Das Projekt Das Packhaus wird durch uns vom Wiener Verein Paradocks als Verfasserinnen und Verfasser dieser Publikation betrieben. Seit sechs Jahren verdeutlichen wir, dass auch große Zwischennutzungsprojekte flexibel genug sind, um sich nach dem Bedarf der Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer auszurichten – und dass die Immobilie durch stark befristete Verträge de facto bestandsfrei bleibt.
Mehrwert wird natürlich auch an anderer Stelle erzeugt: Das Projekt lebt durch die kleinteilige Vergabe an ungefähr 90 Einpersonenunternehmen, Start-ups sowie sozial tätige Vereine und gesell schaftliche Initiativen, die zusammen alle von den attraktiven all-inclusive Konditionen profitieren und über das Mittel der Zwischennutzung an günstigen Büroraum kommen. Als eines der größten Co-Working-Spaces und Creative Hubs ist das Erdgeschoss des Hauses natürlich auch ein beliebter Veranstaltungsort geworden, dessen Einnahmen das Projekt querfinanzieren und eine attraktive Bühne für Kollaborationen und Netzwerk effekte bietet.
Ungünstige Eigentumsverhältnisse können Immobilien projekte maßgeblich verzögern. Die Liegenschaft Marxergasse 24 / Seidlgasse 21 im 3. Wiener Gemeindebezirk mit einer Mehrheitseigentümerin und 22 Miteigentümern und -eigentümerinnen in gemischter Nutzung steht durchaus exemplarisch für eine solche Herausforderung. Die geplante Umwidmung der Büroflächen zur Schaffung von Eigentumswohnungen führt zu Interessenkonflikten, nicht nur durch die damit einhergehende Betriebskostenangleichung. Auch die Kostenteilung für die Erneuerung der Hausinfrastruktur und das Abtauschen von Allgemeinflächen, um den Gesamtbestand besser verwerten zu können, bergen ein Konfliktpotenzial, das zu Verzögerung führt. Uns ist es gelungen, diese für den jeweiligen Mehrheitseigentümer durchaus ungünstige Ausgangs lage seit März 2014 mit unserem erfolgreichen Zwischennutzungsformat Das Packhaus maßgeblich zu verbessern. Die Erweiterung von ca. 2.000 m2 auf aktuell 4.000 m2 und die Wandlung der Vertrags verhältnisse von einem Prekariumsvertrag (Bittleihe im Sinne des § 974 ABGB – wobei der Bittleihegebende die Räumlichkeiten dem Nehmenden zur Benutzung als Büro gegen jederzeitigen Widerruf unentgeltlich überlässt) zu stark befristeten, einjährigen Mietverträgen belegen das erlangte Vertrauen und den ökonomischen Mehrwert für die Inhaberschaft der Immobilie.
Zu einem Projekt, von dem alle Beteiligten profitieren, wurde Das Packhaus durch: Die Wahl der richtigen Zeiträume, mit Vertragsetappen, die allgemeine Planungssicherheit geben. Gestartet mit dem bereits erwähnten Prekarium (welches sich rückblickend wegen der Risiken nicht mehr empfehlen lässt – siehe hierzu den Textbeitrag von Dr. Harald Karl, S. 65). Als Aufbauzeitraum wird daher eine befristete zweijährige Etappe empfohlen. Gut geführte Projekte sollten danach die natürliche Fluktuation, bedingt durch jährliche Vertragsetappen, abfedern können, ohne das Projekt zu gefährden. Das Resultat eines solchen Rhythmus wird mit dem Packhaus verdeutlicht: Zwischennutzungsprojekte dieser Größe sind flexibel genug, sich auch nach dem Bedarf der Immobilieneigentümerschaft auszurichten, ohne der langfristigen Entwicklung einer Liegenschaft im Weg zu stehen. Unser ambitioniertes Team hat mit seinem innovativen Angebot genau dies in der Liegenschaft Marxergasse geschafft – bei geringstem Risiko für die heutige Eigentümerin, die Real Trade.
2. EFFEKTE TEMPORÄRER NUTZUNGEN
Das Packhaus in Wien
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Kostenoptimierung durch temporäre Nutzungen
