COLLIERS: INGEN EGENTLIG
KRISE PÅ EJENDOMSMARKEDET
– KUN EN NØDVENDIG KORREKTION
Læs mere side 4-5
MINDRE RESSOURCESPILD
OG BEDRE INDEKLIMA
Læs mere side 6
LAGKAGEHUSET OG DOMINO’S SLÅR DØRENE OP I DEN NYE
BYDEL RØDOVRE PORT
Læs mere side 8
Det siges, at skønhed afhænger af øjet, der ser. Men så alligevel ikke helt: Den lange, rektangulære betonrædsel på DSB tidligere godsbaneareal på Kalvebod Brygge er jævnligt blevet betegnet som ”Københavns grimmeste bygning”, og det var så tæt på at være en objektiv kendsgerning, som sådan noget kan være. Men det er i datid. Ejendommen er blevet renoveret og ombygget til en kontorejendom, kaldet KB32. Det udløste Nohrcons pris for Årets Kontorbyggeri 2022. Nu er projektet indstillet til yderligere to priser – dels Renoverprisen, og dels en MIPIM-award i kategorien årets bedste renoveringsprojekt. Sidstnævnte pris –ejendomsbranchens gyldne palmer – bliver uddelt i Cannes den 16. marts.
Bag projektet står Vilhelm Laurtizen Architects og developeren Genesta. Nohrchon begrundede udnævnelsen af KB32 som Årets Kontorejendom således: ”En vaskeægte magtdemonstration af en totalrenovering og synliggørelse af det kæmpe potentiale, der ligger i den eksisterende bygningsmasse. En offentlig afstemning og en fagjury fandt vinderen, som huser begejstrede medarbejdere fra Rigsarkivet og Poul Schmith/Kammeradvokaten. Juryen kalder transformationen af ”Københavns grimmeste bygning” til en enkel, stilren, tidløs kontorbygning for intet mindre end bemærkelsesværdig.”
Det er store ord, men kommer man ikke i kvarteret, kan man billedgoogle KB32 og ved selvsyn konstatere, at der bund i dem.
Yderlige et dansk byggeri er indstillet til en MIPIM-pris. Det er boligbyggeriet Dalum Papirfabrik ved Odense, der har muligheden for at blive kåret som årets udviklingsprojekt.
Trods sine kun 32 er Natalie Kieler Kvam (billedet) udnævnt til associeret partner i capital markets-afdelingen i RED Cuhman & Wakefield. Samtidig er Charlotte Husen udpeget til en ny position som chef i samme afdeling. Det oplyser selskabet.
”Vi har i RED behov for både en stærk styring af vores største afdeling og for stærke profiler i marken, og heldigvis har vi kunnet se indad i organisationen for at finde de rigtige folk. Charlotte har en lang erfaring med processtyring og har vist sig klar til at tage styringen af vores Capital Markets-afdeling. Natalie er med sine 32 år et af branchens talenter med et allerede veludviklet netværk og erfaring med at drive salgs- og købsmandater, og vi er ikke i tvivl om, at hun vil være en markant profil i branchen i mange år frem,” udtaler managing partner Nicholas Thurø.
Natalie Kieler Kvam har de seneste to år været i front for køberrådgivningsfunktionen i RED, som fortsat vil være et fokusområde.
”De seneste to år har været enormt lærerigt, hvor jeg har fået lov til at udfolde mig og selvstændigt drive transaktionsprocesserne fra ende til anden – selvfølgelig med god sparring fra partnergruppen. Jeg er derfor utrolig glad for den interne anerkendelse, men også den måde, brancheaktørerne har taget imod mig og udvist mig tillid. Det er en spændende branche med masser af dygtige mennesker, og jeg er blevet meget glad for min udadvendte rolle, hvor jeg får muligheden for at udvide mit netværk og skabe værdi for investorerne,” udtaler Natalie Kieler Kvam.
Bæredygtighed og ESG er store dagsordner, også i ejendomsbranchen. Men i det ellers populære logistiksegment er man bagude på området. Det mener Lindu Ejendomme, der i 2021 blev grundlagt af Pictet og Brunswick Real Estate. I en nyindkøbt lager- og logistikejendom i Priorparken i Brøndby vil selskabet lægge handling bag ordene.
“Ejendomsbranchen har brug for et bæredygtighedsløft, og især industri, logistik- lagerejendomme halter efter, så det vil vi gerne bidrage til. Så vidt muligt forsøger vi at energioptimere vores ejendomme og spørger altid os selv, om der er steder, vi kan gøre en forskel. Det kan være små eller store tiltag, men fælles for det hele er, at det skal det have en effekt og være til gavn for både for lejerne og miljøet. Det skal give mening og gøres i samråd med vores lejere. Giver det mening, går vi langt for den rigtige bæredygtige løsning,” udtaler Kasper Stagis, portfolio manager hos Brunswick Real Estate og ansvarlig for det danske marked, i en pressemeddelelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har formidlet handlen.
“Ejendommen i Priorparken er fuldt udlejet og har gode muligheder for at implementere ESG-initiativer. I forbindelse med købet har vi en ide om hvilke tiltag, der skal foretages, men vi går også i dialog om hvilke behov, vores lejere har, og så må vi se på, hvordan vi, bedst muligt kan gøre ejendommen bedre,” fortsætter Kasper Stagis. Lejerne i ejendommen, hvis præcise adresse er Priorparken 359, er bl.a. Matas, Rigspolitiet, DK Flyt og Transport samt entreprenøren Hoffmann. På billedet ses Kasper Stagis (tv) sammen med Anthony Romano, investment manager hos Brunswick Real Estate, der vurderer, at Priorparken har noget nær den optimale placering for logistik i Danmark.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk
Udgiver:
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
Hold dig opdateret, følg din branche her
Medlem af
www.businessreview.dk
FORSIDEFOTO:
Nicolas Cosedis er professionel kunstfotograf med speciale i luftfoto. Han fotograferer personligt fra et fly af typen Cessna 172. Se flere af hans billeder på instagramprofilen CopenhagenByCosedis eller besøg welovecph.com for mere information. Nicolas har for nyligt på Strandberg Publishing udgivet bogen “Byen fra Skyen”, hvor de bedste af hans billeder er samlet.
K ære Læser Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
C132484
Finanstilsynet er på vej med en ny vejledning om lån for udlejningsejendomme og ejendomsprojekter, der risikerer at føre til mindre belåning og færre nye byggerier, lyder det fra EjendomDanmark.
Af Amalie Dvinge Agerbo
Finanstilsynet har udarbejdet et udkast til ”Vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter,” som vejleder banker og realkreditinstitutter til, hvordan de bør håndtere udlån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter.
Ifølge Finanstilsynet kommer denne i kølvandet på den økonomiske situation i Danmark, og skal sikre kreditinstitutterne imod større tab ved finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsbyggerier, så der ikke ses en gentagelse af situationen under fx finanskrisen. Men vejledningen møder kritik, blandt andet hos EjendomDanmark:
”Nogle af forslagene i vejledningen er fornuftige nok - også set i lyset af, at vi står på tærsklen til en krisetid. Men den nye vejledning får i høj grad karakter af at være en lang tjekliste, som vil skade sunde ejendomsinvesteringer og få byggeriet til at dale markant, hvilket kan forværre en recession,” siger Morten Marott Larsen, underdirektør i EjendomDanmark.
Har allerede en effekt
Finanstilsynet udarbejder vejledninger, der kan fortælle om tilsynets praksis på bestemte områder. Udkastet til vejledningen om lån for udlejningsejendomme og ejendomsprojekter lister ca. 120 krav, som kunderne ”bør” opfylde og ca. 80 krav, der ”skal” opfyldes, hvis man ønsker at låne penge til at investere i en ejendom. Vicedirektør Kristian Vie Madsen fra Finanstilsynet har tidligere udtalt, at bankerne ikke er forpligtede til at følge en vejledning, men at den skal ses som en rettesnor.
Men ifølge Peter Lilja, der er adm. direktør i Heimdal Nordic, er vejledningen normdannende i pengeinstitutterne: “Udfordringen er, at vejledningens mange bestemmelser bliver tolket som pligter, hvilket allerede nu har en effekt. Samtidig er det en indgriben mod en af bankernes kernekompetencer, og jeg mener ikke, at målet bør være at forhindre banker og realkreditinstitutter i at løbe risici. Det er basalt set det, de tager betaling for – og har stor erfaring i. Desværre vil markedet blive ramt over en bred kam med disse regler, til stor
ugunst for branchen og samfundet.”
Med vejledningen har bankerne ikke mulighed for at tage individuelle hensyn i en konkret sag. Den indeholder blandt andet anbefalinger til, hvor høj belåning der må være på forskellige typer ejendomme, ligesom Finanstilsynet lægger op til, at nettolejeindtægterne som udgangspunkt bør være 25 procent højere end ydelserne til optagne lån med fast rente og normale afdrag.
Kan få konsekvenser for den almindelige dansker Hvis vejledningen træder i kraft, som den er fremlagt, vil det få mærkbare konsekvenser for den almindelige dansker, lyder bekymringen fra EjendomDanmark:
”Det vil lede til et fald i boligbyggeriet, fordi det jo selvsagt bliver sværere at låne penge. Jeg er særligt bekymret for områderne, hvor der er stor efterspørgsel efter boliger. Det vil komme til at presse bolig- og lejepriserne yderligere op, hvilket i sidste ende betyder, at det bliver dyrere for den almindelige dansker at bo,” siger Morten Marott Larsen.
Gennem 2022 har man talt meget om kriser. Faktuelt er de fleste af dem dog udeblevet, anfører Colliers i forbindelse med udgivelsen af sin årlige markedsrapport. Dermed er der også håb om, at markedet, efter to kvartaler med lav aktivitet, snart kommer i gang igen. Men det vil blive til priser, der er lavere end for et år siden.
Af Sten Thorup Kristensen”Øv.” Det er, hvad man tænker, hvis man kommer til at købe en aktie på toppen, og den sætter sig med 10 eller 20 pct. over de følgende måneder. Men man trykker ikke på panikknappen, og man antager ikke, at selskabet bag aktien nu må være i dyb krise. Alle investorer, professionelle såvel som investorer, ved, at der ikke er nogen endegyldig formel, der siger, hvad prisen på et aktiv skal være. Priserne ligger inden for et bånd, der bl.a. meget andet bestemmes af markedspsykologi. En gang imellem kommer man lidt for højt op eller langt ned, og så er det tid til en korrektion. Det er sådan en korrektion, vi ser for tiden på ejendomsmarkedet. Og den er nødvendig. Det argumenterede Peter Winther, executive director og partner i Colliers, for, da ejendomsrådgiveren onsdag i sidste uge fremlagde sin årlige rapport med tal for det danske ejendomsmarked. Derimod mente han ikke, man kan sige, at markedet er ramt af en egentlig krise.
Kriser eller ej Krisebegrebet er meget brugt i disse år. Man taler også om en multikrise, og i medierne har man i snart et år – også i denne sektion – kunnet læse dystre forudsigelser om recession og arbejdsløshed.
Men faktuelt konstaterede Peter Winther under den webcast, hvor markedsrapporten blev præsenteret for et par tusinde kunder og andre interesserede, at det på den økonomiske front ikke er gået nær så galt, som mange med rette frygtede sidste forår.
”Det er fascinerende, at for 18 måneder siden var der én krise, vi kendte til, nemlig coronakrisen. Siden da har vi udviklet en inflationskrise, en fødevarekrise, en forsyningskrise, en energikrise og så videre. Så der er tales rigtigt meget om kriser, og det er jo rigtigt, at vi har fået en inflationskrise. Men vi har ikke fået en forsyningskrise, vi har ikke for alvor fået en fødevarekrise, og faktisk heller ikke en energikrise, selv om det på et tidspunkt så ud til det,” sagde Peter Winther, der pointerede, hvor forskellig situationen er i forhold til den hammer, der ramte ejendomsmarkedet for halvandet årti siden.
Lav tomgang
”Vi kan heller ikke se, at vi har noget, der ligner en finanskrise eller en bankkrise, som vi havde tilbage i 2008-2009, og vi kan faktisk heller ikke få øje på sådan en rigtig gedigen ejendomskrise. Udlejningsmarkedet er godt; der er masser af lejere og god aktivitet, der er stigende lejepriser i mange segmenter, både inden for bolig og erhverv,” sagde Peter Winther. Økonomisk opbremsning – uanset om man ser den som en krise eller ej – rammer ofte byggeriet som noget af det første. Sådan har det også denne gang. Byggematerialer er fortsat meget dyre, og investorerne har øget deres risikopræmie ved nybyggeri, hvor man endnu ikke har endelig sikkerhed for, hvor efterspurgt det vil blive fra lejerside.
Det sidste udpegede Colliers som den vigtigste begrundelse for, at der særligt har været tilbagegang inden for handler med boligejendomme i 2022. Nybyggeriet er for en stor del netop boliger.
Men igen: Også nybyggeriet har været væsentligt hårdere ramt ved tidligere lejligheder med økonomisk opbremsning, understregede Peter Winther. ”Der er bygget meget i de senere år, men ikke for alvor for meget, ser det ud til, for der er stadig lav tomgang, og virksomhederne betaler
deres leje. Så investorerne har sund drift i ejendommene. Kigger vi på restanceprocenterne i realkreditinstitutterne, er de også stadig utroligt lave. Så det klassiske krisetegn – at flere og flere investorer må give op og ikke kan honorere deres forpligtelser – det ser vi slet ikke,” sagde Peter Winther.
Godt år for butiksejendomme
Ser man på transaktionsvolumen, vil fremtidige læsere af de nøgne tal heller ikke opleve, at nogen krise brød ud i 2022. Ganske vist faldt transaktionsvolumen med ca. 20 pct. Men det var også efter det helt exceptionelle år 2021. Med en omsætning på 86 mia. kr. var 2022 immervæk et af de bedste år nogensinde.
Hvor der som nævnt var markant mindre omsætning i boligejendomme, stod andre typer af ejendomme støt igennem året. Det gælder især logistikejendomme, men det gælder også kontor- og butiksejendomme.
Denne sidste kategori blev trukket op af en enkelt stor handel, nemlig da Magasin de Nord købte i oktober købte de ejendomme, man driver forretning i, tilbage fra ATP og PensionDanmark. Men Colliers fremhævede også, at der er stor investorinteresse i to undersegmenter: Dels butikker til dagligvarehandel, dels de såkaldte boksbutikker, som ligger i snart sagt alle byer udkanter, og hvor danskerne kører hen for at købe stort ind i Jysk, Harald Nyborg, Jem & Fix og lignende forretninger.
Udsigterne for 2023
Alt sammen bortforklarer det ikke, at der har været en stor opbremsning i ejendomsmarkedet. Groft sagt: I de første to kvartaler af 2022 holdt både priser og omsætning det høje niveau fra året forinden, men herefter gik det stærkt ned ad bakke. Ifølge Colliers faldt priserne fra fjerde kvartal 2021 til fjerde kvartal 2022 med ca. 10 pct.
Derfor kan tallene for 2023 også blive rigtigt grimme, hvis ikke markedet snart retter sig. Men det tror Colliers også på, at det gør.
”Vi er i en situation, hvor renterne er steget, og det gør, at investorerne lige skal finde ud af, hvor priserne skal ligge, efter at rammebetingelserne har ændret sig. Derfor ser vi den tilstand, hvor mange er tilbageholdende.
Men pengene er til stede, og egentlig vil de (investorerne, red.) gerne købe ejendomme. Så længe der er usikkerhed om, hvad den rigtige pris er, vil vi se et lidt svagt marked. Men vi føler os overbeviste om, at den repircing, der skulle til, er vi undervejs med, og vi er forhåbentligt snart igennem,” sagde Peter Winther.
Bundsolid økonomi
Colliers kommer med sine forudsigelser i den bevidsthed, at de seneste tre år er gået meget anderledes, end man forventede ved indgangen til dem. I 2020 var det coronaens ankomst, der overraskede. I 2021 var det, at markedet var så superstærkt, selv om restriktionerne stadig var i kraft, og i 2022 at markedet bremsede op, selv om pandemi og restriktioner nu var fortid.
Konklusionen må være, at verden bestemt er urolig, og måske mere vanskelig at agere i end nogen anden tid, som nuværende investorer og erhvervsledere har oplevet. Det er bare ikke ensbetydende med, at der er krise hele tiden. Tværtimod kan man sige, at de seneste tre år har vist, at økonomien, inklusive ejendomsmarkedet, er bundsolidt: Det kan tage meget dybe stød, uden at gå i gulvet.
Sensorer, der monitorerer blandt andet vandforbrug, temperatur og luftfugtighed, har bidraget til sundere og mere bæredygtige boligejendomme hos virksomheden Ejendomsvisioner.
Af Stine Rud SkovMed sensorer opsat i hvert enkelt værelse kan Ejendomsvisioner bogstaveligt talt tage temperaturen på sine boliglejemål. Ejendomsvirksomheden monitorerer rumtemperatur, luftfugtighed og forbrug af vand og varme. Med disse data ved hånden får Ejendomsvisioner hurtigt besked om ressourcespild og kan nemmere forebygge skader. Samtidig sikres det, at lejemålene har et optimalt indeklima. ”Det er relevant som aldrig før at holde øje med ejendommenes ressourceforbrug. Vores mål er at sikre bæredygtige ejendomme, hvor vi minimerer ressourcespild i form af vand og varme – men også at sørge for et godt indeklima i lejemålene. At få adgang til data har gjort det meget nemmere for os at passe på vores lejere og ejendomme,” siger Karen Bjerregaard, der er drifts- og udlejningsansvarlig.
Startskuddet til at indsamle data var tilbuddet om at afprøve PropTech-løsningen Wise Home på en enkelt boligejendom i 2018. Siden er yderligere fire ejendomme blevet tilkoblet løsningen. Implementeringen har krævet minimal tid hos medarbejderne.
”Det har været ret simpelt for os at lære systemet at kende og ikke krævet de store ressourcer,” siger Karen Bjerregaard.
Effektivt system
Sensorerne gør det nemt at indsnævre, hvor der er opstået en situation, der kræver udlejers opmærksomhed.
”Hvis vandforbruget stiger kraftigt på badeværelset, er det oplagt, at toilettet løber. Selvom lejeren måske allerede har opdaget problemet, er det ikke altid, vedkommende reagerer på det. Her er systemet ret effektivt. Jeg modtager en alarm, hvis det er noget, vi skal se nærmere på,” siger Karen Bjerregaard, der kan følge alle ejendomme på ét og samme site. En gang om måneden gennemgår hun alarmerne på de enkelte lejemål. Ud over at tjekke vandforbruget går hun særligt i dybden med de værelser, hvor luftfugtigheden er for høj. Det øger nemlig risikoen for skimmelsvamp. Det kan for eksempel give udslag, hvis lejerne hænger vasketøjet til tørre indendørs. ”Særligt i den ældre boligmasse har vi til tider haft udfordringer med skimmel, men med det nye system kan vi reagere hurtigt, og antallet af skimmelsager er derfor også faldet. Lejerne reagerer først, når indeklimaet ikke er optimalt, så det gælder om at tage udfordringerne i opløbet.”
Dialog om indeklima
Er et værelse for fugtigt i et lejemål, modtager lejerne et link over mail, så de selv kan følge udviklingen. Lejerne er glade for dialogen, og Karen Bjerregaard har endnu ikke oplevet utilfredshed over, at der er opsat måleudstyr i de enkelte boliger.
”Vi oplyser lejerne om, at målerne sidder i lejemålet, allerede ved fremvisning. Formålet er at passe på ejendommene, og det kan de godt se logikken i. Som en gevinst for dem får vi også løst problemerne hurtigere end tidligere.”
Særligt opmærksom i år
I denne vintersæson holder Karen Bjerregaard særligt godt øje med temperatur og udvikling af fugt.
”Alle i samfundet er blevet anbefalet at skrue ned for varmen, men det er ikke alle lejemål, der kan tåle, at temperaturen ligger på 19 grader. Her vil systemet også kunne give os indsigt i, om nogle sparer for meget på varmen – og det må vi så tage en snak med lejerne om.”
STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
“Et nyt vigtigt parameter i bankernes risikovurdering bliver mulighederne for alternativ anvendelse af ejendommen - altså om alternativ anvendelse er begrænset eller kræver store investeringer. Har ejendommen ikke fleksible anven-delsesmuligheder trækker det ned i vurderingen.”
Finanstilsynet fokuserer i stigende omfang på nye udlån til erhvervsejendomme. I sommeren 2022 udsendte Finanstilsynet et udkast til en ny vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Udkastet blev sendt i høring i midten af sommeren 2022. Udkastet indeholder vejledning til, hvordan pengeinstitutterne bør forholde sig til og vurdere låntagerne i forbindelse med finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Udkastet til vejled-ning er indtil videre kun et udkast. Fristen for at afgive høringssvar til udkastet var den 19. august 2022. Finanstilsynet har ikke oplyst, hvornår de forventer at offentliggøre den endelig vejledning.
Skærpede krav til egenfinansiering
Vejledningen lægger op til, at pengeinstitutterne skal sikre sig, at låntagerne har tilstrækkelig (en højere grad af) øko-nomisk styrke. Ved egenfinansiering lægger udkastet op til, at låntager bør bidrage med en “passende” egenfinansie-ring, og der sondres i den forbindelse mellem, hvilken type ejendom der er tale om. Ved finansiering af udlejningsejendomme bør egenfinansiering for boligejendomme udgøre 15-25 pct. af ejendommens dagsværdi, og for erhvervsejendomme 25-35 pct. For ejendomsprojekter stilles skærpede krav, da egenfinansiering for boligejendomsprojekter bør udgøre 25-35 af pct. af anskaffelsessummen og for erhvervsejendomsprojekter 35-45 pct. Baggrunden er, at der kan opstår uforudsete udgifter, som
afhænger af projektets karakter (projektrisici). Pengeinstitutterne bør således ifølge vejledningen udvise ekstra stor forsigtighed i forbindelse med finansiering af projekter/byggeri.
I tillæg til ovenstående bliver det fremhævet, at pengeinstituttet også skal vurdere robustheden af den fremtidige ind-tjening og likviditet i projektet og ejendommen.
Kundekendskab, viden og erfaring
Vejledningen lægger op til, at pengeinstitutterne i højere grad skal sikre, at låntager har tilstrækkelige kompetencer og erfaring med udlejning og/eller udvikling, opførelse samt salg af ejendomme. I vurderingen indgår blandt andet, om låntagers økonomi er afhængig af opbakning fra den reelle ejer, en moderkoncern eller lignende. Det har også betydning, om låntager har erfaring med projekter, der ikke afviger fra det, som den på-gældende nu ønsker finansieret.
Umiddelbart indebærer kundekendskabskravene, at nye spillere på markedet vil få vanskeligere ved at opnå den øn-skede finansiering, fordi der stilles stengere krav til vidensniveauet hos den enkelte låntager, og det kan påvirke det udmålte lån og niveauet af låntagers egenfinansiering.
Kravene til kundekendskab vil givetvis have mindre indvirkning på større aktører, mens mindre aktører må forventes at blive mødt med begrænsninger af deres finansieringsmuligheder. Udenlandske ejendomsinvestorer og investeringsfon-de vil sandsynligvis få vanskeligt ved at dokumentere den fornødne erfaring.
Fleksibilitet, fleksibilitet, fleksibilitet
Et nyt vigtigt parameter i bankernes risikovurdering bliver mulighederne for alternativ anvendelse af ejendommenaltså om alternativ anvendelse er begrænset eller kræver store investeringer. Har ejendommen ikke fleksible anvendelsesmuligheder trækker det ned i vurderingen. Det indebærer, at ejere og udviklere også af denne årsag kan have en stor interesse i at synliggøre en ejendoms og et udviklingsprojekts fleksibilitet og alternative anvendelsesmuligheder, og allerede på et tidligt tidspunkt afdække og indtænke alternativ anvendelse af ejendommen/projektet. Samtidig bliver det sværere og dyrere at opnå finansiering til ejendomme og projekter som notorisk har begrænset fleksibilitet og an-vendelsesmuligheder.
Alternative finansieringskilder
Selvom vejledningen fortsat kun er i udkast er det vores erfaring, at danske pengeinstitutter har indskærpet kravene til låntagerne. Dertil kommer den seneste periodes rentestigninger, der i sig selv har øget finansieringsomkostningerne markant. Ejendomsmarkedet må indrette sig efter de nye tider, som stiller større krav til egenfinansiering og til eventu-elle muligheder i alternative finansieringskilder. Markedet er i højere grad end tidligere præget af at internationale ban-ker og finansielle institutioner, der yder finansiering til danske ejendomme og ejendomsprojekter, og at kapital hentes hos andre finansieringskilder end pengeinstitutterne. Vi har en forventning om, at denne tendens vil fortsætte.
Antallet af små butikslokaler til leje er pludselig sprunget i vejret. Det skyldes især, at restauranter, caféer og lignende er lukket. For mange af dem var det stilstanden under coronaen, der blev fatal. De har ikke haft penge til at betale lånene fra hjælpepakkerne tilbage.
Hvis du ærgrer dig over, at din lokale restaurant, som du jævnligt brugte, er lukket, er du langt fra alene: Antallet af mindre butikslokaler, der er udbudt til leje, er tordnet op gennem 2022, fremgår det af Ejendomstorvet.dk’s markedsindeks, som bliver udgivet i samarbejde med EjendomDanmark og Dansk Ejendomsmæglerforening. Og det skyldes især, at små spisesteder, cafeer og og take away-steder har kastet håndklædet i ringen og er fraflyttet, uddybes det. Sammenlagt er der kun sket en mindre stigning i udbuddet af butikslokaler, målt i kvm. Men det skyldes, at store butikker holder stand. Når det gælder små lokaler på under 200 kvm., er der kommet langt flere muligheder for potentielle lejere.
Pr. 1. januar var der små 700 lokaler i denne kategori til leje på Ejendomstorvet.dk. Det er en stigning på ca. 25 pct. i forhold til kvartalet forinden, og det var ca. dobbelt så mange som den 1. januar sidste år.
Mange kunder efter coronaen
En del af udviklingen skyldes naturligvis, at også en del små detailhandlere har lukket for sidste gang. Forhandler man luksusbetonede varer, som forbrugerne uden de store problemer kan spare væk, har det været hårdt at komme
igennem et år, hvor bratte prisstigninger på især energi og fødevarer fik danskerne til at stramme op på budgetterne. Men ifølge parterne bag markedsindekset er det altså især spisesteder og lignende, der har drejet nøglen om. Men her er årsagen – måske lidt overraskende – ikke, at inflationen har fået kunderne til at holde sig væk. I hvert fald ikke, hvis man spørger restauranternes brancheforening, Horesta. ”2022 var faktisk langt hen ad vejen et godt år for restauranter. Efter at corona-nedlukningerne blev ophævet, var der mange, der benyttede muligheden for igen at gå ud og spise. Det blev de ved med, selv da inflationen blev høj. Det var først mod slutningen af året, at vi begyndte at se en opbremsning, og det kom oveni, at restauranterne selv var ramt af højere omkostninger. Hvis man så også under coronaen havde optaget statslige lån, som nu skulle betales tilbage, kunne det udløse konkurser,” oplyser Jeppe Møller-Herskind, kommerciel direktør i Horesta, til EJENDOMME.
Hvor denne situation naturligvis er ærgerlig for alle parter –især restauranterne selv, men også deres kunder og udlejere – indeholder den også et håb: Folk kan stadig godt lide at komme ud og spise, og hvis inflationen kommer under kontrol, og forårets overenskomstforhandlinger udløser lønstigninger, som igen bringer luft i forbrugernes budgetter, vil der være basis for, at nye spisesteder åbner.
Nemmere at hyre
I mellemtiden er et andet problem også om ikke løst, så reduceret, ifølge Horesta: Manglen på arbejdskraft. Dette problem toppede for et års tiden. Lidt besynderligt steg antallet af restauranter under coronaen, og samtidig kunne mange af de potentielle ansatte få bedre lønnede jobs som podere på testcentrene. I dag er der fortsat mangel på faglærte kokke, men det er blevet nemmere at finde øvrigt personale, oplyser Horesta.
Set fra udlejer-side er det dog endnu for tidligt at sælge bjørnens skind, for det er stadig en udfordring at finde nye lejere til de tomme lokaler.
”Udlejninger tager længere tid end normalt, og særligt for de mindre lokaler kan vi mærke et fald i nye iværksættere. Der er simpelthen færre, som lige nu tør realisere drømmen om at åbne egen butik eller café med blandt andet høj inflation og mørke skyer over både dansk og international økonomi,” udtaler Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech, i en pressemeddelelse fra Ejendomstorvet.dk.
Danmark har ifølge Ejendomstorvet.dk i alt 20,1 mio. kvm. butiksareal, og ved indgangen til første kvartal 2023 var 551.000 kvm. udbudt til leje eller salg, svarende til 2,7 pct.
For fjerde kvartal så Realkredit Danmark en lille forbedring i signalet for boligudlejningsejendomme, selv om priserne på dem faldt lidt tilbage. Den umiddelbart positive udvikling vækker dog ikke ubetinget glæde: Den øger risikoen for fremtidige renteforhøjelser, der vil være nødvendige for at få inflationen under kontrol.
Udsigterne for ejendomsmarkedet er blevet lidt bedre på det seneste – i hvert fald ifølge Realkredit Danmarks kvartalsvise temperaturmåling for investerings- og erhvervsejendomme. For kontor- og retailejendomme var signalerne i fjerde kvartal 2022 uændrede, henholdsvis svagt positivt og neutralt, mens signalet for boligejendomme var steget fra svagt positivt til positivt. Temperaturmålingen bliver foretaget på baggrund af forskellige nøgletal for dansk økonomi, samt på specifikke data om ejendomsmarkedet, som Realkredit Danmark selv ser i sin behandling af lånesager.
Den moderate forbedring følger således en trend, som også er omtalt andetsteds her i sektionen: Selv om priserne på ejendomsmarkedet har sat sig – et forhold, som også Realkredit noterer sig – har der været flere positive end negative overraskelser om den overordnede økonomi i månederne omkring årsskiftet.
I sidste uge kom der f.eks. nærmest abnormt stærke tal for det amerikanske arbejdsmarked, hvor der i løbet af en enkelt måned var kommet en halv mio. flere i beskæftigelse. Den slags får afsmittende virkning på hele verdensøkonomien, fordi USA kan importere mere, og fordi amerikanske virksomheder kan udskyde eller aflyse besparelser – f.eks. på kontorlejemål i deres danske datterselskaber.
Bekymring for renteforhøjelser
Men ak: For tiden er verden desværre ikke så simpel, at man bare kan glæde sig over positive meldinger om den økonomiske aktivitet. De indebærer, at centralbankerne langt fra er i mål med at bekæmpe inflationen, hvorfor flere forhøjelser af styringsrenterne end de allerede planlagte kan blive nødvendige. En endnu højere rente vil ikke mindst ramme ejendomsmarkedet i form af lavere priser.
På den baggrund befinder meget af den økonomiske analyse sig for tiden i Omvendtslev: Økonomer bliver bekymrede over godt nyt, og vice versa.
Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, er da heller ikke entydigt glad for de positive signaler fra ejendomsmarkedet, han kan præsentere.
”Der har været talt rigtigt meget om recession, men sådan en får vi nok ikke nu. Men spørger du mig, ville jeg hellere have en betydelig vækstafmatning, så vi kan få inflationen ned, og så vi efterfølgende kan få renterne til at falde. En recession er aldrig sjov, men spørgsmålet er bare, om vi kan få inflation og rente på plads med den lille vækstafmatning, der nu er udsigt til,” siger Mark Gibson.
Tolerance om pantets værdi
Man skal ikke mange måneder tilbage, før mere eller mindre alle økonomer ventede om ikke recession, så en dyb
afmatning i væksten. På den baggrund så det lidt mærkeligt ud, at Realkredit Danmarks temperaturmåling kvartal for kvartal viste signaler, der var positive eller højere, for alle de tre målte segmenter.
Men nu kan man se, at signalerne holdt: Nok er priserne på ejendomme faldet hen mod slutningen af året, men de driftsmæssige afkast har der for langt de flestes vedkommende ikke været pres på. Lejerne er blevet boende, og huslejerne er blevet ved med at tikke ind.
Omkring prisfaldene vil Mark Gibson ikke helt skrive under på, at det er på ca. 10 pct. over det seneste år, sådan som Colliers har opgjort det. Men hvor Colliers ser på investeringsejendomme, har Realkredit Danmark også brugerejede ejendomme med i sin opgørelse, og her kan den registrerede prisudvikling godt være mere moderat, både når det går op og ned.
For Realkredit Danmark har et dyk i priserne på erhvervsejendomme heller ikke samme alvor som tidligere, anfører Mark Gibson. Med stadigt strammere regler fra Finanstilsynet går man sjældnere op til den formelle lånegrænse. Dermed kan man også bedre tåle, at pantets værdi falder.
Lagkagehuset og Domino’s har netop slået dørene op for deres nye butikker i den nybyggede bydel Rødovre Port, og snart følger et supermarked trop. Ligesom med byggeriet, går det fremad med udlejningen af de 15 erhvervslokaler i nybyggede Rødovre Port. Der er nu syv ledige lejemål i størrelsesordenen 72-800 m2 samt et lækkert og specielt kontorlokale på knap 600 m 2 , som er placeret over gangbroen over Tårnvej.
I løbet af det seneste år er der skudt en hel ny bydel i vejret i Rødovre, nemlig Rødovre Port. Det store byggeprojekt på samlet 37.500 m² rummer mere end 500 studie- og familieboliger, 15 erhvervslejemål og 200 parkeringspladser. Flere af erhvervslejemålene er allerede udlejet til velkendte brands, heriblandt Lagkagehuset og Domino’s, og der er også snart et supermarked, en køreskole og kontorlejere på vej.
Indbydende indkøbsområde lige ved Rødovre Station Gefion Group står bag udviklingen af området ved Rødovre Station, og erhvervsmæglervirksomheden La Cour & Lykke står for udlejningen af erhvervslokalerne. De fire første lejemål er udlejet, så der nu er otte lejemål tilbage i størrelsen 72 m2 op til ca. 800 m2. Kristian Hartmann, partner i La Cour & Lykke fortæller:
”Det går fremad med udlejningerne, og det er en supergod start at så prominente virksomheder, som Lagkagehuset og Domino’s kan se det store potentiale i området. Det nye kvarter vil være centreret om Strædet, som vil fungere som områdets hovedgade med supermarked, butikker og spisesteder. Naturen vil være integreret i Rødovre Port med grønne plantebede og træer, og det kommer til at give en skøn urban atmosfære. Det
bliver et indbydende indkøbsområde med alt det, man behøver.” ”Strædet ligger lige ved siden af Rødovre Station, hvor der dagligt er heftig mennesketrafik fra morgen til aften. Der opføres en gangbro over Tårnvej, så de mange boliger på vestsiden af Tårnvej også vil være naturlige brugere af de mange nye butikker, og området vil være tæt forbundet med både børnehave, skole og gymnasium, så området kommer til at rumme folk i alle aldre. Der er også et flot, nyindrettet kontor på 593 m2, der meget specielt er placeret over gangbroen over Tårnvej. Her er en helt unik mulighed for at sidde og arbejde over vejen lige ved Rødovre Station og med p-kælder lige under.”
Nuværende lejere er tilfredse
Lagkagehuset flyttede ind i Rødovre Port den 1. december 2022 og slog dørene op for bagerbutikken med tilhørende caféområde. Jesper Mark Dixen, kommerciel direktør, Lagkagehuset, fortæller:
”Vi er glade for de gæster, som vi har hos Meny i Rødovre, men vi har haft et ønske om at åbne endnu en butik i den sydlige del af Rødovre, og så har vi haft et ønske om at kunne tilbyde borgerne i Rødovre en bagerbutik med tilhørende café og udendørs siddeområde. Netop dét, er der mulighed for i
den nyopførte bydel Rødovre Port. Derudover er det lige ved stationen og nemt at komme til, uanset om man er gående, på cykel, i bil eller med toget.”
”Vi har oplevet, at folk har taget godt imod vores åbning i december, på trods af at folk lige skal finde frem til området, som stadig ikke er færdigetableret. Vi ser derfor frem til, at byggeriet bliver færdiggjort og supermarked og de andre erhvervslokaler udlejes, så endnu flere begynder at bruge det nye område.”
Ideel placering
Også Domino’s Pizza har åbnet en ny butik i nybyggeriet. Philip Espersen, Store Development Manager hos Domino’s Danmark, siger: ”Fra første gang vi besøgte Rødovre Port, var vi klar over, at placering var ideel for os. Der er en fantastisk mulighed for at levere til en blanding af mennesker i Rødovre med alt fra studerende, familier og pensionister. Fra tidligere åbninger ved vi, at vores forretning passer ind i det mangfoldige miljø. Derudover har vi rimelig specifikke krav til en ny butik, og alle dem levede nybyggeriet i Rødovre op til. Nu glæder vi os til, at byggeriet bliver helt færdigt, og at der kommer endnu mere gang i gaden i Rødovre.”
Lejemål fra 216 - 6.366 m2
Fleksible indretningsmuligheder
Unikke lokaler med flotte detaljer
Høj service og vedligeholdelse
3 minutter fra Østerport Station
Perfekt beliggenhed midt mellem
Kastellet og Nyboder
Virksomheder er i stigende grad begyndt at arbejde strategisk med deres kontorindretning og gentænke rammerne for arbejdslivet. Hvad skal der til for at få medarbejderne til at møde ind på kontoret? Et kontor er ikke bare et rum fyldt med skriveborde, men skal fremover være et attraktivt sted, der afspejler medarbejdernes individuelle behov for både samarbejde, trivsel og fordybelse.
