Den stigende rente i 2022 førte til en markant opbremsning på ejendomsmarkedet, og blandt mange andre problemer ændrede den forudsætningerne bag de ejendomsprojekter, der bliver udbudt til private investorer. Alligevel oplyser en af de større projektudbydere, Blue Capital med kontor i Aarhus, at det kommende årsregnskab vil vise det hidtil højeste driftsresultat i virksomhedens levetid, der strækker sig tilbage til 2010. Siden dengang er 90 projekter udbudt – de 11 af dem jævnt fordelt hen over 2022. De fleste af dem har lokaler til detailhandel som kerne. Men der er ikke tale om den del af detailhandlen, som er ramt af skiftet til nethandel, og senest nu også inflation. Derimod er det ejendomme til dagligvarehandel og velbesøgte restauranter. I 2022 har projekterne bl.a. omfattet dagligvarebutikker som Coops 365discount og Salling Groups Netto, storbutikker som Elgiganten, Jem & fix og Jysk samt fastfoodkæder som Burger King og Sunset Boulevard. Billedet ovenfor er fra det senest projekt fra december, som bl.a. omfatter en 365discount og en OK-tank i Dianalund i Vestsjælland.
”Mange har haft travlt med at affærdige investeringer i detailejendomme, men trods hårdere tider for dele af detailhandlen så skal næsten 6 mio. danskere jo have mad på bordet hver dag og have andre fornødenheder. Danskerne har stadig stor købekraft, bl.a. i kraft af den meget høje beskæftigelse. Desuden har fastfoodkæderne faktisk vundet terræn og fået fat i nye kundegrupper under coronanedlukningerne,” udtaler Martin Kibsgaard Jensen, adm. direktør i Blue Capital.
”I Blue Capital samarbejder vi med veldrevne og solide kæder og virksomheder, som tænker langsigtet og derfor gerne indgår lange lejekontrakter, og det giver sikkerhed for investorerne. Vi lægger vægt på at sikre attraktive placeringer med god strøm af kunder og med gode parkeringsforhold, gerne med benzintank og/eller ladestationer til elbiler,” fortsætter han.
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen
Logistikejendomme har været det hotteste hotte på ejendomsmarkedet de seneste år, og huslejen er steget, fordi kunderne kæmpede om kapaciteten. Men måske vil billedet snart ændre sig. I hvert må en af de allerstørste globale aktører i dag konstatere, at den voldsomt overvurderede, hvor meget af detailhandlen der ville foregå over nettet, når pandemien var overstået. Amazon bekræftede således i sidste uge, at koncernen fyrer 18.000 medarbejdere – mange af dem beskæftiget med at pakke de varer, som skal sendes ud til slutkunderne. En fyringsrunde var ventet, men langt fra af denne størrelse. De personalemæssige konsekvenser kommer oven på et år, hvor Amazon har stået på bremsen for at aflyse planlagte byggerier af logistikejendomme, som man nu ikke vurderer at få brug for alligevel; i hvert fald ikke nu. Tallene i det er så store, at de næsten ikke er til at forstå: Ifølge det amerikanske medie Business Insider har Amazon i 2022 sparet 4 mia. dollars – næsten 30 mia. kr.. – ved at aflyse byggeprojekterne. Men alene de byggerier, man ikke nåede eller ikke ønskede at aflyse, svarer til en tredjedel af den lagerkapacitet, som Walmart besidder. Walmart er en kæde af Bilka-lignende varehuse, som er førende i den ”gammeldags”, fysiske detailhandel i USA.
Det er dog ikke kun forbrugernes tilbagevenden til de fysiske butikker, der gør ondt på Amazon. Det samme gør det faldende forbrug som følge af inflationen. Og denne rammer også giganten på en anden led: I Storbritannien truer de ansatte med at gå i strejke fra den 25. januar, hvis ikke de bliver kompenseret med lønstigninger. Også hjemme i USA Amazon løbende haft gnidninger med den lavtlønnede del af sit personale. Alt i alt ser dens position inden for nethandel ikke nær så lyst og lovende ud, som den gjorde i det første coronaår.
Partner og Head of EDC International Poul Erik Bech, Helle Nielsen Ziersen, fyldte 60 år den 31. december. Samtidigt kunne hun fejre sit 40 års jubilæum i erhvervsejendomsbranchen. Det oplyser selskabet i en pressemeddelelse.
Her understreger den dobbelte jubilar også, at hun ikke er på vej til at geare ned i branchen, selv om hun nu har rundet de seks årtier.
”Jeg føler mig utrolig privilegeret, når jeg hver dag kan stå op og glæde mig til dagen. Så ved jeg med sikkerhed, at jeg har valgt det rigtige erhverv. Jeg er på ingen måde på vej på pension i hvert fald ikke de kommende ti år,” udtaler Helle Nielsen Ziersen.
”Jeg føler stadig, jeg har masser at byde ind med, det er stadig sjovt, spændende og udfordrende at gå på arbejde, og der er således masser af internationale sager, der skal løses endnu. Jeg er så privilegeret at arbejde med det, der interesserer mig, så dagene bliver let lange. Men det er egentlig først, når ens egen ægtefælle og børn lægger samme engagement for dagen, og jeg begynder, at synes, de arbejder for meget,” fortsætter Helle Nielsen Ziersen. Hun er uddannet ejendomsmægler og valuar fra Niels Brock. De seneste knap 13 år har hun arbejdet i EDC Poul Erik Bech. Her har hun siden 2019 været partner og head of EDC International Poul Erik Bech, som er oprettet for udelukkende at servicere internationale investorer og virksomheder i Danmark samt danske virksomheder, der ønsker at købe, sælge eller udleje fast ejendom i udlandet.
”Ejendomsbranchen herhjemme er en lille branche, og man står hver eneste dag på mål for, hvem man er, og hvad man står for. Der sker meget gennem 40 år i ejendomsbranchen, og jeg har altid følt en forpligtelse til at dygtiggøre mig, men også en forpligtigelse til at give det videre,” siger Helle Nielsen Ziersen.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen, nicklas@partnermedier.dk
Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk
Grafisk produktion Victor Berg Vestergaard, victor@partnermedier.dk
Forsidefoto: Lev Karavanov/Adobestock - Tallest buildings in Finland, Kalasatama district
Udgiver:
Distribueret i samarbejde med Berlingske Media
Medlem af
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!
ATP Ejendomme var for små ti år siden frontløber i henseende til at internationalisere ejendomsporteføljen. Nu er man også blandt de første til at trække pengene hjem igen. Man har ikke brændt fingrene i udlandet, understreger adm. direktør Martin Vang Hansen. Analysen er blot, at især den teknologiske udvikling, men også de stadigt strammere klimakrav, igen har gjort det afgørende at være tæt på sine ejendomme.
Rygterne om globaliseringens død er stærkt overdrevne. Først corona, siden krig, har nok lagt en dæmper på den, men den globale samhandel vokser stadigvæk.
Det er også meget tydeligt, når man ser det fra Danmark. Højest for en håndfuld C25-selskaber er hjemmemarkedet i dag det vigtigste. Flere og flere af dem har udenlandske topchefer. Aktieinvestorer har vænnet sig til, at regnskaber er på engelsk.
Men der er en bemærkelsesværdig undtagelse: Ejendomsbranchen. Indtil for godt et årti siden var det en selvfølge, at det var en lokal business at drive ejendomme. Da de udenlandske investorer begyndte at strømme ind på det danske marked, tænkte nogle af de store spillere her, at de omvendt også skulle sætte penge i udenlandske ejendomme.
Men fraregnet ”nemme” investeringer gennem fonde, blev det ikke til meget mere end at stikke tåen i vandet. De allerseneste år har tendensen været, at de udenlandske ejendomme blev afhændet igen, og at man atter koncentrerede sig om ejendomme, man var fysisk tæt på.
Kontorjob automatiseres
Mest udpræget i denne tendens er ATP Ejendomme. På et Teams-møde med EJENDOMME forklarer adm. direktør Martin Vang Hansen, hvad tankegangen bag det er.
Vi nævner mødeformen, fordi den har betydning for sagen: Hvor den hastige teknologiske udvikling i mange brancher motiverer til at gå uden for landets grænser, er det omvendte tilfældet, når det handler om ejendomme.
”Konsulenthuset McKinsey har i en analyse fra 2017 vurderet, at 49 pct. af det arbejde, som i dag foregår i virksomheder rundt om i hele verden, kan automatiseres ved anvendelse af allerede kendt teknologi. Det ændrer hele situationen. De kontorjobs, der ikke automatiseres, vil tage udgangspunkt i udnyttelse af kreative og innovative processer og handle om, hvad man skal sætte teknologien til. Det vil også ændre måden, man arbejder på, og dermed det behov, som virksomhederne har. For dem vil det være vigtigt, at medarbejderne kan lide at komme på arbejdspladsen, og at de trives, når de er der,” siger Martin Vang Hansen. ”Som ejendomsselskab må vi følge med vores kunder. Vi skal levere det, de har brug for. Derfor er vi nødt til at være tæt på dem. Vi skal forstå de specifikke ønsker, den enkelte kunde har. Den forståelse er svær at opnå på lang afstand,” uddyber han.
ATP Ejendomme mest markante skridt ud på de udenlandske ejendomme var, da man i 2014 erhvervede ejendommen Galaxy i Bruxelles. Den rummer op til 4000 daglige brugere, herunder dele af det belgiske finansministerium. Med sine 105.000 kvm. er Galaxy to-tre gange så stor som det, vi i Danmark betragter som en større kontorejendom. Men i maj sidste år blev herligheden afhændet igen, til den nette sum af godt 4 mia. kr. for ATP Ejendommes ejerandel på 90 pct.
Martin Vang Hansen understreger, at man ikke har brændt fingrene på investeringen i Galaxy. Tværtimod har den givet ATP Ejendomme et godt afkast. Tiden er bare løbet fra, at man sidder på et kontor i København og prøver at forstå, hvad medarbejderne hos et større antal virksomheder og institutioner i
en fremmed hovedstad tusind km. væk har brug for i dagligdagen. I samme retning trækker den grønne omstilling. Kravene til klimaeffektivitet bliver strammet, og så er det ikke bare vigtigt at kende sine ejendomme fra dagligdagen, men også at kende lokale regler og kutymer.
Skift til boliger Selv om ATP Ejendomme således ”vender hjem”, bliver alt ikke som i gamle dage. Traditionelt har selskabet været helt fokuseret på egentlige erhvervsejendomme, især kontorer, så man kun erhvervede boliger, for så vidt de fulgte naturligt med erhvervslokalerne. Men nu er ATP Ejendomme er godt i gang med at opbygge en portefølje af lejeboliger. Byggeriet af boliger i Kanalgaarden i Ørestad og Carl Bro Haven i Glostrup er godt i gang, og næste stor projekt, der skal sættes i søen, er et erhvervs- og boligprojektet ved Vibenshus Runddel på Østerbro. På den måde følger ATP Ejendomme, lidt forsinket, med markedstrenden i Danmark: Før finanskrisen var kontorer det dominerende segment på ejendomsmarkedet. Efter finanskrisen har boliger været i fokus. I en tid med lav rente (og det er den i historiens lys stadigvæk, trods rentestigningerne gennem 2022) har investorerne værdsat boligejendommene som et alternativ til obligationer: Her er lavt afkast, men til gengæld også lav risiko, fordi der altid er lejere til velbeliggende boliger.
I ATP Ejendomme er man opmærksomme på, at det ikke nødvendigvis vil være sådan ud i al fremtid. Befolkningstilvæksten kan sætte i bakgear og skabe en tomgang, som man i dag skal ud på landet for at opleve.
”Vi investerer i boliger dér, hvor vi tror på, at der vil være en langsigtet, stor efterspørgsel efter dem – også ud over de første 10 eller 20 år. Det vil sige i København og omegn og i Aarhus. I det hele taget gælder det for hele vores portefølje, at vi kun investerer der, hvor der generelt er stor interesse fra både kunder og investorer. Også selv om vi som udgangspunkt køber og opfører ejendomme for at eje dem på langt sigt,” siger Martin Vang Hansen.
Her og nu er tiden dog ikke til, at en direktør i ejendomsselskab blot kan læne sig tilbage og filosofere over langsigtede megatrends. Der er et nærværende drama at forholde sig til: Markedet er stort set gået i stå, fordi købere og sælgere er uenige om, hvad priserne skal være i lyset af den højere rente.
ATP Ejendomme er i den privilegerede situation, at man har penge til at købe, hvis nogle skulle have behov for at sælge hurtigt og i den forbindelse er villige til at fire på prisen. Men de situationer har ikke vist sig endnu, og i prisdiskussionen er ATP Ejendomme på køber-side og mener, at udbudspriserne er for høje.
” Vores investeringschef holder øje med markedet og ikke mindst de muligheder, der kan opstå. Men indtil nu har vi ikke kunnet se en forretning med de priser, vi er blevet tilbudt. Sælgerne håber, at renten snart falder igen. Det gør den måske også, men vi kan ikke vide det. Jeg føler mig overbevist om, at priserne på ejendomme skal falde yderligere, selv om jeg ikke kan sætte et tal på, hvor stort prisfaldet skal være,” slutter Martin Vang Hansen.
Efter et økonomisk turbulent år fælder ejendomsbranchen dom over året, der gik. Forventningerne til det totale afkast for 2022 er de laveste i over 10 år, og tiltroen til 2023 er endnu lavere. De faldende ejendomsværdier kan have konsekvenser for fremtidige investeringer og byudvikling.
Af Christina Torbensdottir Kirkeby2022 blev afsluttet med rekordlave forventninger til det totale afkast for året på blot 3,3 procent, og branchen spår et yderligere fald til 3,0 procent i 2023. Det er det laveste målte i forventningsundersøgelsens historie.
”Det er den usikre økonomiske situation, der i det forgangne år har resulteret i de svingende og i sidste ende meget lave forventninger til det totale afkast for 2022. Konsekvensen er blandt andet et forventet fald i ejendomsværdierne for alle sektorer, men værst står det til for bolig- og kontorsektoren,” forklarer Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark og uddyber: ”Det er en bekymrende situation. Værdifaldet kan påvirke investeringsinteressen, og derfor forsinke den nødvendige udvikling og klimatiltag – at der opføres flere boliger og skabes bedre fysiske rammer på landets arbejdspladser.”
Ramt af ”the perfect storm”
Undersøgelsen viser, at vi skal helt frem til 2024, før der igen er optimisme at spore. Michael Nielsen, direktør i Danica Ejendomme, beskriver den massive modvind som ”the perfect storm”:
”Det er kombinationen af stigende renter, høj inflation, høje energiudgifter, lav forbrugertillid og generel økonomisk usikkerhed, der har skabt en ond cirkel og lige nu er med til at gøre fremtiden usikker og ikke mindst udfordrende for ejendomsinvestorerne. Vi regner med, at 2023 bliver lavpunktet, før det forhåbentlig vender i 2024.”
De faldende ejendomsværdier får tilmed investorerne til at begrænse og målrette deres investeringer til, hvad der betragtes som mere sikre ejendomme i landets større byer. ”Det forventes, at faldet i ejendomsværdierne er mindst i København, Aarhus og Odense, og tiltroen er allerstørst til Hovedstaden. Det er selvfølgelig positivt, at der i nogle områder er et mindre fald, men det skaber også en farlig skævvridning, hvor fx landdistrikterne efterlades med manglende interesse for at investere og udvikle områderne,” fortæller Peter Stenholm.
Der er dog fortsat optimisme, hvad angår udlejning af ejendomme. For bolig er udlejningsprocenten neutral, og den forventes at blive høj det næste år, ligesom der er en svag, men dog positiv forventning til markedslejen. Markedslejen for kontor i København forventes tilmed at stige med 2,2 procent i 2023. Og med Danica Ejendommes store udlejningsportefølje, er det gode nyheder, selvom det ikke opvejer faldet i ejendomsværdierne.
”De faldende ejendomsværdier kan ikke kompenseres med stigende lejeindtægter, da markedslejen sjældent følger prisudviklingen på lang sigt. Derfor er det vigtigt at fokusere på ejendommenes underliggende drift og opretholde et direkte afkast på højeste niveau. Men vi glæder os over den lave tomgang, og den vil vi meget gerne fastholde,” pointerer Michael Nielsen.
“
De nye klimakrav bliver uundgåeligt en stor omvæltning for byggebranchen og kommer til at stille højere krav til parternes aftale - herunder hvem der er ansvarlig for at udføre hvilke opgaver og hvem der skal bære omkostningerne. Parterne bør sikre, at entreprisekontrakten tydeligt definerer parternes opgave- og rollefordeling så uklarheder undgås.”
STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
Danmarks ambitiøse klimamål er resulteret i ny lovgivning til byggebranchen og den 1. januar 2023 blev der indført nye krav til byggebranchens aktører. Kravene skal accelerere den grønne omstilling og sikre, at Danmark når ambitiøse klimamål.
Folketinget indgik i foråret 2021 en politisk aftale, der skal mindske byggeriets klimapåvirkning gennem en række ændringer af Bygningsreglementet 2018 (BR18). Ændringerne trådte i kraft den 1. januar 2023 og indeholder krav om en Life Cycle Assessment (LCA-beregning) for alt nybyggeri og krav om maksimal klimapåvirkning fra nybyggeri over 1.000 m2.
Krav skal fremme bæredygtige løsninger Kravene skal understøtte og sikre en bæredygtig omstilling af bygge- og anlægssektoren og indebærer en begrænsning af byggeriets klimapåvirkning og ressourceforbrug.
Den konkrete entrepriseform afgør, hvem der har ansvaret for at overholde kravene. De nye klimakrav bliver uundgåeligt en stor omvæltning for byggebranchen og kommer til at stille højere krav til parternes aftale - herunder hvem der er ansvarlig for at udføre hvilke opgaver og hvem der skal bære omkostningerne. Parterne bør sikre, at entreprisekontrakten tydeligt definerer parternes opgave- og rollefordeling så uklarheder undgås.
Beregning af klimapåvirkning Life Cycle Assessment, LCA-beregning, indebærer, at der ved opførelsen af nybyggeri stilles krav om beregning af byggeriets klimapåvirkning. Formålet er, at fastslå
byggeriets samlede klimapåvirkning over en 50 årig periode regnet fra byggeriets færdigmelding og på baggrund af byggeriets samlede CO2-udledning forbundet med produktion, transport af byggematerialer, CO2-udledning i driftsfasen samt klimapåvirkningen ved affaldsbehandling af byggematerialerne efter endt 50-årig periode.
Krav gælder alle former for byggeri Såvel bygherre og entreprenør skal være opmærksomme på, at krav til LCA-beregning gælder alle former for nybyggeri uanset størrelse, når byggeansøgningen er indleveret efter den 1. januar 2023. Som det ser ud nu skal LCAberegningen først foreligge ved færdigmelding af byggeriet, men sikring og indsamling af dokumentation bør foretages allerede fra de indledende faser, da det kan være svært at indsamle tilstrækkelig dokumentation senere i byggefasen. Dokumentationen kan være afgørende for et projekts opnåelse af ibrugtagningstilladelse og derfor meget vigtigt.
Kravet om maksimal CO2 udledning fra bygninger over 1.000 m2 indebærer, at der fastsættes en grænseværdi for, hvor meget CO2 nybyggeri må udlede. Pr. 1. januar 2023 må alt nybyggeri med et etageareal over 1.000 m2 maksimalt udlede 12 kg CO2-ækvivalenter pr. m2 pr. år, og allerede fra 2025 vil der blive indført tilsvarende grænseværdier for alt nybyggeri uanset størrelse.
Visse typer af nybyggeri er dog undtaget BR18 tager højde for “særlige forhold” ved bygninger, der som følge af funktion, placering eller tilsvarende forhold, nødvendiggør et materialeforbrug, der medfører
en øget klimapåvirkning. Herved er der åbnet for, at visse typer nybyggeri vil være undtaget for reglerne. Bolig- og Planstyrelsen har oplyst, at der arbejdes på en liste med eksempler på forhold, som styrelsen anser som særlige, og som kan medføre, at den øgede klimapåvirkning ikke skal indgå i beregningen.
Den kommende tid bliver både spændende og udfordrende for byggeriets parter. De nye regler sår tvivl hos flere, der har planer om at etablere nybyggeri i en stadig usikker tid med stigende renter og inflation. Den gradvise stigning af krav til maksimal CO2 udledning fra byggeriet betyder, at det kun kommer til at gå én vej - nemlig mod grønnere løsninger og flere krav.
Vigtig lovgivning med nye krav
• BR18 er nu ændret ved bekendtgørelse nr. 1464 af 28. november 2022
• De nye ændringer trådte i kraft den 1. januar 2023
• Bolig- og Planstyrelsen har offentliggjort vejledninger den 2. december 2022
• Indeholder krav om livscyklusvurdering samt grænseværdier for maksimal CO2 udledning
Af Morten Jarlbæk Pedersen
Digitalisering kan bidrage afgørende til en mere bæredygtig ejendomsbranche og et mere bæredygtigt samfund. Men politiske barrierer bremser i øjeblikket udviklingen. Derfor har EjendomDanmark sammen med repræsentanter fra ejendomsbranchen og lejerne undersøgt de politiske benspænd. Det har resulteret i otte konkrete forslag, der skal hjælpe digitaliseringen af ejendomsbranchen på vej. “Skal vi løse en af samfundets store opgaver, er det nødvendigt at udnytte digitaliseringens potentialer. Målet med rapporten har været at skabe et solidt fundament for en fælles diskussion om, hvordan vi politisk set får banet vejen for en mere digital ejendomsbranche. Forslagene i rapporten kan både lejer og ejer se sig selv i,” uddyber Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.
Digitaliseringen af samfundet er en udvikling med enormt potentiale. Men det kræver lovgivning, der sikrer de involverede parter. Det gælder også for ejendomsbranchen. Hvordan skabes rammerne f.eks. for, at branchen har en nem
og direkte adgang til relevante data om både forbrug, adfærd og bygninger uden at gå på kompromis med sikkerhed og persondata?
“Dilemmaerne er svære at håndtere, og de kræver, at ejere og lejere finder fælles fodslag, så digitaliseringen kan komme alle til gode,” siger Peter Stenholm.
Otte fælles forslag fra lejer og ejer
I rapporten præsenteres otte politiske forslag fordelt over tre temaer: Miljø og klima, social bæredygtighed og økonomisk bæredygtighed - alle tre områder, hvor digitalisering kan gøre en positiv forskel.
“Det er vigtigt, at vi kommer hele vejen rundt og adresserer alle aspekter af bæredygtighed - både miljø og klima, fællesskabet og virksomheden og dens drift. Det hele skal hænge sammen for at blive en succes,” siger Peter Stenholm. Forslagene inkluderer bl.a. ønsket om en langt mere direkte adgang til forsyningsdata og mere veludviklede EU-standarder for bygningsdata i almindelighed, en standardiseret “databehandleraftale” i lejekontrakter - dvs. i lejelovens typeformular - og en langt mere systematisk digitalisering af huslejenævnenes arbejde.
Rapporten indeholder også forslag til, hvordan byggesagsbehandlingen kan styrkes i kommunerne og et ønske om, at digitalisering i højere grad tænkes med, når man designer renoverings- og udviklingspuljer på bygnings- og ejendomsområdet.
Rapporten “Et styrket grundlag for digitalisering af ejendomsbranchen” er en del af det flerårige projekt “Digitalt fokus for ejer og lejer - i et bæredygtigt perspektiv,” som er finansieret af Realdania, Grundejernes Investeringsfond og EjendomDanmark Fonden.
Forslagene bygger på tidligere projektrapporter, der giver en status på digitaliseringen i ejendomsbranchen og kortlægger lejer og ejers digitale behov. Repræsentanter fra både ejendomsadministratorer, ejendomsinvestorer, PropTechbranchen, lejere og EjendomDanmark har desuden givet deres input til politiske barrierer på en workshop, der blev afholdt i november 2022.
Mandag kunne Ekstra Bladet oplyse, at Arp-Hansen Hotel Group for 550 mio. kr. har købt den ejendom på Rådhuspladsen 14 i København, som lægger lokaler til hotellet The Square. Hidtil har hotelgruppen været lejer hos Danica Ejendomme, men under et møde mellem parterne i anden anledning i efteråret kom emnet pludselig op, og ret hurtigt nåede man altså frem til en aftale. Det sidste fortæller hotelgruppens adm. direktør Dorthe Krak til EjendomsWatch.
Forløbet viser, at ejendomsmarkedet ikke er helt dødt. Trods krig, inflation og høje renter kan det stadig ske, at købere og sælges mødes og uden de store sværdslag aftaler en transaktion, der er fordelagtig for begge parter. Men der er blevet markant længere mellem den slags, end der har været. Det viser de foreløbige tal fra Cushman & Wakefield RED over transaktionsvolumen sidste år.
Normalt er årets sidste kvartal årets suverænt bedste, fordi det alt andet lige er bedst at få lukket handlerne, inden årsregnskabet afsluttes. Men i 2022 var det helt anderledes. Her var transaktionsvolumen i fjerde kvartal 19,8 mia. kr.; kun en spids mere end de 19,1 mia. kr., der blev omsat for i tredjekvartaler. Begge dele lå under omsætningen i årets to første kvartaler, der var på henholdsvis 21,0 og 34,6 mia. kr.
Mange aktører i markedet har fortalt om, hvordan sælgere og købere har haft svært ved at møde hinanden om prisen, så forhandlingerne trækker ud, og om at købere venter med at gå i markedet, til der er mere klarhed om, hvor priserne præcist skal ligge, efter at renterne er steget.
For så vidt en af de to forklaringer holder, vil der være et stadigt større antal handler, der kan blive afsluttet, når markedet og sigtbarheden omkring økonomien bliver bedre. Men ifølge Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED, skal man ikke vente at se nogen kethup-effemkt udløst – i hvert fald ikke på kort sigt.
”Der er en afventede stemning. Der er stadig relativt mange penge i markedet, men de personer, som skal investere i markedet, får at vide, at de skal vente lidt, med mindre de finder en virkelig god handel. Man skynder sig langsomt. Min fornemmelse er, at vi skal pænt ind i foråret, før der for alvor kommer gang i volumen igen. Desuden tager det nogen tid, fra sagerne kommer i markedet, til handlerne bliver afsluttet. Så jeg tror først, vi kan se en egentlig stigning i transaktionsvolumen i tredje kvartal,” siger Lior Koren. Sammenlagt blev 2022 dog langt fra noget dårligt år, selv om man rundt omkring har oplevet det som svært. Årets samlede transaktionsvolumen landede på 94,6 mia. kr. Det
er klart under de 120 mia. kr., der blev omsat for i 2021. Men dette var også alle tiders rekordår, og selv korrigeret for den inflation, der har udhulet de reelle værdier, blev 2022 et af de fem bedste år nogensinde.
Fortsat udenlandsk interesse
Nok så stor en lettelse er det, at de udenlandske investorer bevarede interessen for det danske marked. Ifølge tallene fra Cushman & Wakefield stod de på køberside for ca. halvdelen af omsætningen, når man medregner de udenlandske investorer, der køber gennem selskaber, de har etableret i Danmark.
Også i 2021 stod udlændinge bag hen ved halvdelen af købene. Af de ville blive i markedet, når det blev svært, var langt fra nogen selvfølge. F.eks. har man set udenlandske investorer sælge ud af danske realkreditobligationer. En forskel til 2021 er derimod, at det største segment, boligudlejningsejendomme, har fyldt mindre i markedet i 2022. Det kan skyldes, at boligudlejningsejendomme er dem, hvor prissætningen i størst omfang er bundet op på obligationsrenten, hvorfor det nervøse rentemarked slår igennem som uenighed om prissætningen på ejendomme. Derimod er undersegmenter – f.eks. hotelejendomme i det centrale København – mindre følsomme over for kortsigtede variationer i obligationsrenten.
