Ejendomme

EJENDOMME

BUTIKSEJENDOMME STIGER I VÆRDI

Læs mere side 3

BYGGEMYNDIGHED LYTTER TIL

ARKITEKTERS ADVARSLER OM

BYGNINGSREGLEMENT

Læs mere side 4-5

LUKNING AF NEMID

UDSKYDES TIL EFTERÅRET

Læs mere side 6

3 HURTIGE

COMWELL NÅEDE SUPERRESULTAT I 2022 – KAN IGEN TÆNKE OFFENSIVT

Comwell Hotels overtog pr. 1. januar Bygholm Park Hotel i Horsens, og siden har kæden meldt ud, at den udvider Comwell Aarhus Dolce by Windham med et 15 etager højt tårn (billedet). Disse ekspansive tiltag på ejendomsfronten kommer ikke ud af ingenting: Efter nogle hårde år under coronaen kom hotelkæden i den grad efter det i 2022, viser nu offentliggjorte regnskabstal. Omsætningen landede på 1058 mio. kr. Til sammenligning var omsætningen i 2020 nede og vende på 527 mio. kr., og i det bedste år i nyere tid, 2017, lå den på 903 mio. kr. Endnu bedre ser det ud på bundlinjen. Her var driftsresultatet 73 mio. kr., mod et underskud på 56 mio. kr. og et overskud på 20 mio. kr. i 2018.

”Jeg er meget tilfreds med den position, som Comwell har genetableret i markedet i 2022, der blev et rigtig godt år for os – især takket være vores dygtige medarbejdere, som har været omstillingsvillige og løftet Comwell til et nyt niveau.

Pandemien og dens efterdønninger betød et par vanskelige år, men efter genåbningen i marts mærkede vi – og gør stadig –en stor efterspørgsel på overnatninger, møder og konferencer,” udtaler Peter Schelde, koncernchef i Comwell Hotels.

De fleste af Comwells 16 hoteller ligger uden for København, og de har under coronaen nydt godt af, at danskerne benyttede anledningen til at udforske deres eget land. Denne interesse har vist sig at holde ved, også efter at pandemien er afsluttet. Det lover i sig selv godt for 2023, hvor dog bl.a. rentestigninger og udsigten til svagere konjunkturer trækker i den modsatte retning.

”Vi er naturligvis meget bevidste om, at der er en række faktorer, som fortsat skaber en vis usikkerhed for vores branche, og som kan skabe udsving i vores indtjening og aktivitetsniveau. Men vi er kommet ganske fint fra start her i 2023 og ser positivt på fremtiden,” lyder det fra Peter Schelde.

SCANDIC TRÆDER PÅ SPEEDEREN OG LANCERER ECONOMY-KONCEPT

Også nordens største hotelkæde, Scandic med 58.000 værelser fordelt på 280 hoteller, har fået mod til at investere. Kæden præsenterede i 2020 sit nye Scandic Go-hoteller, hvor gæsterne kan bo billigt og centralt, men til gengæld får en skrabet service. På grund af pandemien måtte man dog hurtigt sætte udrulningen af det nye koncept i ro. Nu startes den op igen. Det forventes at ske i et tempo på 1500-2000 værelser om året. Det første Scandic Go-hotel åbner i Stockholm centrum til september.

”Economy-segmentet er vokset de seneste år, og på baggrund af en ændret rejseadfærd og nye økonomiske begrænsninger forventes segmentet at udvides yderligere. Economy-segmentet er ikke nær så stort i Norden som i andre europæiske lande, og udgør kun 5 pct. af det samlede hotelmarked sammenlignet med 15 pct. i resten af Europa. Med Scandic Go går Scandic nu ind i det hastigt voksende segment med en klar ambition om at lede markedet fremadrettet,” forklarer Scandic i en pressemeddelelse. ”Med det nye Scandic Go-koncept vil Scandic introducere mere kompakte værelser og færre fællesrum end de øvrige full-service hoteller. Udover ombygninger af eksisterende hoteller, er det planen primært at udvide brandet gennem nybyggeri og overtagelser af andre hoteller,” oplyses det videre.

”Det hurtigt voksende economy-segment er en fantastisk og unik mulighed for at styrke vores portefølje yderligere med henblik på at imødekomme de hastigt voksende krav fra en ny generation af hotelgæster. Med Scandic Go vil vi sikre os en førende rolle i udviklingen af segmentet i de nordiske lande –og jeg ser også store ekspansionsmuligheder uden for vores nordiske markeder,” udtaler Jens Mathiesen, adm. direktør for Scandic Hotels.

KENDT PLADS I SYDHAVN ER FORVANDLET, OG NU ER DEN INDVIET

Historisk set er de gamle boligkvarterer i Sydhavn måske om noget kendt som stenbro. Men nu har området mellem Ellebjerg Skole og Mozarts Plads fået en ordentlig overhaling og byder nu – under navnet Pio Parken – bl.a. på forskellige baner, 150 nye træer og en generel åbning mod det omkringliggende kvarter. Det oplyser Københavns Kommune i en pressemeddelelse. Det hedder videre:

Den oprindelige del af Sydhavnen gennemgår store forandringer i disse år. Nær Scandiagade er et erhvervsområde godt i gang med at blive omdannet til et bykvarter med boliger og serviceerhverv, og i Sydhavnens hjerte arbejdes der intenst på den kommende metrostation på Mozarts Plads. Blot et stenkast derfra er Pio Parken nu klar til indvielse, hvor visionen er, at parken bliver det lokale samlingspunkt ved at åbne skolens offentlige arealer for alle byens borgere, så faciliteterne også kan bruges uden for skolens åbningstid af hele kvarteret. Teknik- og miljøborgmester Line Barfod (EL) glæder sig over de store forandringer, der er sket:

”Det har været et stort lokalt ønske at få gjort noget ved området, som førhen bar præg af nedslidning, opdeling og til tider utryghed. Nu kan elever, naboer og besøgende nyde godt af, at området inviterer omverden indenfor i grønne omgivelser, hvor der er plads til både ophold og leg. Jeg vil gerne sende en stor tak til alle de involverede, som gennem den lokale områdefornyelse har været med til at gøre drømmen til virkelighed. Nu har den gamle del af Sydhavnen endnu et tilløbsstykke,” siger Line Barfod.

Indvielsen af Pio Parken fandt sted mandag. Fra kl. 16 kunne de lokale begynde af bruge parkens mange aktiviteter – herunder, som det fremgår af billedet, muligheden for at forestille sig, at man er ude i den store natur, som ved et strandområde.

Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk

Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk

Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen

Salg Leo Brorstrup Smidt, leo@partnermedier.dk, Nicklas Laustsen nicklas@partnermedier.dk

Art Director Heidi Carlsen, heidi@partnermedier.dk

Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk

Forsidefoto Adobe Stock, 140247385 Alice_photo

Udgiver:

Distribueret i samarbejde med Berlingske

K ære Læser

Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration. God læselyst!

PR-foto: Comwell Hotels

PR-foto: Københavns Kommune

Foto: Flickr. / Christer

EJENDOMSINVESTERINGS-RÅDGIVEREN

BUTIKSEJENDOMME STIGER I VÆRDI

På længere sigt stiger erhvervsejendomme mere end forbrugerpriserne, viser opgørelser fra Danmarks Statistik. Mulige investorer bør have fokus på lejekontrakten, lejernes økonomiske styrke og ikke mindst ejendommens beliggenhed.

I medierne bliver vi nærmest bombarderet med data og vurderinger om ejerboliger, fx salgspriser, liggetid og prognoser om prisudvikling – fra økonomer, banker, ejendomsmæglere og diverse statistikker. Og baseret på mange årtiers erfaring er der udbredte forventninger om, at ejerboliger på bare lidt længere sigt stiger hurtigere i værdi end de almindelige forbrugerpriser (inflationen).

Som langt overvejende hovedregel bevarer og forøger mursten nemlig værdien over tid. Derfor er det fx god latin, at unge mennesker skal forsøge at få foden indenfor på ejerboligmarkedet, og så kan de gradvis rykke til en større bolig – blandt andet i kraft af værdistigningen på deres hidtidige ejerbolig.

Tredoblet værdi

Også erhvervsejendomme er historisk steget i værdi. Men mens der var over 73.000 bolighandler sidste år, så bliver der solgt væsentligt færre erhvervsejendomme, og derfor får vi langt fra lige så mange data og prognoser som for ejerboliger (og slet ikke lige så mange artikler i medierne).

Imidlertid opgør Danmarks Statistik hvert år prisudviklingen for forretningsejendomme, som især omfatter butikker og kontorer.

Den seneste opgørelse er kun få uger gammel og har prisdata helt tilbage fra 1992. På 30 år er butikker og andre forretningsejendomme næsten blevet tredoblet i værdi ifølge Danmarks Statistik.

Ser vi på de seneste 20 år – den periode vi normalt budgetterer med – så blev erhvervsejendomme lige knap fordoblet i værdi. I gennemsnit var den årlige værdistigning 3,65 procent.

I samme periode har den årlige, gennemsnitlige stigning i forbrugerpriserne været 2,01 procent.

Interesse fra udlandet

Værdien af erhvervsejendomme vil på langt sigt ofte følge inflationen, blandt andet fordi lejeindtægterne normalt bliver reguleret efter netop den generelle prisudvikling. Og når lejeindtægterne fra en ejendom stiger, ja, så stiger værdien på ejendommen også. I perioder med meget lav inflation kan den årlige værdistigning på ejendomme endda være højere end inflationen, fordi lejekontrakter tit har en klausul om en minimumsregulering af lejen. Tilmed har investorer i danske erhvervsejendomme de senere år kunnet set, at efterspørgslen er steget, fordi store udenlandske investorer er begyndt at købe porteføljer af butiksejendomme herhjemme.

I vores seneste projekt – en SuperBrugsen-ejendom centralt i Gentofte – har vi i budgettet indlagt en anslået, gennemsnitlig stigning på 2,23 procent om året, svarende til den forventede udvikling i lejeindtægterne. I forhold til landsgennemsnittet de foregående 20 år på 3,65 procent i stigning for erhvervsejendomme er det en konservativ eller forsigtig forudsætning. Desuden er det sandsynligt, at de kommende års værdistigninger for forretningsejendomme – ligesom for ejerboliger – vil være højest i velstående områder som Gentofte.

Tre råd til investorer

For mange private investorer kan det være relevant at investere i erhvervsejendomme, fx som supplement til pensionsindskud, aktier og obligationer. Som tallene fra Danmarks Statistik viser, har der gennem tre årtier været en ganske betragtelig værdistigning.

Vi anbefaler dog, at investorer gransker især tre ting ved mulige investeringer. For det første lejeren – er det en økonomisk solid og langsigtet lejer? For det andet

lejekontrakten – hvor lang er den, og hvordan bliver lejen løbende reguleret? Endelig for det tredje ejendommens stand og beliggenhed – ligger den et sted med god tilstrømning af kunder, både i dag og i årene fremover? Siden 2010 har vi udbudt næsten 100 ejendomsprojekter, hovedsageligt med lejere inden for detailhandel og fastfood. På forårets generalforsamlinger for hvert af projekterne kunne vi se, at økonomien i stort set alle ejendomme lever op til budgetterne – eller ligefrem er markant bedre. Det skyldes formentlig, at vi gennem årene har valgt at samarbejde med detailhandels- og fastfood-kæder, som er økonomisk solide og tænker langsigtet – og derfor er villige til at indgå lange kontrakter, hvilket giver ekstra sikkerhed for investorerne. Desuden lægger vi vægt på at udbyde ejendomme med optimal beliggenhed, såvel nu som på længere sigt.

Velbeliggende Coop-ejendom

Det aktuelle projekt i Gentofte afspejler vores forretningsmodel: Her står Coop-koncernen bag SuperBrugsen – og selv om 2022 har været udfordrende for dagligvarehandlen, så har Coop været en del af detailbranchen i langt over 100 år, endda som en af de allerstørste koncerner. Lejekontrakten er da også på hele 15 år, altså med stor sikkerhed for investorerne. Endelig er ejendommen beliggende midt i en af landets mest tætbefolkede og mest velstående kommuner, hvor butikken i årevis har betjent lokale forbrugere. Selv hvis butikken, ret usandsynligt, blev lukket en dag, ville den formentlig være let for investorerne at leje ud til andre formål i kraft af den attraktive placering – og i minimum 15 år frem vil lejekontrakten sikre øget lejeindtægt og med stor sandsynlighed også vedvarende værdistigninger på ejendommen.

NICOLAI RAVN ANDERSEN Investeringschef, cand.merc. Blue Capital A/S

BYGGEMYNDIGHED LYTTER TIL ARKITEKTERS ADVARSLER OM BYGNINGSREGLEMENT

Social- og Boligstyrelsen vil inddrage en kritisk rapport fra Arkitektforeningen i sit arbejde med at udarbejde et nyt bygningsdirektiv – BR25. Målet er at skabe en mere smidig byggesagsbehandling. Det var også målsætningen sidste gang, men der mislykkedes man med den, mener arkitekterne. Cepos foreslår helt at droppe systemet,

Af Sten Thorup Kristensen

Der skulle være mere fleksibilitet i reglerne for ny- og ombygning. Det var udgangspunktet, da det nuværende bygningsreglement, BR18, blev udarbejdet. Men resultatet blev det stik modsatte, mener et stort flertal af landets arkitekter ifølge en undersøgelse fra Arkitektforeningen, som vi omtalte i sidste udgave af EJENDOMME.

Meget kort fortalt viger bygherrer og rådgivere ofte tilbage fra at udnytte den fleksibilitet, der er kommet ind i reglerne, fordi de frygter, at et nybyggeri vil blive underkendt efterfølgende. Samtidigt er der nye udgifter til de rådgivere, der skal sikre, at reglerne er overholdt.

Alt i alt er byggeriet altså blevet mere kedeligt, men alligevel dyrere, lyder synspunktet fra Arkitektforeningen, som håber på en væsentlig korrektion af reglerne i det kommende bygningsreglement – BR25, der skal træde i kraft om to år.

Synspunktet har gjort indtryk på den myndighed, der sidder med bygningsreglementerne, nemlig Social- og Boligstyrelsen. Det fremgår af en udtalelse, styrelsen har sendt til EJENDOMME.

Nye roller og processer

”Styrelsen arbejder fortsat med at forbedre reglerne. De problemstillinger, der rejses i Arkitektforeningens undersøgelse, vil indgå i det videre arbejde,” hedder det. Om baggrunden forklarer Social- og Boligstyrelsen:

”Bygningsreglementet 2018 (BR18) og indførelsen af certificeringsordningen for brandrådgivere og statikere har været en stor forandring for byggebranchen som helhed. Kommuner, bygherrer og rådgivere har alle skullet vænne sig til nye roller og processer i den tekniske byggesagsbehandling.”

”Det er samtidigt sket i en periode med en historisk

“I tæt samarbejde med kommunerne og byggebranchen har styrelsen løbende evalueret og justeret ordningen. Der er gennemført en række justeringer med sigte på at skabe mere fleksibilitet og undgå, at der sættes unødigt høje krav til byggeriet.”

Social- og Boligstyrelsen

høj byggeaktivitet, som har været med til presse de administrative systemer.”

”I tæt samarbejde med kommunerne og byggebranchen har styrelsen løbende evalueret og justeret ordningen. Der er gennemført en række justeringer med sigte på at skabe mere fleksibilitet og undgå, at der sættes unødigt høje krav til byggeriet.”

Behov for forbedring

I arkitektforeningen ser direktør Lars Autrup positivt på signalet fra Social- og Boligstyrelsen.

”Jeg glæder mig grundlæggende over, at de tager vores rapport alvorligt og lader den indgå i deres arbejde. Det værdsætter vi højt. Med kommentaren bekræfter de også, at der fortsat er behov for ændringer og forbedringer – i modsætning til, hvis de sagde, at ’det har vi jo lavet,” siger han.

”Men jeg håber også, at vi kan overbevise dem om, at der skal et mere radikalt greb til. Det er ikke nok

med småjusteringer. Vi mener, at der er noget med grundstrukturen, man må ind og se på. F.eks. kan man lave et lagdelt bygningsreglement med forskellige grader af regler for forskellige størrelser af byggerierne. Og så er der det med processen. Vi synes, det er forkert, at det er blevet til et dokumentations- og kontrolregime, frem for en proces med dialog undervejs,” fortsætter Lars Autrup.

Afskaf byggetilladelser?

Et radikalt forslag er kommet fra en helt anden side: Jonas Herby, specialkonsulent i Cepos, foreslog for nogle uger siden i et debatindlæg i Dagbladet Børsen, at man slet og ret afskaffer den kommunale byggesagsbehandling. Han peger på, at de lange sagsbehandlingstider ved kommunerne i sig selv giver en enorm omkostning for bygherrer – foruden at den naturligvis også er dyr for kommunerne selv. Og det er usædvanligt, at lovgivning bliver administreret ved, at borger og virksomheder specifikt skal have tilladelse til at gøre dette og hint. Udgangspunktet er, at borgerne overholder lovgivningen, og hvis de ikke gør, kan de blive straffet og eventuelt blive pålagt at betale erstatning.

Herbys forslag er så lige radikalt nok for Arkitektforeningen. Lars Autrup anfører, at erfaringen under BR18 netop er, at de udførende parter i byggeriet har behov for nogle klare regler, og for en formel anerkendelse fra en myndighed om, at reglerne er overholdt i det konkrete projekt.

”Byggeri er for kompliceret, risikobetonet og omkostningsfuldt til at forvalte på den måde, som Cepos foreslår. Der er store temaer, f.eks. sikkerhed og brand, som er for alvorlige til, at man kan forestille sig en proces helt uden kontrol. Vi har jo f.eks. også et bilsyn, fordi den potentielle skade, bilejeren kan forårsage, er så relativt stor,” siger Lars Autrup.

Et væld af regler

Overfor EJENDOMME anerkender Jonas Herby, at byggefolk kan opleve et behov for klare udmeldinger fra myndighederne – både om de generelle regler om i den enkelte byggesag. Men han mener også, at det er et spørgsmål om, at både myndigheder og branchen i givet fald ville vænne sig til, hvad et system uden krav om byggetilladelse indebærer.

Han bruger anvendelsen af VAR i fodbold som analogi –altså den teknologi, der gør, at dommeren kan gå ud på sidelinjen og ud fra videooptagelser tage stilling til, om der var mål eller ej.

”Tidligere var meget overladt til dommernes skøn, og det kan godt være, at når man så får et teknisk instrument, er man nødt til at ændre reglerne lidt. Det er noget af det samme, der er på spil her. Rådgiverne er blevet mere omhyggelige med at overholde alle regler. Men så skulle man snarere se på, hvorfor der er det her væld af regler om ting, der ikke vedkommer andre – f.eks. bredden af døre og vinduer indenfor,” siger Jonas Herby.

Han mener heller ikke, at hensyn til f.eks. energistandard i sig selv er en grund til at have meget specifikke regler. Priserne på energi, og afgifter på samme, skulle gerne i sig selv være en motivation for at bygge energieffektivt, og samtidig vil der være en række tilfælde, hvor høj energistandard alligevel ikke er relevant, så det kun er spild af ressourcer at sigte efter den.

Den tabte frisættelse

Politisk set er det næppe realistisk, at man afskaffer byggesagsbehandlingen, og endnu mindre at man i større omfang luger ud i paragrafferne i bygningsreglementet.

Men så igen: Det var jo netop en liberalisering, man gik efter, da man udarbejdede BR18. Den enkelte bygherre skulle have større råderum og større ansvar. Nu skal man ”bare” have denne hensigt til at virke med BR25. Det er i sig selv en stor opgave.

”Det er tankevækkende, at det, som var tænkt som en frisættelse, er blevet det modsatte,” konstaterer Lars Autrup.

“

Rådgiverne er blevet mere omhyggelige med at overholde alle regler. Men så skulle man snarere se på, hvorfor der er det her væld af regler om ting, der ikke vedkommer andre – f.eks. bredden af døre og vinduer indenfor.”

Store bygherrer vil som regel have ressourcerne til at hyre de rådgivere, der skal til for at få det ønskede byggeri igennem. Derimod ligger det mere tungt for de små bygherrer. Derfor ønsker Arkitektforeningen et bygningsreglement, hvor der sondres mellem byggeprojekternes størrelse og kompleksitet. Arkivbilledet er fra den store ombygning af Odenses centrum. Foto: Sten Thorup Kristensen

Jonas Herby, specialkonsulet CEPOS

TAL FRA FØRSTE KVARTAL ANTYDER, AT 2023 BLIVER ET SÆRDELES DÅRLIGT ÅR PÅ EJENDOMSMARKEDET

Stilstanden fra andet halvår 2022 er fortsat i indeværende år, viser tal fra Realkredit Danmark. Der er heller ikke umiddelbart udsigt til en kickstart. Investorerne frygter bl.a., at en recession står for døren, og de vil også gerne se renterne pege nedad igen.

Af Sten Thorup Kristensen

8,3 mia. kr. Dette beløb blev der, ifølge den seneste såkaldte temperaturmåling på ejendomsmarkedet fra Realkredit Danmark, omsat ejendomme for i årets tre første måneder. Hvis det fortsætter på samme måde året ud, lander man på en årsomsætning på 33 mia. kr., konstaterer chefanalytiker Mark Gibson. Milliardbeløb kan være svære at forholde sig til. Men 33 mia. kr. er meget lidt i forhold til den omsætning, man ellers har set siden midten af 00’erne. Til sammenligning var omsætningen i 2022 på lidt under 90 mia. kr. i 2022, og det var endda en nedgang i forhold til superåret 2021. Retfærdigvis skal siges, at fjerde kvartal som regel er det største på ejendomsmarkedet – her lægger man af bl.a. regnskabsmæssige årsager vægt på at lukke handler inden sidste dag i kvartalet, der jo også er sidste dag i året.

Men immervæk tegner 2023 til at blive et usædvanligt ringe år, med mindre der snart kommer hul på bylden. På den baggrund kan det forekomme paradoksalt, at Realkredit Danmark faktisk finder, at signalerne for både bolig-, kontorog butikssegmenterne er svagt positive.

Det korte og det lange sigte Forklaringen er, at signalerne er opgjort ud fra både kort- og

langsigtede parametre, og det er de sidste, der trækker den samlede bedømmelse op over en langsigtet middelværdi. Ser man nogle år ud fremtiden, synes der ikke at være grund til synderlig bekymring om de fundamentale vilkår. For kontorsegmentet er det især vigtigt, at der aldrig er kommet det frygtede dyk i beskæftigelsen. Det giver også danskerne solide privatøkonomier, som sammen med fortsat befolkningstilvækst (på grund af indvandring) holder hånden under boligmarkedet. For retailsegmentet er det hele mere blandet, men især ejere af butiksejendomme i København kan lettet konstatere, at turisterne er vendt tilbage efter pandemien.

Ser man ud i fremtiden, er der altså nok at hænge en optimistisk hat på. Derimod råder usikkerheden om det korte sigte.

Inflationen har pil nedad, men den er stadig høj, og man kan kun gisne om, hvorvidt renterne vil falde igen i nærmere fremtid. Det er også stadig muligt – og måske endda mere sandsynligt, end man troede for en måned eller to siden – at vi skal igennem en recession. Centralbankerne står stadig på bremserne, og de er ved at have held med at gøre det, de dybest set prøver på: At smadre økonomisk aktivitet.

Følgevirkninger af bankkrak

Et eksempel på dette er de amerikanske bankkrak, som har den videre effekt, at andre banker holder igen på udlånet, hvilket kan sende negative bølger ud over verdensøkonomien. Blandt dem, som i første omgang bliver ramt af sådanne bølger, er den amerikanske ejendomsbranche, som har nu har sværere ved at få finansieret ejendomme. Det kommer oveni, at særligt det amerikanske kontormarked er i en krise, som tåler sammenligning med finanskrisen.

Det er bl.a. høj tomgang i kontorer, på grund af medarbejdernes hjemmearbejde, der trækker tænder ud. Dette fænomen er det danske kontormarked ikke i nær samme grad ramt af, fordi vi herhjemme har kortere til arbejdspladserne. Alligevel styrker det næppe lysten til at købe danske ejendomme, at potentielle købere kan se, at flere udenlandske markeder – foruden det amerikanske f.eks. også det svenske – vakler.

Det syder af aktivitet i københavnske boliger, kontorer og ejendomme. Fremtiden ser også lys ud. Alligevel er der meget stille på ejendomsmarkedet. Potentielle investorer vil gave have mere tryghed om den nære fremtid, før de slår til. Foto: Flickr. / Stig Nygaard

“

EJENDOMSADVOKATEN

EKSKLUSIVAFTALER I LEJEFORHOLD - NÅR DEN

ENES RET BLIVER DEN ANDENS URET

I lejeforhold aftales det sommetider, at udlejer giver lejeren en form for eksklusivitet eller ”branchebeskyttelse”. For eksempel ved at lejer som den eneste må drive supermarked i et indkøbscenter.

Herfor betaler lejeren normalvis en højere leje og begunstiges således på konkurrerende lejeres bekostning. En sådan konstellation er ikke nødvendigvis problematisk, men den kan være det, hvis den begrænser konkurrencen på det relevante marked. Parterne skal derfor være opmærksomme, når de indgår en eksklusivaftale – læs her, hvad der er vigtigt at have fokus på.

De frie markedskræfter skal have lov at råde Det er forbudt for virksomheder at indgå aftaler, der direkte eller indirekte har til formål og følge at begrænse konkurrencen på det relevante marked. Vurderingen er konkurrenceretlig og sjældent simpel. Et marked udgøres af produkter eller ydelser, der kan substitueres inden for samme geografiske område. Lad os tage et eksempel: Hvis en part får en eksklusiv ret til at sælge sportsvogne i et bestemt geografisk område, vil det ikke begrænse konkurrencen på markedet for salg af familiebiler. Det skyldes, at købergrupperne for de to typer biler ikke kan eller vil erstatte det ene produkt med det andet. Aftalen vil derimod begrænse konkurrencen på markedet for salg af sportsvogne, og det kan skabe konkurrenceretlige problemer.

Er eksklusivaftaler nogensinde et problem i ejendomsbranchen?

Ja! I en dansk retssag lejede en lejer et erhvervslejemål fra en kommune og ønskede at bruge det tilstødende udendørsareal til udeservering. Konkurrencemyndighederne vurderede følgende klausuler i lejekontrakten:

1. Kommunen forpligtede sig til kun at give tilladelse til udeservering på disse arealer til autoriserede restauratører med forretningsadresse på bemeldte torv og

2. kommunen forpligtede sig til ved meddelelse af udeservering på disse arealer at oplyse ansøgeren om, at der ikke måtte sælges varer til lavere priser end dem, der samtidigt var gældende for andre restauratører i området.

Konkurrencerådet konkluderede, at sidstnævnte klausul havde til formål og følge at begrænse konkurrencen. Derpå gav Konkurrencerådet parterne påbud om at ophæve klausulen. Sagen kom senere for Konkurrenceankenævnet, der efter en konkret vurdering fandt, at aftalen ikke var konkurrencebegrænsende.

Afgørelsen synliggør, at eksklusivaftaler i forbindelse med udfærdigelsen af lejekontrakter skal behandles med konkurrenceretlig omhu. Selvom Konkurrenceankenævnet ikke betragtede vilkåret som konkurrencebegrænsende, kunne det under andre omstændigheder have været tilfældet. I så fald ville konsekvensen have været, at vilkåret blev erklæret ugyldigt i overensstemmelse med

Konkurrencerådets afgørelse. Det ville have resulteret i en dårligere aftale for lejeren, da lejeren i så fald ville miste retten til at bestemme prisen eksklusivt og dermed have en aftale, der ikke var økonomisk rentabel.

EU-Domstolen vurderer potentiel konkurrencebegrænsning Tilsvarende var problemet aktuelt i en lettisk sag. En lejer fik i 12 ud af 119 lejekontrakter en vetoret mod udlejers udlejning af erhvervslokaler til andre lejere i de respektive indkøbscentre. EU-Domstolen fandt ikke, at aftalerne begrænsede konkurrencen, men domstolen udelukkede på den anden side heller ikke, at det kunne have været tilfældet under andre omstændigheder.

I alle aftaler af eksklusiv karakter skal parterne overveje konsekvensen, hvis aftalepunkter senere måtte blive kendt ugyldige som følge af konkurrencebegrænsende formål og/ eller virkning.

Pludselig klapper fælden

Selvom problemet ikke er udtalt i Danmark, forekommer det. En overtrædelse af konkurrencelovens regler om konkurrencebegrænsende aftaler er strafsanktioneret. Desuden kan både enkeltpersoner og virksomheder søge erstatning for tab forbundet med sådanne aftaler. Det er derfor både kostbart og uansvarligt at ignorere den konkurrenceretlige dimension, når man indgår aftaler inden for områder som lejeretten.

STEFFEN BANG-OLSEN Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.

Både enkeltpersoner og virksomheder kan søge erstatning for tab forbundet med eksklusivaftaler. ”

PRIVATE UDLEJERE FÅR BEDRE MULIGHEDER FOR AT

BIDRAGE TIL KAMPEN MOD HJEMLØSHED

Folketinget har netop vedtaget en ny hjemløsereform, der gør det lettere for det private udlejningsmarked at bidrage i kampen mod hjemløshed. Det sker blandt andet med en ny paragraf i loven om boligforhold, der giver private udlejere mulighed for at leje en bolig ud til socialt udsatte under reglerne om udslusningsboliger.

Af Amalie Dvinge Agerbo

Folketinget vedtog d. 4. maj en lov for omlægning af indsatsen mod hjemløshed med et enigt politisk flertal. Reformen lægger op til en samtænkning af bolig- og socialområdet, og netop derfor er den særdeles relevant for den private ejendomsbranche. Den tager afsæt i en såkaldt Housing First tilgang, der betyder, at hjemløse tilbydes en selvstændig bolig med bostøtte.

Ny paragraf giver private mulighed for udslusningsboliger Med en helt ny paragraf, § 57 a, i loven om boligforhold bliver der mulighed for, at en privat udlejer kan indgå en aftale med kommunen om at foretage udlejning til socialt udsatte under reglerne om udslusningsboliger. Tidligere har det kun været muligt, hvis der var tale om en almen bolig. En udslusningsbolig anvendes til borgere, som skal fra et midlertidigt botilbud eller et forsorgshjem ud på det almindelige boligmarked. Udlejning som udslusningsbolig er velegnet til borgere med boligsociale udfordringer og lav betalingsevne, idet kommunen har mulighed for at tildele en ydelse der sikrer, at lejers nettohuslejebetaling udgør det samme som brugerbetalingen på et herberg eller lignende opholdssteder - eller cirka 3.500 kroner om måneden. Disse forhold gælder i udgangspunktet i to år, men kan forlænges med op til tre år yderligere, hvorefter lejeforholdet overgår til ordinære vilkår. Udløbet af de ekstraordinære vilkår medfører, at ordningen kun er relevant for borgere

med midlertidige udfordringer og udsigt til en forbedret livssituation og betalingsevne.

En ny boligpolitisk virkelighed Udvidelsen af ordningen var ikke en del af det oprindelige lovforslag, og er først kommet til efter en større debat om, hvorvidt hjemløshed kan mindskes ved udelukkende at fokusere på almene boliger. Hos EjendomDanmark er man positiv over udvidelsen:

”Der er meget godt at sige om den samlede pakke i hjemløsereformen, og der er særlig god grund til at rose den pragmatiske og løsningsfokuserede tilgang, der nu bringer reelt brugbare værktøjer i spil for, at private lejeboliger kan bidrage i kampen mod hjemløshed,” siger Anders Gade Jeppesen, chefanalytiker i EjendomDanmark, og fortsætter: ”Denne lovgivning har langt mere perspektiv end et tidligere udspil om tvungen anvisningsret. I EjendomDanmark håber vi, at det er et udtryk for en ny boligpolitisk virkelighed, hvor konkrete løsninger på udfordringer er vigtigere end ideologiske kampe.”

Fortsat plads til forbedringer

Men hvor rammerne for udslusningsboliger er velgennemtænkte, vil der forsat være udfordringer med de anvisningsregler, som udlejningen skal ske under, forklarer Anders Gade Jeppesen:

”De er bygget op omkring en rigid ramme, som for eksempel at man skal stille enten en fast andel eller et fastsat antal lejligheder til rådighed, og at der ikke kan indgås aftale om kommunal anvisning for en ejendom, der tidligere har været omfattet af en sådan aftale. Det er svært at gennemskue, hvem og hvad disse benspænd skal beskytte, og på kort sigt må de siges at udgøre en unødvendig barriere for hvor hurtigt og i hvilket omfang interesserede udlejere kan komme i gang.” Han understreger dog, at der er tale om en markant forbedring i reformen, selvom der fortsat er plads til justeringer.

LUKNING AF NEMID UDSKYDES TIL EFTERÅRET

Det var planen, at MitID Erhverv skulle tages i brug senest d. 1. juli 2023, men ifølge Digitaliseringsstyrelsen bliver fristen for lukning af NemID nu udskudt til den 31. oktober 2023.

Af Amalie Dvinge Agerbo

I de seneste år har selvbetjeningsløsninger og digitale værktøjer gjort hverdagen lettere for mange virksomheder – også i ejendomsbranchen. Men værktøjerne fører også udfordringer og bekymringer med sig.

EjendomDanmark har i længere tid været i dialog med Digitaliseringsstyrelsen, idet mange aktører i branchen har oplevet udfordringer med overgangen fra NemID til MitID Erhverv.

Udfordringer med skiftet

En af de største var den korte frist i implementeringsfasen.

Efter planen skulle MitID Erhverv nemlig udrulles til alle senest d. 1. juli i år, men nu er fristen blevet udskudt med tre måneder.

”Det er glædeligt nyt for vores medlemmer og noget, som vi har opfordret til flere gange,” fortæller Lena Hartmann, juridisk direktør hos EjendomDanmark.

Men ifølge Lena Hartmann løser fristforlængelsen dog ikke alle problemer. Der findes nemlig fortsat ikke nogen koncernløsning, og den kommer ifølge Digitaliseringsstyrelsen heller ikke før 2024.

Det betyder, at man er nødt til at tage MitID Erhverv i brug med de eksisterende løsninger, så man ikke undgår at miste adgang til vigtige oplysninger og portaler.

”Digitaliseringsstyrelsen har mange vejledninger, og alle er velkomne til at kontakte deres support, men det kan være svært at finde den rette løsning. EjendomDanmark arbejder derfor sammen med en Ad-Hoc ERFA gruppe, bestående af en lang række engagerede medlemmer, om en best-practice beskrivelse af, hvordan man som ejendomsadministrator kan

agere frem til overgangen indenfor de nuværende muligheder,” fortæller Lena Hartmann.

NemID til erhverv forlænges

I et svar til EjendomDanmark gør Digitaliseringsstyrelsen opmærksom på, at NemID til erhverv ikke som planlagt lukker fuldt ned d. 30. juni 2023. Frem til den 31. oktober 2023 vil platformen forsætte med begrænset drift. Det betyder blandt andet, at det ikke længere vil være muligt at få support i forbindelse med NemID til erhverv.

For mere information:

https://mitid-erhverv.dk/tilslutning/guide/koncerner/

Foto: iStock, Cylonphoto