RIDDERKERK W O N I N G B O U W S T R AT E G I E
RIDDERKERK Woningbouwstrategie
Op 27 januari 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Ridderkerk
. INLEIDING
WAAROM EEN WONINGBOUWSTRATEGIE? 4
Deze woningbouwstrategie is een uitwerking voor het thema
heeft het woonwensenonderzoek uitgevoerd. Zij borduren
wonen van de structuurvisie Ridderkerk. De structuurvisie
hiermee voort op de Grote Woontest Rotterdam die zij in
is door de gemeenteraad in juni 2009 is vastgesteld. De
2008 hebben uitgevoerd.
komende jaren zal de bevolkingsomvang van Ridderkerk nauwelijks meer groeien. De komende jaren zal er vooral
De vraag van de kritische woonconsument reikt verder
gebouwd worden voor de gezinsverdunning. Dit heeft
dan eisen aan de woning. Hij stelt ook hoge eisen aan de
grote gevolgen voor het gemeentelijke woningbouwbeleid.
woonomgeving: de voorzieningen, de openbare ruimte,
Voorkomen moet worden dat afnemende druk op de
de bereikbaarheid en de kwaliteit van het landschap. De
woningmarkt gaat leiden tot kapitaalsvernietiging en
woonconsument heeft verwachtingen over de mate waarin
leegstand.
in een straat, buurt of wijk wordt samengeleefd, waar men buurtgenoten ontmoet en hoe intensief de sociale controle
De gemeente Ridderkerk en Woonvisie hebben BVR
is. De kwalitatieve vraag wordt de komende jaren veel
adviseurs gevraagd om een woningbouwstrategie op te
belangrijker dan het kwantitatieve aanbod van woningen.
stellen waarin de woningbouwopgave wordt benaderd vanuit
Het gebrek aan uitbreidingsruimte en het vooruitzicht van
de vraag van de Ridderkerker. Een woonwensenonderzoek
een afnemende bevolkingsgroei maken deze omslag van
waarin deze vraag centraal staat, vormt de basis.
kwantiteit naar kwaliteit noodzakelijk. Ridderkerk staat voor
De woningbouwopgave wordt dus niet vanuit een
de opgave om de bestaande woningvoorraad duurzaam op
aanbodgericht beleid beschouwd. Analyses van de sociaal
peil te houden en tegelijkertijd kwaliteitsimpulsen in de wijken
maatschappelijke ontwikkelingen, van de woningmarkt en
te realiseren. Wanneer Ridderkerk geen kwaliteitsimpuls in
van demografische gegevens, vormen de basis voor de
bestaand stedelijk gebied (woningen en woonomgeving)
woningbouwstrategie. The SmartAgent Company (SAC)
realiseert, terwijl regiogemeenten wel nieuwbouw realiseren,
. Inleiding
is de kans groot dat Ridderkerk verder terrein verliest. De migratiestromen van de afgelopen jaren laten reeds zien dat draagkrachtige, jonge groepen Ridderkerk hebben verlaten ten gunste van nieuwbouwlocaties in de regio. Primair wordt gericht op de vraag van de huidige en de toekomstige Ridderkerker, maar niemand wordt uitgesloten. Ridderkerk kan woonmilieus bieden die aantrekkelijk zijn voor bewoners van binnen of buiten de regio. Deze strategie vormt een leidraad voor de wijkontwikkeling en het woningbouwprogramma voor de komende tien jaar. De gemeente Ridderkerk en Woonvisie hebben deze woningbouwstrategie gezamenlijk opgesteld. Ze hebben gedeelde opvattingen over de gewenste ontwikkelrichtingen en de toekomstige woningbouwlocaties. Hiermee hebben ze een sturingsinstrument waarmee op initiatieven van ontwikkelaars en particulieren kan worden gereageerd. De woningbouwstrategie dient als leidraad voor de invulling van het woningbouwprogramma. De invulling ligt daarmee nog niet vast. Verdere afspraken tussen de gemeente Ridderkerk en Woonvisie dienen hiervoor te worden gemaakt.
5
METHODIEK een
uitgewerkt in de wijkontwikkelprogramma’s (WOP’s), en de
zorgvuldige analyse van de wensen van de bevolking,
woningbouwontwikkelingen, deze worden onderdeel van
van de ontwikkelingen in de woningvraag en van de eisen
het woningbouwprogramma.
Een
vraaggestuurde
woningmarkt
vraagt
om
aan de woonomgeving. SAC heeft een representatief woonwensenonderzoek gedaan op basis waarvan een
Op gemeentelijk niveau is het woningbouwprogramma een
advies is uitgebracht over de woningvraag en de gewenste
regiemiddel voor de ontwikkeling van de woningvoorraad.
woonmilieus in de periode tot 2020. De woningvraag
Door urgenties te benoemen voor de komende tien jaar en
voor 2020 is mede bepaald op basis van demografische
spelregels te beschrijven voor het omgaan met onverwachte
gegevens en het woonwensenonderzoek.
initiatieven, kunnen de gemeente en Woonvisie sturen op
(verwijzing naar hoofdrapport SAC en bijlage advies SAC)
de gewenste ontwikkelingen . Het woningbouwprogramma is gemeentebreed. Het zorgt voor doorstroming op de
6
In de Structuurvisie zijn wijkprofielen opgezet. Deze appelleren
woningmarkt en faciliteert de wooncarrière van mensen
aan woonwensen en wenselijke samenlevingsvormen
binnen de gemeente Ridderkerk.
zoals ze zijn gedefinieerd op basis van de resultaten van de Grote Woontest. In het ontwikkelingsproces van deze
In een apart werkboek met de woningbouwplanning
woningbouwstrategie zijn ze getoetst en aangescherpt
en
aan de hand van het actuele woonwensenonderzoek. De
uitvoeringsprogramma met daarin de opgaven
wijken zijn vervolgens geanalyseerd en er is vastgesteld
voor de gemeente en Woonvisie voor de komende
welke ontwikkelingen wenselijk zijn om dit wijkprofiel te
jaren vastgelegd
verwezenlijken. In vijf expertmeetings hebben ‘wijkdeskundigen’ meegedacht over de ontwikkeling van de wijken. Ze hebben de sterke en zwakke kanten van de wijk , alsmede de kansen en bedreigingen in beeld gebracht. De resultaten bieden een belangrijk inzicht in de opgaven en vormen samen met de andere onderzoeksaspecten de basis voor de wijkvisies. Alle bovengenoemde onderzoeks- en analyseresultaten zijn geïntegreerd in de wijkvisies. De wijkvisies geven inzicht in de gewenste kwalitatieve en de kwantitatieve ontwikkelingen en opgaven. Daarnaast laten ze zien hoe de ontwikkelopgaven bijdragen aan de versterking van de sociaal-ruimtelijke opbouw van de wijken. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de niet-woningbouwontwikkelingen, deze worden
uitgewerkte
projectkaarten,
wordt
het
. Inleiding
LEESWIJZER I
Structuurvisie
II
Onderzoek en analyse
1. Analyse van de woningmarkt
2. Sociaal ruimtelijke analyse
3. Expertmeetings
Structuurvisie
Stap 1 Expertmeetings
Analyse van de woningmarkt
Sociaal ruimtelijke analyse
III
Wijkvisies
Visiekaarten
Opgaven
Wijkvisies
Stap 2
StrategieĂŤn IV
Woningbouwstrategie
Doelgroepen
Wooncarrière en staat van de woningvoorraad
Woningbouwopgaven
Drie woonmilieus
Locatiekeuzen
Ambities voor het woningbouwprogramma Gebruiksdoelen BIJLAGEN
Adviesnotitie The SmartAgent Company
Woningbouwstrategie
Woningbouwprogramma 2010 - 2020
Stap 3
Stap 4
7
I I II III IV
Structuurvisie Onderzoek en analyse Wijkvisies Woningbouwstrategie
I. STRUCTUURVISIE
Op 29 juni 2009 heeft de gemeenteraad van Ridderkerk de Structuurvisie Ridderkerk vastgesteld. De structuurvisie legt de koers voor de gemeente voor de middellange termijn vast en is richtinggevend voor nieuw beleid. Deze woningbouwstrategie operationaliseert de structuurvisie voor het thema Wonen. Een aantal uitgangspunten uit de structuurvisie vormt het kader voor de woningbouwstrategie.
10
“De centrale opgave voor Ridderkerk is om de bestaande
kwaliteiten
zichtbaarder
te
maken,
nieuwe kwaliteiten toe te voegen, na te denken over de identiteit en te zorgen dat Ridderkerk een aantrekkelijke woon-, werk- en leefgemeente blijft.”
onbebouwde ruimte die overblijft bestaat voor een belangrijk deel uit aantrekkelijke landschappen, deze ruimte wordt gekoesterd, de uitbreidingsmogelijkheden zijn zeer beperkt. De nadruk ligt daarom op inbreiding en herstructurering van het bebouwd gebied. Voor de onderzoeken en analyses is de oude wijkindeling
GEZONDE BEVOLKINGSOPBOUW
gebruikt. In de integratie tot wijkontwikkelingsvisies
Een sterke vergrijzing, een geringe bevolkingsaanwas,
en daarna, is de nieuwe indeling gehanteerd.
wegtrekkende jongeren en een kapitaalkrachtige groep huishoudens die zijn heil elders zoekt, zijn typerende
DE WIJK CENTRAAL
trends in Ridderkerk. Een ‘gezonde’ bevolkingsopbouw is
De Ridderkerkse wijken hebben een sterke eigen identiteit.
belangrijk voor een stabiele woningmarkt. Er moet aandacht
Deze is belangrijk voor de binding van de inwoners met de
en ruimte zijn voor alle leeftijdscategorieën. Er ligt een
plek. Ridderkerkers zijn over het algemeen erg honkvast,
belangrijke opgave in het faciliteren van de woonwensen
ze blijven graag in hun eigen wijk wonen. Ontwikkelingen
van jonge Ridderkerkers en de meer draagkrachtige delen
moeten aansluiten op de wensen van de wijkbewoners en
van de bevolking.
recht doen aan de identiteit van de verschillende wijken.
BEPERKTE RUIMTE
NIEUWE WIJKINDELING
Ridderkerk ligt ingeklemd tussen de Nieuwe Maas en
De wijken Centrum, West en Oost zijn in de structuurvisie
de Noord aan de noord- en oostzijde en grootschalige
heringedeeld en Centrum, West en Zuid genoemd. De
infrastructuur (A15, A16) aan de zuid- en westzijde. De
begrenzing is daarmee gewijzigd.
.Structuurvisie
WIJKPROFIELEN
tramverbinding, waardoor hij als aanjager kan dienen voor
De structuurvisie benoemt voor elke wijk een wijkprofiel dat
een aantal van de voorgestelde ontwikkelingen. Geen van
aansluit op het karakter van en de samenlevingsvorm in die
de voorgestelde ontwikkelingen is echter afhankelijk van de
wijk. De profielen variĂŤren van wijken die opgebouwd zijn uit
komst van TramPlus, deze bepaalt hooguit de urgentie van
afzonderlijke buurten tot wijken met een dorps karakter en
een aantal ontwikkelingen.
typische woonwijken. De
voorgestelde
ontwikkelingen
in
deze
woningbouwstrategie zijn onafhankelijk van de
BOLNES SLIKKERVEER
komst van TramPlus, wellicht kan de komst van de TramPlus de urgentie van een ontwikkeling vergroten,
dit
vanwege
een
gecombineerde
CENTRUM
WEST
gebiedsaanpak. DRIEVLIET/ HET ZAND
ZUID
TRAMPLUS RIJSOORD
De structuurvisie incorporeert de doortrekking van de
OOSTENDAM
TramPlus vanuit Rotterdam via het centrum van Ridderkerk tot aan de Park&Ride Oudelande. In deze woningbouwstrategie is rekening gehouden met de mogelijke komst van deze
Bolnes
BUURT
Bolnes
Slikkerveer
West
Centrum Het Zand Oost
Centrum Zuid
Drievliet
Oostendam Rijsoord
Oude wijkindeling
WOONWIJK
Wijkprofielen uit de structuurvisie
Slikkerveer
West
DORP
Het Zand
Drievliet
Oostendam Rijsoord
Nieuwe wijkindeling structuurvisie
11
II I II III IV
Structuurvisie Onderzoek en analyse Wijkvisies Woningbouwstrategie
II. ONDERZOEK EN ANALYSE
De wijkvisies zijn ontwikkeld op basis van drie analyses / onderzoeksdelen. Deel één betreft het advies van The SmartAgent Company over de woningopgave: analyse van de woningmarkt. Deel twee beschrijft de sociaalruimtelijke opgaven. Deel drie wordt gevormd door de ‘wijkexpertmeetings’.
WOONWENSENONDERZOEK
Methodiek
The SmartAgent Company heeft met behulp van de door
De onderzoeksmethodiek van SAC is gebaseerd op het
hen ontwikkelde onderzoeksmethode, de woonvoorkeuren
Brand Strategy Research model (BSR). Het is een model,
van de Ridderkerkse woonconsument in kaart gebracht.
waarbij door middel van twee dimensies onderscheid
Hierbij ligt de focus op kwalitatieve aspecten van het wonen,
tussen individuen wordt gemaakt op basis van hun
zoals de woonomgeving, het voorzieningenniveau en de
belevingswereld. Door de twee dimensies ontstaan vier
gewenste woningtypen.
‘belevingswerelden’, te weten de rode, blauwe, gele en groene wereld. De horizontale as is de sociologische
Vitaliteit
Extravert/ uitleven Naar buiten gericht
Harmonie
dimensie, waarmee het onderscheid tussen individualisten en groepsgerichten wordt gemaakt. De verticale as is de
Introvert/ onderdrukken Naar binnen gericht
Groepsgeoriënteerd
Controle
Sociologische as
Psychologische as
psychologische dimensie waarmee het onderscheid tussen Ego georiënteerd
14
1. ANALYSE VAN DE WONINGMARKT
extravert versus introvert wordt gemaakt. Mensen die bijvoorbeeld in de (groene) groep ‘bescherming’ worden ingedeeld, hebben een zekere voorkeur voor zekerheid, intimiteit en privacy. In de (rode) groep ‘vitaliteit’ zullen mensen eerder een voorkeur hebben voor begrippen
Bescherming
Het onderzoeksmodel van de SAC verdeelt mensen onder in 4 leefstijlen
als zelfverzekerd, ontplooien en risico. Elk individu heeft van alle belevingswerelden wel enkele kenmerken, maar BSR bepaalt met welk kwadrant de meeste ‘affiniteit’ bestaat.
. Woonwensenonderzoek
Hierdoor kunnen er groepen worden gevormd die een
De rode wereld: vrijheid en flexibiliteit
gemeenschappelijke basis hebben. Door deze groepen
Consumenten die tot de rode wereld horen beschrijven
in beeld te brengen en te houden, kunnen verschillen
zichzelf als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. De ‘rode
in voorkeuren worden geïdentificeerd. Deze verschillen
consument’ is een consument met een vrije geest die
kunnen de basis vormen voor strategische (beleids)keuzes,
vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vindt. De rode
productontwikkeling en communicatie.
groep is erg klein in Ridderkerk. Voor de rode wereld is er in het leven meer dan alleen werk,
De blauwe wereld: ambitie en controle
het gezin of de buurt. Genieten is een sleutelbegrip en een
In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is
belangrijk onderscheid met eveneens koopkrachtige blauwe
over het algemeen zeer ambitieus en ziet een succesvolle
wereld. Voor ‘blauw’ zijn werk en carrière allesbepalend,
carrière als een belangrijk doel in het leven. Hierbij maakt
terwijl ‘rood’ ook tijd wil inruimen voor culturele ontwikkeling
men gebruik van een grote inzet, gebruikmakend van
en het maken van verre reizen. Vrijheid en flexibiliteit is in de
analytische capaciteiten, assertiviteit en intelligentie, maar
werksituatie dan ook van grote waarde.
ook bedachtzaamheid en het maken van weloverwogen beslissingen. Deze groep is redelijk groot in Ridderkerk en
De rode consument heeft een losse en actieve manier van
woont vooral in de (duurdere) randen van Drievliet, Rijsoord,
leven. In marketing-termen geldt rood als een “early adopter”
Oostendam, Het Zand en Slikkerveer.
– een consument die graag producten als eerste koopt of gebruikt en niet afwacht totdat iets mainstream is geworden.
Mensen in de blauwe wereld zijn directief ingesteld; men
Binnen de context van de woningmarkt heeft men vaak een
houdt de touwtjes graag in eigen hand. Carrièreplanning is
stedelijke oriëntatie (of soms juist het tegenovergestelde:
bijvoorbeeld typisch een term voor de blauwe wereld, waar
landelijk wonen). Dit betekent echter niet dat al deze
bijvoorbeeld de rode wereld van baan wisselen omdat ‘iets
consumenten in of vlakbij het centrum wonen; men hoeft
interessants op hun pad komt’ zonder dat daar strategische
immers niet stedelijk te wonen om gebruik van het centrum
overwegingen aan ten grondslag hoeven te liggen.
te maken en zich stedelijk te voelen. Vaak woont men in een meergezinswoning in (de buurt van) een dynamische
De blauwe wereld houdt van luxe en mooie dingen en is
omgeving.
gevoelig voor status. Dat men een succesvolle carrière heeft opgebouwd mag immers best getoond worden. In
De gele wereld: betrokkenheid en harmonie
deze wereld bevinden zich het kleinste deel van mensen
De gele wereld, in Ridderkerk dominant vertegenwoordigd,
met een buitenlandse afkomst.
staat voor een groepsgerichte en extraverte instelling. Deze
In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor de statusrijke
consumenten hechten veel waarde aan goede (gezellige)
gebieden. Men woont het liefst tussen ons soort mensen.
sociale contacten zowel in de buurt waar men woont als
De meerderheid van de blauwe consumenten richt zich
op het werk. Men heeft een open instelling, voelt zich erg
op de rustige, ruim opgezette woonmilieus om te ontladen
betrokken bij anderen en is altijd bereid om een ander te
van de hectiek van het werk, maar een deel van de blauwe
helpen. Harmonie en evenwicht zijn belangrijke drijfveren
groep woont juist in stedelijke gebieden.
voor deze consumenten. Hierbij gaat het zowel om harmonie
15
tussen buren als harmonie tussen werk en privé.
belangrijk; de groene consument trekt zich dan ook graag
Door het belang dat gehecht wordt aan het gezinsleven
terug in de eigen woning. ‘Doe maar gewoon, dan doe je al
en sociale contacten in de buurt, voelen de meeste
gek genoeg’ zou een lijfspreuk kunnen zijn van de groene
consumenten uit de gele wereld zich het meest thuis in
consument, die wars is van toeters en bellen. Dit geldt ook
een ‘gewone’ woonwijk/woonbuurt. Ze wonen vaak in een
voor het wonen - waarin experimentele of onderscheidende
rijtjeswoning. De smaakvoorkeuren met betrekking tot de
architectuur niet wordt gewaardeerd. Deze consument
woning zijn knus en traditioneel. Deze groep is dominant in
woont het liefst in een gewone nieuwbouwwijk of in een
delen van nagenoeg alle wijken van Ridderkerk.
degelijk, comfortabel (senioren)appartement in de buurt van voorzieningen. Tevens zoekt een deel de rust van het
De groene wereld: geborgenheid en zekerheid
landelijk wonen op. De groene groep woont vooral in de
De groene belevingswereld sluit aan op de op één na
‘dorpen’ Slikkerveer, Bolnes en delen van Ridderkerk-west,
grootste groep mensen in Ridderkerk. De groene wereld is
centrum en oost.
ook groepsgericht, maar is veel meer naar binnen gericht
16
dan de gele wereld. Men leidt een rustig leven en beweegt
CONCLUSIES WOONWENSEN 2010
zich in een kleine kring van familie, vrienden en/of buren
De groepsgerichte gele en groene belevingswerelden zijn
waarmee men intensieve contacten heeft. De wereld is
dominant in Ridderkerk. Samen vormen zij 64% van de
wat dat betreft niet erg groot voor de groenen. Men typeert
woonconsumenten. Ten opzichte van de regio valt vooral
zichzelf als kalm, rustig en serieus van karakter. Privacy is erg
op dat de gele groep erg groot is ten koste van de rode groep. Een grote diversiteit aan woningtypen, variërend van eengezinswoningen met tuin tot appartementen met lift, sluiten aan op de woonwensen van deze groepen. Huurprijzen tot € 500,00 of koopprijzen tot € 300.000,00 sluiten aan bij de financiële mogelijkheden van deze groepen. De gele consumenten hebben een lichte voorkeur (53%) voor een koopwoning, terwijl bij de groene groep de voorkeur uit gaat naar een huurwoning. Gezelligheid en sociaal zijn kernwaarden voor het woonmilieu dat de voorkeur heeft van de gele leefstijl, terwijl rust en geborgenheid appelleren aan de wensen van de groene groep.
Ridderkerk
12% 37%
24%
19%
Nederland
17%
31%
22% 27%
Welke leefstijl is waar dominant? Bron: SAC
Regio Rotterdam
31%
23% 23%
Vooral geel vormt een relatief grot e groep in Ridderkerk
29%
. Woonwensenonderzoek
De
(licht)blauwe
consumentengroep
Wijken die minder goed worden beoordeeld ten opzichte van het gemiddelde van Ridderkerk, maar die sneller dan gemiddeld vooruit gaan.
hecht waarde aan ruime woningen met
Wijken die beter worden beoordeeld ten opzichte van het gemiddelde van Ridderkerk en die sneller dan gemiddeld vooruit gaan.
voldoende privacy. De bestaande blauwe (groene) randen van de wijken of aan het waterfront. De rode belevingswereld is in Ridderkerk relatief weinig vertegenwoordigd. Locaties nabij centrumfuncties zijn geschikt voor de
Oost
woning zoekt.
Het Zand Rijsoord/Oostendam Drievliet
West
ontwikkeling van gemengde, dynamische woonmilieus waarin deze groep een
Slikkerveer
Centrum
< - Buurtontwikkeling - >
woonmilieus liggen dan ook veelal aan de
Bolnes Wijken die minder goed worden beoordeeld ten opzichte van het gemiddelde van Ridderkerk en die sneller dan gemiddeld achteruit gaan.
Wijken die beter worden beoordeeld ten opzichte van het gemiddelde van Ridderkerk, maar die sneller dan gemiddeld achteruit gaan.
< - Buurtoordeel - >
De
â&#x20AC;&#x2DC;leefstijlenâ&#x20AC;&#x2122;
vertonen
cohesie
Positieve beoordeling van Slikkerveer en Het Zand. Urgentie van ingrijpen vooral in Bolnes en West
met de manier van samenleven. De Ridderkerkse bevolking wenst dan ook
Het oordeel van bewoners over de kwaliteit van hun wijk vergeleken met
vaker samen te leven in de groepgerichte
het oordeel over recente ontwikkelingen is een belangrijke indicator voor het
samenlevingsvormen
bepalen van de urgentie van verschillende ingrepen.
buurt
en
dorp,
dit sluit aan op de wijkprofielen uit de structuurvisie.
Harmonie
Gezelligheid
Huiselijk Rust
zekerheid Gele en groene belevingswerelden
sociaal privacy
geborgenheid
17
Het
WONINGVRAAG SAC heeft op basis van een Primos-prognose, een prognose van de huishoudensontwikkeling, vertaald naar prognoses voor de woningvraag in 2020. De Primos prognose gaat er van uit dat wanneer woningen worden ontwikkeld, er bewoners voor te vinden zijn en dat daarmee groei mogelijk is. Bouwlocaties uit het verleden en bestaande plannen maken onderdeel uit van de berekeningssystematiek. Bouwen betekent dat in theorie groei gecreĂŤerd kan worden door woningbouw, wat een voortzetting bepleit van een aanbodgerichte woningmarkt. Voor Ridderkerk en de stadsregio Rotterdam, gaat deze vorm van concurrentie niet op, de vraag naar woningen is bepalend voor het woningbouwprogramma. Primos wordt in 18
deze woningbouwstrategie gezien als een maximaal plafond voor de groei: een indicatie van de maximale groei en zeker geen doelstelling/opgave voor het woningbouwprogramma.
De prognoses laten een lichte huishoudensgroei zien tot 2020.Het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 35 tot 55 jaar slinkt aanzienlijk. De vergrijzing zet het komende door en bereikt een piek rond 2025. De
komende jaren zal vooral moeten worden gebouwd voor de vergrijzende groep Ridderkers. Daarnaast zal ook moeten worden gebouwd voor de jongere groep en/ of ruimte worden gecreĂŤerd via de doorstroming. Dit om te voorkomen dat deze groep nog verder wegtrekt uit Ridderkerk. De verhuiswensen van de ondervraagden laten zien dat met name de portieketagewoningen impopulair zijn. In
Informatie
en
Monitoringsysteem) prognosticeert de toekomstige ontwikkelingen van de bevolking, het aantal huishoudens en de woningbehoefte. De cijfers voor geboorte, sterfte en buitenlandse migratie zijn afgeleiden van de nationale CBS-prognose.Voor het bepalen van de binnenlandse migratie doet het Primos-model echter zelf veronderstellingen.Daarbij onderscheidt zij twee groepen, te weten: de interregionale migratie en woningmarktmigratie. De interregionale migratie wordt onafhankelijk van woningbouw verondersteld. Hierbij spelen economische, sociaal-culturele en educatieve ontwikkelingsverschillen een rol. De woningmarktmigratie wordt bepaald door een afstemming van vraag en aanbod. Het gaat daarbij om zowel de aantallen als type woningen. Woningbouwplannen spelen hier dan ook een belangrijke rol.
ruim 20%). Op de verhuiswensen is een prijscorrectie toegepast, waarmee financieel onhaalbare woonwensen zijn genuanceerd. Vooral verhuiswensen naar grotere grondgebonden woningen worden door deze prijscorrectie fors gereduceerd. Het tekort aan seniorenwoningen loopt op tot na 2020, daarin lijkt pas een kentering te komen tussen 2025 en 2030. Het grootste tekort (ruim 10%) in woonmilieus bestaat uit rustig stedelijke woongebieden. De onderzoeksresultaten laten een aantal belangrijke conclusies zien: 1.
algemene zin is er een wens voor doorstroming naar een grotere woning waarneembaar. De woningtypen waar het komende decennium
(Prognose-,
bestaande woningvoorraad) en seniorenwoningen (tekort
WONINGMARKT 2020
decennium
Primos-model
behoefte aan ontstaat,
zijn appartementen met lift (tekort van circa 10% op de
Bijna de helft van de Ridderkerkers is op dit moment woonachtig in een hoek,- tussen of rijtjeswoning
2.
Er is een fors overschot aan portiek- en etagewoningen
3.
Er is een licht overschot aan kleinere eengezinswoningen
4.
Er is een tekort aan appartementen en woningen voor senioren
. Woonwensenonderzoek
Huishoudens
2008
2010
2015
2020
index 2008 vs 2020
15 t/m 24 jaar
525
655
687
648
123
25 t/m 34 jaar
2.122
2.115
2.166
2.225
105
35 t/m 44 jaar
3.533
3.300
2.764
2.541
72
45 t/m 54 jaar
3.754
3.799
3.865
3.482
93
55 t/m 64 jaar
3.861
3.980
3.803
4.007
104
65 t/m 74 jaar
3.067
3.169
3.755
4.068
133
75 t/m 84 jaar
2.225
2.323
2.595
2.788
125
575
657
829
1.019
177
19.662
19.998
20.464
20.778
106
85+ jaar Ridderkerk
Lichte groei van met name seniorengroepen
Voornamelijk de eengezinswoningen en seniorenwoningen zijn bij de bewoners van portieketagewoningen in trek
50% Huidig Gewenst (met prijscorrectie) Verschil
40%
50%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
-10%
-10%
-20%
-20%
-30%
PortiekPortiek- / galerij Appartement /galerijwoning woning met lift met lift zonder lift
2010:
egw: hoek-, tussen- of rijtjeswoning
egw: vrijstaand, seniorenwoning 2^1 kap, boerderij
-30%
ander type
Er is een overschot aan portieketagewoningen en een tekort aan appartementen en seniorenwoningen
Huidig Gewenst 2020 (met prijscorrectie) Verschil
40%
19
PortiekPortiek- / galerij Appartement /galerijwoning woning met lift met lift zonder lift
2020:
egw: hoek-, tussen- of rijtjeswoning
egw: vrijstaand, seniorenwoning 2^1 kap, boerderij
ander type
Er ontstaat een tekort aan appartementen met lift en seniorenwoningen
40%
Huidig Gewenst
35%
Verschil
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
Buurt
Privewijk
Broedplaats
Dorps
The scene
Woonwijk
Gemengd
-5%
Buurt
Solitair wonen
Privewijk
Broedplaats
Dorps
The scene
Woonwijk
Gemengd
Solitair wonen
-10% Buurt
Privewijk
Broedplaats
Dorps
Huidige en gewenste manier van samenleven
The scene
Woonwijk
Gemengd
Solitair wonen
2. SOCIAAL RUIMTELIJKE ANALYSE Het onderzoek naar de leefstijlen bevestigt de keuze voor de wijkprofielen uit de structuurvisie. Deze waren gebaseerd op de veronderstelde leefwijze (uit de Grote Woontest) en de ruimtelijke structuur van de wijk. Een aantal kenmerken is overkoepelend voor (het wonen in) de wijken van Ridderkerk. Iedere groep vindt ze, in meer of mindere mate, belangrijk voor zijn woonomgeving. Een voorbeeld hiervan is ‘ruimte voor ontmoeting’. De wijze waarop deze kenmerken ruimtelijk zijn terug te vinden kan echter variëren. Zo kan deze ‘ruimte voor ontmoeting’ gevonden worden in een dorpshart, op een woonerf/ -straat of in een park. De lokale gebondenheid en sociale samenhang zijn groot. De ge- en verbondenheid in Ridderkerk is sterk gekoppeld aan de wijk. De directe leefomgeving is voor Ridderkerkers herkenbaar, definieerbaar en ‘eigen’. De structuurvisie gaat dan ook uit van ‘de wijk centraal’. Ridderkerk investeert in de sociale duurzaamheid in de wijken, de wijken worden levensloopbestendig. De strikte functiescheiding tussen wonen, werken, recreëren en voorzieningen wordt losgelaten. Dit alles sluit aan bij de woonwensen van de Ridderkerker. In deze analyse worden de wijken onderzocht op hun sociaal-ruimtelijke structuur. Het bovengenoemde beleidsuitgangspunt vormt het vertrekpunt . De centrale vraag: hoe scoren de wijken op eigenschappen die belangrijk zijn voor de Ridderkerkse samenlevingsvormen? De wijkprofielen variëren van dorpse wijken, buurten tot typische woonwijken. De sociaal ruimtelijke analyse beoordeelt de ruimtelijke structuur van de wijken én er wordt bekeken of de voorwaarden aanwezig 20
zijn om op de gewenste manier in de wijk (samen) te leven. De wijkprofielen vormen geen doel op zich, deze genoemde opgaven zijn daarom bepaald vanuit deze analysestap en niet 1-op-1 vertaald naar de wijkvisies.
METHODIEK Voor alle wijken is een SWOT-analyse uitgevoerd. Deze
men elkaar tegenkomt. Bij de samenlevingsvorm ‘buurt’
beschrijft de stedenbouwkundige (ruimtelijke) kwaliteit.
vormen pleintjes, grasveldjes en andere kleinschalige
DE SWOT is gebaseerd op veldbezoek en per wijk is een
openbare ruimten de ontmoetingsplekken. Elke buurt heeft
analyse gemaakt. De belangrijkste sterkten, zwakten, kansen
z’n eigen ontmoetingsplek. In de woonwijk is de directe
en bedreigingen komen hierin aan bod. Daarnaast zijn de
omgeving van de woning vaak de ontmoetingsplek. De
wijken onderzocht op zeven kenmerken die relevant zijn
straten en woonerven vervullen een dergelijke functie, maar
uitgaande van het bovengenoemde beleidsuitgangspunt.
ook de scholen, groenzones en winkelcentra zijn plekken waar men elkaar spreekt.
1.
PLEKKEN VOOR ONTMOETING
Ontmoeting staat synoniem voor sociale interactie. Waar en hoe treffen wijkbewoners elkaar? Op welke schaal zijn ontmoetingsruimten nodig en hoe komen deze tegemoet aan de samenlevingvorm in de wijk? Voor een dorpse omgeving geldt dat ontmoetingsplekken voornamelijk rond het centrum en in de dorpsstraten liggen. Het dorpscentrum en de daarheen lopende dorpsstraten zijn de plekken waar
.Sociaal ruimtelijke analyse
2.
BEREIKBAAR GEBRUIKSGROEN
Groen is een belangrijk onderdeel van de openbare ruimte. Een groene uitstraling en een duidelijke groenstructuur leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in en aantrekkelijkheid van een wijk. Groen is bij een dorpse samenlevingsvorm vaak een identiteitsdrager. De groene landschappen liggen om het dorp of de wijk. Via langzaam verkeerroutes en groene openbare ruimte wordt het landschap de woongebieden ingetrokken. Deze groene structuren (vaak de dorpsstraten) verbinden het centrum met de woon- en grotere groengebieden. Bij een buurt is er een netwerk van groene verbindingen dat de groengebieden in de woongebieden met de omliggende landschappen verbindt. De woonwijken hebben vaak een groen karakter. Omliggende groenzones en informele groenzones tussen de wijken bepalen het karakter van de wijk.
3.
DIVERSITEIT AAN WONINGTYPEN
Een grote diversiteit van woningtypen draagt bij aan â&#x20AC;&#x2DC;het ontmoetenâ&#x20AC;&#x2122; door verschillende groepen. Woningvariatie heeft betrekking op woningtypologie en op afzetsegment. Grote uniforme gebieden zijn minder wenselijk . Vooral in dorpse omgevingen en de buurten is een flinke menging wenselijk. Het ontmoeten van verschillende groepen en huishoudens staat hier centraal. In de woonwijken is diversiteit ook gewenst, maar minder noodzakelijk. Een rustige woonwijk met veel gezinswoningen is niet per definitie een probleem.
21
4.
FUNCTIEMENGING IN DE WIJK
De mate van functiemenging verschilt nogal tussen verschillende wijken. De schaal waarop functiemenging bestaat of wordt gefaciliteerd heeft invloed op het karakter van de wijk en is daarom voor de verschillende samenlevingsvormen afwijkend. Vooral in de dorpse omgeving en de buurten zorgt functiemening voor veel levendigheid. De woonwijken zijn rustiger. De voorzieningen zijn hier verspreid op een aantal plekken.
22
5.
GOEDE FIETS- EN LOOPROUTES
De langzaam verkeersroutes zijn van groot belang voor de sociale samenhang van de wijk en de bereikbaarheid van verschillende functies. Ze spelen een belangrijke rol in de toegankelijkheid en beleving van de groenvoorzieningen en recreatieve functies. De routes zijn bovendien ordenend voor elke wijk.
6.
RUIMTELIJKE SAMENHANG
De kwaliteit van de leefomgeving hangt sterk samen met een goede ruimtelijke relatie tussen de openbare ruimte en de bebouwing. De plekken waar deze kwaliteit ontbreekt, worden doorgaans ook minder gewaardeerd als plek voor ontmoeting.
.Sociaal ruimtelijke analyse
WIJKANALYSES De wijkanalyses zijn een resultaat van een sociaal-ruimtelijke analyse. Het is een planologisch-stedenbouwkundige analyse van de ontwikkeling van de wijk en de sociale en ruimtelijke structuren. Dit is afgespiegeld tegen de wijkprofielen die de beleving van de wijkidentiteit door de bewoners vertegenwoordigen. De sociaal-ruimtelijke opgaven vormt echter geen afzonderlijk doel. Alleen de opgaven gesteund door de resultaten uit het woonwensenonderzoek en de expertmeetings zijn uitgewerkt in de wijkvisies.
1. (Openbare) ruimte voor
Buurt
Dorp
Wijk
Buurtplekken, pleintjes, groen
Centraal hart en dorpsstraten
De straat, het speelgroen, informele
ontmoeting
routes
2. Goede en veilige openbare routes
Routes tussen en naar de blokken en
tussen de onderdelen van de wijk,
afzonderlijke delen
De dorpsstraten
Groene informele routes, woonstraten
Veel buiten het dorp en kleinschalig in
Speelgroen, in de wijk. De tuinen zijn
de voorizneingen en met de andere wijken 3. Toegankelijk gebruiksgroen in en
Openbaar groen, parken, speelplekken
rond de wijk
en kleine tuinen
de straten
belangrijk
4. Ruimtelijke samenhang tussen de
Op blokniveau
Eenheid in verscheidenheid
Kleine korrel in homogene wijk.
bebouwing en openbare ruimte
doorgaande landschappelijke structureren en dorpsstraten rijgen alles aaneen. Geen hiaten in structuur
5. Menging van woningtypes draagt
Op blokniveau
Veel varieteit op kavelniveau
Varieteit hoeft niet op schaalniveau van
6. Menging van voorzieningen
Gekoppeld aan de blokken, zorgt voor
Voorzieningen in dorpsstraten
Verspreid door de wijk
verlevendigt de wijk
identiteit
(weefzones) en dorpshart
bija an de sociale interactie
de straat, enige uniformiteit is wenselijk.
Betekenis van de criteria voor de verschillende wijkprofielen
BUURT
DORP
WOONWIJK
23
BOLNES “ AANDACHT VOOR stedenbouwkundige synergie ”
De kracht van Bolnes is de ligging, aan de Nieuwe Maas, aan de Ringdijk, nabij de open polders aan de oostkant en zuidkant. Deze kwaliteiten zijn niet overal zichtbaar in de wijk vanwege de slechte verbindingen tussen de wijk en de randen. De Rijnsingel kan een aantrekkelijke entree van Bolnes worden. De ruimtelijke kwaliteit rond het winkelcentrum is beperkt. De stedenbouwkundige synergie ontbreekt. De nieuwbouw verbetert de situatie. Bolnes heeft enkele kansrijke gebieden, zoals de zuidzijde en het bedrijventerrein aan de noordzijde. 24
Dit geldt ook voor de westrand van de Rijnsingel. Een ander gebruik of een andere bestemming kan op deze locaties een grote kwaliteitwinst opleveren.
Het centrum is introvert ontwikkeld
De ruimtelijke kwaliteit rond het winkelcentrum is beperkt. Het centrum is introvert en omgeven door parkeerplaatsen. Het centrum functioneert daarom niet als ‘dorpshart’, waar functiemenging en ontmoeten belangrijk zijn. De kwaliteit en de levendigheid op straat kan vergroot worden door meer en groenere ontmoetingsruimte te creëren. De omgeving tussen de Benedenrijweg en het wijkcentrum heeft veel oudere, minder aantrekkelijke woningen en karige openbare ruimten. De landschappelijke ligging kan een identiteitdrager van Bolnes worden en het dorpse karakter versterken. De opgave is de toegankelijkheid en de beleving van het groen te vergroten. Bolnes kan weer duidelijk aan de Nieuwe Maas komen te liggen en de landschappen tot in de wijken reiken.
.Sociaal ruimtelijke analyse
Bij een dorps karakter past een divers woningaanbod, dat verschillende doelgroepen bedient. Waar Bolnes nu nog grote, uniforme woongebieden en concentraties van appartementen kent, kan in de toekomst een breed palet aan woningtypen ontstaan. De verschillende voorzieningen dienen elkaar aan te vullen en te versterken. Combinatiebezoek is belangrijk voor het voortbestaan van functies. De ruimtelijke relatie, in bebouwing en openbare ruimte, tussen de aanwezige voorzieningen is ontoereikend. De auto en het parkeren is dominant in Bolnes. Om fietsen en lopen te stimuleren zijn er meer, betere en veilige routes nodig. De fietshighway die wordt ontwikkeld vormt een ideale verbinding tussen het centrum, de wijken en de omgeving.
25
De ruimtelijke samenhang tussen bebouwd en onbebouwd ontbreekt met name rond het centrum en in het noorden. Deze samenhang is een belangrijke voorwaarde voor ruimtelijke kwaliteit. Interventies in de openbare ruimte, in de verdeling van functies en in de typologie van bebouwing zijn hiervoor belangrijke middelen.
SLIKKERVEER “ BESTENDIGEN VAN EEN STERKE IDENTITEIT “
De ruimtelijke kwaliteit van Slikkerveer hangt sterk samen
verbinding met de historische kwaliteiten verdwenen en
met de kwaliteit van de historische dijken, de nabijheid van
overheerst de verkeersfunctie. Hier liggen kansen voor
landgoed Huis ten Donck en het oude bebouwingslint van
kwaliteitsverbetering. Minder aantrekkelijke locaties liggen
de Willemstraat. Deze ‘lange lijnen’ bepalen in belangrijke
verspreid in Slikkerveer. Het waterfront bij de waterbus is
mate de identiteit van Slikkerveer. Op enkele plekken
een plek met potenties. De stedenbouwkundige kwaliteit
staat de sterke identiteit onder druk. Aan de randen van
van de Ruwaardlaan, in omgeving van de Van Anrooystraat
het centrum, bijvoorbeeld in de J.S. Bachstraat, is de
en de Prinses Beatrixstraat laat tenslotte te wensen over.
26
Cultuurhistorische kwaliteiten in Slikkerveer
.Sociaal ruimtelijke analyse
De interactie tussen bewoners nabij het centrum kan worden vergroot. Het accent ligt sterk op de parkeervoorzieningen en te weinig op de kwaliteit van de verblijfsruimte. Herstel van het historische dorpslint (Willemstraat) en koppeling ervan met het wijkcentrum en het nabij gelegen parkje, speelt een belangrijke rol in het versterken van het dorpse karakter. Verbinding van de kern met de landschappelijke gebieden moet beter om deze een identiteitdrager van de wijk te laten worden en het groene dorpse karakter te versterken. Door de karakteristieke groene scheggen te versterken en deze aan de westzijde van de wijk te ontwikkelen, kunnen de toegankelijkheid en de beleving worden vergroot.
Meer diversiteit in woningtypen ten noorden en westen van het centrum en in de bebouwing langs de Ruwaardlaan kan een dorpse variĂŤteit bewerkstelligen. 27
Functiemenging zorgt voor levendigheid in de wijk. Slikkerveer kent al een zekere mate van functiemenging, maar dit kan verder worden uitgebouwd. Goede fiets- en wandelroutes passen bij het dorpse karakter. In de noord-zuidrichting en aan de oost- en westzijde van het dorp liggen aantrekkelijke routes. Routes in oost-westrichting ontbreken nog. Een compleet langzaam verkeersnetwerk biedt ideale verbindingen tussen het centrum, de wijken en de groene omgeving.
Op enkele locaties ontbreekt synergie tussen de bebouwing en de openbare ruimte. Rond het centrum, rond het Gemini College en bij de kruising Willemstraat-Prins Bernhardstraat liggen de grootste opgaven. Om deze plekken te verbeteren, zijn ingrepen in de openbare ruimte en/ of in de typologie van bebouwing nodig.â&#x20AC;&#x192;
DRIEVLIET “ profiteren van groene POTENTIES ”
De kwaliteit van Drievliet wordt gevormd door de ruime woningen en de groene omgeving. Ten zuiden en oosten van de wijk liggen de prachtige recreatieve groengebieden Oosterpark en De Gorzen. De ‘drie vlieten’ zijn groene aders door de wijk. Drievliet vormt een groene en ruime woonomgeving. Het Vlietplein ondergaat op dit moment een kwaliteitsverbetering.
Rustige woonwijk
De verbindingen tussen het Vlietplein en de wijk kunnen sterker. De kwalitatieve uitstraling van de hoofdinfrastructuur kan worden verbeterd. Op een aantal plaatsen domineren 28
achterkanten en schuttingen het beeld. Kansrijke plekken voor kwaliteitsverbetering liggen rond de voorzieningen en de groenstructuur. De groenstructuur is soms omringd door hekken. Verwijderen van de hekken verbindt de voorzieningen met de openbare groene ruimte. Hierdoor krijgt de voorziening een toegevoegde waarde voor de openbare groenstructuur. De vlieten zijn de groene aderen van de wijk
Het Vlietplein ondergaat een kwaliteitsverbetering
.Sociaal ruimtelijke analyse
De woonerven, achterkanten aan openbare ruimten, diffuse zones en informele groenzones voldoen niet altijd meer aan de actuele behoeften. Kleine aanpassingen in de inrichting of beheer van de openbare ruimte houden Drievliet aantrekkelijk voor gezinnen met
kinderen,
alleenstaanden
en
senioren,
met
geschikte
ontmoetingsruimten voor sociale interactie. Door groene verbindingen langs straten, pleinen en fiets- en wandelroutes kan de wijk meer gaan profiteren van de omliggende groengebieden. Zij maken het mogelijk om rustig te wonen, met veel groen in de omgeving en zorgen voor veilige langzaam verkeerroutes.
Voor een typische woonwijk, is diversiteit in de woningtypen minder
belangrijk.
Het
grote
aanbod
aan
grondgebonden
eengezinswoningen is aantrekkelijk voor gezinnen. De bestaande diversiteit in type en prijsklasse is positief. Functiemenging is voor een woonwijk als Drievliet geen majeure opgave. Het kan een rustige kindvriendelijke woonwijk blijven. Het Vlietplein en de basisscholen lenen zich wel voor functiemenging. De opgave is om deze locaties multifunctioneler te maken door meervoudig ruimtegebruik te stimuleren. Het grote aanbod aan fiets- en looproutes, verbindt de woonerven met andere plekken in de wijk en zijn omgeving. Deze routes dienen te worden gekoesterd en waar mogelijk de structuur versterkt.
De ruimtelijke samenhang is sterk. De woonerven schuiven als een puzzel in elkaar en bepalen het karakter van de woonwijk. De hoofdwegen vormen een barrière voor het langzaam verkeer en doorsnijden de woonerven. Een aangepast profiel van deze weg zou het kindvriendelijke karakter van Drievliet ten goede komen. Ten zuiden van het Vlietplein en rond verpleeghuis Salem sluiten de openbare ruimte en de gebouwde omgeving niet goed op elkaar aan. Aanpassingen in maat en schaal zijn noodzakelijk.
29
HET ZAND “ afmaken van een sterke woonwijk ”
Het Zand heeft veel, goed onderhouden, openbare ruimte.
nog niet uit tot ontmoeting, maar de recente plannen spelen
Het is een woonwijk met veel (kleine) speelplekken, ruimte
hier op in. De ontwikkelingen rondom het Vlietplein zorgen
rondom de woning en veilige routes door de wijk. De wijk kent
voor een versterking van de sociale samenhang tussen
enkele aandachtspunten. De wijk is naar binnengekeerd, de
Drievliet en ’t Zand.
relatie met de rivier De Noord ontbreekt. ’t Zand heeft een ‘groen hart’ (de Driehoek) waaraan de voorzieningen en de ouderenwoningen zijn geconcentreerd. De Driehoek nodigt
30
Kindvriendelijke wijk
Mooie ligging aan groene randen
.Sociaal ruimtelijke analyse
Het Zand kent veel speelplekken. Op ‘iedere hoek’ van de straat staan speeltoestellen. Deze ontmoetingsplekken zijn van hoge kwaliteit. Het Zand ligt grotendeels achter geluidswallen. Deze geven de wijk een sterke groene begrenzing, maar zijn ook een barrière tussen de wijk en De Gorzen. De opgave ligt in het verbeteren van de (ver)binding van de wijk met deze groengebieden. Het Erasmuspark is als stedelijk park ingericht, maar mist de stedelijke dynamiek. Dit park moet een toegevoegde waarde voor de wijk worden, door het meer bij de woningen te betrekken en een meer recreatieve functie te laten vervullen.
Het Zand is door de grote diversiteit aan woningen een ideale woonwijk voor gezinnen. Er staan twee-onder-éénkapwoningen, rijwoningen, vrijstaande woningen, geschakelde woningen en appartementen. Functiemenging is voor Het Zand geen opgave. De verbinding met het Vlietplein in Drievliet is wel belangrijk. Langs de Erasmuslaan komt de fietshighway die Het Zand met het stadscentrum en Drievliet verbindt. Op een aantal plekken krijgt de fietser voorrang. De komst van de Tramplus zal eveneens bijdragen aan het verminderen van het autogebruik.
De wijk heeft een compact karakter. De samenhang rondom het groene hart wordt de komende jaren tot stand gebracht. Er ontstaat daardoor een rustige, samenhangende wijk. De twee grote ontwikkellocaties maken de wijk de komende jaren ‘af’.
31
RIDDERKERK-WEST “ EENHEID DOOR DIVERSITEIT ”
De kwaliteit van Ridderkerk-West is vooral aan de randen te vinden. Het Reyerpark, met een mix van recreatie, natuur en sport, is zo’n kwaliteit. Ook kleinere locaties zijn een kwaliteit voor Ridderkerk-West: de groenstrook aan de oostzijde, de omgeving van het kerkhof en de omgeving
Stedelijk karakter
van de Poesiastraat. Kansen voor kwaliteitverbetering liggen bij het Lohmanpark en het sportpark aan de Sportlaan. In de Populierenlaan is de ruimtelijke opzet van beperkte kwaliteit. De portieketagewoningen aan en nabij de Groen van Prinstererweg en de Meester Kesperweg zijn eveneens 32
van mindere kwaliteit. In Ridderkerk-West liggen op enkele locaties potentiële bedreigingen. Enkele huizenblokken gaan in kwaliteit achteruit, waardoor deze op termijn niet meer voldoen aan de wooneisen. Veel portieketagewoningen
Meer openbare ruimten voor het ontmoeten zijn wenselijk, ze dienen bij voorkeur nabij de woningen en voorzieningen gesitueerd te worden. Dit kan bijvoorbeeld bij de woonzorgzone rond de Riederborgh of in de buurt van toekomstige TramPlushaltes. Ridderkerk-West grenst aan aantrekkelijke groene gebieden, met functies variërend van wandelpark tot sportvoorziening. Een groen raamwerk versterkt de begrenzing tussen buurten en verbindt het wijkgroen met de omliggende landschappen. Elke buurt krijgt aantrekkelijk en toegankelijk buurtgroen.
.Sociaal ruimtelijke analyse
In Ridderkerk-West wordt gestreefd naar een gevarieĂŤrd woningaanbod op buurtniveau. De opgave is om voor iedereen een aantrekkelijke buurt te creĂŤren. Tussen de Groen van Prinstererweg en de Koninginneweg liggen kansen om buurten voor specifieke doelgroepen te ontwikkelen. In de buurten is al sprake van functiemenging. Het is wenselijk deze ontwikkeling door te zetten door meer menging van wonen, werken en voorzieningen in de wijk. Kansen hiervoor liggen rond de bestaande scholen en langs de TramPlusverbinding. Meer, betere en veilige loop- en fietsroutes kunnen de buurten en voorzieningen onderling verbinden, zodat de samenhang in de wijk wordt vergroot. De routes verbinden de buurten en RidderkerkWest met de omliggende wijken en het landschap. 33
De ruimtelijke samenhang in Ridderkerk-West is aan de oostzijde sterk. Hier zijn duidelijke buurten van elkaar te onderscheiden. Op kleine schaal is het mogelijk losse bebouwing met de hoofdinfrastructuur van de wijk te verbinden. De ruimtelijke samenhang langs de Populierenlaan en de Sportlaan is beperkt, woningbouw, groen en voorzieningen sluiten niet goed op elkaar aan en verschillen in schaal en maat. Het is wenselijk de samenhang te versterken, zodat dit een aantrekkelijk as van Ridderkerk-West wordt. Zorg, onderwijs en bedrijvigheid versterken elkaar. Bewoners kunnen meer profiteren van deze functies.
RIDDERKERK-CENTRUM “ De KRACHTEN BENUTTEN ”
De kwaliteit van het centrum zit in de diversiteit van de voorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte. Minder aantrekkelijke locaties zijn de achterkanten van het winkelcentrum aan de Sint Jorisstraat en de Schoutstraat of de onduidelijke situaties bij Trelleborg. De aanwezigheid
Cultuurhistorische kwaliteiten centrum
van Trelleborg houdt ontwikkeling van het centrum aan de oostzijde tegen. Het centrum bevat plekken waar kwaliteitverbetering mogelijk is. De verbinding van het oude en nieuwe centrum kan worden verbeterd. Daarnaast kan de omgeving aan de zuidzijde (nabij de Lagendijk) beter 34
worden geïntegreerd.
Stedelijk voorzieningencentrum
Het centrum heeft een bovenwijkse ontmoetingsfunctie. Daarnaast moet het ook een prettige woonomgeving zijn. Dit vraagt om aantrekkelijke openbare ruimten voor de bezoekers én collectieve / private ruimten. In de luwere gebieden is een minder harde scheiding tussen privé en openbaar terrein noodzakelijk. Hierdoor kunnen aan de randen van het centrum verschillende kleine buurtjes ontstaan met een eigen openbare ruimte. De historische dijken en de Singelkerk zijn belangrijke identiteitsdragers. Met name aan de rand van het centrum zijn deze kwaliteiten zichtbaar en toegankelijk. Deze structuren worden beter verbonden met omliggende gebieden. Op een aantal plaatsen kan de infrastructuur beter worden verbonden met de omgeving door toevoeging van groen.
.Sociaal ruimtelijke analyse
Het woningaanbod in het centrum bestaat voornamelijk uit appartementen, deel hiervan is verouderd. Woonmilieus met een mix van appartementen met beperkte bouwhoogte en grondgebonden woningen zijn hier gewenst. In Ridderkerk-centrum liggen functies als wonen, detailhandel, horeca, onderwijs en werkgelegenheid in elkaars nabijheid. De mate van functiemenging verschilt per deelgebied van het centrum. Het Koningsplein, het Sint Jorisplein en de Ringdijk zijn voorbeelden van gebieden waar de functies goed op elkaar aansluiten. Trelleborg is daarentegen een gebied met een beperkte functiemenging. Hier is een transformatie met meer ruimte voor centrumfuncties wenselijk. Dit zou goed aansluiten op het karakter van het centrum en maakt meer samenhang tussen de omliggende gebieden mogelijk. Het centrum takt op meerdere fiets- en looproutes aan. De geplande fietshighways verbinden het centrum met de andere wijken. De Ringdijk en de Molensteeg, of de Meester Troelstrastraat, De Gaay Fortmanstraat en Jan Luykenstraat, zijn kansrijke routes voor de fietshighways. Andere fiets- en looproutes verbinden de omliggende gebieden met de fietshighways.
Het centrum van Ridderkerk heeft een lange geschiedenis. Er zijn elementen uit verschillende perioden zichtbaar; de historische Kerksingel, 30er jaren villaâ&#x20AC;&#x2122;s, 50er jaren wederopbouw aan de Blaak, een winkelcentrum uit de 70-80er jaren en het moderne Koningsplein. De verkeersstructuur is meegegroeid, maar vertoont op een aantal plaatsen weinig samenhang. De opgave ligt dan ook vooral in aanpassing van de infrastructuur en openbare ruimte.
35
RIDDERKERK-ZUID â&#x20AC;&#x153; BETERE BALANS DOOR DIVERSIFICERING â&#x20AC;? De kwaliteiten van de wijk bevinden zich hoofdzakelijk
In de omgeving van de Geerlaan ontbreekt het kleinschalige
in het westelijk deel van de wijk. De groene setting en
karakter. Deze laan is een belangrijke toegangsweg, maar
de verschillende buurtjes zijn hier duidelijk herkenbaar.
nog geen prominent onderdeel van de fietshighways. De
De cultuurhistorische dijken met kleinschalige woon-
bebouwing aan de Geerlaan is hoger en grootschaliger
werkcombinaties en karakteristieke bebouwing zijn hier
dan die in de rest van de wijk. Het is gewenst om vanaf
een kwaliteit. Dit is duidelijk zichtbaar aan de Lagendijk.
de Geerlaan meer verbindingen met de rest van de wijk te
Ook de nabijheid van het centrum van Ridderkerk en de
maken en kleinschalige woningbouw te ontwikkelen. Dat
herkenbare buurten zijn sterke punten. De samenhang
versterkt de samenhang met de omliggende buurten.
tussen de oude dijken en de achterliggende wijken ontbreekt. Een bedreiging is dat deze samenhang op een aantal plaatsen slechter wordt. De dijken kunnen het open, landschappelijke karakter van oud Ridderkerk enigszins 36
in stand houden, daarvoor is het noodzakelijk dat de groenstructuur behouden blijft. Kansen voor versterking van de groenstructuur en koppeling van wonen en werken zijn te vinden langs de linten, zoals de Lagendijk, Klooslaan en Vondellaan. Zij kunnen als raamwerk voor de wijk gaan fungeren. Hiermee worden de verbinding met het centrum
Rustige woonomgeving
en het historisch karakter versterkt. De bewoners van Zuid kunnen elkaar ontmoeten in de buurt of op de dijk. Deze plekken vullen elkaar goed aan. De dijken en lanen kunnen een dubbele betekenis krijgen als doorgaande route naar het centrum en als ontmoetingsplek. Dit vraagt om goede verbindingen tussen de woongebieden en de dijk. Het Oosterpark is op verschillende plaatsen toegankelijk, daar waar dat nog niet het geval is kunnen nieuwe verbindingen komen. De historische linten vormen aantrekkelijke routes tussen de wijk en omliggende landschappen. Deze eeuwenoude groenstructuur van de dijken staat onder druk door de snelweg.
.Sociaal ruimtelijke analyse
Ridderkerk-Zuid
heeft
een
divers
maar
deels
verouderd
woningaanbod. De verouderde portiek- en galerijwoningen vertonen geen samenhang met de omgeving. Ten oosten van de Vondellaan zijn relatief grote gebieden met alleen eengezinswoningen. Dit past niet in de wijk en op een locatie in de nabijheid het centrum van Ridderkerk. De wijk krijgt een impuls wanneer meer diversiteit aan woningen ontstaat. Door Ridderkerk-Zuid lopen belangrijke routes, zoals de Lagendijk en de Geerlaan,waarlangs functiemenging van wonen en werken bestaat. Dit versterkt de levendigheid, trekt verschillende doelgroepen en levert werkgelegenheid op vlakbij de woning. Deze functiemenging dient te worden doorgezet. Ridderkerk-Zuid is de schakel tussen het stadscentrum en omliggende landschappen. Bestaande routes maken deel uit van de groenstructuur, hebben een recreatieve functie en verbinden de wijk en het stadscentrum met de groengebieden. De toekomstige fietshighway in de Burgemeester de Zeeuwstraat, Vondellaan en Da Costalaan is bestemd voor het dagelijkse fietsverkeer. In de wijk verbinden fiets- en looproutes de wijken met elkaar.
Aan de Geerlaan en de A.M. de Jongstraat staan enkele flats. Hier ontbreekt een goede samenhang met de omliggende buurten en cultuurhistorische structuren. Zij passen niet bij het karakter van Ridderkerk-Zuid. Herontwikkeling van deze locaties is daarom wenselijk.
37
RIJSOORD EN OOSTENDAM “ KWETSBARE CHARME BEWAKEN ”
Deze dorpen liggen in de luwte van de dynamiek van
openbare ruimte en voorzieningen tussen de Linnenstraat
de stedelijke regio. De Waal is een belangrijke kwaliteit.
en de Gerard Alewijnszstraat is een aandachtspunt. Hier
Deze heeft een recreatieve functie en zorgt tezamen
staat de ruimtelijke samenhang van het dorp onder druk.
met de omliggende landschappen voor het dorps en landschappelijk karakter. Aan de oevers van De Waal liggen veel potenties. De transformatie van privégronden naar openbare gebieden voor meerdere gebruikers maakt De Waal toegankelijker en biedt recreatieve ontwikkelingen. Toch zijn er ook enkele bedreigingen en zwakten voor Rijsoord en Oostendam. De glastuinbouw nabij de centra 38
van de kernen en de verkeersoverlast op de Pruimendijk en Rijksstraatweg hebben een negatief effect op de kwaliteit
Ligging aan De Waal
van het gebied. Ook het grootschalige karakter van de In Rijsoord en Oostendam zijn er meerdere plekken voor ontmoeting. In Oostendam is dit de openbare ruimte tussen de Tarwestraat en de Pruimendijk. In Rijsoord zijn de sportvelden, scholen, winkels en andere publieke voorzieningen de plekken waar men elkaar kan ontmoeten. Ook de dijkstructuur (Pruimendijk en Waaldijk) is een plek voor ontmoeting. Recreatieve routes, bewoning en enkele werklocaties bieden daarvoor de ingrediënten. Rijsoord en Oostendam zijn omgeven door grootschalige groengebieden, die in de toekomst een meer recreatieve invulling krijgen door de ontwikkeling van het Deltapark en het Waalbos. De Waal speelt een prominente rol in het groene karakter van Rijsoord en Oostendam. De Waal en de dijken (Pruimendijk en Waaldijk) worden onderdeel van het recreatieve regionale netwerk.
.Sociaal ruimtelijke analyse
De diversiteit aan woningen past bij de dorpse setting van Rijsoord en Oostendam. Er zijn meerdere typen grondgebonden woningen, zowel in grootte, ouderdom als in prijsklasse. In de toekomst moet deze diversiteit behouden
blijven.
Grootschalige
woningbouw is geen optie. Functiemenging vindt plaats langs diverse linten, zoals de Pruimendijk, Lagendijk, Waaldijk en Mauritsweg. Aan deze wegen zijn woningen en kleinschalige werklocaties gevestigd. Het is wenselijk deze menging in de toekomst door te zetten. Rijsoord en Oostendam takken aan op diverse fiets- en looproutes met verschillende functies. Er zijn regionale routes, zoals de fietspaden langs de A15 en A16. De fietshighways verbinden de dorpen met Ridderkerk en de verschillende wijken. Lokale en recreatieve routes verbinden de dorpen met het landschap en volgen de Pruimendijk en Waaldijk.
De ruimtelijke samenhang in Oostendam is doorgaans goed. Enkele kassen belemmeren de verbinding tussen de woongebieden en De Waal. In Rijsoord staat de ruimtelijke samenhang op enkele locaties onder druk. Het villawijkje ten zuiden van Het Waaltje heeft bijvoorbeeld geen binding met de rest van de omgeving. Ten noorden van De Waal, tussen de Linnenstraat en de Gerard Alewijszstraat, past de ruimtelijke structuur niet bij de omgeving. De opzet is grootschalig met veel parkeerplaatsen. Hierdoor is de samenhang tussen de woningen ten westen en ten oosten van dit gebied beperkt.
39
40
41
3. EXPERTMEETINGS De derde onderzoekscomponent zijn de expertmeetings, een belangrijke inspiratiebron bij de
totstandkoming
van de wijkvisies. De wijkvisies zijn in belangrijkere mate gebaseerd op de expertmeetings. In de expertmeetings zijn kansenkaarten opgesteld. De huidige â&#x20AC;&#x2DC;staat van de wijkâ&#x20AC;&#x2122; is opgetekend in sterkten en zwakten. Tevens zijn de kansen en bedreigingen per wijk verkend. Tijdens de expertmeetings waren bewoners (wijkoverleggen),makelaars, ondernemers, vertegenwoordiging van onderwijs- en zorginstellingen en andere stakeholders aanwezig.
42
.Expertmeetings
[ NU ]
nieuwe verkeersdruk door bouw 1400 woningen Beverwaard
Winkels verwaarloosd
Bolnes â&#x20AC;&#x2DC;Parel aan de Nieuwe Maasâ&#x20AC;&#x2122;
Veel tweeverdieners, weinig sociale binding Oud Bolnes
+ +
+
Goed voor starters
Sociaal centrum (school, KDV, BSO)
+
-
recreatie: gevaarlijke zwemplek
+
+
Winkelcentrum Goed voorbeeld combi starters/senioren
Groen verwaarloosd ivm bouwplannen, jammer want mooi parkje
Oversteek kinderen, gevaarlijk
DRUK
!
+ +
+
Rivierenbuurt: veel inport!
In
*s
str oo
ch
Tennis
ole
m
n,
Bev erw nk elc aard en tru m, vo e
wi
Voetbal
+
Gevaarlijke oversteek Geen fietsverbinding Geluidsoverlast, te druk Geen voetpad!
In 2030 heeft Bolnes een mooie boulevard aan de Noordstraat met
+
meer en betere openbare ruimten, die geschikt zijn voor interactie.
tb
al
Langs de boulevard, die ontlast wordt
van
verkeersdrukte,
zijn
verschillende voorzieningen, zoals
[ TOEKOMST ]
zorg en onderwijs gesitueerd. De
Ontwikkeling: herstellen scheepshelling, recreatie, horeca?
voorraad portieketagewoningen aan de De Wetstraat en de La Reijstraat is herontwikkeld tot een mix aan woningtypen. Een woonmilieu zoals Prima Bolnes is hiervoor een goed voorbeeld.
Sloop, niet meer van deze tijd. Terugbouwen niet hoger dan 4 lagen Starters / gemengd / divers woningaanbod
Zoeken nieuwe ontsluiting voor ontlasting Noordstraat Binding winkel - sociaal centrum versterken
Nieu
we D o
rpsstr aat /
Verbeteren kruispunt: een entree maken, goede verbinding tramplushalte
[ MOTTO: PAREL AAN DE MAAS ]
boule
vard
Meer ontmoetingsplekken
Zoeken nieuwe ontsluiting voor ontlasting Rijnsingel
43
Slikkerveer ‘Wat mooier en beter’
[ NU ] [ NU ]
Geen voorzieningen / geen verbinding met voorzieningen in Slikkerveer Hoge voorzieningen torens ‘geen gezicht’ Geen / geen verbinding met Is geen markt voor voorzieningen in Slikkerveer
Ruimte tekort voor winkels Te duur voor starters, te klein voor gezinnen Niet meer van deze tijd, pastHoge niet torens ‘geen gezicht’ Ruimte tekort voor winkels Is geen markt voor Te duur voor starters, Overlast bus / parkeren te klein voor gezinnen Niet meer van deze tijd, past niet Overlast bus / parkeren
RECREATIE
RECREATIE
het
+-
Dillenburgplein wordt uitgebreid. De
+---
Het
winkelcentrum
rond
bestaande speeltuin wordt onderdeel
44
van het centrum De parkeerplaatsen
+
op
+
het
verplaatst
Dillenburgplein naar
een
worden
gebouwde
voorziening waarin ook toe te voegen parkeerplaatsen terecht kunnen. De Schans wordt doorontwikkeld en verbonden met de wijk, zodat het een meerwaarde krijgt voor heel Slikkerveer. Het wordt een tweede centrum van de wijk met een meer recreatief karakter.
+ +
-
-
-
-
++ ++
- + -
X
Knelpunt
X
Knelpunt
+ + + + ++ + + +
+ +
Goed voorbeeld van herstructurering! Menging starters, senioren en gezinnen Past niet binnen karakter Slikkerveer Goed voorbeeld van herstructurering! Wel goede menging huur/koop en woningtypen Menging starters, senioren en gezinnen Dolfijnenbuurt: mooie buurt Past niet binnenGoed karakter Slikkerveer Gedrocht! voorbeeld van herstructurering! Diversiteit, jong & oud. Wel goede menging huur/koop en woningtypen Dolfijnenbuurt: mooie buurt
[ TOEKOMST ] [ TOEKOMST ]
Gedrocht!
Zoekgebied winkelcentrum Goed voorbeeldvergroting van herstructurering! Diversiteit, jong & oud. Speeltuin verbeteren, toegevoegde waarde voor het centrum! Zoekgebied vergroting winkelcentrum Herstructureren, zoekgebied mix woningen Speeltuin verbeteren, toegevoegde Zuidoost. Ook zoekgebied voor seniorenwoningen waarde voor Zoals het centrum! Herstructureren Dillenburgplein
Minder parkeerplaatsen op het pleinHerstructureren, zoekgebied mix woningen Wandelroute verbeteren tussen Wel gewenst parkeren in de buurt van hetZuidoost. centrum Ook Zoals zoekgebied voor seniorenwoningen Herstructureren Dillenburgplein Slikkerveer en waterfront Minder parkeerplaatsen op het plein Wandelroute verbeteren tussen Wel gewenst parkeren in de buurt van het centrum Slikkerveer en waterfront Water-recreatie Klein Scheveningen Horeca Water-recreatie Zoeken oplossing verkeersdruk Dillenburgplein >> ring om centrum? Zoeken oplossing verkeersdruk Dillenburgplein >> ring om centrum?
Klein Scheveningen Horeca Verplaatsen horeca? Verbeteren infraknooppunt Verplaatsen horeca? Verbeteren infraknooppunt Meer verbindingen tussen groen en de wijk Meer verbindingen tussen groen en de wijk
[ MOTTO: WAT MOOIER EN BETER ] [ MOTTO: WAT MOOIER EN BETER ]
Kleinschalige woon/werk combinaties. Kantoorruimtes aan huis, apotheek in de wijk, etc. Kleinschalige woon/werk combinaties. Kantoorruimtes aan huis, apotheek in de wijk, etc.
.Expertmeetings
[ NU ] Combinatie zorg en winkels goed!
++ +
Sterke sociale cohesie
Zorgzone
X
+ +
+
+
Instroom vanuit de regio naar seniorenwoningen en andere huurwoningen. Herinrichting Oosterpark Pannenkoekenhuis: terras, ijs, nabijheid kinderboerderij.
Fysieke barriere Vlietlaan Oversteek Vlietlaan gevaarlijk voor schoolgaande kinderen. Geen school in het Zand dus veel verkeer richting Drievliet. Kruispunt Vlietlaan / Rotterdamse weg moeilijk oversteekbaar
Centrum: - mist een ontmoetingsplek waar je overdag een kopje koffie kunt drinken. Het cafe boven de sporthal is onbereikbaar voor ouderen vanwege de trap. - te weinig ruimte in de Fuik voor huisvesting jongeren. Ook te weinig ruimte voor buurtcentrum en 2 scholen. - voorzieningen lenen zich voor combinatie met ouderen zorg. - vraag is of de winkels de concurrentie met het centrum kunnen overleven. Overlast verkeer; geen vrijliggend fietspad. Wel belangrijke route langs het groen.
> Tekort voorzieningen 12-16 jaar > veel aanbod eengezinswoningen en kleinere flatwoningen. Andere woningtypes zoals kleine grondgebonden woningen of menging van verschillende types ontbreken. Dit is een probleem voor de doorstroom, zowel uitvliegers als 55+ zitten in de knel.
Drievliet Het Zand â&#x20AC;&#x2DC;Jong en oud, samen in de groene wijkâ&#x20AC;&#x2122; Rond
het
vernieuwde van
Vlietplein,
het
voorzieningencentrum
Drievliet,
ontstaat
een
milieu
met
zorgvoorzieningen,
wonen
en
buurtvoorzieningen,
zoals
een
uitgebreid
jongerenontmoetingscentrum.
[ TOEKOMST ]
aansluiting GORZEN
Verbinding groene ruggengraat met de Gorzen dmv nieuwe brug?
Combinatie Zorg+Wonen+ buurtvoorzieningen
Zoekgebied nieuwe woningtypes voor senioren en starters (levensloopbestendig). Zone geeft aan dat in de nabijheid van het centrum gezocht moet worden naar bv. kleinere, grondgebonden woningen In directe omgeving centrum zoeken naar kansrijke combinaties. > combineren wijkvoorzieningen / zorg > combineren sportvoorzieningen / starterswoningen > combineren zorg en woningen Fietshighway
op
De
ontwikkelingen
in
het Zand biedt mogelijkheden voor het verdelen van functies. Sport en
jongerenvoorzieningen
kunnen
een plaats krijgen aan de kant van Het Zand, terwijl senioren- en zorgvoorzieningen aan de zuidkant van het Vlietplein ruimte krijgen. Het
centrale
groen
in
Drievliet
wordt verbonden met De Gorzen, bijvoorbeeld door een nieuwe brug.
Voorkanten ontwikkelen aan vliet. > Behoefte aan duurdere seniorenwoningen, grondgebonden > Eenduidige bestrating / stoepen missen op plekken in de wijk.
[ MOTTO: Jong en oud, samen in de groene wijk ]
45
[ NU ]
Maximaschool. Kleine Kleine school, school, max max 125 125 leerlingen. leerlingen. Maximaschool. Op Op zoek zoek naar naar laaggeschoolde laaggeschoolde arbeid arbeid > > veel veel uitwisseling uitwisseling arbeid met met lokale lokale bedrijfjes. bedrijfjes. Veel Veel publieke publieke betekenis: betekenis: arbeid koffiebar, winkel winkel etc. etc. koffiebar,
Verkeersverbinding naar naar Manege Manege Verkeersverbinding
Combinatie Recreatie Recreatie + + uitbreiding uitbreiding school school Combinatie
Gemini Gemini college: college: Zoeken naar naar verbinding verbinding Zoeken met de de wijk. wijk. met
-
Rommelige groenzone groenzone Rommelige Geen uitstraling uitstraling Geen
-
Positieve uitstraling uitstraling van van woonmilieu woonmilieu Positieve aan groene groene randen randen aan
+
Farel college: college: combinatie combinatie Farel van scholen scholen te te grootschalig. grootschalig. van Integratie wijk Integratie wijk moeilijk. moeilijk.
+
+ +
+ + + +
++ + +
Wens openbare openbare (groen) (groen) Wens voorziening voorziening
Centrum West Oost ‘Dynamisch centrum en organisch zuid’ De uitbreiding van de Riederborgh vormt het hart van de ontwikkeling van een moderne woonzorgzone
46
met topfaciliteiten voor senioren. De verbinding van de Riederborgh met het wijkpark in West wordt versterkt.
[ TOEKOMST ]
De onderwijsinstellingen in Ridderkerk West zijn actief in de buurt. Zij
Opschalen groenvoorzieningen groenvoorzieningen Opschalen Park met met bovenlokale bovenlokale betekenis betekenis Park Sportvoorzieningen toevoegen toevoegen (klimwand?) (klimwand?) Sportvoorzieningen Uitbreiding Uitbreiding Riederborgh Riederborgh verbinden verbinden met met park! park! Bijvoorbeeld Bijvoorbeeld door door loopbrug loopbrug
gebruiken kleinschalige bedrijvigheid Zoekgebied bedrijvigheid bedrijvigheid Zoekgebied rondom Maximaschool Maximaschool rondom
leerwerkplekken
voor
studenten.
Met name rond de Maximaschool is
Top faciliteiten faciliteiten voor voor 55+ 55+ Top Zorg op op afstand afstand Zorg Moderne zorgzone Moderne zorgzone Verbeteren Verbeteren route route voor voor rollators rollators en en ouderen ouderen naar naar het het centrum! centrum!
in de directe schoolomgeving als
hiervoor ruimte. Ridderkerk Nieuwe locatie locatie Farel Farel college? college? Nieuwe
Zuid
(nu
delen
van
Centrum en Oost), heeft voldoende kwaliteiten om de directe omgeving een
Voldoende kwaliteiten kwaliteiten aanwezig. aanwezig. Voldoende Voorzichtig uitbouwen uitbouwen door door ook ook Voorzichtig ‘zwakke plekken’ aan te ‘zwakke plekken’ aan te pakken. pakken.
impuls
te
geven.
Door
organische groei en herontwikkeling van de zwakkere plekken, kan de woningvoorraad in Zuid op peil worden gehouden en waar nodig
Groeibriljant? organische organische groei groei faciliteren faciliteren rondom rondom Groeibriljant? kansrijke kansrijke ontwikkelingen ontwikkelingen of of kernkwaliteiten kernkwaliteiten
[ MOTTO: DYNAMISCH CENTRUM EN ORGANISCH ZUID ]
bijgetrokken.
.Expertmeetings
Rijsoord Oostendam Het centrum van Rijsoord wordt geleidelijk herontwikkeld tot een karakteristiek dorpshart. De oude loop van de Waal wordt hersteld en er verrijst een nieuw theehuis. Aan Rijsoord en Oostendam worden geen ontwikkelingen meer gekoppeld die de
â&#x20AC;&#x2DC;Houden zoâ&#x20AC;&#x2122;
kleinschaligheid en karakteristieke dorpse maat en schaal aantasten.
[ NU ]
[ NU ]
Geen voetpaden langs route over de Rijksstraatweg. Wel belangrijke route naar alle voorzieningen. Parkeren is toegestaan maar gevaarlijk.
Geen voetpaden langs route over de Rijksstraatweg. Wel belangrijke route naar alle voorzieningen. Parkeren is toegestaan maar gevaarlijk.
+
+ ECREATIE ER R AT W
+
+
Toegankelijkheid groen vooral aan de zuidkant van het Waaltje, mooie route wel B-weg
+
+
Tuinderijen
+
+ WAALBOS
Versterking groen structuur door ontwikkeling Waalbos
[ TOEKOMST ]
+
+
ECREATIE ER R AT W
+
Tuinderijen
+ +
Toegankelijkheid groen vooral aan de zuidkant van het Waaltje, mooie route wel B-weg
++
++
+
++
+
+
Belangrijke gelijkvloerse fietsroute naar Ridderkerk
+
Bebouwing past niet in dorpse sfeer
+
Bebouwing past niet in dorpse sfeer
++
WAALBOS
Versterking groen structuur door ontwikkeling Waalbos
+ +
Belangrijke gelijkvloerse fietsroute naar Ridderkerk Wandelroute langs natuur, wel plaatselijk drassig!
Wandelroute langs natuur, wel plaatselijk drassig!
Voorzieningen voldoende, alleen wat verspreid. Voorzieningen voldoende, alleen wat verspreid. Mist een bejaardenontmoetingsplek. Mist eenGoede bejaardenontmoetingsplek. sfeer nieuwbouw. Goede sfeer nieuwbouw. Wel te dicht op elkaar, parkeerproblemen. Wel te dicht op elkaar, parkeerproblemen.
[ TOEKOMST ]
Bomen langs de Geerlaan?
Bomen langs de Geerlaan?
Herstellen oude loop Waaltje
Herstellen oude loop Waaltje Impuls Museum; 15.000 bezoekers per jaar?
Nieuw Theehuis? Impuls Museum; 15.000 bezoekers per jaar? Combineren kinderdagverblijf? Theehuis verdwijnt.
Nieuw Theehuis? Combineren kinderdagverblijf? Theehuis verdwijnt.
Nieuwe wijk?
Zoekgebied herstructurering: Nieuwe wijk? Zoekgebied herstructurering: gemengd, passend in dorpse sfeer gemengd, passend in dorpse sfeer voor eigen bevolking / starters en senioren niet vergeten! voor eigen bevolking / starters en senioren niet vergeten!
47
III I II III IV
Structuurvisie Onderzoek en analyse Wijkvisies Woningbouwstrategie
III. WIJKVISIES INTEGRATIE De onderzoek- en analyseresultaten zijn geïntegreerd tot wijkvisies. Deze verbeelden en beschrijven een kwalitatief lange termijnperspectief. Alle wijken zijn voorzien van een visiekaart. WIJKONTWIKKELPROGRAMMA’S Om er achter te komen wat er daadwerkelijk leeft in de wijken, wordt voor elke wijk met enige regelmaat een wijkontwikkelprogramma (WOP) gemaakt. De gemeente stelt deze op in samenspraak met de partners in de wijken, de bewonersvertegenwoordigers en met Woonvisie. De bestaande WOP’s zijn gebruikt als input voor de wijkvisies. Ze vormen tegelijkertijd het uitgangspunt voor een aantal ingrepen die vanuit deze strategie worden geagendeerd. 50
Ingrepen die geen woningontwikkeling behelzen, maar eerder in de lijn liggen van aanpassing van openbare ruimte of infrastructuur, worden opgenomen (WOP’s)
in
de
wijkontwikkelprogramma’s
51
BOLNES
52
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Bolnes heeft een dorps karakter, het centrum en de dorpsstraten zijn de plekken waar ontmoeting gefaciliteerd dient te worden. Het omliggende landschap is van hoge kwaliteit en kan door het ontwikkelen van goede langzaam verkeerroutes toegankelijker worden. Door de groenstructuur te versterken en de linten te benutten als verbinding tussen het dorpshart en de randen, kunnen de landschappen de wijk ingetrokken worden. De binding met de Nieuwe Maas wordt weer beleefbaar. De wijk verdient een aantrekkelijke entree bij het kruispunt Rijnsingel-Rotterdamseweg-A38. De openbare ruimte rond het centrum vergt aandacht, de Noordstraat met zijn voorzieningen kan gaan dienen als centrale boulevard. De geleidelijke herontwikkeling van een aantal blokken met verouderde woningtypes en ingrepen in de openbare ruimte, biedt kansen om een betere samenhang te creëren rond het dorpshart. In de woongebieden kan de sociale samenhang worden versterkt door grotere diversiteit in de woningvoorraad te realiseren. Uit het woononderzoek in Ridderkerk blijkt dat sommige delen van de gemeente laag scoren op de schaal van buurtontwikkeling versus buurtoordeel (zie blz. 17). Vooral de positie van Bolnes en in mindere mate West vallen op. Er is sprake van urgentie van ingrijpen vooral in Bolnes en West. Er zal daarom in 2011 een “risicoscan” worden uitgevoerd in (de buurten van) Bolnes en in een later stadium in West, om inzicht te krijgen in de risico’s die de verschillende buurten lopen om op niet al te lange termijn in een onomkeerbaar proces van achteruitgang en verval te raken. De uitkomsten van
!
deze risicoscan zullen aanleiding zijn voor nader te bepalen beleid.
STRATEGIE In Bolnes wordt een aantal gemengde woonmilieus ontwikkeld. Deze kunnen succesvol worden ontwikkeld indien er geen concurrerende (markt)ontwikkelingen zijn. Particuliere initiatieven dienen te worden afgestemd op de planning van de majeure ontwikkelingen op inbreidingslocaties, en in de meeste gevallen vooruit worden geschoven tot na 2020. Selectieve verkoop (strategisch uitponden) in de monotone woningvoorraad in bijvoorbeeld de Rivierenbuurt kan bijdragen aan sociale diversiteit en voorzien in een behoefte onder woonconsumenten. De wijk is er bij gebaat wanneer ontwikkellocaties in elkaars nabijheid niet afzonderlijk van elkaar worden ontwikkeld. Door uit te zoomen naar een hoger schaalniveau kan de structuur beter vorm krijgen en ontstaan nieuwe kansen. De boulevard aan de Noordstraat krijgt vorm door de ontwikkeling van de brede school aan te grijpen om de openbare ruimte te herstructureren. Om een ontspannen boulevard te creëren en goede toegang tot de voorzieningen te bewerkstelligen, is van belang de niet-doorkruisbare groenvoorzieningen bij het wijkcentrum te herstructureren. De voorkanten van de voorzieningen die worden (her)ontwikkeld dienen uitnodigend en openbaar toegankelijk te worden ontworpen. Het verdient aanbeveling de verkeersdruk te verminderen. Het parkeren kan worden gereduceerd tot één zijde van de boulevard. Het is belangrijk om kansen die zich voordoen om locaties langs de boulevard vrij te spelen voor herontwikkeling in de gaten te houden. Zo biedt de ontwikkeling van de brede school mogelijkheden voor de huisvesting van faciliteiten uit de omgeving, zodat locaties kunnen worden vrijgespeeld om een kwaliteitsimpuls te bewerkstelligen. Op langere termijn kunnen de gebouwen van Noordhave worden herontwikkeld tot een complex dat aansluit op de nieuwe identiteit van de Noordstraat.
53
SLIKKERVEER
54
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Slikkerveer heeft een aantrekkelijk dorps karakter, verschillende groepen bewoners wonen naast elkaar. De kwaliteit van Slikkerveer kan worden versterkt door de kern beter te verbinden met de omliggende groengebieden en de Nieuwe Maas. Minder nadruk op verkeer en parkeren zou de openbare ruimte rond het dorpshart versterken. De linten kunnen dienen als groene dorpsstraten. Woongebieden rond het centrum lenen zich bij uitstek voor woonzorgvoorzieningen.
!
STRATEGIE In Slikkerveer wordt een aantal gemengde woonmilieus ontwikkeld. Voor het succes van deze ontwikkelingen is het van belang dat er geen concurrerend woningaanbod op de markt komt. Particuliere initiatieven dienen te worden afgestemd op deze grote inbreidingslocaties en in de meeste gevallen te worden uitgesteld tot na 2020. Met de voorgestelde ingrepen wordt de meest verouderde woningvoorraad aangepakt. Er zijn plannen voor uitbreiding van het wijkvoorzieningencentrum rond het Dillenburgplein. Deze uitbreiding biedt mogelijkheden om de parkeerdruk op het plein zelf te reduceren. De grote aantallen geparkeerde auto’s komen de openheid en voetgangerstoegankelijkheid van het plein niet ten goede. De verbinding van het wijkcentrum met de landgoederenzone kan worden verbeterd via een (groene) herinrichting van de JS Bachstraat. De ontwikkeling van de ‘3 Rivieren’ en ‘De Schans’ biedt kansen om Slikkerveer te voorzien van een dynamisch tweede centrum met wonen, recreatie en leisurevoorzieningen. Het is belangrijk om deze locatie(s) zo te ontwikkelen, dat een logische verbinding ontstaat met de wijk en het wijkcentrum.
55
DRIEVLIET
56
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Drievliet is een â&#x20AC;&#x2DC;rustige woonwijkâ&#x20AC;&#x2122;, goed beheer is de komende jaren de belangrijkste opgave. Dit om er voor te zorgen dat Drievliet geschikt blijft voor de kinderrijke huishoudens. De schoolomgevingen, de groenzones, het Vlietplein en de woonstraten zijn de belangrijkste ontmoetingsplekken. Herstel van de vlieten geeft de wijk een belangrijke identiteitdrager. Rond het Vlietplein is ruimte voor woonzorgvoorzieningen. De verbinding van het Vlietplein met Het Zand vormt een belangrijk aandachtspunt.
!
STRATEGIE Het Vlietplein wordt op dit moment opgeknapt tot een dynamisch en aantrekkelijk wijkcentrum voor Drievliet en Het Zand. De openbare ruimte rond het winkelcentrum speelt een belangrijke rol in de verbinding tussen het Vlietplein en de woongebieden. Aan de zuidzijde is ruimte voor woonzorgvoorzieningen. 57
De vlieten, belangrijke identiteitdragers voor de wijk, zijn nu gemarginaliseerd tot sloten. Daar waar mogelijkheden zich voordoen om ze te (her)ontwikkelen, is het van belang om ze meer ruimte te geven en voorkanten van woningen langs de vlieten te positioneren. De schoollocaties langs de vlieten lenen zich goed voor herontwikkeling.
HET ZAND
58
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Het Zand heeft twee aanzienlijke ontwikkellocaties die ruimte bieden voor (onder andere) luwe woonmilieus met grotere woningen. Samen met de ontwikkeling van het Vlietplein maakt dit de wijk interessant voor meerdere doelgroepen. Bij het stadscentrum is ruimte voor ontwikkeling van enkele voorzieningen. Verbindingen tussen het centrale wijkgroen en De Gorzen versterkt het rustige karakter van deze woonwijk.
!
STRATEGIE Het Zand is een wijk die zich goed leent voor ontwikkeling van het luwere woonmilieu. In de Driehoek is ruimte voor huisvesting van met name senioren en jongeren.
59
RIDDERKERK WEST
60
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Ridderkerk-West kan een stedelijker karakter krijgen dan andere wijken. Een moderne wijk, opgebouwd uit buurten, waar ruimte is voor meerdere doelgroepen. Een diversiteit aan appartementen met een beperkte bouwhoogte, grondgebonden woningen en groene binnenruimtes vormt een passend woonmilieu. De grote concentraties portieketagewoningen lenen zich voor geleidelijke herontwikkeling. Verbinding van het groene hart van de wijk met de randen kan zorgen voor een groene afbakening van de woonbuurten. Diversificatie in de woningvoorraad in de zuidwestelijke buurten, kan de sociale samenhang verbeteren. De Riederborgh is een logisch centrum voor de woonzorgzone in de wijk. De barrièrewerking en overlast van de wegen dient te worden teruggedrongen door aanpassingen in de openbare ruimte of de bebouwing.
!
STRATEGIE De buurten in Ridderkerk West hebben een eigen karakter. Een logische scheiding van de buurten door aantrekkelijk openbaar groen is een continu aandachtspunt. Het verdient de voorkeur om groene verbindingen tussen het centrale wijkgroen en de groene randen te realiseren. Met name langs de hoofinfrastructuur zijn hiervoor mogelijkheden. De omgeving van de Koninginneweg leent zich voor een meer centrum-stedelijk aanzicht. De verouderde woningvoorraad kan geleidelijk worden herontwikkeld tot meer compacte woonmilieus. Het Sportpark biedt ruimte voor ontwikkeling van een gemengd woonmilieu in combinatie met voorzieningen die aansluiten op de onderwijscluster in de wijk Ridderkerk West. De portieketagewoningen aan de Groen van Prinstererweg, kunnen op de langere termijn worden herontwikkeld tot een gemengd (geel) woonmilieu. De weg kan hiermee worden vormgegeven als één van de groene ontsluitingen van de wijk. De uitbreiding van de Riederborgh is een goede aanleiding om naar een groter gebied te kijken. De ontwikkeling van een woonzorgzone rond de Riederborgh, met name aan de Prunuslaan, versterkt de sociaal-maatschappelijke functie van dit deel van de wijk en geeft het een eigen identiteit. Het zuidwestelijke deel van Ridderkerk West leent zich voor selectieve verkoop van de woningvoorraad van Woonvisie. Een gezonde diversiteit zorg voor een krachtige buurt, met woningen die woningen zowel qua type, als qua ligging aantrekkelijk zijn.
61
RIDDERKERK CENTRUM cENTRUM 2030 N W
O Z
HISTORISCH CENTRUM WINKEL CENTRUM
62
TRAMPLUS
.Wijkvisies
? !
OPGAVEN Het historische hart heeft meer ruimte nodig. De levendigheid van het centrum is aantrekkelijk voor starters, senioren en één- en tweepersoonshuishoudens. Door verdichting kan in het centrum kan extra woonruimte voor deze doelgroepen worden gecreëerd.
STRATEGIE Het historische hart van Ridderkerk is een ‘pareltje’ en een voorname identiteitsdrager voor het centrum en voor de gemeente als geheel. Het oude centrum komt beter tot zijn recht als de omgeving van de St. Jorisstraat een kwaliteitsverbetering ondergaat. De locatie van Trelleborg leent zich bij uitstek voor ontwikkeling van centrumstedelijke compacte woonmilieus. De portieketagewoningen aan de Rembrandtweg kunnen op langere termijn worden herontwikkeld tot een gemengd woonmilieu.
63
RIDDERKERK ZUID
64
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Ridderkerk-Zuid dient geleidelijk te verkleuren naar een rustig en ontspannen woonmilieu met lagere dichtheden. De historische routes en groenzones in de wijk kunnen belangrijke kwaliteitdragers worden. Het extensiveren van de wijk levert een nieuw aantrekkelijk woonmilieu op, waarmee de wijk zich kan onderscheiden. Ridderkerk-Zuid leunt sterk op de voorzieningen van het centrum, maar dient wel een goed afgestemd voorzieningenniveau voor zorg en onderwijs te behouden.
!
STRATEGIE Om te voorkomen dat de sociale structuur in de woonbuurten in Zuid verzwakt, kan het gunstig zijn delen van de woningvoorraad in het oostelijke deel van de wijk strategisch te verkopen (uitponden). Herinrichting van het openbare groen versterkt de buurtenstructuur en verbindt de wijk en buurtjes met het groen langs de randen. Daar waar mogelijkheden zich voordoen voor (her)ontwikkeling langs de historische linten is het belangrijk om in lage dichtheden en conform het historische karakter te bouwen. Langs de Geerlaan biedt herontwikkeling van een deel van de woningvoorraad op de langere termijn eveneens ruimte voor kwaliteitversterking. De portieketagewoningen aan de Rembrandtweg komen op de langere termijn ook in aanmerking voor herontwikkeling.
65
RIJSOORD & OOSTENDAM
66
.Wijkvisies
?
OPGAVEN Rijsoord en Oostendam zijn kleine, maar aantrekkelijke (woon)dorpen gelegen in het landschap bij De Waal. Ze liggen op relatief grote afstand van Ridderkerk en hebben een beperkte binding met het centrum van Ridderkerk. Het voorzieningenniveau staat door de beperkte omvang onder druk, daarom is het belangrijk dat er goede verbindingen komen met het centrum van Ridderkerk. Daarnaast ligt er een opgave in de versterking van het dorpshart van Rijsoord. Gestapelde bebouwing en grote uitbreidingslocaties tasten het idyllische, rustige karakter aan en vormen een bedreiging voor de dorpse identiteit. De beperkt beschikbare ruimte wordt daarom strategisch ingezet voor woningbouw. Het aanzicht van de dorpen dient zo weinig mogelijk te worden aangetast. Door goed beheer kan de kwaliteit verder toenemen, terwijl de recreatieve mogelijkheden van De Waal beter kunnen worden benut.
!
STRATEGIE Het centrum van Rijsoord kan organisch worden ontwikkeld tot een karakteristiek dorpscentrum. De gefragmenteerde delen met bedrijven kunnen geleidelijk worden aangekocht en op termijn worden herontwikkeld. Daar waar langs de linten kansen ontstaan voor (her)ontwikkeling is het belangrijk om te bouwen volgens de reeds bestaande verkavelingsstructuur. Rijsoord en Oostendam lopen bij grote uitbreidingen het gevaar hun karakteristieke groene omranding te verliezen. Het is daarom belangrijk om geen grote woningbouwopgaven meer toe te kennen aan deze dorpen. De locaties die reeds zijn aangewezen kunnen zodanig worden ontwikkeld, dat zij recht doen aan het dorpse karakter en ligging van Rijsoord en Oostendam. De omvang van deze dorpen maakt dat de sociale structuur kwetsbaarder is. Het verdient aanbeveling om de sociale woningbouwopgave in deze dorpen zo te doseren, dat de regionale toewijzing geen te grote inbreuk kan maken op de sociale samenhang.
67
68
69
IV I II III IV
Structuurvisie Onderzoek en analyse Wijkvisies Woningbouwstrategie
IV. WONINGBOUWSTRATEGIE
Het woningbouwbeleid van de gemeente Ridderkerk en het voorraadbeleid van Woonvisie worden de komende jaren gebaseerd op de resultaten van deze studie. Het is van belang dat alle ontwikkelingen die worden gepland bijdragen aan de strategie die de woningvoorraad duurzaam in balans brengt. De kernvragen zijn:
72
1.
Voor welke doelgroepen bouwen we?
2.
Wat moeten we bouwen om de woningvoorraad duurzaam in balans te brengen?
3.
Wanneer zetten we welke ontwikkeling in om de vraag die ontstaat voor te zijn?
DOELGROEPEN KOOPKRACHTIGE EEN- EN TWEEVERDIENERS
de toekomst. Om te voorkomen dat de trek naar andere
Een belangrijke doelstelling uit de structuurvisie is dat
gemeenten zich de komende jaren doorzet, is het belangrijk
Ridderkerkers in de eigen gemeente geschikte huisvesting
dat hun woonwensen worden gefaciliteerd. Deze jonge en
moeten kunnen vinden. Veel Ridderkerkers willen graag
welvarende inwoners dragen bij aan het op peil houden van
in Ridderkerk blijven wonen. Ridderkerk wil iedereen de
de beroepsbevolking, het behouden van draagvlak voor
ruimte bieden om de volledige wooncarrière in Ridderkerk
voorzieningen en het versterken van de levendigheid en
te kunnen doorlopen. Veel jonge en relatief welvarende
sociale binding in de wijken.
inwoners (starters en gezinnen) hebben de afgelopen jaren in Ridderkerk geen geschikte woning en / of woonomgeving
JUNIOREN, STARTERS OP DE WONINGMARKT
kunnen vinden en zijn verhuisd naar nieuwbouwlocaties
De groep starters vormt een tweede focusgroep. Deze
elders. Met name Hendrik-Ido-Ambacht en Barendrecht
jonge woonconsumenten kunnen, met name vanwege
zijn populaire bestemmingen gebleken. Daar zijn de
geringe financiĂŤle draagkracht, vaak moeilijk aan geschikte
afgelopen jaren veel woningen ontwikkeld die in de smaak
woonruimte komen. Toch is het belangrijk om het begrip
vallen bij deze groepen, veelal eengezinswoningen op
starter nader te bekijken. Er zijn twee soorten starters,
nieuwbouwlocaties. Het binden van deze groep is van
namelijk de groep die het ouderlijk huis verlaat en voor een
belang omdat deze relatief koopkrachtig is, en omdat ze
aantal jaren woonruimte zoekt in het goedkope, meestal
zorgen voor nieuwe aanwas. Ze zijn de Ridderkerkers van
huursegment. De tweede groep starters komt terug na
.Woningbouwstrategie
een periode buiten Ridderkerk gewoond te hebben en wil in de gemeente Ridderkerk, vaak met een voorkeur voor een specifieke wijk, een geschikte woning vinden om een gezin te starten. Deze laatste groep is relatief groot, doordat een deel van de nestverlaters meteen de stap maakt naar een gezinsbestaan. Faciliteren van deze jonge, vitale groep woonconsumenten waarborgt een duurzame bevolkingsopbouw. SENIOREN, OPVANGEN VAN DE VERGRIJZING De vergrijzing is in Ridderkerk relatief groot en zorgt de komende jaren voor een forse vraag naar voor senioren geschikte woningen. Deze groep, van 55 jaar en ouder bestaat uit verschillende woonconsumenten. Het jongste deel van de groep senioren, is de groep zogenaamde emptynesters. Doordat de kinderen het huis uit zijn, hebben zij veel ruimte over in hun woningen. Wanneer zij op enig moment verlangen naar een woning met minder onderhoud, bijvoorbeeld door minder verdiepingen of een kleinere tuin, komt voor hen de tijd dat zij het opgebouwde kapitaal uit overwaarde van hun woning kunnen verzilveren. Hiermee komt kapitaal vrij voor de aanschaf van een luxe appartement of gelijkvloerse woning, waar zij kunnen blijven wonen tot ze gebonden raken aan inpandige zorg en genoodzaakt zijn het zelfstandig wonen op te geven. De tweede groep senioren zoekt een echte senioren (zorg) woning. Dit zijn senioren die zo lang mogelijk in de eigen eengezinswoning blijven wonen, geen ‘tussenstap’ maken en direct naar een zorgwoning verhuizen. Deze groep maakt de ‘seniorenstap’ pas na zijn ca. 70e levensjaar. Een ander deel van de senioren verhuist omdat zij hun ‘emptynestwoning’
noodgedwongen
ouderdom.
moeten
verlaten
vanwege
73
DRIE WOONMILIEUS Naast voorkeuren voor woningtypes, gaan de woonwensen
van de gemengde woonmilieus, kan op deze locaties een
van consumenten ook over het woonmilieu . Ridderkerkers
aanzienlijk woningaantal worden teruggebouwd. Dat geeft
zien over het algemeen graag een hoge mate van variatie in
de mogelijkheid om eventuele begrotingstekorten binnnen
het woningaanbod in hun woonomgeving.
de perken te houden.
Om zowel de juiste woningen, als de juiste milieus te ontwikkelen zijn drie verschillende woonmilieus ontworpen,
COMPACT
te weten luw, gemengd en compact.
Het compacte woonmilieu appelleert aan de woonvoorkeuren van de meer stedelijk ingestelde woonconsumenten.
74
LUW
Hoewel de rode leefstijl niet dominant aanwezig is in
Het luwe woonmilieu biedt ruimte aan grotere en middendure
Ridderkerk en de mate van stedelijkheid afgestemd dient
woningtypen in relatief lage dichtheden. Een rustige uitstraling,
te blijven op de Ridderkerkse schaal en maat, bieden de
met veel groen en een ontspannen verkaveling van 15 tot
compacte milieus mogelijkheden tot wonen in de directe
20 woningen per hectare met tweekappers, vrijstaande
nabijheid van de belangrijkste centrumvoorzieningen. Op
woningen en middelgrote eengezinswoningen. Dit levert
locaties nabij het stadscentrum waar herontwikkeling van
een woonmilieu dat geschikt is voor de meer koopkrachtige
de bestaande woningvoorraad wenselijk is, kunnen deze
woonconsumenten uit met name de lichtblauwe categorie.
woonmilieus worden ontwikkeld. Het is niet de bedoeling
Het gaat niet om het topsegment, aangezien die vraag
grote aantallen woningen in dit woonmilieu gelijktijdig te
zeer beperkt is. Het heeft de voorkeur om de luwe milieus
ontwikkelen, De compacte woonmilieus bestaan uit een mix
te ontwikkelen op de grotere uitleglocaties. Ontwikkeling
van levensloopbestendige eenheden zoals patiowoningen,
van deze woonmilieus is urgent, omdat de groep die om
benedenbovenwoningen en appartementen in dichtheden
dergelijke woningtypen verlegen zit in de toekomst kleiner
van 50 tot 60 woningen per hectare in bouwhoogten die
wordt.
variĂŤren van twee tot vier bouwlagen.
GEMENGD De omvangrijkste opgave ligt in de realisatie van diversiteit op kleine schaal. Gemengde woonmilieus met een mix van middelgrote
eengezinswoningen,
levensloopbestendige
eenheden zoals patiowoningen en beneden-bovenwoningen en appartementen met lift. De (her)ontwikkelingslocaties in de wijken zijn hiervoor prima locaties. De gemengde woonmilieus worden verkaveld in woningdichtheden van 30 tot 40 woningen per hectare. Met name de locaties waar nu portieketagewoningen staan kunnen worden herontwikkeld tot dit type woonmilieu. Door de dichtheden
.Woningbouwstrategie
75
De verkavelingsprincipes van de drie woonmilieus
WOONCARRIÈRE EN STAAT WONINGVOORRRAAD Ridderkerk kan haar schaars beschikbare ruimte benutten
woonconsument doorloopt alle stappen en met name het
voor de woningbouwopgaven die de doorstroming op
duurste woningsegment is slechts voor enkelen weggelegd.
de woningmarkt op gang brengen. De wooncarrière
Toch biedt de wooncarrière een goed aanknopingspunt om
is gebaseerd op huishoudengrootte en draagkracht
te identificeren waar de doorstroming op de woningmarkt
die bij verschillende levensfasen horen. Niet iedere
op dit moment stokt.
76
De wooncarrière en doelgroepen
.Woningbouwstrategie
OVERSCHOT AAN PORTIEKETAGEWONINGEN Ongeveer eenvijfde van de inwoners van Ridderkerk, vanwege hun budget vaak jongeren, woont op dit moment in een portiek- of etagewoning. De bewoners van deze woningen zijn over het algemeen minder tevreden over hun woning en overwegen relatief vaak om te verhuizen. Ze verhuizen veelal naar een kleinere eengezinswoning. Kanttekening hierbij is dat sommige bewoners een woningwens uiten die gezien hun financiële draagkracht niet te realiseren is. Prijscorrecties zijn toegepast. Uiteindelijk wil (én kan) ongeveer eenderde van alle bewoners woonachtig in een portiek- of etagewoning de stap maken naar een kleinere eengezinswoning. Wanneer deze doorstroming naar eengezinswoningen mogelijk wordt gemaakt, zal op termijn een overschot aan portiek- en etagewoningen ontstaan. Deze woningen kunnen daarmee (voor een groot deel) uit de markt worden genomen De komende jaren zullen deze portiek- en vergelijkbare woningen steeds minder voldoen aan de eisen van deze tijd. Omdat er behoefte is aan bereikbare huurwoningen voor zowel starters als senioren zal in overleg met Woonvisie, de bestaande voorraad verouderde portiekflats e.d. zoveel als mogelijk, worden gerenoveerd, gemoderniseerd en aangepast aan de huidige woonwensen van enerzijds jongeren, anderzijds senioren. De doelstelling van een evenwichtiger bevolkingssamenstelling is hiermee gediend. Enerzijds krijgen starters betere kansen op een passende woning, anderzijds worden senioren, die willen doorstromen in de bereikbare sfeer, gefaciliteerd in de eigen gemeente/
77
wijk. Het is te overwegen om de woningen als onderdeel van een ‘jongerenpakket’ aan te bieden, door aanvullende diensten aan te bieden als internetverbinding of een abonnement op een sportclub. Er wordt daarmee niet alleen een woning aangeboden, maar een woonbeleving.
Tekort aan grotere eengezinswoningen
Er dreigt een klein overschot van relatief kleine eengezinswoningen te ontstaan
1.
Overschot aan portieketagewoningen
Er is een groot tekort aan seniorenwoningen
GESCHIKTE VOORRAAD KLEINE EENGEZINSWONINGEN Een klein overschot van relatief kleine eengezinswoningen dreigt te ontstaan. Het ligt niet voor de hand om deze woningen uit de markt te halen, aangezien zij qua woningtype voldoen aan de vraag in de markt en waarschijnlijk ook qua boekwaarde nog niet uit de markt kunnen worden genomen. Het verwachte overschot wordt voor een groot deel veroorzaakt door de beperkte financiële draagkracht die de vragers naar dit product hebben. Het betreft vooral jongeren die in een portiek- of etagewoning wonen en (nog) niet in staat zijn een kleine eengezinswoning te kopen of te huren. Financiële ondersteuning van deze groep zou hierbij een overweging kunnen zijn. De grote voorraad kleinere eengezinswoningen in Ridderkerk, kan goed dienst doen als tweede stap in de wooncarrière. Daarvoor moet de groep bewoners die op dit moment ‘scheef’ woont in deze woningen, doordat zij niet kunnen verhuizen naar een grotere woning of daartoe onvoldoende worden verleid, in beweging komen. Doordat Ridderkerk participeert in een regionaal toewijzingssysteem voor sociale huurwoningen, is de grip van gemeente en Woonvisie op de ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling minimaal. Dit zou kunnen worden doorbroken door delen van de 78
voorraad kleine eengezinswoningen strategisch te verkopen. Het vrijspelen van een deel van deze kleinere eengezinswoningen ten behoeve van de wooncarrière van de Ridderkerker, zowel in het goedkopere huur- als in het goedkope koopsegment is één van de belangrijkste opgaven voor de komende jaren. Het feit dat veel mensen blijven wonen in de relatief kleine eengezinswoningen, is voor een deel te wijten aan het ontbreken van beschikbare middelgrote en grote eengezinswoningen. Deze stap in de wooncarrière wordt onvoldoende gefaciliteerd en heeft speciale aandacht nodig op korte termijn. Het gebrek aan deze woningtypen is ook debet aan het vertrek van koopkrachtige Ridderkerkers naar nieuwbouwwoningen in omliggende gemeenten.
2. 3. TEKORT AAN GROTERE EENGEZINSWONINGEN De migratie in de afgelopen jaren van meer draagkrachtige huishoudens naar, met name, Vinex-wijken in aangrenzende gemeenten dient te worden doorbroken door tegemoet te komen aan de woningvraag van deze groep consumenten. Ridderkerk heeft een tekort aan middengrote en grote eengezinswoningen in het middendure segment. Dit woningtype vormt een belangrijke pullfactor voor de (licht)blauwe consumentengroep, maar is ook een schakel in de wooncarrière. Een groter aanbod van deze woningtypes in geschikte woonmilieus biedt ruimte voor doorstroming uit de kleinere eengezinswoningen.
.Woningbouwstrategie
4.
GROOT TEKORT AAN SENIORENWONINGEN Om zowel de vergrijzing op te vangen, als de doorstroming op gang te brengen , is het van belang dat de laatste ‘vrije’ stap om de wooncarrière heel goed wordt gefaciliteerd. Dit betekent, dat er ruime aandacht moet zijn voor huisvesting van senioren die nog niet zijn aangewezen op een servicewoning en toch in de nabijheid van zorg- en andere voorzieningen willen wonen. Omdat de vergrijzing over 15 tot 20 jaar zal afnemen, is het belangrijk nu een woningvoorraad te ontwikkelen, die zowel senioren, als starters op de woningmarkt bedient. We zetten daarom in op levensloopbestendige woningtypen, zoals appartementen met lift, benedenwoningen of gelijkvloerse patiowoningen.
79
1.
4. 3.
2.
BOUWOPGAVEN De visie op de aanpak van de woningvoorraad betekent dat
of rond de wijkcentrums zijn het meest geschikt. In tijden
gemeente en Woonvisie ten behoeve van de doorstroming
van minder vergrijzing kunnen deze woningen dienst doen
het komende decennium inzet op een drietal bouwopgaven.
als ‘starterswoning’.
Deze hebben als doel de doorstroming over de hele
Een
woningvoorraad te verbeteren.
woningvoorraad dient ontwikkeld te worden voor de laagste
belangrijk
deel
van
deze
levensloopgeschikte
afzetsegmenten, dat wil zeggen sociale huur, goedkope eengezinsWONINGEN
koop of ‘te woon’. Wat betreft de jongeren moet hier worden
Zorgen voor een gezonde bevolkingsopbouw is één van
gedacht aan koopwoningen met een maximum rond €
de uitdagingen voor Ridderkerk. Het binden van jongeren
220.000,--. De seniorendoelgroep geeft vaker de voorkeur
en jonge gezinnen levert daaraan een belangrijke bijdrage.
aan een huurwoning met een huur binnen de grenzen van
Het zorgen voor zo lang mogelijke verhuisketens op de
de sociale sector.
woningmarkt biedt jongeren en jonge gezinnen meer kansen 80
op de woningmarkt. Juist de bouw van eengezinswoningen
DUURDERE WONINGTYPEN IN LUWE WOONMILIEUS
zorgt in Ridderkerk voor de langste verhuisketens. Grootste
Om de uitstroom van de welvarende huishoudens te
prioriteit krijgt de bouw van eengezinswoningen, waarbij een
keren en deze groepen in lichte mate zelfs van elders aan
substantieel daarvan beschikbaar en bereikbaar moet zijn
te trekken, is het belangrijk om geschikte woningen te
voor de groep jongeren en jonge gezinnen.
ontwikkelen op de locaties die zich daar nog voor lenen. Grotere, middendure tot dure gelijkvloerse woningen zoals
LEVENSLOOPGESCHIKTE WONINGEN
patio’s en bungalows bedienen de meer welvarende
Om de jongere doelgroep te kunnen faciliteren in hun
senioren, terwijl twee-onder-een-kappers en vrijstaande
wens door te stromen naar een eengezinswoning is het
woningen in algemene zin appelleren aan de woonwensen
raadzaam om te bouwen voor de oudere doelgroep
van de meer draagkrachtige bevolkingsgroepen. Het gaat
(appartementen en seniorenwoningen), die bij gebrek aan
hier niet om het absolute topsegment, maar een categorie
alternatieven nu nog vaak woonachtig is in deze woningen.
ruimere woningen die geschikt zijn voor de lichtblauwe
Deze opgave kan worden uitgevoerd door op korte termijn
groep woonconsumenten. Deze woningtypen kunnen het
levensloopgeschikte woningen te ontwikkelen die zowel
beste worden ontwikkeld in meer luwe woonmilieus op de
voor de ouderen als de jongeren geschikt zijn (labelen
paar ‘pareltjes’ van locaties die de gemeente Ridderkerk
als levensloopbestendig is vanuit marketingperspectief
nog tot zijn beschikking heeft.
niet
verstandig).
Levensloopgeschikte
woningen
zijn
gelijkvloers en bereikbaar zonder trap (nultredewoning). Zij liggen in de directe nabijheid van zorg-, ontmoetingsen winkelvoorzieningen. Een gemengd woonmilieu in middenhoge tot hogere dichtheden nabij het stadscentrum
.Woningbouwstrategie
81
LOCATIEKEUZE HERONTWIKKELINGSLOCATIES
UITBREIDINGSLOCATIES
De woonwijken met relatief veel portieketagewoningen
Het geringe aantal uitbreidingslocaties dat nog beschikbaar
(zonder lift) en verouderde eengezinswoningen uit de
is voor ontwikkeling kan het beste worden benut voor
naoorlogse periode kennen locaties die het meest dringend
ontwikkeling van de luwe woonmilieus.
aan herontwikkeling toe zijn. Deze woningen sluiten niet aan op de hedendaagse woonwensen van de Ridderkerkse
Onderzocht wordt of Donkersloot-West binnen 10 jaren is
woonconsument. Gebieden met deze woningvoorraad
te ontwikkelen tot een gemengd gebied met ruimte voor
worden geleidelijk herontwikkeld tot gemengde of compacte
wonen, werken en centrumvoorzieningen.
woonmilieus. De gemengde milieus worden voornamelijk ontwikkeld in de wijken, terwijl de meer compacte milieus plaats krijgen rond het stadscentrum van Ridderkerk en locaties met een stedelijk programma. 82
Voorbeeld herontwikkelingslocatie
.Woningbouwstrategie
GEBRUIKSDOELEN GEBRUIK WONINGBOUWSTRATEGIE
planning, bevolkingsopbouw en raad
Deze woningbouwstrategie is een regiemiddel voor
Voor stadsuitleg van enige omvang is nog slechts beperkt
gemeente en Woonvisie. Aan de hand van de wijkvisies kan
ruimte beschikbaar. Er zal in 2011 voor de raad een overzicht
worden gestuurd op de gewenste ontwikkelingsrichtingen.
worden gemaakt van de geplande woningbouwlocaties tot
De wijkvisies geven richting aan de manier waarop
2016, met daarbij informatie over het aantal woningen per
kan worden omgegaan met initiatieven van derden en
locatie, het type woningen en een tijdpad. Daarbij zullen ook
onverwachte ontwikkelingen. Daarnaast biedt de strategie
de eerder geplande maar nog niet in uitvoering genomen
uitgangspunten voor het woningbouwprogramma, de
projecten worden opgenomen. Omdat de afgelopen
woningbouwplanning, het strategisch voorraadbeleid van
jaren de gemiddelde leeftijd van de Ridderkerker sterker
Woonvisie en productie- en prestatieafspraken tussen
is toegenomen dan gemiddeld en in 2009 omstreeks
Woonvisie en de gemeente Ridderkerk.
43 jaar was, is het van het grootste belang dat binnen de beperkte mogelijkheden, nieuwbouw en renovatie
WONINGBOUWPROGRAMMA EN -PLANNING
dit proces de komende jaren zoveel als mogelijk, keren.
Het woningbouwprogramma vertaalt de kwantitatieve
Daarom zal bij elk woningbouwproject tevens een aparte
woningbouwopgaven voor Ridderkerk naar projecten voor
onderbouwing worden gegeven van de bijdrage ervan aan
de komende tien jaar. De prognose voor de ontwikkeling van
een evenwichtiger bevolkingssamenstelling van Ridderkerk.
de woningvraag is bepalend voor de benodigde productie, zowel in omvang, als in tijd. De wijkvisies waarborgen de kwalitatieve bijdrage van de woningontwikkeling aan de wijkkwaliteit. De urgentie van de kwalitatieve ingrepen is bepalend voor de volgorde van de locaties die worden (her) ontwikkeld. Het woningbouwprogramma, en bijbehorende planning omvat projecten waarin de gemeente Ridderkerk of Woonvisie actief participeren of waar de gemeente medewerking aan wil verlenen.
83
De ambities voor het op te stellen woningbouwprogramma
3.Gele en rode milieus gefaseerd op de
zijn:
markt De gemengde en compacte woonmilieus bieden vooral
84
1. Een bescheiden onttrekking van
huisvesting voor senioren en de jongere doelgroepen.
portieketagewoningen:
De gemengde woonmilieus spreken een brede groep
Het woningtype dat het slechtst wordt beoordeeld door
woonconsumenten aan, die over het algemeen zeer
zittende bewoners, de portieketagewoningen, is toe aan
gehecht zijn aan de wijk waarin ze wonen. Om tegemoet
geleidelijke herontwikkeling. Dit betekent dat een deel
te komen aan de woonvoorkeuren van de wijkbewoners
van deze woningen stapsgewijs aan de voorraad wordt
wordt gezocht naar locaties om deze milieus binnen
onttrokken. Niet voor elke consument die een ander
de eigen wijk te realiseren, zij het door nieuwbouw of
woningtype ambieert, is dit financieel haalbaar.
herstructurering van bestaande voorraad. In elke wijk dient
Niet alle portieketagewoningen kunnen en hoeven uit
voldoende aanbod van deze gemengde woonmilieus te zijn.
de markt te worden genomen. Woonvisie heeft een
Om te voorkomen dat oplevering van deze woningtypen
herontwikkelingscapaciteit van maximaal 100 woningen
en woonmilieus onderlinge concurrentie tot gevolg heeft,
(sloop) per jaar . In deze strategie wordt gekoerst op
worden ze zorgvuldig gefaseerd ontwikkeld.
een beperkte onttrekking van gemiddeld 50 van deze woningen per jaar. Vanuit sociale, leefbaarheids en
4. SElECTiEve VERKoop
duurzaamheidsoverwegingen
Met
wordt
terughoudend
name
de
omvangrijke
voorraad
kleinere
omgegaan met onttrekkingen van woningen aan de
eengezinswoningen biedt mogelijkheden voor het faciliteren
voorraad.
van de wooncarrière en de doorstroming op gang te helpen. Een nadeel van deze woningen is dat deze vaak
2. Groene milieus op korte termijn
sterk geclusterd zijn. Door delen van deze voorraad
Om te breken met de trend van wegtrekkende meer
geleidelijk aan te verkopen (uitponden), wordt een alternatief
draagkrachtige huishoudens, is het van belang op zo kort
geboden voor het regionale toewijzingssyteem. Dit kan de
mogelijke termijn te bouwen voor deze doelgroep. De
sociale samenhang binnen deze milieus ten goede komen.
vraag naar duurdere woningtypen en –milieus is minder wijk
Daarnaast verruimt Woonvisie door een dergelijke strategie
gebonden. Consumenten voor dit deel van de woningmarkt
te hanteren de afzetmogelijkheden voor deze woningtypen.
zijn eerder geneigd bovenwijks te verhuizen, waardoor de
Een deel van de consumenten die een carrièrestap ambieert
luwe milieus op schijnbaar willekeurige plaatsen binnen de
naar dit woningtype heeft de voorkeur voor een koopwoning.
gemeente kunnen worden ontwikkeld en afgezet.
.Woningbouwstrategie
RESULTAAT
AFSPRAKEN TUSSEN GEMEENTE EN WOONVISIE
Met de ontwikkeling van de gele en rode woonmilieus,
Met dit document spreken de gemeente Ridderkerk en
bouwen gemeente Ridderkerk en Woonvisie de komende
Woonvisie een gezamelijk ambitie uit voor de komende tien
jaren vooral voor de doelgroepen in de categorieĂŤn 15-34
jaar. Dat wil zeggen dat beide partijen het eens zijn over de
jaar en 55-85 jaar, daar waar de grootste vraag ontstaat.
koers die gevaren wordt. Het is belangrijk dat in onderlinge afspraken de rol- en taakverdeling tussen de gemeente en
De gemeente Ridderkerk telt op dit moment ongeveer
Woonvisie goed wordt overeengekomen. Dit bevordert het
44.500 inwoners en 20.000 huishoudens. Volgens
gemak waarmee ontwikkelingen kunnen worden op- en
de Primos-prognose kan het aantal huishoudens het
aangepakt.
komende decennium maximaal met ongeveer 1200 groeien. De gemeente en Woonvisie streven met het woningbouwprogramma naar een netto toevoeging van ongeveer 100 tot 150 woningen per jaar. Over een periode van 10 jaar leidt dit tot een netto toevoeging van 1000 â&#x20AC;&#x201C; 1500 woningen. Ridderkerk kan hier de lokale vraag prima mee opvangen. Het aantal van maximaal 21.200 huishoudens in 2020 leidt, afhankelijk van de mate van huishoudenverdunning, tot een inwoneraantal tussen 44.500 en 46.500 in 2020. STRATEGISCH VOORRAADBELEID Deze strategie biedt Woonvisie een uitgangspunt voor ontwikkeling van haar strategisch voorraadbeleid. Met name de urgentie van herontwikkelingsopgaven is mede afhankelijk van de staat van de woningvoorraad. Op basis van de voorgestelde (her)ontwikkelingen, kan Woonvisie haar strategisch voorraadbeleid gericht invullen en keuzes maken voor de focus van de komende jaren.
85
Bijlagen
Adviesnotitie naar aanleiding van onderzoeksrapport Woontest Ridderkerk Inleiding Recent heeft SmartAgent het Woonbelevingsonderzoek voor de gemeente Ridderkerk opgeleverd. In deze notitie geven wij een overzicht van de belangrijke implicaties voor de woningbouwopgave voor de toekomst. Naar aanleiding van het onderzoek is een aantal conclusies te trekken met betrekking tot het huidige en het gewenste woningtype 1. Bijna de helft van de Ridderkerkers is op dit moment woonachtig in een hoek,- tussen of rijtjeswoning 2.
Er is een fors overschot aan portiek- en etagewoningen
3.
Er is een licht overschot aan kleinere eengezinswoningen
4.
Er is een tekort aan appartementen en woningen voor senioren
88
Los van het onderzoek blijkt dat Ridderkerk de laatste tijd te maken heeft gehad met een uitstroom van huishoudnes naar Vinex-locaties in de omgeving. Wanneer we de kijken welke implicaties het bovenstaande heeft voor de woningbouwopgave voor de toekomst, adviseren wij het volgende: 1. Uit de markt nemen van portiek- en etagewoningen 2.
In de markt houden van de kleinere eengezinswoningen
3. Gemixt en levensloopbestendig bouwen om de doorstroming op gang te krijgen 4.
Duurder bouwen voor een groep bewoners om verdere uitstroom naar gemeentes in de omgeving te beperken
Ad 1.
Uit de markt nemen van portiek- en etagewoningen
Op dit moment is circa eenvijfde van de bewoners woonachtig in een portiek- of etagewoning. (figuur 5.1) Het betreft in dit geval vaak een jonger deel van de Ridderkerkse bevolking, hetgeen logisch is aangezien deze woningtypen binnen hun budget vallen. Uit het onderzoek blijkt dat bewoners van deze woningtypen in het algemeen minder tevreden zijn over hun woning (figuur 5.5) en relatief een verhuizing overwegen. Een verhuizing vaak ingegeven door de wens om een volgende stap te willen op de woningmarkt. Deze volgende stap is vaak het kopen van een kleinere eengezinswoning. Hierbij moeten wij echter de kanttekening maken dat sommige bewoners een woningwens uiten die gezien hun financiĂŤle
draagkracht niet te realiseren is. Hiervoor zijn in het rapport prijscorrecties toegepast (pagina’s 42/43). Uiteindelijk wil (én kan) circa eenderde van alle de bewoners woonachtig in een portiek- of etagewoning de stap maken naar een kleinere eengezinswoning. (figuur 5.2) Dit zal op termijn leiden tot een overschot aan portiek- en etagewoningen, waar gezien de vraag in de markt nog maar weinig animo zal zijn. Deze woningen kunnen daarmee (voor een groot deel) uit de markt worden genomen Aan de andere kant blijft dit echter wel een product dat dienst kan doen als ‘instapmodel’ voor jongeren op de Ridderkerkse woningmarkt. Het is in dit geval echter te overwegen de woningen in een fysiek verbeterde staat aan te bieden. Ook is het te overwegen om de woningen als onderdeel van een jongerenpakket aan te bieden, door aanvullende diensten aan te bieden als internetverbinding of een abonnement op een sportclub. Er wordt daarmee niet alleen een woning aangeboden, maar meer een woonbeleving. Ad 2.
In de markt houden van de kleinere eengezinswoningen
In het onderzoek stellen we vast dat er een klein overschot dreigt van kleinere eengezinswoningen (figuur 5.1). Toch achten we het niet voor de hand liggend om deze woningen uit de markt te halrn, aangezien zij qua woningtype voldoen aan de vraag in de markt en waarschijnlijk ook qua boekwaarde nog niet gesloopt kunnen worden. Het overschot dat we verwachten wordt voor een groot deel veroorzaakt door de beperkte financiële kracht die de vragers naar dit product hebben. Het betreft dan vooral jongeren die in een portiek- of etagewoning wonen en (nog) niet in staat zijn een kleine eengezinswoning te kopen of te huren. Financiële ondersteuning zou hierbij een overweging kunnen zijn. Ad 3.
Gemixt en levensloopbestendig bouwen om de doorstroming op gang te krijgen
Eén van de belangrijkste aanbevelingen uit het onderzoek is het op gang trekken van woningdoorstroming in Ridderkerk. Dit komt voort uit het feit dat bewoners van portiek- of etagewoning (vooral jongeren) de wens uitspreken om in een (kleinere) eengezinswoning te willen wonen. In deze eengezinswoningen zijn op dit moment relatief vaak de wat oudere Ridderkerkers woonachtig die op hun beurt vaak een appartement of een seniorenwoning wensen. Met andere woorden: om de jongere doelgroep te kunnen faciliteren in hun woonwens, is het raadzaam om te bouwen voor de oudere doelgroep (appartementen en seniorenwoningen). Deze opgave kan worden vervuld door het bouwen van levensloopbestendige woningen die zowel voor de jongeren als voor de ouderen geschikt zijn (labelen als levensloopbestendig is vanuit marketingperspectief niet verstandig). Dit zorgt niet alleen voor een alternatief voor de seniore doelgroep, maar bedient tevens de jongeren.
89
Wat betreft de jongeren moet hier worden gedacht aan koopwoningen met een maximum rond € 220.000,--. De seniore doelgroep geeft vaker de voorkeur aan een huurwoning met een huur binnen de grenzen van de sociale sector. Ad 4.
Duurder bouwen voor een groep bewoners om verdere uitstroom naar gemeentes in de omgeving te
beperken In het verleden hebben relatief veel bewoners Ridderkerk verlaten om hun woonwens te vervullen in een van de VINEXlocaties in de omliggende gemeenten. Door alleen maar focus te leggen op het doorstromingsscenario ligt het gevaar op de loer dat deze groepen worden vergeten en ook in de toekomst Ridderkerk gaan verlaten. In het onderzoek gaat het hier om de lichtblauwe en blauwe groepen zoals beschreven in paragraaf 5.6. In het algemeen de wat financieel draagkrachtigere groepen in Ridderkerk en daarmee interessant om te behouden. Lichtblauw Uit de analyses blijkt dat het hier gaat om een groep bewoners die nog relatief jong is, vaak met kinderen. Hoewel ze op dit 90
moment nog vaak woonachtig zijn in een kleinere eengezinswoning is er een duidelijke ambitie wat wonen betreft: groter, ruimer met tuin. Wat betreft financiële draagkracht (waarbij prijzen tot € 350.000,-- genoemd worden) is dit relatief vaak een reële woonwens. Daarnaast zal deze wens steeds reëler worden gezien het de lage leeftijd en daarbij nog horende groei in inkomen. Blauw De blauwe groep is wat ouder (gemiddeld 50 jaar) en veruit het meest kapitaalkrachtig in Ridderkerk. Op dit moment vaak woonachtig in een eengezinswoning, tweekapper of vrijstaande woning.. Ondanks dat deze groep niet en masse zal gaan verhuizen, zijn er signalen dat men aan het ‘voorsorteren’ is. Niet zozeer naar een seniorenwoning maar eerder naar een kwalitatief hoogwaardig (koop)appartement. Dit is tevens de groep die hiervoor bereid is fors te betalen: bedragen rond de € 400.000,--, met een enkele uitschieter naar boven.
91
Deze rapportage is in opdracht van de gemeente Ridderkerk en Woonvisie opgesteld door BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling Samenstelling en vormgeving Ad de Bont Geert Kooistra Judith van Hees Bin Krens Petra Maas Ilona Goos Niets uit deze rapportage mag worden overgenomen zonder bronvermelding. Aan de inhoud van deze rapportage kunnen geen rechten worden ontleend. Eventuele rechthebbenden op gebruikt beeldmateriaal dienen contact op te nemen met de uitgever. Š BVR, maart 2011