CARNET DE ROUTE 4 / 6 : HABITAT & BÂTI PHASE 1 / 3 : DIAGNOSTIC PRÉSENTÉ : LORS DU COMITÉ DE PILOTAGE DU 25/07 EXPOSÉ : DANS LE LOCAL DE la mécanique du bourg SEMAINE D’ACTIONS POUR UNE RÉVISION GÉNÉRALE, DU 26/07 AU 29/07 À SAUXILLANGES
T A T I B A H I T Â &B Mise en oeuvre d’un schéma directeur d’organisation et de requalification pour le centre-bourg de Sauxillanges Mission menée par l’Association, architectes-urbanistes en résidence, pour la Mairie de Sauxillanges, en partenariat avec le Parc Naturel Régional du Livradois-Forez, le Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement du Puy-de-Dôme, le Département du Puy-de-Dôme, le Pays d’Issoire-Val-d’Allier Sud, la commuanuté de communes du Pays de Sauxillanges. Avril 2016 à janvier 2017.
Carnet de route 5 / 6 Diagnostic habitat & bâti Origine des données Constats et analyse des données
La vacance La vacance, un problème à l’échelle du territoire 10 à 25% de bâtiments vacants : une définition pas si nette Repérages des propriétés des bâtiments vacants
L’état du bâti Le parc de logement à l’échelle du territoire Etat du bâti dans le bourg : 1/4 des bâtiments méritant des travaux Consommations énergétiques : fioul et électricité, des énergies majoritaires dans le centre... mais dont les prix sont voués à augmenter
Habitat L’état du bâti Typologies d’habitat : des qualités d’habitat très diverses Dynamiques et mutabilités Des nouveaux habitants qui s’installent dans le bourg... attirés par un bourg dynamique Mutabilités : un centre en constant renouvellement Marché immobilier : des prix faibles, mais des revenus également faibles Un marché immobilier qui va vers les petites maisons peu chères Des aides à la rénovation : comment s’y retrouver ? Extension urbaine et prochains lotissements L’étalement urbain : une problématique des pôles du territoire A Sauxillanges : un étalement fort dans les années 60/70 et années 2000/2010 Un zonage urbain déjà assez permissif Comment assurer l’intégration paysagère et la qualité du bâti? Secteurs à enjeux et objectifs
Origine des données Zoom sur le secteur du résidentiel Volume et taux de logements vacants en 2012
… quelques chiffres sur les maisons individuelles
Les cartographies à l’échelle du pays
Les cartes du bourg
Les données foncier et énergie
Les cartographies à l’échelle du pays ont été produites par le Pays d’Issoire Val d’Allier Sud dans le cadre du rapport de présentation de diagnostic du SCOT.
Notre travail de relevé cartographique permet une approche relativement objective des questions de bâti et de foncier. Les cartographies ont été produites en grande partie à partir de relevés effectués par notre équipe en résidence, en mai et juin 2016, ainsi qu’avec des cartographies de l’observatoire du foncier et du PIG 2010-2015 du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud. Une partie des données est également issue du travail de partenaires de l’Atelier d’Urbanisme mobilisés pour le démarrage de cette étude : l’Adhume (trvaillant sur l’énergie) et l’Etablissement Public Foncier (EPFsmaf).
Une partie des données des cartographies et des graphiques est également issue du travail de partenaires de l’Atelier d’Urbanisme mobilisés pour le démarrage de cette étude : - l’Adhume : données logements : INSEE + SITADEL données énergétiques : CEREN (Centre d’Etudes et de Recherches Economiques sur l’Energie) prix des énergies : Electricité : EDF / Gaz naturel: Energie / Produits pétroliers : base nationale Pegase / Bois : CCPC - l’EPFsmaf : chiffres issus des fichiers DVF et fichiers MAJIC 2015 de la DGFIP, retravaillés par l’EPF-Smaf Auvergne.
Cette approche cartographique reproduit une vision du bourg, juste à un instant T (printemps/été 2016) qui donne une bonne vision d’ensemble, même si dans quelques mois beaucoup de choses auront déjà changé.
Rapport de présentation – page 59
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Nous tirons de chaque cartes quelques enseignements sur le vif. Pour en tirer en fin de dossier des secteurs d’enjeux.
Habitat et bâti
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S T A T S N O C S E S Y L A N A ET
LA VACANCE
SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
La vacance, un problème à l’échelle du territoire
encore de Boudes sont passés d’un taux compris entre 6 et 9% à un taux supérieur à 12% (cf. cartes pages suivantes). Un des enjeux du SCoT sera donc lié à la résorption de ce phénomène.
Sauxillanges présente un taux de vacance relativement important, comparé à ces communes voisines à l’Ouest qui sont péri-urbaine d’Issoire et connaissent peu de vacance. Le taux de vacances à l’échelle de la communauté de commune restent stable entre 2007 et 2012 au alentour de 11%.
Evolution de la vacance dans les EPCI du SCoT (sources : INSEE et DDT63/SHRU)
Volume et taux de logements vacants en 2012
Sauxillanges
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Étude centre-bourg Sauxillanges - Phase 1
La mécanique du bourg
En revanche, à l’échelle de la commune, le taux de vacance est en augmentation en 2012 par rapport à 1999: il passe à plus de 12%. SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud Taux de vacance en 1999
Taux de vacance en 2012
Extrait du diagnostic du SCOT :
‘‘La revitalisation des centres bourgs en termes d’amélioration de l’habitat et de lutte contre la vacance et l’indignité des logements peut s’appuyer sur plusieurs axes d’intervention : De l’information auprès des propriétaires sur les aides existantes et notamment les aides de l’ANAH pour l’amélioration des logements. La mobilisation des outils opérationnels existants: Programme Local de l’habitat (PLH), Opération Programmée d’Amélioration de l’habitat (OPAH), Programme d’Intérêt Général (PIG), Maîtrise d’oeuvre Urbaine et Sociale (MOUS), etc. [...] L’étroite collaboration avec les bailleurs sociaux pour des opérations « d’acquisition-amélioration». La mobilisation des outils d’urbanisme opérationnel pouvant servir de projets en centrebourg ou en extension de bourg tels que les permis de construire groupés, les lotissements, les zones d’aménagement concerté (ZAC), etc. [...] ’’
«Dans certaines communes, l’intervention publique permet de réhabiliter quelques logements qui sont ensuite remis sur le marché en tant que logements communaux à loyer maîtrisé. Cependant, ces opérations restent ponctuelles et difficiles à mettre en oeuvre, notamment en centre ancien dense, du fait des coûts très importants des travaux. En moyenne, la réhabilitation d’un logement indigne s’élève à 45 000 €.» extrait SCOT
“Il y a 15% de bâtiments vacants à Sauxillanges, ce qui est moins que la moyenne du Puy-deDôme.” Établissement public foncier
«Le risque serait qu’on ait un village dortoir.»
Rapport de présentation – page 60
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10 à 25% de bâtiments vacants : une définition pas si nette Trois sources sur la vacance :
Principaux secteurs de vacances
- Relevés in situ (faits par l’Association) : Constats effectués en mai 2016 et juin 2016.
- Données de l’observatoire du foncier (EPFsmaf) : Issus des données des impôts sur la taxe d’habitation 2015.
- Donnée du document de synthèse du PIG (bet Urbanis) : Issus des données impôts et relevés sur place en octobre 2015.
Sur environ 400 bâtiments dans le centre-bourg, on constate : - selon les relevés, environ 44 bâtiments vacants - selon les données EPFsmaf, environ 42 bâtiments vacants - selon les données PIG, environ 52 bâtiments Soit une variabilité de 10% à 25% environ de bâtiment vacants sur le centre-bourg.
Rue Porte Coche et rue Notre Dame du Bon Secours: on voit un rythme régulier de bâtiments vacants. Rue des Nobles et rue des Bouchers: on suppose que d’anciens bâtiments vacants ont été peu à peu réhabilités d’où l’absence de relevés de bâti vacant en mai 2016. L’axe rue de la Croix du Salut et rue du Monastère: on y voit de nombreux bâtiments vacants. Secteur Breuil et Quai des Coufert: des secteurs relativement valorisés où quelques opportunités subsistent (plutôt des granges)
«Ici les bâtiments dégradés et vacants c’est pas le problème principal.»
« Une taxe sur les logements vacant est financièrement symbolique, mais elle permet surtout à la commune d’avoir une bonne visibilité sur ce qui est délaissé.»
«Qu’est-ce que tu fais pour la vacance ?.»
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Repérages des propriétés des bâtiments vacants Sur une cinquantaine de bâtiments vacants, on repère les propriétaires : - âge moyen 62ans, allant de 27 à 90 ans ;
- la moitié des biens sont en propriété «simple», 20% en propriété de couple, 10% en invidivsion et environ 5% en usufruit ;
Conclusion : - Travailler sur la question des grange/garage/annexe - Contacter les propriétaires de maisons seules qui sont loin
- environ 1/3 des propriétaires habitent à Sauxillanges même, 1/3 dans le département et 1/3 ailleurs en France ou à l’étranger (Nouakchott, Kourou, Ecosse...) ;
- environ 10 propriétaires le sont de plus de 4 bâtiments, 1/3 des propriétaires ne possède que cette maison à Sauxillanges.
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L’ÉTAT DU BÂTI
première réglementation thermique, les enjeux dépenses liées au logement. Sacha d’adaptabilité et d’amélioration thermique des dépenses liées au logement ont progre logements sont considérables. an sur les 20 dernières années do Le parc de logement à l’échelle duparterritoire l’énergie, le risque de précarité énergétiq Les communes rurales sont particulièrement ménages à faible revenu est prédominan touchées par cede logement vieillissement Un parc vieillissantdu sur le parc. territoire Les communes de plaine ont, se quant à plus elles, un taux Sur la ce sujet, Sauxillanges rapproche des typologies desde villages du plateau, avec un parc de logement vieillissant, d’Issoire et sa couronne qui présentent majorité renouvellement du que parc plus important du faitunede la de logement récents. périurbanisation.
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… se traduisant par une forte vacance…
Étude centre-bourg Sauxillanges -L’ancienneté Phase 1
mécanique du parc entraine des problèmes d’inconfort et de vétusté Lades logemen du bourg
Zoom sur le secteur du résidentiel
uelques chiffres
Le bilan énergétique territoiral
… bilan énergétique territorial
Consommation … quelques chiffres sur le résidentielénergétiques intercommunale
Taux de dépendance énergétique : 78 % Territoire fusionné : 2 % de la production renouvelable du Puy-de-Dôme
Répartition de la consommation énergétique INTERCOMMUNALE
Dépense annuelle COMMUNALE liée au chauffage du résidentiel annuelle COMMUNALE liée au chauffage du (522 résidences Dépense principales) 11
On y lit la forte dépendance du territoire en terme énergétique, abondée par les produits pétroliers (essence, diesel) et l’électricité. On y lit une production notable bien que sous exploitée de la filière locale bois, qui alimente pour ses 2/3 environ le chauffage résidentiel et pour 1/3 une revente à l’extérieur du territoire. Taux de dépendance énergétique : 78 % Territoire fusionné : 2 % de la production renouvelable du Puy-de-Dôme
« Un territoire très dépendant des énergies fossiles (fioul, essence...) et qui n’exploite pas à sa juste mesure sa filière bois interne.»
résidentiel (522 résidences principales) : 632 000 euros / an, soit 1 210 € par foyer/an 520 euros € par habitant/an 632ou000 / an, soit 1 210 € par foyer/an ou 520 € par ha
« Les dépenses énergétiques lié au résidentiel (chauffage, lumière, machines...) et liées au transport représentent 80% des dépenses de ce territoire très résidentiel.»
Extraits de l’étude des données énergétique relatives au résidentiel sur le territoire de Sauxillanges, réalisé par l’ADhume, à la demande de l’Atelier d’Urbanisme du Parc.
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Etat du bâti dans le bourg : 1/4 des bâtiments méritant des travaux Une majorité du bâti est dans un état correct ou bien entretenu. Très peu de bâtiments sont très dégradés. Environ un quart des bâtiments sont néanmoins dans un état assez dégradé.
Croisements état du bâti versus vacances Relevé mai 2016 Principalement des bâtiments en mauvais et très mauvais état. Quelques état corrects.
Les travaux (en cours relevé) ne le sont pas forcément sur des bâtis en mauvais état. En revanche, des travaux imminents seront effectués sur des bâtis en mauvais ou très mauvais état (place Marchédial et rue du Terail).
«Je trouve que par rapport aux autres bourgs, il y a du boulot en rénovation des façades ici !.»
Données EPFsmaf Plutôt des bâtiments en bon état et rénové > ?? Données PIG Rénové, bon état et mauvais état.
Croisements état du bâti versus secteurs 1
Rue Porte Coche et rue Notre Dame du Bon Secours: Nombreux bâtiments d’habitation + granges et garages en mauvais état
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Rue des Fossés Quelques bâtiments délaissés, surtout ceux qui ne profitent pas d’une double orientations
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Rue des Nobles, Rue du Monastère, Place du Huit Mai Zone de bâtiments très dégradés
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Entrée de ville Croix du Salut Bâtiments délaissés
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Secteur Bief Un nœud encore délaissé et du petit patrimoine en lien avec le bief
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Consommations énergétiques : fioul et électricité, des énergies majoritaires Extraits de l’étude des données énergétique relatives au résidentiel sur le territoire de Sauxillanges, réalisé par l’ADhume, à la demande de l’Atelier d’Urbanisme du Parc.
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Origine des données : -données logements : INSEE + SITADEL -données énergétiques : CEREN (Centre d’Etudes et de Recherches Economiques sur l’Energie) -prix des énergies : Electricité : EDF / Gaz naturel : Engie / Produits pétroliers : base nationale Pegase / Bois : CCPC
La mécanique du bourg
dans le centre... mais dont les prix sont voués à augmenter Pour les maisons individuelles
r du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
s sur les maisons individuelles
… quelques chiffres sur les maisons individuelles
… quelques chiffres sur les maisons individuelles Les logements d’avant 1949 sont clairement les plus énergivores, en quantité (kWh) et en dépenses financières (€).
Presque la moitié des maisons individuelles datent d’avant 1949. 20% datent d’après 1999.
Zoom sur le secteur du résidentiel
ésidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
es maisons individuelles
… quelques chiffres sur les maisons individuelles
… quelques chiffres sur les maisons individuelles
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Indicateur 4
Les logements d’avant 1949 sont chauffés principalement au fioul (45%), puis au bois (30%) et à l’électricité (24%).
Indicateur 1 Indicateur 2
du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
ur les maisons individuelles
… quelques chiffres sur les maisons individuelles
Les fortes disparités de dépenses énergétiques sont lissées par le coût élevé des énergies type fioul, électricité et surtout GPL.
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Les logements construits entre 1949 et 1974 sont très largement chauffées au fioul (65%), puis à l’électrique (21%) et au bois (12%).
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Les logements plus récents sont certes moins énergivores mais avec des énergies plus chères.
Indicateur 3
LE GPL coûte extrêmement cher.
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Pour les maisons individuelles
teur du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
ffres sur les appartements
… quelques chiffres sur les appartements
… quelques chiffres sur les appartements
Plus les logements sont récents moins ils sont énergivores. Mais les variations du coûts de chauffage sont relativement lissées par le coûts des énergies.
Les 2/3 des appartements sont construits avant 1974 (47% avant 1949). Puis on trouve environ 7% d’appartements sur chaque décennie.
résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
… quelques chiffres sur les appartements
… quelques chiffres sur les appartements
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les appartements
Les appartements construits avant 1949 sont principalement chauffés à l’électricité (54%) et au fioul (22%).
ésidentiel
Zoom sur le secteur du résidentiel
es appartements
… quelques chiffres sur les appartements
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Indicateur 4
Indicateur 2
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On lit clairement ici que le chauffage au fioul est plus energivore mais bien moins cher que l’électrique.
Zoom sur le secteur du résidentiel
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Les logements construits entre 1949 et 1974 sont pour les 2/3 chauffés à l’electrique (63%) et pour 1/3 au fioul (37%).
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… quelques chiffres sur les appartements
Indicateur 1 Indicateur 3
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Sur la commune, les modes de chauffage sont principalement le fioul, le GPL et l’électricité: des modes de chauffage coûteux et dont les prix vont continuer à augmenter. Ce qu’il faut développer, c’est la filière du chauffage bois.
« Les moyens de chauffage largement majoritaires dans le centre-bourg sont le fioul et l’électrité : deux sources d’énergies dont les prix seront irrémédiablement amenés à augmenter.»
Association pour un Developpement Urbain Harmonieux par la Maîtrise de l’Energie
Conclusions : Les moyens de chauffage largement majoritaires sont le fioul et l’électrité : deux sources d’énergies dont les prix seront irrémédiablement amenés à augmenter. Un choix peut être fait par la collectivité, à voir si elle souhaite aider prioritairement : - les économies d’énergie en favorisant les systèmes de chauffage économes : - les ménages en favorisant les systèmes de chauffage d’énergie peu chères.
« Cette maison c’est une ruine en chauffage.»
« On ne peut pas demander à des personnes âgées de se chauffer peu.»
«En France, les dépenses liées au logement représentent 23% du revenu brut disponible des ménages et les dépenses d’énergies 16% des dépenses liées au logement. Sachant, que les dépenses liées au logement ont progressé de 5% par an sur les 20 dernières années dont 3% pour l’énergie, le risque de précarité énergétique pour les ménages à faible revenu est prédominant.» extrait SCOT
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HABITAT
« Sur l’ensemble du Pays, 3/4 des ménages du territoire ont des revenus leur permettant de prétendre à un logement social alors que seulement 7% des ménages sont logés dans ce parc.»
“70% de la population du territoire répond aux critères des logements conventionnés... C’est donc très intéressant pour les propriétaires.” Pays d’Issoire Val d’Allier
extrait SCOT
« 80% des locataires du parc privé pourraient prétendre à un logement social et plus de la moitié à un logement dit « très social », traduisant une fois de plus le rôle de parc « social de fait » des logements locatifs privés.»
«Il faut des logements sociaux pour les personnes âgées qui ne sont plus en capacité d’entretenir et de vivre dans des logements individuels sur plusieurs niveaux.»
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extrait SCOT
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La mécanique du bourg
Propriétaire bailleur ou occupant : des secteurs marqués par la location Croisement avec la vacance En violet les propriétaires occupants : ils sont majoritaires dans le bourg.
Un nombre notable d’annexes et garages vacants, dont des usages pourraient être retrouvés.
En bleu les bâtiments de logements loués à un ou plusieurs foyer: le nombre est assez important.
«Ici les loyers sont les mêmes qu’à Issoire, c’est absurde.»
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28 Étude centre-bourg Sauxillanges - Phase 1
La mécanique du bourg
Typologies d’habitat : des qualités d’habitat très diverses Croisements vacances / typologies bâties (522 résidences principales) 79 appartements 443 maisons
« Généralement les gens passent quatre ans dans un logement en location, puis ils trouvent à acheter ou ils partent. »
« Ce qui est important, c’est l’adaptation des maisons au vieillissement des populations. » « Pour les personnes vieillissantes il n’y a pas vraiment d’alternatives à l’EHPAD. » « Les maisons de bourg ne correspondent plus aux attentes des jeunes et des personnes âgées. »
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Habitat et patrimoine
« Nous on préfère les extensions contemporaines plutôt que les pastiches. »
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Aménagement des seuils des logements
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Des espaces extérieurs agréables
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Des espaces à exploiter
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S E U Q I M A DYN S É T I L I B A T U M T E
Croissance démographique : stagnation ou stabilité ? Une croissance démographique stable. Légèrement négative sur 1990-1999.
SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
Taux de Croissance Annuel Moyen 1990-1999
SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
Taux de Croissance Annuel Moyen 1990-1999
Taux de Croissance Annuel Moyen 1999-2012
Légèrement positive sur 1999-2012.
Une croissance démographique dûe au solde migratoire et non au solde naturel. Stabilité démographique aussi bien sur les tranches d’âge moins de 29 ans que les plus de 65 ans.
Beaucoup de personnes vivant seules. SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
Personnes seules en 1999
Solde naturel annuel 1999-2012
Personnes seules en 2012
Taux de Croissance Annuel Moyen 1999-2012
Solde migratoire annuel 1999-2012
Rapport de présentation – page 49
Rapport de présentation – page 55
Rapport de présentation – page 50
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Rapport de présentation – page 49
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Des nouveaux habitants qui s’installent dans le bourg... Diagnostic socio-démographique Que nous apprend le diagnostic sociodémographique sur les besoins des ménages ? (Extrait du SCOT)
«Moi je suis allée à contre-courant en m’installant dans le bourg.»
- Des ménages de plus en plus petits, de plus en plus de personnes seules > impact sur la taille des logements;
- La population vieillit : +50% en nombre > donc des logements adaptés à prévoir; - Des inégalités économiques de plus en plus marquées au sein de la population et entre les territoires (une part relativement importante de la population est éligible au logement très social) > proposer des logements pour tous;
«Les vieux on se connait, mais aujourd’hui il y a beaucoup de gens qu’on ne connait pas dans le bourg. On n’a pas toujours l’occasion de rencontrer les nouveaux habitants.»
- Des besoins qui évoluent : l’attrait pour le pavillon avec grand jardin persiste, mais d’autres souhaits apparaissent et les critères de choix évoluent > quels types de logements proposer ?;
- Des territoires dont la production de logements se spécialise > diversifier l’offre en logements.
36 Étude centre-bourg Sauxillanges - Phase 1
«On est à moitié un village dortoir.»
La mécanique du bourg
...attirés par un bourg dynamique Les nouveaux habitants de Sauxillanges
Profils des habitants
Sur une trentaine de nouveaux habitants depuis fin 2014, vingt nouveaux habitants sont dans le centrebourg, onze dans les lotissements proches du bourg et trois seulement dans les hameaux.
« Je me suis installée dans les hameaux pour avoir la place d’un atelier et j’ai choisi Sauxillanges car c’est un bourg dynamique, avec déjà un réseau d’artisan et d’artistes.»
3 nouveaux habitants dans les hameaux
20 nouveaux habitants dans le bourg
11 nouveaux habitants dans les lotissements
« L’attractivité de Sauxillanges n’est pas la même si l’on considère le bourg ou la périphérie. »
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« Mes beaux-parents habitent à coté, alors on a fait construire ici. Avec le carrefour et les commerces, c’est très pratique.»
« Je me suis installée ici dans le lotissement car on peut tout faire en vélo ici.» « J’ai habité à Orbeil qui est une cité dortoir à 5min de l’autoroute. Ici au moins c’est vivant, il y a une vie de village.»
« On m’a proposé un logement OPAC ici, mais c’est la galère pour trouver du travail.»
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38 Étude centre-bourg Sauxillanges - Phase 1
La mécanique du bourg
Mutabilités : un centre en constant renouvellement Contrairement à ce que l’on aurait pu penser, le centre est en contant renouvellement : achats, réhabilitation, mise en location...
Décriptage En jaune, des bâtiments à vendre ou à louer. On en constate des points clefs rue du Monastère et place du Marchédial.
Les contours de couleurs correspondent aux travaux menés ces dix dernières années (du jaune les plus récents, au noir les plus anciens). On constate des secteurs cohérents de travaux récents ou futurs. Dans le centre une grande majorité de travaux récents.
Les points de couleurs correspondent aux bâtiments vendus (du jaune les ventes les plus récentes, au noir les plus anciennes). On constate un nombre important de transactions. Plutôt anciennes au sud et au nord (2009-2012) et plutôt récentes au dans le centre dense (rue des bouchers, rue des nobles, rue de la porte choche...). juillet 2016 - L’ association
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Croisement avec la vacance Sur la centaine de bâtiments vacants ou potentiellement vacants relevés, une vingtaine ont été vendu/acheté il y a moins de dix ans. Il serait intéressant d’étudier les projets des chacun de ces propriétaires.
«J’ai l’impression qu’il y a plein de trucs qui se rénovent partout, rue des Bouchers par exemple.»
«Avec l’habitude, on ne voit plus les maisons aux volets fermés.»
40 Étude centre-bourg Sauxillanges - Phase 1
La mécanique du bourg
Principaux secteurs de dynamiques
Rue Porte Coche et rue Notre Dame du Bon Secours: Un secteur dont la dynamique de rénovation est en cours : des travaux effectués (2 PIG) et des travaux en cours; plusieurs maisons à vendre et à louer ; des achats datant plutôt de 2012 et avant mais déjà deux achats en 2016. Rue des Nobles et rue des Bouchers: Un secteur dont la dynamique de rénovation est déjà bien entamée, avec de nombreux travaux réalisés et des travaux en cours L’axe rue de la Croix du Salut et rue du Monastère: entrée de ville Un secteur morose : de nombreux bâtiments vacants, pas de dynamiques de rénovation. rue du Monastère Un fort potentiel à ne pas laisser passer : de nombreux bâtiments à vendre/à louer, des travaux de rénovations déjà entamés. place du Huit Mai Du potentiel sur la frange Sud de la place. La frange Nord est figée. Secteur Breuil et Quai des Couffert: Des secteurs investis plutôt il y a quelques années.
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Habitat et bâti
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Un risque de fracture sociale entre les territoires ? Les ménages résidants le Pays ont des revenus relativement modestes. Le revenu moyen des foyers fiscaux se situe aux alentours de 1 500 €/mois (contre 1 700 € en moyenne sur le département) et 52% des ménages ont des revenus inférieurs à 2 000 €/mois, soit l’équivalent de 2 SMIC. En 2012, la médiane du revenu disponible était en moyenne de 16 714,64€ sur l’ensemble du SCoT.
La carte ci-dessous nous indique les prix au m² sur l’ensemble du territoire. Par exemple, pour la commune d’Issoire, le prix moyen au m² est de 1468€, les communes situées aux alentours présentent un prix au m² du même ordre. Nous pouvons tout de même noter une spécificité pour la commune de Neschers qui présente un prix au m² assez élevé puisqu’il monte à 1609€. Si nous nous éloignons du pôle urbain, le prix au m² diminue pour atteindre 743€ pour la commune de Rentières.
Marché immobilier : des prix faibles, mais des revenus également faibles
Prix au m² SCoT du Pays d’Issoire Val d’Allier Sud
Prix vente / m²
Prix location / m²
Loyer au m²
Cependant, de fortes disparités existent au sein du territoire. La plaine concentre les revenus les plus élevés notamment autour d’Issoire et dans les secteurs sous influence Clermontoise. Il existe bien des disparités entre le Nord et le Sud du territoire. Les foyers fiscaux les plus riches et les plus jeunes sont situés dans le bassin d’Issoire et les secteurs de plaine. A l’inverse, sur les plateaux, la plupart des ménages ont des revenus inférieurs à 1 300 €/mois, voire moins de 1 000 €, reflétant le faible niveau de retraite des personnes âgées. L’écart est donc plus prononcé avec les hauts plateaux et dans les secteurs plus enclavés.
Un revenu fiscal médian plutôt faible Revenu fiscal médian par unité de consommation, en 2012
Rapport de présentation – page 56
La carte ci-dessus nous indique les prix au m² sur l’ensemble du territoire. Par exemple, pour la commune d’Issoire, le prix moyen au m² est de 1 468€, les communes situées aux alentours présentent un prix au m² du même ordre. Nous pouvons tout de même noter une spécificité pour la commune de Neschers qui présente un prix au m² assez élevé puisqu’il monte à 1 609€. Si nous nous éloignons du pôle urbain, le prix au m² diminue pour atteindre 743€ pour la commune de Rentières. (extrait SCOT)
«Les petits terrains se vendent bien.» Rapport de présentation – page 72
« Une maison neuve, le terrain, les fondations, ça coûte cher.»
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En ce qui concerne le prix du loyer au m², nous ne disposons pas des données sur l’ensemble du territoire mais nous pouvons par exemple citer la commune d’Issoire qui présente un loyer mensuel moyen de 7,1€/m². Nous pouvons également prendre comme exemple la commune d’Ardes, située plus en périphérie : celle-ci présente un loyer mensuel moyen de 5,9€/m². (extrait SCOT)
« 52% des ménages du territoire ont des revenus inférieurs à 2.000€/mois.»
Le territoire présent 7% de logements sociaux (dont les 3/4 situés sur la « Le prix de l’immobilier, ça commune d’Issoire), Rapport de présentation – page 74 dépend pour qui, ça dépend alors que 75% des ménages du terdu mode de vie.» ritoire peuvent prétendre à un logement social.
« Ici, c’est bien pour les primoaccédants. Ils peuvent construire pour 160.000€ environ.»
La mécanique du bourg
MAISONS ANCIENNES
Un marché immobilier qui va vers les petites maisons peu chères
A la différence des prix moyens du m² analysés précédemment, la valeur de vente moyenne sur Sauxillanges montre une baisse tendancielle sur 2007-2014 moins importante (- 1,7% par an en moyenne). De plus, les phases de remontée des prix sont plus nombreuses (2008, 2010 et 2013).
MAISONS VÉTUSTES
En revanche, nous remarquons une certaine hétérogénéité des surfaces habitables moyennes sur Sauxillanges. Ces fluctuations sont à mettre sur le compte de la différence entre maison de bourg et pavillon. En effet, les maisons de bourgs ont en moyenne une surface habitable plus petite que les pavillons. Ainsi, nous pouvons déduire qu’en 2007 et 2010, une proportion plus importante de maisons de bourgs ont été vendues.
• Le segment de marché des maisons vétustes de Sauxillanges ne connaît pas la même évolution que le marché des maisons anciennes. En effet, nous notons une augmentation tendancielle des prix moyens du m² des maisons vétustes de l’ordre de +1,6%. Cette évolution tendancielle inversé par rapport aux maisons anciennes sous-entend un attrait grandissant pour les biens, moins chers, nécessitants des rénovations importantes. • Depuis 2010, les niveaux de prix moyens du m² des maisons vétustes de Sauxillanges sont équivalents aux moyennes hautes et basses des adhérents EPF. Nous pouvons donc déduire que ce segment de marché se porte relativement bien sur la commune, mais aussi que la réhabilitation/rénovation du bâti existant est en cours.
Evolution des prix des bâtis vétustes
Extraits de la synthèse foncière* produite par[…] ce segment de marché se l’Observatoire du foncier EPF-smaf, à la demande deporte relativement bien sur la commune l’Atelier d’Urbanisme du Parc. […]
ION DU MARCHÉ FONCIER
*chiffres issus des fichiers DVF et fichiers MAJIC 2015 de la DGFIP,
Le secteur des terrainspar non-bâtis est le segment de marché le plus actif devant celui des maisons. retravaillés l’EPF-Smaf Auvergne.
L’année 2009 est celle où le marché foncier global a connu une forte baisse des flux de ventes. Baisse des volumes que l’on perçoit à l’échelle nationale du fait de la crise économique. Cette année là, seul le marché des maisons a vu une augmentation des volumes de ventes.
Nous présentons ici les principaux éléments qui’il nous
Le marché des locaux commerciaux et/ou industriels reste relativement stable et n’a pas connu de fluctuations importantes (à la baisse) des volumes de ventes. important de retenir. semble 2014 annonce une reprise globale du marché foncier en termes de volumes de ventes.
Volumes de vente de biens fonciers.
Ce segment de marché se porte relativement bien sur mercredi 11 mai 2016 Observatoire foncier – EPF-Smafpar Auvergne la commune. Cette évolution tendancielle, inversée 20 A la vue du graphique ci-dessous, le segment de marché des maisons anciennes possède une stabilité des prix du m² habitable à l’échelle des adhérents à l’EPF-Smaf, que ce soit enrapport moyenne hauteaux ou en moyenne basse. Nous notons tout de même une baisse tendancielleun des prix du m² maisons anciennes, sous-entend attrait habitable (entre -0,2% et -0,3% par an en moyenne). Sauxillanges possède un marché en moins bonne « santé » car la tendance 2007-2014 montre une baisse très importante du prix du m² habitable de l’ordre de pour - 6M %AISONS par an enANCIENNES moyenne. grandissant les biens 2014 annonce une reprise globale du moins chers, nécessitant La seule période où le marché des maisons anciennes de Sauxillanges a connu une augmentation des prix du m² moyen est 2010, année d’après marché foncier en importantes. termes de des rénovations crise économique de 2009.
MAISONS ANCIENNES
volumes de ventes.
La comparaison faite dans le tableau ci-contre, entre
Evolution des prixdude des des bâtis évolution prix vente du m² et évolution volumesanciens de ventes,
la tendance 2007-2014 montre une baisse très importante du prix du m² habitable de l’ordre de - 6 % par an en moyenne.
Sauxillanges n’a pas vu les prix et ventes s’écrouler 11 suite à la crise de 2009. Une nette inflexion du nombre de maisons se fait en revanche ressentir à partir de 2012 (nouvelles règlementations énergétiques qui peuvent expliquer cette incidence).
ercredi 11 mai 2016
mercredi 11 mai 2016
juillet 2016 - L’ association
16 Des montants globaux d’achats de maisons bien inférieurs à l’ensemble des adhérents EPFsmaf. Prix moyen des maisons vendues sur Sauxillanges : 85.000€. Des surfaces de maisons également bien inférieures, on en conclut qu’il s’agit d’une part importante de petites maisons de bourg.
mercredi 11 mai 2016
Observatoire foncier – EPF-Smaf Auvergne
permet de voir les fluctuations et concordances entre offre et prix. De 2007 à 2009, sur Sauxillanges, la baisse des prix du m² induit une augmentation des volumes de ventes. Par la suite, à partir de 2010, le marché se dérégule. En effet, en 2010, les flux de ventes poursuivent leur hausse mais les prix du m² se remettent à augmenter. Face à cette augmentation de prix, les flux de ventes se stabilisent en 2011 et les prix reprennent leur diminution jusqu’en 2014. Par mécanisme, cette nouvelle baisse des prix permet une nouvelle augmentation des ventes. Sur la période 2007-2014, Sauxillanges est passée de prix du m² élevés avec peu de ventes en 2007 à des prix extrêmement bas et des ventes record en 2014. Observatoire foncier – EPF-Smaf Auvergne
Des prix à Sauxillanges décrochent de la moyenne Au regard duqui graphique faisant la comparaison entre l’indice Observatoire foncier – EPF-Smaf Auvergne 15 des l’EPFsmaf. prix des maisons anciennes INSEE en Province des adhérents de Métropolitaine et l’indice des prix des maisons anciennes de Une très claire baisse desnous prix au m²lesdes biens vendus. Sauxillanges, remarquons mêmes évolutions. Seule différence en 2011 où les prix sur la commune avaient déjà 2010 est une année charnière dans la tendance. commencés leur baisse alors qu’au national, ces derniers poursuivaient leur augmentation.
On constate un renversement entre l’’offre et la demande. En 2007 : peu de biens étaient en vente, à des prix relativement élevés. En 2014 : Les pris sont bien plus bas et le nombre de biens mis en vente est bien plus important. Le point de bsacule se confirme en 2010. Habitat et bâti
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Des aides à la rénovation : comment s’y retrouver ? «Un guichet unique qui rassemble toutes les aides à la rénovation, aide aux devis et travaux avec des groupemnts d’artisans qui travaillent bien ensemble. ça ce serait bien..»
« Entre 2010 et 2015, le PIG (programmes d’intérêt général) a permis de financer 12 rénovations sur Sauxillanges : - 3 adaptation vieillissement - 7 rénovations énergétiques - 1 réhabilitation lourde - 1 rénovation bailleur Il y a eu 41 contacts, 17 dossiers non éligibles, 12 abandons et 12 mises en travaux.»
Rénovation de façade / patrimoine (FdP)
«Les aides sont de plus en plus indéxées sur un % du montant des travaux à faire faire par des artisans, ou sur des défiscalisations, ce qui ne fait pas levier pour les ménages aux revenus les plus faibles.»
restructuration lourde (PIG)
réhabilitation thermique (PIG)
«Il faut être vigilant à la transversalité entre les opérations façades et les rénovations intérieures pour des ensembles cohérents..»
Rénovation de façade (Comcom)
Accessibilité / adaptation vieillissement (PIG)
«Les dossiers PIG c’est un vrai casse-tête. Moi, j’ai laissé tomber en cours.»
“Le programme du P.I.G. a bien fonctionné pour des réhabilitations mais a eu peu d’effet sur les bâtiments vacants.” Parc Naturel Régional Livradois Forez
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La mécanique du bourg
T E E N I A B R U N O I S N EXTE S T N E M E S S I T O L S N I A H C O R P juillet 2016 - L’ association
Habitat et bâti
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Si nous analysons les surfaces consommées en fonction de la typologie, nous constatons qu’entre 2007 et 2013, le plus grand nombre de logements produits se situe dans le pôle urbain. C’était d’ailleurs le cas pour les 3 périodes (1990-1999, 2000-2006 et 2007-2013). Le plus faible nombre de logements produits concerne le pôle structurant avec 156 logements produits (et c’est également le cas pour les 3 périodes).
L’étalement urbain : une problématique des pôles du territoire Si nous analysons les surfaces consommées en fonction de la typologie, nous constatons qu’entre 2007 et 2013, le plus grand nombre de logements produits se situe dans le pôle urbain. C’était d’ailleurs le cas pour les trois périodes (1990-1999, 2000-2006 et 2007-2013). Le plus faible nombre de logements produits concerne le pôle structurant avec 156 logements produits (et c’est également le cas pour les trois périodes).
Surfaces consommées à destination de l’habitat et production de logements par EPCI (source : DDT63/SPAR et données SITADEL)
« Il y a aussi le prix de l’essence »
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La mécanique du bourg
A Sauxillanges : un étalement fort dans les années 60/70 et années 2000/2010 Le coeur de bourg garde très fortement sa constitution de 1829. Après guerre, les premières constructions complètent le «bloc du bourg». C’est à partir de la fin des années 60/70/80 que l’on voit apparaitre une forte expansion pavillonnaire. Moins forte dans les années 90, l’expansion pavillonaire reprend fortement dans les années 2000/2010.
Deux vagues d’expension pavillonaire : - Fin années 60/70 - années 2000/2010
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Habitat et bâti
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Un zonage urbain déjà assez permissif Un centre bâti (zone Ua) «plein» Les opportunités de constructions sur parcelles vide sont quasi nulles >> les futures opérations se feront dans les «dents creuses» et via la transformation du bâti existant (ce que l’on appelle «faire la ville sur la ville»).
Un pourtour pavillonaire et jardin (zone Ub) : de nombreuses opportunités Lotissement des rochettes : encore des parcelles disponibles Zone prairie / éco-quartier : des grands espaces disponibles et des projets en cours
Zones de jardins Breuil et la Vigne : nombreuses parcelles de jardins
Secteur Fossés Nord : encore quelques parcelles dont une partie en jardins
« Le seul moyen de s’installer sur le territoire, c’est le pavillon » Plan Local d’Urbanisme : Zones A : Zones Agricoles Zones AU : Zones à Urbaniser Zones N : Zones Naturelles Zones U : Zones Urbaines
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« Pour un jardin de 350m², non constructible, près du bourg, j’ai dix candidats dans la semaine ! »
«Sur le territoire, 80% des constructions neuves se font en maisons individuelles, elles sont responsables de 97% du foncier consommé.»
La mécanique du bourg
Comment assurer l’intégration paysagère et la qualité du bâti ? « Sauxillanges c’est une étape d’installation pour les jeunes couples, Clermont et Issoire sont devenus trop chers »
«Un éco-quartier, c’est surtout une manière d’assurer une cohérence et qualité architecturale d’ensemble..»
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X U E J N E À S R U E T C E S S F I T C E J B ET O
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La mécanique du bourg
Problématiques d’habitat différenciées Un axe à faire évoluer Secteur rue des Fossés + Secteur St Martin
Nord : quartier en rénovation progressive
- Problème du bruit de la circulation
Secteur Porte Coche - Marchédial
- Installation récentes et à venir (ventes) - Caractéristiques patrimoniales du bâti - Des bâtis atypiques du fait des remparts - Espace public : pacifié en termes de circulation, mais envahi par le stationnement > Sentiment d’un regain d’intérêt sur le secteur
Secteur rue du Monastère
- Peu de valorisation des appartements
Secteur rue des Nobles - rue des Bouchers
Entrée de ville morte
- Des réhabilisation récentes, un certain sentiment positif - Reste un point dur de bâtiments vacants non entretenus rue des Nobles > Actions sur l’espace public et les compléments d’habitat Secteur Bon Secours
- Bâtiments plutôt vetustes - Rapport à la rue très négatif - Grands jardins à l’arrière - Aucune ventes ou installations récentes > Pas de dyanmique particulière mais un secteur clef au croisement
- Sentiment «ville morte»
Un Sud bien loti Secteur quai des Coufferts
- Vit bien, des réhabilitations en cours Secteur Moulin - Breuil
Secteur Four-Charnier + Secteur Verdun
- Secteur qui bouge peu ou pas, mais vit bien > Action plutôt sur l’espace public et d’éventuelles activités
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- Coté bâti ancien, des bâtiments qui vivent bien, avec beaucoup d’ensembles parcellaires ménageant granges, garages, jardins - Coté nouveaux bâti Habitat et bâti
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La mécanique du bourg
Problématiques d’habitat différenciées Accompagner les mutations des secteurs
Cibler des points clefs
Secteur Porte Coche - Marchédial.
Accompagner la dynamique d’installation: valoriser les «+» / le voisinage, gérer le parking résidentiel, opérations réhabilitation communes. Secteur rue des Nobles - rue des Bouchers
Conforter le quartier : Résoudre le point dur rue des Nobles, travailler sur les seuils Secteur Bon Secours.
Valoriser le bati, poser la question des granges. Secteur Four-Charnier + Secteur Verdun
Permettre des revalorisations, valoriser les places Secteur quai des Coufferts
Scénarios d’ensemble bâti :
- Points de blocages - Contact des propriétaires - Projets d’ensemble, programmation hybride
Scénarios de réhabilitation ponctuelle : - Typologies types - Programmation logement
Quelques dernières maisons à rénover
Scénario d’entrée de ville :
Entrée de ville Crois du Salut:
Secteur d’extension de bourg :
Secteurs Moulin - Breuil
Préserver la qualité des maisons en rapport avec les jardins et l’eau ? Secteur à enjeu espace public & activités Secteur rue du Monastère
Quels type de logements ?
Secteur rue des Fossés + Secteur St Martin
- Points de blocages - Programmation / typologie d’habitat - Liens avec l’espace public et la circulation - Conditions d’intégrations - Pertinence de l’urbanisation - Orientations d’aménagement
Problème du bruit > conseils sur les typologies à étudier avec les propriétaires
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Habitat et bâti
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es.tumblr.com
ecaniqu sauxillangesm