Property Journal 345 Mayo 2018

Complimentary Issue

Up to Date Real Estate Mayo - May 2018

PUERTO VALLARTA / RIVIERA NAYARIT www.propertyjournal.com.mx

No. 345 • Año 19

4 | MAYO / MAY 2018 | No. 345

El Mercado Inmobiliario en Puerto Vallarta: La Perspectiva de una Década Vallarta’s Real Estate Market:ATen-Year Perspective

H

Fotos cortesía MLSVallarta / John Youden

Por John Youden

an pasado diez años desde la dramática recesión económica del 2007, la cual afectó drásticamente los precios y valores de los bienes raíces en los Estados Unidos, pero también en otras partes del mundo, incluido México. Pero mientras los resultados fueron más inmediatos en los EE. UU., Puerto Vallarta tardó un poco en darse cuenta en qué medida se había visto afectado su mercado.

En MLSVallarta, pensamos que sería interesante volver a analizar nuestra información con respecto al 2007 y compararla con cómo es el mercado

hoy en día, cómo se ha estado recuperando y luego ha comenzado a echarse andar nuevamente. ¿Es cercano a 2007? Eso es lo que estaremos viendo.

Siempre ha sido difícil obtener buena información estadística sobre el mercado inmobiliario local. En aquel entonces confiamos en lo que se inforCONTINUA PÁGINA 6

I

By John Youden

t has now been ten years since the dramatic economic downturn of 2007, which dramatically affected real estate prices and values throughout the USA, but also in other parts of the world, including Mexico.

But where the results were more immediate in the U.S., it took awhile for Puerto Vallarta to fully realize to what extent its market had been impacted.

At MLSVallarta, we thought it would be interesting to revisit our information regarding 2007 and compare it to how the market is today, how it’s recovered and then has begun to heat up again. Is it near 2007? That’s what we’ll be looCONTINUES PAGE 6

6 | MAYO / MAY 2018 | No. 345 Fotos cortesía MLSVallarta / John Youden

mó al sistema MLS. Pero también estudiamos, anualmente, los desarrollos para obtener los que fueran sus precios e inventario, y qué ventas habían cerrado. Esto nos dio suficientes datos para trabajar y comprender bastante bien lo que estaba sucediendo en el mercado. En la actualidad, los resultados de la MLS son aún más precisos, aunque aún faltan datos procedentes de algunos desarrollos que no forman parte ni están afiliados a un sistema MLS. Hasta el 2007, el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se encontraba en un frenesí de compras. Los agentes inmobiliarios estaban trabajando largas jornadas, los desarrolladores no podían construir lo suficientemente rápido, y ningún precio parecía ser demasiado alto para compradores motivados, principalmente estadounidenses.

El mercado de 2007 y antes de él estaba dominado por los productos ofrecidos por los desarrolladores. Las reventas se retrasaron principalmente porque los compradores querían algo nuevo, más grande y mejor. Las ventas brutas en 2007 estuvieron entre $ 550

y $ 700 millones de dólares, con aproximadamente el 75% de ello producido por los desarrolladores.

El mercado actual, de acuerdo con la MLS, muestra $ 270 millones para 2017, sin embargo, eso no incluye todos los proyectos de desarrollos. Pero incluso así, este número (cantidad de desarrollos actuales) es pequeño, espeCONTINUA PÁGINA 10

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It has always been difficult to obtain good statistical information on the local real estate market. Back then we relied on what was reported in the MLS system. But we also would survey, annually, the developments to procure what their inventory and pricing was, and what sales they had secured.

This gave us enough data to work with to get a pretty good understanding of what was happening in the market. Today, MLS results are even more accurate, although there still is a lack good data coming from some developments that are not part or affiliated with a MLS system.

Up until and including 2007, Puerto Vallarta and Riviera Nayarit’s real estate market was in a buying frenzy. Realtors were working long days, developers couldn’t build fast enough, and no

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price seemed to be too high for motivated buyers, primarily Americans.

The market of 2007 and leading up to it were dominated by the products being offered by developers. Re-sales lagged primarily because buyers wanted new, more, bigger and better. Gross sales in 2007 were somewhere between $550-$700 million with about 75% of that produced by developers.

Today’s market, according to the MLS, shows $270 million for 2017, however that doesn’t not include all development projects. But even then, this number (number of developments today), is small, especially when compared to ten years ago. There are currently about 60 projects under development and a good portion of them are in the MLS system. In 2007 we counted more than twice as many developments and most weren’t in the MLS.

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10 | MAYO / MAY 2018 | No. 345 Fotos cortesía MLSVallarta / John Youden

cialmente si se compara con hace diez años. Actualmente hay unos 60 proyectos en desarrollo y una buena parte de ellos están en el sistema MLS. En 2007 contamos más del doble de desarrollos y la mayoría no formaba parte de la MLS. En resumen, las ventas brutas eran el doble en 2007, si lo comparamos con los resultados del año pasado.

El mercado era una locura en ese entonces. En ese momento, estábamos publicando Vallarta Lifestyles, una revista de lujo de gran tamaño llamada Costa Vallarta y la Guía de Bienes Raíces de Vallarta. Lifestyles llegó a tener 300 páginas, Costa Vallarta estaba cerca de las 200 y la Guía de Bienes Raíces tenía más de 100 páginas, por lo que la imprenta estaba teniendo dificultades para engrapar la publicación y sugirió que creáramos dos publicaciones. Hoy, Lifestyles y la Guía tienen la mitad de páginas y Costa Vallarta ya no existe. Esto no afecta nada a las publicaciones hoy en día ya que son bastante exitosas. Es más un referente del mercado en aquel entonces, y en dónde está hoy.

El precio promedio de “listado” para un condominio fue de $ 600,000 dóla-

res en 2007. Compare eso con el día de hoy, donde el precio promedio de “ventas” es menos de la mitad de eso. Hubo más de 120 proyectos en diferentes etapas de desarrollo alrededor de la bahía en ese entonces, 15 de ellos ofreciendo condominios con precios iniciales superiores a $ 1 millón de dólares.

En 2007, el presupuesto promedio del comprador era cercano a los $ 500,000 USD, impulsado primero por aquellos que podían pagar más y, en segundo lugar, aumentando los precios de las propiedades. Hoy en día los CONTINUA PÁGINA 48

In short, the market was probably double the size in gross sales in 2007 when compared to last year’s results.

It was a crazy market back then. At the time we were publishing Vallarta Lifestyles, an over-size luxury publication called Costa Vallarta and the Vallarta Real Estate Guide. Lifestyles reached 300 pages, Costa Vallarta was regularly close to 200 and the Real Estate Guide was over 100 pages, so thick the printer was having a difficult time stapling the publication and suggested we create two publications out of it. Today, Lifestyles and the Guide have half as many pages, and Costa Vallarta no longer exists. This isn’t taking anything away from the publications today as they are quite successful.

It’s more a bellwether of the market back then, and where it’s at today.

The average “listing” price for a condominium was $600,000 in 2007.

Compare that to today where the average “sales” price is less than half of that. There were more than 120 projects in varying stages of development around the bay back then, with 15 of them offering condominiums with starting prices above $1 million.

In 2007, the average buyer’s budget was close to $500,000 USD, driven first by those who could afford more and, secondly, by increasing prices. Today realtors report that up until recently the typical buyer’s budget was around $250,000 - half that of 2007. They have reported, however, upward movement on this as we’ve moved into 2018. Some buyers are, once again, looking and willing to spend in the $600,000-$800,00 range. But the most common buyer’s price point is still quite below what it was in 2007.

In 2007 buyers were looking for condominiums that were stylish, luxurious and spacious. The first condo sale over $1 million took place and it was like when the four-minute mile was broken - more then began doing it. Million-dollar priced condos were common with the $2 million sale price

barrier broken as well for a condominium that year. Three-bedroom condos with 3,000-6,000 f2 were being built, and sold. A project in Conchas Chinas, which involved demolishing an older oceanfront home and building six condominiums, saw the first initial sales go for $1.5 and $2.5 million USD. New condos were still available for as low as $300,000, but this was becoming increasingly rare. With so many new developments there were never so many options and choices available. It became very competitive, with each developer needing an edge over the competition or they weren’t going to sell, or at least not as quickly as they would like. Developers were offering extended short-term financing and special property amenities such as gyms and spas, clubhouses, even a new vehicle with the purchase of a home or condo.

Not today, or at least not up until now. People are looking for smaller, more practical units with less amenities, as these just drive up the price and HOA costs for common areas. Buyers are willing to give up views, once quite essential, to get something that fits their budget. One realtor, who lived through (and survived) 2007, told us that just it’s just been this past season that he’s once again begun showing million-dollar condos, a first in many years.

Today developers try to keep costs down by limiting extravagances in the units themselves and instead invest more in the common areas. We can especially see this in the downtown market.

The new cool trend a few years ago was a roof-top pool. Today that is a standard feature for most new projects. Developers now try to out-do one another with inset seating in rooftop pools, bars, gyms, massage rooms, etc. As the market has heated up, though, developers are being forced to be more creative. A few years ago units were rather standard, lacking of amenities of 2007 as it was all about price points. That is changing as people have a little more CONTINUES PAGE 48

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46 | MAYO / MAY 2018 | No. 345

1er. Torneo de Presentación Marina Residences

M

uy concurrido estuvo el Torneo de golf organizado por Marina Residences en el campo de golf Marina Vallarta el pasado 07 de abril.

El torneo resultó la ocasión perfecta para presentar Marina Residences, el nuevo desarrollo de Grupo Península que se localiza, precisamente en el campo de golf con unas vistas fantásticas y condominios que van de 2 a 4 recámaras.

La organización corrió a cargo de Alfonso Alarcón conjuntamente con el equipo de SiRealEstate, la agencia de los hermanos Enrique y Jorge del Moral, la cual tiene la exclusiva de la comercialización del desarrollo.

Durante el torneo los participantes tuvieron, en puntos estratégicos dentro del campo de golf, estaciones de refrigerios, alimentos y bebidas para disfrutar durante el torneo, después del cual se ofreció una deliciosa comida en las terrazas del restaurante del campo.

Para finalizar el evento se entregaron reconocimientos a los ganadores: Ricardo Davila e Ivan Castro, 1er lugar; Carlos González y Pablo Díaz 2o lugar y se repartieron los premios entre los participantes: smart tv´s, led tv´s, bocinas bose, botellas de cortesía y certificados de regalos, tours y cenas.

Felicidades al equipo de SiRealEstate: Salvador García (director de ventas), Jorge del Moral y Stephany Mata (coordinadora de ventas) por el éxito obtenido y sabemos que ya están trabajando pata programar el siguiente torneo.

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Fotos cortesía MLSVallarta / John Youden

VIENE DE LA PÁG 10

agentes de bienes raíces informan que hasta hace poco el presupuesto típico del comprador era de alrededor de $ 250,000 USD, la mitad del de 2007.

Sin embargo, han reportado un movimiento ascendente en mientras pasamos al 2018. Algunos compradores están, una vez más, buscando y deseando gastar en el rango de $ 600,000 - $ 800,000 USD. Pero el presupuesto más común del comprador todavía está bastante por debajo de lo que era en 2007.

En 2007, los compradores buscaban condominios elegantes, lujosos y espaciosos. La primera venta de condominios de más de $ 1 millón de dólares se llevó a cabo y fue como cuando se rompió el récord de una milla de cuatro minutos; más personas comenzaron a hacerlo. Los condominios a precios millonarios eran comunes con la barrera del precio de venta de $ 2 millones de dólares por condominio rota también ese año. Se estaban construyendo y vendiendo condominios de tres dormitorios de 3,000-6,000 pies cuadrados. Un proyecto en Conchas Chinas, que implicó la demolición de una casa más antigua frente al mar y la construcción de seis condominios, vio las primeras ventas iniciales de $ 1.5 y $ 2.5 millones de dólares.

Seguían estando disponibles condominios nuevos por tan solo $ 300,000 USD, pero esto se estaba volviendo cada vez más raro. Con tantos desarrollos nuevos, nunca hubo tantas opciones y opciones disponibles como en ese tiempo. Se volvió muy competitivo, con cada desarrollador buscando una

ventaja sobre la competencia o arriesgando a no vender, o al menos no tan rápido como quisieran. Los desarrolladores ofrecían financiamiento extendido a corto plazo y servicios especiales en la propiedad tales como gimnasios y spas, casas club, incluso un nuevo vehículo con la compra de una casa o condominio.

Hoy no es así, o al menos no hasta ahora. La gente está buscando unidades más pequeñas y prácticas con menos comodidades, ya que estas solo aumentan el precio y los costos de mantenimiento para las áreas comunes. Los compradores están dispuestos a renunciar a vistas, las que alguna vez fueron absolutamente esenciales, para obtener algo que se ajuste a su presupuesto. Un agente de bienes raíces, que vivió (y sobrevivió) el 2007, nos comentó que es apenas en esta temporada pasada que comenzó a mostrar condominios de un millón de dólares, de nuevo después de muchos años.

Hoy en día, los desarrolladores intentan mantener bajos los costos al limitar las extravagancias en las unidades y, en cambio, invierten más en las áreas comunes. Podemos ver esto especialmente en el mercado del Centro. La nueva tendencia con onda hace unos años era una piscina en la azotea.

Hoy esa es una característica estándar para la mayoría de los proyectos nuevos. Los desarrolladores ahora intentan superarse unos a otros con asientos dentro de las piscinas en la azotea, bares, gimnasios, salas de masajes, etc. A medida que el mercado se comienza a CONTINUA PÁGINA 50

COMES FROM PAGE 10

to spend and there’s more competition.

What follows are some statistics that compare the two markets separated by a decade:

In 2007 the average sales price for a condominium was $400,000 and the average size was 192 m2. In 2017 the average sales price for a condominiums was $275,000 and the average size was 142 m2. Sales prices were 45% higher and units were 35% larger in 2007 compared to in 2017.

In 2007 the average sales price for a house was $723,000 and the average size was 318 m2 whereas in 2017 the average sales price for a house was $362,000 and the average size was 253 m2. Houses sold for double the price and units were 25% larger in 2007 when compared to 2017.

In 2007 the Hotel Zone and Marina Vallarta accounted for nearly 46% of the sales, and it was nearly all new product. In 2017 they accounted for just 15% of all sales (and most were resales). In 2007 the downtown area had a few developments, with sales led primarily by Molina de Agua, but that still only accounted for 5% of all sales. In 2017 this area, primarily the south side, accounted for nearly 30% of total market sales. On the South Shore sales doubled over 2007, but were down 65% for the North Shore. (Lack of reporting in MLS is partially responsible for this). Bucerias, La Cruz, Nuevo Vallarta and Flamingos came in with similar percentages over both years.

In 2007 there were 19 sales for homes and 8 sales for condominiums over

US$1 million whereas in 2017 there were 10 sales for homes and 7 sales for condominiums over US$1 million (but four of these just made it with a sales price of exactly $1 million). In 2007 the highest sales price for a home was $4,455,000 and $2,730,000 for a condominium. while in 2017 the highest sales price for a home was $4,100,000 and $1,765,000 for a condominium.

During 2007 more than 50 new real estate projects came on line, totaling more than 120 in all, (compared to today where there are about 50-60), that added nearly 5,400 new properties to the market, or about 8,900 units in total. There were 1,032 reported sales, that left a balance going into 2008 of approximately 7,200 new development units. In other words, development inventory from one year to the next had doubled. Close to 2,000 of these units would not come to fruition as projects were cancelled. Even more came off the market as developers scaled back, or announced they would release only in stages. And there was concern that the market was now extremely over-built.

Of the 1,032 units sold in 2007 by non-MLS developers, nearly 10% of these deals would eventually not go through because buyers could not longer afford them. In 2008, developer sales dropped to just under 600 and by 2009 only 340 sales were reported, down 60% from the top in 2007.

By 2008 it was obvious to everyone that something seriously troubling was going on with the market. Inventory consisted primarily of new real estate with CONTINUES PAGE 50

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50 | MAYO / MAY 2018 | No. 345 mover, los desarrolladores se ven obligados a ser más creativos. Hace algunos años, las unidades eran bastante estándar, carecían de las comodidades de 2007, ya que todo se trataba del precio.

Eso está cambiando ya que las personas tienen un poco más para gastar y hay más competencia.

A continuación, algunas estadísticas que comparan los dos mercados separados por una década:

En 2007, el precio promedio de venta de un condominio fue de $ 400,000 USD y el tamaño promedio fue de 192 m2. En 2017, el precio promedio de venta de un condominio fue de $ 275,000 USD y el tamaño promedio fue de 142 m2. Los precios de venta fueron un 45% más altos y las unidades un 35% más grandes en 2007 en comparación con el 2017.

En 2007, el precio de venta promedio de una casa fue de $ 723,000 y el tamaño promedio fue de 318 m2, mientras que en 2017 el precio promedio de venta de una casa fue de $ 362,000 y el tamaño promedio de 253 m2. Las casas vendidas por el doble del precio y las unidades fueron un 25% más grandes en 2007 en comparación con 2017.

En 2007, la Zona Hotelera y Marina Vallarta representaron casi el 46% de las ventas, y casi todos los productos nuevos se encontraban ahí. En 2017 representaron solo el 15% de todas las ventas (y la mayoría fueron reventas).

En 2007, el área del centro tenía algunos desarrollos, con ventas lideradas principalmente por Molino de Agua, pero que solo representaban el 5% de todas las ventas. En 2017, esta área, principalmente el lado sur, representó casi el 30% de las ventas totales en el mercado. En la Costa Sur, las ventas se duplicaron en 2007, pero bajaron un 65% en la Costa Norte. (La falta de datos en MLS es parcialmente responsable de esto). Bucerías, La Cruz, Nuevo Vallarta y Flamingos mantuvieron porcentajes similares en ambos años.

En 2007 hubo 19 ventas de viviendas y 8 ventas de condominios de más de 1 millón de dólares, mientras que en 2017 hubo 10 ventas de viviendas y 7 ventas de condominios de más de 1 millón de dólares (pero cuatro de ellas se hicieron con un precio de venta de exactamente 1 millón). En 2007, el precio de venta más alto para una casa fue de $ 4,455,000 USD

y $ 2,730,000 USD para un condominio. Mientras que en 2017 el precio de venta más alto para una casa fue de $ 4,100,000 USD y $ 1,765,000 USD para un condominio.

Durante 2007, más de 50 nuevos proyectos inmobiliarios se pusieron en marcha, con un total de más de 120 (comparado con el actual, donde hay alrededor de 50-60), los cuales agregaron casi 5.400 nuevas propiedades al mercado, o alrededor de 8.900 unidades en total. Hubo 1,032 ventas reportadas, que dejaron un saldo en 2008 de aproximadamente 7,200 nuevas unidades de desarrollo. En otras palabras, el inventario de desarrollo de un año al siguiente se había duplicado. Cerca de 2,000 de estas unidades no se llevarían a cabo ya que los proyectos fueron cancelados. Incluso más de estas fueron retirados del mercado cuando los desarrolladores redujeron la oferta, o anunciaron que lanzarían solo en etapas.

Existía la preocupación de que el mercado ahora estuviera extremadamente sobre-construido.

De las 1,032 unidades vendidas en 2007 por desarrolladores que no pertenecen a la MLS, casi el 10% de estas ventas finalmente no se llevarían a cabo porque los compradores ya no podrían pagarlas. En 2008, las ventas de desarrolladores cayeron a poco menos de 600 y en 2009 solo se informaron 340 ventas, un 60% menos que en el 2007.

Para el 2008, era obvio para todos que algo realmente preocupante estaba pasando en el mercado. El inventario consistía principalmente de propiedades nuevas con aproximadamente $ 5 mil millones de dólares distribuidos en 5,400 unidades alrededor de la bahía, las cuales estaban en numerosas etapas CONTINUA PÁGINA 60

approximately $5 billion of it distributed amongst 5,400 units around the bay at varying stages of development.

Of the 138 developments we surveyed that year, 18 had had no sales, and those still on the market reported that:

42 were 25% sold out 45 were 25-50% sold out 18 were 51-75% sold out 15 were 76-99% sold ou 10 were 100% sold out and off the market 75% still had at least 50% of their inventory unsold and there weren’t a lot of people looking at them.

By 2009, we were ready to stop asking for information. Developers were embarrassed to talk about it and we were embarrassed to ask. But we did. We surveyed 122 projects, of which 18 were off the market, (cancelled) leaving 104. Of these:

40 projects had inventory pricing start at under $300,000.

18 had pricing starting at over $1 million (Imagine that. Today, there is not a project around the bay, except in Punta Mita, that is that emboldened).

43 developments reported no sales whatsoever. One third of all projects had no sales all year long.

Only 7 reported double-digit numbers in sales.

I’d like to repeat that in case you missed it: in 2009, out of 122 projects surveyed, 43 reported no sales. The faucet had been turned off.

And so began a long, slow, recovery process from 2011 to 2016.

The market today is nowhere near the level of frenzy that encapsulated the market in 2007. Average condo prices are still down over 30% from the peak.

But they were, in our opinion, over-in-

flated back then and are more realistic today to what people can afford.

Condominiums were 35% larger in 2007, but today’s average of 150 m2 offers a more realistic size that can very easily fulfill the needs of most condominium buyers. Builders are still building “affordable, more practical” units - rarely do you hear “luxury boutique” like you did in 2007. Buyers have gravitated back to the downtown core areas rather than outlaying regions, primarily for ease of socializing, access to restaurants and venues, lack of need for a car, and better security.

There doesn’t seem to be anything looming on the horizon that could change the current direction of the market (although, I also remember writing that in our 2006 Trends article).

There are some concerns, however, on the horizon. Mexico’s presidential elections will be held this year and a left-leading candidate is leading in the polls that has the business communities concerned. President Trump’s disregard for the value of Mexico as a neighbor and partner in economic trade & development and security, is also a concern. And, as always, security in Mexico, although Puerto Vallarta is currently referred to as one of the safest regions in the country.

In conclusion, there still seems to be some upside to this market, it is nowhere near the overbuilt levels of 2007, and prices are still quite a bit lower than the highs they once reached.

I’d like to thank Wayne Franklin at Tropicasa Realty, Carl Timothy at the Timothy Real Estate Group, Wally Lopez & Jonathon Smart at Riviera Partners Realty and Marc Sinanian at La Punta Realty, for their valuable feedback and information in generating this report.

Info cortesy: John Youden http://www.mlsvallarta.com/en/blog/

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54 | MAYO / MAY 2018 | No. 345

Como comprar una propiedad en Bahía de Banderas How to buy a property in Banderas Bay

B

ahía de Banderas, con su exuberante vegetación y agradable clima ha logrado posicionarse como un importante destino entre inversionistas extranjeros que desean adquirir un inmueble con el objeto de usarlo para descanso, o bien para aprovechar las excelentes oportunidades de hacer negocios.

De acuerdo a la Ley Mexicana, la forma de adquirir derechos sobre los bienes inmuebles en el caso de extranjeros es a través de un contrato de fideicomiso, que se celebra con la intervención de una Institución Bancaria Mexicana, este documento les garantiza seguridad jurídica en cuanto a la adquisición de derechos sobre la propiedad.

Sin embargo, hay importantes aspectos periféricos de la operación que deben ser revisados cuidadosamente.

Primero tenemos el análisis del título de propiedad, que es el documento que prueba que la persona que ofrece la casa o departamento en venta es realmente su dueño, en este documento debe constar además la superficie del lote y la descripción de las construcciones para las casas, y el régimen de condominio para los departamentos, en ambos casos se requieren los datos de inscripción en el registro público de la propiedad.

By Alejandro Flores Von Borstel / Ramiro Valencia Email: vonborstelsc1@prodigy.net.mx

Si usted está comprando un lote, es necesario que esté seguro que obtendrá la licencia de construcción para su proyecto, revisar la viabilidad ambiental y que verifique que la propiedad se encuentre al corriente en el pago de sus impuestos y servicios y; por supuesto, libre de gravámenes.

En casas y departamentos no hay que olvidar un aspecto que debe ser atendido y que se relaciona con los trabajadores que hayan prestado sus servicios en CONTINUA PÁGINA 56

B

ahía de Banderas, with its exuberant vegetation and pleasant weather, has accomplished to be consider as an important destiny among foreign investors that wish to acquire real property for relaxation purposes, as well as to take advantage of the great opportunities to do business.

According to Mexican Law, the procedure to acquire rights over real property for a foreign is through a trust agreement, entered into by an between

a Mexican Financial Institution, said agreement guaranties legal certainty over the acquisition of rights over the real property.

Notwithstanding, there are important peripheral aspects of the operation that must be review and revised carefully. First of all, we must analyze the title of property, that is the document that proofs that the person offering the house or apartment for sale is a real owner, such document must state the surface of the lot and the description of the constructions for the houses, and the condominium regime for the apartments, as well as the recording data in the Public Registry of Property.

If you are purchasing a plot of land, it is necessary to secure the construction license for your project, the environmental feasibility and to verify that the property is in good standing and has all services and taxes paid, and of course, free of all liens and encumbrances.

In houses and apartments you should not forget an important aspect to be aware of directly related to the workers that have rendered services in the property; the previous employer must have terminated the labor relationship before the Conciliation and Arbitration Board, therefore the new owner will not acquire labor responsibility whatsoever.

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56 | MAYO / MAY 2018 | No. 345 la propiedad; ellos deberán ser liquidados ante la Junta de Conciliación y Arbitraje por el patrón anterior, para que el nuevo dueño no adquiera responsabilidad laboral alguna.

Se recomienda revisar con cuidado la situación de la Zona Federal Marítimo Terrestre, en el caso de las residencias, condominios y hoteles que colindan con la playa, porque aquí se relacionan puntos importantes como: permisos de construcción federales, cesiones de derechos, autorizaciones de impacto ambiental y pago de derechos por uso de la zona federal, entre otros Varios fenómenos meteorológicos – como “el niño”-, han afectado a la bahía en los últimos años, ocasionando movimientos marinos que han modificado la Zona Federal, por lo que hay inmuebles que fueron construidos originalmente en propiedad privada y ahora se encuentran en propiedad de la Nación.

Estas propiedades deberán contar con un Título de Concesión vigente, expedido por la Secretaría de Medio Ambiente o cuando menos, presentar la constancia de haber iniciado el trámite de solicitud, además de comprobar que han cubierto los últimos 5 años de derechos por el uso de la playa.

Las propiedades construidas invadiendo la Zona Federal Marítimo Terreste, merecen especial atención, puesto que las terrazas, albercas, recámaras, muros de contención y andadores que comúnmente se localizan en la propiedad Federal, deberán contar con un permiso autorizando su construcción; o bien, constancia de haber sido regularizado ante la Procuraduría de Protección del Medio Ambiente.

It is recommended to carefully review the situation of the Federal Maritime Zone, in the cases of residencies, condominiums and hotels adjacent to the beach, since very important issues are involved here such as: federal construction permits, transfer of rights, environmental impact authorizations and payment of duties for the use of the federal zone, among others.

Several meteorological phenomenon – such as “el niño” -, have affected the bay in the past years, causing maritime movements that modified the federal zone, therefore there are real properties that were constructed originally over private property and now are located in the nations property.

Such properties must have a current concession title, issued by the Environ-

mental Department or at least, exhibit the evidence of initiation of the procedure to request such concession, along with evidence of payment of the duties for the use of the beach for the last 5 five years.

The properties invading Maritime Federal Zone need special attention, since the terraces, pools, bedrooms, contention walls and paths that are commonly located in federal property, must have a federal permit authorizing the construction including evidence of the regularization before the Prosecutors for the Environment. Even though the Ecological Legislation have been published for several years, the authorities have just started in recent times to review and revise its applicabili-

ty, therefore the Environmental Agency has imposed severe fines, closings and in some cases demolition orders against real property erected in violation of the law.

The high value of the beach front properties represents an important investment to the person that acquires it and a considerable income to the transferor; it is necessary for the parties to have a legal certainty that protects their interests.

There are several Mexican Laws that determine this type of transactions and are also complex to those not familiarized with such matter, therefore it is recommended for the seller as well as the buyer to be advised by a licensed attorney with expertise on Environmental matters.

58 | MAYO / MAY 2018 | No. 345

La casa más antigua del mundo The oldest house of the world

E

l Knap de Howar, en inglés Knap of Howar o Knap o’ Howar, es una granja neolítica en la isla de Papa Westray, del archipiélago de las islas Orcadas, en Escocia. Puede ser la casa de piedra más antigua conservada en el noroeste de Europa. La datación por radiocarbono muestra que fue ocupado desde 3700 a. C. a 2800 a. C., tiempo antes que construcciones similares del asentamiento de Skara Brae, en la Mainland, también de las Orcadas.2 La granja consta de dos edificios rectangulares redondeados adyacentes de paredes gruesas con puertas muy bajas frente al mar. La estructura grande y más antigua está unida por un paso bajo con el otro edificio, que ha sido interpretado como un taller o una segunda casa. Fueron construidos sobre un anterior vertedero, y fueron rodeados por material de desecho que los ha protegido. No hay ventanas, por lo que las estructuras fueron, supuestamente, iluminadas por el fuego, con un agujero en el techo para dejar salir el humo.

A pesar de que ahora se sitúan cerca de la orilla y la casa principal se asoma sobre el mar, habrían permanecido inicialmente hacia el interior, siendo esto el efecto del cambio del nivel del mar.

La orilla pone al descubierto piedra local que se divide en planchas delgadas, dando una fuente de material de construcción para los muros de piedra seca.

Las paredes siguen en pie y poseen un alero a una altura de 1,6 metros, y el mobiliario es de piedra, permaneciendo casi intacto, dando una impresión viva de la vida en la casa. Chimeneas, muros divisorios, camas y estantes de almacenamiento están en perfecto estado, y no se encontraron agujeros para postes que indicasen una estructura del techo.

La evidencia de los basureros muestra que los habitantes se dedicaban a la cría de ganado, ovejas y cerdos, cultivo de cebada y trigo, marisqueo, y a la pesca, de especies que han de ser capturadas usando barcos y caza.

Los hallazgos de cerámica Unstan de finas manufactura y decoración enlaza a los habitantes con las tumbas de tipo cairn de cámara cercanas y a sitios más lejanos, incluyendo Balbridie y Eilean Domhnuill. El nombre «Howar» se cree que deriva de la palabra del nórdico antiguo haugr, cuyo significado es ‘montículos’ o ‘túmulos’, por tanto el significado sería ‘loma de los montículos’.

El sitio está al cuidado de la institución Historic Scotland.

T

he Knap of Howar on the island of Papa Westray in Orkney, Scotland is a Neolithic farmstead which may be the oldest preserved stone house in the world. Radiocarbon dating shows that it was occupied from 3700 BC to 2800 BC, earlier than the similar houses in the settlement at Skara Brae on the Orkney Mainland.

The site The farmstead consists of two adjacent rounded rectangular thick-walled buildings with very low doorways facing

the sea. The larger and older structure is linked by a low passageway to the other building, which has been interpreted as a workshop or a second house. They were constructed on an earlier midden, and were surrounded by midden material which has protected them. There are no windows; the structures were presumably lit by fire, with a hole in the roof to let out smoke. Though they now stand close to the shore, they would have originally lain inland. The shore shows how the local stone splits into thin slabs, giving a ready source of construction material.

The walls still stand to an eaves height of 1.6 metres (5 ft 3 in), and the stone furniture is intact giving a vivid impression of life in the house. Fireplaces, partition screens, beds and storage shelves are almost intact, and post holes were found indicating the roof structure.

Evidence from the middens shows that the inhabitants were keeping cattle, sheep and pigs, cultivating barley and wheat and gathering shellfish as well as fishing for species which have to be line caught using boats.

Finds of finely-made and decorated Unstan ware pottery link the inhabitants to chambered cairn tombs nearby and to sites far afield including Balbridie and Eilean Domhnuill.

The name Howar is believed to be derived from Old Norse word haugr meaning mounds or barrows. The site is in the care of Historic Scotland.

60 | MAYO / MAY 2018 | No. 345 VIENE DE LA PÁG 52

de construcción.

De los 138 desarrollos que monitoreamos ese año, 18 no tuvieron ventas, aquellos que seguían en el mercado reportaron que:

42 tenían un 25 % vendido 45 tenían un 25-50 % vendido 18 tenían un 51-75 % vendido 15 tenían un 76-99 % vendido 10 tenían un 100 % vendido 75 % de los desarrollos tenían al menos un 50 % de su inventario todavía a la venta y no había muchas personas buscando comprarlos.

Para 2009, estábamos listos para dejar de pedir información. Los desarrolladores se avergonzaron de hablar de ello y nosotros nos avergonzamos de preguntar. Pero lo hicimos de cualquier manera. Encuestamos 122 proyectos, de los cuales 18 estaban fuera del mercado, (cancelados) dejando 104. De estos:

40 proyectos tuvieron precios de inventario desde menos de $ 300,000.

18 tenían un precio que comenzaba en más de $ 1 millón (Imagine eso.

Hoy, no hay un proyecto alrededor de la bahía con esto, excepto en Punta Mita, eso es valentía).

43 desarrollos reportaron ninguna venta en absoluto. Un tercio de todos los proyectos no tuvo ventas durante todo el año.

Solo 7 reportaron números de dos dígitos en ventas.

Me gustaría repetir eso en caso de que no lo hayas escuchado: en 2009, de los 122 proyectos encuestados, 43 no reportaron ventas. Alguien había cerrado el grifo.

Y así comenzó un largo y lento proceso de recuperación, de 2011 a 2016.

El mercado de hoy no se acerca al nivel de frenesí que encapsuló al mercado en 2007. Los precios promedio de los condominios siguen cayendo más del 30% con respecto al punto más alto. Pero estaban, en nuestra opinión, sobre inflados en ese entonces y son más acordes hoy en día con lo que las personas pueden pagar.

Los condominios fueron un 35%

COMES FROM PAGE 52

más grandes en 2007, pero el promedio actual de 150 m2 ofrece un tamaño más realista que puede satisfacer fácilmente las necesidades de la mayoría de los compradores de condominios. Los constructores todavía están construyendo unidades “asequibles, más prácticas”: rara vez escuchas acerca de un edificio ”boutique de lujo” como era común en 2007. Los compradores han regresado a las áreas centrales del centro en lugar de regiones deslocalizadas, principalmente para facilitar la socialización, el acceso a restaurantes y locales, la falta de necesidad de un automóvil y una mayor seguridad.

No parece haber nada en el horizonte que pueda cambiar la dirección actual del mercado (aunque, también recuerdo haber escrito eso en nuestro artículo Tendencias del 2006).

Sin embargo, hay algunas preocupaciones todavía en el horizonte. Las elecciones presidenciales de México se realizarán este año y un candidato de izquierda encabeza las encuestas

lo cual tiene a la comunidad empresarial un tanto preocupada. El desprecio del presidente Trump por México como vecino y socio en el comercio económico, el desarrollo y la seguridad también es una preocupación. Y, como siempre, la seguridad en México, aunque Puerto Vallarta actualmente se conoce como una de las regiones más seguras del país.

En conclusión, todavía parece haber algo positivo para este mercado, no está ni cerca de los niveles sobre-construidos de 2007, y los precios aún son bastante más bajos que los máximos que alguna vez se alcanzaron.

Me gustaría agradecer a Wayne Franklin de Tropicasa Realty, Carl Timothy de Timothy Real Estate Group, Wally Lopez y Jonathon Smart de Riviera Partners Realty y Marc Sinanian de La Punta Realty, por sus valiosos comentarios e información al generar este informe.

Información cortesía: John Youden http://www.mlsvallarta.com/en/blog/

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