Imóveis

Por: Sandra Perlati Pedagoga, Pós-graduação em Matemática Financeira e MBA em Gestão de Negócios e Pessoas Proprietária da Imobiliária Perlati

Locação de imóveis residenciais e comerciais

A locação de um imóvel é bastante criteriosa e a administradora deve ter alguns cuidados que vamos conferir nesta edição

1. Primeiro é preciso escolher os locatários certos, para que realmente tenham condições de arcar com o valor do aluguel, água, luz e IPTU quando for o caso. Também analisamos o SPC/ SERASA e Tribunal de Justiça, para verifi car se já houve ação de despejo em nome do pretenso locatário. 2. Dar a segurança para o locador de que seu imóvel será bem cuidado e, quando for devolvido, esteja igual ou melhor nas condições físicas e estruturais. 3. Hoje está mais fácil garantir o aluguel para os locadores pois, além do fi ador (que neste caso deve-se ter o cuidado de averbar na matrícula do imóvel que ele está em garantia locatícia), também temos empresas seguradoras (seguro fi ança) que garantem os aluguéis, bem como também garantem um valor para os reparos que forem necessários no imóvel após a saída do locatário, seja por abandono ou falta de pagamento; ou ainda caução no valor de três aluguéis. 4. Fazer um contrato bem estabelecido, além de oferecer uma garantia maior tanto para o locatário quanto para o locador, o que evita desentendimentos futuros. Alguns itens não podem fi car de fora. O documento precisa ter, além do nome completo e qualifi cação das partes e fi adores, a descrição completa do objeto alugado, a fi nalidade, destinação e prazo da locação (geralmente imóvel residencial é de 30 meses, com obrigação de fi car no imóvel por pelo menos 12 meses para não pagar multa de rescisão do contrato), como também deixar claro se irá pagar o IPTU e outras despesas do imóvel. O contrato deve ter não só o valor mensal estabelecido, mas também os demais encargos da locação, o índice de reajuste e o custo da multa rescisória. 5. A lei do inquilinato não especifi ca o valor que deve ser aplicado na multa de rescisão contratual; a lei diz que deve ser proporcional ao período do contrato que deveria ter sido cumprido, dessa forma, é comum cobrar três vezes o valor da locação.

6. Se o locador decidir vender o imóvel locado deve respeitar o direito de preferência do inquilino. Antes de anunciar a venda do imóvel, ele deve avisar e oferecer a compra primeiro para o locatário, por escrito. 7. O que acontece quando o contrato vence? Ele passa a vigorar por prazo indeterminado se o proprietário não fi zer a requisição da retomada do imóvel, a não ser que as partes façam um aditamento ou um novo documento. 8. Observo também que, além do contrato estar completo com todos os dados necessários, a vistoria de entrada do locatário no imóvel deve ser completa, por escrito e com fotos de todos os detalhes do imóvel para que seja cobrado do locatário na saída do imóvel. 9. O que difere na locação de imóvel comercial? O imóvel pode ser locado por 5 anos ou mais e pode-se pedir a renovação compulsória do contrato. 10. Durante a vigência do contrato comercial, o locador não pode exigir que o imóvel seja devolvido, contudo, se a desistência for por parte do inquilino, este deverá pagar a multa estipulada em contrato que deverá sempre ser proporcional ao tempo que ainda resta para fi nalizar o que foi estipulado. 11. O reajuste do aluguel é anual e na maioria das vezes usa-se o IGPM.

Trabalhar com locação exige muito e devemos nos preocupar tanto com o locador como com o locatário, pois ambos merecem a devida atenção e comprometimento da administradora para que ambos fi quem satisfeitos e respaldados dentro da lei. Quando tudo é acordado a contento de todos e colocado por escrito, não gera problemas futuros. Sempre orientamos nossos locatários para que, na difi culdade do pagamento locatício, venham conversar para que possamos encontrar uma solução, afi nal, é nossa obrigação acolher os locadores e locatários nas suas necessidades e difi culdades.