De handen in elkaar voor een haalbare bouwshift

Regionet Leuven wil inwoners minder afhankelijk maken van de auto: via beter openbaar vervoer en comfortabele fietsnetwerken, maar ook door hen zoveel mogelijk in goed bereikbare dorpskernen te laten wonen. Dat is een uitdagende ambitie. Door hun ruimtelijk beleid op een gezamenlijke leest te schoeien, zetten enkele gemeenten samen met de provincie stappen vooruit om deze bouwshift te realiseren. Zo wordt deze grote uitdaging een stuk behapbaarder. Een contouren-RUP is daarvoor een beloftevol instrument.

GENOEG REDENEN OM VERSPREIDE BEBOUWING AAN TE PAKKEN

Heel wat gebieden die in de voorbije decennia in de gewestplannen zijn aangeduid als woongebied of woonreservegebied, zouden we nu niet meer op die manier aansnijden. De mobiliteit van inwoners is één reden om bedachtzamer om te springen met open ruimte. De natuurlijke biodiversiteit in onze regio beschermen is er een andere. Maar ook de kwetsbaarheid voor overstromingen is voor gemeentebesturen een steeds grotere zorg. Afgelopen zomer werden we wat dat betreft nog met de neus op de feiten gedrukt.

Voorlopig hebben we die percelen buiten de kernen ook niet nodig. Binnen de kernen is er plaats genoeg om aan de woonbehoefte voor de komende twee decennia te voldoen. Daarom geef je mensen beter niet te veel opties om buiten de kernen te gaan wonen. Maatregelen die de voorbije 15 jaar zijn genomen, hebben verspreide bebouwing niet fundamenteel kunnen indijken. We moeten dus op zoek naar nieuwe pistes.

Buiten de kernen vinden we individuele bouwgronden, maar ook grote lappen grond langs uitgeruste wegen. Vaak bieden deze percelen nog de laatste zichten op de mooie landschappen. We merken ook dat buiten de kernen bestaande woningen steeds vaker worden opgedeeld of vervangen door meergezinswoningen. De hamvraag is dus: hoe kan je als gemeente een bouwshift stimuleren, van verspreide bebouwing en lintbebouwing naar kernversterking? Welke wettelijke middelen zijn er voorhanden en wat is de beste aanpak?

EEN GIDS DOOR EEN COMPLEXE MATERIE

In het vorige magazine beschreven we al vijf scenario’s voor een bouwshift. Ze werden uitgewerkt door BUUR voor Regionet Leuven, en we stelden ze in april 2021 voor aan de uitgebreide stuurgroep van Regionet. Daarna hielden we verschillende werksessies met de gemeenten die het ambitiekader van Regionet Leuven hebben ondertekend.

De gemeenten merkten hoe complex dit thema wel is. Om hen goed geïnformeerd in het denkproces te betrekken werkten we een online keuzemenu uit. Voor de verschillende scenario’s heb je immers verschillende instrumenten nodig. De tool biedt meer informatie over elk scenario, en loodst je dan naar het gepaste instrument. Alle gemeenten konden zo op hun tempo deze tool doorlopen. Ook voor andere gemeenten die willen nadenken over hun ruimtelijk beleid, is de tool erg nuttig. Je vindt hem hier: www.regionetbouwshift.wordpress.com.

SAMENWERKEN MAAKT DE BOUWSHIFT HAALBAARDER

De gemeenten besloten dat ze deze gevoelige materie best samen aanpakken. Door in verschillende gemeenten te kiezen voor een gelijkaardig beleid, vermijd je dat de druk op de open ruimte gewoon verschuift naar de buurgemeenten.

De scenario’s gingen van een beleid dat de dichtheid van de bebouwing aan banden legt, tot een herbestemming van onbebouwde percelen. De gemeenten onderzochten samen welk scenario hen het meest haalbaar leek.

INZETTEN OP EEN LAGERE DICHTHEID

De gemeenten verkozen uiteindelijk om in de eerste plaats de dichtheid van de bebouwing op percelen buiten de kernen in te perken. Deze zoektocht is nog lopend, maar er wordt vertrokken van het principe:

• dat er op onbebouwde percelen langs uitgeruste wegen nog maximaal één woning mag gebouwd worden. De discussie blijft of eigenaars percelen die veel breder zijn dan andere percelen in de omgeving eventueel wel nog kunnen opsplitsen en vanaf welke breedte.

• dat bestaande woningen buiten de kernen niet verder kunnen opgedeeld worden of vervangen door meergezinswoningen.

Ook hier bekijken we of uitzonderingen mogelijk zijn voor erg brede percelen of gebouwen met een hoge erfgoedwaarde. Dit scenario beperkt het aanbod buiten de kernen al aanzienlijk. Er is wel nog altijd ruimte voor 5 à 20 % van de woonbehoefte buiten de kern. Deze aanpak staat nog veraf van een volledige bouwstop buiten de kernen, maar is al wel een belangrijke shift.

EVENWICHT TUSSEN COÖRDINATIE EN MAATWERK

Hoe kan je deze aanpak nu correct juridisch verankeren? De meest aangewezen manier lijkt een contouren-RUP, aangevuld met een stedenbouwkundige verordening. Dat is het recept waarvoor we willen gaan.

• Het contouren-RUP duidt de zones aan waarbinnen het nieuwe beleid geldt, maar werkt dat beleid zelf niet uit. Het vormt de basis voor een verordening of een ander instrument (lastenbesluit, BGO …) dat de bestemming, de inrichting en het beheer van de percelen regelt. Het contouren-

RUP duidt dus aan waar de kernen liggen.

• Een (gemeentelijke) verordening bepaalt de voorschriften over onder meer de woondichtheid, verkaveling van percelen, bouwen in tweede orde… in de zones die het contouren-RUP afbakent. Het is dus de verordening die vastlegt wat er op de percelen buiten de kernen kan. Een verordening is een flexibel instrument dat je kan bijsturen als de context verandert.

Het laat ook maatwerk per gemeente toe.

ONDERSTEUNING OP MAAT DOOR REGIONET

Door het contouren-RUP en de verordening samen op te stellen, kan je ze goed samen laten sporen. Een aantal gemeenten wil dit nu intergemeentelijk aanpakken, waarbij Regionet Leuven de praktische uitwerking en coördinatie op zich zal nemen. Andere gemeenten zijn zelf al van start gegaan met een gelijkaardig beleid. Met hen zorgen we voor een goede afstemming van de beleidskeuzes.

Zo vinden we een evenwicht tussen coördinatie en maatwerk. Gemeenten versterken elkaars beleid en krijgen ondersteuning van Regionet Leuven, terwijl ze toch de nodige ruimte behouden om hun eigen keuzes te maken.

Heeft je gemeente het ambitiekader nog niet ondertekend, maar ben je toch geïnteresseerd in deze oefening? De bovenvermelde tool geeft je al enkele handvatten. Ook de provincie kan je ondersteunen in het kader van het Beleidsplan Ruimte Vlaams-Brabant.

TIMING

We schatten twee jaar nodig te hebben om deze instrumenten uit te werken en hopen voor de lokale verkiezingen te landen.

De procedure omvat in grote lijnen volgende stappen:

• opmaak start- en procesnota

• publieke raadpleging over de startnota

• opmaak en bekendmaking scopingnota

• procedure RUP en verordening (voorontwerp, ontwerp en definitief RUP en verordening) met bijhorend openbaar onderzoek.

Het huidige strategische project van Regionet Leuven en het bijhorende raamcontract lopen tot september 2022. Dat is in principe voldoende tijd voor de startnota, de procesnota en de scopingnota. De gemeenten en de provincie kunnen ondertussen afspraken maken over de verdere procedure.

In een volgende stap kunnen we ook kijken hoe we de meest kwetsbare percelen kunnen herbestemmen, op basis van de natuurwaarde, de landschappelijke waarde, de impact op landbouw en de ligging in overstromingsgevoelig gebied. Daar is bijkomend gebiedsgericht onderzoek voor nodig, en daarom bekijken we dit in een volgende fase. Ook de nieuwe regelgeving van de Vlaamse Regering zal hierop de nodige invloed hebben.

Recent keurde de Vlaamse Regering in het Krokusakkoord de krijtlijnen goed voor de bouwshift op Vlaams niveau. Het hier geschetste traject toont hoe het overaanbod in de woongebieden aangepakt kan worden en hoe lokale besturen er nu al werk van kunnen en willen maken.

Het strategisch project Regionet Leuven illustreert op die manier hoe de Vlaamse beleidsopties heel concreet op schaal van de regio en van de gemeenten waargemaakt kunnen worden.