El sector inmobiliario: Situaci贸n y perspectivas tras cuatro a帽os de crisis 03 de mayo de 2011
Resumen
Tras cuatro años completos desde el inicio de la crisis, en 2010 las ventas registraron repuntes coyunturales (en anticipación de la subida IVA y la eliminación parcial de la deducción por adquisición de vivienda habitual), dejando la cifra de transacciones en 490.000 viviendas, es decir un tercio de lo que tenía lugar en los años “precrisis”, y apuntando a una nueva e importante reducción para 2011.
El mencionado repunte de 2010 no evitó que el stock de viviendas nuevas sin vender siguiese acumulándose (se estima que a cierre de año alcanza las 692.000 unidades, lo que supone el 2,7% del total del parque residencial)… o
… relegando a la actividad residencial a mantenerse en mínimos históricos (en 2010 sólo se visaron 91.662 viviendas de nueva construcción), a pesar de que comienzan a detectarse áreas geográficas con déficit de demanda, y…
o
… teniendo un claro impacto sobre el empleo (desde el inicio de la crisis hasta 1T11, el sector de la construcción ha perdido más de 1 millón de ocupados, la mitad del total de la economía).
No se espera que la mejora de las ventas de viviendas observada en 2010 tenga continuidad en los próximos meses. La clave sigue estando en (i) el mercado laboral y (ii) en la financiación, tanto de particulares como de las empresas del sector.
En este último aspecto, las propias entidades financieras, debido a la importante cantidad de activos adjudicados acumulada en sus balances, han comenzado a diseñar nuevos modelos de bancos (“banco bueno-banco malo”), todos ellos en la dirección propuesta por el G14 desde hace ya más de un año . Si el capital o aval público estuviera disponible para financiar estos activos improductivos de forma generalizada, no sólo contribuiría a “sanear” los balances bancarios, sino que también permitiría que se restableciese el flujo del crédito al sistema productivo con más rapidez, favoreciendo así un cambio en las tendencias de la inversión, la actividad y el empleo. 2
En 2010 las ventas se han mantenido en reducidos niveles, aunque con repuntes coyunturales... Después de 4 años de crisis, las transacciones de viviendas se han reducido en un 60%, manteniéndose en torno a las 100-120 mil operaciones al trimestre … … salvo en momentos puntuales, como en el 2º y 4º trimestre de 2010, que se superaron las 150.000 unidades vendidas, en un contexto de anticipación de la demanda, por la elevación del IVA y la eliminación parcial de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Número de viviendas vendidas en España por trimestre y tipología 160.000
Nueva
Usada
140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000
Fuente: MFOM
dic-10
sep-10
jun-10
mar-10
dic-09
sep-09
jun-09
mar-09
dic-08
sep-08
jun-08
mar-08
dic-07
sep-07
jun-07
mar-07
0
3
… que elevaron el total de transacciones del conjunto del año a las 491.000 viviendas … En cuanto al desglose por tipología de viviendas, 2010 cerró con 200.000 y 291.000 viviendas vendidas nuevas y usadas, respectivamente… … algo que contrasta con la cifra contemplada en los registros administrativos: el INE recogía 222.000 compraventas de viviendas nuevas y 218.000 de usadas. La explicación puede estar en: Miles de viviendas vendidas en España por años y tipología (MFOM: escrituras notariales)
821
417
Nueva
564
Usada
463
491
223
291
333
241
200
2008
2009
2010
231 404
2007
1. Las ventas realizadas por las entidades financieras (se estima que en 2010 vendieron, aproximadamente, 25.000 unidades) 2. El retraso administrativo del registro de las compraventas: realizando una suma móvil de los datos de compraventas del MFOM entre 4T09-3T10, se obtiene una cifra algo más parecida a las ventas de viviendas nuevas que indica el INE.
Fuente: MFOM
4
… pero que no evitaron que el stock de viviendas nuevas sin vender siguiese acumulándose … Estimamos que el stock de viviendas sin vender a finales de 2010 asciende a 692.000 unidades, lo que representa aproximadamente el 2,7% del parque residencial…
0,8%
1,0%
273
2006
2007
2008
2009
2010
4,7% 1,3%
3,7% 2,5% 1,7%
1,7%
4,3%
4,2%
Madrid
País Vasco Rioja (La)
2005
Murcia Navarra
0,0%
0
Extremadura Galicia
0,5%
Canarias Cantabria
0%
195
103 2004
1%
Balears
0,5%
2%
Aragón Asturias
300
1,5%
414
0,5%
1,1%
TOTAL Andalucía
400
3%
2,6%
2,0%
1,7%
500
4%
Cataluña Comunidad
614
5%
2,5%
2,5%
Castilla y Castilla-La
692
3,8%
688
0,8%
3,0%
1,9% 2,8%
600
100
2,7%
2,4%
700
200
2,7%
2,5% 2,4%
800
Stock de viviendas nuevas terminadas sin vender en cada CCAA (% s/ total parque de viviendas) 6%
2,7%
Estimación del stock de viviendas nuevas sin vender en España
% s/ total parque de viviendas
Miles de viviendas
… estando desigualmente distribuido por CCAA: Canarias, Castilla-La Mancha, la Comunidad Valenciana, Murcia y La Rioja son las regiones donde se acumula mayor cantidad de viviendas de vender en términos relativos a su parque residencial.
(1) A efectos del cálculo del stock, se tienen en cuenta todas las viviendas terminadas, menos aquellas promovidas por personas físicas, comunidades de propietarios y cooperativas, ya que su venta está comprometida. Fuente: MFOM
5
… (i) relegando a la actividad residencial a mantenerse en mínimos históricos … En 2010 se visaron 91.662 viviendas de nueva construcción (-17% ia), de las que casi la mitad fue VPO y el 44% autopromoción.
% viviendas iniciadas por tipología de vivienda Protegidas
80% 60%
Miles de viviendas de nueva construcción visadas en España EN BLOQUE
700 600
651
636 536
49%
2009
2010
28% 11% 2008
% viviendas iniciadas por tipo de promotor
687 730
800
50%
72%
Promedio 0007
866
900
51%
40%
0%
1.000
50% 89%
20%
UNIFAMILIAR
Sin ayudas públicas
100%
100%
503 524
500
Resto Sociedades mercantiles Personas físicas y comunidades de propietarios 5% 10% 10% 14%
80%
400 300
265
200
60%
111 92
100
78%
67%
17%
24%
Promedio 2000-07
2008
20%
2002
2004
2006
2008
2010 Fuente: MFOM
46%
40%
0
2000
48%
38%
44%
2009
2010
0%
6
… a pesar de que comienzan a detectarse áreas geográficas con déficit de oferta … Aún siendo conscientes de que existe una parte del stock de viviendas que resulta «invendible» (bien por su localización, bien por su ubicación), no hay que olvidar que también existen regiones donde apenas existe problema de stock y donde se ha reducido con intensidad en los últimos años. Stock sin vender en 2009 y estimación de la variación en 2010 20% Variación del stock, 2009-2010
CVAL 10% PVAS 0% -10%
GAL ESP AND AST BAL ARA CAT MAD CYL
RIOJ MUR
CLM CANA
NAV
-20% EXT
CANT
-30% -40% 0%
1%
2%
3%
4%
5%
% stock s/ total parque, 2009
Fuente: MFOM
7
… y (ii) teniendo un claro impacto sobre el empleo Desde el inicio de la crisis hasta el 1T11, el sector de la construcción ha perdido más de 1 millón de ocupados, la mitad del total de la economía. Paro registrado y afiliación en el sector de la construcción en España (miles de personas)
Variación trimestral del número de ocupados por sector en España (miles de personas) 300
83
200
800
2.600
100
700
0
2.400
23
600
-200 -79
-300
-75 -146
-400
-224 -252
-139 -257
2.200
500
2.000
400
Total
200
Industria
Afiliadas
1.600
Agricultura
Fuente: INE, Ministerio de Trabajo e Inmigración
m11
d10
s10
j10
m10
d09
s09
j09
d07
0 s07
1.400 j07
m-11
d-10
s-10
j-10
m-10
d-09
s-09
j-09
d-08
s-08
j-08
m-09
-766
-900
100
Paradas (eje dcha)
m09
-800
d08
Servicios
-700
s08
-490
j08
-600
300 1.800
Construcción
m08
-500
m07
-100
900
2.800
70
8
Los precios acumulan una caída desde el máximo y hasta el 1T11 de entre el 15-20% …
Evolución de los precios de la vivienda en España (índice base 100=mar08) TINSA
MFOM
0% -5% -10%
-15,4%
-15%
Los ajustes de precios desde el máximo varían en función de la fuente: mientras que la del MFOM habla de una corrección del 15,4%, el IMIE de TINSA recoge una caída acumulada cercana al 20% hasta esa misma fecha.
-20% -19,3% m-11
d-10
s-10
j-10
m-10
d-09
s-09
j-09
m-09
d-08
s-08
j-08
m-08
-25%
Fuente: MFOM, TINSA
9
… siendo destacable su heterogeneidad geográfica Región / provincia
Fecha precio vivienda Max.
ANDALUCÍA Almería Cádiz Cordoba Granada Huelva Jaén Malaga Sevilla ARAGÓN Huesca Teruel Zaragoza ASTURIAS BALEARES CANARIAS Palmas (Las) Santa Cruz de Tenerife CANTABRIA CASTILLA Y LEÓN Ávila Burgos León Palencia Salamanca Segovia Soria Valladolid Zamora
m-08 j-08 j-08 s-07 j-08 j-08 j-08 m-08 m-08 m-08 m-08 j-08 m-08 j-08 j-08 j-08 j-08 d-07 s-07 m-08 d-07 s-07 d-07 m-08 m-08 m-08 j-08 m-07 j-08
Min. m-11 m-11 m-11 d-10 m-11 m-11 s-09 m-11 m-11 m-11 m-10 m-09 m-11 s-09 m-11 m-11 m-11 d-10 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 s-10 s-10 m-11 s-09 m-11 s-09
Crec. acum. Ajuste acum. desde desde "pico" "valle" hasta a "valle" 1T11 -15,7% -19,6% -13,6% -15,7% -15,0% -19,2% -10,9% -22,2% -10,3% -17,4% -16,0% -8,4% -19,2% -12,4% -16,0% -16,7% -19,7% -15,3% -16,3% -12,9% -19,0% -12,3% -11,5% -10,7% -13,5% -18,0% -6,2% -15,7% -18,1%
0,6% 2,7% 7,0% 2,1% 0,1% 3,0% 0,7% 0,8% 5,0% 3,5%
Región / provincia
Fecha precio vivienda Max.
CASTILLA-LA MANCHA Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo CATALUÑA Barcelona Girona Lleida Tarragona C.VALENCIANA Alicante Castellón Valencia EXTREMADURA Badajoz Cáceres GALICIA Coruña (A) Lugo Ourense Pontevedra MADRID MURCIA NAVARRA P.VASCO Álava Guipúzcoa Vizcaya RIOJA TOTAL NACIONAL
m-08 j-08 m-08 d-07 d-07 m-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 j-08 s-07 j-08 m-08 d-08 m-08 m-08 j-08 m-08 d-10 m-08 d-07 d-07 m-08 m-08 s-07 s-08 m-08 m-08 m-08
Fuente: MFOM
Min. m-11 s-09 m-11 m-09 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-07 m-11 m-09 m-11 s-09 d-09 s-09 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 m-11 s-10 m-11 d-10 m-11
Crec. acum. Ajuste acum. desde desde "pico" "valle" hasta a "valle" 1T11 -17,2% -16,7% -14,0% -10,6% -21,9% -22,3% -13,9% -13,7% -12,8% -13,9% -14,6% -18,5% -21,1% -18,4% -17,5% -4,2% -7,8% -7,0% -10,6% -13,0% -12,8% -10,4% -13,3% -21,5% -21,6% -15,4% -14,2% -17,7% -12,0% -16,9% -11,0% -15,4%
4,9% 6,4% 6,4% 3,1% 4,1% 6,3% 4,4% -
La heterogeneidad del ajuste de los precios sigue siendo importante: Hay 6 provincias donde la caída de precios supera el 20%... … en más de 15 provincias ya están creciendo.
10
¿Es sostenible la recuperación de las ventas de viviendas observada en 2010? Esperamos una recaída de las compraventas de viviendas en 2011 que llevaría a marcar el menor registro desde que existe la serie del MFOM. Miles de viviendas vendidas en España. Previsiones 2011-15 1.200
La serie de compraventas de viviendas del INE sigue recogiendo en febrero operaciones realizadas a finales del pasado año. El retraso administrativo de esta serie ya se puso de manifiesto en los meses de julio y agosto, justo después de la subida del IVA. Una vez diluido, las compraventas retornaron a la media de 2010 (35-37 mil unidades al mes). ¿Recaída en marzo? Compraventas de vivienda en España por meses
1.000
902
955 50.000
821
Efecto deducción
2009 2010 2011
Efecto IVA
45.000
800
Efecto anticipo por motivos fiscales
40.000 35.000
600
564 464
491
450
482
500
507
513
30.000 25.000 20.000
400
15.000 10.000
200
5.000 0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Fuente: MFOM, INE
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La clave sigue estando (i) en el comportamiento del mercado laboral …
Previsiones mercado laboral 2011-13 Tasa de paro (esc.dcha) Ocupación (tasa interanual)
Ocupación y consumo privado en España (tasa interanual). Previsiones 2011-13 23,0%
8%
21,0%
6%
19,0%
4%
17,0%
2%
15,0%
0%
13,0%
-2%
11,0%
-4%
9,0%
-6%
-8,0% 7,0% m06 d06 s07 j08 m09 d09 s10 j11 m12 d12 s13
-8%
6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0%
Fuente: INE
Ocupados Consumo privado
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
12 12
… (iii) y en la financiación, tanto de particulares como de las empresas del sector El saldo vivo de crédito hipotecario ha crecido en el año 8.000 millones de euros, gracias al buen comportamiento de las ventas de viviendas en el 2T10 y el 4T10. El segmento promotor y constructor, con una tasa de morosidad que supera el 12%, ha acelerado su reducción de crédito en el 4T10.
Construcción
Promotor
Adquisición de vivienda
25.000
Tasa de morosidad por segmento de negocio en España 16%
CONSTRUCCIÓN EMPRESAS PROMOTOR HIPOTECARIO-HOGARES CONSUMO
14%
20.000
12% 10%
10.000
12,12%
8%
3,91%
Fuente: Banco de España
sep-10
jun-10
mar-10
dic-09
sep-09
jun-09
mar-09
dic-08
sep-08
2,40%
jun-08
dic 10
sep-10
jun 10
mar 10
dic 09
sep 09
jun 09
mar 09
0% dic 08
-15.000 sep 08
2% jun 08
-10.000
mar 08
4%
dic 07
-5.000
sep 07
6%
jun 07
0
6,56%
mar-08
5.000
mar 07
Millones de euros
15.000
13,98%
dic-10
Crec. Trim. Crédito por segmento de negocio en España
13
Debido a la importante cantidad de activos adjudicados acumulada en el balance de las EECC… A cierre de 2010, entre bancos y cajas se acumulan 68.700 millones de euros. Tipología de activos adjudicados netos s/ total crédito más adjudicados (ex AAPP, negocios en España), 2010 Entidades ordenadas de mayor a menor peso de adjudicados
Fuente: información publicada por las entidades
14
… que se eleva mucho más si se consideran créditos subestandar y dudosos… Activos adjudicados y créditos dudosos y subestandar s/ total crédito más adjudicados (ex AAPP, negocios en España), 2010 Entidades ordenadas de mayor a menor peso
Adjudicados
Fuente: información publicada por las entidades
BANKINTER
BBVA
BANESTO
LA CAIXA
IBERCAJA
MARENOSTRUM
SANTANDER
KUTXA
UNICAJA
TOTAL
CAJA VITAL
POPULAR
BBK
BANCA CÍVICA
BFA
BANCO SABADELL
BANCO BASE
NOVACAIXAGALICIA
ESPAÑA+DUERO
0%
CATALUNYACAIXA
5%
PASTOR
10%
UNNIM
15%
Subestándar
20,6% 17,8% 16,5% 16,5% 15,9% 15,6% 15,5% 15,1% 11,9% 11,1% 10,7% 10,5% 10,0% 9,8% 8,9% 8,6% 7,6% 7,6% 6,8% 6,5% 6,1% 5,9% 2,1%
20%
Dudosos
CAJA TRES
25%
15
… han comenzado a diseñar nuevos modelos de bancos: La Caixa sentó el precedente… Estructura resultante del Grupo
1. Incluye también otros negocios financieros (InverCaixa, Finconsum y GestiCaixa). Representa el 75% del valor de los activos de CaixaBank. Fuente: CNMV hechos relevantes de La Caixa
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… con un modelo “horizontal”, sin apoyos públicos y sin conexión “banco bueno-banco malo”…
«La Caixa»
CaixaBank
Balance segregado a la nueva entidad
ACTIVO
PASIVO
ACTIVO
PASIVO
Bancario nacional
Capital y deuda del:
Activos inmobiliarios (adjudicados, crédito)
De aseguradoras
Capital
Negocio bancario nacional
Deuda
De bancos internacionales
Aseguradoras
Cartera industrial (dividendos recurrentes)
Repsol + Telefónica
Bancos Internacionales
Tesorería
Salida a bolsa Fuente: CNMV hechos relevantes de La Caixa
17
… y otros modelos con estructura “vertical”, con aval implícito del sector público
Banco Pre-segregación ACTIVO Activos inmobiliarios (suelo adjudicado, financiación de suelo en situación dudosa, y subestándar)
PASIVO Capital FROB Participaciones preferentes
Cartera industrial
Deuda
Del que: part. en nueva entidad
Subordinada? Avalada?
Balance segregado a la nueva entidad ACTIVO
PASIVO
Inversión crediticia
Capital
Tesorería
Deuda
Salida a bolsa
18
Modelo presentado por BFA (Hecho relevante a CNMV) Estructura resultante del Grupo
Fuente: CNMV hechos relevantes del BFA
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Esos modelos van en la dirección propuesta por G14 desde hace más de un año Por la vía del aval y/o la prelación de acreedores, la financiación pública está respaldando, implícitamente, los activos improductivos de una entidad bancaria… Estructura “VEGAI”
… por lo tanto, ¿por qué no se generaliza, tal y como propuso el G14 con el diseño del “VEGAI”?
Empresas Promotoras
Entidades financieras (1) Activos (2) Deuda (con descuento) (3)
Sector público
Si el capital o aval público estuviera disponible para financiar estos activos improductivos de forma generalizada, no sólo contribuiría a “sanear” los balances bancarios, sino que también permitiría que se restableciese el flujo del crédito y reducir los plazos para una próxima recuperación económica.
Avales + Liquidez
“VEGAI”
(4) Puesta en valor (5) Liquidez Terceros partícipes (*)
Mercado
(*) Participación potencial
20