10 minute read
ESPECIAL BIENES RAÍCES
Por Karla Echavarría Barrantes
Sector inmobiliario se reinventa
A casi 600 días (20 meses) de vivir bajo el impacto de la pandemia del COVID-19 es inevitable reconocer múltiples cambios y ajustes en las diferentes categorías del sector de la construcción y los bienes raíces.
El sector inmobiliario ha sufrido los efectos de una de las crisis globales de mayor impacto en las últimas décadas, donde el futuro se ha transformado en un desafío incierto, en el que todos los sectores manejan escenarios de incertidumbre, como bien lo aclara un reciente estudio de Deloitte.
De acuerdo con el estudio de esta firma global, en la actualidad el sector inmobiliario está enfocando sus acciones en disminuir sus gastos operativos, cuidar la caja, velar por el mantenimiento del valor de sus activos y evaluar escenarios futuros para la industria posCOVID-19.
Agustín Morales, director de planeamiento y sostenibilidad de Portafolio Inmobiliario (uno de los principales desarrolladores en América Central), reconoce qué aparte del sector hotelero, los sectores de retail y entretenimiento han sido profundamente impactados y muchos tuvieron que reinventarse para lograr sobrevivir.
“En oficinas, la mayoría de nuestros clientes son multinacionales que se manejan en sectores que han sido ganadores en medio de esta temporada tan difícil, como son las farmacéuticas y algunas compañías de servicios, por lo que, en lugar de disminuir su espacio han venido solicitando opciones en vísperas del crecimiento que esperan seguir experimentando”, detalla Morales. En este nuevo contexto que vivimos, entender y dimensionar los requerimientos en el corto y mediano plazo es parte del nuevo reto. A esto se suma definir proyectos que se adapten a los cambios.
“Podría decir que el sector industrial más sofisticado se ha comportado de la misma manera. Finalmente, en vivienda vemos dos mercados que han seguido moviéndose, el mercado de casas por debajo de los US$100.000, en el que se pueden aplicar bonos de vivienda, y se han vuelto atractivas por el hecho de que sigue existiendo la incertidumbre de si van a confinarnos de nuevo y por ende tener patio propio es definitivamente deseable. El otro lado del espectro de vivienda que sigue activo es el de US$500.000 para arriba siendo un segmento evidentemente más pequeño pero con un poder adquisitivo que se ha visto muy poco disminuido por la situación que ha vivido el mundo en estos casi dos años”, complementa el experto de Portafolio Inmobiliario.
Nuevas tendencias
Dentro de las tendencias emergentes para el mercado inmobiliario, el modelo híbrido de trabajo es uno de los que viene con más fuerza, al igual que contratos con más flexibilidad, donde se les permite a los empleados trabajar en la oficina, desde su casa o dividir el tiempo entre ambas opciones.
Morales destacó que “la pandemia ha dejado una gran incógnita en cómo las nuevas formas de trabajo afectarán el presente y el futuro de este mercado; sin embargo, esta es
una oportunidad para que las empresas tomen el reto de investigar, diseñar y crear nuevos espacios de oficina para satisfacer las nuevas demandas de los inquilinos”.
Por esta razón, los dueños de los oficentros, zonas francas, proyectos de uso mixto y residenciales tendrán que adaptar sus contratos a estas nuevas modalidades enfocadas en el bienestar de los inquilinos, ofreciendo una mejor calidad y flexibilidad tanto en los contratos como en los espacios de trabajo y sus amenidades; para de esta manera poder satisfacer las necesidades de los clientes.
José Benavides, gerente general de Los Arrallanes, operador de la zona franca costarricense America Free Zone (AFZ), reconoce que ya algunas compañías han mostrado su interés de reducir áreas y otras piensan hacer ajustes, situación que los lleva a ser más cautos. “Estamos muy contentos con la posición de los clientes más grandes que tenemos en la zona franca y su renovación de los contratos, por ejemplo, Hewlett Packard nos renovó el contrato por ocho años más, un total de 12.169 m2 ”.
Dentro de esta nueva realidad los expertos reconocen que más allá de los ajustes, el hecho de ofrecer una cantidad de amenidades enfocadas en el bienestar y la salud de los trabajadores hace que a las compañías se les facilite la retención de personal. “En AFZ encuentran una ciudad empresarial con todos los servicios necesarios, área deportiva, ofertas gastronómicas, una clínica, opciones de banco y tiendas de conveniencia, que facilitan ambientes más seguros a los colaboradores”, afirma Benavides.
HQ Fontabella, en Cuidad de Guatemala, tiene más de 33.000 m2 de construcción.
Impactos en el mercado
La pandemia ha generado un impacto importante en el mercado de oficinas, desencadenado el descenso de nuevo inventario y la desocupación de oficentros, como se refleja a más de un año de la entrada del virus.
Según el Panorama de Mercado Inmobiliario para el primer trimestre del 2021, elaborado por Colliers International, desde periodos anteriores la clase A+ y A de oficinas se encontraba en una etapa de transición entre expansión y sobreoferta.
Bertha Mora, gerente de Investigación de Mercados, afirmó en un reciente informe que “para este periodo se presenta una tasa de variación en el inventario total de inmuebles Clase A+ y A con respecto al año anterior de 6,68%, lo que representan 72.149 m 2 de nuevo inventario entre marzo 2020 y marzo 2021 en el caso de Costa Rica”.
Con respecto al primer trimestre del año, los precios de lista de renta y mantenimiento presentan un leve aumento porcentual. De igual manera, la tasa de disponibilidad aumentó a un 15,15%, colocándose por encima del 10% esperado para un mercado sano.
“La reducción de espacios de oficinas, traslados de empresas a otros oficentros y la implementación del teletrabajo debido a la pandemia, son algunos de los factores que han incrementado estas alzas en las oficinas” indicó Mora.
De acuerdo con Danny Quirós, Market Research Director de Newmark Central America, es posible que en este 2021 se mantengan los ajustes de espacios, así como la migración hacia inmuebles más modernos y eficientes.
Entre los nuevos retos inmobiliarios cobra fuerza la transformación a gran escala, donde destaca la modificación de espacios y edificios. C3 Cariari Corporate Center es un claro ejemplo del norte que ha tomado en la región este tipo de proyecto.
Proyecto Barrio 5, en Ciudad de Guatemala.
Unas de las empresas líderes y más innovadoras en este nuevo concepto es Portafolio Inmobiliario. La firma convirtió al antiguo mall Real Cariari, en Costa Rica, en un exclusivo centro de uso mixto con oficinas clase A, ubicación inmejorable, tecnología y clientes de clase mundial.
Según Arnoldo Estrada, director de Proyecto de C3, el objetivo es modernizar, ampliar y generar espacios mucho más atractivos y convenientes para inquilinos y visitantes. Así mismo, se remodelarán áreas comunes de la zona interna del proyecto, foodcourt, zonas verdes y el cine.
A estos esfuerzos se suma el compromiso con la Sostenibilidad que tienen los principales desarrolladores de la región. Las inmobiliarias e importantes grupos enfocados en el sector de la construcción apuestan por la edificación sostenible para reducir la huella de carbono y mitigar los efectos del cambio climático.
Si en algo coinciden los especialistas es que la magnitud del impacto en el sector dependerá de la duración de la pandemia y de las medidas que tomen los gobiernos para reactivar este importante sector.
C3 Cariari Corporate Center de Portafolio Inmobiliario.
VOCES EXPERIMENTADAS
Vida y Exito conversó con reconocidos especialistas en el campo de los negocios y bienes raíces sobre los cambios y ajustes que han percibido en los casi 20 meses de pandemia que experimentan nuestros países.
Agustín Morales, Director de Planeamiento y Sostenibilidad de Portafolio Inmobiliario
¿Cuáles son las exigencias y las nuevas necesidades imperantes en el mercado? La respuesta dependerá mucho del tipo de activo, pero podría darle dos ejemplos muy claros: En el sector retail y restaurantes se ha evidenciado la necesidad de pensar en cómo dividir la experiencia del cliente que está esperando una mesa con su familia y el muchacho de Uber Eats, o Rappi, que está haciendo la fila para recoger un paquete. Esto nos ha hecho ver que ahoraesa parte del delivery debe estar bien pensada, tanto para aquel que sólo va al restaurante a pasar un buen rato, como para el conductor de cualquiera de estas plataformas que trabaja durísimo y que debería tener un lugar dónde sentarse un rato y escampar de la lluvia.
Otro ejemplo, pero en el sector residencial, es la necesidad del verde y de espacio de trabajo. Ahora bien, esto siempre ha sido deseable para los compradores; sin embargo, el precio de un producto sigue siendo una barrera para muchos. El cuestionamiento y tiempo de pensamiento que le estamos dedicando a una situación como esta es entender cómo, con la misma cantidad de dinero que antes tenía el cliente, podemos resolver hoy estas nuevas necesidades de manerascreativas. Pueden ser terrazas comunes adicionales en el edificio, o bien los coworking spaces que ya una buena cantidad de nuevos edificios venían incorporando. Esto es algo a lo que hay que seguir dándole cabeza dado que la necesidad es real.
José Benavides, Gerente general Los Arallanes (AFZ)
Es importante mencionar que en este momento llega el 5% de la población de esta zona franca, así que se mantiene muy similar desde que inició la pandemia.
La normalidad que vivíamos antes de la pandemia es algo que difícilmente se va a dar en el corto plazo. Algunas compañías han mostrado su interés de reducir áreas y otras piensan ajustar las áreas que tienen. Crear espacioscon mayor distanciamiento, ya que quienes pensaban en espacios más pequeños, ahora más bien planean cubículos más amplios, espacios más privados.
Desde nuestra experiencia, lo que hemos querido es prepararnos para el regreso de los clientes. Hemos modificado los accesos para que ahora tengan dispensadores de alcohol en gel y cámaras termográficas, de manera que podamos detectar la condición de la persona.
Creo que hay mucha incertidumbre la cual nos lleva a ser precavidos con todos los proyectos. Sin embargo, hemos venidos construyendo nuevas amenidades siguiendo esa visión a futuro de nuestro CEO, Carlos Humberto Víquez,apuntando a la remodelación de espacios. Ahora estamos con la construcción de una electrominera y estamos remodelando algunas áreas, entonces ahí también destacamos al inversionista que está pensando a futuro, que aproveche el momento para hacer algunas de esas tareas.
Pablo Labarca, Director de proyectos y operaciones de América Construcción (Amco)
El mercado se sigue moviendo, las industrias grandes como la médica sigue haciendo proyectos, pero el nivel de demanda es notoriamente menor en comparación con lo que venía siendo en años anteriores.
¿Qué es lo que uno se encuentra enconstrucción actualmente? Sí hay trabajo, pero menos de lo que había antes para la misma cantidad de empresas. Entonces se está dando una guerra de precios que es bastante complicada. El año pasado (año de inicio de pandemia) con respecto al anterior, fue un año en que tuvimos que aceptar márgenes muy bajos, inclusive entrar a proyectos prácticamente sin utilidad con tal de ganar el trabajo y ver los recursos de la empresa andando. En resumen, hay menos proyectos en comparación con la realidad de hace dos años, y mucho tiene que ver con el tema de confianza, la gente está un poco cauta, no saben qué es lo que va a pasar con el asunto de la pandemia, con el tema de las finanzas públicas y tal vez por eso están invirtiendo menos delo que invertían antes. Este año, para efectos de nuestra empresa, yo diría que ha sido un inicio de año regular, porque logramos obtener a finales del año pasado algunos proyectos grandes, sobre todo asociados a industria médica y zonas francas, pero los siguientes seis meses del año se ven poco claros.
