Retracto
Ventas
regidas
por
Leyes Especiales
Cesión EDITOR de Créditos y Jorge Suarez
Otros derechos
La Donación
EL RETRACTO
E
s el derecho de adquisición preferente de un determinado bien frente a los demás, como puede ser el caso de un bien inmueble. Aquel puede ser convencional o legal, según surja de un acuerdo entre las partes o se imponga por ley en determinadas transacciones jurídicas. El retracto no es más que el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, y nos referimos al retracto legal cuando este derecho viene dado por la ley, en contraposición al convencional que se da por acuerdo de las partes. Así entre los retractos legales tenemos el de comuneros, en éste el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos; legal también es el derecho de retracto que se concede a los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea y siempre que no estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras
fincas, a éste se le conoce como retracto de colindantes. Para ejercitar estos derechos la ley da un plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la escritura de transmisión, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, y hay que rembolsar al comprador el precio, y además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la compra y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, el cauce para ejercitarlo no es otro que una demanda judicial.
Otro ejemplo de retracto legal es el que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos al inquilino al que no se le respeta el derecho de adquisición preferente en la venta de la finca arrendada, cuyas condiciones de ejercicio se establecen en dicha ley especial.
Clasificación del retracto
Del retracto legal
El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.
Del retracto convencional.
Artículo 1.546: “El retracto legal es el
Artículo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…” Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad. Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.
derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo”. El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño. El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño.
Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros. Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad.
los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.
Utilidad
Retracto Convencional. El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga. Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a
En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.
Ventas Regidas por Leyes Especiales Venta con Reserva de Dominio:
E
Es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte
A.- Que haya validez de la reserva de
determinada del precio.
dominio:
Principios Generales La cesión de crédito del vendedor contra el El pacto de reserva de dominio desempeña en
comprador,
la contratación de nuestro tiempo tanto
dominio reservado.
nacional
como
extranjera
un
comprende,
asimismo,
el
papel
preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien
Que se trate de una venta a plazo a crédito. Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio. Que se trate de la venta de un bien mueble por
su
naturaleza.
(Art.
1º
L.V.R.D).
que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos, toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada, más bien, valiosísimo. Articulo 1480 ccv:
Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de
"Lo dispuesto en el presente Título no obsta
dominio en sus ventas a los minoristas.
para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito, con o sin
Que no se trate de cosas especialmente
reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran
destinadas
preferiblemente en los casos a que ellas se
transformación cuando no sean identificables
contraigan".
después. (Art 2º L.V.R.D.).
Los principios podemos enumerarlos de la
Que la transferencia esté subordinada al
siguiente forma:
pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).
a
la
manufactura
o
Que la reserva no tenga una duración mayor
a.- Porque mientras aquel es un contrato
de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.).
traslativo de propiedad, de manera que en el mismo momento en que la venta se consuma,
La Ley no lo dice expresamente, pero se toma
la propiedad pasa al vendedor.
en cuenta a partir de la celebración de la venta.
b.- En orden al riesgo de la cosa, quien corre con ellos:
Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad
haya
sido
transmitida
al
comprador.
Naturaleza Jurídica El pacto con reserva de dominio es una condición, a la tradición de la propiedad del bien vendido. Se sostuvo que la compra venta con reserva de propiedad era una compraventa a plazos, o una promesa de venta,
Desde el punto de vista del contrato de
sometida a condición suspensiva, es decir,
compra - venta, sería el vendedor, pero
que se trata de una venta sometida a
mientras la condición no se cumpla, el
condición suspensiva.
contrato no se perfecciona. Sobre
con
reserva
de
c.-Si se trata de una venta sometida a
posibilidad
condición suspensiva, el perfeccionamiento
jurídica del
del contrato, se daría cuando el comprador
pacto
haya pagado la última cuota del precio.
frente
venta
la
al
contrato de
d.- Lo que está sometido a condición no es el
compra-
perfeccionamiento
dominio,
existen
polémicas entre los doctrinarios, porque hay un grupo que sostiene la incompatibilidad
obligación
que
del tiene
contrato, el
es
la
vendedor
de
transferir la propiedad. Cosas Que Pueden Ser Objeto De Pacto
entre el contrato de compra - venta y su modalidad de la reserva de dominio, ¿por qué?:
Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes:
1.-Cosas
muebles
por
su
naturaleza;
es
necesario que esas cosas no sean destinadas
comercio,
aunque
éstas
sociedades
sean
propietarias de bienes muebles...
a la reventa; la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo naves y aeronaves.
LA DONACIÓN Es uno de los contratos más generosos. que requiere ser analizado cuidadosamente, pues muchos
no
conocen
los
efectos
del
mismo, 2.-Las
manufacturadas
identificables,
siempre que no se destinen a la reventa.
final
que
al
puede
ocasionar
Artículo 2º de L.V.R.D: "No podrán ser objeto
perjuicios en la
de venta con reserva de dominio, las cosas
familia o en el
destinadas especialmente a la reventa, ni las
propio donatario
destinadas a manufactura o transformación
o beneficiario.
que no sean identificables". Articulo 532 C.C.V: "Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior". Articulo 533 C.C.V: "Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo así la Ley, los derechos las obligaciones y las acciones
que
muebles;
y
tienen las
por
acciones
objeto o
cosas
cuotas
de
participación en las sociedades civiles y de
La donación está definida en nuestro Código Civil
El donatario se enriquece con el patrimonio que
como un contrato por el cual una de las partes
recibe a cambio de nada.
llamada donante se obliga a transferir a la otra parte, llamada donataria, la propiedad de un bien en forma gratuita.
b. Donación remuneratoria. - Aquella que se otorga para compensar un servicio recibido (Ej. al médico que le salvó la vida al donante). c. Donación condicionada. - Obligación del donante de transferir un bien si es que el donatario cumple con alguna condición futura e incierta (Ej. site gradúas de Abogado te dono una computadora) La donación puede ser otorgada en vida a través del con-trato respectivo o producirse después de la muerte del donante mediante su testamento.
OBJETO DE LA DONACIÓN También la donación puede comprender un Pueden donarse bienes muebles en general como
determinado bien (donación singular) o todo el
computadoras, televisores, automóviles, equipos,
patrimonio (donación universal).
maquinaria, títulos valores, dinero, así como bienes
GENERALIDADES:
inmuebles, tales como terrenos urbanos o rústicos, departamentos, edificaciones, entre otros.
CLASES DE DONACIONES
ES DE CARÁCTER CONTRACTUAL: se trata de un acto entre vivos. Es a título gratuito: Cuando una de las partes procura una ventaja al otro sin
A pesar que la donación es gratuita, sin embargo
equivalente. Es unilateral: Po r que únicamente el
puede estar sujeta a condición o modos, por lo que
donante se obliga.
presenta la siguiente clasificación: a. Donación pura y simple.- Llamada así a la donación que no tiene condición alguna.
ES
TRASLATIVO:
El
solo
consentimiento
legítimamente manifestado es suficiente. Es formal: para que sea válida debe hacerse en forma auténtica. Para el Derecho Romano, la donación era aquella causa gratuita por la que alguno (el donante) realizaba a favor de otro (el donatario) el
traspaso definitivo de derechos patrimoniales por pura y simple intención de beneficiar. La donación significó toda liberalidad de una persona a favor de otra, que se destacaba porque tenía como finalidad reducir el patrimonio del donante y al mismo tiempo incrementar el acervo del donatario.
CARACTERES 1.- Debe producir un empobrecimiento en el donante y un enriquecimiento en el donatario, por lo tanto no constituyen donaciones el depósito, el comodato y cualquier otro servicio gratuito. 2.- Una vez perfecta, la donación es irrevocable, a diferencia dela donación mortis causa que es esencialmente revocable. 3.- El libre consentimiento del donante constituye un elemento fundamental, por lo que si el acto de liberalidad es impulsado por el cumplimiento de alguna obligación, aún natural, la donación no llega a configurarse. 4.- Se trata de un acto unilateral del donante, no se requiere la aceptación del donatario para su validez, aun cuando casi siempre está precedida por un acuerdo con éste.
NATURALEZA JURÍDICA DE
No son donaciones
LA DONACIÓN
DEFINICIÓN LEGAL: La
definición
legal
de
la
donación la encontramos en el artículo1.431:“El contrato por el cual
una
persona
transfiere
gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta 1) Contrato Unilateral. 2) Contrato Gratuito. 3) Contrato Consensual. 4) Contrato Principal. -La renuncia de una hipoteca o la fianza de una 5)
Contrato
de
tracto
o
cumplimiento
insolvente.
instantáneo. 6)
Contrato
deuda no pagada, aunque el deudor este
de
tracto
o
sucesivo.
cumplimiento
-El dejar de cumplir una condición a que este subordinado un derecho eventual, aunque en la omisión se tenga la mira de beneficiar a alguno.
7) Contrato Nominado -La omisión voluntaria para dejar perder una 8) Contrato Intuito Personae
servidumbre por el no uso de ella.
-El dejar de interrumpir una prescripci贸n para favorecer al propietario. -El servicio personal gratuito, por el cual el que lo hace acostumbra pedir un precio. -Todos aquellos actos por los que las cosas se entregan o reciben gratuitamente, pero no con el fin de transferir o de adquirir el dominio de ellas.