Research and Development Project 2020
a research about:
The Effect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value in Sleman Yogyakarta brought to you by: Risantri Aisa Putri Urban Designer
RESEARCH AND DEVELOPMENT PROJECT
SHIRVANO CONSULTING
DAFTAR ISI
YOGYAKARTA
BACKGROUND Latar Belakang Permasalahan INTRO Definitions STATEMENT What connects Land Value and Ecosystem Service RESEARCH METHODS Explaining methods of research CASE STUDY Sleman, Yogyakarta FINDINGS Research findings CONCLUSIONS Summary and Lesson Learned
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
BACKGROUND
YOGYAKARTA
2020
“
SHIRVANO CONSULTING
Urban retailers and consumers may make more informed purchasing decisions if they have knowledge of the impacts of their choices (Wiedmann 2012)
YOGYAKARTA
2020
“
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
URBAN METABOLISM Sumber : Urban Metabolism for Resource Efficient Cities.
4
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
BACKGROUND Analisis secara strategis dan komprehensif akan menjadi sangat krusial dalam menentukan nilai kebermanfaatan suatu lahan.
Eksternalitas menjadi salah satu factor pendukung yang meningkatkan nilai lahan properti.
5
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
URBAN METABOLISM Urban Metabolism memiliki sistem analisis yang menjadikan suatu kota menjadi suatu organisme. Sehingga terdapat banyak indikator analisis yang terdapat didalamnya, salah satunya adalah Ecosystem Services.
LAND VALUE 6
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
LAND VALUE AND ECOSYSTEM SERVICE
YOGYAKARTA
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
LAND VALUE Physical Attributes 1
Accesibility Amenities 2
Future Prospect
Nilai lahan merupakan pengukuran kebermanfaatan suatu lahan yang didasarkan kepada kemampuan lahan secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktivitas maupun strategi ekonomis kedepannya. Nilai lahan ditentukan berdasarkan prinsip ekonomi Highest Best Use yang memperkirakan kemungkinan terbaik dengan hasil keuntungan tertinggi.
8
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
ECOSYSTEM SERVICE 1
Ecosystem service merupakan banyaknya manfaat yang bisa didapatkan dari lingkungan di sekitar kita.
Sumber : Cultural Ecosystem Services Nature Value (Ensia.com)
9
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
HOW DOES THE TWO CONNECTS
YOGYAKARTA
2020
“
SHIRVANO CONSULTING
The concept of ecosystem services—the financial value of the measurable productivity of natural systems—represents a third way of valuing land and rewarding private landowners and land managers. As with real estate and natural resource extraction, ecosystem service revenue depends on the transformation of an abstract notion of ownership through the application of science.(Davis 2010)
YOGYAKARTA
2020
“
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
11
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Provisioning Regulating Cultural
Supporting
ECOSYSTEM SERVICE
Kualitas lokasi, topografi, iklim daerah, estetika keindahan alam, ketersediaan air, fasilitas yang baik juga dapat meningkatkan harga lahan.
Physical Attributes Accesibility Amenities
LAND VALUE
Future Prospect
12
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
Cultural Ecosystem Service spiritual, recreational, therapeutic or aesthetic. (McRae, 2019)
Merupakan manfaat dari ekosistem yang didapatkan secara intangible. Hal ini mencakup bentang alam, estetika daerah sekita, maupun hal-hal yang bersifat terapi, rekreasional, dan aestetik.
“
also provide cultural “ Ecosystems services: nonmaterial benefits that are
2020
Keindahan alam, keterdekatan dengan pariwisata, kenyamanan suasana alam harusnya menjadi eksternalitas yang dipertimbangkan dalam penentuan nilai lahan.
13
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
RESEARCH METHODS
YOGYAKARTA
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Urban Metabolism Ecosystem Service Approach
Cultural Aspect
LAND VALUE
Theory
Cultural Ecosystem service menjadi driving force untuk nilai lahan yang lebih tinggi.
Research
Bagaimana kondisi teori maupun stigma tersebut secara riil dengan case study di Daerah Sleman? Methods
Contingency Valuation Methods
Perbandingan ZNT
Variabel dan Pembahasan
HASIL RISET
15
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
RISET SEKUNDER
QUICK POLL
Analisis perbandingan nilai tanah menggunakan data sekunder ATR/BPN, Peta ZNT. Lokasi fokus riset berada di Kecamatan Sleman, dengan membandingkan beberapa zonasi dengan variasi nilai tanah yang berbeda. Diutamakan daerah yang memiliki Cultural Ecosystem Service.
Adanya mini survey menggunakan quick poll di Instagram mengenai pendapat perencana, maupun khalayak awam tentang topik permasalahan. Apakah keindahan alam, bentang alam, kedekatan dengan eco-tourism, alam yang memberikan suasana tenang dan nyaman, harus dihargakan secara lebih tinggi dalam menjual lahan?
2020
16
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
CASE OF STUDY
YOGYAKARTA
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Dimana Lokasi Fokus Penelitian ini Berada? Luas Area
2.736,62 Ha.
Dominasi Lahan 54,17% Sawah.
18
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Dimana Lokasi Fokus Penelitian ini Berada? Dinamika Perkembangan Daerah Dominasi Lahan 54,17% Sawah.
5
11. Mencakup kawasan kantor pusat 22.
5
33.
1 3
2
3
5
5
4
44. 55.
Administrasi Pemerintahan Kabupaten Sleman. Mencakup daerah Taman Rekreasi Denggung. Mencakup daerah Eco-Tourism Puri Mataram dan Kampung Flory. Mencakup daerah permukiman semi urban di sekitar Sleman City Hall. Mayoritas dominasi lahan merupakan daerah persawahan. 19
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Sumber : Google Street View
Sumber : Wisata Jogja (wedangkopiprambanan.com)
Sumber : Dokumentasi Pribadi
20
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
FINDINGS
YOGYAKARTA
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Nilai Lahan pada Lokus?
B D
C
A
A Jalan Magelang dibawah km 9, lebih A. dekat dengan Yogyakarta. B Jalan Magelang diatas km 9, lebih jauh B. dengan Yogyakarta. C Area permukiman di dalam lingkar Jalan C. Kabupaten. D Area permukiman di luar lingkar Jalan D. Kabupaten.
22
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Nilai Lahan pada Daerah A?
A
Daerah A berada di Jalan Magelang sebelum km. 9. Daerah A merupakan daerah sempadan Jalan Magelang, setidaknya selebar 10-meter ke kanan dan kiri sekitar jalan. Disekitarnya sudah didukung dengan banyak area terbangun serta mendapatkan aksesibilitas langsung dengan jalan.
+
Aksesibilitas jalan besar Pembangunan di sekitar jalan Arteri Daerah terbangun cukup tinggi
23
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Nilai Lahan pada Daerah B?
B
Daerah B berada di Jalan Magelang setelah km. 9. Daerah B merupakan daerah sempadan Jalan Magelang, setidaknya selebar 10-meter ke kanan dan kiri sekitar jalan. Disekitarnya masih didominasi dengan area terbangun, namun tingkat kegiatan komersial yang ada tidak sehidup daerah A. Di area ini menjadi lokasi untuk fasilitas layanan perkotaan yang membutuhkan aksesibilitas cepat, seperti pasar, hingga polres
+
Aksesibilitas jalan besar Pembangunan di sekitar jalan Arteri Kegiatan komersial disekitarnya kurang menguntungkan 24
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Nilai Lahan pada Daerah C?
C
Daerah C merupakan Area permukiman warga yang berada di dalam lingkar Jalan Kabupaten. Disekitarnya didominasi dengan areal persawahan dan permukiman warga. Meskipun tidak dilalui dengan jalan skala besar, area ini memiliki aksesibilitas yang cukup baik. Di area ini terdapat banyak area lokasi pariwisata yang dikembangkan oleh masyarakat. Seperti, Kampung Flory, Puri Mataram, hingga Jogja Exotarium.
+
Aksesibilitas baik Didominasi dengan areal sawah dan permukiman 25
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Nilai Lahan pada Daerah D?
D
Daerah D merupakan Area permukiman warga yang berada di luar lingkar Jalan Kabupaten. Disekitarnya lebih didominasi dengan areal persawahan dan sedikit permukiman warga. Area ini tidak dilalui jalan besar serta memiliki aksesibilitas yang cukup untuk warga.
+
Didominasi dengan areal sawah dan permukiman
26
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Perbandingan Aspek Nilai Tanah dan Jasa Ekosistem pada setiap Daerah? Daerah
Nilai Tanah
Aspek Nilai Tanah
Jasa Ekosistem
A
Rp. 13.382.000
Accesibility Future Prospect
-
B
Rp. 5.500.000
Accesibility Ammenities
-
C
Rp. 2.148.000
Physical Attributes Accesibility
Estetika Rekreasi
D
Rp. 1.076.000
Future Prospect
Estetika
Dengan studi kasus di Daerah Sleman ini didapatkan bahwa, aspek yang paling mempengaruhi tingginya nilai tanah adalah Aksesibilitas terutama aksesibilitas dengan jalan skala besar (arteri ataupun kolektor). Sedangkan pengaruh dari adanya jasa ekosistem estetika seperti bentang alam persawahan serta rekreasi alam, tidak terlalu berpengaruh terhadap penilaian tanah.
27
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Sistem Quick Poll yang Dilakukan? Sistem survei cepat yang dilakukan adalah dengan menggunakan fitur polling dari Instagram. Survei ini dilakukan untuk melihat preferensi masyarakat dalam memilih lahan yang akan digunakan untuk membangun hunian, kafe, ataupun property lainnya. Pertanyaan yang digunakan untuk survei, dipilih dengan menyederhanakan langkah kerja dalam Contingency Valuation Method, yang fungsinya untuk mengvaluasi aspek Jasa Ekosistem terutama pada aspek Budaya seperti rekreasi dan estetika lahan.
“
“
Kalau kalian ada kesempatan untuk membeli sebidang tanah di Jogja, bisa untuk dibangun rumah, kafe, ataupun property lainnya, kalian prefer yang mana?
28
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Bagaimana Hasilnya? Tujuan mini survei ini adalah untuk melihat preferensi masyarakat dalam memilih membeli lahan di perkotaan Yogyakarta. Berdasarkan mini survei ini, didapatkan hasil bahwa mayoritas voters lebih memilih untuk membeli lahan di pinggiran kota dengan harga yang lebih murah. Dengan perbandingan voters yang cukup jauh yaitu 58% untuk pinggiran kota, serta 42% untuk tengah kota.
29
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Apa yang mempengaruhi Hasil Tersebut? Tengah Kota Pilihan membeli lahan di tengah kota akan menjadi ideal jika sudah punya pendapatan yang tetap, karena pengaruh harga pasti akan mempengaruhi cashflow. - Voter
20% 30% 50%
Investasi
10% 40% 50%
Investasi / Harga
Lokasi Aksesibilitas
Pinggiran Kota Cenderung lebih memilih daerah di pinggiran kota tapi dalam konteks untuk membuat hunian. Tapi kalau mau dikembangkan jadi kafe juga bisa. Apalagi peaceful lifestyle ini yang kadang tidak bisa didapat di daerah sibuk pertengahan kota. - Voter
Lokasi Benefit Bentang Alam 30
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
CONCLUSION
YOGYAKARTA
2020
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
Zona Nilai Tanah Quick Poll
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
Daerah yang memiliki zona nilai tanah yang tinggi cenderung dipengaruhi dengan adanya pengaruh akses jalan skala besar (arteri maupun kolektor), atau daerah padat perkotaan. Sedangkan daerah di dekat bentang alam persawahan atau daerah rekreasi alam cenderung memiliki nilai lahan yang lebih rendah.
Berdasarkan hasil Polling yang dilakukan secara cepat lewat Instagram. Hasil yang didapatkan adalah mayoritas voters memilih lahan yang memiliki kualitas tambahan dari alam, disini disebut Jasa Ekosistem Budaya (estetika alam dan rekreasi).
32
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
SHIRVANO CONSULTING
YOGYAKARTA
2020
concept of ecosystem services—the financial value of the “ Themeasurable productivity of natural systems—represents a
“
third way of valuing land and rewarding private landowners and land managers. (Davis, 2010)
Kalau Berpengaruh, dan nilai tanah semakin meningkat akan
Pengaruh Moneter Ekosistem
1. 2. 3. 4.
Menekan pertumbuhan kota yang sprawl menyebar ke daerah pinggiran kota Mengendalikan alih fungsi lahan Menjaga luasan area lindung atau LP2B Mengarahkan pembangunan yang kompak untuk infrastruktur sosial masyarakat yang membutuhkan aspek Jasa Ekosistem Budaya untuk proyeknya.
33
Affect of Cultural Ecosystem Service in Determining Land Value
YOGYAKARTA
2020
Konsep adanya manfaat Jasa ekosistem Budaya (rekreasi dan estetika) tidak terlalu berpengaruh terhadap nilai tanah dalam suatu daerah. Namun, manfaat tersebut menjadi pengaruh dalam preferensi masyarakat untuk membeli lahan.
Eksternalitas dari suatu lahan yang jika diinternalitaskan oleh Pemerintah akan mempengaruhi perkembangan dan aspek pembangunan dalam perkotaan.
“
“
SHIRVANO CONSULTING
Lesson Learned 34
JUDUL RISET
SHIRVANO CONSULTING
LOREM IPSUM (IE: INTERNS BATCH #3)
Terima Kasih .
2018