Comprendre les évaluations

Certains prêteurs exigent une évaluation afin de fournir un financement hypothécaire

Si votre client est un acheteur d’une première maison ou même un acheteur chevronné travaillant avec un prêteur pour obtenir la maison de ses rêves, il peut être utile pour vous, en votre qualité de courtier immobilier, de comprendre les nuances relatives aux évaluations. La plupart des prêteurs exigent qu’une propriété fasse l’objet d’une évaluation aux fins du financement hypothécaire, bien que le processus ne soit pas toujours bien expliqué au client, aux courtiers immobiliers ou aux autres parties prenant part à la transaction. Vous trouverez ci-dessous un aperçu facile à comprendre.

En quoi consiste une évaluation?

Il s’agit d’une opinion officielle sur la valeur, préparée à la suite d’un contrat de services, sur laquelle les parties identifiées se fient, et pour laquelle l’évaluateur assume la responsabilité. Elle est effectuée par un évaluateur et habituellement présentée sous la forme d’un rapport écrit. Quand cela est demandé par un prêteur dans le cadre du processus de prêt hypothécaire, le rapport d’évaluation appartient à ce prêteur, même si l’acheteur de la propriété paie le coût du rapport de même que les frais de clôture du prêt hypothécaire. Le rapport d’évaluation est une partie intégrante de la documentation requise par un prêteur pour respecter ses exigences réglementaires relatives aux financements garantis par des biens réels.

Qui gère le processus d’évaluation?

La plupart des prêteurs au Canada confient en soustraitance la gestion du processus d’évaluation à une entreprise spécialisée dans la gestion des évaluations. Ces entreprises tierces sont nommées des entreprises de gestion des évaluations. Centract Services aux prêteurs est un exemple d’une entreprise de gestion des évaluations. Nous gérons plus de 1 400 évaluateurs dans l’ensemble du pays, et fournissons la technologie qui leur permet de créer des rapports personnalisés de haute qualité faisant en sorte que les exigences des prêteurs sont respectées.

Pour qu’un évaluateur fournisse des services à une entreprise de gestion des évaluations, il doit être un membre accrédité en règle de l’une des trois associations professionnelles au Canada : l’Institut canadien des évaluateurs; la Canadian National Association of Real Estate Appraisers (CNAREA); et l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).

Comment une évaluation est-elle effectuée?

Un évaluateur recueille de l’information sur la propriété visée afin qu’il puisse la comparer au prix de vente de propriétés semblables. Des renseignements généraux sont recueillis auprès de diverses sources sur le marché, notamment sur le zonage, le plan officiel, le service de la construction, l’évaluation de la valeur et les services SIA locaux. Des renseignements spécifiques sur la propriété visée, comme l’emplacement, la condition, les commodités, les dimensions, etc., sont recueillis par l’évaluateur pendant une inspection à domicile.

Une inspection sur place prend habituellement de 20 à 30 minutes, pendant laquelle l’évaluateur se renseigne sur les attributs importants de la propriété, comme sa date de construction, les rénovations récentes, l’âge de la toiture, du filage électrique, de la plomberie, etc. En outre, l’évaluateur pourrait demander de la documentation comme un relevé de taxes municipales, un acte ou un titre comprenant la description officielle, l’arpentage de la propriété et, si des rénovations ont été effectuées, la portée des travaux et leur coût.

Quels sont les différentes approches pour l’évaluation d’une propriété?

La comparaison des ventes est la plus couramment utilisée pour l’évaluation de la valeur d’une propriété résidentielle et est fondée sur la comparaison des ventes récentes pour déterminer la valeur du marché.

La méthode du coût estime le coût de remplacement de la propriété visée aux coûts actuels, moins les amortissements cumulés et plus la valeur estimée du terrain.

L’approche fondée sur les bénéfices est utilisée pour les biens productifs et évalue la propriété à son niveau de production de bénéfices quand elle est développée pour sa meilleure utilisation maximale possible. Le revenu net d’exploitation est capitalisé en valeur selon une méthode et un taux appropriés. Cette approche est rarement utilisée pour l’inspection d’une résidence unifamiliale.

Quels sont les différents types d’évaluations?

Une évaluation complète est une estimation de la valeur sur le marché fondée sur un rapport complet comprenant une inspection physique de la propriété. Une évaluation complète prend habituellement trois jours ou plus, car elle dépend en grande partie de la disponibilité du propriétaire et de la complexité du mandat.

Une évaluation limitée est une évaluation dans le cadre de laquelle l’évaluateur utilise l’état extérieur d’une propriété pour estimer l’état de l’intérieur et où il se fie sur des sources d’information externes comme des registres municipaux, des dossiers de bureau, etc. pour obtenir l’âge, les dimensions et les autres caractéristiques de la maison. Une évaluation limitée se fait habituellement en deux jours ou moins.

Une évaluation informatisée fournit une estimation de la valeur marchande d’une propriété quand la propriété ne fait pas l’objet d’une inspection physique et où toutes les données à l’appui de l’évaluation proviennent de renseignements de tiers fiables. Le délai d’exécution d’une évaluation informatisée peut ne prendre que quelques heures.

À quoi servent les évaluations?

La majorité des évaluations effectuées au Canada le sont à des fins d’obtention d’un prêt hypothécaire. Les autres raisons comprennent un divorce ou le règlement d’une succession, la contestation d’une évaluation foncière, une saisie ou pour faciliter la vente d’un bien immobilier.

Pour en savoir davantage, veuillez visiter www.centract.com.

Phil West est le président de The Home Inspection Network et de Centract Services aux prêteurs. Centract est une entreprise de Brookfield et le plus important fournisseur canadien de services externalisés relatifs à la gestion des évaluations et aux prêts hypothécaires, ainsi qu’aux renseignements en immobilier destinés aux institutions financières, aux professionnels de l’immobilier et aux consommateurs.

©iStockphoto.com/Franck-Boston

Quelle est la différence entre une évaluation et les autres types de détermination du prix?

Type de rapport Par qui

Évaluation de la valeur Un évaluateur

Objectif

Aux fins de détermination du risque de crédit

Évaluation foncière L’évaluateur des taxes Déterminer les taxes exigibles

Analyse comparative du marché Un courtier immobilier Détermination du prix d’inscription

Inspection de la maison Un inspecteur Déterminer la sécurité et le bon état d’une maison

Renseignements supplémentaires

Une évaluation de la valeur est une estimation objective de la valeur d’un bien immobilier. Si cette évaluation est exigée par un prêteur à des fins de prêt, elle est fondée sur les politiques de financement de ce prêteur et sur un cadre de référence pour l’évaluation. La Société d’évaluation foncière des municipalités (SÉFM) analyse les ventes de propriétés dans un quartier pour déterminer la valeur évaluée d’une propriété. La municipalité applique ensuite un taux par mille pour déterminer le montant des taxes à payer. Une analyse comparative du marché est ce qu’un courtier immobilier recommande pour déterminer le prix de vente probable d’une propriété particulière. Elle est effectuée en prévision de l’obtention d’une inscription pour une propriété et est fondée sur une étude des propriétés similaires. Une évaluation exhaustive d’un tiers portant sur la structure et les systèmes mécaniques accessibles d’une maison, comme la toiture et la plomberie, pour déterminer s’ils sont en bon état fonctionnel et sécuritaires. L’inspection détermine les problèmes structurels ou les autres défauts, et prend note de toute réparation pouvant être nécessaire et du moment où de telles réparations seront probablement requises, et peut comprendre une estimation de ces coûts. Elle ne détermine pas la valeur d’une maison.