Revue
de droit privé et fiscal du patrimoine
(Faculté de droit de l’Université de Lausanne) 2/24
Éditée par le Centre de droit notarial
not@lex
Revue de droit privé et fiscal du patrimoine
Éditeur scientifique
Centre de droit notarial, Faculté de droit de l’Université de Lausanne
Rédaction
Denis Piotet, professeur
Yves Noël, professeur, avocat
José-Miguel Rubido, professeur, notaire
Thierry Dubois, professeur, notaire
Michel Mooser, professeur, notaire
Stephan Wolf, professeur
Bastien Verrey, chargé de cours, notaire
Bénédict Arnbäck, notaire
Site internet
Margaux Bonnard, doctorante, assistante diplômée,
Centre de droit notarial, Faculté de droit de l’Université de Lausanne
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Parution
not@lex paraît 4 fois par an, 15e année
Citation not@lex 2024 p. 10
Table des matières
Article de fond I p. 41
Opposabilité d’une clause d’arbitrage inscrite dans un règlement d’utilisation et d’administration de la communauté des propriétaires d’étages
Nicolas Saviaux, docteur en droit, avocat au barreau, Lausanne
Article de fond II p. 54
Conditions de transfert de propriété en matière immobilière : quand le droit public fédéral vient compléter les exigences posées par le droit privé (aspects relatifs à la LPE et à la LIFD)
Alexandre Alvarez, juriste, Office du registre foncier du canton de Genève
Article de fond III p. 69
Une maladie franco-suisse : la détention d’une société civile immobilière de droit français (SCI) par un résident suisse
Olivier Vergniolle, avocat au barreau de Paris, Arsene Taxand, associé
Antoine-Louis Peuvret, avocat au barreau de Paris, Arsene Taxand, collaborateur
Jean-Philippe Krafft, avocat, chargé de cours à la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
Tribunaux p. 76
Chronique de jurisprudence civile
Bastien Verrey, chargé de cours à la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
Denis Piotet, professeur honoraire à la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
José-Miguel Rubido, professeur associé à la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
Margaux Bonnard, assistante diplômée au Centre de droit notarial de la Faculté de droit, des sciences criminelles et d’administration publique de l’Université de Lausanne
Page de couverture: Studio Ceppi, Communication visuelle, 1860 Aigle
Opposabilité d’une clause d’arbitrage inscrite dans un règlement d’utilisation et d’administration de la communauté des propriétaires d’étages
Nicolas Saviaux, docteur en droit, avocat au barreau, Lausanne
Certains règlements de copropriété par étages (PPE) contiennent une clause arbitrale. De jurisprudence constante, il a été considéré qu’une telle clause arbitrale n’était pas opposable à un acquéreur subséquent d’une part d’étages, à moins qu’il ne l’ait acceptée de manière expresse et par écrit dans l’acte d’acquisition. Principalement en raison de la révision du droit de la société anonyme entrée en vigueur le 1er janvier 2023, ouvrant la possibilité que les statuts prévoient que les différends relevant du droit des sociétés sont tranchés par un tribunal arbitral, et que l’actionnaire est lié par cette obligation (art. 697n CO), une jurisprudence, pour l’instant cantonale, soutient que cela s’applique également dans le cadre d’une copropriété ordinaire ou d’une copropriété par étages, si le règlement de celle-ci contient une clause arbitrale. Le présent article a pour but d’examiner cette problématique.
Gewisse Stockwerkeigentumsreglemente enthalten eine Schiedsklausel. Nach ständiger Recht sprechung ist eine solche Klausel für den späteren Erwerber eines Stockwerkeigentumsanteils nicht verbindlich, es sei denn, er hat diese Klausel ausdrücklich und schriftlich in der Erwerbsurkunde angenommen. Prinzipiell gilt Folgendes seit der Revision des Aktienrechts, die am 1. Januar 2023 in Kraft getreten ist: Die Statuten einer Aktiengesellschaft können vorsehen, dass gesellschaftsrechtliche Streitigkeiten durch ein Schiedsgericht beurteilt werden, und dass dies auch für den Aktionär verbindlich ist (Art. 697n OR). Darauf stützt sich eine (bis jetzt kantonale) Rechtsprechung in ihrer Argumentation, dass dies nun auch so sei für Miteigent um oder Stockwerkeigentum, wenn ein Reglement eine Schiedsklausel enthält. Der Beitrag untersucht diese Problematik.
Tables des matières
I. Introduction
II. Situation antérieure à l’entrée en vigueur du CPC
III. Situation postérieure à l’entrée en vigueur du CPC
IV. ATF 142 III 220
V. Jurisprudence postérieure à l’ATF 142 III 220
VI. Avis de doctrine postérieurs à l’ATF 142 III 220
A. Avis favorables à l’opposabilité de la clause arbitrale
B. Avis à l’encontre de l’opposabilité de la clause arbitrale
VII. Discussion
A. La communauté des copropriétaires d’étages n’est pas une personne morale et elle n’est pas propriétaire du bien-fonds
B. L’immeuble en copropriété par étages est un lieu de vie et d’échanges humains
C. P rivation du juge naturel
D. Arbitrage : absence de garanties procédurales solides et sûres
E. Absence de prévisibilité et de transparence de l’arbitrage
F. Coût prohibitif de l’arbitrage
VIII. Conclusion
I. Introduction
La convention d’arbitrage ou clause compromissoire (clause arbitrale ou d’arbitrage) est un accord par lequel deux ou plusieurs parties déterminées ou déterminables s’entendent pour confier à un tribunal arbitral ou à un arbitre unique, en lieu et place du tribunal étatique qui serait compétent, la mission de rendre une sentence à caractère contraignant sur un ou des litige/s existant/s (compromis arbitral) ou futur/s (clause compromissoire) résultant d’un rapport de droit déterminé1
Alors que, en tout cas en Suisse romande, le règlement de PPE type développé par la Chambre vaudoise immobilière, tout comme celui de la Chambre genevoise immobilière, ne le prévoient pas, il existe dans certains règlements d’utilisation et d’administration de communautés de PPE des clauses compromissoires. Le but du présent article est d’examiner la portée et le caractère contraignant d’une telle clause pour les copropriétaires d’étages.
II. Situation antérieure à l’entrée en vigueur du CPC
Avant l’entrée en vigueur du Code de procédure civile fédérale, c’est le concordat sur l’arbitrage (CIA), adopté le 27 mars 1969 par la Conférence des directeurs cantonaux de la justice (RS 279), qui déterminait les conditions de validité des clauses compromissoires. L’art. 6 al. 1 CIA exigeait que la convention d’arbitrage soit passée en la forme écrite. En vertu de l’alinéa 2, la convention d’arbitrage pouvait résulter d’une déclaration écrite d’adhésion aux statuts d’une personne morale, à condition que cette déclaration se réfère expressément à la clause compromissoire contenue dans les statuts ou dans un règlement qui en découle. En ce qui concerne la copropriété par étages, les copropriétaires d’étages fondateurs de celle-ci et ayant adopté le règlement prévoyant la clause arbitrale étaient liés par cette dernière. En revanche, tout nouveau membre de la communauté de PPE, soit tout acquéreur d’une part de copropriété par étages, devait accepter expressément et par écrit la clause compromissoire, pour qu’elle lui soit opposable2. En 2002, dans la première édition de son ouvrage de référence sur la propriété par étages, Wermelinger indiquait que, même dans le cas de la clause d’arbitrage prévue dans le contrat constitutif de PPE, la clause n’était opposable qu’aux propriétaires d’étages qui l’avaient adoptée par écrit, cette exigence s’appliquant bien entendu aussi aux acquéreurs ultérieurs d’une part d’étages3. Steinauer confirmait quant à lui aussi l’inopposabilité d’une clause compromissoire insérée dans le règlement d’administration et d’utilisation de la PPE à un
1 ATF 142 III 239 c. 3.3.1 p. 247 ; ATF 141 III 444 c. 4.2.1 ; ATF 140 III 367 c. 2.2.2 ; ATF 138 III 29 c. 2.2.3, JdT 2014 II 290 ; Lalive/Poudret/Reymond, Le droit de l’arbitrage interne et international en Suisse (1989), art. 4 CIA, N 3 ; PC CPC-Göksu, art. 357 CPC, N 2 p. 1573.
2 ATF 110 Ia 106 c. 4f, JdT 1985 I 22 ; Nadja Schwery, Zur Verbindlichkeit einer Schiedsklausel in einem Reglement einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, BR/DC 6/2023 p. 333 ; Patricia Neuhaus, Obergericht des Kantons Bern, 2. Zivilkammer, Entscheid ZK 20 404 vom 11. Dezember 2020, A. und C. gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft D., Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft, AJP/PJA 2022 p. 787 ss.
3 A medeo Wermelinger, La propriété par étages. Commentaire des articles 712 a à 712t du Code civil suisse. 1re éd. Fribourg 2002, art. 712 d, N 32 p. 220, ainsi qu’art. 712 g, N 161 p. 341, citant en particulier ATF 110 Ia 106, JdT 1985 I 23, RNRF 67/1986 p. 103 ; TF 4P.113/2001 du 11.09.2001 c. 3c/bb. L’auteur précisait qu’« ici aussi, l’art. 649a cède le pas devant l’obligation de l’adhésion écrite des propriétaires d’étages » On retrouve ces mêmes considérations de Wermelinger dans la 2e éd. de 2008 de son ouvrage (art. 712 d, N 32 p. 259, art. 712 g, N 161 p. 404).
acquéreur d’une unité d’étages, sauf acceptation écrite expresse4. Le Commentaire bernois du Code civil, dans son édition de 1988, ne disait pas autre chose5. Il en allait de même du Commentaire romand du Code civil suisse, dans son édition de 20166. La jurisprudence fédérale et cantonale était fondée sur l’arrêt topique du 3 juillet 1984 du Tribunal fédéral, exigeant une adhésion écrite expresse à une clause compromissoire insérée dans les statuts ou dans le règlement d’une communauté de PPE7
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4 Paul-Henri Steinauer, Les droits réels. Tome I. 4e édition, Berne 2007, p. 441, citant en particulier ATF 123 III 53/56, JdT 1999 I 79, SJ 1997 I 409/410, ainsi que plusieurs avis de doctrine.
5 Berner Kommentar. Das Sachenrecht. Das Eigentum. Das Stockwerkeigentum, Art. 712 a-712t ZGB. Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berne 1988, art. 712 d, N 79 p. 180, art. 712 g, N 98 p. 265.
6 CR CC II-Amoos Piguet, art. 712 g, N 11 p. 1607, citant en note de bas de page 39 TC VD, JdT 2014 III 27.
7 ATF 110 Ia 106, JdT 1985 I 23. Voir également la confirmation de cet arrêt dans TF 4P.113/2001 du 11.09.2001 c. 3c/bb et cc. La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal vaudois a appliqué cette jurisprudence fédérale dans son arrêt du 27 septembre 2013 (JdT 2014 III 27, CdDR 2014 p. 17 c. 4).
