NRW Special 2008

SCN jaargang 10 | special | 2008

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

De Nederlandse Raad van Winkelcentra

Actueel

De nominaties

Ins en outs van alle projecten

NRW Jaarprijs 2008 Highlights

of the Dutch shopping centre industry

De meest spraakmakende projecten van Nederland

Annual award 2008

Dutch Council of Shopping Centres

foto dieter schutte

< e k i \ ; \ l o ^ \ e f d ` e \ \ i [ X c j Y \ j k \ n`eb\cZ\ekild mXe E\[\icXe[ \e <lifgX @e DXXjki`Z_k n`jk\e n\ _\k Xc% <e el nfi[k _\k ffb [ffi cXe[\c`ab\ \e <lifg\j\ mXbalipËj \ib\e[% ;\ EIN E\[\icXe[j\ IXX[ mXe N`eb\cZ\ekiX \e [\ @:J: @ek\ieXk`feXc :fleZ`c f] J_fgg`e^ :\eki\j _\YY\e <eki\ ;\lo ^\efd`e\\i[ mffi [\ gi`aq\e ÊY\jk\ n`eb\cZ\ekild mXe E\[\icXe[Ë \e ÊY\jk\ n`eb\cZ\ekild mXe <lifgXË% D\k _XXi fg\e XiZ_`k\Zklli# ^cXq\e fm\ibXgg`e^# ^\mXi`\\i[\ n`eb\cXXeYf[ \e `eY\[[`e^ `e [\ _`jkfi`jZ_\ fd^\m`e^ `j <eki\ ;\lo \\e XXen`ejk mffi _\k _Xik mXe DXXjki`Z_k% <\i[\i n\i[ [\ bnXc`k\`k mXe <eki\ ;\lo Xc ^\if\d[ [ffi [\ 9i`kj\ >lXi[`Xe [`\ [\ J\c\opq 9f\b_Xe[\c `e [\ ;fd`e`ZXe\ib\ib l`ki`\g kfk Y\jk\ Yf\b_Xe[\c k\i n\i\c[% *N# Dlck` MXjk^f\[ \e =fik`j MXjk^f\[ M\idf^\ejY\_\\i q`ae kifkj fg [`k jlZZ\j \e Y\[Xeb\e `\[\i\\e [`\ _\\]k Y`a^\[iX^\e XXe [\ kfkjkXe[bfd`e^% B`ab mffi d\\i `e]f fg nnn%\eki\[\lo%ec

<eki\ ;\lo `j \\e fekn`bb\c`e^ mXe *N \e Dlck` MXjk^f\[ \e \\e Y\c\^^`e^ mXe =fik`j MXjk^f\[ M\idf^\ejY\_\\i%

voorwoord

I

n een zeldzame samenloop van omstandigheden (de jaarlijkse uitreiking van de nrw-Jaarprijs op 16 april en de icsc European Shopping Centre Awards een dag later) krijgen de Nederlandse en Europese winkelcentrumprofessionals de crème de la crème te zien van wat de bedrijfstak voortbrengt.

En dat is leuk, boeiend en leerzaam. Maar als je er vrijwel dagelijks mee bezig bent, natuurlijk niet altijd verrassend. Je verwachtingen groeien mee met de evolutie van ‘het winkelcentrum’. Uitdagender is het, na te denken over het winkelcentrum of het retaillandschap over pakweg twintig jaar. Wellicht dat De Telegraaf dan kopt ‘winkels weer helemaal terug’, als tegenhanger van de kop die ik 2 april op de voorpagina las (‘Winkels verliezen het van het web’). Een stelling die overigens onderbouwd is door onderzoek van het ons allemaal bekende bureau Locatus. En serieus is, dus geen 1-aprilgrap.

Ik moet zeggen, ik durf er mijn hand niet voor in het vuur te steken dat we straks nog op dezelfde manier shoppen of boodschappen doen als nu. Als ik naar mijzelf kijk, dan is het jaren geleden dat ik een reis via een reisbureau boekte. Voor de jaarlijkse vliegtrip naar de Mapic boek ik een goedkope stoel zodra het winterprogramma van Transavia uitkomt. En met regelmaat wordt bij mij thuis een doosje van Bol.com bezorgd.

De gemaksfactor van het web scoort hoog, de verleiding van klik-en-bestel is soms niet te weerstaan. En die sport om de beste prijs te vinden wordt door meer Nederlanders beoefend dan voetbal of golf. Aan de rol van verkoper en adviseur wordt ook zwaar geknabbeld, enerzijds doordat de gewone consument op internet deze rol overneemt, anderzijds doordat winkels zich vaak niet onderscheiden op de factor personeel en kennis.

Het wereldwijde web, met zijn hoge score op de factoren gemak en prijs, is een blijvertje en zal zich ongetwijfeld verder ontwikkelen op een manier die nog niemand kan voorzien.

Toch hebben wij als consumenten die gemaksfactor al eerder gezien. Voor de iets ouderen onder ons – en ik vrees dat ik mijzelf daar intussen ook toe moet rekenen – was de groentenman, de melkboer, de bakker en later de srv-wagen aan huis een bekend verschijnsel. Dagelijks of bijna dagelijks vers aan huis (dus niet sjouwen) en sommige flats waren zelfs voorzien van een boodschappenliftje waarmee je de flessen zo naar boven hees. Wat wil je nog meer? Meer keuze en lagere prijzen wellicht? Dus gingen we met z’n allen op zaterdag gezellig met de auto en drie jengelende kinderen achterin tien keer de parkeerplaats bij het wijkwinkelcentrum rond en vervolgens voor een week boodschappen laden en de rest van de week brood ontdooien in plaats van vers brood van de bakker eten. Tja, de srv-man heeft het niet overleefd.

Maar onze winkelcentra zijn gelukkig ook niet meer die kale koopdozen van de jaren ’60 en ’70. We zijn erg vooruitgegaan in architectonische vormgeving, aanbod en beleving. De bottom line is echter of we ons geld aan winkels of wat anders willen uitgeven, en of we dat hier of elders (buitenland) willen doen. Als we überhaupt geld hebben, want de volgende recessie hangt alweer boven ons hoofd. Maar afgezien van dit laatste: het grootste probleem van de huidige tijd is dat we zo veel keuze hebben. Dat betekent niets minder dan dat marketing de onderscheidende factor gaat worden. En laat de vastgoedwereld nu juist een van de minst marketing-georiënteerde sectoren zijn. De sector is vooral georiënteerd op ‘maken’ en niet op het onderscheidend in de markt zetten (en houden). De laatste W in het oude rijtje wonen-werken-winkelen wordt als we niet oppassen opgevreten door de spin in het nieuwe wereldwijde web. Onderscheid, daar ligt de sleutel in de strijd tegen het web en zijn opvolgers. Ik ben benieuwd of we dit in de komende twintig jaar onder de knie krijgen...

• Edwin Brugman hoofdredacteur scn

nrw jaarprijs special | 2008

nrw jaarprijs

inhoud De Passage Den Haag De winnaar van de nrw-Jaarprijs geeft allure terug aan het oudste winkelgebied van Nederland

24

Woensel XL Eindhoven Het oude Woensel werd Xtra Large, met veel meer aanbod voor de regio rondom Eindhoven

66

Polderplein Hoofddorp Flinke uitbreiding en verjonging van het winkelcentrum na twee decennia

52

Cruquius Plaza Haarlemmermeer Vernieuwende visie op de meubelboulevard

nrw jaarprijs special | 2008

72

nrw jaarprijs

Over deze speciale editie Deze speciale editie van Shopping Centre News is uitgegeven ter gelegenheid van de nrw Jaarprijs 2008, een jaarlijks terugkerende gebeurtenis georganiseerd door de Nederlandse Raad van Winkelcentra. Dit jaar werden zeven projecten genomineerd. Zij geven een goed beeld van het hoge niveau dat deze industrie in de loop der jaren door steeds verder gaande professionalisering heeft weten te behalen.

44 Entre Deux Maastricht Geslaagde totaalaanpak van een belangrijk stukje binnenstad

In dit magazine vindt u per project een overzicht van de facts & figures, foto’s en interviews met ontwikkelaars, beleggers, gemeenten en andere betrokkenen. Daarnaast treft u artikelen aan die de rol en werkzaamheden van de nrw toelichten.

Wij hopen hiermee een boeiend naslagwerk neer te leggen voor allen die in de ontwikkelingen in deze sector geïnteresseerd zijn.

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. jaargang 10 (2008), special • 76 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman, uitgever

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

3000/2700 ex.

60

vormgeving en prepress

Hyperion creatieve communicatie, Almere

Ravelijn Zeewolde

druk

Strakke architectuur voor het nieuwe centrum in Zeewolde

Plantijn Casparie, Almere issn

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra

6

1571 9243

Deze speciale editie is op 16 april uitgegeven ter gelegenheid van de nrwJaarprijs 2008. Nabestellen is zolang de voorraad strekt mogelijk door overboeking van € 17,50 per stuk (inclusief btw en verzendkosten) op Postbank 7611717 t.n.v. h.i.r.e. Shopping Centre Power, Huizen o.v.v. ‘nrw Special’ en het verzendadres. aan de redactie van deze speciale

De Meent Papendrecht Een compact en compleet centrum met twee winkelniveaus

36

editie is meegewerkt door:

Patricia Weijmans, Kees van Vlastuin, Timo van Zandbrink (proMagazine) freelance redacteurs Dieter Schutte foto voorpagina Secretariaat nrw Edwin Brugman uitgever/hoofdredacteur scn Jeroen van Heemskerk Düker Hyperion creatieve communicatie

nrw jaarprijs special | 2008

project Linda Kruit, algemeen secretaris Nederlandse Raad van Winkelcentra

De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) startte 22 jaar geleden en is inmiddels uitgegroeid tot een toonaangevend platform met meer dan zeshonderd leden voor de winkelvastgoedmarkt. De uitreiking van de NRW Jaarprijs is een van de activiteiten waar velen jaarlijks naar uitkijken. De prijs wordt in 2008 voor de 19de keer uitgereikt.

Jury’s en winkelcentra A

an de ene kant comfortabel, aan de andere kant onbehaaglijk: meekijken met het jurytraject van de nrw-Jaarprijs en volledig betrokken te zijn bij het besluitvormingsproces om te komen tot een Jaarprijswinnaar, echter zonder iets te kunnen zeggen, zonder stemrecht te hebben en dus zonder mee te kunnen beslissen.

Comfortabel, omdat je je, als onafhankelijk nrw-secretariaat, daarmee ongegeneerd buiten schot kunt plaatsen van vele criticasters met de soms felle discussies die ontbranden na de toekenning van de winnaar. Onbehaaglijk, omdat het proces van jureren zo ontzettend boeiend is, en je je er daarom eigenlijk de hele tijd in wilt mengen, mee wilt discussiëren, omdat je ook je uitgesproken mening hebt over mate van vernieuwing, duurzaamheid, moeilijkheidsgraad en belevingswaarde.

Daarbij word ik elke keer geraakt door de passie en gedrevenheid van stadsbestuurders en ontwikkelaars, die zulke knappe staaltjes van (her-)ontwikkeling hebben neergezet.

Want het zijn natuurlijk niet de minste projecten, die worden ingezonden en genomineerd.

En het is zo ontzettend interessant en leerzaam om toeschouwer te zijn bij de uiterst zorgvuldige discussie en af­ wegingen van zo’n jury, met allemaal deskundigen op het eigen vakgebied, zo divers, zo breed, en ook zo gepassioneerd op eigen terrein.

Kwaliteit Ja, die nrw-Jaarprijs maakt elk jaar heel wat los.

Maar daar is die prijs dan ook voor. De prijs is ingesteld om de kwaliteit van winkelontwikkelingen te verbeteren. Wel een vaag begrip, eigenlijk. Want wat is kwaliteit in deze samenhang? Hangt kwaliteit niet ook sterk samen met de leefwereld en beleving van de beoordelaar? Tuurlijk. Maar daar zit hem nu juist de kracht van onze veelkoppige jury. De architect praat vooral met passie over de prachtige materiaalkeuze, het crea­tieve ruimtegebruik, de natuurlijke inpassing in de omgeving, de trendwatcher ziet meteen die mooie mixed use ontwikkeling, nieuwe trends in duurzaamheid, de retailer kijkt of het niet alleen mooi is maar vooral ook functioneel, en of er

nrw jaarprijs special | 2008

mooie, praktische winkels gerealiseerd zijn én die vooral een goede omzet kunnen generen.

Het lijkt me best lastig om het ultieme winkelcentrum te creëren in ons kikkerlandje. Want we hebben maar al te vaak te maken met die al eeuwen ingesleten ‘doe-maar-gewoon-dandoe-je-al-gek-genoeg’-mentaliteit, waardoor iets bijzonders al gauw afgebrand wordt, en hoewel we mopperen over de eenvormigheid, klagen we massaal als we de Blokker niet meer tegenkomen in het winkelcentrum. We vinden de binnensteden niet verrassend, maar het wegenverkeersnet moet met Pasen worden afgesloten omdat we met zijn allen in de file naar Ikea staan.

We klagen steen en been over het ontbreken van de gezellige bakker op de hoek, terwijl we ondertussen onze kadetjes uit het schap bij de Aldi vissen. Ik kan me nog herinneren dat de Oranjerie in Apeldoorn geopend werd, zo’n veertien jaar geleden. Aanvankelijk kwamen de echte Apeldoorners er niet, want het was voor hen véééél te sjiek! Gelukkig hebben zij dit project nu wel massaal omarmd, al ziet het er totaal anders uit dan in haar beginjaren.

Duurzaamheid Terug naar de jury: gelukkig zijn er vele jurycriteria waarop beoordeeld wordt, en kwaliteit heeft uiteraard niet alleen met schoonheid, vormgeving of functioneren te maken. Een van de vragen die dit jaar voor het eerst door de jury werd gesteld was in hoeverre er rekening gehouden werd met duurzaamheidsfactoren. De jury heeft daarbij geconstateerd, dat hier nog wel wat slagen gemaakt kunnen worden. Bij enkele projecten waarbij dit aspect nog weinig aandacht had gekregen, was het verweer, dat dit nog niet echt speelde bij de (her-)ontwikkeling, want duurzaamheid was toch wel ‘iets van de laatste tijd’. Nu kunnen die ontwikkelingstrajecten inderdaad wel er-rug lang zijn, maar toch is duurzaamheid al jaren een belangrijk aandachtsveld. Voor de nrw in elk geval reden om hier binnenkort meer aandacht aan te geven, en dan vooral praktische tools aan te reiken.

nrw jaarprijs

Afsluitend toch ook nog iets over die belangrijke consument, om wie het uiteindelijk allemaal draait. Recent las ik een artikel over een grootschalig onderzoek van Capgemini over de consument van de toekomst, ‘How shopper needs and behaviour will impact tomorrow’s value chain’.

Van de ruim tweeduizend ondervraagde consumenten uit vier landen (uk, Frankrijk, nl en usa: de parallellen waren overigens groot!) is meer dan 90 procent ontevreden over zijn winkelomgeving! Is dat niet een heel hoog percentage?

Uit het rapport zijn de volgende belangrijke punten naar voren gekomen: consumenten verwachten een betere winkelervaring; gezondheid en duurzaamheid (daar is ie weer) staat bij 85 procent bovenaan de lijst; en online kopen wint heel snel aan populariteit. Consumenten zijn verder bekend met nieuwe technologiëen op winkelgebied, maar er nog niet even vertrouwd mee; voorts wordt een snellere en innovatievere levering steeds belangrijker.

winnaars vanaf 1990 1990

Zaailand, Leeuwarden

1999

De Tuinen, Naaldwijk

1991

Markthof, Hoofddorp

2000

Catharinastraat, Doetinchem

1992

Emmapassage, Tilburg

2001

De Driehoek, Oldenzaal

1993

Heuvel Galerie, Eindhoven

2002

Villa Arena, Amsterdam Z-O

1994

Toolenburg, Hoofddorp

2003

Statenplein, Dordrecht

1995

Brusselse Poort, Maastricht

2004

Piazza Center, Gorinchem

1996

’t Loo, Heiloo

2005

Carnisse Veste, Barendrecht

1997

Beursplein Rotterdam

2006

Centrumplan, Etten-Leur

1998

De Barones, Breda

2007

De Parade, Bergen op Zoom

Persoonljik zou ik graag eens even in de toekomst wil-

len kijken, zeg, zo’n tien, vijftien jaar verder. En dan eens die cijfers van (traditionele) winkelmeters, omzetten, en alternatief koopgedrag willen vergelijken met die van nu, terwijl mijn boodschappen op dat moment volautomatisch worden afgeleverd in mijn buitenvoorraadkast met code. Voor mijn aankopen hoef ik dan de deur niet meer uit. Of zou ik dan net op dan moment toch gewoon een gezellig kopje koffie zitten te drinken in het duurzame nrw-Jaarprijswinnende winkelcentrum van 2008?

•

nrw jaarprijs special | 2008

nrw

I

n dezelfde periode vorig jaar, was dit interview een duointerview met ook vertrekkend voorzitter Pieter Affourtit. Voor de foto werden de heren samen op een bank gezet, die voor dat doel even van plaats veranderen moest.

Groener: ‘Ik moest toch even terugdenken aan dat moment en weet nog dat Pieter en ik tegen elkaar zeiden ‘We tillen de bank…’ En met de humor die hem eigen is: ‘...dat was in de huidige marktsituatie een mooie kop geweest.’ Maar goed, de financiële marktperikelen van de laatste tijd laten we voor dit gesprek even buiten beschouwing en we zoomen in op wat het achterliggende jaar de nrw gebracht heeft.

Groei op meerdere terreinen Groener: ‘Het afgelopen

jaar heeft nrw een enorme sprong gemaakt en het is inmiddels voor iedereen zichtbaar dat we het imago van een club die leuke reisjes organiseert, een jaarprijs uitgeeft en netwerken mogelijk maakt definitief achter ons hebben gelaten.’

Wat was er mis met die insteek? ‘Daar was en is op zich niets mis mee, maar de situatie is veranderd. De nrw is enorm gegroeid in leden en activiteiten, in de diepgang van de activiteiten en ook in de zichtbaarheid naar instanties en partijen waar we tot voor kort niet zo zichtbaar waren. Kijk naar de overheid; het feit dat we uitgenodigd worden in de begeleidingscommissie die kijkt naar de wenselijkheid van een megamall bij Tilburg is illustratief. Dat betekent niets anders dan dat de mening van de nrw serieus genomen wordt. Dat was voorheen ook wel, maar toen ging het meer om de mening en expertise van de individuele leden, terwijl het nu gaat om de nrw als organisatie.’

Groener noemt nog andere voorbeelden: ‘We hebben in januari 2008 een groot congres georganiseerd plus de daaruit volgende regiobijeenkomsten, we nemen deel aan een debat over samenwerking tussen retailer, overheid en vastgoed, de driehoek die het de consument naar de zin moet maken, werken samen met de icsc om de conferentie in Amsterdam tot een succes te maken en worden uitgenodigd om een programma voor de Provada te organiseren. Kortom, steeds meer worden wij gezien als een organisatie die wat te melden heeft en dat is leuk om mee te maken.’

Dat alles heeft wel als gevolg dat de organisatie, met name het secretariaat, zwaar belast wordt. Kijk bijvoorbeeld eens naar een activiteit als ‘nrw next generation’. (zie elders in deze uitgave) Dat is iets dat veel tijd kost, niet alleen van de mensen die vanuit het bedrijfsleven hun tijd hieraan geven, maar ook van beleidsmedewerkster Marike van Loon.

Groener: ‘Het worden spannende tijden in de zin van 1) hoe houden we dit vol en 2) hoe slagen we er in die laatste hobbel in de groei naar een professionele organisatie te nemen. Dat hangt toch ook samen met de financiële mogelijkheden die we hebben en we kijken dan ook naar aanvullende mogelijkheden om de financiering van de nrw gezond te houden. Want het is geen optie de contributie sterk te laten stijgen.’

leidsplannen. Het huidige plan loopt nog een jaar, maar we zijn natuurlijk allang bezig met wat daarna moet komen. En eigenlijk is dat nieuwe plan een voortzetting van waar we al mee begonnen zijn. Ik houd er niet zo van om allerlei prachtige verhalen af te steken over wat er in de toekomst allemaal zou kunnen. Liever laat ik onder het motto ‘de handen uit de mouwen steken’ eerst zien wat we als bestuur kunnen en dan communiceren. Inhoudelijk zijn we die stap naar volwassenheid al aan het maken. We bieden al de kwaliteit die daar bij hoort, maar we moeten het ook vast kunnen houden, steeds weer laten zien aan bijvoorbeeld de retailers en de overheid.

Zo zijn we bijvoorbeeld ook al enige tijd bezig met het vormgeven van een marketingprijs, waarin we nauw samen gaan werken met de al bestaande Retail Jaarprijs en vergeet ook de opleiding winkelvastgoed bij de asre niet. Het is de bedoeling om die, prijs tijdens een retail evenement uit te reiken en zo hebben we weer een podium om meer van de nrw aan retailers te laten zien.’ nadelen Nu is het congres in januari een driepartijencon-

gres geweest. Ofschoon er gezegd wordt dat dit congres een succes was, is het geen puur nrw-evenement geweest. Zitten hier geen nadelen aan vast?

‘Ja, daar zitten zeker nadelen aan voor de profilering van de nrw, want die is in zo’n concept minder krachtig.’, zegt Groener. ‘Maar je moet ook realistisch blijven: de nrw alleen had met zo’n thema de zaal alleen niet vol gekregen. En het gaat ons wederom ook om die samenwerking tussen overheid, in dit geval via de vng, de detailhandel, via mkb en hbd en het vastgoed. Op deze wijze hebben we toch een goede mix in bereik en nrw-zendtijd gehad, waarmee we gecommuniceerd hebben met zo’n 300 ambtenaren (van de 500 bezoekers, red.).

Daarmee is natuurlijk inhoudelijk het thema, waar we uiteindelijk in zijn geïnteresseerd, nog niet opgelost. De regiobijeenkomsten, die voortborduurden op die conferentie hebben daar een volgende stap in gezet. Die krijgen op hun beurt weer een vervolg op de Provada. Zo is het de bedoeling dat de hoofdrolspelers echt van hun eiland afkomen en gaan samenwerken. Want met wat er in het congres gezegd is door hbd, mkb, overheid en nrw plus de signalen uit de regiobijeenkomsten kunnen we weer meer over dit thema zeggen en eigenlijk ook weer sterker onze positie als nrw neerzetten. Zo snijdt het mes aan twee kanten. Voorlopig zullen we nog wel even met die thema’s bezig blijven, want ze zijn nu eenmaal belangrijk.’

Komt er over enige tijd weer zo’n congres? Groener: ‘Dat weet ik nog niet. Wij organiseren natuurlijk geen congres om het congres, want dan worden we een ander soort organisatie.

Maar door het jaar heen is er een aantal gebeurtenissen die ons als nrw de kans geven iets aan te pakken en een podium voor discussie neer te zetten. Zoals eind vorig jaar het nieuws omtrent de Megamall. Op dat soort thema’s zijn we alert en we kunnen hier met onze organisatie snel op reageren. En dit jaar zullen er zeker ook aanknopingspunten zijn.’

‘Handen-uit-de-mouwen’ mentaliteit Wat versta je nu

precies onder het bereiken van de fase van volwassenheid voor de nrw? ‘De nrw werkt al enige tijd met meerjarenbe-

nrw jaarprijs special | 2008

>

lees verder op pagina

10

project

NRW Voorzitter Gerard Groener (in het dagelijks leven CEO van Corio Nederland) is nu een jaar in functie. In dat jaar is er voor zowel Groener als de NRW veel gebeurd, dus er is zonder meer veel stof voor dit interview. Maar: ‘We gaan het niet over de NRW Jaarprijs hebben. Sterker nog: ik ben geen jurylid geweest en weet echt niet wie de winnaar wordt...’

‘Als de hoofdrolspelers met de rug naar elkaar blijven staan, dan komen we er niet.’

Gerard Groener, voorzitter NRW

nrw jaarprijs special | 2008

nrw

<

vervolg van pagina

Maar kan dit zonder in dit soort zaken echt een standpunt in te nemen?

‘Met de veelzijdige samenstelling van onze achterban kunnen we niet een bepaald standpunt innemen en dus moeten we net als voorheen gewoon een onafhankelijk platform zijn en blijven. Zo kunnen we op een gegeven moment bereiken dat we voor grote, institutionele partijen de ‘onafhankelijke opinion leader’ worden of anders gezegd, degene met de ‘expert opinion’ die erbij gehaald wordt als er problemen zijn.’

‘Kijkend naar Nederland zie ik...’ Heeft Groener al een

idee over wat hij in zijn jaarspeech wil zeggen? ‘Dat is op zich ook niet schokkend. Het blijft belangrijk om te kijken naar Nederland en vooral in internationaal perspectief. Want er lopen weliswaar landsgrenzen, maar die zijn er vooral voor politici.

Noch retailers , noch consumenten, noch investeerders storen zich daar aan en gaan er over heen. Er wordt tegenwoordig naar Nederland gekeken als een regio in Europa en als die regio het goed doet, dan zijn marktpartijen bereid te investeren.

Of je nu de regelgeving de schuld geeft of anderszins, als er in Nederland onvoldoende groei en dynamiek gerealiseerd kan worden, zullen partijen zich terugtrekken, en dat draai je niet zo maar weer om.

Groener wijst op het belang ervan bewust te zijn over wat er om ons heen gebeurt. ‘Er liggen nog steeds heel veel kansen in Nederland: we hebben prachtige steden, vele mooier dan in het buitenland, maar we moeten wel voor ons zelf de ruimte creëren om te investeren en profijtelijke groei te realiseren. Als overheid, retail en vastgoed met de ruggen naar elkaar blijven staan, dan gaat dat niet gebeuren.’

Het gaat niet om getallen maar om gedrag En wat

over een bedreiging als internet? ‘De groeicijfers zijn hoog, maar van weinig naar iets meer geeft natuurlijk nog steeds weinig impact op de totale retailbestedingen. Internet betekent in ieder geval verandering, en ja, dat is een bedreiging voor de matige ondernemer en een kans voor de goede ondernemer. Waar gaat dat de retail raken? Ik verwacht nog steeds niet dat bijvoorbeeld de binnenstad onder internet gaat lijden.

De usp’s van internet zijn Voorraad, Prijs en Gemak. Waar vind ik dat? In de gdv-locaties. Dus die zitten op dezelfde consument (mindset) te mikken, die moeten zich zorgen maken.

Niet de binnensteden.’

Maar hoe zit dat dan met bijvoorbeeld reiswinkels, boekenwinkels? ‘Zeker, daar zien we een verandering in. Echter, de formules die overblijven zijn wel de beste en die passen nog steeds prima in het huidige landschap. Een formule als Selexyz is daar een prachtig voorbeeld van. En bovendien, waar iets verdwijnt, komt altijd nog wat anders voor in de plaats: het retaillandschap is nooit statisch geweest. Dat houdt dus ook in dat retailers uiterst alert moeten blijven op hun usp’s en er voor zorgen dat ze zich hierop blijven onderscheiden. Er zijn voorbeelden van merken die sterk zijn op beide: op internet (bijvoorbeeld Apple), maar toch de winkel nodig hebben. Als showcase, voor image-building en als onderdeel van de eigen ‘community’. Het is de kunst van de vastgoedontwikkelaar en –eigenaar om je winkelcentrum te vullen met winkels waarvoor de mensen willen blijven komen. ’ •

10 nrw jaarprijs special | 2008

Winkelvastgoed? Dat is toch de wereld van grijze mannen in pakken? Niet meer als het aan de New Generation ligt. De jongeren in het winkelvastgoed willen hun onderlinge verbondenheid en kennisuitwisseling en hun relatie met de ervaren leden van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra vergroten.

Jong bloed in het

O

p 16 april presenteren de jongeren in het vastgoed zich als New Generation tijdens de jaarvergadering van de nrw die voorafgaat aan het jaarlijkse Europese congres van de icsc, de International Council of Shopping Centers. Dit jaar vindt deze vastgoedontmoeting plaats in Amsterdam. Voorafgaand zal New Generation ontbijten met de Next Generation-leden van de icsc en met hen de Kalvertoren, Magna Plaza en de befaamde negen straatjes bezoeken.

Bas Buvelot, marktanalist bij Corio, is een van de bedenkers van New Generation, de nieuwe loot aan de stam van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra. “De nrw vindt het belangrijk om ook de nieuwe generatie in het winkelvastgoed in hun loopbaanontwikkeling waar mogelijk te stimuleren. De Raad heeft na analogie van de icsc een aantal jonge leden de mogelijkheid geboden om een platform met ruimte voor eigen ideeën te ontwikkelen.”

Deze speciale club voor jonge nrw-leden moet het forum zijn waar de nieuwkomers (tot 35 jaar) in het vastgoed elkaar kunnen leren kennen en kennis en ideeën uitwisselen. Kortom, netwerken met mensen van je eigen leeftijd. De jongerenclub wil vertegenwoordigers uit het hele spectrum bij elkaar brengen: van overheid, beheerders, adviseurs, makelaars, beleggers, ontwikkelaars tot retailers.”

Ontbijtsessies en masterclasses Buvelot, die mee-

schrijft aan het programma van de jongerenclub, over de doelstelling: netwerken van jongeren opbouwen, kennis uitwisselen tussen specialisten uit verschillende sectoren en de kennis van de huidige op de nieuwe generatie overdragen. Dat laatste wil niet altijd meteen vlotten: “Het is zo dat als je pas begint in deze sector je vaak enige schroom hebt om je in de discussies

new generation De missie

met de oude rotten te mengen. Met New Generation willen we een platform zijn waarop je jouw mening kunt ventileren in heel open discussies. Maar we houden de deur niet gesloten voor de oudere generatie. Integendeel die nodigen we juist uit, want van hun kennis kunnen we veel leren, bijvoorbeeld in ontbijtsessies en vooral in masterclasses. Hierin staat het thema ‘Wat maakt een winkelcentrum tot een goed winkelcentrum?’ centraal. Zo willen we ons onderscheiden van de andere vastgoednetwerken voor jongeren die de laatste jaren zijn ontstaan.”

Een van die podia waarop de vastgoedjongens en -meiden met elkaar in discussie gaan, is de ontbijtsessie die voorlopig

‘De New Generation van de NRW is hét platform voor jonge mensen waar de disciplines retail, vastgoed en ruimtelijke ordening samenkomen met als doel (interactieve) kennisuitwisseling tussen de New Generation onderling en de overige NRW-leden te bevorderen’, luidt de taak die de New Generation zichzelf stelt.

Nieuwe leden kunnen zich aanmelden via www.nrw.nl.

als Corio en ing hebben speciale afdelingen die zich bezig houden met conceptontwikkeling. We zijn nu allerlei concepten naast elkaar aan het leggen en je ziet dat je voortdurend blijft bijschaven, maar er komt een moment dat je over serieuze zaken als huurprijzen en erfpacht moet gaan praten. Op dat moment moeten de plannen min of meer vastliggen.”

t winkelvastgoed vier keer per jaar wordt georganiseerd en waarin een specifiek onderwerp wordt gepresenteerd en besproken. “De thema´s die in de voorbesprekingen de revue passeerden zijn bijvoorbeeld de toenemende aandacht voor goede parkeermogelijkheden bij winkelcentra, de voors en tegens van omzethuren, de toekomst van het warenhuis en het winkelcentrum van de toekomst.”

Dat laatste is vooral interessant, hoe ziet het ideale winkelcentrum eruit volgens de vastgoedjongeren?

“Ik denk dat we nog steeds in een heel erg door het aanbod gedreven markt werken. Ontwikkelaars en beleggers, maar ook de gemeentes willen vooral de grote jongens, retailers als Media Markt, vastleggen waarna de rest vanzelf volgt. Maar naar mijn idee moeten we echt gaan luisteren wat de consument wil. De vraag moet zijn: hoe maak je van winkelen een leuk dagje uit en welke faciliteiten heeft de consument nodig bij zijn dagelijkse boodschappen en doelgerichte aankopen?

Bij het recreatieve winkelen duikt meestal meteen de term leisure op, maar dat is een hol begrip geworden. Een vergaarbak waarin alles past: van ballenbak tot bioscoop. Maar wat is leisure eigenlijk en hoe lang is het houdbaar? Momenteel duiken overal fitnessconcepten op, maar wie zegt dat die over vijf jaar nog zo aansprekend zijn? Of neem de populariteit van internetgames. Is dat een hype of zal de jongere over tien jaar er niet meer mee bezig zijn? Maar de jongere van nu zit wel midden in de games, dus dat is een zaak die je nu moet laten meewegen.”

De ene vraag roept dus de andere op. Moeten winkelcentra daarom flexibel zijn in hun concept en inrichting?

“Ja, uiteraard. Maar hoe vul je die voorwaarde in, dat is de vraag? Dat is niet eenvoudig. Grote winkelvastgoedpartijen

Kunt u even uit de school klappen? Wat mogen we verwachten in bijvoorbeeld Hoog Catharijne?

Lacht: “Daarvoor is het nog te vroeg. Maar het is een uitdaging om al die mensen die daar dagelijks enige tijd doorbrengen op maat te bedienen. Misschien is een ‘food court’ naar Amerikaans model wel een idee: een groot centraal plein waaromheen allerlei restaurants, terrasjes en andere horeca liggen. Dat kan een manier zijn om meerwaarde in dit centrum te brengen.”

Welke ingrediënten zou een geslaagd winkelcentrum moeten bevatten?

“Een goede locatie, prima bereikbaarheid en winkelmix die gebaseerd is op de samenstelling van het verzorgingsgebied en niet louter op de omvang. Je moet heel goed weten wie er in dit gebied woont en werkt en waar die persoon behoefte aan heeft. Dus op de maat gesneden, want elke stad heeft zijn eigen consument. Een inwoner van Rotterdam heeft andere behoeften dan iemand in Maastricht. Of juist niet, en daar moet je achter zien te komen.”

Kent u in Nederland een winkelcentrum met vernieuwende elementen die passen bij het verzorgingsgebied?

Nou, eigenlijk niet. Hoewel de ‘kelder’ van Mosae Forum in Maastricht, waar horeca en vers bij elkaar New Generation. Wie zijn dat? zijn geplaatst een heel goed idee is.

Dat past ook precies bij de bourgonHet idee is ontwikkeld door Bas van der dische sfeer van de stad. Daar is ook Kwaak van Hema, Rik Eertink van ING een parkeergarage gebouwd, waarReal Estate Investment Management, in je je al meteen welkom voelt in Bas Buvelot van Corio en Marike van het winkelcentrum. Dat komt door Loon van de NRW. Beoogd voorzitter de entree die lijkt op de etalage van is Jasper van der Weerd, van vasteen winkel, de decoratieve wanden, goedbedrijf TenStone, voorheen Etam ingenieuze verlichting. Maar voor Vastgoed. andere, goede voorbeelden moet je Voor de officiële start hebben zich al zo´n naar het buitenland. Daar is door de dertig leden aangemeld. Dat is een flinke grotere schaal meer ruimte om leuclub. “Maar het is niet de bedoeling vier ke dingen te doen. In Nederland is keer per jaar met zijn allen te ontbijten. daar vaak te weinig draagvlak voor.

Dat zou de discussie geen goed doen. We Je moet immers genoeg klanten streven ernaar om per ontbijt van iedere trekken om die leuke dingen rendapartij: makelaar, overheid, belegger et bel te maken.”

• cetera een of twee vertegenwoordigers bij elkaar te zetten”, aldus Buvelot.

nrw jaarprijs special | 2008 11

nrw jaarprijs cees van der goes Kunt u iets vertellen over uw architectenbureau?

“Wij zijn al ruim vijfentwintig jaar een bureau voor architectuur en stedenbouw.

Hierbij zijn wij veel bezig met binnenstedelijke projecten en het combineren van wonen en winkelen.”

Welke winkelcentra heeft u zoal ontworpen?

Onder meer In de Boogaard in Rijswijk, Winkelhof ’t Loo in Heiloo en Piazza in Gorinchem. In totaal hebben projecten van ons al drie keer de nrw Jaarprijs gewonnen!”

Is het moeilijk om een winkelcentrum te ontwerpen?

“In een winkelcentrum komen veel functies bij elkaar. Daarom moet de organisatie goed zijn, met een voor de consument logische en organische opbouw.”

De jury van de Jaarprijs bestaat uit alle leden van het algemeen bestuur van de NRW. Uitgezonderd zijn leden die betrokken zijn bij de inzendingen. Daarnaast werd de jury van de NRW dit jaar uitgebreid met drie externe des-

De bevindingen van de jury Wat is u opgevallen aan de genomineerde winkelcentra?

“Er is een héle hoge kwaliteit dit jaar. Vooral de grote zorgvuldigheid springt eruit, er is goed nagedacht over het inpassen van de centra in de bestaande stedenbouwkundige structuur. Dit is vooral het geval in Maastricht.”

kundigen. Deze drie deskundigen vragen we naar hun bevindingen van de ingezonden projecten.

Is het aspect duurzaamheid goed verwerkt?

“Duurzaamheid is een holle kreet geworden, maar als jury hebben wij gekeken naar de vertaling hiervan. De Passage in Den Haag is een mooi voorbeeld van zo’n duurzame ontwikkeling, want de structuur die uit 1860 stamt, functioneert nog steeds, omdat het verbouwd kan worden. Ook is er naar het energieverbruik gekeken en naar het onderhoud van de gebouwen.”

Ontwikkelaars hebben andere belangen dan de retailers en de gemeentes. Hoe kunnen deze belangen soepel samenvloeien?

“Als de ontwikkelaars ook beleggers zijn dan hebben ze er belang bij dat het goed gaat. In sommige gevallen is er inderdaad een kortetermijnvisie, maar beleggers kijken natuurlijk wel naar duurzaamheid. En ondernemers kunnen natuurlijk altijd zelf beslissen of ze willen huren of niet.”

Imke van Deventer

Wat vindt u van de manier waarop de jury de projecten beoordeelt?

“Dit gaat op een ongelooflijke consciëntieuze manier. De jury trekt er twee dagen op uit om de projecten te bekijken. De discussies over de voors en tegens zijn heel goed. Ik bekijk de centra vanuit de stedenbouw en architectuur, maar het leuke is dat wij met zijn allen aan het sparren zijn en elkaar beïnvloeden vanuit verschillende vakgebieden. Dat is heel leerzaam!”

•

Kai van Hasselt

Ziet u zaken in winkelcentra die beter kunnen?

“Wij moeten meer kijken naar gebouwen die meer ontwikkelingen mogelijk maken; gebouwen die kunnen transformeren. Zo kunnen woningen boven winkels bijvoorbeeld later ook winkel worden. Een winkelgebied is nog niet af als het opgeleverd is, maar moet mee kunnen gaan in ontwikkelingen.”

Cees van der Goes

Welke ontwikkelingen bespeurt u bij de winkelcentra?

“Steeds vaker merk je dat een goed lopend winkelcentrum ook een stimulerende invloed heeft op de omgeving. Vorig jaar won De Parade in Bergen op Zoom, omdat de binnenstad opleefde en de samenleving verbeterde. Zulke ontwikkelingen komen steeds meer in zwang.”

cees van der goes architectenburo van der goes

Zijn de winkelcentra gebruiksvriendelijk opgezet?

“Ja. Sommige springen eruit, zoals Papendrecht. Daar zijn de parkeerplaatsen midden in het winkelcentrum gelegen, evenals de supermarkt. Hierdoor is er lekker weinig beweging van de auto naar de supermarkt.”

nrw jaarprijs special | 2008 13

SHOPPING CENTER MANAGEMENT Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retailontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om. Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

SERVING CONSUMER MOTIVATION

nrw jaarprijs kai van hasselt

imke van deventer

Kunt u iets vertellen over uw werk?

“Ik ben begonnen als trendwatcher. Inmiddels heb ik een adviespraktijk voor stedelijke ontwikkeling, waarin ik kijk hoe gebieden veranderen, wat er gebeurt in Japan en de VS en wat wij daarvan kunnen leren.”

Welke internationale trends ziet u?

“Grote steden groeien en kleine regio’s krimpen juist. Krimp staat niet op de kaart, want het is lastig om de consequenties hiervan in de vingers te krijgen. Daarnaast is iedereen op zoek naar een goede invulling van het begrip duurzaamheid.

Verder is het interessant om te zien hoe men in de VS omgaat met vergrijzing. Door de vele oorlogen is in dat land veel afgestemd op de oorlogsinvaliden, zoals bussen die doorzakken voor instappende passagiers. Ook valt in de Verenigde Staten de groei van landschapsarchitectuur op; men vermarkt daar gebieden met een overkoepelende identiteit. In Zwitserland heeft men in dit kader bijvoorbeeld een heel stadscentrum voorzien van rood stadstapijt, waardoor dit centrum fundamenteel anders is geworden dan alle andere steden.”

Wat verstaat u onder consumentenbeleving?

“Dat is de totaalindruk van een concept, waarbij de boodschap zo kristalhelder is dat de mensen die het bekijken direct de opzet begrijpen. Bij winkelcentra speelt dat een belangrijke rol, want winkelcentra moeten vaak omarmd worden door een breed publiek. Een goed doordacht winkelcentrum biedt toegevoegde waarde aan de winkels, zodat de architectuur en de beleving net iets hoger grijpen.”

Wat is belangrijk bij de ontwikkeling van een winkelcentrum?

“Heel belangrijk is dat het jarenlang meegaat, door bijvoorbeeld materialen te kiezen die niet verarmen, door niet de waan van de dag op designgebied te verwerken in de architectuur en door te zorgen voor een goed beheer van het centrum. Een mooi voorbeeld hiervan is De Tuinen in Naaldwijk: dit centrum is na tien jaar nog actueel.”

En de nationale trends?

“Aan de ene kant is te zien dat de oude centra in de binnensteden nieuw leven wordt ingeblazen, aan de andere kant bouwt men buiten de stad nieuwbouwcentra waar men met de auto naartoe kan.”

Hoe doet Nederland het internationaal gezien?

“Best goed. Nederland is uniek in de fijnmazige ontwikkeling van de binnensteden. Daar mogen wij trots op zijn.”

Wat is u opgevallen aan de genomineerde winkelcentra?

“Men is zich bewust van het duurzaamheidvraagstuk, maar zoekt nog naar het hoe? De aanlooptijd van de genomineerde winkelcentra is soms wel tien jaar en toen speelde dat nog niet zo. Nu is duurzaamheid een hot topic, dus daar kunnen wij in de toekomst meer van verwachten.”

Kun je als jury al wat zinnigs over deze nog nieuwe winkelcentra zeggen?

“Ja, want wij kunnen al wel zeggen hoe het zich nu gedraagt.

Bovendien wordt er naast ons werk als jury nog onderzoek verricht.”

Wat vindt u van de manier waarop de jury de projecten beoordeelt?

“Heel gaaf! Ik ben pas 26 en daarom is het prachtig om met deze retailcracks te mogen werken. Ik leer hier heel veel van.

Het is een groot genoegen om te horen hoe anderen tegen de zaken aankijken. Fantastisch!”

•

kai van hasselt shinsekai analysis

Wat kan er beter in de winkelcentra?

“Meer mixed use. Door bijvoorbeeld rondom verkeersknooppunten geïntegreerde gebieden te ontwikkelen waar alle functies tegelijkertijd geherbergd kunnen worden qua wonen en werken. Plaatsen waar 24 uur per dag actie is, waar op verschillende momenten van de dag iets te doen is. Dat is ook duurzaamheid, want ruimte is een schaars goed en als je dat goed gebruikt is het ook duurzaam.”

Wat is u opgevallen aan de genomineerde winkelcentra?

“Dat er een enorme vooruitgang is in ten eerste de kwaliteit van het bouwen en ten tweede in de samenwerking tussen partijen.”

imke van deventer buhren & van deventer

Kunt u iets vertellen over Buhren & Van Deventer?

“Wij zijn ervaringsdeskundigen op het gebied van consumentenbeleving sinds 1989. Concreet inventariseren wij bestaande of nieuwe locaties en komen met suggesties over en vormgeving daarvan voor onder andere winkelen stadscentra. Dat doen we ook voor nieuwbouwwijken en zorginstellingen. Wij voeren directie op de inhoud en vormgeving.”

Ziet u nog verbeterpunten voor winkelcentra?

“Bij de start van het project zouden alle betrokken professionals direct moeten samenwerken.”

Kun je als jury al wat zinnigs over deze nog nieuwe winkelcentra zeggen?

“Jawel, vooral ook omdat er onderzoek is verricht onder consumenten en ondernemers.”

Wat vindt u van de manier waarop de jury de projecten beoordeelt?.

“Ik was dit jaar voor het eerst jurylid. Het viel mij op dat alles heel gedegen gebeurt, er zijn goede criteria en men let op het geheel van het project en dat wordt heel zorgvuldig afgewogen. Want de uiteindelijke keuze moet een stimulans zijn voor de branche.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 15

Scenes Shoppen wordt echt een bijzondere beleving.

Wij van MK Illumination creĂŤren, produceren en installeren decoratieve concepten, die uw winkelcentrum omtoveren tot een plaats die men simpelweg bezocht moet hebben.

MK Illumination, de totaalaanbieder

shoppingcentre@mk-illumination.com www.mk-illumination.com

project

Dit jaar wordt voor de negentiende keer de NRW Jaarprijs uitgereikt. Evenals in de voorgaande vier jaar is het voorzitterschap in handen van Henk Gianotten, in het dagelijks leven directeur van Panteia. Gianotten beoordeelde dit jaar de zeven ingezonden projecten met een flink team van wel dertien juryleden, afkomstig uit diverse disciplines.

‘Scores op

belevingswaarde

hoger dan ooit’

H

enk Gianotten vindt de kwaliteit van de inzendingen voor de nrw-Jaarprijs ook dit jaar hoog. ‘Er zaten zonder meer erg goede projecten bij: fantastische herontwikkelingen, een unieke renovatie van een van de allereerste planmatige winkelontwikkelingen in Nederland en vooral ook projecten die qua belevingswaarde erg hoog scoren. Dus niet alleen op functionaliteit, maar projecten die gewoon bijzonder prettige verblijfsklimaten boden.

Dat zagen we trouwens vorig jaar ook al in die binnenstadsontwikkelingen, die in feite niets minder dan ‘stadsreparaties’ zijn.

Voor de jury was het opvallend te merken dat naast vanzelfsprekend de ontwikkelaars, ook de gemeenten hun uiterste best moeten doen bij de (her-) ontwikkeling van dit soort

>

lees verder op pagina

19 nrw jaarprijs special | 2008 17

Musiskwartier genomineerd als beste winkelcentrum van Europa

Het is niet verwonderlijk dat Arnhem, na de opening van Musiskwartier in 2006, werd uitgeroepen tot beste binnenstad van Nederland van 2007. Nu is Musiskwartier genomineerd door de ICSC (International Council of Shopping Centres) als ‘beste winkelcentrum van Europa’. Op 17 april 2008 zal in Amsterdam de award uitreiking plaatsvinden. In 2006 ontving Musiskwartier al een internationale onderscheiding. Tijdens het Amerikaanse congres voor Nieuw Urbanisme kreeg Musiskwartier de prestigieuze Award of Excellence in het kader van de CNU Charter Awards 2006.

Musiskwartier is een ontwikkeling van Multi Vastgoed in samenwerking met Maxeda en de gemeente Arnhem en een belegging van Achmea Vastgoed.

MULTI VASTGOED

achmea vastgoed

Multi Vastgoed en Achmea Vastgoed zijn trots op dit succes en bedanken iedereen die heeft bijgedragen aan de totstandkoming.

Multi Vastgoed bv | Postbus 875 | 2800 AW Gouda | +31 182 690 900 | www.multivastgoed.nl DEVELOPMENT & INVESTMENT IN RETAIL

MULTI DEVELOPMENT

MULTI INVESTMENT

MULTI ASSET MANAGEMENT

MULTI MALL MANAGEMENT

NEDERLAND | BELGIË | BULGARIJE | DUITSLAND | ENGELAND | FRANKRIJK | GEORGIË | GRIEKENLAND | ITALIË | LUXEMBURG | KROATIË OEKRAÏNE | POLEN | PORTUGAL | ROEMENIË | SLOVENIË | SLOWAKIJE | SPANJE | TSJECHIË | TURKIJE | ZWITSERLAND

nrw jaarprijs <

vervolg van pagina

17

projecten. Gianotten: “Gemeenten spelen steeds nadrukkelijker een rol in de ontwikkeling van commerciële voorzieningenstructuren. Een goede stedenbouwkundige visie is daarbij van levensbelang: een project staat immers niet op zich zelf.

We zien gelukkig steeds vaker dat gemeenten dit erg goed aanpakken.” buzzwoord Even terug naar de eerder genoemde ‘bele-

vingswaarde’. Dat is toch een soort van buzz-word geweest de afgelopen jaren, waarvan velen dachten ‘leuk zo’n modewoord er bij, maar wanneer doen we er nu eens wat mee?’

Gianotten: “Nou, daar wordt zeker wat mee gedaan. De afgelopen vijf jaar meten we in de onderzoeken die we per inzending door Strabo laten doen ook de belevingswaarde. We vragen de consument naar zijn ervaringen bij het bezoek aan een winkelcentrum. Er zat dit jaar een aantal projecten bij waarvan we hebben vastgesteld dat de scores op belevingswaarde hoger zijn dan we ooit gemeten hebben! Je ziet nu in de praktijk dat de kreet the comfort of the known and the excitement of the new, die ik nogal eens gebruik, echt betekenis gaat krijgen.”

In hoeverre slagen de bedenkers van stedenbouwkundige plannen er in de vertaalslag maken naar commercie?

Gianotten vind die vraag lastig te beantwoorden. “Een stedenbouwkundig plan brengt de voorzieningen en infrastructuur in kaart en met elkaar in verband. Maar of dat commercieel gedragen wordt is wat anders. Daar komt overigens marketing om de hoek kijken. Iets waar we met de nrw ook aandacht aan gaan besteden. Binnen het jureringproces beantwoorden we deze vraag vanuit een andere benadering. De vraag die gesteld wordt is of het project voldoet voor de gebruikers. Met andere woorden: wat vinden de ondernemers en consumenten er van? Wij meten ook dit en gebruiken dat als maat voor het commerciële succes. Daarin doet zich wel iets geks voor. Een voorbeeld: als je iets – dus in dit voorbeeld niet een winkelcentrum – begint en daar in investeert, dan heb je daar vooraf bepaalde kwantificeerbare verwachtingen van in termen van omzetten, bezoekersaantallen, doelgroepen, herkomst, en zo meer. Je definieert in feite wanneer je project commercieel succesvol genoemd mag worden en wat je moet doen om dat te onderhouden c.q. te bereiken. Daarmee zijn we weer terug bij de eerder genoemde marketing. Het gekke is dat je dit soort denken nog steeds niet overal in de vastgoedontwikkeling c.q. de ontwikkeling van winkelcentra tegen komt. Dat bleek dan ook uit de beantwoording van deze vraag op de vragenlijst van de jury. Hier moet dus nog een hele slag gemaakt worden en wij willen daarvoor onder meer de nrw Marketing Award als ‘aanjager’ gebruiken.” verrassend Wordt het niet een beetje saai om elk jaar weer

te concluderen ‘we hebben het weer goed gedaan het afgelopen jaar’? Word je nog wel eens ergens door verrast?

“Ja, ik vind van wel”, zegt Gianotten. “Neem vorig jaar met Musis Kwartier Arnhem en de Parade in Bergen op Zoom. Ik vond dat twee bijzonder knappe projecten waarmee je terecht kan zeggen dat we in Nederland verstand van binnenstadsoperaties hebben. Hetzelfde geldt dit jaar voor bijvoorbeeld De Passage te Den Haag, Entre Deux in Maastricht en De Meent in Papendrecht. Je ziet uitstekende oplossingen voor plaatselijke problemen en een fantastische vormgeving die echt aan de kwaliteit van het winkelen bijdraagt. Ik vind dan ook oprecht dat we hier in Nederland veel bijzonder goede ontwikkelaars hebben!’

De zeven genomineerde projecten. Van linksboven af: Cruquius Haarlemmermeer, Entre Deux Maastricht, De Meent Papendrecht, Polderplein Hoofdorp, winnaar De Passage Den Haag, Ravelijn Zeewolde en Woensel Enschede.

Als je kijkt naar de namen van de inzenders (de ontwikkelaars) dan zijn dat over de jaren heen vaak dezelfde namen.

Ook het aantal projecten is niet enorm groot. Geven de inzendingen op de nrw Jaarprijs wel een representatief beeld van wat er in deze markt gebeurt?

‘Ik heb wel eens aan Linda Kruit , de secretaris van de nrw, gevraagd of er niet meer is dan het aantal projecten dat elk jaar wordt aangemeld. Want ik keek naar het totaal van het aantal meters dat met de ingezonden projecten gemoeid was en dat was maar een klein deel van het totaal in Nederland. Maar het blijkt dat er in dat grote totaal zóveel niet-relevante projecten zitten, zoals bouwmarkten, tuincentra en uitbreidingen met beperkte aantallen meters project, dat de nrw toch wel kan zeggen dat met de huidige inzendingen niet veel gemist wordt.

Verder zijn er ook reglementen dat een project dat in aanmerking komt voor de nrw Jaarprijs aan bepaalde minimumeisen voor kwaliteit moet voldoen. Dus dat laat ook al een bepaald deel van de markt buiten mededinging. Tot slot zie je binnen het deelnemersveld zowel grote als kleine ontwikkelaars participeren. Dus ook in die zin is er sprake van een representatieve afspiegeling van de markt.”

Dit jaar dus zeven inzendingen die representatief zijn voor het kunnen van de sector op dit moment. Over de winnaar, de argumentatie voor de winnaar en de overige genomineerden leest u elders in deze special.

•

nrw jaarprijs special | 2008 19

nrw

Wat is uw nrw-verleden?

“In ben lid sinds 2003.”

Wat vindt u van de nrw?

“Het is een buitengewoon geslaagd platform waar verschillende partijen elkaar ontmoeten. Uiteraard is het een plaats om te netwerken, maar ook om kennis en ervaringen uit te wisselen. Voor de markt vervult de nrw een duidelijke voortrekkersrol. Het afgelopen jaar is de nrw enorm in populariteit toegenomen: vaak zitten er meer dan tweehonderd man in de zaal. De Raad vult een duidelijke behoefte in.”

Waarin schuilt deze populariteit?

“Omdat de nrw zich intensief inzet én een professionele organisatie is. Daarnaast is de nrw geen belangenorganisatie, hierdoor kunnen mensen uit verschillende disciplines in een ontspannen atmosfeer met elkaar van gedachten wisselen.”

Jos Sentel

Jan-Willem Weissink

Wat wilt u persoonlijk bereiken als bestuurslid?

“Het bestendigen van het huidige goede werk en daar ook een frisse, nieuwe invulling aan geven. Bij Ahold zitten wij heel dicht op de consument, van daaruit kan ik een specifieke bijdrage leveren in de nrw om de consument en de vastgoedbranche dichter bij elkaar te brengen.”

Welke ontwikkelingen bespeurt u in winkelcentraland?

“Er zijn steeds minder greenfield-ontwikkelingen en steeds meer binnenstedelijke herontwikkelingen. Revitalisatie van bestaande centra zal steeds meer aandacht gaan krijgen. Dit laatste is een grote uitdaging, omdat vernieuwen vaak heel complex en duur is.”

Geldt dit ook voor Ahold?

“Ja. Naast vele nieuwe vestigingen hebben wij in 2007 bestaande winkels geoptimaliseerd door ze te verplaatsen of te vergroten.”

Ziet u nog verbeterpunten voor winkelcentra?

“Heel veel winkelcentra in Nederland zijn verouderd en hebben onvoldoende attractiewaarde. Als een winkelcentrum aan het einde is gekomen van zijn levenscyclus, dan zijn verbeteringen noodzakelijk die aansluiten bij de wensen van de moderne consument. Winkelcentra moeten voldoende flexibel zijn om veranderende behoeften op te kunnen vangen. Hier liggen nog grote kansen voor overheden en marktpartijen.”

Wat betekent het populaire begrip duurzaamheid voor u?

“Duurzaamheid is een algemeen begrip en het heeft tal van aspecten, zoals het gebruik van duurzame materialen, zuinig energieverbruik, maar ook aantrekkelijke gebouwen die passen in de omgeving en die de tand des tijds kunnen doorstaan.

Voor winkelcentra staat dit thema nog in de kinderschoenen en het is daarom belangrijk dat wij kennis en ervaring binnen de nrw met elkaar delen.”

foto Michael Kooren

Jan-Willem Weissink is verantwoordelijk voor de vastgoedactiviteiten van Ahold in Nederland. Hij gaat over acquisitie, projectontwikkeling, beheer en assetmanagement.

Deze speciale editie van Shopping Centre News is een uitgelezen mogelijkheid om twee van de drie kersverse bestuursleden van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra aan u voor te stellen. Jan-Willem Weissink is directeur bij Ahold Vastgoed, Jos Sentel is ondernemer en adviseur voor ThirdPlace. Wat vinden zij van de NRW, de Nederlandse binnensteden en onze winkelcentra?

20 nrw jaarprijs special | 2008

nrw Jos Sentel heeft een eigen adviesbureau met de naam ThirdPlace. Sentel verstrekt adviezen over ruimte in brede zin, met een accent op winkelsteden en winkelcentra.

van waarden die wij al hebben, het omgaan met respect voor wat er staat. Dat is iets Europees en daarvoor hoeven we niet naar de Verenigde Staten!”

Wat betekent ThirdPlace?

“De Romeinen spraken al over een zogenaamde derde plek.

Zij doelden hierbij op een ontmoetingsplek naast de woonen werkruimte als eerste en tweede plek. Die vertaling vond ik toepasselijk voor mijn werk. Ik wil een bijdrage leveren om winkelcentra en binnensteden ook tot third places te maken.”

Ziet u nog verbeterpunten voor winkelcentra?

“Jazeker! Een aandachtspunt is dat het vastgoed, maar vooral de invulling moet passen bij de betreffende stad. Beleggers en ontwikkelaars moeten letten op variatie. Ik krijg vaak de vraag waarom je toch altijd overal dezelfde winkels ziet. Men vindt het nieuwe centrum dan mooi qua uitstraling, maar ziet niet wat er anders aan is qua branchering. Onze sector moet anders omgaan met het lokale ondernemerschap. Inderdaad, grote ketens kunnen zekerheden bieden die de lokale ondernemers vaak maar moeilijk kunnen geven. Maar die ondernemers geven een centrum wel een eigen gezicht en maken het eerder een third place. Natuurlijk blijft het ook interessant om verrassende, buitenlandse formules toe te voegen.”

Hoe kan een winkelcentrum uitgroeien tot een third place?

“Winkelcentra zijn sec bedoeld om te winkelen. Ik wil het graag zien als omgevingen die een brandpunt zijn voor de omgeving. Op binnenstedelijk niveau zijn daar al mooie voorbeelden van te zien. Er zijn binnensteden die de ziel van de stad vormen: er zit horeca en cultuur in aanvulling op winkels, er zijn mooie pleinen en groenelementen. Dat is veel meer dan winkelen alleen! Het zijn verblijfsomgevingen waar mensen naar toe gaan omdat ze het prettig vinden.”

Denkt u dat in de toekomst alle winkelcentra zullen uitgroeien tot gezellige third places?

“Het is de uitdaging om daar iets aan te doen. Gezellig is wel een begrip dat in veel onderzoeken steeds naar voren komt.

Men vindt een winkelcentrum gezellig of niet gezellig. Maar wat is gezelligheid precies? Hoe dan ook, ik verwacht zeker dat het aantal gezellige winkelcentra zal toenemen. Winkelen is overigens ook al de favoriete vrijetijdsbesteding op dit moment.”

Wat vindt u nu een hartverwarmende ontwikkeling op winkelcentragebied?

“Het hergebruiken van iets wat wij al hebben, vind ik een heel mooie ontwikkeling. Zo’n twintig, dertig jaar geleden werden de binnensteden volop genegeerd. De laatste jaren zie je dat bestaand vastgoed weer wordt hergebruikt. Een bemoedigende ervaring, want authenticiteit is een kwaliteit. Rondlopen in iets wat betekenis en waarde heeft. Het hergebruiken

Wat is uw nrw-verleden?

“In de afgelopen zestien jaar ben ik af en aan betrokken geweest bij de nrw en daarnaast ben ik ook voor de Europese evenknie van de nrw actief geweest. Met mijn onderzoeksachtergrond en buitenlandse expertise hoop ik een aanvullende rol in het bestuur vervullen.”

Wat vindt u van de nrw?

“Het is prachtig om te zien dat de nrw een groeiende, betekenisvolle belangenbehartiger voor onze sector is. Dat is belangrijk, want niet iedereen ziet de winkelvastgoedsector als transparant. Daarnaast is het winkelvastgoed écht een vakgebied en met de nrw kan deze tak zich verder professionaliseren. Ook werkt de nrw opiniërend, waardoor het mogelijk is om met valide argumenten discussies te voeren.”

Wat wilt u bereiken als bestuurslid?

“Mijn persoonlijke missie is om af te raken van het begrip winkelcentrum en in plaats daarvan ontmoetingsplaatsen te bieden waar winkelen het hoofddoel is, maar waar daarnaast meer wordt geboden.”

•

‘Winkelen is

Nieuwe gezichten in het bestuur

favoriet

bij de consument’

nrw jaarprijs special | 2008 21

project

J

aap Gillis, sinds 2006 voorzitter van icsc Europe, vertelt over zijn taak: ‘Bij mijn aantreden zijn er vier aandachtsvelden vastgesteld. Ten eerste het aantrekken van een jongere generatie via ons programma Next Generation, de toekomst van onze bedrijfstak. Ten tweede sustainability.

Voorts meer leden voor Europa en ten slotte opleidingen. Zo zal deze zomer de icsc Property School naar Amsterdam komen waar men vanuit het asre-gebouw mensen gaat opleiden voor de winkelcentrumindustrie. Marketing is daarbij een onderdeel dat erg aan verandering onderhavig is vanwege het ontstaan van gesloten consumentennetwerken waar je slecht met je communicatie tussen komt.’

De icsc Property School verzorgt de opleidingen Management I Institute, II Institute en Marketing I en II Institute. Studenten die deze opleidingen succesvol afronden verkrijgen het certificaat Certified shopping centre manager of Certified marketing director.

Op het onderwerp ‘meer leden’ heeft Gillis ook een duidelijke visie: ‘Als je naar Europa kijkt en daarbij Rusland meetelt, dan hebben we in feite een grotere populatie dan de vs. Dat weerspiegelt zich niet in het huidige ledental van icsc Europe.

Er zit dus nog veel potentieel en in feite zou icsc Europe op termijn groter moeten kunnen worden dan icsc in Amerika.

Daarbij gaat het niet om sec leden werven, maar vooral om het gegeven dat het meer één industrie moet worden. Op dit moment is het allemaal nog erg lokaal.’ Gillis noemt als voorbeeld meer uniformiteit in huurcontracten. ‘De icsc heeft daar een boekje over uitgegeven. Het zou voor internationale retailers prachtig zijn als er in heel Europa min of meer gelijke huurcontracten mogelijk waren. Kijk, de culturen moeten gewoon

De NRW jaarvergadering en ook de prijsuitreiking van de NRW Jaarprijs vindt dit keer plaats op de eerste dag van de ICSC Europe Annual Conference. Het feit dat deze in 2008 in Amsterdam gehouden wordt, maakte deze mooie combinatie mogelijk. Voorzitter van ICSC Europe is Jaap Gillis, in het dagelijks leven chief operating officer bij Redevco Europe. Hij begon zijn voorzitterschap twee jaar geleden met het vaststellen van een aantal belangrijke punten waar hij zijn ambitie en enthousiasme helemaal in kwijt kan. foto: De Jong Van Es Bekedam Fotografen

22 nrw jaarprijs special | 2008

‘Sustain blijven bestaan. Maar de praktische dingen zouden zoveel mogelijk uniform moeten worden.’

Werken volgens de normen Een thema waar sinds enige

tijd veel aandacht aan besteed wordt, is sustainability ofwel duurzaamheid. Binnen de aanmelding voor de nrw Jaarprijs is dit ook een van de punten, maar nog niet een echt hot issue.

De Nederlandse ontwikkelaars zoeken duidelijk nog naar wegen om dit vorm te geven. Gillis maakt hier via de icsc echter een duidelijk speerpunt van, een bijna persoonlijk queeste.

‘Sustainability gaat verder dan werken volgens het bouwbesluit en duurzame materialen gebruiken. Sustainable houdt veel meer in. Het gaat niet alleen om de materialen, maar ook hoe je het managed als bedrijf, hoe je omgaat met energie, transport water, grond, ecologie en vervuiling.’

De icsc heeft al de Resource award ingesteld, waarbij naar dit soort dingen gekeken wordt. Gillis: ‘Een ontwikkelaar en manager als het Portugese Sonae/Sierra is daar al heel ver in.

icsc

Zij hebben voor het managen van winkelcentra een sustainable aanpak ontwikkeld op basis van het iso-14001 systeem, waarin het managen van energie in bijvoorbeeld een winkelcentrum geregeld wordt. Maar de icsc wil ook dat er een standaard komt die gekoppeld is aan het sustainable bouwen. Dat is het breeam-certificaat.’ breeam Maar nu is er onlangs ook een Dutch Green Buil-

ding Council opgericht. Hoe moeten we dit allemaal in relatie tot elkaar zien? ‘bre is een organisatie die certificeert. Dit doet men door per land een pilot-project aan te wijzen. Dit project krijgt het label ‘breeam bespoke’ en dient als referentie voor alle andere projecten – in dit geval winkelcentra – in een land.

Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met de Europese richtlijnen, maar ook met de landelijke. De landelijke Green Building Council gaat nu die certificering bijhouden, want dat doet breeam niet.’

In verschillende Europese landen worden momenteel Green Building Councils opgericht. Gillis: ‘De icsc probeert alle grote leden ertoe te bewegen dat certificaat te omarmen.

Want stel je wil in België een winkelcentrum kopen, dan wil je ook de energieprestatie coëfficiënt weten. Dan heb je er niets aan als iedereen verschillende meetmethoden hanteert voor hetzelfde doel. Dat is niet alleen onbetrouwbaar, maar ook geldverspilling.’

Gillis maakt zich er dan ook hard voor om als winkelcentrumbranche in Europa tot één systeem te komen. ‘Daar hebben we ook lobbyisten voor in Brussel. Zo heeft onze (Redevco’s) sustainability manager een verhaal gehouden voor de Europese Commissie. Op die manier proberen we zelf de regelgeving te beïnvloeden, want als we niets doen, dan krijgen

Hoe maakt men in een land de keuze voor een breeam bespoke-project?

‘We proberen met de hulp van de leden uit de sustainability werkgroep per land een project aan te wijzen dat als referentie gaat dienen. We willen uiteindelijk komen naar een ‘pan-European standard’ voor winkelcentra. Dat wordt de paraplu en daaronder heb je alle landelijke regelgevingen. Zo’n aanpak maakt het efficiënt voor zowel de ontwikkelaars, beleggers als de retailers.’

Geen hype Sustainability is een echt paradepaardje gewor-

den. Maar is het geen hype? ‘Ik zit toch al 25 jaar in het vak en heb veel voorbij zien komen. Maar ik denk dat dit geen hype is. Zelfs als het dat wel zou zijn, dan nog levert het voordelen op om te denken zoals we eigenlijk moeten denken over bouwen en beheer. Het is nu eenmaal goed voor de mensheid.

Denk aan het energieverbruik, efficiënter transport, zuinig met water, slim omgaan met her-verbruik, geen land verspillen, niet vervuilen, goede bereikbaarheid, enzovoort. Over dit laatste: het gaat er om dat je de centra in kernen maakt waar veel mensen omheen wonen in plaats dat men kilometers moet rijden. Wat ik bijvoorbeeld vind raken aan de discussie over the mall of the Netherlands. Het is toch vreemd dat wat de Amerikanen aan het terugdraaien zijn, wij gaan introduceren.’

In hoeverre ben je in je dagelijks werk al met sustainability bezig? ‘Redevco heeft sinds enige tijd een sustainability-manager. Het thema maakt dus op beleidsniveau deel uit van onze organisatie. En we zijn al in verschillende van onze centra bezig om energie-efficiënte systemen te installeren.

Een mooi voorbeeld hiervan is de Ecostore van c&a in Mainz, Duitsland, waarvan verwacht wordt dat de energiebesparing

ability is geen hype’ we het over ons afgeroepen. Wij als industrie willen dus dat de Europese Commissie weet wie we zijn en wat we kunnen.

Door zelf het breeam-certificaat te omarmen geven we aan dat we hier een eigen visie op hebben.’

Landelijke verschillen Er zit natuurlijk wel een verschil

in het bouwen van een winkelcentrum in Nederland of in Turkije, landen waar Redevco ook ontwikkelt. Want in Turkije wordt bijvoorbeeld meer met airco gewerkt dan hier in Nederland.

Gillis: ‘Dat geeft ook weer aan waarom er een ‘breeam bespoke’ gemaakt moet worden. Want de Turkse regelgeving verschilt van die in andere landen. Bijvoorbeeld koude/warmteopslag is daar nog niet toegestaan. Wij zijn nu met de Green Building Council aldaar de overheid aan het overtuigen dat het veel beter is om het wel te doen. Terugleveren aan het net is ook zo’n verhaal. Het is niet nieuw, maar je moet er wel elke keer voor vechten.’

de helft zal zijn van het huidige systeem.

Binnenkort opent ons eerste ‘groene’ winkelcentrum, dat ook gemanaged zal gaan worden volgens iso-14001. Ons zusterbedrijf binnen Cofra Holding AG, Good Energies, is ook al bezig met het onderzoeken van alternatieven voor bijvoorbeeld airco: bij elektriciteit spelen altijd piek- en daluren een rol. Cofra Holding AG heeft nu geïnvesteerd in een bedrijf dat op een hele slimme manier daar gebruik van maakt door ’s nachts ijsblokken aan te maken die overdag voor de koeling zorgen.. Tevens worden de mogelijkheden voor het toepassen van zonnepanelen onderzocht, samen met Good Energies.

Persoonlijk ben ik er veel mee bezig: je mag wel zeggen dat het een hobby is geworden. Maar dan wel eentje waar mijn werk ook wat aan heeft.’

•

Jaap Gillis is nog tot de Annual Conference van 2009 (Barcelona) voorzitter van ICSC Europe.

nrw jaarprijs special | 2008 23

project

24 nrw jaarprijs special | 2008

project

winnaar nrw jaarprijs 2008

de Passage Den Haag naam

de Passage, Den Haag

type

herontwikkeling

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

480.000/750.000

doelstelling ontwikkeling

Fundamentele renovatie, revitalisatie en uitbreiding van een uniek erfgoed.

De Passage moest van een doorgang weer een specifieke winkelbeleving worden waar Den Haag trots op kan zijn.

functie w.c.

speciaal winkelgebied

winkels

12.000 m2

woningen kantoren

2750 m2

leisure

5000 m2

ontwikkelaar

Provastgoed Nederland

eigenaar/belegger

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer

architect

Kentie & Partners

beheerder

Actys Retail

totaalmetrage bvo

21.000 m2

aantal winkelunits/bvo

31/12.000 m2

aantal horecaunits/bvo

4/1150 m2

aantal leisure units/bvo

1/5000 m2

aantal units dienstverlening/vvo

1

trekkers

DOK Cookware, Selexyz Verwijs

voorzieningen parkeerplaatsen

n.v.t.

opening

2007 (oorspronkelijk: 1885)

foto: dieter schutte

nrw jaarprijs special | 2008 25

project

26 nrw jaarprijs special | 2008

de passage

zorgvuldige restauratie

en een uitgekiende branchering maken van de Passage weer het kloppend hart van het eerbiedwaardige Haagse winkelgebied

fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: dieter schutte

De Passage winnaar Nrw jaarprijs 2008 nrw jaarprijs special | 2008 27

Voor Fortis Vastgoed Vermogensbeheer was de aankoop van De Passage een bijzondere operatie. Dit eerste winkelcentrum van Nederland (1886) was weliswaar lange tijd een groot succes geweest, maar de laatste decennia was het toch duidelijk op z’n retour, met als meest opvallend element het al dertig jaar leegstaande hotel. Wat bewoog deze belegger hier in te stappen?

Yvette Schaekers, Fortis Vastgoed Vermogensbeheer

project

‘Als je goed keek, zag je de allure van destijds’

Y

vette Schaekers over De Passage: ‘Toen wij in 1998 de aandelen van de ’s-Gravenhaagsche Passage Maatschappij overnamen, wisten we dat we een oud en gebrekkig gebouw kochten. Het was ooit een mix van een bioscoop, hotel, winkels en wonen boven winkels en al jaren was er sprake van bouwkundig verval en teruglopende bezoekersaantallen. In die zin is het een aankoop ‘met lef’ geweest, waarvan we wisten dat er vanuit een bepaalde visie met veel moeite en geld iets bijzonders van gemaakt zou kunnen worden.’

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer koos voor een zorgvuldig proces van het ontwikkelen van die visie, het doorlichten van alternatieven en de keuze van partners. Het proces nam twee jaar en in die tijd is ontwikkelaar Provast in beeld gekomen en in verlengde daar van architectenbureau Kentie en Partners.

‘Provast had een plan ontwikkeld dat men Plan du Passage noemde. In dat plan zou ondermeer de branchering veranderen en alles wat kapot was in oude glorie hersteld worden. De uitvoering van dit plan zou zeven jaar duren.’, zegt Yvette Schaekers.

Nog maar drie in Europa Een van

de bijzonderheden is, dat De Passage nog maar een van de drie passages van-

28 nrw jaarprijs special | 2008

uit de late negentiende eeuw is, die men in Europa kan vinden. Naast die in Den Haag zijn er nog de Passage in Brussel en de Galleria Vittorio Emanuele II in Milaan. Ofschoon van grootte verschillend, ademen ze alle drie een min of meer zelfde sfeer uit, behorende bij de neo-renaissance stijl.

Voor de herontwikkeling van de Haagse Passage passeerden een aantal ideeën de revue. Daarbij speelde natuurlijk een rol dat De Passage een rijksmonument is en dat betekende veel overleg met overheid en gemeente. Yvette Schaekers: ‘Dit beperkt je natuurlijk in de mogelijkheden. Anderzijds leverde de gemeente ook een bijdrage in de kosten om bijvoorbeeld het ambachtelijke werk dat voor de restauratie nodig was te kunnen laten uitvoeren. Maar naast ons doel om De Passage weer in oude glorie te herstellen, was ook de nieuwe branchemix van groot belang. We wilden ons richten op het hogere segment en in feite een luxe winkelgalerij creëren.’

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer heeft hierbij altijd geleund op de inspiratie van Provast. ‘Zij zijn sterk in het ontwikkelen van visies en houden daaraan ook vast tot dat bereikt is wat bereikt moet worden. Als belegger leverden wij daarin natuurlijk ook een inbreng, ondermeer door participatie in het bouwteam-overleg en de kwartaalvergaderingen van de conceptgroep. In spannende

tijden kwamen we soms wat vaker bijeen.’, aldus Yvette Schaekers.

Waren er dan spannende tijden? ‘Natuurlijk, je bent met een monumentaal erfgoed bezig en je investeert in het groot. Maar er is nooit een moment geweest dat we het niet meer zagen zitten: altijd hielden we vast aan de visie en het toekomstperspectief dat we van De Passage opnieuw een A1-winkelgebied gingen maken. Het ging ons steeds om het eindresultaat en dat is fantastisch geworden, niet alleen voor het oog, maar ook als vastgoedbelegging.’

Het gevoel van ‘een winning team’ Is de verleiding dan niet groot dit

project met een flinke winst weer door te verkopen? Yvette Schaekers: ‘Zo’n aanpak past niet bij onze werkwijze: wij committeren ons altijd voor langere tijd aan onze beleggingen. Maar verder is dit project meer waard dan je in geld kan uitdrukken. Dit is het bouwen van een prachtig monument. Natuurlijk, dat doe je voor je eigen belegging, maar ook voor de stad Den Haag. Zeker omdat er nog maar drie van dit soort passages in Europa te vinden waren, moest dit behouden blijven. En dat is ook de drijfkracht die je steeds terug vond bij de partners in dit uitdagende proces: ondernemers, ontwikkelaar, architect en aannemer, we hadden steeds het gevoel met z’n allen een ‘winning team’ te zijn.

de passage

Unieke branchering in historische ambiance

Zo van ‘nog even een schepje er boven op, want we winnen hier allemaal bij’. De Passage is een té bijzonder project om nog te verkopen.’

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer bezit nog meer winkelpanden in het centrum van Den Haag en een van die panden ligt tegen de entree van De Passage aan. ‘Dit was voor ons een strategische aankoop’, zegt Yvette Schaekers. ‘Zo konden we de entree meer uitstraling geven en in dit pand komt een belangrijke nieuwe trekker voor de Haagse Passage.’

Bedoeld wordt een nieuwkomer in Nederland, de Spaanse keten Desigual. ‘Zij willen in de grote Nederlandse steden de beste locaties hebben en in De Passage kunnen wij deze mooie unit aanbieden. Desigual is belangrijk voor de branchering van De Passage. Daarin mogen we geen fouten maken en we zijn hierin heel zorgvuldig te werk gegaan.

Samen met Provast –die deze formule gescout heeft- zijn we naar Spanje gegaan en hebben daar een aantal winkelconcepten van hen bekeken en het concept dat wij het beste bij De Passage vonden passen uitgezocht.’

Wanneer is het werk aan De Passage helemaal klaar? (lachend) ‘Zoals elk ander belangrijk centrum is ook De Haagse Passage denk ik nooit klaar. Het is een doorgaand proces van veranderingen, verbeteringen en aanpassingen. Daar zijn we voorlopig nog wel mee bezig.’ •

‘Waanzinnig’, zo omschrijft Kees de Groot het resultaat van de grondige restauratie die de Passage in Den Haag onderging. De Groot, voormalig voorzitter van de ondernemersvereniging van het winkelgebied, is vol lof over wat zowel architectonisch als commercieel is neergezet. ‘De Passage heeft weer de allure van weleer en is mede door de unieke branchering een echte trekpleister voor inwoners van Den Haag én toeristen geworden.’

E

en ondergeschoven kindje. Dat waren volgens Kees De Groot, tijdens zijn voorzitterschap regiodirecteur van onder andere boekhandel Selexyz Verwijs in de Passage, niet alleen het winkelcentrum, maar ook de ondernemervereniging. “De renovatie heeft zowel de Passage als de ondernemersvereniging nieuw leven ingeblazen.”

Bijzondere branchering Die vereniging telt dertig on-

Kees de Groot

dernemers, waarvan zo’n zestig procent eigen ondernemer is. Deze coleur locale is in combinatie met een aantal bijzondere filiaalbedrijven een belangrijke pijler voor het succes van de Passage. “Dat succes wordt onder andere onderstreept door een verdubbeling van het aantal bezoekers. En dat aantal groeit nog steeds”, zegt De Groot. “Waar vind je nog op A-1 locatie bijvoorbeeld een vulpenspeciaalzaak of een postzegelhandel, zoals hier. En de filiaalbedrijven die in de Passage zijn ondergebracht, hebben allemaal een redelijk unieke formule, zoals bijvoorbeeld Murphy & Nye en Simon Lévelt.”

Een bijzondere branchering. En dat in een unieke ambiance, want zo mag de Passage zeker worden bestempeld. Het oudste winkelcentrum van Nederland dateert uit 1885. De oorspronkelijke Passage loopt van de Spuistraat naar het Buitenhof en is gebouwd in een internationaal georiënteerde neo-Renaissance stijl. In 1929 is de Hofweg aan het wandelgebied toegevoegd. Dit gedeelte is in expressionistische stijl gebouwd. Tijdens de herontwikkeling door Provast is het centrum in haar oude luister hersteld. Onder andere door het terugbrengen van de verdwenen ornamentiek en het restaureren van de oorspronkelijke granitovloer. Nieuwe winkelpuien,

>

lees verder op pagina

30 nrw jaarprijs special | 2008 29

de passage <

vervolg van pagina

29

speciaal ontworpen signing en moderne verlichtingsarmatuur doen de rest.

Trekpleister “Voor de Hagenaar is de teruggebrachte allure

van weleer samen met de verbeterde winkelstructuur en versterkte branchering attractief”, stelt De Groot. “Maar daarnaast is de Passage ook een toeristische trekpleister geworden.” Wat hem betreft mag morgen al de geplande doorgang met de Grote Marktstraat worden gemaakt. “Dan heeft het publiek een unieke winkelroute in Den Haag.”

Selexys Verwijs zelf trok eind 2004 in het oude Hotel du Passage, dat na dertig jaar leegstand grondig is gerenoveerd. De Groot: “Voorheen zaten we met 400 vierkante meter aan de Hoogstraat. Nu met ruim 1600 meter in een winkelgebied dat voor Nederland uniek genoemd mag worden. In Nederland worden overwegend nieuwe centra gebouwd. Een historisch centrum als dit renoveren is meer dan bijzonder. Met uitzondering van de Passage in Milaan, ken ik geen passage die zo succesvol is.”

Over het proces van de herontwikkeling zegt De Groot: “Vanaf de start in 2000 zijn de ondernemers door Provast en eigenaar Fortis voortdurend geïnformeerd over de plannen.

Uiteindelijk hebben ze hun eigen visie en strategie bepaald,

30 nrw jaarprijs special | 2008

maar ze hebben wel naar de ondernemers geluisterd. In 2004 is de ondernemersvereniging vpb (Vereniging Passage Belangen) nieuw leven ingeblazen. Alle ondernemers zijn daar verplicht lid van. Voordeel daarvan is dat je als ondernemersvereniging geen roepende in de woestijn bent, maar namens iedereen spreekt. Dat is nodig om daadwerkelijk invloed te kunnen uitoefenen.”

Overlast En dat was volgens De Groot soms wel nodig. “Er

is hier ontzettend veel gebeurd. In 2004 is bijvoorbeeld de hele vloer losgebikt. Je kunt je de geluidsoverlast en rommel voorstellen. Een hoop overlast ook voor de bezoekers. Op dit soort momenten vonden wij als ondernemers een luisterend oor bij de ontwikkelaar en eigenaar. Ze hebben met betrekking tot de werkzaamheden bijvoorbeeld rekening gehouden met de koopseizoenen en meegeholpen met extra promotionele activiteiten na afloop van de werkzaamheden om de bezoekersstroom weer terug te brengen.”

De Groot benadrukt nog eens dat de Passage meer is dan een standaard winkelgebied. “Er wordt bijvoorbeeld ook met de culturele wereld samengewerkt. Onder andere vorig jaar tijdens het eerste Festival Classique. De deelnemende artiesten hebben toen ook in de Passage opgetreden om promotie te maken voor dit unieke klassieke muziekfestival. Met dit soort activiteiten til je het pure winkelen naar een ander niveau.” •

de passage De kop van dit artikel kenmerkt in belangrijke mate de vastberadenheid die ontwikkelaar Provast eigen is. Men is beslist ter zake kundig in een complexe binnenstedelijke herontwikkeling van een monument als De Passage en ook trots op wat er nu gerealiseerd is. Tegelijkertijd vinden de mensen van Provast oprecht dat de oorspronkelijke makers een prestatie van formaat hebben neergezet. En dat is natuurlijk ook zo, want er zijn niet veel winkelprojecten in Europa, laat staan in Nederland, die zo lang levensvatbaar blijken.

A1-winkelgebied is te maken!

Suzanne Tol en Hans Schrรถder voor een actueel schilderij van De Passage, vervaardigd door schilder Douwe Elias.

nrw jaarprijs special | 2008 31

de passage

H

et interview over De Passage wordt gehouden met Suzanne Tol, vastgoedontwikkelaar, en Hans Schröder, partner van Provast. Zij leiden ons door de herontwikkelingsgeschiedenis van Nederlands eerste planmatig ontwikkelde winkelpassage en dit verhaal begint in 1998, toen Fortis Vastgoed Vermogensbeheer het eigendom verwierf. In feite had Provast al eerder naar het project gekeken en daarvoor een plan uitgewerkt. Men besloot dit voor te leggen aan Fortis Vastgoed Vermogensbeheer en –zie het interview met Yvette Schaekers – deze belegger bleek zeer enthousiast te zijn over de visie die Provast op de herontwikkeling van de Passage had ontwikkeld. Daarmee begon een traject waarvoor in eerste instantie zeven jaar gevraagd werd. Waarom zo lang?

Hans Schröder: ‘Het gebouw stond er heel slecht bij en de hele operatie moest uitgevoerd worden in goed overleg met elke individuele winkelier. De Passage kenmerkte zich door het gegeven dat er veel kleine papa-mamawinkels waren.

Al vanaf het begin was iedere winkelier eigenaar en woonde ook boven de winkel. En er zijn nu nog mensen die hier werken, die in zo’n woning geboren zijn. Echter, in de loop der jaren dutten een aantal winkeliers wat in: sommigen hadden geen bedrijfsopvolging geregeld en liepen tegen hun pensioen. Daarbij kwam dat er al dertig jaar niets aan het project, een rijksmonument, gedaan was en toen zag het er – Schröder laat foto’s van voor de renovatie zien – op z’n florissantst zo uit. En dat was niet best.’

Suzanne Tol: ‘Menig zwamdeskundige heeft hier fantastische soorten ontdekt.

Duiven nestelden overal en poepten alles onder. De bouwkundige constructie

was aan het vergaan door vocht, houtrot en boktor en het had ook niet veel langer moeten duren of er waren delen van het gebouw ingestort. Er zijn hier zelfs griezelfilms opgenomen!’

Maar is er in die jaren nu nooit een grote retailer langs gekomen die hier een mooie locatie in zag voor zijn flagship store?

Hans Schröder: ‘Nee, dat is heel apart, want gezien de ligging binnen het kernwinkelapparaat zou je dat wel verwachten. Maar alle retailketens hebben de Passage de laatste twintig jaar genegeerd omdat men vond dat ‘het’ in de Spui­straat, Venestraat en Hoogstraat gebeurde. Dit project werd in de letterlijke zin van het woord een passage, om zo snel mogelijk van De Bonneterie naar De Bijenkorf te komen. Daarbij speelde natuurlijk ook het probleem van de niet eigentijdse afmetingen van de winkeltjes in De Passage. Zo waren er winkels van zes of twintig vierkante meter en een grote winkel was zestig. Dat staat in nogal schril contrast met de huidige behoeften aan honderd of vierhonderd vierkante meter.’

Sleutelwoord: ‘Trekkers’ De her-

ontwikkeling van De Passage steunt in belangrijke mate op het toevoegen van een aantal trekkers van formaat. Gelukkig bestond de mogelijkheid hier voor, omdat al zo’n dertig jaar het Hotel du Passage leeg stond. Daar is nu over drie lagen boekhandel Selexyz Verwijs te vinden (1750 m2), een prachtige toevoeging, niet alleen voor De Passage, maar voor de gehele binnenstad . ‘Een tweede onderdeel van ons plan was dat we een aantal kleinere winkels wilden combineren’, zegt Hans Schröder. ‘Dat kon echter niet zomaar, want met name

De Passage is de baby van Fortis,

maar ook van Provast

foto’s: dieter schutte

32 nrw jaarprijs special | 2008

de Rijksdienst vond dat de winkels niet klakkeloos vergroot mochten worden en vooral de bestaande verkaveling moest in stand blijven. Uiteindelijk kregen we bij de Rijksdienst begrip voor het gegeven dat grotere winkels noodzaak waren en zijn we er in geslaagd om een goed werkbaar convenant aan te gaan.’

Het resultaat is dat er in De Passage nu meer grotere winkels te vinden zijn, voorzien van praktischer en transparantere puien dan voorheen, toen deze nog weinig glas bevatten en heel smalle toegangsdeuren hadden. Provast schakelde voor het uittekenen van dit soort ingrepen architectenbureau Kentie en Partners uit Halfweg in, dat veel ervaring met monumentale panden heeft.

Suzanne Tol: ‘De restauratie ging tot in de details. Ornamenten die in de loop der jaren tot puin vervielen en uiteindelijk helemaal verwijderd en weggestuckt waren, werden op ambachtelijke wijze weer vervaardigd en geplaatst. Ook de vloer is gerestaureerd, maar daar voor moest eerst wel het gehele fundament vernieuwd worden. Eigenlijk is vrijwel de gehele fundering en de constructie geheel vernieuwd.’

De aanpak van De Passage beperkte zich niet alleen tot de panden die hiertoe behoorden. Provast keek ook goed naar alle buurpanden en bedacht een verbetering door het bekende pand De Baljurk van Gerard Strevers door te breken naar De Passage. Hierdoor is één grotere winkelruimte ontstaan, waar nu deze trekker van De Passage gevestigd is. Hans Schröder: ‘DOK Cookware is een regelrecht succes. De winkel is soms zodanig druk bezocht, dat de bedrijfsleiding even de deur op slot moet doen!

Deze formule is overigens nieuw voor Nederland.’

‘Maar we wilden nog meer trekkers hebben’, vult Suzanne Tol aan. ‘De der-

de passage (een vijftal) lopen nog gesprekken en daar moeten we geduld voor hebben.

A1-winkelgebied kan gemaakt worden Dit alles maakt dat het pro-

de trekker komt op de hoek Passage en Spuistraat. Daar zat de Benneton-winkel, met een veel te groot front en een spuuglelijke roltrap pal achter de etalage. Wij wilden hier een nieuwe verkaveling doorvoeren. Het geluk was dat Fortis al jaren het naastliggende pand in eigendom had, waar een Orange winkel gevestigd was. Met beide winkels bereikten wij overeenstemming over vertrek en nu komt er een grote winkel over twee lagen van de voor Nederland nieuwe Spaanse modeketen Desiqual. Deze gaat dit najaar open.’ In totaal heeft Provast 2200 vierkante meter winkelruimte toegevoegd.

Kritisch re-shuffelen Een vreem-

de eend in de bijt is op dit moment nog het Novotel. Dit hotel grenst met lobby en eetzaal zichtbaar aan het winkelgebied van De Passage en dat levert niet de uitstraling die Provast voor ogen had.

Hans Schröder: ‘Daarom zijn wij nu met het hotel in onderhandeling om de genoemde ruimtes bij het winkelgebied te trekken en daar ook winkels in te vestigen. Het hotel kunnen wij vervangende ruimte op de etages van De Passage bieden. Door deze operatie zullen we deze van origine ‘dode poot’ (want zo werd deze in de volksmond inderdaad genoemd) opnieuw leven inblazen.’

Ook de zittende ondernemers ontkamen niet aan de kritische blik van Provast. Een flink aantal eigenaren van winkels zijn uitgekocht en in deze units kwamen moderne formules, die in het nieuwe branchepatroon pasten.

Suzanne Tol: ‘Dat werken met die kleinere winkels is zonder meer een belangrijk en intensief onderdeel van de herontwikkeling geweest. Het betekende ook dat we per winkel de operatie moesten doorvoeren. Ook moest een aantal van de zittende ondernemers met argu-

menten overtuigd worden waarom ze mee moesten in deze herontwikkeling.

Want je ontkomt er niet aan dat er ook ondernemers zijn die denken ‘het zal mijn tijd wel duren’. Omslagpunt hierin was de opening van Selexyz Verwijs Dat gaf veel ondernemers het duwtje in de rug dat ze nog nodig hadden, met als gevolg dat meer winkels vergroot en gemoderniseerd werden. Dit, met de komst van een aantal ‘sexy’ formules als Apple, Murphy & Nye, een prachtige tassenwinkel Bon Voyage en meer, zorgde er voor dat we De Passage weer de uitstraling van een grand magasin konden geven.’

En met resultaat: trok de oude Passage slechts een 25 duizend bezoekers per week, nu zijn dat er al meer dan 60 duizend. Dit getal gaat nog verder omhoog, want de operatie is nog niet klaar.

Bovendien sluit De Passage straks aan op een ontwikkeling onder de naam De Nieuwe Passage, een nieuwe verbinding door het voormalige Mark en Spencer pand naar de Grote Markt.

Hoe is Provast bij het aanpakken van het winkelaanbod te werk gegaan?

Hans Schröder: ‘Aan het begin van de rit hebben we ons afgevraagd hoe we het ideale branchepatroon konden maken. Daarvoor hebben we ondermeer interviews met de gevestigde ondernemers gehouden en hun wensen en idealen in kaart gebracht. Zo kregen we ook inzicht in met welke ondernemers we verder wilden. Een prachtige winkel als bijvoorbeeld vulpenspecialist Akkerman wilden we graag behouden. Maar het moet gezegd worden dat er ook winkels waren waarmee we niet verder wilden en daar zijn oplossingen voor gezocht.

Dat wil zeggen, met tweederde van de winkels die volgens ons niet bij de nieuwe aanpak pasten, zijn we tot een oplossing gekomen. Voor het resterende deel

ces wat langer duurt dan in het geval van een nieuwbouw winkelcentrum.

Het doel heiligt echter de middelen. ‘Wij hebben ons ten doel gesteld een dusdanig branchepatroon te creëren op basis waarvan de consument zegt ‘Ik ga winkelen in De Passage’, als een doel op zich dus’, zegt Schröder. ‘Ons horeca-aanbod levert daar zeker ook een bijdrage aan en een restaurant/lunchroom als DeLuca is intussen enorm populair en zit van ’s ochtends negen tot ’s avonds tien uur vol. Maar zoals gezegd, voor een aantal winkels moet nog een oplossing gevonden worden en het zal wellicht nog een tweetal jaren duren voordat de branchemix optimaal is.’

Wat Provast betreft is de kern van de boodschap die met deze herontwikkeling uitgedragen moet worden: wij maken hier A1-winkelgebied. Hans Schröder: ‘Het was een vreemde ervaring toen wij aan het begin van het proces belden met grote retailers en bekende winkelmakelaars, men niet eens het gesprek met ons wilde aangaan! Ze vonden het helemaal niets. Nu ligt dat anders en worden we wekelijks gebeld. Tja, het kan verkeren.’

Suzanne Tol: ‘De Passage is steeds meer het kloppende winkelhart van Den Haag geworden. Daar willen we nog wat meer nadruk op gaan leggen door een bijzonder kunstobject (The Pendulum) van de befaamde lichtdesigner Ingo Mauer op de ‘rotonde’ te plaatsen. Dit

>

lees verder op pagina

35

‘De restauratie ging

tot in de details’ nrw jaarprijs special | 2008 33

de passage <

vervolg van pagina

33

object wordt zeker een aandachttrekker en zal het winkelend publiek vanuit de straten rondom De Passage triggeren om eens te komen kijken. Een model hebben we al, alleen de funding moet nog rond komen. Maar er zijn meer kenmerken die De Passage zo bijzonder maken. Zo zijn speciale gevellampen ontworpen, is er een handboek huisstijl voor winkelsigning en gebruik van het ‘merk’ De Passage. Dat alles met als doel De Passage als sterk merk neer te zetten.’

Belangrijk hierin is ook het gegeven dat Provast meegeholpen heeft de ondernemersvereniging weer nieuw leven in te blazen (zie elders in dit blad het interview met Kees de Groot). Er werd gezorgd voor een nieuwe funding, nieuwe plannen voor marketing en promotie en een prachtige decoratie. De boven­ etages die voorheen in gebruik waren als woningen voor de winkeliers hadden in veel gevallen die functie al jaren niet meer. Zo’n tachtig procent stond leeg. Provast transformeert deze etages nu tot kantoor- en of winkelruimte. Voor betere ontsluiting zijn een tweetal bruggen gemaakt, wat natuurlijk weer een pittige discussie met de Rijksdienst opleverde. Onder verwijzing naar voorbeelden uit dezelfde tijdsperiode werd ook dit uiteindelijk goedgekeurd.

Planontwikkeling en samenwerking met eigenaar Als je nu zo’n project als dit

ontwikkelt, kijk je dan naar het totaalplaatje van Den Haag Centrum, of zet je oogkleppen op en ga je uit van je eigen plan, de eigen kracht? En hoe verloopt het proces in de samenwerking met de eigenaar?

Hans Schröder: ‘Provast is sterk in gebiedsontwikkeling en het is onze filosofie dat je niet naar de postzegel moet kijken, maar naar het hele album. Dat betekent dat we naar het hele kernwinkelgebied en alle buurpanden hebben gekeken en intensief met de gemeente Den Haag overlegd hebben over wat er mogelijk was. De bestaande en toekomstige routing in het centrumgebied is ook nadrukkelijk bekeken, met aandacht voor wat daar in trekkers aan moest veranderen. Zo hebben we elders in het gebied het horecaconcept Dudok gemaakt en dat heeft direct positieve consequenties voor de loop in dat deel. Voor wat De Passage betreft zijn wij niet de risicodragende ontwikkelaar geweest, maar de leverancier van de visie en de uitvoering daar van. Dit betekent dat wij met de portemonnee van Fortis Vastgoed Vermogensbeheer hebben gewerkt, op basis van een vergoeding voor ons werk. Wij zijn van start gegaan met een eerste concept, maar gaande het traject zijn hier natuurlijk bijsturingen in geweest. Deze werden steeds eerst ter fiattering aan Fortis voorgelegd en dat proces is uitzonderlijk goed gegaan. Alle partijen hebben eigenlijk altijd het gevoel gehad dat van een project als dit geen tweede was!’

•

NRW Jaarprijs 2008 - de jury over de winnaar

De Haagse Passage

D

e Haagse Passage is een authentiek winkelmonument, dat door zijn historie, schoonheid en grandeur, internationale allure heeft. Het is een ‘Grand Magasin’, dat stamt uit de 19e eeuwse Belle Epoque. Met het ‘Plan du Passage’ is het oudste winkelcentrum van Nederland gered van de ondergang en in zeven jaar tijd in oude luister hersteld.

Door de uitvoering van dit plan is De Passage duurzaam behouden voor de toekomst.

De Jury heeft veel waardering voor de wijze waarop de renovatie door de ontwikkelaar in samenwerking met de eigenaar, de gemeente Den Haag en Monumentenzorg tot stand is gebracht. Hierdoor kon niet alleen een verbetering van de winkelstructuur worden aangebracht, maar konden ook de historische elementen van De Passage worden gerestaureerd, waaronder de oorspronkelijke ornamenten, de puien, de terrazzovloer en de natuurstenen kolommen. Als winkelcentrum is De Passage een prachtig project, voor consumenten een uitje met een zeer hoge belevingswaarde, prikkelend, inspirerend en sfeervol en op een goede manier gezellig.

Winkelen in De Haagse Passage is op een klassieke manier ‘verfijnd genot’, waarbij de inhoud en de architectuur elkaar op een fantastische wijze aanvullen en versterken. De Haagse Passage is een sterk concept, dat bestaat uit speciaalzaken, kantoren, horeca en het volledig gerestaureerde hotel, dat na dertig jaar leegstand in oude glorie is hersteld. De Passage heeft een uitstekende en onderscheidende branchemix, waaraan doelgericht en compromisloos wordt gesleuteld om het gewenste niveau te bereiken en dat vervolgens te handhaven.

Volgens de Jury vervult de Haagse Passage juist op dit punt een voorbeeldfunctie bij het revitaliseren en positioneren van binnensteden. Ook door de functie van De Passage als verbindend element in het winkelgebied wordt de Haagse binnenstad naar een hoger niveau getild. De Passage is volgens de Jury een oorspronkelijk en stijlvol winkelgebied, dat tot het beste behoort wat de Nederlandse vastgoedsector heeft voortgebracht.

De oorspronkelijke architecten van De Passage waren Van Wijk en Wesstra, die ook tekenden voor De Passage in Brussel. Het gebouw is door Belgen gebouwd.

nrw jaarprijs special | 2008 35

de meent

In het nieuwe hart van Papendrecht winkelt de consument op dijk- en polderniveau.

Next Real Estate en WPM Planontwikkeling realiseerden een mooi compact centrum dat intimiteit koppelt aan een compleet aanbod. naam

De Meent, Papendrecht

type

combinatie van nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

31.400/7.500

doelstelling ontwikkeling

Het creĂŤren van een centrumwinkelgebied met een duurzaam karakter, passend bij de couleur locale.

functie w.c.

hoofdwinkelgebied

winkels

18.000 m2

woningen

20.000 m2

kantoren leisure

1510 m2

ontwikkelaar

Next Real Estate/WPM Planontwikkeling bv

eigenaar/belegger

Next Real Estate/Achmea Vastgoed

architect

AGS architecten en planners; GDA International; RBOI Rotterdam

beheerder

SCM

totaalmetrage

10.000 (herontwikkeld) + 20.000 m2

aantal winkelunits/bvo

42/18.000 m2

aantal horecaunits/bvo

3/470 m2

aantal leisure units/bvo

10/1510 m2

aantal units dienstverlening/bvo trekkers

C&A, Hema, Jumbo, Esprit, Miss Etam, Bas van der Heijden, Xenos, Bart Smit, Marskramer, RB Casual

parkeerplaatsen

560

opening

2007 (oorspronkelijk 1963)

36 nrw jaarprijs special | 2008

de meent

De Meent Papendrecht

nrw jaarprijs special | 2008 37

de meent

Next Real Estate, onderdeel van VORM Bedrijven, tekende voor een belangrijk deel voor de realisatie van De Meent. Arjen van Houwelingen van NRE: ‘Door deze gecombineerde rol ben je in staat om het project strategischer te beoordelen en geen ‘hit and run’ actie uit te voeren.’

N

ext Real Estate gaf eind 2003 het startsein voor de realisatie van een tijdelijk winkelcentrum van 7000 vierkante meter. Een tijdelijk onderkomen voor de huurders van De Meent was noodzakelijk omdat het oude winkelcentrum volledig moest worden gesloopt. Na een bouwperiode van ongeveer 3,5 jaar konden de huurders hun intrek nemen in het compleet nieuwe De Meent. In totaal omvat het winkelgebied twee hectare winkeloppervlak, verdeeld over twee niveaus. De ondergrondse parkeergarage biedt ruimte aan 450 auto’s. Next Real

Arjan van Houwelingen

‘Een zeer succesvol traject’ 38 nrw jaarprijs special | 2008

de meent

Estate tekende samen met wpm planontwikkeling voor de herontwikkeling van De Meent.

Meent. “In samenwerking met wpm hebben we ons ingezet voor een optimale branchering, die de basis vormt van een solide belegging.”

Complexiteit “Next Real Estate (nre)

is vanaf het eerste moment betrokken geweest bij de ontwikkeling”, stelt Arjen van Houwelingen van nre. “Het was een complex project, waardoor andere betrokkenen in een eerder stadium zijn afgehaakt. Nre heeft daarna een tweetal verwervingen gedaan van grote eigenaren.” Van Houwelingen was als coördinator onder andere verantwoordelijk voor de commerciële invulling van De

Samenwerking Over de samenwer-

king met wpm Planontwikkeling is Van Houwelingen duidelijk. “Die was optimaal. Met een tweede ontwikkelaar samenwerken is niet lastig zolang je vooraf een duidelijke taakverdeling afspreekt, goed blijft communiceren en eenduidig naar buiten treedt.”

Die duidelijke taakverdeling betekende concreet wpm zich bezighield met het concept, commercie en afbouwcoördinatie. Nre hield zich bezig met het ontwerp, verwervingen en de communicatie met gemeente.

Draagvlak De Meent is niet zonder

slag of stoot gerealiseerd. Van Houwelingen: “Er was sprake van een grote diversiteit aan verdeeld eigendom. Dat hebben we succesvol aangepakt door het inzetten van een onderhandelingstraject in samenwerking met de gemeen-

ten het gehele centrum gedurende de bouw te verplaatsen naar een alternatieve locatie. Hiermee hebben we het voor Nederland grootste tijdelijke winkelcentrum geplaatst. Dat telde zo’n 8000 vierkante meter. Een andere uitdaging was het gebrek aan parkeerruimte. Dat hebben we opgelost met de realisatie van een parkeergarage.”

Ambtelijk apparaat Ondanks de

verschillende obstakels die overwonnen moesten worden, omschrijft Van Houwelingen het verloop van het complete traject als ‘zeer succesvol’. “Dat succes is voor een groot gedeelte toe te schrijven aan de proactieve houding van het ambtelijk apparaat. Door veelvuldig communiceren bleven partijen doorlopend geïnformeerd en kon snel en daadkrachtig op ontwikkelingen worden geanticipeerd.”

Compactheid en compleetheid In de ogen van Van Houwelingen is een

nrw Jaarprijs voor De Meent zeker op zijn plaats. “De Meent verdient de nrw

Optimale branchering en compactheid De Meent sterke basis voor commercieel succes

De Meent van oud naar nieuw

te. Door deze aanpak ontstond er een groot draagvlak.” Een tweede obstakel was de integratie van het verschil in polder- en dijkniveau. “Ags heeft uiteindelijk een ontwerp neergelegd, waarbij er een natuurlijk verloop ontstond van polder naar dijkniveau”, verduidelijkt Van Houwelingen.

Tijdelijk winkelcentrum Het inpas-

sen van het winkelcentrum in de stedenbouwkundige structuur, was een ander te overwinnen probleem. “Inpassing kon niet gefaseerd plaatsvinden”, aldus Van Houwelingen. “Daarom is beslo-

Jaarprijs vanwege het feit dat het zich weet te onderscheiden door het ontwerp, waarbij er een natuurlijk verloop is van dijk naar polderniveau en omgekeerd.

Hierdoor is het tweelaags winkelen een pré geworden. Door de compactheid en compleetheid is een intiem en gezellig centrum ontstaan wat als voorbeeld kan dienen voor tal van andere plaatsen in Nederland. Daarnaast ben ik overtuigd van het commerciële succes door de optimale branchering met een goede verdeling van filialen en plaatselijke ondernemers. Daarbij komt dat het centrum ook nog eens goed bereikbaar is.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 39

de meent

De Meent onderstreept toenemende aandacht inrichting winkelgebied

A

rchitectenbureau gda International tekende voor de inrichting en afwerking van het winkelgebied van het plan van hoofdarchitect ags Architecten voor De Meent in Papendrecht. Gda legde een concept voor, dat refereert aan de waterrijke omgeving van De Meent.

Dit concept zie je onder meer terug in de verhoogde balustrade van hout, de bruggen als ‘loopplank’ en speciaal ontworpen in hout uitgevoerde verlichtingsmasten. Bert Enting, architect en eigenaar van gda International: “De inrichting van een winkelgebied en afwerking daarvan spelen een bepalende rol in de attractiviteit van een winkelcentrum. De Meent onderstreept dat ook beleggers en ontwikkelaars daar zeker oog voor hebben.” gda International in ’s-Hertogenbosch is gespecialiseerd in het ontwerpen van winkelcentra en de inrichting daarvan. Van schets tot bouwbegeleiding van een omvangrijke verbouwsituatie tot een meer adviserende rol in een nieuw te realiseren centrum. “We zijn een relatief klein bureau en werken bij grote, complexe projecten vaak naast een hoofdarchitect”, legt Enting uit. “Dat was ook bij De Meent het geval. ags legde het basisontwerp neer, dat wij qua inrichting en afwerking in het winkelgebied verder hebben vormgegeven en uitgewerkt. Onze ontwerpen, voortvloeiend uit dit concept, zijn voor het grootste deel gerealiseerd. Meestal niet als toevoeging, maar in samenhang met het plan van ags.”

Vertaling Het concept van gda ver-

wijst naar de waterrijke omgeving van De Meent. “Een logisch concept”, stelt Enting. “Alle inrichtingselementen verwijzen naar de scheepvaart, water en lucht.” Enting doelt onder meer op de verhoogde houten ‘hang-balustrade’ van zo’n 225 strekkende meter. “Deze moet je zien als een vertaling van het ‘naar de kade kijken’”, verduidelijkt hij.

Ook de dertien verlichtingsmasten verwijzen naar de scheepvaart. “Die hebben we speciaal ontworpen voor De Meent. Hetzelfde geldt onder andere voor de haakse naamvoering van de

40 nrw jaarprijs special | 2008

Bert Enting

winkels, de kunstzinnige afwerking van een aantal vrije kolommen en de inrichting van de tapis roulantruimte . Daar zorgen een historische plattegrond van de omgeving, inclusief peilstokken met namen uit die tijd en een bewolkte lucht, voor de water en scheepvaartsfeer.

Het aan water refererend concept is ook door andere partijen overgenomen. Zo heeft het bureau dat verantwoordelijk was voor het ontwerpen van het openbaar gebied ons idee van een waterstroom in de bestrating opgenomen.

Voordelen Gda International is in

2002 bij het project betrokken geraakt.

“We hebben vaker voor Vorm Bouw gewerkt. Naast eerdere winkelprojecten hebben we onder andere ook de inrichting van hun kantoor verzorgd. We kwamen dus al vrij snel in het vizier”, aldus Enting. Het werken naast een hoofdontwerper als ags heeft volgens hem zo zijn voordelen. “Ook opdrachtgevers zien het voordeel van de communicatie tussen twee ontwerpende partijen in Je overweegt zaken vanuit hetzelfde perspectief en dat komt de planvorming ten goede. Aan de andere kant zit je wel aan het plan van de hoofd­ architect, waardoor ze zich soms in het begin wat terughoudend opstellen. Met ags speelde dit laatste eigenlijk niet.

We hebben eerder met elkaar gewerkt, onder andere voor winkelcentrum Molenpoort en In de Bogaard. Ags is inmiddels bekend met de toegevoegde waarde van gda.”

Verblijven Dat De Meent voor hon-

derd procent een winkelgebied buiten is, heeft gevolgen gehad voor de materiaalkeuze van gda. “Er is heel wat gediscussieerd over de vraag of het ‘De Meent’ moest worden of ‘Winkelcentrum De Meent’. Uiteindelijk is gekozen voor De Meent, want het is geen winkelcentrum in traditionele zin. Het

is een open multifunctioneel winkelgebied, waar verschillende functies in zijn ondergebracht. Het is een gebied, waar mensen 24 uur per dag verblijven. Materialen en kleurstellingen moeten daarop afgestemd zijn. De toepassing van hout voor de railing en de verlichtingsmasten was ook een punt van discussie. Wij zijn zeer gelukkig met het feit dat de opdrachtgever de meerwaarde daarvan heeft ingezien.”

Decoratieve element Aan materi-

alen van hoge kwaliteit en inrichtingselementen zoals gerealiseerd bij De Meent hangt een prijskaartje. Volgens Enting een terugkerend onderwerp van discussie, maar het besef dat de inrichting voor een groot deel sfeerbepalend voor een winkelgebied is groeit. “Kijk in de eerste plaats moet een winkelgebied functioneel zijn. Ligging, branchering en het parkeren staan bovenaan het lijstje, maar er is meer: het moet bieden wat de bezoeker zoekt. Het decoratieve element is mede bepalend als het om de attractiviteit van een winkelgebied gaat. Aandacht hiervoor in combinatie met een volledig aanbod zorgt dat bezoekers vaker terugkomen én langer in het gebied verblijven. Dat roepen wij al jaren en gelukkig zijn ontwikkelaars en beleggers zich hier ook steeds meer van bewust. Bij de ontwikkeling van een winkelgebied gaat het er immers om de eindgebruiker.”

Grenzen De bemoeienis van gda op

het gebied van de inrichting van het winkelgebied stopt niet bij de winkels zelf. “Middels onze zogenaamde shopfronttekeningen, die vaak onderdeel zijn van het afbouwreglement, leggen we de eisen en vrijheden van de huurders vast met betrekking tot de pui-indeling en het voeren van de langs- en haakse naamvoering. Wij zijn groot voorstander van een bepaalde mate van vrijheid van de huurder. Zij bepalen immers mede de sfeer in een winkelgebied”, stelt Enting. “Een uniforme haakse naamvoering, wel of niet voorzien van algemene verlichting, geldt bijvoorbeeld voor alle huurders. De kunst is om dusdanige grenzen aan te geven dat er geen eentonigheid maar variatie ontstaat.”

•

de meent

W

pm Planontwikkeling is vanaf het moment dat de herontwikkeling van De Meent in Papendrecht ter sprake kwam bij het proces betrokken. Inmiddels zo’n tien jaar later is een compleet nieuw, compact centrum over twee lagen gerealiseerd, dat qua vormgeving, branchering en de kwaliteit van de ondernemers een integraal onderdeel is van de Papendrechtse gemeenschap. Paul ter Sluis, stafdirecteur marketing & research wpm Groep: “Het was geen eenvoudige herontwikkeling, maar het resultaat staat, zowel functioneel als financieel.Uiteindelijk is het proces met een zeer korte doorlooptijd van zes jaar toch soepel verlopen.

Het plan was goed, de bestaande situatie erg slecht. Professionele partijen en een gemeente die echt haar steentje in positieve zin heeft bijdragen, hebben dit project tot een meer dan goed einde gebracht.”

Al met al een duidelijke rolverdeling, waardoor het totale proces in zes jaar kon worden afgerond.”

Slechts zes jaar voor een herontwikkeling als die van De Meent mag een hele prestatie worden genoemd, want het was alles behalve een eenvoudig opgave. Het totale centrum werd gesloopt. Er was sprake van een complexe eigendomssituatie, die moest worden overwonnen. Een groot aantal ondernemers moest worden verplaats en teruggeplaatst. Er moest een tijdelijk winkelcentrum van ruim 7000 m2 worden gerealiseerd, dat gedurende een periode van drieëneenhalf jaar onderdak aan de huurders van De Meent bood en het nieuwe centrum moest binnen de bestaande footprint van 12 duizend naar 20 duizend vierkante meter gaan.

Gecompliceerd Met betrekking tot

de realisatie van het tijdelijke winkelcentrum, stelt Ter Sluis. “Daar zijn we

Paul ter Sluis

Een succesvolle aanjager voor revitalisering centrum Papendrecht Eerste analyse Zo’n tien jaar gele-

den tekende wpm Planontwikkeling voor de eerste analyse en het eerste schetsontwerp van De Meent. “Dat was nadat we in contact kwamen met twee grote eigenaren van de Meent”, verduidelijkt Ter Sluis, die een belangrijke rol speelde met betrekking tot de conceptontwikkeling, distributie planologische verkenningen en de eerste gesprekken met share holders. ”Uiteindelijk is van het eerste ontwerp niets terecht gekomen.

Zes, zeven jaar geleden zijn we met Next Real Estate (nre) opnieuw het proces ingetrokken.”

Duidelijke rolverdeling De samen-

werking tussen nre en wpm is volgens Ter Sluis uitermate soepel verlopen. “Er lagen duidelijke afspraken met betrekking tot de werkverdeling en de verantwoordelijkheden Nre was als risicodragende ontwikkelaar verantwoordelijk voor de complete financiële en bouwkundige afwikkeling van het project. Het conceptuele gedeelte en uiteindelijk ook de commerciële planontwikkeling, zoals de contacten en contractvorming en onderhandelingen met alle zittende en nieuwe huurders, lagen bij ons. Ook de tijdelijke huisvesting, het format daarvan, de verhuur, branchering en het beheer, behoorde tot wpm’s takenpakket.

als wpm Groep zo langzamerhand een meester in geworden. Een aantal zaken is daarbij van essentieel belang. Je moet je realiseren dat een tijdelijk winkelcentrum niet zozeer tijdelijk is. Het centrum moet voldoen aan alle regels en eisen die een definitief centrum ook stelt. Dus ten aanzien van zaken als uitstraling, omvang, branchering en trekkerbeeld is het realiseren van een tijdelijk winkelcentrum even gecompliceerd als dat van een nieuw definitief centrum. Een dergelijk ‘tijdelijk’ centrum staat er voor een periode van vaak meer dan drie jaar.”

Tijdelijke voorzieningen zijn volgens Ter Sluis tegenwoordig eerder een vanzelfsprekendheid dan een optie. “Daar waar herstructureringen eerder dagelijkse kost wordt in plaats van een zeldzaamheid is de noodzaak van tijdelijke voorzieningen een gegeven. Met alle problemen , en kansen van dien. Het proces van het fysiek realiseren van een tijdelijke centrum en het ook nog verhuren en beheren ervan, is een specialiteit op zich. Het is niet zo dat je maar een aantal keten bij elkaar schuift en je hebt een winkelcentrum.

Multifunctioneel Zeker gezien de

complexiteit van de herontwikkeling is Ter Sluis meer dan tevreden met het resultaat. “Dat staat, zowel functioneel als

financieel. De Meent is een multifunctioneel compact complex geworden. Woningen, winkels, parkeren en commerciële voorzieningen zijn erin ondergebracht. Er is een natuurlijke integratie van twee lagen, polder- en dijkniveau gerealiseerd.

De branchering is volwassen en gedifferentieerd. Er is een mooi evenwicht tussen het modische en het dagelijkse segment, zowel qua metrage als ondernemerschap.

Daarbij komt dat 50 procent van de nieuwe huurders tot de coleur locale behoort. Dat was een zeer wezenlijk punt bij de planvorming, branchering, branchepatroon en uiteindelijk dus de verhuur.”

Aanjager De vormgeving, het bran-

cheringspatroon en de kwaliteit van de ondernemers zijn volgens Ter Sluis dé ingre­diënten, die De Meent tot een commercieel succes maken. “De Meent is nog steeds Papendrechts. Het is een integraal onderdeel van de gemeenschap in Papendrecht, een natuurlijk onderdeel van het bestedingspatroon van de Papendrechtenaar en geen vreemde eend in de bijt. De herontwikkeling van De Meent was de aftrap voor de complete vernieuwing van het stadshart van Papendrecht. Nu al zie je deelontwikkelingen van de grond komen die bijdragen tot de revitalisering van het centrum van Papendrecht. De Meent fungeert daarbij als aanjager.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 41

project SCM Shopping Center Management beheert voor eigenaars Next Real Estate en Achmea het winkelcentrum De Meent in Papendrecht.

Shopping Centre news sprak met Ellen Nijenhof, directeur van de business unit property management over deze opdracht en meer in het algemeen, de rol van beheer in de huidige tijd. Een gesprek over ontzorgen, risico­beheersing en waardetoevoeging in een markt die volop in beweging is.

Ellen Nijenhof

S

cm heeft de opdracht voor het beheer van De Meent gekregen toen het project al vrij ver gevorderd was.

Gelukkig was het nog niet te laat om te doen wat scm bij dit soort projecten altijd doet, en dat is een stuk begeleiding in de opstartfase bieden door een centrummanager met retailervaring. “Het is juist in die opstartfase erg belangrijk dat er een goede basis wordt gelegd voor de relatie tussen retailers, eigenaar en beheerder”, zegt Ellen Nijenhuis van scm. “Wij zijn ter plaatse in de afbouwfase en daarmee voor de retailers aanspreekbaar voor problemen en calamiteiten. Het vertrouwen dat we in de aanvang opbouwen is in een latere fase is van belang. Onze ervaring is dat we goed geïn-

‘Dit centrum gaat een zonnige toekomst tegemoet’ formeerd worden over de omzetontwikkeling in de winkels en we hebben daarmee vinger aan de pols over het economisch functioneren van het winkelcentrum.”

Zij ervaart dat de combinatie van retail- en exploitatiekennis met zich meebrengt dat scm ook ‘aan de ontwikkeltafel’ adviezen geeft die er toe doen. “Onze centrummanagers zijn altijd afkomstig uit de retail en deze mensen kijken naar zo’n winkelgebied eigenlijk op een manier als ware het hun eigen warenhuis. Dit levert dynamiek en leidt je soms buiten de geëigende vastgoedpaden.”

Maar wat vindt Nijenhof eigenlijk van het vernieuwde De Meent? “Dit winkelcentrum gaat beslist een zonnige toekomst

42 nrw jaarprijs special | 2008

tegemoet. Een sterk punt is de twee-keer-maaiveldconstructie, vergelijkbaar met de Beurspleintraverse en de Marikenstraat.

Hierdoor is een compact en sterk centrum gerealiseerd, met op beide niveaus sterke trekkers en met een goed spreiding.

Bovendien zijn op het plusniveau brede oversteken gemaakt, zodat de synergie tussen beide gebiedsdelen goed is. Met trekkers als Hema, c&a, rb Casual, Kruidvat en Xenos staat er een centrum waar van ik denk ‘daar durf ik de oorlog wel mee in.’

Nijenhof wijst verder op de goede branchemix van eenderde food, eenderde modisch en eenderde overige. Ook de bij Papendrecht passende verhouding filiaalbedrijf en zelfstandig ondernemers is sterk. “De stevige vertegenwoordiging aan zelfstandigen past erg goed bij dit centrum”, zegt Nijenhof.

Vastgoedmanagement = sexy Nogal eens loopt Nij-

enhof ertegen aan dat de werkzaamheden van een moderne vastgoedbeheerder in de markt onvoldoende bekend zijn. Het wordt vaak uitsluitend als kostenpost gezien en zoals zij zelf zegt: “Het is soms lastig om op een ‘sexy’ manier te omschrijven wat nu de toegevoegde waarde is van vastgoedmanagement. Maar die is er wel! Allereerst draait vastgoedmanagement, om ‘ontzorgen’ van zowel eigenaar als huurders; dit moet gewoon goed zijn, dat wil zeggen snel, tijdig en correct.”

Een tweede component die snel aan belang heeft gewonnen is de risicobeheersing ten behoeve van de vastgoedeigenaar.

Er is bijvoorbeeld niets zo schadelijk als negatieve landelijke publiciteit door calamiteiten. Last but not least; de rol van de beheerder op het gebied van waarde toevoeging. Nijenhof: “Er wordt steeds nadrukkelijk gekeken naar de exploitatieperiode.

Dit hangt weer samen met transparantie in de markt, roz/ipd: vastgoedeigenaren willen de benchmark verslaan. Maar het houdt ook verband met hoge aankoopsommen en een moeilijke acquisitie markt. Kortom, je probeert uit je vastgoed het

de meent

‘Rol beheerder in waardetoevoeging steeds belangrijker’ optimale te halen. Hiermee wordt de exploitatieperiode steeds belangrijker. En dat betekent dat vastgoedmanagement belangrijker is geworden. De focus van scm ligt op waardetoevoeging, daar draait het om.”

Dan zou het wel prettig zijn als een beheerder voor langere tijd aan een project verbonden zou zijn?

“Precies, en dat heeft ook te maken met de cycli in een winkelcentrum: de ontwikkelingsfase, gevolgd door een periode kinderziekte, dan na vijf of tien jaar volgt de expiratieperiode van de huurcontracten. Je maakt dan ook dingen mee als reshuffling, schaalvergroting, nieuwe contracten en zo meer. In die cycli moet je heel alert zijn op mogelijkheden in de markt en slagen maken.”

ken met het alert zijn op de servicekosten, maar ook met de relatief lage beheerfee’s. Het heeft ook te maken met het feit dat onze detailhandel sterk verspreid is, waar je in het buitenland juist grotere concentraties ziet. Scm heeft wel mensen op locatie, maar dan gaat het echt om de grotere centra. Verder hebben wij de aanpak dat we voor dit type vastgoedmanagement een tweetal functionarissen inzetten: een commercieel manager, die dicht op de eigenaar staat, rendementsgericht is en de taal van de belegger spreekt en de centrummanager, die de taal van de retailers spreekt en zich vooral met de locatie bezig houdt en denkt en spreekt vanuit consumenten en huurders. Dat geeft een gezond spanningsveld tussen deze functionarissen en dat moet ook.”

Nederland versus buitenland Hoe onderscheidt de Ne-

Advies en verhuur door Development Services Scm heeft naast vastgoedmanagement, ook slagkracht op het

derlandse manier van vastgoedmanagement zich van de manier waarop dit in het buitenland gedaan wordt?

Nijenhof: “Dat zit toch met name in de op omzet gebaseerde huurrecettes. En ook in het gemakkelijker kunnen schakelen op het moment dat winkels niet functioneren. Je kan dan sneller ‘verversingen’ doen in je winkelcentrum. In Nederland ben je met handen en voeten gebonden, wat wel eens jammer is. Want als je optimaal wil inspelen op wat de markt wil, dan is flexibiliteit een must.”

Gaan we die veel besproken omzethuur nog in Nederland krijgen? “Helaas, er gebeurt op dit gebied vrij weinig. We kennen natuurlijk de voorbeelden Batavia Stad en Schiphol, maar ik voorzie voorlopig niet dat dit fenomeen grootschalig in de markt zal doorstoten.”

vlak van winkelvastgoedadvies en verhuur diensten in huis.

Vanuit een separate business unit Development Services wordt geadviseerd over, en gesleuteld aan winkelvastgoed in (her)ontwikkeling, maar ook een flink aantal koop- en huurtransacties begeleid. Enkele jaren geleden realiseerde deze business unit een spraakmakend project in de vorm van de herontwikkeling van Maxis Muiden, waarmee een nrw prijs werd gewonnen. Nu is men ondermeer betrokken bij Getz in Amsterdam, de Zoetermeerse Stadshartpassage, Mercuriuscenter te Assen, winkelcentrum Enschede Zuid en wbc-Westpoort in Amsterdam.

Dankzij het volledig samenvoegen van de activiteiten van scm-ds met die van Remmers Retail, is deze slagkracht recent nog verder vergroot.

•

Centrum management In Nederland is maar een klein

aantal winkelcentra voorzien van dagelijks centrummanagement op locatie. Hoe komt dit zo? Nijenhof: “Dat heeft te ma-

www.scmeurope.com

nrw jaarprijs special | 2008 43

entre deux

in het hart van winkelstad Maastricht maakte een verouderd

complex plaats voor een groots, drielaags centrum naam

Entre Deux, Maastricht

type

combinatie van nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

160.000/400.000

doelstelling ontwikkeling

Het realiseren van een gebied met winkelruimten tussen 200 en 1500 m2. Daaraan is groot gebrek in de verkavelde binnenstad van Maastricht. Het nieuwe centrum moet een integraal deel uitmaken van het historische centrum.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

11.400 m2

woningen

3000 m2

kantoren leisure ontwikkelaar

Multi Vastgoed; 3W Vastgoed

eigenaar/belegger

Fortis Vastgoed Vermogensbeheer

architect

Am Meijs architecten; T+T design (concept); Exner architects (interieur)

beheerder

Actys

totaalmetrage bvo

13.500 m2

aantal winkelunits/bvo

31/11.400 m2

aantal horecaunits/bvo

3/1100 m2

aantal leisure units/bvo aantal units dienstverlening/bvo

44 nrw jaarprijs special | 2008

trekkers

Zara, H&M, Mango, Men at Work, NewYorker, Selexyz Dominicanen, La Place, We.

parkeerplaatsen

200

opening

november 2006

entre deux

Entre Deux Maastricht

foto: JAC BEEKERS

nrw jaarprijs special | 2008 45

project

Totaalaa

O Nico Eurlings, 3W

David Coster, Multi Vastgoed

foto: De Jong Van Es Bekedam Fotografen

p 24 november 2006 opende in Maastricht het binnenstadsproject Entre Deux.

Een herontwikkeling van een slecht functionerend bestaand winkelcomplex uit de jaren zeventig, dat alleen al qua uiterlijk niet meer van deze tijd was (‘de bunker’), met daarbij een flink stuk nieuwbouw. In een grote operatie van 110 miljoen euro werd door ontwikkelaars 3W en Multi Vastgoed, belegger Fortis Vastgoed Vermogensbeheer, Q-Park en de gemeente Maastricht geïnvesteerd in een totaalaanpak van dit belangrijke stukje binnenstad. Zes historische gebouwen waren in het plan inbegrepen, maar ook winkels, woningen, openbare ruimte, renovatie van de Dominicanerkerk en de bouw van een parkeergarage met tweehonderd plaatsen voor abonnementhouders. Entre Deux biedt 12.000 m2 winkels over drie niveaus, waarbij tevens een hoogteverschil tussen Markt en Vrijthof overbrugd wordt. De trekkers zijn ondermeer Zara, H&M, Mango, Men at Work, New Yorker, Selexyz Dominicanen, La Place en We. Entre Deux is als winkellocatie een zogenaamd ‘hybride model’: het is een verbinding maar ook een bestemming. Het combineert de positieve eigenschappen van een winkelcentrum (comfort/ droog, meerdere lagen, grotere winkels) met de sfeervolle eigenschappen van een straat. formules Entre Deux heeft de bin-

projectfoto’s: JAC BEEKERS

46 nrw jaarprijs special | 2008

nenstad van Maastricht een groot aantal nieuwe formules gebracht die voorheen geen passende ruimte in de stad konden vinden. Meer dan dertig huurders bieden een gevarieerd modeaanbod, speciaalzaken op allerlei gebieden en natuurlijk een aantrekkelijke horecamix.

Naast bekende ketens zijn ook een flink aantal lokale formules te vinden. Door deze uitbreiding kan de stad zich meten

entre deux

npak met oog voor kwaliteit met de populairste winkelsteden van Nederland. De herontwikkeling en uitbreiding van Entre Deux werd in record tempo uitgevoerd: het complex werd in 2001 verworven en opende eind 2006.

Een stevige prestatie van de ontwikkelaars, gezien de complexiteit van het geheel. Maar ook de gemeente Maastricht heeft aan de snelheid bijgedragen: niet verwonderlijk natuurlijk, want het oude Entre Deux was al jaren de spreekwoordelijke ‘rotte kies’ in het gezicht van de binnenstad. kwaliteitsoperatie Hoe kijkt Nico

Eurlings van ontwikkelaar 3W nu zo’n kleine anderhalf jaar na opening tegen Entre Deux aan? ‘Het bijzondere van Entre Deux is, dat het voelt alsof het er

Ruimte voor nieuwe formules in Maastricht altijd al is geweest. Het is dan ook nooit het doel geweest om een winkelcentrum te bouwen: we wilden de winkelstructuur van Maastricht afmaken. Het blijkt dat ook de consument dit zo ziet en al vanaf het begin Entre Deux meenam als onderdeel van de gehele routing in de binnenstad. Maastricht is nadrukkelijk een stad met kwaliteit, met uitstraling en beleving en Entre Deux is er in geslaagd hier goed op in te haken.’

Die hele kwaliteitsoperatie die veel ontwikkelaars nu doorvoeren in Nederlandse winkelgebieden, is dat nu een idee van de ontwikkelaars, of is het zo dat de consument daar echt behoefte aan heeft? Eurlings: ‘Voor ons was het overduidelijk dat de consument de vorige generatie winkelontwikkelingen zat

was en hunkerde naar meer kwaliteit.

Een kenmerk van de huidige tijd, dat niet alleen betrekking heeft op winkelontwikkelingen, maar ook op andere aspecten van het leven. Dan moet je als ontwikkelaar ook meer bieden. Wij kijken daarom nadrukkelijk naar de gehele omgeving en de beleving daarvan. Onze projecten moeten altijd een bijdrage leveren aan het maatschappelijk welzijn, nu maar zeker ook in de toekomst.’

Samenwerking Hoe kijkt Eurlings te-

gen de samenwerking met Multi Vastgoed aan? ‘3W is een ontwikkelaar die Limburg op z’n duimpje kent. Wij hebben de kennis van en het inlevingsvermogen in deze markt. Ook hebben we veel projecten in Maastricht gedaan en zijn we in het algemeen sterk in binnenstedelijke ontwikkelingen. Dit laatste geldt zeker ook voor Multi, maar in deze regio waren ze natuurlijk wel een ‘nieuwkomer’. In deze samenwerking was het daarom een voordeel dat wij van 3W de structuur van de stad goed kenden. Van Multi hebben wij bijvoorbeeld het een en ander over design opgestoken. Maar het is vooral onze gecombineerde ervaring geweest, die maakte dat deze samenwerking zo goed is uitgepakt en er nu een optimaal product staat.’

U heeft niet het gevoel gehad dat u vanwege de eigendomssituatie van destijds tot elkaar ‘veroordeeld’ was? Eurlings: ‘Beslist niet. Sterker nog, de samenwerking is zo goed bevallen dat we met elkaar verder zijn gegaan in projecten in Heerlen en Sittard.’

Gemeente De gemeente Maastricht

en de ontwikkelaars zijn een realisatie/ herontwikkelings-overeenkomst aangegaan waarin voornamelijk kwalitatieve criteria omschreven werden. Deze criteria waren niet beperkend opgesteld maar kwalitatief sturend om het hoge

ambitieniveau te kunnen waarmaken.

Een manier van werken die de ontwikkelaars veel mogelijkheden gaf om met een oorspronkelijke visie te komen.

Eurlings vindt wel dat je deze ontwikkelingen alleen maar kunt doen als de gemeente de juiste instelling heeft. En dat was in Maastricht zeker het geval.

‘Zo werd ook de totale infrastructuur aangepakt en dat is natuurlijk een aspect dat een heel belangrijk onderdeel is van het totaal. Je kunt de verschillende elementen van dit project ook niet los van elkaar zien. Zo is ook de woningontwikkeling (19 stadsappartementen) van belang en heeft er aan bijgedragen dat het project nóg meer in de belangstelling kwam te staan.’

Commitment Hoe lang denkt u dat

een grote ingreep als deze effect kan behouden? Anders gezegd, laat u een project na oplevering los of voelt u nog een commitment voor een soort van nazorg in de toekomst?

Eurlings: ‘Fortis Vastgoed Vermogensbeheer is nu eigenaar van het winkelcentrum en daarom ligt de eerste verantwoordelijkheid voor het up-to-date houden daar. Maar dat neemt niet weg dat wij als ontwikkelaar op een bepaalde manier ook de vinger aan de pols houden. Wij bekijken regelmatig de projecten die we gemaakt hebben, kijken hoe ze functioneren, vragen ons af wat er beter zou kunnen, wat we anders hadden moeten doen, enzovoorts. Het kan dus zijn dat we op een moment in de toekomst de belegger weer benaderen met een idee voor bijsturing. Wij hebben immers niet zomaar een pond kaas verkocht, maar een kapitaalproduct dat in beweging blijft, niet in de laatste plaats omdat de consument ook steeds verandert.’

>

lees verder op pagina

49

nrw jaarprijs special | 2008 47

Balance in nature

FRANCE - Bourges

BELGIUM - Genk

TURKEY - Erzurum

REDEVCO holds a pan-European commercial real estate portfolio worth 7,6 billion euros. We have more than 150 years of experience in managing retail properties in prime locations in virtually all major European cities.

We have been actively expanding our activities in the field of shopping centre development, including out-oftown projects. REDEVCO aims to assess the new developments according to BREEAM. REDEVCO has selected BREEAM as the standard, which was launched in 1990 in the UK. This green building rating standard will be used as a guide and an objective tool in making our buildings green. BREEAM stands for Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Today we are active in 20 European countries.

For more information visit our new website: www.redevco.com. , 6 "Ê ÕÀ «iÊ-iÀÛ ViÃÊ °6°ÊÊUÊÊ7 L>ÕÌÃÌÀ>>ÌÊÓÓ{]Ê£ä ÇÊ Ê ÃÌiÀ`> ÊÊUÊÊ*°"° ÝÊ {ÓÇÇ]Ê£ä äÊ Ê ÃÌiÀ`> / iÊ iÌ iÀ > `ÃÊÊUÊÊÌ\ʳΣ Óä x ÊÈÓÊÈÓÊÊUÊÊ v JÀi`iÛV °V ÊÊUÊÊÜÜÜ°Ài`iÛV °V

entre deux

De situering van Entre Deux in de Maastrichtse binnenstad

<

vervolg van pagina

47

traffic David Coster is directeur ver-

huur van Multi Vastgoed. Hoe vindt hij dat het project in de markt is aangeslagen? David Coster: ‘Aan de consumentenzijde is Entre Deux echt succesvol.

Vanuit de retail krijg je natuurlijk altijd beperkt feedback. We hebben immers nauwelijks omzethuur in Nederland.

Maar onze tellingen geven een positief beeld en de traffic is beslist goed op gang gekomen. Dit terwijl er natuurlijk met ook een groot project als Mosae Forum, dat min of min gelijkertijd ontwikkeld werd, toch een hoop meters in de markt bij kwamen en de consument op meerdere locaties een uitbreiding van het winkelaanbod kreeg.

Entre Deux is qua vormgeving en kwaliteit duidelijk een vertegenwoordiger van de ontwikkelingen van de laatste jaren. Hoe kijkt Coster daar tegen aan?

‘Daar hebben we heel uitvoerig over nagedacht. We wilden beslist een project dat op een heel natuurlijke wijze op deze plek in de binnenstad zou ‘vallen’. En ofschoon ons bureau T+T de uitgangspunten geschetst heeft, hebben we mede om deze reden voor de Maastrichtse architect Arn Meijs gekozen. Het grootste compliment is dan ook dat veel mensen niet eens in de gaten hebben dat Entre Deux er gekomen is. Ze weten het wel en ze komen er ook binnen, maar het project is zo knap bedacht, dat het is alsof het er altijd al geweest is. We hebben dan ook heel bewust geen grote reclameborden (‘hier zit Entre Deux’) geplaatst, maar veel aandacht besteed aan de entrees, die als het ware de mensen vanzelf naar binnen leiden.’

Retailers Wat heeft Entre Deux bete-

kend voor het winkelaanbod? Coster:

‘De binnenstad van Maastricht zat eigenlijk al een groot aantal jaren ‘op slot’ voor retailers met een wat grotere ruimtebehoefte. Maastricht was een van de laatste grote winkelsteden waar bijvoorbeeld een h&m geen locatie kon vinden, omdat de stad voornamelijk bestond uit oude pandjes van pakweg vier meter breed. Dus dit soort formules zaten of veel te klein of ze waren er simpelweg nog niet. Entre Deux heeft veel nieuwe formules in Maastricht geïntroduceerd en daarmee een aanbod gecreëerd dat past bij een stad als dit.’

Die ruimte werd in Entre Deux deels ook gevonden door de hoogte in te gaan? Coster: ‘Dat heeft natuurlijk alles te maken met de haalbaarheid, maar ook met een bepaald minimum aan kritische massa dat je moet hebben om aantrekkingskracht te genereren. Om dat te bereiken vonden wij dat we die 12000m2 die we gemaakt hebben ook echt nodig hadden.’

Nieuwe rol voor de kerk ‘De Do-

minicaner kerk lag tussen de bestaande bouw en het nieuwe project in.’ Zegt Coster. ‘De gemeente wilde de kerk – die overigens niet meer als zodanig in gebruik was – toch als gebouw bewaren.

Maar uit respect voor het gebouw vond men het niet gepast er bijvoorbeeld een modewinkel in te plaatsen. De huidige invulling met een prachtige boekwinkel heeft iets cultureels en dat was voor de gemeente een prima oplossing. Met de Boekengroep Nederland zijn we al in een heel vroeg stadium in de ontwikkeling van dit plan samen opgetrokken.

Weliswaar waren we geen eigenaar van de kerk, maar we vervulden de rol van adviseur en bemiddelaar om dit voor elkaar te krijgen.’

Samenwerking Ook aan Multi Vast-

goed de vraag hoe de samenwerking met een partner bevallen is. David Coster: ‘Een partnership met een andere ontwikkelaar maakt het vaak niet eenvoudiger, maar in dit geval is dat prima uitgepakt. Vooral omdat 3W zo goed bekend was in deze lokale markt. Verder was het zo dat beide bedrijven een bepaalde kwaliteitsvisie hadden. In onze samenwerking heeft dat gewoon geleid tot het prachtige product dat Entre Deux geworden is. In de verhuur had het ook voordelen dat 3W de ontwikkelaar van

‘Alsof het er altijd al geweest is’ het eveneens in de binnenstad gelegen en qua winkelmeters grotere project Mosae Forum was. Samen hebben we er voor gekozen om de retailers met een grote ruimtebehoefte vooral in Mosae Forum onder te brengen en de iets kleinere in Entre Deux, waar we vooral een goede spreiding van een flink aantal formules over de verdiepingen wensten. Al met al hebben we met 3W een uitstekende samenwerking gehad, op basis van een goede taakverdeling en respect voor elkaars visies. Een zelfde soort samenwerking hadden we overigens ook met belegger Fortis Vastgoed Vermogensbeheer. De belegger was al in een vrij vroeg stadium bij het project betrokken geraakt en had ook een aantal wensen en ideeën, waarmee nadrukkelijk rekening gehouden is.

• www.entredeux.nl

nrw jaarprijs special | 2008 49

entre deux Voor architect Ger Rosier van AMA Group Architecten lag de uitdaging in het transformeren van minder fraaie plekken in de binnenstad tot fraaie plekken. In die missie is hij zonder twijfel geslaagd. ‘Entre Deux is in alles onderdeel van de stad.’

‘Entre Deux versterkt binnenstad Maastricht’

M

aastricht is met Entre Deux een unieke winkelbeleving in de historische binnenstad rijker.

Nieuw en oud gaan naadloos in elkaar over. Het Entre Deux van toen was een in onbruik geraakt winkelcomplex uit de jaren zeventig. Het Entre Deux van nu is een stijlvol winkelgebied, dat door het gekozen materiaal en het incorporeren van de gotische Dominicanerkerk en vijf historische stadspanden één geheel met de karakteristieke binnenstad vormt.

voeren. “Het is zo’n rijk en natuurlijk materiaal. Dat levert een heel rijke beleving van het geheel op. Maar uiteindelijk is kunnen we hoog en laag springen met onze ideeën, het is uiteindelijk de ontwikkelaar die zo creatief moet zijn om dit ook betaalbaar uit te kunnen voeren.”

Hoogteverschil Naast de inbedding van het winkelgebied

Absolute uitdaging Na verscheidene minder succesvolle

studies naar de mogelijkheden voor het gebied, kwam AMA Group Architecten in 2001 in beeld. “Als bureau dat thuis is in het komen met oplossingen voor winkelgebieden en dat thuis is in de stad Maastricht, was Entre Deux een absolute uitdaging”, verklaart Rosier. “Het oude Entre Deux behoorde tot een van de minder fraaie plekken in de stad. Dit was een uitgelezen kans om het gebied om te toveren tot een van de fraaiste plekken in de binnenstad.”

Over het verloop van het proces is Rosier duidelijk. “Het is allemaal heel snel gegaan. Dat heeft te maken met de tijdsdruk die er was. Voordat wij bij het project betrokken raakten, zijn er verschillende oplossingen de revue gepasseerd. De tijd die daarmee verloren is gegaan, heeft geen oprekking van de tijdslimiet als gevolg gehad. Resultaat was dat beslissingen snel genomen werden. Dat is een erg prettige manier van werken.”

Open verbinding “Een mooi voorbeeld van hoe het in een

binnenstad kan”, zo omschrijft de architect het eindresultaat.

Hij doelt hiermee op de eenheid die tussen de stad en het winkelgebied bestaat. “We zijn er in geslaagd om er een geheel van de maken. Het is niet een in zichzelf gekeerd centrum, maar een winkelgebied dat een open verbinding met de stad heeft.” Als bezoeker is dan ook niet meteen duidelijk waar het oude ophoudt en het nieuwe begint.

Om die eenheid te realiseren, zijn verschillende historische monumenten in het ontwerp betrokken. Gecombineerd met het gebruik van typische Maastrichtse materialen, zoals Muschelkal, levert dit een winkelgebied op dat naadloos aansluit bij de historische binnenstad. Rosier noemt het een voorrecht om een project als Entre Deux in natuursteen te mogen uit-

Ger Rosier

in de historische binnenstad is volgens Rosier ook het hoogteverschil binnen het winkelgebied een van de bijzondere kenmerken. “Het natuurlijke hoogteverschil tussen Markt en Vrijthof hebben we gebruikt om verschillende winkelverdiepingen te creëren. Mensen lopen over verschillende niveaus en dat geeft een heel levendig beeld.” Dat vormt volgens Rosier een mooi contrast met de luxe stadsappartementen, die boven de winkels zijn gerealiseerd.

“De woningen liggen aan een groen dakplein, een oase van rust in de bedrijvigheid van de binnenstad.”

In totaal is het winkelarsenaal in de Maastrichtse binnenstad met Entre Deux uitgebreid met ruim tien procent. Tot de 31 huurders behoren internationale ketens in mode en design, lokale horecagelegenheden en talrijke speciaalzaken. Mede dankzij Entre Deux kan het winkelend publiek in Maastricht nu ook bij modezaken als Hennes & Mauritz, Zara, Mango en New Yorker terecht. “Voor grootschalige bedrijven was vaak geen geschikte locatie in de kleinschalige winkelstructuur van Maastricht te vinden”, stelt Rosier. “Met Entre Deux biedt Maastricht mogelijkheden voor grootschalige winkels. Als je het hebt over toegevoegde waarde, dan is Entre Deux een absolute toevoeging van het winkelaanbod. Grootschalige winkels smelten hier samen met de historische binnenstad.”

Op de vraag waarom Entre Deux in zijn ogen de nrw Jaarprijs verdient, antwoordt Rosier: “Lastig, want ik ken de andere centra niet. Maar vooral het feit dat Entre Deux op winkelgebied echts iets toevoegt aan wat er al was, is denk ik een belangrijk pluspunt. Daarnaast is het een tijdloos geheel geworden, waarin oud en nieuw op harmonieuze wijze samensmelten.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 51

polderplein naam

Polderplein, Hoofddorp

type

combinatie van nieuwbouw en herontwikkeling

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

138.000/150.000

doelstelling ontwikkeling

Een kwaliteitsslag maken voor het winkelgebied van Hoofddorp door de vernieuwing van het bestaande Polderplein. Het Polderplein moet blijvend gaan behoren tot het A1-gebied van Hoofddorp.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

17.000 m2

woningen kantoren leisure ontwikkelaar

PMS Vastgoed

eigenaar/belegger

Dela Vastgoed

architect

Van Manen

beheerder

MeeĂşs Vastgoedmanagement

totaalmetrage bvo

17.000 m2

aantal winkelunits/bvo

51/17.000 m2

aantal horecaunits/bvo

2/290 m2

aantal leisure units/vvo aantal units dienstverlening/vvo trekkers

Hema, Didi, SPS, Men at Work, Cool Cat, Kruidvat, Bristol, Action

parkeerplaatsen

540

opening

mei 2007

????? ???

??

?? ?

?????? ??????

??????

??????

????????????

???

??????? ??????? ????

?????????

??????

???

??

???? ????

??????? ???

52 nrw jaarprijs special | 2008

polderplein

Polderplein Hoofddorp In drie jaar tijd veranderde het verouderde Polderplein in een A1-centrum dat in alle opzichten voldoet aan de hoge eisen van vandaag.

nrw jaarprijs special | 2008 53

Succesvolle ondanks ont

P

aul Buys van pms Vastgoed noemt Polderplein een gecompliceerde klus.. De bouw moest gefaseerd plaatsvinden, omdat er geen gebruik kon worden gemaakt van tijdelijke huisvesting ergens anders in het gebied.’ Desondanks kon het vernieuwde Polderplein na een bouwtijd van drie jaar officieel open.

Het oude Polderplein dateerde uit 1988. “Dat lijkt relatief jong”, geeft Buys aan. “Maar trends op het gebied van winkelcentra gaan steeds sneller en volgen elkaar steeds sneller op.

Wil je bij de tijd blijven, dan moet je niet wachten tot een centrum hopeloos is verouderd. Dan moet je tijdig ingrijpen.”

Dat deed pms Vastgoed in opdracht van eigenaar Dela Vastgoed. Buys: “Nee, daar hadden we nog niet eerder voor gewerkt. We hebben onze ideeën aan Dela voorgelegd. De oplossingen die wij voor Polderplein aandroegen, sloegen aan.

Uiteindelijk kregen we de opdracht mee het winkelcentrum te renoveren tot een centrum met A1-status.”

Hinder De eerste plannen voor Polderplein dateren uit 1998.

De zes jaar die daarop volgenden, stonden in het teken van een uitgebreide voorbereiding om de bouw zo soepel mogelijk te laten verlopen. Dat wil zeggen met zo min mogelijk hinder voor de ondernemers én voor de consument. De realisatie van het project kende een hoge moeilijkheidsgraad. “Vrijwel alle ondernemers moesten worden verplaatst en er was geen ruimte in het gebied voor een tijdelijke huisvesting”, legt Buys Paul Buys

PMS Vastgoed tekende in opdracht van Dela Vastgoed voor de herontwikkeling van winkelcentrum Polderplein in Hoofddorp. ‘Een ingewikkelde opgave’, zo stelt Paul Buys van PMS Vastgoed.

polderplein

herontwikkeling breken tijdelijke huisvesting uit. “Daarnaast moesten we qua planning rekening houden met andere ontwikkelingen in de directe omgeving van het gebied. Dat betekende dat we de werkzaamheden nauwkeurig op elkaar moesten afstemmen.”

Ruimte De omvang van Polderplein bedroeg voor aanvang

van de herontwikkeling 13.000 m². In het winkelcentrum waren toen veertig huurders gevestigd. Na de renovatie en uitbreiding telde het centrum van 17.000 m² met ongeveer 56 huurders. Daarnaast werd de parkeergarage ook uitgebreid.

De ruimte voor de herontwikkeling ontstond door het verplaatsen van de Albert Heijn, Blokker en c&a naar het aangrenzende winkelgebied. Buys: “Door die uitplaatsing konden we de layout volledig wijzigen en Polderplein laten aansluiten op het nieuwe winkelcentrum De Vier Meren. De hele oude passage is komen te vervallen. De nieuwe sluit aan op de passage van De Vier Meren. Hierdoor is een uitgebreid winkelgebied in het centrum van Hoofddorp ontstaan.”

Ver achter Extra winkelmeters waren volgens Buys ook

hard nodig in Hoofddorp. “De gemeente Hoofddorp lag qua winkelmeters ver achter bij wat er aan woonruimte bijkwam.

Uitbreiding van het aantal meters brengt Hoofddorp ook op winkelgebied weer bij de tijd.” Buys is tevreden over het resultaat dat is neergezet. “Polderplein past nu uitstekend in een kernwinkelgebied. Het is qua uitstraling vrij ingetogen en

tijdloos. Het is ook wat het aanbod betreft echt een centrum om te shoppen geworden. Commercieel gezien mag het project succesvol worden genoemd. Vooraf waren al alle winkels verhuurd.”

Ondanks de complexiteit van het project, is Buys ook tevreden over het verloop van het proces. “De bouwtijd bedroeg drie jaar, wat voor een herontwikkeling als dit relatief lang is.”

Buys schrijft dit met name toe aan een goede voorbereiding en planning. “Die was erg nauwkeurig. Winkeliers, die ’s avonds de deuren van hun oude winkel sloten, openden de volgende ochtend de deuren van hun nieuwe winkel. We hebben wat dat betreft met ingewikkelde situaties te maken gehad. Bijvoorbeeld het verplaatsen van de Hema. Die is in twee fasen verplaatst naar een nieuwe locatie. Terwijl de eerste fase gewoon open was voor het winkelend publiek is een tweede deel bijgebouwd.”

Veiligheid Een belangrijk aspect in de herontwikkeling was

de veiligheid. “Ook die hebben we up to date gebracht. Met name op het gebied van brandveiligheid, liep het winkelcentrum achter. Het is best een opgave om te zorgen dat die voldoet aan de steeds veranderende eisen en mogelijkheden die er zijn. Wat dat betreft had de voorbereiding misschien wat beter gekund. Het moeilijke is dat verschillende instanties verschillende eisen hanteren. Onder andere met betrekking tot brandmeldinstallaties.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 55

project

Beheerder Frits Barelds kreeg vijftien jaar geleden van ontwikkelaar ABN AMRO de managementopdracht voor het winkel­ gebied Polderplein te Hoofddorp. Door de groei van het inwonertal opereerden deze winkels geuime tijd in de luxe situatie van veel vraag en weinig (winkel-) aanbod.

Anders gezegd: Hoofddorp was flink onderbewinkeld.

Frits Barelds

‘Schaalvoordelen door samenwerking’

B

eheerder Frits Barelds (Meeús Vastgoedmanagement) vertelt over de dagen voor de herontwikkeling van Polderplein: ‘Het gebrek aan winkelruimte uitte zich in wachtlijsten met retailers die ook graag een graantje in Hoofddorp mee wilden pikken. Wij konden ze echter niet helpen, het wachten was op van de winkelmeters.’

Ondertussen groeide Hoofddorp groeide gestaag door tot ruim 60 duizend inwoners en daarmee ook de behoefte van de consument aan een ruimer winkelaanbod. Dit bleek ook uit de koopkrachtafvloeiing naar steden als Haarlem, Amstelveen en Amsterdam. De gemeente ontwikkelde daarom plannen voor een forse uitbreiding van het winkelapparaat, resulterende in het complex De Vier Meren (27.000 m2 bvo, Rodamco 2005). Voor de winkeliers gevestigd aan het Polderplein rees de vraag of het niet beter zou zijn te moderniseren en ook aan te sluiten op het naastliggende De Vier Meren, zodat er in feite één geheel zou ontstaan. Barelds: ‘De winkeliers stelden zich de vraag wat ze met de nieuwe situatie zouden kunnen doen.

Dat resulteerde in een vrij ingrijpende operatie volgens plan van ontwikkelaar pms, waarbij een complete bestaande passage vijftig meter werd opgeschoven. Ook een aantal gemeentelijke kantoren ontkwamen hier niet aan. Bovendien moesten een groot aantal ondernemers van plaats veranderen. Al met al een gigantische operatie, waar ontwikkelaar pms veel werk

56 nrw jaarprijs special | 2008

aan gehad heeft. Maar ook als beheerder hebben wij daar het nodige in betekend. Immers, als beheerder heb je al een bestaand direct contact met je huurders en die hadden natuurlijk vragen over wat er ten aanzien van de huurcontracten zou gaan veranderen. Krijg ik meer of minder meters, wat wordt de huurprijs, wat betekent de operatie voor de servicekosten? Op welke wijze worden de veranderingen tijdens het bouwproces doorgevoerd? Kortom, genoeg werk voor ook de beheerder.’ coördinator Barelds ziet zijn rol in het proces als die van

coördinator tussen alle partijen die hebben meegewerkt aan de renovatie. Hij tekent hierbij aan dat het een groot geluk was om te maken te hebben met een bijzonder goede winkeliersvereniging. ‘Een zeer actief bestuur, dat vaak in de eigen vrije tijd veel aandacht besteedde aan alles dat met het winkelcentrum en de omgeving te maken had. Zij hebben met raad en daad een prachtige bijdrage aan het proces geleverd en altijd een positieve grondhouding gehad.’

De winkeliersvereniging is dan ook steeds goed aangesloten geweest op de ontwikkeling van de plannen en doordrongen geweest van de voordelen die er uit voort zouden vloeien. Barelds: ‘Daarbij moest natuurlijk wel gelet worden op wat vanouds de sterke punten van het winkelcentrum waren.

Bijvoorbeeld het feit dat de uitgang van de parkeergarage di-

project

www.meeusvastgoedmanagement.com

rect in het winkelgebied uit kwam. Dat wilde men erg graag behouden en liefst natuurlijk ook zien dat de uitgang van de nieuwe parkeergarage op soortgelijke wijze in het winkelcentrum uitkwam.’ schaalvoordeel Dat een dergelijke operatie automatisch

tot kostenverhoging moet lijden, is niet altijd het geval. ‘We wisten bijvoorbeeld ten aanzien van de promotiekosten –een van de kostenposten van de ondernemers – een schaalvoordeel te bereiken door Polderplein samen met De Vier Meren te laten optrekken. Het zelfde geldt voor de bewaking, de huismeester, het schoonmaken en meer van dat soort zaken. Door dit gezamenlijk te regelen zijn de servicekosten flink verlaagd’, zegt Barelds.

Ofschoon de uitbreiding van het winkelaanbod pure noodzaak was, hebben wellicht een aantal ondernemers toch in de omzet het effect gevoeld. Hoe kijkt men daar tegen aan? ‘Als ik de ondernemers hier over spreek, dan zijn ze alleen maar vol lof. Immers, het aanbod aan winkels is vergroot en daarmee is de noodzaak voor de consument om elders te gaan shoppen afgenomen.’

En de consument? Die loopt nu door een prachtig aaneengesloten winkelgebied, dat niet onder doet voor het aanbod van menig grotere gemeente.

•

Paulo da Silva Dias (manager unit Winkels bij Meeús Vastgoedmanagement): Dit soort ontwikkelingen komen vaak voort uit het feit dat winkelgebieden aan het eind van hun levenscyclus zijn en/of door het inspelen op de behoeftes van haar gebruikers. We weten allemaal dat herontwikkeling van bestaande gebieden, en vooral in het geval van verdeeld eigendom, complex, divers, ingewikkeld en risicovol zijn. Voor Polderplein ligt de moeilijkheidsgraad nog hoger doordat het een essentieel onderdeel is van een binnenstad. Als beheerder hebben wij normaliter weinig invloed op de herontwikkeling, wel trachten wij om in een zo vroeg mogelijk stadium betrokken te geraken bij het gehele proces om zo onze bevindingen en expertise van het project in te brengen. Uiteindelijk willen we allemaal, zodra de exploitatiefase zich aandoet, dat alle problemen nagenoeg getackeld zijn. Met het project Polderplein hebben we het geluk gehad om vanuit een 15-jarige ervaring op het complex onze expertise te kunnen inbrengen, waardoor in onze ogen een compleet en optimaal eindproduct voor de belegger is gerealiseerd.

nrw jaarprijs special | 2008 57

Worden Sissy-Boy, H&M en s.Oliver uw nieuwe buren?

Laatste winkelunits te huur in Mosae Forum Maastricht.

Het kernwinkelgebied van Maastricht is uitgebreid met het multifunctionele Mosae Forum. Een absolute A-locatie die aansluit op de historische binnenstad, prima bereikbaar is en naast winkels, kantoren en woningen ruimte biedt aan maar liefst 1.100 parkeerplaatsen. In het hart van deze commerciële trekpleister is een winkelruimte met een oppervlakte van 900 m² beschikbaar. De ingang bevindt zich op een prominente plek in Mosae Forum en er is een directe, zichtbare verbinding met het winkeloppervlak in het souterrain. Daarnaast zijn er nog sfeervolle winkelruimten van 46, 56 tot 64 m² vrij in de historische panden aan de Markt en in de Hoenderstraat. Het zijn de laatste beschikbare ruimten en u huurt ze al vanaf € 230 per m². Zorg dus dat u er op tijd bij bent.

Geïnteresseerd? Neem dan contact op met 3W, Jos Neven, telefoonnummer 043 - 366 77 00. Kijk ook op www.mosaeforum.nl.

polderplein

‘De consument en winkelier moeten zich in een winkelcentrum thuis voelen’

F

vh Facility is kind aan huis op de winkelcentra Polderplein en het naastliggende De 4 Meren.

Men kent de winkeliers en vaak ook de bezoekers, maar ook de kleinste bijzonderheden van het project. Het bedrijf levert hier het schoonmaakonderhoud plus de huismeester. En met name die laatste maakt het verschil. Paul Fok van fvh Facility hier over: ‘Bij het formuleren van onze diensten hebben wij ons indertijd natuurlijk ook laten leiden door de kernwaarden schoon, heel en veilig. Als je daarop kwaliteit kunt leveren, heb je al snel tevreden klanten.

Maar echt onderscheidend is dat natuurlijk niet. Daarom hebben wij vooral ook gekeken naar de rol van de huismeester en hoe deze het best ingevuld kon worden voor winkelcentra.’

Fvh Facility levert op het Polderplein en De 4 Meren en nog een aantal winkelcentra in Nederland deze belangrijke functie, die in feite op die projecten waar geen dagelijks management aanwezig is, de ogen en oren van de eigenaar of beheerder kan zijn. ‘Het ter plaatse hebben van een goed op een project ingewerkte huismeester is eigenlijk geen kostenpost, maar iets dat zelfs kan leiden tot harde besparingen. Neem bijvoorbeeld het toezien op onderhoudswerkzaamheden door derden. De huismeester controleert óf dit gebeurt, of het góed gebeurt en ook of de juiste uren voor de werkzaamheden geschreven worden.

Daarnaast kan de huismeester kleintechnische werkzaamheden zelf uitvoeren, zodat niet meer voor elke kapotte lamp of een kleine apparaatstoring een extern bedrijf moet opdraven,’ zegt Paul Fok. Hij vindt het ook een voordeel dat een huismeester ondersteunend kan zijn ten aanzien van het bijhouden van

Een uitspraak als in de kop van dit artikel zou indien afkomstig van een ontwikkelaar als een ‘open deur’ gezien kunnen worden. Echter, FVH Facility is geen ontwikkelaar maar leverancier van facilitaire diensten. Over hoe schoonmaak en de diensten van een huismeester een bijdrage kunnen leveren aan de ervaring in een winkelcentrum.

het openbaar gebied: ‘Het buitengebied van een winkelcentrum maakt in feite deel uit van de entree. Als dit er slecht verzorgd uit ziet door dat een gemeente een lage schoonmaakfrequentie heeft, dan mag wat ons betreft de huismeester in een rustig uurtje best even een inspanning doen dit netjes te maken. Het klinkt vanzelfsprekend, maar als je geen huismeester hebt, dan gebeurt het dus niet!’

Invalshoek niet repressie maar gastvrijheid De huismeester is in de

ogen van fvh Facility ook waardevol door het persoonlijk contact dat met opdrachtgever, winkeliers en bezoekende consumenten gelegd kan worden. Frans Dirk van ’t Hof, mededirecteur: ‘De juiste man of vrouw ter plaatse kan een belangrijke schakel in het dagelijks beheer van een winkelcentrum zijn. En sommige projecten zijn nu eenmaal te groot of te complex om zonder te kunnen. Nu zie je ook wel dat zo’n taak bij de beveiligingsdienst neergelegd wordt. Maar dat is in onze optiek niet juist, want de beveiliger is opgeleid om mensen corrigerend aan te spreken en in het slechtste geval de deur te wijzen. De huismeester

kan hier ook een rol in spelen, maar zijn invalshoek is vooral een bijdrage te leveren aan de gastvrijheid en een prettig verblijfsklimaat in het winkelcentrum.

Daarom is de huismeester aan zijn bedrijfskleding duidelijk herkenbaar en staat er voor open om aangesproken te worden door consument of winkelier.

Indien nodig zal hij ook bijvoorbeeld lastige jongeren aanspreken op hun gedrag. Maar alleen net even anders dan een beveiliger dit zal doen.’

De hele opzet van het dienstenpakket van fvh Facility is zodanig vorm gegeven dat dit aansluit op de dagelijks facilitaire praktijk van een winkelcentrum.

Dat betekent dat naast de al genoemde schoonmaak- en huismeesterdiensten ook bijvoorbeeld de glasbewassing, het terreinbeheer, de verlichtingsremplace, de gevelreiniging en het vloeronderhoud (ook kauwgom!) aangenomen kunnen worden.

Bovendien verzorgt fvh Facility via de partners tevens het schilderwerk en gebouwtechnisch onderhoud. Kortom, een totaalpakket voor alle facilitaire diensten in en rond het winkelcentrum.

• Shopping-centre@fvhfacility.nl

nrw jaarprijs special | 2008 59

ravelijn

60 nrw jaarprijs special | 2008

naam

Ravelijn, Zeewolde

type

nieuwbouw

ligging

centraal stedelijk

prim./sec.verzorgingsgebied

20.000/1000

doelstelling ontwikkeling

Het creĂŤren van een kwalitatief hoogstaand winkelgebied, als sluitstuk van het masterplan voor het centrum van Zeewolde.

functie w.c.

kernwinkelgebied

winkels

4325 m2

woningen

0

kantoren

0

leisure

2645 m2

ontwikkelaar

Leyten Bouwplanontwikkeling

eigenaar/belegger

Leyten Vastgoedexploitatie; P. Loeff

architect

RPHS Architecten

beheerder

Leyten Vastgoedexploitatie

totaalmetrage bvo/vvo

7558 m2

aantal winkelunits/vvo

11/4325 m2

aantal horecaunits/vvo

2/315 m2

aantal leisure units/vvo

1/2645 m2

aantal units dienstverlening/vvo

2/273 m2

trekkers

Hema, Xenos, VĂśgele, Van Haren, Zeeman, Trekpleister

parkeerplaatsen

853

opening

september 2007

project

Ravelijn Zeewolde

Met een gedurfd centrum

gaan ontwikkelaar Leyten en de

gemeente Zeewolde de vlucht naar Harderwijk stoppen. Een mooi project in groeiprovincie Flevoland. nrw jaarprijs special | 2008 61

project

Van boodschappenstraat naar winkel Een van de kleinere projecten onder de inzendingen van dit jaar is Centrumplan De Ravelijn te Zeewolde. Een uitbreiding op het bestaande winkelapparaat en ruim 7500 m2 groot. Een plan dat de koopkrachtafvloeiing van Zeewolde moest terugdringen en de inwoners van deze plaats in Flevoland een groter en meer gevarieerd aanbod en extra kwaliteit moest bieden. Ontwikkelaar Leyten rekent het ontwikkelen van multifunctionele projecten voor kleinere verzorgingskernen tot haar specialiteit en ging voortvarend aan de slag.

62 nrw jaarprijs special | 2008

W

ij spraken met Marco Aartse, directeur bij Leyten Vastgoedontwikkeling. Waarom vindt hij dat De Ravelijn kansmaker is voor NRW Jaarprijs? ‘De Ravelijn is eigenlijk een plan dat een boodschappencentrum naar een winkelcentrum transformeert. Het past in het groeiscenario van Zeewolde, de jongste gemeente van Nederland. Het winkelcentrum Ravelijn is een volgende stap in deze ontwikkeling die samenhangt met de groei van het inwonertal, maar ook met de wens van de inwoners voor een completer winkelcentrum.’

Maar niet alleen de inwoners wilden dit, ook de ondernemers wilden een sterker winkelcentrum, omdat de koopkrachtafvloeiing naar bijvoorbeeld Harderwijk groot was.

Aartse: ‘Hoe basaal ook, de komst van een Hema was een vurige wens van ondernemers en consument. De manier waarop we de Hema hier hebben gekregen is ook bijzonder. In 2001 waren we als een van de inschrijvers op de door de gemeente Zeewolde uitgeschreven competitie met de voorbereiding voor ons plan bezig. In dat kader keken we natuurlijk ook rond in Zeewolde en in dit geval was dat op een grijze, troosteloze zaterdag. Je vraagt mensen dan links en rechts naar hun mening over het winkelen in Zeewolde en daar kwam al snel de behoefte naar een Hema uit naar voren, wat we overigens al vanuit andere stukken wisten, maar het werd die dag nog eens duidelijk bevestigd. Vervolgens deed Hellen van der Groep, directeur van de lokale vvv de suggestie om eens te gaan praten met de franchiser van de Hema in Harderwijk. Deze bleek

project

Marco Aartse

centrum inderdaad oren te hebben naar een vestiging in Zeewolde. Het gevolg was dat wij bij de presentatie van ons plan meteen een Hema konden aanbieden!’

Dit was een verrassing voor de gemeente, want het inwonertal van 18 duizend was eigenlijk nog te gering voor een Hema, die pas in een volgende fase was voorzien. De fasering waarbij de bibliotheek in twee stappen op zijn huidige plek zou komen kon zo meteen gerealiseerd worden. Aartse is zeer te spreken over het ontwerp van rphs architecten uit Voorburg, dat nauwelijks meer veranderd is sinds de eerste presentatie.

‘Het project werd door college en raad unaniem als winnaar uitgeroepen. Een breed draagvlak is natuurlijk altijd meegenomen in een selectie en vormt een goede basis voor een voortvarende aanpak.’

Kleine speler kan gemakkelijker onderscheidend zijn Is het nu niet zo dat jullie als kleinere speler snel wegge-

drukt worden door de grotere ontwikkelaars?

Aartse: ‘We zijn in vergelijking met onze belangrijkste concurrenten weliswaar klein, maar daar onderscheiden we ons ook weer mee en zijn dus zeker niet kansloos, integendeel.

Een persoonlijk aanpak en grote mate van betrokkenheid is wat ons betreft geen mooie communicatiekreet, maar in onze visie de sleutel naar succes. Ook commitment voor de lange termijn maken we waar omdat we bij onze projecten vrijwel altijd als belegger betrokken blijven.’

Leyten Vastgoedontwikkeling werkt vanuit vestigingen in Rotterdam (25 medewerkers) en Drachten (10 medewerkers).

‘Grofweg de helft van onze projecten worden in het noorden gerealiseerd’, zegt Aartse.

‘Wij zijn vooral actief in verzorgingsgebieden tot zo’n 70000 personen: dat zijn plannen die bij onze omvang passen. Maar het zijn wel altijd plannen met veel functies en lekker ingewikkeld. Dat vinden we eigenlijk wel leuk. Daar vinden we onze drive in, kunnen we goede oplossingen voor bedenken, de juiste partijen bij elkaar brengen en voortvarend te werk gaan.’

Variatie in functies steeds belangrijker ‘In plannen als winkelcentrum Ravelijn spreekt vooral de veelheid aan functies aan: winkels, woningen en een openbare parkeervoorziening zijn op risico gerealiseerd. Maar ook de aanwezigheid van functies zoals een bibliotheek, theater of bioscoop worden steeds belangrijker als onderdeel van een dynamisch en levendig centrumgebied. Datzelfde geldt voor horecafuncties. Ook hierin kunnen we onderscheidend zijn omdat we nadrukkelijk ook als belegger kijken naar welk type onderneming het meest geschikt is voor zo’n invulling.’

Dus niet meteen op de automatische piloot en een McDonald’s op het plein plaatsen?

‘Nee, zeker niet, je moet echt kijken naar de betekenis van zo’n gebied. Een McDonald’s brengt natuurlijk veel traffic met

>

lees verder op pagina

65 nrw jaarprijs special | 2008 63

Centrumontwikkeling volgens Leyten De eindgebruiker is het doel. De omgeving verlangt creativiteit en de realisatie eist vakmanschap. Die aspecten samen verlangen een groot inlevingsvermogen en maximale betrokkenheid.

Van begin tot eind. En verder. Daarom ontwikkelt, belegt èn beheert Leyten. En met succes. We zijn dan ook trots op de nominatie voor de NRW Jaarprijs 2008 voor winkelcentrum Ravelijn in Zeewolde.

www.leyten.nl

project

<

vervolg van pagina

63

zich mee, maar dat is niet altijd gewenst. Als je niet elke avond tot elf uur overlast op het plein wilt, kan je misschien beter kiezen voor een mooie brasserie met een buitenterras. Dit voorbeeld is natuurlijk niet voor elke plaats automatisch de beste oplossing, maar we zijn ons wel bewust van onze verantwoordelijkheid bij het nemen van beslissingen welke van invloed zijn op het gehele leefgebied.’

Is de koopkrachtafvloeiing in Zeewolde nu inderdaad afgenomen? Aartse: ‘Dat is op dit moment nog niet door ons onderzocht, daar is het te kort voor geleden. Maar de Hema is natuurlijk een enorme binder. Daarnaast zijn er met de realisatie van Ravelijn een aantal nieuwe grotere en kleinere winkelformules naar Zeewolde gekomen zoals een filiaal van Vögele, maar ook Bakker Bart, Xenos, Zeeman en Van Haren en een aantal kleinere ondernemers zoals ijssalon Prego, die voor een belangrijk deel sfeerbepalend zijn, niet alleen voor Ravelijn maar voor het winkelgebied als geheel.’

Eigen portefeuille Jullie ontwikkelen vaak voor eigen por-

tefeuille. Welke gedachte zit hier achter?

‘We doen dit op deze manier al zo’n twintig jaar. Voor het bedrijf is dat goed, want je werkt aan waardetoevoeging en bouwt vooral ook kennis op. Je kunt ook de gemeente en po-

tentiële samenwerkingspartners op een andere manier benaderen: niet alleen als ontwikkelaar maar ook als investeerder.

We geven daarmee aan dat we niet snel weer vertrokken zullen zijn, maar nog vele jaren betrokkenheid zullen tonen.’

‘De verhuur is niet gemakkelijk gegaan, maar inmiddels is alles verhuurd. Dat past een beetje bij plaatsen van deze grootte die een transformatie doormaken. De verhuur doen we grotendeels zelf: we kennen natuurlijk de meeste lokale en landelijke formules en hebben daar doorlopend contacten mee. Ook die contacten bieden een stroom aan informatie die bij de ontwikkeling van plannen het verschil kunnen maken.’

Zijn bij de ontwikkeling van het plan de zittende ondernemers in het bestaande deel betrokken?

Aartse: ‘Er is, ook in de samenwerking met de gemeente regelmatig contact geweest met de zittende ondernemers. Daarbij hebben wij onder voorwaarden, ook de mogelijkheid van koop aangeboden. Alleen Hema heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De bestaande ondernemers van Zeewolde zijn blij met de toevoeging. Ook de gemeente heeft haar steentje bijgedragen door een hoogwaardige (her)inrichting van de openbare ruimte. Het bestaande centrum, samen met het nieuwe Ravelijn is nu herkenbaar als één winkelgebied met een eigentijdse uitstraling. Zeewolde is daarmee goed toegerust voor het zetten van een volgende stap.’

•

nrw jaarprijs special | 2008 65

woensel xl

dankzij een drastische revitalisatie

en verbeterde branchering is winkelcentrum Woensel (nu Xtra Large) weer een aantrekkelijk winkelgebied voor de inwoners van de Eindhovense periferie

66 nrw jaarprijs special | 2008

naam

Woensel XL

type

herontwikkeling

ligging

stadsdeel

prim./sec.verzorgingsgebied

92.000/800.000

doelstelling ontwikkeling

De revitalisering van het winkelcentrum door renovatie en nieuwbouw.

Uitbreiding van het aanbod in de modesector.

functie w.c.

stadsdeelcentrum

winkels

26.525 m2

woningen

0

kantoren

0

leisure

0

ontwikkelaar

ING Real Estate Development

eigenaar/belegger

Rodamco Europe; particuliere beleggers

architect

Engelman architecten

beheerder

WPM Winkelcentrummanagement

totaalmetrage bvo

34.451 m2 (bestaand) + 14.906 m2 (nieuwbouw)

aantal winkelunits/bvo

118/26.525 m2

aantal horecaunits/bvo

26/3.245 m2

aantal leisure units/bvo

-

aantal units dienstverlening/bvo

28/17.118 m2

trekkers

Albert Heijn, Aldi, C&A, Esprit, Hema, H&M, Lidl, Mexx

parkeerplaatsen

1850

opening

mei 2007

woensel xl

Woensel XL Eindhoven

nrw jaarprijs special | 2008 67

woensel xl

O

ver de aanloop tot de herontwikkeling van Woensel vertelt Larissa Staal: ‘Al in de jaren ’80 kwamen de eerste signalen vanuit het winkelcentrum dat veranderingen gewenst waren. De gedachten liepen van renovatie tot een complete uitbreiding, omdat er inmiddels ook veel meer mensen in het stadsdeel Woensel waren komen wonen. In 1995 is er een intentieverklaring getekend tussen drie partijen, de gemeente Eindhoven, de cvve en ing Real Estate Development en in 1999 de samenwerkingsovereenkomst. Pas in 2003 kon echt gestart worden met de werkzaamheden, een gevolg van de complexiteit om alle neuzen van de eigenaren én een groot aantal huurders in één richting te krijgen. Als ontwikkelaar proberen wij natuurlijk te kijken naar de belangen van het totale winkelcentrum, terwijl individuele eigenaren vooral kijken naar wat voor hun winkel van belang is. Dat proces kost tijd en er zijn dan ook veel verschillende modellen voor de renovatie en uitbreiding de revue gepasseerd.’

Vernieuwing van het aanbod Voor de renovatie was

Woensel meer een groot wijkwinkelcentrum, met de nadruk op de boodschappenfunctie. Het winkelcentrum had door haar ligging (goed bereikbaar!) al een regiofunctie, maar deze is door de uitbreiding nog verder versterkt en Woensel is nu een volwaardig stadsdeel-centrum met regiofunctie geworden.

Staal: ‘De stap die we met de renovatie in de branchering gemaakt hebben, is het doen van veel toevoegingen op het gebied van recreatief winkelen en mode. Ook zijn een flink aantal trekkers toegevoegd. De grootste is h&m met ruim 1500 m² over twee lagen in een hele nieuwe winkelstraat. Verder Esprit, Bonita (de allereerste in Nederland), Okaïdi (een kindermodezaak die heel groot is in Frankrijk, maar waar er nog maar een

paar van zijn in Nederland) en een Mexx met het enige Nederlandse filiaal dat volledig op de eerste verdieping gesitueerd is met ontsluiting vanaf de begane grond. Het leuke is dat dit een franchise is van een ondernemer die tegenover deze winkel al de Esprit-winkel had en verderop in de nieuwe straat een edcwinkel. Dat geeft aan welk potentieel dit winkelcentrum in de modesector heeft.’

Bouwkundige uitdaging De verbouwing van Woensel

tot WoensXL is ook bouwkundig een hele operatie geweest.

Zo zijn er een aantal losse gebouwen gesloopt om de nieuwe plannen te kunnen realiseren. Staal: ‘Bijzonder is ook dat we een groot aantal winkels hebben moeten ‘omkeren’. Dus hun voordeur is naar de achterkant – de nieuwe voorkant – verplaatst. Om dit soort ingrepen te kunnen doen, moesten we sinds de overeenkomst van 1999 een heel traject door om per eigenaar én huurder overeenstemming te bereiken. Dus dan ging het over afspraken over slopen, verplaatsen, omdraaien, en zo meer. Dat is echt een enorme klus geweest, die eerst geklaard moest zijn voordat er gestart kon worden met bouwen.’

De ruimte voor de uitbreiding werd deels gevonden in de opoffering van een aantal parkeerplaatsen (wat geen probleem was, want Woensel had een extreem groot aantal plaatsen tot haar beschikking en hield er nog een riante 1850 over), deels in toevoeging van winkelmeters op +1 en ook in de sloop van oude panden en de realisatie van nieuwe.

Gemeente erg betrokken De gemeente Eindhoven heeft

in de herontwikkelingsplannen altijd een belangrijke stem gehad en ook meegepraat over bijvoorbeeld het ontwerp en de branchering. Bovendien is het openbaar gebied door de gemeente herontwikkeld, om ook hier een bij het nieuwe Woensel passende kwaliteit te bieden. Dit is ter zien aan allerlei

‘Je ziet vrijwel geen overgang van oud naar nieuw’ Winkelcentrum Woensel te Eindhoven dateert uit 1971 en behoorde altijd al tot de best functionerende winkelcentra van Nederland. Het project is destijds ontwikkeld volgens de gangbare formule van MBO, waarbij ondernemers ook eigenaar konden worden. Destijds was dit een prima ‘sociaal’ concept, maar in de huidige tijd toch wat lastig als een grootschalige renovatie aan de orde is, zo bleek ook bij de renovatie en uitbreiding van Woensel naar WoensXL. 68 nrw jaarprijs special | 2008

project grappige elementen en een hoogwaardige materiaalgebruik.

Al met al versterkt het openbare gebied de totale beleving van het nieuwe winkelen in WoensXL. WoensXL? Niet alles is ver van tevoren bedacht. Bijvoorbeeld

de nieuwe naam, die pas gaande het traject bedacht werd. Hoe is men gekomen op de toevoeging XL aan de naam Woensel?

‘Dat is wel leuk om te vertellen’, zegt Larissa Staal. ‘Woensel was altijd al goed bereikbaar, maar tijdens de renovatie was dit ook een voorwaarde: de winkels moesten gewoon door kunnen functioneren, de consumenten moesten zonder problemen bij de parkeerplaats en de winkels kunnen blijven komen. Toch ontkom je niet aan enige hinder en ook omdat het hele proces veel tijd kostte hebben we ervoor gekozen om niet een eenmalig groot openingsfeest te doen, maar om een paar keer tussendoor een moment in te lassen waarop we aan de consument lieten zien wat er al bereikt was. Toen de passage en de nieuwe winkelstraat gereed waren, hebben we dat moment aangegrepen om nog eens goed te kijken naar het logo en de naam van het winkelcentrum. Samen met Rodamco Europe, een van de grootste eigenaren in dit winkelcentrum, en de winkeliersvereniging hebben we besloten om met een nieuwe naam te komen. Met WoensXL gaven we duidelijk aan dat Woensel flink groter was geworden, met veel nieuwe winkels er bij. Wij wilden de consument hiermee prikkelen om te komen kijken hoe mooi het was geworden.’

Concurrent voor de binnenstad? Met zo’n aanbod

en zulke sterke trekkers, zou je bijna kunnen denken dat WoensXL een concurrent voor de binnenstad van Eindhoven is geworden. Hoe ziet Larissa Staal dat?

‘In feite vond men dit vroeger ook al en de slogan was dan ook ‘de stad naast de deur’. Dit is nu alleen maar versterkt en de mensen die aan de noordkant van Eindhoven wonen en in de dorpen daar omheen, kunnen nu voor veel soorten winkels ook naar WoensXL komen en hoeven dus niet per se meer de binnenstad in. Daar draagt ook de horeca in WoensXL aan bij: we hebben een flink aantal nieuwe leuke horecaformules die zonder meer een bijdrage leveren aan de verlenging van de verblijfsduur en daarmee de bestedingen. Sowieso verwachten wij dat het nieuwe WoensXL ook beter zal scoren op herhalingsbezoek.’ jaarprijs Waarom is WoensXL een goede kandidaat voor de

nrw Jaarprijs? ‘Allereerst vanwege het hele proces dat we hebben doorlopen, met alle verschillende eigenaars en huurders, een bepalende factor in de moeilijkheidsgraad. Verder is dit project zeer kapitaalintensief geweest en heeft het een hoog risicoprofiel. Want op het moment van de aankoop van de panden die we in de renovatieplannen nodig hadden, wisten we vaak nog niet of alles door zou gaan. Verder is de routing aanzienlijk verbeterd. Vroeger liep je min of meer in een lijn van noord naar zuid; nu is er aan de zuidzijde een ‘winkelrondje’ voor de consument. Ook is er meer dan voorheen sprake van tweezijdig winkelen. Kenmerkend voor de oude situatie was ook dat er heel veel punten waren waar je in en uit het winkelcentrum kon gaan. Dat hebben we beperkt tot een paar goede en herkenbare entreepartijen. En waar we denk ik nog het allerbeste in geslaagd zijn is de aanpassing van de oude jaren ’70 architectuur naar een meer hoogwaardiger uitstraling en beleving die bij de huidige tijd past. Als je rondloopt, dan zie je vrijwel geen overgang van oud naar nieuw.’

Anders gezegd: het kost even wat moeite, maar dan staat er ook wat!

•

Larissa Staal

‘Wie in Eindhoven

wil winkelen, hoeft nu niet meer per se de binnenstad in’

www.winkelcentrumwoensel.nl

nrw jaarprijs special | 2008 69

woensel xl WPM Groep is vanuit haar managementtak betrokken bij twee genomineerden voor de NRW Jaarprijs. WPM VvE manangement verzorgt als bestuurder van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (CVvE) van Woensel XL in Eindhoven de financiële verantwoording, het beheer en technisch onderhoud. Voor Cruquius Plaza verzorgt WPM Winkelcentrummanagement het dagelijkse beheer en onderhoud. Herman van Deelen en Dick Hoogendijk over de betrokkenheid als managementorganisatie bij de (her) ontwikkelingstrajecten van respectievelijk Cruquius Plaza en Woensel XL.

T

ussen Haarlem en Hoofddorp in de gemeente Haarlemmermeer is het bedrijventerrein Cruquius getransformeerd tot een volwaardige woon – en winkelboulevard. Aan het bestaande complex is ruim 33.000 m² winkeloppervlak en 11.000 m² bedrijfs- en kantoorruimte toegevoegd. Om het winkelen in Cruquius aantrekkelijk te maken en tegelijk de bestaande woonboulevard een nieuwe impuls te geven, is het overkoepelend thematisch concept ‘living & outdoor’ bedacht. Dit is ingevuld door naast winkels op het gebied van huis en interieur winkels voor vrijetijds- en outdooractiviteiten te realiseren. Dit alles aangevuld met een brede waaier aan services en horeca zorgt voor een compleet en breed winkelaanbod op het gebied van wonen en vrije tijd.

Technisch vlak “Wij zijn bij dit project betrokken geraakt

op het moment dat ontwikkelaar ing Real Estate Development is gaan bouwen”, vertelt projectmanager Herman van Deelen van wpm Winkelcentrummanagement. “In dat stadium hadden we met name bemoeienis met zaken op technisch vlak.

Bijvoorbeeld met betrekking tot allerlei noodzakelijke installaties en hoe daarmee om te gaan. Ook hielden we ons bezig met het afsluiten van onderhoudscontracten.” Wpm is in een vrij vroeg stadium ingeschakeld, maar Van Deelen zou nog liever aan de tekentafel zitten. “Dan kunnen wij onze expertise nog efficiënter inzetten en meedenken over het inpassen van commerciële, logistieke en technische aspecten. Uiteindelijk kost het naderhand meer tijd om onvolkomenheden in een later stadium op te lossen.”

Optrekken Nu de huurders in hun nieuwe onderkomen zijn

ingetrokken en het winkelgebied is geopend, verzorgt WPM Winkelcentrummanagement het dagelijks beheer en onderhoud van Cruquius Plaza. Van Deelen: “Denk daarbij aan zaken als huurincasso, technisch onderhoud en het onderhouden van contacten met de huurders. Maar ook het inzetten van verkeersregelaars op drukke dagen. Real Estate Communication (wpm Groep heeft een belang van 50 procent in dit

vastgoedcommunicatie– en marketingbureau, red) verzorgt de promotionele activiteiten.” Met name met betrekking tot de promotionele activiteiten is goed overleg met de Stichting Woonboulevard noodzakelijk. “De consument ervaart Cruquius als een geheel. Dat het achter de schermen om verschillende eigenaren gaat, is voor de consument niet relevant. In uitingen en acties moeten we dus als één optrekken.”

Complextiteit Het winkelcentrummanagement voor

Cruquius Plaza voert wpm voor één eigenaar uit: ing Real Estate Investment Management. Voor Woensel XL heeft wpm te maken met een Coöperatieve Vereniging van Eigenaren (cvve). “Meerdere eigenaren, ongeveer 50, bezitten circa 165 winkels. Voordat die allemaal één richting uitkijken, het belang er van inzien dat er iets moet gebeuren én er uiteindelijk ook nog aan meebetalen”, zo omschrijft Dick Hoogendijk van wpm vve management de complexiteit van de herontwikkeling van Woensel XL. Bestuurder Wpm raakte in 2000 bij Woensel XL betrokken.

“Er werd toen al lange tijd gesproken over de verbouwplannen. Die kregen steeds meer vorm. De gemeente was hierin de grote animator. Samen met de cvve zijn ze in gesprek geraakt met ing, de huidige ontwikkelaar. Het moment dat ing zou gaan herontwikkelen, zijn wij ingestapt als cvve bestuurder”, legt Hoogendijk uit. In de praktijk betekent dit onder andere dat wpm in het herontwikkelingstraject fungeerde als schakel tussen ontwikkelaar, bouwer, de gemeente en de ondernemers. “Dat deden we altijd samen met het bestuur van de cvve. Voor de ondernemers zorgden we er zo voor dat er op een goede manier gewinkeld kon blijven worden. Voor de bouwer dat de werkzaamheden door konden gaan.”

Prima advies Het grote verschil met het reguliere winkel-

centrummanagement is volgens Hoogendijk dat vanuit vve management de verhuur van de panden en het samenstellen van branchepatronen niet tot de kerntaak behoort. “Uiteraard kunnen wij daar door gebruik van onze achterban te maken wel prima advies in geven en ondersteunend zijn naar het bestuur. In dit traject was er een brancheadviescommissie.”

Compleet geheel De uitbreiding van het centrum van

32.000 naar uiteindelijk 45.000 m², door sloop van bestaande delen, renovatie en volledige nieuwbouw van andere delen, en de toevoeging van woonfuncties op de uithoeken van het centrum maken Woensel XL volgens Hoogendijk tot een compleet geheel. “We zijn erin geslaagd een uitgebreid branchepatroon te realiseren. Er is veel mode toegevoegd en door de luifels is het verblijfsklimaat verbeterd. De parkeergelegenheid is uitstekend en dat tegen lage tarieven. Het geheel heeft een strakke en moderne uitstraling, een open karakter en de aanwezigheid van horeca en een ruim aantal supermarkten maken het geheel tot een succes”, zo somt hij de redenen op waarom Woensel XL de nrw Jaarprijs verdient.

Bereikbaarheid. Maar ook Cruquius Plaza is de nrw Jaar-

prijs meer dan waardig. Herman van Deelen: “De consument ervaart Cruquius als één geheel. Met Cruquius Plaza is een compleet aanbod op het gebied van wonen, vrije tijd en outdoor ontstaan. Door de toegevoegde horeca en overige service is dit echt een plek voor een dagje uit geworden. Dat zien we ook terug in de bezoekersaantallen. In het weekeinde moeten we regelmatig verkeersregelaars inzetten. Momenteel zijn er gesprekken met de gemeente gaande om de bereikbaarheid verder te verbeteren. Cruquius Plaza is in alle opzichten een geslaagde ontwikkeling.”

•

nrw jaarprijs special | 2008 71

cruquius plaza naam

Cruquius Plaza

type

nieuwbouw

ligging

perifeer

prim./sec.verzorgingsgebied

450.000/---

doelstelling ontwikkeling

Een duurzame uitbreiding van de bestaande winkelboulevard, om beter te kunnen inspelen op de behoefte van de consument; toevoegen van outdoor-component aan aanbod.

functie w.c.

regionaal

winkels

33.100 m2

woningen kantoren leisure/horeca

600 m2

ontwikkelaar

ING Real Estate Development

eigenaar/belegger

ING Winkel Basis Fonds

architect

VVKH architecten, Fons Verheijen

beheerder

WPM Winkelcentrummanagement

totaalmetrage bvo/vvo

33.700 m2

aantal winkelunits/vvo

22/33.100 m2

aantal horecaunits/vvo

2/600 m2

aantal leisure units/vvo aantal units dienstverlening/vvo

72 nrw jaarprijs special | 2008

trekkers

Hoom, Media Markt, Don Luce, Sports World

parkeerplaatsen

689

opening

maart 2007

cruquius plaza

Cruquius Plaza Haarlem

nrw jaarprijs special | 2008 73

cruquius store van 6300 m2. Bovendien is er een goede mix van aanbod in de meubelbranche en ook horeca om de verblijfsduur te verhogen en impulsaankopen te stimuleren. Die combinatie werkt erg goed, blijkt nu een jaar na opening.’

Creemers legt uit dat in dit gebied van oudsher een meubelboulevard stond. ‘Die hebben we in de ontwikkeling meegenomen, zodat het geheel er nu fraaier bij staat.’ Fraai is overigens ook dat Cruquius Plaza eigenlijk geen achterzijde kent.

‘Het gebouw is in een cirkel gebouwd, waarbij de winkelfronten naar de zichtzijde wijzen. Om het gebouw heen vinden we de bedrijfsruimten. Op twee plaatsen tussen de bedrijfsruimten bevinden zich de ruim opgezette expeditiehoven voorzien van grote goederenliften, waarvandaan de winkels over twee lagen bevoorraad kunnen worden, ’ Ontwikkeling Ing Real Estate Development heeft het pro-

Saskia Creemers

ject via een prijsvraag verworven in 1999 en in 2000 werd de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente getekend. Het voorbereidingstraject, de verdere afstemmingen, de branchering en meer hebben enige tijd gekost, waarna in 2005 met de bouw is gestart . In april 2007 heeft Cruquius Plaza haar deuren voor de consument geopend.

Bij het bepalen van het concept werd goed gekeken naar de behoefte in de markt. Zo groeide in de achterliggende jaren het inwonertal in het marktgebied flink door voor de bouw

‘Meer bezoekers dan verwacht’

C

ruquius Plaza in de gemeente Cruquius-Haarlemmermeer is een representant van de nieuwste generatie gdv/pdv-boulevards. Eigenlijk een doorontwikkeling van de standaard meubelboulevard, waarin ook de combinatie gemaakt is met grootschalige detailhandel. Cruquius Plaza beslaat 33.700 m2 bvo winkels, waarvan 11.400 m2 voor winkels (inclusief horeca) en 22.300 m2 voor woonwinkels. Daarenboven is er 2500 m2 kantoorruimte en 10.500 m2 bedrijfsruimte, wat het project in totaal 49.000 m2 groot maakt. Cruquius Plaza is een vernieuwend retailconcept wat voort komt uit meer dan veertig jaar ervaring vanuit ing Real Estate Development. landmark Eyecatcher van Cruquius Plaza is het ronde eve-

nementenplein met een vijver en daarin een dertig meter hoog landmark. Saskia Creemers: ‘Een idee van architect Fons Verheijen van vvkh Architecten. Je ziet deze eyecatcher al van ver, zeker als ’s avonds de led-verlichting aan staat.’

Waarom is Cruquius Plaza anders dan ‘gewone’ meubelboulevards? Creemers: ‘Dit concept is een doorontwikkeling van de standaardmeubelboulevards. Dit om de populariteit en het bestaansrecht van de meubelboulevards te waarborgen en tevens om tegemoet te komen aan de wens van de consument. Cruquius Plaza is duidelijk een vertegenwoordiger van de nieuwste generatie waarin een combinatie is gemaakt met grootschalige detailhandel, wat vroeger op een meubelboulevard niet mocht. Zodoende vindt men in Cruquius Plaza ook een grote MediaMarkt van 3000 m2 en een Top Shelf mega­

74 nrw jaarprijs special | 2008

van Vinex-wijken. Ook het verzorgingsgebied groeide. Creemers: ‘Onze berekeningen van destijds bleken in de praktijk prima te kloppen en in feite zelfs wat aan de voorzichtige kant te zijn geweest. Niet alleen trekken we de juiste doelgroepen, de bezoekersaantallen zijn hoger dan verwacht.’

Ten opzichte van de concurrentie (Villa Arena te Amsterdam en de meubelboulevards van Beverwijk en Leiderdorp) heeft Cruquius Plaza nog een mooie plek in het marktgebied gevonden. ‘De genoemde concentraties liggen toch aan de rand van dit gebied en Cruquius Plaza ligt er mooi middenin. Qua geografie hebben we het dan vooral over het gebied in en rondom de Haarlemmermeer, met bijna 400 duizend inwoners uit de betere inkomensgroepen, binnen dertig minuten autorijden.’ Cruquius Plaza wordt als geheel, met de al bestaande meubelboulevard, naar de consumentenmarkt toe gemarket.

Perifeer Deze ontwikkeling staat ten opzichte van het kern-

winkelgebied van Haarlemmermeer nadrukkelijk perifeer.

Gaat dat niet ten nadele van het centrum? ‘Het is heel simpel: dit soort oppervlakten kan je gewoon niet in ee n centrum kwijt. Bovendien kunnen dit soort formules ook niet de huurprijzen betalen die bij een binnenstad horen. Daarnaast is er een flinke parkeercapaciteit benodigd en zoiets kan je alleen maar perifeer bieden.’ Cruquius Plaza heeft een parkeercapaciteit van 690 (gratis) parkeerplaatsen.

• www.cruquiusplaza.nl

!LS U VERDER KIJKT WAT ZIET U DAN

0ROJECTEN VAN HOGE KWALITEIT VRAGEN OM MEER DAN DESKRESEARCH $AAROM TREKKEN WE EROP UIT LOPEN ROND STELLEN VRAGEN EN LUISTEREN GOED 7IJ KIJKEN DE ZIEL VAN UW TOEKOMSTIGE LOCATIE RECHT IN DE OGEN EN ZIEN UW GEZIN WERKNEMERS EN KLANTEN 7IJ BELEVEN ALS HET WARE

HOE ZIJ SPELEN WERKEN WINKELEN 7IJ HOREN UW VERHALEN /NZE MARKTKENNIS REIKT VERDER $AARMEE REALISEREN WE UW AMBITIES

, Ê - / / 7 7 7 ) . ' 2 % ! , % 3 4!4 % # / -

Ê,i> Ê ÃÌ>ÌiÊ iÛi « i Ì 0OSTBUS ,, $EN (AAG .EDERLAND 4ELEFOON WWW INGREALESTATE COM

_i m[[h \kd _d fWf[dZh[Y^j

FWf[dZh[Y^j ^[[\j _d Z[ W\][bef[d `Wh[d [[d »^WhjjhWdifbWdjWj_[¼ edZ[h]WWd$ ?d [[d fWWh `WWh j_`Z ^[[\j p_Y^ [[d c[jWceh\ei[ lebjheaa[d$ >[j ekZ[ m_da[bY[djhkc :[ C[[dj _i l[hlWd][d Zeeh [[d d_[km Y[djhkc" X_`dW (&$&&& l_[haWdj[ c[j[h ]heej$ Eea p_`d [h '*/ WffWhj[c[dj[d [d [[d fWha[[h]WhW][ c[j +,& fWha[[hfbWWji[d ][h[Wb_i[[hZ$ D_[j Wbb[[d Z[ amWb_j[_j lWd ^[j fhe`[Yj ^[[\j jej _dij[cc[dZ[ h[WYj_[i ][b[_Z X_` _[Z[h[[d Z_[ [h c[[ j[ cWa[d ^[[\j ][^WZ" cWWh eea Z[ id[b^[_Z mWWhc[[ Z[ edjm_aa[b_d][d p_`d ][]WWd bWWj p_[d c[j m[ba[ ibW]lWWhZ_]^[_Z Wbb[ fWhjd[hi p_Y^ ^[XX[d _d][p[j leeh Z[ h[Wb_iWj_[ lWd :[ C[[dj$

Een project van: