SCN 3-2019 NRW Special

www.scn.today | 3 | 2019

NRW SPECIAL 2019 Het NRW Jaarcongres 2019 in tekst, foto’s, video en geluid

Vier toekomstscenario’s

Verrassende NRW Jaarprijs voor Hoog Catharijne

Experts over Hoog Catharijne en de Utrechtse binnenstad

Het NRW Jaarcongres op foto en film

Niederlande

Seasonal Decoration at its best

DU: 26.08.2019

24 t/m 28. 1. 2020

beurs & congres

DINSDAG 24 SEPTEMBER Vastgoedrekenen met energietransitie DINSDAG 1 OKTOBER Basiscursus vastgoedrekenen DINSDAG 1 OKTOBER Start opleiding vastgoedrekenen

Hier treft u de grootste verscheidenheid aan op het gebied van feestverlichting en de aankleding van grote projecten en objecten.

Wij kijken uit naar uw komst! christmasworld.messefrankfurt.com

info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

2 scn 2019 | 3

70237-018_CW_Beleuchtung_SCN_Shopping_Centre_news_98x258 • FOGRA 39 • CMYK • es: 31.07.2019

DINSDAG 15 OKTOBER Winkellocatiemarkt Nederland 2019 WOENSDAG 16 OKTOBER Food Retail Vastgoed België 2019 DINSDAG 29 OKTOBER Masterclass vastgoedrekenen DINSDAG 29 OKTOBER Rekenen aan risico’s in vastgoed DINSDAG 29 OKTOBER Verduurzamen maatschappelijk vastgoed 2019 WOENSDAG 30 OKTOBER Omgevingsvergunning NL 2019 WOENSDAG 6 NOVEMBER Rekenen aan circulair vastgoed WOENSDAG 6 NOVEMBER De gasloze gemeente 2019 DINSDAG 12 NOVEMBER Circulair vastgoed ontwikkelen 2019 WOENSDAG 27 NOVEMBER Rotterdam vastgoed 2019 www.spryg.com

13-15 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) www.mapic.com 26 NOVEMBER NRW Duurzaamheidscongres Locatie n.n.b. www.nrw.nl 24-28 JANUARI Vakbeurs Christmasworld Messe Frankfurt Christmasworld.messefrankfurt.com

INHOUD

2019 | 3 in deze special www.scn.today

NRW JAARCONGRES 2019 Foto-impressie 4 Inzichten en vergezichten 6 Vier toekomstscenario’s 8 Juryvoorzitter René Vierkant 10 Een nieuwe locatie voor NRW 36

HOOG CATHARIJNE EN DE BINNENSTAD VAN UTRECHT De directeur: Menno Overtoom De architecten: STIR De ULI: Françoise Deschesne De binnenstad: Jeroen Roose-van Leijden De gemeente: Albert Hutschemaekers De procesmanager: Jorine de Soet

14 18 24 27 14 32

RUBRIEKEN EN COLUMNS Beurs en congres In de pels

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten?

Vraag dan de informatie aan bij media-advies@ scnews.nl.

2 3

Shoppen=winkelen, experience=beleving, Dutch=Nederlands

In de pels D E N K E N , P R AT E N , D O E N

scn 2019 | 3 3

NRW JAARCONGRES

4 scn 2019 | 3

NRW JAARCONGRES

▲

Bekijk hier de video

NRW Jaarcongres 2019 FOTO’S: RUBEN SEIGERS scn 2019 | 3 5

NRW

LOW TECH

Er waren geen gespannen gezichten bij de bezoekers van het jaarlijkse congres van NRW. Een Jaarprijs zou er – zoals

EASY

LIFE

eerder aangekondigd – niet zijn. In plaats daarvan richtte de organisatie de blik op ingrijpende trends in de retailwereld. Tóch werd er dit jaar een jaarprijswinnaar aangewezen. Over ‘het geheim van Hoog Catharijne’ en meer vertelt NRW-directeur Brigit Gerritse.

Een Jaarprijs or not een that’s the question I

n de retailsector moet je heel flexibel zijn.

Je moet je continu aanpassen aan de wijzigende omstandigheden. Je moet kansen kunnen zien, ook als die uit nood geboren geworden. Adapt or die. Never waste a good crisis. En meer van dit soort wijsheden. En die gelden ook allemaal voor een verenigingsdirecteur, kan ik u verzekeren.

Wat is er gebeurd? Naar goed gebruik sloot op 1 april de inschrijftermijn voor de NRW Jaarprijs. Op het bureau maakten we ons op voor een bijzondere editie want dit jaar zou de prijs voor de dertigste keer worden uitgereikt. De bokaal was besteld, de bus geregeld en de zaal gereserveerd. En toen gebeurde het onvoorstelbare; er waren zo weinig inschrijvingen dat een serieus jurytraject onmogelijk was. Paniek! Hoe kan dit? En wat nu?

BRAINSTORM Vanzelfsprekend ben ik gaan bellen met partijen waarvan wij een inschrijving verwacht hadden. Er kwam al snel een duidelijk beeld naar voren; veel ontwikkelingen, renovaties en transities zijn nog ‘net’ niet klaar. Door de moeilijke afgelopen jaren hebben veel trajecten langer geduurd en zijn daarmee nog niet NRW 6 scn 2019 | 3

Jaarprijsfähig. “Volgend jaar!”, werd mij meerdere keren verzekerd. Mooi, want dat betekent dat er niet gevreesd hoeft te worden voor het voortbestaan van dit instituut. Maar wat gaan we dan dit jaar doen?

Samen met de jury en het bestuur hebben we hierover gebrainstormd. Even ontstond het idee om te onderzoeken hoe het de winnaars en nominaties van de afgelopen decennia is vergaan maar al snel kwamen we tot de

Waar staat onze sector, welke kant gaan we op?

conclusie dat dit juist een mooi moment is om vóóruit te kijken. Waar staat onze sector en welke kant gaan we op? Het delen van nieuwe inzichten en vergezichten is een mooi cadeau aan onze leden en daarmee een waardige vervanging voor de Jaarprijsuitreiking op het Jaarcongres.

SCENARIO’S Onder leiding van prof. ir Kitty Koelemeijer hebben we een intensief scenarioplanningstraject doorlopen. Met een groep van zo’n dertig professionals (de juryleden van de Jaarprijs, de Marketing Award en de Kennis & Innovatie Award, de voorzitters van de commissies, het bureau en het bestuur) hebben we uiteindelijk vier mogelijke toekomstige werelden geschetst. Vanzelfsprekend speelt het gedrag van de consument bij alle scenario’s een doorslaggevende rol.

Zo hebben we lang stilgestaan bij de impact van techniek op de retail. Natuurlijk gaat het hier over de toename van de onlineverkoop.

Maar ook over de opkomst van de grote platforms (bol.com, Amazon, Zalando, Alibaba).

En over de mogelijkheden van retailers om de klanten met hun producten direct te benaderen, zonder tussenkomst van winkels en zonder

NRW

HIGH TECH

LEASY

OFF THE GRID

LIFE

ON THE SPOT

Jaarprijs,

I

N

ICHTEN E Z N

VERGEZICHTEN voorraden bij te houden.

Algoritmes kunnen het leven van de consument heel veel makkelijker maken. Maar wordt het daar ook leuker van? Waar blijft de sociale component en is de consument wel bereid om alle privégegevens te delen zodat de algoritmes de juiste keuzes kunnen maken? Er zijn immers genoeg aanwijzingen dat een deel van de consument juist weer terug wil naar de persoonlijke benadering en wil kopen bij lokale helden.

VAN BEZIT NAAR GEBRUIK Daarnaast zagen we een belangrijke beweging met twee uitersten; van consuminderen naar consumeren. Dit is een trend die al langer doorzet; van bezit naar gebruik. De behoefte verschuift van spullen naar service of van dingen naar diensten. Neem het zeer succesvolle voorbeeld van Swapfiets. Je leaset een fiets en als die stuk is, of gestolen, of je blauwe voorband is lek, dan bel je en krijg je een andere fiets.

Klaar, opgelost, weer een zorg minder. Maar er is ook een groep consumenten die juist wel waarde hecht aan status en bezit. Yolo. De wtfgeneratie. Like there’s no tomorrow.

Gaat de ene wereld ‘winnen’ van de andere wereld? Waarschijnlijk is er eerst een periode

waarin de verschillende werelden naast elkaar bestaan. Dit betekent dat je zelf heel alert moet zijn om de writings on the wall te zien. En iedere betrokkene bij een winkelgebied moet voor zich zelf de vraag stellen hoe je succesvol kan reageren op een nieuwe werkelijkheid.

INZICHTEN EN VERGEZICHTEN Want dat heeft het scenarioplanningstraject mij zeker gebracht. In alle nieuwsberichten in de vakbladen, de krant en op de radio herken ik tekenen die een bepaalde kant op wijzen.

Een heel boeiend proces. Die inzichten en vergezichten worden gedeeld op het NRW jaarcongres, naast de key notes van Swapfiets en bol.com. En in deze digitale editie van SCN worden de resultaten uitgebreid gedeeld.

Tot slot werd het geheim van Hoog Catharijne onthuld. Een speciaal door NRW geproduceerde documentaire over het ontstaan van het nieuwe winkelcentrum, verankerd in een historische binnenstad en verknoopt aan alle grootstedelijke voorzieningen zoals het treinstation, het WTC, hotels, het stadskantoor, de Jaarbeurs, theaters, bioscopen en nog veel meer. Als verrassing ontving dit enorme project de dertigste NRW Jaarprijs 2019. ←

 Luister hier naar het interview met Brigit Gerritse scn 2019 | 3 7

SCENARIO’S

High-tech leasy life

On the spot

G

oodmorning, this is Alexa. Fijn dat u gekozen heeft voor de optie High tech leasy life. U heeft de volgende gegevens succesvol geüpload: uw leeftijd, DNA profiel, bloedgroep, lengte en gewicht, laatste bodyscan, seksuele voorkeur. En uw inkomensgegevens, inclusief spaartegoeden in bitcoins Wij hebben van vijf vrienden een 360 gradenfeedback ontvangen over uw persoonlijkheid. U heeft ons volledige toegang verschaft tot uw accounts bij Instagram en Snapchat.

Onze analyse van uw Whatsappgesprekhistorie en uw Spotifyen Netflixvoorkeuren is succe svol afgerond.

We hebben hiermee een 99,7% nauwkeurig bespoke executive life plan’ kunnen opstellen voor de komende twaalf maanden. Morgen wordt uw interieur door ons professioneel Marie Kondo-team ontdaan van alle overbodige spullen. Dit geeft u rust en ruimte. Om u niet tot last te zijn verblijft u de gehele dag in de sportschool waar u met uw personal trainer wordt voorbereid op uw expeditie naar de K2. Op uw tablet hebben wij de e-learnmodules geïnstalleerd om u wegwijs te maken in het gebruik van alle benodigde navigatiegadgets.

Deze devices worden vanavond bezorgd. U hoeft niet thuis te blijven. Er is een slim slot op uw voordeur geïnstalleerd waardoor onze bezorger de pakketjes direct in de hal kan afleveren. De betalingen hebben plaatsgevonden via uw Facebook-wallet Calibra.

Uw garderobe zal per week worden aangevuld, geheel afgestemd op de geplande activiteiten en de weers­ verwachtingen. Voor de kledingstukken die u slechts enkele keren zal dragen is een leasecontract afgesloten.

Daarnaast zijn servicecontracten afgesloten voor full service schoonmaak, inclusief de was- en strijkmodule. Uw executive sportbike is voor komende seizoen geboekt. Alle verjaardagen en feestdagen zijn aan Alexa toegevoegd zodat u tijdig suggesties ontvangt voor most-wanted cadeaus.

De boodschappen worden dagelijks vers afgeleverd en geplaatst in de smart koelkast en provisiekast. De recepten zijn afgestemd op een speciaal voor u afgestemd dieet. U heeft aangegeven dat u graag zelf kookt.

Hiervoor hebben wij state of the art keukenmateriaal laten bezorgen.

HIGH TECH Op basis van onze premium algoritmes hebben wij voor u de perfecte balans weten te vinden om uw leven zo aangenaam mogelijk te maken. U heeft gekozen voor de convenience-module waarbij een maximaal pakket aan diensten wordt geleverd. Hiermee ontstaat 23 procent extra leisuretime die besteed kan worden aan het bezoek van theater en concerten. De tickets zijn opgenomen in uw wallet.

Wij wensen u komend jaar een waardevol high tech leasy life.

LEASY

LIFE

 Klik hier voor de podcast 8 scn 2019 | 3

W

ON

elkom in mijn wereld! Morgen wordt er nog een prachtige Indian summer-dag verwacht. Ik heb meteen een spontane beachparty georganiseerd bij mijn favoriete strandtent in Bloemendaal. Er komen een stuk of twintig vrienden. Zo’n zin in.

Ik ben nu de perfecte Ibizalook aan het shoppen via Instagram. Dan heb ik het tenminste vanavond allemaal in huis.

Word wel gek van al die cookie-meldingen.

Wat kan mij die privacy schelen! Ze weten toch al alles van mij. Zelfs mijn maten zijn overal geüpload. Echt geweldig hoor die service. Mijn personal assistant bij Zalando heeft een bodyscan en een voetscan voor mij geregeld. Zo weet ik in ieder geval dat alles past. Scheelt weer een hoop gezeur met terugsturen. En samen met mijn p.a. heb ik een persoonlijk stijlpaspoort samengesteld. Voor iedere gelegenheid en voor iedere mood een andere garderobe.

Mijn vrienden hebben meegestemd via THE SPOT Snapchat dus ik hoef ze niet meer te vragen of het leuk staat. Dat weet ik al!

Ben trouwens ook al vast mijn vakantiebestemming aan het uitzoeken. Het lijkt mij super gaaf om een keer langs de rode loper te staan van het Met Gala. Of om tickets te kopen voor het festival Burning Man. Eerlijk gezegd heb ik daar helemaal geen geld voor, maar meestal lost zich dat vanzelf wel weer op. Dan zoek ik gewoon een baantje voor een paar maanden. Lukt eigenlijk altijd.

Ga natuurlijk nog niks boeken. Want je weet pas op het allerlaatste moment waar het leuk wordt.

Mijn ouders noemen mij impulsief. Zij maken zich zorgen dat ik niet spaar en geen pensioen opbouw. Maar zij hebben makkelijk praten. Tuurlijk zou ik best wel een echte carrière willen, maar waar moet ik mij dan in specialiseren? Wat zijn de banen van de toekomst? Een vaste baan bestaat sowieso bijna niet meer en een eigen woning kopen is gewoon onmogelijk. Dus dan is het toch logisch dat ik nu leef like there is no tomorrow? Toch? Work hard, play hard.

Mijn ouders denken ook dat ik alleen geef om status. Maar dat is echt niet zo. Tuurlijk vind ik het te gek als ik iets heel moois kan kopen van Prada maar ik koop net zo lief bij de Primark hoor. En voor cadeautjes ga ik ook gewoon naar de Flying Tiger. En trouwens, ik denk helemaal niet alleen aan mijzelf. Als ik kan kiezen dan koop ik het liefst een hoodie van The Daily Paper, omdat die jongens zulke helden zijn. Zij leven hun droom en ze vertellen het verhaal achter hun merk.

Diversity. Save the planet. Dat vind ik ook heel belangrijk.

I live my perfect life. On the spot. So what the f.

 Klik hier voor de podcast

SCENARIO’S

A

 Klik hier voor de podcast

H

i lieverd, even een berichtje van je vader.

LOW TECH Fijn dat jullie ook zaterdag op de familiedag komen. We spreken af in restaurant de Rozentuin. Zo’n fijne plek. Heerlijk eten en hele attente bediening. We hebben de grote tafel gereserveerd op het terras, met zicht op de speeltuin.

Dan kunnen die kleintjes lekker spelen en hebben wij tijd om weer even bij te praten.

Ik zal het fotoboek meenemen van onze zomervakantie. Het was weer een heerlijke reis. We hebben in een geweldig leuk hotelletje gelogeerd in Brighton. Is misschien ook wat voor jullie! Maar er was geen wifi, dus dat zullen jullie wel niet zo fijn vinden.

Trouwens, als jullie komende voorjaarsvakantie nog een paar dagen weg willen dan kan je ook onze camper lenen hoor.

Wij gaan wel lekker buiten het seizoen, en anders staat hij toch maar in de garage. Dat is toch zonde?!

Schiet het een beetje op met jullie verbouwing? Zo fijn dat we hebben kunnen bijdrage aan de financiering van jullie huis. We voelden ons al rijk, maar nu helemaal. Ik voel mij echt bevoorrecht dat we dit voor jullie hebben kunnen doen.

Nou, sorry dat ik weer zo lang op je antwoordapparaat heb gepraat, maar dat gaat voor mij veel sneller dan het typen van een berichtje. Dan zien we jullie zaterdag. Alles staat gereserveerd, dus doe rustig aan. Dat doen wij ook. Easy does it.

EASY

LIFE

THE GRID

ICHTEN E Z N

N

ctie is min-reactie. Het is evident dat de beschikbaarheid van techniek en slimme algoritmes het leven heel veel simpeler kan maken. Maar lang niet iedereen voelt zich daar prettig bij. Er is een groeiende groep die privacy steeds belangrijk vindt. Zij zijn bereid hier een hoge prijs’voor te betalen.

Social media wordt – waar mogelijk – vermeden. Huawei en Whatsapp worden diep gewantrouwd. Door deze houding wordt het steeds moeilijker in contact te blijven met vrienden en familie.

Terwijl het tegelijkertijd vaak juist deze mensen zijn die heel empathisch en vriendschappelijk zijn. Zij moeten dus bewust op zoek naar andere manieren om in contact te blijven.

Als je deze trend combineert met een trend van consuminderen dan ontstaat er een bijzonder type klant. Deze groep hecht steeds minder belang aan spullen. Het bezit van de zaak is het eind van het vermaak. Signalen voor deze trend zijn bijvoorbeeld de opkomst van tiny houses, kringloopwinkels en repairshops.

Er is binnen deze groep vaak ook een sterke aandacht voor duurzaamheid. Ze zijn zich bewust van hun personal carbon footprint. Vliegschaamte, de vegetarische slager, moestuinen en zonnepanelen horen hierbij. De kritische, zelfredzame burger bevindt zich in alle lagen van de samenleving. Het is al lang niet meer de alternatieve dwarse koploper op geitenwollensokken. Het is het nieuwe normaal. En dat went veel sneller dan je denkt. Let maar op de writings on the wall. Deze groep groeit snel.

Het is ook een groep die wil weten waar producten vandaan komen. Niet doormiddel van blockchain, maar gewoon, door het vragen. Bijvoorbeeld aan de bakker uit de buurt. “Gebruikt u uitloopeieren?” Ze vertrouwen hun lokale winkeliers. Ze zijn oprecht geïnteresseerd in hun verhalen. Er ontstaat een band van wederzijds vertrouwen en loyaliteit. Je kan weer op de pof kopen. Of ruilen. “Ik kook vanavond voor jou en jij plakt mijn band.”

Ook grote retailers zien deze beweging in de maatschappij en zij nemen deze heel serieus. H&M verzamelt gebruikte kleding, IKEA recyclet oude meubels, en fairtradekoffie en -chocola is de standaard.

Opvallend is dat ook de nieuwe generatie gevoelig blijkt voor de duurzaamheidsargumenten. Het is tenslotte hun toekomst, hun planeet. Een bij uitstek jongerenmerk als Lush speelt hier feilloos op in. Hun OFF winkelpersoneel vertelt liefdevol en met trots hete verhaal achter hun organic producten. Opvallend is dat Lush heeft besloten zich volledig te focussen op de offline relatie met de klant. Geen online reclame of loyaltyprogramma’s. Alleen maar echt face to face contact in de winkel. Zo krijgen zij zelfs de Generation Z off the grid.

Als je erin gelooft dat de maatschappij deze kant op groeit, leg dan je winkelgebied langs de volgende lat: vrijheid, onafhankelijkheid, compassie, toegankelijkheid, authenticiteit, originaliteit, creativiteit, openheid en vooral kleinschaligheid. De menselijke maat en persoonlijk contact zijn sleutelbegrippen. Off the grid is zo gek nog niet.

Low tech easy life

I

Off the grid

VERGEZICHTEN

 Klik hier voor de podcast scn 2019 | 3 9

FOTO: SCN

NRW JAARCONGRES

‘Beste retailontwikkeling’ is inmiddels een te enge afbakening’ Sinds het NRW Jaarcongres weet nu iedereen dat er dit jaar als een konijn uit een hoge hoed en op een onconventionele manier aangewezen tóch een Jaarprijs 2019 is vergeven. En velen waren daar niet weinig verbaasd over, niet in het minst winnaar Hoog Catharijne. Hoe is dit zo gekomen?

Luister hier naar de toelichting van NRW-voorzitter Marrit Laning

10 scn 2019 | 3



RENÉ VIERKANT

De juryvoorzitter over de dertigste NRW Jaarprijs

tegenbewegingen komen. Zo zullen al die bestelbusjes die door de wijken racen tegenkrachten gaan opleveren vanwege overlast, milieu enzovoort. Het zou best kunnen zijn dat we dan ook denken ‘die distributie hadden we vroeger eigenlijk best goed geregeld.’ We hebben toch een uitstekend voorzieningennetwerk en je kunt je afvragen waarom we nu alles thuisbezorgd moeten krijgen. Immers, vroeger vonden we het ook normaal om naar de winkel te gaan. En als we het over online retail hebben, dan is het zeker zo dat daar een verdienmodel achter zit,

maar wel een héél duur businessmodel om je marktaandeel te kopen. Dus het zou best kunnen dat we daarop terugkomen.’

RETAIL BREDER ZIEN

René Vierkant FOTO: SCN

V

ol goede moed en net als andere jaren in grote spanning welke projecten voor de 30e NRW Jaarprijs ingezonden zouden worden, zag het verenigingskantoor de deadline naderen. Natuurlijk wist men dat het aantal inzendingen van jaar tot jaar kon fluctueren en het was vaker voorgekomen dat het er maar weinig waren. Maar nog nooit had de jury het besluit moeten nemen dat de verkiezing niet door kon gaan. Dit jaar dus wel. Net voor Provada ging de mededeling uit en we moesten er mee leren leven. Tot 19 september. Maar daarover straks meer.

Vierkant – die in 2018 voor het eerst de voorzittersrol op zich nam – legt uit hoe het zo is gekomen: ‘Inderdaad, het is vaker voorgekomen dat er maar weinig inzendingen waren. Maar dit keer waren het er echt te weinig om een serieuze verkiezing te kunnen organiseren. ’ NRW werd hiermee ook nadrukkelijk geconfronteerd met de veranderingen die sectorbreed gaande zijn. Het scenarioplanningstraject dat dit jaar gepresenteerd werd is daar ook een uitvloeisel van en probeert handvatten te geven om om te gaan met die veranderingen.

‘We vragen ons natuurlijk allemaal af waar het met de sector naartoe gaat’ zegt Vierkant. ‘De afgelopen decennia hebben we veel vernieuwing in de winkelomgeving gezien. Dat is begonnen met het maken van wijkwinkelcentra in de uitleggebieden, die intussen weer toe zijn aan een upgrading. Verder is er in de binnensteden veel gebeurd. Inmiddels zijn de locaties die voorhanden waren intussen allemaal voorzien van een winkelcentrum en vragen we ons af of we niet te veel gemaakt hebben. ´Eén ding is duidelijk: we moeten het op een andere manier gaan doen. Er is niet altijd en alleen maar meer winkelruimte nodig. Daar komt bij dat retail in feite altijd een manier van distribueren is geweest. Die distributie loopt inmiddels anders. Waarbij ik echt wel denk -en daarvoor is de Scenarioplanning van NRW heel geschikt- dat er nog wel

Terug naar de NRW Jaarprijs.

Vierkant: ‘Die is altijd bedoeld geweest als erkenning voor de beste retailontwikkeling van het afgelopen jaar. Maar de laatste jaren zien we dat dit een te enge afbakening is. Het gaat vooral om retail in z’n omgeving, zodat het een logisch onderdeel is van het gebied. Daar heeft de jury bijvoorbeeld vorig jaar in Leiden heel goed naar gekeken. Catharinasteeg was echt een project dat de stad op die plek afmaakte en zich ook naar de stad richtte.

Kijk je dan naar het oude Hoog Catharijne, dan was dat precies het omgekeerde. Dat winkelcentrum draaide vooral op zichzelf. Vernieuwing in retail zal denk ik steeds meer samenhangen met de integrale vernieuwing van steden en gebieden. Vernieuwing draait niet meer om uitbreiding, maar nu ook om verkleining, om het plaatsen van andere functies. Zie de ontwikkelingen in Rijswijk rondom In de Boogaard.

Dit is de opgave voor de toekomst en hoe dat er precies uit komt te zien in een NRW Jaarprijs, daar moeten we met het bestuur en de jury nog op studeren.

De eerdergenoemde Scenarioplanning helpt daarbij, zodat de NRW Jaarprijs een breed draagvlak houdt. Bijvoorbeeld door goed te kijken naar hoe een inzending omgaat met trends die impact hebben op de retailomgeving.’

PSYCHOLOGIE Vierkant noemt als een van die trends ‘ontspullen’. ‘Dat kan mogelijk tot minder retail leiden. Maar daar staat tegenover de functie ‘ontmoeten’, een belangrijk bijeffect van retail. We zien dat de horeca hier stevig instapt. Je ziet dat bijvoorbeeld goed ingevuld in Hoog Catharijne. Winkelen is straks misschien niet meer de hoofdzaak op bepaalde locaties, maar kan via het ontmoeten scn 2019 | 3 11

NRW JAARCONGRES

toch nog een heel interessante opbrengst opleveren.

Dan moeten we onze omgevingen wel zo creëren dat de bezoeker een beetje het gevoel van een vakantie krijgt. Dat heeft alles met de mindset en het verleiden van de consument te maken en daar kunnen we ook in onze binnensteden en winkelcentra veel meer mee doen. De supermarkten hebben op het vlak van de psychologie van het verleiden van de consument – op schapniveau – een hele ontwikkeling laten zien. Onze sector kan daar veel van leren: hoe creëer je optimale synergie. De eerder genoemde mindset raakt ook sterk aan het sociale aspect van het bezoeken van een fysieke omgeving. En dát is iets dat het internet toch echt mist.’

MEER SAMENWERKEN MET DE RETAILER De retailer maakt nu als gevolg van het internet mee dat de marges zwaar onder druk komen te staan. Retailers moeten zowel in de stenen winkels als in hun internetkanaal investeren. Een lastig verhaal, ook voor de investeerders zelf.

Vierkant ziet een mogelijke oplossing in een nauwere samenwerking: ‘Dat kan

‘We moeten onze omgevingen zo creëren dat de bezoeker een beetje het gevoel van vakantie krijgt’ beslist voordelen opleveren. Immers, het grootste deel van de retailomzet wordt nog steeds in de fysieke omgeving gemaakt. De tendens is weliswaar dat dit aandeel minder wordt, maar het is hoe dan ook nog een serieus aandeel. Dat ‘spel van het schap’ dat de retailer beheerst, kan ook doorgevoerd worden tot in de winkelomgeving, het winkelcentrum 12 scn 2019 | 3

RENÉ VIERKANT

 of de binnenstad. En dat kan alleen als daarin goed samengewerkt wordt. Op een locatie met sterk verdeeld eigendom is dat natuurlijk ingewikkelder dan in een één-eigenaar-situatie.

We zullen in de toekomst hierin dan ook winnaars en verliezers zien. Kijk naar de ontwikkelingen rondom de BIZ. De aanvankelijke weerstand draait

Luister hier naar het interview met René Vierkant

Waarom heeft NRW ervoor gekozen om toch de Jaarprijs 2019 toe te kennen? Vierkant legt uit dat dit idee na Provada langzaam vorm kreeg.

‘Hoog Catharijne en NRW (opgericht in 1986) bewegen al decennia samen in deze wereld. Al vanaf de jaren 80 wordt er gewerkt aan de vernieuwing van Hoog Catharijne. NRW had het eerste

‘Het oude Hoog Catharijne leek op een ufo die midden in de stad geland was’ nu om naar het tóch doen. Krijgen we daarmee alle kikkers in het mandje?

Dat denk ik niet. Misschien zijn het straks minder, maar grotere kikkers die het gaan doen. En niet alleen de winkeliersverenigingen, maar juist ook samen met de vastgoedsector. Lukt het om de samenwerking zo vorm te geven, dan schraag je daarmee het succes. Lukt het niet, dan is de kans groot dat je het gaat verliezen. Dit is toch wel een hele grote uitdaging voor de sector.’

TOCH EEN NRW JAARPRIJS 2019 Op 19 september werd de bezoekers van het NRW Jaarcongres een reis voorgezet die uit meerdere onderdelen bestond.

In een van de reizen (de video ‘Het geheim van Hoog Catharijne’) werd dit winkelcentrum als winnaar van de NRW Jaarprijs 2019 gepresenteerd.

Baf. Onverwacht. Niemand zag dit aankomen. Geroezemoes in de zaal.

‘Is dit serieus of is het een grap?’ tekende SCN uit de mond van een van de congresgangers op. Omdat de ‘reis’ in vier groepen verdeeld was, die elk de vier onderdelen gingen bezoeken, moest die mededeling nog wel even geheimgehouden worden totdat de laatste groep ook de video had gezien.

Een gokje, maar het werkte. En nee, het was géén grap.

kantoor in de Stationsstraat en de eerste bijeenkomsten altijd in Hoog Brabant op Hoog Catharijne. In die dertig jaar is er heel veel gebeurd in onze sector en liep ook de plannenmakerij voor ‘wat gaan we nu doen met Hoog Catharijne?’.

‘Er zijn allerlei bewegingen geweest.

Er is bijvoorbeeld nagedacht over opsplitsing van het eigendom. De ontwikkelingen in winkelcentrumland in het algemeen zijn allemaal door Hoog Catharijne heengegaan. Wist je dat ook Hoog Catharijne in het begin een tweede winkellaag had? En zoals bijna overal in Nederland, kwam men erachter dat dit niet werkte.’

Vierkant vindt het ook bijzonder dat heel veel vakgenoten wel eens iets voor of met Hoog Catharijne hebben mogen doen. ‘Het voelt daarom alsof Hoog Catharijne een beetje van ons allemaal is.’

UFO IN DE STAD ‘Terugkijkend is het bijzonder om te zien dat zo’n enorm project in de jaren 70 bijna op z’n Ceaușescu’s de binnenstad is ingelepeld. Het oude Hoog Catharijne staat op onderdelen dan ook voor SOY, ‘shit of yesterday’. Een introvert en enorm winkelcentrum om letterlijk in te verdwalen, met een unheimische verbinding met Utrecht CS, als een ufo geland in de stad. Als je dan ziet hoe men

er dan toch in geslaagd is – ondanks alle weerstand, de gemeentepolitiek, het spoorbedrijf, en passant nog even een overname van Corio door Klépierre en tegen alle tegenkrachten in – iets zo goeds te realiseren zoals dat er nu staat, dan is dat heel knap gedaan.

Dat zit ’m vooral in het feit dat er een verbinding met de omgeving is gemaakt en Hoog Catharijne daarmee eindelijk logisch onderdeel van de binnenstad uitmaakt. Maar ook als je alleen naar het winkelcentrum sec kijkt, dan is staat hier een state of the art mall anno nu met hoge winkelpuien, een goede branchering, routing, clustering en horeca.’

Er is geen NRW Jaarprijs zonder kritiek.

En ook op Hoog Catharijne is natuurlijk nog kritiek mogelijk. ‘Maar het is een ontwikkeling van de bovenste plank. Het is knap dat dit gerealiseerd is in een tijd die ook nog vol met onzekerheden zit. Er is hier wel iets bijzonders neergezet en dat op een manier die eigenlijk iedereen positief verrast heeft.

Wij hebben daarom besloten om dit jaar af te wijken van de gebruikelijke gang van zaken, van de nood een deugd te maken en het project Hoog Catharijne The Mall de dertigste NRW Jaarprijs te geven. Het project is niet alleen een mooie afspiegeling van dat waar niet alleen Hoog Catharijne, maar ook NRW en onze sector al dertig jaar en langer mee bezig zijn. En blijven, want er komen nog veel uitdagingen op de sector af.’

VOLOP AAN DE BAK Kunnen we zeggen dat Hoog Catharijne nu ook staat voor een toekomstbestendige ontwikkeling?

Vierkant denkt even na en zegt: ‘De nieuwe structuur denk ik wel. Maar de invulling, dat heeft natuurlijk alles te maken met wat er in de markt speelt en gaat spelen. De eigenaar van Hoog Catharijne moet net als iedere andere winkelvastgoedeigenaar blijven nadenken over de relevantie.

Als vastgoedeigenaar kan je niet meer achterover gaan zitten. Je moet volop aan de bak. En de toekomst? Die begint gewoon vandaag …’ ← scn 2019 | 3 13

NRW JAARCONGRES

Hoog Catharijne, winnaar NRW Jaarprijs 2019

Verbonden met de stad en de toekomst Menno Overtoom is in 1997 in dienst getreden bij WBN, maakte de overgang naar Corio en Klépierre mee en is sinds 2006 directeur Hoog Catharijne.

Hij geeft leiding aan de herontwikkeling van het winkelcentrum, waarover hij in dit interview uitgebreid vertelt. Dat dit interview onderdeel was van de aanloop naar NRW’s verkiezing van Hoog Catharijne tot winnaar van de NRW Jaarprijs 2019 wist hij toen natuurlijk nog niet, maar zijn reactie kunt u horen in bijgaande audioclip.

M

et Overtoom gaan we in vogelvlucht langs de vele aspecten en doelstellingen die dit megaproject in zich heeft. Een belangrijk trefwoord hierin is ‘verbinding’. En dat in zowel fysieke als niet-fysieke zin. Overtoom: ‘We wilden graag daglicht en hoogte toevoegen waar dat mogelijk was. Beide aspecten waren in de oude architectuur slechts beperkt aanwezig. Een derde verbinding was de fysieke aansluiting met de binnenstad, zodat als je in HC was je ook het gevoel had in Utrecht te zijn. Hiervoor was een betere, natuurlijkere vervlechting van het winkelcentrum met de binnenstad nodig.

Op drie plekken zie je dat streven nu gerealiseerd: het Vredenburgplein als belangrijk entreegebouw met twee hele grote entrees die er voorheen niet waren. Dan aan 14 scn 2019 | 3

de Catharijnesingel, waar we de Stadskamer hebben gemaakt, met grote glazen vlakken en openingen richting de singel. Dit onderdeel is nu aan de noordkant klaar en het is een mooie, volwaardige verbinding met de stad en het water geworden, alsook met muziekcentrum Tivoli Vredenburg en de terrassen daar.

De derde plek is het Stationsplein, wat nu een echte verbinding met de stad is geworden en een belangrijke entree van Hoog Catharijne. Ik liep gisteren een rondje en het is zeker rond lunchtijd fantastisch om te zien hoe dat functioneert en een volwaardig en levendig plein is geworden en vooral een echt onderdeel van de binnenstad.’

PATATSTRAAT Toch hadden jullie qua levendigheid in de oude situatie aan die zijde van het winkelcentrum

ook niet te klagen. ‘Zeker, de ‘patatstraat’ zoals die plek in de volksmond heette, was bepaald levendig. Maar als je nu naar beelden van toen kijkt en die vergelijkt met nu, dan zie je wel een enorm kwaliteitsverschil. Niet alleen in de invulling, maar ook qua architectuur en structuur. Dat rudimentaire van vroeger met die stalen kolommen en het golfplaten dak is niet meer. De kwaliteitssprong die we gemaakt hebben -móesten maken- is heel duidelijk zichtbaar.’

De beoogde verbindingen met de stad zijn er dus gekomen. En ook het daglicht, dat voor een betere verbinding zorgt met buiten. ‘Fysiek hebben we nu een gebouw gerealiseerd dat anders is, beter past bij de huidige tijd en ook beter aansluit op de binnenstad.’

‘VERBINDEN’ IS EEN WERKWOORD Wat is Hoog Catharijne in de stad? Hoe moeten we de niet-fysieke verbinding met de binnenstad zien? Overtoom legt uit dat daarin ook de ontstaansgeschiedenis van het winkelcentrum een rol speelt.

‘Hoog Catharijne staat op de plek van een voormalige stationswijk die verdwenen is.

Die ingreep heeft veel emotie losgemaakt. Op z’n zachtst gezegd hadden veel mensen hier gemengde gevoelens bij. Bij de herontwikkeling van nu hadden we de wens om Hoog Catharijne op een subtielere manier te verbinden met de andere stakeholders in de binnenstad. Toen we het eerste concept voor het nieuwe Hoog Catharijne hadden uitgewerkt wilden we ook met partijen die in de stad belangrijk waren een verbinding aangaan.

Dat begon met de Stadsschouwburg, later met het Nederlands Filmfestival (een echt icoon voor Utrecht), TivoliVredenburg en het Centraal Museum. De verbinding met culturele partijen in de stad heeft eraan bijgedragen dat Hoog

MENNO OVERTOOM



Luister hier naar de verraste winnaar

Catharijne meer een onderdeel is geworden van de binnenstad. Niet alleen als gebouw, maar vooral als plek. Dat werkte eigenlijk van meet af aan heel goed. We gaven partijen via Hoog Catharijne een podium en publiek. Veel publiek.

Toen telden we zo’n 26 miljoen bezoekers, nu meer dan 30 miljoen per jaar. En dat aantal is groeiend. Dat maakt Hoog Catharijne als plek heel interessant voor partijen om te laten zien wat ze doen.

Voor ons waren die samenwerkingen ook interessant, omdat er iets gebeurde dat positief ervaren werd door de bezoekers. Voorstellingen,

‘We geven culturele partijen een podium in Hoog Catharijne’ try-outs, enzovoort. Denk aan het succesvolle event The Call of The Mall. We hebben er heel veel mee geëxperimenteerd en dat doen we nog steeds. Bijvoorbeeld met Culturele Zondag. Dát is wat we verstaan onder de niet-fysieke relatie met de stad. En dat is hoe we Hoog Catharijne nu beter inbedden in z’n omgeving.’

FOOTFALL Even terug naar die bezoekersaantallen of de footfall. Er is nu een heel mooi Stationsplein gemaakt met een belangrijke entree naar Hoog Catharijne, maar vroeger ging het station gewoon naadloos over in het winkelgebied.

Nu heeft de reiziger die uit het station komt de keuze: door het winkelcentrum of eromheen.

Hebben jullie al een beeld van het effect op de footfall hiervan?

‘Dat is niet helemaal juist. Er was vroeger een traverse naar het busplatform en via die route hoefde de bezoeker ook toen niet per se door het winkelcentrum te lopen. Maar terugkomende op de vraag: het is nog te vroeg om hier qua footfall iets over te zeggen. Echter, overall gezien neemt scn 2019 | 3 15

NRW JAARCONGRES



Paul Rodenburg (B@S Consultants) over Hoog Catharijne en de binnenstad

het aantal bezoekers aan Hoog Catharijne nog steeds toe. Dat zien we vooral sinds 5 april 2017, toen de Noordpassage openging. Er volgden nog verschillende deelopeningen en elke keer zagen we een nieuwe impuls, een stijging van de bezoekersaantallen.

Het is natuurlijk een feit dat de omgeving nog niet helemaal klaar is. Zoals het Gildekwartier bij MediaMarkt. Maar die ‘knip’ in de nieuwe route vanaf het Stationsplein is niet iets waar we ons zorgen over maken.’

COMPLEMENTAIR Hoog Catharijne wil nadrukkelijker deel van de binnenstad uitmaken. Daar vertelde je al wat over, maar daarbij noemde je niet de ‘andere retail’. Daarmee verkeer je enerzijds in concurrentie en anderzijds versterken jullie elkaars totaalaanbod. Hoe is die relatie?

Het is altijd onze strategie geweest om Hoog Catharijne te zien als onderdeel van het winkelaanbod in de binnenstad. Daarin zijn wij complementair aan elkaar. De binnenstad heeft natuurlijk wel een aantal unieke kenmerken: de historische architectuur, de Oude Gracht met een mooi horecamilieu, kleinschaligheid en intimiteit. Hoog Catharijne is overdekt, heeft grootschalige units op het juiste formaat voor deze retailers, veel autoparkeerruimte en de nabijheid van het station. Maar het bijzondere is dat de Oude Gracht zoals we die nu kennen, ontstaan is ná de komst van HC. In die zin heeft Hoog Catharijne geholpen om het centrum van Utrecht te versterken.

En dat is nog steeds zo. In feite versterken deze twee entiteiten elkaar. Dat is een belangrijk aspect en samenwerking is daarin de sleutel. Daarom zitten we ook in het binnenstadsplatform CMU en denken we mee over hoe we de binnenstad als geheel naar een hoger plan kunnen tillen.’

IJZERSTERK CENTRUM Hoog Catharijne ligt in Utrecht, is onderdeel van Utrecht. En de stad Utrecht gaat heel goed en groeit enorm. Daarmee neemt de druk op de binnenstad wel toe. Hoe kijkt Overtoom daar tegenaan?

‘Als je tien jaar in de tijd terugkijkt naar het stationsgebied, dan is het bijzonder om te zien hoe die transformatie heeft plaatsgevonden (een nieuw station, een stadskantoor, Hoog Catharijne, stationsplein oost, de ontwikkeling rond de Jaarbeurs). Dat is een gigantische 16 scn 2019 | 3

‘Hoog Catharijne heeft geholpen het centrum van Utrecht te versterken’ ontwikkeling geweest en die heeft ook een echte spin-off gehad. Zowel naar de retail – waarbij Hoog Catharijne voor de Nederlandse retail een hele sterke, zo niet de sterkste plek blijft – maar ook naar de kantorenmarkt. Heel veel bedrijven willen graag in dit gebied zitten. Met elkaar zijn zij de aanjagers van de dynamiek die je in dit gebied kunt ervaren en het is een van de succesfactoren van de binnenstad van Utrecht.

‘Het centrum van Utrecht is ijzersterk.

Utrecht als stad blijft ook komende jaren in inwonertal groeien. Het centrum zal nog sterker worden met nog een hotel in Hoog Catharijne, het Zuidgebouw, een steeds sterker wordende kantorenmarkt, Hoog Catharijne waar nog steeds iedere week groeiende bezoekersaantallen te

zien zijn. Klépierre heeft als strategie: shop, meet, connect. Hoog Catharijne in het centrum van Utrecht is hier het ultieme voorbeeld van.’

DE OPTIMALE STRUCTUUR De meesten van ons kunnen het zich nog wel herinneren: die enkele as van west naar oost over de Radboudtraverse. ‘De drukste winkelplek van Nederland’ zegt Overtoom.

‘Maar die plek was ook té druk, té krap en conceptueel niet goed. Daarom hebben we dit getransformeerd naar twee assen, de Noorden de Zuidpassage een idee dat eigenlijk al ontstaan is in 2002. Wat er later bijgekomen is en wat een belangrijke inbreng van architect STIR is geweest, is de dwarsverbinding in de vorm van de Stadskamer en ook de Stijlkamer.

Hieruit volgden het masterplan voor het stationsgebied en het commerciële concept dat we hebben uitgevoerd. In basis is daarin in de loop der jaren niet veel veranderd. Wat wel continu in beweging is geweest en wat ook per gebied weer anders wordt ingestoken was de styling en materialisatie.’

Een project als dit heeft een lange aanlooptijd en idem realisatietijd. In die tijd staat de wereld ook niet stil. In de markt is bijvoorbeeld Leidsche Rijn Centrum erbij gekomen, de retail zelf is veranderd o.a. op het vlak van ruimtebehoefte

NRW JAARCONGRES



Centerdirector Sarah Vehmeijer over Hoog Catharijne

en consumentengedrag, maar ook qua spelers in de markt (V&D is bijvoorbeeld weggevallen).

Daar is toch bijna niet mee om te gaan, zou je zeggen.

Overtoom: ‘Nee, bijna niet. En dan hebben we ook nog ontwikkelingen op het gebied van schaalvergroting. Als je kijkt naar de oude plattegrond van Hoog Catharijne, dan zag je heel veel kleine units. Dat was ook een van de problemen, want de ruimtebehoefte van een aantal grote retailers was aan het veranderen.

Zo ging ZARA van 600 m2 in de binnenstad naar 2700 m2 in Hoog Catharijne. Wat je nu ziet, is dat er ook weer partijen zijn die kleiner willen met hun winkel. En wat inderdaad ook speelt is het forse aantal faillissementen van ketens de afgelopen jaren. Dan kom je op het vraagstuk uit wat in Nederland de plekken zijn die goed blijven. Plekken die de retail van de toekomst kunnen faciliteren. En het zal je niet verbazen dat ik denk dat Hoog Catharijne daar in elk geval een van is.’

MEEBEWEGEN MET DE MARKT Een andere ontwikkeling is die van de horeca.

Hoe gaat Hoog Catharijne daarmee om? ‘Dat is nu een onderdeel dat we in de planvorming opnieuw hebben bekeken. Voor de horeca is in de loop der jaren vooral de schaal veranderd en ook de manier waarop wij als maatschappij onze binnensteden en horeca gebruiken. Het verschil tussen nu en 25 jaar geleden is enorm.

Dat vertaalt zich hier in Hoog Catharijne in meer vierkante meters horeca, zoals in het Paviljoen op het Stationsplein en de Stadskamer in Hoog Catharijne. Je kunt dus zeggen dat Hoog Catharijne weliswaar een hele lange aanloop- en realisatietijd heeft gekend, maar dat we beslist

‘De veranderingen in de horeca zijn goed terug te zien in Hoog Catharijne’

zijn meebewogen met wat er in de markt speelt.’

Dat geldt ook voor een relatief nieuw onderwerp als duurzaamheid: ‘Al in het begin maakten we de keuze om met koude/ warmteopslag te gaan werken. De hele oostkant van het nieuwe Hoog Catharijne zit nu op een KWO-installatie, inclusief alle retailers, de woningen en het hotel. Het is een hele duurzame manier van energievoorziening met voordelen voor de klimatisering in zowel zomer als winter.’

En nog steeds is een echte einddatum niet bekend, anders dat deze ergens in 2022 zal liggen. Er zijn nu nog twee projectdelen in aanbouw. Bij het Godebald en aan de kant van de MediaMarkt. Dan is er ook nog het Albert Heijn-deel, dat nu op de tekentafel ligt.

Gaat er nog iets gebeuren met de uitstraling aan de buitenzijde ter hoogte van de MediaMarkt?

Als je met de trein vanuit noordelijke richting komt aanrijden ziet dat pand er wel enorm lelijk en gedateerd uit. Overtoom is het daar helemaal mee eens: ‘Er wordt nu gewerkt aan de bouw van plintbewinkeling (in het verlengde van het Stationsplein), maar we zijn ook aan het nadenken over de façade daarboven. Het is natuurlijk wel zo dat naarmate de rest mooier wordt, de nog niet aangepakte onderdelen lelijker worden. We krijgen daar inderdaad veel vragen over.’

POSITIONERING NAAR DE CONSUMENT Met een breed aanbod als dat in Hoog Catharijne vraag je je af of het niet lastig is om te segmenteren en te positioneren. Hoe werkt dat in de praktijk?

‘Hoog Catharijne is gericht op een breed publiek, wat inherent is aan de hoge

bezoekersaantallen. Een groot deel van de branchering is daarop gericht. Maar we sturen ook wat naar boven bij, bijvoorbeeld met de komst van Claudia Sträter en Daniel Wellington. Want we moeten veel verschillende consumentengroepen bedienen: reizigers, werkforensen, beursbezoekers, toeristen en shoppers. Voor die toeristische markt is Hoog Catharijne zeker interessant met de centrale ligging in Nederland en nu ook met twee nieuwe hotels in het winkelcentrum.’

PARELTJE IN DE PORTEFEUILLE Klépierre ziet zichzelf als pan-Europees leider in de winkelcentrummarkt. Daarbij gaat het niet alleen om de stenen, maar ook om de hele manier van exploiteren, managen, marketen en het ontwikkelen van het product winkelcentrum. Welke positie neemt Hoog Catharijne in die portefeuille in?

Overtoom: ‘Hoog Catharijne is beslist een van de belangrijkere winkelcentra in de Europese portefeuille en echt een voorbeeld van hoe men bij Klépierre een winkelcentrum ziet.

Bijvoorbeeld als exponent van de strategie Shop-Meet-Connect. Daarin gaat het niet alleen over retail, maar ook over kantoren, het openbaar vervoer en de verschillende redenen die bezoekers kunnen hebben om naar een plek te komen. oog atharijne wordt gezien als een bijzonder project op een unieke locatie. Zeker, er zijn meer winkelcentra van Klépierre die aan een station gelegen zijn. Maar Hoog Catharijne heeft een geheel eigen accent qua retail, station en binnenstad. Als we straks helemaal klaar zijn, dan hebben we echt een hele unieke positie.

Binnen Klépierre, maar ook in Nederland.’ ← scn 2019 | 3 17

NRW JAARCONGRES

‘Verbindin daar draa

FOTO: SCN

A

William Sebring en Joost Hulshof

Bij het van origine Amerikaanse STIR Architecture heeft men wereldwijd flink wat winkelcentra ontworpen. En nu Hoog Catharijne de voltooiing nadert, kan ook dit project aan dat rijtje toegevoegd worden.

SCN spreekt met William (Bill) Sebring en Joost Hulshof (associate partner en projectarchitect voor Hoog Catharijne) over wat niet minder is dan een huwelijk tussen dit planmatig ontwikkelde winkelcentrum en de oude binnenstad.

18 scn 2019 | 3

ls de opdracht het maken van verbindingen is, hoe begin je dan aan zoiets? ‘Niet door meteen aan de gebouwen te beginnen’ zegt Sebring. ‘In feite zijn we begonnen met de ruimten tussen die gebouwen en dachten we meer vanuit citydesign dan vanuit shopping center design, hoewel ons bureau daar veel ervar ing mee heeft.’ Hulshof: ‘We kijken eerst naar de straten, de pleinen en dus de openbare ruimte waarmee het publiek een interactie heeft. Hoe steekt (dit deel van) de stad in elkaar? Het transformeren van HC tot een nieuw en modern winkelcentrum is daarvan een gevolg en niet het begin. Het huwelijk van het winkelcentrum met de binnenstad was zonder meer cruciaal. Dat betekende dat de gesloten en introverte ‘doos’ die HC van oudsher was, moest ontsluiten en verbinden met de stad. Daarvoor is een uitnodigende, gezonde en plezierige omgeving nodig.

Natuurlijk heeft dan uiteindelijk de architectuur van de plinten en gevels daar ook een belangrijke rol in. Maar het is niet het vertrekpunt geweest.’

En dat was nogal een omschakeling. Want voorheen dacht men vanuit de gesloten ruimte die Hoog Catharijne was.

Een ruimte die je optimaal kon beïnvloeden. Sebring: ‘Dat wordt ook wel als een voordeel gezien, maar het is niet de manier waarop je een winkelcentrum als HC duurzaam met de stad verbindt. Het besef dat de openbare ruimte hierin een hele belangrijke rol heeft is essentieel. Want dáár vindt de interactie met het publiek plaats. Die ruimte vormt geen statisch geheel, want een eigenschap van gezonde steden is dat ze ook veranderen. En al sinds de start van het project is er al veel in de wereld veranderd …’

UTOPISCHE VISIE Hebben die veranderingen die in de loop van het ontwikkelingsproces plaatsvonden de plannen voor HC beïnvloed? ‘Nee’ zegt Sebring. ‘De basisgedachte is daardoor niet veranderd. Maar los daarvan is verandering niet iets bedreigends. Veranderingen verbeteren vaak de dingen.’

Geldt dat ook voor de crisis die voorbijkwam? Sebring denkt even na en zegt: ‘Natuurlijk, er is veel veranderd in het winkellandschap. Warenhuis V&D is voor altijd verdwenen.

Peek & Cloppenburg was oorspronkelijk ook deel van HC. Maar alle onderdelen die de binnenstad maken, zoals het

STIR

ngen maken, ait het om’ Muziekcentrum, het station, de Jaarbeurs, de oude stad, de universiteit en de studenten zijn er nog. Daarbij groeit de stad Utrecht enorm. En als gevolg daarvan bijvoorbeeld ook de woningbehoefte, waar in eerste instantie weinig aandacht aan werd besteed. Nu is het een wezenlijk onderdeel van het project.’

‘Toch is het goed om even stil te staan bij het oorspronkelijke HC. Dat was ontstaan uit een utopische visie op een nieuwe wereld. In die tijd (jaren zestig en begin jaren zeventig) werd de verkeerssituatie in Utrecht echt een probleem. De visie om dit deel van het centrum op te tillen tot een laag boven het maaiveld was heel erg hierop gericht. Maar wat men toen niet zag, was dat daarmee de verbinding tussen de delen van de stad verdween. De verschillende delen van dit gebied kwamen los van elkaar te staan. Dat bleek geen goede ontwikkeling te zijn.’

TWEE NIVEAUS Over die lagen: we hebben in Nederland ook op andere plaatsen geëxperimenteerd met meerlaags winkelen, maar de algemene ervaring is dat het hier gewoon niet werkt. Hulshof is daar natuurlijk mee bekend, maar legt uit dat HC toch anders in elkaar steekt: ‘De kern van HC is dat het nog steeds twee niveaus heeft. Maar het zijn nu wel twee hoofdniveaus. De ene laag staat in verbinding met het station en de andere laag is het maaiveldniveau dat in verbinding staat met de binnenstad.

Beide niveaus zijn even belangrijk en krachtig.

De uitbreiding van het maaiveldniveau in het nieuwe HC heeft dit verder verbeterd. Het is nu heel gemakkelijk om van de binnenstad via hetzelfde niveau door te lopen naar de Stadskamer of Stijlkamer. Voor de mensen die vanaf het hoger gelegen station komen, voelt het ook alsof men op hetzelfde niveau doorloopt. In essentie is het als vroeger, maar met een paar belangrijke verbeteringen die niet alleen voor een fysieke, maar ook voor een gevoelsmatige verbinding met de binnenstad en het stationsgebied zorgen.

Dat is ook het grote verschil tussen een tweelaags winkelcentrum dat als zodanig ontworpen is. Daar heb je de begane grond waarop je binnenkomt en vervolgens moet je omhoog naar de tweede laag. Dat werkt in Nederland niet goed, met als gevolg dat je ook qua kwaliteit twee niveaus in het winkelcentrum krijgt.’

‘De kern van Hoog Catharijne is dat het nog steeds twee niveaus heeft.

Maar het zijn nu wel twee hoofdniveaus, beide even belangrijk en krachtig’

scn 2019 | 3 19

NRW JAARCONGRES

Sebring wil daar nog wel een kanttekening bijplaatsen: ‘De gangbare redenatie is dat binnen een winkelcentrum de begane grond het belangrijkste is. Elke volgende laag heeft minder waarde, minder bezoekers en als gevolg lagere huren.

Maar STIR heeft elders in de wereld projecten ontworpen waar het bovenste niveau beter werkt dan de begane grond. De reden is gelegen in waar de bezoeker binnenkomt. Bijvoorbeeld vanuit het openbaar vervoer of de parkeergarage. Het oude HC had aan het Vredenburgplein ook de situatie dat je vanaf het maaiveldniveau bij Bart Smit naar binnen ging en dan op het tweede niveau werd afgeleverd. Toen wij hier begonnen vonden we dit maar vreemd dat het maaiveld van de stad niet beter gebruikt werd. Wij denken dat de nieuwe situatie, met verbindingen op maaiveldniveau helemaal naar de Singel toe, een stuk prettiger is.’

TWEE GOLDEN MILES Wat in het oude HC echt een probleem was, was de drukte op de Radboudtraverse, de hotspot van het winkelcentrum, de golden mile. Reizigers en winkelend publiek zaten elkaar hier letterlijk in de weg. Al bij Corio dacht men destijds na over twee in plaats van één golden miles. Sebring: ‘Dat is nu ook zo uitgevoerd en nu hebben we de noord- en de zuidmijl.

Als architect hebben wij hier twee dwarsverbindingen aan toegevoegd: de Stadskamer en de Styleroom. Zodat de bezoeker zich gemakkelijk kon onttrekken aan deze nog steeds drukke winkelstraten en even het genoegen van een mooie, plezierige publieke ruimte konden ervaren.’

Hulshof: ‘De Stadskamer is daar een heel goed voorbeeld van. Als je daar op een terras zit, dan kun je de levendigheid op de twee loopbruggen van de noord- en zuidmijl zien. In de Stadskamer voel je dan juist de rust. Het geeft extra ruimte en een andere beleving. Maar de Stadskamer leent zich ook voor het organiseren van events. Het blijkt dat de ruimte zelfs drukke events kan hebben en dat dan nog steeds de mensen op het terras nog prettig kunnen zitten. Soms zie je in een winkelcentrum dat een event het hele winkelcentrum overneemt. In de Stadskamer heb je dat niet.’

EEN STAD IS ZOVEEL MEER DAN ALLEEN RETAIL HC is een prachtig project, maar het was ook een uitdaging vanwege z’n plek in de stad. Sebring: ‘De stad was toe aan verandering en voorzag een sterke groei, maar worstelde met de vraag hoe dit te doen. Een deel van de oplossing lag in de bilaterale samenwerking tussen de stakeholders. De gemeente heeft hier in z’n rol als mediator en dealmaker veel in weten te bereiken.

Werken in een bestaande bouwkundige structuur brengt op z’n zachtst gezegd flinke uitdagingen met zich mee. Kijk maar eens op het YouTube-kanaal van SCN, de aflevering dat een bestaande vloer tussen etages wordt uitgezaagd. Hoe hebben de architecten dat omgaan met deze uitdaging ervaren?

Sebring vond het eigenlijk een van de leukste dingen aan het project: ‘In feite waren we altijd ‘mining for light’. Want in 20 scn 2019 | 3

William Sebring

‘Het is een complete reshuffeling geweest van publieke en commerciële ruimte, een leuke maar grote uitdaging voor ons’

STIR

het oude HC was maar weinig daglicht te vinden. We zochten aan de randen en tussen de gebouwen, we keken omhoog voor de mogelijkheden. Neem de noordmijl: dat was een facilitaire verbinding. Nu is het een prachtige winkelstraat met veel daglicht.’

Hulshof vertelt dat dit op een andere locatie gedaan is met een parkeerstraat die overkluisd is. ‘Dat is nu ook een passage met natuurlijk licht geworden. Het bestaande gebouw stond bouwkundig gelukkig het creëren van deze ruimten toe.

Maar het probleem was dat die plekken bijna altijd te vinden waren op locaties waar winkels gesitueerd waren. In de meeste gevallen hebben we waar nu een passage is winkelruimte gemaakt en visa versa. Het is echt een reshuffeling geweest van publieke en commerciële ruimte. Een leuke maar grote uitdaging om dit te bedenken. En ook complex qua realisatie voor de aannemer.’

‘Al pratend en schetsend werkte we samen met de opdrachtgever aan het nieuwe beeld van het nieuwe Hoog Catharijne’ Joost Hulshof

AMBITIE EN PROCES De architecten prijzen zich gelukkig met een opdrachtgever als Corio, later Klépierre. Sebring: ‘Het ambitieniveau lag erg hoog. Ik wil niet zeggen dat alles mogelijk was, maar wel heel veel. Samen met de opdrachtgever waren we altijd op zoek naar de beste oplossing voor een uitdaging. Het is ook heel belangrijk voor een architect om die bereidheid te voelen, zodat we samen iets moois konden maken. Niet altijd was de eerste oplossing de beste. Vaak zochten we dan toch nog even verder.’

Die zoektocht verliep onder andere via workshops. Sebring: ‘Onze opdrachtgever was primair een vastgoedbelegger, geen ontwikkelaar. Door te gaan werken met workshops konden we al pratend en schetsend samen met de opdrachtgever aan oplossingen werken en aan het beeld van het nieuwe HC werken. Na de lunch werkten we dan de input uit en niet zelden gingen we dezelfde dag om vier uur weer verder. Dat proces van input, feedback en vervolgens nieuwe schetsen werkte heel goed. Het creëerde momentum en een framework voor alle stakeholders. Men kreeg zo een beter inzicht in waarom iets belangrijk was.’

ONDERSCHEIDEN Welke uitdagingen – behalve het bedenken van verbindingen met de andere delen van de binnenstad – sprongen er voor de architecten nog meer uit?

Sebring denkt dat dit vooral zat in het tot een geheel maken van alle verschillenden deelgebieden en diens aansluitingen op de stad. ‘Bijvoorbeeld: de herintroductie van de Singel knipte het oude Hoog Catharijne in tweeën . Naar onze mening zou dit leiden tot twee gescheiden werelden en dat werkt niet in een winkelcentrum. Je zou steeds het gevoel hebben dat je een bepaalde omgeving zou verlaten. Nu we het hebben aangepakt zoals het is geworden, met de Stadskamer als verbinding over het water heb je dat gevoel niet.’

‘Dat neemt niet weg dat we wel degelijk verschillende deel contexten in het gebied willen onderscheiden voor scn 2019 | 3 21

NRW JAARCONGRES

De Clarentuin in Hoog Catharijne in 1973. Bron: Arjandenboer.nl, fotograaf onbekend

de verschillende soorten bezoekers, die ook verschillende mindsets hebben’, vult Hulshof aan. ‘Daarom heeft de bezoeker nu vanuit het station de keuze om door of langs het winkelcentrum te gaan. En vroeger was dit min of meer een verplichte route van een niet geweldige kwaliteit.’

Een andere uitdaging was de overgang naar HC minder hard te maken. Sebring hierover: ‘Het winkelcentrum is een klimaat-gecontroleerde omgeving. Maar toch hebben we het geheel de ervaring van een stad weten mee te geven. De schaal, de materialen, de diversiteit: dat zijn belangrijke sterke punten van het project.’

‘De kleurtemperatuur van het licht, de materialen, alles speelt mee in het creëren van de beleving’

steekt er achter beide ruimten? Sebring: ‘Het zijn beide cityrooms, met elk hun eigen kwaliteiten. De Stijlkamer heeft een bijzonder plafond met kunstlicht. Daglicht was daar niet mogelijk, omdat er woningen boven gelegen zijn. De Stijlkamer moet qua beleving nog wel groeien. Zo heeft Hudson’s Bay de benedenetage niet in gebruik genomen en dat heeft gevolgen voor de uitstraling op die plek van de Stijlkamer. De Stijlkamer is daarbij bedoeld als een tweelaagse beleving. De Stadskamer heeft een andere rol en verbindt bijvoorbeeld ook de beide hotels met het winkelcentrum.’

Hulshof: ‘Het gaat bij deze twee locaties ook om het bewust creëren van verschillen in beleving. Als de Stijlkamer ook daglichttoetreding had, zou het contrast tussen met de beide golden miles er niet zijn. Nu dat contrast er wel is, konden wij een hele specifieke ambiance ontwerpen.

DAGLICHT In de Verenigde Staten gebruikt men een gesloten winkelcentrum om optimaal op de ambiance te suren, bijvoorbeeld door het regelen van de lichtniveaus, het simuleren van dag en nacht, door te werken met plafondprojecties, et cetera. Dit soort technieken zijn niet in HC toegepast. Vanwaar deze keuze?

‘Ambiance wordt door een aantal factoren bepaald, niet in het minst door de huurders’, zegt Sebring. ‘Als je een theatrale ambiance wil creëren moet je je afvragen hoe duurzaam zoiets is. Hoe lang gaat dat mee? Ik geef toch de voorkeur aan de echtheid van daglichttoetreding of – zoals in HC – een combinatie van kunstmatig en echt. Maar de huurders hebben hier dus ook een belangrijke rol in. Daarom werken wij nauw samen met de designers die voor de huurders werken. In HC hebben we daarom een ‘design control zone’ ingesteld, die anderhalve meter uit de pui omvat. Wij vinden namelijk dat de uitstraling die een huurder aan z’n winkel geeft, medebepalend is voor de uitstraling van het winkelcentrum. Je hebt het dan over de kleurtemperatuur van het licht, de kwaliteit van de materialen. Dat is allemaal in het belang van het creëren van een topkwaliteit qua beleving.’

Is er een Nederlandse manier voor het creëren van de ambiance in HC? Ik bedoel: malls over de wereld hebben elk hun eigen signatuur die te maken heeft met het land, de stad,

Hulshof: ‘De Stadskamer heeft hierin ook een verbindende rol. In de oorspronkelijke plannen zou er ter hoogte van de teruggebrachte singel weer een open ruimte zijn. Zonder een verbinding tussen winkelcentrum en stad. We zijn blij dat we het mochten maken zoals het nu geworden is, wat in onze ogen in termen van die verbinding gewoon een hele mooie oplossing is. Daarbij is dit een essentieel aspect binnen onze opdracht: een goed werkend winkelcentrum creëren met optimale verbindingen naar de binnenstad. Hetzelfde zie je bij het Stationsplein. Dit plein was een idee van de gemeente en samen met de enorme fietsenstalling, maakt het dat die verbinding op deze plek op een logische manier gerealiseerd is.’

AMBIANCE: STADSKAMER VERSUS STIJLKAMER Hoewel beide ‘kamers’ in dezelfde richting lopen, zijn de verschillen groot. Zo treedt er in de Stadskamer veel licht van buiten naar binnen. In de Stijlkamer niet. Welke visie 22 scn 2019 | 3

Hoog Catharijne tijdens de opening 1973, foto van W. Meijnen.

Bron: Het Utrechts Archief

STIR

‘Ja, het is groot. Maar so what? In feite is het nog te klein’

de cultuur. En daar zitten vaak grote verschillen tussen. Sebring beaamt dat. ‘Zeker, die verschillen kunnen heel groot zijn. Als architect vinden wij dat elk project uniek moet zijn binnen de context waarin het staat en functioneert. Over het nieuwe HC hebben we wel gehoord dat het project er on-Nederlands uitziet. Wij denken dat het juist heel erg Nederlands is. Ten eerste is het feit dat mensen denken dat het on-Nederlands is, is al Nederlands om te beginnen. Bovendien is het is een uitgestrekt horizontaal project, verbonden met de hemel en met het water. Het is in een bepaald opzicht conservatief, maar heeft ook lef: Nederlands genoeg dus. Ook erg Nederlands is dat de publieke ruimte een mix van privaat en publiek is. En ten slotte: het project gaat om handel, vervoer en transport.

Hoe Nederlands wil je het hebben?’

HET RITME VAN DE BINNENSTAD ‘Ja het is groot. Maar so what? In feite is het zelfs te klein!

En bovendien: het is een uniek Utrechts project. Waarbij het ritme in het ontwerp een relatie heeft met het ritme van de binnenstad: elke 40 tot 80 meter iets bijzonders. Als je de plattegrond van de binnenstad bekijkt zul je dit herkennen.’

Hulshof denkt dat sommige mensen het on-Nederlands vinden omdat het groot is. ‘Dat hebben ze nog niet eerder in Nederland gezien. En zeker, het is tevens een grote sprong van oud naar nieuw, maar met name de invulling is echt Nederlands. In feite meer dan je bij veel oudere Nederlandse retailvastgoedontwikkelingen ziet’, zegt Sebring. ‘Het waren min of meer kopieën uit de VS of elders. Tegenwoordig wordt in dit land meer vanuit de stad en de structuur van de stad gedacht en vanuit de omgeving zoals die voor wonen, werken en winkelen is ingericht. En dat maakt dat projecten een echte relatie hebben met de plaats waar ze staan.’

Klépierre meldt dat het winkelcentrum ergens in 2022 klaar

zal zijn. Zonder een bepaalde maand te noemen. Is dat het einde van de opdracht voor STIR? Of wordt dan begonnen met de voorbereidingen voor het Hoog Catharijne van twintig jaar later? Sebring: ‘Een project als dit is nooit af. Want als het ene deel af is, dan is er wel een ander deel dat aandacht nodig heeft. Dat is overigens een kenmerk van succesvol vastgoed: het is nooit klaar. Het is net alsof je een professional football team hebt. Je hebt de spelers, de sponsors, het publiek, de locatie: en dat alles is steeds in beweging.’

Maar Sebring heeft nog een belangrijk argument waarom een winkelcentrum als dit nooit af is: ‘Ik denk dat het geen goed idee is om een gebouw op alles aspecten als nieuw te laten voelen. Want als er in de toekomst een plek is die aandacht nodig heeft en je dan niet de rest ook aanpakt, dan lijkt die rest oud en verwaarloosd. Deel voor deel aanpakken is strategisch dan vaak de betere keuze.’

Hulshof hierover: ‘Winkelcentrumeigenaren weten natuurlijk dat hun vastgoed elke tien of vijftien jaar behoefte aan aanpassing of vernieuwing heeft. Maar er zijn vaak onderdelen die sneller aandacht nodig hebben. Dat kan ook een klein onderdeel zijn in het kader van een nieuw idee of een wow-element om de bezoeker te blijven boeien. Want de bezoeker, die verwacht gewoon regelmatig verrast te worden.’

MIXED USE En dat is ook waarom de beide heren geloven in de fysieke retail. Sebring: ‘Het is een waardevol onderdeel van elke stad.

Maar hoe het wordt uitgedragen is heel kritisch. Dat maakt of een project of een stad succesvol is. Natuurlijk is het zo dat de ‘oude’ retail passé is. Maar het idee achter het creëren van een mixed-use omgeving waar mensen echt prettig kunnen leven en verblijven vraagt erom de juiste kwaliteit in te brengen. En Utrecht, niet alleen HC, is daarvan een prachtig voorbeeld.’ ← scn 2019 | 3 23

UTRECHT BINNENSTAD

De binnenstad van Utrecht en de rol van ULI (Urban Land Institute) hierin

Tussen plan en realiteit In 2005 bracht een expertteam van ULI op verzoek van diverse stakeholders een advies uit over de binnenstad van Utrecht. Nu dit gebied bestaande uit Hoog Catharijne, de binnenstad, het stationsgebied en de koppeling naar het Jaarbeursterrein in de afrondende fase zit, zag ULI Netherlands aanleiding om nog eens naar dit bijzondere plangebied te kijken. Dit gebeurde op 12 september in de vorm van een bijeenkomst in samenwerking met NRW.

A

llereerst: wat is ULI voor een organisatie? Françoise Dechesne, bestuurslid ULI Netherlands, legt het uit. ‘Het Urban Land Institute is een van origine Amerikaanse organisatie die zich wereldwijd verspreid heeft en nu ruim 40.000 leden telt. ULI Netherlands is een sterk groeiend onderdeel hiervan, met inmiddels circa 250 leden. Het is een niet-commerciële organisatie die zich bezighoudt met vraagstukken op het gebied van de stedelijke inrichting, zoals stadsontwikkeling, urban planning (en alle consequenties daarvan), stedenbouw en architectuur.

Centraal bij ULI staat het vanuit een multidisciplinaire invalshoek delen van kennis op het gebied van stedelijke vernieuwing, waarbij het sterk oplossingsgerichte karakter van de verschillende dialogen kenmerkend is.’

ULI Netherlands bestaat nu vijf jaar en streeft er onder meer naar jaarlijks een gemêleerd programma aan de leden aan te bieden. De bijeenkomst die onlangs in Utrecht gehouden werd is daar een voorbeeld van, maar de inhoud van deze middag heeft daarbij ook nog een sterke relatie met een in 2005 door ULI uitgebracht advies. Dechesne: ‘Wij wilden met deze bijeenkomst een verbinding maken tussen wat toen door een aantal ‘wijze heren’ bedacht is en wat daarvan nu in 2019 terug te vinden is in de uitvoering van het plan voor de binnenstad van Utrecht. Zo zijn in het rapport van destijds een aantal guidelines en principles genoemd. Heeft men die toegepast? Of zijn er juist grote afwijkingen in de praktijk te zien?’

ANDERE BRIL Voor deze gelegenheid leek het Dechesne een goed idee om een keer de netwerken van ULI en NRW met elkaar te verbinden, zodat de diversiteit onder de deelnemers optimaal is en men in de gelegenheid werd gesteld door een andere bril te kijken en gevoed te worden door kennis en inzichten vanuit een breder- perspectief. ‘De bijeenkomst is 24 scn 2019 | 3

FRANÇOISE DESCHESNE

Meer weten over ULI Netherlands? Klik hier!

Françoise Deschesne

‘Het hele gebied moest samengesmeed worden tot een natuurlijke eenheid’ dan ook door beiden georganiseerd. Je hebt in Nederland veel verschillende netwerken, maar de ruimtelijke vraagstukken vragen meer en meer een integrale benadering. Waarom zou je dan die kennis en kracht niet bundelen?

ULI kijkt niet zozeer sec naar retail, maar eigenlijk meer naar stedenbouw, ruimtelijke planning, mobiliteit en verbindingen tezamen. De kans voor samenvoeging van retailkennis en het bredere perspectief vanuit ULI was dan ook de aanleiding van deze bijeenkomst.’

En daar is nu zeker het juiste moment voor aangebroken, meent Dechesne: ‘Het is goed te zien wat de ambitie en het kwaliteitsniveau is dat nagestreefd wordt en ook het gevoel dat we met elkaar willen creëren op deze plek. Zo zijn de verscheidenheid aan functies al duidelijk zichtbaar, hotels in het winkelgebied, kantoren boven de

entree van de mall en bijvoorbeeld de fietsenstalling die ook heel bepalend is voor deze plek.’

TIJDSOVERSPANNEND: DE WERELD IS VERANDERD Als we naar het advies uit 2005 kijken, dan valt als eerste op dat het maar een dun rapport is. Dat zou je niet verwachten gezien de magnitude van dit project.

‘De gedachte was niet zozeer om een heel uitgebreid rapport te produceren.

Een dergelijk advisory panel werkt zo dat men in drie à vier dagen vanuit verschillende invalshoeken en met mensen die niet de hele context kennen, met elkaar in een pressure cooker gaat zitten en vervolgens heel veel informatie ophaalt aan de hand van briefings, interviews en presentaties.

Vervolgens maakt dit panel een advies

dat uitnodigt tot verdere uitwerking.

Het panel maak geen volledig uitgewerkt stedenbouwkundig plan.

Het rapport moet een aanzet zijn voor denkrichtingen voor een gebied of locatie. Maar het is beduidend meer dan alleen maar dingen op een rijtje zetten: er staan ook echte handreikingen in voor het vervolg. Daarbij wordt een dergelijk rapport ook niet gezien als de afronding, maar echt een begin. Vaak is een advies als ook een startdocument voor een bredere maatschappelijke en vakinhoudelijke discussie.’

Mocht u nu denken ‘dat wil ik ook wel voor mijn stad’, dan is het goed om te weten dat ULI dit niet altijd en overal doet. Dechesne: ‘Er moet wel een flinke moeilijkheidsgraad in de opgave zitten en ook een urgentie, soms ook een maatschappelijke noodzaak. Die urgentie is overigens relatief, want de visie kan heel goed betrekking hebben op een moment dat tien of twintig jaar verderop ligt.’

Dat kwam in Utrecht dan ook zo uit. Het besef van urgentie was er al geruime tijd bij de stad en de andere stakeholders. Hoog Catharijne en het station moesten veranderen om aan te sluiten op de nieuwe omstandigheden en ook milieutechnisch moest er veel gebeuren. Maar voordat de plannen gerealiseerd waren ging er nog heel wat tijd overheen.

RELEVANT Nu dateert het advies uit 2005. Maar slechts een paar jaar later verkeerden we met z’n allen in een totaal andere wereld.

Wat is zo’n advies dan nog waard?

Dechesne: ‘In 2005 zitten we in een tijd dat qua uitbreiding alles mogelijk leek.

We hadden een hele andere mindset.

Maar ofschoon de omstandigheden met name sinds de crisis die in 2008 begon sterk veranderd zijn, zijn de basisgedachten van het advies nog steeds relevant. Dat vind ik interessant, want je ziet ook dat er vaste elementen zijn – nu en over twintig of dertig jaar – die gewoon het goed functioneren van een scn 2019 | 3 25

UTRECHT BINNENSTAD

uiteindelijk een heel goed resultaat.

Je zou het bijna on-Nederlands willen noemen. Wat een kwaliteit! En wat goed dat die samenhang er is. Een prachtig eindresultaat’ aldus Dechesne.

stad bepalen. En over zo’n tijdsperiode, of eerder, zal er weer wat gedaan moeten worden.’

Nog even terug naar 2005. Wat was er mis, wat moest er verbeterd worden?

Dechesne noemt als eerste de balans die niet goed was: ‘De stakeholders waren vooral met hun eigen ding bezig. ULI heeft feilloos aangehaald dat deze binnenstad alléén een succes kan worden als je de samenhang ziet. Het gebied moest samengesmeed worden tot een natuurlijke eenheid, die ook zo door de bezoekers en gebruikers ervaren zou worden. Winkelcentrum, station, theater, binnenstad en als verbinding de openbare ruimte: die samenhang moest er komen.’

Is dat gelukt? ‘Zeker ten aanzien van de verbindingen is al veel goed werk verricht. Wat ik nog een beetje mis, is die balans met de binnenstad. Dat behoeft naar mijn mening nog aandacht en dan denk ik aan programmering, afstemming en de verbinding. En dan bedoel ik niet uitsluitend de fysieke verbinding. Als ik aan programmering denk, dan zullen we moeten kijken naar de effecten van wat er in Hoog Catharijne zit en komt.

Wat betekent dat voor de binnenstad?

Wellicht is dit een droom of wensbeeld, maar het zou het mooiste zijn als we al die eigenbelangen opzij konden zetten en naar het geheel konden gaan en blijven kijken.’

BLIJVENDE FOCUS Ondanks de zware tijd die voorbijkwam, vindt Dechesne het knap dat een aantal partijen zich aan de gemaakte afspraken hebben gehouden en ook zijn blijven investeren. ‘Ook is het bijzonder dat er vastgehouden is aan keuzes voor een aantal ingrepen die in de lastige economische periode toch ook niet overeind zouden kunnen zijn gebleven.

Klépierre had het qua bouwperiode waarschijnlijk ook sneller willen doen.

NS had als de crisis niet voorbij was gekomen vast andere keuzes gemaakt.

Maar door te blijven focussen op kwaliteit en de onderliggende kracht van dit gebied -heel veel mensen reizen hier, er is een hele mooie historische binnenstad, Utrecht is een echte studentenstad, toeristisch sterk en centraal gelegenkortom, door vast houden aan een aantal basiskwaliteiten van dit gebied staat er

‘Ik denk niet dat men nu al kijkt wat in 2040 nodig is, dat is bijna onmogelijk’ 26 scn 2019 | 3

DE VOLGENDE 20 JAAR 2005-2019: er is veel gebeurd. In het voortraject en in de uitvoering. Maar kunnen de stakeholders nu op hun lauweren gaan rusten? Want het station en Hoog Catharijne zijn nu weliswaar (bijna) klaar, maar met zulke voorbereidingstijden moet men welhaast nu al naar de volgende twintig jaar kijken.

Dechesne: ‘Ik denk niet dat dit zo werkt. Elk binnenstadsgebied met een grote dominantie van winkels is vooral operationeel gericht. Een horizon van vijf jaar is dan al heel wat. Ik denk niet dat men nu al kijkt wat er in 2040 nodig is. Dat is ook bijna onmogelijk.

De ontwikkelingen op allerlei gebieden gaan zo snel, dat is niet te voorspellen.

Wel zijn er een paar basisprincipes waaraan we houvast kunnen hebben: goed openbaar vervoer is noodzakelijk, een heldere functionele en ruimtelijke structuur ook, de in de toekomst sterke behoefte aan woningbouw in de binnenstad zal blijven en natuurlijk de continue behoefte van personen om elkaar te ontmoeten en ergens te verblijven blijft aanwezig.

De druk op de ruimte zal echter alleen maar groter worden, alleen al vanuit de verwachte sterke groei van het aantal reizigers. Mobiliteit is dan wellicht wél een thema waarin men zover moet vooruitkijken.’

SAMENHANG Dechesne beseft natuurlijk ook dat er minder behoefte aan fysieke retail ontstaat: ‘Tja, wat doen we als we (verder) gaan consuminderen? Het zou kunnen gebeuren, maar daar kunnen we nu nog niet op anticiperen. Maar het maakt wel duidelijk dat het noodzakelijk is om een hoge mate van flexibiliteit in te bouwen bij alles wat je doet.

Ook daarin zie je de samenhang van openbaar vervoer, wonen, winkels, vrije tijd en werk. Het is zeer zeker niet alleen een winkelverhaal, om een dergelijke binnenstadsgebied voor langere termijn relevant te laten zijn.’ ←

FOTO: SCN

JEROEN ROOSE-VAN LEIJDEN

Een betekenisvolle omgeving voor de bezoeker Prettig en betekenisvol maken. Dat gaat – het is al eerder in deze reeks interviews gezegd – verder dan alleen maar de retail.

Immers, een binnenstad is zoveel meer. Dat geldt beslist voor het centrum van Utrecht. Jeroen Roose-van Leijden verzorgde voor de ULI/NRW-bijeenkomst een deel van de rondleidingen in het centrum: ‘De verbinding die wordt gelegd tussen de historische binnenstad en een moderne mall zoals dat hier in Utrecht gebeurt, is toch wel uniek.’

scn 2019 | 3 27

UTRECHT BINNENSTAD

J

eroen Roose-van Leijden is nu zeven jaar centrummanager van Utrecht. Voor zijn werkzaamheden is het visiestuk van Jorine de Soet en Kjeld Vosjan een vertrekpunt geweest. ‘Dit visiestuk focust zich vooral op de historische binnenstad, maar er zijn raakvlakken met Hoog Catharijne. Zoals bijvoorbeeld de herinrichting van het Vredenburgplein en een andere inrichting en daarmee kwalitatieve verbetering voor de warenmarkt. Dit laatste dan in relatie tot de kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte en hoe de warenmarkt beter aan kunt laten sluiten bij de huidige tijd. Wat op dit moment ook speelt, is hoe de harde overgang van een planmatig ontwikkeld winkelgebied naar de historische binnenstad – met name tastbaar op Achter Clarenburg – aanvoelt. Hoe kun je een ‘zachtere overgang’ faciliteren in de openbare ruimte?’ De binnenstadsondernemers zijn als een van de stakeholders hierbij midden in de slag van visie naar werkelijkheid terechtgekomen.

Hoe maak je daar slagen in? Simpel: door bij alles wat gedaan wordt de consument centraal te stellen. ‘Dus door ons af te vragen hoe de bezoeker de omgeving, de openbare ruimte in het centrum ervaart. Daarbij is het verschil tussen Hoog Catharijne en de oude binnenstad eigenlijk niet relevant. Het gaat om het geheel, want de bezoeker brengt een bezoek aan Utrecht. Het is dan ook een gedeelde opgave voor de stakeholders in dit gebied om van een bezoek een optimale totaalervaring te maken.’

COMPACT CENTRUM Roose-van Leijden benadrukt het belang van de verbinding tussen historisch en modern. ‘Zoals dat hier in Utrecht is gebeurd, is toch wel uniek. Er zijn meer steden met een historische stadskern en een planmatige nieuwe stadskern, maar vaak liggen deze dan wel verder uit elkaar.

Met als resultaat dat de wisselwerking tussen beide kernen minder sterk is. In 28 scn 2019 | 3

Utrecht is die wisselwerking veel sterker.

Die verbinding maakte overigens ook onderdeel uit van het advies van ULI, maar daar moet bij gezegd worden dat dit inzicht ook zonder dit rapport al was ontstaan.’

In de beleving en ervaring van het gehele gebied speelt natuurlijk ook het station een belangrijke rol. ‘Dit is een belangrijk knooppunt voor heel Nederland. Het maakt onderdeel uit van het totaalaanbod binnen dit gebied, een centrum met een modern ov-knooppunt, overdekt winkelen voor wie dit wil, een historische en unieke binnenstad met leuke kleine winkels, oude panden en eten en drinken in historische werfkelders langs de gracht.

Gaat het er dan alleen om af te stemmen en te voorkomen dat je elkaar in de weg zit? ‘Nee, het gaat verder dan dat. Zo hebben we voor dit najaar een beeldmerk laten ontwikkelen waarin we laten zien wat er allemaal te doen is in het centrum. Dat beeld wordt ook door Hoog Catharijne gebruikt. Kijk, Hoog Catharijne is een factor van belang voor het Utrechtse centrum als geheel.

We zijn namelijk allemaal overtuigd van het nut van de wisselwerking tussen oud en nieuw. Dus hoe je gebruik kunt maken van de historische binnenstad, van de monumenten, het museum, de cultuur (musea, Tivoli Vredenburg, de Stadsschouwburg, bioscopen, de bibliotheek) en de evenementen. De

‘Wij zijn overtuigd van het nut van de wisselwerking tussen oud en nieuw’ Daarbij heeft Utrecht als voordeel dat het een heel compact centrum is, wat betekent dat het geheel goed te belopen is. De sfeer is ook anders, minder gejaagd dan in andere steden’ zegt Roose-van Leijden.

SAMENWERKING Een geslaagde verbinding tussen de verschillende deelgebieden vraagt ook om goede samenwerking tussen de stakeholders nodig. Roose-van Leijden: ‘In CMU (Centrum Management Utrecht) zijn ook de ondernemers uit Hoog Catharijne vertegenwoordigd in het bestuur. Die denken mee en zo bepalen we samen de koers die we varen. Hierbij is ook de samenwerking en afstemming met de marketing van Hoog Catharijne en de activiteiten die we in het centrum organiseren belangrijk, we trekken hierbij ook samen op met Utrecht Marketing.’

samenwerking draait ook om het samen sterker zijn. Daarbij blijft er natuurlijk voldoende ruimte over om invulling te geven aan je eigen signatuur en beleving van de afzonderlijke deelgebieden. Door deze strategie pakken we nadrukkelijker de regie over de bezoekersstromen. Het gaat de bezoeker uiteindelijk om het grote geheel, dat gaat verder dan alleen de winkelfunctie in de verschillende gebieden.’

BIJSTUREN Toch is de winkelfunctie belangrijk en een van de tools waarin je op dit vlak kunt bijsturen is branchering. Is daarin iets af te stemmen?

‘Idealiter zou je dat doen, maar de praktijk is toch dat ieder min of meer z’n eigen koers vaart. Natuurlijk is er regelgeving die bepaalt dat niet alles mag. Zo mogen historische panden niet overal ten behoeve van een winkel

JEROEN ROOSE-VAN LEIJDEN

doorgebroken worden. Dat heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat het aantal meters in het historische deel vaak te beperkt is voor de partijen die op zoek zijn naar veel meters die kijken dan automatisch naar Hoog Catharijne. Maar daar waar een startende ondernemer een kleine ruimte nodig heeft komt het oude centrum eerder in beeld. Voor een deel regelt het zich dan ook vanzelf. We proberen van onderaf wat bij te sturen door partijen te informeren over de mogelijkheden in de verschillende deelgebieden en centrumkwartieren.’

Roose van Leijden ziet wel dat nu Hoog Catharijne bijna klaar is, er winkels zijn die de keuze maken om van de oude stad naar het nieuwe winkelcentrum te trekken. ‘Dat is een beweging die vroeger, bij de opening van Hoog Catharijne in 1972, ook voorkwam. We verwachten overigens dat dit ook wel weer voorbij zal gaan en dat daarnaast niet alle retailers kiezen voor óf Hoog Catharijne, óf de oude binnenstad. Sommige zullen kiezen voor een winkel op beide locaties.

Maar het is wel een feit dat in deze tijd verschillende vastgoedeigenaren soms

aan dezelfde groep retailers trekken. Die kijken dan goed naar wat de dynamiek in de stad is. En die is er! Zo gaat in het oude centrum binnenkort Decathlon open. De Bijenkorf is net klaar met een forse uitbreiding en modernisering. De Blauwe Planeet wordt herontwikkeld, net als het oude postkantoor dat bijna klaar is en een gemengde branchering krijgt. Al die ontwikkelingen zullen zich moeten zetten. We verwachten dat het oude centrum van Utrecht interessant genoeg blijft om op plekken waar tijdens die ontwikkelingen wellicht wat leegstand ontstaat weer nieuwe ondernemers te trekken.’

KRIMP? Krimp: het spookbeeld van vele binnensteden en winkelgebieden in deze tijd. Ziet Roose-van Leijden dit verschijnsel ook al in het centrum van Utrecht optreden? ‘Eigenlijk niet. Dat komt vooral doordat de stad Utrecht groeit. Sterker nog, ik denk dat Utrecht profiteert van de krimp van andere steden in de regio. Maar dat het niet gaat gebeuren is natuurlijk nooit helemaal zeker. Want het nieuwe Hoog Catharijne

moet zich nog zetten, het uiteindelijke effect van de schaalsprong over het spoor is ook nog niet helemaal zichtbaar. Wat gaan mensen doen? Hoe gaan ze zich nu door dit gebied bewegen?’

Hoog Catharijne is fors in winkelmeters gegroeid en aan de westkant van Utrecht heeft Leidsche Rijn Centrum z’n eigen winkelkern gekregen. Over dit laatste: heeft CMU zich daar zorgen over gemaakt?

‘Niet zozeer over dat het er zou komen, maar meer over de richting en de grootte’, zegt Roose-van Leijden. ‘Maar zoals het nu is vormgegeven zien we dat het dit centrum vooral een functie heeft voor mensen van het Leidsche Rijn zelf. Zeker, de consument kan z’n euro maar één keer uitgeven, maar wij geloven in de eigen kracht en functie van de binnenstad. En retailers kijken er ook zo naar. De ene kiest hiervoor, de andere daarvoor en er zijn er ook – zoals H&M – die op dit moment nog overal willen zitten. In het centrum, in Leidsche Rijn Centrum en ook nog in Nieuwegein.’

WAARDIGE ENTREE Roose-van Leijden heeft veel vertrouwen in de toekomst van het centrum van Utrecht: ‘De laatste jaren is er veel kwaliteit en belevingswaarde toegevoegd. Ook zijn er belangrijke verbeteringen in de verbindingen gerealiseerd. Het nieuwe Stationsplein is nu echt een waardige entree voor de stad en Hoog Catharijne geworden. De ‘sprong over het spoor’ geeft nieuwe ruimte aan bepaalde functies. Hoog Catharijne zelf is in haar nieuwe vorm natuurlijk iets om als Utrecht trots op te zijn. En dankzij de goede samenwerkingsstructuur en een collectieve inspanningen op het gebied van branding voor Utrecht als multifunctionele bestemming staan we bij diverse doelgroepen stevig op de kaart. Het is niet dat we geen zorgen hebben, maar we zijn goed toegerust en zien de toekomst met vertrouwen tegemoet.’ ← scn 2019 | 3 29

UTRECHT BINNENSTAD

Albert Hutschemaekers heeft een flink aantal jaren voor de gemeente Utrecht aan het roer gestaan van een van de grootste binnenstadsoperaties van deze tijd. Een operatie met meervoudige doelstellingen, zoals: reparatie van het stedelijk weefsel, het creëren van verbindingen, uitbreiding in meters maar ook het realiseren van een langere oost-west as, functies toevoegen en het maken van een kwaliteitsslag. En dat alles met verschillende stakeholders in een gevoelig politiek klimaat.

‘W

e waren flink gevorderd met de plannen, maar wilden voordat we met de ‘grote contracten’ naar de gemeenteraad zouden gaan toch nog graag een expert opinion op de plannen voor de vergroting van de binnenstad, de sprong over het spoor, enzovoorts.

Waren onze aannames correct of moesten we die wellicht heroverwegen? Hadden we niet te veel volume ingezet? Waren er wellicht blind-spots waaraan we geen aandacht hadden besteed? Door hiervoor een beroep te doen op de experts van een niet commercieel instituut als ULI konden we een bredere afweging maken dan alleen maar commercieel. En kon ons die spiegel voorgehouden worden waaraan we behoefte hadden.’

Dit idee werd ook gedragen door de andere stakeholders (de vastgoedeigenaren in de binnenstad, de eigenaar van Hoog Catharijne, NS Stations en de Jaarbeurs). Ook gezien deze gevarieerde mix was het een voordeel dat ULI niet aan één sector gebonden was en een brede kijk op de dingen had.

WATER IN DE SINGEL Het adviesrapport van ULI draait om een aantal kernpunten.

Zoals de veertien guiding principles, market support, stepping stones en development en implementation strategies. Wat kon Hutschemaekers hiermee in zijn werk? Of wat niet?

‘Wel, om te beginnen gaf ULI het advies om qua projectorganisatie veel sneller naar de uitvoeringsfase te gaan dan wij gepland hadden. Dat hebben we gedaan. Ook adviseerde men om aan de westzijde van het station te 30 scn 2019 | 3

‘We hadden behoefte aan een check-up van onze plannen die verder ging dan alleen maar commercieel’

ALBERT HUTSCHEMAEKERS

beginnen, want daar lag -aldus ULI- de meeste potentie. Wij hadden daarentegen van meet af aan ingezet om vanaf de oostkant (de binnenstad) te beginnen. Dat had als reden dat de stad en haar inwoners een tamelijk grote weerstand tegen de plannen hadden en zo konden we laten zien dat we niet alles vol gingen bouwen met alleen maar grote kantoren, maar dat we echt wilden beginnen met wat de stad van belang vond, namelijk het water in de singel terug laten komen en het muziekcentrum.’

Hutschemaekers constateert dat het ULI-expert team bij het opstellen van het advies de onderliggende gevoeligheden onvoldoende heeft onderkend. ‘De stad had hierin echt een ‘historie van pijn’. Voor ons was het dan ook vooral een draagvlakdiscussie en daarom begonnen we toch aan de oostzijde. Verder vond ULI het belangrijk dat het businessdistrict sterk benadrukt zou worden. Wij hadden dat idee eigenlijk losgelaten en zagen meer in gemengde functies.

Maar we hebben deze aanbeveling wel overgenomen en je kunt dat nu ook duidelijk zien. Op planniveau is er eigenlijk best veel vanuit het advies gerealiseerd, c.q. wordt nog gerealiseerd.

Maar qua organisatie hebben we er niet voor gekozen de geadviseerde aparte bv op te richten, waarin iedereen zijn wensen kon inbrengen. We hadden namelijk al ervaring met het Utrecht Centrumplan en daar was de besluitvorming door die constructie erg complex geworden en dat wilden we deze keer voorkomen. We hebben wel grotendeels de financiële adviezen gevolgd, zoals hoe je kunt omgaan met waardeontwikkeling.

Dat hebben we overigens wel op een klassieke Nederlandse manier ingevuld’ aldus Hutschemaekers.

BIJDRAGEN AAN VERGROTING CENTRUMGEBIED Ofschoon er verschillende deelprojecten met elk een eigen doelstelling zijn aan te wijzen, stond bij alles de vergroting van het centrumgebied centraal. Daarbij hanteerde men de beeldspraak dat het centrum van Utrecht een hart met twee kamers was: een historische kamer en een nieuwe kamer, die doorliep tot aan de andere kant van het station.

Hutschemaekers: ‘Vanuit die invalshoek stelden wij ons bij elk deelproject de vraag ‘wat draagt dit bij aan het centrumgebied?’

Wat moet deze plek in zich hebben om zo maximaal mogelijk bij te dragen aan de functie van die plek? En met welke partners zouden we dit het beste kunnen realiseren? De visie hierop moest dan gaan over functies (wonen, werken, winkelen, cultuur), mengvormen, welke vorm van partnership en hoe je daar de ‘buren’ bij betrekt.’

Deze aanpak vroeg van de projectorganisatie en de partners een geheel andere werkwijze. ‘Dus niet zoals gebruikelijk dat de gemeente stelt ‘er moet zoveel m2 van dit en zoveel van dat komen en dien maar een prijs in.’ Nee, bij die andere aanpak hoort dat men zich committeert aan die plek en ook serieus kijkt naar wat die plek kan betekenen. Deze manier van werken en denken is zich geleidelijk gaan ontwikkelen en het is daarbij ook een proces dat steeds doorgaat. Bijvoorbeeld door het in de loop van de jaren actueler worden van het duurzaamheidsthema.’

KRITIEKPUNTJE En nu in zomer 2019 kunnen we dan rondlopen in een grotendeels gereed nieuw centrumgebied. Met nieuwe verbindingen en loopstromen en een kwaliteit van zowel gebouwen als openbare ruimte die er zijn mag. Hutschemaekers – die sinds 2018 van zijn pensioen geniet, maar nog immer met een professionele blik naar de dingen kijkt – is er zichtbaar trots op. Maar toch signaleert hij als we na het interview van het WTC via de nieuwe flank van het station richting winkelcentrum lopen nog een kritiekpuntje op de uitvoering van de plintbewinkeling: ‘De horeca en winkels zijn naar mijn mening te veel op de stationshal georiënteerd. Het zijn eigenlijk een paar muizengaatjes die het station van oost naar west met die strook verbinden en dat terwijl er zo ontzettend veel mensen lopen. Dat zou ik graag beter zien.’

Waarvan akte. ← scn 2019 | 3 31

UTRECHT BINNENSTAD

FOTO: SCN

‘Een verdraaid goed eindresultaat van al dat gepolder’ Jorine de Soet was een van de sprekers op de ULI/NRW-bijeenkomst van 12 september.

Zij heeft als procesmanager een uitgebreid track-record ten aanzien van werken voor de binnenstad van Utrecht en Hoog Catharijne. En de lezers van SCN kennen haar natuurlijk ook van haar artikelreeks Darwins vinken, waarin ‘aanpassen of uitsterven’ centraal staat.

32 scn 2019 | 3

JORINE DE SOET

‘De stations­ passages vormen een aangename route. Er hangt bijvoorbeeld een digitaal bord met elke dag een ander weetje over de natuur. Heel leuk.’

A

ls eerste centrummanager (2009–2012) van Utrecht schreef De Soet samen met het centrummanagementbestuur een visie op de gemeenschappelijke ambities van alle partners in het centrummanagement. Ofschoon zij toen niet bekend waren met het bestaan van dit uit 2005 daterende ULI-advies, zag Jorine veel overeenkomsten met de later door haar geschreven visie. ‘Met name het aspect ‘verbinding’: dat staat ook in de visie van het centrummanagement centraal. Dat was toen niet best. Neem bijvoorbeeld die weinig fraaie overgang van het Vredenburg naar Hoog Catharijne. Of aan de andere kant de overgang van de Mariastraat en Zadelstraat naar het deel van Hoog Catharijne waar Albert Heijn zit.’

De Soet is altijd voorstander geweest van het ‘durven kiezen’. Want ‘wie kiest, wordt gekozen!’‘Dit dan in termen van branding, waarbij je duidelijk maakt wat je als stad nu eigenlijk bent. In het ULI-rapport worden New York (the big apple) en Parijs (city of light) als voorbeeld genoemd, maar Utrecht heeft helaas (nog) geen keuze gemaakt, ofschoon ik begrepen heb dat men daar nu hard mee bezig is. In 2017-2018 heb ik in opdracht van het bestuur van de VCOV een tweede integrale centrumvisie samengesteld: De stip op de horizon en daarin stellen we voor dat Utrecht kiest voor ‘Utrecht, kloppend hart van Nederland’. Zo’n slogan is goed te laden.’

AMBITIES VOOR DE BINNENSTAD Toen De Soet centrummanager was maakte zij zich zorgen over de herontwikkelingsplannen van Hoog Catharijne. ‘Wat als HC straks een prachtig nieuw winkelcentrum zou zijn en de binnenstad er nog steeds zo bij lag als altijd het geval was?

Er waren namelijk geen echte ambities voor de binnenstad vastgesteld. Op mijn prioriteitenlijst stond de herinrichting van de openbare ruimte bovenaan, ook om daarmee een vloeiende overgang naar Hoog Catharijne te bereiken. De politiek heeft heel lang geroepen dat hier geen budget voor was, maar na een presentatie van een fotoreportage van de openbare ruimte aan het college van B en W, het ambtelijk apparaat en het centrummanagement, gingen de ogen open. Uiteindelijk is besloten om geld beschikbaar te stellen voor de verbetering van de openbare ruimte en op een aantal plekken is dit nu al doorgevoerd. Maar ik vind dat de openbare ruimte in het hele historische deel van het centrum aangepakt moet worden. Ga voor de grap eens kijken bij de hoek Steenweg-Choorstraat.’

Waarmee nu de verbinding geoptimaliseerd is? ‘Dat ook, maar die verbinding is vooral door de gebouwde omgeving gerealiseerd. Het Vredenburg is nu een veel mooier plein geworden, ofschoon ik hierbij twijfel of de ambitie qua uitstraling wel helemaal gerealiseerd is. Wat ook opvalt is het effect van de markt op de verbinding. Als de kleine markt er is, is die verbinding er heel duidelijk. Er is dan een soort van boulevard van en naar Hoog Catharijne. Maar de zaterdagmarkt

is veel omvangrijker en daardoor is die verbinding minder goed aanwezig. En als er geen markt is, dan is het Vredenburg gewoon een mooi groot plein, ofschoon er op pandniveau nog wel wat op af te dingen valt. Zo is het Douglaspand geweldig mooi, maar die van Perry Sport en Cool Cat zijn niet geweldig en ik hoop dat deze nog aangepakt gaan worden. Want ook dat levert een bijdrage aan de kwaliteit van de verbinding.

Verder had ik het mooi gevonden als er meer bomen zouden staan, maar dat gaat niet vanwege de markt. Dat is dus een functionele discussie.’

‘Utrecht, kloppend hart van Nederland.

Zo’n slogan is goed te laden’ Wat vond je eigenlijk van het ULI-rapport? ‘Ik vond het een sterk rapport, met conclusies waar ik helemaal achter kon staan. Dat ze dat tóen al gezien hebben vind ik heel knap. Wat ik met name heel sterk vind, is de opmerking ‘zie het niet als een infrastructurele ingreep: het gaat om mensen’. En dat is heel raak opgemerkt, want vóór 2005 lag de nadruk wel op de infrastructuur. Dat is in de loop der tijd gelukkig wel veranderd.

Ook de visie op het businessdistrict vond ik sterk. Maar het is dan ook samengesteld door mensen met zoveel ervaring en zoveel complementariteit ten opzichte van elkaar, dat je hele goede conclusies krijgt in een toch wel compact rapport.’

EINDRESULTAAT In het ULI-rapport wordt onder meer gesproken over de stepping stones. In Utrecht zijn dat in de visie van ULI het Jaarbeursplein, de Jaarbeurs, het station, het Vredenburgplein en Hoog Catharijne. Deze onderdelen hebben een relatie met elkaar en zorgen voor de verbindingen binnen het grote geheel scn 2019 | 3 33

NRW JAARCONGRES

‘Hier staat iets wat nog niet elders in Nederland is geëvenaard’ Hutschemaekers liep en hij mij vertelde dat er in het verleden betrokkenen waren die tegen heb zeiden: ‘Albert dat plein lukt je nooit.’ En nu ligt het er maar mooi wel!

van de binnenstad. Ofschoon nog niet helemaal klaar, kan de bezoeker nu toch al een vrij aardig beeld krijgen van hoe het geworden is c.q. nog gaat worden. Wat vindt De Soet hiervan?

‘Als dit het resultaat is van al ons gepolder, dan vind ik dat we dat verdraaid goed gedaan hebben. Het Jaarbeursterrein is natuurlijk nog lang niet klaar. Wel is het Jaarbeursplein aangepakt, is er een bioscoop gekomen en het casino verhuisd naar een andere omgeving. Een goede ontwikkeling vind ik ook de passages door en langs het station. Een leuke route die ik graag loop. Er hangt bijvoorbeeld een digitaal bord met elke dag een ander weetje over de natuur. ‘Vandaag vliegen de bijen uit’. Zoiets. Heel leuk!

‘Het Utrecht Centraal Station vind ik prachtig geworden: hoog, wijd, heel druk, maar er is op dit moment altijd genoeg ruimte om je te verplaatsen. De check in/check out voor de kaartjes, daar is natuurlijk veel discussie over geweest, maar je kunt er ook voor kiezen om buitenlangs te lopen.

Die buitenpassage vind ik goed bezet, met ook een goede invulling.’

Het Stationsplein is heel bijzonder geworden met dat bollendak dat communiceert met de entree van Hoog Catharijne. Ik weet nog dat ik hier met Albert 34 scn 2019 | 3

DYNAMISCHE ONTWIKKELING ‘Hoog Catharijne vind ik een winkelcentrum geworden van internationale allure. Met name de combinatie van vormgeving en omvang maakt dat er iets staat dat (nog) niet elders in Nederland geëvenaard wordt. Het is echt een geweldig project.’

‘Verder wordt in het centrum van Utrecht de Post natuurlijk > nog opgeleverd. En dan De Bijenkorf. Die vind ik echt geweldig.

Deze Utrechtse vestiging is als één geheel ontwikkeld en dat zie je ook. Dan komt binnenkort ook nog de vestiging van Decathlon. Dit alles brengt met zich mee dat het accent in het centrum wel op het westelijk deel komt te liggen. De Choorstraat heeft zich de afgelopen jaren goed ontwikkeld en ook de Zadelstraat ontwikkelt zich dynamisch, mede als gevolg van de herinrichting van de openbare ruimte en omdat deze straat straks heel fraai verbonden wordt met Hoog Catharijne., Het Oudkerkhof is inmiddels al van kleur verschoten en we verwachten dat de Lijnmarkt in de loop van de tijd meer het karakter van een aanloop- en woonstraat zal krijgen.’

‘Ik heb wel zorgen bij de leegstandsontwikkeling, bijvoorbeeld aan de Steenweg, de Bakkerstraat en ook de Vinkenburgstraat. De stad moet een nieuw evenwicht gaan vinden. De verruiming van Hoog Catharijne heeft hierbij zeker niet geholpen, maar we zien ook landelijk leegstand ontstaan op A1 locaties, zoals bijvoorbeeld in de Kalverstraat. Daar is geen Hoog Catharijne uitgebreid. Blijkbaar is er nog wel meer aan de hand in retailland.

WE KUNNEN HET NIET MEER OVERZIEN Hoe ziet De Soet de veranderingen in steden in het algemeen en retail in het bijzonder? Voor het antwoord kijkt zij naar het verleden, het heden en – voor zover mogelijk – de toekomst.

‘Honderdvijftig jaar geleden hadden we een industriële revolutie, en nu zitten we weer in een tijdsgewricht waarin de veranderingen vergelijkbaar van omvang zijn en de gevolgen kunnen navenant zijn. Het zou mij niet verbazen als winkelen in het dagelijks leven van mensen een andere positie gaat innemen. Daarin spelen dingen als het milieubewustzijn en internetretail (zeker het effect op impulsaankopen bij de stenen winkel). Het lastige is dat we het intussen niet meer kunnen overzien. Niet meer voorspellen ook. De veranderingen gaan zó snel, dat we niet weten wat er over vijf jaar mogelijk is en wat dat gaat doen met ons gedrag. Neem bijvoorbeeld de komst van supersnelle 5G dataverbindingen, internet of things

JORINE DE SOET

‘Werk je met omzethuur, dan werk je samen op basis van gelijkwaardigheid’ en kunstmatige intelligentie. Wat dat voor ons gedrag gaat betekenen, we weten het niet. Op basis van onzekerheid willen we echter in het algemeen niet graag investeren. ‘Niet weten, leidt tot profeten’.

We gaan met elkaar mogelijke ontwikkelingen verzinnen.

Dat zijn eigenlijk schijnzekerheden, zodat we iets hebben om op te vertrouwen. En op basis daarvan nemen we dan investeringsbeslissingen. Was dat vertrouwen dan juist of is het een self fullfilling profecy? Wie het weet mag het zeggen.

Wij mensen kunnen er eigenlijk maar heel slecht mee omgaan, dat ‘niet-weten’. Dat ervaren we als heel bedreigend. Zelf vind ik het vooral heel spannend. Maar beleggers vinden het vooral heel tricky, al was het alleen maar om de kortere looptijd van huurcontracten en breaks.

Wat mij betreft mag er veel meer met omzethuur gewerkt worden. Dan ben je écht partners. Dan werk je écht samen.

Werk je met omzethuur, dan werk je ook samen op basis van gelijkwaardigheid. Daarbij moeten we leren om samen naar de dingen te kijken vanuit gelijkwaardigheid en niet vanuit hiërarchie. Dat is moeilijk, want de vastgoedwereld is in het algemeen behoorlijk macht georiënteerd.’

Tot slot de vraag of bijna twintig jaar na dato een oefening als het ULI-rapport van 2005 wellicht nog een keer gedaan moet worden. De Soet: ‘Als er mensen zijn die dat denken te kunnen, graag. Want we hebben sterk behoefte aan een kader waarbinnen we kunnen opereren. Een kader dat mede gevormd wordt door deskundige buitenstaanders. Nu creëren wij zelf ons eigen kader door ons vertrouwen te geven aan grote steden, en ook ik denk dat dat de juiste weg is. Maar is dat zo? Wie het weet mag het zeggen.’

We zullen het zien in 2040. ← scn 2019 | 3 35

THEMA

Nieuwe locatie voor NRW Sinds het voorjaar van 2019 is het NRW-kantoor te vinden in dit gebouw aan het bruisende nieuwe Stationsplein van Utrecht. Het nieuwe adres: Creative Valley, Stationsplein 32, unit 2 12 3522 ED Utrecht T 06 1233 9630 | info@nrw.nl

36 scn 2019 | 3

INHOUD

2019 | 3

in deze editie

www.scn.today RUBRIEKEN EN COLUMNS In de pels 35 Jeroen Verwaaijen 73 Column DWNS 75 Projecten in the pipeline 79 B2B 83

MARKETING EN BELEVING

By Maureen 38 Avontuur-BlachèreNL 41 Flower and Shower 44 Buro Toob 45 MK Illumination 48

HERONTWIKKELING Anklaar, Apeldoorn Presikhaaf, Arnhem

NIEUWS EN SERIES Met SSM naar Israël Van Ooijen en de vinken van Darwin John Nijsten Hoe pak je leegstand aan?

50 62

54 70 74 76

BIG DATA Bureau RMC: CityTraffic PFM en Hoog Catharijne

59 66

Shoppen=winkelen, ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten? Vraag dan de informatie aan bij media-advies@scnews.nl.

experience=beleving, Dutch=Nederlands

In de pels D E N K E N , P R AT E N , D O E N

scn 2019 | 3 37

BELEVING

Het zal je vak E Maureen van Haren zit al 23 jaar in het vak, de laatste jaren onder de bedrijfsnaam By Maureen. Haar aansprekende campagnes zijn fameus in winkelcentrumland. Wat is haar geheim?

WWW.PROMOTIONSBYMAUREEN.NL T 06 2512 5879 38 scn 2019 | 3

r zijn veel mensen die er niet aan moeten denken: voor winkel­ centra campagnes uitdenken en uitvoeren. Je maakt zo’n campagne namelijk niet alleen voor het winkelcentrum, maar ook voor alle belanghebbenden, ieder met zijn eigen mening en ideeën. En dat niet alleen, je werkt ook met verschillende budgetten. Het is een ware kunst om daarin het overzicht te bewaken en zoveel mogelijk belangen te behartigen.

Toch lukt het Maureen van Haaren al ruim 23 jaar. Ooit begonnen als marketingmedewerker bij WPM en inmiddels al jaren bekend in ‘winkelcentraland’ onder de bedrijfsnaam By Maureen.

De bevlogen Maureen heeft passie voor haar vak, is een kei in mensen met elkaar verbinden en een organisator pur sang.

Hoog tijd om haar in de spotlights te zetten.

Hoe blijf je de consument verleiden anno 2020?

Maureen is ervan overtuigd dat de consument niet alleen meer voor een goede slager of een vriendelijke bakker komt. ‘Er moet altijd iets te beleven zijn in een winkelcentrum. Met een strategische aanpak, de inzet van on- en offlinecommunicatie en evenementen die inspelen op de actualiteit en nieuwe trends en deze doorvoeren naar de winkels, verleiden we de consument naar het winkelcentrum te komen. Door mijn ervaring ken ik de consument die shopt in een winkelcentrum door en door en we volgen ook nauwgezet alle winkelcentrumtrends, ook internationaal.’

Hoe kom je tot een goed marketing­ communicatieplan voor een winkel­ centrum, is het maatwerk en meetbaar?

‘Wij kijken naar de USP’s van het winkelcentrum, de positionering, onderzoeksrapporten, plannen van de eigenaar, de directe omgeving en spreken regelmatig met ondernemers en bezoekers. Deze aspecten en meetbare doelen nemen we mee in het marketingcommunicatieplan. Wij hebben best practices in onze winkelcentra, maar het is toch voor 99 procent maatwerk. Het zijn kleine verschillen die het verschil maken. Voor online werken we met dataspecialisten die op maat gemaakte dashboards realiseren, afhankelijk van de wensen van de opdrachtgever.’

Wie bedenkt de campagnes eigenlijk?

‘Dat doet ons eigen creatief team dat vaak met de beste reclamebureaus en collega’s uit de markt aan tafel zit. Hier krijgen we ook inspiratie voor nieuwe ideeën en campagnes. Wij starten een opdracht altijd met een aantal brainstormsessies en zetten deze om tot een marketingcampagne op maat.’

Kijkend naar jouw referenties, kun je niet om jouw bureau heen als het gaat om de marketingcommunicatie van winkelcentra. Recent kreeg je de opdracht voor de Nieuwe Passage in Schiedam. Wat is het geheim achter jouw succes?

‘Klopt, dit najaar starten wij de marketingcommunicatie van de Nieuwe Passage in Schiedam voor een nieuwe

BELEVING

maar wezen…

Macarons tijdens het festival van winkelcentrum De Klanderij

opdrachtgever en daar hebben we heel veel zin in. Mijn succes? Afgelopen decennia heb ik een ijzersterk netwerk opgebouwd van organisaties en personen die actief zijn in vastgoed, events, media, communicatie en entertainment.

Het lukt mij hierdoor snel te schakelen bij vraagstukken van opdrachtgevers en ik sta open voor nieuwe ontwikkelingen.

Daarnaast is het succes van onze werkwijze dat wij het DNA leren kennen van het winkelcentrum door een praatje te maken met de ondernemers en de bezoekers. Simpel, maar ook vaak het meest waardevolle dat ik doe. De kunst is ook om samen te werken met degenen die weer het beste zijn in hun vakgebied.’

Het project in Schiedam doet Maureen

bijvoorbeeld samen met vastgoed communicatiespecialist Ellen van der Feltz.

‘Met Ellen hebben wij in het verleden al vaker samengewerkt. Ik omring mij graag met mensen die dezelfde drive hebben als ik om een project tot een succes te maken.’

By Maureen doet toch meer dan alleen winkelcentrapromotie?

‘Wij zijn van alle markten thuis. Van marketingcampagnes tot de organisatie van bedrijfsevents, van content management voor websites en social media tot de communicatie en organisatie van mijlpalen van vastgoedprojecten. Ons scala aan opdrachtgevers is daarom ook zeer gevarieerd. Wij opereren landelijk

Tienjarig jubileum winkelcentrum Vathorst

‘Ik omring mij graag met mensen die dezelfde drive hebben als ik’

scn 2019 | 3 39

BELEVING

en het maakt ons niet uit of het om een wijkwinkelcentrum gaat, een stadsdeelcentrum, een bedrijfsevent of project in Limburg of Groningen.’

Welke uitdagingen zie jij de komende jaren in het vak?

‘De consument naar een winkelcentrum trekken blijft een uitdaging. Ik ben ervan overtuigd dat we met onze werkwijze ‘fit zijn voor de future’, maar je moet blijven zoeken naar samenwerkingen en verbindingen met lokale partijen die affiniteit hebben met retail,

‘Het hele plaatje moet goed zijn, anders haakt de consument af’

want die heb je nodig. Citymarketing zie ik steeds belangrijker worden. Trots volg ik de ontwikkelingen in mijn geboortestad Deventer. Deze prachtige stad was in mijn ogen al succesvol, maar het citymarketingteam zet de stad nog beter op de kaart.’

Hoe krijg je de consument die steeds meer online aankopen doet naar het winkelcentrum?

‘Verbinden en verleiden. Dit kan op verschillende manieren: door bijvoorbeeld een maatschappelijk onderwerp op je schouders te nemen als winkeliersvereniging. Dit soort verbindingen zijn online veel lastiger te realiseren dan offline. Meng dit met een beleving via een event, waarbij de positionering de basis is, daar kan geen webshop tegenop.’

40 scn 2019 | 3

Bouwstart van Slottuin Heemstede, voor Hoorne Vastgoed

Het gaat bij een winkelcentrum niet alleen om de marketingactiviteiten.

De ‘randvoorwaarden’ zoals bereikbaarheid, parkeren en branche­ samenstelling, moeten goed zijn en het winkelcentrum moet up-todate blijven. Bespreek je dit met de eigenaren?

‘Jazeker, want het succes van een winkelcentrum hangt niet alleen af van marketingcampagnes. Het gehele ‘plaatje’ moet goed zijn, anders haken consumenten af. Ons team houdt nauw contact met ondernemers, bezoekers en andere belanghebbenden en kijkt ook breed naar het winkelcentrum. We hebben daardoor een goede signaalfunctie naar onze opdrachtgevers toe en zij waarderen dit juist.’

By Maureen heeft onlangs ook de opdracht gekregen voor de organisatie van de opening van winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn. Wat kunnen we daar verwachten?

‘De officiële opening van het winkelcentrum vindt plaats op woensdag 9 oktober. De ondernemers gaan een zeer actieve rol spelen in het openingsprogramma en we betrekken lokale bedrijven en talenten bij de uitvoering. Ook na de opening blijven we actief om de consument te verleiden om te blijven winkelen in Anklaar.’ Dit winkelcentrum én de opening wordt wat Maureen betreft ‘the talk of the town’. Binnenkort is dit openingsfeest online te zien. ‘Stay tuned,’ lacht de Apeldoornse (van origine Deventerse) die nog niet alles prijsgeeft.

Maureen borrelt over van nieuwe ideeën en inspiratie voor de komende jaren. ‘Het boeiende van dit vak is dat het altijd uitdagend blijft. Never a dull moment. Juist de combinatie van verschillende opdrachtgevers, een fantastische team, een professioneel netwerk, mooie projecten en unieke kansen zorgt ervoor dat ik dit werk al ruim 23 jaar met heel veel plezier doe en de komende 23 jaar blijf doen. Vastgoed is nu eenmaal mijn passie.’ ←

BELEVING

Be cool SCN reisde in een stromende regen naar Avontuur-BlachèreNL in Venhuizen (NH).

Kort daarvoor was het nog zó heet, dat de koeling van de redactiecomputer het nog maar nauwelijks kon bolwerken. En nu belandt uw redacteur opeens in een enorme koelcel met een sprookjesachtig Winter Wonderland, waar het rond de nul graden is.

Wat is daar het idee achter? ➜

Het Winter Wonderland van AvontuurBlachèreNL

scn 2019 | 3 41

BELEVING

Begin nú met uw decoratie- en illuminatieplannen voor 2020

B

ij een bezoek aan AvontuurBlachèreNL raak je al snel je gevoel voor verhoudingen kwijt.

In een aantal enorme loodsen staan niet alleen nieuwe voorraden, maar ook materialen die al eerder door winkelcentra aangeschaft zijn staan meters hoog gestapeld te wachten op het losbarsten van het nieuwe winterseizoen.

Op een speciale afdeling wordt gewerkt aan het samenstellen van verlichtingsornamenten die straks in een binnenstad voor die onvervangbare wintersfeer zullen zorgen. En op weer een andere plek zien we dat de grote 3D teddybeer van Stadshart Amstelveen nagekeken wordt en waar nodig worden reparaties uitgevoerd. General manager Gijs Ooms hierover: ‘Zo’n 3D-figuur staat in een enorm druk winkelcentrum en wordt vaak aangeraakt. Wij zorgen ervoor dat de klant bij de volgende plaatsing gewoon weer een operationele decoratie heeft en niet voor verrassingen komt te staan.’

ONTZORGEN Behalve het bedenken en maken van prachtige decoraties en illuminatie is ook dat waar Avontuur-BlachèreNL (de nieuwe naam van Avontuur Thema Vormgevers) sterk in is: het ontzorgen van de klant. Ooms legt uit hoe dat werkt: ‘Zo’n 95 procent van de leveringen gebeurt op basis van verhuur.

Dat heeft niet alleen met het niet hoeven doen van een totaalinvestering te maken, maar vooral met het ontzorgen, zoals dat zo mooi heet. Want het gaat om volumineuze goederen, die gemonteerd, gedemonteerd, opgeslagen en onderhouden moeten worden. Wij kunnen dit full service en helemaal in eigen regie aanbieden.’

Maar dat is niet het enige, want ook bij het plaatsen van deze producten komt het nodige kijken: ‘Veel afnemers hebben daar geen idee van. Ze hebben vaak niet gehoord van brandveiligheidseisen, installatievoorschriften voor elek42 scn 2019 | 3

triciteit of dat aan het gebruik van een hoogwerker eisen verbonden zijn. Overal moeten we certificaten voor hebben. Er wordt soms zelfs om een VOG (verklaring omtrent gedrag) gevraagd.’ Begrijpelijk, want Avontuur-BlachèreNL levert al jaren de decoratie aan bijvoorbeeld Schiphol.

JAS AAN IN WINTER WONDERLAND En dan komen we bij een ruimte met een paar enorme schuifdeuren. Ervoor hangt een rek met winterjassen. En dat is niet voor niets. Want achter die deuren bevindt zich een 300 m2 grote koelcel, door Avontuur-BlachèreNL tijdelijk ingericht als Winter Wonderland. Ooms: ‘Dit is uniek in Nederland en de wereld.

Waar anders vind je hartje zomer een showopstelling van illuminatie en decoratie? Het is hier echt koud. Er ligt echte sneeuw en het water is tot ijs bevroren.

Het is onze manier om de beleving van onze winterdecoratie en illuminatie optimaal tot leven te laten komen.’

Deze opstelling is er echter niet voor altijd. Voorjaar 2018 brandde de kanto-

❄

ren en een deel van de opslag van het bedrijf tot de grond toe af en betrok men deze tijdelijke bedrijfsruimte. Maar zomer 2020 zal de nieuwe huisvesting geopend worden, nog mooier en efficiënter dan voorheen. Ooms: ‘Het nieuwe complex zal bestaan uit kantoren, magazijnen en ook weer een experience center, dat twee keer groter wordt dan de oude opstelling. Dit soort producten vraagt om een passende presentatie, zodat ook de sfeer optimaal overgedragen kan worden.’

MARKETINGPLANNEN 2020: U KRIJGT ’T ER WARM VAN Bij SCN hebben we gemerkt dat het moment dat eigenaren en marketeers met de marketingplannen voor het volgende jaar beginnen steeds vroeger komt te liggen. Zo vroeg als augustus al!

Op zich is dat logisch, want niet alleen moet het financiële plaatje rondkomen, voor de invulling en inkoop moeten vaak ook lange trajecten doorlopen worden.

Zeker als het gaat om het aanschaffen van nieuwe decoratie en illuminatie.

❄

BELEVING

Unieke milieuvriendelijke productietechniek voor ornamenten!

❄

Gijs Ooms in het Winter Wonderland

Trakteer uw collega’s op een ijstaart: kom nu naar het Winter Wonderland Het Winter Wonderland van Avon­ tuur-Blachère NL is nog tot en met oktober dit jaar te bezoeken. Laat u niet gek maken door de keuze­ stress: houd het hoofd koel en kom naar deze winterbeleving om ideeën op te doen voor uw decoratie en illuminatie voor 2020.

Als u uw bezoek voor eind okto­ ber inplant, dan krijgt uw afdeling namens Avontuur-BlachèreNL een heerlijke ijstaart bezorgd! Bel nu met Gijs Ooms: 06-51269910

In het Winter Wonderland hangt een ornament voor feestverlichting met een bijzonder verhaal. Het gaat namelijk om een product dat door een computergestuurde 3D-printmachine vervaardigd is, waarbij gebruik is gemaakt van een printmassa gebaseerd op biologisch geproduceerd suikerriet. Hiervan wordt een kunststof gemaakt die geheel afbreekbaar is.

Vrijwel elk ontwerp is met deze techniek realiseerbaar. Bijkomend voordeel is dat ook elke gewenste kleur toegepast kan worden, waardoor ook overdag de uitstraling heel feestelijk is. Met deze productietechniek wordt het frame onderdeel van het design en is niet alleen maar de drager van de verlichting.

Overigens, bij Avontuur-BlachèreNL zijn recycling en duurzaam produceren bedrijfsbreed doorgevoerd. Zo zijn ook de aluminium frames recyclebaar, net als de moderne led-verlichting.

Oriëntatie op de markt, verkennende gesprekken, voorbeelden bekijken, offertes aanvragen, aanbesteden, produceren en uiteindelijk plaatsen.

Als u kiest voor maatwerk en een eigen identiteit, dan is ons advies daar ook echt de tijd voor te nemen. U kunt straks in januari natuurlijk naar de vakbeurs Christmasworld in Frankfurt gaan, maar – en dat kan nog maar beperkte tijd – u kunt tot en met oktober ook de echte experience ervaren in de koelcel van Avontuur-BlachèreNL. Ooms: ‘Wij ontwikkelen veel specifiek naar de wens van de klant, maar niet alles wordt speciaal ontworpen.

Wij hebben ook veel op voorraad en zijn voor een deel van de collectie zelf importeur en groothandel. Dus wil men voor het komende winterseizoen nog iets geplaatst zien, dan is het zeker de moeite waard daarnaar te informeren. We hebben bijvoorbeeld hele leuke 3D-items en grappige poppen in ons magazijn klaarliggen. Ook zijn we licentiehouder van Disney en hebben daar verschillende figuren van.’

De rondgang eindigt voor SCN in de (warme) kantine. Volgend jaar zullen we zeker naar de nieuwe huisvesting komen kijken. Voor meer informatie en inspiratie kunt u beginnen met de nieuwe website avontuur.net of toch even die bezoekafspraak maken voor Winter Wonderland! ← scn 2019 | 3 43

BELEVING

Biodiversiteit: wat is het en waarom is het van belang? Wat kunnen we in de praktijk doen om die biodiversiteit te ondersteunen? Bert de Kruijk van Flower and Shower is dagelijks met bloemen en planten in de weer en weet alles van groen en duurzaamheid. www.flowerandshower.nl

Help de biodiversiteit

met de juiste beplanting in uw binnenstad

T

ien tegen één dat u de hanging baskets van Flower and Shower al eens bent tegengekomen. Inmiddels fleurt het bedrijf meer dan 150 binnensteden in Nederland én Duitsland op.

Bert de Kruijk: ‘We hebben een product ontwikkeld dat dankzij de slimme bak met ingebouwd waterreservoir ervoor zorgt dat de bloemen doorlopend goed blijven. Bovendien lopen we de plaatsingen periodiek langs. Op die manier leveren onze hanging baskets een echte hoogwaardige bijdrage aan de belevingswaarde van een locatie.’

Maar niet alleen over de watervoorziening is nagedacht. Het bedrijf is ook begaan met het leefbaarder maken van dorpen en steden voor mens en dier. ‘Een duurzaam en groen karakter staat hoog op de agenda van de meeste 44 scn 2019 | 3

bedrijven en instellingen. Ook voor gemeenten speelt dit een rol. Het bevorderen van de biodiversiteit is dan een van de aspecten waaraan je kunt werken’ zegt De Kruijk.

ECOSYSTEEM Daaraan ligt tevens een alarmerend verschijnsel ten grondslag: het verdwijnen van de vliegende insecten. De Kruijk: ‘Er zijn vast mensen die dat helemaal niet erg vinden, die insecten alleen maar als hinderlijk zien. Maar het is een gegeven dat zonder vlinders, bijen en insecten onze wereld qua leefbaarheid achteruit holt.

Bloemen en planten hebben deze diertjes nodig voor hun

voortbestaan. Het hele eco-systeem -inclusief de mens- kan niet zonder. Daar komt bij dat beplanting ook bijdraagt aan het afvangen van fijnstof, de productie van zuurstof en verkoeling in de zomer.’

Nu is het wel zo dat onze vliegende en fladderende vrienden een voorkeur hebben voor bepaalde planten en bloemen. ‘Wij hebben onderzocht hoe wij met onze hanging baskets optimaal kunnen bijdragen aan de biodiversiteit. Dat doen we door specifieke beplantingenmengsels samen te stellen. Zoals de skimmia in de winter en de bidens in de zomer. Dit hebben wij onder andere voor de gemeente Nuenen gedaan en de ervaringen daar zijn erg positief.’

Toch bijzonder hoe een kleine inspanning een groot effect kan hebben! ←

THEMA

Winkelvastgoed denkt nog te veel in oude stramienen ‘Het is tijd voor het nieuwe retaildenken’ stellen Toob Alers en Marloes Gesman. In deze tijd wordt het verschil gemaakt tussen retailers en vastgoedeigenaren die echt beseffen dat het om meer dan alleen de winkels gaat. Dat vraagt om visie, maar ook om het verlaten van de gebaande paden en om échte creativiteit en realisatie. Waarover dit artikel gaat.

I

n ruim twintig jaar tijd heeft Toob Alers zijn creatieve bureau een stevige positie weten te geven, met als opdrachtgevers verschillende winkel­ vastgoedeigenaren, binnensteden, gemeenten en ondernemersverenigingen en diverse grotere mkb-bedrijven.

Met tien medewerkers kan een volledig en hedendaags pakket aan communicatie en ondersteuning van events gehandled worden. Maar behalve in de uitvoering wordt er ook op strategisch niveau naar projecten gekeken. Wat blijkt uit bijvoorbeeld het Visieplan Stadshart Alphen aan den Rijn 2022 (zie inzet).

Toob: ‘Een herpositionering van stad of winkelcentrum gaat vaak samen met een herontwikkeling. Afhankelijk van wat de opdrachtgever wenst, kunnen wij voorin het traject al ingezet worden (en denken dan vanuit onze ervaring mee op strategisch conceptniveau nog voordat er daadwerkelijk gebouwd of verbouwd

gaat worden) of op een later moment bij de marketingcommunicatie en events.

Voor ons staat daarbij voorop dat de consument willen verrassen, verleiden en binden. Creativiteit is daarbij essentieel, want een traditionele stempelkaartactie inschakelen kan iedereen. Maar de verbinding zoeken tussen locatie, inwoners en gebruiker, dat vereist echt een andere aanpak.’

TRANSFORMATIE Die verbinding heeft alles te maken met de transformatie die we nu doormaken.

‘Winkelgebieden worden verblijfsgebieden met een maatschappelijke meerwaarde’, zegt Toob. ‘Retailers kijken vooral naar hun eigen winkel en weten vaak niet hoe ze zich aan deze gewijzigde marktomstandigheden moeten aanpassen. Op de schaal van een winkelgebied geldt dit natuurlijk ook, maar heb je met veel meer stakeholders te maken.’

Communicatiespecialist Marloes: ‘Voor die switch naar verbijfsgebied is vaak nogal wat nodig. We kunnen daarbij denk ik veel van het buitenland leren.

We kunnen natuurlijk niet allemaal de Dubai Mall worden, maar veel dingen die je daar ziet zijn te vertalen naar de Nederlandse winkelcentra. Denk aan services als gratis wifi, telefoonopladers, kinderopvang- of speelfaciliteiten, boodschappen verzamelpunten, zitjes – al dan niet speciaal voor de man die niet zo nodig de winkels in hoeft – en gratis goede toiletvoorzieningen (die zien we bijna nergens). Met naast winkels ook diensten als een apotheek. Maar denk ook aan de sociale binding met de omgeving, bijvoorbeeld door events die daarop gericht zijn, zoals lokale goede doelen steunen. Daarnaast moet een winkelgebied natuurlijk ook een prettige verblijfsomgevingt zijn: groen, gezellig, veilig en schoon.’ scn 2019 | 3 45

MARKETING

Of dat werkt? Bij Buro Toob zijn ze niet bang voor targets of het vastleggen van KPI’s. Toob: ‘Dat zien we steeds vaker, ook voor winkelcentra. Wij werken bijvoorbeeld voor Stadshart Amstelveen.

De Kerstparade van 2018 was erop gericht extra bezoekers op de been te brengen in het laatste weekend voor kerst. Door origineel te zijn en iets te bedenken dat past bij de locatie (en niet door bijvoorbeeld een Dickensmarkt te kopiëren) scoorde dit event op één dag 60.000 bezoekers extra … #kassa.’

Marloes: ‘Voor Woonmall Alexandrium hebben we net de Sale-campagne gedaan die een footfallstijging van bijna 3% opleverde en qua online bereik 88% meer unieke bezoekers naar de nieuwe website trok. Wat we hebben aangejaagd door inschakeling van diverse socialmediakanalen.’

ORGANISATIE Behalve voor Woonmall Alexandrium en Stadshart Amstelveen, werkt Buro Toob ook voor veel andere winkelgebieden, waaronder Boulevard Nesselande in Rotterdam (herontwikkeling identiteit), Ringers in Alkmaar (identiteit en positionering), Nova in Utrecht (herpositionering) en De Symfonie in Nieuw Vennep. ‘Daaruit blijkt al dat we zijn gespecialiseerd in retail’ zegt Marloes. ‘We doen zowel totaalconcepten als kleinere opdrachten en werken met grote en kleinere budgetten. Onze opdrachtgevers zijn onder meer gemeenten, vastgoedeigenaren, beheerders en winkeliersverengingen.’

Soms vraagt dat nogal wat organisatietalent en omgaan met partijen van diverse achtergronden. Marloes: ‘In het geval van een groot winkelcentrum met één eigenaar, is het natuurlijk relatief gemakkelijk schakelen. Maar in het geval van een binnenstad met tientallen vastgoedeigenaren of een winkelcentrum met meer eigenaren, is dat een ander verhaal. De kunst is om alle hoofden dezelfde kant op te krijgen en realistische uitgangspunten neer te leggen die – liefst snel – het verschil gaan maken. En niet zelden is die urgentie hoog, want bijna alle winkelgebieden hebben met leegstand te maken.’ Zoals ook Alphen aan den Rijn, de stad waar Buro Toob gevestigd is. Hiernaast leest u er alles over.

46 scn 2019 | 3

N

et als veel andere binnensteden, wordt ook die van Alphen aan den Rijn (circa 110.000 inwoners) geconfronteerd met een afnemend bezoekersaantal en een toenemende winkelleegstand. Toob: ‘De gemeente was al een traject ingeslagen om hiervoor oplossingsrichtingen te zoeken. Dat traject – met consultants, veel lokale partijen en meerdere deskundigen – resulteerde in een rapport met een aantal goede constateringen en aanbevelingen, maar niet op een manier dat de gemeente voelde daarmee concreet aan de slag te kunnen. Daarom hebben vastgoedeigenaren en gemeente aan Buro Toob en VRHL samen gevraagd deze uitgangspunten aan te vullen en een aanvullend visieplan uit te werken.

Een plan dat vooral uitgaat van onze gebundelde creativiteit en ideeën voorlegt, die meteen goed gevisualiseerd zijn. Een plan ook dat uitgaat van samenwerking op lokaal niveau. Deze opdracht kregen wij van de gemeente, ondernemersvereniging VOA, Stichting Centrummanagement en Verenigingen Ondernemingen Centrum. In juli dit jaar presenteerden wij het Visieplan Stadshart 2022.’

IDENTITEIT Marloes: ‘Het visieplan is richting­ gevend. We geven een aantal mogelijkheden die tonen hoe je met de identiteit van de stad en de regio om kunt gaan.

Dat is niet gemakkelijk, want ook in deze stad hebben we te maken met bijvoor-

‘We hebben ons het nieuwe retaildenken eigen gemaakt’ beeld verdeeld vastgoedeigendom en met een gebied dat niet aaneengesloten is en ook niet optimaal bereikbaar is. We moeten er dus voor zorgen dat de consument hier naartoe wil komen. Door na te denken over de inrichting van de stad, over de identiteit, het leggen van accenten en het gebruik maken van de bijzondere aspecten en maatschappelijke organisaties die met deze plek te

Een ander maken hebben, willen we dit voor die consument meer dan de moeite waard maken. We willen meer gaan doen met de Romeinse historie, maar ook met het groene karakter van deze streek. Het gaat immers niet alleen om de winkelpanden, maar om het geheel aan functies en de verblijfswaarde. VHRL en Buro Toob hebben dit uitgewerkt en tevens een voorzet gegeven hoe je daar qua marketing en events gebruik van kan maken.’

DROMEN EN DOEN Het visieplan is opgesteld onder het motto ‘Dromen, durven, denken en doen’. Toob: ‘Wij realiseren ons dat er ideeën tussen zitten die wellicht niet haalbaar zijn vanwege de kosten of andere belemmeringen. Waar het om gaat is dat wij een visie hebben neergelegd die uit kernwaarden is opgebouwd.

Elk idee is getoetst aan minimaal drie van die kernwaarden. Daardoor is dit visieplan geen luchtfietserij, maar behoorlijk concreet. En vooral creatief.’

Marloes: ‘Alles is uitvoerbaar, maar je moet wel durven en willen. Het voordeel is dat onze beide bureaus hier gevestigd

MARKETING

‘Draagvlak en samenwerking moet je mobiliseren’

plan voor het centrum van Alphen aan den Rijn zijn: onze teams kennen de stad en de omgeving en we hebben passie voor Alphen aan den Rijn. We weten ook welke verwachtingen reëel zijn en welke niet.

Zoals de connectie met Boskoop, die is er beslist. Of de relatie met het water dat overvloedig in deze omgeving aanwezig is.’

Toob: ‘We zijn natuurlijk ook ondernemers. Voor ons voelt het daarom goed om de oplossingsrichting ‘van buiten naar binnen’ te bedenken en niet ‘van binnen naar buiten’. Daarmee bedoel ik dat het soms beter werkt als niet het gemeentebestuur oplossingen doorzet, maar dat – in dit geval – vanuit de ondernemers meegedacht wordt. De nu voorgelegde visie kwam dan ook nog vanuit een eerste samenwerking tussen twee Alphense creatieve bureaus.’

VISUALISATIE Bijzonder is dat de bureaus deze opdracht niet zomaar aangereikt kregen.

Marloes: ‘In feite hebben we in het voortraject hiervoor een eigen campagne gevoerd. Met teasers om de doelgroepen te beïnvloeden. En met communicatie

om awareness te bereiken.’

Toob: ‘De visualisatie van onze ideeën was ook belangrijk. Net als soundclouds hoe de stad in 2022 ervaren wordt. Maar ook hebben we ‘outside the box’ gedacht door de expertise van Greenport in Boskoop erbij te halen. Dit bedrijf weet alles van groen en dat aspect komt ook nadrukkelijk terug in onze visie op de binnenstad.’

Voordat het visieplan werd uitschreven, is er eerst goed rondgekeken in de wereld. Marloes hierover: ‘Wat zijn in buitenlandse steden en winkelcentra goede ideeën die ook – al dan niet aangepast – toepasbaar zijn in Alphen?

Wat kan wel en wat niet? Heel belangrijk is dat we niet zozeer in kosten hebben gedacht, maar vooral in ‘wat levert het op?’ Daarnaast hebben we veel gebruik gemaakt van de kennis die van NRW komt. Die is praktisch toepasbaar en komt vanuit de leden en deskundigen uit de retailpraktijk.’

AANSCHUIVEN De problematiek is zoals gezegd niet helemaal uniek voor Alphen. Toob:

‘Elke stad kampt met teruglopende bezoekersaantallen. Belangrijk is dat je erover nadenkt hoe je met gemeenten, ambtenaren, vastgoedeigenaren, centrummanagers en retailers een eenheid kan maken. Dan kan je verder werken, bijvoorbeeld door het DNA van de stad naar boven te halen en iedereen daarop aan te laten sluiten.’

Marloes vindt het daarom belangrijk om voorin het proces aan te kunnen schuiven: ‘Zodat we niet meteen een campagne moeten presenteren, maar eerst mee kunnen denken en praten.

Op die manier maakt een opdracht­gever optimaal gebruik van de ruime ervaring die ons bureau met winkelcentra en winkelgebieden heeft. Daarbij kunnen we ook een rol spelen in het creëren van draagvlak, in het mobiliseren van wat er nodig is en in samenwerking.’

De gemeente gaat samen met de andere betrokkenen onderzoeken welke elementen uit het plan realiteit kunnen worden en komt daar na het najaar op terug. Buro Toob en VHRL staan in elk geval al te popelen om aan de slag te gaan. De nieuwe eigenaar van winkel­ centrum de Aarhof (HAL) is enorm enthousiast. ←

WIN EEN BRAINSTORMSESSIE

Voor wie bij een dergelijke case betrokken is of voor wie aan de vooravond staat van bijvoorbeeld de herontwikkeling van een winkelcentrum, is er iets moois te winnen. Buro Toob wil graag de eerste die op dit artikel reageert een brainstormsessie van een halve dag aanbieden. Met lunch en in de prachtige binnenstad van Alphen aan den Rijn! Mail marloes@burotoob.nl

scn 2019 | 3 47

THEMA

MK Illumination

Niet alleen voor B

ram Hulsbosch van MK Illumination Nederland over de creaties: ‘Wij wilden eens een keer de andere mogelijkheden van onze producten laten zien. In Nederland zijn we nog steeds erg gefocust op de kerstperiode, maar in veel andere landen wordt in het kader van de totaalbeleving ook in andere seizoenen met illuminatie gewerkt. Dat kan objectgericht (zoals de auto’s of de voetbal), maar ook thematisch, zoals de enorme draak die wij in een winkelcentrum in Las Vegas geplaatst hebben.’

Maar het blijft toch een feit dat illuminatie het meeste effect heeft als het donker is. En dat is dus vooral in de wintermaanden. ‘Dat is zo, maar we maken ook creaties die het overdag heel goed doen.

Zoals de glascreaties voor Shanghai. Licht is daarbij maar een klein onderdeel, voor de rest is het vooral decoratie. Dat geldt ook voor de voetbal in de stad Koper. Door het materiaalgebruik doet deze het ook overdag heel goed.’

OOK VOOR OVERDAG Betekent dit dat MK Illumination opschuift van alleen maar illuminatie naar ook decoratie? ‘Het is zeker een segment dat groeiende is’, zegt Hulsbosch.

‘Wij kunnen prachtige creaties met dagwaarde-beleving ontwerpen, waarbij de illuminatie ondersteunend is. Mooie voorbeelden daarvan zijn de Mercedes en de Porsche: die creaties hebben op zich niets met winter of kerst te maken en doen het overdag ook heel goed op bijvoorbeeld een plein, al dan niet in het kader van een event. Bij deze voorbeelden kunnen bezoekers hiermee op de foto en het geheel wordt door de autofabrikanten gesponsord.’

Hulsbosch laat dit graag in SCN zien, gewoon om inspiratie op te doen en eens na te denken over totaalbeleving. Dat neemt niet weg dat het donkere seizoen er nu aankomt. Wilt u eens iets bijzonders gaan bekijken, ga dan naar de plaats Hückelhoven in Duitsland. De plaats ligt vlakbij Roermond en Sittard.

‘In de Millicher Halde heeft MK Illumination onder de naam Haldenzauber een soort van themapark ingericht. Daar is de decoratie de attractie en moet er ook voor de toegang betaald worden. We hebben ook daar prachtige creaties geplaatst en het is werkelijk heel leuk om te zien!’

Beelden hiervan kunt u zien door de QR-code hiernaast te scannen met uw smartphone. ← 48 scn 2019 | 3

Met enige regelmaat ziet de lezer van SCN foto’s van de creaties van MK Illumination voorbij komen. Zo ook nu. Maar dit keer worden niet alleen kerstcreaties getoond.

Las Vegas Crystals Dragon Shop

BELEVING

WWW.MK-ILLUMINATION.COM

kerst Koper

Seefeld

Boven en onder: Stuttgart

Boekarest

MK Illumination is vertegenwoordigd in meer dan honderd landen over de wereld, die bediend worden vanuit veertig vesti­ gingen. Het bedrijf realiseerde veel grote en aansprekende projecten. Winkelcentra, winkel­gebieden in binnensteden, pleinen en nog veel meer. Niet alleen met kerst­ illuminatie, maar ook met creaties voor een bijdrage aan de totaalbeleving.

scn 2019 | 3 49

HERONTWIKKELING

Een tijdsprong, maar dan wel als hordenloop. De eerste plannen voor de herontwikkeling van winkelcentrum Anklaar in Apeldoorn dateren uit 2003 en het voortraject kostte meerdere jaren, mede vanwege de complexe meereigenarensituatie. En toen kwam de crisis voorbij en ontstond er een nieuwe werkelijkheid.

Herontwikkeling

Simone Kramers en Henri Schimmel van BPD

50 scn 2019 | 3

D

FOTO: SCN

komen beperkte winkelvoorzieningen omdat Anklaar als centraal winkelcentrum moet functioneren. Verder speelde een rol dat het winkelcentrum inmiddels sterk aan het verouderen was. Het was gewoon niet meer van deze tijd.’

e plannen kwamen na de crisis in de vertraging om een jaar of vijf geleden weer op snelheid gebracht te worden. In juli interviewde SCN voor het verhaal achter deze herontwikkeling Simone Kramers (verhuurmanager retail) en Henri Schimmel (senior ontwikkelingsmanager), beiden in dienst van BPD. Vanuit de bouwkeet zien we het inmiddels bijna gerede project er zonnig bij liggen. De eerste winkelunits zullen deze week aan de huurders voor de afbouw opgeleverd worden. Hoe is het plan waar we nu naar kijken uiteindelijk tot stand gekomen?

Allereerst de aanleiding van deze herontwikkeling. Schimmel: ‘Winkelcentrum Anklaar ligt in de wijk Zevenhuizen in het noordoosten van Apeldoorn. Het verzorgingsgebied wordt straks uitgebreid met de nieuwe wijk Zuidbroek. In deze wijk

INGRIJPENDE GEVOLGEN Twee belangrijke veranderingen die dus aan de grondslag van het nieuwe plan lagen, maar dat was niet het enige. Kramers: ‘Na de crisis waren we in een totaal andere wereld terecht gekomen. De retail was niet alleen door die crisis veranderd, maar ook door online retail en het veranderde consumenten koopgedrag. Diverse winkelketens die we voorheen bijna blindelings op de plattegrond hadden kunnen intekenen waren er niet meer. De retailers die er nog wel zijn kijken op een andere manier naar de markt, naar locaties en naar winkelruimte.

Oorspronkelijk zou winkelcentrum Anklaar vergroot worden van 9.000 m2 bvo naar ruim 17.000 m2. Door de genoemde veranderingen in de markt werd uiteindelijk gekozen voor een iets kleinere variant van ruim 14.000 m2.’

Het nieuwe stadsdeelcentrum beslaat niet alleen de winkels, maar ook woningen en een woonzorgcomplex van Habion/ Atlant. Schimmel: ‘Vanwege de groei van het stadsdeel moest ook deze functie meegroeien. Als eerste is in dit plan het oude verzorgingstehuis gesloopt en het nieuwe gebouwd. Qua woningen gingen de oorspronkelijke plannen uit van driehonderd appartementen, inclusief de woningen van Habion/ Atlant. In totaal worden nu 156 appartementen gerealiseerd, waarvan 60 appartementen boven de winkels . De helft hiervan is verkocht en de andere helft is door een nieuw corefund van BPD in eigen belegging genomen. Dat kleinere aantal woningen en de afname van het aantal winkelmeters had wel gevolgen voor de afmeting van het onder het plan gelegen parkeergarage en deze is naar rato aangepast.’

HERONTWIKKELING

FOTO: SCN

Van foto-impressie naar realiteit

Anklaar bijna voltooid

FOTO: SCN

Kramers legt uit dat de toename van de winkelmeters vooral veroorzaakt wordt door de grotere supermarkten. ‘Dat we het geheel iets kleiner hebben gemaakt, zie je vooral terug in het openbaar gebied. Dat is nu ruimtelijker en daarmee kwalitatief hoogwaardiger dan in het eerdere plan.’

‘De huidige retailers kijken op een andere manier naar de markt en de locatie’

TIJDELIJKE HUISVESTING Voor het nieuwe plan kon geen gebruik gemaakt worden van het oude casco. ‘Dat leende zich niet voor hergebruik’ legt Kramers uit. ‘Daarbij was het een overdekt winkelcentrum met een passage en dat paste ook niet bij de nieuwe plannen.

Verder was besloten om een ondergrondse parkeergarage te realiseren en dat kon niet zonder eerst de oude gebouwen te slopen.’

De sloop van het oude Anklaar maakte het noodzakelijk om een tijdelijke huisvesting voor de winkels te zoeken. Een paar straten verderop werd die oplossing – houten keten – begin 2015 geopend. Kramers: ‘De oplossing met het tijdelijke winkelcentrum heeft ervoor gezorgd dat de inwoners van de wijk konden blijven winkelen. Vanwege de beperkte ruimte konden echter niet alle winkels daar naartoe verhuizen. Een groot aantal gelukkig wel en vrijwel allemaal komen ze ook terug in het nieuwe winkelcentrum Anklaar, plus nog diverse nieuwe winkels.’

BIJZONDERHEDEN VAN DE HERONTWIKKELING Anklaar was oorspronkelijk ontwikkeld door ING Vastgoed en kenmerkend voor de aanpak van deze ontwikkelaar was de koop-leaseconstructie waarmee de ondernemers eigenaar van hun winkelpand werden. De gedachte hierachter was dat deze daarmee een ‘appeltje voor de dorst’ hadden. Voor later, bijvoorbeeld als pensioen. Maar een belangrijk nadeel van deze constructie was – zo bleek jaren later – dat deze bijvoorbeeld scn 2019 | 3 51

HERONTWIKKELING

FACTS & FIGURES WINKELCENTRUM ANKLAAR

• Oorspronkelijk openingsjaar: 1970 • Oorspronkelijke omvang: 9.000 m2 • Oorspronkelijk eigendom: verdeeld eigendom • Bovengronds parkeren Na herontwikkeling: • Omvang: >14.000 m2 • Parkeergarage ondergronds, 535 plaatsen, eerste 2 uur gratis parkeren • Gecontracteerde winkels: Albert Heijn, LIDL, HEMA, Blokker, Etos, Kwalitaria, Shoeby, Zeeman, Mekelenkamp (noten, kaas, Indische producten), terStal Mode, Bakkerij Frentz, Groente en Fruit Kros, Kruidvat, Garant Optiek, Hans Anders, Bruna, Gall&Gall, Coffee Fellows, Cafetaria Anklaar, Ami Kappers Verhuur: • Vrijwel alle grote units zijn nu ingevuld.

Voor enkele kleinere units (100-200 m2) wordt nog naar invulling gezocht. Te denken valt aan: fietsen, poelier, viswinkel, slager, bloemen, aanvullende horeca en mode.

Verhuurinformatie: Simone Kramers, s.kramers@bpd.nl of 020-3049752

een herontwikkeling flink kon bemoeilijken. Het winkelcentrum had immers heel veel eigenaren.

Schimmel: ‘Het bleek een complexe exercitie om alle individuele eigendommen aan te kopen. Ook moesten er met alle ondernemers afspraken gemaakt worden over de tijdelijke huisvesting en de nieuwe situatie. Als ontwikkelaar moesten wij met alle stappen meedenken met de ondernemers/eigenaren. Het betekende ook dat het investeringsniveau aan de ‘voorkant’ bij dit project relatief hoog was. Daarbij heeft het natuurlijk heel veel tijd gekost.’

‘Waar je tevens mee te maken hebt, is dat je afspraken maakt in een volstrekt andere tijd. Aan het begin van het project waren de marktomstandigheden anders en we hebben later zoals gezegd de plannen moeten bijstellen. Daar krijg je natuurlijk vragen over en er zijn ook juridische procedures geweest, met name over de grootte van de parkeergarage. Dat is uiteindelijk allemaal opgelost, maar die zaken maken het wel tot een heel complex project.’

De forse parkeergarage is bij het ontwerp van het plan natuurlijk wel een factor om rekening mee te houden. En omdat verwacht wordt dat het winkelend publiek overwegend vanuit de garage het winkelgebied betreedt, zijn de stijgpunten (ook met tapis roulants) georiënteerd op de twee grote supermarkten, Albert Heijn en LIDL. Op het straatniveau is tussen deze winkels een sterke route gemaakt met trekkers als Hema, Blokker en Kruidvat.

52 scn 2019 | 3

Kramers: ‘We hebben het versaanbod zoveel mogelijk geconcentreerd, net als mode en dagelijkse producten. Flankerend vind je bijvoorbeeld de opticiens. Naast het feit dat veel consumenten met de auto naar Anklaar zullen komen, is ook de fiets belangrijk. Daarom is er veel aandacht besteed aan de fietsroute en ook het fietsparkeren.’

HOE ZIET HET NIEUWE ANKLAAR ERUIT? Oogde het oude Anklaar flink gedateerd, het nieuwe daarentegen is fris, open en licht. Het ontwerp van De Nijl Architecten uit Rotterdam doet qua stijl wat mediterraan, maar ook

‘We hebben hier beslist in kwaliteit geïnvesteerd’

HERONTWIKKELING

FOTO: SCN

▲

Bekijk hier de video van de opening

indeling n.t.b.

VOORLOPIG HUURDERSOVERZICHT • WINKELCENTRUM APELDOORN ANKLAAR 16 juli 2019 • Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend

modern en tijdloos aan. De gebouwen passen harmonisch bij de straten en pleinen en de inrichting van het openbaar gebied. Kramers: ‘Ik ben er echt enthousiast over, maar de ondernemers zo mogelijk nog meer. En daar doen we het toch voor, want die ondernemer moet hier straks z’n boterham gaan verdienen.’

Schimmel: ‘We hebben hier beslist in kwaliteit geïnvesteerd. Dat kwaliteitsniveau is ook nooit een issue geweest.

Dat vereist een modern winkelcentrum. Maar zeker ook de ondernemers die in een heel vroeg stadium getekend hebben in het vertrouwen dat hier iets moois zou komen, mochten een state-of-the-art stadsdeelcentrum verwachten.’

BRANCHERING De branchering en verhuur van nu is toch wat anders dan dat die tien tot vijftien jaar geleden was. Er zijn winkelketens verdwenen en bepaalde branches zullen niet zo snel meer in een wijk- of stadsdeelcentrum gaan zitten. De horeca is daarentegen in opkomst. Hoe is daarmee omgegaan?

Kramers: ‘Deze tijd kent zeker z’n uitdagingen. Maar als je kijkt naar de invulling van Anklaar zoals het nu wordt, is er eigenlijk niet zo heel veel veranderd. Met uitzondering dan van mode: dat zie je toch minder in dit soort winkelcentra, al hebben modeketens wel voor Anklaar gekozen. De dagelijkse functie echter is qua productaanbod nog steeds heel sterk in dit soort centra, dus ook in Anklaar.’

Schimmel: ‘Wat in deze tijd sterk speelt, is dat de supermarkten om grotere oppervlakten vragen. Je ziet ook meer en meer dat supermarkten ruimte nodig hebben voor het toevoegen van beleving en horeca. Maar ook de bakker wil tegenwoordig een zitje waar de klant wat kan gebruiken. In die zin groeien de winkels qua aanbod ook meer naar elkaar toe. Voor de ondernemers is het de kunst om daarin onderscheidend genoeg te blijven, zodat de winkel bestaansrecht blijft houden.’

De ondernemers van Anklaar mogen zich verheugen in soepele regels ten aanzien van terrassen en productuitstallingen.

Zonder dat daarvoor precario verschuldigd is, mag men tot twee meter buiten de gevel uitstallingen doen. Kramers vindt dat dit – mits niet overdreven – ten goede komt aan de levendigheid. Wel worden uitingen op elkaar afgestemd middels specifieke regels om geen kakofonie te laten ontstaan. ‘Het geheel wordt compleet gemaakt met brede winkelstraten en pleinen met prachtige plantenbakken en een speeltoestel voor kinderen. En niet te vergeten de weekmarkt die ook weer terugkomt.’

Het nieuwe Anklaar is op 9 oktober 2019 geopend met een groots openingsfeest. ←

WWW.STADSDEELHART-ANKLAAR.NL WWW.FACEBOOK.COM/WCANKLAAR scn 2019 | 3 53

INTERNATIONAAL

SSM Retail Platform bezoekt Israël

Tel Aviv: het ‘inclusieve’ consumentenparadijs op aarde?

Elk jaar gaat SSM Retail Platform op studiereis. Vier dagen netwerken. Vier dagen inhoud. En vier dagen eten en drinken op topniveau. Een reis waarin topsprekers voor ons excelleerden. Een reis waarin vele winkels en winkelgebieden werden bezocht. Vele restaurants. En ook de nodige nachtelijke dansgelegenheden.

DOOR HANS VAN TELLINGEN EN COR-JAN SCHREUDER (*)

D

e reis ging drie dagen naar Tel Aviv. Waar retail en (voedsel) beleving centraal stonden.

Maar de trip had – de laatste dag – ook Jeruzalem als bestemming. Qua retail is de laatstgenoemde stad wat minder interessant. Maar als bakermat van twee (van de drie) monotheïstische wereldreligies én heilige stad voor de drie wereldreligies een pleisterplaats voor de mensheid.

ISRAËL, DAPPER LAND IN DE VERDRUKKING Over Israël heeft iedereen wel een mening. En over het Joodse volk. Dat in 1948 alsnog Het Beloofde Land toegewezen kreeg. Dat met hand en tand verdedigt. Tot in het heden. En in de verre toekomst dat zal blijven doen.

Logisch ook wel. Als je omringd wordt door alleen maar vijanden die uit zijn op jouw vernietiging. Gevolg is echter wel dat het conflict met het Palestijnse volk schier onoplosbaar lijkt te zijn. Verwacht van ons geen handleiding om dit conflict de wereld uit te werken. Daarvoor is de problematiek ook te complex.

Maar wat wij wél kunnen doen is – uitgebreid – verslag doen van onze retailtrip. Over de wereld van overvloed die ons altijd ten deel valt tijdens dit soort reizen. Want de trip was niet alleen een winkeltrip. Maar was ook een voedselverrassingstrip. Strandtrip. En historisch-culturele trip.

TEL AVIV EN JAFFA Tel Aviv is amper een eeuw oud. En is ooit begonnen als een nederzetting ten noorden van het oude (Arabische) stadje Jaffa. Tijdens de eerste immigratiegolf van Russische Joden, in 1887, werd ten noordoosten van Jaffa de wijk Neve Tzedek gebouwd. En in 1908 is de daarnaast gelegen wijk Achuzat Bait in het leven geroepen. In 1910 werden beide nederzettingen tot Tel Aviv gedoopt.

Het inwonersaantal lag toen nog op een paar honderd.

De bevolking groeide gestaag. Vooral ook in het Interbellum, dus na de Eerste Wereldoorlog. Veel Duitse Joden waren

54 scn 2019 | 3

INTERNATIONAAL

Links: uitzicht over Tel Aviv.

Daaronder: Ramat Aviv Mall

op de vlucht voor het nakende NaziDuitsland. De door hen nieuw gebouwde huizen en wijken werden gekenmerkt als exponent van het Nieuwe Bouwen. Tel Aviv is dan ook – qua jaren 30-architectuur – het grootste openluchtmuseum ter wereld. In 1950 is Tel Aviv gefuseerd met Jaffa. Tot – hoe kan het ook anders – de gemeente Tel Aviv-Jaffa. Omliggende steden zijn aan Tel Aviv vastgegroeid. En samen vormen ze een agglomeratie van meer dan drie miljoen inwoners. Waar alleen de gemeente Tel Aviv-Jaffa een kleine half miljoen inwoners kent.

De stad heeft de grootste en beste universiteit van het land. Tel Aviv kent ook veel hightechbedrijven. En profileert zich dan ook hiermee in de wereld. In 2012 werd de stad na Silicon Valley verkozen tot beste start-up-locatie voor een nieuw ICT-bedrijf.

Verder staan er veel wolkenkrabbers in de stad. Die zowel Amerikaans als Europees aandoet.

DIENSTPLICHT EN DE INCLUSIEVE STAD TEL AVIV Feit is dat er geen hoger opgeleid volk bestaat dan het Joodse volk. 51% is academisch opgeleid. Ook geldt de dienstplicht voor iedereen (drie jaar voor jongemannen en twee jaar voor jonge vrouwen). Vaak is datgeen wat je gepresteerd hebt tijdens je dienstplicht van groter belang dan je studieresultaten. Voeg dit bij de continue bedreiging door raket-

ten vanuit de Gazastrook – twee weken voordat SSM neerstreek vlogen deze nog over Tel Aviv – en je zou kunnen denken dat je in een soort legerstaat terecht bent gekomen. Nou, het leger is van groot belang om te overleven. Waar. Maar de sfeer in Tel Aviv is juist uitzonderlijk goed. Nergens hebben wij ons zo veilig gewaand als hier. Er is geen noemenswaardige criminaliteit. Kinderen lopen veilig – alleen of met andere kinderen – over straat. Gays lopen hand in hand.

De Gay Pride van Tel Aviv is elk jaar een gigantisch succes. De lhbtqia(et cetera)-scene is een van de grootste van de wereld. Het favoriete vervoermiddel van velen is een elektrische step. Zaken doen gaat makkelijk hier. En is plezierig.

En van spanningen tussen bevolkingsgroepen – nee, ook niet met die van Arabische origine – is niets gemerkt. En verder is Tel Aviv natuurlijk een melting pot.

De meerderheid is dan wel Joods. Maar iedereen komt eigenlijk ergens anders vandaan. Uit een ander land. Zolang je maar Joodse wortels hebt, kun je je hier vestigen. En dat alleen al resulteert in een heerlijke, mondaine, internationaalkosmopolitische en vrijzinnige sfeer.

Als er één stad ‘inclusief’ is (een modern ‘jeukwoord’), dan is het wel Tel Aviv. Zowaar het paradijs op aarde.

Het Beloofde Land. Direct aan de Middellandse Zee gelegen. Daar waar ook ons hotel was gevestigd. De schaarse vrije tijd werd dan ook in de beachbar doorgebracht. Direct voor ons hotel The Orchid gelegen. Een verkoelend biertje is het beste wat de wereld soms te bieden heeft. Zeker als de thermometer 42 graden aantikt.

Groepsportret

LUNCH De eerste lunch bij de SSM is er altijd een om in te lijsten. En als je om 04.15 op Schiphol al moet verzamelen is deze lunch nog meer welkom dan anders. Fijn hoor. Direct aan zee. Op het terras. Restaurant Yulia is dan ook een aanrader.

RAMAT AVIV MALL EN KIKAR HAMEDINA En ook inhoudelijk begon de trip goed.

Met een bezoek aan Ramat Aviv Mall.

Eigendom van Melisron. Een zeer succesvol winkelcentrum. Met natuurlijk de nodige internationale formules. Van bijvoorbeeld Inditex. Maar ook veel Israëliscn 2019 | 3 55

INTERNATIONAAL

1 Azrieli Mall 2 Foodhall Sharona 3 TLV Fashion Mall 4 Carmel Market 5 Dizengoff Centre

1 sche winkels. Wat opviel was de enorme aandacht voor ‘eten’. Voedsel. En bijzondere foodconcepten. Met bijbehorende, heerlijke terrasjes. De presentatie van de eigenaar was er een van grote openheid.

Erg fijn. Zoals de hele trip gekenmerkt kon worden door transparantie. Passend bij deze uiterst liberale stad.

Vlakbij deze mall werd ook het plein Kikar Hamedina aangedaan. Niet zozeer een mooi plein. Zoals Tel Aviv in veel opzichten ook niet een echt mooie stad is. Maar het is wel een bruisende stad.

Een sympathieke stad. En op dit plein uit dat zich in bruisende retail. Speciaal voor de mensen met een goed gevulde portemonnee.

JAFFA EN CLARA Jaffa is eigenlijk een oud-Arabisch stadje. En vormt nu het historische hart van de verder zeer moderne stad Tel Aviv. Heerlijk gegeten hier. Op straat.

Zoals de Israëliërs dat plegen te doen.

Het woord ‘delen’ en de uitdrukking ‘sharing is caring’ lijken hier wel te zijn uitgevonden. Onze gids Clara Cohen – van Argentijns-Joodse origine – gaf hier een presentatie ten beste. Over 56 scn 2019 | 3

Wat een kooplustig publiek, wat een retailparadijs Israël. Het Joodse volk. En over het feit dat Israël een intens tof land is. Dat zich echter wel moet verdedigen om te kunnen voortbestaan.

AZRIELI MALL De tweede dag dan. Deze begon goed.

Met een bezoek aan de Azrieli Mall. En een presentatie van de (gelijknamige) eigenaar. Én – zoals altijd bij de SSM – een meer dan uitstekende presentatie van CBRE. Ditmaal dus over de Israëlische retailmarkt. Die er goed voorstaat.

En het winkelcentrum zelf? Wat een drukte. Wat een kooplustig publiek. En wat een retailparadijs. Niet zozeer een mooie mall. Maar wel eentje waar consumeren tot kunst is verheven. Wederom

– net als de Ramat Aviv Mall – met een mooie mix van lokale en internationale winkelketens. En gevuld met talloze eetgelegenheden. Het complex wordt binnenkort uitgebreid. En retailers staan in de rij.

SARONA Sarona is een gebied dat in de 19e eeuw is bevolkt door Duits-protestantse (!) kolonisten. Zij vormden een sekte. Een aantal van de door hen gebouwde Tempelierswoningen staan er nog steeds. En deze doen nu dienst als gebouwen voor de creatieve industrie. Met veel horeca.

In hetzelfde gebied is de Sarona Market gevestigd. Plek voor (vrije) lunch.

Een (h)eerlijke foodhall. En een absolute aanrader.

TLV FASHION MALL Het is niet allemaal hosanna in Tel Aviv.

Deze mall ‘was wel OK’. Maar sprankelde nergens. Beetje technische uitstraling.

Geen bruisende massa van consumerende, blije mensen. Jammer. Maar wie weet gloort er hoop. TLV Fashion Mall is gelegen in een nieuwe staduitbreidingswijk. Een gaaf staaltje gebiedsontwikke-

INTERNATIONAAL

2

3

4

ling vindt hier plaats. Speciaal voor de – zeer – gegoede burgerij. De potentiële klandizie zit in ieder geval om de hoek.

veel Israëlische winkels en restaurants.

Geen pareltje. Maar wel een degelijk koopcentrum.

KITCHEN MARKET

SHEINKIN & NACHALAT BINYAMIN & SHABAZI STREET EN CARMEL MARKET Voor zover Tel Aviv een historisch centrum heeft, dan bevindt dit zich hier. Een gebied met mooie winkels en boetiekjes.

Van goedkoop tot exclusief. Maar tevens werden oog, mond en maag verwend met prachtig uitgestelde etenswaren.

In marktkramen, restaurants en café’s.

Wij werden begeleid door drie CanadeesAmerikaanse gidsen. Drie jonge meiden.

Die ons van eetgelegenheid naar eetgelegenheid brachten. Met voedsel om van te watertanden. En met prachtige verhalen van restauranthouders over hun producten en bereidingswijzen. Heel fijn. Geweldig zelfs.

Hierna werd de trip lopend voortgezet naar Shabazi Street. In de wijk Neve Tzedek. Waar de (voorloper van de huidige) stad in 1887 zijn oorsprong vond. Shabazi Street is een prachtige winkelstraat. En tevens – hoe kan het ook anders – een prachtige horecastraat. Waar een con-

Uiteraard moest er ook gegeten worden in de avond. En de SSM zou de SSM niet zijn als er ook nu niet fors werd uitgepakt. Met het heerlijkste voedsel. En de lekkerste wijnen. Sommigen hebben hierna nog een van de vele plaatselijke bar dancings uitgeprobeerd. Waaronder een uwer auteurs. De beentjes moeten namelijk – soms – van de vloer. In deze heerlijke uitgaansstad bij uitstek. Van alleen winkels kijken word je namelijk stram. Van lijf én van leden. Er moet meer gedanst worden. Vinden wij.

DIZENGOFF CENTRE De volgende dag stond het Dizengoff centre op de rol. Een nogal chaotisch winkelcentrum. Met rare onderdoorgangetjes. En vreemde overlopen over de weg heen. Toch heeft dit centrum wel wat. Een succes is het zeker. Ooit voor de Tel Avivse middenklasse gebouwd. En nog steeds ruim bezocht door diezelfde consumentengroep. Een centrum met

5

cept als #bierfotografie (zie foto) volledig tot zijn recht komt.

NOG EEN KEER JAFFA In ‘House Nr. 3’ in Jaffa werd het ‘laatste avondmaal’ genuttigd. Normaliter hét hoogtepunt van elke SSM-trip. Zo ook nu weer. Er was groots uitgepakt. Op het dakterras van een oud Ottomaans paleis gebouw werd een ‘veel gangen’-maaltijd scn 2019 | 3 57

INTERNATIONAAL

geserveerd. Van excellente kwaliteit. In een sublieme setting. Laat dat maar over aan de SSM.

JERUZALEM, STAD DER STEDEN Alvorens de volgende dag ’s avonds de vlucht naar huis te nemen, werd eerst Jeruzalem aangedaan. Op nog geen uurtje rijden. Jeruzalem is een heilige plek. Voor alle drie de monotheïstische wereldreligies. Die dan ook eigenlijk allemaal een zelfde oorsprong kennen.

Want de Joodse Thora vormt het fundament van het Oude Testament in de Bijbel. Waarbij het Nieuwe Testament alleen door christenen wordt erkend. En de Koran dan? Deze is – met her en der niet altijd even subtiele toevoegingen – in alle opzichten geïnspireerd door de Thora en de Bijbel. In feite wordt dus dezelfde God aanbeden. Alleen al daarom is het een trieste zaak dat – uit naam van religie – er zoveel geweld wordt gebruikt.

Eigenlijk is dat heel raar. Want wie in Jeruzalem loopt, merkt eigenlijk weinig van spanningen. Wij waren er op de Shabbat. Dus alle Joodse winkels waren gesloten. En alle – orthodox - Joodse gelovigen waren te vinden in de synagoge. En bij de Klaagmuur. Wonderlijk en vaak prachtig uitgedost. Nu was het bezoek aan de Klaagmuur – en de nabijgelegen ruimte waar leden van vele substromingen in trance gebeden aan het reciteren waren – al een beleving op zich.

Maar vergeet niet dat Jeruzalem voor de christenen ook de allerheiligste stad is.

Zo werd meerdere malen door ons op christelijke processies gestuit. En werd door ons ook (een replica van) het graf van Jezus bezocht. En verder is de AlAqsamoskee ook niet te missen. Want na Mekka en Medina is Jeruzalem ook voor moslims de – op twee na – heiligste stad.

Nergens hebben we ons zo veilig gevoeld als hier

De Klaagmuur

Alle volkeren. Alle geloven. Alle overtuigingen. Het loopt dwars door elkaar heen. In een wonderlijke symbiose. In een ogenschijnlijk vreedzame stadsmaatschappij. Een bezoek aan Jeruzalem is dan ook bijna een moetertje voor eenieder die cultuur, historisch besef en religieuze interesse hoog in het vaandel heeft staan. Al is het maar (zie foto) om de straatbeelden te zien. Onze favoriet was die van ‘orthodoxe Joden – in prachtige uitdossingen – lopend op weg naar de Shabbatviering, die worden gepasseerd door een moslima met hoofddoek en helm op haar scooter’. We kunnen er uren naar kijken.

BEZOEK ISRAËL Het was een excellente reis. Winkels.

Horeca. Cultuur. Vermaak. Excellent eten. Historie. Maar ook politieke en religieuze kwesties bleven niet onaangeroerd.

Wij kunnen eenieder een reis naar Israël aanbevelen. Vanwege het bovenstaande. Maar ook omdat wij ons nergens zo veilig hebben gevoeld als hier.

Het is een uniek land. Met bovendien vele relaxmogelijkheden aan het strand.

58 scn 2019 | 3

En de retail? Retail is hier duidelijk nog in ontwikkeling. Dat biedt veel kansen. Leegstand is eigenlijk niet gezien.

En verder is retail geen rocket science.

Verwen de klant. Luister naar de klant.

Geef die klant de spullen die hij of zij wenst. En stop hem ook een glas wijn in de handen. Of een heerlijk hapje.

Blurring? Dat gebeurt hier al tijden. Er is namelijk geen wezenlijk verschil tussen retail en horeca. En dat snappen ze in Israël maar al te goed. Zelden zo goed gegeten en gedronken als in Tel Aviv.

Waar het om gaat in onze branche? Het gaat erom dat de consument zich naar een fysieke plek beweegt. Een plek waar hij/zij dingen koopt. En consumeert. Dát is de toekomst van de retail. Ruiken.

Proeven. Beleven. Kopen. Consumeren.

En dat dan allemaal tegelijk. In Tel Aviv hebben ze dat terdege door.

Dank SSM voor de organisatie. Dank met name aan Jack en Leon. Die er een sublieme reis van hebben weten te maken. ←

Hans van Tellingen is algemeen directeur van winkelcentrumonderzoeker Strabo bv. www.strabo.nl. Hij is hoofdauteur van Waarom stenen winkels winnen.

Reacties?: vantellingen @strabo.nl / 020 6260817 / Twitter: @hansvantelling Cor-Jan Schreuder is voorzitter van SSM Retail Platform en was tot zijn pensionering dit jaar algemeen direc-

THEMA

Big data als basis voor smart retailing Huib Lubbers staat aan het roer van advies- en onderzoeksbureau RMC en met hun eigen methode CityTraffic zijn zij een belangrijke big-dataleverancier in Nederland en België. In dit artikel vertelt hij over het belang van data als strategisch instrument voor winkelvastgoedeigenaren, binnensteden en retailers. ‘Als je niet over de juiste informatie beschikt, dan schat je de wispelturige consument verkeerd in en worden strategische beslissingen steeds meer een gok en kom je in de markt toch echt op achterstand te staan’.

C

ityTraffic is als passentenmeetsysteem actief in meer dan honderd binnensteden. Ook gebruiken meer dan veertig retailketens wekelijks de data van de druktesensoren. Door de verfijning van de meettechniek is dit instrument inmiddels van puur een telsysteem geëvolueerd naar een operationele tool. Lubbers: ‘Van alleen maar lijstjes met getallen zijn we naar de betekenis daarvan gegaan. Hoeveel unieke bezoekers lopen er in de hoofdwinkelstraat en is de stijging of daling gelijk aan vergelijkbare steden? Wat is de gemiddelde verblijfstijd en zijn er grote verschillen tussen de winkel en horecagebieden? Hoe vaak zien we iemand terug en is dat beter dan in omliggende winkelgebieden? Je ziet dan dat kennis van de winkelbezoeker en passant een krachtige tool is om te sturen op bijvoorbeeld events en marketing, maar ook op branchering of zelfs parkeren. En doordat we 24/7 meten kan men bijvoorbeeld ook beter inzicht krijgen of een koopzondag de koopavond beïnvloedt of niet.’

Steeds meer klanten van bureau RMC hebben behoefte aan een verdere analyse van de verkregen data. Die willen bijvoorbeeld weten waarom een trend is zoals die is. Of wat de verwachtingen voor de toekomst zijn. Lubbers: ‘We doen bijvoorbeeld voor retailers vestigingsplaatsonderzoeken of helpen hen met de bepaling van een optimaal filiaalnetwerk, en voor gemeenten schrijven we detailhandelsvisies en maken we uitvoeringsplannen. Daarbij maken we niet alleen gebruik scn 2019 | 3 59

BIG DATA

WWW.RMC.NL WWW.CITYTRAFFIC.NL

van de data van CityTraffic, maar ook die van CBS, Locatus, Google, Facebook, enzovoort. Vaak vullen we deze data aan met kwalitatieve informatie uit enquêtes, waarin consumenten aangeven waar en waarom men ergens winkelt. We leven natuurlijk in een tijd dat iedereen – retailers, gemeenten, makelaars, beheerders en vastgoedeigenaren – wil weten waar het met de retail op een bepaalde locatie naar toe gaat. De gemeente voor de binnenstad of een winkelgebied, de vastgoedeigenaar voor z’n winkelcentrum en de retailer voor z’n formule.’

De Kopermolen, De Korf en De Gaard

V

astgoedeigenaar Van der Vorm stuurt actief op de performance van zijn winkelvastgoed.

Assetmanager Retail Judith van Eijk vertelt waarom men voor de diensten van Bureau RMC heeft gekozen: ‘Wij hebben RMC voor het eerst ingezet op De Kopermolen in Leiden en gevraagd om een brancheringsadvies op te stellen. Aan de hand van die uitkomsten heeft RMC een identiteits- en marketingstrategie opgesteld gebaseerd op harde data, waarbij wij samen met de ondernemers het marketing- en communicatiebureau drie kernwaarden voor het winkelcentrum hebben geformuleerd.

Deze vormden de basis voor de uitstraling en het marketingprogramma.’

‘Die methode van werken beviel ons erg goed en daarom hebben wij RMC ook gevraagd onderzoek te doen ten behoeve van de herontwikkeling van De Gaard in Utrecht en De Korf in Krimpen aan de IJssel.

Ook voor deze centra zijn de rapportages van groot belang geweest voor de positionering en branchering, zodat we een winkelcentrum creëren waar de consument graag komt en zich prettig voelt.’

KERRNWAARDEN ‘Het consumentenprofiel dat we krijgen is zeer gedetailleerd en met data onderbouwd en het is de basis voor de gesprekken die we met de ondernemers voeren. Die kunnen we laten zien wie de consument is en het helpt ons om samen tot de juiste kernwaarden te komen waarmee we het winkelcentrum kunnen positioneren. RMC betrekt ook de winkeliers en het marketing- en communicatiebureau bij het onderzoek en zorgt daarmee voor het benodigde draagvlak, zodat er een product ligt waar we gezamenlijk achterstaan en mee aan de slag kunnen.’

60 scn 2019 | 3

KWANTITATIEVE BENADERING Bij het interpreteren van data en andere onderzoeksgegevens is het belangrijk dat gekeken wordt naar beide zijden van de markt. Er moet een match zijn tussen de vraag- en aanbodzijde, tussen consument en winkels. ‘Als die match er niet is, kan het gebeuren dat de consument een winkelcentrum of winkelgebied links laat liggen en elders gaat winkelen omdat een ander winkelgebied aantrekkelijker is geworden. Daarom is het zo belangrijk om niet alleen te kijken naar de huidige positionering, maar ook zo goed mogelijk uitspraken te doen over de toekomst.’

Een kwantitatieve benadering is naar zijn idee de enige betrouwbare onderbouwing van een gedegen toekomst­ visie. Het combineren van lokale, actuele data en die van de opdrachtgever zorgt voor een beter inzicht in de positionering van een winkelgebied en waar een winkelgebied naar toe moet qua groeien of krimpen.

Iedereen wil weten waar het met de retail naartoe gaat Het devies van Lubbers is zoveel mogelijk kwantitatief te benchmarken en te kijken naar de grootte van het winkelgebied (is het niet te groot of te klein?), de grootte van de supermarkten, de branchering (is er wel voldoende vers? Of is er wellicht te veel mode in een lokaal winkelgebied?) en de kracht ten opzichte van concurrerende winkelgebieden (is de retail in buurgemeenten sterker en wat betekent dat voor ons?). ‘Het is belangrijk om deze data vervolgens met de stakeholders te delen. Ga dus eerst in gesprek met ondernemers, gemeenten en vastgoedeigenaren. Vaak blijkt de kennis van de lokale consument en het inzicht in lokale data te verschillen bij de stakeholders en niet zelden vertroebelen de verschillende belangen het zicht op de werkelijkheid.’

En zo is er een heel scala aan aspecten en ontwikkelingen die bij een advies wel of geen rol spelen. Grootschaligheid versus kleinschaligheid. Winkelmeters of woningen. De groei

BIG DATA

van horeca, maar ook de toegenomen interesse in vers. En ga zo maar door. ‘Dat alles en meer verwerken wij in onze adviezen teneinde een optimaal scenario te schetsen dat toekomstbestendig is.’

SMART CITIES ZIJN EFFECTIEVER IN HUN BELEID Online winkelen, vergrijzing, digitalisering en mobiliteit.

Kortom: hoe de consument winkelt is sterk aan verandering onderhevig. En als de vraagzijde verandert moet de aanbodszijde meeveranderen. Dit gegeven is de basis voor de advisering van RMC aan gemeenten. Lubbers: ‘Zet niet de stenen centraal, maar de wens van de consument. En dat die wensen steeds meer veranderen is een feit, waardoor oplossingen en investeringen steeds meer mee moeten kunnen bewegen met die veranderende consument. Dat is niet altijd eenvoudig. Immers, investeringen willen we over een lange periode afschrijven en veranderingen in een winkelgebied hebben enige tijd nodig om bekend te geraken bij de consument. Veranderingen in openingstijden duren minimaal een jaar voordat dit goed bekend is bij de consument, net zoals de opening van een nieuwe winkel. En dan hebben we het niet over een nieuwe Primark, maar over een nieuwe slager, boekenwinkel of jeansstore.’

DE BASIS VOOR EEN GEZAMENLIJKE VISIE OP DE TOEKOMST Bijzonder is dat Lubbers constateert dat het nog steeds vaak voorkomt dat het aanbod centraal gesteld wordt en niet de vraag. Maar hij ziet ook mooie nieuwe ontwikkelingen en retailconcepten, zoals de kleine bouwmarkten in de binnenstad waar steeds meer mensen wonen, mooie versmarkten in grote supermarkten en elektronicawinkels van CoolBlue die nu ook in de binnenstad te vinden zijn.

‘Kennis van de markt en het analyseren van beschikbare data staat hier aan de basis. Je stuurt ermee op de locatie, de winkelformule, op de branchering van een winkelgebied, op marketing, maar ook op de (her-)ontwikkeling van winkel­ vastgoed. De retailer is hierin wat flexibeler dan de vastgoedeigenaar, maar het begint met een gezamenlijke visie op winkelen in de toekomst. Wil je aansluiten op de veranderende behoeften en koopgedrag van de consument, dan zijn de juiste data op het juiste moment een must.’

Zowel bij retailers, vastgoedeigenaren als gemeenten ziet Lubbers dat de nieuwe generatie vakspecialisten weet wat ze wil, wat ze zoekt en waar het te vinden is. Lubbers: ‘In feite vindt men het logisch dat er een app is die telt en dat via Google allerlei informatie te vinden is. Men raakt ook meer en meer doordrongen van het belang van die informatie. Veel bedrijven hebben eigen data-analisten in dienst, en juist met die bedrijven doet Bureau RMC veel zaken.’

Zijn devies is altijd om klein te beginnen en langzaam alle stakeholders te overtuigen op basis van feiten en harde data.

Toekomstbestendige winkelgebieden komen er niet zomaar, je moet er wel wat voor doen! ←

Den Haag

D

e gemeente Den Haag maakt al bijna tien jaar gebruik van de data van Bureau RMC. Eerst alleen in het kernwinkelgebied, maar later ook in de aanloopstraten en horecagebieden. Sinds een aantal jaar is ook het Museumkwartier voorzien van sensoren en zijn deze geplaatst bij de aanrijroutes in de stad. En ook in Scheveningen aan het strand, op de boulevard en in het winkelgebied hangen sensoren om de drukte goed te kunnen voorspellen en mogelijk op tijd aanpassingen in het verkeer of in de winkel­ gebieden te kunnen doen. Het voordeel van neutrale, objectieve data is dat alle partijen in een stad deze data als uitgangspunt kunnen nemen in hun samenwerking. Elke partij heeft een eigen belang maar door dagelijks continu te tellen en turven zijn cijfers het uitgangspunt voor een nieuwe strategie. In Den Haag worden deze data inmiddels gedeeld met de verschillende ondernemersverenigingen, zodat ook de winkeliers op tijd de juiste aanpassingen in de winkel kunnen doorvoeren.

scn 2019 | 3 61

HERONTWIKKELING

Het Arnhemse winkelcentrum Presikhaaf werd geopend in 1967.

Sinds 2015 is het eigendom van Wereldhave en al snel werd een grootschalige vernieuwingsoperatie ingezet, die dit jaar afgerond wordt.

SCN spreekt met Pieter Polman over de visie van Wereldhave op Presikhaaf en vergelijkbare centra.

De passage van het winkelcentrum werd compleet vernieuwd met

A

llereerst de vraag waarom Presikhaaf aan de portefeuille van Wereldhave toegevoegd werd.

Immers, het winkelcentrum was erg verouderd en ook de wijk Presikhaaf vertoonde tekenen van achteruitgang.

Polman: ‘Wij bezitten in Arnhem ook het winkelcentrum Kronenburg en daardoor zijn wij hier goed bekend. Toen wij in Kronenburg gingen investeren, merkten wij dat dit tot gevolg had dat ook consumenten uit het marktgebied van Presikhaaf daarnaartoe kwamen. Dit ondanks het feit dat mensen moeilijk een natuurlijke barrière als een rivier (de Rijn) overgaan. Voor ons was het een teken dat de consument behoefte had aan een goed winkelcentrum in dit deel van Arnhem. Consumentenonderzoek wijst uit dat zowel Kronenburg als Presikhaaf inmiddels een eigen verzorgingsgebied hebben en goed naast elkaar kunnen bestaan.’

Nu is Presikhaaf qua vorm een nogal bijzonder winkelcentrum. Het is gevormd naar een destijds gangbaar Amerikaans voorbeeld, het haltermodel.

Het grootste deel is overdekt gemaakt, maar er zijn ook een aantal winkels aan het buitenplein gelegen. Wat zag Wereldhave hierin? ‘Wij wisten dat er al jaren niets aan het winkelcentrum gedaan was, dat er huurders vertrokken waren en dat verschillende andere huurders opgezegd hadden, waaronder 62 scn 2019 | 3

Winkelcentrum P de Hema. Toch zagen wij potentieel in Presikhaaf, maar dan wel op basis van een beter evenwicht in de locatie van de trekkers en het toevoegen van kwaliteit’, zegt Polman.

LOKALE HELDEN Wereldhave bedacht een plan waarbij Albert Heijn verplaatst werd naar het ene uiteinde en Coop naar het andere.

Bovendien werd een derde supermarkt, Aldi, toegevoegd en werd Hema in het midden van de passage geplaatst. Twee bijzonderheden: Aldi was elders in de wijk gevestigd, maar besloot naar Presikhaaf te komen en Hema had al opgezegd, maar besloot om op basis van de nieuwe plannen toch te blijven. Polman merkt op dat hij blij is dat hier ook een paar sterke lokale helden gevestigd zijn, zoals Cris de Bouter herenmode en Christine damesmode: ‘Beide zitten hier vanaf het eerste uur. Deze ondernemers zijn echt trots op ‘hun’ gerenoveerde winkelcentrum en hun omzetten stijgen ook weer.’

De animo voor het vernieuwde Presikhaaf heeft volgens Polman alles te maken met de kwaliteitsslag die is doorgevoerd. ‘Niet alleen in de architectuur

van het centrum (bedacht door SUM Architecten), maar ook door in de branchemix een mixed-use aanbod te realiseren, met bijvoorbeeld een tandarts en een fitness. Bovendien is Presikhaaf een mooi voorbeeld van hoe wij de klantreis in onze centra zien. Daarbinnen horen functies als een speel- en relaxplein voor kinderen, voldoende zitjes, duidelijke wayfinding en gratis openbare toiletten.’

KINDERVERTIER Dit laatste zien we (gelukkig) steeds meer in winkelcentra. Maar hoe het hier in Presikhaaf is uitgevoerd, dat is toch wel bijzonder en het zou niet misstaan in een luxe hotel. ‘Dat horen we vaker’ zegt Polman. ‘Het maakt onderdeel uit van onze filosofie op hoe je de consument verleidt zolang mogelijk in het winkelcentrum te verblijven. Dus zelf ontwikkelde, gratis toegankelijke toiletgroepen met ook de mogelijkheid kinderen te verschonen en te voeden. Kindervertier annex ontmoetingsplaats voor moeders. Het zorgt er niet alleen voor dat de consument langer blijft, maar ook dat de consument voor Presikhaaf kiest en niet voor een ander winkelcentrum.’

HERONTWIKKELING

FOTO’S: SCN

nieuwe en verhoogde winkelpuien, een nieuwe vloer en zitjes

Het speel- en relaxplein, voor kinderen en verzorgers, wordt sinds de opening intensief gebruikt

Presikhaaf compleet vernieuwd

Pieter Polman Links: de nieuwe zitjes in de passage

scn 2019 | 3 63

HERONTWIKKELING

En dat het werkt wijzen de cijfers uit. Presikhaaf groeide van 3,9 miljoen bezoekers in 2017 naar 4,1 miljoen in 2018. En dat in een toch best moeilijke winkelmarkt. Polman: ‘We zien duidelijk een stijgende lijn en dat is voor ons de bevestiging dat investeren in kwaliteit loont.’

Dat gebeurt overigens ook op wijkniveau. Presikhaaf is een voormalige ‘Vogelaarwijk’ waar inmiddels veel is veranderd en vernieuwd. Niet alleen qua woningen, maar ook qua demografie. Polman: ‘Er wonen nu ook veel studenten in de wijk, een welkome verjonging. Verschillende nieuwbouwpro-

jecten zorgen voor een verandering in het sociale spectrum en daarbij is de wijk ook gegroeid. Dat speelt natuurlijk een rol bij de branchemix voor Presikhaaf.

Dat moet een match zijn met de consument die hier komt.’

STEEKPROEF Bijzonder is ook dat het bezoekersbeeld op een gewone doordeweekse dag echt levendig is. De consument heeft dan ook duidelijk waardering voor het nieuwe Presikhaaf, zo blijkt uit de steekproef (n=1) die SCN hield. Een oudere inwoner uit Velp die zichtbaar geniet van de nieuwe zitjes vertelt dat hij al vanaf de

Nieuwe plattegronden en wayfinding dragen bij aan de klantreis 64 scn 2019 | 3

HERONTWIKKELING

opening twee keer per week naar Presikhaaf komt. (volgens onderzoek ligt het gemiddeld op 2,5 tot drie per week) Hij vindt het een prachtig winkelcentrum geworden en beschouwt de shoppingtrip echt als er even uit zijn. Het ‘leed’ van de verbouwing is hij alweer vergeten.

Polman: ‘Dat is toch bijzonder, want het is best een ingrijpende operatie geweest en op zowel consument als ondernemers heeft dit zeker impact gehad. De vloer is vernieuwd, de puien vervangen en verhoogd en het oude atrium verwijderd. Daar is nu het nieuwe Versplein. Voor een betere doorstroming

zijn entrees vervallen en de resterende entrees sterker gemaakt. De gemeente heeft het buitengebied en de parkeerplaatsen aangepakt’ ‘Een operatie als dit geeft lange tijd hinder, maar het mooie is dat onze ondernemers hier van meet af aan heel positief tegenover stonden. Men was blij dat er wat ging gebeuren, dat het met Presikhaaf de goede kant opging en daar werkten ze graag aan mee, vaak ook door zelf de winkel te moderniseren. Een lokale krant beschreef het als ‘het wonder van Presikhaaf’. En daar sluit ik me graag bij aan.’ ← Een van de vernieuwde entrees: modern, open en uitnodigend

scn 2019 | 3 65

BIG DATA

Data als onmisbare management-tool voor Hoog Catharijne De vernieuwing van Hoog Catharijne is nog niet helemaal afgerond, maar op basis van wat er nu al staat, vinden velen dit het mooiste winkelcentrum van Nederland. Deputy center director Jeroen Puik ook. Voor dit artikel interviewt SCN hem en Wendy Hulshof, senior business consultant bij PFM Footfall Intelligence, de leverancier van het passantentelsysteem. Wat betekenen big data voor de exploitatie van Hoog Catharijne?

66 scn 2019 | 3

BIG DATA

Welke veranderingen in passantenstromen brengt de vernieuwing met zich mee?

J

eroen Puik runt samen met center director Sarah Vehmeijer een heel team en zorgt voor de operations van het winkelcentrum, inclusief de kantoren en de parkeergarages. In het team vinden we facility managers, technisch managers en een marketingmanager. Zij sturen de schoonmaak aan, maar ook beveiliging en onderhoudspartijen. Al een flink aantal jaren heeft het team te maken met de effecten van de lopende grote herontwikkeling. De verwachting is nu dat deze in 2022 gereed is, maar, zo zegt Jeroen, ‘In feite zijn we nu al zover gevorderd dat binnenkort met de landelijke communicatie begonnen wordt. Want uiteindelijk zien wij heel Nederland als ons verzorgingsgebied.’

De herontwikkeling van Hoog Catharijne heeft een aantal redenen en een daarvan was de extreme drukte op een van de hoofdassen, de Radboudtraverse. Jeroen: ‘Op zaterdag liepen de mensen daar schouder aan schouder en het was duidelijk dat daardoor de winkelbeleving beperkt werd. Bovendien had die drukte een nadelig effect op het winkelbezoek: men werd van punt A naar punt B meegenomen en vervolgens het winkelcentrum uitgeduwd. Het was dus noodzakelijk om iets te bedenken om de capaciteit te vergroten. Maar de passage was al vrij breed en nog breder maken zou niet goed zijn voor de beleving. De logische keuze was om er een nieuwe passage in dezelfde richting bij te maken. Tevens waren we op zoek naar een manier om volume toe te voegen en ook daar bood die tweede passage een oplossing voor.’

INZICHT IS WAAR HET OM DRAAIT Hoog Catharijne meet al heel lang de passantenstromen. Kun je iets zeggen over de ontwikkeling daarin? ‘Het zal duidelijk zijn dat de crisis en de verbouwingsactiviteiten een nadelig effect hebben gehad op de bezoekersaantallen. Maar toen de crisis voorbij was en we ook vergevorderd waren met de verbouwing – onder andere de opening van de Noordpassage – zagen we al heel snel een stijgende lijn.

Inmiddels gaan we richting de 30 miljoen bezoekers per jaar terwijl het winkelcentrum nog niet eens helemaal gereed is.’

Een vraag van Wendy Hulshof: ‘Hebben jullie aan de hand van de beschikbare data vooraf

ook simulaties gedaan. Zijn daar bepaalde verwachtingen uit berekend?’

Jeroen: ‘Zeker, en uit een van die scenario’s kwam een prognose van 32 miljoen. Die kant gaan we dus aardig op, maar je moet je wel realiseren dat de prognoses nogal kunnen fluctueren vanwege veranderingen in de retail, de economie, enzovoort. Uitspraken doen over het echte toekomstige koopgedrag van de consument is gewoon heel erg moeilijk. Ook het overige retail­

Hoog Catharijne is aantoonbaar een van de winnaars in de winkelmarkt aanbod speelt daarin een rol. Stel dat de krimp van bepaalde winkellocaties in deze regio toeneemt, dan zou het kunnen dat we met Hoog Catharijne hoger dan de huidige prognoses uitkomen. We hebben hier immers het meest centrale en best bereikbare grote winkelcentrum van Nederland, direct verbonden met een van de mooiste binnensteden. Hoe de getallen ook zullen worden, Utrecht als winkelstad zal zeker een van de winnaars van de toekomst zijn, dat staat voor mij vast.’

ONTDEKKINGSREIS De data van het telsysteem zijn ook ingezet om te onderzoeken wat de effecten in de layout van Hoog Catharijne zouden zijn. Jeroen: ‘De consument was natuurlijk aan een bepaalde route gewend en moet in de nieuwe layout z’n weg weer vinden. Dat is niets minder dan een ontdekkingsreis. Qua monitoring van de passantenstromen zijn wij natuurlijk erg nieuwsgierig om te zien hoe de verhouding tussen de Noordscn 2019 | 3 67

BIG DATA

FOTO: SCN

‘Zo’n plusscenario als dit spreekt voor de winkelmarkt beslist niet vanzelf’

OMLEIDINGEN Het komt tijdens deze jarenlang durende operatie natuurlijk regelmatig voor dat er blokkades of omleidingen voor het publiek zijn. Leidt dat niet tot klachten of verzoeken van huurders om huurprijsaanpassing? Jeroen Puik: ‘Nee, eigenlijk niet. We meten namelijk zowel de positieve 68 scn 2019 | 3

als de negatieve effecten van de bouwwerkzaamheden. De ene keer leidt dit tot wat minder bezoekers op een locatie, maar de andere keer profiteert zo’n retailer juist van een omleiding.

Dat is perfect te zien in de teldata. Het hoort gewoon bij zo’n ingrijpende herontwikkeling en uiteindelijk werken we toe naar een volledig nieuwe situatie. Verder zijn wij continu in gesprek met onze huurders. Door uit te leggen wat er gebeurt en ervoor te zorgen dat de signing – zowel de aankleding van bouwgebieden als de wayfinding – er altijd goed uitziet, proberen wij de overlast tot een minimum te beperken.’

NIEUWSGIERIG Wendy Hulshof: ‘De verbouwing van Hoog Catharijne en de veranderingen in bijvoorbeeld entrees hebben natuurlijk ook gevolgen voor de buiten het winkelcentrum gevestigde winkels.

Hoor je daar wel eens wat van?’

Jeroen Puik wijst erop dat Hoog Catharijne nadrukkelijk als onderdeel van de binnenstad gezien wordt: ‘Via het CMU (Center Management Utrecht) hebben wij korte lijnen met deze ondernemers. En zeker, daar krijgen we regelmatig vragen van. Zoals ‘Wanneer gaat Boven Clarenburg weer open?’ Het is logisch dat deze ondernemers daar ook wat van merken. Niet alleen van de veranderingen als gevolg van de Noord- en Zuidpassage, maar zij en ook wij zijn nieuwsgierig naar de effecten van bijvoorbeeld

FOTO: SCN

en Zuidpassage zich ontwikkelt. In de simulaties die tijdens de ontwikkelfase berekend zijn, kwam naar voren dat de verhouding ongeveer 45–55 procent zou zijn. Het is nu nog te vroeg om daar echt wat over te zeggen omdat het nog vers is en niet alle winkelunits gevuld zijn. Maar we zijn ervan overtuigd dat uiteindelijk 50–50 waarschijnlijk is. Intussen monitoren wij hoe dit zich ontwikkelt. We kunnen perfect en van moment tot moment de plussen en minnen zien en bovendien de effecten van nieuw geopende winkels of events volgen.’

De data uit het telsysteem worden ook gebruikt door de afdeling leasing: ‘Jeroen Puik: ‘Dat is wel grappig, want die zitten daar echt op te wachten en vragen ook wanneer ze weer een nieuwe ‘heat-map’ krijgen. Het is duidelijk dat de ontwikkelingen die daaruit blijken voor hen belangrijk zijn bij de gesprekken die met retailers gevoerd worden. Daar komt bij dat wij als eigenaar het ook belangrijk vinden om te laten zien dat wij weten waar we het over hebben. Het maakt deel uit van onze expertise.’

BIG DATA

de opening van de Jumbo straks. Ook dat zullen de tellingen van het PFM-systeem uitwijzen.’

QUA METEN KAN ER VEEL, MAAR MAG OOK ALLES? Hoog Catharijne maakt gebruik van een zeer uitgebreid telsysteem met camera’s en sensoren dat als het ware een cordon legt waarin alle inen uitgangen van het winkelcentrum (ook die via de parkeergarages) gedekt zijn. Ofschoon het verzamelen van data van de gsm-telefoons van de bezoekers technisch mogelijk is, wordt hiervoor echter (nog) niet gekozen.

Jeroen Puik: ‘Dat is op dit moment de policy van Klépierre. We beseffen natuurlijk dat we met deze techniek nog meer over het bezoekersgedrag aan de weet kunnen komen (plek van entree, van exit, verblijfsduur, bezoekfrequentie), maar gezien de mogelijke juridische complicaties van deze techniek kiezen wij daar niet voor. Wellicht in de toekomst, want het is natuurlijk wel heel mooi om de kwantitatieve data aan te kunnen vullen met een aantal kwalitatieve aspecten. Wij lossen dat nu op door regelmatig enquêtes in het winkelcentrum te houden.’

Wendy Hulshof, die bij PFM de data-analyses voor Hoog Catharijne opstelt, merkt op dat het op deze specifieke locatie belangrijk is om verschil te kunnen maken tussen reizigers en shoppers. ‘Dat onderscheid zou je met het analyseren van wifi-verkeer heel goed kunnen maken. Maar ook met de mogelijkheden die we wel hebben kunnen we een heel eind komen.’

OMZETHUUR EN DATA Op Hoog Catharijne werkt Klépierre grotendeels met omzethuurcontracten. Hoe wordt de verkregen data hiervoor ingezet? Jeroen Puik noemt een voorbeeld: ‘We zien bijvoorbeeld op basis van onze tellingen en de omzet van de winkel dat deze het bovengemiddeld goed doet. Dan gaan we eens kijken of het wellicht een goed idee is om te re-loceren naar een grotere unit. Want wat goed is voor de retailer, is goed voor ons! Maar als uit de cijfers blijkt dat het niet goed gaat met een retailer, dan moet je ook het gesprek aangaan. En ook dan helpen de cijfers bij zo’n gesprek.’

Wendy Hulshof en Jeroen Puik

Het is tegenwoordig overigens mogelijk om die informatie aan te vullen met tellingen voor de winkeldeur. Wendy Hulshof: ‘Vastgoedeigenaren zijn op zoek naar de meest succesvolle retailers in de markt. En dan is dit informatie die je kan gebruiken bij het creëren van de ideale branchering, zeker als je meerdere winkelcentra in portefeuille hebt. Bovendien kan het meten van bezoekers bij de winkelentree ook een waardevolle aanvulling zijn op omzethuurgegevens.

Je krijgt dan inzicht in de verhouding tussen passanten en conversie. Op die manier beschik je over echt waardevolle informatie om met de huurder in gesprek te gaan.’

Maar is bij het zo vergaand geautomatiseerd meten van de passantenstromen nog ruimte voor het ‘onderbuikgevoel’? Zeg maar de menselijke factor? Jeroen Puik: ‘Absoluut. Wij zitten regelmatig met het team bij elkaar om informatie uit te wisselen. De leasing managers beschikken weer over andere informatie dan het winkelcentrummanagement. Dus verrijken we de ‘ruwe data’ (uit de vierwekelijkse rapportage van PFM) met informatie uit tal van andere bronnen. Van belang is bijvoorbeeld ook wat onze beveiligers en schoonmakers in het winkelgebied zien gebeuren. En we hebben oog voor hoe het verkoopteam van een winkel het doet en of het assortiment aansluit op deze locatie.’

BENCHMARKEN Maar ook de door het telsysteem verkregen data worden nog door PFM nader geduid. Wendy Hulshof: ‘We maken bijvoorbeeld kanttekeningen bij wat er veroorzaakt werd door de verbouwing, het weer, de opening van een nieuwe winkel of veranderingen in loopstromen. Daarnaast houden we rekening met veranderingen in de markt – ook op landelijk economisch niveau – en bijvoorbeeld de ontwikkelingen in de werkeloosheid. Of de effecten van online bestedingen. Het zijn allemaal verschijnselen die van invloed kunnen zijn op de passantenaantallen. Bovendien kunnen we benchmarken hoe een winkelcentrum of een portefeuille het doet vergeleken bij de hele markt.’

Jeroen Puik: ‘De interpretatie van onze big data is te complex om zelf even via een spreadsheet te doen. Het is echt een vak apart en we zijn blij met de rol van PFM hierin. Goed werkende hardware is maar de helft van het verhaal: goede rapportages de andere.’ ←

PFM-FOOTFALL.COM scn 2019 | 3 69

DE VINKEN VAN DARWIN

TEKST JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en bijdragen voor SCN.

De passende gevelversiering van de bakkerij

Bakkerij G. Van Ooijen en de vinken van Darwin Bakkerij G. van Ooijen is gevestigd in het centrum van Tiel en bestaat al sinds 1840. De bakkerij is gespecialiseerd in brood, patisserie en chocola. De mooie gebakjes en bonbons vallen op. Vooral de gebakjes zien er fantastisch en fantasievol uit.

Duidelijk is dat hier een echte vakman of -vrouw aan het werk is.

70 scn 2019 | 3

O

mdat ook het centrum van Tiel, zoals zoveel centrumgebieden op dit moment, gebukt gaat onder de snelle veranderingen van deze tijd, maak ik een afspraak met de eigenaar van de winkel. Ik wil graag weten in hoeverre de winkel gevolgen ondervindt van deze turbulente tijd. Al snel hoor ik het levensverhaal van de bakkerij en moet ik meteen aan Darwin en zijn vinken denken. Daarom maken we nog een tweede afspraak.

HISTORIE Bakkerij van Ooijen is in handen van Magda en Gerard van Ooijen. Gerard heeft de bakkerij 32 jaar geleden van zijn vader overgenomen, die het bedrijf 34 jaar daarvoor weer van zĂ­jn vader overnam. De grootvader van Gerard had de bakkerij overgenomen van de familie Verploegh, die de zaak in 1840 gestart was.

THEMA

Gerard en Magda van Ooijen

We treffen elkaar boven de winkel in een kamer waarvandaan ik een ‘chocolademolen’ kan zien draaien. Gedreven door nieuwsgierigheid loop ik die ruimte even in. Dan zie ik twee chocolade­ molens staan; een voor pure chocolade en een voor melkchocolade. Ook liggen er verschillende bonbonvormen; sommige met verse bonbons er in, sommige leeg. Ik krijg een verse bonbon aangeboden en proef chocola zoals chocola bedoeld is.

MET HART EN ZIEL Als we gaan zitten voor het interview voor dit artikel is direct duidelijk: deze mensen doen hun werk met liefde, met hart en ziel. Als ze vertellen over het bakken en hun winkel lijkt het alsof ze het over hun kinderen hebben.

Naast het maken en verkopen van brood, patisserie en bonbons, kun je ook workshops bijwonen en kinderfeestjes vieren. Je kunt er dan koekjes bakken en bonbons maken. Ook deze activiteit is succesvol. In het algemeen zijn er meerdere feestjes en workshops per week.

Daarnaast zijn Magda en Gerard heel ambitieus. Alles wat zij verkopen moet aan de hoogste kwaliteitsnormen voldoen. Zo bakt Gerard brood op de ouderwetse manier. Er gaan alleen zuivere grondstoffen in en geen toevoegingen voor houdbaarheid, kleur, geur of smaak. Soms wil een vertegenwoordiger hem een bakmix verkopen waarmee je lekker snel, efficiënt en goedkoop bro-

den kunt bakken, maar Gerard laat deze aanbiedingen altijd aan zich voorbij gaan. Liever staat hij iets eerder op om vers en eerlijk brood te bakken met de hoogste kwaliteit.

OUD EN NIEUW En dan komt Darwin om de hoek kijken.

Aan de ene kant wordt hier brood gebakken op een oorspronkelijke en ouderwetse manier, aan de andere kant ontwikkelt Gerard nieuwe broodsoorten, die juist helemaal van ‘nu’ zijn. Zo heeft hij tien jaar geleden al een speltbrood

Ik proef chocola zoals chocola bedoeld is ontwikkeld, waarin uitsluitend speltmeel zit. Daaraan heeft hij omega 3- en 6-vetzuren aan toegevoegd, lijnzaad en zonnepitjes. Dit brood is smaakvol, geeft een hoge verzadiging en past goed in een dieet om gewicht te verliezen.

Tien jaar geleden was speltbrood nog niet ‘hot’ in onze markt. Van Ooijen was hiermee zijn tijd vooruit. Nu speltbrood scn 2019 | 3 71

DE VINKEN VAN DARWIN

wel bekend en populair is, zie je dat veel speltbroden maar gedeeltelijk uit speltmeel bestaan en voor een belangrijk deel ook uit tarwe, omdat dat goedkoper is, vertelt Gerard.

‘Ons brood kost vaak wel iets meer dan bij de supermarkt’, zegt Magda, ‘maar dan heb je wel echt eerlijk, duurzaam brood van de beste kwaliteit. We hebben veel vaste klanten en die komen hier juist voor die hoge kwaliteit. Ze rijden vaak voor ons om.’

ÉCHTE SLAGROOM Als ik vraag naar de gebakjes, loopt Gerard helemaal warm. De gebakjes zien er echt práchtig uit! Ook deze worden eerlijk gemaakt met alleen zuivere grondstoffen. Zo wordt er alleen échte slagroom gebruikt. Dat is de room die van de verse melk afgeschept is.

De meeste soorten slagroom die wij in Nederland in de winkel kopen, zijn ontwikkeld door bewerkte melk aan te vullen met boter, vertelt Gerard. Dit wordt goed gemengd en dan ontstaat er ook ‘slagroom’. Aan zijn gezicht is te zien dat deze ‘slagroom’ niet aan zijn kwaliteitseisen voldoet.

Dan kom ik terug op die geweldige bonbon. Ook voor de chocola geldt dat er alleen met zuivere grondstoffen gewerkt wordt. Nu wordt de enorme ambitie van de Van Ooijens helemaal duidelijk. Zij kopen de grondstof in van plantages in Guatemala en Honduras. Zij zijn er zelf naartoe gereisd om te zien of de cacao wel eerlijk verbouwd en geplukt werd.

Op de plantages waar ‘de chocola van Van Ooijen’ vandaan komt, worden de werknemers goed betaald, gaan de kinderen naar school en is er een medische voorziening. Van uitbuiting is geen sprake.

Hierdoor zijn de kosten van de cacao die van Ooijen gebruikt wat hoger, maar ook hier gaat het om een eerlijk en vooral ook duurzaam product. Bovendien is de chocolade van deze cacao kwalitatief van het hoogste niveau.

KERMIS- EN LIEFDESKOEK Tot slot is er nog de kermiskoek. De kermiskoek kent een lange traditie. Al twee 72 scn 2019 | 3

De sfeervolle bakkerij van Van Ooijen in het centrum van Tiel

De kermiskoek van Van Ooijen kent een lange traditie eeuwen terug bakte Bakkerij Verploegh, zoals de bakkerij toen nog heette, kermiskoek. De bakkerij lag in het zicht van de vroegere Tielse kermis en heeft daaraan zijn naam te danken.

De koek kreeg echter nog een andere naam en functie. Als vroeger een jongen met een meisje wilde trouwen, gaf hij haar of haar ouders een kermiskoek. Als hij dan enige tijd later bij haar op de koffie kwam en hij een plakje koek aangeboden kreeg, wist hij dat het meisje wilde trouwen en dat de ouders daarmee instemden. Kreeg hij geen koek, dan wist hij dat hij verder moest kijken.

De romantiek die verbonden is met deze koek, blijkt ook uit het echt geheime recept. De kermis- of liefdeskoek wordt

gebakken met alleen maar nieuwe oogst roggebloem en Betuwse honing. De afgelopen jaren moet de familie van Ooijen weleens uitwijken naar honing uit een andere omgeving, omdat honing een schaars product geworden is. Vervolgens gaan er zeven verschillende kruiden in.

De samenstelling van deze kruiden is geheim. Vervolgens moet de koek minimaal zes weken rijpen, voordat deze volledig op smaak is.

Als Gerard de geheime koekkruiden gaat mengen, doet hij dat net als zijn vader altijd op zondag en gaat de deur van de bakkerij op slot. Op deze manier blijft het recept van de koek geheim.

CULTUREEL ERFGOED Sinds 2015 staat de Kermiskoek op de lijst van ‘immaterieel cultureel erfgoed’. Daardoor is de koek beschermd en blijft de traditie bestaan. De koek is nu bedoeld voor iedereen die elkaar waardeert en liefheeft.

De Van Ooijens willen de koek ook graag op de lijst van immaterieel werelderfgoed van Unesco hebben. Deze zomer reizen zij naar Zagreb, de hoofdstad van Kroatië, waar een vergelijkbare koek op deze lijst staat. Magda en Gerard willen nagaan op welke wijze en onder welke condities hun kermiskoek ook op deze lijst kan komen.

LOKAAL BETROKKEN Magda en Gerard zijn lokaal heel betrokken. Zij houden zich bezig met alle ont-

COLUMN

Jeroen Verwaaijen wikkelingen in en rond het centrum van Tiel. Zo hebben zij vorig jaar bijvoorbeeld een veiling gehouden voor ‘de eerste Kermiskoek’. Die heeft 930 euro opgeleverd en dit bedrag is geschonken aan ‘Heartsafe Tiel’ een organisatie die ervoor zorgt dat er AED’s geplaatst worden.

Dit jaar is de tweede Kermiskoekveiling op 15 september bij Bellevue, een prachtig pand aan de Waal. De opbrengst gaat naar Neeltje Jantje, een van de laatst overgebleven Waalschokkers. Het schip is als varend monument ingeschreven in de A-categorie van het Nationaal register varende monumenten van de Federatie Oud-Nederlandse Vaartuigen.

OORSPRONKELIJK ÉN VERNIEUWEND Inmiddels zijn we drie uur verder en ik had nog wel een uur willen blijven zitten om te horen met hoeveel passie Magda en Gerard de bakkerij runnen. Zij zijn voortdurend op zoek naar nieuwe pro-

hun producten. Door deze manier van werken is het bedrijf steeds geëvolueerd.

‘Onze voortdurende hoge kwaliteit en de zeer hoge eisen die we aan onze producten stellen, heeft altijd ons bestaansrecht bepaalt’, zegt Magda.

BAKKERIJ Onderweg naar buiten laten Gerard en Magda me nog even hun bakkerij zien.

Direct achter de winkel bevindt zich een enorme ruimte met verschillende ovens, verschillende ovenplaten, zakken meel en andere ingrediënten. Het is heel boeiend om zo’n bakkerij nog in het centrum aan te treffen. Het meeste brood wordt nu gebakken in grote bakfabrieken aan de rand van de stad, terwijl er lokaal vooral ‘afgebakken’ wordt. Dat geldt niet voor Van Ooijen. Midden in de stad bakken zij elke dag opnieuw vers brood en gebak.

Als ik voor het uitwerken van dit artikel de website nog even bezoek, zie ik

Van Ooijen draagt met trots het predicaat Hofleverancier

ducten en verbeteringen, terwijl een groot aantal recepten nog heel oorspronkelijk is. Met enige regelmaat ontwikkelen zij een nieuw product en kijken of dat aanslaat in de markt.

Blijkbaar weten zij de balans te houden tussen de kwaliteit van het oorspronkelijke ambacht en de vernieuwingen die de markt door de jaren heen vraagt.

Sterker, ze zijn af en toe trendsetter met

dat de bakkerij het predicaat ‘Koninklijk Hofleverancier’ mag dragen. Alleen bedrijven die minimaal honderd jaar bestaan en een onberispelijke reputatie hebben, kunnen deze titel verkrijgen.

De bakkerij heeft ook twee sterren. Om een ster te kunnen krijgen als bakkerij, wordt het bedrijf op alle bedrijfsonderdelen helemaal doorgelicht. Het is van Ooijen gelukt twee sterren te behalen. ←

Stickers

I

k kan me nog de tijd herinneren dat je van alle bedrijven een sticker kreeg. Dat gevoel dat je voorzichtig zo’n mooie glanzende, ronde sticker bevrijdde ut zijn omhulsel en dan … ja, dan was het eigenlijk gedaan met de pret. Dan plakte je hem op en was dat het eindstation.

Volgens mij zijn het vooral kleding­kasten die het moesten ontgelden. En wat een klus was het dan om ze weer te verwijderen en de lijmresten weg te schuren.

Stickers, ik zie ze nog maar zelden. Behalve op ramen van leegstaande winkelpanden. Althans zo heetten ze, maar enige gelijkenis met mijn oude stickers is er niet. En waar je nu nog een verdwaalde sticker op een lantaarnpaal ziet die zo snel mogelijk door de bevoegde instanties verwijderd wordt, zijn deze stickers buitengewoon nuttig. Namelijk het camoufleren van een peilloze, donkere leegte.

In mijn adviezen voor winkelcentra komt steevast het onderwerp van het aantrekkelijk verhullen van leegstand aan de orde. Nu is dat vaak in de vorm van – op zijn best – 3D-weergaven van winkels die er zouden kunnen zitten tot de simpele tekst ‘Te huur’ vergezeld van de naam van de betreffende makelaar.

Erg origineel is het vaak niet, maar alles is beter dan een triest handgeschreven A4-tje met een 06-nummer voor informatie over de prijs en voorwaarden.

In mijn geliefde winkelcentrum Boven ‘t Y heeft men mijn advies opgevolgd en is door een aantal kunstenaars de etalages van langdurig leegstaande panden voorzien van kunstige stickers. Nu moet ik zeggen dat het abstractieniveau van deze uitingen niet helemaal aansluit bij de interessesfeer van de gemiddelde AmsterdamNoorderling. Edoch, het is een mooi initiatief en een bron van inspiratie voor andere winkelcentra, beheerders en makelaars.

Het lijkt me een mooie uitdaging om stickers te maken die exact aansluiten bij de belevingswereld van het daar aanwezige publiek. Dus in een kinderrijk verzorgingsgebied zou je een winkelcentrumvariant op Waar is Wally kunnen maken. Zoek een mannetje met een rood-wit gestreept shirt in een massa van winkelend publiek.

Of zoek het winkelcentrumlogo in een zee van winkeltassen. Of plak een Jan van Haasteren-puzzelontwerp van een winkelcentrum waar van alles misgaat op de ruiten.

En verkoop vervolgens dezelfde puzzel in de lokale speelgoedwinkel. Zeer instagrammable lijkt me, dus ben je verzekerd van veel social­media-aandacht. Kortom, leve de sticker! ← Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo zie https://kunsthalleamsterdam.nl/all scn 2019 | 3 73

HUURZAKEN

Verrassende uitspraak hof

DOOR JOHN NIJSTEN

Tussentijdse huurprijs­ aanpassing bij uitbreiding Op 28-5-2019 deed het Gerechtshof ArnhemLeeuwarden inzake Ahold/ Weernekers Real Estate B.V. een belangrijke en ook enigszins verrassende uitspraak.

Om het verrassende te verklaren, wordt kort enige historie geschetst.

O

p 1 februari 2008 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan inzake een cafébedrijf annex lunchroom te Apeldoorn (Borst/Kamphuis) waaruit volgt dat in het geval partijen tussentijds een nadere afspraak maken over de huurprijs die niet van verwaarloosbare betekenis is, een nieuwe termijn van vijf jaren gaat lopen voordat weer huurprijsherziening kan plaatsvinden. Verrassend in die uitspraak was dat de omstandigheid dat de huurprijs slechts tussentijds was aangepast in verband met alsnog terrasgebruik en de bestemmingswijziging van de bovenwoning en voor het overige niet was gewijzigd, niet wegnam dat partijen een nadere huurprijs waren overeengekomen die meebracht dat er geen plaats meer was voor rechterlijke vaststelling dan na verloop

Naast de taalkundige uitleg komt het aan op redelijkheid 74 scn 2019 | 3

van vijf jaren sinds de aanvang van de periode waarvoor partijen de aangepaste huurprijs hadden vastgesteld.

In de lagere rechtspraak werd deze lijn gevolgd en bij uitbreidingen van het gehuurde met een aanpassing van de huurprijs, zelfs al betrof deze aanpassing alleen de uitbreiding, werd geoordeeld dat een nieuwe termijn van vijf jaar was gaan lopen.

In een brief van 24 maart 2014 heeft Ahold aan Weernekers medegedeeld dat aanspraak wordt gemaakt op een huuraanpassing overeenkomstig artikel 7:303 BW van het oorspronkelijk gehuurde. Weernekers heeft zich op het standpunt gesteld dat een huuraanpassing niet eerder dan op 1 januari 2019 mogelijk is.

Bij vonnis van 29 maart 2017 van de rechtbank Midden-Nederland, kantonrechter locatie Lelystad, is Ahold in conventie niet- ontvankelijk verklaard in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs ex artikel 7:303 BW. De kantonrechter was van oordeel dat partijen gedurende een periode van vijf jaar, te rekenen vanaf de ingangsdatum van de allonge over de uitbreiding niet vrij waren om huurprijsvaststelling te vorderen ex artikel 7:303 BW. “Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de “Uitbreiding” van het winkeloppervlak, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af.”

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN, AHOLD/ WEERNEKERS. Ahold huurt met ingang van 2 oktober 2002 van Weernekers bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te Lelystad. Ahold heeft met ingang van 1 januari 2014 extra bedrijfsruimte gehuurd met een oppervlakte van ca. 198 m².

De afspraken voor deze uitbreiding zijn vastgelegd in een allonge op de huurovereenkomst, waarin een huurprijs van € 41.350 per jaar voor de uitbreiding is vermeld.

Voorts is opgenomen dat bij einde van de huurovereenkomst deze ruimte onlosmakelijk REDELIJKE VERWACHTING onderdeel zal uitmaken van het gehuurde en de vigerende huurovereenkomst en de allonge In hoger beroep stelt het hof voorop dat een één geheel vormen. De huurprijs voor de uit- ‘wachttijd’ van minimaal vijf jaar ook geldt als breiding en het oorspronkelijk gehuurde wordt partijen tijdens een lopende huurtermijn oversinds de totstandkoming van de allonge geza- eenkomen dat de huurprijs met ingang van een menlijk gefactureerd binnen die huurtermijn gelegen tijdstip wordt

COLUMN

DNWS, de nieuwe winkelstraat

gewijzigd, tenzij die tussentijdse wijziging van verwaarloosbare betekenis is met verwijzing naar HR 1 februari 2008, Borst/Kamphuis.

Volgens het hof komt het naast de zuiver taalkundige uitleg aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij daaromtrent redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Volgens het hof staat vast dat in de allonge uitsluitend een afzonderlijke huurprijs voor de uitbreiding is overeengekomen. Het hof meent dat van belang is dat de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde, anders dan in de situatie van het arrest Borst/Kamphuis, tijdens de onderhandelingen over de uitbreiding in het geheel niet aan de orde is geweest. Na allerlei overwegingen komt het hof tot het oordeel dat partijen met de totstandkoming van de allonge geen nadere huurprijsvaststelling voor het oorspronkelijk gehuurde zijn overeengekomen en daarom geen nieuwe termijn van vijf jaar is gaan lopen.

LOGISCH ARREST Overigens heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 16-07-2019 een volledig logisch arrest gewezen over een tussentijdse aanpassing.

De verhuurder had in reactie op een stelling van de huurder aangevoerd dat weliswaar juist is dat de huurprijs van de bedrijfsruimte ten tijde van de huurverhoging per 1 juni 2011 € 4.159,54 bedroeg, maar volgens verhuurder hebben partijen destijds een nieuwe huurprijsafspraak gemaakt, inhoudende dat de huurprijs per 1 juni 2011 € 4.475,60 per maand zou bedragen, vermeerderd met de contractuele indexering per die datum.

Hieromtrent overweegt het hof dat, indien de voormelde stelling van verhuurder juist is, een huurprijswijziging per 1 juli 2015 niet mogelijk is. “Immers: indien tussen partijen tussentijds een huurprijswijziging wordt overeengekomen met ingang van een bepaald tijdstip, moeten na dat tijdstip tenminste vijf jaren zijn verstreken voordat de rechter een nieuwe huurprijs kan vaststellen.”

Daar de huurder nog niet de mogelijkheid was geweest om zich over deze stelling van verhuurder uit te laten, bood het hof deze die mogelijkheid alsnog en werd iedere verdere beslissing op dit punt aangehouden. ←

Maak jouw winkelgebied aantrekkelijker met co-creatie

E

en winkelgebied aantrekkelijker maken voor jongeren? Dat kan met co-creatie, ondervonden TMO-Studenten Ilene Cle­ veringa (21) en Emile van Reysen (20). In opdracht van DNWS onderzochten zij de volgende vraag: ‘Hoe kan het proces van co-cre­ atie door jongeren, fysieke winkelgebieden aantrekkelijker maken voor jongeren?’.

Jongeren tussen de 18 en 31 jaar voelen zich steeds minder betrokken bij een winkelgebied, wat leidt tot een dalend aantal jongeren in de desbetreffende winkelgebieden. Co-creatie kan uitkomst bieden, stellen Ilene en Emile. Volgens Emile draait co-creatie om verbinding: “Bij co-creatie gaat een winkelgebied de dialoog aan met haar doelgroep. Ondernemers luisteren naar hun doelgroep en geven haar inspraak in bedrijfsprocessen.

Winkelgebied en doelgroep gaan zo als het ware een partnerschap aan.”

DIT BIEDT CO-CREATIE JOUW WINKELGEBIED Volgens Ilene hebben consumenten tegenwoordig een heel duidelijke mening in wat zij willen van bedrijven in winkelgebieden: “Doordat het winkelgebied binnen co-creatie nauw samenwerkt met haar doelgroep, leert zij de behoeftes kennen. Wanneer ondernemers binnen het winkelgebied daar vervolgens goed naar luisteren én naar handelen, kan een gebied weer gaan floreren.”

Jongeren zijn volgens het onderzoek het meest geschikt voor cocreatie: “Jongeren in de leeftijd van 18 tot 31 jaar vormen een creatieve generatie voor wie alles mogelijk is. Deze groep denkt eerder in mogelijkheden dan in onmogelijkheden en dat maakt jongeren ruimdenkender en creatiever dan oudere generaties”, zegt Emile.

ZO VOER JE CO-CREATIE SUCCESVOL UIT Fysiek samenkomen of het uitdelen van enquêtes is inmiddels wat passé, stellen Ilene en Emile. Co-creëren met jongeren doe je online binnen een community. Emile: “Jongeren bereik je het beste online. Bijvoorbeeld met een gratis online community binnen Facebook. Naar aanleiding van online polls binnen de community ontstaan prachtige dialogen. En wil je de doelgroep eens fysiek bij elkaar krijgen? Dan zet je binnen Facebook heel eenvoudig een uitnodiging tot een evenement op.”

Dan nog één laatste aanbeveling van Ilene: “Sta open voor de ideeën van je doelgroep en doe er vervolgens ook echt iets mee. Wanneer communityleden het idee krijgen dat er niets met hun tijd en energie gedaan wordt, haken ze af. Vergeet nooit: co-creëren is partnerschap. Handel daarnaar en succes is gegarandeerd.” ← Lees het hele onderzoek op de site van DNWS (Onderzoek). DNWS is een onafhankelijk kennisplatform en netwerkorganisatie. Kijk voor meer informatie op www.dnws.nl of neem contact op met accountmanager Fleur de Best: f.debest@dnws.nl 0651787991 of Jorge van Vliet: j.vanvliet@dnws. nl 06 45302410.

scn 2019 | 3 75

CENTRUMMANAGEMENT

Eduard Plate (consultant en manager EduardPlate.nl) is gebieds- en retail­ manager. Expert Ontdekkingsstraten en publiek private samenwerking. Werkt o.a. als centrummanager in Hardenberg, Renkum,Hasselt en Zwolle. Focus op kiezende consumenten en ondernemers. Studie geografie en marketing.

Daarna Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic postcode segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO.nl Hij is adviseur bij CLOK, lokaal krachtig ondernemen.

Reacties: eduard@eduardplate.nl website www.eduardplate.nl

De Zwanestraat in Groningen: samenwerking is de succesfactor

Hoe pak je leegstand aan? Drie tips Leegstand is lastig te bestrijden. De regionale verschillen zijn groot: in het ene centrum groeit het aantal modewinkels, terwijl even verderop de ondernemers maar met moeite het hoofd boven water houden. Gericht centrummanagement is het antwoord. Eduard Plate geeft drie tips met als gemeenschappelijk kenmerk: verleiden.

76 scn 2019 | 3

CENTRUMMANAGEMENT

D

In Hasselt (Overijssel) kreeg een ondernemende kunstenares een kans in een pand in herontwikkeling.

e leegstand in de winkelstraten is het afgelopen half jaar weer toegenomen. Van 6,7 naar 7,0 procent. Tegelijk signaleert CBS een bestedingsgroei van 3 procent. De regionale verschillen zijn groot. Net als de kansen van centra. Die als favoriete ontmoetingsplaatsen overigens veel meer zijn dan winkelcentra. ABN-Amro constateerde een tweedeling in de kledingbranche, met 7 procent groei op drukke locaties en veel lagere groei op andere locaties en online. Maar ik zie ook kledingzaken in kleinere centra met een flinke omzetstijging. Dé waarheid bestaat niet. Dat vraagt om centrum­ management met een gerichte aanpak.

Drie tips. Met als doel: verleiden.

Opvallend bij al die cijfers is het koopgedrag van consumenten. Of misschien wel het ontbreken daarvan. “De consumenten besteden anders. We concurreren met onze juwelierszaak ook met een weekendje Schiermonnikoog”, gaf een ondernemer aan. Bij jonge consumenten zie je ook een neiging minder aan fysieke zaken uit te geven. Persoonlijke netwerken lijken internationaler te worden. Reizen, ontmoeten van vrienden die steeds vaker verder weg wonen

Beauty & Spa Annick in Denekamp: support voor de pandeigenaar

vragen tijd en budget. Welk antwoord kunnen centra daarop geven?

TIP 1: PERSPECTIEF AANBRENGEN Waar wil je heen met je centrum? Het is de kern van centrummanagement. Waar staat het centrum nu en wat is de ambitie voor de komende twee jaar? Het centrum heeft te maken met veranderende behoeften bij ondernemers en consumenten. De samenhang met functies als zorg, cultuur, onderwijs en wonen is cruciaal. In een succesvolle grote stad als Groningen staan de Universiteits­ bibliotheek en de openbare bibliotheek zo ongeveer pal naast elkaar in hartje centrum. Waarom zou een bibliotheek in een kleiner centrum dan een eindje

‘Onze juwelierszaak concurreert ook met een weekendje Schiermonnikoog’

buiten het centrum moeten staan? In een plaats met 20.000 inwoners trekt een bibliotheek in het centrum bijvoorbeeld al gauw zo’n 135.000 bezoekers.

Die mis je als de bibliotheek buiten het centrum staat.

Het is het werkconcept van Favoriete ontmoetingsplaats. Daar horen winkels bij, maar cultuur speelt ook een belangrijke rol. Net als bereikbaarheid. Het Groninger Museum is ook zo succesvol omdat er een fiets- en loopbrug kwam vanuit het station. En er tegelijk werd geïnvesteerd in een uitdagend aanbod, gericht op cultuurliefhebbers.

Geleidelijk bracht dit ook de traffic in de nabijgelegen Folkingestraat en Zwanestraat op gang. Die veranderden van iets dat in de vakpers wel eens ‘aanloopstraten’ worden genoemd naar attractiestraten met eigentijdse ondernemers.

Misschien wel succesvoller dan de traditionele A-locaties als de Herestraat en de Grote Markt.

TIP 2 SAMENWERKING De kern is dat er ingespeeld wordt op kiezende consumenten en kiezende ondernemers. Nieuwe ondernemers kiezen graag locaties met aansprekende andere scn 2019 | 3 77

CENTRUMMANAGEMENT

Er zijn landelijke cijfers en lokale mogelijkhe­ den. Ook in kleinere plaatsen. MTK Fashion is een voorbeeld van een succesvolle omnichan­ nel winkel met 65.000 klanten in de Renkumse Dorpsstraat. Hard-Wear in de Westerstraat in hartje Enkhuizen is een landelijke multichannel trekker voor alles wat Australian is. Beide jonge ondernemers trekken veel bezoekers naar Renkum en Enkhuizen. Van landelijke cijfers trekken ze zich niet zoveel aan. Wél van doel­ groepen, kiezende consumenten en een aan­ sprekende omgeving.

IJssalon/bakkerij La Bomba, Denekamp

Student Hotel, Hasselt: heldere branding

Hard Wear in Enkhuizen: omnichannel-succes 78 scn 2019 | 3

ondernemers. Consumenten gaan graag naar straten waar ze verrast worden, met een sfeer die ze aanspreekt. Het Ontdekkingsstraatconcept sluit hierop aan.

Bijna niemand die tijdens de augustuskermis door de Folkingestraat liep ging naar de Grote Markt waar de kermis was.

De sfeer daar sprak hen niet aan.

Dit vraagt samenwerking tussen de partijen die het centrum vormen. Dan gaat het niet alleen om ondernemers, vastgoed en cultuur. Maar bijvoorbeeld ook om bestaande en nieuwe ondernemers. De samenwerking tussen vernieuwende ondernemers en vernieuwende vastgoedeigenaren kan verrassende impulsen geven. Zo kon zich in Hasselt (Overijssel) in enkele dagen een ondernemende kunstenares vestigen in een pand in herontwikkeling. Ze krijgt een kans en ze kan andere ondernemers aantrekken. Ondernemers voor wie de historische locatie, met een toenemend aantal toeristen, in hartje van de kleine Hanzestad nabij Zwolle aanspreekt.

Ook het Student Hotel is een voorbeeld van zo’n aansprekende locatie. Wat is het DNA ervan? Wie wil men aantrekken? Er komen jongeren en ouderen. Wat ze bindt is een hoge opleiding en een internationale achtergrond. Een soort centrum in het klein. Het zou me niet verbazen als het Student Hotel invloed gaat hebben op horeca, winkels en wonen in de omgeving.

TIP 3: CENTRUMAGENDA De centrumagenda helpt het perspectief in de praktijk te brengen en de samenwerking te organiseren. Ook in kleinere plaatsen. In Denekamp bijvoorbeeld is een gebied met enkele kleine straatjes,

de Vledderstraat en de Grote Straat. Hier vestigen zich geleidelijk nieuwe ondernemers zoals de prachtige ijssalon annex bakkerij La Bomba, Beauty & Spa Annick of Bloembinderij Lobke Nijhuis. En er zijn meer leuke, onverwachte woon- en modewinkels.

De centrum­ agenda biedt kansen voor de binnenstad In een centrumagenda kan opgenomen worden om in samenwerking met gemeente, vastgoed, ondernemers en onderwijs dat beeld uit te werken. Net zoals het Student Hotel dat doet.

CONCLUSIE Met gericht centrummanagement kan aangesloten worden op lokale kansen en ontwikkelingen.

Dat vraagt expertise met ondernemen, vastgoed en publiek-private samenwerking. Beauty & Spa Annick heeft veel steun gehad bij de eigenaar van haar pand, die haar introduceerde bij de lokale ondernemingen. Kiezende consumenten en kiezende ondernemers bepalen de leegstandcijfers. Met gerichte samenwerking kunnen die ondernemers en consumenten verleid worden. ←

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

AMSTERDAM

BEVERWIJK

BRUNSSUM

Noorder Arcade en Ringers

Osdorpplein

Wijkerbaan

Centrumplan Brunssum

O 2019 M 30.000 m2 P AM I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

APELDOORN

O 2019 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde BILTHOVEN

O 20198 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Vinkenplein

De Voorwaarts

O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

O 2020 M 40.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

Hovenpassage O 2019 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

Westwijkplein

▼

Hof van Dedem O 2019 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 DELFT

AMSTELVEEN

O 2019 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

DEDEMSVAART

BOSKOOP ASSEN

De Citadel O 2019 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Centrum Zuid O 2019 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 06 417 898 63

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 2 79

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 20198 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2019 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2019 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2019 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2019 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2019 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2019 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2019 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

Stationsgebied HAARLEM

O 2019 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2019 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2019 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300

80 scn 2019 | 3

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

UITHOORN

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

Zijdelwaard

O 2019 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2019 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2019 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

O 2019 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum O start 2019 M 6.070 m2 5 IMPRESSIE P WP Retail Invest Handelskade I Roderik Lüschen, T 06 29419285 O 2016–2019 ▼ M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼ NIJMEGEN

plein

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2019 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

PAPENDRECHT

24

ROSMALEN

Centrumplan REEUWIJK

Centrumplan O 2019 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2019 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

Neude O 2019 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 06 417 898 63

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2019 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 3 81

IN THE PIPELINE

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 20198 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2019 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457 WOGNUM

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2019 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl 82 scn 2019 | 3

drs. Jorine de Soet MRICS

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

ONTWIKKELING

MVP Development

Stadsplateau 14 3521 AZ Utrecht

Herikerbergweg 292 1102 CT Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

T 085 0170019 I www.mrpdevelopment.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@am.nl www.am.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

scn 2019 | 3 83

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

84 scn 2019 | 3

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

B2B

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Goudseweg 181D, 2411 HK Bodegraven

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

scn 2019 | 3 85

B2B

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 21 (2019), 3 • 88 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 06 417 898 63 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

VOOR UW PUBLICITEIT t 06 417 898 63 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt vier keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 79 per kalenderjaar, exclusief btw.

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2000/1900 ex.

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE:

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden

DRUK Indrukwerk, Doesburg | Ben Hagen issn 1571 9243

MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 06 417 898 63

86 scn 2019 | 3

Helder en creatief in tekst en beeld 06 2440 4721 | info@studiohyperion.nl

TEKSTCORRECTIE EN -REDACTIE

6 | 2013

NEWS

E G CENTR SHOPPIN en retail gebieden tra, winkel winkelcen

SHOPPING CENTRE NEWS 15 (2013)

1JA5 AR

#6

Laat je nakijken! Ons team van correctoren en redacteurs verbetert jouw tekst.

Snel, foutloos en met behoud van jouw stijl.

SCN

tjes Lichtpun

2

a mgeef UploadDje en o tt e rd e Rtekst y’ ‘Vertical Cit je e-mailadres.

OM MAB.C W W W.

01-10-13

3

Neem een kop koffie of werk even lekker door.

4

Met NRW

en SCN naar

world Christmas

Hans van Tellingen heeft zijn eigen, eigenzinnige, tegendra maar uiterst goed adse, onderbouwde visie op de retail aan het toevertrouwd. Prikkelen papier d. Onderhoudend. Én lekker leesbaar. gefundeerd. Feitelijk.

Altijd En betrouwbaar. Want leek, blijkt in de praktijk wat eerst tegendra ads gewoon uit te komen.

15:22

Open je mail en gebruik je verbeterde tekst. d 1

m_Rotterdam.ind

SCN_230x300m dd 1 AB_adv_ M569_M 2013-06 Cover.in 2176 SCN

Hans van Tellingen is directeur van Strabo bv.

Dé specialist in winkelce ntrumonderzoek en -advies. Waarom stenen winkels winnen (november 2018) is het langverwachte vervolg op het zeer succesvolle #WatNou EindeVanWinkels (juni 2016). Waarom stenen winkels winnen wordt ondersteund door de bijdragen van maar liefst achttien mede-auteurs.

2452 Stenen winkel

COVER DEF.indd

‘Eindelijk bewijs dat je niet per se een webwinkel nodig hebt’

09-12-13

10:20

‘Een verademing voor winkeliers, een handleid voor vastgoedeigenar ing en en een must read voor elk gemeentebestuur!’

HANS VAN TELLINGE N

WINKELS WINNEN

Kies correctie of redactie.

‘Geweldig boek met visie’

WAAROM STENEN

1

Retailers over het eerste boek van Hans van Tellingen, #WatNouEindeVanWin kels:

HANS VAN TELLINGEN

a brand rije is what you Gastvbin nensteden sen lesRO W M feel, successen enAA th ST in EN EN k and say WINKELS WINNEN it is

WAAROM STENEN WINKELS WINNEN

Waarom stenen winkels winnen?

Dat is logisch, toch? beschrijf t waarom.

Dit boek Met de waarheid over de winkellee deze wel zo hoog? gstand. Is Met de waarheid over het percenta besteed wordt. Gaat ge dat online het eigenlijk wel om grote bedragen waarheid over de ? Met de toekomst van webwink els. Is deze wel zo Met de waarheid zonnig? over online maken? Met de waarheid supermarkt Picnic. Kan deze ooit winst over gratis parkeren extra winkelomzet . Levert dat nu echt gen op? Met of in Solin Toph de toekomstige winstma de waarheid over warenhu izen. Zijn dat kers? nu? wat Lelystad, Maar bij HEMA ook met de waarheid Soet over de Markthal Jorine de niet een . Is deze nu wel of groot succes? En juist de waarheid over Hebben deze begrippe beleving en blurring. n betekenis? Ook met de waarheid de toekomst van de retail. Blijft deze over grotendeels fysiek? de waarheid over Én met wat je moet doen om van je winkel naar te maken. Draait een winhet uiteindelijk niet gewoon om service ondernemerschap? en

‘Eyeopener!’

‘Feitelijk, krachtig , net als Hans zelf’

EN WEBWINKELS

VERLIEZEN

VAN DE AUTEUR VAN #WATNOUEINDEV ANWINKELS

1

12-11-18 20:15

Uw artikel of advertentie in SCN editie 4? Vraag informatie aan via info@scnews.nl

KROONENBERG.NL

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement.

GELDERLANDPLEIN, AMSTERDAM