SCN 4-2019

www.scn.today | 4 | 2019

Fun en

klantenbinding De GoldGrabber van Kroonenberg Groep

De INGKA Centres van Gerard Groener

Enschede-Zuid en naoberschap

Het nieuwe Ringers in Alkmaar

Met NRW naar China

GELDERLANDPLEIN

MEER DAN 90 WINKELS & RESTAURANTS | INTERNATIONALE KETENS EN LOKALE MERKEN | 7 DAGEN OPEN | SCHAATSBAAN

gelderlandplein.nl

CELEBRATE

WINTER SHOPPING & FUN

| EERSTE 1,5 UUR GRATIS PARKEREN | MA T/M VRIJ EXTRA LANG OPEN TOT 19 UUR | GRATIS BUS GELDERLANDPLEINLIJN

Niederlande

Seasonal Decoration at its best

beurs & congres

DU: 25.11.2019

24 t/m 28. 1. 2020 DONDERDAG 30 JANUARI Basiscursus vastgoedrekenen DONDERDAG 30 JANUARI Start opleiding vastgoedrekenen DONDERDAG 30 JANUARI Stikstof, pfas & vastgoed

Hier treft u de grootste verscheidenheid aan op het gebied van seizoensdecoratie en feestversiering.

Wij kijken uit naar uw komst! christmasworld.messefrankfurt.com

info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

4 scn 2019 | 3

70237-018_CW_allgemein_SCN_Shopping_Centre_News_98x258 • FOGRA 39 • CMYK • es: 07.10.2019

DONDERDAG 30 JANUARI Brussels Real Estate 2020 DONDERDAG 6 FEBRUARI Studenten & starters vastgoed 2020 DINSDAG 11 FEBRUARI Logistiek vastgoed Nederland 2020 WOENSDAG 12 FEBRUARI Integraal vastgoedrekenen DONDERDAG 18 FEBRUARI PPS & DBFM In vastgoed 2020 DONDERDAG 20 FEBRUARI Winkellocatiemarkt België 2020 DONDERDAG 5 MAART Binnenstedelijk ontwikkelen 2020 WOENSDAG 18 MAART Grondbeleid & praktijk 2020 WOENSDAG 18 MAART Rekenen aan circulair vastgoed DONDERDAG 26 MAART Den Haag vastgoed 2020 www.spryg.com

24-28 JANUARI Vakbeurs Christmasworld Messe Frankfurt Christmasworld.messefrankfurt.com

INHOUD

2019 | 4

in deze editie

www.scn.today RUBRIEKEN EN COLUMNS Beurs en congres 4 In de pels 5 Column DWNS 7 Column Verwaaijen 13 Personalia 43 Projecten in the pipeline 55 B2B 59

DNWS

MARKETING EN BELEVING De GoldGrabber Naoberschap in Enschede-Zuid Vakbeurs Christmasworld

NIEUWS EN SERIES Green retail academy Gerard Groener over INGKA Centres Mausoleum van de retail: CoolCat JAP en de vinken van Darwin Nieuwe identiteit voor Ringers Verkiezing Beste Binnenstad 2020 John Nijsten over jurisprudentie Eduard Plate in Enkhuizen

6 18 30 32 42 43 44 52

14 22 47

HERONTWIKKELING Winkelcentrum Ringers Winkelcentrum Nova

27 48

INTERNATIONAAL Beleef het in Madrid Met NRW naar China

35 36

BIG DATA De invloed van internet en big data Syntrus Achmea kiest voor PFM coverfoto:

8 10

GoldGrabber van Kroonenberg Groep

ONZE PARTNERS Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre NEWS sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten?

Vraag dan de informatie aan bij media-advies@ scnews.nl.

Warme feestdagen.

Leegstand, wordt het al heet onder de voeten?

In de pels D E N K E N , P R AT E N , D O E N

scn 2019 | 4 5

DUURZAAMHEID

Rachelle

Rachel Vingerhoeds, voorzitter Platform Duurzaam Winkelvastgoed

‘De tijd van doen is aangebroken’ Op 26 november 2019 organiseerde het Platform Duurzaam Winkel­ vastgoed, een inititatief van vastgoedgerelateerde organisaties, een congres onder de noemer ‘Green Retail Academy ’. De bijeenkomst vond plaats op de Universiteit van Wageningen, de erkend groenste universiteit van de wereld.

Vingerhoeds: ‘Dat is dus de factor ‘mens’.

Sommigen vragen zich dit af, maar er zijn er ook die zich helemaal niet afvragen wat het kost als ze niets doen. De initiatieven om bewustwording te creëren zijn dus heel belangrijk. We worden in deze tijd er steeds op gewezen dat straks de grondstoffen op zijn, dat het klimaat opwarmt. De media staan er vol mee.

Maar blijkbaar raakt die boodschap nog niet iedereen, wordt de noodzaak onvoldoende gevoeld.’

D

Als het over ‘doen’ gaat, betekent dit dan inderdaad dat vastgoedpartijen qua aanpak van duurzaamheid in beweging zijn gekomen?

‘Voor de grote partijen en de koplopers geldt dat zeker. En de andere partijen beginnen inmiddels ook wel in te zien dat ze aan de slag moeten. Maar men weet soms niet goed waar te beginnen en je ziet ook wel dat men een beetje op elkaar zit te wachten. Wie gaat er eerst?

Welke voorbeelden zijn er en wat heb ik eraan voor mijn organisatie? Dat is denk ik typisch voor vernieuwingstrajecten: er zijn altijd mensen en organisaties die daarin het voortouw nemen.’

‘Dat speelt ook een rol. Maar vooral ook het omgaan met iets nieuws dat we op een andere manier moeten doen. Dat vinden we als mensen heel lastig. We zijn gewoontedieren en niks is gemakkelijker dan te blijven doen wat je altijd al deed. Terwijl we met ons verstand best weten dat de enige echte constante verandering is.’

Nu zijn er vanmiddag ook een paar sessies gehouden en een daarvan werd gegeven door Neuro Change 6 scn 2019 | 4

Solutions. Daaruit begreep ik dat wij ons meer de vraag moeten stellen ‘wat kost het ons als wij niet veranderen?’

Dat lijkt me lastig, want ook de mensen in het (winkel-)vastgoed zijn maar mensen. En ze denken dus ook op de manier die mensen eigen is. Maar is het wellicht ook zo dat als men er wel voor open staat, maar met de kosten geconfronteerd wordt, het draagvlak in een organisatie dan wegvalt?

uurzaamheid en winkelvastgoed. Wat is de status daar nu van? Rachelle Vingerhoeds stelt dat de fase van praten nu toch wel voorbij is. ‘We hebben nu vooral het ‘doen’ op het programma staan en de innovaties die daarbij horen. Daarvan laten we ook iets zien in het programma van vandaag.’

Het Platform Duurzaam Winkelvastgoed is een initiatief van NRW. Bij dit platform zijn aangesloten: Blue Building Institute, DGBC (Dutch Green Building Council), INretail, IVBN, NeVaP, NRW, Platform Duurzame Huisvesting, Retailagenda, RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), Vastgoed Belang, Vastgoedoverleg en VGM NL.

Desondanks, er zijn gelukkig een aantal koplopers die wel in beweging zijn gekomen. Dat is toch positief?

‘Jawel, maar helaas kunnen die nog niet heel hard gaan. Ze zijn begonnen met een paar projecten, een paar aandachtsvelden waarop de pijlen gericht worden.

De versnelling komt pas als veel meer

partijen tegelijkertijd aan de slag gaan.

En daar moeten we hard aan trekken.’

Toch zou het mooi zijn als we snel die fase van de koplopers voorbij zijn en het peleton meekrijgen.

Wanneer is dat moment?

Vingerhoeds (dat heb ik gezegd, maar beter om dit niet aan te halen). ‘Ik heb het gevoel dat we dat moment nu naderen. Bedrijven en organisaties veranderen nu echt. Duurzaamheid wordt of is al een issue. De noodzaak wordt gevoeld en bovendien wil men niet het risico lopen

COLUMN

veronique gielen | dnws Aan het congres werkten mee: • Universiteit van Wageningen • Albron Horeca & Hospitality • Innovation Lighthouse • ThermIQ • Iwell • Banden op spanning • Vorm Martini • Simaxx • ABNAmro • a.s.r. in samenwerking met Vocus • Ecomatters 8 RVO • RDV Bureau for Adaptive Change

En nu een BIZ … logisch toch?

D

e BIZ bestaat dit jaar vijf jaar, voor Platform De Nieuwe Winkelstraat reden om de BIZ extra te belichten. In Meppel heeft Ik Onderneem! – een van de kennispartners van DNWS – samen met de ondernemers in vier maanden de BIZ opgezet. Dat is erg snel. Hoe dat kan?

Ik zie een BIZ als een gevolg, niet als doel op zich. De BIZ is een manier om een pot geld te beheren maar heeft een fundering die verder rijkt dan geld. Want waarom heb je geld nodig in een centrum? Omdat je de ambitie hebt om samen een bruisend centrum te zijn toch?

Ik zie geregeld dat dit wordt omgedraaid. Er wordt gekeken wat er gerealiseerd kan worden met het geld dat er is, vanuit wat er al jaren wordt gedaan, vanuit een ‘oude’ begroting. Maar wil je jouw ondernemers enthousiast krijgen voor de BIZ dan moet dit BIZ-plan ambitie hebben waar de ondernemers wat aan hebben. Ik geloof, samen met mijn collega’s bij Ik Onderneem!, dat we niet moeten kijken naar wat altijd al zo is geweest, dat je niet moeten beginnen bij hoeveel geld er is maar bij wat wil ik!

WAT WIL IK = WIJ De ondernemers in Meppel hadden een stevig plan voor hun centrum toen voor de BIZ gestemd moest worden maar dat is er natuurlijk niet van de ene op de andere dag. Het traject wat voorafging aan de stemming is het belangrijkste gedeelte van de realisatie van een BIZ. Wat willen ‘de ondernemers’ in het centrum voor elkaar krijgen? Wat is onze belofte aan de klant? Welke activiteiten willen we ontplooien?

Als je gaat investeren in de stad, wat moet dat dan voor wie opleveren? Als helder is wat de wens is, kun je gaan uitzoeken wat daar dan voor nodig is. Dus wensen en ambities eerst, daarna kijken wat realistisch is.

straks getroffen te worden door sancties van bijvoorbeeld de overheid. Los daarvan realiseert men zich ook dat het niet om een verdienmodel gaat, maar vooral om maatschappelijke verantwoording.

Daarvoor is het echter nodig dat door bijvoorbeeld ons platform en door overheid en wetenschappers de boodschap steeds weer herhaald wordt. Op een zeker moment komt dit dan binnen en wordt er gehandeld. Uiteindelijk is het antwoord van een organisaties op het duurzaamheidsvraagstuk ook bepalend voor de relevantie van die organisatie.

Doe je er straks nog toe of niet?’ ←

Het goed gevulde auditorium van de Universiteit van Wageningen

DRAAGVLAK Draagvlak hebben voor je BIZ-plannen is essentieel maar o zo moeilijk. Ondernemersverenigingen worstelen vaak met wat hun meerwaarde is, hoe ze hun leden actief krijgen en hoe om te gaan met ‘freeriders’; grootwinkelbedrijven die niet meedoen of meebetalen. Soms lijkt een BIZ een snelle oplossing voor het probleem en lijken alle winkels in een gebied ‘lid’ te zijn. Echter is lid zijn echt iets anders dan meebetalen! Dus pas op voor de weeffout! Een BIZ is een stichting die geld beheert en geen club met leden.

Kortom, zorg, net als in Meppel, voor een stevige ondernemersvertegenwoordiging mét actieve leden, weet wat je ambities zijn en als laatste volgt die (grote) pot met geld, de BIZ. ← In het kader van het vijfjarig bestaan heeft DNWS onderzoek naar de BIZ gedaan. Het rapport wordt in december gepubliceerd op dnws.nl.

Ik Onderneem! is een van de kennispartners van DWNS. Eigenaardirecteur Rob Weiss is als expert van DNWS betrokken bij diverse Kom-In-Actie-Trajecten.

scn 2019 | 4 7

BIG DATA

De invloed van internet en big data Alexander Klöpping presenteerde op 11 september de lunchbijeenkomst van de SSM over de invloed van internet en big data.

‘W

aar gaan we heen?’, vraagt Cor-Jan Schreuder, voorzitter van de SSM aan Alexander Klöpping en opent daarmee deze bijeenkomst. Hij refereert daarbij aan de zich nog steeds snel ontwikkelende retail nu Blokker Intertoys weer ‘teruggekocht’ heeft en Hudson Bay uit Nederland vertrekt.

Klöpping stelt zich voor als half journalist en half ondernemer. Daarbij blikt hij terug op zijn jeugd. Hij was een echte nerd, zat altijd achter de computer en was niet interessant voor meisjes. Toen er reclame op tv was voor buikspierapparaten, besloot hij er een te bestellen.

Wellicht zou het helpen; je weet maar nooit. Hij vond echter de prijs van het apparaat te hoog en googelde een goedkopere. Toen hij die ontving en zag dat het apparaat uit China kwam, dacht hij: dat kan ik veel beter. Daarop bestelde hij eerst voor zijn moeder en haar vriendinnen zo’n apparaat om er uiteindelijk een enorme business van te maken.

Vol zelfspot toont hij foto’s waarop hij dozen dichtplakt op zijn slaapkamer, het halletje van zijn ouderlijk huis vol staat met dozen en de achterbak van zijn moeders auto, die werkelijk volgepropt is met de buikapparaten uit China.

Op de vraag uit de zaal of de betreffende apparaatjes werken, is hij duidelijk; ze werken niet.

SJACHERAAR Omdat de handel met China heel lucratief bleek, ging hij ook handelen in 8 scn 2019 | 4

Na deze grappige en lichtvoetig gebrachte introductie van zichzelf gaat Alexander over naar de huidige technologische ontwikkelingen en de effecten ervan.

OMRINGD DOOR SENSOREN Langzaam omringen we onszelf met sensoren. Iedereen laat data achter, waardoor Google weet wat er speelt en wat we doen. Elke advertentie die we op ons scherm treffen is het gevolg van een veiling tussen verschillende media die zich buiten ons zicht afspeelt. Bij het accepteren van cookies geven we telkens een boodschap aan Google. Door

‘Google weet precies hoe laat je van huis moet’

Alexander Klöpping

andere elektrische apparaten als helikopters en autootjes.

Hij was vijftien en verdiende meer dan zijn docenten op school. “Eigenlijk ben ik gewoon een sjacheraar”, zegt hij over zichzelf. Alexander studeerde in de VS, waarna hij de Nederlandse collegezalen te klein vond en het initiatief nam om hoorcolleges via internet te organiseren.

De opnames vonden overdag plaats in een lege nachtclub en de colleges werden gesponsord door het bedrijfsleven.

Het werd een succes.

consequent je digitale gedrag te volgen weet Google alles van je en past informatie gericht aan.

Klöpping geeft een voorbeeld: ‘Toen Obama voor de tweede keer president werd, gaf Google politiek gekleurd nieuws weer. Het links georiënteerde electoraat ontving positief nieuws, het rechts georiënteerde electoraat ontving negatief nieuws.”

Alle informatie is volledig gepersonaliseerd. Google en Facebook zijn daar de besten in. Google is eigenaar van alle informatie over vluchten, afstanden en dus ook files. Google meet alles en kan je daardoor laten weten of je eerder of later van huis kan als je elders op tijd moet zijn.

BOOKING.COM: GERAFFINEERD Alexander is zelf vooral te spreken over Booking.com, oorspronkelijk een Nederlands bedrijf. Heel geraffineerd past Boo-

BIG DATA

king.com zijn informatie aan per land.

Tot op heel hoog detailniveau weet het bedrijf welke hun effecten zijn. Alles is getest: het kleurgebruik, het lettertype, de plaatjes waarin verschijnt hoeveel mensen al geboekt hebben. Alexander vraagt retorisch: “Jullie kennen toch wel dat draaiende rondje bij Booking.com dat suggereert dat er een boeking gedaan wordt?” Dat is bedacht, omdat bezoekers het plezierig vinden om te zien dat er wat gebeurt met wat zij invoeren.’

POORTWACHTERSFUNCTIE VERSUS PRIVACY Binnen de hardware vormen praatpa-

verminderen en meer privacy terug te brengen.

Daarom zie je dat mensen die werkzaam zijn in deze industrie, steeds minder van dit soort apparaten in huis willen hebben. In toenemende mate nemen we weer afstand van deze technieken. We zien ook mensen afstand nemen van social media. Niet zo gek als je bedenkt dat Facebook, Instagram en Whatsapp tot één organisatie behoren. Als je van al deze drie sociale media gebruik maakt, kennen ze je wellicht beter dan je jezelf kent. We zien hier ook trends. Facebook is inmiddels voor ouderen. Insta is eerder hot onder jongeren.

‘Hou het klein en simpel.

Het duizelt ons allemaal’ Technici grijpen alles aan om de wereld steeds efficiënter te maken. Zo rolt Uber bijvoorbeeld zijn concept uit met elektrische steps. In Breda wordt daar voor het eerst mee geëxperimenteerd. Onder de naam Bird kun je daar een elektrische step ontsluiten met een app en meenemen naar de plaats van bestemming. Daar stal je de step die dan weer door iemand anders gebruikt kan worden. En zo heeft Amsterdam Car2go.

AMAZON

len de snelst stijgende aankopen op dit moment. Google, Amazon en Apple zijn hier de grootste concurrenten. De praatpalen zijn het belangrijkste informatiefilter voor deze drie bedrijven. Ze willen alle drie graag de grootste poortwachtersfunctie hebben. Om die reden worden er sensoren en microchips gestopt in de gekste apparaten, zelfs in vaatwasmachines. Op deze manier proberen zij de rol van je hersenen over te nemen.

Om die reden wordt het nu weer commercieel interessant om data-opslag te

WAT KOMT ER NOG AAN?

Amazon wil eigenlijk de hele wereld bezitten en komt met onder andere Spotify en Netflix. In de VS heeft het bedrijf een deurbellenbedrijf gekocht, zodat ze de leveringen bij je binnen kunnen zetten. Je kunt je leveringen ook in je auto laten zetten. Alexander laat beelden hiervan zien. Inmiddels heeft Amazon 30 procent van het hele internet in bezit en gaat het bedrijf nu écht naar Nederland komen. Op dit moment worden advertenties ingekocht.

Klöpping vraagt zich hardop af om wie we ons nu grotere zorgen moeten maken: om de Chinezen die mogelijk spioneren, of over Amazon dat uit is op alle wereldinformatie.

Op dit moment bestaan virtual reality en augmented reality al, maar deze technieken zijn nog niet volledig geadopteerd in de Nederlandse samenleving. Dat komt er wel aan. Bij Mediamarkt kun je al de Oculus kopen. Alexander laat een filmpje zien waarin Matthijs van Nieuwkerk in De wereld draait door een Oculus opzet en zich heel vreemd begint te gedragen, terwijl hij aan Alexander vraagt: “Sta ik er lullig op?”. “Nee hoor”, reageert Alexander en iedereen lacht.

ANGST De snelheid en omvang waarmee technologische ontwikkelingen zich op dit moment voordoen, heeft wel angst tot gevolg: angst voor concurrentie, angst en zelfs paniek voor het oncontroleerbare.

Advies van Klöpping: houd het klein en houd het simpel; zorg dat je flexibel blijft of ‘wees een kartonnetje’ zoals hij het uitdrukt. “Het duizelt ons allemaal”, sluit hij zijn betoog af. ← scn 2019 | 4 9

BIG DATA

de rode tekst linksboven vervangen door : Het belang van inzicht in bezoekersstromen (anders is het 2x hetzelfde als je naar de kop kijkt)

Syntrus Achmea Real Estate & Finance in zee met PFM Footfall Intelligence voor gehele winkelportefeuille

B

oris van der Gijp, director commercial real estate bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, licht toe: ‘We hebben de afgelopen jaren een brede ervaring opgedaan met telsystemen van verschillende leveranciers, waaronder ook PFM. De reden dat we nu al onze vijftien winkelcentra van een PFM-systeem gaan voorzien, is vooral dat we meer inzicht in de bezoekers van deze centra wilden hebben. Dat gaat verder dan alleen maar een getal voor footfall.’

De klanten van Syntrus Achmea Real Estate & Finance zijn institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars. Zij willen regelmatig over de performance van de winkelcentra geïnformeerd worden. ‘Maar’, zegt Boris van der Gijp, ‘het is ook belangrijk dat we dit aan onze huurders kunnen uitleggen. Daarom hebben we vorig jaar samen met PFM een experiment uitgevoerd waarbij we ook data met de retailers uitgewisseld hebben. Hierin stond de vraag centraal of we elkaar konden versterken. Bijvoorbeeld door data over bezoekersaantallen in het winkelcentrum te koppelen aan de conversie in de winkel. Om dat inzichtelijk te maken moet je met elkaar samenwerken en als je dat doet, dan kun je er synergie uithalen. Dit experiment heeft goed uitgepakt en daaropvolgend hebben we besloten het door te zetten naar al onze winkelcentra.’

HET JUISTE PRODUCT Van der Gijp heeft voordien met verschillende partijen op data-gebied gesproken, maar constateerde dat PFM zich sterk onderscheidde door mee te denken over zowel de operationele oplossing als het omgaan met de wetgeving rondom de AVG. PFM is ten aanzien van dit laatste intensief in overleg met de instanties die hierover gaan en stelt zich hierin heel pro­actief op. Toch moet nog een aantal horden genomen worden.

Wendy Hulshof, senior business analist bij PFM Footfall Intelligence hierover: ‘Het is in beweging, maar we moeten nog wat geduld hebben. Toch wil je de klant het juiste product bieden. Wat we hebben gedaan in het geval van de aanbieding aan Syntrus Achmea, is kijken naar hoe we een AVG-proof oplossing konden bieden. Daarbij hebben we gekeken naar de mogelijkheden en waar je in de praktijk tegenaan loopt. Het kan zomaar zo zijn dat we vlak voor de technische installatie van ons systeem in de winkelcentra van Syntrus Achmea ten aanzien van de AVG andere producteigenschappen mogen activeren. De oplossing die wij bieden houdt daar rekening mee en we kunnen zo nodig last minute schakelen om dat te implementeren.’

10 scn 2019 | 4

Syntrus Achmea kiest voor PFM Bij het managen van winkelcentra is inzicht in de bezoekersstromen van groot belang.

Veel vastgoedbeleggers maken daartoe gebruik van een telsysteem, zo ook Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Na jarenlange ervaring met PFM Footfall Intelligence in winkelcentrum Makado Beek is recent besloten alle winkelcentra van een PFMtelsysteem te voorzien. Wat is daarvan de achterliggende gedachte?

Boris van der Gijp: ‘Daarbij komt dat wij ervoor gekozen hebben om het systeem fasegewijs uit te rollen. We beginnen eenvoudig met inzichtelijk te maken wat de footfall is. Maar vervolgens kunnen wij ook andere tools inzetten als we daar behoefte aan hebben of als de tijd er rijp voor is. Zoals het kunnen meten van het succes van een marketingactie. Of het inzetten van extra uren voor analyse door PFM.’

DIEPGAANDE ANALYSES Die analisten hebben jullie toch ook zelf in huis? ‘Zeker. Wij doen zelf heel veel onderzoek en combineren natuurlijk veel databronnen met elkaar. Data over performance, maar ook over doelgroepen. Het is echter zo dat het beoordelen van de datastroom uit passantentelsystemen wel een specialisme is. En dat betekent dat wij er onevenredig veel tijd aan kwijt zouden zijn om dat zelf te analyseren. Dan is het prettig om gebruik te kunnen maken van de diensten van PFM: zij leveren namelijk niet alleen de hardware, maar kunnen ook diepgaande analyses maken. Bovendien doen zij dit dagelijks en daardoor kunnen wij niet alleen winst op het gebied van efficiency maar ook op het gebied van de kwaliteit behalen.’

Syntrus Achmea Real Estate & Finance wil dus graag zoveel

BIG DATA

Boris van der Gijp en Wendy Hulshof

mogelijk data delen met de huurders. Werkt dat andersom ook? ‘Omzetgegevens ontvangen we natuurlijk heel graag’, zegt Van der Gijp. ‘Iedereen die ze wil opsturen, is van harte welkom. Maar helaas is op dit aspect de markt nog weinig transparant. Wat eigenlijk heel gek is, zeker als je ook naar de Europese context kijkt. Het is dus voor ons vaak een hele toer om de nodige informatie beschikbaar te krijgen. Toch denk ik dat dit zal gaan veranderen. En wat je vaak ziet, is dat als je maar begint met geven, je uiteindelijk ook wat kunt terugverwachten.’

Wendy Hulshof hierover: ‘Het is natuurlijk ook mogelijk om met onze techniek tevens de entrees van de winkels mee te tellen. Daarmee verkrijg je extra informatie over het aantal bezoekers dat daadwerkelijk een winkel betreedt en kan je een vertaling naar omzet maken. Dit soort data helpt heel erg bij het gesprek dat de eigenaar met de huurder voert als het gaat om capture rate, het aantal passanten en echte bezoekers. Je kunt hiermee de discussie echt onderbouwen.’

CONVERSIE Van der Gijp vindt dat beslist interessant, want ‘je kunt het dan hebben over echte conversiecijfers en een beter inzicht

‘We beginnen eenvoudig, met de footfall, daarna zetten we andere tools in’ daarin. Een voorbeeld: PFM telt al in ons pas gerenoveerde winkelcentrum in Beek, Limburg. Daar komen nu zo’n drie miljoen bezoekers per jaar. Als je dat op week- of dagbasis gaat analyseren en daarin de retailer betrekt, dan zie je dat op sommige drukke dagen de conversie toch laag kan zijn.

Bijvoorbeeld rond kerst. Dan is het in de regel heel druk, maar het vereist van de retailer wel dat deze wat extra’s onderneemt om die passant ook echt in de winkel te krijgen. Het gaat niet vanzelf.

Daar staat tegenover dat er ook een aantal minder drukke periodes zijn, die echter wel een hoge conversiegraad hebben.

Bijvoorbeeld in de moderetail rond de seizoenwisseling. Dat scn 2019 | 4 11

BIG DATA

is ook voor de winkelcentrummarketing belangrijke informatie, want je kunt daar je communicatie en events op aanpassen, zodat er synergie tussen het moment en de activiteiten ontstaat.’

BLACK FRIDAY Is er dan bijvoorbeeld ook iets te zeggen over het effect van Black Friday als relatief nieuw fenomeen? Wendy Hulshof beaamt dat: ‘Vastgoedeigenaren, marketingmanagers en retailers willen weten of dat nu echt zo’n belangrijk moment op de kalender is waar je wat mee moet. Wij hebben daar op een aantal winkelcentra onderzoek naar gedaan en kunnen zo bijvoorbeeld ook de verwachtingen over bezoekersaantallen berekenen. Daar heb je zoals gezegd wat aan voor de marketing, maar ook voor personeelsplanning bij retailers, beveiliging, schoonmaak, enzovoort.’

‘Als je echt wilt weten hoe druk het is op Black Friday, is het in de eerste plaats interessant te zien hoeveel bezoekers er op een normale vrijdag gaan winkelen. We hebben voor de volledigheid gekeken naar het gemiddelde van alle vrijdagen in een jaar en zetten dit af tegen de ‘Black Friday’ van hetzelfde jaar’. Dit leidt, vanaf de introductie in 2013 tot nu, tot de hier afgebeelde grafiek:

Foooall ontwikkeling op Black Friday

Wendy Hulshof gaat verder: ‘Er is ook dit jaar duidelijk te zien dat Black Friday de afgelopen jaren significant beter presteert dan een gemiddelde vrijdag Wat ons betreft is het dan ook interessant om mee te doen met Black Friday’.

KEIHARDE CIJFERS Boris van der Gijp vindt die voorspellende waarde is ook heel belangrijk. ‘Daarin is nog veel te winnen. Wij zijn daarom onze marketingprogramma’s aan het bijslijpen. De interpretatie van de data helpt dan bij het ondersteunen van het buikgevoel dat je wellicht toch al had bij een event of marketingconcept. Black 12 scn 2019 | 4

Friday, dat werkt wel, daar ben ik van overtuigd. Echter, de feedback hierop komt nu nog vooral van waarderingscijfers van ondernemers in je winkelcentrum. Het liefst echter heb ik die cijfers keihard. Dus omzetcijfers en de analyse van de data uit telsystemen.’

Wendy Hulshof: ‘Dat is zeker belangrijk. Want een event met een bekende artiest kan wel hele hoge passantenaantallen opleveren, maar dat zegt op zich nog niets over of het wel een succesvolle dag voor de retailers was. Wellicht heeft alleen de horeca er profijt van gehad en hebben de andere retailers alleen maar overlast ervaren. Dat kun je uitzoeken.’

‘Dat klopt, maar we moeten dan nog steeds verder kijken dan alleen de kale cijfers en ons realiseren dat een event ook een belangrijke pr-waarde kan hebben’, meent Boris van der Gijp. ‘En dat zie je niet meteen in de kassa terug. Maar dit is een van de redenen dat we met PFM verder gaan, zodat we beter kunnen monitoren en de juiste dingen voor het winkel­ centrum doen.’

Kan je je als vastgoedeigenaar en -manager voorstellen dat je ook eisen gaat stellen aan leveranciers van events of campagnes? Zoals dat hetgeen dat zij organiseren ook scoort op nader te benoemen KPI’s?

‘Dat is nu misschien nog wat vroeg’ denkt Boris van der Gijp. ‘Maar mogelijk dat we daar over een aantal jaren wel naar toe gaan. In feite hebben we soortgelijke gesprekken al met onze klanten. Als het over het marketingbudget gaat dan beargumenteren we de hoogte van het budget, waaraan we dat gaan uitgeven en de manier waarop we dat gaan doen.

Dus we sturen al op de effectiviteit van de marketing. Maar de onderbouwing daarvan kan beter, zonder meer.’

WAT ZIJN GOEDE WINKELCENTRA VOOR SYNTRUS ACHMEA? Eerder dit jaar heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance een tweetal winkelcentra uit de portefeuille van DELA Vastgoed overgenomen. Hoe wordt die keuze gemaakt?

Boris van der Gijp: ‘Het is natuurlijk van belang dat je kijkt waar zo’n centrum ligt. Immers, ook binnen de A1-markt voor binnenstedelijk winkelvastgoed zie je een tweedeling. Er zijn winnaars en verliezers en in mindere mate gaan we dat ook bij winkelcentra zien. Wij maken daar uitgebreide analyses op, bijvoorbeeld door te kijken naar de bevolkingsontwikkeling in heel Nederland tot op het niveau van verzorgingsgebieden.

Daarbij kijken we niet alleen naar aantallen, maar ook naar aspecten als vergrijzing en daarmee dus naar bestedingspatronen. Die informatie leggen we over de winkelcentra in een gebied heen en zo komen we aardig aan de weet welke centra de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid te maken krijgen met groei of krimp van de bestedingen.’

‘Zodoende weten we van alle winkelcentra in Nederland welke in principe voor ons interessant kunnen zijn. Daarnaast hebben we gekeken naar de typen winkelcentra en daaruit blijkt dat voor ons vooral de niet te grote food-gedomineerde centra interessant zijn. Verder spelen zoals gezegd de en andere

COLUMN

Jeroen Verwaaijen

Voor optimale marketing willen we meer weten van de consument’ kenmerken een rol. De centra van onze voorkeur hebben hoge aanvangsrendementen en een beperkt risico (zie de jaarlijkse online Outlook van Syntrus Achmea, syntrusoutlook.nl).

Wendy Hulshof: ‘En dat is straks ook te benchmarken via onze database. Wij hebben een landelijke database waartegen men het eigen winkelvastgoed kan afzetten. Voor Syntrus Achmea is het dan een mooie bijkomstigheid dat men weet dat de wijze waarop die index tot stand is gekomen, in lijn ligt met de wijze waarop dit voor de eigen portefeuille berekend wordt.’

DE TOEKOMST Boris van der Gijp ziet het gebruik van data hand in hand gaan met betere marketing én een sterkere rol van het buurten wijkwinkelcentrum. ‘Het is onze verantwoording om het winkelcentrum echt toe te rusten op de functie van ‘centrum voor de wijk’. Daarbij rekening houdend met de specifieke behoeften van bijvoorbeeld de grijzer wordende consument.

Dus met bankjes, ontmoetingspunten en andere voorzieningen dan alleen winkels. Tegelijkertijd willen we meer weten van die consument teneinde optimaal te kunnen sturen op het winkelcentrum, op de branchering en de marketing. Het is zeker dat de techniek ons hierbij kan helpen en wij zullen daar dan ook optimaal gebruik van maken. Maar altijd (verwijzend naar de AVG) met respect voor de mens, voor het individu.’

‘Wat helemaal past bij onze aanpak om onze klanten qua data en informatiestromen zoveel mogelijk te ontzorgen, maar ook zoveel mogelijk nuttige informatie te bieden’, zegt Wendy Hulshof. ‘En dat dan niet ad hoc, maar continu met een consistente kwaliteit. De ontwikkelingen op het gebied van de AVG volgen we nauwgezet. Onze techniek is in elk geval klaar voor een volgende stap.’ Daarover wellicht meer in een volgende reportage.

Boris van der Gijp tot slot: ‘We tellen en analyseren natuurlijk niet alleen om data te verzamelen. Het gaat uiteindelijk ook om de toepassing van al die informatie, zodat we in ons aankoopbeleid, in de verhuur en marketing waarde kunnen toevoegen voor onze institutionele klanten en onze winkelcentra onderscheidend kunnen laten zijn.’ ←

Koopt lokaal!

D

e Utrechtsestraat, zowel een belangrijk deel van mijn heden als verleden, blijft een dagelijkse inspiratiebron.

De ene na de andere fraaie of vernieuwende winkel opent de deuren. De Australische zalf- en cremespecialist Aesop heeft kosten nog moeite gespaard om een prachtige winkel neer te zetten die volledig recht doet aan het originele 19e-eeuwse interieur. Ecoalf, Spaans verkoper van kleding gemaakt van afval wat uit zee gevist wordt, heeft ook flink uitgepakt. En dat gevoegd bij altijd spannende winkels als Concerto (o.a. recycling van vinyl) en Mobilia (meubelen die net iets te mooi zijn voor mijn budget). Het maakt mijn dagelijkse gang naar een van de broodjeszaken in deze straat tot een feest. Never a dull moment. Er is altijd wel iets nieuws te zien.

De kracht van deze straat zit in het geweldige complementaire aanbod. Mode, horeca, superspeciaalzaken en ook veel hoogwaardige versspeciaalzaken. Een heerlijke kaaswinkel, een omrijslager (de Leeuw), een toppatissier en een zeer ambachtelijke chocolaterie. Aangevuld met de nodige wijn- en drankverkopers. Wat is er nu logischer dan dat deze partijen hun krachten bundelen en één topproduct leveren? Daarover meer.

LOKALE KERST De kerstdagen komen er aan. Het sturen van (niet digitale) kerskaarten heeft zijn beste tijd wel gehad. Ik kan me nog herinneren dat ik honderden kaarten van een handtekening moest voorzien. Dat hoeft gelukkig niet meer. Maar een blijvertje is het kerstpakket. Om muiterij onder het personeel te voorkomen, moet daar ieder jaar weer in voorzien worden. En dan kopen we weer voor teveel geld een pakket waarvan de helft van de inhoud direct de voorraadkast in verdwijnt om er pas na het verlopen van de uiterste houdbaarheidsdatum weer uit te komen.

De rest is vaak van het niveau hoofdpijnwijn en zouteloos voer. Op de bijgevoegde gadgets (mijn derde fondueset of vierde grillplaat) zit ik ook niet echt te wachten.

Vorig jaar ben ik begonnen met het kerstpakket door de kaasboer in mijn straat te laten samen stellen. Minder volumineus (geen doos met de helft opvulmateriaal) maar wel heel erg lekker. Wijn (goede), heerlijke kazen, zalige worst en mooie zoutjes.

Ik kreeg de achting van het voltallige personeel. Dit jaar probeer ik er nog meer een Utrechtsestraat-pakket van te maken. Er komt onder andere een mooi lokaal chocoladeproduct bij.

Ik heb, tijdens een uitgebreid adviestraject voor de marketing van de Utrechtsestraat, de ondernemers al vaker de suggestie gedaan voor zo’n pakket, maar dat vergt een wat langere adem.

Ik zie onbegrensde mogelijkheden, ook omdat je moeiteloos andere non-foodproducten toe kan voegen. En, minstens zo belangrijk, je steunt hiermee de lokale winkelstand. Dus mijn motto voor alle kerstpakketkopers van Nederland luidt: koopt lokaal!! ←

WWW.PFM-FOOTFALL.COM | WWW.SYNTRUS.NL

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo scn 2019 | 4 13

MARKETING

De GoldGrabber

Evergreen in een funky nieuw jasje Voor het 50-jarig bestaan van Winkelcentrum Gelderlandplein in 2019 wilde eigenaar Kroonenberg Groep een bijzonder en uniek evenement. Zowel de consument als de winkelier moest er plezier aan beleven. Dat werd de GoldGrabber: een moderne variant van de aloude grijpmachine, maar dan met veel extra’s.

V

oor de productie van de GoldGrabber zijn bij Kroonenberg Groep Simone de Geus (marketing & communicatieadviseur) en Carmen van der Meer (marketing manager winkelcentra) verantwoordelijk. Aan hen om te beginnen de vraag waarom zij iets dergelijks niet bij de ‘gewone’ leveranciers van promoties en events konden vinden.

Carmen: ‘We proberen zoveel mogelijk unieke dingen te bedenken. Maar we hebben daarbij wel rekening te houden met de budgetten van een winkeliersvereniging. Daarom kiezen we soms uiteraard ook voor een standaard-activiteit. Het valt ons wel op dat de groep leveranciers die unieke en kwalitatieve evenementen bieden erg klein is. Als je daarbij bedenkt dat wij de creativiteit niet altijd hoog vinden, dan moeten wij toch andere kanalen aanboren. Het segment waarin wij opereren met onze winkelcentra vraagt om meer beleving en vernieuwing. Daarom hebben wij de vraag bij een ander soort leverancier neergelegd.’

Carmen legt uit dat het hiervoor wel noodzakelijk is dat die leverancier een 14 scn 2019 | 4

briefing op een creatieve manier kan uitwerken tot een product: ‘Ik kan uitleggen wat ik wil bereiken, wat ik wel en niet wil en wat het kosten mag, maar vervolgens heb ik de oplossing niet. Voor winkelcentrum de Barones in Breda, ook eigendom van Kroonenberg Groep, heb ik bijvoorbeeld voor wat kleinschaliger acties een lokale partij gevonden die nieuwe, creatieve ideeën heeft en kan uitwerken. Maar de GoldGrabber is echt een evenement op een heel ander niveau en dus zochten we daar een partij bij die dat zou kunnen.’

DE KLANT BELONEN De GoldGrabber: was dit bedoeld als evenement dat over al jullie centra zou circuleren? Simone: ‘Nee, dat was in eerste instantie niet het uitgangspunt. De uitvraag was dat we ter gelegenheid van 50 jaar Gelderlandplein een indrukwekkend evenement wilden laten ontwikkelen. Om tot een goede briefing te komen, hebben we de heropening van Gelderlandplein nog eens geëvalueerd: wat was daar goed, wat was er minder goed? Wat willen we bij het 50-jarig bestaan graag herhalen?

MARKETING

Al snel bleek dat we wilden dat mensen prijzen konden winnen, de klant belonen met een cadeautje. Daarbij moesten het prijzen zijn van de ondernemers van Gelderlandplein en moest elke winnaar zijn prijs ophalen in de betreffende winkel. Daarmee konden we duidelijk de verbinding maken tussen de winkels en het winkelcentrum.

En zo hadden we een mooie gelegenheid om nog een keer het hele aanbod van het winkelcentrum onder de aandacht te brengen. Een voorbeeld: de bezoeker die één keer per week naar Albert Heijn komt om boodschappen te doen, wint een opfrisbeurt voor een paar schoenen. De kans bestaat dat deze winnaar niet eens wist dat er een schoenmaker in het winkelcentrum zit en nu een nieuw, handig en goed adres heeft voor schoenreparatie. Naast een hoge funfactor zorgden we dat het complete aanbod van het winkelcentrum meer bekendheid kreeg.’

POSITIEVE SFEER

‘Dat men niet altijd kon winnen, vond men helemaal niet erg’

Een belangrijke voorwaarde bij de ontwikkeling van het event rondom de GoldGrabber was dat er eerst een actie van de klant moest zijn. Men kon dus niet zomaar meedoen, zoals dat vaak bij bijvoorbeeld een openingsevent het geval is. Maar nu kreeg de klant bij elke besteding vanaf 15 euro één GoldGrabber-munt en daarmee kon hij spelen.

Bas Frenkel Frank van Hadimassa: ‘Het is bekend van grijpmachines dat niet elke poging een prijs oplevert. Dat men niet altijd kon winnen, bleek helemaal niet erg. Met een event als dit is ook het wachten, het kijken naar anderen en het blij zijn met anderen van belang.

Alleen al het mee kunnen doen was een beloning. En dat had ik niet verwacht. De sfeer was zo positief. Bijzonder was ook dat de mensen met hun muntjes bleven komen, tot ver na sluitingstijd van de winkels. Ja, de reacties van de mensen, die waren heel bijzonder.’

Simone: ‘Toen we de GoldGrabber gingen produceren, hebben we er rekening mee gehouden dat hij met een eenvoudige aanpassing ook in onze andere winkelcentra zou kunnen staan. Met het scn 2019 | 4 15

MARKETING

enorme succes op Gelderlandplein was de beslissing snel gemaakt om het event verder uit te rollen naar Hilvertshof en de Barones. De GoldGrabber wordt dan voorzien van winkelcentrumspecifieke kenmerken, zoals het logo.’

Wat vinden de winkeliers van dit event? Simone: ‘Die zijn enorm enthousiast en vragen ons wanneer het event weer terugkomt. De winkeliers hebben ook aangegeven zo weer prijzen beschikbaar stellen. De prijzen passen bij de winkels en variëren daardoor enorm. Dat maakt het ook zo leuk. Van een kopje koffie bij de Coffee Company, een cadeaubon van Mango, een diner voor twee bij Restaurant Ruby tot een paar schoenen van 250 euro bij Zwartjes van 1883. En we hadden mooie hoofdprijzen: op het Gelderlandplein een minuut gratis winkelen bij Albert Heijn en in Hilvertshof een jaar gratis donuts bij Dunkin Donuts.

Daar wordt echt over gepraat.’

Carmen van der Meer, Simone de Geus en Bas Frenkel Frank

INSTAGRAMMABLE Het GoldGrabber-event staat niet op zichzelf. Er zit een heleboel omheen.

Zoals een intensieve socialmediacampagne. Bas: ‘Vanwege het 50-jarig bestaan van Gelderlandplein hebben we dat echt groot ingezet. We hebben gebruik gemaakt van zo’n dertig (!) influencers om naast het evenement ook het winkelaanbod nog een keer in het voetlicht te brengen.

We hebben gekozen voor influencers die normaal ook op Gelderlandplein zouden winkelen, en volgers hebben in onze gewenste doelgroep. Voor hen hebben we gekeken welke winkels bij hen passen, want het moet logisch zijn dat ze over jou praten. Bijvoorbeeld: Ron Simpson (de oprichter van de Avocadoshow) gaat shoppen bij Rick Moorman House of Men op het Gelderlandplein, krijgt een muntje, gaat spelen en wint iets. Ron brengt dit dan op een leuke manier op zijn Instagram Stories naar buiten. Vanuit de Gelderlandplein kanalen wordt dit dan weer ge-repost en zo bouw je een gigantisch bereik op in specifieke doelgroepen.’

Social media zijn dus echt een belangrijke tool geworden, ook voor winkelcen-

16 scn 2019 | 4

tra? ‘Jazeker. Zo moet je er echt rekening mee houden dat iets instagrammable is.

Een vreselijk woord, maar ja. Je moet iets neerzetten dat zo leuk en interessant is dat mensen het willen delen op hun sociale media. Eén plaatje naar buiten brengen dat zo’n impact heeft dat de ontvanger denkt ‘daar moet ik bij zijn’.

SHOW Dat plaatje hangt dan weer samen met hoe de GoldGrabber eruitziet. Hiervoor heeft Hadimassa inspiratie gehaald uit de befaamde luxe Chanel Carrousel. Bas: ‘Via een moodboard hebben we duidelijk gemaakt dat we een soortgelijke aantrekkingskracht wilden realiseren. Omdat we uit gingen van Gelderlandplein, moest het ook echt high end worden.

Een kermisattractie op het allerhoogste niveau en – daar zeg ik het weer – instagrammable. De GoldGrabber is gemaakt door de bouwers van het decor van The Voice of Holland.’

Bijzonder is ook dat de aanloop naar de datum van het event goed gebruikt wordt. Er zit echt een soort show

‘De berichten van influencers hebben enorm veel impact’

omheen. Bas: ‘Het apparaat zit gedemonteerd in een aantal flight cases die ook het GoldGrabberlogo dragen. De crew heeft ook kleding met dat logo.

We tuigen het helemaal op als een heel bijzonder event en geven daar vooraf via social media veel ruchtbaarheid aan. En we zeiden het al, alles straalt de kwaliteit uit van een prachtevent.’

MARKETING

Hadimassa Hadimassa is een creatief evenementen­ bureau dat conceptueel producties bedenkt en ze van a-to-z uitwerkt met de hulp van een netwerk van specialisten.

Carmen: ‘Door die luxe uitstraling, dat hoge niveau, wilden ook bijna alle ondernemers meedoen. Ze herkenden hun eigen kwaliteit erin. Zet je er een simpel iets neer, dan was de kans groot geweest dat niet veel winkels niet hadden meegedaan.’

ONDERNEMERS De inzet van de GoldGrabber op het Gelderlandplein is geëvalueerd en gebleken is dat 97 procent van de ondernemers positief tot zeer positief over het event is. Ook is bijna iedereen bereid om bij een herhaling weer eenzelfde aantal prijzen beschikbaar te stellen. Carmen: ‘Dat zijn hele goede waarden. Het is namelijk echt niet gemakkelijk om ondernemers zó positief te laten zijn. Die uitkomsten maakten het ook mogelijk om de ondernemers van Hilvertshof en de Barones te enthousiasmeren.’

Want die ondernemers zijn nodig voor deze actie. Maar ook de rol van Kroonenberg Groep mag niet onderschat worden. Zo heeft men de ontwikkelingskosten van de GoldGrabber naar zich toe getrokken en zitten er veel uren in de coördinatie. De kosten van de inzet op een winkelcentrum worden wel deels vanuit het marketingbudget van dat winkelcentrum betaald.

Bas: ‘Dit is inderdaad heel anders dan het simpel inhuren van een attractie. Er zit veel werk (liefde, aandacht en energie) aan vast voor de mensen van Kroonenberg Groep. Zij en wij samen met de winkeliers maken dit mogelijk. En daarvoor moet je het natuurlijk ook wel leuk vinden. Nou, dit zit wel goed. Iedereen vindt het prachtig. Van de crew, de piccolo’s bij de GoldGrabber, de techniek tot de consument, winkeliers en hun personeel: iedereen is enthousiast.’

GOODWILL De GoldGrabber heeft ook z’n waarde bewezen voor de goodwill van huurders.

Simone: ‘Op Gelderlandplein hebben we de avond voorafgaand aan de start van het event een borrel georganiseerd voor alle winkeliers met hun medewerkers.

Zij kregen allemaal van ons een GoldGrabber-munt en konden zo zelf ervaren wat er gebeurde. Dat was zo ontzettend leuk en maakte de winkeliers zo enthousiast om het winkelend publiek te stimuleren om te gaan spelen!’

Van andere winkelcentra is inmiddels al een paar keer de vraag gekomen of men het event kan inhuren. Carmen (lachend maar beslist): ‘Nee dat kan niet.

We houden de GoldGrabber graag exclusief voor onze winkelcentra.’ ←

Het bedrijf ontstond zo’n elf jaar geleden uit de samenwerking tussen Bas Frenkel Frank en Olaf van den Berg. Bas hierover: ‘We kwamen al vrij snel in de mode terecht en mochten de Amsterdam International Fashionweek organiseren. Dat was een succes en het leidde weer tot andere klanten als L’Oreal en Replay. Vervolgens werden ook onder meer H&M, Zara, G-Star en SuperTrash klant.

We deden voor deze brands grote shows en retailerevenementen.’

‘Vanuit de modewereld – waar alles voor op de trends moet lopen – zijn we uiteindelijk ook in het vastgoed beland. Volgens ons tamelijk traditionele sector. Maar zoals we weten is daar ook het belang van marketing en communicatie doorgedrongen en zien we mooie ontwikkelingen op dat gebied. Via een fundraising-event voor het Emma Kinderziekenhuis kwamen we met Kroonenberg Groep in contact. Voor hen mochten we toen in 2016 de heropening van het winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam organiseren.

En dat was, al zeg ik het zelf, een fantastisch evenement.’

HOGE EISEN ‘Dat is het startschot voor de verdere samenwerking geworden en het past ook helemaal bij Kroonenberg Groep. Waarom? Dit bedrijf wil met evenementen of activaties altijd onderscheidend zijn en zoekt het daarbij vooral ook in kwaliteit. Daar heeft men wat voor over, maar er worden ook hoge eisen gesteld aan het product, dat tot in de puntjes perfect en uniek moet zijn. Dat past goed bij ons, want wij doen niets dat zo uit het schap gehaald kan worden en niets dat al eerder is gedaan. Als we iets bedenken en ontwerpen, dan doen we dat van de grond af aan en op het allerhoogste kwaliteitsniveau.’

scn 2019 | 4 17

THEMA

‘Een monofunctioneel winkelcentrum, dat werkt niet meer’ INGKA Centres (het voormalige IKEA Centres) is de organisatie die over de winkelcentrumportefeuille van IKEA gaat. Ofschoon we deze winkelcentra hier in Nederland niet kennen, is het een activiteit die staat voor een portfolio ter waarde van circa 9,5 miljard euro, 44 locaties en goed voor 480 miljoen bezoekers per jaar.

Dat alles wordt gecoördineerd vanuit Leiden. Managing director Gerard Groener vertelt over het concept, de uitbreidingsplannen en IKEA citystores.

INTERVIEW DOOR EDWIN BRUGMAN, HOOFDREDACTEUR

18 scn 2019 | 4

INGKA CENTRES

In de Chinese IKEA krijgen kinderen wiskunde getuige het feit dat we deze ingka Centres bijvoorbeeld niet in Nederland of Engeland vinden. Maar daarover straks meer.

D

Gerard Groener

e winkelcentra van ikea vinden net als de winkels hun oorsprong in Zweden. Oprichter Ingvar Kamprad zag dat de grond rondom elke geopende ikea-winkel snel meer waard werd. Gerard Groener: ‘Voor hem was dat toen een nieuw fenomeen. Maar hij bedacht dat hij van de waardestijging zou kunnen profiteren door meer grond te kopen dan alleen voor de winkel nodig was. Op die extra grond werden in die tijd stripcentra voor andere retailers ontwikkeld. Dat is steeds verder gegroeid, met als laatste ontwikkeling in die evolutie het integreren van de ikea-winkel in het winkelcentrum.’

Het ontwikkelen van zo’n winkelcentrum met een geintegreerde ikea had nog een ander effect. Het bleek namelijk dat de bezoekersaantallen van de winkel daarmee een vijfde hoger lagen dan in een stand-alone situatie. Dus werd besloten om dit concept zo vaak als kon toe te passen. Echter, dat kan niet overal,

VAN VIER NAAR ÉÉN Tot voor kort liep die uitrol langs vier verschillende kanalen met verschillende eigendomsstructuren. In 2015 is alles onder één paraplu gebracht en eigendom geworden van ingka, met 90 procent van de ikea franchise de grootste franchisor in het ikea landschap. Die franchise is geografisch ingekaderd. ingka spreidt zich uit over bijna geheel Europa, China, Rusland, India, Australie en Noord-Amerika. Direct na die samenvoeging van de centrum portefeuille is Groener gestart met als opdracht om van vier ondernemingen één bedrijf te maken.

De ingka-winkelcentra variëren in grootte van 40.000 m2 (goed voor zo’n drie tot vier miljoen bezoekers, voornamelijk in Europa te vinden) tot de allergrootste centra met 200.000 m2 voor het winkelcentrum en 30.000 m2 voor de ikea-winkel. In de nieuwste centra is ikea geïntegreerd in het winkelcentrum.

Dat betekent dus dat de entree zich aan het centrale plein bevindt.

Groener: ‘De ikea-winkels vallen onder de retailafdeling. Die hebben ook de bulk van de 380 ikea-winkels in eigendom. Een klein aantal huren ze van ons. Met de ingka-centres gaan we nog flink groeien. Voor de komende drie jaar gaat het om een pijplijn van 7,3 miljard euro. Die investeringsportefeuille is gespreid over China, India, Rusland en veel in grote steden over de hele wereld.

In China, waar we nu drie operationele centra hebben (Wuxi, Wuhan, Beijing) worden de komende jaren nog eens drie centra geopend. Die liggen in Changsha, Shanghai en Xian.’

Ook voor Rusland is er een flinke pipeline: ‘Dat betreft vooral uitbreiding van bestaande centra en renovatie. In Rus-

land hebben we veertien centra onder de mega-brand. Die zijn vanaf begin 2000 tot en met ongeveer 2010 geopend. ingka Centers heeft zich gevestigd als een van de belangrijkste ontwikkelaars van winkelvastgoed in Rusland. Sinds drie jaar zijn we druk bezig deze centra te renoveren en ook een commerciële upgrade te geven, zowel qua huurdersmix als commerciële uitstraling. We

verbeteren de ikea-winkelintegratie in het winkelcentrum en zullen dan ook het grote atrium meer commercialiseren. Tevens zullen de food courts vernieuwd en het entertainment aanbod uitgebreid worden. Ook leggen we nu parken aan bij deze centra.’

VAN PARK TOT ONDERWIJS Waarom een park aanleggen? Gerard Groener legt uit dat zo’n park heel goed werkt voor de lokale community: ‘In Sint Petersburg werd de woonwijk naast ons winkelcentrum fors uitgebreid. Het braakliggende terrein tussen ons centrum en de wijk hebben we toen getransformeerd tot een prachtig park dat een miljoen bezoekers per jaar trekt. Een geweldig succes, ook al omdat een derde van die bezoekers doorstroomt naar het winkelcentrum. In het park hebben we tal van faciliteiten, zoals een ijsbaan, skating en een podium. Hiermee willen we een plek bieden voor de mensen uit het stadsdeel om bij elkaar te komen, scn 2019 | 4 19

INGKA CENTRES

voor een picknick, een middagje sporten of om naar een concert te luisteren.

In het centrum kan men dan bovendien naar de bibiliotheek en uiteraard winkelen en boodschappen doen, of naar de bioscoop gaan en een avondje uitgaan.’

WISKUNDE, ENGELS EN DE BALLENBAK Maar daar blijft het niet bij. In deze centra zitten ook andere functies, op medisch gebied, onderwijs en meer. Wat past bij het beleid om geen winkelcentra meer te ontwikkelen, maar alleen nog maar mixed-use developments die aansluiten op de behoefte van een stadsdeel of wijk. Het gaat erom te ontdekken wat mensen in de stad of stadsdeel bindt, wat hun aspiraties zijn et cetera en daar op inspelen.

Over die onderwijscomponent zegt Groener dit: ‘Onderwijs klinkt rendementstechnisch niet altijd zo interessant, maar als je kijkt naar China, dan hebben we daar een heel stuk van de bovenverdieping ingericht voor educatie. Veel Chinezen die gaan winkelen, brengen hun kinderen naar deze plek.

Daar kunnen ze niet alleen spelen, maar ook onderwijs krijgen. Bijvoorbeeld twee uur Engels of wiskunde. En dat gaat dan samen met de ballenbak. We hebben het over kinderen van twee maanden oud

MEGA Ekaterinenburg, Rusland 20 scn 2019 | 4

New Year Countdown LIVAT Beijing, China

die in een vijvertje dobberen, terwijl de ouders uitleg krijgen over verzorging.

Maar ook over kinderen van zes tot acht jaar die wiskunde of Engels krijgen. In China vind je dat heel veel. Het is een enorme mix van dingen, nog los van de events die er natuurlijk ook georganiseerd worden.’

NIET OVERAL VINDEN WE INGKA CENTRES Op de website ingkacentres.com is een landenkaart te vinden. Wat opvalt is dat er in West-Europa bijna geen ikea’s met winkelcentrum te vinden zijn. In Duitsland één, in Engeland en Nederland nul. Zijn deze markten hiervoor niet interessant?

Gerard Groener: ‘Eerst even een opmerking bij Duitsland: dat is nog steeds het land met de meeste ikea’s, 56 in totaal. Maar inderdaad maar één ingka Centre. We kunnen simpelweg niet overal de combinatie van een ikea met een winkelcentrum maken. Er zijn lokale omstandigheden, maar ook zou het een veel te groot kapitaalbeslag zijn, mede omdat ikea alles met eigen vermogen doet. Dan moet je keuzes maken.

Wat zijn dan de criteria om een winkel-

Speciale stadsIKEA’s zijn ook in Amsterdam mogelijk centrum te bouwen? Allereerst dat de aan te kopen grond een overschot heeft voor dat winkelcentrum. Het kan ook zijn dat de grond zo duur is, dat je feitelijk wel een additionele ontwikkeling nodig hebt om de winkel mogelijk te maken. Zo zijn er allerlei redenen om het te doen of niet te doen. In de huidige situatie is het zo dat aan ongeveer een op de tien ikea’s een winkelcentrum is gekoppeld.’

Jullie aantreden in een markt zal vast wel tot effecten op de grondprijzen leiden? ‘Ja, dat is zeker het geval. Het is een proces waar je niet onderuit komt.’

Waarom zie je de combinatie met een

INGKA CENTRES

Wist u dat IKEA de op twee na duurzaamste onderneming ter wereld is?

winkelcentrum niet in Engeland of de VS? ‘Dat was daar nooit opportuun toen ikea daarheen ging. En terugkijkend hebben we daar geen spijt van, want de winkelcentrummarkt is in die landen best wel problematisch geworden. Met name in de VS staan enorm veel winkelcentra leeg. Die centra zijn destijds heel monofunctioneel ontwikkeld en stonden solitair op een stuk grond. Dat werkt niet meer en de focus ligt nu echt op uitbreiding in de grote steden.’

AMSTERDAM OP DE LIJST Bijvoorbeeld in de vorm van speciale stadsconcepten. ikea heeft er namelijk mee te maken dat veel winkels voor mensen die in een grote stad wonen onbereikbaar worden. De urbanisatie neemt alleen maar verder toe en bovendien is dat een deel van de bevolking die steeds minder autobezit laat zien. Voor dat deel is ikea steeds minder bereikbaar en minder zichtbaar. Om daarop in te spelen wordt groots ingezet op zowel digital als op de aanwezigheid in binnensteden.

Groener vertelt dat er inmiddels een inventarisatie voor alle landen is gemaakt. ‘In beginsel hebben we ons geconcentreerd op dertig steden en

inmiddels doen we in meer dan veertig steden actief onderzoek naar de mogelijkheden. In Nederland staat Amsterdam ook op die lijst. Tot nu toe zijn er een aantal winkels geopend in onder andere Parijs, New York, Moskou, Madrid, Stockholm.’

Terug naar de ingka Centres. Die vinden we niet in Nederland. Is daar kans op? ‘Lastig om te zeggen. In Nederland zijn we überhaupt niet actief in een winkel­ centrumomgeving en ik denk ook niet dat we daar snel in zullen investeren. Bovendien hebben we ons op het standpunt gesteld dat we geen winkelcentra meer te ontwikkelen als monofunctioneel project, nog afgezien van de vraag of zo’n locatie in Nederland te vinden is. Daar komt bij dat iedere Nederlander binnen een half uur à drie kwartier autominuten bij een ikea-winkel kan zijn. Met veertien ikea’s op zeventien miljoen mensen is dat een goed dekkend winkelnetwerk.’

DUURZAAMHEID: IN 2030 VOLLEDIG KLIMAATNEUTRAAL Wist u dat ikea de derde meest duurzame onderneming ter wereld is, na Unilever en Patagonia (kleding)? Gerard

Groener: ‘Dat heeft alles te maken de achterliggende visie van ikea: to create a better every day life for many people.

Daar hoort ook een heel duurzaamheidsprogramma bij. Voor ingka Centres betekent dit dat ons vastgoed breeamgecertificeerd is, en dat we veel aandacht hebben voor de relatie met onze omgeving. De band met en het ondersteunen van de lokale gemeenschap is voor ons erg belangrijk. Overigens is ikea sinds dit jaar energie­neutraal. Dit hebben we bereikt door energiebesparingen door te voeren en zelf te investeren in windmolenparken en zonnepanelen.’

Duurzaamheid is ook te vinden in de visie die ingka Centres op de nieuwe urban meeting places heeft, die gepland zijn in verschillende belangrijke steden in de wereld. Alle nieuwe ontwikkelingen zullen gerealiseerd worden naar de best mogelijke duurzame principes en ook zo ontworpen en geëxploiteerd worden. Zo wordt het eerste stadsproject in Shanghai – dat opent in 2022 – voorzien van ‘groene’ technologie voor de verbetering van luchtkwaliteit, water en het verminderen van de afvalstroom. Ook voor de publieke ruimte wordt volgens deze principes gewerkt. ← scn 2019 | 4 21

MARKETING

JOHAN HARINGSMA, LID CVVE-BESTUUR

D

at voor winkelcentra een goede marketing essentieel is, daarover bestaat weinig meningsverschil. Maar over hoe dat moet worden ingevuld, vaak wel. Als een winkelcentrum in handen is van één eigenaar, is daaraan nog wel een mouw te passen als met de centrummanager goede afspraken kunnen worden gemaakt. Maar wat als het winkelcentrum in handen is van meerdere eigenaren? Zoals in het geval van Enschede Zuid met meer dan vijftig eigenaren. En er 65 ondernemers zijn? En vooral, hoe richt je de marketing in als er zoveel verschillende belanghebbenden zijn?

HOE MAAK JE VAN JE WINKELCENTRUM EEN SUCCES? Op internet kwam ik een artikel met deze titel tegen. Aardig om te lezen, omdat winkelcentrum Enschede Zuid natuurlijk heel graag succesvol wil zijn, zeker na de recent afgeronde herontwikkeling. In de subtitel van het artikel werd gesproken van ‘een recept voor succes’.

Het kwam mij eerlijk gezegd nogal overmoedig over. Recept? Bestaat er een (of nog sterker: één) recept voor een succes? Het klinkt als ‘een recept voor een gelukkig leven’, dat ik ergens las.

Iedereen zal wel aanvoelen dat simpele recepten voor succesvolle winkelcentra niet bestaan.

Dit gegeven, samen met de problematiek van veel winkelcentra, leidt er in de praktijk toe dat winkelcentra het werkveld zijn geworden van een grote groep experts: distributie-planologen, economen, gedragsdeskundigen, data-analisten, marketeers, stedenbouwkundigen, IT-specialisten en ga zo maar verder. Dat lijkt aardig, maar leidt bij betrokkenen óók tot verwarring.

MARKETING WINKELCENTRUM ENSCHEDE ZUID

Noaberschap veel meer De schrijvers van het aangehaalde artikel beseffen blijkbaar wel dat dit een lastige kwestie is.

Daarom werden consumentsegmentatiesystemen te hulp geroepen waarin bijna vijftig groepen met verschillende wensen en verlangens worden onderscheiden. Maar is dit het antwoord op het positioneringsvraagstuk? Of draagt dit juist bij aan de verwarring en neemt de werkelijke afstand tot de klant juist toe? Ik breng even in herinnering dat er 65 ondernemers in ons winkelcentrum zitten, met elk een eigen bedrijfsfilosofie en dito 55 eigenaren.

TWEE LASTIGE BEGRIPPEN Bij winkelcentrumexperts is door de jaren heen een jargon ontstaan van waaruit onderzoek vaak wordt ingestoken. Laat ik twee kernbegrippen noemen, die vaak winkelcentrumvisies voorkomen, maar waar ondernemers vaak grote moeite mee hebben:

Beleving Beleving is in veel marketingvisies het adagium geworden. Maar het vormgeven en meten daarvan blijkt geen sinecure te zijn. Beleving wordt, zoals zoveel marketingissues overigens, namelijk zeer verschillend geïnterpreteerd. Vaak denken we aan de toeters en bellen in een winkelcentrum die mensen een kick moeten geven.

Maar dekt dit wel de lading? Het creëren van spannende, unieke bezoekervaring blijft. Maar meer dan voorheen wordt de vraag gesteld wat het effect daarvan is op bv. bezoekersaantallen.

In toenemende mate wordt (ook) ingezet op het creëren van een actieve binding tussen mensen en organisaties in het verzorgingsgebied en ondernemers onderling. Daarbij gaat het om emotionele, psychologische én praktische binding. In Engeland is hiervoor sinds enkele jaren de term ‘community relations’ gangbaar.

Positionering Nog recent hoorde ik een presentatie die over de vraag ging hoe je de positionering van een winkelcentrum moest bepalen. Zeker tien thema’s passeerden de revue, met elk tientallen indicatoren, over elk waarvan onderbouwende data moest worden verzameld. Voor gewone mensen – wat ondernemers vaak zijn – is dat geen eenvoudige opgave. Het gaat, zoals je vaak hoort, om ‘het kennen van de klant en diens behoeften’.

WAT ÍS EEN WINKELCENTRUM EIGENLIJK? Als recepten niet garant staan voor succes en de terminologie van marketeers ook nog tot verwarring leidt, dwingt dat om nog ’s goed na te denken over de vraag wat de essentie van een winkelcentrum eigenlijk is.

In de huidige terminologie worden winkelcentra vooral als economisch of distributieplanologisch fenomeen beschreven. We hebben het dan bijvoorbeeld over de beleggingswaarde,

22 scn 2019 | 4

THEMA

WINKELCENTRUM ENSCHEDE ZUID

dan klantgericht Eenheid maakt kracht en de lokale ondernemer maakt het verschil

verzorgingshiërarchie en dergelijke. Toch raken winkelcentra met die insteek onthecht van hun oorsprong: het hart van wijk en stad, waar handel werd gedreven en mensen elkaar ontmoetten. In de toenemende digitalisering en online verkoop wordt die functie mijns inziens steeds belangrijker. Sterker nog, zal de invulling daarvan bepalend zijn voor de vraag of het desbetreffende winkelcentrum de tijd überhaupt overleeft. Het is niet zo, dat – zoals twee experts recent op internet schreven – “de winkelbranche weleens de grootste bloeiperiode

in decennia tegemoet kan zien”. Dat is – zoals elke ondernemer u kan verzekeren - zéker geen realiteit. Integendeel, zou ik zeggen.

MARKETING VAN WINKELCENTRA Winkelcentra waren voorheen het terrein van distributie-planologen, waar het draaide om de ruimtelijke configuratie van het winkelaanbod, om DPO’s en bestemmingsplannen. Vooral bedoeld voor het reguleren van het aanbod en het voorkomen van scheefgroei en ontwrichting. Marketing en marketingcommunicatie

Jaar van opening: 1973 Oorspronkelijke ontwikkelaar: Aantal units: 65 Oppervlakte: 18.000 bvo Aantal eigenaren: 55 Herontwikkeling opgeleverd: 2018 Trekkers: Jumbo, Lidl, Aldi, Hema, Kruidvat, BigBazar, Omvang primair verzorgingsgebied: 32.500

speelden heel lang geen rol van betekenis. Pas een jaar of dertig geleden heeft marketing zijn intrede gedaan, maar dan vooral vanuit de promotie, gericht op acties en evenementen.

Dat is in wezen nog niet heel erg veranderd. De marketing van winkelcentra is nog een onderontwikkeld en moeilijk begaanbaar terrein. Of, zoals iemand de problematiek het eens kort verwoordde: “Een winkelcentrum is nu eenmaal geen pakje boter”.

Een onderstroom van de marketing die wel is opgekomen, is die van ‘meten = weten’. Bij beheerders en eigenaren is de noodzaak om monitoren in te richten sterk toegenomen. Een van de redenen voor dit meten=weten, is dat zowel eigenaren als winkeliers toch graag willen weten of het beschikbare budget effectief wordt besteed. Zo kan idealiter bijvoorbeeld inzichtelijk worden gemaakt of het inhuren van een dure, bekende artiest ook tot conversie, dus omzet leidt, of het alleen maar meer bezoekers oplevert – of zelfs dat niet. Dit zegt overigens niets over de pr-waarde van zo’n event.

Ook zonder optimale conversie kan deze er wel degelijk zijn en is het zaak om daar optimaal op in te zetten, want de klantwaarde kan door een goede pr positief worden beïnvloed.

In veel marketingaanpakken zien we nog een grote worsteling met het begrip klantwaarde van winkelcentra. En inderdaad, de mogelijkheden om dat structureel te beïnvloeden zijn gemiddeld gesproken niet groot. Alleen bij een te herontwikkelen winkelcentrum kan men ook de dimensies (structureel) aanpassen om zodoende de klantwaarde substantieel te versterken. Bij winkelcentrum Schalkwijk bijvoorbeeld wordt door de herontwikkeling aan het nieuwe centrum daadwerkelijk een andere functionaliteit gegeven. Namelijk die van een compact, open verblijfs- en handelsgebied, dat onderdeel gaat worden van het stedelijk weefsel.

Waarlijk een uitdagend project, dat voor vakgenoten bijzonder leerzaam zal zijn. scn 2019 | 4 23

MARKETING

PROCES NAAR GEZAMENLIJKE AMBITIE Winkelcentrum Enschede Zuid heeft recent een herontwikkeling afgerond. Het is verbouwd, vernieuwd en uitgebreid. Het toevoegen van extra meters leidt ertoe dat ook de functie verandert van een wijkfunctie naar een op het hele stadsdeel georiënteerd winkelcentrum.

Dit vereist stevige aandacht voor de marketing en promotie. Daarvoor hebben ondernemers en eigenaren het afgelopen jaar dan ook extra middelen uitgetrokken. De vraag die daarbij centraal stond, was op welke wijze deze optimaal zouden kunnen bijdragen een het creëren van (extra) klantwaarde, extra bezoekers en meer omzet.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden, is een marketingvisie ontwikkeld. Dit is door een kleine werkgroep uit het bestuur en het centrummanagement gedaan. We waren van mening dat het opstellen van een marketingvisie niet uit handen kon worden gegeven. Marketing moet namelijk dicht bij ondernemers en eigenaren zitten. Ten behoeve van deze marke-

Inspiratie en innovatie kun je alleen krijgen door open met elkaar te communiceren tingvisie werd veel informatie verzameld, zoals brancheringcijfers, leegstandsvisie, herkomstcijfers, bezoekersaantallen, consumentenbeoordelingen, vitaliteitscheck en zelfs consumentsegmentatie in leefgroepen.

We moesten echter constateren dat deze data en informatie slechts een zijdelingse rol speelde.

Ondernemers en eigenaren zitten namelijk niet op (veel) informatie te wachten (om het maar zachtjes te zeggen). De informatie maakt het beeld dat ze van het winkelcentrum hebben zelden scherper.

De vraag die herhaaldelijk werd gesteld en die we vanuit het bestuur moesten beantwoorden, was: wat willen we als centrum eigenlijk voor 24 scn 2019 | 4

wie zijn? Deze vraag is in een complexe situatie van een VvE lastig te beantwoorden. Maar gaandeweg ontstond er in de discussies een beeld waarover weinig discussie was en zowel collectief als individueel handvatten gaf voor de keuze voor middelen.

NOABERSCHAP Onze discussie over wie we willen zijn, begon bij de twee kernbegrippen. Namelijk ‘gastvrijheid’ en ‘hart van de wijk’. Gastvrijheid duidt op de interactie met klanten en het vergroten van de klantwaarde. Hart van de wijk duidt op de maatschappelijke functie van ons winkelcentrum en de relatie met scholen, dienstverlenende maatschappelijke organisatie, overheid, brandweer en politie en verzorgingshuis.

Iedereen was het erover eens dat deze insteek de crux moesten vormen voor het nieuwe winkelcentrum Zuid. Deze begrippen werden in het volgend traject nog eens samengevat door het woord noaberschap. Twentenaren zijn met dit begrip en de betekenis bekend. Het is meer dan bijvoorbeeld klantvriendelijkheid en spreekt mensen meer aan dan hospitality. Het gaat bij naoberschap om de plicht om noabers met raad en daad bij te staan. Noabers zijn niet alleen mede-ondernemers, maar ook de maatschappelijke en gemeentelijke diensten. En, niet in het minst, de inwoners van het multiculturele stadsdeel Enschede Zuid.

Hoewel de economische- en beleggingscomponent (waaronder leegstand, huurprijzen etc.) een belangrijke rol speelt in de discussies in ons bestuur, is het noaberschap dat we samen met ondernemers willen invullen en versterken. Het voordeel is, dat ondernemers prima begrijpen waar het hier om gaat en ook daadwerkelijk dagelijks beoefenen.

DE KEUZE VAN MIDDELEN Informatie: beleid, veiligheid en service (transparantie) Iedereen die met beleid te maken heeft zal de noodzaak tot samenwerking benadrukken. Maar het gaat verder. We willen mensen bij het beleid betrekken. Het bestuur van de CVvE probeert optimale openheid te geven en verantwoording naar eigenaren en ondernemers af te leggen. De bijzondere middelen die we voor de communicatie inzetten zijn: Periodieke nieuwsbrieven; voor de voortgang van beleid. Wordt intern onder ondernemers en eigenaren verspreid; Apps Waarmee bestuur, ondernemers en eigenaren regelmatig contact hebben. Zo is er een alarm-

app en een winkeliersapp. De eerste is zeer effectief als het gaat om beveiligingskwesties.

Dagelijks wordt deze app voor enkel praktische zaken gebruikt. De tweede wordt zeer frequent gebruikt voor onderlinge uitwisseling van informatie, zoals verlies voorwerpen, afwijkende openingstijden, informatie over acties & evenementen et cetera.

Vergroten kennis en betrokkenheid (samenhang) Ten behoeve van het vaststellen van de beleidsrichting voor 2020 – 2024 heeft een inspiratietour plaatsgevonden naar winkelcentra Hoogzandveld in Nieuwegein en Schalkwijk in Haarlem. Daarbij waren aanwezig: bestuur, ondernemers, eigenaren, beveiliging en marketeers. We zien dit als een vorm van intercollegiaal overleg, dat verder versterkt en uitgebreid

MARKETING

gaat worden en waarbij betrokkenen (en ook winkelcentra) van elkaar kunnen leren.

Het belang van zo’n tour is overigens niet alleen van inhoudelijk aard, maar vooral om de onderlinge samenhang te vergroten en een gezamenlijk verantwoordelijkheidsgevoel te kweken. Bij het creëren van vitale winkelcentra moet er immers niet alleen een top-downstrategie zijn, maar ook één die sterk bottom-up en op ondernemers is gericht. De ondernemersinput werd al in de bus vertaald naar relevante beleidsissues en zal verder worden uitgewerkt en voor de komende jaren geprogrammeerd.

In Enschede Zuid is sprake van aanzienlijke vergrijzing. Die gaat aan ondernemers niet ongemerkt voorbij, bijvoorbeeld in de vorm van consumenten met dementie, die zonder afrekenen de winkel verlaten. Soms benaderen ondernemers dat als diefstal, wat tot onbegrip en verwarring leidt. Met een op deze groep gerichte benadering, kunnen problemen worden voorkomen.

Trainingen (verantwoordelijkheid) Meerdere keren per jaar zijn er trainingen voor onze ondernemers die ingaan op de interactie met de klant. De afgelopen jaar zijn er trainingen geweest over winkeldiefstal en agressie, social media, marketing, hoe om te gaan met dementie, maar bijvoorbeeld ook het gezamen-

lijk volgen van de jaarlijkse BHV-opleiding in het winkelcentrum.

Heropeningsfeest gericht op de jeugd (relevantie) Een kernpunt bij de voorbereiding was de kwestie van de doelgroependefinitie. Voor wie doen we het eigenlijk? Wie willen we bereiken?

De keuze is uiteindelijk gemaakt voor ‘Vier je herfstvakantie in Zuid’, dus de jeugd. Naar onze mening sloot deze insteek het best aan bij ons streven naar noabershop, c.q. gastvrijheid en betrokkenheid bij de wijk. Onze heropening werd daarom in de herfstvakantie gepland, met de focus op de schoolgaande jeugd.

Aandacht voor de pers (zichtbaarheid) De anti-pesttegel (verantwoordelijkheid) Het is bijna vanzelfsprekend geworden, dat winkelcentra inzetten op de sociale betekenis en de samenwerking met lokale organisaties als scholen, wijkorganisaties, overheidsdiensten, verzorgingstehuizen en ga zo maar verder.

Die relatie is niet altijd even voor de hand liggend. Het in stand houden en versterken daarvan vraagt immers om aandacht, geld en tijd.

Kansen ontstaan als het themagericht wordt ingevuld, bijvoorbeeld door gezamenlijk iets aan het fenomeen pesten te doen.

Vijf kernwaarden van noaberschap Transparantie: we maken geen geheim van de prestaties van winkelcentrum Zuid Samenhang: we zetten in op het uitwisselen van kennis en contact met onze stakeholders Verantwoordelijkheid: we hebben een taak in vraagstukken als veiligheid en zorg voor de gemeenschap Relevantie: we zorgen dat we onze rol spelen naar relevante doelgroepen Zichtbaarheid: zorgen ervoor dat de relevante thema’s in de media komen

scn 2019 | 4 25

MARKETING

Behalen vierde KVO-ster (schoon, heel en veilig) Schoon, heel en veilig is een belangrijk goed.

Niet voor niets wordt al jaren erg actief en betrokken ingezet op het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO). Er is sinds vier jaar erg intensief contact met de gemeente, politie en andere wijkpartners. De lijntjes zijn dan ook kort. Elk kwartaal is er KVO-overleg tussen alle betrokkenen. De centrummanager heeft als voorzitter en kartrekker een belangrijke rol.

Hij schakelt constant tussen alle betrokkenen zodat alle partijen het winkelcentrum schoon heel en veilig kunnen houden.

Maatschappelijke betrokkenheid in de wijk Als centrum zijn wij graag betrokken bij de wijk.

Zo zijn er onlangs op het dak van het winkelcentrum zonnepanelen geplaatst waarvan de opbrengst wordt gebruikt om de fontein in het wijkpark te kunnen laten spuiten. Dit initiatief is ontstaan bij enkele wijkbewoners waar het winkelcentrum is aangesloten om zo haar steentje bij te dragen. Een zeer geslaagd maatschappelijk project waarbij bewoners, wijkraad, gemeente en winkelcentrum samen iets kunnen betekenen voor de wijk. Deze samenwerking is Nederland uniek in zijn soort.

WIE NIET MEET, DIE NIET WEET In een tijd waarin we het hebben over big data en het continu volgen van consumenten, kan het niet zo zijn, dat winkelcentra nog steeds intuïtief worden bestuurd. Dit beseffen vrijwel alle betrokkenen, maar slaat soms ook wel ’s door. Ik denk aan enorme checklists, waarin het aantal indicatoren tot soms meer dan honderd oploopt. De oorzaak daarvan ligt waarschijnlijk in het grote aantal waardecomponenten (vanuit vastgoed, locatie, ondernemerschap, beleving etc.). Vaak zien we deze monitors na een enthousiaste opbouwfase echter een zachte dood sterven. Het onderhoud en de organisatie zijn ingewikkeld, duur en de analyses leiden zelden tot eenduidige conclusies.

OFFLINE PERFORMANCE Daarom is voor winkelcentrum Enschede Zuid als primaire indicator gekozen voor de meest basale, namelijk aantallen bezoekers, die via infraroodcamera’s op de uitgangen worden gemeten. Deze kunnen gemakkelijk laten zien wat de effecten zijn van beleid en promotieactiviteiten. De rapportage is gestandaardiseerd, eenvoudig en valt onder de primaire verantwoordelijkheid van de centrummanager. Deze 26 scn 2019 | 4

dient ook periodiek naar het bestuur te rapporteren over de resultaten. In deze standaardrapportage zijn opgenomen: de nulmeting, de ambitie voor 2024, de huidige stand van zaken en het effect van events. Het verlangt in het

voor het uitzetten van online enquêtes is deze insteek eenvoudig en goedkoop. Het nut is echter groot: op deze manier worden klantrelaties effectief inzichtelijk gemaakt en komen analyses komen dicht bij de ondernemers te liggen.

ONLINE PERFORMANCE

In de bus zag je dat ze respect voor elkaars standpunt hadden gekregen begin wat aandacht in de opzet, maar is robuust en kan wekelijks eenvoudig worden ge-updatet.

Deze analyses worden indicatief aangevuld met de omzetrealisatie van een kleine groep ondernemers.

Een tweede traject hierop aansluitend is het registeren van NAW-gegevens bij klantenacties.

Deze gegevens van kassabonnen en actiekaarten worden in een database opgeslagen en benut voor nadere analyses naar verzorgingsgebied, koopgedrag en verbeteringssuggesties. Ook

Met de statistische tools die de social media en website-host bieden is hierover veel data beschikbaar.

TENSLOTTE: ‘HET BESTE WINKELCENTRUM VAN ENSCHEDE’ In toekomstgerichte winkelcentra speelt winkelen, c.q. aankopen doen, niet meer die dominante rol die het voorheen had. Andere functies worden binnengehaald om het pluriforme karakter te benadrukken. Dat is een goede insteek. Een winkelcentrum als Schalkwijk is een voorbeeld van hoe dit kan. Maar toont tegelijkertijd aan, hoe complex dit is en financieel uitdagend. Bij winkelcentrum Zuid zijn we schoorvoetend bezig om deze weg te verkennen om de multifunctionaliteit te verhogen.

Waar we in ieder geval de komende tijd sterk op inzetten, is het nemen van op onze maatschappelijke en sociale verantwoordelijkheid in termen van noaberschap. Onze visie is dat een winkelcentrum niet alleen moet aansluiten bij de fysieke wereld, maar ook bij het maatschappelijke weefsel van het stadsdeel. We merken dat Winkelcentrum Enschede Zuid leeft en mensen trots zijn op ‘hun’ vernieuwde winkelcentrum. Dit biedt goede aanknopingspunten voor verdere versterking van de verzorgingspositie. Dat ons winkelcentrum recent door de bewoners van Enschede als beste is beoordeeld, is daarvan een goede illustratie. ←

THEMA

‘Ringers is klaar voor de toekomst’ Op 9 november begon het voormalige Noorder Arcade (Alkmaar, 1997) een nieuw leven als Ringers Winkelcentrum. AM voerde een forse ingreep door.

Het huidige winkelcentrum van 28.000 m2 is het resultaat van de uitbreiding van horeca, leisure- en

Bekijk hier de video

parkeervoorzieningen. Hiermee is het complex opnieuw gepositioneerd als centrum voor grootschalige winkelformules met leisure- en verblijfsfuncties. En dat met een unieke product-plus: pal naast de historische binnenstad van Alkmaar. →

scn 2019 | 4 27

RIINGERS WINKELCENTRUM

A

an de basis van de herontwikkeling van Ringers Winkelcentrum stond de aankoop van de naastgelegen passage in 2017. Dat maakte een schaalvergroting mogelijk , waardoor ook meer grote trekkers gecontracteerd konden worden. En deze extra trekkers en voorzieningen staan garant dat het centrum de komende decennia weer functioneert als hotspot voor de regio.

Thijs Huis in het Veld van ontwikkelaar AM: ‘Het was hoog tijd om een inhaalslag te maken. Als AM zijn we hier een aantal jaren geleden mee begonnen en hebben we onderzocht hoe we het winkelcentrum weer passend bij de huidige tijd kunnen herontwikkelen.

We hebben daarin fors geïnvesteerd en het heeft flink wat voeten in de aarde gehad, ook bouwkundig. Zo moesten twee verschillende bouwkundige structuren het liefst onzichtbaar met elkaar verbonden worden. Ook de verbinding tussen de verschillende niveaus (twee winkelniveaus en twee garageniveaus) was belangrijk.’

‘AM heeft daarbij duurzaamheid hoog in het vaandel staan, dus ook daar moesten we rekening mee houden. We hebben voor alles goede oplossingen bedacht en nu is Ringers weer helemaal bij de 28 scn 2019 | 4

tijd, niet alleen qua uiterlijk, maar ook met een flink aantal nieuwe retailers en horeca. Verder horen bij het complex een aantal kantoren en zijn we bezig met de afronding van de leisure componenten.

Daarmee willen we een nieuwe totaalbeleving bieden. En dat onder de nieuwe naam Ringers Winkelcentrum, het koopen beleefcentrum van Noord-Holland.’

RELATIE MET DE BINNENSTAD In de binnenstad van Alkmaar (verzorgingsgebied van 300.000 inwoners) vinden we vooral kleinere winkels in mooie historische panden. De stad is ook toeristisch gezien een belangrijke trekker, met bijvoorbeeld de Waag op het Waagplein, waar we ook de wereldberoemde kaasmarkt vinden.

Thijs Huis in het Veld: ‘In aanvulling op die oude binnenstad bieden we hier vooral grotere units voor winkels die veel meters nodig hebben. Daarmee vullen we het winkelaanbod van de binnenstad goed aan. Die binnenstad ligt letterlijk op een steenworp afstand: via de voetgangersbrug over het kanaal voor het Ringerscomplex loop je er zo naartoe.

Maar in relatie tot de binnenstad hebben we nog een andere functie. De gemeente wil namelijk graag een stuk van de drukte van het Waagplein afleiden door een aantal evenementen op het Ringersplein te organiseren. Dat geeft wel aan dat het Ringerskwartier – zoals we dit gebied noemen – meer

is dan alleen maar winkelen. Ringers staat voor verblijfskwaliteit, voor vertier, shopping, horeca en leisure.’

LOCATIE Ringers Winkelcentrum ligt in de wijk Overstad, een gebied dat sterk in ontwikkeling is. De gemeente heeft circa 2500 nieuwe woningen gepland en het Ringerskwartier begint op stoom te komen met de transformatie van de Ringers­ fabriek, twee woontorens met circa 260 appartementen, het Ringersplein en de prachtige kade. De heropening van Ringers Winkelcentrum is een belangrijke aanjager voor dit gebied.

‘Ringers staat voor vertier, shopping en leisure’

RIINGERS WINKELCENTRUM

jaar tijd hebben negen nieuwe retailers zich in het winkelcentrum gevestigd en mede hierdoor is het aantal bezoekers fors gegroeid.’

Onder het Ringerscomplex bevindt zich tevens een parkeergarage. ‘Deze is ook uitgebreid en telt nu circa 800 parkeerplaatsen, waarvan een deel op het maaiveld ligt’ zegt Thijs Huis in het Veld.

‘De garage is tevens een belangrijk bronpunt voor de binnenstad. Veel bezoekers parkeren hier de auto en brengen dan een combinatiebezoek aan Ringers en de binnenstad. De garage is vrij ruim uitgelegd en heeft een zeer redelijk parkeertarief. Dat de bezoekers van Alkmaar hier parkeren heeft voor onze horeca het voordeel dat men vaak hier nog even een terrasje pakt. We zeggen dan ook graag: ‘Een winkelrondje Alkmaar begint en eindigt in Ringers Winkelcentrum’.

STERKE HUURDERSMIX Bij de herpositionering van het nieuwe Ringers hoorde ook dat AM nog eens goed keek naar de invulling. Thijs Huis in het Veld: ‘Om te beginnen heb je een paar goede trekkers nodig. Een paar jaar geleden hebben we MediaMarkt aangetrokken. Daar is Decathlon bijgekomen en met deze twee sterke formules als basis zijn we verder gaan uitbouwen met nog enkele grote merken die grote units nodig hadden. Zoals Only for Men, Prénatal, Toychamp, DAKA en Bever. In één

TOEKOMSTPLANNEN Ringers Winkelcentrum is nu qua retail voor 90 procent gevuld. Wat moet er nog gebeuren? ‘We zijn dus nog bezig met die laatste retailmeters en met de completering van de leisure. De horeca is met vier formules al prima ingevuld en ook qua kantoren zitten we ‘vol’. Bij de hele programmering hebben we niet alleen gekeken naar de bovenlokale functie van een concept als dit, maar natuurlijk ook naar de toeristische rol van Alkmaar. In dat kader is het een echte kans om een slecht-weer alternatief te zijn voor toeristen die aan de Noordzeekust verblijven en een leuke dagbestemming zoeken.

Daar werken we nog aan. Qua afronding is het zo dat een aantal nieuwe winkels begin volgend jaar openen en medio 2020 zijn we helemaal klaar’, zegt Thijs Huis in het Veld. ←

MEER INFORMATIE OVER RINGERS WINKELCENTRUM: WWW.RINGERSWINKELCENTRUM.NL OF VOOR BESCHIKBAARHEID: AM.NL/COMMERCIEEL-VASTGOED/AANBOD/ RINGERS-WINKELCENTRUM

Chocolade Een verhaal apart – en toch ook weer niet, want het hoort bij het Ringerscomplex – is de herontwikkeling van de oude Ringers Chocoladefabriek. Een industrieel monument en cultureel erfgoed met grote gevoelswaarde voor de inwoners van Alkmaar en omgeving. Hele generaties zijn daar werkzaam geweest, totdat de fabriek in de jaren 70 de deuren sloot.

De fabriek was nog enige tijd een woonwinkel van Klercq, maar staat sinds 2008 leeg. Nu wordt het complex door Ten Brinke Group herontwikkeld. De nieuwe invulling zal naast appartementen en penthouses ook horeca en foodgerelateerde winkeltjes omvatten en daarmee het aanbod van het Ringers Winkelcentrum completeren.

scn 2019 | 4 29

HISTORISCH

DOOR JEROEN VERWAAIJEN EN JOOST NICASIE

de hipste outfit op het schoolplein: coolcat

H

et eerste Nederlandse kledingmerk dat zich expliciet richtte op één doelgroep: kinderen en tieners.

Eind jaren zeventig verschijnt CoolCat in de Nederlandse winkelstraten. Opgericht door Roland Kahn, van school gestuurd zonder diploma, maar wel zoals hij het zelf zei: “uit een echte Joodse kledingfamilie”. Op zijn vijftiende werkt Kahn bij een kledingboetiek op de Nieuwendijk in Amsterdam. Hij is er naar eigen zeggen goed in om klanten te helpen en tevreden, mét aankopen, de winkel uit te laten gaan. Een paar jaar daarvoor was zijn vader failliet gegaan en toen zijn ouders ook nog uit elkaar gingen was er geen geld meer om, bijvoorbeeld, hippe kleding te kopen. Later zei hij dat hij er toen al van droomde om tieners met ouders die niet zo rijk waren, er toch cool uit te laten zien.

Na enkele jaren als inkoper bij de Bijenkorf te hebben gewerkt, opent Kahn in 1976 – hij is dan 24 – met zijn toenmalige echtgenote zijn eerste eigen boetiek: op de Nieuwendijk. Drie jaar later heeft hij vijf winkels en verzint hij Cool Cat, als tegenhanger van de Amerikaanse keten Salty Dog. Net zo hip, maar dan goedkoper. En net zo goedkoop als C&A, maar dan hipper.

ZELF PRODUCEREN Wat ook nieuw is: CoolCat doet aan nichemarketing. De gouden formule is ‘goedkope kleding voor het rebelse deel van de jeugd’. En dus liggen de winkels vol met sweatshirts met de kattenkop van CoolCat erop. Dat is overigens pas nadat hij – net nadat hij was begonnen – bijna failliet was gegaan omdat de markt instortte. In de crisis van begin jaren tachtig geeft zijn huisbaas Jaap Kroonenberg (de opa van Lesley Bamberger, de huidige eigenaar van de Kroonenberg Groep) hem het advies: weg met die dure leveranciers: ga zelf produceren in Azië.

Het legt CoolCat en Kahn geen windeieren. De keten met mode voor kinderen vanaf de basisschoolleeftijd tot en met de middelbare school groeit sterk. Op steeds meer plaatsen

30 scn 2019 | 4

verschijnt het logo van CoolCat in de winkelstraten. Bij de opening van de eerste vestiging in Noord-Nederland verschijnt er zelfs een advertentie waarin het Friese wapen en de Friese vlag aan de hippe kat zijn aangepast.

SPECIFIEKE DOELGROEPEN Vanwege het succes en juist omdat CoolCat zich op een heel specifieke doelgroep richt, ziet Kahn brood in modeketens gericht op andere doelgroepen. De keten America Today bijvoorbeeld: gestart in 1989 door drie vrienden met één winkel aan de Amsterdamse Sarphatistraat. De winkel richt zich op speciaal geïmporteerde Amerikaanse merkartikelen waar vooral studenten dol op zijn. Het concern van Kahn, Excellent Retail Brands, neemt de keten in 2006 – dan 22 filialen – over, nadat ook Vendex enige tijd eigenaar geweest is.

In 2011 doet Kahn hetzelfde met M&S Mode, in de jaren zestig begonnen als De Mantelspecialist in Rotterdam. Deze keten was inmiddels in handen gekomen van Maxeda, ook de eigenaar van V&D en de Bijenkorf. M&S richt zich op vrouwen in de leeftijd van 35-55 in de maten 40-52: dus een mooie aanvulling

HISTORISCH

De afgelopen jaren zijn ons diverse winkelketens ontvallen. Formules die de winkelstraten kleurden en zorgden voor een vertrouwd gezicht voor een veelal trouwe groep klanten. Soms viel de vraag naar het product weg, soms wist de keten niet in te spelen op veranderend winkelgedrag en soms was er gewoon sprake van mismanagement.

Jeroen Verwaaijen (Strabo) en Joost Nicasie (Areaal Advies) brengen in deze artikelenserie nog één keer een hommage aan deze ketens en zetten ze bij in het Mausoleum van de Retail.

De bouwplaat vindt u op: areaaladvies.nl/mvdr

Bij de opening van de eerste vestiging in het noorden is in de advertentie het Friese wapen aan de hippe kat aangepast.

Met de aankoop van de verschillende ketens – ook Wonder Woman, Sapph, Fooks en Amici worden overgenomen of ingelijfd – verslapt de aandacht voor CoolCat een beetje.

Er komen winkels bij maar er wordt weinig geïnvesteerd in de online aanwezigheid. De tweelingzoons van Kahn, Joshua en Jonathan, krijgen een steeds grotere rol binnen het concern, onder meer respectievelijk als inkoopmanager en finance manager bij America Today. Vanaf 2021 moeten zij de leiding over het imperium overnemen. op het modepalet van Excellent Retail Brands, het concern van Kahn. Slimmigheidje van de ondernemer Kahn: hij verkoopt de merk- en domeinnaam aan Marks & Spencer waarmee hij een groot deel van de aankoopkosten eruit heeft. De nieuwe naam voor M&S Mode wordt dan: MS Mode … Toch lukt het niet om de keten overeind te houden. Na een faillissement in 2016 wordt de keten overgenomen door de eigenaar: Kahn.

ADVOCATEN Eind november 2013 komen Kahn en CoolCat op een andere manier in het nieuws. Minister Ploumen, van zowel Buitenlandse Handel als Ontwikkelingssamenwerking, opent in de krant de aanval op onder meer CoolCat: het bedrijf zou volgens haar te weinig doen om de werkomstandigheden voor de arbeiders in de fabrieken in Azië te verbeteren. Kahn reageert furieus. En of het nu aan zijn overtuigingskracht ligt of aan zijn advocaten: de minister draait na een paar weken om als een blad aan een boom en stelt dat ze het betreurt “dat er verkeerde suggesties zijn gewekt en dat het goed is te horen dat CoolCat verantwoorde inkoop serieus neemt”.

REORGANISATIE Dat zal dan zijn zonder het onderdeel waar het allemaal mee begon. Hoewel Kahn in 2018 nog erg positief is over CoolCat, valt in 2019 dan toch het doek voor de – dan nog ongeveer 80 – winkels van de keten. Ondanks een ingrijpende reorganisatie is het de lange warme zomer van 2018 die de keten uiteindelijk de das om doet. Nog even lijkt het erop dat er in afgeslankte vorm nog een fysieke doorstart komt, maar het merk blijft alleen nog bestaan als pure webshop. De kat blijkt toch maar één leven te hebben. ←

BRONNEN • Rupert Parker Brady en Maarten Beernink (2012). Mijn naam is Roland Kahn en ondernemen is mijn passie. De visie van de oprichter van Cool Cat. • ‘Bij elke stap groter denken’. Interview in Volkskrant Banen, 22 augustus 2006.

• ‘De levenslessen van ondernemer Roland Kahn: Alleen honden hebben een baas’. Trouw, 11 maart 2018.

• ‘De krokodillentranen van Roland Kahn’. Column van Robert Jan Blom op www.faillissementsdossier.nl, 27 maart 2019

scn 2019 | 4 31

DE VINKEN VAN DARWIN

JAP, SAMEN LOKAAL

nbinden

nwerken, samen binden, same

Samen: samen werken, same

Peter Koet, Jorine de Soet en Anneke van Dijk

onderschrift links lijnen met foto

JAP

en de vinken van Darwin JAP is een samenwerkingsinitiatief van Jorine de Soet, Anneke van Dijk en Peter Koet. De naam van het bedrijf is te danken aan de eerste letter van de voornamen van de initiatiefnemers.

32 scn 2019 | 4

foto: edwin brugman

entrum Magazine over het winkelc van kraamkamer tot wasdom

V

Door : Jorine de Soet Anneke van Dijk Peter Koet

ia een LinkedIn discussie over winkelgebieden in 2014 over dรณen in plaats van denken, schrijven en praten kwam er een gezelschap van professionals bij elkaar. We waren het met elkaar eens; er wordt in de markt van retail en retailvastgoed veel geschreven, gedacht en gepraat, maar papier is geduldig en woorden zijn geen daden. Dat moest anders kunnen.

Na verloop van tijd besloten een aantal betrokkenen dat zij andere prioriteiten hadden en Anneke, Peter en Jorine gingen samen door. Het gesprek ging over winkelcentra als spiegels van de samenleving en elk als icoon van zijn

THEMA

De vinken etc.

‘Ineens hadden we alle ondernemers bij elkaar’ Winkelcentrum Kort Ambacht, achterzijde

eigen tijd. Elk winkelcentrum heeft een zekere houdbaarheidsdatum en als die bereikt is, moet je ingrijpen.

LEVENSCYCLUS WINKELCENTRUM ALS LEVENSCYCLUS GEZIN Omdat Anneke, Peter en Jorine van mening waren dat zowel exploitanten als eigenaren zich bewust moeten zijn van de houdbaarheidsdatum van hun winkelcentrum of centrumgebied, brachten zij ‘JAP, Samen Lokaal’ uit, een brochure waarin de levenscyclus van een winkelcentrum aan de hand van een gezinsleven als metafoor uitgewerkt wordt.

Zo is er sprake van geboorte, ontwikke-

ling, groei, veroudering, generatiekloof, aanpassing, enz. Beeldend beschreven zij hoe het lot van winkelcentra en centrumgebieden bezegeld wordt in de loop der tijd.

VERSCHILLENDE HORIZONNEN, MAAR ÉÉN BELANG Ingrijpen in een bestaand winkelcentrum lijkt in de praktijk vaak lastig, zeker bij versnipperd eigendom. Als exploitanten problemen beginnen te signaleren, ziet de eigenaar dit vaak nog niet; ieder heeft zo zijn eigen horizon. Maar toch hebben exploitanten en eigenaren hetzelfde belang: een economisch gezond winkelcentrum. Daar ligt het gemeenschappelijk aanknopingspunt. En dit is steeds het vetrekpunt van JAP. BLIJVERTJE? Nu, bijna zes jaar later leggen wij JAP langs de lat van de evolutieleer. Is het een blijvertje?

We nemen winkelcentrum Kort Ambacht in Zwijndrecht als voorbeeld voor de aanpak van JAP en vragen Caroline Oster, accountmanager bij de gemeente Zwijndrecht en Marjolijn den Hoed, mede-eigenares van Optiek den Hoed, exploitant in het winkelcentrum naar hun ervaringen Bij winkelcentrum Kort Ambacht in Zwijndrecht zag JAP dat het tijd was in te grijpen. Er was sprake van substantiële leegstand; een duidelijk signaal dat de houdbaarheidsdatum overschreden is.

Contact met Caroline leerde dat de gemeente wel zag dat er een ingreep nodig was, maar dat ze geen aanspreek-

punt of vertegenwoordiging hadden in het winkelcentrum. Proactief benaderden Anneke, Peter en Jorine de lokale ondernemers om te vragen hoe het hen verging met de winkel. Al snel bleek dat naast de leegstand een aantal ondernemers een tanend bestaan leidden. Zij probeerden de eigenaar van het winkel­centrum mede probleemeigenaar te maken, maar leken tegen dovemans oren te praten.

KORT AMBACHT, ICOON VAN ZIJN TIJD Winkelcentrum Kort Ambacht is een typisch winkelcentrum uit de wederopbouw periode. Na WO II kenden we een enorme woningnood. Om die reden werden de eerste jaren na de oorlog op grote schaal in veel plaatsen nieuwe woonwijken aangelegd. Deze woonwijken bevonden zich buiten de oorspronkelijke stedelijke agglomeratie. Deze realisatie vond plaats tussen de jaren vijftig en het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw.

De wijk Kort Ambacht in Zwijndrecht is zo’n wijk. De orthogonale structuur (rechte lijnen) met veel aandacht voor groen en groenstroken in combinatie met woningbouw bestaande uit eengezinswoningen en lage flatgebouwen is kenmerkend voor wijken uit deze tijd.

INITIATIEF ONDERNEMERS Mede omdat de lokale ondernemers zich door hun huisbaas niet gehoord voelden, gaven zij JAP opdracht om een grondige analyse van het winkelcentrum te maken met oplossingsrichscn 2019 | 4 33

DE VINKEN VAN DARWIN

De entree van Winkelcentrum Kort Ambacht

tingen. De financiering vond plaats uit het gemeentelijke Ondernemersfonds.

De ondernemersvereniging besloot in overleg met haar leden om het geld aan die analyse te besteden in plaats van aan plantenbakken.

JAP maakte een complete ruimtelijkeconomische SWOT-analyse (sterke en zwakke punten, kansen en bedreigingen) en presenteerde vier verschillende ontwikkelscenario’s. Daarnaast ging JAP met álle individuele ondernemers in gesprek, ongeacht of zij lid waren van de ondernemersvereniging of niet. Daardoor kwam niet alleen het ruimtelijkeconomisch functioneren in beeld, maar ook het lokale krachtenveld. Inzichtelijk werd hoe de hazen in winkelcentrum Kort Ambacht lopen.

Marjolijn vertelt: ‘Vanaf het moment dat JAP hier actief werd, merkten we dat de onderlinge relaties tussen de verschillende ondernemers sterker en beter werden. We deelden eenzelfde belang en dat werd concreet gemaakt. Zelf hadden we dat als individuele ondernemers met ieder een eigen winkel waarschijnlijk niet voor elkaar kunnen krijgen.’

Voor de gemeente was dit aanleiding om direct in te zetten op herontwikkeling van het winkelcentrum waarbij ook de openbare ruimte een opknapbeurt zou krijgen. Daarnaast kwam de eigenaar in beweging en benaderde een ontwikkelaar.

EN NU?

BEWEGING Vanaf het moment dat Anneke, Peter en Jorine bijna dagelijks op het centrum aanwezig waren, begon het te bewegen. Ineens werd leegstand gedeeltelijk ingevuld. Bovendien organiseerden de ondernemers zich beter, doordat zij zich serieus gehoord voelden en samen opdrachtgever waren voor de SWOT-analyse.

Na oplevering van de rapportage legde JAP deze voor aan de gemeente.

Ook de eigenaar van het winkelcentrum werd benaderd met het verhaal. Bij de gemeente pakte Caroline het project voortvarend op. Ze organiseerde een afspraak met de wethouder en al snel zat de gemeente in de starthouding om vorm te geven aan een herontwikkeling.

Als we Caroline vragen hoe zij de benadering van JAP ervaren heeft, is ze heel duidelijk. De gemeente was zich al 34 scn 2019 | 4

Marjolijn en Kees den Hoed van Optiek den Hoed, samen met Caroline Oster van de gemeente Zwijndrecht

bewust van het feit dat er ingegrepen moest worden, maar wist nog niet hoe ze het aan zou vliegen. Met de notitie van JAP werden twee vliegen in één klap geslagen: er werden concrete oplossingsrichtingen gepresenteerd, en de lokale ondernemers waren ineens goed georganiseerd en konden gezamenlijk hun stem laten horen.

‘Wij waren heel enthousiast over de inzet en het werk van JAP. Ineens hadden we alle ondernemers bij elkaar en bovendien met een gemeenschappelijk geformuleerd belang. Dat maakte ook ons optreden in het winkelcentrum eenvoudiger,’ licht Caroline toe.

Zowel gemeente als ontwikkelaar maakten dankbaar gebruik van de analyse en oplossingsrichtingen die JAP aangedragen had. Op dit moment vinden er gesprekken plaats tussen de ontwikkelaar en alle ondernemers over herontwikkeling, uitbreiding, toevoeging van een trekker en verplaatsingen.

Inmiddels is JAP natuurlijk verder aan de slag gegaan. In Blerick en Tegelen, kernen die binnen de gemeente Venlo liggen, zijn ook ruimtelijk-economische SWOT-analyses gemaakt en werkt JAP nu verder aan de implementatie en uitvoering van het gekozen ontwikkelscenario.

DARWIN? De aanpak die JAP hanteert, die gericht is op analyseren, denken, praten, maar vooral ook dóen past prima in de huidige evolutie van centrumgebieden. Niet lullen, maar poetsen! Daar gaat het om in ons vak. ←

INTERNATIONAAL

VIDEO Beleef het in Madrid

Bekijk de video door deze code met uw smartphone te scannen

nen, waaronder natuurlijk de Plaza del Sol en de Plaza Mayor. Maar daarnaast heeft Madrid een aantal leuke wijken met een eigen karakter, markten, foodhallen en parken. Het metronetwerk is ideaal om dat allemaal te bereiken.

In Madrid had uw redacteur een open oog voor de belevingswaarde van de stad. De horeca en retail weten beslist hoe dat moet en in een korte video op ons youtube-kanaal www.youtube.com/ scnewsnl maken wij u hier deelgenoot van. Scan de QR-code bij dit artikel! ← FOTO’S: SCN

E

en citytrip in het najaar naar Madrid betekent vaak nog prima weer, met temperaturen die we hier in Nederland zomers zouden noemen. Madrid is dan ook bij uitstek zo’n stad om te voet te verkennen. En dat van ’s ochtends vroeg (met een Spaans ontbijtje in een van de talloze horecagelegenheden) tot ’s avonds laat (met een uitgebreide tapas, al dan niet gevolgd door een echte maaltijd). Het centrum van Madrid is feitelijk niet bijzonder groot. Het kenmerkt zich door een paar hoofd(winkel)straten en een aantal plei-

scn 2019 | 4 35

INTERNATIONAAL

NRW bezoekt Shanghai en Hangzhou

In het land van Alibaba is de stenen winkel springlevend Van 13 oktober tot en met 18 oktober 2019 vond de studiereis plaats van de NRW. De Nederlandse Raad Winkelcentra. China was het reisdoel. Shanghai werd aangedaan. Wereldstad. Maar ook Hangzhou.

Home of Alibaba. De Chinese internetretailgigant.

‘D

DOOR HANS VAN TELLINGEN

HEMA, de supermarkt van Alibaba

Groepsportret in Shanghai 36 scn 2019 | 4

De skyline van Shanghai

Winkelstraat Nanjing

on’t forget your belongings!’. Dat stond er op het welkomstbordje op de luchthaven van Shanghai toen ik daar in 2011 voor het eerst was. Ik heb het bordje nu, anno 2019, niet meer kunnen vinden. Jammer.

Want kernachtiger dan deze boodschap kunnen de ontwikkelingen van de laatste decennia in China niet geformuleerd worden. Van 1949 tot 1978 was er formeel geen sprake van ‘belongings’ in het communistische China. Het land, dat tot 1911 een keizerrijk was (wie kent niet ‘The Last Emperor’, de film die het trieste leven van Pu Yi beschreef), was in 1949 verworden tot een communistische dictatuur. De duivelse dictator Mao bracht het land (nadat hij en zijn kornuiten nog meer mensen hadden vermoord dan Hitler en Stalin bij elkaar) met zijn ‘Culturele Revolutie’ aan de rand van de afgrond. In 1978 kwam echter Deng Xiaoping aan de macht. En hij bracht economische hervormingen. Grote economische hervormingen. Die desondanks stapje voor stapje werden uitgevoerd.

RETAIL GROEIT ALS KOOL IN HET SYSTEEM VAN HET STAATKAPITALISME In de jaren negentig werd de detailhandel geliberaliseerd.

Waardoor de retailindustrie pas sinds korte tijd tot volle wasdom aan het komen is. Een walhalla voor de retailfan. Want waar vind je jaarlijkse groeipercentages van 5 tot soms 15%?

Waar vind je (in deze hoeveelheden) een steeds rijker wordende consument die graag wil pronken met zijn nieuwste aankopen? Juist, in China. In het kapitalistische China. Ook hier is inmiddels het besef doorgedrongen dat een liberaal economisch systeem het enige systeem is dat welvaart brengt.

In al zijn imperfectie (in de vorm van ‘graaiende bankiers’ en andere ‘Gordon Gekko’s’ van deze wereld) is het alternatief (voor het liberaal systeem) een ‘socialistische hel’. Waarin niemand gelukkig is. En alleen de ‘Orwelliaanse’, communis-

INTERNATIONAAL

IAPM Mall, Shanghai

De billboards tonen alleen westerse vrouwen, geen Chinese tische bovenlaag de beschikking heeft over enige welvaart.

Hoewel economisch gezien er sprake is van een (staats)kapitalistisch systeem, is China echter geen democratie. Verre van dat. De huidige president Xi Jingping, onlangs voor het leven benoemd zelfs, trekt de touwtjes weer veel strakker aan. Zelf presenteert Xi zich als sobere leider. Wat hem in verhouding tot zijn voorgangers bij veel gewone Chinezen populair maakt.

De toon voor dat imago werd gezet in december 2013. De president ging destijds lunchen in een goedkoop restaurantje in Peking. En stond zelfs in de rij met de andere mensen.

Rekende vervolgens een eenvoudige maaltijd af. Om daarna zijn lunch op te peuzelen tussen de andere gasten. Iets wat Chinezen niet van hun leiders gewend zijn. Hij wordt dan ook vaak liefkozend ‘Xi Dada’ (‘Ome Xi’) genoemd.

Tegelijkertijd is er veel meer dan bij zijn twee voorgangers Jiang en Hu sprake van persoonsverheerlijking. Ook is er minder persoonlijke vrijheid voor de Chinees dan een jaar of tien geleden. Overal hangen camera’s. Van AVG heeft nog nooit iemand gehoord. En als je een keer door rood rijdt – of iets anders stouts doet – kom je in een database. Die dient als zwarte lijst. Die jou tot tweederangsburger kan bestempelen.

Brrr… Van hieruit bezien is het dus de vraag of China écht kan concurreren met het Westen. Althans, dat denken wij in het westen; een samenleving kan alleen volledig (sociaal, maar ook economisch) bloeien als er sprake is van grote persoonlijke vrijheden. Zoals de vrijheid van meningsuiting. En daarvan is in China geen sprake. Internet wordt zwaar gecensureerd.

Niet alleen voor de Chinees. Maar ook voor ons. Facebook, Twitter, What’s app en Instagram zijn vrijwel onbereikbaar.

En alleen met een VPN-verbinding (die pak ‘m beet een uur per etmaal het een beetje doet) is de blokkade te omzeilen.

Niet goed voor de internationale handel dunkt mij.

Voordat ik inzoom op de door ons bezochte winkels en winkelgebieden en -centra, schets ik eerst het algemene beeld. Het beeld zoals dat door de ‘shoppende Chinees in de shopping malls’ gecreëerd wordt. Winkelen moet ‘Westers’ zijn. En het te verkrijgen product is van Westerse origine. Dat ook duur kan zijn. Nog duurder dan bij ons. In China kosten dezelfde Westerse producten vaak juist meer dan in Amerika of Europa.

‘Het Westen’ staat model. Letterlijk zelfs. De billboards tonen vrijwel alleen Westerse vrouwen. En vrijwel geen Chinese.

Behalve als deze een gebleekte, uiterst blanke huid hebben.

Ook Westers eten is ‘top of the bill’. Schandalig luxe winkels kennen soms maar één klant. Want ook al groeit de economie als kool, die hele rijke bovenlaag is niet ontzettend groot. En de middenklasse groeit sterk. Maar vormt ook nog lang geen meerderheid. Ook al is in absolute termen de Chinese economie inmiddels de tweede van de wereld, per hoofd van de bevolking is ‘de Chinees’ echt nog niet zo rijk. Geld is er wel, maar vrijwel alleen aan de Oostkust.

WECHAT PAY EN ALIPAY Los van de vorige alinea’s, China loopt wel voorop met technische innovaties in de winkel. Daarover straks meer in het scn 2019 | 4 37

INTERNATIONAAL

Het oude kernwinkelgebied Nangshi

stukje over de Alibaba mall. Maar wat sowieso al wezenlijk anders is, is de betaalwijze. Betaling gaat meestal via WeChat Pay. En ook Alipay (van Alibaba) is populair. In de meeste winkels is het bijna onmogelijk om met cash te betalen. En betalen met credit card is ook al lastig. WeChat is de Chinese versie van What’s app. Maar is in feite ook je portemonnee.

Of dat OK is? Op zich als technisch betaalmiddel wel. Maar wees niet verbaasd als de Chinese overheid met je mee kijkt.

Niet fijn. Lijkt mij.

HOTELS EN HORECA De NRW zou NRW niet zijn als niet gedacht was aan de beste hotels en de best denkbare horeca. Waarbij mijn persoonlijke favorieten Bar Rouge waren (dé hippe danstent op The Bund op de achtste verdieping) én de Rooftop Bar van ons eigen Hyatt Hotel (op de 32e verdieping). Beiden met een waanzinnig uitzicht op de skyline van Shanghai. Een van de indrukwekkendste skylines ter wereld. Ook vanuit je hotelkamer keek je daarop uit. Met tevens zicht op honderden, nee duizenden, boten die voorbij gleden.

SHANGHAI EN HANGZHOU Stad der steden. Zo mag je Shanghai wel noemen. Met een slordige 20 miljoen inwoners (in de gemeente). Of beter: 26 miljoen (in de agglomeratie). Shanghai is altijd al een handelsstad geweest. Met de meeste Westerse invloeden (met name Franse en Engelse) van alle Chinese steden. Veel van de oudere architectuur in de wereldstad doet dan ook Frans aan.

Hangzhou ligt niet zo ver van Shanghai. Een dik uur met de (hoge snelheids-)trein. En twee uur met de bus. Hangzhou staat bekend als een typische provinciestad. Maar dan wel eentje met maar liefst negen miljoen inwoners. Ik heb weinig uitgaansvertier kunnen ontdekken. Maar Hangzhou is wel een keurige stad met een prettig verblijfsklimaat. Wat Hangzhou interessant maakt is dat het de bakermat vormt van Alibaba.

En dát alleen al is reden voor een bezoek. Nu is Alibaba een 38 scn 2019 | 4

De Alibaba Mall

stukje kleiner dan het Amerikaanse Amazon. Maar met een jaaromzet van zo’n 50 miljard euro is het wél een gigant.

DAG 1. NANSHI, YU GARDEN, THEE EN XINTIANDI Nadeel van intercontinentale vluchten naar het oosten is dat je aankomt als het daar volop dag is. En dat jij dan eigenlijk wil slapen (omdat het voor jou midden in de nacht is). Toch is dit geen groot probleem als je meteen in het diepe wordt gegooid door een interessant programma. Waar ook sprake van was. Te beginnen met een bezoek aan het oude Shanghai.

Nanshi vormt het oude kernwinkelgebied. Ziet er prachtig uit.

Ook in de stromende regen. Het lijkt een authentiek ogend winkelcentrum. Maar is dat niet. Er werd veel toeristische parafernalia verkocht. En dat is wel een beetje jammer. Mooi is ook Yu Garden. Dat ook in Nanshi is gelegen. En prachtig was de bezochte tempel in dit gebied.

Hoogtepunt betrof de theeceremonie. Thee is religie hier.

En terecht. Ik heb het ook zowaar gedronken. En voelde misschien wel de beloofde heilzame werking. Terwijl ik toch echt een koffiedrinker ben. Of beter: een koffieverslaafde.

Super-de-luxe (Westers) winkelen doe je in Xintiandi. Een prettig ogend druk bezocht centrum met open winkelstraten.

Je waant je in een heerlijk relaxed dorp qua sfeer. Maar je

INTERNATIONAAL

HKRI Taikoo Hui Mall

Boottocht over het West Lake

Heytea, het Chinese antwoord op Starbucks

bent midden in de stad. Breng je gold card mee (of activeer WeChat Pay) en consumeer. Dat kan daar ook in een van de toprestaurants. Waarvan akte. Ik ben de beroerdste niet en doe graag mee aan het spekken van de winkel- en horecaomzet.

DAG 2. HANGZHOU, DE CHINESE HEMA, DE ALIBABA MALL, HEYTEA EN EEN ROMANTISCHE BOOTTOCHT Dag 2 ging met de Hoge Snelheidstrein naar Hangzhou. Thuisstad van Alibaba. Alibaba wordt, net als het Amerikaanse Amazon, steeds meer een fysieke aanbieder. De Alibaba Supermarkt heet ‘HEMA’ (echt). Dat je uitspreekt als ‘Goema’. De Chinese HEMA heeft niets van doen met de Hollandse Eenheidsprijzen Maatschappij Amsterdam. Laat dat helder zijn. De Chinese HEMA is een heerlijke supermarkt. Waar je ook ter plekke kunt eten. En – wat overigens normaal is in China – waar je je eigen nog levende vissen kunt uitzoeken. Of kreeften. Of schildpadden. Lekker. Als je durft.

Wat is er dan revolutionair aan de supermarkt? Behalve dat deze van goede kwaliteit is? Nou, dat betreft het betalingssysteem. Via Alipay scan je de producten. En die producten kunnen dan thuis worden bezorgd. Prima. Breng online en offline nader tot elkaar. Al zag ik wel degelijk genoeg Chinezen die met hun eigen koopwaar in een tas de winkel uitliepen.

Je scant de artikelen met je telefoon en de supermarkt bezorgt alles thuis Dan. De Alibaba Mall. Uit 2018. Gloednieuw dus. Waar Alibaba en masse dus ook relatief ‘gewone’ stenen malls koopt en opent (je moet immers zichtbaar zijn met je winkelproducten), is dit een bijzonder exemplaar. Allerhande technische mogelijkheden worden hier gekoppeld aan de winkels die zich hier gevestigd hebben. Zoals slimme beveiligingsopties voor je huis. Slimme deurklinken met camera’s bijvoorbeeld.

Of toegangssystemen tot de hal van je huis (en niet meer dan dat) voor de afgifte van internetbestellingen. Zodat je niet thuis hoeft te zijn tijdens de bezorging. Ook is er een ruimte van ‘Alibaba Labs’. En zijn er massa’s digitale spiegels te vinden.

Die jou kunnen tooien in een door jou gekozen outfit. Zonder dat je deze zelf aan hoeft te doen.

Mijn favoriet? De vertraagde spiegel. Voor als je echt wil weten of jouw rok of broek ‘van achter’ ook goed zit. Dus rondom je derrière. Ga dan met je achterwerk naar achteren voor de spiegel staan. Keer je om. Kijk in de spiegel. En dan zie je je eigen achterkant verschijnen met tien seconden vertraging. Leuk? Zeker!

Revolutionair? Ach, wat de Chinese HEMA doet is in iets andere vorm ook bij de Amazon Supermarkten mogelijk. En die digitale passpiegels heb ik ook al in Silicon Valley mogen bewonderen. Of onlangs nog in het Retaillab in België. Techscn 2019 | 4 39

INTERNATIONAAL

niek is leuk. Is interessant. En is uiterst nuttig. Maar in mijn optiek dient deze de fysieke winkel. Techniek is dus veel meer kans dan bedreiging. Ik heb gezegd.

Ook zijn er winkels/horecagelegenheden in winkelstraten en -centra bezocht. Wie eruit sprongen? Dat waren er twee.

De boekhandel Zhongshuge. Met een overdaad aan surrealistische spiegels zodat je bijna aan het hallucineren slaat. En verder: HeyTea. Het Chinese antwoord op Starbucks. Voor de echte theebeleving. Bedacht om thee ook weer hip te maken onder de Chinese millennials. Het schijnt te werken. En het is een heerlijke winkel annex horecagelegenheid.

Toeristisch vertier was er ook op deze dag. Het betrof een boottocht op het zogenaamde West Lake. Voor Chinezen het hoogtepunt van toeristisch welbevinden. En dat betreft in essentie een boottochtje van een half uur in een kunstmatig aangelegd meer (overigens al uit de tijd van Marco Polo en

In de messenwinkel van Zwilling kun je uitstekend Italiaans dineren tevens UNESCO-werelderfgoed) dat vergeven is van (alleen) Chinese toeristen. Ik zeg niet dat het niet mooi was. Zelden zo’n mooie zonsondergang gezien. In een bergachtige en groene omgeving. Met overal fantastisch ogende pagodes uit vervlogen tijden. Hoop lol gehad op die boot. Met 32 NRW’ers. En een viertal jonge Chinezen. Die per ongeluk ook op onze boot zaten.

Die dan op hun beurt ook weer erg om ons moesten lachen.

DAG 3. NANJING ROAD, FLAGSHIP STORES, STARBUCKS, ELEKTRISCHE AUTO’S EN VÉÉL MEER Terug in Shanghai. Dag 3 was er een met een wervelend programma. Allereerst werd Nanjing Road aangedaan. Vergelijkbaar met Oxford Street in Londen. Of Fifth Avenue in New York. Of – dichter bij huis en vanwege de enorme breedte vergelijkbaar – de Meir in Antwerpen. Weinig Chinese winkels gezien. Maar des te meer internationale merkwinkels. Zoals het Nike House of Innovation. Waar je ook echt kunt basketballen. De Lego Flagship Store. Met prachtige Shanghaise én internationale Lego-bouwwerken. Of Adidas. Hoe dat aloude Duitse merk ooit weer hip is gemaakt, vind ik indrukwekkend.

In de directe omgeving, in de aanpalende winkelstraatjes, vond je overigens het echte Shanghai. Met honderden viswinkeltjes. Onderdelenwinkeltjes. En 85-jarige verkoopsters die hun producten aanprijzen. Mocht ik ooit nog rioolbuizen in alle verschillende soorten en maten willen bekijken? Nou, 40 scn 2019 | 4

Muji

Lego flagship store

dan weet ik voortaan waar ik moet zijn. Om maar een voorbeeld te noemen.

In de buurt is ook nog ‘Zwilling’ bezocht. Juist. Zwilling.

Van die Zwitserse (keuken)messen van honderden euri per stuk. En van de mooiste potten en pannen die je ooit hebt gezien. Tevens uitbater van een restaurant – blurring geen probleem hier – met het beste Italiaanse eten dat je kunt vinden in China. Niets is te gek.

Speciale aandacht gaat uit naar de Starbucks Reserve Roastery. De grootse Starbucks ter wereld. Waar je kunt verblijven, vertoeven, proeven en beleven. En wat al niet meer. Ik geef toe. Ik ben echt onder de indruk.

Ook werd NIO bezocht. Een experience showroom annex winkel waar de Chinese elektrische auto’s werden vertoond.

Indrukwekkend. We zullen zien wat de toekomst zal brengen voor NIO. Dat het begrip ‘patserbak’ nieuwe inhoud heeft weten te geven.

En dan. De HKRI Taikoo Hui Mall. Een overwegend modisch winkelcentrum (met ook veel horeca) met honderden winkels. Een winkelcentrum met vijf verdiepingen. Een winkelcentrum dat misschien maar matig aanslaat.

DAG 4. DE CHINESE RETAILAPOTHEOSE Dag 4, de laatste dag, was er een van vele hoogtepunten. Allereerst betrof dat mijn duurloopje van

INTERNATIONAAL

Zonsondergang op het West Lake

De hallucinerende boekenwinkel Zhongshuge

elf kilometer langs the Bund (de promenade langs de rivier).

Een aanrader voor elke hardloper. Genoten.

Maar bovenal was de vierde dag de dag waarop de retail werd gevierd. In al zijn verschijningsvormen.

Zo was daar Huaihai Road. De tweede grote winkelstraat in de stad. En mijn inziens interessanter dan Nanjing Road. Een en ander deed mij wel wat denken aan Ginza in Tokyo. Ook al zo’n feest. De mooiste winkels? Nou, dat waren de Japanse Uniqlo en Muji (wanneer komen ze nu naar Nederland?, ik onthaal ze met open armen). En Gentle Monster. Met de mafste brillen ter wereld. Brillen die de ‘Jules Deelder in mij’ tot gekke bekken wist te verleiden.

Indrukwekkend was de IAPM Mall. Met 120.000 m2 aan mooie merken. IAPM gaat nog verder uitbreiden. Ik meen gehoord te hebben tot zelfs 300.000 m2 (oei). Daarbij komt er ook in Nanjing (het andere ‘kernwinkelgebied’) een IAPM Mall. Doelgroep betreft (de welgestelde) 20- tot 30-jarigen. Er is sprake van heel erg dure en luxe producten. Vanwege het ‘één kindbeleid‘ worden de welgestelde ‘enig kinderen’ volledig in de watten gelegd. Niet alleen door de ouders. Maar ook door de grootouders, ooms, tantes, neven en nichten. Alle familieleden betalen mee aan dat kind. Er is giga veel vraag van retailers die hier willen zitten. Goede fysieke retail is verre van dood in China. Integendeel. Alleen al in Shanghai komt er elk jaar 1,5 miljoen m2 bij aan verkoopruimte.

En dan. Tianzifang. Een project van de laatste twintig jaar.

Volgens de gids een organisch gegroeid centrum. Zonder sturing van bovenaf. Dat kan eigenlijk niet kloppen. Er moet enige sturing zijn geweest. Namelijk om te voorkomen dat teveel ketens zich hier gaan vestigen. Want die zijn hier nauwelijks.

En dat is juist de charme van het gebied. Een gebied met veel ‘pappa- en mammawinkeltjes’ en horeca. Er zijn honderden units. Allemaal klein. Soms lelijk ingericht. Soms verrassend mooi. Er wordt veel parafernalia verkocht. Maar ook de betere producten. Zoals tassen. Parfum. En snoepgoed. Bijvoorbeeld in de snoepwinkel White Rabbit (en dat is dus juist wél een – Chinese – keten). Een aanrader.

Zeer gastvrij werden wij hierna ontvangen in de winkel van Suit Supply. Juist. De Nederlandse Suit Supply. Wat een winkel. Heel mooi. Suit Supply slaat aan in China. In het (hogere) middensegment is er in China weinig keus. Kleding is óf duur. Óf heel erg goedkoop. Suit Supply duikt in dat (hogere) middensegment. Met veel succes. Suit Supply breidt dan ook fors uit. In China. Maar ook in Australië en de rest van de ‘Pacific’.

BEZOEK CHINA Wat was dit een waanzinnige reis. Zelden kreeg ik zoveel informatie te verstouwen. En zelden heb ik zo genoten van een dergelijke trip. Tot in de puntjes hebben Hans van Scheerdijk en Brigit Gerritse een en ander voorbereid. Niets werd aan het toeval overgelaten.

China is een vreemd land. Waar mensen altijd om zich heen kijken of ze niet bespied worden. Maar China is ook een machtig interessant land. Een nieuwe wereldmacht. Met Shanghai als voortrekker. Bezoek China. Bezoek Shanghai. Ik raad het van harte aan. ←

Hans van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv (strabo.nl). Hij is tevens hoofdauteur van (onder andere) Waarom stenen winkels winnen, een boek bestaande uit 17 artikelen die eerder in SCN zijn voorgepubliceerd. Het boek telt bijdragen van maar liefst achttien medeauteurs.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / Twitter: @hansvantelling

scn 2019 | 4 41

NIEUWS

Buro Toob creëerde nieuwe identiteit voor Ringers Alkmaar

B

ij de opening van Ringers Winkelcentrum in Alkmaar (zie de reportage op pagina 27-29) kwam de redactie Toob Alers van Buro Toob (reclame en media) tegen.

Toob vertelde dat hij destijds ook al voor de toenmalige eigenaar van het winkelcentrum – dat toen nog de Noorder Arcade heette – gewerkt heeft. ‘Tijdens de NRW-studiereis naar Valencia in 2018 kwam ik Jan Ruitenberg van AM tegen en hij vertelde van de herontwikkeling van dit project. Van het een kwam het ander en Buro Toob heeft samen met AM en BPD de nieuwe identiteit van Ringers bedacht en uitgewerkt. Dan heb ik het over de visuele identiteit, de wayfinding en alle communicatieuitingen rondom de opening. Een hele leuke opdracht en een goed voorbeeld van waar wij als buro in gespecialiseerd zijn.’ ← BUROTOOB.NL

Noaber schap Veilig in het hart van de wijk. . wcenschedezuid.nl

42 scn 2019 | 4

Verkiezing Beste binnenstad 2020

Over enkele maanden weten we welke binnensteden de titel ‘Beste Binnenstad 2020’ in ontvangst mogen nemen. Het Plat­ form Binnenstadsmanagement organiseert de verkiezing samen met de partners: Avontuur, BRO, CVAH, Engie, Syn­ chroon en Time to momo.

I

n het najaar van 2017 ontvingen Breda en Almere de titel Beste Binnenstad 2015-2017. Op 18 mei 2020 wordt bekend gemaakt aan welke binnensteden zij de titel zullen doorgeven. De titel zet een kroon op de verrichte inspanningen van de afgelopen drie jaar. Het doel van de verkiezingen is de samenwerking tussen verschillende partijen in de binnenstad te bevorderen en op een positieve en unieke wijze aandacht te vragen voor Nederlandse binnensteden.

BINNENSTADSBAROMETER Na afloop van het vorige verkiezingsproces heeft het Platform Binnenstadsmanagement het totale verkiezingsproces vernieuwd. De Binnenstadsbarometer is ontwikkeld en raadpleegbaar via debestebinnenstad.nl/barometer. Aan de hand van deze online tool worden de deelnemende binnensteden van de verkiezing geselecteerd. De binnenstadsbarometer combineert tweehonderd verschillende datasets en geeft daardoor een integraal beeld van de binnenstad. Op dit moment wordt de actuele data ingeladen en worden begin januari de deelnemers van de Verkiezing Beste Binnenstad bekend gemaakt. Deelname is alleen mogelijk voor de leden van het Platform Binnenstadsmanagement.

VERKIEZING BESTE BINNENSTADSMARKT Het Platform Binnenstadsmanagement werkt samen met de CVAH (Centrale vereniging voor de ambulante handel). Naast het winnen van de titel voor de Beste Binnenstad, kunnen binnensteden ook deelnemen aan de Verkiezing voor de Beste Binnenstadsmarkt.

Aanmelden voor de titel Beste Binnenstadsmarkt en Beste Overige Markt (markten buiten de binnenstad) kan vanaf 1 december 2019 via de website van CVAH (www.cvah.nl/de-beste-markt).

Meer informatie over de verkiezing, de spelregels en eerdere winnaars is te vinden op de websitedebestebinnenstad.nl. Op de hoogte blijven van de Verkiezing Beste Binnenstad? Houd de website in de gaten of volg ons via Twitter @bestebinnenstad. ←

personalia

NIEUWS

Ingrid Ploegmakers (48) is per november in dienst getreden bij Bureau Stedelijke Planning als principal consultant detailhandel & vrije tijd. Zij heeft ruim 24 jaar ervaring in de retailmarkt, onder andere bij IMK REA, Ecorys Kolpron en Jones Lang LaSalle. De afgelopen negen jaar werkte Ploegmakers bij Colliers International. Zij gaat zich bij Bureau Stedelijke Planning richten op strategische advisering rondom retail en vrije tijdsprojecten, zoals centrum- en beleidsvisies, vestigingsplaats- en Ladderonderzoeken.

Melvin Spaargaren is per 1 september de nieuwe centre director van Batavia Stad Fashion Outlet, het eerste outlet shopping centre in Nederland. Het managementteam is voorts versterkt met Chris Janse (retail director), Scott Otte (marketing director), Paul Klein Bog (leasing director) en Pieter Batenburg (legal director).

Batavia Stad Fashion Outlet is onderdeel van VIA Outlets, dat elf outlet centra in Europa in de portefeuille heeft. De onderneming wordt geleid door de Nederlandse CEO Otto Ambagtsheer.

scn 2019 | 4 43

HUURZAKEN

Uitspraken over huurprijsherziening

DOOR JOHN NIJSTEN

Jurisprudentie over huurprijzen neemt toe De stroom aan jurisprudentie over de huurprijsherziening van bedrijfsruimtes ex artikel 7:290 BW via de artikelen 7:303 en 304 BW lijkt alleen maar groter te worden. Dit lijkt in strijd met het afnemend belang hiervan in de dagelijkse praktijk. Dit zijn de gepubliceerde uitspraken uit het derde kwartaal van 2019.

ONBEBOUWD BLIJFT ONBEBOUWD, TANKSTATION Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 30-07-2019 (X-EG Retail (Netherlands) B.V.)

bouwde grond en niet op 7:290-bedrijfsruimte.

Eenzelfde beslissing werd genomen door de Rechtbank Rotterdam op 5-7-2019 (Gemeente Rotterdam-Achilles Brandstoffen Maatschappij B.V.) in eveneens een ontruimingskwestie.

In deze procedure was de kwalificatie van de huurovereenkomst inzet: perceel grond of bedrijfsruimte/tankstation? Oorspronkelijk was een onbebouwd terrein verhuurd waarop de huurder een tankstation heeft gerealiseerd.

Daarna zijn enkele nieuwe huurovereenkomsten gesloten.

Het hof komt anders dan de rechtbank na uitgebreid behandelde feiten en omstandigheden tot de slotsom dat partijen niet hebben bedoeld nieuwe, zelfstandige huurovereenkomsten te sluiten, die, in afwijking van de voorgaande overeenkomsten, als doel hadden het ter beschikking stellen van een gebouwde onroerende zaak met als kenmerk ‘middenstandsbedrijfsruimte’ waarop het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zou zijn.

EG Retail wordt veroordeeld tot ontruiming en bij separaat arrest van dezelfde datum wordt het verzoek tot benoeming van een deskundige ex artikel 7:304 lid 2 BW alsnog niet-ontvankelijk verklaard omdat in de bodemprocedure is beslist dat de huurovereenkomst ziet op onbe-

(ON)PARTIJDIGHEID, KEUZE VERGELIJKINGSPANDEN, WAARDERING AFHANKELIJKE WOONRUIMTE Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9-7-2019 (X-Amigo)

44 scn 2019 | 4

In deze procedure betreffende een bedrijfsruimte (frituur/cafetaria) met onzelfstandige bovenwoning kwamen vele aspecten voor waaronder herstel gebreken, boete en premie opstalverzekering. Wat betreft de huurprijsvaststelling zijn relevant de overwegingen m.b.t. de beweerde partijdigheid van de deskundige, zijn keuze van de vergelijkingpanden en de waardering van de onzelfstandige bovenwoning.

De huurder vorderde o.a. nadere vaststelling van de huurprijs conform het rapport van de deskundige. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Verhuurder kon zich niet verenigen met het eindvonnis van de kantonrechter en is in hoger beroep gegaan.

1. Verhuurder stelde zich op het standpunt dat de deskundige niet als een onpartijdige deskundige kan worden aangemerkt omdat hij vaak

spatie teveel!

Een deskundige heeft volgens de rechter de nodige vrijheid in zijn onderzoek heeft geadviseerd in opdracht van (het kantoor van) de advocaat van huurder en tevens omdat de deskundige bij de contacten die partijen met hem hebben gehad, blijk heeft gegeven van sympathie voor (de advocaat van) huurder.

Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de deskundige regelmatig in opdracht van (het kantoor van) de advocaat van huurder heeft geadviseerd, ontoereikend is om te kunnen concluderen dat de deskundige niet onpartij-

HUURZAKEN

dig is geweest bij zijn onderzoek. De stelling dat de deskundige blijk zou hebben gegeven van sympathie voor (de advocaat van) huurder acht het hof te vaag om daaraan enige betekenis te verbinden.

2. Verhuurder stelde dat de vooringenomenheid van de deskundige verder blijkt uit de keuze van de vergelijkingspanden: geen van de vergelijkingspanden was in gebruik als cafetaria. Verhuurder had voorgesteld om specifieke cafetaria in de vergelijking te betrekken, maar de deskundige had dit geweigerd. Daarentegen heeft de deskundige wél een pand in de vergelijking betrokken, waarvan de huurprijs sterk afwijkt van de huurprijzen van de overige vergelijkingspanden. Volgens de verhuurder had de deskundige niet onderzocht wat de achtergrond van die lagere huurprijs is.

Met betrekking tot de door verhuurder aangevoerde bezwaren tegen de voormelde keuze van de deskundige stelt het hof voorop dat aan een deskundige binnen de grenzen van zijn opdracht de nodige vrijheid toekomt om het onderzoek in te richten op de wijze die hem het beste voorkomt.

Mede in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad acht het hof de bezwaren van verhuurder tegen de door de deskundige gekozen vergelijkingspanden onvoldoende onderbouwd.

Een gebrek aan onpartijdigheid kon voorts uit die keuze niet worden afgeleid.

De bezwaren van verhuurder tegen de keuze van de vergelijkingspanden werden daarom verworpen.

3. Verhuurder heeft als bezwaar tegen het deskundigenrapport voorts aangevoerd dat de deskundige ten onrechte het vloeroppervlak van de bovenwoning slechts voor 20% in de berekening van de huurprijs had meegenomen. Hij wees erop dat huurprijzen van vergelijkbare woningen aanzienlijk hoger zijn dan de huurprijs die volgt uit de berekening van de deskundige.

Het hof overweegt dat de toepassing van de verschillende berekeningspercentages voor de diverse ruimten van het gehuurde in hoge mate zijn gebaseerd zal zijn op de kennis en ervaring van de deskundige. “Dat de door de deskundige in dit geval gemaakte keuze onjuist zou zijn is door [appellant] onvoldoende onderbouwd. Zijn enkele stelling dat huurprijzen van woningen in het centrum van [vestigingsplaats] hoger zijn dat het bedrag dat aan de (onzelfstandige) woonruimte op de bovenverdieping van het gehuurde is toegekend, kan naar het oordeel van het hof niet als een toereikende onderbouwing worden aangemerkt.”

Moet de deskundige over horeca-expertise beschikken? Nee, zegt de rechter

TERRAS EN TUSSENTIJDSE AANPASSING Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16-07-2019 Verhuurd werd een bedrijfsruimte bestemd voor gebruik als restaurant/eetcafé. Huurder wenste een huurverlaging waarmee verhuurder niet instemde. De deskundige heeft in zijn rapport een huurprijsverlaging geadviseerd.

Beide partijen hebben in de daaropvolgende procedures niet alleen vaststelling van de huurprijs gevorderd maar ook vorderingen ingesteld gebaseerd op aanwezige gebreken en achterstallig onderhoud. Ik beperk mij hier tot de oordelen en beslissing die direct te maken hebben met de vaststelling van de huurprijs.

De verhuurder stelde in hoger beroep: • ten onrechte is de bar- en rookkamer van het gehuurde ter grootte van 17 m2, niet als primaire verkoopruimte aangemerkt; • ten onrechte is meerwaarde toegekend aan de terrassen van twee referentiepanden ; • ten onrechte is het terras aan de achterzijde van het gehuurde slechts met 12,5% gewaardeerd, terwijl een waardering van terrassen met 25% gebruikelijk is.

Bij de beoordeling van de voormelde bezwaren stelt het hof voorop dat de hantering van wegingspercentages zoals hiervoor bedoeld, in hoge mate zal zijn gebaseerd op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige.

De deskundige heeft naar aanleiding van de aangevoerde bezwaren in het rapport een nadere motivering gegeven van de door hem gekozen percentages.

“Wat betreft het terras aan de achterzijde is de keuze van de deskundige om uit te gaan van een wegingspercentage van 12,5% gebaseerd op het feit dat de buitenruimte “niet exclusief” is.”

Naar het oordeel van het hof is hetgeen door

verhuurder ter toelichting op haar bezwaren is aangevoerd, ontoereikend om van het oordeel van de deskundige af te wijken.

Verhuurder heeft in reactie op een stelling van de huurder aangevoerd dat weliswaar juist is dat de huurprijs van de bedrijfsruimte ten tijde van de huurverhoging per 1 juni 2011 € 4.159,54 bedroeg, maar volgens verhuurder hebben partijen destijds een nieuwe huurprijsafspraak gemaakt, inhoudende dat de huurprijs per 1 juni 2011 € 4.475,60 per maand zou bedragen, vermeerderd met de contractuele indexering per die datum.

Hieromtrent overweegt het hof dat, indien de voormelde stelling van verhuurder juist is, een huurprijswijziging per 1 juli 2015 niet mogelijk is. “Immers: indien tussen partijen tussentijds een huurprijswijziging wordt overeengekomen met ingang van een bepaald tijdstip, moeten na dat tijdstip tenminste vijf jaren zijn verstreken voordat de rechter een nieuwe huurprijs kan vaststellen (HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB5923).”

Daar de huurder nog niet in de mogelijkheid was geweest om zich omtrent deze stelling van verhuurder uit te laten, biedt het hof haar die mogelijkheid alsnog en wordt iedere verdere beslissing op dit punt aangehouden.

CASCO VERHUUR MET BESTEMMING HORECA Rechtbank Rotterdam 25-07-2019 In deze kwestie was het gehuurde casco verhuurd met als bestemming café-restaurant.

Omdat partijen geen overeenstemming bereikten over de huurprijs heeft verhuurster een verzoek ingediend tot benoeming van een deskundige.

Huurster verzocht de kantonrechter een deskundige met horeca-expertise te benoemen. scn 2019 | 4 45

HUURZAKEN

Volgens haar wordt anders dan bij ‘reguliere’ huurcontracten de huurprijs van het gehuurde niet louter bepaald door de publiekrechtelijke en contractuele bestemming, de indeling, bouwkundige toestand en ligging van het gehuurde, maar ook door de vraag of de huurder een drankenafnamebeding heeft en of het gehuurde casco dan wel met horecavoorzieningen en isolatie is uitgerust en de onderhoudsverdeling van die voorzieningen. Nu volgens vaste jurisprudentie de vraag of andere bedrijfsruimte ter plaatse vergelijkbaar is vooral berust op de ervaring en intuïtie van de deskundige, dient de deskundige volgens huurster over horecaexpertise te beschikken.

De kantonrechter overweegt dat bij het opnieuw vaststellen van de huurprijs een objectieve maatstaf dient te worden gehanteerd, waarbij het huurprijsniveau van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse centraal staat. “Om vast te stellen of een pand als vergelijkingspand kan dienen, wordt gekeken naar de fysieke aspecten van dat pand, zoals de staat waarin het pand zich bevindt, de ouderdom van het pand, de ligging en de uitstraling van het pand en het voorzieningenniveau.

Met de aard van het in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf, en dus met de bestemming van het gehuurde, wordt geen rekening gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte (onder andere HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 en HR 6 maart 1987, NJ 1987, 971).

In casu is de bouwkundige staat van het gehuurde ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst casco, zoals blijkt uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft het gehuurde blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst de bestemming café-restaurant, maar het pand hoeft deze bestemming niet te allen tijde te behouden, althans is niet gesteld of gebleken dat het pand zonder structurele bouwkundige voorzieningen ook bruikbaar is te maken als bijvoorbeeld winkelruimte. Huurster heeft in dit verband onvoldoende gemotiveerd gesteld dat het element horecabestemming als geobjectiveerd element heeft te gelden, dat bij de nadere huurprijsvaststelling betrokken dient te worden.”

De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er geen grond is voor benoeming van een deskundige met specifieke expertise van horecahuren.

De kantonrechter oordeelt dus dat de toestand van het pand bij de totstandkoming van 46 scn 2019 | 4

W de huurovereenkomst bepalend is. Voorts is de kantonrechter van mening dat met de bestemming van het gehuurde geen rekening wordt gehouden, tenzij de bestemming tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte.

Naar mijn mening zijn dat juiste oordelen die zelfstandig de beslissing kunnen dragen.

Jammer is dat de kantonrechter nog wat overwegingen ten overvloede geeft die onnodig, tegenstrijdig en gedeeltelijk zelfs onjuist zijn.

Zelf geeft de kantonrechter aan dat de datum van totstandkoming van de huurovereenkomst bepalend is. De overweging dat het gehuurde de bestemming café-restaurant niet te allen tijde behoeft te behouden, is dan niet meer relevant c.q. overbodig c.q. tegenstrijdig. Daargelaten dat in de bestaande huurrelatie deze bestemming wel degelijk bepalend is en de huurder zonder toestemming van verhuurder de bestemming niet mag wijzigen. Voorts is deze kwalificatie van toepassing op de overweging dat het pand zonder structurele bouwkundige voorzieningen ook bruikbaar is te maken als bijvoorbeeld winkelruimte. Al zou dat niet het geval zijn, wat dan nog? Het gaat toch om de toestand bij de totstandkoming van de huurovereenkomst of oplevering.

Overigens is de maatstaf ‘structurele bouwkundige voorzieningen’ eveneens onjuist. Het gaat erom of de bouwkundige voorzieningen met een verwaarloosbare ingreep kunnen worden verwijderd. ←

ie bij illuminatie alleen aan de traditionele straatoverspanningen denkt, doet zich zelf tekort.

Zeker, die zijn er nog steeds. En heel mooi en tegenwoordig ook energiezuinig met leds.

Maar er is zoveel meer. Een trend is dat we in binnensteden en winkelcentra steeds vaker grote decoraties gemaakt met licht zien. Dat zijn ware publieksmagneten, waarvoor de consument graag komt om even een selfie te maken. Zo bekeken is decoratie en illuminatie dan ook een marketingtool geworden.

Waar u zeker ook naar moet uitkijken is de apparatuur voor straat- en gevelprojectie.

Het is werkelijk spectaculair wat daar mee kan. Verder doet u kinderen en ouders beslist een plezier als u animatiefiguren plaatst. Er zijn daar verschillende aanbieders van en een optreden van bijvoorbeeld de zingende rendierkoppen is een must see!

LEZING VAN IBRAHIM IBRAHIM Op maandag 27 januari zorgt Christmasworld voor een uitgebreid premium programma, bestaande uit een ontvangst, rondleiding en lunch en om 11:00 uur keynote speaker Ibrahim Ibrahim (CEO van Portland Design Associates, Londen). Zijn presentatie draagt de titel ‘Urban regeneration: the internet will not kill shops, it will liberate them!’. Ibrahim moedigt winkelcentra, binnensteden en retailers aan om sterk in te zetten op de verleiding van de consument door storytelling, services, échte beleving die de emotie raakt en convenience. Vanuit zijn bureau wordt dan ook nog eens de link gelegd met brand design, brand loyalty en consumentengedrag in zowel de digitale als de reële wereld. Ibrahim denkt bijvoorbeeld dat winkelcentra beslist kunnen overlegen,

COLUMN

Vakbeurs Christmasworld 24-28 januari, Frankfurt Wie serieus werk maakt van sfeer en beleving in de wintermaanden, kan niet om decoratie en illuminatie heen. Een bezoek aan Christmasworld is daarom beslist een must.

maar dan wel door de juiste combinatie van retail en food & beverage in combinatie met een goed programma voor community relations. Waarbij meer en meer gekeken moet worden hoe men het aanbod kan laten aansluiten bij de multiculturele klant.

BEREIKBAARHEID EN INSCHRIJVING De vakbeurs Christmasworld wordt gehouden bij de Messe Frankfurt. Het deel dat voor winkelcentra en binnensteden het meest interessant is, kunt u heel goed in één dag bekijken. Een dagretour met het vliegtuig of sneltrein ICE is heel goed mogelijk. Vanaf het vliegveld rijden en shut-

tle bussen naar de beurs en vanaf het Hauptbahnhof is het slechs één halte met de metro (kosteloos op vertoon van uw beursticket). Maar u kunt er natuurlijk ook een meerdaags bezoek van maken en tevens in de binnenstad van Frankfurt rondkijken. U kunt bijvoorbeeld een kijkje nemen in het bijzondere winkelcentrum My Zeil, dat in het centrum gelegen is.

Inschrijven voor een bezoek aan Christmasworld doet u via de volgende link: christmasworld. messefrankfurt.com/frankfurt/en/programmeevents/premium.html. ← WWW.FACEBOOK.COM/CHRISTMASWORLD scn 2019 | 4 47

THEMA

Wijkgerichte aanpak westelijk Utrecht Woonwijken en winkelcentra hebben periodiek behoefte aan een grondige vernieuwingsoperatie. Wacht je daarmee te lang, dan krijg je wat er op Utrecht Kanaleneiland gebeurd is: verpaupering, onveiligheid, een eenzijdige bewonersmix en daarmee daling van koopkracht. Samen met de gemeente en andere stakeholders wist vastgoedbelegger Urban Interest het tij te keren. Kanaleneiland zit weer in de lift, net als het herontwikkelde winkelcentrum Nova.

48 scn 2019 | 4

HERONTWIKKELING

FOTO: SCN

De integrale aanpak van de wijk werpt zijn vruchten af

BURO

N

FOTO: NURO TOOB

voor ova is de nieuwe naam voor ‘Grootwinkelcentrum Kanaleneiland’, ontwikkeld in 1963 door Philips Pensioenfonds. Dolf Mook (Retailspecialist bij Urban Interest): ‘Het winkelcentrum is in de loop der jaren een paar keer uitgebreid en ook overdekt gemaakt, maar een echte vernieuwing bleef uit. Urban Interest zag echter veel potentie in het centrum en de wijk en heeft het winkelcentrum in 2005 aangekocht, samen met een aantal woningen en kantoren.’

Een van de eerste dingen die werd aangepakt was de veiligheidsbeleving. Mook: ‘Het winkelcentrum had beslist geen goed imago als het gaat om de veiligheidsbeleving. Wij hebben als eerste een uitgebreid camerasysteem aangelegd en beveiliging ingezet. Bovendien hebben we meegewerkt aan en proef in het kader van veiligheid in de openbare ruimte.

Ook de Gemeente Utrecht en de politie participeerden hierin en het geheel werd gemonitord door TNO en de Universiteit Utrecht.

Nova was daarmee echt een praktijklab en daar hebben we zeker van geprofiteerd. De veiligheid is nu hoegenaamd geen issue meer. Maar je moet het ook in een groter verband zien dan alleen het winkelcentrum. De wijk zelf, een zogenaamde Vogelaarwijk, kende ook veel problemen. Met het afsluiten van een wijkconvenant tussen alle stakeholders is er een inte-

grale aanpak ontwikkeld die inmiddels zijn vruchten afwerpt.

Bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe huur- en koopwoningen, (ook in de niet-sociale sector) en die aanpak gaat nog steeds door. Het is een echte kwaliteitsslag die hier plaatsvindt.’

Urban Interest zette hier ook op in, onder andere door bij de acquisitie van huurders voor het winkelcentrum, kantoren en woningen te mikken op bepaalde doelgroepen. Mook: ‘De wijk verschiet hierdoor van kleur. We zien nu een duidelijke verbetering in bewoners, de gezinssamenstelling en ook de koopkracht.’

TWEE UUR GRATIS Een andere slimme zet is het naar zich toe trekken van het parkeren van in totaal 650 parkeerplaatsen direct rondom het winkelcentrum. Zo was het parkeerterrein vroeger een blauwe zone zonder handhaving. Nu is het twee uur gratis parkeren, maar wel gecontroleerd. Mook: ‘Daarmee wordt voorkomen dat mensen hier hun auto parkeren voor een bezoek aan het centrum van Utrecht. Ook voorkomt het inname van de parkeercapaciteit door het personeel van de winkels. De winnaar is de bezoeker van Nova en daarmee ook onze retailers.’

‘Ook hebben wij een parkeersysteem geïnstalleerd op basis van kentekenherkenning, zonder kaart uitgifte dus. Dit werkt scn 2019 | 4 49

FOTO: SCN

FOTO: BURO TOOB

HERONTWIKKELING

heel prettig voor de consument, die niet langer naar de automaat hoeft te lopen met een kaartje om uit te kunnen rijden.’

Het winkelcentrum zelf werd stevig onder handen genomen. Het werd vernieuwd en verduurzaamd. Krijn Taconis (commercieel directeur bij Urban Interest): ‘De hele revitalisatie heeft Nova omgeturnd van een winkelcentrum met een sfeer die nog dateerde uit de jaren zestig en zeventig, tot een modern en goed gebrancheerd wijkwinkelcentrum. Ook de look-and-feel van de straten en het parkeerterrein past bij wat de consument nu verwacht. Verder hebben we niet alleen ingezet op de retail en horeca, maar tevens op andere voorzieningen, zoals het gezondheidscentrum op de eerste verdieping en het fitnesscentrum. Binnenkort opent tevens bloedbank Sanquin hier een vestiging. Nova is daarmee een echt multifunctioneel wijkcentrum geworden met functies die een wijkoverstijgende aantrekkingskracht bewerkstelligen.’

BRANCHERING NOVA De branchering van Nova hangt nauw samen met de aanpak van de verdieping. Mook: ‘We hebben een aantal winkels die op de verdieping zaten naar de begane grond gebracht. Op de verdieping zit nu de dienstverlening. In feite is het win50 scn 2019 | 4

‘De look and feel past nu bij de verwachting van de consument’ kelcentrum qua metrage iets kleiner geworden, maar meer passend bij de retail van deze tijd. We zien dat als een stuk toekomstbestendigheid. Het winkelcentrum telde voorheen vier winkelpassages. De consument liep dus een vierkant af.

In de herontwikkeling is een van die gangen gesloten, wat de komst van een tweede supermarkt (Jumbo) mogelijk maakte.

En naast de Jumbo kan nu een klein vers-aanbod komen. Zo komt binnenkort de beste viswinkel van Utrecht naar Nova.’

Met als trekkers de al genoemde Jumbo plus Albert Heijn, Action, Blokker, HEMA, een grote mediterrane supermarkt en

FOTO: BURO TOOB

HERONTWIKKELING

Het nieuwe type consument vraagt om een aangepaste branchering twee wijkvoorzienende horecapunten, is Nova te typeren als een boodschappen+ winkelcentrum. Wat gezien het marktgebied ook wel logisch is.

Taconis: ‘De wijk is nog steeds aan het vernieuwen en aan het uitbreiden. In die nieuwe woningen komt straks een ander type consument te wonen en wij willen het winkelaanbod daar nog verder op aanpassen. Bijvoorbeeld met een Nederlandse juweliersketen en een La Place-achtige brasserie. Ook een fietsenwinkel zou goed in het aanbod passen, evenals mode, schoenen en persoonlijke verzorging. We zoeken dus winkels en horeca die op de langere termijn complementair aan het aanbod zijn, zodat we straks die nieuwe consument optimaal kunnen bedienen.’

Mook: ‘Een bijzonderheid en leuk om te vermelden is ‘De Nederlandse Kluis’. Er is een doelgroep die veel spaart en die dat spaargeld niet thuis of bij de bank wil bewaren, maar dat in een kluisje doet. Dat kan dus hier ook.’

6.000 en 10.000 nieuwe woningen worden gerealiseerd in de komende vijftien jaar, die ook op Nova aangewezen zijn. Ook bij de over het kanaal gelegen wijk Papendorp wordt een nieuwe wijk gebouwd (project Groenewoud) en hier verrijzen ook nog eens 1500 nieuwe woningen. Mook: ‘In deze wijk komen geen winkelvoorzieningen en daarom is deze consument eveneens aangewezen op Nova. In totaal worden er in dit deel van de stad circa 20.000 nieuwe woningen gebouwd.’

Bijzonder is dat in samenwerking met Eco Transferium voor deze mensen een gratis fietsvoorziening is geregeld. Bij Nova komt dan ook een fietsstation. Mook: ‘Met deze gratis service willen we de oversteek van het kanaal laagdrempeliger maken en ook de verblijfsduur verhogen.’ ←

WIJKVERNIEUWING EN UITBREIDING Behalve dat in de wijk Kanaleneiland zelf het nodige aan vernieuwing gedaan wordt, wordt binnenkort ook de zogenaamde ‘Merwedekanaalzone’ ontwikkeld. Dat betekent dat tussen de

WIE EENS WIL RONDKIJKEN OP NOVA OF MEER WIL WETEN OVER DE VESTIGINGSMOGELIJKHEDEN OF DE VERHUURBROCHURE WIL ONTVANGEN: BEL MET DOLF MOOK OP 070-3122855 OF MAIL NAAR DOLF.MOOK@URBANINTEREST.NL scn 2019 | 4 51

CENTRUMMANAGEMENT

Enkhuizen: drie perspectieven voor nieuwe ondernemers De faillissementen van bijvoorbeeld CoolCat, Sissy-Boy, Op=Op, Miller&Monroe, Hudson’s Bay of Witteveen krijgen veel aandacht.

Door die aandacht denken velen dat er weinig toekomst voor winkels is. Dat het met de winkelstraten alleen maar minder zal worden, ten faveure van online. Klopt dit beeld met de werkelijkheid? We nemen een kijkje in het historische centrum van Enkhuizen.

Eduard Plate, EduardPlate.nl consultancy ( gebied-, centrumen retail management, o.a. in Enkhuizen) Expert publiek private samenwerking en customer understanding. Focus op perspectief realiseren voor plaatsen en bedrijven. Studie geografie en marketing. Daarna Wehkamp, Sanoma, introduceerde Mosaic postcode segmentatie en was directeur AKO boekenwinkels, incl Schiphol, NS Stations en AKO. nl Hij is adviseur bij CLOK lokaal krachtig ondernemen en mede ontwikkelaar van Geo Origins.

Reacties: eduard@eduardplate.nl website www.eduardplate.nl

52 scn 2019 | 4

G

aat het met de winkelstraten in kleinere plaatsen alleen maar minder worden of zijn er ook kansen voor een nieuwe centrum economie? In Enkhuizen werken we samen met ondernemers, gemeente en vastgoed aan de leegstand. Drie sporen zijn daarbij belangrijk, namelijk binding met bewoners, aansluiten op het groeiende toerisme en samenwerking. Wat zijn de perspectieven voor ondernemen in Enkhuizen? Zonder compleet te zijn zetten we drie perspectieven op een rij.

PERSPECTIEF 1: HISTORISCH CENTRUM , GROEIEND TOERISME In de Gouden Eeuw was Enkhuizen met haar haven en internationale netwerk het Schiphol van de Republiek. Het heeft een schat aan historische panden achtergelaten. Enkhuizen telt 208 gemeentelijke en 363 rijksmonumenten. De Gouden Eeuw wordt ook in 2020 het thema voor de binnenstad.

Coen Teurlings, ex directeur van het Centraal Planbureau CPB) en nu hoogleraar economie aan de Cambridge Universiteit gaf onlangs bij het netwerk event ruimte, wonen en retail van de provincie Overijssel aan dat historische gebouwen een enorme trekkracht hebben voor steden. Dat geldt voor consumenten, maar ook voor nieuwe ondernemers zoals we

verderop zullen zien.

Enkhuizen telt 18.500 inwoners en trekt veel toeristische bezoekers. De stad zet in op 1) een grotere binding 1) met de bevolking en 2) met toerisme.

Die komen naar internationale attracties als Sprookjeswonderland (235.000 bezoekers), Zuiderzeemuseum (300.000 bezoekers) en de havens, die met ligplaatsen en rivercruises goed zijn voor nog eens 110.000 bezoekers.

De toeristische uitgaven in Nederland stegen sinds 2010 van 60 miljard euro naar 90 miljard. Toerisme wordt

CENTRUMMANAGEMENT

Stan Koster van Hard-Wear: omnichannel

daarmee steeds meer de drager van de winkelstraat. Dit biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld fashion en cadeaus.

Enkhuizen zet daarom in op uitbouwen van haar citymarketing organisatie, inclusief aantrekkelijke winkelstraten.

PERSPECTIEF 2: BINNENSTAD ALS ONTDEKKINGSRUIMTE De binnenstad van Enkhuizen is een aantrekkelijke ontdekkingsruimte. Een ontdekkingsruimte is een straat waar bezoekers het onverwachte kunnen ontdekken. Consumenten komen er daarom graag. Ze herkennen de sfeer en weten dat ze positief verrast kunnen worden.

Voorbeelden van zulke gebieden heb ik eerder beschreven, zoals de Folkingestraatzone in Groningen, het Modekwartier en de 7 straatjes van Arnhem of de Blokhuispoort in Leeuwarden.

Door de aanwezigheid van verrassende winkels, en waardevolle attracties als de Westerkerk met de enige overgebleven houten toren van Nederland, de 17e eeuwse stadsbibliotheek de Librije van Enkhuizen of Sow to Grow neemt de beleving van de Westerstraat toe. Samen met winkels, gezellige horeca als Onder de Wester of café restaurant van Bleiswijk groeit het centrum naar favoriete ontmoetingsplaats die aansluit op de behoeften van de bevolking.

Mariëlle Rekers van Jellie’s Fashion, befaamd om haar etalages

Geo Origins (GO) Leefstijl

% Enkhuizen

% Nederland

Index

2. Welvarend Suburbia

15,0

14,3

105

3. Stads Professionals

19,2

12,1

185

5. Tevreden Huurders

19,1

10,1

189

7. Degelijke Buurtbewoners

18,3

17,3

105

Dominante leefstijlen Enkhuizen. Bron: Geo Origins postcode-leefstijldatabase

Interessant is dat zowel welvarende carrière makende gezinnen (GO 2), welvarende stedelijke huishoudens (GO 3) als gemiddeld Nederland (GO 5 en GO 7) goed zijn vertegenwoordigd bij de lokale dominante leefstijlen. Voor de binnenstad de uitdaging om bij de behoeften van die groepen aan te sluiten. Hoe spelen ondernemers daarop in? Door te vernieuwen.

De Geo Origins postcodedatabase telt twaalf leefstijlen; de tabel laat de vier dominante leefstijlen voor Enkhuizen zien.

PERSPECTIEF 3: RUIMTE VOOR VERNIEUWENDE ONDERNEMERS Er zijn veel vernieuwende ondernemers in de binnenstad. Enkele van die ondernemers komen in dit artikel voorbij, al doen we daarmee veel andere onderne-

mers in Enkhuizen tekort. Opvallende nieuw gevestigde ondernemers zijn Maison Erard, West 29 en Kunstuitleen Enkhuizen.

Maison Erard is de winkel en werkplaats van de beroemde piano restaurateur Frits Janmaat. Hij restaureert en verkoopt vleugels van de 19e eeuwse Franse pianobouwer Sébastien Erard.

Die worden wereldwijd verkocht en daarmee heeft de binnenstad van Enkhuizen klanten tot in Australië. Janmaat was hiervoor gevestigd in Amsterdam. De sfeer en vestigingsmogelijkheid in een historisch pand waar ook gewoond kan worden spraken hem aan.

West 29 vestigde zich vanwege het pand en het perspectief van de binnenstad. “We zagen dit pand”, zegt Jolijn Wallert. “We hadden het idee voor hippe fashion tot maximaal 25 euro. Dit pand in scn 2019 | 4 53

CENTRUMMANAGEMENT

kwijt kunt”. Ruimte voor betaalbaar omnichannel ondernemen – met kantoorruimte en logistiek – is daarbij een belangrijke uitdaging.

VASTE KLANDIZIE Met het Coffy-Huys in Enkhuizen realiseerden de zussen Marieke en Moniek Schooneman hun droom. Het huidige pand konden ze in 2017 kopen, nadat ze eerder het pand van de buren gehuurd hadden. Onlangs vierden ze hun 12,5jarig bestaan. De koffie- en theespeciaalzaak verkoopt cadeauartikelen – in de winkel en online – en heeft een koffietafel. Het leidt tot een grote vaste klandizie van inwoners en terugkerende toeristen. Ondernemerschap is leeftijdloos.

De mogelijkheden van de binnenstad inspireerde Dick Beemster om afgelopen september Top 1 Toys te openen. “Ik was met pensioen maar kan nu eenmaal niet stilzitten als ik mogelijkheden zie”. ←

Conclusie

Marieke Schooneman van het Coffy-Huys presenteert slow coffee

het aansprekende centrum was betaalbaar en sloot helemaal bij ons idee aan”.

OPVALLENDE ETALAGES De binnenstad inspireert ook bestaande ondernemers. Nabij West 29 bevinden zich actuele winkels als La Vie En Rose, Tierlantijn Wonen, Zusje van Tierlantijn en Jellie’s Fashion met de altijd opvallende etalages. Eigenaresse Marielle Hekers: “Ik hoor wel dat kinderen te laat op school komen omdat ze te lang naar onze etalage kijken”. Ze haalt er de kranten mee. “Volgend jaar ga ik uitgebreid aan de slag met de Gouden Eeuw, in 2020 weer het thema voor Enkhuizen. We wisselen daarbij ideeën uit. Dat samenwerken aan de binnenstad inspireert enorm.”

Stuk voor stuk aansprekende winkels die veel bezoekers trekken. Eigenaresse Erna Roorda van Tierlantijn Wonen: “Ondernemen zit in de familie.

Tierlantijn bevindt zich al sinds 1979 in de binnenstad. We hebben een eigen woonmerk, accessoires, veel banken en bijzondere lampen. Maar geen kleding.

We wilden graag met het kledingmerk 54 scn 2019 | 4

Zuss starten en het pand schuin tegenover ons kwam beschikbaar. Dat leidde in 2018 tot Zusje van Tierlantijn.”

Een begrip in Enkhuizen en bij heel toeristen is de ambachtelijke kaashandel en notenbranderij De Graaff van Enckhuysen. Edwin en Silvia de Graaff trekken zowel inwoners als toeristen aan.

Ze blijven investeren in hun winkel en brachten onlangs het boek Koken met kaas uit.

OMNICHANNEL Buurman Hard-Wear is een winkel en belangrijke online speler. Achter in de winkel werken SEO-specialisten en wekelijks worden vijfhonderd online bestellingen vanuit de winkel verzonden. “We werden al snel het gezicht voor Australian in Nederland. Nu ben ik druk bezig mijn beide panden samen te trekken en er veel meer een belevingszaak van te maken”, zegt de jonge ondernemer Stan Koster. “Belangrijk is dat het vastgoed in de binnenstad flexibel is.

Dat je weet wat je met je centrum wilt.

Wonen combineren met winkels of bed & breakfast maakt dat je je ideeën

Er is toekomst voor winkels, laat de binnenstad van Enkhuizen zien. We werken met negen succesfactoren.

Ik noem er vast drie: • Een omgeving maken waar ondernemers hun ideeën (betaalbaar) kwijt kunnen • Samenwerken organiseren tussen ondernemers (ook onderling), vastgoed en gemeente • Het lokale DNA vaststellen en dat vertalen naar een gedeeld perspectief voor het centrum

IN THE PIPELINE

ALKMAAR

AMSTERDAM

BEVERWIJK

BRUNSSUM

Noorder Arcade en Ringers

Osdorpplein

Wijkerbaan

Centrumplan Brunssum

O 2019 M 30.000 m2 P AM I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P MRP Development I T 085 0170019

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

APELDOORN

O 2019 M 6500 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 7630300 ▼

Anklaar O 2019 M 14.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ ALPHEN A/D RIJN

Thorbeckeplein/Lage Zijde BILTHOVEN

O 20198 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

Vinkenplein

De Voorwaarts

O in ontwikkeling M 1400 m2 P Synchroon I Nicolet van Schoonhoven T 088 010 5700 ▼

O 2020 M 40.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

Hovenpassage O 2019 M 9000 m2 P Van der Vorm Vastgoed I D. Hoek, T 010 2092723 ▼

Westwijkplein

▼

Hof van Dedem O 2019 M 3200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 DELFT

AMSTELVEEN

O 2019 M 8600 m2 P Colliers Int. Real Estate/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

DEDEMSVAART

BOSKOOP ASSEN

De Citadel O 2019 M 12.500 m2 P Bemog Projectontwikkeling I Koos Pols, T 06 13505457 ▼

Centrum Zuid O 2019 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

DRACHTEN

Raadhuisplein O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 06 417 898 63

BERLICUM

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 2 55

IN THE PIPELINE

DREUMEL

Dorpshart Dreumel O 20198 M 1200 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

GORINCHEM

Hoog Dalem O 2019 M 6.650 m2 P AM Real Estate Development i.s.m. Heijmans Vastgoed I Joris Aanhane, T 030 281 7300 ▼

HARDERWIJK

Waterfront O 2019 M 20.000 m2 P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

MIJDRECHT

De Lindeboom O 2019 M 5.500 m2 P AM Real Estate Development I Thijs Huis in ’t Veld, T 030 281 7300 ▼

EINDHOVEN

Meerrijk Meerhoven O 2012–2019 gefaseerd M 10.000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

’S-GRAVENHAGE

HENGELO

LEENS

Duinzigt

Lange Wemen

De Marren

O in ontwikkeling (start 2019) M 6.600 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

O 2022 M 10.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 2019 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033 LEIDEN

Aalmarkt, Waagblok O 2019 M 25.000 m2 P Provast I T 070 308 10 30 ENSCHEDE

Hofpassage O ntb M 5000 m2 P 3W New Development I 043 7630300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg

’S-GRAVENZANDE

Hart van ’s-Gravenzande O 2019 M 9000 m2 P BPD Creating living environments I Anja Bakker, T 06 4721 2101 ▼

’S-HERTOGENBOSCH

O 2018 M 6000 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

Gasthuiskwartier O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans Vastgoed I T 030 281 7300 ▼

Stationsgebied

Het Stroink O eind 2019 M 5.885 m2 P WP Retail Invest I Roderik Lüschen, T 06 294 19285 ▼

HAARLEM

O 2019 M 1097 m2 horeca P Synchroon I Coen v Oudheusden, T 088 0105714 ▼

Schalkstad O 2019 M 6.500 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼ ’S-HERTOGENBOSCH

Boschveld O 2019 M 1200 m2 P 3W New Development I T 043 763 0300

56 scn 2019 | 4

IN THE PIPELINE

MAASTRICHT

RIDDERKERK

ROTTERDAM

UITHOORN

Brusselse Poort

Kuyperhof

Centrée

Zijdelwaard

O 2019 M 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw P 3W New Development I T 043 763 0300 ▼

O 2019 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

O 2019 M 3500 m2 P Leyten I 010 436 4033 ▼

O 2019 M 13.000 m2 P Colliers Int. Real Estate I Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

ROOSENDAAL

Tolbergcentrum O start 2019 M 6.070 m2 5 IMPRESSIE P WP Retail Invest Handelskade I Roderik Lüschen, T 06 29419285 O 2016–2019 ▼ M 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) P BPD creating living environments I Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼ NIJMEGEN

plein

SCHEVENINGEN

UTRECHT

Norfolk (De Zuid)

Leidsche Rijn Centrum

O 2016–2022, gefaseerd M 5700 m2 commerciële ruimte P MRP Development I T 085 0170019

▼

O 2019 M 28.000 m2 retail P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

PAPENDRECHT

24

ROSMALEN

Centrumplan REEUWIJK

Centrumplan O 2019 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

STEIN

Winkelcentrum Stein O 2019 M 13.800 m2 P 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen I T 043 763 0300 ▼

Neude O 2019 M ca. 5475 m2 P MRP Development I T 085 0170019 ▼

ROTTERDAM

Forum Rotterdam

Uw project in deze rubriek?

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 06 417 898 63

O 2018/2019 M 31.000 m2 retail, 7000 m2 kantoren en 103 appartementen P Multi Netherlands I T 020 258 81 00 ▼

VEENENDAAL

Brouwerspoort O 2019 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

LEGENDA O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2019 | 4 57

IN THE PIPELINE

VIANEN

ZEIST

Hoef en Haag

De Clomp

O 2019 M 2000 m2 P AM Real Estate Development I Jan Ruitenberg, T 030 281 7300 ▼

O 20198 M 9000 m2 P Rialto Zeist bv I T 073 7511788 ZWOLLE

Ritmeesterhof O 2019 M 450 m2 P Bemog Projektontwikkeling I Koos Pols, T 06 13 505457 WOGNUM

De Boogerd

Uw project in deze rubriek?

O 2019 M 5600 m2 P Colliers Int. Real Estate I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel SCN: 035 523 98 32

Samenwerken: met elkaar voor elkaar

Winkelen.

Waar gaan we heen?

TOM BROEKMAN: “Jorine is een gepassioneerde veelzijdige retail vastgoed deskundige”

Binnensteden & centrummanagement Concept- & herontwikkeling winkelvastgoed

FRITS TONNAER:

“To the point, actiegericht met behoud van de relatie”

Visievorming & samenwerking

www . kordaatinruimte .nl 58 scn 2019 | 3

drs. Jorine de Soet MRICS

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 666 86 16 M 06 400 393 49 E info@kordaatinruimte.nl

B2B

ONTWIKKELING

Stable International Arnhemsestraatweg 19 6881 NB Velp T 033 450 40 30 E info@stable.nl I www.stable.nl

BELEGGER/ONTWIKKELAAR

Kroonenberg Groep Real estate investment & development WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

BELEGGER

Bouwfonds investment management

ONTWIKKELING

Synchroon

ONTWIKKELING

MVP Development

Stadsplateau 14 3521 AZ Utrecht

Herikerbergweg 292 1102 CT Amsterdam

T 088 0105700 I www.synchroon.nl

T 085 0170019 I www.mrpdevelopment.nl

ONTWIKKELING

AM Real Estate Development

BELEGGER

Redevco Real estate & finance

Ptolemaeuslaan 80 Postbus 4052 3502 HB Utrecht T 030 281 73 00 E info@am.nl www.am.nl

BELEGGER

Syntrus Achmea Real estate & finance

Wibautstraat 224 1097 DN Amsterdam T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

ILLUMINATIE

Rako Groep bv

Postbus 15 3870 DA Hoevelaken

Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

T 033 750 47 50 I www.bouwfondsim.nl E im@bouwfonds.nl

T 020 606 5600 I www.achmeavastgoed.nl

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

ILLUMINATIE

MK Illumination Holland L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl I www.mk-illumination

BEPLANTING

Flower and Shower

ILLUMINATIE EN DECORATIE

PBB City Lights

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen

J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere

T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

scn 2019 | 3 59

B2B

DECORATIE

Nico de Vries Decoratie

ILLUMINATIE

Starlight Illumination for shopping areas

BEPLANTING

Oase Lease beplantingen

Televisieweg 91 1322 AK Almere

L.J. Costerstraat 15 8141 GN Heino

Broekweg 3 3956 NE Leersum

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0572 391156 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

BRANDING

MARKETING

PROMOTIE EN ENTERTAINMENT

WINNAAR NRW MARKETING PUBLIEKSPRIJS 2017

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden

Urban Solutions Winnaar NRW Marketing Publieksprijs 2017

Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

COMMUNICATIE/ICT

Chainels

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

PROMOTIE

Promo Extended Winkelcentrumpromotie op zijn best!

60 scn 2019 | 3

Kleine Koppel 16 3812 PH Amersfoort

De Kleine Elst 26-28 5246 JH Rosmalen

T 033 253 6701 E info@urbansolutions.nl I www.urbansolutions.nl

T 073 6895367 E info@winkelcentrumpromotie.nl I www.winkelcentrumpromotie.nl

COMMUNICATIE OPENBARE RUIMTE

RECLAME

Buro Toob Reclame en media

Ngage Media Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

WinkelcentrumPromotie.nl Voor een bruisend winkelcentrum!

Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

MARKETING EN ORGANISATIE

Hisa Management en marketing winkelgebieden

PROMOTIE

By Maureen

Ambachtsweg 3 3401 MK IJsselstein

Koningin Wilhelminalaan 8 3527 LD Utrecht

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

T 030 2000 272 E info@promo-extended.com I www.promo-extended.com

T 030 214 85 91 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 055 5767988 E maureen@bymaureen.nl I www.bymaureen.nl

B2B

PROMOTIE

1,2..8 Promotie Sterk in uitvoering!

COMMUNICATIE

BEWEGENDE ANIMATIEFIGUREN

ELRA 2000 Bewegende animatiefiguren

Buro voor de Boeg

Drenthehaven 24 3433 PB Nieuwegein

Postbus 23049 3001 KA Rotterdam

Zalmweg 36H 4941 VX Raamsdonksveer

T 030 303 6228 E info@128promotie.nl W www.128promotie.nl

T 010 413 70 02 E info@burovoordeboeg.nl www.burovoordeboeg.nl

T 0162 515 000 E info@elra2000.nl I www.elra2000.nl

JURIDISCH

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

KENNIS & INFORMATIE

MAKELAARDIJ

Adhoc horecamakelaars

Interparking Nederland

Nassaukade 387, 1054 AE Amsterdam Goudseweg 181D, 2411 HK Bodegraven

Kruisplein 25 3014 DB Rotterdam

T 020 705 15 2 | T 0182 533 355 E info@adhoc-hm.nl I  www.adhoc-hm.nl

T 088 542 1342 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o) PFM Passantentellingsystemen

PARKEREN

CONSULTANCY

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

KIR Kordaat In Ruimte

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

ALGEMEEN

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

ADVIES EN RESEARCH

Q&A Research & Consultancy

NIEUWS

Pretwerk Recreatief ondernemersnieuws

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

T 030 244 53 15 E redactie@pretwerk.nl I www.pretwerk.nl

scn 2019 | 4 61

B2B

colofon

ARCHITECTUUR

Shopping Centre NEWS jaargang 21 (2019), 4 • 64 pp.

K3H Architecten

T 0529 485888 E info@k3h.nl I www.k3h.nl

CONGRES & EVENEMENT

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

REDACTIE

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 06 417 898 63 | redactie@scnews.nl

Spryg Real Estate Academy Scheepmakerij 12A 2828 AA Delft T 015 303 0670 E info@spryg.com I www.spryg.com

MANAGEMENT

MVGM Winkels Mahatma Gandhilaan 6 5653 ML Eindhoven T 088 432 40 00 E ep.raaphorst@mvgm.nl I www.mvgm.nl

VOOR UW PUBLICITEIT t 06 417 898 63 | media-advies@scnews.nl ABONNEMENTEN Shopping Centre news verschijnt vier keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 79 per kalenderjaar, exclusief btw.

Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

PRIVACYVERKLARING Onze privacyverklaring kunt u nalezen op www.scn.today/privacy.

UITGEVER/HOOFDREDACTEUR Edwin Brugman GEDRUKTE/VERSPREIDE OPLAGE 2000/1900 ex.

UW BEDRIJF IN DEZE GIDS? MAIL VOOR INFORMATIE:

VORMGEVING EN PREPRESS Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden

DRUK Indrukwerk, Doesburg | Ben Hagen issn 1571 9243

MEDIA-ADVIES@SCNEWS.NL OF BEL 06 417 898 63

62 scn 2019 | 4

THE WINNER TAKES THE MALL

WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Is er nog toekomst voor winkels en winkelcentra? Nemen webshops de plaats in van fysieke winkels? Gaat de winkelmarkt veranderen?

Dat laatste is zeker het geval. Maar ook vaak ten goede. Fysieke winkels blijven bestaan. En webshops openen zelfs steeds vaker ‘echte’ winkels. Er ontstaat een landschap van winnaars en verliezers. Er zijn dus óók winkels en winkelcentra die het alleen maar beter gaan doen. Wilt u ook een winnaar zijn?

Laat onderzoek verrichten. Door dé specialist van Nederland. In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt.

Op basis van passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben wij een onderzoeksmodel ontwikkeld.

Een model dat u inzicht geeft in de marktpotentie van uw winkelcentrum.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo levert een glasheldere analyse en marketingvisie. Op basis van harde cijfers. Zodat uw winkelcentrum óók een winnaar wordt.

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

KROONENBERG.NL

Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiĂŤle daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement.

GELDERLANDPLEIN, AMSTERDAM