SCN 1-2011

SCN jaargang 13 | nr. 1 | 2011

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Schaesberg

Synchroon ziet kansen in krimp

Christmasworld

Kerstdecoratie in Frankfurt • Columns van De Fouw, Verwaaijen en De Vries • De Soet over Brusselse Poort

Marketing, promotie en illuminatie

Mensen maken het moment.

De omgeving schept de randvoorwaarde.

Kroonenberg Groep streeft naar het

Onze kernactiviteiten vastgoedbeleggingen

leveren van toegevoegde waarde aan de

en projectontwikkeling zijn flexibel en

kwaliteit van winkelen, werken en wonen.

doelgericht inzetbaar, dankzij onze

We stemmen functionaliteit en architec-

compacte organisatie en onze expertise.

tuur af op de lokale situatie. Waarbij we

Besluitvaardigheid, fi nanciĂŤle daadkracht

werken en winkelen combineren met

en creativiteit kenmerken het handelen

representativiteit, bereikbaarheid en een

van Kroonenberg Groep. Onze strategie

goed voorzieningenniveau. Economische

is om door aankoop van individueel

aspecten worden ingebed in de bestaande

vastgoed, overname van bestaande

infrastructuur en mede afgestemd op de

portefeuilles, of het nemen van grond-

wensen van de gebruikers.

posities, onze groei zeker te stellen.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Postbus 7538 1118 ZG Schiphol Tel. 020 5 788 788 Fax 020 6 750 430 info@kroonenberg.nl www.kroonenberg.nl

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

marketing, promotie en illuminatie Marketing als laatste redmiddel?

Christmasworld in Frankfurt PR & eventbureau ‘Ons sausje’ Giele: ‘Beleving is te creëren’ Kunst in winkelcentra Sfeer in kleur met led-tubes

22 24 26 29 32 33

jaargang 13 (2011), nr. 1 • 48 pp.

Uw rubrieken winkelruimte is ons bedrijf.

Beurzen en congressen Personalia In the pipeline Servicepagina’s

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

32 37 38 44

advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.eu abonnementen

columns

NIEUWS

Jeroen Verwaaijen Anneke de Vries Anneloes de Fouw

5 15 21

SRB, stichting voor belangen van retailers 4 Video-interview over Citadel Assen 6 Safened over beveiliging 6 Video-interview over Hoog Catharijne 37

visies en reviews Retail van nu tot 2020 Hoe gaat het met Brusselse Poort?

Expats in beeld John Nijsten over huurzaken Zorg om winkeliers, deel 2

11 12 16 19 34

projecten Batavia Stad groeit door Synchroon over Schaesberg AM bouwt Banne Binnen

4 8 16

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Wij zijn

Onze partners

| En wie bent u?

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan.

De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden.

Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.eu .

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion Den Haag druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 1 | 2011 3

nieuws

Nieuwe stichting voor retailers

D

e nieuw opgerichte Stichting Retail Belang (srb) bundelt daadkracht en expertise bij de aanpak van service- en promotiekosten van retailketens binnen de Nederlandse winkelcentra. srb vertegenwoordigt retailketens en treedt namens hen op als daadkrachtig gesprekspartner naar de beheerders en eigenaren van winkelcentra. De SRB gaat namens retailketens werken aan het realiseren van meer transparantie in de kosten van de dienstverlening van winkelcentra. Doelstelling is om - in constructief overleg - een verbeterde ‘value for money’ te bereiken tegen lagere kosten voor de huurders. srb verwacht substantiële besparingen voor de retailketens te realiseren.

De initiatiefnemers zijn Retail Property Management (rpm) en Sedico, specialisten in commercieel en administratief vastgoedbeleid en -beheer voor toonaangevende retailketens in Nederland. grip op kosten De retailer betaalt, naast huur, ook substantiële bedragen aan jaarlijks terugkerende service- en promotiekosten. Door de stijgende kosten, en de frustratie hierop geen grip te hebben, staat dit punt hoog op de agenda bij directies van retailketens. Helaas bestaat bij retailers onvoldoende inzicht in de totstandkoming en hoogte van serviceen promotiekosten en in de effecten van de bestedingen van de beschikbare middelen. De relatief beperkte aandacht voor huisvestings- en beheerskosten hangt ook samen met het grote aantal winkels per keten, wat leidt tot versnippering van aandacht. rpm en Sedico hebben dagelijks te maken met de effecten van deze situatie en hebben de signalen uit de markt opgepakt. Gezamenlijk hebben zij Stichting Retail Belang opgericht. srb zal namens de aangesloten retailketens de belangenbehartiging op lokaal niveau verzorgen. Door het bundelen van de krachten van zoveel mogelijk retailketens per winkelcentrum kan relatief veel invloed op het beleid worden uitgeoefend tegen lage kosten. srb neemt met een deskundige afgevaardigde namens de retailketens deel aan de vergaderingen van winkeliersverenigingen en treedt in overleg met beheerders en eigenaren. De stichtingsvertegenwoordiger wordt gemachtigd door de opdrachtgevende retailketens, bereidt de vergaderingen met hen voor, bespreekt de te volgen strategie en evalueert de bereikte resultaten.

Getracht wordt de doelstellingen te bereiken in een constructief overleg met de eigenaren van winkelcentra, met de winkeliersverenigingen en met de vertegenwoordigers van beheerders. Regelmatig zullen publicaties worden verzorgd van de bereikte resultaten. Op de website van srb zal voor de aangesloten retailers vanaf eind januari aandacht besteed worden aan actuele ontwikkelingen.

• www.stichtingretailbelang.nl

4 scn 1 | 2011

Batavia Stad Batavia Stad, Nederlands eerste Fashion Outlet en nog steeds één van de populairste attracties van het land, kan terug kijken op een jaar met zeer positieve resultaten. De cijfers van 2010 laten zien dat Batavia Stad nog steeds blijft doorgroeien en ook de plannen voor 2011 zien er nu al veelbelovend uit.

N

adat in 2009 het bezoekersaantal van Batavia Stad al voorbij de magische grens van twee miljoen schoot, zien we in 2010 nog eens een groei van vier procent. Daarmee laat het outlet centre zien dat slim shoppen niet alleen voor tijden van crisis is, maar dat een ontspannen en betaalbaar dagje shoppen van alle tijden is. De totale omzet steeg in 2010 met maar liefst vijftien procent en daarnaast besteedt iedere bezoeker ruim tien procent meer dan vorig jaar.

Uitbreiding De nu al zo’n honderd winkels tellende Fashion Out-

let, met ruim 250 grote merken, heeft grote plannen in 2011. Zo zijn er vergevorderde gesprekken gaande met diverse grote merken en zal er eind dit jaar gestart worden met de bouw van een vierde fase van Batavia Stad. Met de aanbouw hiervan wordt nog meer ruimte gecreëerd voor nieuwe retailers, waardoor Batavia Stad, en daarmee het winkelaanbod, nog verder kan groeien. De opening van fase vier staat gepland in 2012. tienjarig bestaan In 2011 bestaat Batavia Stad tien jaar en dat gaat groots gevierd worden. De hele maand september, de maand

column

verwaaijen Gezocht: tien miljoen!

B

groeit door waarin Batavia Stad een decennium geleden haar deuren opende, zal geheel in het teken staan van dit tienjarig bestaan. Met feestelijke activiteiten, spetterende aanbiedingen en spectaculaire prijzen kunnen de bezoekers rekenen op een ware beleving.

B MEMBER Programma De stijging van de omzet per

bezoeker in 2010 is deels te danken aan het B member programma, dat Batavia Stad afgelopen jaar introduceerde. Het B member programma is een vorm van customer loyalty die nog niet eerder in een multibrand omgeving is uitgerold. Bezoekers kunnen hiermee vijf procent op alle aankopen sparen en kunnen dit gespaarde bedrag ook direct weer uitgeven bij de aangesloten winkels. Gemiddeld besteedt men de helft meer bij spaartransacties, dan bij aankopen zonder gebruik van de B member card.

•

SCM Property Management koopt collectief groene energie in.

SCM Property Management heeft voor een groot deel van de winkelcentra in haar beheerportefeuille een collectief inkoopcontract afgesloten voor groene energie. Het gaat hierbij om 25 objecten en een totale hoeveelheid van circa acht miljoen kWh op jaarbasis. Deze stap maakt deel uit van het bredere beleid van SCM Property Management om de exploitatie van vastgoed verder te verduurzamen. Door de collectieve inbreng van een grote portefeuille konden tegelijkertijd betere inkoopvoorwaarden voor de eigenaren van het vastgoed worden gerealiseerd.

Bij de aanbesteding heeft SCM zich laten adviseren door EnergieLive. In de loop van het jaar zal nog tien miljoen kWh worden aanbesteed.

•

eleving is het sleutelwoord de komende jaren. We willen met z’n allen de consument gaan verrassen en trakteren op een flinke portie retailtainment. Het winkelcentrum als theater, favoriete ontmoetingsplaats.

In ieder geval een plek waar je wil zijn in plaats van moet zijn omdat je geen andere keus hebt. Want die keus wordt steeds groter de komende jaren. We hoeven het huis niet meer uit: alles wordt bij de voordeur afgeleverd. Overigens is daarmee de retailcirkel rond. Vroeger kwam ook alles langs de deur om de spullen te verkopen. Maar dit terzijde.

Het gaat dus om de beleving. En die zoeken we in retailers die vernieuwend zijn, die qua product of uitstraling zich onderscheiden. Die nieuwe combinaties van detailhandel en horeca maken. Die meer bieden dan de Blokker, Hema en C&A. Daarnaast zie je dat de lifecycle van concepten steeds korter word. Een vernieuwende winkel als Desigual is al weer over de top terwijl er nog nieuwe vestigingen geopend worden. Rituals was exclusief, nu struikel je er over. Crocs kom je nog steeds overal tegen terwijl je er niet meer op gezien wil worden. De mode veranderd dus razend snel, zeker als deze uitgesproken is. Dit strookt niet met een huurcontract van vijf of tien jaar. Maar ik begrijp die eigenaren heel goed. Je wil zekerheid en rust in de tent. Niet iedere week met angst en beven je winkelcentrum in om te kijken of die leuke ondernemer niet met de noorderzon – en een huurachterstand achterlaten – vertrokken is. Het resultaat is een steeds verdergaand proces van ketenvorming en eenvormigheid.

Toch zal er iets moeten gebeuren. Om winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Om ze spannend en interessant genoeg te maken om mensen van die bank af te sleuren, hun jas aan te laten trekken en op de fiets of in de auto te laten springen. Er moet dus een oplossing komen voor vernieuwend, spannend maar toch zekerheid biedend aan eigenaren. Want niemand offert zich op om leuke dingen te entameren. Dus tegen een marktconforme huur snel wisselende concepten. Wat goed is blijft, wat niet (meer) werkt verdwijnt. Vaak blijven de briljante concepten hangen op C-locaties waar ze het wegens gebrek aan loop niet redden, terwijl ze op traffic-locaties veel beter tot hun recht zouden kunnen komen.

In tegenstelling tot de brandstores (vooral productplacement) en conceptstores (leuke vuller van leegstaande panden) zoeken we naar aanstormend talent met een hoog risicoprofiel. Die we de tijd geven om op A1- of A2-stand zichzelf te tonen. Die niet vast zitten aan sleutelgeld van een paar ton of en langjarig huurcontract. Die door middel van een professionele organisatie als intermediar de mogelijkheid krijgen om bij de grote vastgoedpartijen en makelaars in beeld te komen. En ook serieus genomen worden.

En die de financiële backup krijgen om het voor elkaar te krijgen. Het verlies van de een zal goedgemaakt moeten worden door de ander. Daarnaast kan de financiering ook door deelname in het concept/bedrijf in de vorm van aandelen, los van directe huuropbrengsten.

Dus een soort talentpool of retailinvesteringsfonds die zorgt voor beleving en dynamiek, maar ook voor zekerheid en vertrouwen om er als eigenaar mee in zee durven te gaan.

Omdat ik de jackpot van de Staatsloterij nog steeds niet gewonnen heb, zoek ik andere mensen met geld teveel en een passie voor retail. En die tien miljoen? Het mogen er ook vijftig of honderd zijn!

• Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 1 | 2011 5

projectnieuws

‘Een beveiliger op een winkelcentrum kan veel meer voor de eigenaar doen’ Cité in de Citadel Assen Eind vorig jaar is begonnen met de werkzaamheden aan Cité, het winkelhart van de Citadel, een bijzonder locatie in het centrum van Assen, waar wonen en winkelen samen gaan in een hoogwaardig bouw- en omgevingsbeeld.

Shopping Centre News interviewde op locatie ontwikkelaar Stefan van Dijk van BEMOG en verhuurder Koos Pols. Zij vertellen over de totstandkoming van dit project en de mogelijkheden die er voor retailers open staan.U kunt dit video-interview bekijken via internet: ga na Shopping Centre News’ eigen YouTube-videokanaal op www. youtube.com/SCNEWSNL.

Meubelplein Ekkersrijt breidt uit Altera Vastgoed uit Amstelveen heeft het startsein gegeven voor de uitbreiding van Meubelplein Ekkersrijt in Son en Breugel.

De verhuur en het projectmanagement is in handen van SCM Europe uit Houten. Tijdens de nieuwbouw blijven de deuren van de huidige winkels gewoon geopend en kunnen bezoekers veilig en aangenaam door blijven winkelen. In het voorjaar van 2013 zal het project volledig zijn opgeleverd.

Alle zittende huurders keren in het complex terug, sommige winkels op een andere plaats. Daarnaast verschijnt een groot aantal nieuwe formules op het gebied van wonen en elektronica.

Het ontwerp van VVKH architecten uit Leiden kenmerkt zich naast opvallend materiaalgebruik door een architectonische ‘eyecatcher’. Die is straks vanaf alle kanten goed zichtbaar. Bouwbedrijf Pennings uit Rosmalen verzorgt de ontwikkeling en realisatie van dit grootschalige project. Het meubelplein krijgt 24.000 m2 extra vloeroppervlak voor woon- en elektronicaformules en een geheel vernieuwde uitstraling. De bouw start al in maart 2011 en de oplevering staat gepland voor het voorjaar van 2013.

•

6 scn 1 | 2011

Daan Jongejan draait al wat jaren mee in de beveiliging. Zijn passie is de retail en dan vooral het winkelcentrum. Jongejan kan lyrisch over dit specialisme binnen de beveiligingssector vertellen. Maar hij ziet ook waar dit vak zich nog verder in kan ontwikkelen. In het voordeel van de opdrachtgever overigens.

D

aan Jongejan komt bij de Nederlandse Veiligheidsdienst en Emaco Security vandaan. Dit laatste bedrijf, destijds gespecialiseerd in retail, winkelsurveillance, gebouwen en evenementen, is in mei 2010 door safened Security overgenomen. Naast security biedt safened ook training en support. Het bedrijf heeft een bijzondere bedrijfsfilosofie die is vastgelegd in een eigen dress-code, wat staat voor Duurzaamheid, Respecteren, Eerlijkheid, Samenwerken en Sociale betrokkenheid.

Jongejan: ‘Die elementen staan bij ons beslist hoog in het vaandel. We rijden niet alleen in auto’s met A-label, maar werken ook mee aan re-integratietrajecten, zijn een Ecabo-erkend leerbedrijf en meer. Maar waar we ons qua werkzaamheden in onderscheiden is onze ervaring met het beveiligen van kantoren, musea, zorg, retail en dan met name de winkelsurveillance.’ actueel Om er even een actualiteit bij te pakken: wat vindt u van een geluid uit de regering dat beveiligers in winkelcentra moeten gaan rondlopen met wapenstok en handboeien? ‘Dat is eigenlijk een al langer durende discussie.

Het is een feit dat de agressie nog steeds toeneemt en onze mensen hebben daar

maar één ding voor wat ze in stelling kunnen brengen en dat is hun mond. Ze worden zo getraind dat ze die gebruiken om iets op te lossen. De toename van agressie komt niet alleen in winkels en winkelcentra voor, maar ook in musea, scholen en zwembaden. Overal kunnen mensen agressief doen naar dienstverleners. Een stel handboeien zie ik wellicht nog wel zitten, maar een wapenstok?

Beveiligers moeten dan heel anders getraind worden, niet alleen in het hanteren van dit wapen maar ook in mentaliteit. Het is heel simpel: wie bijvoorbeeld een vuurwapen, pepperspray of wapenstok draagt kan ander gedrag van zijn belager verwachten dan als hij of zij niet gewapend is.’

‘Die handboeien, dat is wat anders.

Als een beveiliger een uur lang met een verdachte in een ruimte moet wachten op de politie, dan kan het gebeuren dat zo’n persoon onhandelbaar wordt. Zoiets is goed op te lossen met handboeien, maar ook dat vereist een aangepaste training, zeker omdat beveiligers meestal alleen lopen waar politieagenten meestal met z’n tweeën zijn. Dus ook met een stel handboeien aan de koppel, blijven je mond en non-verbale uitdrukking het belangrijkste gereedschap. Dat neemt niet weg, dat we in onze trainin-

safened Safened werkt hemelsbreed van Haarlem tot Nijmegen. Het hoofdkantoor zit in Helmond. Daan Jongejan: ‘Als een klant ons vraagt om voor bijvoorbeeld een winkelcentrum in Maastricht te gaan werken, dan doen we dat. Met het hoofdkantoor als ‘leverancier’ van ondersteunende faciliteiten, kan op locatie een coördinator en een een vast team medewerkers aan het werk. Op zo’n manier kunnen we overal in Nederland een mini-organisatie opzetten.’

kleine kinderen, oudere mensen met scootmobielen. De hele maatschappij komt in zo’n winkelcentrum voorbij.

De leuke dingen, maar ook de aanhoudingen en ehbo-gevallen. Een winkelcentrum is een bijzonder dynamische omgeving. Voor een jonge beveiliger die veel van het vak wil leren, is er geen betere leerschool dan het winkelcentrum. Daar leer je ongelooflijk veel. En wij merken ook dat heel veel mensen daar enthousiast over zijn. Zeker als je wat certificaten hebt behaald en bijvoorbeeld mag meedenken over de brandveiligheid in een winkelcentrum: het handhaven, maar ook adviseren en meewerken aan bijvoorbeeld ontruimingsoefeningen. Daar komt dan ook weer het kvo om de hoek kijken.

Schoon, heel en veilig zijn aspecten die voor onze mensen echt gaan leven: het wordt een beetje hún winkelcentrum en ze leggen er dan ook eer in om het optimaal te houden. Daarbij zijn we natuurlijk maar een schakel in het geheel: we werken nauw samen met de politie, de gemeente en andere partijen.’

Safened werkt onder meer op winkelcentra in Haarlem, Rotterdam, Utrecht, Nijmegen, Uden en Apeldoorn.

Daan Jongejan van Safened

gen ons steeds meer moeten richten op het beheersen van agressie en geweld. gastheer Zou de beveiliger op een winkelcentrum niet eigenlijk meer gastheer of gastvrouw moeten zijn? Daan Jongejan: ‘Dat ook, maar wij zien het nog ruimer. Een beveiliger is natuurlijk niet de hele dag bezig met winkeldieven of lastige bezoekers. Er is bijna altijd ruimte voor een breder takenpakket.

Als je dat goed invult, dan maak je de inzet van de uren van deze mensen ook veel effectiever. Dus naast beveiliging en ehbo of bhv-taken passen hier ook werkzaamheden als het testen van de sprink­ lerinstallatie, het controleren van de verlichting, verontreiniging en meer van zulks. De opdrachtgever huurt dan niet alleen maar een beveiliger in, maar een verlengstuk van de facilitaire dienst.

‘In feite zie je dit ook binnen het Keurmerk Veilig Ondernemen (kvo), dat door veel winkelcentra nagestreefd wordt. Binnen dit kvo heb je te maken met de aspecten schoon, heel en veilig, de kernvoorwaarden van elk winkelcentrum. En ‘veilig’ is dan een breed begrip.

Daar valt bijvoorbeeld ook de controle en begeleiding van werkzaamheden door derden onder. Dus als er een bedrijf laswerkzaamheden komt uitvoeren,

een lift of roltrap komt onderhouden, dan moeten er veiligheidsvoorwaarden in acht genomen worden. Daarin kunnen we op basis van een taakomschrijving of zelfs hele draaiboeken ook diensten in verlenen. Medewerkers met zo’n meer uitgebreid takenpakket worden dan ook geen beveiliger meer genoemd, maar huismeester-plus of -heel modern- servicemanager.’ piloot Wat maakt het nu zo anders dat je voor winkelcentra werkt? Daan Jongejan: ‘Dat heeft ook veel met mij zelf te maken. Ik weet uit ervaring wat een

‘Voor een beginnende beveiliger is een winkelcentrum de beste leerschool’ boeiend werkgebied dit is voor beveiligers. Als je op zo’n winkelcentrum werkt, dan ben je een beetje de piloot op het vliegtuig. Je zit vaak in een technische omgeving met signalerings- en observatieapparatuur. Maar je hebt in het winkelgebied ook te maken het publiek: de shoppende consument, schooljeugd,

multiculti Hoe gaan jullie om met het

multi-culturele aspect? ‘Dat speelt een grote rol. Zowel in de werving en selectie van beveiligers als in de operationele inzet. Het is erg nuttig om in wijken of winkelcentra waar bijvoorbeeld veel Turkse of Marokkaanse Nederlanders wonen ook medewerkers van die signatuur in het veld te hebben. Zij begrijpen de cultuur, de manier van communiceren, wat de juiste aanpak is en – niet op de laatste plaats – ze verstaan de taal.

Onze teamleiders die op winkelcentra werken gaan ook vaak mee op schoolbezoek. Samen met de politie leggen ze dan een kersverse klas middelbare scholieren uit dat ze welkom zijn in het winkelcentrum om de hoek, maar dat er wel bepaalde regels gelden. Schoon, heel en veilig. Het heeft alles te maken met de mensen in de buurt, de bezoekers van het winkelcentrum en uiteindelijk ook hoe de winkeliers kunnen functioneren.

En als het om veiligheid gaat, dan gaat het niet alleen om die van het publiek, maar ook om die van ondernemers en personeel.’

‘Onze mensen dragen bij aan dit soort dingen, maar ook aan het juiste gevoel.

Een veilig gevoel. En als de consument dat zo ervaart dan komt deze graag, blijft langer en koopt meer. Daar doen we het tenslotte voor!’

• informatie: kantoor@safened.nl www.safened.nl

scn 1 | 2011 7

projecten

Verschillende regio in Nederland hebben al te maken met het fenomeen krimp. De bevolking neemt af, trekt weg of een combinatie daar van. Daarnaast wordt de vergrijzing in sommige gemeenten nadrukkelijk zichtbaar. Een combinatie van dit alles speelt ook in Zuid-Limburg. In Parkstad Limburg – de regio rondom Heerlen – laat men dit echter niet zomaar gebeuren en werkt men met man en macht aan het ‘keren van de krimp’. Ontwikkelaar Synchroon draagt haar steentje daaraan bij met het project Centrumplan Schaesberg.

Arend Heijs en Henri van Dam

Er liggen

S

chaesberg maakt deel uit van de gemeente Landgraaf en daarmee ook van Parkstad Limburg. Voor Parkstad is in 2010 de Retailstructuurvisie 2010-2020 vastgesteld. Arend Heijs, ontwikkelaar bij Synchroon: ‘Binnen Parkstad als geheel was er te veel winkelruimte beschikbaar, die voor een deel ook nog flink versnipperd en verouderd was. Om de consument aan dit gebied te binden of zelfs weer hiernaartoe te trekken moet dus zowel in de kwaliteit van het winkelen en wonen, alsook in een doorontwikkeling van het centrum tot multifunctioneel centrum met buurthuis, bibliotheek en een compleet scala aan gezondheidsvoorzieningen geïnvesteerd worden. De nu ontwikkelde visie op retail voorkomt dat gemeenten ieder voor zich aan het ontwikkelen slaan zonder dat er sprake van afstemming of samenhang is.’

Zo maakt deze visie duidelijk wat de rol van bijvoorbeeld Heerlen is, maar ook hoe de drie kernen van de gemeente Landgraaf (Op de Kamp, Waubach en Schaesberg) zich qua functie tot elkaar verhouden. Arend Heijs: ‘Er is goed gekeken naar het verzorgingsgebied van de kernen en daarop heeft men ook de detailhandelsvisie laten aansluiten. Maar ook de visie op de grote infrastructuur is van belang. Er is voor miljoenen geïnvesteerd in wegen, verlichting, inrichting openbaar gebied en een schone en veilige leefomgeving. Hierbij is overigens ook gebruik gemaakt van Europese subsidies.’

prijsvraag Synchroon ging in 2006 de realisatieovereen-

komst voor Centrumpan Schaesberg met de gemeente Landgraaf aan. Henri van Dam: ‘Het ging hier aanvankelijk om een prijsvraag en wij hebben die gewonnen onder meer door ons referentieproject in Helden Panningen. Het Centrumplan Accent aan de Markt 8 scn 1 | 2011

projecten

www.synchroon.nl a.heijs@synchroon.nl

Centrumplan Schaesberg, fase 1

kansen in de krimp Schaesberg heeft natuurlijk een geheel eigen problematiek en is qua aanpak en aard niet te vergelijken met Helden Panningen of bijvoorbeeld de herontwikkeling van De Kwinkelier in Bilthoven, wat wij ook doen. In deze vergelijking zie je grote verschillen in de functie, het consumentenprofiel, de bouwkundige aanpak, enzovoort. Met andere woorden: elk project is anders en vraagt om een op maat gesneden aanpak. Het bijzondere van Schaesberg is echter dat je ook in een gebied met een flinke problematiek, toch een slag kunt maken. Je moet daarvoor wel de juiste kansen identificeren.’

Kansen voor Schaesberg Die kansen voor Centrumplan Schaesberg liggen vreemd genoeg in de krimp. Arend Heijs: ‘Dit centrum heeft een marktgebied van nu nog zo’n 16 duizend inwoners. We weten dat dit zal krimpen naar 15 duizend. Dat zien wij niet als probleem, omdat de kansen zitten in het vergroten van de koopkrachtbinding, het slim benutten van de factor vergrijzing en doorontwikkeling tot een multifunctioneel centrum.

In de oude situatie was de koopkrachtbinding voor de dagelijkse boodschappen minder dan de helft en voor de niet-dagelijkse boodschappen tien tot vijftien procent. De oorzaak was gelegen in de achtergebleven kwaliteit en samenhang van het winkelaanbod als ook in de verblijfskwaliteit van de woonomgeving. Als je deze factoren weet te verbeteren, dan zal ook de koopkrachtbinding toenemen en daarmee een stevig draagvlak vormen voor de gevestigde winkels.’ uitdaging Synchroon opende in december 2010 fase 1 van Centrumplan Schaesberg. Een combinatie van woningen, winkels en een (gratis) ondergrondse parkeergarage. Arend

Heijs: ‘Een hele uitdaging om rond gerekend te krijgen, want de woningprijzen in dit gebied zijn laag terwijl je toch flink moet investeren in een hoogwaardige attractieve architectuur en gebiedsinrichting. Het is qua rekenwerk zeker een hoogstandje om een project als dit sluitend te krijgen en we zijn er trots op dat we dit voor elkaar gekregen hebben. Van groot belang is de actieve rol van de gemeente geweest. Ook zij heeft fors geïnvesteerd om het niveau van de voorzieningen kwalitatief en kwantitatief te versterken en zo de ingetreden achteruitgang en leegloop te keren. Daarnaast heeft uiteindelijk de Hestia Groep bij het terugvallen van de woningmarkt ook nog een extra aantal woningen voor de verhuur willen afnemen, waarmee ongewenste leegstand in het complex kon worden voorkomen.’ kwaliteit In fase 1 (3900 m2 winkels, parkeergarage met 136

plaatsen en tapis-roulant, 48 appartementen (huur en koop) en een vernieuwing van de infrastructuur en het inrichtingsplan) vinden we nu winkels als Zeeman, Jumbo, Aldi, Kruidvat, Brainwash, Bessem Hoortechniek en Thomas Cook. De woningen zijn van een hoogwaardige kwaliteit en bijzonder is dat op het dak van het complex een volwaardige parkomgeving gecreëerd is. De winkelruimte in fase 1 is inmiddels verkocht aan Mondia Investments.

‘We verwachten dit voorjaar te starten met fase 2 (2200 m2 winkels, uitbreiding van de garage met 108 plaatsen en 21 appartementen).’ zegt Arend Heijs. ‘Qua branches zoeken we met name aanvulling in het dagelijkse aanbod, zoals een drogist en huishoudelijke artikelen. Daarnaast ook nog winkels gericht op het niet-dagelijkse plus daghoreca. In fase 2 kunnen units met een maat van 120 tot 800 m2 worden gerealiseerd in een open structuur met een overspanning van 7,5 meter.’

Henri van Dam: ‘Ofschoon nog maar kort open, hebben wij vernomen dat de winkeliers in fase 1 ruim boven de verwachtingen presteren. Met fase 2 er bij zal dit alleen nog maar beter worden. Waarbij het een goede zaak zou zijn als er een bij de schaal passende vorm van centrummanagement ingesteld zou worden om de ondernemers in het gehele centrum verder te organiseren en begeleiden. Want de veranderingen in deze regio zijn ingrijpend, dat is zeker.’

•

scn 1 | 2011 9

Ondertitel

Uw winkelruimte, ons bedrijf.

ASR Vastgoed Ontwikkeling voelt zich thuis bij uw winkelruimte. Want met onze brede ervaring in grote en soms complexe retailprojecten weten wij hoe uw winkelruimte beter kan functioneren en hoe we een impuls kunnen geven aan het winkelcentrum of stadshart waar uw winkel in gelegen is. Van de herontwikkeling van monumentale gebouwen (Postkantoor Neude, Utrecht), investeringen in krachtwijken (Winkelcentrum Hoge Schie, Rotterdam), het revitaliseren van stadscentra (Winkelcentrum de Promesse, Lelystad) of het realiseren van een compleet nieuwe stadshart (Stadscentrum Waddinxveen) ASR Vastgoed Ontwikkeling is uw bewezen ervaren retailpartner. Uw winkelruimte, ons bedrijf!

Wij zijn

| En wie bent u?

onderzoek

Retail van nu tot 2020: veranderingen in stroomversnelling

H

et is de taak van cbw-mitex om haar ondernemers te laten zien hoe deze nu en in de toekomst goed de winkel kunnen exploiteren. Dat betekent ook laten zien welke veranderingen op hen afkomen en hoe daarmee omgegaan kan worden. De boodschap is kort samen­ gevat: de crisis is weliswaar aan het voorbij gaan, maar de situatie wordt niet meer als voorheen. De veranderingen zijn blijvend en gaan in versneld tempo door. cbw-mitex heeft hier in 2010 door q&a Research & Consultancy onderzoek naar laten doen en het resultaat is een lijvig rapport dat de titel ‘Retail 2020: re’structure’ draagt. Tevens is er een website www.retail202.nl geopend.

Op 14 februari hield cbw-mitex een bijeenkomst voor de landelijke vakpers.

Het doel is nog een keer flink op de tamtam te slaan, want cbw-mitex denkt dat de retail in het algemeen en haar leden in het bijzonder, nog niet helemaal door hebben hoe ernstig de situatie is. Anders gezegd: niet alle retailers hebben in de gaten dat veranderingen zich in razend tempo afspelen en dat daar dus ook nu op gereageerd moet worden.

Een paar voorbeelden: • Het succes van internetretail wordt vaak nog gebagatelliseerd, maar voor verschillende branches is de ontwikkeling toch echt merkbaar en ook eigenaren van winkelvastgoed beginnen zich zo zoetjes aan zorgen te maken; • Schaarste: Verschillende grondstoffen worden al duurder en zullen steeds duurder worden. Koffie, cacao, maar ook textiel. De modeinkoop wordt sinds begin dit jaar geconfronteerd met prijsstijgingen van 5-15% en voor veel winkelprijzen zal dit uitkomen op 20-40% hogere verkoopprijzen; • Milieu: Mogen winkeldeuren straks nog wel de hele dag open staan? Er

Naar de website:

ligt al een plan op het ministerie klaar dat bepaalt hoeveel energie een winkel mag verbruiken; • Stagflatie in non-food is al tien jaar een feit; • Winkelmeters: in de periode 20012009 is er in Nederland zo’n twintig procent oftewel vijf miljoen winkelmeters bij gekomen. Maar de vloerproductiviteit is met zeven procent gedaald; • Voor de komende decennia wordt een krimp van 20-35 procent aan winkelmeters verwacht (een aspect waar niet bepaald de hele winkelvastgoedindustrie het mee eens is, red.). De winkelcentra zullen vraaggestuurd opereren, we zullen meer werken met gedifferentieerde huren en over het ‘kanaalconflict’ (internet versus stenen retail) wordt niet meer gesproken: crosschannel retail is het spel. cbw-mitex vat de vijf belangrijkste, niet meer omkeerbare factoren zelf als volgt samen: bereik, bevolking, bewinkeling, besteding en bronnen. cbw-mitex heeft deze vijf B’s aan tien trends gekoppeld.

Deze zijn: individualisering, crosschannel, de digitale superconsument, einde van de piramide, glocalisering (jawel!), prioritijd (...), transparantie, het nieuwe midden, consuminderen en nieuwe markten.

Retailers, vastgoedontwikkelaars en –beleggers en gemeenten hebben hier rekening mee te houden, wil er in de toekomst nog sprake zijn van een goede retailstructuur.

Voor meer informatie gaat u naar www.retail2020.nl . U kunt ook het video-interview dat Shopping Centre News met Marcel Evers van cbw-mitex hield bekijken via www.youtube-com/ scnewsnl.

•

Marcel Evers van CBW-Mitex

CBW-MITEX, de brancheorganisatie voor ondernemers in wonen, mode, schoenen en sport laat de laatste tijd flink van zich horen.

Dat geluid beperkt zich niet alleen tot haar achterban (ruim 7500 leden), maar richt zich op eenieder die zich beroepsmatig met retail bezig houdt. Dus ook het winkelvastgoed.

scn 1 | 2011 11

review door Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

Brusselse Poort Winkelcentrum Brusselse Poort in Maastricht is al 32 jaar oud, maar functioneert nog prima, mede dankzij de uitbreiding in 1994. In de laatste aflevering van deze serie praat Jorine de Soet met Marianne van Hagen, portfoliomanager winkels bij Delta Lloyd Vastgoed, over dit 'centrum met potentie’.

B

russelse Poort is een wijkwinkelcentrum in Maastricht en werd in 1979 opgeleverd. In 1994 werd het winkelcentrum grondig aangepakt en sindsdien omvat het 19.000 m² bvo. Volgens de icsc-typering is het een ‘traditional medium’ centrum met zijn vijftig verkooppunten. Het winkelcentrum vormt het hart van de gelijknamige wijk in Maastricht en heeft zijn naam te danken aan de ligging op de plek waar 250 jaar geleden achter de poort in de vestingwerken nog barakken lagen die het garnizoen huisvestten en waarvandaan de stad Maastricht verdedigd werd tegen eventuele aanvallers.

De wijk Brusselsepoort bestaat uit een vooroorlogs deel en een nieuw deel uit de periode van de wederopbouw. Flatgebouwen in verschillende hoogten in combinatie met rijtje eengezinswoningen (doorzonwoningen) kenmerken de wijk.

1970: zorg om de binnenstad Wilma Vastgoed was in 1970-1971 ontwikkelaar van het centrum. Tijdens de planvorming was er veel weerstand tegen de totstandkoming van dit centrum. Bij verschillende belanghebbenden bestond zorg dat het historische centrum van Maastricht aangetast zou kunnen worden. In de praktijk bleek dit echter mee te vallen. Het primaire verzorgingsgebied omvatte in die tijd zo'n 40 duizend inwoners, het secundaire verzorgingsgebied 150 duizend.

Huiskamerfunctie Het winkelcentrum zoals dat in 1971 Marianne van Hagen

12 scn 1 | 2011

opgeleverd werd, was een typisch product van zijn tijd. Met zijn 12.000 m² bvo was het een volledig naar binnen gekeerd

review

en overdekt winkelcentrum over twee lagen. Deze lagen werden veroorzaakt door het natuurlijke reliëf in Zuid-Limburg.

Als dagelijkse trekkers bevonden er zich een vestiging van de ‘Miro’, die over twee lagen winkelde en een vestiging van de ‘Massamarkt’. Daarnaast bevond zich een aantal winkels in de dagelijkse verssector en een aantal modezaken. Vanaf dag één vervulde het winkelcentrum de rol van de huiskamer van de wijk. Met zijn horeca gelegenheden wist het centrum de inwoners van de wijk ook sociaal aan zich te binden. Brusselse Poort was goed bereikbaar met alle vervoermiddelen en er was voldoende gratis parkeergelegenheid op maaiveld voor de deur.

Revitalisatie in 1994 In 1994 werd het winkelcentrum volledig gerenoveerd en uitgebreid door mbo Ruijters. Het hoogteverschil werd voortaan goedgemaakt door een centraal plein over twee verdiepingen, die op transparante wijze met elkaar

Vanaf dag één vervulde Brusselse Poort de rol van huiskamer in de wijk verbonden zijn met behulp van tapis roulants. Zowel op de lage als op de hoge verdieping bevinden zich landelijke trekkers, waardoor het centrum over beide lagen goed doorbloed is. Bovendien is de oorspronkelijke (lage en donkere) overkapping vervangen door een nieuwe en lichte arcade, die het hele winkelcentrum nu kenmerkt. De omvang nam toe van 12.000 m² bvo naar 19.000 m² bvo. Het primaire verzorgingsgebied groeide tot 58.000 inwoners, terwijl het secundaire verzorgingsgebied groeide tot 165.000 inwoners. Opvallend is dat een relatief groot deel van de bezoekers van buiten het

primaire verzorgingsgebied komt en uit België. Beide supermarkten konden nu over één laag winkelen, wat het functioneren natuurlijk ten goede kwam. De Miro werd een Albert Heijn en de Massamarkt werd een C 1000. Daarnaast vonden o.a. de Hema, c&a, Wibra en Halfords er hun plek.

In 1995 won het vernieuwde winkelcentrum de nrw-jaarprijs. De vernieuwde uitstraling en creatieve wijze waarop het natuurlijke hoogteverschil werd goedgemaakt, in combinatie met de vriendelijke en gastvrije uitstraling brachten de jury destijds tot deze beslissing.

Nog altijd een koopmachine Omdat Brusselse Poort ook op dit moment nog een echte koopmachine is, vonden we bij Shopping Centre News dat dit centrum een aardige aanvulling zou zijn voor de reeks ‘hoe gaat het met…? Met dit artikel sluiten we deze reeks ook af. Eind van het jaar zullen Hans van Tellingen en Jorine de Soet een fraai vormgegeven boek uitbrengen dat op basis van de gehele artikelenreeks tot stand gebracht wordt en waarin we aan de hand van deze reeks een aantal lessons to learn en do’s en don’t’s zullen formuleren.

Marianne van Hagen als hekkensluiter Om meer te

weten te komen over de Brusselse Poort spraken we ter plekke af met Marianne van Hagen, portfoliomanager winkels bij Delta Lloyd Vastgoed. Op het moment dat wij elkaar treffen in het managementkantoor van het winkelcentrum heeft Marianne formeel haar laatste werkdag bij Delta Lloyd net achter de rug. Na 22,5 jaar zwaait ze af. Dit is dus een mooi moment; we kunnen Marianne nét nog treffen in haar inspirerende rol als zeer bevlogen portfoliomanager, terwijl ze ook de hekkensluiter van deze reeks mag zijn.

Dat ze formeel niet meer haar functie vervult, merken Hans en ik overigens helemaal niet. Marianne legt ons eerst uit hoe het Nederlandse winkellandschap zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft en wat de toekomst zou kunnen brengen, constaterend dat we wat betreft dataverzameling en onderlinge vergelijkbaarheid van cijfers de afgelopen jaren zeker geen

>

lees verder op pagina

14 scn 1 | 2011 13

review <

vervolg van pagina

13

vooruitgang geboekt hebben. ‘Iedereen gebruikt nog steeds, bij gebrek aan actuelere getallen, cijfers van Bolt, terwijl die zwaar verouderd zijn.’

Winkelcentrum met potentie Na een aantal vakinhoudelijke omwegen komen we dan toch ook mentaal weer terug in de Brusselse Poort. ‘Een echte koopmachine’, zegt Marianne, ‘vanaf dag één tot nu toe.’ Er hebben dan ook maar heel weinig mutaties plaatsgevonden de afgelopen jaren. Alleen Schoonenberg gehoorapparatuur is gekomen op de plek van een damesmodewinkel van een zelfstandig ondernemer en de zeer succesvolle chocolaterie heeft de winkel met informatiedragers vervangen. ‘In 2006, om precies te zijn op 15 november, kochten we dit centrum van Nedloyd. Wij zagen het enorme potentieel hier en wilden het graag hebben met een ontwikkelings- en uitbreidingsdoel. Wekelijks bezoeken zo’n 76.000 consumenten dit winkelcentrum. Men is in het algemeen zéér positief over het winkelcentrum, zowel over het aanbod als over de sfeer. Het enige aspect dat gemiddeld lager dan een 7 scoort, namelijk een 6,9 is de parkeergelegenheid.

Het gaat hierbij alléén om het feit dat er betaald parkeren rond het winkelcentrum is. Strabo heeft hier onlangs een uitgebreid passantenonderzoek uitgevoerd en hun cijfers spreken boekdelen.

Aantoonbare effecten van betaald parkeren Ma-

rianne vertelt dat de belangrijkste reden om betaald parkeren in te voeren in 2005 is geweest dat er teveel mensen gebruik maakten van de ruime parkeergelegenheid (556 parkeerplaatsen) rond Brusselse Poort om naar de binnenstad van Maas-

tricht te gaan. In feite vervulde de parkeergelegenheid rond het winkelcentrum hierdoor een soort transferiumfuncties en konden de klanten van het centrum niet meer dichtbij parkeren voor het doen van hun (dagelijkse) boodschappen. Dit vroeg om ingrijpen.

De parkeerterreinen zijn in eigendom van Delta Lloyd, maar worden geëxploiteerd door Q-Park. De invoering van het betaald parkeren eind 2005 heeft omzet gekost. En toen in 2007 de tarieven verhoogd werden, kostte dit opnieuw omzet en het regende klachten. Delta Lloyd is tijdelijk financieel fors bijge-

14 scn 1 | 2011

sprongen om het leed te verzachten. Op advies van Marianne is toen ook de betalingseenheid aangepast van een uur naar een kwartier. Dit bleek direct weer tot een positief resultaat te leiden in de bezoekersaantallen en winkelomzetten. Ook de klachten verdwenen. Al deze gegevens zijn sinds de aankoop in 2006 gemeten, waardoor precies waarneembaar is geworden welke factoren welke invloed hebben op het consumentengedrag in de Brusselse Poort.

Uitbreiding en modernisering Op dit moment wordt in samenwerking met de gemeente gewerkt aan herontwikkelingsplannen. De intentie is om tot 30.000 m² bvo uit te breiden. Vrijwel alle ondernemers hebben te kennen gege-

Bezoekers komen hier omdat ze er vinden wat ze nodig hebben en het er plezierig vinden ven meer ruimte te willen huren Ook detailhandelsorganisaties, die er nu al vestigingen exploiteren, hebben zeer nadrukkelijk interesse om zich ook met andere formules te vestigen.

De modernisering en uitbreiding van het winkelcentrum heeft enerzijds tot doel de huidige consumenten minimaal vast te houden. Het gaat hierbij op dit moment om een vergrijzende

doelgroep. Anderzijds wil men ook jongeren aanspreken. In de buurt van het winkelcentrum is een middelbare school en ook in de wijk wonen jongeren. Het huidige winkelaanbod is echter onvoldoende gericht op deze groep. Voor de uitbreidingsmeters worden dan ook zeker winkelformules gezocht, die zich juist op deze consumentengroep richten.

Promotie De winkeliersvereniging organiseert zelf de pro-

motie van de Brusselse Poort en zij doen dat heel professioneel en enthousiast. Financiering vindt plaats door de promo-

foto: huib van wersch

tiekosten die boven op de huur geïnd worden. Delta Lloyd legt daar als eigenaar een bedrag bij. Bijna dertig jaar lang heeft de speciaal voor het voorzitterschap van de winkeliersvereniging aangestelde Henri Zeguers op een creatieve manier de promotie van de Brusselse Poort sturing gegeven. Sinds twee jaar is de eigenaar van het Rommedoeke de zeer actief betrokken voorzitter van de winkeliersvereniging. Op het moment dat wij het centrum bezoeken treffen we een skihut midden op het winkelplein, er staan een aantal ijsberen te bewegen en aan het plafond is duidelijk zichtbaar dat de Maastrichtse carnavalskleuren groen, rood, geel en wit zijn. Overal hangen clowntjes en papaplus in deze kleuren. Naast versiering van het winkelcentrum organiseert de winkeliersvereniging ook veel evenementen en activiteiten. Zo brengen de ondernemers bijvoorbeeld ook een gezamenlijk actieboekje uit, waarin zij interessante aanbiedingen doen.

Succes; locatie, aanbod, bereikbaarheid, sfeer Kortom, Brusselse Poort is vanaf het begin een succesvol win-

kelcentrum en dat zal voorlopig wel zo blijven. Vooralsnog heeft het alles mee: ligging, verzorgingsgebied, kwalitatief en kwantitatief aanbod, goede bereikbaarheid, parkeergelegenheid tegen relatief lage kosten en er hangt een gezellige sfeer.

Hier zien we ook dat een winkelcentrum niet écht mooi hoeft te zijn of een architectonisch hoogstandje. Bezoekers komen er omdat ze er vinden wat ze nodig hebben, er makkelijk kúnnen komen en het er plezierig vinden. In Brusselse Poort zien we ook gedurende de hele dag mensen die er met elkaar afgesproken hebben in een van de horecagelegenheden. Sociaal is het dus ook een geslaagd centrum.

Afscheid? Als ik na afloop een foto maak van Marianne en haar vraag hoe ze het vindt om te stoppen met werken, zegt ze, mij verbaasd aankijkend: ‘Stoppen met werken?! Ben je mal. Ik blijf in elk geval voorlopig nog twee dagen per week bij Delta Lloyd als adviseur voor de winkelportefeuille en daarnaast wil ik natuurlijk nog andere dingen doen. Zo kan ik vast nog wel wat doen voor de nrw’. ‘Hé, gelukkig’, denk ik bij mezelf. ‘Marianne is nog niets veranderd. Die komen we gewoon weer tegen.’

anneke de vries Parfum

H

et is gelukkig weer februari. De uitverkoop is voorbij. Weer is het me niet gelukt de roep van de aanbiedingen te weerstaan.

Mijn goede voornemens begonnen al op 3 januari te wankelen toen mijn beste vriendin belde en gelukzalig haar komende winkeltrip beschreef. Doelbestemming was de PC. Naast de jurkjes die met 50% korting aangeschaft moesten worden maakte met name de gedachte aan aardige verkoopsters, vloeipapier, mooie verpakkingen en linten haar lyrisch. Hoogtepunt was toch wel de finishing touch: de parfum die op het pakje werd gespoten. Met name dat laatste deed ’t hem.

Ik moest en zou richting de PC. Een nieuwe broek voor mijn dochter werd als excuus gebruikt, want na een recente trip naar New York kon ik toch moeilijk zeggen dat ik zelf nog kleren nodig had.

Wat kan een goede verleider toch veel met je doen.

Wat kan je toch een waarde toevoegen als je een verlangen weet te creëren… Meestal zijn het merken die hier op inspelen en lukt het complete winkelstraten of winkelcentra veel minder.

Dicht bij huis kunnen we leren van de Bijenkorf in Amsterdam. Dit al ruim honderd jaar bestaande winkelinstituut verklaarde met de opening van de Louis Vuitton-shop naast allerlei andere exclusieve merken de crisis als voorbij. Ondanks dat dit de 453ste winkel is van dit Franse merk leek voor velen een belofte te worden ingevuld. De verkoop van de meest exclusieve tasjes en andere accessoires overtrof alle verwachtingen en de prachtig ontworpen schappen zagen er op enig moment zelfs leeg uit.

Ik ben benieuwd wat er zal veranderen in het retaillandschap als we maximaal gaan inzetten op het verleiden van de mens achter de klant. Het voortdurend iets nieuws bieden is voorbij. Herontwikkeling heeft de toekomst. Dit is dus wel het moment voor deze switch.

De vraag is echter: zien wij onszelf in deze branche wel als verleiders? Hanteren we de dromen en verlangens van mensen als onderdeel van de totale marketing-mix? Durven we echt nieuwe winkelconcepten in de markt te zetten of het bestaande in een nieuw jasje te verkopen?

Ik hoop op een volmondig ja en zal dit nummer van SCN over marketing en promotie met aandacht lezen.

De rekenmeesters zou ik willen verleiden met onze kennis van economische cycli. Gezien de gemiddelde (her)ontwikkelingstijd in Nederland moesten we maar gaan opschieten.

•

anneke de vries

scn 1 | 2011 15

projectnieuws

AM bouwt Banne Binnen

Ontwikkelingscombinatie Banne Binnen cv (AM en woningstichting Rochdale) gaat van start met het multifunctionele centrumplan De Banne in Amsterdam-Noord. Het plan dat verschijnt op het Bezaanjachtplein behelst de ontwikkeling van een winkelcentrum van 7400 m2, 200 appartementen, een activiteitencentrum van 3400 m2 en ruim 400 parkeerplaatsen.

M

et Syntrus Achmea heeft de ontwikkelingscombinatie een koopovereenkomst gesloten voor twee woonblokken met in totaal vijftig appartementen en bijbehorende parkeerplaatsen. Woningstichting Rochdale wordt de eigenaar van 51 sociale huurappartementen, inclusief 41 parkeerplaatsen. Zorginstelling Cordaan neemt 36 zorgwoningen inclusief tien parkeerplaatsen in haar huurportefeuille op. Syntrus Achmea heeft een koopoptie op de woningen van Cordaan. De overige 63 startersappartementen zullen eind 2011 door Banne Binnen cv in verkoop worden genomen.

Winkelcentrum Het nieuwe winkelcentrum (7400 m2)

dat verrijst op het Bezaanjachtplein, vervangt het verouderde winkelcentrum In de Banne. De huidige winkeliers krijgen voorrang bij de aankoop van een nieuw winkelpand. Met een overgroot deel van de bestaande winkeliers zijn inmiddels koopovereenkomsten gesloten. Met een aantal winkeliers voert Banne Binnen cv nog gesprekken.

Stadsdeel Amsterdam-Noord is de afnemer van het activiteitencentrum (3400 m2) voor sport en cultuur en 236 openbare plaatsen in de parkeergarage. In het activiteitencentrum zijn een bibliotheek, gymzalen, naschoolse opvang, toneelzaal en activiteiten-, vergaderruimten voorzien.

De Banne De wijk De Banne wordt ingrijpend aangepakt.

Door de realisatie van het nieuwe, multifunctionele centrum op het Bezaanjachtplein en de verbetering van de ruimtelijke structuur van het centrumgebied, is de ontwikkeling een belangrijke drager in de integrale wijkaanpak. Ontwikkelingscombinatie Banne Binnen is tevens de ontwikkelaar van toekomstige deelprojecten in De Banne, zoals Banneplein Oost, Banneplein West en Ankerplaats.

Het ontwerp voor het nieuwe centrumplan is van rphs Architecten. De bouw is 29 december 2010 gestart en is in handen van bam Woningbouw.

•

16 scn 1 | 2011

Expats in Expats willen ruimere openingstijden, een internationale en modieuze brand mix, een ruimere keuze aan kledingmaten en de mogelijkheid om overdekt te winkelen. Expats winkelen ook vaker dan Nederlanders. Dat zijn de belangrijkste bevindingen van het afstudeeronderzoek van Geri Wijnen naar het winkelgedrag van expats binnen de master Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven.

D

irecte aanleiding voor de studie van Gerrie Wijnen was een vraag van onderzoeksbureau Strabo naar het winkelgedrag van expats in de omgeving Amstelveen en Amsterdam. In Amstelveen bestaat de bevolking namelijk voor negen procent uit expats. Opvallend is met name de aanwezigheid van een grote groep Japanse expats in dit gebied.

Expats of eigenlijk expatriates zijn kenniswerkers uit het buitenland die naast een hoogopleidingsniveau vaak een bovenmodaal inkomen hebben, wat hen een interessante doelgroep maakt. Over het consumentengedrag van deze doelgroep is vrijwel geen informatie beschikbaar. Bovendien is dit een doelgroep met enerzijds een sterk kosmopolitisch karakter, maar die zich anderzijds ook vasthouden aan culturele of ‘etnische’ achtergrond. Een spanningsveld ingegeven door onder meer globalisering, de toenemende heterogeniteit van consumenten en het belang van lokale marktkennis, is een blijvend relevant thema in de marketing van winkelcentra.

Daarnaast is ook de vertaling van marktsegmentatie naar winkelomgeving slechts mondjesmaat onderzocht.

In de praktijk wordt wel steeds meer gewerkt met segmentaties naar leefstijl en de ‘branding’ van winkelcentra om bepaalde doelgroepen aan te spreken, maar wat de implicaties hiervan zijn voor het winkelcentrum is nog niet altijd duidelijk. Wat trekt en bindt een specifieke doelgroep? In de Verenigde Staten bestaan voorbeelden van hoe dit kan werken in de vorm van ‘ethnic malls’, winkelcentra die volledig ingericht en ontworpen zijn op een doelgroep met een specifieke culturele achtergrond, zoals Hispanics, Afro-Amerikanen of Aziaten. In Nederland kennen we zulke extremen niet, maar het met de nrw-jaarprijs bekroonde winkelcentrum Overkapel in Utrecht zou als een geslaagde Nederlandse variant beschouwd kunnen worden van een project dat daadwerkelijk is afgestemd op de beoogde doelgroep. Naast het in kaart brengen van het winkelgedrag van expats is in deze studie daarom geprobeerd inzicht te krijgen in hoe winkelcentra aangepast kunnen worden aan cultuur-gerelateerd winkelgedrag.

kennis

beeld Input Input voor het onderzoek vormden 133 online enquêtes onder expats in de omgeving van Amstelveen en Amsterdam, enkele diepte-interviews met expatriates en experts en bestaande data van Strabo met betrekking tot Nederlandse consumenten. De focus lag daarbij op Amerikaanse, Britse en Japanse expats. Daarnaast zijn de verzamelde data verrijkt met mosaic huishoudprofielen en TrueTouch mediaprofielen van Experian om inzicht te verkrijgen in de rol van leefstijlen.

Openingstijden, brand mix en overdekt winkelen U it de resultaten blijkt dat expats in vergelijking met Neder-

landers vaker gaan winkelen en daarbij relatief veel belang hechten aan locatie en bereikbaarheid, ruimere openingstijden, een internationale en trendgevoelige brand mix, keuze aan kledingmaten, en de mogelijkheid om overdekt te winkelen. Expats met kinderen hechten daarbij aan aanbod en voorzieningen voor hun kroost. Bovendien wordt het Nederlandse serviceniveau over het algemeen erg laag bevonden. Ingrepen kunnen dus plaatsvinden op zowel het niveau van het winkelcentrum, de winkel als het assortiment.

Daarnaast geeft meer dan de helft van de expats aan producten uit het thuisland niet te kunnen verkrijgen in Nederland. Dit zijn vooral voedingsmiddelen, kleding en persoonlijke verzorgingsproducten. Uitkomst wordt geboden door deze zaken online of in speciale ‘expatwinkels’ te kopen, door ze zelf of via vrienden of familie van ‘thuis’ mee te brengen of door een paar maal per jaar een ‘shopping trip’ naar het bui-

Japanse expats zien winkelen vaker als een plezierig uitje tenland te maken. Met name Japanse expats bezoeken speciale expatwinkels voor hun voedsel, aangezien de specifieke ingrediënten voor de Japanse keuken in reguliere supermarkten moeilijk te vinden zijn. Vanwege de aanwezigheid van Japanse winkels bezoeken zij daarom de winkelcentra Gelderlandplein en Kostverlorenhof ook veel vaker dan men op basis van hun woonplaats zou verwachten. universele leefstijl Expats blijken er een min of meer vergelijkbaar waardenpatroon en gelijke houding ten opzichte van winkelen op na te houden. Algemene waarden als ‘plezier en genieten’ en ‘warme relaties’ staan voorop, evenals ‘bewustzijn van tijd’ en ‘betrouwbaarheid van producten’ tijdens het winkelen. Dit duidt op het bestaan van een universele levensstijl onder expats.

Er bestaan echter ook verschillen naar culturele achtergrond. Zo zien Japanse expats winkelen veel vaker als een plezierig uitje, terwijl Britse en Amerikaanse expats dit vaker als een functionele taak ervaren. Het belang dat gehecht wordt aan bepaalde winkelcentrumkenmerken verschilt ook per cultuur als gevolg van het referentiekader van de expat met betrekking tot zijn culturele waarden, de retailstructuur in zijn

Chinese winkels rond de Amsterdamse Nieuwmarkt

thuisland en zogenaamde ‘culturele conventies’1. Voorbeelden van deze culturele conventies zijn eetgewoonten en kledingstijl, maar ook de transportvorm die men gewoonlijk gebruikt om te gaan winkelen. Japanse expats leggen bijvoorbeeld veel meer nadruk op het belang van parkeervoorzieningen bij hun keuze van de winkellocatie dan Britten en Amerikanen. cultuur De positieve beoordeling van openingstijden en oriëntatie door Britse expats valt toe te schrijven aan de overeenkomsten tussen de Nederlandse en Britse detailhandelsstructuur. Hoewel de houding ten opzichte van winkelen en de beoordeling van kenmerken dus wel varieert naar etniciteit, verschilt het uiteindelijke winkelgedrag slechts naar sociodemografische kenmerken als woonplaats, huishoudentype, leeftijd en occupatie en nauwelijks naar culturele achtergrond.

Vanuit dit perspectief lijkt cultuur dus een ondergeschikte rol te spelen in vergelijking met leefstijl en socio-demografische kenmerken. Echter, sommige demografische kenmerken zoals woonplaats en occupatie (of rolverdeling in het gezin) zijn in zekere mate toch gerelateerd aan cultuur. Bovendien blijkt uit een analyse op basis van gegevens van Experian dat de vier huishoudprofielen, waarin expats grofweg kunnen worden onderverdeeld, allen variëren wat betreft levensfase en koopgedrag en tevens een scheve verdeling kennen naar culturele achtergrond.

Etniciteit versus leefstijl Enerzijds wijzen de resultaten er dus op dat expats een universeel profiel hebben, anderzijds onderschrijven ze ook de culturele verschillen die er zijn.

Aanpassing van een winkelcentrum kan plaatsvinden op het niveau van het centrum zelf, de winkel en het assortiment. Het in de markt zetten van een winkelcentrum voor een specifieke culturele doelgroep zoals expatriates vergt dus een evaluatie en afstemming van winkelcentrumkenmerken op ieder niveau en een marketingstrategie die inspeelt op het spanningsveld tussen leefstijl en etniciteit. onderzoeksresultaten zijn met name relevant voor ontwikkelaars, beheerders en retailers die opereren in een internationale context, uiteraard met het oog op een nichemarkt als expats, maar zeker ook in gebieden met (specifieke) groepen immigranten en vanuit het perspectief van winkeltoerisme.

Het rapport is te bestellen via Strabo of te downloaden via de website www.strabo.nl.

•

scn 1 | 2011 17

MK Illumination ontwikkelt decoratieve verlichtingsconcepten die winkelcentra ondersteunen bij het opbouwen van een sterk merk en de juiste winkelbeleving.

MK Illumination – the full service provider.

shoppingcentre@mk-illumination.com www.mk-shoppingcenter.com

SCN_shopping centre news_202x1251 1

04.02.2011 13:18:20

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

huurzaken

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Huurprijswijziging winkelruimte Het Gerechtshof te Amsterdam heeft recent een uitspraak gedaan over de vergelijkbaarheid van winkelpanden bij een huurprijstoetsing.

John Nijsten behandelt in deze bijdrage de relevante aspecten. Zijn reeks over de ITZA-methode wordt om die reden onderbroken voor de actualiteit.

B

ij een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september 2010 (gepubliceerd op 29 november) is beslist dat de enkele omstandigheid dat twee van de vergelijkingspanden binnen een concernverband zijn verhuurd die panden niet ongeschikt maakt om in de vergelijking te worden betrokken. John Nijsten is van mening dat dit arrest juridisch onjuist is en in elk geval geen navolging verdient.

Casus De casus was als volgt. Stern

huurde van verhuurder een garagecomplex in Amsterdam Zuid- Oost. Door de bhac werd een advies uitgebracht ex artikel 7:304 lid 1 bw. De bhac adviseerde een verlaging van de huurprijs. Daar verhuurder zich bij dit advies niet heeft willen neerleggen, wendde Stern zich tot de kantonrechter ter vaststelling van de huurprijs ex artikel 7:303 bw.

Verhuurder heeft als bezwaar tegen het rapport van de bhac aangevoerd dat bij twee van de vijf door de bhac gebruikte vergelijkingspanden, beide in gebruik als Peugeotgarage, de verhuurder en huurder tot elkaar staan in een concernrelatie, zodat de huurprijs van die twee panden aan de vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken is geweest. Volgens verhuurder waren deze panden dus niet geschikt om als vergelijkingspand te dienen.

De kantonrechter en het hof waren van oordeel dat het enkele feit dat de huurder en de verhuurder van een pand tot hetzelfde concern behoren onvoldoende grond geeft om aan te nemen dat de huurprijs van dat pand aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken is geweest.

Volgens het hof kan er in beginsel van worden uitgegaan dat de huurprijs ook binnen een concernrelatie op zakelijke gronden tot stand komt en dat daarbij de marktprijs in aanmerking wordt genomen. Volgens het hof kan het vaststellen van de huurprijs op een niet marktconform niveau immers consequenties hebben op bedrijfseconomisch en fiscaal gebied die een ondernemer over het algemeen zal trachten te vermijden.

Daarbij gaat het hof nog in op de bijzondere omstandigheden die al dan niet de conclusie kunnen rechtvaardigen of een huurprijs aan de vrije prijs ontwikkeling onttrokken is geweest.

Om de beoordeling van de beginseluitspraak van het hof zuiver te houden, wordt hierop niet verder ingegaan. Wel wordt nog opgemerkt dat de bhac een ander pand wel buiten de vergelijking had gehouden vanwege het bestaan van een concernrelatie. In dat geval was al door de huurder/verhuurder zelf gewezen op het bijzondere karakter van de

>

lees verder op pagina

20 scn 1 | 2011 19

huurzaken

<

vervolg van pagina

19

relatie tussen huurder en verhuurder wat volgens het hof op zich zelf reden gaf te twijfelen aan de marktconformiteit van de huurprijs.

Ik leid hieruit af dat de bhac op het moment van het opstellen van het advies waarschijnlijk niet op de hoogte was van de concernrelatie m.b.t. de twee betwiste vergelijkingspanden.

Wereldvreemd? Mijn eerste opwelling was dat het hof hiermee een wereldvreemde uitspraak heeft gedaan. Zelf ben ik op de hoogte en heb meegemaakt dat binnen concernverbanden heel andere motieven de huurprijs tussen moeder- en dochtervennootschappen kunnen bepalen dan de markthuurprijs. Een voorbeeld is dat de dochter een hogere huurprijs betaalt dan de markthuurprijs in het zicht van een, eventuele, verkoop van het pand door de moedervennootschap. Andersom vraagt een moedervennootschap soms een vriendelijker huurprijs van een dochter, bijvoorbeeld als de omzet tegenvalt.

De opmerking dat het vaststellen van de huurprijs op een niet marktconform niveau consequenties kan hebben op bedrijfseconomisch en fiscaal gebied die een ondernemer over het algemeen zal trachten te vermijden, lijkt mij te gemakkelijk gemaakt. De ondernemer heeft soms juist bedrijfseconomische en fiscale redenen om de huurprijs niet op een marktconform niveau vast te stellen.

Daargelaten dat fiscale en commerciële waarderingen kunnen en mogen verschillen. Binnen een fiscale eenheid zal de fiscus overigens weinig interesse hebben in interne afspraken op dit gebied.

Eerder anders beslist Sprekend is dat hetzelfde hof, naar ik aanneem in een andere samenstelling, eerder volstrekt anders heeft beslist. In een wozzaak oordeelde het Gerechtshof te Amsterdam op 19-12-2008: “Evenmin hecht het Hof betekenis aan de in 2.1.2.2 vermelde huurovereenkomst omdat de daarin vermelde huurprijs niet op de huurmarkt tussen onafhankelijke partijen tot stand gekomen is.” In die huurovereenkomst was bepaald dat de huurder geen omzetbelasting verschuldigd was aangezien verhuurder en huurder deel uitmaakten van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.

Door de advocaat van verhuurder is mij het gehele procesdossier ter beschikking gesteld. Daaruit blijkt dat deze

20 scn 1 | 2011

‘Panden waarvan huurder en verhuurder een concernrelatie hebben, kun je beter niet als vergelijkingspanden gebruiken’ uitspraak in de onderhavige procedure niet aan de orde is gekomen.

Wat hiervan moge zijn, er kan naar mijn mening geen twijfel over bestaan dat het de voorkeur verdient panden waarbij huurder en verhuurder in een concernrelatie met elkaar staan niet als vergelijkingspand te gebruiken.

Vrije ontwikkeling De voorkeur voor het niet in de vergelijking betrekken van panden verhuurd binnen een concernrelatie, wil nog niet zeggen dat dit juridisch uitgesloten is en dat dus de uitspraak van het hof te Amsterdam onjuist is.

Naar mijn mening is de betreffende uitspraak echter ook juridisch onjuist.

Uitgangspunt voor de beoordeling zal dienen te zijn het arrest van de Hoge Raad van 24-2-1984, nj1984, 788, Gemeente Utrecht/Trapman over de vergelijkbaarheid van benzinestations.

Bij de vaststelling van de huurprijs dient volgens de Hoge Raad in het bijzonder gelet te worden op de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ‘ter plaatse’. “Maar het strookt met de voren strekking van die artikelen dat met vergelijkbare objecten in andere, daarvoor in aanmerking komende gemeenten rekening moet worden gehouden, indien zich een situatie als de onderhavige voordoet, waarin de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimten binnen de gemeente, doordat zij alle door een verhuurder konden worden bepaald,

op een onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en aldus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest.”

De rechtbank had in die procedure overwogen dat vaststaat dat over de huurprijzen die de gemeente van haar onderscheidene wederpartijen bedong niet reëel is onderhandeld doch dat de gemeente, die op haar grondgebied (vrijwel) in een monopoliepositie ten aanzien van de verhuur van benzinestations verkeerde, haar prijsvoorwaarden aan alle gegadigden, onder wie dus ook Trapman, had voorgeschreven.

De rechtbank was van mening dat de bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimten de strekking hebben een vrije prijsvorming mogelijk te maken,

column

dat wil zeggen te voorzien in de mogelijkheid van vrije onderhandelingen tussen verhuurder en huurder over de huurprijzen. Het resultaat van wat aldus op de onderhavige huurmarkt tot stand komt is vervolgens, binnen de nader door de desbetreffende wetsbepalingen getrokken grenzen, bepalend voor de vaststelling door de rechter in de gevallen waarin deze daartoe is aangewezen. Uiteraard kan de rechter ook letten op eerdere vaststellingen door hemzelf, maar uiteindelijk zijn ook die gebaseerd op het resultaat van onderhandelingen tussen derden.

“Met deze strekking strookt het niet om de vaststelling te doen plaatsvinden louter aan de hand van huurprijzen die geen verband houden met de markt(ontwikkeling) van de laatste jaren. In de hier aan de orde zijnde wetgeving ligt voor beide pp. de mogelijkheid besloten om telkens na ommekomst van een bepaalde huurperiode dan wel telkens na verloop van vijf jaren een nieuwe toetsing van de huurprijs uit te lokken. Deze opzet vooronderstelt de werking van het marktmechanisme met betrekking tot de prijzen waarmee vergeleken moet worden”

keling doet zich voor indien het object door een bereidwillige verhuurder op marktconforme huurvoorwaarden op de markt is aangeboden. Daarbij zijn na een behoorlijke marketing de geïnteresseerde partijen geïnformeerd en hebben deze zorgvuldig en zonder dwang kunnen handelen.(Parafrasering van de definitie van markthuur zoals opgenomen in de Beoordelings- en taxatiestandaarden 6e editie, 1 maart 2009, blz. 47 van rics (Royal Institution of Chartered Surveyors)).

Kern is dat het betreffende pand op de vrije markt is aangeboden i.c. ter verhuur en de geïnteresseerden vrij waren te beslissen. Dat is bijna per definitie bij een concernrelatie niet het geval.

Er kan geen sprake van zijn dat de huurprijs binnen een concernrelatie tot stand komt via een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau. De theoretisch te bedenken mogelijkheid dat de moedervennootschap de dochtervennootschap laat meebieden met anderen kan toch nimmer tot de aanname leiden dat binnen concernverband in beginsel vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau plaatsvindt. Daargelaten de dwangpositie waarin de dochter vaak verkeert.

Mr. A. Scholten, ‘Monopolieposities en referentiepanden’, in: Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, nr. 1 januari/februari 2008 zei het zo: “In het arrest Gemeente Utrecht/Trapman (NJ 1984, 788) heeft de Hoge Raad overwogen dat uitsluitend referentiehuren in de vergelijking mogen worden betrokken die in een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau, zonder belemmeringen of verstoring van de marktwerking ter plaatse, tot stand zijn gekomen.”

toetsing Voor de volledigheid merk ik

Beoordeling De conclusie is dat het hof in de hier besproken kwestie de juiste maatstaf heeft aangelegd namelijk of de huurprijs van een vergelijkingspand aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken is geweest. Het komt er dus op aan te bepalen wat een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau is.

Dat is volgens mij niet zo moeilijk. Een vrije ontwik-

op dat de juridische toetsing niet moet zijn of de huurprijs marktconform of onzakelijk is. Het gaat niet om het resultaat maar om de wijze van totstandkoming van de huurprijs. Als het hof stelt dat er in beginsel vanuit kan worden gegaan dat de huurprijs ook binnen een concernrelatie op zakelijke gronden tot stand komt en dat daarbij de marktprijs in aanmerking wordt genomen, is deze overweging niet relevant. Hetzelfde is het geval met de aanname van het hof dat het vaststellen van de huurprijs op een niet marktconform niveau consequenties kan hebben op bedrijfseconomisch en fiscaal gebied.

Conclusie Naar mijn oordeel is het

arrest van het Hof van Amsterdam van 14 september 2010 juridisch onjuist. Maar zelfs in het geval deze uitspraak wel juist zou zijn, lijkt het mij de voorkeur te hebben om panden die in een concernrelatie zijn verhuurd niet in de vergelijking te betrekken. Indien desondanks door iemand geschermd wordt met dit arrest kan worden verwezen naar een uitspraak van hetzelfde Gerechtshof Amsterdam,19-12-2008, ljn: bg8941, waarbij volledig anders werd beslist.

•

de fouw De intentie is goed

E

en nieuw jaar schept nieuwe kansen, dus ook voor het sluiten van mooie nieuwe huurovereenkomsten.

Deze komen meestal tot stand nadat verhuurder en huurder druk onderhandeld hebben, meestal met tussenkomst van hun makelaar. Indien deze onderhandelingen succesvol zijn, stelt de makelaar van de verhuurder veelal een korte overeenkomst op met de titel ‘huurintentie’. Aan de huurder het verzoek om deze te ondertekenen.

Het woord intentie doet vermoeden dat het beide partijen een goed idee lijkt om met elkaar een huurovereenkomst te sluiten, maar meer ook niet. Hierbij kan eenvoudig de gedachte ontstaan dat de intentie niet bindend is en je dus hier als huurder of verhuurder nog eenvoudig vanaf kunt komen.

Indien een bedrijf de huurovereenkomst toch niet wil aangaan, kan een ondertekende intentie hem echter duur komen te staan. Dit blijkt wel uit de volgende casus. Kledingwinkel Hans Textiel tekent een huurintentie voor een winkelunit in Overijssel. Echter, vanwege haar kennelijke, onlangs uit de pers vernomen, penibele financiële situatie wil zij bij nader inzien van de aanhuur afzien. Op enig moment laat zij aan de verhuurder weten daarin niet langer geïnteresseerd te zijn. De verhuurder neemt hier geen genoegen mee en stelt zich op het standpunt dat door het tekenen van de huurintentie een huurovereenkomst tot stand is gekomen die moet worden nagekomen. Hans Textiel verweert zich met de stelling dat er slechts sprake is van een intentieovereenkomst waar zij dus nog vanaf kan.

De Voorzieningenrechter moet een antwoord geven op de vraag wie van de partijen gelijk heeft. Hij oordeelt dat uit de huurintentie duidelijk valt op te maken om welke winkelruimte het gaat en wat de ingangsdatum, de aanvangshuurprijs en het opleveringsniveau is. Daarmee hebben partijen overeenstemming bereikt over alle “essentialia” van een huurovereenkomst. Bovendien is in de intentie bepaald dat de huurovereenkomst zou worden gesloten conform het ROZ-model inclusief de algemene bepalingen. Volgens de Voorzieningenrechter kan hieruit worden afgeleid dat partijen de facto al een huurovereenkomst hebben gesloten. Het taalkundige begrip ‘intentie’ is in feite dus niet van belang; op het moment dat daarin de essentialia van een huurovereenkomst zijn opgenomen, is er sprake van een bindende huurovereenkomst tussen partijen. Dat deze nog moet worden uitgewerkt in bijvoorbeeld een ROZ-huurovereenkomst laat dat onverlet.

Wil je als verhuurder of huurder nu niet worden gebonden aan een intentieovereenkomst, neem hierin dan een aantal ontbindende voorwaarden op of – beter nog – sluit helemaal geen intentieovereenkomst. Zodoende ben je minder snel aan de ander gebonden dan indien er een getekende intentieovereenkomst voorligt. Kortom; als je wilt dat het bij een intentie blijft, zet deze dan niet te snel op papier.

• anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 1 | 2011 21

marketing

E

r was eens een tijd – nog niet zo heel lang geleden – dat winkelcentra als paddestoelen uit de grond schoten. De eigenaren van die winkelcentra hadden het redelijk gemakkelijk: huurders waren er genoeg, er werden goede meterprijzen betaald en de consument die leek als vanzelf te komen. En te kopen.

En ofschoon het vrijwel overal een gegeven was dat je een product of dienst niet zonder een gedegen marketing in de markt kon zetten (en houden), leek dit aan de vaderlandse winkelcentra voorbij te gaan. Die draaiden als vanzelf en hooguit werd eens gekeken naar de kernfactoren schoon, heel en veilig. En soms zelfs dat niet eens. Ondernemersverenigingen van buurtwinkelcentra hielden de jaarlijkse braderie en sinterklaasintocht en dat kostte weinig. De iets grotere centra beschikten over een wat groter (promotie-)budget en gooiden er nog een modeshow en Valentijnsdagactie tegen aan. En de echt grote centra die hadden het budget soms meer nodig om in de pr-sfeer de nadelen van het groot zijn te camoufleren.

Want ja, hangjongeren, al dan niet blowend, drugsgebruikers en relzoekers, die kwamen natuurlijk ook af op zo’n maatschappij in het klein.

Maar de consument kon dat niet deren. Zelfs het vermeende grote minpunt van ‘overal dezelfde winkels’ leidde niet tot afname van de shoppingdrift. En ook de onbereikbaarheid van sommige stedelijke winkelkernen mocht de pret niet drukken: de consument stond met plezier een kwartier op de oprit naar de parkeergarage te wachten totdat hij of zij tot het winkelwalhalla toegelaten werd.

En daar achteraf ook nog een premie voor het bezoek voor moest betalen, zijnde parkeergeld.

favoriet tijdverdrijf Ja, die consu-

ment bleef komen. En het waren er veel.

En in enquêtes gaven ze jaar op jaar aan dat ‘winkelen’ hun favoriete tijdverdrijf was. De winkelcentra, die wisten dat

en bij gebrek aan nieuwe doelgroepen (voor zover men als wist wat dit was) gebruikte men het promotiebudget voor ‘landjepik’. Anders gezegd, de grotere winkelkernen of winkelcentra probeerden consumentenguldens weg te peuren uit iets verder weg gelegen marktgebieden. Ook de koopzondag werd in stelling gebracht en deze bevoordeelde steden met een koopzondagregime ten opzichte van steden en dorpen zonder.

En weer was er een dag dat er files stonden op de toevoerwegen. Want de consument wilde een doel hebben voor de leegte die vrije tijd heet.

De kleine ondernemers dreigden het allemaal niet meer te kunnen bijhouden en probeerden via politiek of geloof eronderuit te komen. Maar de ondernemers die er wel in ‘geloofden’, proclameerden dat je ‘alleen maar wat kon verkopen als je winkel geopend was’. En dus moest die winkel zoveel mogelijk open.

Daar staan natuurlijk wel extra personele lasten tegenover (en soms wat kosten voor energie en beveiliging), maar voor dezelfde huurprijs intensiever het gehuurde gebruiken leek op zich geen slechte gedachte. Bovendien, het open zijn op zondag was ook een onderscheidend element. Totdat bijna elke winkelkern het deed. En totdat de consument alternatieven kreeg voor zijn vrije tijd en zijn euro. hoe bestrijden wij de crisis? De crisis is een fenomeen van – mogen we hopen – voorbijgaande aard. Maar ontwikkelingen als internet als vrijetijdsbesteding en sociaal medium en internet als aankoopkanaal zijn er om te blijven.

Net zoals de ontvolking van bepaalde gebieden, de vergrijzing, de multiculturele shift enzovoort. Hoe moeten onze winkelcentra hier mee omgaan?

Vandaag de dag lijkt het alsof marketing hiervoor de reddingsboei is. En ofschoon ik al sinds het begin van mijn

loopbaan in winkelcentrumland (tien jaar als winkelcentrummanager en intussen ruim twaalf jaar hoofdredacteur van dit vakblad) heilig geloof in marketing voor winkelcentra en het bekijken van een winkelcentrum als een product, wil ik benadrukken dat marketing die reddingsboei niet is. En ook niet het huidige buzzword ‘beleving’, wat goed bekeken ook onderdeel van een inte-

‘Met marketing houden we internet, vergrijzing en culturele verandering niet tegen’ grale marketing uitmaakt. Ook het magische woord ‘onderscheid’ is het niet, althans niet alleen. Zoals bij veel dingen is het een samenspel van elementen die we deels wel, deels niet (meer) kunnen controleren.

Om een voorbeeld van dit laatste te noemen: onlangs reed ik in Amsterdam Zuid-Oost op de weg langs Villa ArenA. Een woonboulevard die toch wat moeizaam schijnt te functioneren. Prachtig van binnen, maar van buiten nogal anoniem. Daarom zijn er enkele jaren terug aan twee zijden reusachtige panelen met tekeningen opgezet die laten zien wat er zoal aan aanbod in dat reusachtige pand te vinden is. Van die zelfgecreerde exposure gaat op dit moment de helft verloren, omdat op het terrein naast Villa ArenA een ander groot gebouw verrijst en van die kant af het zicht geheel blokkeert. Dat wordt dus tijd voor plan B. Ben benieuwd.

Marketing als laatste 22 scn 1 | 2011

marketing

redmiddel Terug naar de kop van dit artikel: Marketing als laatste redmiddel.

Nee dus. Het gaat om een complex aan factoren – inclusief marketing – die samen het product winkelcentrum X een bestaansrecht moeten geven.

Maar dat brengt mij nog wel even op een ander bekend marketingfenomeen: de plc ofwel de Product Life Cycle. Elk product heeft die. Dus ook een winkelcentrum. De plc is een parabool die de verschillende fasen in de levenscyclus van een product verbeeldt, zijnde 1) de introductiefase, 2) de groeifase, 3) de fase van volwassenheid en 4) de fase van saturatie en afname. In het geval van het product winkelcentrum, kunnen we het best op de plc-curve de bezoekersaantallen weergeven. In elke fase kunnen we onder meer met marketing bijsturen.

En natuurlijk moeten we zolang mogelijk voorkomen dat we fase 4 bereiken.

In de autoindustrie doen ze dat door een succesvol model na een paar jaar een facelift te geven en door tussentijds actiemodellen met extra veel gimmicks uit te brengen. In de winkelcentrumindustrie werkt dit door een paar keer uit te breiden, nieuwe actuele winkelformules binnen te halen en om de zoveel jaar een grote renovatie door te voeren. Dit is wat simpel gesteld, maar waar ik naar toe wil, is dat ofschoon we in de winkelcentrumindustrie wel zeker te maken hebben met veel dezelfde factoren als bij welk product dan ook, we ook te maken hebben met een unieke, bemoeilijkende factor in de vorm van de huurder.

Deze maakt met zijn winkel(formule) deel uit van het grotere geheel, het product winkelcentrum. Maar waar we in het geval van een auto naar believen eigenschappen kunnen veranderen of zelfs weglaten, kunnen we dat niet vrije-

lijk met dit aspect van ons product winkelcentrum. Want die huurder, die geniet bescherming. Die huurder (of z’n personeel) kan er een potje van maken en daarmee de deuk in de auto zijn. kernwaarden Zo kunnen we er met die auto nog wel meer analogieën bij halen (het stuur, de motor, de brandstofprijs, enz.), maar dat is wellicht leuk voor een andere keer. Waar het hier om gaat is: marketing is niet het laatste redmiddel. Het eerste kan ik u wel noemen en dat is het bekende rijtje aan kernwaarden schoon-heel-veilig en zo u wilt bereikbaarheid. Als dat niet op orde is, vergeet dan ook de rest maar. Vervolgens zou het mooi zijn als er echt iets aan te wijzen was waarmee uw winkelcentrum zich kon onderscheiden, bijvoorbeeld een permanente ijsbaan. Helaas komen we vaak niet verder dan ‘gratis parkeren’ en dat is al heel wat. Maar voor een knappe marketeer is het geen vereiste dat er iets tastbaars onderscheidends aanwezig is en is het denkbaar dat zelfs

‘Outlet centres komen in de buurt van het ideaal gepositioneerde centrum’ imaginaire of abstracte kwaliteiten ingezet worden of eigenschappen die op een heel andere manier bij de ontvanger binnenkomen. Zo hoeft u bij beleving ook niet altijd aan tastbare en zichtbare dingen te denken. Een onderscheidende beleving kan ook heel goed met iets als architectuur, licht, muziek, enzovoort bereikt worden. Vraag het uw communicatiebureau of uw architect. Maar pas wel op voor de soort architect die van

mening is dat het niet van belang is om naar de wensen van de gebruiker te luisteren, die architectuur boven alles stelt en de rest mag volgen. Die moet u niet hebben.

Wat dat betreft vind ik dat veel Amerikaanse architecten het wel begrepen hebben. Ik ben beslist geen fan van de Amerikaanse cultuur, maar ze hebben daar architecten die echt weten hoe ze een winkelcentrum moeten ontwerpen.

Voor de retailer, voor de consument, zeer zeker. outlet centres Als voormalig win-

kelcentrummanager ben ik best wel een beetje jaloers op de outletcentra die we hebben. Die komen nog het meest in de buurt van het ideaalplaatje voor het in de markt zetten en houden van een project. Eigen terrein en dus ook grip op de beheerkwaliteit van dat terrein. Een intensieve samenwerking tussen eigenaar, management en retailers. Meer een partnership eigenlijk. Omzethuurcontracten en verplaatsingsmogelijkheden. Flinke marketingbudgetten waaraan ook de eigenaar meebetaalt en waar een professioneel fulltime team voor de uitvoering zorgt. Aandacht voor onderzoek (consumentenenquetes, bestedingen, passantentellingen van dag tot dag) en de actieve inzet van nieuwe media als internet. Campagnes waarvoor echt goede bureaus ingeschakeld kunnen worden.

Is dat alles zaligmakend? Nee. Want bij de kernfactoren hoort ook de betrokkenheid van ondernemers en eigenaar bij het winkelcentrum en bij elkaar.

Geen ondernemers die de toegevoegde waarde van ‘samen sterk’ niet onderschrijven: die kunnen beter een winkeltje buiten een winkelcentrum huren.

Geen eigenaar of beheerder die de taal van de retailer niet spreekt.

•

redmiddel? door edwin brugman, hoofdredacteur scn

scn 1 | 2011 23

marketing

Christmasworld Van 28 januari t/m 1 februari werd in Frankfurt de jaarlijkse vakbeurs Christmasworld gehouden. Shopping Centre News liep er dit jaar ook rond, liep zowaar decorateur Nico de Vries nog tegen het lijf (‘wij komen zeker twee keer per jaar naar Frankfurt om op diverse beurzen nieuwe ideeën op te doen’) en ook hielden we een videointerview met Klaus Mark, CEO van MK Illumination, Europees marktleider in sfeerverlichting. Hij spreekt over de led-techniek en over de nieuwste trends in illuminatie.

Voor dit interview gaat u naar ons videokanaal www.youtube.com/scnews of scant u met een daarvoor geschikte PDA (zoals de iPhone met de app QRreader) de onderste QR-code op de rechterpagina.

Verder maakten wij voor u een fotoreportage, die u hierbij afgedrukt ziet. Deze foto’s (en meer) kunt u ook bekijken via ons fotokanaal. U vindt dit op www.scnews.eu >tab Multimediaal > tab SCNfoto of via de bovenste QRcode op de rechterpagina.

Christmasworld is een aanrader indien u bij de keuze voor kerstdecoratie of illuminatie betrokken bent. U vindt op de beurs diverse ook in Nederland bekende leveranciers, maar ook leuke nieuwe bedrijven uit bijvoorbeeld Polen en Litouwen.

•

24 scn 1 | 2011

marketing

Frankfurt

meer foto's? scan deze link!

interview met Thomas Mark van MK-illuminatie

scn 1 | 2011 25

marketing

Nienke Steensma en Violette Hosselet, PR & Eventbureau Ons Sausje

‘Winkelgebieden kunnen zich eigenlijk alleen nog met events onderscheiden’ Violette Hosselet (l) en Nienke Steensma

B

ureau Ons Sausje? ‘Een wat aparte naam, die echter perfect aangeeft wat wij doen,’ zegt Nienke Steensma. ‘Neem een winkelgebied, definieer probleem of doel en wij bedenken er een aanpak (ons sausje) voor.’ Ons Sausje doet dat voor winkelcentra of winkelgebieden, maar ook voor bekende merken (zoals Vespa) of publieksmagazines als AvantGarde en Grazia.

Nienke: ‘Kenmerkend is dat we ons richten op de consument. Daarbij willen we met ons bureau innovatief en andersdenkend zijn en ons daardoor onderscheiden. Het kan dan gaan om een event van een dag, het neerzetten van een conceptstore (om bijvoorbeeld een leegstaande unit te camoufleren), maar ook langdurige projecten, zoals een schaatsbaan op het winkelcentrum Gelderlandplein, wat wij helemaal organiseren en begeleiden.’

Maar als ik een schaatsbaan nodig heb dat pak ik de Gouden Gids – of scn – zoek een leverancier en huur een schaatsbaan. Of werkt dat anders? Nienke: ‘Zo kan het ook, maar dan haal je niet er uit wat er uit te halen valt. Om te beginnen is het op het Gelderlandplein al bijzonder dat de schaatsbaan binnen staat. Daarnaast hebben we er voor gekozen om de baan vooral voor de kleinere kinderen (van 2 tot 12) in te richten. En daar moet vrij veel voor georganiseerd worden. Zo moet er personeel aanwezig zijn, de bhv moet geregeld zijn en organiseren we speciale clinics met bekende mensen uit de sportwereld. Die contacten hebben we en zo kunnen we méér dan een schaatsbaan bieden. Bovendien leveren we zo ook toezicht en gaan de ouders dan vaak even winkelen.’

Dat klinkt toch anders dan een verhuurbureau voor clowns en olifanten. Dat stadium zijn jullie voorbij? Nienke: ‘Beslist. Wij kijken echt naar wat er bij het winkelcentrum past, we doen wat met de leegstand en nog veel meer. We bedenken maatwerk.’

Over die leegstandsaanpak: ‘Je ziet dit overal ‘opgelost’ worden door er een kunstexpositie in te plaatsen. Wij kiezen er

26 scn 1 | 2011

voor om een soort interactieve winkel in te richten die de overige winkeliers ondersteunt. Geen statisch gebeuren, maar een dynamisch gebeuren dat ook nog eens een keer potentie genoeg heeft om consumenten aan te trekken. Een variant op dit thema is de Kids Store, waarbij we kleine activiteiten organiseren, speciaal gericht op kinderen die bij de stad of het winkelcentrum passen, met passende begeleiding.’, zegt Nienke (zie ook de inzet over het Musiskwartier).

Wat is nu jullie propositie? Violette: ‘Inderdaad dat we anders zijn, net iets meer doen, creatiever zijn en zo de mensen die een winkelgebied bezoeken een goed gevoel geven. De consument is het standaardwerk toch wel een beetje zat en met iets anders, iets onderscheidends maak je zowel de consument als de winkeliers blij.’

Wat is er mis met de paashaas en een simpele valentijnsactie? Nienke: ‘In iedere stad heb je dit soort standaard dingen. Daar is niets mis mee, maar ook niet onderscheidend.

Als je het winkelgebied wilt positioneren en naar een hoger

marketing Kijkje in de nabije toekomst In Musis Kwartier Arnhem is Ons Sausje in augustus 2010 gestart. In opdracht van de eigenaar werden verschillende events bedacht met als doel meer publiek naar het winkelgebied te trekken. Voorbeelden daar van zijn: de AvantGarde Styling Store, met verschillende modeshows, workshops kleding ontwerpen, een beautydag met makeovers, modeadvies en trends op het gebied van haar en make-up, tentoonstellingen van jonge ontwerpers, een zangworkshop van Hind, en meer.

Ons Sausje is daarna doorgegaan met de Kid Store voor woensdagmiddag, zaterdag en koopzondag. Er werden activiteiten samen met het blad Donald Duck en Disney Films georganiseerd.

Eind februari, maart en april is er een 3D-project in het Musis Kwartier. Een concept-store waar alles op dit gebied te zien zal zijn. Spelletjes, films, printers, fototoestellen: alles wat hier mee te maken heeft.

En alles mag gratis in de winkel geprobeerd worden. Voor deskundige begeleiding is gezorgd! Nienke ‘Dit event trekt naast jeugd ook een andere doelgroep aan (mannen) dan de events van de afgelopen maanden, die meer op vrouwen of kinderen gericht waren.’

niveau tillen, dan moet je iets op een wat hoger niveau organiseren en het bijzonder maken. Daarmee maken we het onszelf ook moeilijker, want we blijven kijken naar mogelijkheden om steeds met iets anders te komen. Dus ook voor onze eigen producten geldt dat ze niet oneindig herhaald zullen worden.

Maar onderscheiding is waar het om draait. Dat lukt niet meer met de winkels alleen (het winkelaanbod is in veel steden vergelijkbaar), dus zit de oplossing in events en innovatieve ideeën.’

Is dat ook de koppeling met het bureau OnlyZ dat in dit zelfde kantoor opereert? Nienke: ‘OnlyZ heeft een ander werkveld, analyseert op een ander niveau de problemen en kijkt naar de totaalmarketing. Echter, de ideeën die bij OnlyZ vandaan komen worden voor een deel bij ons neergelegd. We krijgen het zeg maar over de schutting gegooid en moeten het vervolgens verder uitwerken en organiseren. Dat is een combinatie die goed werkt. Maar ofschoon we veel met OnlyZ samenwerken, doen we dat net zo goed met andere klanten die met een idee of vraag komen.’

Kan men jullie terecht voor een incidentele inzet of alleen maar voor jaarprogramma’s? En voor wie werken jullie dan? Nienke: ‘Het is allebei mogelijk. Zowel events voor een dag, week, periode of seizoen of voor de lange termijn nemen we aan.’ Violette: ‘Onze opdrachtgevers zijn over het algemeen eigenaren samen met winkeliersverenigingen. In het begin is het vaak de eigenaar en later ontstaat dan de samenwerking met de ondernemers. Het is vaak ook de eigenaar die het belang inziet van een ondersteuning van de winkeliers met bijvoorbeeld events. Dat zorgt immers voor traffic en goed draaiende winkels. De kortlopende events doen we meestal samen met de ondernemers en langlopende zaken zoals een concept store, doen we met de eigenaar.’

De voorbeelden die ik gezien heb, hebben een prachtige hoogwaardige uitstraling. Hoe komt dit tot stand? Nienke: ‘Wij werken met een aantal vormgevers samen, en per 1 febru-

ari hebben we onze eigen vormgever hier zitten. Aan de hand van onze ideeën en onze briefing werken zij een productie uit.

Bijvoorbeeld een logo, een huisstijl, een website of de stijl van een concept-store.’

Wat ik een beetje door het verhaal heen beluister, is dat jullie toch ook wel ingezet worden in probleemsituaties.

Nienke: ‘Dat komt zeker voor. Gelukkig is men tegenwoordig zo verstandig om niet te lang te wachten en worden we er al in het begin bij gehaald. Dus in het geval dat een winkel leeg komt te staan wacht men niet totdat het zover is, maar hebben wij tevoren al opdracht om direct voor opvolging met een concept-store te zorgen. We zorgen dan ook voor bemanning en activiteiten in zo’n store. Maar we komen er ook wel pas in een later stadium bij, dus als een winkel al een tijd leeg staat. Dan moet je op een andere manier weer de schouders er onder zien te krijgen en ook met de andere winkeliers een samenwerking opbouwen. Dat is een combinatie van enerzijds praten, maar ook laten zien. Het bewijs is het enthousiasme van het publiek, dat moeten de winkeliers vaak eerst wel zien. Het is dan fijn als er een eigenaar als opdrachtgever achter staat die ook die visie heeft.’

‘Van belang is ook dat we veel zelf doen en er bovenop zitten’, vult Violette aan. ‘We delegeren alleen aan mensen waarvan we weten dat ze naar onze ideeën kunnen werken, maar blijven zelf de vinger aan de pols houden, met de winkeliers praten, enzovoort. Die betrokkenheid geeft resultaat en waarborgt de kwaliteit die we wensen.’

Het zijn toch wel veel dames die in dit vak werken, niet? (lachend) Violette: ‘Vrouwen kunnen veel tegelijkertijd, veel organiseren en er ook nog creatief mee om gaan.’ Nienke: ‘Dat moet, want het is werk dat zeer divers is. Bovendien is het goed te combineren met kinderen omdat het niet om de standaard werktijden gaat.’

•

www.onssausje.nl

scn 1 | 2011 27

grondig ) telwerk

storeradio Laat de achtergrondmuziek voor u werken

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Specialisten in achtergrondmuziek voor winkels en winkelcentra.

Enkele Ring 37 3245 AG Sommelsdijk

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

T. M. E. W.

+31 (0)187-609900 +31(0)6-51162536 info@radioworks.nl www.radioworks.nl

Mallradio en Storeradio zijn labels van

radioworks

background music concepts

specialist in

winkelcentrumentertainment

food

fun

fashion

TOF evenementen www.tof-evenementen.nl Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 info@tof-evenementen.nl

scn 1 | 2011

marketing

Bart Giele (l) en Riemer de Graaf

Giele Groep maakt zich op voor de toekomst

Beleving is te creëren Van familiebedrijf in kunstbeplanting naar full-service leverancier van beleving. De geschiedenis van de Giele Groep in een notendop. In de afgelopen maanden is er veel bij het bedrijf veranderd. Nieuwe aandeelhouders, een prachtig ruim pand in Almere en vooral, een nieuwe visie voor de toekomst, waarin het bedrijf zich zowel nationaal als internationaal als belangrijke ‘partner in beleving’ voor de winkelcentrum­ industrie neerzet.

N

og niet alles is op het moment van dit interview gereed in het nieuwe pand van de Giele Groep.

Maar de vaart zit er in. Binnenkort zijn in AlmereBuiten de showroom, kantoren, magazijn, werkplaats en ontwerpstudio royaal gehuisvest. Wat volgt is een nieuwe positionering, nieuwe marktbenadering, huisstijl en een slogan die dit alles kort en bondig samenvat: ‘uw belevenis is onze creatie’.

De Giele Groep heeft sinds kort een paar nieuwe aandeelhouders. Naast Bart Giele (commercieel directeur, kleinzoon van de oprichter en al meer dan 21 jaar actief voor de Nederlandse winkelcentra), staat nu Riemer de Graaf als ceo en Ronald Bax als man van de finance. De dagelijkse leiding is in handen van Riemer en Bart.

serieondernemer Riemer de Graaf noemt zich zelf ‘serieondernemer’: ‘Vanuit een drive organisaties en personen naar een hoger niveau te brengen ben ik eigenaar of mede-eigenaar van verschillende bedrijven in diverse branches geweest of nog steeds. Op basis van een visie nieuwe concepten handen en voeten geven en daar de medewerkers en klanten in enthousismeren, zijn succesfactoren voor een gezond bedrijf .

Nu ben ik als partner bij de Giele Groep betrokken, vooral ook om het bedrijf in nieuwe fase in haar bestaan in te leiden.’

Ronald Bax is actief via de Amsborgh Groep en is thuis in corporate finance, het financieel begeleiden van bedrijven en investeert ook in vastgoed en bedrijven. ‘Ik ben als partner bij de Giele Groep toegetreden omdat de wereld van het vastgoed mij goed bekend is vanuit Amsborgh en omdat ik in die markt veel mogelijkheden voor de Giele Groep zie liggen. We hebben ervoor gekozen om het bedrijf nieuw te positioneren.

>

lees verder op pagina

31 scn 1 | 2011 29

enquêtes met M A R K E T I N G / C O M M U N I C AT I E / P R O M O T I E P R E S E N TAT I E E N Z A N G

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

hyperion maakt ’t mooi

Specialist in winkelcentra promotie T. 055 - 576 79 88 M. 06 - 25 12 58 79 maureen@promotionsbymaureen.nl www.maureenvanhaaren.nl

PROMOTIONSBYMAUREEN.NL

Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen voor onder­n emingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 070 887 07 81 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

marketing

<

vervolg van pagina

29

Dat blijkt ook uit de constructie met Riemer, Bart en mijzelf als aandeelhouders. Ik ben er altijd groot voorstander van dat het management zich met de sturing van het bedrijf bezig houdt: als je veel aandeelhouders hebt, dan kan dit wel eens het management in de weg lopen. Waar Riemer en Bart het dagelijks management invullen, is mijn rol meer gelegen in het vinden van de juiste netwerkcontacten, financiën en natuurlijk de algemene support van de andere partners.’

Een kijkje in de toekomst De Giele Groep bestaat al

meer dan een halve eeuw. Riemer de Graaf: ‘Het bedrijf heeft een prima reputatie op het gebied van planten- en projectdecoraties en wat dit laatste betreft, is het bedrijf marktleider in de winkelcentrummarkt. De afgelopen jaren is echter het accent te veel op de kerst- en sinterklaasdecoratie komen te liggen. Dit had zowel gevolgen voor de organisatie als de financiën. Daar gaan we wat aan doen, ondermeer door breder in te zetten op decoratie het gehele jaar door, maar ook op andere productgroepen. Bovendien zullen we in de nabije toekomst ook internationaal onze vleugels uitslaan. Dat gebeurt overigens nu al met de Wattman Miniexpress en de tramexpress, die in Europa, Rusland en Azië door ons geleverd worden.’

Al geruime tijd bestaat de Giele Groep uit vier divisies: projectdecoraties, kunstplanten, signing/leegstandsdecoratie en

‘In feite kunnen we voorzien in veel van het werk dat een reclamebureau doet’ Wattman treintjes en trams. Een aanbod dat in brede zin te maken heeft met het creëren van beleving, onder meer in winkelcentra. ‘De Giele Groep heeft een prima reputatie op het gebied van creativiteit, innovatie en servicegerichtheid. Dat willen we zeker voor de toekomst behouden.’ zegt Riemer de Graaf. ‘Verder zullen we aandacht besteden aan maatschappelijk ondernemen en duurzaamheid. Als je kijkt naar de treinen van Wattman, dan willen we dat meer als belevingsconcept gaan neerzetten en niet zozeer als een los product.’

Ronald Bax: ‘Een trein kan zeker meer dynamiek aan een winkelcentrum geven. Echter, het aanschaffen is in de praktijk vaak een hobbel. Daarom gaan we nu ook mogelijkheden met langjarige huur aanbieden. Dus we bieden meer flexibiliteit aan onze afnemers.’

De voordelen van het nieuwe pand Het nieuwe pand van de Giele Groep in Almere Buiten is imposant groot, zeker voor wat betreft de magazijnen (14.000 m2). Bart Giele: ‘De keuze voor een nieuw pand heeft te maken met de nieuwe start, maar ook groeiden wij in de oude situatie uit ons jasje.

We hadden allerlei sublocaties en dat werkt niet goed. Aangezien we niet alleen aan verkoop doen, maar ook aan opslag, onderhoud en wat er verder nog bij komt kijken, was een nieuw pand de beste oplossing. We hebben nu alles overzich-

telijk onder een dak, de uitstraling naar buiten is beter en we kunnen hier veel beter laten zien wat we allemaal bieden. Het pand krijgt daarbij een dubbelfunctie: Niet alleen dienen de decoratiematerialen van onszelf en diverse leveranciers om het pand aan te kleden, ook kunnen we zo veel beter onze klanten laten zien wat er mogelijk is. We hebben hier een hoog atrium van 22 meter, een aantal ruimtes die thematisch ingericht gaan worden. Daarnaast laten we meer zien van signing, visuals, leegstandsdecoratie, enz. Met al deze mogelijkheden beantwoorden we beter aan de behoefte van de markt, die tegenwoordig steeds vaker niet een complete renovatie doorvoert, maar tussenstappen gaat maken. Zeg maar het geven van een tweede leven. Onze producten spelen daarin een belangrijke rol.’

Full-service De Giele Groep beschikt over een eigen ont-

werpstudio. Bart Giele: ‘In feite kunnen we voorzien in veel van het werk dat anders een reclamebureau doet, met als voordeel dat we hier weten wat de mogelijkheden van de toepassingen zijn. Anderzijds kunnen we hierin ook reclamebureaus adviseren, zodat er geen ontwerpen gemaakt worden die in de praktijk niet uitvoerbaar zijn. Verder werkt het vooral ook snel: voor leegstanddecoratie hebben we maar drie dagen nodig van ontwerp naar druk en levering. Daarnaast is onze rol als adviseur bij nieuwbouw en herontwikkeling belangrijk: we worden steeds meer door ontwikkelaars en bouwkundigen geraadpleegd. Het is immers veel efficiënter – ook qua kosten – om al in het voortraject van een nieuwbouw of renovatie rekening te houden met bevestigingspunten, stroompunten en veiligheid, dan dit pas te doen als het gebouw klaar is. Dit is nu echt een aspect waarin men kan profiteren van onze decennialange ervaring met winkelcentra.’

Is de aandacht voor Kerst doorgeslagen? De drie partners roepen hier volmondig ‘ja’ op. Riemer de Graaf: ‘Kerstdecoratie is een must, beslist. Maar men geeft hier nu zoveel van het jaarlijkse budget aan uit, dat vergeten word dat de rest van het jaar ook belangrijk is. Zo geven winkelcentra veel uit aan publiciteitscampagnes, maar zetten dit beeld niet door naar het winkelcentrum zelf. Terwijl daar de consument loopt en ontvankelijk is voor de boodschap. Momenten als Valentijn en Pasen worden nu teveel aan de winkeliers overgelaten. Het winkelcentrum moet hierin echter een totaalplaatje bieden. Een ander aspect is de veiligheid. Een goede decoratie draagt niet alleen bij aan de sfeerbeleving, maar ook aan de beleving van veiligheid. En dat wil je toch ook op andere momenten in het jaar bereiken.’

‘De inzet van onze Wattman-trein heeft dat erg duidelijk gemaakt.’ Zegt Bart Giele. ‘In Ierland werd de trein in een keten van winkelcentra om de twee maanden gewisseld. Bij het vertrek van de trein klagen steevast de ondernemers. Zij weten inmiddels welke bijdrage de trein levert aan de beleving die de consument ervaart. Dat vertaalt zich toch in langer blijven, vaker terug komen en meer besteden. En daar doen we het toch voor!’

Riemer de Graaf: ‘Giele creëert een beleving voor de consument op de locaties van onze klanten.’

•

www.giele.nl

scn 1 | 2011 31

beurzen en congressen

Donderdag 24 maart WinkellocatieMarkt België® 2011 Donderdag 24 maart Drechtsteden Vastgoed® 2011 Donderdag 31 maart Amsterdam Vastgoed® 2011 Donderdag 7 april Rijn-Gouwe Vastgoed® 2011 Donderdag 7 april Vastgoed Energie® 2011 Donderdag 21 april Oost-Brabant Vastgoed® 2011 Donderdag 28 april Brussel & Vlaams-Brabant Vastgoed® 2011 Donderdag 19 mei Oost-Vlaanderen Vastgoed® 2011 Donderdag 26 mei Maastricht Vastgoed® 2011 www.managementproducties.com

8-11 maart MIPIM Cannes (F) www.mipim.com 14 april NRW Jaarvergadering (met uitreiking NRW Jaarprijs en NRW Marketingprijs) Passengers Terminal, Amsterdam www.nrw.nl 7-9 juni Provada Amsterdam RAI www.provada.nl 15-17 juni ICSC Europe Annual Conference Paris www.icsc.org 16-18 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

32 scn 1 | 2011

Wethouder Bleijenburg van Arnhem heft het glas met kunstenares Jacky Zegers (rechts)

Kunst in het winkel Corio presenteert als eerste in Nederland het concept ‘Shopping Centre Art’ in het openbaar gebied van winkelcentrum Presikhaaf. In plaats van traditionele decoratie wordt gebruik gemaakt van kunst door lokale kunstenaars.

K

unstenares Jacky Zegers mocht de eerste expositie in Presikhaaf inrichten. Op donderdag 3 februari opende wethouder Bleijenburg, verantwoordelijk voor de wijk Presikhaaf, samen met de kunstenares op gepaste wijze de tentoonstelling.

primeur ‘Shopping Centre Art’ is een initiatief van Corio, Stichting Ondernemersbelangen en Heijting Holland. Drie keer per jaar zal de kunstexpositie in het winkelcentrum Presikhaaf worden verwisseld. Aan Jacky Zegers de primeur om als eerste kunstenares te exposeren in het openbare gebied van het winkelcentrum. Deze expositie is van februari tot en met april van dit jaar te bewonderen. Jacky Zegers verzorgt eveneens de rondleidingen in het winkelcentrum.

marketing

Onder de naam Deco sfeerdesign biedt Rana een nieuwe lichtdecoratie aan die optimaal gebruik maakt van de veelzijdige led-techniek.

Sfeer in kleur centrum Door het verfraaien van de winkelpassage met kunst, wordt kunst toegankelijk gemaakt voor de bezoekers van Presikhaaf. Om in Presikhaaf te exposeren, is bepaald dat de kunstenaar een binding moet hebben met Arnhem óf studeert aan de kunstacademie. Ook kunstenaars met een handicap krijgen gelegenheid tot exposeren. jacky art Jacky Zegers (39) is ook be-

kend onder de naam Jacky Art. In 1999 is zij begonnen met schilderen. Het begon als hobby naast haar beroep als wiskundedocente, maar vanaf 2006 ging zij fulltime als kunstenares aan de slag.

Ze maakt schilderijen en beelden van kunsthars. Haar stijl kenmerkt zich door de vrolijke afbeeldingen en het felle kleurgebruik. De onderwerpen zijn abstract maar herkenbaar weergegeven. •

Zoekt u een eenvoudige oplossing om uw winkel of winkelcentrum snel meer op te laten vallen? Wilt u zonder al te grote ingrepen meer sfeer toevoegen? Binnen of buiten? Kijk dan eens naar Ledline Fantasy Lights. Dit zijn led-verlichtingsunits van anderhalve meter, die onderling gekoppeld kunnen worden en in allerlei vormen en hoeken met elkaar verbonden kunnen worden. De artist impressions hierbij dienen slechts als voorbeeld. In feite is alleen uw fantasie de beperkende factor.

De kleuren zijn per afstandbediening of computer te regelen en ook de intensiteit en bewegingseffecten zijn instelbaar, zodat het effect altijd optimaal is, overdag of ’s avonds.

Door de variabele kleurstelling kunt u ook uitstekend inhaken op het seizoen of een evenement. Oranje voetbalt? Stel oranje als hoofdkleur in. Kerst? Doe leuke dingen met groen en rood. Zomerfeestje? U bedenkt het maar!

De Ledline Fantasy Lights hebben een laag energieverbruik en de verwachte levensduur bij 24/7-gebruik is acht jaar. Leverancier is de firma Rana, die deze productrange bedacht heeft en onder de naam Deco Sfeer Design introduceert. De fabrikant is LedNet Helmond (www.lednet.nl).

• info: ben kaatman (rana), t 06 22979569.

scn 1 | 2011 33

case study Aflevering 2: de case en de oplossing In editie 6-2010 verscheen het eerste artikel in deze mini-reeks. Eigenaar Syntrus Achmea gaf haar visie op deze case, die draaide om een slecht functionerende grote speelgoedwinkel in een groot winkelcentrum. Syntrus Achmea koos er voor de ondernemer te gaan helpen in plaats van de winkel te laten omvallen. Die hulp kwam in de vorm van Jeroen de Rooij van retail consultancybureau OnlyZ. In deze aflevering vertelt hij over zijn constateringen en aanpak.

‘W

ij werden in augustus 2010 benaderd door Syntrus Achmea over een winkel in een van hun centra die ernstige problemen ondervond’, vertelt Jeroen de Rooij. ‘De start bestond uit een aantal anonieme observaties, waarbij we feitelijk de bril van de consument opgezet hebben. Zo merk je dat als je met vrouw en kind loopt, de toegang naar de bovenetage waar de winkel gelegen is, niet logisch was.’

‘Na onze eerste inventarisatie hebben we ons bekend gemaakt bij de ondernemer en zijn we er dieper ingedoken. De belangrijkste conclusie was de discrepantie tussen de winkel en de beleving van het winkelgebied. De winkel zat qua uitstraling aan de onderkant van de markt, De Terp (onderdeel van In de Bogaard) zat meer aan de bovenkant: mooie winkels en een mooi en goed onderhouden winkelgebied. We hebben gekeken naar waarom de winkel niet functioneerde zoals zou moeten. Dus naar de ondernemer, de winkel, het assortiment, de branding en meer.’

Oude bekenden Jeroen vervolgt: ‘Wat we zagen, was onder

meer een onaantrekkelijk wit plafond met buizen en leidingen. De uitstraling was die van een discounter, een magazijnwinkel. Voor de consument niet echt een motivatie om naar boven te gaan. We keken verder naar de routing en de directe omgeving van het winkelpand. Vervolgens zijn we gaan kijken naar de cijfers: hoe runt de ondernemer z’n winkel. En natuurlijk hebben we aan de ondernemer gevraagd hoe hij zelf tegen het probleem aankijkt. Dan komen oude bekenden als ‘te weinig bezoekers’, ‘de economie gaat slecht’, ‘de huur is te hoog’, enzovoort naar voren. Je moet daar echter doorheen proberen te kijken en onderzoeken wat nu echt de achterliggende reden is. Kortom, we doen een complete swot-analyse en dan komt daar uit dat een aantal randvoorwaarden weliswaar verbeterd konden worden, maar dat ze niet de feitelijke oorzaak van het slecht draaien waren.’ look and feel Wat was de oorzaak dan wel? ‘Die zat vooral

in de discrepantie tussen de look and feel van het gebied en een verkeerde concurrentiekeuze ten opzichte van de andere winkels in de omgeving. Er was gekozen voor een prijsconcur-

34 scn 1 | 2011

Zorg om rentiemodel, maar dat werkt niet als de prijzen ook bij de anderen al laag zijn. Dus moet je kijken op welke andere manier je de concurrentie aan kunt. In dit geval gaat het om een grote speelgoedwinkel van 900 m2. Onze keuze was om het onderscheid te gaan maken op beleving. Want dat is nu juist een element dat je goed kunt uitwerken op zo’n winkeloppervlakte.

Verder hebben we de interne organisatie tegen het licht gehouden, de marketingcommunicatie bekeken, voorraadbeheer, de economische keuzes van de ondernemer en wat we daarin moesten veranderen, wat effect zou kunnen hebben.

Daarbij moesten we wel in de gaten houden dat we tegen het einde van het jaar aanliepen en we de ondernemer in de topmaanden oktober tot en met december niet met aanpassingen wilden hinderen. Want dat zou nog meer geld kosten. We zijn dus begonnen met aanpassingen in de winkel.’

Sla je niets over? Jij wordt gepresenteerd als iemand die oplossingen komt brengen, maar veel ondernemers zullen dan reageren met een gevoel van ‘wat moet die bemoeial, ik kan dit best zelf.’ Jeroen: ‘Dat klopt, zijn eerste reactie was dat hij vond dat hij het allemaal goed deed. Maar wij dus niet. Concreet commentaar hadden we op bijvoorbeeld het uiterlijk van de winkel, die erg rommelig was, slecht gestockt, slecht onderhouden, kortom niet geordend. We hebben de ondernemer moeten overtuigen van het belang van dit soort zaken en daarin hebben we ook met weerstand moeten omgaan. Het helpt dan niet echt als bijvoorbeeld familie van de ondernemer blijft roepen “wat een mooie winkel”. Logisch, maar dat is geen professioneel oordeel. Zo adviseerden wij om het plafond zwart te

case study reacties: jeroen@onlyz.nl

speelgoedwinkel moeten gaan. Dus je moet de (leeftijds-) doelgroepen afwisselen.’

‘Voor de ondernemer werkt dit uitstekend en hij heeft geen enkele keer meer met kortingen geadverteerd. Wel hebben wij aangeraden om uitlopende artikelen extra af te prijzen. Die kunnen dan als lokkertje dienen, terwijl het standaardassortiment op normaal prijsniveau meeloopt. Dat gaat uitstekend.’

Voortgaand proces Heeft de eigenaar zich ook met dit traject bemoeid? ‘In dit traject was dat vooral de beheerder, in dit geval scm. De marketingmanager van scm heeft hier een bijzonder positieve inbreng in gehad, vooral ook door te kijken waar dingen binnen het gebied aangepast konden worden om deze ondernemer te helpen.’

Wordt deze ondernemer nog steeds begeleid? ‘Zeker, dat gaat nog even door. In overleg met eigenaar Syntrus Achmea hebben we dit zo besloten en dat maakt de kans veel groter

Jeroen de Rooij

winkeliers maken om zo de hoogte van het pand optisch te beïnvloeden en de aandacht bij de schappen te krijgen. De ondernemer wilde deze ingreep halverwege stoppen, omdat hij het niet mooi vond. We hebben toch doorgezet en gelukkig zagen we toen een keerpunt in de houding van de ondernemer: hij zag in dat dit juist was en dat het werkte voor zijn winkel.

Een ander voorbeeld was het gebruik van de mascotte van de winkelformule. Die zat extra groot op de meeste etalageruiten geplakt en blokkeerde het zicht vanaf beneden. Die stickers hadden de ondernemer destijds veel geld gekost, maar wij hebben ze weggehaald in het belang van de uitstraling van de winkel.’

Marketing en Communicatie en Beleving In de oude

aanpak van de winkel was de reclame vooral gericht op het stunten met lage prijzen. Jeroen: ‘Dat werkte wel in die zin dat er goed op verkocht werd. Maar door de lagere marges was het nettoresultaat onvoldoende, zelfs nog minder dan met een lagere omzet gebaseerd op lagere kortingen. De manier van adverteren moest dus ook veranderen. Ook hier hebben wij geadviseerd om het accent op beleving te leggen en kinderen een plek te bieden waar ze wat kunnen doen. Dus hebben we in de winkel plekjes gecreëerd waar kinderen een boekje kunnen lezen, domino spelen, drummen en meer. Met die activiteiten zijn we ook gaan adverteren en daardoor kreeg de winkel meer bekendheid als een plek die leuk is voor kinderen.

Daarbij moeten we er wel voor waken dat we ons niet steeds op dezelfde doelgroep richten, want ouders worden er natuurlijk niet blij van als ze elke zaterdag met de kids naar deze

‘Na twee maanden van twijfelen heeft de winkelier de zaken verbazingwekkend goed opgepakt’ dat deze ondernemer de komende jaren op een goede manier overleeft. Kijk, een winkelier is in de regel een generalist. Wij kijken er naar met kennis van gedrag van mensen en organisatie. We geven de winkelier een andere kijk op de dingen. Deze winkelier is daar een voorbeeld van. Na twee maanden van twijfelen heeft hij het zo enorm goed opgepakt dat wij er een beetje verbaasd van waren. De trainingen die we gegeven hebben op het gebied van personeel, winkel, organisatie en marketing zijn goed overgekomen en het resultaat is niet alleen een veel beter draaiende winkel, maar ook een ondernemer die meer tot rust komt en tijd heeft voor waar het om draait; verkopen. Een ondernemer die niet meer gefocust is op z'n financiële problemen en daardoor geen tijd meer had om zijn personeel goed aan te sturen, want dat speelde ook.’ bijsturen Loop je nu met zo’n aanpak niet het risico dat het

over een aantal maanden weer is weggezakt? ‘Zeker. Dat is ook een punt van zorg. Je bent dan ook niet na drie maanden klaar.

Ook daarna nog moet je wat kunnen bijsturen. Maar er komt een moment dat de ondernemer het zelf moet kunnen. En we zijn er – samen met de eigenaar – van meet af aan ook duidelijk over geweest dat als er geen medewerking zou komen, of het niet opgepakt zou worden, ‘de stekker er uit getrokken zou worden’.

En laten we wel zijn: deze ondernemer heeft van de eigenaar een bijzondere kans gekregen. Want in de meeste gevallen zou een vastgoedeigenaar er snel mee gestopt zijn en had de ondernemer de rest van z'n leven in de financiële zorgen gezeten. Maar de betrokkenheid van Syntrus Achmea heeft nu juist tot deze bijzondere oplossing geleid. Voor de ondernemer niets minder dan een geschenk uit de hemel. En voor de eigenaar pakt het natuurlijk ook beter uit. Want leegstand was het alternatief geweest.’

•

scn 1 | 2011 35

deel onze

kennis

Met onze basis in de bouwsector, eigen grond- en ontwikkelposities en ruime ervaring met beleggen, hebben we een brede kennis van de hele vastgoedketen, de markt en de gebruikers.

betrokken partner

www.bouwinvest.nl

personalia

nieuws

Corio vordert met herontwikkeling Hoog Catharijne Op 20 januari 2011 hield Corio Nederland een persbijeenkomst waar men liet zien hoe in het kader van de in 2009 gestarte vernieuwingsoperatie van Hoog Catharijne, het onderdeel kantoor Singelborch aangepakt werd. Van dit kantoor wordt een verdieping 45cm verlaagd, om zo aan te sluiten op een nieuw gedeelte van het winkelgebied. Een bijzondere operatie, door aannemer BAM uitgevoerd. Edwin Brugman sprak op locatie met projectdirecteur Menno Overtoom van Corio. De video vindt u op ons videokanaal www.youtube. com/scnewsnl of door met een daarvoor geschikte PDA (zoals de iPhone met de app ‘QRreader’) bijgaande QR-code te scannen.

Het team van Promotions by Maureen wordt vanaf 3 januari 2011 versterkt door Marlous Schonk (31). Marlous werkte als accountmanager bij de Giele Groep te Almere. Daarvoor werkte zij als accountmanager bij Capventure. Ook werkte zij 2,5 jaar in de Domicaanse Republiek voor de Nederlandse, Frans-Canadese en Engelse reismarkt. Haar gevoel voor dansen en entertainen leefde zij uit op het podium in de HMH en op bedrijfsevenementen in Claus Party House te Hoofddorp.

Marlous gaat aan de slag als projectmanager en zal zich bezighouden met alle facetten van marketingcommunicatie.

Peter Nieland is de nieuwe directeur van Locatus Nederland. Nieland was al sinds 2007 commercieel directeur. De vacature van salesmanager die hij achterlaat wordt opgevuld door Björn Jansen, die sinds mei 2006 werkzaam is als accountmanager. Daarnaast is Gertjan Slob benoemd tot directeur Research en wordt Peter Baeyens de nieuwe directeur Locatus België. De eigenaar van Locatus, Gerard Zandbergen, gaat zich voornamelijk richten op het uitbreiden van de internationale activiteiten.

Peter Nieland

Richard Reulink (42) treedt in dienst bij Wereldhave als Directeur Ontwikkeling Nederland. Per 1 maart wordt hij verantwoordelijk voor de Nederlandse (her)ontwikkelingsportefeuille van Wereldhave.

Hij is ruim 15 jaar werkzaam geweest bij Multi Development, onder meer als directeur Winkelontwikkelingen Nederland en meest recent internationaal als directeur Feasibility & Investments. Reulink heeft zeer ruime ervaring in het (her-)ontwikkelen van binnenstedelijke winkelprojecten alsook winkelcentra zoals recent het Stadshart Nieuwegein en het centrum Vleuterweide (Leidsche Rijn, Utrecht).

Per 1 januari is Rispa Boot communicatiemanager bij Weijers Fernandez communicatie. Als zelfstandig ondernemer runde zij van 1989 tot 2000 een linnenspeciaalzaak in de Emmapassage in Tilburg, waar zij vanaf het eerste uur zitting heeft genomen in het bestuur en de promotiecommissie. Daarna heeft Rispa zich verder ontwikkeld op het gebied van sales en marketing. Haar ervaring en kennis heeft zij onder andere opgedaan bij een kinderkledingfabrikant, waar ze verantwoordelijk was voor de aansturing van het verkoopteam en de organisatie van verkoopevenementen.

Rispa Boot

SAFENED... doordachte veiligheid!

Voor echte veiligheid zorgen, dat doe je niet zomaar. Dat vereist ervaring en deskundigheid. Met meer dan 10 jaar ervaring zorgen wij voor een veilige woon en werkomgeving bij onze klanten.

Wij combineren de inzet van goed opgeleide beveiligers met moderne technische toepassingen zonder concessies te doen aan gastvrijheid. Dat vinden wij doordacht beveiligen.

Veiligheidsdiensten Beveiligingsadviezen Opleiding en training Servicemanagement Locatiebeheer

Tel.: 088 - 60 70 700 | kantoor@safened.nl | www.safened.nl safened_scn_202x62mm.indd 1

11-1-2011 8:14:56

scn 6 | 2010 37

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o 2012 m 5.500 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

ALKMAAR

Ringers

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere

Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Almere

Olympiakwartier

IJ-dock

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O 2012 M 12.600 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam

Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

38 scn 1 | 2011

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

Mosveld

o 2013 i 7.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

delft

dordrecht

De Citadel

De Kwinkelier

Hovenpassage

Gezondheidspark

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

berkel en rodenrijs Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

berlicum

Schoolstraat

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Ruud de Hoogt, T 030-6867398 ▼

boskoop

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

den haag

Nieuwe Haagse Passage

o 2013 m 10.000 m2 P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Eastate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

beverwijk Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

breda

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

dedemsvaart

Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

beverwijk

Meerplein

den haag

De Kroon

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

drachten

Raadhuisplein

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

ede

Kerkplein

o maart 2010 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Gert Jan van Amerongen, T 030-6867449

>

lees verder op pagina

40

scn 1 | 2011 39

projecten in de pijplijn

Eemnes

ermelo

haarlem

heerlen

De Minnehof

De Verbinding

Raaks

De Plu

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

eindhoven

gouda

Achtste barrier

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2013 M 9200 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

Grootegast

Nije Gast

O 2e kwartaal 2011 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

o 2012 m 20.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O 2010 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Marsmanplein

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

's-Hertogenbosch

GZG

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2013 M 18.500 m2 P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto i T 020 560 89 10 ▼

hoek van Holland

Kaap de Goede Hoek

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

40 scn 1 | 2011

projecten in de pijplijn

hoogvliet

Leens

mijdrecht

nijmegen

De Buiten Ban

De Marren

De Lindenboom

Plein 44

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

horst a/d maas

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leimuiden

oldebroek

Dorpshart

Centrumplan

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

houten

noordwijk binnen

Castellum

Hof van Noortwijck

Centrum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

o medio 2010 m 5500 m2 p D-winkels i J. van der Elst T 02525 240746 ▼

IJmuiden

maassluis

nijmegen

Centrum

Stadscentrum Koningshoek

De Citadel

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-341 92 25 ▼

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

reeuwijk

Centrumplan

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu >

lees verder op pagina

41

scn 1 | 2011 41

projecten in de pijplijn

Rhoon

rotterdam

Schaesberg

spijkenisse

Centrum

De Hooghe Hes

Centrum

Stadsplein

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

ridderkerk

Koningshof fase III

O 3e kwartaal 2011 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

st-michielsgestel

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Bigshops Parkboulevard

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578

rosmalen Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

rotterdam

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Coolsingel

o 2014 m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

sneek

Boschplein

O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

son en breugel

Ekkersrijt

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Post Rotterdam

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

spijkenisse

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

42 scn 1 | 2011

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

De Rotterdam

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

utrecht

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

projecten in de pijplijn

utrecht

veenendaal

waddinxveen

zwolle

Centrum Overvecht

Brouwerspoort

Stadscentrum Be Fair

Willemspoort

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

Groeneweg

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Terwijde

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Ritmeesterhof

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

waalwijk

zoetermeer

De Els

Oosterheem

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

vlissingen De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

zwijndrecht

Walburg

Cadenza

o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

scn 1 | 2011 43

servicepagina

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Uw winkelruimte is ons bedrijf.

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

vastgoed vermogensbeheer

ontwikkelaar/management

Bouwinvest Postbus 56045, 1040 AA Amsterdam

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

T 020 677 1600 • F 020 677 1700 E info@bouwinvest.nl I www.bouwinvest.nl

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

Wij zijn ASR Vastgoed Ontwikkeling nv Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 • F 030 2578196 I www.asrvastgoed.nl

44 scn 1 | 2011

planontwikkeling/management

marketing/promotie

marketing/promotie

| En wie bent u?

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

Hyperion creatieve communicatie Escamplaan 547, 2547 EC Den Haag

T 070 8870781 • T 06 24404721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

decoratie

reclame

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

decoratie

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

decoratie

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

decoratie

decoratie en illuminatie

servicepagina

reclame

decoratie en illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

MK Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

illuminatie

beveiliging

Starlight Illumination for shopping areas Postbus 19, 8140 AA Heino

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Safened Hortsedijk 81, 5708 HC Helmond

T 0527 391156 • F 0527 392491 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 088 6070 700 E kantoor@safened.nl • I www.safened.nl

scn 1 | 2011 45

servicepagina

straatmanagement light

consultancy

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

urban development

marketing/consultancy

kennis & informatie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

kennis & informatie

s t r a b o)

media

media

media

media

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Radioworks Laat de muziek voor je werken Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 06 5116 2536 E info@radioworks.nl I www.radioworks.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

algemeen

46 scn 1 | 2011

reiniging bestrating

juridisch

congres en evenement

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen.

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa.

De portefeuille van 7,2 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Duitsland en Turkije.

Corio Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

Raaks, Haarlem, www.haarlem-raaks.nl

W W W. M A B .CO M

SHOP