SCN 2-2009

SCN

jaargang 11 | nr. 2 | 2009

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Thema: leisure en winkelcentra

Wisselplein Lelystad

Polderparels Jorine de Soet

Hoe gaat het met de Marikenstraat?

• Kloosterveste • IPMMC en AM • Scheepjeshof • Stadshartpassage

Batavia Stad Fashion Outlet

Foto’s: edwin brugman

Aan de andere kant

De wereld zit midden in een hevige economische recessie. Angst足 aanjagende berichten wisselen elkaar af. Het ene nog somberder dan het andere. De crisis werpt voor ons allen een muur op. Een bouwwerk met twee kanten. Deze muur houdt de angst binnen en blokkeert een lange termijn perspectief; het zicht op de toekomst.

Ook wij voelen de druk op onze projecten. Maar 100 jaar ervaring leert ons dat je aan de basis niet moet sleutelen: kwaliteit. Daarom houden wij onze blik gericht op de andere kant van de muur. Op de tijd voorbij de crisis. Op het concept dat de waarde van onze project足 en in stand houdt. Tenslotte zal ons werk de duur van ook deze crisis overstijgen. Dit lange termijn perspectief zijn we aan onszelf verplicht, www.synchroon.nl

aan onze partners en aan huidige en toekomstige gebruikers.

inhoud

in dit nummer

colofon

Leisure en winkelcentra Retail en leisure Leisure, de stuwende kracht Consumentenbeleving Leisure en de binnenstad

10 12 16 20

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. jaargang 11 (2009), nr. 2 • 60 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu

BATAVIA STAD FASHION OUTLET De belegger De initiator De manager

abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 99 per kalenderjaar ex btw (voor Europa: € 115, rest van de wereld: € 125). Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de scn-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief.

40 42 46

projecten Top Vastgoed in Nijmegen Projecten kort Scheepjeshof Veenendaal Kloosterveste Assen SCM en Zoetermeer Wisselplein Lelystad

4 23 25 26 34 48

uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman

columns Van der Kamp Verwaaijen

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’.

5 29

art director

visies en reviews

Jeroen van Heemskerck Düker

Hoe gaat het met de Marikenstraat? 6 Een wandeling door Roermond 32

rubrieken

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Personalia Beurs & congres Mall improvements In de pijplijn Servicepagina

9 15 39 51 57

Hyperion creatieve communicatie, Almere

NIEUWS Winkellocatiemarkt 2009 Tilburg tegen de megamall ICSC 2009 Marktgarage wint Vexpan award IPMMC en AM

4 5 19 29 30

druk

Thieme, Almere issn

1571 9243

scn 2 | 2009 3

nieuws

WinkellocatieMarkt® Nederland 2009

Nieuwe formule: Nelson’s Corn in Cup

Op donderdagmiddag 1 oktober organiseert Management Producties de tiende editie van WinkellocatieMarkt® Nederland; de jaarlijkse middag waar ruim 200 vragers en aanbieders van winkellocaties elkaar ontmoeten.

Er zijn diverse interessante primeurs: • Retaildiscussie: huurovereenkomsten en huurprijzen in recessietijden • Scherpe marktanalyse door Jones Lang LaSalle • Vastgoedplannen van Maxeda (o.a. Bijenkorf en V&D) • Debat: gemeenten aan zet bij ontwikkeling winkelprojecten tijdens recessie?

Nelson’s Corn in Cup is een onderneming die door middel van de franchiseformule gestoomde maïs in cups voor het eerst in Nederland aanbiedt. Een volledig nieuwe eetgewoonte waarbij gezondheid en smaak de boventoon voeren. Nelson’s Corn is de masterfranchisee van Nelson’s voor Nederland en België en verzorgt de distributie van de maïs naar de standhouders die de maïs in winkelcentra en -promenades aan de consument aanbiedt.

In vrolijk ogende, moderne stands wordt de maïs in cups verkocht. De stands hebben een grootte variërend van drie tot maximaal zes vierkante meter, afhankelijk van de beschikbare ruimte in het winkelcentrum. De verkoopstands worden bemand door vriendelijk en zeer klantgericht personeel en worden zodanig ingericht dat hygiëne het hoogste belang heeft. Zo wordt de melkmaïs onder de meest gezonde omstandigheden, zonder enig verlies van voedingswaarde bewaard en worden er regelmatig hygiënecontroles persoonlijk door de firma Nelson’s uitgevoerd. Nelson’s Corn benadert in dit stadium verschillende winkelcentra in Nederland die geschikt zijn voor Nelson’s verkoopstands.

Het gaat hier in eerste instantie niet om een winkelruimte maar om ruimte in de promenade van het winkelcentrum. Winkelcentra met een capaciteit van meer dan honderd winkels her en der in Nederland en België zouden zich goed lenen voor een stand van Nelson’s Corn.

•

Het dagvoorzitterschap is in handen van John van Haaren, CEO Corio Nederland. Als sprekers zijn onder meer aangetrokken Otto van den Boogaard (directeur real estate Maxeda), Jaap Gillis (COO Redevco), Richard Dallinga (director retail Jones Lang LaSalle), Paul Depla (wethouder RO gemeente Nijmegen), Lesley Bamberger (directeur Kroonenberg Groep), Jean Jacobs (wethouder gemeente Maastricht), Patrick Manning (hoofd afdeling Ruimtelijke Ordening Hoofdbedrijfsschap Detailhandel), Mark van Heeren (jurist Holland van Gijzen) en Frank van Sebille (vastgoedmanager Van Haren Schoenen en initiatiefnemer VastGoedOverleg) en John van Haaren (CEO Corio Nederland).

Dit event organiseert Management Producties in samenwerking met VastGoedOverleg, een genootschap van vastgoedmanagers die zo’n zeventig winkelformules vertegenwoordigen met als doel, uitwisselen van informatie, vestigingsmogelijkheden en een klankbordgroep voor het bespreken van ontwikkelingen en trends.

• meer info: www.winkellocatiemarkt.nl

info: www.nelsonscorn.nl

Foruminvest verkoopt twentec

Top Vastgoed herontwikkelt Douglas pand Nijmegen Top Vastgoed heeft met Douglas overeenstemming bereikt over de herontwikkeling van het voormalige Douglas-hoofdkantoor op de hoek van de Burchtstraat / Broerstraat in Nijmegen.

Op de begane grond is een Douglas-winkel gevestigd; de etages daarboven waren jarenlang bij Douglas in gebruik als kantoor. Inmiddels staan deze ruimten al geruime tijd leeg.

Het pand wordt uitgebreid, waarna er voor Douglas een nieuwe winkel van twee verdiepingen ontstaat. De ruimte op de tweede etage gaat Douglas gebruiken als beautysalon. Linea Architecten uit Rotterdam is ingeschakeld voor het ontwerp.

• info: Top Vastgoed, Patrick van Lammeren, 06 55 301 334

4 scn 2 | 2009

D

e Duitse aanbieder van speciale vastgoedfondsen DEFO heeft Twentec aangekocht voor het DEFO-vastgoedfonds 1. DEFO, ofwel het Deutsche Fonds für Immobilienvermögen, behoort tot de Union Investment Groep. De transactie betrof een totale investering van 29 miljoen euro. De verkopende partij is een aan Foruminvest gelieerde beleggingsmaatschappij.

Het winkelcomplex Twentec, gebouwd in 2003, ligt in de directe omgeving van het historische centrum van Enschede. Het is gesitueerd aan het nieuw aangelegde Van Heekplein, dat wordt gekenmerkt door de grootste passantenfrequentie in het centrum.

Het volledig verhuurde winkelobject omvat negen verhuureenheden met een oppervlak tussen 441 m² en 2107 m². De huurders zijn uitsluitend Nederlandse filiaalbedrijven, die voor een deel tot de marktleiders binnen hun segment behoren.

•

Tilburgse winkeliers boksen tegen de mall Met een ludieke kickoff zijn de winkeliers van de Tilburgse binnenstad begonnen met hun strijd tegen de komst van een megamall.

van der kamp De maas in de wet bij huurprijsherziening

U

zult het voortaan zonder de columns van mijn voormalige collega Christiaan Toorman moeten doen. Hij schreef ze tien jaar lang in elke uitgave van SCN. Christiaan heeft een eervolle carrièreswitch gemaakt. Hij is raadsheer geworden. Dat is een rechter bij het gerechtshof, de hogere rechter. Ook vrouwelijke rechters bij het gerechtshof heten overigens “raadsheer”, wat natuurlijk heel raar is, maar daarover misschien een andere keer meer.

Het soort zaken dat ik als advocaat behandel spelen zich voor een belangrijk deel af in “winkelvastgoed”. Een nooit aflatende stroom van werk vloeit voort uit huurprijsherzieningen. Grof weergegeven: elke winkel in Nederland is elke vijf jaar aan de beurt. Gelukkig leidt dit lang niet altijd tot een juridische procedure, stelt u zich voor!

Maar als een eigenaar en een huurder het dan echt niet eens worden, dan ontkomen ze er niet aan. De commerciële belangen zijn immers groot.

I

n het hart de Tilburgse binnenstad vond op 25 april een opmerkelijke bokswedstrijd plaats. In de ring namen de winkeliers van de binnenstad en wijkwinkelcentra het op tegen de megamall uit Noord-Tilburg. De winkeliers laten hiermee zien dat zij tegen de komst van de mall zijn.

Het gevecht is de start van de campagne Kiesvoortilburg.nl.

Hierbij worden de inwoners van Tilburg opgeroepen om tijdens het referendum van 4 juni tegen de komst van de mall te stemmen. leefbaarheid In de campagne Kiesvoortilburg.nl vechten winkeliers voor het behoud van het hart van hun stad.

“Als de mall er komt, zullen winkels leeg komen te staan.

Die aanblik is niet goed voor de leefbaarheid van onze stad.

De levendigheid verdwijnt uit de stad en de stad wordt onveiliger”, zegt Frans van Aerle, voorzitter van de Tilburgse Ondernemersfederatie.

Dat dit geen loze kreten zijn, bewijzen diverse winkelcentra in het buitenland. “In Obernhausen in Duitsland en in Sint-Niklaas in België zien we de effecten van de komst van een megamall”, weet expert Leo Voogt die de woordvoerder is van de gezamenlijke Verenigingen van Eigenaren van winkelcentra.

“Ook daar was de inwoners beloofd dat het nieuwe winkelcentrum een goede aanvulling zou zijn op het aanbod in de binnenstad. Niets bleek minder waar. Winkels in de binnenstad gingen failliet en maakten plaats voor prijsvechters of leegstaande panden. De steden verloren hun gemoedelijke sfeer.” website Volgens de winkeliers is het vijf voor twaalf en hoog

tijd om het gevecht aan te gaan. Hun gevecht voor het hart van de stad zal de komende weken op meer plaatsen en momenten in Tilburg te zien zijn. Eerst starten de winkeliers echter met het informeren van hun klanten, de inwoners van Tilburg.

Dat doen ze met flyers en posters en hun website, www.kiesvoortilburg.nl.

•

De huurprijsprocedure begint met het inwinnen van een gezamenlijk deskundigenadvies. Zonder een dergelijk advies is de gang naar de rechter onmogelijk. De wetgever heeft dit in 2003 zo in de wet opgenomen vanuit de gedachte dat procedures kunnen worden voorkomen als partijen vooraf weten wat er uit dit advies volgt, zodat zij er alsnog voor kunnen kiezen op basis daarvan tot een minnelijke regeling te komen.

De deskundige die dit advies moet opstellen moet door partijen gezamenlijk worden benoemd. Maar als partijen het niet eens kunnen worden over een huurprijs, is de ervaring dat ze het vaak ook niet eens kunnen worden over een deskundige. Gelukkig biedt de wet ook dan weer uitkomst: de benoeming van de deskundige kan aan de rechter verzocht worden. Bijkomend voordeel is dat op die manier de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd. De datum van indiening van het verzoekschrift bepaalt de ingangsdatum. Een zelfde soort regel staat echter niet in de wet voor het geval partijen onderling de deskundige benoemen. Dat betekent onzekerheid. De praktijk is dan ook dat er snel wordt gekozen voor de verzoekschriftprocedure tot aanwijzing van de deskundige, wat natuurlijk niet de bedoeling kan zijn geweest van de wetgever.

Ik kan mij niet anders voorstellen dan dat de wetgever – zou zij bij het voorgaande hebben stilgestaan – heeft bedoeld dat ook bij gezamenlijk benoeming moet gelden dat de ingangsdatum op dat moment wordt gefixeerd. Een echte “maas”in de wet die soms danig wordt ge/misbruikt door slimme partijen. Het wachten is op een verlossende uitspraak van een rechter, liefst een hogere rechter. Christiaan, ik reken op je.

•

Sonja van der Kamp partner bij Boekel de Nerée advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam.

T 020 795 32 44

scn 2 | 2009 5

review tekst en foto’s Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

Roltrappen brengen de bezoekers op het tweede niveau

De Marikenstraat

D

e ontwikkeling en realisatie van Mariënburg, waar de Marikenstraat deel van uit maakt was destijds een spraakmakend project. Ten eerste betrof het een zeer ambitieus project, waaraan later in dit artikel meer aandacht besteed wordt. Ten tweede is de Mariënburg ontwikkeld door de Mariënburg vof, een pps-constructie waarin ING Vastgoed Ontwikkeling en de gemeente Nijmegen beiden risicodragend participeerden. Het feit dat ook een gemeente risicodragend optrad, was nieuw in Nederland.

De Marikenstraat is aangekocht door drie beleggers: het Pensioenfonds Metaal en Techniek, vertegenwoordigd door MN Services, Bedrijfspensioenfonds Metalektro, vertegenwoordigd door Achmea en Generali Verzekeringsgroep en is nog steeds in hun bezit. Vanaf de oplevering treedt SCM, Shopping Center Management op als beheerder.

Achtergrond Tijdens de Tweede Wereldoorlog was een

belangrijk deel van de binnenstad van Nijmegen per ongeluk door de geallieerden verwoest. In het gebied van de Mariënburg waren alleen de kapel en het arsenaal blijven staan. Na de oorlog, in de vijftiger jaren van de vorige eeuw werd de Nijmeegse binnenstad weer opgebouwd. In die tijd was er meer aandacht voor functionaliteit dan voor vormgeving, zoals we op vele plekken in Nederland kunnen zien. Dit gold ook voor de Nijmeegse binnenstad. In het ‘nieuwe centrum’ werd het middeleeuwse stratenpatroon verlaten en werd plaats gemaakt voor functionele, rechte straten, die qua architectuur in het algemeen niet een schoonheidsprijs verdienden. Al in de jaren zeventig van de vorige eeuw begon het Nijmeegse centrum haar aantrekkingskracht te verliezen. Bezoekersaantallen namen af, bewoners trokken weg en de bereikbaarheid van de binnenstad was onvoldoende. In 1989 besloot de Nijmeegse gemeenteraad het stadshart aan te pakken. Zij stelde het plan Centrum 2000 op, dat uitging van een flinke ingreep van een aantal straten en pleinen. De aanpak van Mariënburg maakte een belangrijk deel uit van dit plan.

6 scn 2 | 2009

De Marikenstraat ligt in het centrum van Nijmegen en is in de jaren 1999 en 2000 opgeleverd en geopend.

Volgens de ICSC-typering is het een traditioneel zeer groot winkelgebied. Er bevinden zich 46 winkels op een oppervlakte van ongeveer 10.700 m².

Doel realisatie Mariënburg Primair doel van realisatie

van de Mariënburg was het herstellen van de winkelfunctie. Mariënburg bestaat uit een nieuwe winkelstraat, de Marikenstraat en een (hoger gelegen) plein omringd door culturele functies. De Marikenstraat verbindt de Burchtstraat, een belangrijke winkelstraat via de Mariënburg met de Broerstraat. Op de hoek van de Burchtstraat en de Broerstraat ligt de Grote Markt, waar zich onder meer vestigingen van V&D en de Hema bevinden. Door de aanleg van de Marikenstraat is de winkelroute in het centrum van Nijmegen sterk verbeterd.

De Marikenstraat zou plaats moeten bieden aan vooral wat kleinere speciaalzaken in het midden en hogere marktsegment. Dit zou een goede aanvulling zijn op de reeds bestaande aanbod in het Nijmeegse centrum. Gedacht werd aan vooral zelfstandig ondernemers en lokale en regionale winkelketens met een aanbod dat complementair zou zijn aan hetgeen er al was. Deze invulling vroeg nadrukkelijk kleinschalige winkelunits met een relatief lage huur; de huurprijs was bij aanvang rond de 550 gulden (250 euro) per vierkante meter terwijl er in de directe omgeving huren van 1200 gulden (545 euro) per vierkante meter gerealiseerd werden). De relatief lage huurprijs was mogelijk door de realisatie van winkelen over twee lagen. Daarnaast gaf het feit dat de gemeente Nijmegen risicodragend deel uitmaakte van de Mariënburg VOF haar nadrukkelijk invloed op de hoogte van de huur en de concrete invulling van de winkelunits.

review

Modeshow tijdens een van de evenementen

Miranda van Kerkhof en Ton Wesseling van SCM

Winkelen over twee lagen De Marikenstraat moest van

het begin tot het eind een hoogteverschil van ongeveer vier meter overbruggen. Dit werd heel creatief opgelost door een winkelstraat over twee lagen te realiseren. Het straatgedeelte op maaiveld sloot aan op het lager gelegen deel van de binnenstad (zijde Mariënburg), terwijl de winkeldelen op verdieping aansloten bij het hoger gelegen deel van de binnenstad (Burchstraat). Vanaf de Burchstraat kan de bezoeker langzaam hellend naar beneden het lagere deel betreden en direct aaneengesloten het hogere deel. Vanaf de Mariënburg loopt de bezoeker direct het lage deel van de straat in en kan men met behulp van een roltrap, liften en trappen naar het hogere deel van de straat.

In Nederland is bekend dat consumenten bij voorkeur niet op verdieping winkelen. In de Marikenstraat heeft men getracht dit gedrag te ondervangen door het hoger gelegen deel van de straat aan beide zijden van het lager gelegen deel vorm te geven als een soort galerijen. De straat beneden is zo breed ten opzichte van de (vrij smalle) galerijen boven dat vanaf het lagere deel precies te zien is, welke winkels zich erboven bevinden. Bovendien zijn de balustraden volledig transparant.

Door deze vormgeving en het feit dat de gehele winkelstraat zich bevindt in de open lucht, is een gebied ontstaan dat heel natuurlijk deel is gaan uitmaken van de Nijmeegse binnenstad; transparant, overzichtelijk en uitstekend afgewerkt. Mariënburg is niet voor niets in maart van 2001 uitgeroepen tot mooiste winkelstraat van Europa door de International Council of Shopping Centers (ICSC).

Marikenstraat nu Nu, na bijna tien jaar zijn wij bij Shopping Centre News natuurlijk heel nieuwsgierig hoe het gaat met de Marikenstraat. Heeft het gebied haar ambities waar kunnen maken? Is het concept geslaagd? Hoe staat het er nu bij? Om deze vragen te kunnen beantwoorden maken we een afspraak met Mirande van Kerkhof, centrummanager bij SCM, Shopping Center Management voor de Marikenstraat en Ton Wesseling, haar voorganger in deze rol, eveneens werkzaam bij SCM. Ik word hartelijk ontvangen op het managementkantoor van SCM aan de Nieuwstraat. In een flits heb ik al gezien, dat de straat er nog steeds uitstekend bij ligt. Het is een schone en goed verzorgde, aantrekkelijke winkelstraat. Dit wordt ook tij-

dens ons gesprek duidelijk. De Marikenstraat is sinds de oplevering een behoorlijk succes. Vestigingen als Bever Sport, Douglas en Claudia Sträter draaien er goed. De vestiging van Selexyz Dekker van de Vegt vormt een belangrijke trekker midden in de straat met een grote winkel. Landelijke ketens als Mexx, Esprit, Etos, Oil & Vinegar en Hout Brox zitten er al vanaf het begin. Wel heeft er een aantal mutaties plaatsgevonden. Het gaat hier nadrukkelijk om zelfstandig ondernemers, veelal die hun eerste winkel startten. Hier in de Marikenstraat is heel duidelijk zichtbaar geworden dat een zelfstandig ondernemer écht van goede huize moet komen om in de huidige tijd overlevingskans te hebben. De huren waren relatief laag en het aantal passanten relatief hoog voor een nieuwe straat, maar dan nog moet je écht een ondernemer zijn en in staat zijn je winkel constant aan te passen aan de steeds sneller wisselende stemmingen en behoeften van je (potentiële) klanten.

Dat is een aantal ondernemers succesvol gelukt in de Marikenstraat: Wennekes Lederwaren, Tribute Clothing, en David Mulder zijn er vanaf dag één gevestigd.

Ideaal concept? Een aantal ondernemers heeft het niet

gered. Gezien de totale omstandigheden in de straat, lijkt dit echter niet aan het project te liggen. Wel heeft de tijd geleerd dat we met een ideaal uitgangspunt voor de realisatie van een nieuw winkelgebied; in het geval van de Marikenstraat: een straat met kleinschalige winkelunits tegen relatief lage huren voor locale en regionale zelfstandig ondernemers met speciaalzaken in het midden- en hogere marktsegment, een nieuw marktgebied niet volledig naar onze hand kunnen zetten. De markt kent haar eigen dynamiek. Die kan gefaciliteerd worden, maar niet volledig gestuurd, gecontroleerd en beheerst; niet in onze maatschappij.

Vooral op verdieping bleek een aantal winkelformules niet houdbaar. Er bleken ook minder passanten te lopen dan op maaiveld. Hoewel de verhouding nog altijd redelijk gunstig was, zo blijkt uit tellingen: 60 procent door de lager gelegen straat, 40 procent langs de galerijen.

Hoewel het oorspronkelijk niet de bedoeling was om landelijke discountachtige formules toe te laten in de Marikenstraat, heeft SCM toch voorgesteld een vestiging van Kruidvat te huisvesten op verdieping. Dit leidde tot weerstand bij een aantal

>

lees verder op pagina

8 scn 2 | 2009 7

review

<

vervolg van pagina

7

betrokkenen, waaronder de gemeente. Echter nu blijkt uit tellingen dat het passantenaantal in de richting van deze winkel op verdieping met twaalf procent gestegen is. ‘We willen ook best een landelijke trekker huisvesten in onze straat’, zegt Mirande. ‘Dat levert toch echt zelfstandig traffic op’, vult Ton aan. En als we om de waarde te behouden en continuïteit te waarborgen hier en daar een beetje moeten afwijken van het oorspronkelijke concept, hoeft dat toch helemaal niet erg te zijn? Misschien blijkt juist wel dat het oorspronkelijke concept enige zwakheden vertoonde; niet zozeer vanuit sociaal-maatschappelijke wenselijkheid, als wel vanuit marktrealiteit.

Om de Marikenstraat goed te laten functioneren, zien we dat het product en het concept in de loop van de tijd wat aangepast wordt. Zelfstandig ondernemers worden voor een (klein) deel vervangen door landelijke (sub)trekkers. Ook zou SCM, zoals Mirande aangeeft, indien dit mogelijk is, graag een landelijke trekker verwelkomen in de straat. Omdat destijds is gekozen voor kleinschalige winkelunits, betekent dit dat een aantal winkels samengevoegd zou moeten worden om voldoende ruimte te bieden aan zo’n trekker. Dit zou gelijkvloers kunnen, maar ook over twee lagen, zoals dat in bijvoorbeeld de Drievriendenhof in Dordrecht of De Barones in Breda gebeurd is.

Plek Wat betreft de plek lijkt de Marikenstraat goed te liggen.

De straat biedt een uitstekende verbindingsroute tussen andere belangrijke straten in de Nijmeegse binnenstad. Hoewel de straat niet over ‘haar eigen’ parkeerplaatsen beschikt, zijn er in de omgeving voldoende parkeergelegenheden waarvandaan de Marikenstraat uitstekend te bereiken is.

Promotie Qua promotie van de straat zijn zowel SCM, als de

ondernemersvereniging als ook de gemeente heel actief. SCM heeft onlangs de huisstijl van de Mariënburg laten vernieuwen. Het nieuwe logo bestaat uit schreefloze letters in frisse en strakke stijl. Op dit moment wordt gewerkt aan goede verwijzingen naar de Marikenstraat binnen het Nijmeegse centrum.

Ook hebben gemeente en ondernemers onlangs de krachten gebundeld om het centrum van Nijmegen gezamenlijk beter te promoten in haar totaliteit.

Partners Binnen de Marikenstraat bestaat een zeer

goede en intensieve samenwerking met en tussen de ondernemers(vereniging). De meeste van de daar gevestigde ondernemers blijken heel betrokken bij het functioneren

8 scn 1 | 2009

van de hele straat. Het feit dat vrijwel iedereen het vermogen heeft én bereid is om verder te kijken dan de eigen drempel beïnvloedt zeker het functioneren en de kansen van de straat.

Ideeën en plannen worden samen besproken en in onderlinge samenwerking uitgevoerd.

Zinvol onderzoek Regelmatig laat SCM onderzoek uit-

voeren naar het functioneren van de Marikenstraat. Onderdeel van de ontwikkeling zijn de passantentellers van Flucon, met behulp waarvan de beheerder constant inzicht heeft in de passantenaantallen. Daaruit blijkt dat de straat de eerste jaren na de opening een jaarlijkse stijging van zes procent aan bezoekers heeft mogen ervaren. Vanaf 2005 is het aantal redelijk stabiel. Daarnaast doet men met enige regelmaat kwalitatief onderzoek. Klanten en ondernemers wordt dan gevraagd naar hun mening over de Marikenstraat. De resultaten van deze onderzoeken worden direct vertaald naar de marketingplannen voor de toekomst. Aardig voorbeeld hiervan is het feit dat Nimco Shoes, die een vestiging heeft op verdieping in de Marikenstraat, in de gelegenheid werd gesteld haar assortiment uit te breiden toen dit fysiek mogelijk werd door een vrijkomende unit. Uit onderzoek was gebleken dat bezoekers met name aanbod in de schoenenbranche misten in de straat.

Dynamiek essentieel Al met al blijkt de Marikenstraat als

indertijd risicovolle ontwikkeling het heel goed te doen. Het feit dat de beheerder constant onderzoek doet naar het functioneren en aan de hand hiervan bijstuurt, is hier van groot belang. Een centrumgebied is een levend fenomeen en om die reden ook nooit af. Zodra we denken dat we na het stofzuigen klaar zijn met een gebied, gaat dit achteruit.

Om een winkelgebied goed te laten functioneren en dit ook in de toekomst zo te houden, is een constante alertheid voor nieuwe ontwikkelingen noodzakelijk. Wijzigt de behoefte van de consumenten, dan moet het product ook kunnen wijzigen. Wijzigt het gedrag van consumenten ten aanzien van het tot zich nemen van informatie? Dan moet de informatieverstrekking aangepast worden. Dit vraagt van de eigenaren, beheerders, ondernemers én gemeente een adequate houding en gedrag.

Op wijzigingen in omstandigheden moet ingespeeld kunnen worden met behulp van wijzigingen in het product en de promotie. De dynamiek in de detailhandel en in het consumentengedrag is heel groot. Dan moet het aanpassingenvermogen van winkelgebieden dat ook zijn.

•

personalia

Mr. M.A.C. (Marcel) Kokkeel (50) zal vanuit de Executive Comittee Multi Corporation verantwoordelijk zijn voor Multi Mall Management in Europa. Gebruik makend van de ruime retailervaring van Marcel Kokkeel (Ahold) zal extra marketing kennis worden ingebracht bij het management van Multi’s shopping centres. Kokkeel blijft vanuit de executive comittee van Multi Corporation leiding geven aan West-Europa. Voor Nederland zal hij zijn operationele taken overdragen aan Heino Vink.

Ir. drs. H.A.Th. (Heino) Vink MRE MRICS (34) is benoemd tot directeur van Multi Vastgoed. In deze functie volgt hij Marcel Kokkeel op. Heino Vink zal in deze functie eindverantwoordelijk zijn voor alle activiteiten van Multi Vastgoed in Nederland. Heino Vink (voorheen Amstelland Ontwikkeling) is sinds 2003 werkzaam bij Multi Vastgoed, waarvan de afgelopen drie jaar in de directie van Multi Vastgoed.

Drs Piet Hein Erdman MRE (1974) is per 1 april in dienst getreden bij ASR Vastgoed Ontwikkeling. Hij is aangesteld als ontwikkelingsmanager bij de afdeling winkelprojecten van Commercieel Vastgoed. De portefeuille winkelprojecten van ASR is in 2008 verder gegroeid door toevoeging van projecten als Utrecht Neude Postkantoor en Utrecht Leidsche Rijn Centrum. Met de gecontracteerde portefeuille winkelprojecten behoort ASR Vastgoed Ontwikkeling inmiddels tot de top-3 in de Nederlandse retail markt (ex gdv/ pdv).

Erdman heeft langjarige ontwikkelervaring opgedaan als vastgoedontwikkelaar retail en gebiedsontwikkelingen bij o.a. ING Real Estate Development (4 jaar) en Synchroon (5 jaar). Bij ASR Vastgoed Ontwikkeling gaat hij zich richten op diverse winkel- en binnenstedelijke projecten, waaronder Utrecht Neude Postkantoor.

Met ingang van 1 juli zal Karin Laglas (chief operational officer) uit de directie van OVG treden. Zij heeft daartoe, in goed overleg met de overige directieleden besloten, gezien de hernieuwde focus van de organisatie op de ontwikkeling van duurzame kantoren in Nederland en Europa.

De versterking van de directie met Laglas was vooral gericht op de snelle en forse groei van de onderneming en het uitbouwen van de portefeuille in gebiedsontwikkeling en winkelontwikkeling. Als marktleider in Nederland op het gebied van kantoorontwikkelingen kiest OVG er nu voor zich nog sterker op deze kernactiviteit te richten. Daarbij gaat het zowel om de ontwikkeling als het investment management van duurzame kantoren in Europa. Laglas legt haar functie neer omdat deze koers onvoldoende aansluit op haar kennis, ervaring en ambitie.

Laglas heeft de gewijzigde koers binnen OVG mede vormgegeven en onderschrijft dit beleid dan ook ten volle. Zij zal in de toekomst als adviseur aan OVG verbonden blijven en het project AvenTura Brabant begeleiden.

De verantwoordelijkheden en werkzaamheden van Laglas zullen binnen de directie en de organisatie worden opgevangen.

Voor de thans lopende gebiedsontwikkelingen en retailprojecten zoals AvenTura Brabant heeft deze hernieuwde focus geen gevolgen. Laglas neemt de komende maanden de tijd om zich te oriënteren op nieuwe werkzaamheden.

Karin Laglas

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

scn 2 | 2009 9

review

Retail en leisure: het draait om de locatie en de belevenis Retail en leisure. Gaat dat samen? Moet het eigenlijk wel samengaan? Ontwikkelaars spreken er vaak over, maar de implementatie laat veelal op zich wachten.

S

teeds meer retailprojecten en winkelgebieden kennen leisure/vrijetijdsfuncties. Soms zit het leisureelement in de winkel zelf, vaak ook is het in een winkelproject of – gebied opgenomen. Ook bij nieuwe ontwikkelingen (vooral perifeer) zetten ontwikkelaars in op leisure. Maar hoe zit het nu eigenlijk met de wisselwerking tussen retail en leisure? Enerzijds zijn er geluiden dat retail en leisure bijna één zijn, maar anderzijds spreekt men over tegenvallend combinatiebezoek tussen retail- en leisurevoorzieningen. Gaan retail en leisure eigenlijk wel samen, waar versterken zij elkaar en waar niet? Wij denken dat het antwoord alles te maken heeft met de locatie, functie en belevenis waarover we spreken: binnenstad of perifeer. Dit leidt tot een andere opzet en invulling van winkelgebieden maar dit hoeft nog niet direct te leiden tot functionele menging van retail en leisure.

clusters De ene locatie is de andere niet. In binnensteden zien wij een sterke vermenging van retail en leisure, juist ook in het combinatiebezoek. Binnensteden zijn traditioneel clusters van cultuur, kunst, vermaak, evenementen en retail en de bezoekers zijn gewend om diverse activiteiten (winkelen, horeca en vermaak) te combineren. Winkelen is nog steeds de belangrijkste vrijetijdsbesteding in Nederland en ook het be-

10 scn 2 | 2009

langrijkste bezoekmotief voor elke binnenstad. De bekende winkelmerken zijn in veel binnensteden vertegenwoordigd.

Geen wonder dat steden zich met het onderscheiden van hun binnenstad richten op kunst, cultuur, architectuur, openbare ruimte, evenementen en attracties. De binnenstad moet dus als totaalproduct bezoekers aantrekken. Gastvrijheid, een aantrekkelijk verblijfsklimaat en vooral een authentiek aanbod zorgen voor die aantrekkingskracht en het onderscheidende. initiatieven Er zijn verschillende binnensteden die hierop

inspelen zoals Roermond met Jazz City, Utrecht met zijn Culturele Zondagen en Rotterdam met City Lounge. Tilburg wil zijn binnenstad onderscheidend maken met creativiteit en cultuur. Met 013 en Festival Mundial heeft Tilburg in het verleden zijn eerste stappen gezet op weg naar een binnenstad die meer heeft te bieden dan alleen winkelen. Het nieuwe Pieter Vreedeplein heeft grootschalige leisure in de vorm van een bioscoop en fitness. Maar daar blijft het niet bij. Ontwikkeling van het Veemarktkwartier als cluster van creatieve industrie krijgt steeds meer zijn definitieve vorm. De profilering van de Spoorzone als ideale locatie voor vormen van grootschalige kunst en cultuur komt daar nog bij.

Bij de ontwikkeling van nieuwe wijkcentra en de herontwikkeling van centra in kleinere plaatsen staan begrippen als ontmoeten, verblijven en leefbaarheid centraal. En in veel gevallen vindt men dat daar niet alleen winkels maar ook vrijetijd- en cultuurfuncties bij horen. Vleuterweide centrum in Utrecht is zo’n voorbeeld van een wijkcentrum met een winkelfunctie maar ook een theater, bibliotheek, fitness en een sporthal zijn een belangrijk onderdeel van het programma.

Getz Op perifere locaties blijken retail en leisure in onze ogen veel moeilijker als totaalproduct te functioneren. Er lijkt minder sprake te zijn van combinatiebezoek tussen winkels en lei-

leisure

De mix van retail en leisure moet de belevenis vergroten.

surevoorzieningen. Wel ontstaat een herkenbare locatie en er is meer levendigheid op verschillende tijdstippen.

De ArenA boulevard in Amsterdam is hiervan een voorbeeld. Entertainment en het winkelaanbod zetten samen de locatie op de kaart, maar toch is er geen sprake van een levendige boulevard. Entertainment profiteert niet of nauwelijks van het (doelgerichte) winkelend publiek en vice versa. Momenteel is een start gemaakt met de ontwikkeling van het Getz-entertainment center bestaande uit een combinatie van leisure en retail. Leisure is hierbij de trekker. Om de aantrekkelijkheid van het gebied te waarborgen, is er voor gekozen om retail aan het programma toe te voegen. Het idee hierachter is dat het thema ‘Music en Dance’ vooral mensen ’s avonds en ’s nachts aantrekt en om de leefbaarheid overdag te waarborgen, spelen winkels een belangrijke rol spelen. Natuurlijk zal het hierdoor op verschillende tijdstippen druk zijn en zullen de parkeerplaatsen beter worden gebruikt, maar ook hier is het afwachten of GETZ ervaren zal worden als een totaalconcept van retail en leisure.

belevenis Leisure of geen leisure: alles draait om de belevenis. Juist ook voor retailers en winkelgebieden. Sfeer, beleving, uitstraling, extra service, speciale acties en evenementen lijken alsmaar belangrijker te worden. Zo wordt retail zélf een vorm van leisure. Het FOC Bataviastad in Lelystad is hier in Nederland misschien wel het meest sprekende voorbeeld van.

Het gaat niet zozeer om de combinatie van leisure en retail, maar om het feit dat het winkelcentrum zelf als attractie wordt ervaren. Herhaaldelijk maken bezoekers een toeristisch kiekje van elkaar bij de grote toegangspoort van het centrum.

Retail en leisure gaan niet zomaar samen. De belangrijkste achterliggende factor is toch de doorzettende beleveniseconomie, zowel in retail als in leisure, waardoor het product of de dienst langzaam maar zeker ondergeschikt raken aan de beleving. Consumenten willen een leuke middag, avond of weekeind. De aanbieder die erin slaagt om dat totaalproduct aan te bieden heeft de toekomst.

• Tessa Bruigom en Jan Oosterman zijn adviseur Retail en Leisure bij DHV.

Het Getz-project wordt het sluitstuk van de ArenA-boulevard

scn 1 | 2009 11

leisure

Vorm en functie op gespannen voet met de (lege) ruimte: de Utopolis bioscoop in het nieuwe centrum van Almere

Bij vastgoedontwikkeling vermengen functies zich steeds meer in elkaar.

Functies als winkelen, werken, wonen en vermaak. Vastgoedconcepten krijgen daardoor een toenemend multifunctioneel, verstrengelend karakter. Grondige kennis van functiegerichte doelgroepen bij gebiedsontwikkeling is dan ook onontbeerlijk. Dit geldt onder andere voor de tijdsbeleving van functies en de ruimtelijke afstemming en versterking van functies op elkaar. Stedenbouwkundigen en architecten zijn hier niet volop voor opgeleid. Ruimtelijke visie zet bij hen de toon. Zij zien winkelcentra te veel als een verkoopmachine. Uiterlijke vorm heeft dan ook vaak voorkeur op functie en inhoud.

Leisure, de stuwende kracht

D

e Beverwijkse Bazaar is het tegendeel van architectuur. Ondanks zijn rommeligheid trekt de markt elk weekend een massa aan mensen. Sfeer prevaleert.

Dit geldt ook voor de aantrekkingskracht van knusse straatjes met bijzondere (ontdek)winkeltjes. Zogenaamde ‘Pappa & Mamma’ winkeltjes. Vaak nog ambachtelijk gedreven opgezet – op (nog) betaalbare locaties. Neem bijvoorbeeld de negen straatjes in Amsterdam, of de verbindingsstraatjes tussen de Markt en het ketenwinkelgebied in Deventer. Dit maakt stadsharten en winkelgebieden zo aantrekkelijk en interessant. Helaas mist men dit soort winkeltjes in de moderniteit van hedendaagse winkelgebieden. Deze locaties zijn voor die winkeltjes onbetaalbaar. En dat terwijl winkelgebieden zich sterk kunnen profileren met de diversiteit aan aanbod. En dat aanbod wordt tegenwoordig in hoge mate door winkelketens gestuurd. Het ene winkelgebied is zodoende een kloon van een ander gebied. Het onderscheidende vermogen neemt daardoor af.

Imagoschade en kostbare bijstellingen Veel ont-

wikkelaars en architecten kijken helaas anders naar de stad dan de gebruikers ervan. Ouderen, winkelende mannen, stu-

12 scn 2 | 2009

denten, kinderen et cetera. De gevolgen zijn bekend. Mooie maar niet ‘werkende’ omgevingen. Fraaie maar niet functionerende gebouwen. De hoofdoorzaak ervan ligt besloten in gebrek aan voldoende analyse en onvoldoende betrokkenheid van relevante specialismen en eindgebruikers. Ontwikkelingen gaan daarom veelal over de hoofden van mensen heen.

Concepten zijn daardoor niet altijd grondig doordacht en de praktijk blijkt naderhand anders dan men dacht. Het gevolg is imagoschade en kostbare bijstellingen. En dat is jammer, want winkel- en uitgaansgebieden zijn belangrijke iconen en publiekstrekkers van steden. Ze zijn voor elke stad een uiterst belangrijke economische factor.

Bewoners, bedrijven en bezoekers Steden vechten om de gunst van (nieuwe) inwoners, ondernemers en bezoekers. Deze groepen maken de stad. Het is de drie-eenheid in citymarketing. Over oude steden heeft men al een perceptie.

Nieuwe steden moeten nog aan perceptie winnen. En dat pad gaat niet altijd over rozen. Het imago is vaak anders dan de werkelijkheid. De monumentale historie van Haarlem, Amsterdam, Den Bosch en Maastricht is bekend. Iedereen heeft daar een eigen beeld bij. Bij nieuwe steden ligt dat vaak an-

marketing•promotie•decoratie

Sfeer prevaleert op de Beverwijkse Bazaar

achter winkelgebieden ders. Op enige afstand heeft men van steden als Almere en Zoetermeer geen beeld of een gebrekkig beeld . Het voordeel bij deze steden is dat planologisch een volkomen nieuw gebied op een blanco vel papier kan worden geschetst. En dat maakt stads- en gebiedsontwikkeling zo interessant. Monumentaliteit maakt dan plaats voor moderniteit. De kansen zijn groot, maar er worden helaas veel fouten bij gemaakt.

Stadsharten, stationsgebieden, waterfronten en stadiongebieden zijn voor steden belangrijke economische trekpleisters.

Op die plekken is dynamiek – vooral vanuit de verstrengeling van functies. En dan gaat het niet alleen om de bebouwde omgeving (de tastbare hardware), maar vooral ook om de software. De software komt voort uit de gebiedsfeer en de gebruikers zelf. De software zie je weliswaar niet direct, maar is wel voelbaar aanwezig. En dat trekt – mits gewild en onderscheidend – publiek aan. De motor daarachter is in toenemende mate vrijetijdsbesteding.

mensen nu even de hand op de knip, maar ze hebben nog altijd geld en (schaarse) vrije tijd. Tijd voor inspanning, ontspanning, vermaak, genieten, educatie, proeven, luisteren, beleven, relaxen en shoppen - want ook winkelen is een vorm van vrijetijdsbesteding geworden. Voorzieningen voor de besteding van die vrije tijd hebben een aanzuigende werking op (winkel)gebieden. Musea, horeca, fitness, theater, bioscopen, sport, cultuur, interessante zitplekken, galeries en kunst in de openbare ruimte hebben grote invloed op de tastbare omgeving (de hardware).

Functie is belangrijker dan vorm

Leisure, de stuwende kracht achter winkelgebieden De aanwezigheid van aantrekkelijke functies voor vrije-

Maar de verstrengeling van al die functies moet wel kloppen. Bij stadion Euroborg in Groningen heeft men bij de aanvang van de ontwikkeling niet diep genoeg over de vermenging van functies en doelgroepen nagedacht. Bijstellingen vinden nu plaats. En dit was ook het geval bij het stadiongebied van FC Twente. ‘Pleasure & leisure’ kregen niet de betekenis die men ervan verwachtte. En in het nieuwe stadshart

tijdsbesteding, zal in de toekomst de stuwende kracht achter succesvolle winkelgebieden zijn. Ondanks de crisis hebben

>

lees verder op pagina

15 scn 2 | 2009 13

Kauwgomverwijdering & Straatwerkreiniging

Snelle en vakkundige verwijdering van; kauwgom, grauwsluier, algen, mos, olie en vet gegarandeerd resultaat dus succes verzekerd!

Voor meer info of een vrijblijvend advies gaat u naar:

WWW.JADON.NL

Jadon b.v. , Wyldpaed-West 16, 9287 VK, Twijzelerheide, NL Tel:+31 511 44 95 74 Fax: +31 511 44 94 07

leisure <

vervolg van pagina

13

van Almere zitten tussen uitgaansfuncties grote ‘ruimtelijke zwarte gaten’, die vooral in de avonduren niet aantrekkelijk zijn. Het stadshart mist sfeer en gezelligheid en aanpassingen om meer intimiteit te creëren vinden nu plaats. En dit terwijl iedereen vindt – en weet – dat een concentratie van vermaakfuncties de meeste dynamiek en gezelligheid oplevert. Neem het Leidseplein, het Rembrandtsplein, het Vrijthof of de menige Grote Markt van een stad.

enquêtes met

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Ontwikkelaars zouden diepgaander dan tot nu toe met gemeentebesturen nieuwe gebiedsontwikkelingen moeten analyseren. De gemeente heeft daarbij de leidende rol. De gemeente stelt vooraf heldere kaders vast waarbinnen de ontwikkeling zou moeten plaatsvinden. Ontwikkelaars kunnen daarop vervolgens anticiperen. Nu gaan processen vaak andersom. En dat is een slechte zaak omdat de gemeente verantwoordelijk is voor citymarketing, en niet de ontwikkelaar.

Vanzelfsprekend streven alle betrokken partijen hetzelfde doel na: op welke wijze krijgen we economische dynamiek en commerciële trekkracht en -continuïteit, en hoe blijven we bezoekers en klanten boeien en aan ons binden. De ziel en sfeer van de ruimtelijke omgeving spelen – in samenhang met de juiste functies – daarbij een cruciale rol.

•

Daan Fröger is senior adviseur SMLXL marketing van stad en land (www.smlxl.nl)

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

dinsdag 12 mei WinkelVastgoed® Zuid-Holland 2009 Zoetermeer

donderdag 25 juni WinkelVastgoed® Noord-Holland 2009 Zaanstad

donderdag 28 mei Maastricht Vastgoed® 2009 Maastricht

woensdag 1 juli Zwolle-Kampen Vastgoed® 2009 Kampen

donderdag 28 mei Haaglanden Vastgoed® 2009 Den Haag

donderdag 2 juli Rotterdam Vastgoed® 2009 Rotterdam

donderdag 4 juni WinkellocatieMarkt® België 2009 Antwerpen

vrijdag 3 juli Antwerpen Vastgoed® 2009 Antwerpen

donderdag 11 juni Regio Utrecht Vastgoed® 2009 Utrecht

donderdag 2 oktober WinkellocatieMarkt® Nederland 2009 Bussum

dinsdag 23 juni Limburg Vastgoed® België 2009 Lanaken (BE)

Coming soon Boek: Investeren in vastgoed, grond en gebieden

16-18 juni 2009 Provada Amsterdam www.provada.nl 17-19 juni 2009 ICSC European Marketing Conference Wenen (A) www.icsc.org 5-7 oktober 2009 ExpoReal München (D) www.exporeal.net

beurzen en congressen

www.managementproducties.com

18-20 november 2009 MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 2 | 2009 15

kennis

In de jaren ’70 en ’80 speelden vooral rationele aspecten in het koopgedrag een rol. De aandacht ging dan ook uit naar branchering, bereikbaarheid en dergelijke. Maar steeds meer gaat het om het bespelen van de emotie. Wat ‘doet’ een winkelgebied? Welke gevoelens roept het op bij de bezoekers? Voorheen was de winkelplanning vooral het domein van de winkelspecialisten, maar we zien de toenemende invloed van gedrags- en belevingsspecialisten. Winkelen is een kwestie van psychologie geworden.

Consumentenbeleving basis voor verbetering

H

et is niet mogelijk om alle relevante trends in dit kort bestek te beschrijven, en het is ook niet zinvol.

In de vakpers wordt hier met regelmaat aandacht aan besteed. Kortheidshalve beperken wij ons tot enkele kernbegrippen: verzadiging van de markt, individualisering, informatisering, relatiemarketing en ketenomkering.

Gevolg: winkelgebieden nemen hun positie steeds minder in op basis van de omvang van het winkelmetrage en de reisafstand tot het primair verzorgingsgebied. Steeds meer gaat het om het inspelen op de individuele koopbehoeften en smaakvoorkeuren van consumenten. Anders gezegd: het creëren van klantwaarde.

Vanuit de productgeoriënteerde aanpak in de afgelopen decennia zal een vraaggerichte aanpak moeten ontstaan. Hierbij het om (a) de vraag hoe klanten een winkelgebied percipiëren, (b) welke (meer)waarde ze hieraan hechten op grond waarvan ze (c) bereid zijn het winkelcentrum te blijven bezoeken, er langer te verblijven en (d) er mee uit te geven. Meer nadruk komt daarom in onderzoek te liggen op klantwaarde c.q. consumentenbeleving. Maar om in het brede spectrum van consumenten een koers vast te stellen, is niet eenvoudig: • de samenleving fragmenteert, zodat steeds meer (kleinere) doelgroepen ontstaan; • ogenschijnlijk verschillende doelgroepen (qua levensstijl of –fase) op het punt van winkelen soms niet al te veel verschillen vertonen; • elk individu uiteenlopende behoeften heeft op het gebied van winkelen die door verschillende typen winkelgebieden worden ingevuld; • vrijwel alle winkelgebieden niet één, maar verschillende typen winkelen faciliteren.

Klantwaarde is tevens een subjectief, individueel bepaald begrip. Wat de een interessant vindt, kan de ander juist tegen-

16 scn 2 | 2009

staan. Een supermarkt is voor de een een stimulerende koopomgeving, voor de ander een wekelijkse verplichting.

Bij het versterken van klantwaarde denken we niet zozeer aan aanbodkenmerken, maar meer aan zaken als: klantentevredenheid, klantentrouw, klantenservice en betrokkenheid bij de individuele klant. Versterking van deze elementen levert een positievere koopervaring en leidt tot versterking van klantwaarde. Dit uiteraard in het voordeel van consument, ondernemer en belegger.

De site van de Barones in Breda bespeelt alle psychologische domeinen van consumentenbeleving. ‘Een wereld van stijl’, ‘een ontdekkingsreis’ zijn imaginaire beelden. En waar de site aangeeft dat het sfeervol is waar je eindeloos kunt winkelen, doet dat een beroep op affectieve elementen. Het element van de warenhuizen bespeelt het rationele psychologische domein. Dit werkt uiteraard alleen als de consument hier gevoelig voor is en het winkelgebied ook daadwerkelijk deze beleving oproept.

Dat er een groot verschil kan zijn tussen de objectieve eigenschappen van een winkelgebied en de klantwaarde, bleek onlangs uit een onderzoek van de Consumentenbond waarin een aantal binnensteden doorgelicht. Opvallend waren twee zaken: a) het oordeel vertoonde nauwelijks samenhang met de omvang van de binnenstad en b) de verschillen in rapportcijfers waren bijzonder gering (zie figuur 1).

Dit pleit voor een benadering waarbij diepgaander onderzoek plaatsvindt naar winkelbeleving, en wel zodanig dat een gerichte marketing- en/of verbeteringstrategie kan worden ingezet.

Verschillende klantentypen Een niet onbelangrijk aspect daarbij is de vraag of het zinvol is verschillende klantentypen te onderscheiden. WPM heeft dit verschillende malen onderzocht. Het blijkt dat de belevingskarakteristiek (‘hoe

leisure

7,8

Rapportcijfer

7,7 7,6 7,5 7,4 7,3 7,2 7,1

De site van de Barones in Breda bespeelt alle psychologische domeinen van consumentenbeleving. ‘Een wereld van stijl’, ‘een ontdekkingsreis’ zijn imaginaire beelden.

Het element van de warenhuizen bespeelt het rationele psychologische domein. Dit werkt uiteraard alleen als de consument hier gevoelig voor is en het winkelgebied ook daadwerkelijk deze beleving oproept.

0

500

1.000

Aantal winkels

1.500

2.000

28 binnensteden

2.500

Amsterdam

FIGUUR 1

Beoordeling winkelcentrum tijdens laatste bezoek Johan Haringsma – WPM Retail

winkelcentra

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 0

mensen een winkelgebied beleven’) afhangt van zowel type winkelgebied als kenmerken van de klant. Een en hetzelfde winkelgebied wordt vrijwel altijd zeer uiteenlopend beleefd, afhankelijk van het type aankoop, de affiniteit met winkelen, beschikbare tijd, combinatie met andere bezoekmotieven.

Een gemiddelde bestaat eigenlijk alleen rekentechnisch. Een ‘zeven gemiddeld’ is opgebouwd uit verschillende deelgroepen, met lage of juist hoge waarderingen. De beoordeling kan per individu enorm uiteenlopen. Leeftijd kan van invloed zijn, maar is in het algemeen niet zó groot (zie figuur 2).

• De rationele shopper: dit zijn echte shoppers, maar zij waarderen met name de functionele aspecten van het winkelcentrum. Deze categorie is gevoelig voor het creëren van koopstimulansen; • De funshoppers daarentegen springen er op vrijwel alle aspecten uit. Voor deze groep is winkelen hun lust en hun leven. Deze groep is reeds tevreden en niet gemakkelijk te beïnvloeden; • De doelgerichte shoppers komt voor gerichte aankopen, zij worden gekenmerkt door een tamelijk vlak profiel op de esthetische belevingsschalen. Winkelen zegt deze bezoekers niet zo veel. Hier is geen gerichte strategie nodig.

• De noodzaakshoppers vormen een extreme vorm van de doelgerichte shoppers. Deze bezoekers staan negatief tegenover winkelen en hebben dan ook een zeer negatief profiel op de esthetische belevingsschalen.

Voor de ontspanningzoekers heeft het bezoek sterk een karakter van tijdverdrijf. Ontspanningzoekers hebben geen verwachtingen ten aanzien van het doen van aankopen en hebben weinig winkelbeleving. Deze groep koopt weinig.

10

20

30

FIGUUR 2

lees verder op pagina

19

50

60

70

Imagoprofiel

vertrouwd afwisselend

veilig belangrijk

gevarieerd verscheiden

Affectief

plezierig

Rationaal Imaginair

compleet

eenvoudig

makkelijk slagen

betekenisvol

compact

een eenheid

gemakkelijk

stimulerend

bereikbaar

FIGUUR 3

origineel nieuw

verrassend spannend

Imago authentiek ++ vertrouwd +

belangrijk +++

verrassend +

bereikbaar +

veilig 0/+

bij de tijd ++

stimulerend ++

compact ++

spannend ++

compleet ++

schoon en netjes ++

een eenheid +++

plezierig ++

>

40

Leeftijd

FIGUUR 4

gemakkelijk ++

makkelijk slagen +

gevarieerd +++ kloppend ++

scn 6 | scn 1 | 2009 17

megamalls

Inspiring Space

Hengelo, Lange Wemen

www.am.nl www.ipmmc.nl

Inspirerende en duurzame leefomgevingen bedenken en ontwikkelen, dat is de passie van AM. Wij betrekken actief alle belangen en belanghebbenden in een open planproces om de soms verborgen kracht van locaties – zowel in de stedelijke omgeving als in het landelijk gebied – te benutten. Wij doen dit creatief, professioneel, eigenzinnig en vol bezieling. Zoals in Hengelo, waar AM samen met IPMMC het ambitieuze binnenstadsproject Lange Wemen ontwikkelt. Een bruisend horecaplein en een nieuw winkelcentrum geven het hart van Hengelo een duurzame dynamiek.

Ook een nieuw stadskantoor, woningen en een ondergrondse parkeergarage maken deel uit van deze gebiedsontwikkeling.

AM en IPMMC zorgen hiermee voor kwaliteit van ruimte én kwaliteit van leven.

110.01.088 adv. Hengelo 202x125 mm.indd 1

Hyperion past goed bij vastgoed.

t 036 5352510 :: i www.studiohyperion.nl

18 scn 2 | 2009

05-05-2009 19:24:03

kennis <

vervolg van pagina

17

Goede winkelgebieden weten vaak verschillende klantentypen op verschillende belevingsschalen goed te bedienen. Dit past in de gedachte dat consumenten niet eenduidig zijn, maar verschillende behoeften hebben. Behoeften die ze op verschillende momenten op verschillende manieren wensen te bevredigen. Daarbij is een winkelgebied enerzijds voorspelbaar, maar aan de andere kant juist verrassend. Figuur 3 laat zien dat dit winkelcentrum goed scoort op rationele aspecten, matig op affectieve en slecht op imaginaire. Figuur 4 toont de imagokenmerken en de bijdrage aan de totaalbeleving Tenslotte Bij het optimaliseren van

winkelgebieden gaat het steeds meer om het versterken van de klantwaarde,

samen te vatten onder de noemer marketing, c.q. het proces van het creëren en leveren van waarde. Dit is uiteraard waarde voor ondernemer en belegger.

Maar ook en in toenemende mate is de focus gericht op de klant, de consument en inwoner van het verzorgingsgebied.

Daarbij zijn meerdere partijen betrokken: de eigenares/beheerder, deskundige en ondernemer. Belevingsonderzoek heeft hier als doel a) eenduidige strategische doelen te formuleren, b) samenhang in het beleid te creëren en c) passende en effectieve acties te genereren.

Daaraan toegevoegd zijn instrumenten zinvol die betrouwbaar laten zien of en in welke mate maatregelen ook daadwerkelijk het verwachte effect hebben gehad. Bijvoorbeeld als het gaat om bezoekersaantallen, verblijfsduur en bestedingsgedrag. Volcontinu meten is daarbij van toegevoegde waarde.

•

WPM Groep staat voor ruim 20 jaar visie, kennis en ervaring op het gebied van management, (her)ontwikkeling en het vermarkten van commercieel vastgoed. WPM Retail richt zich specifiek op winkelcentra en publiceert met regelmaat over trends en innovaties op het gebied van winkelvastgoed.

WPM Retail lanceerde eerder de producten ShopperCount (telsystemen), ShopPerception (online onderzoek consumentenbeleving) en Vitality View (waardebepaling) waarmee de prestaties van winkelcentra in kaart worden gebracht.

Wilt u meer weten over consumentenbeleving en onderzoek? Neemt u dan contact op met WPM Advies via 073 6491400.

ICSC European Conference 2009

D

e 34e jaarlijkse ICSC Europe-conferentie werd dit keer van 22 t/m 24 april gehouden in Barcelona. En ook deze conferentie ontkwam niet aan de effecten van de crisis: minder bezoekers, vooral vanuit het middenkader en de ‘new generation’. De senior executives bleven het evenement trouw.

Jaap Gillis zei hierover in zijn speech dat het geen goede zaak is als bedrijven deze weg in slaan, omdat dit het lange-termijn succes van de industrie kan aantasten. De positieve keerzijde van het kleinere bezoekersaantal was volgens de ICSC dat men meer tijd had voor netwerken.

Spreker Jeremy Rifkin (The Foundation of Economic Trends) brak een lans voor een grotere bijdrage van de winkelcentrumindustrie aan ‘environmental and economic sustainability’. Rifkin: ‘De wereld maakt nu drie crises door: klimaatverandering, recessie en een energiecrisis. Ondanks de cultuurverschillen tussen

de V.S. en Europa moeten we samen werken voor de verbetering van de wereld. Commercie is geen doel op zich zelf: het is een verlenging van cultuur en niet andersom.’

European Shopping Centre Awards Het hoogtepunt voor veel congresgangers is de uitreiking van de ICSC Awards. Uit een recordaantal inzendingen van 41 centra uit 19 landen, werden vier winnaars aangewezen plus een zevental centra die aan andere vorm van erkenning ontvingen. Er was een belangrijke toename van inzendingen uit de zogenaamde ‘emerging markets. Ook waren er veel projecten die onder de noemer ‘binnenstadsrenovaties’ vielen. Multi won met twee projecten drie erkenningen! Hier een overzicht van de winnaars.

new development medium AWARD

Delta City, Belgrado, Servië

Delta Real Estate

Certificate of Merit

8ª Avenida, S. João da Madeira, Portugal

Sonae Sierra

AWARD

Forum Mersin, Mersin, Turkije

Multi Turkmall Gayrimenkul Yat. Ins

Commendation

Galeria Baltycka Gdansk, Danzig, Polen

ECE Projektmanagement Polska Sp. z.o.o

Commendation and Restore

Victoria Square, Belfast, United Kingdom

Multi Development UK

ReSource Recognition*

Meydan Shopping Square, Istanboel, Turkije

Metro Group Asset Management & Co

new development large

new development very large AWARD

Istinye Park, Istanboel, Turkije

Orta Gayrimenkul Yat. Yon. ve Turizm A.S.

Certificate of Merit

Panora Shopping and Leisure Center, Ankara, Turkije

Merkez Inc.

refurbishment and extension AWARD

Beaulieu, île de Nantes, Nantes, Frankrijk

Ségécé

Vicolunga Outlet, Vicolunga, Italië

Neinver

specialised Commendation

scn 2 | 2009 19

leisure door Drs. J. van Walsum

Bla, bla, bijschrifit

H

oe definiĂŤren we leisure? Dit begrip kent vele verschillende benaderingen. In dit geval wordt voor de benadering gekozen zoals deze op de Academy For Leisure (nhtv internationale hogeschool Breda) wordt gehanteerd. Leisure valt daarbij onder te verdelen in de sectoren sport, evenementen creative industries (cultuur, creatieve dienstverlening (oa. ontwerpbureaus), detailhandel, horeca, leisure projecten/multifunctionele accommodaties,.

Leisure en de bezoeker van de binnenstad In figuur 1, op pagina 22, is in modelvorm aangegeven hoe de invloed van de leisure-sector op de relatie tussen het binnenstedelijk winkelproduct en de beleving van de binnenstedelijke winkelbezoeker, bezien kan worden.

Elk van deze vijf leisure elementen kan en/of heeft in mindere of meerdere een bijdrage in de beleving van de winkelbezoeker. De centrale gedachte achter dit model is dat de kwaliteit van de totale binnenstedelijke leisure beleving een positieve invloed heeft op de binnenstedelijke winkelbeleving en dynamiek. sport Hoe kunnen we de bijdrage van sport zien? We kunnen daarbij denken aan de (in-line) skaters, skateboarders die bezig zijn op trappen, railingen en aflopende voetpaden. Het zijn vaak positieve, actieve jongeren bezig vanuit een bepaalde jongeren cultuur, onderling communicerend over wat en hoe ze hun kunsten kunnen verbeteren.

Verder kunnen we denken aan pleinvoetbaltoernooien en streetdance activiteiten. Deze jongerenactiviteiten zorgen voor een bepaalde dynamiek in het centrum, die weer voor een deel de sfeer bepaald en daarmee de beleving van het winkelend publiek.

20 scn 2 | 2009

Het winkelen in de binnenstad is steeds meer een uitje geworden. Funshoppen lijkt eerder een onderdeel dan het doel van een binnenstedelijk bezoek. De binnenstedelijke bezoeker zoekt gezelligheid, ontmoeting, vrijheid, gekoppeld aan de gelegenheid om consumptieve behoeften te bevredigen. Vanuit deze ontwikkeling gaat voor het binnenstedelijk winkelmanagement een vraag steeds pergnanter worden: â&#x20AC;&#x153;Hoe kan leisure strategisch ingezet worden om de binnenstedelijke winkelbeleving te verhogen?â&#x20AC;?

leisure

Nog prominenter zijn de openbare city-loop evenementen. Een van de bekendste voorbeelden is de marathon van Rotterdam. Deze heeft een landelijke en zelfs internationale betekenis en heeft daarmee een aanzuigende werking voor veel buitenstedelijk publiek en dynamiek. De vraag is hoeveel dit bijdraagt aan de winkel dynamiek.

De Ten miles van Tilburg heeft een meer plaatstelijke en regionale betekenis. Maar daardoor heeft deze ook een heel andere impact op de beleving van de inwoners zelf, omdat men er ofwel zelf aan mee doet of een bekende. Het is daardoor meer een feest van (h)erkenning, samenzijn en gezelligheid.

De vierdaagse van Nijmegen is het grootste en meest bekende sportevenement welk voor een enorme dynamiek en beleving zorgt binnen de stad.

Al deze sportactiviteiten zorgen er voor dat het publiek naar de binnenstad getrokken wordt en/of houden het publiek langer vast, waardoor er meer “leven en beleving” ontstaat. evenementen De invloed van evene-

menten spreekt voor zich. De drie zojuist genoemde voorbeelden van sportacitiviteiten in het centrum, zijn tevens voorbeelden van een specifiek type binnenstedelijk evenementen.

Evenementen zorgen voor leven en een bepaalde sfeer in de openbare gebieden. Er zijn echter verschillende soorten evenementen. Naast de stedelijke sportevenementen zijn er de typische vermaaksevementen, braderieën, wijndagen, politieke evenementen, sprekers, allerlei soorten markten. Er zijn de culturele evenementen van volksvermaak, zoals het festival van het levenslied, dansfeesten, goede doelactiviteiten (Festival Mundial) tot en met meer de klassiekere culturele evenementen, zoals een openbaar klassieke muziek concert. Elk type evenement zorgt voor een eigen dynamiek en is daarmee op eigen wijze van invloed op de verschillende publieksgroepen en haar winkelbeleving.

De horeca draagt uiteraard ook bij aan de winkelbeleving. Een duidelijk aanwezig gevarieerd kwalitatief hoogwaardig op elkaar afgestemd horeca aanbod in het binnenstedelijk winkelcentrum.

Zoals in Maastricht, met het Vrijthof als zeer bekend horecacentrum, waarbij

je het gevoel hebt dat op elke hoek van de straat wel een leuke horecagelegenheid is, waarbij de eigenaar kennis van en hart voor de zaak heeft. Dit vakmanschap zorgt voor een gevoel van gastvrijheid en draagt veel bij aan de ‘welkombeleving’ van het winkelend publiek. trendy De creatieve sector zorgt door haar creatieve-dienstverlening voor een bepaalde constante basis activiteit en dynamiek. De mensen in deze sector zijn vaak gedreven, vertonen een gevarieerd en enigszins onafhankelijk trendy (consumptie, kleding, sociaal, uitgaan) gedrag . Deze sector kan daarmee voor een verlichtende afwisseling in de binnenstedelijke dynamiek zorgen.

Naast deze directe uitstralingseffecten biedt deze sector ook mogelijkheden tot het ontwikkelen van een groeps- en samenwerkingsdynamiek. De creatieve en de economische sector kunnen elkaar veel bieden. De creatieve sector is sterk innovatief gericht terwijl de economische sector vaak meer gericht is op het beheersen van managementprocessen.

Het uitwisselen van deze complementaire vaardigheden kunnen voor beide partijen veel voordeel opleveren. Dit kan zorgen voor een innoverende, inspirerende werk en leefomgeving. leisure En tenslotte kan de ontwikke-

ling van leisure accomodaties (multifunctionele accomodaties, herontwikkeling van binnenstedelijk industrieel erfgoed, culturele broedplaatsen, ontwikkeling van winkelcentra, haven-, stations gebieden) een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van de beleving van de binnenstad en haar winkelprodukt.

Goed doordachte diensttoevoegende multifunctionele accommodaties (bv. bioscoop, schouwburg met horeca, herontwikkeling industrieel erfgoed) kunnen een belangrijke invloed hebben op de rijkheid van de beleving van de winkelbezoeker, ook al maken zij daar lang niet altijd gebruik van. Een fysiek voortvloeisel van het gemeentelijke beleid voor samenwerking van de creatieve en de economische sector, is sinds de laatste vijf jaar de ontwikkeling van de zg. culturele broedplaatsen. Deze zijn uit de gedachte ontstaan om mensen uit ver-

>

lees verder op pagina

22 scn 2 | 2009 21

leisure

Leisure aanbod binnenstad

Sport

Evenementen

Creatieve industrie, cultuur

Horeca

Leisure project (ontwikkeling)

Beleving winkelbezoeker binnenstad

Binnenstedelijk winkelprodukt

Figuur 1

<

vervolg van pagina

21

schillende sectoren bij elkaar te zetten in een culturele broedplaats, zodat zij makkelijker met elkaar in contact kunnen komen en ideeen uit kunnen wisselen. Deze broedplaatsen worden vaak gevestigd in oude, in het centrum gelegen fabriekspanden, welke een zekere historische waarde vertegenwoordigen.

Vaak zijn deze gebieden enigszins verlopen, zowel economisch als sociaal. De ontwikkeling van een dergelijke broedplaats biedt dan een uitgelezen mogelijkheid in een keer het hele gebied te herontwikkelen en te upgraden. De ontwikkeling van dergelijke projecten kan mn. de binnenstedelijke winkelbeleving erg positief beïnvloeden.

Enkele voorbeelden van culturele broedplaatsen zijn de Creative Factory in Rotterdam, gevestigd in een oude

Er zal een duidelijke leisure-regie gevoerd moeten worden door het binnenstadsmanagement graansilo aan de Maashaven, bij de Kop van Zuid, de Verkade fabriek in Den Bosch, Veemarktkwartier met Vila Media en V39 in Tilburg, Triple O Campus, Het Blushuis in Breda, Strijp S en de Witte Dame (twee oude Philips vestigingen) in Eindhoven.

22 scn 2 | 2009

De trend is dat deze verschillende leisure sectoren meer en meer gaan samenwerken (transsectorale samenwerking). Het besef onder de leisure partijen, dat men door samenwerking meer kan bereiken is groeiende. Vooral als het gaat om het aantrekken van de toerist.

De VVV’s spelen daar een grote rol in.

Zij ontwikkelen verschillende arrangementen voor verschillende behoeften groepen om de toerist de stad in te lokken. Maar ook voor de inwoners worden steeds meer arrangementen ontwikkeld, waarbij de sectoren detailhandel, cultuur en horeca veel voor elkaar kunnen betekenen. Deze zich ontwikkelende samenwerkingsverbanden met de daaruit voortvloeiende leisureproducten (arrangementen) zorgen voor een toenemende belangstelling voor het binnenstedelijke bezoek. De binnenstedelijke dynamiek en de beleving lijken zich ten opzichte van de oorspronkelijke meer functionele winkeldynamiek, te verbreden. Vooral de culturele evenementen-dynamiek is in de binnensteden gegroeid. spelen met de elementen Zoals

aangegeven hebben alle vijf binnenstedelijke vrijetijdsproducten (sport, evenementen, creatieve industrie, horeca en leisure-accomodaties) en de daaruit voortvloeiende dynamieken ieder hun eigen invloed op de binnenstedelijke winkelbeleving. De kunst is met de elementen te spelen, zodat er dynamieken,sferen ontstaan waarbij de binnenstedelijke bezoeker zich prettig voelt. Dat is een buitengewoon moeilijke opgave omdat de vijf leisure-elementen zich niet allemaal even makkelijk laten sturen. Het is sterk afhankelijk van de

kwaliteiten en invulling van de mensen en netwerken die in de leisure organisaties actief zijn.

Daarnaast is het publiek zeer gevarieerd van aard en zal elk individu de activiteiten, dynamieken en sferen op zijn of haar eigen wijze beleven. Dit spelen met de elementen kan naar het lijkt niet geheel aan de markt over gelaten worden. De verschillen ten aanzien van invloed, macht en de belangen, tussen de partijen (winkeliers, horeca, culturele organisaties, eigenaren, financiers, projectonwikkelaars, ambtenaren, politiek, bewoners, bezoekers) zijn daarvoor te groot. Er zal binnen het binnenstadsmanagement voor deze leisure-elementen duidelijk een leisure (city)management gevoerd moeten worden, om deze leisuresectoren optimaal te laten samenwerken. Dit alles met als doel de gewenste beleving voor de verschillende binnenstedelijke doelgroepen te kunnen optimaliseren en daarmee geïnspireerd consumentengedrag te stimuleren.

Tenslotte De kern van de stad is de markt, een marktplaats, daar waar goederen in- en uitgeruild worden. De handel in goederen is echter in de loop van de eeuwen ontwikkeld van handel in fysieke producten, naar diensten tot natuurlijk ook een uitruilplaats voor geestelijke overtuigingen (zowel wat betreft kennis, ervaring als spirituele inzichten).

De mate van beleving van de binnenstedelijke bezoeker kan de intensiteit en de kwaliteit van dit in- en uitruilgedrag sterk positief beïnvloeden. Mensen kopen meer geïnspireerd en beter en de winkelier zal op haar beurt zijn winkelproduct wat het ook moge zijn, scher-

projecten

Prioriteit winkel aanbod

projecten kort

A. hoog

MULTI VASTGOED GESELECTEERD VOOR ONTWIKKELING CENTRUM IJMUIDEN

B. laag

laag

hoog

Prioriteit binnenstedelijk totaal — leisure aanbod Figuur 2

per meer geïnspireerd neerzetten om beter aan de behoeften en de beleving te voldoen. De overige delen van de leisure sector (sport, creative industries, evenementen, horeca, leisure-accommodaties) zullen absoluut een positieve bijdrage kunnen leveren aan deze winkelbeleving.

Uit het voorgaande dient zich een essentiele strategische vraag aan voor de winkelcentrum-manager. Moet de kwaliteit en beleving van het binnenstedelijke winkelproduct centraal worden gesteld, of de kwaliteit en beleving van het binnenstedelijk centrum in het algemeen (zie figuur 2).

In het eerste geval (A) zijn de binnenstedelijke leisure activiteiten ondersteunend aan het winkelproduct. Zij zijn er vooral op gericht om een zo aantrekkelijk mogelijk winkelsfeer en beleving in de binnenstad te scheppen ten behoeve van het winkelproduct. In het tweede (B) geval, is het winkelproduct ondersteunend en gaat het erom meer in het algemeen een aantrekkelijk binnenstadsmilieu te creëren, waar de meeste inwoners / bezoekers zich prettig en comfortabel in voelen. Waarbij de achterliggende visie is dat een aantrekkelijk verblijfsklimaat automatisch stimulerend werkt voor het winkelgedrag van de bezoeker.

Gezien de hedendaagse ontwikkelingen, van dreigend overaanbod, afnemende overconsumptie, de economische crisis, met de daar achterliggen de oorzaken, de lessen die daaruit geleerd kunnen en moeten worden, lijkt mij optie B; streven naar een kwalitatief hoog-

waardige binnenstad waarbij elk leisure deelprodukt haar bijdragen heeft, te prefereren boven optie A waarbij het winkelproduct centraal wordt gesteld.

Alle partijen proberen een bijdrage te leveren aan het binnenstedelijk gebied.

Waarbij het winkelproduct een onderdeel is. Maar, dat moet wel gezegd worden, het blijft wel een van de belangrijke onderdelen voor de binnenstad.

Tenslotte De kern van de stad is de

markt, een marktplaats, daar waar goederen in- en uitgeruild worden. De handel in goederen is echter in de loop van de eeuwen ontwikkeld van handel in fysieke producten, naar diensten tot natuurlijk ook een uitruilplaats voor geestelijke overtuigingen (zowel wat betreft kennis, ervaring als spirituele inzichten).

De mate van beleving van de binnenstedelijke bezoeker kan de intensiteit en de kwaliteit van dit “in en uitruilgedrag” sterk positief beïnvloeden. Mensen kopen meer geïnspireerd en beter en de winkelier zal op haar beurt zijn “winkelproduct” wat het ook mogen zijn, scherper meer geïnspireerd neerzetten om beter aan de behoeften en de beleving te voldoen.

De overige delen van de leisure sector (sport, creative industries, evenementen horeca leisure accommodaties) zullen absoluut een positieve bijdrage kunnen leveren aan deze winkelbeleving.

•

Multi Vastgoed is door het college van B&W van Velsen geselecteerd voor de ontwikkeling van het centrum van IJmuiden. Voor deze ontwikkeling waren naast Multi nog drie andere ontwikkelaars in de race. Het college legt dit principebesluit in mei ter consultatie voor aan de gemeenteraad.

Het plan van Multi biedt de mogelijkheid om de reeds geruime tijd lopende voorbereidingen voor de centrumontwikkelingen aanzienlijk te versnellen. Er zijn bijvoorbeeld geen verwervingen van derden nodig. Er hoeven geen woningen te worden gesloopt en geen winkeliers uit te wijken naar tijdelijke huisvesting. Hierdoor en door andere elementen in het plan van Multi is het risicoprofiel zeer laag. Het is daardoor uitermate geschikt om onder de huidige, onzekere marktomstandigheden toch snel gerealiseerd te kunnen worden.

Een stedenbouwkundig plan van Dudok ligt ten grondslag aan het centrum van IJmuiden. Met respect voor dit historisch waardevolle gegeven stelt Multi een hedendaagse verdichting van het winkelgebied voor. De hoofdwinkelstraat van IJmuiden, Lange Nieuwstraat, is zo breed dat hier op innovatieve wijze gebruik van kan worden gemaakt. Multi stelt in haar plan een verdiepte winkelstraat voor; een ingreep die qua concept is afgeleid van de Beurstraverse in Rotterdam, ook een Multiproject. Op korte termijn verwacht verwacht Multi met de gemeente, winkeliers en bewoners stappen te kunnen ondernemen voor verdere uitwerking en realisatie van de plannen.

Foruminvest gaat hoofdwinkelcentrum Beuavais (F) ontwikkelen Op 15 april heeft Foruminvest France de p.p.s. met de stad Beauvais bekend gemaakt. Deze overeenkomst is de basis voor de ontwikkeling van het hoofdwinkelcentrum van Beauvais, genaamd Le Jeu de Paume. De ontwikkeling voegt circa 23.500 m2 bvo retail (circa 80 winkels) en een parkeergarage met 800 plaatsen toe aan het bestaande winkelapparaat. Het project is gelegen in het hart van de binnenstad en creëert een nieuw circuit gekoppeld aan de hoofdwinkelstraten. Inbegrepen is de ontwikkeling van 40 appartementen en verbetering van het openbaar gebied.

Beauvais is ten noorden van Parijs gelegen en bedient een marktgebied van een kwart miljoen consumenten, heeft een universiteit en won recentelijk de titel van ‘mooiste bloemenstad van Frankrijk’. Architect Benoy, bekend van Bullring en BlueWater, tekent voor het ontwerp. De opening is voorzien voor herfst 2011.

Drs. J. van Walsum is hogeschooldocent aan de NHTV, de internationale hogeschool Breda, Afdeling Academy for leisure. Zijn Specialisatie is leisure project management.

scn 1 | 2009 23

megamalls

de vijfde winkelstad in nederland

the new shopping destination • units te huur van 50 m2 tot 2000 m2 • concurrerende huurprijzen • parkeergarage met 450 plaatsen • het ideale startpunt voor winkelen in veenendaal

24 scn 1 | 2009

aberdeen 020-6870500

www.descheepjeshof.nl

cbre 020-6262691

projecten

Ruimte voor modeformules met meterbehoefte

Nieuwe koers voor Scheepjeshof Veenendaal

S

hopping Centre News sprak op locatie met Bob Reidsma, ceo van Aberdeen Property Investors The Netherlands (API NL) en verantwoordelijk voor deze operatie. ‘Wij hebben de Scheepjeshof sinds twee jaar in beheer. Het project is aangekocht vanuit de verwachting er weer een succes van te kunnen maken. Om dit te bereiken wordt op dit moment het plan van de Engelse architect Paul Jones uitgevoerd, wat onder meer leidt tot meer licht, transparantie en natuurlijk een meer eigentijds en rustiger aanzien.

Dat zie je onder meer terug in de nieuwe hogere glazen puien, de vloer, maar ook in de prachtige gebogen extra hoge glasgevel van het midden-eiland. Tevens worden de winkels aan de buitenzijde die aan het plein grenzen naar voren gebracht om de zichtbaarheid te verbeteren. Ook de hoofdentree wordt aangepast en zal straks zeer opvallend zijn en door synergie met de herinrichting van het buitengebied de consument als het ware naar binnen leiden.’

Veenendaal is – verrassend genoeg – echt de vijfde winkelstad van Nederland. De centrumwinkels bevinden zich op een L-vormig circuit, met aan de kop de Scheepjeshof en aan de voet de Corridor, met elkaar verbonden door de Hoofdstraat. Aberdeen European Shopping Property Fund (AESPF) is nu druk bezig met een stevige renovatie van de Scheepjeshof, inclusief conceptuele upgrading.

branchering Dit voor zover het de ‘hardware’ betreft.

Reidsma wil echter ook het nodige aan de branchering veranderen. ‘Inderdaad. Onderzoek door Goudappel Coffeng heeft uitgewezen dat Veenendaal nog ruimte heeft voor mode en de mode-gerelateerde sector. Want Veenendaal bedient niet alleen haar eigen 61 duizend inwoners, maar is door haar ligging en eigen karakter het koopcentrum voor een regio met ruim 200 duizend consumenten. Die ruimte voor mode is voor ons een kans, omdat wij door de combinatie van oude- en bewust gecreëerde nieuwe leegstand, re-shuffeling en de renovatie winkelunits konden creëren tot aan 2000 m2 aan toe met voldoende front. Daarmee wordt de Scheepjeshof interessant voor winkelketens als bijvoorbeeld H&M, Zara, New Yorker, enz. In het oude deel van het centrumgebied van Veenendaal zijn dergelijk grote units simpelweg niet te vinden.’

Samen met de achterin aanwezige huidige trekkers als Aldi, Plusmarkt, Bristol, nog een aantal andere klinkende namen én niet te vergeten de onder het winkelcentrum gelegen moderne parkeergarage (450 zeer betaalbare plaatsen) heeft de Scheepjeshof dan alle kaarten in huis om echt een goed ‘ankerpunt’ op de Veenendaalse winkelroute te worden. Reidsma: ‘Het oude Scheepjeshof was eigenlijk door verschillende oorzaken haar rol als onderdeel van het kernwinkelapparaat kwijtgeraakt en afgegleden naar boodschappencentrum. De renovatie en de nieuwe branchemix moet dit keren. Op dit moment zijn we voor het voorste deel en de pleinzijde met name gericht op de modesector aan het acquireren en wel in het midden- tot hogere segment. Maar ook voor het tweede winkelniveau op het middeneiland –een echt prominente locatiezoeken we nog een passende horeca-formule.’ campagne De meer dan tien miljoen euro kostende reno-

vatie van de Scheepjeshof is in februari begonnen en zal al in september gereed zijn. Een marketingcampagne informeert doorlopend de consument en de lokale retailer over de vor-

Onder: impressie van de Scheepjeshof. Inzet: Bob Reidsma

deringen en zorgt er voor dat de Scheepjeshof ook gedurende de verbouwing op het kompas van de consument blijft staan.

Voor wie in winkelruimte geïnteresseerd is: een prachtige audiovisuele artist-impression van het toekomstige Scheepjeshof is te zien op www.descheepjeshof.nl.

•

scn 2 | 2009 25

projecten

In Kloosterveen, een omvangrijke uitbreidingswijk van Assen wordt op dit moment gebouwd aan een multifunctioneel centrumplan voor de wijk.

Kloosterveste wordt ontwikkeld en gerealiseerd op basis van de meest actuele inzichten waarover wij op dit moment in de markt beschikken als het gaat om verschillende soorten voorzieningen, hun onderlinge (zicht) relaties en uitwisselbaarheid. Wanneer de samenleving maakbaar zou zijn, zouden we dat hier kunnen zien over zo’n jaar of tien. Het centrum wordt écht compleet, compact en comfortabel.

Kloosterveste: compact, comfortabel, compleet

B

AM Vastgoed treedt op als ontwikkelaar van Kloosterveste. Karel Nuijten is medeverantwoordelijk voor deze zeer omvangrijke klus. Omdat onze nieuwsgierigheid geprikkeld is, besluiten we een bezoek te brengen aan Kloosterveste.

Daar aangekomen valt een enorme bouwlocatie als eerste op. Het aantal grote bouwkranen en vrachtwagens maakt direct duidelijk dat hier veel en intensief gebouwd wordt.

Enthousiast en bevlogen leidt Karel ons rond over de bouwplaats, terwijl hij het verhaal van Kloosterveste uitgebreid uit de doeken doet. “We willen Kloosterveen met Kloosterveste een heel aangenaam, functioneel en aantrekkelijk, knus centrum geven, waar de lokale inwoners graag naar toe zullen komen voor het aanbod en voor de sfeer en ambiance.

Naar verwachting zal het nieuwe hart ook bezoekers van buiten Kloosterveen aantrekken, gezien het totaal aan kwaliteiten, dat hier in één centrum samengebracht wordt”, vertelt de ontwikkelaar.

Het nieuwe hart van Kloosterveen beschikt bij oplevering over een volle hectare winkels, horeca en dienstverlening. Met daarnaast anderhalve hectare voor een brede school, een gezondheidscentrum, een wijkcentrum, een sporthal, een health- en welnesscentrum en woningen. Al deze voorzieningen bevinden zich in een compact, overzichtelijk centrum, waar de auto zoveel mogelijk uit geweerd wordt.

Integrale ontwikkeling Kloosterveste is zowel vanuit stedenbouwkundig, als architectonisch als ook uit functioneel oogpunt volledig integraal uitgedacht. Dit maakt het tot een compleet, compact en comfortabel concept. Stedenbouwkundig wordt het centrumgebied gekenmerkt door een cirkelvor-

26 scn 2 | 2009

mige opbouw. Dit doet een beetje denken aan de opzet van oude middeleeuwse stadscentra.

In het middelpunt van de cirkel bevinden zich alle commerciële en maatschappelijke voorzieningen in een autoluw gebied met daarboven stadsappartementen in verschillende types en prijsklassen. Half verdiept wordt een zeer ruim over-

Commerciële en maatschappelijke voorzieningen in een autoluw gebied dekt parkeerplein gerealiseerd. Door de aanzienlijke hoogte van gemiddeld 3.30 meter moet de indruk ontstaan dat bezoekers niet in een garage parkeren, maar op een stedelijk parkeerterrein. Het parkeren wordt gratis. Met behulp van tapis roulants worden bezoekers naar boven, in het hart van het plan gebracht, waar zij zonder auto-overlast hun boodschappen kunnen doen of een bezoek aan de dokter, de fitness of aan een van de andere voorzieningen kunnen brengen. Om de binnenstedelijke opzet kracht bij te zetten is ervoor gekozen het centrum volledig in de open lucht te realiseren.

Rond het centrumdeel wordt een fors aantal extra woningen gerealiseerd, waarvan het merendeel grondgebonden is. Door de gekozen singel- en grachtenstructuur roept ook hier de ste-

>

lees verder op pagina

28

projecten

Het winkelplein van Kloosterveste zorgt mede voor een prettige beleving van de ruimte

Het stedebouwkundig concept van het centrumgebied is opgebouwd rondom een cirkel.

Auto’s worden geparkeerd in het hoge ‘parkeersouterrain’

scn 2 | 2009 27

projecten

<

vervolg van pagina

26

denbouwkundige kwaliteit associaties op met middeleeuwse binnensteden met individuele panden. Als gevolg van deze opbouw en allerlei verschillende soorten woningen kunnen alle sociale- en lifestylegroepen er een plek vinden.

Architectonische invalshoek Ook architectonisch is

gekeken naar historische centrumgebieden. Zorgvuldig is er voor gewaakt niet een Anton Pieck-achtige uitstraling te creëren door de gevels wel individueel vorm te geven, maar niet een historiserend gevelbeeld na te streven. In de kern van het centrumgebied zullen bezoekers naar verwachting eind 2010 een gevarieerd gevelbeeld aantreffen met een diversiteit aan materiaalgebruik en eigen karakter. Ter versterking daarvan wordt elke winkel afzonderlijk in de gelegenheid gesteld om binnen vastgestelde randvoorwaarden de eigen winkelpui vorm te geven. “Hierdoor kunnen ondernemers zich ook in hun uitstraling werkelijk onderscheiden”, licht Karel toe. Op deze manier ontstaat een gevarieerd en kleinschalig beeld, dat door de cirkelvormige straten nog eens versterkt wordt. De architectuur van de verschillende panden is nadrukkelijk van deze tijd.

Functionele invalshoek Vanuit functioneel oogpunt is er voor gezorgd dat alle commerciële en sociaal-maatschappelijke functies zodanig met elkaar vervlochten zijn dat er in alle opzichten een echt kloppend hart van de wijk ontstaat.

Doordat er ook functies in gebruik zijn in de avonduren, wordt het centrum op alle momenten van de dag aantrekkelijk om

Ondernemers kunnen zich hier in hun uitstraling werkelijk onderscheiden” een bezoek te brengen. De winkelstructuur bestaat voor een belangrijk deel uit een licht gebogen, tweezijdige winkelstraat met in het midden een ruim stadsplein. Aan dit plein bevinden zich op het zuiden gerichte horeca- en terrasmogelijkheden. Beide uiteinden van de straat bieden plek aan een supermarktvestiging. Daartussen zullen alle andere speciaalzaken die een wijkwinkelcentrum kenmerken, zoals bijvoorbeeld vers-, huishoud- en kledingzaken, een prominente plaats in het centrum krijgen. Door de gekromde straatvorm zijn goede zichtlijnen voor de commerciële functies gewaarborgd, terwijl

28 scn 2 | 2009

alle maatschappelijke functies op korte afstand van de winkelstraat ontsloten worden.

Branchering Voor de supermarktlocatie aan de zuidzij-

de van het winkelcentrum heeft Albert Heijn getekend. Ook Ahold onderdelen Etos en Gall&Gall zullen zich in het nieuwe centrum vestigen. De andere supermarktlocatie wordt binnenkort ingevuld. De belangrijkste landelijke filiaal- en grootwinkelbedrijven, waaronder de Hema en Blokker hebben hun interesse getoond voor de locatie en er vinden verkennende huurgesprekken plaats. Voor speciaalzaken wordt vooral lokaal en regionaal gekeken “om het nieuwe hart vanaf het begin ook van couleur locale te voorzien”, aldus Karel.

Maatschappelijke functies De maatschappelijke voorzieningen die gerealiseerd worden, bestaan uit een gezondheidscentrum (met onder andere artsen, tandartsen, fysiotherapeuten en een apotheek) en een wijkcentrum met buitenschoolse opvang, een bibliotheek, de wijkvereniging en een dagopvang voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook wordt hier een zogenaamde multifunctionele accommodatie gerealiseerd (mfa) volgens het aansprekende concept van ‘samen onder een dak’. In dit concept staan ontmoeten, leren en groeien centraal.

Economisch draagvlak Kloosterveen kent op dit moment een inwonertal van tienduizend. Dit moet uitgroeien naar ongeveer 18 duizend. De huidige inwoners maken gebruik van de lokale, tijdelijke vestigingen van Albert Heijn en Etos, maar wijken ook uit naar kernen in de omgeving. Wanneer het nieuwe centrum compleet in één keer eind 2010 opengaat, zal dit ongetwijfeld tot gevolg hebben dat de huidige afvloeiing substantieel afneemt en de toevloeiing zal groeien.

Hierdoor zal het nieuwe winkelcentrum Kloosterveste vanaf de opening verzekerd zijn van (ruim) voldoende economisch draagvlak.

Een cirkel Alle hier beschreven kwaliteiten en de integrali-

teit waarmee dit centrum ontwikkeld wordt, suggereren een grote maakbaarheid van de samenleving. Alle kennis en ervaring die wij in de markt van winkels en andere centrumvoorzieningen tot op heden hebben opgedaan als het gaat om ruimtelijke en functionele planning zijn terug te vinden in de conceptgedachte van Kloosterveste. Aardig is dat geconstateerd kan worden dat een historische stadscentrumstructuur als hart van een nieuwe wijk naar verwachting ook nu en in de toekomst een grote kans van slagen heeft, als het gaat om economisch functioneren en leefbaarheid. Dit maakt het heel interessant om in ca 2020 weer eens te gaan kijken of we de samenleving hier werkelijk hebben kunnen ‘maken’. Karel Nuijten is er nu al van overtuigd.

•

Marktgarage wint Vexpan Parkeergarage Award ’09

verwaaijen Mag ik u wat vragen?

D De prijswinnaar: de Marktgarage in Geleen

Tijdens de opening van de vakbeurs ParkeerVak is de winnaar van de Vexpan Parkeergarage Award 2009 bekend gemaakt. Vexpan is het platform voor parkeren in Nederland.

V

an de vier genomineerde inzendingen voor de beste recent opgeleverde parkeergarage is de Marktgarage in Geleen bekroond. De parkeergarage is een ontwerp van Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt.

De overige genomineerden waren de Parkeergarage St. Antonius Ziekenhuis Nieuwegein, de parkeergarage De Cope in Utrecht en de parkeergarage Worldforum in Den Haag. De prijs is in ontvangst genomen door Renée Liefting, algemeen directeur van Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt.

parkeerdruk “De parkeerdruk in het stedelijk gebied kan in de toekomst tot grote problemen leiden”, aldus Guido van Woerkom, hoofddirecteur ANWB, bij de openingstoespraak in de Brabanthallen te ’s‑Hertogenbosch. In zijn speech ging hij in op het actuele onderwerp van de parkeerdruk in de woonwijken en in de binnenstedelijke centra.

De Vexpan Parkeergarage Award is bedoeld voor een parkeergarage die ruimschoots voldoet aan criteria zoals een gunstige exploitatie, sociale veiligheid, servicegerichtheid en duurzaamheid, een architectonisch vooraanstaand ontwerp, het inpassen in het straatbeeld en is zo mogelijk gecombineerd met andere functies.

De Marktgarage voorziet in 415 parkeerplaatsen en is onderdeel van het masterplan voor het nieuwe stadshart van Geleen, eveneens ontworpen door Rijnboutt Van der Vossen Rijnboutt. De garage bevordert de bereikbaarheid van Geleen en versterkt hiermee de concurrentiepositie van de binnenstad in de regio.

Opdrachtgever van de Marktgarage is Hoogveld bv, een samenwerkingsverband van 3W Vastgoed (Maastricht) en Bouwontwikkeling Jongen (Landgraaf ). De garage is uitgevoerd door Aannemersbedrijf Jongen. De exploitant van de garage is de gemeente Sittard-Geleen.

•

eze vraag stellen mijn medewerkers honderdduizenden keren per jaar aan consumenten. In winkelcentra, in winkelstraten, in stations of waar wij ook maar onderzoek doen.

De reacties zijn in vier heldere categorieën in te delen.

• Negatie: ik doe net of ik niets gehoord heb en loop met mijn blik op oneindig door; • Botte weigering: Nee!!! Donder op of andere teksten met eenzelfde onsympathieke strekking; • De nette weigering: Liever niet, ik heb haast/geen tijd/ben net al benaderd etc.; • De sympahatieke medewerking,: Ja hoor, waar gaat het over?

De reactie is sterk omgevingsbepaald. Op de Kalverstraat overheerst de negatie reactie. Men heeft zich al door een haag van goede doelen-wervers heen moeten worstelen en vreest weer aangesproken te worden op het eigen geweten en portemonnee.

De botte weigering is vooral het gevolg van wantrouwen. Weer iemand die iets van me wil weten. Laat me met rust! Maar ook van onbegrip voor nut en noodzaak van onderzoek. Zowel in verarmde binnensteden als in Vogelaarwijken-centra is deze reactie dominant.

De nette weigering komen we veel in Vinexcentra tegen. Moeder met kind, een agenda die tot op de minuut is volgepland. Meedoen aan de enquête betekent dat het dagprogramma volledig in de soep loopt. Ik zou wel meedoen, maar nu even niet.

De sympathieke medewerking komen we gelukkig overal wel tegen, maar de mate waarin verschilt heel sterk. Allereerst naar leeftijd. Ouderen en jongeren doen structureel vaker mee aan een enquête. De eerste groep uit beleefdheid: “Mij wordt iets gevraagd en daar geef ik netjes antwoord op.” Kwestie van opvoeding. De laatste groep uit nieuwsgierigheid (wat is dat een enquête?) en het feit dat men blij is eindelijk eens serieus genomen te worden.

Maar ook naar type consument: de gehaaste forens die zijn trein nog moet halen versus het dagjesmens die alle tijd van de wereld heeft.

Feit is dat we steeds meer ons best moeten doen om een goede doorsnee van het publiek te ondervragen. Bijhouden en analyseren van de non-response is in dit kader essentieel. Maar ook tactieken om die response te verhogen. Zoals het aankondigen van het onderzoek ter plaatse door middel van posters, omroepinstallaties, lichtkranten. Het direct duidelijk maken dat het echt een onderzoek betreft en geen verkapte ledenwerving. Het doel van het onderzoek helder communiceren en daardoor de consument het gevoel geven daadwerkelijk te kunnen laten helpen. En verder het plat uitdelen van incentives om deelname te verhogen. Of het nu een pen, bloemetje of een vijfde staatslot is.

Maar het verzamelen van goede data wordt steeds meer een kunst. Het belangrijkste wapen blijft echter de sympathieke, doorgewinterde, onverstoorbare enquêteur of enquêtrice. Zo’n persoon die je botweg niet kunt negeren of iets kan weigeren. Zo’n ‘ik heb eigenlijk geen tijd, maar omdat u het zo vriendelijk vraagt doe ik toch even mee’ reactie.

• Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 2 | 2009 29

profiel

Wilbert Kroesen

Jessica van Hoof

Zo’n anderhalf jaar geleden is gedelegeerd ontwikkelaar IPMMC Vastgoed te Utrecht overgenomen door AM. De mensen van IPMMC kregen daarmee ook meteen een aantal nieuwe collega’s in huis, omdat er voor gekozen werd ook alle mensen van AM die met commercieel vastgoed te maken hadden in dit pand onder te brengen. Dit werd dan ook letterlijk een bundeling van krachten en kennis. SCN sprak met Jessica van Hoof (IPMMC) en Wilbert Kroesen (AM) over een aantal van de projecten waar zij met hun bijna 60 collega’s aan werken.

H

et pakket aan vastgoedontwikkelingen beslaat een breed palet aan projecten van in hoofdzaak winkels en kantoren. De doorlooptijden variëren van kort (voor de herontwikkeling van winkelcentrum Hof van Spaland te Schiedam) tot tien jaar voor een project in Badhoevedorp, waarin geparticipeerd wordt in een ontwikkelingscombinatie. ‘We hebben een flinke portefeuille in ontwikkeling en het zou mij niet verbazen als de combinatie IPMMC en AM straks een van de grootste ontwikkelaars van commercieel vastgoed gaat worden’, zegt Kroesen.

Ondanks de economische tegenwind? ‘Juist in zo’n situatie wordt iedereen heel creatief en ontwikkelen we projecten nog gezonder en met nog minder kapitaalbeslag dan we al deden.

De commerciële duurzaamheid krijgt nu veel gewicht, maar had dat eigenlijk altijd al moeten hebben. Ik ben blij met de normalisatie van de marktcondities: het geeft ons de kans om te laten zien wat we kunnen.’

Gaat dit leiden tot een nieuwe soberheid?

Kroesen: ‘Wat is er mis met soberheid? Het hoeft niet allemaal theater en spektakel te zijn. Het onderscheid kan ook in kleine dingen zitten. Daar kom je achter door goed te kijken en te luisteren en zo uit te vinden wat er in een plaats of marktgebied mogelijk is. Ook bij gemeenten is men weer met beide benen op de grond geland. Boekwerken van 600-700 pagina’s

30 scn 2 | 2009

IPMMC en actief op de dik met condities waaraan een ontwikkeling moet voldoen zijn passé. Projecten worden nu weer gegund op basis van een relatie, op vertrouwen in elkaars kwaliteiten en op wat je samen al gedaan hebt en natuurlijk je algehele reputatie als ontwikkelaar.’

Van stadion tot binnenstad Zo’n reputatie wordt na-

tuurlijk mede bepaald door de projecten die gedaan zijn. En dat zijn er nogal wat. Jessica van Hoof (IPMMC) moet na dit interview snel door voor een gesprek over het hotel dat deel uitmaakt van het project in Zwolle. Als ‘retaildier’ in hart en nieren, is zij binnen het bedrijf de persoon die meedenkt over winkelontwikkelingen, maar ook doet zij de verhuur voor diverse projecten. ‘IPMMC is een jong en compact bedrijf en we ontwikkelen hier zeer diverse projecten. De organisatie is ook erg prettig: de lijnen zijn kort waardoor initiatief gestimuleerd wordt. Er zit heel veel creativiteit en ondernemersgeest bij ons in dit gebouw.’

Blijkt dat ook uit jullie project te Zwolle? ‘Het stadion van F.C. Zwolle is een prachtig voorbeeld van integrale gebiedsontwikkeling met een totale omvang van 45.000 m2 commerciële voorzieningen. Wij hebben het project plintbebouwing met grootschalige winkels gegeven en die ruimte hebben we kunnen vinden door de tribune op +1 te laten beginnen. Het gaat hier om een thematische winkelinvulling op sport, leisure en entertainment. Zo zijn de Telstar sportzaak (4200 m2) en het Achmea health centre (2500 m2) al opgeleverd, en zijn de ruitersportwinkel, fietsenwinkel, speelgoedwinkel ToyChamp grotendeels opgeleverd. Het hotel wordt momenteel afgebouwd.’

Van Hoof is ook betrokken bij de ontwikkeling van Nieuw Zaailand in hartje Leeuwarden. ‘Hier wordt de bestaande parkeergarage vernieuwd en vergroot. Daarboven komen drie winkelblokken met rondom winkelen en daarop weer drie lagen appartementen. De gemeente, en wij ook, zien natuurlijk graag dat er dan winkels toegevoegd worden die er nog niet zijn. Daarom kunnen we in een van de blokken op tweemaal 1100 m2 echt grootschalige partijen plaatsen, wat in een binnenstad toch tamelijk bijzonder is. Verder komt er in elk blok horeca, maar ook is er nog plaats voor enkele leuke formules op midden- en middenplus niveau die nog niet in Leeuwarden te vinden zijn. Ook is er nog ruimte voor enkele hoger gepositioneerde winkels. Daarbij wordt het accent op mode gelegd.’

Bioscoop wordt split-levelwinkel De herontwikke-

ling van winkelgebieden is ook voor IPMMC en AM een belangrijk onderdeel van het pakket. Zoals in Schiedam, waar de VVE opdracht gaf voor de uitbreiding van het winkelcentrum Hof van Spaland. Kroesen: ‘Dat doen we volop in samenwerking met gemeente. Normaal gesproken loop je zo’n traject twee keer: eerst een DPO (Distributie Planologisch Onder-

profiel

AM ook in moeilijke tijden winkelmarkt zoek) om de uitbreidingspotentie te onderzoeken en vervolgens de gesprekken met de gemeente over de opname van de uitkomsten in de detailhandelstructuurvisie. Wij proberen die twee trajecten zoveel mogelijk naast elkaar af te leggen, wat natuurlijk veel tijd kan besparen.’

In Hof van Spaland is ook sprake van een sociaal-culturele component. ‘Naast een hectare detailhandel zal er ook plaats komen voor 4000 m2 maatschappelijke voorzieningen. Je hebt het dan over een ander soort vastgoed, met een heel eigen denkproces en rekenwijze. De kunst is dan de gebouwen zo te maken dat ze in een latere fase anders inzetbaar zijn. Bijvoorbeeld een bioscoop, met z’n eigen maatvoering. Die kan later ook omgebouwd worden tot een split-levelwinkel, mits je er van meet af aan rekening mee hebt gehouden.’

De oude bekende DPO kwam al even voorbij. Maar volgens Kroesen is deze niet meer zalig makend. ‘AM werkt al jaren met leefstijlenonderzoek om haar projecten zo goed mogelijk op de doelgroepen te laten aansluiten. Dat werkt voor woningen, maar ook voor winkels, omdat je het zo qua branchering kan optimaliseren voor de markt. Het gaat bij het winkelen om het aanbod zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de koopmotieven van de consument’.

Maar de meeste winkelcentra lijken toch op elkaar? Althans, zo wil het verhaal. ‘De winkelmarkt zit natuurlijk allang in de volwassen fase en bijna alles wat nu gemaakt wordt is dankzij de ruime ervaring ook goed. Als er gezegd wordt dat winkelcentra op elkaar lijken, is dat eigenlijk een groot compliment’.

Impressie van het centrumplan in Best

Ruimteoplossingen voor de binnenstad Van Schie-

dam gaan we naar Apeldoorn (‘We zijn centraal gevestigd in Utrecht en Nederland is klein, waardoor we het hele land kunnen bestrijken’, zegt Kroesen). Van Hoof houdt zich daar bezig met een ontwikkeling voor grootschalige retail, genaamd ‘De Voorwaarts’. ‘Een flink project van 30.000 m2 gelegen naast het Omnisportcentrum, wat een modern sportcomplex is waar ook Olympische wedstrijden gehouden mogen worden. We zitten in de laatste gesprekken met de gemeente om te bepalen hoe het project er precies uit gaat zien. Qua invulling denken we aan, een grote sportwinkel en eigenlijk alles dat geen plek kan krijgen in het centrum van Apeldoorn. Inmiddels zijn we in gesprek met Mediamarkt. Het voordeel van deze locatie is ook de ruime parkeerplaats voor 2400 auto’s. Deze is gratis, wat voor ons voor dit project ook een uitgangspunt was.’

Deze reportage verhaalt over een aantal projectvoorbeelden, zowel groot en klein. Het is bijzonder om tijdens het interview te horen dat de basis eigenlijk nog veel kleiner is: de kassa van de winkelier. Kroesen: Als ik door een project rondloop en een ondernemer steekt met een blij gezicht z’n duim op, dan weet ik dat ik het goed gedaan heb. De kern is de kassa: daar doen we ’t voor...’

•

De geplande aanblik van de Lange Wemen in Hengelo

Impressie van het toekomstige Zaailand, Leeuwarden

Voor meer informatie: www.amrealestate.nl l www.IPMMC.nl

scn 2 | 2009 31

review

De Neerstraat, Roermond

Op Goede Vrijdag brachten Jacq. Cornelissen (Corio Nederland), Marc Majolée (Synchroon) en Jorine de Soet (Kir, Kordaat in Ruimte) inmiddels voor de negende keer een gezamenlijk bezoek aan een binnenstad. Dit keer was Roermond doel van het bezoek.Op de eerste zomerse dag van het jaar deden we niet alleen de binnenstad aan, maar ook het Designer Outlet Centre en het een klein jaar geleden geopende Retailpark. Het doel was een beeld te krijgen van de onderlinge relaties en uitwisseling tussen deze vormen van retail.

R

oermond is met 54.000 inwoners een middelgrote stad in Midden-Limburg. Alhoewel het net niet aan de A2 Amsterdam-Maastricht ligt, bevindt het zich midden in de ‘Euregio’ en liggen Duitsland en België beide op nog geen vijftien km afstand. Door de in 2008 gerealiseerde ondertunneling en aansluiting op de A73 is de bereikbaarheid een stuk verbeterd. Binnen een straal van een auto-uur wonen zo’n zes miljoen potentiële bezoekers.

Roermond profileert zich mede als ‘shopping stad’. En dat is onder meer te danken aan het Designer Outlet Centre (doc), waar wij onze wandeling door Roermond beginnen. Dit doc was na Batavia Stad het tweede Outlet Centre in Nederland.

Na aanvankelijk zeer grote weerstand van de binnenstadwinkeliers, opende doc Roermond eind 2001 haar deuren met 50 winkels en zo’n 12.500 m2 wvo. In het eerste jaar na opening trok het centrum ruim twee miljoen bezoekers. Inmiddels zijn er meer dan 120 ‘fabriekswinkels’ gevestigd die meer dan 170 designmerken aan de man brengen en is ook het wvo verdubbeld. Ook de aanvankelijke scepsis van de binnenstadswinkeliers is omgeslagen. Met bezoekersaantallen in de buurt van de drie miljoen per jaar lijkt het een doorslaand succes en is er in de layout al rekening gehouden met verdere uitbreiding in de toekomst. duitsers Het merkendorp is gebouwd op het terrein van een

voormalige kazerne en is vormgegeven in een halve cirkel. Het oorspronkelijke poortgebouw en enkele andere kazernegebouwen bleven gehandhaafd en vormen nog steeds de entree vanuit de stad tot het doc. De meeste bezoekers komen echter vanaf de ‘achterkant’ waar rondom meer dan 2000 parkeerplaatsen zijn aangelegd, waarop opvallend veel Duitse nummerplaten herkenbaar zijn. Er geldt een vast tarief van twee

32 scn 2 | 2009

Een wandeling euro, ongeacht de tijd die men er parkeert. Dit bedrag lijkt snel te zijn terugverdiend, want McAthurGlen claimt dat de goederen met 30 tot 70 procent van de normale winkelwaarde worden aangeboden.

Ook opzet en architectuur rechtvaardigen het woord merkendorp. De gevels zijn zeer divers vormgegeven, de puilijnen verspringen geregeld, er is aandacht voor groenvoorzieningen en bankjes. Met goed gekozen bestrating en lantaarnpalen oogt het bijna authentiek. Bovenal is het er druk en schoon.

Onder de 170 gepresenteerde labels bevinden zich vrijwel alle bekende merken. Bij een aantal is de oriëntatie op de Duitse doelgroep duidelijk.

Naar verluidt vormt deze meer dan de helft van de bezoekers. De branchemix is dik voor elkaar. Hier en daar is er gethematiseerd, maar er is ook zeer veel afwisseling, waardoor het winkelen voldoende spannend blijft. Er is goed nagedacht over de locatie en de keuze van de horeca. Deze zit rond lunchtijd dan ook bomvol. Er is een centraal horecaplein, waar McDonalds in het oude poortgebouw is gevestigd met daar tegenover La Place in een moderner gebouw. De keurig verzorgde toiletten zijn strak vormgegeven en nergens ver weg.

‘Remunj’ meldt het bebouwde-kombord in onvervalst Limburgs

drukte Dat dit doc een succes is, blijkt wel uit de enorme drukte. Daar zal ook het weer tijdens ons bezoek zeker aan hebben bijgedragen, maar bijna niemand loopt hier zonder tasjes; er wordt dus flink spendiert. Enig minpuntje dat we

review

Designer Outlet Centre

de binnenstad getrokken door de verschillende pleinen die als ‘steppingstone’ fungeren tussen het Outlet Centre aan de noordkant en het treinstation aan de zuidkant. Beide gelegen net buiten het cluster van singels die de binnenstad omringen.

door Roermond kunnen ontdekken is de ‘speeltuin’. Deze is weliswaar groot en overdekt, maar daardoor ook enigszins donker. Bovendien is er geen toezicht en oogt hij nogal saai. Ondanks de drukte zijn er dan ook nauwelijks kinderen aan het spelen.

We vervolgen onze wandeling door Roermond richting de historische binnenstand. Via een voetgangerstunnel onder de ringweg zijn doc en oude stad met elkaar verbonden. Borden die net als alle andere aanduidingen zowel in het Nederlands als in het Duits zijn, geven duidelijk aan dat het maar drie minuten lopen is. En dat is nauwelijks overdreven. Zodra we de weg onderdoor zijn, staan we in de historische binnenstad en na enkele minuten lopen, ook in wat we het kernwinkelgebied mogen noemen.

Wat als eerste opvalt, is de zeer verzorgde straten die overwegend autoluw of autovrij zijn. Daarnaast is men terughoudend geweest in het toestaan van al te opvallende gevelsigning, hetgeen we ook kennen uit ons bezoek aan Maastricht en doet vermoeden dat Roermond een vorm van citymanagement kent. Wat verder opvalt is dat in deze compacte binnenstad naast alle landelijke ketens ook veel ‘couleur locale’ aanwezig is. Dat zijn zelfstandige ondernemers, maar ook meer regionaal georiënteerde ketens zoals Dürlinger.

Dit in combinatie met de verspreide horeca leverde Roermond eind 2006 in Elseviers weekblad een vermelding in de top-drie van beste binnensteden van Nederland op. De compacte Roermondse binnenstad kent niet een echt logisch en overzichtelijk loopcircuit. Toch worden de winkelende consumenten als het ware door

En wat voor pleinen! Om te beginnen de Markt aan vier zijden omgeven door voornamelijk historische panden waarin de goedgekozen architectuur van een enkel nieuw pand perfect ‘blendt’ met zijn omgeving. Hier wordt de weekmarkt gehouden, maar nu zijn er gezellige terrasjes. Via de Markstraat bereiken we de Neerstraat. Hier is via een ‘bypass’ het Roercenter aangetakt. Deze eind 2003 geopende overdekte ontwikkeling in de vorm van een halve cirkel herbergt 17 winkels waaronder een grote Jumbo en een Q-Park garage met ruim 400 plaatsen. Beide geven dit kleine winkelcentrum haar bestaansrecht, want in tegenstelling tot er buiten is het er niet erg druk. Er is een ANWB-vestiging en een Pipoo’s , maar daarentegen is er nauwelijks mode. Eén winkel staat leeg. Het enige verrassende is de kadoshop ‘Wyliwyg’ In het midden van de ronde passage is het oude ‘Pakhuis’, een bijzonder fraai project geïntegreerd, met ernaast een terras, enigszins vergelijkbaar met de Munt in Weert, zij het van minder allure. Via de andere zijn we weer terug in de Neerstraat.

Cuypers Twee winkelstraten verder ligt het Munsterplein, met de gelijknamige kerk ontworpen door de befaamde Roermondse architect Cuypers, wiens beeltenis in een hoek van het plein staat. Behalve een stijlvolle muziekkiosk ook hier weer terrasjes, waardoor het geheel haast Zuid-Europees aandoet. De bomenrijen die het plein afzomen geven het tevens een menselijke maat en onttrekken de lelijke architectuur van een bouwblok met Blokker en V&D enigszins aan het zicht.

Wat wél gezien mag worden is het pand van de Sting! Zowel van buiten als van binnen. Aan de buitenkant haast geen opsmuk en nauwelijks signing. Van binnen daarentegen een uitgekiende inrichting over twee lagen, die appelleert aan de doelgroep met een opzet en stijlelementen die we (her)kennen van de net zo indrukwekkend mooie winkel die gevestigd is in het Musiskwartier in Arnhem.

Via de volgende winkelstraat komen we op het Kloosterwandplein. De horeca wordt hier gevormd door de Oranjerie.

Het theater/restaurant/hotel van Van der Valk begrenst de ene zijde van het plein met aan de andere zijde de Hema. Via twee kleinere aanloopstraten met minder fraaie architectuur, bereiken we het Stationsplein met, jawel… weer gezellige horeca met terrassen. Via de Hamstraat met alle bekende moderne ketenwinkels, maar ook de nodige zelfstandige vestigingen, bereiken we de achterzijde van het Munsterplein. Een modern en uitgekiend vormgegeven hoekpand, dat een vestiging van It’s herbergt, sluit hier de historische bebouwing af. De ronde uitbouw aan de achterzijde hiervan spiegelt de absis van de Musterkerk. Hier valt ons oog ook op een moderne horecagelegenheid als onderdeel van een woon-recreatiecomplex

Wat opvalt, zijn de zeer verzorgde straten die veelal autoluw zijn

>

lees verder op pagina

34 scn 2 | 2009 33

review

Jeroen Bender en Joost de

‘Verbetering v is onze opdra

J Jacq. Cornelissen, achter hem Marc Majolée en Jorine de Soet

<

vervolg van pagina

34

‘’t Paradies’ van de plaatselijke woningcorporatie, speciaal voor bejaarden/55-plussers. Roermond anticipeert ook op deze prominente plek op de toenemende vergrijzing. Via de Steenweg en Varkensmarkt bereiken we weer de Markt en via de voetgangerstunnel weer het doc. Met een van de vele parkeerlocaties in de directe omgeving of het station als bronpunt is deze binnenstad uitstekend bereikbaar. retailpark We laten de gezellige binnenstad achter ons en

met de auto zijn we in krap 10 minuten bij het Retailpark Roermond. Het Retailpark ligt onmiddellijk aan de afslag van de A73 en is daarmee uitstekend bereikbaar met de auto. Het geheel is gebouwd in een hoefijzervorm. Er kan aan alle kanten op maaiveld geparkeerd worden en er is ondergrondse garage, samen goed voor ruim 1.200 plaatsen. Met de gratis Shopbus is het ook per openbaar vervoer goed bereikbaar. Dit futuristisch vormgegeven winkelcluster is zeven dagen per week open en kent 17 uitsluitend grootschalig formules op een oppervlakte van 35.000 m2 verdeeld over twee lagen. Van Albert Heijn XL en Toys XL tot Blokker, Xenos, Leaf en MediaMarkt naast de locale Tummers Electroworld. Een vestiging van het in Nederland nog niet zo bekende Jysk is hier op de eerste etage te vinden. Niet onvermeld mag blijven ‘MuziKasa’ met honderden gitaren en tientalllen drumstellen een echt MuziekMegaStore voor liefhebbers. En natuurlijk horeca: Burger King, Wok-togo, Bakker Bart, maar ook de locale grootheid Bufkes, die we ook al in het doc en in de binnenstad zagen. Ook hier treffen we weer een vol parkeerterrein aan. Het ligt niet voor de hand dat een bezoek aan dit Retailpark gecombineerd zal worden met een bezoek aan de historische binnenstad. Het is dan ook maar de vraag of de ondernemers van de binnenstad hier even blij mee zijn als met het doc. Met één stop vind je hier alles op het gebied van dagelijkse boodschappen, wonen en electronica. Bij vertrek zien we dat het terrein voor een uitbreiding al bouwrijp klaar ligt. Met de constatering dat dit Retailpark bijzonder is vormgegeven, maar met de hoop dat het niet al te veel navolging zal vinden in Nederland, aanvaarden we de terugreis. Roermond: that’s shopping!

•

34 scn 2 | 2009

eroen Bender en Joost de Groot zijn beiden projectmanager voor SCM Development Services. Benders werkveld heeft vooral te maken met commercie, communicatie, marketing en retail, terwijl collega De Groot met name zorgt voor de technische coördinatie, de aansturing van de hoofdaannemer en installateur. SCM Property Management verzorgt op de Stadshart Passage het dagelijks beheer, terwijl SCM Development Services specifiek is ingehuurd voor de renovatie. De opdracht is verstrekt door Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer.

Het bezoek van Shopping Centre News valt anderhalve week voor de officiële heropening en zoals op enkele foto’s te zien is, moet er zo op het oog nog veel gebeuren. Dat gaat lukken, volgens beide heren, die benadrukken dat dit een klus is geweest die in erg korte tijd z’n beslag heeft gekregen. Bender: ‘De opdracht is in maart 2007 verstrekt en in december van dat jaar is de bouwaanvraag ingediend, zijn er ‘artikel 19-procedures’ doorlopen en onderhandelingen gevoerd met huurders die niet (eerder) wilden vertrekken, splitsingsactes opgesteld, enzovoort. In mei 2008 hadden we de voorbereidingen helemaal rond en in september 2008 zijn we met de uitvoering begonnen. In mei dit jaar zijn we klaar, wat dus twee jaar en twee maanden voor het gehele traject en slechts negen maanden voor de verbouwing betekent.’

Waarom deze renovatie? De Stadshart Passage bestond

zo’n 20 jaar en het was duidelijk dat het ontwerp qua uitstraling gedateerd raakte. Bovendien was de voormalige supermarkten al een aantal jaren geleden vertrokken en functioneerde het versplein op de benedenverdieping niet naar behoren. Bender: ‘Zowel onze collega’s van Property Management als wij van Development Services hebben gesignaleerd dat deze renovatie nodig was en ook dat dit het moment was.

Timing is in deze business alles, want je hebt ook te maken met andere ontwikkelingen hier in het winkelhart waarop je moet reageren wil je de consument niet kwijtraken.’

De Groot: ‘Property Management schrijft elk jaar een beleidsplan voor de eigenaar en daarin worden ook aanbevelingen gedaan. In dit project was vanwege de leeftijd een forse toename te verwachten van de kosten van planmatig onderhoud, ondermeer door de vervanging van installaties en onderdelen van het interieur. Ook dat was een reden om nu met een renovatieplan te komen.’

Waren er ook andere indicatoren, zoals toenemende leegstand, verloop, minder bezoekers? Bender: ‘Nee: wat dat betreft draaide dit winkelcentrum goed en mutaties werden zonder problemen opgevangen. Het ging meer om de beleving, die zoals gezegd te gedateerd werd en dat was vooral te zien

projecten

Groot, SCM Development Services:

an de beleving cht’

De Stadshart Passage maakt deel uit van het deels overdekte, deels open winkelgebied Stadshart Zoetermeer. Dit project werd oorspronkelijk ontwikkeld door MAB en in 1988 geopend. Na 20 jaar werd het nu tijd voor een echte ingrijpende modernisering van de Passage. SCM Development Services (onderdeel van SCM Europe) heeft hierin de planvorming en coördinatie voor haar rekening genomen. Een interview met twee bevlogen projectmanagers, die vertellen over de ‘droge’ manier van renoveren.

door relatief recente ontwikkelingen als het Spazio-project.

Vooral dan zie je hoe zeer gedateerd de oudere delen zijn en de consument ziet dat ook. Dat doet niets af aan de oorspronkelijke kwaliteit van dit door MAB ontwikkelde project: 20 jaar geleden gold dit project als grensverleggend. Maar 20 jaar is in retail heel lang.’

SCM heeft bij deze operatie vooral gekeken naar de beleving en de branchering. Aan de hoofdstructuur is niets veranderd.

Bender: ‘In Zoetermeer is de afgelopen jaren veel bijgebouwd en vooral beton is als materiaal heel dominant aanwezig. Onze architect N-Acrhitecten heeft er voor gekozen een stuk warmte in te brengen en daarmee de beleving te verhogen, zowel binnen als buiten. Daarbij is een rol weggelegd voor de nieuwe natuurstenen vloer, voor de lichtkappen (die vooral indirect licht binnen brengen), de nieuwe pui-elementen en meer. De buitenwinkels krijgen straks een beter aanzien, omdat de arcades daar een ander plafond krijgen, met verlichting er in.

Tevens worden de stalen frames bekleed met dezelfde houtaccenten die ook in het binnengebied te vinden zijn.’

Warmte De hele operatie draait dus om meer belevings-

waarde, meer ‘warmte’ en daarom moest het gevoel van de ‘koude betonnen doos’ weggenomen worden. Het centrale plein is ook flink veranderd. Met nieuwe roltrappen, een nieuwe, ruimere lift (geschikt voor rolstoelen) en een horecaplatform dat de open ruimte insteekt, is het aanzien gemoderniseerd. Het bijzondere lichtornament dat midden boven het plein hangt, geeft een mooi, steeds van kleur veranderend accent.

Ook qua routing zijn er verbeteringen aangebracht. Zo werd een trap geheel verwijderd en komen de nieuwe roltrappen nu op een ander punt uit. De oude, erg brede vides zijn versmald en dat geeft betere zichtlijnen en nieuwe mogelijkheden voor de positie van de puien van enkele winkels. De Groot: ‘Zoetermeer kent twee winkelniveau’s: het maaiveld (waar ook auto’s rijden) en het voetgangersniveau. Op beide niveau’s heeft het winkelcentrum meerdere entrees en alle entrees zijn aangepakt.’

Droge techniek Met de keuze voor De GeusPro als hoofd-

aannemer voor de bouwkundige werken, werd tevens gekozen voor meer “decoratief” bouwen met interieurachtige oplossingen. Bender: ‘Het concept van De GeusPro sprak ons aan (zie elders in deze editie de editorial over dit bedrijf, red.), maar we wilden vooral ook weten hoe dit door de winkeliers ervaren werd. Weliswaar had De GeusPro voor ons al gewerkt op Alexandrium I (Rotterdam), maar dat was al wat langer geleden. Daarom hebben we een aantal ondernemers van winkelcentrum Middenwaard gesproken, die korter geleden een dergelijke renovatie hadden meegemaakt. Van groot belang was dat het functioneren van het winkelcentrum niet gehinderd werd door de werkzaamheden en dat het centrum niet gesloten behoefde te worden. We hebben natuurlijk ook naar de kwaliteit van het complex gekeken en daar weer bepaalde dingen uitgehaald. Kort en goed: we zijn ook hier in Zoetermeer met De GeusPro in zee gegaan en dat gaat prima.’

De Groot: ‘De GeusPro werkt zonder al te veel de slopershamer te gebruiken verbouwingen uit als een interieurbouwer.

Het bedrijf doet dat niet alleen: in het bouwteam heeft ook de architect zitting, het installatiebedrijf Umica en wij van SCM. Samen bedenken we oplossingen voor de situatie hier en die kunnen dus veelal uitgevoerd worden in ‘droge techniek’, dus zonder te spuiten, beton te storten, te metselen enz. Die aanpak past bij de doelstelling het in winkelcentrum in bedrijf te houden.’

‘Het werken met zo’n compact projectteam heeft als voordeel dat we heel snel hebben kunnen werken.’ zegt collega Bender. ‘We hebben trajecten op interactieve wijze naast elkaar, in plaats van achter elkaar gedaan. Bovendien konden we zo snel aspecten corrigeren die bijvoorbeeld vanuit beheersoogpunt niet verstandig waren. Je bent eigenlijk met drie partijen aan het ontwerpen en dat werkt ook nog eens kostenefficiënt. De renovatiemethode heeft verder als enorm voordeel gehad dat het winkelcentrum nog geen dag dicht is geweest. Zelfs V&D hebben we kunnen helpen met extra ope-

>

lees verder op pagina

36 scn 2 | 2009 35

projecten

‘De consument krijgt een winkelcentrum dat qua look en feel weer hele

<

vervolg van pagina

35

ningsmomenten voor het Prijzencircus. De flexibiliteit is dus enorm. Dat waardeert de consument, die ziet dat zijn winkelcentrum verbeterd wordt, maar kan tijdens de verbouwing toch blijven winkelen, maar ook de winkelmanager ter plaatse en ook zijn hoofdkantoor.’

De Groot: ‘We hebben ook gezorgd voor de aanwezigheid van een vaste persoon als aanspreekpunt die altijd voor de huurders bereikbaar is. Of het nu gaat om het aankondigen van een stukje overlast, het wegnemen van zorgen, of het behandelen van klachten, deze man regelt het. Gelukkig hebben we hier te maken met zeer goed willende huurders, die het nut van deze operatie inzien en die beseffen dat we het met elkaar moeten doen.’

De communicatie naar zowel de huurders (van winkels en woningen) als naar de consument toe is tijdens het hele project erg belangrijk geweest. De huurders ontvingen regelmatig een informatieve nieuwsbrief en ook de consument werd steeds op de hoogte gehouden, ondermeer door banners op het thema ‘Open’. Door de echte zware werkzaamheden buiten winkeluren uit te voeren (avonden en weekends), kon ook deze overlast beperkt worden.

Belofte Bij een renovatie als deze hebben minstens drie

partijen belang: de consumenten, de eigenaren en de winke-

36 scn 2 | 2009

Joost de Groot en Jeroen Bender

projecten

maal up-to-date is’

liers. Wat is nu jullie belofte aan deze partijen geweest? Wat mocht men verwachten?

Bender: ‘De eindconsument krijgt een winkelcentrum dat qua look en feel weer helemaal up-to-date is. Maar ook qua branchering. We hebben hier een prima modisch aanbod en ook andere leuke winkels en horeca. De eigenaar krijgt weer een winkelcentrum dat een aantal jaren mee kan en dat dan ook nog in korte tijd gerealiseerd. Om dit te bereiken is het onze keuze geweest de renovatie als het ware rondom de huurders te ‘figuurzagen’. Wel is het zo dat in geval van mutaties, de nieuwe huurder verplichtingen aangaat ten aanzien van het uiterlijk van de nieuwe winkel. Dit moet dan naadloos aansluiten op het nu gehanteerde ontwerp.’

De Groot vat het als volgt samen: ‘De belofte naar de eigenaar is ‘kwaliteit binnen tijd en binnen budget’. Het is het geld van de eigenaar waarmee wij acteren. Tot op heden denken we dat we daarin geslaagd zijn. Alhoewel het deze laatste weken er qua tijd wel om gaat spannen...’

Maar de eigenaar zal toch ook vragen ‘what’s in it for me?’

Bender: ‘Dat is eenvoudig te beantwoorden: als je niets doet, dan kom je vroeg of laat in een neerwaartse spiraal terecht. Je zit hier in een competitief veld, de consument heeft keuze.’

‘Zeker hier in Zoetermeer.’ zegt De Groot. ‘Op dit moment is de Stadshart Passage nog het begin c.q. eindpunt van de winkelroute aan deze zijde van de halter. Maar als de ontwikke-

ling van Cadenza door gaat, dan is dat niet meer zo. Dus ja, wij moeten meedoen aan de wedloop van mooi, nieuw en beter.’

Verschillende huurders doen daar ook aan mee en hebben de renovatie van het winkelcentrum aangegrepen om de winkel te verbeteren. Het meest in het oog springend is V&D, die een deel van het voormalige versplein als uitbreiding heeft verworven, alsmede ook nog een nieuw gecreëerde ruimte boven een van de entrees voor uitbreiding van LaPlace. De oude V&D had – zo wil het geluid – een voorkomen als een jaren ’80 winkel, maar komt de renovatie uit als een van de modernste vestigingen van het land.

Bender: ‘Andere voorbeelden zijn Bristol, Turnover, Expo, Bezige Bij en McGregor. Overigens moet je bij zo’n renovatie als deze oppassen dat je het winkelgebied niet té mooi maakt.

Want het gaat uiteindelijk om de retailer: die moet in het oog springen. Met dat in gedachten hebben wij ook de oude lichtkoepels verwijderd en vervangen door lichtstraten die iets minder en vooral diffuus licht doorlaten. Op die manier kunnen de etalages van de winkel beter hun werk doen.’

Bender en De Groot gaan nog een paar intensieve dagen tegemoet. De heropening is op 15 mei, net voor de verschijningsdatum van deze editie. Actuele foto’s van de vernieuwde Stadshart Passage kunt u daarom bekijken op onze website, www.scnews.eu .

•

scn 2 | 2009 37

27 mei 2009 • lustrumbijeenkomst

brood@spelen Het succesvolle mini-seminarconcept van Paul Rodenburgs adviesbureau B@S Consultants wordt voor de tiende keer in Utrecht gehouden. Het thema van deze lustrumbijeenkomst is

duurzaam ontwikkelen

van winkels, horeca en vermaak, winkelcentra en binnensteden De sprekers: Jan Oosterman (DHV), Erik Röling (AM), Michel Baars (Search bv) en Imke van Deventer (Buhren & van Deventer) presenteren hun visie op en ideeën voor de duurzame ontwikkeling van winkels, horeca en vermaak, winkelcentra en binnensteden.

Plaats: het Jacobi Theater Utrecht Tijd: 27 mei 2009, 12.30 tot 17.30 uur.

Kosten en aanmelding: Bij het opmaken van deze editie van SCN konden wij nog een beperkt aantal personen inschrijven. De kosten van deelname bedragen per persoon € 335 (exclusief btw), inclusief broodjeslunch, borrel en documentatie. Meer informatie over de inhoud en sprekers en het verslag van eerdere bijeenkomsten vindt u op www. broodenspelen.nl.

U kunt zich opgeven door uw naam en adresgegevens te mailen aan broodenspelen@basconsultants.nl

techniek

Mall improvements deel III De technische aspecten van ProVitalize Renovatie van de Stadshartpassage, Zoetermeer. Rechts de zandsteenkolommen met cannelures, 10 mm dikte.

Dit derde deel in deze miniserie gaat over de techniek van het revitaliseren. Deel 1 (SCN 2008-6) ging over het herontwikkelingsconcept ProVitalize van De GeusPro en deel 2 (SCN 2009-1) over de financiële aspecten.

O

op de vorige pagina’s kon u lezen over de praktijkcase van de Stadshartpassage te Zoetermeer, waarin De GeusPro een belangrijke rol speelt en SCM vertelt over het totaalproces. Welke rol speelt de techniek hier in? De kern van ProVitalize blijft natuurlijk de bijzondere manier van renoveren waarbij De GeusPro als hoofdaannemer fungeert waarbij naast interieurachtige onderdelen ook bouwkundige zaken worden uitgevoerd. Denk aan vloeren, daken, roltrappen, liften en installaties. Een niet onbelangrijke factor is bovendien dat de werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden terwijl het winkelcentrum doorfunctioneert. Bas de Haan, new business manager bij De GeusPro: ‘Zowel de consument als de winkelier moeten het winkelcentrum normaal kunnen bezoeken, c.q. gebruiken. Natuurlijk is er altijd enige overlast, maar onze manier van werken beperkt deze tot het minimum en ook verplaatsen wij de meest ingrijpende werkzaamheden naar momenten buiten winkeluren. Er ontstaan dus geen kosten door het tijdelijk sluiten van winkels.’

decorbouw De techniek van ProVitalize heeft zoals gezegd verwantschap met interieurbouw, maar ook met duurzame decorbouw. Uitgekiende materiaalkeuze (licht, hoogwaardig, brandveilig) en montagetechnieken maken het mogelijk om op bestaande structuren voort te borduren. Dat scheelt in

kosten, maar ook het feit dat dit soort werkzaamheden bouwkundig veel minder ingrijpend zijn en dat de werkzaamheden korter duren is belangrijk. Ook zijn installaties gemakkelijker weg te werken vanwege de flexibele modulaire opbouw. De al eerder genoemde case Stadshartpassage is daar een duidelijk voorbeeld van. ‘Er wordt in korte tijd een groot optisch effect bereikt. Bovendien is een volgende renovatie of kleine upgrade ook weer gemakkelijker uit te voeren, zodat de renovatie van nu eigenlijk ook in de toekomst kosten bespaart!’, aldus Bas de Haan. duuzaamheid Tot slot kent de aanpak van ProVitalize ook

‘duurzaamheidvoordelen’, zoals: een minder complex productie- en logistiek proces (licht materiaal, weinig transportbewegingen, weinig grondstoffen, laag energieverbruik en optimalisatie van het productieproces door prefab), maar ook vanwege de mogelijkheid om met uitgekiende middelen een lager energieverbruik te realiseren. De GeusPro is dan ook lid van de Dutch Green Building Council.

Over ‘prefab’ zegt Bas de Haan: Veel onderdelen worden dus niet op de bouwplaats maar extern gemaakt. Op deze wijze ontlasten we het winkelcentrum doordat er alleen gemonteerd wordt aldaar. Verder zorgt deze prefabricage voor minder faalkosten en fouten en een meer beheerst productieproces. Het komt de kwaliteit en bouwsnelheid ten goede.’

•

Voor meer info: www.degeuspro.nl of bel met Bas de Haan: 06 54301731.

scn 2 | 2009 39

batavia stad Batavia Stad Fashion Outlet is sinds december 2006 eigendom van het vastgoedbeleggingsfonds ShoppingParks, dat beheerd wordt door Freeland Partners. SCN sprak met Martijn Burghout, die zich als fondsbeheerder intensief met Batavia Stad bezig houdt.

‘Prima opportunity, maar wel hands-on’

V

oor Martijn Burghout van belegger Freeland Partners was de verwerving van Batavia Stad een soort déjà vu, want al in 2001 was hij voor Rodamco Retail Nederland verantwoordelijk voor de aankoop en het management van Batavia Stad Fashion Outlet. Vanwege zijn vertrek heeft hij zich slechts kort met het project bezig kunnen houden. Een ander team nam het over, maar na enige tijd vond Rodamco toch dat Batavia Stad te veel afweek van de overige winkelprojecten in haar portefeuille.

Burghout: ‘Een project als dit vereist inderdaad een heel andere aanpak qua management. En het is natuurlijk een heel jong concept, niet alleen voor Nederland, maar ook voor de rest van de wereld. Dus de ervaring ontbrak ook. Echter, toen en nu geloofden wij in het concept en de mogelijkheid in Nederland een aantal van dit soort centra te laten gedijen. Het exploiteren van een outlet centre is in de praktijk iets heel anders dan het runnen van een ‘gewoon’ winkelcentrum: Je moet er dagelijks bovenop zitten. De marketing is enorm belangrijk, evenals de contacten met de huurders. Verder is kwaliteitsbewaking een sleutelwoord, tot aan de wc’s toe. Wij moeten de bezoeker eigenlijk een soort vakantiegevoel geven en daarom moeten alle aspecten dik in orde zijn.’

Dus een outlet centre onderscheidt zich op de toiletten? Lachend: ‘Natuurlijk niet, maar wat ik probeer aan te geven, is dat je bij dit soort projecten met veel meer details bezig bent

40 scn 2 | 2009

dan op een ‘gewoon’ winkelcentrum. Het management moet altijd alert zijn en stuurt bij tot in de winkels. We hebben dan ook een flink team op locatie aan het werk.’

Kritische massa De gekozen aanpak impliceert tevens de

noodzaak voor voldoende kritische massa. Want de benodigde budgetten zijn fors hoger dan voor gewone winkelcentra en moeten wel door de winkels opgebracht worden. Burghout: ‘Toen we dit project kochten was de grootte 14.500 m² en dat was te klein om de budgetomvang voor marketing en promotie die nodig was te realiseren. Het was ook te klein om een voldoende interessant aanbod te genereren en zo de consument uit een grote regio aan te trekken. Met fase 2 en 3, die vrij kort na elkaar geopend zijn, hebben we die kritische massa zeker bereikt. Batavia stad Fashion Outlet meet nu 25.000 m² en heeft zo’n 150 winkels en ruim 200 merken. Voor dit aanbod én deze kwaliteit zien we dan ook dat de consument meer dan ooit bereid is in de auto te stappen.’

Burghout benadrukt dat het niet alleen om de grootte gaat, maar zeker ook om de kwaliteit van de winkels én van het managementteam. ‘We hebben de general manager van de ‘andere kant van de tafel’ gehaald. Gerben Boomsma heeft ruime ervaring aan de retailzijde en dat is voor zijn taak belangrijker dan vastgoedervaring. Hij wordt gesteund door een team re-

batavia stad

tailspecialisten, die bijvoorbeeld ook controleren of de winkels het juiste assortiment voeren en inderdaad correcte outletprijzen hanteren.

Ook helpen onze mensen retailers met instore-marketing, want een sterk merk is niet per definitie een goede retailer.

Daar helpen wij dan met zachte hand bij.

Het andere verhuren Batavia Stad Fashion Outlet is een

van de eerste winkelprojecten in Nederland waar met omzethuur wordt gewerkt. Burghout vindt dit een fair systeem, want ‘Als het goed gaat komt het resultaat zowel de winkelier als de eigenaar ten goede.’ Maar hoe ga je als eigenaar om met de argwaan die huurders traditioneel voelen voor de verhuurder?

Burghout: ‘Openheid is het sleutelwoord. Hier gooien we de cijfers helemaal open en leggen uit wat er bij diverse scenario’s zal gebeuren. Dat is allemaal heel goed door te rekenen.

De relatie tussen een hogere huur, hogere servicekosten en de effecten van extra marketinginspanningen op de omzetten is in een rekenmodel en op basis van onze ervaring en dagelijkse metingen heel duidelijk aan te geven.’

Toch is het opmerkelijk dat een retailproject als dit kan werken met een servicekostenvoorschot (inclusief marketing) van 140 euro per m²/jaar, waar ‘gewone winkelcentra’ nog niet de helft berekenen. Maar dat is niet het enige verschil. Ook de huurcontracten zijn sterk afwijkend van wat gangbaar is.

Burghout: ‘Wij werken met strakke spelregels en geven huurders duidelijk aan hoe er hier gewerkt wordt. En dat niet alleen qua management en marketing, wat we geheel in eigen hand houden. Op het vlak van het huurcontract zijn bijvoorbeeld indeplaatsstellingen slechts onder zeer strikte voorwaarden mogelijk. Verder hebben we hoge boetes voor ongeoorloofd gesloten zijn, de al genoemde omzethuur, het kunnen verplaatsen van winkels en zelfs het kunnen beëindigen van huurcontracten bij onvoldoende performance. Wij vinden dat heel gezond voor een winkelproject, want het doel is toch dat het als totaliteit 364 dagen per jaar optimaal functioneert.’

En dat doet Batavia Stad Fashion Outlet nu: vorig jaar groeide de omzet met ruim 20 procent en de lijn zet zich dit

jaar duidelijk voort. En Burghout weet precies welke winkels daar aan bijdragen: ‘We meten hier de bezoekersstromen zowel voor het hele winkelgebied als bij de entrees van de winkels. Met de kassagegevens van de winkels kunnen we ook meten hoeveel mensen daadwerkelijk gekocht hebben en zo de conversie uitrekenen. Op die manier weten we precies welke winkels goed performen. Een dip in de performance?

Onze retailmanagers zoeken uit hoe dat komt en zien dan dat bijvoorbeeld de bedrijfsleider een week ziek was of een vrachtwagen met voorraad niet of te laat is aangekomen.

Hands on in alles maakt dat we dit centrum kunnen laten draaien zoals het nu doet.’

Kentering En dat is niet altijd zo geweest. Na een aanvan-

kelijk positieve start, heeft Batavia Stad Fashion Outlet toen het nog eigendom van Rodamco was een aantal moeilijke jaren gekend. Het was ‘te klein voor tafellaken en te groot voor servet’, maar Rodamco wilde ook niet de geplande uitbreiding aankopen. Ontwikkelaar Stable International had echter alle vertrouwen in de toekomst, bouwde fase 2 en verhuurde deze ook. Burghout zat toen al op het vinkentouw en maakte z’n prognoses: ‘Ik zag dat fase 1 twintig procent leegstand had en het geplande nieuwe deel vrijwel niets. Je ziet dan hoe een netwerk en wijze van werken van Willem Veldhuizen (Stable International) een groot verschil kan maken.

Al met al gaf dit Freeland veel vertrouwen in het project en derhalve kochten wij niet alleen fase 1, maar daarvóór ook al fase 2 en 3 vanaf de tekentafel.’ Met succes: de kentering is een feit, de cijfers liegen niet.

Als Burghout vertelt, dan is zijn enthousiasme haast besmettelijk. Maar hij weet als geen ander dat de eigenaar het niet alleen kan. Naast de winkels en het management is vooral de ontwikkelaar van groot belang. Een pluim gaat dan ook naar het vakmanschap en de persoonlijke betrokkenheid van Willem Veldhuizen van Stable International en zijn team, dat een geweldig kwaliteitsproject ‘op de mat heeft gelegd’. ‘Samen hebben we echt het gevoel van ‘nu gaat het gebeuren’!’

•

scn 2 | 2009 41

batavia stad

D

e speech van Willem Veldhuizen bij de opening van fase iii, op 2 april dit jaar, was zonder meer positief. Niet alleen is ook deze fase volledig verhuurd, Batavia Stad maakt ook een voorspoedige groei door in bezoekersaantallen en omzet. Maar zo is het niet altijd geweest. Laten we even naar het begin gaan: begin jaren ’90. Veldhuizen heeft vijf jaar in de vs gewerkt en komt naar Nederland terug met het idee het f.o.c.-concept dat hij daar gezien heeft ook in Nederland te realiseren. Vanuit zijn nieuwe bedrijf Stable International doet hij eerst de nodige retail-ervaring op en brengt formules als Toys ’R Us, Marktkauf en MediaMarkt naar Nederland. Toen in Engeland het eerste f.o.c. in Bicester opende is Veldhuizen gaan praten met een aantal merken, zoals Nike en Levi’s. ‘Uit die gesprekken rolde de ideale locatie voor Nederland. Vanwege de gevoeligheid richting merkenretailers moest die locatie op enige afstand van de grote steden zijn en het liefst ook nog in de buurt van een toeristische concentratie. De kaart geeft dan al snel aan dat Lelystad heel gunstig ligt. Tussen Amsterdam en de Veluwe en ver genoeg van Amsterdam, Utrecht en Zwolle om het niet te gevoelig te maken.’

Maar was Stable International voor zo’n avontuur wel een logische partij? Immers, projectontwikkeling hoorde destijds niet bij het pakket.

‘Nee, het is inderdaad een beetje uit de hand gelopen... We begonnen als vastgoedbeleggingsadviseur en we deden heel veel met het zoeken van locaties voor grote retail-partijen. Ik dacht, als ik eerst maar een goede locatie vind, dan vind ik vervolgens ook wel een ontwikkelaar die daar wat mee wil. We zijn toen in gesprek gegaan met een aantal partijen, ook met

42 scn 2 | 2009

McArthur Glen. Die zagen de plannen voor Nederland aanvankelijk niet zitten. Pas toen Lelystad serieus vorm begon te krijgen zijn zij, overigens met succes, in Roermond begonnen.’

Veldhuizen voerde tevens gesprekken met Rodamco Retail’s Martijn Burghout, die wel enthousiast was voor het concept, maar geen ontwikkelingservaring had. Uiteindelijk kwam Veldhuizen bij Foruminvest terecht: ‘Het contact met Michel Riaskoff was van meet af aan heel goed en we konden ook snel verder. Stable Inernational had al de posities en had ook de juridische trajecten met de gemeente doorlopen, Foruminvest had de ontwikkelings know-how en ervaring.’

‘Ik ben tegen’ ‘We hadden in eerste instantie ons plan in 1996 voorzichtig gepresenteerd bij de gemeente Lelystad en vonden daar enthousiast gehoor. Na een aantal mogelijke locaties besproken te hebben rolde uiteindelijk het terrein naast de Bataviawerf er uit. Dit vanwege de toeristische component, maar ook omdat op dit terrein geen bestemming rustte.

Dat was wel zo handig, want wat wij wilden – in de periferie een winkelcentrum bouwen – kon en kan helemaal niet. De gemeente ging er echter voor, maar toen de plannen in de gemeenteraad gepresenteerd werden kwam er tegengas van beleggers die belangen in de gevestigde retail hadden. Ook V&D maakte flinke problemen. We hadden echter ons voorwerk goed gedaan en de gemeente en alle andere betrokken partijen op locaties in het buitenland laten zien wat nu een f.o.c. precies was. Ook werden door ons gesprekken met lokale KvK’s gearrangeerd om uit te leggen dat een f.o.c. niet echt bedreigend was voor de ‘normale’ retail. Op dat punt hadden we bijna iedereen mee en ondanks de bezwaren van een aan-

batavia stad

‘Betrokkenheid leidt tot de beste performance’ Een idee voor een nieuwe vorm van retail vanuit de V.S. in Nederland planten is in de praktijk nog niet zo gemakkelijk, zo ondervond Willem Veldhuizen eind jaren ’90. En dat de gemeente ‘voor’ is, zegt nog niets. Over het eerste factory outlet centre van Nederland, een dwarse minister Pronk en een vasthoudende ontwikkelaar. En de beloning: een voorspoedig gegroeid en goed draaiend Batavia Stad Fashion Outlet.

tal beleggers en retailers hield de gemeente Lelystad haar rug recht en kregen we onze bouwvergunning.’

Maar begin 2000 was daar opeens Jan Pronk, destijds minister van VROM. Mogelijk op aangave van de mkb-lobby maakte de slimme pr-man Pronk hier een stevige case van en vernietigde bij Koninkijk Besluit (een unicum!) de bouwvergunning.

Pronk als redder van de binnenstad en de detailhandel, dat stempel verwierf hij ten nadele van het outlet centre. Veldhuizen: ‘Dit nieuws bereikte mij tijdens een vakantie in Engeland, nadat het groot op de voorpagina van De Telegraaf stond. Deze affaire resulteerde in bijna een jaar vertraging, maar dankzij veel lobbyen in de Tweede Kamer mochten wij uiteindelijk met een soort van Hollandse tussenoplossing – wij moesten zorgen voor goed openbaar vervoer, ook vanuit Noord-Holland – toch door.’ arbeidsplaatsen Was het werkgelegenheidsargument

ook belangrijk? ‘Absoluut. Toen wij met de plannen begonnen spraken we voorzichtig over 250 arbeidsplaatsen, wat in die tijd voor Lelystad heel erg belangrijk was. Maar in 2000 was de werkgelegenheidssituatie beter dan in de jaren daar voor en dus was dit op dat moment niet meer het belangrijkste argument. Het enige wat Pronk ons in een uiterst korte bespreking gezegd heeft was ‘Ik ben tegen dit soort Ikea-ontwikkelingen’, en weg was hij weer en wij hadden een week later de schorsing binnen.’

Maar goed, eind 2000 konden de ontwikkelaars weer verder.

Echter, de markt was in beweging en ook in Roermond zou een f.o.c. gerealiseerd worden en wel door McArthur Glen, dezelfde partij die eerst de plannen van Veldhuizen niet zag

zitten. Maakt dat jullie wat uit, zo’n tweede ontwikkeling en nog wel in het zelfde tijdsbestek?

‘Ja, toch wel. Wij vonden het belangrijk dat we de eerste in Nederland zouden zijn. Het first movers advantage biedt voordelen, zowel in de contacten met de merken als ook in termen van free publicity. Maar dus ook nadelen, zoals de problemen met Pronk. Zelf denk ik dat ook Roermond nooit tot stand was gekomen als wij niet de vergunning hadden gekregen. Maar hoe dan ook, door onze vertraging van een jaar, kwamen deze twee projecten plus niet te vergeten ook Maasmechelen in België, qua tijdslijn heel dicht bij elkaar te liggen. Dat is dus een echte wedstrijd geweest.’

Speelde de verdeling van de marktgebieden nog een rol?

‘Nee, niet echt. Wij opereren niet in elkaars vaarwater. Sterker nog, het feit dat er nu een aantal f.o.c.’s zijn is alleen maar gunstig. De wederzijdse publiciteit wijst de consument op het bestaan van het fenomeen en daarom profiteren we ook van elkaars campagnes, denk ik. Alle drie centra zijn nu succesvol.

Wij gingen in juli 2001 echter als eerste open en dat heeft echt enorm veel free publicity opgeleverd. De waarde daar van was nauwelijks in geld uit te drukken. Het heeft ook bijgedragen aan de vliegende start die we hebben meegemaakt. Eigenlijk was de start zelfs een beetje te goed; het leidde ook tot files bij Lelystad.’

Kritische massa De eerste eigenaar was Rodamco Retail,

met destijds als directeur Martijn Burghout. Die vertrok bij deze belegger en het project kwam onder een ander team te-

>

lees verder op pagina

43 scn 2 | 2009 43

Graphic House

aal ondertekend door hic House n=Graphic House, udio, ou=Studio, l=info@graphichouse. =NL m: 2009.04.24 5:55 +02'00'

1591 SCN 2007-02 v01

30

21-05-2007

12:12

Pagina 30

advertenties

shopping centre news 2 - 2007

C & A

A P E L D O O R N

Ook hier heeft Unica de installaties op een duurzame wijze aangebracht!

K3H Architecten benadrukt architectuur en draagt daardoor bij aan de meerwaarde voor commercieel onroerend goed.

Redevco Benelux BV is infase samenwerking WPM planontwikkeling NaVoor het uitvoeren van Bataviastad 2 heeft Unica met ook de installaties geleverd het ontwerp gemaakt voor de verbouw van het pand C&A te Apeldoorn.

Het project bestond uit het ontwerpen van een geheel nieuwe gevel en het

voor Bataviastad fase 3. Naast de algemene installatietechnische voorzieningen

zijn door ons ook outlets voorzien vanin maatwerkinstallaties. opdelen van deverschillende bestaande commerciële ruimte meerdere winkeleenheden.

Lödige Benelux is een zelfstandige onderneming en specialist op het gebied van lifttechnieken zoals personen- en goederenliften, goederenheffers, vloerluikheffers en speciaalbouw. Bovendien is het bedrijf in staat aangepaste installaties te ontwerpen en te installeren buiten het standaard leveringsprogramma om, zodat voor ieder specifiek probleem een specifieke oplossing geboden kan worden. De speciaalbouw van Lödige Benelux bestaat uit hefplateaus voor: mindervaliden, auto- en vrachtvervoer, theater-en concertpodia.

Voor verdere informatie kunt u terecht bij de afdeling verkoop (adresgegevens onderaan adv.) of u kunt onze internetsite bekijken.

ontwerp respecteert op een moderne en eigentijdse wijze karakteristiek DeHet mensen van Unica zijn voortdurend met innovaties bezig. Daarmee bieden de monumentale jaren 50 van de bestaande gevel.

we onze klanten daadwerkelijk installatieoplossingen met toegevoegde waarde.

K3H Architecten zorgt voorveiligheid, een gezonde balans tussen Op het gebied van duurzaamheid, communicatie, zorgvormgeving, en comfort functionaliteit en creativiteit. denkt Unica net even verder. Met duurzaamheid als speerpunt in onze strategie waarborgen we de toekomst van ons bedrijf, van onze opdrachtgevers, maar ook die van onze kinderen. Zo maken we samen de toekomst.

www.unica.nl

POSTBUS 11 7710 AA NIEUWLEUSEN Unica Zwolle HAX Zwolle T E LpE FSchrevenweg O O N 0 5 2 9 4 28 5p88024 8 8 FA 0 5 2 9 4p8 5T 9(038) 9 9 456 W W 04 W. K563 H . N L I N F O @ K 3 H . N L

SAMEN MEER WAARDE

Neem de zaak serieus en tel mee!

Profiteer nu ook van de voordelen van een PFM klantentelsysteem: Meer dan ooit verandert de vastgoedmarkt. Meer dan ooit eist u betrouwbaarheid, expertise en vooral resultaat. WPM Groep • Levering en beheerVooral vanals complete systemen kent u als onafhankelijke dienstverlener. toonaangevend op het gebied van management van winkel- en kantoorvastgoed. Specialist in winkelcentrum management, planontwikkeling, • Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werkingherontwikkeling van winkelgebieden en sterk in winkelverhuur en marketing van consumentengedrag. Wij leveren onderscheidende en specialistische producten, die samen • Alle typen sensors mogelijk, aangepast aan uw omgeving de totale levenscyclus van commercieel onroerend goed omvatten. klantgerichte software Ons doel is • altijdEigen duidelijk: samen met u techniek meerwaardeen creëren.

Want wie vandaag optimaal wil presteren moet durven anticiperen op veranderingen in de markt.

Met WPM Groep staat u er TCP/IP) niet alleen voor. Meer weten? Kijk op onze website.

• Koppeling met de IT infrastructuur (o.a.

• Uitstekende prijs/prestatie verhouding advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling • Gebruiksklare oplevering in heel Europa Meer informatie en referentielijst op www.flucon.nl FLUCON BV • Kalkovenweg 54 • 2401 LK Alphen a/d Rijnwpmgroep.nl • Tel.: 0172 43 59 01 • Fax: 0172 42 22 71 • www.flucon.nl • E-mail: sales@flucon.nl

batavia stad <

vervolg van pagina

45

terecht. Stable International nam de rol op van zelfstandig ontwikkelaar en wilde door met de volgende fase.

Veldhuizen: ‘Zeker, dat moest, want we hadden toch onvoldoende kritische massa om door te groeien. Voor het eerste jaar en met alle landelijke publiciteit was fase 1 groot genoeg, maar op langere termijn moet je toch de reis voor de consument rechtvaardigen en het juiste aanbod bieden. Maar ook de ondernemers hebben een centrum van een bepaalde omvang nodig, of anders gezegd, voldoende consumenten. Dat dit op zich liet wachten was een van de redenen dat we na enige tijd met wat leegstand te maken kregen. Het probleem was echter dat Rodamco fase 2 niet wilde kopen, omdat zij tot de conclusie waren gekomen dat het project qua met name intensiteit van management niet goed in hun portefeuille pas-

‘Eigenlijk wel, want consumenten worden natuurlijk kritischer op hun uitgaven. Anderzijds hebben we sinds fase 2 en de verandering en uitbreiding van het management steeds gemerkt dat ons project een enorme vlucht nam. Het succes van de derde fase wordt dan ook mede bepaald door het succes van en de ervaring met de voorliggende fasen. Ook in de verhuur werkt het voordelig dat je niet die ontwikkelaar bent die realiseert en dan wegloopt, maar dat je een betrokken operator blijft, die het samen met de merken een succes wil maken.

Onze merkenwinkels ervaren ook nadrukkelijk dat wij vanuit kennis en ervaring praten en dat geeft vertrouwen. Ik denk overigens dat deze manier van betrokkenheid, management en marketing ook voor ‘gewone’ winkelcentra meer en meer zal gaan voorkomen. Het is de beste garantie om de perfor-

‘Het outletkanaal is inmiddels een geaccepteerd middel in de detailhandel.

Maar de gevoeligheid blijft.’

Willem Veldhuizen toost met Martijn Burghout en Gerben Boomsma op de opening van fase 3 van Batavia Stad Fashion Outlet

te (zie het artikel over Freeland, red.). Dat was voor mij het punt dat ik besloot om de uitbreiding zelf te gaan doen. Fase 2 (2007) was een relatief kleine uitbreiding, maar wel een duidelijke toevoeging. De voorbereidingen voor fase 3 werden kort daarop gestart.’ speerpunt Rodamco besloot ondertussen dat zij het project wilde verkopen en toen kwam Martijn Burghout, nu werkzaam voor Freeland, weer in beeld. Via die weg kwamen uiteindelijk de drie fasen in handen van één eigenaar en is Stable International weer veel meer bij de exploitatie betrokken geraakt.

Dat wil Stable International ook blijven doen? ‘Ja, beslist.

Het is voor ons bedrijf ook een belangrijke speerpunt geworden en we gaan ons meer en meer als internationale ontwikkelaar en operator van f.o.c.’s profileren. Op dit moment zitten er twee nieuwe f.o.c.’s in de pijplijn. In Leipzig en Montabaur bij Frankfurt die in respectievelijk 2010 en 2011 zullen worden geopend. Voor beide zijn de bouwvergunningen binnen. We willen duidelijk groeien in deze business en daar hebben we natuurlijk ook de nodige ervaring voor opgedaan. Doordat we ook als operator bij onze projecten betrokken zijn, hebben we een voordeel op een bedrijf dat sec als ontwikkelaar opereert.’

Bij de opening van fase 3 hield je een oprecht positief en blij verhaal. Heeft het je niet verbaasd dat je dit goede nieuws kon brengen juist in deze tijd van economische neergang?

mance en dus waarde te optimaliseren. Naast ons lijkt ook een belegger als Corio dit goed te begrijpen. Maar dat besef zal breder gedragen en gepraktiseerd moeten gaan worden.’ locatie En toch blijft die locatie mij verbazen. Zou je als je nu opnieuw mocht kiezen, nog steeds voor deze plek kiezen?

‘Ja zeker, maar we hebben het nu wel over een hele andere situatie. Ten eerste is de vraag of er nog ruimte is voor nog een outlet centre en waar dat dan zou kunnen. Zelf denk ik dat de markt nu redelijk verzadigd is. Het outlet-kanaal is inmiddels een geaccepteerd middel in de detailhandel. Men erkent de noodzaak ervan. Maar de gevoeligheid blijft. De merken moeten ook aan de belangen van de retailers blijven denken. Recentelijk nog was het binnenhalen van Polo Ralph Lauren om die reden nog een moeilijk verhaal. Er is ook geen noodzaak om dichter bij de steden te zitten, we hebben voldoende kritische massa om autonoom de consument te trekken. De afstand is geen probleem. Dat zie je ondermeer aan het parkeerterrein: we hebben 3000 parkeerplaatsen, maar gaan dit toch nog uitbreiden omdat het geregeld vol staat!’

Ligt er al een plan voor fase 4? ‘Nog niet. Als operator moet je ook de tijd nemen om een project te laten settelen. En om het aanbod te finetunen, bezoekersaantallen te stabiliseren – wat heel goed gaat – en de huurders tevreden houden. Maar uiteindelijk zal er nog wel een keer een volgende fase komen.

Een beter voorbeeld van ‘positief polderen’ is er bijna niet. •

scn 2 | 2009 45

batavia stad

B

atavia Stad Fashion Outlet, het eerste factory outlet centre van Nederland, is allang niet meer hetzelfde centrum als bij de opening in 2001. Na een hoopvolle start en een voorzichtig aanslaan bij de consument, zakten na 2004 de bezoekersaantallen flink. De komst van een nieuwe eigenaar in december 2006 én een volledig nieuw team mensen voor het dagelijks beheer en de marketing betekende een keerpunt ten goede. De cijfers liegen er niet om. En ook de ‘see for your self indicator’ (gewoon zelf kijken hoeveel mensen er met tassen rondlopen) geeft een duidelijk beeld: hier wordt gekocht.

Boomsma weet over de volle parkeerplaats meteen te vertellen dat die vandaag stond voor 8000 bezoekers: ‘Je kan een heleboel op gevoel doen, maar echte harde cijfers brengen je een stuk verder.’ Hij relativeert de drukte van deze dag door eerlijk te zeggen dat het natuurlijk wel meivakantie is. Voor dit centrum is de zondag in de regel de beste dag (Batavia Stad is 365 dagen per jaar geopend).

Het centrummanagement bestaat hier uit 14 mensen plus een tweetal externe partijen voor de beveiliging en schoonmaak. Boomsma zelf komt uit de retail:

hij werkte ruim zes jaar voor Puma en was verantwoordelijk voor eigen winkels in Noord-Europa en Italië. Met het vak winkelcentrummanager was hij wel bekend, alleen zat hij dan aan de andere kant van de tafel. Hij snapt de keuze van de eigenaar voor een team met retailachtergrond. Het is belangrijk het dagelijkse management van het centrum te benaderen vanuit een retailperspectief.

‘Uiteindelijk draait het om de centen in de kassalade van de ondernemers en in ons geval de merken. Batavia Stad werkt

‘De bemoeienis van het management gaat vrij ver’ met een basishuur en een omzethuur percentage. Ook betalen retailers een fee per m2 voor service en promotie. De basishuur ligt op een niveau dat als je niet presteert het pijn gaat doen. Hierdoor ontstaat er een natuurlijke roulatie. Het voordeel van de omzethuur is dat wanneer het goed gaat met de ondernemer, het ook goed gaat met ons, de eigenaar’, aldus Boomsma. ‘Vanuit de service- en promotiekosten betalen we het managementteam, schoonmaak, beveiliging, af-

valstromen en marketing. Wij proberen met de maximale kwaliteit de servicekosten zo laag mogelijk te houden. Zo blijft er meer budget over voor marketing. We werken met een budget van bijna twee miljoen euro voor marketing per jaar.’

Specialisten met kennis van retail Het team presenteert elk jaar zo

rond september de retail- en marketingplannen voor het volgende jaar. Inbreng en feedback van de huurders wordt op prijs gesteld, maar in feite handelt het management autonoom. ‘De eigenaar heeft er voor gekozen een staf aan retail- en merkspecialisten op dit centrum te zetten. Wij helpen zelfs onze winkels met hun visual merchandising, omdat merken niet per definitie goede retailers zijn. Onze expertise moet leiden tot de hoogst haalbare omzetten. Daar kan toch niemand wat op tegen hebben?’

De bemoeienis – als we het zo mogen noemen – van het management kan vrij ver gaan. Wij kijken kritisch naar de performance van alle winkels. Bovendien beschikken we over een datawarehouse waarin we alle kpi’s van alle winkels hebben. Hierin staan omzetten, omzetten per vierkante meter, bezoekers, conversie en transacties, dit in

‘Wij ondervinden voordeel Een maandagmiddag rond half vijf. De SCNverslaggever is op weg naar zijn afspraak met de manager van Batavia Stad Fashion Outlet, Gerben Boomsma. Het is nog even zoeken naar een plekje op het parkeerterrein. Veel mensen, gezellig sfeertje ook. Is dit hetzelfde outlet centre als van een paar jaar geleden?

46 scn 2 | 2009

batavia stad totaal voor het centrum en uitgesplitst per winkel. Met deze informatie kunnen we makkelijk sturen en helpen.

Het verplaatsen van een winkel is daar een voorbeeld van. Boomsma: ‘Een reden kan zijn dat de omzet onvoldoende groot is om de huur voor een bepaalde unit te rechtvaardigen. Wat gelukkig veel meer voorkomt dat we winkels vergroten omdat ondernemer en centrummanagement zien dat er meer mogelijk is met een merk. Wij helpen de winkel dan aan een meer passende plaats, in goed overleg met de huurder. We zullen nooit voor de volle 100% verhuurd zijn, omdat we altijd met winkels moeten kunnen schuiven.’

De polder als catwalk Batavia

Stad verwierf onbedoeld in de eerste jaren een imago als een soort Disneydorp, een kortingenclave. Dat trok veel kijkers, maar onvoldoende kopers. ‘In de huidige markt kun je overal korting krijgen. Je ziet in winkelcentra overal sale, pre-sale en end-of-season-sale. Daarmee konden we ons dus niet echt onderscheiden.’ zegt Boomsma. In 2007 werd dan ook gekozen voor een nieuwe positionering: een merkenstad waar de merken zich van hun beste kant laten zien, wel kortingen, maar geen discount-imago. Nee,

juist het imago dat bij de gevoerde merken hoort. Dat betekende een nieuwe huisstijl, een nieuwe marketingaanpak.

‘We lieten zien dat we veranderd waren: alle grote merken bij elkaar in een unieke winkelomgeving. Niet ontkennen dat we in de polder zitten, in Lelystad, maar juist laten zien dat mode naar de polder leidt. In feite de polder als catwalk voor Batavia Stad!’

De bekende tv-campagne met de blote dames op hoge hakken in de klei deed z’n werk: het centrum bereikte de gewenste imagoverandering. Dit jaar wordt er vooral op actiemarketing ingezet. ‘We hebben daar veel succes mee en vanaf het moment van aanpassing van de strategie steeg de gemiddelde omzet per bezoeker met 26 procent in 2008. Sterker nog, ook in deze crisis blijven de cijfers groeien en in 2009 plussen we 17 procent ten opzichte van 2008. Ook de bezoekersaantallen stijgen met 16 procent. Tweede Paasdag was de beste dag ooit!’

Het management van Batavia Stad laat om dit alles te bereiken geen middel onbenut. Om het personeel te trainen en op te leiden is er samen met een lokale onderwijsinstelling de Batavia Academy gestart, waar een mbo (en straks hbo)opleiding voor retailmedewerkers gegeven wordt. De winkels doen mee in een

competitie om de beste performer van een maand te zijn. Deze zomer start het eigen loyaltyprogramma met als doel de bezoekfrequentie van de consument te verhogen. En er wordt over gesproken om de Bataviawerf op te nemen in de winkelroute. Boomsma is er trots op dat de doelstelling die in 2007 geformuleerd waren ruimschoots gehaald gaan worden: ‘We wilden de omzet verdubbelen en de algehele kwaliteit verhogen.

Ook het aanbod is vergroot, met fase 2 in 2007 en fase 3 –net geopend- in 2009. In de toekomst gaan voor een verdere omzetmaximalisatie per m2 en een totale perfectie.’

Is de locatie (de polder....) geen nadeel? ‘Nee, want Lelystad is voor veel consumenten niet verder rijden dan een grote stad in de regio. Daarnaast richten we ons qua marketing op de doelgroep die maximaal 90 minuten van Lelystad afwoont, daarbinnen vallen alle grote steden. Men weet wat je hier kan verwachten van de merken, assortiment en kwaliteit van de winkelomgeving. Ook weten we dat de merkbewuste consument het prettig vindt dat hij hier altijd de grootste keuze binnen een bepaald merk kan vinden. Voor de beleving die wij bieden, is de reistijd echt geen probleem.’

•

van de crisis’

Openingsshow tijdens de opening van fase 3 scn 2 | 2009 47

projecten

ASR Vastgoed geeft Lelystad met vernieuwd Wisselplein allure

Lelystad ontwikkelt zich, niet alleen in bevolkingsaantallen (nu ruim 72 duizend, in 2015 80 duizend en op termijn mogelijk zelfs 100 duizend), maar ook in stedelijke kwaliteit.

Niemand zal ontkennen dat dit ook nodig was, maar feit is dat je ook als ontwikkelaar over durf en visie moet beschikken om hier aan te beginnen.

www.lelystadshart.nl www.asrvastgoedontwikkeling.nl

48 scn 2 | 2009

S

hopping Centre News spreekt op een zonnige voorjaarsdag met Albert Eijkelhoff (ASR Vastgoed Ontwikkeling) en Chris van Kaam (DTZ Zadelhoff ) af op het Wisselplein, onderdeel van het bestaande winkelhart van Lelystad en volop in herontwikkeling. Eijkelhoff is voor ASR het nieuwe Hoofd Leasing, Investorrelations & Marketingmanagement en als zodanig verantwoordelijk voor ook de verhuur van winkelprojecten. Van Kaam van DTZ is samen met collega Roderick Lüschen (niet op de foto) van Rood Winkelvastgoed ingezet voor het benaderen van retailers voor het Wisselplein.

kwaliteitsslag Het project Wisselplein loopt al een aantal

jaren en was zonder meer een ambitieus plan voor Lelystad en impliceerde een echte kwaliteitsslag. Eijkelhoff: ‘Er bestond eerst twijfel of dit project tot een succes gebracht kon worden.

Aanvankelijk zat er een flinke kantooropgave aan vast zat. In 2003 en 2004 heeft DTZ onderzocht hoeveel belangstelling er was vanuit het winkelbedrijf voor een vestiging in Lelystad.

Oorspronkelijk was er de verwachting dat er een hectare winkelruimte bij zou kunnen. Dat bleek nu ruim twee hectare te zijn. Daarmee was de haalbaarheid van het nieuwe centrumplan van Lelystad een feit.’

Van Kaam: ‘Door de trend van schaalvergroting, waarbij retailers om grotere units gingen vragen, kon niet alleen het plan doorgang vinden maar konden wij ook vraag en aanbod maximaal op elkaar afstemmen. Lelystad had immers geen mogelijkheden voor retailers als H&M, New Yorker en Perry Sport en het project Wisselplein kon daar prima in voorzien.’

Kon de oude bebouwing dat niet opvangen door bijvoorbeeld winkelunits te combineren? Van Kaam: ‘Als je twee units van 150 m2 combineert heb je nog steeds maar 300 m2 terwijl

projecten

Indrukken van het vernieuwde Wisselplein in Lelystad. Tweede foto van rechts: Chris van Kaam (l) en Albert Eijkelhoff.

de behoefte tegenwoordig voor trekkers als H&M, Sting e.d. boven de 1000 m2 ligt.’

Die spanning tussen vraag en aanbod is eigenlijk al geruime tijd in Lelystad aanwezig. Zelfs de sprong van concurrent Almere in zowel kwaliteit als kwantiteit heeft daar niets aan veranderd. Maar toen ging ook de perifeer gelegen Batavia Stad Fashion Outlet open. Eijkelhoff: ‘Dat heeft natuurlijk een tijd boven de markt gehangen en gezorgd voor een kritische houding ten aanzien van de realisatie van dit project. Echter, dit project heeft voor de consument een heel ander bezoekmotief en je kan daar niet kopen wat je hier kunt kopen. Hier in Lelystad Centrum koop je de huidige collectie; daar die van minstens drie tot zes maanden oud. Bovendien denken wij dat door de kwaliteitsverbetering van het centrum van Lelystad de consument zowel daar als hier wil winkelen. Een kruisbestuiving dus. Van Kaam meldt dat hier ook onderzoek naar gedaan is en dat de consument beide winkelgebieden als complementair ziet. ‘Zo ongeveer als het ook in Roermond plaats vindt.’

A1-gebied verlegd Het plan Wisselplein bestaat uit vier

bouwblokken, ontworpen door elk een eigen architect. Drie van deze blokken zitten in de opleveringsfase en bij het verschijnen van deze editie zullen de meeste winkels ook al geopend zijn. De gebouwen waarin de winkels van Sting, New Yorker en H&M gevestigd zijn, zijn beeldbepalend en geven het plein straks een grootstedelijk allure.

‘Het nog te bouwen A-blok ligt op de toekomstige A1-stek van het winkelgebied. Het vernieuwde Wisselplein zorgt er in feite voor dat het huidige A1-gebied uitgebreid en verlegd wordt’, zegt Eijkelhoff.

Maar routing zegt in Lelystad niet alles. Zo ligt de Hema, elders in het centrum, eigenlijk wat uit de loop aan het Stad-

huisplein. Eijkelhoff: ‘Toch heeft de Hema onlangs voor 10 jaar bijgetekend. Het sterke van het winkelgebied van Lelystad Centrum is dat de parkeergelegenheden mooi verspreid liggen. De verwachting is echter wel dat het parkeren om en nabij het Wisselplein zal toenemen. De grote verandering is dat het A1-gebied van de Wissel zich via ons Wisselplein doorzet naar de Kroonpassage en zo het winkelcircuit afmaakt.’

Lelystad in beweging Hoe zit het met Lelystad zelf? Een groot deel van het centrumgebied wordt nog gedomineerd door onder meer MBO-ontwikkelingen uit de jaren 1978-1994.

De Kroonpassage van medio jaren ’90 grenst aan het Wisselplein-project, is tot aan dit project de laatste toevoeging en zal waarschijnlijk profiteren van de aansluiting op het winkelcircuit. Maar Lelystad is op meer punten volop in beweging en er zijn de laatste jaren flinke slagen qua woningbouw en ook de soort woningbouw gemaakt. Neem verder de komst van een riante golfbaan en resort, een jachthaven en het f.o.c. van ruim 25.000 m2 en het is duidelijk dat deze stad zich op een goede manier ontwikkelt, meer kwaliteit is gaan bieden en daardoor ook andere bewoners aantrekt.

Het project Wisselplein is beslist een exponent van die nieuwe kwaliteit: de winkels, woningen en kantoren zijn van hoogwaardige architectuur en ook de openbare ruimte sluit daar goed op aan. Eijkelhoff en Van Kaam maken zich op voor de laatste ronde, de verhuur van het A-blok. Eijkelhoff: ‘De winkels in de blokken B, C en D zijn nagenoeg allemaal verhuurd, op een unit van 600 meter in het D-blok na. De verhuur voor het A-blok is recent begonnen. Aan winkeloppervlak is 1500 m2 op de begane grond en 500 m2 op de eerste verdieping is beschikbaar, te verkavelen in meerdere units.’

•

scn 2 | 2009 49

themaatje

Giele Projecten is, als onderdeel van de Giele Groep, continu bezig met het bedenken, ontwerpen en vernieuwen van projectdecoraties in winkelcentra.

Voor elk project is een nieuw of vernieuwend decor te ontwerpen en te realiseren.

Giele Projecten zorgt er voor dat decoraties in winkelcentra communiceren en communicatie van het winkelcentrum gedecoreerd wordt.

De combinatie van decoratie en communicatie is voor elk winkelcentrum mogelijk.

Wilt u hier meer over weten?

Neem contact op met: Giele Groep bv De Steiger 122 • 1351 AL Almere-Haven Tel. 036 531 96 19 • info@giele.nl

www.giele.nl

Giele Promotions is een nieuw onderdeel van de vertrouwde Giele Groep. Giele Promotions kan voor winkelcentra en grootwinkelbedrijven promotionele activiteiten bedenken en realiseren. Of het nu gaat om de (her) opening van een winkelcentrum of winkel of een spraakmakende consumentenactie, wij kunnen dit leveren.

Nieuw: de combinatie van promotie, decoratie en communicatie.

Als leverancier van decoratie, met een eigen ontwerpstudio, kunnen promotionele acties op een unieke en kostenefficiënte manier gecommuniceerd worden in uw winkelcentrum.

Benieuwd naar deze mogelijkheden?

Neem contact op met: Giele Promotions bv De Steiger 122 • 1351 AL Almere-Haven Tel. 036 531 75 28 • info@giele-promotions.nl

www.giele.nl 50 scn 2 | 2008

projecten in de pijplijn

alkmaar

amersfoort

amsterdam

arnhem

De Mare

Vathorst

Overhoeks

Schuytgraaf

O 2009 M 5600 m2 P ING Real Estate I Yvonne Flippo, T 071 3419636

almere stad

Stadshart Almere

O 2005-2008/2008-2010 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578 ▼

▼

’t Circus

Eemplein

O in ontwikkeling, start 2009 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O medio 2008 M 12.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

almere buiten

Buitenmere Zuid

Mosveld

o 2011 i 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2002-2008 M 73.000 m2 P MAB Development Nederland en Blauwhoed Eurowoningen I S.J. Bakker, T 070 3068578

O 2011 M 5000 m2 P Ontwikkelcombinatie Overhoeks (ING RED en Ymere) I Yvonne Flippo, T 071 3419636

Mahler 4

O 2005-2010 M 10.000 m2 P ING Real Estate i.s.m. Fortis en G&S Vastgoed I Yvonne Flippo, T 070-341 96 36

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Forumpark

O eind 2007 (1e fase) M 1700 m2 P BAM Vastgoed I Levi Boerman, T 030 6598923 ▼

alphen a/d rijn

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

IJ-dock

O eind 2009 M 4000 m2 winkels P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

Osdorpplein

O eind 2009 M 20.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2009 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2012 M 10.00 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

amsterdam

De Opgang

O 2009 M 8600 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Centrum Amsterdam Noord

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Oostpoort

Arnhem

BK40

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 ▼

O eind 2011 M 17.000 m2 winkels P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

amsterdam zuidoost

Getz

O 2012 M 80.000 m2 P ING Real Estate, BAM Vastgoed, Ballast Nedam I Larissa Staal, T 070-341 8816

>

lees verder op pagina

52

scn 1 | 2009 51

projecten in de pijplijn

assen

boskoop

den haag

drachten

Kloosterveste

Entree Waterrijk

’t Hogeveen

Raadhuisplein

O eind 2010 M 9100 m2 P BAM Vastgoed I Karel Nuijten, T 030-659 8297 ▼

berkel en rodenrijs Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Suzan Loorij, T 070 3419225

berlicum Schoolstraat

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351

O 2008 M 11.500 m2 P Bam Vastgoed I Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927 ▼

breda

Den Helder

Achter de lange stallen

Stadscentrum

o 2011 m 20.000 m2 P MAB Development Nederland i J. de Vreede, T 070 3068578

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397

delft

delfzijl

Hovenpassage

De Wending

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

den haag

dordrecht

Wijnhavenkwartier fase I

Gezondheidspark

Bilthoven

De Kwinkelier

Kerkplein

o medio 2009 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Flippo, T 070-3419636 ▼

Eemnes

Centrumplan

O 4e kwartaal 2010 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351

Spuikwartier

Bagijnhof

O in ontwikkeling M 2000 m2 winkels P Multi Vastgoed I T 0182-690900

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 2 | 2009

ede

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2007-2010 m 55.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O 2e kwartaal 2009 M 5000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

o medio 2010 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

eindhoven

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

projecten in de pijplijn

eindhoven

haarlem

heerlen

Meerrijk Meerhoven

Schalkstad

De Plu

O 2010 M 9500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

enschede

Stokhorst

O 2015 M 16.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070-3418665

haarlem

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

o 2012 m 15.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

Marsmanplein

O 2e kwartaal 2011 M 2290 m2 P Leyten I 010-2211351

ermelo

Harderwijjk

De Verbinding

Stadsdennen

O 2008 M 5000 m2 P Assen projecten I T 0182-690900 ▼

Grootegast

Centrumplan

O 2e kwartaal 2010 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto vastgoed i Hans Zimmer, T 06 46135344 ▼

De Riepel

O 2009 M 7500 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

Leens

De Marne

O 4e kwartaal 2010 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼

O eind 2008 M 6500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2008 M 6000 m2 P Assen projecten I T 0182-690900

julianadorp

hoogvliet

Stadshart

O 2011 M 4000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

horst a/d maas

Centrum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

huizen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 8600 m2 P Foruminvest en Visser Bouwmij I Dhr. Sneep, T 035-6956060 ▼

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387

legenda

leeuwarden

De Bilgaard

o 2008 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690600

leiderdorp

Het Palet

O 2009 M 950 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

lelystad

Centrumontwikkeling

O 2008 M 21.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

55

scn 2 | 2009 53

Zoekt passanten?

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Tellen is weten

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

Winkelpassantentellingen geven inzicht in de druktepatronen binnen winkelgebieden Winkelgebieden zijn altijd in beweging. Er wordt een nieuw stuk aangebouwd of een â&#x20AC;&#x153;trekkerâ&#x20AC;? verandert van locatie. Consumenten bepalen de waarde van winkellocaties. Wij tellen de passanten voor u en kunnen zo inzicht geven in de druktepatronen van de verschillende delen van een winkelgebied. Omdat wij overal via dezelfde methodiek tellen, kunt u ook goed verschillende winkelgebieden met elkaar vergelijken.

Meer informatie salesbox@locatus.nl 0348 - 490290

www.locatus.com

Specialist

in winkelcentra

promotie

Tel: 06 - 25 125 879 maureen@promotionsbymaureen.nl

www.promotionsbymaureen.nl

projecten in de pijplijn

lelystad

nijmegen

Rhoon

De Gordiaan

Plein 44

Centrum

Hesseplaats

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

maassluis

Koningshoek

O in ontwikkeling M 30.000 m2 nieuw P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

mijdrecht

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed T 0182-690 900 I T 070-341 92 25

nijmegen

Waalsprong

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2011 M 2700 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Nijverdal

Nieuw Dunant

oldebroek

Centrumplan

O 4e kwartaal 2010 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351

Coolsingel

o in ontwikkeling m 30.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900

o 2011 m 4.300 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397

rotterdam

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

Overschie

rotterdam

Sassenheim

Watermanweg

Centrum

O medio 2008 M 4600 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

reeuwijk

Centrumplan

O 2009 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Nesselande

O 2009 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I D. Bos, T 030-6867401

Schaesberg

Centrum

o 2011 m 4.500 m2 p Synchroon I A.J. Heijs, T 030-6867446

st-michielsgestel

>

lees verder op pagina

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

56

scn 2 | 2009 55

projecten in de pijplijn

st. michielsgestel

Utrecht

waalwijk

Centrum

Centrum Overvecht

De Els

Winkelcentrum Saendelft

O in ontwikkeling M 3500 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Jamal Msalmi, T 070-3419805

utrecht

waddinxveen

de Vredenburg

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2302814 ▼

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

son & breugel

Ekkersrijt

O nnb M 42.000 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 61

spijkenisse

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Groeneweg

O 2007 M 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Terwijde

O 2008 M 7600 m2 P OBAN I Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34 ▼

O 2011 M 22.800 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

wolvega

Home Center

Utrecht

Vleuterweide

O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

Fortis Ontwikkeling I T 0182-690900 ▼

Oosterheem

o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

zaanstad

Inverdan

Brouwerspoort

O medio 2008 M 14.000 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56 scn 2 | 2009

Hovestein

Cadenza

veenendaal

o 2011 m 10.700 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

zoetermeer

o 2008 m 11.000 m2 p Home Center i Piet Kapenga, T 06 53331664 ▼

Overkapel

O 2008 M 4200 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90

o 2008 m 1335 m2 p BAM Vastgoed i Michiel Smits, T 030-6598163

O 2010 M 15.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578

zaandam

zwolle

Willemspoort

O 2013 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Fortis Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

decoratie

decoratie

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 036 5368365

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

decoratie

decoratie

media

Flower and Shower Velperweg 105, 6824 HJ Arnhem

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Willem Fenengastraat 16A, 1096 BN Amsterdam

T 026 3623061 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele-projecten.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

illuminatie

illuminatie

kennis & informatie

s t r a b o) Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

27-02-2009

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

kennis & informatie

Decolights De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven 13:33:37

T 0315 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

consultancy

servicepagina

algemeen

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

marketing/consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 2 | 2009 57

servicepagina

congres en evenement

marketing/promotie

de mall-improvement die écht rendeert!

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Giele Promotions De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

De GeusPro Postbus 1009, 2410 CA Bodegraven

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 036 531 7528 I www.giele-promtions.nl

T 0172-617200 E mail@degeuspro.nl I www.degeuspro.nl

ijsbanen

Ice-World Benelux Tolweg 5, 3741 LM Baarn

T 035 541 3801 • F 035 542 20 45 E info@ice-world.nl • I www.ice-world.nl

marketing/promotie

Promotions by Maureen

marketing/promotie

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

Statenlaan 281, 5223 DenAG Bosch Van Deventerlaan 101,LG 3528 Utrecht

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 030 6867300 • F 030 6867395 I www.synchroon.nl

facilitair

PRS Matten bv Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www@promotionsbymaureen.nl

facilitair

58 scn 2 | 2009

revitalisatie

facilitair

Sunblock, de glasfolieprofessionals Vogelenzanglaan 10, 2548 SZ Den Haag

T 06 30 303 303 • F 084-8829199 I www.sunblock.nl

facilitair

reiniging bestrating

Urbania, de exterieurinrichters Postbus 54, 7240 AB Lochem

Man Protection bv, zon- en lichtwering Postbus 48, 1483 ZG De Rijp

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 0573 25 44 22 • F 0847 18 19 01 E info@urbaniaproducts.nl I www.urbaniaproducts.nl

T 075 641 1991 • F 075 641 1896 I www.manprotection.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

Jaarlijks vindt de PROVADA, hét Nederlandse vastgoedplatform, plaats in de Amsterdam RAI. Drie dagen lang is de RAI het ontmoetingspunt voor institutionele beleggingsfondsen, banken, aannemers, woningcorporaties, gemeenten, projectontwikkelaars, architecten, makelaars, de overheid en huurders/gebruikers.

Bestel nu uw kaarten voor collega’s en relaties via WWW.PROVADA.NL. Registreer vóór 20 mei en u wordt kosteloos opgenomen in de beurscatalogus!

Nieuw: het PROVADA Green Forum (zie www.provada.nl).

Voor meer informatie T +31 (0)30 605 14 24 F +31 (0)30 605 14 87 E INFO@PROVADA.NL I WWW.PROVADA.NL

Stadshart Almere Stadshart Almere biedt de bewoners van haar stad alle faciliteiten die in een stadscentrum thuishoren: winkels, woningen, kantoren, horeca, een bioscoop, een theater, bibliotheek, een hotel, een popzaal, urban entertainment centre en veel parkeerplaatsen.

Dit wordt erkend door bezoekers ĂŠn door (internationale) organisaties als ICSC en Neprom. Stadshart Almere is nu genomineerd voor de Gouden Piramide 2009, de rijksprijs voor inspirerend opdrachtgeverschap.

W W W. M A B .CO M