SCN 2-2012

SCN jaargang 14 | nr. 2 | 2012

Nieuwe marketing

Technisch vernuft verrast consument

Winkelen op wielen

Corio: parkeren is deel van de beleving • Kees en Trees, nieuwe cartoonreeks • Suria KLCC in Kuala Lumpur • Nijsten over databases • Winkelformules: Primera

shopping centre news winkelcentra, binnenstedelijke winkelgebieden en retail

Vlaggeschip Saturn opent flagship store op Oosterdokseiland

UNITED KINGDOM - London

Levendige

binnensteden

door

aantrekkelijke

winkels

Redevco, een onafhankelijke vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de grootste winkelportefeuilles in Europa met Š Valode & Pistre

een huidige waarde van 7,3 miljard euro. De kern van de portefeuille

FRANCE - Bordeaux

bestaat uit ongeveer 700 objecten, voornamelijk gelegen in de belangrijkste winkelstraten van grote steden. Redevco richt zich vooral op eersteklas objecten op goede locaties die een hoog groeipotentieel bieden. De meeste van onze winkels liggen in historische binnensteden, de rest bevindt zich op goed bereikbare locaties aan de randen van steden. Kwaliteit en duurzaamheid zijn kernwaarden binnen de Redevco-portefeuille. Redevco is

GERMANY - Berlin, Alexanderplatz

onderdeel van de in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG.

Retail Real Estate Investment & Development Redevco B.V. | Wibautstraat 224 | 1097 DN Amsterdam | The Netherlands | P.O. Box 94277 | 1090 GG Amsterdam T: +31 (0)20 599 62 62 | info@redevco.com | www.redevco.com

inhoud

in dit nummer marketing SoundWindow 6 Case study: MaasBLVD 40 Promotions by Maureen 44 Hisa 46

colofon

NIEUWS In memoriam Eric Williams Koopzondagactie Utrecht Archeologie als beleving Nieuwe formule WinkellocatieMarkt Energieadvies op maat Saturns flagship store Lidl opent pilot store

4 4 25 36 58 58 62

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. jaargang 14 (2012), nr. 2 • 76 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl

rubrieken Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

advertenties

49 71 66 72

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl abonnementen

projecten Uw winkelruimte is ons bedrijf. visies en reviews

Chadstone groeit Van Hogendorpkwartier Vlaardingen GoStores, Gouda East meets West in Maleisië Steun voor FOC in Zoetermeer New Babylon shops & restaurants

Beveiliging volgens Centurion Brood@Spelen-middag De praktijk van DeWinkelcentrumCoach John Nijsten over huurkwesties Winkelformules: Primera WiFi in winkelcentra ASR Vastgoed over innovatie Parkeren, schakel in de beleving SSM: de kracht van het collectief

8 10 13 16 32 47 55 60 65

4 22 26 28 39 50

columns Verwaaijen Getekend: Johan Haringsma Retailer Dorrestijn De Fouw De nuance

5 24 37 39 59

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman Onze partners

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Wij zijn

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u hier meer van weten?

Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

| En wie bent u?

scn 1 | 2012 3

nieuws

Actie voor wekelijkse koopzondag in Utrecht

S

inds Tweede Pinksterdag zijn er in de binnenstad van Utrecht promotieteams actief om bekendheid te geven aan de actie ‘Utrecht wil elke zondag open’.

Een groot aantal Utrechtse ondernemers zet zich hiervoor in. Zij vragen met deze handtekeningenactie de steun van de consument. In de eerste actieweek kreeg dit initiatief al grote steun met meer dan tweeduizend handtekeningen van Utrechtse burgers die achter een wekelijkse zondagopenstelling staan.

Deze week valt bij alle inwoners van Utrecht ook een flyer met informatie over de actie in de bus. Iedereen die zijn handtekening zet maakt, na het afmaken van een slagzin, kans op een van de prijzen zoals een iPhone, iPad, laptop, flatscreen-tv of een spiegelreflexcamera.

Eric Williams overleden

O

p 18 mei overleed na een kortstondige ziekte Eric Williams, retired oprichter en redacteur van het Engelse vakblad Shopping Centre. Zijn magazine was een van de buitenlandse bladen waar ik destijds bij het ontwikkelen van plannen voor mijn eigen Shopping Centre News naar gekeken heb. Ik heb Eric op de Mapic in Cannes een aantal jaren achtereen mogen ontmoeten en met hem in de pressroom gepraat over bladformules, doelgroepen, nieuwsitems, ontwikkelingen, enzovoort.

Hij deelde zijn kennis en ervaring met graagte en dat op een uiterst aimabele manier. Een vriendelijke, oudere man die nog volop genoot van wat de retail en het retailvastgoed voortbracht. En vooral van mensen. Bedankt Eric.

•

Edwin Brugman Uitgever / hoofdredacteur Shopping Centre NEWS

4 scn 2 | 2012

Een van de meest succesvolle malls in Australië is Chadstone, gelegen in de gelijknamige deelgemeente van Melbourne. Vaste lezers van Shopping Centre News hebben berichten over dit centrum al een paar keer voorbij zien komen. Eigenaren Gandel Group en CFS Retail hebben nu plannen voor (weer) een uitbreiding van deze koopmachine. Maar daar is niet iedereen blij mee...

De nieuwe uitbreiding omvat een hotel, nieuwe bioscopen, kantoren en een reeks winkels (food en entertainment). Bovendien is een ‘revamp’ van het bestaande noordelijke deel van het centrum voorzien. Het geheel is begroot op 500 miljoen Australische dollars. De eigenaren hebben voor deze plannen ontheffing nodig van de gemeente, zowel voor de hoogte als voor het maximale metrage. Dit laatste staat nu op 146.000 m2 en zou naar 160.000 m2 toe moeten.

Verder wil men af van de tijdsblokkering die voor een naastgelegen weg geldt.

De gemeente heeft nog geen standpunt ingenomen en wil (moet) eerst ook de mening van de bewoners via een ‘community consultation process’ horen. Maar de eerste actiegroep tegen de plannen staat al op de barricaden en vindt de voorstellen een voorbeeld van ‘over-development en hebzucht’. Woordvoerster Mary Drost: ‘Ik vindt de plannen monsterlijk. De omwonenden vinden wat er staat al verschrikkelijk en hebben veel last van het verkeer. Dit ‘ding’ blijft maar groeien. Wat doet men Melbourne toch aan?’

Op dit moment zijn alle partijen druk doende een onderbouwing te leveren. Zowel voor als tegen een uitgebreid Chadstone...

•

Chadstone groeit Van onze Australië-correspondent

Chadstone, Melbourne Australië

column

succesvol van start Op donderdag 5 juli willen de initiatiefnemers burgemeester Wolfsen een petitie aanbieden met de handtekeningen van tienduizenden sympathisanten, die ervan overtuigd zijn dat van een koopzondag niet alleen de middenstand profiteert, maar dat ook horeca, bioscopen en culturele instellingen in de stad baat zullen hebben bij meer leven in de stad. “In meer dan honderd gemeentes in Nederland, waaronder alle grote steden in de Randstad, heeft de ondernemer de keuze om op zondag zijn winkel open te stellen. Alleen Utrecht loopt achter op deze ontwikkeling,” aldus Tom Broekman. Broekman, zelf ondernemer in de binnenstad, maar ook voorzitter van de Ondernemersvereniging Centrum Utrecht, heeft samen met Jacques Blommendaal (voorzitter

Centrummanagement Utrecht) en Jan Hagenouw (Belangenvereniging Hoog Catharijne) namens enkele honderden Utrechtse winkeliers de aanzet gegeven voor het initiatief.

250 miljoen Een onderzoek wees eind

vorig jaar uit dat Utrecht jaarlijks zo’n 250 miljoen euro misloopt. Op zondag gaan Utrechters in een andere grote stad winkelen. Jan Hagenouw van de Belangenvereniging Hoog Catharijne begrijpt niet waarom Utrecht niet mee wil met de overige grote steden: “De stad is ambitieus en koopzondagen passen daarin.” Met dat doel voor ogen zullen de organisatoren ook de komende tijd de inwoners van Utrecht de kans geven dit initiatief met hun handtekening te ondersteunen.

•

maar door. Of toch niet?

verwaaijen Een nieuwe ijstijd

O

m een uur of vier krijg ik vaak lekkere trek. Ik heb gelukkig volop keus in de directe omgeving. Een portie gebakken mosselen van de visstal voor de deur. Een bol met grilworst van de slager om de hoek of iets gezonds van de Marqt aan de overkant van de gracht. Maar sinds kort heb ik een onbedwingbare trek in yoghurt, in bevroren staat wel te verstaan met een topping van vers fruit om het nog een heilzaam tintje te geven. Want Frozz is net om de hoek neergestreken. Een hip Amsterdams bedrijf van twee zussen die in Amerika verslaafd raakten aan frozen yoghurt.

De inrichting is strak edoch zeer aantrekkelijk.

Met zitgelegenheid op twee enorme skai-leren zitmeubels.

Nu wil het toeval dat een maand eerder eenzelfde concept iets verderop in de straat geopend is, the Frozen Yoghurt Company.

Zelfde cups, zelfde smaak en vrijwel dezelfde toppings tegen exact de zelfde prijs. Maar in een veel kleinere, donkere en minder toegankelijke winkel. Het is daar ook aanmerkelijk rustiger dan bij ‘mijn’ Frozz. Toeval, twee ijsconcepten tegelijk? Nee. Waar je vroeger veroordeeld was tot verpakt ijs van de snackbar, struikel je nu over de ijssalons. Van de IJscupjes die zich in de winter omturnen tot Stamppotjes, ambachtelijke ijssalons maar ook de Hema die voor 50 cent een overheerlijk softijsje levert.

We zijn ook niet meer overgeleverd aan de ambulante handel in de vorm van ijskarren die uitsluitend bij heel mooi weer tegen een schandalig tarief minuscule bolletjes aflevert in een naar karton smakend hoorntje.

Wat mij betreft is dit de oplossing voor een deel van de leegstand op zowel A-, B- en C-locaties als in alle winkelcentra in Nederland. Koud, mild gezoet en een zweem van gezondheid en toch de trek stillend geserveerd door vrolijk en vriendelijk personeel. Wat wil een mens nog meer. •

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl • @jpverwaaijen

scn 2 | 2012 5

marketing

De moderne variant van de marktkoopman

SoundWindow The Only Group timmert met haar services voor winkels en winkelcentra flink aan de weg. Daarbij is men zonder meer vooruitstrevend als het gaat om spraakmakende marketing­concepten. Nadenken over ‘communicatie’ is als een tweede natuur voor ondernemer Jeroen de Rooij.

Dat resulteerde in een nieuw idee: SoundWindow.

J

eroen de Rooij over SoundWindow: ‘We hebben een full-service systeem bedacht waarmee winkels, winkelcentra en winkelgebieden meer gebruik kunnen maken van de communicatiekracht van de etalages. De gemiddelde consument komt tegenwoordig meer dan 6000 reclameuitingen per dag tegen, waarvan het overgrote deel beeld is. Geluid is daarin ondergeschikt en biedt dus kansen om op te vallen. Met het SoundWindow concept maken we daar gebruik van.

Iemand die langs een etalage loopt, wordt door de techniek ‘gezien’ en vervolgens wordt er een communicatieboodschap afgespeeld.

door de ruit De Rooij heeft ervoor

gekozen een techniek te ontwikkelen die aan de binnenzijde geplaatst wordt.

‘We wilden geen problemen met vandalisme, diefstal en technische storingen vanwege het feit dat iets buiten gemonteerd is. Vandaar dat we het apparaatje binnen wilden plaatsen.

Daarmee hebben we het onszelf wel moeilijk gemaakt, maar daar is een technisch perfecte oplossing voor gevonden. De SoundWindow signaleert passanten namelijk met radar en dat gaat dwars door de etalageruit heen. Voor de geluidsprojectie maken we gebruik van een hi-tech techniek die de hele etalageruit als speaker gebruikt. Je krijgt dus vanaf de hele etalageruit geluid op je af.

Natuurlijk niet zodanig dat je ‘weggeblazen’ wordt, maar zo dat het nét opvalt.

Het is echt spectaculair om dit voor het eerst te horen, zo’n ‘wall of sound’.’

6 scn 2 | 2012

content Tot zover de techniek van het

‘zien’ en afspelen. Maar hoe zit het met de content, de boodschappen die het apparaat moet uitzenden? ‘Daar hebben we ook wat op gevonden. Elke SoundWindow unit is voorzien van een gsmmodule die data kan ontvangen. Verder hebben we speciale software ontwikkeld, waarmee op afstand (via het web) geluidsfiles toegevoegd of verwijderd kunnen worden.’ marktkoopman Jeroen de Rooij ziet zijn SoundWindow graag als de elegan-

tere versie van de roepende marktkoopman. ‘Gericht passanten aanroepen werkt gewoon. Dat bewijst de marktkoopman nog elke dag. SoundWindow doet dit op een beschaafde manier op winkelniveau, maar kan natuurlijk net zo goed ingezet worden voor een winkelcentrum door boodschappen die met de centrumpromotie te maken hebben, uit te zenden. Bijvoorbeeld ‘In dit winkelcentrum gratis WiFi. Log in op ons kanaal en......’. Als je SoundWindow voor een winkel inzet, dan kun je denken aan korte boodschappen van vijf tot tien seconden) als ‘Nu 20 procent korting op de zomercollectie’. Of heel actueel door bijvoorbeeld in te haken op regen: ‘Hier paraplu’s voor vijf euro!’.

Een andere mogelijkheid is inhaken op een lopende campagne.

We denken overigens wel dat de gebruiker anders moet werken met de SoundWindow dan met gewone geluidscommercials. Je moet immers snel de aandacht van een voorbijganger krijgen. Dus adviseren wij om de tekst te beginnen met iets als ‘Hé!’, ‘Pssst....’ of ‘Hallo daar!’

Vandaar dat we voor de SoundWindow de slogan ‘Making heads turn’ bedacht hebben, want dat is kort en krachtig waar het om draait.’

De SoundWindow ziet er uit als een retro-achtig kastje, is erg compact en gemakkelijk aan te brengen. Wie meer wil weten van de SoundWindow, kan een demo bekijken via de link www. soundwindow.nl.

•

video

SCN video Op ons videokanaal youtube.com/scnewsnl vindt u de volgende recente videoreportages.

SCN

film

Isaäc Kalisvaart (CEO MAB Development) over het best meevallende sentiment op de Provada en de kansen die hij nog in de markt ziet liggen.

Een gesprek met Aerjen Koeneman (projectdirecteur voor Forum Rotterdam) en Arno Ruijgrok (adjunct directeur Multi Nederland) over Forum Rotterdam, een forste mixed-use ontwikkeling in hartje Rotterdam.

René Vierkant (directeur winkelbeleggingen Syntrus Achmea) zoekt nieuwe wegen in de benadering van de consument. Over hoe de oude (vastgoed-)wereld de nieuwe media omarmt.

WeLove2Shop is het nieuwe consumentenprogramma dat in november start op RTL4. Shopping Centre News sprak met presentatrice Beertje van Beers en producer Lindy Noach. Syntrus Achmea heeft zich aan de eerste reeks van dertien programma’s als sponsor verbonden.

Clemens Brenninkmeijer (country manager Redevco Nederland) over onder meer oplossingen voor duurzaamheid en hoe dat samen met retailers aan te pakken.

New Babylon hield op 12 juni een open dag voor geïnteresseerden. Rond de 400 mensen kwamen langs en zij konden onder meer kennis maken met New Babylons kijk op ‘beleving’. U leest er elders in deze editie meer over, maar wij raden u zeker aan om even naar onze video te kijken!

scn 2 | 2012 7

beveiliging

W

e spreken Jerry van Mechelen van Centurion beveiliging deze keer op het Osdorpplein in Amsterdam Nieuw-West. Een winkelcentrum in een bijzonder gebied, omdat hier een bevolkingsmix met veel van origine niet-Nederlandse mensen te vinden is. Dat beeld zie je ook terug in de branchemix, met name in de Shoperade. De Shoperade is een soort overdekte mini-bazaar met vele kleine winkels. Food en non-food, alles is er te vinden. Centurion levert de beveiligingsdiensten voor de Shoperade, dat als winkelvastgoed eigendom is van Kroonenberg Groep.

‘Veiligheid is in Nederland vandaag de dag overal een issue.

Hier in Amsterdam Nieuw-West constateerden we vanaf 2010 een toename van het aantal inbraken en klein vandalisme en in april 2011 kregen we te maken met een ernstig incident dat aanleiding werd om nog eens goed te kijken naar de veiligheidsaanpak en de samenwerking in dit gebied’, vertelt Van Mechelen. ‘In de Shoperade werd de juwelier door twee met pistolen gewapende jongemannen overvallen en mishandeld.

Vervolgens wilden ze er vandoor gaan. Daarbij is er gedreigd met een vuurwapen. Van Centurion was de gebruikelijke beveiliger aanwezig, maar toevallig ook onze kwaliteitscontroleur, die hier op inspectie was. Deze laatste is niet bepaald bang uitgevallen en is achter de daders aangegaan, waarbij hij door z’n arm geschoten is. De kogel ging richting borst, maar is gestopt op een creditcard in de portemonee in de binnenzak van zijn colbert. Een van de overvallers is door verschillende mensen aangehouden, maar de tweede is er op z’n scooter vandoor gegaan. Deze is overigens wel later aangehouden.’

camera's Deze gebeurtenis heeft een heel proces in gang

gezet. Allereerst is er een gesprek geweest met de voorzitter van de deelraad Osdorp en de winkeliersvereniging. Eigenaar Kroonenberg Groep heeft acuut maatregelen geëist bij gemeente en politie. Dit in de vorm van meer politie op straat, meer beveiligingscamera’s en obstakels in het winkelgebied tegen scooters. Daarnaast heeft Kroonenberg Groep in het

‘Wij trainen onze medewerkers in het effectief aanspreken van lastige groepen. En zo'n groep past z'n gedrag beslist aan’ eigen winkelgebouw (de Shoperade) een burenalarmsysteem en beveiligingscamera’s laten installeren.

‘Voorheen was die noodzaak er nog niet. Binnen de overdekte Shoperade zijn de winkels dicht op elkaar gesitueerd.

Er is veel sociale controle en onze beveiligingsmedewerkers zijn goed te bereiken, lopen sowieso veel rond. Bovendien gebeurde er in het winkelcentrum wel eens wat (zoals eigenlijk in elk winkelcentrum), maar vanaf 2010 verslechterde de situatie opeens.’

Maatregelen De eerder genoemde gewelddadige overval

was de spreekwoordelijke druppel die de emmer deed overlopen. Iedereen, ook de winkeliers, kwam in beweging en er

8 scn 2 | 2012

Beveiliging in winkelcentra

Sleutelwoord: In editie 1 van dit jaar spraken wij met Jerry van Mechelen van Centurion Beveiliging over het werk dat zijn bedrijf voor winkelcentra doet. Uit dat gesprek bleek dat het werken in een winkelcentrumomgeving om een eigen aanpak vraagt en ook om beveiligers die hiervoor geschikt zijn. In deze aflevering gaat het over samenwerking.

ontstonden vormen van samenwerking. Jerry van Mechelen: ‘Zo heb je in dit gebied verschillende beveiligingsbedrijven, het stadstoezicht, het handhavingsteam van het gemeentelijk beveiligingsbedrijf en natuurlijk de politie. Die samenwerking is geïntensiveerd en in praktische zin werken allen deelnemers nu op hetzelfde portofoonnet van de politie en staan met elkaar in contact. Men is veel alerter geworden op afwijkingen in de dagelijkse gang van zaken. Zo werd ik onlangs nog door de politie gebeld met de vraag of het klopte dat er na sluitingstijd nog mensen in de Shoperade aanwezig waren. Dat is natuurlijk een geweldige ontwikkeling, het actief uitkijken naar bijzonderheden.’ surveillance Maar die overval is inmiddels een jaar geleden en de maatregelen wellicht alweer opgedroogd? ‘Dat is zeker niet het geval. Er zijn een aantal technische maatregelen genomen, zoals videossurveillance hier in de Shoperade en DNA-spray in het hele winkelgebied.

Ik constateer verder dat de samenwerking hier op het Osdorpplein alleen maar verbeterd is. Dat geldt voor de beveiligers die hier door het hele gebied werken en hun relatie met elkaar en met de politie. Een ander voorbeeld is de aangepaste manier van surveilleren van politie en stadstoezicht. Voorheen liep men vooral om het winkelcentrum heen, terwijl men er nu nadrukkelijk dóórheen loopt. Ook de inzet

beveiliging

samenwerking van politie-bikers werkt erg preventief. En dat is zoals we het graag willen hebben. Daarbij komt dat het effect ook is dat we sinds de overval van vorig jaar april geen andere ernstige feiten meer hebben meegemaakt. Mijn conclusie is dan ook dat de nieuwe aanpak, de intensievere samenwerking en het bestaande KVO-veiligheidsoverleg, nu z’n vruchten afwerpt.

Het is overigens niet zo dat er helemaal niets meer voorvalt, maar dan gaat het meer om overlast. En daar zijn onze beveiligingsmensen prima voor toegerust. Waarbij we overigens goed letten op het type mens dat we daar voor aanstellen.’ vaardigheden Het type mens. Drie keer zo breed en ander-

half keer langer dan gebruikelijk? ‘Nee (lachend), het gaat meer om de gespreksvaardigheden van onze mensen. Want je kan nog zo breed en lang zijn, zij zijn altijd met meer. Centurion traint de medewerkers in het effectief kunnen aanspreken van lastige groepen. En beslist, zo’n groep past z’n gedrag aan of gaat er uit. Dat geeft geen problemen. Voor ons werken ook Marokkaanse beveiligers en die weten precies hoe ze deze jeugd moeten aanspreken en — mits dat op de juiste manier gedaan wordt — die laat zich ook aanspreken. We moeten de problemen ook niet overdrijven. Ook vroeger was er dit soort gedrag. En het gebruik van wapens is nog steeds een uitzonde-

Shoperade, Osdorpplein Amsterdam

ring. Wat wel een verandering ten opzichte van vroeger is, is het gebruik van de mobiele telefoon. Die wordt door de jeugd gebruikt om snel groepen te vormen.’ Van Mechelen is verder van mening dat ook de overheidscampagne ‘handen af van onze hulpverleners’ goed aanslaat. ontzeggingen Werkt Centurion ook met winkelgebiedontzeggingen? ‘Daar werken we zeker mee, maar dat komt hier op het Osdorperplein niet veel voor. Dat middel moeten we vaker inzetten op bijvoorbeeld het Hilvertshof en het Kanaleneiland in Utrecht. Dat heeft deels met de eigenschappen van het gebouw te maken: de Shoperade is vrij klein en heeft weinig hoekjes waar men zich kan ophouden. Deels ook met hoe de mensen hier de groepen ervaren. Men is daar wellicht wat gemakkelijker in.’

We komen twee beveiligers van Centurion tegen. Het gaat om een inwerksituatie. Hoe vinden de heren het werken in een winkelcentrumomgeving? ‘Eigenlijk heel gewoon. We hebben hier vrij weinig bijzondere voorvallen. Af en toe rookt er iemand binnen en dan wijzen wij er vriendelijk op dat dit niet is toegestaan. Soms wat rennende jongelui. En we hebben natuurlijk een relatie met de winkeliers te onderhouden, want die moeten zich vanzelfsprekend ook aan het huishoudelijk reglement houden. Daarnaast doen we beheer-achtige taken, ontvangen technici en zien toe op de uitvoering van onderhoudswerk.’

Het gebruik van één portofoonnetwerk vinden de heren een duidelijk pluspunt. ‘Niet alleen voor onze eigen veiligheid, maar ook als er bijvoorbeeld een kind vermist is. Dat kan dan doorgegeven worden aan alle beveiligers, politie en de mensen van de gemeente in het gebied. En dat werkt heel goed.’

Jerry van Mechelen

sms Over het sms-alert (Burenalarm) zijn de heren ook erg te

spreken: ‘Dat werkt in de praktijk heel goed. Het gaat om een klein kastje dat de winkelier bij zich kan dragen. In geval van paniek kan men ongemerkt de knop indrukken. Wij ontvangen dan een sms met een locatie en komen direct in actie.’

We kijken nog even bij de video-observatiepost. ‘Een belangrijk hulpmiddel, maar nog belangrijker is de samenwerking en communicatie met de winkeliers. De veiligheid in de Shoperade, dat doen we samen met hen. Zij zijn met ons de ogen en oren van het gebied.’

Wat vinden de heren van hinderlijke groepen? ‘Dat valt best mee. En je moet ze normaal aanspreken, dan luisteren ze wel. Niet bijdehand of dwingend doen, want dan is het mis.

Gewoon menselijk zijn en op dezelfde manier met ze spreken zoals u ook aangesproken wilt worden.’

•

scn 2 | 2012 9

bijeenkomsten Voor de dertiende keer op rij organiseerde Paul Rodenburg van B@S Consultants de jaarlijkse Brood@Spelen middag. Dit jaar in samenwerking met Edwin Brugman van Shopping Centre News. Ruim 80 deelnemers namen op 25 april plaats in het Utrechtse Jacobi Theater. Vier sprekers kwamen aan het woord en spraken hun gedachten uit over de ontwikkelingen binnen de winkelvastgoedmarkt en gaven hun visies en ideeën voor de toekomst. door Leonie Kierkels*

De compacte zaal draagt bij aan de informele sfeer van Brood@Spelen

land. Bijvoorbeeld de hoge verzorgingsgraad in Nederland, sterke historische binnensteden, de sterke A1 winkelgebieden, de interessante winkelbeleggingen en het groeiende besef dat de consument leidend dient te zijn voor winkelprojecten. dromen van nu Deze zonnige dromen zijn te versterken met de dromen van nu, waarbij Ploegmakers winkelcentra in de Verenigde Staten als voorbeeld neemt. Deze winkelcentra

Het onderscheidend vermogen van winkelcentra en winkelgebieden

E

dwin Brugman liet in zijn Ingrid Ploegmakers inleiding concrete voorbeelden zien van branches en ketens die de laatste jaren uit het straatbeeld aan het verdwijnen zijn.

Tevens wees hij op het belang van het marketen van winkelcentra en -gebieden als ware het een product. Daarbij is de factor 'personeel' een lastige, want alhoewel zeer bepalend voor de ervaring door de consument, is hier lastig door de winkelcentrumeigenaar of beheerder op te sturen.

Ingrid Ploegmakers (WPM Groep) legde vervolgens een relatie tussen de huidige marktontwikkelingen binnen het winkelvastgoed en ‘dromen’, waarbij dromen komen en gaan, net zoals ontwikkelingen dat binnen het winkelvastgoed doen. Ploegmakers legt uit dat de gebroeders Das in 1982 en 1992 al hun visie en ideeën over de mogelijke ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt gaven. Hun visie bestond uit woontorens waarbij de kern, bestaande uit winkels, in de toren te vinden zijn en de woonmogelijkheden er omheen gelegen zijn. Een recente ontwikkeling wat veel weg heeft van deze visie is De Haverleij in Engelen.

Ploegmakers legde daarna een verband met boze dromen, oftewel de huidige ontwikkelingen binnen het winkelvastgoed.

Het veelbesproken internetwinkelen — dat effecten heeft op het winkellandschap — , de toenemende leegstand, de teruglopende omzetten en stagnerende huren, de economische recessie zijn gevolgen die merkbaar zijn in het winkellandschap. Ploegmakers is echter niet pessimistisch, want zij voorziet ook zonnige dromen voor het winkelvastgoed in Neder-

10 scn 2 | 2012

lopen voorop wat betreft de leidende positie van de consument waar door middel van lifestyle centra een aantrekkelijke plek en een hart van de gemeenschap wordt gecreëerd. Deze lifestyle centra spelen in op de veranderende eisen en wensen van de klant, opkomende trends, duurzaamheid, bereikbaarheid en een compleet aanbod van assortiment. Bovendien staat beleving centraal door winkelen, uitgaan, verblijf en recreatie te combineren met een aantrekkelijke uitstraling.

Als afsluiting projecteert Ploegmakers deze dromen van nu naar het Nederlandse winkelvastgoed waarbij zij vertelt dat de sterke A1 locaties in Nederland slechts aan vernieuwing kunnen worden onderworpen, maar juist de B1 locaties zich kunnen kenmerken door onderscheidenheid. Ploegmakers voegt toe dat een strategische sanering van de bestaande winkelvoorraad nodig is om sterkere winkelmilieus te creëren en er ingezet moet worden op goede bereikbare binnensteden met voldoende parkeergelegenheden. airportmethode Tony Wijntuin (WYNE Strategy & Innovation) bracht zijn ideeën over de ontwikkeling van winkelgebieden volgens de airportmethode ten gehore. Wijntuin geeft de belangTony Wijntuin rijkheid van visieontwikkeling aan voor winkels die gevestigd zijn op Schiphol Airport, waarna daar de strategie op aangepast dient te worden. De focus dient te liggen op de klant, waarbij continu reflecteren noodzakelijk is zodat de wensen en het gedrag van de klant overzichtelijk zijn. Wijntuin drukt zich daarbij nadrukkelijk uit over het feit dat het ontzettend belangrijk is om te weten waarom een

bijeenkomsten

campagnes, acties en aanbiedingen, het belonen van front row customers en evenementen heeft Bataviastad, net als Rosada in Roosendaal, profijt gehad. De Smalen voegt eraan toe dat datamanagement: onder andere het registeren van omzet per winkel en het passanten aantal en het customer loyalty programme: meten van klantenterugkeer, belangrijk zijn omdat hierdoor de retailer gericht op operationele zaken kan sturen en de effectiviteit van marketing makkelijk gemeten kan worden. Voor outletcentra, maar ook voor winkelgebieden is het continu op zoek gaan naar passende marketing en promotie dan ook een must.

Winkelgebieden zouden zich moeten bewegen van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. bepaalde doelgroep juist niet op deze plek winkelt, iets wat nog vaak bij traditionele winkelplekken wordt vergeten.

Belangrijk is om daarbij af te vragen hoe dit aan te passen is en of dit binnen de huidige visie past. Volgens Wijntuin bestaat een goede winkelportfolio uit een mix & match van focus op de klant, trends, de markt en het beheren van de portfolio zelf. Het creëren van toegevoegde waarde binnen een portfolio gebeurt door middel van omzet, kwaliteit en imago. Wijntuin geeft aan dat dit alles slechts realiseerbaar is wanneer er een goede samenwerking plaats vindt binnen een businessmodel, waarbij er toezicht is op conceptbewaking, een focus op sfeer en beleving wordt nageleefd, een plan-doact-controlplan ter grondslag ligt en account- en contractmanagement wordt verricht. Door middel van centrale marketing en promotie met een consistente look & feel, seizoens- en evenement gebonden activiteiten in samenwerking met retailers kan een winkelgebied zich onderscheidend ontwikkelen.

Wijntuin realiseert zich dat de winkelgebieden op Schiphol Airpot een hele andere aanpak toepassen dan traditionele winkelgebieden, echter is het focussen op de klant en inzage in de wensen en het gedrag van de klant voor ieder winkel­ gebied een vereiste. marketing Natalia de Smalen (Stable

Outlet Management) maakte de toegeNatalie de Smalen voegde waarde van marketing en promotie voor winkelgebieden duidelijk. De Smalen laat het belang van marketing zien door het outletcenter Bataviastad als referentie­ object te nemen. Zij toonde hoe door middel van nieuwe vormen van marketing en promotie en een nieuwe positionering van Bataviastad de afgelopen jaren indrukwekkende resultaten zijn behaald. Zo zijn er onder andere uitbreidingen qua vierkante meters gerealiseerd en heeft Bataviastad nieuwe merken aangetrokken. Dit heeft geleid tot meer klandizie en een hogere besteding per klant.

De Smalen geeft daarbij aan dat het belangrijk is voor outletcentra dat de brands centraal worden gezet en er een geschikte omgeving wordt gecreëerd voor deze merken.

Mede dankzij marketingmiddelen zoals promotie en thema -

the place to be Wouter Perquin (Multi Vastgoed) sloot

de middag af en droeg punten aan die een toevoeging kunnen zijn voor de onderscheidenheid van Nederlandse winkel­ gebieden. Perquin gaf onder andere aan dat winkelgebieden zich moeten bewegen van ‘place to buy’ naar ‘place to be’. Dit kunnen zij mede Wouter Perquin bereiken door sfeer en beleving toe te voegen en totaal pakketten van dienstverlening aan te bieden. Bovendien zullen winkelgebieden zich samen moeten optrekken met retailers en beleggers om zo product optimalisatie te realiseren.

Waar voorheen de 5 P’s (Product, Prijs, Plaats, Promotie en Personeel of People) belangrijk waren vindt Perquin dat winkelgebieden dit aantal nu naar 25 P’s moeten brengen om onderscheidenheid te kunnen realiseren. Zo verwijst Publiek naar het centraal staan van de consument en Plaats naar de essentie van de combinatie van fysiek als zowel virtueel aanbod. Aan de 25 P’s is Positionering toegevoegd en van betekenis is dat de rol van de klant en de ondernemer op de eerste plaats komen en daarna pas de rol van het vastgoed aan bod komt. Publiciteit is eveneens aan de lijst toegevoegd want voortaan kan er via nieuwe media gecommuniceerd worden, maar volgens Perquin verloopt de primaire communicatie nog altijd via de website.

Op de lijst is eveneens Persoonlijke presentatie te vinden, iets waar vaak niet aan wordt gedacht, maar juist zo van belang is. Mede door servicegerichtheid en klantvriendelijkheid valt onderscheidenheid voor winkelgebieden te behalen.

Perquin bevestigt, evenals De Smalen, het belang van promotie voor winkelgebieden en daarom is ook Promotie toegevoegd aan de 25 P’s. Promotie is onder te verdelen is in vijf T’s: Totaal, Thema, Trend, Tijd en Team, volgens Perquin de vijf speerpunten voor promotie succes. Perquin sluit af met de niet onbelangrijke P van Poen en geeft aan dat het belangrijk is om te weten waar de handel is. Ondanks de huidige ontwikkelingen blijft ook hij optimistisch aldus Perquin ‘Niet nokken maar knokken’. niet pessimistisch Na de laatste presentatie van Perquin

werd deze leerzame dag afgesloten. Ondanks de huidige ontwikkelingen in het winkelvastgoed in Nederland, lijken de sprekers voor alsnog niet al te pessimistisch en geven zij allen de essentie van klantfocus en promotie aan. Mede door middel van de genoemde mogelijkheden, zullen winkelgebieden op zoek moeten gaan naar wat hun onderscheidenheid kan bieden.

• * de auteur is Student MSc Real Estate aan de Kingston University te London

scn 2 | 2012 11

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

begeleiding winkelgebieden

Uit de praktijk van

DeWinkelcentrumCoach Marian Langbroek (DeWinkelcentrumCoach), Carlo van Oostrum en Manon Nievergeld (beiden van Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

In de eerste editie van deze jaargang stelden wij u Marian Langbroek voor, die met haar bedrijf DeWinkelcentrum­ Coach een andere benadering zocht voor de begeleiding van winkelcentra c.q. winkelgebieden. Een begeleiding die erop gericht is om binnen een afgebakend tijdsbestek tot vooraf vastgestelde resultaten te komen. Wat betekent dit in de praktijk? Shopping Centre News maakte een afspraak in het Arnhemse Musis Kwartier waar niet alleen Marian Langbroek, maar ook Manon Nievergeld en Carlo van Oostrum, beiden van eigenaar Syntrus Achmea Real Estate & Finance, vertellen over deze aanpak.

M

arian Langbroek is 25 jaar geleden begonnen met haar bedrijf Allround Promotion, eveneens gericht op winkelcentra. ‘Vanuit dit bedrijf heb ik zowel zelfstandige opdrachten gedaan, als ook een flink aantal jaren als freelancer communicatie en promotie voor WPM gewerkt. Dat was voor mij een traject waarin ik niet alleen veel deed, maar ook veel geleerd heb. De volgende stap was dan ook een bureau voor coaching en training: hiermee kon ik wat ik geleerd had ook aan anderen overbrengen. In feite kom ik in deze fase tot het inzicht dat wat je doet niet alleen maar in een product of dienst zit, maar ook in de mens. Uiteindelijk heb ik al die ervaring bij elkaar gebracht in het concept DeWinkelcentrumCoach. Vanuit dit concept kijk ik natuurlijk heel commercieel naar het product winkelcentrum, maar nadrukkelijk ook naar het grotere

>

lees verder op pagina

14 scn 2 | 2012 13

begeleiding winkelgebieden <

vervolg van pagina

13

geheel. Wat is er nodig om alles zo optimaal mogelijk met elkaar te verbinden?

Wat moet er gedaan worden om het beste uit de stenen, maar zeker ook uit de mensen te halen?’ musiskwartier Deze aanpak sprak

belegger Syntrus Achmea aan en zo’n twee jaar geleden werd Marian gevraagd om op deze manier de winkeliersvereniging van het Musis Kwartier te gaan begeleiden. Carlo van Oostrum: ‘Het Musis Kwartier is zo’n vijf jaar geleden geopend. Het project loopt goed, maar wij denken dat het nog beter kan. De werking van de winkeliersvereniging was zo’n aspect.’

‘Ik ben dan ook begonnen met het aanbrengen van structuur in de winkeliersvereniging,’ zegt Marian Langbroek.

‘Niet alleen was het zaak om er voor te zorgen dat het bestuur goed geregeld was, maar ook was het belangrijk om inzichtelijk te maken wat er zo allemaal rondom het Musis Kwartier speelde. Die inventarisatie is typerend voor de eerste fase van mijn aanpak. Je kijkt dan naar alle partijen die een rol spelen in het winkelgebied, welke contracten er ten aanzien van communicatie, decoratie en promotie lopen en vervolgens probeer

is. Die hebben we gevonden in Marian als DeWinkelcentrumCoach.’

natuurlijk wel het Musis Kwartier meenemen in het te lopen winkelrondje. En dat gaat de laatste tijd steeds beter, wat we ook in de passantentellingen zien.’

samenspraak Is er niet iets voor te zeggen dat eigenaren van winkelvastgoed gewoon dit hele traject naar zich toe gaan trekken? Het is immers jullie product.

‘Dat is wel zo’, zegt Van Oostrum, ‘Maar de winkeliers verdienen hier op deze plek hun brood. Ze zijn dus heel erg bij dit winkelgebied, deze plek betrokken. Daarom willen wij niet alles bij hen weghalen, maar in samenspraak dingen doen. Daarnaast kenmerkt deze tijd zich als een transitiefase van de ouderwetse ‘winkelcentrumpromotie’ naar een meer professionele ‘winkelcentrummarketing’. Dat geldt niet alleen hier in het Musis Kwartier, maar in het hele land. Het heeft ook te maken met het gegeven dat we een winkelgebied steeds meer ‘beleving’ moeten meegeven. Dat alles willen we als eigenaar niet alleen doen, omdat we vooral ook het dna van de winkeliers in het product tot uiting willen laten komen.’

Voor het Musis Kwartier speelt hierbij ook de locatie in het centrum van Arnhem een belangrijke rol. ‘We proberen niet alleen het Musis Kwartier op de kaart te zetten, maar vooral ook het

uitvoeringsfase Na de eerste fase

van inventarisatie, is Marian Langbroek als DeWinkelcentrumCoach nu terecht gekomen in de uitvoeringsfase. Wat houdt dat in? ‘Van belang is dat er structuren worden opgezet. Maar nog belangrijker is, dat je deze structuren weet te borgen. En juist daar ligt een belangrijke taak voor de ondernemer, voor het bestuur van de vereniging. Dat was altijd al moeilijk om voor elkaar te krijgen, maar zoals Carlo net al aangaf, in deze tijd is dat helemaal een uitdaging.

En toch leg ik ook nu al heel veel verantwoordelijkheid bij het bestuur neer. Op dit moment stuur ik dat via korte lijnen nog steeds aan, maar uiteindelijk wil ik bereiken dat het vanzelf gaat, vanuit een

‘Het gaat steeds beter met het Musis Kwartier, dat zien we in de tellingen’ je daar dan een geheel van te maken.

Cohesie, dat is iets wat er vaak niet is, maar beslist wel moet komen.’

Carlo van Oostrum: ‘In de praktijk had de winkeliersvereniging nogal wat moeite om goed te functioneren. Daar heb je natuurlijk een goed bestuur voor nodig, maar ook een actieve grondhouding. En dat is van het begin af aan een moeilijk aspect geweest. Als eigenaar weten we echter hoe belangrijk het is dat dit goed loopt en dat men het inzicht heeft dat je zo’n winkelgebied met z’n allen runt. Vandaag de dag is dat niet meer vanzelfsprekend: het grootwinkelbedrijf stelt niet altijd mensen beschikbaar voor het bestuur van de winkeliersvereniging. Zeker, het GWB wil desgevraagd wel meedenken als daarom gevraagd wordt, maar echt een positie innemen, dat steeds minder. Steeds vaker draait een winkeliersvereniging dan ook op de kleinere ondernemers.

Als eigenaar vinden wij dat een goede ondersteuning daarom heel belangrijk

14 scn 2 | 2012

Musis Kwartier een bijdrage te laten leveren aan Arnhem als winkelstad.’ aldus Van Oostrum. sfeerverlichting Marian Langbroek: ‘Het is erg belangrijk om het geheel in een breder perspectief te zien.

De gemeente Arnhem heeft een zeer actieve binnenstadsmanagement organisatie en ook daar heb ik intensief contact mee. Met het Musis Kwartier willen we structureel aansluiten op de activiteiten van de binnenstad, maar wel met behoud van onze eigen identiteit. En dat kan. Bijvoorbeeld door zelf activiteiten te organiseren die passen binnen het geheel, maar ook door bijvoorbeeld de sfeerverlichting net even anders te laten zijn. En dat dan wel weer in overleg met het binnenstadsmanagement en de gemeente.’

Carlo van Oostrum: ‘De consument moet het Musis Kwartier ervaren als een onderdeel van de binnenstad van Arhem, maar moet als het even kan

Het niet-overdekte deel van het Musis Kwartier in Arnhem

echt ‘wij-gevoel’. Want het zijn hun winkels, het is hun winkelcentrum en hun collectief.’

Manon Nievergeld: ‘Via Marian nemen we de ondernemers eerst een tijdje aan de hand mee. We zorgen voor een visie op de toekomst van het Musis Kwartier en proberen te bereiken dat deze visie door alle partijen gedragen wordt. Als we dat weten te bereiken, dan moet het ook mogelijk zijn om samen die richting naar de toekomst in te slaan.

En dat kan overigens ook een heel prak-

begeleiding winkelgebieden tische insteek hebben. Zo heeft Syntrus Achmea er hier voor gezorgd dat ook de kleinere ondernemers kennis konden maken met het nieuwe fenomeen ‘social media’. Ook dat rekenen wij tot onze verantwoordelijkheden.’ mindset ‘Om zo met elkaar te kunnen samenwerken, is het noodzakelijk dat je van elkaar weet wie welke verantwoordelijkheden heeft. Wat doet de eigenaar, de beheerder, de winkeliersvereniging?

Als dat duidelijk is, dan zit men ook niet te neuzelen over dingen die niet relevant zijn. Je kunt oppakken én doorpakken.

Je werkt met elkaar samen vanuit een positieve mindset.’

In dit kader wijst Marian ook nog even op het belang van het leggen van verbindingen. Bijvoorbeeld die tussen winkeliers en gemeente: ‘Als je als winkelier de gemeente alleen maar ziet als hinderlijke factor van wie je je reclamebord

Manon Nievergeld: ‘Wij hadden het natuurlijk ook kunnen laten bij alleen de bijdrage aan het marketingbudget.

Maar Syntrus Achmea vindt het juist erg belangrijk om ook bij te dragen aan een stuk kennis en organisatie, zodat de winkeliersvereniging op termijn op een goede manier zelfstandig kan functioneren. Zo zijn we meer voor de lange termijn bezig en dat past meer bij onze visie als eigenaar van winkelvastgoed.’

Maar wat betekent ‘langere termijn’ in dit geval? Marian Langbroek: ‘De inzet volgens het model van DeWinkelcentrumCoach loopt zo’n drie jaar. Het eerste jaar kenmerkt zich dus vooral door het inventariseren, het in kaart brengen. Het tweede jaar is gericht op het vormgeven van structuren en het leggen van verbindingen en het derde jaar is erop gericht dat alles voor de toekomst geborgd wordt. Maar gedurende de gehele periode zorg ik er ook voor

dat steeds voor iedereen de ingezette lijn duidelijk blijft en dat daar ook naar gehandeld wordt.’

Activiteiten De activiteiten voor

het Musis Kwartier zijn onderverdeeld in drie delen, waarvan de besteding overigens voor alle delen tezamen in gemeenschappelijk overleg vastgesteld wordt. Vanuit de winkeliers is er een budget waarmee activiteitenbureau Ons Sausje maatwerkactiviteiten uitvoert. Dan is er een budget dat besteedt wordt aan aansluitende activiteiten met de binnenstad. En tot slot is er een extra budget vanuit Syntrus Achmea, dat op dit moment gebruikt wordt voor de ondersteuning van de Vitesse Experience Store (zie www.musiskwartier.nl). Carlo van Oostrum: ‘Een nieuwe manier van leegstandsinvulling, want ook daar hebben wij hier, gelukkig beperkt, mee te maken.

Via retail-consultancybureau OnlyZ is er een concept uitgewerkt gericht op voetbalclub Vitesse. Het mooie van dit concept is dat het niet alleen op een aantrekkelijke manier leegstand invult, maar ook nog eens enkele honderden bezoekers extra aantrekt. We halen hiermee ook het ‘Arnhem-gevoel’ naar de stad toe. En dat wordt heel erg door de consument gewaardeerd.’

Is het dan geen overweging om zo’n Experience Store gewoon permanent hier te hebben? ‘Daar denken we nu zeker over na. Weliswaar kun je dan niet het normale rendement op de meters behalen, maar je voegt zeker wat toe aan je winkelgebied.’ Ook dit zien we dan als investering in het attractief maken van het Musis Kwartier.’

Samenwerking leidt beslist tot een beter product De inzet van

Join the Pipe

niet buiten mag zetten, dan is dat weinig constructief. Maar als je weet met wie je bij de gemeente kunt praten en waarom de gemeente dingen doet -of niet doet-, dan leidt dat tot meer begrip.’ budget De begeleiding die Marian Langbroek aan het Musis Kwartier geeft, wordt bekostigd door eigenaar Syntrus Achmea. Daarnaast levert de eigenaar ook een extra financiële bijdrage aan het marketingbudget. Waarom doet men dat op deze manier?

Syntrus Achmea geeft uiting aan haar maatschappelijke verantwoording in de vorm van bijvoorbeeld het project ‘Join the Pipe’, waar men bij aangesloten is.

Met dit project wordt enerzijds de realisatie van watertappunten in derdewereldlanden mogelijk gemaakt, anderzijds wordt gewerkt aan het verminderen van de afvalberg van plastic flessen. Via het plaatsen van watertappunten in het Musis Kwartier en andere winkelcentra ondersteunen zij dit initiatief. Ook worden er speciale hervulbare waterflessen in de winkelcentra verkocht. Manon: ‘Wij hebben ons gecommitteerd aan het initiatief van Join the Pipe. Bij de entree van de passage van het Musis Kwartier hebben we ook een display staan die de aandacht op dit project vestigt.’

DeWinkelcentrumCoach heeft op het Musis Kwartier zeker bijgedragen aan de verbetering van het product. Toch is er één factor die Carlo van Oostrum met name wil noemen en dat is ‘samenwerking’. ‘Je kunt organiseren en regelen wat je wilt, maar zonder samenwerking lukt het niet. De huidige samenwerking tussen Marian, eigenaar, winkeliers, beheerder WPM, gemeente, binnenstadsmanagement, ons Sausje en OnlyZ gaat zeer goed en is essentieel voor dit project’ Marian Langbroek gaat straks het laatste jaar van haar begeleiding in: het borgen van de aangebrachte structuren.

Want ook dat is kenmerkend voor haar aanpak: die is tijdelijk en gericht op een blijvend resultaat.

•

www.dewinkelcentrumcoach.nl

scn 2 | 2012 15

huurkwesties

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Databases en huurprijswijziging winkelruimte

Kritisch kijken naar databanken Hoe betrouwbaar zijn de vastgoed-databanken? Kan je daar als huurder of verhuurder blind op vertrouwen? Dat blijkt tegen te vallen.

O

p de voorpagina van PropertyNL Magazine van 4 mei 2012 staat een kop die in de Telegraaf niet zou misstaan: ‘Huurwaarden winkels storten in’. Uit het artikel (pp.24–26) blijkt dat Calcasa PropertyNL de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze berekent, althans volgens PropertyNL. Zij maakt blijkbaar gebruik van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd.

“Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed”. PropertyNL wijst erop dat bij de toegepaste hedonische methode het van groot belang is dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden.

16 scn 2 | 2012

In het voorwoord stelt hoofdredacteur Wabe van Enk dat het transactie­ onderzoek van PropertyNL steeds interessanter wordt voor modelmatig taxeren. Voorts meent hij dat het PropertyNL-onderzoek door alle grote partijen geroemd wordt als het meest complete en betrouwbare transactieoverzicht. Tot mijn spijt moet ik echter vaker constateren dat in elk geval wat betreft winkels bij raadpleging van deze database het gestelde door PropertyNL niet wordt waargemaakt.

De transactie-database van PropertyNL zou behulpzaam kunnen zijn om een quick-scan van de (herzienings) huurwaarde van een winkelpand te maken. De belangrijkste huurprijs bepalende factoren zijn de ligging en de pandaspecten, oppervlakte- front- vormdiepte. Bij het bepalen van de indicatieve referentiehuurprijs van mogelijke vergelijkingspanden is voorts de huurprijs met datum sinds wanneer deze gold relevant.

Het adres van het object is in het transactiearchief meestal juist. Veelal wordt de huurprijs vermeld, zij het dat deze blijkbaar regelmatig door de melder van de transactie niet is opgegeven. Dit kan uiteraard PropertyNL niet worden verweten. In de database komt niet de datum voor sinds wanneer deze huurprijs gold. Normaal is dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Deze wordt niet gepubliceerd.

Voor het gemak wordt er door mij dan vanuit gegaan dat de wel geregistreerde publicatiedatum kort voor of kort na de huuringangsdatum ligt. oppervlakte Bij de oppervlakte gaat het fout. Onafhankelijk van de vraag of bij het bepalen van de herzieningshuurwaarde de functionele, de ITZA- of de overallmethode wordt gebruikt, in elk geval is van belang te weten of het vloeroppervlak zich op de begane grond, in de kelder of op verdieping bevindt.

Dat geeft een wezenlijk verschil in huurwaarde.

Door de bedrijfshuuradviescommissies – BHAC's – wordt in overwegende mate de functionele methode toegepast. In deze methode wordt de winkelverkoopoppervlakte (wvo), door de BHAC's publieksruimte genoemd, zoals deze aan de huurder is opgeleverd eveneens als aparte huurwaardecategorie beschouwd. Dit houdt in dat van belang is vast te stellen welk gedeelte van het winkelpand als wvo moet worden aangemerkt en welk gedeelte als overige ruimte dient te worden beschouwd. Dit onderscheid dient per bouwlaag en eventueel in het souterrain en op de entresol te worden gemaakt. vergelijking In een huurprijstoet-

sing van winkelruimtes te Weert namens een eigenaar kreeg ik tweemaal van de adviseur van de huurders als vergelijkingspand de T-Mobile aan de Nieuwe

huurkwesties

Je hebt winkelmeters en winkelmeters. Hoe moeten we bijvoorbeeld omgaan met de meters op een entresol of in een kelder?

Markt 2 in die plaats gepresenteerd. Ook ik kende de gegevens van die T-Mobile uit de database van PropertyNL. Met als publicatiedatum 7 maart 2006 wordt voor T-Mobile, Nieuwe Markt 2 te Weert vermeld: een metrage van 170m² vvo en een jaarhuurprijs van € 44.000. De referentiehuurprijs per m² die door de beide adviseurs was vermeld, hadden zij blijkbaar berekend door de in PropertyNL vermelde huurprijs te indexeren naar de peildatum en deze te delen door het metrage dat in de database voorkwam.

Daar mij deze referentiehuurprijs per m² onlogisch leek, zeker voor een huurder als T-Mobile, heb ik het betreffende pand bezocht. Toen bleek mij direct dat het pand op begane grond aanzienlijk kleiner was terwijl er ook een kelder was gehuurd, zonder daglicht. Bij nader onderzoek bleek de begane grond 95 m² en de kelder 75 m². Door waardering van de kelder met 12,5% en de volledige oppervlakte op begane grond met 100% werd de oorspronkelijke referentiehuurprijs per m² plotsklaps van € 258,82 verhoogd naar € 421,56. en andersom Andersom kan echter ook. In voornoemde uitgave van 4 mei 2012 van PropertyNL Magazine staan transacties vermeld. Volgens een vermelding heeft Pandora de Hinthamerstraat nr. 13 te Den Bosch aangehuurd en wel 78 m². Vastgoedmarkt meldt echter in mei 2012 dat Pandora op dat adres heeft aangehuurd 80 m² op begane grond en 165 m² op eerste verdieping.

Totaal 245 m². De huurprijs bedroeg volgens PropertyNL € 65.000. Bij PropertyNL is de huurprijs per m² dus € 833,33 zijnde € 65.000 gedeeld door 78 m².

Indien voor de eenvoud de verdieping van 165 m² met 15% wordt gewaardeerd is op basis van gegevens van Vastgoedmarkt de herleide oppervlakte 104,75 m².

Namelijk 80 m² plus 24,75 m². Bij Vastgoedmarkt is de referentiehuurprijs € 620,53 zijnde € 65.000 gedeeld door 104,75 m². Het verschil tussen de referentiehuurprijs van PropertyNL en Vastgoedmarkt is dus € 212,80 per m².

Alertheid is dus geboden!

•

Waardering verkoopruimte op verdieping

A

ls ergens de behoefte wordt gevoeld om objectieve richtlijnen, is het wel bij de waardering van winkelverkoopoppervlakte, WVO, van inpandig bereikbare verdiepingen. Indien de waarde van de WVO van een verdieping moet worden bepaald van het pand waarvan de huurprijs op basis van artikel 7:303 BW nader moet worden vastgesteld verdedigen deskundigen die voor de verhuurder optreden een hoge waardering en deskundigen die voor de huurder optreden verdedigen een lage waardering. Diezelfde deskundigen doen precies het omgekeerde indien het de WVO op verdieping van een vergelijkingspand betreft. In het laatste geval wordt namelijk de referentiehuurprijs per m² hoger bij een lagere waardering van de vierkante meters op verdieping en de referentiehuurprijs per m² wordt lager bij een hogere waardering van deze vierkante meters. In dit artikel wordt getracht wat meer lijn in deze waardering te brengen.

Voor publieksruimte/WVO op verdieping zijn de bandbreedtes, uitgedrukt in een percentage van de publieksruimte/ WVO op de parterre/begane grond, in het ROZ-overleg als volgt vastgesteld: in de kelder

30 à 70 %

op de 1e verdieping

30 à 70 %

op de 2e verdieping

15 à 50 %

op de 3e of hogere verdieping

10 à 25 %

Kelder ten opzichte van 1ste verdieping De grenswaarden voor

kelder en 1ste verdieping werden dus gelijk gesteld. Door Bart Mols (2006)1 werden retailers naar voorkeuren gevraagd tussen winkelen in de kelder of op verdieping. Voor wat betreft de tussenvloeren bleek dat de verschillende retailers als groep geen echte voorkeur hebben. Bij echt verdiepingsverschil had 71% liever winkelverkoopruimte op de 1ste verdieping dan in de kelder. Overigens is in NEN 2580 sprake van een nieuwe, bouwlaag indien het hoogteverschil meer dan 1,5 meter bedraagt.

Is sprake van tussenvloeren dan blijkt dus dat de respondenten hierin weinig onderscheid maken, terwijl dat niet geldt voor de keuze tussen kelder of eerste verdieping. Volgens Bart Mols heeft dat mogelijk te maken met de attentiewaarde vanaf de straat, met zichtlijnen of met een bepaald perceptieverschil van consumenten.

Met betrekking tot verkoopruimte op verdieping en/of in de kelder stelt Eddy Bolt in 1995 in zijn boek Produktvorming in de Detailhandel 2 dat deze minder aantrekkelijk is omdat de op de straat lopende potentiële klanten de daar aanwezige goederen niet of nauwelijks kunnen zien. Ook andere redenen voor de mindere aantrekkelijkheid worden door hem op deze en volgende bladzijde genoemd.

>

lees verder op pagina

18 scn 2 | 2012 17

huurkwesties

<

vervolg van pagina

18

Volgens hem was het in 1995 waarschijnlijk dat de huurprijs op niveau min 1 en plus 1 al gauw de helft lager lag dan op niveau 0. Wel maakt hij de kanttekening dat in het geval de huurprijzen op de begane grond al laag zijn, bijvoorbeeld bij grootschalige winkels, het reductiepercentage onder de 50% ligt.

De waarde van de verdiepingen is dan hoger dan 50% van de waarde op de begane grond. spreiding Volgens Eddy Bolt in 2003, Winkelvoorzieningen op waarde geschat 3, bedraagt de huurprijs per m² op +1 of -1 niveau gemiddeld 35 % van die op maaiveldhoogte. De spreiding is echter groot. Als vuistregel geeft hij dat voor goed bereikbare (roltrap) en vanaf maaiveldniveau zichtbare ruimte op +1 niveau een huurprijs van 50% van de eerste zone op maaiveldniveau is in te zetten. Indien het om een courante maat gaat in de grote hoofdcentra van de eerste categorie kan dat percentage worden opgetrokken tot 60%. Voor de eerste zone van kelderruimte kan volgens hem een huurprijs worden ingezet van 30 tot 40% van de eerste zone van het maaiveldniveau. Hij stelt dat de aantallen bezoekers op +1 35 tot 70% bedragen van de aantallen op maaiveldniveau en 35 tot 45% op -1 niveau.

Uitgaande van het gestelde door Eddy Bolt en de uitkomst van de vraagstelling van Bart Mols ligt het in de rede voor verkoopruimte in kelders niet te snel vergelijkbare percentages aan te houden als voor de 1ste verdieping.

Waardering WVO op verdieping in de praktijk Om enig gevoel te krijgen

bij de waardering van de WVO op verdieping is een aantal vastgoedmanagers van retailbedrijven geraadpleegd.

De vastgoedmanager van een modeketen gaat uit van 40–45%. Deze cijfers zijn volgens hem globaal en slechts ter indicatie en beeldvorming. Volgens de vastgoedmanager van een andere modeketen kan het aandeel van de verdieping gemakkelijk 50% bedragen. Uitgangspunt is dan wel dat er een roltrap, lift en trappen zijn en de verdieping ongeveer 75% van de oppervlakte op begane grond uitmaakt. Weer een andere vastgoedmanager van een modeketen vindt 30% het uitgangspunt.

De vastgoedmanager van een schoenenketen deelde mede dat hij regulier uitgaat van 35%. Er zijn echter ook plaat-

18 scn 2 | 2012

sen waar de omzet op verdieping slechts 20–25% bedraagt.

Bij het benoemen van de relevante factoren ter bepaling van de waarde van de verdieping in gebruik als verkoopruimte wordt door geraadpleegde personen vaak ‘voldoende massa’ als eerste genoemd. Opvalt dat in de literatuur dit aspect niet zo uitdrukkelijk wordt vermeld.

Een makelaar noemde dit aspect niet alleen ter bepaling van de aantrekkelijkheid van de verdieping sec maar ook in relatie tot de personeelskosten. Er dient voldoende massa op verdieping te zijn om de personeelskosten die hiermee gemoeid zijn te kunnen dragen. Ook wees hij op de samenhang tussen de grootte van de stad en het waarderen van verkoopruimte op verdieping. Hij kon voorbeelden noemen uit Rotterdam en Amsterdam waar een huurprijs van 50% van de begane grond voor verkoopruimte op verdieping is overeengekomen. Hij meende echter dat dit percentage niet te halen is in bijvoorbeeld Amersfoort of Apeldoorn. Ook Eddy Bolt gaf aan dat voor verkoopruimte op verdieping hogere waarderingen kunnen worden toegekend in grotere plaatsen. verschillen in waardering Een

andere makelaar meent dat de waardering zich beweegt tussen 25 en 50% van de huurwaarde van de BG. Hij vindt dat regulier 30% kan worden genomen, althans eenderde. Weer een andere makelaar stelde voorop dat de waarde van de verdieping afhankelijk is van de formule. In elk geval dient de verdieping voldoende trekkracht te hebben.

Een kleine verdieping is niet interessant.

Er moet personeel staan, dus is er voldoende omzet nodig. Hij was vrij negatief over verkoopruimte op verdieping.

Als de bereikbaarheid en omvang optimaal zijn ziet hij een waardering met 40% als maximaal.

Een geraadpleegde belegger waardeert met tweederde. Daarbij houdt hij wel rekening met de grootte van het pand. Een andere belegger vindt 40% het reguliere percentage. Daarbij wijst hij erop dat de markthuurprijs heel anders tot stand komt dan een huurprijstoetsing in het kader van 7:303 BW. Vaak is het gewoon een rekensom waarbij de huurprijs van een verdieping een restwaarde is. Van het bedrag dat de partij wil betalen, wordt een bedrag toegerekend aan de begane grond en de

Waardering 70 procent?

verdieping. De verdiepingsprijzen per m² bewegen zich volgens hem tussen € 200 en € 500.

Jaap Blokhuis, voormalig CEO van Redevco, zegt in PropertyNL Magazine van 25 januari 2012, nr. 1, p. 44, dat winkels op A-pluslocaties het relatief goed zullen blijven doen: “Inmiddels kun je daar ook op etage verhuren. Tel uit je winst.” de bhac's Van belang is ook te weten hoe de BHAC’s omgaan met de WVO, door hen meestal publieksruimte genoemd, op verdieping. Bij navraag bleek dat de nadruk wordt gelegd op het feit dat deze waardering maatwerk is. Dat is uiteraard juist. Maar ook maatwerk kan zich binnen kaders afspelen en ook voor maatwerk zijn uitgangspunten gewenst.

Volgens Johan van der Ende, secretaris van de BHAC’s te Amsterdam, Alkmaar, Haarlem en Zaandam, zijn er simpelweg teveel variabelen in het spel om een hard cijfer te kunnen produceren. Het betreft een waardering, geen feitelijke vaststelling. Van geval tot geval moet worden bezien hoe de verhoudingen tussen het litigieuze pand en het vergelijkingspand liggen. De huidige bandbreedte van 30%–70% is volgens

huurkwesties

dieping is, dat het bezoek hieraan en de omzet op verdieping mede afhankelijk zijn van de branche en het specifiek daarbinnen gevoerde assortiment.

Zo worden bezoeken aan verdiepingen gestuurd door de verdeling van het assortiment. De collectie van Miss Etam bestaat uit regulier, plus, positie, lang en kort met accessoires. Door plaatsing van onderdelen van de collectie op verdieping, stuurt Miss Etam de bezoekers.

Dit houdt automatisch in een omzetbeslissing voor de verdieping, onafhankelijk van de aantrekkelijkheid van de verdieping.

In de schoenenbranche is het volstrekt gebruikelijk om damesschoenen en/of kinderschoenen de belangrijkste plaats toe te kennen. De herenschoenen nemen een ondergeschikte plaats in. Als er niet alleen op begane grond verkoopruimte is, moeten de heren naar de kelder, entresol of eerste verdieping gaan.

Dat laat onverlet dat de schoenenbranche niet warm loopt voor verkoopruimte op verdieping. Dat heeft automatisch tot gevolg dat de waardering van verkoopruimte op verdieping laag is.

Waardering 50 procent?

hem weliswaar imperfect maar er is in de praktijk goed mee te werken.

De BHAC Amsterdam gaat daarbij eerder uit van de bovenste waardering in de bandbreedte, mits er een goede functionaliteit en toegankelijkheid is.

Dus een publieksruimte in de kelder dan wel 1ste etage met ruime trap of lift zit al snel rond de 70%. Bewust gebruikt hij het woord ‘of ’ en niet ‘en’ omdat naar zijn mening een brede trap, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, hetzelfde effect kan hebben als een lift. Meestal is de functionaliteit/ bereikbaarheid echter minder optimaal en wordt er afgewaardeerd met 30% als minimum (zeer uitzonderlijke gevallen daargelaten).

Het hangt volgens hem allemaal van het specifieke geval af, daarom is hij zeer terughoudend met algemene uitspraken en het gebruik van absolute cijfers. Cijfers zeggen zijns inziens alleen iets relevants indien er een degelijke oorsprong is en deze weer terug in de context worden geplaatst. “Anders belanden we al snel in pseudowiskunde”.

Henk Schotanus van BHAB, voorheen secretaris van de BHAC te Zuid-Limburg, gaat doorgaans uit van 30–35 % (zonder lift) en 50 % (met lift of roltrap).

Ook hij gaat liever uit van maatwerk dan

een vast percentage te hanteren. Dan is 40 % overigens zeker een serieuze mogelijkheid.

Op het eerste oog lijkt er een groot verschil te zijn tussen de waarderingen van de BHAC te Amsterdam en van BHAB. Toch is dat wel verklaarbaar.

BHAB zal overwegend adviseren in wat kleinere plaatsen en/of bij wat kleinere winkelunits.

Conclusie Uit de literatuur en het gestelde door geraadpleegde deskundigen kunnen de volgende waarderingsaspecten ter bepaling van de waarde van verkoopruimte op verdieping worden afgeleid: • grootte van de stad • type winkelgebied • voldoende oppervlakte mede in verhouding tot de oppervlakte op begane grond • bereikbaarheid • zicht op verdieping • hoogte van verdieping

Binnen ROZ verband zijn als grenzen percentages van 30 en 70 % genoemd.

Bij het raadplegen van de deskundigen was het laagste percentage 25 % en het hoogste percentage 70%. Het grootste probleem bij de waardering van de ver-

Grote modezaken kunnen meer met verkoopruimte op verdieping dan andere branches In de modebranche is dat minder het geval. Ook valt op dat modezaken met grotere oppervlaktes meer kunnen met verkoopruimte op verdieping dan veel andere branches. Dat gaat gepaard gaat met een hogere waardering hiervan.

Niet alleen heeft dat zijn weerslag op het denken van de betreffende vastgoedmanagers van deze retailbedrijven maar ook op het denken van de makelaars die hen plegen bij te staan.

Voorstel In het navolgende ligt de

nadruk op de eerste verdieping. Voor de bepaling van de aantrekkelijkheid van deze verdieping zijn in beginsel de bereikbaarheid, zichtbaarheid en bruikbaarheid relevant. Voorts dient er een juiste verhouding te bestaan tussen

>

lees verder op pagina

21 scn 2 | 2012 19

Geïnspireerd door wat was, wat is en wat komt, maakt AM Real Estate Development krachten vrij om gebieden en gebouwen te bedenken en te ontwikkelen die tot de verbeelding spreken. Krachten die in staat zijn een bijzonder kantoorgebouw te ontwikkelen waarin het nieuwe werken en duurzaamheid samenkomen. Zo zal het nieuwe hoofdkantoor van Capgemini in Utrecht dé blikvanger zijn langs de snelweg A2 en één van de dragers van Leidsche Rijn Centrum, pal aan het nieuwe NS-station. Check www.amred.nl voor meer projecten met verbeeldingskracht.

huurkwesties

<

vervolg van pagina

19

de oppervlakte van de begane grond en verdieping. Ook kan het type locatie verschil maken. De plaatsing van de verticale voorzieningen en zelfs de frontbreedte en de transparantie van het front kunnen op de waardering van de verdieping invloed uitoefenen. Zo is er een verschil indien al zichtbaar van buiten de verdieping in volle omvang tot zijn recht komt dan wel pas een eind in de winkel een trap kan worden opgemerkt.

In elk concreet geval zijn voor het bezoek aan de verdieping en de omzet die hier wordt gehaald de branche en de assortimentskeuze mede bepalend. In het kader van de waardering ex artikel 7:303BW zijn echter de branche en het assortiment niet relevant. Sterker nog, mogen dat niet zijn. Bij een waardering van de verdieping kan dus het bezoek aan deze verdieping noch de daar behaalde omzet alleen bepalend zijn.

Wel kunnen deze een indicatie geven. objectief De waardering van een verdieping met verkoopruimte dient dan ook los van de gebruiker te worden bepaald. Objectief dient te worden vastgesteld wat een verdieping in de opgeleverde situatie waard is. Gezien de uit-

hoogte en omvang is, is de waardering 70%. Bij verschil in bouwlagen wordt de hoogste waardering toegekend aan verkoopruimte op verdieping die zich bevindt binnen het A1-gedeelte van een centraal winkelgebied, met lift, roltrappen, optimaal zicht op de verdieping, voldoende massa en voldoende hoogte.

De waardering is dan 60 %. Indien in die situatie het te overbruggen hoogteverschil vrij gering is, kan 65 % worden genomen. Als referentie gelden de winkels van The Sting. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat The Sting meestal zelf een zodanige verkoopruimte op verdieping creëert. In die gevallen is de toestand van het pand zoals aan The Sting werd opgeleverd in beginsel bepalend.

Indien de aspecten A1- winkelstand binnen een centraal winkelgebied, goede bereikbaarheid, voldoende massa, voldoende zicht en voldoende hoogte aanwezig zijn zonder excellentie op deze gebieden is de waardering 50 %. Dus bijvoorbeeld in het geval geen roltrap aanwezig is maar wel ruime trap met lift. Ook is dit het geval indien niet volledig zicht op de verdieping aanwezig is, maar wel uit de plaatsing van de trap en de grootte hiervan een aantrekkende werking uitgaat.

Indien voornoemde aspecten in samenhang bezien een acceptabele bewinkeling van de verdieping mogelijk

De waardering van een verdieping met verkoopruimte dient los van de gebruiker te worden bepaald eenlopende meningen hierover, is dat blijkbaar niet eenvoudig. Toch zal ik een poging doen om enige ordening aan te brengen. Daarbij zullen de literatuur, de gemaakte afspraken binnen ROZ- verband, adviezen en opmerkingen van geraadpleegde deskundigen uitgangspunt zijn.

Indien er sprake is van tussenvloeren, dus met een maximaal hoogteverschil van 1,5 meter, bereikbaar via een brede trap waarbij volledig zicht bestaat op de tussenvloer en deze van voldoende

maken, is het uitgangspercentage 40 %.

Dat doet zich dus voor indien er wel een ruime trapvoorziening aanwezig is met eventueel lift maar zonder roltrappen en zicht op verdieping maar wel voldoende massa en hoogte. In de andere gevallen is 30 % uitgangspunt. Dan zullen wel nog steeds bepaalde aspecten adequaat dienen te zijn. Bijvoorbeeld wel voldoende hoogte.

Indien verkoopruimte op verdieping ten aanzien van meerdere aspecten onvoldoende scoort waaronder de

bereikbaarheid, ligt een nog lager percentage dan 30% voor de hand. Hierbij moet echter worden opgelet dat het percentage niet lager kan zijn dan in het geval de verdieping tot magazijnruimte/ dagverblijf bestemd is.

Mijn voorstel is dus dat eerste verdiepingen met verkoopruimte worden gewaardeerd tussen de 30% en 60% waarbij regulier wordt uitgegaan van 40%. souterrain Voor verkoopruimte in het souterrain en de kelder kan van iets lagere percentages worden uitgegaan als voor verkoopruimte op de entresol en de eerste verdieping. Als de entresol met 70% wordt gewaardeerd zal voor het souterrain eerder 60% reëel zijn. Door de feitelijkheid, bijvoorbeeld het vaker ontbreken van kwalitatief gelijke verticale verkeersvoorzieningen naar de kelder als naar de 1ste verdieping, zullen de waarderingspercentages in de kelder ook overigens gemiddeld lager zijn.

Wel moet steeds de uitkomst in geld worden uitgedrukt en op realiteitsgehalte worden bezien. Eddy Bolt maakte de kanttekening dat in het geval de huurprijzen op de begane grond al laag zijn, bijvoorbeeld bij grootschalige winkels, het reductiepercentage onder de 50% ligt. De waardering voor de verdieping wordt dan dus hoger dan 50%.

Andersom moet echter ook gelden. Bij een hoge huurprijs per m² op begane grond dient beoordeeld te worden of het toegepaste waarderingspercentage voor de WVO op verdieping nog wel een acceptabele uitkomst oplevert.

• Noten

1 B.J. Mols, Hoe kun je appels met peren vergelijken? Een onderzoek naar de interpretatie van het begrip ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ uit artikel 7:303 BW, geschreven in het kader van de master thesis MSRE Valuation aan de Amsterdam School of Real Estate, mei 2006.

2 Drs. E.J.Bolt, Produktvorming in de detailhandel, 1995, p. 297.

3 Drs. E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003, p. 107.

scn 2 | 2012 21

projecten

In tempo een winkelcentrum herontwikkelen. Het kan!

E

en jaar of drie geleden werd Synchroon gevraagd door Waterweg Wonen, de plaatselijke woningcorporatie, om samen met twee andere partijen te kijken naar deze opgave. Maar verpakt in een strak keurslijf van eisen waaraan het winkelcentrum zowel financieel als stedenbouwkundig moest voldoen, kon eigenlijk niemand aan de voorgestelde voorwaarden voldoen. Synchroon wist Waterweg Wonen met haar presentatie te overtuigen hoe het plan wel haalbaar zou zijn. “Wij hebben de corporatie kunnen verleiden tot een alternatief plan. Volgens ons lag de oplossing namelijk in de faseringsaanpak. Hoe maak je het plan nu zo dat je het uiteindelijk in hapklare brokjes kunt realiseren zonder dat je op voorhand heel veel woningen verkocht moet hebben? Dat brengt immers de haalbaarheid en de planning in gevaar,” redeneert De Vries. “Die faseringsaanpak is eigenlijk de belangrijkste sleutel geweest om het plan haalbaar te maken. De belangrijkste vraag was namelijk of we het winkelcentrum voor eind 2013 konden vernieuwen, want dan moest het Zuid blok vrij zijn voor de bouw van de nieuwe scholen. Een krap tijdsbestek!”

“Door de appartemententoren niet bovenop het winkelcentrum te zetten, maar er naast te plaatsen, kun je besluiten om deze later te realiseren, waardoor je in ieder geval de winkels

‘De faseringsaanpak is de belangrijkste sleutel geweest om het plan haalbaar te maken’ op tijd klaar kunt hebben. Hiernaast wordt het merendeel van de woningen direct boven de winkels in de sociale huur gerealiseerd. De overige woningen boven de winkels worden in de koop gerealiseerd, maar hiervoor is afgesproken dat dit (verkoop- en realisatie) risico door Synchroon wordt genomen.

Dat was ook wel bijzonder eigenlijk destijds, dat we in de ontwikkelovereenkomst hebben afgesproken dat we geen voorbehoud maken op de verkoop van de woningen. Dit was voor de corporatie zeer interessant, omdat ze de zekerheid kregen dat de realisatie van het winkelcentrum en de bovengelegen woningen gewoon door kon gaan.”

Actieve winkeliersvereniging De interesse van de corporaties was gewekt en in maart vorig jaar werd er een overeenkomst tussen beide partijen getekend. Na de bouwvak start de daadwerkelijke bouw al. “Wij hebben het plan dus in een zeer kort tijdsbestek ontwikkeld,” vertelt De Vries.

22 scn 2 | 2012

Het is de tijd van de herontwikkelingen en dat het allemaal tegenwoordig best wat sneller kan bewijst het herstructureringsproject Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen. In nog geen anderhalf jaar tijd lukte het Synchroon ontwikkelaars om — in samenwerking met Waterweg Wonen — het bestemmingsplan voor het boodschappencentrum te wijzigen, het eens te worden met ruim dertig lokale ondernemers, 80% van de winkelruimtes te verhuren en de bouwvergunning rond te krijgen.

Best indrukwekkend. Regiomanager Arjan de Vries en Hoofd gebiedsontwikkeling & winkels en adjunct directeur Henri van Dam ondervonden meer bijzonderheden aan de vooravond van deze spoedig te realiseren herontwikkeling.

Hoe ze deze vaart erin hebben gekregen? Uiteraard door het concept slim aan te pakken, maar ook dankzij een actieve winkeliersvereniging en een betrokken woningcorporatie.

“Aanvankelijk was de winkeliersvereniging kritisch of het winkelcentrum er wel echt zou komen. Maar toen we haar vertrouwen eenmaal gewonnen hadden, heeft ze een hele positieve invloed uitgeoefend op de winkeliers, die nog achterover hingen en eigenlijk helemaal niet mee wilden bewegen,” vertelt De Vries.

Ook de corporatie, die met haar projectbureau aan de Van Hogendorplaan zit en er de dagelijkse boodschappen zelf ook doet, heeft - dankzij haar nauwe contact met de plaatselijke ondernemers - een positieve invloed gehad op het snelle proces. Inmiddels zijn alle winkeliers tevreden. En dat was nodig, want één van de voorop gestelde eisen van de corporatie was dat de lokale ondernemers als eerste recht hadden op een plekje. Het aardige aan het huidige winkelcentrum is het gedifferentieerde en lokale karakter. Dat moet in de toekomst zo blijven. “Uiteindelijk keert 70 tot 80% van hen terug, dus dat is heel positief. We hebben wel kritisch gekeken of die winkeliers genoeg ondernemingszin hadden, zodat ze over tien jaar nog steeds een gezond bedrijf hebben,” legt Van Dam uit.

projecten

Beperkte huurverhoging “Toen ik anderhalf jaar gele-

den aan deze opgave begon en zag wat er was beloofd aan de winkeliers dacht ik: nou, dat wordt nog een hele klus om voor elkaar te krijgen,” herinnert De Vries zich. De huurverhoging voor de lokale ondernemers was relatief beperkt. “Een commercieel ontwikkelaar ziet dit liever anders. Als je mij dit drie jaar geleden had gevraagd, had ik gezegd: dit is een belachelijke prijs, daarvoor kan ik het niet voor elkaar krijgen. Maar nu merk je dat heel veel beleggers en huurders aanhikken tegen te hoge huurprijzen, die bij aanvang van een winkelcentrum zijn gevraagd. Aangezien onze huurprijzen nu al lager liggen, loopt de belegger veel minder risico dat de huren over vijf jaar, als huurcontracten aflopen, in de huurherziening zakken. Dat heeft uiteindelijk effect op de waarde van het totale winkelcentrum. Dit is nu een veilige belegging,” constateert De Vries.

Bovendien kan een project op deze manier ook echt gerealiseerd worden. “Je kunt wel zeggen we gaan de kaders oprekken, maar uiteindelijk hebben we ervoor gekozen om gewoon een mooi en gezond project te realiseren, waarbij we ook op langere termijn kunnen rekenen op tevreden huurders en consumenten,” aldus beide heren.

Planinhoud Een gezond project dat tevens de hele wijk een

flinke boost zal geven. Het vrij langgerekte en gedateerde winkelcentrum bestaat nu uit drie losstaande blokken: het noordblok, het middenblok en het zuidblok. In de loop der tijd is her en der wat leegstand ontstaan. Nu krijgt het winkelcentrum een compactere vorm in het middenblok, waarbij zoveel mogelijk gevellengte wordt gecreëerd. Zo behouden zoveel

wat dienstverlenende zaken zoals een kapsalon en een videotheek. Het middenblok zal naast een full service supermarkt een rits mooie verswinkels krijgen in combinatie met kledingzaken, huishoudelijke artikelen en overige retailers, die sterk staan in de regio. “Het wordt een goede branchemix. Ook het parkeren wordt beter dan het ooit was. Wij denken dan ook dat alle ondernemers, die in de oude situatie hun boterham konden verdienen, dat straks nog veel beter kunnen.”

De drie blokken maken deel uit van een grote herstructureringsopgave van de (achterstands)wijk. Veel gedateerde flats uit de vijftiger en zestiger jaren zullen plaats maken voor grondgebonden woningen. Met de upgrade hoopt de gemeente ook wat meer hogere inkomens naar de wijk te halen, wat ongetwijfeld een positief effect zal hebben op het winkelcentrum.

Positieve PR Tijdens de renovatie zijn de winkeliers onder-

gebracht in het Zuid- en Noord blok. Die blokken zijn hierdoor weer goedgevuld en hebben hierdoor gelijk meer sfeer

‘Het wordt een goede branchemix in het Van Hogendorpkwartier. Ook het parkeren wordt beter dan ooit’

Artist impression van het nieuwe Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen

mogelijk winkeliers hun adres aan de van Hogendorplaan.

Een specifieke wens van de ondernemers. Een bijkomend voordeel van dit plan is het gezellige plein dat hierdoor ontstaat. “Hoewel de doelstelling is om snel en gemakkelijk boodschappen te kunnen doen, hebben we wel geprobeerd om de verblijfsduur van de consument zoveel mogelijk te verlengen door bijvoorbeeld gezellig een kopje koffie met de buurvrouw te doen op het plein. Uiteindelijk is boodschappen doen in de wijk ook een sociaal iets,” vindt De Vries. In het Zuidblok wordt een aantal scholen gerealiseerd en het Noordblok krijgt een renovatie, die het blok de komende tien jaar vooruit moet helpen. Hier zal een grote discounter in komen, als tegenhanger van de full service supermarkt in het middenblok, en nog

gekregen. Via een ventweg in het middenblok blijven de blokken met elkaar in verbinding. Dankzij duidelijke pijlen zijn de winkeliers nog steeds goed vindbaar voor de klant. Maar Synchroon doet meer om het winkelcentrum op de kaart te houden. “Samen met de corporatie organiseren wij allerlei acties rond Sinterklaas en Koninginnedag om te zorgen dat het leefbaar blijft,” vertelt De Vries.

En natuurlijk wordt er volop aandacht besteed aan het nieuwe winkelcentrum dat er volgend jaar komt. Al ruim voor de bouw kreeg het plan veel positieve pr. Een leuke shopper tussen de huis-aan-huisbladen en een groot bouwbord in de vorm van een boodschappentas op de locatie dat duidelijk maakt: hier staat iets te gebeuren!”

•

scn 2 | 2012 23

themaatje

Getekend: Johan Haringsma

Nieuw

H

et begrip ‘het nieuwe winkelen’ is inmiddels aardig ingeburgerd. Dat het zich kan scharen naast ‘het nieuwe werken’, ’het nieuwe wonen’ wisten we al. Maar het reikt veel verder. Leuk spel: zet voor een werkwoord ‘het nieuwe’ en kijk op internet hoeveel hits dit oplevert. Bijvoorbeeld: zwemmen. Dus ‘het nieuwe zwemmen’. Inderdaad, dat bestaat, ook al is het aantal hits nog niet zo hoog. U zult verrast zijn door de diversiteit van deze combinatie, ‘nieuw’ hoort blijkbaar bij deze tijd. Maar wat zijn de grondbeginselen van dat nieuwe? Voor zover ik dat heb kunnen nagaan, spelen de volgende vijf aspecten een rol: 1) de gebruiker bepaalt, 2) permanente beschikbaarheid van producten en diensten, 3) transparantie van informatie, 4) samenwerking in de keten van aanbieders en 5) gebruik makend van de laatste informatietechnologie.

Het zal duidelijk zijn dat deze grondprincipes drastische hervorming vragen van de retailvastgoedsector. Helaas staat onze sector niet bekend als de meest vernieuwende. Het is daarom de vraag in welk tempo onze sector de noodzakelijke vernieuwingen kan doorvoeren, zeker in een tijd van economische malaise. Gelukkig worden op verschillende plaatsen proeven gehouden rond ‘het nieuwe winkelen’. Dat is een goede zaak. Maar deze trajecten kenmerken zich door een hoge mate van ‘muddling through’, hoge inzet en vooral volhardendheid. En ze hebben alleen kans van slagen als (alle) betrokken partijen bereid zijn tot intensieve samenwerking en delen van informatie.

In de geschetste processen van vernieuwing staat de gebruiker centraal. ICT kan helpen om de klant te informeren en te binden. Maar van hoe dat het best kan plaatsvinden, is nog maar weinig bekend.

Ik zie een informatieparadox ontstaan. Hoe meer informatie winkeliers aanbieden, des te minder de consument daar effectief kennis van kan nemen.

Wie een eenvoudig gebruiksvoorwerp zoekt als een knoflookpers, krijgt op internet honderdduizenden hits. Deze informatieparadox is een van de redenen waarom naar mijn mening de fysieke en menselijke context belangrijk blijft. Of, zoals iemand het ’s zei: “Informatie is ontzettend belangrijk. Maar uiteindelijk willen wij zaken doen met mensen. In een omgeving waar we ons thuis voelen”. Zo is het.

•

j.haringsma@wpmgroep.nl

24 scn 2 | 2012

nieuws

Multi Development Duitsland ontwikkelde de Arneken Galerie middenin een oude stad. Adviesbureau Hazenberg Archeologie vertaalde de geschiedenis van de locatie in enkele opvallende objecten.

H

et Leidse archeologisch adviesbureau Hazenberg Archeologie heeft in opdracht van Multi Development Germany en T+T Design een archeologischhistorische infrastructuur neergezet in de Arneken Galerie, een groot winkelcomplex in Hildesheim (Duitsland).

Daarbij is een van de gevels van het gebouw omgetoverd tot stripmuur. Ruim veertig vierkante meter stripverhaal die het verhaal vertellen van Hildesheim in de periode van 1550 tot 1650. Zo verrijkt archeologie de stad met een verhaal, zorgt het voor kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte en versterkt het de commercie.

De Arneken Galerie is ontwikkeld op de plek waar vroeger laat-middeleeuwse verdedigingswerken stonden. De handelsgeest van de ooit puissant rijke stad keert met de komst van

archeologische opgravingen die aan de ontwikkeling vooraf gingen. Het gaat om een zogeheten Meldegang, een communicatiegang die onder de middeleeuwse stadsmuur liep.

Hazenberg Archeologie bedacht de fictieve figuur Arne, een zestiende-eeuwse jongen die de jonge bezoeker aan de hand neemt en de geschiedenis van Hildesheim vertelt. Een levensgrote pop van Arne is in de Meldegang geplaatst.

Woerden als voorbeeld Hildesheim is niet de eerste stad waar een dergelijk project is uitgevoerd. Tussen 2007 en 2010 ontwikkelde Hazenberg Archeologie in het Nederlandse Woerden een Romeinse infrastructuur, zij het op veel kleinere schaal, uitmondend in de Woerden Expo die in 2011 geopend werd.

Hier werd een grote glazen stolp geplaatst in een parkeer­garage

Nederlands bedrijf exporteert ‘historisch vastgoed’

Archeologie als belevingsfactor

de galerie terug, en wordt gebruikt om het verhaal te vertellen van een bijzondere periode in de geschiedenis van Hildesheim. Dat gebeurt door een aantal informatiezuilen en vitrines met archeologische vondsten die in en rond het complex zijn geplaatst. Hazenberg Archeologie leverde hiervoor het concept en de inhoud.

Meldegang Een tweede pronkstuk in de Arneken Galerie

is de terugplaatsing, middenin het winkelcentrum, van een groot middeleeuws bouwfragment dat werd ontdekt tijdens de

met daarin de resten van een Romeins schip, waarop twee kinderen spelen. Het is dit voorbeeld geweest dat de Duitse opdrachtgevers overtuigde van de kwaliteiten van Hazenberg Archeologie.

Partners Hazenberg Archeologie werkte in dit project zij

aan zij met de twee opdrachtgevers Multi Development Germany en T+T design, het Duitse ontwerpduo Gourdin & Müller, de stad Hildesheim en de Nederlandse striptekenaar Teun Berserik van Comic House.

•

scn 2 | 2012 25

projecten

De tijd van perifere grootschalige detailhandel is nog lang niet voorbij. Als je maar een heldere visie op concept en marketing hebt. Green Real Estate heeft die visie. De onderneming ontwikkelt samen met Burgland Projectontwikkeling GoStores Gouda, dat na Roosendaal het tweede XL-openlucht-warenhuis is dat volgens dit concept gerealiseerd wordt. In het voorjaar van 2013 gaat het open.

Nieuw XL-winkelgebied

GoStores voor Gouda

26 scn 2 | 2012

projecten

G

oStores Gouda komt op het bestaande bedrijventerrein Goudse Poort, een verpauperd gebied dat onveilig en rommelig aandoet. Een gebied zonder uitstraling en met een slechte ontsluiting. Maar ook een gebied met potentie. De aanpak van green zorgt er voor dat er weer kwaliteit en levendigheid aan het gebied wordt toegevoegd. Die kwaliteit is niet alleen terug te vinden in de gebouwen en de openbare ruimten, maar ook in het sterk neerzetten van het merk GoStores. Zowel retailer als consument hebben baat bij zo’n aanpak. Bart Witzier van green: ‘GoStores draait om goede, bekende XL-winkelformules die we samenbrengen onder een herkenbaar label. GoStores is een merk dat staat voor kwaliteit. Dat zie je terug in de frisse, gezamenlijke uitstraling en een prettige winkelsfeer. GoStores zal ook qua marketing als merk, als eenheid naar buiten treden en zo de consument in het doelgebied benaderen.’

Centraal gelegen in fors marktgebied Die consu-

ment ziet GoStores Gouda al vanaf de A12 liggen en kan via een eigen afslag het project gemakkelijk bereiken. De kwaliteit van de omgeving lijkt straks in niets meer op de huidige situatie.

Met sfeervol groen en water voor de deur en een opvallende ‘glazen toren’ die fungeert als entree, komt de bezoeker in een cirkelvormige opstelling van winkels terecht. Daar kan men de auto gratis parkeren op een van de duizend gratis parkeerplaatsen. In het midden is een horeca meeting-point voorzien, van waaruit men op de winkels uitkijkt. Witzier: ‘GoStores Gouda is 33.000 m2 vvo groot en Gamma en De Vrijbuiter zijn al gecontracteerd. Deze bedrijven onderkennen het voordeel van onze aanpak, die de afzonderlijke detaillisten en formules in hun waarde laat, maar ook een 1+1=3 effect sorteert. Iedereen profiteert van de architectuur en uitstraling, de collectieve marketing, voorzieningen, programmering en extra services.’

Voor GoStores Gouda is green in gesprek met meer partijen die voor hun xl-winkel op het gebied van wonen, outdoor, living en food/horeca een sterke locatie zoeken. ‘Go­Stores Gouda ligt centraal in een marktgebied dat naast Gouda verschillende omliggende gemeenten omvat. Al met al zal het regionale bereik zo’n 225.000 consumenten omvatten.’ marketing g reen is niet alleen ontwikkelaar, maar ook

belegger. Dat betekent een langetermijn-commitment, hetgeen onder meer tot uiting komt in een eigenaarsbijdrage aan de marketing van het GoStores-concept plus ondersteuning in het in de markt zetten van het geheel. Voor de consument zal het straks overduidelijk zijn dat GoStores staat voor een uitgekiende selectie xl-winkels, die goed bereikbaar en aanvullend bij elkaar gevestigd zijn. Consumenten kunnen elkaar hier in een prettige omgeving ontmoeten en men kan kijken en vergelijken. Met als klap op de vuurpijl ook nog gratis parkeren!

GoStores Gouda heeft nog circa 17.600 m2 beschikbaar voor woon- en living gerelateerde xl-stores en moderne horeca. Een overzicht van de beschikbare units is op verzoek aan te vragen bij de makelaars: Basis Bedrijfshuisvesting (0182-52 57 00) of lmbs Retail (030-256 58 20).

•

informatie: www.gostores.nl

scn 2 | 2012 27

internationaal

East meets West in

H

et Suria klcc ligt direct onder de Petronas Twin Towers en is een toonaangevend winkelcentrum in het hart van Kuala Lumpur. Het winkelcentrum werd geopend voor het publiek in 1998 en biedt een sterke mix aan mode, eten en entertainment. Het is ontstaan uit een visie van een geïntegreerde “mixed-use ontwikkeling” van een stad in een stad en is onderdeel van een 100 hectare groot project dat behoort tot de grootste in de wereld.

Het project is mede geïnitieerd door klcc Property Holdings Berhad (ontwikkelaar Suria klcc) en omvat onder andere het Suria klcc Park, de Petronas Twin Towers, de Dewan Philharmonik concertzaal, het klcc Aquarium en het Kuala Lumpur conferentiecentrum.

Een weids parklandschap is deel van het totaalplan.

EEN OASE VAN GROEN Pal voor de deur van het winkelcen-

Het winkelcentrum beschikt over een groot aantal flagship stores, internationale topmerken en regionale nieuwkomers.

Over zes verdiepingen verdeeld zijn in het Suria klcc topmerken als Esprit, Tiffany & Co, Tag Heuer, Armani, Diesel, Cartier, Mont Blanc, Havaianas en Apple goed vertegenwoordigd. Ook zijn er drie warenhuizen aanwezig; Parkson, Marks & Spencer en Isetan. De warenhuizen beslaan meerdere verdiepingen en voeren een breed assortiment. Op de tweede verdieping biedt een groot foodcourt een keuze uit zowel internationale als lokale gerechten. Gedurende de openingstijden van het winkelcentrum, van tien tot tien, zit het foodcourt vol met mensen. Kleuren, geuren en smaken van over de hele wereld komen hier samen.

28 scn 2 | 2012

trum bevindt zich 50 hectare tropisch landschap. Het Suria klcc Park is uniek in zijn thema en concept. Het beschikt over diverse voorzieningen zoals een twee hectare grote speeltuin voor kinderen, peuterpad, trimbaan, schuilplaatsen en prachtig aangelegde wandelpaden. Zo’n 1900 inheemse bomen en planten vertegenwoordigen 74 soorten die zijn geplant om de biodiversiteit binnen het park te stimuleren. Een ander opvallend kenmerk is de vijver waarin twee grote fonteinen zijn geprogrammeerd om 150 magische animaties op te voeren. Het park is een welkome onderbreking tijdens of na een dag winkelen. ’s Avonds is het een plek waar de inwoners van Kuala Lumpur samenkomen om te ontspannen en genieten van de relaxte sfeer.

internationaal

MaleisiĂŤ

Kuala Lumpur is voor Aziatische begrippen met twee miljoen inwoners de bescheiden hoofdstad van MaleisiĂŤ. De stad kenmerkt zich door een grote diversiteit aan inwoners en stedelijke bebouwing; van oude koloniale architectuur, Chinatown en Little India tot de moderne en vooral hoge gebouwen die sinds de jaren negentig van de twintigste eeuw de skyline bepalen. Een van die gebouwen, de Petronas Twin Towers, huisvest het iconische Suria KLCC shopping center. Het winkelcentrum is letterlijk en figuurlijk het fundament van de 452 meter hoge Petronas Twin Towers. Beide topattracties versterken elkaars positie door hun exclusiviteit en verbondenheid.

Door Thijs Fennis

Een bezoeker raadpleegt de interactieve plattegrond.

High-end formules in Suria KLCC

WARMLOPEN VOOR DE AARDOLIEINDUSTRIE Het

Suria klcc beschikt ook over een interactief Science Discovery Centre genaamd Petrosians. Petrosians is door de Maleisische oliemaatschappij Petronas ontworpen als een modern museum en presenteert op een leuke manier een verhaal over de algemene wetenschap en technologie aangaande de olie-industrie. Een bezoek aan Petrosians begint met een boeiende rit door een expositieruimte van 7000 vierkante meter met interactieve tentoonstellingen, demonstraties en leuke activiteiten. De aanwezige personeelsleden fungeren als gids, presentator en begeleider om er voor te zor-

>

lees verder op pagina

30 scn 2 | 2012 29

internationaal <

vervolg van pagina

29

gen dat de bezoekers een plezierige en een leerzame ervaring hebben. Op deze manier probeert Petronas de interesse in wetenschap en technologie te stimuleren.

EEN VERZORGDE OMGEVING STIMULEERT BELEVING De

architectuur binnen Suria klcc is erg fraai. Het centrale middenstuk baadt in een oase van licht wat door een grote glazen koepel het winkelcentrum binnen vloeit. De twee centrale liften ogen futuristisch en het interieur van het winkelcentrum straalt grandeur uit. De faciliteiten in het winkelcentrum zijn fantastisch. Zo wordt het hele complex door middel van energiezuinige en duurzame aircosystemen op de juiste temperatuur gebracht. Ook de toiletten zijn bijzonder verzorgd en schoon. Speciale babyruimtes met de mogelijkheid om te voeden, te spelen en verschonen zorgen ervoor dat ook jonge gezinnen kunnen genieten van een dag winkelplezier. Interactieve informatiezuilen helpen je op weg wanneer je op zoek bent naar een exclusieve armband van Cartier of je dagelijkse boodschappen wilt doen in de supermarkt.

Tevens zijn er regelmatig ludieke marketingacties. Tijdens ons bezoek in maart 2012 was er een grote stand van Cartier waar een nieuwe parfum groots werd gepresenteerd. En ter gelegenheid van de Formule 1 race, die dat weekend werd verreden, hingen er twee Formule 1 auto’s van Mercedes boven de ingang van het complex.

100% BEZETTINGSGRAAD Het Suria klcc heeft in 2004 het

project “always something new” in het leven geroepen. Het management onderkent daarmee de klantvraag om periodiek merken en thema’s in het winkelcentrum te vernieuwen. Dat het Suria klcc slaagt in het creëren van een optimale bezettingsgraad is een understatement. Met een bezettingsgraad

Tijd doorbrengen in het Suria klcc is een belevenis voor jong en oud van 100% is het winkelcentrum uniek in Kuala Lumpur. Het nabijgelegen Baraya Times Square, bekend om zijn enorme aanbod aan entertainment, doet het met een bezettingsgraad van 70 procent aanzienlijk minder. De aanwezigheid van onder andere een indoor achtbaan, mega bowling (50 banen) en compleet indoor pretpark helpt het Baraya Times Square niet aan een volledige bezetting. Entertainment alleen is dus niet genoeg. De locatie en het wisselende en gevarieerde aanbod aan merken, thema’s en acties zorgen ervoor dat het Suria klcc ongekend populair is bij winkeliers en klanten.

EEN WINKELCENTRUM VOOR IEDEREEN Tijd doorbrengen in het Suria klcc is een belevenis voor jong en oud. Het is een winkelcentrum waar verschillende doelgroepen bij elkaar komen om te winkelen, eten en ontspannen. Het komt niet vaak voor dat zo’n diverse populatie zich aangetrokken voelt tot hetzelfde winkelcentrum. Mensen met verschillende religie, leeftijd, bestedingsruimte en gastronomische voorkeur komen hier samen. Het is niet voor niets dat het Suria klcc wordt genoemd als één van de tien hotspots voor toeristen in Kuala Lumpur. In combinatie met een bezoek aan de Petronas Twin Towers is het een leuke invulling van de dag. Door het diverse aanbod en breed georiënteerd publiek komen Oost en West hier op velerlei manieren samen.

•

30 scn 2 | 2012

Facts & Figures Vloeroppervlakte 140.000 vierkante meter Bezoekers 100.000 unieke bezoekers per dag Aantal verdiepingen 6 Geopend 8 mei 1998 Aantal parkeerplaatsen 5400 Eigenaar KLCC Property Holdings Berhad 60% & CBRE Global Investors 40% Ontwikkelaar KLCC Property Holdings Berhad Management Suria KLCC Sdn. Bhd. Trekkers Diesel, Chanel, Cartier, Hugo Boss, Armani, Rolex, Prada, Tiffany & Co, 13-screen TGV cinema, KLCC Aquarium, Signatures Food Court Warenhuizen Isetan, Marks & Spencer, Parkson www.suriaklcc.com.my

internationaal

Meer foto's uit deze reportage vindt u op www.flickr.com/scnewsnl

scn 2 | 2012 31

winkelformules

tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Primera Even een tijdschrift, krant, OV-kaart kopen? In veel winkelgebieden kun je terecht bij Primera. Primera groeit en Shopping Centre News ontfutselt de formule graag haar geheim.

L

ezen, dat doen we allemaal; boeken, kranten en bladen. Vrijwel iedereen leest elke dag wel iets. In toenemende mate nemen we ons leesvoer digitaal tot ons ten koste van het fysieke boek. En veel van de fysieke boeken en bladen die we lezen, zijn besteld bij internetwinkels.

Veel grotere boekhandels presenteren zichzelf in toenemende mate als beleving om zich te onderscheiden van collega-winkels en internet. De winkels worden steeds fraaier en beschikken over een leestafel en koffieautomaat. Het is een feestje om erheen te gaan; de inrichting is plezierig en de ene na de andere schrijver komt handtekeningen zetten en/of er worden lezingen verzorgd. Ook is er een aantal boekhandels dat niet of nauwelijks het hoofd boven water kan houden door de veranderingen in de markt.

Anticyclische ontwikkeling Min of meer tegen de stroom in lijkt de formule Primera zich te ontwikkelen. Naast de verkoop van tabaksproducten maakt ook de verkoop van wenskaarten, loterijen en tijdschriften een belangrijk deel van de omzet uit. Daarnaast heeft de winkelketen het assortiment de laatste jaren verbreed door de toevoeging van cadeaukaarten, boeken en kantoorartikelen.Het aantal winkels groeit nog steeds zichtbaar in een redelijk tempo. Daarom is het voor Shopping Centre News interessant om na te gaan waardoor Primera het verschil maakt. In de winkel in Leerdam, die volgens het nieuwe concept opgezet is, ontvangt projectcoรถrdinator Carl Damen mij samen met Riek van den Berg, bedrijfsleidster van de vestiging.

32 scn 2 | 2012

winkelformules

winkelen, hoe gaan we dat doen?

Het interieur van de Primera-vestiging in Leerdam

Historie Primera is in 1991 opgericht door BAT (British

American Tobacco) en Koninklijke Agio Cigars. De belangrijkste drijfveer was behoud van het tabakspecialisme. In toenemende mate werd de markt overgenomen door supermarkten, snackbars, drogisterijen en videotheken. BAT wilde ervoor zorgen dat de bestaande speciaalzaken konden blijven bestaan, opdat de kennis van en service bij de verkoop van rookwaren ook gehandhaafd zou blijven en men op deze manier dicht bij de consument kon blijven door middel van promotionele activiteiten. Op deze manier behartigden zij samen met Primera de maatschappelijke en financiële belangen van hun aangesloten leden.

Toename marktaandeel Inmiddels is Primera ruimschoots marktleider in de tabaksgemaksbranche en wint het marktaandeel van andere winkelformules die rookwaren als bijproduct verkochten. Blijkbaar vervult de formule een behoefte bij consumenten, juist door de kennis en de service die men kan leveren.

Op dit moment rookt ongeveer een kwart van de Nederlandse bevolking en dat is veel minder dan in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw. Toch laat Pimera nog steeds groei zien en de verkoop van rookwaren zorgt voor het grootste deel van de omzet. Hoewel rookwaren nog steeds het belangrijkste product vormen voor Primera, zijn juist alle andere artikelen nodig vanwege de bruto winstmarge daarop.

Breed assortiment Naast tabaksproducten verkoopt Pri-

mera wenskaarten, cadeauartikelen, kantoorartikelen, tijd-

schriften en boeken. Wat betreft de boeken verkopen vrijwel alle Primera winkels de top 10 of top 20 en daarnaast nog een geselecteerd populair assortiment. Juist door de verkoop van deze selectie van boeken, is dit voor Primera nog steeds een groeimarkt. Het aantal populaire boeken is gering, vraagt weinig ruimte en kent een relatief hoge omloopsnelheid. Zo wordt een belangrijk deel van de markt gepakt. Bovendien kunnen klanten in verschillende Primera vestigingen wel alle boeken bestellen.

Voorop in vooruitgang Ook levert Primera een aantal diensten, zoals kansspelen, Ticketbox, concert-/evenementkaarten en cadeaukaarten. Op een aantal diensten heeft de organisatie exclusiviteit verworven, zoals bijvoorbeeld de verkoop van voetbalkaartjes. Ook kunnen klanten terecht voor entreekaarten van See Tickets (Joop van den Ende Musicalproducties). Daarmee is Primera het enige verkooppunt naast Joop van den Ende zelf via internet. Met de verkoop van cadeaukaarten loopt Primera al jaren voorop. ‘Wij waren er al vroeg bij’, vertelt Carl. ‘We zagen de verkoop van cadeaukaarten al jaren in de VS en Engeland en hebben daar veel van geleerd. Zo’n proces moet je heel grondig aanpakken en dat hebben we gedaan. Ook met onze automatiseringssystemen voor het leveren van allerlei diensten lopen we al jaren voorop. Op deze manier hebben we al jaren n een aantal opzichten een voorsprong op onze collega’s. Dat geldt niet alleen voor onze services naar onze klanten, maar

>

lees verder op pagina

34 scn 2 | 2012 33

winkelformules

<

vervolg van pagina

33

ook naar onze ondernemers. Zij worden in staat gesteld zich op basis van het product en dienstenassortiment duidelijk te onderscheiden in de markt.’

Actief in populaire acties Carl kijkt even voor zich uit

en vervolgt enthousiast: ‘Verder sluiten we zoveel mogelijk aan bij allerlei acties en gebruiken van deze tijd. Zo vormen de Primera-winkels vaak een afhaalpunt voor acties van andere partijen. Een paar jaar geleden konden klanten bijvoorbeeld een stenen bewaarkuipje krijgen als ze twee pakjes Boursin gekocht hadden. Die kuipjes konden ze bij ons in de winkel ophalen. Datzelfde hebben we gedaan met Amstelbierglazen.

De consument kon deze bestellen met zijn of haar naam erop.

Op die manier krijgen we heel veel mensen de winkel binnen, die dan ook direct onze winkel leren kennen en impulsaankopen doen. Aan de hand van onze kassabondata kunnen we exact zien in welke mate deze activiteiten bijdragen aan verhoogde bestedingen. Daarnaast bieden we een servicepunt voor internetbestellingen. Dat betekent dat klanten bij ons hun bestelde producten kunnen ophalen en retourneren. Dit zijn allerlei services waarmee we klanten voor ons weten te winnen.’ PostNL, DHL en Kiala-punten zijn voorbeelden hiervan.

Markttrends Carl schetst helder welke trends en ontwik-

kelingen Primera signaleert in de markt. De uniformiteit van winkelgebieden neemt toe, terwijl ook het belang van de verblijfskwaliteit toeneemt. Consumenten hechten steeds meer waarde aan gemak en sfeer; dagelijkse boodschappen in de buurt van huis of werk en bij voorkeur ‘one stop shopping’.

Met het zeer brede assortiment in combinatie met het tabaksspecialisme en de service van de zelfstandig ondernemer weet

‘Onze ondernemers spelen een cruciale rol, want zij kennen de klanten écht’ Primera prima in te spelen op deze trends. De winkels bevinden zich vooral in wijk- en stadsdeelwinkelcentra die in het algemeen nog steeds goed bezocht worden. Vooral het vernieuwde concept blijkt een succes. Hoewel men op een aantal plaatsen leegstand ziet ontstaan, ondervindt de Primera-formule daar in het algemeen nog geen nadelen van.

Organisatie Primera is een coöperatieve vereniging en werkt alleen met zelfstandig ondernemers. Alle aangesloten ondernemers zijn daarmee aandeelhouder van Primera.

Ondernemers functioneren volledig zelfstandig; zij kopen zelf in en bepalen het assortiment, maar worden ondersteund door de moederorganisatie. Op dit moment zijn er 440 vestigingen en zo’n 380 aangesloten ondernemers (sommige ondernemers hebben meer dan één winkel). Elke winkel biedt werkgelegenheid aan twee of drie mensen en op het hoofdkantoor zijn 45 mensen werkzaam.

Op de vraag wat die 45 medewerkers doen, vertelt Carl, dat eigenlijk alle overkoepelende marketingactiviteiten door het hoofdkantoor gedaan worden. De conceptontwikkeling van de

34 scn 2 | 2012

formule, de imago-ontwikkeling en voortdurende actualisatie van het productaanbod horen daarbij. Daarnaast doet het hoofdkantoor vestigingslocatieonderzoek, coördineert verbouwingen van bestaande en nieuwe winkels en onderhandelt over huurovereenkomsten. Carl vertelt bevlogen: ‘Vorig jaar hebben we ons nieuwe concept geïntroduceerd. De winkels zijn veel ruimer van opzet door de inrichting en een ingenieus verlichtingsplan. We horen van onze klanten dat onze winkels veel groter lijken, terwijl het productassortiment niet geslonken, nee soms zelfs gegroeid is. Ook hebben we onze website vorig jaar nieuw leven ingeblazen. We bieden daar nu allerlei gepersonaliseerde diensten en merken dat dat écht begint te lopen. Ook daarin zijn we uniek in onze branche. Hoewel sommige aangesloten ondernemers in eerste instantie wat schroom vertoonden toen wij die vernieuwde webshop wilde opzetten, zien we nu dat het onze formule alleen maar ten goede komt. Veel business to business omzet die we anders niet via de winkel hadden gehad. Hierbij valt te denken aan grote volumes cadeaukaarten die bedrijven aan haar werknemers bij diverse gelegenheden cadeau doen.

Bovendien komt de opbrengst van de internetomzet gewoon bij de ondernemers terecht omdat we een coöperatieve vereniging zijn.’

Ambities en kansen ‘In eerste instantie zorgen we er

zoveel mogelijk voor dat de basis in orde is; een breed assortiment aan verschillende producten en diensten, een diepgaande specialisatie en voortdurend uit op nieuwe assortimenten en diensten, die onze klanten aanspreken. Onze ondernemers spelen daarbij een cruciale rol, want zij kennen hun klanten écht. Tijdens overleg op ons hoofdkantoor en de winkeliercommissie (een afvaardiging van onze zelfstandig ondernemers) komen ook alle klantgeoriënteerde vragen ter sprake. Iedereen van het hoofdkantoor draait minimaal een dag per jaar mee in de winkel. Zo blijven wij als organisa-

winkelformules

Projectcoördinator Carl Damen van Primera en Riek van den Berg, bedrijfsleidster van de Primera-vestiging in Leerdam.

tie steeds goed op de hoogte van onze klanten en kunnen wij inspelen op hun veranderende wensen en behoeften. Daarnaast bieden vakbeurzen, seminars en accountgesprekken met onze leveranciers voortdurend informatie over kansen en bedreigingen. Alle informatie en relaties bij elkaar bieden voortdurend inspiratie voor het ontdekken en verkennen van nieuwe wegen en uitdagingen.

Bovendien hebben wij continue instroom van jonge mensen, doordat wij in ons bedrijf plek bieden aan stagiaires en afstudeerders. Het houdt het bedrijf fris en deze aanpak vormt een kweekvijver voor talent.

Marktstrategie ‘Voor de toekomst hebben we een stra-

tegische plan opgesteld voor vijf jaar met een herijking over drie jaar. In 2015 verwachten we 500 winkels te hebben. We willen marktleider blijven in de tabaks/gemaksbranche. Er zijn duidelijke groeimogelijkheden zowel in het aantal locaties als in het productassortiment. Ons nieuwe concept gaan we in zoveel mogelijk winkels realiseren. Omdat wij veelal lokaal inspelen op wensen van onze klanten, zien wij onze toekomst positief. We bieden een aantal unieke producten en specifieke kennis en deskundigheid op het gebied van het hele assortiment. Bovendien bieden wij een vorm van dienstverlening en service, waar juist de zelfstandige ondernemer goed in is.

In de toekomst zal de detailhandel, onder druk van internet, steeds meer generalist worden. Om dit te bereiken zal verdere branchevervaging optreden en zullen ketens zichzelf soms opnieuw uit moeten vinden. Een beperkt aantal specialistische (vers)winkels zal overblijven maar kan zich alleen onderscheiden met een sterke assortimentssamenstelling en sublieme service. Primera is vooral generalist en nadrukkelijk aanwezig met goede service en waar het klantcontact altijd centraal staat.

Onze ondernemers zijn hierin van cruciaal belang. We betrekken hen altijd bij onze ideeën en plannen, we delen

‘We horen van onze klanten dat onze winkels veel groter lijken, terwijl het productassortiment soms zelfs gegroeid is’ de tussentijdse resultaten en in een drie jaarlijks tevredenheidsonderzoek beoordelen ze onze organisatie. Maar ook met onze voorkeursleveranciers praten we regelmatig bij over onze koers. Tot slot is een belangrijke kracht van Primera dat we een fantastische en loyale club mensen hebben, waardoor de uitgezette koers ook daadwerkelijk ingevuld en bijgestuurd kan worden.’

ING RetailJaarprijs ‘Primera opereert op vele markten.

De titel Beste Winkelketen door de vakjury van de ING Retail Jaarprijs is een bevestiging voor de rol die Primera speelt en wil blijven spelen. De markt zal volop in beweging blijven en je kunt alleen mee als je kort op de bal zit, anticipeert op ontwikkelingen en consumentengedrag. De (financieel) sterke organisaties waarbij er sprake is van een duidelijk formule beleid, zullen overleven.

Wij zullen veel aandacht blijven besteden aan het uitleggen van onze koers. Primair naar onze ondernemers, maar ook naar leveranciers en vooral ook naar onze klanten. Wat Primera is, weet nagenoeg iedereen wel. Maar wat betreft het vertellen waar Primera voor staat, hebben we nog veel te winnen.

Ons nieuwe winkelconcept is het eerste gevolg hiervan. En ja, zo’n ING Retail Jaarprijs win je een keer, maar je moet dit elke dag opnieuw verdienen.’

•

scn 2 | 2012 35

congressen

Het welbekende congres voor vragers en aanbieders retailvastgoed heeft een nieuwe, frisse formule gekregen. De komende editie van 4 oktober is opgezet als running conference: pakkende, inspirerende en gevarieerde content afgewisseld met netwerkbreaks op verrassende locaties. Zo vormt de Coolsingel in Rotterdam de central hub van deze congresdag. Ingrid Baggerman en Marcel Sanderse van Management Producties geven een korte toelichting op deze nieuwe editie.

Nieuwe formule WinkellocatieMarkt: running conference in Rotterdam Programma WinkellocatieMarkt 10:00 rotterdamse ochtend

• opening door wethouder Hamit Karakus • welkom door Bas Tiemstra, ASR Vastgoed Vermogensbeheer • rotterdams debat met o.a. Stadsontwikkeling Rotterdam • excursies naar Forum Rotterdam, Spinoza, Markthal en RCD

13:15 lunch@Vapiano

‘H

et congres vindt dit jaar in het winkelactieve Rotterdam plaats, want daar staat op winkelgebied enorm veel op stapel. In samenwerking met Stadsontwikkeling Rotterdam hebben we een boeiend ochtendprogramma samengesteld. Zo wordt het congres in het Rotterdamse stadhuis geopend door wethouder Karakus, met aansluitend een heus Rotterdam-debat’, aldus organisator Ingrid Baggerman. ‘Vervolgens gaan we de verschillende nieuwe winkelprojecten in het kerngebied bezoeken, waarbij de betrokken projectontwikkelaars een toelichting geven. Denk aan Forum, Spinoza, Post Rotterdam, de Markthal en Rotterdam Central District (RCD). Dit wordt echt heel interessant, want we gaan bijvoorbeeld naar de kluizen van de voormalige ABN AMRO en krijgen een kans om de indrukwekkende bouwplaats van reizigersmachine Rotterdam Centraal te bezoeken.’

Trendmiddag Ingrid vervolgt: ‘Na de excursies gaan we

14:30 trendmiddag

• ambities retailers: Landmarkt en LODSH • markt-keynotes: Jones Lang LaSalle en Wereldhave • trendwatchers: TU Eindhoven en Nyenrode

16:30 Netwerkborrel

36 scn 2 | 2012

lunchen bij de Italiaanse succesformule Vapiano, waar de directeur nog een korte toelichting op hun ambities zal geven.

Daarna keren we weer terug naar de Coolsingel, naar het majestueuze Post Rotterdam, om nog de nodige winkelinspiratie op te doen. Verschillende retailers, zoals Lodge en Landmarkt, onthullen expansieplannen en nieuwe ideeën en initiatieven zullen worden gelanceerd. Uiteraard besteden we ook aandacht aan marktontwikkelingen en marktanalyses. We eindigen met twee zeer inspirerende trendwatchers om meer ‘out of the box’ te denken. Zij hebben een volledig andere achtergrond dan winkelvastgoed en kunnen daardoor een scherpe visie op ons vakgebied geven.’

column

de retailer Ontwikkeling winkelgebieden

O

nlangs zag ik op televisie een programma van de VPRO met de verkiezing van de lelijkste plek in Nederland.

Uit een top-drie werd uiteindelijk een winkelcentrum in Enschede verkozen tot lelijkste plek. Alle partijen werden in beeld gebracht en konden hun reactie geven op hoe dit zo is ontstaan.

Retailers die in zo’n winkelcentrum gehuisvest zijn en daar een renderende winkel proberen te exploiteren hebben echter weinig in te brengen.

Een renovatieplan wordt in praktijk pas aan de huurders (lees retailers) gepresenteerd na overleg met stedenbouwkundigen, gemeente en architect. Vaak hebben huurders weinig inspraak in de totstandkoming van deze plannen. Slechts als de plannen financieel onrendabel zijn, worden deze nog gewijzigd. En dan komt de ambtelijke molen met alle bezwaarmogelijkheden.

De onderhandelingen over de huurprijs zijn ten tijde van de vergunningsaanvraag meestal afgerond. Dit geldt zeker bij nieuwbouwontwikkeling, waarbij er nog steeds afspraken worden gemaakt met huurprijzen tegen een prijspeildatum van nu zonder dat een concrete opleveringsdatum bekend is. Toezeggingen hierover durft men niet te doen, terwijl de huurprijsstijgingen tot aan moment van oplevering (zonder concrete einddatum) voor de huurder zijn. In geval van nieuwbouw speelt aanvullend het voorbehoud financiering, ofwel de verkoop/verhuur van X% van het project voordat daadwerkelijk gestart kan worden met de bouw.

Ingrid Baggerman en Marcel Sanderse

Nieuwe Formule Zoals uit het bovenstaande blijkt is de WinkellocatieMarkt met recht een running conference te noemen. De formule wordt echter nog verder uitgebouwd. Initiatiefnemer Marcel Sanderse: "De WinkellocatieMarkt heeft zich in de afgelopen dertien jaar ontwikkeld tot een centraal ontmoetingspunt voor winkelbeslissers en daarop hebben we onze formule nu nog beter afgestemd. We spreken tegenwoordig over de WinkellocatieMarkt als event, want naast het congres publiceren we ook het gelijknamige, uitgebreide magazine vol wetenswaardigheden en zal ook de eventwebsite met diverse features worden uitgebreid. Naast informatie over het congres bouwen we de website verder uit met strategische marktinformatie en met informatie over specifiek de vraag naar winkelvastgoed. Uiteraard zullen we daarbij ook sociaal media zoals Twitter en Linkedin inzetten. Daarmee bieden we voor winkelbeslissers zowel gerichte marktinformatie, een netwerkbijeenkomst alsmede een prima moment om zich te profileren".

•

Helaas kun je als huurder weinig doen om de snelheid van dit proces te beïnvloeden. Zeker in tijden van economische terugval wordt terughoudend met dergelijke investeringen omgegaan.

Eventuele discussies over gebreken aan het gehuurde met als gevolg een huurkorting zorgen hooguit voor een kleine bijdrage in teruglopende omzetten en resultaten. Niet alleen de winkeliers hebben in die situaties te maken met beheersmatige problemen in hun bedrijf. Dit geldt ook voor het winkelgebied zelf, omdat er — vooruitlopend op de renovatieplannen — niet meer geïnvesteerd wordt. Zie daar de verkiezing van de lelijkste plek in Nederland.

Feitelijk is het jammer dat er wel iets als een renovatieclausule bestaat als opzeggingsgrond voor de verhuurder, maar dat je als huurder geen concrete mogelijkheden hebt om de verhuurder te dwingen noodzakelijke renovaties uit te voeren of de ambtelijke molen te doen versnellen.

• Tinie Dorrestijn Manager vastgoedbeheer Plus Retail

WWW.WINKELLOCATIEMARKT.NL

scn 2 | 2012 37

De bezoekersfrequentie

maakt ’t mooi Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen, ook voor winkelcentra.

Ook interesse? Bel nu 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

verhogen! vergroten!

Dinosauriërs: kies uit meer dan 100 verschillende modellen!

Wij verhuren attracties!

Wij hebben voortdurend meer dan 300 modellen uit de volgende thema‘s in voorraad:

Erven van de dino‘s: mammoet, sabeltand en co., bekend van vele tv-series!

The FUTURE is WILD: de dieren van de toekomst veroveren vandaag!

Sprookjesfiguren: laat u zich betoveren! www.wolterdesign.de

hyperion

De verblijfsduur

Reuze-insecten: wij draaien de grootteverhouding mens-insect om!

Giganten van de zee: voorouders van de haai (14m lang), roofvissen of schildpadden, zo groot als een VW-kever!

Bij voldoende bestelvolume, bouwen we uw individuele expositie.

Wij bezoeken u graag en vrijblijvend, zodat we voor uw center een offerte op maat kunnen aanmaken. Zo wordt elke expositie individueel en aangepast voor elk center! - Expositiegrootte tussen 200 m2 - 10.000 m2.

Transport, opbouw en afbraak samen met de borden nemen wij ten laste, u zorgt voor de decoratie en de verzekering.

Heide 3 · D-31547 Rehburg - Loccum · Tel.:+49(0)5766 9419 -134 · Fax:+49(0)5766 9419 -139 · e-mail: wolterdesign@t-online.de

Holland_Anzeige_01.indd 1

19.01.12 09:35

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

Begeleiding van veranderingstrajecten in winkelgebieden dewinkelcentrumcoach.nl

marian@dewinkelcentrumcoach.nl

mobiel 06 51 34 08 85

column

Veel steun voor outletcenter Bleizo in Zoetermeer Driekwart van de Zuid-Hollanders vindt de plannen voor een factory outlet center bij Zoetermeer een waardevolle aanvulling op het winkelaanbod in de regio. Dit blijkt uit onderzoek van Intomart Gfk dat in opdracht van Stable Outlet Management is uitgevoerd.

I

n oktober 2011 heeft het bestuur van de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Bleizo een intentieovereenkomst gesloten met ontwikkelaar Foruminvest en Stable, onder andere bekend van Batavia Stad in Lelystad. Hiermee hebben de gemeenten Zoetermeer en Lansingerland en de marktpartijen te kennen gegeven om een factory outlet center op Bleizo mogelijk te maken.

Vandaag hebben Bleizo-bestuurders Ewald van Vliet van Lansingerland en Bé Emmens van Zoetermeer de resultaten in ontvangst genomen van een onderzoek onder de inwoners van Zuid-Holland naar de komst van Factory outlet center Bleizo. Dit onderzoek is uitgevoerd door onafhankelijk bureau Intomart GfK in opdracht van Stable.

Hieruit blijkt dat een ruime meerderheid van de Zuid-Hollandse bevolking positief is over de komst van een outlet in Zoetermeer. Vooral vrouwen en 26 tot 45 jarigen zijn positief. Hoge kortingen en een grote verzameling merkwinkels spreken de consumenten aan. Twee derde van de inwoners van Zuid-Holland geeft aan het Factory outlet center te gaan bezoeken.

Naast bereikbaarheid met de auto vinden consumenten het openbaar vervoer belangrijk. Meer dan de helft vindt bereikbaarheid met het openbaar vervoer van belang.

Bleizo-bestuurder Bé Emmens is content met de uitkomsten van het Intomart Gfk onderzoek: “Dit beeld bevestigt nog eens dat er een grote behoefte is aan zo’n centrum op de grens van Zoetermeer en Lansingerland. Als over een paar jaar het foc zijn deuren opent, zijn er vele honderden nieuwe banen geschapen en kunnen de inwoners van de provincie dichtbij huis hun inkopen

doen. Goed voor de regionale economie, maar ook goed voor het milieu”.

Zicht op Vervoersknoop Bleizo Bij Bleizo wordt hard gewerkt aan de

realisatie van een nieuw vervoersknooppunt. Bleizo maakt onderdeel uit van StedenbaanPlus (versterking van het ov-netwerk in de zuidelijke Randstad).

Hier komen trein, Randstadrail, bus en fiets bij elkaar, vlak bij de A12. NS heeft bij monde van regiodirecteur Eloy van Raamsdonk laten weten: “Ook NS staat positief tegenover de ruimtelijk-economische ontwikkeling bij Bleizo. Ontwikkelingen zoals de foc en Adventure World dragen bij aan de haalbaarheid van de Vervoersknoop Bleizo. De komst van een factory outlet center vlak bij een station zou een in Europa unieke situatie zijn.”

Om de komst van een factory outlet mogelijk te maken, is het noodzakelijk dat de provincie Zuid-Holland in het najaar een positief besluit neemt over de planologische inpassing van een Factory outlet center in Zoetermeer. Volgens voorzitter Bleizo, Ewald van Vliet, is er sprake van een doorbraak: “We zijn al heel lang met ns, ProRail en het ministerie van infrastructuur en milieu in gesprek over een nieuw station. Voor ns is natuurlijk van belang dat een nieuw station voldoende reizigers trekt en dat door de extra stop andere reizigers niet noemenswaardig reistijd verliezen. De opstelling van ns is een belangrijke steun in de rug om de provincie duidelijk te maken dat het tijd is om een positief besluit over het foc Bleizo te nemen.

Deze kans doet zich maar een keer voor.

Nu er daadwerkelijk zicht is op een vervoersknoop, zie ik de besluitvorming door de provincie Zuid-Holland met vertrouwen tegemoet”.

de fouw Energie

V

an het mooie weer krijgen mensen doorgaans meer energie. De overheid wil echter dat gebruikers van gebouwen minder energie gaan gebruiken. Vanaf 1 januari 2013 krijgt dan ook het energielabel voor woningen en gebouwen een nog belangrijkere rol.

Momenteel ligt er een wetsvoorstel voor dat naar verwachting per 1 januari 2013 zal worden ingevoerd. Daarin is opgenomen dat de eigendomsoverdracht van een gebouw niet mogelijk is zonder dat een energielabel wordt overgelegd.

Tot op heden bestond al een dergelijk energielabel voor woningen. In de praktijk wordt dit label bij de aankoop van een woning zelden overhandigd.

Om er nu voor te zorgen dat eigenaren van gebouwen daadwerkelijk bezig gaan met het besparen van energie, is in het wetsvoorstel opgenomen dat huurders van utiliteitsgebouwen, waaronder winkels en kantoren, maandelijks tien procent minder huur hoeven te betalen zo lang de verhuurder hen geen energielabel overhandigt. Dit geldt wel alleen bij nieuwe huurcontracten die ingaan vanaf 2013. Bestaande huurcontracten zijn dus van deze regeling uitgesloten. Bij de verkoop of verhuur van een gebouw jonger dan tien jaar, mag tot 1 januari 2013 ook een EPC-berekening, een zogenaamde berekening van de energiezuinigheid worden overhandigd, in plaats van het energielabel. Vanaf 1 januari 2013 is dat echter niet meer toegestaan.

Deze regeling zal derhalve een behoorlijke impact kunnen hebben voor huur en verhuur van winkelruimte. Professionele partijen, zoals makelaars, die winkelruimten verkopen of verhuren, zijn verplicht om de klasse van het energielabel (te weten A tot en met G) te vermelden in de advertentie.

Een winkelruimte die volgens het energielabel weinig energiebesparend is kan zo minder zo minder aantrekkelijk worden om aan te huren. Kerken, monumenten, industriepanden en tijdelijke gebouwen hoeven overigens geen energielabel te kunnen tonen, deze zijn hiervan vrijgesteld.

Voor verhuurders is het dus van groot belang om, indien dit wetsvoorstel wordt aangenomen, tijdig een energielabel aan te vragen. Immers kan een nieuwe huurder vanaf 1 januari 2013 een beroep doen op tien procent huurkorting indien dit energielabel niet voor handen is. Voor beide partijen is het dus opletten geblazen!

•

anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 2 | 2012 39

marketing

Het in de markt zetten van MaasBLVD Venlo

Als alles klopt, wil de consument best geld uitgeven

40 scn 2 | 2012

marketing

SCN ging in gesprek over MaasBLVD Venlo. We spraken met beheerder Roger Dewez van MVGM Vastgoedmanagement, (commercieel beheer en VvE-management van Maasboulevard te Venlo) en Giel van Oijen van marketing-communicatiebureau GO!Retail. Hoe kijken zij aan tegen het in de markt zetten van een nieuw stuk binnenstad? Waar moet je op letten en hoe belangrijk is samenwerking?

M

aasblvd is een ontwikkeling van 3W-Vastgoed uit Maastricht. Het aan de rand van de binnenstad en aan de Maas gelegen mixed-use project mag beslist fors genoemd worden. Onder het project ligt een twee laags parkeergarage van Q-Park met plaatsen voor de bewoners van de appartementen en het winkelend publiek (500 plaatsen). Op -1 is Saturn gevestigd en op de begane grond vinden we overal winkels, op enkele locaties ook op +1. In totaal gaat het om 24.000 m2 winkels. Het complex is in december 2010 geopend en in september 2011, toen alles gereed was, volgde de grand opening.

Marketing-communicatiebureau go!Retail is via een door mvgm gecoördineerde pitch op de Provada in 2010 bij dit project gekomen. Roger Dewez: ‘Bij het uitschrijven van de pitch hebben we gekeken naar welke bureaus de meeste ervaring hadden met dit type winkelcentrum en uiteindelijk hebben we de keuze voor go!Retail gemaakt.’

het bureau g o!Retail is een initiatief van Giel van Oijen.

Hij werkte voorheen onder meer als head of marketing bij Rodamco Europe. ‘Daar heb ik het merkgericht denken voor winkelcentra gelanceerd, wat veel impact heeft gehad, omdat de organisatie nog erg verbonden was met het denken in ‘stenen stapelen’, maar beslist wel open stond voor het nieuwe marketingdenken in retailvastgoed. Via mijn eigen bureau ben ik met deze specialisatie verder gegaan. Onder de naam go!Retail adviseer ik de vastgoedbelegger over de branchering, positionering en communicatie richting consument. Dit vanuit de gedachte dat alleen een kleurtje geven of een logo ontwerpen in deze tijd niet meer voldoende is. Want stenen komen pas tot leven als ze gestapeld zijn en de stakeholders hebben dan met elkaar de verantwoording om het project tot succes te brengen. Dan begint je verantwoordelijkheid als vastgoedeigenaar om de consument aan het project te binden.’ Van Oijen prijst zich gelukkig dat de eigenaar (eerst ing reim, nu cbre Global Investors) heel goed in staat was om die schakeling naar consumentgericht denken te maken.

Roger Dewez: ‘Dat consumentgericht denken gebeurt overigens in een groep van betrokken partijen: de ontwikkelaar, de architect, de gemeente, de beheerder en de ondernemers.

Zo proberen we het winkelcentrum nog verder te optimaliseren, de verblijfsduur te verlengen en vooral ook vanuit de ogen van de consument te kijken. Het is niet alleen een straat waar je doorheen loopt, het is een verblijfsgebied dat je omhelzen moet. En om dat te bereiken moet je met elkaar

samenwerken, want het is niet meer zoals vroeger: zet maar iets neer en het loopt wel.’ massa Maasblvd is een forse uitbreiding op de binnenstad van Venlo: met deze 24.000 m2 aan winkelmeters is in feite 40 procent van het bestaande metrage er bij gekomen. Ofschoon het aan massa dus niet ontbreekt, blijft het een feit dat er een nieuw deel aan het bestaande circuit is toegevoegd. En de consument, die verandert natuurlijk niet zomaar z’n gebruikelijke looproutes. Giel van Oijen: ‘Dat klopt en de campagne is er dan ook nadrukkelijk op gericht geweest bekendheid voor Maasblvd te creëren en de consument deze kant op te krijgen.

Dat was niet altijd gemakkelijk, omdat er in de infrastructuur door de gemeente nog een aantal last-minute aanpassingen doorgevoerd werden. Dat betekende dat wij heel snel moesten schakelen om met allerlei ludieke acties de consument

‘We moesten heel snel schakelen om met allerlei ludieke acties de consument naar Maasblvd te krijgen’ hier naar toe te krijgen. Maar we moeten ook naar de langere termijn kijken. Het kost tijd om de consument dit nieuwe winkelgebied in zijn loop mee te laten nemen. Gelukkig heeft eigenaar cbre dat inzicht ook en blijft het niet bij een spectaculaire openingscampagne. Het is de bedoeling dit project langer te ondersteunen, om het zo haar plek in de markt te laten verkrijgen.’

Dat moet lukken met de bijzondere eigenschappen die Maasblvd ‘ingebouwd’ heeft gekregen. Want behalve dat er een flinke Saturn als magneet gevestigd is en de parkeergarage als bronpunt dient, is ook de aan de achterzijde gelegen nieuwe binnenhaven uniek te noemen. Roger Dewez: ‘Deze binnenhaven vormt het decor voor de horeca die deze zomer aan de achterzijde van Maasblvd start. Maar liefst 1500 strandstoelen worden er door de horeca-ondernemer opgesteld. Gedurende de zomer zullen er meer activiteiten plaats vinden, onder andere rondom de ek, Tour de France en de

>

lees verder op pagina

42 scn 2 | 2012 41

marketing De foto's bij dit artikel komen uit de campagne van MaasBLVD.

keting van Venlo bereiken wij die consument ook. Onze communicatie is meestal dan ook tweetalig: dat zie je zelfs al terug in de signing van de parkeergarage.’

Maar gaat nu straks de btw omhoog gaat de Nederlandse consument niet via diezelfde handige snelweg naar Duitsland om inkopen te doen? ‘Dat verwacht ik niet’ zegt Giel van Oijen, ‘De Duitse consument heeft altijd al een sterke oriëntatie op Venlo gehad. Dat zal door die paar procent btw niet veranderen. Daar komt bij dat Venlo echt heel sterk gecom-

‘De Duitse consument is van oudsher sterk op Venlo georiënteerd. Dat zal door die btw-verhoging niet veranderen’

<

vervolg van pagina

41

Olympische Spelen. En in de winter is de haven natuurlijk de ideale locatie om Sint Nicolaas te ontvangen.’

Integraal Denken, durven, doen Het schrijven van

een marketing-communicatieplan voor een project als dit, is niet iets dat je achter de computer gezeten via internet bij elkaar sprokkelt. Maar hoe gaat dat dan wel en wat is eigenlijk de opdracht die go!Retail heeft gekregen? Giel van Oijen: ‘Van ons wordt eigenlijk een integraal ‘denken, durven, doen’ verwacht. We moeten op verschillende niveaus Maasblvd neerzetten. Dat betekent bijvoorbeeld dat we de lokale betrokkenheid als nieuw winkelgebied naar voren moeten kunnen halen. Daarnaast moeten we Maasblvd optimaal presenteren richting consument. Dit overigens nadrukkelijk als onderdeel van de binnenstad van Venlo. Dat betekent een nauwe samenwerking met alle betrokken partijen die Venlo als winkelstad neer zetten, zoals het ondernemerscollectief, het citymanagement en de gemeente Venlo zelf. Dit samen doen en de binnenstad als geheel neer zetten, duurt misschien iets langer, maar zal uiteindelijk tot een beter resultaat leiden dan dat je individueel aan de slag gaat. Natuurlijk, het merk Maasblvd heeft ook z’n functie, maar wel binnen het grotere geheel.’

Bereikbaarheid versus marktgebied De campagne die go!Retail voor Maasblvd heeft gemaakt, richt zich qua doelgroepen niet alleen op de consument in Venlo en omliggende gemeenten, maar ook op het Duitse publiek. Roger Dewez: ‘Sinds kort is de bereikbaarheid van de binnenstad sterk verbeterd. Voorheen werd men voornamelijk via de noordelijke toevoerweg naar de binnenstad geleid, maar nu de zuidelijke rondweg ook klaar is, is de verbinding met het gebied ten zuiden van Venlo en met Duitsland sterk verbeterd.’

‘De Duitse consument is erg belangrijk voor Venlo’, zegt Giel van Oijen. ‘Via onze deelname in de fondsen voor de citymar-

42 scn 2 | 2012

municeerd wordt. En zeker met de toevoeging van Maasblvd kunnen we ook een extra stuk kwaliteit communiceren, wat dan ook aan het campagnebeeld te zien is. Die kwaliteit is overigens aan alles te zien: de architectuur, de directe omgeving (met onder andere het verblijfsgebied rond de binnenhaven), de branchemix. Hier is niet zomaar iets neergezet, nee, hier is echt kwaliteit aan het winkelhart van Venlo toegevoegd. Wat overigens ook een voordeel is in de communicatie richting Nederlandse regioconsument: Venlo heeft te lang een binnenstad van onvoldoende kwaliteit gehad, waardoor die consument niet bereid was om te komen. Dat gaan we nu goedmaken.’

Succes is te meten Met het op de kaart zetten van Maas-

blvd is een niet onaanzienlijk budget gemoeid. Het zou dan wel prettig zijn als aangetoond kon worden in hoeverre de

Roger Dewez en Giel van Oijen

marketing

instantie viel het gebruik van met name social media me een beetje tegen. Je moet je dan ook goed afvragen ‘wat willen we zijn en wie willen we bereiken’. En heb je daar social media überhaupt voor nodig? Kijk, het is heel gemakkelijk om fans en volgers te krijgen. Maar is dat een doel op zich? Er zijn trucs genoeg om iemand snel fan of volger te maken. Maar ik zie liever dat een consument dat uit eigen overtuiging doet. Dan heeft dit contact een veel hogere waarde en bereik je dat zo’n fan of volger spontaan positieve geluiden over je winkelcentrum verspreidt.’

Is er vandaag de dag nog wel ruimte voor de conventionele print-media? Giel van Oijen: ‘Het gaat om het aantal contactmomenten en het opbouwen van naamsbekendheid. Daar heb je een goede mediamix voor nodig en wat mij betreft horen daar nog steeds de conventionele media in thuis.’

‘Maar een andere vraag is of je dit elk jaar met hetzelfde budget moet doen. Ik denk van niet’, zegt Roger Dewez. ‘Het is zaak om samen van jaar tot jaar de doelen vast te stellen en dan te kijken welk budget daar voor nodig is. De ouderwetse methode, waarbij een winkelcentrum elk jaar over een zelfde budget kon beschikken, is wat mij betreft achterhaald.’

inspanningen resultaat opleverden. Hoe belangrijk is het kunnen meten van het succes? Giel van Oijen: ‘Succes is inderdaad te meten. Maar daarbij moet je niet alleen kijken naar hoe goed een campagne het doet. Veel belangrijker is de samenwerking tussen eigenaren, citymanagement, gemeente en ondernemers. Als wij hier een geweldige campagne uitvoeren die massa’s mensen op de been brengt, maar de ondernemers pakken het niet goed op, dan voelt de consument zich niet welkom en haakt af. Nogmaals, de samenwerking is heel belangrijk en daarom helpen we ook de ondernemers met tips en ideeën. Ik heb zelf ook aan de andere kant van de toonbank gestaan en weet hoe het daar werkt. Het is dus veel meer dan alleen maar marketing en communicatie. Samen doen, samen het product beter maken, daar gaat het om.’

Dit alles neemt niet weg dat het succes ook in termen van bezoekersaantallen gemonitord wordt. Het gebied is uitgerust met een passantentelsysteem, waarmee de trends en pieken en dalen bijgehouden kunnen worden. Daarnaast is het ook belangrijk om je website en social media te volgen’, zegt Giel van Oijen. ‘Daaraan kun je zien of een bepaalde actie naar verwachting aanslaat. Verder meten we ook de ontwikkeling in de naamsbekendheid en voert de hogeschool en eigenaar cbre uitgebreide consumentenenquetes uit. Dit alles zetten we af tegen de nulmeting die we in 2011 gehouden hebben nieuwe media Hoe belangrijk vind Giel van Oijen de nieuwe media voor een winkelcentrum? ‘Ik volg nauwgezet de bekende merken en hoe zij met de nieuwe media omgaan.

Daar kunnen we van leren en bepalen welke middelen voor een winkelcentrum als Maasblvd geschikt zijn. In eerste

feeling Toch is met ‘communicatie’ niet alles geregeld. Want wat als de gemeten naamsbekendheid hoog is, maar de consument komt niet? Of de consument komt wel, maar koopt niet? Giel van Oijen: ‘Dan komt het ‘denken, durven, doen’ weer om de hoek kijken. Het is niet voldoende als wij vanachter ons bureau mooie campagnes maken. Wij moeten de feeling houden met wat er in het winkelgebied en in de winkels gebeurt. Wij moeten er voor zorgen dat de consument het beeld dat hij in de campagne gezien heeft, ook werkelijk zo op locatie ervaart. Alles moet dan kloppen, van sfeerbeleving in de winkelstraat tot de bediening en het productaanbod in de

‘Alles moet kloppen, van sfeerbeleving in de winkelstraat tot de bediening en het productaanbod in de winkel’ winkel. Vandaar dat wij hier regelmatig rondlopen en contact onderhouden met de winkelier. Maar ook met de architect en de gemeente, waarmee we in gesprek zijn over aanpassingen in het buitengebied. Pas als alles klopt is de consument happy en genegen om geld uit te geven.’

‘En dan zie je weer het belang van het grotere geheel, van de binnenstad als geheel.’ zegt Roger Dewez. ‘Maasblvd en de binnenstad moeten naadloos op elkaar aansluiten, dan werkt het.’ trekker Van de Maasblvd is het zogenaamde ‘Luif-gedeelte’, waarin het theater maar ook nog retail komt, nu ook bijna klaar. Het gerucht in de markt gaat dat hier een trekker van formaat in gaat komen, wat de positie van het gebied nog sterker kan maken. Beheerder Dewez en marketeer Van Oijen zullen ook dit ongetwijfeld weten te benutten.

• info: www.maasblvd.nl, www.go-retail.com, www.mvgm.nl.

scn 2 | 2012 43

marketing

ij.nl

lander

www.k

g zondaber

em c e d 3 2 dag! n

o koopz

ufsoff r Verka

e ezemb g 23 D Sonnta

en

e

ensched

N HET WI 00 Ma 11.

- 18.00

TRUM KELCEN

09.30 uur Di

- 18.00

09.30 uur Wo

- 18.00

EREE VAN IED 09.30 uur Do

- 21.00

N!

09.30 uur Vr

- 18.00

09.30 uur Za

uur - 17.00

Eigenaar ASR DPRF heeft ambitieuze doelstelling met De Klanderij:

Maureen van Haren (Promotions by Maureen)

Niets minder dan het beste winkel

D

e Klanderij (ontwikkeld door Foruminvest) was bij opening in 2003 nogal bijzonder. De architectuur, de aankleding, de verlichting, het materiaalgebruik, dat alles zorgde voor een bijzondere en zeker onderscheidende sfeer in het winkelcentrum. Heeft deze aanpak in de praktijk z’n waarde bewezen?

Peter Vreenegoor: ‘Ik denk van wel. De kwaliteit van het winkelcentrum is dusdanig goed dat het voldoende consumenten trekt en ook retailers willen er graag gevestigd zijn.

Eigenlijk denk ik dat dit ontwerp best tijdloos is en dat we er nog tijden plezier aan kunnen beleven. Bovendien is het winkelcentrum goed bereikbaar en ligt onder het plein een van de grootste en mooiste parkeergarages van Nederland. Dat neemt niet weg dat we de laatste jaren fors hebben geïnvesteerd om het centrum up-to-date te houden. Een van die verbeteringen betreft het plein. Daar hebben we nieuwe terrasstoelen en tafels neergezet en plantenbakken weggehaald. Ook hebben we de uitstraling van het exterieur verbeterd en tot slot hebben we fors geïnvesteerd in de kerstdecoratie. Die is spectaculair mooi geworden.’ marketing Vreenegoor is voor eigenaar ASR DPRF nu ruim

twee jaar bij het project betrokken. Hij houdt zich bezig met de huurders, de branchemix en het aansturen van de marketing. ‘Een eigenaar kan vandaag de dag niet meer achterover leunen en wachten tot het geld binnen komt. Een pro-actieve houding is een must. Dat betekent niet alleen dat je echt betrokken moet zijn bij het project en bijvoorbeeld de marketing, maar ook dat de eigenaar dit belang duidelijk maakt door zo nodig herhaaldelijk een extra financiële bijdrage te doen.

Daarbij kijken we van jaar tot jaar wat er nodig is en wat we willen bereiken. Zo heb ik dit jaar een groter budget uitgetrok-

44 scn 2 | 2012

ken, omdat ik het belangrijk vind dat we De Klanderij ook in deze moeilijke tijd op de kaart blijven houden. En volgend jaar zullen we ook bijdragen vanwege het tienjarig bestaan.’

De uitvoering van de marketing is in handen van Maureen van Haaren. Zij is al vanaf het begin bij De Klanderij betrokken. Eerst in dienst van WPM en nu alweer enige tijd vanuit haar eigen bedrijf Promotions by Maureen. ‘Het is goed werken met deze eigenaar en het bestuur van de ondernemersvereniging. De betrokkenheid is erg groot.’ duitsland De Klanderij bevindt zich in een bijzonder

marktgebied. Niet alleen bedient het centrum van Enschede de stad en omliggende plaatsen, maar ook de Duitse buren zijn van groot belang. Maar liefst een op de drie bezoekers

‘Soms hoor je meer Duits dan Nederlands spreken in De Klanderij’ komt uit Duitsland. ‘Soms hoor je meer Duits dan Nederlands spreken in De Klanderij. We doen dan ook ons best om de Duitse consument hier naar toe te krijgen. Zo hebben we naast de Nederlandstalige website klanderij.nl ook een Duitstalige site op klanderij.de . Daarnaast zijn we ook in de conventionele media in Duitsland aanwezig.’

Peter Vreenegoor verwacht daar wel een verandering in: ‘Adverteren via gedrukte media is kostbaar. Social media zijn in opkomst en ik verwacht dat dit ook voor winkelcen-

marketing

Wat Peter Vreenegoor (senior assetmanager bij ASR) en Maureen van Haaren (Promotions

by Maureen) betreft, ligt het behalen van die doestelling binnen handbereik. Het in 2003 geopende centrumproject De Klanderij in Enschede wordt namelijk op alle fronten actief gemanaged en De Klanderij heeft vele ingebouwde kwaliteiten waardoor dit winkelcentrum in hartje Enschede er op positieve wijze uitspringt.

Petere Vreenegoor (ASR DPRF)

www.klanderij.nl / de www.promotionsbymaureen.nl

centrum van Oost-Nederland zijn tra steeds belangrijker gaat worden. Dat betekent dus dat we straks een deel van ons budget anders kunnen gaan gebruiken. ASR communiceert actief via social media in Nederland en Duitsland.” evenementen De Klanderij organiseert met grote regelmaat

evenementen. Vreenegoor: ‘Dat past goed bij onze strategie om een jonger publiek aan te spreken. De laatste twee jaar is ook de branchemix daar op aangepast. We hebben hier modetrekkers als Villa en Tally Weyl. Het is logisch dat je dan ook de marketing hier op richt.’

‘We doen dat zowel als De Klanderij zelf, als ook als onderdeel van de city-promotion, waaraan financieel bijgedragen wordt.’, zegt Maureen. ‘De Klanderij sluit daarbij naadloos aan bij de activiteiten die de Enschedese binnenstad rijk is.

Ook passen we ons aan op de veranderende multi-culturele samenleving door bijvoorbveeld aandacht te besteden aan Ramadan en Suikerfeest. Je kunt daar leuke dingen op het gebied van eten mee doen.’

@klanderijDe

Sonntag 6 mai

VERKanastaUltuFngS: liVoe muFsikFEn! Ver

0 uhr Mo 11.00 - 18.0 0 uhr Di 09.30 - 18.0 0 uhr Mi 09.30 - 18.0 0 uhr Do 09.30 - 21.0 0 uhr @Klander 18.0 0 Fr 09.3 ijnL 0 uhr Sa 09.30 - 17.0

EnSchEdE

ntru Das einkaufsze

zondag 1 april

communicatie Maureen is in hart en nieren een echte

organisator en haar hart ligt helemaal bij winkelen en winkelcentra. Dat stelt haar voor echte uitdagingen, want: ‘Landelijk is er een terugloop in het aantal bezoekers van winkelcentra.

Ik zie mezelf regelmatig geconfronteerd met de vraag’ hoe kan marketing erbij helpen om bezoekers terug te krijgen? Door het kloppend te maken; daar ben ik van overtuigd.’

Wat Peter Vreenegoor doet met de ‘hardware’ en de branchemix, doet Maureen van Haaren met communicatie en events. Maureen: ‘Allebei zoeken we de kwaliteit die er voor kan zorgen dat De Klanderij zich kan onderscheiden van andere winkelgebieden. En dat is denk ik goed te zien.’

•

KlandERij.nl

! m für jeDerman www.kla

nderij.nl

koopzon dag!

Modeshow va n 12:30 tot 16

:30 uur

enschede

scn 2 | 2012 45

het w

marketing

uitgelicht

Hisa: al tien jaar volop aandacht voor uw winkelgebied Hisa schept in samenwerking met alle betrokken partijen de randvoorwaarden voor goed functionerende winkelgebieden. De pijlers hiervoor zijn schoon, heel, veilig en aantrekkelijk. De medewerkers van Hisa zijn jonge professionals die betrokken, open, verrassend, betrouwbaar, enthousiast zijn. We werken pragmatisch en doelgericht. Onze opdrachtgevers zijn ondernemersverenigingen, gemeenten, beheerders en eigenaren.

Het totaalpakket dat Hisa aanbiedt bestaat uit: • organisatie van communicatie, promotie en evenementen; • ondersteuning van ondernemersverenigingen en winkelstraatmanagement.

Uiteraard verzorgen wij deze onderdelen ook los.

HISA ORGANISEERT Voor sprankelende evenementen en passende communicatie van uw winkelgebied is Hisa de partij voor u! Wij zijn gespecialiseerd in het verzorgen van ludieke activiteiten en aansprekende promotie. U kunt met een gerust hart de organisatie aan ons uit handen geven.

De evenementen die wij organiseren hebben als doel om de aanwezige bezoekers een aangename winkelervaring te bezorgen, nieuwe bezoekers aan te trekken, de verblijfsduur te verlengen en een herhalingsbezoek te stimuleren.

HISA ONDERSTEUNT Hisa ondersteunt ondernemersverenigingen bij alle uitdagingen die zij tegenkomen in hun winkelgebied. Denk hierbij aan de opzet van een ondernemersvereniging tot het vertegenwoordigen van de belangen van ondernemers bij externe partijen. Onze jarenlange ervaring in het samenwerken met publiekprivate partijen (PPS) speelt hierbij een tijd- en geldbesparende rol.

Gesprek tussen twee bestuursleden van een ondernemersvereniging

Wat een leuk concept hè, dat 2TheLoo...

Zeker. Heel onderscheidend. Zouden we daar in onze marketing niet wat mee kunnen doen?

Wat dacht je van spaarpunten bij een toiletbezoek?

Top idee! Dan noemen we dat PeeBees!

46 scn 2 | 2012

Ook volop aandacht voor uw winkelgebied? Neem dan contact op met Hisa: info@hisa.nl of 030-2148591.

Hisa helpt graag bij de organisatie van: • uw complete promotiejaarplan • (her) openingen van winkelgebieden • het op ludieke wijze vieren van een jubileum • verassende evenementen en inzet van overige communicatiemiddelen • (thema)markten met oog voor branchering en bestaand aanbod Hisa biedt onder meer ondersteuning bij: • opstarten en begeleiden van ondernemersverenigingen; • belangenbehartiging van ondernemersverenigingen; • samenbrengen van partijen met ogenschijnlijk tegenstrijdige belangen; • begeleiden en uitvoeren van veiligheidstrajecten (KVO); • aanvragen van vergunningen en subsidieregelingen.

techniek

Het bieden van betere breedbandverbindingen aan klanten met smartphones of tablets biedt kansen voor winkelcentra en voor de daar in gevestigde ondernemers. De vraag is alleen: wat te doen en wie zou dat moeten doen? Afhankelijk van de doelstellingen zijn er mogelijkheden om indoor dekking te verbeteren of netwerk toegang te faciliteren. Vraagstukken rondom indoor dekking leven bij vele organisaties. Dit artikel is een korte weergave van de ervaringen opgedaan tijdens een bijeenkomst over indoor dekking van het Koninklijk Instituut voor Ingenieurs (KIVI NIRIA), en tijdens het E-reading en Tablet event in Bussum, tezamen met kennis uit de dagelijkse adviespraktijk bij Stratix Consulting. door Alexander ter Haar en Sietse van der Gaast, consultants bij Stratix

Wi-Fi in winkelcentra: geen gebakken lucht

I

edereen is tegenwoordig gewend aan ‘snel en mobiel internet’. Een explosieve groei van het aantal smartphones en tablets heeft ervoor gezorgd dat mensen voor allerlei zaken, prive of werk, gebruik maken van internet.

Draadloos internet maakt het mogelijk dat mensen zich nuttig bezig kunnen houden of zich kunnen vermaken op plaatsen en momenten waarop dat voorheen niet mogelijk was. Even e-mail beantwoorden, een filmpje kijken, muziek beluisteren of documenten aanpassen, zolang er maar voldoende bandbreedte aanwezig is op allerlei locaties zoals cafés en restaurants, trein of tramperrons, of in een park .

gingsvrijheid, flexibiliteit en relatief grote bandbreedte, in veel gevallen voordelen ten opzichte van een vaste verbinding of een UMTS verbinding van een mobiele operator. Voordeel van het bieden van eigen1 Wi-Fi is dat Wi-Fi toegang in eigen hand te houden is; Wi-Fi biedt bovendien in potentie meer bandbreedte dan de UMTS-netwerken, waardoor een sterk verbeterde internet-ervaring kan worden gerealiseerd voor bezoekers en gebruikers. Bezoekers zullen naast e-mail ook steeds meer breedbandige internetdiensten zoals multimediatoepassingen kunnen gebruiken binnen uw gebouwen of terreinen.

Voordelen voor bezoekers én winkeliers Door het

twee oplossingen Smartphones en laptops maken veelal

gebruik van de UMTS verbindingen van mobiele netwerken, maar ook Wi-Fi speelt een belangrijke, en steeds grotere, rol.

Ook is het zo dat binnen in stedelijke omgevingen als winkelcentra de dekking van mobiele operators niet overal optimaal is. Hiervoor zijn grofweg twee oplossingen: De indoor-dekking van mobiele operators verbeteren, of zelf Wi-Fi aanbieden. Beide oplossingen hebben nogal wat voeten in de aarde.

Wi-Fi verbindingen bieden door de combinatie van bewe-

aanbieden van goede breedbanddekking bijvoorbeeld kan tevredenheid van bezoekers worden vergroot, en ontstaat een voorsprong ten opzichte van andere locaties. Plaatsen met een slecht GSM of UMTS bereik, zonder alternatieve internettoegang via bijvoorbeeld Wi-Fi, worden steeds meer als hinderlijk ervaren. Een duidelijk voordeel van goede breedbandvoorzieningen in winkelcentra is dat mensen minder snel geneigd zijn de winkellocatie te verlaten om ergens anders “iets online te gaan doen”.

scn 2 | 2012 47

techniek

Indoor breedband: een logische trend met voordelen voor bezoekers, winkeliers en exploitanten van winkelcentra. Maar wie gaat het doen?

Netneutraliteit Regelgeving en jurisprudentie rond netneutraliteit zijn veel in het nieuws en volop in beweging. Over het algemeen wordt er steeds meer van uitgegaan dat Internettoegang betekent dat er zo weinig mogelijk restricties zijn met betrekking tot te bezoeken sites of te gebruiken protocollen of applicaties.

Hogere tevredenheid bezoekers en mogelijkheden marketing

€ Mobiel datagebruik stijgt

Radio frequenties steeds schaarser

?

Meer indoor gebruik van mobiele devices

Steeds meer apparaten met Wi-Fi

Als het winkelcentrum zelf als partij optreedt die de Wi-Fi toegang verleent, Telecomwet blijft de controle ook bij het winkelcentrum, en kan het ook als marke Partijen die internettoegang alleen ting-instrument gebruikt worden. aan een beperkte groep mensen Toegang kan gratis verleend worden aanbieden, zoals bezoekers van onder bepaalde voorwaarden, en naast hun gebouw, worden niet gezien het bieden van internettoegang kan als klassieke telecomaanbieders. gedacht worden aan het aanbieden Gelukkig maar, want dat levert van een eigen lokale webpagina met allerlei extra verantwoordelijkheactuele informatie over activiteiten of den zoals aftapbaarheid op, waar aanbiedingen. Die lokale pagina kan dergelijke partijen helemaal niet op dan standaard getoond worden zodra zitten te wachten. een bezoeker contact maakt met het netwerk.

Deze “toegangspagina” kan zelfs, op basis van locatie bepaling binnen het winkelcentrum, specifieke informatie tonen over de winkel waar de gebruiker vlak bij staat. Ook kan bij inloggen een aanbieding worden getoond voor een tijdstip over een paar uur (“gratis ijs na 2 uur winkelen”) of voor een week na de bezoekdatum, om de bezoeker aan te moedigen langer in het winkelcentrum te verblijven cq. terug te komen.

Ook kan bezoekersgedrag, zoals drukte of veel gevolgde routes binnen een winkelcentrum, nader worden geanalyseerd.

Een dergelijke analyse is echter wel aan allerlei privacy voorwaarden verbonden.

Natuurlijk is Wi-Fi niet alleen voor bezoekers van belang, maar ook voor aanwezige winkeliers en werknemers. Daarnaast kan Wi-Fi ingezet worden voor het ontsluiten van informatieschermen en narrow-casting zuilen voor interactief klantcontact.

Waar moet ik op letten bij inrichting van een Wi-Fi netwerk? Veel mensen zijn door thuisgebruik bekend

met Wi-Fi , maar uitrol van een serieuzer netwerk vergt extra aandacht om aan de verwachtingen te kunnen voldoen. Om

48 scn 2 | 2012

een grote groep aanwezigen toegang te verschaffen zullen de access-points onderling of met een centraal systeem moeten communiceren. Er is in de professionele markt veel Wi-Fi apparatuur beschikbaar die deze mogelijkheid biedt. Zaken als radioplanning, inschatting van de benodigde bandbreedte, en inrichting van een beheersysteem vergen aandacht.

Radioplanning Om storingen te voorkomen wordt een terrein of winkelcentrum bedekt met cellen waarbij “buurcellen” steeds een iets andere frequentie gebruiken. Daarbij spelen onder andere de precieze samenstelling van de bebouwing en de te verwachten aantallen bezoekers op een bepaalde plaats een rol. Ook speelt mee welk soort toepassingen er aangeboden gaan worden, zoals advertenties met veel multimedia.

Goede radioplanning zorgt voor optimale bedekking binnen bepaalde randvoorwaarden, waarmee op zoveel mogelijk plaatsen een zo snel mogelijke verbinding voor zoveel mogelijk mensen gerealiseerd wordt.

Netwerkbeheer Van belang is het centrale beheer van

het netwerk; er zijn meerdere opties voor de inrichting hiervan. Bij het beheer dienen vraagstukken rondom toegangsBereikbaarheid voor noodhulpdiensten Een Distributed Antenna System (DAS) in een gebouw kan onder andere ook gebruikt worden voor het verbeteren van de dekking van het C2000 netwerk (C2000 is het communicatienetwerk voor politie, brandweer en ambulancemedewerkers). In gevallen waar de C2000 dekking in een winkelcentrum niet voldoende is kan de locatie door Openbare Orde en Veiligheidsdiensten aangewezen worden als ‘Special Coverage Location’ (SCL) waarbij C2000 indoor dekking dient te worden gerealiseerd door de gebouweigenaar. De toewijzing van een locatie tot SCL gebeurt afwisselend op aanwijzing van brandweer, politie of ambulancediensten en leidt dan tot een beslissing van de plaatselijke B&W. Eén en ander is niet altijd in voldoende mate bekend bij gebouweigenaren.

Verbetering GSM en UMTS dekking r zijn oplossingen om de indoor dekking voor de E mobiele netwerken te verbeteren, zoals het zelf antennes te(laten) plaatsen om de dekking van de providers te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld door het inzetten van een Distributed Antenna Sys em waarmee diverse signalen binnen het gebouw worden uitgezonden, of GSM/UMTS pico of femto-cellen (dit zijn antennes met een beperkt bereik die worden aangesloten op het netwerk van één of meer providers via uw vaste datanetwerk.) Beide oplossingen zorgen voor verbeterde dekking van één, meerdere, of alle mobiele netwerken, waardoor mensen minder last meer zullen hebben van “dropped calls” of wegvallende verbindingen zodra ze uw winkelcentrum betreden.

Voor een dergelijke oplossing is de medewerking van de mobiele operators nodig omdat het indoor antenne systeem aangesloten dient te worden op hun netwerk en werkt op gelicenseerd spectrum.

Ook is het mogelijk om via een dergelijk antennesysteem een eigen, vergunningsvrij GSM netwerk binnen het winkelcentrum op te zetten voor de eigen medewerkers.

rechten geadresseerd te worden: wordt iedereen zonder meer toegelaten, of zal men bijvoorbeeld een e-mailadres of klantnummer moeten invullen? Hoe wordt de toegang beheerd, en wie beslist daar over?

Hoe zit het met beveiliging van het netwerk?

Wie is eigenaar en wie is beheerder? Voor al dit soort zaken zijn “kant en klare” beheers tools beschikbaar, en afhankelijk van de wensen van de netwerkeigenaar zullen bepaalde oplossingen beter passen.

Business Case Wi-Fi aanbieden tegen betaling zorgt voor

een relatief hoge gebruiksdrempel, niet alleen vanwege de betaling maar ook vanwege de administratie er omheen. Als Wi-Fi aangeboden wordt kan dit het beste worden gezien in het kader van het bieden van added value voor de bezoeker, of als een marketingtool voor zowel het bieden van gerichte reclame aan bezoekers als het verkrijgen van informatie van groepen bezoekers, bijvoorbeeld door locatie en tijdinformatie te verzamelen of door gebruikers feedback te laten geven of ze te verleiden te reageren.

Wie neemt het initiatief? In veel gevallen is Wi-Fi toe-

gang ad-hoc of helemaal niet geregeld en zijn er verbeteringen mogelijk in de indoor dekking van telecomproviders. Eén van de grootste uitdagingen bij het verbeteren van breedbanddekking is de onduidelijkheid bij wie het initiatief zou moeten liggen om maatregelen te nemen, en waar nodig een netwerk aan te (laten) leggen, onderhouden en beheren. Verschillende partijen en hun belangen spelen hier een rol: operators, gebouweigenaren, beheerders of huurders, en eventuele “third party integrators” of operators. Voor de bereikbaarheid van hulpdiensten geldt dat de gebouweneigenaar vaak verantwoordelijk is voor het realiseren van voldoende dekking. Het combineren van verschillende componenten tot een totaaloplossing voor indoor breedbandtoegang is in veel gevallen een zinvolle stap, omdat dit tot een optimale oplossing kan leiden.

Dan ligt het voor de hand dat de gebouweigenaar of –beheerder het voortouw zou moeten nemen.

www.stratix.nl

personalia

personalia

Per 15 mei 2012 is Boris van der Gijp (41) in dienst getreden als director strategy & research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Van der Gijp heeft zijn sporen verdiend bij ASR Vastgoed Ontwikkeling.

Hij is daar in 2005 begonnen als manager research. In zijn huidige functie als directeur verhuur en verkoop is hij verantwoordelijk voor de verhuur en verkoop van woningen en winkels. Boris van der Gijp is ook actief voor de Neprom, de NRW en doceert aan de Amsterdam School of Real Estate.

De ledenvergadering van IVBN heeft als bestuurslid van IVBN benoemd Jan Willem Weissink, ceo van Corio Nederland, met als portefeuille de winkelbeleggingen. Jan Willem Weissink geeft aan als bijzondere uitdaging te zien het openen van de dialoog met zowel de politiek als de detailhandelssector over de toekomst van de retailmarkt in Nederland, waar veel meer dynamiek moet komen om de consument te blijven trekken. In april publiceerde IVBN haar visiedocument op de winkelmarkt.

Sinds 1 juli 2011 is Jan Willem Weissink (1965) ceo van Corio Nederland. Daarvoor was hij vanaf 1996 werkzaam bij Ahold, waar hij verantwoordelijk was voor alle vastgoed- en bouwactiviteiten binnen Ahold Europe. Vóór 1996 werkte hij bij Nutricia in meerdere internationale commerciële functies. Jan Willem Weissink (geboren 1965) was tot april jl. voorzitter van de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW).

Per 10 april is Marjolein van de Ven in dienst getreden bij Weijers Fernandez communicatie. Zij begon haar carrière bij Managementcentrum de Baak, waar zij vier jaar werkzaam was als marketing coördinator en waar zij de basis heeft gelegd voor haar liefde voor marketing. Na twee jaar verantwoordelijk te zijn geweest voor alle offline en online marketing activiteiten bij een grote uitgeverij, maakte zij de overstap naar de retail. In dienst van Corio is zij het afgelopen jaar als promotiemanager werkzaam geweest voor Alexandrium Shopping Center en Pieter Vreedeplein. Marjolein zal het WF-team versterken in de rol van marketingcommunicatie manager voor diverse winkelcentra.

scn 2 | 2012 49

projecten

New Babylon reset shops & restaurantsOm in de huidige conjunctuur de juiste winkelhuurders te vinden is geen gemakkelijke taak. Directeur Bas Maingay van Babylon Den Haag maakt daar ook allerminst een geheim van. Maar onder druk worden de mooiste diamanten gemaakt en dat is precies wat er gaande is met dit toekomstige juweel van het Haagse stadscentrum. Maingay hield het bestaande concept samen met Desiree Struijk van Senta nog eens goed tegen het licht, keek naar consumenten en retailers en de veranderende markt. Conclusie: een reset is wat nodig is. Voor New Babylon, maar ook voor de retailwereld.

Bas Maingay, directeur Babylon Den Haag en Desiree Struijk, directeur Senta

50 scn 2 | 2012

V

oorafgaande aan deze beslissing, is het projectteam van New Babylon niet over een nacht ijs gegaan. Directeur Desiree Struijk van Senta, een adviesbureau gespecialiseerd in experience strategy: ‘De recessie is één factor, maar die gaat ooit voorbij. Belangrijker is de verandering in het oriëntatie- en koopgedrag van de consument. Dat is een blijvend gegeven, een echte paradigmaverschuiving. Maar hoe vertaal je dat in een aanpak voor een project als New Babylon? Een project dat zo complex is en tegelijkertijd zoveel kansen biedt, dat kun je niet met één hoofd aan. We zijn dus gaan werken met een expert-panel waarin alle benodigde kerncompetenties aanwezig waren. Zo kwamen we tot inzichten op het gebied van bijvoorbeeld social media, internetretail, techniek, beleving, enzovoort. Dat ‘brein’ hebben we gekoppeld aan de kennis en expertise die bij het team van New Babylon aanwezig is en die combinatie heeft tot de nieuwe koers geleid.’

Bas Maingay, directeur van New Babylon: ‘Het traditionele vraag-en-aanbod blijft, maar door de ontwikkelingen in de digitale wereld maken mensen op

een andere manier kennis met producten. Daarom moeten we retail als begrip ‘re-setten’, moeten we innovatiever worden dan we al waren. Het grappige is dat ook het oude Babylon in zijn tijd al een innovatief winkelcentrum was en ook zo bekend stond. Ook in deze tijd kunnen en móeten we die rol weer hebben, zodat we er op deze locatie, gelegen naast station Den Haag Centraal, uitspringen.

Dat vereist ook — en de retailers waarmee we praten bevestigen dit — een andere marketing en een andere manier van samenwerken tussen vastgoedeigenaar en retailers. Het merk ‘New Babylon’ is wat het mogelijk maakt hier op deze plek iets bijzonders en onderscheidend te zijn en dat overstijgt dus de individuele winkelformule. Daarbij dragen passende formules het merk natuurlijk in belangrijke mate’. beleving en binding Maingay is van mening dat het op zich niet moeilijk om de consument New Babylon naar binnen te krijgen. ‘Maar als die hier dan is, dan moet wel het beeld overgebracht worden dat New Babylon eigentijds, innovatief, leuk en bijzonder is. Wij gaan dus inzetten op ‘beleving en binding’. De basis

projecten

het concept daar van is het gebouw, de architectuur.

Deze is licht en luchtig en een heel verschil met het oude, donkere oude Babylon. Vervolgens gaan we kijken hoe we dit verder kunnen invullen. Dat kan met handige services, zoals bijvoorbeeld PayPal, een betaalsysteem bekend van internet. Maar ook met ‘Screen reach’, een onbemande winkel waar je producten kunt bestellen door ze aan te wijzen en hier de volgende dag kan ophalen.

Beleving is echter meer. Zo zorgen we

‘Hoe verleid je consumenten op een high traffic locatie New Babylon te bezoeken?’

‘We helpen actief met het optimaliseren van de winkelformule’ voor een passende geur- en geluidsbeleving en gaan we werken met interactieve beeldschermen. Op zich zijn dit al bestaande technieken, maar New Babylon benut ze allemaal in lijn met de doelstellingen en dat zet ons als vooruitstrevend centrum op de kaart.’

Iedereen ziet dat het klant- en koopgedrag verandert. Maar niemand weet waar dat naar toe gaat en wat de consequenties zijn. ‘Wij willen daar zo goed mogelijk op voorbereid zijn. Daarin zijn we een echte pionier en zijn we ook bereid om via trial and error te leren en tot de juiste oplossingen te komen’, aldus Maingay. concept De opening van New Baby-

lon staat nu voor voorjaar 2013 gepland.

Najaar 2012 bleek niet haalbaar, ook omdat de route vanaf het centraal station dan nog niet gereed is Maingay: ‘Daarnaast is het in deze tijd een stuk moeilijker om de juiste retailers te vinden en dat betekent dat we de juiste kritische massa nog niet bereikt hebben. Het belangrijkste punt is echter dat

>

lees verder op pagina

52

New Babylon Shops & Restaurants opent in 2013 haar deuren

scn 2 | 2012 51

projecten <

vervolg van pagina

51

wij er mede door het advies van Senta en ons expertpanel achter kwamen dat de consument zo veranderd is, dat dit gevolgen moest hebben voor het concept van New Babylon. Die aanpassing kost ook tijd. Op dinsdag 12 juni hebben wij tijdens een retailcongres Verleiding der Zinnen in New Babylon (georganiseerd door ten en New Babylon) die aanpak gepresenteerd aan retailers en horeca-ondernemers.’ (u kunt hier een videoverslag van vinden op de website van Shopping Centre News, red.)

‘De aanpassingen op het concept van New Babylon zijn niet alleen in het belang van de eigenaar, maar ook in het belang van de retailer. De modesector bijvoorbeeld, die heeft het zwaar en dat heeft mede te maken met de veranderingen in het gedrag van de consument.

Wij zien het als een noodzaak dat wij samen met de retailer tot een andere aanpak komen, zodat we niet aan elkaar, maar mét elkaar kunnen verdienen.’

Onderbouwing Het bleek dat er over

de consument, over de doelgroepen, nog veel meer informatie boven tafel kon komen. Maingay: ‘Om de nieuwe aanpak te onderbouwen, hebben we meer onderzoek naar de consument gedaan. In dit gebied bewegen zich forensen, kantoorgebruikers en bewoners van appartementen. Ten opzichte van het oude Babylon zijn de getallen waar we mee werken drastisch gewijzigd. In 1985 draaide Babylon maximaal en dat op de helft van het aantal reizigers (toen 80.000 per dag, nu 150.000 reizigers per dag). Maar ook de kantoorpopulatie is verdubbeld. Het mooie is dat er in dit gebied (uptown noemen we dat) geen concurrerende winkelconcentraties zijn bijgekomen. Dus de consumentenaantallen zijn fors gegroeid en de concurrentie is niet toegenomen. Een sterk vertrekpunt voor de toekomst.’

Die nieuwe kennis over de consument, betekende ook iets voor het huurdersprofiel van New Babylon. Desiree Struijk: ‘We hebben een aantal criteria vastgesteld waaraan een huurder eigenlijk zou moeten voldoen om optimaal mee te kunnen draaien in het concept zoals dat nu bedacht is. Het helpt daarbij als het ook al ‘belevingsformules’ zijn. We zoeken vooral formules die van zichzelf al een sterke verbindende kracht hebben.’

Bas Maingay vult haar hierop aan: ‘Een voorbeeld is Ako. Voorheen een redelijk traditionele formule, maar als je nu ziet waar ze mee bezig zijn, bijvoor-

52 scn 2 | 2012

beeld op Schiphol, dan past dit naadloos bij het concept van New Babylon. Ako is wat ons betreft dan ook een uitstekend voorbeeld van een ondernemer die de reset-knop al gevonden heeft. Omdat wij ook op deze koers zitten, is dit het soort ondernemer dat we zoeken. Samen met ons ondernemen, dat willen we hier bereiken.’

Actief helpen met optimalisatie winkelformule Omdat het project-

team zich realiseert dat niet iedereen zomaar even de reset-button gevonden heeft, heeft men besloten daar extra ondersteuning op te bieden. Desiree Struijk: ‘We vragen aan retailers wat zij zelf nog aan hun winkelformule zouden kunnen veranderen om optimaal in het New Babylon-concept te passen.

Sterker nog, New Babylon is bereid om in dit soort adviezen en begeleiding te investeren. Daarmee kunnen we nieuwe dimensies op winkelniveau toevoegen en we stellen ons daarin meer als partner dan als verhuurder op. Zo kunnen wij de ondernemers die dit nog niet zelf op de rit hebben staan, helpen met kennis over social media. Zodat dit onderwerp voor hun niet een belasting vormt, maar resultaat gaat opleveren. Gewoon door goed te kijken naar de consument die hier komt vervolgens naar dat profiel het assortiment optimaliseren.’

‘Er ontstaat hier een heel sterk merk, New Babylon, dat geladen moet worden. Om daar de ondernemers bij te helpen, komt er een collectief pakket van voorzieningen, waar elke ondernemer gebruik van kan maken. Zoals gebruikelijk wordt er ook door het mall-management van alles op het gebied van marketing voorbereid en uitgevoerd. Maar er is ook een facultatief pakket, waaruit de ondernemer kan nemen wat hij nodig

New Babylon in Den Haag

heeft om de eigen formule te verrijken.

Er kunnen bijvoorbeeld producten van Bose, Wincor-Nixdorf, PayPal, Smartnose en LG ingezet worden. Die worden overigens ook ingeschakeld voor het hele centrum. Een huurder kan desgewenst ook eenmaal per jaar een event

‘De omschakeling van zenden naar ontvangen is in vastgoedland een revolutie’ door het mall-management laten organiseren. Het belangrijkste doel is dat we op die manier de beleving in het winkelcentrum continu voeden’, aldus Desiree Struijk. identiteit Bas Maingay: ‘De identiteit van het winkelcentrum wordt natuurlijk in belangrijke mate bepaald door

De Experience Room in New Babylon geeft bezoekers een beeld leveren aan de beleving van consumenten. De Experience Room

projecten

de huurders die we weten aan te trekken. Wij denken dat vooral de horeca daar erg bepalend in is en dat zie je ook al aan de horeca-ondernemers die we al gecontracteerd hebben. Voorbeelden hier van zijn traiteur Dungelmann, Greenbean coffee en Indonesisch restaurant Sarinah. Die hebben allemaal iets anders dan wat je elders aantreft.

Zij bieden vernieuwende dingen waar de consument voor omloopt. De horeca heeft in New Babylon een stevig accent en is goed voor eenvijfde van de oppervlakte. Natuurlijk willen dat bijzondere van onze horeca ook doortrekken naar de non-food winkels en daar leggen we nu onze focus op.’

Marketing, maar dan anders New Babylon ziet als high-traffic locatie

dagelijks tienduizenden mensen passeren. Maar hoe maak je daar bezoekers van? Desiree Struijk: ‘Je hebt hier een enorme rivier met vissen voor de deur stromen, maar je moet wel op het juiste moment en met het juiste aas

gaan hengelen. Het mall-management moet ervoor zorgen dat die stroom naar New Babylon gaat en de ondernemers moeten vervolgens zorgen dat er voldoende vis gevangen wordt. Het is echter belangrijk dat dit ondersteund wordt met de juiste informatie: welke mensen komen hier wanneer, via welke ingang met welke behoefte en met welk bestedingspatroon. Dat weten we straks precies en de retailers van New Babylon moeten dan —net als de winkeliers op Schiphol dat op vluchtniveau doen — hun aanbod afstemmen op dat consumentenprofiel.

‘Het is overigens niet zo dat die forensendoelgroep het allerbelangrijkst is.

Dat zijn de mensen die hier op de kantoren werken, de bewoners van de appartementen en de omwonenden. Zo is, in tegenstelling tot wat wij eerder dachten, de zaterdag een hele goede dag voor New Babylon. Althans, dat meldden huurders die in het oude Babylon gevestigd waren en dit wordt ook voorspeld door onze nieuwste onderzoeken.

Bovendien is het bijzonder dat in onze doelgroepen, waaronder 30 duizend ‘expats’, vrijwel iedereen werkt en wat te besteden heeft. En dat op een goed niveau. Voor deze doelgroepen gaan we ons intensief richten op loyalty volgens de nieuwste technieken. We willen een doelgroep lock-in bereiken, zodat we nauwkeurig kunnen voorspellen wat de omzetten zullen zijn. Het is overigens niet zo dat omdat we hier een bovenmodaal verdienende consument hebben rondlopen, we de branchemix exclusief en duur gaan maken. Dan schiet je je doel voorbij. We willen hier wel een beleving op hoog niveau creëren, maar de prijsbeleving wordt lager ingezet.’ resetting Terugkomend op het resetten van de retail, zegt Desiree: ‘ Zowel retailers als winkelvastgoedeigenaren moeten zich realiseren dat de markt echt veranderd is. De recessie zal voorbij gaan,

‘Nu handelen, dan ben je klaar voor de toekomst als er weer groei komt’

www.newbabylon.nl

maar de veranderingen in het oriëntatieen koopgedrag zijn blijvend. Als je daar nu op anticipeert, ben je klaar voor de toekomst als er weer groei komt.‘ De onderbouwing voor de nieuwe aanpak zal menigeen aanspreken, althans diegenen die open staan voor veranderingen en zelf het heft in handen nemen. De gecontracteerde huurders en de retailers waarmee New Babylon in gesprek is, reageren positief op de plannen. Vooral ook omdat New Babylon dit nadrukkelijk samen met de retailers wil doen. Desiree Struijk: ‘De vastgoedsector is vooral altijd aan het ‘zenden’ geweest. Die knop gaat om naar ‘ontvangen’. We luisteren, werken klant-georiënteerd. We gaan weliswaar de modernste middelen inzetten, maar doen dat vanuit de gedachte dat dit alleen maar een aanvulling is op het oude.’

Maingay is van mening dat een dergelijke aanpak voor dit soort locaties een must is: ‘Wij lopen hier nu dan misschien in voorop, maar New Babylon is zeker geen winkelcentrum van de toekomst. We passen gewoon toe wat nu al beschikbaar is!’

van de nieuwe technologieën die een essentiële bijdrage is op afspraak te bezoeken. scn 2 | 2012 53

innovatie

Jeroen Messemaeckers

Joost de Baaij

‘Wij bouwen een platform om handel te drijven. Dat gaat verder dan enkel stenen stapelen’ Innovatie. Een thema waar ASR Vastgoed momenteel sterk op focust. Maar is de winkelindustrie met haar lange ontwikkeltijden überhaupt wel innovatief? Volgens Jeroen Messemaeckers van de Graaff, directeur acquisitie en conceptontwikkeling & verhuur en verkoop, zal de branche wel moeten. “De wereld om ons heen verandert sneller dan dat wij dat in stenen kunnen bijhouden. Een innovatieve blik is onontbeerlijk.” Een gesprek met hem en zijn collega Joost de Baaij, manager research, over dit en andere relevante thema’s, >> waar hun bedrijf zich momenteel op concentreert.

scn 2 | 2012 55

innovatie

Z

eker met de huidige binnenstedelijke projectontwikkelingen op steeds complexere locaties, kunnen processen lang duren. Dan is het knap lastig om innovatief te zijn. Toch is het mogelijk vindt ASR vastgoed. Hoe? Door ruimtes te scheppen die de veranderingen kunnen faciliteren. “Ik ben ervan overtuigd dat mensen altijd de behoefte zullen houden om elkaar te ontmoeten en handel te drijven in de stad,” stelt Messemaeckers. “Alleen, het maken van een standaard winkelstraatje is niet meer voldoende om mensen naar je binnensteden toe te trekken. Je zult meer moeten doen.”

Volgens hem zullen er uiteindelijk twee winkelgebieden overblijven: het boodschappengebied in de buurt, waar gemak en nabijheid de boventoon voeren. En de binnenstad, waar mensen echt voor een dag beleving en fun naartoe gaan. “De winkelhiërarchie is steiler geworden. Het gaat niet langer puur om het winkelen, maar om vermaak en elkaar ontmoeten. Om aantrekkelijk te blijven zullen retailers hun winkelformules moeten blijven innoveren,” voorspelt De Baaij, die de

‘Je moet zo’n centrum in zijn geheel op de kaart zetten en dat gaat verder dan een plattegrondje’ goedbox. “We hebben er tot dusver nog niet veel mee gedaan, maar als ontwikkelaar zou je voor de lokale boodschappen verder kunnen gaan dan het stapelen van stenen. Je kunt naast een winkelcentrum ook een internetplatform creëren, waarmee de lokale ondernemer zijn publiek virtueel kan bereiken. Ik denk dat veel mensen nog altijd graag hun geld bij die lokale middenstander besteden. Ons winkelcentrum in Vleuterweide is gevuld met lokale ondernemers en die draaien

Artist impression van de Aalmarkt, Leiden

algemene trends nauwlettend in de gaten houdt. “Wij kunnen daarin faciliteren door winkelunits flexibeler en multifunctioneler te maken.”

Niet zo makkelijk blijkt. ASR kan best ruimtes faciliteren voor fenomenen als pop-up stores of speciale winkeltjes met lage huren, maar voor grote instituties en beleggers is die switch moeilijker te maken. Zij kampen met een verouderde huurwetgeving, die onvoldoende meewerkt om huurdifferentiatie toe te passen, en zijn vaak terughoudend ten opzichte van korte huurcontracten. “De dynamiek die er mogelijk kan zijn wordt geblokt en dat is frustrerend. Je kunt niet morgen al maken wat de consument vandaag wil,” constateert De Baaij.

Virtueel winkelcentrum Flexibele meters dus.

Maar ASR denkt nog verder buiten de traditionele vast-

56 scn 2 | 2012

hartstikke goed. Zeker als deze retailers via een internetplatform makkelijk te vinden zijn, is de keuze snel gemaakt voor de consument. Wij moeten dit soort dingen faciliteren. Dit zijn innovaties waar wij nog een enorme slag kunnen maken.

Ligt dit bij ons? Wij bouwen als ontwikkelaar een platform om handel te drijven en toevallig zijn dit stenen. Maar als er geen stenen meer zijn, dan bouwen we toch een virtueel winkelcentrum bij wijze van spreken?” vindt Messemaeckers.

“Mensen zijn bang voor een beetje techniek. De kunst is om het ongelooflijk simpel te maken. Hang maar een schermpje op in de winkel waar de bestellingen zo op binnenkomen. Het is ook best te regelen dat de consument zijn bestellingen bij de verschillende winkels in een winkelcentrum doet en dat een logistieke dienst dit aan het einde van de dag als één pakketje thuis aflevert.”

innovatie

De Baaij denkt wel dat het voor een individuele slager, bakker of juwelier heel moeilijk is om iets met internet te doen. “Je moet zo’n winkelcentrum in zijn geheel op de kaart zetten en dat gaat verder dan een plattegrondje. Je moet een echt handelsplatform creëren. We zouden zelfstandig ondernemers een cursus kunnen aanbieden hoe zij online moeten opereren of een gezamenlijke webshop kunnen bouwen. Wij willen ze op weg helpen om ook in die virtuele wereld een plek te verwerven. Wij zijn geen softwareontwikkelaars, maar we voelen wel dat wij daar iets meer mee moeten doen om zo meer betekenis te geven aan bepaalde winkelcentra. Zie het als een innovatieve blik, waarbij je afstapt van het puur bouwen van winkels en verkopen van huurcontracten, maar waarbij je gaat nadenken over welke winkelplekken het nu echt gaan doen.”

Liefde voor de stad Met die blik komen we bij een ander

urgent thema binnen ASR, namelijk het versterken van de binnensteden. “Ons bedrijfsmotto is dat we ‘met liefde voor de stad een beter leven willen creëren’. We denken na over hoe

aan een duurzaam winkellandschap. Leiden Aalmarkt is daar een goed voorbeeld van. Hier wordt de brug verlegd om de structuur en het winkelcircuit van de binnenstad te verbeteren. “Ook met de aanpak van De Neude, het oude postkantoor in Utrecht, willen we proberen de structuur van de stad te verbeteren door het gebouw meerdere gezichten te geven.

Dat zijn plekken waar we geloof in hebben. Locaties waar geen goede verbinding is tussen het ene gebied en het andere, maar die dit met wat nieuw (eventueel internationaal) winkelaanbod wel krijgen. Dat zijn geen grootschalige ontwikkelingen meer, maar speldenprikken in de stad om de hele structuur beter te maken.”

Duurzaamheid Bewust uitgezochte locaties dus. Plek-

ken waarvan ASR verwacht dat ze het op de lange termijn goed blijven doen. Een eerste stap richting duurzaamheid vindt het bedrijf. Een onderwerp waar ook stevig in wordt geïnvesteerd. “Plekken die het stempel ‘net niet’ hebben, kun je beter maar helemaal niet doen. Daar begint het mee, maar de winkelbranche kan nog wel wat leren als het gaat om duurzaamheid. Verlichting, energiehuishouding, daar gebeurt nog te weinig mee. Leg zonnepanelen op al die platte winkelcentrumdaken…”

‘Onze branche laat zich nog steeds te veel drijven door geld en gewin op de korte termijn’

Het postkantoor aan de Neude in Utrecht

Het winkelcentrum in Waddinxveen is bijvoorbeeld het eerste centrum dat voorzien is van een BREEAM certificaat en draait straks voor 67% op duurzame energie. De heren hopen dat de retailer ook steeds meer deze sociale bewustwording zal ontwikkelen en maatschappelijk verantwoord zal willen ondernemen. Uiteindelijk verwachten ze dat ook de consument erop zal gaan letten welke winkel wel of niet duurzaam bezig is.

“Onze branche laat zich nog steeds teveel drijven door korte termijn geld en gewin. Daar moeten we gewoon vanaf. Er wordt veel gepraat, maar in de praktijk is er nog te weinig veranderd. Er zijn wel stappen gezet, maar dat kan best wel een beetje sneller,” vermoedt Messemaeckers.

de stad zich ontwikkelt en hoe we daar toekomstbestendig en duurzaam kunnen ontwikkelen. Het moet over vijftig jaar nog steeds een werkend geheel zijn,” legt De Baaij uit.

ASR is al druk bezig in steden als in Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Leiden, maar zou ook graag willen opereren in Arnhem, Den Bosch of Nijmegen. “We kijken heel gericht op welke plekken we nog bijzondere winkels kunnen toevoegen, die echt een meerwaarde bieden voor de stad.”

Om hun winkelaanbod aantrekkelijk te houden, probeert ASR ook internationale retailers naar Nederland te halen. “Er ontbreken hier nog veel winkels, die de consument wel interessant vindt. Om die partijen binnen te halen, heb je echt goede binnenstedelijke locaties nodig.

Maar het gaat verder dan alleen de winkels, ook de openbare ruimte en de stedenbouwkundige structuur dragen bij

Balans Met haar visie gericht op de toekomst, probeert ASR een zo goed mogelijk product neer te zetten, gebruikmakend van de nieuwste technieken op het gebied van technologie, bouwkunde en internet. Meer dan ooit stelt ze de klant voorop en probeert ze als spin in het web alle stakeholders tevreden te stellen.

De multifunctionele projecten, waarbij meerdere functies elkaar moeten kunnen verdragen, vragen om meer vakbekwaamheid dan ooit tevoren. “De wereld is sinds de crisis serieuzer en interessanter geworden, omdat het nu echt ergens over gaat,” aldus Messemaeckers. “Er is meer balans tussen de stakeholders, dat maakt het leuker. En ik denk dat er echt een rol is weggelegd voor de projectontwikkelaar met voldoende apparaat om die concepten en projecten goed uit te werken.

Wij investeren daar flink in.”

•

scn 2 | 2012 57

nieuws

Energieadvies op maat Syntrus Achmea en Search Ingenieursbureau introduceren nieuw duolabel energie op Nederlandse markt

H

et duolabel is nu al een succesvol instrument voor meer duurzaam rendement bij winkelvastgoed. In totaal werden de afgelopen maanden ruim 1300 winkelunits van Syntrus Achmea door Search onderzocht en voorzien van een energielabel en een gedetailleerd advies. Het unieke aan het duolabel? Huurders en gebouweigenaren krijgen beiden inzicht in wat zij kunnen doen om de energieprestaties te verbeteren. Maximale aandacht voor gebouw en inrichting. Dat loont.

Duolabel heeft meer rendement Beide samenwerkingspartners hadden een duidelijk doel voor ogen. “Iedereen kent het officiële energielabel. Dat blijft voorlopig ook gewoon in deze vorm bestaan. Alleen vonden wij het belangrijk om nog meer winst uit het label te halen. We wisten ook hoe en dus bedachten we samen het duolabel”, vertelt Michel Baars, bedrijfsdirecteur van Search Ingenieursbureau.

Concept nader bekeken Als het gaat om het verduurzamen van gebouwen zijn vaak twee partijen betrokken, de verhuurder en de huurder. In het geval van winkelvastgoed is de gebouweigenaar verantwoordelijk voor het casco gebouw; de verhuurder voor de totale inrichting. Hierin schuilt het geheim van het duolabel, legt Michel Baars uit. “Het duolabel houdt rekening met beide partijen. Tijdens de beoordeling van de portefeuille van Syntrus Achmea brachten we voor beide partijen een afzonderlijk advies uit.”

“Om de meerwaarde van het duolabel te bewijzen, zijn we meteen in de praktijk aan de slag gegaan. Het duolabel is dus echt in de praktijk ontstaan en uitvoerig getest. Syntrus Achmea voorziet al haar huurders van een energieprestatieadvies op maat. Zo weet iedereen precies welke verbeteringen nodig zijn voor meer winst. De adviezen zijn eveneens direct uitvoerbaar. Deze aanpak is helder en werkt tijdbesparend.” duurzame ontwikkeling Syntrus Achmea Real Estate &

Finance zet zich actief in om de vastgoedsector te verduurzamen. Bart van Dongen, technisch manager winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea: “Als een van de grootste vastgoedbeleggers in Nederland nemen wij onze verantwoordelijkheid door te investeren in duurzaam vastgoed dat jarenlang meegaat, aantrekkelijk blijft en alternatief aanwendbaar is. Onder meer door het verbeteren van de milieuprestatie en/of het herbestemmen van vastgoed maken wij onze portefeuille toekomstbestendig. Het duolabel is tot stand gekomen door een goede samenwerking met Search en is een perfect middel om te komen tot de gewenste energiezuinige winkel, nu en in de toekomst. En nu is het goed om te zien dat ook andere partijen het duolabel gaan inzetten.”

•

Vlaggeschip Begin mei 2012 is op Oosterdokseiland in de Amsterdamse binnenstad de nieuwste elektronicaketen Saturn open gegaan.

De winkel in Amsterdam is de elfde Saturn-vestiging in Nederland en wordt gepresenteerd als een ‘flagshipstore’.

V

erdeeld over drie verdiepingen kent de nieuwe Saturn-winkel in Amsterdam een oppervlakte van ruim 7.200 m2 en daarmee is dit meteen de grootste Saturn-vestiging van Nederland. De winkel is zeven dagen per week van tien tot tien geopend en zal zich ongetwijfeld een prominente plek verwerven in het retailaanbod van de hoofdstad, op loopafstand van het Centraal Station.

De bezoekersaantallen van de winkel op Oosterdokseiland liggen tussen de 40.000-45.000 per week.

concept De inrichting van Saturn Oosterdokseiland en de presentatie

van het assortiment markeren een belangrijke verandering in elektronicaretail. Vele grote merken participeren in dit nieuwe winkelconcept.

Met shop-in-shops, doorlopend demo’s, workshops en tal van andere initiatieven. Bedoeld om de klant niet alleen in zijn hoofd en zijn hart, maar ook in de ziel te raken. onderdeel van Oosterdokseiland. Op het Ooster­dokseiland

(ode) in het hart van Amsterdam direct naast het Centraal Station, verrijst een nieuw stuk binnenstad. Een gebied met hoogwaardige en moderne architectuur. Het 225.000 m2 omvattende ode geeft nieuw elan aan wonen, werken, cultuur, winkelen en verblijven op een prachtige plek in hartje Amsterdam. Bijzondere functies op het Oosterdokseiland zijn onder meer het DoubleTree by Hilton Hotel Amsterdam Centraal Station (voorheen Mint hotel), de bibliotheek en het conservatorium. Ontwikkelaars van ode zijn mab Development en Meyer Bergmann.

• informatie: www.oosterdokseiland.nl

58 scn 2 | 2012

column

de nuance Dynamiek en vernieuwing

D

e winkelwereld is het laatste jaar onmiskenbaar veranderd. De dynamiek in de (fysieke) retail lijkt bijna tot stilstand te komen. De retailsector bevindt zich in zwaar weer. Enigszins suggestieve beeldvorming in de media doet velen geloven dat de fysieke winkel het af gaat leggen tegen internet. Het gevolg is een toenemende besluiteloosheid bij beslissers (‘laten we maar even niets doen’). In de huidige transitieperiode van ‘het oude naar het nieuwe winkelen’ is het van belang, dat winkels en binnensteden weer sterk, vitaal en verrassend zijn. Dat betekent het stimuleren van de dynamiek en vernieuwing om binnensteden en winkelcentra te versterken en toekomstbestendig te maken. Door een wat meer optimistisch, maar wel realistisch beeld te schetsen probeer ik een bijdrage te leveren aan het doorbreken van deze patstelling. Naast alle sombere verhalen zijn er namelijk ook lichtpuntjes.

Leegstand en internet Na 3,5 jaar recessie is de leegstand gestegen van 5% naar 6,3%, geen schrikbarende toename. Een contrast met de paniekverhalen van ‘Cor Molenaar en zijn volgers’ die de situatie dramatiseren met voorspellingen van 20% leegstand. In mei 2012 constateert Locatus dat de leegstandsgroei vrijwel tot stilstand is gekomen. Wel zijn er grote verschillen naar provincie (Noord-Holland 4,1% en Limburg 9,6%) en type winkelgebieden. Binnensteden hebben een lagere dan gemiddelde leegstand en op A1 locaties is de leegstand zelfs minder dan 3%. Op C-locaties (o.a. aanloopstraten) is de leegstand 11,4% en op perifere grootschalige locaties (o.a. meubelboulevards) 15%. Daar zijn de economische effecten het grootst (‘deze zitbank kan nog best een paar jaar mee’) en speelt de stagnerende woningmarkt een belangrijke rol. Daarnaast hebben we eigenlijk ook teveel perifere vierkante meters gerealiseerd (‘elke gemeente zijn eigen meubelboulevard’).

De stijging van de leegstand in de laatste jaren is meer toe te schrijven aan de recessie dan aan door internet veranderd winkelgedrag. Natuurlijk zijn branches als de cd-, boeken- en elektronicamarkt kwetsbaar voor internet. Steeds meer formules (o.a. Hema Bijenkorf en Hennes&Mauritz) zijn echter juist succesvol door cross-channeling. Onder druk staande bestedingen en de mogelijkheden van internet leiden ook tot interessante nieuwe formats, vaak hybride van aard, zoals: ‘Box park’ (een pop-up mall van zeecontainers) en ‘The Laundromat Café’ (eetcafé, wasserette en leeszaal met gratis internet: buurthuis nieuwe stijl?). Veel buitenlandse formules investeren ook in tijden van recessie in Nederland: Starbucks,

Marcel Reinartz Zara, Monki, Lush, Primark, Forever 21, etc. Daarnaast timmeren nieuwe Nederlandse formules als ‘Frozz’,‘Marqt’,‘Landmarkt’ en ‘2theloo’ aan de weg.

Investeren blijft zinvol Investeren in de verbetering van de winkelstructuur in binnensteden kan ook in deze crisistijd nog positieve effecten hebben. Het midden in de crisis opgeleverde en verhuurde winkelproject ‘Promesse’ heeft het centrum van Lelystad een impuls gegeven. Door een nieuwe verbeterde routing en openbare ruimte, toevoeging van nieuwe formules, maar ook een nieuwe bibliotheek en theater is de koopkrachtbinding in non-foodsector fors verbeterd (in modische segmenten met 15 tot 37%). Ook illustratief zijn de verbeterde consumentenbeoordeling voor sfeer, gezelligheid, uitstraling en kwaliteit van de winkels. De bewoner van Lelystad is weer trots op zijn centrum en de Promesse leverde Lelystad een terechte nominatie voor de NRW-jaarprijs.

Consument centraal Consumenten zijn best bereid geld uit te geven, maar de prikkeling in de fysieke omgeving is vaak te beperkt. Hier is een wereld te winnen. Het serviceniveau en de klantgerichtheid moeten beter. We moeten de consument blijven verrassen en verleiden. Niet alleen binnen de winkel, maar zeker ook in de winkelomgeving! Ook Daar hebben we ook nieuwe (winkel)concepten voor nodig. Als we dat niet doen wordt het saai winkelen in Nederland. Laten we gezamenlijk de overtrokken doemverhalen over de winkelmarkt nuanceren, maar ook onze verantwoordelijkheid nemen. De nadruk komt te liggen op herontwikkeling van bestaande toekomstbestendige meters op goede locaties. De winkelmarkt wordt vlotgetrokken door samen met gemeenten en provincies slechte winkelmeters uit de markt te nemen en er voor te zorgen dat er alleen goede winkelmeters bijkomen. Met pure kwaliteit, verrassing, beleving en verweving met internet (cross- channeling) kunnen we de consument zeker aan onze fysieke winkels binden!

•

Marcel Reinartz heeft sinds 2005 zijn eigen bedrijf RMA en is lid van de Raad van toezicht van NRW. Hij houdt zich al ruim 20 jaar bezig met binnensteden en voorzieningencentra vanuit voorheen Kolpron (nu Ecorys), MAB Development, gemeente Tilburg en KMPG Metrum. Inhoudelijke en strategisch advisering en (interim)project- en procesmanagement vormen zijn core business.

scn 2 | 2012 59

parkeren

Met parkeren bij winkelcentra zijn in Nederland zowel positieve als negatieve associaties verbonden.

Dat kan gebeuren als de parkeer­ functie niet goed aansluit op het totaalconcept dat de bezoeker geboden wordt. Bij Corio is dat geen issue. Alles wordt gestuurd vanuit het favourite meeting places-concept. Ook het parkeren.

Gert-Jan Dousi en Marijn de Hoog

Parkeren als schakel in de

M

arijn de Hoog is verantwoordelijk voor de exploitatie van de parkeergarages van Hoog Catharijne en de Springweg in de binnenstad van Utrecht. De zes parkeergarages zijn nu zo’n veertig jaar oud. ‘Vandaar dat we in 2005 begonnen zijn met de renovatie. Elk jaar hebben we een garage zowel optisch als betontechnisch onder handen genomen. Volgend jaar zal — afgezien van de Vredenburg-garage, wat een project apart is — de laatste garage onder Hoog Catharijne gereed zijn.’

Renovaties moeten natuurlijk plaatsvinden binnen de bestaande constructies en kaders. ‘Daarbinnen proberen we

‘Met de breedte van de vakken gaan wij ver over de landelijke parkeernorm heen’ te optimaliseren, wat bijvoorbeeld te zien is aan het breder maken van de parkeervakken. Ook de led-verlichting voldoet aan de moderne eisen, en het is in de garages schoon, heel en veilig,’ zegt Marijn de Hoog.

Gert-Jan Dousi, projectontwikkelaar Hoog Catharijne: ‘Voor Corio is het serviceaspect van de garages erg belangrijk. Het is onderdeel van de invulling die wij geven aan onze missie: het creëren van favourite meeting places’. Het gaat dus niet alleen

60 scn 2 | 2012

om het winkelcentrum, maar om het totaalconcept, de totaalervaring van het verblijven. De parkeergarage — of elk ander willekeurig service-element — is daarin van groot belang. Een garage moet daarom optimaal bereikbaar zijn en als je er bent moet het ook ‘goed voelen’. Daarom gaan wij bijvoorbeeld met de breedte van de vakken ver over de landelijke parkeernorm heen. Dat geeft de gebruiker een extra stuk comfort.

Daar komt bij, dat de parkeergarage het begin en eind van het bezoek vormt. De consument krijgt bij aankomst een bepaalde verwachting en neemt bij vertrek een bepaald beeld mee. Service en beleving gaan hierin hand in hand. Vandaar dat we er veel aandacht aan besteden.’

Garage De Vredenburg met een bijzondere bouw Onder het Vredenburgplein (waar nu de markt staat) bevindt

zich parkeergarage De Vredenburg. Deze garage wordt momenteel herontwikkeld. Gert-Jan Dousi: ‘We gaan deze garage flink uitbreiden, met 1200 plaatsen en een fietsenstalling. Daarbij is het niet wenselijk om het plein een aantal jaren uit de roulatie te halen. Vandaar dat we het bestaande deel onder het plein handhaven en naastliggend vijf lagen diep de grond in gaan. Een ingewikkelde klus, mede door het grondwater dat hier zit. Bijzonder is dat we in deze garage en de bijbehorende fietsenstalling, een element van beleving in de vorm van stadsarcheologie gaan toevoegen. Dat doen we samen met de gemeente. We hebben in de fietsenstalling onder De Vredenburg de eerste toren en een stuk muur van het kasteel Vredenburg zichtbaar gemaakt. In de parkeer-

parkeren

Archeologie in de nieuwe fietsenstalling

wij hier willen bieden: een dagje uit en een favourite meeting place’. En de kwaliteit die we daarbij bieden, die is wat waard.’

Marijn de Hoog: ‘De parkeergarages zijn natuurlijk ook een medium om een bezoek aan Hoog Catharijne te promoten.

Daarom komen we deze zomer met een actie waarbij men in het weekend voor tien euro een hele dag kan parkeren.’

Veel bezoekers komen niet per auto Met zes par-

keergarages en een capaciteit van circa 2500 plaatsen zou je als niet ingewijde vermoeden dat de consument die per auto komt erg belangrijk is. Marijn de Hoog: ‘Toch vormt dat voor Hoog Catharijne maar een klein aandeel. Het merendeel van de bezoekers van het winkelcentrum komt te voet, per fiets of via het openbaar vervoer. We liggen hier natuurlijk naast het NS Station en een busstation en naast de binnenstad van Utrecht. Verder is het zo dat we hier qua parkeren met drie doelgroepen te maken hebben: de consument die voor het winkelcentrum komt, het kantoorpersoneel en de bewoners van appartementen.’

Gert-Jan Dousi: ‘De groep consumenten die per auto komt is dus relatief klein, maar het is wel een groep die qua bestedingen hoog scoort. Niet alleen omdat men met de auto meer mee kan nemen, maar vooral omdat het een ander type bezoeker is.’

Oplaadpunten voor elektrische auto's

totaalbeleving garage gaan we een oude poort in ere herstellen. Zo leggen we in een modern nieuw gebouw de relatie met het verleden. Het is natuurlijk niet het hoogtepunt van het bezoek aan Hoog Catharijne, maar het gaat erom dat je de bezoeker net iets meer biedt dan dat hij of zij gewend is. In feite geven we de consument een beloning in de vorm van beleving voor het bezoek dat men aan ons brengt.’

De opkomst van de elektrische auto Corio faciliteert in de vernieuwde garages ook elektrische of hybride auto’s met gratis oplaadpunten. De parkeervakken voor deze auto’s zijn voorzien van een speciale vloerbeschildering teneinde duidelijk het onderscheid met de overige plaatsen te maken. Op dit moment gaat het nog maar om een paar plaatsen. Maar zien we straks in de garages hele rijen met oplaadpunten?

‘De parkeergarages zijn natuurlijk ook een medium om een bezoek aan Hoog Catharijne te promoten’

Tussen betalen en beleving bestaat een relatie I n Nederland is betalen voor parkeren in de grotere binnen-

steden gebruikelijk. Marijn de Hoog: ‘En gezien de kosten van deze garages kan dat ook niet anders. Maar we zoeken natuurlijk wel naar zoveel mogelijk klantvriendelijkheid en daarom zijn we vorig jaar overgeschakeld op ‘betalen per tien minuten’. Waarom nog geen betalen per minuut? ‘Technisch kan dat nog niet, omdat de bezoeker nog steeds met contant geld wil betalen. Zodra de consument klaar is voor alleen nog maar digitaal betalen, dan is dat de volgende stap. Overigens is het leuk om te weten dat Corio in haar Utrechtse garages een lager tarief hanteert dan dat de gemeente op straat doet.’

Gert-Jan Dousi: ‘Maar in feite gaat het niet over het parkeertarief op zich. Het gaat over de prijs-kwaliteitsverhouding die je biedt. Als die goed is en dit ook zo door de consument ervaren wordt, dan mag parkeren wat kosten. Hetzelfde zie je bij fietsenstallingen. Je hebt daar te maken met een groep consumenten die voor de geboden kwaliteit en service wat over heeft, en een groep die dat niet heeft. Die laatste groep zet de fiets onbeheerd op straat. Alles grijpt echter terug op wat

Marijn de Hoog: ‘Dat zal ook van het nieuwe kabinet afhangen... De groei van dit fenomeen is voor ons niet te voorspellen, maar zeker is dat we elektrisch rijden belangrijk vinden en daarom steunen. Een van onze collega’s rijdt al in zo’n auto om er voor Corio ervaring mee op te doen. Qua techniek is het eenvoudig het aantal oplaadpunten uit te breiden, dus dat is zeker geen probleem.’

De toekomst Ofschoon ook Corio merkt dat de bezoekersaantallen aan winkelcentra in deze tijd onder druk staan, is Hoog Catharijne een verhaal apart. Een succesverhaal. Met een half miljoen bezoekers elke week is dit volgens velen Nederlands sterkste winkelcentrum. Gert-Jan: ‘Maar ook de uitbreidingen die nu in dit gebied gedaan worden voegen nieuwe functies toe. Dat zal leiden tot meer bezoek en ook bezoek op andere tijden. Al met al verwachten wij dat onze parkeergarages meer bezoek zullen krijgen. Wie weet hebben we op termijn meer capaciteit nodig.’

•

scn 2 | 2012 61

retail

Lidl Nederland opent pilot-store Lidl is in 1997 in Nederland met acht filialen gestart, inmiddels zijn dat er zo’n 360. Lidl is actief in 26 Europese landen en buiten Europa op de Canarische eilanden. Het succes op de Nederlandse markt heeft Lidl dus in relatief korte tijd weten te bevechten. Hoe dat komt? ‘Lidl is een formule in het discountsegment,en biedt de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs’, aldus Selma Nederhoed, manager PR en communicatie bij Lidl Nederland.

Selma Nederhoed

D

at ‘hoogste kwaliteit voor de laagste prijs’ geen loze kreet is, blijkt wel uit de hoge scores die Lidl met groente en fruit, maar ook in andere productgroepen met regelmaat in testen weten te behalen. ‘Om dit te bereiken moet je de hele keten van productie en inkoop tot het verwerkingsproces, vervoer en opslag honderd procent op orde hebben en dat is binnen onze aanpak dan ook een speerpunt. Daarvoor gelden hele hoge kwaliteitseisen.’

Lidl scoort daarnaast goed met de non-foodaanbiedingen die op de eilanden midden in de winkel te vinden zijn.

‘De combinatie van een Lidl met een nabijgelegen supermarkt is gangbaar’ Maar dat is niet het enige waarop de formule zich in deze competitieve markt weet te onderscheiden. ‘Lidl heeft de laatste tijd veel geïnvesteerd in de uitstraling van de winkel en de optimalisering van het assortiment.’ zegt Selma Nederhoed. ‘We bieden een vast assor-

62 scn 2 | 2012

timent met wekelijks wisselende (non) food thema’s. Rondom de feestdagen is er een speciaal assortiment dat wat luxer van karakter is. Daarnaast onderscheiden we ons ook op het gebied van duurzaamheid.’ Waarover later meer. doelgroep Wie is de Lidl-consument?

Selma Nederhoed: ‘De grootste doelgroep is voor ons de familie met kinderen. Toch weten ook andere doelgroepen ons goed te vinden. En daar zijn we natuurlijk ook heel blij mee.’

Wat zijn de verwachtingen ten aanzien van groei voor de komende jaren?

‘Onze wens is zeer zeker om nog door te groeien. Maar aantallen kan ik daar niet bij noemen. We kijken er altijd naar op welke locatie we een aanvulling kunnen zijn op het bestaande winkelaanbod en of we ons daar kunnen onderscheiden.

De combinatie van een Lidl met een nabijgelegen full-service supermarkt is vrij gangbaar en biedt alle partijen voldoende mogelijkheden en wordt door iedereen als een aanvulling gezien.’ locatie Heeft Lidl een bepaalde voorkeur voor vestigingslocaties? Bijvoorbeeld voor een locatie in een winkelcentrum, naast een andere supermarkt of wellicht toch liever -net als in Duitsland

veel het geval is- voor een locatie in de periferie van een stad of dorp? Immers, een locatie in de periferie kan ook nog eens veel goedkoper uitpakken!

‘In Duitsland is er simpelweg meer fysieke ruimte beschikbaar. In Nederland hebben we qua ruimte wat minder mogelijkheden.’

De nieuwe winkel in Huizen Pal naast het nieuwe hoofdkantoor van Lidl Nederland, is een prachtige winkel gebouwd die voor Nederland ook als pilot-store gaat dienen. Selma Nederhoed: ‘Bepaalde nieuwe ideeën en concepten zullen we inderdaad eerst hier in Huizen gaan testen. Dat wil overigens niet zeggen dat we alleen maar in Huizen gaan testen, want dat is afhankelijk van hoe groot en hoe breed we de test willen inzetten.’

Is dat wel nodig? Immers, de mensen van Lidl Duitsland kunnen dit vast ook heel goed. ‘Het is helaas niet altijd zo dat wat in Duitsland werkt, ook in Nederland of in de andere landen werkt. We moeten dit dus zelf testen. Daarnaast worden ook hier in Nederland ideeën gelanceerd. Daar komt bij, dat niet in alle landen hetzelfde assortiment geboden wordt. In Nederland zijn wij vrij in de bepaling van ons assortiment en

retail

De nieuwe pilot store van Lidl in Huizen, met zonnepanelen op het dak.

kunnen dat dus optimaal op de wensen van de Nederlandse consument laten aansluiten.’ bake-off De winkel in Huizen is qua

formaat niet a-typisch. Maar technisch is dat een heel ander verhaal: ‘We hebben in Huizen bepaalde duurzaamheidsinitiatieven genomen die nog niet elders in Nederland te vinden zijn.

Dat geldt voor zowel de winkel als het hoofdkantoor. De winkel in Huizen is ook een opleidingsfiliaal voor de regio midden-Nederland en natuurlijk ook voor de mensen die op het hoofdkantoor werken en die direct met de winkels te maken krijgen.’

Actueel is de test die in Huizen gedaan wordt met ‘bake-off’. Uw redacteur kan vanuit eigen waarneming vertellen dat dit een groot succes is: het personeel kan de vraag bijna niet bijhouden.

Duurzaamheid Terug naar duur-

zaamheid: waar moeten we hierbij verder nog aan denken? Lidl trekt hier alle registers open. Naast het gebruik van duurzame bouwmaterialen moet ook gedacht worden aan warmte/koudeopslag, led-verlichting (daarin is een samenwerking met Philips gezocht), zijn er zonnepanelen aangebracht die

voorzien in het energieverbruik van de koelingen in het filiaal en is er vergunning aangevraagd voor een windmolen op het dak van het hoofdkantoor. Dit alles zorgt ervoor dat dit het meest energiezuinige Lidl-filiaal van Nederland is. Verder zijn er elektrische laadpalen geplaatst voor de bezoeker die met een elektrische auto komt.

Duurzaamheid gaat echter verder dan de winkelpanden. Lidl werkt in Nederland met vijf distributiecentra en ook

‘Duurzaamheid is bij Lidl een vast onderdeel van de bedrijfsvoering’ daar wordt gewerkt aan duurzaamheid.

‘Ons oudste DC bevindt zich in Heerenveen. Het huidige DC voldoet niet meer aan alle wensen en eisen en daarom starten we binnenkort met de bouw van een nieuw DC. Lidl heeft het nieuwe distributiecentrum ontworpen volgens de BREEAMmaatlat en daarmee het very good-ontwerpcertificaat verkregen. Lidl en de

Oplaadpunten voor elektrische auto's

aannemer streven er uitdrukkelijk naar om ook een very good-oplevercertificaat te behalen. Al dit soort activiteiten worden gecoördineerd vanuit het hoofdkantoor in Huizen. Duurzaamheid is een vast onderdeel van de bedrijfsvoering.

Zo heeft de afdeling Bouw en Vastgoed aan aantal duurzaamheidsspecialisten rondlopen. Bijvoorbeeld voor energiezaken (verlichting, koeling), bouw en logistieke processen. Zij zorgen er voor dat Lidl energiebesparingen behaalt die er toe doen: op dit moment al zo’n 50 procent ten opzichte van een full-service supermarkt. assortiment Maar ook in de winkel, in het assortiment, is Lidl druk bezig met duurzaamheid. Selma Nederhoed: ‘Je ziet dat bijvoorbeeld in het visassortiment, de koffie en de chocolade. Wij streven er naar om steeds meer producten verantwoord (dus met zorg voor mens, dier en milieu) aan te bieden.

Voor sommige producten -zoals melk en voor wildgevangen vis- kan de consument al geen andere keuze meer maken.

En in de nabije toekomst zal dit voor meer productgroepen het geval zijn.

Op die manier kan Lidl bijdragen aan de beste keuzes die in de voedselketen gemaakt kunnen worden.’

•

scn 2 | 2012 63

Hoe wordt een naam een merk. Niet alleen door gedegen communicatie en organisatie, maar vooral door een goede samenwerking.

marketing - communicatieplannen - promotiejaarplannen conceptontwikkelingen - organisatie events & (her)openingen commerciële acties - begeleiding herontwikkelingen

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Opdracht Marketingcommunicatiemanagement

Statenlaan 281 5223 LG ‘s-Hertogenbosch T 073 612 31 16 www.wfcommunicatie.nl info@wfcommunicatie.nl

WF_adv_202x125_SCN_mei2012_HR.indd 1

Al 25 jaar biedt WPM Groep ‘samen meer waarde’ in de vastgoedmarkt. 25 jaar ervaring die telt. Zo blijft WPM Groep voor u een sterke, actieve en solide partner bij de exploitatie en transformatie van vastgoed. Nu én in de toekomst.

01-06-12 14:40

congressen

De kracht van het collectief, meedoen of afhaken?

I

nitiatieven tot een collectieve krachtenbundeling blijken moeilijk van de grond te komen. Tegenstanders geloven meer in hun eigen kracht en de tegenstellingen tussen de uitdragers van de collectieve aanpak en de ‘free riders’ lijken onoplosbaar.

Wethouder van economie, financiën en bereikbaarheid en voormalig centrummanager Robert Strijk geeft zijn visie.

Als centrummanager werd hij veelvuldig geconfronteerd met organisatorische problemen in winkelcentra. Bijna altijd was geld de oorzaak van het probleem. Wie betaalt de gemeenschappelijke advertenties? Veiligheid gaat elke ondernemer aan, maar wie draait op voor de kosten? En wat te doen met een ondernemer die niet bijdraagt aan het organiseren van activiteiten met een collectief doel, maar hier wel van profiteert, de zogeheten free rider?

Het Ondernemersfonds Leiden In Leiden is in 2005 op initiatief van de ondernemers het Ondernemersfonds opgericht, van waaruit initiatieven van georganiseerde ondernemers beloond kunnen worden. Het fonds wordt door alle ondernemers in Leiden gesteund, waarmee van free riders geen sprake meer is. De ondernemers betalen 5,3% extra aan OZB, hetgeen neerkomt op ongeveer een miljoen euro per jaar. Deze meeropbrengst wordt in het Ondernemersfonds gestort, dat wordt beheerd door de Stichting Ondernemersfonds Leiden. De opslag is een soort contributie voor ondernemersverenigingen, waarmee deze activiteiten kunnen financieren die het collectief belang dienen van Leidse bedrijfs- en winkelgebieden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan promotie, citymarketing en stimulering van de koopzondag. Maar ook aan de veiligheid en de aankleding van de winkelstraten. In het algemeen komen de fondsgelden ten goede aan het bedrijfsomgevingsbeleid, de infrastructuur, promotie en onderzoek.

Als resultaat noemt Strijk ook de bouw van een gemeenschappelijk laboratorium. Zowel het bedrijfsleven als het onderwijs kunnen gebruik maken van deze faciliteit.

Niet alleen worden beide disciplines gefaciliteerd, er ontstaat tevens een aansluiting tussen het onderwijs en het bedrijfsleven.

Politiek Bijkomend voordeel van een collectief is volgens de wethouder gelegen in de kansen binnen de politiek: “Als collectief heb je een breder fundament om je stem door te laten klinken in de politiek”, aldus Strijk. Verder meent hij dat er als collectief omzet valt te behalen, waar kosten bespaard kunnen worden. Daarbij geeft een collectief positieve energie. Immers, je genereert organisatiekracht, waar je als ‘stand alone’ veel minder voor elkaar krijgt.

De gemeente Leiden loopt bij ondernemers voorop waar het gaat om het vestigingsklimaat. Dit blijkt onder meer uit de resultaten van een recent onderzoek van Deloitte, Monitor Tevredenheid Vestigingsklimaat 2012, bedrijfsleven aan het woord, waarbij Leiden als beste uit de bus komt. De gemeente

Op 16 mei 2012 onderzocht SSM Retail Platform of een bundeling van krachten van retailers in combinatie en samenwerking met andere binnenstedelijke functies en de lokale overheid, nut heeft. Robert Strijk, wethouder in Leiden en Inge Nix van iXin Vastgoedmanagement & Consultancy lieten hun licht schijnen op deze complexe materie. scoort het hoogst op de onderdelen aanbod van culturele en recreatieve voorzieningen. Ook de gemeentelijke dienstverlening scoort hoog. De gemeente staat zo dicht mogelijk bij de ondernemer en beschikt over deskundige ambtenaren die een hoge handelingssnelheid genereren.

Door Renske Schut

Vertrouwen is belangrijk Inge Nix is van mening

dat een bundeling van krachten van retailers vooral wordt bemoeilijkt door het aantal partijen en hun verschillende belangen. Het belang van een retailer staat immers vaak haaks op het belang van bijvoorbeeld een gemeente. Als voorbeelden van initiatieven ten aanzien van een collectief noemt Nix onder meer de reclamebelasting van de gemeente Schiedam.

Met de inkomsten uit de reclamebelasting wordt het Ondernemersfonds Binnenstad gesteund ter versterking van de econo-

‘Als collectief heb je een breder fundament om je stem door te laten klinken in de politiek’ mische positie van deze binnenstad.

Nix meent dat een collectief alleen dàn kans van slagen heeft wanneer sprake is van maatwerk en bovendien van voldoende vertrouwen. Daarbij zijn voldoende financiële instrumenten noodzakelijk. Andere succesfactoren zijn volgens haar onder meer een centraal gemeenschappelijk belang en de bereidheid tot samenwerking. De focus moet vooral liggen op waarde en niet op prijs.

Beide sprekers concluderen dat het zeker wel mogelijk is om ten aanzien van een collectief alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Dit vergt tijd en inspanning, maar de resultaten zijn er dan ook naar. De kracht van het collectief bestaat en heeft zich bewezen.

scn 2 | 2012 65

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

ALKMAAR

IJ-dock

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Ringers

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Banne O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein

O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Almere Olympiakwartier

Amstelstation

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

legenda

Oostpoort

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

66 scn 2 | 2012

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

delft

deventer

De Citadel

De Kwinkelier

o voorjaar 2013 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

o 2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

boskoop

den haag

Hovenpassage

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht berkel en rodenrijs

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

Spui/Kalvermarkt

o n.t.b. m 8500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i.s.m. Provast i T 030 257 35 12 ▼

Gezondheidspark O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

berlicum

Schoolstraat

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

drachten

breda beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

De Burcht

Nieuwe Haagse Passage

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

Hoge Vught

Raadhuisplein

o in ontwikkeling m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

o n.t.b. m 9500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 3512 dreumel dedemsvaart beverwijk Meerplein o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Dorpshart Dreumel

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

legenda O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

68

scn 2 | 2012 67

projecten in de pijplijn Eemnes

ermelo

De Minnehof

De Verbinding

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2012 (fase 2a) M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

haarlem

hoek van Holland

Marsmanplein

Kaap de Goede Hoek

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

eindhoven

Achtste barrier

Zuidelijk stationsgebied

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

De Buiten Ban

gouda

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

harderwijk

Waterfront

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

gouda

Meerrijk Meerhoven

GoStores

O medio 2013 M 10.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O voorjaar 2013 M 33.000 m2 P Green Real Estate I Netty Schouten T 0172 448383 ▼

hoogvliet

heerlen

De Plu

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

enschede

’s-Gravezande

Stokhorst

Hart van ’s-Gravezande

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

legenda O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

68 scn 2 | 2012

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

projecten in de pijplijn kampen

lelystad

nijmegen

reeuwijk

De Gordiaan

De Citadel

Centrumplan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Leens

De Marren O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

maassluis

leiden

Stadscentrum Koningshoek

oldebroek

Centrumplan

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

mijdrecht

papendrecht

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

Aalmarkt

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

o 2015 m 7500 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

Land van Matena

leimuiden Dorpshart

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

legenda O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

70

scn 2 | 2012 69

projecten in de pijplijn rotterdam

Sassenheim

son en breugel

Post Rotterdam

Centrum

Groeneweg

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

o 2013 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

Ekkersrijt

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

utrecht

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2013 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

st. michielsgestel

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 De Rotterdam o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼ scheveningen

Norfolk

o n.t.b. m 8900 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12

sittard

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 sneek

utrecht

Leidsche Rijn Centrum

o n.t.b. m 31.000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i T 030 257 35 12 ▼

Boschplein

legenda

70 scn 2 | 2012

Terwijde

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

De Vredenburg O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

O 2012 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

Uw project in deze rubriek?

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Neude

o n.t.b. m 8000 m2 p ASR Vastgoed Ontwikkeling i 030 257 35 12 ▼

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

veenendaal

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

veenendaal

vlissingen

waalwijk

zoetermeer

De Bestevaer

De Els

Ritmeesterhof

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

o 2012 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Brouwerspoort

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

waddinxveen vlaardingen

Van Hogendorplaan

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

Stadscentrum Be Fair

O 3e kwartaal 2014 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

zoetermeer

Cadenza

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

zwolle

Katwolderplein

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda Oosterheem o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Nieuwe bestseller: Basisboek vastgoedrekenen www.basisboekvastgoedrekenen.nl Vrijdag 29 juni 2012 Rotterdam Vastgoed® 2012 www.rotterdamvastgoed.nl Dinsdag 2 oktober 2012 Cursus Vastgoedrekenen Amsterdam CS www.vastgoedtopics.com

Wordt verwacht: nieuwe editie Vastgoedrekenen met spreadsheets www.vastgoedrekenenmetspreadsheets.nl www.managementproducties.com

Donderdag 4 oktober 2012 WinkellocatieMarkt® 2012 Rotterdam www.winkellocatiemarkt.nl

9-11 oktober Euro Attractions show Berlijn

Dinsdag 30 oktober 2012 Cursus Vastgoedrekenen met Excel Amsterdam CS www.vastgoedtopics.com

14-16 november MAPIC Cannes www.mapic.com

beurzen en congressen

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 1 | 2012 71

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Redevco Nederland Rembrandt Tower, Amstelplein 1, 1096 HA A'dam

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 020 521 8730 • E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar/belegger

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Syntrus Achmea Real Estate & Finance Postbus 59347, 1040 KH Amsterdam

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

ontwikkelaar

reclame

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/promotie

Ruud presenteert

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl 72 scn 2 | 2012

ontwikkelaar

reclame

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

marketing/promotie

Promotions by Maureen Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

decoratie en events

communicatie en design

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie organisatie OnlyPRC – PR communicatie en & Design

Weijers Fernandez organisatie Ons Sausje – Eventcommunicatie & Experience&Stores

Statenlaan 281, 5223BH LGHaarlem Den Bosch Hofmanweg 2f, 2031

Statenlaan 281, 5223BH LGHaarlem Den Bosch Hofmanweg 2f, 2031

T 023 531 4119 E info@prc.nl • I www.onlyprc.nl

T 023 532 2962 E info@onssausje.nl • I www.onssausje.nl

decoratie

decoratie

Bernd Wolter Design Heide 3, D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

Flower and Shower Konijnenkamp 41, 7361 DD Beekbergen

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

T 055 843 26 63 • M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

decoratie

decoratie en illuminatie

servicepagina

branding en beleving

illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

illuminatie

illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

Starlight Illumination for shopping areas

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

straatmanagement/communicatie

beveiliging

decoratie en illuminatie

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

consultancy

urban development Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Centurion Contactweg 26, 1014 BH Amsterdam

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

T 030 214 85 91 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 020 486 1776 • M 06 5120 4927 E jerry@centurioncd.nl • I www.centurioncd.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl scn 2 | 2012 73

servicepagina

consultancy

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

ZKA Consultants & planners Postbus 4833, 4803 EV Breda

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 076 565 88 77 • E info@zka.nl I www.zka.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

kennis & informatie

kennis & informatie

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

De Winkelcentrumcoach Sliklandseweg 1a, 3525 LB Rockanje

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 06 5134 0885 E dewinkelcentrumcoach@kpnmail.nl I www.bureaucoachingtraining.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

media

media

congres en evenement

media

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf in deze rubriek?

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

74 scn 2 | 2012

juridisch

algemeen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

Our vision is to create Favourite Meeting Places: exciting and appealing centres where people can shop, socialise, relax, and want to come back to.

Corio is one of the largest listed retail property com足 panies in Europe. We buy, develop and internally manage our shopping centres at the heart of large communities.

Roppenheim

The Style Outlets ROPPENHEIM – FRANCE I N PARTNERSHIP WITH NEINVER

W W W. M A B .CO M

SHOP