SCN 3-2010

SCN

jaargang 12 | nr. 3 | 2010

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Dordrecht

Historie, water en shopping

Hermitage Zuid-Afrika

Meer dan alleen voetbal

modern shoppen in Zaandam

Toegankelijkheid van centra Verwaaijen over koopzondagen Passanten en uw huurcontract

foto: shopping centre news

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving.

Waar retailers floreren en consumenten graag komen.

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa. De portefeuille van 6,5 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije en Duitsland.

Corio | St. Jacobsstraat 200 Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

van kaapstad naar zaandam

Uw winkelruimte is ons bedrijf.

Shopping in Zuid-Afrika Hermitage Shopping Zaandam

21 26

jaargang 12 (2010), nr. 3 • 64 pp. redactie

columns

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

Verwaaijen 7 Van der Kamp 20 Appetizer for the mind 43

advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.eu

NIEUWS Nieuwe entrepeneurs HeR FOC's in het nieuwe decennium ICSC conferentie 2010 en Awards NRW nieuws Tendence 2010

4 5 16 39 42

rubrieken Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina

visies en reviews Winkelcentra en toegankelijkheid Betaald parkeren, drempel of kans?

Koopzondagen deel II Hoe gaat met De Kolk?

Een wandeling door Dordrecht De winkelmeters van ASR John Nijsten over huurzaken

6 10 14 34 44 48 50

12 33 55 61

projecten Projectnieuws

4, 12

abonnementen

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Per jaargang 2010 is er voor bepaalde lezersdoelgroepen de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden onze website www.scnews.eu > over scn > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de scn-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief.

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’. uitgever / hoofdredacteur

Onze partners

Wij zijn

| En wie Naast bent de bedrijvenu? die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds dit jaar ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. MAB Development, Corio, Synchroon, ASR Vastgoed Ontwikkeling, SCM Europe en Multi Vastgoed zijn de eerste bedrijven die hier gebruik van maken. Zij ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen.

Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.eu .

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker @Hyperion Almere druk

Thieme, Almere issn

1571 9243

scn 3 | 2010 3

nieuws in ‘t kort

Aberdeen verwerft centrum in Den Bosch Het Aberdeen European Balanced Property Fund heeft het Arena winkelcentrum en de naastliggende Stoa galerij in Den Bosch verworven. Een bedrag wordt niet genoemd. Beide projecten staan in verbinding met de hoofdwinkelstraten in Den Bosch en werden in 1998 gerealiseerd op een VVO van 11800 meter.

Inbegrepen is ook een parkeergelegenheid met 900 plaatsen. De projecten zijn volledig verhuurd aan ondermeer H&M, AH, New Yorker en La Place.

Aberdeen European Balanced Property Fund heeft momenteel voor meer dan 350 miljoen euro aan vastgoed in eigendom in Finland, Frankrijk, Belgie en Nederland. Nico Tates, fondsmanager, ziet een duidelijke groeipotentieeel vanwege de strategische locatie in de binnenstad en de geplande herontwikkeling van het naastgelegen ziekenhuisterrein in een woon- en cultuurgebied. Tates meldt voorts nog dat het fonds actief op zoek is naar aanvullende hoog-kwalitatieve investeringen in genoemde markten.

Garage en versmarkt in The Bank Kroonenberg Groep heeft met ParkKing een huurovereenkomst gesloten over de verhuur van de parkeerplaatsen in The Bank aan het Rembrandtplein in Amsterdam. ParkKing zal de parkeergarage per medio dit jaar gaan exploiteren. Tijdens kantooruren zal een ‘valet parking’ concept worden toegepast.

Buiten kantooruren zal de parkeergarage functioneren als openbare parkeergarage en beschikbaar zijn voor het publiek.

Marqt heeft inmiddels de deuren voor het publiek geopend.

Via een ‘tapis roulant’ betreedt de consument de versmarkt van ruim 1.200 m2 op kelderniveau -1 in de voormalige kluizen van The Bank.

Marqt heeft op eigen kenmerkende wijze invulling gegeven aan een unieke ruimte in het gebouw. Deze zomer zal er op bel-etageniveau een horecaconcept aan Marqt worden toegevoegd.

Bij de verhuur van de multifunctionele ruimte in The Bank zijn namens verhuurder Cushman & Wakefield en HB Kroese Paternotte betrokken.

•

REDEVCO koopt A1-winkelportefeuille Redevco Nederland heeft een portefeuille met vijf winkels gekocht van Metroprop voor in totaal 17,7 miljoen euro. De winkels zijn gelegen op A1-locaties in Alkmaar, Venlo en Zwolle. De winkels zijn alle langjarig verhuurd aan (internationale) retailers, waaronder Douglas, Hennes & Mauritz, Mexx, The Phone House en Van Haren. De aankoop van de winkelportefeuille sluit aan bij de strategie van Redevco om haar portefeuille uit te breiden met hoogwaardig vastgoed.

WE Fashion huurt in de Ridderhof WE Fashion heeft per 1 mei 2010 het 472 m² grote voormalige postkantoor in winkelcentrum De Ridderhof in Ridderkerk gehuurd. Deze transactie werd namens verhuurder Delta Lloyd Dutch Property Fund door WPM Winkelcentrummanagement tot stand gebracht. Vertrekkend huurder Postkantoren bv werd geadviseerd door Vastgoed Netwerk in samenwerking met Blok Makelaardij OZ WE Fashion opent in Ridderkerk een winkel volgens het New Store Concept, ontwikkeld door het Japanse designbureau Wonderwall. Mode en lifestyle worden samengebracht, een ‘shopping experience’ is het resultaat. Eind juli 2010 zal WE Fashion de deuren van de nieuwe winkel in Ridderkerk openen.

4 scn 3 | 2010

Nieuwe ondernemers in voorzieningencentra Alexander de Haast en Thijs Ruiter (Haast en Ruiter HeR) zijn gestart met hun eigen vastgoedonderneming, HeR Ontwikkeling Vastgoed. Na succesvolle carrières bij ontwikkelaars als Leyten, William Properties en ASR Vastgoed Ontwikkeling besloten zij zelfstandig verder te gaan. HeR richt zich op (her)ontwikkeling van Nederlandse voorzieningencentra. Daarnaast streeft HeR naar ontwikkelingen met een duurzame meerwaarde binnen de omgeving, die voldoen aan de ruimtebehoefte. Prioriteit is het behoud van de waarde en optimalisatie van het vastgoed.

HeR beschikt over de kennis en het netwerk van strategische partners om het totale ontwikkelingsproces te bestrijken; van conceptontwikkeling, financiële haalbaarheid, commerciële en technische ontwikkeling, uitvoering, tot en met verhuur en verkoop. HeR werkt samen met lokale overheden, (institutionele) beleggers, vastgoedfondsen, verenigingen van eigenaren, woningcorporaties en retailorganisaties, die een betrouwbare partner zoeken bij de (HeR)ontwikkeling van voorzieningencentra.

Thijs Ruiter: “De huidige marktomstandigheden bieden naast de vele uitdagingen wat ons betreft juist kansen. De vastgoedondernemingen die actief zijn op het gebied van winkelvastgoed en gelieerd zijn aan financiële instellingen zijn structureel bezig met hun interne organisatie. De focus op de voorzieningencentra, die de toekomst van ons winkellandschap in maatschappelijke en economische zin bepalen, wordt ons inziens uit het oog verloren. Als vastgoedonderneming moet je juist in deze tijd laten zien waartoe je in staat bent, en je rol als maatschappelijke onderneming waarmaken, met maximale persoonlijke betrokkenheid”.

•

factory outlet centres

Magdus 2010

Factory outlet centres en de uitdagingen voor het nieuwe decennium Op 7 en 8 april werd in het Franse Troyes de vierde Europese conferentie over f.o.c.’s gehouden. Zo’n 250 professionals uit vijftien landen in deze sector bezochten deze dagen. Zij deelden een groot optimisme voor de toekomst, maar waren zich ook bewust van de risico’s en hindernissen die wellicht gaan opduiken.

lingsmogelijkheden. Vooral Duitsland biedt nog echte kansen met nu nog maar zes centra. De professionals constateren ook dat f.o.c. en hun merken ‘multi-channel retailing’. verwelkomen, dus inclusief internet.

Hoe ziet het f.o.c. van morgen er uit ? Daar is geen eensluidend antwoord op mogelijk. Net als gewone winkelcentra, moet ook het f.o.c. goed luisteren naar de wensen van de klant.

Binnen de sector woedt een discussie of f.o.c.’s zich meer als entertainmentcentra moeten ontwikkelen. Maar de meeste sprekers op het congres denken dat de weg ergens in het midden uitkomt.

Magdus Awards Op de eerste dag van de Magdus-conferentie over factory outlet centres, werden de Awards van deze organisatie uitgereikt. Zowaar twee prijzen hadden een Nederlandse achtergrond !

• beste centrum Designer Outlet Roermond (Nederland,

McArthurGlen) • genomineerd Fashion House Warsaw (Polen, GVA Out-

lets) en Zweibrücken The Style Outlets (Duitsland, Neinver).

• beste project Honfleur The Style Outlets (Frankrijk,

MAB Development-Neinver) • genomineerd Le Moulin de Nailloux (Frankrijk, Advan-

tail) en Soltau (Duitsland, GVA Outlets).

• beste architectuur Veneto Designer Outlet (Italië,

McArthurGlen) • genomineerd Marques Avenue Romans (Frankrijk, Con-

cepts & Distribution) en Vicolungo Outlet (Italië, Neinver).

• beste promotie campagne The Style Outlets (Europa,

Neinver) • genomineerd Win an entire shopping day with Christina

Beste factory outlet: Designer Oulet Roermond

D

e organisatie van Magdus bracht een aantal ferme stellingen over het factory-outletconcept naar buiten. Zo concludeert men dat f.o.c.’s de recessie weerstaan. Het concept blijft in ruime mate consumenten trekken en voor de periode tot 2012 staan meer dan twintig nieuwe projecten op stapel. In het algemeen heeft het concept nu een hogere standaard dan in de beginjaren, met veel aandacht voor kwaliteit, service en het fun-aspect van shopping ; In de komende jaren zullen vooral ontwikkelingen in het oosten van Europa te zien zijn. Groot-Brittannië heeft met vijfitg centra vrijwel z’n maximum bereikt en ook Italie en Spanje zijn goed voorzien met respectievelijk dertig en achttien centra. In Frankrijk zijn in sommige region nog ontwikke-

Cordula, in Troyes (Frankrijk, Concepts & Distribution) en guerilla marketing campagne Palmanova Outlet Village (Italië, Promos).

• beste merkendynamiek Desigual (Spanje) • genomineerd Polo Ralph Lauren (USA) et Lacoste

(Frankrijk).

• Manager van het jaar Neinver (Spanje) • genomineerd Concepts & Distribution (Frankrijk) en

McArthurGlen (Groot-Brittannië).

• investeerder van het jaar ING Real Estate

(Nederland) • genomineerd Corio (Nederland) & IRUS Fund (Spanje) • Magdus special award F.O.C. Trade Organization (Ita-

lian CNCC)

•

scn 3 | 2010 5

toegankelijkheid

Winkelcentra en toeganke Een vanzelfsprekendheid. Of niet…?

A

lbert Hoogland, directeur van SCM Europe, is zich er terdege van bewust dat winkelcentra hier nog een hele kwaliteitssprong moeten maken en nodigde onlangs twee deskundigen van het Projectbureau Toegankelijkheid (pbt) uit om in bijzijn van uw redacteur een kritisch bezoek te brengen aan de pas gerenoveerde Stadshart Passage Zoetermeer. Hooglands insteek: ‘Als bedrijf vinden wij dat we maatschappelijk verantwoord moeten opereren. Dat betrekken wij ook op projecten die we beheren of herontwikkelen. Die projecten moeten voor een ieder optimaal toegankelijk zijn. Daarnaast is het ook commercieel gezien – voor de eigenaar en de huurders – van belang dat zoveel mogelijk consumenten ongehinderd toegang tot het winkelcentrum hebben. De minder valide consument is ook een klant.’

Willem Jagersma en Robert de Kloe van PBT (l) en Albert Hoogland en Joost de Groot van SCM Europe

In feite heb je er geen onderzoek voor nodig om te kunnen bedenken dat de factor ‘toegankelijkheid’ ook voor winkelcentra van cruciaal belang is. Maar omdat deze factor wel degelijk in onderzoek meegenomen is, noemen we hier toch even de publicatie Look Listen Learn, in 2003 geschreven door prof. drs. ing. Henk J. Gianotten n.a.v. het door SSM en EIM georganiseerde congres ‘De stem van de consument’. Zowel qua perceptie als factor van belang is toegankelijkheid binnen een reeks van zes een van de zwaarst wegende eigenschappen van een winkelcentrum. Maar als je anno 2010 om je heen kijkt, dan is de stem van de consument hoogstens hoorbaar als een pijnlijk ‘au!’.

6 scn 3 | 2010

rollators Zo op het oog is Zoetermeer de ideale testlocatie

voor maatregelen op het gebied van toegankelijkheid. Toevallig of niet, tijdens de paar uur dat dit bezoek duurde, bezochten hele hordes rollator- en rolstoelgebruikers en moeders met kinderwagens het winkelcentrum. Met eigen ogen konden we zien hoe intensief de speciaal aangepaste personenlift gebruikt werd en hoe goed de geringe helling van de openbare weg naar de entrees van het winkelcentrum voldeed.

Maar ook was te zien hoe een jonge vrouw bijkans een trap afviel (ontwerpfoutje met de eerste trede van boven…), hoe diezelfde trap op een lager niveau hoofdletsel in de hand werkt (ontwerpfoutje met de staalconstructie) en hoe de op zich prachtige plattegronden niet gebruikt kunnen worden door (de vele) rolstoelbezoekers. Er is dus inderdaad ook vandaag de dag nog veel te leren.

Willem Jagersma van pbt over de mensen voor wie zij zich inzetten: ‘In het algemeen maken wij het onderscheid naar mensen die zich minder goed kunnen voortbewegen, mensen met een visuele- of gehoorhandicap en mensen met Cara-achtige aandoeningen. In Nederland gaat het dan om zo’n vijftien procent van de populatie. En het merendeel daarvan is niet zichtbaar.’

Intussen signaleren wij tijdens dit gesprek, dat plaats vindt bij een van de entrees van het winkelcentrum, een oudere dame met rollator. Zij moet richting entree een hoogteverschil van pakweg een halve meter nemen. Is dat hier goed gemaakt? Robert de Kloe, eveneens van pbt: “Zo te zien voldoet dit talud aan de industriële eisen die hiervoor zijn vastgesteld.

De dame is tamelijk slecht ter been, maar neemt zonder veel moeite de kleine helling. Hier is dat dus goed uitgevoerd, maar bij veel winkelcentra in Nederland is dat niet het geval. Bovendien hebben we hier een bijzondere situatie: deze entree komt ogenschijnlijk uit op straatniveau, maar strikt genomen is dit +1. Dat betekent dat de regels in het Bouwbesluit, waar bij-

column

lijkheid

verwaaijen Wonderlijke winkelcentra

U

voorbeeld de architect mee moet werken, hier niet zo van toepassing zijn. Het is dan ook een situatie die op vele manieren fout kan gaan. Maar hier gelukkig niet.” bouwbesluit In hoeverre is een ontwerper of ontwikkelaar nu verplicht om maatregelen in te bouwen voor de toegankelijkheid van de gehandicapte medemens? Het klinkt een beetje zo alsof het hieraan meewerken puur op vrijwillige basis gebeurt.

Willem Jagersma: “Dat is niet helemaal zo het geval. Binnen de bouwregelgeving bestaat er maar één wet, en dat is het Bouwbesluit. Daar moeten we allemaal aan voldoen en binnen dat Bouwbesluit worden ook regels voor toegankelijkheid en met name de toegankelijkheidszone in een gebouw gegeven. Het probleem zit met name in de aansluiting van die toegankelijkheidszone op de buitenwereld. Daarnaast vinden wij dat de eisen die het Bouwbesluit aan de toegankelijkheidszone in een gebouw stelt, vrij minimaal zijn. Wij vanuit het pbt werken dan ook liever vanuit de richtlijnen gekoppeld aan het its (Internationaal Toegankelijkheids Symbool), welke verder gaan dan het Bouwbesluit. Maar het hier aan willen voldoen, gebeurt inderdaad op vrijwillige basis.”

Wat betekent dit voor de Nederlandse winkelcentra? Het is een gegeven dat er vandaag de dag vooral veel herontwikkelingsprojecten gedaan worden. Het deel binnen een bestaand

‘Er is ook een commercieel belang.

De minder valide consument is ook een klant van het centrum.’ project dat vernieuwd wordt, moet werken volgens de huidige regels van het Bouwbesluit. Maar voor het deel dat niet vernieuwd wordt, is dit dus niet verplicht. ‘Dit betekent dus dat je binnen een en het zelfde winkelcentrum een gebied kunt hebben dat wel aan de regels voldoet en een deel dat niet daaraan voldoet.’, zegt Willem Jagersma.

it hoofde van mijn vak bezoek ik bovengemiddeld veel winkelcentra. Waar de gemiddelde Nederlander er jaarlijks zo’n stuk of zes bezoekt, zit ik minimaal op een twintigvoud daarvan. Je bent verzamelaar of niet.

Maar als ik kijk naar mijn conversiegraad per winkelcentrum, moeten ze het niet van mij hebben. Tuurlijk lunch je onderweg, maar aan echt shoppen kom ik niet toe. Het is veel kijken, kijken niet gericht aankopen.

De voorspelbaarheid van met name wijkwinkelcentra is doorgaans groot. Van te voren schat je aan de hand van de branchering in hoe het er in het echt uit zal zien. En ik moet zeggen, de Albert Heijn, Kruidvat en Blokker in Zoetermeer lijken bijzonder veel op die in Leeuwarden, Groningen of Assen. De variatie zit hem in de vorm (wel of niet overdekt), de omvang en de parkeeroplossing (maaiveld of parkeerdek of garage). Maar dan ben je toch snel uitgepraat.

Toch kom je wel eens voor verrassingen te staan. Amstelveen, Kostverlorenhof is een klein wijkwinkelcentrum met twee supermarkten. Het winkelcentrum stamt uit 1968 en was toen een open, onoverdekte winkelstraat. In 2002 heeft er een grote renovatie plaatsgevonden, daarbij is het winkelcentrum overkapt. Een enorme kap overigens die het middenplein geheel bedekt.

Maar wat maakt het winkelcentrum nu zo bijzonder?

Allereerst de situering van de trekkers. De een ligt met zijn kont tegen het winkelcentrum aan en kan alleen via een soort steeg bereikt worden. De ander ligt aan de overkant van de weg in een gebouw dat voorheen duidelijk geen winkelbestemming had. Dat betekent dat er weinig synergie zal zijn tussen het bezoek aan de trekkers en de overige winkels in het overdekte deel.

Wat zit er dan in dat overdekte deel? Allereerst een overdaad aan horeca. Het winkelcentrum telt maar liefst 6 horecagelegenheden, waaronder een Thais, Grieks en Japans restaurant. En dan de branchering: het is een soort Aziatisch mini-themacentrum. Met een flinke kruidenier, kapper en boekhandel. In London heb ik een keer een groter Japans themacentrum bezocht (inclusief Sony store en grote supermarkt), maar dit mag er ook wezen.

En dan in zo’n onooglijke omgeving. Kostverlorenhof is een hoogbouwwijk van het nette soort, niks mis mee overigens. Maar je verwacht zoiets toch niet? Dus volg de bordjes van de supermarkt die de vier letterige voornaam van de oprichter gebruikt, en u weet het te vinden.

•

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv

Openbaar of eigen vervoer De consument die uit win-

verwaaijen@strabo.nl

kelen gaat komt op een of andere wijze naar dat winkelcentrum of –gebied toe. Bij het Stadshart Passage Zoetermeer zit het voor een deel van de gehandicapte consumenten wel

>

lees verder op pagina

9 scn 3 | 2010 7

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

1-2 Adv. Flucon -> SCN.indd 1

21-05-2010 14:42:01

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

8 scn 3 | 2010

toegankelijkheid

<

vervolg van pagina

7

goed: met rollators, handaangedreven rolstoelen en scootmobielen komt men zonder problemen het winkelcentrum binnen. Maar hoe zit het met de gehandicapte consument die met eigen auto of openbaar vervoer komt?

Willem Jagersma: ‘Wil een winkelcentrum een its-keurmerk verkrijgen, dan is een van de voorwaarden dat er binnen korte afstand tot de hoofdentree een aantal gereserveerde parkeerplaatsen voor gehandicapten beschikbaar zijn.’

Joost de Groot van SCM Development Services en verantwoordelijk voor de renovatie van de Stadshart Passage, kan Jagersma hierin gerust stellen: zowel op de begane grond als op +1 zijn gereserveerde parkeerplaatsen te vinden. Naast de Stadshart Passage is echter ook een tramstation gelegen, een belangrijk bronpunt voor het winkelcentrum. De bezoeker loopt zo vanuit de tram het winkelgebied in. Ook de gehandicapte? Robert de Kloe laat ter plekke zien dat de bewegwijzering voor de visueel gehandicapte nog te wensen over laat.

‘Met voelbare bewegwijzering in de vloer kan deze bezoeker perfect verder geleid worden. Hier is dat echter nog niet optimaal uitgevoerd.’

Ontwerpen: waar gaat het fout? Hoe kan het zijn dat met de ontwikkelingen die bouwkunde en architectuur al honderden jaren doormaken, we nog steeds fouten t.a.v. toegankelijkheid en zelfs veiligheid maken? En dan hebben we het niet alleen over fouten waar de gehandicapte medemens last van heeft, maar ook fouten die elk ander kunnen raken (soms letterlijk…).

Robert de Kloe: “Een van de oorzaken is dat binnen de architectuuropleidingen ontworpen wordt voor een man van 30 in de kracht van z’n leven. De homo universalis van Da Vinci is voor architecten het rolmodel, maar die vertegenwoordigt nog geen 30% van de populatie. Nog onvoldoende wordt ontworpen voor de samenleving: voor jong en oud, voor dik en dun, voor lang en kort en dus ook voor gehandicapten. Maar let op: ook voor moeders met kinderen en dames op naaldhakken!”

De Kloe ziet gelukkig licht aan het eind van de tunnel: ‘Waar vroeger architectuur vooral een mannenopleiding was, zien we nu steeds meer vrouwen instromen. Die kijken anders naar gebouwen en de omgeving en dus verwacht ik dat dit op den duur ook effect zal hebben op wat we nu bespreken.’

Collega Jagersma wijst volledigheidshalve nog even op een andere groep binnen de winkelcentra: het personeel. ‘Als we de ruimtes zo ontwerpen dat zij zonder rare op- en afstapjes en andere hindernissen hun werk kunnen doen, dat zou dat op zich ook al een hele verbetering zijn. Ook bevoorrading moet zonder obstakels kunnen plaats vinden en dat is helaas geen vanzelfsprekendheid.’ werelden bij elkaar Hoe brengen we nu die werelden van bijvoorbeeld het pbt en die van de winkelcentra bij elkaar? Joost de Groot van scm: ‘Helaas is het zo dat wij als beheerder meestal geconfronteerd worden met een bestaande situatie. Want nog lang niet altijd wordt een beheerder bij de (her-)ontwikkelingsfase betrokken. Wat jammer is, omdat dan dit soort aspecten (en meer) meegenomen kunnen worden.

De eigenaar moet dan bewogen worden om soms kostbare verbeteringen door te voeren, terwijl dit in de ontwikkelingsfase gewoon meegenomen had kunnen worden.’

Toegankelijkheid levert op Toegankelijkheid is dus nog

lang geen vanzelfsprekendheid. Maar misschien dat het helpt om de vertaling naar commercie te maken. Zijn daar harde cijfers over?” Een vraag die van Albert Hoogland komt en beantwoord wordt door Willem Jagersma. “Daar is inderdaad een paar jaar geleden onderzoek naar gedaan in de horeca. Dit heeft geleid tot een campagne onder de noemer “twaalf procent van je omzet laat je niet liggen’. En dat is dus – in elk geval voor de horeca – het antwoord. Ik heb daar ook een concreet voorbeeld bij van een wegrestaurant dat touringcars steeds voorbij zag rijden naar een ander wegrestaurant. Het was de eigenaar on-

‘De chauffeur van zo'n touringcar weet wel waar die ene passagier met rolstoel naar binnen kan’ duidelijk hoe dat kwam, totdat bleek dat de concurrent goed toegankelijk voor gehandicapten was! Want ook al zit er in zo’n touringcar met 50 mensen maar één persoon in een rolstoel, die moet ook wel op een goede manier naar binnen kunnen. En de buschauffeur, die weet wel waar dat kan.”

Is het nu niet spijtig dat we blijkbaar ook in de winkelcentrumindustrie met dit soort argumenten als ‘twaalf procent laat je niet liggen’ moeten komen om broodnodige verbeteringen door te voeren? Albert Hoogland: “Nee, dat vind ik niet.

De winkelcentrumindustrie wordt nu eenmaal gestuurd door rendement. De beleggingswereld is een financieel gedreven industrie. En laten we wel zijn: alle mensen die we hier in dit winkelcentrum zien lopen, die hebben allemaal straks of nu pensioen, ziektekostenverzekeringen voor een handicap die ze hebben of ooit (of nooit) krijgen en dat komt ook allemaal weer uit verzekeringsmaatschappijen en beleggingsfondsen die dat geld beleggen. Ook in winkelvastgoed. En daarmee is de cirkel rond, want alles wat hier gebeurt doen we met ons eigen geld en doen we voor onszelf!” de situatie Stadshart Passage Zoetermeer Het bezoek aan de Stadshart Passage is niet geheel toevallig. Het geval wil dat toen de renovatieplannen in de gemeente bekend werden, de plaatselijke gehandicaptenraad het initiatief nam om met scm als her-ontwikkelaar in contact te komen en hun wensen bespreekbaar te maken. Joost de Groot: ‘Wij stonden daar voor open en een aantal wensen hebben wij ook kunnen honoreren, zoals een aanpassing van de tourniquet (ruimer) en de personenlift die aan twee zijden deuren heeft gekregen.

Hierdoor kunnen rolstoelgebruikers of scootmobielen gewoon vooruitrijdend in- en uitrijden.’

En de gehandicaptenraad heeft niets van de trap gezegd?

Hierop moet Joost de Groot ontkennend antwoorden. Maar Robert de Kloe weet wel hoe dat komt: ‘In de gehandicaptenraad van Zoetermeer zit een aantal mensen in rolstoelen. Een trap zit niet in hun wereld en daarom ging de aandacht daar ook niet naar uit. En dat is nu precies wat er steeds in het ontwerpen fout gaat: men kijkt alleen naar zich zelf!’

•

scn 3 | 2010 9

parkeren

D

e negatieve aandacht voor betaald parkeren ontstaat doordat met nadruk gekeken wordt naar sec de parkeertarieven. Als de prijs/kwaliteitverhouding uit balans is en het parkeren neergezet is als separate entiteit naast het winkelcentrum zonder enige synergie met het winkelcentrum of gebied, is het een logisch gevolg dat de focus komt te liggen op het tarief en betaald parkeren wordt beschouwd als drempel tot succes. Het probleem zit volgens Domenie niet zo zeer direct in de hoogte van het tarief maar in de het feit dat het parkeren geen samengesmolten geheel vormt met het winkelconcept, de prijs-kwaliteitverhouding uit balans is ten opzichte van het betreffende winkelgebied en onvoldoende gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheden binnen parkeren. En dat kan absoluut voorkomen of verholpen worden door een betere afstemming en diepere integratie van het parkeren binnen het winkelconcept.

Allereerst moeten we ons realiseren dat het aanleggen en onderhouden van een parkeervoorziening veel geld kost.

Linksom of rechtsom zullen deze kosten gedekt moeten worden door opbrengsten. Of dit nu direct via inning van parkeergelden geschied of indirect via de kostprijs van artikelen of huur/servicekosten verrekend wordt. Ten tweede moeten we ons realiseren dat een winkelcentrum niet zonder parkeervoorziening kan functioneren.

Aan deze twee kern aspecten kan niet voorbij gegaan worden. Het zijn gegevens op basis waarvan je een plan moet maken om het voor alle betrokken partijen zo goed mogelijk moet te regelen. En daar liggen legio mogelijkheden.

Een kant en klare parkeeroplossing die bij alle winkelcentra toegepast kan worden, is niet aan te dragen. Een goede oplossing is sterk afhankelijk van een groot aantal factoren zoals de aard en het type winkelcentrum, de doelgroepen die men wil bereiken, de fysieke omstandigheden en mogelijkheden, de ligging en de samenstelling van de nabije omgeving, etc.. Het is een complex geheel dat een locatie specifieke aanpak vergt.

Van belang is in ieder geval dat de kwaliteit en ambiance van de parkeervoorziening in balans zijn met het winkelcentrum zodat ook de consument het als ĂŠĂŠn geheel ervaart.

reguleren In de optiek van Skidata is reguleren (betaald

parkeren) uiteindelijk een veel betere optie dan niet reguleren (vrij parkeren). Niet reguleren heeft als groot nadeel dat de voorziening ook benut wordt door derden (omwonenden, carpoolers, etc.) en de parkeervoorziening niet altijd volledig beschikbaar is voor de doelgroep waarvoor deze is aangelegd.

Veelal zie je ook dat door het gebrek aan inkomsten de kwaliteit van de parkeervoorziening te wensen over laat. En dat heeft ook een negatief effect op de winkelervaring.

Door goed te reguleren kan meerwaarde gecreĂŤerd worden.

Toegevoegde waarde door het behalen van omzet uit andere doelgroepen dan het winkelend publiek, verzamelen van managementinformatie en het inzetten van het parkeersysteem als marketinginstrument. Om een optimaal resultaat / effect te behalen is wel een krachtig parkeermanagementsysteem nodig welke naast de functie van reguleren dergelijke toegevoegde waarden kan bieden.

Toegevoegde waarde Met een krachtig parkeersysteem kan je duaal gebruik stimuleren. Bijvoorbeeld door een deel van de parkeerplaatsen te verhuren aan aanpalende bedrijven of bewoners welke in de daluren van het winkelcentrum gebruik kunnen maken van de parkeervoorziening. Dat levert een deel van de inkomsten op zodat de kosten niet volledig voor rekening komen van het winkelend publiek.

Een goed parkeersysteem biedt ook ruime mogelijkheden aan vergoedingsmethodieken welke door elkaar heen gebruikt kunnen worden. vergoeding Skidata biedt naast de mogelijkheid tot het toepassen van kortingskaarten en waardekaarten, al jaren de mogelijkheid tot het inzetten van stand-alone vergoedingsstempels. Uitermate geschikt voor retailers die een hoge omloop in hun filiaal hebben. Dergelijke stempels zijn flexibel inzetbaar en kunnen naar wens vergoedingen verstrekken in geldwaarde, tijdwaarden of in procenten. Een groot voordeel is dat de naam van de vergoedingsverstrekker op het beeldscherm van de Skidata betaalautomaat kan worden getoond als de consument het parkeertarief voldoet. Dat heeft een veel groter psy-

Het onderwerp betaald parkeren, zeker bij winkelcentra, krijgt de laatste tijd volop aandacht in de diverse media.

En zeker niet op de laatste plaats negatieve aandacht.

Verklaarbaar maar onnodig, zegt Henk Domenie, salesmanager bij Skidata.

Betaald parkeren bij winkelcentra: 10 scn 3 | 2010

parkeren chologisch effect dan bijvoorbeeld 50 cent aan de klant geven bij de kassa. Dat is de consument alweer vergeten als hij na het winkelen zijn parkeergeld moet gaan betalen.

Maar het systeem biedt meer. Zo is het mogelijk om het parkeerticket te voorzien van een ean-barcode welke gescand kan worden aan de kassa en op basis waarvan de retailer een korting op de transactie kan geven dat zichtbaar is op de kassabon. Zelfs een koppeling met het kassasysteem is mogelijk waarbij de consument de parkeervergoeding direct kan voldoen en niet langs een betaalautomaat hoeft te gaan. Ook het integreren van klantenkaarten op basis waarvan vaste klanten korting op het parkeertarief kunnen verkrijgen behoort tot de mogelijkheden. Het is zelfs mogelijk om vaste klanten met een klantenkaart in en uit te laten rijden en dus meer comfort te bieden.

Een andere mogelijkheid is het integreren van een Loyalty Card welke in het gehele winkelgebied en het parkeersysteem gebruikt kan worden. Een uitermate geschikte tool om klantwaardering te tonen. In een eerdere uitgave van scn is hier al uitvoerig bij stilgestaan. Stuk voor stuk zijn dit mogelijkheden waarmee klantwaardering en klantenbinding te realiseren is en de algehele beleving kan worden beïnvloed.

Skidata er bij te betrekken. En dan niet zozeer de positionering van hardware maar meer kijkend naar de functionaliteiten en de wijze waarop het parkeersysteem een bijdrage kan leveren aan het totaalconcept. Parkeren is geen losstaand fenomeen.

Parkeren is een deel van de totale winkelervaring. Het is zowel het eerste als het laatste contactmoment dat de consument heeft met het winkelgebied. Twee zeer waardevolle momenten welke een impact hebben op de totaalbeleving en waardering.

Helaas wordt nog te vaak het onderwerp parkeerregulering pas in de laatste fase van de uitvoering besproken en aange-

‘Parkeren is een wezenlijk deel van de totale winkelervaring’

Tijd voor een andere aanpak Technisch is er heel veel mogelijk. Het voert te ver om dit allemaal te noemen. Het is van belang parkeren reeds mee te nemen bij het ontwikkelen van het winkelconcept en de expertise van een partner zoals

pakt. Omdat het dan een soort van sluitpost is, wordt meestal alleen gekeken naar de aanschafwaarde en wordt veelal gekozen voor het goedkoopste systeem en te weinig gezocht naar een systeem dat een bijdrage kan leveren aan het concept.

Een gemiste kans. Het gevolg is een vaak een tekortkomend systeem dat geen enkele positieve bijdrage levert aan het totaalconcept. Dat draagt bij aan het negatieve beeld omtrent betaald parkeren bij winkelcentra en het is tijd dat daar verandering in komt.

Het is een mindset. We moeten ons realiseren wat er met een parkeersysteem allemaal kan worden bewerkstelligd. Het is niet alleen techniek die ingekocht wordt, maar een krachtig instrument.

•

Loyaltycards kunnen worden gekoppeld aan parkeersystemen

Henk Domenie van Skidata

informatie Uit het parkeersysteem kunnen ook trends wor-

den gehaald zoals de ratio tussen bezoekers welke met de auto komen en de overige bezoekers, betaalgedrag, etc. Waardevolle informatie op basis waarvan continu bijgestuurd kan worden.

drempel of kans? info: www.skidata.nl

scn 3 | 2010 11

projecten

Primark in vernieuwde Markthof hoofddorp Prowinko en Kroonenberg Groep, die samen de nieuwe Markthof te Hoofddorp realiseren, hebben overeenstemming bereikt met Primark. De onderneming heeft op de begane grond een ruimte gehuurd van 1600 m2 en 2900 m2 op de eerste verdieping. De entree komt aan de Marktlaan. CB Richard Ellis trad op als adviseur van de huurder. In een eerder stadium is al overeenstemming bereikt met Hennes & Mauritz, Sting, Nelson Schoenen, Ecco, Cook & Co, Scapino, Febo, Zeeman en Chinees restaurant Jasmin.

Op de plaats van het oude centrum zijn de contouren van De ‘nieuwe’ Markthof duidelijk te zien. De winkelruimten liggen op de begane grond en op de eerste etage en hebben een totaaloppervlak van 13.000 m2. Op de tweede etage bevindt zich de openbare parkeergarage met 180 parkeerplaatsen. Deze parkeergarage zal ontsloten worden vanaf de Kruisweg.

Hierboven zijn 49 appartementen met 70 eigen parkeerplaatsen geprojecteerd, evenals een kantoorruimte van 2000 m2.

Vooral de architectuur van de kantoorruimte wordt een echt landmark in Hoofddorp. De kantoorruimte heeft een erg goede parkeernorm. Deelverhuur van deze kantoren is mogelijk. Oplevering van de parkeergarage en de woningen is volgens prognose in april 2011.

De Markthof is een belegging van Kroonenberg Groep en Prowinko. Architecten Cie is verantwoordelijk voor de architectuur. HB Kroese Paternotte uit Amsterdam en IVN uit Den Haag zijn verantwoordelijk voor de verhuur va de winkels. Cushman & Wakefield is verantwoordelijk voor de verhuur van de kantoorruimte.

•

Eerste winkels in De Saen open Half april openden Albert Heijn en Vomar als de eerste winkels in winkelcentrum De Saen in Assendelft, later gevolg door diverse andere winkels en het GOED (Gezondheidscentrum- Onder-Eén-Dak). De officiële opening wordt op 2 september 2010 door burgemeester Geke Faber verricht.

Het centrum biedt plaats aan ruim 8000 m2 winkels/horeca en 1220 m2 zorgcentrum, 212 koop- en huurappartementen en 430 parkeerplaatsen. De Saen is een project van OBAN in samenwerking met Hoorne Vastgoed en woningcorporaties Eigen Haard en Parteon. OBAN is een samenwerkingsverband van AM, Bouwfonds en Van der Gragt. Het complex De Saen is ontwik-

keld door AM. De realisatie was in handen van de bouwcombinatie bestaande uit BAM Woningbouw en BAM Utiliteitsbouw.

Architect Frans Dirks van KOW uit Den Haag heeft gekozen voor het thema ‘burcht’, met gezellige krommende winkelstraatjes en een gevarieerde kleurrijke gevel. Alle looproutes komen samen op het centraal gelegen sfeervolle Saenplein met terrasjes en uitzicht op de Kaaik. Het centrum omvat naast twee supermarkten ook een Hema.

De overige winkelruimten zijn verhuurd aan diverse speciaalzaken, zowel food als non-food. Ook komt er een grand café aan het plein langs de Kaaik.

•

Elektrisch?

Mango in Maasboulevard In het project Maasboulevard gaat Mango een winkel huren van 288 m2.

Ontwikkelaar 3W heeft deze transactie rechtstreeks met Mango Nederland bv gerealiseerd.

Eerder heeft 3W in de Maasboulevard ruimtes verhuurd aan H&M, The Sting, ’s-Oliver, New Yorker, Bestseller (Vero Moda, Jack&Jones), Mexx, MediaMarkt, Jumbo, Perry Sport, Van Haren en diverse andere formules. Het project is daarmee grotendeels verhuurd, er zijn slechts nog enkele units nog te huur. De opening van de winkels van Maasboulevard is eind 2010. •

12 scn 3 | 2010

Elektrisch is deze kleine Fiat nog niet, maar de foto is wel in de Q-Parks garage van Hermitage gemaakt. Deze tweede parkeergarage van Q-Park in Zaandam werd op 1 april geopend. In de loop van het jaar worden 32 oplaadstations voor elektrische auto’s in de garage geïnstalleerd, waarmee dit het grootste oplaadstation van Nederland wordt. Dertig stations zullen in gebruik worden genomen door de gemeente Zaanstad en twee zijn er voor

publiek gebruik. Met 900 parkeerplaatsen is Q-Park Hermitage overigens ook de grootste parkeergarage van Zaandam.

De parkeerfaciliteit en het shopping center maken onderdeel uit van De Hermitage.

De parkeerfaciliteit krijgt de bekende kwalitatief hoogstaande Q-Park uitrusting en uitstraling, met onder andere gecoate vloeren, brede parkeervakken, een hartdefibrillator (AED), een accustarter, paraplu’s en een schoenpoetsmachine.

nieuws

personalia ASR Vastgoed Ontwikkeling, de projectontwikkelaar van ASR met een jaarlijkse omzet van 200 miljoen euro, heeft de samenstelling van de directie gewijzigd. Charles Scholten is als directeur Techniek & Realisatie aan het directieteam van de projectontwikkelaar toegevoegd. Jeroen Messemaeckers is naast zijn bestaande verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van woningbouw, tevens verantwoordelijk gemaakt voor de ontwikkeling van het commercieel vastgoed. Boris van der Gijp krijgt naast zijn bestaande taken op het gebied van strategie en risicomanagement, ook de marketing en de verkoop en verhuur in zijn portefeuille. Tie Liebe blijft onveranderd verantwoordelijk voor conceptontwikkeling en de acquisitie van nieuwe projecten, Foppe Kooistra is als CEO eindverantwoordelijk.

Corio benoemt mr. B.A. van der Klift als CFO en mevrouw F.J. Zijlstra als COO. Beiden zijn tevens lid van de management board geworden.

De benoeming ging in per 1 mei en is voor de duur van vier jaar.

Per 6 april heeft WPM Investment Services (WPM IS) het team versterkt door Jan Paul van der Horst (32) aan te trekken in de functie van Investment Consultant. Hij zal zich met name richten op de aanen verkoop van A1 winkelpanden, winkelcentra en de overname van vastgoedvennootschappen. Van der Horst heeft jaren ervaring in de winkelvastgoedmarkt. Voorheen was hij werkzaam bij een landelijke vastgoedbelegger.

Menno Maas, tot voor kort werkzaam bij ING Real Estate als CEO, is nu door DTZ aangetrokken als CEO voor Continentaal Europa, het Midden-Oosten en Afrika. Een markt die goed is voor een kwart van de opbrengsten van de groep.

Marianne Vermijs (1963) is per 1 mei aangesteld als directeur van de business unit Vastgoed van advies- en ingenieursbureau DHV. Zij was sinds mei 2008 regiodirecteur Limburg bij DHV en heeft diverse leidinggevende functies gehad op het gebied van vastgoed- en gebiedsontwikkeling en assetmanagement.

Zo was zij onder andere hoofd projectontwikkeling Nederland bij de Rijksgebouwendienst. Zij volgt in deze functie William Hartman op.

personalia

nieuws in ‘t kort Corio koopt 50% van shopping centre in Rome Corio verwerft via de acquisitie van twee bedrijven die de helft van de aandelen in het Porta di Roma shopping centre bezitten, naast belegger Allianx het mede-eigendom. Het winkelcentrum meet 97.000 m2 BVO en heeft 7200 parkeerplaatsen. Deze verwerving past binnen Corio’s strategie om binnen bepaalde marktgebieden dominante winkelcentra te bezitten.

•

Formuinvest verkoopt K in Kortrijk (B) De verkoop van het door Foruminvest ontwikkelde winkelcentrum K in Kortrijk, gelegen in het voetgangersgebied van het historische centrum, heeft vorige begin april plaatsgevonden.De koper is Union uit Hamburg. In minder dan vier weken tijd hebben 700.000 consumenten het centrum bezocht, terwijl Kortrijk zelf 80.000 inwoners telt.

De 34.000 m2 vvo winkelruimte wordt gedomineerd door mode, met veel grootstedelijke internationale formules als Zara, Esprit, H&M, America Today, Scotch & Soda, Cool Cat, Massimo Dutti, WE, River Woods, Superdry, Bershka, Pull&Bear, Mer du Nord, Tom Taylor en Geox in combinatie met Media Saturn, Hema, Blokker, Casa, Bart Smit en La Place. Het centrum is gebouwd als een commercieel theater rondom een reusachtig plein waar spontaan street dance plaatsvindt, afgewisseld met live optredens van operazangers, hetgeen op de grote led-screens van Forum TV te volgen is.

•

Redevco joint venture levert eerste project met BREEAM op in China Het voortouw dat Redevco enkele jaren terug genomen heeft met het incorporeren van sustainability in de bedrijfsvoering, levert nu ook al in China een duurzaam gebouw op. Het gaat hier om een belangrijk retailcomplex in Wuhan Tiandi, een project dat Redevco samen met Shui on Land ontwikkelt.

Wuhan Tiandi is een ontwikkeling van 1500.000 m2 met kantoren, retail en een vijfsterren hotel. De BREEAM assessment heeft betrekking op het winkelcentrum dat vijf verdiepingen telt en inclusief parkeergarage 109.000 m2 meet.

Robert Lie, Managing Director van Redevco Asia meldt voor BREEAM gekozen te hebben vanwege de hoge standaard en de mogelijkheid tot implementatie naar China.

•

Herbouw Slangenburg bereikt hoogste punt Op woensdag 28 april is het hoogste punt van winkelcentrum Slangenburg te Dordrecht bereikt. Op 10 september 2007 is een deel van dit winkelcentrum afgebrand en wordt nu door Corio volledig in ere hersteld. Het compacte winkelcentrum bestaat uit een supermarkt, een snackbar, een slijterij en een bloemenkiosk. De supermarkt zal geëxploiteerd gaan worden door de Jumbo keten.

Koers Bouw uit Barendrecht is verantwoordelijk voor de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. De planning is dat de herbouw volledig is afgerond op 15 juni 2010. Het winkelcentrum Slangenburg bestaat uit 1555 m² winkelruimte.

•

scn 3 | 2010 13

koopzondagen

De koopzondag, het complete beeld Jeroen Verwaaijen van Strabo analyseert het fenomeen koopzondag met de grondigheid van de ware onderzoeker.

Over de voors- en tegens, wie is die koopzondagconsument, het vastgoedperspectief en het internationale perspectief.

En inderdaad, ook nog een conclusie. Dit is het vervolg van het eerste artikel in SCN 2010/2.

D

e discussie rond de koopzondag spitst zich toe op een aantal thema’s waaronder voor- en tegenstanders zich scharen. Hieronder volgen allereerst de argumenten van de voorstanders.

De koopzondag als verlevendiging van het Centrum Door de monofunctionele aard van het stadshart, waar

Directeur onderzoek strabo verwaaijen@strabo.nl

Maar er zijn ook tegenstanders waarbij vier hoofdargumenten te onderscheiden zijn: een verarming van het sociale leven; geloofsovertuiging; oneerlijke concurrentie tussen de zelfstandige ondernemer en het grootwinkelbedrijf en hinder en overlast voor bewoners.

het winkelen vrijwel de enige bezoekreden is en horeca vooral winkelondersteunend is, zorgt de koopzondag voor enig leven.

‘Als er geen winkels open zijn, zijn de straten leeg, ongezellig en sfeerloos’, ‘Met de zondagopenstelling heb je tenminste het idee dat je in een echte stad woont’. Dit argument had betrekking op Almere, maar zou even goed kunnen gelden voor Zoetermeer, Spijkenisse of Hoofddorp.

Sociale leven Indien het winkelpersoneel iedere zondag moet werken, heeft dat gevolgen voor het sociale leven. Georganiseerde sportbeoefening komt dan in de knel. Maar ook vind een deel van de bevolking dat de zondag anders moet zijn dan de overige dagen van de week: ‘Op zondag moet je gewoon leuke dingen gaan doen met je gezin: wandelen, fietsen of spelletjes’.

Het is handig als winkels ook op zondag open zijn Door de toenemende arbeidsparticipatie en de overvolle

Zondagsrust Ontheiliging van de zondag is het argument van veel gelovigen om tegen een koopzondag te zijn. Het zijn dan ook steden en plaatsen in de bible belt die geen enkele koopzondag kennen. Zoals Ede (honderdduizend inwoners), Veenendaal, Barneveld, Spakenburg en Urk.

sociale agenda’s, neemt de tijdsdruk enorm toe. Mogelijkheden om te winkelen worden steeds schaarser. Doordeweeks heeft men sowieso geen tijd heeft om te winkelen. Op de zaterdag is men druk bezig met de kinderen van het ene naar het andere sportpark, musicalcursus of zwemles te brengen en te halen. En moeten ook de boodschappen gedaan worden.

Logisch dat men de zondag wil gebruiken om relaxed te kunnen winkelen. Bijkomend argument is dat het zaterdag vaak te druk is om te winkelen: ‘Op zaterdag zijn de winkels propvol, dat winkelen op zondag een verademing is.’

De koopzondag als vorm van entertainment De

koopzondag is bij uitstek een dag om recreatief te winkelen.

Vaak in een andere omgeving, waarbij winkelen gecombineerd wordt met cultuur en of horeca. Het is het verschil tussen een uitnodigende etalage en winkel waar je even binnen kan lopen versus een met graffiti besmeurd rolluik.

14 scn 3 | 2010

door Jeroen Verwaaijen

Oneerlijke concurrentie Het concurrentieargument heeft betrekking op het feit dat de zelfstandige ondernemer de verruiming van de openingstijden niet kan betalen. Het ‘de klant kan de euro maar een keer uitgeven’-principe geldt vooral voor de foodsector. Men trekt geen extra klanten maar op een ander tijdstip. Het gevolg is dat er een omzetverschuiving plaatsvindt naar de zondag, waarvan doorgaans uitsluitend de supermarkten profiteren. Indien een zelfstandige wel openblijft, wegen de personeelskosten vaak niet op tegen het behoud van de omzet. In dit geval is de slager, bakker of groenteboer dus altijd de verliezende partij. Het afkalvend marktaandeel van de versspeciaalzaken ten opzichte van de supermarkten, wordt hierdoor versterkt

koopzondagen

Voor non food geldt dat er wel degelijk extra omzet gegenereerd kan worden, hetzij door impulsaankopen , hetzij door publiek van buiten het eigen verzorgingsgebied wat op de koopzondag afkomt. Daar staat wel tegenover dat de bestedingen op de koopzondag doorgaans achterblijven bij andere dagen. Er wordt bijzonder recreatief gewinkeld, waardoor de conversie lager is. Onverlet blijft dat de kleine zelfstandige ondernemer meer moeite heeft om een openstelling rendabel te maken dan het flexibele grootwinkelbedrijf.

Bewonershinder Het hinderargument is afkomstig van in de winkelgebied woonachtige bewoners zelf. Even rust, geen vrachtwagens of geluidsoverlast. Ook de consequentie dat met het instellen van koopzondagen ook betaald parkeren op die dag wordt ingevoerd. ‘Dat maakt het krijgen van bezoek (van kinderen en kleinkinderen) bepaald duur’.

Interstedelijke concurrentie Bij discussies over koopzondagen op stedelijk niveau speelt vaak het argument van omzetverlies ten opzichte van concurrerende gebieden. Wanneer de concurrent iedere zondag opengaat moeten wij dat ook doen. In Roosendaal speelt de discussie rond Rosada. Het factory outletcenter moet het vooral van het weekend hebben, en de zondagsopening is dus van wezenlijk economisch belang. Maar de binnenstad moet dan ook open kunnen, roepen de ondernemers aldaar. Anders is het niet eerlijk. Maar dan moeten wij ook extra koopzondagen hebben roepen de ondernemers in Breda, Etten-Leur en Bergen op Zoom. Het resultaat is dat het koopzondageffect verwaterd: de consument kan maar één koopzondag per keer behappen.

Verder blijken er ook grenzen aan de koopzondagbehoefte te zijn. Onderzoek in Alkmaar geeft bijvoorbeeld aan dat eenderde van de bewoners nooit op de koopzondag winkelt en eenderde van de koopzondagbezoekers dit slechts een of twee keer per jaar doet. Er is ook geen significante stijging van de behoefte aan koopzondagen waarneembaar.

Het begrip toeristisch regime als argument voor een permanente openstelling verwaterd ook steeds meer. Waar Amsterdam het voorheen beperkte tot de binnenstad, past Almere het toe op de hele gemeente. Maar hoeveel liefhebbers van geslaagde en minder geslaagde Vinex-architectuur zijn er in Nederland?

brengsten en dus waardevermeerdering voor de eigenaar van het pand. Eigenaren van winkelcentra zijn daarom voorstander van koopzondagen mits goed gepromoot en verzekerd van voldoende deelname. In winkelcentra die één eigenaar hebben, worden steeds vaker verplichtingen in het huishoudelijk reglement opgenomen ten aanzien van de deelname. In nieuwe centra is dat eenvoudiger te regelen dan in bestaande centra, en worden de eisen ook verder aangescherpt. Maar in de zogenaamde vve-centra waar de ondernemers vaak zelf ook eigenaar van het pand zijn, is het geheel op basis van vrijwilligheid.

Aan de opening op zondag zijn voor de eigenaar ook kosten verbonden, in de vorm van bewaking, schoonmaak en energiekosten. Als het openbaar gebied betreft zijn die kosten voor rekening van de gemeente. In overdekte centra zijn deze voor rekening van de eigenaar, die dit weer door kan rekenen in de servicekosten.

Een koopzondag moet wel goed gepromoot worden

De koopzondag in internationaal perspectief Nederland neemt binnen Europa een tussenpositie in. In een aantal landen is de zondag al langer een winkeldag, in andere is het nog steeds een rustdag.

Het profiel van de koopzondagbezoeker Onder-

zoek in Alkmaar geeft inzicht in het profiel van de koopzondag-bezoeker. Er is een duidelijke relatie tussen leeftijd en bezoek aan de koopzondag. Bij de 60-plussers ligt de participatie op circa 30 procent, bij de categorie tot dertig jaar op 86 procent. Mede door het leeftijdseffect zijn de hogere inkomens oververtegenwoordigd in het koopzondagpubliek. Zeker als je rekening houdt met de mobiele bezoekers uit de regio.

Het bezoek aan de koopzondag varieert per stad. In Alkmaar ligt het blijkbaar hoger dan in Enschede of Nijmegen waar circa eenderde deel van de inwoners van de koopzondag gebruikmaakt.

De koopzondag vanuit vastgoedperspectief Meer

omzet in de winkels leidt tot uiteindelijk tot meer huurop-

België Op koopzondagen mogen de winkels in België ’s middags geopend zijn. In maart 2006 werd het aantal koopzondagen verhoogd van drie naar maximaal negen. Zes daarvan worden federaal vastgesteld en drie mogen door de gemeenten worden vastgesteld. Tevens werden toen de criteria versoepeld waar een gemeente aan moet voldoen om als ‘toeristisch centrum’ te worden erkend. Daarnaast bestaan er regelingen om voedingswinkels op zondag te openen en ruimere regelingen voor zondagsopening voor bepaalde sectoren zoals de meubel- en doe-het-zelf-winkels en de tuincentra.

België verschilt wel radicaal van Nederland met de winkeltijden op zondag. De detailhandel mag open zijn van 5 tot 12

>

lees verder op pagina

16 scn 3 | 2010 15

koopzondagen

<

vervolg van pagina

15

uur. Kleine winkels met minder dan vijf werknemers - zoals bakkerszaken en bloemenwinkels - en winkels in toeristische gebieden, mogen open zijn tot 20 uur. Meubelzaken en tuincentra kunnen maar liefst veertig zondagen per jaar hun deuren openen. Als het aantal koopzondagen in Nederland vermindert, kunnen de meubelboulevards net over de grens hier dus van gaan profiteren. Uitzondering in België vormen grote supermarkten, die moeten het doen met drie zondagen per jaar. (bron: Zonder koopzondag loopt Nederland achter in Europa, Arthur Bank, www: 24.nl) Duitsland Duitsland kent geen koopzondagen. Ook de

grote shopping malls zijn (slechts) zes dagen per week open.

Daarentegen kent Duitsland geen tweede feestdagen zoals tweede paasdag, tweede pinksterdag en tweede kerstdag. Dus als die niet op een zondag vallen, dan zijn de winkels dus altijd open.

Engeland Engeland heeft ook geen belemmerende regels

voor openingstijden. Op zondag zijn er alleen restricties voor grotere winkels (groter dan 280 m²), die mogen open zijn tussen 10 en 18 uur. Voor winkels tot 280 vierkante meter zijn de openingstijden vrij.

ICSC Awards 2010 Binnen de range prijzen die de ICSC in het kader van de European Shopping Centre Awards dit jaar in diverse categorieen heeft toegekend, hebben de Nederlandse ontwikkelaars Multi Development en MAB Development er een paar in de wacht gesleept! In Praag dit jaar dus een flink aantal blije Nederlandse gezichten.

De jaarlijkse ICSC Europe conferentie werd van 28 tot en met 29 april in Praag gehouden. Het toekennen van de ICSC Awards is altijd het hoogtepunt van deze dagen. Hiernaast ziet u de volledige lijst met winnaars, zoals door de ICSC verstrekt en in de Engelse taal.

•

Frankrijk In Frankrijk zijn er doordeweeks en op zaterdag geen belemmeringen voor de openingstijden van een winkel.

Op zondag mogen shops open zijn, maar mag personeel officieel niet werken. Dat betekent niet dat op deze regel geen uitzonderingen zijn, de traditionele Franse slagers en bakkers kunnen de hele dag klanten bedienen en supermarkten tot 12 uur Slotconclusie De koopzondag is here to stay! We rekenen

erop dat we op bepaalde plekken op zondag kunnen shoppen.

Om de verveling te verdrijven, de drukte te ontlopen of gewoon omdat het leuk is. Een stad zonder koopzondag is geen stad. Als je de enorme koopstress aanschouwt op de zaterdagmiddag in een willekeurig winkelcentrum, is de koopzondag de oplossing voor meer omzet zonder toevoeging van extra meters. Het is ook goed voor de economie in termen van werkgelegenheid en extra omzet door impulsaankopen, wat het cpb ook moge beweren. Om over de extra horecaomzet maar niet te spreken, die zeer substantieel is op de koopzondag.

Het gemiddelde huishouden heeft doordeweeks steeds minder tijd voor het winkelen. De tijden van de full time huisvrouw die de tijd aan zichzelf had, zijn verdwenen. We zijn met z’n allen steeds meer op de spaarzame rustmomenten aangewezen zoals de avonduren en het weekend. Voor echt ontspannen winkelen, in alle rust passen en snuffelen, is steeds minder tijd en gelegenheid.

Zolang het merendeel van de winkels doordeweeks om half zes de deuren sluit, de koopavond gedomineerd wordt door elkaar ontmoetende hangjongeren en de zaterdag steeds meer de file-bij-de kassadag wordt, is de zondag de uitgelezen dag voor recreatief winkelend Nederland.

De keerzijde is de druk op de kleine zelfstandige ondernemer in een lose-lose-situatie. Meedoen of wegblijven, de kosten (in omzet en inlevering van vrije tijd) gaan vaak de opbrengsten te boven. Ook het verdwijnen van het concept rustdag, zal een deel van de mensheid ter harte gaan. De ontheiliging van de Dag des Heren is door de christen-rode coalitie weer op de kaart gezet. Een verlaat achterhoedegevecht?

De verkiezingen op 9 juni zullen het leren.

•

16 scn 3 | 2010

In de categorie New Developments Medium (van 30 tot 45 duizend vierkante meter) heeft MAB Development met het project MyZeil in Frankfurt (zie SCN 2009/01 voor een uitgebreide reportage) een Commendation toegekend gekregen.

MyZeil is bijzonder op tal van aspecten, zoals locatie, architectuur en verkoopresultaten.

icsc New Developments, small (less than 30,000 m2) AWARD

Forum Barreiro, Barreiro, Portugal

Developer

New Developments: Large (45,000-80,000 m2)

Multi Development Portugal

AWARD & RESOURCE RECOGNITION*

Forum Duisburg, Duisburg, Germany

Architects

Broadway Malyan Portugal

Developer

Multi Development Germany GmbH

Total GLA

17,756 m2

Stores

108

Architects

Concept: T+T Design, Ortner & Ortner Baukunst

Anchors

Pingo Doce, Castello Lopes Cinema, C&A, Worten and SportZone

Executive

Chapman Taylor

Total GLA

58,220 m2

Stores

80

Anchors

Karstadt, Saturn, C&A, Mayersche Buchhandlung and The String

COMMENDATION

Sandens, Kristiansand, Norway

Developer

Steen & Strøm Eiendomsforvaltning AS

Architects

AMB Arkitekter AS

Total GLA

10,450 m2

CERT. OF MERIT

Galeria Malta, Poznan, Poland

Stores

37

Developer

NEINVER Malta Sp. z o.o.

Anchors

H&M, Clas Ohlsson, Kappahl and G Sport

Architects

APA Wojciechowski

Total GLA

53,200 m2

Stores

167

Anchors

Piotr i Pawel, T.J. Maxx, Multikino, Avanti,

New Developments: Medium (30,000-45,000 m2) AWARD

Golden Hall, Athens, Greece

Developer

LAMDA Domi S.A.

Architects

Astikes Perivallontikes and Anaplaseis

New Developments: Very Large (over 80,000 m2)

Total GLA

40,512.60 m2

Stores

132

AWARD AND RESTORE

Liverpool One, Liverpool, U.K.

Anchors

Attica, Notos Home, Zara, Eponymo and Kalogirou

Developer

Grosvenor

Architects

BDP - master planner

Total GLA

151,400 m2

COMMENDATION

Cuprum Arena, Lubin, Poland

Stores

160

Developer

MGC Inwest Sp. z o. o. - Lech Chudy

Anchors

Debenhams and Odeon

Architects

ADS Studio - P. Borkowicz, P. Z. Barelkowski

Total GLA

35,151 m2

Stores

128

Anchors

Saturn, Alma, H&M and C&A

COMMENDATION

MyZeil, Frankfurt am Main, Germany

Developer

MAB Development Deutschland GmbH

Architects

Massimiliano Fuksas

Total GLA

41,020.50 m2

Stores

94

Anchors

Saturn, Anson’s, S. Oliver, REWE

* The ReSource distinction is only given when the ICSC Shopping Centre Awards Jury agrees that a project, developer, architect, manager or retailer has proved a commitment to long-term sustainable development.

Refurbishment & Extension award

Valecenter, Marcon, Venice, Italy

Developer

Expansion - Sonae Sierra

Architects

J. Quintela and Broadway Malyan

Total GLA

48,306 m2

Stores

124

Anchors

Zara, Conbpel, H&M, Scarpe & Scarpe

Specialised COMMENDATION

Optimum Outlet, Istanbul, Turkey

Developer

Renaissance Development

Architects

Fehmi Kobal Design

Total GLA

44,149 m2

Stores

157

Anchors

Migros (Hypermarket), Koctas, Media

scn 3 | 2010 17

icsc

Voorzichtig optimisme op ICSC European Conference

O

p de op 28 en 29 april gehouden icsc-conferentie (International Council of Shopping Centers) heerste volgens de icsc zelf een voorzichtig optimisme. De Duitser Jörg Banzhaf, voorzitter van deze conferentie en managing director van ece Projektmanagement in Duitsland zei het als volgt: ‘Na de gold rush zijn de niet-professionele spelers verdwenen. Toen het nog gemakkelijk was om in winkelcentrum­ ontwikkeling geld te verdienen werd deze markt overstroomd met partijen die weinig verstand van het vak hadden.

Nu deze ‘spreadsheet-acrobaten’ weg zijn, hebben we hen nodig die ruime ervaring in deze industrie hebben, kennis bezitten en niet bang zijn voor innovatie en creativiteit.’

De icsc zegt dat de groei in Centraal Europa weliswaar sneller zal gaan dan in het westen, de keerzijde is dat deze markten nog een lange weg te gaan hebben en ook nog veel minder gelukkige ontwikkelingen moeten corrigeren.

‘Deze industrie moet terug naar zijn wortels’, zeggen zowel Marcus Wild

18 scn 3 | 2010

(voorzitter van de icsc European Board) als Chaim Katzman (voorzitter van Gazit Inc., Equity One Inc. en Atrium European Real Estate Ltd.). Katzman zei: ‘De principes van het investeren in vastgoed zijn niet veranderd – het gaat over onderzoek en kennis. In deze tijden hebben we geen kristallen bol nodig om te slagen. We moeten wel totaal opgaan in de winkelcentrumindustrie. We moeten met onze handen de modder in en een grondig begrip verwerven van de lokale factoren, de omgeving waar het winkelcentrum is gelegen.’

Katzman riep de winkelcentrumindustrie op om meer naar de lange termijn te kijken: ‘Denk daarbij een vijftig jaar, niet vijf of tien jaar. Alleen met zo’n langdurige committment wordt een winkelcentrum pas de moeite waard om uiteindelijk te verkopen.’

De icsc ziet duidelijke tekenen van herstel, maar denkt dat dit over de wereld heen gezien zich in verschillende tempo’s zal ontwikkelen. Katzman ziet echter geen ‘double-dip’ in het verschiet en ziet juist dat veel winkelcentrumbeleggers nu het voordeel van de markt zoeken en nu kopen.

Multi ceo Glenn Aaronson merkte tijdens de icsc conferentie op dat in de nabije toekomst herontwikkeling en renovatie van bestaande centre tot wel 80 procent van de ontwikkelingen in beslag zullen nemen. Aaronson zei verder dat het soms lijkt dat er teveel winkelmeters in Europa zijn, maar dat dit slechts schijn is, omdat het vooral gaat om slechte meters waar geen behoefte aan is.

Isaac Kalisvaart, ceo van mab merkt verder op dat ondanks het feit dat in heel Europa winkelcentra op minder goede locaties het moeilijk hebben, er nog steeds niet genoeg hoog-kwalitatieve winkelmeters beschikbaar zijn. De industrie zou hier op moeten focussen, want top locaties trekken nog steeds de betere merken aan en behouden ook hun huurprijsniveau.

•

Tijdens de 35e editie van het International Council of Shopping Centers (ICSC) congres in Praag heeft Multi Development drie awards voor haar winkelcentra in ontvangst mogen nemen. SCN sprak met Herman Kok van Multi over de betreffende projecten.

Multi bekroond

Forum Duisburg (boven) en Forum Barreiro

‘H

et gaat inderdaad om drie Awards, maar deze zijn verdeeld over twee projecten: Forum Barreiro in Portugal en Forum Duisburg in Duitsland’ zegt Herman Kok. ‘Forum Barreiro kreeg de Award voor het beste winkelcentrum van Europa in de categorie Nieuwe retailprojecten kleiner dan 30.000 m2 en Forum Duisburg dezelfde Award in de categorie tot 80.000 m2.

Daarnaast ontving Forum Duisburg de Resource Award voor het meest duurzame winkelcentrum van 2010.’

waarmee Duisburg de concurrentie met snelweggeoriënteerde projecten als CentrO weer aan kan.’

De icsc Resource Award die Multi voor dit project heeft ontvangen, beloont met name de combinatie van milieu- en energiebewustzijn, stedenbouwkundige duurzaamheid (waaronder de uitstekende bereikbaarheid met openbaar vervoer) en maatschappelijk belangrijke waarden als het toevoegen van werkgelegenheid. ‘Binnen Multi kijken we dus duidelijk niet alleen vanuit technisch perspectief naar sustainability, maar ook naar maatschappelijke factoren, bereikbaarheid en hergebruik van ruimte en gebouwen. Forum Duisburg bezit dan ook een van de zwaarste breeam-certificaten.’

Naar Portugal Het contrast met de andere prijswinaar,

kenmerken De twee projecten verschillen flink van elkaar,

Forum Barreiro, kan bijna niet groter zijn. Niet alleen is het project veel kleiner, ook het verzorgingsgebied is maar een fractie van dat in Duisburg. Herman Kok: ‘Forum Barreiro was een heel andere situatie. In feite hebben we hier een huiskamer voor de binnenstad kunnen creëren door een stuk haven en -industrieterrein aan de stad terug te geven. Daarbij hebben we dus duidelijk niet voor de gemakkelijkste weg gekozen, maar de complexiteit van de opgave heeft zich wel vertaald in een bijzonder geslaagde herontwikkeling met hergebruik van ruimte, menging van functies en meer.’

niet alleen in omvang (Forum Barreiro 18.000 m2 en Forum Duisburg 58.000 m2), maar ook qua site-kenmerken. ‘Forum Duisburg was een bestaande retaillocatie in het stadscentrum welke Multi herontwikkeld heeft. Dit werd breed door de gemeente gedragen, omdat men als beleid aanvaard had dat de binnenstad het echte winkelharet moest zijn en blijven. Men had wel degelijk gekeken naar andere opties waarbij de retail buiten de stad geplaatst werd, maar uiteindelijk – en gelukkig, zo vinden wij – voor de versterking van de binnenstad gekozen. Forum Duisburg is binnen het totaalplan een van de ankers geworden. Een stukje overdekte stad binnen de stad en een nieuwe impuls voor het winkelhart. Maar het is niet het enige onderdeel dat de centrale stad heeft aangepakt.

Ook het buitengebied heeft een upgrading ondergaan, net als het onder het winkelcentrum gelegen metrostation. Ook is er een ruime parking toegevoegd. Al met al een grote operatie die een stuk kwaliteit aan de binnenstad heeft toegevoegd en

Nu zit Portugal in het slechtst presterende klasje van de Europese Unie. Hoe komt het dat we dan juist hier zulke mooie, bijzondere en vaak ook nog grote winkelprojecten zien?

‘In feite draait het economisch probleem nu nog om de financiering van de staatsschuld. Het heeft zich nog niet doorvertaald naar de ‘gewone’ economie, waar het vooral om groeicijfers, werkgelegenheid, enzovoort gaat. Voor wat betreft het feit dat de winkelcentra in Portugal op zo’n hoog niveau staan, moet men zich realiseren dat het land pas laat begonnen is met dit soort ontwikkelingen en zo heeft kunnen leren van landen die daarin voorop liepen. Daarnaast is het zo dat de marktleiders op het gebied van projectontwikkeling – waar Multi er een van is – sterk design-driven zijn.’

Multi zal voor de icsc Awards van 2011 zeker weer een aantal spraakmakende projecten indienen. Deze zijn eind 2009 geopend en vielen net buiten de inzendtermijn voor dit jaar. •

van der kamp Indeplaatsstelling, bestemmings­ clausules en branchering

S

tel in een winkelcentrum zijn twee supermarkten gevestigd, een Super de Boer en een Aldi. Kan Super de Boer indeplaatsstelling verlangen van Lidl?

Deze casus was (alweer enkele jaren geleden) in kort geding aan de orde.

Ook een omgekeerde situatie was onlangs voor de rechter: de discounter (Lidl) vraagt indeplaatsstelling van een full service supermarkt (Coöp).

Tijdens cursussen die ik geef leidt deze materie altijd tot veel vragen. Er spelen namelijk verschillende vraagstukken door elkaar.

In de eerste plaats: wat is indeplaatsstelling? Dit betekent dat de huurder – tegen de wil van verhuurder – kan afdwingen dat de huurovereenkomst wordt overgedragen. Deze mogelijkheid bestaat alleen bij winkelruimte/horeca en er moet zijn voldaan aan een aantal criteria. Het belangrijkste is dat er sprake moet zijn van een bedrijfsoverdracht. Het kan dus niet bij alleen een overdracht van huurrechten, ook andere activa moeten worden verkocht en overgedragen, zoals goodwill, huurdersinvesteringen, inventaris, personeel. Rechters toetsen dit de laatste tijd strenger, waarschijnlijk doordat er in toenemende mate “handel in huurcontracten” plaatsvindt.

In de tweede plaats geldt de eis dat de koper het bedrijf moet voortzetten. Dat hoeft niet op identieke wijze. Zo oordeelde de Hoge Raad al in de jaren ’90 dat een formulewijziging niet in de weg staat van indeplaatsstelling. Wel zal sprake moeten zijn van dezelfde branche.

In de derde plaats is de bestemmingsclausule in de huurovereenkomst van belang. De koper/opvolgend huurder zal zich daaraan in beginsel moeten conformeren. Toch kan het zijn dat een bestemmingsclausule (gedeeltelijk) opzij wordt gezet. Als de bestemming zo ‘eng’is omschreven, dat daardoor feitelijk indeplaatsstelling onmogelijk wordt, dan is de conclusie dat de bestemming in strijd is met de wet omdat indeplaatsstelling dwingend recht is (contractuele uitsluitingen gelden niet). Voorbeeld: een formule voorschrift geldt in het algemeen niet omdat het in de meeste gevallen onmogelijk is om aan een derde te verkopen die dezelfde formule gaat exploiteren.

In de vierde plaats: als er is voldaan aan alle voorwaarden, dan nog voert de rechter een belangenafweging uit. In dat kader kan de door verhuurder gewenste branchering groot gewicht in de schaal leggen.

In hoeverre is het in deze wirwar van factoren mogelijk om een bewuste branchering te handhaven? In de zaak waarbij Super de Boer Lidl in de plaats wilde stellen werd het belang van verhuurder aan de kant gezet. De indeplaatsstelling van Lidl werd toegewezen. De verhuurder eindigde dus met een winkelcentrum met twee discounters en zonder full service supermarkt. Hierbij speelde een rol dat de bestemming heel algemeen was omschreven, namelijk ‘supermarkt’. Waarschijnlijk dat als dit wat minder ruim was geformuleerd, en er zou zijn vastgelegd dat het gehuurde als full service supermarkt dient te worden gebruikt, deze zaak anders zou zijn afgelopen. Om branchering optimaal te handhaven, zou dus in de bestemmingsclausule zo exact mogelijk de branchering/invulling moeten worden vastgelegd. Dat vindt zijn grens erin dat overdracht nog wel mógelijk moet zijn.

In de zaak waarin onlangs de omgekeerde situatie speelde (Lidl vroeg indeplaatsstelling van Coöp) werd dit afgewezen, echter niet op grond van de discussie over de branchering, maar omdat de rechter meende dat geen sprake was van een echte bedrijfsoverdracht.

Sonja van der Kamp partner bij Boekel de Nerée advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam | T 020 795 32 44

20 scn 3 | 2010

Zuid-Afrika Nu de aandacht door het WK voetbal op Zuid-Afrika is gevestigd, vormt dat een goede gelegenheid om naar retail- en winkelcentraontwikkelingen in Kaapstad en Johannesburg te kijken.

tekst en foto's: Kai van Hasselt/ Shinsekai Analysis

scn 3 | 2010 21

internationaal

City Walk in Kaapstad is een indrukwekkend grote mall

V

ijftien jaar na het afschaffen van de Apartheid in Zuid Afrika, staat veel in het land nog steeds in dat licht. De geleidelijke deling van macht en welvaart gaat langzaam maar zeker en leverde winnaars en verliezers op. Enerzijds ontstond een klasse van rijke zwarte ondernemers die vaak sterke banden hebben met de politiek. Anderzijds hebben de witte boeren het zwaar met de aanpassing aan de nieuwe situatie. De spanningen die onderhuids leven, kwamen aan de oppervlakte door de ophef rondom ANC jongerenleider Julius Malewa die op partijbijeenkomsten het traditionele verzetslied ‘ Kill die boer’ zingt en na de, overigens niet politiek gemotiveerde, moord op de extreem rechtse witte politicus Terre Blanche.

Zuid Afrika is echter ook een land dat doordrongen is van het belang van de opgave de politiek, cultuur en welvaartsverdeling anders in te richten. Ondernemingen zijn verplicht een Black Economic Empowerment te hebben, waardoor zwarte medewerkers en stakeholders van een bedrijf mee delen in de welvaartsontwikkeling. Bedrijven geven deze BEE’s verschillend vorm. Microsoft startte recent een venture capital fonds dat investeert in jonge ondernemingen opgezet door zwarte en kleurling Zuid Afrikanen. Bedrijven moeten 25% van de aandelen aan zwarte en andere vroeger achtergestelde medewerkers en/of stichtingen die hun belangen representeren,

22 scn 3 | 2010

Tien procent van het BNP van het

toekennen . Het is bijna niet mogelijk een mechanisme van welvaartsherverdeling te maken dat geen onbedoelde neveneffecten met zich mee brengt. Dus zijn zij, hoe goed bedoeld en uitgevoerd ook, niet zonder kritiek gebleven.

In dat licht kan men de lokale impact van het Wereldkampioenschapvoetbal ook beschouwen. Het is een mooie coupe dat voor het eerst een WK op het Afrikaanse continent wordt gespeeld. De komst van het WK betekent een boost voor het merk Zuid Afrika en vraagt een

er goed in en heeft gezorgd voor enorme veiligheidsmaatregelen rondom het WK , in een land dat toch al buitengewoon met veiligheid en risico’s gepreoccupeerd is. Daarnaast is een punt van kritiek dat de Fifa de verkoop van goederen en horeca rondom de wedstrijden zo heeft dichtgetimmerd om de sponsors goed tot hun recht te laten komen en om zoveel mogelijk inkomsten uit het evenement te halen, dat het voor lokale en kleinschalige ondernemers vrijwel onmogelijk zal zijn om ook economisch

Kaapstad heeft een op het eerste gezicht vriendelijke atmosfeer, hoewel er, maar minder zichtbaar, ook veel armoede is grote investering wat betreft infrastructuur, en toeristische attracties, stadions en trainingfaciliteiten voor de teams. De deadline van de komst van spelers wordt als drijfveer gebruikt om projecten op tijd en het liefst binnen het budget af te krijgen. Na het WK gaat het er om de legacy, de langetermijnimpact van het evenement te optimaliseren De angst voor ordeverstoringen door Islamitische terroristen, Europese hooligans en lokale sloppenwijkbewoners zit

baat te hebben bij het WK. Het is dus vooral een enorme impuls voor het symbolisch kapitaal van Zuid Afrika, maar wat voor effect het op het economisch situatie van de gemiddelde Zuid Afrikaanse ondernemer zal hebben, valt nog te bezien.

Winkelcentra Johannesburg, van

oudsher een mijnstad, is uitgegroeid tot de internationale toegangspoort voor investeringen en handel met sub-Sahara

internationaal

Mandela Square is the place to be

gehele Afrikaanse continent wordt in Johannesburg omgezet.

Afrika. Tien procent van het Bruto Nationaal Product van het continent wordt in deze stad omgezet. Dat zie je terug in de rijkdom van bepaalde wijken in de stad. Het hart van het winkellandschap bevindt zich in de wijk Sandton, het Central Business District. Rondom de Johannesburg Stock Exchange hebben zich de belangrijke zakenbanken en mediabedrijven gevestigd. De hotels en sommige van de kantoorgebouwen zijn beveiligd als ambassades en zien eruit als vestingen. Auto’s die het terrein op gaan worden streng gecontroleerd. Te voet vijf minuten hiervandaan bevindt zich Sandton City, de belangrijkste mall van de stad.

Het is een grote mall met 163.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Verschillende hoogwaardige hotels als het Sandton Sun en het Sandton Intercontinental hotel, het Sandton conventiecentrum maken onderdeel uit van het centrum.

De verschillende onderdelen zijn zo aan elkaar gebouwd, dat je niet op straat hoeft te begeven. Bezoekers komen met hun eigen auto aan of met een van de vele mini-busjes. Het centrum wordt professioneel gerund en ondergaat momenteel een upgrade. Sandton city en bijbehorende gebouwen zijn voor driekwart onderdeel van Liberty Properties, een Zuid Afrikaanse bank gelieerde belegger en voor 25 procent van Pareto Limited dat private en publieke pensioengelden beheert.

Het winkelcentrum bestaat sinds 1973 en is door de jaren heen verbouwd en uitgebreid. Het herbergt ongeveer driehonderd winkels en biedt ruimte aan tienduizend parkeerplaatsen. Zowel lokale als internationale retailers als Woolworths, Nike, Mango en Morgan hebben er winkels. De verschillende gebieden kennen een lichte thematisering, met een clustering van luxemerken zoals Louis Vuitton, Cartier en Montblanc. mandela square Enkele jaren geleden is Nelson Mandela Square toegevoegd. Rondom een groot plein met een standbeeld van Nelson Mandela bevinden zich restaurants, winkels, een theater, hotels en appartementen. Mandela Square prijst zichzelf aan als ‘een piazza Europese stijl onder de Afrikaanse zon’.

De plek speelt in op de beweging naar meer openlucht winkelcentra, zoals deze ook veel in de VS gebouwd worden. Nelson Mandela Square is meer mixed use dan Sandton City, maar het is nog echt een winkelcentrum en geen stedelijk gebied. Een groot deel van de populariteit van Zuid Afrikaanse winkelcentra is gelegen in het feit dat zij een

De lokale ondernemer heeft nauwelijks baat bij het WK voetbal veilige ontmoetingsplek bieden. Mandela Square slaagt erin om net wat meer outdoor ontmoetingen, flaneren en cafe

leven mogelijk te maken zonder de omheining van de mall te moeten verlaten.

De twee belangrijkste steden van het land, Kaapstad en Johannesburg kennen een heel ander karakter. Waar Johannesburg het zakencentrum is, is Kaapstad de toeristische parel aan de baai met een voor de have’s ongekend hoge levensstandaard en veel natuurschoon.

De stad heeft een op het eerste gezicht vriendelijke atmosfeer, hoewel er, maar minder zichtbaar, ook veel armoede is.

Downtown Kaapstad is door de week een levendig zakencentrum dat zich uitstrekt van het water tot aan de Tafelberg die over de stad uitziet. Rondom Kloof en Loop street hebben zich veel mode-boutiques, uitgaansgelegenheden, kleine hotels gevestigd. Van een backpacker-hostel tot aan het gloednieuw filiaal van Taj hotel, de Indiase luxeketen kun je er vinden. Dat is tevens een goed voetbeeld van de manier waarop Chinese en Indiase ondernemingen in Afrika investeren. waterfront Victoria en Albert Waterfront is de nummer een toeristenbestemming van Zuid Afrika. De oude haven van Kaapstad is vanaf 1988 getransformeerd tot een mixed use winkel-, uitgaans-, woon- en werkbestemming. Lokaal is men erg over de gebiedstransformatie te spreken. Vanuit Europees perspectief doet het gebied behoorlijk Amerikaans aan doet, maar het is wel aardig dat ze nog steeds een aantal scheepswerven in gebruik hebben, waardoor het gebied een veel levendiger en waarachtiger uitstraling heeft, dan wanneer de haven zijn oorspronkelijke functie geheel verloren had.

V&A Waterfront ligt vlak naast het nieu-

>

lees verder op pagina

24 scn 3 | 2010 23

marketing & promotion

Old Mill is een voorbeeld van de transformatie van oude industrie

<

vervolg van pagina

23

we voetbalstadion waardoor het een grote impuls door het WK ontvangt. Veel automerken hebben in aanloop naar het WK bijzondere showrooms gebouwd in het gebied. Het bedrijf achter het Victoria & Albert Waterfront is in 2006 op de top van de markt voor 780 miljoen euro overgenomen van de oorspronkelijke aandeelhouders, het pensioenfonds van een Zuid Afrikaanse transport en havenbedrijf, door een consortium bestaande uit vastgoedbelegger London & Regional (37 procent), Istithmar, de vastgoedtak van Dubai World(idem) en lokale ZuidAfrikaanse BEE-beleggers (26 procent). century city Century City is een mixed use buitenwijk tien kilometer ten Noord-Oosten van downtown Kaapstad. De belangrijkste ankers zijn het

De winkelcentra zijn toegankelijke en veilige ontmoetingsplaatsen

Sandton City: Deze straat doorkruist het hart van het winkelcentrum Sandton City.

24 scn 3 | 2010

Canal Walk winkelcentrum met 141.000 m2, 400 winkels, twintig bioscoopzalen en een uitgebreide horeca- en entertainmentafdeling, en het Ratanga pretpark.

Hoewel het laatste geen groot succes is,

internationaal

Tegen deze achtergrond is het hoopvol dat verschillende voorheen industriële gebieden van de stad worden getransformeerd tot kleinschalige mixed-use ontmoetingsplekken. Enerzijds richten deze plekken zich nog op een beperkt elitair publiek, anderzijds zijn dit wel de kiemen waar een veiliger en socialere stad uit kan voortkomen.

naar een nieuwe retail en lifestyle bestemming.

en nu vooral tijdens de school vakanties geopend is, heeft het winkelcentrum de verwachtingen overtroffen.

Toen het werd geopend in 2000 was het het grootste winkelcentrum in Afrika en zelf op het Zuidelijk Halfrond. De ontwikkelaar achter het gebied is de Rabie Property Group, die sinds 1978 actief is. Century City is een grote geplande woon, leef en werkgemeenschap. Hoewel het winkelcentrum voor bezoekers en toeristen het meest in het oog springt, is het maar een beperkt deel van de gehele project, dat verder bestaat uit een groot aantal appartementen, kantoren, mixed use gebieden, en autoshowrooms. Omdat het gebied in kwetsbare wetlands gebouwd is, staat een deel van de gebouwen op eilandjes. Het gebied blijft zich door ontwikkelen en werd twee jaar geleden tot het prettigste middenklasse woongebied van Zuid Afrika benoemt.

Als conclusie kunnen we stellen dat het positieve van de winkelcentra in Zuid Afrika er uit bestaat dat zij toegankelijke en veilige plaatsen bieden, waar mensen, onafhankelijk van hun huidskleur elkaar kunnen ontmoeten. Maar je hoopt voor het land wel dat die ontmoetingen niet beperkt blijven tot winkelcentra, maar ook buiten de muren van de mall, op straat plaats vinden. Succesvolle winkelgebieden in Kaapstad en Johannesburg moeten per definitie bijna wel aan de eisen van veiligheid voldoen willen ze mensen met spending power aantrekken.

lifestyle In Kaapstad is in de wijk Woodstock in de Old Biscuit Mill een klein lifestyle winkelcentrum ontwikkeld. Het is een groot succes en begon met een voedselmarkt voor kleineproducenten, organische boeren en ontwerpers. Inmiddels transformeert de buurt langs Albert Road in een bruisende culturele en uitgaanshotspot waar de eet, mode en designcultuur van Kaapstad komt.

In Johannesburg is Arts on Main opgericht, een cluster van een aantal winkels, kunstgaleries, culturele instellingen en een restaurant/bar rondom een kleine groene binnenplaats. Ook hier zijn bewakers voor de deur en is er een afscheiding van de straat, maar het trekt wel rijkere blanke mensen naar de hoofdzakelijk zwarte binnenstad. Komend jaar worden er ook appartementen bij het complex gebouwd. Dit biedt een nieuwe middenklasse een kans zich in het voorheen industriële centrum van de stad te vestigen. Waar dit proces van gentrification vaak de verdringing van vorige bewoners met zich mee brengt, is dat hier niet het geval omdat hier geen mensen

woonden, maar er voornamelijk oude industrie gevestigd was.

Conclusie Zuid Afrika komt op het

eerste gezicht als een hele interessante markt over. De gemiddelde koopkracht ligt veel hoger de meeste andere Afrikaanse landen, tegelijkertijd vervult Johannesburg een belangrijke brugfunctie naar de rest van het continent. De grootste winkelcentra zijn professioneel ingericht. De inrichting en organisatie van kleinere winkelcentra kan absoluut nog een kwaliteitsverbetering gebruiken. Dankzij de bredere spreiding van de welvaart komt er een steeds groter publiek dat haar geld aan winkelen en vermaak kan uitgeven. De mix van lokale en internationale retailers die zich in Zuid Afrika vestigen, maken het winkellandschap interessant. Europese merken en verhalen zijn in trek. De lokale winkelier die een Italiaanse naam, Fabiani, voor zijn winkel koos en met grote letters G-star op zijn raam plakt en ondertussen een hele grote omzet draait met zijn eigen, lokaal geproduceerde merk is een typisch voorbeeld van inspelen op die vraag. Er is ook een aantal mooie lokale modemerken, zoals bijvoorbeeld Black Coffee. Ik ben heel benieuwd of dit soort lokale stijlen ook hun weg naar buiten vindt.

•

☛ Links naar de bezochte projecten vindt u in de digitale variant van Shopping Centre News. Ga naar onze website www.scnews.eu en klik op het tabje ‘Links’

Victoria & Albert Waterfront in de baai van Kaapstad

scn 3 | 2010 25

hermitage

Artist impression van het Inverdan-project te Zaandam

De Hermitage Zaandam

H

eino Vink: “Natuurlijk hebben wij ook last van de crisis en merken we dat het meer tijd kost om zaken voor elkaar te krijgen. Maar we profiteren van het feit dat onze projecten zich op dermate goede locaties bevinden, dat alle betrokken partijen behoefte voelen om door te zetten. Bijvoorbeeld het centrumgebied van Nieuwegein. Dat project is midden in de crisis gestart, ook al omdat iedereen vond dat het nu toch echt tijd werd om iets te gaan doen.

En dat geldt ook voor Spijkenisse en Vleuterweide.

In Zaandam hebben we in een moeilijke tijd succesvol een tussenfase afgerond. Gewoon omdat ook dit een goede locatie is, waar volop in de binnenstad geïnvesteerd wordt. Juist in moeilijke tijden en ook met als oogmerk zo’n project door te laten gaan. Dus ja, het is moeilijker dan drie jaar geleden, maar het positieve hieraan is dat het nu weer heel erg op kennis en kunde aan komt en dat Multi gespecialiseerd is in dit soort operaties. Waarbij we minutieus en bijna met een precisie als van acupunctuur

26 scn 2 | 2008

steden beter maken dan dat ze nu zijn.

Dat zie je terug in meer bezoekers en hogere bestedingen en daarmee is zo’n ontwikkeling geen bedreiging voor zittende ondernemers, maar juist nu een kans om daar in mee te gaan.” inverdan Zaandam is de groot-

ste kern van de gemeente Zaanstad en moet ook echt als hart van dit gebied gaan opereren. De gemeente is hier onder de naam Inverdan een veelomvattend project gestart, dat moet bewerkstelligen dat dit doel bereikt wordt. Het project ligt aan de kop van het stadscentrum, aan het einde van winkelstraat De Gedempte Gracht en omvat niet alleen nieuwe winkels, maar ook woningbouw, een spectaculair hotel, een nieuw stadhuis, het terugbrengen van de gracht, herinrichting van de openbare ruimte en de ontsluiting van het gebied over het spoor, dat de stad in tweeën deelt. Om dit laatste te bereiken wordt de provinciale weg overbouwd. Multi heeft zich in dit grote geheel specifiek bezig gehouden met het winkelprogramma (10.000 m2), de bioscoop (1200 zitplaatsen) en een grote ondergrondse parkeergarage (bij-

na duizend plaatsen over drie lagen). De woningen boven het complex zijn door AM Wonen gerealiseerd. De gemeente Zaandam heeft t.a.v. de retail er duidelijk voor gekozen dat ook voor grootschalige winkels een oplossing in de binnenstad gezocht moest worden. Voor ontwikkelingen op dit gebied buiten het stadscentrum wordt een restrictief beleid gevoerd.

Heino Vink: “De voorbereiding van deze ingewikkelde opgave heeft natuurlijk enige tijd in beslag genomen. Zo is het gebied van nature vlak, maar moesten we wel nieuw gecreëerde hoogteverschillen oplossen. Verder moest er met veel eigenaren samengewerkt worden.

Al met al is er heel wat water door de Zaan gegaan voordat we in 2007 met de realisatie konden starten. Het gedeelte van Inverdan waar we het over hebben, heet De Knoop. En dat is niet voor niets, want alles dat maar enigszins ingewikkeld is in het centrum van Zaandam, komt hier samen.” hoogbouw De operatie in het stadscentrum valt zonder meer op. Al vanaf enige afstand is te zien hoe de nieuwe

hermitage

hoogbouw (hotel en De Hermitage) het gebied accentueert. Dichterbij gekomen strijden de nog gaande bouwwerkzaamheden, het oude (lelijke?) AH hoofdkantoor en de bijzondere architectuur van de nieuwe gebouwen om de aandacht.

Het nieuwe centrumgebied van Zaandam maakt een echte schaalsprong en zelfs nu, met nog tal van bouwputten, voelt het groots en bijzonder. Tegelijkertijd is de situatie voor iemand die hier lang niet geweest is – zoals uw redacteur – bijna onherkenbaar anders geworden.

Heino Vink: “Wij zijn nu met ons projectdeel klaar. Maar in het gebied om ons project heen wordt nog volop gewerkt. Daarom heeft er nog geen ‘grand opening’ plaats gevonden en steken we nu vooral tijd, geld en energie in het ondersteunen van de ondernemers in De Hermitage. Want omdat het gebied nog niet gereed is, is de bereikbaarheid en doorstroming zeker nog niet optimaal en dat betekent dat we op dit moment wat meer inspanningen op het gebied van marketing en tijdelijke bewegwijzering moeten doen. Maar de invul-

>

lees verder op pagina

☛ bekijk het gehele interview met heino vink (video) op www.scnews.eu

Heino Vink

De economische situatie van de laatste jaren heeft niet alles stilgelegd. Er is nog volop ontwikkelactiviteit, ten dele in projecten die al jaren in voorbereiding waren, ten dele ook in projecten die juist nu gestart zijn. Hoe werkt dat voor Multi? Wij vroegen het Heino Vink, directeur van Multi Vastgoed Nederland.

28 scn 2 | 2008 27

hermitage

<

vervolg van pagina

27

ling met de huurders van De Hermitage realiseert op zich al een aantrekkingskracht naar dit nieuwe deel van het stadscentrum.”

Dat is niet verwonderlijk, want De Hermitage heeft onder haar huurders een flinke Saturn, een AH-supermarkt, een mooie NewYorker en diverse kleinere winkels en horecapunten. In totaal ruim 9000 m2 vvo. Plus natuurlijk het nieuwe Pathé-bioscooptheater. Tel daarbij ook de parkeergarage van Q-Park en het is duidelijk dat De Hermitage zowel bronpunt als anker in dit gebied geworden is. modern Waarom is gekozen voor een moderne architectuur en niet voor een meer Zaans-klassieke uitstraling? Het inmiddels wereldberoemde hotel speelt hier immers nadrukkelijk mee. Heino Vink: “De Zaanstreek is niet alleen bekend van de Zaanse huisjes – in talloze schakeringen van groen – maar ook van de industrie die hier al heel lang actief is. De architecten Cees en Matthijs Rijnboutt hebben voor De Hermitage teruggegrepen op die industriële historie. Je

28 scn 3 | 2010

ziet in het gebouw dan ook elementen die een knipoog zijn naar industriële architectuur, naar fabrieken en pakhuizen.

Waarin overigens ook de Zaanse kleuren terug komen. Er is zelfs een Zaanse kleurenwaaier voor dit project uitgewerkt!”

Het is nog even wachten voor de winkeliers en consumenten totdat men ongestoord van de nieuwe omgeving en het nieuwe aanbod kan genieten. Als alles gaat zoals het moet, is Inverdan eind 2010, begin 2011 afgerond.

•

de tsaar Het nieuwe project staat bekend als Hermitage Shopping Zaandam, waarbij de naam aansluit op de andere namen in de ‘Russische buurt’. Wat dan weer terug grijpt op de werkelijk gebeurde geschiedenis van het bezoek van de Russische tsaar Peter, die als jongeman in augustus 1697 ‘incognito’ kennis wilde opdoen van de Hollandse scheepsbouw, houtzagerijen, droogleggingen door bemaling, enzovoort.

Tsaar Peter was van plan een half jaar in Zaandam te blijven, maar dat werden slechts acht dagen, waarna hij met een voor 425 gulden gekocht boeierjacht naar Amsterdam vertrok en daar op de Oost-Indsche timmerwerf een opleiding kreeg. Wat een kort bezoek al niet een eeuwendurende impact kan hebben…

hermitage

Eazie: uniek gezond fastfood concept Met uitzicht op het spraakmakende Golden Tuliphotel en op de eerste verdieping van De Hermitage, vinden we het Eazie Wokrestaurant. Een prachtige, nu ruim vijf jaar bestaande formule met een uniek, bijna tegenstrijdig aanbod. Gezonde fastfood. SCN sprak met franchisegever Shunli Huang.

E

azie heeft momenteel vijf vestigingen in Rotterdam, Den Haag (Spuimarkt), Leiden en nu ook in Zaandam. De naam Eazie is een speelse verbastering van easy, en laat origineel het woord ‘Azië’ zien om de relatie met het assortiment te tonen. Shunli Huang: “We streven er naar om in de komende jaren in de randstad en dan met name in steden met meer dan 80.000 inwoners uit te breiden. Daarvoor zoeken we units van minimaal 120m2. Daarnaast willen we gaan experimenteren met alleen take-away, waarvoor een kleiner metrage volstaat.”

Wat houdt nu het Eazie-concept precies in? ‘Wij zijn de enige formule die gezonde fastfood levert. Alles wordt in het zicht van de gast vers bereid. Bijzonder is dat we deze kwaliteit voor uiterst betaalbare prijzen kunnen leveren: van 3,75 tot 8 euro voor een complete maaltijd.’

Dat maakt een bezoekje aan McDonald’s bijna duurder?

‘Onze prijzen ontlopen elkaar niet veel, maar de Eazie-producten zijn veelal wel een stuk gezonder.’

Waarom De Hermitage? “Wij hebben al eerder zaken gedaan met Multi en we hebben ook een vestiging in Multi’s (en ING Real Estate’s: red.) project Spuimarkt te Den Haag. Toen we de in ontwikkeling zijnde projecten doornamen, liepen we al snel tegen De Hermitage aan. Voor ons een interessante locatie, omdat Zaanstad ruim voldoende inwoners voor ons concept heeft, maar ook vanwege het feit dat De Hermitage vlakbij het station, het gemeentehuis en kantoren gelegen is.

We verwachten dus veel aanloop en dat moet ook, want met deze lage prijsstelling moeten we een flinke omloopsnelheid behalen.’

Zou een goedkopere locatie niet beter bij de prijsstelling passen? “Dat moeten we nu ervaren. Als we hier drie producten voor vier euro in plaats van één keer zes euro kunnen verkopen, dan kan het prima. Dus als een hogere huur meer traffic betekent, dan is dat geen probleem. Bovendien maakt meer traffic en veel kleinere bestedingen ons minder gevoelig voor dips. Want als je van weinig klanten afhankelijk bent, dan komt een verkoopdip harder aan.”

Zoals de lezer op de foto kan zien, oogt een Eazie-restaurant heel goed en is het niet ondenkbaar dat het sterke concept het oude succes van McDonald’s nog eens dunnetjes over doet. •

scn 3 | 2010 29

hermitage

Saturn Hermitage Shopping Op 1 april opende de zesde Nederlandse Saturn vestiging haar winkel in De Hermitage.

Een zaak ter grootte van 3100 m2 VVO. SCN sprak met vestigingsdirecteur Patrick Mekke en marketingcoördinator Selma Besman.

D

e Saturn-winkel is prominent aanwezig in het nieuw De Hermitage en bezoekers kunnen zowel via de winkelstraat als via de parkeergarage (met roltrap of lift) gemakkelijk bij de entree komen.

Die entree verbloemt overigens enigszins de grootte van de winkel, die geheel gelijkvloers is opgebouwd.

Waarom een centrumlocatie en niet een perifere locatie?

Patrick Mekke, vestigingsdirecteur: “Saturn heeft bewust voor deze centrumlocatie gekozen. We wilden onderdeel zijn van het centrum en profiteren van de aanloop van consumenten en de allure die het hele project uitstraalt.”

Is die uitstraling van het pand belangrijk? “Zeker, want Saturn wil als dynamisch, modern en innovatief bedrijf graag deel uitmaken van locaties die dit uitstralen en zo een aantrekkingskracht op consumenten uitoefenen. De Hermitage is daar een goed voorbeeld van.”

30 scn 3 | 2010

Waarom is er zowel een Saturn als MediaMarkt in Nederland? De formules verschillen immers op het oog niet veel van elkaar. Marketingcoördinator Selma Besman: “Met een twee merken strategie maken we een goede kans dat mensen de producten bij ons kopen.”

Hoe groot is het marktgebied voor deze vestiging? “Wij richten ons op de regio Zaanstad, een marktgebied met zo’n 185.000 huishoudens.”

Wat is het antwoord van Saturn op de bedreiging van internet als verkoopkanaal voor deze branche? “Allereerst is ons pluspunt de grootschaligheid, de massaliteit.’, zegt Patrick Mekke. ‘Dat trekt mensen aan. Verder strekt onze laagste-prijsgarantie zich ook uit tot wat op internet aangeboden wordt.

Wij zijn een lokale speler en passen daarbij onze prijzen ook naar de lokale markt aan. Een ander pluspunt is het directe contact dat de consument met ons heeft. Ook in geval van reparatie. Maar het allergrootste pluspunt is natuurlijk dat de consument het product hier kan zien, voelen, proberen en ervaren. Onze verkopers spelen hierin een belangrijke rol: hun expertise en omgang met de klant moet er aan bijdragen dat deze zich hier prettig voelt en graag weer terug komt.”

•

hermitage

Een stap voorblijven op de thuisbioscoop In De Hermitage bevindt zich ook een Pathé bioscoopcomplex met zes zalen en in totaal 1175 plaatsen. De entree is evenals de kaartverkoop op de begane grond gelegen en de bezoeker wordt vervolgens via roltrappen naar de eerste verdieping geleid. Daar wacht een ruime hal, sfeervol ingericht en verlicht. Het bioscooptheater anno 2010 is niet meer dat van dertig jaar geleden. Maar het is vandaag de dag dan ook geen ‘filmpje pakken’ meer, maar een avondje uit.

S

CN sprak met Youry Bredewold, woordvoerder en hoofd marketing en communicatie van Pathé, marktleider op het gebied van bioscooptheaters in Nederland. Is er sprake van een branche-brede upgrading?

“Dat proberen we zeker te realiseren en uit te dragen. Niet alleen Pathé, maar de hele bioscoopbranche investeert veel in de belevingswaarde van het bioscoopbezoek. Dat is nodig, want het publiek verwacht dit.”

Het verschil met vroeger is echter niet alleen aan de inrichting en sfeer te zien, ook is er iets aan de zaalgrootte veranderd. Youry Bredewold: “Vroeger had een bioscoop een of twee zalen. Er was minder filmaanbod en zo had men een paar weken de tijd om overdag naar een familiefilm te gaan en ’s avonds naar een actiefilm. Tegenwoordig vertonen we driehonderd films per jaar. Vandaar dat de bioscopen meer zalen

Entree van de Pathé-bioscoop

hebben gekregen en omdat niet iedere film evenveel publiek trekt, zijn de zalen in grootte flexibel geworden. In De Hermitage hebben we een zaal met 375 stoelen en een met 100 stoelen. Dus ook als een film de drukste weken voorbij is, heb je dan toch nog sfeer in de zaal en dat is anders dan vroeger, met twintig man in een zaal met duizend stoelen. Dat is voor een bezoeker geen leuke ervaring.”

In hoeverre vindt u dat Pathé in De Hermitage op zich zelf staat, dan wel deel uitmaakt van het geheel? “Dat is toch wel een beetje van beide. Enerzijds kunnen wij prima zelfstandig exposure en bezoek genereren. Anderzijds hebben we niet voor niets gekozen voor een pand waarin ook diverse andere ondernemingen zitten, omdat dat elkaar kan versterken. Wat ik heel knap vind van De Hermitage, is dat er een compleet nieuw stadshart wordt gecreëerd – wat ook nodig was – waardoor je mensen ook langer en op verschillende momenten vast houdt. Men kan er tot laat de boodschappen doen, een hapje eten en ook nog een bioscoopje pikken. De aanwezigheid van de garage onder het complex maakt dat het ook niet uitmaakt als het wat later wordt. We zitten daar op een aantrekkelijke, bruisende locatie en dat draagt toch bij aan het succes.”

Heeft de bioscoop het ooit aan de dvd verloren terrein weer terug gewonnen? “Je kan niet spreken van terugwinnen. Wel heeft de situatie zich gestabiliseerd en zien we zelfs door de crisis weer een toename van bioscoopbezoek. We verwachten dit jaar 25 procent groei, terwijl nu de dvd-markt onder druk staat. Maar de tijd dat drie miljoen mensen naar een film gingen, die is voorbij: nu zijn we blij met 1 miljoen bezoekers. Het karakter van bioscoopbezoek is veranderd van filmpje pakken in avondje uit. Daar proberen wij met onze formule aan te beantwoorden. Nu hebben niet al onze theaters dezelfde faciliteiten, maar er zijn er die zelfs een restaurant hebben. Je kunt dan tevoren of na afloop wat eten of borrelen. Belangrijk is dat het aanbod op alle aspecten klopt. De klant accepteert geen simpel, slecht zittend klapstoeltje met weinig beenruimte meer. Wij moeten concurreren met de home-cinemasets (die best goed zijn) en nu zelfs met 3d-televisie en dus moeten we altijd net wat meer blijven bieden, zodat het ook echt als een avondje uit ervaren wordt.”

•

scn 3 | 2010 31

hermitage

B

Taede Groen, asset manager bij Syntrus Achmea

‘Prima koppeling met stationsgebied en binnenstad’ Syntrus Achmea heeft Hermitage Shopping Zaandam verworven namens Stichting Rabobank Pensioenfonds. ‘Wij hadden al diverse projecten met Multi Vastgoed gedaan en dit project wekte onze interesse vanwege z’n strategische ligging in het centrum van Zaandam. Het complex past bovendien uitstekend binnen het door ons gevoerde beleid om in de grotere steden op goede binnenstedelijke locaties te beleggen.’

☛ 32 scn 3 | 2010

elegger Syntrus Achmea Vastgoed kwam in 2005 met Multi in contact over Hermitage Shopping. Asset manager Teade Groen zegt erover: ‘We zijn vervolgens in de ontwikkelingsfase nauw betrokken geweest bij het uitwerken van het project en konden zo nog bepaalde aanpassingen uit oogpunt van de exploitatie doorvoeren. Want daar kijken wij als belegger natuurlijk nadrukkelijk naar. De verhuur is geheel door Multi verzorgd en zij hebben het project ingevuld met een goede mix van formules en zelfstandigen, zowel groot als klein. Bijzonder is dat we op een binnenstadslocatie als dit toch een grootschalige huurder als Saturn kunnen huisvesten. Dat is niet alleen belangrijk voor Hermitage Shopping, maar ook voor de binnenstad van Zaandam en de gemeente heeft dat belang goed onderkend. Daarbij is de aanwezigheid van de grote parkeergarage voor huurders als Saturn en bioscoop Pathé essentieel en het publiek kan dan ook met zowel lift als roltrappen zo van de garage de Saturnwinkel bereiken.’

Bereikbaarheid Tijdens ons bezoek

aan Hermitage Shopping viel op dat er rondom het project nog volop werkzaamheden gaande waren. Wat betekent dit voor de bereikbaarheid? ‘Die is nu nog niet optimaal en daarom zijn er voor bijvoorbeeld Saturn extra voorzieningen aangebracht die de bereikbaarheid van de winkel vanaf de begane grond verbeteren. Echter, als straks de projecten in de omgeving klaar zijn en het openbaar gebied is ingericht, vormt Hermitage Shopping een belangrijke schakel tussen het station en de Gedempte Gracht en is het onderdeel van het nieuwe stadshart van Zaandam. Het complex heeft twee winkellagen, maar als alle infrastructuur gereed is, maakt het voor het publiek niet uit op welk niveau men binnenkomt. Vanuit het openbaar gebied komen verschillende verbindingen op verschillende niveaus haast onmerkbaar uit op de winkels. Dat is dusdanig slim gedaan, dat we hier niet de traditionele verdeling in bezoekersstromen zullen zien, maar de bezoekerstroom zal zich evenwichtig over beide lagen gaan verdelen.’

Dus is er ook geen verschil in de huurprijzen tussen deze etages? ‘Inderdaad, de huurprijzen verschillen nauwelijks.’

bekijk het gehele interview met taede

Huurders Hermitage Shopping Zaan-

groen (video) op www.scnews.eu

dam moest qua invulling een aanvulling zijn op wat Zaandam in het gebied

van de Gedempte Gracht al te bieden had. Dus primair geen verplaatsing van ondernemers en als extra vooral ook ruimte realiseren voor grootschalige winkels. Teade Groen: ‘Het winkelgedeelte is nu vrijwel klaar. Er zijn nog een paar units beschikbaar en daar lopen met kandidaten al gesprekken over.

Huurders als New Yorker (1300 m2 over twee verdiepingen), AH (2100 m2), Saturn (ruim 4.500 m2) en Pathé (zes zalen met ruim 1200 stoelen) zijn natuurlijk dominant en de trekkers voor het project, maar daarnaast hebben we hier een paar goede horeca-zaken met een Délifrance, een Eazie Wok en een koffiespeciaalzaak.

What’s in a name Is de naam Her-

mitage niet verwarrend? Er is immers ook een Hermitage in Amsterdam. ‘We hebben dat laten onderzoeken en denken niet dat dit verwarring geeft. In Amsterdam gaat het om een museum en hier om een winkelgebied dat met deze naam goed aansluit op de omgeving, waar meer Russische namen voorkomen. De gemeente heeft gekozen voor de adressering Hermitage. We haken daarop in en geven daarnaast met de naam Hermitage Shopping Zaandam het specifieke karakter aan. De parkeergarage wordt aangeduid als Q-park Hermitage. Door deze verwijzingen versterken het gebied en de locatie zichzelf.

We willen daarnaast Hermitage Shopping niet als individueel complex gaan promoten. Het moet vooral een onderdeel van het nieuwe centrum zijn en het is dan belangrijker om Zaandam als winkelstad te marketen.’

Het Inverdan-project transformeert het gehele gebied.

Locatie De locatie is zonder meer opmerkelijk aan het worden. Waar de oude situatie een tamelijk grijze, welhaast saaie mix was van oude en moderne winkelpanden, ontstaat nu een bijna grootstedelijk beeld qua architectuur. Met het nieuwe opvallende Inntel-hotel als belangrijkste blikvanger, maar straks ook met een openbaar gebied dat er wezen mag, inclusief de gracht die weer aangelegd wordt. Teade Groen: ‘Het ziet er hier straks heel bijzonder uit. Met bruggen over het water, de overbouw (met winkels) over de provinciale weg naar het station, veel doorsteken op de begane grond en in de nabije toekomst winkels in de Zaantoren en op iets langere termijn ook in het project Noordse Bos, waar wellicht ook nog een paar grootschalige winkelformules gaan komen. Verder leisure componenten en horeca met terrasjes.’

Maar hoe bereiken we dat de consument komt? ‘Het station speelt een belangrijke rol in de traffic. Maar ook de parkeergarage als bronpunt en het publiek dat vanaf de Gedempte Gracht komt. Al met al wordt dit gebied een verlenging van het bestaande winkelgebied.

Er is ook goed gekeken naar de loop van de straten, de locaties van bruggen, liften en roltrappen. De consument wordt het heel gemakkelijk gemaakt om hier rond te lopen.’

Groen verwacht dat de gemeente volgend jaar met de aanleg van de gracht gaat beginnen waardoor de belevingswaarde verder toeneemt. Ook de voorbouw Saentoren is nog niet gereed. Al met al zal de bouwsituatie nog wel twee jaar duren.

Echter, het begin is er en Zaandam komt met deze kwaliteit zeker op de kaart als winkelstad voor de regio!

•

beurzen en congressen

beurs & congres

donderdag 17 juni Regio Utrecht Vastgoed® 2010 Maarssen dinsdag 22 juni PPS in Vastgoed 2010 Affligem - België donderdag 24 juni Rotterdam Vastgoed® 2010 SS Rotterdam dinsdag 29 juni Provincie Antwerpen Vastgoed® 2010 Kasteel Brasschaet donderdag 23 september Noord-Holland Noord Vastgoed® 2010 Heerhugowaard donderdag 30 september WinkellocatieMarkt® Nederland 2010 Spant! Bussum donderdag 14 oktober Utrecht Vastgoed® 2010 Utrecht dinsdag 26 oktober Brussel Vastgoed® 2010 Brussel Nieuwe publicatie: Vastgoedwijzer btw & overdrachtsbelasting www.managementproducties.com

8-11 juni Provada Amsterdam, RAI www.provada.nl 17 juni ICSC Solal Marketing Awards/ European Marketing Conference Lissabon (P) www.icsc.org/solalawards 17-19 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 23 | 2010 33

review tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

De Nieuwezijds Kolk, zoals het project aan de Amsterdamse Nieuwendijk bij de opening in 1997 genoemd werd, is destijds ontwikkeld als winkelcentrum met appartementen erboven door (toen nog) ABN/AMRO projectontwikkeling, tegenwoordig Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. Hoe staat dit project er nu voor?

D

werd gekenmerkt door verwaarlozing en was voer voor speculanten. Doordat er bovendien krakers al jarenlang een woonruimte vonden, werd het gebied in haar omgeving vanuit sociaal-maatschappelijke optiek als besmet ervaren.

ABN Amro Vastgoed kocht het beschikbare gebied bij de Nieuwezijds Kolk en gunde architect Ben van Berkel de opdracht een ontwerp te maken. De opgave was zeer complex.

Van Berkel zou een project moeten creëren dat ruimte zou bieden aan winkels, woningen, kantoorruimte en een hotel.

Dit project zou ingepast worden op de plek waar speculanten gaten hadden laten vallen, waardoor verschillende kavels ontstonden: schuin, groot, klein en grenzend aan smalle stegen, die gehandhaafd moesten blijven. Van Berkel creëerde hier een project dat respect had voor de ruimtelijke randvoorwaarden, maar dat binnen de gegeven situatie wellicht toch wat ambitieus was; de materiaalkeuze was op veel plekken grof en provocerend en bleek na oplevering bovendien niet altijd even goed getest, waardoor bijvoorbeeld de betonnen ondergrond onder de vloertegels nogal wat nakrimp gaf en de tegels dat niet verdragen konden.

Wat er aan vooraf ging Hoewel bij het Nederlandse Monopolie nog altijd één van de duurste straten, ging het deel van de Nieuwendijk waar het project ‘De Nieuwezijds Kolk’ gerealiseerd werd tot aan het Centraal Station, al jaren achteruit. Het gebied tussen de Nieuwendijk, de Dirk van Hasseltsteeg, de Nieuwezijds Kolk en de Nieuwezijds Voorburgwal

Het functionele ontwerp Daar waar Van Berkel het karakter van de stegen wilde oppakken ‘door de loop van de Nieuwendijk te versterken met behulp van een grote glazen erker, die aangebracht werd en eerst ‘uitknikte’ en zich daarna in de binnenste bouwmassa verschool om vervolgens weer pontificaal naar buiten te zwenken’ (bron: Volkskrant 24 augustus 1996, Hilde de Haan en Ids Haagsma), bleek deze vormgeving vanuit winkelperspectief beslist geen optimalisatie voor het project. De belangrijkste passage in het ontwerp van van Berkel naar de Nieuwezijds Kolk sneuvelde in het ontwikkelingstraject waardoor er een, voor traffic, desastreuze “deadend” situatie ontstond. Juist op deze plek werden de ondernemers van de voormalige Y-markt gehuisvest, waardoor hun slagingskans qua economisch functioneren nog eens negatief beïnvloed werd.

Bovendien was vanuit winkeloptiek onvoldoende gekeken naar de potentie van dit specifieke gebied binnen haar (zeer ruim voorziene) winkel- en verblijfsgebied. Verderop in dit artikel komen we hier nog op terug. Kortom, in onze vakwereld verdiende dit project niet bepaald een schoonheidsprijs vanuit het perspectief van functionaliteit.

De verkoop van de appartementen was vanaf dag 1 echter wel een heel groot succes. Op zo’n unieke plek in het centrum

e ICSC typeerde het binnenstedelijke winkelcentrum De Kolk als traditional very large. De ontwikkelaar lijkt op deze locatie getracht te hebben een soort ‘mini mall’ op te zetten volgens (oorspronkelijk) Amerikaans model met een aantal winkelunits op begane grond en verdieping. Op verdieping lag de nadruk qua winkels op een multicultureel aanbod. Het was een soort soek, een oosterse markt zoals wij die uit Afrika en het Midden-Oosten wel kennen. Hier werd een aantal van de kleinschalige ondernemers die eerder gevestigd waren op de Y-Markt aan het Westerdok, geherhuisvest, toen de Y-markt bij wegens gebrek aan succes opgedoekt werd. Daarnaast bevond er zich ook een foodcourt, waar o.a. een McDonalds Express-verkooppunt zich vestigde (een vestiging van de hamburgergigant met een beperkt assortiment) en exploitanten van New York Pizza, Chico’s Taco, en Bart’s Bakerstreet hun deuren openden aan het gezamenlijke eetplein. Als winkeltrekkers vond h&m (op maaiveld) er zijn plek.

Het winkelcentrum telde in totaal 6160 m² meters vvo aan winkel- en horecaruimte, 17 gerenoveerde en 21 nieuwbouwappartementen, een kantoor, een hotel en een ondergrondse parkeergarage voor 400 auto’s.

34 scn 3 | 2010

De Kolk

review

De krachtig vormgegeven pui van New Yorker

waren natuurlijk ook bijna nooit zulke ruime, moderne luxe appartementen beschikbaar, met een eigen aan te kopen parkeerplaats in de onder De Kolk gerealiseerde parkeergarage.

Winkelcentrum dicht Minder dan twee jaar na de opening, in juni 1998, maakte abn amro, die nog steeds eigenaar was van het complex, bekend dat alle huurovereenkomsten met alle huurders beëindigd zouden worden. Zodra ook de vestiging van de Hema (die er tijdelijk gehuisvest was vanwege de enorme renovatie van haar eigen pand) weer naar haar oude plek zou gaan, zou De Nieuwezijds Kolk onder het mes gaan. Er werden drastische maatregelen aangekondigd die varieerden van een architectonische ingreep tot een aanpassing van de samenstelling van formules.

selijk handelen zouden kunnen overzien, zouden we waarschijnlijk de helft van onze beslissingen anders nemen.

Echter, voor de Nieuwezijds Kolk was een aantal potentiële aanleidingen voor de mislukking echt wel voor de hand liggend. Zo konden de kleinschalige ondernemers van de voormalige Y-markt gezamenlijk onvoldoende trekkracht genereren om bezoekers naar boven te brengen: en de foodcourt, overgevlogen uit de VS, bleek misplaatst op deze plek. Men mag zich afvragen of het (in het algemeen) ‘middle of the road volk’ dat over de Amsterdamse A1 locaties, de Kalverstraat en de Nieuwendijk, sjokt, nu juist interesse heeft in een onduidelijk ‘multicultureel aanbod’ dat verstopt is op een verdieping boven het bijzonder populaire h&m. Ook de weinig zichtbare foodcourt op nog geen honderd meter afstand van de

Winkelcentrum opnieuw open In 2000 herontwikkel-

de Bouwfonds Vastgoedontwikkeling De Kolk in twee fasen.

Begin 2001 opende de eerste fase van de herontwikkeling van winkelcentrum De Kolk, opnieuw haar deuren. Op de begane grond bevonden zich nog steeds de vestigingen van h&m en Kruidvat, op verdieping was de ‘multiculturele soek’ vervangen door vestigingen van Duo Sport en Bart Smit, terwijl de foodcourt’, die niet kon worden uitgeplaatst en derhalve werd vernieuwd, was uitgebreid met een vestiging van Australian Homemade. De entree naar de verdieping was verplaatst vanuit de hoek Nieuwendijk-Nieuwe Nieuwstraat naar het midden van de gevel aan de Nieuwendijk en tevens veel transparanter gemaakt door de voormalige knik te vervangen door een glazen wand, die geheel aansloot bij de rooilijn van de winkelstraat de Nieuwendijk. Door deze ingreep was het winkelcentrum veel transparanter geworden.

Helaas… Helaas bleek echter ook deze versie van het project ‘De Kolk’, zoals het inmiddels was gaan heten, geen succes. De foodcourt bleek met toevoeging van Australian Homemade in haar tweede leven niet goed te lopen, noch de vestigingen van Duo Sport en Bart Smit. Hoewel juist deze twee winkelketens bedoeld waren bezoekers naar boven te trekken, bleek hun individuele en gezamenlijke trekkracht op deze plek onvoldoende. Kort na de nieuwe oplevering was de vervuiling en verloedering alweer zichtbaar op de verdieping.

Analyse Een analyse achteraf is natuurlijk altijd relatief eenvoudig. Als we tevoren altijd alle consequenties van ons men-

‘Als Amsterdamse was het me niet ontgaan dat de Nieuwendijk zich in een neerwaartse spiraal ontwikkelde’ ‘foodstreet’ aan de Nieuwendijk vlakbij De Dam, bestaande uit: McDonalds (met het volledige assortiment), Burger King, Subway en De Passage, leek bij voorbaat al weinig succes te kunnen boeken op deze relatief weinig toegankelijke plek. De al geruime tijd bestaande foodstreet vlakbij De Dam kondigt zichzelf bovendien op zeer korte afstand van De Kolk aan met haar indringende patat- en hamburgergeur.

Kroonenberg Groep koopt ‘De Kolk’ Inmiddels had Kroonenberg Groep de eerste fase van de herontwikkeling in het jaar 2000 gekocht (5000 m² bvo) van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. In 2001 kocht de organisatie fase 2 met een omvang van 1800 m² bvo, voorheen bekend als het ‘Mundial deel’ (de soek), waarin zich na de herontwikkeling onder meer een vestiging van Fitness First en een grand café bevonden.

>

lees verder op pagina

36 scn 3 | 2010 35

review

zwart-rode entree van de NewYorker die nu op verdieping zit.

Hierdoor komen beide winkels nu uitnodigender over dan voorheen.

<

vervolg van pagina

35

Omdat De Kolk aan één van de historisch belangrijkste delen van de Amsterdamse binnenstad ligt en in onze wereld één van de meest besproken mislukkingen is geweest, vonden wij, bij Shopping Centre News, het natuurlijk wel heel interessant om te weten hoe het project er nu bij ligt en hoe het functioneert. Daarom maakten wij een afspraak met Lesley Bamberger, algemeen directeur van Kroonenberg Groep en Paul Bremmer, hoofd commercieel beheer vastgoed bij Kroonenberg Groep.

Lokale observatie Ik ben te vroeg voor onze afspraak en loop vast uitgebreid langs en door het project en kan niet anders dan constateren dat er met de laatste ingreep een ongelooflijke vooruitgang geboekt is in de uitstraling en het functioneren van het project.

Lesley Bamberger, Paul Bremmer en ik treffen elkaar even later voor de ingang van H&M, ’s morgens om 10.00 uur, wanneer de winkels net open gaan. De straat staat vol met auto’s die hier komen leveren en een vuilniswagen die lange opstoppingen veroorzaakt, telkens wanneer de vuilnisbakken geleegd worden. ‘Daar is iedereen hier aan gewend’, zegt Lesley Bamberger die mij wat bedenkelijk ziet kijken naar deze verkeerschaos op de (voor deze straat) vroege ochtend, terwijl we elkaar de hand schudden. ‘Iedereen hier weet dat dit hoort bij een historische binnenstad’, vervolgt hij.

Nog voordat we beginnen met de wandeling door het project en het interview, constateert Paul Bremmer dat H&M zijn winkel een facelift gegeven heeft; in elk geval het plafond. Dat is nu zwart en egaal, wat het een veel betere en hippere uitstraling geeft dan het witgrijze systeemplafond waarover de winkel voorheen beschikte. Het huidige zwarte plafond van H&M correspondeert veel beter met de enorm opvallende

36 scn 3 | 2010

Sociaal wonen boven winkels Terwijl Lesley en Paul me trots door het hele project leiden, vertelt Lesley dat de huurders van de winkelruimten en de foodcourt vanaf dag één niet tevreden waren over hun bedrijfsresultaten. Die bleven sterk achter bij de prognoses.

Ondertussen lopen we naar de Kolksteeg, een steeg die verder ligt dan het project dat bekend staat als ‘De Kolk’. We blijven staan voor een fraai gesmeden, oud hekwerk, waarboven nog de oorspronkelijk functie van het gebouw vermeld staat: ‘Luxor Bioscoop’. Naast het hek hangt een belpaneel. Lesley belt aan bij een van de bewoners, waardoor we het binnenterrein kunnen betreden. We bevinden ons op een schoon en eenvoudig, maar zorgvuldig ingericht binnenterrein van waaruit negentien sociale huurappartementen, gelegen boven de winkels, ontsloten worden. In 2004 gaf Kroonenberg opdracht tot het ontwikkelen van deze woningen, die in 2007 opgeleverd werden.

Kolk en verder Blijkbaar is niet alleen het project ‘De Kolk’, dat duidelijk herkenbaar is als één project vanwege de aaneengesloten nieuwe koopappartementen boven de winkels, maar zijn ook de winkelpanden die hiervan in het verlengde liggen in de richting van het Centraal Station in eigendom van Kroonenberg Groep. ‘Ook het pand waar Bershka gevestigd is,’ zegt Lesley, terwijl hij wijst naar het hoekpand dat zich tegenover de vestiging van Kruidvat bevindt, aan de andere zijde van De Kolk, ‘is van ons. Toen zich de mogelijkheid voordeed in eerste instantie zo’n kleine 5.000 m² meter winkelruimte aan te kopen in een gebied waar Kroonenberg Groep van oudsher nogal wat belangen had, was aankoop uiteraard een heel logische overweging. Dit argument gold natuurlijk ook voor de aankoop van fase 2, die ruim 1.500 m² omvatte. Door in deze omgeving meer vastgoed in bezit te nemen, is het beter mogelijk de waardeontwikkeling van al onze panden en de kwaliteit van de straat in zijn geheel te beïnvloeden.’

En dat is zichtbaar. Als oorspronkelijk Amsterdamse was het me natuurlijk niet ontgaan dat de Nieuwendijk zich tot een aantal jaren geleden in een neerwaartse spiraal ontwikkelde.

Nu was ‘het staartje’ van de Nieuwendijk (het stukje in de richting van het Centraal Station) al heel erg lang niet van bovenmatige kwaliteit, maar de laatste vijftien tot twintig jaren, o.a. nadat Meijer Schoenen de winkel opgedoekt had, was het er niet bepaald op vooruit gegaan.

Boost door H&M, HEMA en Kolk Nu kunnen we constateren dat ongetwijfeld mede door de enorme renovatie van de HEMA, de vestiging van H&M aan de overzijde van De Kolk én de laatste ‘Kolkontwikkeling’, dit deel van de Nieuwendijk

review

‘Een knap staaltje werk, denk ik, kijkend naar het goedlopende winkelproject dat De Kolk nu is’ een enorme boost gekregen heeft. Daar waar de Nieuwendijk vanaf dit deel tot aan het Centraal Station kwalitatief duidelijk een aflopende tendens te zien gaf, vinden we nu drie vestigingen van ‘Tip de Bruin’, herenmode in het hogere en exclusieve marktsegment en vestigingen van Hunkemöller, Vero Moda en Front Runner; een teken dat het filiaal en grootwinkelbedrijf en de betere ondernemer blijkbaar weer vertrouwen heeft in dit deel van de straat.

‘Een knap staaltje werk’, constateer ik, kijkend naar het zichtbaar goed lopende winkelproject dat ‘De Kolk’ nu is. ‘Hoe zijn jullie zover gekomen?’ Lesley vertelt: ‘zoals ik net al zei, klaagden mijn huurders eigenlijk vanaf dag één over het functioneren van hun winkels. Zelf hadden wij natuurlijk ook al heel snel in de gaten dat ‘De Kolk’, zoals we het project aangekocht hadden, niet tot onze renderende hoogtepunten zou gaan behoren als we er niets aan zouden doen. Paul vult aan: ‘Uit een juiste analyse bleek dat de specifieke plek beter geschikt was voor een functie als regulier onderdeel van de ‘winkelstraat’. Zo creëerden wij zo goed als mogelijk een zichtbare entree naar de eerste verdieping; wij voegden de daar gelegen winkelunits samen en benutten maximaal de signingmogelijkheden voor die ene nieuwe, grote winkelunit, die op deze manier op verdieping ontstond. Wij wisten NewYorker te interesseren hier hun flagshipstore te openen.’ ‘En NewYorker weet wel hoe zij een goede winkel moeten bouwen,’ zegt Lesley, terwijl hij wijst naar de slimme ‘daglicht-imiterende’ spots aan het plafond, de diepzwarte wand, die de entree langs de roltrap flankeert met de daarop geschilderde felrode letters

‘New­Yorker’. ‘We bouwden het centrum zo om tot een beperkt aantal solitaire winkelunits, als regulier onderdeel van de winkelstraat ‘De Nieuwendijk’, neemt Paul het woord weer over.

Beide heren zijn duidelijk tevreden met het huidige resultaat.

En terecht!

Vragen, vragen, vragen Kritisch kijkend naar de situatie

nu in relatie tot de oplossingen uit het verleden, lijkt de oplossing zo eenvoudig. ‘Waarom deed die zich dan niet eerder voor?’, mijmer ik in mezelf, nadat we afscheid genomen hebben. ‘Waren alle betrokkenen te geconditioneerd door het bestaande concept? Had niet eerder een partij de durf zo’n enorme ingreep te doen plaatsvinden, waarmee het oorspronkelijk concept van winkelcentrum geheel verlaten werd? Hadden de voorgaande ontwikkelende partijen (te) weinig verstand van zaken? Is er teveel ambitie weggepolderd? Is Nederland (nog) niet geschikt voor dit soort ontwikkelingen? Of was er gewoon de kritische massa niet voor? Past zo’n winkelcentrumconcept wel in een binnenstedelijke historische winkelstraat? Vele vragen waarop ik niet zo direct een antwoord zou durven geven, maar die wellicht wel allemaal een rol gespeeld hebben bij het falen van het project De Kolk in het verleden.

Wat ik echter nu gezien heb, is dat de huidige eigenaar hier een heel gezonde ingreep heeft gedaan, die ongetwijfeld niet alleen de waarde van zijn eigen vastgoed ten goede komt, maar zeker ook de kwaliteit van dit deel van De Nieuwendijk, al heel lang en nog steeds één van de duurdere straten in het Monopolyspel.

•

Lesley Bamberger en Paul Bremmer van Kroonenberg Groep

Bronnen Website Kroonenberg Groep Website Rappange&Partners De Volkskrant 24 augustus 1996 De Volkskrant 22 juni 1998 Misset Horeca, 26 februari 2001 NRW register

scn 3 | 2010 37

Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retail-ontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om.

Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

Serving Consumer Motivation

nrw Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel heeft als één van haar hoofddoelstellingen professionalisering van de detailhandelssector. Ook de NRW Marketingprijs wil hieraan een bijdrage leveren. Voor Lotte de Jong, directeur van het HBD, was het daarom een logische beslissing om deel te nemen in de jury van de Marketingprijs.

❛Samenwerking is de belangrijkste voorwaarde voor succesvolle winkelcentrummarketing

❜

L

otte de Jong is sinds een jaar directeur van het hbd.

Het bevalt haar goed om met detailhandel bezig te zijn. “Ik heb altijd belangstelling gehad voor detailhandel. Het is een sector die niet alleen economisch van groot belang is, maar ook medebepalend voor de levendigheid van een gemeenschap.” Ze combineert deze affiniteit met veel managementervaring, opgedaan in haar vorige functies in het wetenschappelijk onderzoek, als directeur van een gevangenis en als gemeentesecretaris/directeur in diverse gemeenten.

De Jong hoopt dat er door de prijs extra aandacht komt voor winkelcentrummarketing. “Juist in deze tijd is het van het grootste belang dat je de consument weet aan te trekken. Je moet je als winkelcentrum zien te onderscheiden van andere leisurebestemmingen.” professionalisering De Marketingprijs wil professionalisering van winkelcentrummarketing stimuleren. Dit streven sluit goed aan bij de doelstelling van het hbd. “Het hbd houdt zich bezig met het professionaliseren van de detailhandelssector. Ook lokaal, dus in winkelgebieden. Een belangrijk aandachtspunt is dat ondernemers goed samenwerken, met elkaar en met andere partijen, zoals gemeente, politie, en ook de

eigenaren van winkels en winkelcentra. Die samenwerking stimuleren we heel erg. Marketing is daar ook een element in.”

Alhoewel marketing geen apart thema is bij het hbd, ziet De Jong wel een duidelijke relatie met het vakgebied. ,,Wij richten ons vooral op het faciliteren van ondernemers ten aanzien van hun product en het creëren van de randvoorwaarden waarbinnen zij werken. In indirecte zin ben je dan bezig met marketing. Marketing begint tenslotte met het product. Dat moet goed zijn en vervolgens goed worden neergezet. Wij adviseren onder meer over de aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van centra. Een andere belangrijk thema voor het hbd is veiligheid. Wij hebben bijvoorbeeld een website ontwikkeld speciaal voor ondernemersverenigingen. In die site zitten enkele veiligheidsvoorzieningen zoals een sms-alert. Daarmee kunnen winkeliers elkaar snel informeren. Ook bevat de site de mogelijkheid om personen met een winkelcentrumverbod op te slaan. Zodat een winkelverbod ook daadwerkelijk gehandhaafd kan worden. Met dit soort projecten proberen we de ondernemers het ondernemen makkelijker te maken. We nemen een hoop rompslomp uit handen.” samenwerking Volgens De Jong is samenwerking de be-

langrijkste voorwaarde voor succesvolle winkelcentrummarketing. ,,Alle partijen, dus zowel detaillisten als centrumeigenaar en beheerder, moeten het belang van samenwerking inzien. Gelukkig groeit dat besef. Samen kun je voor de consument een nog mooier, nog completer aanbod neerzetten.

Jacques Sinke en Albert Hoogland gaven dat bij de introductie van de prijs ook al aan. Marketing dwingt ook tot nadenken over het concept, het profiel en daarmee het onderscheidend vermogen van een winkelcentrum. En dat is belangrijk, we kunnen beter de bestaande centra beter neerzetten, dan weer nieuwe centra ontwikkelen, daar lijkt echt geen ruimte meer voor.” jury Tenslotte, hoe ziet de Jong haar rol in de jury? “Ik ga er vooral letten op of de detailhandel goed tot zijn recht komt.

En of er een goede samenwerking is tussen partijen. De jury is een mix van specialismen, ik denk dat dat goed is. Ik laat me volop voeden door de vele specialisten bij het hbd zoals onze lokale adviseurs die over het hele land verspreid zitten en die kunnen helpen bij bijvoorbeeld het voordragen van winkelcentra. Zij weten als geen ander wat er speelt in een bepaalde regio. En verder ben ik natuurlijk ook nog consument. Dus, ja, ik durf mee te oordelen over winkelcentra.”

•

scn 3 | 2010 39

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17. www.wpmgroep.nl

Wedden om een GRATIS demo dat uw roltrap vuil is!

Iedereen heeft er op gewacht. FVH Facility heeft de schoonste oplossing gevonden. FVH beschikt over de enige machine in de wereld die zowel de horizontale als de verticale delen in één handeling op de locatie reinigt.

Met een kostenplaatje wat een fractie is van de traditionele methode (demontage) en een resultaat wat ongekend is voor zowel de horizontale als de verticale delen.

FVH beschikt ook voor rolbanen over een geavanceerde machine die de rolbaan 100% schoon en droog achterlaat!

Uw roltrap even schoon als op Heathrow?

Kijk op www.roltrapreiniging.nl en vraag meteen een gratis demo aan.

Groep BV

V

De schoonste oplossing!

Hoge Rijndijk 3 – 3449 HA Woerden Telefoon: 0348-41 64 94 – Fax: 0348-41 93 41 www.roltrapreiniging.nl – info@fvhfacility.nl

ADSV 200 x 125 fc.indd 1

4400 09-03-10 mark 14:00

NRW start met Marketingprijs

programma 8:30-9:00

Ontvangst en inschrijving, met ontbijt

9:00-9:20

Toelichting op procedure en inschrijfvoorwaarden door juryvoorzitter Jacques Sinke (MAB Development) en Edwin Brugman (Shopping Centre NEWS, jurylid)

9:20-9:50

Brent Cross shopping centre, case study door Henk Gianotten (Panteia)

9:50-10:30

Voor diegenen die op deze Marketingprijs gaan inzenden of voor hen die dit overwegen, organiseert de NRW op dinsdagochtend 29 juni in De Bilt een workshop. Dit voor maximaal 50 personen en voor NRW-leden is deelname gratis.

Presentaties door MAB Decelopment (Jacques Sinke over MyZeil, Frankfurt) en Corio (Maarten van Lier over SHopville Le Gru, Italië). Beide projecten zijn inzendingen geweest voor de ICSC Solal Awards, de marketingprijzen van de ICSC

10:30-10:50

Het programma staat hiernaast afgedrukt. Voor meer informatie: www.nrw.nl > tab Bijeenkomsten •

Case study Gooische Brink (Manuela Fernandez, WF Communicatie over de herpositionering van deze Hilversumse winkelpassage)

10:50-11:30

Gelegenheid tot het stellen van vragen, afsluiting.

Ingaande 2011 gaat de Nederlandse Raad van Winkelcentra naast de bekende NRW Jaarprijs voor het beste winkelcentrum, nu ook jaarlijks een NRW Marketingprijs toekennen. In editie 2-2010 hebben wij hier ook al aandacht aan besteed. Daarnaast zal voorlopig in elke editie van Shopping Centre NEWS een interview verschijnen met een van de juryleden van de NRW Marketingprijs. In dit nummer is dat met Lotte de Jong van het HBD.

Samenwerking

☛ bekijk alle interviews met de sprekers (video) op www.scnews.eu

Op 26 mei organiseerden het Platform Binnenstadsmanagement en NRW gezamenlijk een themabijeenkomst onder de noemer ‘Samenwerking, vastgoed, retail en overheid’. De bijeenkomst had op zich een goede opkomst, maar vooral gemeenten en city-managers gaven acte de presence: de retailers waren opmerkelijk afwezig.

De dag leverde een aantal punten op. Alle aanwezige partijen riepen op tot meer samenwerking. Ver-

der ziet men ook een grotere rol voor de overheid in de aansturing van marktpartijen bij stads(her-) ontwikkeling. Ja, zelfs om een oude bekende werd geroepen: de terugkeer van de Rijksconsulent...

Shopping Centre News nam een aantal videointerviews van sprekers op deze dag af en ook van dagvoorzitter Pieter Affourtit. U kunt deze interviews via de digitale versie van Shopping Centre News bekijken. Ga naar www.scnews.eu, tab links.

scn 1 | 2010 41

Tendence internationaal voor living en

Welkom in augustus!

Al het internationale nieuws rond het thema Wonen & Verrassen – vlak voor het verkoopseizoen van herfst en winter en ruim op tijd voor het seizoen daarna. Breng uzelf alvast in de stemming voor de Tendence, de grote beurs voor consumentengoederen met lifestyle, design en creativiteit. www.tendence.messefrankfurt.com info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 70 3114 180

42 scn 3 | 2010

53582-003 • Messe FFM • TE 2010 • „Shopping Center News“ Motiv: Fachhandel • 98x259mm/A • ISO-39 CMYK • CD-ROM • jh: 17.05.2010 • Niederlande • DU: 21.5.10

27 t /m 31. 8. 2010

Lifestyle, living en giving – deze drie thema’s zetten de toon van 27 tot en met 31 augustus in Frankfurt am Main. Deze consumentengoederen vakbeurs is het meest internationale evenement in het najaar en vijf dagen lang verwelkomt Tendence exposanten, vakbezoekers, designers en trendscouts uit de gehele wereld. De beurs is niet alleen een niet te missen evenement voor design georiënteerde retailers, welke hier hun orders plaatsen voor het herfst-, winter- en het kerstseizoen. Het geeft ook een vooruitblik op de lente- en zomerproducten van het komend jaar. De twee beurzen Giving en Living vormen het trendplatform voor alles rondom het thema Wonen en Verrassen.

Giving: hotspot voor persoonlijke geschenkartikelen Persoonlijke geschenkenartikelen zijn meer in dan ooit. Voor diegene die op zoek zijn naar spannende en leuke producten biedt Giving het best denkbare platform. Of het nu om trendy lifestyle producten, schattig speelgoed, traditionele houtkunst of hoogwaardige sieraden gaat, er is voor ieder wat wils. Duidelijke productsegmentering helpt de bezoekers hun weg te vinden in het enorme aanbod. Bij ‘Gifts Unlimited’ in hal 9.1 ligt de nadruk op moderne geschenkartikelen en in hal 9.2 vind men ‘Kids World’, ‘Manufakturen and Collectables’ en ‘Personal Accessories’. Ech-

De beurs van Frankfurt, met de opvallende Messeturm

column

2010 trendplatform giving te en modieuze sieraden, horloges en unieke, sierkunstig vormgegeven objecten treft men op ‘Carat’ in hal 9.3 waar men ook de ‘Arts and Crafts’ productgroep aantreft. Met name Aziatische exposanten treft men in hal 10.1 bij ‘Passage Gifts’ en in hal 11.1 komen aanbieders van stijlvolle, jonge en unieke ideeën in de productgroep Young & Trendy.

Living: design en lifestyle voor eigen huis Vakbezoekers op zoek naar exclusieve en stijlvolle producten om hun interieuraanbod te versterken komen uitgebreid aan hun trekken bij Living. Avant-gardistische en op design georiënteerde woonaccessoires, meubelen, verlichting, textiel en designobjecten vind men in ‘Loft’ in hal 11.1. Het ‘Interiors & Decoration’ gedeelte presenteert in de hallen 8.0 en 9.0 een uitgebreid hoogwaardig aanbod voor woninginrichting, woonconcepten met meubelen, woonaccessoires, textiel, verlichting en schilderijen. Bij de productsegmenten ‘Seasonal Decoration’ en ‘Outside Living’ in hal 8.0 vind men de nieuwste decotrends voor alle feestelijkheden binnenshuis en daarbuiten, tuinmeubelen en -accessoires, grilltoestellen en plantenpotten. Met name Aziatische exposanten gericht op pure massaverkoop treft men bij ‘Passage’. Zo is in hal 10. 2 ‘‘Passage Home & Garden’ voor woonaccessoires, klein meubilair, stoffen en ideeën voor de woninginrichting, naast accessoires voor in de tuin en voor buiten gesitueerd en in hal 10.3 ‘Passage Table & Kitchen’ voor glas, porselein, keramiek, objecten van metaal en kunststof, tafelschikking en keukenaccessoires.

The lifestyle trio: innovations, trends and design Er is meer vraag naar Tendence dan ooit, niet alleen als international verkoopplatform maar ook als trefpunt voor design en trends. Een individuele en representatieve presentatie tijdens de show zal tentoongesteld worden in ‘Personal Shopper’, samengesteld door de Weense designer Julia Landsiedl. In 2010 zal Tendence ook weer het jong design promoten middels ‘Talents’ waar jonge designers de mogelijkheid hebben hun prototypes te tonen aan een internationaal publiek en hun eerste contacten op te doen. ‘Next’ biedt jonge designers vervolgens een platform om nog meer zakelijke contacten op te doen en hun naamsbekendheid te vergroten.

•

appetizer for the mind

B

ij de (her)ontwikkeling van winkelcentra, winkel-, woongebieden en leisure projecten raken de betrokken professionals uit onze branche er steeds meer van overtuigd dat rendement op de lange termijn gegarandeerd wordt als het resultaat van de inspanningen een duurzaam succes betekent voor de consument/ gebruiker. Om dit doel te bereiken wordt er op dit moment o.a. opnieuw gekeken naar de conceptonderbouwing, de samenstelling van het conceptteam, de communicatie onderling en extern en de regie van de kosten-baten.

In deze en de komende edities van SCN selecteert en interviewt Imke van Deventer (consultant en coach consumentgericht ontwikkelen), professionals met een wetenschappelijke achtergrond uit brede kring om do’s en dont’s te benoemen die voor u als ‘een appetizer for the mind’ kunnen werken in genoemd proces.

Voor deze editie sprak zij met ir. Peter van Deventer PhD: sectormanager bij de Provincie Noord-Holland en o.a. verantwoordelijk voor innovatie van de aanleg en het beheer van infrastructuur. In 20022004 was Peter voor de Gemeente Leiden nauw betrokken bij de (her) ontwikkeling van het winkelcentrum de Luifelbaan. Recentelijk heeft hij in de Verenigde Staten twee maanden onderzoek gedaan naar de rol van de overheid bij de introductie van elektrisch rijden. In de VS heeft hij gesproken met experts over de mogelijkheden om het opladen van elektrische auto’s te combineren met winkelbezoek en winkelcentra daarop aan te passen danwel te (her)ontwikkelen.

Do’s B Ontwikkel een heldere visie op modern en duurzaam winkelen B Breng de spelers in beeld om je visie te realiseren B Start met “kampioenen” onder de spelers die enthousiast zijn om te starten

B Benut de duurzame ambitie van de overheid (1 miljoen elektrische auto’s in 2025)

Don’ts

 Vergeten om goede voorbeelden te bezoeken (beter: ga kijken in  Vergeten om je plannen tijdig te presenteren (beter: betrek de California)

 Te groots en halfslachtig van start willen gaan (beter: klein en overheid op tijd)

 “Target for short term gains”(beter: “go for long term profitability”) goed)

Bij de (her)ontwikkeling van winkelcentra ontstaan tal van nieuwe mogelijkheden om winkelbezoek en duurzaamheid te combineren.

Het aanbieden van nieuwe diensten zoals het opladen van de auto van de klant terwijl hij winkelt, maakt dat hij langer blijft en dat jij onderscheidend kunt zijn.

• Tot de volgende Appetizer!

Imke van Deventer imke@buhrenvandeventer.nl

scn 3 | 2010 43

review

Marc Majolée, Jorine de Soet en (zittend) Jacq.

Cornelissen

Inmiddels al weer voor de elfde keer brachten Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte), Marc Majolée (Synchroon ontwikkelaars) en Jacq. Cornelissen (Corio Nederland) een bezoek aan één van Nederlands binnensteden. Onze opgave daarbij is steeds om ons een beeld te vormen van de invloed van nieuwe winkelontwikkelingen op bestaande winkelstructuren. Dit keer was de binnenstad van Dordrecht doel van ons bezoek.

naar bedrijven die een aanvulling vormen op het huidige retail en horeca aanbod. Samen met Martin wordt er actief samengewerkt tussen ondernemers en gemeente in de vorm van binnenstadsmanagement. Samen met de Kamer van Koophandel zal een extern bureau worden aangezocht om vast te stellen hoe Dordrecht er thans voor staat en wat er nog gemist wordt. Op grond daarvan wordt er dan een convenant opgesteld waarin bepaald wordt wie van de deelnemende partijen komende vier jaar wàt gaat doen om de concurrentiekracht van Dordrecht te versterken. Martin geeft tot slot aan dat daar waar het water ooit de belangrijkste verbindingsader was voor de Drechtsteden met Dordrecht als centrum, datzelfde water nu de grootste barrière vormt tussen de stad met ruim 120.000 inwoners en de regio met 260 duizend inwoners. De historische binnenstad ligt decentraal ingeklemd tussen de oude Maas en de woonwijken die zich in zuidelijke richting hebben ontwikkeld. Van daaruit of vanuit Papendrecht of Zwijndrecht gaat de consument net zo makkelijk naar Rotterdam of Breda als naar de binnenstad van Dordrecht. voorstraat Vanuit het gemeentehuis vergezelt Reineke ons op het eerste deel van ons wandeling door het kernwinkelgebied van Dordrecht. De historische binnenstad wordt aan de noord en westzijde begrensd door de Oude Maas, en aan de zuid en oost zijde door het water van de Spuihaven.

Via de Ruitenstraat lopen we naar de Voorstraat. Wat meteen opvalt is de zorg voor de openbare ruimte. Door middel van

Een wandeling door

D

e dag begon in het gemeentehuis van Dordrecht, waar we een afspraak hadden met Reineke de Vries en Martin de Vries (geen familie). Reineke is als accountmanager detailhandel namens het grondbedrijf werkzaam voor het Ondernemersloket en daarmee de spil tussen het bedrijfsleven en de gemeente. Martin de Vries is programmamanager Binnenstad en heeft zijn sporen op het gebied van centrummanagement ruimschoots verdiend in diverse steden in Nederland.

Martin schetst wat hij aantrof toen hij als programmamanager van start ging. De positie van de binnenstad liep gestaag terug, met name waar het ging om leefbaarheid en aantrekkelijkheid. Door de gemeente is veel geïnvesteerd in de openbare ruimte, cultuur en marketing. Als gevolg van de herontwikkeling van de Drievriendenhof, Statenpelein en het Achterom is er leegstand ontstaan in de vanouds belangrijke winkelstraat, de historische Voorstraat. Ondanks de unique selling points die Dordrecht ontegenzeggelijk heeft: ‘historie’ en ‘water’ vindt er nog steeds koopkracht afvloeiing plaats naar de andere Drechtsteden. water Reineke vertelt dat zij namens de gemeente optreedt als acquisiteur voor de binnenstad. Ze is daarbij actief op zoek

44 scn 3 | 2010

kunstige panelen aan de gevels wordt in deze aanloopstraat de aandacht van de bezoeker van de nieuwbouw afgeleid en wordt deze als het ware de oude binnenstad ingezogen. De Voorstraat is (of beter was) een belangrijke winkelstraat met grotendeels tweezijdige bewinkeling die zich parallel aan de Wijnhaven uitstrekt van zuidwest naar noordoost. De hele Voorstraat wordt gekenmerkt door een enorm grote diversiteit aan winkeltjes en horeca met zeer veel couleur locale en speciaalzaakjes, maar toch valt ons ook door de relatief grote hoeveelheid leegstand op. Het westelijk deel van de Voorstraat is een gemengd gebied waar de woon-, winkel en kantoorfunctie elkaar afwisselt. De Voorstraat in oostelijke richting volgend wordt de leegstand minder, maar blijft het aanbod zeer divers

‘De Voorstraat kent een diversiteit aan winkeltjes en speciaalzaken, maar ook relatief veel leegstand’

review

Oud en nieuw geven sfeer aan de binnenstad van Dordrecht

en is er geen natuurlijke of bewuste thematisering in branchering. Na een rondje rond het werkelijk prachtige uit 1383 daterende Stadhuis vervolgen wij de Voorstraat. Vanaf Visstraat tot aan Nieuwstraat is er een aantal aanloop- en winkelstraten dat in zuidoostelijke richting loopt, naar nieuwe ontwikkelingen aan het Achterom en het Statenplein. Dit deel van de Voorstraat kent minder leegstand en heeft juweeltjes van historische panden met vaak verrassende invullingen. Dat is de ene keer een boekhandel of chocolaterie, maar dat kan even zo goed een vestiging van Aktiesport in een voormalig kerkje zijn. Het Scheffersplein vormt het horeca hart van de oude binnenstad. Het water van de Wijnhaven stroomt onder het plein door. De wanden van het plein worden gevormd door historische panden en een hoge glazen gevel van het v&d pand. Het blok met daarin het warenhuis maakt onderdeel uit van een recente ontwikkeling dat een belangrijke schakel vormt in de overgang tussen de fijnmazige historische binnenstad en het achtergelegen Statenplein. De Voorstaat loopt nog door in noordelijke richting en verschiet ter hoogte van de Steegoversloot van kleur van winkelstraat naar een meer cultureel dwaalmilieu. statenplein Via de oase van rust van de Kloostertuin bena-

deren wij het Statenplein vanaf de achterzijde. Vanaf dit plein, waar op vrijdag en zaterdag de weekmarkt wordt gehouden, hebben we meteen zicht op de dominante in baksteen opgetrokken gevel met kenmerken ronde dakopbouw. Door Multi

Dordrecht Vastgoed ontwikkeld in 2001. Dit gebouw bestaat uit winkels op maaiveld en kelderniveau. Het -1 nivo is vanaf de hoeken ontsloten en herbergt trekkers als h&m, Blokker en Man at Work, die met dominante roltrappen het publiek naar beneden â&#x20AC;&#x2DC;zuigenâ&#x20AC;&#x2122;. Daartussen bevinden zich in de plint van het gebouw kleinere winkels van voornamelijk landelijke ketens.

Rechts van het plein is nog net de andere gevel van het v&d pand zichtbaar. Met een groot uitkragend terras van La Place op de derde etage weet het warenhuis ook van deze zijde aandacht te trekken. Rechts langs dit blok loopt de Kolfstraat die weer de verbinding vormt met de Voorstraat. Wij gaan hier echter rechtsaf en lopen via de Krommepassage door het Statenpleinblok, steken de Sarisgang over en lopen zo de Drievriendenhof in. Naast het v&d blok en het Statenplein vormt dit het derde deel van de recentere ontwikkelingen in de Dordtse binnenstad. Dit in de jaren â&#x20AC;&#x2122;80 door Wilma Vastgoed ontwikkelde winkelcentrum in eigendom van Achmea Vastgoed. kampte ondanks een aanpalende parkeergarage als bronpunt sinds de opening met structurele leegstand. In 2006 is het herontwikkeld door Top Vastgoed. Het totale winkelcentrum is aangepakt en is omgevormd van een introvert winkelcentrum naar een open, maar overdekte lichte winkelstraat

>

lees verder op pagina

47 scn 3 | 2010 45

Donderdag 30 september 2010 Spant! in Bussum

W I N K E L L O C AT I E M A R K T NEDERLAND 2010

®

RESERVERING WINKELLOCATIEMARKT ® NL 2010

Heino Vink

Maarten van Lit

René Vierkant

Kees Noorman

Boris van der Gijp

Ronald Prins

Huub Snelders

Peter van der Meer

Mari de Kort

Anneke de Vries

Caroline Kievit-Droste

Jos Melchers

Albert Hoogland

Dick van Doleweerd

Jeroen Verwaaijen

Bart Bargboer

Ja, reserveer een plaats voor mij (en mijn collega’s)

..........................................................................................................................................................

dhr. mw.

............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... .......................................................................................... ..........................................................................................

Plaats ...................................................................................

Fax ..........................................................................................

...............................................................................................................................................................................................

Deelnamekosten: € 795,- (excl. BTW) p.p. Indien u verhinderd bent kunt u tot 2 weken voor het congres kosteloos annuleren (alleen schriftelijk).

Daarna bent u het volledige deelnamebedrag verschuldigd. U kunt zich altijd laten vervangen door een collega.

Fax: +31 (0)10 435 74 30

www.winkellocatiemarkt.nl

ADV104

Naam,voornaam Functie Bedrijfsnaam Adres Postcode Telefoon E-mail

Bron: Rotterdam - Coolsingel, Multivastgoed - Office for Metropolitan Architecture

Dé ontmoetingsdag voor ruim 200 vragers en aanbieders van winkellocaties.

review <

vervolg van pagina

45

met een frisse uitstraling, dat zich profileert als modepassage.

Gezien de hoeveelheid publiek heeft de Drievriendenhof duidelijk aan trekkracht gewonnen. Wat is gebleven is dat de entree enigszins wegvalt in de bebouwing van de Sarisgang. Hij valt alleen op wanneer het winkelcentrum zoals door ons, via de Krommepassage van het Statenpleinblok wordt benaderd.

We verlaten de Drievriendenhof via de duidelijk minder drukke Lindenstraat en bevinden ons meteen buiten het echte winkelcentrum. Ook hier zijn weer enkele aanloopstraten met o.a.

Gert Jan de Kaasboer de ‘op-een-na-beste’ kaasspeciaalzaak van 2009 en banketbakkerij Van der Sterre in de Vriesestraat. paradium Bij de Bagijnhof en het Achterom zijn we aangekomen bij de vierde en meest recente nieuwe ontwikkeling.

Sterker nog, deze ontwikkeling is nog in volle gang. Het Paradium aan het Achterom is recent voltooid en profileert zich als luxe winkelgalerij met naast een Prenatal en een Kijkshop ook enkele lokale ondernemers. Helaas is er ook hier leegstand op een dominante plek nadat Botsmode al weer is vertrokken. In het blok tegenover het Paradium is een Albert Heijn gevestigd met een parkeergarage. Verder bevinden zich er een Hema en een c&a. Na de herontwikkeling zal hier o.a. een Saturn neerstrijken. Met een blik op het voormalige warenhuis ‘Het Lindershuis’, waarin nu alleen nog maar een Scapino en een Adam zijn gevestigd, maar dat volgens Reineke zal gaan worden herontwikkeld, sluiten we ons rondje binnenstad Dordrecht af. wisselwerking We gebruiken de lunch in lunchroom Den Witten Haen, die wordt gerund door medewerkers met een verstandelijke beperking. Tijdens de lunch wisselen we mede op verzoek van Reineke onze indrukken van de rondwandeling uit. Wat als eerste opkomt, is het feit dat wij geen van drieën echt bekend waren met het historische deel van de binnenstad, maar deze voornamelijk kenden van de recentere ontwikkelingen rond het Statenplein en de gerenoveerde Drievriendenhof. Er is in de Dordtse binnenstad een natuurlijke verdeling tussen het historische deel met veel lokale ondernemers en het nieuwere deel met hoofdzakelijk de lande-

lijke trekkers. Om wat meer wisselwerking tussen beiden te krijgen, zouden er naar onze mening enkele grote trekkers aan de Voorstraat gehuisvest moeten worden. Wat verder opvalt, is het verzorgde karakter van de gehele binnenstad: niet alleen de bestrating maar de totale openbare ruimte heeft de laatste

Lokale ondernemers en landelijke merken hebben de stad netjes verdeeld jaren duidelijk veel aandacht gekregen. De eerder genoemde leegstand in de historische binnenstad, zou volgens ons wel eens het gevolg kunnen zijn van de verschillende grotere ontwikkelingen van de laatste jaren. Weliswaar strekken die zich al over 10 jaar uit, maar de retail heeft zich duidelijk nog niet geheel gesetteld, terwijl nieuwe uitbreidingen als de Bagijnhof en Achterom er alweer aan zitten te komen. Maar met de gekozen aanpak via centrummanagement en de actieve rol van de gemeente op het gebied van acquisitie en de unique selling points ‘historie en water’ is Dordrecht samen met een breed aanbod aan retail, horeca en cultuur en ruim voldoende parkeergelegenheid nabij het winkelgebied goed op weg de aantrekkelijkheid en daarmee de aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten.

•

Een overzicht van de hele binnenstad van Dordrecht, met de winkelstraten

scn 3 | 2010 47

ontwikkelaars

Winkelmeters, heel veel

B

Boris van der Gijp

48 scn 3 | 2010

ASR Vastgoed Ontwikkeling opereert nu ruim een jaar onder deze naam, nadat in februari 2009 van de oude naam Fortis afscheid genomen was. Een naam waarvan insiders het belang en de zwaarte in de ontwikkeling van winkel- en binnenstadsprojecten in Nederland goed kenden. ASR Vastgoed Ontwikkeling behoort tot de top-3 winkelontwikkelaars van Nederland. De nieuwe naam heeft in feite niet veel veranderd in de succesvolle manier van opereren van ASR, behalve dan misschien in de samenstelling van het winkelteam.

oris van der Gijp en Albert Eijkelhofff zijn binnen ASR Vastgoed Ontwikkeling verantwoordelijk voor verhuur en verkoop van de winkelcentra. Albert als hoofd verhuur winkelcentra en Boris als directeur markt en marketing, die eindverantwoordelijk is voor de afzet.

Met Albert Eijkelhoff deed scn vorig jaar al een interview over de opening van het grootste deel van project De Promesse in Lelystad. ‘We zijn nu kort geleden begonnen met de bouw van het laatste gedeelte van De Promesse. In het vierde kwartaal van 2011 zal dit klaar zijn.

Het is een typisch voorbeeld van een project dat wij als ASR Vastgoed Ontwikkeling graag realiseren. Daarmee bedoel ik dat het ons niet alleen om de winkels gaat, maar juist ook om het effect van die winkels op het totale stedelijk gebied. Met dit project zorgen we voor een upgrade van het hele centrum van de stad: de doorstroming van het winkelgebied verbetert, we maken ruimte voor grootschalige units (en beantwoorden zo de vraag van retailers en consumenten) en we zorgen tegelijkertijd voor verbetering van het functioneren van het hele openbare gebied door publieke functies in ons plan te integreren.

We streven steeds naar een totaaloplossing, naast winkelmeters zorgden we in Lelystad voor nieuwe woningen een fantastische bibliotheek en een prachtige parkeergarage.’

Van der Gijp: ‘Lelystad is zo inderdaad een mooi voorbeeld uit onze brede portefeuille. We hebben als ASR Vastgoed Ontwikkelingen misschien wel de meeste Nederlandse winkelcentra en (her)ontwikkelingen van stadscentra in onze portefeuille. Mede dankzij onze afdeling Concepten en Acquisities, onder leiding van Tie Liebe, zijn we een sterke en ervaren speler in dit marktsegment.

Neem nu het project Meerrijk dat we net in aanbouw hebben genomen, waar we meer dan tienduizend meter retail realiseren. Of ons nieuwe winkelcentrum in Hoge Schie, waar we midden in een krachtwijk investeren in meer dan 4000 meter winkeloppervlak, opnieuw een bibliotheek en nog eens 92 woningen.

Andere grote projecten die momenteel lopen zijn onder meer de ontwikkeling van nieuwe stadscentra voor Waddinxveen en Zwijndrecht. Maar ook in bestaand stedelijk gebied wordt soms letterlijk baanbrekend werk gedaan.

Neem nu de nieuwe invulling die we aan het prachtige monumentale postkantoor op de Neude in Utrecht geven, of Leiden, waar we het centrum een nieuwe impuls bezorgen met ons plan voor de Aalmarkt, met een winkelstraat die dwars door bestaande bebouwing heenloopt. Verder zijn we actief in projecten als de herontwikkeling van het centrum van Amsterdam Osdorp, de realisatie van winkelcentrum Vleuterweide, de ontwikkeling van LRC, het nieuwe centrum van Leidsche Rijn. Voeg daar de recente oplevering van ’t Circus in Almere en de verwachte oplevering van ons winkelcentrum in Hendrik Ido Ambacht aan toe en men moet concluderen dat men wat ontwikkeling van winkelcentra betreft niet om ASR vastgoed Ontwikkeling heen kan.’ aalmarkt ‘Aalmarkt is voor mij een van mijn persoonlijke favorieten’, zegt Albert. ‘Het is een klein, maar wel uitermate complex project. Dit project sudderde al een jaar of tien voort, maar heeft drie jaar geleden een herstart gemaakt toen wij de daarvoor uitgeschreven prijsvraag wonnen. We gaan Leiden Centrum meer trekkracht geven door ruimte voor grootschalige formules toe te voegen en de routing te verbeteren door onder meer een brug te verleggen.

We gaan daarbij zeer zorgvuldig te werk.

We zijn ons bewust van de historische setting waarin we werken en zorgen dat we met tal van belangen rekening houden. Ik denk dat ASR Vastgoed Ontwikkeling samen met architect Cees Rijnboutt met de hier bedachte oplossing bewijst wat ‘out-of-the-box’-denken is.’

Is er in deze tijd nog wel vraag naar dit soort locaties en winkelunits van deze omvang? Albert Eijkelhoff: ‘De top-20 van de retailers staat ook in deze tijd nog klaar om winkelmeters op de toplocaties af te nemen. Bij het midden- en kleinbedrijf merken we duidelijk dat men

ontwikkelaars

winkelmeters… info: www.asrvastgoedontwikkeling.nl

voorzichtiger is geworden en dat financiering van de nieuwe winkelruimte de bottleneck is. Bij onze projecten zien we weinig problemen. Onze projecten lopen vaak meerdere jaren. Wij verwachten dat als straks het economisch herstel doorzet, ook de kleinere partijen weer met ons mee kunnen doen.’

Heeft de retailer door de economische situatie van dit moment andere wensen gekregen? Albert: ‘De schaalvergroting die we in het eerste deel van het vorige decennium hebben kunnen zien, loopt wel wat terug. Zo zien we in de drogisterijsector dat waar eerst moeiteloos 600-700 m2 afgenomen werd, men nu weer terugkeert naar een standaardmaat als 450 m2. Daarentegen hebben bepaalde modeketens onverminderd honger naar echt grote winkels, tot aan 3000 m2 aan toe. Verder is te zien dat niet alle partijen automatisch 5+5-contracten nemen. Men zoekt meer flexibiliteit en de vrijheid om tussentijds gebruik te maken van het nieuwste locatieaanbod.’

Duurzaamheid Duurzaamheid of sustainability: we kunnen er in deze tijd niet meer omheen. Wat betekent dit onderwerp voor ASR? Boris van der Gijp: ‘ASR Vastgoed Ontwikkeling is een van de founding partners van de Dutch Green Building Council. Dat betekent onder meer dat wij serieus onderzoeken hoe onze projecten kunnen voldoen aan de breeam-certificering. breeam past met al haar facetten bij onze opvatting over duurzaamheid: het gaat bij duurzaamheid om veel meer dan energie alleen. Duurzaamheid zien wij vooral op gebiedsniveau. We maken nieuwe gebieden die zo flexibel zijn dat ze mee kunnen veranderen met de dynamische ontwikkeling van de stad. We zorgen daarbij met onze projecten in de stad dat verouderde structuren nieuw leven wordt ingeblazen. Waar nodig voegen we nieuwe functies aan gebouwen of complete gebieden toe. Als een gebied na een ingreep weer vele jaren succesvol kan functioneren, dan is dat voor ons het beste voorbeeld van duurzaamheid.

Vergeet niet, het effect raakt vaak niet alleen de gebouwen waar je als ontwikke-

laar direct mee bezig bent, maar vooral ook de omgeving van die gebouwen. Wij zien vaak dat een compleet gebied op onze investeringen meelift.’

De toekomst voor ASR Vastgoed Ontwikkeling Het werken aan een

nieuwe naam impliceert ook dat je gaat vertellen waarin het onderscheidend vermogen van het bedrijf ligt. Hoe zit dat bij ASR Vastgoed Ontwikkeling? Boris van der Gijp: ‘Dat klinkt wat clichématig, maar voor ons zit het onderscheidend vermogen vooral in onze projecten. Onze projecten bewijzen voor ons dat we een ervaren speler zijn die complexe problemen in de stad kan oplossen. ASR Vastgoed Ontwikkeling is een van de weinige partijen die nog steeds complete gebiedsontwikkelingen durft op te pakken. Dus niet alleen winkelmeters, maar die winkelmeters in combinatie met woningen, cultuur, wijkvoorzieningen, bibliotheken, hotels, etc.

Gemeenten en beleggers kunnen op ons blijven rekenen om die projecten te maken waarmee we niet alleen hen, maar ook retailers, ondernemers, winkel- en woonconsumenten optimaal bedienen Ons motto is daarbij: afspraak is afspraak.’

‘Waarbij transparantie overigens een sleutelwoord is’, vult Albert Eijkelhoff aan. ‘Vertrouwen is de basis voor samenwerking met beleggers en gemeenten en transparantie is daarbij voorwaarde. Wij hebben er geen probleem mee dat overheden inzicht krijgen in wat wij precies als ontwikkelaar doen en wat onze verdiensten zijn. Onze manier van werken is juist in deze tijd, met een beperkte beschikbaarheid van kapitaal, een vereiste. Het betekent ook dat je afspraken maakt over de verdeling van risico’s: ook dat is partnership.’

ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft momenteel meer dan 300.000 m2 aan winkelmeters in ontwikkeling verdeeld over 25 projecten. Tezamen met andere functies zoals kantoren, horeca en leisure realiseert ASR Vastgoed Ontwikkeling in deze 25 projecten meer dan 1,3 miljoen vierkante meter vastgoed.

•

Albert Eijkelhoff

scn 3 | 2010 49

huurzaken John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Huurprijswijziging winkelruimte

Belang passanten voor de omzet van de retailer Dus ook voor de toetsing ex artikel 7:303 BW

V

an de financiële aspecten die voor de retailer van belang zijn in de overweging of hij al of niet een winkel zal openen, hebben de factoren die de omzet bepalen de meeste relatie met de criteria die bij een huurprijstoetsing van belang zijn. Om de te verwachten omzet van een winkel te bepalen, wordt een aantal methoden gebruikt. In de vorige editie kwamen de door E. Bolt en prof.

Van der Kind beschreven formules en de vergelijkingsmethode aan de orde. Onderstaand ga ik in op het belang van passanten voor de omzet.

Bij het bepalen van de aantrekkelijkheid van een winkelgebied t.b.v. de besluitvorming om daar al of niet een winkel te openen wordt vaak een groot aantal factoren in aanmerking genomen. Vraag is of al deze factoren wel zo relevant zijn c.q. of deze niet samenkomen in één of enkele data. Voor een reguliere branche in de non-food detailhandel die afhankelijk is van hoge passantendichtheden ben ik van oordeel dat buiten de pandfactoren 3 externe factoren van belang zijn om een principebeslissing te kunnen nemen. In de indeling van branches naar koopmotief, run, fun en doel, betreffen het met name de funbranches; mode, luxe en vrije tijd. Deze factoren zijn de ontwikkelingen ter plaatse, de mate van concurrentie en de aantallen passanten c.q. bezoekers.

Ontwikkelingen Van belang is zich rekenschap te geven of het aantal inwoners/bezoekers /passanten in de toekomst zal toe- of afnemen. Relevant is ook te onderzoeken of nog woningbouw gepland is. Ook zal rekening gehouden moeten worden met toekomstige uitbreiding van winkelmeters.

Concurrentie De concurrerende formules in het winkelge-

bied moeten in kaart worden gebracht. Zijn er sterke plaatse-

50 scn 3 | 2010

lijke formules? De beoordeling of deze aanwezigheid positief dan wel negatief is, is vaak kwalitatief.

Passanten/bezoekers Als men de categorieën personen die relevant zijn in het traject van verzorgingsgebied tot omzet van de winkel in chronologische volgorde zet, ontstaat het volgende overzicht: • inwoners van het verzorgingsgebied of plaats • bezoekers van het winkelgebied • bezoekers verdeeld over straten • passanten voor de winkel • bezoekers van de winkel • kopers in de winkel

Het aantal kopers is bekend c.q. wordt door de retailer geregistreerd. Voorts hebben veel formules bezoekentellers. Als vervolgens ook het aantal passanten vóór de beoogde winkel bekend is, zijn gegevens van de voorafgaande groepen niet relevant. In de groep passanten zijn de relevante inwoners van het verzorgingsgebied of plaats en de bezoekers van het winkelgebied namelijk verdisconteerd. Ook zijn in deze passantendichtheid veel overige factoren die bij een vestigingsplaatsonderzoek aan de orde komen, begrepen.

Als de bereikbaarheid slecht is, geen parkeergelegenheid aanwezig is etc. komt men niet graag ter plaatse winkelen. Dat uit zich dan in het aantal passanten. Mocht echter het aanbod zo speciaal zijn dat deze factoren op de koop toe worden genomen, is ook dit zichtbaar in het aantal passanten. Grofweg kan worden gesteld dat de aspecten grootte van de winkelconcentratie, aanbod, attractiviteit van het winkelgebied, afstand, bereikbaarheid en parkeervoorzieningen in het aantal passanten zijn verdisconteerd. Zelfs het aspect veiligheid.

huurzaken

Wel moet de retailer de meer kwalitatieve aspecten als imago, branchering met prijsniveau en opzet/lay-out nader beoordelen. Het gaat dan om de vraag: “Pas ik in deze winkelconcentratie?”.

Formules die afhankelijk zijn van veel passanten hoeven naar mijn mening dus geen uitgebreide onderzoeken te doen naar verzorgingsgebied, aan- en afvloeiing etc. beoordeling Natuurlijk ben ik mij bewust dat hiermee niet iedere vestigingsplaatsbeoordeling wordt ondervangen. Prof.

R. van der Kind, t.a.p., hoofdstuk 16, Plaats van de vestiging, blz. 310 en 311, stelt dat de klassieke vestigingsplaats beoordeling in de betekenis van “Zoek de locatie waaromheen de meeste consumenten wonen” vooral geldt voor de gemakswinkel en de buurtsuper. In het dagelijkse boodschappentraject waarbij het convenience-aspect (nabijheid en bereikbaarheid) een grote rol speelt. Bij winkels met weinig formuleonderscheid, maar die wel doelgericht worden bezocht (bouwmarkten, meubelboulevards, tuincentra) zien we volgens hem dat een deel van het belang van de vestigingsplaats wordt overgenomen door promotie. Het belang van passantenstromen acht hij vooral aanwezig bij winkels met sterk formuleonderscheid, maar boodschappenachtig gedrag.

Voor stadsrandformules telt ook volgens mij de passantenstroom in mindere mate. Echter, ook bij deze formules is gebleken dat de mate van bezoek aan het winkelgebied essentieel is. Anders geformuleerd, veel stadsrandformules kunnen niet autonoom trekken. Vandaar dat ook dan wordt gekeken naar vestigingsplaatsen die al een relatief hoog bezoekersaantal kennen. Dit houdt in dat ook voor formules in niet-dagelijkse artikelen gevestigd buiten de centrale winkelgebieden de bezoekers aan het winkelgebied van primair belang zijn.

Dit laat onverlet dat deze formules het betreffende winkelgebied kunnen versterken. formules Natuurlijk is juist dat in sommige verzorgingsge-

bieden het besteedbaar inkomen hoger is dan in andere en in bepaalde plaatsen meer mensen tot de doelgroep van de formules behoren dan in andere. Weinig formules zijn echter zo uitzonderlijk dat het aantal passanten/bezoekers niet primair als uitgangspunt kan worden genomen. Verdere overwegingen kunnen ertoe leiden dat in bepaalde gevallen bij voldoende passanten/bezoekers niet voor de vestiging van een formule in dat winkelgebied moet worden gekozen. Dit is overigens vaker een kwalitatieve beoordeling ter plaatse dan een beoordeling gebaseerd op bijv. economische en demografische gegevens.

Het vorenstaande geldt uiteraard alleen indien sprake is van een volgroeid winkelgebied. Indien een nieuwe winkelconcentratie wordt ontwikkeld, zijn de overige factoren wel relevant. Van veel winkelgebieden in Nederland zijn de passantenaantallen bekend althans te meten. Zelf gebruik ik de passantentellingen van Locatus. Niets let u echter een ander bureau, bijvoorbeeld Strabo of CityTraffic, te laten tellen c.q. hun gegevens te gebruiken. Om eenduidige conclusies te kunnen trekken, zal wel consistentie vereist zijn.

Voorzichtigheid Passantentellingen zijn vaak momentopnames met daaraan inherent onzekerheid. Nog daargelaten dat niet voor elke plaats/winkelgebied een passantentelling voorhanden is. Ook andere aspecten spelen een rol. Zo is het aantal passanten dat bezoeker van de winkel wordt:

>

lees verder op pagina

53 scn 3 | 2010 51

urban development Is uw winkelgebied schoon?

urban development

Schoon straatwerk geeft uw object een maximale uitstraling, verminderd vandalisme en zorgt minder snel voor hervervuiling.

Jadon heeft jarenlange ervaring in het reinigen van bestratingen en het verwijderen van kauwgom in de openbare ruimte. Met onze milieuvriendelijke en gepatenteerde reinigingstechniek zorgen wij voor een ware metamorfose van uw winkelgebied of parkeergarage snel, effectief en met een minimum aan overlast.

Jadons Reinigingmiddel? Puur water.

urban development voor

Winkelcentrum Zuid in Enschede gaat vernieuwen!

Een project dat door VGSA onder de loep wordt genomen.

VGSA staat voor het analyseren, organiseren en uitvoeren van vastgoedprojecten. Momenteel werkt VGSA in opdracht van de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren aan de herontwikkeling van winkelcentrum Zuid in Enschede. In opdracht van de CVvE voert VGSA de procesbegeleiding voor de ontwikkeling van een plan voor de volledige renovatie, de uitvoering daarvan en dragen we zorg voor de afstemming met de gemeente en ontwikkelaar van de uitbreiding.

Naast projectleiding levert VGSA met producten als procesmanagement en analyse&advies een bijdrage aan de (her)ontwikkeling in steden in Nederland. Wij richten ons daarbij op (de combinatie van) stedelijke functies als winkelen, wonen, werken, recreëren en parkeren. Ons werk kenmerkt zich door een analytische, doelgerichte en integrale aanpak. Opdrachtgevers kunnen rekenen op innovatieve oplossingen, maatwerk, kwaliteit en een goed resultaat.

De Passage 57a, 2511 AC Den Haag T : (070) - 36 27 363 F : (070) - 36 3 0 383 E : info@vgsa.nl I : www.vgsa.nl

na

Wildpad-West 16, 9287 VK Twijzelerheide T 0511 44 95 74 www.jadon.eu

enquêtes met

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

huurzaken

<

vervolg van pagina

51

• wisselend naar bereikbaarheid en zichtbaarheid van de winkel • wisselend per frontbreedte • wisselend naar mate uitnodigende, drempelvrije toegang • wisselend per locatie i.v.m. bezoekintentie passanten van de betreffende straat of straatgedeelte • wisselend door verschillende samenstelling passanten.

Het laatste aspect heeft ook nog invloed op de besteding van de bezoeker in de winkel. Mijn standaardvoorbeeld voor de bereikbaarheid van de winkel is een voormalige expansiemogelijkheid voor een Manfield in een stad in Duitsland. De aanbieding van de Duitse makelaar betrof een winkel in de hoofdwinkelstraat tegen een zeer aantrekkelijke huurprijs. Ik was verwonderd van die makelaar voor een Nederlandse partij een zodanige aanbieding te ontvangen. Ter plaatse bleek waarom.

De aangeboden winkel lag aan een heel lichte glooiing in de winkelstraat, zodanig dat de passanten steeds net niet langs de winkel liepen. Ook terrassen van naastgelegen horecapanden kunnen veel ergernis geven. zichtbaarheid De gevallen dat winkels structureel of op bepaalde dagen door een kiosk of marktkraam aan de zichtbaarheid zijn onttrokken zijn legio. Degene die zich via een winkelstraat naar de trein of bus haast, heeft een andere bezoekintentie dan degene die de auto in de garage heeft geparkeerd en de middag heeft uitgetrokken om te shoppen. Het is dus zeker dat de passantenstroom bij het trein- of busstation een andere gemiddelde bezoekintentie heeft dan die in het overige gedeelte van deze straat of het winkelcentrum waartoe deze behoort. Het ligt dus voor de hand om hiermee rekening te houden. Dat kan overigens zowel in positieve als negatieve zin zijn. Vestiging vlak bij de entree van het station kan aantrekkelijk zijn i.v.m. de aanwezigheid van wachtende reizigers.

Bepaalde exploitaties kunnen hiermee hun voordeel doen. In het algemeen zal de mindere koopintentie van de passanten echter negatief zijn. De conclusie kan dan ook geen andere zijn dat winkels in de nabijheid van dit station niet vergeleken mogen worden met winkels in het overige gedeelte zelfs als de passantendichtheden hetzelfde of hoger zijn. De Kinkerstraat heeft een hogere passantendichtheid dan de P.C. Hooftstraat.

Toch ligt de huurprijs per vierkante meter in de P.C. Hooftstraat hoger dan in de Kinkerstraat. Heeft dat wellicht iets te maken met de verschillende passantensamenstelling?

De conclusie is dat voor de vergelijkbaarheid deze aspecten naast de aantallen passanten van belang zijn en bij het vergelijk aan de hand van passantenaantallen men zich hiervan rekenschap dient te geven.

Huurprijstoetsing ex artikel 7:303 BW Voor winkels

in de branches mode, luxe en vrije tijd in centrale winkelgebieden zijn in de beoordeling of tot vestiging dient te worden overgegaan buiten de pandaspecten door mij van belang geacht de ontwikkelingen in de relevante omgeving, de concurrentie en de passantendichtheden.

Bij een huurprijstoetsing zijn de te verwachten ontwikkelingen slechts in uitzonderingsgevallen van belang. De referentieperiode heeft betrekking op het verleden. Ook de concurrentie speelt geen rol. Doorslaggevend is wat huurders van

vergelijkbare panden betalen. Niet wie de huurprijs betaalt.

Dit houdt in dat buiten de pandaspecten nog slechts de passantendichtheden, kwantitatief en kwalitatief, als onderscheidend criterium resteren.

Retailers zijn eerder dan anderen van mening dat bij verschillen in passanten in een winkelstraat of bezoekers aan het winkelgebied vergelijkbaarheid niet meer op zijn plaats is. Dat komt mede omdat andere betrokkenen geen of vrijwel geen inzicht hebben in de consequentie van een afwijkende passanten- en/of bezoekersstroom voor de omzet. Voor de branches kleding en schoenen kunnen zo op het oog relatief kleine verschillen in afstand door afwijkende aantallen passanten het verschil maken tussen een goede en een slechte winkel qua omzet.

Conclusie Bij mij heeft de opvatting postgevat dat naast de

toekomstige positie van een locatie en de plaatselijke concurrentie voor de bepaling van de omzet van in het bijzonder binnenstadswinkels het aantal passanten relevant is. Dat houdt in dat bij de beoordeling van de vergelijkbaarheid van deze winkels ex artikel 7:303 BW buiten de pandaspecten de kwantitatieve en kwalitatieve passantenstroom van primair belang is.

Bij vergelijking dient gekeken te worden naar de precieze

Niet alle passanten hebben dezelfde bezoekintentie drukte van het wegsegment waaraan het litigieuze pand en de vergelijkingspanden zijn gelegen. Sterker nog, naar de precieze passantendrukte vóór deze panden. De indeling naar standkwaliteiten in A1, A2 etc. is hiervoor te grof.

Het meest zuiver is het vergelijken met panden die binnen dezelfde aan- en afvoerroutes gelegen zijn. Maar ook dan kunnen verschillen voorkomen. De consument loopt ook terug indien het aanbod dat nog komt verder niet meer interessant voor hem is. Op kruispunten van drukke straten of straatgedeelten met minder drukke straten of straatgedeelten kunnen de minder drukke straten of weggedeelten op de kop nog profiteren van uitwaaiereffecten. Een telling verder in die straten zegt dan weinig. Ideaal is de vergelijking met panden in de onmiddellijke nabijheid van het litigieuze pand, aan dezelfde kant van de straat en ook overigens onder gelijke omstandigheden zoals op het gebied van bereikbaarheid en zichtbaarheid. Een kiosk of een waterpartijvoor de deur, niveauverschil in de straat of een terras van de buurman kunnen een groot verschil veroorzaken in het maken van een passant tot bezoeker. Dat deze ideale vergelijking niet altijd mogelijk is, mede gezien de overige eisen die gesteld worden aan de panden qua vergelijkbaarheid, bijvoorbeeld ten aanzien van grootte en front, spreekt voor zich. Als dan maar niet te snel wordt aangenomen dat panden iets verder of anders gelegen ook nog zonder meer vergelijkbaar zijn. Vrijwel steeds is dat namelijk niet het geval.

•

scn 3 | 2010 53

Uw winkelruimte is ons bedrijf.

Wij zijn

| En wie bent u?

projecten in de pijplijn

ALKMAAR

amersfoort

amsterdam

arnhem

Ringers

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock T 070 3068578

Eemplein

O 2011 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Almere Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

amsterdam

Centrum Amsterdam Noord

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Mosveld

alphen a/d rijn

o 2011 i 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

IJ-dock

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Oostpoort

O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

apeldoorn

Hoofdstraat

Forumpark

O 2010 M 1700 m2 P BAM Vastgoed I Levi Boerman, T 030 6598923 ▼

assen

Kloosterveste

O eind 2010 M 9100 m2 P BAM Vastgoed I Karel Nuijten, T 030-659 8297 ▼

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

Osdorpplein

De Citadel

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Uw project in deze rubriek?

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 030-6867396 ▼

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

56

scn 3 | 2010 55

projecten in de pijplijn

berkel en rodenrijs

boskoop

den haag

dordrecht

Centrumplan

De Kroon

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

O 2010 M 2000 m2 winkels P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

berlicum

Schoolstraat

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

drachten

beverwijk

breda

Den Helder

Wijkerbaan

Stadscentrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

Meerplein

Bagijnhof

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Gert Jan van Amerongen, T 030-6867449

delft

delfzijl

Hovenpassage

De Wending

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

O 2010 M 5000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

Raadhuisplein

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

ede

Kerkplein

o maart 2010 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

dordrecht

den haag

Bilthoven

De Kwinkelier

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Ruud de Hoogt, T 030-6867398 ▼

’t Hogeveen

O 2010 M 11.500 m2 P Bam Vastgoed I Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927 ▼

Gezondheidspark

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Centrumplan

O 4e kwartaal 2010 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56 scn 3 | 2010

Eemnes

projecten in de pijplijn

eindhoven

Grootegast

harderwijk

Leens

Achtste barrier

Waterfront

De Marne

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate i Yvonne Bronneberg, T 070-3418568 ▼

ermelo

De Verbinding

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Centrumplan

O 2e kwartaal 2010 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351

haarlem

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387

heerlen

De Plu

o 2012 m 15.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O 2010 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 4e kwartaal 2010 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

leeuwarden

De Bilgaard

o 2009-2010 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690900

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

Marsmanplein

O 2e kwartaal 2011 M 2290 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

hoogvliet

Stadshart

O 2011 M 4000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto i T 020 560 89 10 ▼

horst a/d maas

Centrum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel T 030 6867396

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

>

lees verder op pagina

59

scn 3 | 2010 57

scn digitaal Shopping Centre News is nu ook digitaal na te slaan. Met tal van nieuwe en handige toevoegingen.

Alleen voor abonnees. Surf naar www.scnews.eu!

Evenwicht tussen architectuur en functionaliteit

K3H werkt vanaf het ontwerp tot en met de oplevering aan een project. Architectuur/ stedenbouw, projectbegeleiding, coördinatie, bestekken maken, calculeren en tekenen zijn in eigen hand en zo controleren wij de uiteindelijke kwaliteit.

Onze ontwerpen zijn niet stijlvast. Wel stijlvast is onze manier van omgaan met opdrachtgevers en projecten: gedreven, betrokken, luisterend, onderzoekend en respectvol! Onze doelstelling is een eensluidend antwoord te geven op de wensen van de opdrachtgever. Rekening houdend met de locatie, de context en andere krachtvelden zullen alle randvoorwaarden samenkomen in één oplossing. Het zoeken naar de essentie van de opgave is een voorwaarde evenals het zoeken naar evenwicht en samenhang.

Postbus 11 7710 AA NieuwleuseN 0529 485 888 www.k3h.Nl

projecten in de pijplijn

mijdrecht

oldebroek

rosmalen

rotterdam

De Lindenboom

Centrumplan

Centrumplan

Hesseplaats

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

nieuwegein

reeuwijk

rotterdam

Stadskwartier

Centrumplan

Watermanweg

O 2011-2013 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900

noordwijk binnen

Hof van Noortwijck

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker T 070 3068578 ▼

o medio 2010 m 5500 m2 p D-winkels i J. van der Elst T 02525 240746

O 4e kwartaal 2010 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

Big Shops/Parc Boulevard

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development Nederland i Steef Bakker T 070 3068578

Coolsingel

o in ontwikkeling m 30.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Rhoon

Centrum

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

nijmegen

Waalsprong

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2011 M 2700 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Nesselande

O 2010 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Post Rotterdam

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst T 020 6262691 ▼

Plein 44

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-341 92 25 ▼

Uw project in deze rubriek?

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

>

lees verder op pagina

60

scn 3 | 2010 59

projecten in de pijplijn Schaesberg

st. michielsgestel

utrecht

zaandam

Centrum

Terwijde

Winkelcentrum Saendelft

Centrum

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel T 030-6867396 ▼

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

st-michielsgestel

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

veenendaal

Brouwerspoort

O 2008 M 7600 m2 P OBAN I Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34 ▼

O 2010 M 14.000 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163 ▼ Utrecht

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

Vleuterweide

O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 0182-690900 ▼

zoetermeer

o 2010 m 1335 m2 p BAM Vastgoed i Michiel Smits, T 030-6598163

spijkenisse

waalwijk

Stadsplein

De Els

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

son en breugel

Ekkersrijt

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211

De Vredenburg

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

waddinxveen

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Uw project in deze rubriek? zaanstad

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

Inverdan

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

60 scn 3 | 2010

Hovestein

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

decoratie

THE MAGIC OF SUCCESS

servicepagina

decoratie

decoratie

Avontuur levert al 20 jaar de winning look. Onze klanten weten: succes krijg je door het uit te stralen..

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

Wij zijn dit jaar 20 geworden en ‘wie jarig is trakteert’. En dat komt goed uit want juist nu is de tijd om een Visual Statement Nico de Vries Decoraties te maken.

Televisieweg 91, 1322 AK Almere

De gehele maand april staat bij ons in het teken van het 20 jarig jubileum. Laat u inspireren bij ons in Wijdenes.

T 036 5368365

-

decoratie

-

E ndvpd@xs4all.nl Verjaardagskortingen tot 20% voor vroege beslissers Trends en thema’s op het gebied van presentatieI www.nicodevriesprojectdecoraties.nl concepten, styling en decor De nieuwste ontwerpen en technieken op gebied van LED sfeerverlichting voor winkelgebieden, gebouwen en evenementen Geanimeerde LEDdecoratie verlichting vooren gebouwen en illuminatie winkelgebieden Oplossingen voor low budget, mid price en full magic (het “Disney”gevoel)

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

illuminatie

Maak vandaag nog een afspraak!

0229-501222 creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk AdvV3-2.indd 1

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

illuminatie

kennis & informatie

s t r a b o)

27-02-2009 13:33:37

kennis & informatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

consultancy

consultancy

urban development

marketing/consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

algemeen

congres en evenement

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf hier vermeld?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu scn 2 | 2010 61

servicepagina

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar/management

ontwikkelaar

Corio Postbus 8243, 3503 RE Utrecht

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Wij zijn

ontwikkelaar

| En wie bent u?

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

ASR Vastgoed Ontwikkeling nv Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

T 030 2573512 • F 030 2578196 I www.asrvastgoed.nl

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

marketing/promotie

marketing/promotie

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

facilitair

Groep BV De schoonste oplos sing!

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www@promotionsbymaureen.nl

facilitair

straatmanagement light

FHV facility Groep bv Hoge Rijndijk 3, 3449 HA Woerden

T 0348 416449 • F 0348 419341 E info@fhvfacility.nl • I www.fhvfacility.nl

reiniging bestrating

PRS Matten bv Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 0181 618788 • F 0181 622649 E info@prs.nl • I www.prs.nl

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

Uw bedrijf hier vermeld?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

62 scn 3 | 2010

Uit het oog, uit het hart?

De tijd dat zelfstandige ondernemers het straatbeeld bepaalden, ligt al weer ver achter ons.

U herinnert zich vast nog wel het fourniturenzaakje op de hoek, de ijzerwarenwinkel en de drogisterij.

Oude reclames en neonverlichting, dat is wat er nog van over is. Toch gaven en geven juist deze gespecialiseerde middenstanders kleur en sfeer aan hun omgeving.

In zijn boek â&#x20AC;&#x2DC;Shopkeepersâ&#x20AC;&#x2122; heeft fotograaf Niels Helmink deze laatste zelfstandigen vereeuwigd, een prachtige herinnering aan ons recente verleden. Als ontwikkelaar met oog voor de stad, haar bewoners en ondernemers, voelen wij ons hierdoor zeer aangesproken. Een ode aan verdwijnend vakmanschap? www.synchroon.nl

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

Les Collines de Honfleur, The Style Outlets, France

W W W. M A B .CO M

THOMASSAINT-GUILLAINŠ2009

SHOP