SCN 5-2009

SCN

jaargang 11 | nr. 5 | 2009

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie zine rade maga t ch t u D mmary lish su ng E h wit

Multi Development in Europa

Made in Holland

Synchroon

Fors project in Beverwijk MAB’s Domus, Parijs ING Real Estate’s Allee, Budapest Visies op omzethuur De Promesse, Lelystad (asr vastgoedontwikkeling). foto: pieter kers, beeld nu

ESPACIO CORUÑA / CORUÑA / SPAIN

FORUM ISTANBUL / ISTANBUL / TK

CENTRUM GALERIE / DRESDEN / DE

FORUM ÚSTÍ NAD LABEM / ÚSTÍ NAD LABEM / CZ

LES ARCADES ROUGÉ / CHOLET / FR

SOUTHGATE / BATH / UK

FORUM KAPADOKYA / NEVŞEHIR / TK NEWPORT NESSELANDE / ROTTERDAM / NL

ESPACO GUIMARÃES / GUIMARÃES / PT

ESPACIO CORUÑA / CORUÑA / ES

FORUM PALERMO / PALERMO / IT

10 PROJECT OPENINGEN DIT NAJAAR! Het laatste kwartaal van 2009 wordt met 10 grote nieuwe Shopping Center openingen het drukste in de 26-jarige geschiedenis van Multi. Zo worden er projecten geopend in Frankrijk, Spanje, Portugal, Tsjechië, Verenigd Koninkrijk, Italië, Nederland en Turkije.

Multi Studio-10_09

Op 17 september werd Centrum Galerie Dresden, het eerste winkelcentrum in Europa met een “Excellent” score volgens het BREEAM-keurmerk, geopend voor het oog van duizenden belangstellenden.

De grote highlight dit najaar is de opening van Forum Istanbul in Turkije; het grootste en meest spectaculaire winkelcentrum in Europa.

Buiten de verschillen in locatie, ontwerp, grootte en huurdersmix, komen alle projecten voort uit dezelfde Multi passie.

Het zijn geen plaatsen waar mensen willen kopen, maar plaatsen waar mensen daadwerkelijk willen zijn.

WWW.MULTI.EU THE NETHERLANDS | BELGIUM | BULGARIA | CZECH REPUBLIC | FRANCE | GERMANY | ITALY | LUXEMBOURG | POLAND | PORTUGAL | SLOVAKIA | SPAIN | SWITZERLAND | TURKEY | UKRAINE | UNITED KINGDOM

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

Thema: made in holland Dutch entrepeneurs abroad Allee Budapest Multi Corporation Domus by MAB Mapic Award nominees Les Docks Vauban

4 5 6 8 11 11

jaargang 11 (2009), nr. 5 • 52 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 sales@scnews.eu abonnementen

NIEUWS De beste binnensteden Zwerfafval grootste ergernis Hisa helpt kleinere centra Vrijetijdsmarkt groeit snel Convenant voor certificering

12 13 17 33 39

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’.

projecten De Promesse, Lelystad Asten zet in op bijzondere winkels Start De Vredenburg Nieuw centrum Beverwijk

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 99 per kalenderjaar ex btw (voor Europa: € 115, rest van de wereld: € 125). Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de scn-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief.

uitgever / hoofdredacteur

29 34 39 40

Edwin Brugman art director

Jeroen van Heemskerck Düker

columns Verwaaijen Van der Kamp

gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

13 21

visies en reviews

12 39 43 49

Verwijzing NEN 2580 onvoldoende Hoe gaat het met de Heuvel Galerie Omzethuur: • We willen allemaal hetzelfde • De beren op de weg • Omzethuur verbetert winkelcentra Een wandeling door Zwolle

rubrieken Beurzen en congressen Personalia In de pijplijn Servicepagina

vormgeving en prepress

14 18

Hyperion creatieve communicatie, Almere druk

23 24 26 36

Thieme, Almere issn

1571 9243

scn 5 | 2009 3

Mapic

Made in Holland The Dutch entrepreneurship recognizes no borders. Many retail chains originally from Holland, now can be found in several European countries. Dutch retail real estate developers or investors like Multi Development, MAB, ING Real Estate, Corio, Redevco, Foruminvest and Rodamco (now Unibail-Rodamco) have been amongst the first to enter emerging but also matured markets and realized many impressing projects. Building new projects from scratch on, as well as

re-structuring existing older city centres has become a highly developed specialism. `Made in Holland’ today means quality in retail real estate and innovation in retail concepts. The next pages will show you some recent examples. I wish you a pleasant stay at MAPIC and don’t forget to take a closer look at the booths of the Dutch companies!

Deze editie van Shopping Centre News wordt ook verspreid op de internationale vakbeurs voor retail en retailvastgoed Mapic. Daarom openen wij deze keer met een Engelstalig katern over Nederlandse ontwikkelaars. Mapic wordt van 18 tot en met 20 november gehouden in Cannes, Frankrijk.

Edwin Brugman, editor-in -chief

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

4 scn 52 | 2009 2008

Mapic On November 11th ING Real Estate opened a major retail destination in the heart of Budapest’s 11th district, the largest both in terms of geographical area and population. Allee is a multi-level mixed-use development, compromising 47,000 m2 lettable space for retail and leisure as well as 7,000 m2 office space and 89 apartments. 1280 parking spaces are created on three underground levels. Allee operates in a catchment area of 500,000 people.

Allee Budapest P

al Baross, ING Real Estate’s country manager for Hungary: ‘Allee is built on a historical retail location. In the seventies and eighties there used to be a very popular department store and also a still present fresh-food market. The project is built on 3ha of land, spatially organized with plenty of room for pedestriazation and ease of traffic flow.’

Allee is situated on the south of the Buda-side, which part of the city has been growing rapidly in recent years. Baross: ‘On the Pest-side there are quite some modern shopping centres, but as the connection between the two city-parts suffers under traffic congestion, it is logical to create a major shopping- and leisure centre for this part of the city. We also created the first pedestrian street of Buda and one side of Allee is part of this street.’

What kind of retailers can be found in Allee? Baross: ‘In our tenant mix we have quite some international fashion retailers, o.a. the first Van Graaf-shop in Budapest, but also H&M, C&A, M&S,

Zara and many others in luxury products, like Apple or Swarovski. We also put an accent on hospitality and many restaurants, coffee-shops etcetera are located on the second and third floor. Included also is a thirteen screen multiplex cinema and a rather large and unique fitness centre on top of the project. But Allee is not just a shopping centre: many more functions have been created outside the projects boundary and in fact we have re-developed a complete district-centre, with an open eye also for sustainability.’

The centre is 100% let. Are there no problems with retail in Hungary? ‘I wouldn’t say that there are no problems: it has been hard working though.’ Project-developer ING Real Estate has a very good track record in retail and mixed-use projects and has been working in Hungary for many years.

• info: www.allee.hu

scn 5 | 2009 5

Espacio Coruña

Mapic

Espacio Coruña Multi Development Spain opened Espacio Coruña on 20 October. This shopping mall, with the largest offer and highest quality in Coruña, and its metropolitan area, stands for three years of development and 120 million euro invested.

50,000 locals were at the opening day of Espacio Coruña which promotes the economic development of the area and integrates local retailers with multinationals. With a GLA of 41,000 m2, it has created more than 700 jobs and provides free parking for over 2,000 vehicles. The center has a rooftop park and children’s playground.

Víctor Manuel Gómez Izquierdo, general manager of Multi Development Spain, pointed out that: “Multi Development has made a major commitment through a time of economic crisis, that affects both trade and consumers, because we believe in A Coruña as a city and as an economic engineer of Galicia. Espacio Coruña is not a common shopping mall, but a leisure and lifestyle centre, a shopkeepers’ centre”. Gómez Izquierdo added: “We are especially proud of the results, in the execution and architecture that reflects the city centre of A Coruña and from the leasing of the retail spaces, 85% of the mall’s gross area already rented”.

The shopping mall is located in Someso, between the university campus of Elviña and Expo Coruña.

A big supermarket of the Mercadona chain and the best local, national and international fashion retailers complete the offer. They include C&A, Sport Zone, Todo Sport, Décimas, Zippy, Tino González, Ban Ban, Joyería José Luis, Leder Surf, H&M, Massimo Dutti, Zara and Benetton.

Espacio Coruña’s 4,000 m2 area of leisure and catering offers the best variety and quality. McDonalds, Burger King, Belros, Café & Té and Solpark are some of those represented.

Yelmo Cinemas has 2,700 m2 for eight screens, one for 3D movies and room for 1,300 people. Service retailers include: Banco Santander, The Phone House, Orange, Vodafone, Movistar, Alain Afflelou, General Óptica, Kiwoco, Poly, Miró, Colección Hogar, Casa, Game Stop, Douglas. Espacio Coruña’s 18,000 m2 facade is equivalent to three football pitches and needed 49,800 m of piping, 512,000 m of cables and 37,500 m3 of concrete for the construction.

Multi’s T+T Design of Gouda, The Netherlands was responsible for the Masterplan with architects, Chapman Taylor, Madrid, Spain. Multi was able to develop and construct Espacio Coruña with financing by a syndicate of banks, consisting of Banco de Sabadell, Calyon sucursal en España, ING Real Estate Finance, Natixis sucursal en España, Caja de Ahorros de Galicia, and Banco Pastor.

•

Multi Corporation opens three shopping centres …more to follow this year Originally a Dutch company, Multi Corporation has become one of the leading developers of retail space in Europe. Recently Multi opened projects in Istanbul (Turkey), Coruña (Spain) and Guimarães (Portugal).

6 scn 5 | 2009

Forum Istanbul

Espaço Guimarães

Mapic

Espaço Guimarães , opened on 3 November, is located in the North of Portugal and being developed jointly by Multi Development Portugal and Bouygues Imobiliária. It comprises a shopping centre with GLA 41,000 m2 and a retail park of 7,000 m2. Both will be managed by Multi Mall Management.

Espaço Guimarães was initiated to give the entire Guimarães region a new standard of shopping and entertainment. Anchored by a 16,000 m2 Jumbo hypermarket (Auchan Group) it has leading brands such as Zara, H&M, Sportzone, NewYorker, Modalfa. There is a five-screen Castello Lopes Cinema, 136 shops, 22 restaurants and free parking for 1,960 cars.

The investment totals 140 million euro and will provide 2,000 jobs directly and 3,000 indirectly. The catchment area covers 134,500 people who live in and near the city and about 357,000 who live within 30 minutes drive.

The center was designed by architects Broadway Malyan in conjunction with T+T Design. Built on a sloping site, which makes it easily visible from the surrounding roads, Espaço Guimarães also allows parking on all levels with easy access into the shopping center and retail park. The combination of shopping center and retail park provides customers with a more varied and extensive offer.

The project was financed by a (50/50) syndicate of two Banks: Caixa general de depósitos s.a. and Banco comercial Português s.a/Millennium BCP. Multi is active in seventeedn European countries. The company’s head office is in The Netherlands and it has offices in Belgium, Bulgaria, Czech Republic, France, Germany, Italy, Luxembourg, Poland, Portugal, Slovakia, Spain, Switzerland, Turkey, Ukraine and the United Kingdom.

•

Forum Istanbul is built on an area of 495,000 m2 with

sive new dining, bar and café concepts, with free parking for 5000 cars.

The opening of Decathlon’s stand-alone first Turkish megastore will enlarge the scheme in March 2010.

Ideally located in the heart of the European side of Istanbul and creating employment for over 5,000 people, it is easily accessible, by car and all means of public transport, including direct subway, from the entire city (18 million population).

Forum Istanbul has a contemporary, urban appeal, adding a new dimension to Istanbul’s cosmopolitan ambiance. The scheme will reflect a modern metro-city lifestyle, with boulevards, large impressive buildings, piazzas and avenues. These different structures together will create long views, narrow streets, plenty of shade and an attractive interaction between large and small buildings. Fountains, sculptures and other works of art are also a central part of the project.

•

175,000 m2 of leased retail area including an Ikea of 29,500 m2 and the largest Real hypermarket in Turkey of 15,000 m2. Leading brand names such as: Tepe Home, Saturn, Mudo, D&R, YKM and Teknosa and others, will cover over 118,000 m2. Forum Istanbul will house the biggest number of international anchors including Praktiker, C&A, M&S, Zara, along with some 280 national and international brands, including Mango, Stradivarius, Bershka, Oysho, Starbucks and the first Motivi store in Turkey.

It will offer public spaces and parks where festivals, as well as cultural and sports activities will be organised, plus the first Aquarium in Turkey, by Marinescape of New Zealand (8,000 m2 with 20,000 different species), AFM movie theatre, a bowling alley, an ice skating rink, play spaces for children, exten-

scn 5 | 2009 7

Mapic

MAB’s Domus verwelkomt grootste Saturn van Frankrijk Eerste dag: 45 duizend bezoekers, drie miljoen euro omzet, 2500 lcd-tv’s en drieduizend computers MAB’s Parijse Domus-project is een volgende schakel in de evolutie van het succesvolle Alexandrium III in Rotterdam. Met dien verstande dat Domus drie jaar geleden een valse start maakte door het op het laatste moment afhaken van de grootste huurder.

Hierdoor stond er vanaf de opening structureel een fors deel van het 62 duizend vierkante meter grote themacentrum leeg. De opening van de 14 duizend vierkante meter grote Saturn op 29 oktober moet er nu voor zorgen dat Domus gaat presteren zoals bedoeld. De openingsdag zorgde in elk geval voor spectaculaire resultaten.

8 scn 5 | 2009

Mapic

D

e passantentelcomputers van het centrummanagement draaiden op volle toeren. Tientallen verkeersregelaars en honderden meters dranghekken moesten de stroom bezoekers op de openingsdag van Saturn in goede banen leiden. De 2500 parkeerplaatsen stonden vol en de laatste klant verliet het pand pas ver na middernacht. Zie daar het effect van een Saturn-opening. Maar wat ging er allemaal aan vooraf? Jacques Sinke, directeur internationale retail bij MAB Development: ‘Daar voor moeten we terug naar 1996, de opening van Alexandrium III in Rotterdam. Onze directeur Ton Meijer riep toen ‘En nu gaan we met dit concept Europa in.’

Domus in Parijs (62.000 m2, drie lagen en 2500 parkeerplaatsen) werd het eerstvolgende project volgens dit themacentrum concept en opende in 2006. Waarmee duidelijk is dat projectontwikkeling toch iets van de lange adem en veel geduld is. Een bestaand concept kan dus duidelijk niet zomaar gekopieerd worden op een andere Europese locatie. ‘Je hebt als ontwikkelaar rekening te houden met ander omstandigheden, branchering, schaalgrootte, vergunningen, politiek en meer. Bovendien liep Nederland vooraan in de meubelbranche. Nogal wat ondernemingen in deze sector deden het destijds goed in Nederland. In Frankrijk was dat anders, waren er geen concentraties als deze, wel veel solitaire winkels van heel groot tot heel klein.’

MAB koos voor een ontwikkeling van dezelfde omvang en ook het zelfde concept: keuze, kijken, vergelijken: een totaalaanbod onder één dak. One-stop-shopping in optima-forma.

En dat voor alles voor in en om het huis. Sinke: ‘Onze twee grootste trekkers – tuincentrum Truffaut en woonwinkel Alinéa – zitten aan een kant van het centrum en boven elkaar. De andere kant van het haltermodel stond bij opening dus leeg doordat de huurder zich terug trok. Voor zoveel meters heb je niet zomaar een andere partij en de afgelopen twee jaar zijn we dan ook niet alleen met Saturn in onderhandeling geweest, maar hebben we ook goed onderzocht of hun concept zou passen bij de uitgangspunten van Domus.’

In feite leek dat niet het geval. Maar het inzicht dat de segmenten in de loop der jaren dicht naar elkaar toegegroeid zijn – geen woning meer zonder beeldscherm(en) of een goed geoutilleerde keuken – maakte dat MAB en Saturn het proberen.

Dit is niet de eerste Saturn in Parijs, maar het is wel de grootste.

Sinke: ‘De winkel is 14.000 m2 groot over drie etages en daarmee de op één na grootste winkel van Saturn in Europa.’

Locatie-locatie-locatie Domus is gelegen aan de oost-

kant van Parijs, aan de grote perifere rondweg. Het centrum ligt tegenover het winkelcentrum Rosny 2 , dat een conventioneel aanbod heeft. Is dit een overweging geweest bij de planning van de locatie? Sinke: ‘Zeker wel. Wij zoeken graag synergie. En ook al gaat het hier om verschillende branches, toch kan er sprake zijn van kruisbestuiving. Bovendien is het een voordeel dat deze locatie voor de Parijzenaren al jaren bekend staat als winkellocatie. De locatie heeft zich als ‘adres’ op de mind-map van de consument ontwikkeld.’

Marketing-intensief Het feit dat Domus bij opening in 2006 niet volledig verhuurd was, stond een actieve marketing niet in de weg. ‘Er is de afgelopen jaren voor grote bedragen in de opbouw van het merk ‘Domus’ geïnvesteerd. Publiciteitscampagnes op tv en billboards en meer hebben zeker hun effect gehad.’ zegt Sinke. ‘Ondanks het ontbreken van de derde grote trekker realiseerden we in 2008 toch een forse drie miljoen bezoekers en een toename van de omzet van drie procent ten opzichte van 2007 en dat in een moeilijke markt. Zulke bezoekersaantallen worden in Nederland niet gehaald, maar het marktgebied is dan ook groter en telt meer inwoners.’ Sinke is van mening dat de Parijse agglomeratie zelfs nog ruimte biedt voor een tweede Domus-achtig project. Eerst moeten echter de laatste meters nog verhuurd worden. ‘Het gaat om de laatste 8.000m2. De invulling daarvan doen we in nauw overleg met de gevestigde huurders en nieuwe huurders moeten echt in het concept passen. Daar nemen we liever wat meer tijd voor dan dat we zomaar een winkel plaatsen. Ook de komst van Saturn is in goed overleg met de gevestigde huurders gegaan.’

En de uitrol van het Domus-concept naar bijvoorbeeld Duitsland? ‘Dat kost veel tijd. Duitse retailers en gemeenten zijn nog niet gewend aan een concentratie als dit. Maar dat komt wel, want we hebben hier al vele Duitsers ontvangen en die zijn allemaal enthousiast over het concept. Maar in Duitsland zelf ligt dat op dit moment toch nog anders. Geduld en vasthoudendheid zijn ons niet vreemd.’

•

scn 5 | 2009 9

Mapic

MAB welcomes flagship store Saturn

English summary

T

10 scn 5 | 2009

heme centre Domus (Paris) originally opened in 2006 on 62.000 m2 over three floors and a parking lot for 2500 cars. Three million visitors a year are pleased with the varied and complete offer. But shortly before opening, one of the anchor tenants withdrew. A false start, followed by a difficult time for retail in general. Domus, a centre for interior decorating, garden and more, had to find a new anchor tenant fitting in the concept ánd 14.000 m2. French/Dutch project developer MAB Development contracted Saturn in 2008.

The store opened on October 29th, generating a first day’s traffic of 45.000 visitors, a turnover of three million euro, selling a.o. 2500 flat screen television sets and 3000 computers! Jacques Sinke, director of international retail at MAB: ‘The Domus-concept first was launched in 1996 in Rotterdam,The Netherlands and called Alexandrium. This project is very successful and we were looking for international opportunities to export the concept. Which took some time, as it had to be adjusted to local circumstances and the wishes of local retailers.’ MAB is exploring options for other countries as well, for example Germany. Sinke: ‘Some markets need more time to get used to new concepts like this. German furniture retailers em­brace the idea, but local governments still have to be convinced.’

•

Mapic

And the Mapic Awards 2009 nominees are…

The winners will be named at a prize-giving ceremony to be held during MAPIC, in the Palais des Festivals at 6.30 pm on Thursday 19 November.

Retail success story of the year: Guess • France Primark • UK Rituals Cosmetics • The Netherlands

Best concept of the year: Arrow •The Netherlands (submitted by Secon Group bv) KidZania • Mexico O2 • United Kingdom (submitted by JHP)

Best shopping centre of the year: Odysseum, Montpellier • France (submitted by Icade Promotion) MyZeil, Frankfurt am Main • Germany (submitted by MAB Development Deutschland) Westfield, London • United Kingdom

Developer of the year: ECE Projektmanagement • Germany Multi Corporation • The Netherlands Sonae Sierra • Portugal Agent/Consultant of the year: CB Richard Ellis • United Kingdom Eurelia • France Jones Lang LaSalle • United Kingdom Best sustainable retail development of the year: Cameleon Woluwe, Bruxelles • Belgium (submitted

by Cameleon-Famous Clothes) McDonald’s • France Ernst-August-Galerie, Hannover • Germany (submitted by ECE Projektmanagement)

Les Docks Vauban, by ING Real Estate

Les Docks Vauban retail and leisure centre in Le Havre, France, opened on October 15th. The scheme is the centrepiece of the transformation of the 18th century historic harbour – a Unesco World Heritage Site – into a major shopping, leisure and cultural destination in Normandy.

Menno Maas, CEO of ING Real Estate Development said: “Les Docks Vauban is urban regeneration at its best, scoring high on sustainability as well. We fully

preserved the character and atmosphere of a bustling port in the days of sail and steam. But instead of bales of cotton and sacks of coffee, cocoa and spices, the delicately refurbished harbour warehouses from Vauban’s era now offer leading fashion and lifestyle brands, complemented with a wide choice of restaurants, bars and leisure.”

Les Docks Vauban comprises some sixty French and international brands,

ten restaurants, a twelve-theatre cinema and 1100 parking spaces, totalling 66,000 m2 GLA. Location and accessibility are excellent. The centre is situated close to the city centre and is at the same directly connected to the highway and very close to the railway station. The project was co-developed by ING Real Estate Development and Vinci Immobilier. The architecture was designed by Reichen & Robert Associes. The investor is UnibailRodamco.

•

scn 5 | 2009 11

nieuws

Breda, Roermond en Leerdam beste binnensteden

M

beurzen en congressen

De Baronesse, Breda

edio oktober maakte Detailhandel Nederland bekend dat Breda, Roermond en Leerdam door de winkeliers van Nederland gekozen zijn tot de beste binnensteden van Nederland. Alle facetten die een binnenstad ‘goed’ maken spelen een rol bij deze verkiezing. Op basis van onder andere de bereikbaarheid, horeca en het verblijfsklimaat zijn uiteindelijk negen steden in drie categorieën genomineerd.

Uiteindelijk had de jury, die bestond uit vertegenwoordigers van zowel het bedrijfsleven als de overheid, de moeilijke taak uit de genomineerden de winnaars te kiezen. Dit jaar waren er drie verschillende categorieën beste binnensteden. Breda heeft gewonnen in de categorie grote steden, Roermond is de beste middelgrote stad en Leerdam heeft als kleinere stad gewonnen in de categorie dorpskernen. De overige genomineerde gemeenten, Haren (Gr.), Oost-Gelre, Weert, Tiel, Maastricht en Den Haag verdienen allemaal een compliment.

woensdag 25 november West-Vlaanderen Vastgoed® 2009 Brugge

donderdag 4 maart Twente Vastgoed® 2010 Hengelo

donderdag 26 november Metropool Amsterdam Vastgoed® 2009 Almere-Stad

donderdag 4 maart Drechtsteden Vastgoed® 2010 Dordrecht

vrijdag 27 november Vastgoeddebat NL® 2009 Bussum

dinsdag 23 maart Vlaams-Brabant Vastgoed® 2010 Leuven

donderdag 3 december Regio Rotterdam Vastgoed® 2009 Rotterdam

dinsdag 30 maart WinkellocatieMarkt® België 2010 Kortrijk (met excursie naar K in Kortrijk!)

dinsdag 8 december Oost-Vlaanderen Vastgoed® 2009 Sint-Niklaas

Nieuwe publicatie!

Investeren in vastgoed, grond en gebieden

donderdag 4 februari Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2010 Arnhem

12 scn 5 | 2009

www.managementproducties.com

Voorzitter van de stuurgroep Vestigingszaken Harry Bruijniks: “Het enthousiasme waarmee de verschillende gemeenten naar de prijsuitreiking hebben toegewerkt, geeft aan dat deze gemeenten hart voor de zaak hebben.” • Detailhandel Nederland is het samenwerkingsverband van de Nationale Winkelraad van MKB-Nederland en de Raad Nederlandse Detailhandel (RND). Detailhandel Nederland vertegenwoordigt alle winkeliers van Nederland.

Rectificatie Het artikel ‘Zijn de wijkwinkelcentra ‘senior ready’?’ geplubliceerd in Shopping Center News nummer 4, 2009 is tevens geschreven door auteur Ellen Zwetheul, nu werkzaam bij Cório Nederland.

18-20 november 2009 MAPIC Cannes (F) www.mapic.com Donderdag 3 december 12.00 – 17.00 Brood@Spelen ontmoet Pleisureworld Investeren in leisure loont, deel 2 (tijdens Recreatievakbeurs in Gorinchem) www.broodenspelen.nl 29 januari – 2 februari 2010 Vakbeurs Christmasworld (decoratie, illuminatie) Frankfurt (D) http://Christmasworld.messefrankfurt.com 1 april 2010 NRW Jaarvergadering Nieuwegein, www.nrw.nl 7-8 april 2010 Magdus. European meeting on factory outlet centres Troyes (F), www.magdus2010.com

Zwerfafval is grootste ergernis

verwaaijen Hoe jaag ik mijn klanten weg? deel 2 … maar verzacht ik het leed optimaal

E

r was eens een florerende winkelstraat. Beetje smal, stoepen liepen erg af en waren ook niet ruim bemeten. Maar het was levendig. Je kon voor de deur parkeren tot een motoragent aanstalten maakte om een bon onder je ruitenwisser te stoppen. Je fiets tegen de stoeprand en dan maar hopen dat die niet door een passerende auto geraakt werd. Een tram die stapvoets zich een weg baant door een horde fietsers en op onverdachte momenten overstekende toeristen. Kortom een bruisende, levendige straat bevolkt door een mix van bijzondere food- en non-foodspeciaalzaken.

Maar die straat en het riool dat er onder ligt, is hard toe aan grondig onderhoud.

In fasen wordt de straat afgesloten en wordt er aan gewerkt. De communicatie verloopt zeer zorgvuldig. Bewoners en ondernemers worden uitvoerig geïnformeerd. Ook als er een gerucht verspreid wordt dat er een conflict is tussen aannemer en opdrachtgever, wordt dit goed beargumenteerd ontzenuwd. Er is zelfs een gebiedsmanager aangesteld die alle eventuele klachten serieus behandeld.

Bij afwezigheid van een geschikte werkplek, houdt zij tijdelijk haar spreekuur in een café midden in het gebied. Verder is al besloten om in de voor de ondernemers zo belangrijke decembermaand het werk stil te leggen. Het hele proces gaat al met al ruim een jaar duren.

D

e consument ergert zich in de winkelgebieden vooral aan afval op straat, drukte en lawaai. Andere grote ergernissen zijn de aanwezigheid van hangjongeren en fietsers in voetgangersgebieden. Over het algemeen is de bezoeker zeer tevreden over de winkelgebieden die ze het meest bezoekt. Dit blijkt uit het onderzoek Trends binnenstad 2009 van Detailhandel Nederland.

Bereikbaarheid De consument is zeer tevre-

den over de bereikbaarheid van de winkels met het openbaar vervoer. Maar 52 procent van de bezoekers gaat nog steeds met de auto naar het favoriete winkelgebied, ten opzichte van dertien procent met het openbaar vervoer. Het openbaar vervoer wordt gewaardeerd, maar er zijn praktische bezwaren. Het is vaak lastig om met tassen vol boodschappen met de bus te reizen.

Koopzondag De consument stoort zich aan te veel drukte in de winkelstraten. Daarom pleit Detailhandel Nederland voor meer vrijheid voor gemeenten om het aantal koopzondagen uit te breiden, zodat de bezoekersstromen beter gespreid worden. Dit sluit aan op wat de consument wil; 83 procent van de consumenten vindt dat de nationale overheid zich niet moet bemoeien met het aantal koopzondagen.

Zes van de tien van de consumenten geeft aan wel eens te winkelen of boodschappen te doen op zondag. Men doet dit vooral ter ontspanning en omdat het leuk is om te ‘funshoppen’.

•

Maar ondanks alles hebben ondernemers het zwaar. Als je maandenlang vlonders voor de deur hebt liggen en je klanten je nauwelijks kunnen bereiken. Ik zie steeds meer ondernemers aan de ‘dode’ kant utvoerig een peuk roken, bij de deur hangen of tijdelijk de boel dichtgooien. Je raakt klanten kwijt, de impulsverkopen dalen en in deze toch al zware tijden kan dit net de doodsteek zijn. En de daaruit resulterende omzetdaling, kan niet als schade geclaimd worden. De gemeente zegt dat periodiek onderhoud er nu eenmaal bij hoort en dat de ondernemer daar rekening mee moet houden. Maar dat is wel zuur als je net met je winkel gestart bent en de makelaar dat ‘per ongeluk’ niet gemeld heeft.

Dat is dus het nadeel van het ondernemen aan een, verkeerskundig gezien, zwaar belaste straat. Nu de tram en auto’s eruit gehaald zijn is het een stuk rustiger geworden. Gelukkig is de fietsroute, voor een dergelijke straat van veel groter belang, wel gewaarborgd. Vijfentwintig jaar geleden lag dezelfde straat ook open.

Over de volle lengte. Ontoegankelijk voor alle verkeer. Het werk liep een half jaar vertraging op door allerlei omstandigheden. Het was een drama. Maar ook daar heeft de straat zich uiteindelijk van hersteld.

De straat raakt dus tijdelijk in de vergetelheid bij het niet-fietsende deel van de bevolking. De consument komt er niet meer langs in tram of auto op weg naar. En er is geen noodzakelijke trekker in de vorm van een supermarkt die de basis legt.

Hoe groot het effect zal zijn? We zullen het nooit weten, er zijn geen nulmetingen gedaan dus. En wat niet weet, wat niet…

Maar er zijn ook een aantal voordelen aan zo’n proces. Zo hoeft bij beach-achtige events in de straat het zand niet meer aangevoerd te worden. Het ligt er al in ruime mate. Een stukje kostenbesparing. Verder is het goed voor de saamhorigheid. De vergaderingen van de ondernemersvereniging worden weer uitstekend bezocht. Met de financiering van de kerstversiering zit het weer gebeiteld de komende jaren.

En de consument, die zal te zijner tijd wel weer terugkomen in een straat waar je niet meer in de winter van de stoep afglijdt, en waar (vrijwel) iedereen deze zware periode heeft overleefd.

• Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 3 | 2009 13

recht en wet

NEN 2580 en huurprijstoetsing ex artikel 7:303 BW

Verwijzing naar NEN 2580 is onvoldoende door John Nijsten

Vaak spreken huurder en verhuurder in huurcontracten een meting conform NEN 2580 af.

Daarbij wordt wel eens vergeten dat de NEN 2580 meerdere bepalingsmethoden kent.

Daarnaast praat men soms heel interessant over de NEN 2580 zonder deze ooit gelezen te hebben of op kantoor bevindt zich nog een kopie uit lang vervlogen tijden.

De NEN 2580 is in 2007 gewijzigd met een correctie in december 2008. Reden om de inhoud kort te bespreken. In het kader van een huurprijstoetsing gebaseerd op artikel 7:303 BW wordt de VVO, de Verhuurbare vloeroppervlakte, vaak als uitgangspunt gebruikt.

Met toestemming van het Nederlands Normalisatie-instituut bevat dit artikel een letterlijke weergave van deze bepalingsmethode.

Auteur John Nijsten sluit dit artikel af met enige verduidelijkingen.

14 scn 5 | 2009

I

n mei 2007 is een nieuwe uitgave verschenen van de nen 2580, Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden. Voor de bepalingsmethoden van oppervlakten was de ingangsdatum 1 juli 2007. In december 2008 is een correctieblad, nen 2580/ c1, uitgebracht. Deze norm bevat termen, definities en bepalingsmethoden voor oppervlakten van terreinen die bestemd zijn voor gebouwen en voor vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen ervan. Hierdoor kunnen eenduidige oppervlakte- en inhoudsanalyses door uniforme bepaling van basisgegevens worden opgesteld. Voorts kan uniform opgebouwde informatie worden uitgewisseld, In dit kader zijn alleen de methoden ter bepaling van de oppervlakte van gebouwen van belang.

Meerdere termen en methoden Er is niet één term voor de vloeroppervlakte en ook niet één bepalingsmethode.

Zo kent de norm de Brutovloeroppervlakte, bvo; de Gebruiksoppervlakte, go; de Netttovloeroppervlakte, nvo; Tarra-oppervlakte, ta en Verhuurbare vloeroppervlakte, vvo. De vloeroppervlakten worden uitgedrukt in vierkante meter. Is het af te ronden oppervlakte minder dan 10 m2 groot, dan dienen volgens de norm minimaal 2 cijfers achter de komma te staan. Bij oppervlakten van 10 m2 tot 100 m2 is dat minimaal 1 cijfer. Bij 100 of meer m2 mag op gehele m2 worden afgerond.

In de praktijk van het winkelvastgoed worden de termen Brutovloeroppervlakte en Verhuurbare vloeroppervlakte (in de nen 2580 afgekort tot bvo en vvo, zonder puntjes en met hoofdletters) het meest gebruikt.

De bvo van een ruimte of van een groep van ruimten is in beginsel de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten onthullen. Voor het bepalen van investeringskosten, sloopkosten en exploitatiekosten is de bvo van belang. Voor woonconsumenten is de go interessanter, omdat het dan gaat om de bruikbare oppervlakte van de woning. Voor de praktijk van de huurprijstoetsing van winkelruimte is de vvo, de Verhuurbare vloeroppervlakte, het meest van belang.

recht en wet Letterlijke weergave VVO uit nieuwe norm

aanhuur bepalend. De eventuele keuze van de retailer om het wvo te vergroten of te verkleinen doet er niet toe. Desondanks kan ik de beslissing wel billijken De wvo is meer een aanduiding van een ruimte dan een bepalingsmethode.

De VVO van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie.

Ter plaatse van raamopeningen wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen.

Meten: nog niet helemaal duidelijk De vvo van een ruimte of een groep van ruimten moet dus in beginsel binnenmuurs gemeten worden. Echter, waar gelijke gebruiksfuncties aan elkaar grenzen, moet volgens de tweede zin van de beschrijving gemeten worden tot het hart van de desbetreffende scheidingsconstructie. Als gebruiksfunctie is de winkelfunctie benoemd. Het is de gebruiksfunctie voor het verhandelen van materialen, goederen of diensten.

Bij eerste lezing lijkt het dat waar twee winkels aan elkaar grenzen tot het hart van de muur gemeten moet worden. In de praktijk zou dit tot gevolg hebben dat bij gedeelten van muren anders moeten worden gemeten dan bij de overige muren c.q. gedeelten hiervan.

Dat is niet de bedoeling. In het geval van een dragende binnenmuur of een dragende buitenmuur moet altijd binnenmuurs worden gemeten. Indien zich tussen twee winkels een dragende muur bevindt, een constructieve scheidende wand, dient dus tot de opgaande scheidingsconstructies te worden gemeten. De tweede zin van de vvo-beschrijving ziet op het geval een grote ruimte wordt opgedeeld in kleinere ruimten die niet worden afgescheiden met dragende muren.

Bij de bepaling van de vvo wordt niet meegerekend: • een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; • een trappenhuis, met inachtneming van de een-op-een regel; • een voorziening voor verticaal verkeer, trapgat of liftschacht; • toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis; • een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4,0 m2; • een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; • de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de nettohoogte kleiner is dan 1,5 m; • een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan – bij schuine kolommen inclusief het gedeelte van de ruimte daaronder dat lager is dan 1,5 m – groter is dan of gelijk is aan 0,5 m2; • een dragende binnenwand; • een ruimte voor horizontaal verkeer indien deze uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang, met inachtneming van de een-op-eenregel.

Na de correctie in december 2008 luidt de een-op-eenregel: een trapbordes wordt als voorziening voor verticaal verkeer gerekend, tenzij deze(mede) dient voor het bereiken van een of meer andere verhuurbare ruimte(n) op dezelfde verdieping en de nvo van deze andere verhuurbare ruimte(n) groter is dan of gelijk is aan de nvo van het bordes zelf. Ditzelfde principe geldt voor een ruimte voor horizontaal verkeer die uitsluitend dient voor het bereiken van een installatieruimte of een nooduitgang.

In deze uitgave van de norm besteedt de toelichting enige opmerkingen aan winkels: voor winkels dient de vvo ook berekend te worden zoals in deze norm is beschreven. De trappen en trapgaten binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels worden niet in mindering gebracht op de vvo.

De nen 2580 uit mei 2007 verwijst in de toelichting wel naar de wvo als Winkelverkoopvloeroppervlakte doch deze oppervlakte is niet in deze norm opgenomen. De betreffende nencommissie was van mening dat de wvo zeer veranderlijk is. Al bij kleine wijzigingen verandert de wvo. Dat past volgens de commissie niet goed in de opzet van nen 2580. De vraag is of deze argumentatie van de commissie juist is.

Zelf acht ik dit argument niet valide, om reden dat niet elke wijziging relevant is. Integendeel, in beginsel is de situatie bij

Bij letterlijke lezing dient een schalmgat of vide te worden meegeteld indien de oppervlakte hiervan kleiner is dan 4 m2.

Een schalmgat is de ruimte in een trappenhuis tussen de opgaande en afgaande trap. Het lijkt onlogisch dat in het geval de voorziening voor verticaal verkeer, meestal een trap, en het trapgat niet meegerekend worden, het schalmgat dat kleiner is dan 4,0 m2 wel. Ook deze zinsnede zal niet letterlijk genomen moeten worden Het schalmgat zal niet mee moeten tellen indien de betreffende trap of het betreffende trappenhuis niet meetelt.

Volgens de toelichting moeten de trappen en de trapgaten binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels meetellen, terwijl dit bij metingen van de Verhuurbare vloeroppervlakte van andere ruimten niet het geval is. Mij lijkt dat de trap in de verkoopruimte eerder een obstakel is dan dat deze huurwaarde vertegenwoordigt. Het nut van trappen moet naar mijn mening niet tot uitdrukking komen in de waarde van de voorziening zelf maar in de waardering van de verdieping die wordt ontsloten. Gezien echter de duidelijke tekst op dit onderdeel in de toelichting dient bij een meting op basis van nen 2580 vvo de trap binnen de verkoopruimte van zelfstandige winkels niet in mindering te worden gebracht op de vvo.

In het kader van een huurprijstoetsing ex artikel 7:303 bw kan zeker nog wat ingebracht worden tegen integrale meting op basis van de nen 2580 vvo. Eenduidigheid is echter belangrijk. Dat het nogal eens aan deze eenduidigheid ontbreekt, wordt in een artikel in de volgende aflevering aangetoond. •

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

scn 5 | 2009 15

nrw

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling

www.wpmgroep.nl

enquĂŞtes met

diepgang ) Juist in turbulente tijden is kinderentertainment belangrijk!

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Informeer naar de mogelijkheden: YPEX - Tel. (0485) 520800 p.hutten@kiddieland.eu De nr. 1 voor kids in shoppingcenters

16 scn 3 | 2009

www.kiddieland.eu

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

organisatie

H

isa is geen promotie- of marketingbureau. Hisa is ook geen organisatie die uw winkelcentrum gaat managen.

Maar Hisa zorgt er wel voor dat het kleine winkelcentrum (of een winkelstraat) als een samenhangende organisatie gaat functioneren en succesvol kan zijn in wat het voor wijk of buurt moet doen. Sandra: “Winkeliers hebben niet altijd de tijd en kennis om een vereniging op te richten, laat staan goed draaiend te houden. Dat is jammer, want het is niet alleen in hun eigen belang, ook de buurt, de gemeente en de vastgoedeigenaar zijn erbij gebaat.”

Er zijn tal van voorbeelden van taken of werkzaamheden die niet uit de verf komen als er niet een vorm van organisatie is. ”Neem de KVO-trajecten of het organiseren van evenementen: daar komt niets van terecht zonder samenwerking,” zegt Sandra.

De oplossing: persoonlijk en regelmatig de winkeliers spreken, een vereniging oprichten of nieuw leven inblazen, eigenaren, gemeente en winkeliers met elkaar in contact brengen en gezamenlijk problemen slechten of nieuwe uitdagingen aangaan. ”Het zit hem niet in geldverslindende reclamecampagnes, peperdure decoratie of fancy artiesten. Wat voor een klein centrum effectief is, hoeft niet duur te zijn. Sterker nog, van grote budgetten worden promotiemanagers alleen maar lui.” Hisa heeft haar pakket diensten zo ontwikkeld dat het optimaal voorziet in de behoeften van de kleinere winkeliersvereniging. Geen centimeters dikke plannen of beleidsnotities: ”Wij schrijven zo min mogelijk, maar doen des te meer. Wekelijks komen we langs en praten met de betrokkenen. We brengen structuur aan, helpen met vergaderingen en zorgen voor betrokkenheid. Free riders laten we inzien wat de voordelen zijn van het lidmaatschap van een vereniging. Winkelcentra geven we de instrumenten die nodig zijn om te doen wat ze moeten doen: een goed buurt- of wijkcentrum zijn, niet meer en niet minder.”

Vaak krijgt Hisa een opdracht via de gemeente. Sandra vertelt hoe het bedrijf een paar jaar geleden in Utrecht begon: “Economische Zaken wilde investeren in de professionalisering van een aantal winkelgebieden. Er was een budget voor organisatie, maar EZ stopt geen geld in activiteiten, dat moet uit de budgetten van de wijkbureaus komen. Geld dat nodig is voor

‘Van grote budgetten worden promotiemanagers lui’ bijvoorbeeld hanging baskets (bloembakken aan lantaarnpalen) komt weer uit een ander potje. Wij helpen daarbij en kennen inmiddels de weg. Bovendien vormen we het cement tussen de ondernemende winkeliers en de gemeenten en eigenaren, die vaak heel anders werken.”Intussen werkt Hisa voor twintig winkelgebieden in Utrecht, vier in Amsterdam en voor een paar centra in kleinere gemeenten. “We veroveren Nederland het liefst per stad. Als we voor meerdere gebieden in een gemeente werken, kunnen we onze uren en mensen namelijk efficiënt inzetten. Zo hebben we voor Amsterdam een medewerker die op de fiets alle centra af kan.”

Dat het concept van Hisa aanslaat, blijkt wel uit het feit dat het bedrijf ook al een aantal keren door grotere organisaties gevraagd is voor hun kleine winkelcentra te gaan zorgen. Geen probleem voor Hisa. “De budgetten zijn dan wel niet groot, maar in aantal zijn er meer kleine dan grote winkelcentra in Nederland”, besluit Sandra.

•

Hisa helpt kleinere winkelcentra Terwijl managementorganisaties en promotie- of marketingbureaus allemaal vissen in de vijver van grote en middelgrote winkelcentra, lijken de buurt- en wijkcentra er wat begeleiding betreft maar bekaaid van af te komen. “Logisch,” denkt u misschien, “daar is vast geen financieel draagvlak voor en misschien ook geen noodzaak toe.”

Daar denkt Sandra Verbeek van Hisa heel anders over.

www.hisa.nl

scn 5 | 2009 17

review tekst en foto’s Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

De Heuvel Galerie De Heuvel Galerie in de Eindhovense binnenstad is een van de eerste ‘nieuwe generatie binnenstedelijke ontwikkelingen’ die ons land kent. In 1993 won het centrum de NRW-Jaarprijs. Hoe staat de Heuvel Galerie er nu voor?

D

e Heuvel Galerie is een ontwikkeling van MAB en werd in 1992 geopend in het hart van de Eindhovense binnenstad. Het winkelcentrum omvat ongeveer 26.000 m2 bvo en wordt daarmee door de ICSC getypeerd als traditional very large. ING Vastgoed Winkel cv (67 %) en Stichting Gemeenschappelijke Pensioenfondsen Eindhoven (33 %) zijn vanaf oplevering de eigenaren van het project. De Heuvel Galerie is een multifunctioneel project dat naast detailhandel en horeca (totaal 25.169 m2) ook ruimte biedt aan het Eindhovense Muziekcentrum (11.573 m2), Holland Casino (4.942 m2), kantoren (3.197 m2) , een parkeergarage van ruim elfhonderd parkeerplaatsen en 44 appartementen. Bovendien was het toen al vanuit het oogpunt van energiebewustzijn een innovatief project. Bij de realisatie is er gezocht naar de juiste balans van investerings- en exploitatiekosten. De aanzienlijke besparingsmogelijkheden in de exploitatiekosten waren aanleiding tot het toepassen van lange termijn energieopslag voor de winkels en horeca.

NRW Jaarprijs 1993 In 1993 won de Heuvel Galerie de NRW-jaarprijs. De jury was van mening dat het project een uitzonderlijke prestatie op het gebied van revitalisering van de binnenstad en aansluiting op de bestaande bebouwing betrof.

De Heuvel Galerie in de Eindhovense binnenstad is een van de eerste ‘nieuwe generatie binnenstedelijke ontwikkelingen’ die ons land kent. Het winkelcentrum was mede trendsettend voor allerlei andere binnenstedelijke herstructurerende ontwikkelingen die daarna volgden (Beurstraverse in Rotterdam, Kalvertoren Amsterdam, Barones Breda). Daardoor was de Heuvel Galerie haar tijd ver vooruit.

Het winkelcentrum kreeg al snel na haar oplevering zeer veel pers. Het was groot, modern en straalde een luxe uit, die de Eindhovense binnenstad tot op dat moment niet kende.

18 scn 5 | 2009

Bovendien had het als gevolg van de enorme toevoeging van het aantal winkelmeters en een aantal belangrijke formules, zoals de Selexyz boekhandel ‘Van Piere’, Super de Boer, het postkantoor en Intertoys een sterk aanzuigende werking op bezoekers. Ineens stond de Eindhovense binnenstad als winkelstad op de kaart.

Winkelen op verdieping Het was ook een van de vroege winkelcentra in een binnenstad waar gewinkeld werd over verschillende verdiepingen: naast de begane grond bevonden (en bevinden zich nog steeds) ook vele winkelmeters op verdieping en in het souterrain, grenzend aan een parkeergarage met ruim elfhonderd parkeerplaatsen. Daarmee was het een van de eerste projecten waar we in Nederland konden gaan leren van het winkelen over meerdere verdiepingen en van de aanwezigheid van roltrappen en panoramaliften, die de zichtlijnen beperkten. De eerste jaren na oplevering waren deze aspecten in onze markt onderwerp van gesprek.

Succesvol Toch mag de Heuvel Galerie vanaf het begin een

succes genoemd worden. De begane grond heeft altijd goed gelopen. Hoewel er zich wel kinderziekten hebben voorgedaan, onder meer als gevolg van de visuele effecten van roltrappen, is het winkelcentrum hier inmiddels al jaren goed ingevuld en kent het ook vele passanten. Het heeft op de verdieping wat meer moeite gekost deze goed ingevuld te krijgen en goed te laten functioneren. Enerzijds werd dit veroorzaakt, doordat in het algemeen in Nederland winkelen op verdieping moeizaam is, anderzijds doordat dit een van de eerste projecten was, die over deze kwaliteit beschikte en we toen nog niet precies wisten welke de effecten waren van zichtlijnen en gebrek daaraan over verschillende verdiepingen. Inmiddels is die kennis wel beschikbaar, zijn we ook in Nederland wat meer gewend geraakt op verdieping te winkelen en is de functionele invulling aangepast op het feit dat het een verdieping betreft; er bevinden zich nu vooral winkels die zelfstandig trekkracht genereren en het relatief weinig van impulsaankopen moeten hebben (bijvoorbeeld Van Piere, Intertoys, Halfords, HoutBrox en Intersport).

Moeizaam onder de grond Het souterrain functioneert

eigenlijk vanaf het begin wat moeizaam. Bij oplevering was de aanwezigheid van een full service supermarkt in combinatie met een complete versmarkt, vernieuwend als een conceptueel binnenstedelijk product. Echter in de praktijk bleken de meeste ondernemers hier niet voldoende om te zetten om het

review

vol te houden. De vestiging van Super de Boer werd na vijf jaar vervangen door Marca, terwijl van de versspecialisten alleen Bakker Bart, de viswinkel en de Oosterse toko het tot nu toe wisten vol te houden. Nog niet zo lang geleden, in 2005, vestigde zich hier de eerste vestiging van Bio Planet, een biologische supermarktformule van het Belgische concern Colruyt.

De vestiging op zich was redelijk succesvol. De plannen van Colruyt om de Nederlandse markt te penetreren met deze formule leidde echter niet tot het gewenste resultaat. Het openhouden van één vestiging in Nederland was om logistieke redenen te kostbaar. In 2008 sloot deze winkel daarom haar deuren alweer.

Zoektocht naar optimalisatie De historie van het

winkelcentrum vanuit het tijdsperspectief, maakt dit project bijzonder interessant om eens nader te bestuderen. Ter plekke word ik ontvangen door Bram Hulsbosch. Sinds ruim een jaar is hij namens Shopping Centre Management in Houten (SCM) centrummanager van de Heuvel Galerie. Bij onze kennismaking is direct zichtbaar duidelijk hoe trots hij is op ‘zijn centrum’. “Het is vanaf het begin een goed lopend centrum”, begint hij nog voordat ik een woord heb kunnen uitbrengen, “en dat is het nog steeds”. Bram was, voordat hij centrummanager van de Heuvel Galerie werd, filiaalmanager bij C&A op verschillende vestigingen. Hij is duidelijk een retailman in hart en nieren, voortdurend op zoek naar optimalisatie van het centrum, als het gaat om branchering en het genereren van omzet. Hij vertelt hoe hij en zijn team (commercieel manager, technisch manager, finance manager en promotiemanager) zich inspannen om het winkelcentrum voortdurend verder te brengen in haar presteren. Zo heeft hij er met het team onlangs voor gepleit dat de exploitanten van De Lampenier in het souterrain zouden gaan winkelen en dat ‘Changezz’, een damesmodezaak in het luxe marktsegment, van begane grond naar de boven-

verdieping, tegenover HoutBrox verplaatst werd, opdat ‘Name It’ op de begane grond kon komen.

Souterrain In aansluiting op hetgeen al binnen de markt

bekend was over de Heuvel Galerie, vertelt Bram dat na verschillende pogingen om het souterrain toch goed te laten functioneren (het splitsen van een brede monumentale trap in twee smalle gespreide trappen, het wisselen van winkels), nog steeds niet duidelijk lijkt onder welke condities dit deel van het centrum wel geoptimaliseerd kan worden. Het feit dat bijvoorbeeld ‘La Place’ de in het algemeen zeer populaire horeca-vers-formule van Vendex, een derde vestiging in Piazza heeft geopend helpt natuurlijk niet. De huidige winkel van de exploitanten van De Lampenier – nu Lampuniek – loopt echter beter onder de grond dan de winkel op de begane grond ooit gedaan heeft. Ook de toko, Bakker Bart en de viswinkel doen in het algemeen toch goede zaken. Blijkbaar is het duidelijk de locatie in combinatie met het soort winkel én de individuele kwaliteit van de ondernemer die maken dat men het goed kan volhouden in het souterrain van de Heuvel Galerie.

Het blijft echter een voortdurend punt van aandacht.

Verdieping Op verdieping is de afgelopen jaren een flinke slag gemaakt. Zo is aan een zijde een deel van de galerie, waar in het verleden kleine winkeltjes gevestigd waren, opgeheven ten gunste van een relatief grote vestiging van HoutBrox. Oorspronkelijk was deze ruimte gerealiseerd voor een vestiging van Virgin, die echter nooit is gekomen omdat de investeringen in Nederland waren stopgezet. HoutBrox heeft deze winkel onlangs zelfs gebruikt als pilotvestiging om haar nieuwe formule in de markt te zetten. In tegenstelling tot wat we kennen van HoutBrox; een redelijk traditionele en klassieke formule,

>

lees verder op pagina

20 scn 5 | 2009 19

review

<

vervolg van pagina

19

treffen we hier, op de eerste verdieping van de Heuvel Galerie een superhippe winkel aan: rode wanden, zwarte plafonds en allemaal verschillende, zich van elkaar onderscheidende kleedkamers. Ook de collectie is gemoderniseerd: naast McGregor treffen we hier nu ook Hans Ubbink. Een echte metamorfose die een bezoek aan deze vestiging dubbel en dwars de moeite waard maakt. In de winkel maak ik kennis met een trotse Hans van Broekhuizen, filiaalmanager van deze vestiging.

Begane grond De begane grond is vanaf het begin een suc-

ces geweest, niet in de laatste plaats omdat de ‘lange route’ door de Heuvel Galerie de ‘andere helft’ van het Eindhovense winkelrondje vormt ten opzichte van de Demer. Vanaf het begin bevinden zich hier de wat beter gekwalificeerde winkels. In de loop der tijd zijn er ook op deze winkellaag verbeteringen aangebracht. Zo bevond zich bijvoorbeeld op de plek waar zich nu de H&M bevindt een smal doodlopende straatje met aan het eind een postkantoor. Dit straatje is dichtgemaakt ten

Hans van Broekhuizen en Bram Hulsbosch

gunste van H&M en het postkantoor is verplaatst naar de buitenzijde van het winkelcentrum. Daarnaast heeft men geleerd dat ook in een winkelgebied dat zich richt op het midden-plus en exclusieve segment, het verstandig is een aantal populaire middle of the road formules toe te voegen. Hennes & Mauritz vervult duidelijk een rol als trekker en heeft daarmee toegevoegde waarde voor de winkels in de directe omgeving.

Oorspronkelijk was winkelcentrum De Heuvel Galerie 24 uur per dag open. De winkelstraat over de begane grond was semi-openbare ruimte. Dat betekent dat het voor publiek opengesteld is, als was het openbare ruimte, maar in eigendom is van een particuliere partij, bij wie ook de verantwoordelijkheid van onderhoud ligt. Echter in de praktijk leidde deze openstelling tot teveel vandalisme en criminaliteit, waardoor besloten werd het gebied ’s avonds op sommige plekken om half tien en op andere plekken om middernacht af te sluiten. Inmiddels is het centrum KVO-gecertificeerd met twee sterren en gaat het op naar de derde ster. Sinds 2002 is het aantal overlastconstateringen door de beveiliging van ongeveer zevenduizend per jaar teruggebracht naar ongeveer zevenhonderd per jaar.

20 scn 5 | 2009

Men heeft geleerd dat ook in een winkelgebied dat zich richt op het midden-plus en exclusieve segment, het verstandig is een aantal populaire middle of the road formules toe te voegen

column

van der kamp Samenwerking Binnen de Heuvel Galerie bestaat een on-

dernemersvereniging waar alle huurders via een opslag ‘service- en promotiekosten’ op de overeengekomen huurprijs verplicht een bijdrage aan leveren. Voor dit geld is een fulltime promotiemedewerkster aan het werk om het winkelcentrum goed in de markt te zetten.

Binnenkort krijgt het project voor het eerst een grote actualisatie-ingreep. Tot op heden was dat nog niet nodig als gevolg van de eenduidige uitstraling en afwerking. Echter na zo’n kleine achttien jaar mag het zachtgroen, dat in het begin van de jaren ’90 van de vorige eeuw heel hip was, wel eens vervangen worden door een andere kleurstelling.

Daarnaast is in Eindhoven in het algemeen sprake van sterke samenwerkingverbanden. Mede als gevolg van de lokale economische malaise in de jaren ’90 van de vorige eeuw, toen Philips een enorme dreun kreeg (Centurion) en ook DAF (1993) geen stand wist te houden, hebben een aantal belangrijke partijen in Eindhoven de krachten gebundeld om een enorme terugval zoveel mogelijk te voorkomen. Inderdaad wist men in die tijd van de nood een deugd te maken. De economische achterstandspositie gaf de lokale partijen een enorme kracht om erbovenop te komen. Sindsdien bestaat er in Eindhoven een cultuur van het bundelen van krachten en heeft men een duidelijke keuze kunnen en durven maken voor het profiel van ‘innovatieve stad’. Dat innovatieve karakter komt binnenkort ook tot uiting in de Heuvel Galerie. Daar slaan eigenaar, beheerder, gemeente Eindhoven en Philips de handen ineen om te onderzoeken welke technische verbeteringen ontwikkeld kunnen worden. Er gaat onder andere gewerkt worden met allerlei technische hoogstandjes om met behulp van verschillende kleuren ledverlichting allerlei boeiende lichteffecten te bewerkstelligen.

Omgeving Onlangs is in de Eindhovense binnenstad De

Admirant opgeleverd. Dit is een nieuw winkelgebied dat zich grofweg bevindt tussen de Demer en de Witte Dame. De Admirant bestaat uit een stedenbouwkundige en architectonisch fraai vormgegeven winkelgebied. Helaas is de straat wel heel gevoelig voor enorme valwinden als gevolg van de realisatie van de Admirant Toren, die met 105 meter de hoogste toren van Eindhoven is en ruimte biedt aan winkels, horeca, kantoren en appartementen. Heijmans is de ontwikkelaar. Nog in aanbouw is de zogenaamde Blob, een transparant eivormig gebouw, waar zich ook winkels zullen vestigen. De Selexyz boekhandel Van Piere uit de Heuvel Galerie heeft besloten te verhuizen naar De Admirant. In de Heuvel Galerie heeft Van Piere tijdelijk een outletstore gevestigd. In de Heuvel Galerie wordt gezocht naar een nieuwe formule voor de winkelruimte die vrij gaat komen.

Tot slot Terugkijkend op onze wandeling door het winkel-

centrum besef ik wederom hoe belangrijk het is dat enerzijds een concept vanaf dag één duidelijk is, anderzijds, naast routing, structuur, branchering en zichtlijnen, ook het dagelijkse beheer en management van levensbelang is voor het succes van een winkelgebied. In de Heuvel Galerie zien we dat heel duidelijk terug door de continue aandacht die bestaat voor de indeling, de branchering en de aankleding. Tja, een winkelcentrum is nu eenmaal nooit ‘af’.

•

De radeloze rechter

V

oor huurzaken moet worden geprocedeerd bij de kantonrechter, evenals voor arbeidszaken en voor geldvorderingen tot 5000 euro.

Kantongerechten zijn bedoeld voor eenvoudige zaken met een relatief gering belang. Kantonrechters staan dichter bij de burger en zijn praktisch ingesteld. Een beroemd voorbeeld is meester Frank Visser, de Rijdende Rechter. Hij is in het echt kantonrechter in Zaandam. Niet lang geleden heb ik hem meegemaakt als gewone kantonrechter in een huurzaak die allesbehalve eenvoudig was en waarvan het belang in de vele tonnen liep. Het ging over servicekosten van een groot warenhuis in Purmerend. Purmerend valt onder Zaandam.

Nederland telt 62 kantongerechten. Tot 2002 waren dit zelfstandige rechterlijke instanties. Het was de bedoeling dat de Kantongerechten zouden worden opgeheven en geincorporeerd in de rechtbanken. Dit leidde echter tot groot protest van de kantonrechters die hun positie, en met name hun vest(ig)ingen niet wilden prijsgeven. Als geweldig voorbeeld van Nederlandse polderoplossingen is toen verzonnen dat de kantongerechten formeel onderdeel worden van de Rechtbanken, maar feitelijk gevestigd blijven op hun bestaande locaties, in de mooie historische gebouwtjes in provincieplaatsen. Nu moet worden gesproken van (bijvoorbeeld) ‘rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum’.

De gedachte is dus dat de kantonrechter is bedoeld voor eenvoudige zaken, zoals burenruzies en huurschulden. Er wordt echter geen onderscheid gemaakt tussen de huis- tuin- en keuken-huurzaken en grote ingewikkelde huurgeschillen tussen professionele partijen. Dus ook een megageschil tussen een ontwikkelaar en een supermarktketen of een ingewikkelde zaak over geschonden voorkeursrechten van een winkelketen komt terecht op het bord van de kantonrechter. Maar niet alle kantonrechters zijn toegerust voor dit soort zaken. Dat leidt soms tot rare situaties.

Jaren geleden was er een kantonrechter in Den Helder (al lang met pensioen) die na het lezen van de processtukken nog geen flauw idee leek te hebben waar de zaak over ging. Ik herinner me tijdens de zitting met hem samen door de wet te moeten bladeren en hem het artikel aan te wijzen waarop de vordering (het ging om een huurbeëindiging) was gebaseerd. Een kantonrechter in het Limburgse maakte het eens erg bont. Omstandig had ik hem uitgelegd hoe de Hoge Raad over de materie (het was een ingewikkelde huurherziening) had geoordeeld, waarop hij doodleuk zei dat hij met de Hoge Raad niets te maken had. Tja....

Frank Visser bracht het er overigens naar mijn mening heel goed vanaf in de zaak die ik voerde in Zaandam. De titel boven deze column slaat dus niet op hem, maar op anderen die hun onzekerheid bij een grote commerciële huurzaak soms niet onder stoelen of banken steken.

Met ingang van (naar verwachting) 1 januari 2011 wordt de ‘competentiegrens’ van de kantonrechter bij geldvorderingen verhoogd tot 25 duizend euro. Dat betekent veel meer zaken voor kantonrechters, en dus veel meer kantonrechters. Ik verwacht dat deze aanwas een gunstig effect zal hebben op de kwaliteit van kantonrechters. De aanwas zal veelal bestaan uit jongere rechters, die meer met beide benen in de maatschappij staan en meer gevoel lijken te hebben voor de commerciële praktijk.

•

Sonja van der Kamp partner bij Boekel de Nerée advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam | T 020 795 32 44

scn 5 | 2009 21

Voordelen van de PFM klantentelsystemen: ▲ Levering en beheer van complete systemen ▲ Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werking ▲ Beheer en rapportage via webportals ▲ Alle typen sensoren zoals camera’s, Radar, I.R, Laser etc. ▲ Klantgerichte techniek en software ▲ Koppeling met intra/internet ▲ Internetapplicaties door TCP/IP ▲ Uitstekende prijs/prestatie verhouding ▲ Gebruiksklare oplevering in heel Europa

Ik tel even niet mee...

FLUCON BV Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn Tel.: 0172 43 59 01 Fax: 0172 42 22 71 E-mail: sales@flucon.nl www.flucon.nl

omzethuur

De jaarlijkse WinkellocatieMarkt die dit jaar (op 1 oktober) weer uitstekend georganiseerd werd door Management Producties, bracht onder meer een paneldiscussie over een aantal stellingen rondom de huidige huurwet. Panelleden waren Lesley Bamberger (Kroonenberg Groep), Frank van Sebille (voor VGO), Patrick Manning (HBD), Mark van Heeren (jurist bij Holland Van Gijzen) en Karel Gerbrands (asset manager bij ASR).

verhuurder

s komen van

mars,

huurders v an

venus Verhuurders zijn anders. huurders ook

E d Br i d g e m a n Handleiding vo or het verbeteren van de relatie sh op pin g ce nt re ne ws

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

We willen allemaal hetzelfde. Toch?

D

iscussies over de huurwet spitsen zich vaak toe op de wenselijkheid van omzethuur en de mogelijkheden en onmogelijkheden daar toe. Zo ook nu. De panelleden etaleerden onder leiding van dagvoorzitter John van Haaren (CEO Corio) treffend de polarisatie die blijkbaar nog steeds tussen huurder (retailer) en verhuurder (belegger) speelt.

Waar draait het nu helemaal om? Onbegrip? Wantrouwen? Het gevoel in de ondernemersvrijheid te worden aangetast? Niet voldoende profit uit de relatie te halen? Of komt het gewoon doordat huurder en verhuurder in feite volkomen andere wezens zijn, analoog aan het verschil tussen man en vrouw in het bekende boek ‘Mannen komen van Mars, vrouwen van Venus’ van auteur

John Gray. Maar ook daar is de conclusie dat beiden elkaar nodig hebben.

Gray is relatietherapeut en probeert man en vrouw tot elkaar te brengen door hen te laten inzien wat ze wel en niet gemeen hebben en voor elkaar begrip op te brengen. (het boek is overigens nog volop verkrijgbaar ;-) ) Het lijkt mij dat omzethuur er ook in Nederland wel komen gaat. Nog een paar sessies bij de relatietherapeut en niet te vergeten wat aanpassingen in de huurwet en ook wij gaan om. En waarom ook niet? Een goed draaiend winkelcentrum is in het belang van zowel huurder als verhuurder.

Omzethuur in het Wilde Oosten E en prachtige illustratie hoe de polari-

satie echt uit de hand kan lopen, is het

elkaar in de haren vliegen van ontwikkelaars/eigenaars en retailers op de recent gehouden ICSC Romanian Retail Real Estate Conference. De retail in dat land is aan een vrije val bezig en ontwikkelaars hebben een pipeline open staan die niet in verhouding staat tot de behoeften van het land en de fase waarin het verkeert. Eerder hadden partijen overeenkomst bereikt over de noodzaak tot samenwerking teneinde meer bezoekers en een langere verblijfsduur te genereren. Helaas ontstond er sterke onenigheid over hoe dit dan bereikt moest worden. Retailers klagen en willen meer transparantie van de huur-, service- en marketingkosten en vragen (!) om meer omzethuurcontracten. Eigenaars kunnen zich vinden in de gevraagde transparantie, maar eisen betrouwbare cijfers: anders geen omzethuurcontracten.

Bovendien vraagt men van de retailers een meer professionele houding, beter getraind personeel, goede assortimenten en concurrerende prijzen. De retailers antwoorden hierop dat dit alles zich vertaalt in hogere kosten en dat dit er nu even niet in zit. Eigenaars willen wel onderhandelen en tussentijdse tijdelijke oplossingen bedenken, maar niet zomaar bestaande contracten –van voor de crisis- overboord zetten. Zie daar de ‘war of the worlds’ in Roemenië.

Op de volgende pagina’s vindt u een interview met twee vakmensen die verder op de Nederlandse situatie ingaan: Brigit Gerritse van Corio en Albert Hoogland van SCM. De retailervisie ontbreekt hier nog. Maar dat maken we in de volgende editie goed.

•

scn 5 | 2009 23

omzethuur Omzethuur: al pakweg een jaar of tien een onderwerp dat met tussenpozen de kop opsteekt. Zo ook nu weer. De levendige paneldiscussie op de WinkellocatieMarkt van 1 oktober was illustratief voor de polarisatie tussen huurders en verhuurders. En ofschoon partijen duidelijk nog niet op één lijn zitten, lijkt het er op dat we stukje bij beetje toch naar dit model toegroeien.

Het helpt daarbij dat internationale retailers er al helemaal aan gewend zijn.

Wat moet er in Nederland nog gebeuren voordat we zo ver zijn?

De beren op de weg naar omzethuur Welke ‘beren op de weg’ moeten we nog opruimen? Gaan de partijen naar elkaar toegroeien of zullen ze elkaar nooit helemaal begrijpen, analoog aan de man/vrouw-relatie zoals uiteengezet in het bekende boek Mannen komen van Mars, Vrouwen van Venus?

‘H

et lijkt alsof het om twee verschillende werelden gaat, met schijnbaar verschillende belangen, maar dat is natuurlijk niet zo’, zegt Brigit Gerritse. ‘Zowel de eigenaar van als de huurder in een winkelcentrum willen allebei zoveel mogelijk omzet genereren.

Simpel gezegd: zoveel mogelijk consumenten trekken in een zo goed mogelijk functionerend winkelcentrum. De huidige wetgeving zet huurder en verhuurder echter tegenover elkaar als huisbaas en huurder van een kamer. De relatie in het geval van een winkelcentrum is echter veel gecompliceerder. Omzethuur is in onze ogen een instrument om die relatie te verbeteren en uitdrukking te geven aan het feit dat beide partijen in feite dezelfde doelen nastreven.’

Zoals gezegd, internationale retailers zijn er al lang aan gewend en Nederland is anno 2009 dan ook een eenzame enclave in het Europese retaillandschap, waar nog gewerkt wordt met een huurrecht en contracten die – zo stellen velen – niet meer van deze tijd zijn.

‘Het gaat ons primair er om dat we de middelen, de informatie krijgen om ons vastgoed beter te sturen. Nu verkrijgen we die informatie meestal op indirecte

24 scn 5 | 2009

wijze, door onderzoek en tellingen. Als een eigenaar zou beschikken over actuele informatie en dat van alle huurders, dan kunnen we beter managen, problemen tijdig signaleren, actie nemen.

Een voorbeeld: op last van de gemeente wordt een parkeergarage gesloten. Nu voeren we een discussie met de retailer over ‘omzetverlies’ in de ruimste zin van het woord. Hebben we echt inzicht in de omzetten, dan weten we allebei precies waarover we het hebben.’

Gerritse noemt nog een paar voorbeelden: passantentellingen koppelen aan winkelbezoek en bestedingen, minder goede locaties in het winkelcentrum identificeren, de effecten van promotionele acties meten en vergelijken, koppelingen maken met de branchemix, de communicatie en het weer.

Hoe ziet Corio Nederland een omzethuur contract? ‘Tot nu toe gaan we uit van een huurcontract waar de basishuur is vastgesteld op honder procent markthuur plus een omzetcomponent.

De retailers geven aan dat zij best bereid zijn een omzethuurcontract af te sluiten mits de basishuur wordt vastgesteld op bijvoorbeeld 80 of 90 procent van de normale huur, die wij dan door goed centrummanagement naar 100 procent

kunnen brengen. Wij kunnen de redenering van de huurders hierin best volgen.

Dat geeft al aan dat wij de huurder in feite goed management beloven en dus een goede winkelomgeving te leveren.

Maar wij streven natuurlijk naar meer en als wij er in slagen het winkelcentrum – en dus de winkels- aantoonbaar beter te laten presteren, dan willen wij daar in delen.’

Beren van de eigenaar Helaas brengt het omzetten van standaard huurcontracten naar omzethuurcontracten voor Corio bepaalde problemen met zich mee. Gerritse: Corio is een beursgenoteerde vastgoedonderneming.

Als wij de basis huurprijs vastclicken op zeg 85 procent, dan zal dit consequenties zal hebben voor de waardering van onze portefeuille. Gewoon omdat de gegarandeerde huuropbrengst lager is.

Bovendien lijkt het dan dat we een deel van onze huuropbrengsten risicovol maken en daarmee eigenlijk participeren in de winkel van de huurder. En dat botst mogelijk met onze FBI-status. Een ander probleem is dat binnen de huidige huurwetgeving weliswaar dit soort contracten aangegaan kunnen worden, maar dat dit problemen geeft bij

omzethuur de vaststelling van huurcontracten van huurders die niet met een omzethuurcontract werken. Die zullen namelijk de lagere basishuur van de omzethuurcontracten als referentie opvoeren. Dus in geval van huurprijsherzieningen in een winkelcentrum, geeft dit ons flinke problemen. Tot slot is er de mogelijkheid tot indeplaatsstelling, zoals die nu in de wet omschreven staat. Een huurder met een omzethuurcontract heeft dan een prima uitgangspositie om een indeplaatsstelling te regelen, omdat ook hier die lagere basishuur voordelen geeft. En daar kunnen we niets tegen doen.’

Beren van de huurder Hoe zit het

met een onderwerp als huurdersbescherming? Want Corio wil als eigenaar vast het liefst zoveel mogelijk middelen hebben om het product – het winkelcentrum – op allerlei manieren bij te sturen.

Dus een marketing op alle P’s (inclusief een actieve sturing op de branchemix), verplaatsingen, uitzettingen, enz. Met de huidige wetgeving hebben eigenaren hierin weinig mogelijkheden en kunnen ze niet veel als een huurder niet wil. En het lijkt mij dat de huurders deze situatie wel zo prettig vinden, dus waarom zouden die dit willen veranderen?

Gerritse: ‘Dat is zo, maar denk nu niet dat eigenaren in het buitenland maar kunnen doen wat ze willen. Ook daar zet je niet zomaar even een huurder eruit omdat die niet goed zou presteren. Bovendien is dat ook helemaal niet de situatie die we in Nederland zouden willen.

Met elkaar praten is in beginsel de beste manier om uit eventuele problemen te komen. Als wij bij een huurder constateren dat deze aantoonbaar minder goed scoort dan de branche, dan is het gewoon het beste om daar met elkaar over te praten en uit te zoeken hoe dat komt.

Bovendien is dat meestal een discussie die twee kanten heeft: als eigenaar willen we natuurlijk de beste winkel op de beste locatie, maar een huurder is er ook bij gebaat als zijn omzet klopt en dat hij niet teveel kwijt is aan huur ten opzichte van de omzet.

In bepaalde gevallen kan het een gezonde beslissing zijn om als winkel een stapje terug te doen en op een goedkopere locatie een beter resultaat te behalen. In feite hebben we voor een voorbeeld als dit niet eens een omzethuurcontract nodig, want ook zonder worden dit soort gesprekken al gevoerd.

Dat hangt ook samen met de manier waarop wij onze centra managen. Ieder centrum van ons heeft z’n eigen centrummanager. Die loopt rond en signaleert en wij van verhuur gaan daar actief mee om.’

Gaat het nu gebeuren? De omzet-

huurdiscussie wordt nu pakweg een jaar of tien gevoerd. Het is weer even stil geweest, maar nu lijkt het onderwerp weer met alle hevigheid de kop op te steken.

Waar komt dat toch vandaan? Is er dan toch in beide kampen (...) blijkbaar die behoefte het door te voeren? Gaat het nu gebeuren of zakt de discussie straks weer in?

Gerritse: ‘De discussie komt natuurlijk ook steeds terug omdat de retail steeds meer aan het internationaliseren is. Dus grote retailers zijn allang gewend aan omzethuurcontracten en de discussie gaat met hen dan alleen nog over het percentage. Die retailers zijn ook overtuigd van de voordelen, voor beide kanten. Ook speelt een rol dat de retailmarkt verder aan het professionaliseren is. We willen daarbij allebei over hetzelfde praten, namelijk hoe we die omzet kunnen vergroten. Verder denk ik dat doordat steeds meer grote retailers omzethuur zullen gaan accepteren, het fenomeen zich op een gegeven moment versneld over de markt zal uitrollen.’

Maar kleine retailers zijn er ook nog steeds. En hoe betrouwbaar zijn die als het gaat om informatieverstrekking?

‘Technisch is het zelfs mogelijk een centraal kassasysteem in een winkelcentrum te installeren zoals bijvoorbeeld gebruikelijk is in de V.S. Maar wij denken aan een maandelijkse opgave van de retailer plus een jaarlijkse accountantverklaring.

Dit lijkt ons betrouwbaar genoeg.’

Verwacht u dat de Nederlandse retailers hiervoor open staan en hoe lang zou dat dan nog duren? ‘In bestaande centra zal het nog een tijd duren voordat we contract voor contract omzethuur hebben doorgevoerd. Maar in geval van een grote, eigen herontwikkeling zou het allemaal wel eens veel sneller kunnen gaan. Zo kijken we ook tegen de herontwikkeling van Hoog Catharijne aan en daar gaan we met alle toekomstige huurders een nieuw huurcontract aan. We willen met hen onderzoeken of een contract op basis van omzethuur haalbaar is. Maar we hebben nog even de tijd voor dit project.’

Mooi en vooruitstrevend, maar conflicteert dit niet teveel met de aard en cultuur van de Nederlandse retailer? Die is ondernemer, maar krijgt in de vorm van de huisbaas er nog wel een extra pottenkijker bij. Dat gaat wel diep.

‘Inderdaad grijpt dit diep in onze cultuur in. En tot nu toe is er ook niet een echte noodzaak voor een ander huurregime geweest. Want hoe komt nu een huur tot stand? De drukste winkelstraat met de meeste passanten, waar je het meeste kunt verdienen, daar betaal je de

hoogste huur. Dat is in feite ook een omzethuurcontract. Bovendien zitten wij er niet zo in dat we vinden dat onze huurders al jaren te weinig huur betalen. Dat is niet de reden dat wij naar omzethuurcontracten willen. De reden is dat we het met onze huurders over hetzelfde willen hebben, dat er geen gebrek meer is aan informatie –wederzijds- en dat we dus veel actiever een winkelcentrum kunnen gaan managen, met als doel het zo goed mogelijk te laten presteren. What’s in it for us, is in it for them!’

Wat is nu van al die beren op de weg de grootste beer? Gerritse denkt even na en zegt dan beslist: ‘De indeplaatsstelling: die is heel hard in de huurwetgeving. Alle andere aspecten, daar komen we wel uit.’

In hoeverre geven jullie retailers nu al de mogelijkheid om een omzethuurcontract aan te gaan? ‘In een aantal winkelcentra speelt dat al en met name dan bij grote internationale partijen. Van de 2000 contracten hebben we nu twintig serieuze omzethuurcontracten, dus het is nog erg beperkt.’ Inderdaad, met één procent is dat nog zeer beperkt. Maar wie durft te zeggen hoe snel dit balletje zal gaan rollen? Er zijn ook andere eigenaars waar er ontwikkelingen op dit gebied te melden zijn en het zou zomaar kunnen dat eind 2010 deze wereld er belangrijk anders uitziet. Shopping Centre News blijft het nauwgezet volgen.

•

Brigit Gerritse (42) is sinds november 2008 hoofd verhuur bij Corio Nederland.

Zij is al vele jaren in het commercieel vastgoed werkzaam en werkte hiervoor bij Unibail-Rodamco, woningcorporatie Het Oosten en DTZ Zadelhoff. Bij Corio Nederland stuurt zij een team van zeven verhuurmanagers aan en is zij verantwoordelijk voor de verhuur van de Nederlandse winkelportefeuille.

scn 5 | 2009 25

omzethuur

Het in Houten gevestigde SCM Europe heeft de afgelopen jaren haar services zien groeien van sec winkelcentrummanagement naar een veel omvattender pakket. De vertrouwde ‘merknaam’ SCM bleef, maar omvat nu SCM Property Management, SCM Development Services en SCM Asset Management. Albert Hoogland, algemeen directeur: ‘We bieden nu een pakket diensten voor ieder moment in de levenscyclus van een winkelcentrum.’ Alvorens tot de kernvraag van dit interview te komen, vertelt Hoogland wat meer over de andere activiteiten.

Albert Hoogland

V

oor wat betreft Development Services heeft SCM inmiddels de nodige projecten uitgevoerd, dan wel onderhanden.

Hoogland: ‘We zitten nu met de renovatie van het Stadshart Zoetermeer in de eindfase. Daarbij kwamen we onverwacht voor het probleem te staan dat de hoofdaannemer failliet ging, waardoor de laatste tien procent van het werk nog even bleef liggen. Een aparte twist aan de afwikkeling van dit project, waar onze mensen ter plaatse gelukkig goede oplossingen voor wisten te bedenken. We werken bij de afronding zoveel als mogelijk samen met de oorspronkelijke onderaannemers. Doordat wij er goed bovenop zaten leidt onze klant (Altera en MN-Services) gelukkig geen noemenswaardige schade, maar het is wel spijtig te zien hoe deze doorgaans kleinere ondernemers gedupeerd worden door het faillissement van de hoofdaannemer.’

SCM heeft ook de herontwikkeling van het Eindhovense Ekkersrijt lopen.

Het bestaande meubelplein – een van

26 scn 5 | 2009

de eerste in Nederland – heeft zich in de loop der jaren bijna organisch groeiend als een op zich zelf staande, naar buiten gekeerde pdv-locatie zonder eenheid ontwikkeld. Het project is voor de consument ook te groot om even doorheen te wandelen. Hoogland: ‘Het oorspronkelijke meubelplein (eigendom van Altera) ligt min of meer met de rug naar de rest toegekeerd en is niet meer herkenbaar. Dat wordt nu veranderd en binnen het plan wordt waarschijnlijk 20.000 m2 gerenoveerd en 25.000 m2 toegevoegd.

De opdracht is aan ons toegekomen, omdat wij veel ervaring hebben met huurdersonderhandelingen.’

Een soortgelijk project loopt ook in Enschede: ‘Daar herontwikkelen we het Miro-terrein, wat een concentratie van oude bedrijfspanden is, met een grote AH, C&A, Blokker, Praxis en meer.

De uitstraling is niet van deze tijd, de gebouwen zijn in slechte staat en ook nooit als winkelbestemming ontwikkeld.

Wij hebben hiervoor een plan gemaakt waarin de huidige winkels straks terug komen in een compleet nieuw winkelcentrum. Dit doen we in de rol van gedelegeerd planontwikkelaar in opdracht van Ahold Vastgoed.’ Een laatste voorbeeld betreft de Kalvertoren in Amsterdam Centrum: ‘Daar deden we al het management, maar gaan we nu ook een complete reshuffeling uitvoeren. Die komt op een moment in de levenscyclus

– het project is twaalf jaar oud – dat dit ook nodig is.’

Is die cyclus voor winkelcentra de laatste jaren korter geworden? ‘Ja toch wel. En dat heeft dan vooral te maken met het toegenomen besef van eigenaren dat ze actiever met hun vastgoed moeten omgaan. Men is ook bereid om op deze manier meer te investeren in het winkelcentrum.’

Maar een instrument als marketing ziet men nog steeds als kostenpost, nietwaar? Hoogland: ‘Ik denk dat daar ook wel een kentering zichtbaar wordt. Vooral eigenaren die een substantieel deel van hun beleggingen in winkelcentra hebben zitten, worden steeds meer bewust van de noodzaak ook in marketing te investeren. Maar er moet nog steeds het nodige in bereikt worden, dat wel.’

Omzethuur als middel, niet als doel Hoe kijkt SCM aan tegen een fe-

nomeen als omzethuur? ‘Dat moet ik even inleiden. Kijk, je hebt goede, slechte en gemiddeld functionerende winkelcentra. Mijn ervaring is dat de onderlinge verschillen in prestatie tussen winkels binnen een winkelcentrum doorgaans niet erg groot zijn. Met andere woorden, in goede winkelcentra verdienen alle ondernemers een goede boterham en in slechte heeft iedereen het moeilijk, op een enkele uitzondering na. In al die centra kom je over het algemeen

omzethuur

Omzethuur leidt tot een beter winkelcentrum ook dezelfde ketens tegen. Dat betekent, dat als er problemen zijn, die doorgaans niet veroorzaakt worden door individuele winkels, maar door de achterblijvende kwaliteit van het winkelcentrum.

Zo geredeneerd begrijp je dat iedere ondernemer er wat voor over heeft om in een goed winkelcentrum te zitten.

Wie kan er voor zorgen dat die plek de beste plek wordt? Dat kan de winkelier niet zelf, dat moet het collectief doen.

In mijn optiek is dat primair de eigenaar en afhankelijk van de aard en locatie van het centrum, ook het collectief van de ondernemers. Daar waar de eigenaar grote invloed kan uitoefenen op de kwaliteit of daar waar het winkelcentrum zit op een door de eigenaar gecreëerde ‘gouden’ locatie, daar mag wat mij betreft de eigenaar de vruchten van plukken. Ik heb het altijd een groot onrecht in ons huidige systeem gevonden dat in zo’n situatie een huurder die een indeplaatsstelling regelt, beloond wordt met een overnamesom. En niet de eigenaar, die primair verantwoordelijk is geweest voor de kwaliteitsgroei van die locatie.’ Hoogland nuanceert dit nog even: ‘Als het gaat om een ondernemer die jarenlang gewerkt heeft om een specifiek winkelconcept tot bloei te brengen en hij verkoopt deze winkel onder dat concept door, dan heb ik er niet zoveel moeite mee. Maar wat we vaak bij indeplaatstelling zien, is dat alleen het huurcontract van eigenaar wisselt en er een geheel andere winkel voor in de plaats komt. Dit werkt tegen de eigenaar, want ook die moet gestimuleerd worden om te investeren in alle P’s die tot zijn beschikking staan.’ omzetten En nu het bruggetje naar

omzethuur? ‘Ik wil hiermee zeggen dat een eigenaar moet kunnen meedelen in

het commercieel succes van een winkelcentrum en dat hij als een winkelier bovengemiddelde omzetten realiseert, er ook een deel van krijgt. Andersom, als een winkelcentrum beneden gemiddeld functioneert, dan heeft de eigenaar slechts recht op de basishuur, een huur waarvan het gebouw in stand gehouden kan worden.’

Maar retailers willen dat de eigenaar in hele slechte tijden ook bereid is verder te zakken. Hoogland: ‘Nee, dat hoeft niet. Je hebt het over winst en verlies. Op het moment dat het winkelcentrum qua omzet op of beneden het break-even point komt, dan wordt dat primair door de winkeliers gevoeld. Dat is ook het ondernemersrisico, dat iedere ondernemer loopt. Moet dan de belegger al bijdragen in het verlies? Nee, want dan wordt het wel erg gemakkelijk voor de individuele ondernemer: de eigenaar sponsort wel.

De belegger heeft een ander soort risico, zoals leegstand en waardevermindering.

Want als meerdere ondernemers in een winkelcentrum onder break-even gaan draaien, dan wil niemand er meer zitten.

Zo ervaart dus de belegger de gevolgen van een slecht draaiend centrum.’

Wetgeving Wat is nu het probleem

dat die omzethuur nog steeds niet algemeen aanvaard is? De wetgeving? Hoogland: ‘Als de gezamenlijke partijen de wetgever zouden aangeven dat de wet aangepast moet worden omdat deze niet meer van deze tijd is, dan denk ik dat dit aangepast zal worden. Maar het probleem zit er meer in dat omzethuur als systeem niet in onze huidige Nederlandse cultuur past. In het buitenland is het helemaal geen issue: daar is het gewoon zo en levert iedere ondernemer braaf zijn door de accountant gecontroleerde omzetcijfers aan. En daarmee komen

we op het kernpunt: daar kan ik wat mee als beheerder. Ik heb dan informatie. In Nederland heb ik op dit moment alleen informatie over passanten, waar voor ik dure systemen moet aanleggen.

Maar ik weet dan nog steeds niet wat dit voor de omzet per winkel betekent. Zo heeft een winkelcentrum als Hoog Catharijne enorme bezoekersaantallen, vooral ook omdat het op een vervoersknooppunt ligt. Maar die getallen staan in geen enkele relatie tot de omzet. Voor een eigenaar of beheerder is informatie simpelweg cruciaal. We kunnen daar veranderingen mee doorvoeren die het hele winkelcentrum beter laten draaien, maar ook op winkelniveau tot verbeteringen leiden. De winkeliers krijgen zo een eigenaar/beheerder die niet geblinddoekt aan het sleutelen is. En als we met de huurders samen aan tafel zitten, dan praten we over de feiten en zijn we niet met een spelletje bezig. Kijk eens naar de retailsector in Nederland: die staat onder druk. We hebben te maken met aanvallen vanuit de kant van het internet en ook de leisure. En winkelcentra zijn natuurlijk ook onderling in concurrentie. Als je als retailsector samen je boterham wil verdienen, dan moet je goed naar samenwerking kijken, zodat je een goede marketing kunt doen. Om dat te kunnen doen, heb je informatie nodig. Wat nog steeds niet algemeen erkend wordt, is dat eigenaar en winkeliers een gezamenlijk belang hebben: een goed draaiend winkelcentrum. Als beheerder zitten we daar nog iets anders in en hebben we eigenlijk drie klanten die we moeten bedienen: de eigenaar, de huurders en de consument. Samengevat: omzethuur is naar mijn idee een middel om het gezamenlijke belang te benadrukken en er samen een veel beter winkelcentrum van te maken.’

•

scn 5 | 2009 27

marketing & promotie Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retail-ontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om.

Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

Serving Consumer Motivation

projecten

Masterplan Lelystad krijgt gezicht Lelystad werkt aan haar imago en iedereen kan daar de resultaten van zien. De Promesse is daar een actueel voorbeeld van. Deze forse uitbreiding en herontwikkeling in het centrum van de stad heeft nogal wat effecten. Zo is de architectuur absoluut onderscheidend en sterk bepalend voor de â&#x20AC;&#x2DC;belevingâ&#x20AC;&#x2122; van de stad. Maar de nieuwe winkels betekenen ook veel in de zin van een breder aanbod en een hogere kwaliteit, wat ongetwijfeld een gunstig effect op de koopkrachtbinding zal hebben. >

lees verder op pagina

30

scn 5 | 2009 29

projecten

D

e publieksopening op 10 oktober stond in het teken van ‘bloemen’. Dat was zichtbaar (en hoorbaar) in de vorm van ondermeer artieste Karin Bloemen en een helikopter die 74 duizend bloemetjes over De Promesse uitstrooide. Het massaal toegestroomde publiek was enthousiast. Margriet Stelp (52) uit Lelystad: ‘Beslist reden voor een feestje. Als ik het centrum een cijfer zou mogen geven dan is dat een dikke negen. Het is een hele verbetering. Er zijn allemaal nieuwe winkels die we hier voorheen niet hadden. Het bindt mensen aan Lelystad, Voorheen moesten we voor deze winkels naar Almere’. Ashanti Hanst (14) vindt het fantastisch dat er nu eindelijk een H&M in het centrum is gevestigd. Ze hoopt dat er ooit nog een Zara volgt. Als zij het centrum een cijfer zou mogen geven: ‘dan geef ik een vette acht, want er is nu veel meer te doen.’ Kortom, het is en blijft nog lang feest in Lelystad.

Over De Promesse Het Lelystadshart is een winkelcentrum geworden waar de Lelystedeling trots op kan zijn. Ruim 23.000 m2 winkels en voorzieningen, waaronder een nieuwe bibliotheek, honderd woningen en 675 nieuwe parkeerplaatsen zijn gerealiseerd én er hebben zich klinkende winkelnamen als H&M, The Sting, La Place en Douglas gevestigd. De Promesse bestaat uit vijf bouwblokken, naar een ontwerp van architect Frits van Dongen van de Architekten Cie. uit Amster-

30 scn 5 | 2009

dam, Jean-Paul Kerstens van maak<architectuur uit Arnhem en Koen Klijn van Ector Hoogstad architecten uit Rotterdam en Dirk Jan Postel van Kraaijvanger Urbis uit Rotterdam. Het ontwerp van deze laatste moet nog gerealiseerd worden. Stedenbouwkundige van het project is Adriaan Geuze van West 8.

Het vastgoed is in eigendom van BPF Bouwinvest en VastNed. Oud en nieuw samen sterker De Promesse is zoals ge-

zegd onderdeel van een masterplan en voor wat betreft de rol die ASR hierin toebedeeld heeft gekregen, gaat de geschiedenis terug tot 1999. ASR Vastgoed Ontwikkeling ging destijds een overeenkomst met de gemeente Lelystad aan om gezamenlijk deze stadshartoperatie te gaan doen. Kern hierbij was dat ASR verder wilde kijken dan alleen maar het winkelcentrum. Zowel ASR Vastgoed Ontwikkeling als de gemeente waren – en zijn – van mening dat sec een winkelontwikkeling in een gebied waar verder niets gebeurt, niet werkt. Het gaat om de samenhang van kwaliteit en functies. ‘Anders gezegd: het geheel aan wonen, werken en winkelen moest veraangenaamd worden. Binnen de samenwerking met de gemeente is dat op een hele goede en voortvarende manier aangepakt,’ aldus ASR vastgoed Ontwikkeling.

Er is dan ook heel wat gebeurt in Lelystad, los van de gerealiseerde bijzondere architectuur en de goede branchemix. ASR Vastgoed Ontwikkeling is erin geslaagd een flink aantal meters

projecten

toe te voegen en tegelijkertijd de samenhang en doorstroming met bestaande delen – zoals de Kroonpassage – te verbeteren.

Daar zijn rigoureuze maatregelen voor genomen. Zo werd in 2001 nog uitgegaan van de komst van V&D. Dat ging dus niet door en de ontwikkelaar moest derhalve een aantal uitgangspunten ingrijpend veranderen. Nog jonge panden als van ING Bank en Rabo Bank stonden in de nieuwe visie op de verkeerde plaats en blokkeerden het plaatsen van trekkers en het creëren van een betere looproute. De ING heeft inmiddels plaats gemaakt voor het nieuwe plan en in de laatste fase zal ook Rabo verdwijnen en plaats maken voor 5000 m2 winkels en leisure over drie lagen.

Deze laatste fase zal na de jaarwisseling starten, opdat de sloopwerkzaamheden niet verstorend werken op de voor retailers zo belangrijke feestdagenperiode.

Hypermoderne bibliotheek In het oog springend zijn

niet alleen de winkelpanden, maar zeker ook de nieuwe parkeergarage (De Waaggarage, 650 plaatsen), die opvalt door een bijzondere glazen pui en de aan het stadhuis grenzende hypermoderne bibliotheek. De bibliotheek profileert zich eigenlijk meer als een winkel dan als een traditionele bibliotheek. Architect Aat Vos van bureau Aequo, verantwoordelijke voor het interieurontwerp: ‘Bibliotheken gebruiken tegenwoordig steeds meer technieken uit de retail om het contact

met de klant niet te verliezen. Was vroeger de bibliotheek een traffic-genererend punt, tegenwoordig is dat vooral de retail en is het slim om de bibliotheek daar gebruik van te laten maken. In onze aanpak is de bibliotheek in feite een kenniswarenhuis en dat past prima op een plaats als dit. Het naastliggende stadhuis voorziet op een andere manier in informatie en deze twee functies naast elkaar vormen een logisch kennisen informatieblok. Bovendien draagt een grote bibliotheek er aan bij dat een project als dit gerealiseerd kan worden.

Immers, men heeft op +1 voor de komende vijftien jaar een betrouwbare huurder.’

Lelystad heeft zoals gezegd met deze ontwikkeling aan aantrekkelijkheid gewonnen. Zou het dan niet logisch zijn om te proberen wat te doen met de bezoekersaantallen van Batavia Stad, het fashion factory-outlet centre, dat zoveel bezoekers van buiten Lelystad aantrekt? Wethouder Jop Fackeldey, (stadsontwikkeling en ruimtelijke ordening): ‘Deze bezoeker komt gericht voor Batavia Stad. Pas als we verder gevorderd zijn en voldoende in huis hebben om een meerdaags verblijf te rechtvaardigen, denk ik dat het zinvol is te onderzoeken op welke wijze we bezoekers naar andere delen van de stad kunnen krijgen. De opening van De Promesse is echter veelbelovend: je ziet nu het masterplan tot leven komen.’

•

foto’s: pieter kers, beeld nu

www.asrvastgoedontwikkeling.nl • www.depromesse.nl

scn 5 | 2009 31

megamalls

S K I D ATA c a r a c c e s s SKIDATA is een internationale ‘solution provider’ gespecialiseerd in professionele parkeer- en toegangscontrole management en ticketing.

Kwaliteit, ontwerp en innovatie zijn de uitgangspunten voor onze technologie. Met klantspecifieke oplossingen en een hightech software platform is SKIDATA voorbereid op de toekomst. SKIDATA is voortdurend alert op nieuwe ontwikkelingen en heeft een eigen R&D afdeling waar continu wordt gewerkt aan het creëren van nieuwe producten en diensten.

Specifieke oplossingen voor shopping centers “Net die extra stap zetten, zodat de klant dit niet hoeft te doen”, dat is het basis concept achter de SKIDATA @The Mall Solution. Deze geïntegreerde oplossing maakt een connectie tussen retail en parkeren - een unieke dienst en enig in zijn soort op de markt wereldwijd.

Wat dacht u van: • Integratie van loyalty programma in het parkeersysteem • Flexibele vergoedingsoplossingen • Integratie kentekenherkenning • Afrekenen van het parkeertarief bij de kassa van een winkelfiliaal

Geïnteresseerd in onze parkeeroplossingen?

Tel 0180-692100 • info@skidata.nl • www.skidata.nl

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

Hyperion past goed bij vastgoed.

t 036 8484322 :: i www.studiohyperion.nl

32 scn 5 | 2009

research

Vrijetijdsmarkt groeit razendsnel

D

e markt voor vrijetijdsbesteding maakt een spectaculaire groei door. Hoewel Nederlanders minder tijd hebben voor ontspanning, geven ze er steeds meer geld aan uit. De economische spinoff van bioscopen, musea, horeca, recreatieparken en andere publiekstrekkers is enorm. Maar in tegenstelling tot andere vastgoedsectoren is er nog weinig bekend over deze markt.

Leisurefuncties zijn bij uitstek voorzieningen die eenzijdige gebieden kunnen verlevendigen in gebiedsontwikkeling.

Deze conclusies staan in een onderzoek naar de leisuremarkt, uitgevoerd door het Bureau Stedelijke Planning Amsterdam in opdracht van NVM Bedrijfs Onroerend Goed. Doel van het onderzoek is om beter zicht te krijgen op het maatschappelijke en economische belang van uiteenlopende leisure-activiteiten. budget Het onderzoek constateert dat de vrijetijds- of leisure-industrie een belangrijke pijler van onze economie is geworden. Ongeveer eenvijfde van het huishoudbudget wordt besteed aan vrije tijd. De sector creëert een werkgelegenheid van 400 duizend banen en een omzet van bijna 37 miljard euro, oftewel drie procent van het bruto binnenlands product (bbp). Vergeleken met 2001 is deze bijdrage gegroeid met 24 procent. Alleen de sector bouwnijverheid liet in dezelfde periode een hogere groei zien.

Vrijetijdsvoorzieningen kunnen een stad of regio zowel maatschappelijk, sociaal als economisch op de kaart zetten, waarbij de wijde omgeving kan meeprofiteren. De indirecte of afgeleide opbrengsten en werkgelegenheid zijn vaak veel groter dan de directe. In stedelijke gebieden vormt een combinatie van wonen, werken, winkelen en leisure een grote aantrekkingskracht. Voorbeelden zijn de Kop van Zuid in Rotterdam of het ArenA-gebied in Amsterdam Zuidoost. Ook op het platteland kunnen leisure-activiteiten zoals maneges, golfbanen, welnesscentra, bed & breakfasts en bungalowparken een nieuwe impuls geven aan de omgeving.

Met name de combinatie van retail en horeca doet het goed. Ruwweg de helft van de bezoekers die primair komt om te winkelen, combineert dat vooraf, tijdens of nadien met horecabezoek. Omgekeerd geldt hetzelfde. Ook leisuretrekkers als bioscopen, casino’s en musea leiden tot extra bedrijvigheid: circa een derde van de bezoekers doet ook winkels en horeca aan. bedrijven Leisure valt ook goed te combineren met werkgerelateerde functies. Bedrijven en werknemers hechten naast factoren als bereikbaarheid en kwaliteit van het pand steeds meer aan de kwaliteit van hun werkomgeving en de aanwezige voorzieningen. Ze wensen bijvoorbeeld horeca of winkels in de directe omgeving van de werkplek. Ook bij de herstructurering van bedrijventerreinen kan de leisure-industrie een rol spelen. “Een goed voorbeeld hiervan is de positieve invloed

Nederlanders geven eenvijfde van hun huishoudbudget uit aan vrije tijd. Een rapport in opdracht van NVM wijst dat uit.

De onderzoekers constateren dat leisurefuncties een belangrijke meerwaarde kunnen leveren bij gebiedsontwikkelingen.

die de ontwikkeling van het Westergasfabriek terrein heeft gehad op de vastgoedwaarden in de wijk Westerpark”, aldus Eggink.

Diagonal Mar, Barcelona

economisch belang Het onderzoek constateert dat leisure een steeds grotere rol speelt bij integrale vastgoedontwikkelingen. Toch wordt het economische belang van deze markt vaak nog over het hoofd gezien, aldus Evert-Jan Eggink, voorzitter van NVM Bedrijfs Onroerend Goed: “Vrijetijdsvoorzieningen worden vaak nog vergeten in de planologische besluitvorming. Dit is opmerkelijk, omdat leisure een duidelijke meerwaarde kan bieden. Naar verwachting zal het economische belang van de leisuresector in de toekomst alleen maar groeien. Niet alleen in het stedelijke gebied, maar ook op het platteland. Wereldwijd verdienen straks een op de twaalf mensen er hun brood mee.”

Ook voor bedrijfsmakelaars is leisure een belangrijke groeimarkt. Zij kunnen hun adviesrol verder uitbouwen en hun kennis en ervaring breder inzetten bij integrale gebiedsontwikkeling en leisureprojecten. “De bedrijfsmakelaar kan een brugfunctie vervullen tussen vastgoedpartijen en leisure-exploitanten. Door betere samenwerking en uitwisseling van kennis en expertise kan deze markt beter worden ontwikkeld”, aldus Eggink.

•

scn 5 | 2009 33

projecten

Asten (NB) zet in op bijzondere winkels en persoonlijke bediening Om nu te zeggen ‘onder de rook van Eindhoven’ zou Asten tekort doen. Want het is nu juist het ontbreken van die rook en de aanwezigheid van een landelijke, dorpse sfeer die bepalend is voor het Brabantse dorp met zijn 16.398 inwoners.

En het feit dat Asten bepaald niet stil staat als het om retail gaat. SCN sprak met Vastgoedmaatschappij Van der Loo, eigenaar en beheerder van het Midas-centrum, een van de eerste kleine winkelcentra van Nederland.

34 scn 4 | 2009

V

astgoedmaatschappij Van der Loo is op de bovenste verdieping van het Midas-centrum gevestigd.

(Midas = Midden in Asten) Het bedrijf is opgericht door Frans van der Loo, een retailer in hart en nieren en met ervaring in de exploitatie van ondermeer franchise-vestigingen van Hema, Trendhopper en Albert Heijn. Van lieverlee kwam Van der Loo in het vastgoed terecht en nu zorgt het bedrijf voor een flink aantal winkel- en bedrijfspanden in de regio.

Het begin en het vervolg Het Midas-centrum aan De

Markt in Asten is in 1964 ontstaan als een supermarkt met daaraan gekoppeld een non-food winkel met een warenhuisachtig karakter. Van der Loo: ‘Dat werkte goed, maar na enige tijd werden we geconfronteerd met een toenemende vraag naar andere artikelen. Een bosje bloemen of een paar sokken, dat hadden we niet. Dus breidden we uit met andere branches om aan de vraag te voldoen.’

Zo groeide het Midas-centrum in een paar fasen door naar 1980. De Hema kwam er bij, de supermarkt wisselde en werd kleiner (!) en vervolgens gebeurde er een hele tijd niets. Tot dit jaar. Mede-directeur Marcel van Oosterhout legt uit wat er nu met het Midas-centrum gaat gebeuren. ‘Het centrum gaat van 3500 m2 vvo naar 6500m2. Albert Heijn komt hier weer terug en wel op 1500 m2. We hebben straks drie grote trekkers: Albert

projecten

Impressie van het gevelfront

Frans van der Loo (l) en Marcel van Oosterhout bij de nieuwbouw

Heijn, Hema en Etos. Daar komen dan nog bij de reeds gevestigde kleinere winkels plus de winkels die we in het kader van de uitbreiding nog willen aantrekken. In totaal groeit het Midas van 13 naar 26 winkels.’

Bouwkundig is het een hele operatie. Niet alleen wordt het winkelcentrum uitgebreid en van binnen en buiten gemoderniseerd. Tegenover het winkelcentrum wordt er ook een parkeergarage uitgegraven en boven het winkelcentrum worden 36 verhuurappartementen gerealiseerd, deels bestemd voor starters, deels voor senioren. Van der Loo: ‘We zetten daar echt een mooie woonkwaliteit neer, met ondermeer een bijzondere daktuin waar de bewoners zich kunnen ontspannen.’

Het Midas-centrum heeft straks vier entrees, waarvan er eentje aansluit op een verbinding naar het andere winkelgebied van Asten, Het Kompas. ‘Zo geven we de consument de mogelijkheid om een groter winkelrondje te lopen, hetgeen de aantrekkelijkheid van Asten als geheel zeker ten goede zal komen.’, zegt Van der Loo.

de aanbod en dit verrijken.’ Hij wijst er op dat de winkeliers in het winkelcentrum als geen ander weten hoe ze de relatie met de consument moeten onderhouden: ‘Service en Klant worden hier met hoofdletters geschreven. Onze winkeliers investeren echt in een relatie met de klant. Dat vind je in de stad niet meer. Dit is echt een opmerkelijk verschil, dat ook zo door de consument ervaren wordt!’ Van Oosterhout vult hem aan: ‘Meer aandacht voor de klanten is voor ons een speerpunt, want in winkelaantal kunnen we niet met de grote stad concurreren. Belangrijk is verder ook het saamhorigheidsgevoel dat we hier onder de ondernemers hebben. Op een zondagopening zijn ze hier dan ook echt allemaal open.’

Om Service en Klantvriendelijkheid samen met de winkeliers van Midas te bereiken en te versterken, is Van der Loo van plan om nog vóór de opening in 2011 alle winkeliers en medewerkers te trainen in klantvriendelijkheid. Een zeldzaamheid volgens uw redacteur, waar in grote winkelcentra wel over gesproken, maar waar op collectief niveau nog geen werk van gemaakt wordt!

Hoofdletters voor de klant Van der Loo verwacht dat

door een zorgvuldige branchemix Asten weer beter als regiocentrum kan fungeren. ‘In onze visie komen er in de uitbreiding vooral een aantal kleinere, unieke winkels bij. Winkels die je nergens anders vindt en die passen bij het karakter van een dorp als dit. Winkels die aansluiten op het al bestaan-

Bijzondere winkels gezocht De nieuwbouw wordt, volgens planning, in februari 2011 bouwkundig opgeleverd. ‘In het voorjaar van 2011 hebben we dan een grote heropening, waarbij we dan ook de nieuwe winkeliers presenteren.’, zegt Van Oosterhout. Zoals gezegd heeft Midas ruimte voor circa dertien nieuwe winkels, liefst onderscheidend van aard. De units zijn rond de 100 m2 groot. Van Oosterhout: ‘Voor geïnteresseerden hebben we een brochure en dvd Wonen en winkelen in het centrum van Asten klaar liggen. Een telefoontje naar 0493-692623 en hij komt in de bus.’

•

scn 5 | 2009 35

review

O

p weg naar het centrum bezoeken we eerst het onlangs al zijn derde fase gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum ‘Zwolle Zuid’, gerealiseerd door Provastgoed Nederland en geopend in 1990.

We zijn unaniem van mening dat het stedenbouwkundig en architectonisch (RPHS) een heel fraai stukje werk is. We vragen ons echter wel af hoe gunstig het is dat dit project in deze tijd wordt opgeleverd met het zichtbaar grote aantal uitbreidingsmeters. Daarnaast lijkt het trekkers- en bronpuntenbeeld ons niet optimaal voor een economisch gezonde toestand in het hele vernieuwde centrum. Zo ontbreekt overduidelijk een discountsupermarkt en zijn er wel heel veel dezelfde type winkels. Sterk punt is het gratis en voldoende parkeren op het dak en de ruime bevoorradingshof.

Holtenbroek Holtenbroek is een herstructureringswijk en onderdeel van het herstructureringsproces was het concentreren van de voorheen op drie plekken in de wijk gesitueerde winkels op een centrale plaats. Op een strategische plek in de wijk is het nieuwe functionele en tegelijk slim opgezette op dagelijkse boodschappen gerichte wijkwinkelcentrum gerealiseerd. Mooi gelegen aan een waterpartij. Rondom een ei-vormig plan bevinden zich de belangrijkste trekkers (C1000, Lidl, Blokker, Zeeman). Via een passage is een verbinding gemaakt met een bestaande strip met voornamelijk allochtone ondernemers. Tegenover het winkelcentrum is een mooi wijkcentrum gerealiseerd.

Woonboulevard Alvorens naar het centrum te gaan, rijden we nog even langs de redelijke nieuwe woonboulevard

Een wandeling door Zwolle langs de A28 (, waarin zich toch vooral de bekende formules bevinden). Deze boulevard zal op termijn geherstructureerd worden door ING Real Estate Development. Na ook nog Aalanden, dat in 2000 geherstructureerd is aangedaan te hebben, rijden we naar het centrum van Zwolle.

In het centrum aangekomen parkeren we de auto in de parkeergarage van het Maagjesbolwerk. Inmiddels bijna traditiegetrouw maken we een uitgebreide wandeling door het centrum en bekijken de structuur, de routing, de ligging van trekkers en bronpunten, de branchering en de algehele kwaliteit van het voorzieningenaanbod binnen de binnenstedelijke context.

Maagjesbolwerk Bij het Maagjesbolwerk eindigt of be-

gint (het is maar net waar je start) de Zwolse binnenstad aan westelijke zijde. Het winkelcentrum is door Wilma Vastgoed/ AM ontwikkeld en in 2002 officieel geopend. Architectonisch en stedenbouwkundig is het een bijzonder fraai centrum. Aan de buitenzijde is er een zeer bijzonder en kostbaar metselwerk gebruikt, dat het project in combinatie met de ronde vormgeving van het gebouw een vesting-achtig karakter geeft; een echt bolwerk dus. Ook binnen is het afwerkingsniveau hoog en vooral het spinnewebachtige glazen dak maakt dit tot een bijzonder aantrekkelijk centrum. Ondanks deze fysieke en cosmetische kwaliteiten, lijkt het centrum niet goed te lopen.

De parkeergarage die plek biedt aan ca 480 parkeerplaatsen en de vestiging van Mediamarkt als trekker hebben niet tot gevolg gehad dat dit centrum druk bezocht wordt (in elk ge-

36 scn 5 | 2009

In augustus van dit jaar besloten wij, Marc Majolée (Synchroon), Jorine de Soet (KIR, Kordaat in Ruimte) en Jacq Cornelissen (Corio) de historische binnenstad van Zwolle te bezoeken. Zwolle is een voor Nederlandse begrippen middelgrote stad met tussen de 115 en 120 duizend inwoners. De stad kreeg in het jaar 1230 stadsrechten en kent dus al een lange (handels)geschiedenis.

val niet op deze donderdag). Dit komt hoofdzakelijk doordat naast deze twee positieve functionele kwaliteiten, de overige invulling niet sterk is vanuit detailhandelsoptiek. Er bevindt zich een grote discounter in schoenen ‘Topmerk Schoenen’, die een zeer matige uitstraling heeft. Verder bevinden er zich onder meer een sportwinkel, een herenmodezaak en Randstad Uitzendbureau. We bekijken het centrum grondig en vragen ons af waar het fout gegaan is. We komen tot de conclusie dat de ligging net te ver is buiten het huidige kernwinkelapparaat. Dit sluit aan bij de praktijkervaringen dat de nieuwe ge-

review

Grote foto links: Het plein voor de Grote Kerk.

Linksboven: De winkel van Ici Paris in een historisch pand Rechtsboven: De Diezermarkt.

Links: Het Maagjesbolwerk.

neratie winkelcentra in kernwinkelgebieden, die een centrum groter of langgerekter maken het in het algemeen vrij moeilijk hebben, omdat dat van consumenten een gedragsverandering vraagt, namelijk verder wandelen dan je gewend bent. Voor gedragsverandering moet de verleiding in het algemeen heel groot zijn. Waarschijnlijk trekt Mediamarkt zelfstandig haar klanten, maar is de afstand naar het echte kernwinkelapparaat te groot voor een ‘natuurlijk’ combinatiebezoek. Het zou echter best een kwestie van tijd kunnen zijn; dat, wanneer de Melkmarkt, die de verbinding vormt tussen het Maagjesbolwerk en het kernwinkelgebied, in positieve zin van kleur gaat verschieten en verder verwinkeld wordt, ook de loop tussen het Maagjesbolwerk en dit gebied verbetert.

Professionele begeleiding door de stad Via het

Maagjesbolwerk, de Melkmarkt en het Grote Kerkplein lopen we naar het Stadhuis, waar we opgevangen worden door Frank Colsen. Frank Colsen is van huis uit distributieplanoloog en is gedurende de afgelopen 22 jaar bij de gemeente Zwolle verantwoordelijk geweest voor o.a. het detailhandelsbeleid. De rest van de wandeling zal hij ons op bijzonder deskundige en inspirerende wijze begeleiden door het Zwolse centrum.

Historische en moderne architectuur hand in hand Het Stadhuis ligt aan het Grote Kerkplein en is heel

fraai uitgebreid. Hier kunnen we zien dat moderne en historische architectuur naast elkaar kunnen leiden tot een heel synergetisch resultaat. Daar kunnen een aantal Nederlandse steden een voorbeeld aan nemen. We lopen naar de Diezerstraat, de belangrijkste winkelstraat in het kernwinkelgebied van Zwolle en worden getrakteerd op een goed verzorgd en in het algemeen aantrekkelijk vormgegeven winkelstraat. Er

bevinden zich prachtige, goed onderhouden historische panden, een lust voor het oog. Ici Paris bevindt zich bijvoorbeeld in een oogverblindend pand uit 1666, terwijl H&M gevestigd is in een heel fraai pand van ca 1920-1930; Amsterdamse School.

Andere voorbeelden zijn de vestiging van Jack en Jones in een roodgeluikd pand met veel glas in lood en heel veel gevelornamenten en een vestiging van Expresso in een Jugendstilachtig pand. Deze goed behouden of in originele staat teruggebrachte situatie is mede het resultaat van een naleving van het beeldkwaliteitsplan met eisen ten aanzien van gevelbehoud, reclame-uitingen etc. Wij begrijpen helemaal waarom Frank Colsen ons vol trots ‘zijn’ stad laat zien. Halverwege de Diezerstraat bevindt zich in de straat een soort pleintje.

Hier staat een aantal bomen en bevindt zich een gezellig terras; bijzonder midden in de hoofdwinkelstraat die hier wat ‘opgedikt’ lijkt.

Frank vertelt dat het aanpakken van de binnenstad van Zwolle niet eenvoudig is, zeker als gevolg van het feit dat het een historische binnenstad betreft. Dit maakt het voor de gemeente en vastgoed-eigenaren een werkelijke uitdaging om economische potentie toe te voegen.

Het Eiland Aan het einde van de straat buigen we linksaf in noordelijke richting en wandelen we langs een zeer goed onderhouden oude Stadswal naar ‘Het Eiland’, een ontwikkeling van ING Real Estate Development, dat 7000 m² omvat en in 2001 geopend is. We zijn het met elkaar eens dat we het historiserende deel met puntdaken fraaier vinden dat het modern ogende deel. Als trekkers bevinden zich hier een grote vestiging van Perry Sport en de Libris boekhandel Waanders, die naast boekhandel ook uitgeverij is. We krijgen echter de

>

lees verder op pagina

38 scn 5 | 2009 37

Linksboven: de winkel van Jack & Jones in een historisch pand .

Rechtsboven: de Melkmarkt

<

vervolg van pagina

37

indruk dat dit centrum niet biedt wat de eigenaar (Stichting Bedrijfstak Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid) gehoopt had. Het gebied ligt eigenlijk te weinig in het zicht van de Diezerstraat en hier als het ware met de rug naar toe gekeerd. Bovendien is de bouwstijl zo afwijkend van hetgeen we in de Diezerstraat treffen, dat de overgang als ‘onnatuurlijk’ overkomt.

Maar ook hier geldt dat tijd werkelijk nog wonderen kan doen.

Wellicht dat het toevoegen van horeca als verblijfselement en winkels gericht op meer winkelen de verblijfstijd en de sfeer kunnen verbeteren.

Wakker in de Weeshuisstraat We lopen via de Broe-

renkerk langs een idyllische groene oase van rust bij de Wijndragerstoren naar de Weeshuisstraat. Daar schrikken we écht wakker. Hier bevindt zich een grotendeels overdekt winkelcentrum van 25.000 m², dat in 1974 geopend is. Eigenaren zijn Elizen Vastgoed, Vastned Retail nv, Tenstone bv en verschillende particuliere eigenaren en ondernemers. Het winkelcentrum is ontwikkeld door Development Coordination en abn amro projectontwikkeling. In 1991 heeft het centrum een renovatie ondergaan. Gelukkig komen we niet vaak in binnensteden zulke lelijke winkelprojecten tegen. Het winkelcentrum bestaat aan de buitenzijde voor een belangrijk deel uit beton, aangevuld met zeer gedateerd glaswerk. Aan de binnenzijde zien we gele en blauwe verticale panelen om het geheel op te leuken. Qua branchering mogen de eigenaren in hun handen wrijven. Er bevinden zich hier vestigingen van Witteveen, WE, M&S Mode, Zaza en Westerhof Boekhandel een locale, wetenschappelijke boekhandel. Belangrijkste trekker is de vestiging van V&D. Het is er druk, veel drukker dan eerder in het Maagjesbolwerk en op Het Eiland. Blijkbaar is het voor bezoekers helemaal niet zo belangrijk of het er ergens leuk en gezellig uitziet.

Want dat is het in dit project zeker niet. Nee, blijkbaar komen de meeste bezoekers in elk geval vandaag vooral voor wat ze kennen, gewend zijn en voor hen functioneel is. Dat is blijk-

38

baar veel meer hetgeen ze vermaakt dan fraai vormgegeven nieuwe gebieden. Het moet vooral comfortabel en gemakkelijk zijn en de eventuele fysieke aantrekkelijkheid is een aardige bijkomstigheid, maar deze kwaliteit is voor de consument in de regel slechts een extraatje en biedt op zich blijkbaar geen trekkracht.

Aan de overzijde van het winkelcentrum in de Weeshuisstraat in de richting van de Stadsgracht, aan het Broerenkerkplein, naast de Wijdragerstoren, ligt het restaurant Librije met drie Michelinstellen.

Terugblik Via de Spiegelstraat en langs De Librije Winkel lopen we terug naar de Diezerstraat. We kijken gemeenschappelijk terug op onze centrumwandeling en constateren dat we een geweldige dag hebben gehad en dat het toch echt ‘hard werken is’ in ons vak. Op de plek waar de Melkmarkt en de Diezerstraat in elkaar over gaan mijmeren we nog wat over die Melkmarkt die zich tot op heden toch nog niet echt heel populair heeft willen ontwikkelen. ‘Moet hier nu actief ingegrepen worden of niet?’. ‘Nee’, we zijn unaniem van mening dat je zo’n straat gewoon moet ‘laten gaan’. We moeten niet alles willen plannen, controleren, bepalen en vormgeven. Soms leidt de kunst van het ‘loslaten’ tot de beste ‘organische’ ontwikkeling.

Na deze filosofische overpeinzingen nemen we afscheid van Frank Colsen, die onze wandeldag van een bijzondere kleur heeft voorzien. We zijn hem dankbaar.

Tuinland Daarna stappen we in de auto en kunnen het niet

laten. Op advies van Frank doen we snel nog even ‘Tuinland’ aan, een tuincentrum van meer dan 12.000 m², dat geheel op palen gerealiseerd is, boven een enorme parkeerplaats. We treffen een compleet, zeer professioneel tuincentrum aan dat à la Ikea het concept heeft dat je door het hele pand geleid wordt. langs planten, dierenbenodigdheden en tuinmeubelen voor je de vele kassa’s bereikt. Het assortiment is zowel breed als diep. Met bewondering kijken we naar de durf die deze ondernemer getoond heeft door zijn gehele tuincentrum op verdieping te realiseren. Tegen de avond reizen we naar het westen, waar we allemaal wonen, moe en voldaan.

•

Start bouw De Vredenburg

C

personalia

orio en ING Real Estate Development maken bekend dat de bouw van het winkel/appartementengebouw De Vredenburg op het Vredenburg in Utrecht op 1 december van start gaat.

Het gebouw is het eerste onderdeel van de herontwikkeling van Hoog Catharijne. De winkels openen in mei 2012 de deuren voor het winkelend publiek.

De Vredenburg komt tussen het voormalige muziekcentrum Vredenburg en de hoek Vredenburg-Viestraat. Corio, eigenaar van het huidige Hoog Catharijne, ontwikkelt de winkels op de begane grond en de eerste verdieping. Boven de winkels realiseert ING Real Estate Development 76 appartementen. De appartementen in De Vredenburg variëren van 60 tot 180 m2. Alle appartementen beschikken over eigen buitenruimte. De verkoop van de appartementen zal naar verwachting in de tweede helft van 2010 van start gaan. Onder het gebouw komt een openbare fietsenstalling.

De start bouw van De Vredenburg is een eerste belangrijke stap in de her-

ontwikkeling van Hoog Catharijne. De komende tien jaar wordt Hoog Catharijne in fasen herontwikkeld. Tijdens de bouwperiode kan er gewoon doorgewinkeld worden.

Menno Overtoom, projectdirecteur Corio: “De Vredenburg markeert voor Corio het begin van de vernieuwing van Hoog Catharijne. Na ruim dertig jaar als het meest succesvolle winkelcentrum van Nederland is Hoog Catharijne daar echt aan toe. Het nieuwe Hoog Catharijne zal een vloeiende overgang vormen tussen binnenstad en het nieuwe station. Wij hebben er alle vertrouwen in dat Hoog Catharijne ook in de toekomst het drukst bezochte winkelcentrum van Nederland blijft.”

De bouw van De Vredenburg is niet alleen voor Corio een bijna historisch moment. Harm Janssen, wethouder van de gemeente Utrecht: “Het is een mijlpaal in de herontwikkeling van het Stationsgebied. We gaan nu echt starten en daar ben ik blij mee.”

De voortgang is te volgen via www. nieuwhc.nl of via www.cu2030.nl.

•

Harald Telkamp (38) is benoemd tot directeur verhuur winkels bij Multi Vastgoed. Telkamp zal in deze functie eindverantwoordelijk zijn voor alle winkel verhuur activiteiten van Multi Vastgoed en de dagelijkse leiding geven aan het verhuur team.

Harald Telkamp is sinds 2000 werkzaam bij Multi, waarvan de afgelopen 4 jaar als adjunct-directeur verhuur winkels. In zijn nieuwe functie volgt hij David Coster (40) op, die na meer dan 14 jaar werkzaam te zijn geweest bij Multi, waarvan de afgelopen 5 jaar als directeur verhuur winkels, zich per 1 januari 2010 gaat vestigen als zelfstandig ondernemer op het gebied van retailontwikkelingen.

Koos Pols heeft ING Real Estate verlaten en is nu als adviseur werkzaam vanuit zijn eigen bedrijf ‘Koos Pols retail/vastgoed advies’. Zie www.koospols.nl. In editie 6 een interview met deze door de wol geverfde winkelvastgoedman.

Vastgoedexploitatiesector ondertekent convenant voor certificering Op dinsdag 15 september hebben negen brancheorganisaties en -platforms in de vastgoedexploitatiesector een convenant ondertekend om te komen tot certificering in het asset, property en facility management in Nederland om de kwaliteit, transparantie en integriteit van de sector te verbeteren.

D

e ondertekening van het convenant ‘Het Slot Akkoord’ vond plaats in Slot Zeist op initiatief van het Nederlands Vastgoedmanagement Platform (NeVaP). F-MEX, FMN, IFMA Holland, IVBN, NeVaP, Vastgoed Belang, Vastgoedmanagement Nederland, Vereniging Vastgoed Fondsen en VGME hebben het convenant ondertekend.

De afgelopen twee jaar heeft NeVaP onderzocht of er voldoende draagvlak is in de vastgoedexploitatiesector om te komen tot persoons- en organisatiecertificering in het asset, property en facility management in Nederland. Uit dit onderzoek onder alle relevante stakeholders is gebleken, dat de sector richting samenleving en alle andere belanghebbenden in de sector de kwaliteit, transparantie en integriteit wil verbeteren middels certificering door een onafhankelijke certificerende instelling (CI) en onder accreditatie door de Raad voor Accreditatie (RvA), de hoogste graad van certificering. Ook uit het recent in opdracht van Vastgoedmanagement Nederland uitgevoerde onderzoek blijkt dat beleggers en vastgoedmanagement organisaties groot belang hechten aan toetsbare kwaliteit van dienstverlening middels certificering, die wordt getoetst door een onafhankelijke CI en wordt geaccrediteerd door de RvA. Door ondertekening van het convenant spreken de negen organisaties de intentie uit tot het vormen van een werkgroep, die de oprichting van een stichting zal bewerkstelligen. Deze stichting zal de certificering in de vastgoedexploitatiesector gaan opzetten en beheren. De organisaties streven naar oprichting van de stichting voor 1 januari 2010. Implementatie van persoons- en/of organisatiecertificering in het asset, property en facility management per 1 januari 2011 wordt door de organisaties haalbaar geacht.

Naast bovengenoemde ondertekenaars van het convenant wordt dit initiatief van harte ondersteund door de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW), van welke organisatie bij de bijeenkomst in Slot Zeist ook vertegenwoordigers aanwezig waren.

•

scn 5 | 2009 39

projecten

Door de juiste begrenzing wordt Meerplein een ontmoetingsplein

Beverwijk krijgt Vanaf 2012 wordt er ruim 10.000 m2 retail toegevoegd aan de bestaande voorraad van Beverwijk. Het herbestemmingsproject Meerplein gaat het centrum een enorme impuls geven, daar is vriend en vijand het over eens. Hoewel het project eigenlijk helemaal geen vijanden heeft. Want waar nu nog een geïmproviseerd parkeerterrein op maaiveld ligt, komt straks een kwalitatief hoogstaand gebied met winkels, woningen en een ondergrondse parkeergarage. Alweer een binnenstedelijke ontwikkeling waarin Synchroon een belangrijke rol speelt,vertelt de trotse directeur Bart van Breukelen.

Bart van Breukelen

40 scn 5 | 2009

B

everwijk wordt weer het koopcentrum van de IJmond, zo berichtte de lokale krant in februari 2009.

Toen besloot de gemeenteraad met grote eensgezindheid positief over het project Meerplein. Hoog tijd, want de Beverwijkse winkelstand kan wel een duwtje in de rug gebruiken. Lange tijd werd het grote potentieel aan klanten in de regio niet aangeboord. Bureau Khandekar, ook bekend van de uitspraak ‘We hebben in Nederland vaak te veel openbare ruimte’, legde in opdracht van de gemeente de vinger op de zere plek. Het Meerplein is geen plein maar een te grote open ruimte, zonder de begrenzing die nodig is om intimiteit te creëren.

‘Dat is meteen het belangrijkste aspect van de opgave die we onszelf gesteld

projecten Zo is het nu:

parkeerterrein op gedempte haven

Dit wordt het straks:

111 stadswoningen en appartementen 10.500 m2 commerciële ruimte ondergrondse tweelaagse parkeergarage voor 800 auto’s

Ontwikkelingsovereenkomst:

april 2009

Verwachte oplevering:

eerste fase in 2012

Partners:

Van Lith Ontwikkeling en gemeente Beverwijk

Karakteristiek:

Sint-Agathakerk wordt weer bij het centrum betrokken door haar het middelpunt van een gezellig plein te laten zijn

nieuw centrumwinkelgebied hebben,’ zegt Bart van Breukelen. ‘We gaan er een samenhangend en gezéllig gebied van maken. Bij binnenstedelijke ontwikkeling is het essentieel dat je een eenheid ontwerpt. Dat betekent dat je alle aspecten in samenhang met elkaar moet zien, maar vooral in samenhang met de bestaande omgeving, en met alle soorten verkeersstromen. Synchroon heeft in het verleden al veel binnenstedelijke ontwikkelingen gedaan, dus dat kunstje hebben we aardig onder de knie.’

Albert Heijn en Xenos De komende jaren zal het Meerplein ingrijpend veranderen. Een winkelgebied moet het worden, met terrassen en cafés. In de plannen van Bureau Khandekar heeft de Sint-Agathakerk een prominente plek ge-

kregen. De kerk heeft een grote koepel, omgeven door twaalf kleinere koepels.

Straks krijgt deze verborgen schat van Beverwijk, zoals de gemeente de koepelkerk terecht noemt, dus een prominente plek.

De nieuwe winkelmeters worden door echte publiekstrekkers bezet, aangevuld met lokale ondernemers, die voor het typische Beverwijkse tintje zullen zorgen.

Albert Heijn heeft getekend voor een filiaal aan de Meerstraat. Even verderop zal Xenos een nieuwe vestiging betrekken. Aan de Meerstraat, de andere kant van het nieuwe complex, worden juist individuele kleinschalige winkelpandjes gemaakt. Deze staan vooral in de belangstelling van ondernemers die een eigen uitstraling wensen.

Door de nieuwe ontwikkeling wordt het kern­ winkelgebied met 10.000 m2 retail uitgebreid

Ondergrondse rotonde Dat er in de toekomst veel meer bezoekers naar het centrum zullen worden getrokken, speelt zeker een rol bij de groeiende belangstelling, weet Bart van Breukelen. Een ondergrondse rotonde zal het drukke kruispunt aan Wijckermolen vervangen. Op die rotonde komt een afslag naar de nieuwe ondergrondse parkeergarage.

‘Bezoekers van Beverwijk worden als het ware gedwongen om onder het Meerplein te parkeren,’ legt Van Breukelen uit. Niet dat dat een straf is, want met twee strategisch geplaatste liftgroepen staat men in een mum van tijd middenin het winkelgebied. De capaciteit van maar liefst 800 parkeerplaatsen is bovendien een prettige zekerheid voor de bezoeker.

•

Info: c.grondel@synchroon.nl

Het nu nog kale Meerplein van bovenaf gezien

scn 5 | 2009 41

Now’s the time to target new business.

We are faced with challenging economic times – but there are always fresh opportunities for those whose aim is true. So now more than ever is the time to be at MAPIC 2009, the national and international marketplace for the retail property sector.

Here you will discover the real state of the market and meet the right people to form new partnerships and conclude deals. Face to face.

Only here at the premier marketplace dedicated to retail property worldwide, can the fresh business strategies of the future be found.

Fortune favours those who take aim.

n 9,550

participants

n 118 local

authorities

n 1,010 investors

n 2,020 n 65

retailers

countries

n 970 exhibiting companies

MAPIC 2008 figures

PI

A PIC M C M A C

A

PI

M A PI C M

AP IC M C M A

PI

RegIsTeR Now! www.mapic.com and save up to €300!

PI

A PI C M C M A

For further information, please contact your sales representative or visit www.mapic.com Headquarters (Paris) Tel: +33 (0)1 41 90 45 20

Photos: © Corbis/© Fotolia.

London Tel: +44 (0) 20 7528 0086 New York Tel: +1 (212) 284 5141 MAPIC® is a registered trademark of Reed MIDEM. All rights reserved

MAPIC – The international market for retail real estate.

The 15th Edition • 18 - 20 November 2009 • France, Cannes, Palais des Festivals • www.mapic.com

projecten in de pijplijn alkmaar

amersfoort

amsterdam

arnhem

De Mare

O 2009 M 5600 m2 P ING Real Estate I Yvonne Flippo, T 071 3419636 almere stad

Vathorst

O 2005-2008/2008-2010 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578 ▼

Stadshart Almere

’t Circus

O medio 2008 M 12.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

▼

Eemplein

O in ontwikkeling, start 2009 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Mosveld

Mahler 4

almere buiten

Buitenmere Zuid

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

De Opgang

O 2009 M 8600 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Centrum Amsterdam Noord

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Hoofdstraat

IJ-dock

O eind 2009 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

apeldoorn

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 ▼

Osdorpplein

O eind 2009 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

amsterdam

BK40

O 2005-2010 M 10.000 m2 P ING Real Estate i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling en G&S Vastgoed I Yvonne Flippo, T 070-341 96 36

alphen a/d rijn

Schuytgraaf

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

o 2011 i 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2002-2008 M 73.000 m2 P MAB Development Nederland en Blauwhoed Eurowoningen I S.J. Bakker, T 070 3068578

Overhoeks

O 2011 M 5000 m2 P Ontwikkelcombinatie Overhoeks (ING RED en Ymere) I Yvonne Flippo, T 071 3419636

Oostpoort

Forumpark

O eind 2007 (1e fase) M 1700 m2 P BAM Vastgoed I Levi Boerman, T 030 6598923 ▼

O eind 2011 M 17.000 m2 winkels P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578 amsterdam zuidoost

Getz

O 2012 M 80.000 m2 P ING Real Estate, BAM Vastgoed, Ballast Nedam I Larissa Staal, T 070-341 8816

>

lees verder op pagina

44

scn 5 | 2009 43

projecten in de pijplijn assen

Bilthoven

den haag

dordrecht

De Kwinkelier

Kloosterveste

O eind 2010 M 9100 m2 P BAM Vastgoed I Karel Nuijten, T 030-659 8297 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 ▼

berkel en rodenrijs

boskoop

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Suzan Loorij, T 070 3419225

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

Spuikwartier

o 2007-2010 m 55.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

’t Hogeveen

O 2008 M 11.500 m2 P Bam Vastgoed I Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927 ▼

Bagijnhof

O 2010 M 2000 m2 winkels P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

drachten

Raadhuisplein

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

berlicum

Schoolstraat

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555 breda beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

Achter de lange stallen

o 2011 m 20.000 m2 P MAB Development Nederland i J. de Vreede, T 070 3068578 delft

Hovenpassage

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 delfzijl

dordrecht

den haag

Wijnhavenkwartier fase I

o medio 2010 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

44 scn 5 | 2009

Kerkplein

o medio 2009 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Flippo, T 070-3419636 ▼

De Wending

beverwijk Meerplein

O 2e kwartaal 2009 M 5000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396

ede

Gezondheidspark

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Eemnes

Centrumplan

O 4e kwartaal 2010 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

projecten in de pijplijn eindhoven

Grootegast

harderwijk

huizen

Centrumplan

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

eindhoven

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387

haarlem

heerlen

Schalkstad

O 2015 M 16.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070-3418665

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

enschede

o 2012 m 15.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼

Centrumplan

O in ontwikkeling M 8600 m2 P Foruminvest en Visser Bouwmij I Dhr. Sneep, T 035-6956060 ▼

julianadorp

De Plu

De Riepel

O 2009 M 7500 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O eind 2008 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼ Leens

Stokhorst

O 2008 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Waterfront

O 2e kwartaal 2010 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351

Marsmanplein

O 2e kwartaal 2011 M 2290 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

hoogvliet

Stadshart

De Marne

O 4e kwartaal 2010 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2011 M 4000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 horst a/d maas

ermelo

De Verbinding

O 2008 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto vastgoed i T 020 560 89 10 ▼

Centrum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700 houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel T 030 6867396

leeuwarden

De Bilgaard

o 2009-2010 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690900

leiderdorp

Het Palet

O 2009 M 950 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

>

lees verder op pagina

47

scn 5 | 2009 45

grondig ) Echte hoogtepunten voor perfecte ensceneringen.

Een uniek aanbod aan decoratieve verlichting waarmee u elke locatie en elk evenement perfect voor het voetlicht kunt brengen. Gepresenteerd door de belangrijkste bedrijven binnen de branche op Christmasworld.

The World of Event Decoration.

Tel. +31 70 3114 180, info@netherlands.messefrankfurt.com Nu kaarten bestellen op www.christmasworld.messefrankfurt.com

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

52755-019 • Messe FFM • CW 2010 • Shoppingcenter • „Shopping Center News“ • 98x258 mm/ssp • ISO-39 CMYK • CD-ROM • dk: 09.10.2009

29. 1 t/m 2. 2. 2010

DU: 16.10.2009 NIEDERLANDE

telwerk

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

projecten in de pijplijn

lelystad

nieuwegein

Rhoon

rotterdam

Centrumontwikkeling

Centrum

Hesseplaats

O 2008 M 21.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Stadskwartier

O 2011-2013 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

O 4e kwartaal 2010 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

ridderkerk nijmegen

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

Waalsprong

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

Koningshof fase III

O 2011 M 2700 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

nijmegen

Plein 44

Coolsingel

o in ontwikkeling m 30.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼ rosmalen

maassluis

Koningshoek

O in ontwikkeling M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

oldebroek

Centrumplan

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼ rotterdam mijdrecht

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 reeuwijk

Centrumplan

O 2009 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Watermanweg

Nesselande

O 2009 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel T 030-6867396 ▼

st-michielsgestel

>

lees verder op pagina

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

48

scn 5 | 2009 47

projecten in de pijplijn st. michielsgestel

Utrecht

waalwijk

zaandam

De Els

Inverdan

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Jamal Msalmi, T 070-3419805

utrecht

waddinxveen

de Vredenburg

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2302814 ▼

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

sittard

Centrumplan

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 son & breugel

Ekkersrijt

O nnb M 42.000 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 61

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Inverdan

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Cadenza

Brouwerspoort

o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

zaandam

Winkelcentrum Saendelft O 2008 M 7600 m2 P OBAN I Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34 ▼

O medio 2008 M 14.000 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163 ▼

zwolle

Willemspoort

O 2013 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

48 scn 5 | 2009

o 2011 m 10.700 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Terwijde

veenendaal

O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 0182-690900 ▼

Oosterheem

O 2010 M 15.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578

Vleuterweide

Hovestein

zaanstad

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Utrecht

zoetermeer

o 2008 m 1335 m2 p BAM Vastgoed i Michiel Smits, T 030-6598163

spijkenisse

decoratie

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

decoratie

Uw bedrijf hier vermeld?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

decoratie

media

decoratie

media

Flower and Shower Velperweg 105, 6824 HJ Arnhem

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Willem Fenengastraat 16A, 1096 BN Amsterdam

T 026 3623061 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele-projecten.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

illuminatie

illuminatie

kennis & informatie

s t r a b o) Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

27-02-2009 13:33:37

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

kennis & informatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Decolights De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 0315 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

consultancy

servicepagina

algemeen

marketing/consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 5 | 2009 49

servicepagina

congres en evenement

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Giele Promotions De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

Hyperion creatieve communicatie Mimosastraat 17, 1338 ZK Almere

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 036 531 7528 I www.giele-promtions.nl

T 036 8484 322 • 06 2440 4721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

marketing/reclame ontwikkelaar

ontwikkelaar

Ice-World Benelux Tolweg 5, 3741 LM Baarn

Weijers Fernandez communicatie & organisatie IPMMC

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

Statenlaan 281, 3508 5223 AL LGUtrecht Den Bosch Postbus 85457,

Statenlaan 281, 5223 DenAG Bosch Van Deventerlaan 101,LG 3528 Utrecht

T 035 541 3801 • F 035 542 20 45 E info@ice-world.nl • I www.ice-world.nl

T 030 2817300 •F 030 2817015 E info@ipmmc.nl • I www.ipmmc.nl

T 030 6867300 • F 030 6867395 I www.synchroon.nl

ijsbanen

marketing/promotie

marketing/promotie

marketing/promotie

Promotions by Maureen

Kiddieland

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

Postbus 211, 5830 AE Boxmeer

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www@promotionsbymaureen.nl

T 0485 520800 E p.hutten@kiddieland.eu I www.kiddieland.eu

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

facilitair

50 scn 5 | 2009

marketing/promotie

straatmanagement light

reiniging bestrating

Urbania, de exterieurinrichters Postbus 54, 7240 AB Lochem

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 0573 25 44 22 • F 0847 18 19 01 E info@urbaniaproducts.nl I www.urbaniaproducts.nl

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

â&#x20AC;&#x153;Als je van de natuur houdt, blijf dan in de stad wonenâ&#x20AC;?

(Marc Callewaert)

Wij zijn opgegroeid in het stedelijk gebied. En zijn van de stad gaan houden. Van de dynamiek. Van de mensen die er wonen. Van de kansen en de mogelijkheden. Van het gevoel dat zich misschien het beste laat vertalen als: de stedelijke cultuur.

De stad groeit. Verandert. Wij vinden het belangrijk dat mensen van divers pluimage zich thuis voelen in de stad.

Duurzaam? Juist om de natuur te beschermen, zoeken wij naar oplossingen binnen de bebouwde omgeving die bijdragen aan de kwaliteit van het wonen, winkelen en werken. Maar vooral willen wij plekken maken waar huismussen en vreemde vogels graag komen en blijven. Om voorlopig niet meer weg te gaan. www.synchroon.nl

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelen wij aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

MyZeil: Europaâ&#x20AC;&#x2122;s meest spectaculaire winkelcentrum in het hart van Frankfurt M A P I C S TA N D : 1 4 . 2 0 - 1 6 .1 7

W W W. M A B .CO M