SCN 5-2010

SCN

jaargang 12 | nr. 5 | 2010

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Oostpoort

Nieuw centrum voor Amsterdamse wijk

Meer weten

Vleuterweide

door goed te meten

• Nieuwe columnist: Anneke de Vries • De ongrijpbare consument • Zuid-Amerika: samba shopping

< QR-link naar de fotoreportage van Vleuterweide

Van bakstenen naar beleving Als je weet wat mensen beweegt, bouw je beter Corio Nederland biedt een totaalproces, van vastgoedontwikkeling tot succesvolle winkelcentra. Kort gezegd: van bouw tot exploitatie. Door ons actieve hands-on management zijn we in staat winkelcentra te creëren met oog voor de omgeving. Waar retailers floreren en consumenten graag komen.

Corio is één van de grootste beursgenoteerde beleggers in vastgoed, met een focus op retail in Europa.

De portefeuille van 7 miljard euro bestaat voor 95% uit winkelcentra in Nederland, Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije en Duitsland.

Corio | St. Jacobsstraat 200 Postbus 8243 | 3503 RE Utrecht t +31 (0)30 2346464 | e info@nl.corio-eu.com

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

VLEUTERWEIDE

Uw winkelruimte RUBRIEKEN is ons bedrijf.

Vleuterweide geopend Ontwikkelaar Multi Vastgoed ASR Vastgoed Ontwikkeling ASR Vastgoed Vermogensbeheer Ondernemen in Vleuterweide

Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

15 18 20 22 24

40 54 61

jaargang 12 (2010), nr. 5 • 64 pp.

REDACTIE

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu

NIEUWS Create a mall Helmond brengt wijkcentra in beeld NRW-essay Lödige biedt oplossingen Flucon WinkellocatieMarkt 2010 NRW marketing: Dennis Boom

ADVERTENTIES

4 4 9 33 39 51 52

COLUMNS Verwaaijen Anneke de Vries Anneloes de Fouw

VISIES EN REVIEWS K3H architecten Hoe gaat het met het Zuidplein?

Huub Snelders over duurzaamheid John Nijsten: ITZA passé?

De ongrijpbare consument

8 26 30 35 48

5 25 29

PROJECTEN Oostpoort Amsterdam Fenomenaal funshoppen in het VK Hoge Schie geopend Samba shopping in Zuid-Amerika

6 11 40 43

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.eu ABONNEMENTEN

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Per jaargang 2010 is er voor bepaalde lezersdoelgroepen de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www.scnews. eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

UITGEVER / HOOFDREDACTEUR

Edwin Brugman GEDRUKTE / VERSPREIDE OPLAGE

ONZE PARTNERS

Wij zijn

| En wie bent u?

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds dit jaar ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. MAB Development, Corio, Synchroon, ASR Vastgoed Ontwikkeling, SCM Europe, Bricks advocaten en Multi Vastgoed zijn de eerste bedrijven die hier gebruik van maken. Zij ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.eu .

2500/2400 ex.

VORMGEVING EN PREPRESS

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion Den Haag DRUK

Veldhuis Media, Raalte ISSN

1571 9243

scn 5 | 2010 3

nieuws

Create a mall Voor hen die hun werk als ontwikkelaar of manager niet los kunnen laten of voor hen die geen ontwikkelaar of manager zijn, maar het gewoon eens willen proberen is er nu Create a mall, een spel voor de iPhone en iPad.

Helmond brengt wijk KVK DRAAGT TWAALFDUIZEND EURO BIJ

V

oor slechts € 3,99 voor de iPad-versie of € 2,99 voor de iPhone/iPod-versie werkt u aan uw vaardigheden op basis van diverse speldoelen. Help bijvoorbeeld Kelly een keten van bijzondere winkelcentra over verschillende steden te ontwikkelen en zorg dat ze een winkelcentrummagnaat wordt. Of gebruik uw shoppersinstinct bij het nemen van de juiste beslissingen, zoals welke winkels toegevoegd moeten worden aan de branchemix. Breng verbeteringen aan om de populariteit van de mall te laten groeien. Manage op alle niveaus: het is uw taak om de kassa’s te laten rinkelen! (>omzethuur). En o ja, u kunt – aldus de spelbeschrijving – ook prijzen winnen. Bye bye icsc en nrw....

Zoek in uw Apple naar Create a mall, koop het, speel het en schrijf u vooral in onder uw eigen naam, zodat andere Nederlandse spelers in de ranglijst kunnen zien hoe u het er vanaf brengt. Als voldoende Nederlandse spelers dit spel gaan spelen, zal Shopping Centre News in 2011 een prijs instellen die eind dat jaar uitgereikt wordt!

6

4 scn 5 | 2010

De Federatie van organisaties van de detailhandel, het ambacht en de dienstverlening Helmond (FOH) is een onderzoek gestart om de kansen van de Helmondse wijkwinkelcentra in kaart te brengen. Wat zijn de bedreigingen en de kansen? Hoe staan de centra ervoor?

D

e Kamer van Koophandel Brabant draagt financieel bij aan onderzoek vanuit de stimuleringsregeling centrummanagement. De toegekende stimuleringsbijdrage voor Helmond bedraagt twaalfduizend euro in plaats van de gebruikelijke tienduizend, omdat het hier een omvangrijk onderzoek betreft voor twaalf winkelcentra gezamenlijk plus de doorsteek naar een overkoepelend Wijkwinkelmanagement. Berry Welten, vice-voorzitter KvK Brabant, overhandigde de cheque op 16 september aan Ad Klaassen, voorzitter foh en wethouder Yvonne van Mierlo.

Van Mierlo was erg gecharmeerd van het initiatief. ‘’Een groot compliment voor de mensen van het foh. Ze steken er

column

Van links af: Ad Klaassen (voorzitter FOH), Henny de Gooijer (secreatris FOH), Yvonne van Mierlo (wethouder Helmond) en Berry Welten, vice-voorzitter KvK Brabant

verwaaijen Rectificatie

FOTO: DIRK KREIJKAMP

N

winkelcentra in kaart AAN KWALITEITSIMPULS VOOR CENTRA

veel tijd in, werken vanuit het gemeenschappelijk belang en stellen dat boven het eigen belang van de winkel. Terwijl er genoeg te doen is,’’ aldus de wethouder. Uit het onderzoek moet ook blijken of het wenselijk is dat er een wijkwinkelmanager wordt aangesteld. En of er mogelijkheden zijn om samen te werken met het centrummanagement en het parkmanagement van het bedrijventerrein. Hierbij wordt gedacht aan een gezamenlijk secretariaat of collectief inkopen.

PROGRAMMA CENTRUMMANAGEMENT BRABANT Cen-

trummanagement moet leiden tot krachtige en aantrekkelijke winkelcentra. De KvK vindt goed functionerende dorps- en stadscentra belangrijk voor het lokale en regionale vestigingsklimaat en wil daar een actieve bijdrage aan leveren. Het Programma Centrummanagement bestaat onder meer uit themabijeenkomsten, een handboek en de stimuleringsregeling centrummanagement. De stimuleringsregeling is bedoeld voor lokale organisaties, winkeliers- en ondernemersverenigingen, en lokaal gedragen initiatiefgroepen. Deze organisaties moeten zelf minimaal tweeduizend euro bijdragen aan centrummanagement. Initiatieven in Asten, Best, Deurne, Drunen, Geldrop-Mierlo, Gemert-Bakel, Eindhoven, Heesch, ’s-Hertogenbosch, Laarbeek, Oss, Rosmalen, Schijndel, Valkenswaard, Veghel, Veldhoven Kromstraat, Veldhoven CityCentrum, Vught en Waalwijk hebben al gebruik gemaakt van deze regeling.

6

iets menselijks is mij vreemd. Dus ook het maken van verkeerde inschattingen. Mijn standaardgrap voor nieuwe medewerkers is: Joh, ik maak ook fouten…..vier jaar geleden nog.” Soms behoeft de uitspraak wat nadere uitleg blijkt in de praktijk als ze mij verbaasd aan blijven kijken.

Maar terugkomend op mijn ‘fout’. Een jaar geleden complimenteerde ik de gemeente Amsterdam met de zorgvuldige wijze waarop omgegaan werd met wegwerkzaamheden en overlast voor de winkeliers. Dan blijkt maar weer dat ik soms te naïef ben en dat praktijk en theorie soms ver uit elkaar liggen.

De straat moest op de schop voor een nieuw riool, een brug vernieuwd en die klus zou ongeveer een maand of vier gaan duren. In december zouden de werkzaamheden gestaakt worden om winkeliers een goede kerstomzet te kunnen laten draaien. Nou mooi niet dus.

In december werd nog gewerkt en was een kant onbereikbaar. De brug bleek in veel slechtere staat te zijn dan verwacht en dat leidde tot extra vertraging. Vervolgens ontstond er een juridisch gevecht tussen gemeente en aannemer over de meerkosten waardoor het werk stil lag. De gemeente kon niet van de aannemer afkomen en deze mocht het werk afmaken. Eind september moest alles klaar zijn op straffe van een boete. Het leek wel een Chinese bouwplaats. Waar je voorheen twee à drie man relaxed bezig zag, zaten er nu twintig tegelijk te werken aan leidingen en bestrating. Opluchting: de straat kon weer open! Maar toen bleek de aannemer de brug zes centimeter dunner gemaakt te hebben en ligt hij zo dat er geen rondvaartboot meer onderdoor kan. Het leek wel een Italiaanse bouwplaats!

Ondertussen rijdt er al anderhalf jaar geen tram door de straat, is de straat haar functie als doorgangsroute voor fietsers en auto’s verloren en is de verbinding met de nabijgelegen toeristische zone nog steeds zeer gebrekkig. Menig ondernemer is hierdoor in de problemen gekomen of staat het water tot aan de lippen. En is er sprake van enige financiële compensatie?

Nee dus. Het gaat hier om regulier onderhoud aan de straten en daarvoor bestaat geen regeling, in tegenstelling tot schade als gevolg van de aanleg van de Noord-Zuidlijn bijvoorbeeld.

De gemeente heeft beloofd de straat even met rust te laten en de werkzaamheden in de andere delen van de straat uit te stellen. Ze zullen sowieso naar een nieuwe aannemer moeten gaan zoeken want de oude is er nu definitief uitgegooid. En de brug? Goede kans dat alles er toch weer uit moet en dat we weer maanden in de ellende zitten.

Ik compenseer het zelf door zoveel mogelijk van mijn uitgaven in het meest getroffen stuk te doen. Alle kleine beetjes helpen om mijn geliefde Utrechtsestraat in leven te houden.

6

JEROEN VERWAAIJEN DIRECTEUR ONDERZOEK STRABO BV VERWAAIJEN@STRABO.NL

scn 5 | 2010 5

projecten Links: impressie van het centrale plein in Oostpoort.

Op de rechterpagina: waterpartij aan de Ringvaart.

QR-LINK NAAR PROJECTVIDEO >

M Een winkelcentrum van 18.000 m², een parkeergarage voor 874 auto’s, 344 woningen en een aantal andere voorzieningen van formaat. Dat alles gegoten in een sfeervolle architectuur en layout.

Dat is Oostpoort in Amsterdam. Shopping Centre News sprak met Chris van Holthe, directeur projecten, en Simone Kramers, marketing manager verhuur van MAB Development.

AB Development voert ten behoeve van de ontwikkelingscombinatie OCP (een samenwerkingsverband tussen Bouwfonds Ontwikkeling, Stadgenoot en Ymere) het projectmanagement en doet de verhuur van de winkels in het westelijk deel van Oostpoort. Oostpoort is een bijzonder project, waarvoor ruimte is gevonden midden in het nieuwe Amsterdamse stadsdeel Oost, gelegen op een voormalig industrieterrein waar ooit een gasfabriek stond. De nieuwbouw sluit aan op een stadsrenovatie die gaande is. In concreto wordt in het hele gebied een sprong voorwaarts in de kwaliteit gemaakt, zowel met nieuwbouw, als – elders in de wijk – met renovatie van oudbouw.

Dit betekent ook dat het profiel van de bewoner en dus consument aan het veranderen is. Chris van Holthe: ‘Je ziet hier nu gebeuren wat eerder al in De Pijp en de Watergraafsmeer gebeurd is: veel tweeverdieners met ruim bovenmodale inkomens vinden hier hun woonplek. Dat neemt niet weg dat de woningen in Oostpoort een mix voor alle groepen kennen, wat ook te maken heeft met het gegeven dat de integratie van andere bevolkingsgroepen steeds beter verloopt.’ (sociale huur en koop van circa € 180.000,- tot ruim € 700.000,-)

MIX OUD EN NIEUW MET BEHOUD VAN KARAKTER Oostpoort is een flink gebied, dat vanaf ondermeer de Linnaeusstraat en de Polderweg ontsloten wordt. Het aloude Sportfondsenbad (1929) staat er nog steeds, evenals het klassieke pand waar vroeger het politiebureau in zat. Daarvoor is nu een horecabestemming bedacht en langs de flankerende ringvaart komen woningen (met het oostelijk projectdeel meegerekend zo’n 764 in totaal) en horeca. ‘Het naastgelegen winkelgebied Middenweg-Linnaeusstraat was al een leuk stukje van Amsterdam, maar wordt nu met Oostpoort nadrukkelijk het centrum van het stadsdeel,’ zegt Van Holthe. ‘Daarbij is goed nagedacht over de aansluiting van de architectuur op het oude deel en

Oostpoort Amsterdam Het nieuwe centrum van een stadsdeel

6 scn 5 | 2010

projecten

Chris van Holthe en Simone Kramers van MAB Development

worden bijvoorbeeld ook oude elementen in het nieuwe geheel opgenomen. Dat moet, want we gaan hier een kwaliteitsslag maken.’

Simone Kramers: ‘Dit nieuwe winkelcentrum heeft straks een primair verzorgingsgebied van 60 duizend consumenten.

Dat gaat dus ruim verder dan de directe omgeving. Bijzonder is ook dat de al zeer lang aan de Linnaeusstraat gevestigde Hema nu eindelijk mogelijkheden voor uitbreiding krijgt, het nieuwe Oostpoort-project in.’

RUIMTE Maar hoe komt het nu dat er in een buurt waar al jaren een lintvormig winkelaanbod functioneert, nu opeens ruimte is voor zoveel extra meters? ‘Zeker, de buurt kende al een flink aantal winkels. Maar bijvoorbeeld op het gebied van mode in het middensegment is heel weinig te vinden. Bovendien hebben winkels een andere ruimtebehoefte gekregen (denk ondermeer aan de supermarkten, maar ook bcc) en komen er flink wat consumenten bij’, zegt Simone Kramers. ‘We streven een branchemix na, waarmee echt het zwaartepunt voor het stadsdeel gerealiseerd kan worden. Dus landelijke ketens, wat ‘couleur locale’ en natuurlijk een passend horecaaanbod. De layout is volgens de visie van Sjoerd Soeters tot stand gekomen en draait om sfeervolle winkelstraatjes, in feite een winkelrondje, waarmee ook een stuk beleving toegevoegd wordt.’

‘Maar de aantrekkingskracht van het gebied wordt niet alleen door de winkels bepaald.’ zegt Van Holthe. ‘Het Stadsdeelhuis, het Muziekmakerscentrum, DansHuis, twee sportcentra, het zwembad, de horeca en straks ook de dienstverlenende bedrijven gaan absoluut voor traffic zorgen. Neem daarbij de forse parkeergarage, grotendeels voor het winkelende publiek, en dat er duidelijk een nieuw zwaartepunt in het stadsdeel ontstaat.’

NET GESTART EN NU AL FLINK VERHUURD Op dit moment – net gestart met de bouw en met nog een paar jaar te gaan – is al meer dan de helft verhuurd. Reeds gecontracteerde trekkers zijn: Albert Heijn, Vomar Voordeelmarkt, Xenos, bcc, Douglas, Miss Etam, Jamin, h&m, Libris, Bakkerij Balvert, Bart Smit en dus de uitbreiding van de Hema met circa 700 m2. Zijn er nog wensen ten aanzien van winkels? ‘We zoeken met name nog een paar grote modepartijen en schoenwinkels, maar daarnaast vooral kleinere speciaalzaken. Dus niet alleen winkels voor het dagelijkse aanbod, maar ook winkels die een langer verblijf mogelijk maken en Oostpoort een bijzonder cachet ge-

‘We streven een branchemix na waarmee echt het zwaartepunt voor het stadsdeel gerealiseerd kan worden’ ven. Met de invulling van de horeca starten we in de tweede helft van volgend jaar’ De opening van de winkels met de daar boven gelegen woningen vindt naar verwachting plaats in maart 2014. Het oostelijk deel van het project volgt later.

6 VOOR MEER INFORMATIE: WWW.BELEEFOOSTPOORT.NL, WWW.WONENINOOSTPOORT.NL, OF IN DE VIRTUELE SHOPPING CENTRE NEWS DE LINK NAAR DE VIDEO VAN DIT PROJECT. VERHUURINFORMATIE: SCM LEASING, T 030 635 22 11 OF E-MAIL: LEASING@SCMEUROPE.COM.

scn 5 | 2010 7

architectuur

Herontwikkeling van winkelcentrum Wijkerbaan te Beverwijk

Vormgeving in dienst van functie, dat wil nog wel eens scheef lopen...

Maar niet bij K3H Architecten, voegen we daar dan direct aan toe, want de noordelijke nuchterheid waarmee dit bureau werkt, staat geen luchtfietserij toe. Directeur Jan Kroesen denkt voor de winkelprojecten van het bureau primair vanuit die winkels, zodat een bouwkundig stramien, dat het misschien goed doet bij de bovenliggende woningen, geen hinder oplevert bij de indeling van de winkels.

Jan Kroesen, directeur van K3H Architecten

8 scn 5 | 2010

architectuur/nieuws

K

3h Architecten is als zelfstandig bureau actief sinds 2003, maar de bijna twintig medewerkers hebben veelal een langere staat van dienst op het gebied van winkels. Vanuit het tekenen voor solitaire winkels groeide het bureau naar winkelcentra toe, met als gevolg dat er intussen een respectabel aantal winkelcentra op de tekentafels van k3h ontstaan is. Jan Kroesen: ‘Daarbij gaat het meestal niet om volledige nieuwbouw, maar om renovaties en uitbreidingen en dat dan vaak in combinatie met woningen of andere functies. Wij zetten dan een nieuw totaalconcept neer, compleet met faciliteiten voor laden en lossen, parkeren, enzovoort.’

‘We doen dat in opdracht van onder meer bekende Nederlandse vastgoedpartijen en beheerders. Kleinere projecten ook nog wel in opdracht van individuele ondernemers, zoals supermarkten. Op dit moment zijn wij bezig met de upgrading en uitbreiding van winkelcentrum Wijkerbaan in Beverwijk en met Rietlanden te Emmen. Nog twee andere winkelcentra zijn onderweg.

Is er nog iets veranderd na de crisis ten aanzien van vormgeving? Mag uitstraling nog wel wat kosten? Jan Kroesen: ‘Uitstraling blijft belangrijk, maar hoeft niet persé duur te zijn.

Door een heldere opbouw van de functies en een slimme constructieve opzet, blijft er ruimte voor enkele eyecatchers. In feite kunnen we de juiste accenten plaatsen door de rest redelijk eenvoudig te houden. Het is ook een kwestie van anders denken. Zo denkt iedereen bij parkeren in termen van garages, maar waarom zou dat niet in de vorm van een bovenliggend parkeerdek kunnen? Dat bespaart kosten en energie.’

DUURZAAMHEID En hoe zit het met het gevleugelde woord ‘duurzaamheid’? ‘Daar hebben we zeker ook over nagedacht, maar ons uitgangspunt is altijd dat investeringen in dit soort zaken terugverdiend moeten kunnen worden. Een goed voorbeeld hier van is het hergebruik van koelwarmte. De koellast die aan winkels verbonden is, is in het geval van gecombineerde projecten heel goed om te zetten in verwarming voor de woningen. Dat bespaart energie en levert de winkeliers ook nog wat op.’

Pragmatisch is k3h ook.

Waar soms nog wel eens vergeten wordt hier rekening mee te houden, neemt k3h Architecten altijd de voorzieningen voor reclamevoering en feestverlichting in het bestek mee. ‘Dat soort dingen moet je in het begin regelen, want anders wordt het achteraf een rommeltje. Al deze aspecten hebben te maken met efficiency en kosten en het is wat wij verstaan onder het integraal ontwerpen van projecten Maquette van het nieuwe woon- en winkelmet een volledige financiële complex in de wijk Rietlanden, Emmen beheersbaarheid.’

K3h Architecten werkt met een team van twintig mensen voor projecten in geheel Nederland. ‘In ons team zitten architecten, tekenaars, bestekschrijvers, calculators, projectleiders en meer. Zonodig zetten we voor specialistische onderdelen externen in. Maar al met al draait het bureau op een klein team, met korte communicatielijnen’, zegt Kroesen.

6

GRATIS TE DOWNLOADEN

DYNAMIEK VAN WINKELGEBIEDEN: VAN MEER NAAR BETERE METERS DE AFGELOPEN ANDERHALF JAAR heeft de NRW* Taskforce Dynamische Winkelgebieden zich intensief beziggehouden met de vraag hoe de winkelvastgoedsector de dynamiek en attractiviteit van winkelgebieden kan vergroten in de context van een veranderend winkellandschap. In het essay worden problematiek en oplossingsrichtingen verkend, en treft men praktijkvoorbeelden en interessante uitspraken uit de gevoerde interviews.

Dit essay levert een bijdrage aan het vergroten van het bewustzijn dat de winkelmarkt in een nieuwe fase is beland. Of, zoals Annemarie Jorritsma (voorzitter VNG en burgemeester van Almere) dat in het voorwoord zo treffend heeft gesteld: ‘Het is goed om ons permanent af te vragen hoe we als betrokken partijen samen telkens weer een kwaliteitsslag kunnen maken bij duurzame retailontwikkelingen in de context van een veranderende stad.’

NRW PROFILEERT ZICH ALS PLATFORM met expertise op voor de sector belangrijke thema’s, en stimuleert vanuit deze functie kennisuitwisseling. NRW ondersteunt dan ook van harte het initiatief van de Taskforce dit essay samen te stellen.

Het essay is gratis te downloaden via www.nrw.nl Ook is nog een klein aantal gedrukte exemplaren gratis beschikbaar (NRW T 030 2313754, mail uw verzoek om een exemplaar naar info@nrw.nl) .

6 * NRW, (NEDERLANDSE RAAD VAN WINKELCENTRA) IS EEN NON PROFIT PLATFORM MET RUIM 650 LEDEN UIT RUIM 250 BEDRIJVEN EN

INFO: WWW.K3H.NL

ORGANISATIES VANUIT OVERHEID, RETAIL EN (WINKEL-)VASTGOED.

scn 5 | 2010 9

enquĂŞtes met

HARTELOZE WIJKEN?

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Kijk op www.wpmgroep.nl

advies, management, verhuur, (her)ontwikkeling, taxaties en bemiddeling

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

specialist in

winkelcentrumentertainment

food

fun

fashion

TOF evenementen www.tof-evenementen.nl Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein T 06 1364 7771 info@tof-evenementen.nl

scn 5 | 2010

NRW bezoekt nieuwe winkelontwikkelingen in Verenigd Koninkrijk

Fenomenaal funshoppen in vijf fascinerende winkelcentra Afgelopen september heeft de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) met een groep van bijna 40 winkelvastgoedprofessionals het Verenigd Koninkrijk bezocht. Londen werd aangedaan. Maar ook Bristol, Bath en Cardiff. Waar Groot-Brittannië als wereldmacht na de Tweede Wereldoorlog snel aan invloed inboette, is er sinds begin jaren negentig sprake van een ‘revival’. In ieder geval als het de eigen, verslonsde steden betreft. Urban regeneration is ‘hot’ in het hele land. Complete binnensteden worden aangepakt. En winkelen speelt een centrale rol in het proces. In Liverpool (One) en Birmingham (Bullring) zijn dergelijke ontwikkelingen al zeer succesvol geweest. Zou dit ook het geval zijn bij de nieuwste loten aan de boom? Dus die in Bristol (Cabot Circus), Bath (Southgate) en Cardiff (St. David)? En wat vinden wij van Westfield Mall en St. Pancras (die als winkelontwikkelingen niet zozeer binnenstedelijk zijn, maar wel drommels interessant)? Ons bezoek moest uitsluitsel bieden. Het Verenigd Koninkrijk blijkt een ‘gidsland’ te zijn wat mij betreft. In ieder geval op het gebied van (binnenstedelijke) gebiedsontwikkeling. En dus ook op het gebied van winkelen. Lees en huiver. Leer and luister. De Britten zijn leidend op ons vakgebied. Dat heeft dit bezoek (en ook eerdere bezoeken de afgelopen jaren) wel duidelijk gemaakt.

DOOR HANS VAN TELLINGEN (*)

scn 5 | 2010 11

review

D

e vijf centra laten zich niet zomaar vergelijken. Elk project kent een eigen geschiedenis en een eigen signatuur. Per centrum wordt daarom verslag gedaan.

ST. PANCRAS STATION, LONDEN Goh, wat een leuke winkels en horeca op deze trafficlocatie. Zoals wel meer stations kent deze plek een rijke historie. En is ‘vergane glorie’ zeker van toepassing geweest. Tot recentelijk het station veranderde in een plek die de snelste treinen van het land aandeden.

Met de High Speed Eurostar als paradepaardje. De winkels en horeca (gedeeltelijk gebouwd in oude bierkelders) maken het station af. Niet alleen als een plek voor de snelle hap en een vergeten boodschap. Maar ook als winkelbestemming op zichzelf. Wat een verschil met de winkelstripjes op de Nederlandse stations. En jongens, wat is het hier schoon!

WESTFIELD MALL, LONDEN Westfield Mall is genoemd naar de ontwikke-

laar Westfield. Een van oorsprong Australisch bedrijf dat zich alleen begeeft in de Angelsaksische landen. Maar daar wel een ‘major player is’. Westfield Mall telt een slordige 200.000 m2 aan winkels en leisure. Met 150.000 m2 aan alleen retail. Geopend in september 2008. Op de dag van de start van de credit crunch, op de dag van de val van Lehman Brothers. Oef, denk je dan. Maar dat valt mee. Het centrum heeft in een jaar tijd meer dan 22 miljoen bezoekers gehad. Bijna 400.000 per week. Er is nagenoeg geen leegstand. Het centrum ligt dan ook perfect. In een welvarend deel van Londen, West End. Waar nog geen andere malls gevestigd waren. Dichtbevolkt. En excellent bereikbaar per openbaar vervoer. Ongekend, dat Westfield zelf voor 225 miljoen pond heeft bijgedragen aan de aansluiting met het openbaar vervoer. Uiteraard is dit eigenbelang (“zorg ervoor dat een ieder jouw centrum makkelijk kan bereiken”), maar ik zie het in Nederland niet gebeuren. Vanwege het ontbreken aan ‘schaal’ in ons land, maar ook omdat wij nogal ‘Penny wise, Pound foolish’ zijn. Daar hebben ze in de uk geen last van, zo blijkt!

Het centrum heeft een zeer heldere routing. En bestaat uit een aantal duidelijke herkenbare kwadranten. Elk met een eigen sfeer en winkels die ‘bij elkaar horen’. Je weet op elk moment waar je bent. Vermeldenswaardig zijn ‘the Village’(met de absolute topklasse winkels die vrijwel geen huur betalen, kijk dat bedoel ik nu!) en de horecastraat. Het massieve winkelcentrum is ruim. Oogt zeer plomp (en dat is het enige nadeel) aan de buitenkant. Maar is van binnen super-de-luxe afgewerkt. Zonder protserig te zijn.

In Nederland zou een dergelijk centrum niet werken (te groot, te luxe, te clean). Maar in de Angelsaksische landen zijn ze dol op het strakke design.

En het niveau van afwerking.

12 scn 5 | 2010

parkeren review CABOT CIRCUS, BRISTOL Toch is niet Westfield, maar Cabot Circus mijn favoriet van de reis. Als je het hebt over ingewikkelde binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, dan geldt dat hier in de overtreffende trap. De gehele binnenstad lijkt in Cabot Circus tot leven gewekt te zijn. Er komen drie centrale winkelassen samen op het immense plein. Met die routing zit het dus wel goed (al waren er Nederlandse reisgenoten, die mopperden over te grote hoogteverschillen en dode hoeken). Alsook met de aantallen bezoekers: 25 miljoen per jaar (en aangezien FootFall hier zelf telt, weet je dat dat klopt)! Het winkelcentrum is al meerdere malen onderscheiden. Niet alleen vanwege de winkelfunctie, maar ook vanwege de architectuur van Chapman Taylor (in Nederland ook bekend door het ontwerp van het centrumplan Etten-Leur). ‘Eyecatcher’ is het glazen dak. Dat ‘bol’ staat en niet ‘hol’. Waardoor een gevoel van ruimte een allesomvattend gevolg lijkt te zijn. Vermeldenswaard is ook Quakers Friars. Het ‘open’ gedeelte van het winkelcentrum. Het betreft een soort ‘village’. Met uitsluitend luxe winkels. Prachtig uitgevoerd. Maar de sfeer was een beetje ‘doods’.

Overigens is in Bristol ook het ‘waterfront’ een bezoekje waard. Niet alleen vanwege de discoclub Oceana (je kijkt je ogen uit en hoopt dat jouw dochter op haar zestiende zich wat minder uitdagend kleedt dan de gemiddelde Britse bezoekster), een ‘award winning club’, maar ook omdat de publieke omgeving zo schoon is. Zo overzichtelijk. En zo verzorgd. Als de Britten iets belangrijk vinden, dan kijken ze niet op een penny meer of minder, dat geldt ook hier weer.

ST. DAVIDS, CARDIFF De binnenstad van Cardiff is een ‘eyeopener’. Sfeervol, historisch en toch modern. Het winkelcentrum St. Davids echter was het minst interessante van onze reis. Het oude deel, dat er al tientallen jaren staat, werd zeer druk bezocht. Het nieuwe gedeelte staat voor zeker 30 leeg. En de bezoekers laten het nieuwe gedeelte links liggen zo lijkt het wel. Overigens is er niets mis met het design, de mate van afwerking en het serviceniveau. Deze zijn, zoals in alle nieuwe Britse centra, tiptop in orde. Wel lijkt dit een typisch gevalletje van overbewinkeling te zijn. Jammer, al zou het kunnen dat een eventueel nakende hoogconjunctuur (over een paar jaar?), het winkelcentrum een enorme ‘push’ kan geven.

SOUTHGATE, BATH In het prachtige en historische stadje Bath (ooit gesticht

door de Romeinen die hier van een hete waterbron een complete badplaats - à la Baden Baden in Duitsland – hebben gemaakt) was er ruimte voor een nieuw winkelcentrum in de binnenstad. Voorwaarde was dat dit centrum in de aldaar vigerende ‘Georgian style’ zou worden ontwikkeld. En er gebruik zal worden gemaakt van gevels van zandsteen (zoals alle gebouwen een dergelijke gevel kennen in deze plaats). Ontwikkelaar/eigenaar Aviva Investors is hierin geslaagd. Qua geometrie gelijkt het winkelcentrum een groot Romeins badhuis. En is het in Bath dus zeer op zijn plaats. Nog niet alle winkelruimtes waren ingevuld (al was het meeste wel al verhuurd). Het lijkt er dus op dat wij het winkelcentrum iets te vroeg bezocht hebben om een goed oordeel te vellen. Maar Southgate is een juweeltje. Door de komst van ‘onze eigen Multi’ (die zich voor 50 ingekocht heeft) is het centrum er alleen maar beter op geworden. Deze ontwikkelaar van ‘on-Nederlandse kwaliteit’ (een ieder die mijn stukjes leest, weet dat ik een groot fan ben) heeft zich misschien wel wat vertild aan het project. Qua financiën dan. De term ‘bloodbath’ zong rond in de kringen van mijn mede NRW-reisgenoten.

BEZOEK HET VERENIGD KONINKRIJK Een ieder kan ik een bezoek aan Groot-Brittannië aanbevelen. Niet alleen vanwege de historie. Maar ook vanwege de winkelcentra. Ooit was de uitspraak ‘Britannia rules the waves’ van kracht. Tegenwoordig kun je beter spreken over: ‘Britannia rules the shopping centre industry’. In jongerentaal kan het nog kernachtiger worden samengevat: ‘Britannia rules!’

6

(*) DRS. HANS P. VAN TELLINGEN IS ALGEMEEN DIRECTEUR VAN STRABO BV, MARKTONDERZOEK EN VASTGOEDINFORMATIE, WWW.STRABO.NL. STRABO VERTEGENWOORDIGT IN NEDERLAND TEVENS EXCLUSIEF DE FOOTFALL-TELSYSTEMEN. REACTIES?: VANTELLINGEN@STRABO.NL.

scn 5 | 2010 13

Het totale beheer van uw winkelcentrum kunt u vol vertrouwen aan SCM overlaten. SCM kan zowel de commercie, de financiĂŤn, de techniek, de marketing als het dagelijks beheer verzorgen. Het analyseren, beheren en beĂŻnvloeden van retail life cycles zit in onze genen. Al jaren verstaan we als geen ander de wens van de consument. Daardoor komen nieuwe retail-ontwikkelingen sneller tot wasdom en worden bestaande winkelcentra commercieel tot het uiterste benut. De bundeling van ieders belang vertaald naar de ideale winkelbeleving voor consumenten, daar draait het om.

Serving Consumer Motivation is onze keiharde belofte. Zodat u met SCM het maximale rendement uit retail real estate kunt halen.

www.scmeurope.com

4FSWJOH $POTVNFS .PUJWBUJPO

vleuterweide

Vleuterweide

enthousiast door consument begroet DOOR EDWIN BRUGMAN, HOOFDREDACTEUR

W

inkelcentrum Vleuterweide bezocht ik exact één week voor opening. En dat is een ervaring die eigenlijk iedereen die beroepsmatig in winkelcentra geïnteresseerd is, minstens één keer meegemaakt moet hebben. Zelf blijf ik me verbazen over de toestand die je een week of soms nog korter voor opening aantreft (moet dat dit jaar nog open?) en het verschil met het gerede product op de dag van opening.

Goed, soms ontbreekt er nog iets of heeft een winkel de openingsdag nét niet gered, maar altijd is het een wonder om te zien hoe stratenmakers, electriciens, schoonmakers, winkelinrichters, aannemers en onder-aannemers het toch maar weer voor elkaar gebokst hebben. In Vleuterweide was het dus niet anders. Zie de foto’s van dit bezoek op onze website (www. scnews.eu > multimediaal > Flickr Fotoarchief > Nederland > Vleuterweide).

Bijzonder was het op die mooie dag ook hoe verschillende consumenten-in-spé van jong tot oud zich met enige moeite maar razend nieuwsgierig door het gebied bewogen. Ze konden nog nergens terecht, maar dit werd dus hún winkelcentrum. Hun Hema, Blokker, Bart Smit, Alberg Heijn en niet te vergeten hún lokale bakker, visboer, groentenman. Maar ook hún loopje langs terrasjes en water, hún winkelrondje en natuurlijk het wekelijkse doel voor de boodschappen die nu eenmaal gedaan moeten worden. En wellicht daarboven ergens, hún appartement.

OPENING Op de dag van opening en de zaterdag daarna was ik er weer. Rondsjouwend met de video- en fotocamera hoorde ik links en rechts nieuwsgierige wijkbewoners allerlei enthousiaste opmerkingen maken. Een enkeling wilde recht op z’n doel af en vroeg waar die en die winkel gevestigd was. Ook hoorde ik een paar vlot geklede heren, die waarschijnlijk on-

dernemers waren, enthousiast praten over het winkelcentrum en hoe dat er uit zag. Ze keken goed naar de panden en wezen elkaar op de details. Door zo rond te lopen wordt in feite het verhaal al voor je geschreven.

Vleuterweide kwam bij scn een aantal jaren terug als artist-impression binnen. Het is verbazend om te zien hoe weinig verschil er vandaag de dag zit tussen die eerste impressies en het uiteindelijke resultaat. What you see is what you get heeft vandaag de dag niet alleen meer betrekking op gerealiseerd vastgoed.

OPVALLEND Wat valt op bij een wandeling door winkelcen-

trum Vleuterweide? Allereerst past het winkelcentrum qua architectuur perfect bij die van de omliggende woonwijken. Het is de kern van deze laagbouw, waarbij op afstand al de torens een baken vormen. De parkeergarage is mooi weggewerkt tussen de twee supermarkten in. Het winkelcentrum wordt gevormd door vier winkelstraten en een secundaire loop langs de plas. De horeca kijkt deels op deze plas, deels op het centrale plein uit. Aan de buitenzijde – bij de inrit van de parkeergarage – zijn dienstverlenende bedrijven gesitueerd. De architectuur is divers en speels. Het is bijna niet te geloven dat bijvoorbeeld de foto van de voorpagina genomen is slechts een paar dagen na opening. Het publiek loopt daar langs de winkels alsof het nooit anders gedaan heeft en de winkels ogen alsof ze er altijd al geweest zijn. Twee van de vier straten zijn relatief smal, wat mede door de hoge gebouwen geaccentueerd wordt. Dit geeft enerzijds een bepaalde intimiteit, maar heeft ook gevolgen voor de hoeveelheid invallend licht.

Waar in de praktijk alleen fotografen zich zorgen over zullen maken…

Al met al is dit een van de meest opvallende opleveringen van een winkelcentrum van het jaar 2010, dat is wel zeker! 6

scn 5 | 2010 15

vleuterweide

QR-LINK NAAR FOTOREPORTAGE (OF GA NAAR WWW.SCNEWS.EU/ MULTIMEDIAAL/SCNFOTO)

16 scn 5 | 2010

vleuterweide

Facts & Figures Vleuterweide LOCATIE Leidsche Rijn, Utrecht OMVANG 15.000 m2 winkels, 2000 m2 kantoren, circa 300 koop- en huurappartementen en royale parkeervoorzieningen ONTWIKKELAARS WINKELEN Multi Vastgoed en ASR Vastgoed Ontwikkeling BELEGGER WINKELS ASR Vastgoed Vermogensbeheer ARCHITECTEN Krier & Kohl, Berlijn (masterplan en concept winkelcentrum), T+T Design, Gouda (concept winkelcentrum), KOW architecten, Den Haag (twee gebouwen aan het winkelplein), T+T Design (ontwerp van de drie paviljoens)

scn 5 | 2010 17

vleuterweide

Multi Vastgoed is voor winkelcentrum Vleuterweide de uitvoerend ontwikkelaar. Een week voor opening sprak SCN met Harald Telkamp, die voor dit project verantwoordelijk was voor de verhuur. Over waarom met ‘de stofkam door het lokale ondernemersbestand’ beter is dan een gemakkelijk rondje landelijk filiaalbedrijf. En waarom kwaliteit het wint van wegbezuinigen.

‘De markt vraagt om kwaliteit, niet om de kaasschaaf ’

H

arald Telkamp toont aan de hand van de plattegrond de invulling van winkelcentrum Vleuterweide. Hij is met de allerlaatste winkelunits bezig en het ziet er naar uit dat het winkelcentrum binnen korte tijd volledig verhuurd zal zijn. Een mooi resultaat en dat in ‘crisistijd’. Hoe kan dat?

Telkamp: ‘Dat heeft met een aantal zaken te maken. Aan de hand van de plankwaliteit en gebiedskwaliteit konden wij heel goed uitleggen waarom Vleuterweide een goed project is. Daarbij kwam dat het winkelcentrum een marktgebied van 50.000 inwoners telt, een mooie basis voor de winkeliers. Voor het in elkaar puzzelen van het project zijn we vanuit de kracht begonnen. In dit geval waren dat de twee supermarkten, het gratis parkeren, de logische winkelas en de bovenwijkse invulling.’

aalbedrijven die we vandaag de dag altijd in centra van deze omvang tegen komen. Wat is daar de gedachte achter?

‘Het succes van een winkelcentrum is altijd het resultaat van de mix van lokaal ondernemerschap met landelijk filiaalbedrijf. Maar hier hebben we doelbewust het accent wat meer op de lokale ondernemer gelegd.’

Maar het is toch gemakkelijker om een rondje landelijk filiaalbedrijf te maken dan lokale ondernemers te vinden, te interesseren en dan ook nog naar de eindstreep te begeleiden? Telkamp: ‘Misschien wel, maar zo doen we het niet. We gaan liever met de stofkam door de lokale markt omdat dit zo belangrijk is voor het winkelcentrum. En zeker in het geval van Vleuterweide, met een hoge kwaliteit van architectuur, bebouwing, openbare ruimte, enzovoort, is het eigenlijk logisch dat je ook voor de invulling van de winkels niet voor de gemakkelijkste weg kiest.’

LOKAAL Winkelcentrum Vleuterwei-

Harald Telkamp, directeur verhuur winkelontwikkelingen

18 scn 5 | 2010

de is echter ook bijzonder vanwege het sterke accent op lokale, kleine ondernemers. In feite valt het winkelcentrum op door het ontbreken van een aantal fili-

DOMINANT Over die architectuur: als

je naar de artist-impressions in de verhuurbrochure kijkt, dan zou je als prospect kunnen denken ‘is dat in Neder-

vleuterweide

land’? ‘Wel, het project heeft zeker een dominant voorkomen. Maar toch is het van een architectuur die past in het grotere kader van wat er in Leidse Rijn gerealiseerd wordt en is. Het geeft een wat grootstedelijk gevoel, maar dat past ook bij zo’n omvangrijk verzorgingsgebied.

Daarbij is de architectuur zo knap gemaakt, dat als je daar loopt, het gevoel van dominantie niet zo ervaren wordt.

Op heel knappe wijze is de speelsheid van een organisch gegroeide kern nagemaakt. En wij bij Multi Vastgoed vinden dat dit nu al een succes is.’

Het is toch ook wel een beetje bijzonder, dat juist in deze tijd een project gerealiseerd wordt met zoveel allure, zoveel details. ‘Zeker, het is de laatste paar jaar beslist voorgekomen dat de kaasschaaf over projecten heen ging. Maar niet bij Vleuterweide, dat past niet bij de signatuur van Multi Vastgoed. Bovendien is de markt op zoek naar toegevoegde waarde en die moet geleverd worden.’

De retailer vraagt dus om kwaliteit?

‘De retailer moet investeren en doet dat natuurlijk alleen als er ook kwaliteit in de winkelomgeving geboden wordt. Architectuur is daarin medebepalend en helpt om de consument vast te houden en terug te laten keren.’

AMBITIE Maar Vleuterweide is toch

gewoon hét winkelcentrum voor deze (grote) wijk? De consument is hier nu eenmaal op aangewezen. In feite had het project ook een stuk eenvoudiger gemaakt kunnen worden.

Telkamp: ‘Dat had wellicht gekund, maar gelukkig zijn er dan toch partijen die een bepaald ambitieniveau neerleggen en dat ook uitwerken, zodat er toch iets bijzonders ontstaat. Als je een paar decennia terug kijkt, dan zijn er soms projecten ontwikkeld volgens de gedachten van toen, met een andere noodzaak en een andere visie, die nu al niet meer beantwoorden aan de eisen van consument en retailer. Die bouw van toen overleeft blijkbaar de tand des tijds niet. Vleuterweide is een project met andere uitgangspunten en ik weet zeker dat men hier niet over tien of twintig jaar denkt dat het uit de tijd is.’

6

scn 5 | 2010 19

vleuterweide

‘In feite passen de van elk plan Voor Foppe Kooistra begon de ontwikkeling van het project Vleuterweide zo’n vijftien jaar geleden met de verwerving van de benodigde gronden. ‘Met een kop koffie bij de boeren aan tafel, zo ging dat,’ aldus Kooistra. Als een van de langst bij het project betrokken personen, heeft hij het project zien groeien tot het uiteindelijke resultaat.

H

et idee voor Vleuterweide is in de negentiger jaren ontstaan in de toenmalige gemeente Vleuten-De Meern, waar een behoorlijke centrumvoorziening moest komen. Het lag in de bedoeling om in het gebied dat tussen de gemeente lag – de Vleuterweide – een nieuw gemeentecentrum te maken, met een gemeentehuis en allerlei voorzieningen daar omheen. Kooistra: “Voormalig burgemeester Jan Westra had daar heldere ideeën over. Hij wilde nadrukkelijk niet een ‘gesloten doos’ met overdekte winkelgalerijen, maar een kleinschalig, verrassend centrum met een leuke architectuur. Zo mogelijk in de sfeer van deze dorpen.”

DE GRONDEN, DE SAMENWERKING ‘We kochten de grond van de boeren, maar Fortis Foppe Kooistra, ceo ASR Vastgoed Ontwikkeling 20 scn 5 | 2010

vleuterweide

uitgangspunten op een A4-tje’ had zelf ook al grondposities. Dus ook binnen ons concern heeft het grondbezit een hele cyclus doorlopen van bezit via ontwikkeling tot opnieuw bezit, maar dan van het winkelcentrum.

De grond was verder in handen van Amstelland, Ballast Nedam, Amvest en de gemeente. Die gronden zijn in een bv/cv-constructie ondergebracht en van daaruit is toen aan de hand van de oorspronkelijke grondposities de productie verdeeld. Fortis en Amvest hadden wel interesse in de verwerving van het winkelcentrumonderdeel. Dat resulteerde in 1999 in een pps-samenwerkingsovereenkomst en het opstarten van het proces onder leiding van een zelfstandige directie, die voortvarend aan de slag ging. Een ‘hobbel’ in het traject was de annexatie van de gemeenten Vleuten en De Meern door de gemeente Utrecht, wat helaas toch zo’n twee jaar vertraging heeft opgeleverd.’ , aldus Kooistra.

uitzag. Dus geen rechte blokkendozen, maar min of meer natuurlijk ontstane patronen. Patronen die ook ontstaan door verschillende architecten aan de gebouwen te laten werken en die dan als het ware tegen elkaar aan te plakken.

Zo is geprobeerd de sfeer van vroeger te benaderen.’

‘Het winkelcentrum was een 50/50 project van Aegon/Amvest en Fortis (nu dus ASR Vastgoed Ontwikkeling). Samen hebben zij besloten om een ervaren partij als Multi Vastgoed daar een rol in te geven, om voor hen dat winkelcentrum te ontwikkelen. Het uiteindelijke resultaat is natuurlijk wel wat anders geworden dan oorspronkelijk bedoeld, omdat vanwege de fusie van de gemeenten er geen behoefte meer was aan een nieuw gemeentehuis. Bijzonder vond ik ook om te zien hoezeer het nu gerealiseerde project lijkt op de allereerste schetsen van Krier & Kohl.’

Waarom een pps-constructie? ‘Het mooie van pps-constructie is dat je met de gemeente als partner aan je zijde werkt. Dat werkt anders dan dat je gedicteerd krijgt hoe het moet. Sla de handen ineen, bundel je kennis, en maak er iets moois van. Dat is het aantrekkelijk van een pps-constructie. Voor de gemeenten heeft het ook het voordeel dat ze met een kleiner apparaat ook aan het stuur kunnen zitten. En verder is het natuurlijk vooral mensenwerk. Zorg er voor dat de neuzen dezelfde kant op staan. Maak duidelijke plannen en afspraken over wie wat doet. Dat is eigenlijk de sleutel tot succes. In feite passen de hoofdlijnen van elk plan op een A4tje!’ aldus Kooistra.

GESLAAGD? Kooistra: Als ontwikke-

OVER DE VORM ‘Krier & Kohl –een bekend stedenbouwkudig bureau uit Duitsland – had in Nederland al het een en ander gedaan en zij hebben voor ons een plan gemaakt dat duidelijk terug keek naar hoe Nederland er vroeger

laar ben je natuurlijk pas geslaagd als de winkeliers daar hun brood kunnen verdienen. En dat moet zich de komende

‘Als ontwikkelaar ben je pas geslaagd als de winkeliers hun brood kunnen verdienen’ jaren nog bewijzen. Maar op basis van de samenstelling van het stadsdeel, de kwaliteit van het gebouwde, de ondernemers die zich hier gevestigd hebben, hebben we daar met z’n allen geloof in.

Er zijn echter meer manieren om een project te beoordelen. Zo ben ik van mening dat we hier een duurzaam project gerealiseerd hebben. Duurzaamheid is

een begrip dat zich op verschillende niveaus afspeelt. Het hoogste niveau is: maak een fantastisch stedenbouwkundig plan, waar mensen over vijftig of honderd jaar nog met plezier naar kijken. Zorg vervolgens dat de schil van de producten er omheen ook iets uitstraalt.

Hier zie je dat bijvoorbeeld in de kleinschaligheid en de architectuur van de woningen. Verder is het belangrijk om goed te letten op de dingen die je moeilijk straks weer kunt veranderen. Voor mij zijn de wijken uit de jaren dertig van de vorige eeuw mooie voorbeelden hoe het zou moeten. Die woningen waren natuurlijk gemaakt om met een kachel warmgestookt te worden. De techniek veranderde, er werden cv-installaties geinstalleerd. Dat kon, zo flexibel waren de woningen. Maar de wijken zelf, daar kon je niets aan veranderen en veelal was dat ook niet nodig: ze waren goed zoals ze waren. We hopen dat ook hier in Vleuterweide zo gerealiseerd te hebben.”

EXPERTISE Kooistra zit al zo’n 45 jaar in

het vak. Eerst aan beleggerszijde, maar gaandeweg ontstond de behoefte om zich vanuit de expertisie van het zelf managen ook met het ontwikkelen te gaan bemoeien. ‘Als belegger denk je dan ik weet hoe ik het hebben wil, dus waarom zou ik dat niet nadrukkelijker gaan inbrengen.’

Kooistra geeft nu als ceo leiding aan ASR Vastgoed Ontwikkeling, een bedrijf dat in de top vijf van de Nederlandse ontwikkelaars speelt. ‘We hebben recentelijk flink wat centra opgeleverd. Zoals Stadshart Lelystad, Hendrik Ido Ambacht (een typische Vinex-locatie), Hoge Schie (in een krachtwijk) en we zijn bezig in Amsterdam Osdorp, Waddinxveen, en nog wat plaatsen.’

6

vleuterweide

Sleutelen aan het dna van een locatie

W

Senior assetmanager Frits Tonnaer en senior acquisitie- en verkoopmanager Egbert Schroten van ASR Vastgoed Vermogensbeheer

ASR Vastgoed Vermogensbeheer heeft winkelcentrum Vleuterweide voor de portefeuille verworven. Ofschoon de uitgangspunten (onder meer zo goed als volledig verhuurd) goed lijken te zijn, is het bezit van property als dit geenszins een kwestie van achterover leunen. Tonnaer: ‘Wij hebben twee groepen klanten: de institutionele beleggers en de winkelhuurders. Beide groepen vereisen een grote inzet en een hands-on mentaliteit.’

at was voor asr Vastgoed Vermogensbeheer de belangrijkste reden om dit project in belegging te nemen? Egbert Schroten, senior acquisitie- en verkoopmanager: ‘Allereerst past het project qua locatie en omvang binnen ons beleggingsbeleid. Bovendien is het architectonisch mooi project in een goede wijk, als het gaat om populatie en verzorgingsgebied, wat maakt dat het zeker z’n bestaansrecht heeft.’

Tonnaer: ‘Het gebied kent relatief veel middeninkomens, maar heeft een hoge arbeidsparticipatiegraad en telt veel gezinnen. Die hebben allemaal behoefte aan een groot boodschappencentrum als dit. Het duurt natuurlijk een paar jaar voordat je kan beoordelen of het project een succes wordt, maar we hebben hier al een voordeel in het feit dat er geruime tijd noodwinkels hebben gestaan. Hierdoor is toch al een bezoekersstroom op gang gekomen. Dat draagt er aan bij dat de consument die in dit gebied woont, het gaat zien als zijn of haar winkelcentrum.’

Tonnaer merkt op dat het voor de toekomst belangrijk is dat de gemeente in haar ruimtelijke ordeningsbeleid bij de huidige aanpak blijft. ‘Dus niet overal kleinere centra er bij gaat plaatsen. Want het is natuurlijk zo dat er maar een x-aantal monden te voeden zijn en dat het besteedbaar inkomen maar een keer uitgegeven kan worden.’

BRANCHERING Een andere factor van belang is dat het bran-

cheringsbeleid –inclusief de horeca- van Vleuterweide optimaal aansluit op de wensen van de consumenten. ‘Dus niet teveel van hetzelfde en goed kijken naar wat nu in de retail speelt. Zo plaats je geen dvd-winkel meer, maar een mediatheek, omdat de verwachting is dat de fysieke verkoop in dit kanaal steeds minder wordt.

Dan zijn in een winkelcentrum natuurlijk ook de supermarkten van cruciaal belang. In het geval van Vleuterweide een discounter en een full service super. Tonnaer: ‘Complementariteit is erg belangrijk. Wij als belegger kijken daar nadrukkelijk naar, maar de ontwikkelaar natuurlijk ook. Daarnaast kijkt de gemeente op basis van dpo’s ook naar waar de behoefte op het gebied van detailhandel ligt. Zo hebben we met z’n allen een gezamenlijk belang om van een project als Vleuterweide een winkelcentrum te maken dat zo optimaal mogelijk aan de wensen van de consument beantwoordt.’

DIRECTE LIJN Hoe is de aankoop van dit project gelopen?

Schroten: ‘Als asr Vastgoed Vermogensbeheer hadden wij bij de aankoop een directe lijn. Het komt immers uit hetzelfde

22 scn 5 | 2010

vleuterweide

‘huis’ via ontwikkelaar asr Vastgoed Ontwikkeling. Maar dat neemt niet weg dat er nog steeds onderhandelingen gevoerd moeten worden, omdat de belegger natuurlijk toch z’n rendement moet kunnen halen. Waar we dan met name goed naar kijken zijn die aspecten die straks in de exploitatie van belang zijn. We gaan echter niet het werk van de ontwikkelaar over doen, want die is goed in zijn vak. Vanuit onze ervaringen met exploitatie wenden we wel onze invloed in de ontwikkelingsfase aan. Daarbij kijken we naar de techniek (onderhoudsaspecten), maar ook naar de ondernemers die gecontracteerd moeten worden. Dat laatste is hier erg goed gelukt, met een mooie mix waarin ook lokale ondernemers een plaats hebben gevonden. Daarnaast heeft Vleuterweide een grote parkeergarage die goed bereikbaar is, en waar de consument gratis kan parkeren.’

Gratis? Kan dat vandaag de dag nog wel? ‘Ja en nee. In dit geval betalen de ondernemers een bijdrage aan de garage via

‘Je ziet dat men in Nederland terugkomt van die terreinen naast winkelgebieden vol met blik’ de servicekosten – het is immers in hun belang dat de consument gemakkelijk bij het winkelcentrum kan komen – en als belegger doen wij hier ook een bijdrage in, zodat we met elkaar de parkeergarage exploitabel krijgen.’

Tonnaer: ‘Je ziet sowieso in Nederland dat men terugkomt op die terreinen naast winkelgebieden vol met blik. Die staan vaak ook nog in de weg van toekomstige uitbreidingen en het is dus logisch dat we steeds meer overdekte, ingebouwde parkeergarages zien. Daarnaast hebben we veel aandacht gegeven aan fietsenrekken, zodat ook die consument goed terecht kan. Het kan echter zomaar een paar jaar duren voordat het duidelijk is hoe een en ander definitief geregeld moet worden.

Je weet in het begin niet precies wat het effect van de horeca is, hoeveel mensen met de fiets of de auto komen, enzovoort.

Dus als belegger volgen wij dit en sturen wij zonodig bij.’

AANBOD Nu is er in dit gebied toch een behoorlijk aanbod aan winkelen, zowel kleinere als grotere winkelconcentraties.

Bovendien komen de meeste bewoners ergens anders vandaan en hebben ze wellicht een sterke binding met een ander, nabijgelegen winkelgebied. Hebben jullie nooit gedacht dat het moeilijk zou zijn om de consument naar Vleuterweide te krijgen? ‘Het is inderdaad onze verwachting dat het wat tijd kan kosten om de consument echt aan dit nieuwe winkelgebied te binden,’ zegt Schroten. ‘Daarom zijn we ook samen met de ondernemers bezig met een marketing- en promotieplan voor het komende jaar. Maar zeker, er gebeurt in Utrecht en de omgeving van Leidse Rijn en Nieuwegein veel en de consument heeft keuze. We houden dat beslist in de gaten. Toch zijn we er niet bang voor, omdat Vleuterweide sterk is in de dagelijkse behoefte met daarbij een aanvullend aanbod. De trekkers, zoals Hema, Kruidvat, Albert Heijn, Lidl en Xenos, en een aantal aantrekkelijke modewinkels, maken dit tot een sterk centrum.’

Kun je tegenwoordig nog om een Lidl of Aldi heen? Tonnaer: ‘Bijna niet. Maar ook deze sector staat niet stil en het zou kunnen dat er nog een derde lijn ontstaat, de biologische supermarkt. Je ziet het nu al op hele grote locaties. Het is aan ons om de consument een duidelijke keuze te bieden, zonder al te veel overlap.’

ZELF BEHEREN, DIRECTE CONTACTEN, DNA ASR Vastgoed Vermogensbeheer doet het fundmanagement, asset-management en propertymanagement zelf. Tonnaer: ‘Voor winkelcentra hebben we soms wel technisch en commercieel beheer uitbesteed. Maar we willen wel zelf er bovenop blijven zitten.

Dat geeft veel meer grip en je moet ook continue contact met je huurders blijven hebben. Soms gebeurt dat op formuleniveau, maar soms ook op het niveau van de kleine, individuele ondernemers. Het is voor ons belangrijk om van de huurders rechtstreeks te horen wat de wensen zijn, of het goed gaat, maar ook als er iets niet goed gaat. Dit draagt er aan bij dat wij een mening kunnen vormen over het dna van een locatie. Dat dna heeft te maken met de beleving, de promotie, de veiligheid, het aanbod, gemak, enzovoort. Dit moeten wij bij elke locatie steeds opnieuw bepalen en daarmee krijgen we een beeld van de toekomstverwachting. Belangrijker is echter dat we daarmee de middelen krijgen om een centrum te beïnvloeden. Actief beheer dus en je centrum aantrekkelijk houden. Ook je ondernemers durven aanspreken op als er iets niet goed gaat. Ze wijzen op de collectiviteitsgedachte van een winkelcentrum. Dat we het samen moeten doen. Alleen zo kunnen we van een winkelcentrum een succes maken.’

6

scn 5 | 2010 23

vleuterweide

Het interview met bakker Cees Verkerk vindt plaats in zijn winkel en bakkerij in De Meern. Met nog een week voor de opening van zijn nieuwe winkel in Vleuterweide, oogt Verkerk nog behoorlijk ontspannen.

Verkerk besloot al in 1997 dat hij een vestiging in Vleuterweide wilde: ‘Vleuterweide grenst zo mooi aan ons gebied, dat een vestiging daar gewoon een heel goed perspectief bood. We hebben daarom ook al vroegtijdig onze interesse bij de gemeente kenbaar gemaakt.’

V

leuterweide is in meer dan een opzicht bijzonder, onder meer vanwege het feit dat er vrij veel kleine ondernemers gevestigd zijn. Percentueel meer dan in veel andere nieuwe winkelcentra.

Hoe denkt u dat dit zo gekomen is?

‘Enerzijds vanwege de afspraken die we destijds met de gemeente VleutenDe Meern hebben gemaakt. Als kleine ondernemers hebben we toen bedongen dat de gevestigde ondernemers bij gelijke geschiktheid voorrang zouden krijgen op ondernemers van buiten. Anderzijds heb ik de indruk dat ook de ontwikkelaar het een goede zaak vond dat Vleuterweide met zoveel kleine zelfstandige winkels ingevuld kon worden. Dat geeft toch meer plaatselijke betrokkenheid, de ondernemers zijn bekend met het gebied en de consument, wat toch een onderscheid is met het filiaalbedrijf.

Bovendien verwachtten wij dat Vleuterweide met zo’n branchemix echt onderscheidend kon zijn ten opzichte van andere regionale winkelkernen.’

24 scn 5 | 2010

Ondernemen in Vleuterweide Maar voor veel kleinere ondernemers zal het toch een hele stap geweest zijn, om in een ‘echt’ winkelcentrum te gaan zitten, met bijbehorende huurprijzen. Dat is toch wat anders dan een eigen pand in een dorp.

‘Ach, de verhuurder kan in feite toch niet meer vragen dan marktconforme prijzen. Meer gaat gewoon niet. En ondanks dat je als kleine ondernemer dan vaak wat hoger in je huurlasten uitkomt, zie je dan toch het perspectief en de kans die er ligt. Bovendien krijg je hierdoor automatisch een schifting naar de betere ondernemers. Alleen zij kunnen zo’n locatie financieren.’

Hebben de kleinere ondernemers nu ook invloed gehad op wie er verder gecontracteerd werden?

‘Het is natuurlijk zo dat je hier in de omgeving de betere ondernemers kent.

Die wil je er dan graag bij hebben, omdat dit het winkelcentrum sterker kan maken. En dat is goed voor alle ondernemers. Dus ja, we hebben de verhuurder wel tips gegeven over sterke kleine ondernemers.’

De architectonische opzet van Vleuterweide is tamelijk bijzonder. Hoe belangrijk is voor u het uiterlijk van een winkelcentrum?

‘Dat vinden we best belangrijk. En het is ook goed als de consument het winkelcentrum als bijzonder en onderscheidend ervaart. Dat heb ik nu al horen zeggen. Daarnaast is het goed dat Vleuterweide qua architectuur mooi aansluit op de omliggende wijken. Dat spreekt de mensen aan. Bovendien is het een kwestie van gevoel: als de consument zich in zo’n omgeving prettig voelt, dan is dat goed voor het winkelcentrum en dus de ondernemers. Want een consument die zich in zo’n omgeving goed voelt, blijft waarschijnlijk langer en besteedt meer.

Zet daar een tochtig en sfeerloos gebied tegenover en je kunt raden dat dit niet goed is voor het koopgedrag.’

Nu functioneert u op deze locatie niet in winkelcentrumverband en moet u straks samenwerken met pakweg veeertig andere ondernemers en filiaalbedrijven. Da’s toch wel een andere manier van werken.

FOTO: HUIB VAN WERSCH

anneke de vries Deal?

D

e inwoners van Vleuterweide kunnen blij zijn met hun nieuwe winkelcentrum. Krier maakt wel erg grote gebaren, maar het is verrassend van opzet, heeft prachtige winkels en een mooie branchering. Compliment aan alle betrokkenen. Na een kort bezoek en een heerlijk kopje koffie stapte ik dan ook vrolijk de auto in en reed richting de afrit van het parkeerdek. Jammer alleen dat de laatste indruk beklijft: een veel te krappe bocht en dito aanrijroute.

Ik geef toe. Ik heb een bredere auto dan de gemiddelde Nederlander, maar ik maak zoveel kilometers dat ik wel een bochtje kan draaien.

‘Wel, ik zit hier in De Meern ook in het buurtwinkelcentrum. Ik ben daar recent als voorzitter van de ondernemersvereniging afgetreden en voorzitter van Vleuterweide geworden. We hebben daar in eerste instantie met zelfstandige ondernemers het bestuur gevormd.

Dus hoe dat gaat met elkaar is mij niet onbekend. Bovendien zien we allemaal het belang van de samenwerking in. En in Vleuterweide hebben we het gelukkig zo geregeld dat alle ondernemers bij moeten dragen in de promotie. We hopen dat ook het filiaalbedrijf actief in het overleg met de andere leden mee doet, want alleen zo kun je natuurlijk invloed op de koers uitoefenen.’

Hoe is de samenwerking met Multi Vastgoed voor u verlopen?

‘Heel goed. De onderhandelingen voor de huur van het pand zijn prettig verlopen en ook voor de opening van het winkelcentrum heeft Multi Vastgoed een zeer deskundig persoon voor ons ingezet die het hele openingsprogramma organiseert. Niets dan lof hierover.’

6

Waarom overkomt ons dit als branche? Waarom weten we een van de grootste ergernissen van de consument niet op te lossen? Ik zie gelijkenis met de problematiek van het winkelcentrumontwerp van vele architecten. De architect onder aanmoediging van de afdeling stedenbouw van menig stad wil een architectonisch hoogstandje maken. Diep in hun hart vinden ze winkels maar ordinair en mag het winkelcentrum er niet te gezellig en frivool uitzien. Ze worden bejubeld in bladen en krijgen soms ook prijzen. Het resultaat is echter eenvormige gebouwen met strak bedoelde signing die niet wordt gehandhaafd, te weinig fietsparkeerplekken bij de supermarkt, verkeerde windoriëntatie, terrasjes op het noorden, niet bedoelde achterkanten met dichtgeplakte winkelruiten, onhandige bevoorrading etc. Het simpele feit dat een winkelcentrum bedoeld is om er te winkelen en het de consument naar de zin te maken is ver weg.

Het tij lijkt te keren. Zie Vleuterweide en andere recent opgeleverde winkelcentra. Ook een appartementencomplex mag er weer uitzien als een woningcomplex met aanhangende balkonnetjes. Een winkelcentrum mag er weer uitzien als een winkelcentrum en ook functioneren als een winkelcentrum maar wat is dat toch met parkeergarages?

Laten we als branche gezamenlijk afspreken dat vanaf nu een parkeergarage, parkeerdek of parkeerterrein niet alleen voor parkeren bedoeld is maar dat ook echt mag zijn. Van aanrijroute van de hoofdweg tot bedieningsgemak van de betaalautomaat. Maar als belangrijkste de draaicirkel om erin en eruit te rijden.

Deal?

6 ANNEKE DE VRIES

scn 5 | 2010 25

review SAMENVATTING DOOR JORINE DE SOET KIR KORDAAT IN RUIMTE JORINE DE SOET IS PROCESMANAGER. ZIJ ADVISEERT EN BEGELEIDT BIJ COMPLEXE HERSTRUCTURERINGSPROCESSEN.

Hoe gaat het met…

het Zuidplein Winkelcentrum Zuidplein werd in 1973 geopend en was een typisch product van zijn tijd. Het was bedoeld als belangrijkste koopcentrum voor Rotterdam Zuid en omvatte ongeveer 60.000 m2 bvo aan commerciële meters.

Daarmee vormde het een van de eerste stadsdeelcentra van Nederland en met zijn enorme overdekte oppervlak was het zijn tijd ver vooruit. Hoe staat het centrum er nu voor?

V

olgens de icsc- typering is winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam ‘traditional large’. Vanaf de opening was het nadrukkelijk bedoeld voor ‘funshoppen’ en niet zozeer voor het doen van dagelijkse boodschappen. Er bevond zich destijds dan ook geen supermarkt. Voor het doen van dagelijkse boodschappen konden bewoners uit het verzorgingsgebied terecht bij solitair gelegen winkel en kleine concentraties, zoals dat in die tijd gebruikelijk was.

FUNCTIONEEL VAN OPZET Het winkelcentrum is tussen 1962 en 1972 gebouwd op twee parkeerlagen met ongeveer 1400 parkeerplaatsen en bij oplevering bestond een deel van het winkelvloeroppervlak uit winkelkramen. Die winkelkramen bevonden zich onder meer op een ruim overdekt binnenplein en waren voorlopers van de huidige kiosken. Wat men in die tijd beschouwde als ‘gezellig’ werd jaren later eerder als ‘rommelig’ ervaren. Het centrum was een typisch mbo (later ing Real Estate Development)-project. Het was nadrukkelijk functioneel van opzet en de winkels werden voor een groot deel aan zelfstandig ondernemers verhuurd, geleased en verkocht; de zogenaamde ‘papa- en mamawinkels’. Er was dus sprake van een groot versnipperd eigendom.

GOEDE LIGGING Het centrum vervulde in die tijd een belang-

rijke rol voor de modaal- en modaal-plus inkomensgroep, die in die tijd de oudere stedelijke woongebieden verlieten voor een betere woning of flat aan de rand van de stad. Bovendien bevonden zich in de jaren zeventig van de vorige eeuw in de omgeving niet veel vergelijkbare centra die vooral ruimte boden aan het zogenaamde ‘recreatief winkelen’. Gevolg was dat er hele busladingen bezoekers uit de regio kwamen om groots in te kopen. De ligging aan een regionaal busstation en een metrohalte bevorderde dit nog eens.

NOODZAAK TOT ONDERSCHEID Zo halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw werden echter ook in de regio centrumgebieden gerealiseerd, uitgebreid en verbeterd. Hierdoor

26 scn 5 | 2010

review

ontstond voor winkelcentrum Zuidplein de noodzaak zich te gaan onderscheiden. Deze ontwikkeling was onder andere aanleiding om tussen 1993 en 1995 een uitbreiding van zo'n 11.000 m2 bvo in oostelijke richting te realiseren: het Atrium.

Het was een soort ‘by-pass’ met aan beide zijden winkels over meerdere lagen en aan het einde in de middenlaag als dagelijkse trekker een vestiging van Albert Heijn. Door toevoeging van deze full service supermarkt verschoof de rol van winkelcentrum Zuidplein van zuiver recreatief centrumgebied tot plek om recreatief te winkelen én de dagelijkse boodschappen te doen.

AANLEIDING TOT INTERVIEW Bij Shopping Centre News wa-

ren wij nieuwsgierig naar het huidige functioneren van winkelcentrum Zuidplein, vooral vanwege zijn turbulente historie van regionaal functioneel centrumgebied, naar meer lokaal verzorgend, recreatief centrum dat ook bezocht wordt voor de dagelijkse boodschappen. Daarom maakten Hans van Tellingen en ik een afspraak met Ronald van Amerongen en Else Veuger, eindverantwoordelijk voor het totale beheer en management van het winkelcentrum.

EXOTISCH EN KLEURRIJK Op weg naar het management-

kantoor van het winkelcentrum, merken we direct in wat voor multiculturele en kleurrijke omgeving we ons bevinden. We passeren verschillende modewinkels met exotische namen als Aicha Mode en Manzaram en een fantastische hele grote winkel: Yari Hair en Cosmetics, gespecialiseerd in allerlei verschillende soorten haarproducten voor vooral het wat donker getinte deel van onze bevolking. Ik kijk mijn ogen uit naar de ongelooflijke hoeveelheid haarextentions in heel veel verschillende kleuren en het enorm grote aantal klanten dat in de winkel loopt. Dit is duidelijk een echte specialist die zijn eigen klanten trekt.

Else Veuger en Ronald van Amerongen

BETROKKEN MANAGEMENT Ronald van Amerongen ont-

centrum Zuidplein. Heel enthousiast vertelt Ronald ons dat hij al in het winkelcentrum kwam toen hij nog als kleine jongen in zijn korte broek liep. Hij kent alle ontwikkelingen dus van heel dichtbij en dat merken we ook aan de bevlogenheid en betrokkenheid waarmee hij vertelt over het centrum. ‘We hebben hier het grootste overdekte winkelcentrum van Nederland’, zo begint hij. ‘Ik kan me nog herinneren dat dit in de jaren zeventig van de vorige eeuw een zó bijzonder en aantrekkelijk winkelcentrum was, dat er ‘boerenbussen’ van de

vangt ons hartelijk in ‘zijn’ kantoor en stelt ons voor aan Else Veuger, die net begonnen is als centrummanager van winkel-

>

LEES VERDER OP PAGINA

28 scn 5 | 2010 27

<

VERVOLG VAN PAGINA

27

eilanden in de regio in de etalage werden gelost. De eilanden kenden in die tijd vrijwel alleen maar winkelvoorzieningen in de dagelijkse artikelensector, waardoor Zuidplein de regionale plek bij uitstek werd om een paar keer per jaar met het hele gezin naar toe te komen voor vermaak en om iedereen in de nieuwe kleren te steken. Wij hadden hier natuurlijk ook toen al de echte landelijke trekkers als de Hema, c&a en v&d naast heel veel kleine zelfstandig ondernemers, die veelal hun eigen winkel gekocht hadden. Het winkelaanbod was toen duidelijk gericht op de sociale middenklasse en iets daarboven.’

PROFESSIONALISERING ‘In de loop der tijd is er veel veranderd. De zelfstandig ondernemers werden vaak geconfronteerd met opvolgingsproblemen of kregen een aanbod hun winkel te verhuren aan een ketenbedrijf. Veel ondernemers leverden hun tachtigurige werkweek met een modaal inkomen graag in voor een rustig leven met een hoger inkomen. Daarnaast werden in toenemende mate de winkelruimten opgekocht door (institutioneel) beleggers. Gevolg hiervan is dat het eigendom nog steeds versnipperd is, maar wel in handen van professionele partijen. Zo hebben bijvoorbeeld Achmea en Kroonenberg Groep eigendom in het centrum. De verschillende eigenaren hebben elk weer hun eigen beheer- en organisaties ingehuurd; in het winkelcentrum werken dtz, wpm, David Blok en Ronald en Else collegiaal met elkaar samen.

FRAAI EN VEILIG Als gevolg van deze wijzigingen in eigen-

dom en professioneel management is het ook mogelijk geworden voor winkelcentrum Zuidplein zich professioneel te profileren en dat is in deze tijd ook hard nodig, wil men de zeer

competitieve strijd in winkelvastgoedland het hoofd kunnen bieden. Tussen 1999 en 2003 werd het centrum stevig opgeknapt. De ‘rommelige winkelkramen’ werden vervangen door twee grote, fraai afgewerkte kiosken met rondom winkelwanden. In de loop der tijd zijn er ook belangrijke winkelketens bij gekomen, zoals een vestiging van h&m, New Yorker en Saturn.

Op verschillende plekken in het winkelcentrum bevindt zich een plattegrond waarop men precies kan zien waar zich welke winkels en andere voorzieningen bevinden.

Bovendien werden er 53 camera’s opgehangen, die in het centrum zelf uitgelezen worden. Dat was in de loop der tijd ook noodzakelijk, daar in de periode 1973-2000 de samenstelling van de bevolking in het verzorgingsgebied nogal aan veranderingen onderhevig was geweest. Bestond het inkomensniveau van de bewoners in het verzorgingsgebied zich in de beginperiode rond modaal en modaal-plus, zoals eerder vermeld, vanaf het begin van de jaren tachtig van de vorige eeuw traden hier wijzigingen in op. Zo raakte het winkelcentrum een deel van haar aantrekkingskracht in de regio kwijt als gevolg van andere centrumontwikkelingen zoals in bijvoorbeeld Spijkenisse en later in Barendrecht. Daarnaast was de samenstelling van de bevolking in de directe omgeving van het centrum ook nogal van kleur verschoten. In toenemende mate waren de modale en modaal-plus inkomensgroepen deels weer vertrokken uit het directe verzorgingsgebied en hadden plaatsgemaakt voor bewoners die voor een belangrijk deel een allochtone achtergrond hadden danwel zich in de lagere inkomenscategorie bevonden. Door deze verandering nam de sociale cohesie af zijn de zogenaamde ‘achterstandsproblemen’ toegenomen. Dit werd mede zichtbaar in de ‘junk-problematiek’ die zich in de jaren tachtig en negentig voordeed.

KVO DOOR SAMENWERKING Door het winkelcentrumma-

nagement in samenwerking met de deelgemeente, de politie, het lokale openbaar vervoersbedrijf, bewakingsdiensten én de

28 scn 5 | 2010

de fouw Op z'n kop

H

et is voor een eerste column meestal niet eenvoudig een geschikt onderwerp te vinden, maar in dit geval wordt het mij gelukkig gemakkelijk gemaakt. De Hoge Raad heeft namelijk onlangs een arrest gewezen, dat de huidige rechtspraktijk voor winkelruimte waarschijnlijk flink op zijn kop gaat zetten.

De uitspraak heeft betrekking op de beëindiging van een huurovereenkomst voor winkelruimte. Een dergelijke beëindiging kan niet zomaar plaatsvinden; dit kan slechts met gebruikmaking van één van de wettelijke opzeggronden. Een belangrijke en vaak gebruikte grond is dringend eigen gebruik. Daaronder valt niet alleen het gebruik door de eigenaar van het pand maar tevens de renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Tot nu toe kon een nieuwe eigenaar van een verhuurd winkelpand de huurovereenkomst slechts op deze grond opzeggen als hij een ‘wachttijd’ van drie jaar in acht had genomen. Naast die wachttijd moest de verhuurder dan ook nog eens een beëindigingprocedure doorlopen, welke doorgaans een paar jaar in beslag neemt. Voor een nieuwe eigenaar van een winkelpand een weinig aantrekkelijk scenario.

ondernemers is op deze ontwikkeling zo adequaat gereageerd dat Zuidplein zich in 2007 al landelijk onderscheidde door op dat moment als enige winkelcentrum in Nederland al het driesterrenkeurmerk van Veilig Ondernemen (kvo) te verwerven.

ZUIDPLEIN NU Kijken we naar het winkelcentrum in zijn totaliteit tot nu toe, dan kunnen we concluderen dat het met zijn tijd is meegegaan. Het ziet er verzorgd uit en biedt ruimte aan winkels die goed aansluiten bij de inwoners van het verzorgingsgebied. Op het moment van ons bezoek, een willekeurige donderdagmiddag, kunnen we op de hoofdas over de hoofden lopen. De uitstekende bereikbaarheid met

De inzinking van de jaren ’80 en ’90 is voorbij. Jaarlijks trekt Zuidplein elf miljoen bezoekers. openbaar vervoer (metro en bus) én de auto beïnvloeden dit functioneren zeker positief. Bovendien vervult het winkelcentrum met haar ligging naast het ziekenhuis en theater en vlakbij Ahoy een belangrijke transferfunctie. Jaarlijks bezoeken zo’n elf miljoen mensen het centrum, zo blijkt uit een Strabo-onderzoek uit 2007. De omzet bedroeg 230 miljoen euro per jaar. Kortom het winkelcentrum mag zich sinds de opening behoorlijk succesvol noemen. De inzinking in de jaren ’80 en ’90 is voorbij. Aanstaand najaar volgt er weer een onderzoek door Strabo. De verwachting is dat het winkelcentrum er weer op vooruit is gegaan. Juist in deze moeilijke tijd van crisis, is Zuidplein ‘booming’.

6

De Hoge Raad bepaalt in het betreffende arrest dat de wachttijd slechts geldt ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd tegen de eerste termijn en dat deze niet geldt ingeval de huurovereenkomst tien jaar of langer heeft geduurd. Dit betekent dus voor alle huurperioden die tien jaar of langer duren dat de nieuwe eigenaar die het gehuurde in eigen gebruik wil nemen of wil renoveren de huurovereenkomst direct tegen het einde van de lopende huurperiode kan opzeggen. De nieuwe eigenaar van een verhuurd winkelpand heeft zodoende nog slechts te maken met de duur van de gerechtelijke beëindigingprocedure. Dit scenario, waarbij de verhuurder direct tot opzegging kan overgaan, is dus veel aantrekkelijker dan de situatie dat hij daarvoor eerst nog drie jaar moet wachten. Wat kan dit nu betekenen voor de praktijk?

In de afgelopen jaren zagen wij al dat met name supermarktformules panden opkochten die door hun concurrent werden gehuurd, om deze huur vervolgens op te zeggen wegens dringend eigen gebruik.

Hoewel deze procedures vaak succesvol waren, namen deze, als gevolg van de wachttijd van drie jaar, geruime tijd in beslag. Dit maakte deze constructie minder populair. Nu deze wachttijd bij langdurige huurovereenkomsten is komen te vervallen, is de verwachting dat de ‘koop het pand van je concurrent’ constructie een hoge vlucht zal nemen. Ook de belegger, die een verhuurd pand na de aankoop snel wil renoveren, zal hierdoor in de kaart worden gespeeld.

De zittende huurder kan zich tegen de gevolgen van dit arrest van dit arrest wapenen door meer optieperioden in de huurovereenkomst overeen te komen of door de mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik contractueel uit te sluiten. Een belangrijk aandachtspunt voor aan de onderhandelingstafel!

6 ANNELOES DE FOUW ADVOCAAT/PARTNER BRICKS ADVOCATEN, AMSTERDAM

duurzaamheid huurders moeten daarin dus op een of andere manier in mee.

Maar in een gebouw met vele huurders, zoals een winkelcentrum, heb je dat niet zomaar afgesproken.’

‘Toch is het logisch dat de eigenaar of verhuurder hierin het voortouw neemt en daarmee de circle of blame doorbreekt.’ Snelders merkt op dat het gesprek nu al snel de richting van de (energie-) techniek op gaat. ‘Dat ligt ook voor de hand, maar duurzaamheid is veel meer. In feite begint het in ons vak met met het beoordelen en begeleiden van de dynamiek in de markt, in het perspectief van de duurzaamheid van winkelcentra.’

OPTIMALISEREN ‘De druk op bestaande vierkante meters neemt toe, de veranderingen en dynamiek van de markt betekent dat er de komende jaren veel behoefte zal zijn aan het optimaliseren van bestaande winkelmeters. Duurzaamheid speelt daar natuurlijk een belangrijke rol in. Dit vooral met het oog op het verhogen van attractiewaarde en daarmee de continuiteit op langere termijn. Deze veranderingen vragen om een specifieke aanpak van winkelgebieden waarbij het dagelijks management bepalend kan zijn door het vroegtijdig signaleren van veranderingen in de functionaliteit en prestatie, anticipeert en daadwerkelijk in slagvaardige actie vertaalt.’

‘Essentieel in dit proces is dat wij nog beter, samen met de ondernemers in het winkelcentrum,weten in te spelen op de

Huub Snelders, directeur WPM Retail:

‘Duurzaamheid Op de Provada van dit jaar had SCN al een kort interview met Huub Snelders over het onderwerp duurzaamheid. In dit interview – dat via de website van SCN of de bijgaande QR-code terug te zien is – gaf Snelders aan hoe veelomvattend duurzaamheid kan zijn: van energietechniek tot het ehbo-diploma van de beveiliger. In dit interview gaan we op het thema door.

‘I

n bepaalde gevallen is duurzaamheid in principe simpel’, zegt Snelders. ‘Groen, dat begrijpt iedereen.

De noodzaak om energie te besparen ook. Maar in een winkelcentrumomgeving wordt het toch wat lastiger, want huurders en ook eigenaren van panden kijken toch naar kosten. Dat energetische gebeuren speelt natuurlijk minder bij de jongere gebouwen. Maar willen we op dit vlak wat bereiken in de rest van de voorraad, dan is het duidelijk dat er een reuzentaak wacht.’

Waarom duurt het dan zo lang om de maatregelen die nodig zijn te implementeren? ‘Je zit dan op het spanningsveld tussen investeren en terugverdienen. Een belegger die in een bestaand gebouw in duurzame aspecten investeert, merkt dat de positieve effecten op korte termijn vaak ten gunste van de huurders komen en niet zozeer ten gunste van hem zelf. De

30 scn 5 | 2010

wensen en eisen van de consument . Onder het moto ‘meten is weten’ hebben we tools ontwikkeld die ons in staat stellen van dag tot dag het functioneren van onze centra te volgen en op basis daarvan beleid uit te stippelen voor de toekomst.

Als manager van het winkelcentrum kunnen we daar samen met de belegger beleid op maken. Om vervolgens samen met andere stakeholders, zoals gemeentelijke overheid en ondernemers, een impuls te geven aan de de ‘nieuwe duurzaamheid’ van het winkelonroerend goed in de buurt, wijk of het stadscentrum.’

MANAGEMENT In de wachtruimte van het hoofdkantoor

van wpm ziet de bezoeker een hele reeks aan brochures met veel verschillende beheerproducten. De klant heeft het voor het kiezen. Dat geeft enerzijds aan hoe wpm naar dit vak kijkt en er mee bezig is. Anderzijds kan men zich afvragen of een belegger niet simpelweg wil dat z’n vastgoed beheerd wordt.

Snelders: ‘Primair managen wij natuurlijk het vastgoed. We hebben niet voor niets 1,7 miljoen vierkante meters in beheer. Het is echter belangrijk dat je een aantal producten op de plank hebt staan die je zonodig kunt gebruiken. Het management van winkelcentra is toch naar een nieuwe dimensie aan het groeien. Dat heeft te maken met de relatief nieuwe, terechte aandacht, voor het duurzaamheidsbeleid, maar ook beleid wat je moet voeren op basis van de behoeften van de consument. Niet alleen nu, maar ook op langere termijn.

Daarnaast vraagt ook de belegger steeds meer specifieke informatie van de beheerder. Wij moeten ons dus zowel op de consument, als de retailer als de belegger richten. Ik durf te stellen dat wij als wpm-organisatie steeds meer te bieden hebben, waarbij we helaas nog te vaak moeten constateren dat de

duurzaamheid belegger op het punt van de honorering niet altijd helemaal meegaat in het nieuwe denken.’

CONTAINERBEGRIP Terug naar duurzaamheid. Snelders stelt dat ook beleggers hier niet aan ontkomen, al was het alleen maar als onderdeel van de maatschappelijke verantwoordelijkheid. ‘Voor wpm Groep staat duurzaam ondernemen hoog op onze prioriteitenlijst , niet alleen als onderneming zelf maar ook in onze diensten en producten voor beleggers, ontwikkelaars, overheden en ondernemers. Duurzaamheid is echter een containerbegrip. Er valt zoveel onder. Wil je daar goed mee omgaan, dan moet je prioriteiten stellen en het geheel in segmenten verdelen. Denk om te beginnen aan bijvoorbeeld veiligheid, afval, energie. Daar is veel in te bereiken en het zal uiteindelijk ook gevolgen hebben voor hoe we met bijvoorbeeld servicekosten omgaan. Als een beheerder dit goed oppakt, dan hebben we op termijn wellicht geen huur plus servicekosten meer, maar een all-in huur. Daar zit dan alles in: afvalverwerking, energie, schoonmaak, beveiliging, enz.’

Snelders wijst er echter op dat voor veel aspecten geldt: eerst investeren, dan terugverdienen. ‘Bijvoorbeeld de afvalverwerking. Wij hebben onlangs voor een winkelcentrum geinvesteerd in de aanschaf van een perscontainer voor afval.

Hierdoor kon het aantal transporten van afval drastisch verminderen. Die aanschaf van de perscontainer hebben we in

van echt goede en kwalitatieve winkelvierkante meters en dat betekent keuzes durven maken, in het belang van gebruik en toekomst. Op complexniveau is het toch vooral energie en afvalstoffenverwerking. Je hebt daarin ook je huurders nodig en daarom komt wpm nog dit jaar met een publicatie ‘Duurzaamheid moet kunnen’ in haar periodiek Focus op ondernemen, dat naar al onze huurders gaat. Met deze publicatie werken we in eerste instantie aan het bewustwordingsproces. De belegger in winkelpanden en de grootwinkelbedrijven zijn daarin al wat verder. Het mkb moet nog volgen. Maar het is geen gemakkelijke materie. Daarom gaan we als wpm Retail, (wpm Winkelcentrummanagement en wpm Planontwikkeling), binnenkort ook een te renoveren winkelcentrum als testcase gebruiken om zoveel mogelijk duurzaamheidsaspecten te inventariseren en uit te voeren. Dat wordt een behoorlijke investering voor alle betrokkenen, maar die zal zich zeker terug verdienen. Je kunt wat je leert immers uitrollen over veel andere winkelcentra.’

Dat Snelders zich zo intensief met deze materie bezig houdt, blijkt ook uit zijn lidmaatschap van de taskforce duurzaamheid van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra en is hij namens de icsc binnen de Europese Commissie met de lobby voor duurzaamheid belast. Hij is regelmatig in Brussel te vinden en adviseert voor de winkelcentra waar de Europese wetgeving rekening mee zou moeten houden.

is nog niet erg sexy’ QR-LINK NAAR VIDEO-INTERVIEW MET HUUB SNELDERS

de vorm van een lening in de servicekosten ondergebracht.

Daar moest ook rente op betaald worden. Echter, het geringere aantal transporten kwam ten gunste van de servicekosten. Per saldo werden die dus minder. Nu loopt dit inderdaad nog via de servicekosten. Maar in de toekomst wellicht niet meer en kan een eigenaar door de beheersing van dit soort kosten de huurinkomsten vergroten. Een ander voorbeeld is het collectief inkopen van energie. wpm doet dit nu al voor veel winkelcentra en dit heeft direct een gunstig effect op de opbrengsten.’

VEEL TE DOEN, MAAR WAAR BEGINNEN WE? ‘Eigenlijk is

het een twee sporen beleid. Enerzijds zullen we als partijen in de winkelmarkt er voor moeten zorgen dat de duurzaamheid van het aanbod meegaat in de nieuwe maatschappelijk dynamiek met centraal daarin het belang van consument/bewoner, anderzijds gaat het natuurlijk om de centra zelf, met gerichte acties, om verspilling te voorkomen en meer bewust om te gaan met onze omgeving’. Om duidelijk te maken waarom Duurzaamheid een containerbegrip is, geeft Snelders nog een paar voorbeelden, zoals: Hoe komt de consument bij een winkelcentrum ? Hoe veilig is een winkelcentrum ? Dan het parkeren. ‘We kunnen tegenwoordig (Ski-Data!) aan de hand van kentekens auto’s bij de slagboom herkennen. Je weet dan of het een benzineslurpende PC Hoofttractor of een zuinige hybride auto is. Dit kun je vervolgens belonen door de bestuurder van de hybride auto een parkeerplaats vlak bij de ingang van het winkelgebied toe te wijzen.’

HOE SNEL GAAT HET? Als we volgend jaar om deze tijd weer een afspraak maken voor een vervolginterview, waar verwacht je dan qua vorderingen te zijn? Huub Snelders: ‘Dit proces heeft tijd nodig. Naast een cultuuromwenteling ,betekent het dat duurzaamheid ook echt een onderdeel moeten worden van ons handelen. Het succes en de mate waarin, is sterk afhankelijk of betrokken partijen ook daadwerkelijk bereid zijn tijd en geld in dit intensieve proces te steken . We zijn pas bij

‘Duurzaamheid, daar valt zo veel onder. Wil je daarmee goed omgaan, dan moet je prioriteiten stellen.’

PRIORITEITEN Leuke voorbeelden, maar wat staat in de prak-

het hoofdstuk groene energie inkopen, afvalverwerking, enz.

Doordat het zo’n veel omvattend begrip is moeten er prioriteiten gesteld worden. Wel weet ik zeker dat je volgend jaar om deze tijd veel nieuwe dingen van me te horen krijgt. De ontwikkeling gaat gewoon door. Het moet ook zin hebben. Voor de beleggers in de vorm van een hoger rendement of een lager risico, voor de ondernemers in de kosten. Binnen het bekende people, planet, profit is de laatste factor de zwaarst wegende om het sneller van de grond te krijgen.’

6

tijk nu bovenaan het lijstje? ‘Voor de sector als geheel moet naar mijn inzicht er veel meer aandacht zijn voor het belang

INFO: WWW.WPMGROEP.NL

scn 5 | 2010 31

facilitair

Oplossingen voor een beter ruimtegebruik Zowel bestaande als nieuwe panden vragen om maatwerk oplossingen voor intern transport. Van personen, goederen of beide. En aangezien dit in een winkel- of winkelcentrumoplossing zeker aan de orde is, kan het voor u als lezer interessant zijn om dit stukje eens door te nemen.

W

im Kolsters van Lödige Benelux is liftspecialist.

Zijn bedrijf richt zich op de niche van speciale oplossingen voor bijzondere situaties. Zo heeft het bedrijf recentelijk de MediaMarkt van Heerhugowaard voorzien van een klantenlift uitgevoerd in glas met twee ton hefvermogen en vier vierkante meter groot.

‘Voor een glazen panoramalift is dat een bijzonder groot ding.

Dat moet ook wel, want hij wordt gebruikt door personen met kinder- en winkelwagens. Daarnaast geeft een glazen lift een prettige ervaring voor de gebruiker, maar voor de MediaMarkt ook een stuk controle, omdat men zich in een glazen lift niet kan verstoppen.’

Nu gebruiken retailers veel liften, maar wat weet men er van? Of beter gezegd: wat zou men in de retail als basis van liften moeten weten? Kolsters: ‘Allereerst dat men in de liftindustrie qua techniek twee hoofdstromingen onderscheidt: tractie (met kabels) of hydraulisch (met oliedrukcilinders). Het hydraulische systreem heeft als voordeel dat er weinig slijtende delen zijn, wat leidt tot lagere onderhoudskosten. Ook de investeringkosten zijn lager, maar het benodigd elektrisch vermogen ligt hoger.

Goederenvervoer werkt het beste met hydraulische liften.

Het systeem heeft meer reserves. Een tractielift werkt met een tegengewicht en bij dat systeem zijn de reserves beperkt. Bovendien geven de kabels rek en bij een zware belasting veert de lift dan wat in. Verder stellen wij altijd drie basisvragen: wat ga je transporteren, hoe vaak komt het voor, en wie doet het?

Deze vragen zijn de basis voor een goed advies en uiteindelijk de keuze voor een lifttype.’

ONEIGENLIJK GEBRUIK Tot zover de basis. Het maken van een keuze voor een lift (of beter gezegd: een oplossing voor intern verticaal transport) is echter ingewikkelder dan voor een van deze grondvormen kiezen. ‘We zien in de markt momenteel een ontwikkeling dat adviseurs die eigenlijk niet in lifttechniek gespecialiseerd zijn, een gebruiker een lifttype adviseren dat niet bij het gebruik past. Het gevolg kan zijn dat de lift in het geheel niet gebruikt wordt – daar ken ik voorbeelden van – of dat de lift oneigenlijk gebruikt wordt, met een hogere storingsgevoeligheid tot gevolg. Daar zitten retailers niet op te

wachten: een lift moet het doen en doet hij het niet, dan kost dat geld. Als fabrikant hebben wij dus ingezien dat wij er beter aan doen ook bij de advisering betrokken te zijn. Dat betekent momenteel dat wij momenteel pakweg 60 procent van onze tijd aan advies geven. En dat betaalt zich terug in de levering van een goed product en tevreden klanten.’

EFFICIËNTER RUIMTEGEBRUIK Ruimte kost geld. Extra

ruimte is soms moeilijk te vinden. De sleutel ligt dus bij efficiënter ruimtegebruik. Maar hoe doe je dat? Vanuit de lifttechniek draagt Kolsters twee mogelijke oplossingen aan.

‘In sommige winkelpanden is het mogelijk ruimte te creëren door tussenverdiepingen aan te leggen, bijvoorbeeld als magazijnruimte. Maar ja, het pand was daar oorspronkelijk niet op ingericht, dus hoe maak je dat bereikbaar? Lödige heeft daar de NewGen liftserie voor. Het is een product dat zonder hak en breekwerk in een bestaand pand ingepast kan worden. Er is geen liftput nodig en de motorunit vraagt aan de bovenzijde slechts een halve meter ruimte. De NewGen-serie heeft een zelfdragende constructie en is geschikt voor goederen- en personenvervoer. Nu zijn veel van dit soort liften niet in kleur leverbaar. Maar juist omdat de lift ook in de winkel gebruikt kan worden, leveren wij hem in elke gewenste kleur. Een detail, maar wel belangrijk in een retailomgeving.’

HET ZWARE WERK Kolsters heeft ech-

ter ook oplossingen voor het echte zware werk… ‘Stel, je bent in een binnenstad gevestigd, wil uitbreiden, maar kan geen kant op. Behalve dan de grond in. Maar er is buiten geen ruimte voor een hellingbaan voor de vrachtwagens. Toch is dat oplosbaar en wel met een zware schaarlift, een truck-heffer.

Hiermee kunnen vrachtwagens in z’n geheel een niveau omlaag gebracht worden. We hebben daar al de nodige ervaring mee en werken nu aan een opdracht waar een heel ondergronds magazijn gerealiseerd wordt en waar vrachtwagens gewoon rond kunnen rijden. Een prachtig voorbeeld van intensief ruimtegebruik!’

Dit soort producten koop je echter niet uit een catalogus. Het zijn maatwerkoplossingen die jaren mee moeten. Kolsters: ‘Het zijn toch flinke investeringen en de klant moet dus het best mogelijke product geleverd krijgen. Daarbij kan men de lift ook door ons laten servicen, waardoor men verzekerd is van de laagst denkbare downtime en de snelste actie in geval van storing.’ 6 INFO: WWW.LODIGE.NL

scn 5 | 2010 33

DE SCHOONSTE OPLOSSING! De conducteur, de pompbediende, de melkboer: verdwenen zijn ze door prijsconcurrentie en bezuinigingen. Maar FVH heeft de huismeester in ere hersteld. Bij het onderhoud van winkelcentra werkt FVH dienstverlenend met een vast aanspreekbare huismeester die er altijd is. Zowel de winkelier als het winkelend publiek hebben hier een goed en vertrouwd gevoel bij. Dat is wel zo prettig. Ook voor uw rendement, want de aanpak van FVH (schoon, goed onderhouden én veilig) heeft bewezen een positief resultaat voor huurders te realiseren en dat heeft uiteindelijk ook een gunstige invloed op de waarde van uw vastgoed! Wilt u geen huismeester maar wel een schoonmaakbedrijf die haar afspraken nakomt, ook dan is FVH de specialist op winkelcentra.

Groep BV 'H VFKRRQVWH RSORV VLQJ

V

Hoge Rijndijk 3 – 3449 HA Woerden Telefoon: 0348-41 64 94 – Fax: 0348-41 93 41 www.fvhfacility.nl – info@fvhfacility.nl

4400

$G 6FKRRQVWH RSORVVLQJ LQGG

0LFKHO

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

huurzaken

JOHN NIJSTEN ADVISEERT BIJ HUURPRIJSTOETSINGEN EX ARTIKEL 7:303 BW. VOORHEEN WAS HIJ HIERBIJ ACHTEREENVOLGENS BETROKKEN ALS ADVOCAAT, DIRECTEUR VAN EEN VASTGOEDMANAGEMENTORGANISATIE EN DIRECTEUR O.G. VAN EEN RETAILBEDRIJF.

VERGELIJKBAAR MAKEN VAN HET LITIGIEUZE PAND EN DE REFERENTIEPANDEN

ITZA passé?

Geen enkele onroerende zaak is gelijk aan een andere onroerende zaak. In het kader van een huurprijstoetsing ex artikel 7:303 BW dienen deze verschillen verdisconteerd te worden. Eén van de gehanteerde methoden hiertoe is de ITZA-methode. Deze is vooral bedoeld om de verschillen in front, oppervlakte en diepte inzichtelijk te maken en panden op deze onderdelen vergelijkbaar te maken. Tegen het gebruik van deze methode bestaan bij mij meerdere bezwaren.

D

e term itza staat voor het Engelse In Terms of Zone A. Het uitgangspunt van deze wijze van waardering komt voort uit de gedachte dat het front de meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front. Alle vierkante meters worden uitgedrukt in een percentage van de A-zone. Elke vierkante meter in deze A-zone wordt gesteld op 100 procent. Vervolgens worden aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders lagere percentages toegekend.

Tot voor kort was ik in de veronderstelling dat de itza-methode in het kader van de huurprijstoetsing winkelruimte slechts in uitzonderingsgevallen wordt toegepast. Ook Albert Eijkelhoff was in zijn scriptie uit 2000 (De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de ROZ/IPD Vastgoedindex; op weg naar een zuivere retailbenchmark) van mening dat in Nederland maar op zeer bescheiden schaal de itza-methode gehanteerd werd en in geval zij gebruikt werd zij niet bijdroeg tot de inzichtelijkheid van het advies. Totdat ik een makelaar met jarenlange ervaring hoorde zeggen dat deze methode voor hem bepalend is en ook de bhac’s deze plegen te gebruiken.

De secretaris van de Bedrijfshuuradviescommissie Amsterdam Alkmaar-Haarlem-Zaandam, mr. J.P.M. van der Ende, is echter van mening dat dit een uitzondering is. Hij raadt de bhac’s al jaren regulier gebruik van de itza-methode af. Wel acht hij zonering in bijzondere omstandigheden van bouwkundige aard (een extreme pijpenla, l, u of t) zinvol, maar dan wel weer direct gerelateerd aan het specifieke geval met een inschatting of waardering van de deskundige, die ook als zodanig wordt gepresenteerd.

>

LEES VERDER OP PAGINA

36 scn 5 | 2010 35

huurzaken

<

VERVOLG VAN PAGINA

35

Vervolgens bleek mij dat ook ‘jongeren’ in het winkelvastgoed ervan uit gingen dat de itza-methode de gebruikelijke methode is. De oorzaak hiervan is de beschrijving van deze methode door George ten Have in zijn boek Taxatieleer vastgoed 1 en verder uitgewerkt voor winkels en artikel 7:290 bedrijfsruimte in Taxatieleer vastgoed 2, beide uit 2007, welke boeken voor studiedoeleinden worden gebruikt.

Dat is voor mij reden deze methode en mijn bezwaren hiertegen wat diepgaander te bespreken. Deze bezwaren zijn de volgende: • dat de grondslag van de itza methode niet meer geldt c.q. onvoldoende van gewicht is om deze methode te gebruiken; • dat partijen en met name de retailers bij de aanhuur niet denken in termen van itza; • dat de vaak gebruikte standaarden voor dieptes en afwaarderingen niet (meer) kloppen.

Voordat hiertoe kan worden overgegaan is een uiteenzetting van enige algemene aspecten wellicht zinvol.

ALGEMENE ASPECTEN Artikel 7:303 bw bepaalt op welke

wijze de huurprijs van bedrijfsruimten ex artikel 7:290 bw, winkel-en horecapanden, nader moet worden vastgesteld.

Daartoe dient het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met een referentieperiode van 5 jaren. Een winkelpand waarvan de huurprijs nader wordt vastgesteld, het litigieuze pand, wordt dus vergeleken met andere, vergelijkbare, winkelpanden. Dat is niets bijzonders.

Ook bij het bepalen van de marktwaarde van een commercieel onroerend goed ligt vergelijking met ander commercieel onroerend goed voor de hand. Zie bijvoorbeeld de Taxatierichtlijnen voor de roz/ ipd Vastgoedindex, 15-3-2007, met aanvulling. Volgens deze richtlijnen zijn de geëigende benaderingswijzen voor de waarde: de inkomstenbenadering en de vergelijkingsbenadering. De inkomstenbenadering dient uitgewerkt te worden in een waardeberekening terwijl de vergelijkingsbenadering uitgewerkt dient te worden middels het opnemen van referentietransacties.

Voor het vaststellen van een huurprijs ex artikel 7:303 van het bw conform vergelijking zijn de huurprijzen van de referentiepanden en de locatie/ligging alsmede de oppervlakte met front, diepte en vorm van het litigieuze pand en de referentiepanden de belangrijkste aspecten.

VERGELIJKBAAR Als eerste dienen de huurprijzen van de

referentiepanden vergelijkbaar gemaakt te worden. De kale huurprijs dient te worden vastgesteld. De vergoeding voor servicekosten en promotiekosten en de btw maken in beginsel geen deel uit van de vergelijking. Een vergoeding voor goodwill en/of inventaris zal leiden tot een lagere in aanmerking te nemen vergelijkingshuurprijs. Als de huurder van een referentiepand het gehele onderhoud voor zijn rekening dient te nemen, zal dat in beginsel dienen te leiden tot een hogere vergelijkingshuurprijs.

36 scn 5 | 2010

Voor het bepalen van de vergelijkbaarheid qua locatie/ligging zijn primair de aantallen passanten die langs deze winkels komen en/of de bezoekers van het winkelgebied maatgevend. Maar ook het type locatie is van belang.

METEN De oppervlakte, front en diepte worden gemeten.

Bij afwijkende vorm vindt opsplitsing van de totale oppervlakte ter opmeting plaats. Gemeten wordt ofwel ter plaatse ofwel op tekening waarbij de toestand bij aanhuur in beginsel maatgevend is. In het ideale geval dat qua locatie/ligging en maatvoering tussen het litigieuze pand en de te vergelijken panden geen verschillen zijn, zal bij een consistente benadering per pand de weging van elke vierkante meter hetzelfde zijn. Dat is zelden of wellicht nimmer het geval. Bij een eerste

Voor het vaststellen van de huurprijs zijn de prijzen, ligging en locatie van referentiepanden het belangrijkst beoordeling dient daarom te worden bezien of ondanks deze verschillen toch vergelijking mogelijk is. Indien de verschillen niet wezenlijk zijn, kunnen zij wellicht middels correcties of anderszins worden opgeheven. In de woorden van de Hoge Raad, 20 oktober 1989, nj 1989, 898: ‘dat panden welke in aanmerking komen om als vergelijkbare bedrijfsruimte in de berekening te worden betrokken, niet zelden een of meer verschillen met het gehuurde zullen vertonen, hetgeen niet behoeft uit te sluiten dat deze panden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden’.

huurzaken

gedeeld door het gemiddelde van de vergelijkbare panden, waarna de uitkomst hiervan geldt als wegingsfactor voor de ruimte op de begane grond. Voor een uitgebreidere beschrijving met voorbeeld en commentaar verwijs ik naar een artikel van George ten Have in het Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, 2005, blz.197 en 198.

Over deze methode kan ik inhoudelijk weinig opmerken omdat ik de achterliggende berekening niet ken. Anderen vinden deze methode vooral rekenkundig. Zij gaat teveel voorbij aan de feitelijke vorm van het pand. Daarnaast vindt men dat de bandbreedte in de praktijk meer nuancering vereist.

DE DRIE MEEST GEBRUIKTE De functionele, de overall- en

de itza- methode waarderen de fysieke ruimte(n) van het pand en maken deze vergelijkbaar.

FUNCTIONELE METHODE Zoals de benaming aangeeft, wor-

Dan doet zich de vraag voor hoe opheffing van het verschil in standkwaliteit en/of oppervlakte en/of front en/of diepte en/of vorm tussen in beginsel vergelijkbare winkelpanden zo objectief mogelijk kan plaats vinden. Hoe kunnen deze panden ook op deze aspecten vergelijkbaar worden gemaakt? De literatuur noemt hiervoor een aantal methoden.

E.J. BOLT Slechts twee methoden houden ook rekening met

de standkwaliteit. De methode van de standkwaliteit/ panddiepte zoals beschreven door Eddy Bolt in zijn boek uit 2003, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, maakt het verschil in standkwaliteit en panddiepte tussen de winkelpanden inzichtelijk. De in hetzelfde boek door hem beschreven methode van de modelmatige richthuren geeft het verband weer tussen de standkwaliteit, de oppervlakte en de diepte van de panden.

Deze beide methoden gaan echter niet uit van de criteria van artikel 7:303 bw. Wel geven zij inzicht in huurprijsniveaus in groter verband en zij kunnen bijvoorbeeld voor overige waarderingen, onderzoeksdoeleinden of als achtergrondinformatie worden ingezet.

De bedoeling is in overleg met E.J. Bolt in één van de volgende edities van dit tijdschrift apart in te gaan op zijn redenen om het boek te schrijven, de wijze van totstandkoming hiervan en het nut van de onderzoekresultaten.

PUIBREEDTEFACTOR Daarnaast wordt in een incidenteel

geval gebruik gemaakt van de methode op basis van de puibreedtefactor. Deze gaat uit van de verhouding tussen de puibreedte en de gemiddelde diepte van een winkelpand op begane grond. De gedachte achter deze methode is dat hoe meer de diepte naar boven afwijkt van de breedte hoe ongunstiger dit is. Als de breedte gelijk is aan de diepte is de factor 1. Vervolgens neemt de factor af naarmate de diepte groter is.

Van elk vergelijkingspand worden deze factor en vervolgens het gemiddelde van deze factoren bepaald. De factor dient zich tussen een bandbreedte van 0,66 en 1,00 te bevinden.

De puibreedtefactor van het litigieuze pand wordt vervolgens

den in de functionele methode de ruimten van het pand verdeeld naar functie c.q. gebruik en vindt waardering plaats op basis van deze functie. Het is de methode die de bhac’s van begin af in overwegende mate hebben toegepast en nog steeds toepassen.

De publieksruimte op begane grond wordt in beginsel gesteld op 100 procent. De publieksruimte komt overeen met de wvo, winkelverkoopoppervlakte, en is dus inclusief etalages, ruimten achter toonbanken etc. Aan een op de begane grond gelegen ruimte, zijnde geen publieksruimte (bijvoorbeeld magazijn, pantry en toilet), wordt doorgaans per één vierkante meter een waarde toegekend van 50 procent van de waarde van een vierkante meter publieksruimte op de begane grond.

De gebruikswaarde van kelders en verdiepingen wordt sterk bepaald door de bereikbaarheid en hoogte. Naarmate de bereikbaarheid afneemt, neemt ook de potentiële bruikbaarheid als verkoop- of magazijnruimte af.

OVERALL-METHODE De omschrijving van de overall-metho-

de wijkt nogal eens af. Zelf leg ik de overall-methode als volgt uit. Er vindt geen waardeverdeling plaats tussen de verschillende ruimten. Verschil wordt alleen gemaakt voor de ligging op begane grond, kelder of verdieping. De huurprijs per vierkante meter wordt vastgesteld door de relevante totale oppervlakte, eventueel dus gecorrigeerd voor de bouwlaag, te delen op de huurprijs. Deze methode is vooral geschikt voor echt grote winkels zoals grotere supermarkten en warenhuizen.

In de volgende afleveringen zal ik deze methoden bespreken. Begonnen wordt met de itza-methode die door mij als het minst geschikt van deze drie wordt beschouwd, ondanks promotie van deze methode door gerespecteerde deskundigen. De bezwaren zullen dus goed gefundeerd moeten worden.

6

COMMENTAAR? J.NIJSTEN@HOME.NL

scn 5 | 2010 37

HYPERION WORDT HAAGS Reclamebureau Hyperion is verhuisd. Vanuit ons nieuwe onderkomen in Den Haag gaan wij met hernieuwde energie door met doordachte, creatieve uitingen voor onder nemingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 070 887 07 81 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

Is uw winkelgebied schoon?

Schoon straatwerk geeft uw object een maximale uitstraling, verminderd vandalisme en zorgt minder snel voor hervervuiling.

Jadon heeft jarenlange ervaring in het reinigen van bestratingen en het verwijderen van kauwgom in de openbare ruimte. Met onze milieuvriendelijke en gepatenteerde reinigingstechniek zorgen wij voor een ware metamorfose van uw winkelgebied of parkeergarage snel, effectief en met een minimum aan overlast.

Jadons Reinigingmiddel? Puur water.

voor

na

Wildpad-West 16, 9287 VK Twijzelerheide T 0511 44 95 74 www.jadon.eu

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

$GY )OXFRQ ! 6&1 LQGG

scn 5 | 2010

techniek

Paul en Bart Schmitz van Flucon

‘Retailers en winkelcentra mogen geen informatieachterstand oplopen tegenover de internetretailer’ Meten is weten. Dat geldt ook voor winkels en winkelcentra. Vanuit Amerika en Engeland deden pakweg tien jaar geleden ‘passanten-telsystemen’ z’n intrede in ook de Nederlandse winkels en winkelcentra. Aanvankelijk slechts aarzelend – wat met het verschil in managementcultuur te maken had – nu steeds meer. Paul Schmitz van Flucon, een van de eerste leveranciers van deze techniek: ‘Ook kleinere winkelcentra in Nederland worden nu steeds vaker uitgerust met een telsysteem.

De behoefte aan informatie is groot.’

S

CN zit aan tafel met Paul en Bart Schmitz (vader en zoon). Paul is oprichter en eigenaar van Flucon en Bart is key-accountmanager voor met name winkelcentra. Flucon levert haar passantentelsystemen aan winkels en winkelcentra in zo’n twintig landen en heeft verschillende top-retailers en -beleggers als klant. ‘Daarbij is er in de loop der jaren wel het een en ander veranderd.’ zegt Paul Schmitz. ‘We zijn opgeschoven van pure hardwareleverancier naar leverancier van een totaalpakket. Dus hardware, datamanagement en rapportagetools.’

De techniek verbetert doorlopend. Flucon doet daar actief aan mee, onder andere door samenwerking met partners. Paul Schmitz: ‘Wij werken nu met een gespecialiseerde producent aan verbeterde camerasystemen. Dit maakt het mogelijk om ook op extreem drukke passages (zoals op luchthavens of stations) te kunnen tellen. Maar we moeten ook anticiperen op de trend dat er steeds minder overdekte winkelcentra gebouwd worden, waardoor we minder afgebakende entrees hebben, bredere straten en het weerbeeld. Ook dat stelt andere eisen aan de systemen.’

BETROUWBAAR Maar in feite is dat niet interessant voor de afnemer. Die wil gewoon betrouwbare gegevens op z’n bureau. En dat kan. Bart Schmitz: ‘Dat betekent enerzijds dat de installaties goed moeten werken. Dat is het serviceaspect en daarin doen we steeds meer op afstand. Afwijkingen in systemen kunnen we hier op de vestiging signaleren en vaak zelfs

>

LEES VERDER OP PAGINA

41 scn 5 | 2010 39

BEURZEN EN CONGRESSEN

beurzen en congressen

DINSDAG 9 NOVEMBER Brussel Vastgoed® 2010 DONDERDAG 25 NOVEMBER Den Haag Vastgoed® 2010 VRIJDAG 3 DECEMBER Limburg Vastgoed® 2010 DONDERDAG 10 FEBRUARI Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2010 DONDERDAG 3 MAART Twente Vastgoed® 2010 DONDERDAG 24 MAART WinkellocatieMarkt België® 2010 DONDERDAG 24 MAART Drechtsteden Vastgoed® 2010 DONDERDAG 31 MAART Amsterdam Vastgoed® 2010 Nieuwe publicatie: Vastgoedwijzer btw & overdrachtsbelasting www.managementproducties.com

17-19 NOVEMBER MAPIC Cannes (F) www.mapic.com JANUARI 2011 Christmas World (beurs over kerstdecoratie en –verlichting) Messe Frankfurt (D) 14 APRIL NRW Jaarvergadering (met uitreiking NRW Jaarprijs en NRW Marketingprijs) Passengers Terminal, Amsterdam www.nrw.nl JUNI Provada Amsterdam RAI www.provada.nl 15-17 JUNI ICSC Europe Annual Conference Paris www.icsc.org

Hoge Schie Op zaterdag 28 augustus is winkelboulevard Hoge Schie te Rotterdam officieel geopend.

ASR Vastgoed Ontwikkeling, het Spoorwegpensioenfonds (SPF), Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers en de deelgemeente Overschie van de gemeente Rotterdam zijn trots op het resultaat.

D

e oplevering betreft ruim 4500 m2 winkels en voorzieningen, waaronder een nieuwe bibliotheek, 92 woningen, waarvan twaalf woningen en 260 nieuwe parkeerplaatsen. Formules als Plus, Lidl en Hema vormen de trekkers. De winkelboulevard Hoge Schie aan de Burgemeester Baumannlaan is hiermee weer terug als dé winkelstraat in het hart van Overschie in Rotterdam.

SPECTACULAIR De fractievoorzitters van alle partijen van de deelraad in Overschie waren door de ontwikkelaars en belegger gevraagd de feestelijke handeling te verrichten. Tijdens de dag, maar voor de bewoners gedurende de gehele week, zijn op verschillende plaatsen in en nabij het centrum activiteiten georganiseerd, zowel voor kinderen als volwassenen. Diverse winkeliers maakten gebruik van de mogelijkheid om de eerste klanten feestelijk te verwelkomen met aantrekkelijke acties.

STERKE MERKEN Ontwikkelaar ASR Vastgoed Ontwikkeling ontwikkelde het centrum samen met Van Omme en De Groot participatiemaatschappij en in nauwe samenwerking met de deelgemeente Overschie. “Het is mooi te zien hoe een goede sa-

40 scn 5 | 2010

projecten/techniek

<

VERVOLG VAN PAGINA

39

ook verhelpen. Anderzijds hebben we gewerkt aan onze rapportagesoftware. Vroeger verwerkte de klant zelf z’n data, knutselde een spreadsheet in elkaar en dat was ’t. Samen met het bekende bedrijf Triodor hebben we nu een webrapportagesysteem voor winkelcentra ontwikkeld, dat op een eenvoudige manier heel veel informatie presenteert. Een versie voor retailers volgt binnenkort.’

geopend menwerking tussen gemeente en een private partij als ASR Vastgoed Ontwikkeling leidt tot bijzondere resultaten”, aldus Foppe Kooistra, CEO van ASR Vastgoed Ontwikkeling. Ontwikkelen houdt echter niet op bij mooie plannen maken en de realisatie daarvan. “Ook zijn we erg blij het centrum volledig verhuurd te kunnen opleveren aan de belegger het Spoorwegpensioenfonds.

Met aansprekende huurders als Plus, Lidl, en Hema, maar ook enkele in het oog springende uitstekende lokale huurders en een nieuwe bibliotheek die samen maken dat het uiteindelijk om een sterk multifunctioneel programma gaat. We zien nu dat dat zeer goed is gelukt. Dit project is hiermee een echte bijdrage voor de buurt Overschie geworden.”

EIGENDOM VASTGOED Voor de winkelboulevard De Hoge Schie en de bijbehorende woningen en appartementen is een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht en actief geworden. Het Spoorwegpensioenfonds (SPF) heeft de appartementsrechten van winkels, parkeergarage en 38 appartementen aan haar beleggingsportefeuille toegevoegd. Alle huurders en de kopers zijn inmiddels op de locatie verwelkomd. Het complex Hoge Schie is een fraaie aanwinst voor de SPF-beleggingsportefeuille winkels en woningen en een parel voor stad en volk van Overschie.

GEACCEPTEERD Zijn passantentelsystemen nu meer geaccepteerd dan vroeger? Paul Schmitz: ‘Zeer zeker. De manier van managen is veranderd en daarmee ook de behoefte aan informatie. We zien ook steeds vaker dat men de systemen op kleinere centra geplaatst wil zien. Dat is ook goed te doen, want de techniek is in de loop der jaren meer betaalbaar geworden, waardoor het ook interessant is op winkelniveau. Dat betekent dus dat bijvoorbeeld de rayonmanager die op de weg zit, via z’n pda geïnformeerd kan worden over zijn filialen.’

Bart Schmitz: ‘De behoefte aan informatie is echt iets van deze tijd. Men wil op elk moment en op elke plaats over informatie kunnen beschikken. Voor de rapportagesoftware hebben we veel aandacht gegeven aan de vormgeving, de gebruiksvriendelijkheid en de snelheid van de applicatie. We hebben nadrukkelijk rekening gehouden met de wensen van de mensen uit de praktijk, zoals die van Corio.’

INTERPRETEREN ‘Met deze applicatie kunnen we de gebruiker laten zien hoe zijn winkelcentra het doen binnen de eigen portefeuille, maar ook ten opzichte van de landelijke trends.

Daarbij kunnen periodes van nu en voorgaande jaren met elkaar vergeleken worden. Visueel is het allemaal snel te interpreteren, onder andere door kleurgebruik. Bijzonder is ook dat we de gegevens met het weerbeeld combineren. We kunnen koopzondagen met elkaar vergelijken, het effect van evenementen zien, enzovoort. Aan de software is een slimme ‘report-wizard’ gekoppeld, zodat de manager ook naar eigen inzicht rapportages kan uitdraaien en delen met collega’s.

Het voordeel van deze software is, dat de gebruiker niet zozeer bezig is met een eigen rapport te generen, maar vooral met het interpreteren van informatie. En daar is het uiteindelijk om te doen. Maar ondanks dit gemak, zijn de mogelijkheden eindeloos.’

OVER DE HOGE SCHIE De Hoge Schie bestaat uit een bouwblok met daaronder een parkeergarage, een binnenplein met nog eens twaalf grondgebonden woningen met tuin, winkels en een bibliotheek in de plint tot aan vier lagen hoog, naar een ontwerp van architect Nico Brouwer van Architecten bureau 01-10 uit Rotterdam. De bouw van het gehele complex is gerealiseerd door Bouw & Aannemingsbedrijf Van Omme & De Groot uit Rotterdam in opdracht van de gezamenlijke ontwikkelaars ASR Vastgoed Ontwikkeling uit Utrecht en Van Omme & De Groot Projectontwikkelaars en Bouwers.

6

NIEUWE ONTWIKKELINGEN De veranderingen zijn de laatste jaren snel gegaan, maar Flucon is nu al met de toekomst bezig. Een tipje van de sluier. Paul Schmitz: ‘Aan de hand van bluetooth-metingen kunnen we straks ook bepalen hoe vaak en hoe lang een consument naar een winkelcentrum komt.

En of het een unieke of terugkerende bezoeker is. Weliswaar heeft niet iedereen bluetooth op de telefoon aan staan, het zijn er zeker voldoende om statistisch juiste uitspraken te kunnen doen. Als we deze techniek koppelen aan onze tel- en rapportagesystemen, dan komt er nog veel meer informatie beschikbaar. Ik denk overigens dat het een must is dat winkelcentrumeigenaren en –managers over dit soort informatie beschikken, omdat aanbieders die via internet werken sowieso over veel informatie kunnen beschikken. De ‘gewone’ retail kan het zich niet permitteren ook nog een informatieachterstand op te lopen.’

6

INFO: ASRVASTGOEDONTWIKKELING.NL

INFO: WWW.FLUCON.NL • INFO@FLUCON.NL

scn 5 | 2010 41

Style

Fashion Het monumentale voormalig postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam wordt getransformeerd naar een ‘house of lifestyle brands’. Door het

Food

luxe en trendy winkelaanbod te combineren met horeca wordt Post Rotterdam een ware beleving. De verschillende thema’s voor

Design

Post Rotterdam zijn style, fashion, food, design en shopping.

Het wordt, naast een ontmoetingsplek, dan ook een echte shopping experience. Er komt tevens een luxe designhotel in het markante gebouw,

Shopping

passend bij het concept Post Rotterdam.

Retail oppervlakte: 20.000 m2 Designhotel: 80 luxe kamers Architect: Ben van Berkel, UNStudio Opening: 2013

postrotterdam.com

Ontwikkelaar:

Financier: Informatie en verhuur: T: +31 20 626 2691 I: www.cbre.nl

internationaal

Samba-shopping Parco Arauco in Santiago

Zuid Amerikaanse winkelcentra spelen in op de rijke elite en een snel groeiende middenklasse. Kai van Hasselt evalueert centra in verscheidene landen van het continent en laat zien dat de business er booming is.

TEKST EN FOTO'S KAI VAN HASSELT, SHINSEKAI ANALYSIS

D

e groei in de Global South, de opkomende landen in Azië, Afrika en Zuid Amerika begint steeds duidelijker af te wijken van de reeds gevestigde orde in Europa en Noord Amerika. De Global South landen beslaan een zeer breed en uiteenlopend spectrum. Ze maken in sneltreinvaart hun opwachting op het wereldtoneel, maar veel partijen in het Westen weten daar nog niet zo goed raad mee. Daarbij zitten er grote verschillen tussen de economische, politieke en culturele achtergrond van de verschillende landen. Zuid Amerika, krijgt op Brazilië na (dat onderdeel vormt van de befaamde bric-landen; Brazilië, Rusland, India en China) meestal niet de meeste aandacht als het gaat om nieuwe investeringen. Het is echter een continent dat relatieve stabiliteit geniet in combinatie met een hoge economische groei. De retail -en winkelcentrummarkt heeft zich in de verschillende Latijns Amerikaanse landen om historische en culturele redenen verschillend ontwikkeld. Als men de verschillende landen bezoekt, is duidelijk te merken dat deze zich in verschillende invloedssferen en stadia van ontwikkeling bevinden.

CHILI Chili is een van de meest ontwikkelde landen van Zuid Amerika. Het doet het meest kapitalistisch, ordelijk gepland aan. De hoofdstad Santiago is een miljoenen stad met uitzicht

op de omringende bergen. In de binnenstad is veel retail langs de brede straten. Sommige straten zijn voor het verkeer afgesloten en geven de wandelaar de ruimte. In de studentenwijk Bellavista ligt een opvallende mixed use ontwikkeling Patio Bellavista. Ingepast in het straatblok en omringd door de bestaande huizen ligt een grote openlucht uitgaans en entertainment restaurants. Over twee lagen liggen restaurants, kleine winkeltjes, clubs en galeries verspreid. De plek richt zich op de studentenpopulatie en op toeristen. Het is met zorg ontwikkeld en je kunt er tussen de pleintjes en straatjes meanderen.

In de buitenwijken liggen een aantal grote en zeer proffessioneel gerunde winkelcentra, zoals Parco Arauco en Alto Las Condes. De eerste Chileense winkelcentra werden in de jaren ’60 ontwikkeld.

PARCO ARAURO Parco Arauco is een volwaardige bestemming. Het trekt zowel winkelend publiek als zakenmensen van naburige kantoren die daar komen lunchen. Het winkeldeel is over drie lagen verspreid en ligt rondom een soort openluchtpark en entertainmentruimte waar ook concerten en filmvertoningen plaatsvinden.

De belangrijkste ontwikkelaar-beleggers zijn Parco Arauco (genoemd naar het gelijknamige winkelcentrum) en Cencosud s.a., een grote multi-format retailer. Spaanse en Amerikaanse invloeden zijn terug te vinden in de winkels, merken en concepten die in de winkelcentra huren. Ze hebben beide gebruik gemaakt van de voorspoedige ontwikkeling die Chili doormaakte en hebben sinds de jaren ’80 ook buiten Chili in winkelcentra in Argentinië en in de rest van het continent geïnvesteerd. Dat leverde beide partijen een sterke regionale positie en enorme voorsprong ten opzichte van de concurrentie op.

ARGENTINIË De financiële crisis waar het land in 2001-2002

in terechtkwam, heeft diepe sporen nagelaten, waar het land en haar inwoners langzaam van herstellen. De munt devalueerde fors, waardoor import en de aflossing van buitenlandse

>

LEES VERDER OP PAGINA

44 scn 5 | 2010 43

internationaal

tra opvallend goed ingericht. Tevens geven ze creditcards uit, waardoor ze een hele directe relatie met de klanten van hun centra onderhouden.

GALERÍAS PACÍFICO Een van hun andere centra is Galerías

Pacífico. Dit bevindt zich in een schitterend Beaux Arts gebouw uit 1889, dat oorspronkelijk een warenhuis huisvestte gemodelleerd naar het Parijse Bon Marché. Na vele functieveranderingen gedurende de afgelopen eeuw werd het in 1991 geopend als een winkelcentrum. Het meest uitzonderlijke is de centrale hal; een gigantische koepel opgesierd met twaalf fresco’s uit 1946. Het maakt de plek tot een van de meest stedelijke en culturele winkelcentra die men zich kan voorstellen. Een ander opmerkelijk punt is dat, naast de traditionele en niet zo inspirerende foodcourt in de kelder, er door het gebouw heen mooi vormgegeven cafés en lunchrooms zitten die de hele dag vol zitten. In veel winkelcentra zijn cafés strikt gescheiden van de winkels, hier zijn ze met de looproute verweven. Hetgeen leidt tot een levendige atmosfeer.

Patio Bulrich, Buenos Aires (Argentinië)

<

VERVOLG VAN PAGINA

43

schulden onbetaalbaar werden. Andersom plukt Argentinië daar ook de vruchten van doordat het voor buitenlanders een relatieve vakantiebestemming werd. Een eeuw geleden was het een van de rijkste landen ter wereld. Dat is terug te zien in de architectuur van de hoofdstad Buenos Aires. Hoewel de rijkdom van de bewoners daar niet altijd mee in de pas loopt, straalt de stad over het algemeen een enorme grandeur uit.

Buenos Aires kent een paar goede winkelcentra in de stad zelf.

PATIO BULRICH Patio Bulrich is een succesvol winkelcen-

URUGUAY Uruguay wordt weleens omschreven als het Zwit-

serland van Zuid Amerika. Het land ligt tussen Argentinië en Brazilië in en heeft 3,5 miljoen inwoners waarvan ongeveer een derde in de hoofdstad woont. Een bootverbinding verbindt Buenos Aires met de historische stad Colonia en de hoofdstad van Uruguay, Montevideo. Het contrast tussen de twee landen is groot en het is op veel plekken in Montevideo alsof de tijd heeft stil gestaan. In de oude stad worden historische in verval geraakte panden opgeknapt door buitenlandse beleggers. Het gebied heeft alle kwaliteiten in zich om een gewilde toeristische bestemming te worden. Punta de l’Esta, twee uur reizen van Montevideo, ligt aan de kust en is tijdens de zomer op het zuidelijk halfrond een toeristische topattrac-

trum in de chique wijk Retiro. Het werd in 1988 ontwikkeld in

De gigantische koepel in de centrale hal van Galerías Pacífico is opgesierd met twaalf fresco's uit 1946 een voormalig vee-veilinghuis door ontwikkelaar en belegger Alto Palermo s.a. Later fuseerde deze zijn belangen met die van de Chileense belegger Parco Arauco. Het winkelcentrum is in feite een groots opgezette, passage over meer lagen en verbindt twee belangrijke straten. Het ligt tussen de grote internationale hotels en trekt een high-end clientèle. Internationale ketens en labels en succesvolle Argentijnse merken als Trosman, en La Martina, de hofleverancier van het Argentijnse polo-team hebben er filialen. Alto Palermo sa, (apsa) en moedermaatschappij irsa behoren tot de best gepositioneerde vastgoedpartijen in Argentinië. Na de peso-crisis in 2002 klom het bedrijf geleidelijk weer uit het dal en bezit het een formidabele portefeuille winkelcentra in Buenos Aires en in de andere belangrijke Argentijnse steden. Naast winkelcentrumbelangen hebben ze ook een tak die zich op e-commerce richt. Ze hebben de websites voor de verschillende winkelcen-

44 scn 5 | 2010

De centrale hal van Galería Pacífico, Buenos Aires (Argentinië)

internationaal

tie voor de Zuid-Amerikaanse jetset. De ontwikkelaars die in het historische centrum aan de slag gaan, hopen waarschijnlijk dat ze iets van die glamour naar Montevideo kunnen brengen.

Uruguay heeft vijf winkelcentra waarvan de meeste in de hoofdstad liggen. De oudste, de Montevideo mall is in haar 25-jarig bestaan al vijftien keer uitgebreid. Van het oorspronkelijke ontwerp van de ingenieur–architect Eladio Dieste is niet veel meer over. De laatste toevoeging is het high-tech uitziende World Trade Center kantorencomplex.

TRES CRUCES Tres Cruces is een winkelcentrum van een heel andere orde. Het is in 1992 opgericht als samenwerking tussen de overheid en private investeerders rondom het busstation van Montevideo. Het busstation trekt negen miljoen busreizigers per jaar. Het is een goed voorbeeld van transit oriented development, maar laat zien dat dergelijke op openbaar vervoer gefocuste ontwikkelingen niet alleen succesvol zijn rondom dure vormen van openbaar vervoer zoals treinstations en vliegvelden. Enkele van de meest succesvolle winkelcentra in Zuid Amerika zijn gekoppeld aan busstations. Het model zal in de toekomst nog meer worden gebruikt, omdat op veel plekken op het continent snelle buslijnen door de stad worden aangelegd als goedkoop alternatief voor metrolijnen.

ANDERE LANDEN Zowel vanuit Chili als vanuit Brazilië wordt

op dit moment flink geïnvesteerd in het opzetten en het ontwikkelen van winkelcentra in Peru en Columbia. Beide landen lopen achterop in het aantal en in de ontwikkelingsgraad van hun centra. Venezuela, Paraguay, Bolivia en Cuba, tenslotte, trekken op dit moment weinig buitenlandse investeerders aan vanwege een ongunstig investeringsklimaat en/of beperkte demografische en economische potentie.

De entree van Daslu in Sao Paulo (Brazilië)

Enkele van de meest succesvolle winkelcentra in Zuid-Amerika zijn gekoppeld aan busstations Mocht er in Cuba in de komende jaren een kapitaal vriendelijk regime aan de macht komen, dan is daar een enorme boom te verwachten. Havana zal zich in zo een situatie waarschijnlijk in rap tempo tot een soort Miami Beach ontwikkelen. De grote hotelketens staan achter de schermen te popelen om aan de slag te kunnen.

BRAZILIË Brazilië ondergaat momenteel een zeer gunstige ontwikkeling. De economische groei is hoog en veel mensen lijken van de welvaartsgroei te kunnen mee profiteren. Bovendien maakt het zich op voor twee grootschalige sportevenementen, het wk voetbal in 2014 en de Olympische Spelen in 2016. Tijdens het jaarlijkse congres van abrasce, de Braziliaanse nrw, werd de verwachting uitgesproken dat er voor 2014 nog 64 winkelcentra bij worden gebouwd, bovenop het bestaande aanbod van 392 centra, om aan de vraag van winkeliers en consumenten te kunnen voldoen. De huidige bezittingsgraad is 97.2 procent. Er zijn een aantal zeer luxueuze winkelcentra in Sao Paulo. Hoewel ze een volstrekt vertekend beeld van het inkomen van de gemiddelde Braziliaan geven, voorzien ze in een constante vraag naar luxe producten en diensten van de rijke toplaag. Sao Paulo is een metropool, een oerwoud van betonnen wolkenkrabbers waar helikopters als taxi worden ingezet om mensen van toren naar toren te vervoeren. Tegen die achtergrond moeten ook winkelbestemmingen als Daslu en Citade Jardim worden gezien. De eerste is een zeer exclusief shop-in-shop warenhuis dat vroeger in een aantal residentiële villa’s zat en enkele jaren geleden naar een groot vrijstaand neo-klassiek gebouw verhuisde. Via een absurd lange oprijlaan met Romeinse bogen komt men bij het gebouw aan. De entree heeft iets weg van een hotel. Men

Citade Jardin, Sao Paulo (Brazilië)

>

LEES VERDER OP PAGINA

47 scn 5 | 2010 45

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

SCN DIGITAAL Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

Shopping Centre News is nu ook digitaal na te slaan. Met tal van nieuwe en handige toevoegingen. Surf naar www.scnews.eu!

Evenwicht tussen architectuur en functionaliteit

K3H werkt vanaf het ontwerp tot en met de oplevering aan een project. Architectuur/ stedenbouw, projectbegeleiding, coördinatie, bestekken maken, calculeren en tekenen zijn in eigen hand en zo controleren wij de uiteindelijke kwaliteit.

Onze ontwerpen zijn niet stijlvast. Wel stijlvast is onze manier van omgaan met opdrachtgevers en projecten: gedreven, betrokken, luisterend, onderzoekend en respectvol! Onze doelstelling is een eensluidend antwoord te geven op de wensen van de opdrachtgever. Rekening houdend met de locatie, de context en andere krachtvelden zullen alle randvoorwaarden samenkomen in één oplossing. Het zoeken naar de essentie van de opgave is een voorwaarde evenals het zoeken naar evenwicht en samenhang.

POSTBUS 11 7710 AA NIEUWLEUSEN 0529 485 888 WWW.K3H.NL

internationaal

Montevideo shopping center, Brazilië

<

VERVOLG VAN PAGINA

45

se vastgoedbelegger Grosvenor Equity International, het investeringsvehikel van de Amerikaanse vastgoedbelegger Sam Zell en Braziliaanse private equity partij gp Partners bouwden een portefeuille van winkelcentra op en brachten deze vorig jaarnaar de beurs. Brazilië is in de afgelopen jaren de grootste en snelst zich ontwikkelende winkelcentra markt van Zuid Amerika geworden. De vastgoedmarkt is booming en vooral voor appartemententorens in Sao Paulo en Rio ligt het gevaar van oververhitting op de loer. Winkelcentra worden echter niet als object van speculatie ontwikkeld, maar om aan de vraag van de groeiende middenklasse te voldoen. De aanwezigheid van enkele van werelds meest doorgewinterde vastgoedbeleggers duidt erop dat deze partijen de ontwikkelingen in dit land van groot belang achten. De huidige groeipercentages zijn bijzonder hoog, maar de verwachtingen voor Brazilië zijn eveneens heel hoog gespannen.

CONCLUSIE Net zoals Chileense ondernemingen hun vleu-

wordt opgewacht door een stoet aan bediendes en valet parking. Binnen bevinden zich labels als Chanel, Dior en Tom Ford. Door het gebouw heen staan kleine espressobarretjes en loungehoeken waar men tussen het winkelen kan uitrusten. Deze tijdelijke oase van rust komt surrealistisch over te midden van de extreem hectisch stad buiten de poorten. De oprichtster van Daslu is enkele jaren geleden in de gevangenis terechtgekomen voor belasting ontduiking en moet een straf van 94 jaar uitzitten. Succesvoller lijkt Citate Jardin, een gigantisch nieuw complex bestaande uit een mall, een cinema, een spa en getroond door zes grote woontorens. Het geheel ligt tegen een heuvel boven de rivier in een van Sao Paulo’s betere wijken. Binnen kom je terecht in drie lagen winkelcentrum rondom een langwerpig park met bomen. Er zijn aantrekke-

De winkelende klant wordt in het centrum opgewacht door een stoet aan bedienden en valet parking

gels uitstrekten over de rest van het continent en lokale samenwerking aangingen of partijen opkochten, is er nu een groeiend aantal voorbeelden van Braziliaanse bedrijven die naar het buitenland trekken. Recent deed een Braziliaanse belegger een bod op de wereldwijde Burger King-keten en Braziliaanse (olie-)bedrijven duiken ook steeds vaker op in bijvoorbeeld Angola en Mozambique waarmee ze dankzij de Portugese taal en cultuur een natuurlijke verbinding hebben. Zuid-Amerika kent een rijkdom aan merken op allerlei gebieden die buiten de landgrenzen en zeker buiten het continent veelal nog niet bekend zijn. Dat potentieel zal zeker benut worden. Zuid-Amerikaanse winkelcentrumontwikkelaars en beleggers zullen zich vooral concentreren op de vraag die op het continent ontstaat om de groeiende middenklasse van winkel en uitgaansbestemmingen te voorzien. Op het moment lijkt Brazilië door zijn omvang en ontwikkeling het meest in de aandacht te staan. Het loont echter zeer om de stappen van de Chileense en Argentijnse partijen op het continent ook goed te volgen omdat zij vanuit een kleinere markt opereren, maar wel veel ervaring in de rest van het continent te werk gaan.

6

lijke winkels, zoals een bijzondere boekhandelketen waarvan de deuren gemaakt zijn van draaiende boekenkasten en allerlei horecaconcepten. Voor de bezitter van een van de appartementen functioneert het geheel als een autarkisch centrum.

Alles is binnen handbereik, hoogstens vlieg je met een helikopter naar kantoor in een ander gebouw.

BOOMING De afgelopen vijf jaar betraden een aantal grote buitenlandse beleggers de Braziliaanse winkelcentrum markt door middel van partnerschappen met, en/of gedeeltelijke overnames van lokale partijen. In 2005 en 2006 kochten Canadese pensioenfondsen zich in. Later was dat de zeer succesvolle Portugese winkelcentrumontwikkelaar Sonae Sierra.

Deze is zelf weer voor de helft eigendom van de grote Londen-

scn 5 | 2010 47

visie

De jeugd van tegenwoordig: de ongrijpbare

J

ongeren hebben steeds meer te besteden en sparen doen ze nauwelijks. Wat er binnenkomt gaat op aan kleding, schoenen, mp3-spelers en mobiele telefoons. En als ze het zelf niet verdienen door middel van een bijbaan, krijgen ze het direct danwel indirect (kleedgeld) van hun ouders. Jongeren zijn daarmee een garantie van uitgaven, of gezien vanuit de retailer van inkomsten. Het zijn zoals gezegd vooral artikelgroepen als mode en media waar de voorkeur naar uitgaat. Deze artikelen zijn sterk imagobepalend, iets waar het voor deze doelgroep allemaal om draait. Meer dan in iedere andere leeftijdsgroep wordt hier de status bepaald door de juiste merken. Natuurlijk wordt op latere leeftijd de status ook bepaald door de grootte van de auto, maar ook wanneer je eigenaar bent van een Fiat Panda van 20 jaar oud, zullen er nog genoeg mensen zijn die langskomen op je verjaardag. Iets wat voor een tiener met het verkeerde merk sneakers niet altijd vanzelfsprekend is.

In veel hoofdwinkelstraten stikt het van de jonge shoppers.

Ze beschikken over relatief veel vrije tijd en shoppen is vaak een sociale bezigheid. Tot zover niets bijzonders. Het grootste verschil met andere leeftijdsgroepen is echter de drang om er bij te horen. Een combinatie van bovenstaande factoren zorgt er voor dat jongeren vaker gaan shoppen, hierbij gemiddeld meer winkels bezoeken en hiervoor dus per bezoek meer tijd uittrekken met als resultaat dat er relatief veel wordt besteed.

Dit komt ook naar voren in diverse onderzoeken die Strabo de afgelopen twee jaar in kernwinkelgebieden heeft uitgevoerd.

Hieruit blijkt dat de bezoekfrequentie onder jongeren, indien zij zonder ouders gaan winkelen, anderhalf tot twee maal zo hoog ligt als onder andere leeftijdsgroepen. Ook het aantal bezochte winkels of horecagelegenheden ligt, deels als gevolg van het uitgebreide op deze groep gerichte aanbod, minimaal tweemaal zo hoog. Het bestedingstotaal ligt daarentegen per bezoek doorgaans iets onder het gemiddelde maar op weekbasis ligt dit vanwege de combinatie van de genoemde factoren ruim boven het gemiddelde. Jongeren komen doorgaans, bij gebrek aan een auto, per fiets of met het openbaar vervoer en de praktijk leert dat dit een negatieve invloed heeft op de gemiddelde besteding. Maar een iets lagere besteding gecombineerd met een veel hogere bezoekfrequentie laat zien dat de bestedingsruimte van jongeren niet onderschat moet worden.

RECESSIE-PROOF In de vs blijkt dat jongeren redelijk reces-

sie-proof zijn. Jongeren blijven, ook in tijden van crisis, uitge-

48 scn 5 | 2010

Sinds de jaren zestig spelen jongeren een steeds bepalender rol in het winkellandschap.

Momenteel is er, zeker in hoofdwinkelstraten, zelfs sprake van een dominante rol. Op A1locaties is het winkelaanbod, ondanks een toenemende vergrijzing, bijna volledig op deze doelgroep afgestemd, een trend die de komende jaren alleen maar zal doorzetten. Dat de Amsterdamse Kalverstraat en Nieuwendijk samen goed zijn voor vijf filialen van H&M (met straks een zesde op De Dam), vijf van Vero Moda, vijf van Jack & Jones en vijf van Score (inclusief winkels van ‘huismerk’ Chasin’) illustreert dit goed. Jongeren zijn dus uitermate belangrijk voor de winkelmarkt, maar waarom precies? En waarom, en vooral hoe, zou je als winkelcentrum of retailer juist nu jongeren moeten bereiken?

DOOR MILAN CASPERS, STRABO

visie

consument? ven. Ze hebben geen hypotheeklast en een hippe outfit is ook in tijden van recessie essentieel. Daarnaast bezuinigen ouders liever op hun eigen garderobe dan op die van hun kinderen.

Deze crisisbestendigheid is een van de redenen dat retailers maar ook winkellocaties de afgelopen jaren meer en meer het belang in zijn gaan zien van een jonge clientèle. In de vs heeft deze visie reeds zijn vruchten afgeworpen. Winkels die voorheen als typische ‘mom stores’ werden gezien, zien, na een jarenlange afname, weer een toename van het aandeel jongeren. Alles puur vanwege een nieuwe heldere visie. Het blijft daarnaast natuurlijk altijd de taak om je bestaande klanten niet van je te vervreemden.

Naast een niet te onderschatten bestedingsdrang en crisisbestendigheid, een factor die de laatste tijd (gelukkig) aan belang heeft ingeboet, speelt ook mee dat de jongeren zowel de consument van vandaag als morgen zijn. In de vs spreekt men, als je met die gedachte in jonge consumenten investeert, graag over een lifetime of loyalty. Voor veel marketeers is dit een van de stokpaardjes als het over de jonge consument gaat. De vraag is echter hoe trouw jongeren zijn. Nu en in de toekomst. Want jongeren zijn enorm trendgevoelig en rennen graag van hype naar hype. Het kan zo maar zijn dat jongeren de winkel die vandaag perfect in de markt ligt, over een half jaar volkomen links laten liggen. Dus hoezo een lifetime of loyalty? Het idee is dat als je bij een jonge consument een snaar weet te raken, dat zij hier op latere leeftijd nog steeds een goed gevoel bij krijgen. Op muziekgebied zal dit voor velen herkenbaar zijn. Muziek uit de tienerjaren doet het ook op latere leeftijd nog steeds goed.

Rolling Stones concerten worden nog steeds massaal bezocht door babyboomers en de nineties-feesten schieten tegenwoordig als paddenstoelen uit de grond. Noem het weemoed, noem het loyaliteit. Feit blijft dat loyaliteit geen vanzelfsprekendheid is. De jonge consument weten te bereiken is één, hem behouden is twee.

BEREIKEN EN BEHOUDEN Of het nou urban-fans, skaters of

emo’s zijn: jongeren zijn voor marketeers altijd een lastig te bereiken groep geweest. Ze zijn eigenwijs, kiezen hun eigen weg, laten zich niets voorschrijven en, veel erger, ze zijn vooral ontzettend veranderlijk. Toch? In hoofdlijnen klopt dit, maar de basis van de benadering is dat dé jongere en dé jongerencultuur niet bestaat. En waar er voorheen duidelijke subculturen te onderscheiden waren, en er dus nog enige houvast was, heeft internet er voor gezorgd dat de grenzen hiervan sterk zijn vervaagd. Twee aspecten zijn hierbij belangrijk: het surfgedrag en het downloadgedrag. Fora, blogs, Youtube en aanverwanten zijn allen vrij toegankelijk wat het veel makkelijker mogelijk maakt om je interesses volledig te ontplooien. Ditzelfde geldt in feite voor het downloadgedrag. Het illegaal downloaden van muziek (al valt de illegaliteit daarvan gezien de Nederlandse wetgeving te betwisten) heeft daarnaast gezorgd voor een verruiming van de mogelijkheden om verder te kijken dan het oude en vertrouwde. Voorheen kostte het veel tijd en vooral ook geld om eens te kijken of je naast voorkeur voor Lady Gaga stiekem ook wel eens van Rammstein houdt op z’n tijd. Nu is dat in een paar tellen, zonder kosten mogelijk en, voor jongeren niet geheel onbelangrijk, zonder dat iemand er een oordeel over kan hebben.

Subculturen zullen blijven bestaan want jongeren blijven, vanuit een bepaalde onzekerheid, de behoefte hebben ergens bij horen. Verschil met vroeger is echter dat het nu mogelijk is om bij meerdere subculturen tegelijk te horen en daartussen selectief te shoppen: je bezoekt eerst een forum over pony’s en paarden, surft daarna door naar een modeblog over gothic-kleding, tussentijds download je het nieuwe album van 50 Cent en bestel je iets in de online store van h&m. Een positieve ontwikkeling maar het bereiken, laat staan het behouden, is er voor retailers en marketeers niet gemakkelijker op geworden.

>

LEES VERDER OP PAGINA

50 scn 53 | 2010 49

visie

<

VERVOLG VAN PAGINA

49

Marketing van winkels en winkelcentra is, zeker bij dergelijke on- en offline ontwikkelingen, van steeds groter belang.

Alleen is het niet alleen marketing dat bepaalt of iets cool is of juist totaal niet. Sterker nog, overduidelijke marketing, dus met een boodschap die er te dik boven op ligt, werkt zeker bij deze doelgroep volkomen averechts. Jongeren zijn opgevoed met reclame, zijn daardoor sceptischer dan eerdere generaties en prikken de strategie van de adverteerder vaak direct door.

En het wordt ze vaak wel erg gemakkelijk gemaakt want veel jongerencampagnes zijn dan ook wel erg doorzichtig. Wanneer men dé jongere, degene die dus niet bestaat, wilde aanspreken werd de laatste jaren vaak gegrepen naar derderangs rappers, iets wat enerzijds al een enorme groep volledig oninteressant vindt maar daarnaast vooral de boodschap draagt “hé jongere, we zijn het eigenlijk niet maar vind ons asjeblieft cool”. De oplossing is simpel: wees trouw aan je eigen identiteit en wees oprecht. Credibility is waar het om draait.

INFORMATIEBEHOEFTE Naast het doorzien van de marketingstrategie zitten jongeren er niet op te wachten dat iemand voor hen bepaalt wat zij leuk zouden moeten vinden. Dit komt niet voort uit een rebelse puberale houding maar vanuit het feit dat ze in vergelijking met voorgaande generaties veel beter weten wat er te krijgen is. Hier komt wederom het surf- en downloadgedrag om de hoek kijken. Internet is snel. Je kunt, met een beetje handigheid, snel vinden wat je zoekt en als je iets vindt wat je niet nodig hebt, is het met één klik weer weg.

En het aanbod is ongeëvenaard. Zo wordt bij wijze van spreken het volledige aanbod aan modebladen bij de betere tijdschriftenzaak al gemakkelijk overtroffen door het aanbod aan Nederlandstalige blogs over paarse T-shirts. Waar linkt men op deze blogs naartoe? Niet naar winkelcentrum X of winkelketen Y maar naar de webshop van een, vaak buitenlandse, online-retailer. Geen nood, want voorlopig hebben veel jongeren geen eigen creditcard en worden de online-stores vooral ter informatie en inspiratie gebruikt. Maar om de lifetime of loyalty nog eens aan te halen, als ze nu liever rondsnuffelen in een online store, ben je ze later, als ze wel een creditcard hebben, misschien volledig kwijt.

Jongeren weten vaak precies wat ze willen, alleen hebben ze soms wat ‘hulp’ nodig bij hun zoektocht. Niet alleen hulp in de zin van modeadvies maar ook locatieadvies: ‘waar zitten de leukste winkels?’ Echter, waarom zou een jonge consument winkelstraat X moeten verkiezen boven winkelstraat Y? Niet omdat deze straat zo ontzettend veel hipper is, want dat bepaalt hij of zij zelf wel, maar wel omdat hier te vinden is wat precies past bij deze persoon. Marketing zou zich dus veel minder moeten richten op leuk doen maar op het waarom van het leuk zijn! En dat leuk zijn, eigenlijk is dat helemaal niet zo moeilijk. Mits je het voor deze

50 scn 5 | 2010

doelgroep bent natuurlijk. Daarnaast is een dergelijke benaderingswijze veel veiliger. Het gevaarlijk begrip ‘credibility’ speelt namelijk nauwelijks een rol. Laat zien wat je te bieden hebt maar blijf enigszins bescheiden. Informeren boven overtuigen! Laat dus als winkelcentrum zien welke retailers of, in het geval van een groot aanbod aan multi-brandstores, welke merken je in huis hebt. Het begint met iets eenvoudigs als een overzichtelijke website, al is dat iets waar veel centra nog aan kunnen werken. Daarnaast zou je kunnen denken aan iPhone applicaties of facebook pagina’s. Maar hierbij geldt wederom: blijf jezelf!

‘Een interessant imagocluster bevat niet alleen Jack & Jones, maar ook de sneakershop met originele modellen’ IMAGO-CLUSTERING Jonge consumenten zijn op zoek naar

winkellocaties met de juiste ambiance of uitstraling en waar, als het kan, sprake is van een bepaalde clustering van imagogerelateerde retailers en merken. Deze aspecten zijn voor hen aanzienlijk belangrijker dan voor andere leeftijdsgroepen. Een moderne, frisse ambiance speelt een belangrijke rol, aangezien jongeren relatief weinig doelgericht winkelen en shoppen ook vaak een sociale aangelegenheid is. En ambiance is een eigenschap die de online concurrentie mist. Ook historische binnensteden kunnen zo’n ‘moderne’ uitstraling hebben maar planmatige centra waar al twintig jaar niets is veranderd en waar het dus nog vol ligt met gewassen grindtegels maken weinig kans om veel jonge fans te krijgen.

Naast een dergelijke basis is een juiste imago-clustering van het winkelaanbod een tweede voorwaarde. Imago-clustering, niet te verwarren met thematisering, betekent een clustering van imago-gerelateerde merken en retailers. Grote namen waaronder mono-brandstores afgewisseld met zelfstandige multi-branders. Jongeren hebben doorgaans een voorkeur voor winkelen in de grote binnensteden van ons land omdat die een dergelijk aanbod (kunnen) huisvesten. Daar vindt een imago-clustering vaak spontaan plaats, soms met wat sturing van een winkelstraatmanager. In middelgrote planmatige centra vergt dit doorgaans meer regie maar ook daar is het uitstekend mogelijk om op basis van een dergelijke clustering te komen tot een milieu dat interessant is voor vele jongeren.

Eerder is opgemerkt dat het in de marketing moet gaan om het waarom van het leuk of interessant zijn en daarbij is van belang dat men zich weet te onderscheiden van de concurrentie.

Een interessant imago-cluster (binnen een winkelcentrum) bevat niet alleen filialen van h&m, Jack & Jones en Vero Moda maar juist ook de sneakershop met originele modellen of de kledingzaak met net die paar importmerken die de concurrent niet heeft.

6

MILAN CASPERS IS PROJECTLEIDER BIJ STRABO

congressen

QR-LINK NAAR VIDEO-INTERVIEW MET MARI DE KORT, BRAINWASH

Winkellocatiemarkt OP 30 SEPTEMBER 2010 werd alweer voor de elfde keer de WinkellocatieMarkt Nederland gehouden. Dagvoorzitter was Heino Vink (directeur Multi Vastgoed), die op ongedwongen manier de onderdelen aan elkaar praatte en ook de paneldiscussie leidde.

Het programma was een mix van verschillende onderwerpen, zoals Duurzaamheid (door Kees Noorman van William McDonough), Trends en ontwikkelingen in de winkelvastgoedmarkt (door Maarten van Lit van LMBS), de landelijke Winkelmarktanalyse 2010 (een toelichting op het Neprom-onderzoek door Anneke de Vries), de retaildiscussie met onder andere vertegenwoordigers uit het VastGoedOverleg, ontwikkelaars en beheerders, en een tweetal Formuleflitsen, presentaties

van retailers over hun formule. In dit geval ging het om Mooi Parfumerie (Peter van der Meer) en BrainWash Kappers, gepresenteerd door Mari de Kort. Van de laatste is er ook een video-interview te zien via de website van Shopping Centre News (www.scnews.eu > tab multimedia, kies SCN-video en zoek naar Brainwash of klik met uw pda met QR-software op de QRcodezegel op deze pagina).

Verder was er een presentatie van het bedrijf Trela, waarbij Frans Duijvesteijn van dit bedrijf liet zien hoe internet op een andere manier vraag en aanbod naar winkelvastgoed bij elkaar kan brengen.

Hiervan is ook een video-interview op de website van Shopping Centre News te vinden.

6

scn 5 | 2010 51

marketing

Dennis Boom, ondernemer en jurylid over de

NRW Marketing Dennis Boom vertegenwoordigt binnen de jury voor de NRW Marketingprijs de ondernemers. Hij heeft zeventien jaar retailervaring, is voorzitter van de Belangenvereniging Alexandrium (Rotterdam) en exploiteert vijf Bruna-winkels en drie Delifrance vestigingen. Hij staat aan het begin van een nieuw groot avontuur, het masterfranchiseschap in Nederland van een wereldwijd actieve foodretailformule.

Wat dacht je toen je voor het jurylidmaatschap gevraagd werd?

‘De nrw is in mijn beleving een vereniging voor ontwikkelaars en beleggers en ik vroeg me dus af wat ik daar als ondernemer aan bij kon dragen.

Het antwoord is natuurlijk dat ik als ondernemer natuurlijk juist dat bredere perspectief kan toevoegen. Dat lijkt me leuk en bovendien begeef ik me graag op onbekende terreinen, dus heb ik ‘ja’ gezegd.’

Nu ben je zoals gezegd ook verbonden aan Alexandrium. Dat lijkt me nu een goed voorbeeld van een winkelcentrum dat de stap naar een hoger niveau van marketing al gemaakt heeft, nietwaar?

‘Zeker, die stap hebben we al een aantal jaren geleden gemaakt. Wij proberen op een professionele wijze onze marketing te organiseren en beschikken daartoe ook over het marketingbudget en een marketingmanager, die in dienst is van eigenaar Corio. Zij werkt overigens niet exclusief voor ons, maar doet de marketing voor meer centra van Corio.’

De eigenaar helpt dus mee. Kun je je voorstellen dat winkelcentrummarketing – of zoals het nog steeds vaak genoemd wordt ‘winkelcentrumpromotie’– exclusief bedreven zou worden door de eigenaar van een winkelcentrum?

52 scn 5 | 2010

‘Nee, in het geheel niet. De detailhandel is zich in razend tempo aan het ontwikkelen. Ik denk dat we aan de vooravond van echt grote veranderingen staan, zowel maatschappelijk als technologisch. De markt gaat veranderen van aanbod naar heel veel meer vraag gestuurd. Er is maar één oplossing en dat is het creëren van een winkelomgeving waarin je heel snel kunt inspelen op de actuele vraag van consumenten. Daarbij doel ik niet zozeer op het productenaanbod, maar meer op de factor beleving. En hoe kun je dat het beste bewerkstellingen? Daar heb je het collectief – dus ondernemers en eigenaren – voor nodig. Zonder collectief gaan we het niet redden. Maar we moeten wel prikkels vinden om de kleine ondernemers hierbij te betrekken. Nu zien we te vaak dat een vereniging wat organiseert en iedereen er naar kijkt, een mening heeft en dat was het dan weer. We moeten het begrip marketing ook breder zien. Dus niet alleen communicatie en activiteiten, maar ook je actief bezig houden met de kwaliteit van het winkelaanbod. Zo zie je dat vaak de formules van kleine bedrijven aan slijtage onderhevig zijn. Ik kan me voorstellen dat je vanuit het collectief en in het belang van dat collectief prikkels vindt om die eenpitters toch te laten ontwikkelen.’ Ik realiseer me dat hierbij de autonomiteit van de ondernemer niet in het gedrang mag komen.’

Dat lijkt me niet zo gemakkelijk, want in het voorbeeld van Alexandrium is er nu de toestemming om alle zondagen open te zijn. Dat is nu juist een voorbeeld van wat de kleine ondernemer liever niet doet. Is die kleine winkelier wel flexibel genoeg om in dit grote geweld nog lang mee te gaan?

‘Ik heb als initiatiefnemer van de zondagopenstelling van Alexandrium bijna aan den lijve ondervonden hoe fundamenteel de bezwaren hiertegen waren.

Maar als je streeft naar een pluriform aanbod is deze groep van essentieel belang. Ik kan me voorstellen dat je die ondernemers de tools geeft om hun organisatietalent te ontwikkelen. Niemand verwacht dat de eigenaar van een ‘pappa-mammawinkel’ elke zondag werkt.

Maar soms is het anders op te lossen en is het een gebrek aan managementkracht. Daarmee kunnen we die ondernemers wellicht helpen.

Dat begint vaak bij het personeelsbeleid. Het is ook in het belang van die ondernemers, want als je een winkel hebt in een winkelcentrum als Alexandrium, dan kun je niet overleven op minimale omzetten. Dan moet je echt wel meer volume draaien en dus meegaan met die extra openingstijden en veranderende consumentvraag. Dat vereist organisatie en daarin blijft die kleine ondernemer vaak achter. Vandaar dus dat ik denk dat zij op dat gebied geholpen moeten worden.’

Terug naar je positie als jurylid. Je bent met je winkels in diverse winkelgebieden gevestigd. Zie je veel verschil in de kwaliteit van de marketing in deze centra?

‘Absoluut. Wat je vaak ziet is bijvoorbeeld dat er geen coherentie in de marketingaanpak is door dat het vastgoed meerdere eigenaren kent. En hoe vervelend sommigen dat ook zullen vin-

marketing

prijs den, dit soort zaken kunnen alleen maar top-down geregeld worden met een vertegenwoordiging van het collectief als regisseur’ Als je nu naar de marketing van Nederlandse winkelcentra kijkt, dan zie je grofweg twee situaties: die waarin de ondernemersvereniging als vanouds een promotieplan uitvoert en die waarin de eigenaar tot het inzicht is gekomen dat marketing van groot belang is, en zich er dan ook nadrukkelijk mee bemoeit. Zeg maar de Corio’s van deze wereld. Kun jij je nog voorstellen dat een eigenaar vandaag de dag zich niet met de marketing van zijn winkelcentrum bemoeit?

‘Nee, in het geheel niet. We zijn met elkaar afhankelijk van de bezoekersstromen. Je kunt er voor kiezen je hier niet mee te bemoeien, maar dat doet beslist wat met de waarde van je vastgoed. Eigenaren van winkelcentra moeten hier nauw bij betrokken zijn.’

Nu is het ook niet altijd zo dat een eigenaar een eigenaarsbijdrage in de marketing doet.

‘Ik vind dat wat kortzichtig. Dat zou een eigenaar gewoon moeten doen.

Maar het is vanzelfsprekend dat er voorwaarden aan gesteld worden, bijvoorbeeld ten aanzien van het kwaliteitsniveau. Aan de andere kant kan ik me voorstellen dat een eigenaar van een winkelstrip met tien winkels het gewoon aan de ondernemers over laat.’

Bestaat het winkelcentrum over twintig of dertig jaar nog?

‘Ja, maar vooral als plaats van ontmoeting, beleving en orientatie maar minder als plaats om je goederen op te halen. Die kant zal het opgaan. Ik zag enige tijd geleden in Amerika een voorbeeld van een winkel waar je toegang

voor moest betalen om binnen te komen. In die winkel kreeg je dan zeer uitgebreid advies over een product dat je eventueel zou willen kopen. Vervolgens stond het je vrij om dat product daar te kopen of elders, bijvoorbeeld via internet. Die winkel levert dus advies als product! In Nederland is het tegenwoordig al gewoon om toegang te betalen voor een ‘landgoedfair’ en dat soort dingen (en een deel van de Beverwijkse Bazaar!: red.) en het zou goed kunnen dat we meer die kant op gaan en dat het traditionele verdienmodel van detailhandel evolueert.’

Dus over een paar jaar toegang betalen om in Alexandrium te mogen winkelen?

‘Nou, dat gaat wel wat ver. Maar aan de andere kant zie je bijvoorbeeld in Turkije dat winkelen gecombineerd wordt met een pretpark. En ja, daar moet je toegang voor de attracties betalen. Dus niets is uit te sluiten. En uiteindelijk gaat de consument bepalen wat hij wil.’

Dat roepen alle marketeers, maar is dat nu ook zo? We sturen de vraag toch ook met productontwikkelingen? De consument heeft niet gevraagd om een Apple iPad, maar Apple komt gewoon met iets nieuws en slims. En de consument stort zich er vol overgave op.

‘Dat is een leuk voorbeeld; het is Apple gelukt een (latente) vraag te creëren.

Misschien moeten we wel concluderen dat we nu nog niet precies weten hoe het werkt. Maar we moeten als collectief – dus ondernemers plus vastgoedeigenaren – wel een antwoord vinden.

En het zou kunnen dat een ander veelbesproken onderwerp, omzethuur, een deel van de oplossing in zich heeft. Ik sta in elk geval open voor de gedachte die daar achter zit.’

6

‘Het zou goed kunnen dat het traditionele verdienmodel evolueert.

Uiteindelijk gaat de consument bepalen wat hij wil’

scn 5 | 2010 53

projecten in de pijplijn ALMELO

ALPHEN A/D RIJN

De Gors ! " # $

2012 5.500 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

AMSTERDAM

Herenhof O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 uitbreiding Top Vastgoed/Leyten Frank van Kessel, T 06 53999150

Centrum Amsterdam Noord O M P I

W

! " # $

O M P I

onbekend 45.000 m2 MAB Development Nederland Tim Heijenbrock, T 070 3068578

2013 35.000 m2 ING Real Estate Saskia Creemers, T 070 3418665

Waterlandplein O M P I

2013 9000 m2 AM Peter Welles, T 030 6097376

W

IJ-dock

ALKMAAR Ringers

AMSTERDAM

2012 4000 m2 winkels ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

W APELDOORN AMERSFOORT

Hoofdstraat

Vathorst O M P I

2009-2012 18.000 m2 MAB Development Nederland Jack de Vreede, T 070 3068578

W ALMERE Buitenmere Zuid O M P I

De Banne O M P I

2010-2013 8500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

O M P I

2013 7300 m2 AM Christa Duiveman, T 030 6097212

in ontwikkeling 4700 m2 Top Vastgoed Planontwikkeling Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334

W

W

W

ARNHEM Schuytgraaf Eemplein O M P I

2012 12.600 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

W ALMERE Olympiakwartier O M P I

Amstelstation O M P I

in ontwikkeling 4500 m2 AM Dido Wijn, T 030 6097355

W

in ontwikkeling 25.000 m2 AM Johan Spriensma, T 030 6097372

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. KondorWessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900 BK40 ! " # $

2011 3.300 m2 Synchroon Casper Grondel, T 030-6867396

W

W AMSTERDAM Osdorpplein O M P I

2014-2016 20.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

! " # $

Mosveld O I P I

2013 7.500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

LEGENDA

Oostpoort

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

54 scn 5 | 2010

UW PROJECT IN DEZE RUBRIEK? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

projecten in de pijplijn ARNHEM

BEVERWIJK

Forumpark O M P I

2010 1700 m2 BAM Vastgoed Levi Boerman, T 030 6598923

BREDA

Wijkerbaan O M P I

W

in ontwikkeling 8000 m2 en overig Redema Groep T 030 284 02 90

W

DEN HAAG

De Burcht ! 2012 " 8000 m2 # Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep $ Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

De Kroon ! " # $

2011 2400 m2 MAB Development Nederland Simone Kramers, T 070 3068578

W

DELFT Hovenpassage O M P I

Kloosterveste O M P I

eind 2010 9100 m2 AM Karel Nuijten, T 030-6097398

W

Meerplein

ASSEN ! " # $

2009-2014 9000 m2 Van der Vorm Vastgoed G. Hares-Visser, T 010 2092721

2012 10.000 m2 Synchroon Casper Grondel T 030 6867396

DEN HELDER Stadscentrum

W

! " # $

W

DEN HAAG

DELFZIJL

â&#x20AC;&#x2122;t Hogeveen BILTHOVEN De Kwinkelier De Citadel ! " # $

voorjaar 2012 12.500 m2 Bemog Projectontwikkeling Koos Pols, T 06 13505457

! " # $

2012 14.350 m2 Synchroon Ruud de Hoogt, T 030-6867398

O M P I

2010 11.500 m2 Bam Vastgoed Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927

2013 10.000 m2 Synchroon Gert Jan van Amerongen, T 030-6867449

De Wending O M P I

2010 5000 m2 Leyten T 010-436 40 33

W

W

W

W

DORDRECHT Nieuwe Haagse Passage

! " # $

BERKEL EN RODENRIJS

BOSKOOP

Centrumplan

Entree Waterrijk

2012 13.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070 3418816

! " # $

2012 3200 m2 Leyten 010-2211351

! 2013 " 10.000 m2 # Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Eastate Development) i.s.m. gemeente Den Haag $ T 0182 690900

Gezondheidspark O M P I

2015 6000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

W

W

W BERLICUM Schoolstraat O M P I

in ontwikkeling 1000 m2 Vorm Ontwikkeling A. van Houwelingen, T 078 6421555

>

LEES VERDER OP PAGINA

56

scn 5 | 2010 55

projecten in de pijplijn DRACHTEN

EINDHOVEN

Raadhuisplein O M P I

2010 20.000 m2 Redema Groep T 030-2840290

’S-GRAVEZANDE

Meerrijk Meerhoven O M P I

W

2010 9500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

HARDERWIJJK

Hart van ’s-Gravezande ! 2013 " 9200 m2 # MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling $ Ing A.J. de Haas, T 055 5763679

Stadsdennen O M P I

2010 10.000 m2 Lingotto T 020 560 89 10

W

W

GROOTEGAST ENSCHEDE Stokhorst

EDE Kerkplein O M P I

maart 2010 2200 m2 ING Real Estate Yvonne Bronneberg, T 070-3418568

W

O M P I

2011 6000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00

Centrumplan ! " # $

2e kwartaal 2010 2500 m2 Leyten 010-2211351

W

Grolschterrein O M P I

Waterfront ! " # $

2010 19.000 m2 ING Real Estate Yvonne Bronneberg, T 070-3418568

2015 20.000 m2 Synchroon T. Verhoeven, T 030-6867387

W

W

HAARLEM HEERLEN

Raaks EEMNES ERMELO

Centrumplan ! " # $

4e kwartaal 2010 5000 m2 Leyten 010-2211351

W

De Verbinding O M P I

O M P I

2011 5000 m2 Assen projecten T 074 266 03 00

2011 7500 m2 MAB Development Nederland T. Heijenbrock, T 070 3068578

W

De Plu O 2012 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 HENDRIK IDO AMBACHT

W

De Volgerlanden O M P I

2010 6500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W EINDHOVEN

O M P I

in ontwikkeling 4000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

Marsmanplein

GOUDA

Achtste barrier

Centrumplan ! " # $

2013 18.500 m2 Multi Vastgoed 0182 690900

! " # $

2e kwartaal 2011 2290 m2 Leyten 010-2211351

W

W LEGENDA ! " # $

56 scn 5 | 2010

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

projecten in de pijplijn 'S-HERTOGENBOSCH

IJMUIDEN

GZG O M P I

in ontwikkeling 28.000 m2 AM, Heijmans Peter Welles, T 030 6097376

MAASSLUIS

Centrum ! " # $

W

in ontwikkeling 8000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

NIJMEGEN

Stadscentrum Koningshoek O M P I

W

2014-2016 30.000 m2 nieuw ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

De Citadel O M P I

W

W

LEENS HOEK VAN HOLLAND Kaap de Goede Hoek O M P I

in ontwikkeling 9000 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

Plein 44

De Marne ! " # $

4e kwartaal 2010 5200 m2 Leyten 010-2211351

W

W

in ontwikkeling 20.000 m2 Multi Vastgoed, Heijmans, AM Jan Ruitenberg, T 0182-690900

MIJDRECHT De Lindenboom O M P I

O M P I

2010 8500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

2010 12.000 m2 ING Real Estate Tom Schopman, T 070-341 92 25

W

W

LEEUWARDEN HOOGVLIET Stadshart O M P I

2011 4000 m2 Leyten T 010-436 40 33

De Bilgaard

LELYSTAD

Centrum in ontwikkeling 6000 m2 3W Vastgoed Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700

Centrumplan

O 2009-2010 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren I T 0182-690900

HORST A/D MAAS

O M P I

OLDEBROEK

De Gordiaan O M P I

in ontwikkeling 11.000 m2 Redema Groep T 030-284 02 90

NIEUWEGEIN

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

W

NOORDWIJK BINNEN

REEUWIJK

Hof van Noortwijck

Castellum

! " # $

2011-2012 9000 m2 Ontwikkelingsverband Houten Casper Grondel, T 030 6867396

in ontwikkeling 4.500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

Stadskwartier

HOUTEN

! " # $

O M P I

medio 2010 5500 m2 D-winkels J. van der Elst T 02525 240746

Centrumplan O M P I

W

W

2013 4.500 m2 Top Vastgoed Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334

W

LEGENDA ! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

>

LEES VERDER OP PAGINA

58

scn 5 | 2010 57

projecten in de pijplijn RHOON

ROTTERDAM

Centrum ! " # $

2012 3.500 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

SCHAESBERG

Hesseplaats ! " # $

4e kwartaal 2010 3000 m2 Leyten 010-2211351

SPIJKENISSE

Centrum ! " # $

W

2010 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) Synchroon Casper Grondel, T 030-6867396

Stadsplein O M P I

W

RIDDERKERK

2011 12.500 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

W

ST-MICHIELSGESTEL

Koningshof fase III O M P I

2011 2700 m2 Leyten T 010-436 40 33

W

SON EN BREUGEL Ekkersrijt Bigshops Parkboulevard ! 2011 " 25.000 m2 # MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed $ Steef Bakker, T 070 3068578 Coolsingel

ROSMALEN Centrumplan O M P I

in ontwikkeling 12.000 m2 Foruminvest bv Dhr. Nazerian, T 035-6956060

! " P $

SITTARD Centrumplan O 2013 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

2014 35.000 m2 Multi Vastgoed T 0182 690900

W

W

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211

W

SNEEK Boschplein O M P I

2011 4700 m2 AM Johan Spriensma, T 030 6097372

W

ST. MICHIELSGESTEL Centrum O M P I

in ontwikkeling 3500 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W Post Rotterdam

ROTTERDAM Watermanweg O M P I

in ontwikkeling 15.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

! " P $

voorjaar 2013 20.000 m2 Delta Development Group CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691

UTRECHT

W De Kopspijker

! 2013 " 160.000 m2 # MAB Development Nederland en OVG $ Steef Bakker, T 070 3068578

O M P I

2011 5543 m2 Corio Vastgoed Ontwikkeling T 030 2346464

W

SASSENHEIM Centrum ! " # $

58 scn 5 | 2010

De Vredenburg

SPIJKENISSE

De Rotterdam

2011 2.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

LEGENDA ! " # $

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

O M P I

2012 5300 m2 Corio Vastgoed Ontwikkeling T 030 2346464

W

projecten in de pijplijn UTRECHT

VEENENDAAL

Centrum Overvecht ! " # $

2013 15.000 m2 Synchroon Arjan de Vries, T 030-6867394

Brouwerspoort O M P I

2010 14.000 m2 AM Jan Ruitenberg, T 030 6097211

ZWOLLE

Stadscentrum Be Fair O M P I

W

Groeneweg O M P I

WADDINXVEEN

2011 22.800 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

Willemspoort O M P I

2014 10.000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

W Ritmeesterhof

in ontwikkeling 6000 m2 Multi Vastgoed T 0182-690900

! " # $

W

najaar 2011 450 m2 Bemog Projektontwikkeling Koos Pols, T 06 1330 5457

W ZOETERMEER Hovestein WAALWIJK De Els

Terwijde O M P I

2013 12.000 m2 MAB Development Nederland Tim Heijenbrock, T 070 3068578

O M P I

2014 10.00 m2 ING Real Estate Tom Schopman, T 070-3418561 VLISSINGEN De Bestevaer

! " # $

2012 500 m2 AM Jasper Mandigers, T 030 6097385

W LEGENDA ! " # $

O M P I

2010 1335 m2 BAM Vastgoed Michiel Smits, T 030-6598163 Oosterheem

O M P I

2012 12.000 m2 ING Real Estate Larissa Staal, T 070-341 88 16 Cadenza

! " # $

2012 16.000 m2 Synchroon A. de Vries, T 030-6867394

ZWIJNDRECHT Walburg O M P I

in ontwikkeling 15.000 m2 ASR Vastgoed Ontwikkeling T 030-257 35 12

W

W

opleverdatum (verwacht) metrage projectontwikkelaar informatie

1LFR GH 9ULHV 3 U R M H F W G H F R U D W L H V

scn 5 | 2010 59

Het revolutionaire entreesysteem van PRS...!

ONGEËVENAARD IN PRESTATIE. Leverbaar in 8 kleuren, onbeperkt te plaatsen in elke afmeting en vorm.

Beschadigde tegels kunnen eenvoudig worden vervangen.

Functioneel, veilig, kwaliteit en professionele uitstraling.

Zet de eerste stap en vraag vandaag nog een monster en informatie aan.

P.R.S. matten B.V. – Einsteinweg 3 – 3208 KK Spijkenisse Tel. 0181-618 788 – Fax 0181-622649 – info@prs.nl – www.prs.nl

DECORATIE

DECORATIE

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

DECORATIE

DECORATIE EN ILLUMINATIE

ILLUMINATIE

SERVICEPAGINA

DECORATIE

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

ILLUMINATIE

KENNIS & INFORMATIE

s t r a b o)

KENNIS & INFORMATIE

B 6 G @ ID C 9 : G O D : @ : C K6 H I< D : 9 > C ;D G B 6I > :

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

CONSULTANCY

CONSULTANCY

urban development

MARKETING/CONSULTANCY

8FJKFST 'FSOBOEF[ DPNNVOJDBUJF PSHBOJTBUJF

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

ALGEMEEN

JURIDISCH

CONGRES EN EVENEMENT

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com scn 5 | 2010 61

SERVICEPAGINA

ONTWIKKELAAR/BELEGGER

ONTWIKKELAAR/MANAGEMENT

Corio Postbus 8243, 3503 RE Utrecht

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

ONTWIKKELAAR

ONTWIKKELAAR

Wij zijn

ONTWIKKELAAR

|

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

ASR Vastgoed Ontwikkeling nv Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

T 030 2573512 • F 030 2578196 I www.asrvastgoed.nl

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

MARKETING/PROMOTIE

MARKETING/PROMOTIE

Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

RECLAME

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Hyperion creatieve communicatie

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

Escamplaan 547, 2547 EC Den Haag

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 070 8870781 • T 06 24404721 E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

FACILITAIR

STRAATMANAGEMENT LIGHT

REINIGING BESTRATING

PRS Matten bv Einsteinweg 3, 3208 KK Spijkenisse

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 0181 618788 • F 0181 622649 E info@prs.nl • I www.prs.nl

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

FACILITAIR

Groep BV

MEDIA MEDIA

'H VFKRRQVWH RSORV VLQJ

62 scn 5 | 2010

ONTWIKKELAAR

FHV facility Groep bv Hoge Rijndijk 3, 3449 HA Woerden

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 0348 416449 • F 0348 419341 E info@fhvfacility.nl • I www.fhvfacility.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

UW BEDRIJF HIER VERMELD? Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu

8PP_ LYO R]PP_ :YeP Pc[P]_T^P SPMMPY bTU R]Z_PYOPPW^ TY MTYYPY^_POPWTUV RPMTPO Z[RPOLLY /L_ XLLV_ OL_ UP aLY OP ^_LO RLL_ SZ`OPY ALY OP OdYLXTPV ALY OP XPY^PY OTP P] bZYPY PY bTYVPWPY 0Y aLY OP [WPTYPY PY _P]]L^UP^ 6Z]_ZX aLY SP_ RPaZPW OL_ eTNS SP_ MP^_P WLL_ aP]_LWPY LW^ uOP ^_POPWTUVP N`W_``]v

BTU eTUY ^_PPO^ Z[ eZPV YLL] ]`TX_PWTUVP Z[WZ^^TYRPY OTP [L^^PY MTU OP bPY^PY aLY OP ^_POPWTYR /ZZ] SP]RPM]`TV Q`YN_TPXPYRTYR RP]TNS_P TYaP^_P]TYRPY PY XLL_bP]V O]LRPY bTU ZY^ ^_PPY_UP MTU LLY OP ZY_bTVVPWTYR aLY OP ^_LO 8LL] aZZ]LW bTWWPY bTU [WPVVPY XLVPY bLL] XPY^PY R]LLR VZXPY ZX _P ^SZ[[PY PY _P ZY_^[LYYPY 0Y ZX PWVLL] _P ZY_XZP_PY

bbb ^dYNS]ZZY YW

SHOP Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en originaliteit.

MyZeil: Europaâ&#x20AC;&#x2122;s meest spectaculaire winkelcentrum in het hart van Frankfurt.

W W W. M A B .CO M