SCN 5-2011

SCN jaargang 13 | nr. 5 | 2011

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Australië

van down under naar up here

De beleving van...

Haarlem

• Nieuwe column: de retailer • Nieuwe serie: generaties • Jorine de Soet bij 'MOOI' • New Babylon

Spijkenisse

Stadsplein en De Kopspijker

• Centrum Amsterdam • Meningen over duurzaamheid

foto michel tasseron

en winkelen samengaan, dĂŠ nieuwe blikvanger zijn in het centrum van Lichtstad Eindhoven. Check www.am.nl voor meer projecten met verbeeldingskracht.

Krachten die in staat zijn een stationsgebied te verbijzonderen met licht en levendigheid. Zo zal het multifunctionele complex Lichthoven, waarin wonen, werken

GeĂŻnspireerd door wat was, wat is en wat komt, maakt AM krachten vrij om gebieden en gebouwen te bedenken en te ontwikkelen die tot de verbeelding spreken.

inhoud

in dit nummer

colofon

Duurzaamheid René Vierkant van Syntrus Achmea Bart Kuil van AM Real Estate Development De retailer: Tinie Dorrestein

NIEUWS Forse groei Shoeby Schoen- en lederparadijs in Waalwijk NRW Marketingprijs 2012 Herontwikkeling Beurspassage Cité Assen krijgt vorm DTZ Zadelhoff Radioworks SCM en CBRE

6 28 55

4 4 25 30 38 41 41 56

Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland. jaargang 13 (2011), nr. 5 • 72 pp.

Uw winkelruimte is ons bedrijf.

redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl abonnementen

projecten Centrumplan Schaesberg New Babylon Spijkenisse, Stadsplein Spijkenisse, De Kopspijker

24 26 42 46

columns

visies en reviews Winkelcentra in Australië Met de NRW naar China Huurgedrag van retailers* John Nijsten over huurzaken De beleving van Haarlem Jorine de Soet over MOOI Generaties: Gerrit en Roeland Sluiskes

Verwaaijen De Fouw Heling (VGO)

9 14 21 34 48 53 58

5 39 51

rubrieken Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

* herplaatsing van SCN 4-2011 vanwege onvolkomenheden onzerzijds

19 40 62 68

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Wij zijn

Onze partners

| En wie bent u?

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 5 | 2011 3

nieuws

Een schoen- & ledercentrum voor consumenten dat uniek is in Europa.

Dat verrijst de komende jaren tussen de snelweg A59 en het stadscentrum van Waalwijk, de schoen- en lederstad bij uitstek.

Forse groei Shoeby

H

Fashionketen Shoeby opende dit jaar al 29 nieuwe winkels.

Hiermee wordt zowel de groeitrend voortgezet als het aandeel in de fashionmarkt aanzienlijk vergroot: Shoeby heeft nu 225 winkels in Nederland en zeven in België. Niet alleen de winkels waren afgelopen jaar succesvol, ook de webshop shoeby.nl liet een belangrijke groei zien.

Verwachting 2012 De directie van Shoeby verwacht in 2012 verder te groeien. De ambitie is om het aantal winkels in 2012 met 25 winkels uit te breiden. Hans den Arend, CFO bij Shoeby: ”We zien dat we het momenteel een stuk beter doen dan andere spelers in de markt. We liggen goed op koers voor wat betreft het realiseren van onze doelstellingen: 250 winkels in 2012. Ook in België breiden we verder uit”.

Over Shoeby Shoeby winkels zijn te vinden op makkelijk toegankelijke locaties in kleinere plaatsen of wijkcentra van de grotere steden. De klant vindt er snel wisselende, trendy en betaalbare kledingcollecties voor het hele gezin. Door de uitmuntende klantgerichte service en de slimme marketingstrategie bouwt elke winkel een trouwe, eigen klantenkring op.

•

4 scn 5 | 2011

et toekomstige centrum in Midden-Brabant verenigt de internationale schoen- en lederhandel, het Nederlandse leder-design, de opleidingssector en de cultuurhistorie in een multifunctioneel lederbelevingscentrum. Het zal jaarlijks honderdduizenden bezoekers trekken. De investering beloopt ruim 40 miljoen euro. Zestien grote marktpartijen die gezamenlijk vele topmerken vertegenwoordigen, hebben hun deelname toegezegd.

Schoen- en leerliefhebbers zullen zich er in een waar modeparadijs voelen. Daartoe hebben de gemeente Waalwijk, de internationale schoen- en lederindustrie, de opleidingssector, het samenwerkingsverband Midpoint Brabant en de cultuurhistorische instituten de handen ineengeslagen met projectontwikkelaar MAB Development in Den Haag. Gezamenlijk vormen zij het consortium dat de komende jaren zo’n tienduizend vierkante meter aan commerciële, educatieve en cultuurhistorische ‘belevingsruimte’ in Waalwijk wil ontwikkelen.

Uit haalbaarheidsonderzoeken blijkt dat het centrum jaarlijks zo’n 300- tot 500.000 bezoekers gaat trekken. Het verzorgingsge-

Uniek schoennaar Middenbied bestrijkt een straal van acht tot tien miljoen inwoners in Nederland, België, Noord-Frankrijk en Duitsland. Zo zetten de gemeente Waalwijk en de regio De Langstraat zichzelf thematisch op de kaart als hét schoenen- en ledercentrum van Europa.

Multifunctionele betekenis Tientallen schoen- en leerfabrikanten

van naam hebben reeds ingeschreven op een vestiging in dit nieuwe ‘lederdorp’. Ook diverse in Nederland verspreide opleidingen voor schoenontwerp en lederproductie overwegen concentratie van hun activiteiten in Waalwijk. Een ‘leather design academy’, museale functies, de vestiging van het ambachtelijke schoenatelier Greve en tientallen winkels op het gebied van schoenen en lederen modeaccessoires maken zo van de historie een bruidsschat voor de toekomst van Waalwijklederstad en de Langstraat.

Inspiratiebron voor fashion sector Het schoen- en ledercentrum

column

verwaaijen De wondere wereld van de supermarktacties

I

k weet niet of u in het bezit bent van jonge kinderen of gezegend bent met een ruime keuze aan supermarktformules in uw directe omgeving. Als u op beide nee kunt antwoorden zult u zich niet aangesproken voelen door het navolgende verhaal. En kunt u rustig doorgaan naar een volgend artikel.

De supermarkttrouw in Nederland neemt af. Afgezien van het feit dat het personeel van de gemiddelde supermarkt je bindingsangst vooral aanwakkert, zijn er ook andere redenen om dagelijks van supermarkt te wisselen.

en leercentrum Brabant wordt een inspiratiebron voor de modesector. Waalwijk, ooit het centrum van de lederproductie, heeft nog steeds een historisch bepaalde en zeer actieve handelssector – vele tientallen miljoenen paar schoenen vinden jaarlijks via Waalwijkse bedrijven hun weg naar consumenten overal ter wereld. Alhoewel de eigenlijke productie daarvan de afgelopen decennia is ‘weggelekt’ naar lagelonenlanden, is er tegenwoordig een retour-tendens naar hoogwaardige fabricage in Europa.

Hoofdrol voor Midden-Brabant De magneetwerking ervan zal jaarlijks

vele consumenten richting Waalwijk trekken, hetgeen de regionale economie nieuwe groeipotentie zal geven, zo verwacht het consortium. Deze week zijn daarom de gemeenteraad van Waalwijk en de middenstand door MAB Development geïnformeerd over het project, dat verstrekkende gevolgen zal hebben voor ‘leisure & funshopping’ in Midden-Brabant.

•

Allereerst onze landsaard: ons bent zuunig en ons leest de folder minutieus. Resultaat: we sjouwen wat af van de ene naar de andere supermarkt. Van de 2 halen 1 betalen broden in supermarkt X naar de 10 kilo waspoeder nu 25% goedkoper in supermarkt Y naar de sixpack cola-gezinsflessen (inclusief designbeker) naar supermarkt Z. Voor een prikkie, te geef, laat je toch niet liggen, de je-bent-tochgeen-dief-van-je eigen-portemonnee-gedachte. De tijd die het ons kost, de benzine die er aan gespendeerd wordt, het lijkt ons niet te deren. En even voor uw begrip, met ons bedoel ik dus uw buren en niet mijzelf of uzelf.

De tweede reden: onze kinderen. Op zich zijn kinderen geen retailexperts, maar ze hebben wel een geweldig neusje voor trends.

What is cool and what makes you a fool (on the schoolyard)? En ze weten ook precies waar het product te halen is. Kinderen hebben een andere zeer Nederlandse eigenschap, namelijk een overmatige neiging tot sparen en verzamelen. Van suikerzakjes tot servetjes, van bierdoppen tot keycords, van bijzondere stenen tot … ja wat eigenlijk niet?

Supermarkten spelen daar handig op in met hun voetbalplaatjes, Gogo’s en/of Triqo. Een in het Noord-Hollandse actieve retailer heeft nu een spaaractie met speelgoedtrucks. De 20 trucks bestaan uit twee delen, dus er zijn in totaal 40 onderdelen. Je ontvangt een onderdeel voor drie truckersmunten. En een truckersmunt ontvang je per besteding van € 15.

Een kleine rekensom leert mij dat voor een complete truckerscollectie minimaal € 1.800 aan boodschappen bij deze keten besteed dient te worden. Daarbij ga ik er van uit dat er altijd exact in eenheden van € 15,- ingekocht wordt. Vervolgens ga ik er van uit dat er geen dubbele onderdelen uitgereikt worden of dat de ruilmarkt voor dubbele onderdelen zo transparant is dat je kan volstaan met de 40 onderdelen.

De looptijd van de actie bedraagt acht weken. Dat betekent dat er wekelijks minimaal € 225,- aan boodschappen gedaan moet worden bij deze formule. Dat is nog een hele kluif bij deze formule.

Voordeel is dat de doelgroep per definitie uitsluitend uit kinderrijke gezinnen bestaat waarvoor dit bedrag in theorie haalbaar is.

Het vereist wel een volstrekt monogame relatie met uw supermarkt.

En dat is voor veel consumenten iets teveel gevraagd.

•

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 5 | 2011 5

duurzaamheid Het thema ‘duurzaamheid’ in winkelvastgoed staat sinds een aantal jaren in meer of mindere mate op de agenda van de stakeholders in het winkelvastgoed. Ontwikkelaars implementeren vaak technische voorzieningen in nieuwe centra om zo een energiezuinig product af te leveren. Retailers kijken soms – niet altijd – ook naar het aspect energie, maar hebben daarnaast ook te maken met hun producten en de manier waarop deze geproduceerd worden.

En beleggers in winkelvastgoed?

advies per winkelunit maken. We kijken welke materialen er in een winkelcentrum gebruikt worden, wat het energie­ verbruik is en wat dat op unit-niveau betekent. We vragen ook aan de huurder wat hij daadwerkelijk aan energie verbruikt.

Het advies heeft dan ook betrekking op zowel de huurder als de verhuurder, geeft een kostenindicatie en geeft ook aan wat het qua energieverbruik en labeling oplevert. Dat gaat al met al verder dan alleen maar halogeenverlichting vervangen door led’, zegt René Vierkant. de hype voorbij Da’s leuk, zo’n label en advies, maar wat heb je er in de praktijk aan? Voor Syntrus Achmea is dat duidelijk. ‘Duurzaamheid is geen hype meer. Het is onderdeel van ons proces geworden en dus is het er nu en straks. Zo komt het energieprestatieadvies op tafel bij elk periodiek onderhoud, bij elke huuronderhandeling en elke verlenging. Als we een ketel in een winkelcentrum moeten vervangen, dan komt er dus een duurzaam systeem in. En als we met een huurder onderhandelen over een inrichtingsbijdrage, dan denken wij mee. Dat gaat zelfs zo ver dat wij bepaalde merken en typen luchtgordijnen adviseren. Zodat de huurder, als deze een open pui wil, wel de meest duurzame variant neemt. De grotere retailers hebben deze kennis natuurlijk zelf in huis, maar met

Duurzaamheid, krimpende – maar o zo belangrijke – binnensteden en veranderingen in de retail

‘A

ls ik terugkijk, dan zijn wij bij Syntrus Achmea al heel lang actief bezig geweest met het thema duurzaamheid’, zegt René Vierkant. ‘Zo is beleggen in winkels in binnensteden per definitie al duurzaam en het is een aspect dat bij de langetermijnstrategie van beleggers in vastgoed hoort. De hele hype rondom duurzaamheid, die een paar jaar geleden ontstond, heeft er bij ons alleen voor gezorgd dat we ons meer bewust werden van zaken als energieverbruik en materiaalgebruik. Dat maakt dat we nog nadrukkelijker kijken naar onze bijdrage die we leveren aan de maatschappij. Voor onze eigen generatie, maar ook voor de generaties daarna.’

Bijzonder is echter ook dat de verstrekkers van het kapitaal – de pensioenfondsen – zich gingen afvragen of de gelden maatschappelijk verantwoord belegd werden. ‘Voor woningen en kantoren waren hier al labels voor. Maar voor winkels nog maar kort geleden niet. Wij hebben daarom samen met bureau Search een pilot opgezet om te kijken waar duurzaamheid uit blijkt in een winkelcentrum, en in een solitaire winkelbelegging. Daar kwamen interessante dingen uit en het leerde ons met welke elementen en factoren we te maken hadden.’ prestatieadvies Syntrus Achmea maakt deel uit van de

groep ‘Koplopers in duurzaamheid’ en daar is ook Agentschap nl (van het het Ministerie van ez) aan verbonden. ‘Sinds een paar maanden laten wij onze hele portefeuille door bureau Search labelen. Tegelijkertijd laten we een energieprestatie-

6 scn 5 | 2011

name de kleinere kunnen wij hier goed mee helpen.’

Maar René Vierkant is zeker niet roomser dan de paus. ‘Als wij investeringen voor onze rekening nemen, dan moet dat uiteindelijk wel rendement opleveren. Als binnen het huurlastenplaatje van een ondernemer de energiekosten omlaag kunnen, dan vinden wij daarin wat ruimte voor een iets hogere huurbijdrage.’ eisen Stelt Syntrus Achmea nu ook aanvullende eisen aan ontwikkelaars van winkelcentra? ‘Zeker, daar is het allemaal mee begonnen. Ons hele programma van eisen is ‘verduurzaamd’. We zitten ook meer voorin het proces. En we geven gewoon de boodschap mee: dit moet een zo duurzaam mogelijk project worden. Een voorbeeld daar van is het project Oostpoort in Amsterdam, dat door mab Development ontwikkeld wordt.’

Dus een niet hoog op duurzaamheid scorend winkelproject laten jullie links liggen? ‘Niet per definitie. Een project op een superlocatie laten we niet graag aan onze neus voorbij gaan.

Maar we kijken dan wel van meet af aan naar de mogelijkheden hoe duurzaam het met latere maatregelen kan worden.’

Maar is de implementatie hiervan nu niet enorm kostbaar?

‘Inderdaad, nog niet zo lang geleden dachten wij ook ‘leuke hobby, maar het kost alleen maar geld.’ Echter, we hebben nu voorbeelden te over waaruit blijkt dat het in ieder geval niet duurder is en soms zelfs nog wat oplevert ook. Toch geldt voor ons nadrukkelijk dat het zinvol moet zijn om iets te doen. Niet alles dat technisch kan moet je willen. Bijvoorbeeld: als wij

duurzaamheid

‘Maatschappelijk beleggen gaat uiteindelijk ook over geld’

René Vierkant, Syntrus Achmea

met veel kunst- en vliegwerk energie terug kunnen leveren aan het net, maar dit wordt niet betaald, dan doen we dat uiteindelijk toch niet. Wat we wél willen, is dat duurzaamheid onderdeel is van ons bedrijfsproces. We kunnen zo in het eerste jaar een inhaalslag maken en de daaropvolgende jaren ook weer. Op basis van een nulmeting kunnen we elk jaar aan onze klanten (de pensioenfondsen) rapporteren over de verduurzaming van de portefeuille. Dit proces is in gang gezet en dat stopt nooit meer, want de techniek gaat ook steeds verder.’

De binnenstad Leg eens uit waarom beleggers zo vast-

houden aan de binnenstad. Immers, het is toch ook denkbaar dat je juist kiest voor een perifere locatie vanuit bijvoorbeeld aspecten als bereikbaarheid, parkeren, ruimte en prijs?

René Vierkant: ‘Als beleggers blijven investeren in de binnenstad, dan blijft deze zich ook steeds vernieuwen. Dat is duurzaamheid in optima forma. Van winkelvastgoed aan de rand van de stad zien we echter vaak dat dit maar een korte levensduur heeft. Kijk naar de meubelboulevards, die nu bijna allemaal problematisch zijn. Maar investeren in de binnenstad is niet alleen maar zinvol vanuit oogpunt van duurzaamheid. Wij geloven – en we hebben dat ook onderzocht – dat de binnen­stad het op de lange termijn gaat winnen van de periferie en ook het platteland. De binnenstad is de logische plaats om een volledig aanbod te creëren voor de steeds kritischer wordende consument.’

>

lees verder op pagina

8 scn 5 | 2011 7

duurzaamheid

<

vervolg van pagina

7

Ook in het perspectief van de steeds groeiende internetdetailhandel? ‘Ja, dat speelt daar heel erg in mee. Je kunt wel kijken op de site van h&m, maar je wilt het in de winkel passen en beleven. Dan moet het product ook wel in die winkel hangen en niet in een veel te klein winkeltje, waar het dan net niet te vinden is. Maar grote steden zijn niet alleen maar verzamelingen van grote winkelketens. Ook de ‘verrassingswinkels’ en ‘knuffelstraten’ zijn belangrijk. Toch zien we al een jaar of tien dat de binnenstad krimpt. Het wordt dan ook steeds belangrijker om actief aan te wijzen waar de kansrijke B-milieus zich moeten bevinden. En locaties die niet meer lopen, moeten herbestemd worden naar een andere functie, zodat winkels die daar gevestigd zijn zich kunnen verplaatsen naar dat B-milieu. Vanuit onze rendementsdoelstellingen voor de lange termijn investeren wij vooral in panden op de hoofdwinkelstraten. Maar ook zullen wij ons actief inzetten om er voor te zorgen dat het B-milieu er goed bij staat. Zo gaan we in gesprek met het stadsbestuur om dit thema op de kaart te zetten. Daarnaast bieden we met ons internetplatform Wikistedia.nl een open podium voor bijdragen van anderen hierover.’

‘We zijn stakeholder in de stad en maken werk van de stad’ wijkcentra En hoe kijkt Syntrus Achmea aan tegen wijk- en

buurtcentra? ‘Voor ons zijn de dominante wijkcentra belangrijk als ‘bodem’ in onze portefeuille. Deze vaak planmatig ontwikkelde centra vinden wij belangrijk en ze bieden vaak ook herontwikkelingspotentieel. We kijken ook naar wijkcentra die nu nog niet dominant zijn, maar die dat wel kunnen worden.

Alleen, dan moeten er wel goede afspraken met de gemeente gemaakt kunnen worden over de herbestemming van omliggende winkelstrips en buurtcentra. Dus gemeenten moeten echte keuzes maken, waarop wij dan een wijkwinkelcentrum kunnen vormgeven dat de consument optimaal bedient.’

Internet versus fysieke winkel De retail via internet

kwam zonet al even ter sprake. Zal deze ontwikkeling er uiteindelijk toch niet toe leiden dat het fysieke winkelcentrum straks niet meer bestaat?

‘Vijf jaar geleden dachten we nog niet aan kleding op internet. Inmiddels geloof ik dat straks alles op internet verkrijgbaar is. De vraag is alleen of dat heel groot gaat worden en of het de fysieke winkel overbodig gaat maken. Dat laatste geloof ik steeds minder. Bijvoorbeeld: het winkelen op internet is een vrij eenzame ervaring en winkelen in een reële omgeving is niet voor niets al heel lang een van de meest populaire

8 scn 5 | 2011

vrijetijdsbestedingen. Dat doe je niet alleen maar omdat je zo nodig iets moet hebben. Het is vooral de combinatie van een bezoek aan een binnenstad, horeca en cultuur. Dat maakt het tot een leuk dagje uit. Als dat voldoende beleving biedt, dan rolt de euro wel. Maar hoe minder de beleving, des te groter de bedreiging van internet.’

Dus gaan jullie je meer bezig houden met de invulling van beleving. Alleen, weten we in Nederland wel hoe dat moet? Er wordt immers al jaren over gepraat, maar nog maar mondjesmaat invulling aan gegeven.

René Vierkant: ‘In een winkelcentrum zijn je middelen om iets met beleving te doen heel erg beperkt. We onderzoeken nu of we anders met marketing en promotie moeten omgaan. Bijvoorbeeld door meer te doen met social media en gerichter met doelgroepen werken. Verder zorgen we er natuurlijk voor dat het winkelcentrum er goed uitziet, investeren we regelmatig, maar uiteindelijk moet in de winkel de beleving plaats vinden. Het is vooral de winkel, die invulling kan geven aan beleving’. standaardpuien Beleving komt toch tot uiting in de fysieke vorm van het winkelcentrum en ook de winkels. Zijn de Nederlandse winkelpuien niet vreselijk saai vergeleken met die in Engelse, Spaanse en ook Australische (zie de reportage elders in dit magazine) winkelcentra?

‘Misschien heeft dat te maken met het feit dat ontwikkelaars hierin al te nadrukkelijk aan het opschonen zijn geslagen. We wilden voorkomen dat onze winkelcentra er als het oude Damrak uit gingen zien, wat natuurlijk complete chaos was. Maar wellicht zijn we er wat te veel in doorgeschoten, is het allemaal te uniform geworden. Het zal ook te maken hebben met budgetten: in het buitenland lijkt het inderdaad echt geld te mogen kosten, terwijl we in Nederland vaak niet verder komen dan een standaardpuitje. En ook om te voorkomen dat het een rommeltje wordt, schrijven ontwikkelaars of eigenaren een standaardpui voor: dan heb je tenminste nog een bepaalde minimale kwaliteit. Ik durf wel te zeggen dat wij als Syntrus Achmea niet snel zullen zeggen, ‘dat is veel te mooi, dat mag je niet maken’. Maar de praktijk is dat we op dat punt eigenlijk nooit terecht komen.

Toch denk ik dat het goed is als dit soort ontwikkelingen ook naar Nederland komen. We moeten wel, want een keten als Hollister zal nooit akkoord gaan met een kale Nederlandse standaardpui...’

Nog één keertje terug naar het trefwoord ‘internet’. Zal de toenemende handel via dit kanaal er niet toe leiden dat beleggers straks van het winkelvastgoed afstappen en meer in distributiecentra gaan investeren? ‘Waarom zouden we distributiesystemen opzetten terwijl we het al hebben? Onze winkels en winkelcentra kunnen daar meer in betekenen. Maar er moet dan wel wat gedaan worden aan de verruiming van de openingstijden. Dan zorgen we er voor dat de consument krijgt wat hij wil hebben op de plek die hij verkiest. Ik zie nog geen retailers hier in stappen, maar het is een echte kans.’ •

australiĂŤ In 2000 bezocht de redactie van SCN een groot aantal winkelcentra van verschillend kaliber in en om Melbourne, AustraliĂŤ. In 2011 doen wij dit nog eens dunnetjes over. Grote vraag: hoe krijgen we de goede dingen van down under naar up here?

tekst en foto's Edwin Brugman illustratie geert gratama

scn 5 | 2011 9

internationaal

M

elbourne, de hoofdstad van de staat Victoria in Australië, is in de praktijk de verzamelnaam voor de stad zelf en de vele suburbs eromheen (een ‘greater metropolitan area’). Dit gebied telt zo’n vier miljoen inwoners (geheel Australië bijna 23 miljoen) en bijzonder is de groei die geconstateerd wordt: tussen 2008 en 2009 maar liefst een plus van 93.500 mensen. Dat groeitempo zal de komende decennia afnemen, maar ook na 2021 zal er nog steeds sprake zijn van groei.

Melbourne is dit jaar verkozen tot de worlds most livable city door de Economist Group’s Intelligence Unit. En dat ondanks het feit dat het gebied merkbaar drukker is geworden. Waren tien jaar geleden files nog een zeldzaamheid, nu staat men vaak van voorstad tot centrum in een aaneenschakeling van kleine en grote files. Ook de gronden huizenprijzen stijgen flink en kavels voor woningen worden geleidelijk kleiner: men komt dichter op elkaar te wonen.

Queen Victoria Market Chadstone: gaat u er maar even voor zitten…

10 scn 5 | 2011

De retail in Melbourne is gevarieerd. In de city zijn een aantal moderne en zelfs Victoriaanse malls te vinden, maar het meest sfeervol is wellicht nog de Queen Victoria Market, die uit twee delen bestaat. Beide overdekt, maar elk met een eigen karakter. Met name het foodaanbod is hier gevarieerd, compleet en onderscheidend. Aan de randen van de stad zijn ook moderne outlet centers te vinden en verschillende gedateerde winkelstrips. Wij bezochten het gebied Harbourtown (vlakbij het centrum van de stad). Een nog jong outlet center, dat nu alweer een verbeteringsoperatie ondergaat. Vermoedelijk wegens achterblijvend succes, te zien aan de leegstand.

De ongekroonde koningin van de Melbourne area is waarschijnlijk Chadstone Shopping Centre (opening 1960, nu 190.000 m2 en 530 winkels, waaronder veertien trekpleisters; zie wikipedia voor details). In 2000 bezochten wij dit centrum ook. Toen was het net weer herontwikkeld en uitgebreid. Onze foto’s uit die tijd laten een prachtig maar tegelijker-

internationaal

tijd ietwat steriel winkelcentrum zien.

Bijna te mooi om echt te zijn. Althans, volgens ons referentiekader... Chadstone heeft een prachtige branchemix tot in het hoogste segment aan toe, een tot de verbeelding sprekende horeca en ruime gratis parkeergelegenheid.

Nu in 2011 is Chadstone weer uitgebreid met een iets lager gepositioneerd deel. Het deel dat we in 2000 al uitgebreid gezien hadden, leek nu meer te leven, had meer uitstraling. Deels omdat er in het voetgangersgebied veel meer attributen (decoratie, zitjes, verkoopstands) te vinden waren. Maar zeker ook omdat bijna alle retailers een top-prestatie hebben neergezet in het winkelbeeld.

Wat een prachtpuien, wat een kwaliteit, wat een belevingswaarde! Als we hier in Nederland al werk willen maken van beleving, dan moeten we hier eens naar kijken. Weg standaardpuitjes (zie ook het artikel met RenĂŠ Vierkant), hallo identity statements!

>

lees verder op pagina

12 Chadstone: weg met de standaardpui Doncaster: Rockport brand store

scn 5 | 2011 11

internationaal <

vervolg van pagina

11

Een andere populaire mall in het gebied is Westfield Doncaster. Inderdaad, van belegger Westfield. Ook dit centrum is recentelijk gerenoveerd en uitgebreid van 202 naar 400 winkels en 120.000 m2. Het interieur heeft beslist aan uitstralingskwaliteit gewonnen.

Toch is te zien dat Doncaster iets lager gepositioneerd is dan Chadstone.

Een leuke nieuwigheid was voor ons de visuele parkeerhulp: elke parkeerplaats was op hoogte voorzien van een led-lamp die rood of groen kon branden.

Voor de binnenkomende autobestuurder dus een koud kunstje om te zien waar zich een vrije plek bevindt!

Niet alles is positief in de Australische retail Ofschoon

AustraliĂŤ een recessie buiten de deur heeft wezen te houden, staan de conMinimalistisch maar effectief in Chadstone

Ă&#x2030;cht sfeervolle horeca in outlet centre Harbourtown 12 scn 5 | 2011

sumentenbestedingen onder druk. Dit heeft een aantal oorzaken. Bijvoorbeeld de toename van de spaarquote van consumenten, nu tien procent en de hoogste sinds twintig jaar. Daarnaast is er de verzadiging van de markt met het winkelaanbod. Maar het hardst wordt vandaag de dag geschreeuwd over cross border retail via offshore online retailers. De Australische consument mag namelijk zonder enige importheffing goederen in het buitenland bestellen ter waarde van maximaal 999 Australische dollars.

En de Australische consument is prijsbewust en weet de weg naar de veelal Amerikaanse webshops goed te vinden.

Geen wonder: een paar herenschoenen van het merk Rockport kost in de winkel in een Australische mall 185 dollar, in de V.S. nog niet de helft! En dat geldt voor veel productgroepen als kleding, cameraâ&#x20AC;&#x2122;s en boeken. De Australische retailorganisaties hebben dit fenomeen al bij de

internationaal regering aan de orde gesteld, maar nul op het rekest gekregen. drive in drinking Bij alles wat we in Melbourne gezien hebben – waaronder de opkomst van Aldi – kregen wij toch de grootste glimlach op het gezicht van de drive-in slijterij in het suburb Eltham.

Deze was er overigens ook al in 2000, dus succes bewezen! Misschien kan de Nederlandse lobby voor de terugkeer van alcohol in tankstations zijn voordeel doen met dit fenomeen?

•

U wilt meer foto's uit Melbourne zien? Ga via bijgaande QR-code en uw pda naar onze fotoreportage van Melbourne of surf naar: www.flickr.com/photos/scnewsnl/ sets/72157627852961493/

Een typisch Australisch fenomeen: de drive-in slijterij

Doncaster na de renovatie scn 5 | 2011 13

internationaal

nrw bezoekt china tijdens jubileumreis

westerse winkelcentra, ‘shabby sjacheraars’ De NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) bezoekt elk jaar twee buitenlandse bestemmingen. In het voorjaar betreft het vaak een tweedaagse reis naar een niet al te ver reisdoel. En in het najaar is er meestal sprake van een driedaagse bestemming. Omdat de NRW dit jaar jubileert (in het kader van het 25-jarig bestaan), is er dit maal gekozen voor een verre bestemming. En betrof het een zesdaagse reis. China was het doel. Om precies te zijn: de voormalige Britse Kroonkolonie ‘Hong Kong’ (dat sinds 1997 een soort status aparte binnen China heeft) en de havenstad Shanghai. Met een groep van zo’n 45 winkelvastgoedprofessionals is een zeer intensief programma afgewerkt. Een programma met extremen. Grote extremen.

Intimiderend luxe winkelcentra werden afgewisseld door shabby ‘fake malls’ (met alleen maar nepproducten). 'High End Retail’ (met Gucci, Louis Vutton en horloges van 3 ton per stuk) ging over in ‘gedroogde kwallen’ (op de zogenaamde ‘Wet Market’). Hier volgt een verslag. Een uitgebreid verslag. Een verslag van (misschien wel) de zes intensiefste dagen van mijn leven!

tekst Hans van Tellingen (*)

14 scn 5 | 2011

“D

on’t forget your belongings!”. Dat stond er op het welkomstbordje op de luchthaven van Shanghai (zie foto). Kernachtiger dan deze boodschap kunnen de ontwikkelingen van de laatste decennia in China niet geformuleerd worden. Want van 1949 tot 1978 was er formeel geen sprake van ‘belongings’ in het communistische China. Het land, dat tot 1911 een keizerrijk was (wie kent niet ‘The Last Emperor’, de film die het trieste leven van Pu Yi beschreef ), was in 1949 verworden tot een communistische dictatuur. De duivelse dictator Mao bracht het land (nadat hij en zijn kornuiten misschien nog wel meer mensen hadden vermoord dan Hitler en Stalin bij elkaar) met zijn ‘Culturele Revolutie’ aan de rand van de afgrond. In 1978 kwam Deng Xiaoping aan de macht.

En hij bracht economische hervormingen. Grote economische hervormingen. Die desondanks stapje voor stapje werden uitgevoerd.

Pas in de jaren negentig werd de detailhandel geliberaliseerd. Waardoor deze industrie pas sinds korte tijd tot volle wasdom aan het komen is. Een walhalla voor de winkelcentrumindustrie. Waar vind je jaarlijkse groeipercentages van om en nabij 10%? Waar vind je (in deze hoeveelheden) een steeds rijker wordende consument die graag wil pronken met zijn nieuwste aankopen? Juist, in China! In het kapitalistische China. Want ook daar is het besef doorgedrongen dat een liberaal economisch systeem het enige systeem is dat welvaart brengt. Want in al zijn imperfectie (in de vorm van ‘graaiende bankiers’ en andere ‘Gordon Gekko’s’ van deze wereld) is het alternatief (voor het liberaal/kapitalistische systeem) een ‘socialistische hel’. Waarin niemand gelukkig is. En alleen de ‘Orwelliaanse’, communistische bovenlaag de beschikking heeft over enige welvaart (over ‘graaiers’ gesproken!).

Natuurlijk gaan er veel dingen mis. Ook in China. En ook met de ontwikkeling van winkelcentra. Zo is er in 2005 een winkelcentrum in Dongguan, de ‘South China Mall’, geopend.

Een winkelcentrum van 660.000 m2. Met een aantal winkelstraten waarin Amsterdamse grachtenpanden zijn nagebouwd. Fantastisch, denk je dan! Nou nee, niet zo fantastisch.

Er staat meer dan 90% leeg. En het komt ook niet meer goed

internationaal

rinkelende kassa’s en in shanghai en hong kong

De sfeer in winkelcentrum Elements is die van een vijfsterrenhotel wel alleen aan de Oostkust. En dan bij een nog steeds redelijk beperkte groep. Buitenlandse retailers en vastgoedbedrijven hebben inmiddels hun intrede gedaan in China. Waaronder ING en Redevco/C&A. Zij hebben ons in uitvoerige presentaties aldaar een uitstekend inzicht gegeven in hun activiteiten en de ‘do’s and dont’s‘ in dit immense land.

De IFC-mall in Shanghai

met dit centrum. En zo zijn er meer voorbeelden. Waarvan wij er misschien wel (op kleinere schaal) een paar van hebben mogen aanschouwen.

Voordat ik inzoom op de door ons bezochte centra, schets ik eerst het algemene beeld. Het beeld zoals dat door de ‘shoppende Chinees in de shopping malls’ gecreëerd wordt. Winkelen moet ‘Westers’ zijn. En het te verkrijgen product is van Westerse origine. ‘Het Westen’ staat model. Letterlijk zelfs.

Want de billboards tonen vrijwel alleen Westerse vrouwen. En vrijwel geen Chinese. Ook Westers eten is ‘top of the bill’. En een Frans stokbrood lijkt het ideale ontbijt te vormen. Schandalig luxe winkels kennen soms maar één klant. Terwijl er 18 man personeel in de winkel staat. Tot zover het beeld zoals dat is gaan beklijven in de centra (met bijbehorende restaurants) die we hebben bezocht. Een op zich wel enigszins gekleurd beeld. Want ook al groeit de economie als kool, die hele rijke bovenlaag is niet ontzettend groot. En de middenklasse groeit sterk. Maar vormt ook nog lang geen meerderheid. Ook al is in absolute termen de Chinese economie inmiddels de tweede van de wereld, per hoofd van de bevolking is ‘de Chinees’ (> 1,3 miljard in totaal) echt nog niet zo rijk. Geld is er wel, maar vrij-

Hong Kong Winkelcentrum Elements vormt het ‘stadsdeelcentrum’ van een compleet nieuw, uiterst welvarend stadsdeel. Maar het is wel een stadsdeelcentrum van een andere orde dan (ik noem maar wat ) Leyweg te Den Haag. Alles is ‘high end’. De sfeer is die van een vijfsterrenhotel. En de lift leidt je 100 verdiepingen hoger, want bovenop dit winkelcentrum is een wolkenkrabbertje van bijna 500 meter geplaatst.

Verder ben je in Hong Kong in de tropen. Maar kun je in dit winkelcentrum schaatsen. Duurzaam? Dacht het niet… Maar (en dat is nog belangrijker): hoe ‘loopt’ dit centrum? Het rustige beeld en de behoorlijk grote leegstand doen het ergste vermoeden…

Harbour City is een winkelcentrum voor de (gegoede) middenklasse. Met niet alleen maar ‘high end’-winkels. Harbour City is de plek waar de ’echte Chinezen’ (die Hong Kong voor een dagje aandoen en dat zijn er miljoenen per jaar) ook graag komen winkelen. De sfeer is goed. Het is druk. Mensen dragen tassen met gekochte spullen. Dit terwijl het centrum er helemaal niet bijzonder uitziet. Het zal zelfs als ‘lelijk’ bestempeld kunnen worden. Maar een winkelcentrum hoeft geen architectuurprijs te winnen om goed te draaien. En daar is Harbour City een voorbeeld van.

Times square is een gebouw met zestien winkelverdiepingen. Waarvan het op de eerste negen (waar de winkelgalerijen lopen) behoorlijk druk is. Geopend in 1988. En inmiddels gere-

>

lees verder op pagina

16 scn 5 | 2011 15

internationaal

De Super Brand Mall, Shanghai

Het centrum vormt een mooie mix van luxe retail en winkels voor de ietwat normalere zakenman en –vrouw. Het gebouw telt vijf verdiepingen. En is overzichtelijk op het middenplein.

Maar kent ook rare, verrassende winkel’gangetjes’. Zeker een aanrader.

Shanghai Dan Shanghai. Wel een echte ‘Chinese’ stad.

Alhoewel: van alle Chinese steden was deze havenstad bij uitstek altijd al de ‘gateway to China’. Het landschap in de omgeving van Shanghai is (in tegenstelling tot Hong Kong met zijn scherpe reliëf ) ‘saai’. Bijna Nederlands. Met vlakke, drassige weiden. Met slootjes, kanaaltjes en zelfs koeien. De stad Shanghai is echter niet saai. Verre van dat! Wat een wereld! En wat een winkelcentra! En dat laatste geldt in zeer positieve zin.

Maar ook in minder positieve zin.

De kernwinkelstraat, de Nanjing Road, oogt (op een afstandje) bijna als De Meir. Of Fifth Avenue. Of Oxford Street.

Breed. En loeidruk. Hoewel dit de belangrijkste winkelstraat van heel China is, is het zeker niet een ‘high end’-straat. En is er geen sprake van veel allure. Sterker nog: er heerst een ‘Burger Kingsfeer’. En de lastige straatverkopers moet je van je af slaan.

<

vervolg van pagina

15

noveerd. Afgaande op de verhalen is het winkelcentrum een succes. En dat is knap op zoveel winkellagen!

Ook uit 1988 is Pacific Place. Dit niet al te grote centrum van 66.000 m2 maakt op mij een evenwichtige indruk. Het is er druk. Er wordt veel gekocht. En toch ademt het centrum ‘rust’ uit. Het lijkt wel alsof de gegoede burgers (het schijnt hier vol te zitten met ‘B-HKC-N-ers’, de ‘Bekende Hong KongChiNezen’) het chaotische straatbeeld van Hong Kong ontvluchten door dit centrum te bezoeken. De eigenaar houdt de vinger aan de pols. En heeft het centrum al twee keer succesvol gerenoveerd. Waardoor het zeer succesvolle centrum nog steeds ‘als nieuw’ oogt.

De IFC Mall staat voor ’International Finance Centre’. Dit centrum stamt uit 2005 en gokt op hetzelfde soort publiek als Pacific Place. Persoonlijk vind ik het net allemaal wat minder goed gelukt. Maar dat zou ook ‘smaak’ kunnen zijn. Het dakterras van deze mall was prima in orde. Geweldig om zo rustig, buiten, een drankje te kunnen doen in deze hectische stad.

De Landmark is gelegen in het zogenaamde Central District. Hier bevinden zich ook de belangrijkste winkelstraten.

16 scn 5 | 2011

Dan: Yuyuan garden, dat je het best kunt beschrijven als (en ik ben me bewust van de tegenstrijdigheid) een ‘open luchtmarkt met een dak erop’. Ik heb nog nooit zoveel ramsj per vierkante meter gezien. En dat terwijl ik een hoop rotzooi heb gezien in mijn leven. Voor de toeristen gebouwd. Die er graag kopen. Ik denk dat Tenstone en Miss Etam het niet op prijs stellen dat er hier een fakewinkel, genaamd ‘Etam’ zit.

Net als een fake Esprit. De koffie (Starbucks, ik weet niet zeker of deze koffietent nep was of niet) was echter prima in orde.

En het beste restaurant van China (‘Bio’) is hier ook gevestigd.

Yuyuan garden, een openluchtmarkt met een dak erop. Ik heb nog nooit zo veel ramsj per vierkante meter gezien.

Althans, dat claimt het restaurant te zijn. Dat inderdaad kan bogen op bezoekers als Bill Clinton, Fidel Castro (een grote held hier) en nog een aantal ‘groten der aarde’.

The Style Mall doet zijn naam eer aan. Het is een keurig afgewerkt luxe ‘design-’centrum met veel goede winkels in het ‘betere’ segment. Aardig was ook de supermarkt, de zoge-

internationaal

NRW-leden doen zaken in de 'fake-mall’

naamde ‘entertaining food town’. Jammer dat we weinig klanten hebben gezien. Ik hoop dat die er normaliter wel zijn, maar ze waren er zeker niet toen wij er waren.

De ‘Jungong Road Wet Market’ was voor mij de leukste retailbestemming. Al is het alleen maar omdat wij de attractie waren. Het was ‘lachen, gieren en brullen’. Voor de Chinese marktkraamhouders wel te verstaan! Want kennelijk hadden ze dat nog nooit eerder gezien: een (letterlijk) buslading vol Hollanders van bijna twee meter lang, die geïnteresseerd naar de gedroogde kwallen, verse kreeften en anderen aan vis en zeevruchten gerelateerde producten keken. En reden tot lachen hadden sommigen zeker. Gelet op de nieuwe BMW’s (7-serie) die hier (uitzonderlijk luid) toeterend rondreden, wordt hier kennelijk ‘goed geld’ verdiend. Jammer dat er geen tijd was om een groente-en fruitmarkt te bezoeken.

Of een vleesmarkt. Want per productcategorie zijn er separate markten.

Vervolgens was het tijd voor de Shanghai IFC Mall. Een wereld van weelde en luxe. In de kelder bevond zich de food court. En daar was het behoorlijk druk tijdens lunchtijd.

Op de verdiepingen bevonden zich (het wordt bijna saai) Gucci, Louis Vutton, Jimmy Choo en tig andere luxe merken.

En daar was het stil. Doodstil. En de hoeveelheid leegstand was opmerkelijk te noemen. Wel een winkel gezien met luxe Franse wijnen. Van gemiddeld zo’n 800 euro per fles. Op ‘min1’-niveau was ook een Apple Store gevestigd. Een ‘echte’, dat is helder. ‘Mwah’, deze ziet er misschien nog wel beter uit dan in Europa of the USA. En is verreweg de drukstbezochte winkel De Super Brand in dit verder grotendeels uitgestorven winkelcentrum.

Mall, Shanghai Direct naast de IFC Mall is de Super Brand Mall gelegen. En dit winkelcentrum is alles wat een winkelcentrum hoort te zijn. Levendig. Enigszins chaotisch. Met ‘normale’ (geen stinkend rijke), min of meer welgestelde Chinezen. Die hier de hele dag verpozen. Winkelen. Eten. Zich laten vermaken door alle activiteiten.

Dit winkelcentrum fungeert als de huiskamer van vele inwoners van Shanghai. Een ‘favourite meeting place’.

Een ‘third place’. En op het dak van de tiende verdieping (hier doet men niet kinderachtig over een verdiepinkje meer of minder) is er sprake van een magnifiek

uitzicht vanuit het prachtige restaurant.

Enig minpuntje was dat de serveerster (de Hollanders snakten naar bier in de verzengende hitte) continu bier bleef inschenken in het waterglas (waar al water inzat).

Als laatste werd er een ‘fake mall’ (de ‘Yatai Xinyang Fashion and Gift Market’) bezocht. Een winkelcentrum waar alleen nepspullen worden verkocht.

En waar de Nederlanders hun inkopen deden. Fake Uggs voor een tientje. Een iPhone voor vier tientjes. En een ‘Dr Dre’-headset voor een geeltje. Nep? Natuurlijk!

Leuk? Jazeker! Kijk maar eens naar de foto hoe twee boomlange NRW-leden (jammer dat de inschrijving was gesloten, maar deze foto had mee kunnen dingen naar de ‘fotoprijs Consumentenbeleving’) zaken doen (met rekenmachine) met de Chinese verkoopsters (van 1 meter 45). De ‘consumentenlol’ spat ervan af! De ironie wil, dat wij kennelijk hun nepproducten graag kopen. En dat zij geobsedeerd zijn door Westerse luxe merken (en dan ‘the real thing’) en Westers eten. It’s a ‘shrinking world’. And the ‘village is global’! Het is toch echt waar, zo lijkt het soms!

Tot slot Dit was een reis uit duizenden. Uiterst intensief. Tot

in de kleinste details verzorgd. Met de beste hotels. Met een dagelijks programma van 8 tot 12 (want ’s avonds was er ook nog het nodige entertainment in ‘sampans’ en theaters). En met uiteraard ook nog een (vrijwillig) bezoek aan de plaatselijke horeca ’s nachts. Weinig geslapen. Maar o zo veel gezien.

Mijn dank gaat uit naar de organisatie.

Mijn mooiste ervaring (en ik ben van nature geen ochtendmens) betrof echter die om half zeven ‘s ochtends. Al hardlopend (in training voor de marathon op 16 oktober) op ‘the Bund’ (de promenade langs de rivier in Shanghai), na twee uur slaap, voltrok zich een surrealistisch schouwspel. Honderden Chinezen deden hun ochtendgymnastiek. Tientallen beoefenden een vechtsport. Duizenden ouderen maakten reclame met vlaggetjes voor ‘China’s got talent’. En een traditionele zangeres (zeg maar de Chinese ‘Sieneke’) in traditionele Chinese kleding maakte een videoclip (met op de achtergrond de hypermoderne skyline van Shanghai). Jammer dat ik mijn camera niet bij me had. Want dan had ik een filmpje kunnen schieten. En dan had een ieder kunnen zien wat voor fascinerende schouwspelen zich voltrekken in deze stad. Deze stad der steden. In dit wonderlijke land. Het wonderlijke China! • (*) drs. Hans P. van Tellingen is directeur/eigenaar van Strabo bv, Marktonderzoek en Vastgoedinformatie. Eventuele reacties kunt u zenden naar: vantellingen@strabo.nl.

scn 5 | 2011 17

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

SAFENED... doordachte veiligheid!

Voor echte veiligheid zorgen, dat doe je niet zomaar. Dat vereist ervaring en deskundigheid. Met meer dan 10 jaar ervaring zorgen wij voor een veilige woon en werkomgeving bij onze klanten.

Wij combineren de inzet van goed opgeleide beveiligers met moderne technische toepassingen zonder concessies te doen aan gastvrijheid. Dat vinden wij doordacht beveiligen.

Veiligheidsdiensten Beveiligingsadviezen Opleiding en training Servicemanagement Locatiebeheer

Tel.: 088 - 60 70 700 | kantoor@safened.nl | www.safened.nl

Met het bereiken van het hoogste punt van de bebouwing op kavel 3 is een volgende mijlpaal in de realisatie van het Oosterdokseiland (ODE) in Amsterdam een feit.

D

e bouw van kavel 3, welke in maart 2010 is gestart, verloopt daarmee volgens planning en zal in het 3e kwartaal van 2012 gereed zijn. Dit multifunctionele bouwdeel biedt naast een vestiging van Saturn ruimte aan ca.

5.600 m2 kantoren, ca. 1.000 m2 horeca en 115 koop- en 60 sociale huurwoningen. Kavel 3 maakt onderdeel uit van de totale ontwikkeling van het Oosterdokseiland (ODE), een ontwikkeling van MAB Development in joint venture met Meyer Bergman. .

Binnenstedelijke levendigheid Kavel 3 is gelegen naast de Openbare

Bibliotheek en het Conservatorium van

Amsterdam. In kavel 2 vestigt Vodafone haar nieuwe hoofdkantoor. De bibliotheek (kavel 4) en het conservatorium (kavel 5) trekken dagelijks grote aantallen bezoekers naar het eiland. Isaäc Kalisvaart van MAB Development: “Het eiland biedt een perspectief voor functies en partijen die in het hart van de stad gevestigd willen zijn en vaak onvoldoende ruimte vinden in de historische binnenstad. Juist de mix van werken, leren, wonen, cultuur en recreëren en de strategische ligging naast het Centraal Station zorgt voor de binnenstedelijke levendigheid, de creatieve en informele cultuur. Daarmee is het Oosterdokseiland echt een aanwinst voor de Amsterdamse binnenstad”.

•

personalia

Hoogste punt kavel 3 op Oosterdokseiland bereikt

Na onderling overleg zal Jaap Blokhuis terugtreden als chief executive officer van Redevco en de organisatie per eind 2011 verlaten. Blokhuis’ terugtreden is gebaseerd op zijn beslissing plaats te maken voor een nieuwe generatie Redevco managers in de sterk veranderende vastgoedwereld van vandaag. Jaap wordt opgevolgd door Andrew Vaughan.

Jaap Blokhuis

Jaap Blokhuis trad in 1999 bij Redevco in dienst als ceo. Hij heeft een cruciale rol gespeeld bij het omvormen van wat oorspronkelijk de vastgoedafdeling van C&A was tot een onafhankelijke onderneming die in het afgelopen decennium een sterke en succesvolle groei heeft beleefd.

Andrew Vaughan is met ingang van 1 november benoemd tot nieuwe ceo van Redevco. Hij werkt sinds 2000 bij Redevco en heeft er diverse leidinggevende functies bekleed. In 2007 werd hij benoemd tot chief operating officer van Redevco Europe, verantwoordelijk voor alle Europese activiteiten.

Op 1 oktober is Marcel Eggenkamp (38) benoemd tot chief financial officer bij Redevco. Daarvóór heeft hij deze functie vier maanden vervuld in een interim rol na het vertrek van voormalig cfo Dennis de Vreede. Marcel Eggenkamp is sinds november 2005 in dienst bij Redevco als group controller.

Evenwicht tussen architectuur en functionaliteit K3H werkt vanaf het ontwerp tot en met de oplevering aan een project. Architectuur/stedenbouw, projectbegeleiding, coördinatie, bestekken maken, calculeren en tekenen zijn in eigen hand en zo controleren wij de uiteindelijke kwaliteit. Onze ontwerpen zijn niet stijlvast. Wel stijlvast is onze manier van omgaan met opdrachtgevers en projecten: gedreven, betrokken, luisterend, onderzoekend en respectvol! Onze doelstelling is een eensluidend antwoord te geven op de wensen van de opdrachtgever. Rekening houdend met de locatie, de context en andere krachtvelden zullen alle randvoorwaarden samenkomen in één oplossing.

Het zoeken naar de essentie van de opgave is een voorwaarde evenals het zoeken naar evenwicht en samenhang.

Postbus 11 7710 AA NieuwleuseN 0529 485 888 www.k3h.Nl

scn 5 | 2011 19

Meet and greet Onze expertise hebben wij grotendeels in binnenstedelijk gebied opgedaan.

Dat maakt dat je van de stad gaat houden. Van de dynamiek. Van de mensen die er wonen en winkelen. En van de pleinen en terrasjes. Kortom, van het gevoel dat zich het beste laat vertalen als â&#x20AC;&#x2DC;de stedelijke cultuurâ&#x20AC;&#x2122;.

Wij zijn steeds op zoek naar ruimtelijke oplossingen die passen bij de wensen van de stedeling. Door hergebruik, functiemenging, gerichte investeringen en maatwerk dragen wij ons steentje bij aan de ontwikkeling van de stad. Maar vooral willen wij plekken maken waar mensen graag komen om te shoppen en te ontspannen.

En om elkaar te ontmoeten.

www.synchroon.nl

huurgedrag

Verschillen per branche hebben invloed op de locatiekeuze

Huurgedrag van retailers De ene retailer is de andere niet. Doe-het-zelfzaken huren gemiddeld grotere metrages dan bloemenwinkels. Modeketens kunnen over het algemeen een hogere huur opbrengen dan een versspeciaalzaak. Op basis van de VTIS-database van Strabo krijgen we inzicht in het ‘huurgedrag’ van retailers in de afgelopen tien jaar.

In dit artikel leest u er meer over. door roel van houwelingen, projectleider bij strabo

W

elke branche betaalt gemiddeld de hoogste huur voor winkelruimte en welke sector is verantwoordelijk voor de grootste opname in vierkante meters? En welke effecten heeft dit op de spreiding van winkels over de verschillende winkelgebieden in een stad? Worden de hoofdwinkelstraten ‘catwalks’ met uitsluitend modewinkels? Behoort combinatiebezoek tot het verleden en moeten we straks voor elk soort product naar een andere locatie? De antwoorden op deze vragen zijn interessant voor zowel huurder als verhuurder, in het bijzonder bij (her)ontwikkeling van winkellocaties. Op basis van de vtisdatabase van Strabo krijgen we meer inzicht.

kelgrootte, kunnen er duidelijke uitspraken per branche worden gedaan. Het benodigde oppervlak heeft uiteraard ook zo zijn uitwerking op de vestigingslocatie. Om te voorkomen dat uitschieters een vertekend beeld geven, is ter vergelijking de mediaan gebruikt van alle opgenomen metrages per branche.

De mediaan ligt het hoogst bij supermarkten (mediaan van 1000 m2). Dit is een combinatie van het feit dat er in zeer beperkte mate nog kleine supermarkten worden geopend (hoogstens nog supermarkten met een voornamelijk buitenlands assortiment) en de opening van steeds grotere (mega) supermarkten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ah xl met minstens circa 4000 m2 per winkel. Recent zijn de plannen goedgekeurd voor een Jumbo supermarkt in Breda van maar liefst 6000 m2. De grote gemiddelde omvang in combinatie met een groot aantal transacties, betekent dat de supermarktbranche verantwoordelijk is voor een zeer belangrijk aandeel van de totale opname van vierkante meters winkelruimte in de afgelopen tien jaar. metrage winkelruimte

winkeltype supermarkten

1000

sanitair, bouw- en tuinmaterialen

798

doe-het-zelf

470

woninginrichting en meubelen

470

warenhuizen

450

witgoed, elektronica en muziek

375

drogisterij en parfumerie

275

huishoudelijke- en cadeau-artikelen

250

schoenen en lederwaren

187

kleding

161

Winkelruimten steeds groter Een belangrijk aspect

Mediaanopname in m2 naar branche

waarop retailbranches zich van elkaar onderscheiden is de omvang van de gemiddelde winkel. Ondanks het feit dat er binnen branches logischerwijs ook verschillen bestaan in win-

>

lees verder op pagina

bron: VTIS-database

21 scn 5 | 2011 21

huurgedrag

De bouwmarkt is hét voorbeeld van het sterk toegenomen winkeloppervlak

<

vervolg van pagina

22

grote metrages Het is wellicht een open deur, maar het

zijn verder vooral de zogenaamde huis- en tuinwinkels die doorgaans enorme metrages opnemen. Winkels in sanitair, bouw- en tuinmaterialen, doe-het-zelf-zaken en woonzaken

Uitschieters richting de tienduizend vierkante meter komen steeds vaker voor zijn doorgaans verantwoordelijk voor grote opnames van vierkante meters in de afgelopen jaren. Uitschieters richting de 10.000 m2 komen steeds vaker voor. Ook de elektronica en witgoedbranche is verantwoordelijk voor de opname van grote metrages, met als meest bekende speler natuurlijk Media Saturn Holding. Ook warenhuizen huren niet geheel onverwacht vooral grote metrages. Dit is een interessante branche, omdat grote warenhuizen vooralsnog vooral thuishoren in de stadscentra en niet geschikt zijn voor perifere locaties. Grote winkeloppervlakken zijn echter schaars in binnensteden. Het moet in de toekomst komen van buitenkansjes, zoals het gzgterrein in Den Bosch of Achter de Lange Stallen in Breda. Bij beide projecten cirkelt de naam Bijenkorf rond. kleding De modesector is duidelijk meer bescheiden qua

winkelgrootte. De mediaan voor kledingzaken en schoenenzaken ligt onder de 200 m2. Qua aantal transacties in de afgelopen tien jaar staat de kledingbranche echter duidelijk bovenaan, met als gevolg dat de het totale opgenomen metrage binnen deze sector een belangrijk aandeel vormt van het totaal aan winkelruimte dat de afgelopen tien jaar in gebruik is genomen.

De verschillende retailbranches hebben één ding gemeen: overal is de gemiddelde winkelgrootte in de afgelopen circa tien jaar toegenomen (bron: Locatus). De doe-het-zelfbranche kent de grootste toename. Denk hierbij aan Hornbach bouwmarkten en vestigingen van Gamma en Praxis in Amsterdam Zuidoost van 10.000 m2 of meer. Tuincentra, sport-/speel-

22 scn 5 | 2011

goedzaken en winkels voor huishoudelijke artikelen zijn echter gemiddeld ook veel groter geworden. Dit geldt ook in het bijzonder voor de dagelijkse sector (lees: supermarkten). Het gemiddelde oppervlak van supermarkten is met ruim 20 procent toegenomen (bron: Locatus).

Prijs per m 2 verschilt per branche Het aantal gewenste vierkante meters is belangrijk bij de locatiekeuze van een retailer. De prijs die betaald moet worden voor deze meters is echter minstens even belangrijk. De ene retailer kan namelijk veel meer geld besteden aan huur dan de andere en hierin doen zich duidelijk verschillen voor tussen branches. Daarnaast speelt zichtbaarheid en het veroveren van marktaandeel binnen de ene branche een veel belangrijkere rol dan binnen de andere branche. Om inzicht te krijgen in de verschillen in huurprijzen is per branche een index bere-

branche

index

telecommunicatie

285

fotografie, optiek- en juwelier

215

boeken, tijdschriften en kantoor

181

drogisterij en parfumerie

173

kleding

157

schoenen en lederwaren

149

versspeciaalzaken

146

bank en financiële dienstverlening

143

computers en software

133

ambachtelijke dienstverlening

126

supermarkten

74

witgoed, elektronica en muziek

66

woninginrichting en meubelen

57

sanitair, bouw- en tuinmaterialen

49

doe-het-zelf

31

Index gemiddelde huurprijs per m2 naar branche (100 = gemiddelde van alle winkelruimte)

bron: VTIS-database

huurgedrag

Warenhuizen zijn duidelijk aanwezig op toplocaties

De Apple Store in London. Binnenkort opent ook de winkel in Amsterdam.

kend, die de verhouding weergeeft tussen branche en totaal van alle winkelruimte. Telefoonwinkels betalen gemiddeld het meest voor winkelruimte. Een goede tweede zijn juweliers en opticiens en op drie volgen boekwinkels en tijdschriftenzaken. Deze drie branches betalen de hoogste prijs per m2 en zijn niet geheel onverwacht vaak op goede winkellocaties te vinden. Met name telefoonwinkels zijn in menige hoofdwinkelstraat in een Nederlandse stad te vinden. Juweliers en boekenwinkels zijn ook retailers die men vooralsnog over het algemeen vaak tegenkomt op A-locaties in binnensteden. Met name bij boekenwinkels is het echter nog maar de vraag of dit nog lang zo zal blijven. Boeken worden steeds vaker online aangeschaft. drogisterij Na de drie zojuist genoemde branches volgt

de drogisterij- en parfumeriebranche. Ook dit is een branche die prominent aanwezig is binnen kernwinkelgebieden en dan ook vaak op uitstekende locaties. Dit geldt voor pure parfumeriezaken als Douglas en Ici Paris XL, maar ook voor de bekende drogisterijketens. Deze branche is echter ook veelvuldig aanwezig op andere locaties, waaronder dorpscentra en wijkwinkelcentra. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter komt hierdoor aanzienlijk lager uit.

De meest prominent aanwezige retailbranche in kernwinkelgebieden en dan met name op A1-locaties is de modesector. Kleding- en schoenenzaken betalen gemiddeld minder dan de zojuist beschreven branches, maar zitten op een index van circa 150. Daarbij moet bedacht worden dat binnen de modesector zeer grote verschillen bestaan tussen zelfstandige ondernemers en (internationale) ketenbedrijven. Het zijn met name de bekende (kleding- en schoenen-)ketens die dure winkelmeters aanschaffen op de beste locaties. Zara, h&m en Jack & Jones nemen simpelweg geen genoegen met een B-locatie. Ook buiten de A-locaties is de modesector zeer duidelijk aanwezig en niet alleen in centrumgeVTIS bieden, maar ook op andere winkelDe Vtis-database (zie op interlocaties. Vooralsnog zijn de perifere net: www.vtisonline.nl) bevat ruim locaties echter verboden terrein 80.000 gebruikerstransacties en voor mode. ruim 12.000 belegginstransaca-milieus De zojuist beschreven

branches zijn in staat de hoogste prijs voor winkelruimte te betalen per m2. Dit is duidelijk te zien in het

ties die in de afgelopen twintig jaar hebben plaatsgevonden. De database is continu up-to-date en omvat kantoor-, bedrijfs- en winkeltransacties.

Telefoonwinkels betalen gemiddeld het meest voor winkelruimte (Nederlandse) winkellandschap, aangezien de A-milieus in de stadscentra vrijwel geheel gevuld zijn met winkels binnen deze branches. Voor al deze branches geldt dat het vrijwel uitsluitend nationale en internationale ketenbedrijven zijn die de A-milieus voor hun rekening nemen. Het verschil in branche zet zich echter wel door binnen alle lagen van de betreffende branche en geldt dus ook voor zelfstandigen. Een zelfstandige juwelier betaalt gemiddeld meer huur dan een zelfstandige fietszaak.

Versspeciaalzaken betalen ten slotte ook een relatief hoge prijs per m2. Hier speelt allicht mee dat binnen deze branche vooral kleine metrages opgenomen worden, wat over het algemeen leidt tot een hogere prijs per m2. Deze gedachte gaat echter niet altijd op. Met name voor supermarkten geldt dat er voor grotere metrages een hogere gemiddelde prijs per m2 wordt betaald en er een hogere vloerproductiviteit kan worden betaald (John Nijsten 2011, artikel scn). Ook dit is een interessant gegeven met effect op het huurgedrag (lees: locatiekeuze) van retailers en geeft het belang weer van de aanwezigheid van grote winkelunits.

Elke branche een eigen locatie? Het moge duide-

lijk zijn dat retailbranches zich duidelijk van elkaar onderscheiden op een aantal punten. Huis- en tuinwinkels huren dermate grote metrages, dat zij eigenlijk uitsluitend zijn aangewezen op perifere locaties. Bereikbaarheid en parkeergelegenheid speelt hier uiteraard ook een belangrijke rol. Witgoed en elektronica is op dit moment zowel perifeer als in en rond kernwinkelgebieden gevestigd, maar is dit houdbaar? Nu zien we nog vaak Media Markt of Saturn, maar ook Block als huurder van vele vierkante meters in centrumontwikkelingen als Raaks in Haarlem, Maasboulevard in Venlo en het Eemplein in Amersfoort. De witgoed-/elektronicabranche betaalt

>

lees verder op pagina

24 scn 5 | 2011 23

huurgedrag <

vervolg van pagina

23

echter een lage huur per m2, er vindt steeds meer verkoop via internet plaats en grote metrages worden steeds schaarser binnen stadscentra. De modesector betaalt meer per m2 en huurt ook steeds grotere winkels. Hetzelfde geldt ook voor bijvoorbeeld parfumerieën en juweliers. Stadscentra worden op deze manier in de toekomst in sterke mate het domein van deze retailbranches. Overige branches zijn aangewezen op perifere locaties of mogelijk stadsdeelcentra. Denk hierbij naast witgoed/elektronica aan sport-, kampeer- en speelgoedzaken en huishoudelijke artikelen.

De vraag is echter of dit ook geldt voor warenhuizen. Bijenkorf en v&d horen thuis in stadscentra (en hier en daar een stadsdeelcentrum) en ook Hema heeft in vrijwel alle grote steden (grote) winkels op A-locaties. Dit betreft echter vaak in het verleden verkregen posities. v&d heeft in het verleden in Maastricht ruimte afgestaan om een vestiging van Bijenkorf mogelijk te maken en de v&d in Leiden wordt verkleind om ruimte vrij te maken voor andere retail in het kader van het Aalmarktproject. Bijenkorf wil echter juist de bestaande vestigingen uitbreiden met de nodige vierkante meters. Feit blijft dat verschillende andere branches een hogere huur (kunnen) betalen.

Tweede fase Centrumplan

centrum of perifeer? Het belangrijkste

criterium voor een branche om binnen een stadscentrum aanwezig te zijn in de toekomst is echter of de branche écht gemist wordt.

Warenhuizen als Bijenkorf, v&d en Hema: ja, deze gaan consumenten (maar ook retailers en vastgoedeigenaren) missen in een stadscentrum en zullen daarom niet verdwijnen richting perifere locaties. Stadscentra zullen steeds meer een winkelbestemming worden met branches die het meest kunnen betalen. In de afgelopen tien jaar waren dat vooral winkels binnen de telecom-, juwelier-, parfumerie- en modebranche. Branches die consumenten niet missen en net zo lief/liever op een andere locatie bezoeken zullen verdwijnen. Andere locaties zijn namelijk goedkoper en daar is meer ruimte beschikbaar. De verwachting is dat het vooral de modebranche is die in de toekomst de hoofdprijs kan en wil betalen. Ondanks de toename van online aankopen hechten met name (inter)nationale kledingketens belang aan aanwezigheid op de toplocaties. Het aanwezigheidsbelang zal sowieso een grotere rol gaan spelen in de toekomst. Merken die deels of voornamelijk online verkopen zullen geïnteresseerd zijn in winkelruimte op goede locaties, puur alleen om de beleving van het merk over te brengen op de consument. Het meest bekende voorbeeld hiervan komt binnenkort naar Nederland: in Amsterdam opent over enige tijd de eerste echte Apple Store van Nederland.

•

24 scn 5 | 2011

Woensdag 19 oktober werd op de bouwlocatie aan de Hoofdstraat in Landgraaf feestelijk de start bouw gevierd van de tweede fase van het Centrumplan Schaesberg.

De Landgraafse wethouders Dritty en Erkens gaan het officiële startsein voor de bouw geven. De gemeente Landgraaf, Synchroon en Hestia groep hebben de handen ineengeslagen om dit schitterende nieuwe hart van Schaesberg te verwezenlijken.

D

e tweede fase van centrumplan Schaesberg sluit in alle opzichten aan op de woningen en winkels uit fase één.

Aansluitend aan de nieuwbouw aan de Hoofdstraat worden winkelruimtes met daarboven vijf appartementen, een penthouse en 26 zorgappartementen gerealiseerd. Het plan is ontwikkeld door projectontwikkelingsbedrijf Synchroon. Naar verwachting zal de tweede fase medio 2013 opgeleverd worden. De hoofdaannemer van het bouwproject is aannemersbedrijf Jongen uit Landgraaf.

Appartementen De 26 zorgappar-

tementen verhuurt woningcorporatie Hestia groep aan Radar, zorgaanbieder voor mensen met een beperking. De doelgroep bestaat uit mensen met een verstandelijke beperking, maar met een redelijke mate van zelfstandigheid. De zorgappartementen, met een afwijkende indeling van de reguliere appartementen, hebben een eigen entree aan de Pastoor Schattenstraat.

Hestia groep verhuurt ook de overige vijf appartementen. In de loop van volgend jaar worden deze woningen aangeboden via de website van Thuis in Limburg. Het penthouse is te koop via Kicken Makelaardij en Marc Pickée Vast-

nieuws

XXL Real Estate verwerft centrum Brunssum Noord XXL Real Estate Group heeft voor haar XXL Real Estate II CV winkelcentrum Brunssum Noord gekocht van ING REIM Nederland. Het in 2007 volledig gerenoveerde wijkwinkelcentrum omvat negen units waaronder twee courante supermarkten, Albert Heijn en Aldi. Het centrum beslaat circa 4.200 m² en ligt in de wijk Brunssum Noord.

XXL Real Estate Group richt zich op commercieel vastgoed met toekomstvisie en werd geadviseerd door het Capital Markets team van Cushman & Wakefield en notarieel door Eekhoff CS Notariaat.

Schaesberg van start goed uit Landgraaf. De prachtige appartementen liggen centraal in Schaesberg, met alle voorzieningen binnen handbereik. Aan de voorzijde kijken ze uit op de Hoofdstraat/Pastoor Schattenstraat en aan de achterzijde van het gebouw, de zonzijde, kijken ze uit op een fraai aangelegde daktuin die aansluit op de tuin van de eerste fase. Een ideale plek om lekker tot rust te komen en dat midden in het centrum! Verder beschikt het plan over een ondergrondse parkeergarage voor bewoners en winkelend publiek.

Winkelruimte Aan de Hoofdstraat

wordt het centrumplan gecompleteerd met 2.100 m2 winkelruimte. Verhuurgesprekken lopen met diverse filiaalbedrijven over de vestiging van winkels welke een goede aanvulling vormen op het boodschappenassortiment uit fase één.

Openbare ruimte De gemeente

Landgraaf heeft de openbare ruimte, grenzend aan het centrumplan, inmiddels van een kwaliteitsimpuls voorzien.

Dit is gebeurd door de aanleg van een rotonde, vervanging van de riolering, vernieuwing van bestrating en trottoirs en verbetering van de verlichting. Deze kwaliteisimpuls draagt ertoe bij dat het

in het nieuwe centrum van Schaesberg veilig en prettig wonen en winkelen is.

Eerste fase In de eerste fase wer-

den reeds 48 appartementen en 3.900 m2 winkelruimte gerealiseerd. Deze fase werd eind 2010 opgeleverd. Inmiddels zijn alle appartementen van Hestia groep verhuurd en zijn nog zes appartementen in de verkoop.

•

Inschrijving NRW Marketingprijs 2012

geopend

Dit voorjaar werd voor het eerst de NRW Marketingprijs voor winkelcentra uitgereikt en wel aan de marketeers van Batavia Stad fashion outlet te Lelystad. SCN maakte hier een video van, die u kunt bekijken op ons eigen YouTube Videokanaal www.youtube.com/scnewsnl.

Voor 2012 is de inschrijving nu geopend en u kunt tot en met 1 februari inschrijven. Het gaat dan om campagnes of jaarplannen die vallen onder de noemer 'consumentenmarketing' en die tussen januari 2010 en december 2011 uitgevoerd zijn. De jury let vooral op innovativiteit en effectiviteit.

Wilt u meedingen naar deze prijs? Kijk dan voor meer informatie op www.nrw.nl/marketingprijs2011.

scn 5 | 2011 25

projecten

Het centrale atrium

Dat New Babylon, moest dat er eigenlijk wel zo nodig komen?

Bovenstaande zin is niet van onze redacteur, maar komt uit Harry Jekker’s lied ‘O O Den Haag’ (1982).

Feilloos geeft de artiest hiermee het sentiment van de Hagenaars jegens dit destijds nog vrij nieuwe (1978) project weer. Want Babylon heeft altijd voor controverse gezorgd.

Maar dat gold niet voor iedereen.

Bijvoorbeeld niet voor een aantal ondernemers die graag weer terugkomen als New Babylon najaar 2012 haar deuren opent. Zij kennen het geheim van deze locatie.

David Coster (l) en Gijs Bessem

S

hopping Centre News ontmoet op de bouwplaats van New Babylon David Coster (Nieuw Holland) en Gijs Bessem (HB Kroese Paternotte), die zich bezig houden met de invulling van de winkels en horeca van dit indrukwekkende project.

New Babylon is het oude Babylon in XLversie. Met fors meer kantoormeters, winkelmeters, appartementen en een parkeergarage voor 1.200 auto’s. En dat alles pal naast Den Haag CS en op vijf à tien minuten loopafstand van het kernwinkelgebied.

Dat laatste doet natuurlijk de vraag rijzen waarom New Babylon staat waar het staat en – om de vraag van Harry Jekkers nog maar eens te herhalen – waarom het er eigenlijk überhaupt gekomen is.

Gijs Bessem: ‘Voor niet-insiders een terechte vraag. Maar het antwoord is heel simpel: wij doen de binnenstad geen concurrentie aan. Dat is niet de opzet van New Babylon. Dit project moet je eigenlijk zien als een nieuwe stad in de stad. En binnen dit geheel richt New Babylon zich op een paar zeer specifieke doelgroepen.

Zo lopen er door het station circa 190.000 passanten per dag. In 2020 groeit dit aantal naar 300.000 per dag, onder meer door de verbinding met de hsl-lijn Een deel daar van verlaat het station aan de zijde van de binnenstad, een deel loopt via New Babylon, op weg naar hun werk in een van de vele advocaten- of accountantskantoren, ministeries, enzovoort.’

upgrading Dat dit traffic en dus handel oplevert, wisten de ondernemers uit het oude Babylon al. Maar het werd tijd voor 26 scn 5 | 2011

projecten

facts & figures n n n n

335 appartementen 55.000 m2 kantoren 14.000 m2 winkels www.newbabylon.nl

duurzaamheid new babylon n internationale OV-locatie, Den Haag Centraal n hergebruik van circa 50.000 m2 bestaande constructie n warmte-/koude opslag in de bodem n warmteterugwinning op luchtbehandeling n vloerverwarming/vloerkoeling in woningen en winkelpassage n hoogrendement-isolatieglas n led-techniek/verlichting n daktuinen n groene stroom

een upgrading naar de eisen van deze tijd. Het donkere winkelgebied is straks – dankzij de hand van het gerenommeerde

New Babylon Shopping Center & Restaurants

schillende momenten en consumenten die bij die momenten horen. Op werkdagen zien we vooral de mensen die in de kantoren werken, terwijl ’s avonds en in de weekenden de bars en restaurants bewoners en uitgaand publiek trekken.

Waarbij in het weekend natuurlijk ook de funshopper en de doelgerichte koper er zijn gading vindt.

David Coster: ‘New Babylon heeft het karakter van een 24/7 verblijfsgebied. Met naast winkels ook horeca. Met een glijdende overgang van winkelgebied naar kantoren. Op twee niveau’s gaan we een aanbod creëren dat optimaal aansluit op

Aan passanten geen gebrek architectenbureau Meyer en van Schooten- modern, licht en transparant en daarbij ook nog in metrage gegroeid. Dat alles op de basis van het bestaande gebouw.

Duurzaamheid in optima forma! Er is een prachtig full service business center met royale kantooruimten en flexibele werkplekken bij gekomen (met ondermeer Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn advocaten en notarissen als huurder), luxe appartementen en penthouses en de al eerder genoemde ondergrondse Q-Park parkeergarage.

voor de andere consument Bij de herontwikkeling van New Babylon wordt sterk ingezet op beleving en de functie van verblijfsgebied. Maar daar zit wel een onderscheid in dat te maken heeft met de ver-

de wensen en behoeften van deze consument: de kantoormedewerker die hier van maandag tot vrijdag verblijft, ’s ochtends langs loopt voor een snel broodje, kopje koffie en krantje, tussen de middag luncht en bij de winkels rondkijkt en aan het einde van de dag de kleding bij de stomerij ophaalt, nog even een cadeautje koopt, misschien wat voor het avondeten haalt of nog even naar de kapper gaat en naar huis reist.’

positionering ‘Een totaal andere consument dus dan die zaterdags de binnenstad bezoekt’, zegt Gijs Bessem. ‘Dat laten we ook zien in de lay-out van het winkelgebied van New Babylon. Op de begane grond richten we ons met name op snelle aankopen en convenience, maar we bie-

den daar ook mode. Op de eerste verdieping zien we vooral horeca en dat aangevuld met onder andere modewinkels die zich net wat hoger positioneren. Allure en sfeer gaan hier samen met efficiënt aan-

A new city in the city kopen doen.’ En tegen uw verslaggever: ‘Zeg nu zelf: als jij hier zou werken en je hoeft niet meer op zaterdag er apart op uit om je vertrouwde schoenenmerk te kopen omdat je dat ook hier naast je werk kunt vinden. Dat is toch ideaal?’

De herontwikkeling van New Babylon betreft niet alleen de gebouwen, maar ook het omringende openbare gebied.

Dat gaat ook een kwaliteitssprong maken en zo ontstaat dus een geheel andere beleving, die past bij de ontwikkeling die Den Haag al jaren doormaakt.

druktebeeld ‘Maar het is belangrijk dat retailers inzien dat New Babylon een geheel eigen marktpropositie heeft.’ zegt David Coster. ‘Dus een eigen publiek, een geheel eigen daarbij passende branchemix en positionering en een afwijkend tijdenpatroon als het om druktebeeld gaat.

Maar bovenal, een locatie die grote aantallen passanten met zich meebrengt en dus kansen voor de juiste winkel-, horecaen dienstenformules.’

Inmiddels is de bouw van het winkelgebied flink gevorderd. Rondleidingen zijn dan ook al mogelijk. Gijs Bessem is daarvoor te bereiken op 06 53 715 000.

• scn 5 | 2011 27

opinie

De veranderingen

A

ls eerste het onderwerp duurzaamheid. In deze editie komt dit een aantal keren terug. En zeker, ook voor am red is dit een thema dat een rol speelt.

Bart Kuil: ‘Duurzaamheid staat nu volop op de agenda bij alle partijen. Dat was wel anders in 2009, toen wij met nog een paar partijen (Corio Nederland, scm Europe, Grontmij Vastgoedmanagement en Ahold Vastgoed, red.) begonnen met een integrale aanpak voor het verduurzamen van winkelcentra, de Toolkit duurzame winkelcentra. Deze aanpak hebben wij dit voorjaar gepresenteerd en het bijbehorende boek wordt goed verkocht. Wij willen deze aanpak nu ook in de praktijk gaan brengen.’

In welke mate wordt duurzaamheid door de markt omarmd? ‘De voortrekkers van dit moment zijn vooral de beleggers, al dan niet daartoe gemotiveerd door hun aandeelhouders. Dit betekent ook dat duurzaamheid voor beleggers een must is geworden, want anders krijgt men een project niet meer verkocht. Beleggers stellen nu eisen, vaak in de vorm van een minimum breeam-score. De retailer is een ander verhaal.

De grotere ketens hebben vaak wel al een beleid, maar er zijn nog veel vragen en ook is er sprake van een wat afwachtende houding. Dat hoeft niet, want alleen al door aandacht te geven aan de posten verlichting, verwarming en koeling is 80 procent van de meest gangbare duurzaamheidsambities te realiseren. Maar omdat we naar aanleiding van de eerste editie van de Toolkit duurzame winkelcentra hier toch veel vragen van retailers over hebben gekregen, overwegen we nu een aanvulling te maken. Die concrete aanbevelingen voor winkels leveren een soort technisch programma van eisen op. Zo kan de retailer naadloos aansluiten op de breeam-ambitie van de vastgoedeigenaar.’

Alles is in beweging. De economie, de markt (de spelers en de voorwaarden), de media, de eisen die afnemers aan projecten stellen en meer. Shopping Centre News sprak hierover met Bart Kuil van AM Real Estate Development. Hij vertelt over een aantal uitdagingen waarmee de ontwikkelaar van vandaag geconfronteerd wordt.

Hoe daar mee om te gaan?

28 scn 5 | 2011

handvatten Is de retailer niet simpelweg sceptisch over

duurzaamheid? Bang voor de kosten? Bart Kuil: ‘De opgave is juist om dit te doorbreken. In de Toolkit duurzame winkelcentra (zie de link bij dit artikel) worden daar concreet handvatten voor aangereikt. Bijvoorbeeld green lease, waarmee je investeringen doet die mogelijk leiden tot een iets hogere aanvangshuur, maar die op termijn leiden tot lagere energielasten. Dan maakt het netto niets uit.’

Bart Kuil vindt het overigens wel wenselijk dat er meer eenheid komt in de certificering van projecten. ‘Er is nu een aantal organisaties op dit terrein actief en dat is niet bevorderlijk voor het doel dat we nastreven. Wat ons betreft blijft het bij breeam, wat een goede en complete methode is. Groot minpunt is de hoge certificeringskosten. Die moeten omlaag wil breeam écht toegankelijk worden.’

Hoe kijkt de consument tegen duurzaamheid aan? ‘Op dit moment is dit voor de consument nog geen onderwerp. Wel ten aanzien van merken of producten, maar niet ten aanzien van winkelvastgoed. Die laat z’n keuze nog niet afhangen van

opinie

in het vak van ontwikkelaar www.amred.nl

het feit of het om een duurzame winkel of duurzaam winkelcentrum gaat. Dat moment zal denk ik wel komen, maar dat duurt nog even.’

Renovatie en Renovatieclausule Via het onderwerp duurzaamheid komen we op renovatie terecht. Zoals vaak gesteld wordt, een prima voorbeeld van duurzaam herontwikkelen. Niet eerst kaalslag, maar gebruik maken van wat er is.

Maar hier is nu een kink in de kabel gekomen in de vorm van een aanpassing van de wetgeving.

Bart Kuil: ‘We hebben in Nederland het grootste metrage winkels per hoofd van de bevolking in Europa, maar daar zit wel veel verouderd winkelvastgoed bij. Mede met het oog op de ontwikkelingen in het virtuele winkelkanaal, is de noodzaak groot om die verouderde winkelcentra aan te pakken, om belevingswaarde toe te voegen en zo beter de concurrentie

‘Op dit moment is duurzaamheid voor de consument nog geen onderwerp’ met het internet aan te kunnen. Echter, doordat nu binnenkort de renovatieclausule uit de wetgeving geschrapt wordt, wordt de herontwikkelingsopgave een stuk lastiger. Eigenaars en ontwikkelaars wordt in feite de pas afgesneden om renovatieprojecten van de grond te krijgen en te laten slagen.’

Hoe dat zo? ‘Binnen het winkelvastgoed zijn we al heel lang van mening dat het speelveld en de markt sterk veranderd zijn, maar de spelregels niet. Decennia geleden was huurbescherming een goede zaak met het oog op de positie van de kleine zelfstandige winkelier. Maar de spelers van vandaag zijn vooral grote professionele ketens. Die kunnen prima voor zichzelf opkomen. Het is eerder andersom: je moet bijna de eigenaar van het vastgoed beschermen’, zegt Bart Kuil grappend. ‘De renovatieclausule was zeer nuttig om in projecten een doorbraak te realiseren en een enkele onwelwillende winkelier te omzeilen. Nu deze clausule er niet meer is, verwacht ik dat dit een rem zal zetten op sommige herontwikkelingsprojecten. En de noodzaak is echt aanwezig om oude centra aan te pakken. Vergeet niet, op de aspecten gemak en prijs is er

Scan de code voor de link, of neem het adres over in uw browser: http://www. toolkitonline.nl/toolkit-duurzame-winkelcentra.159991.lynkx

nu een concurrent in de vorm van het internet bij. We moeten de winkelcentra van vandaag daar dus een antwoord op laten geven. Door beleving, functies en winkelaanbod. Wij als am red laten dat zien met projecten als Kloosterveste in Assen, Saendelft in Zaanstad en Nieuw Zaailand in Leeuwarden.

Kloosterveste gaan we overigens inzenden voor de nrw Jaarprijs. In dat project zit alles: een bibliotheek, kinderdagverblijf, dagopvang voor gehandicapten, scholen, een sporthal, biblio­ theek, zorg, winkelvoorzieningen (9050 m2), tweehonderd woningen die bijna allemaal verkocht zijn. Een project waar we binnenkort mee beginnen is wijkwinkelcentrum Kerkelanden in Hilversum. Een goed draaiend, maar sterk verouderd project uit de portefeuille van Dela. Maar ook daar geldt dat de verandering in de wetgeving dit niet gemakkelijker zal maken.’

Nieuwe Media versus Traditionele Bakstenen De relatie van bakstenen met de digitale wereld houdt Bart Kuil nadrukkelijk bezig. AM heeft daarmee ook al veel ervaring opgedaan in woningprojecten. ‘Door de nieuwe media in te zetten kun je als ontwikkelaar veel beter in contact komen met bepaalde consumenten- of belangengroepen. Je kunt je doelgroepen en individuele prospects en kopers veel beter bij een project betrekken en hen vragen ‘hoe wil je het hebben’, ‘wat valt je op’ en ‘wat vind je van de opzet’. Internetpanels en methoden als crowdsourcing zijn zo niet alleen voor nieuwe, maar ook voor oude projecten te gebruiken en die zijn dan gerichter te verbeteren en te vermarkten.’

Bart Kuil ziet zowel mogelijkheden voor de contacten met professionele doelgroepen (zoals de retailers) als met consumenten. ‘Een rechtstreekse communicatie door een winkelcentrum met de doelgroep is goud waard. Het kan bijdragen aan een betere klantenbinding, hogere bezoekersaantallen en bestedingen. Retailers zijn hier al goed mee bezig, maar winkelcentra nog maar mondjesmaat. Het is dan ook een hele uitdaging om offline en online retailing met elkaar te verbinden.

Maar er zijn vorderingen. In Veenendaal herontwikkelt am red het centrumplan. Daar wordt – met de gemeente als voortrekker – in de hele binnenstad wifi aangelegd. Dit om de promotie van het winkelgebied mogelijk te maken, maar ook om de consument gewoon prijzen en producten te laten vergelijken. Dit is een pilot samen met de hbd. Actuele informatie en aanbiedingen on-the-spot maken het natuurlijk voor de retailers daar, mogelijk om het meeste te halen uit de consument die daar op dat moment toch al aanwezig is.’ am red verkeert met de verkenning nog in het beginstadium. ‘Maar iedereen worstelt met de vraag hoe het moet en wat er kan. We staan nog maar aan het begin van deze ontwikkelingen. Zeker is dat we er wat mee moeten en daarom willen wij als ontwikkelaar hier ook een strategie voor ontwikkelen.

Sterker nog, na duurzaamheid wordt dit de uitdaging die we gaan oppakken.’

•

scn 5 | 2011 29

projecten

A Damrak/Nieuwendijk

B Nieuwendijk/Gravenstraat

Centrumgebied Amsterdam in beweging

Herontwikkeling Beurspassage en Gravenstraat stap dichterbij Vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest werkt op dit moment toe naar de herontwikkeling van twee objecten uit haar Winkel­ fonds. Het betreft het winkel- en kantorencomplex aan het Damrak en de Nieuwendijk (de Beurs­ passage) en het ertegenover gelegen pand aan de Gravenstraat, in hartje Amsterdam.

30 scn 5 | 2011

S

hopping Centre News sprak met Collin Boelhouwer, hoofd asset management winkels bij Bouwinvest, die in deze herontwikkelingen namens het Winkelfonds de rol van opdrachtgever vervult. Wat staat Bouwinvest met deze herontwikkelingen voor ogen?

Boelhouwer: ‘Beide panden liggen als winkellocatie in een heel mooi gebied; op een echte A1-locatie. Wij denken dat de tijd rijp is om met deze herontwikkeling een upgrading door te voeren naar meer courante winkelmeters. Meters die meer aansluiten bij de wensen van de retailer.

Dat betekent bijvoorbeeld veel aandacht voor de uitstraling en de ideale maatvoering. Samen met projectontwikkelaar Top Vastgoed gaan wij dit realiseren.’

De beide panden belopen nu zo’n 12.500 m2 winkels en 13.000 m2 kantoren. In de toekomstige situatie verschuift het zwaartepunt naar winkels. Collin Boelhouwer: ‘We gaan het aantal kantoormeters flink terugbrengen en qua winkels willen we naar circa 20.000 m2.

Dit sluit ook aan bij de doelstellingen

van het Winkelfonds, namelijk het meer investeren in A1-winkellocaties.

Aansluiting bij gemeentelijk beleid De Beurspassage is een beeld-

bepalend pand (schuin tegenover zowel de Beurs van Berlage als de Bijenkorf ), dat zeker in de plannen van de gemeente Amsterdam voor de ‘Rode Loper’ van de stad, een prominente rol kan vervullen. Boelhouwer: ‘De herontwikkeling van de Beurspassage past binnen het ambitieuze coalitieproject 1012 en levert een grote bijdrage aan de beleidsdoelstellingen die door de gemeente geformuleerd zijn, zoals het realiseren van een hoogwaardig entreegebied en het herstellen van de functiebalans. Het opknappen van het pand op deze strategisch gelegen locatie past in de uitdrukkelijke wensen van de gemeente. Wij zien dit enthousiasme ook terug in de nauwe samenwerking tussen Bouwinvest, Top Vastgoed en de gemeente Amsterdam.’

Hoe het geheel architectonisch er precies uit gaat zien, kan op dit moment

projecten

nog niet getoond worden. ‘We zijn nu bezig om voor de projecten de juiste architect te vinden. Dus de stijl is op dit moment nog geenszins uitgekristalliseerd. Maar als je kijkt naar de situatie-

ren voor de lange termijn en zijn er van overtuigd dat die investeringen in duurzaamheid ten goede zullen komen aan de waarde van een gebouw. Maar het gaat verder dan dat. We laten op deze

‘Wij denken dat wij met deze herontwikkeling een nieuwe impuls kunnen geven aan de toch al goedlopende winkellocaties’

Huidige situatie van Damrak (boven) en Nieuwendijk (onder)

foto’s van de panden en het omliggende gebied, dan is het duidelijk dat met name de Beurspassage, met een gevel van ongeveer 60 meter, dominant aanwezig is en dus ook architectonisch een hele uitdaging is.’

De panden Beurspassage en Gravenstraat worden in één herontwikkelingsproces meegenomen, maar staan verder los van elkaar. ‘We zien de panden echt als twee verschillende gebouwen met een verschillende uitstraling in het straatbeeld. Daarin past natuurlijk ook het druktebeeld dat wij retailers kunnen bieden: de Nieuwendijk telt bijna 400 duizend passanten per week en het Damrak zo’n 425 duizend. Wij denken dat met de herontwikkeling van deze gebouwen, en de branchemix die ons voor ogen staat, er een nieuwe impuls gegeven kan worden aan deze toch al goed lopende winkellocaties.’

manier ook zien dat we waarde hechten aan het op een goede manier omgaan met de bestaande winkelvoorraad en het aanzicht en functioneren van de

Collin Boelhouwer

Invulling ‘Met de herontwikkeling

wil Bouwinvest vooral inhaken op de vraag van retailers naar grote winkeloppervlaktes, die nu in Amsterdam centrum nauwelijks aanwezig zijn. Wij kunnen daar de ruimte voor bieden en daar vinden ook al gesprekken met retailers over plaats. Tevens zijn wij nog de invulling van de bovenste verdiepingen van de Beurspassage aan het onderzoeken’, aldus Collin Boelhouwer.

Duurzaamheid en herontwikkelen Voor Bouwinvest staat het onder-

werp duurzaamheid al langer op de agenda. Collin Boelhouwer: ‘Wij zijn niet alleen actief in de Dutch Green Building Council, maar zorgen ook voor concrete verduurzaming van de winkelpanden in het Winkelfonds, wat blijkt uit het behalen van breeam-certificeringen.

Een herontwikkeling van deze omvang is natuurlijk een uitgelezen kans om ook op het gebied van duurzaamheid verbeteringen door te voeren. We investe-

stad. Het verduurzamen van de locatie op gebouwniveau en het verduurzamen van Amsterdam als winkelstad, gaat hier mooi samen.’

Als ontwikkelaar is een jaar geleden gekozen voor Top Vastgoed. Inmiddels is de haalbaarheidsstudie afgerond en deze wordt nu verder uitgewerkt.

Waarom deze ontwikkelaar? ‘Het is een klein bedrijf met toch veel ervaring. Zij hebben beslist de juiste expertise om dit soort herontwikkelingen goed aan te pakken. Ontwikkelen is toch een andere tak van sport dan beleggen. Daarnaast heeft Top Vastgoed in het verleden al vaker met institutionele beleggers samengewerkt, wat een nauwe afstemming vraagt. Dat zij dat kunnen is gelukkig het eerste jaar van onze samenwerking al gebleken.’ Al met al hebben we het in dit geval over een van de grootste binnenstedelijke retailontwikkelingen van dit decennium, die naar verwachting vier jaar zal duren.

•

scn 5 | 2011 31

FAME ontwerpt de Smeltkroes, Ulft Het huidige centrum van Ulft werd gekenmerkt door een grotendeels monofunctioneel winkelgebied dat zich in de loop van de laatste decennia los heeft ontwikkeld van de structuur van het historische dorp. Het nieuwe centrumplan plaatst het winkelgebied in het centrum van de dorpse structuur en intensiveert de functies van wonen, winkels, parkeren en dienstverlening.

De eerste invulling van dit plan is op de locatie ‘Smeltkroes’. Dit onderdeel van het plan is cruciaal voor de continuïteit van het winkelgebied en de koppeling tussen het Kennedyplein nabij de kerk en de vervangende nieuwbouw op de locatie ‘de Blenk’. De toevoeging van winkels op deze locatie realiseert tweezijdige bewinkeling aan de Kerkstraat.

De bebouwing is onderverdeeld in verschillende kleinere bouwvolumes. Dit om de kleinschaligheid van het dorp te respecteren en tevens licht en zicht te garanderen in het openbaar gebied en op de daktuin. Zo is de gevel ter plaatse van het koor van de kerk open gehouden om zicht te houden op dit markante gebouw en om voldoende daglicht te garanderen voor de woningen.

Dit project is de eerste fase van de totale herontwikkeling van het centrum van Ulft, dat bestaat uit 7500 m2 commercieel en 120 appartementen. opdrachtgever: VolkerWessels Vastgoed en woningstichting Wonion ontwerp: Johan Blokland FAME Architectuur & Stedenbouw Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem t 026 368 42 70, arnhem@famegroep.nl Burg. Roelenweg 40, 8021 EW Zwolle t 038 425 81 11, zwolle@famegroep.nl

huurzaken John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

ITZA is niet gebaseerd op de praktijk John Nijsten meent dat de ITZAmethode achterhaald is. Hij heeft verscheidene bezwaren.

Allereerst gelden de grondslagen van de ITZA methode niet meer, of ze zijn van onvoldoende gewicht. Voorts kloppen de vaak gebruikte standaarden voor dieptes en afwaarderingen niet (meer). Ten slotte denken de partijen, in het bijzonder de retailers, bij de aanhuur niet in termen van ITZA. In dit slotartikel komen het laatste bezwaar en de overige kritiek aan de orde.

E

en taxatie dient zoveel mogelijk de werkelijkheid na te bootsen, en aan te sluiten bij de marktomstandigheden van dat moment. Dit uitgangspunt komt terug in de definities van de marktwaarde en de markthuurwaarde.

De definitie van markthuur zoals geformuleerd in de International Valuation Standards (ivs) en opgenomen in de rics-taxatiestandaarden luidt: “Het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld”. De bereidwillige verhuurder en huurder kennen de itza-methode echter vaak niet eens. In elk geval is deze methode in de afweging om tot aanhuur over te gaan voor de kandidaat-huurder geen punt van overweging.

planonderdelen Romercenter en Lineair en later eventueel De Luif. De projectontwikkelaar heeft de winkelruimten verhuurd. De huurprijs op begane grond bedroeg € 500 per m². Op verdieping € 150. De unit van 200m² is weggezet tegen € 500, de unit van 425m² deed € 500 per m² en een unit van 125m² kon gehuurd worden tegen € 500, alles uiteraard met de nodige nuanceringen. De itza-methode is niet van belang geweest.

Aanbodzijde In mijn achtjarige peri-

Voor deze formules is de winkelverkoopoppervlakte op begane grond primair relevant. De magazijnruimte c.a. is weliswaar noodzakelijk maar mag zich op verdieping bevinden. Indien in planmatig ontwikkelde winkelcentra units louter op begane grond worden aangeboden, is dat vaak voor de formules van Hoogenbosch een probleem.

De verhuurder wenst voor de totale unit dezelfde huurprijs per m². De formules van Hoogenbosch maken echter van de helft van de te huren oppervlakte secundaire ruimten. Zij moeten daarvoor wel de volle huurprijs betalen. Daarom is het aantrekkelijker dat in een pand ruimte op de begane grond wordt gehuurd die qua winkelverkoopoppervlakte voldoende is, met de moge-

ode als beheerder verzorgde de organisatie waarvan ik deel uitmaakte voor verschillende opdrachtgevers verhuurtransacties. Ik kan mij niet herinneren dat daarbij ooit de itza-methode ook maar enigszins in beeld is geweest. Ook bij de projectinvulling door de (voorheen) aan deze organisatie verbonden projectontwikkelaar was (de uitkomst van) deze methode nimmer een punt van overweging.

Een recente invulling van een planmatig ontwikkeld winkelcentrum spreekt voor zich. Het bestaande kernwinkelgebied van Venlo is uitgebreid met 24.500 m² winkelruimte, horeca en leisure in het project Maasboulevard. De winkels zijn verdeeld over de

34 scn 5 | 2011

Vraagzijde De retailer heeft vooraf

zijn expansiecriteria voor de gewenste locatie en de gewenste omvang van het pand met gewenst front bepaald. De expansiecriteria voor de oppervlakte voor de schoenenformules van de Hoogenbosch Retail Groep luidden: WVO VVO

Dolcis Invito Manfield Pro Sport

120 m² 80 m² 90 m² 70 m²

240 m² 160 m² 180 m² 140 m²

huurzaken lijkheid in een ander gedeelte van het pand, maar goed bereikbaar vanuit de verkoopruimte, de secundaire ruimten te kunnen inrichten. Dat zich tussen de verkoopruimte en de secundaire ruimte een dragende muur bevindt op begane grond is zelfs positief. Dan hoeft deze retailer deze muur niet zelf aan te brengen plus drukt dat de prijs.

Indien voor één van de formules een winkel wordt aangeboden op een gewenste locatie met een adequate oppervlakte en een adequaat front maakt Hoogenbosch aan de hand van de relevante factoren waaronder de passantendichtheden een omzetberekening.

Aan de hand van de omzetberekening kan worden beoordeeld of de lasten kunnen worden voldaan en nog voldoende rendement zal resteren. De huurlasten zijn uiteraard onderdeel van de exploitatiebegroting. Indien alle cijfers kloppen en alle overwegingen in onderling verband gezien het sein op groen zetten, kan een aangeboden huurprijs worden geaccepteerd dan wel wordt de onderhandeling geopend.(Zie over de financiële aspecten van de retailer Shopping Centre News 2010, special, blz. 128-131 ). Niemand binnen de Hoogenbosch Groep maakt een zonering van de wvo ter bepaling van de acceptabele huurprijs, laat staan van de vvo. zonering niet relevant Voor de

retailer is primair van belang dat hij zijn assortiment op aanvaardbare wijze kan presenteren en voldoende ruimte voor secundaire diensten resteert. Vandaar de oppervlaktecriteria. Uiteraard dient het front voldoende breedte te hebben om zuigkracht uit te oefenen. Vervolgens is van belang of hij de huurlasten kan dragen. Vandaar de exploitatiebegroting. Dat hij zich daarbij rekenschap geeft van het huurprijsniveau ter plaatse is duidelijk. Als dadelijk vaststaat dat de markthuurprijs niet kan worden opgebracht en onderhandeling weinig resultaat zal opleveren, wordt voornoemde exercitie niet eens gemaakt. Daarbij is enige zonering volstrekt niet relevant.

Ook volgens Albert Eijkelhoff 1 speelt in het gedachteproces van de retailer het mathematisch analyseren van huurprijzen per m² per soort ruimte geen rol bij de bepaling van de huurprijs die hij zich kan permitteren. “Zijn huurprijs wordt bepaald door het maken van een bedrijfseconomische berekening. Verreweg de belangrijkste parameter daarvan is de omzetprognose!”

Bart Mols 2 geeft in zijn scriptie mede een door hem uitgevoerd onderzoek weer. Aan de hand van theorie en ana-

lyse van de rapporten van verschillende bhac’s is een vragenlijst opgesteld die is voorgelegd aan landelijk opererende retailers. Zijn conclusie is dat de vigerende itza-methoden niet overeenkomen met de wijze waarop retailers met oppervlakten omgaan. Het hanteren van vaste zonediepten en het uitgaan van een standaardwinkel met een oppervlakte van 120m² tot 150m² komt ook niet overeen met de praktijk. kritiek Reeds in 1997 was Brenna O’Roarty 3 kritisch op de zoneringsmethode. Door haar zijn vijftig retailers van totaal 9.833 winkels in het Verenigd Koninkrijk verzocht zich face-to-face uit

Volgens Engelse retailers kon elk gedeelte van de winkel profijtelijk zijn te laten over de relevantie van zonering voor de retailpraktijk. De geïnterviewden betroffen expansiemanagers van winkels in de ‘prime high street’.

Slechts een op de tien geïnterviewden maakte enig onderscheid in de kosten van de verkoopruimte. 92 procent was het niet eens met de bewering dat het gedeelte van de verkoopruimte dat in zone b ligt slechts de helft van de profit opbrengt van het gedeelte in zone a. Vrijwel niemand was het eens met de bewering dat het gedeelte in zone c slechts een kwart genereert van de profits van zone a of de helft van de profits in het gedeelte van zone b. Volgens de retailers was het mogelijk elk gedeelte van de winkel het meest profijtelijk te maken in verband met de plaatsing van het assortiment.

De conclusie kan geen andere zijn dat retailers noch bij de beslissing tot aanhuur noch overigens iets hebben met de itza-methode.

Kritiek op het zoneringsprincipe in Angelsaksische literatuur Ondanks de kritische woorden

van Brenna O’Roarty in 1997 is in de Angelsaksische handboeken over de waardering van vastgoed weinig kritiek te vinden op de zoneringsmethode.

Dit hangt mede samen met het feit dat aan de itza-methode in het algemeen weinig aandacht wordt besteed. Zo komt deze term in het boek van Kenneth M.Lusht 4, dat toch 480 bladzij-

den telt, geen enkele maal voor. Ook het zoneringprincipe wordt door Lusht niet behandeld in de zin zoals dat bij de waardering van winkelruimte voorkomt.

Dat hangt mede samen met het feit dat in het boek van Lusht de behandeling van woonruimte prioriteit heeft althans de voorbeelden vaak aan dit segment zijn ontleend.

Bij Sarah Sayce e.a.5 dient de kritiek afgeleid te worden uit de titel van de betreffende subparagraaf: “Zoning: a crude measure of comparison”.

Peter Wyatt 6 behandelt de zonering van winkels met geen enkele kritische noot. Wel gaat hij er primair vanuit dat alleen vergelijkbare panden binnen een gelijke grootterange als het litigieuze pand geselecteerd worden. Vervolgens stelt hij dat de huurprijzen uitgedrukt moeten worden in een bedrag per m² op jaarbasis “except for standard shop units where a measurement unit based on the zoning procedure […] is used”. Zonering gebeurt volgens hem om extra gewicht toe te kennen aan de huurwaarde van de ruimte bij het front en om weer te geven dat de waarde van de verkoopruimte vermindert indien de afstand tot het front toeneemt.

7

Scarrett Scarrett is één van de wei-

nige schrijvers in de Engelstalige literatuur die niet alleen de itza-methode uitlegt maar ook kritiek op deze methode behandelt. Scarrett behandelt vier kritiekpunten en probeert deze alle te weerleggen.

Als eerste kritiekpunt noemt hij dat het zoneringsprincipe een kunstmatig proces is. Als commentaar levert hij op deze kritiek dat het zoneringspricipe een analytisch instrument is voor de taxateur en niet een instrument waarop de gebruiker een beslissing neemt.

Juist is dat de gebruiker het zoneringsprincipe niet gebruikt ter onderbouwing van zijn beslissing om tegen een bepaalde huurprijs een winkel al dan niet aan te huren. Dat is juist een verwijt tegen het gebruik van de zoneringsmethode. Scarrett gaat er echter zelf van uit dat de zoneringsmethode gebruikt wordt bij ‘rent reviews’. De uitkomst hiervan is dus de daadwerkelijk door de huurder te betalen huurprijs.

Huurder en verhuurder hebben recht op een reële huurprijs die zoveel als mogelijk recht doet aan de dagelijkse praktijk. Niet de methode c.q. een analytisch instrument dient het doel te zijn, maar een op basis van de omstandigheden reële huurprijs, waarbij dan in Neder-

>

lees verder op pagina

36 scn 5 | 2011 35

huurzaken <

vervolg van pagina

35

land nog rekening moet worden gehouden met bijzondere aspecten, waaronder de referentieperiode. geen zonering Tweede kritiekpunt

dat hij behandelt, is het feit dat retailers geen zonering toepassen om een voor hen acceptabele huurprijs te bereken.

Retailers laten de hoogte van de huurprijs afhangen van de mogelijkheden om winst te maken. Hiertegen brengt Scarrett in dat de taxateur de winkelunit niet waardeert voor een specifieke handel of gebruiker. Hij taxeert een huurprijs rekening houdend met de grootte en inrichting van de ruimte en de locatie van de unit binnen het centrum.

Wat Scarrett opmerkt is juist maar hij verwart het doel en de wijze waarop het doel wordt bereikt. Het gaat er om hoe een reële huurwaarde, rekening houdend met door hem genoemde aspecten, wordt berekend en ook daadwerkelijk wordt bereikt. Als dan de retailers, diegene die de huurprijs moeten betalen, bij de beoordeling niet van de zoneringsmethode uitgaan, sterker nog deze vaak niet eens kennen, lijkt het arrogant dat de taxateur meent deze methode toch te moeten gebruiken. arbitrair Het derde kritiekpunt

betreft het feit dat de dieptes van de zones arbitrair door de taxateur worden bepaald. Zelfs als hiervoor geen onderbouwing voorhanden is op basis van transacties. Volgens Scarrett wordt deze wijze van taxeren nagenoeg universeel toegepast en is daarom ‘well tested’.

Voorts verhindert het een huurder niet alternatieve analyses aan te voeren.

Voor de retailer is primairvan belang dat hij zijn assortiment kan presenteren Zoals Scarrett aangeeft, is de zoneringsmethode ontwikkeld toen de standaardwinkel 20 feet breed was en 60 feet diep. Voorts meen ik begrepen te hebben dat dit rond 1870 moet zijn geweest.

De ontwikkelingen sinds deze tijd zijn groot geweest en met name de laatste dertig jaar is de vraag naar grootschalige ruimte sterk gestegen. Het kan niet anders dan dat de relatieve verhoudingen in de huurprijzen van onderschei-

36 scn 5 | 2011

den oppervlakte zijn gewijzigd. Wellicht dat rond 1870 de bepalingen van dieptes en afwaarderingen zijn getest. Ik heb echter geen enkele literatuur kunnen achterhalen op basis waarvan de gebruikelijke zoneringsdieptes en afwaarderingen worden onderbouwd. Ook Scarrett geeft geen informatie waaruit blijkt dat de gebruikte zoneringsmethode “well tested” is. Het louter gebruiken van de methode is naar mijn mening in elk geval geen adequate test. regressieanalyses Als vierde kritiekpunt blijkt de opmerking te worden gemaakt dat de relatie tussen de netto frontbreedte met diepte en de huurwaarde beter met regressieanalyses kan geschieden. Op deze manier kan een “line of best fit” worden gemaakt.

Als commentaar levert Scarrett dat het gebruik van deze statistische benadering afhangt van de beschikbaarheid van additionele data die niet altijd voorhanden zijn.

Zowel met het kritiekpunt als het commentaar van Scarrett kan ik instemmen. Dat laat onverlet dat op basis van een relevante selectie een “line of best fit” kan worden gemaakt. Deze wijkt echter waarschijnlijk weer af bij een wijziging in de selectie. Eddy Bolt heeft vergelijkbaar onderzoek gedaan. Net als George ten Have verwoordde Eddy Bolt in 1995 8 dat vaak als eerste zone een diepte van tien meter wordt gehanteerd en de gemiddelde huurprijs vervolgens halveert.

Uit de door hem gepresenteerde grafieken voor verschillende categorieën Nederlandse hoofdwinkelcentra met huurprijzen en dieptes blijkt echter dat deze zoneringsfactor te globaal is. Deze leidt in zijn uitwerkingen tot een te hoge tweede en derde zoneringshuurprijs op a-locaties en tot een te lage op c-locaties. Vervolgens geeft hij een verfijning per standplaatskwaliteit van de zoneringsfactor. Deze varieert van 0,25 voor een a-1 locatie in de negen gewestelijke centra tot 0,75 voor een c-1 locatie in de grote regionaal verzorgende centra.

Ook voorafgaande aan het uitbrengen van zijn boek in 2003 heeft hij een soortgelijk onderzoek gedaan.9 Wederom bleek de praktijk niet geheel congruent met de zoneringstheorie. Voor grotere winkels in met name hoofdwinkelcentra van de tweede categorie werd blijkbaar meer betaald dan op basis van de zoneringsmethode viel te verwachten. Reeds toen constateerde Eddy Bolt dat “een toenemende vraag naar grotere en een hier en daar afvlakkende belangstelling voor kleinere winkelpanden […] uiteraard verband [houdt] met de schaalver-

groting die zich in de detailhandel voltrekt”. De conclusie op pagina 86 is dan ook: “De itza-methode vraagt dus om enige correctie”.

Onjuiste pretentie Vaak wordt gesteld dat het geen significant verschil maakt welke diepte of afwaardering wordt gehanteerd, zo lang de taxateur maar analyseert en waardeert op dezelfde wijze. Ook Scarrett is deze mening toegedaan. Zo maakt het volgens hem weinig verschil indien de taxateur op basis van lokale gebruiken de winkel indeelt in drie zones en een restzone of vier zones en een restzone.

Dat is echter alleen maar zo indien de winkels vergelijkbare groottes hebben.

Als voor een wat grotere winkel kleinere winkels in de vergelijking worden betrokken of andersom maakt de keuze wel degelijk uit. De voorbeelden onder het bezwaar tegen de afwaarderingen en dieptes in de itza-methode in de vorige aflevering van dit blad spreken voor zich. Indien overigens alleen qua grootte en front vergelijkbare winkels in de vergelijking worden betrokken is direct de vraag wat de toegevoegde waarde van de itza-methode nog is.

Dan ligt het gebruik van de overallmethode of functionele methode veel meer voor de hand. lokale voorkeur In de lijn van Scarrett stelt ook George ten Have 10 dat op zich de verhouding tussen de zones minder relevant is dan het consequent toepassen ervan. Interessant is dat hij daarbij aangeeft dat de waardeverhoudingen tussen de verschillende zones niet aan strikte regels zijn gebonden.

“De zones zijn meestal tot stand gekomen op grond van lokale voorkeuren en zijn daarmee historisch bepaald”.

Even verder stelt hij zelfs dat de natuurlijke zonering eerder bestond dan de door hem gehanteerde en bepleite rekenkundige zonering en dat de natuurlijke zonering het voordeel heeft “dat het de arbitraire vergelijking vermijdt”. Toch geeft hij aan de natuurlijke zonering niet de voorkeur omdat volgens hem dan bij iedere taxatie een verschillende gemiddelde itza-m²huurprijs berekend moet worden. “Standaard- en uitwisselbare huurprijzen zijn dan niet beschikbaar”. Opmerkingen die wellicht voor taxateurs heel helder en logisch klinken. Voor mij, die zich steeds rekenschap geeft dat de uitkomst daadwerkelijk bepaalt wat een huurder moet betalen en een verhuurder ontvangt, is deze opmerking volstrekt onvoldoende om de hantering van de door hem verdedigde itza-methode bij de huur-

prijsvaststelling ex artikel 7:303 bw te onderbouwen.

11

verschillen Ook Diane Lane maakt

het blijkbaar niet uit welke dieptes genomen worden. “It is not essential to use 5 m zones, but whatever zone depths are adopted, they must be used consistently throughout the analysis and subsequent valuations. This ensures that all the shops are treated on a comparable basis”.

In haar voorbeelden is dat juist. Echter de door haar vermelde litigieuze winkel is 144 m² (8 bij 18 meter) en de vergelijkbare winkel is 115,5 m² (7 bij 16,5 meter).

Bij toepassing van de overall- of de functionele methode is de huurwaarde van de tweede winkel echter ook vrijwel gelijk als op basis van de itza-methode is berekend. Blijkbaar hebben wij bij deze winkels, waarvan de oppervlaktes en fronten elkaar weinig ontlopen, de itza-methode niet nodig.

De itza-methode pretendeert dan ook verschillen in grootte en oppervlakte te overbruggen. Echter, juist als bij grotere verschillen de itza-methode dienst zou kunnen bewijzen bijvoorbeeld bij de vergelijking van een pand van 150m² met een pand van 75 m² of een pand van 150 m² met een pand van 300 m² gaat het fout. Dat lijkt mij in de vorige aflevering van dit tijdschrift voldoende aangetoond.

Jurisprudentie Zelfs rechterlijke

instanties zijn in afwijking van taxatierapporten tot het oordeel gekomen dat de itza-methode tot een te lage huurprijs leidt voor grotere panden.

Het Hof te Amsterdam 12 oordeelde in een woz-kwestie over een warenhuis dat de toegepaste zonering in de door belanghebbenden ingebrachte stukken kennelijk was ontleend aan de wijze waarop beduidend kleinere winkels door middel van de itza-methode in zones worden ingedeeld. Het Hof was in navolging van de rechtbank van oordeel dat de toegepaste zonering van de onderhavige objecten onvoldoende recht deed aan de mogelijkheden die deze de gebruikers ervan boden. Aan de uitkomsten van die zonering kon dan ook in dit geding geen betekenis worden toegekend.

De Rechtbank te Utrecht 13 was van mening dat het toepassen van de itzamethode voor een groot winkelobject tot onderwaardering leidt. Ten aanzien van de door eiseressen voorgestane itzamethode overwoog de rechtbank dat de indeling in zones in deze methode niet onderhevig is aan vaste voorschriften, maar dat een taxateur deze zones

bepaalt. Gelet op de genoemde taak van de taxateur bij de vaststelling van zones was de rechtbank van oordeel dat zware eisen moeten worden gesteld aan de wijze waarop de indeling in zones tot stand komt en de totstandkoming van de huurwaarde die aan die zones wordt gekoppeld, nu deze indeling bepalend is voor de uiteindelijke waardevaststelling. Met verweerder was de rechtbank van oordeel dat de toegepaste zonering in het onderhavige geval onvoldoende recht deed aan de mogelijkheden die het object de gebruiker geeft en daardoor ook onvoldoende recht deed aan de in acht te nemen huurwaarde. Op grond van het vorenstaande en gelet op de door verweerder in een taxatierapport genoemde gemiddelde gerealiseerde huurprijzen, kwam de rechtbank tot het oordeel dat er in het door eiseressen overgelegde taxatierapport sprake was van een substantiële onderwaardering.

Conclusie De itza-methode wordt

in het kader van de huur en verhuur van winkelruimte door vrijwel niemand gebruikt. Eerst achteraf, als een taxatie moet plaatsvinden waarbij de waardering van de oppervlakte van belang is, gebruiken taxateurs deze waarderingsmethode. Zij pretendeert winkels met verschillen in oppervlakte, front/puibreedte en diepte en in mindere mate indelingsverschillen vergelijkbaar te maken. Uit onderzoek blijkt dat de daarvoor gehanteerde uitgangspunten voor diepte en afwaardering van zones resultaten opleveren die niet overeenstemmen met de werkelijkheid.

Ook deskundigen die plegen uit te gaan van de itza-methode zijn tot deze constatering gekomen. In plaats van de itza-methode op basis hiervan te verwerpen, geven zij nieuwe diepten en afwaarderingen aan. De dynamiek in de wensen van de retailer en voornamelijk de tendens dat de vraag naar grotere oppervlakte stijgt, zal met zich brengen dat de uitgangspunten en uitwerkingen van de itza-methode steeds weer aan verandering onderhevig zijn.

Daarbij komt dat deze uitgangspunten en uitwerkingen “ter plaatse” verschillen. De wens om toch de itza-methode te gebruiken, wordt mede ingegeven doordat op deze manier gemakkelijker kan worden gebenchmarkt. Benchmarking mag echter nooit de werkelijkheid verdringen.

Naar mijn mening is benchmarking met de functionele en overallmethode overigens zelfs eenvoudiger. Deze methoden worden de volgende keer behandeld.

•

wat is itza?

De term ITZA staat voor het Engelse In Terms of Zone A. Alle vierkante meters worden uitgedrukt in een percentage van de A-zone.

Elke m² in deze A-zone wordt gesteld op 100 procent. Vervolgens worden aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders lagere percentages toegekend. De ITZA-methode wordt door George ten Have beschreven in zijn boeken Taxatieleer vastgoed 1 en 2. De beschrijving en de door hem genoemde voorbeelden gaan uit van vaste diepten van tien meter met afwaardering bij helfte.

Noten

1 Mr. A. Eijkelhoff, De effectiviteit van de taxatie-instructie voor de waardering van winkels en winkelcentra in het kader van de ROZ/IPD Vastgoedindex. Op weg naar een zuivere retailbenchmark, scriptie postdoctorale opleiding Vastgoedkunde. Universiteit van Amsterdam, 2000.

2 Bart J. Mols msre rt mrics, Hoe kun je appels met peren vergelijken? Een onderzoek naar de interpretatie van het begrip ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ uit artikel 7:303 bw. Master thesis msre Valuation, Amsterdam School of Real Estate, 2006.

3 Brenna O’Roarty, Zoning analysis and retail property valuation. 1997.

4 Kenneth M.Lusht, Real Estate Valuation, Principles and Applications, 2001. Ook: Andrew Baum and Neil Crosby, Property Investment Appraisal, 3d edition, 2008, behandelen de itza-methode niet.

5 Sarah Sayce, Judy Smith, Richard Cooper, Piers Venmore-Rowland, Real estate appraisal: from value to worth, 2006.

6 Peter Wyatt, Property valuation in an economic context, 2009.

7 Douglas Scarrett, Property Valuation: the five methods, 2008, pp. 78 en 79.

8 Drs. E.J. Bolt, Produktvorming in de detailhandel, 1995, onder de paragraaf ‘Grootte’, p. 296.

9 Drs. E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003.

10 George ten Have, Taxatieleer vastgoed 1, 2011, pp. 301 en 303 11 Diane Lane, Applied Valuation, 1995.

12 Hof te Amsterdam,19-12-2008, ljn bg-8941.

13 Rechtbank Utrecht, 17-5-2006, ljn ay-3893.

scn 5 | 2011

nieuws

Cité Assen krijgt vorm

In editie 1 van dit jaar berichtten wij u over de start van het project De Citadel in Assen. Het winkelcentrum dat hiervan onderdeel uitmaakt, draagt de naam Cité. Inmiddels is Bemog flink gevorderd met de bouw, zoals u op de foto’s kunt zien. De onder het project gebouwde parkeergarage voor 620 auto’s is nu aan het gezicht onttrokken en de vloeren en kolommen van de bovenbouw leiden het geheel nu de hoogte in. Voor Assen betekent

38 scn 5 | 2011

Cité een forse uitbreiding van het winkelapparaat en een nieuw bronpunt aan de rand van de gezellige binnenstad. Met trekkers als Media­Markt en Jumbo en ruimte voor zowel grote als kleinere formules, zal Cité de consument uit Assen en de wijde regio beslist aanspreken. De verhuur is in handen van Koos Pols (06 135 054 57 of info@koospols.nl). Meer informatie over het project vindt u op www.cite-assen.nl (QR-code) foto's bemog

column

de fouw Is renovatie van winkelruimte straks nog mogelijk?

D

oor de SP, CDA, Groenlinks en PvdA is eind september jl. een nieuw wetsvoorstel ingediend om de huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte (hierna:winkelruimte) te verbeteren. Wat is er aan de hand? Winkelcomplexen en panden zullen eens in de zoveel tijd gerenoveerd moeten worden. Onder ‘renovatie’ wordt verstaan ‘gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’, maar ook ‘sloop met vervangende nieuwbouw’. Een verhuurder van winkelruimte heeft op grond van de wet drie mogelijkheden om een renovatieplan uit te voeren en de huurders (tijdelijk) uit de ruimte te zetten.

Ten eerste heeft de verhuurder de mogelijkheid een renovatie aan de winkelruimte uit te voeren, ook als deze werkzaamheden het huurgenot tijdelijk verstoren. De huurovereenkomst wordt na de renovatie, indien de huurder dit wenst, wel weer voortgezet. De verhuurder moet de huurder een redelijk renovatievoorstel hiertoe doen. Wat onder ‘redelijk’ moet worden verstaan, hangt af van de omstandigheden van het geval. In ieder geval worden daarin de belangen afgewogen van huurder en verhuurder (en eventuele onderhuurders).

Daarnaast kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Onder dringend eigen gebruik valt ook renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Hier is bijvoorbeeld sprake van indien het gehuurde komt te vervallen, substantieel van indeling of grootte verandert of wordt samengevoegd met andere units tot één grote unit. De verhuurder zal ‘aannemelijk’ moeten maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is en hij daarin een redelijke keuze heeft gemaakt. De verhuurder hoeft dus niet te bewijzen dat er geen andere mogelijkheid was dan het gehuurde te laten vervallen.

Tot slot kan de verhuurder tegen het einde van de overeengekomen huurtijd en op ieder moment dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is voorgezet, de rechter een beëindigingvordering op grond van de belangenafweging voorleggen. De vordering wordt door de rechter toegewezen wanneer het belang van de verhuurder om over te gaan tot renovatie waarbij de huurovereenkomst moet worden beëindigd, zwaarder weegt dan het belang dat de huurder heeft bij behoud van de huurovereenkomst.

Bij beëindiging als gevolg van een opzegging door de verhuurder kan de huurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting. Het gaat hier uitdrukkelijk slechts om een tegemoetkoming in deze kosten en niet om een schadeloosstelling. Voor huurders van winkelruimte is derhalve geen minimumbijdrage vastgesteld voor de verhuis- en inrichtingskosten, zoals wel bij woonruimte het geval is.

In het nieuwe wetsvoorstel komt de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van ‘dringend eigen gebruik’ te vervallen indien zij de winkelruimte moet renoveren en die renovatie niet kan worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De indieners van het wetsvoorstel zijn hiertoe gekomen doordat zij van mening zijn dat de belangen van huurders van winkelruimte in een dergelijke procedure niet voldoende worden meegewogen en de huurders slechts recht hebben op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (en dan ook slechts indien dit door de rechter wordt toegewezen). Huurders van winkelruimte hebben daar dus niet altijd recht op. Indien een huurder niet verhuist, zal hij bijvoorbeeld geen recht hebben op de tegemoetkoming. De indieners stellen dat de huurders van winkelruimte ‘gewoon op straat gezet kunnen worden’ en dat met name door de groei van het aantal procedures grond biedt om de situatie te veranderen.

Aldus blijft over de eerste regeling waarin de verhuurder een redelijk voorstel moet doen en de opzegging op grond van de belangenafweging. De eerste regeling wordt, na goedkeuring van het nieuwe wetsvoorstel, voor huur van winkelruimte zo veranderd dat ook de verhuurder van winkelruimte verplicht is om de huurder een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken en er wordt tevens een minimumbijdrage vastgesteld.

Het nieuwe wetsvoorstel komt de huurders van winkelruimte derhalve tegemoet. De vraag is of de belangen van de verhuurders door dit wetsvoorstel niet ernstig worden geschaad. Is er inderdaad sprake van misbruik van de huidige regeling? Feit is dat de laatste jaren de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik wegens renovatie” veelvuldig door verhuurders in stelling is gebracht, ook indien er op eerste gezicht niet meteen sprake leek van een renovatie. Dit maakt deze opzeggingsgrond tot een geducht pressiemiddel. Anderzijds is - voor zover deze opzeggingen resulteerden in een procedure - door verschillende rechters hier ook wel door heen geprikt met als resultaat dat de opzegging strandde.

Waarschijnlijk geldt ook voor renovatie dat het beste “de gulden middenweg” dient te worden bewandeld; renovatie moet mogelijk blijven, het middel daartoe moet geen pressiemiddel (kunnen) worden. Laat de huidige regeling in stand, maar koppel hieraan een belangenafweging en een minimum bijdrage voor verhuis –en inrichtingskosten. Ik denk dat iedereen hierbij gebaat is.

•

anneloes de fouw advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

scn 5 | 2011 39

beurzen en congressen

27 t/m 31. 1. 2012

The World of Event Decoration

Fascinerende primeurs, populaire klassiekers, spannende trends. De Christmasworld brengt nóg meer emotie in uw evenementen en presentatiepodia. Een beurs die imponeert door de diversiteit aan moderne lichtconcepten en de vele bijzondere decotrends.

Tel. +31 (0) 70 262 90 71 • info@netherlands.messefrankfurt.com Nu kaarten bestellen op www.christmasworld.messefrankfurt.com

54859-014 • CW 2012 • SCN - Shopping Centre News • shopping • 98x258mm/A • ISO-39 CMYK • CD-ROM • jh: 22.09.2011, cp: 04.10.11/AK DU: 10.10.2011

NL

Dinsdag 22 november Metropool Amsterdam Vastgoed® 2011 www.metropoolvastgoed.nl Vrijdag 2 december Limburg Vastgoed® 2011 www.limburgvastgoed.com Donderdag 16 februari 2012 Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2012 Nijmegen Donderdag 22 maart 2012 WinkellocatieMarkt België www.winkellocatiemarkt.be Donderdag 5 april 2012 Cursus vastgoedrekenen Amsterdam CS Wordt verwacht: Basisboek vastgoedrekenen managementproducties.com

16-18 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com 27-31 januari 2012 Christmasworld, ‘the world of event decoration’ Frankfurt, Messe Frankfurt www.christmasworld.messefrankfurt.com 10-14 februari 2012 Ambiente, vakbeurs voor consumentengoederen Frankfurt, Messe Frankfurt www.ambiente.messefrankfurt.com 6-9 maart 2012 MIPIM Cannes (F) www.mipim.com 5 april 2012 NRW Jaarcongres www.nrw.nl 18-20 april 2012 ICSC European Conference Berlijn www.icsc.org 5-7 juni 2012 Provada Amsterdam (RAI) www.provada.nl

nieuws

De dynamiek binnen Retail Services DTZ Zadelhoff staat voor meer dan 40 jaar ervaring op het gebied van vastgoedadvies. Het bedrijf is lokaal, nationaal en wereldwijd goed ingevoerd en heeft een schat aan kennis van de retailmarkt.

Ook als het gaat om de aan- en verkoop van winkelportefeuilles voor beleggers. De afdeling Retail Services weet als geen ander wat er speelt op het gebied van highstreets, winkelcentra en super­ markten; DTZ Zadelhoff werkt voor de meest toonaangevende retailers en retailbeleggers op het gebied van advies, taxatie en beheer.

Retail en leisure zijn twee van de snelst veranderende sectoren. En wie in deze markt actief wil zijn, moet de weg kennen. DTZ Zadelhoff beheerst ieder aspect van strategie tot implementatie

en biedt deskundigheid op het gebied van onder meer winkelcentra, perifere detailhandel, winkelstraten, recreatieprojecten, hotels, factory outlets en projectontwikkeling.

Interesse? Neem dan contact op met Felicia da Costa via 020-5711404 of solliciteer vertrouwelijk via solliciteren@dtz.nl

Voor de afdeling Retail Services is DTZ Zadelhoff op zoek naar een ervaren vastgoedadviseur.

Een greep uit de dagelijkse werkzaamheden: • projectmatige verhuur; • advisering van retailketens; • 303-huurherziening; • aan- en verkoop namens beleggers; • aan- en verhuur namens eigenaren; • het voeren van onderhandelingen namens onze opdrachtgevers; • contractvorming.

Radioworks laat de muziek voor u werken

R

adioworksEurope heet inmiddels Radioworks en heeft de huisstijl en website geheel vernieuwd. Daarbij zijn de concepten uitgebreid. Was er eerst alleen het Mallradio concept, nu heeft Radioworks een hele nieuwe lijn van concepten. Zo biedt het bedrijf achtergrondmuziekconcepten aan voor winkels, hotels en wellness-gelegenheden, respectievelijk Storeradio, Hotelradio en Wellnessradio genaamd. Alle concepten zijn aangemeld bij het Benelux merkenbureau en mogen dus alleen door Radioworks worden gevoerd. onderscheidend Het beschermen

van haar concepten heeft Radioworks niet voor niets gedaan. De concepten zijn namelijk uniek en nergens anders te verkrijgen. Ze onderscheiden zich door de vele mogelijkheden en de specifieke opbouw per locatie. Radioworks kijkt, voordat er een concept wordt aangeboden, eerst naar de locatie en de te bereiken doelgroep. Daarna zet Radioworks een bestaande muziek-stream in, of maakt er een op maat, zoals onlangs voor twee damesmode zaken in Middelburg. Verder is er altijd de moge-

Sinds het laatste redactionele stuk over Radioworks­Europe is er veel gebeurd met deze muziekaanbieder, die onder meer gespecialiseerd in winkelcentra. lijkheid om op Mallradio of Storeradio reclame of promotie voor eigen producten, diensten of events te maken.

Zo hebben verschillende gemeenten de weg naar Radioworks gevonden om via Mallradio hun gemeentelijke events te communiceren.

Communicatie van events in winkelcentra gebeurt al veelvuldig in zeer goede samenwerking met onder meer marketingbureau Weijers en Fernandez.

Maar ook in een keten van damesmode-

winkels. Door de korte communicatielijnen worden opdrachten snel en op tijd door Radioworks uitgevoerd, wat mede mogelijk is door het live streamen van de muziek. achtergrondmuziek Radioworks

zorgt voor alles wat te maken heeft met de achtergrondmuziek. Samen met apparatuurleverancier Bose professional adviseert het bedrijf winkelcentra over het geluid, zodat de muziek, promotie en reclames optimaal tot hun recht komen. Het bedrijf timmert al vijf jaar aan de weg om de achtergrondmuziek in de verschillende winkelomgevingen te upgraden en een echte functie te geven, zodat er niet alleen muzieknummers te horen zijn, maar dat de achtergrondmuziek echt het verschil maakt en voor de klant ‘werkt’.

Radioworks is een compacte en nauw bij de klant en het project betrokken organisatie. Ruim twintig jaar radioervaring zorgt voor een professionele en waar nodig snelle actie.

• Vraag naar referenties op info@radioworks.nl of bezoek de nieuwe website op www.radioworks.nl

scn 5 | 2011 41

spijkenisse

In het onder de rook van Rotterdam gelegen Spijkenisse is de laatste jaren hard gewerkt om het kernwinkelgebied op niveau te brengen. De laatste schakels hierin zijn nu klaar en officieel geopend op 15 september. Shopping Centre News sprak met Harald Telkamp (directeur verhuur) en Arnoud Bakker (manager verhuur) bij ontwikkelaar Multi Vastgoed.

Winkelgebied

tekst edwin brugman projectfoto's michel tasseron

Het verhuurteam van Multi: Ogge van de Poll, Harald Telkamp en Arnoud Bakker

42 scn 5 | 2011

H

et nieuwe project Stadsplein is fors te noemen.

Maar liefst 12.500 m2 winkels, een supermarkt (Supercoop) van 2.400 m2, horeca, 154 appartementen, een nieuw plein en twee parkeergarages maken dat je dit niet over het hoofd ziet. Er is dan ook bijna tien jaar voorbereiding aan vooraf gegaan. Dan is er ook nog het bestaande winkelgebied De Kopspijker, dat door eigenaar Corio is aangepakt. Deze twee projecten samen completeren nu het winkelgebied van Spijkenisse en maken het klaar voor de toekomst.

Met Harald Telkamp kijken we eerst even terug in de tijd: ‘Om te beginnen is de nu gerenoveerde en uitgebreide Kopspijker een van de eerste Multi Vastgoed projecten. Wij hebben dit opgeleverd in 1987 en het is leuk om te zien dat dit nu meegenomen is in dit grote geheel. Maar ook met de voorbereiding en realisatie van het Stadsplein zijn we bijna tien jaar bezig geweest. Samen vormen deze projecten de sluitsteen van een grootschalige centrumoperatie die Spijkenisse als winkelstad weer op de kaart zet.’

Zijn collega Arnoud Bakker: ‘Spijkenisse heeft een groei doorgemaakt van dorp naar stad met ruim 70 duizend inwoners. Het winkelapparaat liep daarin niet in de pas, met als gevolg afvloeiing van koopkracht naar sterkere winkelgebieden in de regio.’

Het project Stadsplein is een echte toevoeging aan de binnenstad van Spijkenisse, gerealiseerd op een verouderd

spijkenisse

Spijkenisse voltooid bedrijfs- en parkeerterrein aan de noordzijde van het centrum. ‘Dat parkeren hebben we ondervangen door de realisatie van een grote ondergrondse tweelaagse parkeergarage van 730 plaatsen plus nog eens 400 plaatsen op het pand van Supercoop’, zegt Harald Telkamp. ‘Overigens is het gebied nog niet helemaal af: er wordt nog een theater gerealiseerd. Als dat klaar is (per seizoen 2014–2015), dan is ook de cultuurbeleving aan de binnenstad teruggegeven en ook dat is een aspect dat bij een volwassen stad hoort.’

gevarieerd beeld, en ook dat draagt bij aan het gevoel alsof je in een oude winkelstraat loopt.’

Ofschoon het mogelijk is om het Stadsplein als winkelrondje te lopen, is dat niet de opzet van het plan. Harald Telkamp: ‘Deze layout is bedoeld als toevoeging aan de structuur

‘Het Stadsplein wekt de illusie van een historisch gegroeide wereld op’

Alsof het historisch zo gegroeid is Als je, zoals wij

deden, rondloopt door de straten van het nieuwe Stadsplein, is het alsof het er al veel langer is. Arnoud Bakker: ‘We hebben gekozen voor toekomstbestendige architectuur. Je ziet een leuk en gevarieerd beeld, met een architectuur die teruggrijpt op oude steden. Inderdaad alsof je in een oude, langer bestaande winkelstraat loopt.’

‘Dat komt ook door de gekozen horizontale en verticale parcelering van de panden.’ vult Harald Telkamp aan. ‘Het wekt de illusie van een historisch zo gegroeide wereld op en niet van iets dat op de tekentafel bedacht is. Wat natuurlijk wel zo is. Het concept komt overigens van ons in-house ontwerpbureau t+t Design. Architect Sjoerd Soeters heeft dit verder uitgewerkt en daarmee erg mooi werk geleverd.’ Arnoud Bakker: ‘Een leuk detail, wat we niet zo vaak zien, is dat we de winkelpuien helemaal vrij hebben gegeven. Dat geeft een leuk en

van Spijkenisse. Het zorgt voor een loop vanuit de Stadhuispassage tot aan de Saturn, die gelegen is aan de uiterste rand van het Stadspleingebied. Of andersom natuurlijk, omdat de nieuwe parkeergarage duidelijk een nieuw bronpunt voor de binnenstad geworden is. Deze is meteen de gemakkelijkst bereikbare garage van het hele gebied, pal nabij de belangrijkste toevoerweg voor het centrum. Dat neemt niet weg dat de

>

lees verder op pagina

44 scn 5 | 2011 43

spijkenisse

Het plein, met een grote Saturn-vestiging en horeca. Het verhuurteam van Multi Vastgoed zoekt nog een goede visboer en een herenmodezaak.

<

vervolg van pagina

43

consument binnen ons project een rondje kan lopen. We hebben daar rekening mee gehouden in de branchering: we hebben een modestraat gecreëerd en een straat met aanvullende functies, ingericht op vergelijkend winkelen en veel gevarieerder van karakter. Maar het is onderdeel van de grote structuur.

De consument kan bijvoorbeeld vanuit De Kopspijker komen en zo de ronde door het winkelgebied vervolgen.’

Branchemix: wat is er en wat ontbreekt er nog?

Wat betreft de branchemix heeft Multi Vastgoed heel erg geke-

ken naar wat nog ontbrak in Spijkenisse. Arnoud Bakker: ‘Winkelketens met een grote ruimtebehoefte konden in Spijkenisse heel slecht terecht. Dat is met het Stadsplein opgelost en we hebben Saturn op 4400 m2 kunnen plaatsen. Verder ook The Sting, New Yorker en een aantal bestsellerformules, waaronder Vila en Pieces. Van de Hoogenbosch formules vind je hier Invito en Manfield. Deze dragen sterk bij aan de uitstraling van onze ‘modestraat’. In de ondersteunende winkelstraat zitten bijvoorbeeld Big Bazar van Blokker, Duifhuizen en Beter Horen. Bij de opgang van het parkeren hebben we heel bewust voor horeca gekozen, zoals Febo en een lunchroom. Ook zijn we bijna rond met een grand café. Tot slot is een Supercoop toegevoegd in een solitair pand van 2400 m2, met daarbovenop nog 400 parkeerplaatsen.’

44 scn 5 | 2011

Op het moment van ons bezoek waren een aantal retailers nog aan het afbouwen. Die gaan binnenkort open. Arnoud Bakker: ‘Over de resterende winkelruimte kunnen we zeggen dat op basis van de nu lopende gesprekken, 95 procent zo goed als zeker verhuurd is. We zouden het leuk vinden om voor de resterende meters nog branches toe te voegen die in Spijkenisse nog onvoldoende vertegenwoordigd zijn. Bijvoorbeeld een visboer. Maar ook een goede herenmodezaak en kinderkleding.’

De toekomst Met Corio als belegger van zowel De Kopspijker als het nieuwe Stadsplein verwacht Harald Telkamp veel van de toekomst van dit winkelgebied: ‘Corio staat bekend om een krachtig mall management en met deze twee in elkaars verlengde gelegen eigendommen, verwachten wij een sterke performance en een versterking van de winkelfunctie ten

spijkenisse

duurzaamheid Stadsplein is een duurzame ontwikkeling. Winkels en woningen zijn voor de verwarming en koeling bijvoorbeeld aangesloten op de warmte-koudeopslag in de bodem. Stadsplein en de ontwikkeling van de Gammalocatie (waar Supercoop gevestigd is) dragen ook bij aan een duurzame toekomst voor het stadshart van Spijkenisse; het bevordert het vasthouden van koopkracht, stimuleert de locale werkgelegenheid en verbetert de sociale cohesie binnen het stadshart.

Met de realisatie van Stadsplein is het voormalige verouderde bedrijfsterrein getransformeerd in winkels en woningen en een fraai plein.

Voor winkelcentrum De Kopspijker is bewust gekozen voor renovatie in plaats van sloop en nieuwbouw. Daarnaast was ook duurzaamheid een belangrijk onderdeel van het bouwproces. Zo zijn er op de overkapping van de passage zonnecellen aangebracht die energie opwekken. Op beeldschermen in het centrum is precies te zien hoeveel energie er is opgewekt sinds de opening.

De architectuur van T&T Design en Sjoerd Soeters refereert aan het beeld van de oude binnenstad.

‘De layout zorgt voor een loop van de Stadhuispassage tot aan de Saturn, of andersom natuurlijk’

opzichte van de consument uit Spijkenisse en de regio. De binding van de consument uit Spijkenisse zal zeker sterker worden. De verkoopcijfers van de ondernemers geven dit eigenlijk nu al aan.’

Een project als dit doe je niet alleen. ‘Wij zijn erg blij met de samenwerking tussen Corio, de gemeente en Multi. Zoals inmiddels wijd en zijd bekend, is de rol van wethouder ’t Hart erg belangrijk geweest voor het winkelgebied van Spijkenisse.

En dat in een tijd dat het economisch minder ging. Samen hebben we toch een ontwikkeling neergezet die Spijkenisse klaar maakt voor de toekomst. Niet voor nu, niet voor vijf jaar, maar voor decennia die volgen. En zoals wethouder ’t Hart ooit zei: ‘We hebben hier een metro en dat betekent ook dat je vanuit Rotterdam naar Spijkenisse kunt komen...’ Ik vond dat wel een mooie samenvatting voor hoe trots we mogen zijn voor wat hier nu staat.’

•

scn 5 | 2011 45

spijkenisse

Corio is in Nederland eigenaar van zo’n 45 winkelcentra en een deel van die portefeuille is inmiddels al wat ouder. Werk aan de winkel dus, bijvoorbeeld met Cityplaza te Nieuwegein en De Kopspijker te Spijkenisse. Beide centra ondergingen recentelijk een vernieuwingsoperatie en Cityplaza werd daarbij ook nog fors uitgebreid. Het maakt allemaal deel uit van Corio’s inspanningen om de grillige consument aan haar centra te binden.

Paul Tankink over de kopspijker:

‘In een volwassen markt moet je meer doen om de consument aan te trekken’

‘H

et gaat overigens niet alleen om klantenbinding, om loyalty, maar ook om het geven van prikkels om te komen.’ zegt Paul Tankink. ‘Met name daarin zit de uitdaging voor de komende tijd. Vandaar dat wij vanuit Corio nogal wat werk maken van de marketing en promotion van onze winkelcentra.’ (zie onze editie 4-2011 over het ‘favourite meeting places-concept van Corio, red.)

Maar alleen met marketing en promotion redt een winkelcentrum het niet. Om het veranderende consumenten- en aankoopgedrag te pareren moet ook de hardware, het winkelvastgoed zelf dus, up–to-date gehouden worden. ‘Het gaat om kwaliteit toevoegen en bestaande structuren versterken. Dan moet je soms uit je rol van eigenaar treden en de rol van ontwikkelaar in te vullen. In een markt waarin nogal wat veranderingen gaande zijn aan de zijde van ontwikkelaars en beleggers, kiezen wij er voor om die rollen nadrukkelijk te blijven spelen. Intensief bezig zijn met je product, daar gaat het vandaag de dag om.’

Sluitsteen van het kernwinkelgebied Spijkenisse In deze editie van Shopping Centre News belichten we de uit-

breiding van het winkelhart van Spijkenisse met het project Stadsplein, ontwikkeld door Multi Vastgoed (in de volgende editie kijken we naar City Plaza te Nieuwegein). Gelijktijdig met deze nieuwe ontwikkeling liep ook de renovatie van Corio’s bestaande winkelcentrum De Kopspijker dat in 1987 door Multi Vastgoed als een van haar eerste winkelprojecten ontwikkeld is.

Paul Tankink: ‘In het project Stadsplein is de rolverdeling traditioneel: Multi Vastgoed als ontwikkelaar en Corio als belegger. Corio heeft De Kopspijker zelf aangepakt. Het mooie is dat De Kopspijker met de komst van de Stadsplein-ontwikkeling nu beter ingebed is in het kernwinkelgebied, dat een hele kwaliteitsslag heeft gemaakt.’

46 scn 5 | 2011

spijkenisse

De Kopspijker omvat circa 5.500 m2 en 28 winkels, waaronder een grote Perry Sport (opent november dit jaar). Met de renovatie is 700 m2 toegevoegd, werd een van de entrees verlegd en is het uiterlijk weer geheel up-to-date.

In het stadshart van Spijkenisse zijn de afgelopen tien jaar veel vernieuwingen op winkelgebied doorgevoerd. Is de stad nu klaar qua retail? ‘Ik denk het wel. Het volume aan retail zoals het nu is, is ook rekentechnisch verantwoord en past bij de stad. Nog meer meters toevoegen, dat gaat niet goed. Maar het ging in Spijkenisse niet alleen om meters, maar ook om het toevoegen van kwaliteit. Ook dat is denk ik volledig gelukt.’

Die kwaliteit bestaat overigens niet alleen uit de winkels, maar ook uit het toevoegen van woningen, een theater (wordt in gebruik genomen met ingang van het seizoen 2014/2015) en

de mensen graag naar het winkelcentrum komen, langer blijven en graag terug komen.’ Aldus Paul Tankink.

Rol gemeente Hoe belangrijk is de rol van de gemeente

bij dit soort binnenstedelijke herontwikkelingen? Paul Tankink: ‘Die rol is enorm belangrijk. Vergeet niet dat het best een moeilijke tijd geweest is om deze projecten van de grond te tillen. De gemeente beschikte gelukkig over zeer gemotiveerde wethouders die op tamelijk onorthodoxe wijze het project

‘De gemeente Spijkenisse beschikte gelukkig over zeer gemotiveerde wethouders die op tamelijk onorthodoxe wijze het project getrokken hebben’ twee parkeergarages met circa 1100 plaatsen. Daarnaast is het openbare gebied door de gemeente vernieuwd (weg met de betontegels) en is de verblijfskwaliteit door meer horeca ook verbeterd.

‘Het is duidelijk zichtbaar dat de beleving in dit winkelgebied verbeterd is. Dat moet ook wel, want winkelen is emotie, het prikkelen van de zintuigen. Het is allang niet alleen maar schoon-heel-veilig. Het gaat om dat laagje er bovenop, zodat

getrokken hebben. Niet alleen intern bij de gemeente, maar ook naar buiten toe, naar de inwoners van Spijkenisse. De basis is hierbij heel simpel: de noodzaak inzien en het vertrouwen er in hebben en houden. Dat is natuurlijk wat eenvoudig gesteld, want de gemeente moet wel blijven enthousiasmeren, voorwaarden scheppen en problemen oplossen. Maar dat is helemaal gelukt en voor ons is de gemeente Spijkenisse beslist een goede partner geweest.’

•

scn 5 | 2011 47

review

Nieuwbouw Raaks, Zuiderstraat

Jopenkerk, Raaks

Jacq Cornelissen, Ingrid Ploegmakers en Marc Majolée

De retailwereld staat voor uitdagende vraagstukken. Daar hebben wij zoals u van ons bent gewend natuurlijk onze visie op. Weliswaar wel in een andere samenstelling en met een ander onderwerp, maar komende jaren kunt u weer enkele artikelen van ons verwachten. ‘Wij’ zijn Marc Majolee (Majolee RetailVastgoedAdvies), Jacq Cornelissen (Centrummanager Hoog Catharijne bij Corio Nederland) en Ingrid Ploegmakers (Manager Retail Consultancy bij de WPM Groep). Ingrid heeft daarbij het stokje overgenomen van Jorine de Soet. Wat betreft het onderwerp gaan we ons in onze nieuwe artikelenreeks richten op ‘de beleving van’. Alle drie zijn we het er namelijk over eens dat ‘beleving’ de komende jaren het sleutelbegrip voor onze winkelgebieden wordt. De winkelgebieden die op een goede manier beleving bieden zijn de winnaars van de toekomst. Dat geldt voor verschillende type winkelgebieden en binnen een winkelgebied heeft beleving betrekking op verschillende aspecten. Daarnaast heeft belevenis voor verschillende doelgroepen een verschillende betekenis.

Op al deze factoren gaan we de komende artikelen in.

48 scn 5 | 2011

De beleving van…

De binnenstad

O

m de smaak van beleving te pakken te krijgen hebben we voor ons eerste artikel een bezoek gebracht aan Haarlem. De binnenstad van Haarlem is verschillende keren de beste binnenstad van Nederland geweest. Recentelijk heeft Haarlem de City Traffic Award gewonnen voor beste winkelstad. Zowel in de categorie ‘Snelste groeiers’ als in de categorie ‘Beste resultaten ten opzichte van 2010’ scoorde de Grote Houtstraat hoog, waardoor Haarlem de prijs in ontvangst mag nemen. Bovendien behoorde Haarlem samen met Eindhoven en Tilburg tot de top drie van beste binnensteden van de jaarlijkse verkiezing door Detailhandel Nederland. Het kan dan ook niet anders dan dat Haarlem begrijpt wat beleving is. Met Haarlem als case geven we in dit eerste artikel dan ook een voorproefje van de onderwerpen die we de komende jaren uit gaan werken en die in de breedte en diepte een belangrijke waarde vertegenwoordigen van het begrip ‘beleving’.

Beleving begint bij sfeer en uitstraling Ons doel was zoals gezegd de binnenstad van Haarlem en werden al direct rijkelijk beloond. De beleving van Haarlem begint met de hofjes, grachten en prachtige historische gebouwen: op en top sfeer! De mooie historische kleinschalige architectuur, de mooie pleinen en de verzorgde openbare ruimte; het spreekt allemaal boekdelen.

Een eerste afspraak hadden we met Tim Heijenbrock, markering manager retail & leisure van mab en Ankie Teschmaker, ontwikkelingsmanager van mab, op het centrale horecaplein in het recent opgeleverde Raaks-project. Dit project is een goed voorbeeld van hoe het kleinschalige stedelijke karakter ook in nieuwe projecten wordt voortgezet. Door deze insteek past Raaks volledig bij het karakter van de oude binnenstad en er zijn nog steeds elementen te vinden van de vroegere tijd. De voormalige Jacobskerk, nu omgetoverd tot brouwe-

review

Sfeervol zwerfmilieu

Historische elementen op de nieuwbouw van Raaks

van Haarlem tekst en foto's Marc Majolée, Jacq Cornelissen en Ingrid Ploegmakers

rij, grand café annex restaurant vertegenwoordigd voor een deel het verleden. Daarnaast zijn oude elementen van panden die gesloopt zijn om het nieuwe project te kunnen realiseren, teruggeplaatst op het gebouw Raakspoort. Het gaat om zeven reliëfstenen die het scheppingsverhaal uitbeelden, twee portaalbogen en een gevelsteen. besloten terrassen Als tegenhanger aan de grote open

ruimte van de Grote Markt is bij Raaks gekozen voor terrassen in beslotenheid. Zodoende kan ieder wat wils vinden. Naast de sfeervolle Jopenkerk die op de kop van het plein staat, zijn bij Raaks dan ook verschillende andere bijzondere cafe’s, restaurants en koffiebars gehuisvest van ondernemers die zich al in Haarlem bewezen hadden: Otelli ijssalon, Shabu Shabu restaurants en het restaurant Woodstone, dat zich baseert op begrippen als natuurlijk- en duurzaamheid. Naast de knusse aanbieders maakt Pathé met acht bioscoopzalen onderdeel

De oudste drogisterij van Haarlem, Van der Pigge in de Gierstraat

De beleving van Haarlem begint met de hofjes, grachten en prachtige historische gebouwen: op en top sfeer! uit van de ontwikkeling. Bijzonder aan de bioscoop is dat de zalen in de kelder liggen; de eerste bioscoop in Nederland met ondergrondse zalen! Grote aanbieders vinden daarmee ook een plek op Raaks, maar wel op een passende wijze. Het wachten is nu nog op de opening van het entreegebouw van Raaks

in december; een erg bijzonder eye-catchend gebouw dat de consument vanuit de Jacobijnestraat Raaks in moet gaan trekken. Diezelfde Jacobijnestraat vormt de verbinding tussen Raaks en de binnenstad. Via de Koningstraat komt deze straat uit op de Grote Markt. Doordat de Jacobijnestraat een aanloopstraat is die slechts deels bewinkeld is, vormt dit geen sterke verbinding. De Jacobijnestraat maakt ook geen onderdeel uit van het winkelrondje Haarlem. Hetzelfde geldt voor de Zijlstraat. Met het realiseren van Raaks is een belangrijke kwalitietsimpuls gegeven aan deze zijde van de binnenstad.

Wanneer de Jacobijnestraat en de Zijlstraat deze impuls volgen, zou dit deel van de stad wel eens zeer succesvol kunnen worden. De parkeergarage van Raaks met 1.000 parkeerplaatsen zorgt er in ieder geval al voor dat Raaks door veel bezoekers wordt gebruikt als start van hun bezoek aan de binnenstad van Haarlem. brinkman Een winkelgebied dat al jaren een doorn in het

oog is, is de Brinkmanpassage. Dit deel van de binnenstad maakt al jaren geen onderdeel (meer) uit van het winkelcircuit binnen het centrum van Haarlem. De leegstand in deze passage is een doorn in het oog. De leegstand in deze passage is ook erg bijzonder, gezien de centrale ligging aan de Grote Markt. Het voordeel voor Haarlem is dat het een naar binnengekeerd winkelgebied betreft en dat de randen met sterke functies zijn ingevuld. Daardoor ervaart de consument dit leegstaande winkelcentrum niet als iets negatiefs.

Bekend is dat er al jaren plannen zijn voor de herontwikkeling van de Brinkmanpassage. Recentelijk is het nieuws naar buiten gekomen dat de gemeente en de ontwikkelaar nu eindelijk tot een overeenstemming zijn gekomen om met de herontwikkeling te gaan beginnen.

Naast de ontwikkeling van de Brinkmanpassage wordt het een kluif om de zogenaamde rode loper door Haarlem tot stand te gaan brengen. Dit betreft het gebied van het station naar de Grote Markt via de Kruisweg en de Jansweg. De Kruisweg ligt als aanlooproute erg voor de hand. Dit deel is goed bewinkeld. Het wordt een zwaardere opgave om de Jansweg onderdeel te laten vormen van de rode loper. Tussen het centrum en het station bevinden zich langs deze route hoofdzakelijk woonhuizen en bedrijfspanden die niet of nauwelijks zijn ingevuld met functies in de sfeer van winkels, horeca of dienstverlening.

Beleving gaat verder in de afwisseling winkelshoreca-cultuur en verrassingselementen Naast

de goede sfeer zorgt de afwisseling van winkels en de aanwezigheid van horeca en cultuur er in Haarlem voor dat een

>

lees verder op pagina

50 scn 5 | 2011 49

review De pas geopende bibliotheek in het station van Haarlem

Nieuwbouw Raaks, met historische elementen

Hofje langs de Gedempte Gracht

<

vervolg van pagina

49

bezoek aan het centrum een belevenis is. De Grote Houtstraat als hoofdwinkelstraat met de bekende ketens wordt afgewisseld door de Grote Markt als horeca- en cultuurgebied en de Warmoesstraat, de Kleine Houtstraat en de Gierstraat als zwerfmilieus. In dit zwerfgebied bevinden zich vooral veel zelfstandigen met bijzonder aanbod waar Haarlem bekend om staat. Ieder gebied, iedere straat heeft weer zijn eigen karakteristieken. In de Grote Houtstraat tot aan de Gedempte Oude Gracht zijn hoofdzakelijk de grote ketens gevestigd. Vanaf de Gedempte Oude Gracht kom je echter in een gebied terecht dat zich kenmerkt door afwisseling. Ketens, zelfstandigen, hoogwaardige winkels, winkels met een laag segment, mode, woon accessoires, alles zit hier door elkaar heen. Dit deel van de Grote Houtstraat staat ook in verbinding met de Gierstraat, een straat vol verrassende winkelconcepten van zelfstandigen. Deze straat wordt gekenmerkt door zijn hoogwaardige aanbod. Het zwerfmilieu gaat vanuit de Gierstraat door in de Gedempte Oude Gracht, waar onder andere ook het biologische supermarktconcept Marqt te vinden is. Deze winkel is gevestigd in een oud pand dat helemaal past bij het con-

In het ‘zwerfgebied’ bevinden zich veel zelfstandigen met bijzonder aanbod waar Haarlem bekend om staat cept. Een stukje verder aan de Gedempte Oude Gracht, weer richting de Grote Markt, kun je de Kleine Houtstraat inlopen.

Naast wat laagwaardig aanbod bevinden zich in deze straat ook weer verrassende winkels. De Warmoesstraat is een voorbeeld van een gezellig, klein straatje dat volledig is ingericht met kleine hoogwaardige winkeltjes en horeca. Ook mag de Kruisweg er zijn wat betreft attractief aanbod. Deze straat maakt de route naar het station erg aangenaam.

Bijzondere adresjes in Haarlem die je alleen hier aantreft zijn er genoeg. Zo is hier bijvoorbeeld DuivShoes in de Paarlaarsteeg gevestigd; een winkel die schoenen nog met de

50 scn 5 | 2011

De parkeergarage De Appelaar

hand maakt. Lien en Giel aan de Anegang verkoopt kleurrijke dameskleding van bijzondere stoffen, dessins of borduursels.

Liefhebbers van mooie tassen en schoenen mogen Edelweiss aan de Gedempte Oude Gracht niet voorbij lopen. Sunbody your Lifestyle is een walhalla voor trendy figuren waar je naast de hipste mode, schoenen, tassen, badkleding en lifestyle spulletjes voor thuis ook een bezoek aan de zonnebank kunt brengen.

Servicevoorzieningen, ook belangrijk deel van beleving Beleving wordt ook bepaald door service voorzie-

ningen. Dit begint al met de bereikbaarheid van een stad. De route vanaf de aanrijroutes moet duidelijk zijn, niet te lang en zeker niet te veel worden onderbroken door stoplichten. Zoals reeds aangegeven is de aanrijroute naar het centrum van Haarlem via de N205 niet geheel zonder obstakels. Vervolgens is het voor buitenstaanders niet geheel duidelijk waar je je auto het beste kunt parkeren. Een goed parkeerverwijssysteem met ‘volsignalering’ en die tevens de parkeertarieven aangeeft getuigt van gastvrijheid. Eenmaal in een parkeergarage aangekomen willen bezoekers het gevoel krijgen dat hun auto veilig geparkeerd staat en dat zij er zonder problemen doorheen kunnen wandelen. Een goede verlichting helpt daarbij. De signing van de in- en uitgang moet duidelijk zijn en ook een hulpmiddel anders dan alleen een nummer om je parkeerplek te kunnen terugvinden. Het signaliseringssysteem van Schiphol is daarvan een goed en duidelijk voorbeeld. Daarnaast helpen toiletten bij parkeergarages. Vaak hebben bezoekers er immers al een lange reis op zitten.

Andere voorbeelden van klantvriendelijke service voorzieningen die een stad een kwalitatieve impuls geven en daarmee de beleving van een stad versterken, zijn toiletten in winkelstraten. To The Loo heeft bijvoorbeeld een commercieel toilet-

column

VGO Omzethuur zonder wetswijziging maar met overtuiging?

Restaurant in zwerfmilieu

De ondergrondse fietsenstalling in het station

ten-concept voor in winkelstraten ontwikkeld. Daarnaast gaat het om straatmeubilair, zoals bankjes waar mensen even op kunnen uitrusten. Steeds meer gaat het ook om mobiele telefoon- en internetoplaadpunten, Wifi verbindingen en apps die informatie geven over een winkelgebied en dergelijke.

Iedere belanghebbende partij zijn eigen focus, maar vooral ook samenwerking Om de beleving

goed tot stand te laten komen heeft iedere partij zijn eigen rol.

Om het een en ander in Haarlem goed te stroomlijnen communiceren de partijen daarnaast met elkaar via een centrummanagementorganisatie. Dit centrummanagement is een platform tussen gemeente en ondernemers, waar alle mogelijke groeperingen bij zijn aangesloten. Het belangrijkste doel is om goed met elkaar te communiceren en op die manier Haarlem aantrekkelijk te maken. Dit begint al op straatniveau met de straatverenigingen die er gezamenlijk voor zorgen dat de straat aantrekkelijk is tot het niveau van de totale binnenstad.

Ten aanzien van dit laatste gaat het om afspraken over veiligheid, netheid, koopzondagen, het organiseren van evenementen, het opknappen van de buitenruimte, de feestverlichting, het verbeteren van de bereikbaarheid en het parkeren en het oplossen van de leegstand. Dit alles vastgelegd in een convenant met prioritering in de tijd. Volgens de centrummanager van Haarlem, de heer Fred Postma zit het succes van het centrummanagement daarin dat je Haarlem als bedrijf bekijkt. Je komt er dan achter dat het gek is dat bepaalde aspecten nog helemaal niet goed geregeld zijn, terwijl je je bezoekers wel gastvrij wilt ontvangen; dat zijn dan ook de aspecten waar je je hard voor moet maken.

Alle elementen die hier (te) kort genoemd zijn maken een bezoek aan Haarlem tot een belevenis. In de komende artikelen willen we deze verder uitwerken. Rest ons om aan te geven dat we ons kostelijk hebben vermaakt tijdens ons eerste uitje van deze artikelenreeks en dat we zin hebben om de komende artikelen volledig de belevenis in te duiken! Vindt u uw winkelgebied, ontwikkeling of de wijze waarop u het bezoek van de consument tot een ‘must see en must do’-belevenis maakt een bezoek waard dan staan wij open voor suggesties.

•

W

inkelcentra in Europa zijn gebaat bij goed draaiende winkels. Dat is dus in Nederland niet anders. Vreemd is het dan dat de tool om goedlopende winkels te krijgen wel in bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Frankrijk gebruikelijk is, maar in Nederland niet. Ik heb het hier over de omzetgerelateerde huur. Doordat de belegger op de hoogte is van de omzetten, weet hij nog beter wat er in het shoppingcentre gebeurt en kan hij zo nodig maatregelen nemen. De winkelier behoeft in slechte tijden minder huur te betalen. De verhuurder kan leegstand oplossen en variatie in het winkelaanbod bewerkstelligen door een huurder met omzethuur net dat benodigde duwtje te geven, zodat hij bereid is een huurcontract te tekenen.

Bij twijfel of er sprake is van een marktconforme huur, kan de huurder overtuigd worden om een omzethuurovereenkomst aan te gaan. Eigenaren en beheerders zullen nog beter hun best te doen een shoppingcentre tot een succes te maken.

Dit alles vormt voor het VastGoedOverleg (VGO), een genootschap vastgoedmanagers van zo’n tachtig winkel-formules, een reden om serieus naar de huurbepalingen over omzethuur in een te sluiten contract te gaan kijken.

VGO heeft binnenkort een eigen setje met evenwichtige bepalingen, welke in de onderhandeling met beleggers/verhuurders kan worden meegenomen.

Op deze wijze wordt een omzetgerelateerde huur wellicht ook in Nederland gemeengoed.

Je kunt je afvragen of door het overeenkomen van omzethuur en de daarbij noodzakelijke uitsluiting van de mogelijkheid om aan de rechter een nadere vaststelling van de huurprijs te vragen (de huurherziening van artikel 7:303 BW) ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke bepalingen. Ik zou zeggen dat dit niet het geval is. Wij kunnen er allemaal beter van worden. De wet zegt in artikel 7:291 BW echter dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van de wettelijke bepalingen en dat indien er ten nadele van de huurder wordt afgeweken goedkeuring van de rechter gevraagd kan worden. Dit alles om te voorkomen dat de afwijkende bepaling door de huurder vernietigd kan worden. De vraag is, wie er gaat beoordelen dat omzethuur en de daaraan gekoppelde afstand van het recht de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen, niet ten nadele van de huurder is. Doet de rechter dat (zie bijvoorbeeld LJN BC9422 d.d. 11 maart 2008, sector kanton, rechtbank Zutphen) of doen de partijen dat door in de overeenkomst duidelijk op te nemen dat de uitsluiting van de nadere huurprijsvaststelling van de omzethuurprijs geen beding is dat ten nadele van de huurder is en er dus geen sprake is van een afwijkend beding in de zin van de wet. Als wij deze lijn volgen zou het niet nodig zijn om aan de rechter een goedkeuring te vragen. De bij het VGO aangesloten retailers gaan ervan uit, dat je door een overtuigende motivatie in de huurovereenkomst duidelijk kunt maken dat omzethuur niet ten nadele van de huurder is. Het verzoeken van een goedkeuring voor een afwijkend beding zou dan in feite achterwege kunnen blijven. In het geval de bij de huuroverenkomst betrokken partijen toch extra zekerheid willen hebben, kan gezamenlijk goedkeuring worden gevraagd. Ik voorzie bij het verkrijgen van deze goedkeuring geen problemen.

Sommigen zijn echter van mening dat eerst de wet moet worden gewijzigd. De wet biedt immers nog geen expliciete mogelijkheid tot omzethuur en het huurprijsherzieningsstelsel gaat uit van een vaste huurprijs. De tijd zal het leren. • mr. jan joris heling namens vgo manager juridische zaken bij bart's retail bv

scn 5 | 20 11 51

hyperion maakt ’t mooi

Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen voor onder­n emingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

Als jij de drive hebt, krijg je van ons ruim baan.

Adviseur Retail (fulltime) Heb je minimaal drie jaar ervaring met retail en retailvastgoed, heb je een HBO- of academische opleiding en wil je er alles aan doen om tot de top in je vak te behoren? Neem dan contact op met Felicia da Costa via 020 5 711 404 of solliciteer geheel vertrouwelijk via solliciteren@dtz.nl.

Kijk voor meer informatie op www.werkenbijdtz.nl

winkelformules

winkelen, hoe gaan we dat doen?

MOOI Anticyclisch Op die vraag geeft Peter van der Meer ant-

In haar serie over winkelformules spreekt Jorine de Soet deze keer met Peter van der Meer, mede-oprichter van de succesvolle beauty-keten MOOI.

‘M

ooi’, dacht ik toen ik eind 2007 winkelcentrum De Tuinen in Naaldwijk bezocht en daar een fraaie parfumerie zag. De winkel onderscheidde zich van zijn collega’s door de combinatie van een frisse, transparante en toch intieme uitstraling. In de afgelopen jaren zag ik de formule steeds vaker; in Amsterdam op het Centraal Station, in Leiden op het Centraal Station, in Bilthoven, Soest, Amersfoort en Tilburg.

De zichtbaar snelle groei van het aantal winkels getuigt van durf en zelfvertrouwen. Wie durft er nog zoveel winkels te openen in deze tijd, waarin Ici Paris en Douglas voortdurend met elkaar strijden om het grootste marktaandeel, gevolgd door het internationaal georiënteerde Sephora, die in de vestigingen van v&d een nét iets hogere vaste korting weet te bieden?

En dan is er ook nog Pour Vous, die door zijn organisatiestructuur een minder duidelijk concept neerzet.

woord als ik hem voor deze artikelenreeks over inspirerende winkelformules interview. In 2007 startten hij en Don Kouwenhoven samen de parfumerieformule mooi. ‘mooi is opgezet vanuit een anticyclische marketingstrategie’, vertelt Peter als ik mijn verbazing over en bewondering voor de formule naar hem uitspreek. ‘In de detailhandelsmarkt zien we in toenemende mate filialisering en dat geldt nadrukkelijk ook voor de parfumeriebranche. Douglas heeft op dit moment tussen de 80 en 90 winkels en Ici Paris heeft er tussen de 120 en 130.

Daarnaast tracht Sephora sinds een aantal jaar ook de Nederlandse markt te penetreren met hun shop in the shop formule in v&d warenhuizen.’

Anders Hij vervolgt: ‘Don en ik wilden iets anders. Wij keken

naar de markt en zagen hoe aan de ene kant steeds meer consumenten zich aangetrokken voelden tot luxe cosmeticamerken en aan de andere kant deze merken werden aangeboden in een exclusieve omgeving. Deze uitstraling had tot gevolg dat een heel grote groep consumenten zich niet aangesproken voelde door deze merken. De mate van luxe en exclusiviteit vielen buiten hun referentiekader. Wij waren ervan overtuigd dat we door de markt op een toegankelijkere manier te benaderen veel klanten voor ons zouden kunnen winnen. Volgens ons is luxe cosmetica en huidverzorging voor iedereen; voor jong en oud en verschillende portemonnees.’

>

lees verder op pagina

54 scn 5 | 2011 53

winkelformules

tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe

kunnen bedienen. Op deze manier hebben we gezamenlijk de markt weten te vergroten. Er is dus sprake van een echte innige samenwerking met een synergetisch effect.

herstructureringsprocessen.

<

vervolg van pagina

53

Iedereen is mooi ‘Luxe cosmetica en huidverzorging moet juist toegankelijk zijn voor iedereen. Persoonlijke luxe is voor iedereen anders maar geeft altijd een plezierig gevoel. Het geeft zelfvertrouwen als je lekker in je vel ziet, je mooi voelt.

En dat is onze missie: iedereen helpen zich mooier te voelen.

Vanuit die invalshoek hadden we ons concept ‘te pakken’. Nu moesten we het nog vertalen naar een winkelformule. Daarvoor benaderden we leveranciers van luxe parfumerie-artikelen en traden met hen in overleg over de mogelijkheden en kansen. Uitgangspunt was daarbij consequent: luxe moet toegankelijk zijn’ Resultaat van deze goed doordachte benadering en het vermogen onderscheidend te zijn, is mooi; de geboorte van een nieuwe kijk op persoonlijke verzorging.

Vaste relatie met een lage drempel Ook in de winkel is dat ‘samen iets doen’ de basis voor de relatie die mooiondernemers met hun klanten willen opbouwen. Naast de manier waarop merken de ruimte krijgen hun artikelen neer te zetten zie je dat ook terug in andere inrichtingsaspecten. Zo is er in de mooi-winkels geen toonbank die als obstakel tussen het personeel in de winkel en de klanten in staat. Degene die in de winkel werkt en degene die er koopt, staan naast letterlijk elkaar; elke barrièrewerking van fysieke obstakels is zoveel mogelijk vermeden.

MOOI, resultaat van samenwerking Inmiddels heeft

mooi ruim 40 winkels en vóór 2012 zijn dat er 45. De omvang van de winkels varieert van de 100 tot 150 m2 winkelvloeroppervlakte en de omzet ligt ergens tussen de acht ton en 1,5 mil-

Peter van der Meer: ‘De keuzes die wij hebben gemaakt in naamgeving en huisstijl, bieden de mogelijkheid het merk Mooi veel verder te laden.’

54 scn 5 | 2011

joen per winkel. De winkels hebben alle een zeer verzorgde uitstraling. De lichtgroen-witte kleurstelling in combinatie met veel ronde vormen oogt zeer uitnodigend en gastvrij.

Als je er binnenkomt heeft er altijd één merk een soort extra podium, de catwalk zoals mooi dat noemt en daar lijkt het ook op. De catwalk heeft een trapje en staat centraal in de winkel en is daarmee een perfect podium voor het merk dat een promotie heeft. De volgende merken worden periodiek op deze manier geëtaleerd: Chanel, Dior, Estée Lauder, Lancome en Clinique. Deze merken vind je in alle mooi winkels. De andere luxe merken als Clarins, ysl, La Prairie en Sisley en zelfs het exclusieve merk La Mer worden toegevoegd als de ruimte en het marktgebied dit toelaten. Alle merken hebben geholpen mooi te bouwen door vanaf dag één met deze formule in zee te gaan en gezamenlijk te kijken hoe we de klant het beste

Daarnaast bevinden de meeste mooi-winkels zich in een winkelgebied binnen een verzorgingsgebied dat (nog) veelal vaste klanten trekt en waar minder sprake is van ‘willekeurige passanten’. Daarbij kunnen we denken aan bijvoorbeeld dorpscentra, binnenstedelijke winkelcentra, aanloopstraten met een eigentijds karakter. De ondernemers die mooi aan zich heeft weten te binden als franchisenemer, zijn meestal ondernemers die hun winkel in hun eigen sociale omgeving exploiteren; ondernemers die hun klanten goed (kunnen leren) kennen, omdat ze bijvoorbeeld lid zijn van de lokale sportvereniging en van wie de kinderen naar dezelfde school gaan als die van hun klanten. Ook zijn het allemaal mensen die bereid zijn aan een goede klantrelatie te bouwen, professioneel advies te geven en mensen het vertrouwen te geven dat een goede dagelijkse verzorging er toe doet en je goed doet.

Doordat al deze aspecten doordacht deel uitmaken van het totaalconcept, zijn mooi-winkels in alle opzichten heel laagdrempelig geworden voor iedereen.

column

‘Wij willen iedereen helpen zich mooier te voelen’ Beauty Schools m ooi biedt bovendien meer dan een

reguliere winkel. Elke week worden in de winkels verschillende beauty schools georganiseerd waar klanten persoonlijk geadviseerd en begeleid worden bij hun huidverzorging en make-up, zodat ze zelf expert worden. Deze schools vinden in de winkel plaats, tijdens winkeluren. Iedereen kan het doen en

de retailer Duurzaamheid in de praktijk, een hype?

O

p diverse vastgoedbijeenkomsten staat het onderwerp ‘duurzaamheid’ regelmatig op de agenda.

Waarschijnlijk mede door invloed van de Dutch Green Building Council. De dagelijkse praktijk van winkelvastgoed laat echter een ander beeld zien.

Onze organisatie heeft zo’n twee jaar geleden – als een van de weinige binnen de supermarktbranche – het convenant ‘energiebesparende maatregelen voor supermarkten’ ondertekend en we hebben vervolgens alle mogelijke energiebesparende maatregelen in onze supermarkten geïnventariseerd. Uit deze inventarisatie bleek bijvoorbeeld dat een aantal oudere winkelpanden nog geen spouwmuur- of dakisolatie kent. Op het aanschrijven van de betreffende eigenaren mochten wij slechts twee reacties ontvangen met het bericht dat zij op geen enkele wijze van plan zijn enige vorm van isolatie toe te passen, dan wel bereid zijn een bijdrage te leveren in het nemen van maatregelen. Men vond dat een eventuele aanpassing van het casco voor rekening van de huurder kwam. De reactie levert in ieder geval weer een mooie discussie op of een pand nog voldoet aan de geschiktheid voor de functie van supermarkt anno 2011.

iedereen kan er naar kijken. In de winkel blijkt huidverzorging een luxe die veel vrouwen zichzelf elke dag als basis kan gunnen, ongeacht om wie het gaat. Daar waar vrouwen in andere Westeuropese landen deze gedachte al veel langer geadopteerd hadden, nodigt mooi ook Nederlandse vrouwen hiertoe uit. Dit gebeurt vooral in de fysieke winkelomgeving, omdat het directe contact tussen mensen het onderling vertrouwen bevordert.

Compleet merk ‘De wijze waarop de naamgeving en huis-

stijl gekozen zijn, biedt de mogelijkheid het merk mooi veel verder te laden’, vertelt Peter enthousiast verder. ’Inmiddels is er de eerste vestiging in de Voorwinden Modemall in ’s-Gravendeel en in dat soort concepten zien we toekomst’. Ook is de formule actief op internet en via Twitter en blogs. De website geeft een goed inzicht in wat mooi te bieden heeft en de webshop is vooral bedoeld voor klanten die weten wat ze willen en geen tijd of zin hebben om naar de winkel te gaan. Volgend jaar organiseert mooi de grootste nagel-beautyschool van Nederland. Op dit moment wordt er al hard gewerkt aan de voorbereidingen.

‘Mooi’, denk ik na het afscheid. ‘Wat een aantrekkelijke, inspirerende en vriendelijke formule. Daar is niet alleen over nagedacht. Ze doen het ook vanuit een soort persoonlijke betrokkenheid, die je in de winkel écht voelt en blijkbaar met succes.’

•

Bij de grotere beleggers/ontwikkelaars lijkt het erop dat het onderwerp ‘duurzaamheid’ een hype aan het worden is en men de realiteit een beetje uit het oog verliest. Ik snap dat een ‘groen’ certificaat meehelpt in profilering en beleggingswaarde. Ik vraag me echter af of de huurders in zo’n complex nou echt blij zijn met de installatietechnische voorzieningen.

Zo huren wij een ruimte in een winkelcentrum met een zeer ingenieuze en ‘duurzame’ koude/warmteterugwinningsinstallatie. Na oplevering bleek het systeem zo ingenieus dat niemand wist hoe de installatie werkte en dat het systeem op geen enkele wijze werd gecontroleerd. Gevolg: de aanvoertemperatuur van het water werd dusdanig hoog dat al onze koelingen uitvielen. Schade: onze winkel hebben we drie dagen moeten sluiten en alle versproducten weg kunnen gooien. Zelfs nu, drie jaar later, klagen de huurders in dit winkelcentrum nog steeds over een niet functionerend installatiesysteem, even los van de discussie over de afrekening van de servicekosten. Ook dit voorbeeld staat niet op zichzelf. Hoezo duurzaam?

Aandacht voor duurzaamheid is wat mij betreft een goede ontwikkeling, maar vanuit gebruikersoogpunt hoop ik wel op een werkbare en meer pragmatische aanpak.

• Tinie Dorresijn Manager vastgoedbeheer Plus Retail

scn 5 | 2011 55

nieuws

Mooie verhalen? Daar koop je niks voor. CBRE en SCM laten hun klanten liever gewoon zien welke kwaliteit en service zij te bieden hebben.

‘Onze klant moet op ons kunnen vertrouwen en bouwen, zeker in deze tijden. Dankzij onze nieuwe samenwerking zijn wij onder meer op het gebied van winkelvastgoedadvies echt de full service dienstverlener die we wereldwijd beogen te zijn.’ tekst Elaine brand

Dankzij versmelting grotere slagkracht en kwaliteit op internationaal niveau

‘E

igenlijk is cbre zolang het bestaat wereldwijd één grote smeltkroes van fusies en overnames geweest. Sinds vijf jaar hebben wij in Nederland een retailtak. Daarbinnen realiseren we voornamelijk retailverhuur en aan- en verkoop. Met de recente overname van scm Europe, kunnen wij daar nu ook property management aan toe voegen,’ legt executive director retail Krijn Taconis uit. ‘Daarmee is scm een hele mooie aanvulling op onze dienstverlening.’

Ook voor scm is de overname een logische aanvulling. ‘Wij zijn een grote speler in Nederland geworden met het beheer van winkelcentra. Maar we werken niet alleen op het gebied van beheer. We houden ons ook bezig met planontwikkeling, advies en projectverhuur,’ vertelt directeur retail Tim Remmers. ‘Uiteindelijk gaat het erom dat we de juiste invulling kunnen realiseren in onze winkelcentra, bestaand of nieuwbouw. Met cbre erbij kunnen wij deze uitdaging nog

‘Als je als internationale speler in onze competitieve markt succesvol bent, is de kans groot dat je elders ook slaagt.’ beter aan. En zeker in deze tijd is dat heel belangrijk. Eigenlijk hebben wij dezelfde visie en denkwijze als cbre. Juist in deze enigszins moeilijke tijd staan wij voor kwaliteit en kijken we over de landsgrenzen heen. Onze versmelting betekent synergie.’

56 scn 5 | 2011

‘Deze overname complementeert de full service gedachte die we niet alleen in Nederland, maar in heel Europa willen uitdragen,’ vult Taconis hem aan.

Internationalisering Die internationale aanpak sluit aan op de veranderende retailmarkt. Na jaren van filialisering, ziet Taconis de afgelopen jaren een sterke internationalisering. Met name in de grote steden en winkelcentra van Nederland. Retailers denken volgens hem niet in landsgrenzen, maar in verzorgingsgebieden. Ze kijken waar de koper zit en hoe ze die kunnen bereiken. Een winkel is één manier om dat te doen, maar tegenwoordig zijn kanalen als internet en sociale media natuurlijk ook goede middelen om aan naamsbekendheid en brand te werken. Die mix zorgt voor een steeds snellere doorlooptijd en levertijd van winkelformules. Retailers moeten zich blijven vernieuwen en zichzelf blijven uitvinden om attractief te blijven voor de klant. ‘Wij ervaren deze verschuiving als een nieuwe kans. We kunnen als bemiddelaar een grote rol spelen voor die nieuwe internationale retailers, omdat wij die spelers goed kennen,’ vindt Taconis.

‘Maar andersom kunnen wij ook bedrijven die naar het buitenland toe willen uitbreiden goed adviseren. cbre heeft immers zijn netwerk all over the world,’ voegt Remmers toe.

Juist nu staan internationale retailers in de rij om naar Nederland te komen. ‘De huidige economische situatie biedt zeker kansen voor financieel gezonde partijen om in de markt te stappen en verdere groei te realiseren, omdat ze nu tegen betere condities dan vijf jaar geleden objecten op A-locaties kunnen verwerven. Nederlandse bedrijven idem dito. Schaalvergroting is ook noodzakelijk om te overleven,’ denkt Taconis.

En wie in Nederland kan overleven, kan dat overal aldus beide heren. ‘Internationale spelers hebben zich in het verleden wel verslikt. Nederland is relatief klein en heeft een grote winkeldichtheid. Als je als internationale speler in onze com-

nieuws

petitieve markt succesvol bent, is de kans groot dat je elders ook slaagt.’

Sommige van hen slagen hier niet alleen, ze genereren compleet nieuwe doorlooproutes en spin-offs in winkelgebieden.

‘Neem nou een keten als Primark. Hoofddorp heeft dankzij deze internationale retailer, een enorme revival meegemaakt.

De populaire discounter heeft internationale merken als Zara en Mango naar het winkelgebied getrokken, waardoor het opeens een veel completer aanbod op modegebied heeft dan bijvoorbeeld buurtgenoot Amstelveen. Het bezoekersaantal is in het rijtje Primark, Hennez&Maurits en The Sting verdubbeld,’ beweert Taconis. ‘In Alexandrium is eveneens het aantal passanten van Hema naar Primark toe met een derde toegenomen. Dat was vroeger een dood stuk. Ook daar zie je allerlei nieuwe transacties ontstaan.’

Krijn Taconis

Tim Remmers

Crisis? Kansen! Nieuwe internationale spelers, spin-offs,

expansies naar het buitenland: van een economische crisis is weinig te merken in de verhalen van cbre. Is er dan niets veranderd voor hen? ‘Natuurlijk wel. Je merkt dat doorlooptijden van transacties veel meer tijd kosten. Dat vergt meer professionaliteit en geduld. Misschien ondervinden wij daar als groot kantoor minder nadeel van,’ stelt Taconis. ‘Wat betreft het leegstandprobleem, je ziet vooral dat B en C-locaties meer leegstand vertonen, de concentratie van winkels speelt zich steeds meer af binnen de steden en op A-locaties. Met name de A-1 winkelstraten zijn altijd als ons speelveld geweest en daar blijft onze focus ook in de toekomst liggen,’ zegt Taconis.

Minder hinder van de crisis dus. Sterker nog, cbre blijft groeien en niet alleen dankzij de overname van scm, maar simpelweg door als team goed werk te leveren en opdrachten op de juiste manier te vervullen.

‘Onze klanten investeren graag in stenen, retail is redelijk stabiel. Dan zijn juist nieuwbouwprojecten interessant, maar die zijn nu in de minderheid. Bovendien kijkt men een stuk kritischer, een uitbreiding van een winkelgebied hoeft niet per definitie een A1 gebied te worden. Er is al snel een loopslijtage van vijf tot tien jaar nodig voordat de consument het gebied echt weet te vinden. Hij wijkt niet zo snel van zijn gebaande route af. Tenzij er dus zoiets extreem nieuws als Primark komt,’ weet Remmers. ‘Dat soort trekkers bepalen of de consument wel of niet naar een winkelcentrum toekomt. Alle respect voor architectuur en mooie klinkers op de straat, uiteindelijk gaat het om de invulling van de retail.’

‘En beleving,’ vult Taconis hem aan. ‘Dat staat in tegenstelling tot veel nieuwe beladen termen denk ik wel echt voor iets.

Niet alleen de beleving in de winkel, hoe wordt het product gepresenteerd, maar met name ook: wat hangt er om dat product heen. Daarbij zijn kanalen als internet en televisie ook echt een extra etalage geworden voor de winkel. En vaak ook een extra verkoopkanaal en marketingtool.’

E-commerce versus beleving Internet als extra ver-

koopkanaal. Door velen wordt gevreesd voor de fysieke winkelmeters. ‘Natuurlijk heeft e-commerce invloed op de fysieke winkels,’ geven Remmers en Taconis toe. ‘Met name in de elektronica. Maar ook die winkels zullen nooit helemaal verdwijnen, want de gemiddelde Nederlander is best bereid

iets via internet te kopen, maar bruin- en witgoed zijn voor hem echt hele grote uitgaven, waarbij hij de tastbare ervaring van het kopen wil hebben. Hij oriënteert zich wel op internet, maar loopt vervolgens met zijn printje de Mediamarkt of bcc binnen en zegt: “ik wil deze wasmachine voor deze prijs”.

‘Winkelen is vrijetijdsbesteding nummer één in Nederland. Kijk naar koopzondagen, de stad is vol!’

Overigens lopen wij wat betreft internetaankopen behoorlijk voorop als je ons vergelijkt met de rest – en met name het Zuiden – van Europa.’

Kopen is volgens cbre niet alleen een noodzakelijk kwaad, maar ook fun. ‘Elektronica is echt een combinatie van die twee aspecten,’ vindt Taconis. Dus eigenlijk verandert er niet zoveel? ‘Toch wel. B en C-locaties hebben duidelijk last van de groeiende online-verkopen,’ merkt hij. ‘En ook binnensteden zullen veranderen. Al is het daar omdat er steeds meer vraag is naar grotere winkelruimtes, terwijl er heel veel fysieke beperkingen zijn, zoals monumentale panden en eigendomsituaties. Daar liggen nog voldoende uitdagingen om de winkelsteden van nu gereed en begrijpelijk te maken voor de wens van de consument van de toekomst.’

Remmers voegt toe: ‘als je dit als stad niet doet, verlies je het van andere steden of als binnenstad van de stadsdelen. Juist als binnenstad kan en moet je zorgen dat je de juiste combinatie brengt van aanbod en beleving. Winkelen is vrijetijdsbesteding nummer één in Nederland. Kijk naar koopzondagen, de stad is vol! En als de stad dan een goede sfeer kan bieden, een prettige beleving en de juiste mix van horeca en goede winkels, dan heb je het als winkelgebied voor elkaar.’

•

scn 5 | 2011 57

generaties

Serie: Generaties

l

Gerrit en Roeland

S uiskes

Bij Shopping Centre News hebben wij het idee opgevat om u een serie te brengen over generaties in het winkelvastgoedvak.

Dat dan in de ruime zin van het woord, dus ook met aanverwante ‘takken van sport’.

De aftrap wordt gegeven door Gerrit en Roeland Sluiskes (vader en zoon). Gerrit Sluiskes heeft zich altijd bezig gehouden met het adviseren van MKB-retailers en dat dan met name op het gebied van de ontwikkeling van winkelvoorzieningen en de effecten daar van op de plaatselijke winkeliers. De ervaring die hij daarmee opdeed, gebruikte hij in overleg met diverse overheden (rijk, provincies, gemeenten) over het te voeren beleid. Hij is na een carrière van 33 jaar in 2008 met pensioen gegaan, maar is part-time nog steeds actief op zijn werkgebied. Roeland Sluiskes is nu tien jaar als onderzoeker/consultant werkzaam bij MKB Reva en heeft volop te maken met onderzoek, advisering en implementatie.

58 scn 5 | 2011

Gerrit Sluiskes

G

errit Sluiskes (1942) heeft gestudeerd voor bedrijfseconoom: ‘Toen ik ging studeren in de jaren zestig had ik daar eigenlijk weinig affiniteit mee.

Maar ik had de verwachting dat deze studie mij wel een toekomst zou geven.

Ik voelde destijds echter al affiniteit met ruimtelijke ordening en toen het ncov mij vroeg, zag ik dat als een leuke kans.

Dat pakte goed uit, want door de jaren heen heb ik het erg boeiend gevonden om te werken op het snijpunt van ruimtelijke ordening, recht, het administratieve recht, bedrijfseconomie en maatschappelijke ontwikkelingen.’

De belangen van de Nederlandse mkb-ondernemers werden in die tijd door verschillende organisaties vertegenwoordigd (kvo, nkov, ncov, later knov en ncov). Er ontstond behoefte aan een betere begeleiding van ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening. Ondernemers werden namelijk geconfronteerd met lokaal overheidsbeleid en wisten niet goed wat ze daar mee moesten. Gerrit Sluiskes: ‘De staatssecretaris wilde daar in mee gaan en besloot een aantal formatieplaatsen

generaties

te subsidiëren, die verdeeld werden over de organisaties. ncov heeft mij toen gevraagd dit voor hen op te zetten. Maar hoe doe je zoiets zonder voorbeeld?’

‘Ik begon met heel simpel de krant te lezen. Las ik over ondernemers met problemen, dan belde ik hen op met de mededeling ‘ik denk dat ik jullie wel kan helpen’. Vaak ging het dan om bestemmingsplanproblematieken. Ondernemers voelden zich daar vaak te weinig bij betrokken of herkenden zich er niet in. We zochten dan namens die ondernemers contact met de gemeente, vroegen naar samenwerking en wilden werken aan een onderbouwing van het plan. In die tijd ging dat via een dpo, tegenwoordig hebben we het over ruimtelijk economisch onderzoek, wat al aangeeft dat de scope een stuk breder is geworden.’

Van kwantitatief naar ook kwalitatief en een totaalvisie ‘ Vroeger was een dpo zuiver kwantita-

tief van aard. Er werd alleen maar gekeken naar hoeveel winkelruimte er was en hoeveel er bij zou kunnen komen.

Later zoomde men toch wat dieper hier op in en werd gesteld dat het niet alleen om de meters ging. Want dat leidde nogal eens tot procedures bij de Raad van State, soms over een minuscule 50 m2. Daarom werd later ook meer gekeken naar de ruimtelijke structuur. Hoe moet een winkelapparaat er uit zien?

Het ruimtelijke ordeningsaspect werd steeds belangrijker. Het kwantitatieve aspect diende meer als onderbouwing om de grenzen aan te geven.’

Gerrits Sluiskes maakte verschillende ontwikkelingen mee. ‘De laatste jaren wil men steeds vaker een totaalvisie ontwikkelen. Waar gaan we met ons centrum naar toe? Om te voorkomen dat er te veel meters werden toegevoegd werd wel geëist dat er een kwantitatieve onderbouwing bij zat. Dat diende dan als een soort piketpaaltje, waarbinnen gemeente en ontwikkelaar moesten blijven.’

Sluiskes sr. is indertijd met lokale belangenbehartiging begonnen, maar eind jaren zeventig – naar aanleiding van de ontwikkeling van Maxis Muiden – ontwikkelde de rijksoverheid een specifiek detailhandelsbeleid. Dat werd begin jaren tachtig gevolgd door een voorstel voor detailhandel in volumineuze artikelen en nog weer later ontstond de term pdv (perifere detailhandelsvesti-

gingen). Kortom, het werkterrein van Gerrit Sluiskes breidde zich uit.

Vierde Nota ‘Ik had al veel lokaal

werk gedaan voor het ncov en dat vond men een goede basis om met de rijksoverheid overleg te gaan voeren. Dat ben ik gaan doen en in die tijd had ik vaak overleg met het ministerie van ez over hoe we het pdv-beleid gestalte moesten geven. Langzamerhand zag je dat de categorieën waarvoor de term pdv werd gebruikt, werden uitgebreid.

De term ‘meubelen’ werd vervangen door ‘woninginrichting’ en er wer-

‘Ik vroeg altijd om een ruimtelijk economisch onderzoek, zoals Roeland die nu maakt’ den aan toegevoegd keukens, sanitair en tuincentra. Dat werden de klassieke pdv-branches. Begin jaren negentig kwam vervolgens de term gdv in zwang (grootschalige detailhandelsvestigingen). De politiek ging steeds meer inzien dat niet alle soorten detailhandel op willekeurige locaties geplaatst kon worden en men besloot dat de grootschalige detailhandel een plek moest krijgen bij de dertien grootstedelijke knooppunten zoals die genoemd waren in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra.

Dat was niets meer of minder dan een politiek compromis dat eigenlijk achter de ontwikkelingen die al gaande waren aanhobbelde. Toen is ook de term pdv/ gdv-beleid ontstaan.’

In 1995 ontstond mkb-Nederland uit de fusie van knov en ncov (op hun beurt ook al ontstaan uit fusies in de jaren tachtig). In die tijd besloot het kabinet Kok om de ruimtelijke ordening-begeleiding niet meer financieel te faciliteren. Gerrit Sluiskes wilde echter dat dit werk voortgezet werd en ging naar Eduard van de Lustgraaf van het hbd en sprak af dat hij de ‘club’ r.o. adviseurs overnam.

‘Het hbd is een sectorbreed instituut en kon dit nog beter doen dan mkbNederland. Zelf bleef ik op verzoek bij het mkb achter, omdat men graag nog iemand had die verstand had van de ruimtelijke setting van detailhandel.

Binnen mkb-Nederland heb je de Nationale Winkelraad waar ik vaste adviseur voor werd. Eind jaren negentig heb ik gesteld dat het pdv/gdv-beleid achterhaald was en dat er een nieuwe beleid gebaseerd op koopmotieven nodig was.

Toen werd het – wat ik noemde – drieslagstelsel ingevoerd: centra voor recreatief winkelen, voor de dagelijkse aankopen en voor de doelgerichte aankopen (een uitgebreide variant van de oude pdv/gdv-locaties). Later werd dit stelsel overgenomen in diverse overheidsnota’s, wat ik natuurlijk wel leuk vond om te zien. In feite ben ik toen bezig geweest om wat ik lokaal aantrof, vertaald te krijgen naar landelijk beleid.’

Drie kernpunten Voor Gerrit Sluis-

kes bestond zijn werk altijd uit drie kernpunten: belangenbehartiging, de overheid vragen naar een motivering voor haar plannen en ten derde het voorkomen dat de mkb-ondernemer de sluitpost van nieuwe winkelontwikkelingen werd.

‘Vanuit mijn werk heb ik regelmatig namens ondernemersverenigingen processen gevoerd. Maar ik nam niet alles aan. Toen de ondernemers in Roermond mij vroegen om te procederen tegen de komst van het factory outlet centre heb ik dat geweigerd. Mijn motivering was dat een f.o.c. aanvaardbaar was, mits er een markt voor was en mits het een plek krijgt vlakbij het kernwinkelgebied.

Dan heb je synergie en is het een kans.

Je bent dus belangenbehartiger, maar je moet er wel op een realistische manier mee omgaan.’

‘Het tweede punt is, dat ik vond dat de overheid haar beleid moest motiveren.

Dus als een gemeente een plan had voor een winkelcentrum, dan vroeg ik altijd naar de motivering, dus een ruimtelijke economisch onderzoek, zoals Roeland bijvoorbeeld bij mkb Reva vervaardigt.’

‘Het derde punt is, dat als er nieuwe winkelprojecten zijn, de mkb-ondernemer niet de sluitpost mag zijn. Een ontwikkelaar maakt het zich zelf soms erg gemakkelijk door even met het grootwinkelbedrijf te bellen, bijvoorbeeld een levensmiddelenconcern. De reactie was dan vaak: “ik wil wel komen met een supermarkt, maar dan moet er ook een slijterij en een drogisterij van ons concern in”. Resultaat: de mkb-ondernemer

>

lees verder op pagina

60

scn 5 | 2011 59

generaties

<

vervolg van pagina

59

kan pas als laatste aanschuiven. Dat kan dus niet.

Het leuke is nu dat toen ik met pensioen ging ik door ontwikkelaars gevraagd werd of ik nog een lijst met goede mkbondernemers had. Want men kwam er toen achter dat je met alleen een gwbinvulling weer een centrum als dertien in een dozijn maakte. Het inzicht dat de couleur locale belangrijk is, is er toch wel gekomen.’

‘Omstreeks 2000 ben ik alle provincies langs geweest om hen aan te sporen een provinciaal detailhandelsbeleid te ontwikkelen voor de beoordeling van gemeentelijke plannen. Provincies moesten voor de beoordeling van gemeentelijke bestemmingsplannen een afwegingskader, een beleidsvisie beschikbaar hebben.’

De situatie van dat moment was dat diverse provincies wel een dergelijke beleidsvisie hadden, maar deze bleek vaak verouderd te zijn. Daarnaast was er ook nog een provincie waar een provinciaal beleid inzake de detailhandel een onontgonnen terrein was. Een gunstige uitzondering was de provincie ZuidHolland, die om de vijf jaar het ruimtelijk detailhandelsbeleid actualiseerde.

Het resultaat van mijn inzet, daarbij gesteund door hbd en kvk’s, was dat diverse provincies met een eigentijds beleid kwamen.

En dan met pensioen Gerrit Sluis-

kes is in 2008 met pensioen gegaan, een jaar na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. Voor zijn werk kwam hij in zo’n 300 plaatsen in Nederland en woonde hij 2000 avondbijeenkomsten bij. Hij is echter part-time nog steeds in de weer voor de belangen van mkb-ondernemers. Het spijt hem dat mkb-Nederland uit bezuinigingsoverwegingen geen opvolger voor hem heeft aangewezen. ‘Want wat zie je nu? mkb Nederland – ik zeg het voorzichtig – heeft nu nauwelijks nog een relatie met lokale ondernemersverenigingen. Die worden nu bediend door het hbd. Dat betreur ik, want het betekent dat brancheorganisaties in het gat springen dat mkb-Nederland open laat. Zo is cbw Mitex bijzonder actief geworden. Maar wat zij doen, had in mijn optiek mkb Nederland moeten doen.’

60 scn 5 | 2011

R

oeland Sluiskes (1977) is de jongste van de drie zoons van Gerrit. Alle drie hebben zij sociale geografie gestudeerd.

Is Roelands keuze beïnvloed door het werk dat zijn vader deed?

‘Nee, in het geheel niet. Zeker toen ik kleiner was wist ik niet goed wat mijn vader deed. Ik kon het niet uitleggen aan vriendjes en dat vond ik altijd heel frustrerend. Van het ene vriendje was de vader militair, van de andere onderwijzer, dat was duidelijk. Maar wat Gerrit deed? Hij was veel ’s avonds weg en ik dacht ‘dat wil ik later niet’. Op school was ik altijd wel geïnteresseerd in aardrijkskunde, gek op de atlas en zo ben ik bij sociale geografie terecht gekomen. Maar ook ik wist tijdens mijn studie niet echt wat ik qua werk zou willen doen. Uiteindelijk ben ik wel via Gerrit in het vak terecht gekomen. Hij wist dat men bij mkb Reva iemand zocht en daar ben ik toen gaan praten.’ de lokale ondernemer m kb Reva is een adviesbureau op gebied van detailhandel, stads- en dorpscentra, detailhandelsstructuren. Het bureau vervaardigt detailhandelsvisies voor gemeentes, doet onderzoek, maakt klassieke dpo’s en complete structuurvisies.

Roeland Sluiskes: ‘Zoals de naam al suggereert, is mkb Reva midden jaren negentig voortgekomen uit mkb Nederland, maar nu is het bedrijf zelfstandig.

Wij werken vaak voor de wat kleinere gemeenten. En nog steeds is er de link met de lokale ondernemer. Zo bouw je een expertise op die ook door ondernemers gedragen wordt en die snel in de praktijk gebracht kan worden. Wat wij maken is minder een abstracte beleidsvisie voor een gemeente, als wel een doe-visie voor gemeente en ondernemers. Tegelijkertijd werken we ook voor ontwikkelaars en beleggers. Vanuit ons kantoor in Apeldoorn werken we met zes mensen. Voor een deel bestaat het werk uit onderzoek en advisering en voor een ander deel uit implementatie.

Wij vinden dat onze visie pas geslaagd is, als er ook wat mee gedaan wordt.’ inzicht Ook Roeland vindt het leuk om in steden en dorpen in het hele land te komen: ‘Je komt in noord-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Mijn broers werken allebei bij een gemeente en ik heb hen wel gevraagd of dat niet saai is, altijd maar datzelfde gebied. Maar zij zijn daarentegen wel met een heel breed

scala aan taken bezig en ik uitsluitend met detailhandel.’

In hoeverre is jouw vader voor jou een hulp met tips, inzichten, enzovoorts?

‘Hij is een heel prettig klankbord en zeker ook een vraagbaak. Het is heel gemakkelijk om hem even te bellen en iets tegen hem aan te houden. Of ik bel hem met de vraag of een bepaald advies in de praktijk ook haalbaar is, of het niet conflicteert met een bestemmingsplan of zo. Maar ik heb ook gemerkt dat het soms moeilijk in het werk is om samen met hem aan één tafel te zitten. Hij zit dan bijvoorbeeld in de begeleidingscommissie en ik voer het onderzoek uit.

Dat was zeker net van de universiteit komende niet gemakkelijk. Zijn inbreng wordt echter overal bijzonder gewaardeerd. Hij is ook niet star en kan als je goede argumenten aandraagt overtuigd worden een ander standpunt in te nemen. Overigens zonder met alle winden mee te waaien. Hij heeft daarnaast veel expertise en daardoor ook een bepaalde status verworven.’

Dat Gerrit en Roeland vaak in hetzelfde werkveld actief zijn, wil natuurlijk niet zeggen dat er sprake is van gedwongen winkelnering. Gerrit Sluiskes: ‘Van meet af aan ben ik transparant over onze rol. En ik zeg altijd ‘hier is een lijst met 10 bureaus en dat zijn hun kwalificaties.

Maakt u zelf maar een keuze. Ik ben er dan ook niet bij als die keuze gemaakt wordt.’

Een stukje praktijk: internet bijvoorbeeld In de tijd dat Ger-

rit Sluiskes met zijn werk begon, was het fenomeen internet nog niet eens in zicht. Computers voor thuisgebruik en kantoor deden pas begin jaren tachtig hun intrede en pas in 1993 kwam internet voor bedrijven en particulieren beschikbaar. En dat alles met nog maar een beperkt gebruiksnut, niet op de laatste plaats vanwege de trage lijnsnelheden. Vandaag de dag zijn de effecten van internet overal merkbaar. Dus ook in de retail. Hoe worden de heren Sluiskes hier mee geconfronteerd?

‘Het afgelopen jaar krijgen we bijna dagelijks vragen of retail en internet.’ zegt Roeland Sluiskes. ‘Qua percentage van de detailhandelsverkopen is het aandeel dat via internet loopt nog relatief klein, zo rond de acht procent. Maar de groei van internetretail bedraagt tien procent, terwijl de reguliere detailhandel rond de nul zit of achteruit loopt.

Het heeft dus invloed en wordt versterkt

generaties

door het ouder worden van het mkbbestand, ondernemers die stoppen en bevolkingskrimp. Het betekent niets minder dan dat er in de toekomst winkelmeters moeten verdwijnen. We proberen dan ook onze opdrachtgevers dit goed te laten inzien. Onze boodschap is: let op je locatie. Misschien moeten er harde keuzes gemaakt worden, kan men beter niet meer meewerken aan de ontwikkeling van een bepaalde aanloopstraat of moet men kiezen voor een plek die nog wel toekomst heeft. Het gaat om kwaliteit, het gaat om locatie. Dat geldt zowel in de grote stad als in een klein dorp. Toch denken wij dat als je voor kwaliteit kiest, winkelgebieden nog wel kunnen blijven bestaan.’ groei Gerrit Sluiskes ziet nu al de effecten van internet op de vraag naar winkelmeters: ‘Wit- en bruingoedketen Scheer & Foppen gaat zwaar inzetten op internet. Ze kiezen niet voor grote winkels als de MediaMarkt, maar gaan juist hun winkels verkleinen. Het verkooppersoneel helpt de klant aan de hand van beeldschermen waarop producten en productvergelijkingen getoond worden. In feite kan deze winkelketen op

Roeland: ‘Als je dit vertaalt naar fysieke winkelmeters, dan staat dit voor de omvang van de provincie Groningen.’

een kleinere ruimte een groter assortiment tonen. De verkoper werkt naar een verkoop toe en kan in de meeste gevallen levering de volgende dag toezeggen.

Deze aanpak heeft dus consequenties voor de omvang van het winkelbestand en de meters die winkelvastgoedbeleggers bezitten. Het geeft ook aan waarom

‘Mijn vader is een heel prettig klankbord en een goede vraagbaak’ het noodzakelijk is om bij onderzoeksvragen en het bepalen van visies nu al met dit soort ontwikkelingen rekening te houden. De bestedingen via internet waren vorig jaar acht miljard. Dat is dus 500 euro per hoofd van de bevolking en daar komt dus die groei van tien procent bovenop!’

Roeland Sluiskes

Heeft u een idee wie wij voor de volgende aflevering in deze serie ‘Generaties’ kunnen interviewen? Laat dat ons dan weten via redactie@scnews.nl !

binnensteden Net als veel mensen in het winkel(vastgoed-)vak gelooft Gerrit Sluiskes vast in de kracht van historische binnensteden. ‘Steden als Amersfoort en Haarlem hebben meer te bieden dan alleen maar winkels. In dat soort steden is het vooral recreatief verpozen, met winkels, horeca en cultuur. Dus het bezoekmotief wordt veel breder. Maar het betekent ook dat hele grote winkelgebieden qua oppervlakte niet meer in stand kunnen blijven. Gemeenten moeten dan ook nú keuzen gaan maken en bepalen waar men saneren moet. Dat is typisch een vraag die beantwoord kan worden door onderzoek te laten uitvoeren en te laten implementeren. Dus moet men a) aangeven waar gesaneerd moet worden en b) de ondernemers helpen om of te verplaatsen, of het bedrijf te beëindigen. Daarnaast moet voor de panden en straten die verlaten worden een nieuwe functie bedacht worden.

Dit geldt niet alleen voor de grote steden, maar ook voor kleinere plaatsen en zeker voor de kleine kernen. Men moet tot het besef komen dat het niet lukt om in alle kernen de winkels overeind te houden.’

Roeland: ‘Dit soort operaties zijn in krimpgebieden helaas lastig uit te voeren, omdat het daar niet of nauwelijks betaald kan worden.’

Tot besluit Ofschoon wel met pensioen, maar nog steeds niet helemaal gestopt met zijn werk voor het mkb, markeert Gerrit’s pensioenmoment in 2008 vrij exact een belangrijk moment op de tijdslijn. Want zo ongeveer op dat moment begonnen de effecten van retail via internet echt merkbaar te worden.

En na een aanvankelijke ‘struisvogelreactie’ dringt de harde realiteit steeds beter door tot de beroepsgroep die zich met winkelvoorzieningen bezig houdt.

Roeland mag als representant van de jonge generatie zich bezig houden met onderzoeken, visies en implementaties waarin niet alleen meer de traditionele bakstenen en winkels met een echte voordeur een rol spelen. In zijn werk is het de realiteit dat een winkelvoorzieningenmodel dat geruime tijd succesvol was, nu aan de vooravond van zware ingrepen staat. Veranderen of ten onder gaan. Bewegen of stilstaan. Dat laatste is geen optie.

•

scn 5 | 2011 61

projecten in de pijplijn

almelo

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

De Gors

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

ALKMAAR

IJ-dock

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

amersfoort

Vathorst

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼ Almere Buitenmere Zuid

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼ Almere

Olympiakwartier

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

amsterdam

Osdorpplein

O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

62 scn 5 | 2011

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Ringers

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

BK40

o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

Mosveld

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

delft

deventer

De Citadel

De Kwinkelier

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

Hovenpassage

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

dordrecht boskoop berkel en rodenrijs

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

Entree Waterrijk O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

berlicum

Schoolstraat

den haag

Nieuwe Haagse Passage

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM, ING Real Estate Development) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

drachten Raadhuisplein

breda beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

o in ontwikkeling m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

De Burcht

dedemsvaart Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

De Kroon

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

dreumel

beverwijk

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

>

lees verder op pagina

64

scn 5 | 2011 63

projecten in de pijplijn Eemnes

ermelo

haarlem

hoek van Holland

De Verbinding

Marsmanplein

Kaap de Goede Hoek

De Minnehof

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

eindhoven

Achtste barrier O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2012 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

gouda

harderwijk

Zuidelijk stationsgebied

Waterfront

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande

O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

hoogvliet

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

heerlen

houten

De Plu

Castellum

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

haarlem IJmuiden

Raaks

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

64 scn 5 | 2011

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

projecten in de pijplijn kampen

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

maassluis

Stadscentrum Koningshoek

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

nijmegen

ridderkerk

De Citadel

Koningshof fase III

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

Leens

De Marren

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

leimuiden

Dorpshart

mijdrecht

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

noordwijk binnen

Hof van Noortwijck

o 2011 m 5500 m2 p D-winkels i D.J. van den Broek T 0252 240746 ▼

oldebroek

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

papendrecht

Land van Matena

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

reeuwijk

Centrumplan

rotterdam

Post Rotterdam

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

>

lees verder op pagina

66

scn 5 | 2011 65

projecten in de pijplijn

rotterdam

Schaesberg

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam

Centrum

o 2011 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

sittard

Centrumplan

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

Forum Rotterdam

o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

sneek

Boschplein

Sassenheim Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Uw project in deze rubriek?

utrecht

Ekkersrijt

De Vredenburg

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

utrecht

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Bigshops Parkboulevard

o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

spijkenisse

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Terwijde O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

66 scn 5 | 2011

son en breugel

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

veenendaal

Brouwerspoort

O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

vlissingen

De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waddinxveen

zoetermeer

Stadscentrum Be Fair

Oosterheem

o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16 Ritmeesterhof

vlaardingen

Van Hogendorplaan

o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

waalwijk

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

zoetermeer

Cadenza

zwolle

Katwolderplein

O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

DU: 05.10.2011

NL

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Het grootste aanbod, de belangrijkste trends, de beste ideeën voor uw assortiment.

De belangrijkste internationale vakbeurs voor consumentengoederen zorgt voor dynamiek in de markt en voor succes bij uw onderneming.

Ontdek de meer dan 4500 internationale exposanten die u een unieke verscheidenheid aan producten presenteren en waar u het hele jaar door goede zaken mee kunt doen. Hier komen uw successen tot stand.

Voor meer informatie en toegangskaarten tegen voorverkooptarief: www.ambiente.messefrankfurt.com info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

10 t /m 14. 2. 2012

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

scn 5 | 2011 67

54971-008_AMall_ShoppingCentreNews_98x258mm/A • CD_ROM• ISO 39 • CMYK • jh: 04.10.2011, cp: 06.10.2011

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

vastgoed vermogensbeheer

ontwikkelaar/management

Bouwinvest Postbus 56045, 1040 AA Amsterdam

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

T 020 677 1600 • F 020 677 1700 E info@bouwinvest.nl I www.bouwinvest.nl

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

68 scn 5 | 2011

ontwikkelaar

marketing/promotie

marketing/promotie

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch Buiten Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

reclame

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

reclame

decoratie

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

decoratie

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere Buiten

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele.nl

decoratie

decoratie

decoratie en illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

illuminatie

servicepagina

branding en beleving

decoratie en illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Starlight Illumination for shopping areas Postbus 19, 8140 AA Heino

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

T 0527 391156 • F 0527 392491 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

scn 5 | 2011 69

servicepagina

straatmanagement light

reiniging bestrating

beveiliging

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

Safened Hortsedijk 81, 5708 HC Helmond

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

T 088 6070 700 E kantoor@safened.nl • I www.safened.nl

consultancy

urban development

marketing/consultancy

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

kennis & informatie

kennis & informatie

media media

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

media

media

congres en evenement

media

Radioworks Laat de muziek voor je werken Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

T 06 5116 2536 E info@radioworks.nl I www.radioworks.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

Uw bedrijf in deze rubriek?

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

70 scn 5 | 2011

juridisch

algemeen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

Uw duurzame stad, is ons bedrijf.

Duurzaamheid, dat is voor ASR Vastgoed Ontwikkeling primair het beter benutten van de bestaande stad. Met onze winkelcentra zorgen we voor nieuwe impulsen voor gebieden die niet langer goed functioneren. Neem als voorbeeld de herontwikkeling van het stadscentrum van Lelystad. Met het project Wisselplein heeft het hele centrum een impuls gekregen. Ook op wijkniveau zorgen we voor verbetering, bijvoorbeeld in Overschie. Met de realisatie van winkelcentrum Hoge Schie midden in een verouderd winkelgebied hebben we gezorgd voor het terugvloeien van koopkracht naar de wijk. In Utrecht zorgen we dat met onze ontwikkeling het prachtige pand van het oude Postkantoor aan de Neude behouden kan blijven door het een andere functie te geven.

www.asr vastgoed ontwikkeling.nl

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit.

Raaks, een nieuw winkelcentrum in het hart van Haarlem

W W W. M A B .CO M

SHOP