SCN 6-2009

SCN

jaargang 11 | nr. 6 | 2009

Specialty leasing

Hoe is het met‌

het Gelderlandplein?

Zuidplein in beweging Christmasworld Frankfurt Westfield Mall Parkeren als winkelervaring

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Nesselande!

Echte hoogtepunten voor perfecte ensceneringen.

Een uniek aanbod aan decoratieve verlichting waarmee u elke locatie en elk evenement perfect voor het voetlicht kunt brengen. Gepresenteerd door de belangrijkste bedrijven binnen de branche op Christmasworld.

The World of Event Decoration.

Tel. +31 70 3114 180, info@netherlands.messefrankfurt.com Nu kaarten bestellen op www.christmasworld.messefrankfurt.com

Breng uw markt in kaart!

Waar zit mijn concurrent?

Wat is de marktruimte?

Waar staat iets leeg?

Beantwoord deze vragen met behulp van de Locatus database. Deze database geeft u gedetailleerde informatie over álle verkooppunten en winkelgebieden in de Benelux.

Meer informatie salesbox@locatus.nl 0348 - 490290

www.locatus.com

DU: 16.10.2009 NIEDERLANDE

29. 1 t/m 2. 2. 2010

52755-019 • Messe FFM • CW 2010 • Shoppingcenter • „Shopping Center News“ • 98x258 mm/ssp • ISO-39 CMYK • CD-ROM • dk: 09.10.2009

Zoekt de juiste locatie?

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

(inter)nationaal groots Nesseland, Vinex-ontwikkeling met uitstraling Alle Boedapest

29 36

jaargang 11 (2009), nr. 6 • 60 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.eu advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.eu abonnementen

NIEUWS Vastgoedvrouw 2009 Stadscentrum Hoogeveen Markthal Rotterdam Tijdelijk centrum in Stein Specialty leasing Nominaties NRW Jaarprijs Centercom Signalen uit de binnenstad ICSC Awards Nieuws in ‘t kort MAB en Neinver

projecten Zuidplein in beweging Forum Istanbul Kort projectnieuws Redevco in Gent Westfield Mall Londen

12 14 15 18 44

columns Van der Kamp Verwaaijen Appetizer for the mind

U geeft u op als abonnee met een email aan abonnementen@scnews.eu.

U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website, tabje ‘reageer’, keuze ‘aanvragen abonnement’.

visies en reviews 7 23 35

rubrieken Beurzen en congressen In de pijplijn Servicepagina

4 4 5 5 8 9 10 18 18 46 49

17 51 57

NRW-reis naar Rome en Napels Terminologie voor winkelgrootte Koos Pols Hoe gaat het met het Gelderlandplein?

De lessen van Tie Liebe Mapic 2009 Huurprijzen People don’t need your stuff!

Parkeren als winkelervaring

Shopping Centre NEWS verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Per jaargang 2010 is er voor bepaalde lezersdoelgroepen de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden onze website www.scnews.eu > over scn > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland. Bovendien krijgt u toegang tot het besloten deel van de scn-website, met onder meer het artikelenarchief (pdf ) en het fotoarchief.

uitgever / hoofdredacteur

6 16 19 20 24 26 34 46 48

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex. vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker @Hyperion Almere druk

Thieme, Almere issn

1571 9243

scn 5 | 2009 3

Mapic

Hoogeveen investeert in stadscentrum Hoogeveen is de eerste gemeente in Nederland waar alle ondernemers in het stadscentrum via een heffing (Bedrijven Investeringszone, ook wel BIZ genoemd) gaan bijdragen aan een schoon, heel en veilig stadscentrum.

Alle ondernemers in het centrum hebben hiervoor de afgelopen tijd hun stem uit kunnen brengen.

O Vastgoedvrouw 2009

M

arlon Huysmans, directeur sustainability bij OVG, is uitgeroepen tot Vastgoedvrouw van het jaar 2009. Zij ontving de prijs uit handen van titeldraagster Françoise Dechesne, directeur van MAB Development. De verkiezing van de vastgoedvrouw van het jaar 2009 is een initiatief van vrouwennetwerk DWIRE (Dutch Women in Real Estate). Naast Marlon Huysmans waren twee vrouwen genomineerd: Lonneke Wijnhoven, hoofd design & development bij Heijmans Vastgoed & Woningbouw en Lisette van Doorn, ceo bij INREV. Marlon is sinds 2008 bij OVG verantwoordelijk voor duurzame projectontwikkelingen. De jury, bestaande uit Lia de Bruyn, Maria Hörfarter, Nel Hazendonk en Françoise Dechesne roemden Marlon als vakvrouw die duurzaamheid op de kaart zet. ‘Duurzaamheid is geen hype, maar een blijvertje’, aldus Françoise Dechesne. ‘Als gebouwen en hun omgeving niet vanuit dit oogpunt bedacht, ontworpen en gemaakt worden is er geen plek meer voor je in de sector’.

DWIRE is een netwerk voor vrouwen in de commerciële vastgoedsector. Het netwerk telt inmiddels 450 leden. Er worden activiteiten georganiseerd om informatie uit te wisselen, presentaties bij te wonen, te discussiëren of aan een excursie deel te nemen.

•

info: www.dwire.nl.

4 scn 6 | 2009

nlangs stemde de ondernemers in de kern van Hoogeveen voor of tegen een heffing voor de verbetering van het winkelgebied. Van de 249 geldige stemmen waren er 198 voor.

Wethouder Ton Bargeman (EZ) is tevreden. “Dit is een resultaat waar we heel erg trots op zijn. In het verleden liep het niet altijd helemaal vlekkeloos tussen de ondernemers onderling én met de gemeente. Maar in aanloop naar de vaststelling van de ontwikkelingsvisie voor het stadscentrum heeft iedereen het juiste gevoel te pakken gekregen. Met als resultaat: een stichting Centrummanagement waarin alle ondernemers in het centrum samen werken.” compliment De BIZ maakt het mogelijk dat alle ondernemers gezamenlijk investeren in het centrum met als doel een beter renderend economisch stadscentrum. Alle ondernemers betalen dus mee, waarbij de bijdrage gekoppeld is aan de WOZ-waarde van hun pand. Van deze bijdrage wordt onder andere nieuwe feestverlichting aangeschaft en worden aansprekende evenementen georganiseerd. Wietze van der Zwaag, wethouder stadscentrum: “Ik wil een compliment geven aan de stichting Centrummanagement. Samen met vijfentwintig ambassadeurs heeft de stichting de afgelopen tijd ondernemers in het centrum bezocht om tekst en uitleg te geven over de invoering van de BIZ en de plannen van de stichting Centrummanagement. Om de BIZ in te mogen voeren moest de helft van alle ondernemers stemmen. Daarvan moest tweederde ‘ja’ stemmen. Dat hebben we ruim gehaald.

Ook als gemeente werken we aan een aangenaam anders stadscentrum waar het prettig is om te wonen, waar het voor bezoekers fijn is om te verblijven en waar ondernemers goede zaken doen.”

•

Provast bouwt eerste markthal in Nederland

Op 18 november 2009 gaven burgemeester Aboutaleb en wethouder Karakus van Rotterdam het ceremoniële startschot gegeven voor de bouw van de Markthal Rotterdam. Hiermee heeft Rotterdam de primeur van een nieuw vastgoedconcept.

O

p de plek waar Rotterdam is ontstaan verrijst de eerste Markthal van Nederland. In het Laurenskwartier, aansluitend op de buitenmarkt, tegenover station Blaak en op loopafstand van de Koopgoot, realiseert Provast dit imposante gebouw. Het hart van de Markthal wordt gevormd door een honderdtal vaste versunits. Op een vloer ter grootte van een voetbalveld, bieden 60 enthousiaste ondernemers zes dagen in de week hun producten aan. In de flanken van de Markthal komen food gerelateerde winkels, waaronder een kookwinkel, een winkel voor de tafel, een wijnhandel, een warme bakker en een traiteur. Hier is tevens ruimte voor diverse restaurants, waaronder het marktcafé. In het souterrain komt een AH supermarkt, een Gall & Gall en een Etos.

Onder de Markthal komt een vierlaagse parkeergarage met 1200 plaatsen. Vanuit de garage komt men in het hart van de hal.

In de Markthal kan vrij van weersinvloeden worden gewinkeld onder een spectaculaire 40 meter hoge boog gevormd door 228 appartementen. Deze appartementen hebben ruime balkons en kijken uit op de Laurenskerk of op de Maas.

Unibail Rodamco is de belegger van de winkels en de restaurants. Markthal Rotterdam bv exploiteert de marktvloer. Vesteda is de koper van de 102 huurappartementen. De 126 koopappartementen gaan in 2011 in verkoop. Het ontwerp is van architectenbureau MVRDV, de onderbouw wordt gerealiseerd door Martens en Van Oord en Mobilis. De oplevering van de Markthal Rotterdam staat gepland voor medio 2014.

•

Tijdelijk winkelcentrum Stein een feit Na een alles verwoestende brand is hard gewerkt om te komen tot de realisatie van een tijdelijk winkelcentrum in Stein. Over slechts enkele maanden kan er in Stein weer gewinkeld worden.

Het tijdelijke winkelcentrum wordt gerealiseerd op het huidige Omphaliusplein, parkeren is voorzien op de plek van het

voormalige gemeentehuis. Naar verwachting kunnen de ondernemers februari 2010 starten met de inrichting van de nieuwe winkel.

Hoe het winkelcentrum er exact komt uit te zien, wordt nog dit jaar duidelijk als de ondernemers zich hebben aangemeld. Het tijdelijke winkelcentrum zal in kwaliteit niet

onderdoen voor het voormalige winkelcentrum, belangrijk ook omdat het tenminste drie jaar zal blijven staan. De winkeliersvereniging houdt de inwoners van Stein en omgeving op de hoogte van de voortgang en heeft al aangekondigd de opening van het tijdelijke winkelcentrum kracht bij te zetten met extra activiteiten.

•

scn 6 | 2009 5

italië

NRW bezoekt Rome en Napels

Dansen op de wankele winkelvulkaan Vesuvius Door Hans van Tellingen*

D

e Nederlandse Raad van Winkelcentra heeft in september 2009 een aantal winkelcentra in Rome en Napels bezocht. In Italië. Het land van cultuur, traditie, goede smaak en service. Om met het laatste te beginnen: in elke winkel word je welkom geheten. En voel je je gewaardeerd als klant. Hoe anders dan in Nederland, waar de gemiddelde winkelbediende (als hij/zij je al aankijkt) je welkom heet met een ‘boerenkinkelblik’. Tot zover (voor nu) de verschillen. Want, hoe raar het ook klinkt: ik heb geconstateerd dat Italië en Nederland wel iets met elkaar gemeen hebben. In ieder geval daar waar het winkelvastgoed betreft.

Het aandeel zelfstandige winkeliers is in beide landen nog vrij hoog. En de belangrijkste winkelgebieden zijn nog steeds de winkelstraten (in binnensteden) en veel minder de planmatig ontwikkelde centra. Maar (en nu houdt de vergelijking op), daar waar Nederland de afgelopen vijf decennia is volgeplempt met kleine ‘middle of the road’ centra, die door de dpo-methodologie (waar bijvoorbeeld oud ddr-dictator Erich Honecker trots op zou zijn geweest) tot stand zijn gekomen, is Italië er wel in geslaagd om een aantal echte malls (met een dak erop) van rond de 100.000 m2 te ontwikkelen. Maar: pas in de laatste jaren. En…. over het algemeen behoren deze niet tot de beste in zijn soort. In Europa heb ik veel mooier en beter gezien. De centra in Rome bijvoorbeeld bleven bij mij niet echt ‘hangen’. Op de ‘Van Tellingen-meetlat’ krijgen zij het predikaat ‘matig’ tot ‘aardig’. De twee centra in (of eigenlijk: net buiten) Napels hebben op mij echter wel een onuitwisbare indruk achtergelaten. Eén een zeer positieve (Campania, van Cório) en één een zeer negatieve (Vulcano Bueno, gemodelleerd naar de beroemde buurman Vesuvius).

Ik begin echter met de bezochte centra in Rome en directe omgeving. Algemeen zijn deze als ‘fors’ te bestempelen.

De bezochte centra (vier malls en een retailpark) zijn allen in de periode 2005-2008 opgeleverd. De leegstand in vrijwel elk project is heel hoog. En het is de vraag of dat alleen aan de recessie is te wijten in dit vergrijsde en qua bevolking fors krimpende land.

Vijf centra in Rome De twee malls (moeilijk te beoordelen, daar het bliksembezoeken betrof ) aan de ‘goede kant van mijn meetlat’ zijn Roma Est (gedeeltelijk in bezit van ING) en Parco Leonardo. Het laatstgenoemde centrum is zelfs zeer interessant daar dit een onderdeel van een omvangrijke gebiedsontwikkeling betreft. Met woningen, kantoren, winkels

6 scn 6 | 2009

en leisure. Het gebied is redelijk spectaculair ontwikkeld. Maar oogt nog wel leeg. Het is geen spookstad, zoals je die in Spanje aantreft (enorme ‘new towns’ met soms 80% leegstand), maar de recessie doet het gebied geen goed.

De twee andere malls zijn duidelijk minder geslaagd. Porta di Roma is ronduit saai en heeft een Duitse ‘jaren tachtig’-uitstraling. Euroma2 is ‘te kitsch’ om waar te zijn. En ziet er meer uit als een nagemaakt winkelcentrum uit Las Vegas (alwaar centra vaak weer op goedkope, maar soms prettig ‘over the top’-wijze zijn gemodelleerd naar Romeinse traditie). ‘Fake in het kwadraat’ dus. Hoewel een winkelcentrum mijns inziens

wel een beetje kitsch mag zijn of zelfs moet zijn, is Euroma2 te veel van het goede. Klatergoud ten top.

Wel aardig was het retailpark Market Da Vinci. Tegenover het Parco Leonardo gelegen en onderdeel van de genoemde gebiedsontwikkeling. Waar ik geen groot fan ben van de uit de grond gestampte retailparkontwikkelingen van snelle ontwikkelaars (ik noem geen namen), moet ik zeggen dat Market Da Vinci alleraardigst is. Ruim. Open. Prettig. Inventief (het heet niet voor niets Da Vinci). En functioneel.

Dansen op de wankele winkelvulkaan Vesuvius Het winkelcentrum vlak buiten Napels is officieel genaamd

column

van der kamp Uit de brand

D

e laatste jaren zijn er regelmatig branden in winkelcentra opgetreden. Ik heb er geen onderzoek aan gewijd, en misschien is brand in een paar winkelcentra per jaar wel een normaal gemiddelde, maar in mijn perceptie is het de laatste tijd schering en inslag. Tegelijkertijd zie ik dat overal verscherpte brandveiligheidseisen worden opgelegd, zoals het aanleggen van sprinklerinstallaties. Deze tendens is goed merkbaar sinds de vuurwerkramp en de brand in Volendam.

‘Vulcano Bueno’. De ‘goede vulkaan’ dus. Maar je zou het beter de uitgebluste vulkaan kunnen noemen. Daar waar de buurman, de echte vulkaan Vesuvius, nog altijd rookt en wel weer eens zal uitbarsten, is het winkelcentrum (uit 2007) ‘slappe hap’. Een ‘architect driven’-centrum. Het ontwerp is belangrijker dan de consument. Met geen greintje franje. Bewust onafgewerkt. Ik durf de stelling aan dat een beroemde architect (in dit geval Renzo Piano, ondermeer bekend van het wanstaltige Centre Pompidou in Parijs, het alleraardigste nemo in Amsterdam en de herinrichting van de Potsdamer Platz) maar beter niet een winkelcentrum kan ontwerpen. Een dergelijke grote naam denkt alleen in kille, technocratische en autoritaire creaties. En heeft geen enkel gevoel voor de consument.

Die zich ‘thuis’ moet voelen in een (inderdaad) knusse, soms zelfs enigszins kneuterige en misschien zelfs ietwat kitscherige omgeving.

Vulcano Bueno is rond, net als de echte vulkaan. Aan de buitenkant oogt het ook als een minivulkaan (al zal er niemand zijn die er een winkelcentrum in ziet). Aan de binnenkant oogt het als een grote sportkantine. Met een enorm open binnenplein met een onbedaarlijke hoop rommel. Een slordige branchering (je weet niet waar ‘jouw winkel’ te vinden is). Geen goede zichtlijnen. En een kleurstelling die je in een peuterspeelzaal kunt verwachten. Kanariegeel. Knaloranje.

Kobaltblauw. Jammer.

Campania, een geslaagd Cório-winkelcentrum Campania (ook opgeleverd in 2007) is de reis naar Napels ech-

ter meer dan waard. Dit door Cório aangekochte centrum is tijdens de ontwikkeling nog van ontwerp veranderd. De ontwerpfouten zijn er door Cório uitgehaald. Het resultaat mag er zijn. En is des te opmerkelijker gezien de valse start van het centrum. Het winkelcentrum kent een heldere routing. En een ‘topbranchering’. Elk segment heeft een eigen ‘kleur’. En ondanks het feit dat je af en toe een bochtje omgaat, is het duidelijk wat de volgende winkels bieden. Een geslaagde mix van openheid en intimiteit. Van ruimte en sfeer. Cório mag met reden trots zijn op dit winkelcentrum. Napels heeft er een juweeltje bij. Het gezegde luidt dat een mens pas mag sterven als hij of zij Napels heeft gezien. Ik wil er aan toevoegen dat Campania dan niet overgeslagen mag worden tijdens dit bezoek.

•

Brand levert interessante juridische vragen op. In de eerste plaats is natuurlijk altijd aan de orde wie er aansprakelijk is. De eerste dagen na een brand is het een komen en gaan van brandschade experts. Als de eerste rook is verdwenen komt de vraag hoe het zit met de huurovereenkomsten.

Vroeger gold: als het gehuurde ‘geheel en al is vergaan’, is de huurovereenkomst van rechtswege vervallen. Sinds 2003 ligt het wat anders. Nu moet de ontbinding worden ingeroepen door één van beide partijen. Bovendien is ontbinding niet altijd gerechtvaardigd s. Er staat namelijk in de wet dat er alleen kan worden ontbonden als de verhuurder niet verplicht is het ‘gebrek’ te herstellen. En wanneer is dat het geval? Als herstel ‘onmogelijk’ is of als het ‘uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van verhuurder kunnen worden gevergd’, zo vermeldt de wet.

Deze ‘nieuwe’ wetgeving heeft recentelijk voor verrassende rechtspraak gezorgd. In december 2008 brandde een C 1000 supermarkt in Leiderdorp uit. Twee dagen na de brand ontbindt de verhuurder de huurovereenkomst.

C 1000 legt zich daar echter niet bij neer en vordert in kort geding herstel.

Dit wordt toegewezen. Inmiddels heeft ook in september de bodemrechter geoordeeld en in oktober het gerechtshof. In alle gevallen wordt overwogen dat herstel mogelijk is en dat dit van de verhuurder kan worden gevergd omdat de verzekering nagenoeg de gehele herbouw zou vergoeden.

Feitelijk concluderen deze rechters dus dat op de verhuurder een herbouwplicht rust en dat de brand geen rechtvaardiging vormt voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Wat ongetwijfeld heeft meegespeeld, is dat de betreffende verhuurder tot exploitatie van een AH wilde overgaan, en niet rouwig was om de huur met C 1000 te ontbinden. De brand kwam hem met andere woorden goed uit.

Dergelijk opportunisme valt meestal niet goed bij rechters.

Interessant was ook de oorzaak van het debâcle: brandstichting in de winkelwagentjes die buiten tegen de gevel stonden geparkeerd. Deze bestaan uit brandbare kunststof! De verhuurder voerde aan dat de huurder aansprakelijk was voor het ontstaan van de brand. Dit wordt van de hand gewezen.

Geoordeeld wordt dat het gebruikelijk is dat winkelwagentjes buiten worden gestald, en dat dit geen aansprakelijkheid van de huurder oplevert.

Dit is niet zo’n feestelijk onderwerp voor deze decembermaand geworden. Misschien dat deze column bijdraagt aan de alertheid en dat één van u lezers nog een extra maatregel neemt waarmee een brand bijvoorbeeld met oud en nieuw wordt voorkomen. Dat is dan mijn kerstbijdrage!

• Sonja van der Kamp partner bij Boekel de Nerée advocaten, notarissen en belastingadviseurs te Amsterdam | T 020 795 32 44

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, Marktonderzoek en Vastgoedinformatie, www.strabo.nl.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl.

scn 6 | 2009 7

kiosken

Kiosk geproduceerd door Carriage Works

Specialty leasing: volgens Shopping Centre News het buzz word voor het komende jaar. Onder specialty-leasing verstaat men de verhuur van kleine oppervlakten aan kioskhouders. Het fenomeen is al decennia gangbaar in de V.S., iets korter in Engeland en nog korter in winkelcentra in Middenen Oost-Europa. In Nederland wordt er nauwelijks mee gewerkt, maar het fenomeen heeft wel degelijk de aandacht van de winkelcentrumontwikkelaars en -eigenaars.

Specialty leasing

H

et verhuren van kleine verkoopruimten kan de eigenaar of beheerder van het winkelcentrum extra rendement op de beschikbare meters opleveren. Bovendien worden dit soort meters in de regel tegen flink hogere meterprijzen verhuurd dan de reguliere winkelunits. Een ander voordeel is dat er actief met het productaanbod gewerkt kan worden. Kortdurende contracten met retailers of kooplui die een bepaald product voor een bepaalde periode of moment kunnen aanbieden zijn mogelijk. En dan is er – niet onbelangrijk – de sturing op aanbod, aantrekkelijkheid en beleving gericht op de consument. Die zal het aanbod dat met dit type verhuur geboden wordt zeker waarderen! Tot slot is er de mogelijkheid kiosken in te zetten om tijdelijke leegstand weg te werken.

Specialty leasing via kiosken valt grofweg uiteen in food- en non-food en in binnen- en buitenopstellingen. In de Verenigde Staen zijn het meestal de winkelcentra die voor dit doel een aantal kiosken (of rmu’s, retail merchandising units zoals ze daar heten) hebben staan. De verhuur is in handen van het winkelcentrummanagement.

Waarom niet? Niet alle winkelcentra – zeker in de Neder-

landse situatie – hebben de ruimte voor dit soort extra verkooppunten. Ofschoon de kiosken in alle maten gefabriceerd kunnen worden, moet toch al gauw met tweeëneenhalve vier-

8 scn 6 | 2009

kante meter rekening gehouden worden, plus nog wat ruimte er omheen. Maar grotere maten komen zeker ook voor, afhankelijk van het gebruiksdoel.

Verder vereist de inzet een pro-actieve houding van de centrummanager. Deze zal huurcontracten moeten opstellen, ondernemers moeten werven en selecteren en toe moeten zien op de gang van zaken. Conflicten met de assortimenten van zittende huurders moeten voorkomen worden: het aanbod zal complementair moeten zijn. Kortom: het betekent wel wat extra werk op het bordje van de centrummanager. Echter, steeds meer eigenaren stellen zelf een functionaris aan om deze specialty leasing voor hun winkelcentra centraal te regelen. Dat maakt het weer mogelijk om met bepaalde retailers afspraken te maken voor kiosken in een aantal winkelcentra. positief De ervaringen met kiosken in het buitenland zijn positief. De investeringen zijn te overzien (of nihil, als de aan te trekken ondernemer zelf in de kiosk voorziet) en de consument zal het extra aanbod en de levendigheid zeker waarderen. Dus inderdaad: waarom niet?

Shopping Centre News is onlangs een nieuw initiatief gestart om specialty leasing te promoten en faciliteren. Via de website www.specialty-leasing.biz kunnen winkelcentra ruimte aanbieden en retailers en kooplui hun aanbod onder de aandacht van winkelcentra brengen. Wij vonden ook al een zeer ervaren kioskenproducent voor u: www.carriageworks. com. Een Amerikaans bedrijf dat al ruim dertig jaar kiosken voor winkelcentra, hotels, pretparken en zelfs defensie maakt!

Zeker met de huidige dollarkoers de moeite van een offerteaanvraag waard.

•

nrw

Zes winkelcentra genomineerd voor NRW Jaarprijs 2010 De NRW Jaarprijs 2010 zal op 1 april 2010 voor de 21e maal uitgereikt worden tijdens de Algemene Ledenvergadering van de NRW. De jury heeft de inzendingen beoordeeld en zes projecten genomineerd. Die ziet u op deze pagina.

De NRW Jaarprijs heeft een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld. Bij de beoordeling van de ingediende projecten speelt de mate waarin het project een bijdrage levert aan de kwalitatieve ontwikkeling van winkelcentra in Nederland een belangrijke rol.

Criteria Projecten die voor de NRW Jaarprijs in aanmerking komen, zijn nieuwe en vernieuwde winkelcentra met een bedrijfsvloeroppervlak van 2500 m2 of meer. Ook dit jaar ligt de focus op de gebruikerskant van het winkelcentrum, maar ook het duurzaamheidaspect is een belangrijk jurycriterium.

Procedure jurering De jurering vindt plaats in drie fases. In de eerste fase beoordeelt de jury de informatie en het toonmateriaal zoals dat door de inzenders is verstrekt via het aanmeldingsformulier. De beoordelingscriteria in deze fase zijn de motivatie voor het vernieuwende karakter van het project en de resultaten alsmede de onderbouwing van de kwaliteit van het project op het gebied van strategische keuzen, marketing en promotie, realisatie en onderscheidend vermogen.

Fase 2 In de tweede fase doet onderzoeksbureau Strabo een consumenten- en detaillistenonderzoek. De criteria in deze fase worden bepaald door de commerciële aantrekkelijkheid van het project voor consument en detaillist. Het gaat met name om fysieke kenmerken van het centrum (bereikbaarheid, routing, parkeergelegenheid, bewegwijzering), functionele kenmerken (aanbod winkels, horeca, leisure en andere voorzieningen, bijzonderheid aanbod en uniciteit, trekkers), commerciële kenmerken (architectuur en aankleding, openingstijden, verlichting, veiligheidsbeleving etc.) en bezettingskenmerken (huren en bijkomende kosten, positionering, concurrentiepositie en profiel).

Fase 3 In de derde fase bezoekt de jury de genomineerde projecten. De beoordeling van het project vindt plaats op basis van de presentatie van het project. Het oordeel over het vernieuwende karakter van het project en de commerciële aantrekkelijkheid van het project wordt aangevuld met de beoordeling van de mate waarin het project bijdraagt aan de verhoging van de kwaliteit van de sector en het stimuleren van de ontwikkeling daarvan. De projectbezoeken vinden dit jaar plaats op 6 en 7 januari 2010 Jury De jury bestaat uit alle leden van bestuur en Raad van Toezicht van de NRW, met uitzondering van leden die betrokken zijn bij de ingezonden projecten, aangevuld met externe deskundigen. Dit is de jury van de NRW Jaarprijs 2010: Juryvoorzitter Henk Gianotten

directievoorzitter Panteia

Interne juryleden (bestuursleden en leden van de Raad van Toezicht NRW): Jaap Blokhuis ceo Redevco Ron Cijs directeur Pluspoint, TMA Herman Hanselaar directeur Etam Groep Albert Hoogland directeur SCM Willem Krzeszewski algemeen directeur Staedion Bart Kuil directeur BAM Vastgoed Baldwin Poolman directeur Freedome Jos Sentel directeur Third Place,

voorzitter Cie Research & Educatie NRW Externe juryleden: Paul Bringmann Imke van Deventer Cees van der Goes

Kai van Hasselt Derk Jan Somsen

directeur La Place directeur Buhren & Van Deventer Buro van der Goes, architecten bi, architect bureau Shinsekai, trendwatcher teamleider/clustercoördinator, afd. EZ, gemeente Almere

Project

Plaats

Inzender

Stadsdeelcentrum Vathorst Fase I

Amersfoort

MAB Development Nederland

CAN Fase I: Uitbreiding Winkelcentrum Boven ’t IJ

Amsterdam

ING Real Estate Development

Centrumplan Geleen

Geleen

3W Vastgoed

De Luifelbaan

Leiden

MAB Development Nederland

Batavia Stad Fashion Outlet Fase III

Lelystad

Stable International Development / Stable Beheer

Winkelcentrum Overkapel

Utrecht

Redema Consultants

scn 6 | 2009 9

centercom

‘Moderne, state-of-the-art reclame-­ objecten zijn niet meer weg te denken uit het huidige winkelcentrumbeeld’ Centercom is ruim tien jaar marktleider in Nederland op het gebied van het exploiteren van reclame-objecten in winkelcentra.

In meer dan honderd Nederlandse winkelcentra heeft Centercom haar hoogwaardige reclame-objecten geïnstalleerd.

M Olivier Slot, algemeen directeur

oderne, state-of-the-art reclameobjecten zijn niet meer weg te denken uit het huidige winkelcentrumbeeld. De reclamecampagnes die gevoerd worden hebben een omzet stimulerend effect. Bovendien geven de reclameobjecten het winkelcentrum een verzorgd uiterlijk en dragen bij aan de uitstraling en allure van het winkelcentrum. Momenteel heeft Centercom in totaal zo’n 1500 reclame-objecten geplaatst in meer dan honderd winkelcentra. Enkele van de grootste overdekte winkelgebieden van Nederland behoren tot het media-netwerk van Centercom, zoals Stadshart te Amstelveen, Hoog Catharijne te Utrecht en Zuidplein te Rotterdam.

De installatie, het onderhoud en het wekelijks vervangen van posters, kost de centrumeigenaar niets. De centrumeigenaar ontvangt een jaarlijkse vaste vergoeding per reclameobject. In ruil hiervoor krijgt Centercom het recht reclameruimte te exploiteren.

Specialist Centercom heeft specifiek voor winkelcentra reclameobjecten ontwikkeld met een aangepaste maatvoering aan de winkelomgeving. Proportionaliteit was hierbij uitgangspunt. De gebruikelijke straat Abris’s en straat Mupi’s zijn veel te groot voor een winkelcentrum. Tegenwoordig is ons “shoppersformaat” niet alleen geaccepteerd maar wordt het alom geprezen door centrumeigenaren, beheerders, winkeliersverenigingen, adverteerders én winkelcentrumbezoekers.

Innovator Ook op het gebied van Narrowcasting is Centercom niet achtergebleven en ontwikkelde speciaal hiervoor de Posterscreens. Posterscreens zijn grote digitale schermen in portrait-formaat, in speciaal daarvoor ontworpen behuizingen, met een dynamische uitstraling. Geplaatst op strategische punten in het winkelcentrum is een optimale zichtbaarheid voor de winkelcentrumbezoeker gegarandeerd. De bewegende beelden en tekst bewerkstelligen een hoge attentiewaarde.

Ook het winkelcentrum kan gebruikmaken van deze Posterscreens voor haar communicatiedoeleinden. Bijvoorbeeld aankondigen van koopzondagen, evenementen of het vermelden van openings- en sluitingstijden.

Ontwerp en productie van de commercial of infomercial wordt volledig door Centercom verzorgd en wekelijks aangepast.

10 scn 6 | 2009

centercom

Activiteiten in het winkelcentrum Een diversiteit aan

commerciële activiteiten in het winkelcentrum zorgen voor reuring én dragen bij aan de algemene positieve winkelbeleving van de winkelcentrumbezoeker. Centercom fungeert al meer dan tien jaar als intermediair tussen A-merkfabrikanten, promotiebureaus en eigenaren/beheerders van winkelcentra.

Met deze zogenaamde “één-loketfunctie” neemt Centercom de eigenaren/beheerders aan de ene kant en de promotiebureaus aan de andere kant een hoop – vooral administratieve – rompslomp uit handen.

Centercom beschikt over een database met alle relevante informatie die nodig is voor het vlekkeloos plannen en coördineren van een keur aan promotionele activiteiten. Wij kennen alle promotie-medewerkers bij de eigenaren en haar beheerders. Daarnaast weten wij precies wat in welk centrum wel mag en wat niet.

Centercom werkt met gestandaardiseerde promotieaanvragen die snel en efficiënt naar de eigenaar of haar beheerder worden verstuurd en die, nadat deze geaccordeerd retour zijn verzonden, worden doorgestuurd naar de verschillende promotiebureaus die vervolgens hun promotiedagen kunnen inplannen.

Sampling met promotieteams én productpresentaties zijn de meest voorkomende aanvragen die Centercom verwerkt.

Jaarlijks coördineren wij meer dan 6.500 promotiecampagnedagen in zo’n 150 winkelcentra.

Werkwijze U kunt contact opnemen met ons voor een kennismakingsgesprek. Daarna volgt een bezichtiging ter plaatste in uw winkelcentrum. In gezamenlijkheid worden mogelijke locaties voor reclameobjecten bepaald.

Centercom stelt aan de hand van een fotoreportage een Locatieplan op, dat ter goedkeuring aan u wordt voorgelegd.Indien het Locatieplan is goedgekeurd, wordt er een overeenkomst voor het betreffende centrum gesloten.

Centercom draagt zor g voor de installatie van de reclameobjecten. Er zijn geen investeringen voor de centrumeigenaar/ beheerder. Centercom investeert, installeert, exploiteert en onderhoudt de reclameobjecten én vervangt wekelijks de posters van de wisselende reclamecampagnes.

•

Heeft u ook interesse, neem dan contact met onze concessiemanager: Douwe van Weelderen, T 020 460 90 85

scn 6 | 2009 11

projecten

Rotterdams winkelcentrum vaart nieuwe koers

Zuidplein in beweging Winkelcentrum Zuidplein te Rotterdam (1972) is een van de eerste planmatig ontwikkelde overdekte winkelcentra van Nederland en met 75.000 m2 en 155 winkels ook de grootste. Zo’n twaalf miljoen bezoeker per jaar weten het centrum te vinden. Wat is de huidige koers van het schip (zoals het door sommige ingewijden genoemd wordt) Zuidplein?

W

inkelcentrum Zuidplein is een bouwkundig complex met meerdere lagen.

Het heeft een eigen parkeergarage en een gangenstelsel waar je in verdwalen kunt. Het management wordt in opdracht van de VvE gevoerd door MVGM Vastgoedmanagement met tien vaste krachten, vier zzp’ers en vele ingehuurde krachten voor schoonmaak en beveiliging. Shopping Centre News sprak met winkelcentrummanager Anne Margriet Gort, accountmanager Ronald van Amerongen en technisch manager Nico Mastenbroek over de vernieuwingen die het winkelcentrum doormaakt.

Het verhaal van Nico Mastenbroek, dat over de techniek en over behaalde be-

sparingen op energiegebied en meer gaat, plaatsen wij in een van de komende edities. In dit artikel gaat het om het beheer en het commercieel functioneren van het Winkelcentrum en hoe daar op gestuurd wordt. Zoals de marketing en de beleving. Anne Margriet Gort: ‘De basis is consumentenonderzoek en daaruit is in 2007 ondermeer gebleken dat onze bezoekers het weliswaar gezellig vonden om hier te winkelen, maar dat toch een bepaalde sfeer gemist werd.

We hebben toen besloten om hier vanuit een aantal invalshoeken aan te gaan werken.’

Als trefwoorden werden ‘warmte’ en ‘familiegevoel’ aangewezen. Een daarbij passend logo was een van de eerste

Ronald van Amerongen, Nico Mastenbroek en Anne Margriet Gort

12 scn 6 | 2009

dingen die het licht zagen, maar ook werd in het winkelgebied op meerdere locaties ‘groen’ geplaatst. Ronald van Amerongen: ‘Dat lijkt vanzelfsprekend, maar het kon hier niet omdat er niet zoiets als vandalismebestendig groen bestaat. Waarmee we op een ander punt komen, een aanpak gericht op de veiligheidsbeleving, het voorkomen van vandalisme en groepsvorming.’ handhaven Op Winkelcentrum Zuidplein is op deze gebieden intussen veel bereikt door een goede onderlinge samenwerking tussen deelgemeente, politie, beveiligingsdiensten en het winkelcentrummanagement. Zo werd er een dagelijks veiligheidsoverleg ingesteld en is er een duidelijk beleid tegen groepsvorming. Van Amerongen: ‘Beleid is één ding, maar je moet het ook handhaven. Dat doen we dan ook. Mensen die verkeerde dingen doen worden daar op aangesproken en gesommeerd door te lopen. Groepsvorming wordt tegengegaan door dat de bankjes alleen nog maar op plaatsen staan die voor de jeugd niet aantrekkelijk zijn. En er is de CWO, de collectieve winkelontzegging die zonodig regelt dat een persoon niet meer op het winkelcentrum mag ko-

projecten

Ook de tassen dragen het nieuwe logo

men.’ Het winkelcentrum was overigens het eerste winkelcentrum dat een driesterren-certificaat KVO (Keurmerk Veilig Ondernemen) ontving. Geen sinecure, temeer omdat dit certificaat periodiek ‘ververst’ wordt en de houder elke ronde progressie moet maken.

Al deze maatregelen worden duidelijk gecommuniceerd, zowel op het winkelcentrum als op de website, die een belangrijk instrument in de communicatie is geworden (zie www.zuidplein.nl).

‘Duidelijkheid leidt tot beheersbaarheid en het gevolg is dat we nu kunnen werken aan verfraaiingen en andere dingen die het verblijfsklimaat veraangenamen.’, zegt Van Amerongen.

betaald wordt komt ten gunste van het budget.’

Het Zuidplein is sinds oktober 2008 elke zondag open. ‘We worden langzamerhand een concurrent voor de binnenstad.’ zegt Gort. ‘We werken nauw samen met Ahoy en proberen die evenementen die zich daar voor lenen in verbinding met het winkelcentrum te brengen. Omdat we hier goed bereikbaar zijn, het winkelcentrum overdekt is en de parkeertarieven vriendelijk, hebben we een goede propositie richting randgemeenten en plaatsen in de regio. Uit onderzoek weten we dan ook dat deze consument op met name de zondagopeningen goed vertegenwoordigd is.’ Van Amerongen: ‘Dat pakt positief uit, zoals

Hoe te onderscheiden van de concurrentie? Het al eerder ge-

noemde nieuwe logo was stap 1 in de nieuwe koers. Maar liefst 30.000 boodschappentassen met flyers werden uitgegeven om dit logo bekend te maken.

Gort: ‘We willen ons echter ook onderscheiden in de evenementen. Die moeten zowel bijzonder als van hoge kwaliteit zijn. Het bureau dat nu voor ons werkt heeft dit jaar evenementen die gericht zijn op het breken van records ontwikkeld. Dat slaat erg goed aan. Maar ook ‘gewone’ en bekende evenementen zoals Sint Nicolaas worden nu veel aantrekkelijker vorm gegeven. Sint Nicolaas op het winkelcentrum is een unieke ervaring: er lopen niet een paar Pieten rond, maar heel erg veel. We hebben ook voor het winkelpersoneel centraal geregeld dat men zich als Zwarte Piet kon omkleden. Dus Pieten overal!’

Op 7 december werd op het centrale plein een schaatsbaan geplaatst. Deze en andere activiteiten worden uit het marketingbudget (drie ton per jaar) betaald. Gort: ‘Zo’n schaatsbaan is een kostbaar iets en om toch zoveel mogelijk met het budget te kunnen doen proberen we dit te vergroten door ook inkomstenstromen te genereren. Zoals een autoshow, maar ook de videoschermen van Centercom (zie elders in deze editie) die door het hele winkelcentrum hangen: de vergoeding die daar voor

Gaat de crisis aan Zuidplein voorbij? we weten van de landelijke ketens die natuurlijk vergelijkingen kunnen maken met andere vestigingen.’

Gebiedsontwikkeling Behalve deze

www.mvgm.nl www.zuidplein.nl

inzet op het gebied van de veiligheidsen sfeerbeleving en de promotie, wordt ook in een groter geheel naar het Zuidplein gekeken. Van Amerongen: ‘Het Zuidplein is door z’n bouwkundige opzet een soort blokkade voor de straten in de woonwijk. Dat leidt er toe dat het met name ’s avonds een soort spookgebied wordt. De deelgemeente erkent dit ook en heeft plannen -en budget!- om verplaatsingen van bijvoorbeeld het theater te doen, betere aansluitingen te realiseren op maaiveldniveau, enzovoort. Het

hele gebied moet straks meer allure hebben en een nieuw stadscentrum worden voor de bewoners van ‘Zuid’.’

Organisatie Een winkelcentrum van dit formaat is een afspiegeling in het klein van de hele maatschappij. Alle verschijnselen die je daar aantreft vind je in kleinere vorm ook in het winkelcentrum terug. Daar moet het beleid en de organisatie op toegerust zijn, zoals elders in het artikel al aangegeven. Een ander bijzonder aspect is de exploitatiebegroting. Op het Zuidplein gaat het dan om drie miljoen euro per jaar. Van Amerongen: ‘Winkelcentrum Zuidplein is natuurlijk een complex geheel. In de kosten zit bijvoorbeeld ook de gemeenschappelijke vuilafvoer en de stookkosten. Ook technisch en qua layout is het een bijzonder project. Zo is alle transport in het gebouw verticaal geregeld, dus met veel goederenliften. Dat maakt dat het onderhoudsplaatje nogal anders is dan bij andere centra, hetgeen wij overigens binnen onze portefeuille heel goed kunnen vergelijken. Dat maakt het dan weer mogelijk om creatief aan kostenbesparingen te doen, omdat we vaak weten wat we eventueel kunnen veranderen aan een techniek, een procedure of een werkwijze. Dat hoort bij je vak als beheerder en de huurders of eigenaren mogen hier terecht kritisch op zijn want wat wij doen heeft natuurlijk effect op de servicekosten.’

Ook op Winkelcentrum Zuidplein draait het om de balans tussen kosten en opbrengsten. Maar het winkelcentrum kent geen structurele leegstand en is altijd al in trek geweest bij retailers.

Van Amerongen: ‘Het lijkt tot nog toe wel of de crisis aan het winkelcentrum voorbij gaat!’

•

scn 6 | 2009 13

internationaal

Het aantal winkelcentra dat Multi dit kwartaal opende is spectaculair. In onze vijfde editie werden er al een aantal opgesomd en nu wederom een aantal. Een overzicht.

Forum Istanbul grootste winkelcentrum van Europa

F

orum Istanbul is volgens Multi het grootste shopping- en lifestylecentrum in Europa en opende op 17 november. Het project zorgt voor werkgelegenheid voor 5000 mensen en moet 25 miljoen bezoekers per jaar aantrekken, oftewel een omzet van 500 miljoen euro genereren. Het project meet 495.000 m2 bvo en 175.000 m2 vvo, herbergt 265 Turkse en internationale merken en is het zevende project van Multi in Turkijke, maar het eerste in Istanboel.

Met de crisis gaande, moest in deze ontwikkeling een forse 750 miljoen euro geïnvesteerd worden. De twee grootste trekkers zijn Ikea en Turkazoo, het eerste reuzenaquarium in Turkije, meer dan 8000 m2 groot. Er is verder een home-decoration court met huurders als het Duitse Praktiker en het lokale Tepe Home. Het technologie-court heeft huurders als Saturn, Teknose en Bimeks. Verder zijn er veel internationale modemerken te vinden, waaronder C&A, Marks & Spencer en Zara.

Verder zijn er vijftien verschillende cafés en 34 restaurants en fastfood-bedrijven te vinden. In het voorjaar van 2010 opent ook Decathlon een stand-alone (maar bij het winkelcentrum gelegen) vestiging.

Forum Istanbul gaat zich naar de consument toe onderscheiden op het gebied van Service, met name gericht op kinderen en ouders. Zo zijn er acht speciale family rooms met faciliteiten om melk warm te maken, luiers te wisselen en speciale toiletten. forum palermo Op 25 november opende Multi het win-

kelcentrum Forum Palermo. Dit project van 65.000 m2 is het eerste grote retailproject in de hoofdstad van Sicilië. De investering van 225 miljoen euro creëert meer dan 900 directe banen en vormt een stimulans voor de groei van de stad. Forum

14 scn 6 | 2009

Palermo is Multi’s derde project in Italië (het I Petali winkelcentrum in Reggio Emilia en het retailpark Mestre werden geopend in 2007 en 2008). Het winkelcentrum belichaamt een strategische ontwikkeling in Multi’s internationale portfolio.

De kern van Forum Palermo bestaat uit een 13.500 m2 Ipercoop-hypermarkt, een 9150 m2 doe-het-zelfwinkel en omvat de renovatie van twee bestaande gebouwen. Het winkelcentrum is uitstekend gelegen nabij de snelweg die Palermo met Messina en Trapani verbindt en tevens dicht bij een spoorwegstation. Er zullen zo’n 3000 parkeerplaatsen beschikbaar zijn, waarvan meer dan 2500 voor het winkelcentrum.

De investeringen zullen direct 900 nieuwe banen opleveren en een significante indirecte werkgelegenheid waardoor de economie van de stad een belangrijke impuls krijgt. Het verzorgingsgebied beslaat meer dan één miljoen mensen die binnen een half uur rijafstand wonen.

Forum Palermo biedt onderdak aan een indrukwekkende mix van internationale, nationale en lokale merken in 124 units, met geheide trekkers als Cisalfa, Conbipel, H&M, Mediaworld, New Yorker, Piazza Italia en Scarpe & Scarpe. In het voorjaar van 2010 zal er een UCI-bioscoop met zeven schermen openen en de zelfstandige hoofdhuurder Leroy Merlin zal zijn deuren openen in de herfst van 2010.

Het project is ontworpen door Multi’s T+T Design uit Gouda, Progetto CMR en Lombardini 22. Het is een gesloten ontwerp met vooruitstrevende architectuur die perfect ingebed is in de omgeving. Door zijn sterke, duurzame karakter en iconische ontwerp brengt Forum Palermo een volledig nieuwe winkel - en uitgaanservaring naar Sicilië.

projecten

projectnieuws De Batau in Nieuwegein wordt herontwikkeld

forum kapadokya Het achtste project van Multi Turkmall in Turkije, verwelkomde op 25 november haar eerste bezoekers. Het project ligt op een van de meest waardevolle locaties in Nevsehir, Midden-Turkije, aan de Kayseri-Aksara-snelweg; Forum Kapadokya zal een van de meest prestigieuze en voornaamste attracties worden van de stad.

Forum Kapadokya zal een nieuwe standaard zetten op het gebied van shoppen en entertainment in Nevsehir, en zal uitgroeien tot een belangrijke attractie voor lokale bewoners en de toeristen die Cappadocië bezoeken. Op 25.000 m2 bvo combineert Forum Kapadokya lokale architectonische elementen met een state-of-the-art visie op techniek en esthetiek. Met zijn hypermarkt, bioscoop, entertainmentruimtes, restaurants, gerenommeerde lokale en internationale merken en parkeerruimte voor 800 auto’s, is Forum Kapadokya hét shopping- en lifestylecentrum.

Het centrum zal ook een stimulans betekenen voor het sociale leven in Nevsehir, met zijn restaurants, bioscoop van 1.500 m2, Kipa-hypermarket van 8.500 m2 en funtime-entertainmentruimtes. Het winkelcentrum is zichtbaar gelegen aan de ontwikkelingsas van Nevsehir-centrum, in het noordwesten van de stad waar nieuwe residentiële en commerciële gebieden zijn gepland.

Nevsehir, dat in de Cappadocië-regio ligt, is een fascinerende plaats met zijn unieke en indrukwekkende natuurlandschap. De stad die in de antieke oudheid Nyssa genoemd werd, trekt twee miljoen bezoekers per jaar met zijn natuur, zijn rijkdom op cultureel, spiritueel en sportief gebied, zijn uitgaansleven, en zijn congresfaciliteiten. Forum Kapadokya zal naar verwachting meer dan 4,4 miljoen bezoekers per jaar trekken.

•

De twee Verenigingen van Eigenaren van winkelcentrum De Batau hebben met gebiedsontwikkelaar AM Real Estate een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van het winkelcentrum. De herontwikkeling betreft het vernieuwen en verbreden van de huidige voorzieningen, zowel op het gebied van de winkels en parkeren, als woon- en kantoorvoorzieningen. In totaal zal bijna 7.000 m2 gerevitaliseerd worden; ruim 6.000 m2 uitbreiding van het winkelprogramma en een toevoeging van 50 tot 100 nieuwe woningen.

De gemeente onderschrijft het belang van de herontwikkeling van het Muntplein voor Nieuwegein. “De ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst zie ik als een grote stap vooruit. Er is nog veel werk aan de winkel.

Maar met het enthousiasme en de wil van ons allen moet het lukken om van het Muntplein een mooi winkelcentrum te maken, dat prima is afgestemd op de eisen en wensen van deze tijd”, aldus wethouder Bert Lubbinge,van Nieuwegein.

Het winkelcentrum Muntplein is gericht op de wijken Batau, Galecop, Blokhoeve, Zuilenstein en (gedeeltelijk) Wijkersloot in het noorden van Nieuwegein. De nieuwbouw in deze wijken heeft het verzorgingsgebied van het winkelcentrum flink vergroot, terwijl de capaciteit nauwelijks is toegenomen.

Belangrijke pijlers in de herontwikkeling zijn dan ook een verbreding van het winkelaanbod, verruiming van de winkeloppervlaktes en het verbeteren van de infrastructuur en veiligheid. Naast de revitalisatie van de winkelvoorzieningen wordt ook naar andere mogelijke functies in het gebied gekeken. Zo zullen er woningen aan het gebied worden toegevoegd en voor meer parkeergelegenheid worden gezorgd. De ontwikkeling van ‘De Nieuwe Baten’, een centrum voor wonen, sport, welzijn en gezondheid(-szorg), gelegen tegen het plangebied aan, is een voorbeeld van het integreren van verschillende functies.

Winkelcentrum Roombeek in één keer afgebouwd ING Real Estate Development geeft groen licht voor het akkoord met de gemeente Enschede over de bouw van het nieuwe winkelcentrum Op de Brouwerij in de wijk Roombeek. Het winkelcentrum wordt in één keer afgebouwd, inclusief de parkeergarage en de herontwikkeling van het voormalige brouwhuis van Grolsch. Om ING tegemoet te komen, stemt de gemeente in met een lager aantal appartementen in het gebouw Het Hogerhuis. Deze aanpassing resulteert in een lagere, doch marktconforme grondprijs. In ruil hiervoor heeft ING Real Estate Development toegezegd het project in één keer te voltooien Anneke de Vries van ING Real Estate Development: “Door het akkoord met de gemeente komt de wederopbouw van Roombeek weer goed op tempo, ondanks de crisis. De onzekerheid voor de winkeliers die voor Op de Brouwerij hebben gekozen, is nu weggenomen. Ook de ondernemers uit de creatieve sector, die zich vestigen op de creatieve campus (CeeCee) op de Brouwerij zullen dit akkoord omarmen. Met de komst van een compleet winkelcentrum en vestiging van ondernemers op CeeCee liggen er grote kansen op economisch vlak.

ING werkt op korte termijn aan de aanpassingen en voorbereidingen van de plannen zodat de bouw van het Hogerhuis, het Brouwhuis en de parkeergarage het voorjaar van 2010 kan beginnen. De invulling van Het Lagerhuis wordt nog nader uitgewerkt. Deze locatie is bestemd voor kantoren, hotel en horeca.

Voor Op de Brouwerij is subsidie aangevraagd bij de minister voor Wonen, Wijken en Integratie. De gemeente hoopt met dit project in aanmerking te komen voor de tweede tranche die het Rijk uitgeeft om de vertraging die het project heeft opgelopen vlot te trekken.

scn 6 | 2009 15

theorie

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Terminologie voor grootte van de winkels B.V.O. is niet hetzelfde als BVO. V.V.O. is niet hetzelfde als VVO.

I

n het kader van de huurprijstoetsing van winkelruimte zijn naast de ligging/locatie de grootte van de winkel met front en vorm en de waardering van de ruimten het meest van belang. Ten behoeve van een huurprijstoetsing winkelruimte ex artikel 7:303 moeten de deskundigen dus de oppervlaktes van het litigieuze pand en de vergelijkingspanden achterhalen.

In een concreet geval betreft een vergelijkingspand de begane grond van een door een drogisterijketen gehuurde winkel.

De lay-out tekening van deze retailer vermeldt: b.v.o. 265,5 m2 en v.v.o. 209,0 m2. Een adviesbedrijf geeft ten behoeve van de eigenaar voor deze winkel een meetcertificaat af met een bvo van 271,50 m2 en een vvo van 256,50 m2. Hoe kunnen deze verschillen in b.v.o./bvo en v.v.o./vvo ontstaan?

vloeroppervlakte maar de Verhuurbare vloeroppervlakte. De vvo van een ruimte of een groep van ruimten is in beginsel de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. (Zie voor de letterlijke weergave van de vvo uit de norm met verduidelijkingen de vorige aflevering van dit blad).

Het verschil is dus gemakkelijk te verklaren. De een verstaat onder b.v.o. en v.v.o. iets anders dan de ander onder bvo en vvo. Uiteraard geeft dat problemen in de informatie-uitwisseling. Deskundigen in het kader van artikel 7:303 zullen dus steeds alert dienen te zijn indien zij informatie over de oppervlaktes ontvangen.

Als een eigenaar een opgave verstrekt over het aantal vvo vierkante meters is dat waarschijnlijk een oppervlakte inclusief secundaire ruimten. Dus in het voornoemde geval alle vierkante meters op de begane grond exclusief de in de nen 2580 vvo uitgezonderde onderdelen.Indien een retailer een opgave verstrekt van de v.v.o. is dat vaak de verkoopruimte, dus exclusief alle secundaire ruimte.

Verschil in terminologie Navraag bij de vastgoedafde-

ling van de drogisterijketen leert dat onder b.v.o. wordt verstaan de brutovloeroppervlakte, zijnde alle oppervlakte van het pand vanaf de binnenkant van de muren gemeten.

De v.v.o. is de verkoopvloeroppervlakte, zijnde de oppervlakte die voor het publiek zichtbaar is.Het adviesbedrijf hanteert de definities van de nen-norm 2580.

Volgens de uitgave mei 2007 is de bvo van een ruimte of van een groep van ruimten in beginsel de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten onthullen. In de nen-norm is de vvo niet de verkoop-

16 scn 6 | 2009

WVO, winkelverkoopvloeroppervlakte, in plaats van V.V.O. voor verkoopvloeroppervlakte In een

artikel gepubliceerd in Vastgoedmarkt van februari 2002 heb ik voorgesteld de verkoopvloeroppervlakte te vervangen door de term “winkelverkoop(vloer)oppervlakte�, af te korten met wvo. Dit ter vermijding van voornoemde verwarring die kan ontstaan bij het gebruik van de afkorting vvo die dus zowel Verhuurbare vloeroppervlakte als verkoopvloeroppervlakte kan betekenen.

Daarbij werd aangesloten bij de definitie welke door het hbd aan de term winkelverkoopvloeroppervlakte is gegeven,

zijnde de in een winkel voorkomende voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen bedoelde oppervlakte. Dit is de (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte inclusief die van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte).

Onder de winkelverkoopvloeroppervlakte vallen (dus) niet de uitsluitend voor het personeel bedoelde ruimten en niet de ruimten betrekking hebbend op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie, opslag, magazijn, sanitair en distributieruimten ten behoeve van de verwerking van bestellingen evenals van de door personeel bediende diepvries- en koelcellen.

Deze term en de afkorting worden inmiddels breed toegepast. Zo worden deze vermeld in de referentieset uitgegeven door het hbd evenals in de rapportages van onderzoeksbureaus. In detailhandelsnota’s is de wvo niet meer weg te denken De nen 2580 uit mei 2007 verwijst in de toelichting wel naar de wvo als Winkelverkoopvloeroppervlakte doch deze oppervlakte is niet in deze norm opgenomen.

WGO, winkelgebruiksoppervlakte, of VVO, Verhuurbare vloeroppervlakte? Daarnaast stelde ik voor

ter aanduiding van de overalloppervlakte de term winkelgebruiksoppervlakte (wgo) te hanteren. Ondanks dat deze term qua definitie niet synchroon liep en loopt met de go, gebruiksoppervlakte, van de nen. Dit ter voorkoming dat voor deze oppervlakte de voor verwarring zorgende afkorting bvo ( brutovloeroppervlakte of bedrijfsvloeroppervlakte) wordt gebruikt.

Van wgo is sprake indien bij de wvo wordt opgeteld de ruimte voor uitsluitend het personeel (zoals sanitair en kantine) en de oppervlakte ten behoeve van eventueel magazijn/ opslag, bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie alsmede van de distributieruimte voor de verwerking van bestellingen evenals van de ruimte van de door personeel bediende diepvries- en koelcellen.1 Tegelijk met de invoering van de nieuwe nen 2580 stelt zich de vraag of het dienstig is een afwijkende term met definitie en afkorting naast de vvo te hanteren.

Mij lijkt dat dit niet praktisch is. De afkorting wgo heeft weinig navolging gekregen. Het blijven hanteren van deze afkorting naast al de andere aanduidingen voor de overalloppervlakte zal tot onduidelijkheden blijven leiden. Mij lijkt dan ook dat het voor de eenduidigheid beter is dat de nen 2580 vvo ook voor retailers uitgangspunt is.

Conclusie De retailers dienen ter vermijding van interpre-

tatieverschillen de Verhuurbare vloeroppervlakte, vvo uit de nen 2580, eveneens als uitgangspunt te nemen en de verkoopruimte consequent aan te duiden met wvo. Indien zij vervolgens voor intern gebruik niet helemaal met de nen 2580 uit de voeten kunnen, kunnen zij, met als uitgangspunt de Verhuurbare vloeroppervlakte, daar een eigen onderverdeling aan toevoegen. In de communicatie met derden is de bvo dan de nen 2580 bvo, de vvo is de nen 2580 vvo en de wvo is de winkelverkoopoppervlakte.

•

1 Zie ook Drs. E.J. Bolt, Winkelvoorzieningen op waarde geschat, 2003, bladzijden 19, 145 en 146.

beurzen en congressen

beurzen

donderdag 4 februari Arnhem-Nijmegen Vastgoed ® 2010 Arnhem donderdag 4 maart Twente Vastgoed® 2010 Hengelo (met excursie naar Hart van Zuid) donderdag 4 maart Drechtsteden Vastgoed® 2010 Dordrecht dinsdag 23 maart Brussel en Vlaams-Brabant Vastgoed® 2010 Leuven donderdag 25 maart Amsterdam Vastgoed® 2010 Amsterdam dinsdag 30 maart WinkellocatieMarkt ® België 2010 Kortrijk (met excursie naar ‘K in Kortrijk’!) donderdag 8 april Groningen-Assen Vastgoed® 2010 Groningen donderdag 22 april Oost-Brabant Vastgoed® 2010 Hilvarenbeek Nieuwe publicatie!

Investeren in vastgoed, grond en gebieden www.managementproducties.com

29 januari – 2 februari 2010 Vakbeurs Christmasworld (decoratie, illuminatie) Frankfurt (D) http://Christmasworld.messefrankfurt.com 1 april 2010 NRW Jaarvergadering Nieuwegein www.nrw.nl 7-8 april 2010 Magdus: European meeting on factory outlet centres Troyes (F) www.magdus2010.com 28-29 april 2010 ICSC Europe Annual Conference Praag (Tj) www.icsc.org 17-19 november MAPIC Cannes (F) www.mapic.com

scn 6 | 2009 17

nieuws

ICSC Awards 2010

Signalen uit de binnenstad Met trots presenteert het Platform Binnenstadsmanagement de zesde uitgave van de jaarpublicatie Signalen uit de binnenstad. Een naslagwerk gericht op eenieder die onze binnensteden een warm hart toedraagt. Diverse artikelen geven een goed beeld van actuele visies en projecten in de Nederlandse binnensteden. Verschillende deskundigen plaatsen de binnenstad in perspectief met thema’s als vastgoedontwikkelingen in de binnenstad, de meerwaarde van horeca, de toekomst van centrummanagement en binnenstedelijke ontwikkelingen in tijden van crisis. Daarnaast staan actuele projecten in de binnenstad van Tilburg, Sittard-Geleen, Antwerpen, Oosterhout en Rotterdam centraal. De publicatie ‘Signalen uit de binnenstad’ biedt inspiratie en ideeën voor de aanpak en wil hiermee bijdragen aan aantrekkelijke binnensteden, nu en in de toekomst.

Sinds 1995 is het Platform Binnenstadsmanagement als onafhankelijk netwerk en kenniscentrum betrokken bij binnensteden en binnenstadsmanagement. Voor iedereen die zich professioneel bezighoudt met binnensteden en binnenstadsmanagement is het Platform Binnenstadsmanagement de plek waar organisaties en deskundigen samenkomen.

Momenteel zijn ruim 65 Nederlandse steden als deelnemer en veertien vastgoedpartijen als begunstiger verbonden aan de Stichting.

•

Meer informatie: www.binnenstadsmanagement.org.

18 scn 6 | 2009

Tijdens MAPIC maakte de ICSC Europe de kandidaten voor de Awards van 2010 bekend. Een hele waslijst en wij beperken ons hier tot de projecten waaraan een Nederlandse ontwikkelaar is verbonden, zijnde: • Multi Development met Forum Barreiro in de categorie Nieuwe ontwikkelingen, klein • MAB Development met MyZeil Frankfurt (foto) in de categorie Nieuwe ontwikkelingen, medium • Multi Development met Forum Duisburg in de categorie Nieuwe ontwikkelingen groot • Chameratin/ING Real Estate Development met Dolce Vita Tejo in de categorie Nieuwe ontwikkelingen, zeer groot Zoals u ziet, deze keer geen inzendingen op Nederlands grondgebied. De Awards worden aan de winnaars uitgereikt tijdens de ICSC Europe Annual Conference die in 2010 van 28-29 april in Praag gehouden wordt.

•

Redevco herontwikkelt Korenmarkt in Gent Redevco België gaat een 14.000 m2 groot complex aan de historische Korenmarkt in Gent herontwikkelen. Een deel van het project zal gesloopt en heropgebouwd worden, het andere deel wordt grondig vernieuwd. Heropening is gepland voor voorjaar 2012.

Het gebouw was een Sarma warenhuis tot 1997. Toen dit warenhuis sloot werd het gebouw gesplitst in verschillende winkelunits op de begane grond en plus 1: de overige verdiepingen bleven leeg. Het geheel bestaat uit twee gebouwen die sa-

men een commerciele eenheid vormen, verspreid over vijf lagen.

Redevco België neemt deze herontwikkeling ter hand om Saturn ruimte te bieden op een aantal verdiepingen en ook om de de andere winkels te moderniseren. Saturn neemt circa 5500 m2 af. Met de overige winkels worden nieuwe huurcontracten aangegaan en op de derde verdieping komt een Health City fitness centre van 1400 m2. Tevens worden er vijf appartementen gerealiseerd, waarbij een laag energieverbuik veel aandacht krijgt.

organisatie Mapic Een bekend gezicht in de Nederlandse retail: Koos Pols.

Sinds dit jaar actief vanuit zijn eigen adviesbureau en voorheen werkzaam voor ING Real Estate, Halfords, Aldi en meer. Zijn eerste kennismaking met winkelcentra dateert echter van de tijd dat hij voor Kamminga makelaars in Groningen werkte. Pols: ‘Daar hield ik mij vooral met het beheer van winkelcentra bezig. Maar ik vond dat niet echt een geweldige positie, zo tussen eigenaar en retailer in.

Wél werd hier de grondslag gelegd voor wat ik later ben gaan doen, samen met ondernemers onderzoeken hoe winkelcentra beter gemaakt konden worden.’

‘Het van meerdere kanten bekijken van een winkelformule en een winkellocatie is essentieel’

M

et de ondernemers samen het winkelcentrum verbeteren, dat is wat Koos Pols geruime tijd voor ING Real Estate gedaan heeft. ‘We hebben vele retailers een paar keer per jaar aan tafel gehad om te praten over hoe winkelcentra beter gemaakt konden worden. Dat noemde ik het ‘Senseo-effect’. Oftewel: ontwikkelaar en retailer kunnen alleen samen tot een goed resultaat komen.’

Komt de ervaring uit deze tijd ook nu van pas bij je eigen bedrijf? ‘Zeker wel. Maar ik wil me niet al te zeer in een bepaalde hoek vast zetten. In feite bied ik een breed spectrum van diensten aan. Wel hebben ze allemaal te maken met vastgoed en retail. Ik vind het van belang dat ik de vrijheid heb om zowel vastgoed als winkels van alle kanten te kunnen bekijken. Als je een winkelcentrum gaat verhuren kun je dat niet los zien van wat een ondernemer wil. En als ik voor een retailer op stap ga, dan heeft men behoefte aan mensen die verder kunnen kijken dan alleen de eigen winkel. Men wil weten in wat voor een omgeving men terecht komt, wat er met ontwikkelaar of belegger samen gedaan kan worden, of men open staat voor de inbreng van de retailer, enzovoort. Als je voor een retailer werkt, dan moet je dit verhaal goed over kunnen brengen aan de ontwikkelaar of eigenaar. En dat is waar ik goed in ben.’

Pols ziet zijn opdrachten dan ook vanuit diverse hoeken komen. Hij houdt zich bezig met aan- en verhuur, maar kan ook analytisch naar een winkelcentrum kijken. ‘Ik zit graag als een spin in het web en gelukkig mag ik zeggen dat van mijn diensten ook al volop gebruik wordt gemaakt. Er is blijkbaar behoefte aan.’

Dat is een gelukkige omstandigheid voor Koos Pols, maar zegt het ook niet iets over het onbegrip voor elkaar van par-

tijen in de markt? Willen ze elkaar wel begrijpen? Zijn ontwikkelaars soms niet te arrogant? ‘Om eerst op dat laatste te antwoorden: dat was misschien in de jaren negentig zo. Maar die tijd is voorbij, ook als ontwikkelaar moet je nu echt wat voor een project doen. Het is echter een verhaal met twee kanten, want de retailer begrijpt ook niet altijd wat een ontwikkelaar doet. Maar de wil is er in het algemeen toch wel.’

“Ik zit graag als een spin in het web’ Pols zoekt met die partijen graag de synergie, de samenwerking: ‘Voor mij is het belangrijkste dat de vastgoedmensen van retailers aan de ene kant en de ontwikkelaars, beleggers en beheerders aan de andere kant naar elkaar moeten luisteren.

Dat gebeurt nog veel te weinig en het is een van de speerpunten van mijn bedrijf. Als je elkaar niet begrijpt, niet naar elkaar luistert, dan lukt een project niet. En ook al is een winkelcentrum nog zo mooi, als een ondernemer z’n brood niet kan verdienen, dan is het een slecht winkelcentrum.’

Een van de opdrachten waar Pols zich nu mee bezig houdt, is de ontwikkeling van De Citadel in Assen. Dit traject moet met de hulp van Pols in sterke participatie met de ondernemers gedaan worden. ‘Meer samenwerking tussen de markt en de ontwikkelaar: dan bereik je het beste wat haalbaar is!’, aldus Koos Pols.

• www.koospols.nl

scn 6 | 2009 19

review

Het Gelderlandplein in AmsterdamBuitenveldert werd in 1970 geopend. Omdat het project in 1997 een enorme metamorfose onderging en in een klap weer een modern winkelcentrum was, vonden wij het voor SCN een project dat in het kader van deze reeks heel interessant en leerzaam is.

20 scn 6 | 2009

review tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

Hoe gaat het met…

Het Gelderlandplein

H

et Gelderlandplein in Amsterdam-Buitenveldert behoort eigenlijk niet tot de nieuwe generatie winkelcentra. Al in 1970 werd het geopend.

Het was een ontwikkeling van de Stichting Philips Pensioenfonds. Deze organisatie heeft het project ook tot 2008 in haar bezit gehouden. Het winkelcentrum beschikt over ruim 80 winkels met een totaal winkelvloeroppervlak van ongeveer 22.000 m² . Er bevinden zich 817 parkeerplaatsen in de ondergelegen parkeergarage, waar bezoekers de eerste 1,5 uur gratis kunnen parkeren.

Koopmachine Het Gelderlandplein stamt nog uit de tijd dat

wij alle winkelcentra planden volgens de theorie van Christaller. Het betrof hier een wijkwinkelcentrum voor de Amsterdamse wijk Buitenveldert. Al snel ontwikkelde het zich als koopmachine voor enerzijds inwoners uit Buitenveldert, anderzijds inwoners uit Amsterdam Zuid en Amstelveen, die snel en efficiënt (dagelijkse) boodschappen van de allerhoogste kwaliteit wilden doen. Vanaf het begin bevonden zich er ook een aantal zeer succesvolle zelfstandig ondernemers in de modische sfeer en de alom in Amsterdam geprezen bonbonwinkel Huize Van Wely.

Deftig en chique In de zeventiger jaren kwam ik met enige

regelmaat op het Gelderlandplein. Mijn vader vond de vestiging van Albert Heijn daar in die tijd de allerbeste. Ook was hij heel enthousiast over de versspeciaalzaken. Daarom reden wij er een paar keer per jaar behoorlijk voor om. Ik kan mij herinneren dat ik het een deftig winkelcentrum vond. De winkels die zich er bevonden en ook de mensen die er kwamen, vond ik allemaal heel chic. Zelfs de vestiging van Albert Heijn vond ik mooier dan de vestigingen van deze marktleider bij ons in de buurt.

Uiteraard ben ik er tussen 1997 en 2009 ook wel geweest.

Niet zozeer meer om boodschappen te doen, maar om te kijken hoe het zich ontwikkeld had na de renovatie in de negentiger jaren. Ik bleef het een deftig winkelcentrum vinden, ook toen het middenplein overkapt was met een glazen puntdak.

Vooral de aard van de winkels en het uiterlijk van de bezoekers maakten dat het nog steeds overkwam als een (redelijk) chique winkelcentrum.

>

lees verder op pagina

22

scn 6 | 2009 21

review

Lesley Bamberger (l) en Paul Bremmer van de Kroonenberg Groep

<

vervolg van pagina

22 -

gelderlandplein

Kroonenberg Groep eigenaar Eind 2007 kocht Kroonenberg Groep de hele winkelvastgoedportefeuille van het Phillips Pensioenfonds (PPF). Winkelcentrum Gelderlandplein maakte ook deel uit van deze portefeuille. Deze verandering van eigenaar was voor ons bij Shopping Centre News nog eens extra aanleiding om eens te gaan kijken hoe het winkelcentrum er nu bij ligt en welke plannen de Kroonenberg Groep heeft voor haar ‘nieuwe’ aanwinst.

Functioneel & modern Als ik aankom in het winkelcen-

trum (ik ben veel te vroeg voor mijn afspraak en loop eerst nog drie keer een rondje), loop ik bijna tegen een elektrisch wagentje aan dat de gevallen bladeren van de echte bomen, die er in het inmiddels volledig overdekte winkelcentrum staan, opruimt. Mede daardoor valt me op dat het winkelcentrum er werkelijk heel schoon en uitstekend onderhouden bij ligt.

Het ziet er heel strak uit met lichtgekleurde vierkante tegels en antraciet geschilderde kolommen. Het komt door de strakke, functionele vormgeving in combinatie met deze twee contrasttinten heel modern over. Ook is er zeer zorgvuldige sobere, doch heldere bewegwijzering aangebracht door het hele centrum. Als ik nog eens beter kijk, zie ik echter dat het nog grotendeels de ‘oude’ inrichting is: de vloer, het plafond en de verlichting, maar dat het antraciet kleuren van de kolommen en die zeer zorgvuldig aangebrachte bewegwijzering al een duidelijk verschil maken.

Filiaal- en ketenbedrijven en zelfstandig ondernemers in evenwicht Uiteraard maakt ook de zeer hoge

kwaliteit van de gevestigde ondernemers dit winkelcentrum tot een succes. Opvallend is de evenwichtige verhouding tussen keten- en filiaalbedrijven en zelfstandig ondernemers.

Naast de nog altijd zichtbaar goed lopende vestiging van Albert Heijn, bevindt zich er ook een heel aantal goed ogende zelfstandig versspecialisten. Tegenover de supermarkt bevinden zich La Fourette, een verse groente- en fruitwinkel met heel veel verse huisgemaakte stamppotten in de vitrine, Slagerij Arie van de Raa, een vestiging van Gall&Gall en op de hoek bakkerij Jongejans, een in Amsterdam zeer goed bekend staande ondernemer. Aan de andere kant van het winkelcentrum bevinden zich een hoogwaardige visspeciaalzaak en Shilla, een Japans-koreaanse versspeciaalzaak. Ook aan deze kant bevindt zich een in de omgeving goede bekende bakker, namelijk Van Muyden.

Mode in overvloed Lopend van de échte versstraat naar de straat aan de andere kant van het winkelcentrum met de viswinkel, de bakker en de Japanse specialiteitenwinkel wordt de bezoeker verleid door veel verschillende winkels, waarbij het mode-aanbod in het midden-plus en hogere marktsegment opvallend is. Er bevinden zich vestigingen van Esprit, Benetton, Mexx, Witteveen en ook van Pauw. Zelfstandig ondernemers als Bronwasser, Blok, Un jour Ailleurs, Rogge, Maestro en Rick Moorman maken dat het Gelderlandplein zich duidelijk onderscheidt van veel andere geplande winkelcentra. Ook schoenenklanten komen hier behoorlijk aan hun trekken; naast een vestiging van Nelson bevinden zich hier

22 scn 6 | 2009

ook vestigingen van Zwartjes en Meijer, twee van oorsprong Amsterdamse schoenenwinkels, die in onze hoofdstad beide grote faam genieten.

Naast vers en mode treffen wij verder o.a. een hele grote pilotvestiging van Maison Riviere, Cook & Co, De Gebroeders Winter, Olio Dio Livo, The Body Shop, De Tuinen, Etos, Ici Paris en Douglas. En gelukkig is ‘ie’ er nog: Huize Van Wely.

Eenvoudige cosmetica Lesley Bamberger, eigenaar en directeur en Paul Bremmer hoofd Commercieel bij Kroonenberg Groep tref ik bij de Coffee Company, een horecavestiging op het overdekte plein tegenover een klein, maar effectief speelpleintje van Kiddieland. Ik vraag wat zij de afgelopen jaren gedaan hebben aan het winkelcentrum en welke plannen

‘Je kunt zeggen dat wij het centrum in relatief korte tijd enorm hebben verbeterd met cosmetische middelen’ er zijn. ‘Het winkelcentrum is nu zo’n kleine twee jaar in ons bezit en wij hebben getracht het op korte termijn direct meer uitstraling te geven’, begint Lesley Bamberger. ‘Wij hebben optische aanpassingen doorgevoerd waaronder het doorzetten van de kleur van de kozijnen in de kolommen van het winkelcentrum. Daarnaast is kritisch gekeken naar de bewegwijzering en het verlichtingsplan. Met het goed en doeltreffend onderhouden van het winkelcentrum kan een significant verschil worden gemaakt ten opzicht van het verleden. ‘Je kunt eigenlijk zeggen dat wij het centrum in relatief korte tijd enorm hebben weten te verbeteren met cosmetische middelen en een kritische blik op het functioneren van het winkelcentrum’, gaat Paul Bremmer verder. ‘Onze ambities reiken echter veel verder. Dat blijkt o.a. al uit de website die dit winkelcentrum heeft, en het aantal, de omvang en aard van de activiteiten die er georganiseerd worden.’

Ambitie Kroonenberg Groep heeft inderdaad grote ambi-

ties met het Gelderlandplein. Het is de bedoeling dat het winkelcentrum de komende jaren substantieel uitgebreid wordt.

Er zijn gesprekken gaande met de Gemeente Amsterdam en

column

verwaaijen Hoe jaag ik mijn klanten (en huurders) weg? deel 3

E

met een aantal grote (inter)nationale trekkers. Ook het aantal parkeerplaatsen vraagt uitbreiding. Verder kijkt men naar het aantal entrees. Nu zijn dat er zes, maar wellicht kan het met minder. Kroonenberg Groep heeft dus grootse plannen met het winkelcentrum. Als ik echter vraag naar concrete ingrepen en invullingen, wordt het stil. ‘Er vinden gesprekken plaats met serieuze kandidaten’, zegt Lesley Bamberger en hij kijkt er veelbetekenend bij, maar laat verder niets los. Jammer. Wat hadden wij graag een primeur gehad.

Onderzoek Kroonenberg Groep maakt gebruik van de passantentellingen van Locatus en het aantal passanten blijkt de afgelopen jaren te stijgen. Uit kwalitatief onderzoek naar bezoekers die vanuit de parkeergarage het winkelcentrum betreden, blijkt dat men heel graag komt in dit winkelcentrum, gewoon omdat het er prettig toeven is en het winkelaanbod aansluit bij de verwachtingen en behoeften. Daarnaast blijkt uit dit onderzoek dat aanvulling van winkelaanbod voor jongeren dit winkelcentrum naar alle waarschijnlijkheid goed zal doen.

‘Be good and tell it’ Iedereen in Nederland kent het Gel-

derlandplein en dat moet zo blijven, vinden Paul en Lesley.

Dat betekent dus dat er niet alleen maar aan de kwaliteit zuivere winkelprodukt gewerkt wordt, maar ook aan de promotie en communicatie daarvan. Het Groot Gelderlandplein beschikt over een hele goede, duidelijke website en er worden heel veel verschillende activiteiten en evenementen georganiseerd. Zo komt er ook deze winter weer een ijsbaan in het winkelcentrum en worden alle entrees van de winkels voorzien van chique zwarte lopers tot aan de toegang.

‘Het is vooral gevoel’ Als ik tot slot vraag of de heren

nog iets kwijt willen, zegt Lesley: ‘alles is natuurlijk te onderzoeken, maar wij onderzoeken niet alles. Hoe een winkelcentrum goed kan functioneren, is ook gewoon ‘gevoel’. Het is hier veilig en schoon, de eerste anderhalf uur parkeren is gratis en wij zorgen dat het winkelcentrum er in het algemeen goed bij ligt. We zien welke ruimte aangenaam is en welke ruimte beter kan en daar acteren wij naar. Waar wij nu naar streven is in eerste instantie een completer aanbod.’

In de bus en trein terug bedenk ik dat ik dit soort no-nonsense gesprekken over ‘ons vakgebied’ wel als heel plezierig ervaar. Het gaat er in een winkelgebied inderdaad vooral om hoe je je voelt. En dat is nauwelijks in woorden, laat staan in allerlei visuele plannen te vatten. Dat moet je gewoon voelen.

•

r was eens een gloednieuw winkelcentrum. Mooi perifeer gelegen aan een drukke snelweg. Goed zichtbaar vanuit de auto, nou ja als je wist waar je moest zoeken. In het winkelcentrum kwam een aantal grote retailers. Zoals zo vaak gebeurt, liep de bouw flinke vertraging op. Maar de huurcontracten waren al getekend. De voorraden waren al ingekocht, de folders gedrukt, het personeel al aangenomen. Resultaat was dat retailers min of meer verplicht werden open te gaan, terwijl het winkelcentrum nog lang niet af was. Het parkeerdek was nog onbegaanbaar, de roltrappen werkten nog niet, de signing was niet op orde en de bestrating bestond nog uit een grote zandbak. Kortom, een behoorlijke puinhoop.

Gelukkig had een aantal retailers zelf voldoende marketingpower om nog wat klanten naar de eigen winkel te trekken maar ook naar die van hun buren.

Maar er waren nog wat andere probleempjes. Een aantal grote huurders besloot de komst verder uit te stellen of weigerde zich zelfs te vestigen, zolang het winkelcentrum niet klaar was en er wat andere problemen opgelost waren. Dat zorgde voor een aanzienlijke leegstand, deels zichtbaar, deels onzichtbaar.

Wat de marketing betreft, daar was ook nog wat verbetering mogelijk. Het centrum had geen eigen website en op de site van de ontwikkelaar was ook weinig zinnige info te vinden. Wel opvallend was dat het onderdeel pers en media nog ‘under construction’ is. En dat was gezien alle klachten van huurders in de media, voorlopig verreweg de beste oplossing.

Om de ongastvrijheid nog verder te vervolmaken was besloten om op het parkeerdek betaald parkeren in te voeren. Zeer opmerkelijk gezien de perifere locatie. En in de omgeving kan gewoon gratis op maaiveld geparkeerd wordt. Weliswaar niet legaal, dus dat kan nog menig automobilist duur komen te staan. Het resultaat is wel dat het betaalde parkeerdek een enorm desolate indruk maakt, wat ook niet bevorderlijk is voor de sfeer.

Hoe heeft dit kunnen gebeuren? Het is het klassieke verhaal van een ontwikkelaar die weinig ervaring heeft met de bouw van winkelcentra. En een eigenaar die geen ervaring heeft met het managen van een dergelijk asset. En het vervolgens teveel zelf heeft willen doen en daardoor serieuze communicatieproblemen kreeg met haar huurders.

Maar de redding lijkt nabij. Sinds kort heeft men een professionele winkelcentrumbeheerder in de arm genomen die aan damagecontrol kan gaan werken. Er is een marketingstrategie uitgestippeld en het belooft een sfeervol geheel te worden met de Kerst. U moet zeker eens langs gaan, als u het vinden kan.

•

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl

scn 6 | 2009 23

visie

Als je een uitnodiging krijgt van Tie Liebe, (directeur Research, acquisitions & concepts van ASR Vastgoed Ontwikkeling) om eens bij te praten over het onderwerp ‘na de crisis’, dan zou je toch een positieve teneur verwachten, niet? Zeker nu al een paar maanden signalen uit de wereld komen, dat de recessie voorbij is. Echter, Liebe is van mening dat we in de vastgoedontwikkeling nog lang niet zo ver zijn. Mede gebaseerd op zijn analyse van voorgaande recessies, waarschuwt hij, dat we nog een moeilijke fase door moeten en dat de lampen op de ontwikkelingsmarkt nog zeker drie jaar op rood zullen staan.

‘H

et probleem van de projectontwikkelingmarkt is, dat veel mensen zich de afgelopen vijftien jaar nauwelijks gerealiseerd hebben in welke markten wij opereren en wat de drivers van die markt waren. Kijk bijvoorbeeld naar de kantorenmarkt: er zijn jaren geweest dat er een à twee miljoen vierkante meters nieuwbouw per jaar geproduceerd werd. En periodes waarin er belangrijk minder geproduceerd werd. Hoe kwam dat nu?

Er waren bijvoorbeeld jaren dat er honderdduizend kantoorbanen per jaar bij kwamen. Met een time lag van twee jaar, leverde dat opeens een spectaculaire nieuwbouwproductie op. Kijk dan eens naar de situatie van nu. De voorspelling is, dat er tussen de honderdduizend en tweehonderdduizend kantoorbanen zullen verdwijnen. De nieuwbouwproductie van kantoren zit op een historisch dieptepunt. Dus geen groei maar krimp. Echter, onderschat een aantal factoren niet, die de nieuwbouwproductie de komende jaren gaan bepalen, namelijk het feit, dat de kantorenmarkt voor 60 procent een vervangingsmarkt is en dat de wens naar nieuwbouw gestuurd zal worden door vraag vanuit de markt naar duurzaamheid, nieuwe kantoorconcepten en nieuwbouw. Wil de markt niet verder worden verstoord, dan zullen overheden een strikt locatiebeleid moeten voeren.’

Liebe springt over naar de retailwereld en pakt van zijn werktafel allerlei dossiers en grafieken er bij. ‘Kijk naar de lijnen van de bevolkingsgroei, die van de bestedingen en die van het aantal vierkante meters. Deze groeiden de afgelopen ja-

24 scn 6 | 2009

ren al wat uit elkaar: er werd dus macro gezien meer gebouwd dan de bestedingen en de bevolkingsgroei rechtvaardigden.

De afgelopen jaren werden gekenmerkt door een toename van koopkracht, groeiende toonbankbestedingen en ontsparing ten gunste van de winkelbestedingen. Maar dat verschijnsel zullen we de komende jaren niet nog eens gaan meemaken. De winkelbestedingen lopen merkbaar terug en bepaalde branches lopen daar al op vooruit met -10 tot -15 procent. Dit móet over enige tijd (time lag!) consequenties hebben voor de ontwikkelingssector; de recessie zal de hiërarchie in het winkellandschap verscherpen. Het aantal ontwikkelproposities zal

De lessen uit kleiner worden en de retailontwikkelingsmarkt zal nog meer een nichemarkt worden.’

Liebe legt nadrukkelijk de link met het verleden en met name de jaren tachtig, die hij in het ontwikkelingsvak heeft meegemaakt: ‘In deze jaren hebben we in de sector complete mislukkingen gezien. Een belangrijke factor was het investeringsgedrag van de retailers. Ook nu kunnen we verwachten dat door teruglopende omzetten, retailers minder in hun formules zullen gaan investeren. En een afname van het ondernemersklimaat leidt nu eenmaal tot een afnemende haalbaarheid van winkelprojecten. Wat doe je als de trekkers niet meer willen komen? Dan moet je niet meer beginnen aan projecten die niet echt op een A1/A2-locatie liggen. In de jaren tachtig trok v&d de stekker uit een groot aantal binnenstadsprojecten.

En dat had consequenties. Weliswaar is het retaillandschap nu anders, veel breder en dieper ondermeer door een scala aan internationale retailers, toch loert het gevaar dat projecten gevuld gaan worden met retailers met te weinig trekkracht. En dat kan verkeerd aflopen.’ grote schoonmaak Liebe verwacht dat deze recessie een

eind maakt aan een groot aantal projecten die in de ons achterliggende periode misschien nog uitgevoerd hadden kunnen worden, maar in het huidige klimaat zeker niet meer. ‘Dat zou een gezonde schoonmaak van het speelveld zijn. Het voorkomt ook, dat er projecten gebouwd worden, die niet duurzaam zijn of die geen toegevoegde waarde in de distributiestructuur hebben. Dat staat overigens ook in relatie tot de

visie

nieuwe kijk op duurzaamheid en dat betekent dus ook dat we respect moeten hebben voor goed functionerende detailhandelsconcentraties als binnensteden, de structuren waarin veel kapitaal geïnvesteerd is en die ook nog een sociaal/culturele functie hebben.’

Is dit een verwijzing naar de Tilburgse mega-mall? ‘Ik ben niet tegen een mega-mall in Nederland, maar nabij kleine provinciesteden is deze structuurverstorend. De mega-mall op de juiste plek zou een verrijking van het Nederlandse winkellandschap kunnen zijn. Maar wel vermits het concept echt vernieuwende elementen zou bevatten. Als ASR Vastgoed

grootschalige binnenstedelijke vernieuwing in gang gezet. En ten tweede heeft de gemeente een bepaalde ambitie neergelegd om de binnenstad door middel van thema/sfeerwinkelgebieden op de kaart te zetten. Het is niet beperkt gebleven tot woorden, maar ook omgezet in daden. De andere grote steden, hebben uit een vorm van weelde de afgelopen vijftien jaar maar weinig gedaan aan hun binnensteden. En dan bedoel ik niet alleen samenwerken met ontwikkelaars, maar vooral ook inzetten op binnenstadsmanagement. Wat mij betreft noemen we dit het Haagse Model. Dit gaat investeringen van projectontwikkelaars en beleggers voorbij. Dit stuurt op

het verleden Ontwikkeling hebben we er een studie naar gedaan en hebben een lijstje met voorwaarden geformuleerd, waaraan het concept moet voldoen.’

Haagse model favoriet Op de werktafel van Liebe ligt ook het zojuist verschenen boekje Signalen uit de Binnenstad. Liebe nam daarin een hoofdstuk voor zijn rekening en niet voor niets: ook dit landschap ontsnapte niet aan zijn observaties.

De ideale binnenstad bestaat niet. Er blijft altijd werk aan de winkel.’

‘De binnensteden worden niet alleen maar interessant door wat wij als ontwikkelaars doen. Echter, de attractiviteit van onze binnensteden wordt ook bepaald door een groot aantal andere zaken. Zo vind ik het opmerkelijk, dat de vier grote steden, met uitzondering van Den Haag, de laatste tien jaar weinig hebben geïnvesteerd in hun binnensteden. Den Haag heeft op twee fronten heel goed werk gedaan. Ten eerste heeft de gemeente samen met een aantal ontwikkelaars een

visies die kwaliteit stimuleren. Op beleid, dat een binnenstad interessant maakt. Op aspecten als themagebieden, veiligheid, interessante retailers, verblijfsklimaat, openbare ruimte, parkeren, bereikbaarheid en meer.’

Bijltjesdag voor architecten en stedenbouwkundigen? We zullen meer en meer het besef moeten ontwikke-

len, dat we projecten voor de consument en de retailer maken, vindt Liebe. ‘De betere ontwikkelaars communiceren natuurlijk al intensief met de retailer en luisteren naar hun wensen, kritiek en ideeën. De tweede klant is de consument. Consumentenstudies en lessen uit de omgevingspsychologie leren ons iets over wat een bezoeker aanspreekt in een binnenstad of een project. En als we het dan over die menselijke maat hebben, dan komen de lessen van Jane Jacobs en Kevin Lynch –waar wij vroeger les uit kregen- weer helemaal terug. De stad met de menselijke maat en schaal, de multifunctionaliteit, de mooie openbare ruimte, het groen en water, de architectuur: het is nooit weggeweest, maar wel even vergeten. De laatste decennia zijn vanuit het modernisme binnenstedelijk stadscentra gemaakt: wij dachten dat de consument dat wilde. Welnee, de consument vindt daar niets aan!’

Moeten onze architecten en stedenbouwkundigen dan klassieke concepten kopiëren?

‘Nee zeker niet. De klassieke stedenbouw leert ons veel over het functioneren van steden. Echter, er moet wel ruimte zijn

>

lees verder op pagina

27 scn 6 | 2009 25

Mapic

Mapic 2009

A

an het aantal Nederlanders zal het niet gelegen hebben: die liepen er zo op het eerste gezicht/gehoor in ruime mate op Mapic rond. Maar de cijfers liegen niet. Deze vijftiende editie van de Mapic had duidelijk last van de crisis, wat niet alleen te zien was aan minder stands (de –kleinere- derde verdieping van het gebouw, die een aantal jaren nog met veel optimisme in gebruik genomen was, was nu geheel afgesloten) maar ook aan het aantal deelnemers (vorig jaar ruim 9000, nu 6700). Opvallendste afwezige was Unibail-Rodamco: geen stand en geen ‘delegates’. Helemaal niets. Maar een ING Real Estate, dat dit jaar toch door zwaar weer gaat, was er wel, evenals Corio, Redevco, MAB, Multi en Foruminvest (met een mooie nieuwe stand). Locatus had dit jaar geen stand, maar had al voor de crisis overwegingen in deze richting. En ook al doet het vele Nederlandse dat je hoort en ziet anders vermoeden, feit is dat verschillende bedrijven flink bezuinigd hebben op het aantal medewerkers dat naar Cannes mocht afreizen.

De Nederlandse pers was gewoon als altijd weer aanwezig (iemand moet er toch over berichten, niet?), maar het is geen geheim dat onze sector in navolging van de ontwikkelaars, beleggers, enzovoort ook moeilijke tijden doormaakt. Maar er is licht aan het eind van de tunnel.

Positive vibrations Tijdens de vorige Mapic was de sfeer

totaal anders. Lijdend onder de net uitgebroken crisis en de onzekerheid die deze met zich meebracht, was de stemming onder de deelnemers als die van geslagen honden. Bijna nie-

26 scn 6 | 2009

Door Edwin Brugman, hoofdredacteur

mand kon een beetje verder in de toekomst kijken of durfde daar iets minder vrijblijvends van te zeggen. En ofschoon er nu nog steeds geluiden –van niet de eerste de besten- zijn dat 2010 voor deze sector ook nog zwaar zal worden, was de sfeer op deze Mapic beslist positief. De retailers willen nog steeds en het wachten is nu op nieuwe aanvoer van kapitaal, zodat de ontwikkelaars ook weer aan de slag kunnen. En als het even kan hun prachtige producten ook kunnen verkopen aan beleggers. Waar dat kapitaal gevonden moet worden?

Een deel van de Nederlandse Mapic-gangers weet inmiddels waar een flinke portie van dat geld gebleven is. Zij behoren tot de groep die met een exemplaar van ‘De Vastgoedfraude’ in de koffer naar Cannes togen en dat in het vliegtuig, in de hotelkamer of op een blauw stoeltje aan de Croisette in één ruk uitlazen. Uw verslaggever behoort daar ook bij en is geschokt van het inzicht dat dit boek in recente gebeurtenissen geeft. En het maakt dat je respect voelt voor het speurwerk van Fiod en cid. Als vastgoedondernemer wil je echt niet in dit boek staan. Alhoewel, een persoon als Isaac Kalisvaart van MAB heeft een degelijke prachtrol en bewijst dat integer handelen welzeker een optie is. Toch zal menigeen tijdens de Mapic de steelse aanwezigheid van Fiod/cid- rechercheurs (denkbeeldig?) gevoeld hebben. Of is dat al te paranoia? Zie verder onze website www.scnews.eu, tabje nieuws voor de boekrecensie.

Van donkergroen naar lichtgroen Is sustainabili-

ty iets blijvends of toch een hype? Het is toch een beetje alsof

Mapic/visie Mapic Awards De Mapic Awards van dit jaar vormden voornamelijk een Engels feestje. Met een prettige uitzondering voor ontwikkelaar Multi, die de prijs voor beste ontwikkelaar toebedeeld kreeg. Daarmee passeerde het bedrijf het Duitse ECE en het Portugese Sonae Sierra. Hier een overzicht: beste retail succesverhaal:

Primark (Groot-Brittannië) (Mexico) beste ontwikkelaar: Multi Corporation (The Netherlands) beste agent/consultant: CB Richard Ellis (Groot-Brittannië) beste winkelcentrum: Westfield, London (Groot-Brittannië) beste duurzame retailproject: Ernst-August-Galerie, Hannover (Duitsland) / ingezonden door ECE Projektmanagement & Co. beste stedelijke herontwikkeling: Liverpool One, Liverpool (GrootBrittannië) / ingezonden door Grosvenor beste concept: KidZania

Voor wat betreft de prijs voor het beste winkelcentrum van het jaar verwijs ik u naar het verslag va n Hans van Tellingen (Strabo) over Westfield te Londen.

<

vervolg van pagina

25 -

lessen uit het verleden

om er een hedendaagse draai aan te geven. Maar de menselijke maat is noodzaak. De ‘dozen’ van vroeger zijn passé. Projecten moeten ook door de jaren heen flexibel zijn om steeds andere functies te adapteren. Neem de Utrechtsestraat in Amsterdam. Die bestaat al driehonderd jaar en verkleurt functioneel compleet in twintig jaar. Ook in Amerika zie je de invloed van de Europese stedenbouw in binnensteden. Met consumentenbeleving centraal, weten ze daar nu echt mooie dingen te maken. Overal gaat het dak er af en het ziet er geweldig uit.’

Het dak er af? Is dat niet wat strijdig met de Nederlandse situatie? Zouden wij juist niet wat meer winkelgebieden een prettig winkelklimaat moeten geven door er juist een dak op te zetten? ‘Dit moet je van geval tot geval bekijken, waarbij de openbaarheid een belangrijk criterium is. Hoe dan ook, binnenstedelijke projecten van ontwikkelaars zijn belangrijk in het kader van functionele en stedenbouwkundige/architectonische vernieuwing en de attractiviteit van onze binnensteden. Ik heb de afgelopen jaren alle binnenstedelijke projecten laten analyseren op sterkten en zwakten. En dus ook de loopstromen. Dit soort onderzoek laat goed zien, hoe gebieden in elkaar steken en levert een sterke bijdrage aan nieuwe ontwikkelingen. ‘ Kansen? ‘Zeker, er zijn volop kansen. De recessie is ook

na de heftige start een paar jaar geleden, het nieuwtje er af is. Sustainability of duurzaamheid zal als aandachtspunt zeker niet meer verdwijnen, maar ik verwacht gewoon niet dat het die zware rol toebedeeld zal krijgen die men tot voor kort voorzag. Waarom? Simpel omdat de retailers het uiteindelijk betalen moeten en die zijn er niet bijster in geïnteresseerd, een enkel bedrijf uitgezonderd. Voor hen geldt gewoon het totale bruto-huurlastenplaatje. Het doorvoeren van duurzaamheid kost vaak geld (ja, ik weet het: het kan ook besparingen opleveren...) en als de verschillen tussen locaties daarin te veel uiteen gaan lopen dan weet de retailer het wel. Sustainability was op deze Mapic dan ook minder prominent aanwezig dan de jaren er voor, alhoewel er wel een award voor ingesteld was.

Maar ik kan het verkeerd zien en zie uit naar het telefoontje van Jaap Gillis. Voor hem bovenstaande foto van een prachtig ‘groen’ winkelcentrum zoals gemaakt door Projmetal in Servië.

Zij zien duidelijk door de bom(m)en het bos niet meer.

•

voor een aantal steden het moment om weer eens goed naar de binnenstad te kijken. Moet je programmatisch/ruimtelijk versterken? Hoe ga je met je themagebieden om? Wat is de rol van het station in relatie tot de binnenstad? Hoe lopen de voetgangersstromen? Waar kun je verbeteringen aanbrengen?

Ga je investeren in openbaar gebied, in terrassen, pleinen en groen? Ga binnenstadsmanagement opzetten a la Den Haag.

Maak een beleid voor de A- en B- milieus. Dit is de tijd om je stad interessant te maken!’

En het aanpakken van oude, slecht lopende winkelcentra?

Liebe: ‘Er is natuurlijk een oude voorraad slecht lopende projecten/gebieden. Voor zover deze op een A-locatie liggen, is dat een optie. Gewoon de oude handel opruimen. Wij bij ASR Vastgoed Ontwikkeling nemen daarin initiatieven. In de vervangingsmarkt is nog veel werk. Maar een volledige nieuwbouwontwikkeling in een binnenstad ligt niet altijd voor de hand. De komende jaren zullen worden gekenmerkt door binnensteden, die vol zitten en waar geen extra druk op de markt aanwezig is en binnensteden waar veel vraag is naar winkelruimte. Natuurlijk zijn er goede mogelijkheden. De uitbreiding door middel van de tweede koopgoot in Rotterdam door Multi is een goede ontwikkeling. Ook liggen er kansen op het gebied van de kleinere centra: vernieuwen en samenvoegen is het recept. Er zijn gelukkig altijd nog steden die groeien.

Maar ook steden die stagneren. De grote plaatsen groeien ten nadele van de kleinere, die tussen laken en servet dreigen te komen. Met name de G20 blijven interessant voor nieuwe investeringen.’

‘Een andere kans ligt besloten in de retail zelf. Retail is verbonden met vernieuwing en innovatie. Het wheel of retailing zal altijd blijven draaien. De retailers hebben een enorme drive tot vernieuwing. Maar ook het feit dat retailers volgens hen zelf eigenlijk nooit ideaal gevestigd zijn in een willekeurige binnenstad, maakt dat er een doorlopende verandering gaande is en er constant vraag is naar winkelruimte.

De ideale binnenstad bestaat niet. Er blijft altijd werk aan de winkel.’

•

scn 6 | 2009 27

1591 SCN 2007-02 v01

30

21-05-2007

12:12

Pagina 30

advertenties

shopping centre news 2 - 2007

C & A

A P E L D O O R N

Lödige Benelux is een zelfstandige onderneming en specialist op het gebied van lifttechnieken zoals personen- en goederenliften, goederenheffers, vloerluikheffers en speciaalbouw. Bovendien is het bedrijf in staat aangepaste installaties te ontwerpen en te installeren buiten het standaard leveringsprogramma om, zodat voor ieder specifiek probleem een specifieke oplossing geboden kan worden. De speciaalbouw van Lödige Benelux bestaat uit hefplateaus voor: mindervaliden, auto- en vrachtvervoer, theater-en concertpodia.

K3H Architecten benadrukt architectuur en draagt daardoor bij aan de meerwaarde voor commercieel onroerend goed.

Voor verdere informatie kunt u terecht bij de afdeling verkoop (adresgegevens onderaan adv.) of u kunt onze internetsite bekijken.

Voor Redevco Benelux BV is in samenwerking met WPM planontwikkeling het ontwerp gemaakt voor de verbouw van het pand C&A te Apeldoorn.

Het project bestond uit het ontwerpen van een geheel nieuwe gevel en het opdelen van de bestaande commerciële ruimte in meerdere winkeleenheden.

Het ontwerp respecteert op een moderne en eigentijdse wijze karakteristiek de monumentale jaren 50 van de bestaande gevel.

K3H Architecten zorgt voor een gezonde balans tussen vormgeving, functionaliteit en creativiteit.

POSTBUS 11 7710 AA NIEUWLEUSEN T E L E F O O N 0 5 2 9 4 8 5 8 8 8 FA X 0 5 2 9 4 8 5 9 9 9 W W W. K 3 H . N L I N F O @ K 3 H . N L

enquêtes met mee!

Neem de zaak serieus en tel

diepgang )

Profiteer nu ook van de voordelen van een PFM klantentelsysteem: • • • • • • •

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Levering en beheer van complete systemen Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werking Alle typen sensors mogelijk, aangepast aan uw omgeving Eigen klantgerichte techniek en software Koppeling met de IT infrastructuur (o.a. TCP/IP) Uitstekende prijs/prestatie verhouding Gebruiksklare oplevering in heel Europa

Meer informatie en referentielijst op www.flucon.nl Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

FLUCON BV • Kalkovenweg 54 • 2401 LK Alphen a/d Rijn • Tel.: 0172 43 59 01 • Fax: 0172 42 22 71 • www.flucon.nl • E-mail: sales@flucon.nl

projecten

Nesselande Vinex-ontwikkeling met uitstraling Voor sommigen zal het in een regel plaatsen van ‘Vinex’ en ‘uitstraling’ een contradictio in terminis zin. Vinex leek te staan voor massaal, fantasie- en sfeerloos en –overdag- van menselijke activiteit ontdaan. De Vinex-ontwikkelingen die de laatste jaren worden neergezet lijken echter te breken met dat oude imago. De lay-out, architectuur, bewonersmix en natuurlijk het functie- en winkelaanbod zijn daar debet aan. Een mooi voorbeeld is het Rotterdamse stadsdeel Nesselande, waar Multi Vastgoed als het ware in de achtertuin van haar Goudse hoofdkantoor bezig is met de realisatie van een flink deel van het hart van deze Vinex-ontwikkeling gelegen tussen de A20 en de Zevenhuizerplas.

scn 6 | 2009 29

projecten

David Coster van Multi

I

n deze reportage aandacht voor de opening van het wijkwinkelcentrum van Nesselande, maar ook voor de gedachten die ontwikkelaar Multi bij het geheel heeft gehad. Op de Mapic in Cannes sprak Shopping Centre News met David Coster, directeur verhuur bij Multi. Hij is al vanaf het begin bij dit project betrokken geweest. Coster: ‘Multi heeft dit project in een competitie uit 2001 verworven.

Het is het centrale onderdeel van een project van ongeveer 5000 nieuwbouwwoningen aan de Zevenhuizerplas. Wij realiseren hier met onze partners 464 koop- en huurappartementen en 10.000m2 winkels aan een boulevard met een zandstrand van 800 meter. Het geheel is heel ambitieus door de gemeente ingezet, hetgeen je terug ziet in de boulevard, de mix van woningsoorten, de kwaliteit van de architectuur en het openbaar gebied en ook de combinatie van functies, ondermeer met een recreatieplas die ook voor de niet hier wonende Rotterdammers goed bereikbaar is via de doorgetrokken metro. De afgelopen twee zomers was al goed te zien dat het strand de beoogde functie echt heeft!’

boulevard Rotterdam wilde aan deze plas een strand met

een boulevard en daarbij passende bebouwing. Coster: ‘Het is echter niet praktisch om dan alle winkels als een lint langs die boulevard te plaatsen. Dat is niet goed voor de routing en de beleving. Wij hebben daarom de boulevard onderbroken

30 scn 6 | 2009

met een inspringend plein met tweezijdige bewinkeling. In de basis is Boulevard Nesselande een wijkcentrum met twee supermarkten en winkels die je in dit soort centra aantreft. Wel is er iets meer horeca, want dat sluit beter aan op de functie en locatie. Het Grand Café in het middenblok is daar een mooi voorbeeld van.’

Van de geplande hectare aan winkels is nu 8000 m2 gerealiseerd en daar van is nu het grootste deel geopend. In totaal komen er meer dan 30 winkels. Twee woontorens zijn nu gebouwd en de derde volgt als de voorverkoop voldoende gevorderd is. ‘Onder de derde toren zit ook 1.000m2 waarmee we

projecten

Nielsen uit Kopenhagen en Roberto Meyer uit Amsterdam. De locatie had echter zeer specifieke uitdagingen. Coster: ‘Over de plas kan natuurlijk een fikse wind richting bebouwing waaien.

Door het ontwerp in een windtunnel te plaatsen hebben de ontwerpers met de vorm en positie van de gebouwen kunnen spelen en zo de invloed van de wind kunnen minimaliseren. Het horecablok dat aan het plein ligt en de boulevard onderbreekt, heeft hier een bijzondere rol in gehad. Maar ook de woontorens, die nu niet –zoals in het oorspronkelijk ontwerp- op één lijn staan, maar versprongen geplaatst zijn. Zelfs de vorm van de luifels is bepaald door de metingen uit de windtunnel!

het profiel nog wat verder kunnen optimaliseren naar bijvoorbeeld leisure, fitness en soortgelijke invullingen.’

Boulevard Nesselande heeft verder een gratis toegankelijke parkeergarage van 635 plaatsen voor zowel bewoners als winkelend publiek. Bijzonder is ook dat het winkelcentrum zeven dagen per week geopend zal zijn.

Windtunnel De architectuur is beslist onderscheidend.

T+T Design – het aan Multi gelieerde architectenbureau – is verantwoordelijk voor het concept, dat verder werd uitgewerkt door het bureau van prof. Joan Busquets uit Barcelona, Kim

Klein en groot Op de redactie van Shopping Centre News kwamen deze laatste maanden vele persberichten van Multi binnen die gingen over de opening van grote winkelcentra in Europa. Multi maakt de laatste jaren dan ook faam met bijzondere (en grote) ontwikkelingen in landen als Portugal, Spanje, Ierland en Turkije. Past het nog wel bij het huidige profiel van Multi om ook kleinere ontwikkelingen te blijven doen? Coster: ‘In Nederland zeker wel. Als we hier de lat leggen op 20 a 30.000 m2, dan zijn we snel uitontwikkeld. Wij hebben de laatste jaren in Nederland dan ook wat breder ingezet. De kleinere projecten die we hier doen kunnen ook meestal wat sneller gerealiseerd worden: ze hebben geen tien jaar doorlooptijd. In Nederland zoeken we een mix tussen een aantal speciale projecten –zoals het project dat we in Den Haag Centrum gaan starten of de uitbreiding van de ‘Koopgoot’ in Rotterdam- en projecten als in bijvoorbeeld Almere Buiten, waar we een uitbreiding en modernisering van een bestaand winkelgebied realiseren.’ Kortom, Multi heeft een sterk profiel als leidende ontwikkelaar in Europa, maar vergeet zeker de thuismarkt niet.

•

scn 6 | 2009 31

projecten

Herbert Dubbelink is projectontwikkelaar bij Corio Vastgoed Ontwikkeling (CVO), een volle dochter van Corio Nederland, de eigenaar van onder andere Boulevard Nesselande. ‘CVO ontwikkelt projecten in eigen beheer of begeleidt projecten die door derden ontwikkeld worden en toegevoegd worden aan de portefeuille van Corio. Doordat Corio zowel als eigenaar, exploitant en ontwikkelaar optreedt, vindt de ontwikkeling altijd plaats met het eindresultaat – de exploitatie – in gedachten.

‘Hybride karakter maakt groter bereik mogelijk’ termanagement van Corio Nederland. Het voordeel is dat wij de wensen vanuit de exploitatie meteen mee kunnen nemen en vroegtijdig in het ontwikkelingsstadium kunnen inbrengen.’

Corio deed al ten tijde van de door Rotterdam uitgeroepen prijsvraag met Multi mee. ‘Maar pas toen we de gewonnen hadden, is de overeenkomst met Multi tot in detail uitgewerkt.

Dat is wel tekenend voor het vertrouwen dat we in elkaar hebben.’, zegt Dubbelink. ‘De samenwerking met de ontwikkelaar in zo’n traject is intensief. Multi is echter leading in de projectontwikkeling geweest, maar als toekomstig eigenaar hebben wij ons natuurlijk pro-actief opgesteld en tot en met de oplevering alles nauwgezet gevolgd en aangestuurd.’ voorbeeld Is Nesselande wat Corio betreft een voorbeeld

H

enk Dubbelink vindt Nesselande echt een voorbeeld van de bouwtraditie van de stad Rotterdam.

‘Bijvoorbeeld vanwege de drie hoogbouwtorens, die toch weer wat toevoegen aan de skyline van de stad. En de ligging aan de Zevenhuizerplas, die zonder meer heel bijzonder is. Het is echt een mooi project, mede natuurlijk doordat er een aantal gerenommeerde architecten aan meegewerkt hebben.’

‘Een project als Nesselande valt een aantal jaren onder de hoede van Corio Vastgoed Ontwikkeling en wordt vervolgens in exploitatie genomen door de collega’s van de afdeling cen-

32 scn 6 | 2009

van hoe er vandaag de dag ontwikkeld dient te worden? Zijn alle lessen van decennia projectontwikkeling er in verwerkt?

Dubbelink: ‘De professionalisering van het ontwikkelingsvak is iets wat nog steeds doorgaat. Nesselande is wat ons betreft een goed voorbeeld van hoe het moet. Maar niet alleen het ontwikkelingstraject is van belang. Als vastgoedbelegger kijken we vooral naar de lange termijn: een project moet ook nog over 10 of 15 jaar goed verhuurbaar zijn. Zaken als flexibiliteit van de ruimte, andere invullingsmogelijkheden en dergelijke zijn nadrukkelijk belangrijk. Bij Corio hebben we alle disciplines in huis: ontwikkeling, beleggen en beheer. Dat brengt met zich mee dat wij vaak toch een wat andere kijk dan een ont-

projecten

wikkelaar op een project hebben. Die is meestal na de oplevering weg en voor ons begint het dan pas. Vandaar dat we graag in het begin van het traject aanschuiven en zo maximaal kunnen sturen op het project dat straks jaren in onze portefeuille moet presteren.’

Wie Boulevard Nesselande bezoekt, zal meteen zien dat er sprake is van hoogwaardig materiaalgebruik. Niet alleen in het vastgoed, maar ook in het openbaar gebied. Dubbelink: ‘Een openbaar gebied met natuursteen kom je in Nederland niet vaak tegen. De gemeente en ontwikkelaar hebben hier samen voor gekozen. Bijzonder is ook dat het plein geen gemeenteeigendom is, maar van Corio. Dat betekent dat wij ook het onderhoud in eigen beheer hebben. Wij kunnen daarmee onze eigen kwaliteitsstandaard implementeren. De gemeente heeft de rest van de boulevard ook met natuursteen aangelegd en het is heel mooi dat je eigenlijk geen onderscheid ziet tussen privaat en gemeentelijk beheerd openbaar gebied.’

De onder het plein gesitueerde garage is geen eigendom van Corio maar van bewoners en de gemeente. ‘Wij maken echter wel afspraken over de manier waarop de garage beheerd wordt: het is immers het eerste wat je als consument van een winkelcentrum ziet.’ boulevard Nesselande is in de basis een wijkwinkelcen-

trum, maar ook meer dan dat. Dat komt door het karakter van de ligging aan de plas. Door de boulevard trekt dit gebied ook

dagrecreanten aan die natuurlijk en-passant ook de winkels bezoeken. ‘Vandaar ook de permanente zondagopenstelling en met name de horeca is hier voor van cruciaal belang. Nesselande heeft eigenlijk een hybride karakter met enerzijds alle kenmerken van een wijkwinkelcentrum, maar anderzijds accenten die op een breder publiek gericht zijn. Dat zie je niet alleen in de horeca, maar ook in andere non-food branches.’

Een nieuw wijkwinkelcentrum voor de portefeuille van Corio dus, maar wel een project met een geheel eigen benadering!

•

scn 6 | 2009 33

€

omzethuur

In vervolg op de artikelen over huurprijs en omzethuur in onze vorige editie (interviews met Brigit Gerritse van Corio en Albert Hoogland van SCM), onderstaand een bijdrage van Peter Koet, medeoprichter van Retail Vastgoed Adviseurs bv.

Koet werkt reeds vele jaren binnen de retailvastgoedwereld.

Beide zijden van de medaille heeft hij meegemaakt. Bij Intres vanuit het perspectief van de huurder, bij SCM vanuit het perspectief van de verhuurder.

Huurprijzen, the sequel

A

l lange tijd verbaas ik me over de wijze waarop verhuurders en huurders met elkaar omgaan. Mij is altijd de uitspraak bij gebleven van de heer Ben Braun van toenmalig WBN, rechtsvoorganger van Corio: ‘De belangen van de huurder en verhuurder lopen voor 99 procent parallel, alleen het moment van afsluiten van een huurcontract en bij expiratie van een contract zijn de belangen even tegengesteld’. De eigenaar wil een beetje meer en de huurder wil een beetje minder. Dit geldt uiteraard in de meeste gevallen in een planmatig ontwikkeld winkelcentrum, maar waarom ook niet in de reguliere winkelstraat.

Discussies rondom de huurprijs kennen een zelfde cyclus als de economie.

Als het goed gaat wil de eigenaar meer, gaat het slecht wil de huurder minder.

Waarom dit blijven volhouden? Enerzijds is dit vanuit de huurder begrijpelijk, want hij wil eigenlijk geen bemoeienis van de eigenaar hoe hij zijn business runt en zeker geen inzicht in zijn resultaten. Anderzijds is het ook weer niet begrijpelijk, want waar gaat het om: de aantrekkelijkheid van winkels/winkelgebieden voor de consument. En de consument is gebaat bij een zo aantrekkelijk mogelijk winkelgebied. Hij moet verleid worden om te kopen en langer in een winkelgebied te verblijven. Dat betekent dat zowel de verhuurder als

34 scn 6 | 2009

huurder moeten investeren in zowel de winkel als in het winkelgebied. Wanneer kan dat? Als beide partijen het gevoel hebben dat de verdiensten op een evenredige manier geïnvesteerd worden in de winkel/het winkelgebied. De huurder heeft daar invloed op door naar zijn eigen performance te kijken en de verhuurder door zijn winkelpand of winkelcentrum op een goed niveau te houden.

Dit betekent dus niet dat de verhuurder direct invloed kan uitoefenen op de pres(en)tatie van de huurder, maar wel dat als blijkt dat er beneden een bepaald niveau gepresteerd wordt -en dat is vaak gerelateerd aan de omzet- de verhuurder de gelegenheid moet hebben om in te grijpen. Stellingen als dat de waarde van de beleggingen onder druk komen te staan, zijn korte-termijn uitspraken en dienen alleen de belangen van de belegger in een fonds. Investeren in een winkelcentrum is een lange termijn investering en het toelaten van lagere huren bij een geschikte branche-invulling, levert op de langere termijn een hoger rendement op, omdat het winkelcentrum aantrekkelijker is voor de consument en andere huurders, die dan weer meer huur willen betalen. huurwetgeving Ook het fenomeen

in de plaatsstelling is vanuit de huidige wetgeving alleen af te dwingen als de volledige exploitatie van de winkel over-

genomen wordt (inclusief personeel) en als de financiële gegoedheid van de nieuwe huurder aan alle voorwaarden voldoet. Als de verhuurder het gevoel heeft dat de vertrekkende huurder er met de winst vandoor gaat, dan heeft de verhuurder niet voldoende voeling gehouden met die huurder. De verhuurder kon weten dat huurder openstaat voor een afkoop. De verhuurder is dan mans genoeg om de meerwaarde van de locatie om te zetten in een afkoopsom en de branchering compleet te houden of te maken.

Als er meer sprake is van een aan de omzet gerelateerde huur, dan betekent dat een ingrijpende herziening van de huurwetgeving, althans zo lijkt. Want contracten waar de prestatie van de winkel in benoemd zijn, worden in Nederland al afgesloten. De Factory Outlet Centers, Schiphol en de NS stations zijn voorbeelden waar dat gebeurt. En ook op individuele basis binnen met name winkelcentra gebeurt het ook al.

Wat er dus moet gebeuren is dat binnen het huidige wettelijke kader goed naar het huurcontract gekeken moet worden, zoals naar waar er een verruiming van de wet moet zijn. Dit dan met name gericht op de uitgangspunten van het niet naar behoren presteren van de huurder, maar wellicht ook van de verhuurder. Zulks moet dat dan veranderd kunnen worden, eventueel via een wets-

wijziging. Looptijden van contracten zullen dan ook minder rigide moeten zijn, waarbij er uiteraard wel een minimum termijn , van stel 3 jaar, afgesproken moet kunnen worden, maar ook een termijn van stel 7 jaar, wat normaal gesproken de termijn is dat binnen de levensduur van een winkel aangegrepen wordt om de winkel te revitaliseren. In zulke gevallen moet een contract, eventueel met wederzijds goedvinden, beëindigd kunnen worden. In bepaalde gevallen, bijvoorbeeld als de eigenaar hier een groot voordeel uit weet te halen, middels een compensatie regeling naar de vertrekkend huurder, maar in principe met gesloten beurzen.

Doel van dit alles is om een voor de consument aantrekkelijk winkelgebied te houden, waar deze graag blijft komen en ook graag zijn geld uitgeeft. Als er niet voldoende in een gebied geïnvesteerd wordt, zal de consument wegblijven en zal een gebied zijn eigen einde tegemoet gaan. Wisselingen van formules/branches wordt hiermee bevorderd en zowel huurder als verhuurder gedwongen om goed over hun pres(en)tatie na te denken en de consument hierin te volgen.

Ik zou voorstellen om in eerste instantie alle groepjes die zich nu bezig houden met de huurwetgeving te ontbinden en twee of drie gerenommeerde advocatenkantoren de opdracht te geven met een nieuw huurcontract te komen, met als uitgangspunt zo min mogelijk papier per contract en een gelijkwaardige relatie tussen verhuurder en huurder. Meer in de trant van ‘ik ben ik en jij bent jij, dit is het gehuurde en wij gaan deze overeenkomst voor een x-periode aan.’

•

appetizer for the mind

B

ij de (her)ontwikkeling van winkelcentra, winkel-, woongebieden en leisure projecten raken de betrokken professionals uit onze branche er steeds meer van overtuigd dat rendement op de lange termijn gegarandeerd wordt als het resultaat van de inspanningen een duurzaam succes betekent voor de consument/ gebruiker. Om dit doel te bereiken wordt er op dit moment o.a. opnieuw gekeken naar de conceptonderbouwing, de samenstelling van het conceptteam, de communicatie onderling en extern en de regie van de kosten-baten.

In deze en de komende edities van SCN selecteert en interviewt Imke van Deventer (consultant en coach consumentgericht ontwikkelen), professionals met een wetenschappelijke achtergrond uit brede kring om do’s en dont’s te benoemen die voor u als ‘een appetizer for the mind’ kunnen werken in genoemd proces.

Voor deze editie sprak zij met prof. dr. Pim de Voogt, Bijzonder Hoogleraar Milieuchemie UvA (Amsterdam) en KWR Watercycle Research Institute (Nieuwegein).

Pim de Voogt is o.a. adviseur van de Nederlandse overheid en de Europese Commissie inzake technisch-wetenschappelijke aspecten van bodem-, (drink)water- en voedselkwaliteit en is betrokken bij projecten over bodem- en waterbeheer en de geschiktheid van bodem en oppervlaktewater voor verschillende soorten van gebruik Over het ontwikkelen van watergebieden voor recreatie.

wel doen B documenteer jezelf uitvoerig omtrent de mogelijke gevolgen van beoogde ver-

anderingen in het gebruik of de inrichting van terreinen zodat je niet voor verrassingen komt te staan maak gebruik van de kennis en deskundigheid die bij gemeenten en provincies aanwezig is en ga eens praten met een afdeling van een universiteit of hogeschool over de functies van bodem en water in het betreffende gebied en hoe die kunnen veranderen door beoogde ontwikkelingen vraag je af of de klimaatveranderingen die verwacht worden (zoals meer intensieve regenval, hogere temperaturen, zeespiegelstijging) van invloed kunnen zijn op de geschiktheid van het gebied voor de beoogde bestemming over middenlange termijn zorg dat beoogde veranderingen in bodem- of watergebruik omkeerbaar zijn of de overige functies van de bodem of het water niet wezenlijk aantasten wees eerlijk over je eigen deskundigheid in discussies met de cliënt

B

B B B

Retail Vastgoed Adviseurs is een verzelfstandiging van de afdeling Vastgoedadvisering van Intres uit Hoevelaken en werkt naast de formules en ondernemers van Intres ook in opdracht van detailhandels bedrijven, haar ondernemers en zelfstandige ondernemers. Het werkveld is advise-

niet doen  investeer niet in de ontwikkeling van gebieden zonder je grondig verdiept te

 onderschat nooit de complexiteit van een stuk grond of een kleine plas water, hebben in de diverse beheersaspecten

 hang geen mooi verhaal op als jouw eigen of de beschikbare kennis over het been de rol ervan in zijn omgeving

treffende terrein niet toereikend is

ring op allerlei vastgoedgebied, dus niet alleen aan- en verhuur en aan- en ver-

Tot de volgende Appetizer!

koop, maar geschillen tussen verhuur-

Imke van Deventer pim de voogt

ders en huurders. Daarnaast is Peter

imke@buhrenvandeventer.nl pdevoogt@xs4all.nl

Vragen & reacties:

Koet enthousiast deelnemer aan het VGO, Vastgoed Overleg.

scn 6 | 2009 35

allee boedapest

ING Real Estate opent Allee Maarten de Jong (CFO/COO) over Allee én over de toekomst van ING Real Estate Development In onze vorige editie heeft u al iets kunnen zien van het winkelcentrum Allee te Boedapest. Maar artist-impressions, dat is toch wat anders dan ‘live’-materiaal en deze door Shopping Centre News gemaakte foto’s presenteren wij u bij dit artikel.

36 scn 6 | 2009

allee boedapest

M Maarten de Jong, ING Real Estate Development

aarten de Jong werkte zeven jaar als cfo/coo alsmede regional general manager voor ING Group in Hongarije voordat hij in 2006 overstapte naar ING Real Estate Development in Den Haag. Daardoor was hij al vanaf de opstart van Allee in 2004 bekend met het project. 2004 en nu al een flink project als dit opleveren? Hoe werkt dat in Hongarije? De Jong: ‘Dat heeft mede te maken verstandig opereren binnen de Hongaarse regelgeving. Vooruitlopend op het verkrijgen van de bouwvergunning was het ons toegestaan om met het graafen bouwwerk voor de garage te beginnen. In feite hebben we vanaf begane grond dertien maanden over het project gedaan.’

Verbazend, want als je zegt ‘voormalig centraal Europa’, dan zeg je ook ‘bureaucratie’, toch? ‘Zeker, maar in het geval van Allee hebben we ook geluk gehad met de bestuurders van het elfde district. Zij wilden graag dat het project er kwam, zagen het belang en investeerden veel tijd en aandacht in de samenwerking. Door open te communiceren hebben we veel snelheid in het project bereikt.’

De ontwikkeling heeft natuurlijk ook z’n eigen bijzonderheden. Zo is het verkeer in een zijstraat ondergronds gebracht.

Maar ook werden de gevels van aanpalende panden opgeknapt, een geste voor de overlast die de bewoners hebben ondergaan (en natuurlijk een investering in de kwaliteit van het geheel). Verder is er veel aandacht aan de inpassing in het stedelijke ‘landschap’ besteed. ‘Dit alles kon alleen maar dankzij het uitstekende contact met de gemeente’, zegt De Jong.

landmark buildings ING Real Estate is sedert halverwege de jaren negentig actief in Hongarije. ‘We hebben vooral veel landmark buildings gerealiseerd, zoals het voormalige ING hoofdkantoor op Andrassy Ut, het huidige ING hoofdkantoor Park Atrium en Vörösmarty. Die bijzondere projecten – de eerste twee in samenwerking met architect Erick van Egeraat – hebben er toe bijgedragen dat we telkens weer een ander landmark-project mochten doen. Allee is op dit moment de laatste in die rij.’

Is Allee een katalysator voor ontwikkelingen in dit district van Boedapest? ‘Zeker, het is het snelstgroeiende stadsdeel.

Veel jonge mensen, tweeverdieners willen zich hier vestigen.

Er was dus behoefte aan een nieuw winkelcentrum, een plaats om elkaar te ontmoeten. Allee ligt naast de overdekte markt, sowieso al een ontmoetingspunt. Wij hebben daar aansluiting mee gezocht en hopen zo de verblijfsduur voor het geheel te verhogen.’

Maar is Allee niet te luxe qua branchering voor de kopergroepen die het wat minder breed hebben dan de jonge tweeverdieners? ‘Ik verwacht dat we de verschillende klassen verbinden. Het loopt qua branchemix in elkaar over en Allee is zeker geen winkelcentrum van uitersten. Bijvoorbeeld: H&M en C&A hebben elk hun eigen publiek, maar vullen elkaar ook aan.’

>

lees verder op pagina

38 scn 6 | 2009 37

allee boedapest

<

vervolg van pagina

37

Allee is inmiddels voor honderd procent verhuurd, alhoewel net niet alle winkels de grand opening haalden. De Jong: ‘Dit is toch wel een uniek gegeven, omdat Hongarije vanwege de huidige economische omstandigheden geldt als een van de moeilijkste markten van Europa.’ verzadigd Een jaar of vijf geleden was het icsc-congres in Budapest en toen heerste er een sfeer van ‘wie gaat er nu niet aan de gang in Hongarije’. Het ene na het andere westers georiënteerde winkelcentrum verrees in de stad. Voorbeelden zijn Westend, Arkad en Arena. Is dat voorbij? ‘Ja, toch wel.

Hongarije heeft tien miljoen inwoners. Twee en een half miljoen daarvan wonen in Boedapest en nabije omgeving. De stad had ruimte voor retail en daar zijn veel partijen op afgekomen. Maar nu is de markt behoorlijk verzadigd, mede door de huidige economie. Waar het gat in de markt zat, daar zitten wij nu met Allee. Er zijn nog wel mogelijkheden, maar die zijn stuk voor stuk erg gecompliceerd.’

Is er dan al sprake van het leegstandsspook? ‘Nee, ik heb het afgelopen jaar regelmatig alle winkelcentra bezocht en dat zie je nog niet. Wel is in verscheidene centra te zien dat de eerste fase van de levenscyclus voorbij is en dat ze zich nu de vraag moeten stellen ‘hoe verder’.

Allee herbergt veel internationale ketens. Brengt dat nog voor- of nadelen met zich mee? De Jong: ‘Dat heeft twee kanten. Sommige dingen kunnen gestandaardiseerd worden en dat is een voordeel als je een huurder hebt die in meerdere winkelcentra in Europa wil zitten. Het nadeel is dat zo’n huurder natuurlijk scherper probeert te onderhandelen, juist om-

dat er gesproken wordt over meer locaties. Zij voelen zich hierdoor sterker. Voor de toekomst van ons bedrijf is het wel uitermate belangrijk om op Europees niveau die contacten te onderhouden.’

Is er al een belegger voor Allee? ‘We onderhandelen exclusief met een zeer goede belegger, maar op dit moment kan

38 scn 6 | 2009

ik de naam nog niet noemen. Wel kan ik zeggen dat wij naar verwachting nog enige tijd betrokken zullen blijven bij het managen van dit project, wat ingegeven is door de moeilijke marktomstandigheden. We hopen dan ook nog wat te profiteren van ‘de rit omhoog’.’

De toekomst ING gaat back to basics, dat is bekend. De Jong: ‘Een ontwikkelaar is toch een vreemde eend in de bijt bij een financiële instelling. Wij zijn ingepast bij de bancaire organisatie en dat heeft invloed op onze strategie. Het gebruik van ING-kapitaal moet verlaagd worden, terwijl ontwikkelen een kapitaalintensieve tak van sport is. Ook Allee bijvoorbeeld is honderd procent gefinancierd door ING. Het kapitaalgebruik door de ontwikkelorganisatie moet dus omlaag en het kapitaal dat we gebruiken moet hele goede returns opleveren.

Een deel van de oplossing zullen we dan ook zoeken in het aantrekken van kapitaal van derden door middel van strategische partnerships.’

Om wat te doen? ‘Als je kijkt naar waar wij in geexellereeerd hebben, dan is dat altijd retail geweest. Dat zit in onze genen en daar zien wij in Europa de beste toekomst voor. Derhalve zijn we bezig alle projecten waar geen belangrijk retail element in zit uit de portefeuille uit te faseren, rekening houdend met optimale waardecreatie en timing in de markt. Die operatie zal zo’n drie tot vijf jaar duren en dan zijn we getransformeerd in een retail-led ontwikkelaar. Soms met wat kantoren en appartementen, maar altijd met als kern retail. Dit kan betekenen dat we in landen waar we geen retail doen of onvoldoende retail-potentie zien, geen verdere projecten meer acquireren. Maar we doen dat op een rustige manier. Nederland is in dit alles core business en staat voor 40 procent van onze portefeuille. Maar ook in Nederland zullen we dezelfde strategie volgen, al zou dat wat langer kunnen duren. We willen groeien in retail, en zullen krimpen in andere segmenten. Een smart move die past bij onze opdracht.’

Wat betekent dit voor de organisatie? ‘Onze organisatie zal centraler worden, omdat we met minder mensen moeten opereren. Maar lokale kennis en betrokkenheid zullen we er in houden en ook internationale contacten zijn cruciaal. Als ontwikkelaar zullen we ons sterk blijven profileren.’

•

allee boedapest

fotoâ&#x20AC;&#x2122;s: shopping centre news

scn 6 | 2009 39

marketing & promotion

Kids Corner in Vathorst

E

en grote, oranje zeecontainer staat in december op het middenplein van het winkelcentrum Vathorst te Amersfoort. Het gevaarte is ingericht voor de jongste bezoekers als knutselruimte. Deze knutselruimte heet ‘Kids Corner Vathorst’.

Medio november was de aftrap van een reeks kinderactiviteiten, echter vanwege het slechte weer kon de activiteit niet doorgaan. Het creëren van een Kids Corner was het idee. Het uitgangspunt hierbij was dat de kinderen er tijdens het knutselen wel gezellig, knus en bijna windvrij bij moesten zitten. Op aanraden van ‘Promotions by Maureen en Kleine Kunst’ is daarom gekozen voor een degelijke, stabiele ruimte.

In de grote container worden regelmatig activiteiten georganiseerd; een groot deel van die activiteiten is gericht op de jongste bezoekers. Er zijn twee begeleiders die er voor zorgen dat alles in goede banen wordt geleid en dat de kinderen het tijdens het knutselen naar hun zin hebben.

•

De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) reikt al sinds 1990 de NRW Jaarprijs voor het beste Nederlandse winkelcentrum uit. Een felbegeerde prijs, die een graadmeter is voor de kwaliteit én de kwaliteitsontwikkeling van het winkelcentrumvak. Echter, een succesvol winkelcentrum staat of valt niet alleen bij de kwaliteit van de ontwikkeling. Ook de marketing is van groot belang.

A

l een aantal jaren leefde bij de NRW de wens om door het instellen van een Marketingprijs ook de ontwikkelingen op dit vakgebied te bevorderen. In Europees verband bestaan al jaren de ICSC Solal Awards, een systeem van prijzen die in diverse categorieën van winkelcentrummarketing toegekend wordt. Alleen al het bekijken van de webpagina’s van deze Awards is zeer leerzaam voor eenieder die werk wil maken van winkelcentrummarketing! (www.icsc.org/solalawards). Willen we dat in Nederland? Móeten we dat in Nederland?

Over willen: dit aspect vereist toch nog wel een omschakeling in de denk- en handelwijze bij eigenaren van winkelcentra, maar ook bij retailers. Marketing wordt veelal nog steeds gezien

40 scn 6 | 2009

marketing & promotion

Heuvel Galerie in kerstsfeer

D

e Heuvel Galerie in Eindhoven is op spectaculaire wijze in decembersferen gehuld.

Het managementteam van de Heuvel Galerie, SCM Europe, heeft in samenwerking met de Marianne Jacobs Groep (decorateur) en MK Illumination (producent) een geheel nieuwe kerstdecoratie ontworpen. De decoratie is op maat gemaakt en dus uniek in zijn soort.

Al in maart van dit jaar zijn alle partijen in Innsbruck Oostenrijk, waar MK Illuminations gevestigd is, bij elkaar gekomen om tot dit ontwerp te komen.

Het managementteam van de Heuvel Galerie, bestaande uit centrummanager Bram Hulsbosch en promotiemedewerkster Eefje van Ginneken hadden al een redelijk duidelijk beeld van wat zij graag terug zouden zien in de nieuwe decoratie. Het moest een warme, gezellige maar ook tijdloze decoratie worden, zonder al te veel toeters en bellen en op een manier uitgewerkt waardoor

iedereen het mooi en gezellig kan vinden. Daarnaast moest er meer nadruk komen te liggen op de vier ingangen van de Heuvel Galerie. Na visualisatie op de IT afdeling van MK Illuminations is aan de implementatie begonnen, met deze prachtige decoratie als resultaat.

In oktober werd al gestart met het voorbereidende werk door Van Straten Bouw. Zij hebben alle beugels en haakjes geplaatst waaraan de decoratie wordt opgehangen. Voor de lichtnetten tegen de glazen koepels en de opbouw van de reuzenboom huurde de Marianne Jacobs Groep alpinisten in.

De reuzenboom blijft natuurlijk eyecatcher in het Forum van de Heuvel Galerie met meer dan twintigduizend lampjes. Door het hele centrum, binnen en buiten is 360 meter aan guirlandes geplaatst, inclusief led verlichting. De totale decoratie bestaat uit tienduizenden lampjes en unieke ornamenten in de overige koepels.

•

NRW Marketingprijs beleeft primeur in 2010 als kostenpost. De veelal per contract vastgestelde ‘promotie-bijdrage’ leidt immers op het eerste gezicht tot een verhoging van het bruto huurlastenplaatje van de retailer en knabbelt aan de haalbare huuropbrengsten van de eigenaar. Veel met name grotere retailers vinden daarbij een extensieve marketing overbodig, want –zo stellen zij zelf- hun eigen marketing genereert toch al de gewenste bezoekersstromen.

Het gaat om de Euro van de consument Maar marketing móet. En zowel voor het kleinste buurtcentrum als het grootste stads- of themacentrum. Niets doen aan marketing stelt in de huidige concurrentie om de Euro van de consument een winkelcentrum op achterstand. Bovendien zijn winkelcentra niet alleen in competitie met elkaar, maar ook met de andere bestemmingen die de consument voor zijn of haar Euro weet te vinden. Verder is het zo dat grotere of bijzondere projecten de potentie hebben om tot een ‘destination’ uit te groeien. Een bestemming waar de consument graag een dagje naar toe gaat en bereid is er een aardige afstand voor af te leggen. Bijvoorbeeld de outlet centres of binnensteden. Een ‘destination’ ben je niet zomaar: daar moet je wat voor doen. En blijven doen. En ook hier: doet men dat niet, dan doet de concurrent het wel!

De winkelcentrummarketing is in Nederland pas laat het stadium van de ‘clowns en olifanten’ ontgroeid. Gelukkig zijn er de laatste jaren steeds meer voorbeelden te vinden van goed uitgevoerde publiciteitscampagnes, prachtige decoraties en illuminaties, slimme relatiebevorderende acties voor de buurt enzovoort, die gebaseerd zijn op een integrale marketingstrategie van een winkelomgeving. De NRW gaat dit belonen met een Marketingjaarprijs. Op 1 april van het komende jaar is de kick-off en start de campagne rondom het instellen van deze prijs.

De eerste Marketingprijs zal vervolgens in 2011, tijdens het 25-jarig bestaan van de NRW toegekend worden op basis van inzendingen en eveneens op basis van kandidaten die door de juryleden worden voorgedragen. Wie in aanmerking wil komen voor die prijs zal in 2010 dus moeten excelleren met een goed marketing(jaar-)plan of een goede marketingcommunicatie of promotie-actie.

In de komende edities van Shopping Centre News zult u regelmatig een interview met een van de juryleden aantreffen. Zij weten al dat marketing voor winkelcentra van groot belang is. U ook?

•

scn 6 | 2009 41

marketing & promotion

Van 29 januari tot 2 februari 2010 vindt de beurs Christmasworld, The World of Event Decoration, plaats in Frankfurt. SCN vroeg coördinatrice Jutta Baumann naar de betekenis van deze ontmoetingsplaats voor de internationale decoratiebranche.

Christmasworld

Sfeer is belangrijk voor winkelcentra. Op Christmasworld vindt u de nieuwste collecties.

42 scn 6 | 2009

Wat mag de bezoeker verwachten op de beurs Christmasworld 2010?

De beurs Christmasworld – The World of Event Decoration is van 29 januari tot 2 februari 2010 de ontmoetingsplaats voor de internationale decoratiebranche. Hier stellen de exposanten hun nieuwe collecties, trends en innovatieve producten voor alle feesten en feestelijke gelegenheden van het jaar voor – van Kerstmis, oudejaarsavond en Pasen tot doopfeesten, verjaardagen en huwelijken. Deze belangrijkste beurs ter wereld voor decoratie en feestversiering is voor inkopers, designers en decorateurs van over de hele wereld het platform, om innovatieve decoratieproducten te bestellen en zich te informeren over trends.

Bovendien bieden onze speciale exposities en de presentaties van exposanten veel inspiratie voor bedrijfs- en etalagedecoratie.

Welke verwachtingen hebt u voor het komende evenement?

Wij zien de beurs van 2010 optimistisch tegemoet. Bezoekers kunnen goed gevulde hallen, een uniek aanbod en vele gerenommeerde exposanten verwachten. Zo hebben bijvoorbeeld de volgende bedrijven zich ingeschreven: Papstar, Botanic Haus, DPI, Festive Productions, Gilde Handwerk, Gisela Graham, Inge’s Christmas Decor, Krebs Glas Lauscha, Kopschitz en MK Illuminations. In totaal verwachten wij opnieuw ongeveer dui-

marketing & promotion

zend exposanten, die hun collecties zullen voorstellen op meer dan vijf hectare.

Hoe groot is de vertegenwoordiging van Nederland aan de zijde van de exposanten?

Nederland is sterk vertegenwoordigd op de beurs Christmasworld. Wij verwachten ongeveer zestig exposanten uit Nederland. Daartoe behoren onder andere Bolsius Nederland, Christmas Inspirations, Dijk Natural Collections, Edelman, Esschert Design, Hakbijl Glas, Kaemingk en van der Leeden Mandwerk. De Nederlandse exposanten zijn bijzonder sterk in de productsegmenten floristiek, kerstdecoratie en jaar- en seizoensdecoratie. Daarnaast is ook de Nederlandse vereniging efsa (European Flower and Lifestyle Organisation) als partner van de beurs Christmasworld aanwezig in Frankfurt. Aangezien de vereniging de belangen van ongeveer vijftig toonaangevende bedrijven uit de Europese branche van decoratie en floristiek vertegenwoordigt, is ze voor ons een belangrijke indicator voor interesses en ontwikkelingen in dit domein.

Hoe ziet de situatie er uit aan de zijde van de bezoekers, lokt het aanbod vele Nederlandse inkopers naar Frankfurt?

Ja, ook voor Nederlandse inkopers is het aanbod van de beurs Christmasworld interessant. In 2009 stond Nederland tenslotte op de derde plaats van de

landen, waaruit de meeste internationale bezoekers kwamen. De graad van internationaliteit van de beurs bedroeg 53 procent en daarin hadden de Nederlandse bezoekers een aandeel van tien procent.

De beurs Christmasworld maakt in 2010 ook gebruik van de nieuwe hal 11.

Wat verandert er daardoor?

De beslissing om met de beurs naar de nieuwe hal 11 te gaan, vormde de aanzet voor een herstructurering van de productsegmenten. Dit biedt vele voordelen voor exposanten en bezoekers: Wij kunnen nu nog gerichter ingaan op de behoeften van de individuele productsegmenten en hun exposanten. Met elkaar verwante productsegmenten, die vroeger om plaatsredenen in verschillende hallen terug te vinden waren, kunnen nu in één hal worden voorgesteld. Zo staan bijvoorbeeld de exposanten van kaarsen in de toekomst samen met de aanbieders van benodigdheden voor floristen in hal 8. Het assortiment seizoensgebonden geschenkartikelen breiden wij van hal 9.1 uit naar de hal 9.0. Voor de bezoekers creëren wij meer variatie, een eenvoudigere oriëntatie en een optimale route.

Zijn er naast het uitgebreidere aanbod nog andere hoogtepunten?

Een absoluut hoogtepunt is onze trendexpositie in hal 9.0 D70. Hier verne-

men bezoekers welke kleuren, vormen en materialen in het decoratieseizoen 2010/11 in de mode zijn. In vier themawerelden ensceneren de ontwerpers van Stilbüro bora.herke een trendexpositie met producten van exposanten. Daarbij geeft deze trendexpositie heel concrete suggesties, welke producten bij de individuele thema’s passen en hoe een trendy assortiment eruit kan zien. Daarnaast biedt deze speciale afdeling inspiratie voor etalages en bedrijfsdecoratie.

Decoratie-ideeën voor het carnavalsseizoen vindt u dit jaar in de speciale expositie „Carnevale di Venezia“ in de galerij 1. Bezoekers komen hier terecht in een Venetiaans decor, waarin wij traditionele maskers en kostuums maar ook Muranoglas tonen. Goochelaars, artiesten en steltenlopers zorgen voor de bijbehorende flair. Ze nodigen bezoekers ook uit om in de speciale expositie als aandenken hun foto te laten nemen door een professionele fotograaf. In het kader hiervan organiseren wij ook een wedstrijd, waarbij de bezoekers in overeenstemming met het thema een reis naar Venetië kunnen winnen.

Hoe kunnen bezoekers zich het best voorbereiden op de beurs?

Sinds kort heeft de beurs Christmasworld op www.christmasworld.messefrankfurt.com een volledig vernieuwde website. De navigatie is nu overzichtelijker en het design nog moderner. Al kijkend, luisterend en interagerend krijgen bezoekers en exposanten hier een eerste indruk van het unieke aanbod van onze toonaangevende wereldbeurs. U vindt op de nieuwe homepage vele serviceaanbiedingen, die u helpen om uw verblijf in Frankfurt efficiënt en aangenaam te organiseren. Naast de mogelijkheid om op voorhand reeds deelnemende exposanten te zoeken, kunnen bezoekers hier hun ticket boeken, informatie opzoeken over hotels en reisaanbiedingen en vinden ze ook vele tips over Frankfurt. Geanimeerde beursimpressies en sfeerfoto’s brengen de gebruikers nu al in de juiste stemming voor de beurs Christmasworld.

• Meer informatie vindt u op www.christmasworld.messefrankfurt.com

scn 6 | 2009 43

londen

SSM Retail Platform doet Londen aan

Westfield Mall: massief en Door Hans van Tellingen (*)

SSM Retail Platform heeft in november Londen aangedaan met een zogenaamde ‘Quick Trip’. Je kunt zeggen wat je wilt, maar Londen is wel de belangrijkste stad van Europa. Qua economie.

Qua financiële dienstverlening (ook in deze tijd!).

Qua aantal inwoners. Qua inkomen naar inwoner.

Qua alles eigenlijk. Zelfs op culinair gebied. En

O

p de eerste dag van de reis werden echter de zogenaamde ‘High Streets’ bezocht in hartje Londen.

Om precies te zijn de befaamde straten Oxford Street, Bond Street en Regent Street.

High Streets Oxford Street is er voor de massa. Met ‘giga-

warenhuizen’ zoals Primark (continu een ‘dolle dwaze dagen’-atmosfeer, een ware happening van grote hoeveelheden vrouwen die letterlijk om hetzelfde truitje van 5 pond vechten). Zara. H&M. Maar ook typisch Britse ketens als John Lewish, Debenhams en House of Fraser. Binnenkort (alhoewel: door de crisis is de ontwikkeling uitgesteld) wordt gestart met de ontwikkeling ‘Park House’ van Land Securities. Dat wordt absoluut een interessant gebouw met een mix van winkels en kantoren. Als het er komt…

zeker ook qua retail. Waar Groot-Britannië als wereldmacht na de Tweede Wereldoorlog snel aan invloed inboette, is er sinds begin jaren negentig sprake van een (in goed Nederlands) ‘revival’. Met Londen als uithangbord van het land. Of zelfs van Europa (en de wereld). Londen is modehoofdstad.

Winkelhoofdstad. Uitgaanshoofdstad. Noem het maar op. Reden genoeg om Londen te bezoeken.

Al is het alleen maar als winkelprofessional. De SSM had dan ook een prachtig doel uitgekozen.

Waarbij de opening van Westfield Mall uiteraard een prachtige directe aanleiding vormt.

(*) Drs. Hans P. van Tellingen is algemeen directeur van Strabo bv, Marktonderzoek en Vastgoedinformatie, www.strabo.nl.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl.

44 scn 6 | 2009

Regent Street ademt een heel prettige sfeer. Het is er nog steeds druk, maar het om ‘truitjes vechtende Primark-volk’ vind je hier niet meer. Regent Street wordt gemanaged door Crown Estate. Het bedrijf dat er een grootse visie op nahoudt voor onder andere de branchemix. Je mag je hier niet zomaar vestigen, zelfs niet als je met een vette portemonnee zwaait.

Een winkelconcept moet passen in de straat en een aanwinst vormen. De meest recente van deze aanwinsten zijn ‘The National Geographic Store’ (uniek in de wereld) en (binnenkort geopend) onze eigen ‘The Sting’. ‘A Dutch fashion giant’, volgens Crown Estate. SSM-bestuurslid en director real estate and development van The Sting, Shandy den Os, hield een interessant verhaal over vestiging in deze wereldstad. ‘Lef’, zo vat ik zijn verhaal samen. Mogelijk wacht The Sting een grote internationale toekomst na gebleken succes in Londen. Hoewel er ook al vestigingen in Duitsland zijn, is Londen toch ‘andere koek’.

londen

magisch tegelijk De mooiste en duurste winkels zijn te vinden in (New en Old) Bond Street. Een soort PC Hooftstraat van Londen met een vergelijkbare branchemix. Maar wel een straat met een prettige sfeer. Niet met een ‘Nieuw Geld’-saus van Jort Kelder overgoten. Kortom: een straat met Stijl. Met een hoofdletter ‘S’.

Etalages Wat mij opviel in algemene zin is de nadruk op

winkelvermaak. Dat wil zeggen: in de ‘hippe’ winkels. Niet alles lijkt gericht op directe verkoop, maar door de bezoekers op niet-opdringerige wijze te onthalen in de winkel worden toch de hoogste omzetten behaald. Exponent hiervan vormen vele etalages die soms uitzonderlijk zijn vormgegeven. Zoals die van Desigual. Of All Saints. Of die van Suit Supply (zowaar een Nederlandse keten!). Opvallend was echter het totale gebrek aan een etalage van de befaamde (Amerikaanse) keten Abercrombie & Fitch (gelegen in Burlingtons gardens, een zijstraatje van de High Streets, een B-locatie!). De merknaam is zo sterk en de belevingswaarde dusdanig, dat het pand niet herkenbaar is als winkel. Je moet maar durven.

Westfield Mall: massief maar magisch Westfield

Mall is genoemd naar de ontwikkelaar Westfield. Een van oorsprong Australisch bedrijf dat zich alleen begeeft in de Angelsaksische landen. Maar daar wel een ‘major player is’. Westfield Mall telt een slordige 200.000 m2 aan winkels en leisure.

Met 150.000 m2 aan alleen retail. Geopend in september 2008.

Op de dag van de start van de credit crunch, op de dag van de val van Lehman Brothers. Oef, denk je dan. Maar dat valt mee.

Het centrum heeft in een jaar tijd meer dan 20 miljoen bezoekers gehad. Tussen de 300.000 en 400.000 per week. Er is nagenoeg geen leegstand. Het centrum ligt dan ook perfect. In een welvarend deel van Londen, West End (waar de Pet Shop Boys nog een ode aan gewijd hebben). Waar nog geen andere malls gevestigd waren. Dichtbevolkt. En excellent bereikbaar per openbaar vervoer. Het centrum heeft een duidelijke routing. En bestaat uit een aantal duidelijke herkenbare kwadranten. Elk met een eigen sfeer en winkels die ‘bij elkaar horen’. Je weet op elk moment waar je bent. Vermeldenswaardig zijn ‘the Village’(met de absolute topklasse winkels à la Bond Street) en de horecastraat.

Het massieve winkelcentrum is ruim. Oogt zeer plomp (en dat is het enige nadeel) aan de buitenkant. Maar is van binnen super-de-luxe afgewerkt. Zonder protserig te zijn. In Nederland zou een dergelijk centrum niet lukken (te groot, te luxe, te clean). Maar in de Angelsaksische landen zijn ze dol op het strakke design. En het niveau van afwerking.

Westfield kan ik van harte aanbevelen. Waar sommigen de ‘Death of the Mall’ voorspellen, denk ik dat dat nog niet zo’n vaart loopt. Niet zolang er Malls van de klasse en statuur van Westfield ontwikkeld worden. Het is fijn om daar te vertoeven.

Ook voor een poldermannetje als ik.

•

scn 6 | 2009 45

People

nieuws in ‘t kort Nieuwe voorzitter en bestuursleden bij NeVaP Hans Touw is tijdens de ledenvergadering van het Nederlands Vastgoedmanagement Platform (NeVaP) benoemd tot voorzitter. Hij is werkzaam als directeur portfoliomanagement bij Amvest.

Caroline Kievit-Droste, COO bij Corio Nederland en Ruud Bouma, algemeen directeur bij WPM Offices, zijn benoemd tot bestuursleden.

Tijdens de ledenvergadering hebben de leden afscheid genomen van René Vierkant, voorzitter en Harry Kroot, bestuurslid. René Vierkant is werkzaam als director winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea Vastgoed. Harry Kroot is directeur bij WPM Pro. Beide heren zijn sinds de oprichting van NeVaP in 2003 bestuurlijk actief geweest.

Het bestuur bestaat nu uit: Hans Touw (Amvest), voorzitter, Michel Kuipers (NN Vastgoedmanagement), secretaris, Patrick Ruwiel (Mn Services), penningmeester/vice-voorzitter, Hein Bos (Vastgoed Belang), Ruud Bouma (WPM Offices), Caroline Kievit-Droste (Corio Nederland) en Loek Langezaal (L & A Real Estate Solutions).

NeVaP streeft als platform innovatie in de vastgoedexploitatiesector na. NeVaP heeft inmiddels bijna 200 leden, die voornamelijk werkzaam zijn als directeur of senior manager bij vastgoedbeleggers, vastgoedmanagement organisaties en vastgoed adviesbureaus. Ook afgevaardigden van branche organisaties in de vastgoedexploitatiesector en vastgoedopleidingen zijn lid van NeVaP.

Arjen Schouten. Rechts: Howard Saunders

BAM Vastgoed en The Sting Modeketen The Sting heeft een huurovereenkomst gesloten met BAM Vastgoed. The Sting huurt 2000 m2 winkelruimte in het nieuwe centrumplan Brouwerspoort te Veenendaal. Het project bestaat uit 12.000 m2 winkelruimte. Deze winkels komen te liggen aan de nieuwe Brouwersgracht en worden direct aangesloten op de Hoofdstraat in Veenendaal. Er komt ook een aansluiting op het overdekte winkelcentrum Corridor. Bovendien wordt een ruim cultureel programma ontwikkeld met bibliotheek, volksuniversiteit, muziekschool, horeca en een groot aantal ondergrondse parkeerplaatsen. De bouw zal naar verwachting medio 2010 van start gaan.

De nieuwe winkels zullen voor een belangrijk deel gericht zijn op mode. The Sting komt met zijn nieuwste formule naar het nieuwe centrumplan Brouwerspoort in Veenendaal. De nieuwe winkels van The Sting worden gekenmerkt door een unieke uitstraling, waarbij beeld en geluid een grote rol spelen.

Het centrumplan Brouwerspoort wordt ontwikkeld door BAM Vastgoed, in samenwerking met de gemeente Veenendaal.

SCM Europe verhuurt aan Blokker SCM Europe heeft 2152 m2 winkelruimte in de Stadshart Passage van het Stadshart in Zoetermeer verhuurd aan drie Blokker formules: Xenos, Blokker en Bart Smit. Met nieuwkomer Blokker, de relocatie van Xenos naar de voormalige Jysk vestiging en de uitbreiding van Bart Smit is de branchering van de Stadshart Passage aanzienlijk versterkt. Daarmee is de renovatie onder regie van SCM Development Services na ruim een jaar nagenoeg voltooid.

46 scn 6 | 2009

D

e Engelsman Howard Saunders (sommigen van u hadden hem ook al gezien op de ICSC-bijeenkomst in Barcelona) is trendwatcher en had een presentatie die het midden hield tussen een komische act en ongenadig ‘van onder uit de pan’ richting projectontwikkelaars en architecten. De laatste groep – en dat is echt een tendens die wij hier op de redactie bespeuren – moet goed op gaan passen niet uit de gratie te gaan vallen (‘hoogmoed komt voor de val’?). Saunders toonde in zijn presentatie namelijk een aantal duidelijke voorbeelden waarin architectuur in een winkelomgeving de plank volledig misslaat. Voorbeelden van ‘vorm gaat voor functie’ in plaats van andersom.

Het resultaat is een omgeving die de consument niet het juiste gevoel geeft, niet in de juiste stemming brengt en niet lang genoeg vast houdt. Dat op zich alleen al is bepalend voor de succespotentie! Hij is verder van mening dat we in de retail (in dit geval dus zowel de makers van de winkelcentra als de retailers) vaak heel slecht zijn in het verleiden van de consument.

En verleiden moet, want zoals Saunders zegt: ‘People don’t need your stuff!’ Verleiden dus. Hoe? Saunders laat veel foto’s van locaties zie. Van een champagnebar in een gerenoveerd treinstation (hoe verzin je ’t, maar het werkt!) tot een minimalistisch ingerichte en in een a-typisch pand gevestigde trendy modewinkel die – zeer tot het vermaak van Saunders – flodderige en soms gedragen kleding tegen fancy prijzen weet te verkopen. Dit soort vernieuwende concepten heeft niet eens altijd met nieuwe ontwikkelingen te maken. Saunders toont

projecten

SSM najaarsbijeenkomst in teken van vernieuwing

don’t need your stuff!

Het SSM Retailplatform hield op 12 november in Hoofddorp haar drukbezochte najaarsbijeenkomst. Sprekers waren Howard Saunders (Echochamber), Beatrice Lafond Macdonald (Etam) en Arjen Schouten (Rituals).

voorbeelden van ‘winkelcentra’ die, aangevuld met leisureelementen, al zeer lang succesvol weten te zijn vanuit een ouderwetse, oorspronkelijk niet voor winkelen bedoelde locatie. Het geheim zit in continue verandering, adaptatie naar de huidige tijd en haarfijn aanvoelen wat de mens van nu beweegt en wat deze – soms al eeuwen lang – leuk vindt. Zoals kersthuisjes-achtige marktkramen. Ziet er niet uit, maar het werkt wel. Onderscheiding, sfeer (experience), sociaal ontmoetingspunt, hapje-drankje, kijken en vergelijken, kopen of niets doen: het kan op zo’n locatie allemaal en. op een manier die de mens waardeert. rituals Het verhaal van Arjen Schouten van Rituals wekt

ook bewondering. Zowel het concept (een geheel eigen lifestyle collectie van verzorgingsproducten en parfums) als de snelheid waarmee het aantal winkels (internationaal!) groeit is bijzonder. Rituals is een ‘brand’ dat met een ongelooflijke kracht vanaf het jaar 2000 in de markt is gezet. De propositie is een A-merk-productkwaliteit én -beleving tegen een B-merk (even voor het vergelijk) prijs. Het bedrijf vestigt zich op A1locaties in binnensteden en de winkelcentra en –heel bijzonder- adverteert niet! Het hoofdkantoor van Rituals is gelegen boven de winkel in de Amsterdamse Kalverstraat. De medewerkers van het kantoor moeten elke werkdag via de voordeur van de winkel naar de werkplek. Met opzet, want Schouten wil dat iedereen weet waarvoor men werkt en welk gevoel daar bij hoort. Prachtig! Rituals is door de uitgekiende aanpak binnen

Beatrice Lafond Macdonald

tien jaar uitgegroeid tot een top-drie wereldretailer, met meer dan duizend vestigingen! etam Beatrice Lafon Macdonald van Etam Groep (Etam, Miss Etam en Promiss) is een Française die in Nederland woont.

Wellicht tot verbazing van de aanwezigen, bekende zij dat zij het Nederlandse winkellandschap prefereert boven dat van bijvoorbeeld Engeland. Zij vindt dat winkelen in Nederland leuker en avontuurlijker is dan elders en de Nederlandse setting dient dan ook als voorbeeld voor de ontwikkeling van de formules in het concern. De eerste Etam-winkel werd in 1923 in Den Haag geopend. In deze tijd heeft het concern het grootste marktaandeel in damesmode en is gevestigd op 196 locaties, met een groeiaspiratie voor nog eens 50 extra winkels in de komende drie jaar in Nederland. Het bedrijf heeft innovatie tot kunst verheven. Talloze concepten werden sinds 1980 gelanceerd. Ook qua distributie is men creatief en nu te vinden in outlet stores en via Wehkamp ook op internet. Consumententrends worden intensief gevolgd en in de formules geïmplementeerd. Het wensenlijstje van Etam zal de ontwikkelaars zeker interesseren en bevat ondermeer: continue vernieuwing en ontwikkeling van locaties en het op pijl houden van de attractiviteit van de stad, ‘groene’ centra en winkels, meer grotere units (>1000 m2), goede en betaalbare parkings, meer flexibiliteit in het upgraden van oude panden, goede branchemix ten einde de variëteit van het aanbod vast te houden, goede mix tussen ontspanning en retail.

•

scn 6 | 2009 47

‘Parkeren kan veel meer onderdeel van de winkelervaring zijn’ Heeft u soms ook het gevoel dat het parkeren voor de consument geen onderdeel uitmaakt van de winkelbeleving? Of sterker nog, een punt van negatieve ervaring is? Een vreemde zaak, want het boodschappen doen of het dagje shoppen begint vaak met het binnengaan van de parkeergarage en ook het laatste contact is dat met de parkeergarage. Alle reden dus om daar wat meer van te maken! Shopping Centre News sprak met Henk Domenie van Skidata, solution provider en leverancier van parkeersystemen.

A

llereerst stelden wij Henk Domenie een vraag die alles te maken heeft met de eigen parkeer-ervaringen: waarom werken zoveel garages toch met het o zo consument-onvriendelijke rekensysteem waarbij dat ene minuutje meer meteen weer een extra te betalen uur oplevert? Domenie: ‘Ik kan me voorstellen dat dit op het eerste gezicht wat consument-onvriendelijk lijkt. We moeten ons realiseren dat in de beginjaren van parkeren de toenmalige parkeersystemen niet met kleinere tijdseenheden konden werken dan een uur. Op basis van dit gegeven zijn de exploitatiemodellen opgezet zoals deze thans nog gehanteerd worden. De hedendaagse systemen kunnen inmiddels wel met tijdseenheden van een minuut functioneren. Maar als er nu omgeschakeld zou worden naar een ander model zoals parkeren per minuut, dan moeten we ons ook realiseren dat het minuuttarief verhoudingsgewijs hoger zal zijn. Het is nu

48 scn 6 | 2008

eenmaal zo dat het bouwen en exploiteren van een parkeergarage een kostbare activiteit is, zowel voor gemeenten als commerciële partijen. Het kiezen voor het ene of andere systeem heeft netto maar weinig gevolgen voor de consument. Zoals uit diverse onderzoeken is gebleken is het voor de consument van groter belang dat hij, ook op het gebied van parkeren, waar voor zijn geld krijgt.’

Domenie merkt in zijn gesprekken met ontwikkelaars en eigenaren van winkelcentra dat het onderwerp parkeren steeds meer leeft. ‘Men bemerkt dat er regelmatig te weinig synergie is tussen parkeren en de retail en men zoekt naar mogelijkheden om het totaalconcept voor de bezoekers aantrekkelijker te maken. Dat kan met onze systemen en bij Skidata hebben we daar dan ook verschillende concepten voor klaar liggen. En dat hoeft lang niet altijd veel geld te kosten’, zegt Domenie en hij geeft het volgende voorbeeld. ‘Wat al veel gebeurt, is dat ondernemers aan

betalende klanten kortingkaarten voor de parkeergarage meegeven. Die klant gebruikt z’n kortingskaart dan en gaat weer weg. Leuk, maar het heeft weinig impact, voegt weinig toe. Doe dat anders. We kunnen op de kaart al de naam van de kortingsverstekker afdrukken, maar ook kan bij het afrekenen op het beeldscherm van de betaalautomaat te zien zijn wat de prijs oorspronkelijk was, wat de korting is en door welke winkel die verleend wordt. Dat heeft al veel meer herinneringswaarde en voegt wat toe aan de totaalbeleving van het winkelen. En aan de klantvriendelijkheid.

Zo hebben we veel meer mogelijkheden tot aan spaar- en loyaltyprogramma’s aan toe.’ (red.: zie ons artikel in scn 2009/04 over het loyaltysysteem dat Skidata bij het outlet centre in Roosendaal implementeerde). tickets Maar er kan meer. Zo kun-

nen de parkeerautomaten ook ingezet worden voor ticketverkoop voor andere dingen die in het winkelcentrum plaats vinden. Bijvoorbeeld een ticket voor een leisureactiviteit of een consumptie. Ook het afrekentraject kan veel consumentvriendelijker. Met het Shop & Go-model van Skidata kan de consument ook al afrekenen in de winkel en dat scheelt weer een handeling bij de parkeerautomaat.

‘We gaan echt heel ver in het uitdenken van consumentvriendelijke systemen. Daarbij houden we zelfs rekening met de milieubelasting van het parkeren door de routing naar vrije parkeerplaatsen te optimaliseren en ons Eco.Logicsysteem geeft tal van efficiency-verbeteringen, onder andere door het ‘lezen’ van kentekens. We kunnen zelfs onderscheid aanbrengen –als men dit wil- tussen milieuvriendelijke en –onvriendelijke auto’s en hier een tariefdifferentiatie en/of een voordeel voor de beste parkeerplek aan verbinden.’, zegt Domenie. totaalconcepten Maar Skidata

vindt deze slimmigheden niet om de slimmigheid zelf uit ! Zeker, het bedrijf heeft innovatie hoog in het vaandel staan.

Maar belangrijker is het parkeren gebruikersvriendelijker te maken en in het geval van winkelcentra de parkeerondernemer en retailers de mogelijkheid te bieden om tot meer synergie en totaalconcepten te komen. ‘Daar kan de winkelbeleving alleen maar beter van worden en dat is in het belang van alle betrokken partijen’, besluit Domenie.

• U kunt de Skidata-brochures ‘@The Mall Car Access’, ‘@Loyalty Car Access en Eco. Logic’ opvragen via sales@skidata.nl

outlets

Op de Mapic maakte MAB Development een samenwerking met het Spaanse Neinver bekend. Het doel is gezamenlijk het al bestaande netwerk van outlet centres van Neinver met de kennis en lokale ervaring van MAB in Frankrijk en Duitsland in deze landen uit te breiden.

SCN sprak met Jan Eijkemans, managing director international.

‘Dit is de business van de retail destinations’

V

ia de achterdeur toch Spanje binnen? Jan Eijkemans: ‘Nee, dat was een grapje tussen Isaäc Kalisvaart en mij.

Ik heb natuurlijk een flinke geschiedenis in Spanje achter me, maar deze stap is niet bedoeld om voet aan de grond te krijgen in dat land, maar om gebruik te maken van de kennis van Neinver in de Outlet-business en andersom, dat zij gebruik maken van de ons Franse en Duitse netwerk en onze projectontwikkelingsexpertise. Dus een toegevoegde waarde van beide kanten. Het ontwikkelen en exploiteren van outlet-centres is een specialisme. Wij hebben de know-how niet om op de manier met

tuatie en we creëren hiermee denk ik een onverslaanbare combinatie.’ chemie De outlet-business is toch

enorm competitief aan het worden: je kunt de vakbladen niet openslaan of er komt weer een nieuwe aan. Waar gaat dat naar toe? Eijkemans: ‘Ik denk dat er uiteindelijk drie over zullen blijven: McArthurGlen, Value Retail en Neinver.

Neinver is enorm agressief bezig en doet het zeer goed. Dat hebben we overigens niet zomaar voor een gegeven aangenomen, maar zeer goed onderzocht.

Ik kende Neinver al vanaf halverwege de jaren negentig. Ze hebben een heel proces doorgemaakt en dat is belangrijk. Maar ook belangrijk zijn de mensen op de werkvloer. Tussen die van hen en die van ons moet een soort chemie ontstaan, ze moeten vertrouwen hebben en er voor gaan. En het werkt gewoon. Iedereen binnen het team is enthousiast.’ style outlets Het lijkt er toch steeds meer op dat outlet retail een apart kanaal naast de gewone retail is geworden. Het is toch niet meer geloofwaardig dat er alleen maar ‘out of season’ en ‘overstock’ verkocht wordt? ‘Het werd eerst factory outlet genoemd. Dat is er nu van af en nu is het gewoon ‘outlet’ of in sommige gevallen design- of fashion outlet. Neinver heeft besloten heel nadrukkelijk te gaan thematiseren en gaan hun projecten ‘style outlets’ noemen. Je ziet ook bij grote retailers dat het fenomeen volledig geaccepteerd is en dat er separaat voor geproduceerd wordt. Ook in de beleggersmarkt is het een geaccepteerd segment geworden. En als je de yields van een outlet met een traditioneel winkelcentrum vergelijkt, dan maakt dat niet zo gek veel verschil meer uit. Het is een echte destination waar de consument vaak een uur of meer voor wil rijden. Maar het management en de marketing zijn cruciaal. Die destination moet wel gemaakt worden.’

retailers om te gaan die bij de outletbusiness hoort, we kennen het assetmanagement niet en we hebben en willen vooralsnog geen fonds. Neinver heeft daarentegen geen infrastructuur in Duitsland en Frankrijk, kent de politiek niet, zijn niet bekend met het vergunningstelsel, maar wil wel in die landen groeien. Als MAB hebben we wel een goed internationaal netwerk met retailers en daar kan Neinver weer baat bij hebben. Belangrijk is ook dat Neinver bezig is met het opzetten van een tweede fonds en daarmee kunnen ze tegelijk in de marketing van dat fonds een pipeline laten zien. Het is aan beide kanten alleen maar een win-win-si-

Hoe kijken jullie tegen de vestigingslocatie voor een outlet center aan?

‘Vanuit het oogpunt van sustainability is een goede bereikbaarheid en ligging nabij een grote stad te verkiezen. Je loopt er dan echter tegen aan dat de gevestigde retail zich zal gaan roeren. Ook in het buitenland werken we daarom met DPO’s of Retail Impact Studies en het is van geval tot geval verschillend wat er mogelijk is. Alle opties staan wat dat betreft open.’

Op dit moment staan er vier locaties in Frankrijk op de rol. Locaties voor Duitsland volgen in een later stadium. •

scn 6 | 2009 49

grondig ) telwerk

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Flower Power voor de openbare ruimte www.flowerandshower.nl (t) 026 - 362 3061 adv shopping center news.indd 1

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen.

Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

28-07-2008 13:16:31

Hyperion past goed bij vastgoed. t 036 8484322 :: i www.studiohyperion.nl

projecten in de pijplijn

alkmaar

AMERSFOORT

amsterdam

arnhem

De Mare

Overhoeks

Schuytgraaf

O 2009 M 5600 m2 P ING Real Estate I Yvonne Flippo, T 071 3419636

’t Circus

Eemplein

O in ontwikkeling, start 2009 M 20.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O medio 2008 M 12.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Ontwikkelcombinatie Overhoeks (ING RED en Ymere) I Yvonne Flippo, T 071 3419636

O 2012 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900

o 2011 i 7000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

ALKMAAR

Buitenmere Zuid

Overstad

o onbekend m 45.000 m2 p i Steef Bakker

amersfoort

Vathorst

alphen a/d rijn

Herenhof

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

o 2011 m 3.300 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 ▼

Osdorpplein

apeldoorn

Hoofdstraat

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

IJ-dock

O eind 2009 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Mahler 4

amsterdam

De Opgang

O 2009 M 8600 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

Centrum Amsterdam Noord

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665

BK40

O 2005-2010 M 10.000 m2 P ING Real Estate i.s.m. ASR Vastgoed Ontwikkeling en G&S Vastgoed I Yvonne Flippo, T 070-341 96 36

O eind 2009 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Mosveld

Oostpoort

Forumpark

O eind 2007 (1e fase) M 1700 m2 P BAM Vastgoed I Levi Boerman, T 030 6598923 ▼

O 2013 M 17.000 m2 winkels P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

amsterdam zuidoost

Getz

O 2012 M 80.000 m2 P ING Real Estate, BAM Vastgoed, Ballast Nedam I Larissa Staal, T 070-341 8816

>

lees verder op pagina

52

scn 6 | 2009 51

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

den haag

dordrecht

Kloosterveste

De Kwinkelier

O eind 2010 M 9100 m2 P BAM Vastgoed I Karel Nuijten, T 030-659 8297 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 ▼

De Kroon

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578

’t Hogeveen

Bagijnhof

O 2010 M 2000 m2 winkels P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

O 2008 M 11.500 m2 P Bam Vastgoed I Adriaan Kuyvenhoven, T 030 659 8927 ▼ drachten

berkel en rodenrijs

boskoop

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Suzan Loorij, T 070 3419225

Entree Waterrijk

O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

berlicum

Schoolstraat

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555 breda beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

Achter de lange stallen

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397 delfzijl

ede

Kerkplein

De Wending

O 2e kwartaal 2009 M 5000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33

o medio 2009 m 2200 m2 p ING Real Estate i Yvonne Flippo, T 070-3419636 ▼

Hovenpassage

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

dordrecht

Gezondheidspark

O 2015 M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 6 | 2009

o 2010 m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

De Burcht

delft

Den Helder

o 2014 m 20.000 m2 P MAB Development Nederland i J. de Vreede, T 070 3068578

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

beverwijk

Raadhuisplein

Eemnes

Centrumplan

O 4e kwartaal 2010 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

projecten in de pijplijn

eindhoven

Grootegast

harderwijk

huizen

Achtste barrier

O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

eindhoven

Meerrijk Meerhoven

O 2010 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Centrumplan

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387

haarlem

heerlen

Schalkstad

O 2015 M 16.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070-3418665

Raaks

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

enschede

Stokhorst

O 2008 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

Grolschterrein

O 2010 M 19.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼

Waterfront

O 2e kwartaal 2010 M 2500 m2 P Leyten I 010-2211351

julianadorp

De Plu

o 2012 m 15.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

Centrumplan

O in ontwikkeling M 8600 m2 P Foruminvest en Visser Bouwmij I Dhr. Sneep, T 035-6956060 ▼

De Riepel

O 2009 M 7500 m2 P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

hendrik ido ambacht

De Volgerlanden

O eind 2008 M 6500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼ Leens

Marsmanplein

O 2e kwartaal 2011 M 2290 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

hoogvliet

Stadshart

De Marne

O 4e kwartaal 2010 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

O 2011 M 4000 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 horst a/d maas

ermelo

De Verbinding

O 2008 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

Harderwijjk

Stadsdennen

o 2010 m 10.000 m2 p Lingotto i T 020 560 89 10 ▼

Centrum

O in ontwikkeling M 6000 m2 P 3W Vastgoed I Dhr. N. Eurlings, T 043-3667700 houten

Castellum

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel T 030 6867396

leeuwarden

De Bilgaard

o 2009-2010 m 10.000 m2 p Multi Vastgoed i.s.m. winkeleigenaren i T 0182-690900

leiderdorp

Het Palet

O 2009 M 950 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

>

lees verder op pagina

55

scn 6 | 2009 53

enquêtes met Kauwgomverwijdering & Straatwerkreiniging

Is uw winkelcentrum schoon?

diepgang ) Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing

Snelle en vakkundige reiniging van alle bestratingen gegarandeerd resultaat dus succes verzekerd!

Voor meer info of een vrijblijvend advies gaat u naar:

WWW.JADON.NL Tel: 0511-44 95 74 info@jadon.nl

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

Inspiring Space Jadon b.v. , Wyldpaed-West 16, 9287 VK, Twijzelerheide, NL Tel:+31 511 44 95 74 Fax: +31 511 44 94 07

Hengelo, Lange Wemen

www.am.nl www.ipmmc.nl

Inspirerende en duurzame leefomgevingen bedenken en ontwikkelen, dat is de passie van AM. Wij betrekken actief alle belangen en belanghebbenden in een open planproces om de soms verborgen kracht van locaties – zowel in de stedelijke omgeving als in het landelijk gebied – te benutten. Wij doen dit creatief, professioneel, eigenzinnig en vol bezieling. Zoals in Hengelo, waar AM samen met IPMMC het ambitieuze binnenstadsproject Lange Wemen ontwikkelt. Een bruisend horecaplein en een nieuw winkelcentrum geven het hart van Hengelo een duurzame dynamiek.

Ook een nieuw stadskantoor, woningen en een ondergrondse parkeergarage maken deel uit van deze gebiedsontwikkeling.

AM en IPMMC zorgen hiermee voor kwaliteit van ruimte én kwaliteit van leven.

110.01.088 adv. Hengelo 202x125 mm.indd 1

05-05-2009 19:24:03

projecten in de pijplijn

lelystad

nieuwegein

Rhoon

rotterdam

Centrumontwikkeling

Hesseplaats

O 2008 M 21.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Stadskwartier

O 2011-2013 M 20.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 nijmegen

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

Waalsprong

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans IBC, BAM Vastgoed I T 0182-690900

ridderkerk

Koningshof fase III

O 2011 M 2700 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

O 2010 M 12.000 m2 P ING Real Estate I Suzan Loorij, T 070-341 92 25 ▼

oldebroek

Centrumplan

De Lindenboom

O 2010 M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

rosmalen

Centrumplan

reeuwijk

Centrumplan

O 2009 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

Parc Boulevard

Coolsingel

o in ontwikkeling m 30.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

rotterdam

Watermanweg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

mijdrecht

O 4e kwartaal 2010 M 3000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

o 2011 m 25.00 m2 p MAB i Steef Bakker

Plein 44

Koningshoek

O in ontwikkeling M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

nijmegen

maassluis

Centrum

o 2012 m 3.500 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Nesselande

O 2009 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Schaesberg

Centrum

o 2010 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Casper Grondel T 030-6867396 ▼

st-michielsgestel

>

lees verder op pagina

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56

scn 6 | 2009 55

projecten in de pijplijn st. michielsgestel

Utrecht

waalwijk

zaandam

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I M. Majolee, T 030-6867397

de Vredenburg

O 2011 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2302814 ▼

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Jamal Msalmi, T 070-3419805

Inverdan

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

waddinxveen

Stadscentrum Be Fair

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

sittard

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900 son & breugel

zoetermeer

Centrumplan

Ekkersrijt

O nnb M 42.000 m2 P ING Real Estate I Larissa Staal, T 070-341 88 61

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

zaanstad

Inverdan

O 2010 M 18.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

Terwijde

veenendaal

Vleuterweide

O 2011 M 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 0182-690900 ▼

Brouwerspoort

O medio 2008 M 14.000 m2 P BAM Vastgoed I Jan Ruitenberg, T 030 6598163 ▼

zaandam Winkelcentrum Saendelft O 2008 M 7600 m2 P OBAN I Peter Welles (BAM), T 030-659 89 34 ▼

zwolle

Willemspoort

O 2013 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

56 scn 6 | 2009

Cadenza o 2012 m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Mariska Bossmann, T 070 3068578

Utrecht

Oosterheem

o 2011 m 10.700 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

spijkenisse

Hovestein

o 2008 m 1335 m2 p BAM Vastgoed i Michiel Smits, T 030-6598163

decoratie

decoratie decoratie

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

Giele Groep De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

T 036 531 96 19 • F 036 531 94 09 I www.giele-projecten.nl

decoratie

decoratie

media

servicepagina

algemeen

media

Flower and Shower Velperweg 105, 6824 HJ Arnhem

MK-Illumination Handels GmbH Trientlgasse 70, 6020 Innsbruck, Oostenrijk

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Willem Fenengastraat 16A, 1096 BN Amsterdam

T 026 3623061 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

T 06 13667805 Jo van Gemert T (0043) 512 202430-12 • F (0043) 512 202433 E j.vangemert@mk-illumination.com

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

illuminatie

illuminatie

kennis & informatie

s t r a b o) Avontuur Thema Vormgevers Blokdijk 3, 1608 HH Wijdenes

27-02-2009 13:33:37

T 0229 501222 • F 0229 501228 E info@avontuur.net • I www.avontuur.net

kennis & informatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Decolights De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

T 0315 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

consultancy

marketing/consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

scn 6 | 2009 57

servicepagina

congres en evenement

marketing/promotie

marketing/promotie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Giele Promotions De Steiger 122, 1351 AL Almere Haven

Decoration Light Ommelandsvaart 13, 1335 SB Almere

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 036 531 7528 I www.giele-promtions.nl

T 036 5301215 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

marketing/reclame ontwikkelaar

ontwikkelaar

Ice-World Benelux Tolweg 5, 3741 LM Baarn

Weijers Fernandez communicatie & organisatie IPMMC

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon

Statenlaan 281, 3508 5223 AL LGUtrecht Den Bosch Postbus 85457,

Statenlaan 281, 5223 DenAG Bosch Van Deventerlaan 101,LG 3528 Utrecht

T 035 541 3801 • F 035 542 20 45 E info@ice-world.nl • I www.ice-world.nl

T 030 2817300 •F 030 2817015 E info@ipmmc.nl • I www.ipmmc.nl

T 030 6867300 • F 030 6867395 I www.synchroon.nl

ijsbanen

marketing/promotie

marketing/promotie

marketing/promotie

Promotions by Maureen

Kiddieland

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

Postbus 211, 5830 AE Boxmeer

Statenlaan 281,1351 5223AL LGAlmere Den Bosch De Steiger 122, Haven

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www@promotionsbymaureen.nl

T 0485 520800 E p.hutten@kiddieland.eu I www.kiddieland.eu

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

facilitair

straatmanagement light

reiniging bestrating

Urbania, de exterieurinrichters Postbus 54, 7240 AB Lochem

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Jadon Wyldpaed West 16, 9287 VK Twijzelerheide

T 0573 25 44 22 • F 0847 18 19 01 E info@urbaniaproducts.nl I www.urbaniaproducts.nl

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 0511 449574 • F 0511 449407 E info@jadon.nl • I www.jadon.nl

Uw bedrijf hier vermeld?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.eu 58 scn 6 | 2009

Voordelen van de PFM klantentelsystemen: ▲

▲

▲ ▲

Plan de ruimte, laat u niet verrassen!

Levering en beheer van complete systemen Eenvoudig in gebruik, betrouwbare werking Beheer en rapportage via webportals Alle typen sensoren zoals camera’s, Radar, I.R, Laser etc.

▲

Klantgerichte techniek en software

▲

Koppeling met intra/internet

▲

Internetapplicaties door TCP/IP

▲

Uitstekende prijs/prestatie verhouding

▲

Gebruiksklare oplevering in heel Europa

FLUCON BV Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen a/d Rijn Tel. : 0172 43 59 01 Fax : 0172 42 22 71 E-mail : sales@flucon.nl www.flucon.nl

Strabo legt de fundamenten ) onder uw vastgoedbeslissing Passantentellingen )

Strabo heeft zich ontwikkeld tot dé handmatige telspecialist voor winkelcentra en winkelgebieden.

In exclusieve samenwerking met Experian-FootFall brengt Strabo passantentellingen nu ook naar het niveau van exacte wetenschap. Ultramoderne techniek en analyse geven een uiterst betrouwbaar beeld van passantenstromen in en rondom uw winkelcentrum.

Consumentenonderzoek )

Om een consument in beweging te krijgen, moet u weten wat hem tegenhoudt. Hoeveel tijd en geld besteedt een bezoeker in uw winkelcentrum?

Hoe beoordeelt hij of zij sfeer, winkelaanbod en bereikbaarheid? Strabo doet passanten- en koop-

stromenonderzoek voor meer dan in 300 winkelcentra in heel Nederland. U krijgt goed inzicht in de profielen, het winkelgedrag, de meningen en de motivaties van uw bezoekers.

Ondernemersonderzoek )

Een tevreden huurder draagt bij aan kwaliteit en beleving van een winkelcentrum. Voor de eigenaar/ beheerder is kennis over ondernemers dan ook essentiële managementinformatie. Hoe beoordelen zij de voorzieningen? De marketing? Het beheer? U kunt er zelf naar vragen. Maar de professionele enquêteurs van Strabo krijgen uw ondernemers écht aan het praten. En halen responscijfers van 80 tot zelfs 100%.

Maak kennis met bijna 30 jaar kennis over wonen, werken en winkelen. Ga naar www.strabo.nl of bel 020 - 626 08 17.

MAB Development creĂŤert omgevingen waar mensen graag willen winkelen, werken, wonen en recreĂŤren. Gebaseerd op visionaire concepten die uitdagen en creativiteit tonen.

W W W. M A B .CO M