SCN 6-2011

SCN jaargang 13 | nr. 6 | 2011

shopping centre news winkelcentra: planning, realisatie, exploitatie

Cityplaza

Nu écht een stadshart

Castellum

compact bouwen in Houten Kloosterveste

Assen blijft verrassen • Duurzaamheid en de ontwikkelaar • Nijsten over de functionele methode • De Soet winkelt bij Oil & Vinegar • WPM over prestaties winkelgebieden • WF Communicatie over social media

foto’s scn

deel onze

basis

Wij zijn voortgekomen uit bpfBOUW. Daarom zit vastgoed en pensioenkennis in ons DNA. Dit maakt ons als vastgoedvermogensbeheerder een ervaren en professionele partner voor institutionele beleggers.

betrouwbare kwaliteit

www.bouwinvest.nl

inhoud

in dit nummer

colofon Shopping Centre News is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

retail Huurprijzen van supermarkten John Nijsten over de functionele methode Specialty leasing slaat aan Ondernemersfonds Stimuleringsprijs voor Best Veldhoven start pilot Het Nieuwe Winkelen

4 14 21 49 50 55

visies en reviews Duurzaamheid en de ontwikkelaar Jorine de Soet over Oil & vinegar Prestaties van winkelgebieden

Uw columns winkelruimte is ons bedrijf.

Verwaaijen De Fouw Retailer Dorrestijn

10 32 36

jaargang 13 (2011), nr. 6 • 68 pp. redactie

Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 • f 035-525 98 61 redactie@scnews.nl 5 19 35

advertenties

Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 • f 035-525 98 61 sales@scnews.nl abonnementen

projecten Molenhoekpassage Bigshops Rotterdam Cityplaza, de verhuurder Cityplaza, de ontwikkelaar Cityplaza, de marketeer Cityplaza, het 'oude' deel Nieuw Hoog Catharijne Kloosterveste Assen Castellum Houten Multi in Duisburg

rubrieken Personalia Beurzen en congressen In the pipeline Servicepagina’s

5 19 58 64

8 23 24 26 29 31 40 46 52 57

NIEUWS

Nominaties NRW Jaaprijs Perry in de Markthof Aedes versterkt ASRE Nieuwe opleiding Vastgoedexploitatie Triflex-vloer in Bigshops Masterclass ZKA Toegangskaarten Christmasworld Koopstromenonderzoek SCN video's online Retail-/leisurepark in Zevenaar Jurassic Park in Istanboel Concurrentiescan

7 18 18 18 23 39 42 42 43 49 49 57

Shopping Centre News verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de voorwaarden: www. scnews.eu > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews. eu. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website. uitgever / hoofdredacteur

Edwin Brugman gedrukte / verspreide oplage

2500/2400 ex.

Wij zijn

Onze partners

| En wie bent u?

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre News sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de nieuwe redactieraad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Het partnership-programma zal dit jaar inhoudelijk verder uitgebreid worden. Wilt u hier meer van weten? Vraag dan onze informatie aan bij sales@scnews.nl.

vormgeving en prepress

Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk

Veldhuis Media, Raalte issn

1571 9243

scn 6 | 2011 3

nieuws

Huurprijzen van supermarkten

I

n scn 2011–03 gebruikte John Nijsten zijn de huurprijzen van supermarkten om aan te tonen dat de uitdrukking ‘hoe groter de oppervlakte, hoe lager de huurprijs per vierkante meter’ niet meer overal opgaat.

Ook dtz Zadelhoff komt nu tot deze conclusie in een onderzoek naar de kenmerken van supermarktbeleggingen, De zekerheid van supermarkten, uit november 2011.

Volgens dit onderzoek bepalen de verschillen in de grootte van supermarkten in belangrijke mate de hoogte van de huurprijs per m². Dit blijkt uit analyse door dtz Zadelhoff van 1500 supermarktlocaties. Het gemiddelde huurprijsniveau van een Nederlandse supermarkt in 2011 bedroeg volgens DTZ 137 euro per m² per jaar. Kleine buurtsupers kenden een huurprijsniveau dat daar gemiddeld 30 procent onder lag en voor grotere supermarkten geldt dat zij gemiddeld 16 procent duurder waren per vierkante meter dan het landelijk gemiddelde. Per m² werd gemiddeld de hoogste huurprijs betaald voor een supermarkt van een gemiddelde grootte (1700 m²). Daarna daalt de opbrengst per vierkante meter bij de middelgrote supermarkt en de grote supermarkt.

De grafiek boven dit artikel maakt dat inzichtelijk.

4 scn 6 | 2011

De xl-supermarkt neemt in de verdeling naar grootteklasse, door zijn gemiddeld hoge huurprijs per vierkante meter, een bijzondere positie in. Het gaat hier vaak om vastgoed in grootstedelijk gebied met een bijzondere aantrekkingskracht, waardoor het huurprijsniveau hoger ligt dan bij andere supermarkten. Deze xl-supermarkten zijn dé grote publiekstrekkers in het winkelgebied of het winkelcentrum waarvan zij deel uitmaken.

Naast verschillen in grootte maakt het voor de hoogte van de huurprijs ook uit waar de supermarkt gelegen is. Hoewel de omvang van het verzorgingsgebied van de in dit onderzoek betrokken supermarkten overal hetzelfde is, waren verschillen in huurprijsniveau duidelijk zichtbaar. De huurprijzen voor supermarkten in de noordvleugel van de Randstad waren het hoogst. Hoe verder van de Randstad, des te lager de huurprijs. regionale verschillen De regionale verschillen tussen huurprijzen van supermarkten worden onder meer verklaard door het bedrag dat consumenten gemiddeld in een gebied besteden aan dagelijkse boodschappen. Hierin speelt het gemiddeld besteedbaar inkomen van de consumenten een grote rol.

Het percentage dat aan dagelijkse goederen wordt besteed, is geen vaste component. Naarmate het inkomen stijgt, daalt namelijk het relatieve aandeel van uitgaven aan dagelijkse goederen.

Het is opvallend dat volgens dtz Zadelhoff weinig verschil in rendement tussen de diverse regio’s is. Dit komt volgens het bedrijf doordat elk verzorgingsgebied (waar ook in Nederland) ongeveer een gelijk aantal inwoners kent.

Huurprijs en omvang van de winkeloppervlakte worden hierop afgestemd. In de praktijk verhouden deze factoren zich tot elkaar als communicerende vaten, wat tot de geringe verschillen in rendement tussen regio’s leidt. lage bedragen? De conclusie van dtz is dat het huurprijsniveau afhangt van de verkoopoppervlakte en de geografische ligging. In een regio waar in absolute zin meer geld wordt besteed aan dagelijkse boodschappen wordt een hogere huurprijs per m² betaald. Overigens vindt John Nijsten de vermelde bedragen vrij laag. Bij een huurprijstoetsing zal toch ter plaatse gekeken worden, zodat de feitelijke bedragen van de daar gelegen supermarkten bepalend zijn. Het vermelde gemiddelde is dan niet relevant; wel de geconstateerde relatieve verschillen per grootteklasse.

•

personalia

column Per 1 januari 2012 is Ariën van Heesen benoemd tot partner bij Boekel. Per die datum telt de vennootschap 30 aandeelhouders.

Ariën van Heesen is sinds 2005 als kandidaat-notaris verbonden aan Boekel, waar hij zich vanaf dat moment heeft gespecialiseerd in vrijwel alle notariële aspecten van het vastgoed. Het accent van zijn praktijk ligt hierbij op commercieel onroerend goed alsmede financieringen en zekerheden. Hij adviseert en begeleidt bedrijven en banken bij onroerendgoedvraagstukken en hij draagt zorg voor het opmaken van de (notariële) contractstukken voor commerciële onroerendgoedtransacties en financieringen.

Caroline Kievit-Droste, COO van Corio Nederland, is verkozen tot vastgoedvrouw van het jaar 2011. Verheugd heeft Corio kennisgenomen van deze verkiezing door DWIRE (Dutch Women In Real Estate).

Caroline KievitDroste (1960) maakt sinds 2008 deel uit van de directie van Corio Nederland.

Zij heeft een lange staat van dienst in de retail- en vastgoedsector en werkt vanaf 1998 bij Corio en haar rechtsvoorlopers. In de visie van Kievit-Droste zijn winkelcentra favourite meeting places als zij succesvolle, duurzame ontmoetingsplekken zijn, geliefd bij de consument en verbonden met de lokale, regionale gemeenschap.

Met ingang van 1 december 2011 vallen alle researchactiviteiten van Jones Lang LaSalle Nederland onder de directe verantwoordelijkheid van Pim Macke (1974).

Director strategic advisory. Macke neemt hiermee een belangrijk deel van de verantwoordelijkheden van Ruben Langbroek over. Langbroek (1977), director research Nederland, maakt per 1 december de overstap naar Jones Lang LaSalle in Hongkong waar hij als consultant de verantwoordelijkheid krijgt voor corporate clients in de regio Azië Pacific. Macke is sinds 2010 directeur van de afdeling Strategic advisory waaraan hij samen met Langbroek leiding geeft. Macke had hierbij de verantwoordelijkheid voor Consultancy en Langbroek voor Research. Zowel Research als Consultancy vallen binnen de nieuwe structuur onder de directe verantwoordelijkheid van Pim Macke.

Michael Hesp (1981) wordt per 1 december Head of research van Jones Lang LaSalle in Nederland en maakt deel uit van het strategic advisory team dat wordt aangestuurd door Pim Macke. Naast zijn werk als consultant geeft Hesp leiding aan het samenstellen van alle rapporten en analyses van Jones Lang LaSalle.

Vanuit de researchactiviteiten zal Hesp een belangrijke bijdrage leveren aan Jones Lang LaSalle’s Thought Leadership-programma. Hesp was werkzaam bij Fakton, adviseur op het gebied van complexe vastgoedtrajecten en studeerde Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven.

•

verwaaijen Ouder en wijzer

B

ij mijn debuut als columnist in SCN, schreef ik dertien jaar geleden een zeer kritische column over het koopstromenonderzoek Zuid Holland. Ik stelde vragen bij een deel van de uitkomsten en trok deze in twijfel. Een onvergeeflijke fout. Allereerst is het niet chique om en publiek een collega onderzoeksbureau af te branden, zonder de mogelijkheid van verweer. Op de tweede plaats weet ik inmiddels wat een enorme klus het geweest is om in die tijd, met de middelen van toen zo’n enorm onderzoek uit te voeren. Dus iets meer respect had wel gemogen.

Tijdens de boeiende presentatie van de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad (we zijn nu al weer twee provincies verder) moest ik hier aan denken. De timing van de reeds maandenlang geplande presentatie was hoogst ongelukkig, omdat exact die dag de overname van C 1000 wereldkundig werd gemaakt en het nieuws volledig domineerde. Daardoor verdween het schokkende nieuws naar de achtergrond dat we qua winkelen in een nieuw era zijn beland. Omzetten in tal van winkelsteden lopen terug, de vloerproductiviteit in de niet-dagelijkse sector vertoont een dramatische daling ten opzichte van 2004. Dit gekoppeld aan opmerkelijke leegstandscijfers. En nu voor het eerst in harde cijfers vervat. .

Dat ook dit onderzoek, het grootste koopstromenonderzoek ooit in Nederland gehouden, niet 100 % weergeeft wat er daadwerkelijk speelt is een gegeven. Geen kritiekpunt, maar een gegeven. Want gegeven een budget zijn de mogelijkheden om volledig representatief te werk te gaan beperkt. Eerste generatie allochtonen, jonge een- en tweepersoonshuishoudens, expats en binnen- en buitenlandse toeristen zullen altijd onderbelicht blijven in zo’n onderzoek.

Maar dat geeft niet, want ook in eerdere onderzoeken speelde dat haast onoplosbare probleem. Het gaat dus om de vergelijking die je moet kunnen maken met eerdere onderzoeken en dan is het duidelijk dat er een grote verschuiving heeft plaatsgevonden.

Het onderzoek geeft eens te meer duidelijk weer dat het steeds moeilijker wordt om in Nederland een volledig representatief beeld te schetsen van de koopstromen. Vijftien jaar geleden had nog negen van de tien huishoudens een vaste telefoonlijn, lag de respons nog op een aanvaardbaar niveau en was er nog geen belme-niet-register. Nu bereik je alleen via een ingewikkelde multichannel strategie de weerbarstige respondent. Over vijf of zeven jaar, als er dan nog een vervolg komt, zal het er niet makkelijker op worden. Door het Bel/mail/twitter/LinkedIn-me-niet-register. Of het ‘Ik wil niet dat ze mijn afschriften gebruiken om koopstromen te reconstrueren’-register.

Tenslotte. Verval ik nu weer in een oude fout? Nee hoor, alle hulde voor de makers van het uitsluitend digitaal verkrijgbare rapport. •

Jeroen Verwaaijen directeur onderzoek Strabo bv verwaaijen@strabo.nl • @jpverwaaijen

scn 6 | 2011 5

Batavia Stad Fashion Outlet, winnaar NRW Marketingprijs 2011

Neemt u winkelcentrummarketing serieus?

Dan zien wij graag hoe u dat doet !

De NRW Marketingprijs is in 2011 voor het eerst uitgereikt. Uit vijftien inzendingen wees de jury Batavia Stad Fashion Outlet als winnaar aan.

Bekijk de YouTube-video van de winnaar en de overige inzendingen door de QR-code hieronder te scannen of ga naar www. nrw.nl/marketingprijs

T 030 231 37 54 | E info@nrw.nl

Hoe u uw winkelcentrum in de markt zet, hoe succesvol u het weet te marketen, bepaalt in deze turbulente tijd meer dan ooit het verschil tussen succes en falen. De NRW benadrukt het belang van een professionele marketing voor winkelcentra en geeft daar uitdrukking aan. De marketingactie die binnen budget het meest innovatief is geweest en/ of relatief de beste resultaten heeft bereikt wordt beloond met de NRW Marketingprijs.

Als eigenaar, beheerder, reclame- of marketingbureau, of als ondernemersvereniging, kunt u meedingen naar deze prijs. Zend uw campagne, event, actie of jaarplan in v贸贸r 2 februari 2012. Zowel leden van NRW als niet-leden kunnen een project insturen. Alle informatie kunt u vinden op www.nrw.nl/marketingprijs.

Meedoen is leuk. Winnen is leuker.

nrw

Nominaties NRW Jaarprijs 2012

D

Op woensdag 9 november 2011 heeft de jury van de NRW Jaarprijs unaniem besloten vijf winkelcentra te nomineren.

e nrw Jaarprijs heeft een belangrijke plaats verworven in de Nederlandse vastgoedwereld. Bij de beoordeling van de ingediende projecten speelt de mate waarin het project een bijdrage levert aan de kwalitatieve ontwikkeling van winkelcentra in Nederland een belangrijke rol. In samenhang met de overige activiteiten van de nrw heeft de instelling van de jaarprijs tot doel een impuls te geven aan het denken over, het ontwikkelen en realiseren van geplande winkelvoorzieningen, onder meer in relatie tot omgeving en marktgebied.

Externe deskundigen:

Juryvoorzitter:

• Cees van der Goes, architect Buro van der Goes (architectuur) • Derk Jan Somsen, clustercoördinator Economische Zaken gemeente Almere (overheid) • Henk Vlug, directeur Fortrus (duurzaamheid) • Bas van der Kwaak, acquisiteur Vastgoed, Hema (retail) • Krein Bons, directeur Deichmann/ Van Haren (retail) • Silvia Veldboer, business development manager events Sanoma Uitgevers (consument)

• Ron Cijs, directeur PlusPoint en lid van de Raad van Toezicht NRW

UITSLAG Op donderdag 5 april 2012

beoordeling Projecten die voor de

nrw Jaarprijs in aanmerking komen, zijn nieuwe en vernieuwde winkelcentra met een bedrijfsvloeroppervlak van 2500 m2 of meer. Het project dient tussen 1 mei 2010 en 1 november 2011 te zijn geopend. jury De jury bestaat uit leden van

Bestuur en Raad van Toezicht van de nrw, uitgebreid met externe deskundigen uit de disciplines overheid, duurzaamheid, architectuur en retail.

Juryleden NRW:

• • • •

Jaap Blokhuis, ceo Redevco Paul Bringmann, directeur La Place Albert Hoogland, ceo SCM Europe Richard Dallinga, directeur national retail Jones Lang LaSalle • Francoise Dechesne, directeur MAB Development Nederland bv • Willem Krzeszewski, algemeen directeur Staedion • Jos Sentel, directeur Third Place

wordt tijdens de jaarvergadering de winnaar van de NRW Jaarprijs 2012 bekendgemaakt.

SPECIALE EDITIE Net als in voorgaande

jaren maakt Shopping Centre News in samenwerking met de nrw weer een speciale editie die op de dag van de jaarvergadering vrijgegeven wordt. Als u in deze dikke bewaareditie wilt participeren, neemt u dan voor nadere informatie contact op met sales@scnews.nl .

•

Project

Plaats

Inzender

De Kloosterveste

Assen

AM

Middenwaard

Heerhugowaard

Corio Nederland / Segesta Groep

Markthof

Hoofddorp

Kroonenberg Groep / ProWinko Nederland

De Promesse

Lelystad

ASR Vastgoed Ontwikkeling

Stadsplein

Spijkenisse

Multi Vastgoed

scn 6 | 2011 7

herontwikkeling

Dat de kleinere winkelcentra het nog prima kunnen doen, blijkt wel uit de Molenhoekpassage in Rosmalen. Dit in 1974 als buurtcentrum ontwikkelde winkelcentrum van circa 4.000 m2 bleek in de praktijk een wijkfunctie te vervullen en dat noopte Bouwinvest, dat namens Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund het asset management voor dit centrum voert, na een beperkte renovatie en uitbreiding in 1996, weer eens te kijken naar de mogelijkheden.

Bouwinvest ziet kansen in modernisering en uitbreiding Molenhoekpassage Rosmalen

A

rnoud van Kessel, senior asset manager bij Bouwinvest, wist dat Albert Heijn feitelijk te klein gehuisvest was voor de functie die de Molenhoekpassage inmiddels innam: ‘Het winkelcentrum heeft een prima dagelijks aanbod, een goede bereikbaarheid en biedt gratis parkeren op 160 plaatsen. Dat is voor de consument erg interessant en dat blijkt dan ook uit het succesvol functioneren van de twintig winkeliers. Maar het is inmiddels meer dan vijftien jaar geleden sinds de laatste modernisering en niet alleen de tijden, maar ook de behoeften van zowel de winkeliers als consumenten zijn veranderd. Om succes uit het verleden ook in de toekomst te kunnen bestendigen dient het winkelcentrum in een volgende levensfase te worden gebracht’ Van Kessel had daarbij al langer zijn oog laten vallen op een naastliggend pand en enkele braakliggende percelen, maar liep tegen de beperkingen van het bestemmingsplan en de ingewikkelde eigendomsverhoudingen aan. ‘De gemeente zag het winkelcentrum bovendien als een buurtcentrum, terwijl het naar

‘De meeste lokale winkeliers hebben enthousiast gereageerd en besloten samen met ons op te trekken’ 8 scn 6 | 2011

onze mening als een wijkcentrum functioneert en in die zin een belangrijke functie in het verzorgingsgebied inneemt.’ aldi De mogelijke oplossing kwam vanuit onverwachte hoek:

de Aldi zit in Rosmalen namelijk op een centrumlocatie en dat paste niet binnen de herontwikkelingsplannen voor het centrumplan van Rosmalen. Arnoud van Kessel: ‘Toen kwam alsnog de locatie naast de Molenhoekpassage in beeld. De Aldi zou daar op 1200 m2 naar toe mogen. Voor ons was dat een moment dat we nog eens keken naar onze oorspronkelijke plannen voor modernisering en uitbreiding. Moesten we die solitair uitvoeren, of konden we het ook wat breder aanpakken, meer in de vorm van een integrale ontwikkeling met de omliggende eigenaren?’

‘De gemeente ging uiteindelijk in de tweede variant mee en nu is er een prima samenwerking ontstaan tussen gemeente en vastgoedeigenaren. Er is een plan gemaakt dat optimaal op deze locatie is afgestemd en dat rekening houdt met belangrijke zaken als bijvoorbeeld de parkeerbalans. Want het succes van de Molenhoekpassage betekende tevens voor omwonenden dat zij wat overlast hadden van het parkeren en van het bevoorradingsverkeer. Bovendien is het algehele beeld van bebouwing, straten en openbare ruimte ook voor verbetering vatbaar. In samenwerking met de gemeente en in overleg met de wijkbewoners gaan we daar wat aan doen, hetgeen past bij onze opvatting over duurzaam ondernemen.’ uitbreiding Wat gaat er nu aan de Molenhoekpassage ver-

anderen? Arnoud van Kessel: ‘Allereerst komt er nu ruimte voor de zo gewenste en noodzakelijke uitbreiding van Albert

herontwikkeling

Arnoud van Kessel, senior asset manager bij Bouwinvest

Artist impression van de toekomstige Molenhoekpassage in Rosmalen

Heijn. Bovendien gaan we meteen door met de moderniseringsoperatie en het technisch onderhoud dat al in de planning stond. Uiteindelijk zal het winkelgebied zo’n 6000 m2 detailhandel huisvesten en een volwaardig aanbod voor de wijkbewoners bieden. Belangrijk is echter ook dat we een entreepartij willen gaan verleggen om zo een betere aansluiting met de nieuwe Aldi en de extra te realiseren parkeerplaatsen te krijgen. We verwachten zo meer traffic en een betere doorbloeding van de Molenhoekpassage en vice versa, waarvan met name de lokale ondernemers zullen kunnen profiteren.’ vershof Waren er naast Albert Heijn dan nog meer huur-

ders die wat wilden veranderen? ‘Zeker. We hebben hier een zogenaamd ‘vershofje’, maar dat is met de huidige ontsluiting en uitstraling toch een wat verouderd concept. De versspecialisten zullen zich dus anders gaan presenteren. Verstandig, want als Albert Heijn gaat vergroten moet je er als kleine specialist toch voor zorgen dat je je blijft onderscheiden op het gebied van kwaliteit en service. Dat deze ondernemers daar tot nog toe bijzonder goed in geslaagd zijn, blijkt wel uit het feit dat zij er al meer dan vijftien jaar zitten. Daarmee is de meerwaarde voor de consument wel bewezen. Dat neemt niet weg dat de ondernemers toch moesten beslissen of ze op eigen gelegenheid een upgrading van de eigen winkel gingen doen, of dat ze dit lieten samenvallen met de herontwikkeling die Bouwinvest in gedachten heeft. De meeste winkeliers hebben enthousiast gereageerd op onze plannen en besloten om samen met ons op te trekken. En dat is een mooi resultaat, zeker in deze tijd.’

Ook de parkeergelegenheid bij de Molenhoekpassage wordt uitgebreid.

Planning Voor deze kleinschalige herontwikkeling ging

Bouwinvest een samenwerking aan met ontwikkelaar Centrum Projecten uit Hilversum. ‘Zij zijn helemaal thuis in dit soort ontwikkeltrajecten en kunnen ons veel uit handen nemen. We hopen, met een spoedige start van de gemeentelijke procedure, eind 2012 te kunnen starten en eind 2013 het nieuwe project, dat dan 4700 m2 groot is, opgeleverd te hebben. Dan staat er weer een modern stukje winkelvastgoed met volwaardig aanbod in een uitstekend en stabiel verzorgingsgebied. Dat past uitstekend in de portefeuille van het Retail Fund.’ •

scn 6 | 2011 9

duurzaamheid

Dat inhaken op het thema duurzaamheid een must is, dat is voor ASR Vastgoed Ontwikkeling allang geen vraag meer. Maar hoe de rol van ontwikkelaars en van andere stakeholders in zowel de ontwikkeling als de exploitatie uiteindelijk vorm moet krijgen, dat is iets dat nog volop in beweging is.

Duurzaamheid en de ontwikkelaar

S

hopping Centre News zit aan tafel met Boris van der Gijp en Paul Dielissen, respectievelijk directeur verhuur en verkoop en manager duurzaam bij ASR Vastgoed Ontwikkeling. De onderneming heeft de laatste tijd flink werk gemaakt van het thema duurzaamheid. Zo werd voor de in ontwikkeling zijnde projecten Leiden Aalmarkt en Utrecht Neude (het postkantoor) een breeam pre assessment met vier sterren behaald. En eerder werd aan het winkelproject Waddinxveen een driesterren-ontwerpcertificaat toegekend: het eerste breeam-certificaat voor een Nederlands winkelcentrum.

Paul Dielissen: ‘Wij zetten forse stappen in duurzaamheid.

Voor onze winkelcentra betekent dit dat wij minimaal drie sterren breeam nastreven. Vijf sterren is maximaal — en nog niet voor winkelcentra in Nederland toegekend — dus vier is een hele mooie score. breeam certificeert in de ontwerp- en ontwikkelfase en voor de uitvoering. Dat laatste certificaat gaat met het project mee naar de eigenaar.’

Vinden beleggers dat belangrijk? Boris van der Gijp: ‘Absoluut. Belangrijke beleggers als Corio, Redevco, Syntrus Achmea, enzovoort hechten hier grote waarde aan. Voor ons als ontwikkelaar betekent dit dan ook — in elk geval op termijn — dat als wij niet investeren in duurzaamheid, we met onverkoopbare producten blijven zitten. Nu is het nog een asset: als je het hebt, dan kun je je ermee onderscheiden. Maar straks is het een commodity: je moet het hebben, anders doe je niet meer mee. Echter, ook los van de eisen die beleggers stellen vinden wij dat een duurzaamheidvisie past bij onze rol als een van de grootste ontwikkelaars van Nederland. Het heeft ook alles te maken met wat we doen: meer en meer herontwikkelingsopgaven en dat dan met name in binnenstedelijke

10 scn 6 | 2011

locaties. Dat vereist gewoon dat je als ontwikkelaar je focus zet op hergebruik en duurzaamheid.’ misverstand Als ontwikkelaar maak je natuurlijk ook een

product voor de eindgebruiker. Bijvoorbeeld de retailer. Heeft die nog niet steeds een houding van ‘wat moet ik er mee, het is toch allemaal kostenverhogend?’ ‘Dat is een misverstand.

In feite is de hele breeam-aanpak vooral in het voordeel van de eindgebruiker. Je moet dan denken aan beter inregelbare installaties, meer comfort, maar ook een lagere energierekening. Anders gezegd: meer kwaliteit tegen lagere kosten.’ zegt Boris van der Gijp. ‘Maar we verwachten ook de kostprijs en exploitatiekosten van het winkelcentrum te kunnen reduce-

‘Voor ons geldt dat als wij niet investeren in duurzaamheid, wij straks met onverkoopbare producten zitten’

ren. Er wordt nu nog veel ruimte gereserveerd voor installaties. Dat kan ook anders. Denk bijvoorbeeld aan betonkernactivatie. Daarmee wordt het casco gebruikt als medium voor

duurzaamheid

‘Wij onderzoeken nu of het energiebedrijf de rol van investeerder in installaties kan overnemen’ Waarom BREEAM? Daar kan Paul Dielissen kort over

Paul Dielissen en Boris van der Gijp

afgifte van warmte en koude. Het ruimtebeslag van de ouderwetse aanpak kunnen we dan teruggeven in de vorm van lagere bouwkosten.’

Paul Dielissen: ‘In het algemeen wordt met dit soort systemen het comfort verhoogd. Het verschijnsel te warm of te koud ben je dan kwijt. Dat maakt dat de consument zich prettiger voelt, langer in een winkel blijft en meer besteedt. Nu gaat dat vaak nog anders. Meestal worden winkelprojecten casco geleverd. De huurder plaatst er dan zelf individuele installaties in. Vaak zijn dat dan geen bijzonder energievriendelijke producten. Denk aan radiatoren, luchtgordijnen en airco’s. Dat kan slimmer en het kan bovendien gevoed worden vanuit een centrale duurzame bron. De winkelier ervaart dan naast meer comfort en een lagere energierekening ook lagere investeringskosten voor de winkel. We denken nu ook aan allin prijzen voor winkelhuur en energie. De retailer moet dan zowel een hogere servicegraad als lagere kosten krijgen.’ energielabel In 2013 wordt er een energielabel door de

Rijksoverheid voor retailers ingevoerd. Wat is daar het nut van? Boris van der Gijp: ‘Je krijgt dan wellicht dat de consument naar winkels gaat kijken zoals nu naar vlees van de kiloknaller: wel goedkoop, maar niet duurzaam geproduceerd.

In het geval van een winkel betekent dit dan: ‘ziet er leuk uit, maar is niet duurzaam.’ Het wordt dus belangrijk dat je producten niet alleen duurzaam gemaakt worden, maar ook in een goede winkel verkocht worden. Hoe de retailers hiermee om zullen gaan? Ook daar zie je dat er een koplopergroep is, een middensegment en een groep die het niet interesseert.

Maar het is onontkoombaar daarom richten wij ons nu op de koplopers.’

zijn: ‘De breeam-certificering heeft waarde omdat de aanvrager alles, maar dan ook alles, moet aantonen. En dat in negen categorieën. Neem de categorie Management. Dat gaat niet alleen over het proces, maar ook hoe je met de omgeving omgaat en hoe de bouwer te werk gaat. Ook de bouwer moet tekenen voor de juiste manier van werken en aantonen hoe het zit met de afvoer van afval, co2-uitstoot, logistiek, enzovoort.’

Logistiek? ‘Jazeker: we kijken er bijvoorbeeld al naar waar het bouwmateriaal vandaan moeten komen. Stenen uit Duitsland of Nederland, dat maakt een heel verschil in de milieubelasting van het transport! Al met al is het een integrale benadering. Nu nog vooral op gebouwniveau, maar ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft ook al meegewerkt aan een certificering op gebiedsniveau. ‘ Andere rol voor de ontwikkelaar ASR Vastgoed

Ontwikkeling is intussen anders naar de traditionele rolverdeling gaan kijken. Was (en is) het altijd zo dat de ontwikkelaar opdraaide voor de kosten van de installaties en aansluiting op het elektranet, nu stelt deze ontwikkelaar de vraag of dat wel zo logisch is. Boris van der Gijp: ‘Goed beschouwd is het vreemd dat wij als ontwikkelaar een premie moeten betalen voor het aanbrengen van nieuwe afnemers voor het energiebedrijf. Wij onderzoeken nu dus of het niet mogelijk is dat het energiebedrijf de rol van investeerder in de installaties kan overnemen. Dat is een logische ontwikkeling, omdat ook hun rol aan het veranderen is van energieleverancier met centrale opwekking en distributie naar decentrale opwekking op kavelniveau.’

Boris van der Gijp: ‘Wat meespeelt is dat we winkelontwikkelingen vrijwel nooit binnenhalen op het financiële verhaal.

Het gaat altijd over de kwaliteit, het concept, de manier van werken en het feit dat we met open begrotingen werken. Maar dat alles maakt wel dat ook de dingen die met duurzaamheid samenhangen goed bespreekbaar zijn. Dat we er anders naar zijn gaan kijken speelt ook een rol. Je gaat ook niet eindeloos praten over wel of geen voordeur in een woning en wat die kost. Die voordeur is vanzelfsprekend en zo moet dat ook met duurzaamheid gaan. Als directie van ASR Vastgoed Ontwikkeling hebben we dan ook gesteld dat duurzaamheid een must is. Gewoon doen dus. Niet teveel blijven hangen in kosten/ batenanalyses.’

>

lees verder op pagina

13

scn 6 | 2011 11

ZKA MASTERCLASS

Koopzondagen & toerisme Beleid, marketing en effecten PROGRAMMA

SPREKERS & ONDERWERPEN

Ondanks de aangescherpte winkeltijdenwet willen nog steeds veel gemeenten en ondernemers meer dan 12 koopzondagen organiseren. Maar wat is er voor nodig om in aanmerking te komen voor een toeristisch regime?

Hoe kunnen koopzondagen succesvol worden ingevuld? Wat zijn de effecten op de winkelstructuur? Op deze en vele andere vragen die er leven naar aanleiding van de groeiende behoefte aan koopzondagen, geeft onze masterclass antwoord.

Dhr. Gerben Baaij (Netwerk Citymarketing Nederland) ‘Succes koopzondag gebaat bij goede citymarketing’ Dhr. Mathieu Vaessen (Seinpost Adviesbureau) ‘Wat zijn de effecten van koopzondagen?’

Dhr. Dirk van den Hombergh (ZKA) ‘Het onderbouwen van een toeristisch regime’ Mw. S. van der Meulen (Vakcentrum Detailhandel) ‘Koopzondagen in de praktijk’

DATUM

2 februari 2012

TIJD

14.30–20.00 uur

LOCATIE

Winkel van Sinkel, Utrecht

INFORMATIE

zka.nl/masterclass

Dagvoorzitter: dhr. Gré Beekers (ZKA).

SAFENED... doordachte veiligheid!

Voor echte veiligheid zorgen, dat doe je niet zomaar. Dat vereist ervaring en deskundigheid. Met meer dan 10 jaar ervaring zorgen wij voor een veilige woon en werkomgeving bij onze klanten.

Wij combineren de inzet van goed opgeleide beveiligers met moderne technische toepassingen zonder concessies te doen aan gastvrijheid. Dat vinden wij doordacht beveiligen.

Veiligheidsdiensten Beveiligingsadviezen Opleiding en training Servicemanagement Locatiebeheer

Tel.: 088 - 60 70 700 | kantoor@safened.nl | www.safened.nl

Nico de Vries P r o j e c t d e c o r a t i e s

duurzaamheid

Het ontwerp voor het winkelproject Waddinxveen werd met drie BREEAM-sterren beloond.

<

vervolg van pagina

11

Nu al anticiperen op de toekomst Projecten in het vastgoed lopen vaak vele jaren. Het is dus moeilijk om nu te bepalen wat voor een project dat over vijf jaar klaar moet zijn op het gebied van techniek of duurzaamheid relevant en mogelijk is. Hoe kijkt Paul Dielissen als manager duurzaamheid daar tegenaan? ‘Je moet inderdaad een visie op de toekomst ontwikkelen. Bijvoorbeeld ideeën hebben over de energiemix op een termijn van vijf of tien jaar. En wat gaat er veranderen in de relatie van vastgoed en mobiliteit? Hoe werken of wonen we straks? Nu een visie ontwikkelen is noodzakelijk om te voorkomen dat we verkeerde beslissingen nemen.

En visies kun je koppelen aan nieuwe concepten en dat doen we dan ook. We denken dat we naar een ‘all-electric omgeving’ gaan. Het sturen op elektriciteit en het zelf opwekken wordt steeds belangrijker. Dus kijken we niet alleen naar de exploitatie en beheer van een enkel gebouw, maar naar een gebied als totaal, naar infrastructuur, vervoer en meer. We moeten een beeld hebben bij de techniek die er aan komt en hoe we die kunnen verwerven en implementeren.’ smart grid Wat zijn echte eyeopeners van dit moment?

Paul Dielissen is enthousiast over een paneel dat energie kan opwekken door de rotatie van de aarde. Boris van der Gijp noemt een transparant zonnepaneel dat je over bestaande arcades heen kunt leggen. Maar echt veel kunnen we op energiegebied verwachten van het SmartGrid. Wat dat is?

Paul Dielissen: ‘Een SmartGrid is een distributiesysteem voor elektra waar we met netbeheerder Alliander aan werken.

In een SmartGrid gaat elektriciteit van centrale naar afnemers en vice versa. Bovendien is het mogelijk om pieken en dalen in vraag en aanbod beter te managen. We gaan dus naar decen-

trale opwekking van energie en een distributie waarin niets verloren gaat. Winkelcentra produceren veel energie waar we niets mee doen en hebben ook een wisselende elektriciteitsbehoefte. Een SmartGrid is daar een oplossing voor. PV-panelen werken op 12/24 volt terwijl ons spanningsnet 230 volt is, dat betekent energieverlies. Daarom studeert asr op het opnemen van een 12/24 volt-net in haar woningen. Ook dat willen we aanpakken en dat doen we als asr Vastgoed Ontwikkeling ondermeer door deel te nemen in het koploperoverleg.’

De heren worden nu echt enthousiast en we komen zelfs uit op de ‘fun-factor’ van duurzaamheid, op apps voor de mobiele telefoon om apparaten thuis of in de winkel aan te sturen, om te zien welke parkeerplaats in een winkelcentrum voor je vrij is en op interactieve gevels. Vooruit dan, nog één concreet voorbeeld: de cloud.

Boris van der Gijp: ‘Het opslaan van onze data op externe servers (de cloud) maakt het minder noodzakelijk om in je winkel en winkelcentrum allemaal hardware te hebben staan.

Straks kunnen we toe met een paar schermen om te kijken en te bedienen. Als ontwikkelaar moeten we dus niet teveel investeren in fysieke dingen, maar meer gaan kijken wat er nodig en mogelijk is op ict-gebied. Ook daarin zie je weer hoezeer ons vak aan het veranderen is. Dat en het feit dat we tegenwoordig veel herontwikkelingen in bestaande binnensteden doen, maakt dat er veel hogere eisen worden gesteld aan het procesmanagement, aan onze mensen. We moeten niet alleen verstand hebben van vastgoed, maar ook van communicatie, wet- en regelgeving, duurzaamheid, enzovoort.’

Een boeiende toekomst ligt dus in het verschiet!

• meer info: www.asrvastgoedontwikkeling.nl www.breeam.nl

scn 6 | 2011 13

huurzaken

John Nijsten adviseert bij huurprijstoetsingen ex artikel 7:303 BW. Voorheen was hij hierbij achtereenvolgens betrokken als advocaat, directeur van een vastgoedmanagementorganisatie en directeur o.g. van een retailbedrijf.

Waarderen en vergelijkbaar maken van pandaspecten

Functionele methode De functionele, de overall- en de ITZA-methode waarderen de fysieke ruimte(n) van panden.

In de vorige afleveringen is de ITZA-methode aan de orde gekomen. In deze aflevering worden de algemene aspecten van de functionele methode behandeld. Daarna is aandacht voor de gehanteerde waarderingspercentages, de vergelijkbaarheid naar grootte, front, vorm en diepte en de wijze van corrigeren.

A

rtikel 7:303 bw bepaalt op welke wijze de huurprijs van bedrijfsruimten ex artikel 7:290 bw, winkel-en horecapanden, nader moet worden vastgesteld. Daartoe dient het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met een referentieperiode van 5 jaren.

Een winkelpand waarvan de huurprijs nader wordt vastgesteld, het litigieuze pand, wordt dus vergeleken met andere, vergelijkbare, winkelpanden. De belangrijkste huurprijsbepalende factoren in dat kader zijn de locatie/ligging en het pand met zijn grootte, front, vorm en diepte. De functionele, de overall- en de itza- methode waarderen de fysieke ruimte(n) van het pand en pretenderen deze vergelijkbaar te maken. De beoordeling van de standkwaliteit staat los hiervan en gaat meestal hieraan vooraf.

Toestand van de panden Het is

vaste jurisprudentie dat in het kader van een huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 bw de toestand waarin het gehuurde aan de huurder is verhuurd, bepalend is. Daargelaten dat op grond van artikel 7:303 bw lid 3 de rechter een vordering tot verhoging van de huurprijs afwijst voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

Aan de bijlage behorende bij een rapport van een bhac ontleen ik het volgende: “Daarom wordt door de bhac

14 scn 6 | 2011

altijd uitgegaan van de oorspronkelijke toestand van het gehuurde. […]

Uitgangspunt is de situatie die door de eigenaar c.q. verhuurder wordt aangeboden. Dat is dus de situatie bij het begin van de overeenkomst of de situatie na wijzigingen tijdens de loop van de overeenkomst, voor zover deze wijzigingen door de eigenaar c.q. verhuurder zijn aangebracht […]. Aanpassingen door en voor rekening van de huurder, die de bereikbaarheid van de ruimten wijzigen, ook al gebeurt een en ander met instemming van de eigenaar c.q. verhuurder, mogen de oorspronkelijke gebruikswaarde niet beïnvloeden. Een en ander uiteraard mits door huurder en verhuurder hierover geen nadere overeenkomst is gesloten.”

Legio zijn echter de gevallen waarbij de oorspronkelijke deskundige uitging van de actuele toestand van het gehuurde en naderhand een nieuwe deskundige van de toestand waarin het gehuurde aan huurder was opgeleverd met aanzienlijk verschil in uitkomst.

Voor de vergelijkingspanden doet zich dit in nog grotere mate voor. Vaak maakt men zich erg druk over de juiste oppervlakte van het litigieuze pand terwijl voor de vergelijkingspanden klakkeloos wordt overgenomen wat een makelaar, verhuurder of huurder opgeeft. Daarbij wordt soms zelfs niet stilgestaan bij de verschillende betekenissen die de afkortingen vvo en bvo kunnen hebben (Zie scn 2009–06). Overigens is dat

huurzaken

wel begrijpelijk omdat van het litigieuze pand meestal meer informatie ter beschikking staat. Ook is opmeting hiervan vaak minder bezwaarlijk dan bij de vergelijkingspanden. Enig onderzoek en vooral naar relevante tekeningen behorende bij afgegeven bouwvergunningen mag echter toch worden verwacht, zeker als een onafhankelijk advies ex artikel 7:304 bw wordt uitgebracht.

De functionele methode Zoals de

benaming aangeeft, worden de ruimten verdeeld naar functie c.q. gebruik en vindt waardering plaats op basis van deze functie. Het is de methode die de bhac’s van begin af (1980) in overwegende mate hebben toegepast en op een enkele uitzondering na nog steeds toepassen.

De publieksruimte op begane grond wordt in beginsel gesteld op 100 procent. De publieksruimte komt overeen met de in de toelichting bij de nen 2580 genoemde wvo, winkelverkoopoppervlakte, en is dus inclusief etalages, ruimten achter toonbanken etc. Aan een op de begane grond gelegen ruimte, zijn­de geen publieksruimte (bijvoorbeeld magazijn, pantry en toilet), wordt doorgaans per 1 m² een waarde toegekend van 50 procent van de waarde van 1 m² publieksruimte op de begane grond.

De gebruikswaarde van kelders en verdiepingen wordt sterk bepaald door de bereikbaarheid en bruikbaarheid waarbij de hoogte een belangrijk aspect is. Naarmate de bereikbaarheid afneemt, neemt ook de potentiële bruikbaarheid als verkoop- of magazijnruimte af.

Uiteraard wordt geen waarde toegekend indien bijvoorbeeld de kelder door vocht of andere redenen onbruikbaar is.

Naar mijn mening is dit de meest zuivere methode. Er wordt geen gebruik gemaakt van rekenexercities waarvan de grondslag niet, of niet meer, helder is.

Voor iedereen is te begrijpen wat in deze methode gebeurt. Het moeilijke van de methode is uiteraard de vaststelling van de van de (primaire) publieksruimte afgeleide percentages.

ROZ-overleg In 2001 heeft op initiatief

van de Raad voor Onroerende Zaken, roz, een werkgroep getracht richtlijnen op te stellen voor de 303-taxaties.

Van deze werkgroep maakten vijf personen deel uit die de belangen van de retailers behartigden, vijf personen zijdens beleggers, vijf zijdens de Kamers

van Koophandel/bhac’s, vier zijdens de makelaars, één beheerder en één advocaat. Ten behoeve van de afsluitende bijeenkomst lag een concepttekst voor die naar aanleiding van een groot aantal opmerkingen — gemaakt tijdens eerdere sessies — was opgesteld. Hoewel uiteindelijk geen volledige overeenstemming werd bereikt, is deze concepttekst wel verhelderend en geeft duidelijkheid over enige onderdelen waarover in de praktijk verschil van mening bestaat.

Uitgangspunt is de functionele methode. Voorts wordt het litigieuze pand als uitgangspunt genomen en niet een standaardunit. Voor de waardering van ruimten werden bandbreedtes vastgesteld met dien verstande dat de rnd, Raad Nederlandse Detailhandel,

Voor overige, secundaire, ruimtes zijn de bandbreedtes, uitgedrukt in een percentage van de winkelverkoopoppervlakte op de begane grond: in de kelder

10 à 25 %

op de bg

25 à 50 %

op de 1e verdieping

10 à 25 %

op de 2e verdieping

0 à 15 %

op de 3e of hogere verd.

0 à 10 %

op de 4e of hogere verd.

0à5%

Binnen deze bandbreedtes wordt van geval tot geval de juiste waardering vastgesteld, afhankelijk van de bereikbaar-

Een nadeel van de functionele methode is dat identieke objecten in de praktijk soms lastig te vinden zijn de waardering van de primaire, dus de verkoop- of publieksoppervlaktes, en de beoordeling welke ruimtes hiervoor in aanmerking komen volledig aan de deskundigen wilde overlaten.

Bij brief d.d. 3 juni 2005 heeft de secretaris van de Bedrijfshuuradviescommissie Amsterdam, Haarlem, Zaandam en inmiddels ook Alkmaar, mr.

J.P.M. van der Ende, de roz bericht dat deze bandbreedtes landelijk worden gehanteerd. Hierbij zij wel opgemerkt dat in de vergelijkingssystematiek altijd de omstandigheden van het geval uitgangspunt zijn. Er kunnen daarom situaties voorkomen waarbij buiten deze bandbreedtes moet worden getreden.

Voor publieksruimte zijn de bandbreedtes uitgedrukt in een percentage van de winkelverkoopoppervlakte op de begane grond:

heid en (overige) bruikbaarheid.

De Raad Nederlandse Detailhandel, rnd, was van mening dat voor zover het totaal aan oppervlakte van de secundaire ruimtes groter is dan 25 % van de winkelverkoopvloeroppervlakte het meerdere boven 25 % aangemerkt dient te worden als nutteloos. Daaraan dient geen waarde te worden toegekend. Dit is alleen dan anders indien deze grotere secundaire ruimte inherent is aan de betreffende exploitatie.

De bhac’s zijn van mening dat de exploitatie c.q. de gebruiker niet van belang mag zijn. Het enige criterium om een secundaire ruimte uit te sluiten van de waardering is volgens voornoemde secretaris dat zij niet bruikbaar is.

op de 1e verdieping

30 à 70 %

op de 2e verdieping

15 à 50 %

Nadeel Het bepalen van de huurwaarde op basis van de functionele methode houdt in dat er wordt vergeleken met winkels die zoveel mogelijk gelijkenis vertonen met het te vergelijken object. De gegevens worden herleid naar een huurprijs per m², die vervolgens gebruikt kan worden om de huurwaarde van de litigieuze winkel te

op de 3e of hogere verd.

10 à 25 %

>

in de kelder op de bg

30 à 70 % 100 %

lees verder op pagina

17 scn 6 | 2011 15

WIJ WENSEN U EEN WAARDEVOL 2012

scn 5 | 2011

huurzaken <

vervolg van pagina

15

bepalen. De deskundige zal naar eigen inzicht nuanceringen dienen aan te brengen ten aanzien van de verschillen.

De door de bhac’s toegepaste methode op basis van functionaliteit is typisch een vergelijkende/comparatieve methode. Zo mogelijk wordt al in de eerste selectie van de vergelijkingspanden rekening gehouden met verschillen in puibreedte, de panddiepte, vorm en het oppervlak.

Een nadeel van de functionele methode is dat het in de praktijk soms lastig is om identieke objecten te vinden. Dan kan het voorkomen dat ook panden in de vergelijking moeten worden getrokken die op één of meer van deze aspecten afwijken. Indien deze aspecten voor de waardering van belang zijn, plegen de gebruikers van de functionele methode correcties door te voeren. Aan deze correcties ligt vaak een subjectieve inschatting ten grondslag.

Daarom moeten hoge eisen aan de deskundige worden gesteld, vooral ten aanzien van ervaring. Vaak realiseert men zich echter niet eens waarop een correctie moet worden gebaseerd, vooral bij verschillen in standkwaliteit.

Bij verschillen in pandaspecten ten aanzien van grootte, front, vorm en diepte is het bewustzijn groter, maar ook niet altijd voldoende aanwezig.

Publieksruimte/WVO op begane grond In een richtlijn van een bhac

wordt gesteld dat de publieksruimte op bg altijd met 100% gewaardeerd moet worden. Daarmee kan ik niet instemmen. Indien er substantiële afwijkingen bestaan tussen de wvo op de begane grond van het litigieuze pand en een vergelijkingspand qua vorm en de overige omstandigheden zodanig zijn dat vergelijking wel in de rede ligt, kan op basis van functionaliteit geoordeeld worden dat afwaardering van een gedeelte van de wvo dient plaats te vinden. Het is dan overigens vaak niet goed onderbouwbaar welk percentage daartoe reëel is. De ene deskundige gaat al snel naar 25% terwijl de ander 10% genoeg vindt. Ik meen dat ik de afgelopen 31 jaar nog nimmer een cijfermatige onderbouwing hiervoor heb gezien. alternatief Gevoelsmatig heb ik het

idee dat retailers zelf lagere afwaarderingspercentages reëel vinden dan zuivere vastgoedmensen. Nog daargelaten dat retailers vaak helemaal geen onderverdeling maken maar meer kijken

naar het totaal. Dit zou feitelijk moeten inhouden dat niet een gedeelte van de wvo wordt afgewaardeerd maar de wvo als totaal wordt bezien en als gevolg van de verminderde functionaliteit een waardering krijgt lager dan 100%.

De totale wvo wordt dan dus met bijvoorbeeld 95% of 90% gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingspanden die deze verminderde functionaliteit niet kennen. Het lijkt mij dat er weinig mensen zijn, en zeker onder degenen die zich als deskundige met huurprijstoetsingen bezig houden, die deze inschatting kunnen maken.

Waarschijnlijk is dan het beste alternatief dat de minder gelegen gedeeltes worden afgewaardeerd omdat dan beter inzichtelijk is waarom de afwaardering gebeurt.

De neiging bestaat om ook in het kader van de functionele methode gedeelten gelegen achter een substantieel opstakel of gemaskeerd gelegen direct af te waarderen met een geschat percentage. Soms is dit echter niet nodig. In een huurprijstoetsing aan de Steenweg te Roermond had het litigieuze pand aan de rechterzijde een inspringing in verband met de trap naar de eerste verdieping. De vraag is dan of deze inspringing zodanig is dat de functionaliteit wordt beperkt en vanaf deze inspringing aan de achter gelegen meters minder waarde dient te worden toegekend dan aan de voor de inspringing gelegen meters. In de Steenweg zijn echter veel panden die ongeveer dezelfde vorm hebben, eveneens

De vraag is of de vaste percentages overeenkomen met de werkelijke waarde steeds als gevolg van de ontsluiting van de bovenverdieping. Het was geen probleem om vijf qua ligging, grootte, front en ook vorm vergelijkbare winkels te vinden.

Naar mijn mening heeft het dan geen enkele zin om gekunstelde zones te creëren. Zowel bij het litigieuze pand als de vergelijkingspanden kunnen in zo’n situatie de totale winkelverkoopoppervlaktes met 100 % worden gewaardeerd.

Uiteraard behoudens in het geval zich in een pand nog andere waardeverminderende obstakels en/of gemaskeerde ruimten bevinden. Overigens werd in

de betreffende rapportage naast de functionele methode ook zonering met driemaal het front toegepast om aan te sluiten bij een eerder uitgebrachte rapportage.

In een huurprijsdiscussie van een horecapand in Eindhoven is de publieksruimte op begane grond van het litigieuze pand 214 m². De eerste 76 m² zijn gelegen voor een geringe inspringing aan beide zijden gevormd door kolommen, direct daarachter liggen 82 m² en rechts hiervan, enigszins gemaskeerd bevinden zich nog 56 m².

De adviseur van de verhuurder waardeert de volledige publieksruimte met 100 %. De adviseur van de huurder waardeert de beide achtergelegen ruimtes af met 25 %. Zelf heb ik de neiging om de ruimte van 82 m² af te waarderen met 10 % en de ruimte van 56 m² met 20%.

Gesteld kan echter worden dat eerst eens afgewacht moet worden welke panden in de vergelijking worden getrokken. Stel de vergelijkingspanden hebben een vergelijkbare grootte en vorm, waarom moet dan een afwaardering van gedeeltes plaatsvinden? Stel dat uiteindelijk alleen kleinere horecapanden te vinden zijn die voor het overige wel aan de vergelijkingscriteria voldoen. Moet dan niet het achtergelegen gedeelte zwaarder worden afgewaardeerd dan alleen op basis van de inspringing c.q. maskering?

Overige waarderingspercentages Gesteld wordt wel dat in het geval

in het ene pand de kelder met magazijnruimte met een bepaald percentage wordt gewaardeerd dat bij de andere panden met een gelijk percentage dient te geschieden. Naar mijn mening hangt dat af van de specifieke bereikbaarheid en bruikbaarheid. Daarbij zijn de trap, de hoogte, de daglichttoetreding etc. van belang. Dat laat onverlet dat het praktisch is om een bepaald percentage als uitgangspunt te nemen en hierop zo nodig te plussen of te minnen. Vraag is wel of de gehanteerde vaste percentages overeenkomen met de werkelijke waarde.

In de volgende aflevering wordt nader ingegaan op deze percentages met extra aandacht voor de wvo op verdieping, de vergelijkbaarheid naar grootte, front, vorm en diepte en de wijze van corrigeren.

•

Commentaar graag via e-mail: j.nijsten@home.nl, zodat dit kan worden meegenomen in de volgende aflevering.

scn 6 | 2011 17

nieuws

perry in de markthof Kroonenberg Groep en ProWinko Nederland hebben aan Perry Sport bv het winkelpand gelegen aan Marktplein 222-224 in Hoofddorp verhuurd. De winkel heeft een oppervlakte van ca.

770 m2 .

De Markthof is een gezamenlijke belegging van ProWinko Nederland en Kroonenberg Groep. De nieuwe Markthof, met huurders als Primark, H&M en The Sting, is in juni van dit jaar geopend. Met deze transactie zijn alle winkels in de nieuwe Markthof verhuurd.

De verhuur werd begeleid door HB Kroese Paternotte en Inter Vastgoed Nederland.

Aedes treedt toe tot ASRE-bestuur Aedes-voorzitter Marc Calon is donderdag 10 november 2011 officieel toegetreden tot het bestuur van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). De ASRE heeft met deze toetreding een branchebrede vertegenwoordiging in haar bestuur. Brancheverenigingen Neprom, IVBN en NVM waren al vertegenwoordigd, naast de Universiteit van Amsterdam en het Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

“Aandacht voor vastgoed (waardering, portefeuille- en risicomanagement) en het opleiden van medewerkers is in deze tijd van groot belang voor de sector en past binnen de belangenbehartiging van Aedes op het gebied van verdere professionalisering”, aldus voorzitter Marc Calon van Aedes in zijn toelichting op het toetreden van Aedes tot het bestuur van het ASRE-opleidingsinstituut.

“De ASRE is een belangrijke opleider als het gaat om het opdoen van kennis en kunde op het gebied van vastgoedkunde en het leggen van blijvende contacten in het brede werkterrein van de sector. De inbreng van Aedes in het bestuur kan leiden tot meer op de sector toegesneden masteropleidingen en meer voor de sector relevant onderzoek”, stelt Leo Uittenbogaard, algemeen directeur ASRE. De Amsterdam School of Real Estate is het academisch instituut voor vastgoedkunde en stimuleert de ontwikkeling van vastgoedkennis door het aanbieden van onderwijs, het doen van onderzoek en het bundelen van kennis.

Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties.

•

18 scn 6 | 2011

•

Vastgoedexploitatie naar een hoger plan De Amsterdam School of Real Estate start in februari 2012 met de nieuwe opleiding Vastgoedexploitatie, gericht op directieleden en senior managers in het vastgoedmanagement.

O

p 2 februari 2012 start aan de asre (Amsterdam School of Real Estate) de nieuwe opleiding Vastgoedexploitatie, die in samenwerking met NeVaP (Nederlands Vastgoedexploitatie Platform) is ontwikkeld. De opleiding behandelt ontwikkelingen en trends, die van toenemende invloed zijn op het functioneren van en binnen de sector.

De opleiding staat daarmee verder af van de ‘dagelijkse’ stenen praktijk. Met dit programma richten asre en NeVaP zich op directieleden en senior managers binnen het vastgoedmanagement.

‘De opleiding spiegelt de beweging binnen de sector, waarbij de focus verschuift van tactisch-operationeel naar strategisch-tactisch. Deelnemers krijgen

inzicht in de consequenties, die deze verschuiving voor hun praktijk met zich meebrengt’, aldus Leo Uittenbogaard, algemeen directeur van de asre. kernthema's Mariëlle Wieman, direc-

teur NeVaP: “Het betreft een compacte, praktijkgerichte en op innovatie gerichte opleiding voor ervaren professionals. In het curriculum komen onder meer de zeven kernthema’s van NeVaP aan de orde: duurzaamheid, ethiek, ict & techniek, ketensamenwerking, kwaliteit & service, risicomanagement en wet- & regelgeving. Wij zijn er trots op, dat onder meer de volgende docenten de interactieve colleges van deze opleiding zullen

De Amsterdam School of Real Estate is het academisch instituut voor vastgoedkunde en stimuleert de ontwikkeling van vastgoedkennis door het aanbieden van onderwijs, het doen van onderzoek en het bundelen van kennis. Het instituut is meer dan 20 jaar geleden opgericht door de vastgoedbranche, de Universiteit van Amsterdam en het Ministerie van IenM (het toemalige VROM) met het doel de sector te professionaliseren.

NeVaP is hét onafhankelijke kennisen innovatieplatform voor professionals, die werkzaam zijn in de vastgoedexploitatie sector. Deze professionals werken o.a. bij vastgoedbeleggers, vastgoedmanagement organisaties, adviesbureaus en brancheorganisaties alsmede in het hoger vastgoedonderwijs. Doelstelling van NeVaP is het verbeteren van de kwaliteit én het aanjagen van de innovatie in vastgoedexploitatie.

verzorgen: Maurits Cammeraat (pwc), David van Dijk (NautaDutilh), George van Hooydonk (Mn Services), Eddy Smit (mvgm Vastgoedmanagement), Hans Touw (Vesteda) en Maarten Vermeulen (Composition Capital Partners).’

Naast aandacht voor de zeven hiervoor genoemde kernthema’s geeft het curriculum ook nadrukkelijk aandacht aan de veranderingen in persoonlijke

column

de opleiding vastgoedexploitatie in het kort

de fouw

• drie modules van elk vier middagen, in totaal 12 middagen • februari t/m mei 2012 • studielast 100 uur • studiebelasting 8 uur per week • Colleges op donderdag van 14.00 –18.00 uur

Botsende huurrechten

vaardigheden en competenties, die nodig zijn om adequaat de op handen zijnde veranderingen het hoofd te kunnen bieden. Zelfreflectie, interactie, rollenspellen en groepsopdrachten maken daarom integraal deel uit van het programma.

Het belang van de opleiding wordt vooral onderstreept door: het toenemende gebruik van ‘social media’ binnen de vastgoedsector, het stijgend aantal integrale gebiedsontwikkelingen, de sterk gegroeide aandacht voor ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’ en de verduurzaming van de bestaande vastgoedportefeuille.

Deze opleiding speelt in op de toegenomen vraag vanuit de markt naar korte, praktijkgerichte opleidingen voor hoogopgeleide vastgoedprofessionals en is

ontstaan vanuit een unieke samenwerking tussen NeVaP en asre. De opleiding wordt van harte aanbevolen door Vastgoedmanagement Nederland.

De asre-opleiding start op donderdag 2 februari 2012 en bestaat uit twaalf collegemiddagen op donderdag.

•

D

ecember, de feestdagen zijn weer in aantocht. In menig huishouden wordt er weer flink gestrooid met snoepgoed en cadeaus. De retailer draait overuren. Na een week met hoge omzetten doet deze op zaterdagavond de deur van de winkel dicht. De tijdelijke winkel welteverstaan, want de verhuurder is in de oorspronkelijk gehuurde winkel een renovatieproject gestart. Met een goed gevoel gaat de huurder huiswaarts, waar de haard al lekker brand. Na een fijn en warm weekend met de familie besluit de huurder op maandagochtend met de tram langs de oude winkelruimte te gaan; even kijken hoever het project is gevorderd. Tot zijn schrik ziet hij dat zijn winkelruimte in gebruik is genomen door een andere winkelier: niks renovatie! Dit is natuurlijk niet het cadeau waar de huurder in deze feestmaand op zit te wachten. De vraag is nu: wie heeft het gebruiksrecht van de winkelruimte?

In het Burgerlijk Wetboek is primair de regel opgenomen dat het oudste (huur) recht voorgaat op het jongste recht. In beginsel heeft dus de huurder die de winkelruimte heeft verlaten, omwille van renovatieplannen met behoudt van de huurovereenkomst, een sterker recht dan de huurder met het jongste huurrecht. Dit wordt echter anders wanneer de huurder met het jongste recht te goeder trouw de winkelruimte al heeft betrokken. In dat geval heeft die huurder een sterker (zakelijk) recht. De huurder met het oudste recht heeft dan het nakijken. Deze huurder met het oudste recht heeft dan alleen nog recht op schadevergoeding, aangezien de verhuurder de ruimte maar één keer in gebruik kan geven.

In sommige gevallen is het echter niet zo klip en klaar welk recht dient te prevaleren boven een ander recht. Dit was ook het geval in een zaak recentelijk door het hof Amsterdam getoetst moest worden. In die kwestie had de huurder met het jongste recht de winkelruimte nog niet betrokken, maar deze huurder betaalde al wel bijna een jaar lang huur voor de betreffende winkelruimte.

De huurder met het oudste recht heeft hierover pas na anderhalf jaar contact opgenomen met de verhuurder. Ter zitting kon de huurder met het oudste recht niet aantonen dat de huurder met het jongste recht niet te goeder trouw had gehandeld. Bovendien had de huurder met het jongste recht op het moment dat de huurder met het oudste recht de verhuurder op de hoogte had gesteld al aanzienlijke kosten gemaakt voor het aanvragen van een bouwvergunning voor de winkelruimte. Het hof Amsterdam oordeelde dat de primaire wettelijke regeling – het oudste recht gaat voor – slechts een vuistregel is, waarop een uitzondering kan worden gemaakt voor zover dit uit de wet, uit de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit. Op grond van de redelijkheid en billijkheid heeft het hof in casu geoordeeld dat onder de zojuist opgesomde omstandigheden de huurder met het jongste recht het gehuurde mag blijven gebruiken. De huurder met het oudste recht heeft derhalve slechts nog recht op een schadevergoeding.

Om dit soort geschillen te voorkomen is het derhalve zaak dat partijen duidelijk overeenkomen met welke reden de huurder het gehuurde verlaat. Dit is vooral van belang indien de huurder na een korte periode van het verlaten van de winkelruimte (bijvoorbeeld in verband met renovatie), weer de ruimte in gebruik wil nemen. Ook in andere omstandigheden is het van belang dat over de reden van het (tijdelijk) verlaten van de winkelruimte geen onduidelijkheden bestaan. Anders kan die winkel bij terugkomst wel eens bezet zijn.

• anneloes de fouw

informatie en inschrijving:

advocaat/partner Bricks advocaten, amsterdam

www.asre.nl/vastgoedexploitatie

scn 6 | 2011 19

beurzen en congressen

27 t/m 31. 1. 2012

The World of Event Decoration

Fascinerende primeurs, populaire klassiekers, spannende trends. De Christmasworld brengt nóg meer emotie in uw evenementen en presentatiepodia. Een beurs die imponeert door de diversiteit aan moderne lichtconcepten en de vele bijzondere decotrends.

Tel. +31 (0) 70 262 90 71 • info@netherlands.messefrankfurt.com Nu kaarten bestellen op www.christmasworld.messefrankfurt.com

54859-014 • CW 2012 • SCN - Shopping Centre News • shopping • 98x258mm/A • ISO-39 CMYK • CD-ROM • jh: 22.09.2011, cp: 04.10.11/AK DU: 10.10.2011

NL

Donderdag 16 februari 2012 Arnhem-Nijmegen Vastgoed® 2012 Nijmegen www.arnhemnijmegenvastgoed.nl Dinsdag 28 februari 2012 Limburg Vastgoed® 2012 Hasselt (BE) www.limburgvastgoed.info Donderdag 22 maart 2012 WinkellocatieMarkt België Mechelen www.winkellocatiemarkt.be Donderdag 5 april 2012 Cursus Vastgoed Rekenen Amsterdam CS Wordt verwacht: Basisboek vastgoedrekenen managementproducties.com

27-31 januari 2012 Christmasworld, ‘the world of event decoration’ Frankfurt, Messe Frankfurt www.christmasworld.messefrankfurt.com 10-14 februari 2012 Ambiente, vakbeurs voor consumentengoederen Frankfurt, Messe Frankfurt www.ambiente.messefrankfurt.com 6-9 maart 2012 MIPIM Cannes (F) www.mipim.com 5 april 2012 NRW Jaarcongres www.nrw.nl 18-20 april 2012 ICSC European Conference Berlijn www.icsc.org 5-7 juni 2012 Provada Amsterdam (RAI) www.provada.nl

nieuws

Specialty leasing slaat aan Zlote Tarasy, Warschauw. Foto: SCN

Nieuw retailinitiatief REX omarmd door CBRE Global Investors en Syntrus Achmea Vastgoed REX bv heeft begin november een intentieovereenkomst gesloten met CBRE Global Investors en Syntrus Achmea Vastgoed over de commercieĚ&#x2C6;le exploitatie van de openbare ruimte van een substantieel deel van de winkelcentrum portefeuille van deze twee beleggers.

R

ex staat voor Real Estate Extra en richt zich op exploitatie en verhuur van fysieke ruimte in of aan winkelcentra buiten de reguliere verhuur. Daarbij kan worden gedacht aan onder andere product sampling, events voor merken maar ook tijdelijke huisvesting voor webwinkels, guerilla stores, outlets voor retailers en reclame-uitingen in het openbare gebied. rex is een initiatief van scm Property Management (onlangs overgenomen door cbre) en vastgoedondernemers Rolf van Betten en Giel van Oijen.

Door de krachten van meerdere winkelcentra te bundelen verwacht rex een interessante propositie te hebben voor merkfabrikanten en reclamebureaus voor het ontwikkelen van promotionele activiteiten in winkelcentra. specialty leasing In grote buitenlandse winkelcentra heeft het fenomeen speciality leasing al jaren geleden een grote vlucht genomen. Voor merkfabrikanten zijn winkelcentra bij uitstek interessant om hun product of merknaam te positioneren. Als gevolg van de relatief beperkte omvang van winkelcentra, de versnippering van het eigendom en management en het ontbreken van een centraal cooĚ&#x2C6;rdinatiepunt is deze vorm

van vastgoedexploitatie in Nederland nog niet van de grond gekomen. rex speelt in op de toenemende behoefte van eigenaren en managers van winkelcentra aan creatieve methoden om consumenten te prikkelen tot bezoek en het stimuleren van aankopen.

Specialty leasing kan daarbij, mits creatief en hoogwaardig van opzet een belangrijke bijdrage leveren en tegelijkertijd aanvullende inkomsten voor de eigenaar van het winkelcentrum opleveren Met deze portefeuille verwacht rex een serieuze propositie aan merkfabrikanten en marketeers te kunnen bieden. ervaring r ex heeft de afgelopen twee

jaar in een aantal winkelcentra praktijkervaring opgedaan. De positieve resultaten en reacties vanuit zowel de reclamewereld als de eigenaren van winkelcentra op het initiatief geven aanleiding tot de wens om snel tot een landelijk dekkend netwerk van winkelcentra te komen. De vastgoedportefeuille waarvoor rex een mandaat heeft bestaat thans uit dertig topwinkelcentra (stadscentra en regionaal verzorgende wijkwinkelcentra) met een totale oppervlakte van 710.000 m2 en ongeveer 115 miljoen bezoekers per jaar. â&#x20AC;˘

scn 6 | 2011 21

Bent u al bekend met de wekelijkse trends in winkelend Nederland?

De Nederlandse Winkelcentrum Index

Presteren uw winkelcentra beter dan de landelijke trend?

Bezoekerstelsystemen voor winkels & winkelcentra Kalkovenweg 54 2401 LK Alphen aan den Rijn T - 0172 - 435901 F - 0172 - 422271 sales@flucon.nl www.flucon.nl

PARKEER NETWERK NEDERLAND Vooruitgang in de parkeerbranche!

Bent u op zoek naar een dynamisch relatie netwerk op gebied van parkeren?

Meldt u zich vandaag nog aan en maak kennis met de inmiddels meer dan 160 aangesloten gemeenten en bedrijven bij Parkeer Netwerk Nederland! www.pnnl.nl

projecten

Bigshops geopend Op de elfde van de elfde openden Dura Vermeer Vastgoed en MAB Development Nederland het project Bigshops Parkboulevard aan de Vierhavensstraat in Rotterdam West.

Bigshops Parkboulevard omvat 25.000 m² winkelruimte en is het eerste plandeel van het project Dakpark Rotterdam dat de gemeente Rotterdam en Dura Vermeer Vastgoed gezamenlijk hebben ontwikkeld.

De bouw van Bigshops Parkboulevard is in september 2009 gestart.

Bigshops Parkboulevard is ‘een kilometer koopplezier’ aan de Vierhavensstraat in Rotterdam. De formule staat voor grootschalige winkels op het gebied van wonen en vrije tijd, met daarbij een grote supermarkt. In het plan is ook een parkeergarage voor 750 auto’s opgenomen. Van 25.000 m² winkelruimte is 95 procent inmiddels verhuurd aan bekende filiaalbedrijven waaronder Albert Heijn, Etos, Gall&Gall, Woonexpress, Slaapgenoten, Toys XL, Blokker Tuin, Bedden Reus, Kwantum, Jysk, Xenos, Bruynzeel Keukens, Keukenkampioen, Pets Place, Action, Piet Kerkhof, Concord matrassen & boxsprings, Beter Bed en Brugman keukens & badkamers.

De bouw van Bigshops Parkboulevard was in handen van Dura Vermeer Bouw Rotterdam. Butzelaar Van Son architecten is verantwoordelijk voor het ontwerp van Bigshops.

Dakpark Rotterdam Parkboulevard markeert de transformatie van het voormalige rangeerterrein in Delfshaven tot een nieuw stedelijk gebied waar Rotterdammers én hun gasten in een hoogwaardige en aantrekkelijke omgeving kunnen werken, winkelen en recreëren. Op het dak van Bigshops Parkboulevard realiseert de gemeente Rotterdam een uniek park van acht hectare, met de naam Dakpark Rotterdam.

Deze zomer is met de aanleg van het park begonnen. Dakpark Rotterdam is begin 2013 klaar. Het Dakpark is een van de projecten van Stadshavens Rotterdam.

Gevloerd bigshops parkboulevard in Rotterdam is een multifunctioneel gebouw met een bijzonder herkenbare en opvallend ‘scherpe’ architectuur. De parkeervoorzieningen worden op de eerste verdieping gerealiseerd en beslaan een oppervlak van 1,8 hectare. De hellingbaan heeft een vloeroppervlak van 1300 m².

Doordat het project zo uniek is, waren de eisen voor het afwerkniveau hoog. Ook het vloerveld van de parkeergarage moest worden voorzien van een deugdelijk en kleurrijk systeem, zodat deze zou aansluiten op de uitstraling van het gebouw. Het oppervlak van de garage is daarom voorzien van een duurzaam beschermend gietvloersysteem van Triflex.

Triflex heeft al jaren ervaring met leveren van hoogwaardige producten voor o.a. parkeergarages. Het is daarom niet zo verwonderlijk dat men gekozen heeft voor het Triflex CPS-I systeem. De materialen worden uitsluitend aangebracht door erkende Triflex applicateurs.

Multi Protect Nederland uit Rijssen heeft dit werk aangenomen en de parkeergaragevloer voorzien van het systeem. Triflex CPS-I is antislip, mechanisch belastbaar, naadloos en heeft een verhoogde mogelijkheid tot scheuroverbrugging. Allemaal eigenschappen die een project als Parkboulevard tot een succes maken. info: www.triflex.nl

meer informatie: www.bigshops.nl

scn 6 | 2011 23

cityplaza

Op 29 september opende burgemeester Backhuijs van Nieuwegein de eerste fase van de uitbreiding van het stadscentrum Cityplaza.

Ofschoon Cityplaza uit 1985 dateert, was al heel vroeg duidelijk dat uitbreiding noodzakelijk was om aan de wensen van de consument te blijven voldoen. Er ging echter nog veel water door de zee voordat deze eerste fase van de uitbreiding een feit was. Aan het project werd door meerdere partijen samengewerkt: de gemeente Nieuwegein, belegger Corio en ontwikkelaars Multi Vastgoed en ING Real Estate Development.

In dit artikel interviewt Shopping Centre News ‘de mannen van verhuur’ van Multi Vastgoed.

H

arald Telkamp, directeur verhuur van Multi, kan melden dat de initiële uitgangspunten van de ontwikkeling, na vele jaren van voorbereiding, nog steeds het fundament zijn onder het totale plan.

Het gedeelte dat nu is geopend beslaat het eerste gedeelte (fase 1) van het originele masterplan Cityplaza.

Waarom deze uitbreiding? ‘Het was al jaren duidelijk dat het winkelaanbod in Nieuwegein onvoldoende was om de consument te binden. Een forse koopkrachtafvloeiing naar gemeenten in de regio was het gevolg’, zegt Telkamp. ‘Om dit tegen te gaan is een plan ontwikkeld dat voorziet in een uitbreiding met ca. 32.000 m2 winkeloppervlakte: dit is meer dan een verdubbeling t.o.v. de bestaande oppervlakte van het huidige Cityplaza. De eerste fase die nu geopend is bestaat uit ca. 20.000 m2 winkels, een parkeergarage van ruim duizend plaatsen en 163 huur- en koopappartementen. Daarnaast is er een overdekte fietsenstalling gerealiseerd.’ open karakter Waar het bestaande deel van Cityplaza volledig overdekt is, heeft het nieuwe deel — dat in het verlengde van het bestaande deel ligt — een geheel open karakter. Mede door de toevoeging van het Stadshuis en een aantal gemeentelijke functies is er een gebied ontstaan waar van alles te vinden is: winkelen, werken, wonen, een theater, restaurants en cafés. Het is een gebied geworden dat door z’n architectuur en

Cityplaza Nieuwegein ☛ zie ook de video behorende bij deze reportage op www.youtube.nl/scnewsnl

24 scn 6 | 2011

foto's: scn

cityplaza

inrichting karakter heeft gekregen en dat met behoud van de menselijke maat waar de consument zich op zijn gemak voelt.

Het algehele concept en het masterplan zijn afkomstig van Multi’s in-house ontwerpbureau T+T Design en de uitwerking is van diverse architectenbureau’s: Architekten Cie (Pi de Bruijn), dok Architects (Liesbeth van de Pol) en bureau b+b voor de vormgeving en inrichting van de openbare ruimte.

Een ander belangrijk onderdeel van het masterplan is de renovatie en upgrading van het bestaande Cityplaza. Hiervoor is de eigenaar van Cityplaza, Corio, zelf verantwoordelijk geweest.

Zij hebben voor het ontwerp hiervan gekozen voor Greig & Stephenson uit Londen. branchemix Wat is er te vertellen over de branchemix?

Manager verhuur Ogge van de Poll hierover: ‘We hebben een groot aantal winkels toegevoegd, die voor het grootste gedeelte nog niet in Cityplaza gevestigd waren. Deze retailers wilden graag naar Nieuwegein komen, maar konden voorheen niet slagen omdat de fysieke ruimte er simpelweg niet was. Goede voorbeelden hiervan zijn: Saturn, The Sting en Perry Sport verder is het modeaanbod verbreed met onder andere vestigingen van Coolcat, New Yorker, Expresso en Men at Work.

De overig ingevulde winkelruimtes van de meters van fase 1 zijn ingevuld met gegadigden van buiten af. Telkamp: ‘We

hoefden dus niet te putten uit de bestaande ondernemers uit Cityplaza. Een prettige bijkomstigheid, want het was niet de bedoeling om een verhuisbeweging van het oude naar het nieuwe deel op gang te brengen. Het gaat dus om echte toevoegingen.’ supermarkt ‘Vanwege de fasering dienden we echter de

bestaande supermarkt te verhuizen naar ons plandeel wat geresulteerd heeft in een grote Jumbo supermarkt. Tevens is er een groot aantal parkeerplaatsen toegevoegd wat de bereikbaarheid en het gemak van het winkelen in het centrum van Nieuwegein vergroot.

Na de opening van fase 2 in 2013 zal Nieuwegein vanwege de goede bereikbaarheid, de ruime parkeermogelijkheden en het totale winkelaanbod een geduchte concurrent zijn van de binnenstad van Utrecht waar de consument graag effectief komt winkelen. Harald Telkamp: ‘Het plan bestaat uit drie winkel niveaus. Een klassiek maaiveldniveau waar tevens diverse winkels een eerste verdieping hebben. Daarnaast is er een verlaagd maaiveld niveau, waaraan de supermarkt Jumbo is gelegen aangevuld met diverse speciaalzaken en een expressobar.

Tevens bevindt zich op dit niveau de entree van en naar de grootste parkeervoorziening van Nieuwegein De grotere winkels zijn strategisch gepositioneerd in het plan. Kijk bijvoorbeeld naar de winkel van Perry Sport, die zich op de hoek van het gemeentehuisblok bevindt en een dominante eerste verdieping heeft. Naast deze winkels van groot metrage is er ook een ruim aanbod van kleinere winkels. levendig In het voorjaar van 2012 zal ontwikkelfase 1B worden geopend. Dit betreft zo'n tien met name modegerelateerde winkels, deze zijn van grote toegevoegde waarde op de totale branchemix. Hierdoor zal het straatbeeld extra leven-

opent eerste fase

Het verhuurteam van Multi: Ogge van de Poll, Harald Telkamp (directeur) en Arnoud Bakker

dig en afwisselend worden. Voor de uitbreiding moesten een aantal zittende lokale ondernemers verhuizen. Voor al deze ondernemers is een nieuwe passende winkelruimte gevonden. Hierdoor blijft er in het winkelcentrum een mix tussen filiaal bedrijf en lokaal ondernemerschap.

Ogge van de Poll: ‘Cityplaza is voor Multi een project waar wij met veel toewijding en vertrouwen aan hebben gewerkt.

Het oude Cityplaza is altijd een goed lopend winkelcentrum geweest waardoor er uit de markt voldoende vraag was naar onze uitbreiding. Dit in combinatie met de kwaliteit die wij hebben toegevoegd maakt dat er nog steeds vraag is naar nieuwe winkelmeters.’

‘Kwaliteit verloochent zich niet’, stelt Harald Telkamp. ‘Dat heeft niet alleen te maken met de fysieke kwaliteit, maar ook met de locatie. Voor fase 2 hebben wij nu reeds diverse partijen gecontracteerd, waaronder een Dirk van den Broek een Dirck iii en een Expert. Tevens zijn we met een groot aantal modepartijen in gesprek die naadloos aan zullen sluiten op de branchering van fase 1. Daarnaast biedt fase 2 de ruimte om een goede mix van horeca samen te brengen die het nieuwe hart van het winkelgebied moet gaan vormen.

•

scn 6 | 2011 25

cityplaza

‘De bezoeker ervaart hier echt dat hij in een kwalitatief hoogwaardige binnenstad rondloopt’ Sander van Oss

S

ander van Oss is als ontwikkelingsmanager nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van de uitbreiding van City­ plaza. Maar de start van dit verhaal ligt op een moment in het verleden dat hij niet heeft meegemaakt. ‘Multi Vastgoed en haar partner in deze ontwikkeling, ing Real Estate Development, waren al in 1988 bezig de mogelijkheden voor uitbreiding te onderzoeken. Dus kort na opening van het project dat uit 1985 dateert. Nieuwegein groeide toen zo hard, dat Cityplaza eigenlijk meteen al te klein was.’

Het verkenningswerk heeft veel tijd gekost, maar kwam zo’n tien jaar geleden in een versnelling en werd tastbaar in de vorm van planvorming en de uitwerking van bestemmingsplannen. In 2004 en 2005 sloten de ontwikkelingspartners de contracten met de gemeente Nieuwegein en belegger Corio af.

van binnen naar buiten ‘Om tot

die contractvorming te komen en de ambities van Corio en de gemeente te verwezenlijken in een plan, hebben we

26 scn 6 | 2011

veel overleg moeten voeren. Er moest een weg gevonden worden om het naar binnen gekeerde Cityplaza — dat in Nederland altijd bekend stond als een prima functionerend winkelcentrum, maar niet echt bijdroeg aan de binnenstedelijke ambities van de gemeente Nieuwegein — te transformeren naar een meer naar buiten gekeerd centrumplan. Naast de hoognodige uitbreiding met winkelmeters, zou de gemeente haar stadhuis toevoegen en ook allerlei publieke functies als het stadskantoor, theater en de bibliotheek. Bovendien werden recreatie en horeca toegevoegd.

Zo is uiteindelijk een plan ontstaan waarbij het oude Cityplaza intact is gebleven en een heel nieuw buitengebied is gecreëerd, waarbij met pleinen en straatjes invulling gegeven is aan een aantrekkelijke binnenstad waar mensen graag willen winkelen, werken, verblijven en wonen’, zegt Sander van Oss. De gemeente wilde dit keer haar werk beter doen dan in de jaren tachtig. Het vernieuwde en uitgebreide centrumgebied moest echt het hart van de stad worden en dus ook de daarbij beho-

rende functies bevatten. Maar niet in de laatste plaats ook de uitstraling hebben die bij een stadscentrum hoort. Sander van Oss: ‘De architectonische kwaliteit werd het belangrijkste uitgangspunt. Dat zie je aan de selectie van de architecten en stedenbouwkundigen. Er hebben meerdere Rijksbouwmeesters aan het project gewerkt (Liesbeth van der Pol en Frits van Dongen), een Deense architect heeft het stadhuis getekend en het grote winkelblok met daarop het woonprogramma is door Pi de Bruin ontworpen.

Op deze manier is echt ingezet op een toekomstbestendige kwaliteit.’

Hobbel in de weg Begin 2009 ver-

kreeg de ontwikkelaarscombinatie de bouwvergunning. Echter, de crisis was toen net begonnen, waardoor nieuwe risico’s zich aandienden. Sander van Oss: ‘We wilden zo snel mogelijk starten met het project en hadden ook veel vertrouwen in het winkelprogramma, mede door de reeds gecontracteerde huurders en de verhuurmarkt op dat moment in het algemeen. Maar de woningmarkt veranderde sterk. Voor het woningpro-

cityplaza foto's: scn

nu opvang van de consument die daar rondloopt en het enthousiasme van de winkeliers, denk ik dat we daar in geslaagd zijn’, zegt Sander van Oss. ‘Het nadeel van het ontwikkelen van een nieuw stuk binnenstad, is dat je in een bestaande omgeving bouwwerkzaamheden moet uitvoeren en daarmee natuurlijk voor overlast voor de bewoners en winkeliers zorgt. De afgelopen jaren zijn voor hen dan ook zondermeer een moeilijke periode geweest. Des te leuker is het om te zien dat de winkeliers nu met een grote glimlach achter de toonbank van hun nieuwe winkel staan.

Niet in de laatste plaats omdat ze nu ook nieuwe klanten uit de regio naar City­ plaza zien komen.’

‘Uiteindelijk is het oude Cityplaza intact gebleven en een heel nieuw buitengebied gecreëerd’ gramma moesten we dus een oplossing bedenken. Een oplossing die wel moest passen bij het kwaliteitsbeeld dat de gemeente voor ogen had, maar ook een oplossing die qua risico acceptabel was voor de ontwikkelingspartijen. Binnen een paar weken en in een uitstekende samenwerking met de gemeente Nieuwegein hebben we toen het aantal woningen aangepast van 188 naar 163 en hebben we veertien grotere woningen omgebouwd tot starterswoningen. Dat paste wel bij de huidige woningmarkt. In mei 2009 is vervolgens de eerste paal de grond in gegaan en konden we in september van dit jaar het eerste deel van de eerste fase opleveren. Met fase 1B zijn we nu ook gestart, omdat de winke-

liers die op deze locatie gevestigd waren inmiddels verhuisd zijn naar het nieuwe deel. Fase 2 wordt een nieuwe winkelstraat met het nieuwe horecaplein en daarmee verwachten we voor het einde van het jaar te kunnen starten. In september 2013 zou alles klaar moeten zijn.’

Karakter van het project ‘Wat we echt geprobeerd hebben, is het gevoel en de beleving van een binnenstad te creëren. Met de daarbij behorende dichtheid, programma’s naast en boven elkaar. De bezoeker moet echt ervaren dat hij in een kwalitatief hoogwaardige binnenstad rondloopt. En dat is ook waar wij als Multi Vastgoed om bekend willen staan. Met wat ik

Duurzaamheid Het is een van de grote thema’s van deze tijd: zorg voor de omgeving, het milieu, de mens. Hoe is dit bij deze uitbreiding aangepakt?

‘Duurzaamheid is van meet af aan een belangrijk thema in deze ontwikkeling geweest. De daktuinen zijn daar een voorbeeld van, maar ook op het gebied van energie hebben we hoog ingezet.

Voor het hele nieuwe gebied, inclusief theater, stadhuis en woningen, is een warmte-koudeopslag in de grond gerealiseerd. Deze gaat zorgen voor de energievoorziening voor alle gebouwen en is op dit moment een van de grootste installaties op dit gebied in Nederland.

Duurzaamheid is in elk geval voor Multi al jaren een aspect om rekening mee te houden en op dit moment absoluut een speerpunt bij ontwikkelingen. We bekijken per project op welk thema we ons het beste kunnen richten en betrekken daar vroegtijdig de retailers, bewoners en andere gebruikers bij. Want die moeten er wel achter staan en zij zijn ook degenen die er voor vele jaren mee moeten werken.’

•

scn 6 | 2011 27

cityplaza Meer foto's: scan met uw smartphone de QR-code of ga naar www.flickr.com/ photos/scnews.nl

foto's: scn

28 scn 6 | 2011

cityplaza

Helemaal bij de tijd, ook in marketingopzicht

Manuela Fernandez

Weijers Fernandez communicatie & organisatie (WF) is gespecialiseerd in marketingcommunicatie voor winkelcentra.

Shopping Centre News sprak met Manuela Fernandez, die op dit gebied voor Cityplaza te Nieuwegein het nodige heeft gedaan .

Want met de uitbreiding en modernisatie van Cityplaza is er ook op het gebied van de marketingcommunicatie het nodige verandert. Overweegt u ook stappen te zetten op het gebied van ‘new media’?

Lees dan vooral verder!

WF

communicatie werkt in opdracht van het bestuur van de winkeliersvereniging nu alweer acht jaar voor Cityplaza. Maar de opdracht van vandaag is anders dan die in het verleden. Manuela Fernandez: ‘City­plaza is met de renovatie van het bestaande deel en de uitbreiding met het nieuwe deel een heel ander centrum geworden.

Van een overdekt winkelcentrum naar een echte binnenstad. Dat vereist in de marketing ook een andere propositie en daarom wordt Cityplaza nu gepositioneerd als een gemakkelijk, compleet stadscentrum, de grote stad binnen handbereik, dat een prima alternatief is voor de ‘big city’. Cityplaza wordt nu ook in een groter verzorgingsgebied gemarket en dat heeft consequenties voor bijvoorbeeld de communicatie.’

Commitment Een dergelijke stap is

vrij ingrijpend en houdt meer in dan alleen maar een nieuwe huisstijl — die overigens ook doorgevoerd is. Cityplaza is eigenlijk een totaal ander product

geworden, met een geheel nieuwe marketingaanpak. Manuela geeft aan dat het bij zo’n ingrijpende verandering en de branding van dit nieuwe ‘merk’, noodzakelijk is om alle partijen achter het doel te scharen: ‘Gemeente, eigenaar en ondernemers moeten weten wie we zijn en voor wie, waar we naar toe gaan, hoe we dat willen bereiken en zich daar dan ook achter stellen. Samenwerking wordt nog belangrijker.’

En dan waren er ook nog geruime tijd de bouwwerkzaamheden. ‘Het is belangrijk dat je in zo’n situatie als winkelcentrum blijft communiceren.

Ondanks de overlast door de bouw wil je toch bezoekers in je winkelcentrum houden. Daarnaast moet je in het verzorgingsgebied ook communiceren wat uiteindelijk het resultaat zal zijn.

En logischerwijs is de interne communicatie met de winkeliers, hierin een belangrijk onderdeel. Dit is in nauwe samenwerking met Corio opgepakt.’ zegt Manuela Fernandez.

>

lees verder op pagina

30 scn 6 | 2011 29

cityplaza

De Facebookpagina van Cityplaza

<

vervolg van pagina

29

Openingscampagne De openings-

campagne behelsde veel communicatie in zowel het primaire als secundaire marktgebied, dat werd aangevuld met een nieuw marktgebied . Er werd een scala aan media ingezet: van conventioneel tot internet. WF bedacht een actie waarin de introductie van Facebook de hoofdrol speelde. Alle basisscholen van Nieuwegein werden hierbij betrokken.

‘Wij zijn alle scholen afgegaan met een busje. Daar kwam een enorm leeg canvas doek uit. Het promotieteam leverde vervolgens een brief af waarin de scholen gevraagd werd om mee te doen aan een wedstrijd: Maak een kunstwerk met het thema ‘Nieuwegein ons nieuwe stadscentrum!’ en maak kans op de prijs van drieduizend euro. Dat wilden de scholen wel winnen en van de 25 scholen hebben er 24 meegedaan.’

De ingeleverde kunstwerken werden gefotografeerd en via een speciale app op de nieuwe Facebookpagina van Cityplaza geplaatst. Dat was meteen de start van het Facebook-tijdperk voor Cityplaza!

New Media: Facebook Ondernemers zijn op dit moment vaak nog wat terughoudend als het gaat om het inschakelen van nieuwe media. Een website is in de meeste gevallen wel aanwezig, maar de kwaliteit en het gebruik er van wisselt erg. En dan Face-

30 scn 6 | 2011

Cityplaza is open!

book, weer een stap verder en nog directer contact met de consument. Hoe ziet Manuela Fernandez dit?

‘We hebben de scholenwedstrijd gebruikt om een daverende start met Facebook te maken, want de opbouw van een fanbasis is het eerste doel. In een tijd van circa drie weken hebben meer dan 16 duizend mensen gestemd en bleven er 800 ‘fans’ over. Maar je kunt bij dit medium niet stil staan en naast continu kleine acties, vragen, foto’s en filmpjes, hebben we alweer een grote Sint-actie ingezet en Cityplaza heeft nu bijna 1600 fans in drie maanden tijd.’

‘De grote merken weten het allang: een-op-eenmarketing is het heden en de toekomst. Daar moet je wat mee, ook in het geval van winkelcentra. Om dit te integreren met de rest van de communicatie hebben we een gespecialiseerd bureau ingehuurd. Zij geven dagelijks opvolging aan berichtgeving op de pagina. Dat is wel iets dat je je moet realiseren: het is een intensief medium. Minimaal één keer per dag moet je namens Cityplaza wat van je laten horen.’

De winnende school toont de hoofdprijs

binding Manuela gelooft dus in een directer contact met de consument.

Maar waarom? ‘Het is de binding met de consument. Je gaat een wederzijdse relatie aan en je kunt met hen zowel informatief als actiematig communiceren. Je kunt reacties krijgen en teruggeven. Daarvoor moet je dus niet bang zijn, maar je moet van tevoren wel de afspraken hebben gemaakt hoe je ermee om wil gaan. Logisch bijvoorbeeld dat

Cityplaza nooit mag reageren en antwoorden namens de individuele ondernemer. Maar je moet een kritische consument wel netjes verder helpen, een keurig antwoord geven. Dit is feedback waarvan je als winkelcentrum leert.’

Maar moet je die communicatie wel willen? In een heel groot marktgebied zou het wel eens heel erg intensief kunnen worden. ‘Dat moet je zeker goed overwegen, want het is een relatie die je aangaat en die moet je wel onderhouden. En ja, dat kan intensief worden.’

Wat vinden de winkeliers er van? Zijn die niet meer gericht op direct kassaresultaat? Het gaat niet altijd alleen maar om de kassa, vindt Manuela Fernandez. ‘Het gaat over branding, het neerzetten van een merk, het opbouwen van een imago en het creëren van een binding met de consument. Toch liggen er op winkelniveau ook kansen. Dat is voor ons een volgende stap die we komend jaar gaan zetten. Daar gaan we de ondernemers heel nauw bij betrekken. We gaan ze door middel van informatiebijeenkomsten en persoonlijke benadering van het digitale bureau laten zien hoe het werkt en wat de kansen voor henzelf zijn. De inhoud van de facebookpagina is essentieel voor een goede binding met de fans en de ondernemers kunnen hiervoor heel goed de content aanleveren. Niet in de vorm van platte reclame, maar in de vorm van nieuws. Dat mag best pro-

ductnieuws zijn. Denk bijvoorbeeld aan de eerste nieuwe haring verkrijgbaar bij… of het populaire merk schoenen x is vanaf heden verkrijgbaar bij…. of speciale facebook kortingcoupons.’

Nog meer vernieuwing in Cityplaza

loyalty Nu hebben we half jaren

Meer foto's: scan met uw smartphone de QR-code of ga naar www.flickr.com/ photos/scnews.nl

negentig de opkomst van de loyalty card voor winkelcentra meegemaakt. Maar dat is nooit echt wat geworden, vooral omdat de winkeliers het al snel af lieten weten. Het werd het beruchte ‘trekken aan een dood paard’ voor de initiatiefnemers. Waarom zou iets als Facebook dan wel kunnen werken? Manuela Fernandez: ‘Inderdaad, alles staat of valt met de medewerking van de winkeliers. We zullen dit stapsgewijs en onder professionele begeleiding moeten bereiken. We moeten ze enthousiast maken en dat gaat niet van de ene op de andere dag. Maar ik durf te stellen dat de winkeliers wel moeten. Het hele retaillandschap is immers aan het veranderen. Een multi-channel aanpak, zoals dat heet, is een must.’ traditioneel Gaat in de winkelcen-

trummarketing de opkomst van nieuwe media ten koste van de oude? ‘Nee, we gaan zeker niet alles op individuele marketing inzetten. Traditionele media blijven nodig. Maar je zult wel binnen je budget moeten schuiven. In het geval van Cityplaza betekent dit een verschuiving van events naar communicatie om veelvuldig onder de aandacht te komen van met name de consument in het secundaire en nieuwe marktgebied. Dus minder events. Maar dat is geen vaste regel. Op een ander winkelcentrum dat wij marketen zijn juist de events de speerpunt. Dat hangt dus altijd van de situatie en je doelstellingen af.’

•

Belegger Corio greep de uitbreiding van het bestaande Cityplaza Nieuwegein aan om het overdekte Cityplaza te moderniseren. Shopping Centre News maakte daar een fotoreportage van, waarvan u hier

een aantal beelden ziet. U kunt de reportage ook bekijken op ons fotokanaal: www.flickr.com/photos/scnewsnl/ Of gebruik via uw smartphone de QRcode hierboven!

scn 6 | 20 11 31

winkelformules

tekst Jorine de Soet KIR kordaat in ruimte Jorine de soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen.

winkelen, hoe gaan we dat doen?

In haar serie over winkelformules kijkt Jorine de Soet deze keer naar Oil & Vinegar.

Oil &

O

il & Vinegar was een nieuwe en vernieuwende formule aan het einde van de negentiger jaren van de vorige eeuw. De eerste winkel opende zijn deuren in de Barones in Breda. De winkel had een heel transparante uitstraling door de ligging op een hoek met slechts ramen en door de (vooral olie- en azijngeoriĂŤnteerde) producten die vooral in glazen verpakkingen kwamen. De formule bleek een hit. Enerzijds kwamen er liefhebbers van culinaire genoegens op af, anderzijds bood de winkel een uitstekende gelegenheid voor de aanschaf van cadeautjes. Zelf was ik destijds nauw betrokken bij het centrummanagement in Breda en goede klant van de winkel. In de markt van het winkelvastgoed werd Oil & Vinegar een veelbesproken formule en vooral in verschillende nieuwe en herontwikkelde projecten vond ze een plek. Na een aantal jaren groeide de formules uit zijn voegen en zagen we langzaam een aantal winkels sluiten.

Een tweede kans Sinds een jaar of drieâ&#x20AC;&#x201C;vier zien we het aantal winkels weer toenemen en de formule straalt meer kracht en zelfvertrouwen uit, lijkt professioneler aangestuurd zonder dat de liefde voor het product er onder geleden heeft. Als enorme liefhebber van lekker eten, koken en schrijven, wil ik natuurlijk weten welke koks er in de keuken staan, hoe de menukaart eruit ziet en wat voor sensaties we mogen verwachten.

Dewi, de dochter van Jorine de Soet, toont trots haar Oil & Vinegar-ballon

32 scn 6 | 2011

Oil & Vinegar Beethovenstraat, Amsterdam Een van de directeuren, Eric Loontjens ken ik al lang (hij is ook mede-eigenaar van Pipoos), dus een afspraak is snel gemaakt.

In september is de nieuwe winkel in de Amsterdamse Beethovenstraat opengegaan en daar treffen wij elkaar de volgende dag. Wat een prachtige winkel. Het is ontzettend druk, er komen veel mensen kijken, maar ook kopen. Je kunt er van alles proeven, ruiken en voelen. Er staan stukjes brood, die je in olie en dressings kunt dopen. En je kunt er niet alleen je

winkelformules

Vinegar smaak en neus laten strelen, ook de pakjes die gemaakt zijn, zijn oogstrelend.

Na een uur verlaat ik ongepland bepakt en bezakt de winkel.

We hebben elkaar uitvoerig gesproken, maar het échte interview stellen we uit.

Oil & Vinegar Frederik Hendriklaan, Den Haag Een paar weken later, op 18 oktober opent er opnieuw een win-

kel, dit keer aan de Frederik Hendriklaan in Den Haag. Ook deze winkel nodigt uit tot proeven, ruiken én kopen. ‘Wat een geluk, dat Sinterklaas ons land binnenkort aan doet’, denk ik en koop nog het een en ander. In de winkel word ik ontvangen door Hans Berkhuijsen, de exploitant van deze vestiging. Apetrots is hij duidelijk als hij enthousiast begint te vertellen over zijn nieuwe winkel en verschillende producten. Daarnaast vertelt hij zo gelukkig te zijn met deze winkel op deze plek. De Frederik Hendriklaan, 'de Fred' voor Hagenezen, is een lange échte winkelstraat met veel winkels in alle denkbare branches.

De marktsegmentatie in de straat is in het algemeen vanaf het midden naar boven. Filiaal-en grootwinkelbedrijf en zelfstandig ondernemers wisselen elkaar prima af. De verswinkels zijn alle van een hoog niveau. In deze hele mix komt Oil & Vinegar prima tot zijn recht, lijkt me. Het is erg druk in de straat en je kan voor de deur parkeren, precies zoals veel bezoekers van winkels dat nog willen. Wel zijn de parkeertarieven hoog en is de handhaving strak.

Als een geraffineerd gerecht Zowel in de winkel in Amsterdam als ik deze winkel vallen me twee aspecten bijzonder op: de grote glazen ei-vormige vaten met een tuutje, waarin allerlei verschillende soorten olijfolie zit, die ter plekke ‘getapt’ kan worden én het ronde plateau op ‘grijphoogte’, waarop wel heel veel schaaltjes staan met vooral veel verschillende soorten olijfolie en ook een klein aantal soorten azijn; alles om ter plekke te ruiken en te proeven. Verder straalt de winkel heel duidelijk één sfeer uit. Het is zeer verzorgd: alle flesjes en potjes staan strak op een rij tot aan de voorste plek in het schap. De verlichting ziet er op het eerste gezicht heel

gewoon uit, maar als je goed kijkt, zie je hoe fraai hiermee alle artikelen heel helder, maar indirect verlicht worden. De winkels ademen een natuurlijke sfeer door een combinatie van de materiaalkeuze en de producten. De winkel is echt ‘af’ doordat alle ingrediënten samen een synergetische smaaksensatie opleveren als was het een geraffineerd gerecht.

De winkel is echt áf. Alle flesjes en potjes staan strak op een rij tot aan de voorste plek in het schap.

Terwijl ik de omgeving goed in me opneem, komt Berend Jan Bleeker de winkel binnen. Hij is een van de mede eigenaren/ directeuren van het concept Oil & Vinegar. Ook hij is overduidelijk bijzonder trots op ‘zijn’ formule.

Veelzijdig concept ‘In 2007 zijn we — Eric Loontjens,

Wiet Heerkens Thijssen, Wilma van Grinsven en ik — met elkaar in deze formule gestapt’, vertelt hij desgevraagd. ‘Wij kenden elkaar al lang en vielen allen voor dit aantrekkelijke concept. De eerste jaren hebben we vooral gebruikt om het bedrijf ‘in de vingers’ te krijgen. De Oil & Vinegar organisatie is niet heel erg groot, maar wel redelijk complex, doordat we

>

lees verder op pagina

34 scn 6 | 2011 33

winkelformules <

vervolg van pagina

33

aan de overkant van de straat bijvoorbeeld een vestiging van Rituals.’

Op dit moment heeft Oil & Vinegar in totaal zo’n 80 winkelvestigingen in België, Duitsland, Denemarken en Zweden en Nederland (17 stuks). Volgens jaar breidt men uit naar Brazilië.

Culinaire cadeaus ‘Wie zijn nu eigenlijk jullie klanten?’,

Hans Berkuijsen (l) en Berend Jan Bleeker

alleen onder eigen label verkopen en onze inkoop heel internationaal georiënteerd is. Wij kopen bepaalde producten kant en klaar in, geven het ons label en dan willen we exclusiviteit. Ook stellen we met onze leveranciers een aantal producten samen en ontwikkelen die verder. We moeten altijd garant kunnen staan voor de kwaliteit van de basisstoffen en van het productieproces.

Daarnaast zijn we constant op zoek naar geschikte locaties en franchisenemers die onze winkels willen exploiteren.

Ons franchisenemers moeten goede ondernemers zijn, heel servicegericht ingesteld en hebben liefde en passie voor onze producten. Zij moeten klanten het gevoel geven dat ze welkom zijn, goed geadviseerd worden, ruimte krijgen om hun eigen keuzen te maken en (aankoop)beslissingen te nemen. Op al deze kwaliteiten selecteren wij. Iedereen die bij ons werkt, krijgt producttrainingen, verpakkingstrainingen en presentatietrainingen. De locaties voor onze winkels zijn bij voorkeur échte winkellocaties; straten waar veel winkelpubliek komt en met de juiste mix van winkels. Hier in Den Haag aan de Frederik Hendriklaan zitten we precies goed. Er bevindt zich een groot aantal verswinkels van uitstekende kwaliteit en een aantal filiaalbedrijven met wie we graag klanten delen. Zo zit

34 scn 6 | 2011

vraag ik. Berend Jan vertelt dat in het algemeen de helft van de producten voor eigen gebruik gekocht wordt en de andere helft als cadeau. Deze verhoudingen verschillen enigszins per vestiging en per locatie. Tijdens de feestmaanden bepaalt het aantal cadeauartikelen soms wel 80 procent van de omzet. Het aardige is echter dat heel veel producten als cadeau gegeven of ontvangen worden en daarna producten worden waarmee iemand zelf wil blijven koken.

Maatwerk Berend Jan: ‘We onderscheiden grofweg twee

soorten doelgroepen: de ene is passionated about taste en de ander bezoekt ons als culinaire cadeauwinkel. Wij geloven in momentmarketing: onze klanten hebben op verschillende momenten verschillende vragen, wensen en behoeften en wij spelen daar iedere keer zoveel mogelijk op in. Wij zien dit ook als onze unic selling point: je kunt hier op alle momenten van de dag, de week, de maand, het jaar alles proeven, ruiken en voelen en er kan zelfs bijpassende muziek bij om de intensiteit van de specifieke stemming verder te bevorderen. Daarnaast

‘Ons streven is dat onze winkel altijd een feestje is om te komen; iets om naar uit te kijken’

column

de retailer Beheersmatig parkeren

I

n de ontwikkelfase van winkels en/of winkelcentra wordt veel aandacht besteed aan het kunnen realiseren van parkeerplaatsen, hetzij in de directe omgeving (op maaiveld), danwel in een (onder-/bovengrondse) parkeergarage. Parkeren is en blijft een must voor het goed kunnen retailen en het succesvol doen exploiteren van winkels en/of winkelcentra. Vooral supermarktconsumenten willen het liefst bij de kassa parkeren.

Het realiseren van deze parkeerplaatsen levert vervolgens vaak een rekenkundig probleem op. Het kan een project in financiële zin namelijk net haalbaar maken of breken, mede vanwege gemeentelijke eisen en randvoorwaarden. Om die reden wordt regelmatig bij gebruikers/huurders/retailers aangeklopt voor een parkeerbijdrage en/of de gegarandeerde afname van een X-aantal parkeeruren/kaarten/-abonnementen. Op papier is de realisatie van een parkeervoorziening daarmee een feit. Dan alleen de praktijk nog.

geven wij vooral uitvoeringsgerichte adviezen. Onze mensen weten dus ook écht hoe bepaalde producten het best tot hun recht komen en op welke wijze deze bereid kunnen worden.’

Fysieke winkels ‘De winkels zijn in het algemeen zo’n 75

tot 100 vierkante meter. Wij geloven écht nog in onze fysieke winkels. Inmiddels hebben we sinds 2010 een goede website en webshop. De fysieke winkel en de internetwinkels zijn volledig geïntegreerd. Zowel in de winkel als op internet kunnen onze klanten recepten vinden, informatie over producten en aankopen doen. Onze site biedt ook direct in de huiskamer al inspiratie. We zien dat de site veel gebruikt wordt voor nabestellingen; eerder hebben onze klanten het product in de winkel gekocht of cadeau gekregen en het bevalt zo goed, dat ze het opnieuw willen zonder dat ze er de deur voor uit hoeven.’

Feestwinkels ‘Het échte feestje vindt echter altijd in de winkel plaats. Onze fysieke winkel is heel aantrekkelijk en alles is gericht op het welbevinden van onze klanten. Onze mensen in de winkel gaan samen met hun klant na welke de behoefte is en op welke wijze deze ingevuld kan worden. Dit gaat met praten, luisteren, proeven, voelen, ruiken; kortom alles in de winkel bevordert het welbevinden van onze klant. Ons streven is dat onze winkel altijd een feestje is om te komen; iets om naar uit te kijken. Dat gevoel ontstaat al als je onze website bezoekt en wordt nog eens bekrachtigd als je binnen bent. Wij geloven ook dat dít fysieke winkelen niet verloren zal gaan. In deze tijd zien we dat huurprijzen onder druk staan, mensen meer aankopen via internet en er op verschillende plekken leegstand dreigt of is. Wij geloven dat juist in deze tijd winkels, die zich weten te onderscheiden en vooral ook léuk zijn, kans hebben. Dat geldt zeker voor Oil & Vinegar.’

Trek Na ruim twee uur luisteren naar Berend Jan en praten over Oil & Vinegar heb ik trek gekregen. Ik pak snel nog even een pot zongedroogde tomaten op olijfolie en een flesje olijfolie Castello Zacro van Kreta. Die vind ik súper.

•

Een eerste punt van zorg is de vraag in hoeverre de ontwikkelaar zorgdraagt voor een tijdige, dwz gelijktijdige oplevering van de voorziening met de winkels, inclusief de afgifte van alle brandweergunningen/-eisen waardoor de parkeervoorziening direct in gebruik genomen kan worden. Waar laat je tenslotte al je afbouwaannemers en hun transportbusjes? De reactie dat de aanleg van parkeervoorzieningen niet de verantwoordelijkheid is van de ontwikkelaar, maar bij een Gemeente ligt en dat om die reden geen garanties kunnen worden afgegeven over het moment van oplevering, blijkt nagenoeg standaard te zijn.

Ook na oplevering ontstaan regelmatig problemen die de nodige extra aandacht behoeven. Te denken valt aan: • niet functionerende slagbomen/parkeerinstallaties, waardoor consumenten een garage niet in of uit kunnen rijden met discussies over wel/geen garantie tussen opdrachtgever en leverancier; • lekkende hellingbanen met wateroverlast in winkels; • belanghebbenden (VVE’s/beheerders/Gemeente) die garages sluiten omdat ze de problemen niet opgelost krijgen; • beleggers/ontwikkelaars die het ophangen van signing in een garage met dollartekens in de ogen oppakken; • de belegger/ontwikkelaar die de signing in de parkeergarage voor 20 jaar aan slechts één contractant gunt en andere winkeliers de mogelijkheid tot het plaatsen van signing en/of verwijsborden naar hun winkel ontneemt; • sneeuw- en ijswater wat niet afgevoerd kan worden, waardoor parkeergarages blank staan; en zo kunnen we helaas nog wel even door gaan.

Calamiteiten en /of problemen kunnen zich uiteraard altijd voordoen, hoe goed een plan ook bedacht is. Het uiteindelijk doen oplossen van deze calamiteit zou in mijn optiek op een snellere en adequatere manier kunnen plaatsvinden indien belanghebbenden elkaar weten te vinden en gezamenlijk daarin optrekken. Je streeft toch immers eenzelfde doel na zijnde een volledig goed functionerende parkeervoorziening?

• Tinie Dorrestijn Manager vastgoedbeheer Plus Retail

scn 6 | 2011 35

research

Het systematisch meten van prestaties van winkelcentra, onder meer met elektronische passantentelsystemen, staat dan ook enorm in de belangstelling. In de markt heerst echter nog veel onduidelijkheid over telsystemen. In dit artikel geven wij daarom een toelichting op het belang van prestatiemeting en bespreken we de essenties van passantentelsystemen, zowel qua inrichting, betrouwbaarheid en kosten als analyse- gebruiksmogelijkheden.

legd (harde data), maar geven ook het drukteverloop in de tijd weer. Minder passanten betekent minder omzet- en een lagere huurpotentie. Hoewel tussen deze aspecten geen een-op-eenrelatie bestaat, vormt een hogere passantenintensiteit ongetwijfeld de crux van goed functionerende winkelgebieden.

Het omgekeerde is ook waar. Bij dalende passantenaantallen daalt de omzetpotentie, waardoor een winkelgebied minder in trek raakt bij potentiële nieuwe huurders. In de praktijk blijkt dat dit de eerste tekenen zijn van downgrading van winkelgebieden.

Vinger aan de pols Een goed passantentelsysteem brengt ontwikkelingen in de drukte haarfijn in beeld en aan de hand van de data kunnen bezoekersaantallen zelfs worden voorspeld. Het tijdig signaleren van een neerwaartse trend biedt betere kansen om hierop te anticiperen. Een gerichte versterking van het aanbod en de belevingswaarde kan de negatieve trend doorbreken en verdere daling van de passantenaantallen tegengaan. Passantentellingen vormen als het ware de

Prestaties van winkelgebieden Door: WPM Retail Research & Consultancy, Johan Haringsma en Arjen Ouwehand

H

et gaat economisch slecht en de consument verandert meer dan voorheen in zijn voorkeuren en wijze van aankopen doen. Daarom is het zaak om de vinger aan de pols te houden. Om winkelgebieden in deze tijd optimaal te kunnen laten renderen is het belangrijk het vastgoed actief te managen. Het rendement van winkelgebieden wordt gemeten op basis van harde cijfers (kosten en opbrengsten). Het functioneren van winkelgebieden is van invloed op het rendement, maar is veel lastiger te meten. Om toch gefundeerde beslissingen te kunnen nemen en winkelgebieden beter te laten functioneren, is het van belang om prestaties van winkelcentra continu te monitoren.

Bij de monitoring van prestaties van winkelgebieden draait het om het benoemen van goede, handige en slimme indicatoren. Voorbeelden zijn leegstand, huuropbrengst en omzetontwikkeling , waaraan nog zaken als consumentengedrag en -waardering kunnen worden toegevoegd. Al deze zaken geven een beeld van ‘hoe het gaat’. Nadeel is dat deze indicatoren vaak een momentopname betreffen, lastig zijn vast te leggen en moeilijk interpreteerbaar zijn. De markt heeft op dit moment juist behoefte aan ‘hardere’ prestatie-indicatoren, om actief te kunnen sturen op het functioneren en het rendement. tellingen Passantentellingen vormen een relatief eenvoudige en goede indicator voor de prestaties van onze winkelgebieden. De telresultaten worden niet alleen objectief vastge-

36 scn 6 | 2011

hartslagmonitor van een winkelgebied. Een goed telsysteem biedt inzicht in het drukteverloop in deelstraten en/of passages en kan worden gebruikt om de trekkracht van nieuwe huurders te meten. Drukte (per deelgebied) vormt bovendien een belangrijk indicator voor het huurbeleid. Winkelhuren zijn immers gerelateerd aan de ligging ten opzichte van het drukste punt.

Daarnaast zijn passantentellingen bij uitstek geschikt om effecten te meten van bijvoorbeeld marketing- en promotieactiviteiten, dag- en weekmarkt, extra koopavonden en -zondagen, vakanties, feestdagen en bijzondere weersinvloeden.

Winkelgebieden die zich aanpassen aan de veranderende marktomstandigheden zijn het beste in staat om de consument aan te trekken. Optimaal beheer en marketing van winkelgebieden is daarmee onlosmakelijk verbonden aan concreet up-to-date inzicht in de prestaties van het winkelgebied. Met behulp van passantentelsystemen krijgen we meer inzicht in het drukteverloop. De drukte kan eenvoudig worden geëvalueerd (meten = weten) en acties of evenementen kunnen gericht worden ingepland (tellen = voorspellen).

Inrichting van een telsysteem Een passantentelsysteem bestaat uit één of meer telpunten, die worden bevestigd op strategische en maatgevende posities. De wijze waarop een telsysteem het beste kan worden opgezet is maatwerk en varieert per winkelgebied. Aspecten die hierbij een belangrijke rol spelen zijn bijvoorbeeld de routing, het aantal verdiepingen, belangrijke passages en bronpunten. In de praktijk wordt vooral geteld op de meest representatieve punten van een winkelgebied: bij entrees en/of op de drukste punten. Er zijn

research

kosten

geschikt voor prestatiemeting?

nauwkeurig / gemiddeld bereik

gunstig

ja, zeer betrouwbaar

continu

nauwkeurig / groot bereik

relatief duur

ja, zeer betrouwbaar

telt van grote hoogte

continu

zeer nauwkeurig, zeer groot bereik

duur

ja, maar erg prijzig

sensoren (infrarood)

aan weerszijde van de straat

continu

voor smalle doorgangen

relatief goedkoop

nee, kan op dubbeltellingen

digitale handtellingen

met de hand, digitaal

moment

correcties op basis van ‘harde’ data

relatief goedkoop

nee, maar wel als aanvulling

handtellingen

met de hand

moment

laag, veel correcties herwogen aantallen

relatief goedkoop

nee, onvoldoende betrouwbaar

mobiel netwerk/ bluetooth

data via mobiele netwerk

moment

onbetrouwbaar

goedkoop

nee, alleen indicatief

telsysteem

telwijze

opname

warmtecamera’s

telt van bovenaf

continu

stereo- of videobeeldcamera’s

telt van grote hoogte

lasercamera’s

nauwkeurigheid

Online overzichten Selecteer snel wat u wilt zien

meten verschillende telsystemen op de markt, die qua meetmethode, techniek en ophangsysteem kunnen verschillen. Alle telsystemen hebben hun ‘eigen waarde’, maar niet alle telsystemen zijn even geschikt voor prestatiemeting. Voor optimale prestatiemeting geldt dat continuïteit en nauwkeurigheid basisvoorwaarden zijn. Op basis van deze criteria kan een keuze worden gemaakt voor het type telsysteem.

Verschillende telsystemen vergeleken w pm gaat er

vanuit dat monitoring van prestaties alleen zin heeft als relatief kleine verschillen (c.q. trends) betrouwbaar in beeld kunnen worden gebracht. De tellingen van bovenaf leiden tot de Eenvoudig data raadplegen meest nauwkeurige telresultaten, omdat dubbeltellingen wor- WPM Retail www.wpmgroep.nl den voorkomen. Warmtecamera’s, stereocamera’s en lasercadonderdag 8 december 2011 mera’s zijn daardoor het meest geschikt voor prestatiemeting.

Bovendien bieden warmtecamera’s de beste prijs-/kwaliteitVisuele representatie van het druktebeeld verhouding. Warmtecamera’s zijn zowel binnen als buiten, bij (draai)deuren en open straten te gebruiken (allround inzetbaar). Bij bredere doorgangen kunnen meerdere camera’s naast elkaar worden geplaatst. Voor smallere doorgangen zijn sensoren een berouwbaar telsysteem, en bovendien een stuk goedkoper dan warmtecamera’s. Stereo- of videobeeldcamera’s en lasercamera’s bieden de hoogste betrouwbaarheid en kunnen van grote hoogte tellen, echter zijn dit relatief dure systemen.

4

Analyse- en gebruiksmogelijkheden Een goed pas-

santentelsysteem biedt uitstekende mogelijkheden voor prestatiemeting van winkelgebieden. Ten behoeve van prestatiemeting is het van belang dat de gegenereerde data eenvoudig kan worden geraadpleegd. Ook is het van belang dat de tellingen daadwerkelijk iets zeggen over de prestatie van het winkel­

>

lees verder op pagina

38 WPM Retail donderdag 8 december 2011

www.wpmgroep.nl

scn 6 | 2011 37

5

themaatje

Veel toepassingsmogelijk­ heden in Dordrecht Niek de Wit, senior beleidsmedewerker Economie gemeente Dordrecht: “Eind jaren negentig, bij het de uitvoering van het Ondernemingsplan de Binnenstad, zijn bezoekersaantallen een belangrijke rol gaan spelen bij de (economische) ontwikkeling van de binnenstad. De beschikbare landelijke cijfers van Dordrecht bieden daarbij weinig mogelijkheid tot verfijning naar deelgebieden en straten. Wij hebben ShopperCount als een van de eerste gemeenten in gebruik genomen.

Het voordeel van ShopperCount is dat het behalve een actueel overzicht van het aantal bezoekers ook gedetailleerde informatie over bijvoorbeeld looproutes biedt.”

In Dordrecht hangen camera’s op de zes belangrijkste hoofdingangen van de binnenstad. Hiermee wordt bij de hele binnenstad continue gemonitord. Dat is voor de gemeente Dordrecht niet alleen belangrijk voor gerichte acquisitie en branchering, maar ook voor de evenementen.

Dordrecht beschikt over een groot en gevarieerd aanbod van evenementen en behoort dan ook te de top van evenementensteden in Nederland. Niek de Wit: “Om te kunnen meten wat deze evenementen voor de (binnen)stad in bezoekersaantallen en economische spin-off opleveren, is het belangrijk om te beschikken over goede tellingen. Hiervoor is ShopperCount een betrouwbaar middel.

“De betrouwbaarheid, actualiteit en gedetailleerdheid van de data biedt heel veel mogelijkheden. In samenwerking met ons eigen Onderzoeksbureau Drechtsteden zullen we ShopperCount in de toekomst alleen nog meer gaan gebruiken bij het opstellen van brancherings- en loopcircuitadviezen en gerichte acquisitie in de binnenstad.”

Drukte in Dordrecht is nu meetbaar

<

vervolg van pagina

37

gebied, bijvoorbeeld door de drukte te vergelijken met een referentieperiode of referentiewinkelgebied (benchmark).

Via de online ShopperCount software kan de data op ieder gewenst moment worden geraadpleegd en eenvoudig worden geëxporteerd naar Excel voor verdere bewerking. Daarnaast biedt ShopperCount automatisch gegenereerde grafieken aan (softwarematig geprogrammeerd). Deze bieden in één oogopslag inzicht in de belangrijkste trends. Uiteraard kunnen wij onze klanten ook voorzien van uitgebreide rapportages, waarin per kwartaal en/of jaar de telresultaten worden gepresenteerd. Deze rapportages omvatten uitgebreidere analyses, bijvoorbeeld als het gaat om de invloed van promotie- en marketingactiviteiten (effectmeting), specifieke verdeling van koopzondagen en extra koopavonden, etc.

Tot slot Het rendement en het functioneren van winkel-

gebieden zijn nauw verbonden. Voor vastgoedeigenaren en ondernemers is het van belang om meer zicht te krijgen op het functioneren van winkelgebieden in de tijd (prestatiemeting).

Passantentellingen zijn geen momentopname, maar laten een doorlopende ontwikkeling zien op basis van harde, objectieve metingen. Dit betekent dat we up-to-date inzicht hebben in de ‘hartslag’ (het functioneren) van winkelgebieden. Het tijdig signaleren van veranderingen in het functioneren, biedt betere kansen voor actief retailmanagement. Voldoet het winkelgebied nog aan de verwachting de consument of is er een impuls nodig? Tegelijkertijd wordt bij ingrijpende vastgoed-

38 scn 6 | 2011

www.wpmgroep.nl

6

www.shoppercount.nl

masterclass

ZKA geeft masterclass koopzondagen & toerisme Op 2 februari 2012 organiseert ZKA Consultants & Planners uit Breda in de Winkel van Sinkel te Utrecht een masterclass koopzondagen & toerisme

D

e koopzondag wint in Nederland aan populariteit. Steeds meer consumenten zien winkelen op zondag als een nuttige of leuke activiteit. De moderne leefpatronen van met name tweeverdieners leiden tot een grotere behoefte aan een zondagsopenstelling van winkels. Ook bij veel ondernemers neemt daardoor de behoefte aan koopzondagen toe.

ShopperCount - Unieke combinatie van kennis WPM Retail www.wpmgroep.nl WPM Groep is als beheerder van ruim 1,8 miljoen vierkante meter aan Nederlands winkelvloeroppervlak actief donderdag 8 december 2011 betrokken bij de monitoring en marketing van veel winkelgebieden. De vertaling van harde passantentelgegevens in actief retailmanagement, bijvoorbeeld met betrekking tot trends, marketing, (ver)huurbeleid, etc. vraagt naast expertise van retailvastgoed om specifieke technische kennis van passantentelsystemen.

WPM heeft samen met EasyCount het product ShopperCount op de markt gebracht. Door de krachtenbundeling van twee vakspecialisten heeft ShopperCount in relatief korte tijd een sterke positie opgebouwd en is uitgegroeid tot een toonaangevende speler op het terrein van passantenmonitoring in winkels en winkelgebieden. ShopperCount is een onafhankelijk leverancier van meettechnieken (telsystemen) en biedt een volledig dienstenpakket aan (van installatie tot aan analyse).

managementbeslissingen vaker gevraagd om een ‘hardere’ onderbouwing. Immers, met managementactiviteiten als aan-/verhuur, marketing en/of promotieactiviteiten gaat vaak meer geld gemoeid dan met de investering in een telsysteem.

Door de sterk toegenomen vraag heeft de markt voor elektronische passantentelsystemen zich de afgelopen jaren in rap tempo ontwikkeld. Inmiddels is de data online, realtime toegankelijk. De hoeveelheid data maakt de behoefte aan analyses en rapportages groter. Vooral het inzicht in de werkelijke drukteontwikkeling op lange termijn en effectmeting van promoties en activiteiten staan in de belangstelling. wpm richt zich dan ook met name op de vertaalslag van harde data naar concreet advies om winkelgebieden beter te laten functioneren. Het cliché is waar: de consument kiest met zijn voeten en bepaalt door bezoek welke winkelgebieden het beste functioneren.

•

weinig vrijheid De winkeltijdenwet biedt echter weinig vrijheid om op deze groeiende behoefte in te spelen. Uitgangspunt van de winkeltijdenwet is namelijk dat de winkels op zondag gesloten zijn, 1 met een mogelijkheid hiervan af te wijken op twaalf zondagen (inclusief feestdagen) per jaar. Hiervan maken al veel gemeenten en daarmee ook winkeliers gebruik. Door een wetswijziging in de winkeltijdenwet die in november 2010 door de Eerste Kamer is aangenomen, is het verlenen van vrijstelling voor meer dan twaalf koopzondagen in het kader van toerisme aan strengere eisen gebonden. Er moet sindsdien sprake zijn van substantieel toerisme, dat ook losstaat van de gelegenheid tot winkelen. Aan de term ‘substantieel’ zijn in de wet geen harde criteria verbonden. beleid Het uitbreiden van het aantal koopzondagen zou idealiter onderdeel moeten uitmaken van strategisch beleid om de concurrentiepositie van een stad te behouden en te vergroten. Alleen meer koopzondagen is niet voldoende. Er dient ook geïnvesteerd te worden in de ruimtelijke kwaliteit, aanbod van retail en leisure, evenementen en samenwerking tussen ondernemers en andere stakeholders. De horeca, die profiteert van de toename aan bezoekersstromen, vormt ook een belangrijke samenwerkingspartner. masterclass Op 2 februari 2012 organiseert zka Consultants & Planners uit Breda in de Winkel van Sinkel te Utrecht een masterclass koopzondagen & toerisme. In deze bijeenkomst komen alle bovenstaande onderwerpen aan de orde en is ruimte om uw specifieke vragen te stellen omtrent het beleid, marketing en effecten van koopzondagen. Interesse in deelname? Kijk voor meer informatie op www.zka. nl/masterclass Als lezer van Shopping Centre News kunt u aanspraak maken op een reductie van 50% op de kosten van de tweede deelnemer uit uw organisatie. Dit bij boeking aangeven!

Over ZKA zka is een adviesbureau voor de brede vrijetijdseconomie (leisure, hospitality en toerisme) en kan helpen bij een kwantificering en onderbouwing van een toeristisch regime. Het bureau voerde het afgelopen jaar voor meerdere gemeenten een onderzoek uit naar de omvang en karakter van het toerisme, om hiermee gemeenten in staat te stellen gebruik te maken van de toerismebepaling. Daarnaast voert zka onderzoeken uit naar de mogelijke effecten en de belangen die meegewogen dienen te worden: economische belangen, zondagsrust, veiligheid, leefbaarheid en openbare orde.

•

scn 6 | 2011 39

projecten

Het nieuwe Hoog Catharijne: van winkelcentrum naar favourite meeting place Welke stappen moeten daarvoor gezet worden? Een interview met Menno Overtoom, directeur Hoog Catharijne*

Al bij aankomst is te zien dat er in Utrecht Centrum qua bouwactiviteiten veel aan de hand is. Een stuk of vijf grote hijskranen zijn in de weer op de bouwplaatsen voor de projecten Muziekpaleis, NS Station en het Stadskantoor. En natuurlijk bij Hoog Catharijne, waar in 2009 de spreekwoordelijke spade de grond in ging. Hoog Catharijne wordt door eigenaar Corio getransformeerd van een naar binnen gekeerd winkelcentrum en typisch jaren zeventigproduct tot een tot de verbeelding sprekende ‘favourite meeting place’ in het hart van Nederland. Maar in tegenstelling tot wat de lezer misschien zou verwachten, staat bij dit tien jaar durende megaproject het eindresultaat nog niet helemaal vast. Hoe gaat zoiets in z’n werk? Shopping Centre News sprak er over met Menno Overtoom.

* In augustus van dit jaar heeft Corio Nederland de organisatie met betrekking tot Hoog Catharijne veranderd. De ontwikkeling en exploitatie van Hoog Catharijne zijn nu in een nieuwe en aparte kolom ondergebracht. Corio geeft daarmee uitdrukking aan het belang dat de organisatie hecht aan dit project. Menno Over­toom geeft leiding aan deze aparte bedrijfskolom binnen Corio Nederland en is lid van de directie van Corio Nederland.

40 scn 6 | 2011

Z

onder de artist impressions er bij te pakken, is het op dit moment moeilijk om een voorstelling te maken van het nieuwe Hoog Catharijne. Maar in essentie gaat het niet eens zozeer om het nieuwe uiterlijk van het gebouw, maar om de gedachte die er achter zit: het nu nog volledig naar binnen gekeerde winkelcentrum zal straks echt onderdeel van de binnenstad zijn. Het zal in feite niet eens meer een winkelcentrum in de traditionele betekenis van het woord zijn, maar — zoals Corio dat graag noemt — een favourite meeting place met verschillende functies, een architectuur en layout die op de diverse locaties een andere beleving oproept, een plaats waar mensen graag komen om elkaar te ontmoeten, zich prettig voelen en ja, natuurlijk ook wat geld uitgeven.

projecten

Menno Overtoom: ‘Deze locatie is zowel nu als in de toekomst natuurlijk ongelooflijk geschikt voor retail. Maar inderdaad, we vinden bij Corio dat alleen winkelen niet genoeg is.

Voor Hoog Catharijne betekent dat een enorme verandering die met zich meebrengt dat wij al geruime tijd bezig zijn met de vraag ‘wat moeten we er in stoppen om dat te bereiken’.

Voor een deel ligt natuurlijk al vast hoe we dat willen doen. De ontwikkelperiode loopt tot 2019, door deze doorlooptijd hebben we de flexibiliteit om de plannen nog bij te stellen.

De nieuwe insteek maakt een andere manier van kijken noodzakelijk: ‘Zie Hoog Catharijne als een unieke locatie in een prachtige, centraal gelegen stad, met cultuur, kennisinstituten, De Jaarbeurs, een prachtige oude binnenstad, enzovoort. Wat heeft het oude Hoog Catharine met die locatiekwaliteiten in het verleden gedaan? Te weinig’, vindt Menno Overtoom.

Hoog Catharijne: van introvert naar extravert

Menno Overtoom naast het oude logo van Hoog Catharijne

Toch is er ook veel dat nu al vast ligt. Zoals de verandering aan het Vredenburgplein. ‘Daaraan bouwen we nu woonwinkelgebouw De Vredenburg, dat project is in 2012 klaar. Peek & Cloppenburg gaat dan naar De Vredenburg verhuizen, waarna we snel beginnen met de sloop van het oude deel. Vervolgens gaan we op die plek in 2013 bouwen aan de nieuwe parkeergarage en het Entreegebouw. Dat is echt een mega-ingreep waarbij de oude pleinwand gaat verdwijnen en het nieuwe gebouw tevoorschijn komt’, aldus Menno Overtoom. tijdens de verbouwing geopend Hoe ondergaan de huurders deze meerjarige operatie? Immers, de kassa moet toch blijven rinkelen. ‘We hebben heel veel contact met huurders. Meerdere keren per jaar is er een algemene ledenverga-

De vierde stad van Nederland en geen koopzondagen?

poortgebouw Maar wat zou je dan kunnen veranderen, anders dan de bijzondere, naar buiten gekeerde architectuur die we intussen van de plaatjes kennen? ‘Wel, we zijn nu aan het kijken naar het onderdeel Poortgebouw. Dat zal pas rond 2018 klaar zijn en dat geeft ons nog mogelijkheden om over het concept na te denken. Zo gaan de gedachten nu uit naar de toevoeging van een hotel. Maar dan wel bijzonder: hoog, met een sky-bar en een heel goed restaurant. Een plek voor verschillende doelgroepen, enerzijds de zakelijke gast, maar ook voor de toerist. Daar zijn we nu over aan het brainstormen. Er worden schetsen gemaakt, we leggen het weer even terzijde, praten er weer verder over en uiteindelijk komen we ergens uit. Het is een proces.’

dering. Daarnaast is er een commissie herontwikkeling, wat een afvaardiging is van de winkeliers. Met deze commissie zitten we meerdere keren per jaar aan tafel en onderhouden we een intensief contact via korte lijnen. Dat moet ook wel, want de belangen van de huurders en Corio lopen parallel. Je ziet dat ook terug in de problematiek rondom de bereikbaarheid in deze periode. Want de bouwwerkzaamheden zijn zonder meer ingrijpend en hebben gevolgen voor de wijze waarop je in de stad kunt komen en de bereikbaarheid van de parkeergarages. Samen met de huurders, maar ook met de gemeente, kijken we steeds hoe dit te verbeteren is. Als Corio hebben we bijvoorbeeld nadrukkelijk oog voor extra bewegwijzering.

Maar iets geheel anders is de zondagopening. Utrecht is de vierde stad van Nederland, maar de enige zonder zondagopening. We zien in zondagopeningen een mogelijkheid om onze

>

lees verder op pagina

42 scn 6 | 2011 41

projecten

<

vervolg van pagina

41

Toegangskaartenactie

retailers een stuk compensatie te bieden voor het verbouwingsleed. Overigens is die zondagopenstelling niet alleen een hulpmiddel voor onze eigen ondernemers, maar ook voor die in de binnenstad. De recessie en de verminderde bereikbaarheid van de binnenstad maken dit soort maatregelen noodzakelijk. Dit nog los van het feit dat het intussen echt een concurrentienadeel voor Utrecht is dat die zondagopening er niet is.’

De klant van de toekomst Wie de klant van de toe-

komst is, dat wordt door een aantal factoren bepaald. Bijvoorbeeld door hoe de mensen naar Utrecht komen. Menno Overtoom: ‘Slechts tien tot vijftien procent van de consumenten komt per auto naar Hoog Catharijne. Dat is extreem weinig vergeleken met andere grotere centra, waar het in de 30 tot 40 procent loopt. Dat heeft hier alles met de aanwezigheid van het station te maken en we denken niet dat dit in de toekomst belangrijk zal veranderen. Sterker nog: ns werkt hier op Utrecht cs aan de ov-terminal en verwacht een forste stijging van het aantal reizigers. Op dit moment gaat het om 50 miljoen reizigers per jaar, maar in 2020 gaat dit mogelijk naar 100 miljoen. Die zullen niet allemaal door Hoog Catharijne lopen, maar het is de verwachting dat een substantieel deel dit wel zal doen. Dus ja, wellicht nog meer reiziger-consumenten.’

Zo’n ov-terminal betekent dat er van vroeg tot laat publiek rondloopt. Is daar niet meer uit te halen? Anders gezegd, moeten de winkels niet langer open blijven? ‘We geloven niet in een 24-uurs economie hier in Utrecht. Maar ruimere openingstijden, daar moeten we toch serieus naar kijken. Ons nieuwe (nog te bouwen) onderdeel Stadskamer leent zich daar prima voor. En sommige onderdelen van het nieuwe Hoog Catharijne kunnen zelfs een bestemming op zich zelf worden.’ toerisme En zouden jullie niet meer uit het toerisme kun-

nen halen? Immers, Utrecht cs ligt feitelijk op een steenworp afstand van Schiphol. Het is bekend dat bijvoorbeeld Aziatische toeristen tegenwoordig ook graag naar outlet centers in Europa komen. Waarom dan niet naar een mooie stad als Utrecht? ‘Als je kijkt naar ontwikkelingen op dit gebied in de wereld en de geringe afstand Utrecht-Schiphol in ogenschouw neemt, dan moet daar wat mee gedaan kunnen worden. Het idee wordt daarom inderdaad meegenomen in onze planvorming voor de marketing. Je zult aan deze groepechter ook echt wat bijzonders moeten bieden. Daarom kijken we naar onze huurdersstrategie. Corio wil graag samen met de retailer onderzoeken hoe je van een locatie, van een winkel, iets bijzonders kunt maken. Bijvoorbeeld in de presentatie, de pui of zelfs het winkelpand. We kunnen daarmee helpen door bijvoorbeeld onze designers in te schakelen... Zo werken is niets minder dan een aanpassing van onze methodiek, waarbij verschillende afdelingen binnen Corio (finance, commercie, techniek en juridisch) samen met de retailer tot iets vernieuwends en bijzonders kunnen komen.’

Iets bijzonders: zoveel is wel duidelijk. Hoog Catharijne nieuwe stijl zal in niets meer op het oude winkelcentrum lijken. Maar voordat het zover is (2019) is Shopping Centre News zeker nog een paar keer voor een update bij Menno Overtoom langs geweest.

• info: www.nieuwhc.nl

42 scn 6 | 2011

Van 27 t/m 31 januari 2012 wordt in de Messe Frankfurt weer de vakbeurs Christmasworld gehouden. Als winkelcentrumprofessional kent u natuurlijk het belang van sfeer, zeker in het winterseizoen. Dus als u de nieuwste ontwikkelingen wilt zien, ga dan beslist een dagje kijken

Koopstromen Op 23 november werd in Leiden het resultaat van het Randstad Koopstromenonderzoek 2011 gepresenteerd, een grootschalig onderzoek (bijna 70.000 deelenemers) dat gegevens oplevert over onderwerpen als: • De schaalvergroting in de Randstad, met in de afgelopen jaren minder winkels, wel meer winkelmeters maar met ook snel stijgende leegstand (zeker ook in 2011) • De verder afnemende binding aan de eigen gemeente en regio voor met name de niet dagelijkse boodschappen • De ontwikkeling van de bestedingen bij dagelijkse boodschappen (groei van 20% sinds 2004) en winkelen (2,5% groei sinds 2004) • De positie van de binnensteden van de G4 en andere steden en plaatsen in de Randstad - inclusief verliezers en een enkele winnaar • De positie van woonboulevards • De verdere efficiencyslag aan de kant van de consument (minder vaak boodschappen en vaker met de auto) • De expansieve rol van het aankoopkanaal internet en de minder florissante positie van de warenmarkt • De betekenis van de resultaten voor de toekomst van de winkelmarkt; meer meters is verleden tijd, betere meters de toekomst

special interest

Christmasworld

SCN video Bekijk deze videoreportages door met uw smartphone de QR-code te scannen of ga via uw computer en webbrowser naar www.youtube.com/scnewsnl.

New Babylon Zoals u in editie 5 van dit jaar heeft kunnen lezen, wordt het oude Babylon getransformeerd tot ‘New Babylon’, een enorm multifunctioneel project in Den Haag Centrum. SCN was op locatie ter gelegenheid van het hoogste punt van het project en sprak met projectdirecteur Bas Maingay over het winkelcentrum dat onderdeel uitmaakt van New Babylon.

in Frankfurt! In samenwerking met Messe Frankfurt kunt u kosteloos toegangskaarten bestellen door naar onze website (www. scnews.eu) te gaan en vervolgens te klikken op de reclamebanner die in de linkerkolom rouleert. Wacht niet te lang!

onderzoek

SSM Retail platform Het SSM Retail Platform organiseerde in samenwerking met het Platform Binnenstadsmanagement en onder dagvoorzitterschap van Tracy Metz op 10 november een bijeenkomst in Roermond. Shopping Centre News was er bij en maakte voor u een videoverslag.

Desigual op lijnbaan

Het rapport van 127 pagina’s bevat een schat aan informatie en is uitgevoerd door I&O Research.

Opdrachtgevers waren de provincies Zuid-Holland, Noord-Holland en Utrecht, de gemeenten, de stadsregio’s en Kamers van Koophandel in de Randstad en het HBD. Het rapport kunt u downloaden via de website www.kso2011.nl.

•

Het aanpassen van een winkelpand aan de wensen van een huurder komt natuurlijk vaker voor. Maar zo ingrijpend als hier in een pand van belegger Syntrus Achmea aan de Lijnbaan in Rotterdam maar zelden. Voor winkelketen Desigual installeerde Syntrus Achmea twee flinke roltrappen en dat in een bestaande setting. Een complexe situatie, waar Technisch Manager Jelle van der Hek uitleg over geeft.

scn 6 | 2011 43

projecten

In editie 2–2009 schreef Jorine de Soet een artikel over het toen net in aanbouw zijnde project Kloosterveste.

Met alleen nog de artist-impressions en de enthousiaste toelichting van Karel Nuijten, beschreef zij hoe het project zou gaan worden. Inmiddels is Kloosterveste een jaar geopend en is het door AM Vastgoed Ontwikkeling ingezonden als een van de kandidaten voor de NRW Jaarprijs van 2012. Hoe staat het er in werkelijkheid nu bij?

K

loosterveste is het hart van de Assense wijk Kloosterveen. Een centrum dat qua vorm en inrichting op een knappe manier een sfeerbeeld oproept van een historisch binnenstadje. Zou het dan toch nog wat worden met die architecten van ons? Met deze opmerking in gedachten — die geheel voor rekening komt van de redacteur — wordt in gezelschap van Karel Nuijten en Cor Staal (projectleider bij de gemeente Assen) een ronde door Kloosterveste gemaakt.

Zoveel is wel duidelijk: de heren zijn trots op wat hier gerealiseerd is. En het is ook niet niets: weliswaar werden er al rond het jaar 2000 door am-voorloper bam Vastgoed voorbereidingen getroffen, eind 2007 kwam het project in een stroomversnelling. Karel Nuijten: ‘Vanaf dat moment hebben we in acht maanden tijd acht bouwblokken ontworpen, voorbereid en bouwvergunningen aangevraagd. In augustus 2008 is de bouw begonnen en al vanaf december 2009 werd het project in fasen opgeleverd. Als eerste de twee basisscholen. Best lastig, want dit is een project waar alles op elkaar ingrijpt. Als er dan elke dag 900 kinderen naar school moeten, dan heb je heel wat te organiseren.’

Kloosterveste Assen

Karel Nuijten van AM Vastgoed Ontwikkeling

door Edwin Brugman, hoofdredacteur scn

46 scn 6 | 2011

projecten

goede mix De mix van functies is binnen het cirkelvormige

Kloosterveste knap gedaan. Uw redacteur wordt nu eens niet alleen langs de winkels gevoerd, maar krijgt scholen, wijkruimtes, kinderopvang, locaties waar mensen met een handicap wonen en werken, een prachtige sporthal en woningen van binnen te zien. De auto stond al geparkeerd in het enorme parkeersouterrain met ruimte voor 700 auto’s en een tapisroulant dat midden in het winkelgebied uitkomt. Het is jammer dat op de dag van het bezoek een zware mist hangt. Maar daar kijken (...) we zo goed mogelijk doorheen. Terug naar de functies die hier te vinden zijn.

Karel Nuijten: ‘Op een eigenlijk vrij kleine oppervlakte vind je binnen de cirkel van Kloosterveste ongeveer 8100m2 retail (winkels en horeca) over 25 units verdeeld, maatschappelijke functies, wonen en parkeren. Dat alles functioneert op deze ‘middenstip van de wijk’ in perfecte harmonie samen.’

Nuijten is erg content met hoe het qua aanzicht geworden is: ‘Het is alsof je in de binnenstad van een stadje rondloopt.

De architectuur, de levendigheid, dat doet je niet vermoeden dat het hier een wijk aan de westkant van Assen is, pal bij de A28 en gerealiseerd op wat nog maar een paar jaar geleden weideland was.’

‘Kloosterveste is de middenstip van de wijk, met alle functies die daar bij horen’ kwaliteitsplan Er is — zoals we dat plegen te zeggen —

dan ook grondig over de opzet nagedacht. ‘We hebben hier te maken met een best ingewikkeld stedenbouwkundig plan. Dat was ook al vastgelegd in een bestemmingsplan en een heel dik beeld/kwaliteitsplan.’ zegt Nuijten. ‘Er staan een achttal blokken die elk een eigen architect hebben gekregen. Die kregen maar een beperkte vrijheid en moesten opereren onder het toeziend oog van Eric Scholman, architect bij rphs en voor deze opdracht adviseur van de gemeente Assen. Scholman was bij het hele proces betrokken met als doel om de zo gewenste ‘eenheid in verscheidenheid’ de bereiken. De architectenbureaus hebben in dit project wel degelijk hun eigen

‘handtekening’ kunnen zetten, maar wel binnen het stramien zoals afgesproken was.’

Dat is dan ook te zien tijdens het rondlopen. Nuijten wijst op detailleringen in de gevel van het ene gebouw, die teruggrijpen op het uiterlijk van het andere gebouw. ‘We wilden geen verzameling bouwblokken maken, maar een binnenstadje. En dat is het geworden.’ speels Met die gevels zijn ook andere trucs uitgehaald. Zo

is er achter alle gevels sprake van een standaard stramien van 7,80 meter. Maar door slimme geveldetaillering is het aan de zichtzijde soms alsof er sprake is van verschillende stramienbreedtes. Een leuk idee, dat er voor zorgt dat het geheel speels overkomt. En kunnen architecten vandaag de dag weer mooie

>

lees verder op pagina

48 scn 6 | 2011 47

projecten

<

vervolg van pagina

47

dingen maken? Wel, als je in Kloosterveste rondloopt zou je zeggen van wel. Want naast dat woningen echt mooie woningen zijn (230 eenheden) en winkels echt winkels, is bijvoorbeeld de school ook echt een school. En dat in de meest positieve zin. Maar ook de winkeliers hebben veelal knap werk geleverd en hun uitstraling aangepast bij het beeld van het stadje. Vooral de opticien en de recent geopende kaasboer springen er uit. Er is in dit project zo te zien zowel door winkeliers als ontwikkelaar niet op een eurootje meer gekeken.

Karel Nuijten: ‘Ik ben blij dat je dat zegt, want zo is het hier ook echt gegaan. We hebben de kwaliteit gemaakt die bedacht Een echte school in Kloosterveste

is. En dat viel niet mee, want in dit gebied liggen de woningprijzen niet op het niveau van de randstad. We hebben desondanks kunnen vasthouden aan het beeldkwaliteitsplan, ook in de openbare ruimte. En dat geeft toch de sfeer die dit centrum verdient: intiem, knus en compact.’ verhuur Nuijten heeft met Kloosterveste nu bijna alle seizoenen meegemaakt en wijst er op dat de mensen echt van de terrassen, pleinen en zitjes gebruik maken. Ja, zelfs tijdens onze rondleiding in de mist, zoals uw redacteur zelf kan zien!

Bijna alle woningen zijn nu verkocht of verhuurd. Van de winkels is 95 procent verhuurd. Karel Nuijten: ‘Het is geen geheim dat de verhuur in deze tijd niet gemakkelijk gaat, zeker niet wat betreft de branches die wij nog graag zouden willen aantrekken. Zo zouden we hier graag een dierenspeciaalzaak, een fietsenwinkel, groentenwinkel, poelier, een schoenreparatiebedrijf en een fitnesscentrum plaatsen. Dat zijn functies die deze wijk echt kan gebruiken!’

Voor de eventueel geïnteresseerde retailer: de wijk Kloosterveen telt nu nog circa 10.500 inwoners en moet doorgroeien naar 18.000 tot 20.000. Karel Nuijten is te bereiken op karel. nuijten@am.nl Lezers van Shopping Centre News zullen Kloosterveste nog een keer terug zien komen in de nrw Special van voorjaar 2012, maar dan met ook een interview met de gemeente!

•

De middenstip van de wijk

Foto: Dirk Verwoerd, Amersfoort

48 scn 6 | 2011

Foto: aerophoto eelde

projecten

mab en kwp ontwikkelen retail- & leisurepark MAB Development gaat samen met KWP en de gemeente Zevenaar een grootschalig retailpark ontwikkelen in Zevenaar.

De opening staat gepland voor medio 2015.

M

ab Development, kwp Gebiedsontwikkelaars en de gemeente Zevenaar hebben in november de plannen voor ‘retail en leisure park Zevenaar Spoorallee’ gepresenteerd aan de raadscommissie Ruimte gemeente Zevenaar en lokale en regionale ondernemersverenigingen. Het project omvat circa 33.000 m2 grootschalige retail, leisure en horeca. Daarnaast is er ruimte voor duizend parkeerplaatsen waarvan een deel op het dak.

De betrokken partijen ondertekenden onlangs een intentieovereenkomst voor de ontwikkeling van dit retailpark.

Voorafgaand aan de plannen hebben de marktpartijen een haalbaarheidsanalyse uitgevoerd. De uitkomst hiervan was positief en alle partijen willen graag van start met de ontwikkeling van de Spoorallee. groen Het gehele project krijgt een bij-

zondere infrastructuur voorzien van veel groen en waterpartijen. Door de open

structuur van het plan is er eveneens ruimte voor retailers die try & buy in hun concept hebben opgenomen. Try & buy biedt klanten de mogelijkheid een product direct te testen. Denk hierbij aan mountainbikes of sportartikelen.

De Spoorallee ligt aan de oostzijde van Zevenaar direct aan een nieuw te

realiseren op- en afrit van de A12 naar Zevenaar en in de nabijheid van de A18.

Ook wordt in de toekomst de A15 bij Zevenaar aangesloten op de A12. Door de aansluitingen op de aangrenzende wegennetwerken is het project zeer goed bereikbaar. Ook voor bestemmingsverkeer van en naar Duitsland. verzorgingsgebied Zevenaar is een

gemeente met ruim 32.000 inwoners.

Het verzorgingsgebied omvat 330.000 consumenten binnen een reistijd van 15 minuten en binnen een half uur zelfs 1,4 miljoen. Voor reizigers naar Duitsland

de laatste stop in Nederland, en voor reizigers uit Duitsland naar Nederland, de eerste. Een ideale plek voor een retailbestemming voor zowel de regionale bevolking als passanten. station Het project wordt ontwikkeld met een aansluiting op het geplande treinstation in Zevenaar Oost. Naast het station verrijst een transferium voor 400 auto’s. Aan het plein naast het treinstation worden horeca en leisure voorzieningen gepland. Tevens zijn er plannen voor de vestiging van de vmbo afdeling van het Liemers College.

•

Foto: scn

Gelderlandplein wordt herontwikkeld Het Gelderlandplein in Amsterdam Buitenveldert wordt zowel herontwikkeld als uitgebreid. De Kroonenberg Groep is sinds 2007 eigenaar van dit in 1968 geopende winkelcentrum. De marktpositie en de attractiviteit van het winkelcentrum zijn prima, maar moeten wel versterkt worden met een breder aanbod.

Het Gelderlandplein heeft een unieke positie in Amsterdam. Het heeft een prima ligging in een grote wijk en heeft een zorgvuldig gemanagede sfeer en branchemix. Het Gelderlandplein geldt als een comfortabel, vriendelijk winkelcentrum van hoge kwaliteit waar men kan shoppen en flaneren. Het centrum heeft een variëteit aan winkelketens, zoals AH en Hema en ook de top van middelgrote ketens als Zwartjes, Block en Peacock dragen bij aan de aantrekkelijkheid.

Ambitie Het conceptplan begint met de creatie van een unieke positionering. De huidige kwaliteit en ambiance worden verbeterd en het aanbod in food- en non-food verder

gecompleteerd.Daarbij zal meer aandacht uitgaan naar de jongere consument. Het luxe en comfortabele karakter van het winkelcentrum zal gekoesterd blijven en waar mogelijk krijgen bestaande winkels de gelegenheid hun positie te versterken. Nieuwe winkels zullen beoordeeld worden op hun toegevoegde waarde voor het winkelcentrum. Te denken valt aan moderne ketenbedrijven en succesvolle zelfstandige ondernemers. omgeving De relatie met de omgeving zal versterkt worden, zodat het Gelderlandplein niet alleen staat voor geweldig winkelen, maar ook het hart van de wijk zal worden. In belangrijke mate zal aandacht gegeven worden aan de samenstelling en uitstraling van het winkelcentrum in relatie tot de looplijnen naar de Zuidas. Het is nadrukkelijk het doel om ook het aspect duurzaamheid naar een hoger niveau te tillen.

De herontwikkeling en uitbreiding van het Gelderlandplein beslaat verschillende fasen en begint in 2013.

•

scn 6 | 2011 49

ondernemen

Stap voor stap naar een ondernemersfonds

V

eel gemeenten en centrumondernemers werken via centrummanagement gezamenlijk aan het verbeteren van hun centrum. Veiligheid, een gevarieerd aanbod aan winkels en evenementen moeten het centrum aantrekkelijker maken voor zowel de consument als de ondernemer. En het economisch functioneren van dat centrum verbeteren. De financiering van deze ambitie blijkt in de praktijk vaak een lastig proces.

Het is daarom niet verwonderlijk dat in veel gemeenten het instellen van een ondernemersfonds voor de structurele financiering van centrummanagement, een actueel thema is. Financiering kan gebeuren op basis van ozb-fonds, biz of reclamebelasting. Laatstgenoemde is een van de populairste oplossingen en in een aantal gemeenten zoals Eindhoven, Helmond, Veghel, Schijndel, Deurne, Best en Waalwijk, is dit al succesvol in de praktijk gebracht. In andere gemeenten wordt er aan gewerkt. De invoering is echter voor zowel de ondernemers als de gemeente een complex proces.

onaliseren van centrummanagement hierop een beroep doen voor inhoudelijke ondersteuning en een financiĂŤle bijdrage uit de Stimuleringsregeling Centrummanagement. Verder zijn de afgelopen jaren hulpmiddelen ontwikkeld zoals het vernieuwde Handboek Centrummanagement (ism Hoofdbedrijfschap Detailhandel), Checklist parkeren en de brochure Collectieve financiering. Meer informatie hierover via www.kvk. nl/cmbrabant. â&#x20AC;˘ De Kennisbank Centrummanagement is te raadplegen via www. kvkkennisbank.nl/cm. Het Stappenplan Reclamebelasting: www.kvkkennisbank.nl/cm/document_detail.php?uid=1193

stroomschema Vanuit het programma Centrummanagement Brabant is geconstateerd dat er bij ondernemers en gemeenten, een grote behoefte bestaat om het proces inzichtelijk te krijgen. Om hieraan te voldoen zijn trajecten die in eerdere gemeenten succesvol waren, geanalyseerd. Op basis daarvan is een stroomschema opgesteld waarin stap voor stap wordt beschreven hoe te komen tot een fonds op basis van reclamebelasting. Het schema start op het moment dat de gemeenschappelijke visie op de invoering van centrummanagement, inclusief het plan van aanpak, activiteitenplan, organisatiestructuur en de begroting, beschikbaar is. Het proces dat hierop volgt, verloopt langs drie trajecten: het ondernemerstraject, het gemeentelijke traject en het traject van gemeente en ondernemers samen. handreiking Het schema is geen keurslijf; lokaal maat-

werk is en blijft noodzakelijk. Maar het biedt ondernemers en gemeenten een handreiking om samen het traject te doorlopen.

Het stappenplan is beschikbaar in een papieren versie maar ook te downloaden via de onlangs gelanceerde Kennisbank Centrummanagement (www.kvkkennisbank.nl/cm). Via deze website zijn tevens veel voorbeelddocumenten beschikbaar die in dit proces belangrijk zijn. professionalisering Het programma Centrummanage-

ment Brabant is in 2008 opgezet door de Kamer van Koophandel Brabant om initiatieven voor centrummanagement te ondersteunen. Lokale organisaties, winkeliers- en ondernemersverenigingen kunnen bij het opzetten of verder professi-

50 scn 6 | 2011

Een hectare Het succesvolle Forum Istanbul (meer dan 24 miljoen bezoekers per jaar) zet sterk in op de factor entertainment. Shopping Centre News bezocht het centrum eerder dit jaar en uw redacteur mocht zich toen al verbazen over het aquarium, waar je in transparante tunnels tussen de vissen door loopt, en een winkelunit die als een Scandinavische ice-experience was ingericht. Van de warme buitenlucht zo naar -10 (gelukkig werden er warm gevoerde parkaâ&#x20AC;&#x2122;s verstrekt). En zo zijn er nog een aantal activiteiten die het winkelcentrum niet alleen tot een shopping destination, maar tot een dagje uit

ondernemen

de Kamer van Koophandel Brabant reikte voor de tweede maal een stimuleringsbijdrage uit aan samenwerkingsverband Centrummanagement Best.

Met de tienduizend euro gaat de groep ondernemers en vastgoedeigenaren het centrum van Best aantrekkelijker maken.

foto: Dirk Kreijkamp Fotografie

KvK Brabant ondersteunt centrummanagement Best

B

vol dino's voor de hele familie maken.

Multi claimt dat Forum Istanbul op dit moment het grootste winkelcentrum van Europa is. Een succesmachine met maar liefst 175.000 VVO, prima footfall en omzetten en dat in slechts twee jaar na opening. Het centrum opende midden in (de vorige) crisis op 70 procent bezetting, maar op dit moment is dat gewoon 100 procent.

Het winkelcentrum wordt intensief gemarket, ook met social media. De Facebook-pagina telt inmiddels meer dan 150 duizend fans.

est is hard op weg om via centrummanagement het centrum aantrekkelijker te maken. Ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente hebben elkaar gevonden in Centrummanagement Best om de ambities te realiseren. De Kamer van Koophandel Brabant ondersteunt dit streven met de toekenning van de tweede bijdrage uit de Stimuleringsregeling Centrummanagement Brabant. Centrummanagement Best, vertegenwoordigd door Jos van Alphen, en wethouder Antoine Walraven ontvingen uit handen van Sander van Kuijck, Kamer van Koophandel Brabant, de bijbehorende cheque van tienduizend euro.

In 2009 ontving Best de eerste stimuleringbijdrage. Die is ingezet om een beleids- en een ondernemingsplan op te stellen om centrummanagement te starten. Gezamenlijk zijn ambities, doelstellingen en prioriteiten benoemd. En zijn de organisatiestructuur, activiteitenplan, begroting en financiering nader uitgewerkt. Inmiddels heeft Best een eigen centrummanager. In Centrummanagement Best zijn vertegenwoordigd ondernemersvereniging MKB Best, culturele instellingen, horeca en vastgoedeigenaren en de gemeente. Het gemeenschappelijke doel is het huidige centrum aan-

trekkelijk houden en het waar mogelijk nog aantrekkelijker te maken zodat de consument vaker komt, langer blijft en meer besteedt. activiteiten Met de tweede stimule-

ringsbijdrage wil Centrummanagement Best aan de slag met de in het ondernemingsplan beschreven activiteiten en projecten. Er moet een ondernemersfonds komen waardoor er voldoende middelen vanuit de ondernemers beschikbaar komen om gezamenlijk collectieve activiteiten te financieren.

Met een verplichte collectieve heffing verdwijnt tevens het probleem van de freeriders. Iedereen die mee profiteert van centrumactiviteiten, betaalt immers ook mee. Een ruime meerderheid (83%) van de ondernemers in het centrum van Best heeft onlangs voor de invoering van de reclamebelasting gestemd. Ook de gemeente is warm voorstander van centrummanagement en stelt financiele middelen ter beschikbaar om te helpen de plannen te realiseren.

De uitreiking van de cheque vond plaats dinsdagavond 22 november in het Biobest Theater. De cheque is onderdeel van een regeling waarbij de KvK naast geld ook inhoudelijke ondersteuning biedt voor de verdere professionalisering van centrummanagement. â&#x20AC;˘

scn 6 | 2011 51

projecten

C

astellum in Houten Zuid is een wijk op zich. En dat is eigenlijk ook al te zien aan de vorm (zie bijgaande artist impression) die doet denken aan een fort in het water. De naam Castellum refereert dan ook aan een stuk historie van Houten, waarin de Romeinen een belangrijke rol speelden. Wie naar dit project kijkt, ziet dat de beschikbare ruimte intensief is gebruikt: er zijn woningen, kantoren, winkels, een grote ondergrondse parkeergarage en zelfs een ns-station, want Castellum ligt aan de spoorlijn Utrecht-Den Bosch.

Het hele project Castellum is ontwikkeld door een consortium onder de naam Ontwikkelingsverband Houten en binnen dat consortium zijn de taken verdeeld. In dit artikel kijken we naar het winkelcentrum. Ton Vaags, directeur bij Synchroon: ‘Binnen zo’n samenwerking heeft elk onderdeel z’n zogenaamde ‘doe-ontwikkelaar’ en voor het winkelcentrum en de bijbehorende appartementen was Synchroon dat. De doe-ontwikkelaar ontwikkelt, verhuurt en heeft een voortrekkersrol bij de verkoop van het project.’

voor de consument zoveel mogelijk aanvullend was en voor de winkeliers weinig overlap had. Het gevolg is dat we nu van zowel ondernemers als consumenten eigenlijk alleen maar positieve geluiden krijgen. De ondernemers realiseren omzetten boven de verwachtingen en in feite is dat belangrijker om te horen dan dat je zegt ‘we hebben het verhuurd en verkocht’.’

Ton Vaags: ‘Castellum is het winkelcentrum voor HoutenZuid en ofschoon de wijk nog niet volgroeid is, is het draagvlak al wel groot genoeg voor het winkelcentrum. Bovendien gaat het om een gebied met koopkrachtige consumenten, iets waar deze regio bij de retail ook om bekend staat. Verder is de bereikbaarheid uitstekend, zowel per auto als per fiets. Dat laatste is voor Houten erg belangrijk, omdat de gemeente zich als ‘fietsvriendelijk’ presenteert.’ parkeren En dan toch zo’n grote parkeergarage? Ad Leidner, ontwikkelingsmanager: ‘De gemeente Houten heeft zich in de jaren van het ontwikkelingstraject altijd heel positief opgesteld en constructief meegedacht. Er kan veel en men is bereid om –kritisch, dat wel- de zaak tegen het licht te houden. En ja, er is ook kritisch naar de parkeergarage gekeken. Maar het is nu eenmaal een feit dat zowel voor de bewoners als voor de bezoekers van het winkelcentrum en de woningen parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Overigens zijn er ook prima par-

verhuur Van het winkelcentrum zou je kunnen zeggen dat het is opgeleverd met z’n eigen afzetgebied er bij. Een ideale uitgangspositie voor winkeliers en dus voor de mensen van verhuur? Casper Grondel, ontwikkelingsmanager (lachend): ‘Het is voor de ondernemers zeker een voordeel dat een groot deel van de wijk al gerealiseerd was. De consument heeft het enige tijd met noodwinkels moeten doen en zat dus echt te wachten op de realisatie van het winkelcentrum en de completering van het winkelaanbod. Voor de verhuur was dat natuurlijk gunstig en maakte het mogelijk voor ons om kritisch naar de invulling te kijken, er voor te zorgen dat het aanbod

Castellum voorbeeld van stapeling functies binnen compacte footprint Ontwikkelingsverband Houten, een samenwerking tussen Synchroon, AM, Bouwfonds, Dura Vermeer en Trebbe opende vrijdag 11 november in aanwezigheid van burgemeester Lamers, wethouder Geerdes, de heer Vierkant van belegger Syntrus Achmea en vele andere genodigden op feestelijke wijze winkelcentrum Castellum te Houten. Shopping Centre News had een interview met het bij deze ontwikkeling betrokken team van de ‘doe-ontwikkelaar’, Synchroon te Utrecht.

52 scn 6 | 2011

projecten

keervoorzieningen voor fietsers: er is een ‘fietstransferium’ en door het hele openbare gebied heen staan zogenaamde ‘fietsnieten’.’

‘Het speelt ook een rol dat het project Castellum een andere dichtheid heeft dan veel andere gebieden in Houten’, vult Casper Grondel aan. ‘Met het oog hierop en de menging van functies en optimaal ruimtegebruik is er voor gekozen om deze garage te realiseren en dat ook nog onder de grond. Vanuit de garage komt de consument via de tapis roulants in het hart van het winkelgebied boven. De garage is van drie kanten toegankelijk, gemakkelijk te bereiken en het parkeren is gratis voor de eerste twee uur. Dat heeft alles met de concurrentiepositie binnen Houten te maken. De garage is niet helemaal gratis, want we wilden voorkomen dat het een P+R-garage voor forensen die van het station gebruik maken zou worden.’

Huurdersmix Het winkelcentrum meet 9000 m2 BVO en heeft nu 28 winkels. In de huurdersmix vinden we zowel landelijke ketens als kleine lokale ondernemers, al dan niet aangesloten bij een franchiseketen. Casper Grondel: ‘We hebben hier bijvoorbeeld een klein schoenreparatiebedrijf met een winkel in Soest en nu ook in Houten Castellum. Een druk bedrijfje! Dat geldt ook voor de apotheek. Deze ondernemer heeft de apotheek door ontwikkelingen in de vergoedingen van medicijnen nu gecombineerd met een opticien en een audicien. Hierdoor is het een vrij grote winkel geworden, met meerdere functies. Het is leuk om dit soort vernieuwingen in dit project te zien en het zijn ook echte toevoegingen voor het centrum.’

>

lees verder op pagina

54

‘De parkeervoorzieningen voor fietsers zijn uitstekend, er is zelfs een fietstransferium’

Van links af: Ad Leidner, Ton Vaags en Casper Grondel scn 6 | 2011 53

projecten

<

vervolg van pagina

53

In Castellum vinden we verder onder meer een Albert Heijn, Hoogvliet supermarkt, Blokker, Bart Smit, Kaaspecialist, Etos, Bakkerij Hogenboom, The Readshop, Kwalitaria en een kapper. Ton Vaags: ‘Ik heb overigens veel respect voor de kleine ondernemers die in deze tijd een huurcontract tekenen en een nieuwe winkel beginnen. Het getuigt beslist van lef, ondanks het feit dat er goede inschattingen te maken waren op de positieve factoren van deze locatie. Als ondernemer ga je toch voor vele jaren een commitment aan!’ station Hebben de winkeliers ook nog voordeel bij het NSstation dat midden in de wijk ligt? Casper Grondel: ‘Een aantal ondernemers zullen hier wat aan hebben. Het gaat dan om forensen die op heen of terugweg wat boodschappen kunnen doen. Het is zonder meer een extra verkeersstroom, maar het is hier natuurlijk geen Hoog Catharijne. Alhoewel, mensen die naar Utrecht CS reizen en hier wonen, kunnen dan ’s avonds dichter bij huis de boodschappen doen, wat natuurlijk een stuk comfortabeler is!’

11-11-11 Winkelcentrum Castellum werd geopend op 11-11-11

om 11:11 uur. Dat was natuurlijk geen toeval. Ad Leidner: ‘Die

datum kregen wij al in 2007 op het netvlies. Maar het blijft bijzonder dat het gelukt is. Immers, we hebben tijdens de bouwperiode twee fikse winters gehad. Dat hee ft tot achterstand geleid, maar dat is toch weer ingelopen. Daar hebben alle partijen hard aan meegewerkt en het is gelukt.’

Is het dan niet een comfortabele uitgangspositie als je vanuit het uitgangspunt ‘groene weide’ een project als dit mag realiseren? Dat klinkt vrij gemakkelijk. Ad Leidner: ‘Dat lijkt maar zo. Natuurlijk is het anders dan in een bestaande setting een ontwikkeling of herontwikkeling doen. Dat doen we bij Synchroon natuurlijk ook, kijk naar onze projecten in bijvoorbeeld Landgraaf of Beverwijk waar we in een bestaande binnenstad winkels en woningen realiseren. In een situatie als deze gaat het er om dat je met alle partijen tot een product komt waar iedereen achter staat. En als je dus niets dan groene weide hebt, dan lijken de mogelijkheden in eerste instantie onbegrensd. Wat natuurlijk niet zo is. Maar uiteindelijk staat er dan toch een bijzonder project dat de naam Castellum draagt.’

‘Ook een project waarvan de belegger (Syntrus Achmea) op de video van Shopping Centre News zegt dit als een ‘goede kans’ te zien, die heel goed in hun portefeuille past,’ zegt Ton Vaags. ‘Het is natuurlijk wel erg prettig om terug te krijgen dat de belegger uitermate tevreden is met de invulling die we bereikt hebben!’

•

www.synchroon.nl

Castellum Houten • 9000 m2 winkels • 95 koopappartementen, 122 huurappartementen • parkeergarage 425 plaatsen

Meer foto's: scan met uw smartphone de QR-code of ga naar www.flickr.com/ photos/scnews.nl

54 scn 6 | 2011

retail

Inzet nieuwe media geeft impuls aan winkelgebieden

Veldhoven start pilot Het Nieuwe Winkelen Het koop- en winkelgedrag verandert ingrijpend. De consument gebruikt tijdens het koopproces steeds vaker andere kanalen zoals web en mobiel. Het aantal webshops en hun omzet groeit nog steeds. En via de smartphone heeft de consument alle informatie bij de hand op elk moment van de dag. En bij twijfel kan, via sociale media, nog even met vrienden worden overlegd. Een bedreiging voor winkelgebieden? Of een nieuwe kans?

D

e winkel en het internet waren tot voor kort nog gescheiden kanalen. Webwinkels raadpleegde je thuis. En in het winkelcentrum moest je het doen met het aanbod en de informatie van de verkoper. Met de (op)komst van mobiel internet en het gebruik van smartphones is deze scheiding verdwenen. De consument oriënteert zich op internet, stapt vervolgens een fysieke winkel binnen om te kijken en te voelen. En binnenkort gebruikt hij het mobiele kanaal voor de aankoop. Detaillisten moeten zich realiseren, dat zij hun klanten niet meer via één kanaal kunnen bedienen. De moderne consument kiest zelf voor elke transactie de gewenste kanalen.

Volgens het HBD heeft het heeft weinig zin om deze ontwikkeling te negeren of te bevechten. Het biedt ondernemers zelfs geweldige kansen.

Zo brengt mobiel internet de webinformatie die voorheen enkel thuis werd gebruikt naar het winkelgebied. Koppel dat aan de voordelen die de winkelstraat biedt zoals sfeer, direct kopen en meenemen, product uitproberen, voelen, ruiken, proeven en passen, rondstruinen, iets unieks ontdekken en persoonlijke service. En er ont-

staat volgens het HBD een gouden formule: Het Nieuwe Winkelen waarmee de service en beleving in de winkels toeneemt. Denk bijvoorbeeld aan het plannen van een route door het winkelcentrum via het boodschappenlijstje, digitale spaarsystemen of het scannen van productinformatie na sluitingstijd. Oftewel het gemak van internet en beleving van winkelen in één.

Veldhoven-Dorp krijgt als een van de eerste kleinere winkelcentra in Nederland gedurende een periode van minimaal een half jaar de kans om met Het Nieuwe Winkelen aan de slag te gaan. Stichting Centrummanagement Veldhoven-Dorp heeft samen met projectleider Rob Weiss afgelopen november een informatieavond gehouden voor alle ondernemers in VeldhovenDorp, ongeacht kennis van en affiniteit met nieuwe technologieën, met en zonder website/ webshop. De ondernemers reageerden enthousiast op het concept.

Ad Liebregts van Liebregts & Liebregts Bloemsierkunst ziet de inzet van nieuwe media wel zitten: ‘Bij ons is de omzet 20 procent gestegen sinds we een webshop hebben laten maken, waarop de klant kan bestellen en direct betalen. Ik heb er zelf

geen verstand van en laat mijn zoon alles regelen. Maar ik weet wel dat het werkt!’

Ook John van de Luijtgaarden , retailmanager bij Van Doormalen Supermarkten (zes Albert Heijn winkels in de regio) heeft al goede ervaringen: ‘Bij een van onze acties boden we klanten die ons volgden op Twitter drie kratten bier aan voor de prijs van twee. De tweet werd door onze eigen medewerkers en hun vrienden doorgestuurd. Het liep storm.

De politie moest eraan te pas komen om het verkeer te regelen. Binnen twee uur verkochten we drieduizend kratten bier en waren we door onze voorraad heen.

We gaan Twitter nu vaker inzetten, elk van onze zes winkels krijgt een eigen account.’

Met een koplopersgroep van ongeveer tien ondernemers uit het winkelgebied gaat het project op 19 januari 2012 officieel van start. Gezamenlijk gaan zij werken aan een “menukaart” voor de ondernemers in Veldhoven-Dorp, bestaande uit nieuwe technieken en toepassingen, met name op het gebied van social media.

Naast het HBD en Centrummanagement Veldhoven-Dorp is ook de Kamer van Koophandel Brabant actief betrokken bij het project. Doelstelling is om de kennis die opgedaan wordt in Veldhoven-Dorp op termijn actief te verspreiden onder de andere Veldhovense ondernemers, maar ook onder andere centrummanagementinitiatieven in de regio. •

Meer informatie over Het Nieuwe Winkelen is te vinden op www.hetnieuwewinkelen.org.

scn 6 | 2011 55

Ruud presenteert

bedankt...

Specialist in

reclameobjecten in winkelcentra

voor het boeken van onze activiteiten in 2011.

Zoals onze nieuwe actie Surprise-shopper. Met geluid bezoekt Ruud alle winkels en betaalt de aankoop van de verraste cliënt.

(De winkelier ziet dichtbij resultaat van de promotie-bijdrage).

“ Surpris

Stand out from the

e ..!! “

crowd!

Je hoeft d it jurkje niet te be talen, het wink elcentrum betaalt v oor jou !!

 020 - 460 90 85 | www.centercom.nl

Ook bedankt voor het boeken van ons kadofeest, het shop & winspel, de modeshows, pianoconcoursen, C & A-openingen, dwaze dagen Bijenkorf, veilingshows, bedrijfspresentaties, goede doelen.

Tevens bedankt voor het totaal mogen organiseren van evenementen met de beste kids-activiteiten tot en met het invullen van geluid en show-elementen. Alles “op maat” uitgewerkt.

Ruud

Méér dan een presentator!

www.ruudpresenteert.nl 06 - 53 362 793 ruudvanderheijden@euronet.nl

hyperion maakt ’t mooi

Communicatiebureau Hyperion maakt veel mooie dingen. Onder meer de NRW-Updates en Shopping Centre News. We maken graag nog veel meer door­dachte, creatieve uitingen voor onder­n emingen, organisaties en natuurlijk winkelcentra. Ook interesse? Bel nu 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

nieuws Concurrentiescan wijst de weg naar economisch potentieel gauw kiezen uit wel vijf winkelgebieden die gemakkelijk dichtbij liggen, terwijl in Delfshaven en delen van Terbregge het omgekeerde het geval is. Daar wonen nog veel inwoners die echt op pad moeten voor hun dagelijkse boodschappen.

Daar zou het openen van nieuwe winkels dus kansrijk kunnen zijn.”

De lichtgrijze gebieden zijn kansrijke vestigingslocaties in het dagelijkse segment

Adviesbureau Goudappel Coffeng biedt gemeenten en retailers een nieuwe invalshoek op de winkelstructuur van een regio. Door retailgegevens te combineren met bereikbaarheid wordt inzichtelijk waar vestigingspotentieel ligt en waar naburige winkelcentra elkaar nu al sterk beconcurreren. Uniek hierbij is dat ‘naburig’ bekeken kan worden vanuit de

bril van de consument. Goudappel Coffeng rekent in reisminuten in plaats van kilometers.

Het bureau brengt de methodiek ‘Concurrentiescan’ op de markt na een succesvolle pilot in Rotterdam. Tim van Huffelen, adviseur ruimtelijk economie:“de pilot bracht verrassende inzichten. In het Oude Noorden kan een consument al

mobiliteit Goudappel Coffeng is een adviesbureau op het gebied van mobiliteit en ruimte. Als marktleider beschikt zij over veel data en prognosemodellen om daarmee de bereikbaarheid vanuit allerlei gezichtspunten te kunnen voorspellen. Hoeveel mensen wonen binnen vijf minuten van dit winkelcentra? Waar kan iemand uit Kralingen-Zuid komen binnen 20 reisminuten? Door de koppeling met retailgegevens betekent dat: waar kan ik nog nieuwe winkels toevoegen? Welke gebieden zijn kwetsbaar voor winkelsluitingen? Welke winkelgebieden vissen uit dezelfde vijver consumenten? Volgens Ron Bos, adviseur strategie en beleid, is de grafische presentatie van belang voor de toegankelijkheid van het geanalyseerde materiaal.

Ron Bos: “De analyses kunnen vervolgens nog worden verfijnd met extra fijnmazige demografische gegevens of met (geplande) scenario’s op het gebied van mobiliteit of stadsontwikkeling.”

•

Multi opent tweede project in Duisburg Multi Development heeft op 27 oktober haar tweede project in Duisburg geopend. De voormalige 'Galeria Duisburg' werd gemoderniseerd en uitgebreid en kreeg een compleet nieuw exterieur en grondig re-designed interieur.

Königsgalerie, zoals de nieuwe naam luidt, heeft ruimte voor 50 winkels, horeca en ook kantoren en bedrijven gericht op dienstverlening. Huurders zijn onder meer H&M, Mango, G-Star, Gerry Weber, Wellensteyn, Depot, Calida, Koffer-Direkt met Porsche-design en Rimowa, dm-Drugstore, multilabel store Tamaris met Diesel en Replay, Intersport Voswinkel, Pandora, een fitness centre en Essanelle. Op de eerste verdieping bevindt zich een foodcourt.

Het winkelcentrum is verworven door Corio en het investeringsvolume beloopt ruim 80 miljoen euro.

scn 6 | 2011 57

projecten in de pijplijn

almelo

De Gors

o in ontwikkeling m 6.500 m2 (2.500 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i T 0182 690900

ALKMAAR

Ringers

alphen a/d rijn

amsterdam

amsterdam

Herenhof

Centrum Amsterdam Noord

Waterlandplein

O in ontwikkeling M 4500 m2 uitbreiding P Top Vastgoed/Leyten I Frank van Kessel, T 06 53999150 ▼

O 2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate I Saskia Creemers, T 070 3418665 IJ-dock

O 2013 M 9000 m2 P AM I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2012 M 4000 m2 winkels P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

o onbekend m 45.000 m2 p MAB Development Nederland i Tim Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

amersfoort

Hoofdstraat

Vathorst O 2009-2012 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland I Jack de Vreede, T 070 3068578 ▼

Almere

Buitenmere Zuid O 2010-2013 M 8500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

De Banne

O 2013 M 7300 m2 P AM I Christa Duiveman, T 030 6097212 ▼

Eemplein O 2012 M 13.200 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Almere

Olympiakwartier

Amstelstation O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM I Dido Wijn, T 030 6097355 ▼

O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

apeldoorn

O in ontwikkeling M 4700 m2 P Top Vastgoed Planontwikkeling I Patrick van Lammeren, T 06 55 301 334 ▼

arnhem

Schuytgraaf

O in ontwikkeling M 10.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels en Rabo Vastgoed I T 0182-690900 BK40 o 2012 m 3.300 m2 p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2014-2016 M 20.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

58 scn 6 | 2011

Mosveld

o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 Oostpoort O 2013 M 18.000 m2 P MAB Development Nederland ism OCP I Simone Kramers, T 070 3068578

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

projecten in de pijplijn

assen

Bilthoven

De Citadel

De Kwinkelier

Hovenpassage

Keizerslanden

o 2009-2014 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

O in ontwikkeling M 13.500 m2 (6300 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

o voorjaar 2012 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

o 2012 m 14.350 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300 ▼

berkel en rodenrijs

Centrumplan

o 2012 m 13.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070 3418816

berlicum

Schoolstraat

delft

boskoop

Entree Waterrijk O 2012 M 3200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

den haag

Nieuwe Haagse Passage

o in ontwikkeling m 10.500 m2 (5000 m2 vervanging) P Spuimarkt cv (Multi Vastgoed, AM Vastgoed) i.s.m. gemeente Den Haag i T 0182 690900 ▼

O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. van Houwelingen, T 078 6421555

beverwijk

Wijkerbaan

O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Redema Groep I T 030 284 02 90 ▼

breda

De Burcht

o 2012 m 8000 m2 p Van den Bos & Stobbe Vastgoed Groep i Jacob v.d. Bos, T 030 2231231

dedemsvaart

Centrumplan

o 2015 m 7000 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

deventer

dordrecht

Gezondheidspark

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

drachten

Raadhuisplein

o in ontwikkeling m 20.000 m2 p Redema Groep i T 030-2840290 ▼

De Kroon

o 2011 m 2400 m2 P MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 070 3068578 ▼

beverwijk

dreumel

Dorpshart Dreumel

o 2012/2013 m 3300 m2 p Leyten i T 010-2211351 ▼

Meerplein

o 2012 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 030 6867396 ▼

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Den Helder

Stadscentrum

o 2013 m 10.000 m2 p Synchroon I Henri van Dam, T 030-6867300

>

lees verder op pagina

60

scn 6 | 2011 59

projecten in de pijplijn

Eemnes

ermelo

haarlem

De Minnehof

De Verbinding

Marsmanplein

Kaap de Goede Hoek

O 3e kwartaal 2012 M 5000 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

eindhoven

Achtste barrier O in ontwikkeling M 4000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

O 2011 M 5000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00 ▼

O 3e kwartaal 2012 M 2220 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

gouda

harderwijk

Zuidelijk stationsgebied

Waterfront

O in ontwikkeling M 20.000 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I 0182 690900 ▼

Meerrijk Meerhoven

O 2012 M 9500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

enschede

Stokhorst

O 2011 M 6000 m2 P Assen projecten I T 074 266 03 00

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

60 scn 6 | 2011

’s-Gravezande

Hart van ’s-Gravezande O 2015 M 8450 m2 P MKB Vastgoed Plan en Bouwfonds Ontwikkeling I Ing A.J. de Haas, T 055 5763679 ▼

haarlem

Raaks

o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I T. Verhoeven, T 030-6867387 ▼

hoek van Holland

O in ontwikkeling M 9000 m2 P AM I Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

hoogvliet

De Buiten Ban

O 2012 M 4000 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

heerlen

houten

De Plu

Castellum

o in ontwikkeling m 20.000 m2 (3000 m2 vervanging) p Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed i T 0182-690900

's-Hertogenbosch

GZG

o 2011-2012 m 9000 m2 p Ontwikkelingsverband Houten i Casper Grondel, T 030 6867396 ▼

O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM, Heijmans I Peter Welles, T 030 6097376 ▼

O 2011 M 7500 m2 P MAB Development Nederland I T. Heijenbrock, T 070 3068578 ▼

IJmuiden

Centrum

O in ontwikkeling M 8000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

projecten in de pijplijn

kampen

maassluis

Hanzewijk

O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900

O 2014-2016 M 30.000 m2 nieuw P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Leens

De Marren

Stadscentrum Koningshoek

nijmegen

De Citadel

Koningshof fase III

O in ontwikkeling M 20.000 m2 P Multi Vastgoed, Heijmans, AM I Jan Ruitenberg, T 0182-690900 ▼

ridderkerk

O 2013 M 1800 m2 P Leyten I T 010-436 40 33 ▼

O 4e kwartaal 2012 M 5200 m2 P Leyten I 010-2211351 ▼

leimuiden

Dorpshart

mijdrecht

De Lindenboom

O in ontwikkeling M 8500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

O 2015 M 4500 m2 P Leyten I T 010-2211351 ▼

oldebroek

Centrumplan

O in ontwikkeling M 4.500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

rosmalen

Centrumplan

O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I Dhr. Nazerian, T 035-6956060 ▼

papendrecht

Land van Matena

lelystad

De Gordiaan

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P Redema Groep I T 030-284 02 90 ▼

nieuwegein

Stadskwartier

O 2011-2013 M 35.000 m2 P ING Real Estate en Multi Vastgoed I T 0182-690 900 Larissa Staal, T 070 3418816

o 2014 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en Bouwfonds Ontwikkeling i Ir. A. van Hasselt T 055 5763679 ▼

Post Rotterdam

noordwijk binnen

Hof van Noortwijck o 2011 m 5500 m2 p D-winkels i D.J. van den Broek T 0252 240746 ▼

rotterdam

reeuwijk

Centrumplan

o voorjaar 2013 m 20.000 m2 P Delta Development Group i CBRE, Leon Overhorst, T 020 6262691 ▼

O 2013 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

>

lees verder op pagina

62

scn 6 | 2011 61

projecten in de pijplijn

rotterdam

Schaesberg

Watermanweg

Centrum

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

De Rotterdam

o 2011 m 3900 m2 (1e fase) 2200 m2 (2e) p Synchroon I Arie de Vos, T 030-6867453 ▼

st-michielsgestel

sittard

Centrumplan

o 2013 m 160.000 m2 p MAB Development Nederland en OVG i Steef Bakker, T 070 3068578 ▼

Forum Rotterdam o in ontwikkeling m 35.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

o 2013 m 15.000 m2 P Multi Vastgoed i.s.m.

3W Vastgoed I T 0182-690900

sneek

Sassenheim

Centrum

o 2011 m 2.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

Uw project in deze rubriek?

utrecht

Ekkersrijt

De Vredenburg

O 2012 M 46.000 m2 P H. Pennings & Zn./ SCM Development Services I Jeroen Bender, Tim Remmers T 030-6352211 ▼

O 2012 M 5300 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464 ▼

st. michielsgestel

Centrum

O in ontwikkeling M 3500 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

Boschplein O 2011 M 4700 m2 P AM I Johan Spriensma, T 030 6097372 ▼

utrecht

Groeneweg

O in ontwikkeling M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Bigshops Parkboulevard o 2011 m 25.000 m2 p MAB Development en Dura Vermeer Vastgoed i Steef Bakker, T 070 3068578

spijkenisse

De Kopspijker

O 2011 M 5543 m2 P Corio Vastgoed Ontwikkeling I T 030 2346464

Stadsplein

O 2011 M 12.500 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Terwijde O 2013 M 12.000 m2 P MAB Development Nederland I Tim Heijenbrock, T 070 3068578

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

62 scn 6 | 2011

son en breugel

legenda

O opleverdatum (verwacht) M metrage P projectontwikkelaar I informatie

veenendaal

Brouwerspoort O 2013 M 14.000 m2 P AM I Jan Ruitenberg, T 030 6097211 ▼

Centrum Overvecht

o 2013 m 15.000 m2 p Synchroon I Arjan de Vries, T 030-6867394

vlissingen

De Bestevaer

o 2012 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

waddinxveen

Stadscentrum Be Fair

Oosterheem o 2012 m 12.000 m2 p ING Real Estate i Larissa Staal, T 070-341 88 16

Ritmeesterhof

vlaardingen

Van Hogendorplaan o in ontwikkeling m 6500 m2 p Synchroon i A. de Vries, T 030 6867394

waalwijk

De Els

O 2014 M 10.00 m2 P ING Real Estate I Tom Schopman, T 070-3418561

zeist

De Clomp o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv (Rialto Vastgoed ontwikkeling en WPM Pro) i T 073 7511788

zoetermeer

Cadenza

zwolle

Katwolderplein O 2014 M 10.000 m2 P Multi Vastgoed I T 0182-690900

zwijndrecht

Walburg

O in ontwikkeling M 15.000 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

DU: 05.10.2011

NL

o najaar 2011 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457 ▼

Het grootste aanbod, de belangrijkste trends, de beste ideeën voor uw assortiment.

De belangrijkste internationale vakbeurs voor consumentengoederen zorgt voor dynamiek in de markt en voor succes bij uw onderneming.

Ontdek de meer dan 4500 internationale exposanten die u een unieke verscheidenheid aan producten presenteren en waar u het hele jaar door goede zaken mee kunt doen. Hier komen uw successen tot stand.

Voor meer informatie en toegangskaarten tegen voorverkooptarief: www.ambiente.messefrankfurt.com info@netherlands.messefrankfurt.com Tel. +31 (0) 70 262 90 71

10 t /m 14. 2. 2012

o in ontwikkeling m 16.000 m2 p Synchroon I A. de Vries, T 030-6867394

▼

Uw project in deze rubriek?

Voor informatie bel 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl

scn 6 | 2011 63

54971-008_AMall_ShoppingCentreNews_98x258mm/A • CD_ROM• ISO 39 • CMYK • jh: 04.10.2011, cp: 06.10.2011

O 2011 M 22.800 m2 P ASR Vastgoed Ontwikkeling I T 030-257 35 12 ▼

zoetermeer

servicepagina

ontwikkelaar

planontwikkeling/management

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

AM Postbus 632, 3430 AP Nieuwegein

Kroonenberg Groep WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

WPM Groep Utopialaan 24, ’s-Hertogenbosch

T 030 609 7222 • F 030 605 0874 E info@am.nl • I www.am.nl

T 020 5788 788 • F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

vastgoed vermogensbeheer

ontwikkelaar/management

Bouwinvest Postbus 56045, 1040 AA Amsterdam

SCM Europe Postbus 410, 3990 GE Houten

T 020 677 1600 • F 020 677 1700 E info@bouwinvest.nl I www.bouwinvest.nl

T 030 6352211 • F 030 6353034 E info@scmeurope.com I www.scmeurope.com

ontwikkelaar/belegger

ontwikkelaar

ontwikkelaar

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Synchroon Statenlaan 281,3502 5223HBLGUtrecht Den Bosch Postbus 4070,

T 030 6867300 • F 030 6867310 I www.synchroon.nl

ontwikkelaar

Corio Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building, Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

MAB Development Postbus 19412, 2500 CK Den Haag

Multi Development bv Postbus 875, 2800 AW Gouda

T 030 2346464 • E info@nl.corio-eu.com I www.corio-eu.com

T 070 3068400 • F 070 3543618 E info@mab.com • I www.mab.com

T 0182 690900 • F 0182 690690 E office-nl@multi-development.nl I www.multi-development.nl

ontwikkelaar

64 scn 6 | 2011

ontwikkelaar

marketing/promotie

marketing/promotie

ASR Vastgoed Ontwikkeling NV Postbus 2009, 3500 GA Utrecht

Weijers Fernandez communicatie Wattman Europe Trains & trams & organisatie

Promotions by Maureen

Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch Buiten Grindzuigerstraat 9, 1333 MS Almere

Zwolse Binnenweg 30, 7315 CB Apeldoorn

T 030 2573512 • F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

T 036 522 1913 • F 036 531 9409 E sales@wattman-europe.com I www.wattman-europe.com

T 06 25125879 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

reclame

LookFeel Consultancy Postbus 1278, 1500 AG Zaandam

Buro Toob Engelandlaan 64, 2391 PN Hazerswoude-Dorp

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.nl I www.lookfeelconsultancy.nl

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

marketing/promotie

reclame

marketing/promotie

Weijers Fernandez communicatie & organisatie TOF Evenementen Statenlaan 281, Bosch Veluwehaven 13,5223 3433LG PWDen Nieuwegein

T 06 13 64 77 71 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

decoratie

Ruud presenteert

Hyperion creatieve communicatie Prinses Marijkehof 52, 1411 CN Naarden

Nico de Vries Decoraties Televisieweg 91, 1322 AK Almere

T 06 53 36 27 93 E ruudvanderheijden@euronet.nl

T 06 2440 4721 • E info@studiohyperion.nl I www.studiohyperion.nl

T 036 5368365 E ndvpd@xs4all.nl I www.nicodevriesprojectdecoraties.nl

decoratie

decoratie

decoratie en illuminatie

MK Illumination Holland bv Postbus 19, 8140 AA Heino

All Art Design Watermolen 16, 4751 VK Oud-Gastel

PBB City Lights J. Huydecoperweg 11, 1331 GC Almere

T 0572 760008 E b.hulschbos@mk-illumination.nl

T 0165 508859 • F 0165 508218 E info@all-art-design.nl I www.all-art-design.nl

T 06 1042 5127 • F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

illuminatie

servicepagina

branding en beleving

decoratie en illuminatie

creatieve feestverlichting • led-verlichting • kunstbloemen en kerstbomen

Starlight Illumination for shopping areas Postbus 19, 8140 AA Heino

Decolights Feestverlichting winkelgebieden De Hazelaar 15, 6921 XA Duiven

Decoration Light Ommelandvaart 13, 1335 SB Almere

T 0527 391156 • F 0527 392491 E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

T 0316 373335 E info@decolights.nl • I www.decolights.nl

T 036 5212015 • F 036 5212016 E info@decorationlight.nl I www.decorationlight.nl

scn 6 | 2011 65

servicepagina

straatmanagement light

beveiliging

Hisa bv, ondersteunt winkeliersverenigingen Postbus 31, 3500 AA Utrecht

Safened Hortsedijk 81, 5708 HC Helmond

T 030 289 7648 • F 030 214 8592 E info@hisa.nl • I www.hisa.nl

T 088 6070 700 E kantoor@safened.nl • I www.safened.nl

consultancy

urban development

marketing/consultancy

Voor informatie bel met SCN's Mirjam van de Veer: 035 523 98 32 of stuur een e-mail naar sales@scnews.nl.

consultancy

Weijers Fernandez communicatie & organisatie

Van Gool Stedelijk Advies bv De Passage 57a, 2511 AC Den Haag

Weijers Fernandez communicatie & organisatie Statenlaan 281, 5223 LG Den Bosch

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25, 3438 JC Nieuwegein

T 070 3627363 • F 070 3630383 E info@vgsa.nl • I www.vgsa.nl

T 073 6123116 • F 073 6123136 E info@wfcommunicatie.nl I www.wfcommunicatie.nl

T 030 6668616 • F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

consultancy

kennis & informatie

s t r a b o)

kennis & informatie

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

ZKA Consultants & planners Postbus 4833, 4803 EV Breda

Strabo Postbus 15710, 1001 NE Amsterdam

Flucon Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen a/d Rijn

T 076 565 88 77 • E info@zka.nl I www.zka.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl • I www.strabo.nl

T 0172 435901 • F 0172 422271 E info@flecon.nl • I www.flucon.nl

media

media

media

media

media

Centercom Reclame-objecten in winkelcentra Spinnerij 21, 1185 ZN Amstelveen

Radioworks Laat de muziek voor je werken Enkele Ring 37, 3245 AG Sommelsdijk

Infotouch (an Interdex product) Winthontlaan 200, 3526 KV Utrecht

T 020 4609085 • F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

T 06 5116 2536 E info@radioworks.nl I www.radioworks.nl

T 030 287 0178 • F 030 280 2219 I www.infotouch.nl interactieve plattegronden voor winkelcentra

congres en evenement

66 scn 6 | 2011

Uw bedrijf in deze rubriek?

juridisch

algemeen

Management Producties Postbus 82, 3130 AB Vlaardingen

Bricks Advocaten A.J. Ernststraat 595E, 1082 LD Amsterdam

NRW Nederlandse Raad van Winkelcentra Herculesplein 269, 3584 AA Utrecht

T 010 4350477 • F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

T 020 6704040 • E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

T 030 2313754 • F 030 2341287 E info@nrw.nl • I www.nrw.nl I www.nrw.nl

Our vision is to create Favourite Meeting Places: exciting and appealing centres where people can shop, socialise, relax, and want to come back to.

Corio is one of the largest listed retail property com足 panies in Europe. We buy, develop and internally manage our shopping centres at the heart of large communities.

Winkels brengen mensen in beweging. Samen met retailers ontwikkelt MAB Development aantrekkelijke concepten die opvallen door creativiteit en orginaliteit.

Raaks, een nieuw winkelcentrum in het hart van Haarlem

W W W. M A B .CO M

SHOP