Revista Secovi-SP - Edição 300

A N O 2 5 | N o 300 Fev / Mar 2019 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

RELAÇÕES, ENFIM, EQUILIBRADAS A LEI QUE REGULAMENTA OS DISTRATOS, SANCIONADA NO FINAL DE DEZEMBRO DE 2018, TRAZ REGRAMENTOS CLAROS, PERMITINDO QUE O MERCADO PASSE A OPERAR COM SEGURANÇA JURÍDICA E RESPEITO À TRANSPARÊNCIA ENTRE INCORPORADORES, LOTEADORES, COMPRADORES E AGENTES FINANCEIROS

SEGURANÇA JURÍDICA PARA SEGMENTO TURÍSTICO-IMOBILIÁRIO

VANTAGENS DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA

EXCLUSIVO MULHER ELEITA COM O MAIOR NÚMERO DE VOTOS PARA A CAMARA DOS DEPUTADOS, JOICE HASSELMANN FALA SOBRE REFORMA DA PREVIDÊNCIA.

CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Tempo de trabalhar

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os últimos anos, o Brasil enfrentou um dos piores momentos de sua história. Tivemos a recessão do século, emoldurada por um tumultuado ambiente político. Se a situação foi conturbada para o País, mais delicada ainda foi para o setor imobiliário, haja vista seu perfil de longo prazo.

A realização de um empreendimento imobiliário enseja enorme complexidade. O período entre a idealização de um projeto e a entrega das chaves ao comprador final compreende três ou mais anos.

Nesse percurso, tempo considerável é consumido com a burocracia inerente à aprovação, com diversas etapas cumpridas. Portanto, dois ingredientes se mostram fundamentais: previsibilidade e segurança jurídica, bandeiras eternas do Secovi-SP, uma vez que são básicas para ofertar moradias e empregos.

O espírito de confiança se espraia nacionalmente, injetando novo ânimo em nosso setor e em toda a sociedade. O governo federal sinaliza firme disposição de reconduzir o Brasil para o caminho do desenvolvimento sustentado. Promete continuidade às reformas estruturais, com ênfase à da Previdência. Revela compromisso com valores inalienáveis, como o respeito à democracia, ao Estado de Direito, à Constituição e às liberdades individuais. Defende o direito de propriedade. E pretende ir fundo no combate à corrupção.

Tais premissas reforçam a nossa crença em tempos melhores. Os investimentos ressurgem, instalando um novo círculo virtuoso. E é disso que o País mais precisa agora. Trabalhar e produzir para Revista Secovi-SP

gerar riquezas e empregos, reabrindo as portas da prosperidade e da oportunidade para os milhões de brasileiros que anseiam por uma colocação no mercado formal de trabalho. É hora de olhar para frente. O setor imobiliário tem tudo para avançar de forma consistente e perene. A reação já começou, com vendas e lançamentos além dos prognósticos em 2018.

As perspectivas para 2019 são ainda mais positivas. Devemos crescer pelo menos 15% em relação ao exercício anterior. Até porque contamos com a regulamentação dos distratos, problema que travou o mercado. É claro que ainda existem muitos desafios, dentre os quais a ausência de regras urbanísticas mais adequadas para que seja possível combater efetivamente o déficit habitacional. O município de São Paulo, com seus 11 milhões de habitantes, exige um adensamento inteligente. Somente assim a cidade será democratizada aos cidadãos. Todos, igualmente, têm direito a ela.

Acreditamos que, por meio do diálogo, mostraremos que mercado imobiliário e desenvolvimento urbano são indissociáveis. A sinergia entre ambos trará as soluções necessárias, visando à criação de espaços que proporcionem maior qualidade de vida.

O Secovi-SP continuará insistindo em teses que vão ao encontro do interesse público. Estamos confiantes e dispostos a atuar cada vez mais em defesa do bem comum. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Alexandre Lafer Frankel, Caio Portugal, Carlos Borges, Elbio Fernández Mera, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

C

hegamos à edição de número 300 da Revista Secovi-SP, publicação que passou por uma série de aprimoramentos ao longo de quase 28 anos, sempre tendo como principais objetivos ofere-

cer conteúdo relevante e prestar serviço de qualidade ao público leitor. A partir desta emblemática edição, outra novidade: a revista passa a circular a cada dois meses.

Neste bimestre, contamos os detalhes de duas importantes conquistas, que trarão mais segurança jurídica ao setor: as regulamentações dos distratos e do sistema de multipropriedades. As vantagens da manutenção preventiva e da medição individualizada em condomínios também estão em pauta, assim como as oportunidades imobiliárias no Interior identificadas em estudo sobre deslocamentos. Reforma da Previdência é assunto de artigo da mulher mais votada para ocupar uma vaga na Câmara Federal. Aproveite!

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

Índice

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

03 Carta do presidente 06 É bom saber

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 55911221/1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3922-6605 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

09 Opinião

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10 Em pauta 12 Capa 20 Interior 24 Condomínios

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30 Intermediação 34 Tecnologia 38 Especial 42 Ampliar

Registro nº 26.378

44 Tira-dúvidas

Foto da capa: iStock

48 Indicadores

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Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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É bom saber

A

queda da taxa básica de juros (Selic) no último ano, chegando aos 6,5%, somada ao amadurecimento e à sofisticação do mercado de capitais brasileiro, levou os investidores a buscarem novas opções de aplicações, mais interessantes do que a renda fixa. O setor imobiliário, por exemplo, desponta como uma importante classe de ativos para investimento, tanto para grandes instituições – como bancos, seguradoras, fundos de pensão –, como para o pequeno investidor pessoa física.

Segundo Alexandre Lafer Frankel, CEO da incorporadora Vitacon e coordenador do grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP, investir no mercado imobiliário sempre foi interessante. “O mundo vem se profissionalizando muito e as incorporadoras estão aprimorando sua oferta para atrair o público investidor com bons produtos.”

As características de um bom produto imobiliário, na visão do empresário, passam por liquidez, usabilidade, durabilidade e características que vão desde a arquitetura até a operação. “Quando um produto imobiliário tem a

finalidade de ser uma boa opção de investimento, uma série de cuidados deve ser observada, como a configuração do produto, legislação, compatibilidade com os meios digitais, entre outras”, comenta Frankel.

Pensando no investidor pessoa física, a Universidade Secovi traz em maio uma novidade: o curso Como investir em apartamentos e escritórios para renda. “Nosso propósito é capacitar esse perfil de investidor com as principais ferramentas, para que ele tenha confiança e segurança para tomar decisões, aplicando uma abordagem multidisciplinar às oportunidades de investimento no setor imobiliário, com base em conceitos e métodos analíticos geralmente usados por sofisticados investidores imobiliários institucionais”, explica o executivo da UniSecovi, Hamilton Leite.

O curso será coordenado por Rodolfo Senra, um dos fundadores da Brio Investimentos, gestora de recursos de terceiros para investimentos no setor imobiliário, em diversas classes de ativos, incluindo residencial,

loteamentos, escritórios corporativos, industrial, logística, salas comerciais e hotelaria. Senra é graduado em Engenharia Civil e possui MBA pela Kellogg School of Management, Northwestern University (Illinois, EUA).

Serão abordados temas como as características e particularidades dos investimentos imobiliários voltados para renda (residencial, escritório e hotel), fatores de impacto na oferta e na demanda de cada uma dessas classes de ativos imobiliários, principais riscos e mitigantes associados a investimentos imobiliários, aspectos jurídicos de negócios imobiliários e gestão de propriedades.

O curso também terá transmissão simultânea para todo o Brasil. De 22/5 a 5/6 (segundas e quartas-feiras), das 19 às 21 horas.

Mais informações e inscrições pelo site www.unisecovi.com.br ou pelo telefone (11) 5591-1306. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.unisecovi.com.br www.universidadesecovi.com.br ou ligue para ou ligue (11) 5591-1306 para (11) 5591-1306

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Revista Secovi-SP

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Como investir em imóveis e diversificar a renda

É bom saber

Revista Secovi-SP

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É bom saber

Desburocratizar é a palavra de ordem

“O

desenvolvimento nacional exige realismo, transparência e bom senso.

Precisamos respeitar a livre iniciativa, parar de demonizar o lucro que gera investimentos. É possível adotar normas equilibradas para estimular o crescimento econômico sem abrir mão da preservação do meio ambiente, e dar fim à ‘burrocracia’”.

A afirmação foi feita pelo ministro do Meio Ambiente, Ricardo Salles, que abriu em janeiro a série de encontros de 2019 no âmbito da política Olho no Olho do Secovi-SP. Na ocasião, afirmou que pretende tornar o licenciamento ambiental menos burocrático e mais célere. “E isso não significa, de modo algum, que vamos flexibilizar as garantias ambientais”, afirmou.

Salles defende a necessidade de dar sustentação ao setor produtivo, com regras claras e leis objetivas. Na sua avaliação, entretanto, a lei geral de licenciamento em tramitação no Congresso Nacional não parte desse pressuposto. “É preciso cuidado, pois essa lei está partindo do princípio de que o setor privado é sempre uma potencial ameaça.

A livre iniciativa tem de ser colocada em situação de respeito”, afirmou, aduzindo que eventuais 8

ilegalidades e infrações devem ser punidas exemplarmente.

Inspirado no que fez quando secretário estadual da área em São Paulo, quer levar ao ministério o instituto da autodeclaração – quando o empreendedor se diz em conformidade com a lei, sujeitando-se a posterior fiscalização – e informatizar toda a Pasta.

“Vamos colocar o ministério no meio digital, o que oferece transparência e agiliza processos.”

Salles pretende ainda intensificar ações que visem à preservação do meio ambiente urbano.

“Muito se fala do campo, mas é preciso ter um olhar para as cidades, a poluição dos rios, do ar, da contaminação dos solos, que são problemas graves.” Lembrou que boa parte desses problemas pode ser equacionada com o combate ao déficit habitacional, uma vez que moradia adequada impacta positivamente indicadores como

saneamento básico, captação de água, descontaminação de solo, entre outros.

Basilio Jafet, presidente do Secovi-SP, destacou a postura do ministro. “Vindo do setor privado, ele sempre reconheceu a necessidade de o administrador público ouvir os setores produtivos, entender o funcionamento do ‘mundo real’ dos empresários e também o quanto é difícil empreender com normas complexas.”

Jafet acredita em uma mudança na forma como os agentes públicos veem o setor privado. Isso se deve ao fato de muitos governos terem agregado pessoas oriundas da iniciativa privada. “A gestão de Salles como secretário do Meio Ambiente foi marcada por atitudes corajosas, com enfrentamento de dogmas e ideologias prejudiciais aos objetivos de fazer convergir o desenvolvimento com a proteção ambiental.” « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Manutenção e segurança nos condomínios

O

investimento na segurança dos condomínios tem valor indiscutível. Daria para dizer que nenhum empreendimento condominial pode subestimar a questão, descuidando de um aparato eficiente e estrategicamente planejado para manter moradores e seu patrimônio a salvo do perigo das ruas.

Mas estamos falando também de manutenção.

Esse quesito teria de ser orgânico ao planejamento. Frequentemente, no entanto, escapa de nossa atenção. O lançamento comercial dos prédios tem, todavia, enfatizado muito pouco esse ponto tão importante quanto o próprio planejamento. Os folhetos de lançamento dos prédios valorizam sempre o endereço, o projeto arquitetônico e itens de lazer, incluindo a decoração do apartamento a ser visitado como ponto de partida para a visita às demais unidades. Especialmente em tempos conturbados, como os atuais, sentimos falta de uma alusão também ao projeto de segurança como um atrativo de venda tão importante quanto os demais.

Segurança merece destaque em qualquer boa campanha de propaganda e marketing. E o projeto de segurança não está completo sem um planejamento de manutenção compatível. De nada adianta espalhar estrategicamente as câmeras para a gravação de imagens e não fazer o check-up do seu funcionamento.

Lembrar de tudo, seja nas peças de propaganda, seja no dia a dia da vida em condomínio, também Revista Secovi-SP

é criatividade. Quando, na prisão de segurança máxima de Alcatraz, na Califórnia (EUA), a mobília do refeitório dos presos foi trocada, substituindo a mesa de vinte lugares por outra de apenas quatro comensais, ninguém suspeitou que a fuga seria planejada a partir da conversa privada de apenas quatro detentos - justamente nessas mesas menores.

Mas foi exatamente isso o que permitiu a fuga, considerada impossível: a conversa em petit comité.

Quem poderia imaginar? Criatividade é um estado de alerta, e manutenção faz parte do pacote. Faz parte do alerta e este é quem faz os questionamentos inusitados e que levantam as lebres. As perguntas precisam ser feitas para que as respostam apareçam. Esse é o tao (caminho) do planejamento. É o brainstorming.

Manutenção é uma área que pode ser facilmente esquecida, pois, via de regra, não está na linha de fogo. Ela faz parte da rotina, que não costuma ser assunto de primeiro plano. É área sujeita à inércia.

E a inércia é inimiga do alerta. O perigo está justamente nesse ponto.

Manutenção pode e deve ser uma espécie de preceito do dia em áreas de maior circulação do prédio.

Ou ser apregoada em jornal mural. O síndico pode incentivar e criar sempre novos lembretes nesse sentido. E também realizar assembleias temáticas, inventar algo como o Dia do Check-up, lançar mão do e-mail. Isso também é criatividade. « 9

Em Pauta

O novo Brasil está nas mãos do Congresso, e dos eleitores Joice Hasselmann – jornalista e deputada federal PSL-SP

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G

overno novo, Congresso seminovo (tivemos alto índice de renovação) e um grande desafio pela frente: a retomada da prosperidade no nosso País. A população, ávida por mudanças que impactem seu cotidiano, cobra resultados. Quer emprego, quer melhoria de vida.

E com razão.

O governo acertou no tom, acertou na equipe econômica e no núcleo político, colocou pessoas certas nos lugares certos para fazer a coisa certa. Mas, agora, a grande responsabilidade está nas mãos do Congresso Nacional e dos senhores cidadãos, que esperam o impacto da tal agenda econômica diretamente em seus bolsos. Ora, ora.

Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Em Pauta

Então, cabe dividir responsabilidades pelo crescimento ou pela derrocada do País? Sim, e vou explicar o porquê.

Cabe a nós, deputados e senadores, literalmente aprovar o crescimento do Brasil e o primeiro e fundamental passo é a aprovação da Reforma da Previdência, que prefiro chamar de Nova Previdência. Sem a aprovação de um texto com grandes avanços – o corte dos privilégios (acima do teto), dos super-benefícios, a igualdade de direitos e deveres entre homens e mulheres, o fim das aposentadorias de marajá para quem está no auge da capacidade de produção e o combate ferrenho às fraudes – não chegaremos a lugar nenhum. Ou melhor, veremos o Brasil cair no abismo.

Entendam. Aprovar a reforma é cuidar dos idosos que já estão no sistema e dos que estão chegando, e garantir que os jovens tenham a possibilidade de se aposentarem depois do tempo adequado de contribuição. Não existe mágica. A população que produz hoje paga o benefício de quem está no sistema. Simples.

Matemático. Quanto mais gente contribuindo, maior é o bolo de recursos. Quanto mais gente empregada, maior o número de contribuintes. Mas, para termos a geração de empregos que precisamos, é preciso aprovar a reforma. É um ciclo.

Então a responsabilidade dos políticos de agora é fazer uma Revista Secovi-SP

força-tarefa para aprovar, e logo, a Nova Previdência. Mas e a responsabilidade do eleitor? De quem elegeu o Congresso Nacional? Acreditem, a responsabilidade do eleitor é gigantesca, tanto quanto a dos parlamentares.

Muitos eleitos já temem o desgaste que a defesa e votação pela reforma pode causar, temem a “penalização” aplicada pelas urnas, temem terminar o “namoro” com suas bases. O cidadão responsável precisa entender que, sem a Nova Previdência, não existirá prosperidade. Então, cabe a qualquer um, que tenha o mínimo de consciência, não só apoiar, mas exigir de seu deputado e senador a aprovação da reforma. Não adianta fazer o coro dos descontentes sem entender a gravidade da coisa.

Precisamos caminhar junto com a sociedade organizada, que, por sua vez, precisa emprestar coragem aos menos corajosos, aos mais suscetíveis às pressões.

Além disso, é preciso pressionar com muita força aqueles que usam de um discurso velho, surrado e mal-intencionado para atacar a reforma e dizer que os mais pobres serão penalizados. É mentira. É um engodo. Hoje, sim, o mais pobre é penalizado nesse sistema de fraudes, de acúmulos de benefícios para os poderosos, de superaposentadorias. Quem não se lembra do ex-presidente (atual presidiário) Lula, em audiência com o então juiz Sérgio Moro, se contorcendo para falar

de sua aposentadoria, que, somando todos os penduricalhos passa dos R$ 50 mil. Os superbenefícios do Sarney e tantos outros “privilegiados” também são conhecidos.

Claro que essa gente é contra qualquer mudança e, por isso, usa da boa fé dos mais pobres, mentindo e enganando, e manipulando gente simples e trabalhadora para que uma grande massa também fique contra. É uma política de comunicação criminosa. Eles mentem, enganam e usam a boa-fé dos mais pobres, mas, ao mesmo tempo, condenam mais e mais pessoas à pobreza. São esses espertalhões que retiram a chance de milhões de conseguir um emprego, de conseguir uma remuneração melhor, de buscar qualificação, de investir no seu próprio negócio. E tem sido assim nos últimos anos.

Chegou a hora do povo tomar as rédeas de sua história, de reconquistar a liberdade, de pressionar com firmeza para que seu parlamentar aprove com máxima urgência a Nova Previdência sem defesa de privilégios, sem o excesso de direitos, que no final das contas vai significar o fim de todos os direitos.

Só a sociedade organizada pode obrigar um político covarde ou malandro a fazer a coisa certa. É o grande poder do povo que sabe o caminho correto: fazer a pessoa errada, no lugar errado, fazer a coisa certa. « 11

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Trato feito Lei de distratos, sancionada e publicada em dezembro de 2018, é motivo de comemoração entre os empreendedores imobiliários. Com regramentos claros, todo o sistema passa a funcionar com segurança e respeito à transparência entre incorporadores, loteadores, compradores e agentes financeiros Shirley Valentin

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epois de atravessar a tempestade perfeita, que uniu a pior crise político-econômica brasileira, com duração de cinco anos, a um grande número de quebras de contratos de compra de imóveis, os empreendedores imobiliários voltaram a respirar aliviados a partir da publicação da Lei nº 13.786 no Diário Oficial da União, em 28 de dezembro de 2018. É ela que regulamenta os distratos – acordos bilaterais e resoluções contratuais por inadimplência –, problema que travou o mercado de incorporação e loteamentos, gerando desequilíbrio econômico, tanto para os empreendimentos quanto para os condôminos adimplentes, interferindo drasticamente na geração de emprego e renda.

“A Lei representa inúmeros avanços e protege o consumidor e o produtor de imóvel, respeitando o contrato, a transparência e o equilíbrio na relação entre ambos”, opina Caio Portugal, vice12

-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e também presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento).

O dirigente foi um dos principais interlocutores do setor junto ao governo. Dedicou-se, ainda, a elaborar sugestões ao Projeto de Lei transformado em legislação, em parceria com o então presidente do Secovi-SP e atual secretário de Estado da Habitação de São Paulo, Flavio Amary, e amparado por um corpo de advogados do Conselho Jurídico da entidade, composto, dentre vários nomes, por Abelardo Campoy Diaz, Marcelo Terra, Olivar Vitale e Tácito Barbosa Coelho Monteiro Filho. No final do ano passado, inclusive, esse grupo e outos membros do conselho jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos apresentaram item por item da lei dos distratos, em evento para os associados do Sindicato da Habitação.

Regramento necessário A atividade imobiliária é regida, basicamente, por duas leis federais: a Lei nº 4.591/1964, que trata da incorporação de condomínios edilícios, e a Lei nº 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, os loteamentos.

Para corroborar com as relações de consumo, foi editado o Código de Defesa do Consumidor (CDC), em 1990, que trouxe em seu artigo 53, no caput, a determinação de ser nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que implicasse perda de todas as parcelas pagas por parte do adquirente. Contudo, em seu parágrafo primeiro, o CDC falava da necessidade de regulamentar os critérios objetivos do montante que poderia ser retido e devolvido em caso de rompimento contratual. “Esse dispositivo foi vetado, porque o legislador considerou, naquele momento, não ser capaz Revista Secovi-SP

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de definir os critérios para regrar a matéria”, diz Portugal.

Contestações desaguaram no Poder Judiciário, que não construiu normas claras para a devolução de valores em caso de ruptura contratual por responsabilidade do adquirente, gerando insegurança para o comprador e o empreendedor imobiliário.

“Agora, foram definidos esses critérios objetivos, que regulamentam as inúmeras hipóteses de desistências de contratos”, ressalta o vice-presidente do Secovi-SP.

O que muda Olivar Vitale, advogado do Conselho Jurídico do Secovi-SP e presidente do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), faz coro às declarações de Portugal e diz que a lei de distratos nasce para trazer segurança jurídica aos envolvidos. Ele explica que as decisões divergentes no Poder Judiciário e a falta de regramento específico acabou por criar dú-

Portugal: “Foram definidos critérios objetivos, que regulamentam as inúmeras hipóteses de desistências de contratos”

vidas no negócio, especialmente no que diz respeito à condição do contrato como instrumento irretratável e irrevogável versus a eventual vontade do comprador de simplesmente desistir do negócio, sem motivação. Essa desistência imotivada de compradores, muitas vezes apoiada pelo Poder Judiciário, gerou falta de capital para a conclusão das obras e arruinou o sonho da compra do imóvel de muitos bons pagadores. “Com a nova legislação, fica claro o que acontece com quem deixar de pagar as prestações da compra do imóvel e também com o empreendedor”, reforça.

De acordo com Vitale, em caso de distrato ou resolução contratual por culpa do comprador, a lei estabelece a devolução de até 25% dos valores pagos para empreendimentos de incorporação imobiliária não sujeitos ao regime de Patrimônio de Afetação, e de até 50% em caso de empreendimentos com Patrimônio de Afetação. Esses percentuais são definidos nos contratos de compra do imóvel assinados entre as partes.

Vitale: “Objetivo da lei é proteger a conclusão e a entrega do empreendimento” 14

No setor de loteamento, a regra é sucinta, com previsão da cláusula penal de perda pelo comprador inadimplente de até 10% do valor de contrato de venda atualizado.

A corretagem, quando integrante do preço de venda e de conhecimento do consumidor, fica retida por quem a recebeu, ou seja, não será devolvida ao comprador.

Caio Portugal conta que a legislação previu um eventual desconto de obrigações acessórias decorrentes da aquisição do terreno, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), taxas associativas, valores referentes a consumo de água, luz e esgoto, que estejam sem pagamento. “A grande inovação fica com a fruição, que ganhou critérios objetivos de regulação”, diz o vice-presidente. Ele explica que, a partir da transmissão da posse, momento em que o comprador já pode usar o terreno, será permitido cobrar 0,75% ao mês do preço de contrato pelo período que o inadimplente fiRevista Secovi-SP

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car de posse do imóvel, até que ele o devolva ao loteador. “A lei também previu uma regra de devolução diferente das súmulas do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), que determinavam a devolução em uma única parcela. Agora, é possível devolver os valores em até 12 parcelas, a partir da data do recebimento do lote pela empresa.”

Com base na lei, se o inadimplente ceder os direitos do contrato a um terceiro, o incorporador fica impedido de cobrar qualquer taxa por isso, mas pode fazer uma avaliação de crédito desse terceiro comprador. Estando tudo certo, a empresa tem de realizar o negócio.

Olivar Vitale esclarece que, na incorporação imobiliária fora do regime de Patrimônio de Afetação, a devolução de valores deve ser feita em até 16

180 dias contados da resolução do distrato ou da resolução do contrato. Caso o empreendimento seja optante do Patrimônio de Afetação, a devolução terá de ser feita em até 30 dias da emissão do “Habite-se”. Se a incorporadora conseguir revender a unidade devolvida, o prazo de devolução, em qualquer dos casos, passa a ser de até 30 dias da efetivação do negócio.

“Quero destacar a importância do conceito que está por traz desse regramento, e que se refere a empregar o volume de dinheiro do preço recebido na execução da obra”, diz Vitale.

“Os principais agentes de uma incorporação imobiliária são o desenvolvedor e os adquirentes, e a execução da obra, por sua vez, o bem maior garantido pela Lei nº 4.591/1964. Ao permitir que o comprador, a seu

bel-prazer e imotivadamente, desista da compra e deixe todo o empreendimento em situação de insegurança, com escassez de volume financeiro para a conclusão, todo o sistema sai ferido.

O objetivo da lei é, justamente, proteger a conclusão e a entrega desse empreendimento.”

Ele defende a devolução do dinheiro ao desistente, mas depois da conclusão da obra. “A regra prática é o empreendedor não receber mais do que 10% ou 20% do preço durante a construção. É uma ilusão achar que a retenção do dinheiro que seria devolvido ao adquirente desistente vai prestigiar o bolso do incorporador. Os empresários só ganham dinheiro, de fato, depois da emissão do ‘Habite-se’, para edifícios, e do TVO (Termo de Verificação de Obras), para loteamentos, porque esses são os momentos Revista Secovi-SP

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de recebimento do montante de recursos do total das vendas”, ressalta Vitale.

Maturação O texto da lei de distratos é resultado de décadas de debates sobre o assunto. “A versão final aprovada traz previsibilidade e transparência na relação de compra e venda. O maior exemplo disso é a exigência de um quadro resumo nos contratos, com a finalidade de dar clareza a inúmeras questões, como prazo de entrega do imóvel, penalidades, aplicação da fruição e possibilidade de revenda. Dessa forma, ao assinar o contrato, o cliente fica sabendo, por exemplo, que a rescisão unilateral por inadimplemento vai gerar ações penais”, diz o vice-presidente Caio Portugal. Para ele, só assim Revista Secovi-SP

será possível mitigar, em médio prazo, os riscos da transação.

Contratos antigos não precisam ser aditados ou ajustados às novas regras. Contudo, a lei dá 30 dias para que a falta do quadro-resumo nos contratos novos seja corrigida, sob pena de desfazimento do negócio, a critério do comprador.

Portugal lembra que, de 2009 a 2011, houve uma forte valorização dos preços dos imóveis, beneficiando os compradores investidores – que mais tarde se mostraram especuladores –, e o distrato era inexistente, porque o mercado se regulava. Quando os preços deixaram de crescer, boa parte desses flippers – jargão usado no mercado financeiro para definir o investidor que aguarda a alta dos preços para vender suas ações – desistiu dos negócios imobiliários, contaminando a integralidade do sistema. Os empreendedores tiveram de devolver judicialmente valores totais, com prejuízos aos caixas tanto do empreendimento quanto das empresas. Muitas delas, inclusive, entraram em recuperação judicial e outras fecharam as portas. “Quando o Judiciário percebeu os equívocos das decisões, resolveu apoiar a regulação da matéria”, completa Vitale.

Interesse no negócio A última coisa que uma empresa incorporadora ou lotea-

dora quer, quando está com um empreendimento lançado no mercado, é distratar as vendas dos imóveis. Em casos extremos, quando o cliente perde a capacidade financeira de honrar o pagamento das parcelas, mas demonstra interesse em manter a compra e negociar a dívida, existe a possibilidade de o contrato ser mantido para que ele acesse, futuramente, o crédito imobiliário junto aos bancos.

O Secovi-SP, inclusive, mantém tratativas com vários agentes financeiros para que as regras de concessão de crédito sejam dinamizadas no ato da venda, ainda durante o período de lançamento e de obras, e sejam garantidas durante os três anos seguintes, prazo médio de entrega das chaves e de repasse do financiamento do saldo devedor do incorporador para o agente financeiro. Como o empreendimento imobiliário tem um longo período de maturação, muitas vezes ocorrem mudanças na forma de concessão de financiamentos bancários, inviabilizando a concessão de crédito para muitos compradores. “Isso causou inúmeros distratos”, ressalta Caio Portugal.

Até se chegar ao ponto extremo de o adquirente transferir a unidade, cedendo direitos e obrigações a um terceiro, as incorporadoras e construtoras podem facilitar essa transação.

“O segmento de intermediação imobiliária poderá auxiliar esse cliente”, diz Olivar Vitale, com17

pletando que, se o novo adquirente não conseguir financiar a unidade com um banco, a incorporadora pode parcelar a dívida, aplicando juros máximos de 12% ao ano. “Não é uma obrigação da empresa, mas pode ser uma alternativa de manutenção do negócio. Nesses últimos anos de crise e de juros mais altos para o financiamento imobiliário, essa foi uma alternativa adotada por diversas incorporadoras.”

Na opinião do advogado, mesmo admitindo que o assunto é polêmico, a lei pode ser aplicada para contratos anteriormente firmados à sanção da lei, com algumas ressalvas, como, o cumprimento da exigência de quadro-resumo no contrato. “O próprio poder Judiciário terá de sanar tais dúvidas a respeito da aplicação da lei”, diz.

porador, com direito à devolução integral dos valores pagos e corrigidos, acrescidos da multa prevista em contrato.

Os seis meses de tolerância não configuram atraso nem novidade legal, pois são adotados pelo mercado e aceitos pelo Judiciário de maneira pacificada.

“Esse período é bastante razoável e necessário para a empresa atender aos inúmeros problemas que podem acontecer especialmente na reta final da conclusão de um empreendimento, como o atraso na emissão de documentos em razão de burocracias com concessionárias diversas e o Poder Público”, acrescenta Vitale.

Pela importância e o alcance

da Lei de distratos, é certo que a diretoria do Secovi-SP continuará promovendo eventos e usando os seus meios de comunicação para esclarecer os associados e todo o setor representando pela entidade. “Percebemos que o setor ganhou novo ânimo com essa legislação, que deverá ser aplicada corretamente. Acredito que criaremos um processo de auto conduta e autorregulamentação, que levará a um incremento no setor, com transparência, previsibilidade, regras claras e a correta decisão da compra do imóvel por parte do consumidor. Todo o sistema tem de funcionar bem, mudando paradigmas”, conclui Caio Portugal. «

Tolerância O descumprimento da data de entrega do imóvel é outro ponto de segurança jurídica trazido pela lei de distratos, que estabelece como prazo de tolerância de atraso até 180 dias da data de conclusão da obra, sem gerar penalidades para as empresas.

Passados os 180 dias de tolerância, o adquirente pode escolher entre aguardar a unidade ficar pronta e receber indenização de 1% do valor pago ao mês pelo período de atraso de entrega, ou pedir a resolução do contrato pelo inadimplemento do incor18

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Interior

Oportunidades ampliadas Municípios do interior paulista próximos à Capital representam uma boa alternativa de investimento no setor imobiliário

U

m dos parâmetros utilizados pela indústria imobiliária no momento ao optar por um novo investimento é a análise de questões como a mobilidade na região de interesse.

Quando se projetam novas ações para o interior paulista, a preocupação com o deslocamento entre cidades, em especial o acesso à Capital, faz toda a diferença. Cada vez mais pessoas op20

tam por morar em cidades próximas e fazer viagens curtas diárias para São Paulo, onde mantêm atividades profissionais.

“Assegurar que os cidadãos consigam se movimentar facilmente entre os municípios é um dos fatores fundamentais na promoção da qualidade de vida, principalmente para quem vive no Interior.

O setor imobiliário está atento a isso e procura oferecer cada vez

Luciana Ferreira

mais opções de moradia para quem busca um estilo de vida mais tranquilo”, salienta Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP. Jundiaí, localizada a 57 km de distância de São Paulo, por exemplo, é uma das cidades que mais atraem moradores, que continuam trabalhando na Capital, mas buscam estabelecer suas residências em outros municíRevista Secovi-SP

Interior

Marcondes César: “Estudo sobre mobilidade contribui para nortear políticas públicas e investimentos do setor imobiliário”

pios. “Preços mais acessíveis e mais qualidade de vida são grandes atrativos. Caso contrário, não haveria tantas pessoas fazendo isso”, comenta Eli Gonçalves, especialista em marketing e inteligência de mercado imobiliário da

empresa Saber Fazer Marketing & Negócio. Para entender melhor essa dinâmica, Gonçalves usou como referência a Pesquisa Origem Destino, maior estudo de mobilidade urbana do País, realizado a cada 10 anos pelo Metrô de São Paulo. O levantamento, de 2017, envolveu 32 mil domicílios e teve seus resultados divulgados em dezembro do ano passado.

Entre os diversos dados, chama a atenção o movimento de chegada e saída de veículos na Grande São Paulo pelas rodovias, que, nos dez anos analisados, sofreu um aumento de 20%.

Os principais pontos de partida desses deslocamentos estão na região de Campinas e Jundiaí.

Por esse motivo, a rodovia dos Bandeirantes lidera o fluxo diário de veículos entre a Grande São Paulo e o seu entorno, com 118 mil viagens nos dois sentidos. A Castello Branco é a segunda rodovia com maior fluxo, por onde circulam 69 mil veículos por dia, em ambas as direções. Em tercei-

Gonçalves: “Preços mais acessíveis e mais qualidade de vida são grandes atrativos para as cidades próximas à Capital” Revista Secovi-SP

ro lugar, está a rodovia dos Imigrantes, que liga o litoral paulista à Capital, com 54 mil viagens.

“A região de Jundiaí é a segunda com maior número de viagens diárias para a Região Metropolitana de São Paulo e a primeira em percentual sobre o total da população de sua região, denotando a viabilidade da relação entre moradia, trabalho e estudo com as regiões”, ressalta Gonçalves, ao analisar as oportunidades imobiliárias decorrentes do estudo. De acordo com a empresa Saber Fazer, que relacionou os dados do Metrô com as informações do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o Aglomerado Urbano de Jundiaí, que reúne sete municípios, desponta como o primeiro da lista em termos percentuais de deslocamentos diários para a Capital.

Ao todo, são 158.759 moradores que se deslocam diariamente à Capital e que representam 19,7% da população geral da região.

A Região Metropolitana de 21

Interior

Campinas, que engloba 20 municípios ao todo, possui uma quantidade estimada de passageiros diários com destino à cidade de São Paulo da ordem de 164.260 pessoas, o que corresponde a 5,1% do total dos habitantes locais. A UR (Unidade Regional) de Bragança, as regiões metropolitanas da Baixada Santista, de Sorocaba, do Vale e Litoral Norte, e a Aglomeração Urbana de Piracicaba também despontam no ranking do Metrô.

Setor imobiliário A importância desses dados vai além da simples leitura dos números, pontua Eli Gonçalves.

“Se existe um fluxo diário tão intenso, é possível atrair mais moradores de São Paulo para adquirir imóveis nestas regiões do Estado”, justifica. “As informações mostram que é viável manter esse deslocamento diário se o objetivo for morar numa região mais tranquila, com um ritmo

Benassi: “Jundiaí tem espaço para todos os mercados, inclusive o de alto padrão, segmento em que não há estoque”

menos frenético, onde os preços – inclusive dos terrenos – são inferiores, e o ganho de qualidade de vida é maior. É perfeitamente possível trabalhar na Capital e estudar e morar no Interior.”

Para aqueles que estão considerando a possibilidade de trocar de município, a conjuntura atual é favorável. A projeção de crescimento para o mercado imobiliário de Jundiaí, por exemplo, é da ordem de 10% neste ano. Segundo o representante do Secovi-SP na região, Ricardo Benassi, o município havia registrado bons índices de lançamentos e vendas em 2018, comparados aos do período anterior. A tendência de expansão, nesse caso, se deve à demanda reprimida. “Jundiaí tem espaço para todos os mercados, inclusive o de alto padrão, já que não possui estoque de unidades de quatro dormitórios, e grandes possibilidades para os imóveis de três quartos”, antecipa o dirigente.

Em Campinas, terceira cidade mais populosa do Estado – atrás de São Paulo e de Guarulhos –,

Coluccini: “Com a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, algumas áreas poderão ser verticalizadas em Campinas” 22

a expectativa de crescimento do setor também é da ordem de 10% em 2019, o que se traduz em inúmeras oportunidades de negócios. “Com o bairro do Cambuí saturado, enxergamos grande potencial em regiões como Taquaral e Guanabara. Além disso, com a nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, algumas áreas poderão ser verticalizadas, como, por exemplo, a Nova Campinas, onde há grande demanda por novos lançamentos”, destaca Marcelo Coluccini, diretor regional do Secovi na cidade.

Para Frederico Marcondes César, estudos como o do Metrô, são fundamentais para entender a questão da mobilidade em boa parte do Estado. “Com o levantamento, é possível nortear políticas públicas e privadas de transporte e urbanismo, auxiliando, inclusive, o setor imobiliário a prever novos empreendimentos em áreas com crescimento de demanda”, analisa o vice-presidente do Secovi-SP. « Revista Secovi-SP

Institucional

Revista Secovi-SP

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Condomínios

Justiça social e equilíbrio ambiental

Além de reduzir o valor das contas de água em até 30% e permitir o uso racional, medida garante cobrança mais justa e melhor identificação de vazamentos.

Nos prédios mais antigos, custo das adaptações pode ser uma barreira para adoção do sistema.

Erica Celestini

P

resente no mercado brasileiro há 15 anos, a tecnologia de medição individualizada de água ganhou maior visibilidade durante a crise hídrica de 2014 e 2015, já que o risco de racionamento colocou questões como uso racional e redução de consumo na pauta de discussão dos condomínios. Um novo pico de adesão é esperado a partir de 24

2021, quando o sistema se torna obrigatório para novos condomínios em todo o Brasil. O prazo está previsto na Lei nº 13.312.

Independentemente do risco de falta de água ou de qualquer obrigação legal, a adoção do sistema vem crescendo ano a ano, por dois motivos principais, segundo especialistas. Um deles é a redução no consumo, o que tam-

bém significa contas de água e cotas condominiais mais baixas.

Além disso, a maioria dos novos empreendimentos prevê, no projeto, a adoção do sistema. Com isso, o prédio já está preparado para a instalação dos hidrômetros de medição individual.

“Hoje, não se faz mais projetos sem essa previsão”, destaca Hubert Gebara, vice-presidente Revista Secovi-SP

Condomínios

pela medição individualizada. “É também uma questão de justiça social. Cada morador vai pagar exatamente pelo que consome.

Uma família com cinco pessoas, por exemplo, consome menos que uma pessoa que mora sozinha. No caso do rateio, todos acabam pagando o mesmo valor.

Além disso, sabendo exatamente o quanto gasta, o morador pode adotar medidas de economia, o que é essencial, já que a água está cada vez mais escassa”, alerta.

Condomínios comerciais Síndicos também destacam as vantagens para os condomínios que adotam o sistema, inclusive nos empreendimentos comerciais. “Do mesmo modo que um casal tem um consumo diferente de uma família com cinco pessoas, há atividades profissionais, dentro de um mesmo condomínio, que demandam maior uso de água. É o caso do consultório de um dentista, por exemplo, que consome mais do que um escritório de advocacia”, compara o síndico profissional Wilton Augusto, que administra

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de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, que reforça o impacto da medição individualizada nas contas dos condomínios. “Há uma redução entre 25% e 30% no valor da conta de água e esgoto. E como ela representa até 15% do total do condomínio, também há impacto no valor final”, detalha.

Segundo ele, outros fatores, não menos importantes que os econômicos, devem ser levados em consideração na hora da opção

Revista Secovi-SP

25

Condomínios

Wilton: “A exemplo do residencial, em um mesmo condomínio comercial, há atividades que demandam maior uso de água”

cinco condomínios.

A ferramenta também facilita a identificação de vazamentos.

“Novamente usando os consultórios de dentistas como exemplo, eles são mais suscetíveis a vazamentos, porque os equipamentos utilizam muita água. Se a medição for individualizada, fica mais fácil identificar e só esse condômino vai pagar o gasto a mais, em sua conta. Já quando a medição não é individualizada, esse gasto vai para o rateio e todos acabam pagando. O condômino pode até ser notificado, mas é mais difícil”, relata.

Já Nilton Savieto, síndico profissional que administra 12 condomínios, lembra que, mesmo quando não é possível fazer a medição individualizada total no prédio – caso dos projetos com várias prumadas –, a

adoção de um sistema híbrido traz redução do consumo. “Há prédios que têm, por exemplo, oito prumadas e adotam os hidrômetros individualizados em duas. Nas outras, continuam fazendo o pagamento pelo consumo médio. E a redução também é significativa. Temos um prédio que adotou sistema híbrido há 8 anos e baixou o consumo de 12 mil m³ para 4,5 mil m³ de água por mês”, afirma. Nesse caso, o mais importante é a escolha das prumadas que receberão os hidrômetros individuais, já que a capacidade dos equipamentos varia entre uma e três prumadas para medição. “O primeiro passo é fazer um estudo para identificar onde está o maior gasto, como os banheiros e as lavanderias. São essas as prumadas nas quais mais se adota a individualização. É possível medir até 55% do consumo do prédio em duas prumadas. O restante continua pagando proporcional”, acrescenta.

sempre é possível. Nos prédios onde o sistema já é previsto, o cenário é bem simples. Basta aprovar em assembleia e escolher entre as empresas e tecnologias que existem no mercado. Já naqueles em que não há essa previsão, é preciso fazer um estudo de viabilidade, colocando gastos na ponta do lápis, pois, na maioria das vezes, é necessário realizar obras para instalação dos hidrômetros em cada unidade.

“Os maiores problemas estão nos prédios mais antigos. Nos casos de descargas com acionamento por botão na parede e de tubulação com ferro galvanizado, não é possível fazer a instalação dos hidrômetros. É preciso trocar tudo. Então, é uma questão de custo”, afirma Eduardo Lacerda, engenheiro civil pós-graduado em Administração pela Fundação Getúlio Vargas e

Não é para todos Apesar dos benefícios, adotar medição individualizada nem

Gebara: “Além do aspecto econômico, é uma questão de justiça social. Cada morador vai pagar exatamente pelo que consome” 26

Revista Secovi-SP

Relacionamento

Revista Secovi-SP

27

Condomínios

Savieto: “Quando não é possível fazer a individualização total, a adoção de um sistema híbrido traz redução do consumo”

gerente geral da Techem, empresa especializada em medição individualizada de água.

Fora esses quesitos, o hidrômetro individualizado é o mesmo para qualquer tipo de prédio, dos conjuntos habitacionais da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano) até os condomínios de alto padrão. “Outra prova de que o sistema é vantajoso é que, até hoje, nenhum de nossos clientes desistiu”, completa ele, referindo-se aos 100 mil apartamentos com a tecnologia, em 1,5 mil condomínios da Grande São Paulo que são clientes.

Ele afirma ainda que, em 70% dos casos, os consumidores passaram a pagar menos pelo consumo de água. “Como a pessoa sabe exatamente o que está consumindo, é mais uma questão de

conscientização. Além disso, é possível identificar vazamentos rapidamente. Quando o sistema aponta, por exemplo, consumo de água 24 horas por dia em uma unidade – o que não é normal –, avisamos a administradora e o condomínio, permitindo ação imediata”, revela. “A medição individualizada também acaba dando maior liquidez ao imóvel, porque o condomínio fica mais barato. E ainda valoriza o prédio”, completa.

Programa ProAcqua Em parte dos prédios que adota medição individualizada, a conta integral de água continua sendo paga pelo condomínio à Sabesp. A diferença é que as empresas fazem a leitura das unidades, a partir dos hidrômetros, e calculam o consumo, incluindo o valor na cota condominial.

O que sobra em relação à conta cheia corresponde ao consumo das áreas comuns.

Mas a Sabesp, a partir do programa ProAcqua, também emite contas individuais para cada apartamento. Nesse caso, é ne-

cessário que o condomínio contrate as empresas certificadas pela concessionária. Segundo a empresa, isso também garante controle de qualidade do serviço. De acordo com a empresa, “a orientação é que o condomínio dê preferência pelo modelo de medição individualizada oferecido pela Sabesp, a fim de garantir a qualidade das tecnologias empregadas e a conta individual de cada apartamento”.

A Sabesp esclarece ainda que, no caso de opção por outras empresas, o condomínio continua responsável pelo pagamento da conta. Ao todo, são 306 condomínios que adotam o modelo reconhecido pela concessionária, compreendendo 36.412 unidades consumidoras. Informações sobre o programa podem ser obtidas no site www.sabesp.com.br. «

Lacerda: “Medição individualizada dá maior liquidez ao imóvel, porque o condomínio fica mais barato. E ainda valoriza o imóvel” 28

Revista Secovi-SP

Jurídico

MOST SUSTAINABLE BANK, BRAZIL

2017 EMPRESTA CAPITAL

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Revista Secovi-SP

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Intermediação

Competência diferenciada Leandro Vieira

H

á muito tempo, incorporadoras da capital paulista se veem diante de uma tarefa um tanto quanto ingrata: encontrar terrenos para viabilizar seus empreendimentos. Isso porque, assim como em outros grandes centros urbanos, a cida30

de de São Paulo enfrenta escassez de terras, o que faz acirrar a busca por áreas.

Nesse cenário, surgem oportunidades para corretores imobiliários especializados na captação, formação e intermediação de áreas adequadas para incor-

Com horizonte de atuação promissor para os próximos anos, corretor terrenista precisa reunir um córpus de conhecimento que abrange desde questões urbanísticas até análises econômico-financeiras porações imobiliárias. Em muitos casos, são eles que começam todo o processo de prospecção de terrenos, ponderando desde o início questões como custo, localização, restrições urbanísticas e legais.

“Costumo dizer que a atividade Revista Secovi-SP

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Intermediação

do corretor de terrenos pode ser colocada em quatro caixinhas: a do zoneamento, a da viabilidade, a jurídica e a de mercado”, pontua Cássia Castro, sócia-diretora da Brev Soluções Imobiliárias e coordenadora do curso da Universidade Secovi que habilita profissionais para formar e analisar áreas para incorporação.

Para ela, é fundamental que os corretores tomem conhecimento da lei de zoneamento. “É preciso saber quais são os aproveitamentos permitidos nos bairros e, assim, conseguir identificar quais quadras e terrenos podem efetivamente ser aproveitados para incorporação”, afirma a especialista.

Cássia adiciona que as particularidades de atuação de cada incorporadora devem ser levadas em conta no momento da prospecção de áreas. Há empresas que focam em regiões perto do metrô, cujo zoneamento restringe garagens; outras, preferem miolos de bairros, que sofrem com limite de gabarito baixo. Há, também, as direcionadas a habitações populares, que geralmente constroem em terrenos mais distantes dos centros. Cada região dessas tem um aproveitamento específico regrado pelo zoneamento.

“Como você vai saber se pode ou não fazer um prédio de determinada altura em uma região se nem sequer conhece essa lei?

Infelizmente, em geral, os corretores não têm essa consciência, Revista Secovi-SP

porque se trata de uma lei extensa e muito complexa”, emenda Nelson Parisi Junior, presidente da Rede Imobiliária Secovi.

Análise detalhada Coeficiente de aproveitamento de solo (o quanto de metragem pode ser construída em um terreno), recuo necessário, até quantos andares podem ser edificados em uma quadra, quantas vagas de garagem são permitidas por apartamento, entre outros, são alguns dos fatores que precisam ser considerados no estudo de viabilidade que o corretor faz acerca do terreno.

“Nesse estudo de análise econômico-financeira, os corretores e os analistas das incorporadoras devem, também, estimar Valor Geral de Vendas (VGV), as áreas totais construída e privativa, os custos e despesas do empreendimento para que, com o auxílio de uma planilha eletrônica, possam calcular o resultado esperado”, diz Hamilton Leite, executivo da Universidade Secovi e docente no curso de formação de áreas para incorporação.

Também devem ser considerados itens como valor do terre-

no, custo de obra, com projetos, com propaganda e marketing, juros, taxas, impostos, corretagem e outorga onerosa – que é o valor pago pelo incorporador para a prefeitura pelo direito de construir além do coeficiente de aproveitamento básico.

Conhecer a fundo este último quesito, por sinal, é determinante para o corretor estruturar sua argumentação com proprietários de terrenos. “Muitas vezes, quando os donos de lotes ficam sabendo que estão negociando com uma incorporadora, acham que podem pedir muito dinheiro pelo terreno. Um corretor capacitado saberá explicar a esse proprietário que ele tem apenas o direito de propriedade do solo, mas não do potencial construtivo. Quando instituiu a outorga onerosa, a prefeitura tirou dos donos dos terrenos o coeficiente construtivo, passando a ser ela a sua dona”, explica Parisi. “Isso encareceu os custos do terreno, pois a outorga one-

Parisi: “Corretores em geral não têm conhecimento de questões complexas, como a lei de zoneamento, por exemplo” 31

Intermediação

rosa não é barata. E quando o proprietário vê que não vai ganhar o dinheiro esperado, fica relutante”, emenda.

Parisi exemplifica citando terrenos com coeficiente de aproveitamento dois – ou seja, onde é permitido construir até duas vezes a área do terreno. “Hoje, em algumas regiões, o empreendimento não se viabiliza se o preço de venda for inferior a R$ 9 mil ou R$ 10 mil o metro quadrado. Só que, se os estudos que o corretor fizer apontarem que, no momento, os preços dos imóveis naquela localidade estão na casa dos R$ 7 mil o metro quadrado, ele já sabe que a conta não vai fechar”, diz o executivo.

Segundo ele, tomando como base a média das incorporadoras listadas na B3 (Bolsa de Valores) nos últimos anos, o percentual do resultado financeiro em relação ao VGV fica na casa dos 15%. Uma análise econômico-financeira bem-feita é capaz de antecipar qual será o resultado

Leite: “Corretor não vai lidar com leigos, mas sim com profissionais de incorporadoras com muita expertise no setor imobiliário”

do empreendimento, dadas as circunstâncias e as informações disponíveis ao corretor. “Se no cálculo final do corretor esse resultado ficar abaixo disso, ele já sabe que nem adianta oferecer o terreno às incorporadoras”, diz.

Outra ponta a ser amarrada pelo captador de terras é a jurídica. “Se houver um problema legal insanável, como um titular cujas dívidas sejam maiores do que o patrimônio; ou, ainda, um problema ambiental, tudo isso pode comprometer o negócio”, diz a especialista e docente da Universidade Secovi.

Nelson Parisi lembra que a documentação do terreno precisa estar em ordem. “Regularizar questões de escritura, por exemplo, pode levar anos. Nenhuma incorporadora vai esperar muito tempo para solucionar essa questão”, alerta. Nesse mar de papéis a serem juntados, não raro, fazem-se necessários do-

Cássia: “Atividade do corretor de terrenos pode ser colocada em quatro caixinhas: zoneamento, viabilidade, jurídica e de mercado” 32

cumentos de ordem de sucessão familiar cuja partilha nem sempre foi realizada.

O terreno também pode estar em área com restrições de gabarito pelo Comando da Aeronáutica (Comaer), de tombamento, em envoltória de Conpresp (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo) ou Condephaat (Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico do Estado de São Paulo). “Existem cerca de 20 consultas a serem feitas, onde é possível extrair todas essas informações. A Cetesb, por exemplo, mantém no site dela um banco de informações de terrenos contaminados”, frisa Parisi.

Horizontes “Ser corretor de terrenos é a profissão para os próximos cinco anos”, crava Cássia Castro.

Sua percepção, de quem tem Revista Secovi-SP

vasta experiência no mercado, baseia-se nos conhecidos ciclos da atividade imobiliária. “Como ficamos sem muitos lançamentos nos últimos três anos, as incorporadoras, agora, estão procurando áreas para fazer novos negócios”, diz.

De acordo com o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, os lançamentos de unidades residenciais na cidade de São Paulo totalizaram 22,9 mil unidades em 2015 e 19,3 mil unidades em 2016. Em ambos os ca-

sos, ficaram abaixo da média histórica de lançamentos da cidade, que é de 30 mil imóveis residenciais novos por ano. Só em 2017, com os novos rumos da economia do País, os empreendedores voltaram a se sentir confortáveis para colocar seus produtos na rua. Nesse ano, foram ofertadas 31,3 mil unidades. Em 2018, esse volume subiu para 32,7 mil.

Essas altas, contudo, não foram suficientes para sanar as lacunas deixadas nos piores anos da crise. Ainda há muita demanda a

ser atendida e, para isso, o mercado carece de terrenos.

Quem quiser aproveitar as oportunidades desse cenário e propor-se a prospectar terrenos para incorporadoras, pode encontrar à frente um horizonte consistente de atuação. No entanto, por se tratar de um segmento exigente em termos de conhecimentos, a formação profissional dos corretores especializados neste segmento, bem como dos analistas das incorporadoras, precisa estar à altura do desafio. «

A Universidade Secovi oferece o curso Análise, formação e negociação de áreas para incorporação para capacitar profissionais das áreas de novos negócios das incorporadoras e corretores a analisar e negociar áreas para incorporação. Hamilton Leite, executivo da instituição, explica algumas das competências abordadas na iniciativa.

Ao final do curso, os participantes devem ser capazes de realizar análises relacionadas à documentação do terreno e de seus proprietários; saber quais são os usos e aproveitamentos permitidos, de acordo com o zoneamento municipal; realizar análises econômicas e financeiras de incorporações imobiliárias; compreender as linhas e formas de financiamento existentes para as empresas incorporadoras e para os compradores de imóveis; conhecer contratos e opções de compra e venda ou permuta, bem como as técnicas de negociações eficazes para a intermediação de terrenos.

“No caso do corretor, ele não vai lidar com compradores de imóveis leigos no setor, mas sim com profissionais capacitados de incorporadoras, com muita expertise no setor imobiliário”, afirma.

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Intermediação

Tecnologia

Responsabilidade compartilhada Incorporadoras devem entregar manuais de proprietário e áreas comuns aos condôminos e empreendimentos. Cabe a estes, por sua vez, elaborar, implementar e seguir programas de manutenções, que, entre diversas vantagens, asseguram as garantias Catarina Anderáos

A

entrega das chaves é um dos momentos mais empolgantes para quem adquire um imóvel, afinal, a compra da casa própria significa, na maioria dos casos, a realização de um sonho. Dois importantíssimos documentos, entregues junto com as chaves, são grandes aliados de condôminos e condomínios: o Manual do Proprietário e, no caso do síndico, o Manual das Áreas Comuns. Ambos são fontes de informações do imóvel e de orientações para uso, operação e manutenção da unidade privativa e do empreendimento, respectivamente. .

Como qualquer bem de consu34

mo – um eletrodoméstico ou um carro –, o imóvel também deve vir acompanhado do seu manual. A elaboração e a entrega dos documentos são obrigatórias por lei e a norma técnica ABNT NBR 14.037/2011 oferece diretrizes de como esses manuais devem ser preparados. Secovi-SP e SindusCon-SP oferecem gratuitamente manuais (disponíveis para download nos portais das entidades), que podem ser usados pelas empresas como diretrizes.

“O artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece a necessidade de serem prestadas informações claras, adequadas e suficientes ao consumidor. Já o parágrafo único do artigo 50 determina que o termo de garantia deve ser entregue acompanhado de manual de

instruções, em linguagem didática”, destaca o advogado Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP. De acordo com ele, na falta do documento, a incorporadora poderá ser responsabilizada por ocorrências que se verifiquem em razão da falta ou insuficiência de tais informações.

Segundo Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade da entidade, esta é uma prática adotada pela maioria das empresas. “É um procedimento aculturado no mercado, até pelo risco que as incorporadoras correm.” Outro fator apontado por Borges é a Norma de Desempenho (ABNT NBR 15.575/2013), que estabelece o conceito de vida útil do imóvel.

“Para atingi-la, é necessário que Revista Secovi-SP

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Tecnologia

se faça manutenção preventiva, atribuindo-se a responsabilidade ao usuário”, explica.

Com os documentos em mãos, os proprietários das unidades e o síndico do condomínio devem aprender como fazer bom uso dos imóveis e das áreas comuns. Devem, ainda, estar atentos às manutenções dos sistemas e equipamentos, essenciais para que o bem dure o tempo para o qual foi projetado. No caso de condomínios novos, o atendimento a essas orientações é fundamental para assegurar as garantias oferecidas pela incorporadora, que estão diretamente ligadas ao cumprimento das manutenções dentro dos prazos estabelecidos.

O melhor caminho para o condomínio é elaborar e implantar um programa de manutenção preventiva logo após a sua instalação. O Manual de Áreas Comuns, entregue pela incorporadora, e a norma ABNT NBR 5674/2012 (Manutenção de edificações) nortearão essa etapa em que o síndico pode contar com o apoio muitas vezes da própria incorporadora, mas, principalmente, da administradora do condomínio (algumas têm, inclusive, uma área de engenharia) ou de um profissional contratado.

Fabio Villas Bôas, diretor executivo técnico da Tecnisa, comenta que o Manual de Áreas Comuns estabelece os itens e os sistemas que necessitam de algum tipo de manutenção e ainda sugere a periodicidade. “Mas não Revista Secovi-SP

estabelece de que forma é feita, por quem é feita. O programa de manutenção é mais amplo e preciso, pois institui cronograma, a melhor época, a empresa correta, proteções de áreas necessárias que passarão pela manutenção entre outros. É muito mais detalhado”, esclarece.

Vantagens da prevenção São inúmeras as vantagens de se implantar um programa de manutenção preventiva em um condomínio. A primeira delas é que, fazendo todas as manutenções necessárias da maneira e no momento certo, o empreendimento será preservado e poderá atingir a vida útil projetada, que costuma ser de 50 anos, com desempenho. “Se não forem realizadas, acontecerá o que ocorre com qualquer outro bem: deterioração, prejudicando não somente a vida útil como também a segurança e o conforto do usuário”, explica Carlos Borges. Exemplo: a fachada que fica muito tempo sem cuidados – como lavagem, pintura, reparo de trincas, impermeabilização etc. – pode ter destacamento de materiais e chegar a atingir pessoas, carros ou equipamentos. Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe uma lei que obriga a manutenção de fachadas a cada cinco anos.

O aspecto econômico é outro fator que deveria pesar na adoção da manutenção preventiva.

“Sempre que se deixa o dano ocorrer, a tendência é que o custo para sanar o problema seja muito maior. Às vezes, implica em uso de materiais muito mais sofisticados e caros para recuperação”, comenta Villas Bôas, a respeito da chamada manutenção corretiva.

Isso sem contar os demais problemas que surgem como consequência. O diretor da Tecnisa cita como exemplo uma infiltração na fachada. Além de comprometer a estrutura em si, a infiltração pode estragar armários, roupas, demandar pintura especial, implicar em quebrar mármore etc.

Com a manutenção preventiva, feita dentro do cronograma, todo esse gasto é evitado.

Questão cultural “A manutenção preventiva, periódica e planejada é mais eficiente e, pensando no custo global, é mais barata. A questão é que demanda investimento. Normalmente, em prédio recém-entregue, há dificuldade para fazer manutenções preventivas, pois são priorizados outros itens”, comenta Villas Bôas.

Segundo ele e Borges, no Brasil, o que impera ainda é o pensamento de curto prazo, de mexer ‘só quando quebrar’. “Embora seja mais barato investir na prevenção do que desembolsar muito quando surge o problema, ainda não temos essa cultura no País”, diz o diretor da Tecnisa.

O vice-presidente do Seco35

Tecnologia

Borges: “É um procedimento aculturado no mercado, até pelo risco que as incorporadoras correm”

vi-SP não enxerga avanços no curto prazo. “É um processo, que começa com a adesão de um grupo líder, até que lentamente vai se espalhando pelo mercado.” Para Villas Bôas, ainda estamos a anos luz do ideal.

“Por falta de conhecimento, de entendimento das obrigações e consequências por não se tomar as precauções, por falta de capacitação para fazer de forma adequada contratando pessoal competente”, complementa.

Com o intuito de induzir empresas imobiliárias, administradoras e condomínios nesse processo de mudanças rumo à cultura da prevenção, entidades setoriais, como Secovi-SP, promovem várias iniciativas. “Participamos de diversos fóruns que tratam desse tema, nos envolvemos em debates e na elaboração de propostas de normalização e projetos de lei,

promovemos eventos, workshops e cursos de capacitação. É um trabalho de formiguinha”, afirma Carlos Borges.

Boas práticas Com o intuito de proporcionar a melhor experiência de morar aos seus clientes, diversas incorporadoras vão além da simples entrega dos manuais do Proprietário e de Áreas Comuns.

Orientação proativa ao síndico e ao corpo diretivo, treinamento de funcionários, suporte técnico, revisão do empreendimento por até dois anos da entrega e até envio de alertas quando chega a hora de uma manutenção obrigatória são algumas das boas práticas já adotadas por empresas comprometidas em elevar o padrão de qualidade.

A entrega de cópias dos manuais do Proprietário e de Áreas Comuns, produzidos pelo Secovi-SP e SindusCon-SP ou customizados pela incorporadora de acordo com o empreendimento, seja no ato da compra da unidade ou na entrega das chaves, já

Foto: Divulgação

Villas Bôas: “Manutenção preventiva, periódica e planejada é mais eficiente e, pensando no custo global, é mais barata” 36

demonstra para o cliente que ele estará regido pelos documentos.

“A informação atende aos dois lados. Estabelece garantia para ambas as partes, explicita quais são os direitos e deveres de cada um e suas responsabilidades”, reforça o diretor Fabio Villas Bôas.

O que aparentemente pode parecer custo, acaba por ser um investimento no bom atendimento, na fidelização e na satisfação do cliente. Há incorporadoras que, em uma ação proativa, faz inspeções durante o período de garantia do imóvel, que evitam problemas futuros também. Ao serem acionadas, as áreas de assistência técnica aproveitam o atendimento em uma unidade para consertar um item específico para realizar uma vistoria geral e identificar a existência de eventuais outros problemas. “O maior custo é o deslocamento, então vale a pena olhar tudo e já tomar providências na mesma visita”, explica Villas Bôas. “O cliente fica feliz, se sente cuidado”, completa. « Revista Secovi-SP

SIGA-NOS NAS REDES SOCIAIS @SECOVISP Especial

Revista Secovi-SP

37

Especial

Regras para a multipropriedade Sancionada nos últimos dias do ano passado, a lei trará a necessária segurança jurídica para o segmento turísticoimobiliário. Expectativa é de estímulo ao desenvolvimento de destinos turísticos saudáveis e produtivos

A

guardada com grande expectativa pelo mercado, a Lei nº 13.777/2018 – que trata da Multipropriedade Imobiliária –, foi sancionada pelo então presidente da República, Michel Temer, às vésperas do fim do ano. Os empresários esperam que, a partir de agora, a nova re38

Luciana Ferreira

gra traga a necessária segurança jurídica e contribua para estimular o crescimento da área.

“Trata-se de mais uma relevante conquista do Secovi-SP, que criou, em meados de 2015, um grupo de trabalho com o objetivo de apontar soluções para o desenvolvimento de multipropriedade no Brasil”, comemora Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários da entidade. Ele liderou a equipe composta por empreendedores deste modelo de incorporação, comercializadores, intercambiadores, operadores hoteleiros,

alguns dos principais escritórios de direito imobiliário e de consultoria imobiliário-turística do País, além de importantes entidades que representam estes segmentos. O grupo se uniu para construir e tornar realidade o arcabouço jurídico destinado a produção, venda, operação e uso da modalidade, proporcionando maior tranquilidade ao comprador final.

Produto A multipropriedade caracteriza-se pela aquisição de um imóvel de forma compartilhada, dividindo-o, no tempo, com outros coproprietários. Na modalidade, cada comprador usa sua cota de Revista Secovi-SP

Foto: iStock

Especial

tempo para usufruir da propriedade durante determinado período do mês ou do ano, em sistema de rodízio. Muito comum nos Estados Unidos e na Europa, o modelo também é conhecido como "propriedade fracionada".

A legislação prevê que o período de uso seja registrado em cartório, junto à certidão do imóvel.

O coproprietário poderá, inclusive, alugar o imóvel durante a sua fração de tempo. Poderá também vender a sua parte de tempo, desfazendo-se do bem. Para isso, não precisará da anuência dos demais proprietários.

Segundo Calfat, o texto san-

cionado traz ainda entre seus aspectos relevantes questões como a indivisibilidade da fração imobiliária, o registro imobiliário e a averbação dos títulos de cada fração de tempo como propriedade autônoma; a responsabilidade de cada multiproprietário em responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento de tributos, contribuições ao condomínio e outros encargos; o estabelecimento de regras fundamentais de uso do bem, com obrigações e direitos dos multiproprietários.

Há pelo menos três décadas as multipropriedades eram ope-

radas no Brasil, em especial nos destinos de praia, mas não contavam com uma regulamentação específica. “Os empreendimentos eram estruturados pelo que chamávamos de condomínio voluntário, situação em que um único imóvel tem vários proprietários. Porém, essa modalidade, perante o Código Civil, trazia uma série de inseguranças jurídicas para a multipropriedade, como, por exemplo, o direito de preferência entre os condôminos. A Lei colocou uma ´pá de cal´ neste cenário, deu uma especificidade para esse produto e trouxe a multipropriedade para a

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Especial

Calfat: “Desafio é evitar o ‘estouro da manada’, a fim de fomentar o equilibrado desenvolvimento de destinos turísticos saudáveis”

realidade do mercado”, explicou o advogado Guilherme Terra, especialista no mercado imobiliário, que detalhou a novidade em janeiro, durante o programa Secovi-SP Debate, atração exibida no Canal do Sindicato da Habitação no Youtube, que discute semanalmente os principais temas relacionados ao setor.

Relevância Mesmo diante da crise econômica brasileira, que atingiu fortemente o setor imobiliário entre os anos de 2015 a 2017, a multipropriedade continuou em expansão. De acordo com o estudo “Cenário do Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil – 2018”, elaborado pela Caio Calfat Real Estate Consulting, essa modalidade reuniu 80 projetos es-

palhados em 39 municípios de 14 Estados brasileiros, produzindo um VGV (Valor Global de Vendas) superior a R$ 16 bilhões.

O vice-presidente do Secovi-SP acredita que a sanção da Lei de Multipropriedade deve atrair novos players para o mercado brasileiro, proporcionando o surgimento de destinos turísticos inéditos pelo País. “Temos agora um novo e grande desafio: segurar o ‘estouro da manada’. Precisamos convencer os empreendedores a estudarem amplamente o mercado e a viabilidade de seus empreendimentos, tornando essa modalidade fomentadora de desenvolvimento de destinos turísticos saudáveis e produtivos o ano inteiro’’, acrescenta Calfat.

Orientação

priedades Imobiliárias Turísticas”, que apresenta as diretrizes indicadas para o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento, desde a sua concepção até a operação, passando por todo o processo de planejamento e desenvolvimento do empreendimento. O material deve ser apresentado ao mercado ainda no primeiro semestre deste ano.

Calfat reforça que esse tipo de orientação é fundamental para nortear propostas futuras, pois há muitas questões que devem ser analisadas previamente na fase de projeto. “Será que existem acessos adequados ao empreendimento? A cidade possui uma estrutura suficiente para atender a demanda? Assim como a multipropriedade tem o poder de criar novos destinos turísticos por todo o País, também pode destruí-los, caso o trabalho não seja bem feito. Deste modo, é preciso sempre manter o equilíbrio entre oferta e demanda.” «

Com a vigência da Lei, o Grupo de Trabalho de Multipropriedade da vice-presidência de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP se dedica agora à finalização do “Manual de Melhores Práticas de Multipro-

Terra: “A Lei colocou uma ´pá de cal´ na insegurança jurídica, deu especificidade para o produto e o trouxe para a realidade do mercado” 40

Revista Secovi-SP

Loteamentos

Revista Secovi-SP

41

Ampliar

Benefícios multiplicados Jequiti vai oferecer produtos da sua linha profissional para o curso de Assistente de Cabeleireiro do Ampliar

À

luz da sua missão – de promover a educação e profissionalização de jovens em situação de vulnerabilidade social –, o Ampliar firmou mais uma parceria que irá beneficiar os alunos dos cursos profissionalizantes oferecidos gratuitamente pela instituição.

A Jequiti, marca de cosméticos do Grupo Silvio Santos, vai fornecer os produtos para as aulas do curso de Assistente de Cabeleireiro ministrado no Salão-Escola da unidade Brigadeiro do Am42

pliar. Anualmente, o curso forma para a área de Beleza cerca de 50 profissionais, que podem trabalhar em uma empresa ou mesmo ter seu próprio negócio.

O anúncio da parceria ocorreu durante café da manhã oferecido pelo Ampliar, no dia 21 de janeiro, quando foram apresentados os produtos da linha capilar Fyo Profissional, composta por xampus, condicionadores, máscaras e cremes.

“A parceria permitirá disponibilizar instrumental para que os

Rosana Pinto

alunos possam se desenvolver melhor, aprender uma profissão e ocupar seu lugar no mercado formal de trabalho e de consumo”, afirma Leonardo Tavares, presidente do Ampliar.

A Jequiti une-se à Payot, Senai e Cyrela, dentre outros parceiros do Ampliar, que estenderam a mão e uniram forças a este trabalho social em prol da formação profissional dos jovens e adolescentes. Outros detalhes sobre o programa podem ser conferidos em www.ampliar.org.br. « Revista Secovi-SP

Ampliar

Revista Secovi-SP

43

Tira-dúvidas

Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

Convocação de assembleias, vistoria em para-raios e programa de prevenção de riscos no ambiente de trabalho, dentre outras questões, são esclarecidas pelo departamento Jurídico do Secovi-SP. Confira

1 Qual é a periodicidade para vistoria em para-raios de edifícios?

Todo edifício deve ser dotado de para-raios em perfeito estado de funcionamento e projetado de acordo com a Norma Brasileira Regulamentadora - NBR 5419:15, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que dispõe sobre a adequação do sistema de proteção contra descargas elétricas atmosféricas.

Desde 2015, com a atualização da referida Norma Técnica, a orientação é que o para-raios passe por vistoria visual a cada 6 (seis) meses. Anteriormente, a inspeção era feita anualmente.

2 O síndico é obrigado convocar assembleia para deliberar sobre pedido de parcelamento de débito condominial reconhecido judicialmente?

O Artigo 1.348, inciso I, do Código Civil, atribui ao síndico decidir livremente sobre a conveniência da convocação de assembleias. Todavia, nem por isso, o condômino está impedido de ver sua pretensão apreciada por assembleia geral, valendo-se da via legal apropriada, ou seja, efetuando a convocação por ¼ dos condôminos.

No entanto, mesmo que realizada assembleia, os condôminos não estão obrigados a aceitar a proposta do condômino devedor, conforme mencionado no julgado proferido pelo TJSP: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Condôminos que são condenados em Ação de Cobrança a pagar débito condominial e pretendem obrigar o Condomínio credor a convocar Assembleia para examinar pedido de parcelamento no tocante. SENTENÇA de improcedência, arcando os autores com o pagamento das custas e despesas processuais além dos honorários advocatícios, que foram arbitrados por equidade em R$ 1.000,00. APELAÇÃO dos Condôminos autores, que insistem no pedido inicial.

REJEIÇÃO. Impossibilidade de obrigar o Síndico a aceitar proposta de parcelamento de débito reconhecido judicialmente. Condôminos autores que podem convocar a Assembleia condominial mediante autorização de um quarto dos condôminos, “ex vi” do artigo 1.355 do Código Civil. Honorária que comporta elevação para R$ 1.100,00, “ex vi” do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015.

Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

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Revista Secovi-SP

Especial

Revista Secovi-SP

45

Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Qual a finalidade do PPRA e quem está obrigado a implementá-lo?

O PPRA (NR-9 – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais) é

um programa de higiene ocupacional que tem por objetivo a proteção da saúde e da integridade física dos trabalhadores, a partir de medidas de antecipação, reconhecimento, avaliação e controle dos riscos ambientais existentes ou que venham a existir no ambiente de trabalho. Todos os empregadores que admitam funcionários regidos pela CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) estão obrigados a elaborar e implementar o PPRA, independentemente do seu grau de risco e da quantidade de empregados.

2 O empregador que concede vale-refeição aos seus empregados está obrigado a possuir refeitório nas suas instalações?

De acordo com o item 24.3.15.2 da NR-24 (Condições Sanitárias e de Conforto nos Locais de Trabalho), os estabelecimentos com menos de 30 trabalhadores deverão, a critério da autoridade competente em matéria de Segurança e Medicina do Trabalho, assegurar condições suficientes de conforto para as refeições em local que atenda aos requisitos de limpeza, arejamento, iluminação e fornecimento de água potável. Por seu turno, o item 24.6.3 da mesma norma técnica prevê que, na hipótese de o trabalhador trazer a própria alimentação, o empregador deve garantir condições de conservação e higiene adequadas e os meios para o aquecimento em local próximo ao destinado às refeições.

Ainda conforme a NR-24 (item 24.3.15.4), em casos excepcionais, considerando-se condições especiais de duração, natureza do trabalho, exiguidade de área, peculiaridades locais e tipo de participação no PAT, poderá a autoridade competente em matéria de Segurança e Medicina no Trabalho (Ministério do Trabalho) dispensar as exigências do subitem 24.3.15.2, submetendo sua decisão à homologação do Superintendente Regional do Trabalho.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 46

Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Indicadores

Fique por dentro dos números do mercado O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP desenvolve periodicamente pesquisas, estudos, levantamentos e índices de condomínios, do mercado de imóveis novos e usados, e de loteamentos na capital, na Grande São Paulo e no interior do Estado. Confira.

DEZEMBRO DE 2018

Mensal

Anual

12 Meses

JAN/18 A DEZ/18

2017

2018

Variação

ICON

-0,21%

5,06%

5,06%

Ações Locatícias

17.863

16.050

-10,1%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,00%

4,21%

4,21%

Falta de Pagemento

15.768

14.298

-9,3%

5,23%

5,23%

Ordinária/Despejo

869

866

-0,3%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

-1,08%

7,55%

7,55%

Consignatórias

126

106

-15,9%

-0,92%

7,84%

7,84%

Renovatórias

1.100

780

-29,1%

Diversos

-1,08%

7,55%

7,55%

Ações Condominiais

13.399

10.990

-18,0%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JAN/18 A NOV/18

11M17

11M18

Variação

Lançamentos (unidades)

21.629

25.042

15,8%

Vendas (unidades)

18.660

24.725

Oferta (unidades)

19.538

20.237

NOVEMBRO DE 2018

Mensal

Anual

12 Meses

Total

0,31%

-0,01%

-0,01%

32,5%

1 dormitório

-0,50%

-0,81%

-0,86%

3,6%

2 dormitórios

0,50%

1,14%

1,14%

VSO 12 meses (%)

39,0

52,7

35,1%

3 dormitórios

1,30%

-0,95%

-0,85%

VGV (R$ milhões)*

9.983

11.348

13,7%

IGP-M

-0,49%

8,71%

9,68%

* Valor Globa Vendas (atualizado pelo INCC-DI de novembro de 2018)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JAN/18 A OUT/18 Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

10M17

10M18

Variação

SETEMBRO DE 2018

444

416

-6,3%

Loteamentos Lançados

116.103

121.289

4,5%

Lotes Lançados

364

330

-9,3%

92.151

88.575

-3,9%

3T17

3T18

Variação

11

20

81,8%

4.809

8.113

68,7%

Lotes Vendidos

***

9.444

****

VGL (R$ milhões)*

531

850

60,1%

* Valor Global Lançado (nominal)

48

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

Intermediação

Revista Secovi-SP

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Guia de produtos e serviços Administradora

Eletrotec

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Fitness

Rapel Pinturas

63

Newcon

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Elevapro

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Prime Fitness

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Repinte

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Nova Era

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Valor ADM

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Framartel

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Impermeabilização

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Manutenção Predial/

Primac

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Administradora de Condomínios F de Moraes

51

Advogados

Piscinas JPR Piscinas Prestação de Serviços Restaurar Engenharia

Adriano de Moraes

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Real Industria SP

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Cardoso Pinturas

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Recuperação Estrutural

ACF Advogados

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NVA Engenharia

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Santista SP

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Máquinas

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Total SP

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Globo Pinturas

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Vistorias

Rapel Pinturas

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Sipan Predial

Auditoria Odara Auditoria

52

Consultoria Gaia Group Brasil

51

Corretora de seguros Kmon Seguros

56

61

66

66

Terceirização 61

ADM House

65

Big Quality

66

Replace

66

66

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Decoração Carpaghi

PCJ Promatec

60

53 Filtros

Desentupidora Desentupidora Jupiter

Filtrolar

60

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Elétrica Elétrica Andra

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Sipan Predial

56

Elevadores A&A SP

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Abriens

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Alternativa Elevadores

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Askii

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Desentupidora | Desentupidora Jupiter

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Revista Secovi-SP

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