Revista Secovi-SP - Edição 303 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 303 Ago / Set 2019 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

CINCO ANOS DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DE SÃO PAULO APESAR DE A PROPOSTA TER DADO INÍCIO A UMA MUDANÇA POSITIVA EM DIVERSAS REGIÕES, VÁRIAS DIRETRIZES FICARAM AQUÉM DO ESPERADO. ENQUANTO ALGUNS PROGRAMAS AVANÇARAM, OUTROS SEQUER SAÍRAM DO PAPEL.

LEI GERAL DE LICENCIAMENTO AMBIENTAL TRAZ PREVISIBILIDADE ÀS ATIVIDADES ECONÔMICAS INOVAÇÃO CHEGA À LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL

EXCLUSIVO ESPECIALISTA COMPARA AS PRINCIPAIS PROPOSTAS SOBRE A REFORMA TRIBUTÁRIA

CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Coisa de heróis

riado para reconhecer a excelência no atendimento das necessidades imobiliárias da população, o Prêmio Master Imobiliário é chamado de o ‘Oscar’ do setor em âmbito nacional. E de fato o é. Afinal, os cases são criteriosamente selecionados por uma comissão julgadora multidisciplinar de altíssimo nível. Não é fácil conquistar esse troféu. Quem o alcança, realmente faz por merecer. Isso justifica o fato de o Master chegar a um quarto de século com o mesmo significado e valor originais, o que não acontece com frequência. A êxito do prêmio reside no sucesso de um setor que, nos últimos 25 anos, enfrentou todo tipo de adversidade. E isso não é um exagero. Basta observar o que aconteceu com o mercado – e o País – de 1994 para cá. Uma verdadeira montanha russa. Com base em estudos e levantamentos do Departamento de Economia do Secovi-SP e de instituições como a FIA (Fundação Instituto de Administração), é possível pontuar alguns acontecimentos importantes. No início dos anos 1990, apenas 30 mil unidades foram financiadas com recursos da poupança em todo o País. O setor imobiliário sobrevivia das vendas diretas aos compradores de média e alta renda. A partir de 2001, com a substituição da hipoteca pela alienação fiduciária, seguida da aprovação do novo marco regulatório do crédito imobiliário (2004), tudo começou a melhorar. Os novos instrumentos legais e a economia estável dinamizaram o mercado. A mitigação de riscos reduziu a taxa de juros e os prazos de financiamento foram ampliaRevista Secovi-SP

dos, chegando a 30 anos. Veio, então, o estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos (2008), com efeitos negativos em economias do mundo todo. Mas não no Brasil, onde o ambiente de prosperidade levou ao boom do segmento. Entre 2008 e 2011, houve forte expansão dos financiamentos. Nasceu o Programa Minha Casa, Minha Vida. A valorização anual dos imóveis superou os 20%. Os números bateram recorde em 2013. Porém, a economia novamente esfriou. Nosso setor mais uma vez desacelerou, enfrentando menos crédito, baixa demanda e juros mais altos. Mergulhou em uma de suas piores crises, agravada pelo problema dos distratos - hoje regulamentados. Somente a partir do ano passado é que a situação do mercado de imóveis (não da economia nacional, vale destacar) começou a melhorar. E isso apesar das restrições legislativas no uso e ocupação do solo, da burocracia e da insegurança jurídica. O processo é de recuperação, apoiado pela baixa taxa de juros nos financiamentos. Todavia, estamos longe de operar para fazer frente às necessidades nacionais de geração de emprego e renda. É preciso recuperar a estabilidade econômica, o que depende das reformas estruturais, felizmente encaminhadas. Todo esse relato revela que empreender e atuar no setor imobiliário é realmente para pessoas muito determinadas e corajosas. Coisa de heróis, que são e sempre serão reconhecidos não só por aquilo que fazem pelo setor, mas, principalmente, por sua contribuição à sociedade. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Alexandre Lafer Frankel, Caio Portugal, Carlos Borges, Elbio Fernández Mera, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Fernando Giovanetti, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

brimos espaço nesta edição para a discussão dos cinco anos do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, falando sobre os avanços e os programas que ficaram pelo caminho ao longo

desse período, além dos necessários ajustes na Lei de Zoneamento. Abordamos ainda os principais aspectos do PL que trata da Lei Geral

de Licenciamento Ambiental, tema debatido com o relator da matéria na Câmara Federal, o deputado Kim Kataguiri. As novidades em locação comercial e os serviços oferecidos para as imobiliárias que atuam com locação residencial também estão contemplados. Assim como a tendência de personalização de imóveis no interior paulista. Vale a pena conferir artigo do advogado Rodrigo Dias sobre Reforma Tributária. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

Índice

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

03 Carta do presidente 06 É bom saber

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 55911221/1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

09 Opinião

10 Em pauta 12 Capa 20 Intermediação 24 Loteamentos 30 Locação

34 Condomínios 38 Interior 42 Ampliar

Registro nº 26.378

44 Tira-Dúvidas

Foto da capa: iStock

48 Indicadores

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É bom saber

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Um passo à frente na gestão da locação Corpo docente de alto nível e conhecimento das ferramentas digitais disponíveis são diferenciais do curso

apacitar ou aperfeiçoar profissionais para gerenciar carteiras de locação, com base no que há de mais moderno e estruturado no mercado sob os aspectos mercadológico, administrativo, jurídico e financeiro. Este é o objetivo do curso Gestão da Locação, oferecido pela Universidade Secovi neste segundo semestre. “O conhecimento mais aprofundado da atividade e das ferramentas digitais disponíveis permite ao profissional estar preparado para enfrentar a concorrência com as diversas plataformas que surgem dia a dia no mercado”, afirma o executivo da UniSecovi, Hamilton de França Leite Junior. Do início do negócio, com estudo e análise prévia para sua consecução, passando por questões de marketing e análise de crédito dos locatários, atinge-se a locação em si e seus variados

métodos de operação, tanto no aspecto comercial, quanto organizacional e jurídico. Tão importante quanto essa fase prévia e da locação, o curso orienta sobre os cuidados necessários para o término e suas variações, sem percalços a locador e locatário. A temática contempla aspectos como captação e marketing residencial e comercial, avaliação de imóveis, análise cadastral e proposta, a locação e a influência do digital, garantias, contratos atípicos, direitos e deveres, ações locatícias, dentre outros. Também serão abordadas questões relacionadas a corretagem e regularização em geral, como alvará de funcionamento em locação comercial, seguro, incêndio, AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e reformas. O corpo docente é um dos grandes diferenciais do cur-

so, composto por profissionais com profundo conhecimento no mercado imobiliário e atuantes no Secovi-SP. O curso tem duração de 57 horas, acontece de 17/9 a 26/11/2019 (terças e quintas-feiras), das 19 às 22 horas, e é dirigido a profissionais envolvidos com locação, advogados, gestores de facilities e de fundos imobiliários. Os interessados em obter mais informações devem acessar bit.ly/locacao2019, onde também podem consultar valores e condições de pagamento, bem como a programação de cursos da UniSecovi. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.unisecovi.com.br www.universidadesecovi.com.br ou ligue para ou ligue (11) 5591-1306 para (11) 5591-1306

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Ă&#x2030; bom saber

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É bom saber

Alinhamento produtivo

partir de setembro, o SindusCon-SP, sindicato representante das construtoras no Estado de São Paulo, passa a ocupar o 5º andar do edifício da Rua Dr. Bacelar, 1.043, onde já estão instaladas a Fiabci-Brasil (Federação Internacional Imobiliária), presidida por Rodrigo Luna, e a Aelo (Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano), liderada por Caio Portugal e de abrangência nacional. “Estamos fazendo a junção

de duas entidades que sempre foram muito afins, mas fisicamente distantes. Menos próximas do que deveriam ser. A mudança é muito positiva para nossa entidade e melhor ainda para o setor da construção civil e imobiliária”, definiu Odair Senra, presidente do SindusCon-SP, logo após a assinatura do contrato que selou a mudança daquela instituição para as dependências do Sindicato da Habitação, celebrado em 31/7. Para Basilio Jafet, presidente

do Secovi-SP, esse ‘condomínio’ de entidades representativas do setor tem alto significado. “A sinergia entre as quatro instituições, e sem qualquer prejuízo à identidade de cada uma delas, permitirá alinhamento ainda mais produtivo na proposição de medidas que fortaleçam as atividades de nosso setor e contribuam para o desenvolvimento nacional. Seremos ‘vizinhos’, o que agiliza o diálogo em prol do setor”, resume. «

Enacon será realizado dias 9 e 10/10

15ª edição do Encontro Nacional das Administradoras de Condomínios - Enacon 2019 - acontecerá nos próximos dias 9 e 10/10, na sede do Secovi-SP. "O Enacon compõe o ambiente ideal para disseminar conhecimento, compartilhar experiências e conectar os participantes com o que há de mais relevante nesta área. Participar de um evento como este é investir no futuro da administração de condomínios, colaborar 8

para seu desenvolvimento nos mais diversos aspectos e estar um passo à frente no mercado imobiliário", destaca Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. O evento contará com palestras sobre relevantes temas relacionados à administração de condomínios, bem como abordagens e soluções inovadoras para a melhoria da gestão e fidelização do cliente. Entre os palestrantes, estão o jornalista

Augusto Nunes; a consultora em Marketing, Sandra Turchi; o neurocientista Pedro Calabrez; o especialista em Ciência de Serviços, Fabio Gandour; o historiador Leandro Karnal e os advogados Eric Camargo, Jaques Bushatsky, João Paulo Rossi Paschoal e Luiz Ribeiro. A programação inclui uma exposição de produtos e serviços para o segmento condominial. Mais informações e inscrições: (11) 5591-1306 ou www.enaconsecovi.com.br. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Tudo ao mesmo tempo. Agora!

unca foi tão importante entender e acompanhar as transformações que estão ocorrendo no mundo. E elas acontecem de forma tão acelerada, que se faz urgente uma postura diferente, um novo olhar, um jeito inovador de se reinventar. As empresas especializadas em administração de condomínios – que são a ponta, o elo final de toda a produção imobiliária – precisam acompanhar as mudanças e, sobretudo, antecipar-se aos fatos, para que não sejam surpreendidas. Nesse sentido, o Encontro Nacional das Administradoras de Condomínios (Enacon), que iremos realizar nos dias 9 e 10 de outubro na sede do Secovi-SP, tem a missão de informar e atualizar os empresários e profissionais deste segmento. Da atuação das administradoras de condomínios depende, em grande parte, o bem-estar da comunidade condominial. São essas empresas que possuem a “expertise” para oferecer o suporte necessário e indispensável ao trabalho do síndico, fornecendo as diretrizes para que os condomínios funcionem com mais eficiência, economia e harmonia. Nesta edição do evento, vamos lançar um olhar mais apurado para as inovações que já estão presentes no modo de viver em condomínios. Tudo ocorre ao mesmo tempo e agora. As tendências surgem e desaparecem com a Revista Secovi-SP

mesma velocidade. E precisamos estar preparados para os próximos passos nesse mundo em constante transformação. É fundamental estar atualizado, entender como as novas práticas podem afetar os negócios e antecipar-se às demandas dos clientes. Esse novo ambiente tem reflexos diretos no quadro de profissionais que operam nas administradoras. Podemos dizer que só os melhores vão sobreviver. E assim tem de ser. A tecnologia e a inovação sempre permearam as mudanças ao longo dos tempos. A diferença é que, agora, elas interferem em todos os meandros da vida moderna com uma intensidade e em uma velocidade nunca antes vistas. O Secovi-SP, que sempre esteve à frente nos mais diversos aspectos da modernidade, não vai ficar de fora desta vez. Por esta razão, a 15ª edição do Enacon vai fornecer o conhecimento necessário para que esses profissionais tenham a oportunidade de participar das discussões de temas relevantes, atuais, e a fim de que estejam preparados para o presente e o futuro. E não é só: além do conhecimento e da atualização, a iniciativa também vai proporcionar o acesso a ferramentas, produtos, tecnologias e serviços inovadores para o segmento. Somos os protagonistas deste novo mundo. Não há tempo a perder. O momento é agora. « 9

Em Pauta

Reforma Tributária: qual caminho seguir? Rodrigo Antonio Dias — advogado

ocê seria contra uma reforma que garanta a simplificação tributária, trazendo mais segurança jurídica e menos custo de compliance para as empresas? É evidente que não. Mas, em que pese a relevância desses temas, contidos nas propostas hoje em discussão no País, é preciso estar atento para que essa reforma leve em consideração o ambiente e o momento que será inserida na economia brasileira, além da situação atual das empresas. Com o propósito de criar um sistema tributário extremamente moderno e simples, não podemos ignorar aspectos 10

específicos de determinadas atividades, como ocorre, por exemplo, com o setor imobiliário. Hoje, as principais propostas em discussão giram em torno da criação de um imposto sobre valor adicionado – IVA. Para avaliarmos as vicissitudes dessas propostas, não basta olharmos apenas para os ideais que elas buscam. Precisamos avaliar os aspectos operacionais de sua implementação, a fim de entender o impacto que isso pode gerar no dia-a-dia das empresas. Em breve resumo, o IVA incide sobre o valor agregado em cada operação, não compondo

sua base o investimento nem a exportação de bens e serviços. O imposto incidente na operação anterior é integralmente transportado para operação seguinte, até chegarmos à operação com o consumidor. A operação final, no destino, é que conterá a base integral com os valores adicionados ao longo de toda a cadeia. Assim, podemos dizer que há garantia de que todos os insumos aplicados na produção geram crédito no pagamento do IVA. A fórmula para identificar a base de cálculo da tributação do consumo (valor adicionado) é, portanto: Consumo (VA) = Valor Revista Secovi-SP

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Em Pauta

Bruto de Produção – Custo Interno – Investimento - Exportação + Importação. O problema é que há alguns setores, como o caso do setor imobiliário, que possuem características tão específicas que a fórmula aplicada para identificar a base tributável do IVA não se amolda à realidade. Se pensarmos na venda de um apartamento objeto de incorporação, por exemplo, podemos identificar custos internos que não seriam abatidos da base de cálculo do IVA. Em outras palavras, há custos que não gerariam crédito. Como exemplo disso, temos: o terreno adquirido de uma pessoa física (que não é contribuinte do IVA), os valores pagos em contrapartida do direito de construir e as despesas de juros dos financiamentos bancários (já que os bancos devem ficar fora da tributação do IVA). Esses custos podem representar cerca de 40% do total do “custo interno” de produção de um empreendimento. Se considerarmos uma alíquota de 25% de IVA, a atividade de venda de imóveis teria um acréscimo de cerca de 10% do custo fiscal em relação a qualquer outra atividade do mercado. Se pensarmos em uma reforma que busca neutralidade e igualdade do sistema tributário, esse é um ponto que não pode ser ignorado. Outro tema importante é que os projetos apresentados têm como premissa a manutenção da arrecadação do Estado. Se a Revista Secovi-SP

ideia é a aplicação de uma única alíquota para todas as atividades, é evidente que alguns pagarão mais e outros menos. Podemos fazer a análise da diferença de quem pagará mais ou menos, levando-se em conta diversos aspectos. Citamos adiante alguns aspectos que parecem sensíveis à sociedade brasileira: geração de emprego vs automação; cesta básica vs produtos de luxo; moradia vs bens de consumo. O fato é que, em comparação ao sistema vigente, as propostas em andamento no Congresso tendem a criar uma tributação mais benéfica para os itens da segunda coluna. A pergunta que devemos fazer é: moradia, cesta básica e geração de empregos deveriam ser temas que podem ser penalizados por uma reforma tributária? Para um país que busca voltar a crescer, parece que a resposta deve ser sempre negativa. Apenas a título de exemplo, lembramos que a tributação na venda de moradias pelo IVA pode gerar um aumento de até 25% no preço dos imóveis. Quem pagará essa conta? O consumidor? Atentos a essas questões, diversos países do mundo (Portugal, Inglaterra, Alemanha etc.), incluindo aqueles que adotam sistemas de última geração para cobrança do IVA (Nova Zelândia), optaram por uma sistemática própria para tributação das atividades imobiliárias, que não se encaixa na regra geral do IVA. Nessa linha, merece destaque a

nota técnica 5 do CCiF (autor da PEC-45): O setor de construção é um dos que apresenta maior complexidade no desenho de um imposto sobre o valor adicionado. (...) O consumo de serviços imobiliários (utilização de imóveis residenciais ou comerciais) apresenta especificidades que o distingue de outros objetos de tributação (bens e serviços). Por tudo isso, se pretendemos evitar distorções criadas pela aplicação do IVA para as atividades imobiliárias, garantindo a neutralidade, segurança jurídica e igualdade do sistema tributário para aqueles que exercem essa atividade, parece-nos que a solução não passa pela criação de estratagemas na concepção do IVA ou compensações de outra natureza. A experiência internacional já possui elementos suficientes para mostrar que o IVA não é o melhor modelo de tributação do setor imobiliário. Nesse sentido, devemos questionar se não seria mais inteligente a manutenção do sistema atual de tributação do setor que, a rigor, já possui seu próprio imposto nas operações de venda de imóveis: o ITBI. Enfim, seja qual for o projeto que irá avançar no Congresso, o certo é que devemos ficar atentos para buscar uma reforma que garanta a segurança jurídica, não implique na majoração de tributos, viabilize a criação de empregos e, não menos importante, esteja adequada às especificidades do setor imobiliário. « 11

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Cinco anos do Plano Diretor EstratĂŠgico de SĂŁo Paulo

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Para especialistas, a proposta foi adequada e deu início a uma mudança positiva em diversas regiões. Porém, apesar dos avanços, várias diretrizes ficam muito aquém do esperado. Leandro Vieira

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provado em 31 de julho de 2014, o Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo norteia a política de desenvolvimento urbano da cidade até 2030. Nesses cinco anos, muitos programas de relevância avançaram. O adensamento nos eixos de transporte foi um deles. Por

trás dessa ideia, está o moderno conceito do que se chama de Desenvolvimento Orientado pelo Transporte (DOT). “Para isso, concedeu-se mais potencial de construção ao longo dos corredores de ônibus, linhas de metrô e de trem”, afirma Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo

Metropolitano do Secovi-SP. “Foi uma proposta adequada, que, aliada a outros conceitos conexos, como o da fachada ativa e fruição pública, deu início a um processo de mudança positiva em várias regiões da cidade”, comenta Claudio Bernardes, presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP. Gianfranco Vanucchi, arquiteto e urbanista, exemplifica: “O adensamento ao longo de alguns eixos, como o da Avenida Rebouças, vem apresentando resultados bem interessantes, por meio de empreendimentos residenciais e de uso misto com boa qualidade arquitetônica. O eixo da Avenida Ibirapuera e o eixo Platina, no Tatuapé, também apontam para bons resultados.” Ao misturar usos em um único edifício ao longo dos eixos de transporte, o PDE, consequentemente, acabou por estimular a proximidade do trabalho e do emprego. Isso ajuda a sanear um dos principais problemas da capital paulista: os grandes deslo-

camentos entre a casa e o emprego das pessoas. Além dos estímulos à sustentabilidade e à ampliação de áreas verdes na cidade, Yazbek ressalta o aumento das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), destinadas à produção de moradias a famílias de mais baixa renda. De acordo com a Prefeitura de São Paulo, essas zonas tiveram incremento de 23% em toda a capital paulista. Outra novidade para essas regiões diz respeito à função social da propriedade. O Plano Diretor determina que proprietários de lotes ociosos localizados em zonas destinadas a moradias populares e nos eixos de mobilidade podem ter de arcar com alíquotas dobradas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) a cada ano. A penalidade pode chegar à desapropriação. Em três anos, foram notificados 1.388 imóveis, dos quais 30% passaram a ser utilizados, conforme aponta levantamento do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB).

Entre outros progressos, o PDE avançou no volume de moradias ofertadas na região central de São Paulo. Em parte, isso se explica em razão dos empreendimentos com unidades mais compactas, fazendo com que o valor do apartamento caiba no bolso do comprador. Aproveitando os incentivos para prédios construídos nas zonas de eixo, as incorporadoras foram capazes de conceber produtos atrativos a um público ávido por morar em regiões bem localizadas, ainda que, para isso, tenha de renunciar a alguns metros quadrados de moradia. Apesar dos avanços, várias diretrizes do PDE acabaram andando aquém do esperado. É o caso do Plano de Habitação, que aguarda aprovação da Câmara Municipal desde 2016. O diploma orienta programas e investimentos públicos e privados visando à oferta de moradia digna e redução do déficit habitacional na cidade, além de versar sobre questões como moradias ina-

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Bernardes: “Se ajustes não forem feitos, será reduzida a produção de unidades, gerando mais demanda e aumento de preços”

dequadas e assentamentos em áreas de proteção ambiental. Também não andaram os Consórcios Imobiliários de Interesse Social, que permitem à prefeitura celebrar consórcios com proprietários de imóveis ociosos. Com a Lei, os donos dessas unidades (edificações ou terrenos) podem negociar com a administração municipal a devolução dessas áreas ao mercado. Nesse caso, o governo municipal incorpora o imóvel, constrói unidades de interesse social e paga ao proprietário o custo do terreno em unidades no empreendimento.

Calibragem

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Dois anos após a entrada em vigor do PDE, foi promulgada a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/2016),

a Lei de Zoneamento, que normatiza o uso e a ocupação da cidade. Para o setor imobiliário, a lei carece de ajustes, ou calibragem, principalmente em pontos que são cruciais à viabilização de empreendimentos em zonas situadas fora dos eixos. “Na verdade, o que não está funcionando já era esperado. Há dificuldade de realizar empreendimentos fora dos eixos por conta do valor da outorga e devido à restrição de gabarito [máximo de oito pavimentos]. Isso incide diretamente nos custos de obra, mas não diminui em nada a densidade populacional do empreendimento”, analisa o arquiteto Gianfranco Vanucchi. Claudio Bernardes, do Secovi-SP, concorda. “A ideia de concentrar o desenvolvimento nos eixos, tornando proibitiva a ocupação das demais áreas, cria distorções no desenvolvimento da cidade. A própria operação nos eixos somente foi relativamente exitosa em função de um dispositivo temporário, que flexibilizou o nível de adensamento e utilização de vagas de garagem”, lembra. A obrigação da cota de unidades habitacionais e a restrição

de vagas para carros acabaram impactando, também, no tipo de apartamento entregue pelas incorporadoras. “Isso engessa o produto. Estamos notando um excesso de projetos muito iguais”, diz Yazbek. “As unidades tipo estúdio acabaram inundando o mercado, com ou sem vagas de estacionamento. Esta tipologia só atende parte de um público específico”, adiciona Vanucchi. Essa confluência de fatores acabou por aumentar significativamente a procura por terrenos nas zonas de eixo, que correspondem a apenas 3% da cidade. Resultado: está se iniciando uma escassez de solo. Para o Secovi-SP, esses pontos da Lei de Zoneamento carecem de uma calibragem. “Creio que os ajustes necessários para viabilizar as operações fora dos eixos

Vanucchi: “Além dos custos altos de habitação, pode haver excesso de unidades muito similares a serem ofertadas” 16

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Yazbek: “É preciso tirar o gabarito para o que está fora do eixo. Nas maiores metrópoles do mundo não existe esse limite”

Efeitos nocivos “Se os ajustes necessários não forem feitos, haverá uma diminuição na produção de unidades

na cidade, gerando mais demanda e aumento de preços. Além disso, vai estimular a produção nos municípios vizinhos, o que pode impactar de forma negativa a mobilidade na cidade”, considera Claudio Bernardes. “Além dos custos altos de habitação, pode haver excesso de unidades muito similares a serem ofertadas”, completa Vanucchi. Para Bernardes e Vanucchi, o bom desempenho do mercado na capital paulista se deve a projetos que estavam protocolados na lei antiga. “Grande parte dos lançamentos foi feita com projetos aprovados de acordo com a legislação anterior ou nos eixos de estruturação urbana, com a flexibilização de adensamento temporária, prevista na Lei de Zoneamento. Sem isso, o número de lançamentos seria muito inferior”, frisa Bernardes. « Foto: iStock

são a revisão nos gabaritos de altura e valor das contrapartidas de outorga onerosa, além da perenização de maior flexibilidade no adensamento nos eixos”, diz Claudio Bernardes. “Essa calibragem foi pensada com base em experiências internacionais. É preciso mudar o gabarito para o que está fora dos eixos. Isso não se coaduna com as modernas cidades, porque inibe e encarece a produção de imóveis. Nas maiores metrópoles do mundo não existe esse limite”,

afirma Yazbek. O vice-presidente do Secovi-SP sublinha, ainda, a importância de se rever a chamada cota parte (artigo 174 da Lei de Zoneamento), que determina o número de unidades a ser produzidas em um local. Por três anos, as incorporadoras puderam aprovar projetos com cota parte de 30. Em março deste ano, essa cota caiu para 20. “Durante o tempo em que ficou em vigor, a cota 30 deu muito certo, porque possibilitou às empresas oferecer um leque maior de produtos e atender a mais classes socioeconômicas”, avalia Yazbek.

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Negócio digital Leandro Vieira

empre atento ao aperfeiçoamento e à atualização dos profissionais que atuam nos mais diversos segmentos que compõem a cadeia produtiva da indústria imobiliária, o Secovi-SP promove diversas iniciativas a fim de promover o debate e oferecer conteúdo moderno e de qualidade sobre relevantes temas. Soluções inteligentes oferecidas por platafor20

mas tecnológicas às imobiliárias foram destaque do Open House, evento com foco em locação realizado pela Rede Imobiliária Secovi no final de julho. “Mais do que nunca, é preciso transformar nossos negócios em imobiliárias digitais”, afirma Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede. E foi em consonância com esse princípio que as startups apresentaram suas soluções.

Imobiliárias que operam com locação residencial têm à disposição uma série de opções em serviços oferecidos por startups. “É na área de aluguel que nós vemos as imobiliárias mais preocupadas em se inserir nas novas plataformas. Isso é muito latente. As empresas estão menos conservadoras e aceitando encarar essas novidades”, diz Paulo Fernandes, da Rua Dois, uma das startups que palestraram no evento. A empresa oferece às imobiliárias uma plataforma que reRevista Secovi-SP

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úne uma série de serviços que dinamizam, de ponta a ponta, a operação dos intermediadores. Entre as facilidades, destacam-se a possibilidade de a imobiliária servir-se de fotógrafos profissionais e demonstradores de imóveis, chegando, até mesmo, à assinatura digital do contrato de locação. “Esses serviços podem reduzir de quatro para um dia a capacidade de demonstração de um imóvel. No máximo, no dia seguinte o negócio é fechado”, adiciona o executivo. A instalação da plataforma se dá em três etapas: implantação, validação e, por fim, entra em ação o time de growth da startup, operando campanhas e ações para aumentar os resultados das imobiliárias. Outra plataforma é a Hauseful, cuja proposta é a redução do custo de aquisição do cliente. A solução baseia-se na terceirização de alguns serviços fundamentais executados pela imobiliária, como a demonstração

Paulo Fernandes: “É na área de aluguel que nós vemos as imobiliárias mais preocupadas em se inserir nas novas plataformas”

do imóvel. “Criamos uma rede de pessoas especializadas nesse tipo de apresentação. Isso reduz os deslocamentos da equipe da imobiliária”, exemplifica Robson Madalosso, da Hauseful. Competência também presente na plataforma é a contratação de fotógrafos e de profissionais especializados em vídeos para anúncios de imóvel. Com essa terceirização, o corretor acaba ficando com tempo mais disponível para focar nos fechamentos de negócio, o que impacta positivamente na velocidade de contratos firmados. “Assim, é possível uma imobiliária atender a um número maior de clientes consumindo o mesmo tempo”, adiciona Madalosso, em relação ao ganho de eficiência. Ainda no quesito de agilidade, Marcus Oliveira, da FC Análise Digital, falou sobre a plataforma digital de análise de risco. “Nosso objetivo é sanar uma das dores da burocracia”, afirma. Apenas com o CPF do potencial inquilino, a imobiliária tem um

Thomaz Fernandes: “Tecnologia acelera velocidade do negócio” Revista Secovi-SP

relatório completo, em tempo real, de seu score. A depender do risco do cliente, a imobiliária pode diferenciá-lo para receber um tipo de relacionamento mais personalizado e indicar-lhe a garantia locatícia mais adequada. “Às vezes, o cliente pode ter um excelente histórico e, talvez, até ser dispensado da garantia”, diz Oliveira. Por hora, a operação é apenas com CPF, mas, em breve, haverá opção para análise de risco de CNPJ. “Queremos simplificar a jornada do bom inquilino.” Thomaz Fernandes, da Izee, apresentou solução que unifica todo o trabalho da imobiliária entre o CRM e o ERP (Planejamento de Recursos Empresariais). “Estamos onde existe um limbo, na jornada de fechamento, como a vistoria, a contratação do seguro e a análise. Nossa função é acelerar a velocidade de fechamento de contrato.” A empresa dividiu-se em dois módulos, um de cadastro e ou21

Intermediação

tro de fechamento. O primeiro digitaliza as fichas cadastrais da imobiliária, que a repassa para o cliente eletronicamente e ele mesmo acaba alimentando o sistema. Depois de receber essas informações em nuvem, o material vai para análise – validação, rejeição, solicitação de documentos etc. –, tudo digitalizado. “Dessa forma, fica mais fácil entrar no módulo de fechamento, pois o setor de análise fica completamente organizado.” A assinatura também é eletrônica. A Cupola, por sua vez, ajuda as imobiliárias a encontrar as melhores práticas e tendências tecnológicas para quem atua com locação. “Somos uma ‘consulagência’, um híbrido de agência e consultoria. Vamos além do tra-

balho criativo”, afirma Rodrigo Werneck, que também apresentou um treinamento criado para intermediadores que operam com aluguéis. Visando a gestão, a transformação digital e o vetor tecnológico do negócio, a empresa se serve de profissionais de proa para observar a realidade das imobiliárias e, a partir disso, contribuir com melhorias. Entre os cases de sucesso, uma imobiliária que registrou crescimento de 35% de negócios fechados. “Nosso propósito é apresentar soluções práticas para algumas de nossas dores em locação”, diz Nelson Parisi Júnior, da Rede Imobiliária. Nesse sentido, ressaltou a importância do Secovi-SP como disseminador de

conteúdo qualificado para os profissionais da área. Testemunha disso é Raffaella Zampieri, integrante do grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP (NE). Como membro de um grupo técnico do NE com foco em inovação, a empresária inspirou-se na entidade para transformar o negócio de sua família. “Quando cheguei na empresa do meu avô, me deparei com uma máquina de escrever em cima da mesa e um monte de planilhas [físicas] de controle”, contou. Depois de participar de uma série de ações do NE, como missões empresariais internacionais e nacionais, a Raffaella abriu um coworking. “Apostei no futuro do trabalho, graças a tudo o que vi nas iniciativas do NE”, disse. «

Revista Secovi-SP

Tecnologia

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Loteamentos

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Garantia de segurança e previsibilidade Para explicar alguns aspectos legais da futura Lei Geral do Licenciamento Ambiental, de extremo interesse do setor imobiliário, a diretoria do Secovi-SP convidou o deputado federal Kim Kataguiri, relator do PL na Câmara Federal, para evento com associados

m reunião plenária com associados do Secovi-SP e da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) realizada no dia 31/7, o deputado federal Kim Kataguiri (DEM-SP) destacou a importância de garantir segurança jurídica e clareza na aprovação de projetos no que tange ao licenciamento ambiental. O encontro teve o objetivo de colocar o parlamentar em contato com os empresários, e esclarecer alguns aspectos do Projeto de Lei nº 3.729/2004, conhecido como Lei Geral do Licenciamento Ambiental, do qual Kataguiri é relator. Conforme anunciado pelo deputado, a perspectiva é que o PL entre na pauta de votação no segundo semestre. “O relatório está pronto para ser encaminhado ao plenário para votação”, disse. 24

Importância legal Esta é a primeira lei geral de licenciamento ambiental do País e traz parâmetros, critérios, prazos, estudos de impacto ambiental e condicionantes para mitigar esses impactos, dentre outros aspectos. A legislação definirá os prazos mínimos de duração das licenças ambientais, as modalidades de licenciamento, e também criará a licença por adesão e compromisso, mais simplificada, de acordo com Kataguiri. A legislação define ainda critérios objetivos capazes de conter o poder discricionário do órgão licenciador, mantendo a capacidade de o Estado interpretar os impactos dos empreendimento, de acordo com o porte e o potencial poluidor de cada um deles. E isso a partir de critérios pré-es-

Shirley Valentin

tabelecidos, mas diminuindo a possibilidade do exercício arbitário de alguns órgãos públicos que, muitas vezes, “dão margem à corrupção e improdutividade”, conforme o deputado federal.

Relevância A Lei Geral do Licenciamento Ambiental não tem a pretensão de acabar com os questionamentos que cercam o assunto, mas ambiciona aumentar a segurança jurídica de empresários e funcionários públicos, a partir da definição de princípios objetivos legais capazes de respaldar órgãos licenciadores e evitar questionamentos posteriores aos procedimentos técnicos. Isso será possível, conforme o parlamentar, com o uso de linguagem objetiva e respeito à Lei Complementar 140, de Revista Secovi-SP

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Kataguiri: “A lei é abrangente e permitirá prever os impactos socioeconômicos, estabelecendo as compensações para os empreendedores”

2011, que define a competência do licenciador nas diferentes instâncias de poder, garantindo, assim, que a legislação seja unificada e os critéiros básicos mínimos sejam adotados pelos Estados. O advogado Marcos Saes, profundo conhecedor da Lei Geral do Licenciamento Ambiental, defendeu a licença por adesão e compromisso. Com a sua adoção, os técnicos ficarão liberados para desempenhar outras funções. Para Saes, além de evitar conflitos entre estados e municípios, a lei geral irá uniformizar procedimentos, dar previsibilidade legal às atividades econômicas e segurança jurídica. “Ela não resolve tudo para o setor imobiliário, mas vai melhorar muito”, opinou. De acordo com dados da Secretaria de Governo da Presidência da República, existem mais de 70

mil normas ambientais existentes no País. “São normas de mais e segurança de menos.”

Simplificar A licença ambiental por adesão e compromisso é uma das possibilidades da Lei Geral já praticada em alguns estados, que a regulamentam por atos ou normas infralegais. Em Santa Catarina, por exemplo, foi criada uma lei específica permitindo a licença ambiental por adesão e compromisso e, no primeiro dia de sua vigência, o Ministério Público entrou com uma Adin (Ação Direta de Inconstitucionalidade), depois julgada improcedente. Conforme Saes, a previsibilidade é importante e necessária também para o servidor público, que fica sujeito a ações de improbidade administrativa pelos órgãos de controle, como MP. Deve-se destacar que, ao pedir simplificação na análise e no licenciamento ambiental, o setor produtivo da habitação não

Portugal: “Tema impacta a infraestrutura local e a sustentabilidade, que está alicerçada no tripé social, ambiental e econômico” 26

defende a flexibilização ou relativização legal ambiental. Como hoje o processo de licenciamento é esquizofrênico, os empreendedores ficam paralisados e, em caso de dúvida, optam por não realizar o empreendimento, porque são grandes os riscos de ter uma obra embargada por falta de entendimento entre instâncias ambientais diferentes.

Pingos nos Is Licenciamento ambiental é completamente diferente de legislação de supressão de vegetação. Para isso, existem leis específicas, como o Código Florestal. “A lei geral ultrapassa o tratamento da vegetação. Ela define os impactos ambientais, e permitirá prever os impactos socioeconômicos, estabelecendo as compensações para os empreendedores. A lei é abrangente e trata mais do que de desmatamento”, disse Kim Kataguiri. Segundo o parlamentar, a lei Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

Loteamentos

Saes: “Além de uniformizar procedimentos, a lei vai proporcionar segurança jurídica e previsibilidade legal às atividades econômicas”

estabelece critérios objetivos, prazos, racionalização de processo e parâmetros gerais para todo o Brasil, sem entrar em detalhamentos, que ficarão a cargo dos estados por meio da regulação de procedimentos, sempre respeitando as especificidades regionais. Uma possível ‘guerra ambiental’ entre Federação, estados e municípios está totalmente descartada pela Lei Geral do Licenciamento Ambiental, na avaliação de Kataguiri. A preocupação foi apresentada em uma das muitas audiências públicas realizadas sobre o tema. Mas, de acordo com o deputado, isso não vai acontecer, porque os parâmetros mínimos serão estabelecidos na lei federal, e os Conselhos Estaduais do Meio

Ambiente, cuja formação é tripartite – com representantes do poder público, da iniciativa privada produtiva (empresários) e do meio ambiente (ONGs) –, terão mantidas a autonomia e a capacidade de desenvolver propostas de políticas públicas de meio ambiente. O advogado Marcos Saes explicou que a competência legislativa dá à União a prerrogativa de fazer a norma geral para o País, deixando a competência suplementar para estados e municípios. “O Brasil está em um processo de amadurecimento dos debates de legislações ambientais. Com a lei geral, órgãos intervenientes dialogarão com um único órgão licenciador, como acontece nos países de primeiro mundo.”

Caio Portugal, presidente da Aelo e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, enfatizou a relevância do tema, principalmente porque ele impacta diretamente a infraestrutura local e a sustentabilidade, que está alicerçada no tripé social, ambiental e econômico. “E não há equilíbrio se um deles for privilegiado em detrimento dos outros”, concluiu. «

Presidente Basilio Jafet conduziu os debates durante reunião plenária com associados

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Espaços inovadores Salas de reunião em formato box, consultórios médicos prontos para uso e espaços para eventos de curta temporada são algumas das novidades do mercado de locação comercial

lugar ou comprar um imóvel para exercer um ofício ainda faz parte do imaginário de muitos profissionais. Aos poucos, no entanto, alguns mitos vão caindo. Essa afirmação é de Rolando Mifano, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, que tem convidado várias startups para apresentar suas ideias inovadoras aos empresários do segmento. “Temos conhecimento de diversos modelos de negócios que estão se afastando do convencional”, afirma. Uma dessas empresas, de acor30

do com Mifano, é a Livance, que investe em coworking destinado a facilitar a vida de médicos que buscam por espaços para consultórios. “Em vez de ir atrás de um corretor para achar um imóvel e depois contratar um empreiteiro para fazer reforma e gerenciar todo esse processo, oferecemos a solução pronta ao médico”, revela Claudio Mifano, CEO e fundador da Livance. Os espaços não remetem a consultório médico. “Foram pensados na experiência do paciente; então, não tem aquele conceito de doença”, emenda

Rosana Pinto Colaborou Fernando Giovanetti

o CEO, informando que quem contrata a Livance paga apenas o tempo que usa as salas (R$ 1,00 por minuto), mais a mensalidade (R$ 236,00), que dá direito aos médicos usarem o espaço de coworking. “Acreditamos que o consultório do futuro não será solitário, mas estará inserido em uma comunidade”, diz. A plataforma faz toda a gestão dos espaços: check-in dos pacientes, liberação de salas e até mesmo oferece a possibilidade de os pagamentos de consultas serem feitos via tecnologia da empresa. São oferecidos, ainda, Revista Secovi-SP

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Locação

Mifano: “Temos conhecimento de diversos modelos de negócios que estão se afastando do convencional”

Dentro da ‘caixa’

dade em ambientes compartilhados, o funcionamento da sala é bem simples. Toda a reserva e liberação do box é realizada por meio do celular. É só baixar o aplicativo, fazer a reserva e o próprio celular destrava a porta na data e horário marcado para a entrada do usuário. O custo é de R$ 50,00 a hora ou R$ 25,00 por 30 minutos. Também são oferecidos planos mensais.

Espaços criativos De olho na locação de curto prazo, o jovem empreendedor Yuri Saiovici fundou no ano passado a Popspaces, um marketplace que conecta marcas e pessoas

Sala de reunião da Box Office Foto: Divulgação

site personalizado, central de atendimento aos pacientes, aplicativo próprio e vagas de garagem. Até 2020, segundo a Livance, 126 mil novos médicos devem entrar em atividade no País. O potencial de receita do negócio é de R$ 371,00 por m² a 65% da ocupação. No modelo tradicional, a receita cai para R$ 154,00 por m² a 90% de ocupação.

mobilidade, com o objetivo de facilitar a rotina de executivos, empresas e profissionais liberais que se locomovem de um cliente para outro ou optaram em não ter escritórios fixos por conta do alto custo”, destacou a empresária, informando que os profissionais podem atender seus clientes em horários específicos e sem dispersão. “É um ‘escritório’ que pode ser instalado em qualquer lugar, aberto ou fechado, como edifícios comerciais e corporativos, aeroportos, shoppings, centros de convenções. São muitas as usabilidades.” O primeiro local a abrigar a experiência com box foi o shopping Market Place. Unindo criatividade e pratici-

Outra startup que também surgiu como um diferencial na área de locação comercial é a Box Office. Roberta Carvalho, diretora da empresa, contou aos empresários do setor – durante reunião da vice-presidência liderada por Rolando Mifano – que idealizou uma sala de reunião modulada, em formato de caixa, com ar-condicionado, wi-fi, mesa, TV, infraestrutura, paredes de vidro, que pode ser montada em até 10 horas. “A ideia surgiu pensando na Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Locação

tor de um imóvel (proprietário, imobiliária ou corretor) entra no site da Popspaces e preenche um cadastro com informações do local - tamanho, pé direito, valor da diária etc. “O responsável pelo imóvel amplia suas formas de rentabilização, movimenta um espaço que estaria parado e faz com que ele se torne uma vitrine para marcas, contando com a divulgação gratuita em nossa plataforma”, explicou Saiovici. Após aprovação, o espaço fica disponí-

vel para locação no site. Na outra ponta, o locatário escolhe a opção que melhor se encaixa nas suas demandas. “Incentivando a criatividade, a liberdade e o compartilhamento de espaços, queremos trazer benefícios para as cidades e vida aos bairros, tornando estes locais mais dinâmicos e movimentados”, finalizou o empreendedor, que pretende expandir a área de atuação de São Paulo para mais três capitais brasileiras ainda este ano. «

Consultório médico da Livance Foto: Divulgação

a espaços criativos. Por meio de aluguéis de curta duração, quem estiver interessado em fazer um lançamento de produto ou serviço, testar o e-commerce no mercado offline ou lançar uma nova ideia, pode encontrar lojas temporárias e imóveis comerciais, entre outras opções, no site da Popspaces. Em reunião no Secovi-SP, Saiovici contou que a ideia para o negócio surgiu no período em que ele participou de projetos relacionados a cidades inteligentes e conectadas em Barcelona (Espanha), onde se apaixonou pelo modelo de economia compartilhada. Observando o mercado ocioso do Brasil, onde só em São Paulo existem mais de 130 mil imóveis para aluguel e compra, buscou potencializar o conceito de pop-up store – espaços de lojas temporárias, fomentar a economia compartilhada e tornar o varejo mais acessível. O processo é simples. O ges-

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Condomínios

Em busca de harmonia Especialistas relacionam os motivos das principais desavenças e indicam soluções para garantir ambiente harmônico no condomínio Rosana Pinto

onflitos relacionados a barulho, drogas, animais, locação por aplicativo, comunicação por WhatsApp, ina34

dimplência e home office estão entre as principais questões que provocam divergências entre vizinhos, síndicos e funcionários de condomínios. “Administrar condomínios é fácil”, diz Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. “O mais difícil é lidar com pessoas”, complementa. Devido à relevância do assunto, a conscientização da comunidade condominial é fundamental. Com o objetivo de orientar síndicos e administradoras de condo-

mínios – potenciais multiplicadores de informações –, o Secovi-SP colocou o tema em pauta na edição de junho do Ciclo de Palestras, coordenado pelo diretor de Condomínios da entidade, Sérgio Meira de Castro Neto. Segundo ele, as principais fontes de desavenças no condomínio, coincidentemente, começam com a letra “c”. Carro, criança e cachorro eram, até bem pouco tempo, os principais causadores de problemas. Nos últimos anos, outros “cês” foram agregados, Revista Secovi-SP

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Condomínios

como cano, calote, comunicação e o próprio condômino. “As novas tecnologias impulsionaram mudanças no comportamento e na rotina do condomínio”, ponderou o diretor do Secovi-SP, lembrando que estamos vivendo a era do compartilhamento. “Coliving, coworking, entre outros ‘cês’, estão alterando a convivência e provocando novos conflitos. Precisamos ter bom senso e aprender a lidar com essas mudanças no modo de viver em comunidade.” Para o advogado Márcio Rachkorsky, especialista em Direito Condominial que palestrou no evento, os conflitos aumentaram muito por causa das redes sociais (especialmente o aplicativo WhatsApp). “Existe uma linha tênue entre crítica construtiva e ofensa. Por isso, é preciso cuidado em sua utilização”, recomendou o especialista, mencionando recente decisão judicial que condenou quatro condôminos que falaram mal de uma síndica em

uma rede social. “As pessoas estão nervosas, sem dinheiro, desempregadas, e acabam descontando no síndico”, afirmou Rachkorsky. “Não sei por que o síndico se mete em conflitos. Ele não é super-herói”, disparou. Para ele, o bom síndico não entende de tudo. Ele tem equipe. “É preciso ter um time e um braço técnico, que é a administradora”, aconselhou, dizendo que não dispensa a realização de assembleia se surgir um conflito sério.

Novos ‘cês’ Márcio Rachkorsky acredita que um dos principais motivos de conflitos em condomínios na atualidade é a locação de curta temporada por aplicativo. Ele revelou que compartilha da opinião do advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, que diz ser “a favor desse tipo de locação, desde que não seja no prédio dele”, brincou. “A locação de moradia por meio de aplicativo altera a função social da propriedade, que é a de garantir uma habitação saudável, segura, digna e salubre para um grupo familiar”, afirmou Rachkorsky. Para evitar problemas, principalmente relacionados à segu-

Gebara: “Administrar condomínios é fácil. O mais difícil é lidar com pessoas” Revista Secovi-SP

rança, ele recomenda a adoção de medidas restritivas. Para tanto, é necessário convocar uma assembleia com pauta específica para discussão e deliberação sobre criação de normas para esse expediente. “Não se pode proibir a locação por aplicativo, pois fere o direito de propriedade. Mas o condomínio pode criar normas para controlar o acesso de pessoas estranhas, definindo prazo mínimo de locação, como 15 ou 30 dias, e obrigando a apresentação do contrato de locação com firma reconhecida. Ainda, pode-se exigir que o proprietário receba o hóspede pessoalmente. Isso já restringe bastante.” Outra questão levantada pelo especialista é o chamado home office. Cada vez mais profissionais liberais e empreendedores transformam o apartamento onde moram em escritório. “Geralmente, quem trabalha em casa não anuncia isso pelos corredores do prédio. Mas os vizinhos percebem, principalmente pelo movimento, que costuma ser maior do que em outras unidades. Alguns recebem clientes ou mercadorias em maior volume. As reclamações surgem porque são moradores que usam mais determinados serviços, como o porteiro e os mensageiros, e pagam a taxa administrativa padrão”, salientou o palestrante. Também merece atenção do síndico e da administradora, segundo o especialista, o consumo de drogas. “Não há o que 35

Condomínios

Meira: “Novas tecnologias impulsionaram mudanças no comportamento e na rotina do condomínio”

preciso cobrar, mas não pode exagerar”, ponderou.

Tipos de conflitos

fazer nos casos crônicos de uso de drogas no condomínio. A jeito é chamar a polícia. Não resolve, mas incomoda”, disse. “Eu solicito ainda ao morador que reclama do cheiro de maconha, por exemplo, anotar no livro de ocorrências. “O problema é social e não de gestão de condomínio. O síndico tem um limite de atuação. A solução passa longe da gente.” O problema mais fácil de se combater, na avaliação de Rachkorsky, é a inadimplência. “Não precisa de vingança contra o morador, como proibir o uso de áreas comuns e de serviços essenciais. A penalidade já existe. É a multa de 2%, mais juro de 1% ao mês, correção monetária, honorários advocatícios. Ideias mirabolantes só criam mais conflitos e geram passivo para o condomínio. Não se pode constranger o devedor. É

O advogado relacionou os quatro principais tipos de conflitos. O primeiro envolve vizinhos: morador versus morador. “Esse conflito também é fácil de resolver. O síndico deve apoiar, ajudar e mediar o conflito até onde der”, aconselhou, citando o caso clássico de barulho. “Se é um único morador que reclama do outro, o síndico deve conversar com o vizinho barulhento e, se preciso, encaminhar uma advertência. Se o problema persistir, a resolução é com os moradores envolvidos.” O segundo conflito apontado pelo especialista envolve um morador contra a coletividade. “Todo condomínio tem um morador que incomoda todo mundo. Neste caso, o síndico deve acompanhar o problema até a resolução final. Com o apoio do departamento jurídico, o ideal é enviar advertência e, se preciso, ingressar com ação judicial. Para esses casos, a artilharia é pesada”, destacou. Em caso de conflito entre um morador e o síndico, Rachkorsky

recomenda recorrer à administradora. “A dica é envolver a parte técnica. O síndico deve evitar o embate. Se preciso, o problema deve ser levado para deliberação em assembleia de condôminos. É o famoso ‘jogar para a torcida’. O síndico sai de cena e deixa o conflito com técnicos.” Já a divergência entre morador e funcionário do condomínio pode ser resolvida na ‘malandragem’”, brincou. “Eu converso com as partes e dou razão para cada um deles; e tocamos a vida. Em geral, quem não tem razão, recua.” Rachkorsky chamou a atenção para as brigas que têm resultado em ocorrências criminosas. Segundo ele, só este ano foram registradas seis ocorrências com troca de tiros na cidade de São Paulo e quatro casos de vizinhos esfaqueados. “Esses dados são alarmantes”, afirmou, acrescentando que

Rachkorsky: “Redes sociais contribuíram para aumentar os conflitos. É preciso cuidado em sua utilização” 36

Revista Secovi-SP

Condomínios

30% das chamadas para a polícia comunitária versam sobre desinteligência entre vizinhos. “Eu cheguei a parar na delegacia. Já levei e dei cadeirada em assembleia”, admitiu o advogado, que realiza cerca de 250 reuniões em condomínio por ano.

Valorização da administração “A área de condomínios oferece muitas oportunidades. Nós, síndicos, precisamos valorizar o trabalho da administradora e o nosso ofício”, salientou Rachkorsky. Para ele, é inconcebível um

condomínio com uma média de 200 apartamentos e arrecadação de aproximadamente R$ 100 mil gastar R$ 30 mil com portaria, e ainda reclamar que paga R$ 2.500,00 para a administradora. “O trabalho da administradora é complexo. São mais de 143 obrigações legais por mês para cada condomínio administrado por ela”, informou. “Qual o problema de o condomínio pagar 5% da arrecadação para a administradora? O condomínio gasta 70% da arrecadação mensal com mão de obra e não quer gastar 5% com quem administra seu patrimônio”, disparou Rachkorsky, defendendo

um movimento de valorização da empresa especializada em administração de condomínios. “O síndico não concorre com o trabalho da administradora. Precisamos aprender a trabalhar juntos e pacificar o condomínio”, afirmou, concluindo que morar em condomínio requer habilidade extrema para compartilhar espaços e decisões com os vizinhos, que nem sempre têm a mesma educação, os mesmos hábitos e, pior, as mesmas expectativas. “Três palavras são fundamentais para a busca da harmonia nos condomínios: gentileza, participação e tolerância.” «

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Interior

Personalizar é possível A customização de um imóvel deixa de ser apenas uma tendência nos grandes centros urbanos do País e torna-se realidade no interior paulista.

mercado de customização de imóveis vem ganhando cada vez mais força no interior paulista. As mudanças vão desde a troca de simples maçanetas e portas a alterações estruturais de plantas, que passam a ser personalizadas de acordo com a viabilidade técnica e o gosto do cliente. “Em muitos casos, a questão financeira não é a mais importante, mas, sim, o 38

desejo de colocar a sua identidade, a sua personalidade, naquele imóvel”, aponta Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, que já acompanha esse movimento há duas décadas em sua empresa, localizada em São José dos Campos, e tem visto essa tendência se consolidar a cada dia. As opções atualmente são inúmeras. Alguns buscam aparta-

Luciana Ferreira Colaborou Fernando Giovanetti

mentos com “planta livre”, outros procuram personalização de pisos, louças, metais e, há, ainda, quem prefira focar somente no quesito decoração. Um bom exemplo disso pode ser conferido em Bauru, onde a prática é considerada comum. Em meados de 2012, os compradores da cidade já tinham a opção de escolher uma cozinha estilo americana ou não, e hoje já existem empreendiRevista Secovi-SP

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Interior

mentos 100% planta livre. “Claro que estamos falando de unidades menores, mas é uma iniciativa importante e que permite que o proprietário faça qualquer configuração dentro destes 60, 70 metros quadrados que o imóvel oferece. Já em apartamentos maiores, também é possível fazer algumas adaptações menores”, aponta Bruno Pegorin, diretor de Habitação Econômica da Regional Secovi na cidade. Ele destaca, ainda, que o mercado tem aceitado muito bem essa possibilidade de escolha da planta, condição que tem refletido em vendas positivas.

Vantagens Se para a empresa esse processo é vantajoso por favorecer a fidelização do cliente, para o comprador o benefício está em receber o imóvel pronto e acabado. “Assim, evita-se o ‘canteiro de obras’ no pós-chaves, com trabalhadores instalando portas, colocando pisos, trocando azulejos”, comenta Marcondes César. E não para por aí: em geral, a compra de materiais e utensílios acaba sendo feita via empresa, por meio de fornecedores cadastrados, o que, via de regra, é menos oneroso para o cliente que opta pela customização.

Sorocaba é outra cidade que onde essa prática é adotada. O diretor de Intermediação Imobiliária e Marketing da Regional Secovi no município, Ricardo Jacinto Guimarães, tem visto a opção como uma grande vantagem competitiva. “Nossa empresa lançou quatro empreendimentos recentemente e a aceitação foi maior do que esperávamos, com adesão de 60% dos compradores”, comemora. “Nesse processo de flexibilização de plantas, muitos decidiram aumentar a sala e eliminar um quarto, ou então, integrar a suíte com o closet. Tudo isso agrega valor ao produto e atende de forma mais efetiva o cliente”, acrescenta Guimarães.

Padrão, não! As construtoras têm se preocupado em atender esse novo nicho de mercado devido à mudança no perfil do consumidor. “As pessoas não querem mais o padrão; querem unidades personalizadas. Com isso, as empresas terão de se adaptar e mudar suas estruturas para atender essa nova exigência”, afirma Marcus Santaguita, presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), entidade que representa

o Secovi-SP na região. Segundo ele, a adesão tem sido muito forte no ABC entre os imóveis com valores acima de R$ 400 mil. Embora desejada, muitos clientes ficam reticentes em relação à personalização, por imaginarem o impacto financeiro no preço final do imóvel. Mas nem sempre é assim. A MBigucci Construtora, empresa localizada em São Bernardo do Campo, disponibiliza essa opção há mais de 10 anos e já desenvolveu estratégias para facilitar a vida do comprador. “Conseguimos oferecer preços de materiais até 30% mais baixos que nas lojas, pois compramos em lotes. Oferecemos, também, facilidade de parcelamento, que é diluído durante a obra, além da qualidade dos materiais instalados e acompanhamento de arquitetos”, pontua a diretora de Marketing da empresa, Roberta Bigucci. O mesmo acontece com a construtora Patriani, de São Caetano do Sul, que também atua na região do ABC, e abre as portas para

Marcondes Cesar: “Questão financeira nem sempre é a mais importante, mas, sim, o desejo de colocar a identidade no imóvel” Revista Secovi-SP

Interior

escolher a cor da parede ainda em construção. “A ideia é facilitar ao máximo”, diz a arquiteta responsável, Amanda Ferriani. Em Santos, no litoral paulista, os clientes de empreendimento localizado no bairro Aparecida foram os primeiros a contar com o serviço de personalização da construtora Miramar. “Receber as chaves do apartamento personalizado conforme escolha prévia da família, nos aspectos de serviços, lazer, trabalho, estilo de vida e gostos pessoais, no maior nível de exigência e alto padrão, é algo que soma muito à qualidade de vida”, afirma o diretor Alex Mendes Embora considere que seja uma grande tendência de mercado, o diretor regional do Secovi na cidade, Carlos Meschini, diz que algumas iniciativas co-

meçam a surgir de forma tímida. “A questão dos custos ainda representa uma barreira. Se levarmos em conta os preços de imóveis em Santos, onde já temos um valor de metro quadrado mais alto, essa customização acaba tendo um impacto importante no bolso do cliente.” Para ele, no entanto, a mudança é uma questão de tempo. “A demanda do consumidor tende a aumentar, direcionando as estratégias das incorporadoras. Além disso, as atuais objeções dos clientes, como a questão do aumento das despesas, também poderão ser atenuadas mediante uma boa conversa e um contrato bem alinhado entre as partes”, finaliza Meschini. «

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que os proprietários conheçam os espaços dos imóveis, desde o início do empreendimento, e solicitem as alterações que julgarem necessárias. “É uma oportunidade para que o cliente veja no apartamento modelo como será a geometria do espaço que ele irá morar, e quais mudanças deseja fazer, desde uma parede até a instalação das louças, por exemplo. E o melhor, ele somente irá pagar a diferença do valor”, detalha o presidente da empresa, Valter Patriani. O cliente pode escolher pisos, revestimentos, louças, metais, fazer alterações de alvenaria e até

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Roberta: “Oferecemos parcelamento diluído durante a obra, além da qualidade dos materiais e acompanhamento de arquitetos”

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Ampliar

Fazendo a diferença Além das tradicionais iniciativas que transformam a vida de jovens e adolescentes, o Ampliar acaba de lançar um curso em parceria com o Seconci-SP Rosana Pinto

16ª edição da Campanha do Agasalho “Pé Quente São Paulo” angariou ao todo 13.163 peças, entre roupas, calçados, cobertores e outros itens, que foram encaminhados a instituições beneficentes cadastradas no Ampliar – programa de responsabilidade social do Secovi-SP. Diversas iniciativas contribuíram para essa arrecada42

ção, como a tradicional Carreata do Agasalho, realizada em junho com a participação de 63 pessoas, entre colaboradores do Secovi-SP, do Ampliar e outros voluntários, que percorreram as ruas dos Jardins e de Cerqueira Cesar em busca de doações. Os postos de coleta em administradoras e condomínios também foram fundamentais

para o sucesso da campanha. O empresário Marco Antônio de Souza, proprietário da Souza e Reis Gestão Recursos Imobiliários, lotou sua caminhonete de donativos coletados nos 45 condomínios que administra – a maioria na região de Pirituba/ Jaraguá, na zona Noroeste da Capital. Além das doações, ele, cinco familiares e 17 funcionáRevista Secovi-SP

Ampliar

rios da empresa participaram de todo o percurso da carreata. A empresária Cristiane Reis, esposa de Souza, destacou o envolvimento e o engajamento dos voluntários. “Nossos colaboradores ficam ansiosos para participar das ações do Ampliar. É muito bom poder ajudar”, disse Cristiane. Para Leonardo Tavares, presidente do Ampliar, esse é um dos eventos mais gratificantes promovidos ao longo do ano. “Tem uma energia muito boa, que aquece aqueles que necessitam e estimula as pessoas no trabalho do bem”, destacou.

Boas inspirações A empresária Roberta Bigucci, diretora da construtora MBigucci e do Secovi-SP, inspirada na Campanha do Ampliar, realiza há 7 anos na região do ABC a Carreata do Agasalho, em parceria

com a Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), entidade representante do Secovi-SP na região. Anualmente, fantasiada de palhaça Spningrifka Pirulito, ela lidera o grupo de voluntários do Big Riso, agregando alegria e descontração às duas iniciativas, uma em São Paulo e outra em São Bernardo do Campo. “Este ano, conseguimos arrecadar mais de dez mil peças no ABC, resultado que superou todas as nossas expectativas. Sensacional! Os moradores estão cada vez mais engajados e solidários”, comemorou. Além das ações beneficentes, as parcerias firmadas pelo Ampliar com outras instituições fortalecem os programas de formação profissional e beneficiam cada vez mais jovens e adolescentes atendidos pela ONG. Em junho, por exemplo, foi

firmado convênio com o Seconci-SP (Serviço Social da Construção) para oferecer mais um curso no Ampliar: o de Cuidador de Idosos, que será ministrado entre 17 de setembro deste ano e 10 de janeiro de 2020. O aluno será capacitado para realizar os cuidados de idosos e/ou pessoas com limitações físicas e mentais nas atividades da vida diária, identificando suas necessidades, zelando pelo bem-estar, saúde, alimentação, higiene pessoal, educação, cultura, inclusão, recreação e lazer do assistido. As aulas teóricas serão ministradas na sede do Seconci-SP, enquanto as práticas e o estágio supervisionado acontecerão no Hospital Estadual Vila Alpina. “Estamos muito felizes com mais esta parceria, que oferece novas oportunidades de trabalho para os jovens", destacou Tavares. «

Foto: Divulgação

Roberta Bigucci de Spiningrifka Pirulito é voluntária da ONG Big Riso

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Redução da jornada de trabalho e de salário, tolerância para atrasos, retomada de imóvel locado e responsabilidade do condomínio em caso de acidentes são, entre outros, os assuntos tratados e esclarecidos pelo departamento Jurídico do Secovi-SP. Confira.

1 O empregador pode, em comum acordo com seus empregados, realizar redução proporcional da jornada de trabalho e do salário? O inciso VI, do artigo 7º, da Constituição Federal, estabelece o princípio da “irredutibilidade salarial”. Contudo, o mesmo dispositivo constitucional admite a possibilidade de redução salarial se realizada por meio de convenção ou acordo coletivo de trabalho. Sendo assim, não é possível a redução de jornada e salário mediante ajuste individual entre empregado e patrão, sendo exigência legal a participação do sindicato de trabalhadores no ajuste coletivo.

2 Existe algum limite de tolerância para atrasos no horário de trabalho? A rigor, o artigo 58, §1º, da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) estabelece que não serão descontadas nem computadas como horas extras as variações de horário de registro de ponto não excedentes a 5 minutos, observado o limite máximo diário de 10 minutos. Em outras palavras, se o empregado se atrasar até 5 minutos ou sair até 5 minutos após seu horário regular, não haverá desconto salarial nem o pagamento de trabalho extraordinário, desde que a soma não exceda 10 minutos diários. Por fim, é importante ressaltar que o empregado deve cumprir rigorosamente seu horário de trabalho e que o atraso habitual poderá caracterizar desídia, podendo acarretar na rescisão do contrato de trabalho por justa causa.

3 Como funciona o registro de ponto por “exceção”? O artigo 74, §2º, da CLT, prescreve que, nos estabelecimentos que tenham mais de 10 empregados, será obrigatório o registro de horário de entrada e saída. No ponto por “exceção”, o trabalhador cumpre normalmente a sua jornada regular, mas registra apenas as exceções à jornada de trabalho ordinária. Ou seja, registra apenas o labor extraordinário, sem anotação da jornada diária efetivamente cumprida pelo trabalhador. Importante destacar que essa modalidade de registro não está prevista em lei, sendo a sua implantação realizada por meio de convenção ou acordo coletivo de trabalho, com fundamento no inciso X, do artigo 611-A, da CLT.

Revista Secovi-SP

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Tira-dúvidas

1 Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

O condomínio pode ser responsabilizado por eventuais acidentes decorrentes da retirada da tela de proteção das janelas e varandas para realização de serviços?

Os condôminos titulares das unidades autônomas devem redobrar os cuidados com crianças, idosos e animais de estimação, diante da necessidade de retirar a tela de proteção das janelas e varandas, quando da ocorrência de circunstâncias especiais, como, por exemplo, reforma e pintura da fachada. A falta de diligência do condômino exclui a responsabilidade do condomínio por eventuais acidentes, conforme demonstra o julgado do TJSP (Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo): Condomínio. Ação indenizatória promovida por moradora contra o condomínio pela queda e morte de bicho de estimação (gato). Acidente verificado quando da pintura externa, o que exigiu retirada das redes. Providência necessária para o bom termo dos trabalhos aprovados em assembleia. O condomínio não deu causa ao episódio, sendo mais razoável admitir falha no dever de vigilância da guarda do animal. Ação indenizatória julgada improcedente. Não provimento. Ap. nº 0007659-09.2013.8.26.0001 – 28ª Câm. Direito Privado – Rel. Ênio Santarelli Zuliani – Julg. 13/12/2016.

2 Em que condições o proprietário poderá retomar o imóvel locado, quando o contrato foi celebrado por prazo inferior a 30 meses? Tratando-se de contrato escrito de locação de imóvel residencial celebrado com prazo inferior a 30 (trinta) meses, para legitimar a retomada imotivada do bem, o locador só poderá exigir a rescisão contratual nas hipóteses taxativas previstas nos incisos I a V, do artigo 47, da Lei de Locações. Assim, se o pedido de retomada não foi caracterizado por qualquer das situações previstas nos incisos mencionados, não se pode cogitar o pedido de rescisão ou despejo, conforme demonstra o julgado abaixo: CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA IMPOSSIBILIDADE CONTRATO CELEBRADO POR PRAZO INFERIOR A TRINTA MESES APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJSP; Apelação 0130371-34.2009.8.26.0100; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/09/2013; Data de Registro: 11/09/2013).

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 46

Revista Secovi-SP

Indicadores

Fique por dentro dos números do mercado O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP desenvolve periodicamente pesquisas, estudos, levantamentos e índices de condomínios, do mercado de imóveis novos e usados, e de loteamentos na capital, na Grande São Paulo e no interior do Estado. Confira.

Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO A JULHO

2018

2019

Variação

ICON

0,10%

2,46%

5,24%

Ações Locatícias

9.447

9.406

-0,4%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,00%

0,39%

4,33%

Falta de Pagemento

8.505

8.389

-1,4%

7,19%

Ordinária/Despejo

467

448

-4,1%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

0,40%

4,81%

6,41%

Consignatórias

15,1%

0,68%

4,47%

5,69%

Renovatórias

422

508

20,4%

Diversos

0,40%

4,81%

6,41%

Ações Condominiais

6.837

5.693

-16,7%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JANEIRO A JUNHO

2018

2019

Variação

Lançamentos (unidades)

8.530

18.382

115,5%

Vendas (unidades)

12.001

18.745

Oferta média (unidades)

18.889

20.901

JULHO DE 2019

Mensal

Anual

12 Meses

Total

1,60%

3,85%

5,11%

56,2%

1 dormitório

2,00%

4,98%

4,82%

10,7%

2 dormitórios

1,60%

3,42%

5,61%

VSO 12 meses médio (%)

50,4

56,2

11,5%

3 dormitórios

0,90%

3,53%

5,01%

VGV (R$ milhões)*

5.643

8.605

52,5%

IGP-M

0,40%

4,79%

6,39%

*Valor Globa Vendas (atualizado pelo INCC-DI de junho de 2019)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A JUNHO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

2018

2019

Variação

1º TRIMESTRE DE 2019

1T18

1T19

Variação

225

244

8,4%

Loteamentos Lançados

13,3%

62.161

75.055

20,7%

Lotes Lançados

4.897

6.471

32,1%

202

205

1,5%

Lotes Vendidos

10.239

8.162

-20,3%

51.944

61.111

17,6%

VGL (R$ milhões)*

481

665

38,3%

* Valor Global Lançado (nominal)

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

JULHO DE 2019

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

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