Revista Secovi-SP - Edição 304

A N O 2 5 | N o 304 Out / Nov 2019 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

AVANÇO RUMO À ARQUITETURA INCLUSIVA A PARTIR DE JANEIRO DE 2020, CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS DEVERÃO DISPONIBILIZAR APARTAMENTOS ACESSÍVEIS NO PAÍS. CARTILHA VAI ORIENTAR EMPREENDEDORES SOBRE NOVAS REGRAS.

NEGÓCIOS INTELIGENTES E NOVOS MODELOS DE TRABALHO NA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

COMUNICAÇÃO NÃO-VIOLENTA: TÉCNICA É OPÇÃO PARA PREVENIR CONFLITOS EM CONDOMÍNIOS

EXCLUSIVO ∞ ∞ ∞

ENTREVISTA COM O SECRETÁRIO MUNICIPAL DE LICENCIAMENTO, CEZAR AZEVEDO REFORMA TRIBUTÁRIA E A ATIVIDADE DE LOCAÇÃO. CONFIRA ARTIGO DO ADVOGADO RICARDO LACAZ CONTÉM GUIA DE PRODUTOS E SERVIÇOS PARA ADMINISTRADORAS E CONDOMÍNIOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Basilio Jafet Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

E se não tivéssemos ido ao alto?

D

e 1950 a 2010, a população da cidade de São Paulo quintuplicou, conforme dados dos Censos Demográficos do IBGE. A cidade se expandiu de forma desigual e para longe do centro. Novos bairros surgiram, caso do Campo Limpo, que ganhou quase 50 mil novos habitantes de 2010 para cá.

Impossível não perguntar: e se não tivéssemos crescido para o alto? Como seria São Paulo? E se não pudermos subir mais, o que será das pessoas que, em sobrados ou andares, têm igual direito à cidade?

Tudo o que diz respeito à nossa cidade é superlativo. E precisa ser, para poder dar conta dos mais de 12 milhões de brasileiros que aqui vivem. E aí começa nossa preocupação. Afinal, crescer 60% em área construída, nos últimos 25 anos, indica que precisamos fazer mais e muito melhor.

Tanto no Brasil como no Exterior, estudos acadêmicos demonstram que o espraiamento das cidades é a solução urbanística menos sustentável (portanto, menos inteligente). Ninguém que fica seis horas no deslocamento casa/trabalho/casa pode se sentir inserido. Impossível ter a noção de pertencimento que somente cidades inclusivas podem proporcionar.

A saída é crescer para cima, não para os lados.

Para entender isso, cabe separar corretamente o conceito adensamento do conceito verticalização.

São coisas tecnicamente distintas. Sapopemba, por exemplo, está entre as regiões mais adensadas do município e raros são os prédios na localidade.

Edifícios altos beneficiam as pessoas e o meio Revista Secovi-SP

ambiente. Deixam áreas abertas ao nível do solo, permitindo ofertar praças e outros espaços para convivência. Possibilitam maior ventilação e insolação. Sob o prisma econômico, oferecem moradias a preços mais acessíveis, tanto nos eixos de transporte como em miolos de bairro, que não podem se tornar oásis de famílias mais abastadas. Isso está longe do que entendemos por justiça social.

Há diversos exemplos internacionais de cidades boas de se viver, e onde o coeficiente de ocupação chega a 30 ou mais vezes a área do terreno (pagando outorga onerosa, chegamos a quatro). Ninguém acha ruim viver em Nova Iorque, Paris ou Shangai.

Não precisamos ir longe. Basta uma visita ao número 200 da Avenida Ipiranga. Inaugurado em 1966, o edifício Copan é unanimidade entre arquitetos, urbanistas, empreendedores e poder público.

São 115 metros de altura, 32 andares, 120 mil metros de área construída, fachada ativa, mais de 70 estabelecimentos comerciais, 1.160 apartamentos de variadas dimensões e cerca de 5 mil residentes de diferentes classes sociais.

Não tivesse o Copan um índice de aproveitamento de 16 vezes a área do terreno, quantos predinhos teriam de ser produzidos para abrigar seus ocupantes? E quantas seriam as residências unifamiliares a construir nas franjas da cidade?

Não seria mais lógico oferecer aos cidadãos vários Copans? Está aí uma pergunta que todos nós, poder público, iniciativa privada e sociedade, precisamos responder coletivamente. E logo. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Basilio Jafet Vice-presidentes: Alexandre Lafer Frankel, Caio Portugal, Carlos Borges, Elbio Fernández Mera, Emilio Kallas, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Fernando Giovanetti, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

M

ais um avanço rumo ao atendimento da Lei Brasileira de Inclusão e à arquitetura inclusiva pauta nossa matéria de capa: a obrigatoriedade de acessibilidade em novas unidades residen-

ciais. O Secovi-SP já prepara material para orientar empreendedores.

Ainda na toada de atualização, as experiências que contribuem para colocar profissionais do setor em sintonia com as tendências mundiais e o poder multiplicador da comunicação não-violenta em condomínios.

As ações em curso na Secretaria de Licenciamento da Capital com o objetivo de tornar os processos cada vez mais ágeis podem ser con-

feridas em entrevista exclusiva com o titular da Pasta Cesar Azevedo.

Exclusivo e imperdível também artigo sobre os impactos da reforma tributária na área de locação. Aproveite a leitura.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

Índice

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Marcio Nunes (11) 96906-5717 Tiragem: 10.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1284 Universidade Secovi (11) 55911221/1284/1203 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

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06 É bom saber 09 Opinião 10 Em pauta 16 Capa

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 São José dos Campos (12) 3922-6605 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

03 Carta do presidente

24 Interior 26 Loteamentos 32 Intermediação

40

36 Entrevista 40 Condomínios 42 Ampliar

Registro nº 26.378

44 Tira-Dúvidas

Foto da capa: iStock

46 Indicadores

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Revista Secovi-SP

SCHINDLER AHEAD

Seu elevador pronto para o futuro.

Impulsionando a mobilidade urbana digital.

A internet das coisas chegou aos nossos elevadores e escadas rolantes para conectar as pessoas a infinitas possibilidades.

Nós, da Atlas Schindler, estamos há 100 anos antecipando tendências e transportando vidas, projetos e realizações com o máximo de segurança e conforto. E é assim que diariamente 1 bilhão de pessoas em todo o mundo viajam em nossos equipamentos, vencendo os desafios da mobilidade e alcançando patamares cada vez mais altos.

Entre em contato e conheça as nossas soluções digitais: 0800 055 1918 | ahead-brasil@schindler.com

www.schindler-ahead.com/br/

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Imagem: iStock

É bom saber

Ambientes que geram valor Curso ensina a compreender e utilizar conceito de neuroarquitetura na concepção de projetos imobiliários

A

UniSecovi realiza em novembro mais uma turma do curso “Neurociência aplicada à concepção de empreendimentos imobiliários”, destinado a profissionais interessados em compreender e utilizar o conceito em seus projetos.

Com as técnicas da neuroarquitetura (neurociência aplicada à arquitetura), é possível criar empreendimentos que geram emoção, conexão e percepção de valor nos usuários, com consequente aumento da qualidade de vida e melhor experiência pós-ocupação. A con-

servação e a preservação dos edifícios são diretamente impactadas, proporcionando vínculos e fidelização entre clientes, empreendimento e marca.

O programa contempla fundamentos da neurociência aplicada, como conhecimentos básicos sobre o cérebro e comportamento humano, além de aspectos relacionados a empatia e identificação de perfis de clientes. Inclui ainda a aprendizagem de técnicas de neurociência aplicada ao espaço construído, ferramentas da neuroarquitetura e desafios na

criação de ambientes que gerem conexão.

As aulas, presenciais e por transmissão, são ministradas por Andréa De Paiva, criadora e professora do curso Neurociência Aplicada a Ambientes e Criação na Fundação Armando Álvares Penteado (Faap).

O curso acontece dias 12 e 13 de novembro (terça e quarta-feira), das 14 às 18 horas. A UniSecovi oferece parcelamento em até 8 vezes no cartão de crédito e valores diferenciados para associados, representados e pagamento à vista. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.unisecovi.com.br www.universidadesecovi.com.br ou ligue para ou ligue (11) 5591-1306 para (11) 5591-1306

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É bom saber ANO I | OUTUBRO 2019

PASSANDO NOSSO FUTURO A LIMPO!

Quase um terço da população das grandes cidades no Brasil mora em condomínios. Na condição de grandes agrupamentos de indivíduos, estes terão que rápida e inevitavelmente se preparar para dar o correto destino a um novo tipo de descarte que cresce de maneira explosiva em todo o mundo: o lixo eletrônico. om a adoção cada vez maior de tecnologia na vida da sociedade e a rápida evolução e obsolescência dos equipamentos, o consumo de produtos eletroeletrônicos e o consequente volume de lixo dessa natureza vêm crescendo significativamente ano a ano.

Preocupadas com os enormes e desastrosos impactos no meio ambiente e na saúde das pessoas, derivados dessa situação, três importantes instituições internacionais – United Nations University (UNU), International Telecommunication Union (ITU) e International Solid Waste Association (ISWA) – uniramse num esforço para produzir conhecimentos sobre a questão, resultando num, trabalho que recebeu o título de Global E-Waste Monitor.

Publicado pela primeira vez em 2017, o estudo apresenta dados alarmantes sobre o tema.

Segundo projeções destacadas no documento, neste ano de 2019 o mundo deve alcançar a geração de volume próximo a 50 milhões de toneladas de resíduos eletrônicos por ano – algo equivalente a 6.850 torres Eiffel.

Para 2021 as estimativas são de 52,2 milhões de toneladas, o que poderá ser ainda maior considerando-se o desenvolvimento e adoção das tecnologias IoT (Internet of Things) que vêm por aí, e que certamente farão surgir uma infinidade de novos equipamentos dotados de componentes eletrônicos.

O estudo aponta, ainda, que apenas 20% de todo o lixo eletrônico produzido no mundo é reciclado. No Brasil, o problema é ainda mais grave. Além das taxas de reciclagem serem inferiores à média internacional (puxada para cima por países desenvolvidos, principalmente da Europa), a cadeia de coleta e reciclagem de lixo é mal estruturada, capacitada, controlada e fiscalizada.

Entidades ligadas ao tema estimam que os chama-

dos “catadores de rua” são, hoje em dia, responsáveis por 90% da coleta primária de todo o lixo reciclado no país, o que representa um grande risco durante o processo.

“Eles coletam peças nos lixos por aí ou recebem doações de equipamentos como televisores, celulares, fitas de vídeo cassete e outros. Desmontam os mesmos para extrair o cobre e outros materiais de valor e, em muitos casos, acabam, sem saber, sendo pessoalmente contaminados ou contaminando o meio ambiente quando esses equipamentos estão danificados e as partes pelas quais eles não se interessam são inapropriadamente manuseadas ou descartadas nos lixões, terrenos ou até nas ruas. Para piorar, quando ocorre uma chuva, esses contaminantes vão parar na rede pluvial ou são absorvidos pelo solo e podem alcançar o lençol freático”, ensina Cintia Pereira, engenheira ambiental e co-fundadora da Coopermiti.

Ela ilustra: “Os televisores de tubo possuem bário, cádmio, arsênio e chumbo. Se algumas partes racharem e vazarem, as consequências são desastrosas. Já as fitas VHS, que aparentemente são inofensivas, contêm material magnético composto de óxido de ferro e cromo.

São apenas alguns exemplos de elementos tóxicos integrantes de equipamentos comuns e familiares nos lixos que podem causar desde leves reações na pele até severas e irreparáveis agressões aos sistemas respiratório e nervoso, dependendo da quantidade e forma de contato”.

Neste ano de 2019 a equipe de supervisores da Aster passou por um programa de capacitação ministrado pelos técnicos da Coopermiti e iniciou uma parceria com a entidade para realização de coleta em condomínios atendidos pela empresa.

Para mais informações, envie uma mensagem pelo WhatsApp para +55 11 99115-6519

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É bom saber

Aperfeiçoamento e networking

O

Secovi-SP realizou em agosto a tradicional Semana Imobiliária, uma série de eventos voltados ao setor. Este ano, além da Convenção Secovi e do Prêmio Master Imobiliário, a programação contou com o Rede Show, iniciativa destinada exclusivamente a profissionais de intermediação de compra, venda e locação de imóveis.

Abriram a programação da semana as visitas técnicas a dois empreendimentos icônicos da capital paulista: a nova sede do Colégio São Luís (imediações do Parque Ibirapuera) e o Cidade Matarazzo (complexo multiuso em construção na região da Avenida Paulista).

Autoridades das três esferas do Executivo prestigiaram a abertura solene, com destaque para o ministro do Meio Ambiente, Ricardo Salles, o secretário estadual da Habitação, Flavio Amary (representando o governador João Doria), e o prefeito Bruno Covas.

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Foram dois dias de atualização, aperfeiçoamento e networking qualificado, com painéis e palestras sobre os mais diversos temas: perspectivas políticas e econômicas; os promissores Projetos de Intervenção Urbana (PIU), com potencial de transformar grandes regiões da cidade; expansão do mercado de coworking; insegurança jurídica; Lei Geral de Proteção de Dados; mobilidade urbana e novos meios de transporte, dentre outros.

Ainda em pauta, o futuro do crédito imobiliário em um mundo inundado de fintechs; debate com CEOs de grandes incorporadoras do País; pinga-fogo sobre área de loteamentos; lançamento de Manual de Multipropriedades; atendimento a clientes na era digital; e muito mais.

A Convenção Secovi teve patrocínio de Atlas Schindler, Caixa, Grupo Souza Lima, OLX, Abrainc, Comgás, Intelbrás, Mapfre, Mega Sistemas, Porto Seguro, Regus, Se-

rasa, Tokio Marine, SegImob e Techem. A cobertura completa do evento está disponível em www. secovi.com.br.

Sucesso Corretores, gerentes e diretores de imobiliárias conferiram a primeira e bem-sucedida edição do Rede Show. Além de painel com os maiores portais imobiliários do País, um debate inédito com os principais players do setor de iBuyers: Anima Casa, Grupo Zap, KeyCash e Loft. Tratam-se de empresas que compram imóveis com deságio, reformam e colocam à venda novamente, perfazendo seu lucro. Negócios imobiliários em Portugal; storytelling para negócios; estratégia de marketing de conteúdo para imobiliárias; como construir networking e usar a criatividade em prol dos negócios também estiveram em pauta no evento. Mais detalhes no portal Secovi-SP. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Síndico morador ou não? Eis a questão

P

or mais arraigados que sejam os conceitos, estes podem sucumbir à realidade e à necessidade. Mudanças e transformações sempre marcaram a história da humanidade, trazendo a reboque, além do progresso, a indispensável adaptação aos novos tempos. É um movimento recorrente e necessário.

Trazendo essa constatação para mais próximo do nosso mercado, é possível observar que, desde que foram regulamentados, os condomínios residenciais, comerciais e mistos tinham por paradigma a figura do síndico condômino. Responsável legal pela gestão dos edifícios, o fato de o síndico viver ali carrega vários significados, dentre os quais o real compromisso em fazer o melhor pela preservação e manutenção, além de captar diretamente os anseios dos moradores.

Os condomínios evoluíram em tamanho e complexidade. Alguns se transformaram em verdadeiros clubes. Outros se tornaram compactos para atender a novos estilos de vida, oferecendo serviços compartilhados, pay per use e uma série de inovações.

Entretanto, a única coisa que não evoluiu foi o número de condôminos dispostos a assumir a função de síndico. Ao contrário, cada vez mais, diminui a quantidade de candidatos ao cargo. Acontece que a lei impõe a existência dessa figura. E ela é fundamental para ser porta-voz das demandas dos condôminos e fazer a interface com as administradoras.

Focando apenas na cidade de São Paulo, existem aproximadamente 25 mil condomínios, que empregam milhares de funcionários e movimentam

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milhões de reais. Verdadeiras minicidades que não podem parar, razão pela qual cresce a demanda por síndico não-condômino, que tem as mesmas responsabilidades e atribuições que o síndico morador.

Aí vem a questão: o que é melhor para o condomínio: síndico morador ou síndico não-condômino?

O primeiro tem a vantagem de um vínculo maior com o condomínio. Ele pertence àquela comunidade. O segundo, por sua vez, desde que bem preparado, tem a vantagem da disponibilidade. Está no mercado e representa solução rápida para suprir a ausência de voluntários para a função.

A palavra-chave é preparo. Competência técnica para os desafios diários da gestão condominial. Daí a importância de capacitação, treinamento e cursos, alguns deles oferecidos pela Universidade Secovi, como o de ‘formação’ de síndicos – por sinal, um dos mais disputados e mais completos da área em âmbito nacional. Como todos aqueles que atuam nesse setor precisam estar aptos a dar conta de dezenas de atividades multidisciplinares, o curso é extensivo a funcionários de administradoras de condomínios.

O Secovi-SP, sempre atento às tendências, oferece caminhos para que os responsáveis pela gestão de condomínios estejam preparados para se adaptar às mudanças e fazer escolhas de maneira consciente. Qualquer falha pode ser prejudicial em termos econômicos, estruturais e sociais. Condômino ou não, um síndico tem de ser capacitado. É isso que todos devem considerar para bem decidir. « 9

Em Pauta

Reforma tributária: o que considerar para a atividade de locação Ricardo Lacaz - advogado

A

s propostas de reforma tributária – notadamente, PECs nº 45/2019 e nº 110/2019 – criam um novo imposto sobre o valor agregado, cada qual com suas peculiaridades.

Embora distintas, as propostas possuem um ponto comum: unificam os tributos federais, estaduais e municipais sobre o consumo.

Essa integração possui efeitos relevantes em diversas atividades, dentre as quais está a locação de bens imóveis. Como 10

é de conhecimento, essa atividade não está submetida ao ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e ao ISS (Imposto sobre Serviços). Assim sendo, a locação desenvolvida como atividade empresarial, portanto por meio de pessoa jurídica, está sujeita a uma carga tributária sobre o consumo de 3,65% ou, se optante pelo Lucro Real, de 9,25%. A totalidade das receitas, no entanto, sofre uma carga fiscal máxima de 14,53%, quando

optante pelo Lucro Presumido, já compreendida a tributação sobre a renda (IR e CSL), como indica o quadro na página 12.

Com a instituição de um tributo na sistemática de um Imposto sobre o Valor Agregado (IVA), com alíquotas de 25%, estima-se que a carga tributária sobre as locações aumentaria sensivelmente, já que a atividade praticamente não possui créditos a serem compensados (abatidos da base de cálculo), incidindo, assim, a Revista Secovi-SP

Em Pauta

alíquota proposta sobre o valor integral da receita de locação.

Tal incremento da carga fiscal enseja consequências relevantes para o setor, vez que o torna menos atrativo em relação às demais alternativas de investimento, como analisamos a seguir.

Aumento da carga e investimento A carga tributária de 14,53% se justifica quando se compreende a racionalidade econômica por trás dessa atividade. A aquisição de imóveis para locação é uma atividade empresarial e visa, portanto,

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obter retorno ao capital investido por meio da locação do bem.

Quando determinado bem é adquirido com o objetivo de gerar rendimentos periódicos, esse bem traduz um investimento de capital. O imóvel adquirido para locação é um investimento, no qual o aluguel representa o rendimento periódico esperado pelo comprador.

Sob a perspectiva do investidor, a aplicação do capital em imóvel para locação é mais uma das opções de investimento disponível no mercado, tanto quanto outros investimentos financeiros. É dizer, a decisão de comprar um

imóvel compete com as demais alternativas de investimento, especialmente aqueles que oferecem uma renda fixa periódica.

O investidor pode escolher entre adquirir um imóvel para aluguel ou aplicar seus recursos em outros investimentos, tais como a aplicação em títulos de renda fixa, CDB, Debêntures, LCI, LCA, CRA, CRI, dentre tantos outros disponíveis que possuem características de rendimento e segurança similares ao investimento em locação. Ou seja, o imóvel para locação é um investimento que compete com as demais alternativas de investimentos, notadamente aqueles de natu-

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Em Pauta

reza financeira, cuja tributação é cerca de 15%. Eis aí a razão para a carga fiscal aplicável à locação.

A neutralidade da tributação hoje existente possibilita ao investidor a tomada de decisão baseada em riscos e retorno atinentes ao investimento, não sendo a tributação um fator indutor no processo de decisão de onde aplicar o capital investido.

Há, portanto, neutralidade fiscal, um dos objetivos a serem alcançados pelos projetos de reforma tributária anteriormente citados.

A implementação do IVA teria efeito oposto: traria um desequilíbrio na equação de decisão do investimento, induzindo o aplicador a destinar seus recursos ao mercado financeiro, e não ao melhor investimento disponível.

Não é uma coincidência que a carga fiscal da locação no Lucro Presumido (14,53%) seja muito próxima daquela exigida para os investimentos financeiros (15%). Trata-se do reconhecimento de que ambos buscam um retorno sobre o capital investido: o aluguel é para a locação o que os juros são para os investimentos financeiros.

Em outras palavras, a tributação semelhante tem o claro objetivo de garantir neutralidade sob a perspectiva do investidor, de modo a não afetar a decisão no momento da comparação entre as opções disponíveis para aplicação de seus recursos.

Atualmente, a escolha é adquirir imóveis e rentabilizar o patrimônio ao custo de 14,53% ou realizar aplicações financeiras ao custo de 15% – ou seja, o tributo em nada altera a decisão do investidor. Com as propostas de reforma, essa equivalência salutar desapareceria, incentivando-se os investimentos financeiros em prejuízo dos investimentos produtivos e com alto potencial de geração de empregos.

Esse segundo caso é exatamente o que ocorre no mercado de locação: o imóvel locado é bem integrado na economia, responsável por gerar inúmeros empregos e investimentos em bens de consumo. Em um cenário de desemprego, o setor da construção civil é importante gerador de postos de trabalho, em especial para a mão de obra menos qualificada.

A importância da locação é

TRIBUTO

ALÍQUOTA

Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)

8,00%(1)

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)

2,88%(2)

Programa de Integração Social (PIS)

0,65%

Contribuição para a Seguridade Social (COFINS)

3,00%

Carga total (1) (2)

Alíquota de 25% e coeficiente de presunção de 32%.

Alíquota de 9% e coeficiente de presunção de 32%.

12

14,53%

ainda mais relevante na economia atual, marcada pelo acesso em detrimento da propriedade e pelo uso compartilhado de bens (shared economy). Não sem razão, existem diversos empreendimentos imobiliários voltados para investidores, tais como locações de cunho social (baixa renda), estúdios, students house, senior house, aluguel por temporada via Airbnb etc.

Dessa forma, o aumento da carga ensejaria o fim da neutralidade em relação às demais alternativas de investimento, o que é ainda mais sensível no cenário de juros baixos, que deprecia o valor da locação e reduz sua competitividade.

Logo, o aumento da carga fiscal em comparação com o mercado financeiro pode impactar negativamente o setor, em prejuízo dos investimentos verdadeiramente produtivos. Ainda que a reforma traga algum incremento na carga tributária para a locação, é fundamental que ela continue equiparada à tributação do mercado financeiro.

Neutralidade e direito à moradia Importante observar que a perda da neutralidade não é ruim apenas para o investidor, mas sobretudo para a população carente.

Isso porque, o ônus excessivo com o aluguel urbano é uma das principais causas para a relativa persistência do déficit habitacional no Brasil nos últimos anos, conforme Revista Secovi-SP

Déficit habitacional absoluto e relativo e distribuição percentual por situação censitária Brasil — 2007 a 2014 ANO

TOTAL

URBANO

RURAL

Absoluto

%

Absoluto

% do total

Absoluto

% do total

2007

5.885.375

10,4

4.831.285

82,5

1.024.090

17,5

2008

5.437.709

9,3

4.480.377

82,4

957.332

17,6

2009

5.897.976

9,9

4.945.336

83,8

952.640

16,2

2011

5.581.968

9,0

4.689.405

84,0

892.563

16,0

2012

5.430.562

8,5

4.664.113

85,9

766.449

14,1

2013

5.846.040

9,0

5.010.839

85,7

835.201

14,3

2014

6.068.061

9,0

5.315.251

87,6

752.810

12,4

indicado na tabela.

Parte das famílias de baixa renda não deseja morar nas periferias das grandes cidades, e sim em regiões mais centrais, onde há maior oferta de emprego, facilidade de acesso ao trabalho, melhor infraestrutura de lazer e educação – ou seja, melhor qualidade de vida.

Como o valor dos imóveis nas regiões centrais é, muitas vezes, inacessível para essas famílias, o aluguel se torna a alternativa possível. Na prática, essa parcela da população opta por pagar um aluguel maior que 30% de sua renda (ônus excessivo) para viver em regiões centrais, em vez de adquirir a casa própria nas regiões periféricas cujos imóveis possuem valores mais acessíveis.

Esse comportamento é demonstrado no gráfico da página 14.

Isso significa que o valor do aluguel representa uma parcela considerável no orçamento das famílias brasileiras. Considerando que o peso desse valor é releRevista Secovi-SP

vante no cenário atual, ele pode se tornar insuportável após a aprovação da reforma.

Com o aumento da carga tributária sobre a locação, o investidor perde rentabilidade e se vê diante de duas alternativas: vender o imóvel ou aumentar o preço do aluguel. Como o imóvel é um ativo de baixa liquidez, é provável que a maior parte dos investidores opte pela segunda alternativa em um primeiro momento, ao menos.

Dessa forma, os valores dos aluguéis tenderiam a crescer no cenário pós-reforma, o que pressionaria ainda mais o orçamento das famílias de menor renda. Assim, será obrigada a cortar gastos relevantes em outras áreas (saúde, educação, alimentação) ou abandonar os imóveis centrais por rescisão antecipada do contrato de locação, deslocando-se para áreas mais periféricas.

Consequentemente, o aumento abrupto da carga fiscal sobre a locação vai de encontro ao direito social de moradia garantido pelo

texto constitucional (art. 6º da Constituição Federal). Note-se que o direito à moradia não se limita à propriedade do imóvel, mas inclui todas as formas de acesso à moradia digna, o que também contempla o aluguel de imóveis.

Na chamada “era do acesso” em que vivemos, a locação passa a ser tão importante quanto a propriedade – talvez, até mais, em termos populacionais. Afinal, há mais pessoas alugando que comprando imóveis.

Respeito ao direito adquirido Ainda que a reforma opte pelo aumento da carga fiscal do setor de locação sem considerar o impacto econômico e social dessa alteração, vale ressaltar que a elevação abrupta da tributação pode ensejar externalidades negativas, como o aumento do contencioso fiscal.

Há um sem-número de contratos de locação em vigor, para os 13

Fonte: https://ideas.repec.org/p/cdp/texdis/td582.html

Em Pauta

Em Pauta

quais o locador estimou a rentabilidade e agiu com base na legítima expectativa de que a carga tributária seria de, no máximo, 14,53%.

Não se trata de alegar direito adquirido a “regime jurídico”, argumento reiteradamente rechaçado pela jurisprudência do STF. De fato, o que existe nesses contratos é ato jurídico perfeito, bem como direito adquirido subjetivo.

A mudança abrupta da carga fiscal (no caso, 14,53% para 25%, acrescido, ainda, do IR e da CSL) enseja um desequilíbrio econômico-financeiro nos contratos de longo prazo pactuados (contrato de locação de 30 meses), frustrando a estimativa inicial e, consequentemente, a legítima expectativa do contribuinte que dispôs de sua propriedade com base nas regras da lei atual, sem poder antever um aumento de cerca de 72% de sua carga fiscal em um futuro próximo.

Oportuno relembrar a experiência da instituição do regime

não-cumulativo de PIS e Cofins.

Esse novo regime majorou sensivelmente as alíquotas, muito embora tenha concedido certos créditos. Dessa forma, o legislador reconheceu que a mudança abrupta poderia afetar alguns contratos de longo prazo.

Por essa razão, a legislação (art.

10 da Lei nº10.833/2003) foi alterada para permitir a manutenção do regime cumulativo para as receitas relativas a contratos pactuados antes de 31/10/2003, com prazo superior a um ano, de administradoras de planos de consórcios e construção por empreitada (XVII do caput e nos §§ 1º e 2º do art. 10 desta Lei).

A eventual aprovação de um imposto nos moldes do IVA, que implicaria em um substancial incremento da carga tributária sobre as locações, potencialmente geraria a existência de dois regimes fiscais sobre a atividade de locação: o regime anterior para os contratos existentes

e um novo regime para os novos acordos. Essa situação traria uma indesejada complexidade ao já complexo sistema tributário, indo contra os objetivos buscados pelos projetos de reforma tributária: a simplificação e a redução do contencioso fiscal.

Nesse sentido, a atividade de locação, pelas razões expostas, não deveria ingressar no campo de incidência da tributação sobre o valor agregado. A perda de neutralidade fiscal traria consequências danosas, econômicas e sociais, seja pela redução do investimento em setores produtivos, como o da construção civil, seja pelo aumento do custo da moradia, por meio da locação.

O presente trabalho foi gerado no âmbito de grupo que discute a Reforma Tributária no Secovi-SP, com a participação dos diretores Ely Wertheim, Caio Portugal, Lair Krähenbühl e do colega Rodrigo Dias, a quem agradeço as valiosas contribuições. «

Distribuição percentual dos componentes do Déficit habitacional — Brasil 2007 a 2014 60,0 50,0 Habitação precária

40,0

Ônus excessivo aluguel

30,0

Coabitação familiar

20,0

Adensamento excessivo

10,0 0,0

2007

2008

2009

2011

2012

2013

2014 Fonte: Fundação João Pinheiro (2017)

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Revista Secovi-SP

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Moradia acessível A partir de janeiro de 2020, construtoras e incorporadoras deverão disponibilizar apartamentos acessíveis em todo o País, conforme demandas específicas. Secovi-SP e entidades parceiras do setor elaboram e lançam, ainda este ano, cartilha para orientar empreendedores sobre as novas regras Luciana Ferreira

E

ntra em vigor, em 26 de janeiro do próximo ano, a regulamentação do artigo 58 da Lei Brasileira de Inclusão (Lei n° 13.146/2015), a LBI, objeto do Decreto Presidencial nº 9.451, assinado em 26 de julho de 2018. Trata-se de uma grande transformação na vida dos portadores de necessidades especiais, com impacto direto em um dos principais setores econômicos do País: o imobiliário.

O decreto torna obrigatória a 16

acessibilidade em todas as novas unidades residenciais, excetuando os imóveis cobertos pelo artigo 32 da LBI, referente às Habitações de Interesse Social (HIS), que já contam com regramento específico. A partir de 26 de janeiro de 2020, portanto, as incorporadoras e as construtoras deverão protocolar seus projetos para aprovação considerando todos esses requisitos.

No texto, fica estabelecido que

100% das unidades devem ser projetadas prevendo a possibilidade de adequação posterior. Ou seja, devem possuir características construtivas que permitam – a partir de alterações de layout, dimensões internas ou quantidade de ambientes – a adaptação para uma unidade internamente acessível, sem que sejam afetadas a estrutura da edificação e as instalações prediais. Nesse caso, a legislação prevê que a pessoa Revista Secovi-SP

com deficiência ou mobilidade reduzida, ao adquirir um imóvel na planta, possa requerer à incorporadora ou à construtora que a unidade seja entregue totalmente acessível, sem nenhum custo adicional. O pedido, porém, precisa ser feito por escrito, antes do início das obras.

Para os empreendimentos que adotarem sistema construtivo que não permita alterações futuras, tais como alvenaria estrutuRevista Secovi-SP

ral, paredes de concreto, impressão 3D ou equivalentes, a regra determina que 3% do total de apartamentos sejam projetados com as características da unidade acessível, independentemente de haver demanda posterior.

As duas possibilidades são vistas como positivas e podem trazer ganhos para a sociedade e para o mercado, na avaliação de Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilida-

de do Secovi-SP. “São condições adequadas, pois, em ambos os casos, atende-se o consumidor com demandas específicas”, afirma. O artigo 58 da LBI lista também as adaptações construtivas que deverão estar disponíveis para escolha do requerente de acordo com suas necessidades, como puxador horizontal na porta do banheiro, barras de apoio no box e na bacia sanitária, torneiras com acionamento por 17

Imagem: iStock

Capa

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alavanca ou sensor, fita contrastante para sinalização de degraus e registros, bancadas, lavatórios, quadro de energia, interruptores e tomadas com altura adequada a pessoas com nanismo.

“O decreto regulamentado foi redigido pelo Ministério dos Direitos Humanos, em parceria com entidades do setor imobiliário, e representa um significativo avanço em relação ao atendimento da LBI e rumo à arquitetura inclusiva”, complementa Borges.

A arquiteta Silvana Cambiaghi, mestre em acessibilidade pela

Universidade de São Paulo, especialista em desenho universal e presidente da CPA (Comissão Permanente de Acessibilidade da Prefeitura de São Paulo), comemora a obrigatoriedade. “A medida marca uma nova maneira de morar”, diz. Desde a infância, ela utiliza cadeira de rodas e, após uma viagem à Europa na década de 1990, decidiu trazer o conceito de acessibilidade para o Brasil.

Silvana lembra que, antigamente, os apartamentos eram naturalmente acessíveis, com menos cômodos e espaços maiores. Po-

rém, há cerca de duas décadas, os cômodos diminuíram e multiplicaram-se, tornando muitas unidades inacessíveis para os portadores de necessidades especiais.

“Esse decreto traz um retorno à habitação de qualidade”, reitera.

Arquitetura inclusiva “O avanço neste tipo de reflexão certamente influenciará a forma de projetar e de construir edificações”, opina a arquiteta urbanista Adriana Levisky, mem-

Unidade internamente acessível Nos empreendimentos com unidades adaptáveis, o adquirente poderá escolher, dentre os itens listados no Anexo I do decreto, aqueles necessários para a conversão de sua unidade em internamente acessível. Para o caso em que vale a regra dos 3%, as unidades já são concebidas com estas características construtivas.

Confira as principais características construtivas da unidade internamente acessível: • Vão livre de passagem das portas; • Largura mínima dos corredores; • Tratamento de eventuais desníveis no piso no acesso à unidade e em seu interior, incluindo varandas e terraços; • Alcance visual adequado de janelas e guarda-corpos; • Faixa de altura dos dispositivos de comando (ou altura especificada pelo adquirente); • Equipamentos de comunicação (alarme, campainha, interfone), quando disponibilizados no empreendimento; • Área de manobra com amplitude mínima

de 180°, com permissão para compensação usando o vão da porta; • Em pelo menos um dormitório: área de transferência* em um dos lados da cama; • Em pelo menos um banheiro: aproximação frontal ao lavatório, áreas de transferência* para bacia e chuveiro, e previsão de reforço nas paredes para instalação de barras de apoio; • Na cozinha e área de serviço: área de aproximação frontal à pia e áreas de aproximação lateral aos equipamentos, como fogão, geladeira e micro-ondas, entre outros.

(*) área de transferência que permita, no mínimo, o acesso de um módulo de referência.

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Revista Secovi-SP

Capa

Revista Secovi-SP

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Capa

bro do Conselho Deliberativo da regional São Paulo da AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura) e sócia titular do escritório Levisky Arquitetos - Estratégia Urbana.

Adriana explica que o conceito de adaptabilidade trazido pela legislação abre um grande campo de investigação e qualificação na construção civil. A adaptabilidade dos espaços e o conceito de caráter extremamente sustentável, segundo ela, serão temas compreendidos e aplicados por toda a cadeia da construção.

“Contratantes, projetistas, arquitetos, urbanistas, engenheiros estruturais e de instalações prediais, usuários e investidores terão de se debruçar sobre este assunto, revisitando os modelos de habitar tão intensamente e criativamente dinamizados no mundo contemporâneo.”

A intensificação do adensamento populacional em ambientes urbanos e o visível envelhecimento da população

Borges: “Decreto representa um significativo avanço em relação ao atendimento da LBI e rumo à arquitetura inclusiva”

mundial também estão inseridos na necessidade de se observar a arquitetura inclusiva com outros olhos. Pesquisa do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), divulgada no ano passado, mostra que um em cada quatro brasileiros será idoso em 2060. Em 2039, o número de pessoas acima de 65 anos irá superar o de crianças com até 14 anos. “Essa situação vem nos apresentando rapidamente novas demandas, novas soluções ergonômicas, novas formas de cuidado, de oferta de serviços, de utilização e adaptação dos espaços existentes. Enfim, todos estes fatores irão necessariamente afetar as práticas de projetos, produtivas, econômicas, tecnológicas, de consumo e de responsabilidade social e ambiental na construção civil, em especial no mercado imobiliário”, comenta a arquiteta.

A preocupação com a matriz etária brasileira, que deve ser

Foto: Divulgação

Silvana: “Artigo 58 atende às necessidades de quem não é considerado médio padrão, como obesos, idosos, gestantes, cadeirantes” 20

equivalente à europeia em 2050, é mais um motivo para se reforçar a atenção com a arquitetura inclusiva, defende o vice-presidente do Secovi-SP. “Mesmo as pessoas que não são portadoras de necessidades especiais estão envelhecendo e, eventualmente, vão precisar de uma cadeira de rodas para deslocamentos, por exemplo. Por isso, estamos incentivando a mudança para uma arquitetura inclusiva com gradualismo e para que possamos caminhar futuramente para apartamentos visitáveis”, destaca Carlos Borges, enfatizando que o setor está trabalhando para equilibrar as questões econômicas e os direitos inquestionáveis dos portadores de deficiência e necessidades especiais.

Para Silvana Cambiaghi, a arquitetura inclusiva remonta à melhoria da qualidade de vida para todos, independentemente de suas particularidades. “O artigo 58 veio atender às necessidades de quem não é considerado o homem méRevista Secovi-SP

Intermediação

Revista Secovi-SP

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Foto: Tatiana Antonelli

Adriana: “Conceito de adaptabilidade trazido pela legislação abre um grande campo de qualificação na construção civil”

dio padrão, ou seja, os obesos, idosos, gestantes, cadeirantes etc.”

Orientar é preciso A partir de um entendimento entre o Ministério dos Direitos Humanos e o setor imobiliário, representado por um grupo de trabalho formado por representantes de Secovi-SP, Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura), SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), começou a ser desenvolvida uma cartilha com o intuito de orientar o mercado sobre a aplicação do conceito de acessibilidade na incorporação imobiliária. Inédito no mercado,

o material será lançado em dezembro deste ano.

“A Lei não mexe com as edificações existentes. Aplica-se somente aos projetos protocolados para aprovação a partir de 26 de janeiro”, enfatiza Carlos Del Mar, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, do SindusCon-SP e conselheiro da CBIC, ao pontuar a importância da cartilha para esclarecer este e outros pontos. Como exemplo, o advogado cita situações práticas que serão abordadas no trabalho. “A cartilha vai sinalizar as modificações que ocorrerão em todo o processo, como mudanças no Memorial de Incorporação, na Convenção de Condomínios, no Memorial Descritivo da Obra e no Manual do Proprietário”, pontua.

A vaga de garagem acessível é um dos pontos importantes da legislação e também será tratada na publicação. O texto da Lei prevê que 2% das vagas sejam reservadas para veículos transportando pessoas com deficiência ou baixa mobilidade. “Você pode ter vagas de uso comum ou vinculadas.

O portador de necessidades especiais terá direito de trocá-la, e isto tem reflexo na Convenção de Condomínio, pois a Lei dá a esse

morador o direito de requisitá-la”, explica o conselheiro. Nesse caso, uma vaga deverá ficar sob administração do condomínio, que terá de fazer essa cessão temporária para quem necessitar de ajuda no embarque ou desembarque.

“A Convenção do Condomínio precisa ter essa regra muito bem definida e caberá ao síndico ou ao administrador gerenciar essa situação”, cita Del Mar. Carlos Borges ressalta que a ideia da cartilha é realmente tratar as questões do cotidiano e incentivar as empresas a adotarem uma nova visão. “Somos absolutamente favoráveis à incorporação definitiva da acessibilidade nos nossos projetos. Entendemos que o caminho escolhido foi bastante razoável no aspecto econômico. Este é mais um passo para aquilo que chamo de arquitetura inclusiva”, finaliza. «

Del Mar: “A Lei não mexe com as edificações existentes. Aplicase somente aos projetos protocolados a partir de janeiro” 22

Revista Secovi-SP

Institucional

Revista Secovi-SP

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Interior

Compartilhar é a solução Tendência nas principais cidades paulistas, mercado de coworking se consolida e projeta crescimento para os próximos anos

V

ocê sabe o que é um coworking? Por definição, este é um modelo de trabalho que se baseia no compartilhamento de espaço e recursos de escritório, reunindo pessoas que não necessariamente exercem atividade para a mesma empresa ou na mesma área de atuação. Pode receber no mesmo local, profissionais liberais, empreendedores e usuários independentes. Aliás, é alternativa encontrada por muitos autônomos para solucionar o ‘problema’ de isolamento do modelo conhecido como home office. Some-se ainda à lista de vantagens o fato de servir como meio de estabelecer novos contatos ou negócios por meio do networking.

E tudo isso de maneira mais sustentável e econômica.

24

Mercado que se consolida cada vez mais no mundo e no Brasil, é impossível não atentar para essa tendência. Segundo o Censo Coworking Brasil, a atividade cresceu 48% entre 2017 e 2018 em todo o País. O levantamento aponta a existência de 1.194 espaços de coworking atualmente nos 26 Estados e no Distrito Federal, que juntos faturaram cerca de R$ 130 milhões em 2018.

“O mercado de escritórios compartilhados tem registrado importante expansão no interior paulista, atendendo uma demanda crescente e ampliando as oportunidades de negócios. No ano passado, 48,4% dos coworking do Estado de São Paulo estavam localizados no Interior, sendo 16 deles somente na

Luciana Ferreira

minha cidade, São José dos Campos”, destaca Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação.

O tema pautou o painel “Interior paulista: o cenário ideal para investimentos nesta retomada da economia”, um dos destaques da Convenção Secovi 2019, realizada em agosto.

Na ocasião, Tiago Alves, CEO da Regus do Brasil, explicou que a atividade de coworking está inserida dentro de uma tendência ainda maior, a da economia compartilhada, o que poderia explicar o crescimento expressivo nos últimos anos. “Nada mais é privativo, tudo pode ser compartilhado, desde casas, carros, escritórios, até animais”, disse, referindo-se aos aplicativos de Revista Secovi-SP

Interior

compartilhamento de animais de estimação. Para ele, além da redução de gastos, os coworking profissionais oferecem inúmeras vantagens para os usuários.

“Endereço privilegiado, redução de burocracia e networking qualificado são apenas alguns dos benefícios.”

Foto: iStock

Diferenciais Com um pouco mais de 1 milhão de habitantes e considerada um dos grandes polos tecnológicos da América Latina, Campinas conta com 26 espaços compartilhados. A Regional do Secovi na cidade está instalada em um deles, e a migração para o novo endereço foi muito positiva, na avaliação do diretor local Marcelo Coluccini. “O custo menor e a interação com outras empresas do setor no mesmo espaço só trouxeram benefícios, incluindo o fortalecimento do networking”, comenta.

Sorocaba também contabiliza um grande número de espaços desse tipo. A cidade abriga 4,03% dos 465 estabelecimentos instalados no Estado de São Paulo em 2018, de acordo com o Censo Coworking. “Realmente, o município conta com vários escritórios dessa modalidade, em pequenas e grandes instalações. Networking, instalações atualizadas, de-

sign moderno e até questões tecnológicas são alguns diferenciais que talvez o usuário não tenha em casa. Acredito que esse modelo de negócio vai se desenvolver ainda mais”, acrescenta Guido Cussiol Neto, diretor regional do Secovi em Sorocaba.

Tempo para o que importa Em São José do Rio Preto, no noroeste paulista, há uma grande adesão de multinacionais e empresas de tecnologia da informação por este tipo de produto.

“Muitas delas optam por não ter instalações físicas e acabam locando mensalmente um espaço compartilhado”, afirma Alessandro Nadruz, diretor regional do Secovi na cidade.

O município, que aparece na 14ª posição do ranking nacional do índice Firjan (Federação das Indústrias do Estado do Rio de Janeiro) de qualidade de vida em 2018, possui cerca de 10 espaços compartilhados, conforme o Censo Coworking Brasil.

Para Nadruz, a praticidade é um dos aspectos mais importantes no momento da escolha.

“O proprietário de coworking me disse que o perfil dos usuários é de pessoas que pretendem se dedicar 100% à atividade-fim, sem ter de se preocupar

com o mau funcionamento do ar-condicionado e da telefonia, internet lenta ou reposição de copos para o café. Dessa forma, é possível otimizar processos e obter resultados mais efetivos no trabalho.”

Santo André, no ABC paulista, aparece com aproximadamente 15 instalações no levantamento de abrangência estadual de coworking. Segundo o presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), Marcus Santaguita, este município e São Bernardo do Campo estão despontando neste segmento na região. “Como temos muitas salas em estoque e lajes inteiras disponíveis, o modelo representa alternativa para viabilizar a locação desses espaços. É uma tendência que deve crescer bastante na região”, ressalta. Além de se abster da preocupação com manutenção, mobília etc., o cliente encontra entre as facilidades a dispensa de fiador. «

Marcondes: “Mercado registra importante expansão no interior paulista, ampliando as oportunidades de negócios” Revista Secovi-SP

25

Imagem: iStock

Loteamentos

Radiografia nacional Pesquisa sobre o mercado de loteamentos realizada por Aelo e Secovi-SP, em parceria com a Brain - Bureau de Inteligência Corporativa, foi ampliada do Estado de São Paulo para 180 municípios do País

A

Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), entidade que tem abrangência nacional, expandiu para todo o País a pesquisa do mercado de lotes urbanizados que tem sido feita no Estado de São Paulo desde o final de 2017. E manteve a parceria com o Secovi-SP e a Brain - Bureau de Inteligência Corporativa para realizar essa radiografia do setor.

Agora, com um estudo mais completo, é possível analisar o comportamento do setor de desenvolvimento urbano de 180 26

municípios – mais que o dobro da área pesquisada no Estado de São Paulo, que abrange 65 cidades das principais regiões administrativas.

A pesquisa reúne informações de lançamentos de novas unidades de loteamentos no intervalo de janeiro de 2018 a março de 2019, organizados e comparados por trimestres. O melhor resultado percebido até agora refere-se ao quarto trimestre de 2018, quando foram lançados 18.463 lotes dentro do universo pesquisado. Apesar de o resultado do primeiro trimestre de 2019 ter sido menor, com 11.480

Shirley Valentin

unidades lançadas, ainda assim superou em 20% o total de igual período do ano passado. O mesmo ocorreu com os resultados dos lançamentos do segundo trimestre deste ano, com 11.447 unidades novas e 18% acima do registrado no mesmo período de 2018 (9.675 unidades).

“Em relação aos dados do final de 2018, os resultados atuais podem ser considerados ruins.

Contudo, quando comparados por trimestres, com os mesmos períodos do ano passado, os números são bons. Um detalhe interessante é que registramos dois Revista Secovi-SP

Loteamentos

períodos de alta e, assim como na incorporação imobiliária, o último trimestre do ano costuma ser o melhor e mais positivo para os loteadores”, analisa Fábio Tadeu Araújo, sócio-diretor da Brain.

Semestre Nos seis primeiros meses deste ano, foram lançados 22.927 lotes, número 25,8% acima dos 18.224 registrados no mesmo período de 2018. Esse crescimento é considerado positivo por Araújo. Em 2018, do total lançado no primeiro semestre, de 75% a 80% das unidades estavam em loteamen-

tos abertos. No terceiros e quartos trimestres, a representação de loteamentos abertos caiu para 66% e 57,6%, respectivamente.

No primeiro trimestre deste ano, porém, unidades em loteamentos fechados tiveram representação de 45% contra 55% nos loteamentos abertos.

A leitura dos dados mostra que os desenvolvedores urbanos têm sido um pouco mais cautelosos com lançamentos em loteamentos fechados. Esse comportamento empresarial, de acordo com Araújo, não se explica pela dificuldade na aprovação desse tipo de produto imobiliário, mas

sim pelo alto custo tanto do projeto quanto do lote, cujo tíquete médio é maior do que aqueles de unidades em loteamentos abertos. “Esses fatores aumentam o risco para o loteador, que acaba pensando mais no volume de unidades lançadas. Mas acreditamos em um cenário de equilíbrio entre as modalidades ainda este ano.”

Informações sobre a comercialização de unidades de lotes referem-se somente ao ano de 2019, quando os dados passaram a ser compilados. No primeiro trimestre, foram vendidos 13.157 lotes, ao passo que

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Loteamentos

no segundo trimestre, esse volume subiu para 15.384 unidades vendidas. Desse total, 8.823 lotes foram comercializados somente no Estado de São Paulo, que representa 57% de todo o mercado brasileiro. “Em breve, incluiremos Minas Gerais na pesquisa e a expectativa é que essa participação fique em 50% para São Paulo e 50% para o restante do Brasil. O mercado mineiro de loteamentos é o segundo mais importante do País”, explica Araújo.

Mercado regional Nas 65 cidades do Estado de São Paulo que compõem a base da pesquisa de loteamentos, no segundo trimestre de 2019 (abril a junho), foram lançados 7,9 mil lotes residenciais, divididos em 27 loteamentos, resultando na média de 294 lotes por em-

preendimento. Comparado com o segundo trimestre de 2018, quando foram lançados 6,3 mil lotes, houve um crescimento de 27%. (gráfico 1) Quando segmentado por região administrativa (RA) do Estado, a RA de Campinas registrou a maior quantidade de unidades lançadas no segundo trimestre, com 4.171 lotes e VGL (Valor Global Lançado) de R$ 625 milhões. (gráfico 2) Em volume de vendas, no segundo trimestre foram comercializados 8,8 mil lotes, líquidos de distratos, nas 65 cidades pesquisadas. A RA de Campinas concentrou 29% dos lotes vendidos. (gráfico 3) Nas cidades pesquisadas, há 514 empreendimentos com lotes disponíveis para venda, lançados a partir de julho de 2013. Esses loteamentos totalizam 186,2 mil lotes, dos quais

36,3 mil ainda estavam disponíveis para venda em junho deste ano. Desse total, 66% dos lotes tinham até 250 m² de área privativa e 38% preço médio por metro quadrado de área privativa entre R$ 401,00 e R$ 600,00.

Ainda, 54,7% das unidades estão em loteamentos abertos e 45,3% em fechados.

A área média dos lotes lançados em loteamentos abertos foi de 216 m², enquanto os loteamentos fechados registraram metragem média de 350 m². O preço médio do metro quadrado de área privativa nos loteamentos fechados também é maior que nos empreendimentos abertos.

De acordo com a pesquisa, os loteamentos à venda, em média, tinham proposta de parcelamento em 145 prestações, com entrada de 13% do valor do lote e prestações de

Loteamentos lançados no Estado de São Paulo — Gráfico 1

28

Revista Secovi-SP

Loteamentos

Lotes lançados no Estado de São Paulo — Segmentados por Região Administrativa — Gráfico 2

R$ 1.248,00. Para pagamentos à vista, o desconto médio foi de 8% do valor do lote.

Conforme Araújo, nos loteamentos abertos, o tíquete médio do lote é de R$ 85.500,00, e nos fechados, R$ 198.000,00. Por metro quadrado, o valor foi calculado em R$ 396,00, nos loteamentos abertos e em R$ 567,00 nos fechados.

“Produtos novos estão vendendo muito bem, porque o mercado de unidades remanescentes e lançadas são completamente diferentes”, diz.

Expectativa No Estado de São Paulo, os números de lançamentos foram bastante positivos e a expectativa do setor é que neste ano seja registrada uma significativa reRevista Secovi-SP

cuperação. Nos seis primeiros meses do ano, foram lançados 46 loteamentos, resultado um pouco acima da metade do total lançado em todo o ano passado, que foi de 88 loteamentos.

“Isso indica que vamos superar os índices, porque, tradicionalmente, o quarto trimestre do ano concentra o maior número de lançamentos”, lembra Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo.

Em número de unidades de lotes, 2019 tem registrado dados acima dos de 2018. No primeiro e segundo trimestres, o crescimento foi de 27% e 24%, respectivamente, em comparação com os mesmos períodos do ano passado.

“Isso indica uma redução do

tamanho médio dos loteamentos ou, então, a ampliação das fases de lançamento. Ou seja, os empreendedores estão fracionando em duas ou três fases o lançamento. Também registramos mais produtos econômicos, que se ajustam à realidade socioeconômica atual do País”, avalia Araújo.

“Os índices de contratação formal, com carteira assinada, para profissionais com salários acima de R$ 4 mil, continuam negativos. As empresas têm demitido mais funcionários com cargos de chefia do que contratado. Esse é um bom motivo para que os loteadores olhem com mais atenção o mercado de lotes econômicos.”

De acordo com dados do Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados), de 29

Loteamentos

Lotes vendidos no Estado de São Paulo — Segmentados por Região Administrativa — Gráfico 3

janeiro a agosto deste ano, o saldo positivo resultante entre a diferença do número de trabalhadores admitidos e desligados está concentrado nas faixas salariais de até R$ 1.000,00 e de R$ 1.001,00 a R$ 2.000,00.

Olhando os indicadores do mercado de loteamentos no Estado de São Paulo, percebe-se que os produtos lançados

estão menores e mais baratos.

Contudo, as vendas superam os lançamentos. “Esta é a fotografia do momento atual do mercado. Pesquisas regionais e nacionais, como essas, nos ajudam no relacionamento com órgãos da administração pública e concessionárias de serviços. Com base nos números e nas análises da pesquisa, pode-

mos apresentar a grandeza deste mercado e pleitear melhorias e mudanças para o setor, como garantir celeridade na aprovação de projetos de loteamentos”, conclui Portugal.

A pesquisa completa do mercado de loteamentos está disponível somente para as empresas associadas da Aelo e do Secovi-SP. «

Movimentação de empregos – Brasil

Fonte: CAGED

Acumulado de janeiro a agosto/2019

30

FAIXA SALARIAL

ADMITIDOS

DESLIGADOS

SALDO

Até R$ 1.000

1.479.144

1.208.349

270.795

R$ 1.001 a R$ 2.000

7.745.597

7.263.503

482.094

R$ 2.001 a R$ 3.000

799.326

899.603

-100.277

R$ 3.001 a R$ 4.000

235.989

285.272

-49.283

R$ 4.001 a R$ 20.000

292.763

396.422

-103.659

Mais de R$20.000

11.513

20.565

-9.052

Não classificado

158.946

109.924

49.022

Total

10.723.278

10.183.638

539.640

Revista Secovi-SP

Capa

Revista Secovi-SP

31

Intermediação

Negócios inteligentes Atenta a tendências locais e mundiais, a Rede Imobiliária Secovi busca proporcionar atualização e aperfeiçoamento constantes às empresas associadas Leandro Vieira

I

nteligência no uso de dados e modelos alternativos de trabalho estão entre os mais recentes temas focalizados pela Rede Imobiliária Secovi (RIS), na busca constante de oferecer atualização e aperfeiçoamento às empresas associadas.

Iniciativa realizada em setembro reuniu especialistas 32

para compartilhar experiências e assuntos que em muito contribuem para colocar empresas intermediadoras em sintonia com a atualidade.

Danilo Igliori, chairman do DataZap, explicou como o trabalho com dados pode fornecer informações essenciais para subsidiar a tomada de decisão nos

negócios. Exemplos disso são a captura de tendência de aumento de unidades para locação e de oferta da atratividade de apartamentos menores.

Dados captados pelo DataZap indicam que, em 2013, os leads efetivos gerados por área útil de apartamentos até 30 m² era de 5,97%. Em 2018, esse número Revista Secovi-SP

Foto: iStock

Intermediação

subiu para 7,43%. Por outro lado, os leads de imóveis com metragem entre 91 m² e 120 m² caiu de 13,15% para 11,27%.

A locação em alta foi outra tendência apresentada pelo executivo. De acordo com Igliori, é preciso saber se o aumento da procura por aluguel reflete mais um comportamento do consumidor do que um sintoma econômico. “Precisamos verificar se é por causa do bolso do cliente”, ponderou.

Dentre as diversas opções da exploração de dados, ele destacou a possibilidade de aferir média de preço de metro quadrado por quadra e por rua da cidade, calcular rentabilidade média por tipologia de imóvel, valorização imobiliária por tipo de imóvel e por região, entre outras.

A título de exemplo, usou como amostra um apartamento de 10

Romero: “Debate sobre iBuyers é forte nos EUA. Movimento chegou para quem quer trocar de imóvel mais rapidamente”

anos, 85 m², com 3 dormitórios, 1 suíte e 2 vagas de garagem. Só na Rua Fradique Coutinho, em Pinheiros, dependendo da quadra em que a unidade esteja, o preço do metro quadrado pode variar de cerca de R$ 9.500 (quadra próxima à Rua Cardeal Arcoverde) para R$ 10.500 (proximidade da Rua dos Pinheiros), chegando a R$ 11.500 (entre as ruas Wisard e Aspicuelta).

Variação significativa também pode ser observada ao longo da Alameda Santos, no bairro dos Jardins. Um imóvel de 125 m², com 3 dormitórios, 1 suíte e 1 vaga de garagem, com 45 anos,

pode ter preço de R$ 8.200 o metro quadrado (proximidades da Rua da Consolação) até R$ 10.994 (entre a Rua Augusta e a Padre João Manoel).

Se o imóvel for de lançamento e tiver as mesmas características, esses preços variam de R$ 10.105 a R$ 13.527, respectivamente às mesmas localizações.

Fonte: Data Zap

Revista Secovi-SP

33

Intermediação

cada vez maior, na precificação dos produtos das imobiliárias.

Foto: Divulgação

Benefícios Nelson Parisi, presidente da Rede Imobiliária Secovi, em boas-vindas às novas associadas da RIS, apre-

sentou resumidamente os benefícios disponíveis a quem integra a RIS. Caso, por exemplo, do Órulo – plataforma que reúne oferta de imóveis remanescentes de incorporadoras de São Paulo. Por meio dela, os corretores podem oferecer unidades novas a seus clientes. «

Modelos de trabalho Marcelo Romero, diretor de Inteligência de Mercado da RIS, compartilhou tendências do mercado de intermediação norte-americano apresentadas na última edição do Inman Connect, em Las Vegas(EUA). “Por lá, o debate sobre a atuação das iBuyers é forte. É um movimento que chegou para quem quer trocar de imóvel mais rapidamente”, disse. Em média, o americano troca de casa a cada oito anos. No Brasil, essa média é de 20 anos.

O executivo também falou sobre modelos de trabalho que foram pauta do evento, como: RedFin, Zillow, Opendoor e KellerWilliams (ver quadro).

Romero sublinhou que o DNA desses regimes passa por empoderamento do cliente, ao mesmo tempo em que se empenham esforços para educá-lo; diminuição dos atritos entre clientes compradores e vendedores e pelo acerto, 34

Modelos de trabalho RedFin – que tem a figura do corretor executivo (funcionário assalariado pela empresa, que recebe bônus de desempenho em vez de comissão).

Zillow – maior portal imobiliário dos EUA, com 85% do mercado. Recentemente, optou por abrir mão do corretor e ele mesmo fazer operações de compra e venda. A ‘animosidade’ gerada fez com que a companhia perdesse 15% do valor de mercado na Bolsa, segundo Marcelo Romero.

Opendoor – começou sem corretor, mas voltou atrás e passou a operar com intermediação.

KellerWilliams – beneficiando-se do regime de exclusividade (que faz com que cada corretor tenha oito imóveis, em média, em sua carteira), a empresa compartilha seus estoques com os profissionais.

Revista Secovi-SP

Foto: iStock

Igliori: “É preciso saber se aumento da procura por aluguel reflete comportamento do cliente ou sintoma econômico”

Intermediação

IORIDADE PR

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CE

GR

EN

Revista Secovi-SP

M IC

R O FIN

AN

35

Entrevista

Licenciamento ágil e menos burocrático Nas mãos do advogado Cesar Azevedo desde janeiro de 2019, a Secretaria Municipal de Licenciamento evoluiu em modernidade, em agilidade e insere o setor imobiliário em um novo modelo de aprovação de projetos Maria do Carmo Gregório

N

o comando da Secretaria Municipal de Licenciamento (SEL) desde janeiro de 2019, o advogado Cesar Azevedo diz ter o compromisso de tornar os processos cada vez mais ágeis. Para tanto, busca implementar projetos que, de for36

ma permanente, gerem impactos positivos nas formas de aprovar e fiscalizar obras e edificações na cidade, com ações que reduzam a burocracia, para facilitar a vida do cidadão e do empreendedor.

Azevedo ingressou na Prefeitura de São Paulo em 2017, onde

atuou como chefe de gabinete das secretarias de Subprefeituras, da Casa Civil e do Gabinete do Prefeito. De setembro de 2018 a janeiro de 2019, como secretário municipal de Gestão, conduziu o processo de Reforma da Previdência Municipal junto à Revista Secovi-SP

Entrevista

Câmara e às entidades da sociedade civil.

Foi diretor e chefe de gabinete da Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor (2014 a 2016). Ocupou o cargo de diretor nas secretarias de Relações Institucionais e de Desenvolvimento Metropolitano (2007 a 2012). Foi responsável também pela coordenação do plano de modernização e reestruturação do Instituto de Pesos e Medidas do Estado de São Paulo (Ipem/ SP), como assessor-chefe do órgão (2013 a 2014).

Nesta entrevista exclusiva à Revista Secovi-SP, o secretário fala sobre as iniciativas realizadas e em curso na SEL.

O que a Secretaria tem feito para reduzir a burocracia e os prazos para aprovação de projetos e emissão de licenciamentos na cidade de São Paulo?

Desde 2017, a Secretaria Municipal de Licenciamento trabalha para simplificar e promover o licenciamento urbano da cidade, tornando os processos mais ágeis e menos burocráticos. Entre as principais realizações nos últimos dois anos, destacam-se o novo Código de Obras e Edificações – sancionado ainda em 2017 –, que agilizou e facilitou a instalação de novos empreendimentos, e o Aprova Rápido, Revista Secovi-SP

lançado em 2018, cujo principal objetivo é reduzir os prazos de aprovação de novos projetos e a emissão de alvarás.

Essas e outras ações em curso na SEL já refletem a otimização dos procedimentos. Em apenas dois anos, a SEL já reduziu em quase oito meses a mediana do número de dias para aprovação e emissão de alvarás de novas edificações e reformas. Atualmente, o tempo de análise é de 295 dias, contra 532 dias em janeiro de 2017. A meta da atual gestão é que o tempo de análise dos processos da Secretaria seja de 198 dias. O trabalho da SEL tem grande impacto no desenvolvimento econômico da cidade, considerando que a aprovação de edificações é determinante para a abertura de novos empreendimentos, para a geração de empregos no ramo imobiliário e da construção e para a promoção da política habitacional do município. Nosso compromisso é o de tornar nossos processos cada vez mais ágeis, enquanto mantemos e reforçamos a segurança na estrutura e uso das edificações.

A Secretaria de Licenciamento está se digitalizando? Quanto esse processo favorece a cidade? Há redução de custos para a prefeitura?

A SEL está na fase de implementação do novo Portal do Li-

cenciamento, sistema único que tornará os processos realmente eletrônicos. Além de protocolo remoto, a análise dos processos poderá ser realizada eletronicamente para todos os projetos de edificação da cidade. O primeiro módulo do Portal a ser lançado refere-se aos pedidos da nova Lei de Regularização de Edificações, aprovada por unanimidade na Câmara dos Vereadores no dia 25 de setembro. Gradativamente, serão acrescentados os demais assuntos, como habitação de interesse social, parcelamento de solo e Aprova Rápido. O Portal será vinculado ao Sistema Eletrônico de Informações (SEI) e irá gerar grande redução no uso de papel pela secretaria, além de tornar os processos mais seguros e transparentes.

O Aprova Rápido está funcionando de acordo com o previsto? Pode explicar um pouco esse sistema de aprovação?

O Aprova Rápido, lançado em abril de 2018, foi formulado para permitir a aprovação rápida dos projetos de edificação. Seu principal objetivo é reduzir os prazos de aprovação de empreendimentos e de emissão de alvarás para até 130 dias. O número de protocolos requeridos para o Aprova Rápido aumentou exponencialmente. A partir de junho, o munícipe passou a poder fazer 37

Entrevista

o upload dos arquivos necessários para o protocolo remotamente, da sua casa ou do escritório.

Em setembro, foi publicado o Decreto nº 58.955/2019, que inclui três novas modalidades para o licenciamento por meio do Aprova Rápido: Alvará de Execução, Projeto Modificativo e Alvará de Autorização para Estande de Vendas. Isso mostra que o Aprova Rápido está sendo constantemente aperfeiçoado e se consolida, cada vez mais, como uma ferramenta valiosa para o cidadão.

A legislação urbanística da cidade de São Paulo traduz as necessidades dessa metrópole?

Toda edificação licenciada pela SEL deve atender aos padrões do Código de Obras, Lei de Uso e Ocupação do Solo e fazer valer o Plano Diretor Estratégico.

38

Esses são os instrumentos que norteiam nosso trabalho diariamente, de forma que a cidade se desenvolva de maneira sustentável e inclusiva. Nesse sentido, em março deste ano, a atual gestão enviou ao Legislativo o Projeto de Lei 171, buscando facilitar e desburocratizar a vida do munícipe e de quem empreende na cidade, entendendo que a melhoria do ambiente urbano contribui para o desenvolvimento econômico e a qualidade de vida dos cidadãos.

A medida advém da necessidade de regularizar inúmeras edificações da cidade que possuem condições adequadas de segurança e acessibilidade, mas que continuam em situação irregular por não possuírem alvarás de obras emitidos pelo município, ou simplesmente pela mudança da legislação nos últimos anos, que inviabilizou a regularização de imóveis construídos em décadas anteriores.

Quais são os benefícios para o cidadão e para a cidade com a aprovação da Lei de Anistia?

Em 2018, a prefeitura iniciou um ousado processo de construção do melhor mecanismo para regularização dos imóveis irregulares da Capital. Embora prevista no Plano Diretor de 2014, só em março de 2019, por meio da apresentação de Projeto de Lei de autoria do Poder Executivo, a questão encontrou materialidade e foco para tornar-se uma política pública. O resultado é uma elaboração conjunta, participativa e transparente, que objetiva desburocratizar a vida do munícipe e do empreendedor, por meio da implantação de um sistema eletrônico e de três modalidades de regularização: automática, declaratória e comum. Além, é claro, de aprimorar o planejamento e controle urbano da cidade. Os benefícios com a nova lei são inúmeros para a cidade, uma vez que vai possibilitar um melhor controle da área edificada, com melhor ordenamento urbano e um planejamento territorial adequado, corrigindo distorções na arrecadação do IPTU e do ISS e promovendo justiça social.

Para o proprietário de um imóvel residencial, por exemplo, estar dentro da legalidade, significa poder vender, transferir ou alugar com segurança jurídica. A situação também é poRevista Secovi-SP

Entrevista

sitiva para o comerciante local que, além de vender seu imóvel, pode valorizar seu comércio e solicitar a licença de funcionamento. Para ampliar a transparência da ação e esclarecer o serviço ao cidadão, a SEL criou o site meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br, onde é possível entender como será a regularização dos imóveis na cidade.

Como é ser secretário de uma Pasta de grande importância para o funcionamento do setor imobiliário,

que colabora para o desenvolvimento da cidade? Qual é o tamanho da responsabilidade?

E quais são os desafios?

A Prefeitura de São Paulo busca implementar projetos com impactos permanentes na forma como se dá a aprovação e a fiscalização de obras e edificações na cidade. Pensando nisso, a Secretaria de Licenciamento busca implementar ações que reduzam cada vez mais a burocracia para facilitar a vida do cidadão e do empreendedor. Os desafios estão sendo enfrentados a partir de

metas como implantar um sistema de licenciamento verdadeiramente eletrônico, regularizar cerca de 150 mil imóveis, fortalecer o programa de fiscalização municipal e reduzir em 45% o número de dias para a concessão de alvarás. Ao tomarmos isso como diretriz, foi necessário rever nossa estrutura e repensar o modo como alguns procedimentos estavam sendo realizados. A partir da recriação da Secretaria Municipal de Licenciamento e da revisão de suas etapas de trabalho, no início deste ano, os resultados deste incessante trabalho já começam a ser mensurados. «

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Condomínios

Comunicação não-violenta

Q

uando tinha 9 anos, Marshall Rosenberg teve de ficar trancado por três dias em casa com sua família por conta de um conflito racial que eclodiu na sua vizinhança, em Detroit (Estados Unidos), culminando na morte de 40 pessoas. Esse episódio impactou profundamente a vida do jovem que, anos depois, já formado em Psicologia, começou a pesquisar os fatores que afetam a capacidade humana de se manter compassiva.

A partir desses estudos, Rosenberg desenvolveu uma abordagem para lidar com os relacionamentos humanos. “Ele 40

buscou a comunicação não-violenta (CNV) para resolver conflitos, buscando a paz e o diálogo”, contou a psicóloga e coach, Wanda Sanchez Peters, que ministrou palestra sobre o tema em evento para síndicos e profissionais de administradoras, realizado em setembro, na sede do Secovi-SP. Rosenberg escreveu o livro “Comunicação Não-Violenta: Técnicas para Aprimorar Relacionamentos Pessoais e Profissionais”, que se tornou referência para profissionais e demais interessados em aprimorar as relações interpessoais.

A comunicação não-violenta

Processo, que pode ajudar a evitar e resolver conflitos em condomínios, exige bastante prática, esforço, paciência, dedicação e envolvimento Rosana Pinto

pode ser aproveitada por todas as pessoas, não somente aquelas que lidam com situações de conflito”, explicou a especialista, destacando a importância de falar sobre o assunto para síndicos e profissionais de administradoras de condomínios. “Esse público tem muita força e virtudes para enfrentar os desafios diários de dirigir, organizar e governar essa ‘nanocidade’ que é o condomínio”, disse a especialista.

“Quando estamos nervosos, queremos falar mais alto que o Revista Secovi-SP

Condomínios

Gebara: “É preciso construir uma comunicação com foco em solução de problemas, e não na criação de mais conflitos”

outro. E isso acaba alimentando o conflito no condomínio”, pontuou Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP, lembrando que não é fácil olhar para alguém que acaba de nos ofender e ver ali uma pessoa como nós. “Mas, se quisermos realmente melhorar o relacionamento com nossos vizinhos, precisamos mudar nossas atitudes e o modo como nos comunicamos.”

E uma das formas de conseguir alterar esse padrão é utilizando a comunicação não-violenta que, segundo Wanda, não é uma técnica. “A CNV é um exercício, uma escolha”, disse, convidando a plateia a refletir sobre qual o propósito da comunicação e quais os resultados esperados. Entre as recomendações da psicóloga, estão analisar como a pessoa canaliza suas energias para que não se transformem em emoções

Revista Secovi-SP

negativas e manter a consciência e atenção plenas para a resolução dos problemas. Para tanto, é necessário ter compaixão, empatia, respeito, escuta ativa e plena, e estar presente de corpo e alma.

“Sem isso, o síndico ou o gestor se transforma em um pagador de contas do condomínio”, afirmou.

Mudança gradual Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, acredita que o síndico e o gestor do condomínio têm papel fundamental nessa comunicação. “Devemos estimular o diálogo e criar um ambiente pacífico. As pessoas que moram ou trabalham em condomínios precisam construir uma comunicação com foco na solução do problema, e não na criação de mais conflitos, como

observamos com frequência em algumas dessas comunidades.”

A tarefa não é fácil, admitiu a especialista. “Vivemos em uma sociedade em que estamos acostumando a reagir de maneira agressiva diante dos problemas.

Apesar de lenta e gradual, a mudança é possível. Por isso, devemos exercitar a comunicação não-violenta, procurando analisar sem julgar, perceber nossas emoções, respeitar nossas necessidades e as dos outros. E tudo isso pode ser treinado.” «

41

Ampliar

De olho no mercado de trabalho

Ampliar e a Instituição Filantrópica Kawaii formam a segunda turma de Informática básica para jovens em situação de vulnerabilidade social

Fernando Giovanetti

M

inimizar os problemas sociais relacionados à falta de qualificação, por meio da inclusão de jovens em situação de vulnerabilidade no mercado de trabalho, sempre foi a missão do Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

No dia 10/9, o programa finalizou mais um ciclo, com a entrega de certificados para os 11 alunos 42

do segundo curso de Informática Básica (tendo o primeiro encerrado em março deste ano), realizado em parceria com a IFK – Instituição Filantrópica Kawaii.

Além de patrocínio que viabiliza o curso, a IFK oferece palestras sobre mercado de trabalho em geral, ministradas por profissionais renomados, entre eles o próprio presidente da entidade, Kazuhiko Nakayama.

“Temos uma sintonia muito grande com o Ampliar e, juntando forças há quase um ano,

conseguimos formar a segunda turma de informática, totalizando 22 alunos”, pontua Kazu.

Mas não é só a capacitação técnica que importa, as palestras têm ajudado os jovens a entender um pouco mais sobre o mercado e a planejar a carreira.

“Queremos que os garotos tenham um diferencial sobre os demais. Transmitimos noções de empreendedorismo, tributação, geramos insights e abrimos a cabeça para o futuro, fomentando a vontade de querer mais, e deixando-os preparados para os desafios que irão encontrar”, conclui o presidente.

As atividades já estão surtindo efeitos na prática. O jovem Igor Leonardo Carvalho de Menezes, Revista Secovi-SP

Ampliar

de 14 anos, quando iniciou o curso, sonhava em ser mecânico de usinagem, por influência do irmão – que já trabalha na área.

Entretanto, assistindo às palestras, notou que a área vem perdendo espaço no mercado e, por isso, reorganizou seus planos.

“Com as palestras, percebi que a profissão está realmente fadada a acabar. Desta forma, procurei opções mais promissoras dentro da área e encontrei a programação mecânica”, aponta.

Ele diz que planeja pagar a faculdade trabalhando como auxiliar administrativo, outro curso oferecido pelo Ampliar no qual

está interessado. “Estou otimista, pois sei que o primeiro passo já foi dado, uma vez que a informática é a base para as duas áreas.”

Outra aluna que também utilizou o curso oferecido pelo Ampliar e o IFK como a base para alcançar os objetivos profissionais foi Beatriz Gomes Boaventura, de 15 anos, que sonha em ser fisioterapeuta desde pequena.

“Meu sonho existe graças aos exemplos que tive, como do meu tio, que trabalha na área. E agora, assistindo essas palestras, vendo tantas experiências positivas por meio do empreendedorismo, já não me imagino somente com o

diploma universitário, mas também com minha própria clínica.

Aqui estou tendo noções de economia, conhecendo os desafios e requisitos para abrir uma empresa, e aprendendo a usar a informática a meu favor” afirma.

Para Leonardo Tavares, presidente do Ampliar, o encerramento de mais um ciclo acompanha a sensação de dever cumprido. “É motivo de celebração a cada certificação, pois cumprimos mais uma vez nossos objetivos de preparar estes jovens para o futuro. Cabe-nos agradecer ao IFK pela confiança e já pensar nas próximas turmas” conclui. «

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Área Cível

Área Trabalhista

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Carlos Alberto Azevedo

OAB/SP 108.073

OAB/SP 195.698

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br

1 É possível firmar o contrato de locação residencial por prazo inferior a 30 meses?

A locação firmada por prazo inferior a trinta meses provoca alteração do limite temporal para o exercício da denúncia, que, nesta hipótese, só será admitida após cinco anos da vigência ininterrupta do contrato celebrado, ainda que a locação tenha sido verbal. Antes de decorrido o prazo de cinco anos, e uma vez já estando o contrato vigendo por prazo indeterminado, poderá o locador requerer a retomada do imóvel com base nos incisos II, III e IV, do artigo 47 da Lei n° 8.245/1991, desde que presentes seus requisitos.

2 Se a unidade autônoma pertencer a mais de um condômino, o condomínio pode ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais contra qualquer um dos titulares?

Tratando-se de despesas condominiais de obrigação propter rem, a solidariedade que vincula os coproprietários da unidade autônoma decorre da coisa comum, que a garantia do cumprimento da prestação de natureza indivisível, podendo a ação que objetiva a sua cobrança, assim, ser intentada contra qualquer dos titulares do domínio.

3 Quais foram as mudanças que a “Lei da Liberdade Econômica” implementou nas relações trabalhistas?

A Lei Federal 13.874, de 20 de setembro de 2019, é resultado da conversão em lei da Medida Provisória nº 881, de 30 de abril de 2019, conhecida como “Declaração de Direitos de Liberdade Econômica”. Entre outras disposições legais, a lei implementou alterações na legislação trabalhista, dentre as quais, destacamos resumidamente: i) substituição do eSocial por sistema mais simplificado; ii) A Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) passa a ser emitida, preferencialmente, por meio eletrônico; iii) apenas empresas com mais de 20 empregados precisam adotar registro de ponto; iv) permite a adoção do registro de ponto por exceção, anotando-se apenas os registros fora da jornada normal; e v) permite que qualquer documento seja microfilmado ou guardado em meio eletrônico. Muitas das novas regras da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) ainda precisarão ser regulamentadas pelo governo, o que deve ocorrer em breve.

44

Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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AGOSTO DE 2019

Mensal

Anual

12 Meses

JANEIRO A AGOSTO

2018

2019

Variação

ICON

-0,13%

2,33%

4,96%

Ações Locatícias

10.861

10.875

0,1%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,00%

0,39%

4,33%

Falta de Pagemento

9.789

9.709

-0,8%

7,19%

7,19%

Ordinária/Despejo

533

522

-2,1%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

-0,67%

4,11%

4,96%

Consignatórias

63

72

14,3%

-0,47%

3,99%

4,58%

Renovatórias

476

572

20,2%

Diversos

-0,67%

4,11%

4,96%

Ações Condominiais

7.930

6.708

-15,4%

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Pesquisa de Valores de Locação Residencial - S. Paulo

JANEIRO A AGOSTO

2018

2019

Variação

Lançamentos (unidades)

13.734

28.013

104,0%

Vendas (unidades)

16.124

26.434

Oferta média (unidades)

18.541

21.737

AGOSTO DE 2019

Mensal

Anual

12 Meses

Total

0,80%

4,68%

5,32%

63,9%

1 dormitório

0,80%

5,82%

5,45%

17,2%

2 dormitórios

0,40%

3,83%

5,92%

VSO 12 meses médio (%)

51,3

56,9

10,8%

3 dormitórios

1,70%

5,29%

4,30%

VGV (R$ milhões)*

7.606

12.329

62,1%

IGP-M

-0,67%

4,09%

4,95%

*Valor Globa Vendas (atualizado pelo INCC-DI de agosto de 2019)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

JANEIRO A AGOSTO Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

2018

2019

Variação

JANEIRO A MARÇO

324

333

2,8%

Loteamentos Lançados

93.238

97.872

5,0%

Lotes Lançados

271

294

8,5%

Lotes Vendidos

70.260

89.326

27,1%

VGL (R$ milhões)*

2T18

2T19

Variação

14

27

92,9%

6.264

7.933

26,6%

10.304

8.823

-14,4%

698

739

5,9%

* Valor Global Lançado (nominal)

46

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

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61

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67

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61

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48

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