Revista Secovi Condominios 275

ANO 25 - No 275 - Setembro 2016 - R$ 12,00

CONDOMÍNIOS

A revista para síndicos, administradoras de condomínios, incorporadoras e shopping centers

ASSEMBLEIA NOTA 10

ZELADOR NÃO PODE ATUAR COMO CORRETOR DE IMÓVEIS SITES DE ALUGUEL POR TEMPORADA: DOR DE CABEÇA PARA O SÍNDICO

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Revista

Secovi-SP

CondomĂ­nios

Carta do presidente

Flavio Amary É presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Estamos prontos para a reconstrução nacional

O

Brasil inicia uma das mais esperadas fases de sua história. Temos um novo presidente da República, Michel Temer, que assume de modo efetivo a missão de comandar os rumos da Nação pelos próximos dois anos e quatro meses.

Nas várias oportunidades em que o recebemos ou quando nos recebeu, o presidente reconheceu o valor e a importância da indústria imobiliária e da construção civil no processo de retomada do crescimento econômico.

Aliás, uma participação decisiva, uma vez que, como já demonstrado em crises anteriores, nosso segmento possui um formidável poder multiplicador. Gera empregos diretos e indiretos em escala.

Movimenta setores da indústria, do comércio e de serviços. Realiza vultosos investimentos. Aumenta a arrecadação de impostos. Enfim, faz girar a roda da economia, sem a qual é impossível avançar.

“Não há prosperidade sem a construção civil”, afirmou Michel Temer, em 11/8, quando reuniu, em Brasília, mais de 800 empresários e trabalhadores representantes de todos os segmentos do ciclo produtivo do setor, provenientes dos 27 Estados brasileiros.

Recolocar o País nos trilhos exigirá a adoção de medidas duras, focadas especialmente na redução de déficit público. Todavia, reiteramos que isso não poderá ser feito às custas da sociedade, com eleva-

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Secovi-SP

Condomínios

ção ou criação de impostos, mas sim com cortes nos gastos.

Espera-se de Michel Temer determinação para enfrentar questões complexas, como a reforma da previdência, a reforma tributária e, entre outras, a Proposta de Emenda Constitucional (PEC) 241/2016, que limita os gastos públicos em todas as esferas a um teto corrigido pela inflação do ano anterior e quebra as vinculações orçamentárias constitucionais para setores como saúde e educação.

Para gastar menos, o governo deve e pode se apoiar no setor privado. Antes, porém, é preciso eliminar obstáculos que inibem sua atuação. Essa solução reside em providências que não implicam despesas. Não custará nada diminuir a burocracia, garantir o respeito aos contratos e proporcionar segurança jurídica.

Destravar o Brasil e consolidar a confiança que estimula e viabiliza os investimentos, nacionais e internacionais, devem ser focos primordiais do novo governo.

Acreditamos que todo esse sofrimento dos brasileiros será recompensado com melhores condições de vida. Nós, do Secovi-SP, reafirmamos o apoio às ações necessárias para reorganizar o Brasil e pavimentar a estrada que o conduzirá ao desenvolvimento sustentado. Estamos prontos para a reconstrução nacional. « 3

Recado da Editora DIRETORIA Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hamilton de França Leite Júnior, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati PRODUÇÃO Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP REPORTAGEM E REDAÇÃO Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Maria do Carmo Gregório, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Alexandre Callé, Carlos Alberto Azevedo, Daniela de O. Rodrigues, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

A

reportagem de capa desta edição mostra o que os síndicos e os profissionais da administradora devem levar em conta para que a assembleia de condôminos seja rápida, traga os resultados esperados e não dê margem a questionamentos futuros na Justiça.

Especialistas e síndicos dão dicas sobre como proceder em todas as etapas de uma assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária – do edital de convocação à confecção da ata, passando, é claro, pela assembleia em si. Os entrevistados esclarecem, ainda, quais os quóruns para aprovação de benfeitorias, mudança de fachada e alteração do Regulamento Interno.

Boa leitura!

Sônia Salgueiro

Índice

ARTE Departamento de Marketing Secovi-SP MARKETING E COMERCIAL João Paulo Palmieri, Márcio Valeriano, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira PARA ANUNCIAR (11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214

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SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4523-0833, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock

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Carta do presidente

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É bom saber

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Opinião

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Vida de Síndico

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Capa

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Tira-dúvidas

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Shopping centers

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Legislação

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Dia a dia

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Segurança

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Evento

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Comercialização

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Institucional

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Especial

Revista

Secovi-SP

Condomínios

H Á

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A N O S

N O

É com muito orgulho que a Elevadores Otis está comemorando 110 anos de presença no mercado brasileiro.

B R A S I L , M O V E N D O

P E S S O A S

O primeiro elevador da Otis foi instalado no Brasil em 1906, no Palácio das Laranjeiras, atual residência oficial do Governador do Estado do Rio de Janeiro. Ele encontra-se até hoje em pleno funcionamento e com suas características estéticas originais.

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E l e v a d o r e s Revista

Secovi-SP

E s c a d a s

Condomínios

E s t e i r a s

R o l a n t e s

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É bom saber

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PÚBLICO-ALVO: Auxiliares, assistentes e gerentes de condomínio.

•

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Revista

Secovi-SP

Condomínios

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É bom saber

Condomínios: individualização de água agora é lei

P

or meio da Lei nº 13.312, de 12/7/2016, publicada em edição extra do Diário Oficial da União de 13 de julho, ficou estabelecido que os novos condomínios serão obrigados a ter medição individualizada de água. Mas isso só será válido cinco anos após a publicação da lei, isto é, a partir de julho de 2021, como determina seu artigo 3º.

Alexandre Callé, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da

Habitação), considera positivo esse prazo de cinco anos. “Talvez o prazo se fundamente por conta dos projetos construtivos já aprovados ou em execução, de modo que a lei não cause prejuízo às situações jurídicas pretéritas ou em andamento”, analisa.

Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, apoia a decisão. “O hidrômetro individualizado é um fator de economia

e de justiça social. Da mesma forma que cada um paga sua conta de luz, nada mais justo do que pagar também a água consumida. Aí quem gasta mais paga mais”, afirma. Ele estima que, em edifícios já construídos, a instalação de hidrômetros individuais gera uma economia média de água de 25% a 30% em relação ao gasto anterior.

“Além de induzir à economia, o hidrômetro individual preserva um bem finito, que é a água.”

comprometer a tão almejada economia de energia.

A Proteste apurou que a durabilidade das lâmpadas testadas foi menor do que a anunciada pelos fabricantes e que a luminosidade pode cair muito com o tempo. As seis marcas que perderam muito da luminosidade foram Brilia, Golden Ultraled A60, Kian LED SMD Classic, Lexman, Superled Ouro 100 e Philips. Duas amostras da Kian queimaram na simulação de uso por 3 mil horas, o que equivale a três anos. É importante lembrar que os fabricantes dizem que as lâmpadas de LED podem durar até 25 anos.

A associação avaliou ainda que é preciso 9,5 meses para a lâmpada de LED se pagar, levando-se em conta seu custo, mais elevado que o da fluorescente, e a economia na conta de luz.

Cuidado com as lâmpadas de LED

T

e st e real izado recentemente pela Proteste Associação de Consumidores com nove marcas de lâmpadas de LED constatou que a maioria delas pode não valer o investimento. Apenas duas marcas foram bem avaliadas: Osram LED Superstar Classic A e G-Light A 60 LED. Ainda assim, ambas apresentaram fator de potência baixo (menor que 0,7), índice que pode 8

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Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Bem-vindo o hidrômetro individual

A

lei que torna obrigatório o hidrômetro de medição individual nos condomínios é mais um alento no quadro de desperdício da água que ainda persiste. A lei mexe com o consumo de um bem finito, já apresentando sinais de exaustão. A questão transcende os condomínios.

Já existem rios que não conseguem chegar ao mar porque, antes disso, suas águas são sugadas por uma grande consumidora e que também não pode ser prejudicada: a agricultura.

A água está em extinção, junto com os tigres, elefantes e corais. Num planeta onde já vivem 7 bilhões de humanos, como vamos preservá-la? Não sabemos, mas uma coisa é certa: nossa sede insaciável de consumo, uma sede que nem o socialismo, com seus ideais de justiça igualitária e sua apoteose, conseguiu aplacar antes de seu fim mais rápido do que pensávamos.

A agricultura consome a maior parte de nossa água; portanto, água é comida em nossa mesa.

Nem de brincadeira podemos pensar em recuar a fronteira agrícola. Mas podemos tentar aplacar a sede das cidades. As empresas responsáveis pelo fornecimento do precioso líquido são pródigas em dar conselhos que elas próprias não seguem. Temos que ir por partes, preservando até onde for possível.

A sede dos condomínios é um alvo possível. Sem o hidrômetro de medição individual, o consumo está

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fora de controle e há muita injustiça na conta que chega aos condôminos. Quem mora sozinho divide a conta com famílias inteiras. O morador individualista no consumo paga de forma igualitária com todos que habitam o prédio.

A lei que agora chega vai dar um fim ao abuso. É uma lei que, como muitas outras, chega atrasada. Quase um século depois de surgirem os condomínios, continuamos fazendo os ajustes. Estamos ajustando as rampas de acesso, as guaritas, a iluminação, as garagens. Não havíamos pensado que seriam necessárias tantas mudanças. Onde não havia grades de proteção, elas agora são comuns. Não havíamos pensado na altura ideal dos muros. Não havíamos pensado em brinquedotecas e bicicletários. O maior esquecimento, entretanto, foi com os hidrômetros, porque não tivemos como imaginar que a água poderia acabar um dia.

Embora não esteja nos livros, imaginação faz parte do planejamento. O hidrômetro pode ser ainda uma preciosa ferramenta de marketing para o mercado imobiliário. O equipamento tem tudo para ser destaque na divulgação dos lançamentos. Se prestarmos atenção na propaganda dos automóveis, podemos ver claramente a importância dos detalhes. Para o lançamento de um condomínio, o hidrômetro é mais que um detalhe. E o custo é diluído com suavidade no valor de compra e venda do imóvel. « 9

Após renegociar todos os contratos de prestação de serviços, Pierre Pereira conseguiu reduzir em 30% a cota condominial do Link Offices Jabaquara e tem feito várias benfeitorias no empreendimento

Por Sônia Salgueiro 10

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Vida de Síndico

Dinheiro em caixa

O

advogado Pierre Pereira assumiu o condomínio comercial Link Offices Jabaquara em maio de 2015. Encontrou R$ 27 mil em caixa, muito pouco para um empreendimento que gastava mensalmente quase R$ 80 mil. Em pouco mais de um ano, o síndico reverteu esse quadro preocupante. Via renegociação de contratos, reduziu as despesas à metade, sem comprometer a qualidade dos serviços, elevou o caixa do prédio e cortou em 30% o valor da cota mensal das unidades. Ainda deu para fazer algumas melhorias no prédio, que possui 108 salas, distribuídas por oito andares, e está situado na zona sul da cidade de São Paulo.

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Vida de Síndico

O que encontrou ao assumir o condomínio?

O condomínio era mal administrado. Os gastos eram exorbitantes e desnecessários. Em maio do ano passado, nossa despesa mensal era de R$ 78 mil, mas só havia R$ 27 mil em caixa. Eu pensei que o condomínio tinha outros recursos aplicados, mas não tinha.

Ao deparar com esse cenário, qual foi sua primeira ação?

Nossa premissa era não reajustar o condomínio, porque ele já era alto. O desembolso mensal era de R$ 600 por uma sala de 40 metros

quadrados. Nossa primeira providência foi fazer um levantamento financeiro completo. No caso da mão de obra, chegamos à conclusão de que era melhor manter a terceirização, mas vimos que estávamos pagando muito. Mudamos de terceirizada e conseguimos uma economia e tanto. Hoje gastamos praticamente metade do valor de abril do ano passado. E com os mesmos sete funcionários. Temos ainda o zelador, que é registrado.

Renegociaram outros contratos?

Chamamos todos os prestadores

para renegociar. Acho que esse exercício deve ser feito sempre, pelo menos a cada dois anos.

Tiveram sucesso com os demais prestadores de serviço?

Sim. No caso dos elevadores, reduzimos os custos em 50%, e sem mudar nada na prestação de serviço, porque sempre fomos muito bem atendidos.

Cortaram algum serviço?

Mantivemos todas as manutenções mais importantes, mas eliminamos algumas coisas

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Vida de Síndico

que julgamos dispensáveis. Por exemplo: abrimos mão de um aplicativo que nos permitia ver, pelo celular, tudo o que ocorria no prédio, porque temos um sistema de cerca com infravermelho e uma empresa de vigilância contratada.

O que conseguiu com as renegociações e os cortes?

Nossas despesas caíram à metade, o que nos permitiu reduzir em 30% a cota condominial.

Além disso, hoje temos R$ 170 mil em caixa.

Sobrou algum dinheiro para tocar obras?

Reformamos a recepção, que era minúscula. Triplicamos seu espaço e construímos dois banheiros, ambos adaptados para portadores de necessidades especiais. Também fizemos uma copa para os funcionários e deixamos tudo pronto para, em breve, fazermos uma sala de reuniões. Nossa intenção é que essa sala esteja pronta até maio do ano que vem. Investimos quase R$ 100 mil na reforma, e os condôminos colaboraram muito. Eu doei a poltrona do hall, uma arquiteta doou o projeto e assim por diante. Cada um contribuiu com alguma coisa.

Acabamos de pintar toda a área interna do condomínio. Neste caso, fizemos um pequeno rateio de três parcelas de R$ 13 por 12

sala. O melhor de tudo isso é que valorizamos as unidades.

Alguma outra intervenção?

Também pintamos o estacionamento com epóxi, fizemos uma área de clausura no estacionamento dos subsolos com acesso exclusivo para condôminos, pintamos as grades e implantamos o controle de acesso com crachá eletrônico. Todo mês fazemos pequenas intervenções, que nem sempre são vistas.

Recentemente, trocamos a iluminação por LEDs e instalamos sensores de presença. São investimentos baixos, mas que dão um bom retorno.

“O síndico deve ter uma boa administradora e um zelador eficiente e de confiança”

Como é o público do Link Offices Jabaquara?

A maior parte é de proprietários, mas, por causa da crise, há muitas unidades vazias. Cerca de 40% das salas estão desocupadas e isso traz um problema embutido: a inadimplência. Temos inclusive gente que desistiu da compra do imóvel e, por esse motivo, não quer pagar o condomínio. Do outro lado, a construtora alega que não deve pagar porque a venda

foi efetivada. Mas eu não vejo a inadimplência como prejuízo, porque, com as recentes reformas do Código de Processo Civil, o caminho judicial da cobrança abreviou significativamente. Eu considero tais dívidas como valores investidos, que possuem garantia real (o imóvel) e que rendem mais que um fundo de aplicação convencional.

Esta é a sua primeira experiência como síndico?

Já fui síndico do prédio em que morava. Então já sabia que, para ter uma boa gestão, é preciso ter um conselho bom. Portanto, antes de me candidatar no Link Offices, sondei quem aceitaria atuar no conselho. Eu sabia que precisava de alguém que entendesse de análise financeira e encontrei um auditor interessado. Hoje ele é o subsíndico. Também temos no conselho um corretor de imóveis e uma administradora de empresas. E eu sou advogado. Acho que estamos bem cobertos.

O que é importante para um síndico?

Penso que o síndico deve ter uma boa administradora, na qual confie, e um zelador eficiente e de confiança, que lhe passe todos os problemas do condomínio, sendo indispensável bom relacionamento e atenção para com todos os empregados, da faxina à portaria. « Revista

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Chapéu

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Capa

Tenha uma assembleia altamente produtiva Do edital de convocação à ata, saiba ao que prestar atenção para ter uma reunião que traga os resultados esperados e não seja contestada

Por Sônia Salgueiro

A

assembleia de condôminos é uma instituição extremamente importante no mundo condominial. No artigo 1.348 do Código Civil, onde são listadas as competências do síndico, há várias menções a ela.

14

Dentre outras coisas, é dito que cabe ao síndico convocar a assembleia dos condôminos; cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regulamento Interno e as determinações da assembleia; e prestar contas à assembleia, anualmente e quando for exigido.

O mesmo Código Civil estipula ainda, em seu artigo 1.334, que a competência, a forma de convocação e o quórum exigido para as deliberações das assembleias serão determinados pela Convenção do condomínio. Diante disso, é salutar que síndico e administradora estejam atentos para que a assembleia cumpra seu papel,

seja produtiva e não dê margem a questionamentos na Justiça.

Preparação é fundamental, ensinam os profissionais de administradoras de condomínios. E ela começa pelo edital de convocação, utilizado tanto para informar sobre a realização da assembleia extraordinária – que discute assuntos específicos –, como da ordinária – cujos temas são predeterminados pela legislação: prestação de contas, previsão orçamentária e eleição do síndico.

No caso da assembleia ordinária, Carlos Alberto Fonsi, diretor da Fonsi Administradora, considera prudente enviar, junto com

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Foto: iStock

Capa

a convocação, a prestação de contas e a previsão orçamentária. “Com essa medida, você reduz o tempo de discussão durante a assembleia”, relata. “Os mais interessados fazem até perguntas por e-mail, antes da assembleia.”

Também na administradora Office One, a ordem é antecipar os dados que serão apresentados.

“Quando convoco, já faço todas as planilhas, confiro, vejo toda a parte de orçamento”, conta a auditora e perita Roseli Costa, proprietária da administradora.

“Mesmo que esteja programada uma apresentação para o dia da assembleia, mando tudo em papel junto com a convocação.”

Antes de fazer a previsão, Roseli faz questão de conversar com o síndico. “A gente traz a base de despesas e sugere o reajuste.

Há síndicos que aceitam. Outros preferem poupar o condômino e pedem um reajuste menor.”

Outra alternativa para agilizar a prestação de contas, conforme Fonsi, é disponibilizar as pastas para os condôminos antes da assembleia ordinária. “O próprio edital de convocação pode mencionar dia e hora para visualização prévia das pastas”, afirma, acrescentando que os conselheiros e a administradora podem até ficar à disposição dos condôminos no salão de festas numa data predeterminada.

Para Claudia Brandão, diretora da CMB Imóveis e Administração Condominial, apresentações com planilhas são essenciais

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para os condôminos visualizarem a previsão orçamentária.

“Ela deve ser apresentada de modo claro, para que os condôminos tenham uma visão realista da proposta”, defende.

Convocação Clareza é essencial na hora de redigir um edital de convocação, seja qual for o tipo de assembleia.

“Não pode haver qualquer dúvida sobre o que será efetivamente discutido. É preciso destacar no texto que, além da discussão, haverá aprovação, com possibilidade de rateio”, opina Fonsi.

Claudia confirma que, se a intenção é aprovar alguma coisa, é importante constar do edital “apresentação e aprovação”, se possível explicando que haverá definição da forma de rateio. “Se não ficar claro, um condômino ausente pode pedir a impugnação da assembleia”, diz ela.

Ana Josefa Severino, síndica de um condomínio na cidade de São Caetano do Sul e de outro no bairro do Ipiranga, na Capital, segue à risca essa orientação. “Coloco na pauta exatamente o que quero aprovar. Tudo fica bem explicado no edital”, garante. Ela também coloca poucos itens na convocação, no máximo quatro por assembleia. “Se há muita coisa, corre-se o risco de não conseguir aprovar nada.”

A estratégia de eleger poucos itens é acertada. Fonsi acha que três a quatro assuntos estão de bom

tamanho. Roseli recomenda não passar de cinco. “É mais produtivo fazer uma pauta enxuta e realizar uma segunda assembleia com os itens restantes”, entende Fonsi.

Os administradores de condomínio recomendam que a convocação nunca seja distribuída em cima da hora. O primeiro conselho é respeitar o que está na Convenção. Conforme Roseli, a maioria delas determina uma antecedência mínima de 8 a 10 dias, mas algumas estipulam uma antecedência de 5 dias.

“Prefiro mandar 8 a 10 dias antes”, diz ela, ressaltando ser essencial ter prova de que todos os condôminos estão cientes da realização da assembleia. Por isso quem mora no prédio deve receber a convocação com protocolo, a ser assinado e datado. Se o proprietário reside fora, a sugestão é enviar uma correspondência registrada com Aviso de Recebimento (AR). “Isso é importante, porque, se alguém falar que não recebeu, a assembleia pode ser impugnada”, esclarece a perita.

Conforme a síndica Ana Josefa, a regra número um é seguir o que diz a Convenção. “Não é bom chegar em cima da hora, porque os condôminos podem ter outro compromisso. Então prefiro enviar o edital 15 dias antes da assembleia.”

Quóruns Numa assembleia extraordinária, não basta ser objetivo e claro 15

Capa

na convocação. É preciso, ainda, analisar detidamente quais os quóruns para aprovação dos temas que serão discutidos. “Há quóruns para benfeitorias, para mudança de fachada etc., e é preciso orientar o síndico a esse respeito para que, em casos em que seja necessária maioria, ele possa juntar procurações de condôminos”, diz Claudia Brandão.

No caso de mudança de fachada, por exemplo, 2/3 dos moradores têm de dizer sim à proposta, lembra ela. “Se não for feito um trabalho anterior, dificilmente haverá quórum e todo o trabalho terá sido inútil.”

Para cada caso, há um quórum diferente, informa o advogado José Vicente Amaral Filho, do escritório Amaral e Nicolau Advogados, e integrante do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação Imobiliária e Terrenos Urbanos do Secovi-SP. Para mudar o Regulamento Interno, exemplifica, hoje é necessária maioria simples (metade mais 16

um dos presentes em assembleia) – até 2002, antes da edição do novo Código Civil, esse quórum era de 2/3 dos condôminos.

“Mas o quórum pode ser diverso, porque o Código Civil estipula que a Convenção do condomínio pode alterar esse quórum”, frisa o advogado. (Veja, à página 22, outros quóruns.)

Na assembleia, o representante da administradora tem de prestar atenção ao quórum. “Se ela foi convocada exclusivamente para votar uma alteração na fachada e não houver no local 2/3 dos condôminos – consideradas aqui também as procurações –, nem é preciso se estender, porque não há quórum”, compara Claudia. Ou, no caso de a pau-

ta ter quatro itens e apenas um exigir esse quórum, a discussão desse item pode ser automaticamente suspensa, simplificando a assembleia.

Algo que os síndicos devem levar em conta é o dia da semana em que será realizada a assembleia. Com exceção de condomínios integrados basicamente por casas de veraneio, o final de semana não é indicado. “Também evito as sextas-feiras, porque acho que nesse dia as pessoas saem do trabalho dispostas a não ir para casa”, comenta Roseli. Ela prefere fazer a assembleia no começo da semana, preferencialmente às segundas e terças-feiras.

Vera Lucia Murgante, síndica de dois condomínios na Capital – um deles é o Condomínio Edifício Santa Rita –, evita marcar assembleias em feriados, vésperas de feriado e finais de semana. “Quarta-feira é um bom dia; quinta também.” Já Ana Josefa prefere o início da semana: “Se-

PARA TER UMA BOA ASSEMBLEIA Imagem: iStock

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Amaral Filho: “O primeiro mandato do síndico pode ser de seis meses, para que as pessoas possam se conhecer e então eleger um candidato que de fato as represente”

• Faça uma pauta clara e reduzida • Evite desvios do assunto durante a assembleia • Atente para os quóruns Revista

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Presidente

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Durante a assembleia, é comum o representante da administradora exercer o papel de secretário, ficando a presidência da mesa com um condômino. É bom que tanto o funcionário da administradora – independente de ser o secretário – como o síndico estejam bem preparados para discutir os temas propostos.

Claudia, da CMB, ressalta que o representante da administradora precisa ter em mãos a relação dos proprietários, checar se todos receberam o edital e levantar quem está inadimplente. Também deve acompanhar a assinatura da lista de presença, certificando-se de que se trata mesmo do condômino ou de um portador de procuração – esta deve ser entregue no momento da assinatura do livro de presença. É o presidente quem conduz

Claudia: “A previsão orçamentária deve ser apresentada de modo claro, para que os condôminos tenham uma visão realista da proposta”

a assembleia, garantindo que os assuntos em pauta serão discutidos. “É melhor se for um condômino com experiência para conduzir bem as discussões e evitar desvios”, diz Fonsi, adicionando que, quanto mais objetivo ele for, melhor. Já o funcionário da administradora ficará especialmente atento aos quóruns e a dar as explicações que se fizerem necessárias. É razoável, segundo Fonsi, que o presidente informe, logo no inicio da assembleia, que cada um terá um determinado tempo para falar, para que a reunião não se prolongue demais. “Se uma pessoa fala durante muito tempo, fatalmente será necessário cortar os demais.”

Um problema, conforme Roseli, é que qualquer condômino pode se candidatar a presidente da assembleia. Ela conta que, sempre que acompanha uma assembleia como representante da administradora, fica do lado do presidente. “Se necessário, eu

Ana: “Coloco na pauta exatamente o que quero aprovar. Tudo fica bem explicado no edital” 18

Foto: Divulgação

gunda e terça, na minha opinião, são os melhores dias”.

o ‘cutuco’. Às vezes, nem espero por ele. Eu mesma falo ‘Vamos focar, gente’.”

O “dia D” O ponto alto de uma assembleia é a votação. Claudia Brandão considera que o método ideal é a votação nominal ou via cédula.

“Levantar a mão não é o mais adequado. Alguém que não está apto a votar (inadimplente ou um segundo morador de uma unidade) pode levantar a mão.”

Também na Fonsi, a recomendação é para que a votação seja sempre feita por chamada, unidade a unidade, conforme a lista de presença. Levantar a mão, segundo Carlos Alberto Fonsi, só quando há unanimidade: o presidente questiona “alguém é contra?” e, se ninguém se manifestar, é só considerar que o assunto foi aprovado por todos os presentes.

“Já se envolve obras ou se os votos estão muito divididos, é melhor chamar por unidade.”

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Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Fonsi: “É melhor que o presidente seja um condômino com experiência para conduzir bem as discussões e evitar desvios”

Na opinião de José Vicente Amaral Filho, a votação deve ser o mais objetiva possível. É recomendável que o condômino tenha duas alternativas de voto em cada item (sim ou não, por exemplo), e não cinco ou seis. O advo-

gado lembra que tem aumentado o uso de votações eletrônicas, que são bem rápidas, mas avalia que, para votações simples, sem exigência de grandes quóruns, levantar a mão pode ser uma boa alternativa. Já para votações que exigem quórum de 2/3 ou quando é exigida unanimidade, o voto nominal é melhor.

O ideal, segundo Amaral Filho, é limitar, na Convenção, o número de procurações a duas por condô-

mino. “Isso é bom, para diminuir a atuação de grupinhos e também porque o síndico não fica com um grande poder de voto, afinal o assunto a ser votado pode ser relativo à sua administração.”

Claudia, da CMB, afirma que a falta de conferência das procurações e de quem tem direito a voto é um dos erros mais comuns nas assembleias de condôminos, assim como a confecção de editais muito genéricos, que não dão uma boa ideia do que será discutido e deliberado.

As mais problemáticas Uma das assembleias mais difíceis, segundo o advogado Amaral Filho, é a assembleia de insta-

POR DENTRO DA LEI • É obrigação do síndico convocar a assembleia – exceto a primeira, que é responsabilidade da incorporadora – Artigo 1.348, I do Código Civil.

• É preciso fazer uma assembleia ordinária uma vez por ano, para prestação de contas e aprovação do orçamento – Artigo 1.350 do Código Civil.

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• Se o síndico não convocou a assembleia ordinária ou alguma extraordinária, ela pode ser convocada por um quarto dos condôminos – artigos 1.350 e 1.355 do mesmo Código. Vale lembrar que isso normalmente é feito via abaixo-assinado enviado à administradora, que fica obrigada a convocar a assembleia.

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Roseli: “Faço a ata em dois ou três dias, mas às vezes o presidente demora a assinar”

porque há sempre muito assunto para ser discutido. “Se o presidente deixar as pessoas se prolongarem demais, a assembleia não termina nunca”, comenta.

Outra assembleia muito complicada é a de aprovação do Regulamento Interno, que costuma durar umas quatro horas, conforme o advogado. “Normalmente, junto com a Convenção, a incorporadora apresenta um Regulamento simplificado, com três ou quatro artigos, para que condôminos façam o seu, de acordo com as necessidades de uso do condomínio. O ideal, aqui, é instituir uma comissão para discutir e, depois, apresentar as sugestões de redação em assembleia. Como é complicado discutir 60 artigos de uma só vez, uma boa saída é enviar, antes da assembleia, um briefing para os condôminos palpitarem.”

Claudia, da CMB, conta que as assembleias que mais atraem condôminos são as de sorteio de vaga. “Mas as que mais suscitam discussões são aquelas em que há necessidade de rateio extra.”

Aliás, com a crise, essas discussões estão ainda mais acirradas.

“As pessoas estão sendo exigentes nos detalhes. Então os números têm de ser muito bem explicados.”

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

lação do condomínio. Até para melhorar o andamento das discussões típicas desse primeiro encontro de condôminos, tem sido relativamente comum incluir nas Convenções que, na primeira assembleia, é a incorporadora que indica o presidente da mesa – e normalmente ela manda um advogado para presidi-la.

“Antes, isso raramente era determinado numa Convenção, mas é um facilitador importante.”

Conforme Amaral Filho, essa assembleia é complexa, porque é justamente nesse momento que a incorporadora transfere para o condomínio todas as obrigações condominiais, guardando para si somente as obrigações pactuadas com cada adquirente, além das garantias legais do empreendimento. Então, havendo qualquer problema ou discordância, isso vai ser discutido naquele momento, porque os condôminos sabem que haverá um representante da incorporadora.

Essa assembleia marca, além da instalação do condomínio, a indicação da administradora, a eleição do síndico, subsíndico e conselho e a aprovação da previsão orçamentária. “Minha sugestão é que o primeiro mandato do síndico seja de seis meses, para que as pessoas possam se conhecer e então eleger um candidato que de fato as represente.”

Um conselho do advogado é para que as pessoas sejam muito objetivas nessa primeira sessão,

Com ou sem crise, Claudia sugere que sempre sejam apresentados orçamentos nas assembleias. Ela reconhece que, às vezes, é votado um valor máximo para uma determinada obra, porque os orçamentos não estão disponíveis, mas acha que o melhor é levar todos os orçamentos na reunião em que a obra será votada.

Atas Encerrada a assembleia, é hora de confeccionar a ata. Um conselho de Amaral Filho é para que ela seja bem redigida e que traga tudo que ocorreu de relevante.

Ele esclarece que as convenções não estipulam prazo para a sua entrega. Depois de escrita, ela deve ser assinada pelo secretário e pelo presidente e obrigatoriamente registrada em cartório de títulos e documentos. Na prática, isso tudo leva cerca de 30 dias.

Roseli, da Office One, conta que costuma redigir a ata logo

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• 2/3 (todos falando sim) para alterar a Convenção – artigo 1.351.

• Por maioria absoluta (50% mais um dos condôminos), o síndico que fizer irregularidades pode ser destituído – artigo 1.349 do Código Civil.

• Unanimidade dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária – artigo 1.351.

• O artigo 1.341 relaciona os quóruns necessários para as obras. Para as voluptuárias, são necessários 2/3 dos votos dos condôminos. Para as úteis, maioria (50% mais um dos condôminos). Quando se trata de obra urgente, o síndico pode fazê-la. Depois convoca uma assembleia para dar ciência do ocorrido aos condôminos.

depois da assembleia. “Faço em dois ou três dias, mas às vezes o presidente demora a assinar”, conta. Ela relata que, nos casos em que tem que emitir o boleto com reajuste ou com algum rateio extra antes de a ata voltar assinada, costuma distribuir uma circular para todos os con22

dôminos informando o período de obras e o reajuste aprovado. É comum também colocar a informação resumida no elevador.

“Quanto mais a gente comunica, melhor”, afirma.

Quanto à entrega em si, Roseli diz que, mesmo não sendo obrigatório entregar a ata da as-

sembleia com protocolo ou AR, é prudente fazê-lo.

A síndica Vera reconhece que há todo um trâmite burocrático a cumprir, mas conta que, nos dois prédios em que atua, faz questão que “a ata seja entregue o mais rápido possível, no máximo 20 dias após a assembleia.” « Revista

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Tira-dúvidas

Área Trabalhista Daniela de O. Rodrigues OAB/SP 278.913

Quais são as incidências do biênio de acordo com a convenção coletiva? Existe, no novo Código de Processo Civil, prazo para que o síndico adote medida extrajudicial ou judicial contra o condômino inadimplente? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP.

1 Quais são as incidências do biênio, de acordo com a convenção coletiva?

O adicional de biênio será calculado sobre o salário nominal do empregado e incidirá no cálculo das horas extras mensais, 13º salário, indenização integral ou parcial e depósitos fundiários.

2 Empregado que trabalha em regime parcial tem direito a férias?

Segundo o artigo 130 A da CLT, o funcionário terá direito às férias, mas a sua duração variará de acordo com a quantidade de horas trabalhadas na semana, na seguinte proporção: “I – dezoito dias, para a duração do trabalho semanal superior a vinte e duas horas, até vinte e cinco horas; II – dezesseis dias, para a duração do trabalho semanal superior a vinte horas, até vinte e duas horas; III – quatorze dias, para a duração do trabalho semanal superior a quinze horas, até vinte horas; IV – doze dias, para a duração do trabalho semanal superior a dez horas, até quinze horas; V – dez dias, para a duração do trabalho semanal superior a cinco horas, até dez horas; VI – oito dias, para a duração do trabalho semanal igual ou inferior a cinco horas.”

Parágrafo único – O empregado contratado sob o regime de tempo parcial que tiver mais de sete faltas injustificadas ao longo do período aquisitivo terá o seu período de férias reduzido à metade.”

3 Há incidência de biênio sobre o feriado trabalhado na escala 12x36?

Não há incidência de biênio quando a escala recair em feriado trabalhado. O que é concedido na escala 12x36, quando a escala recai em feriado, é o pagamento em dobro, conforme a Súmula 444 do Tribunal Superior do Trabalho (TST). Este pagamento em dobro não pode ser confundido com horas extras.

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Tira-dúvidas

1 Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

Existe, no novo Código de Processo Civil (CPC), prazo estabelecido para que o síndico adote medida extrajudicial ou judicial contra o condômino inadimplente?

Não. O novo CPC não dispõe de prazo de tolerância para que seja adotada

qualquer medida para reaver os créditos condominiais, cabendo a cada condomínio deliberar em assembleia sobre a possibilidade de tolerar o atraso no pagamento por período que julgar conveniente. Porém, antes da adoção de qualquer medida judicial, o síndico deve tentar receber os créditos por meio de acordos extrajudiciais.

2 O condomínio que não dispõe de área de lazer está obrigado a disponibilizar parte da área comum para lazer e recreação? É relativamente comum a falta de área destinada ao lazer e à recreação, o que já suscitou desentendimentos entre condôminos que tencionavam criar tais recintos, em contraposição de outros, com opinião diversa.

Nos termos do art. 1.332 do Código Civil, cada área existente no condomínio, seja comum ou privativa, tem uma dada finalidade, que é conferida pela instituição e/ou Convenção. Tal destinação ou finalidade somente pode ser alterada mediante aprovação da unanimidade dos condôminos (totalidade dos votos do condomínio), como estabelece o art. 1.351 do Código Civil.

3 O boleto condominial pode ser protestado?

Sim. Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva Convenção ou aprovadas em assembleia geral, foi elevado a título executivo extrajudicial, possibilitando o protesto e a promoção de ação de execução judicial.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial.

Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 26

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Shopping centers

Fotos: iStock

Haja burocracia!

Estudo da Abrasce e Fundação Getúlio Vargas mostra quais são os maiores obstáculos ao desenvolvimento do setor de shopping centers

Por Sônia Salgueiro

P

esquisa realizada pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em parceria com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), constatou que a burocracia é um dos maiores obstáculos para o setor de shopping centers, seja na fase de construção do empreendimento, seja quando há alguma expansão.

“Os shopping centers são equipamentos urbanos que contribuem fortemente para o desenvolvimento econômico do País, gerando empregos, aquecendo o comércio e promovendo a arrecadação de impostos. Apesar disso, ainda são muitos os entraves que acabam por dificultar os investimentos no setor, como a obtenção de licenças e alvarás e todos os 28

custos burocráticos e judiciais relacionados à construção e operação de um mall, conforme a pesquisa nos permitiu comprovar", afirma Glauco Humai, presidente da Abrasce e coordenador do Núcleo de Shopping Centers do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Intitulado Análise EconômicoTributária do Setor de Shopping Centers, o levantamento teve o objetivo não só de mensurar os maiores obstáculos para o desenvolvimento do setor, como também “ver qual sua contribuição em termos de impostos e empregos gerados”, explica a superintendente da Abrasce, Adriana Colloca. Segundo ela, além do grande custo burocrático, a alta e complexa tributação e a ingerên-

cia do poder público na administração são outros problemas identificados pelo estudo.

A FGV apurou que o fato de a obtenção da licença de construção e a aprovação do projeto de um shopping exigirem contrapartidas do empreendedor – a realização de obras no entorno, para melhorar a mobilidade urbana – encarece a obra. Segundo estimativa da FGV, essas intervenções podem responder por até 7% do custo do empreendimento.

Os entrevistados – representantes dos shoppings – informaram que o tempo médio para obtenção da licença de construção de um empreendimento é de 10 semanas.

Como 74% da amostra afirmou que foi preciso investir em torno de

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Manutenção

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Shopping centers

Fonte: Abrasce

RAIO-X DO SETOR Número de shoppings Número previsto de shoppings em dezembro/16 Área Bruta Locável (em milhões de m2) Total de lojas Empregos gerados Tráfego de pessoas (em milhões/mês) Faturamento (em R$ bilhões)

Foto: Divulgação Abrasce

11% do capital em ativo imobilizado enquanto aguardava a licença, há sempre o risco de o empreendedor arcar com algum prejuízo se não obtiver a aprovação. A pesquisa também indicou que, entre licenças, autorização para construção e obras de melhoria, são gastos R$ 3,69 milhões, em média.

Não bastassem as dificuldades para aprovação do projeto, há toda uma via-crúcis, depois de pronto o empreendimento, para obter a licença e o alvará de funcionamento. Segundo estimativa dos entrevistados, o tempo médio de espera pelas licenças é de 13 meses.

A pesquisa indicou que os atra-

548 566 14,996 100.317 1.055.044 444,267 151,50

sos que ocorrem para o início da operação impactam consideravelmente o negócio. A estimativa é de um prejuízo diário de R$ 161 mil para o administrador e de R$ 16 mil para o lojista.

Tributação “Já tínhamos a percepção de que há muita burocracia e demora para obter alvarás, e a pesquisa oficializou isso”, comenta Adriana. “O que nos surpreendeu foi o volume de impostos arrecadados. Sabíamos que contribuímos muito, mas não tínhamos uma noção exata sobre o montante.”

Extrapolando os dados do estudo para todo o setor, se concluiu que o segmento desembolsa mais de R$ 20 bilhões por ano em tributos. Segmentando as lojas por ramo de atividade, o comércio participa com 85% desse total.

Em seguida, vêm as áreas de serviços (11%) e alimentação (4%).

Humai: “Os entraves acabam por dificultar os investimentos no setor” 30

Uma das queixas do setor é quanto à complexidade e falta de padronização do sistema tributário. Um exemplo: enquanto a alíquota média de IPTU para os shoppings é de 5,1%, as lojas de rua pagam 2,4%, em média.

Um capítulo da pesquisa foi dedicado à administração e operação do negócio e, aqui, reclamou-se muito da ingerência do Estado. Segundo os empreendedores, o setor tem que arcar com uma série de exigências, que não são feitas ao comércio de rua: segurança interna, dos estacionamentos e do entorno; limpeza e conservação impecáveis; acessibilidade e rapidez para entrada e saída dos estacionamentos; intervenções solicitadas pelo poder público para manutenção e reparos nas áreas externas e ao redor do empreendimento; qualidade do ar etc. O custo dessas e outras exigências está estimado em R$ 114,3 mil anuais, mais um custo de R$ 161,4 mil/ano para discutir processos administrativos e judiciais.

O estudo comparou, ainda, a realidade brasileira do setor à de outros países e, em quase todos os parâmetros analisados, o Brasil apresentou índices piores.

No Brasil, leva-se 83,6 dias para abrir um negócio, o mais alto índice entre todos os países analisados – na Argentina, são 30,1; no Chile, 5,5; e, nos EUA, 5,6 dias. A obtenção de licenças e alvarás de funcionamento também é mais demorada aqui do que na maioria dos países: 31,5 dias, ante os 15,2 dos EUA e os 19,4 dias da China. « Revista

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Legislação

Os riscos de um zelador-corretor Profissionais que fazem papel de corretor de imóveis podem trazer problemas sérios ao condomínio e ao síndico

Por Leandro Vieira

A

lgo muito comum tanto em condomínios residenciais como em comerciais, o zelador ou outro profissional que roga para si o papel de fazer a intermediação de compra, venda e locação de unidades, nos edifícios nos quais 32

trabalha, representa um risco ao síndico e aos moradores. Ponto ainda mais grave: ele pratica crime, conforme o artigo 47 da Lei das Contravenções Penais. Isso porque a intermediação imobiliária é exercida pelo corretor de imóveis, cuja função é regulamentada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Ao se apoderar da função, o zelador acaba exercendo ilegalmente a profissão, podendo ser penalizado com prisão simples, de 15 dias a três meses, ou multa.

Zeladores que fazem as vezes de corretor de imóveis costumam se aproveitar da convivência e da

proximidade com os moradores para amealhar “clientes”, colocando-se à disposição para apresentar eventuais interessados. Uns mais ousados atravessam na maior sem-cerimônia negociações já iniciadas por uma imobiliária. Eles costumam ficar antenados nas visitas que corretores fazem nos condomínios, e, na primeira oportunidade, abordam o interessado, geralmente dizendo que têm algo mais vantajoso a oferecer.

“Trata-se de um comportamento que, além de ilegal, é imoral e antiético”, enfatiza Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Imobiliária Secovi. Segundo ele,

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Parisi: “Trata-se de um comportamento que, além de ilegal, é imoral e antiético”

poder ser perdido, caso o bem negociado seja alvo de penhora, por exemplo. Já ao condomínio, o que desponta é a questão da segurança. “Pode acontecer de a pessoa interessada apresentada pelo zelador ao dono do imóvel ser alguém mal intencionado. Isso acaba colocando o patrimônio de todos os moradores à prova”, diz Parisi Júnior. “O corretor tem conhecimento e sabe fazer o filtro. O zelador, não.” Há, ainda, a possibilidade de o zelador intermediar um negócio que gere prejuízo às partes, o que pode ricochetear no condomínio e no síndico. “O zelador tem responsabilidade civil sobre os danos causados em um negócio feito por ele”, explica Moira Toledo. Nesse caso, há o seríssimo risco de a pessoa lesada requerer sua indenização do condomínio. (Veja entrevista na próxima página) Vale lembrar que o Creci-SP promove fiscalizações regulares em diversos prédios, tanto de ofício como motivadas por denúncias.

Se o zelador for flagrado fazendo intermediação, o órgão pode notificar o Ministério Público.

O que fazer?

Ricardo Paixão, diretor da Marc Negócios Imobiliários, empresa que também faz administra-

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

esses zeladores costumam se utilizar de meios ardilosos para atrair clientes de imobiliárias.

“Geralmente, dizem às pessoas que seus serviços saem mais barato do que o do corretor, porque não cobram comissão. Muitos acabam caindo nessa conversa por acharem que estarão fazendo um bom negócio”, afirma o presidente da Rede. Como o argumento resvala no bolso, não raro o zelador acaba levando a melhor, fustigando profissionais e empresas gabaritadas para isso.

As imobiliárias reúnem uma série de expertises necessárias para o fechamento do negócio imobiliário, que é atulhado de particularidades. Trata-se de um verdadeiro trabalho de consultoria. Seus profissionais prestam assessoria na opinião de preço, no fornecimento de informações sobre as redondezas, na averiguação da situação cadastral de comprador, vendedor, locador e locatário, na análise da documentação dos envolvidos e do imóvel, no acompanhamento de processos em cartórios, na conciliação de interesses, entre outros. “A maioria das pessoas compra, em média, apenas um imóvel em toda sua vida. Confiar um negócio complexo como esse a quem não tem o conhecimento é uma temeridade”, diz a advogada especializada em direito imobiliário Moira Toledo, do escritório Toledo e Rocca Advogados Associados.

Dos riscos à pessoa, destaca-se a possibilidade de o patrimônio

ção condominial, lembra que o dono do imóvel tem o direito de escolher quem fará a intermediação da venda ou locação de seu bem. Embora o mais indicado seja a escolha por um especialista no assunto, alguns acabam se rendendo à conversa do zelador. Nesse aspecto, o síndico pode, sim, proibir expressamente que o zelador aceite incumbências que não sejam de sua função. “Vale chamar a atenção, até porque, no caso da intermediação indevida, ele está infringindo a lei”, frisa. Se, mesmo assim, continuar se passando por corretor, recomenda-se que seja aplicada advertência e, na reincidência, demissão.

Outra ação que pode ser feita é de comunicação. Deixar as chaves da unidade com o zelador ou na portaria para que profissionais do prédio acompanhem as visitas de interessados a apartamentos é algo comum em muitos edifícios. O síndico deve recomendar aos moradores que 33

Legislação

não façam isso. Inclusive, deixar evidente que o zelador e a portaria estão proibidos de ficar com as chaves das unidades, por exemplo. “É preciso traçar regras

bem claras quanto a isso, fixando quais são as responsabilidades do condômino que incentiva o zelador a fazer intermediação.

Precisa ficar claro, até para evi-

tar problemas trabalhistas, que os empregados do condomínio não devem prestar serviços particulares”, finaliza o advogado Jaques Bushatsky. «

CONSEQUÊNCIAS LEGAIS O advogado Jaques Bushatsky, coordenador geral do Programa Qualificação Essencial (PQE) do Secovi-SP, diz que três problemas se sobressaem quando zeladores se aventuram na seara da intermediação. Há o aspecto de exercer profissão sem ter registro no Creci, o trabalhista e o de responsabilidade civil (do zelador) e objetiva (do condomínio).

SECOVI-SP CONDOMÍNIOS – Quais podem ser as principais consequências provenientes de um zelador que faz papel de corretor indevidamente?

JAQUES BUSHATSKY – Eu destacaria três aspectos. Há o problema de atuação indevida perante o Creci, pois, para fazer intermediação, a pessoa precisa ser inscrita no órgão. E há outros dois que são mais preocupantes para o condomínio. Um deles é o trabalhista, porque o zelador foi contratado para fazer, obviamente, zeladoria. Se ele, durante seu expediente, pratica corretagem, deixa de cumprir a função para a qual foi originalmente contratado. Além disso, se ele fizer intermediação a pedido do síndico, como pode ocorrer em condomínios que locam suas áreas comuns, aí temos um problema de acúmulo de função. Por fim, e o mais preocupante, é o aspecto da responsabilidade em caso de dano. Se alguém fechar um negócio e sofrer prejuízo, essa pessoa pode dizer que fez tudo com o zelador. Assim, o condomínio poderia acabar sendo responsabilizado em um eventual processo, pois o zelador é seu funcionário.

SECOVI-SP CONDOMÍNIOS – O síndico também pode acabar respondendo?

JAQUES BUSHATSKY – O síndico é obrigado a administrar o condomínio melhor do que a casa dele. Ele tem de fazer cumprir todas as normas legais, entre elas a de que o zelador faça estritamente seu trabalho. Quem sofrer prejuízo em um negócio feito pelo zelador pode buscar no condomínio a indenização pelos danos causados. Posteriormente, o condomínio pode, sim, entrar com uma ação de regresso contra o síndico, por ter sido omisso quanto à atuação indevida do zelador.

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Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio

* Tabela de contribuição de empregados e valores das cotas de salário-família definidos pela Portaria Interministerial nº 1/2016, de 8/1/2016, publicada no DOU de 11/1/2016, vigentes a partir de 1º/1/2016, para o exercício 2016.

Data

Mês

12 Ano meses

ICON

Pessoal/Encargo Var% 12 ICON Mês Ano meses

Tarifas Var% ICON Mês

12 Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% 12 ICON Mês Ano meses

Conservação e limpeza Var% 12 ICON Mês Ano meses

Diversos Var% Mês

12 Ano meses

ICON

JUL/15

271,215

0,22

5,41 10,90

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198

0,37 24,22 24,46

267,743

0,69

5,05

6,96

245,076

0,78

5,15

6,95

232,245

0,69

5,05

6,96

AGO/15

271,366

0,06

5,47

11,01

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198 0,00 24,22 24,46

268,492

0,28

5,35

7,55

245,596

0,21

5,37

7,26

232,895

0,28

5,35

7,55

0,95

6,35

8,36

1,89

8,36 10,10 10,01 10,69

SET/15

271,895

0,19

5,68

11,18

282,377

0,00

0,85

8,67

256,198 0,00 24,22 24,46

271,043

0,95

6,35

8,36

247,640

0,83

6,25

7,99

235,108

OUT/15

288,696

6,18

12,21 12,60

309,637

9,65

10,59 10,59

256,198 0,00 24,22 24,46

276,166

1,89

8,36

10,10

250,073

0,98

7,29

8,69

239,551

NOV/15

288,914

0,08 12,29 12,47

308,521 -0,36 10,19 10,19

256,198 0,00 24,22 24,46

280,363

1,52

10,01 10,69

253,348

1,31

8,70

9,27

243,192

1,52

DEZ/15

289,232

0,11

12,42 12,42

308,521

0,00

10,19 10,19

256,198 0,00 24,22 24,22

281,737

0,49 10,54 10,54

255,090

0,69

9,44

9,44

244,384

0,49 10,54 10,54

JAN/16

290,727

0,52

0,52 11,08

309,916

0,45

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00 16,62

284,949

1,14

1,14

10,96

258,037

1,16

1,16

9,79

247,170

1,14

1,14 10,96

FEV/16

291,517

0,27

0,79 10,43

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

288,625

1,29

2,44

12,09

261,515

1,35

2,52

11,05

250,359

1,29

2,44 12,09

MAR/16

291,854

0,12

0,91 10,34

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

290,097

0,51

2,97

11,57

263,289

0,68

3,21

10,82

251,635

0,51

2,97 11,57

ABR/16

292,076

0,08

0,98 10,16

309,916

0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

291,054

0,33

3,31

10,64

264,503

0,46

3,69 10,14

252,466

0,33

3,31 10,64

MAI/16

295,514

1,18

2,17

11,27

309,916

0,00

0,45

9,75

271,288

5,89

5,89

17,21

293,441

0,82

4,15

11,09

266,209

0,64

4,36 10,29

254,536

0,82

4,15 11,09

JUN/16

296,523

0,34

2,52

9,57

309,916

0,00

0,45

9,75

271,252 -0,01

5,88

6,26

298,400

1,69

5,91

12,22

269,964

1,41

5,83

11,01

258,838

1,69

5,91 12,22

JUL/16

296,032 -0,17 2,35

9,15

309,916

0,00

0,45

9,75

268,059 -1,18

4,63

4,63

298,937

0,18

6,10

11,65

270,818

0,32

6,17 10,50

259,304

0,18

6,10 11,65

Folha de pagamento

Índices de preço

Julho/2016

Variação - em%

FGTS – SETEMBRO/2016 (Data de recolhimento até 7/10/2016) 8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

-0,39

5,61

11,23

PIS – SETEMBRO/2016 (Data de recolhimento até 25/10/2016)

IGP-M

0,18

6,09

11,63

1% sobre a folha de salários

IPC

0,35

5,37

9,63

INPC

0,64

5,76

9,56

IPCA

0,52

4,96

8,74

INCC-DI

0,49

4,70

6,40

INSS – SETEMBRO/2016 (Data de recolhimento até 20/10/2016)

*TABELA DE SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2016 Até 1.556,94 = 8,00 %

IR na fonte

De 1.556,95 a 2.594,92 = 9,00% De 2.594,93 a 5.189,82 = 11,00% Acima de 5.189,82 = R$ 570,88

Base de cálculo - em R$

Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2016

De 2.826,66 a 3.751,05

15

354,80

Remuneração mensal até R$ 806,80 = R$ 41,37

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Remuneração mensal de R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

36

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

Total Geral Var%

Mês: Julho/2016

Revista

Secovi-SP

Condomínios

Obs.: Ano-calendário de 2016 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

Chapéu

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37

Segurança

E

ntrou em vigor em maio último, na cidade de São Paulo, a Lei Municipal nº 16.312, de 17 de novembro de 2015, que estabelece a necessidade de bombeiros civis em locais com grande concentração de pessoas, como shoppings, casas de show, hipermercados, grandes lojas de departamento, campi universitários, estabelecimentos onde ocorram reunião pública educacional ou eventos em área pública ou privada que concentrem mais de mil pessoas. E também em edificações ou plantas cuja ocupação ou uso exija a presença de bombeiro civil, conforme legislação estadual de proteção contra incêndios do Corpo de Bombeiros. Além dos bombeiros civis, a lei estabelece que sejam mantidos materiais para inspeções preventivas e ações de resgate em locais de difícil acesso ineren-

38

Segundo especialistas, condomínios residenciais não precisam se adequar à legislação

Por Rita Karam

te aos riscos de cada planta, e kit completo de primeiros socorros.

O projeto de lei foi apresentado em 2012, pelo vereador Eliseu Gabriel (PSB), devido aos inúmeros incêndios em locais com grande aglomeração de pessoas, informa o assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Alexandre Callé. “O governo, em todas as suas esferas, está transferindo para o particular alguns sistemas de segurança, porque o Estado não dá mais conta”, afirma o advogado. “O Decreto Estadual nº 56.819/2011 já previa, em seu artigo 24, inciso XI, a necessidade do bombeiro profissional para determinados tipos de plantas e edificações. A lei municipal veio reforçar essa exigência para determinados tipos de estabelecimentos com grande concentração de pessoas, o que gerou mais confusão. Há muitas dúvidas, ainda, quanto ao cálculo de di-

Revista

Secovi-SP

Condomínios

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Lei paulistana estabelece necessidade de bombeiro civil

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Secovi-SP

CondomĂ­nios

39

Segurança

Gonçalves: “Entendo que o síndico precisa atender a legislação estadual. Se a municipal fosse mais restritiva, tinha de atendê-la”

Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

“Os empreendimentos comerciais maiores já estão adaptados.

Eles já têm projeto de segurança.

O grande problema é o pequeno, o prédio que embaixo tem um sebo, em cima é residencial e no final de semana não tem nem porteiro. São perguntas ainda a serem respondidas”, afirma Callé. mensionamento das edificações que necessitam da presença dos bombeiros profissionais.”

O bombeiro civil vai fazer cursos, se adequar às normas e deve ter treinamentos específicos de acordo com a atividade da edificação onde atua, diz. O assessor jurídico alerta que, em locais onde há circulação de pessoas do sexo feminino, será necessário que pelo menos um membro da equipe de bombeiros civis seja do sexo feminino.

O dimensionamento da equipe, com a quantidade de bombeiros civis a ser contratada, vai depender das características de cada condomínio, mas será necessário ter o profissional disponível 24 horas por dia, informa Callé.

A multa em caso de descumprimento da lei é de R$ 5 mil. A lei municipal, entende o advogado, não se aplica a condomínios residenciais, a não ser quando for exigido na legislação estadual de proteção contra incêndio.

40

Lei anterior Na avaliação do engenheiro e integrante da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Ricardo Gonçalves, a lei municipal não traz alteração para o dia a dia dos condomínios paulistanos. Segundo ele, já há em vigor no Estado de São Paulo leis que estabelecem a necessidade de bombeiros civis em locais onde há atividades comerciais e a nova lei não atinge os residenciais.

“Via de regra quem regula a parte de segurança contra incêndio são os Estados”, diz o engenheiro.

No Estado de São Paulo, o Decreto nº 56.819 trata do regulamento de segurança contra incêndio. Essa lei traz as Instruções Técnicas (IT's) do Corpo de Bombeiros. A IT 17 trata especificamente de brigada de incêndio, e as ITs de modo geral citam as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), informa Gonçalves. Se-

gundo ele, a IT 17 foi revista em 2014 e estabelece os requisitos mínimos para o dimensionamento da quantidade de bombeiros civis.

Outra lei estadual, ou complementar nº 1.257, em vigor desde julho de 2015, estabelece que cabe ao Corpo de Bombeiros credenciar as escolas de formação e também os bombeiros civis. “É uma questão interpretativa, mas não vejo novidade na legislação municipal que não esteja atendida na estadual. Talvez a intenção foi dar ênfase à população ou circulação de pessoas”, afirma o engenheiro, acrescentando que, pela norma ABNT NBR 14.608, a edificação residencial não precisa ter bombeiro civil. A mesma norma já traz uma tabela para o dimensionamento de bombeiro civil por turno. “Entendo que o síndico precisa atender o que a legislação estadual pede. Se a municipal fosse mais restritiva, tinha de atender à mais restritiva. Uma vez que o síndico tenha o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), a edificação está cumprindo todos os requisitos”, afirma Gonçalves.

O coordenador da Comissão de Estudos e Planos de Equipe de Emergência do Comitê Brasileiro de Segurança Contra Incêndios – CB 24 da ABNT, Jorge Alexandre Alves, também avalia que a lei

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41

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Segurança

municipal não traz novidades em relação ao que já está estabelecido, mas ressalta que, independentemente de qual lei obrigue a ter o brigadista profissional, esse profissional terá de atender à Lei federal nº 11.901/2009, que dispõe sobre a profissão. “O problema é que essa lei pede que o bombeiro tenha formação de nível médio em proteção contra incêndio e não existe nenhum colégio que ofereça esse curso.

Para a outra função, pede especialização em Engenharia de Incêndio, mas também não temos nenhum curso de graduação nessa área”, afirma Alves. Além disso, diz ele, determina jornada de trabalho de 12 horas por 36 horas, independentemente da

42

jornada do estabelecimento no qual atua, que pode funcionar só 8 horas por dia. Dessa forma, coloca uma carga semanal e não dá flexibilidade para acordo, como permite a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT).

A comissão está revisando três normas técnicas vinculadas à área e interligadas, que tratam de plano de emergência, brigada e bombeiro civil, informa Alves. São elas: ABNT NBR 15.219, 14.608 e 14.276. Pelo novo texto, o bombeiro civil poderá ter dois caminhos para sua formação: o curso livre, como acontece atualmente e para o qual foram de-

terminadas algumas regras, e o curso regulamentado e reconhecido pelo Ministério da Educação. Foram montados currículos para esses cursos. O objetivo é orientar como tem de ser o currículo, qual a carga horária e as habilidades que o profissional tem de desenvolver.

Os bombeiros formados por cursos livres, entretanto, devem passar por processo de atualização para renovar o certificado de formação a cada dois anos.

“Estamos criando mecanismos normativos para que, além de fomentar a criação do curso regular, o aluno entenda os benefícios de fazer o curso em uma escola regular. A carga horária será maior, mas ele não precisará se recertificar.” Uma vez formado, o bombeiro civil tem de ser qualificado de acordo com a área em que vai atuar, conhecendo as peculiaridades da atividade. A expectativa é que a revisão seja publicada até o começo do próximo ano.

Especializado em consultoria e treinamento para plantas de alto risco, Alves considera um problema a atribuição ao Corpo de Bombeiros de credenciamento de escolas de formação, já que a instituição não consegue atender a demanda de ocorrências nas ruas, fazer a fiscalização do AVCB, e, além disso, não está presente em todas as cidades. “No Estado de São Paulo, com 645 cidades, eles estão em aproximadamente 120. No Brasil, onde há 5.570 cidades, em 630.” « Revista

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Revista

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CondomĂ­nios

43

Convenção Secovi movimentou o mercado imobiliário Evento aconteceu entre os dias 27 e 31 de agosto, na sede do Secovi-SP

O

Secovi-SP realizou em sua sede, entre os dias 27 e 31 de agosto, a Convenção Secovi 2016, um dos maiores eventos imobiliários do País. A abertura solene foi prestigiada, entre outras autoridades, pelo governador do Estado, Geraldo Alckmin; pelo secretário estadual da Habitação, Rodrigo Garcia; e pelo presidente da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU), Marcos Penido. Ela foi marcada pela assinatura de um programa estadual de financiamento a lotes urbanizados, que subsidiará a aquisição de lotes por famílias de baixa renda.

Na ocasião, o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, falou sobre 44

o momento de mudanças por que passa o País. Afirmou que o Brasil recupera as condições de governabilidade e que, desde abril, quando Michel Temer assumiu provisoriamente a Presidência, começaram a ser observados sinais de recuperação na economia e no setor. “Precisamos de fórmulas para fomentar o setor com custo zero e sem burocracia”, disse Amary, defendendo ainda o respeito incondicional aos contratos.

Condomínios O evento foi aberto no dia 27, com dois painéis exclusivos para síndicos e profissionais de administradoras. Na palestra sobre “Segurança em condomínios”,

o diretor Sérgio Meira de Castro Neto destacou a importância do tripé equipamentos em funcionamento, funcionários treinados e moradores conscientizados.

Segundo Jorge Lordello, conhecido como Dr. Segurança, a segurança ainda é tratada de forma amadora nos condomínios.

"Muitas pessoas querem dar palpites sem entender do assunto. O síndico precisa ficar atento, pois ele responde civil e criminalmente por tudo que ocorre", disse.

No segundo painel, sobre o tema “Como manter as contas em dia”, o engenheiro Ferdinando Callé falou sobre as principais despesas em condomínios, indicando alternativas para otimizar os recursos e obter uma economia real. « Revista

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Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

Evento

SOFTWARE PARA ORÇAR, PLANEJAR E CONTROLAR OBRAS NOVOS RECURSOS DO VOLARE 18: Nova ferramenta para trocar insumos por serviços, de forma rápida e prááca;

18

Relatório de inconsistência para verificação de etapas e itens do orçamento; Relatório de curva ABC para equipamentos (Aquisição, lo locação ou Custo horário); Sinalizador nos itens do orçamento, para marcar itens para revisão posterior; Recurso que disponibiliza modelos da planilha de importação de itens para o Volare; Diversas bases adicionais atualizadas.

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Comercialização

Por Leandro Vieira

STJ concluiu, em decisão recente, pela legalidade do pagamento da comissão de intermediação pelo comprador de imóveis novos

Secovi-SP (Sindicato da Habitação) avalia de forma muito positiva a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida dia 24/8, confirmando que o pagamento da comissão de intermediação imobiliária pelo comprador é legal e não configura prática abusiva contra o adquirente. Com isso, a Corte uniformiza o entendimento sobre o assunto em âmbito nacional, trazendo segurança jurídica para quem compra, intermedia e vende imóveis novos.

"Levamos à Corte o esclarecimento de que o valor dessa comissão já compõe o preço final do imóvel. Logo, o comprador em nada é lesado, pois não lhe é imposta nenhuma cobrança além daquela anunciada pela incorporadora e pactuada em contrato", pontua Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. No entendimento do STJ, é vá-

lida a cláusula que transfere o pagamento da comissão de intermediação, desde que o comprador seja previamente informado sobre o preço total da unidade. "Entendeu-se pela validade quando observados os deveres de transparência e informação, princípios que já regem as boas práticas de mercado", diz Prando.

Uma das razões que nos últimos anos motivou a enxurrada de ações contra empresas do setor foi a chamada comissão cobrada em apartado na compra de unidades residenciais novas. Muito comum, esse sistema prevê que o comprador do imóvel pague a comissão diretamente a quem faz intermediação do negócio. "Nessa modalidade, a única diferença é que os serviços de intermediação são pagos separadamente do valor destinado à construtora. Ou seja, o cliente faz dois cheques: um para o corretor, outro para a empresa. Mesmo assim, o valor total da operação per-

O

46

manece o mesmo", explica Prando.

Com o fim do atual molde de cobrança, fatalmente, no futuro, o adquirente de imóveis seria penalizado. As empresas não teriam como absorver os custos decorrentes dessa decisão, e, certamente, repassariam isso ao comprador, impactando o preço final dos imóveis.

Ainda, para a entidade, a decisão do STJ ampara o necessário equilíbrio nas relações entre incorporadora, intermediadores e compradores. "Declarar ilegal a cobrança seria incorreto com os operadores do mercado. O corretor, decididamente, presta serviços a ambas as partes e merece sua remuneração.

Em relação ao Sati (Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária), o STJ entendeu que sua cobrança é abusiva e aplicou prazo prescricional de três anos para que se recorra de pagamentos efetuados nesse período. « Revista

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Imagem: iStock

Comissão de corretagem é legal

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Institucional

Gentilezas musicais Banda Sinfônica passa a integrar o projeto Gentilezas Urbanas, com aulas gratuitas de educação musical

Por Maria do Carmo Gregório

O

projeto Gentilezas Urbanas acaba de ganhar mais um presente, com a integração da Banda Sinfônica Educação Musical entre suas ações. A iniciativa tem como objetivo difundir o estudo da música e, com isso, estimular o desen48

volvimento de crianças e jovens de até 18 anos.

O presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, e o maestro Fernando da Silveira Cardoso oficializaram o projeto em agosto, durante encontro que contou com a presença do presidente do Conselho

Consultivo do Sindicato, Claudio Bernardes – idealizador do projeto –, e de Roberta Bigucci, coordenadora de Projetos Sociais Especiais do Sindicato e responsável pelo Gentilezas Urbanas.

“Estamos felizes em proporcionar a esses jovens a oportu-

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Institucional

ser conferido no encerramento das atividades do primeiro dia da Convenção Secovi, no final de agosto, quando os alunos apresentaram parte do repertório e encantaram os participantes. “Emocionante constatar a evolução e observar em cada rosto a satisfação de mostrar um pouco do que aprenderam”, comentou Claudio Bernardes, engenheiro e músico, responsável pela idealização do projeto, que culminou na criação da banda – ainda durante sua gestão à frente do Sindicato.

“Fiz questão de dar continuidade e incrementar a iniciativa, que amplia oportunidades e abre horizontes. Aproveitem, dediquem-se e, em breve, vocês estarão mostrando seu talento ao mundo. Vou acompanhar atentamente o trabalho de vocês”, afirmou Flavio Amary aos alunos, logo após a apresentação na sede do Secovi-SP. «

Fotos: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge

nidade de aprender por meio da música, que, comprovadamente, dentre tantos outros benefí-

cios, estimula o cérebro, ajuda a manter o equilíbrio, aumenta a concentração e o desempenho nas mais diversas atividades”, destaca Amary.

Sob a batuta de Fernando Cardoso, as crianças e os jovens recebem aulas gratuitas de educação musical três vezes por semana, durante 2 horas, na sede da ONG Casa Jesus, Amor e Caridade (carinhosamente denominada Larzinho), situada na Casa Verde, zona Norte da capital paulista.

São ministradas aulas de noções orquestrais de música, de popular a música erudita, com repertórios ecléticos. “A finalidade é contribuir para a criação de oportunidades, a fim de que todos possam desenvolver plenamente o seu potencial e, eventualmente, até se tornem futuros profissionais na área musical”, explica Roberta Bigucci.

O resultado do trabalho pode

Claudio Bernardes e Flavio Amary, ao lado do maestro, prestigiaram a apresentação da Banda, que encantou os participantes da Convenção Secovi

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Condomínios

49

Especial

Fotos: iStock

Condomínio ou hotel?

Sites de aluguel por temporada têm se tornado uma dor de cabeça para síndicos.

Embora proprietários tenham direito de alugar seus imóveis, medida deixa os condomínios vulneráveis, devido à alta rotatividade dos “hóspedes”

Por Erica Celestini

O

s sites de aluguel por temporada vêm ganhando cada vez mais adeptos. O mais famoso deles, o Airbnb, traz números que comprovam essa febre. São mais de 60 milhões de hóspedes cadastrados e 2 milhões de acomodações disponíveis, espalhadas por 34 mil cidades, em 191 países, incluindo o Brasil.

Essa teia conecta, de um lado, pessoas interessadas em obter, seja para turismo ou viagem de negócios, uma opção de hospedagem, geralmente por curta duração, bem mais barata que hotéis e pousadas; e, de outro, os “anfitriões”, que são proprietá50

rios de imóveis em busca de uma renda extra, alugando desde um quarto até casas e apartamentos, por períodos que vão de um final de semana a férias inteiras.

O contato entre as duas partes é feito por meio de anúncios colocados nos sites, com negociação direta de reservas e pagamentos, após cadastramento prévio. Mas, nessa relação, há um terceiro personagem envolvido, que sofre as consequências diretas dessa nova forma de hospedagem envolvendo principalmente apartamentos: os condomínios.

Alta frequência de pessoas estanhas circulando por garagens,

elevadores e áreas comuns, aumento de custos de energia elétrica e água e problemas de convivência entre moradores e tantos “novos vizinhos” são algumas das dores de cabeça enfrentadas por síndicos de condomínios que têm unidades anunciadas nesses sites.

Essa lista de problemas é encabeçada pelo quesito segurança.

“Há casos de apartamentos que são alugados por semana. Com isso, aumenta muito a circulação de pessoas estranhas no condomínio, o que é um risco. Quando se tem um contrato de locação de longa duração, como os de 30 meses, isso já é um requisito para

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Especial

aumentar a segurança, porque a pessoa se torna uma moradora do local. Já nos de curta duração, é preciso muita cautela, porque há sempre receio em relação a quem está entrando no prédio”, explica Marcelo Guerra, supervisor de Condomínios do Grupo Hubert.

Segundo ele, as ofertas, nesses sites, são mais comuns em condomínios com boa localização, devido à demanda. A resistência à prática é maior nos empreendimentos em que a maioria dos moradores também é proprietária do imóvel. O resultado são discussões, em assembleias, para proibir esse tipo de locação. “Como

EM 29/03/2017, O SINAL ANALÓGICO DE TV SERÁ DESLIGADO EM SÃO PAULO.

o prédio não é um hotel e nem foi concebido para isso, a proibição pode até ser discutida em assembleia. Mas é preciso tomar cuidado para não tirar o direito de ninguém. O proprietário tem o direito de alugar seu imóvel. O que recomendamos é determinar, por exemplo, a realização de um cadastro obrigatório dos hóspedes e a criação de regras para a locação, o que pode incluir um período mínimo de contratos”, completa.

Legislação O advogado Alexandre Callé, assessor jurídico do Secovi-SP,

reforça a questão de assegurar os direitos do proprietário nessa discussão e lembra que, por ser um serviço novo, esse tipo de contrato ainda é alvo de muitas dúvidas.

Ele destaca ainda que, embora a definição de sites de aluguel por temporada esteja na descrição da grande maioria desses serviços, a classificação desse termo também é alvo de controvérsias. “A locação para temporada é aquela mais tradicional, geralmente por um prazo de 30 dias, para imóveis no Litoral ou Interior. Então, esses serviços não correspondem a uma locação para temporada convencional”, salienta. Apesar

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Para confirmar, basta consultar o manual do fabricante.

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fabricadas antes de 2010, vão precisar de um conversor além da antena digital coletiva do prédio.

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Condomínios

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Especial

disso, conforme ele, essa prática não é irregular. “Não há nada de ilegal nisso. O proprietário pode usar seu imóvel da forma que entender melhor. E isso inclui alugá-lo como preferir.”

Callé ressalta que nem mesmo uma restrição a esse tipo de operação no Regulamento Interno ou na Convenção do condomínio pode impedir as locações via site. “O Regulamento Interno e Convenção não são leis. Eles estão abaixo do Código Civil, que em seu artigo 1.228 define os direitos do proprietário, incluindo o de locação”, explica.

Por outro lado, segundo o advogado, o Código Civil também conta com um “coringa” nessa questão: o artigo 1.336, inciso IV, que proíbe a perturbação do sossego. “Um hóspede não terá, geralmente, a mesma preocupação que um morador quanto ao uso de elevador, de energia, de água e de gás, o que pode aumentar as despesas. Além disso, a rotatividade aumenta os riscos de assalto, bagunça e até de sujeira. Então, se esse tipo de locação estiver causando prejuízo ao sossego, à salubridade e à segurança do 52

condomínio, pode haver discussão de medidas restritivas e até mesmo mudança na Convenção. Mas esta última alternativa é mais difícil, porque requer um alto quórum na assembleia”, afirma o advogado.

Convivência Tanto Guerra quanto Callé lembram ainda que o hóspede deverá se adequar a todas as regras do condomínio, como qualquer morador, para evitar problemas de convivência. “Ele tem o direito de usar piscina, churrasqueira, academia, salão de festas e outras áreas comuns, mas tem de seguir as normas do condomínio, assim como as determinações sobre horários de silêncio e entrada de animais”, detalha o supervisor da Hubert. Ele lembra que a maioria dos conflitos envolve estrangeiros, que costumam ter hábitos diferentes dos adotados no País.

Já o assessor jurídico do Secovi-SP destaca que, em caso de problema, o síndico deve se reportar sempre ao proprietário e nunca ao hóspede.

“Qualquer relação é com o proprietário, assim como a aplicação de

multas, se necessário. É a mesma relação que acontece com um visitante do condomínio. Quando se faz uma festa no salão, quem responde pela conduta dos convidados é o proprietário”, compara.

Por se tratar de um tema novo nos condomínios, Callé recomenda que o proprietário, independente de seu direito sobre o imóvel, reflita bastante antes de adotar esse tipo de locação, levando em conta o perfil do condomínio e também dos hóspedes. O mesmo deve ser feito pelo síndico, que não pode, por exemplo, proibir a entrada de um hóspede no condomínio. “É preciso ter bom senso”, pondera.

Guerra, por sua vez, defende que os condomínios adotem um “período de experiência”. “É recomendável realizar esse tipo de locação por um período para ver quais serão os resultados e, se houver problemas, discuti-los em assembleia. Mas sempre tomando os cuidados de segurança, principalmente criando um cadastro dos hóspedes com a exigência de um mínimo de documentos, como identidade e um comprovante de endereço”, sugere o supervisor da Hubert. « Revista

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Revista

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Recuperação Estrutural

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Asselev

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Individualização

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de água e gás

Fonsi

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Central SP

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Lacqua Brasil

Tecmobili

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Zello

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Elevadores Korman

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Limpeza Inteligente

Grambell

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Liftec

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Mobiliário e Equipamentos

Mitson

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Primac

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Grupo Paulista Service

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R&C Consultoria

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Vila Rouca

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