ANO 25 - No 276 - Outubro 2016 - R$ 12,00
CONDOMÍNIOS
A revista para síndicos, administradoras de condomínios, incorporadoras e shopping centers
AÇÕES INTEGRAM MORADORES EM CONDOMÍNIOS
CONHEÇA A LOCAÇÃO ACESSÍVEL RESIDENCIAL PROJETO PAISAGÍSTICO VALORIZA EMPREENDIMENTO
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Revista
Secovi-SP
CondomĂnios
Carta do presidente
Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi
Momento de oportunidades
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emos observado, a cada dia, um horizonte mais claro à nossa frente, uma onda positiva que nos faz acreditar em dias melhores. Essa constatação diminui a insegurança, anima as pessoas e permite vislumbrar a possibilidade de início da retomada do crescimento econômico no País. Respeitados institutos de pesquisa vêm registrando, nos últimos meses, sucessivas elevações nos índices de confiança de consumidores, de empreendedores e de investidores, causando efeitos positivos nas mais diversas atividades econômicas. Estudos e pesquisas desenvolvidos pelo Secovi-SP ainda não apontam uma reação do mercado imobiliário, o que deve ocorrer lenta e gradualmente, à medida que as expectativas e a confiança da sociedade se consolidarem. Se considerarmos ainda as recentes medidas de flexibilização nos financiamentos imobiliários, o anúncio pelo governo da volta das contratações do programa Minha Casa, Minha Vida e a demanda por imóveis, dentre outros fatores indutores da economia – mais especificamente do mercado imobiliário –, teremos uma receita perfeita para dar a largada rumo à recuperação. Estamos cientes das atuais dificuldades e de que o nosso setor não conta com recursos públicos. Porém, estamos dispostos a contribuir, porque acreditamos que, corrigidos os desvios, teremos mais tranquilidade para seguir o caminho até a
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completa estabilidade. Nunca é demais reforçar que as atividades do nosso setor e o comprometimento de renda dos consumidores de nossos produtos envolvem longo prazo. Assim, um ambiente de negócios equilibrado é fundamental para que possamos empreender e para que as pessoas tenham confiança em assumir o pagamento das parcelas por um longo período. Além disso, este é um setor que pode trazer o crescimento que o Brasil tanto precisa, gerando empregos para uma extensa cadeia produtiva, garantindo o acesso à casa própria e girando novamente a roda da economia. Para tanto, basta reduzir a burocracia, proporcionar a necessária segurança jurídica e evitar decisões isoladas, que tanto prejudicam o bom andamento dos nossos negócios. Acreditamos na seriedade do respeito à lei, nas instituições e na construção de cidades melhores. Queremos um país melhor, uma sociedade mais confiante. Temos trabalhado incansavelmente para viabilizar essa conquista. Estamos fazendo a nossa parte e é importante que cada um faça a sua para derrubarmos de vez os entraves que ainda impedem a efetiva retomada da atividade econômica. A crise está passando e a confiança retornando. Não adianta cruzar os braços e esperar que a solução ocorra. Vamos aproveitar as oportunidades. « 3
Recado da Editora DIRETORIA Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hamilton de França Leite Júnior, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati PRODUÇÃO Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP REPORTAGEM E REDAÇÃO Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Sônia Salgueiro (MTb 15.414) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Maria do Carmo Gregório, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Alexandre Callé, Carlos Alberto Azevedo, Daniela de O. Rodrigues, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)
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ulas de todo tipo (zumba, culinária, natação etc.), bazar, feira livre, campeonatos, festas... É cada vez mais amplo o leque de atividades esportivas e de lazer nos condomínios. Nossa reportagem de capa mostra que, além de trazer conveniência e mais segurança para os moradores, essas iniciativas melhoram o clima entre os vizinhos e reduzem os conflitos. Outra matéria de destaque na edição mostra a importância de um bom projeto de paisagismo nos condomínios. Você também poderá conhecer em detalhes o que é a Locação Acessível Residencial (LAR). Boa leitura! Sônia Salgueiro
ARTE Departamento de Marketing Secovi-SP MARKETING E COMERCIAL João Paulo Palmieri, Márcio Valeriano, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira
Índice
PARA ANUNCIAR (11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística CONTATOS SECOVI-SP PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214 SECOVI NO INTERIOR Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4523-0833, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes. Registro nº 26.378 Foto da capa: iStock
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Carta do presidente
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É bom saber
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Opinião
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Capa
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Tira-dúvidas
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Dia a dia
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Manutenção
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Instalações Elétricas
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Loteamentos
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Saúde
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Especial
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Gentilezas Urbanas
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É com muito orgulho que a Elevadores Otis está comemorando 110 anos de presença no mercado brasileiro.
B R A S I L , M O V E N D O
P E S S O A S
O primeiro elevador da Otis foi instalado no Brasil em 1906, no Palácio das Laranjeiras, atual residência oficial do Governador do Estado do Rio de Janeiro. Ele encontra-se até hoje em pleno funcionamento e com suas características estéticas originais. Há mais de um século empregamos em nossos produtos o que há de mais avançado em tecnologia de transporte vertical no Brasil e no mundo. Desde 1867, há mais de 160 anos, quando o Sr. Elisha Otis inventou, nos Estados Unidos, o elevador de segurança, o mundo nunca mais foi o mesmo. O pioneirismo da Otis e de seu fundador contribuiu diretamente para o desenvolvimento e crescimento das nossas cidades. Tecnologias avançadas, aplicadas à produtos que consomem cada vez menos energia, com menor impacto no meio ambiente que contribuem para um mundo mais sustentável. Nos orgulhamos desta rica história de sucesso, que se confunde com a própria trajetória de desenvolvimento do país, nos últimos 110 anos.
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Secovi-SP
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Condomínios
E s t e i r a s
R o l a n t e s
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www.otis.com
É bom saber
Universidade Secovi
Agende-se para os cursos que a Universidade Secovi preparou para profissionais do mercado imobiliário.
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MATEMÁTICA FINANCEIRA APLICADA AO MERCADO IMOBILIÁRIO
• DATA: De 21/10 a 1°/12. Aulas de segunda a quinta-feira, das 19 às 22 horas. OBJETIVO: Transmitir os conceitos fundamentais da matemática financeira, mostrar o funcionamento e a utilização de calculadoras financeiras e aplicar esses conhecimentos na solução de problemas operacionais relativos ao mercado imobiliário. DOCENTE: Prof. José Dutra Vieira Sobrinho, graduado em Economia e pós-graduado em Ciências Contábeis, ambos pela FEA/USP.
• MANUTENÇÃO PREDIAL PARA EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS • DATA: 21/11 a 1º/12. As aulas acontecem de segunda a quinta-feira, das 19 às 22 horas. COMPETÊNCIA: O curso prepara o participante para visualizar as edificações como sistemas abrangentes; compreender a visão geral de uma edificação, incluindo fundações, estruturas, acabamento e instalações; identificar os conceitos básicos que envolvem a compreensão de sistemas elétricos e eletrônicos, hidráulicos e sanitários; solucionar problemas de emergência, como falta de luz, água e telefone; planejar trabalhos de manutenção preventiva; compreender o uso de novos equipamentos. PÚBLICO-ALVO: Zeladores, supervisores, encarregados de limpeza, profissionais da área e demais interessados em atuar no segmento.
• RESPONSABILIDADE CIVIL NA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL E NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO • DATA: 22 e 24/11 (terça e quinta-feira), das 19 às 22 horas. COMPETÊNCIA: Preparar os alunos para o exercício prático das diferentes funções condominiais de forma correta e fundamentada; identificar os pontos jurídicos polêmicos referentes à responsabilidade civil na administração condominial; debater as diferentes soluções, a fim de buscar aquela que dará maior segurança jurídica para o desempenho da atividade.
• LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO • DATA: 22/11 a 1º/12, com aulas às terças e quintas-feiras, das 9 às 12 horas. PÚBLICO-ALVO: Advogados, controllers, contadores, diretoria, gerência financeira e administradores que tenham interesse em conhecer os avanços da legislação tributária do mercado imobiliário. COMPETÊNCIA: Contribuir para a capacitação do aluno quanto à tributação aplicada ao mercado imobiliário, ajudando-o a identificar as características do negócio e os melhores planejamentos. Compreender o funcionamento da legislação fiscal e integrá-la à estrutura de negócios, além de superar dificuldades.
Local: Universidade Secovi (Avenida Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 – 9º andar – São Paulo, SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308
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Enacon 2016: novos caminhos da administração condominial
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edição 2016 do Enacon – Encontro de Administradoras de Condomínios, promovido pelo Secovi-SP nos dias 5 e 6 de outubro, na sede da entidade, ofereceu aos mais de 300 participantes de todo o País acesso a temas relevantes e necessários para o sucesso de suas atividades. A tecnologia norteou os principais painéis do primeiro dia. Tatiana Sayuri, do Google, explicou a importância de as empresas explorarem as plataformas digitais como Google e YouTube, em painel que teve ainda exposição de Paulo Ávila, do Facebook, falando sobre como os novos comportamentos influenciam e mudam negócios.
Na opinião de Pepe Gutierrez, administrador de imóveis na Espanha, as administradoras devem se preparar para atender esse novo perfil de clientes, que são totalmente tecnológicos, visuais, multitarefas e individualistas. A consultora Vania Ferrari abriu o segundo dia de atividades dando dicas de empregabilidade, comunicação e liderança. Em palestra sobre liderança, a PhD em Filosofia Dulce Magalhães falou da importância de as pessoas expandirem os horizontes, a percepção e a consciência de mundo, e destacou a função dos líderes como catalisadores de mudanças. O desembargador aposentado Sylvio Capanema trouxe o aspec-
to jurídico ao evento, abordando os efeitos do novo Código de Processo Civil no dia a dia da administração condominial. O filósofo Leandro Karnal encerrou o evento com chave de ouro, numa inspiradora e bem humorada reflexão sobre ética. Emocionado, Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP e presidente do comitê organizador do Enacon, lembrou da dificuldade de decidir, em meio à crise, realizar esta edição. “Tenho a sensação de dever cumprido. Fizemos muito mais do que nos preparamos para fazer e estamos felizes com o resultado.”
Ampliar prepara jovens para o Enem
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Ampliar, braço social do Secovi-SP que desenvolve programas de formação e profissionalização de jovens em situação de risco social, elaborou uma novidade sob medida para quem almeja uma vaga na universidade. Por indicação do advogado Leonardo Tavares, o Ampliar firmou parceria com a Associação Conservadora do Brasil (CONS-SP) 8
e ofereceu, desde o dia 27 de agosto, um cursinho preparatório para o Exame Nacional do Ensino Médio (Enem). Foram oferecidas 30 vagas, e as aulas ministradas pelos voluntários Saulo Reis (Matemática e Física), Guilherme Montoro (Português), Fábio Gonçalves (História), Jean Klisman (Geografia), Rodrigo Morais (Filosofia e Sociologia) e Thalles Raineri (Redação e
Atualidades), na unidade Sete de Setembro, no Grajaú, zona Sul da capital paulista. As aulas aconteceram aos sábados, das 8 às 17 horas, com coordenação de Fábio Gonçalves e Rodrigo Morais. Ainda em novembro, será oferecida uma aula especial de revisão do conteúdo das provas do Enem, para analisar os acertos e erros dos participantes do cursinho do Ampliar.
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Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)
Condomínios: Uni-vos!
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ideia do que chamamos hoje de Vizinhança Solidária ou Vizinhança Integrada foi criada com o objetivo de unir os condomínios ante a ameaça das ruas. Com o passar do tempo, essa ideia tão simples pegou apenas em parte, talvez por falta de divulgação. Ou talvez por falta de vontade política dos síndicos e do corpo diretivo dos prédios. Com exceção de alguns bairros da cidade, a iniciativa não deu, como poderia, maiores resultados. A Secretaria de Segurança Pública chegou a criar uma placa para ser afixada no portal dos condomínios informando que aquele empreendimento fazia parte do sistema. Com a participação de condomínios vizinhos e com a ajuda de telefone, rádio, sistema interno de TV e outros equipamentos eletrônicos, o prédio estaria pronto para avisar aos demais sobre qualquer perigo, assim como ser avisado pelos parceiros, em caso de tentativa de assalto. Depois de pouco divulgar sua placa, a Secretaria de Segurança Pública está agora ajudando os condomínios com o lançamento do Detecta. Com uma câmera colocada na parte externa do condomínio, o novo sistema faz a conexão, colocando na rede policial qualquer conteúdo suspeito. O Governo do Estado de São Paulo foi buscar inspiração na polícia de Nova York.
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Essa câmera extra reforma, em muito, a ação do programa Vizinhança Solidária (ou Integrada), que depende em grande parte da iniciativa dos porteiros. Com o Detecta, a gravação atinge em tempo real todos os “usuários” do sistema: policiais, delegacias etc. A partir de uma câmera com poder de controlar o entorno do prédio, o sistema vai operar como mais um elo de segurança, favorecido por grande volume de informação policial e trabalhando com a semelhança de dados já disponíveis pela polícia. O Detecta permitirá que informações de diversos bancos de dados da polícia sejam filtradas de uma forma pré-estabelecida para que seja emitido um alerta. O pioneirismo do governo do Estado lançando em São Paulo o sistema implantado com sucesso na cidade de Nova York merece louvor e chega em momento de crise de segurança, em grande parte decorrente da economia do País, combalida e com milhares de cidadãos perdendo seus empregos. É inegável que existe uma relação entre a segurança das pessoas e o tônus da economia: a frustração social gera um clima que pode derivar para o delito. Essa relação é comprovada pela história. Com o novo sistema, surge uma grande ajuda. Condomínios, uni-vos! « 9
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E vai rolar a festa... Condomínios multiplicam as atividades esportivas, os eventos comemorativos e fazem adaptações em suas áreas comuns, buscando integrar seus moradores
Foto: iStock
Por Sônia Salgueiro
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ampeonatos, aulas de hidroginástica e de zumba, festas em datas comemorativas como Dia das Crianças e Halloween, feiras livres, bazares de artesanato, aulas de culinária. Iniciativas como essas são cada vez mais frequentes nos condomínios paulistas. Além de garantir conveniência ao morador – afinal dá para fazer quase tudo dentro do condomínio –, ações como essas diminuem os conflitos e promovem a integração das pessoas. Segundo Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), quando a maioria das pessoas morava em casas, elas se conheciam e eram camaradas umas com as outras. “Era comum pedir para o vizinho dar uma olhada na casa ao viajar”, relembra, acrescentando: “Hoje vemos frieza. Muita gente mal fala bom dia”. Por isso, ações sociais e esportivas realizadas nos condomínios servem “para quebrar o gelo”, conforme diz. Um modo interessante de começar, avalia, é por meio de festas temáticas, como Festa Junina e Natal. “Toda atividade congregativa é benéfica, porque há dificuldade para a convivência nos condomínios”, considera Hélio Deliberador, professor de Psicologia Social da Pontifícia Universidade de São Paulo (PUC-SP). O pouco relacionamento, segundo ele, ocorre porque cada família tem seus próprios valores e hábitos. “E nós estamos em um País mis-
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cigenado e que possui uma grande heterogeneidade”, justifica. Como a vida comunitária é benéfica, o professor avalia que, havendo estrutura, sempre será positivo ter uma atividade física em grupo ou um evento festivo no condomínio. “Será um momento para as famílias se conhecerem um pouco e romperem a barreira do isolamento”, analisa. Deliberador acha que o aumento do número de condomínios mais complexos, com múltiplas áreas voltadas ao uso comunitário, estimula atividades de congraçamento. Mas ele reconhece que para haver continuidade, “é preciso incentivo do corpo diretivo”.
Interesses comuns Na opinião de Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios, uma das vantagens dessas ações é que as pessoas acabam descobrindo interesses comuns. “A integração é superpositiva para a comunidade”, diz, comentando que propicia a descoberta de vizinhos que podem preencher algumas necessidades do morador, como dar uma aula de inglês. “Além disso, como surgem alguns laços de amizade, é bom saber que haverá alguém para uma eventualidade: para regar as plantas quando viaja ou pegar o filho na escola quando há um imprevisto”, ilustra. Christiane Sader, coordenadora da Comissão de Eventos do Con-
domínio Paulistano, endossa a tese. “Há uma melhora não só em termos de conhecimento social e de convívio, mas os moradores passam a interagir mais, até em termos de prestação de serviço. Você descobre que um vizinho faz pratos prontos e vende na região”, comenta. “Aí descobre que não precisa sair do condomínio para coisas básicas.” No Paulistano, a integração se dá especialmente por meio do esporte. “Desde a incorporação, o foco sempre foi esse”, diz Christiane. Formado por 300 casas e 750 apartamentos, o condomínio ocupa uma área de mais de 150 mil m2, na região do Morumbi. Possui uma ampla gama de opções esportivas e de lazer: academia, piscinas, quadras poliesportivas, restaurante, campo de bocha etc. “O próprio desenho do empreendimento estimula as relações”, afirma Christiane, que também integra a Comissão de Esportes. Os moradores do Paulistano contam com a assessoria da Quality, empresa de serviços esportivos que oferece aulas de muay-thai, jiu-jitsu, circo etc. – e os condôminos não desembolsam nada para praticar as atividades. Por causa de interesses comuns, foram surgindo diversos grupos: tênis, pôquer, das mães... O reflexo natural foi o surgimento das festas: Dia das Crianças, dos Pais e das Mães, Halloween, festa de final de ano. Em um Dia das Mães, houve 11
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Grupo seleto Um dos pontos altos da programação esportiva do condomínio é a Corrida e Caminhada Paulistana, de 8 e 4 quilômetros, realizada lá mesmo. Há pódio, premiação (medalhas para todos e troféus para os primeiros lugares), kit corrida com camiseta customizada e uma infraestrutura que inclui até ambulância. Tudo patrocinado por empresas da região. Neste ano, está sendo realizada a segunda edição do evento. O ponto de partida para a intensa vida social do condomínio-clube Union, situado no bairro paulista-
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no da Mooca, foram as atividades esportivas desenvolvidas desde o início, sob a supervisão de uma empresa especializada: natação, circuito, zumba, hidroginástica são algumas. “Isso une as pessoas. Desse grupo, surgiu a ideia de fazer uma festa junina, nossa primeira investida”, conta a síndica Débora Munhoz. O Union possui duas torres, com um total de 72 apartamentos. Conta com piscina coberta, sala de squash, duas quadras, campo de bocha, área pet, academia, sala de ioga e massagem, spa e três salões de festas. A primeira Festa Junina aconteceu em junho de 2015 e cada convidado levou um prato e um refrigerante. Cerca de cem moradores participaram. Depois, aconteceu o Halloween, em 1º de novembro. O condomínio alugou brinque-
dos (pula-pula, cama elástica), e decorou um dos salões e a área externa próxima a ele com motivos alusivos à data. “Era um valor pequeno. A comissão comprou e foi ressarcida pelo condomínio.” As crianças se fantasiaram e passaram nos apartamentos pedindo doces. Neste ano, foi realizada a segunda Festa Junina. “Como alguns reclamaram da primeira vez, fizemos num grupo mais restrito, de pessoas que gostam de festas.” Esses moradores alugaram o salão e montaram barracas, inclusive de brincadeiras (como pescaria). “Aqui, temos um grupo que se reúne na piscina, faz festa, liga um para o outro para combinar uma macarronada. E, com essas festas, a turma aumenta cada vez mais.” Débora acha que, se não fossem essas ações, as pessoas pratica-
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aula de culinária; em outro, um bazar. No Dia dos Pais, há jogos entre pais e filhos. Uma balada, com direito a DJ, marcou o último Dia da Criança.
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mente não se conheceriam. “No prédio anterior, eu só conhecia uma moradora do meu andar.”
Encontro semanal O principal evento do loteamento fechado Parque Ibiti do
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Paço, de Sorocaba, acontece durante a feira livre que acontece toda quinta-feira à noite. “Os associados adoram a feira, e não é só pela facilidade de adquirir frutas e legumes no próprio condomínio. Ela se transformou em um espaço de convivência dos moradores”, destaca Milton Gonçalves, presidente da Sociedade de Melhoramentos do Parque Ibiti do Paço, empreendimento com 661 mil m2 de área, 1.500 lotes e cerca de 7 mil moradores. Isso porque, além de frutas, legumes, verduras e do pastel com caldo de cana, há hambúrguer, tapioca, lanche de pernil, espetos, palmito recheado e doces, além de artesanato e música ao vivo. “Apesar de funcionar das 19 às 21 horas, muita gente fica até as 23 horas. Enquanto há comes e bebes, tem gente lá.” O evento é realizado no chamado “Churrascão”, uma ampla área ao ar livre situada junto à sede da Sociedade e do Clube Ibiti, onde está boa parte da estrutura de lazer e esporte do empreendimento. Nesse espaço, há um salão que comporta até 150 pessoas, onde são promovidos diversos eventos, incluindo happy hours. Entre as iniciativas realizadas pela diretoria social, estão a Festa das Nações, o Porco à Pururuca,
a Costela Fogo de Chão, a Festa Junina (1.600 participantes em junho último), um bingo beneficente e um campeonato de pesca esportiva. Quase tudo é promovido com patrocínio. A Festa das Nações, com comidas do mundo todo, é realizada por uma empresa de eventos e os moradores compram fichas para adquirir os pratos desejados. Na festa junina, o mecanismo é o mesmo. “Essas festas são feitas com o objetivo de congraçamento. O Ibiti não ganha nada. Nosso acordo determina que, se houver prejuízo, a empresa é que arcará com ele.” Gonçalves acha que esses eventos só trazem vantagens. “Você está dentro do seu condomínio, não precisa sair para a rua. Então, tem os aspectos de segurança e conveniência.” Outro benefício é o convívio entre as pessoas. “Muitas amizades surgem desses eventos, e o melhor de tudo é que o clima geral melhora.”
Copa do Mundo Na opinião de Angélica, da Lello, o desenvolvimento de ações
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atividades sugeridas pelo corpo diretivo. “Aqui, há várias turmas: a turma da ginástica, a turma da piscina...”, explica a síndica. Com a integração é que vieram as festas, como a de Natal, reunindo funcionários e moradores. Cada morador leva um prato e uma bebida e os comes e bebes dos funcionários são custeados pelo condomínio. Há amigo secreto dos funcionários e os moradores também podem participar. As últimas três Copas do Mundo também foram celebradas no Princes. O salão de festas, que tem home theater e uma televisão de 50”, foi aberto para os moradores, que levaram pipoca, salgados e bebidas. No Reveillon, o salão de festas não é alugado e vira ponto de encontro dos moradores que desejam encerrar o ano juntos. Lair conta que coloca avisos nos elevadores convidando os condôminos a brindarem a entrada do ano. A tática é a mesma: quem participa leva um prato e uma bebida. À meia-noite, todos sobem para o topo do prédio para ver os fogos da Avenida Paulista. Agora, para integrar os moradores que possuem animais, o condomínio vai transformar uma
Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge
Christiane: “O próprio desenho do empreendimento estimula as relações”
área lateral, grande e ajardinada, em um espaço para pets. “Vamos colocar bancos, um ombrelone e areia para os bichinhos”, adianta a síndica. Ela diz que há cada vez mais cachorros no condomínio e aposta que a nova área “vai render muita conversa”. Outro projeto é a ampliação de uma área de convivência já existente, localizada entre a piscina e o playground. Lá, já há um ombrelone e uma mesa grande, que as pessoas usam para estudar ou comer uma pizza. A ideia é colocar outro ombrelone e um sofá de fibra sintética na outra ponta. “Será um local bom para as pessoas baterem papo.”
Assembleia Além do perfil do condomínio e dos moradores, a ocorrência de eventos sociais ou esportivos depende do síndico. “Alguns incentivam a integração, gostam de
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que estimulam o relacionamento entre condôminos está muito atrelado ao perfil do condomínio. “Geralmente, prédios que têm característica de condomínio-clube, com ampla área de lazer e muitos equipamentos, têm ações permanentes de integração.” Segundo ela, se há quadras, um grande pátio central e bons salões de festas, é comum existirem festas de Natal, Halloween, das Crianças, São João etc. “E isso inspira uma maior integração.” Meira, do Secovi-SP, concorda: “Diferente de um condomínio pequeno, onde mal se consegue montar um time para um campeonato de voleibol”. Nos condomínios-clube, é comum os casais terem filhos pequenos ou adolescentes, uma turma que normalmente se entrose facilmente. “Esse tipo de empreendimento tem um perfil de morador que se junta, que celebra”, diz a gerente da Lello. Já nos prédios em que os espaços de lazer são escassos, também as ações são menos numerosas. Mas há exceções à regra. Localizado no bairro da Consolação e com poucas crianças, o Condomínio Edifício Princes – 174 apartamentos, distribuídos por duas torres – está sendo alvo de várias ações para estreitar o relacionamento entre os moradores. A síndica Lair Biagini conta que lá as pessoas foram se integrando naturalmente, independente de
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organizar festas e eventos, como bingos beneficentes e bazares”, comenta Angélica. O apreço que a síndica Raquel Soares Correia, do Condomínio Residencial Flórida, de Guarulhos, tem por plantas levou-a a juntar o útil ao agradável. Aproveitando que o prédio tem uma área permeável que não pode ser alterada, por causa de uma lei local, ela acaba de fazer uma horta orgânica com a criançada do empreendimento. “É um canteiro bom, com uns 20 metros de comprimento por 3 metros de largura.” A proposta é distribuir a moradores e funcionários o fruto do trabalho: alface, rúcula, tomate, salsinha, alecrim, hortelã etc. Os moradores doaram as sementes e o condomínio arcou com os custos da terra e do jardineiro – na verdade, ele presta serviço e não haverá adicional no valor pago. Raquel fez questão de levar o assunto para ser aprovado em assembleia, realizada em junho. Aliás, o condomínio acaba de
lançar uma feira que vende frutas e legumes, ideia também validada pelos condôminos reunidos em assembleia. “Prefiro formalizar, para não ter problema.” A feira não terá qualquer custo para o condomínio, e os feirantes estão isentos do pagamento de taxas. “Não alugamos o espaço. Preferimos que os preços sejam atraentes para os moradores. O acordado é que eles sejam 5% a 10% inferiores aos praticados na redondeza.” A exemplo do que fez Raquel, os especialistas recomendam que o síndico sempre convoque uma assembleia para validar ações esportivas, culturais ou sociais e que divulgue o que será realizado. “Tudo que é feito na área coletiva deve ser de conhecimento da coletividade”, comenta Sérgio Meira. Angélica Arbex aconselha fazer uma boa divulgação, para que ninguém re-
Meira: “Tudo que é feito na área coletiva deve ser de conhecimento da coletividade” 16
clame, depois, que não sabia. “Os eventos devem ser comunicados no elevador, nas áreas comuns, por e-mail, mas adere quem quer.” Além disso, a profissional acha bom definir, em assembleia, que as despesas serão pagas por quem participar da atividade. Angélica conta que há prédios que aprovam a verba em assembleia, mas depois um ou outro sempre reclama. “Portanto, é mais prudente o condomínio só ceder o espaço, deixando a conta para quem for usufruir.” Marta Pessoa, assessora jurídica do Secovi-SP, diz que é possível colocar a despesa em votação em assembleia. “Mas deve ter uma contabilidade à parte das outras despesas do condomínio.” Ela não considera justo haver rateio entre todos os condôminos porque há os que não gostam ou participam dessas iniciativas. O ideal, segundo a advogada, é criar um grupo de condôminos responsáveis pelas atividades. Eles vão procurar formas de financiar a atividade (patrocínio de fornecedores, por exemplo). Ou-
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tra saída é fazer um rateio só entre quem participará da atividade ou aderir à velha fórmula do “cada um leva um prato e uma bebida”. Sobre a utilização do salão de
festas, quadra ou academia para esse tipo de atividade, Marta também acha bom colocar em votação esse uso em assembleia. “O quórum simples basta”, comenta.
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Também é indicado decidir nessa assembleia se será permitido levar pessoas estranhas ao condomínio (amigos, familiares). “Se o condômino levar, a responsabilidade será dele.” Também é bom discutir a questão de horário. Há ainda alguns cuidados que não devem ser deixados de lado. Numa Festa Junina, por exemplo, é recomendável proibir o uso de fogos de artifício, fogueiras e balões. “É melhor fazer uma festa simples, para não colocar em risco a vida de ninguém”, justifica Marta. Ela destaca que não basta aprovar tudo. É preciso que tudo isso conste da ata da assembleia. «
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Tira-dúvidas
Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698
O condomínio pode ser responsabilizado por furto ocorrido em suas áreas comuns? O empregador pode recusar o atestado médico que não mencione o código CID da doença? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP.
1 O empregador é obrigado a abonar a falta do empregado que acompanhou esposa/marido, companheiro/companheira ou filhos menores em consulta médica? A Lei nº 13.257/2016 inseriu os incisos X e XI ao artigo 473 da CLT, para assegurar ao empregado do sexo masculino o direito de faltar ao serviço, sem prejuízo do salário, por até dois dias para acompanhar consultas médicas e exames complementares apenas durante o período de gravidez de sua esposa ou companheira, e por um dia por ano para o pai ou a mãe acompanhar filho de até 6 anos em consulta médica. Recomenda-se a consulta prévia à Norma Coletiva da categoria para verificar a eventual existência de regramento mais benéfico.
2 O empregador pode recusar o atestado médico que não mencione o código CID da doença? De acordo com o artigo 5º da Resolução do Conselho Federal de Medicina nº 1.658, de 19/12/2002, os médicos somente podem fornecer atestados com o diagnóstico, codificado ou não, quando por justa causa, exercício de dever legal, solicitação do próprio paciente ou de seu representante legal. Desse modo, excetuadas essas hipóteses, o empregador não poderá exigir a menção do código CID no atestado médico.
3 Qual o prazo para o empregado apresentar o atestado médico ao empregador? A legislação não prevê esse prazo. Sendo assim, é recomendável que o empregado apresente o atestado imediatamente após retornar ao trabalho ou, sendo o afastamento por um período mais longo, que entregue o documento ao empregador por meio de um portador, a fim de justificar a sua ausência e evitar maiores transtornos.
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Revista
Secovi-SP
Condomínios
Revista
Secovi-SP
CondomĂnios
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Tira-dúvidas
1 Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073
O síndico pode proibir o condômino inadimplente de utilizar as áreas comuns do condomínio? Além das penas pecuniárias previstas nos artigos 1.336, § 1°, e 1.337, caput,
do Código Civil, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns, tais como a supressão do fornecimento de água, interrupção ou retardo na entrega das correspondências, proibição do uso dos elevadores, piscina, salões de jogos e de festas, entre outras. Nesse sentido, recente decisão do STJ condenou o condomínio ao pagamento de indenização ao condômino proibido de utilizar as áreas comuns, destacando que essa deliberação não teria nenhum efeito prático ao condomínio, senão a de expor o condômino inadimplente e seus familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Ressaltou ainda, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, que o Código Civil impõe ao inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, das quais o condomínio pode lançar mão.
2 O condomínio pode ser responsabilizado por furto ocorrido em suas áreas comuns? Consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça a respeito da responsabilidade civil na hipótese de furto de veículo ocorrido na garagem do condomínio, inexiste responsabilidade do condomínio se não há expressamente em sua Convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos nas áreas comuns do prédio: Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial. Responsabilidade do Condomínio por Furto em Área Comum. Necessidade de Previsão Expressa na Convenção de Condomínio. Ausência da Convenção ou Regimento Interno do Condomínio. Agravo Regimental a que se nega provimento. 1. Ausente a Convenção de Condomínio, ou Regimento Interno do mesmo, inviável aferir se há previsão expressa de responsabilidade nos casos de furto em área comum. A presença da cláusula é condição para a responsabilização do condomínio nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte. Precedentes. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 9.107/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/08/2011, DJe 24/08/2011 g.n)
Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 20
Revista
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Dia a dia
Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio
* Tabela de contribuição previdenciária dos empregados e valores do benefício salário-família vigentes para o exercício 2016, a partir de 1º/1 (Portaria Interministerial nº 1/2016, publicada no DOU de 11/1/2016).
Data
Mês
12 Ano meses
ICON
Pessoal/Encargo Var% 12 ICON Mês Ano meses
Tarifas Var% ICON Mês
12 Ano meses
Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% 12 ICON Mês Ano meses
Conservação e limpeza Var% 12 ICON Mês Ano meses
Diversos Var% Mês
12 Ano meses
ICON
AGO/15
271,366
0,06
5,47
11,01
282,377
0,00
0,85
8,67
256,198 0,00 24,22 24,46
268,492
0,28
5,35
7,55
245,596
0,21
5,37
7,26
232,895
0,28
5,35
7,55
SET/15
271,895
0,19
5,68
11,18
282,377
0,00
0,85
8,67
256,198 0,00 24,22 24,46
271,043
0,95
6,35
8,36
247,640
0,83
6,25
7,99
235,108
0,95
6,35
8,36
OUT/15
288,696
6,18
12,21 12,60
309,637
9,65
10,59 10,59
256,198 0,00 24,22 24,46
276,166
1,89
8,36
10,10
250,073
0,98
7,29
8,69
239,551
1,89
8,36 10,10
NOV/15
288,914
0,08 12,29 12,47
308,521 -0,36 10,19 10,19
256,198 0,00 24,22 24,46
280,363
1,52
10,01 10,69
253,348
1,31
8,70
9,27
243,192
1,52
10,01 10,69
DEZ/15
289,232
0,11
12,42 12,42
308,521
0,00
10,19 10,19
256,198 0,00 24,22 24,22
281,737
0,49 10,54 10,54
255,090
0,69
9,44
9,44
244,384
0,49 10,54 10,54
JAN/16
290,727
0,52
0,52 11,08
309,916
0,45
0,45
9,75
256,198 0,00
0,00 16,62
284,949
1,14
1,14
10,96
258,037
1,16
1,16
9,79
247,170
1,14
1,14 10,96
FEV/16
291,517
0,27
0,79 10,43
309,916
0,00
0,45
9,75
256,198 0,00
0,00
11,18
288,625
1,29
2,44
12,09
261,515
1,35
2,52
11,05
250,359
1,29
2,44 12,09
MAR/16
291,854
0,12
0,91 10,34
309,916
0,00
0,45
9,75
256,198 0,00
0,00
11,18
290,097
0,51
2,97
11,57
263,289
0,68
3,21
10,82
251,635
0,51
2,97 11,57
ABR/16
292,076
0,08
0,98 10,16
309,916
0,00
0,45
9,75
256,198 0,00
0,00
11,18
291,054
0,33
3,31
10,64
264,503
0,46
3,69 10,14
252,466
0,33
3,31 10,64
MAI/16
295,514
1,18
2,17
11,27
309,916
0,00
0,45
9,75
271,288
5,89
5,89
17,21
293,441
0,82
4,15
11,09
266,209
0,64
4,36 10,29
254,536
0,82
4,15 11,09
JUN/16
296,523
0,34
2,52
9,57
309,916
0,00
0,45
9,75
271,252 -0,01
5,88
6,26
298,400
1,69
5,91
12,22
269,964
1,41
5,83
11,01
258,838
1,69
5,91 12,22
JUL/16
296,032 -0,17 2,35
9,15
309,916
0,00
0,45
9,75
268,059 -1,18
4,63
4,63
298,937
0,18
6,10
11,65
270,818
0,32
6,17 10,50
259,304
0,18
6,10 11,65
AGO/16
296,120
2,38
9,12
309,916
0,00
0,45
9,75
268,059 0,00
4,63
4,63
299,386
0,15
6,26
11,51
271,085
0,10
6,27 10,38
259,692
0,15
6,26 11,51
0,03
Folha de pagamento
Índices de preço
Agosto/2016
Variação - em%
FGTS – OUTUBRO/2016 (Data de recolhimento até 7/11/2016) Indicador
Mês
Ano
12 meses
IGP-DI
0,43
6,07
11,27
PIS – OUTUBRO/2016 (Data de recolhimento até 25/11/2016)
IGP-M
0,15
6,25
11,49
1% sobre a folha de salários
IPC
0,11
5,48
9,13
INPC
0,31
6,09
9,62
IPCA
0,44
5,42
8,97
INCC-DI
0,29
5,01
6,09
8% sobre o total da remuneração paga ao empregado
INSS – OUTUBRO/2016 (Data de recolhimento até 18/11/2016)
*TABELA DE SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2016 Até 1.556,94 = 8,00 %
IR na fonte
De 1.556,95 a 2.594,92 = 9,00% De 2.594,93 a 5.189,82 = 11,00% Acima de 5.189,82 = R$ 570,88
Base de cálculo - em R$
Alíquota em %
Parcela a deduzir IR - em R$
Até 1.903,98
---
---
De 1.903,99 a 2.826,65
7,5
142,80
*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2016
De 2.826,66 a 3.751,05
15
354,80
Remuneração mensal até R$ 806,80 = R$ 41,37
De 3.751,06 a 4.664,68
22,5
636,13
Remuneração mensal de R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16
Acima de 4.664,68
27,5
869,36
22
Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP
Total Geral Var%
Mês: Agosto/2016
Revista
Secovi-SP
Condomínios
Obs.: Ano-calendário de 2016 Fonte: Receita Federal
Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)
Chapéu Modernize su ascensor
Utilize controles Infolev
COMANDO NOVO
COMANDO ANTIGO
Control antiguo
O comando eletrônico funciona como o cérebro do seu elevador, controlando todas as suas funções. São muito mais confiáveis e eficientes que os antigos modelos eletromecânicos.
Control antiguo
El controle electrónico funciona como el cerebro de su ascensor, controla todas las funciones. Son mucho más confiables y eficientes que los modelos electromecánicos. Este equipamento reduz o consumo de energia elétrica, colaborando com o meio ambiente.
Este equipo reduce el consumo de energía eléctrica, colaborando con el medio ambiente.
VERDADEIROS COMPUTADORES QUE: Verdadero equipo que:
Memorizam chamadas;
Memorizan las llamadas;
Verifica as portas antes de partir; Comprueba puertas antes de salir;
Programam as viagens conforme a prioridade das chamadas; Han programado el viajes de acuerdo con la prioridad de las llamadas;
Antes da Modernização
Depois da Modernização
Antes de la modernización
Después de la modernización
Comunicam-se com outros elevadores, otimizando o tráfego; Se comunican con los otros ascensores y optimizan el tráfico;
Contam os andares;
Cuentan los pisos;
Indicam o sentido da viagem e o pavimento onde se encontra parado; Indican la dirección del viaje y el piso donde se encuentra parado;
Controlam a abertura e fechamento das portas
Controlan apertura y o cerrar de las puertas;
Reduz defeitos e paralisações;
Reducen los defectos y paralizaciones;
Melhoram o tráfego;
Mejora el tráfico;
Oferecem maior segurança;
Ofrece mayor seguridad;
Antes
Valorizam o patrimônio.
Antes
Valoriza el patrimonio.
Depois Después
Revista
Secovi-SP
Condomínios
23
Manutenção
Muito além do jardim Fundamental para valorizar empreendimentos, projeto paisagístico deve levar em conta fatores como perfil dos moradores e clima da região onde estão instalados, além da área disponível para os espaços verdes e de lazer
Por Erica Celestini
S
ão vários os elementos que contribuem para a valorização de um empreendimento e também de suas unidades. Tão importantes quanto quesitos como localização e metragem, estão os projetos paisagísticos. Principalmente no atual cenário do mercado imobiliário, em que limitações de áreas e custos deixam as unidades com dimensões menores, ao mesmo tempo em que moradores buscam cada vez mais qualidade de vida. Embora o senso comum trate o paisagismo como sinônimo de elaboração de jardins e praças, seu conceito é muito mais amplo, in24
cluindo planejamento, execução e gestão de todas as áreas livres e de convivência de um condomínio, um hotel ou um flat. Independente de sua destinação, o planejamento do projeto paisagístico é fundamental desde a fase de concepção do empreendimento, destaca o arquiteto e paisagista Benedito Abbud, do escritório Benedito Abbud Paisagismo, Planejamento e Projetos. “Quando se pensa em área de lazer, é preciso levar em conta o público-alvo do empreendimento. Se for voltado principalmente a pessoas descasadas ou idosos, o lazer se restringe a esse perfil. Mas,
em geral, eles são voltados a uma gama maior. É preciso pensar dos animais de estimação às crianças, incluindo equipamentos por faixas etárias. Já as praças podem atender tanto os idosos quanto os adolescentes, que geralmente as utilizam em horários diferentes: os mais velhos pela manhã e os jovens à noite, como ponto de encontro”, enumera. Já o engenheiro agrônomo Rodolfo Geiser, do escritório de projetos de paisagismo Rodolfo Geiser Paisagismo e Meio Ambiente, lembra da necessidade de se atender à legislação. “Deve-se seguir o Código de Obras de cada
Revista
Secovi-SP
Condomínios
Foto: Mera Arquitetura Paisagística
Manutenção
município, pois existem percentuais relacionando área construída e necessidade de áreas verdes em terreno permeável, permitindo que a água das chuvas penetre o máximo possível no solo. Além disso, se o terreno do condomínio estiver parcialmente em uma Área de Preservação Permanente (APP), o percentual de área verde aumenta mais ainda”, completa. Esse planejamento envolve os diferentes segmentos da execução de um empreendimento, como destaca Eduardo Fernandez Mera, arquiteto-paisagista da Mera Arquitetura Paisagística. “Os projetos paisagísticos são elaborados desde o início com uma equipe que abrange os responsáveis pelos diferentes setores para a formatação do produto, incluindo construtora, imobiliária, agência de propaganda, arquitetura, decorador e arquitetura paisagística. Dessa forma, são conciliados exigências de mercado, valores estéticos e identidade do produto. Com a definição da área e o briefing passado pela incorporadora, iniciamos a elaboração do projeto de arquitetura externa, ou seja, a definição de praças temáticas, da piscina, acessos, lazer e também as áreas permeáveis e de jardim sobre laje, onde serão colocadas as espécies vegetais”, enumera.
Cenário repaginado
PAISAGISMO CONTA COM MANUAL DE ESCOPO Uma referência para garantir qualidade e cumprimento de normas técnicas no setor é o Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Paisagismo, elaborado por meio de uma parceria entre o Secovi-SP, a Associação Brasileira de Paisagismo (Abap) e a Associação Nacional de Paisagismo (ANP). “A ideia surgiu da necessidade de se padronizar e regulamentar os projetos de engenharia e arquitetura nessa área. O mercado demandava uma publicação nesse sentido”, explica Celso Mathias Bergamasco, diretor da Calux-Jardins Ltda e um dos autores do material, representando a ANP. Ele faz parte de uma série de Manuais de Escopo, produzidos sob coordenação do Secovi-SP, que reúnem informações dirigidas à implantação de uma política de melhoria na cadeia produtiva e de relações éticas entre diversas disciplinas da indústria imobiliária. Segundo Bergamasco, o manual também reforça a importância de sempre se contratar empresa ou profissional especializado para o desenvolvimento dos projetos. “Paisagismo não é só vegetação, embora essa seja uma parte muito importante. É preciso que os projetos sejam desenvolvidos por um profissional gabaritado e experiente, que projete cálculos envolvendo pesos e lajes, siga as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e também os registros técnicos necessários para a obra, aliando qualidade e estética”, acrescenta. A publicação pode ser conferida no site www.manuaisdeescopo.com.br.
Nem sempre o projeto paisagístico teve a importância que
Revista
Secovi-SP
Condomínios
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Manutenção
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Mera: “No momento da reimpermeabilização, as áreas de lazer podem ser readequadas, modernizando formas, usos e revestimentos”
Foto: Mera Arquitetura Paisagística
recebe hoje. Em condomínios construídos há mais de 30 anos, as áreas verdes e de lazer costumam ser bem mais acanhadas. Nesse caso, é possível realizar uma repaginação, visando tanto a valorização imobiliária quanto a melhoria da qualidade de vida dos moradores, oferecendo novos espaços de convivência. “No caso dos prédios mais antigos, é comum surgirem problemas de impermeabilização, que exigem intervenções. É uma ótima ocasião para melhorar as condições de lazer”, aconselha Abbud. Essa recomendação é reforçada por Mera: “Esse é o momento ideal para a readequação total das áreas destinadas ao lazer. Com a reimpermeabilização do piso de lazer, quando jardineiras, pisos e demais equipamentos serão removidos para execução do serviço, elas podem ser readequadas, modernizando formas, usos e revestimentos. Esse momento é também propicio para rever as áreas de jardim e harmonizá-las com esses novos usos externos”. Se o problema for de falta de espaço, a vegetação pode ocupar áreas alternativas. “Existem possibilidades de criação de jardins sobre o teto de garagens, edículas e mesmo no teto do último andar do edifício. Mas sempre pensando em ter acesso para lazer”, sugere Geiser. Uma vez concluídos os trabalhos, outro fator essencial, segundo ele, é a manutenção, principalmente do verde.
Mudanças com o tempo A passagem do tempo não deixa apenas os projetos paisagísticos antiquados. Também muda o perfil dos moradores. Por isso, na hora de definir uma reforma ou modernização das áreas de lazer, esses dados devem ser levados em conta. É hora de definir se um playground deve ser ampliado, devido ao aumento do número de crianças, ou se a opção será por um novo jardim ou praça. Outros critérios influenciam nessas escolhas. Abbud destaca, por exemplo, a importância de uma área verde valorizar os cinco sentidos. “Precisamos ter diferentes aromas e cores. E, principalmente perto dos playgrounds, contar com árvores frutíferas, para atrair pássaros, que vão se aproximar para comer as frutas. Nas áreas mais ruidosas, podem ser colocados elementos com barulho de água”, ressalta. O perfil dos usuários e a localização dos canteiros também influenciam na escolha da vegetação para cada espaço. Perto de playgrounds, devem ser evitadas plantas tóxicas, para não expor as crianças a riscos. Já na proximidade das piscinas, é sempre bom evitar aquelas com
maior queda de folhas e flores, que podem deixar o piso escorregadio. “Também são preocupantes plantas com espinhos, que podem causar dano físico a qualquer pessoa, em especial à visão. O jardim deve ser um espaço de lazer, onde as pessoas fiquem à vontade e despreocupadas”, pondera Geiser. Embora sejam muitas as opções de escolha, tanto de tipo de vegetação quanto de equipamentos para lazer e móveis, um elemento comum é destacado pelos arquitetos paisagistas: a importância da contratação de um profissional especializado para fazer o projeto. “É uma pessoa neutra, que vai fazer um projeto que seja melhor para a maioria”, defende Abbud, lembrando ainda que o projeto deve ser apresentado, inicialmente, de forma digital. “Isso permite que sejam projetadas todas as mudanças necessárias e também ajuda muito nos cálculos de materiais e orçamentos.” Outra recomendação é optar por móveis mais duráveis. “Isso dá menos manutenção”, lembra. « Revista
Secovi-SP
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Manutenção
Revista
Secovi-SP
Condomínios
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Já é hora de pensar na decoração natalina
A
ssim como os presentes e a família reunida, a decoração é uma das marcas registradas do Natal. E os condomínios contribuem para deixar as cidades em clima natalino, já que as luzes cobrindo suas fachadas compõem um dos cenários mais típicos dessa época do ano. Embora as lâmpadas e os adereços natalinos surjam com força só em dezembro, quanto mais cedo forem iniciados os preparativos, melhor. O primeiro passo é fazer uma revisão elétrica. “Os elementos de decoração de festas de fim de ano são sazonais, não estão previstas no projeto ou execução das instalações elétricas dos condomínios. Muito embora eles não 28
Foto: iStock
Instalações elétricas
Por Erica Celestini
Não esqueça de fazer uma revisão no sistema elétrico do condomínio e dedique especial atenção à qualidade do produto e à instalação
tenham tanta relevância quanto à potência instalada, sobretudo por conta de novas tecnologias de iluminação por LED, é importante fazer uma revisão nas instalações em geral, já que, por determinado período, poderá haver certo incremento de potência, e as situações de risco devem ser neutralizadas”, explica o engenheiro eletricista Rodrigo Ulisses Guerreiro, sócio-proprietário da Mag Engenharia de Avaliações. É importante ficar atento a sinais de que está na hora de substituir alguns dos componentes. “Os problemas mais comuns são situações de mau contato, normalmente junto aos terminais de fixação de fiações e cabos elétricos, disjunto-
res, chaves seccionadoras e barramentos. Também é recomendado observar os sinais de sobreaquecimento junto aos condutores elétricos, como cores avermelhadas ou até mesmo alaranjadas, além do derretimento da isolação dos condutores. Aparecimento de pontos oxidados devem, ainda, demandar atenção, já que incorrem em mau contato. Nesses casos, é importante buscar um profissional habilitado para avaliar melhor a instalação, determinar as causas e intervir de forma a evitar mais problemas”, completa Guerreiro. Outra dica é verificar se, no quadro de distribuição, os circuitos elétricos utilizados para alimentar esses produtos possuem
Revista
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Condomínios
Vida de Síndico
Revista
Secovi-SP
Condomínios
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o dispositivo DR (Diferencial Residual). “Ele garante que, em caso de uma fuga de corrente superior a 30 mA, a energia elétrica será desligada, com o objetivo de preservar vidas, pois essa fuga de corrente pode significar uma criança recebendo essa descarga”, alerta Nelson Volyk, gerente de Engenharia de Produto da SIL Fios e Cabos Elétricos.
Assessoria técnica Na sequência, é preciso definir o projeto e os locais de instalação e de realizar a compra do material. “É possível optar por um projeto exclusivo para o condomínio, com design de decoração adequado à fachada”, explica Irwin Gomes, sócio-proprietário da Amperes Soluções, empresa que presta esse tipo de serviço. O “pacote” inclui os materiais, a instalação do equipamento e ainda assistência técnica. “O ideal é que o condomínio conte com um profissional de decoração externa e não terceirize essa responsabilidade a funcionários, como o porteiro e o zelador”, completa. Caso o síndico opte por fazer a decoração por conta própria, a supervisão técnica não deve ser deixada de lado. “É aconselhável buscar um profissional habilitado para avaliar o tipo e o porte de decoração mais adequados às instalações elétricas preexistentes. O condomínio pode até solicitar que ele emita uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) da obra”, orienta Guerreiro. 30
Os condomínios não devem cair na tentação de comprar produtos mais baratos, mas de procedência duvidosa, como os vendidos por camelôs. “O consumidor deve adquirir somente enfeites e cabos condutores de energia aprovados pelo Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Inmetro). O cordão flexível paralelo, que é o produto mais utilizado para ligações elétricas dos enfeites, deve conter na embalagem o selo do Certificado da Marca de Conformidade do Inmetro, uma garantia de que foi produzido dentro das normas vigentes”, alerta Volyk. A opção por economia segura envolve a escolha por lâmpadas LED. “Elas consomem, em média, 85% menos energia que as convencionais. Outra dica para economizar é fazer a compra com antecedência, quando é possível encontrar preços mais competitivos”, lembra Gomes.
Cuidados Os cuidados devem ser redobrados na hora da instalação. “Para uma instalação correta e isenta de choques, é necessário
que as emendas dos condutores sejam bem feitas e, principalmente, bem isoladas, utilizando fita isolante certificada pelo Inmetro. Jamais deve se utilizar fita crepe ou fita adesiva para isolação elétrica”, completa o sócio-proprietário da Mag Engenharia. As decorações internas e externas exigem ainda cuidados específicos. No primeiro caso, é importante escolher bem a localização dos enfeites e lâmpadas. “Fique atento para não deixar muito próximo de cortinas, sofás etc.”, destaca o gerente da SIL. Já no caso da decoração externa, as preocupações recaem sobre as chuvas, que são muito comuns no final do ano. “Os elementos decorativos fornecidos pelo mercado em geral têm certa proteção contra intempéries. Mas é importante utilizar sempre fitas isolantes nas interligações elétricas, como emendas de fios e cabos, para não expor as partes condutoras à água. Também é aconselhável que as interligações estejam em locais abrigados. Além disso, é sempre recomendável desligar os elementos decorativos em caso de temporais com raios ou vendavais”, detalha Guerreiro. «
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Falta de transparência e de critérios objetivos de análise atrasa o processo de licenciamento de empreendimentos imobiliários, especialmente de lotes urbanizados
O
excesso de burocracia, a falta de transparência e a sobreposição de funções são marcas registradas do processo de licenciamento de empreendimentos imobiliários, particularmente no segmento de produção de lotes urbanizados. O problema, na opinião de Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), é o marco regulatório anacrônico. “A legislação federal que rege o setor é a Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 9.785/1999. O ambiente da produção e as novas demandas do mercado consumidor exigem a revisão e atualização dessa lei”, opina. “Precisamos, com urgência, de maior transparência e de critérios objetivos para o processo de aprovação legal dos empreendi32
mentos”, defende o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, referindo-se aos processos de licenciamento ambiental e urbanístico. “O município tem o direito e o dever de criar regras. A questão é não haver regra clara e definida”, completa Amary. E o problema não é só de prazo, como pode parecer à primeira vista. “Quando há sobreposição de análise e não há um critério objetivo, fica-se à mercê de uma avaliação subjetiva, feita por um funcionário de uma Prefeitura ou de outro órgão público que detém a prerrogativa de avaliar o projeto”, explica Caio Portugal. Assim, se a pessoa incumbida da análise decidir vetar o corte de algumas árvores, o mercado formal ficará impedido de fazê-lo – mas não o informal. “Se existe um Código Florestal, com fundamentos de investigação e avaliação do espaço ambiental urbano, ele tem de ser a
Por Sônia Salgueiro
base de qualquer análise”, defende o presidente da Aelo. Não bastasse o que já está aí, volta e meia surgem novos embaraços. Em março do ano passado, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), órgão vinculado ao Ministério da Cultura que, entre outras coisas, fiscaliza e zela pela preservação do patrimônio histórico, artístico e arqueológico, instituiu a Instrução Normativa nº 1/2015, estabelecendo os procedimentos administrativos que seguirá nos processos de licenciamento de que participa. O problema é que a IN determinou que todos os loteamentos, entre outros empreendimentos públicos ou privados, devem passar por uma avaliação arqueológica – sendo que, até então, isso só era necessário nos casos em que o empreendimento precisasse de Licença Prévia (LP). “Essa portaria criou ainda mais burocracia. Isso sem contar que a atividade de
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Menos burocracia, por favor!
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Portugal: “Quando não há um critério objetivo de análise, você fica à mercê de uma avaliação subjetiva”
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arqueologia não é uma profissão regulamentada e que a avaliação pretendida pelo Iphan não tem critérios objetivos”, analisa Portugal. Ele rebate o argumento de que a intenção do instrumento seja prevenir qualquer possibilidade de intervenção em um sítio arqueológico sem a devida avaliação. “Esse comando é correto. Entretanto, o próprio Estado e em especial o Iphan detêm o mapeamento nacional das ocorrências de sítios arqueológicos. Seria mais eficiente, portanto, disponibilizar esses sítios, em vez de transferir esse trabalho de investigação aos empreendedores públicos ou privados.” A atuação do Secovi-SP e da Aelo é para que essa instrução normativa seja revogada ou, no mínimo, revista. Mas, como não há certeza de que isso ocorrerá em breve, as duas entidades desenvolvem ações em duas frentes: têm demonstrado, junto ao Iphan, preocupação pela falta de parâmetros técnicos e a falta de orientação aos arqueólogos em relação aos valores do serviço de avaliação. “Os valores cobrados são muito díspares e de difícil mensuração pelos empreendedores, que são obrigados a contratar o serviço”, diz o vice-presidente do Secovi-SP. Outra ação é no Legislativo, em especial na Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados, que deve realizar audiência pública na qual o Instituto esclarecerá a aplicação da IN. Secovi-SP e Aelo solicitam ajuste da norma às necessidades daqueles que preci-
sam cumpri-la. As duas entidades ainda defendem a necessidade de revisão do instrumento junto ao Ministério das Cidades.
Avanços O presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), da Secretaria Estadual da Habitação, arquiteto Lacir Baldusco, lembra que o processo de licenciamento é um instrumento imposto legalmente (Lei 6.766/1979, alterada pela Lei 9.785/1999). “Ele é extremamente burocrático em função da legislação, não do processo de análise”, diz. Segundo Baldusco, a lei é anterior à popularização dos meios eletrônicos. “Há diversos recursos, procedimentos que têm de ser modernizados”, defende. Até houve alterações pontuais na legislação, que não tiveram a função de agilizar ou modernizar o processo, mas sim de sanar dúvidas das partes. “As exigências, por exemplo, continuam as mesmas.” A seu ver, uma série de documentos exigidos atualmente até poderiam ser autodeclaratórios, para facilitar o processo. Mas, como há a responsabilidade solidária do analista, quem analisa prefere se resguardar contra qual-
quer eventualidade judicial. Baldusco informa que está em curso no colegiado um processo que visa reduzir a quantidade de documentos exigidos. “Há a orientação para que se abra mão de alguns documentos que não exponham os analistas e, ao mesmo tempo, protejam os interessados.” Essa não é uma iniciativa isolada. Há todo um processo de desburocratização e de melhoria em andamento no Graprohab, colegiado criado justamente com o objetivo de centralizar e agilizar os procedimentos administrativos de aprovação de empreendimentos de parcelamentos do solo no Estado de São Paulo. Os empreendedores reconhecem esse esforço. “Na fase de pré-aprovação, que envolve a atuação dos órgãos do governo do Estado de São Paulo, temos tido avanços, especialmente no aprimoramento dos órgãos participantes do Graprohab”, comenta Caio Portugal. Há cerca de oito meses, o Graprohab implantou o licenciamento digital. “É um caminho sem volta. O trâmite é bem mais rápido”,
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Baldusco: “O licenciamento digital é um caminho sem volta. O trâmite é bem mais rápido”
O presidente do colegiado informa que, muito em breve, o sistema funcionará 24 horas, e não só durante o horário comercial. Outro projeto interessante para o empreendedor é o banco de dados georreferenciados. Todos os processos de dispensa e aprovados desde 2007 na Grande São Paulo podem ser consultados on-
CETESB E GRAPROHAB MUDAM ORIENTAÇÃO SOBRE EXIGÊNCIA DO IPHAN A Instrução Normativa nº 1/2015 do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) atrapalha os desenvolvedores urbanos não apenas por exigir uma avaliação arqueológica preventiva. Órgãos como Cetesb e Graprohab têm de aguardar esse protocolo para analisar e aprovar novos projetos, retardando ainda mais o processo de licenciamento ambiental. Dirigentes da Aelo e do Secovi-SP têm conversado com diretores do Iphan, em Brasília, para discutir essa problemática e propor uma saída. Também se reuniram com o secretário do Meio Ambiente do Estado de São Paulo, Ricardo Salles, para explicar o entrave imposto ao setor imobiliário pelo Iphan e suas interferências nas relações com Cetesb e Graprohab. Como resultado dessas iniciativas, Secovi-SP e Aelo foram informados, em meados de setembro, que os empreendedores deverão apresentar na pasta da Cetesb e do Graprohab somente o protocolo da Ficha de Cadastramento do Empreendimento (FCA) junto ao Iphan. Já para a obtenção da Licença de Operação, deve ser apresentada a avaliação conclusiva do Iphan. 36
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diz Baldusco. Se o empreendedor dá entrada por meio digital no Graprohab, no mesmo dia o processo é enviado para a Cetesb e outros órgãos também por meio digital. Já quando o interessado dá entrada por meio físico, só no dia seguinte o malote segue para a Cetesb e dois dias depois para escritórios do Interior para avaliação. “Leva-se uma semana nesses trâmites”, compara. Além disso, com o certificado digital, o interessado pode acompanhar todo o processo, sabendo até mesmo quando sua solicitação parou em uma determinada mesa.
-line no site do Graprohab. A expectativa é de que, até meados de 2017, o banco cubra todo o Estado. O presidente do Graprohab conta que há intenção de lançar, no ano que vem, uma biblioteca digital com a legislação de uso e ocupação do solo urbano no processo de licenciamento, assim como o manual on-line “Loteamento Passo a Passo”. “O grande problema, que não temos como resolver, é que grande parte do atraso se dá em função da burocracia municipal”, opina Baldusco. O Graprohab só analisa empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais, conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados, mas a aprovação está sujeita também à legislação municipal.
Meio ambiente Outro gargalo no sistema de licenciamento é a inexistência de uma lei geral de licenciamento ambiental. “Isso atravanca investimentos, porque o processo fica represado no órgão ambiental”, afirma Marcos
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Saes, da Saes Advogados, escritório especializado em legislação ambiental. Ele conta que há 14 projetos na Câmara e que estão reunidos no Projeto de Lei nº 3.729/2004. Depois de 12 anos de tramitação, conseguiu-se finalmente um texto de consenso. Agora, é aguardar o trâmite. “Precisamos de uma lei geral que traga as diretrizes básicas para o licenciamento ambiental. Tenho defendido que é melhor ter um texto ruim do que não ter. Não tendo uma norma geral, cada município faz do seu jeito e aí as exigências mudam a cada projeto.” Ainda no campo do meio ambiente, outro complicador é a inseguran-
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ça jurídica imposta pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012). A legislação anterior (Lei nº 4.771) era de 1965 e estava ultrapassada, segundo Saes. “Ela tinha sido feita para um Brasil rural, mas era aplicada em um Brasil urbano”, justifica. O advogado entende que o novo Código é bom, mas o Ministério Público (MP) entrou com ação, ainda em 2012, pedindo a sua inconstitucionalidade e gerando a tal insegurança. O que assusta nesse julgamento, conforme o advogado, é que o MP alega que o novo Código Florestal fere o princípio da proibição de retrocesso ambiental. Ele destaca que, embora esse princípio não
esteja na Constituição Federal, o MP defende que um direito conquistado não pode ser diminuído. “Seria como dizer que a lei não pode proteger menos a natureza”, esclarece, acrescentando: “Esse ponto de insegurança retrai muito o mercado imobiliário”. Embora não seja parte do processo, o Secovi-SP foi habilitado, com outras entidades do setor, como a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a atuar como amicus curiae (“amigos da corte”), fornecendo subsídios para o julgamento, que tem o ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Luiz Fux como relator. «
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Ar-condicionado: herói ou vilão? Nos dias mais quentes, apertar o botão desse equipamento é sinônimo de alívio imediato. Mas uso incorreto e falta de manutenção podem trazer problemas à saúde
Por Erica Celestini
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uando a temperatura sobe, ele ganha status de herói. O combate ao calor excessivo, ao suor e à sensação de abafamento está à distância de um “click”. Basta apertar o botão do ar-condicionado, seja em casa, no escritório ou no carro, que o alívio é imediato. Mas o aparelho também pode assumir o papel de vilão, ainda que de forma involuntária. O uso em excesso, a regulagem da temperatura muito baixa e a falta de manutenção são capazes de transformar o ar condicionado em uma verdadeira fonte de males à saúde. “O ar-condicionado tem que ser usado de maneira modera-
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da. Ficar o dia inteiro exposto a ele não é saudável. O ideal é usar quando realmente estiver muito quente e for necessário”, alerta a médica Andrea Sette, pneumologista do Hospital e Maternidade São Luiz Itaim. Segundo ela, por tornar o ambiente mais seco, o uso excessivo do aparelho agrava o quadro de doenças como sinusite, rinite e bronquite. Outro problema está em um hábito bastante comum no Brasil nos dias de calor: usar o ar condicionado em uma temperatura bastante baixa em um ambiente e depois sair para outro, com temperatura elevada. “Essa mudança brusca de temperatura é
muito prejudicial ao organismo, podendo provocar obstrução nasal. Além disso, quem sofre de rinite ou sinusite pode ter um aumento da coriza, enquanto as pessoas que têm doenças alérgicas ou crônicas, como a bronquite, podem ter o quadro agravado. E há uma possibilidade de exacerbação das doenças pulmonares”, explica Andrea. Os efeitos da mudança brusca de temperatura tendem a ser ainda mais graves em crianças ou idosos. “Por isso, eles não devem ser submetidos a essas mudanças e também não devem ficar expostos a ambientes fechados somente com ar condicionado”, recomenda.
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Já para quem usa o ar-condicionado rotineiramente, por preferência ou imposições do ambiente de trabalho, a médica dá algumas dicas para fugir desses problemas. “O recomendável é ligar o aparelho quando estiver muito calor, desligando-o quando a temperatura ficar mais amena. Se isso não for possível, o ideal é a pessoa usar sempre um agasalho e manter por perto um umidificador”, orienta.
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Manutenção Para evitar problemas de saúde, tão importante quanto o uso
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correto do ar-condicionado é fazer a limpeza e manutenção do aparelho. Sem esses cuidados, ele pode se transformar em um hospedeiro de fungos, mofo, bolor e bactérias. “Quando não há manutenção correta, a chance de o ar condicionado dispersar esses fungos e ácaros é muito grande”, destaca Andrea. Os riscos, nesse caso, incluem a transmissão de doenças como gripe e resfriado e até quadros mais graves, como infecções pulmonares. Para fugir desses males, a limpeza deve ser periódica. “Existem algumas rotinas que são imprescindíveis, como a limpeza dos
filtros de ar e da bandeja de condensação e verificações em geral”, orienta o engenheiro Arnaldo Parra, vice-presidente de Marketing da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento (Abrava). Já o prazo para manutenções preventivas varia de acordo com o uso do aparelho. “Para uso estritamente residencial, a recomendação da maioria dos fabricantes é que a manutenção preventiva seja realizada mediante avaliação de um responsável técnico. Mas existem algumas orientações, contidas nos próprios manuais dos equipamentos, para a limpe-
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za de filtros pelo menos uma vez por mês. Já uma revisão mínima nos sistemas antes e depois de cada verão é considerada adequada para uso doméstico. Mas essa revisão deve sempre ser executada por técnicos especializados”, reforça Parra. No caso de sistemas de ar-condicionado em ambientes coletivos, como comércio ou escritórios, o uso mais intenso exige ainda mais cuidados. “Neste caso, é necessário e obrigatório que o proprietário do estabelecimento tenha um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC), de modo a atender a Portaria nº 3.523/1998, do Ministério da Saúde, e a Resolução Anvisa 09, que determina a periodicidade mínima para manutenção a cada 30 dias, a fim de assegurar a boa qualidade do ar de interiores, impedir a dispersão e propagação de micro-organismos no ambiente de trabalho e evitar contaminações”, acrescenta. Parra destaca que existem outros cuidados que exigem mão de obra especializada, como a limpeza do rotor, higienização de serpentinas, limpeza da unidade condensadora, além das revisões de componentes elétricos e partes móveis. “Para essas atividades, também recomendamos seguir as instruções dos manuais, além de contar com uma empresa especializada que irá avaliar as necessidades.” Quem não tomou esses cuidados durante o período de inverno 40
deve partir para uma revisão geral antes de intensificar o uso do arcondicionado, agora que as temperaturas começam a subir. “Se estes serviços não foram prestados durante os meses de uso, é extremamente necessário que seja feita agora uma higienização adequada, com especial atenção às partes que mais acumulam pó, como filtros, bandeja, serpentina e rotor do ventilador. Uma avaliação por um técnico especializado é fundamental para garantir a boa qualidade do ar de interior, e assim evitar a propagação de micro-organismos que podem ter se acumulado nessas peças”, completa Parra. Muitas vezes, o próprio aparelho dá alertas de que precisa de cuidados. “Verificar pequenos pontos de pó saindo do condicionador, ou de dutos de ar, é sinal que é preciso uma limpeza urgente. Já o acúmulo de sujeira nas aletas, ou mesmo acúmulo de pó nos rotores, é sinal de que é necessária uma intervenção mais especializada. Outro sinal são os odores indesejados, ao se acionar os condicionadores. Odor de mofo é evidência de que é necessária imediata intervenção”, exemplifica. O engenheiro destaca, ainda, a importância econômica de se manter a limpeza e manutenção em dia. “Um sistema de ar-condicionado irá sempre operar com o mínimo de energia se estiver limpo, livre de excesso de pó, com serpentinas, ventiladores e bandejas limpos, e com suas revisões
em dia. Estima-se que manter um equipamento funcionando com boa manutenção proporciona de 15% a 30% de economia de energia elétrica, dependendo do modelo”, acrescenta. O aumento da temperatura e a volta do uso, com mais intensidade, do ar-condicionado também podem despertar, nos usuários, a vontade de trocar os aparelhos mais antigos por novos modelos. Parra lembra que a vida útil de um equipamento de pequeno porte depende principalmente dos cuidados com a instalação e durante o uso, incluindo a manutenção preventiva. “Bem instalado e com boa manutenção, ele pode operar com boa eficiência por volta de 12 a 15 anos.” É nesse intervalo de tempo que costumam ocorrer as principais mudanças tecnológicas, gerando modelos mais econômicos e modernos. “Por isso, a troca de um equipamento antigo por outro novo deve considerar o custo de manutenção crescente com o passar do tempo, o custo de energia menor de equipamentos novos e também fatores estéticos, já que os mais antigos costumam ser maiores e tendem a ficar amarelados”, compara. Na hora da escolha, Parra sugere uma orientação especializada. “Uma empresa especializada irá ponderar a previsão de gastos de manutenção do equipamento mais antigo com a vantagem de um equipamento novo de menor consumo, porém com valor de aquisição e instalação”, finaliza. « Revista
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Especial
Evolução na moradia Secovi-SP propõe a criação da Locação Acessível Residencial (LAR) para baixa renda como mais uma alternativa de solução ao déficit habitacional
Shirley Valentin
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nova forma de financiamento à produção. “Os programas de governo não conseguem atender à demanda. A parcela do déficit correspondente ao ônus excessivo de aluguel, quando se investe mais de 30% da renda com locação, é composta por 2,8 milhões de famílias no País e 250 mil somente na Região Metropolitana de São Paulo”, diz.
Forma e conteúdo O Programa foi estruturado para oferecer unidades compactas de 1 e 2 dormitórios em regiões centrais da Capital, sem vagas de garagem, com lojas no térreo, nas ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), onde a legislação urbanística permitir o adensamento com coeficiente de aproveitamento (CA) alto, e próximos à oferta de emprego e lazer. As premissas gerais do programa são: edifícios monoproprietários; terrenos em áreas centrais com CA elevado; 200 apartamentos de 34m²
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o final de agosto, durante o Fórum Urbanístico, na Convenção Secovi 2016, foi apresentada a proposta de Locação Acessível Residencial (LAR) como alternativa de solução ao déficit habitacional, hoje na casa de 5 milhões de moradias. Desenvolvido por grupo composto de empresários, urbanistas e arquitetos, o LAR inicia a mudança de cultura brasileira, que está alicerçada na propriedade do imóvel. O Programa LAR tem o objetivo de fomentar a oferta de habitação para famílias e/ou pessoas com faixa de renda de 3 a 8 salários mínimos, por meio da construção de empreendimentos verticais destinados exclusivamente à locação, construídos em terrenos bem localizados e com infraestrutura adequada, principalmente de transporte público (ônibus, metrô e trem). Ricardo Pereira Leite, engenheiro da P3 Urb e um dos desenvolvedores do programa, defende uma
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a 44m², sem vaga; 10% de área adicional para lojas no térreo; 20% de área adicional para conjuntos comerciais; financiamento da obra de 80% de LTV (Loan To Value); juros atuais do SBPE-SFH de 13% a.a. + TR; prazo de amortização de 60 meses; possibilidade de aquisição do imóvel após o período de locação. O LAR foi desenhado para suportar inadimplência e vacância de 5%; seis meses de período de estabilização; inflação de 6% a.a.; 180 meses de período de locação; valor da unidade de R$ 5.000/m²; custo de oportunidade de 6% a.a. real; crédito do valor do aluguel de 50% do valor da unidade; 7% da receita para manutenção do condomínio, 15% para impostos e 2% para assistência social.
Crédito fácil
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Foram elaboradas várias simulações para se chegar ao modelo
apropriado de financiamento do empreendimento para LAR e do valor da locação conforme o perfil do cliente. Pereira Leite diz que, se financiado na cidade de São Paulo, no Eixo de Estruturação Urbana previsto no novo Plano Diretor Estratégico, pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), chega-se ao valor médio do aluguel de R$ 45,00 m² ou R$ 1.742 por mês, com prazo de amortização de 60 meses e atendimento ao público de 7 salários mínimos (R$ 1.848). “Nesse modelo, a locação deixa de ser acessível.” O especialista desenvolveu cinco modelos de simulação (veja quadro na página 46) considerando o uso de terrenos em ZEIS nas regiões centrais; financiamento com juros baixos e prazo de amortização igual ao da locação; opção da securitização; financiamento do terreno; uso do Regime Especial Tributário (RET); mix de renda familiar de 3 a 8 salários mínimos; e mistura de usos comercial e residencial. “LAR não é uma revolução, mas uma evolução. Se o nível de subsídio à produção aumentar e a Lei de Zoneamento for flexibilizada, é possível atender famílias com renda de até 2 salários mínimos”, defende.
Pereira Leite: “LAR não é uma revolução, mas uma evolução” 44
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Hamilton Leite: “Oferecemos a proposta. Cabe ao poder público fazer a sua parte”
Segurança jurídica O diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, Jaques Bushatsky, integrou o grupo de trabalho e diz que a lei brasileira que rege a locação funciona tão bem, que mantém o mercado ativo mesmo diante de crises econômicas. “É boa tanto para o locador quanto para o locatário e permite a livre escolha do índice de reajuste anual, da garantia e da revisão do valor do aluguel.” Outro colaborador, João César Botelho de Miranda, da JC Empreendimentos e Participações, reforça que o programa depende de financiamento barato, incentivos tributários e urbanísticos. “Os recursos para o LAR têm características importantes, porque há demanda em quantidade e qualidade para securitizar recebíveis a custos acessíveis.” Assim, além de interesse do morador em cumprir o contrato e pagar o aluguel, haverá liquidez para o empreendedor, porque é rápida a recuperação do bem em caso de inadimplência. Para ele, o LAR atende os interesses dos investidores de longo prazo,
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Administração eficiente Os custos de manutenção, de consumo de água e energia devem ser baixos para empreendimentos de LAR, diz Nicolau Sarquis, engenheiro civil da Kazzas Incorporações. “As famílias terão de aprender a morar
Crestana: “O programa é moderno, pois transfere a decisão de alugar ao morador”
em condomínio e o síndico deve ser capacitado para a administração do bem individual e coletivo. Também é uma excelente oportunidade de tornar os prédios sustentáveis, com a adoção do reúso de água, da energia solar e portaria eletrônica.” Para Elizabeth França, diretora de Planejamento e Fomento da
MODELOS DE SIMULAÇÃO Modelo A: com o uso do SFH em ZEIS, chega-se ao valor de aluguel de R$ 35,00 o m² ou R$ 1.355,00 de valor médio de aluguel; Modelo B: financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) chega-se ao aluguel de R$ 32,00 o m² ou R$ 1.239,00 de valor médio de aluguel; Modelo C: financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. chega-se ao valor de aluguel de R$ 30,00 m² ou R$ 1.161,00 de valor médio de aluguel; Modelo D: financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. + financiamento de 50% do terreno sem juros (CDHU) chega-se ao valor de aluguel de R$ 27,00 m² ou R$ 1.045,00 de valor médio de aluguel; Modelo E: financiamento da obra com juros de 6% a.a. (FGTS) + linha de recursos para securitização a 6% a.a. + financiamento de 50% do terreno sem juros (CDHU) + Regime Especial de Tributação (RET) de 4% chega-se ao valor de aluguel de R$ 23,00 m² ou R$ 890,00 de valor médio de aluguel. 46
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como grandes fundos institucionais. “O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) lastreado em crédito de locação permite a securitização da carteira a qualquer momento.”
CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), não devem ser criadas políticas paternalistas, mas sim de capacitação dos moradores de baixa renda para cuidar das unidades e até mesmo se profissionalizarem na administração de condomínios. João Crestana, conselheiro do Secovi-SP e entusiasta da locação como forma de prover moradia digna para o maior número de pessoas, defende a eficiência do LAR. “O programa é moderno, porque transfere ao morador a responsabilidade de decidir entre o regime de aluguel ou de posse do imóvel no fim do contrato.” Assim como Crestana, o vicepresidente de Sustentabilidade do Secovi-SP, Hamilton Leite, participou ativamente do grupo que criou o LAR para ser economicamente viável e atender famílias que hoje pagam altos valores em moradias precárias. Para ele, o sistema pode oferecer aluguel em bairros nobres das metrópoles a preços compatíveis com a realidade das famílias de baixa renda. “Oferecemos a proposta e agora cabe ao poder público fazer a sua parte”, conclui. « Revista
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Gentilezas Urbanas
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Voluntários “dão o sangue” Campanha em parceria com Banco de Sangue Paulista comemorou o Dia da Gentileza Urbana na Capital. Em Campinas, as gentilezas foram para pessoas e cachorrinhos
Shirley Valentin
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esde 2014, comemora-se na cidade de São Paulo o Dia da Gentileza Urbana em 17 de setembro, que, neste ano, caiu em um sábado. Por esse motivo, as comemorações foram antecipadas para sexta-feira, 16, com a promoção da Campanha de Doação de Sangue. Organizado pelo Programa Gentilezas Urbanas do SecoviSP, em parceria com o Banco de Sangue Paulista, o evento foi um enorme sucesso! Dos 110 voluntários, 90 doaram – inclusive o cônsul do Líbano, Kabalan Frangieh, que visitava o presidente da entidade, Flavio Amary. “Este foi um excelente resultado. Somos gratos a todos que praticaram a gentileza na sua melhor forma, 48
doando algo tão importante e valioso”, agradece Roberta Bigucci, coordenadora de Projetos Especiais do Secovi-SP e do Programa. “Vivemos um momento de mudanças de paradigma, com valorização da cultura colaborativa. E eu não tenho dúvidas que esse novo conceito vai permear todas as relações daqui para frente”, aposta Roberta, lembrando que, em um mundo digital, onde a comunicação se difunde rapidamente, não é mais possível usar a ignorância como desculpa para a falta de participação em eventos, encontros, inciativas sociais e culturais. Nessa nova onda, ela espera que mais empresas do mercado imobiliário adotem o Programa Gentilezas Urbanas como bandeira social.
“Sabemos que juntos somos mais fortes. E se não ficarmos atentos, as pessoas vão se proteger cada vez mais uma das outras. É tanta violência e mentira, que temos de enxergar além das aparências para ver, de fato, aquilo que é bonito na cidade e nas pessoas.”
Gentilezas do Interior A cidade de Campinas, no interior do Estado de São Paulo, também celebra o Dia da Gentileza Urbana em 17 de setembro. Em comemoração, a diretoria do Secovi-SP na cidade colaborou com atividades de lazer, que reuniram no fim de semana vários moradores do entorno da sede regional da entidade. No sábado, foram distribuídos
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Foto: Arquivo Secovi-SP/Calão Jorge
adesivos para os motoristas de veículos que atravessaram a Avenida José de Souza Campos, na área Norte-Sul. Já no domingo, adultos, jovens e crianças levaram seus pets para caminhar em torno da Lagoa do Taquaral e realizaram a Cãominhada, logo após uma rápida sessão de alongamento. Também havia uma feira de doação de cãezinhos. “Os espaços públicos são das pessoas, dos moradores e devem ser bem ocupados, com iniciativas educativas e de lazer. É isso que fizemos como gentileza”, diz Fuad Jorge Cury, diretor regional do Secovi em Campinas. «
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