Revista Secovi-SP - Edição 279 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 279 Feverei ro 2 0 17 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

BOAS PERSPECTIVAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO DO INTERIOR PREVENÇÃO DE INCÊNDIO É ASSUNTO SÉRIO NOS CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIA É GARANTIA DE TRANSAÇÃO RÁPIDA E SEGURA EXCLUSIVO ENTREVISTA COM O SECRETÁRIO DE ESTADO DA HABITAÇÃO,

RODRIGO GARCIA

CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIOS E SÍNDICOS

Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Uma vitrine de oportunidades

situação atual do País ainda é de crise. Afinal, não se recupera assim facilmente uma economia que vem ladeira abaixo há mais de dois anos. De fato, a melhora é lenta. Mas acredito que iremos reverter esse quadro de pessimismo e retomaremos o crescimento neste ano. O mercado imobiliário de São Paulo, que está inserido nesse contexto, fechou 2016 com comportamento aquém da sua capacidade de produção e comercialização. Os resultados, ainda prévios, apontam para uma redução de quase 15% nas vendas de imóveis novos, na comparação com o ano anterior, incluindo a Capital e as cidades da Região Metropolitana. Isso significa que deixamos de vender algo em torno de 17 mil unidades. Quanto aos lançamentos, a redução pode ser maior, chegando a 25% ante os números de 2015. Se esse cenário se confirmar, serão 18 mil unidades a menos no mercado. Como estamos no início do ano, é certo que muita coisa ainda vai mudar. E esperamos que seja para melhor. Para que aconteça a virada, o baixo índice de confiança do consumidor de imóveis tem de melhorar, assim como o desemprego. Para o empreendedor imobiliário, o problema maior é a insegurança jurídica, principalmente a que vem dos distratos. E ainda operamos com taxas de juros exorbitantes, mesmo com a queda da Selic, que passou de 13,75% para 13% ao ano na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central. Revista Secovi-SP

Independente de erros e acertos, é incontestável a importância do setor produtivo imobiliário para o País. É um segmento de forte geração de emprego, renda e realização de sonhos. E é essa capacidade de gerar novos postos de trabalho que confere à indústria imobiliária a força motriz necessária para tirar o Brasil da crise, estimulando a retomada econômica. O comportamento morno atual do mercado imobiliário não é de todo negativo, principalmente para quem tem capacidade financeira. Agora é hora de adquirir um imóvel, seja para morar ou para investir. Não é preciso ser especialista financeiro para entender que o melhor momento para se comprar algo é quando há muitas pessoas vendendo. Até mesmo pela característica do produto, os empreendedores imobiliários têm visão de longo prazo. O tempo de maturação de um projeto residencial, comercial e de lotes é extenso e, muitas vezes, aguarda-se a ocasião propícia para lançá-lo. Porém, para o consumidor, o melhor dia para comprar é sempre hoje! Cidadãos ou famílias que buscam um imóvel têm, no mercado, muitas opções de escolha. Vale a pena pesquisar e aproveitar para negociar. Enquanto o futuro promissor não vem, trabalhamos para acelerar a retomada econômica. E oferecemos uma vitrine de oportunidades! Decerto que esse cenário não se repetirá tão cedo. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hamilton de França Leite Júnior, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

presente edição marca o início de uma nova fase da Revista Secovi, que passa a se dedicar ao mercado imobiliário como um todo. Tendências, serviços e tecnologias nas áreas de incorpo-

ração, compra e venda, sustentabilidade, loteamentos e de condomínios, dentre outras, integram a pauta da publicação a partir de agora. Entrevistas exclusivas também ganham espaço. Inaugurando a série, o secretário da Habitação do Estado de São Paulo, Rodrigo Garcia, fala sobre as iniciativas da Pasta, algumas delas em produtiva parceria com o setor privado. Ainda no contexto estadual, uma radiografia do mercado imobiliário no interior paulista e, completando a edição, a importância da empresa intermediadora nas transações imobiliárias e orientações para prevenção e combate a incêndios em condomínios. Boa leitura!

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, João Paulo Palmieri, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

PARA ANUNCIAR

(11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

Índice

CONTATOS SECOVI-SP

03 Carta do presidente

PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214

06 É bom saber

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4586-3535, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes. Registro nº 26.378 Foto da capa: Shutterstock

09 Opinião 10 Capa 22 Entrevista 28 Intermediação 32 Sustentabilidade 36 Manutenção

40 Dia a dia 42 Tira-dúvidas 46 Gentilezas Urbanas Revista Secovi-SP

H Á

1 1 0

A N O S

N O

É com muito orgulho que a Elevadores Otis está comemorando 110 anos de presença no mercado brasileiro.

B R A S I L , M O V E N D O

P E S S O A S

O primeiro elevador da Otis foi instalado no Brasil em 1906, no Palácio das Laranjeiras, atual residência oficial do Governador do Estado do Rio de Janeiro. Ele encontra-se até hoje em pleno funcionamento e com suas características estéticas originais. Há mais de um século empregamos em nossos produtos o que há de mais avançado em tecnologia de transporte vertical no Brasil e no mundo. Desde 1867, há mais de 160 anos, quando o Sr. Elisha Otis inventou, nos Estados Unidos, o elevador de segurança, o mundo nunca mais foi o mesmo. O pioneirismo da Otis e de seu fundador contribuiu diretamente para o desenvolvimento e crescimento das nossas cidades. Tecnologias avançadas, aplicadas à produtos que consomem cada vez menos energia, com menor impacto no meio ambiente que contribuem para um mundo mais sustentável. Nos orgulhamos desta rica história de sucesso, que se confunde com a própria trajetória de desenvolvimento do país, nos últimos 110 anos.

E l e v a d o r e s Revista Secovi-SP

E s c a d a s

E s t e i r a s

R o l a n t e s

www.otis.com

É bom saber

Universidade Secovi

Agende-se para os cursos destinados aos profissionais do mercado imobiliário.

• ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO • DATA: De 10/3 a 8/12. Aulas às sextas-feiras, das 8h30 às 12 horas. A aula inaugural será dia 7/3, terça-feira, das 19 horas às 21h30. PÚBLICO-ALVO: Advogados e bacharéis em Direito que atuam na área do Direito Imobiliário. Algumas vagas poderão ser preenchidas por profissionais de outras áreas de conhecimento, com curso superior, mas com atuação imobiliária empresarial.

OBJETIVO: O curso permite que o advogado ou militante da área jurídica conheça, compreenda e reflita sobre os aspectos jurídicos do novo mercado imobiliário, por meio da abordagem dos principais contratos, das variadas formas de estruturação de empreendimentos, built to suit etc., bem como dos aspectos ligados ao direito ambiental, urbanístico, de responsabilidade civil e penal.

• CURSO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA • DATA: 14/3 a 11/5. Aulas às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas. OBJETIVO: Preparar os participantes para o desenvolvimento de incorporações imobiliárias, desde a prospecção e aquisição do terreno, até a definição do produto, por meio da abordagem de temas atuais, aprovação e gestão do projeto, análise financeira e indicadores econômicos, além das experiências compartilhadas por um corpo docente composto por profissionais especialistas no setor.

PROGRAMA: O curso trata desde a prospecção, aquisição de terrenos e definição do produto, passa pelos estágios de estudos arquitetônicos iniciais, elaboração e aprovação de projetos, até chegar à construção do empreendimento, finalização e entrega das unidades.

• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – MÓDULO I • DATA: 13/3 a 22/5. Aulas às segundas e quartas-feiras, das 19 às 22 horas. OBJETIVO: Oferecer conhecimentos básicos e específicos do universo condominial referentes às questões jurídicas, administrativas, financeiras, comportamentais, de manutenção e segurança, com vistas a qualificar os alunos para o atendimento das demandas e necessidades coletivas e individuais dos condomínios.

PROGRAMA: Com conteúdo abrangente, a programação inclui desde o conceito do que é um condomínio até o entendimento de gestão do sistema de manutenção predial, de reformas e alterações de uso, e de segurança contra incêndio.

• DESENVOLVIMENTO E APROVAÇÃO DE PROJETOS DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO • DATA: 24/4 a 28/6. Aulas às segundas e quartas-feiras, das 19 às 22 horas. PROGRAMA: Visão global da atividade de loteamentos; Projeto de urbanização de loteamentos; Projetos de infraestrutura de loteamentos; Projetos técnicos ambientais; Aprovações de projetos.

Local: Universidade Secovi (Avenida Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 – 9º andar – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308

Revista Secovi-SP

EMPRESTA Capital. O Crédito que se encaixa no seu Condomínio.*

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• Rápido, fácil e sem burocracias. • Especializado em condomínios. • Valorização dos imóveis.

* Crédito sujeito a análise e aprovação.

Tel: (11) 3284-9816 Revista Secovi-SP www.emprestacapital.com.br

É bom saber

Aedes aegypti transmite doenças como dengue, chikungunya, febre amarela e zika vírus. Como o mosquito se reproduz mais rapidamente no calor, os esforços têm de ser redobrados neste verão, porque seus ovos sobrevivem por meses em locais secos, antes de entrarem na água e se transformarem em larvas. Ações simples podem ajudar a eliminar os criadouros do mos-

Imagem: iStock

Na luta contra o Aedes aegypti quito. Veja, a seguir, algumas recomendações da Secretaria da Saúde do Estado de São Paulo: • Mantenha a caixa d´água bem fechada e realize a limpeza desse recipiente regularmente. • Cuide do seu lixo. E não só do lixo orgânico. O material para reciclagem deve ser mantido em

saco fechado e em local coberto. • Planta com pratinho também é foco do mosquito. Elimine o objeto ou utilize pratos com encaixe perfeito no vaso. • Objetos que acumulam água, como potes e garrafas, precisam ser retirados dos quintais e das áreas externas de condomínios.

Estão abertas as inscrições para o 23º Prêmio Master Imobiliário

Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e a Fiabci-Brasil (Federação Internacional das Profissões Imobiliárias) promovem anualmente o Master Imobiliário, que, em 2017, chega à sua 23ª edição. As inscrições para o ‘Oscar’ do mercado imobiliário estão abertas até 24/3 e podem ser feitas pela internet (www.premiomasterimobiliario.com.br). Os trabalhos 8

inscritos devem ser entregues até o dia 24/3, por meio eletrônico. O Prêmio Master Imobiliário está dividido em duas categorias: Empreendimento, voltada para edificações residenciais, comerciais, de lazer e urbanização, de diferentes portes e que devem estar totalmente concluídas; e Profissional, destinada aos trabalhos e projetos específicos de qualquer natureza ligados à área

imobiliária. Maior premiação nacional do setor, o Master reconhece projetos ou soluções que contribuam para o aprimoramento das atividades do segmento. A cerimônia de entrega do prêmio será no dia 30/8, no Clube Atlético Monte Líbano, na capital paulista. Mais informações: (11) 5078-7778 ou master@fiabci. com.br. Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Primeiro semestre

segundo semestre é quando “tudo acontece” nos condomínios. Mas o planejamento deve ser feito no primeiro semestre. É quando começam a ser examinadas as pautas das assembleias que os síndicos estão convocando também nesse período. O segundo semestre depende, portanto, do primeiro. Há muito o que planejar. Como o condomínio está cuidando de seu fundo de reserva? A Convenção condominial rege esse fundo, mas não fixa as hipóteses de sua utilização e não estabelece o limite máximo de sua arrecadação. O destino habitual do fundo é a cobertura das despesas emergenciais, como aquelas decorrentes de vazamentos, entupimentos e troca de peças. Mesmo em se tratando de medidas de emergência, o fundo de reserva pode ser avaliado com base no histórico do ano anterior. Os problemas de segurança estão bem equacionados? Este é um tópico que pode ser conferido “na prática”, mas não custa uma reavaliação agora. Se o prédio fixou parceria com os condomínios vizinhos visando à vigilância recíproca, é de bom tom “avisar” a quem passa na rua. Se ainda não se conectou com os prédios próximos com esse objetivo, pode avaliar se chegou a hora de tomar essa providência. A Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo fornece uma placa para ser colocada no portal dos condomínios com intuito de informar quem está no entorno sobre essa prática. Funciona como aquela que diz “sorria, você está sendo filmado”. Vale Revista Secovi-SP

a pena discutir sobre esse tópico nas assembleias. O prédio está economizando com as despesas ordinárias? A maior delas é decorrente de mão de obra e encargos. Hora extra com os funcionários é, portanto, um cuidado a ser mantido em qualquer período do ano. A segunda maior despesa ordinária é com a água. O consumo deve ser examinado nesta época e traçadas as metas de economia, com medidas de reúso nas áreas comuns. O condomínio vai investir em gerador? Os apagões estão ainda longe de ser evitados. Não dependem de nós. A vida sem energia elétrica é um recuo histórico e não temos mais como nos acostumar ao antigo tempo das lareiras. Como nosso condomínio está lidando com a tecnologia que se renova sempre e parece nunca ter fim? Tecnologia tem a ver com segurança. É um tópico da maior importância, mas precisa ser mensurado conforme o perfil de cada condomínio. Essa regra, aliás, vale para todos os demais quesitos. Em empreendimentos com moradores de faixa etária jovem, quanto mais tecnologia, melhor. Não é o caso daqueles condomínios que abrigam muitos idosos. Nesse caso, tecnologia em excesso pode “alienar” moradores que não conseguem interagir com a avalanche de aplicativos e plataformas que chegam sem cessar a essas comunidades. O primeiro semestre é ideal para praticar o jogo das hipóteses, e é esse jogo que está na raiz de qualquer bom planejamento. « 9

Capa

Mercado imobiliário do Interior reage à crise

inegável a força do interior paulista. O Produto Interno Bruto (PIB) da região totalizava, em 2013, R$ 1,13 trilhão, bem superior aos R$ 570,1 bilhões da capital do Estado, segundo dados da Fundação Seade e do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) consolidados pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habi10

tação). O Interior também tem enorme potencial de consumo. Dados da IPC Marketing e Editora, baseados no estudo IPC Maps, mostram que o interior paulista é o maior mercado consumidor do País, com um potencial de consumo de 14,01%, à frente dos 13,38% da Região Metropolitana de São Paulo. Isso significa que, no ano passado, o Interior movimentou R$ 544,7

bilhões, ante os R$ 519,8 bilhões da Grande São Paulo. Ainda assim, a região não escapou incólume à grave crise político-econômica que se abateu sobre o País. Na maioria das cidades do Interior, a alta da inflação, da taxa de juros e do desemprego – mais a instabilidade política – levou a uma grande retração do setor imobiliário. Lançamentos foram adiados, a venda de usados Revista Secovi-SP

Imagem: iStock

Sônia Salgueiro

Dona do maior potencial de consumo do País, região foi bastante afetada pela recessão econômica. Mas, desde o último trimestre de 2016, há sinais de recuperação e as perspectivas são boas para os próximos meses

Imagem: iStock

Capa

minguou e, em várias cidades, só o mercado de locação residencial ficou bem na foto em 2016. Para sobreviver nesse cenário, foi preciso apelar para soluções criativas e sacrificar parte da margem de lucro. Em São José dos Campos, informa o vice-presidente do Interior do Secovi-SP e também diretor da Regional Vale do Paraíba, Frederico Marcondes César, só registraram vendas em 2016 as empresas que fizeram algum tipo de promoção: descontos de 10% a 20% sobre o preço do imóvel e pagamento de despesas de mudança ou escritura. “Em alguns casos, essa foi uma estratégia necessária, porque as empresas estavam alavancadas em financiamento bancário e precisavam trocar de posição”, afirma. Também em Sorocaba, a política do desconto, da ordem de 25%, em média, se fez presente no segmento de usados. As imobiliárias estimularam, ainda, a permuta. “No segundo semestre de 2016, ela chegou a responder por metade das vendas de usados”, informa Guido Cussiol Neto, diretor da Regional de Sorocaba do Secovi-SP. Entre os estratagemas usados em Jundiaí, estiveram a redução dos custos fixos e a busca de publicidades mais econômicas. “Muitos negócios migraram para a internet, que é mais em conta”, comenta José Roberto Orlando, representante do Secovi-SP em Jundiaí. Além disso, quem tinha obra em andamento recorreu Revista Secovi-SP

à permuta (parte do serviço do empreiteiro pago com uma unidade, por exemplo). O diretor informa que, na área de vendas, as empresas se abriram para novos parceiros de comercialização, renunciando, em alguns casos, à exclusividade.

Recuperação Felizmente, no último trimestre de 2016, já eram emitidos sinais de recuperação. As vendas em si ainda estavam bem aquém do que foram um dia, mas já era notado um aumento no número de telefonemas e de visitas aos estandes de vendas. “Sentimos uma retomada, não traduzida necessariamente em vendas”, resume Marcondes César. Essa reação foi sentida em Jundiaí, São José do Rio Preto e na Baixada Santista. “A partir de outubro, observamos um retorno de ligações às áreas de vendas, um aumento de consultas aos sites e mais gente indo visitar imóveis”, confirma Alessandro Nadruz, diretor da Regional de São José do Rio Preto do Secovi-SP. José Roberto Orlando confirma que o aumento de confiança da sociedade no novo governo refletiu nos negócios do setor. “Os descontos começaram a cair e as pessoas passaram a comprar, pois perceberam que não dava mais para esperar.” “Outubro foi o melhor mês do ano para a minha empresa e os associados falaram a mesma coi-

sa: que o mercado está se recuperando tanto em termos de demanda como de vendas”, reforça Carlos Meschini, diretor da Regional Baixada Santista do Secovi-SP. A expectativa do vice-presidente do Interior é de que, no decorrer de 2017, o setor melhore, sendo que a efetiva normalidade virá em 2018. Marcondes César considera que, daqui por diante, os preços dos imóveis tendem a subir no Interior. “Como ninguém lança, licencia, viabiliza e constrói em dez meses – andando rápido, são necessários uns quatro anos –, haverá um hiato no mercado imobiliário.” Em São José dos Campos, os estoques – de 1.600 imóveis em novembro – devem ser absorvidos até junho. Historicamente, em períodos normais, a cidade absorve cerca de 320 imóveis mensais. “Por conta do momento complicado, foi criada uma brutal demanda reprimida”, justifica Marcondes César. Conforme ele, “quando o mercado voltar à normalidade, as pessoas vão querer comprar todo tipo de bem – carro, roupa, apartamento etc. Provavelmente, o setor imobiliário não vai conseguir atender todo mundo.” Nas Regionais, a previsão é que, com mais emprego, menos inflação e uma taxa de juros mais baixa, inclusive balizando os financiamentos, os negócios no setor serão retomados. “A mudança no humor da economia se reflete sobre as vendas e os lançamen11

Capa

Foto: Divulgação Acigabc

tos, pois as incorporadoras são encorajadas a lançar imóveis e, os consumidores, estimulados a fechar negócios”, analisa Riad Elia Said, diretor da Regional de Bauru do Secovi-SP. Leia, a seguir, quais os desafios de cada Regional do Sindicato da Habitação no Interior.

ABC O primeiro semestre de 2016 foi marcado por uma forte queda de vendas e de lançamentos na região. A oferta de financia-

mento também caiu, devido à maior seletividade dos agentes financeiros. “Uma pessoa que passaria facilmente pelo crivo do banco em 2013 ou 2014 foi barrada em 2016”, diz o representante do Secovi-SP no Grande ABC e presidente da Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (Acigabc), Marcus Vinicius Santaguita. Para contornar essa situação, algumas empresas introduziram mecanismos de financiamento direto. Outra tática implementada: dar descontos

em unidades prontas que voltaram para o estoque por distrato. Santaguita esclarece que foi observada, no ABC, uma migração da compra para a locação. “Quem pensava em comprar um

Santaguita: “Quem pensava em comprar um imóvel, adiou o sonho e migrou para o aluguel” 12

imóvel adiou o sonho e migrou para o aluguel.” Conforme ele, no primeiro semestre de 2016 a retração de vendas foi de 50%, em relação aos primeiros seis meses de 2015. Mas houve um esboço de recuperação no segundo semestre de 2016, e a entrada em 2017 se deu com estoques baixos. “Teremos um início de recuperação neste ano, mas a retomada mesmo virá em 2018”, prevê. No momento, um dos maiores desafios é “monitorar as modificações das leis e do Plano Diretor, porque o poder público, pensando em mobilidade, está fazendo leis mais restritivas”, conta Santaguita. Alguns exemplos: em São Bernardo do Campo, é discutida a instalação de uma operação urbana consorciada, com a introdução de um mecanismo semelhante ao Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac) da prefeitura paulistana. “Se isso acontecer, o preço do metro quadrado pode subir 50%”, estima o dirigente. Em São Caetano do Sul, o poder público quer restringir a verticalização. “Em vez de cuidar do doente, estão preferindo matá-lo”, comenta Santaguita, dizendo que há intenção de limitar as construções futuras a dois ou três andares.

Baixada Santista No ano passado, os lançamentos foram escassos na região – exceção feita à Praia Grande. “A cidade tinha menor nível de esRevista Secovi-SP

CURSO DE

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS Capa E SÍNDICO PROFISSIONAL Profª Rosely Schwartz

Descubra uma nova carreira! Visando atender as necessidades práticas do mercado imobiliário, que cresce de forma exponencial e preparar futuros administradores de condomínios ou síndicos profissionais para os desafios de uma boa gestão, a EPD apresenta o curso de Administração de Condomínios: Módulo I e II.

MÓDULO I Início

Alguns temas do programa

11/03/2017

(Turma II: Sábados quinzenais - 8h às 13h00)

27/03/2017

(Turma I: Segundas-feiras - 19h às 22h30)

MÓDULO II

. Papel e responsabilidades do síndico . Convenção e CÓDICO CIVIL . Organização de assembleias . Segurança/ Seguro / Redução de custo . Folha de pagamento / Terceirização . Balancetes / Tributos / Controles . Outros itens veja no site da EPD

Pré-requisito Ter cursado ou estar cursando o Módulo I

Início

E Insti PD cred tuição e pelo nciada MEC

Alguns temas do programa

25/03/2017

. Gerenciamento de Patrimônio Imobiliário (Turma I: Sábados quinzenais - 13h30 às 17h30) . Organização de assembleia (prática) . Como analisar a pasta de prestação de (Turma II: Quartas-feiras - 19h às 22h30) contas . Implantação de condomínios . Gestão de manutenção e contratos . Outros itens veja no site da EPD

03/05/2017

Diferenciais

. Curso pioneiro, ministrado desde 1998 em instituições de ensino credenciadas pelo MEC . Apoio do CRA-SP (Conselho Regional de Administração de São Paulo) / Certificado EPD . Proporciona maior eficiência e segurança às decisões . Alia com clareza a teoria e a prática / Canal de comunicação com os alunos após o curso Depoimento “Módulo 1: O primeiro estágio possibilitou vislumbrar o mundo maravilhoso da gestão condominial.

Módulo 2: o aprimoramento obtido agregou na gestão de grandes condomínios com foco na qualidade dos serviços”

Flavio Elias - Síndico Profissional

Docente

Profa. Rosely Schwartz

Contabilista / Administradora / MBA pela USP em Gerenciamento de Facilidades, Gestão da Qualidade – ISO 9001:2008 / Formação de Mediação e Conciliação / Autora do livro Revolucionando o Condomínio – Editora Saraiva

Outras Informações:

Revista Secovi-SP

11 3273-3600

Sorteio de 1 Tablet por turma no final do curso

www.epd.edu.br Av. Liberdade, 956 – São Paulo

Foto: Tadeu Nascimento - Prefeitura de Santos

Capa

Meschini: “Gasta-se para comprar o terreno, para fazer o projeto, e os órgãos ambientais barram o empreendimento”

toque de imóveis. Nas demais, a estratégia foi reduzir os estoques existentes”, diz Carlos Meschini, diretor regional do Secovi-SP na Baixada Santista. Segundo ele, em 2016 o mercado local foi sustentado praticamente pela faixa de imóveis que vai de R$ 150 mil a R$ 300 mil. Mas o Programa Minha Casa, Minha Vida não compensou a paradeira. “O preço do metro quadrado está muito alto na região”, relata. No último ano, São Vicente foi o município com menos lançamentos e vendas. De acordo com Meschini, pela geografia da cidade e também porque os impostos (ITBI e IPTU) são bem 14

superiores à média da região. “Falta incentivo do poder público. Por isso ninguém migra para lá, preferindo as vizinhas Praia Grande e Santos.” A expectativa é de que essa situação possa ser revertida. A legislação ambiental tem sido um grande obstáculo para o setor na Baixada. “Gasta-se para comprar o terreno, para fazer o projeto, e os órgãos ambientais barram o empreendimento”, reclama Meschini, acrescentando que o problema é mais sério em Bertioga e no Guarujá. Junto com outras entidades, como SindusCon-SP, a Regional tem se apro-

ximado dos órgãos ambientais e do Ministério Público para ter posicionamentos mais claros sobre as exigências. Eventuais limitações impostas pelos planos diretores podem trazer dificuldades adicionais. Santos, por exemplo, possui uma grande frota de veículos, o que leva a uma valorização da garagem. “Aqui, antes de ver o apartamento, a pessoa vê a vaga. Hoje, os empreendimentos têm de ter pelo menos uma vaga por unidade, mas a gestão Paulo Alexandre Barbosa, reeleita para mais um mandato, já cogitou acabar com essa obrigatoriedade e estimular o uso do Veículo Leve sobre Trilhos (VLT).”

Bauru Bauru sempre foi uma cidade de economia estável. “Mas, com a crise econômica dos últimos dois anos, não tivemos um desempenho muito diferente do registrado na maioria das cidades do Interior”, informa Riad Elia Said, dire-

Said: “Agora, as incorporadoras serão encorajadas a lançar imóveis e os consumidores, a fechar negócios” Revista Secovi-SP

Foto: Douglas Reis

Capa

tor regional. “As vendas não pararam totalmente, mas demoraram para ser concretizadas.” Mesmo prevendo que o pior já passou, a Regional preparou, no final do ano passado, junto com outras entidades, a chamada Agenda Bauru, com 24 propostas para destravar a economia. O documento foi entregue ao novo prefeito. Said informa que um terço das sugestões se referem a desenvolvimento urbano, sendo que a principal pede o crescimento ordenado das áreas residencial e industrial, assim como a revisão da Lei de Zoneamento, há quase 40 anos sem alteração. A estimativa é de que, com a recuperação da economia, o cenário imobiliário local melhore. Independentemente disso, porém, a entidade continuará propondo ações para estimular o mercado. “Os novos lançamentos precisam ter ter projetos mais criativos, visando a eficiência energética, sem esquecer a funcionalidade, preço justo e a condição de pa-

gamento”, segundo o diretor de Arquitetura e Urbanismo da Regional, Claudio Ricci. A redução gradual da taxa Selic também trará bons dividendos para a indústria imobiliária. Segundo Said, cada redução de 1% da taxa corresponde a uma diminuição de 10% na parcela do financiamento habitacional. Além da retração dos juros, outro fator que deve favorecer o setor imobiliário, na opinião de Said, é a retomada do PIB. “Isso levará a um aquecimento dos negócios, mas não da noite para o dia.” Para ele, “as incorporadoras serão encorajadas a lançar imóveis e os consumidores, a fechar negócios”.

com um valor médio menor”, conta Rodrigo Otávio Coelho de Souza, diretor de Compra e Venda da Regional Campinas do Secovi-SP. A nota positiva, segundo ele, foi a volta à realidade dos preços de imóveis e terrenos. “Se houve algum beneficiado em 2016, foi o comprador, que, além de poder escolher, pagou mais barato do que nos anos anteriores”, diz o diretor. Ele conta que, diante de um quadro desvantajoso tanto para imóveis novos como usados, houve um estímulo aos descontos e permutas. “Em alguns casos, ocorreram descontos reais de 30% sobre o valor do imóvel novo. Algumas incorporadoras bonificaram meses de condomínio. No segmento de locação, alguns clientes deram bonificações maiores e, em muitos casos, houve renegociação nos valores dos contratos vigentes.” Os programas sociais são de suma importância na região, por impulsionarem a cadeia do mercado imobiliário, avalia o diretor. “O

Campinas A delicada situação econômica também se refletiu nos negócios imobiliários em Campinas. “Houve uma queda generalizada na venda de imóveis novos e de terceiros. Por outro lado, o número de locações aumentou, ainda que

Coelho de Souza: “Em alguns casos, ocorreram descontos reais de 30% sobre o valor do imóvel novo" Revista Secovi-SP

Orlando: “Mesmo numa conjuntura de poucas vendas, os empreendedores conseguiram concluir as obras e entregar os empreendimentos” Foto: Divulgação

acesso ao primeiro imóvel atende um dos requisitos básicos da dignidade humana: a moradia. Entretanto, somente com um cenário econômico favorável, tais programas se sustentarão”, aposta ele. Quanto às perspectivas para 2017, Coelho de Souza espera

que este seja um ano muito melhor para o setor. “Pode contribuir para isso o fato de a maioria dos economistas apontar para a retomada econômica, prevendo que o PIB pode subir 1%”. O diretor está otimista: “O mercado imobiliário é cíclico, e estamos iniciando a curva de inflexão, agora com viés positivo. Tudo nos leva a crer que 2017 será o ano da recuperação”, completa.

devolução de apartamentos. O aspecto positivo é que, mesmo numa conjuntura de poucas vendas, os empreendedores conseguiram concluir as obras e entregar os empreendimentos”, diz José Roberto Orlando, representante do Secovi-SP em Jundiaí e conselheiro da Associação das Empresas e Profis-

sionais do Mercado Imobiliário de Jundiaí e Região (Proempi). Ele esclarece que, desde outubro, há um movimento de reação no mercado. Nota-se um aumento de confiança e os preços já estão voltando aos patamares anteriores. Sua expectativa é de que, neste ano, os lançamentos sejam mais numerosos do que em 2016. “Mas não será na proporção que a cidade precisa”, ressalva. Um problema persistirá. “Os bancos devem continuar retraídos”, diz, completando que é preciso financiar não só o imóvel pronto, mas também a produção. Segundo Orlando, os financiamentos à produção escassearam

Jundiaí

Foto: Mário Sergio Esteves

Foto: Acervo Comurb SPU

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Desde 2014, a região registra forte retração de vendas e também menor número de lançamentos. “Houve uma redução da velocidade de vendas e um aumento na 16

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17 25/04/2014 12:07:36

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no auge da crise. Depois do impeachment da presidente Dilma Rousseff, começaram a voltar, mas com contrapartidas muito altas: venda de 40% a 50% das unidades e construção de 30% da obra. “Antes, essa proporção era de 30% e 15%, respectivamente.” Orlando esclarece que o programa Minha Casa, Minha Vida responde por uma importante parcela dos negócios em Jundiaí. “Quem produz para essa faixa mais baixa de renda teve redução nos negócios, mas não foi tão atingido como as empresas que atuam em outros segmentos.” Há vários desafios a serem vencidos. Um deles é a burocracia local. “O governo municipal precisa facilitar os trâmites”, afirma. Também são necessárias, a seu ver, “a melhoria de toda a espinha dorsal de comercialização e a estabilidade jurídica das operações imobiliárias.”

Piracicaba Em 2016, o mercado de locação de Piracicaba teve um desempenho que pode ser classificado como normal, sem grandes oscilações. “A demanda por imóveis residenciais para alugar cresceu, enquanto retrocedeu a procura

Frias Neto: “A oferta de imóveis na faixa do Minha Casa, Minha Vida é grande, e mais empresas estão desenvolvendo produtos” 18

por imóveis para locação industrial e comercial, por causa da situação econômica. “A cidade de Piracicaba, atualmente, tem uma economia diversificada, distanciando da época em que era alicerçada no agronegócio e na indústria de base voltada para o setor sucro-alcooleiro, áreas muito prejudicadas pela crise”, justifica Angelo Frias Neto, diretor do Secovi-SP que atua em Piracicaba. Ele esclarece que não houve muitos lançamentos no ano passado na cidade. As empresas preferiram esperar. Aquelas que venderam seus estoques tiveram de conceder descontos ou incentivos para o corretor. “Os descontos não foram gigantes, ficando na casa dos 20%”. Uma dificuldade foi que, desde meados de 2015, aumentaram as restrições ao crédito imobiliário. “Felizmente, isso começou a reverter a partir do quarto trimestre de 2016. Também terminamos o ano com um volume de vendas levemente superior ao de 2015”, diz. Na opinião do diretor, a cidade

de Piracicaba precisa ter melhores meios de transporte, mais mobilidade. “As vias públicas não acompanharam a demanda”, comenta. O Minha Casa, Minha Vida é muito demandado na região. “A oferta de imóveis nessa faixa é grande, e mais empresas estão desenvolvendo produtos.” Conforme ele, os valores são adequados para a região. Já o programa de loteamentos lançado no final do ano passado pelo governo estadual tem valores muito baixos para a realidade da cidade.

São José do Rio Preto “Rio Preto tem uma característica peculiar, porque seu carrochefe de vendas são os imóveis de 2 dormitórios econômicos do programa Minha Casa, Minha Vida”, explica Alessandro Nadruz, diretor do Secovi-SP na região. Então, embora a região tenha experimentado forte queda de vendas em quase todos os segmentos, a boa performance dos imóveis incluídos no programa federal reduziu as perdas. Esse bom desempenho do Minha Casa, Minha Vida decorre do aumento do teto de financiamento, de R$ 145 mil para R$ 215 mil, nas cidades com maior taxa populacional. “Isso abriu um leque maior de potenciais compradores”, diz Nadruz, acrescentando que mais imóveis puderam entrar no espectro do programa. O mercado de locação se saiu Revista Secovi-SP

Nadruz: “Os estoques de imóveis comerciais para locação são altos, porque muitos pontos estão desocupados”

muito bem em 2016 na cidade. “Houve um crescimento substancial no primeiro trimestre de 2016. Acho que o consumidor chegou à conclusão de que não conseguiria comprar e optou por alugar, enquanto esperava a situação normalizar.” Já a locação comercial está estagnada. “Os estoques são altos, porque muitos pontos estão desocupados.” O diretor está otimista com os rumos do setor neste ano. Segundo ele, as pessoas já estão retomando os planos de compra. “Haverá uma melhora significativa em relação a 2016, mas não será exibida a pujança de 2010 a 2012”, prevê. Uma preocupação, porém, é o Plano Diretor de Rio Preto, que já tem quase uma década. Há, porém, razões para otimismo. Segundo o diretor, o novo prefeito, Edinho Araújo, já ocupou a mesma cadeira e sempre teve bom diálogo com a sociedade e as entidades de classe. Com relação aos financiamentos imobiliários, ele espera que os ajustes feitos pelo governo Revista Secovi-SP

federal não esgotem os recursos direcionados à área imobiliária. Localmente, há a expectativa de que o governo dê continuidade a obras viárias que estiveram paradas por muito tempo na BR 153, em seu entroncamento com a Rodovia Washington Luís. “Isso dará mais mobilidade à população e tirará a concentração que existe de um lado da cidade.”

Sorocaba O mercado imobiliário de Sorocaba comportou-se de modo similar ao observado na maioria das cidades do Interior. “Devido à indefinição em relação aos rumos da economia, o ritmo das negociações foi muito mais lento”, in-

forma Guido Cussiol Neto, diretor da Regional. Segundo ele, como os bancos continuaram remunerando muito bem os investidores, o capital que poderia ser aplicado no mercado imobiliário ficou nas instituições financeiras. No ramo de imóveis usados, negócios só foram fechados porque os proprietários foram mais flexíveis. “Antes, eles eram mais rígidos. Ultimamente, para ampliar os negócios, reduziram os preços, dando descontos de até 30%.” No segmento de novos, a margem é menor. “De todo modo, incorporadores e construtores também foram mais flexíveis e ampliaram os prazos de pagamento.” Cussiol Neto acha que a melhora da economia – redução da inflação e dos juros e aumento do nível de emprego – trará a recuperação de que o mercado precisa, com os preços voltando rapidamente aos patamares anteriores. “A piora dos preços é demorada, mas a retomada costuma ser rá-

Foto: Alexandre Lombardi - Prefeitura de Sorocaba

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Foto: Código BR Comunicação

Cussiol Neto: “A piora dos preços é demorada, mas a retomada costuma ser rápida”

pida”, justifica. A seu ver, a recuperação plena só virá em 2018.

Vale do Paraíba Um dos grandes problemas de São José dos Campos, principal cidade da região, está relacionado ao zoneamento. “Temos uma lei extremamente proibitiva para novos empreendimentos”, informa Frederico Marcondes César, diretor da Regional Vale do Paraíba. Ele conta que havia toda uma discussão para moder-

nizar a Lei de Zoneamento, de 2010. Depois de muitos debates e audiências públicas, chegouse a um consenso. Mas o novo prefeito pediu para retirar a lei de discussão. Como o Ministério Público cassou a lei original, por considerá-la inconstitucional, “criou-se um vazio urbano, porque 30% da cidade não está zoneada”, diz o dirigente. “Agora o Ministério Público acha que primeiro deve ser discutido o Plano Diretor e só depois a Lei de Zoneamento, o contrário do que foi feito.” Outra dificuldade são as contrapartidas crescentes pedidas

Marcondes César: “Temos uma lei extremamente proibitiva para novos empreendimentos em São José dos Campos” 20

pelas concessionárias de serviço público (Sabesp, Eletropaulo) e pelos órgãos de licenciamento. Segundo o dirigente, hoje em dia se exige que o empreendedor arque com itens como coleta e tratamento de esgoto, obrigações típicas das concessionárias. “Dadas essas distorções, defendemos uma política clara, por meio da qual cada parte tenha seus papéis bem definidos.” No segmento de locação, os negócios foram numerosos, mas o valor caiu muito. “Um apartamento alugado, em 2008, por R$ 1.500, no final de 2016 era locado por R$ 1.000”, compara. Quanto ao aumento do número de imóveis para alugar, isso ocorreu porque muita gente que pretendia vender preferiu alugar a arcar com custos como condomínio, aluguel, água e IPTU, que são repassados para o inquilino.« Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

Entrevista

Ele quer desatar o nó da moradia social Rodrigo Garcia une otimismo pessoal com pragmatismo de secretário de Estado para repaginar a política pública de habitação de São Paulo

ão parece que o jovem secretário estadual da Habitação de São Paulo, Rodrigo Garcia, com invejável e extensa carreira política iniciada aos 21 anos, nasceu em uma cidadezinha de nome Tanabi, localizada no Norte do Estado de São Paulo. Somente o “erre” puxado, típico de quem nasce no Interior, dá pista sobre suas origens. Além da serenidade, Garcia carrega duas outras qualidades fundamentais para exercer cargos públicos: otimismo e pragmatismo, características claramente percebidas nesta entrevista concedida para a Revista Secovi-SP. Determinado a atender o público composto por famílias com ren22

Shirley Valentin

da de 1 a 3 salários mínimos, que depende de subsídios para conquistar a casa própria, o secretário quer ampliar as parcerias públicas com o setor privado. Ele acredita que o ambiente de segurança e competitividade, em construção pelo governo federal, vai favorecer o surgimento de um ciclo virtuoso. Para Rodrigo Garcia, 2017 será lembrado como “o ano da retomada das contratações de novas unidades”. Adicionado a essa expectativa o volume de entregas previstas no Estado de São Paulo – só do Casa Paulista serão 60 mil unidades –, não resta dúvidas que o incansável secretário da Habitação cumprirá mais esta meta de governo.

A proximidade do governo estadual com o prefeito da capital paulista, João Doria, e o Ministério das Cidades traz alguma vantagem para a Secretaria da Habitação? São muitas as vantagens, na medida em que a sintonia de pensamento e ação potencializa os resultados. O Estado de São Paulo sempre tratou de maneira republicana os programas habitacionais nacionais e municipais, e manteve parcerias que, em muitos momentos, foram difíceis de ser executadas, em razão das mudanças de prioridades. A equipe que está assumindo a prefeitura paulistana Revista Secovi-SP

Entrevista

participou de alguma maneira do governo Geraldo Alckmin. Assim como existem na equipe comandada pelo ministro (das Cidades) Bruno Araújo integrantes do governo de São Paulo, que foram colaborar com a política nacional de habitação. Naturalmente, isso facilita o relacionamento e a ação de governo. Ao lado disso, muitos projetos amadurecidos ao longo dos últimos anos estão prontos para serem executados, tanto na produção de moradia quanto na urbanização de comunidades e favelas. A expectativa dessa parceria entre governos é muito grande, apesar da incerteza do cenário econômico, que limita o investimento público. Mas a sintonia absoluta entre nós, a prefeitura de São Paulo e o ministério pode superar um pouco essas limitações.

Qual o balanço do Programa de Lotes e do 1º Feirão Morar Bem, Viver Melhor? Esses são dois bons exemplos de inovação. Primeiro, vou falar do Programa de Lotes. O governo de São Paulo fazia a produção de lotes em parceria com as cidades de maneira direta. O Estado passava recursos para os municípios, que adquiriam as áreas, faziam a urbanização e destinavam os lotes para a população de baixa renda. Isso limitava a produção em escala, que ficava dependente do interesse e da condição das prefeituras para Revista Secovi-SP

a execução. Inovamos, na medida em que deixamos a produção direta de lado e partimos para o modelo de aquisição de lotes pelos mutuários da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), que recebem subsídios para comprar diretamente dos loteadores. O Programa de Lotes foi construído a quatro mãos com o Secovi-SP, que nos deu apoio institucional na elaboração e no convite aos empresários para participarem do programa, credenciando os seus lotes. Por ser inédito, o programa passou por várias consultas públicas e o edital foi publicado no ano passado. Agora, estamos concluindo o processo de credenciamento das cidades e dos loteamentos para, neste primeiro semestre, aproximar a demanda da oferta. Selecionados os mutuários que irão adquirir, com subsídios do Estado, os lotes cadastrados, teremos finalizado a primeira etapa desse programa. O Feirão é outro exemplo de inovação. Oferecemos subsídios atrativos para os funcionários públicos adquirirem um imóvel nesse momento de crise, e conseguimos reuni-los, no mesmo espaço físico, com várias construtoras e incorporadoras do Estado de São Paulo que tinham ofertas em estoque e lançamentos. O programa de apoio ao servidor público foi ampliado no Feirão e conseguimos comercializar quase mil imóveis. E vamos repetir o evento neste ano de 2017. Iremos atender o servidor público e as

famílias que recebem auxílio aluguel da CDHU com regras diferentes de concessão de subsídios. É um dinheiro a fundo perdido que o Estado disponibiliza para esse público, e que gera nele a vontade de comprar seu imóvel.

O Feirão chegará ao interior do Estado? Vamos começar pela Capital, mas pretendemos avançar no Interior pelas grandes cidades e chamar a atenção para o subsídio. Ainda estamos estudando a compatibilidade das ofertas de imóveis versus a demanda do servidor.

Com a crise econômica e muitos estados pedindo ajuda financeira para o governo federal, o senhor acredita que vai ter dinheiro para tanto subsídio? Vai ter dinheiro. São Paulo é um Estado equilibrado, com regime fiscal rigoroso que permite investir. É o único Estado do Brasil que investe 1% da arrecadação do ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) em habitação. Claro que, em um momento de crise, essa proporção fica menor; mas o dinheiro existe. Estamos prevendo, para este ano, R$ 2,2 bilhões de orçamento para habitação, sendo R$ 1,5 bilhão para investimentos. Se a 23

Entrevista

economia brasileira estivesse ascendente, o dinheiro seria maior; mas não deixa de ser significativo. Esse recurso é para usarmos nos programas habitacionais existentes no Estado, fomentar o Minha Casa, Minha Vida, e o Casa Paulista, que foi criado justamente para tornar possível a construção de empreendimentos para a faixa 1 do MCMV. Estão em curso 25 mil unidades da CDHU.

A prioridade, no momento de crise, foi manter as obras em andamento e todo o dinheiro de investimento foi canalizado para isso. Em 2017, pretendemos fazer novas contratações, seja na Capital, na Região Metropolitana ou no Interior, por meio de parcerias público-privadas, programas de lotes e Feirão.

2017 entregando esses imóveis do Casa Paulista-MCMV faixa 1. O desafio são as novas contratações, pois usamos o dinheiro prioritariamente para a manutenção das obras. Os empreendimentos que estão paralisados têm problemas jurídicos, não financeiros, e queremos retomá-los neste ano. Há margem orçamentária para novas contratações, mas aguardamos o mercado imobiliário viabilizar a faixa 1,5 do MCMV, que ainda é uma expectativa. A faixa 1 está muito vinculada às obras do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento) e às remoções. Viramos o ano contratando quase 1.500 unidades nessa modalidade, que depende do dinheiro do Estado. O prefeito João Doria assumiu contratando três empreendimentos com recursos do Estado e do governo federal, e nós queremos seguir o seu cronograma de obras. Este ano será de entregas de unidades e de novas contratações, porque há muitos projetos aprovados na prefeitura de São Paulo aguardando a liberação de recursos federais.

O que o senhor acha do aluguel como alternativa para solucionar parte do déficit habitacional?

Como está o Casa Paulista? O programa viabilizou 110 mil unidades da faixa 1 do MCMV – 60 mil estão em construção e 50 mil foram entregues. Passaremos 24

No ano passado, o Secovi apresentou em sua Convenção o LAR (Locação Acessível Residencial), que é um bom projeto para atender a população com renda de 3 a

5 salários mínimos. No Brasil, temos poucas experiências de locação para o público de baixa renda, que pouco se interessa pela propriedade do imóvel. O que importa para ele é a habitação; é morar em local adequado. Existe esforço, tanto do mercado quanto dos governos, para viabilizar a locação social como forma de atender a população de baixa renda, partindo do pressuposto que, com o tempo, essa população pode ascender socialmente e adquirir o imóvel. Se não conseguir, permanece no imóvel do Estado. Para o LAR se tornar atrativo, algumas mudanças tributárias devem acontecer. Hoje, a tributação não permite que seja criado um programa de Estado para locação social. Junto ao Secovi, fazemos coro para que o governo federal produza as mudanças tributárias necessárias para o LAR prefeitura de São Paulo economicamente em pé. Acreditamos ser um bom instrumento de política habitacional.

A Secretaria da Habitação pode ser parceria do Secovi-SP na viabilização do LAR? Sem dúvida, e já nos mostramos interessados em iniciar o processo embrionário de implantação do LAR no Estado. Mas, como o ambiente atual não é propício para reduzir impostos, precisamos dialogar permanentemente com os ministérios das Cidades e da Fazenda, Revista Secovi-SP

Entrevista

Revista Secovi-SP

Entrevista

a fim de mostrar que essa redução tributária não significa perda de receita para o governo federal. Ela vai permitir criar uma modalidade habitacional que não existe no País, com a mudança tributária.

E por falar em parcerias, como estão as PPP's do Estado? De maneira inovadora, o governo de São Paulo estudou as parcerias público-privadas no setor de habitação e foi o primeiro Estado do País a usar esse segmento nas análises de viabilidade. A partir daí, concluiu que seria possível uma PPP na Capital como forma de produzir moradias e revitalizar o centro urbano. A Secretaria da Habitação fez quatro editais em 2014, e 14 mil unidades foram colocadas em licitação. Acontece que o setor privado se interessou somente por 3.600 unidades. O Estado executou o contrato assinado, as unidades foram contratadas – já entregamos as primeiras obras na Rua São Caetano –, mas, em paralelo, decidiu rever os outros três contratos que não se viabilizaram para entender a razão do desinteresse do setor privado. Por fim, os três editais foram transformados em um único, que sairá ainda em 2017, para obras nas estações de metrô. A secretaria direcionou esforços para contratar a PPP Nova Cidade, no terreno da Fazenda Albor, na Região Metropolitana de São Paulo, cujo edital prevê a 26

construção de 13 mil unidades e foi publicado em janeiro passado. Como as PPP são novas, o mercado imobiliário ainda está avaliando a viabilidade econômica do produto e procurando compreendê-lo. Espero que a licitação da PPP Nova Cidade tenha muitos interessados.

Existe uma forma de tornar a PPP atraente para o setor privado? O problema é que nada dá mais lucro do que deixar o dinheiro aplicado no banco a uma taxa de juros alta. Enquanto o Brasil estiver com a economia desajustada, o ambiente for de insegurança econômica e com uma taxa de juros alta, o setor privado não vai arriscar. Esse ciclo vicioso, que começou em 2014, precisa passar. Acredito que a PEC (Proposta de Emenda Constitucional) do Teto dos Gastos Públicos e outras medidas do governo federal possam criar ambientes econômicos mais favoráveis para que o mercado imobiliário tenha interesse nesse tipo de investimento. Espero que estejamos no início do ciclo de retomada do crescimento.

O senhor acredita que esse ciclo começa em 2017? Estou otimista. Acredito que o governo federal não vai desfocar da sua agenda econômica. Com a PEC do Teto, pela primeira vez o

Estado brasileiro deixou de passar a conta para os contribuintes pagarem com o aumento de impostos. Diz que fará a lição de casa e não vai gastar mais do que arrecada. É um bom sinal. Essa emenda constitucional, que vale por 20 anos, põe um freio nos gastos públicos. Agora, isso precisa ser complementado com a reforma da Previdência, ainda neste primeiro semestre, e com mudanças nas legislações trabalhista e tributária – não vou chamar de reformas – que permitam criar ambiente de mais competitividade para o Brasil voltar a produzir.

Mas, mesmo sem grande interesse do setor privado, pode-se dizer que as PPP são sucesso? Sim, foi uma ideia nova, que parou em pé. Não saiu do tamanho inicialmente desejado, mas o resultado tem grande significado para a política habitacional. Falamos de 3.600 unidades habitacionais que serão construídas no centro de São Paulo, levando moradia e morador para lá e ajudando com a revitalização do espaço central. A PPP da Nova Cidade, na Região Metropolitana, tem capacidade para atender quase 50 mil pessoas. É um novo caminho. Decerto que não há fórmula única e pronta para o atendimento habitacional, e nós usamos vários instrumentos. A política pública foca na destinação de seus subsídios Revista Secovi-SP

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para famílias assalariadas que ganham, preponderantemente, de 1 a 3 salários mínimos. Essa população não tem atendimento direto do mercado e não tem condição de comprar, sozinha, um imóvel. O governo de São Paulo é pioneiro, sempre investiu muito em moradia e foi o grande laboratório de política de HIS (Habitação de Interesse Social) no Brasil. A CDHU tem quase 70 anos. O Estado desenvolveu know-how e metodologia na reurbanização de comunidades. Criamos um arcabouço de conhecimento que nos permite colaborar com o restante do País.

EM BREVE, O SINAL ANALÓGICO DE TV SERÁ DESLIGADO EM SÃO PAULO.

Quais são os projetos da secretaria para 2017? Vamos manter as obras em andamento e fazer novas contratações. Viabilizar a faixa 1,5 do MCMV no Estado, que traz a lógica de mercado para o universo do público de baixa renda, que nunca passou pelo processo de análise de crédito para acessar recursos de financiamento. A nova ordem econômica exige esse procedimento, que o mutuário tenha o nome limpo e uma vida econômica organizada, por mais modesta que seja. A análise de crédito é uma mudança im-

portante, inovação que a PPP já usa. Creio que, de forma geral, as condições de tomada de crédito ficarão melhores do que nos últimos dois anos. Em 2017, as contratações serão retomadas.

Permanece a parceria da Secretaria da Habitação com o Secovi-SP? Essa parceria é permanente. Os técnicos do Secovi sempre ajudaram o governo com a apresentação de propostas, sugestões e críticas para melhorar as políticas públicas. «

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2. TVs de tubo ou tela plana,

fabricadas antes de 2010, vão precisar de um conversor além da antena digital coletiva terrestre.

4. Moradores com TV por

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Negociação sem risco A contratação de uma imobiliária garante assessoria jurídica e administrativa e consultoria especializada tanto na compra como venda e locação de imóveis

uando uma pessoa não se sente bem ou está com dor, procura um médico. Se desconfia de que há algo estranho com o carro, busca socorro mecânico. Em caso de problemas com a Justiça, recorre a um advogado. Esse mesmo cuidado deve ser adotado no caso de compra, venda ou aluguel de um imóvel, processos que são intermediados pelas imobiliárias. Muita gente pensa – de forma equivocada – que esses serviços se resumem a firmar contratos. Mas a atuação das imobiliárias vai muito além. Inclui desde a procura de um imóvel adequado ao perfil do interessado até a precificação compatível com o mercado, passando ainda pela consulta de documentação e se estendendo a tramites pós-assinatura de contrato. “Contratar uma imobiliária traz segurança para todos os envolvidos. Um dos aspectos mais importantes

é que ela ajuda a determinar o valor real do imóvel, tanto para venda quanto para locação, pois a imobiliária, além de trabalhar com uma carteira grande de unidades, tem uma percepção do mercado em seus vários aspectos”, explica Guilherme Ribeiro, diretor de Marketing da vice-presidência de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e da Rede Imobiliária Secovi. Não só do ponto de vista do interessado em vender, mas também de quem está comprando ou alugando um imóvel, outra vantagem é a segurança jurídica, como destaca Pedro Henrique Villano, corretor e avaliador de imóveis e sócio da Criativa Negócios Imobiliários. “Na venda, a imobiliária puxa todas as certidões pertinentes ao imóvel. Para os vendedores, faz consulta nos órgãos de crédito, pesquisa a capacidade de financiamento de possíveis Revista Secovi-SP

Imagem: iStock

Erica Celestini

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interessados, elabora o contrato dentro das especificidades de cada negociação, acompanha todos os recebimentos até a devida quitação e, inclusive, a liberação de crédito por parte de instituição financeira. Já no caso de locação, além desses cuidados, orienta sobre os tipos de garantias que cada locação requer, aprova com as partes, faz vistoria de entrada e saída e, caso fique com a administração, pode ser a responsável direta por negociar recebíveis e ainda mover uma ação de despejo, se for o caso”, detalha. Contratar serviços de uma imobiliária garante, ainda, celeridade aos processos de compra e venda ou locação. “Um vendedor, seja de um imóvel ou de qualquer outro bem, tem duas dores iniciais que precisam ser resolvidas: por quanto vender e ampla divulgação. A imobiliária pode e deve ajudá-lo nesta solução. Precificar corretamente um imóvel pode ser a diferença entre vender ou perder meses na esperança por um remoto comprador. Já a ampla e adequada divulgação torna-se fácil para a imobiliária, que mantém pacotes com mídias especializadas em imóveis”, reforça Ricardo Paixão Barbosa, vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi e diretor da Marc Negócios Imobiliários.

Corretores Em todo esse processo, um profissional tem papel fundamental: Revista Secovi-SP

o corretor de imóveis. “Todo tipo de negócio envolve margem de risco. Não é diferente com imóvel. Para minimizar este risco, o corretor de imóveis é o profissional preparado para auxiliar leigos nesse processo”, explica Marco Dal Maso, diretor da Mario Dal Maso Gestão Imobiliária e Administradora de Condomínios. Ele lembra ainda que, para realizar esse trabalho, o corretor conta com o auxílio de diversos outros profissionais que atuam nas imobiliárias. “A empresa deve manter condições de apoio, com profissionais para o desenvolvimento e gerenciamento das diversas operações imobiliárias, incluindo atendentes, assistentes, advogados e engenheiros”, enumera. Ainda segundo Dal Maso, o corretor representa uma opinião isenta em meio a operações que, muitas vezes, envolvem relações sentimentais dos interessados. “O envolvimento dos proprietários no negócio provoca emoções e apegos, que quase sempre prejudicam o potencial da negociação. Por isso, é crucial contar com a habilidade do profissional, que

saberá destacar os pontos positivos do negócio e esclarecer eventuais aspectos negativos com propriedade técnica”, destaca. A presença de um corretor também é um elemento de segurança no caso de visitas a imóveis. “O profissional sempre fará uma pré-seleção de quem irá levar para visitar o imóvel”, ressalta. “Além disso, nos condomínios, só entram corretores cadastrados, com autorização. O acesso é totalmente controlado, o que é importante, principalmente, no caso de apartamentos vagos”, completa Guilherme Ribeiro, lembrando, ainda, que as vendas e locações só podem ser intermediadas por esses profissionais. “Ainda no caso de condomínios, síndico, zelador e porteiro não podem fazer esse trabalho de intermediação. Isso configura crime de exercício ilegal da profissão”, alerta Dal Maso.

Economia x comissões Mesmo diante dessa gama de serviços oferecidos, muita gente opta por fazer contratos

As vantagens de contratar uma imobiliária Avaliação precisa do valor do imóvel. Segurança: o corretor sempre faz uma pré-seleção de quem visita o imóvel. • Divulgação: investimentos em mídia especializada e contatos com carteiras e redes de empresas parceiras. • Assessoria jurídica especializada. • •

Intermediação

diretos, sem a intermediação de imobiliárias, para não ter que pagar por serviços e, principalmente, arcar com as comissões dos corretores. Mas essa é uma escolha arriscada. “Nesses casos, cabe muito bem a frase ‘o barato sai caro’. Quando falamos em imóveis, normalmente falamos de bens de alto valor, e qualquer imperícia ou negligência na negociação pode acarretar uma longa e onerosa dor de cabeça”, ressalta Villano, da Criativa. Dentre os riscos da negociação direta, para o vendedor, ele elenca: vender e não receber; vender para pessoa que paga com dinheiro sem origem legal; e alugar, não receber do inquilino e não ter seguro ou qualquer tipo de compensação por isso. O comprador também pode enfrentar problemas, incluindo adquirir um imóvel objeto de

Orientações para a escolha da imobiliária • • • • •

Obter referências com parentes ou amigos. Verificar informações cadastrais. Conhecer as instalações pessoalmente. Verificar o credenciamento dos corretores. Consultar participação em redes.

fraude; comprar de alguém que tem alguma ação que possa vir a cancelar a negociação no futuro; e pagar por um imóvel que seja objeto de consecutivas penhoras judiciais ou que não tenha escritura. Outra orientação, para quem quer evitar dor de cabeça, é “fugir” de sites que oferecem compra, venda e locação diretas. “Esse é um mau negócio para todas as partes. As ofertas contam com menos mercado. Por isso, as operações levam bem mais tempo. Além disso, não é possível fazer a verificação da documentação envolvendo tanto o imóvel quanto as partes”, avalia o diretor de Marketing da Rede Imobiliária Secovi.

A escolha As razões para se contratar uma imobiliária são tão numerosas quanto a oferta desse tipo de serviço. E, como acontece em todo o mercado, há boas e más empresas. Por isso, todo cuidado é pouco na hora da escolha. Um dos critérios é verificar se a imobiliária está inscrita em redes, como a Rede Imobiliária Secovi. Nesse caso, a consulta pode ser feita no site www.redeimobiliariasecovi.com.br. Indicações de amigos e parentes também valem, assim como uma pesquisa na internet, para consultar avaliações de clientes. Também é importante verificar se a imobiliária fica na mesma

região do imóvel que será negociado. Ricardo Paixão destaca as vantagens de dois desses critérios. “Ao fazer parte de uma rede, a imobiliária compartilha seu estoque de imóveis e clientes. Assim, compradores têm acesso a um portfólio mais diversificado de imóveis e vende-

Os riscos de uma negociação direta • • • •

•

Erro na análise do bem, de sua localização ou função. Vícios na documentação do imóvel. Vícios na documentação de parte envolvida no negócio. Vícios em documentos como compromisso de compra e venda, escritura e contrato de locação. Ausência de respaldo administrativo e jurídico.

dores. Ao contatar apenas uma imobiliária, esta disponibiliza seu imóvel para todas as outras empresas que fazem parte da rede. Além disso, o mercado imobiliário se segmenta por regiões, fazendo com que imobiliárias sejam especializadas. Assim, é importante escolher uma empresa que seja especialista na região em que se pretende fazer o negócio”, orienta. « Revista Secovi-SP

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Sustentabilidade

Por que há poucos prédios certificados no País? Alto custo, falta de incentivos fiscais e desconhecimento são alguns dos fatores que explicam a pequena adesão a essa prática

certificação ambiental e de sustentabilidade de empreendimentos ainda enfrenta entraves para se tornar uma prática adotada em larga escala no mercado imobiliário brasileiro. Os motivos vão desde o desconhecimento sobre o assunto por parte do consumidor final até a falta de incentivos fiscais. Mas as vantagens trazidas pelo processo, que incluem preservação de recursos naturais, economia de gastos e valor agregado, estão abrindo as portas para mudar essa realidade. Dentre as opções no mercado brasileiro, as mais comuns são as certificações AQUA-HQE e LEED, que apresentam diferenças principalmente nos processos de avaliação sobre as práticas ambientais adotadas pelos empreendimentos, desde o projeto até

a operação. A AQUA-HQE é uma certificação internacional desenvolvida a partir da certificação francesa Démarche HQE (Haute Qualité Environnementale), aplicada no Brasil pela Fundação Vanzolini. “A certificação AQUAHQE avalia empreendimentos no ciclo da construção, que abrange o pré-projeto, projeto e execução. Já os edifícios comerciais em funcionamento contam com a certificação de operação e uso, nos eixos edifício sustentável, gestão

sustentável e uso sustentável. Essa certificação começa com a avaliação de conformidade, na auditoria de admissão, e é mantida por meio de auditorias periódicas”, explica Manoel Carlos Reis Martins, coordenador executivo da Certificação AQUA-HQE. Já o selo LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) é uma certificação para construções sustentáveis oferecida pelo Green Building Council Brasil. Ele é focado em melhorias do consumo de energia, água, operação e manutenção da edificação desde o canteiro de obras. “Com o foco em LEED e construções verdes, o Brasil está priorizando o meio ambiente e a saúde e bem-estar nos ambientes construídos em uma escala holística, nos auxiliando a dar um passo importante na missão de garan-

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Erica Celestini

Sustentabilidade

tir que ainda nesta geração todos possam viver, trabalhar e morar em uma edificação verde”, destaca Mahesh Ramanujam, presidente e CEO do Green Building Council Estados Unidos.

Custos x economia Um certificado de projeto sustentável sempre agrega valor a um empreendimento. Mas implica custos extras. “A maior parte das pesquisas realizadas no exterior, baseadas em transações efetivadas, mostra que há um valor adicional de venda dos empreendimentos sustentáveis,

comparados a empreendimentos convencionais. No Brasil, a maior parte dos estudos, baseados em pesquisas de opinião, também indica que pode haver valor adicional”, explica Hamilton de França Leite Junior, vice-presidente de Sustentabilidade do Secovi-SP. No mercado de locação, essa situação se repete. “Estudo realizado com base nos dados da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimóvel indica que o valor de locação para escritórios corporativos certificados é, em média, 10% maior em São Paulo e 24% superior no Rio de Janeiro, se comparados a imó-

veis convencionais similares”, completa. Mas há também vantagens. “As taxas de vacância são respectivamente 9,5% e 7% menores”, compara. A arquiteta Eliane Suzuki, sóciagerente da Inovatech Engenharia – empresa que presta consultoria para construções sustentáveis –, lembra que outros números pesam nessa equação e podem reduzir esse impacto. “Quando se fala em sustentabilidade, é normal pensar em aumento de custo, visto que implica muitas vezes a contratação de serviços específicos, como a consultoria em sustentabilidade e a certificadora, e,

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Sustentabilidade

ainda, associados a equipamentos e sistemas extras. Mas a adesão às certificações pode implicar também redução de custos, pois a gestão otimizada de canteiro de obras reduz o desperdício de materiais e, consequentemente, a quantidade de resíduos, o que resulta em contratação de menos caçambas. Também pode ser implantado sistema de reúso de águas cinzas e de aproveitamento de água de chuva no canteiro, que gera uma economia de água na fase de obras”, detalha. Com o condomínio em operação, esses custos também podem ser revertidos em benefícios. “Há diversas vantagens, incluindo a redução do consumo de água e de energia e a organização da gestão dos resíduos. Nos processos de certificação, essas questões são abordadas desde a fase de projeto e já é possível prever uma operação com menor consumo de recursos”, completa a arquiteta. Essa ideia também é defendida por Martins, da Fundação Vanzolini. Segundo ele, os investimentos iniciais são compensados no longo prazo. “Pode ser de interesse para o projeto a adoção de soluções que exijam recursos adicionais, como reaproveitamento de água, geração local de energia renovável, materiais especiais de envoltória, como vidros, fachadas ventiladas, para as quais é importante uma análise econômica global, que considere todo o ciclo de vida do empreendimento, e avalie o retorno do investimento, tanto 34

em termos econômicos quanto ambientais”, explica.

Entraves Apesar dessas vantagens, as certificações enfrentam outras barreiras, além do custo, para serem adotadas com maior amplitude no País. Nesse cenário, Leite Júnior ressalta as diferenças entre empreendimentos comerciais e residenciais. “A grande maioria dos edifícios de escritórios corporativos entregues nos últimos anos é certificada, pois as empresas de grande porte que ocupam esses espaços possuem profissionais em seus quadros que conhecem muito bem os benefícios econômicos de estarem instaladas em imóveis sustentáveis, especialmente aqueles relacionados à satisfação, saúde e produtividade de seus funcionários. E como os benefícios superam muito o valor adicional do aluguel, as grandes empresas avaliam que, economicamente, vale a pena pagar aluguéis mais altos, para estarem instaladas em espaços sustentáveis. Por outro lado, há uma grande dificuldade para o crescimento da produção de empreendimentos residenciais sustentáveis, pois sua construção é mais cara e ainda não há comprovação de que os compradores estejam dispostos a pagar por esses custos adicionais”, afirma. Já Eliane ressalta que faltam incentivos, incluindo fiscais, e destaca ainda a desinformação sobre as questões ambientais. “Algumas

cidades brasileiras adotam sistemas de descontos no IPTU ou no custo de outorga para empreendimentos certificados, mas são minoria. Além disso, o custo inicial da certificação pode parecer alto para o empreendedor que não tem familiaridade com o processo. E como o consumidor final não é exigente nesse aspecto, a certificação tem um papel secundário na construção”, destaca. Martins vai na mesma linha, mas já vê mudanças nesse cenário. “A cultura de planejamento e controle integrados, ao longo de todas as fases do empreendimento, não está suficientemente permeada no setor da construção civil, e os benefícios ainda não são suficientemente percebidos por todos os usuários. No entanto, muitos empreendedores líderes já assumiram esses princípios, a ponto de alguns deles decidirem obter a certificação AQUA-HQE para todos os empreendimentos”, afirma. Leite Júnior classifica como um desafio de toda a cadeia produtiva mudar esse quadro. “Um dos desafios da vice-presidência de Sustentabilidade do Secovi-SP é ajudar a resolver esta e outras dificuldades relativas à adoção de práticas e atributos sustentáveis nos empreendimentos imobiliários, especialmente os residenciais, além de estimular as empresas do setor a caminharem nesse sentido e informar os consumidores sobre os benefícios dos imóveis sustentáveis”, destaca. « Revista Secovi-SP

Sustentabilidade

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Manutenção

Prevenir é o melhor remédio Extintores, mangueiras e hidrantes devem ser alvo de constante inspeção, para estarem sempre em ordem em caso de emergência

uem mora ou trabalha em um condomínio passa diversas vezes por dia diante de extintores, hidrantes, mangueiras e luzes de emergência. Mas, na maior parte do tempo, sequer se dá conta da existência desses equipamentos de segurança, que já estão “incorporados à paisagem” de cada hall ou andar. É bom mesmo que eles não sejam muito utilizados. Afinal, ninguém quer ter a experiência de lidar com um incêndio. Mas isso não significa que devem ser esquecidos. Muito pelo contrário. Esses equipamentos, que compõem os sistemas de prevenção e combate a incêndios em condomínios, 36

Erica Celestini

devem ser alvo de atenção constante. E um dos maiores erros dos condomínios é justamente negligenciar esses cuidados, sob risco de só descobrir que os equipamentos não estão funcionando adequadamente na hora em que eles forem necessários. “No sistema de segurança de um condomínio, os equipamentos mais importantes são os extintores, os hidrantes e a iluminação de emergência. Mas esses também são materiais que se deterioram; por isso exigem mais atenção”, explica Paulo Rewald, diretor de Normalização da vice-presidência de Tecnologia e Qualidade do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Cada um deles envolve cuidados específicos. No caso dos extintores móveis, é preciso observar a data de validade e seguir à risca a exigência de fazer carregamentos anuais. Para isso, é necessário o envio dos equipamentos a empresas especializadas nesses serviços. “Para os carregamentos, como o processo leva entre três e quatro dias úteis, a maneira mais segura é destinar primeiro metade dos extintores e, quando o trabalho for finalizado, a outra metade. Isso evita que o condomínio fique Revista Secovi-SP

seis meses. Um bom teste é abrir o registro para ver se está tudo funcionando, incluindo a bomba que fica próxima à caixa d´água”, explica o diretor. Essa é uma tarefa que pode ser desempenhada pelo próprio zelador ou outro funcionário do condomínio. No caso das luzes de emergência, o trabalho é mais minucioso. “Normalmente, elas funcionam com baterias e cada ponto de luz possui uma delas, com vida útil própria. Então, é preciso fazer testes periódicos, desligando as luzes. E, se for detectado problema, fazer a substituição imediata”, aconselha.

Equipamentos e documentos

completamente desprovido desses equipamentos por um período. Além disso, esse rodízio deve incluir uma mescla dos vários tipos de extintores”, orienta Rewald, referindo-se aos usos específicos desses equipamentos, como os de água pressurizada, que são exclusivos para incêndios em madeira, papel, tecidos e materiais sólidos; e os de gás carbônico, para equipamentos elétricos, dentre outros. “Já para os hidrantes, não há uma regra específica. Mas o ideal é fazer uma inspeção a cada Revista Secovi-SP

Os condomínios precisam ser dotados, em seus sistemas de prevenção e combate a incêndios, de outros itens obrigatórios, como para-raios e portas corta-fogo. Já em termos de documentação, o sistema deve partir de um projeto aprovado junto ao Corpo de Bombeiros e possuir o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), que atesta que as medidas estão adequadas ao projeto. Ele deve ser renovado, obrigatoriamente, a cada três anos, a partir de inspeções do cumprimento de exigências da corporação, que incluem tanto os equipamentos obrigatórios como sua localização e armazenamento corretos e também as condições de manutenção.

Ainda no rol dessas exigências, está a formação de uma Brigada de Incêndio, que deve ser integrada por moradores e funcionários do condomínio, com treinamento e orientação sob coordenação do Corpo de Bombeiros. “A Brigada tem a função de prestar assistência aos demais moradores ou frequentadores do condomínio em caso de qualquer ocorrência, além de ser formada por pessoas treinadas para o uso correto dos equipamentos. Para quem não tem essas informações, é muito fácil, por exemplo, confundir os tipos de extintores e usá-los de forma incorreta”, ressalta Rewald. De acordo com o diretor do Secovi-SP, essas são uma parte das exigências, que se tornam mais complexas de acordo com o porte e a natureza dos condomínios. “Também é muito importante, tanto para a prevenção de incêndios quanto para a obtenção do AVCB, que o sistema elétrico esteja em situação regular. Essas são, em geral, as exigências para um condomínio residencial. Já no caso dos comerciais, as regras são bem mais complexas. O Secovi-SP editou um manual que tem todas as orientações para o síndico e que é distribuído a cada novo empreendimento entregue”, completa Rewald. As exigências legais, no caso do Estado de São Paulo, estão previstas no Decreto Estadual nº 56.819/2011 e nas Instruções Técnicas do Corpo de Bombei37

Imagem: iStock

Manutenção

muitas vezes, segundo o coronel, acaba sendo deixado de lado. “Outro erro bastante comum é contratar profissionais sem as devidas qualificações para ministrar o treinamento, olhando apenas o menor preço”, alerta. O mais importante é verificar se a empresa escolhida é credenciada junto ao Corpo de Bombeiros.

Orientação especializada Embora o síndico seja o responsável por garantir que tanto equipamentos quanto documentos estejam em ordem, existe a exigência legal de contratação de profissionais de Engenharia para emissão das Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs), que são requisitos para obtenção do AVCB. Quem faz o alerta é Adriana Ribeiro, diretora comercial da R&C Consultoria, empresa que atua na regularização de edificações junto ao Corpo de Bombeiros, fazendo elaboração do projeto técnico de combate a incêndio e para obtenção do AVCB para condomínios. Adriana lembra que, além de ter as ARTs válidas, outros pontos devem ser observados a fim

de adequar o condomínio para renovação do auto de vistoria, reforçando a importância da manutenção de equipamentos. “Devem ser realizadas manutenções preventivas no sistema de prevenção e combate a incêndio. A consultoria atua nesse sentido, relatando os problemas e necessidades à luz da legislação, tanto no âmbito de vistoria na edificação como suporte na elaboração de projeto de combate contra incêndio”, completa. Segundo Adriel Viana Correa, engenheiro civil e de segurança do trabalho da empresa Safety Brasil® – que atua desde 1979 na prevenção de incêndios e acidentes –, manter as portas corta-fogo sinalizadas e fechadas; identificar rotas de fuga com placas fotoluminescentes; verificar as iluminações de emergência; testar semestralmente as mangueiras de incêndio; treinar anualmente os empregados do condomínio e manter o AVCB atualizados são medidas proativas fáceis, práticas e, principalmente, eficazes em qualquer edificação.

Imagem: iStock

ros, que podem ser acessadas no site www.ccb.policiamilitar. sp.gov.br. “Elas incluem também as exigências para o condomínio conseguir tirar o AVCB”, orienta Paulo Chaves de Araújo, coronel da reserva do Corpo de Bombeiros de São Paulo e pesquisador de Proteção contra Incêndio. O coronel ressalta, ainda, que, independentemente da exigência legal, o treinamento de equipes para prevenir incêndios e ainda agir de forma correta caso eles ocorram, é fundamental. Segundo ele, negligenciar essa formação é uma das falhas mais comuns cometidas pelos condomínios, junto com a não renovação do AVCB. “É um grande equívoco não treinar uma Brigada para cuidar da prevenção contra incêndio, corrigindo as condições inseguras ou em caso de ocorrência, e que possa, ainda, atuar nos primeiros minutos, antes da chegada do Corpo de Bombeiros”, afirma, acrescentando que, além de moradores e funcionários, o treinamento pode ser estendido a outros profissionais que atuem no condomínio, como técnicos de segurança e bombeiros civis, no caso de prédios comerciais ou de serviços. Recorrer a uma empresa especializada e idônea para prestar esse tipo de treinamento é outro fator importante, mas isso,

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Manutenção

Bombeiros atentos Todas essas recomendações ganharam ainda mais importância a partir do ano passado, quando entrou em vigor uma lei que institui o Código Estadual de Proteção Contra Incêndios e Emergências de São Paulo. Ela fortalece o poder do Corpo de Bombeiros para fiscalizar a segurança de imóveis e credenciar bombeiros civis e guarda-vidas. Na prática, a nova legislação passou a permitir que bombeiros façam inspeções em imóveis, incluindo condomínios, sem a

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Rewald: “O ideal é fazer uma inspeção do hidrante a cada seis meses”

necessidade de pedido de vistoria. Antes, essas fiscalizações só aconteciam se os condomínios solicitassem a renovação do AVCB ou em caso de emergência. Ainda conforme a lei, caso esteja em desacordo com as normas de prevenção contra incêndios ou haja algum problema estrutural que comprometa a segurança, o condomínio pode ser advertido, multado e ter seu AVCB cassado. “E o síndico é quem res-

ponde, em nome do condomínio, por qualquer sinistro”, reforça Rewald. «

Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Total Geral Var% ICON

Mês

12 Ano meses

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Mês Ano meses

Tarifas Var% ICON

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Mês

Ano meses

Conservação e limpeza Var% ICON 12

Mês

ICON

12 Ano meses

Mês

DEZ/15

289,232 0,11 12,42 12,42

308,521 0,00 10,19 10,19

256,198 0,00 24,22 24,22

281,737 0,49 10,54 10,54

255,090 0,69

9,44

244,384 0,49 10,54 10,54

JAN/16

290,727 0,52

0,52 11,08

309,916 0,45

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

16,62

284,949 1,14

1,14 10,96

258,037 1,16

1,16

9,79

247,170 1,14

1,14 10,96

FEV/16

291,517 0,27

0,79 10,43

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

288,625 1,29

2,44 12,09

261,515 1,35

2,52 11,05

250,359 1,29

2,44 12,09

MAR/16

291,854 0,12

0,91 10,34

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

290,097 0,51

2,97 11,57

263,289 0,68

3,21 10,82

251,635 0,51

2,97 11,57

ABR/16

292,076 0,08

0,98 10,16

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

11,18

291,054 0,33

3,31 10,64

264,503 0,46

3,69 10,14

252,466 0,33

3,31 10,64

MAI/16

295,514 1,18

2,17 11,27

309,916 0,00

0,45

9,75

271,288 5,89

5,89

17,21

293,441 0,82

4,15 11,09

266,209 0,64

4,36 10,29

254,536 0,82

4,15 11,09

JUN/16

296,523 0,34

2,52

9,57

309,916 0,00

0,45

9,75

271,252 -0,01 5,88

6,26

298,400 1,69

5,91 12,22

269,964 1,41

5,83 11,01

258,838 1,69

5,91 12,22

JUL/16

296,032 -0,17 2,35

9,15

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 -1,18 4,63

4,63

298,937 0,18

6,10 11,65

270,818 0,32

6,17 10,50

259,304 0,18

6,10 11,65

AGO/16

296,120 0,03

2,38

9,12

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 0,00

4,63

299,386 0,15

6,26 11,51

271,085 0,10

6,27 10,38

259,692 0,15

6,26 11,51

SET/16

296,237 0,04

2,42

8,95

309,916 0,00

0,45

9,75

268,059 0,00

4,63

299,984 0,20

6,48 10,68

271,422 0,12

6,40

9,60

260,212 0,20

6,48 10,68 6,65 8,80

OUT/16

311,758 5,24

7,79

8,23

336,656 8,63

9,12

267,598 -0,17 4,45

4,45

300,464 0,16

6,65

8,80

271,556 0,05

6,45

8,59

260,628 0,16

NOV/16

311,708 -0,02 7,77

7,89

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

300,374 -0,03

6,61

7,14

270,878 -0,25

6,19

6,92

260,550 -0,03 6,61 7,14

DEZ/16

312,027 0,10

7,88

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

301,996 0,54

7,19

271,851 0,36

6,57

261,957 0,54

7,88

Folha de pagamento

Índices de preço

8% sobre o total da remuneração paga ao empregado

PIS – FEVEREIRO/2017 (Data de recolhimento até 24/3/2017) 1% sobre a folha de salários

INSS – FEVEREIRO/2017 (Data de recolhimento até 20/3/2017)

*TABELA DE SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2017 Até 1.659,38 = 8,00 %

Acima de 5.531,31 = R$ 608,44

Dezembro/2016

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,83

7,18

IGP-M

0,54

7,17

IPC

0,72

6,54

INPC

0,14

6,58

IPCA

0,30

6,29

INCC-DI

0,35

6,13

IR na fonte

De 1.659,39 a 2.765,66 = 9,00% De 2.765,67 a 5.531,31 = 11,00%

7,19 7,19

Variação - em%

FGTS – FEVEREIRO/2017 (Data de recolhimento até 7/3/2017)

* Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 8/2017, vigentes a partir de 1º/1/2017.

Ano meses

Diversos Var%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2017

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 859,88 = R$ 44,09

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 859,89 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Dezembro/16

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Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

ChapĂŠu

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Tira-dúvidas

Área Trabalhista Daniela de O. Rodrigues OAB/SP 278.913

Um condômino que já recebeu multas disciplinares ou que possui ação judicial contra o condomínio pode se candidatar a síndico? O empregador está obrigado aceitar o pedido de demissão do empregado que está em férias? Estas e outras questões são respondidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP

1 Quando a empresa concede plano de saúde a seus empregados, ela pode retirar esse beneficio? Embora a concessão de assistência médica não se caracterize como salário in natura, e desta forma não configure como remuneração e não se incorpore aos vencimentos do empregado, conforme dispõe o inciso IV do § 2º do artigo 458 da CLT, a exclusão deste benefício aos empregados e dependentes poderá “esbarrar” no direito adquirido. A Constituição Federal, em seu inciso XXXVI do artigo 5º, informa que a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada. Portanto, uma vez concedido o benefício, o empregador deverá manter, sob pena de risco de reclamatória trabalhista.

2 Em caso de falecimento do empregado, deve-se pagar as verbas rescisórias para quem? A empresa somente poderá efetuar o pagamento das verbas rescisórias aos dependentes habilitados à pensão por morte, perante a Previdência Social, ou, na sua falta, aos sucessores previstos na lei civil, e/ou os indicados em alvará judicial. Veja quais documentos deverão ser apresentados: a) Declaração de Dependentes Habilitados à Pensão por Morte, da qual deverá constar obrigatoriamente o nome completo, a filiação, a data de nascimento de cada um dos dependentes e o respectivo grau de parentesco ou relação de dependência com o empregado falecido a ser fornecida pelo INSS; ou b) alvará judicial, indicando os sucessores do empregado falecido, expedido a requerimento dos interessados.

3 O aviso prévio instituído pela Lei nº 12.506/2011 entra para a base de cálculo para todos os efeitos legais? Sim, o aviso prévio proporcional será contabilizado ao tempo de serviço do trabalhador, inclusive no período de trintídio. (Nota técnica nº 184/2012).

Revista Secovi-SP

Tira-dĂşvidas

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Tira-dúvidas

1 Área Cível Alexandre Callé OAB/SP 235.941

Um condômino que já recebeu multas disciplinares ou que possui ação judicial contra o condomínio pode se candidatar a síndico, subsíndico ou conselheiro?

Deve ser observado o que dispõe a Convenção a respeito, pois há casos em que a candidatura pode ficar prejudicada diante dessas situações. Sendo omissa a Convenção, não há impedimento legal, apenas ético, uma vez que os representantes dos condôminos precisam dar o exemplo aos demais, até mesmo para que não conflitem os interesses pessoais do candidato com os da comunidade condominial.

2 O presidente da assembleia eleito por aclamação geral dos condôminos tem o poder de aceitar ou recusar a apresentação de procurações que não estejam de acordo com as determinações impostas na Convenção? Sim. O presidente tem a competência de conferir as procurações, com auxílio do secretário. Havendo procurações ilegíveis, rasuradas ou que levantem dúvidas fundadas quanto à sua validade, poderá o presidente recusá-las logo no início da assembleia, fundamentando se possível na ata as suas razões. A responsabilidade pela lisura da procuração é do outorgado, não podendo imputar esse ônus ao presidente da mesa.

3 É permitida a participação de outros profissionais (advogados, engenheiros, contadores etc.) nas assembleias, juntamente com o condômino representado? Não existe impedimento legal, de modo que esses profissionais podem auxiliar e, muitas vezes, elucidar as dúvidas nas assembleias. Contudo, deve-se orientar para que não ocorram tumultos e que os debates sejam organizados, sob pena daquele que estiver atrapalhando o andamento dos trabalhos ser convidado a se retirar da assembleia.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 44

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Tira-dĂşvidas

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Responsabilidade social

Ampliar destaca principais ações em 2016 Rosana Pinto

Imagem: iStock

realização de novos cursos, eventos e campanhas bem-sucedidas e a conquista de um importante prêmio marcaram o ano de 2016 do programa social do Secovi-SP, o Ampliar, que é presidido por Maria Helena Mauad. Inscrito pelo Sindicato da Habitação, o Ampliar ganhou o Prêmio CBIC de Responsabilidade Social do ano passado, promovido pelo Fórum de Ação Social e Cidadania da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em reconhecimento aos seus 26 anos de atuação em benefício de adolescentes e jovens em situação de risco social. Ao receber o prêmio, Maria Helena ressaltou a missão do Ampliar, criado em 1990 em um cenário marcado pelo aumento da marginalidade entre os jovens, devido à falta de qualificação. “Ao oferecer os cursos profissionalizantes aos jovens em situação de vulnerabilidade, a ONG tem conseguido diminuir os problemas sociais e maximizar as potencialidades desses jovens, colaborando com a inclusão de grande parte deles no mercado formal de

Programa social do Secovi-SP é um dos grandes exemplos de Gentileza Urbana praticada pelo setor imobiliário trabalho”, afirmou a presidente. Em 2016, foram emitidos 1.539 certificados em 20 cursos (116 turmas), ministrados nas unidades Brigadeiro e Sete de Setembro do Ampliar. "Mais de 50 mil jovens já tiveram a oportunidade de aprender um ofício e, com isso, ter novas perspectivas de vida. A instituição vem cumprindo com excelência sua missão. Temos muito orgulho dos 72 mil certificados ao longo de 26 anos e da inserção de 70% dos nossos alunos no mercado formal de trabalho e consumo.”

Enem Uma das novidades implementadas pela ONG no ano passado foi a elaboração de um curso preparatório para o Exame Nacional do Ensino Médio (Enem). Por indicação do advogado Leonardo Tavares, conselheiro do Ampliar, foi firmada parceria com a Associação Conservadora do Brasil (CONS-SP), beneficiando 30 jovens. Maria Helena explica que a intenção foi prepará-los para concorrerem em igualdade Revista Secovi-SP

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Responsabilidade social

de condições com outros estudantes, que têm acesso a cursos preparatórios particulares. “Ficamos muito satisfeitos com a receptividade do curso”, revela Maria Helena, adiantando que há intenção é implantar novas turmas em 2017, aumentando o número de vagas e estendendo as aulas também para a unidade Brigadeiro do Ampliar.

Solidariedade Incentivar os alunos a se engajarem em atividades voluntárias também é uma meta do Ampliar. Nesse sentido, os jovens prestaram 487 atendimentos no Hospital São Paulo, em 15 visitas feitas pelo programa de humanização “Toque de Beleza”. Ao longo do ano, os alunos também acompanharam várias palestras com especialistas em diversas áreas, e alguns deles visitaram a sede do Secovi-SP, onde acompanharam a rotina dos departamentos. Maria Helena chama a atenção para as duas campanhas sociais bem-sucedidas que aconteceram em 2016: a Carreata do Agasalho da Campanha Pé Quente São Paulo, que arrecadou 16 mil peças, entre roupas, calçados e cobertores, e a Campanha do Brinquedo, que angariou mais de 5 mil doações no final do ano. Alguns deles foram entregues a crianças da comunidade do Jardim Panorama, em uma ação inédita, batizada de “Natal Iluminado”, promovida pelo Ampliar, 48

Maria Helena: “Mais de 50 mil jovens já tiveram a oportunidade de aprender um ofício e, com isso, ter novas perspectivas de vida”

pelo Secovi-SP e pela Granero. "Nosso principal objetivo foi alcançado: proporcionar momentos felizes à população menos favorecida da nossa cidade", comemora Maria Helena, lembrando outro evento de sucesso realizado em 2016: o jantar beneficente, que teve como tema “Uma Noite no Líbano” e reuniu mais de 200 pessoas no Buffet França. Para a presidente do Ampliar, todas essas iniciativas são motivo de orgulho para os valiosos parceiros, apoiadores e colaboradores, comprovando que “é possível transformar o futuro com traba-

lho, dedicação e sem abandonar o ideal de tornar o mundo e as relações humanas melhores, mais justas e igualitárias”. “O Ampliar é um dos mais expressivos exemplos de gentileza urbana”, afirma Roberta Bigucci, coordenadora da área de Projetos Especiais de Responsabilidade Social do Secovi-SP. «

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