Revista Secovi-SP - Edição 297

A N O 2 5 | N o 297 Outubro 2018 R $ 12 , 0 0

A revista do mercado imobiliário

IMÓVEIS QUE CABEM NO BOLSO DEMANDA HABITACIONAL ALTA, TÍQUETE MÉDIO BAIXO E CRÉDITO IMOBILIÁRIO FARTO COMPÕEM O TRIPÉ QUE SUSTENTA O SEGMENTO ECONÔMICO

INSTRUÇÃO ESTABELECE REGRAS MAIS CLARAS PARA INVESTIR EM CONDO-HOTÉIS

GARANTIAS LOCATÍCIAS: ESCOLHA ENVOLVE CUSTO, SEGURANÇA E BUROCRACIA

E MAIS DEPUTADO FEDERAL JOÃO PAULO PAPA PROPÕE PACTO PELO DESENVOLVIMENTO DA BAIXADA SANTISTA CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS E CONDOMÍNIOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

O que o Brasil precisa?

O

Brasil precisa de muita coisa. Saúde, educação, segurança, emprego e tudo mais. Acontece que o atendimento da maioria dessas necessidades depende de um espaço construído. Um lugar para acontecer. Um lugar chamado hospital, escola, escritório, fábrica, hotel, shopping e, é claro, moradia.

Quando falamos que a habitação é a base da prosperidade econômica e social, não estamos puxando a sardinha para nossa brasa. De fato, ela o é. A moradia é certidão de cidadania. Dá às pessoas o senso pertencimento. O pertencer a uma rua, bairro, cidade, estado, país. Um território para amar e chamar de seu. O que o Brasil precisa é de mais e mais habitações, próprias ou alugadas, grandes ou pequenas, mas dignas.

Além do compromisso com democracia, liberdades, direitos, reformas estruturais, ajuste fiscal, controle da inflação, manutenção dos juros baixos e estabilidade, espera-se do próximo presidente da República empenho máximo em promover a moradia e garantir seus impactos imediatos no desenvolvimento econômico e na geração de empregos.

Diante disso, é fundamental que seja estabelecida uma lei geral sobre licenciamento ambiental. Uma legislação que traga a indispensável simplificação e clareza, evitando idas e vindas e, principalmente, sobreposição de diplomas legais. O setor precisa de segurança jurídica para investir, ofertar habitações e gerar empregos em escala.

Também é imprescindível que os recursos do FGTS sejam destinados às suas finalidades originais, sem desvios, e que o orçamento do programa Revista Secovi-SP

Minha Casa, Minha Vida, único capaz de atender ao menos favorecidos, seja ampliado, não reduzido.

E como habitação não é só casa própria, é importante que o governo adote proposta já apresentada para criação do LAR (Locação Acessível Residencial), programa dirigido a famílias com renda de até seis salários mínimos, um segmento de continuidade do MCMV. As cidades também precisam de legislações urbanas menos restritivas para enfrentar o déficit habitacional, que ultrapassa os 6 milhões de unidades, em nível nacional.

O direito de morar tem de ser superior à vontade de alguns poucos que, por exemplo, não querem empreendimentos de habitação de interesse social como vizinhos. É possível trilhar caminhos alternativos para ampliar a oferta de áreas destinadas a novos empreendimentos, em especial habitações de interesse social, como o uso sustentável de áreas tombadas, preservadas ou mesmo contaminadas, as quais podem ser remediadas pelo mercado, com uso de tecnologias testadas e aprovadas.

Importante também incentivar o retrofit de imóveis degradados, conferindo-lhes nova vocação. E mesmo rever normas que mantêm bairros inteiros congelados à coletividade e deixam de servir as cidades, embora a maioria das casas esteja vazia. Diretrizes nacionais de desenvolvimento urbano podem orientar questões desta ordem.

O setor imobiliário tem tudo para acelerar a retomada do crescimento nacional. Basta que sejam oferecidas condições mínimas que lhe permitam trabalhar cada vez mais pelo Brasil e pelos brasileiros. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Lair Krähenbühl, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

R

esponsáveis pelo bom desempenho do mercado imobiliário na capital paulista, no interior de São Paulo e em diversas cidades brasileiras, os chamados imóveis econômicos, enquadrados

nos parâmetros do programa Minha Casa, Minha Vida, são assunto de matérias desta edição.

Ainda sobre mercado, trazemos os dados do primeiro semestre da Pesquisa de Loteamentos e abordamos as principais modalidades de garantia locatícia, além da opinião de especialistas com relação à Instrução da Comissão de Valores Imobiliários que fixou regras mais claras para investimentos em condo-hotéis. Também convidamos administradoras para explicar como elaborar um bom planejamento financeiro do condomínio e muito mais. Boa leitura!

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Índice

PARA ANUNCIAR

03 Carta do presidente

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

06 É bom saber 09 Opinião

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198/1250 Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3399-3337 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 | 2709-7335 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3922-6605 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

10 Em pauta

12

12 Capa 20 Interior 24 Condomínios 28 Loteamentos

24

32 Condo-hotéis 36 Intermediação 40 Institucional 42 Ampliar

Registro nº 26.378

46 Tira-Dúvidas

Foto da capa: iStock

50 Indicadores

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Revista Secovi-SP

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É bom saber

Legislação tributária em foco Curso capacita e atualiza profissionais sobre os avanços da legislação relacionados ao mercado imobiliário

Imagem: iStock

A

grade anual da Universidade Secovi contempla programa especialmente destinado a advogados, controlers, contadores, administradores, membros de diretoria, de gerência financeira e demais interessados em conhecer os avanços da legislação tributária aplicada ao mercado imobiliário.

Em sua 12ª turma, o curso Legislação Tributária para o Mercado Imobiliário contribui para capacitar ou atualizar os profissionais em relação ao tema, ajudando-os a identificar características do negócio, solucionar dificuldades e elaborar um planejamento adequado.

No tocante ao Imposto de Renda, o programa traz temas como reconhecimento de receitas, regras da tributação de contratos de longo prazo, peculiaridade do lucro presumido para o setor imobiliário, Regime Especial de Tributação do Patrimônio de Afetação,

além de tributação de Fundos de Investimento Imobiliário e as diferenças entre regime contábil e o regime fiscal (Lei 11.638/2007).

Ministrado pelo advogado Ricardo Lacaz Martins, o curso aborda ainda esclarecimentos sobre a tributação das operações efetuadas no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, questões relacionadas a PIS/ Confins, Sociedades em Conta de Participação (SCP), consórcios e receitas imobiliárias de pessoas físicas, dentre outros assuntos relacionados a impostos municipais e estaduais nas operações imobiliárias.

Referência no assunto, Martins é doutor e mestre em Direito Econômico e Financeiro pela

Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, autor do livro “Tributação da Renda Imobiliária” (Ed. Quartier Latin – 2011), coordenador dos cursos de Pós-Graduação da Escola de Direito de São Paulo - GV LAW e professor do Instituto Brasileiro de Direito Tributário. Integra o Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP e é sócio do escritório Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados.

A próxima turma terá aulas entre os dias 27 de novembro e 6 de dezembro, às terças e quintas-feiras, das 9 às 12 horas. Informações sobre o programa, valores e condições de pagamento podem ser obtidas no site ou pelos contatos da UniSecovi. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1306

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Revista Secovi-SP

É bom saber

Manutenção, conservação e modernização de elevadoes Oferecemos diferentes modalidades de contratos de manutenção que se adequam ao seu condomínio, com muitos diferenciais.

Modernização e acessibilidade* Uma das principais vantagens do processo de modernização de elevadores é permitir que o condomínio possa realiza-la em etapas, com substituição parcial dos componentes, ou ainda fazer a substituição total das peças de acordo com a disponibilidade do condomínio.

A modernização permite ainda a adequação dos seus elevadores à norma vigente de acessibilidade (NBRNM313). (*) Verificar disponibilidade destas sinalizações para seu elevador.

Fale conosco, temos soluções sob medida para o seu condomínio.

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Revista Secovi-SP

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É bom saber

Intercâmbio coletivo Secovi-SP está representado em rede mundial de debates sobre cidades inteligentes e planejamento urbano

O

ex-presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, foi indicado para compor o conselho editorial da Apolitical, na nova editoria Cidades Inteligentes e Planejamento Urbano. Apolitical é uma plataforma gratuita, que forma uma das redes de desenvolvimento de políticas públicas mais importantes do mundo, por meio da divulgação de entrevistas e conteúdo editorial exclusivo. Sua função é conectar especialistas em campos diversos de atuação pública, divulgar matérias de temas específicos e colaborar com as

atividades profissionais de funcionários públicos e inúmeros parceiros localizados em mais de 140 países, sendo este último seu objetivo central.

Nela é possível compartilhar trabalhos sobre políticas e programas implantados em várias partes do mundo, permitindo a troca de experiências entre pessoas que enfrentam realidades e desafios semelhantes.

“A minha participação consiste em sugerir temas para reportagens, desenvolver artigos exclusivos e revisar conteúdo. Esta experiência é gratificante, além

de ser uma interessante forma coletiva de intercâmbio cultural na área de cidades e urbanismo”, diz Claudio Bernardes.

A editoria Cidades Inteligentes e Planejamento Urbano foi lançada no início de outubro, durante a NACTO (National Association of City Transportation Officials) Designing Cities Conference, realizada em Los Angeles, nos Estados Unidos, reunindo cerca de mil funcionários, planejadores e profissionais urbanos do mundo todo para debater as condições do transporte nas cidades. «

Self storage em debate

E

specialistas nacionais e internacionais estarão reunidos em São Paulo, nos dias 12 e 13 de novembro, durante a quinta edição do Brasil Self Storage Expo. Promovido pelo Secovi-SP e a Asbrass (Associação Brasileira de Self Storage), o evento contempla seminário, fórum exclusivo para operadores e exposição de produtos com o que há de 8

mais moderno no mundo em termos de equipamentos, softwares e sistemas de segurança voltados para a atividade.

O seminário tem como objetivo transmitir aos operadores e potenciais investidores as novidades em termos de produtos e regulamentação, visando o crescimento sustentável da atividade imobiliária de self storage no Brasil.

O evento acontece no Milenium Centro de Convenções (Rua Dr. Bacelar, 1.043 – Vila Mariana – São Paulo/SP), das 9 às 19 horas, com preços diferenciados para associados das entidades organizadoras. Os interessados podem obter mais informações sobre a programação e as inscrições pelo telefone (11) 5591-1306 ou em www. brasilexposelfstorage.com.br. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Inadimplência e segurança

Q

uando a inadimplência afeta o caixa, não há como investir nas benfeitorias necessárias para o condomínio, em suas várias frentes de sobrevivência. No quesito segurança, o risco aumenta quando o síndico não tem verba para aquisição de itens como câmeras de CFTV e a manutenção de um software adequado para blindar o empreendimento contra assaltos.

A inadimplência pode gerar muitos problemas. Ela é reflexo da economia que, infelizmente, não vai bem.

“Onde enxergamos duas coisas, existe apenas uma”, poderia dizer um adepto do budismo. O pior é que nem todos os inadimplentes estão sem recursos para honrar seu compromisso básico com o condomínio: pagar a cota mensal. Além do desemprego, há uma atitude escapista de muitos que vivem nessas comunidades, alguns privilegiando dívidas com juros mais altos, como as do cartão de crédito. Nos tempos atuais, a taxa condominial é uma dívida fácil de lidar. Perder a data do pagamento determina multa de 2% mais juros de apenas 1% ao mês. É uma dívida soft, que pode aguardar em detrimento de outras, com juros bem mais altos.

O que representa a inadimplência para a segurança do empreendimento? O sistema de segurança do prédio precisa de incremento e manutenção ininterruptos. A tecnologia envolvida nestes equipamentos não para de crescer. Nesse quadro, a inadimplência impede que esse aparato seja mantido bem testado, porque essa manutenção depende do caixa. Por sua vez, o condômino ou morador inadimplente precisa Revista Secovi-SP

lembrar que ele está dando um tiro em seu próprio pé. Ao não cumprir a sua obrigação básica – pagar o condomínio –, atenta contra seu patrimônio e de sua família. Também irrita aqueles que pagam em dia. O devedor do condomínio é um elemento antissocial.

Com o novo Código de Processo Civil, entretanto, o inadimplente deve pensar duas vezes antes de atrasar o condomínio. No Estado de São Paulo, o resultado de uma ação judicial de cobrança da taxa podia demorar anos. Agora, a ação de cobrança já começa em sua fase executiva. Significa que o devedor terá apenas três dias úteis para quitar o débito. Se não o fizer, terá de nomear os bens para a penhora. O novo procedimento pode significar vida curta para os inadimplentes contumazes. Para os bons pagadores, representa um alento. Mas não é só. Com o novo documento, o Oficial de Justiça pode citar o devedor via porteiro do prédio, que será obrigado a intermediar, desde que o imóvel não esteja vago. As administradoras de condomínio devem entrar em ação antes da via judicial e evitar o pior para todos.

Mesmo de forma rápida, a cobrança judicial não é a melhor solução. Mas é um poderoso antibiótico contra feridas que não querem fechar. O síndico deve tentar tudo antes de recorrer à ação judicial. Contra os efeitos colaterais que a inadimplência provoca na segurança e na rotina do prédio, o quadro de aviso – sempre respeitando os limites legais – pode ser uma arma no combate a essa postura nem sempre honesta dos maus pagadores. Repetindo: sempre respeitando os limites legais, o síndico pode fazer um alerta aos inadimplentes. « 9

Em Pauta

Pacto pelo desenvolvimento João Paulo Papa é deputado federal pelo PSDB-SP e ex-prefeito de Santos

A

necessidade premente da retomada do desenvolvimento econômico, com a consequente geração de empregos na Baixada Santista, deve ser a prioridade absoluta da região e de todas as suas lideranças.

Para tanto, torna-se imperiosa a união de todos os segmentos e correntes políticas e partidárias. É fundamental, porém, que se 10

desenvolva uma estratégia clara que favoreça ações em favor desse objetivo.

Entendo que às duas vocações naturais da região – portuária e turística – deve se somar a questão logística, que deriva da excepcional localização e condição geográfica da Baixada.

E, nesse sentido, é indispensável que se trabalhe em conjunto

pelos aeroportos de Itanhaém e Guarujá; pelo centro logístico de Praia Grande; pelo polo industrial de Cubatão; além de agregar atividades do pré-sal ao Porto de Santos.

São iniciativas que, se bem articuladas e com a indispensável reunião de esforços envolvendo prefeituras, câmaras municipais, deputados estaduais e Revista Secovi-SP

Foto: Alexssandro Loyola/PSDB

Em Pauta

federais, assim como setores empresariais e de trabalhadores, podem, perfeitamente, promover a necessária geração de novas oportunidades.

Afinal, a Baixada Santista registra, de 2015 a maio deste ano, a dramática perda de 46.449 postos de trabalho. Número este que deve ser somado ao contingente de desempregados que há muito aguarda uma recolocação profissional. Levantamentos de entidades sindicais apontam que o desemprego na região atinge pelo menos 50 mil trabalhadores, representando cerca de 200 mil pessoas vivendo em condições

econômicas muito difíceis.

Este cenário é mais do que suficiente para que se estabeleça, rapidamente, uma estratégia eficiente na busca de alternativas imediatas para a retomada do desenvolvimento.

Se assim não for, todos enfrentarão o agravamento dos níveis de vulnerabilidade social com todas as seríssimas consequências decorrentes, como desajuste familiar, evasão escolar e violência.

Por tudo isso, a união regional se impõe como instrumento de crescimento econômico, de modo a beneficiar não apenas a atual, mas também as futuras gerações.

A Baixada Santista tem todas as condições de mostrar ao Brasil que é possível, dentro de uma perspectiva lógica e ação conjunta, buscar opções de desenvolvimento para contemplar a mais candente das reivindicações populares, a do trabalho.

Por fim, fica evidente que é preciso agir em conjunto e regionalmente o quanto antes.

Assim, um pacto metropolitano em favor da recuperação econômica, com a consequente geração de oportunidades, surge como uma das alternativas mais adequadas e eficazes para o futuro da Baixada Santista. «

Como você abastece o seu gerador?

Hoje em dia é comum encontrar condomínios (residenciais e comerciais) com geradores. É uma ótima solução para os apagões, mas isso vem com um preço. Os grupos geradores precisam ter cuidados específicos como manutenção e abastecimento. Geralmente o abastecimento não recebe a atenção que merece, e isso gera uma serie de problemas.

Quem explica é o diretor da Carboroil Diesel Express, Caio Sanches. "São vários fatores que fazem com que o abastecimento seja um processo complexo. O posto não pode promover entregas em domicílio e o transporte do óleo diesel (acima de 20l) em veículo não autorizado é sujeito a multa e o vazamento do produto configura crime ambiental."

Existem legislações falando sobre tudo isso, mas o desconhecimento é grande. Pela legislação o abastecimento de óleo diesel em pequenas quantidades, no domicílio do consumidor, somente pode ser feito por uma empresa transportadora, revendedora, retalhista, A Carboroil é um TRR especializada na entrega de óleo diesel e esta no conhecida como TRR. mercado a 50 anos.

Sanches explica que na maioria das vezes o zelador não tem noção de esta fazendo algo irregular. No entanto, o que parece mais fácil pode trazer problemas graves, além de prejuízo financeiro para o condomínio.

Entrega óleo diesel 24 horas por dia na grande São Paulo. Seus motoristas são treinados e sua frota especial para o trabalho delicado com produtos perigosos. Tecnologia e treinamento garantem entregas seguras e ambientalmente correta em qualquer lugar.

Confira a legislação que rege o abastecimento fracionado: Decreto 96044/1988 - Transportar diesel em veículos não habilitados - multa de R$700,00 a R$5.000,00 e apreensão do veiculo Lei 9605/1998 - Crime ambiental transportar mais que 300l de óleo diesel caracteriza crime conforme artigo 56 da lei Portaria ANP 116/2000 - Entregas ao consumidor por postos de combustíveis proibidas - multa de R$ 20 mil a R$ 5 milhões e posto pode ser lacrado

C rboroil

Revista Secovi-SP

(11) 2067-8811 comercial@caboroil.com.br

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Capa

Cabe no bolso e movimenta o mercado Chamados econômicos, os imóveis enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida vêm sendo os propulsores do mercado imobiliário. Demanda habitacional alta, tíquete médio baixo e crédito imobiliário farto formam o tripé que sustenta esse segmento Leandro Vieira

Foto: iStock

A

o divulgar os números dos primeiros oito meses do mercado imobiliário da cidade de São Paulo, novamente uma linha de produtos destacou-se em performance, tanto em lançamentos quanto em vendas.

São os chamados econômicos, basicamente imóveis enquadrados nos parâmetros do programa Minha Casa, Minha Vida.

Segundo o Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, entre janeiro e agosto deste ano, das 16.124 comercializações, 49% corresponderam a unidades 12

com preço de até R$ 240 mil, e 60% tinham até 45 m². Trata-se de um crescimento que salta aos olhos: no mesmo período de 2017, a participação nas vendas de imóveis desse preço foi de 27,7%.

O bom desempenho desse segmento também foi verificado nos lançamentos. Das 12.107 unidades ofertadas, 40% foram de imóveis econômicos. Nos oito primeiros meses de 2017, a participação dos econômicos no total lançado foi de 18%.

O aumento da participação dos imóveis econômicos refletiu-se Revista Secovi-SP

Capa

no preço médio anual dos lançamentos por metro quadrado que, de acordo com a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foi de R$ 8,4 mil – considerando os imóveis lançados no período de 12 meses até agosto de 2018 –, abaixo do registrado em dezembro de 2017, que estava em R$ 8,7 mil.

Houve, também, impacto dos imóveis econômicos no VGL (Valor Global Lançado) deste primeiro semestre, que apresentou redução de 6% em relação ao primeiro semestre de 2017: R$ 4,6 bilhões contra R$ 4,9 bilhões. Os valores estão ajustados pelo INCC-DI (Índice Nacional de Custo da Construção) medido em junho pela Fundação Getúlio Vargas.

Diante da recente crise econômica por que passou o País, as Revista Secovi-SP

tipologias dos lançamentos encontram aderência junto ao consumidor. Basta observar que as características desses imóveis – em número de dormitórios, área útil e faixa de preço – são exatamente iguais às das unidades vendidas. Ou seja, têm 2 dormitórios, área útil menor que 45 m² e faixa de preço até R$ 240 mil.

Os econômicos também chamaram a atenção em 2017. Conforme dados do Anuário do Mercado Imobiliário do Secovi-SP, das 31,4 mil unidades lançadas ao longo do ano passado, 66% foram de 2 dormitórios, 59% tinham menos de 45 m² e metade tinha preço de até R$ 240 mil.

Em relação ao ano anterior, os empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida mais que dobraram sua participação na oferta de unidades lançadas.

O desempenho em vendas também fez de 2017 o ano dos imóveis econômicos. Das 23,6 mil unidades comercializadas, 51% foram de unidades de até 45 m² e 41% com preço de até R$ 240 mil.

O bolso do consumidor Fazer o apartamento caber no orçamento das famílias é o grande atrativo dos produtos econômicos. A incorporadora Econ, da capital paulista, fez disso seu dínamo, ofertando unidades na faixa de R$ 200 mil.

“Nossa média de lançamentos é de sete a oito empreendi13

Capa

Participação percentual nas unidades lançadas Participação percentual nas unidades lançadas 2017 2017 Tipologia

Zona da Cidade

4 Dormitórios

4%

Faixa de Preço

58%

Mais de 180 m²

14%

R$500 a R$750 mil

9% 1%

21%

R$240 a R$500 mil

12% 3%

50%

Até R$240 mil

18%

Entre 45 e 65 m²

Entre 131 e 180 m²

18%

Sul

Menos de 45 m²

Entre 86 e 130 m²

25%

Oeste

Faixa de área útil

Entre 66 e 85 m²

21%

Norte

13%

3 Dormitórios

19%

Leste

67%

2 Dormitórios

18%

Centro

16%

1 Dormitório

R$750 a R$900 mil R$900 mil a R$1,5 milhão Acima de R$1,5milhão

5% 8% 3%

Fonte: Embraesp

mentos por ano. Mas, em 2018, faremos 13 lançamentos até dezembro”, diz Gil Vasconcelos, diretora de Incorporação da empresa. Segundo ela, a companhia ajustou seus projetos para serem enquadrados no Minha Casa, Minha Vida. “A demanda desse

programa habitacional é muito grande”, emenda.

Para 2019, a empresa prevê lançar 3,7 mil unidades ante 3,5 mil a serem ofertadas neste ano.

“São unidades que têm uma velocidade de venda muito alta.

Chegamos a zerar um empreendimento em apenas seis meses”, adiciona a executiva.

A Cury, outra empresa com marcante atuação no Minha Casa, Minha Vida, também assinala boas expectativas com o segmento popular, e deve encerrar 2018 com 2,7 mil unidades

Cury: “Certeza de que haverá recursos para operar no Minha Casa, Minha Vida, é importante“ 14

lançadas na cidade de São Paulo.

“Para o ano que vem, projetamos o crescimento para 2,8 mil unidades lançadas, cerca de R$ 1,2 bilhão”, diz Ronaldo Cury, diretor da incorporadora, considerando todas as regiões em que a companhia atua – regiões metropolitanas de São Paulo, Campinas e Rio de Janeiro. As vendas devem somar R$ 850 milhões neste ano e R$ 900 milhões em 2019.

Demanda habitacional alta, tíquete médio baixo e crédito imobiliário são, na avaliação de empresários que trabalham com econômicos, o tripé que sustenta esse segmento de mercado.

“O programa Minha Casa, Minha Vida está performando bem há 10 anos. O grande déficit de moradia faz com que tenhamos Revista Secovi-SP

Especial

Revista Secovi-SP

Informe Publicitรกrio

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Capa

uma a demanda de cerca de 1 milhão de unidades por ano”, afirma Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP. Luna ressalta que o MCMV já foi melhor. “Nos últimos três anos, houve uma pequena oscilação negativa, porque o funding e a renda das pessoas diminuíram. Ainda assim, sofreu menos que os demais segmentos do mercado.”

Investidas insólitas Por sinal, são justamente as fontes de recursos para financiar o programa que preocupam os empresários do setor. O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), de onde vem vultuosas

Luna: “Recursos e renda das pessoas diminuíram. Ainda assim, segmento sofreu menos que os demais“

quantidades de dinheiro para irrigar os projetos do MCMV, tem sido alvo de diversas investidas que atentam contra sua finalidade precípua. Exemplos de acintes dessa natureza não faltam.

Dentre os mais recentes, destacam-se os desvios de recursos do fundo para financiar inadimplentes do Fies (Fundo de Financiamento Estudantil) e para socorrer o caixa das Santas Casas de Misericórdia.

Nunca é demais lembrar: foi o conjunto de recursos do FGTS e, de certa forma, da caderneta de poupança, que permitiram

ao Brasil deixar de ser um país rural para ser um país urbano.

Décadas de história provam que a destinação de recursos do fundo para habitação, saneamento básico e infraestrutura se mostrou acertada. Graças a isso, foi possível criar o Minha Casa, Minha Vida e, com dignidade, pro-

Unidades lançadas na cidade de São Paulo MCMV Unidades lançadas na cidade de São Paulo MCMV Foramconsiderados considerados osos lançamentos residenciais verticais com preço médio do médio m² de área Foram lançamentos residenciais verticais com preço do útil m²inferior de área a R$ 5.500 e tíquete até R$ 225 mil em 2016, e R$ 240 mil em 2017. útil inferior a R$ 5.500 e ticket até R$ 225 mil em 2016 e R$ 240 mil em 2017.

MCMV 23%

MCMV 37%

2017

2016

2016

Unidades Lançadas

2017

Unidades Lançadas

MCMV

4.154

MCMV

11.536

Demais empreendimentos

14.308

Demais empreendimentos

19.843

Total Fonte: SECOVI-SP 16

18.462

Total

31.379

Fonte: Secovi-SP

•

Revista Secovi-SP

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Gil: “A demanda do programa habitacional é grande e as unidades têm velocidade de vendas alta“

porcionar moradia a milhares de famílias. Desde seu início, o programa contratou mais de 5 milhões de unidades residenciais.

Do orçamento de R$ 85,5 bilhões do FGTS aprovado pelo Conselho Curador para este ano, R$ 69,5 bilhões foram destinados para habitação. É evidente que

aumentar o leque de possibilidades de saques dos recursos do FGTS significa deixá-lo vulnerável. Por meio dele, milhões de famílias dependentes de recursos baratos podem acessar crédito imobiliário para adquirir moradias dignas. “Não podemos deixar afrouxar as regras. Isso compromete muito o que se investe em habitação”, diz o vice-presidente do Secovi-SP. “Há muitas empresas entrando para trabalhar com o Minha Casa, Minha Vida. Com isso, a certeza de recursos para operar o programa se torna ainda mais importante”, diz Ronaldo Cury.

A Cyrela, por exemplo, anunciou

seu retorno ao mercado popular com a marca Vivaz. Seu primeiro lançamento será na zona Leste de São Paulo. Já a Eztec criou a Fit Casa, braço para operar no MCMV e que deve lançar seu primeiro empreendimento no Brás, centro da cidade.

Cury lembra que o orçamento do FGTS previsto para o próximo ano é semelhante ao deste ano.

Suplementar o orçamento seria fundamental para trazer tranquilidade ao setor. “Este ano, o dinheiro do Fundo acabou em setembro. Com mais gente trabalhando com o programa, os recursos podem se encerrar antes”, lembra o executivo. «

Unidades lançadas nanas cidade de São Paulo 8M18 MCMV–(Janeiro 2018) Participação percentual unidades lançadas Cidade de- Agosto São Paulo Tipologia

Zona da Cidade

62%

2 Dormitórios

10%

3 Dormitórios

3%

15%

Norte

27% 32%

Sul Faixa de Preço

57%

Menos de 45 m²

23%

Entre 45 e 65 m²

11%

26%

R$240 a R$500 mil R$500 a R$750 mil

4%

R$750 a R$900 mil

Entre 131 e 180 m²

5%

R$900 mil a R$1,5 milhão

1%

48%

Até R$240 mil

Entre 86 e 130 m²

Mais de 180 m²

22%

Leste

Oeste

Faixa de área útil

Entre 66 e 85 m²

4%

Acima de R$1,5milhão

8% 4% 9% 5%

Fonte: Secovi-SP

4 Dormitórios

Centro

25%

1 Dormitório

Fonte: Embraesp

18

Revista Secovi-SP

Capa

Sua excelência, o consumidor Fazer o imóvel caber no bolso do consumidor é especialmente oportuno, ainda mais quando se olha com lupa a situação da renda no Brasil.

De acordo com o instituto de pesquisa Locomotiva, metade dos brasileiros tem renda familiar de até R$ 2,3 mil. Apenas 5% tem renda familiar com mais de R$ 9,9 mil, 1% de R$ 28,8 mil ou mais.

Os 1% com maior renda

Renda familiar média dos brasileiros por mês

familiar ganham R$ 28.800 ou mais

R$ 30.000 ou mais Os 5% com maior renda

R$ 25.000

familiar ganham R$ 9.960 ou mais

R$ 20.000 R$ 15.000 Metade dos brasileiros tem R$ 10.000

renda familiar de até R$ 2.300

Os 10% com maior renda familiar ganham R$ 6.750 ou mais

R$ 5.000

1 2 4 5 7 8 14 18 22 24 28 30 32 39 42 45 47 50 52 55 58 60 62 65 66 68 71 72 73 75 76 80 81 83 84 84 86 87 88 89 90 91 92 93 94 94 95 96 97 97 98 99 99 100

R$ 0

Fonte: Instituto Locomotiva a partir da PNAD | Valores inflacionados para fevereiro de 2017 pelo INPC

Apenas os 5% mais ricos têm renda familiar superior a R$ 10 mil

Ainda segundo o instituto, 4,5 milhões de brasileiros têm intenção de comprar um imóvel nos próximos 12 meses. Desses, 43% estão no Sudeste, 27% no Nordeste, 11% no Centro-Oeste, 11% no Sul e 8% no Norte.

Mais: 63% das pessoas que visam à aquisição de um imóvel têm casa própria; 32% moram de aluguel e 5% em imóvel cedido.

Entre quem tem intenção de comprar um imóvel nos próximos 12 meses

31%

têm renda domiciliar per capita acima de R$ 960

Fonte: Instituto Locomotiva

Nesse quesito, a renda é outro ponto que chama a atenção: 69% desses brasileiros ganham menos de R$ 1 mil.

Renda familiar média:

R$ 6.789

Enquanto que ...

69% Revista Secovi-SP

têm renda domiciliar percapita menor que R$ 960

R$ 1.984 19

Interior

Mercado imobiliário de Campinas volta a crescer, depois de longo período de estagnação. Acompanhando o comportamento do setor no Brasil, imóveis econômicos são destaque em lançamentos e vendas na cidade Luciana Ferreira

O

ritmo de recuperação do mercado imobiliário de Campinas impressiona. O desempenho do setor na cidade, apontado em estudo divulgado em setembro, mostra um mercado aquecido, robusto e que deixa para trás o cenário de inércia vivenciado nos últimos anos. Um aumento de 85% nos lançamentos de novas unidades no período de um ano. Algo inesperado para muitos, mas aguardado por empreendedores e profissionais 20

envolvidos na área.

“Esse crescimento é reflexo de uma demanda reprimida de vários anos e que, agora, até em razão do aumento da confiança do consumidor, está se revertendo em novos lançamentos e vendas”, analisa Marcelo Coluccini, diretor regional do Secovi em Campinas. No período de agosto de 2017 a julho de 2018, o levantamento do Sindicato da Habitação apontou 3.585 unidades lançadas na cidade, contra 1.937 unidades no estudo anterior. No mesmo intervalo de tempo, 1.993 unidades foram comercializadas,

representando elevação de 13,5% sobre as 1.756 unidades contabilizadas no período de agosto de 2016 a julho de 2017.

O grande volume de lançamentos também impactou no resultado da oferta final de imóveis. Em julho deste ano, Campinas registrava, segundo o estudo, 2.959 unidades disponíveis em estoque. O montante corresponde a um aumento de 80,3% em relação ao mesmo mês do ano anterior, quando houve o apontamento de 1.641 unidades não comercializadas. Vale ressaltar que esta oferta é formada por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (agosto de 2015 a julho de 2018).

Para Coluccini, o aumento do volume de unidades não vendiRevista Secovi-SP

Foto: iStock

Um oásis no interior

Institucional

Revista Secovi-SP

21

Interior

Econômicos lideram Outro dado importante do levantamento diz respeito aos imóveis de 2 dormitórios econômicos, que ganharam destaque novamente por continuarem liderando o mercado na cidade.

Das unidades lançadas, os imóveis de 2 dormitórios econômicos responderam por 70% do total (2.531 unidades). Em relação às vendas, a tipologia represen-

Coluccini: “Confiança do consumidor e demanda reprimida contribuíram para o aquecimento do mercado“

tou 56% das comercializações (1.108 unidades).

“Além deste salto observado no estudo, podemos acrescentar a boa expectativa com o Plano Diretor e a Nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, que estão em discussão na cidade e que representam importantes instrumentos de estímulo ao setor, por criarem novas áreas de desenvolvimento imobiliário”, acrescentou Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior do Secovi-SP, durante a divulgação do levantamento em Campinas.

Oportunidade Ainda durante o Encontro Secovi do Mercado Imobiliário, evento anual que reúne os empresários do setor para discutir o cenário atual e as tendências futuras, os

participantes puderam conhecer as “oportunidades” em Campinas e região. Eli Gonçalves, especialista em marketing e inteligência do mercado imobiliário da empresa Saber Fazer Marketing & Negócio, apresentou, na ocasião, levantamento baseado em um conceito novo, chamado “Fator Oportunidade”. Trata-se de um coeficiente formado pela participação percentual da cidade no déficit habitacional de São Paulo, dividido pela participação percentual da cidade na vacância habitacional de todo o Estado. Segundo ele, o

toboáguas

22

Revista Secovi-SP

Foto: iStock

das era esperado, em virtude dos inúmeros lançamentos ocorridos no primeiro semestre deste ano. “Esse movimento é natural, pois ainda não houve tempo hábil para essas unidades serem absorvidas pelo mercado, o que deve acontecer nos próximos meses”, salienta o diretor, que ressalta, ainda, a importância do aproveitamento total do estoque detectado em julho de 2017, o que demonstra a decisão acertada do setor em relação aos lançamentos ocorridos a curto prazo.

Interior

Marcondes Cesar: “Boa expectativa com o Plano Diretor e a Nova Lei de Uso e Ocupação do Solo“

índice é baseado na clássica lei da oferta e da demanda: quanto maior a participação no déficit (demanda) e menor a participa-

ção na vacância (oferta), maior é o fator oportunidade para explorar a região avaliada.

Analisando o Fator Oportunidade para Campinas e levando em conta todas as faixas de renda, Gonçalves afirma que o município ocupa a posição 134 no Estado de São Paulo. E está no top 25% do Fator Oportunidade.

"Quando a gente olha esse fator oportunidade para a cidade, por

faixa de renda, percebemos algumas nuances. A melhor posição de Campinas no fator está concentrada na camada que ganha mais de dez salários mínimos.”

Nesta faixa, destaca o especialista, o fator coloca o município na 17ª posição entre as 645 cidades paulistas, a melhor dentre as diversas faixas de renda no ranking do Fator Oportunidade.

No levantamento relativo à faixa superior a dez salários mínimos, duas cidades da Região Metropolitana de Campinas (RMC) também se destacam: Pedreira, em 16° lugar, e Paulínia, na 6ª colocação. «

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Revista Secovi-SP

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23

Condomínios

Planejar é preciso!

Uma boa previsão financeira para 2019 é garantia de um orçamento bem próximo da realidade e de um ano sem grandes sustos para as contas dos condomínios.

As administradoras são grandes aliadas dos síndicos nessa tarefa

Imagem: iStock

Erica Celestini

C

om 2019 batendo às portas, os síndicos já devem estar com lápis, papel e calculadora a postos visando preparar adequadamente a previsão financeira dos condomínios para o próximo ano. Um planejamento bem elaborado é sinônimo de um orçamento o mais próximo possível da realidade, levando em conta fatores como reajustes salariais de funcionários e de contratos, serviços e tarifas, despesas com manutenção e provisionamento de reservas.

“Essa previsão é muito importante porque tem impactos sobre dois aspectos essenciais dos condomínios: a manutenção da saúde financeira e o valor das cotas condominiais”, afirma Hubert 24

Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. Em outras palavras, um bom planejamento financeiro é a garantia de um ano sem grandes sustos para as contas dos condomínios. “O fundamental é considerar que a cota paga pelos moradores deve, preferencialmente, permanecer a mais estável possível, com poucas oscilações, durante o ano todo. Essa é a principal dica. O bom planejamento das contas é essencial para evitar imprevistos e surpresas”, explica Angélica Arbex, gerente de Relacionamento da Lello Condomínios.

Mas, com tantos fatores a serem analisados, por onde começar?

Quem orienta é Marco Gubeissi,

diretor de Administradoras da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. “O primeiro item a ser previsto é o gasto com mão de obra, que tem um dos maiores impactos no orçamento. No caso de funcionários terceirizados, o dissídio é aplicado em janeiro.

Apesar de ter sido baixo nos últimos anos, tem de ser provisionado. Já em caso de funcionários contratados pelos condomínios, não se pode esquecer despesas com férias e 13º salário”, enumera.

“Nossa recomendação é para que os síndicos façam o provisionamento do 13º salário dos funcionários, mais encargos, divididos em doze vezes ao longo do ano, diluindo o valor na cota mensal paga pelos moradores”, completa Angélica.

Gustavo Guillaumon, sócio fundador da Guillaumon Administração e Corretagem de Imóveis, destaca outros itens que não podem ficar de fora na hora Revista Secovi-SP

Condomínios

de planejar as finanças para o próximo ano. “Também é preciso incluir os reajustes de contas de consumo, como água, gás e energia elétrica, além do reajuste de contratos em geral”, orienta.

O cenário econômico do País e a situação do condomínio, em termos de estrutura, são outros fatores que não podem ser deixados de lado, conforme ressalta Iraê Sica de Azevedo, CEO da CB+ Administradora de Condomínios. “É importante analisar a inflação prevista e as necessidades de manutenção para o ano seguinte”, completa.

Despesas fixas e obras Nessa conta, entram as despesas fixas dos condomínios, que vão desde a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) até o contrato de manutenção dos elevadores, passando ainda pela renovação de seguros. “Para prever possí-

Angélica: “O bom planejamento das contas é essencial para evitar imprevistos e surpresas“

veis aumentos de gastos, nesses casos, é importante contemplar, nos meses correspondentes ao aniversário de contratos, os índices acertados entre as partes.

As obras de manutenções regulares também devem ser consideradas. Para atendê-las, deve ser provisionada uma verba, que normalmente varia entre 12% e 15% do total das despesas”, explica Guillaumon.

Embora dependam de aprovação em assembleia, obras – principalmente de manutenção – também podem ser incluídas nessa previsão. “É um bom momento para verificar o que precisa ser feito e já fazer o planejamento”, lembra Gubeissi. “O momento que o País atravessa é de cautela. Assim, reformas e ampliações devem ser bem estudadas, considerando o caixa do condomínio e a eventual necessidade de rateio complementar. Por outro lado, caso o condomínio tenha de executar uma restauração de fachada, por exemplo, é importante se planejar, arrecadando fundos para

Guillaumon: “Reformas devem ser bem estudadas, considerando o caixa do condomínio“ Revista Secovi-SP

que o desembolso seja feito gradativamente. A fase de previsão orçamentária é o momento ideal para prever melhorias”, acrescenta Guillaumon.

Inadimplência e fundos A lista de itens já está longa, mas as contas ainda não acabaram. A taxa de inadimplência também entra nesse cálculo. “O índice médio de inadimplência do condomínio também deve ser considerado no planejamento, no sentido de projetar esse déficit, caso ele exista”, ressalta Angélica. “É importante lembrar ainda que a inadimplência sempre fica maior no início do ano, devido aos gastos pessoais com IPTU, IPVA e material escolar, por exemplo. É preciso de um reforço no caixa”, diz Gubeissi.

Há, ainda, os fundos, como os de manutenção e de reserva. “O Fundo de Reserva está previsto em Convenção e recebe normal25

Condomínios

Azevedo: “É importante analisar a inflação prevista e as necessidades para o ano seguinte“

mente 5% da previsão orçamentária. Mas o condomínio também pode criar outros, como de Obras ou para finalidades diversas. O importante é que sejam criados de acordo com a necessidade e baseados no orçamento. Ou, no caso específico de obras, levando em conta aquelas que serão feitas a longo prazo”, destaca Azevedo.

Administradoras, as aliadas Elaborar o planejamento financeiro de forma correta também é importante porque ele tem impacto direto no valor da cota condominial. Tanto, que precisa ser apresentado e aprovado em assembleia. Para realizar esse trabalho, os síndicos contam com as administradoras como aliadas.

“A administradora tem o conhecimento técnico e a experiência.

O ideal é que ela elabore a previsão e que o síndico faça a revisão. E, de preferência, junto com o conselho. Assim, fica mais fácil 26

apresentar a proposta em assembleia”, analisa Gubeissi.

O trabalho da administradora ganha ainda mais relevância, segundo Gebara, quando se trata de um condomínio novo, no qual o síndico esteja elaborando sua primeira previsão orçamentária.

“Nesse caso, o síndico tem que se basear na experiência e no conhecimento técnico da administradora, que vai usar condomínios semelhantes para fazer essa projeção, considerando desde o consumo estimado de água e materiais de limpeza até os gastos com funcionários”, ressalta.

A partir daí, segundo ele, são feitos ajustes, levando-se em conta principalmente o regulamento interno. “Definições como, por exemplo, o número de funcionários, o horário de funcionamento da piscina ou do salão de festas e até mesmo o sistema de limpeza têm impacto nos gastos. Por isso, o ideal é que, após alguns meses da assembleia de instalação, seja feita uma nova reunião, para revisão do que for necessário”, orienta. “Mas, independentemente de

o condomínio ser novo ou já estar constituído há muito tempo, fazer a previsão orçamentária sem contar com a administradora é um tiro no pé”, lembra.

Mesmo elaborada com todo cuidado, a proposta pode ser reprovada em assembleia. Esse risco existe, principalmente quando há indicação de reajuste da cota condominial. Nesse caso, segundo o diretor do Secovi-SP, o importante é sair da reunião já com medidas definidas para que os gastos sejam cobertos. “Não podemos esquecer que a cota condominial é um rateio de despesas. Os condôminos precisam ter muita consciência na hora de analisar. O grupo que faz o cálculo já estudou e aponta o valor necessário. Por isso, ser for reprovado, é a assembleia que deve dar a solução. Se for cortar gastos, por exemplo, precisa apontar onde.

Se for reduzir os serviços de limpeza, tem de pensar na qualidade do serviço, para ninguém reclamar depois”, finaliza Gebara. «

Gebara: “Fazer a previsão orçamentária sem contar com a administradora é um tiro no pé“ Revista Secovi-SP

Condomínios

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Revista Secovi-SP

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GR

EN

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A

27

Loteamentos

Retrato do mercado de lotes Parceria entre Secovi-SP e Aelo com a consultoria da Brain - Bureau de Inteligência Corporativa, Pesquisa do Mercado de Lotes Urbanizados traz números de mercado de mais um trimestre Shirley Valentin

28

Imagem: iStock

S

ecovi-SP, Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e a empresa de consultoria Brain - Bureau de Inteligência Corporativa desenvolveram a Pesquisa do Mercado de Lotes Urbanizados no Estado de São Paulo, com divulgação trimestral de dados do setor.

De acordo com sondagem junto a empresas de 55 cidades paulistas, no segundo trimestre do ano (abril, maio e junho) foram lançados 5,6 mil lotes residenciais, divididos em 12 loteamentos, resultando na média de 464 lotes por empreendimento. Esse resultado representa um crescimento de 38%, quando comparado com os 4 mil lotes lançados no mesmo período do ano passado.

O VGV (Valor Global de Ven-

das) resultante da soma de todos os lançamentos no segundo trimestre deste ano foi de R$ 641 milhões, 59% acima do VGV de igual período de 2017, que ficou em R$ 402 milhões.

No período de 12 meses compreendido entre julho de 2017 e junho de 2018, foram lançados 29,2 mil lotes nessas 55 cidades, correspondendo a R$ 3,2 bilhões.

No primeiro semestre do ano, a Região Administrativa (RA) de São José dos Campos destacou-se em quantidade de lançamentos, com 2.128 lotes. A RA de Campinas foi a que apresentou melhor desempenho de vendas, concentrando 23% do total de 9.378 lotes comercializados, líquidos de distratos. Em valores, esse percentual vendido repreRevista Secovi-SP

Loteamentos

sentou R$ 222 milhões.

De acordo com a Pesquisa, as 55 cidades pesquisadas encerraram o mês de junho com 30,8 mil lotes residenciais novos disponíveis para venda, com 31% de concentração na RA de Campinas (9,4 mil lotes).

Somente no segundo trimestre do ano, foram identificados 435 empreendimentos com lotes disponíveis para venda (lançados a partir de janeiro de 2012). Esses loteamentos somaram 173,6 mil lotes, dos quais 30,8 mil ainda estavam disponíveis para comercialização. Desse total, 66% dos lotes tinham até 250 m² de área privativa e 41% apresentavam preço médio de metro quadrado de área privativa entre R$ 401,00 e

R$ 600,00. Unidades com metragem entre 151 m² e 200 m² ocupavam 31,5% do total da oferta.

Tipologia Dos 435 loteamentos com unidades à venda, 219 (50,3%) são abertos e 216 (49,7%) com acesso controlado (fechados). A área média dos novos lotes em empreendimentos abertos foi de 209 m², enquanto nos loteamentos fechados, a metragem média subiu para 364 m².

A pesquisa também apurou que o preço médio do metro quadrado de área privativa nos loteamentos fechados é maior que nos empreendimentos abertos (veja quadro na página 30), e que

a forma mais adotada de pagamento dos lotes, no segundo semestre, foi, em média, parcelada em 144 prestações, com entrada de 13% do valor do lote e valor das parcelas de R$ 1.321,00. Para pagamentos à vista, o desconto médio foi de 7% do valor do lote. É importante esclarecer que loteamento aberto refere-se a um bairro construído pelo empreendedor imobiliário, sem infraestrutura de controle de acesso, que é representado por portarias e muros. Em loteamento fechado, ou loteamento com acesso controlado, o bairro detém infraestrutura física de controle de acesso – portarias, muros e alambrados que protegem o perímetro do bairro. Nesse tipo de

Cidades pesquisadas – Segmentadas por Região Administrativa

Revista Secovi-SP

29

Loteamentos

Loteamentos abertos e fechados – m² / preço / estoque Tipo de imóvel

m² Privativo Mínimo

Média Máximo Mínimo

Média Máximo

Estoque Absoluto

(%)

Loteamento Aberto

125

209

1.149

176

415

880

17.556

56,9%

Loteamento Fechado

125

364

2.000

160

558

1.133

13.272

43,1%

loteamento, a prefeitura concede à associação de proprietários a possiblidade de oferecer aos moradores serviços de zeladoria e segurança, entre outros.

Inovação Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo, considera inovador o trabalho realizado pelas entidades. “A pesquisa traz dados que orientam o mercado imobiliário e, em especial, o segmento de produção e comercialização de lotes urbanizados”, diz.

Conforme Portugal, a pesquisa não se limita a orientar os empreendedores, porque contém informações extremamente úteis para o consumidor. “Ela consegue mensurar qual o produto que o consumidor quer e tem maior demanda. No produto loteamento aberto, por exemplo, na média, os lotes têm 207 m2, e nos loteamentos fechados a área média dos lotes são de 360 m2.

Isso significa que as famílias, até em decorrência da sua estrutura de formação, que é, em média, 30

R$/m² Privativo

composta por 3,5 membros, estão buscando lotes que atendam às suas necessidades de tamanho e capacidade de pagamento”, explica.

Para ele, a pesquisa demonstra que o mercado de loteamentos representa a média de lançamentos de 30 mil lotes e valor de venda de R$ 1 bilhão. “Do ponto de vista do comportamento de oferta e absorção do mercado, e avaliando a comparação entre o último trimestre de 2017 com o primeiro e o segundo trimestre de 2018, percebemos que no final do ano passado havia uma indicação de recuperação das vendas e dos lançamentos. Entretanto, essa sinalização acabou não ocorrendo no primeiro semestre deste ano, em virtude da instabilidade política e da greve dos caminhoneiros, que derrubaram a confiança de consumidores e empresários”, opina o dirigente.

Apesar de as expectativas iniciais do setor terem se frustrado, Caio Portugal defende o lote como “ótimo investimento”. Ele explica que o preço de compra de um loteamento é sempre inferior ao de uma unidade edificada

ou em construção. E acrescenta outros benefícios, como o fato de o lote não depreciar, ter custo de manutenção baixo – normalmente, somente o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) – e, em especial nos novos loteamentos, a valorização da unidade aumentar conforme os demais lotes são ocupados, até por uma questão de oferta e demanda naquele empreendimento. “O lote funciona como uma reserva de valor, uma poupança para o consumidor. E, especialmente nesse momento em que caminhamos para definições políticas, com tendência de diminuição da instabilidade do cenário econômico, vale a pena avaliar as oportunidades do mercado imobiliário, em particular, as ofertas de lotes urbanizados”, recomenda.

Os resultados completos da Pesquisa do Mercado de Lotes Urbanizados no Estado de São Paulo são disponibilizados somente para os associados do Secovi-SP e da Aelo. Parte do material fica disponível para consulta de todos no portal da entidade (www.secovi.com.br), em Pesquisas e Índices. « Revista Secovi-SP

Inovação

Revista Secovi-SP

31

Condo-hotéis

Uma luz no fim do túnel Instrução editada pela Comissão de Valores Mobiliários fixou regras mais claras para investimentos em condo-hotéis, atendendo antiga reivindicação do setor Luciana Ferreira

A

pós cinco anos de inúmeros debates, a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) pôs fim à alardeada insegurança jurídica no mercado de condo-hotéis. Em 27 de agosto, o órgão editou a Instrução CVM 602, que regulamenta a oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo (CIC) hoteleiro, substituindo as regras estabelecidas na Deliberação CVM 734, de 17 de março de 2015. Em resumo, foram fixadas regras mais claras para os investimentos no setor, decisão 32

que atendeu aos pleitos dos setores imobiliário e hoteleiro.

Para entender o real impacto da medida, o Secovi-SP promoveu em outubro o evento “Mercado Imobiliário e CVM: nova regulamentação de condo-hotéis e reflexos em outros produtos”, com o objetivo de aprofundar a análise e projetar os efeitos da nova regra, inclusive, em setores similares. A iniciativa reuniu o advogado Rodrigo Bicalho, membro do Conselho Jurídico do Sindicato da Habitação; Diogo Canteras, consultor hotelei-

ro e sócio-diretor da HVS/Hotel Invest; Orlando de Souza, presidente executivo do FOHB (Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil); Antônio Setin, presidente da Setin Incorporadora e membro do Conselho Consultivo do Secovi-SP; e Jane Goldman Nusbaum, advogada sênior da área de Mercados Financeiro e de Capitais do BMA Advogados.

“Nesse processo de entendimento e de relacionamento com a CVM, o Secovi-SP e entidades parceiras elaboraram propostas comuns e muito bem definidas.

Revista Secovi-SP

Condo-hotéis

Vários desses pontos foram atendidos pelo órgão, o que demonstra o reconhecimento pelo trabalho intenso desenvolvido ao longo dos últimos cinco anos”, comentou Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários do Secovi-SP, coordenou o evento.

O início Em meados de 2010, com as boas perspectivas geradas pela Copa do Mundo e pelas Olimpíadas a serem realizadas no Brasil, o setor hoteleiro observou o aumento da demanda no País, o que reacendeu o interesse de agentes

Calfat: “Instrução representa reconhecimento pelo trabalho desenvolvido ao longo dos últimos cinco anos“

em desenvolver o segmento de condo-hotéis, ocasião em que o Secovi-SP produziu e ofereceu ao mercado o Manual de Melhores Práticas de Hotéis para Investidores Imobiliários Pulverizados. Por todo o País foram lançados dezenas de empreendimentos, alguns utilizando material publicitário inadequado, o que despertou a atenção da CVM. O órgão foi obrigado a intervir em dezembro de

2013, quando emitiu um alerta ao mercado sobre a realização de ofertas públicas de oportunidades de investimento em empreendi-

Um evento completo para síndicos e administradores

MUITO OBRIGADO A TODOS QUE VIERAM DE MAIS DE 60 CIDADES DE TODO O BRASIL!

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Revista Secovi-SP

33

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Condo-hotéis

Bicalho: “CVM demonstrou grande esforço para compreender a dinâmica do mercado imobiliário“

do imobiliário, que tem aspectos muito peculiares e que divergem do mercado de capitais, o que nos ajudou a chegar neste resultado final”, considerou.

Definições mentos imobiliários sem o devido registro e as cautelas exigidas pela regulamentação. “Após esse período, tivemos uma contração da demanda hoteleira de 23% em São Paulo, o que fez os hotéis ficarem novamente ociosos e resultou em menos condições de desenvolvimento de novos empreendimentos”, enfatizou Diogo Canteras. Para ele, a recuperação do segmento deve ocorrer somente na próxima década. “Prevemos que só em 2023 devemos atingir o mesmo pico que tivemos com os condo-hotéis.”

Rodrigo Bicalho pontuou a importância da decisão da CMV, resultante de grandes estudos desenvolvidos pelo órgão e que permitiu, ainda, a ampla participação do setor produtivo no processo.

“Fomos inúmeras vezes ao Rio de Janeiro para debater a questão. A CVM, ao mesmo tempo em que se sentiu obrigada a regulamentar e fiscalizar este produto, também fez um grande esforço para compreender a dinâmica do merca34

Para entender o alcance da decisão, é importante elencar alguns dos principais pontos da regulamentação, como a distinção dos papéis da incorporadora e da operadora hoteleira no processo de distribuição do CIC e, por consequência, da responsabilidade de cada uma. Além disso, as ofertas estarão sujeitas ao registro prévio na CVM, sendo possível a dispensa automática de registro em alguns casos. Uma das hipóteses para isso é que não ultrapasse, no mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica.

Também foi definida a dispensa de prévia aprovação pela CVM do material publicitário a ser utilizado na oferta, com o disclaimer de que o ofertante é responsável pela observância das disposições relacionadas ao material publicitário expressas na Seção V da Instrução CMV 602, sob pena de ter a oferta suspensa

ou cancelada pelo órgão.

Foi instituída ainda a obrigação da incorporadora em fiscalizar a atuação das corretoras de imóveis na distribuição do CIC, de maneira a induzir o aprimoramento das práticas comerciais utilizadas durante as ofertas. Outro critério trazido pela Instrução refere-se à definição do prazo de distribuição de, no máximo, 36 meses contados da divulgação do início da distribuição, prorrogável uma única vez por igual período.

Transparência A advogada Jane Goldman Nusbaum, que acompanhou de perto todo o processo na CVM, entende que a principal preocupação do órgão é com a transparência. “É isso que permeia a Instrução, todas as regras relacionadas ao material publicitário e ao estudo de viabilidade. Ela está preocupada com o investidor, com o fato de ele ter ciência dos riscos do negócio em que vai entrar”, ponderou.

Questionada sobre a sua visão de futuro em torno dos condo-hotéis, Jane foi enfática. “A CVM vem sendo infinitamente severa em relação aos empreendimentos mais recentes, porque entende que todo esse conceito de condo-hotel e valor mobiliário já foram assimilados”. Jane considera excelente a flexibilização da CVM nesse caso, acredita que representa um importante caminho e tem como consequência maior responsabilidade dos envolvidos. « Revista Secovi-SP

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35

Intermediação

Garantia locatícia é coisa séria Imagem: iStock

Intermediadores de contratos de locação têm uma série de responsabilidades na indicação da melhor modalidade

U

ma das vantagens da existência de diversas garantias locatícias é a quantidade de cartas na manga que o corretor de imóveis pode ter na viabilização de negócios. Na falta de fiador, pode-se recorrer ao seguro fiança locatícia. Se, no pro36

cesso de aprovação da apólice, o inquilino for recusado, pode-se lançar mão do título de capitalização, cujo custo varia entre seis e oito aluguéis. Caso o locatário não tenha recursos para esse montante, a caução pode ser uma alternativa. Na eventuali-

Leandro Vieira

dade de nenhuma dessas alternativas ser razoável, há a possibilidade de se fechar o contrato sem nenhuma garantia – opção arriscada, é verdade, mas, ainda assim, possível.

Diante desse cipoal de possibilidades, o papel do intermediador Revista Secovi-SP

Intermediação

é analisar o caso concreto e propor as soluções mais adequadas a cada operação, considerando o perfil do inquilino e do imóvel.

“O que o corretor precisa entender claramente é que a escolha da garantia é sustentada por um tripé, que envolve segurança, burocracia e custo”, explica Ricardo Paixão Barbosa, vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi.

Quando se fala da segurança da garantia, o corretor deve atentar à sua efetividade na recuperação do crédito. Se o aspecto for burocracia, a observação deve se

concentrar na questão da agilidade, tanto na contratação como no acionamento da garantia, quando necessário. As nuances de cada tipo são itens a serem esclarecidos ao locador.

Na caução, se em dinheiro, o locador pode exigir até três aluguéis depositados antecipadamente. Também é possível dar em garantia bens imóveis, como fazendas, residências e salas comerciais. As dificuldades estão no valor da garantia e para executá-la. Às vezes, o locatário dá um carro que não vale sua dívida, ou, ainda, justamente por ser bem móvel, corre-se o risco de não conseguir localizá-lo.

Há, também, os títulos de capitalização destinados especificamente para fins locatícios.

Funciona como um depósito em caução, e o inquilino, no fim do contrato, resgata o valor pago. O impasse nessa modalidade pode estar na liquidação do título.

Exemplo: se o despejo foi feito de forma ilegítima e um tribunal reverte a situação, como reaver o saldo depositado na eventualidade de o locador ter gastado o dinheiro do título?

A fiança, garantia utilizada em cerca de 45% dos contratos de locação, segundo pesquisa do Secovi-SP, carece de ser analisada pelo corretor e seu cliente com minúcia. Em casos de ações

com esse tipo de garantia que vão parar na Justiça, o juiz tende a interpretá-las restritivamente, visando a eximir o fiador – o que evidencia a importância de a formalidade estar perfeitamente atendida no contrato.

Episódios de moratória são ponto de atenção. Se se opta por dar mais prazo ao inquilino e, mesmo assim, ele não quitar o débito, entende-se que é injusto cobrar do fiador o saldo da dívida, que ficou maior justamente em razão do adiamento concedido por livre vontade do locador. Nesse caso, o fiador pode ser exonerado.

Quando se considera o seguro fiança, há, para o locador, a vantagem do adiantamento do recebimento da indenização. Isso porque a seguradora paga para o locador o valor devido e depois vai atrás do devedor. O custo dessa operação costuma ser de 1,5 aluguel, e o inquilino não recebe de volta o valor desembolsado.

“Há uma relação de escolha

Paixão: “Escolha da garantia é sustentada por um tripé, que envolve segurança, burocracia e custo” Revista Secovi-SP

37

Intermediação

Foto: Divulgação

Henrique: “Hoje, 70% das propostas de seguro que recebemos são aprovadas automaticamente”

e renúncia entre os três pilares das garantias (efetividade, burocracia e custo) na contratação do aluguel. Quando se opta pela segurança do seguro, por exemplo, há, por outro lado, um custo maior que uma das partes terá de arcar”, diz Paixão.

Como o momento atual do Brasil não inspira muitos desembolsos – e, devido à ampla oferta de imóveis, o inquilino ganha poder de negociação –, algumas imobiliárias traçam estratégias de precificação do aluguel juntamente com seus clientes. “Algumas empresas acabam incentivando que os locadores paguem o seguro, embutindo o valor da parcela do seguro no aluguel”, afirma o vice-presidente da Rede Imobiliária Secovi.

Outro ponto positivo na contratação do seguro é a agilidade que esse processo tem ganhado.

Já existem sistemas que se integram aos da imobiliária e ele mesmo faz todas as consultas para ter a aprovação cadastral.

Isso desburocratiza e facilita muito para ambas as partes.

“Hoje, 70% das propostas de seguro que recebemos são aprovadas automaticamente. Dos 30% que vão para análise, apenas 7% ou 8% são reprovadas”, assinala Luiz Henrique, superintendente de Riscos Financeiros e Capitalização da Porto Seguro.

Cuidado Para Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP, quando se fala em garantia locatícia, a legislação busca sempre o equilíbrio e a boa-fé nos contratos. Esse alerta é especialmente importante em tempos em que modalidades pouco usuais de garantia – como a caução via cartão de crédito – começam a despontar. “Não adianta inventar coisas muito mirabolantes se, depois, não valer de nada”, diz o advogado, ressaltando a importância de que novas iniciativas oxigenem o ambiente, sem, no entanto, solapar o espírito da lei.

Bushatsky também lembra da responsabilidade do corretor, tanto na etapa de fechamento de negócio quanto na gestão da locação. “Isso está explícito no artigo 723 do Código Civil”, assinala. Diz o artigo que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor tem de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

“Quando o profissional deixa de ser o corretor para ser o administrador, faz parte do seu dia a dia acompanhar a locação. No caso do fiador, por exemplo, é sempre bom examinar se ele ainda está vivo e se continua com respaldo patrimonial. Se houve alguma perda nesse sentido, a lei permite que uma outra garantia seja exigida”, afirma. «

Bushatsky: “Quando se trata de garantia locatícia, a legislação busca o equilíbrio e a boa-fé nos contratos” 38

Revista Secovi-SP

CondomĂ­nios

Revista Secovi-SP

39

Institucional

Evolução do País passa pela conciliação Em reunião do Núcleo de Altos Temas,o ministrochefe do Gabinete de Segurança Institucional da Presidência da República, Sérgio Etchegoyen disse que o Brasil não vai evoluir se não encontrar pontos de convergência 40

Leandro Vieira

E

m reunião do Núcleo de Altos Temas do Secovi-SP (NAT), realizada dia 23/10, o ministro-chefe do Gabinete de Segurança Institucional da Presidência da República, general

Sérgio Etchegoyen, falou sobre as eleições deste ano e o conturbado ambiente político atravessado pelo País.

“Precisamos encontrar o caminho da conciliação. Não vamos evoluir se, saindo dessas eleições, não encontrarmos os pontos de convergência”, assinalou.

Segundo o general, os brasileiros têm maturidade para esse processo. Em grande medida, isso se deve à fé que depositam nas instituições. Exemplo disso foram os traumáticos processos de impeachments recentes na história da redemocratização. “Não foi nenhum militar com armas que conduziu o processo. Foram as instituições estabelecidas democraticamente que resolveram [a Revista Secovi-SP

Institucional

questão]”, disse, em comparação com o que houve em 1964 – deposição de João Goulart.

Ajuda aos venezuelanos Etchegoyen também apresentou algumas das ações que o governo federal tem feito para dar refúgio a venezuelanos. Dentre elas, destacam-se a construção de diversos abrigos e o escoamento de refugiados para outras cidades e Estados brasileiros, bem como o fornecimento de alimentação.

“Hoje, servimos mais de 30 mil refeições por dia”, afirmou.

Para ele, a crise naquele país representa uma instabilidade na América do Sul. “Há uma multidão de famélicos invadindo nossa fronteira, e justamente na parte mais remota e sem infraestrutura para recebê-los”, assinalou. “Temos de cuidar dos venezuelanos.

Por muitos anos, apoiamos o regime bolivariano que os conduziu a essa situação. Temos uma boa dose de responsabilidade nessa história”, adicionou o general, fazendo mea-culpa. Ressaltou ainda que, independentemente de quem apoiou o governo Chávez-Maduro, o fez na condição de autoridade constituída do Brasil.

Ações de segurança O general lembrou que, pela primeira vez, o governo federal trouxe para si responsabilidades de segurança pública que, antes, recaíam basicamente nos ombros das cidades e dos Estados.

A intervenção federal no Rio de Janeiro foi usada como vitrine por Etchegoyen. De acordo com ele, desde o início do processo, foram adquiridas 3,6 mil viaturas para a polícia local, mais de 24 mil coletes, 7 mil equipamentos de proteção individual e 1,1 milhão de munições. «

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Ampliar

Noite de alegria e emoção Homenagem ao idealizador do Ampliar Sergio Mauad, depoimento, atrações circenses e show de Tiago Abravanel marcaram o tradicional jantar beneficente Rosana Pinto

A

edição 2018 do jantar anual promovido pelo Ampliar, no dia 20 de setembro, foi marcada pela emoção. Homenagem, depoimentos e alegria deram o tom ao evento em benefício dos programas de formação profissional e educacional da instituição, fundada há 28 anos por Maria Helena e Sergio Mauad.

Em seu discurso de boas-vindas, o advogado Leonardo Tavares, presidente do Ampliar, falou sobre a importância do trabalho 42

para a profissionalização de jovens e adolescentes em situação de vulnerabilidade social e fez uma homenagem a Sergio Mauad, falecido em 17 de agosto.

Tavares destacou sua trajetória à frente do Secovi-SP, quando então foi idealizado o Ampliar.

“Um líder combativo e um grande amigo. O Sergio fará muita falta, pois ele não só auxiliava o Secovi-SP e o Ampliar.

Trabalhou bravamente pelo nosso País”, enalteceu o advogado, lembrando do papel de articulador que Mauad desempenhou ao longo dos anos, e de sua intensa presença no ambiente legislati-

vo, tendo contribuído com sugestões para a Constituinte na década de 1980 e em projetos de relevante importância para o País, como a Lei do Inquilinato, dentre outros.

Emocionado, o presidente do Ampliar citou uma frase do escritor brasileiro Gustavo Corção: “Precisamos abraçar-nos à virtude que não passa, à caridade, que é a única que vence a morte e que desconhece a separação entre o passado e o futuro. Por isso, a obra do Sergio jamais será esquecida.”

Resultado positivo Ao celebrar os bons resultados do Ampliar entre 2017 e 2018, Leonardo Tavares convidou o ex-aluno da ONG, Vítor Resende, para contar como conseguiu inRevista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

43

Ampliar

gressar na Universidade Federal de São Paulo.

“Eu sempre fui esforçado, mas, às vezes, só o esforço e a dedicação não são suficientes. Foi aí que procurei o Ampliar e decidi fazer o cursinho do Enem. Foi puxado e cansativo, todo sábado e, às vezes no domingo, mas o resultado veio. Entrei na universidade e estou cursando Ciências Atuariais.

Minha mãe explodiu de felicidade. E os meus amigos também. Se o Vitão conseguiu chegar a algum lugar, a gente também consegue”, disse, sorrindo, o estudante, reiterando o papel do programa social na vida dos jovens. “É muito importante o trabalho que o Ampliar faz e precisa continuar.”

Uma noite de alegria O tema circense inspirou cada detalhe do salão do Buffet França, na capital paulista, desde a

Trio do Circo Show recepcionou os convidados decoração até o cardápio, que teve pipoca e algodão doce. Os mais de 200 convidados, entre empresários, apoiadores e patrocinadores, foram recepcionados pelo trio do Circo Show: o mímico Manu Tensão, o malabarista Caio e o monociclista Danda.

Durante a noite, os convidados se divertiram nas mesas de

Ex-aluno do Ampliar falou do papel da ONG em sua vida

44

Blackjack, Poker e Roleta, fornecidas pela empresa Cassinera. A atração da noite foi o show de Tiago Abravanel, que encerrou o evento com grandes hits da música brasileira e internacional que integram o repertório do “Baile do Abrava”. “Espero te ajudado nesta causa. Contem sempre comigo para transformar a vida das pessoas com alegria, amor e trabalho”, disse Abravanel. “Só o amor pode transformar”, concluiu.

Sorteios de diárias em hotéis em Buenos Aires (Argentina) e outros brindes foram oferecidos pelos patrocinadores (Instituto Cyrela; Sobloco; Duarte Garcia; Serra Netto e Terra Advogados; Vila Velha e R. Yazbek), além dos apoiadores Secovi-SP; Cassinera; Buffet França; Santo Casamenteiro; Atlantica Hotels; Blue Tree Hotels; Wyndham Hotels & Resorts. « Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Tira-dúvidas

Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

O departamento Jurídico do Secovi-SP esclarece questões relacionadas a contrato de locação de imóveis e a respeito da convocação de empregados para trabalhar nas eleições, dentre outras.

1

O boleto condominial pode ser emitido em nome do locatário?

Considerando a inexistência de qualquer vínculo jurídico entre o condomínio e o locatário, não lhe tem sido reconhecida legitimidade para ter seu nome expresso no boleto de pagamento das despesas condominiais.

Tal conclusão decorre da própria natureza das relações jurídicas existentes. Como indica o jurista João Batista Lopes: “a relação de locação se rege pelas regras do direito comum, e não se confunde com a relação jurídica que se estabelece entre o condômino e o condomínio”.

O inquilino não possui nenhuma ligação direta com o condomínio. Sempre entre o condomínio e o inquilino se verificará a presença do condômino-locador. Aliás, o inquilino tem o dever de contribuir com o pagamento das despesas ordinárias e de respeitar os ditames da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, por força das disposições do contrato de locação, portanto, de natureza obrigacional (contratual) e não decorrente de direito real, de propriedade.

Por sua vez, o condômino-locador ou é proprietário ou possui direitos à aquisição da unidade autônoma, por força do que reza o artigo 1.334, § 2º, da Lei n° 10.406/2002, razão pela qual sua ligação é de direito real.

Tanto é assim que, se débitos surgirem da unidade autônoma objeto da locação, será acionado judicialmente o condômino-locador, e não o locatário. Aquele será o legitimado a constar no polo passivo, e não este.

2 O locatário que optou por trabalhar em outro município pode rescindir o contrato de locação antes do prazo previsto para seu término, sem efetuar o pagamento da multa?

A lei é taxativa no sentido de que a dispensa da multa somente ocorrerá quando a transferência decorrer por iniciativa do empregador. No caso, se o locatário optar por trocar de emprego, a multa contratual é devida.

Portanto, deverá ser cobrada a multa proporcional, conforme previsto no artigo 413 do Código Civil.

46

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Especial

Revista Secovi-SP

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Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

O empregador é obrigado a liberar os seus empregados para votarem nas eleições?

Sim. De acordo com o §1º, do artigo 14, da Constituição Federal, o

alistamento eleitoral e voto são obrigatórios para os maiores de 18 anos de idade. Para os maiores de 16 e menores de 18 anos de idade, analfabetos e maiores de 70 anos, o voto é facultativo. Importante destacar que, de acordo com o artigo 297 da Lei nº 4.737/1965, aquele que impedir ou embaraçar alguém ao exercício do sufrágio estará sujeito à pena de detenção até seis meses e pagamento de 60 a 100 dias-multa. Portanto, adotando os critérios de bom senso e de razoabilidade, empregador e empregados deverão combinar a melhor forma, para que todos possam exercer o direito de voto.

2 O empregado que for convocado pela Justiça Eleitoral para trabalhar nas eleições terá os dias não trabalhados descontados do seu salário?

Não. De acordo com o artigo 98 da Lei nº 9.504/1997, os eleitores convocados para auxiliar nas eleições, seja como presidente, mesário, secretário, na apuração etc., não poderão sofrer qualquer desconto nos seus salários durante o período que estiverem prestando os serviços eleitorais. Tais ausências ao trabalho também não serão computadas para a contagem do período de férias, conforme disposto no artigo 130 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), na garantia do repouso semanal remunerado, no cálculo do 13º salário, entre outros direitos.

3 Quantos dias de folga terá o empregado convocado pela Justiça Eleitoral para trabalhar nas eleições?

A legislação atualmente vigente (artigo 98 da Lei nº 9.504/1997) prevê que o empregado que trabalhou nas eleições será dispensado do trabalho pelo dobro do número de dias de convocação. Por exemplo, se o empregado foi convocado para trabalhar por 2 dias, ele terá direito a 4 dias de folga. A legislação não estabelece a forma como tais folgas serão gozadas, razão pela qual nos parece que empregado e empregador poderão combinar a melhor forma para que tais folgas sejam usufruídas.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 48

Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Indicadores

Fique por dentro dos números do mercado O departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP desenvolve periodicamente pesquisas, estudos, levantamentos e índices de condomínios, do mercado de imóveis novos e usados, e de loteamentos na capital, na Grande São Paulo e no interior do Estado. Confira.

Fonte: Secovi-SP

SETEMBRO DE 2018

Ações Locatícias e Condominiais - São Paulo

Mensal

Anual

12 Meses

SETEMBRO DE 2018

9M17

9M18

Variação

ICON

0,30%

2,74%

5,87%

Ações Locatícias

14.016

12.029

-14,2%

Pessoal/Encargo

0,00%

Tarifas

0,00%

0,27%

3,12%

Falta de Pagemento

12.411

10.808

-12,9%

5,23%

11,22%

Ordinária/Despejo

688

607

-11,8%

Manut. de Equipamentos Conservação e Limpeza

1,52%

8,30%

10,05%

Consignatórias

98

72

-26,5%

1,26%

8,58%

9,58%

Renovatórias

819

542

-33,8%

Diversos

1,52%

8,30%

10,05%

9.912

8.673

-12,5%

Ações Condominiais

Fonte: Secovi-SP e Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

Índice de Custos Condomíniais - RMSP

* Acumulado Janeiro a Agosto.

AGOSTO DE 2018

8M17

8M18

Variação

Lançamentos (unidades)

10.437

12.107

16,0%

Vendas (unidades)

10.991

16.124

Oferta (unidades)

19.630

16.692

AGOSTO DE 2018

Mensal

Anual

12 Meses

Total

0,60%

-0,61%

-1,55%

46,7%

1 dormitório

0,20%

-0,32%

-2,32%

-15,0%

2 dormitórios

0,10%

-0,75%

-1,55%

VSO 12 meses (%)

37,6

51,3

36,4%

3 dormitórios

2,40%

-0,51%

0,09%

VGV (R$ milhões)*

6.302

7.058

12,0%

IGP-M

0,70%

6,66%

8,89%

* Valor Globa Vendas ( atualizado pelo INCC-DI de agosto de 2018)

* Trata-se do comportamento dos preços praticados no fechamento de contrato de aluguel.

GRAPROHAB - Loteamentos

Pesquisa de Loteamentos do Estado São Paulo*

AGOSTO DE 2018 Projetos Protocolados Lotes Protocolados Projetos Aprovados Lotes Aprovados

8M17

8M18

Variação

MARÇO DE 2018

367

324

-11,7%

Loteamentos Lançados

97.968

93.238

-4,8%

Lotes Lançados

291

271

-6,9%

Lotes Vendidos

70.067

70.480

0,6%

VGL (R$ milhões)*

2T17

2T18

Variação

10

12

20,0%

4.041

5.575

38,0%

-

9.378

-

402

641

59,5%

* Valor Global Lançado (nominal)

50

Revista Secovi-SP

Fonte: Secovi-SP e FGV

Pesquisa de Valores de Locação - São Paulo

Fonte: Secovi-SP, Aelo e Brain

Fonte: Secovi-SP e Graprohab

Fonte: Secovi-SP e Embraesp

Pesquisa do Mercado Imobiliário - São Paulo

Revista Secovi-SP

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䔀一吀刀䔀 䔀䴀 䌀伀一吀䄀吀伀 䌀伀一伀匀䌀伀㨀 ⠀㄀㄀⤀ 㐀㄀㜀㜀ⴀ㔀㔀

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