Revista Secovi-SP - Edição 283 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 283 Ju nho 2 0 1 7 R$ 12,00

A revista do mercado imobiliário

LOTES NOS TEMPOS MODERNOS COMO AS MUDANÇAS DE ESTILO DE VIDA INFLUENCIARÃO OS LOTEADORES DAQUI A DOIS ANOS E O QUE A SUA EMPRESA DEVE FAZER AGORA!

NORMA DE DESEMPENHO MUDA O SETOR APÓS 4 ANOS STARTUPS E A REVOLUÇÃO DOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

EXCLUSIVO ENTREVISTA COM RICARDO SALLES, SECRETÁRIO ESTADUAL DO MEIO AMBIENTE

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Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Por um futuro promissor

desempenho do mercado imobiliário em maio surpreendeu, tanto em termos de comercialização quanto de lançamentos de imóveis novos residenciais, na capital paulista e também na Região Metropolitana de São Paulo. Os dados da pesquisa realizada mensalmente pelo Secovi-SP são um alento e refletem, sem dúvida, o aumento da confiança por parte dos empresários. Motivados pelos indicadores positivos da economia nos últimos meses, muitos decidiram lançar produtos imobiliários que tiveram bons resultados de vendas – o que demonstra que também os compradores, antes indecisos, sentiram-se confiantes para fechar negócios. É fato, no entanto, que ainda estamos longe de atingir a capacidade de produção e de comercialização de imóveis em volume que represente a efetiva e plena retomada do setor, e que seja suficiente para atender à crescente demanda por moradia. Os sinais de recuperação da economia continuam evidentes, possibilitando vislumbrar horizontes mais claros e promissores para os próximos meses. Entretanto, não se pode permitir que os obstáculos no campo da política travem novamente o ambiente econômico. Até porque, as medidas adotadas pela equipe econômica podem não incluir tudo o que gostaríamos, mas não podemos negar que têm sido eficazes. A história mostra que o Brasil é maior que qualquer crise. E não tem sido diferente ao longo dos Revista Secovi-SP

últimos meses. De acordo com o Banco Central, o País está menos vulnerável aos impactos de choques internos ou externos porque possui ‘amortecedores robustos’. As iniciativas já implementadas apresentaram resultados positivos, o que reforça a importância de que se continue no ‘caminho virtuoso’. Para que este cenário de retomada seja suficientemente capaz de fazer o País prosperar, é fundamental dar prosseguimento às demais reformas que aguardam aprovação no Congresso Nacional. A reforma da Previdência, que tramita na Câmara Federal, pode cessar uma dívida histórica e sua aprovação é indispensável para assegurar mais dignidade e mais justiça para todos os brasileiros. O mesmo vale para a modernização da legislação trabalhista, em debate no Senado, que proporciona maior segurança jurídica na relação de trabalho e cria um ambiente mais favorável à geração de empregos. Os avanços conquistados até aqui não podem simplesmente ser descartados, sob pena de nos vermos obrigados a recomeçar ou a retroceder – algo impensável diante do cenário econômico que se concretizou. Temos, sim, o dever patriótico de defender o Brasil, de agir com responsabilidade e consciência no presente para garantir um futuro mais sustentável econômica, social e politicamente. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Basilio Jafet, Caio Calfat, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Rita de Cássia Guimarães Bracale (Jurídico), Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

esponsável pelo surgimento formal e planejado de bairros e de cidades, a atividade de parcelamento do solo urbano é destaque na reportagem de capa. Traçamos um diagnóstico do setor

de loteamentos, incluindo dados do mercado, perfil do comprador e os principais desafios dos empreendedores. Trazemos ainda uma análise sobre os quatro anos em vigor da Norma de Desempenho, que criou um novo patamar de qualidade para as edificações, e contamos os que busca oxigenar o setor imobiliário com soluções inovadoras. Um dos cinco ‘cês’ do condomínio, o calote (inadimplência) ganha ampla abordagem nesta edição, com orientações d e especialistas para evitar problemas nas despesas condominiais e ações judiciais. Nossa entrevista exclusiva é com Ricardo Salles, que conta os desafios à frente da Secretaria de Meio Ambiente do Estado de São Paulo. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Índice

PARA ANUNCIAR

03 Carta do presidente

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira (11) 5591-1176 | revista@secovi.com.br Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

06 É bom saber

CONTATOS SECOVI-SP

PABX (11) 5591-1300, Disque Síndico (11) 5591-1234, Eventos (11) 5591-1279, PQE (11) 5591-1198/1250, Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284, Câmara de Mediação (11) 5591-1214

SECOVI NO INTERIOR

Bauru (14) 3227-2616, Campinas (19) 3252-8505, Grande ABC (11) 4121-5335, Jundiaí e Região (11) 4586-3535, Santos (13) 3321-3823, São José do Rio Preto (17) 3211-4699, Sorocaba (15) 3211-0730, Vale do Paraíba (12) 3942-9975 Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

09 Opinião

10 Capa 24 Inovação 32 Indicadores Nacionais 36 Entrevista

40 Condomínios 46 Tecnologia 50 Especial 52 Institucional

Registro nº 26.378

54 Tira-Dúvidas

Foto da capa: GP Associados

58 Dia a Dia

Revista Secovi-SP

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• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – MÓDULOS I E II Um dos mais antigos e concorridos da Universidade Secovi, o curso é oferecido em dois módulos. De maneira multidisciplinar, o Módulo I proporciona os conceitos básicos para o exercício da administração de condomínios a síndicos, subsíndicos, profissionais de administração imobiliária e condominial, de gestão de patrimônio imobiliário, de flats e shoppings, gestores prediais e demais interessados. Em sua 31ª Turma, acontece de 14/8 a 30/10/2017 (segundas e quartas-feiras), das 19 às 22 horas. O Módulo II capacita o profissional de administração e gestão condominial, predial ou imobiliária a exercer cargos gerenciais ou executivos, para atuar em diversas áreas da empresa, de empreendimento ou condomínio. Destina-se a gerentes, supervisores, diretores, executivos, gerentes prediais, gestores e administradores de condomínios, flats, hotéis, shopping e patrimônio. O interessado teve ter sido aprovado no Módulo I ou comprovar dois anos de experiência na área e responder questionário fornecido pela Universidade Secovi até o dia 4/8. A 17ª Turma terá aulas de 15/8 a 26/10/2017 (terças e quintas-feiras), das 19 às 22 horas.

Local: Universidade Secovi (Avenida Brigadeiro Luiz Antonio, 2.344 – 9º andar – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1304 a 1308

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Ă&#x2030; bom saber

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É bom saber

Atualização e networking na agenda do setor

irando a Página é o mote da 13ª edição da Convenção Secovi, o grande fórum de debates da indústria imobiliária, que acontece de 26 a 29 de agosto, na capital paulista. Em pauta, temas como a recuperação econômica, com palestra do economista Marcos Lisboa; e o impacto de novas tecnologias no mercado de imóveis, com apresentação de Fábio Gandour, cientista-chefe da IBM, e Ricardo Guerra, diretor de tecnologia do Itaú-Unibanco.

Marja Elsinga, da Delft University of Technology, e Luis Lima, da Confederação da Construção e do Imobiliário da Língua Portuguesa (Cimlop), debatem como as mudanças tecnológicas afetam as políticas habitacionais no mundo. Os vice-presidentes do Secovi-SP das áreas de habitação econômica, hotelaria, intermediação imobiliária, incorporação e locação comentam recentes indicadores do setor e diretores regionais traçam um panorama do mercado no interior do Esta-

BIM: metodologia potencializa vantagens

Secovi-SP sediou em junho o workshop Implementação do BIM (Building Information Modeling), que foi a sexta edição de roadshow promovido pela CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), por meio da Comat (Comissão de Materiais, Tecnologia, Qualidade e Produtividade). O objetivo é democratizar o conhecimento sobre o tema e oferecer subsídio à implementação da metodologia nas 8

empresas da construção. “O BIM é de suma importância para o mercado imobiliário e é papel da nossa entidade, em parceria com outras, promover encontros como esse, cujo objetivo é disseminar, incentivar e debater tecnologias que já estão à disposição, para que, unidos, possamos construir melhorias para o nosso setor”, afirmou Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, ressaltando a urgência do tema para o Brasil, em vista da adoção

do. No campo jurídico, Marcelo Terra, do Conselho Jurídico do Secovi-SP, fala sobre distratos. Síndicos e administradoras de condomínios terão a oportunidade de conhecer detalhes sobre modernização de edificações e de esclarecer dúvidas jurídicas. Profissionais do setor de loteamentos discutem questões relacionadas a concessionárias de serviços públicos, registros imobiliários, cartórios, aprovações e licenças ambientais. Visitas técnicas e o Fórum Urbanístico integram a programação. Encerrando o evento, o historiador Leandro Karnal faz provocações sobre o que, afinal, as pessoas querem. Mais informações em www.convencaosecovi.com.br.

mais avançada em outros países. Para Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade da entidade, o BIM é um caminho irreversível. “O uso é uma realidade absoluta no mercado e a questão, agora, é de que forma vamos trabalhar. Além de permitir melhoria na qualidade dos projetos, do levantamento das quantidades, da gestão do planejamento físico, das facilities do pós-obra, o BIM potencializa uma série de vantagens”, afirmou, destacando ainda um maior nível de colaboração entre projetistas e construtoras na utilização da metodologia. “Sem essa integração, não conseguiremos os resultados pretendidos.” Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Em busca do porteiro perdido

uarita do prédio deve ficar bem localizada”. “Porteiro deve estar presente e alerta”. “Zelar pela segurança deve ser a principal tarefa do porteiro”. Além destas, poderíamos enumerar muitas outras sentenças com o mesmo mote: o porteiro é peça-chave na segurança do condomínio. A guarita sempre foi motivo de estudo em busca de uma localização privilegiada, com visão para os acessos do prédio. E uma das premissas é a perfeita visão do funcionário para o entorno e a dificuldade de ele ser visto por quem está de fora. Alguma coisa mudou desde quando esses estudos foram feitos? Certamente, nada mudou, exceto num ponto: o porteiro de carne e osso, responsável central pela segurança do prédio, pode desaparecer aos poucos, ou completamente, com o passar do tempo. Ele tem um poderoso substituto, muito mais barato: o porteiro eletrônico. Quem poderá julgar se este novo “funcionário” merece confiança para conquistar o cargo? Quem poderá julgar é a própria comunidade do prédio. A população de faixa etária mais jovem não verá nenhum problema. A população mais idosa, depois de fazer a conta da economia resultante da troca, vai aceitar ou recusar o desafio: o porteiro eletrônico não pode ser chamado pelo nome e muito menos transformar-se em nosso alter ego. Os condôminos, a partir de uma certa faixa etária, terão de interagir com a máquina e entender suas

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nuances. Se não conseguirem, serão alijados do processo ou conseguirão apenas “atrapalhar”. A tecnologia passou modernamente a ser nossa mania. Temos observado isso nos ônibus, no metrô e nas ruas. Não estamos mais olhando o pôr do sol e outras maravilhas. Estamos olhando para a telinha e estamos felizes. Essa nova terapia conspira contra o porteiro que pode ser chamado pelo nome em favor do seu colega digital. A questão da segurança do condomínio está em jogo. O porteiro virtual, como toda máquina, é vulnerável. Tanto quanto acontece ao porteiro real, alguém poderá enganá-lo. Esse delito continua – ou poderá ocorrer – sempre que a segurança eletrônica vier a ocupar o lugar da mão humana. Há de ser, então, uma decisão em assembleia do prédio, entre pessoas em reuniões presenciais, não digitais. O problema é que haverá também uma boa economia de custos. Além disso, gostamos de tecnologia. A avalanche tecnológica em curso é devastadora. Alguém disse que, quando surge um novo DNA nas pessoas, uma nova tecnologia também aparece. Se assim for, não vai haver nenhuma força tectônica que impeça a contratação do porteiro eletrônico. Todavia, a economia terá de procurar novos cargos para esse tipo de desempregado, substituído pela máquina. Esse processo já vem ocorrendo em muitos setores, não é apenas um problema dos condomínios. Ainda bem. « 9

Foto: GP Associados

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Loteamento é bem de raiz O homem sempre buscou a segurança de um pedaço de terra, onde pudesse criar raízes e construir suas histórias. O que promove isso é o loteamento, atividade econômica das mais antigas e importantes, mas também das mais desafiadoras e menos compreendidas Shirley Valentin

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terra sempre ocupou lugar de destaque na história da humanidade.

Foi protagonista na formação de pequenos povoados, vilarejos e cidades. A disputa por territórios

resultou em guerras mundiais, civis e revoluções. Da sua divisão, nasceram os continentes da Revista Secovi-SP

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seja essa a profissão mais antiga do mundo!

Terra dividida

África, América, Antártida, Ásia, Europa e Oceania. É da terra que brotam os alimentos que mantêm vivos os homens e animais e a sensação de pertencimento a este mundo. E mesmo sendo o planeta composto por mais de 70% de água, é chamado Terra. No decorrer do desenvolvimento mundial, foram criados regramentos legais para garantir a posse da terra, seu parcelamento e sua edificação. E é no processo formal de preparação e divisão em lotes para a venda que entra o desenvolvedor imobiliário, o loRevista Secovi-SP

teador. No Brasil, essa atividade econômica é desempenhada por “fortes”. Afinal, como classificar empresários que usam recursos financeiros próprios e assumem os altos riscos de transformar terra bruta em espaços urbanos totalmente preparados para futuras edificações? Inevitável perguntar: por que, então, eles insistem em trabalhar com parcelamento do solo? Simplesmente porque, sem essa atividade, as cidades, como nós as conhecemos, e os bairros, principalmente, não existiriam. Talvez,

“O brasileiro tem, por raiz, o desejo de posse da terra, e o loteamento traduz e atende exatamente essa vontade, que é ancestral”, explica Marcus Araujo, presidente e fundador da Datastore, empresa que há 22 anos atua no mercado imobiliário com a realização de pesquisas de demanda. Por essas e outras, a atividade de desenvolvimento urbano deve ser estimulada, contar com legislações adequadas e claras, livres de burocracia, e ter investimento financeiro. Nesse último aspecto, a Caixa Econômica Federal está prestes a lançar uma linha de financiamento à produção de lotes urbanizados. A novidade foi anunciada em 10 de abril deste ano, por seu vice-presidente de Habitação, Nelson de Souza, durante evento promovido pelo Secovi-SP. Assim, o período da “espera sem fim” dá lugar a um novo e positivo sentimento de reversão de expectativa de negócios. “Essa demanda é muito antiga e virou até motivo de brincadeira. O amigo e presidente da entidade Flavio Amary diz que éramos crianças e os nossos pais já trabalhavam para criar linhas adequadas de financiamento às obras de infraestrutura de loteamentos”, conta Caio Portugal, 11

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os empresários poderão alavancar a produção. Taxas de juros e prazos de pagamentos mais adequados auxiliarão no desenvolvimento da oferta de lotes. No entanto, a maior vantagem disso tudo talvez seja a chance de nosso segmento ganhar a devida visibilidade e, quem sabe, propiciar o financiamentos aos compradores de lote; além de permitir a oferta de produtos para famílias de um a quatro salários mínimos de renda bruta, coisa que, atualmente, não conseguimos fazer no Estado de São Paulo”, observa Portugal.

Ritmo imperfeito Mesmo diante do golpe de uma das mais fortes e duradouras crises, o setor não apresentou, em 2016, um desempenho tão ruim. No ano passado, foram protocolados 741 projetos (644

loteamentos e 85 condomínios) para análise no Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo). Apesar de o resultado ser 7% inferior aos projetos protocolados para análise em 2015, a quantidade de lotes foi praticamente a mesma: 186,4 mil em 2016, ante os 186,2 mil do ano anterior. Com 14 projetos de loteamentos e 7.902 lotes previstos, São José do Rio Preto foi o município com maior número de lotes protocolados no Estado de São Paulo em 2016. Vieram, em seguida, Cotia, com 10 projetos e 5.358 lotes previstos; Campinas, com 8 projetos e 4.490 lotes; Mogi-Mirim, com 14 projetos e 3.979 lotes; e Limeira, com 10 projetos e 3.529 lotes previstos. Dez cidades concentraram 22% do volume total de protocolos do ano passado (veja tabela).

Fonte: GRAPROHAB

vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, também presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano). Porém, desta vez, não se trata de mais uma promessa. Após o anúncio do executivo da Caixa, foi criado um grupo de trabalho com representantes do Sindicato da Habitação, da Aelo e da equipe técnica da vice-presidência de Habitação do banco. “Infelizmente, não podemos antecipar nada, mas o desenho de uma possível linha de crédito está bem avançado”, afirma Portugal, em tom de mistério. Diante de um cenário de recuperação econômica, mas ainda de necessidade de criar empregos e gerar riquezas, a nova modalidade da Caixa será muito bem-vinda. “Com a possibilidade de acesso a linhas específicas,

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Oferta razoável Em 2016, foram aprovados 460 projetos de loteamentos, 14% a menos que as aprovações de 2015 (537 novos projetos). Estima-se que serão ofertados 133,2 mil lotes. Conforme publicado no Anuário do Mercado Imobiliário 2016, elaborado pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, de 2010 a 2016, o Graprohab aprovou 3.258 projetos de loteamentos, que correspondem a 917,9 mil lotes previstos no Estado de São Paulo, ou a média de 465 projetos e 131,1 mil lotes por ano. A cidade de Ribeirão Preto liderou o ranking de aprovações no ano passado, com 9.023 lotes distribuídos em 6 projetos. O segundo município com mais aprovações foi São José do Rio Preto, com 5.855 lotes previstos em 8 projetos, seguido de Araraquara, com 3.063 lotes em 8 projetos; Mogi-Mirim, com 3.015

lotes em 6 projetos; e Votuporanga, com 2.980 lotes previstos em 5 projetos. No ano passado, 10 municípios concentraram 26% dos lotes aprovados em todo o Estado, com 57 projetos e um total de 35,2 mil lotes.

Nova demanda A população brasileira já não é mais a mesma. Os diferentes arranjos familiares e a maior presença da mulher no mercado de trabalho, inclusive em cargos de liderança e de destaque, mudaram as relações de consumo, assim como os interesses. Conforme apurado pela Datastore, atualmente, as mulheres casam entre os 32 e 34 anos, e os homens entre 36 e 38 anos. Essa mudança de comportamento retarda a maternidade e hoje é comum ver pais grisalhos, acima dos 40 anos, com filhos pequenos do primeiro casamento. A adolescência, por sua vez, estende-se até os 24 anos, e a juventude começa aos 25, para terminar aos 32 anos. “Com isso, a demanda demora a ser formada. E o público jovem vai chegar aos estandes de vendas daqui a quatro ou cinco anos. Se é que haverá estande de vendas”, diz Marcus Araujo, presidente da empresa de pesquisa. No Estado de São Paulo, ain-

da de acordo com a Datastore, as famílias são formadas por 3,4 pessoas, ou seja, 2 adultos e uma criança, com a probabilidade de 40% dos casais terem o segundo filho. No Estado do Piauí, no Nordeste do País, esse número passa para 4,1 pessoas por família, onde 4 representam 2 adultos e duas crianças, e o 1 significa que 10% das famílias poderão ter o terceiro filho. Já na região Sul, as famílias são compostas por 2,9 membros, número correspondente a 2 adultos e à expectativa de que 90% dos casais não terão filhos. “Esse comportamento tem levado os empreendedores a produzirem lotes menores”, ressalta Araujo.

Portugal: “Loteador deve perseverar e se manter atuante neste mercado, essencial para o desenvolvimento econômico e social” 14

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Mudança de hábito Outros aspectos interessantes sobre a demanda devem ser conhecidos e observados pelos loteadores no momento de desenvolver novos projetos. Estatísticas do Registro Civil de 2015, do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), divulgadas no final de 2016, apontam 5.614 uniões legais entre pessoas do mesmo sexo – aumento de 15,7% ante os números de 2014 –, enquanto os casamentos entre pessoas de sexos opostos somaram 1.131.707 – total 2,7% superior ao registrado no mesmo período. As uniões homoafetivas concentram-se no Sudeste, com 3.007 casamentos, seguido pelo Nordeste, com 1.047. O Sul aparece com 857 uniões, CentroRevista Secovi-SP

-Oeste com 403 e Norte com 230. De acordo com o presidente da Datastore, dos compradores de lotes nos últimos 24 meses, 90% disseram ter smartphones. Desse percentual, 98% afirmaram usar o WhatsApp como principal meio de comunicação. De 30% a 40% têm smart TV e 75% usam internet mobile. Nos grandes centros urbanos, de 30% a 35% consomem a programação da TV aberta, número que sobe para 60% nas cidades do interior. TV por assinatura é usada por 30% dos entrevistados, com a ressalva de que muitos migraram para a Netflix, que tem custo baixo e não expõe os usuários às propagandas comerciais e às interrupções de programação. Somente 15% afirmaram procurar empreendimentos imobiliários em jornais impressos e 25%

informam-se por emissoras de rádio FM. “A internet quase pôs uma pá de cal nos meios convencionais de vender imóvel”, ressalta Araujo, completando que o WhatsApp é um veículo de venda, mas ainda confuso para se extrair todo o seu potencial. "Por mais incrível que possa parecer,a distribuição de folhetos em faróis ainda dá resultado", diz ele. Para justificar a afirmação, ele conta que uma empresa encomendou uma pesquisa para saber em quantas ruas e avenidas determinado público passava durante o dia. O resultado mostrou que quase a totalidade dos entrevistados, das mais variadas rendas, disse circular entre 3 e 5 avenidas, até duas vezes ao dia. Mas, segundo o dirigente, antes de sair distribuindo propaganda do empreendimento, é 15

Foto: GP Associados

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Foto: Divulgação

Araujo: “Mercado foi submetido a grandes mudanças e a maior delas foi a transformação do estilo de vida”

importante saber o que determina a legislação municipal sobre o assunto. Na capital paulista, o regramento consta da Lei Cidade Limpa (Lei nº 14.223/2006).

Novo produto Houve um tempo em que era comum vender lotes de 600 m2. Hoje, empreendimentos desse tamanho são considerados sítios, explica Araújo. “Agora, a média de um lote de alto padrão é de 420 m2.” Ele esclarece que chegou o momento das “entredemandas”, uma nova classificação do comprador, que considera a escala de tamanho das unidades nos loteamentos. Por esse conceito, lotes de 420 m2 são destinados ao público de alto padrão; os de 320 m2 para o de médio padrão; e as unidades de 200 m2 são os econômicos. Para Roberto Avante, diretor de

Desenvolvimento da Fernández Mera Negócios Imobiliários, o tamanho do lote depende muito da localização do empreendimento, do valor da terra e da capacidade de geração de riqueza do município em que está o terreno. Ele diz que em aproximadamente 90% dos projetos de loteamentos localizados nas macrometrópoles – cidades abrangidas pela macroárea de até 100 quilômetros de distância da capital paulista –, as unidades têm entre 125 m2 e 200 m2. “É onde a matéria-prima é mais cara”, ressalta. Avante cita dois exemplos. O primeiro é o projeto de condomínio horizontal Terra Nobre Granja Viana, da Godoi Construtora, com mil lotes de 125 m2, na cidade de Cotia, a 32 quilômetros da Capital. Nesse empreendimento, a empresa assume os custos da escritura definitiva do morador, que ganha o projeto de construção da casa modelo de 109 m2. O outro também é um projeto de condomínio horizontal, o Vale Verde Residencial, da PH Empreendimentos Imobiliários, em Mogi Guaçu, que fica a 167 quilômetros do município de São Paulo, com 214 unidades, que variam de 300 m2 a 537,69 m2 de tamanho de lote.

Existe algum culpado? O encolhimento do tamanho dos lotes deve-se a uma série de fatores, de acordo com Araujo, da Datastore. O mais significativo para ele é o aumento do número de mulheres no mercado de trabalho a partir do ano 2000, e a vantagem de elas terem melhor formação que os homens. Dados de 2009 da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios), do IBGE, mostram que 16,4% das brasileiras têm entre 8 e 10 anos de estudo, e 34,9% delas mais de 11 anos de estudo. Entre os homens, 16,6% estudaram entre 8 e 10 anos e 31% por 11 anos ou mais. Essa constatação só reafirma o que já foi dito: ao investir na carreira profissional, as mulheres adiaram os projetos de se casar e ter filhos, e as famílias

Avante: “Empresários têm de lançar seus projetos acreditando que o Brasil caminha a passos mais firmes” 16

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diminuíram de tamanho. Outro aspecto interessante apontado por Araujo é a influência da vida digital no encolhimento dos lotes. A grande contradição apontada por ele é o estimulo à individualidade. É comum, hoje em dia, pessoas de um mesmo grupo, inclusive o familiar, conversarem por WhatsApp estando no mesmo espaço físico. E é justamente essa desintegração que torna desnecessário o aumento de tamanho das áreas internas de convivência coletiva em uma casa. Os três últimos anos de crise econômica completam a grade de motivos elencados pelo especialista. “O mercado foi submetido a grandes mudanças, e a maior delas, sem dúvida, foi a transformação do estilo de vida.” A junção de fatores apresentados por Avante e Araujo leva a concluir que o sucesso de um empreendimento imobiliário está intimamente ligado ao atendimento da demanda. “Antes, lotes abertos eram de padrão econômico. Porém, já existe uma pequena parcela de pessoas testando viver sem grandes aparatos de segurança em lotes abertos de alto padrão. É o resgate da construção das cidades, da atuação da Cia City”, opina Araujo.

Além do horizonte Para este ano, o setor de loteamentos aguarda a firme retomada da macroeconomia, com geração de empregos. De toda forma, os 18

empreendedores estão trabalhando, ainda que lentamente, alicerçados na queda constante da taxa de juros (Selic) e no controle da inflação. “As pesquisas qualitativas que medem o desejo da aquisição de imóveis apontam para a melhora de humor da demanda”, avalia Portugal. “Percebemos que muitas empresas associadas ao Secovi-SP e à Aelo vêm dando sequência aos processos de aprovação de empreendimentos e algumas já estão lançando, mesmo que em um ritmo mais lento que o desejável. No mesmo período do ano passado, não havia qualquer sinalização desse tipo de comportamento”, compara o dirigente das duas entidades. Ainda que haja um certo desconforto político no País, a economia está blindada e o Ministério da Fazenda mantém a firmeza de seus propósitos. Entretanto, a aprovação no Congresso Nacional das reformas trabalhista e previdenciária permanece no campo das expectativas. “Ambas poderão melhorar o ambiente produtivo. Com certeza, serão os alicerces para a recuperação econômica e, em especial, para a geração de empregos, componente fundamental para a saúde do mercado imobiliário”, enfatiza Portugal. Não bastassem as interferências dos problemas conjunturais, não são poucos os gargalos na área de loteamentos. A desburocratização de processos legais de aprovação de empreen-

dimentos a fim de torná-los mais céleres e transparentes é tema recorrente na pauta de trabalho dos dirigentes. “Atuamos para que os licenciamentos ambientais tenham regras e processos claros e objetivos, principalmente junto ao Iphan [Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional], à Secretaria de Estado do Meio Ambiente de São Paulo, às concessionárias de saneamento básico e ao Congresso Nacional – nesse caso específico para tratar da nova Lei Geral de Licenciamento Ambiental”, enumera.

De volta para o futuro Mais do que resolver entraves pontuais, os empreendedores imobiliários têm de desenvolver planejamento de longo prazo. Essa capacidade de antecipar tendências tem de ser cada vez mais profissional e menos intuitiva. Nas análises, devem ser inseridas as mudanças culturais e a ampliação da expectativa de vida dos brasileiros. Homens e mulheres de 50 anos são totalmente diferentes do que eram no tempo dos nossos avós. “Esse público pratica esportes, preza a qualidade de vida e o conforto, que serão a tendência em breve”, arrisca Araujo, da Datastore. Ele explica que a cada cinco anos surge um novo consumidor, porque cria-se um novo ciclo imobiliário, que carrega Revista Secovi-SP

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Antes

Valorizam o patrimônio.

Antes

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Depois Después

Revista Secovi-SP

Foto: GP Associados

Capa

consigo a mudança de expectativa. Araujo adianta que a sua empresa está captando os sinais de futuro no mercado imobiliário por meio de pesquisa em andamento junto a dois grupos de jovens com faixa etária de 15 a 19 anos e de 20 a 24 anos, que vivem na cidade de São Paulo, em outros municípios do interior do Estado, no Rio de Janeiro, Recife, Goiânia, Curitiba e Manaus. O objetivo do estudo, que está em fase de conclusão, é compreender o pensamento desses potenciais compradores de imóveis daqui a 10 anos. A consolidação das marcas regionais de pequenos loteadores como controladores do mercado se dará dentro de 2 anos, de acordo com o especialista. “Acabou o tempo em que três ou quatro grandes empresas controlavam esse segmento”, afirma, citando 20

como exemplo o empreendimento Parque dos Maracatus, em Nazaré do Norte, no Estado de Pernambuco, que tem 1.500 lotes e é fruto da ideia de um empresário local, dono de uma fábrica de telhas vermelhas, que resolveu lotear uma de suas fazendas. Os primeiros 300 lotes foram vendidos durante a maior manifestação cultural da região, a festa do Maracatu. Outra aposta de Araujo são os loteamentos mais próximos das grandes cidades, localizados até 500 metros da área urbana. “Normalmente, os consumidores queriam morar a 1,5 quilômetro de distância da cidade. Essa lógica se inverteu, porque agora querem ficar próximos da riqueza, segurança e comodidade oferecida nos centros.” “Seja qual for a tendência, o essencial é o loteador ter per-

severança, trabalhar com parcimônia e se manter atuante neste mercado, fundamental para o desenvolvimento econômico e social”, conclui Caio Portugal. Manter um olho no peixe e outro no gato é basicamente a dica de Roberto Avante, da Fernandez Mera. “Há demanda, sem dúvida. E os empresários têm de manter a atenção na retomada do crescimento econômico, na solução das pendências que virão com as reformas, na redução dos juros e no controle da inflação, mas também lançar seus projetos acreditando que o Brasil caminha a passos mais firmes. Inclusive, já percebo um sorriso mais largo nas pessoas”, afirma, com otimismo. Diante dos relatos e constatações, o leitor consegue entender a razão de a atividade de loteador ser destinada "aos fortes"? « Revista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

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Não é relação de consumo Assim como as empresas de incorporação imobiliária, as loteadoras amargaram as consequências da rescisão unilateral do contrato de promessa de compra e venda, os chamados distratos. Porém, de maneira diferente. Caio Portugal explica que a restrição dos bancos em financiar os compradores de lotes leva as empresas de loteamento a carregar as dívidas desses compradores em suas carteiras de recebíveis. A responsabilidade de ser “agente financeiro”, papel totalmente diverso de sua atividade-fim, faz com que a relação da empresa com o cliente seja de longo prazo. Portugal diz, ainda, que o volume de distratos não chega a ser tão expressivo como o dos incorporadores, mas que a falta de conhecimento da atividade de parcelamento do solo causa tanto ou mais problemas que a rescisão contratual. “A jurisprudência não entende o funcionamento do setor e, infelizmente, ainda o trata sob uma ótica de relação de consumo que não reflete a dinâmica e o paradigma dessa atividade”, ressalta o dirigente. Ele esclarece que a aquisição de um imóvel, em especial de um lote urbanizado, não deve e não pode ser tratada como relação de consumo. Fosse assim, o contrato de compra e venda, que é irrevogável e irretratável, seria uma opção de compra e venda.

Estímulo à ilegalidade A fim de encontrar uma forma justa e racional de solucionar essa questão, o setor de desenvolvimento urbano contratou parecer econômico da Consultoria Tendências. O documento demonstra a necessidade de regulamentar as rescisões, principalmente diante da possibilidade de o desequilíbrio causado pelo distrato gerar a redução drástica da oferta de lotes urbanizados, em especial da parcela voltada às classes mais econômicas. “Como consequência, haverá o aumento da clandestinidade, da irregularidade e da ilegalidade na produção de lotes

Revista Secovi-SP

Capa

urbanizados”, adianta Portugal. Seria a substituição de áreas regulares produzidas por empresas que recolhem impostos e tributos e são submetidas a uma infinidade de regramentos e exigências por ocupações e urbanizações irregulares. “Já vimos no passado o que aconteceu nas margens das represas Guarapiranga e Billings. Os prejuízos causados serão eternos e para toda a sociedade.” Portugal explica objetivamente a proposta do setor: estabelecer o uso de equação adequada à resolução de contratos, criada a partir do tripé de equilíbrio econômico-financeiro, aplicação de regra específica para o setor de produção de lotes urbanizados e regulamentação da fruição física pela indisponibilidade do lote vendido. “Essa construção envolve os poderes Legislativo, Executivo e Judiciário. Queremos demonstrar a importância do nosso setor dentro da indústria imobiliária. Os loteamentos produzem infraestrutura urbana em larga escala e espaços ambientalmente sustentáveis. Vamos apresentar uma proposta de regulamentação e construir o entendimento necessário para que ela prevaleça em meio às demais”, ressalta. Em que pese a necessidade de encontrar a solução dentro do rigor da lei para o problema de distratos, alguns cuidados durante o processo de venda de lotes devem ser adotados pelos empresários do setor. Entre as recomendações importantes, Marcus Araujo diz que a primeira é não ter pressa de vender. Quanto mais rápida a compra de uma unidade, maior a chance de ter sido feita por impulso e, passada a euforia momentânea, o comprador voltar atrás no negócio. “Entre vender em uma hora ou em uma semana, vale mais demorar um pouquinho e ganhar na qualidade do comprador. O latino gosta da euforia de vender, mas esse comportamento pode gerar uma carteira sujeita a distratos.” Outra dica é tentar identificar o investidor simples do profissional. O primeiro compra um único produto imobiliário para investimento, mas cria grandes expectativas, pois, geralmente, deixa todo o seu dinheiro no negócio. Ele se frustra rapidamente se há demora no retorno. O profissional, por sua vez, compra o lote na largada, ou seja, no lançamento, e deixa o bem quieto até a sua conclusão e valorização.

Revista Secovi-SP

Inovação

Foto: iStock

Renovação é palavra de ordem Grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP abre espaço para debater o futuro do mercado e lança o MoviMente, iniciativa que busca soluções inovadoras para revolucionar os negócios

ideradas por jovens empreendedores engajados e atentos às mudanças tecnológicas e, acima de tudo, praticantes de um estilo de vida que privilegia experiência, compartilhamento, praticidade e desapego, as startups chegam ao mercado imobiliário promovendo uma onda de novidades capaz de fazer o setor repensar desde os tradicionais modelos de negócios e captação de recursos até a oferta de serviços e ocupação de imóveis. “A inovação veio para ficar, trazendo uma profunda mudança de comportamento, de hábitos e no jeito de consumir”, afirma a advogada Carolina Rafaela Ferreira, coordenadora do Secovi 24

NE, grupo de Novos Empreendedores da entidade. Dentro do NE surgiu o grupo de estudos de Inovação, liderado por Marcia Taques, empresária e coordenadora-adjunta dos Novos Empreendedores. “O propósito é solucionar os nossos problemas. Mapeamos tudo o que existe de novidade, tecnologias, ideias, produtos, operação e como o setor deve se adaptar”, explica. Desse trabalho, iniciado no segundo semestre de 2016, veio a iniciativa batizada de MoviMente, que, em um mês, recebeu 75 inscrições de startups com projetos e soluções inovadores para o mercado imobiliário. Os projetos serão avaliados por

Catarina Anderáos

grandes agentes do mercado e os cinco melhores farão um pitch ou seja, uma breve apresentação de sua proposta na Convenção Secovi, em agosto, e terão mentoria com experts do setor. “É uma iniciativa para oxigenar o setor”, afirma Marcia Taques. Segundo ela, há hoje um distanciamento dos associados desse novo mundo de startups e o MoviMente funcionará como uma ponte que vai trazê-las para dentro do mercado, além de promover sinergia entre os dois lados. “A maioria das startups precisa de orientação e contatos. E as nossas empresas, por outro lado, precisam aprender esse novo jeito de pensar. É uma reRevista Secovi-SP

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Revista Secovi-SP

Inovação

Carolina: “Inovação veio para ficar, trazendo uma profunda mudança de comportamento, de hábitos e no jeito de consumir”

lação ganha-ganha. Vamos criar um ecossistema pró-inovação, para que todo o setor possa beber dessa fonte.” Para Carolina Ferreira, a exemplo do que grandes empresas têm feito internamente, o Secovi-SP está proporcionando aos seus associados, dos pequenos aos grandes, contato com a inovação sem qualquer custo. “Com acesso às informações, o empresário poderá se adaptar à nova realidade, se desenvolver e reinventar o seu negócio.”

O desafio de inovar De sua experiência e do convívio diário com startups, como coordenador da incubadora e aceleradora Empreenda 360°, do Grupo Educacional Impacta, Mario Aguilar aponta a renovação como um dos fatores mais importantes, seguido do conceito de compartilhamento. “Um dos movimentos mais interessantes que 26

ocorrem com as startups é a união dos integrantes em prol de um único objetivo. Profissionais com expertises distintas agrupam-se para compartilhar suas experiências, suas habilidades, suas mentes, para que possam desenvolver algo diferente do convencional. Isso faz bem a qualquer setor e, com toda certeza, vai agregar muito ao mercado imobiliário”, afirma Aguilar, que é um ativo integrante do grupo de Inovação do Secovi NE. “Com renovação, teremos, tranquilamente, inovação. O destaque virá das novidades que essas startups trarão como um novo gás para o setor.” Ele cita exemplos de empresas que mudaram a forma de fazer negócios radicalmente em alguns segmentos, como Netflix na locação de filmes, Booking na reserva de hotéis e OLX com classificados. “Essas mudanças ocorreram devido às novas demandas, de novos usuários, da transformação do perfil dos consumidores. Esta transformação

é fruto da migração da cultura de posse, de gerações que sempre idealizaram adquirir veículo, imóvel e construir carreira, para uma cultura de experiências, do jovem que quer compartilhar, não se incomoda de ser um nômade e anseia pelo conhecimento.” Assim como apontado por Marcia Taques, para Aguilar, o principal entrave para as startups é a carência de mentoria. “Muitas daquelas que propõem mudanças não têm em sua composição profissionais com grande experiência do mercado imobiliário.” Aí entra o MoviMente, que, para ele, representa o início de um fomento, uma vitrine dupla: startups entendendo que o mercado imobiliário está se abrindo para a inovação, e o setor, por outro lado, dispondo a ouvir e a testar novas ideias, que “casem” com suas necessidades e suas “dores”. “O MoviMente é o primeiro passo para que, nos próximos anos, tenhamos um ecossistema

Marcia: “É uma relação ganha-ganha. Vamos criar um ecossistema pró-inovação, para que todo o setor possa beber dessa fonte” Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

Inovação

Aguilar: “Mudanças ocorreram devido às novas demandas, de novos usuários, da transformação do perfil dos consumidores”

de inovação sólido e estruturado, envolvendo o setor por completo – associados, área acadêmica, novas empresas de tecnologia – e tendo o Secovi-SP como maestro desta arquitetura”, opina.

Comodidade e praticidade Carro lavado, com pneus calibrados, sem sair da garagem. Aulas de yoga, idiomas, jardinagem e até recreação infantil dentro do condomínio. Sim, esses serviços já estão disponíveis para empreendimentos residenciais na cidade de São Paulo, sem aumento da cota condominial, graças à proposta de duas startups: CarGuru e FazAki. Com apenas 27 anos, Bruno Pelikan acumula diploma em Direito e pós-graduação em Economia, pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), e em Empreendedorismo/Inovação, pela prestigiada Universidade de Stanford, localizada no Vale do Silício, berço da tecnologia e inovação. E já tem 28

o seu próprio negócio: a startup CarGuru, que leva serviços e comodidade a condôminos quando o assunto é carro. Quem consegue, hoje, lavar e cuidar do carro? “Ninguém quer perder tempo indo a um lava-rápido ou a uma oficina mecânica, ficar esperando e ter de voltar. Com a CarGuru, o condômino escolhe um plano de assinatura de lavagem e cuidados, e mantém o carro limpo e em ordem por um dos nossos especialistas o guru, do nome da empresa”, explica o jovem empreendedor. Depois de feita a assinatura, o cliente agenda dia e horário e acompanha o serviço, que é executado sem tirar o carro do lugar, sem usar água ou energia do prédio. Fundada há um ano e meio, a startup está presente em mais de 700 condomínios, vem apresentando crescimento mensal de 40% e já recebeu dois aportes de fundos de investimento. O time é formado por 15 pessoas e dispõe de uma estrutura de prestação de

serviços com mais de 100 profissionais qualificados. Pelikan avalia positivamente a experiência com o mercado imobiliário até o momento. “Estamos inovando e levando serviços ao setor, especialmente de administração condominial, cujo foco está na gestão e não nesse tipo de oferta e conveniência aos condôminos”, comenta. Barreiras existem, sim. Ele chegou a conversar com síndicos e a participar de assembleias em condomínios para apresentar seus serviços. “O novo assusta um pouco. Estamos falando de um dos mercados mais tradicionais, que há pouco tempo começou a ouvir falar em startups e tecnologia. Problemas novos exigem soluções novas, por isso a importância do diálogo com o setor para construirmos juntos coisas novas.”

Conectando interesses Da quantidade de áreas comuns ociosas em condomínios,

Pelikan: “O novo assusta. Estamos falando de um dos mercados mais tradicionais, que há pouco tempo ouviu falar em startups” Revista Secovi-SP

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Inovação

como piscinas, academias e salões de festas, surgiu a ideia da FazAki, fundada por José Corral, engenheiro civil (EESC-USP), com MBA em Finanças pela FGV e cursos complementares de empreendedorismo e gestão em Babson (EUA) e Politecnico di Torino (Itália). “A proposta é conectar pessoas com interesses e horários em comum para fazer atividades ou aulas em pequenos grupos,

rateando o custo do profissional e utilizando os espaços do próprio condomínio”, relata Corral, de 31 anos, oriundo do mercado imobiliário. Seu último trabalho foi como responsável pela área de Novos Negócios da Best Center, braço da São Carlos S/A. Resumindo, a FazAki é um site que funciona como uma plataforma de "compra coletiva" de serviços ou aulas, sem qualquer custo ao condomínio. A pessoa contrata a aula de interesse pelo site, podendo ser em planos individuais, em dupla ou em grupo, e a própria plataforma oferece um meio de divulgação para o condomínio. Havendo outras pessoas interessadas, podem se inscrever e "entrar" na turma para

fazer as aulas em grupo. “Potencializa-se a vida em condomínio, aumentando a gama de serviços com bons profissionais, comodidade e preço abaixo do mercado. E podem ser oferecidos ali, uma vez que o residencial com serviços tem sido uma tendência muito crescente”, complementa. Lançada em fevereiro deste ano, a startup disponibiliza seis modalidades de serviços, com mais de 50 opções de atividades ministradas por mais de 300 profissionais parceiros selecionados, e está em operação em sete condomínios. Depois de consolidada na Grande São Paulo, vislumbra expandir para demais praças, assim como a CarGuru, que já iniciou atendimento em outras cidades. «

Serviço CarGuru: www.carguruclub.com (11) 4200-8008 FazAki: www.fazaki.com.br (11) 99429-1085 Secovi-SP: secovi.com.br/movimente 30

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Corral: “Proposta é conectar pessoas com interesses e horários em comum, para fazer atividades ou aulas em pequenos grupos”

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Indicadores Nacionais

Informações estratégicas para o mercado Estudo liderado pelo Secovi-SP na Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC disponibiliza dados nacionais do setor, essenciais para auxiliar na tomada de decisão dos empreendedores

sísmica jornada do mercado imobiliário de 2016, impactada pelo ambiente macroeconômico e pela esquálida variação negativa de 3,6% do PIB (Produto Interno Bruto), levou as incorporadoras de todo o País a adotarem uma estratégia para enfrentar a crise: priorizar o escoamento dos estoques e lançar menos unidades ao longo do

ano. No período, houve uma diferença de 18,2% entre os números de apartamentos lançados vendidos. Em dados absolutos, isso significa 13 mil unidades escoadas a mais em relação às que foram colocadas no mercado. A constatação está na publicação Indicadores Imobiliários Nacionais, trabalho desenvolvido pela Comissão da Indústria

Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/ CBIC), presidida por Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP e idealizador do estudo. Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação, liderou o projeto. Integram o diagnóstico 14 cidades de todo o Brasil, algumas

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Leandro Vieira

Sustentabilidade

Revista Secovi-SP

Indicadores Nacionais

com suas regiões metropolitanas – caso de São Paulo, Fortaleza, Goiânia, João Pessoa, Maceió e Recife (Tabela nº 2). “Em quase todos os municípios pesquisados, com exceção das regiões metropolitanas de São Paulo e de João Pessoa, houve mais vendas do que lançamentos, com grande queda do estoque. Em alguns casos, esse movimento foi bem significativo”, diz Petrucci. A diferença entre lançamentos e vendas foi marcante na cidade de Curitiba (2.201 unidades lançadas e 4.390 vendidas, representando 2.189 unidades a menos no mercado). Na sequência e nessa mesma toada vem a Região Metropolitana do Rio de Janeiro, com uma diferença de 2.011 34

unidades entre lançamentos e vendas. Nas regiões metropolitanas de São Paulo e de João Pessoa, no entanto, foram contabilizados mais lançamentos do que vendas. Na RMSP, incluíram-se 1.580 unidades no mercado; na RMJP, 953. Os indicadores confirmam nacionalmente o que em São Paulo já era respaldado pela Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP: imóveis de 2 dormitórios são o carro-chefe em vendas e em lançamentos. Das 59.386 unidades lançadas em 2016, 38.704 (65,2%) corresponderam a essa tipologia; e, das 72.617 comercializadas, 44.059 (60,7%) foram de 2 dormitórios. Em termos de preço, entre as regiões pesquisadas a área priva-

tiva foi de R$ 5.888/m². O maior preço médio é do Distrito Federal, de R$ 8.256, seguido pelas regiões metropolitanas de São Paulo (R$ 7.718) e de Belo Horizonte (R$ 7.635). No extremo oposto, aparecem com os menores preços médios por metro quadrado a Região Metropolitana de João Pessoa (R$ 3.615), Maranhão (R$ 4.221) e o município de Maceió (R$ 4.353). Lançando um olhar panorâmico sobre os números, nota-se crescimento mais forte dos lançamentos no terceiro trimestre de 2016, período no qual foram lançadas 35,3% das unidades ofertadas em todo o ano. “Isso, provavelmente, já demonstra uma leve retomada da confiança das empresas”, assinala Flávio Revista Secovi-SP

Indicadores Nacionais

Informações estratégicas Um dos grandes gargalos do mercado imobiliário sempre foi a falta de indicadores em âmbito nacional, que servissem de base para que as empresas saibam onde estão e onde querem chegar. Felizmente, essa fenda começa a ser preenchida. “A par-

Revista Secovi-SP

tir de agora, teremos, de várias regiões brasileiras, números de lançamentos e de vendas, desempenho por tipologia, velocidade de vendas, VGV (Valor Global de Vendas), entre outras informações que podem ser decisivas na tomada de decisão das empresas”, diz Celso Petrucci. A semente desse trabalho foi plantada na Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC, cuja presidência é ocupada pelo Secovi-SP. Nos últimos três anos, período em que foi gestado e concebido o projeto, o comando esteve sob a batuta de Flávio Prando. No próximo triênio, a cadeira de presidente será ocupada por Petrucci. “Há alguns anos que nós, da CII, em nossas reuniões, realizamos uma rodada de mercado para entendermos o que está acontecendo no mercado imobi-

liário das cidades e regiões abrangidas pelas pesquisas realizadas pelos Sinduscons, pelas Ademis e pelo Secovi-SP”, conta Petrucci. “Como os dados pesquisados não são padronizados, pois cada entidade possui uma metodologia de pesquisa própria, em 2015 iniciamos um trabalho de equalização desses dados, com a contratação de uma consultoria.” Para Flávio Prando, os Indicadores Nacionais são um marco para o mercado. “Esta publicação representa um momento importante para nós, do setor produtivo, por entendermos que informações qualificadas, captadas de forma isenta e transparente, nos auxiliarão nos debates de temas importantes com a sociedade e com o governo federal na formulação de políticas públicas. Além disso, as empresas passam a ter subsídios na hora de tomar decisão.” Os interessados em conhecer o trabalho podem acessá-lo na íntegra no endereço eletrônico https://goo.gl/pNu8ZK. «

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Prando. No tocante às vendas, mantiveram-se pequenas variações trimestre a trimestre, com absorção ao longo de todo ano em virtude de grandes campanhas feitas pelas empresas. “Considerando a fase de obra, há cerca de 25% de unidades prontas não vendidas, enquanto apartamentos com até 6 meses do lançamento correspondem a 18,9% da oferta final. Os lançamentos já chegam ao mercado consoantes com os ajustes necessários aos novos tempos. Alguns deles, mesmo assim, conseguem um bom desempenho em velocidade de vendas. Mas ainda temos um passivo considerável de unidades prontas, que geram custos financeiros pesados às empresas. Por isso mesmo, a venda desse estoque é prioridade para os empresários”, adiciona Prando.

Entrevista

Gestão moderna e responsável Ricardo Salles vem imprimindo um modelo diferenciado na condução da Secretaria de Meio Ambiente do Estado de São Paulo, equilibrando agilidade nos processos com o necessário respeito à legislação Maria do Carmo Gregório

P 36

restes a completar um ano à frente da Secretaria do Meio Ambiente do Esta-

do de São Paulo, Ricardo Salles tem como prioridade promover o desenvolvimento sustentável

‘com inegociável’ cumprimento da lei ambiental. Determinado a simplificar e desburocratizar Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Entrevista

procedimentos, o advogado com especialização em administração de empresas almeja ainda implementar ‘rapidamente’ técnicas modernas de gestão e de informática na Pasta. Entre os exemplos dessa determinação em destravar processos, vale citar medida relativa à aplicação da Instrução Normativa 1/2015 do Iphan (Instituto de Patrimônio Histórico Nacional), que obriga empreendimentos a avaliação arqueológica preventiva. Salles atuou para que fosse liberada de emissão das Licenças Prévia e de Instalação (LP e LI), uma vez que a IN vinculou a parecer do Iphan a aprovação de loteamentos pela Cetesb e pelo Graprohab (Grupo de Análise de Aprovação de Projetos Habitacionais no Estado de São Paulo). Em entrevista exclusiva à Revista Secovi, o secretário fala sobre os desafios da Pasta, as iniciativas voltadas à gestão ambiental no Estado de São Paulo, a parceria com o setor privado, bem como o necessário equilíbrio entre desenvolvimento urbano e preservação ambiental. Confira.

Como a secretaria vem atuando para o aprimoramento normativo e técnico do sistema ambiental paulista? Vimos revendo as resoluções e normas técnicas, para tornar o Revista Secovi-SP

atendimento da sociedade menos burocrático e mais rápido, concentrando os esforços nos Programas Nascentes, Lixão Zero e Papel Zero, sempre buscando a simplificação e a desburocratização.

Como vê a atuação da indústria imobiliária na recuperação ambiental de áreas contaminadas? Fundamental. A indústria imobiliária aporta os recursos privados indispensáveis para a solução desse grave problema, que atinge não só a propriedade privada, mas toda a sociedade. Com essa entrada de capital privado na descontaminação, fica afastado o risco de embargo indefinido da área, algo que não é do interesse de ninguém.

Uma das maiores dificuldades da atividade de parcelamento do solo no licenciamento ambiental são as divergências de avaliação entre as agências ambientais da Cetesb. Como homogeneizar a aplicação objetiva da legislação ambiental no licenciamento desses empreendimentos? Sempre que essas divergências nos são apontadas, solicitamos que a Cetesb uniformize o enten-

dimento por meio de norma interna ou editamos resolução.

Recentemente, o senhor contribuiu para que a aplicação da IN 001/2015 do Iphan não impedisse a emissão de Licenças Prévia e de Instalação (LP/ LI). Entretanto, a emissão de Licença de Operação (LO) ficará condicionada à avaliação conclusiva do órgão federal. A secretaria pode ajudar a construir uma sistemática para superar esse entrave, já que o Iphan não consegue dar vazão à enorme demanda? Infelizmente, o Iphan produziu uma norma inaplicável em todo o território nacional. Nós, dentro da nossa competência, aplicamos a norma sem prejudicar o setor produtivo. Também podemos trabalhar em parceria com a iniciativa privada no relacionamento intergovernamental.

De que maneira a secretaria tem atuado na simplificação normativa da SMA/Cetesb? Além do trabalho de simplificação do marco regulatório, já mencionado, queremos que as licenças, em sua maioria, sejam autodeclaratórias e eletrônicas, dentro do Programa Papel Zero. 37

Entrevista

verificação das imagens e acompanhamento das invasões. Mas essa fiscalização é de competência direta do município, com o qual trabalhamos em estreita e produtiva parceria.

Como conciliar desenvolvimento urbano e preservação ambiental?

Quais são as prioridades da gestão do sistema ambiental do governo de São Paulo? Em primeiro lugar, o estrito cumprimento da lei ambiental, com respeito à propriedade privada e garantindo a segurança jurídica. Também buscamos simplificação e desburocratização.

Qual sua opinião sobre a Lei Geral do Licenciamento Ambiental, em discussão no Congresso Nacional e que poderá instituir formalmente por um único instrumento legal os procedimentos do licenciamento ambiental? Estamos acompanhando esse processo legislativo de perto e vimos apontando, pela Abema (Associação Brasileira de Enti38

dades Estaduais de Meio Ambiente), eventuais conflitos entre as normas gerais propostas e as particularidades da gestão ambiental e do licenciamento no Estado de São Paulo, que já são muito avançados e consolidados. A Cetesb, órgão responsável pelo licenciamento, foi fundada em 1968 e é referência mundial. Também entendemos que a norma federal precisa seguir no sentido de simplificação e desburocratização. Para isso, ainda falta alguma discussão entre o setor público e a iniciativa privada.

Quais as ações da SMA implementadas para barrar as ocupações irregulares nas áreas de mananciais? Adquirimos um sistema de monitoramento por satélite, com

A urbanização pode gerar problemas, e o licenciamento está aí para equacioná-los. Mas a urbanização também traz soluções excelentes. É muito mais racional, eficiente e barato, por exemplo, tratar adequadamente o lixo e o esgoto de uma região urbanizada com planejamento, do que em região com população dispersa ou ocupada irregularmente. Com estrito cumprimento da lei ambiental e um bom processo de licenciamento, preservação e desenvolvimento andam juntos, sem problemas.

Recentemente, a SMA lançou o aplicativo "Denúncia Ambiente". Qual o objetivo e as vantagens deste serviço? O objetivo é acelerar o acionamento da fiscalização ambiental pela sociedade com essa ferramenta gratuita, simples e intuitiva, sem nenhuma burocracia. O aplicativo virou sucesso instantâneo. « Revista Secovi-SP

Entrevista

Revista Secovi-SP

Condomínios

Com as contas em dia Morar em condomínio exige disciplina. Quando o morador começa a atrasar o pagamento da cota condominial, acaba prejudicando aqueles que pagam em dia

volume de consumidores com contas em atraso e registrados em cadastros de inadimplentes caiu no mês de maio deste ano. De acordo com dados apurados pelo SPC Brasil (Serviço de Proteção ao Crédito) e pela CNDL (Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas), houve uma ligeira queda de 0,50% em maio de 2017, comparado com o mesmo mês do ano passado. Nos condomínios da cidade 40

de São Paulo, o número de ações por falta de pagamento da taxa mensal tem oscilado nos últimos meses, conforme aponta levantamento efetuado pelo Secovi-SP junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Em maio de 2016, foram ajuizados somente 109 processos. O volume saltou para 550 casos em novembro do mesmo ano e atingiu 1.425 ações em maio último. “Com a crise econômica, a ina-

Rosana Pinto

dimplência pode ser um problema no condomínio. Se em tempos normais o condômino nem sempre prioriza o pagamento da taxa condominial, resta saber como ele vai reagir diante do dinheiro escasso, com ou sem crise”, afirma Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, que espera que o pagamento do boleto de condomínio seja prioridade. Revista Secovi-SP

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“Morar em condomínio exige disciplina. Quando o morador começa a atrasar o pagamento da cota condominial, acaba prejudicando os demais, que pagam em dia. As administradoras – pelo menos as mais bem estruturadas – contam com departamento de cobrança eficiente e podem ser rápidas nessa cobrança aos inadimplentes.”

Foto: iStock

Atraso ou inadimplência? Alexandre Santana, síndico de um condomínio residencial no Butantã (zona Oeste da capital

paulista), diz que é importante entender o tipo de inadimplência. Segundo ele, há os que se esquecem, esporadicamente, de pagar um único boleto; aqueles que têm um problema específico (desemprego, por exemplo); os que não pagam por um mês ou dois e depois acertam o débito; e os chamados devedores contumazes, que possuem condições, mas não pagam o boleto. “Até 30 dias após o vencimento, considero como atraso. Depois, inadimplência”, afirma, acrescentando que, nos últimos meses, o atraso de curto prazo aumentou bastante. De seis, passou para dez

inadimplentes. “Felizmente, a maioria paga no mês seguinte ou depois de dois meses.” Para Gebara, o pagamento em atraso, ainda que dentro do mês de vencimento, traz problemas para os síndicos, que ficam sem dinheiro em caixa para fazer frente às despesas do prédio. “Água, energia elétrica, mão de obra e encargos respondem por até 80% das despesas gerais do condomínio. Se a inadimplência passar de 20%, parte das despesas poderá não ser paga”. No condomínio de Santana, a inadimplência está em torno de 10%, índice considerado admi-

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Condomínios

Gebara: “Inadimplente precisa reconhecer o problema que cria quando deixa que os demais condôminos paguem as contas por ele”

tos, salientando que, desde que assumiu, há três anos, não houve necessidade de usar o fundo de reserva, um instrumento que o condomínio pode acionar para lidar com despesas imprevistas. nistrável na avaliação de Gebara. Eles concordam que o síndico deve ficar atento à inadimplência, principalmente em período de crise. “O condomínio é reflexo da economia como um todo, e a instabilidade pode refletir internamente e agravar o problema.” A maioria das contas do condomínio (salários, INSS, FGTS dos funcionários, consumo de água, gás e energia) costuma vencer até a primeira quinzena do mês. “Como o condomínio nada mais é do que o rateio de despesas, a fim de não atrasar os pagamentos obrigatórios, a saída para muitos prédios tem sido reservar no orçamento um valor extra para bancar a falta de recursos ocasionada pela inadimplência", destaca o vice-presidente. Santana, por sua vez, adiciona que os custos do prédio são al-

Cobrança Hubert Gebara diz que, no dia seguinte ao vencimento, o morador que não pagou o condomínio já pode ser considerado inadimplente e deve pagar multa de 2%, mais os juros estabelecidos pela Convenção do Condomínio. Se o valor não for quitado, cabe ao síndico tentar uma negociação para receber amigavelmente. “Eu parto do princípio de que ninguém quer ficar inadimplente. Todos querem pagar suas contas. Mas, sabemos que as pessoas aproveitam a multa (2%) baixa e acabam priorizando o pagamento de outras contas”, admite o síndico Santana. “Temos seis unidades que sempre pagam com atraso. Em geral, antes dos

noventa dias acabam pagando sem que seja necessária uma medida mais drástica”, afirma. No quarto mês, conta o síndico, o condomínio aciona a administradora, que providencia o envio de uma carta de notificação ao inadimplente, avisando sobre a possibilidade de protesto do boleto. “Não chegamos a protestar nem entrar com ação na Justiça”, admite o síndico, que não descarta tais possibilidades, caso seja necessário. “A administradora não tem interesse em brigar ou punir ninguém. Deve estar pronta para acordos que levem ao cumprimento das obrigações dos condôminos. Ela é preposta do síndico e suas decisões dependem da palavra deste”, pontua Gebara, que aconselha a cobrar logo no primeiro atraso, antes que a dívida aumente e a pessoa não consiga mais pagar. A orientação do vice-presidente é dividir o valor em parcelas que caibam no bolso do devedor.

Bushatsky: “Esgotadas as tentativas de negociação amigável, o condomínio poderá protestar o título ou ingressar com ação na Justiça” 42

Revista Secovi-SP

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Sobre este aspecto, o advogado Jaques Bushatsky, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP e sócio da Advocacia Bushatsky, defende que, se o parcelamento for a única saída, é mais seguro aprovar em assembleia. Esta, aliás, é também a prática adotada pelo síndico Alexandre Santana. Esgotadas as tentativas de negociação amigável, o condomínio poderá protestar o título ou ingressar com uma ação na Justiça, indica Bushatsky, destacando o novo Código de Processo Civil, em vigor há pouco mais de um ano e que tem por objetivo tornar a cobrança nos condomínios mais rápida e ágil. “Mas isso ainda não aconteceu. Precisaríamos de outras opções, além da lei, como, por exemplo, mais funcionários e melhor infraestrutura do Judiciário”, sugere o advogado. Ele admite melhoria em algumas partes do processo judicial, dentre as quais a determinação do juiz, no primeiro despacho, de citação postal, citação eletrônica, parcelamento da dívida, nomeação de bens para penhora por parte do executado, avaliação dos bens e determinação da data da hasta pública. Outra novidade do CPC, lembra o advogado, é a obrigatoriedade de realização de uma audiência de conciliação, com o objetivo de eliminar a judicialização do conflito. Porém, esse método alternativo emperra na falta de estrutura do Judiciário. “Não temos conciliadores para atender 44

Santana: “É necessário ficar em permanente estado de alerta; toda vez que a inadimplência aumenta, acende a luz vermelha”

à demanda. Para se ter uma ideia, tem audiência marcada para daqui a quatro meses, tempo demais sob a ótica dos que pagam normalmente e sustentam o inadimplente”, informa. “Em resumo, temos uma ótima lei e excelentes juízes, mas falta estrutura. Ou seja, temos dois times excepcionais, mas não há campo para jogar”, compara Bushatsky. Para Gebara, o novo CPC agilizou o processo, mas não resolveu a questão. “O inadimplente precisa reconhecer o problema que cria quando deixa que os demais condôminos paguem as contas por ele. Sem esse pagamento, as finanças do condomínio podem entrar em colapso”, adverte.

Sempre alerta O síndico Santana diz que é necessário bom senso e ficar em permanente estado de alerta. “Temos feito muitas reformas no condomínio e precisamos ter um fluxo de reserva para continuar os investimentos”, conta. “Toda vez que a inadimplência aumenta, acende a luz vermelha.” O drama não está na combinação dos quatro ‘cês’ (cano, cachorro, carro e criança), mas sim na presença do quinto, o calote,

que atinge muitos condomínios. Por isso, Bushatsky defende mais agilidade para solucionar esta questão. “Com o tempo, tudo fica mais grave e ignorar essa urgência é ofender enorme parcela da sociedade, ou seja, a dos bons pagadores”, dispara. Neste sentido, os especialistas recomendam um trabalho preventivo. Entre as medidas, estão o envio antecipado dos boletos mensais e a transparência na prestação de contas. “É obrigação da administradora acompanhar a inadimplência e a posição financeira, repassando as informações para o síndico.” Gebara reforça a importância de síndicos e administradoras ficarem sempre atentos. “Se o caixa não estiver equilibrado, fica difícil manter o conceito moderno de moradia, característica deste tipo de empreendimento. Condomínios com níveis baixos de inadimplência têm valor comercial agregado, maior longevidade e sustentabilidade”, resume. « Revista Secovi-SP

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DE 26 A 29 DE AGOSTO #CONVENÇÃOSECOVI2017

Fábio Gandour

Revista Secovi-SP

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Tecnologia

Um divisor de águas A NBR 15575 (Norma de Desempenho), que normatiza toda a cadeia produtiva do setor, completa 4 anos em vigor criando um novo patamar de qualidade para os empreendimentos imobiliários

ivisor de águas no processo de concepção e desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Instrumento técnico para embasar decisões judiciais em processos envolvendo defeitos e danos nas unidades. E até “antídoto” contra propaganda enganosa na hora da venda. Essas são algumas das definições que dimensionam a importância, para toda a cadeia produtiva da construção civil, da NBR 15575 – Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que completa, em julho, quatro anos em vigor. 46

Embora as normas técnicas existam desde a década de 1940, a NBR 15575 veio assegurar a garantia de desempenho para que os empreendimentos imobiliários atendam às necessidades humanas em suas mais variadas faces, do conforto à segurança, passando ainda pela habitabilidade, durabilidade e adequação ambiental. Para isso, estabelece as responsabilidades de cada ator nesse processo, incluindo projetistas, fornecedores de materiais, construtores, incorporadores e os próprios usuários. “A NBR 15575 traduz a necessidade humana em requisitos téc-

Erica Celestini

nicos”, resume Carlos Alberto de Moraes Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP e diretor presidente da Construtora Tarjab, que participou de todo o processo de elaboração da norma, integrando a comissão de estrutura da ABNT sobre o tema. Segundo ele, a norma marcou ainda duas situações inéditas no setor. “Pela primeira vez, no Brasil, há uma regulamentação técnica que exige níveis mínimos de desempenho para vários sistemas, em relação a vida útil, estanqueidade, segurança contra incêndio e outros requisitos técnicos. Como o desempenho deRevista Secovi-SP

Tecnologia

pende do projeto, dos materiais, da execução e de manutenção corretiva e preventiva após a conclusão da obra, todos os agentes envolvidos na concepção de um empreendimento, incluindo seus usuários, são sócios do desempenho que depende de todos para ser obtido ao longo de uma vida útil definida em projeto.”

Imagem: iStock

Avanços técnicos Os engenheiros Ercio Thomaz, pesquisador do Laboratório de Componentes e Sistemas Construtivos do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas), e Maria Angelica Covelo Silva, sócia fundadora da NGI Consultoria e Desenvolvimento Ltda., também participaram do processo de elaboração da NBR 15575 e destacam os principais avanços trazidos ao setor pela normatização. Segundo Thomaz, a demanda inicial por desempenho surgiu no final da década de 1970, quando o antigo BNH (Banco Nacional da Habitação) solicitou estudo ao IPT com o objetivo de elevar o padrão de qualidade das então denominadas “casas populares”, envolvendo aspectos de segurança, conforto e durabilidade. “Com o amadurecimento do conceito de desempenho junto ao meio técnico e com o aumento das exigências da sociedade brasileira, até em decorrência do advento do Código de Defesa do Consumidor, foi instalada pela ABNT, por iniciativa da Caixa EconômiRevista Secovi-SP

ca Federal, no início da década de 2000, a Comissão de Estudos de cujos trabalhos resultou a norma NBR 15575”, lembra. Thomas destaca, dentre os pontos positivos trazidos pela norma, solicitações mecânicas de ocupação decorrentes da utilização das edificações residenciais, como esforços de manobra de esquadrias; resistência a impactos acidentais de paredes, portas e tubulações aparentes; resistência a cargas suspensas de paredes e pilares; além de padrões mínimo, intermediário e superior de desempenho térmico e acústico; segurança no uso e ocupação, e diversos critérios relativos à segurança contra incêndios. Mas, provavelmente, o ponto mais importante tenha sido a inclusão dos critérios de durabilidade, além do estabelecimento da VUP (Vida Útil de Projeto), para diferentes elementos da construção habitacional. “Afinal, a habitação é tida pelo homem como o seu bem durável mais importante. Mas, até o dia 19 de julho de 2013, data de publicação da NBR 15575, não havia nenhum dispositivo legal ou norma técnica brasileira que estipulasse a durabilidade mínima de uma porta ou janela, da estrutura, das instalações prediais, enfim, da unidade habitacional como um todo”, ressalta. Já Maria Angelica afirma que o principal avanço trazido pela norma foi a possibilidade de se definir com precisão o que é realmente a qualidade de uma edi-

ficação residencial, com foco em seu comportamento em relação às necessidades dos usuários e com base técnica consistente. “Antes da norma, a qualidade para o usuário era tratada como qualidade dos acabamentos, localização, número de itens de lazer etc. Sem dúvida, eles trazem qualidade, mas estão longe de ser atributos adequados para qualificar o produto imobiliário residencial”, afirma. Ainda segundo ela, do ponto de vista técnico, os aspectos mais importantes da norma são requisitos que não estavam na prática geral de projetar e construir, como segurança no uso e na operação, desempenho térmico, desempenho acústico e durabilidade/vida útil.

Padrão de qualidade Entre as construtoras, a Norma de Desempenho veio para elevar a qualidade dos empreendimentos lançados no mercado. Embora já existissem normas a serem cumpridas, elas foram reunidas na NBR 15575, o que também trouxe alterações no desenvolvimento dos projetos. “É um marco na construção, no sentido de subir o patamar de qualidade do setor da construção civil. E agrega para o consumidor, pois assegura um imóvel com mais qualidade, segurança e conforto”, destaca Carlos Borges. Na Construtora Tarjab, 100% dos empreendimentos lançados 47

Tecnologia

Borges: “É um marco na construção, pois assegura um imóvel com mais qualidade, segurança e conforto”

Britez: “Como a adequação à norma foi um processo evolutivo, não houve impacto significativo em mudança de valor”

Foto: Divulgação

a partir de 2013 estão adequados à NBR 15575. “É uma mudança significativa na forma de conceber os projetos, especialmente quanto a materiais e tecnologias para atender o desempenho de vida útil. Temos de exigir, do fornecedor de material, tecnologia, ensaios, laudos e documentação, para poder comprovar o cumprimento das normas”, detalha. O mesmo acontece na Tecnisa. Segundo Fábio Villas Bôas, diretor executivo técnico de Engenharia da construtora, a empresa é totalmente aderente à norma desde 2013. “São cerca de 10 mil unidades, todas com isolamento acústico e acessibilidade, dentre outros itens. Quando se normatiza, significa que está executando o projeto da melhor forma possível”, destaca. Outro exemplo de empresa aderente à norma é a Cyrela. “Todos os empreendimentos aprovados a partir da entrada da norma estão projetados para atender aos seus requisitos. Obviamente, é uma

norma complexa e há um processo de evolução. Desde o período de estudo e implementação, a Cyrela sempre buscou alternativas para melhorar a eficiência da construção”, afirma Alexandre Britez, gerente de Qualidade da construtora. Com a NBR, disse ele, foi possível viabilizar mudanças de procedimentos, mas como consequência da alteração do projeto. “Por exemplo, para piso com placas cerâmicas, utilizávamos a norma específica de placa cerâmica para avaliação de escorregamento. Com a introdução da norma, foi estabelecido um requisito para avaliação de pisos de qualquer material”, detalha. Outro aspecto bastante atingido foi o desempenho acústico, conforme explica o gerente. “Este tema impacta principalmente nas obras. No caso de pisos, para a Cyrela, isso permitiu que alguns empreendimentos já fossem entregues com o acabamento final em piso laminado nos dormitórios, por exemplo”, acrescenta.

A adequação à norma, tanto no caso da Tecnisa quanto da Cyrela, não trouxe grande impacto financeiro aos projetos. “Antes, era como uma receita de bolo. As normas mostravam como fazer. Já a Norma de Desempenho não impõe como se faz, mas exige resultados. Quem já cumpria as normas, teve variação de custo pouco significativa. No nosso caso, a maior foi nos empreendimentos de baixa renda, mas ficou em torno de 2,5%. Nos demais, foi bem menor”, compara Vilas Bôas. “Como foi um processo evolutivo, não houve um impacto significativo em mudança de valor. Veio a agregar valor ao produto. Foi possível viabilizar dentro do modelo de cada produto”, completa Britez. Ainda assim, as construtoras aderentes à NBR 15575 acabam sofrendo com a concorrência de quem não atende às regras de desempenho. Principalmente porque, para o consumidor, o preço do metro quadrado é o fa-

Revista Secovi-SP

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tor que mais influência na hora da compra, fato agravado pela falta de conhecimento específico para observar o cumprimento de aspectos técnicos. “A norma serve para separar as empresas competentes das que não são. As empresas corretas cumprem as normas porque acreditam em fazer direito, e sofrem com a concorrência predatória de quem não o faz. O problema é que o consumidor procura mais pelo preço e não pela diferença técnica. E só vai perceber lá na frente, quando houver algum problema. Há empreendimentos que, em cinco anos, já estão totalmente deteriorados. E as pessoas vão pagar o financiamento por 30 anos”, ressalta o diretor executivo da Tecnisa. Nesses casos, Borges define a NBR 15575 como instrumento jurídico. “Se o consumidor compra um apartamento e acha que o desempenho está ruim, pode comparar com os parâmetros das normas. Se o caso for parar no Judiciário,

Thomaz: “Vida Útil e critérios de durabilidade para diferentes elementos da construção habitacional são destaques da norma”

também há parâmetros técnicos para a decisão”, completa. É também nesse sentido que Thomaz compara a Norma de Desempenho a um “antídoto contra a propaganda enganosa”. “Informações genéricas ou eminentemente subjetivas, como 'venha morar no apartamento mais silencioso do Brasil'; 'melhor relação custo/benefício do bairro'; 'acabamentos com qualidade superior',e outros jargões passam a contar com a possibilidade ou necessidade de comprovação”, destaca.

Maior adesão Embora esteja há quatro anos em vigor, a adesão à norma ainda acontece de forma gradativa no mercado. “Diante do universo do setor da construção civil no Brasil, ainda é muito baixo o percentual de empresas que efetivamente a estão atendendo. Há muito desconhecimento e muitas empresas e profissionais que não levaram a sério a tarefa de verdadeiramente

Foto: Divulgação

Villas Bôas: “A adequação aos critérios da norma de desempenho não trouxe grande impacto financeiro aos projetos” Revista Secovi-SP

implantá-la. Ainda não se traduziu em uma mudança de práticas de projeto e de vendas, mostrando desempenho, de fato, ao consumidor”, analisa Maria Angelica. Borges aponta algumas medidas para ampliar sua adoção e também tornar a medida mais “popular” entre os consumidores. “A Caixa Econômica Federal, que financia 70% de todos os empreendimentos no País, já exige o cumprimento da norma. Mas o ideal seria fazer uma auditoria nos projetos e ampliar a avaliação. Já quanto ao consumidor, treinamos nossos corretores para, na hora da venda, explicar a importância das normas e as diferenças em relação aos outros empreendimentos. Em nossos estandes, mostramos até como funciona a janela antirruído”, destaca. Já Villas Bôas defende outro indutor: os síndicos, que têm conhecimento, por serem do ramo, para comprovar o cumprimento das normas na hora de receber os prédios. « 49

Especial

A página do mercado... ... e as páginas da vida de quem não desiste. Mote da Convenção Secovi deste ano se confunde com a história de superação do maestro João Carlos Martins

irando a página” é o tema da Convenção Secovi deste ano. O principal fórum de debates da indústria imobiliária ocorre dias 26, 28 e 29 de agosto, na sede da entidade, e enfocará o atual cenário, as perspectivas e tendências para o mercado. A inspiração para o tema nasceu das demonstrações – ainda que singelas – de recuperação da economia, depois de sucessivos reveses em campos como inflação, desemprego, juros, confiança, investimentos, entre outros. Com a melhora desses indicadores, os empresários do setor acreditam que o pior pode estar 50

ficando para trás. Os mais de um milhão de trabalhadores desempregados da indústria da construção, os crescentes distratos, a redução no volume de vendas e de lançamentos, o abalo da confiança, entre outros, são pontos de uma página que, espera-se, logo estará virada.

Falando em superação Na edição de 2015 da Convenção Secovi, a abertura social ficou a cargo do maestro João Carlos Martins e da orquestra Bachiana Filarmônica do Sesi (Serviço Social da Indústria). Ao

Leandro Vieira

piano, instrumento que domina desde a mais tenra idade, o maestro executou peças como o 2º movimento do 5º Concerto para Piano e Orquestra de Beethoven e Libertango, de Astor Piazzola. Impossível não rememorar a quantidade de páginas já viradas por Martins durante sua carreira. Tamanho virtuosismo ao fazer seus dedos passearem sobre as teclas do piano já esteve gravemente comprometido. Em 1965, aos 25 anos, Martins sofreu uma queda durante um jogo de futebol. Em uma disputa de bola, acabou caindo sobre uma pedra, que perfurou seu braço na altura do cotovelo direito, Revista Secovi-SP

Especial

episódio que lhe legou sérias sequelas. Uma atrofia em três dedos da mão (resultado de lesão no nervo ulnar) o retirou dos palcos. Exauríveis sessões de fisioterapias devolveram-lhe parte dos movimentos da mão. Até os 30 anos, tocou com sérias dificuldades, mas retornou às apresentações em teatros e salas de música de diversos países. Mais uma vez, no entanto, a roda da fortuna girou, e Martins acabou acometido pela síndrome do superuso. Novamente, viu-se compelido a sair dos palcos. Nesse ínterim, virou empresário e envolveu-se com política, mas

Humildade, acima de tudo! Em entrevista exclusiva à Revista Secovi, o maestro João Carlos Martins revela como surgiu a proposta para fazer o filme e diz que alguns detalhes devem agradar o grande público. Determinação e humildade são as principais mensagens do longa-metragem que retrata de maneira fiel, segundo ele, a sua trajetória.

Como surgiu a ideia de fazer o filme? O filme foi um convite da família Barreto e eles cuidaram de todo o trabalho, junto com o diretor Mauro Lima. Desde o Revista Secovi-SP

sempre, paralelamente, visando a seu retorno à carreira musical – que foi retomada, adaptando os movimentos de suas mãos às limitações da doença. Em 1995, outra vicissitude. Em um assalto, acabou sendo golpeado na cabeça com uma barra de ferro, que lhe deixou com uma sequela neurológica. Como consequência, novamente interrompeu os concertos.

Mais uma página Essas idas e vindas, além de outros aspectos da trajetória de Martins, estão no filme “João, o

roteiro até as gravações, selecionaram momentos marcantes da minha carreira. Eu participei na área musical, apenas. Como todas as gravações são originais, eu acompanhei a escolha das músicas e a sincronização do áudio com as mãos dos atores.

O que vai surpreender no filme? Há aspectos desconhecidos de sua vida que serão revelados? Minha história já foi contada algumas vezes, inclusive em livro, feito pelo meu grande amigo Ricardo Carvalho, mas sempre algum detalhe a mais, né? (risos). O filme está fiel à minha vida e acho que alguns detalhes

Maestro”, que chega às salas de cinema no início de agosto. De acordo com a sinopse, a trama também revela detalhes desconhecidos da vida do músico, como seu perfeccionismo e sua relação com mulheres. No longa, o ator Alexandre Nero interpreta o maestro já adulto. Na fase da adolescência, Rodrigo Pandolfo dá vida à personagem. A direção é de Mauro Lima, mesmo diretor de “Meu nome não é Johnny” e de “Tim Maia”. Outros detalhes sobre o filme “João, o Maestro” estão disponíveis em http:// globofilmes.globo.com/filme/ paixao-segundo-joao/.

podem agradar.

Qual a principal mensagem do longa? Existem os obstáculos quase intransponíveis que você precisa ter determinação para ultrapassar. Para isso, é necessário quase que uma obstinação, além da disciplina. E tem aqueles obstáculos que Deus coloca em seu destino, como uma pessoa que tenha perdido movimentos. Neste caso, é preciso ter muita humildade para reconhecer seu destino. A grande mensagem é essa, é preciso ter determinação para ultrapassar os quase intransponíveis e humildade para saber qual o seu destino. « 51

Institucional

Solidariedade ampliada Iniciativas da Campanha do Agasalho “Pé Quente São Paulo” arrecadaram mais de 17 mil donativos, superando as expectativas do Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP

15ª edição da Campanha do Agasalho “Pé Quente São Paulo”, do Ampliar – programa de responsabilidade social do Secovi-SP – , angariou ao todo 17.123 peças, entre roupas, calçados, cobertores e outros itens, superando a arrecadação de 16 mil peças do ano passado. Diversas iniciativas contribuíram para a campanha, como a 52

tradicional Carreata do Agasalho, realizada dia 4 de junho, mobilizando mais de 70 pessoas, entre colaboradores do Secovi-SP, do Ampliar, seus familiares, entre outros voluntários, que percorreram as ruas dos Jardins e de Cerqueira Cesar e arrecadaram 7.978 peças. Os postos de coleta em administradoras e condomínios também contribuíram para

Rosana Pinto

o sucesso da iniciativa, como a administradora Oma, que doou 3.273 peças. O empresário Marco Antônio de Souza, proprietário da Souza e Reis Gestão Recursos Imobiliários, lotou sua caminhonete de donativos coletados nos 45 condomínios que administra - a maioria na região de Pirituba/Jaraguá. “Este ano, a arrecadação foi além de nossa expecRevista Secovi-SP

Institucional

tativa. Conseguimos mais de 3.700 peças”, contabilizou. Depois da costumeira foto em frente ao edifício-sede do Secovi-SP, os voluntários seguiram de ônibus até a Alameda Jaú, onde teve início o percurso pelas ruas dos Jardins e de Cerqueira Cesar, acompanhados de carro de som cedido pelo Sintracon-SP. O grupo manteve o astral e comemorava a cada peça entregue na portaria dos condomínios e comércio da região. Nos microfones, a animação ficou por conta de Roberto Ravagnani, da ONG Canto Cidadão. Durante a Carreata, eles convidaram todos a participar e

agradeciam as doações. Liderados pela diretora do Sindicato da Habitação, Roberta Bigucci – fantasiada de palhaça –, voluntários do Programa de Responsabilidade Social da Construtora M. Bigucci, Big Riso também agregaram alegria e descontração à iniciativa. Todos os donativos foram armazenados no caminhão da Granero e, posteriormente, descarregados na sede do Secovi-SP. As peças, depois de separadas, são encaminhadas a instituições beneficentes cadastradas no Ampliar. “É gratificante saber que uma atitude, por mais simples que seja, proporciona grandes resul-

tados. Mais uma vez, ficou provado que vale a pena investir numa ação que beneficia quem mais precisa”, comemorou Maria Helena Mauad, presidente do Ampliar. Entre os voluntários, destaque para a participação de Sergio Mauad, ex-presidente do Secovi-SP e conselheiro do Ampliar; e Elisabeth Freitas, conselheira da ONG. A Carreata do Agasalho do Ampliar contou com o apoio de Sintracon-SP, Big Riso, Rebouças Transportes e Locadora, Granero, Canto Cidadão, Souza e Reis, CET (Companhia de Engenharia de Trafego) e Polícia Militar do Estado de São Paulo. «

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Chama o síndico! O mundo mudou, comece a transformação digital do seu condomínio

Revista Secovi-SP

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Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

Questões relacionadas ao trabalho temporário, negociação de reajuste de aluguel e quórum para aprovação de portaria virtual em condomínios. Estes e outros temas são esclarecidos pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP. Confira.

1 O que pode fazer um locador ou locatário que deseja reajustar aluguel que se encontra fora da realidade, mas não entra em acordo com a outra parte? Quando a locação, com o passar do tempo, entra em desacordo com a realidade, seja por alteração das condições sociais e econômicas ou por falta/excesso de reajustes contratuais e as partes não conseguem entrar em acordo sobre o valor justo, existe uma alternativa jurídica. É a Ação Revisional, prevista no artigo 19 da Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação). A ação pode ser ajuizada a cada três anos por qualquer das partes (locador ou locatário) que quiser reajustar o valor do contrato de locação, para mais ou para menos. Logo que ingressar com a ação, o juiz fixará um valor prévio de aluguel que considerar justo e, então, será realizada audiência de conciliação na tentativa de ajuste amigável. Havendo acordo entre as partes, fica definido o novo valor de aluguel, bem como sua forma de reajuste. Não havendo acordo, o juiz o fará com o auxílio de um perito. O valor definido em sentença deverá ser respeitado.

2 O síndico não-condômino (síndico externo) possui as mesmas atribuições e obrigações do síndico condômino? Sim. As atribuições do síndico estão dispostas no artigo 1.348 do Código Civil, podendo ser complementadas pelo dizer da Convenção de Condomínio. A lei prevê que a administração poderá ser realizada por síndico condômino ou não, não fazendo qualquer distinção entre um e outro. Por óbvio, o síndico externo terá as mesmas obrigações e responsabilidades de um síndico que seja condômino, documentadas na ata que o eleger.

3 Qual o quórum necessário para aprovação da utilização de portaria virtual no condomínio? O quórum para aprovação desse tipo de alteração vai depender da Convenção do empreendimento. Se o documento diz que o local conta com portaria física, o ideal é que haja aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos, uma vez que se estará alterando a própria Convenção. Não constando serviço de portaria física na Convenção, trata-se de uma benfeitoria útil e, sendo assim, deve ser aprovada pela maioria, ou seja, 50%+1.

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exploração sexual de crianças e adolescentes é crime e apenas 7 em cada 100 casos* são denunciados.

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EXPLORAÇÃO SEXUAL de crianças e adolescentes.

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Os números assustam. Um número salva. Disque 100.

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Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Qual o prazo de vigência do contrato de trabalho temporário? O §1º do artigo 10 da Lei nº 6.019/1974 (alterado pela Lei nº 13.429/2017),

prevê que o contrato de trabalho temporário não poderá exceder de 180 dias, consecutivos ou não, sendo admitida a prorrogação por mais 90 dias, quando comprovada a manutenção das condições que o ensejaram, conforme §2º do mesmo dispositivo legal.

2 Se após o término do contrato de trabalho temporário o contratante (tomador de serviços) resolver contratar diretamente o mesmo trabalhador, este poderá assinar um contrato de experiência? Não. Durante o período de vigência do contrato temporário, subentende-se que as partes já tiveram oportunidade de avaliarem-se mutuamente, razão pela qual não se justifica a celebração de um contrato de experiência. Além disso, existe previsão no §4º do artigo 10 da Lei 6.019/1974 (alterado pela Lei nº 13.429/2017), de que o contrato de experiência não se aplica nessa hipótese.

3 É possível a contratação de um trabalhador temporário para a realização da chamada “atividade-fim” da empresa? Sim. A contratação de trabalho temporário não está vinculada com a atividade do contratante (tomador de serviços), mas sim com a motivação da sua contratação, a qual, segundo o artigo 2º da Lei 6.019/1974 (alterado pela Lei nº 13.429/2017), deverá ser a substituição de pessoal permanente ou em função da demanda complementar de serviços.

Este espaço é um canal permanente para que síndicos e administradoras esclareçam questões relacionadas ao dia a dia da gestão condominial. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 56

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

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Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Total Geral Var%

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Tarifas Var%

Mês

12 Ano meses

ABR/16

292,076 0,08

0,98 10,16

309,916 0,00

0,45

9,75

256,198 0,00

0,00

MAI/16

295,514 1,18

2,17 11,27

309,916 0,00

0,45

9,75

271,288 5,89

5,89

JUN/16

296,523 0,34

2,52

9,57

309,916 0,00

0,45

9,75

JUL/16

296,032 -0,17 2,35

9,15

309,916 0,00

0,45

9,75

AGO/16

296,120 0,03

2,38

9,12

309,916 0,00

0,45

SET/16

296,237 0,04

2,42

8,95

309,916 0,00

0,45

ICON

Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000

ICON

12 Mês Ano meses

Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Mês

Ano meses

11,18

291,054 0,33

17,21

293,441 0,82

271,252 -0,01 5,88

6,26

268,059 -1,18 4,63

4,63

9,75

268,059 0,00

4,63

9,75

268,059 0,00

4,63

Conservação e limpeza Var% ICON 12

ICON

12 Ano meses

Mês

Ano meses

Mês

3,31 10,64

264,503 0,46

3,69 10,14

252,466 0,33

3,31 10,64

4,15 11,09

266,209 0,64

4,36 10,29

254,536 0,82

4,15 11,09

298,400 1,69

5,91 12,22

269,964 1,41

5,83 11,01

258,838 1,69

5,91 12,22

298,937 0,18

6,10 11,65

270,818 0,32

6,17 10,50

259,304 0,18

6,10 11,65

4,63

299,386 0,15

6,26 11,51

271,085 0,10

6,27 10,38

259,692 0,15

6,26 11,51

4,63

299,984 0,20

6,48 10,68

271,422 0,12

6,40

9,60

260,212 0,20

6,48 10,68 6,65 8,80

OUT/16

311,758 5,24

7,79

8,23

336,656 8,63

9,12

267,598 -0,17 4,45

4,45

300,464 0,16

6,65

8,80

271,556 0,05

6,45

8,59

260,628 0,16

NOV/16

311,708 -0,02 7,77

7,89

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

300,374 -0,03

6,61

7,14

270,878 -0,25

6,19

6,92

260,550 -0,03 6,61 7,14

DEZ/16

312,027 0,10

7,88

336,656 0,00

9,12

267,598 0,00

4,45

301,996 0,54

7,19

271,851 0,36

6,57

261,957 0,54

7,19 7,19

JAN/17

312,428 0,13

0,13

7,46

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

303,929 0,64

0,64

6,66

273,413 0,57

0,57

5,96

263,634 0,64

0,64 6,66

FEV/17

312,435 0,00

0,13

7,18

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

304,172 0,08

0,72

5,39

272,771 -0,23

0,34

4,30

263,844 0,08

0,08 5,39

MAR/17

312,436 0,00

0,13

7,05

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

304,202 0,01

0,73

4,86

272,700 -0,03

0,31

3,57

263,871 0,01

0,01 4,86

ABR/17

311,659 -0,25 -0,12 6,70

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 -0,17 -0,17

4,27

300,856 -1,10 -0,38

3,37

270,160 -0,93 -0,62

2,14

260,968 -1,10 -1,10 3,37

Folha de pagamento

Índices de preço

FGTS – JUNHO/2017 (Data de recolhimento até 7/7/2017) 8% sobre o total da remuneração paga a cada empregado

PIS – JUNHO/2017 (Data de recolhimento até 25/7/2017) * Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 8/2017, vigentes a partir de 1º/1/2017.

Diversos Var%

1% sobre a folha de salários

INSS – JUNHO/2017 (Data de recolhimento até 20/7/2017)

*TABELA DE CONTRIBUIÇÃO DE EMPREGADOS (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2017: Até 1.659,38 = 8,00 %

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

-1,24

-1,13

2,74

IGP-M

-1,10

-0,36

3,37

IPC

0,61

0,99

3,71

INPC

0,08

1,06

3,99

IPCA

0,14

1,10

4,08

INCC-DI

-0,02

1,20

5,16

IR na fonte

De 1.659,39 a 2.765,66 = 9,00% De 2.765,67 a 5.531,31 = 11,00% Acima de 5.531,31 = R$ 608,44

Abril/2017

Variação - em%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2017

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 859,88 = R$ 44,09

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 859,89 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Abril/17

Revista Secovi-SP

Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

Guia de produtos e serviços Acessórios Protepark

Korman

Individualização

Piscinas

Primac

de água e gás

PBN Piscinas

Lacqua Brasil Administradora

Engenharia

Segurança Eletrônica

Adcip

Gabbiani

Manutenção e Construção

Auxiliadora Predial

Polican Engenharia

VSWA

Conglobal

Project Eng

Ferreira Lima

Fonsi

Equipamentos de limpeza

FR Administradora

MJ Comercio

Marrero Adm

Promatec

Seval Adm

Tecmóbili

Equipamentos Eletrônicos 68

Automação Residencial Kalatec

Filtros e acessórios Filtrolar

Caixa Acoplada RFCA Refil

Cobrança Antares/LSC

Fitness

Controle de pragas Tupã

Solare

Novo Espaço Tapetes Terceirização

Pintura

Better Terceirização

Big Quality

Fortebanco

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Futura

Pamebo

Grupo Alpha

Relux Pinturas

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Repinte

WR Service

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RJ Pinturas

FACHADEX GDC do Brazil

RKB PINTURAS

Tecnobre

TJ Pinturas

Vertical

Elcio Godoy

Rg Fitness Gestão Condominial

Tapetes

New Fitness 62

Getseg

Móveis

Sinclair

67 Impermeabilização

Decoração Carphagi

Superveda

Desentupidora Júpiter

Limptec Desentupidora

Elevadores Elevcon

Grambell

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Revista Secovi-SP

Acessórios | Protepark

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