Revista Secovi-SP - Edição 290 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 290 M a rço 2 0 1 8 R$ 12,00

A revista do mercado imobiliário

MERCADO IMOBILIÁRIO EM RITMO DE RECUPERAÇÃO ANCORADO NAS ACERTADAS MEDIDAS MACROECONÔMICAS E NA GRADUAL RETOMADA DA CONFIANÇA, O SETOR FECHOU 2017 EM ALTA E TEM BOAS PERSPECTIVAS PARA ESTE ANO

DECISÃO HISTÓRICA DO STF SOBRE O CÓDIGO FLORESTAL DECRETO REGULAMENTA A LEI DE ACESSIBILIDADE

E MAIS • ENTREVISTA: BETO MANSUR, VICE-LÍDER DO GOVERNO NA CÂMARA DOS DEPUTADOS • EM PAUTA: DEPUTADO FEDERAL ALEX MANENTE ANALISA O CENÁRIO ECONÔMICO • GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS E CONDOMÍNIOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Ciclo de confiança

confiança é elemento fundamental em qualquer tipo de relação humana. Se considerarmos uma das definições para o termo – “credibilidade ou conceito positivo que se tem a respeito de alguém ou de algo; crédito, segurança – Dicionário Michaelis”, iremos perceber o quanto este fator influencia o ambiente de negócios e também a economia. Ao longo de 2017, notamos que, conforme as iniciativas da equipe econômica do governo ganhavam força e refletiam nos indicadores macroeconômicos, aumentavam gradativamente os níveis de confiança de empresários e de consumidores medidos por respeitados institutos de pesquisa nacionais. Assim, o desempenho positivo da economia surtiu efeitos no ambiente de negócios à medida que os empresários foram recuperando a segurança para retomar investimentos e os consumidores se encorajaram a assumir compromissos, principalmente aqueles que envolvem mais longo prazo – como é o caso da aquisição de imóveis. Em um cenário favorável, marcado notadamente pelo controle da inflação e da trajetória de queda da taxa Selic, o setor imobiliário começou a apresentar ligeira reação rumo à recuperação a partir do início do segundo semestre, e mais intensamente nos últimos três meses do ano passado na capital paulista. O mês de dezembro encerrou 2017 com resultados que surpreenderam os mais otimistas analistas do mercado. Reação semelhante também foi observada em diversas regiões do País, com impactos em diferentes Revista Secovi-SP

segmentos de acordo com a característica própria e a atividade econômica de cada uma delas. Ainda para surpresa geral, o movimento ascendente do mercado imobiliário se manteve em janeiro, mês tradicionalmente marcado pela sazonalidade de início de ano e por fatores atípicos que costumam impactar a visitação aos estandes de vendas. Esses fatos e muitos outros mostram que a recuperação do setor de fato está em curso, impulsionada por ventos favoráveis que formam uma onda positiva, um momento de oportunidades que não deve ser desperdiçado. Seja para investimento ou para moradia, o ambiente continua ideal para a aquisição de imóveis. Diante dos cortes sucessivos na taxa básica (Selic), que saiu de 14,25% a.a. e chegou aos históricos 6,5% a.a., acreditamos também que haja espaço para ajustes das taxas de juros do crédito imobiliário, com estímulo positivo ao mercado imobiliário e à economia como um todo. Para consolidar a retomada do setor, é indispensável a manutenção da atual política monetária e do atual patamar da taxa básica de juros, do controle da inflação e dos ajustes nas contas públicas, por meio das necessárias reformas estruturais – momentaneamente suspensas. De qualquer forma, apesar de 2018 ser um ano atípico, em que teremos Copa do Mundo e eleições – eventos que interferem na rotina do consumidor e afetam diretamente nossas atividades –, são boas as perspectivas para o crescimento mercado imobiliário. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Lair Krähenbühl, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Jane de Oliveira e Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

conteúdo desta edição traz boas notícias para o setor. Mostramos que o mercado de imóveis novos em São Paulo teve resultado surpreendente no final de 2017, com sinais consistentes

de recuperação. Não foi diferente com o segmento de terceiros (usa-

dos), cuja reação teve início em meados do segundo semestre do ano passado. Já a locação ganhou fôlego no Interior. A histórica decisão do STF sobre o Código Florestal e a regulamentação da Lei Brasileira de Acessibilidade, duas importantes conquistas do Secovi-SP, também são avaliadas por especialistas. Direito de laje é tema da série sobre a Lei de Regularização Fundiária. Confira, ainda, dicas sobre como lidar com conflitos em condomínios e as ações de responsabilidade social do Ampliar. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

12 Capa 22 Intermediação

SECOVI NO INTERIOR

28 Entrevista

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975

Foto da capa: iStock

06 É bom saber

10 Em pauta

PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198/1250 Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

Registro nº 26.378

03 Carta do presidente

09 Opinião

CONTATOS SECOVI-SP

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

Índice

32 Institucional 34 Condomínios 38 Interior 44 Meio Ambiente

48 Legislação 52 Tira Dúvidas 56 Dia a dia Revista Secovi-SP

Botoeiras

V Q UA L I D

RÃ&#x192;

Botoneras

O MUN

Revista Secovi-SP

É bom saber

Madeira no setor imobiliário

uitas são as variáveis que influenciam o bom desempenho da madeira nas obras e na mitigação de riscos aos processos no setor imobiliário, como especificação de espécies com características adequadas ao uso, compra do produto especificado no projeto, identificação e validação no recebimento, garantia de origem, dentre outras. Com o objetivo de facilitar os processos que envolvam escolha, compra e recebimento de produtos madeireiros, a Universidade Secovi oferece curso inédito sobre o tema, em parceria com a FSC Brasil e o IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas).

Destinado a profissionais que atuam em construtoras e incorporadoras, arquitetos, engenheiros e demais interessados, o programa inclui aspectos sobre como obter garantia e validação de informações da origem na compra de produtos madeireiros com o uso da madeira certificada pela FSC nas construções Leed e Aqua. O curso vai apresentar diferentes tipos de desempenho da madeira, as diferentes origens e forma de produção da madeira nativa e da madeira plantada, o funcionamento do mercado madeireiro, a maneira de mitigar riscos de imagem e como comprar o tipo de madeira apropriado de forma segura e com garantia de

Secovi-SP, IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas) e FSC Brasil lançam curso para o setor imobiliário origem responsável. O programa inclui abordagem sobre a importância da sustentabilidade na construção civil, as vantagens do consumo da madeira, as novas tecnologias, a certificação FSC e o manejo de baixo impacto. As aulas serão ministradas por docentes das entidades parceiras e acontecem nos dias 8, 9, 10, 15, 16 e 17 de maio (terças, quartas e quintas-feiras), das 9 às 12 horas, na Universidade Secovi. O programa completo e outras informações sobre a iniciativa estão disponíveis no site da Universidade Secovi, ou podem ser obtidas pelo telefone (11) 55911306 e e-mail universidade@secovi.com.br. «

Agende-se Confira os próximos cursos da Universidade Secovi. Consulte a grade completa no site, programe-se e garanta já sua inscrição. ∞ Como montar um coworking – Dias 18, 20 e 25/6 (segundas e quarta-feira), das 19 às 22 horas. ∞ Gestão de custos no processo de projetos – Dias 22, 24 e 29/5 (terças e quinta-feira), das 19 às 22 horas. ∞ Contratos específicos e registro de loteamento – De 22/5 a 28/6 (terças e quintas-feiras), das 19 às 22 horas

Local: Universidade Secovi (Rua Brigadeiro Luís Antônio, 2.344 - 9º andar – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1306

Revista Secovi-SP

É bom saber

SEGUROS Condomínio; Empresa; Residência; Fiança Locatícia; Imobiliário; Automóvel; Seguro de vida; Convênio médico; Entre outros.

MEIO

AMBIENTE Análise da Potabilidade da água; Licença: Prévia (LP), Instalação (LI) e Operação; CADRI; Licenciamento ambiental; CDL - Certiﬁcação de dispensa ; Alteração de documentos junto a CETESB; Entre outros serviços.

Revista Secovi-SP

SEGURANÇA E MED. DO TRABALHO

Bombeiro Civil; Brigada de Incêndio; Plano de Abandono; PPRA; PCMSO; CIPA – Curso e Formação; Primeiros Socorros; Ergonomia; Entre outros laudos, atestados e cursos.

REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

AVCB (Corpo de Bombeiros); Projeto; AVS (Prefeitura); Elétrica; Pára-raios; Portas Corta Fogo Central de Alarme; Entre outros laudos e atestados;

É bom saber

Decreto regulamenta a LBI

otéis, pousadas e similares passaram a ter regras claras no que diz respeito à acessibilidade a partir da publicação do Decreto Presidencial nº 9.296, em 1º de março de 2018. O texto regulamenta o artigo 45 da Lei Brasileira de Inclusão (13.146/2015), também conhecido como Estatuto da Pessoa com Deficiência. Na matéria de capa da edição 289 da Revista Secovi-SP especialistas já apontavam a necessidade dessa regulamentação. Segundo o texto, projetos arquitetônicos desses estabelecimentos deverão atender aos princípios do desenho universal e ter como referências básicas as normas técnicas de acessibilidade da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a legislação específica e as disposições do próprio decreto, especialmente quanto aos seus anexos I, II e III, que detalham quais princípios e meios de acessibilidade devem ser garantidos. Projetos arquitetônicos de hotéis e similares protocolados a partir de 3/1/2018 deverão disponibilizar, no mínimo, 5% dos dormitórios (mínimo de um) acessíveis. Isso significa que o quarto deverá ter, entre outras 8

exigências, dimensões de acesso, de circulação, de manobra, de alcance e de mobiliário e banheiro que atendam integralmente as especificações da norma técnica de acessibilidade da ABNT para dormitórios acessíveis. Os demais 95% dos dormitórios deverão ter ajudas técnicas e recursos de acessibilidade, como chuveiro com barra deslizante, olhos-mágicos instalados nas portas nas alturas de 120 centímetros e 160 centímetros, e campainha (batidas na porta) sonora e luminosa. Também estão garantidas ajudas técnicas e recursos de acessibilidade sob demanda, como cadeiras de roda, cadeiras adaptadas para banho e materiais de higiene identificados em braile.

“Sem a regulamentação, o mercado estava praticamente inviabilizado de construir novos empreendimentos hoteleiros, além do prejuízo a hotéis existentes” Para estabelecimentos construídos entre 30/6/2004 e 2/1/2018, o texto define que 10% dos quartos deverão ser acessíveis nas proporções de 5% acessíveis (mínimo de um, atendendo o Anexo I) e 5% com as ajudas técnicas e recursos de acessibilidade (Anexo II). “Antes, o artigo 45 da LBI definia em 10% de dormitórios acessíveis sem distinção dos tipos de necessidades especiais, podendo

ser interpretado pela condição mais restritiva, que é o cadeirante”, comenta Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP. “Desta forma, demandas de outras necessidades especiais também poderão ser atendidas.” Para Caio Calfat, vice-presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários da entidade, chegou-se a um formato equilibrado, atendendo demandas de todos os envolvidos. “Sem a regulamentação, o mercado estava praticamente inviabilizado de construir novos empreendimentos hoteleiros, além do prejuízo a hotéis existentes, que teriam de se adaptar”, comemora. Ele cita o aperfeiçoamento da legislação realizado por meio de grupo de trabalho formado por representantes de Secovi-SP, Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), ABR (Associação Brasileira de Resorts), Rede Accor, Ministério dos Direitos Humanos, Secretaria Nacional de Promoção dos Direitos da Pessoa com Deficiência e Ministério do Turismo. O texto ainda define critério para hotéis e similares construídos até 29/6/2004, trazendo alternativa para os casos em que não for possível tecnicamente atender ao estabelecido. “O artigo 45 definia em 10% de dormitórios acessíveis, sem alternativas para os casos de restrição técnica, como hotéis muito antigos, históricos e sem elevador”, exemplifica Borges. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Na prancheta

BIM (Building Information Modeling Modelagem da Informação da Construção) está lançando novas luzes no mercado imobiliário. O gráfico do arquiteto Patrick MacLeamy, da empresa mundial de arquitetura HOK, alerta para os lapsos de previsão que podem tornar o projeto dos imóveis mais oneroso. De acordo com o método, um trabalho coletivo das diversas áreas envolvidas no processo pode prever, sempre em conjunto, as eventualidades da futura edificação, evitando as interferências e o desperdício de materiais. Os condomínios podem ser beneficiários. Nos últimos anos, temos insistido aqui que, podendo tudo começar a ser planejado no primeiro momento – ou seja, desde a prancheta –, fica mais fácil para as administradoras colocarem no projeto as suas recomendações específicas. Especialistas das diversas áreas envolvidas, como segurança, sustentabilidade e acessibilidade, podem e devem participar. Para as administradoras, essa participação pode significar um divisor de águas. S ão elas que desenvolveram a arte da previsão do dia a dia dos condomínios. E são elas que poderão, agora, colher os melhores frutos da maior previsão de problemas nessas comunidades – sempre com a ajuda das demais áreas envolvidas –, no momento em que o condoRevista Secovi-SP

mínio já esteja instalado. No item segurança, o trabalho compartilhado na gênese do imóvel poderá antever os pontos básicos de proteção ao condomínio: altura correta dos muros, desenho das rampas de acesso aos pontos estratégicos, como garagem e portaria; e a posição estratégica das câmeras de monitoramento em relação aos diferentes fluxos internos de veículos e pessoas. Com esse novo tipo de compartilhamento, as administradoras terão a possibilidade de ensinar e de aprender. Condomínios são uma realidade relativamente recente nas cidades brasileiras, e continuam servindo de aprendizado, tanto para quem os habita como para quem os constrói, vende, aluga ou administra. Não importa se são pequenos ou grandes. Com o objetivo de reduzir custos e garantir a qualidade do imóvel, o BIM propõe um máximo de previsão e um mínimo de modificações no projeto. Para nós, que somos do ramo, chegou na hora certa. Juntamente com o síndico, as administradoras podem ser apontadas como as responsáveis perante os moradores quando não conseguem resolver todos os problemas desse tipo de moradia. No BIM, em comparação com o fluxo de trabalho tradicional, o esforço de previsão é antecipado. É o que demonstra o gráfico de Patrick MacLeamy, que procura traçar “a curva do esforço”. O mote é a previsão e previsão é criatividade. « 9

Em pauta

Construindo um novo Brasil

m país com economia sólida, pleno emprego e justiça social só se constrói com instituições fortes, governos éticos e estáveis e um empresariado capaz de empreender e investir. Hoje, infelizmente, o Brasil está longe desse quadro. Passamos recentemente por uma crise aguda, que atingiu vários setores da economia, em especial a construção civil, uma das atividades que mais geram postos de trabalho no País. É certo que a economia começa a dar sinais de melhora, mas a retomada ainda é tímida. Nesse cenário, o ano de 2018 será fundamental para definirmos que país queremos para o futuro. Nas urnas, a população vai escolher deputados, senadores, governadores e o presidente da República. 10

Se o eleitor acertar o voto, ajudará o País a reforçar o alicerce para a retomada dos investimentos e a construção de um novo Brasil. É justamente no campo dos investimentos que o País está derrapando. De acordo com dados do IBGE divulgados no último dia 1º de março, a taxa de investimento recuou, em 2017, ao mais baixo patamar desde 1996, início da série histórica do instituto. Em números, a pesquisa mostrou que a proporção dos investimentos no PIB (Produto Interno Bruto) foi de 15,6% em 2017. No ano de 2016, ela bateu 16,1%. E dentre todas as atividades, a crise que atingiu a construção civil contribuiu em muito para esse cenário. Basta lembrar que os investimentos no setor caíram

Alex Manente - deputado federal por São Paulo e líder do PPS na Câmara dos Deputados 5% em 2017, registrando o quarto ano seguido de queda. É preciso ressaltar também que a principal causa desse desaquecimento na área está relacionada ao setor público, já que grande parte dos investimentos nessa área são feitos em obras públicas. E, num momento de crise, a primeira coisa que um governo faz é passar a tesoura nos investimentos. Por outro lado, o mercado imobiliário dá bons sinais de recuperação. Levantamento divulgado pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) mostra que em 2017 foram lançadas na cidade de São Paulo 28,7 mil unidades residenciais, montante 48,0% superior às 19,4 mil unidades lançadas em 2016. Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Em pauta

Com isso, foi quebrada a série de três anos de quedas consecutivas (2014, 2015 e 2016). Se o mercado se mantiver aquecido, a previsão do Secovi-SP é de que em 2018 ocorra um incremento de vendas entre 5% e 10%, permitindo que o setor alcance a média histórica de 30 mil unidades por ano na capital paulista. Como alertou no fim de fevereiro a OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico), o Brasil precisa urgentemente aumentar o investimento para crescer com vigor. No ranking dos países da OCDE, o País figura na quarta pior posi-

ção de investimento em relação ao PIB, considerados os valores de 1990 a 2016. Esse declínio nos investimentos ocorre desde 2013. Segundo a OCDE, o acesso a financiamento e os altos custos do crédito são os grandes obstáculos ao investimento no Brasil. Por isso, os eleitos em 2018 terão a missão de se debruçar sobre medidas que possibilitem o ingresso de outras fontes de financiamento nos mercados de crédito. Hoje, de acordo com relatório da organização internacional, o BNDES (Banco Nacional do Desenvolvimento) é responsável pela liberação de 53% dos empréstimos

para infraestrutura. E é certo que esses recursos são insuficientes. Repensar o modelo do banco, com a implementação da exigência do cofinanciamento privado em empréstimos, pode ser um caminho para que possamos aumentar significativamente os investimentos no Brasil. Tudo isso passa por 2018. E a chance de promover uma virada no País está nas mãos do eleitor. Por isso, o meio empresarial e a sociedade como um todo precisam fazer suas escolhas com extrema responsabilidade para que possamos retomar o caminho do desenvolvimento. «

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Capa

Em ritmo de retomada Com a melhoria contínua dos indicadores econômicos ao longo do ano, as vendas e os lançamentos de imóveis residenciais mostraram resultados surpreendentes.

Foto: iStock

Leandro Vieira

epois de amargar o pior ano de sua história em 2016, o mercado imobiliário da cidade de São Paulo mostrou vigorosa reação tanto em vendas quanto em lançamentos de unidades residenciais no ano 12

passado. Foram 28.657 apartamentos novos na cidade de São Paulo, quantidade 48% superior à verificada no ano retrasado (19,3 mil unidades). Os dados constam do Anuário do Mercado Imobiliário 2017, elaborado

pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP e que traz uma radiografia de diversos segmentos do mercado imobiliário na capital, Região Metropolitana e no interior do Estado, como também dados Revista Secovi-SP

Capa

nacionais, de financiamento, da economia, entre outros. “Com a melhoria do ambiente econômico, fruto da agenda reformista do governo, redução da inflação e da taxa de juros, e elevação dos índices de confiança Revista Secovi-SP

de empresários e consumidores, o setor iniciou suave movimento de recuperação em agosto de 2017. Mas o desempenho no último trimestre foi determinante para consolidar o processo de retomada”, considera o presidente

do Secovi-SP, Flavio Amary. Embora esse resultado tenha interrompido três anos consecutivos de queda, não foi suficiente para igualar-se à média anual de lançamentos na cidade de 30 mil imóveis. 13

Capa

Amary: “Com a melhoria do ambiente econômico, redução da inflação e da taxa de juros, e elevação dos índices de confiança, o setor iniciou movimento de recuperação”

As vendas também reagiram positivamente. Foram 23.629 apartamentos comercializados, o que representa crescimento de 46,1% frente às 16,1 mil unidades vendidas em 2016. Esse desempenho interrompeu um ciclo de três anos consecutivos de vendas em queda, conquanto esteja abaixo

da média anual de imóveis comercializados, de 27,4 mil unidades. Ao longo do ano passado, as vendas perfizeram um VGV (Valor Global de Vendas) de R$ 11,4 bilhões, saldo 27,9% superior ao de 2016, já considerando as atualizações pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Muito do bom resultado do mercado em 2017 pode ser atribuído aos produtos mais econômicos. Do total lançado na cidade, 66,5% correspondem a apartamentos de 2 dormitórios. A segunda tipologia com maior participação foi a de imóveis com 1 dormitório – 16,4% dos lança-

mentos. “Unidades de 2 quartos cresceram 63,8% na comparação com 2016. Imóveis de 1 dormitório registraram elevação de 60,8% no volume de lançamentos – 4.690 unidades em 2017, ante as 2.917 unidades de 2016”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP e presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Imóveis menores foram o destaque: unidades com até 45 m² de área útil representaram 57,8% do total, com 16.563 unidades lançadas. “Em relação às 5.812 unidades ofertadas nessa faixa em

Lançamentos residenciais na cidade de São Paulo – Em mil unidades

Lançamentos residenciais na cidade de São Paulo - Em mil unidades 39,0

38,2

34,5

22,6

24,9

38,1

31,6

25,7

34,2

34,0 28,7

28,5 23,0 19,4

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Unidades Lançadas

Média

Fonte: Embraesp

Revista Secovi-SP

Capa

Revista Secovi-SP

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Lançadas pordefaixa UnidadesUnidades r es idenciais lançadas por f aixa pr eço de

preço - Cidade de São Paulo

E m unidades e par t icipação por cent ual no ano - Cidade de S ão Paulo ANO

S egment ação

2016

a) Até R$ 240 mil

4.829

17,3%

951

d) R$ 750 mil a R$ 900 mil

4,9%

1.420

e) R$ 900 mil a R$ 1,5 milhão f) Acima de R$ 1,5 milhão

42,5%

3.353

c) R$ 500 mil a R$ 750 mil

2017

24,9%

8.234

b) R$ 240 mil a R$ 500 mil

7,3%

572

3,0%

14.332

a) Até R$ 240 mil

5.992

b) R$ 240 mil a R$ 500 mil

20,9%

3.977

c) R$ 500 mil a R$ 750 mil

13,9%

1.300

d) R$ 750 mil a R$ 900 mil

4,5%

2.228

e) R$ 900 mil a R$ 1,5 milhão

7,8%

828

f) Acima de R$ 1,5 milhão 0K

2,9% 5K

10K

15K

Unidades

2016, o crescimento foi de 185%, registrando a maior representação desde 2004”, diz Petrucci. Outro fator preponderante nos lançamentos de 2017 foi o preço. Apartamentos de até R$ 240 mil, teto enquadrado no programa Minha Casa, Minha Vida, responderam por metade de tudo o que foi lançado na capital paulista,

50,0%

com 14.332 unidades. Esse número representa um crescimento de 196,8% nos lançamentos de imóveis na mesma faixa de preço comparado a 2016, quando foram ofertadas 4.829 unidades. “Muitas empresas tiveram dificuldade de aprovar projetos do Minha Casa, Minha Vida nas cidades vizinhas e acabaram vindo para São Paulo, onde já tinham terreno”, explica o economista-chefe do Secovi-SP. As comercializações de apartamentos mais baratos também foram relevantes. Unidades com 2 dormitórios representaram 61% das vendas, seguidas pelos imóveis de 1 quarto (20%). Con-

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Par t icipação per cent ual

siderando a faixa de área útil, apartamentos de até 45 m² participaram com 51% das transações. A zona Leste da cidade foi a que mais escoou imóveis (25%), seguida pelas zonas Oeste (22%), Sul (20%) e pelo Centro (17%). Apartamentos com valores até R$ 240 mil despontaram nas comercializações, representando 41% das operações. Outro impacto positivo no mercado veio dos distratos. Em agosto de 2016, as empresas registraram o pico dos rompimentos contratuais por parte de seus clientes, tendo 23,5% de suas vendas desfeitas. Em dezembro de 2017, esse índice caiu para

Prando: “Para o setor imobiliário, o atual patamar da Selic resulta em benefícios, pois torna a caderneta de poupança atrativa, tanto em termos de rentabilidade como em segurança” 16

Revista Secovi-SP

Capa

Petrucci: “Temos motivos para acreditar que a economia deste ano será melhor. Índices de confiança continuam positivos e a demanda por imóveis é latente”

11,9%, aproximando-se da média histórica de 9,2%. Mesmo com a sensível retração dos distratos, o setor ainda concentra esforços para inibir essa prática. “Com a postergação da reforma da Previdência, acreditamos que há mais margem para regulamentar essa questão. Não votar a reforma é negativo para a economia, mas, por outro lado,

avançar com esse assunto na pauta legislativa terá efeito benéfico para todo o setor”, frisa o presidente do Secovi-SP.

Imóveis usados O setor secundário, em certa medida, antecipa tendências de compra para o mercado primário. A avaliação é de Flávio Pran-

do, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing

Participação percentual nas unidades comercializadas 2017 Tipologia

Zona da Cidade

17%

Centro

20%

1 Dormitório

25%

Leste

61%

2 Dormitórios

17%

Norte

15%

3 Dormitórios

4 Dormitórios

Faixa de Preço

51%

Menos de 45 m²

25%

Entre 45 e 65 m²

Entre 86 e 130 m²

20%

Sul

Faixa de área útil

Entre 66 e 85 m²

22%

Oeste

12%

41%

Até R$240 mil

29%

R$240 a R$500 mil

15%

R$500 a R$750 mil R$750 a R$900 mil

Entre 131 e 180 m²

R$900 mil a R$1,5 milhão

Mais de 180 m²

Acima de R$1,5milhão

4% 7%

3% |1|

Fonte: Secovi -SP

Revista Secovi-SP

Capa

PREÇO PARA VENDA DE APARTAMENTOS DE TERCEIROS NA CIDADE DE SÃO PAULO

Preço para venda de apartamentos de terceiros na cidade de São Paulo Preço por metro quadrado de área útil (R$/m²) 7.771

8.200

8.000

8.056

7.981

dez/13

dez/14

dez/15

dez/16

dez/17

Variação percentual do preço (R$/m²) nominal e real em relação ao período anterior 5,5% 0,7% -2,4%

0,0%

-0,9%

Preço

-0,8% -5,3%

-3,8%

Var% Real

Fonte: Secovi-SP

0,0%

-11,8%

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Fonte: Secovi-SP

do Secovi-SP. “Até meados do ano passado, as pessoas geravam leads para as imobiliárias, mas não tomavam a decisão de compra. A partir de julho, mais notadamente nos últimos meses do ano, passaram a de fato fechar negócios. Isso é consequência da percepção dos adquirentes de que os preços estão há muito tempo estáveis e os proprietários ainda se encontram flexíveis, condições que, naturalmente, não vão perdurar por muito tempo”, diz. Em dezembro de 2017, o preço médio por metro quadrado de área útil dos apartamentos de terceiros ofertados na cidade de São Paulo foi de R$ 7.981,00, 18

com variação nominal negativa de 0,9% quando comparado aos R$ 8.056,00 por metro quadrado registrados em dezembro de 2016. Prando também alude à queda dos juros. O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) apresentou variação acumulada de 2,95% – número muito abaixo dos 10,67% registrados em 2015, o pior ano da crise inflacionária. Outro impacto positivo percebido pelo mercado adveio da taxa básica de juros. Em 2017, por oito reuniões consecutivas, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu a Selic, que saiu de um patamar de 13,75% e finalizou o

ano em 7%. “Com essas baixas, pessoas com aplicações que antes chegavam a render até 1% ao mês, viram sua rentabilidade cair. Diante disso, migraram para o mercado de imóveis que, por hora, está com preços reduzidos e com excelente expectativa de valorização, complementa o vice-presidente. “Para o setor imobiliário, o atual patamar da Selic, de 6,50% ao ano, resulta em benefícios, uma vez que torna a caderneta de poupança atrativa, tanto em termos de rentabilidade como no que se refere à segurança. Consequentemente, com o aumento Revista Secovi-SP

Capa

Variação Unidades Residenciais Lançadas - 2016 x 2017

do saldo da poupança, crescem os recursos direcionados para financiamentos imobiliários, com taxas de juros mais baixas para o consumidor”, diz Prando.

Região Metropolitana Cidades situadas no entorno da capital paulista não tiveram a mesma pungência que o mercado imobiliário paulistano. Houve queda tanto em lançamentos quanto em vendas. Comparado a 2016, o ano passado registrou variação negativa de 18,8% no número de unidades lançadas. Foram 7,9 mil imóveis ofertados ao longo de 2017, contra 9,7 mil de 2016. Ressalte-se que as cidades da Região Metropolitana de São Paulo chegaram a lançar 32,6 mil unidades em 2010, impulRevista Secovi-SP

sionadas principalmente pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Em média, de 2004 a 2017, essas cidades lançaram 19,1 mil unidades ao ano. Em termos de vendas, a queda foi de 13,2%. Foram 7,8 mil unidades comercializadas em 2017, ante 9 mil unidades em 2016 – quantidade mais baixa registrada na série histórica da pesquisa, que se iniciou em 2010.

Interior No interior paulista, também houve queda, levando em conta cidades em que o Secovi-SP tem representantes regionais: Baixada Santista, Bauru, Campinas, Jundiaí, Piracicaba, São José do Rio Preto, São José dos Campos e Sorocaba. A série histórica anual dos lançamentos residenciais en-

Capa

Variação Unidades Residenciais Vendidas - 2016 x 2017

globa os anos de 2012 a 2016, último período com todas as regiões consolidadas. Como o intervalo abrangido pelos estudos abarca o auge da crise econô-

mica, a realidade refletida pelos números do mercado imobiliário não é tão alvissareira quanto a da capital paulista. Considerando as oito regiões

ANUÁRIO DO

MERCADO IMOBILIÁRIO

2017

estudadas pelo Secovi-SP, foram lançadas 17,7 mil unidades residenciais novas em 2016, o que representa redução de 11,2 mil unidades em relação a 2013

Anuário do Mercado Imobiliário 2017 Em sua terceira edição, o Anuário do Mercado Imobiliário reúne informações nacionais do mercado de imóveis residenciais novos, e também da capital paulista, Região Metropolitana e Interior do Estado, além de dados dos segmentos de locação, loteamentos, estudos de preços de imóveis usados, índice condominial, ações condominiais e locatícias, análise da economia e dos financiamentos, dentre outras. Lançado em meados de março, ele está disponível para download no portal Secovi-SP.

Revista Secovi-SP

Capa

e 28,8% comparado aos lançamentos de 2015 (24,5 mil).

Mercado nacional e perspectivas De acordo com a CBIC, em todo o Brasil, foram lançadas 82,3 mil unidades residenciais em 2017, volume 5,2% superior ao apurado em 2016 (78,3 mil unidades). Das 23 regiões pesquisadas, dez apresentaram retração. A região que mais se destacou foi a Sul (43,2%). Na ponta oposta, com a maior queda, o Norte (-45%). As vendas, por sua vez, totalizaram 94,2 mil transações, um

Revista Secovi-SP

incremento de 9,4% em relação a 2016, quando 86,1 mil unidades foram vendidas. Nove regiões registraram retração nas comercializações, e 14 tiveram crescimento. “Vimos uma clara redução dos estoques. A oferta final apresentou queda de 12,3% na comparação com o ano anterior”, diz Celso Petrucci, do Secovi-SP e da CII/CBIC. Segundo estimativas da CBIC, o mercado nacional deverá crescer 10% em lançamentos e em vendas neste ano. Para o mercado imobiliário paulistano, o Secovi-SP projeta que o volume de lançamentos deve ficar bastante próximo do registrado em 2017 e

que as vendas apresentem crescimento em torno de 10%. “Temos motivos para acreditar que a economia deste ano será melhor que a de 2017. A geração de empregos está voltando. O Focus, do Banco Central, elevou a projeção do PIB de 2018 de 2,8% para 2,89% de crescimento. Inflação está sob controle. Índices de confiança continuam positivos e a demanda por imóveis é latente. Tudo isso faz com que os produtos de maior valor agregado sejam colocados no mercado, dando consistência às nossas perspectivas”, sustenta Petrucci. «

Intermediação

Na contramão da crise

mercado imobiliário sentiu duramente os efeitos colaterais da crise econômica – que começou a se acentuar mais fortemente em 2015. Lançamentos e vendas de imóveis residenciais regrediram aos níveis do início da década de 2000. Foram 23 mil unidades lançadas em 2015 e 20,1 mil vendidas. No ano seguinte, 2016, os lançamentos totalizaram 17,6 mil unidades e as vendas foram de 16,2 mil unidades. Para se ter uma ideia do que esses números representam, basta considerar 22

que o potencial de absorção de imóveis da capital paulista é de 30 mil unidades por ano. Em 2017, com o início da recuperação econômica, lançamentos e vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo cresceram, respectivamente, 48% e 46,1%, em relação ao ano anterior, superando as expectativas mais otimistas do mercado. Nesse cenário, mesmo em meio à crise, algumas iniciativas chegaram a 2018 com pouco mais de fôlego. Exemplo disso é a Rede Imobiliária Secovi (RIS),

Leandro Vieira

que congrega empresas na capital e em algumas cidades do interior do Estado de São Paulo. Em 2015, foram R$ 328 milhões de negócios em pedidos de parcerias entre as associadas. No ano seguinte, o mais acentuado da crise, esse volume caiu para R$ 128 milhões. No entanto, saltou para R$ 395 milhões em 2017, registrando um crescimento de 208,6% de um ano para o outro. “Esse desempenho comprova o que integrantes de redes imobiliárias sabem há muito tempo: a realização de negócios em Revista Secovi-SP

Foto: iStock

Volume de solicitações de negócios em parceria, número de corretores e quantidade de agências associadas da Rede Imobiliária Secovi aumentaram no período mais crítico da economia

9 DE ABRIL Intermediação

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CEO Grupo ZAP Viva Real

CLAUDIO BERNARDES

Diretor-executivo e Diretor Regional de Crédito da Fitch Ratings para a América Latina

Presidente do Conselho Consultivo do Secovi-SP

GABRIEL BRAGA CEO e Co-founder Quinto Andar

JOÃO DA ROCHA LIMA JR Professor Titular de Real Estate da Escola Politécnica da USP e Founder and Senior Partner da Unitas Consultoria - Real Estate Investment Advisors

PEDRO SEIXAS Coordenador Acadêmico FGV Management, especialista em incorporação e construção imobiliária

ROBERTO PERRONE CEO Brookfield Properties Brazil

E MUITO MAIS

PAINÉIS COMO CONSTRUIR UM NOVO PAÍS PARA VIVER E PARA MORAR: DESAFIOS E PERSPECTIVAS

ORGANIZANDO A CASA E AS IDEIAS: O ZONEAMENTO NA GESTÃO DORIA

O NOVO METRO NADA QUADRADO: TENDÊNCIAS PARA IMÓVEIS COMERCIAIS

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Onde mora o nosso futuro econômico?

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Revista Secovi-SP

parceria é uma soma de esforços que faz toda a diferença do ponto de vista estratégico”, diz Nelson Parisi Júnior, presidente da Rede Imobiliária Secovi. Para o executivo, o ambiente em rede é o ideal para qualquer imobiliária, mas ainda mais especial para aquelas de pequeno e médio portes. “Essas empresas geralmente têm poucos corretores e verba reduzida para investir em divulgação. No entanto, se estiverem trabalhando em rede, conseguem aumentar seus bancos

de imóveis, pois as ofertas das associadas são compartilhadas em um sistema único. Além disso, os imóveis que compõem a base dessa empresa também têm mais chances de serem negociados, pois todos os corretores da rede conseguem acessá-lo e têm a oportunidade de encontrar clientes pra o produto”, exemplifica. Caso o corretor de uma imobiliária tenha o cliente para o imóvel de outra empresa, ambos realizam a parceria e dividem os resultados auferidos com a comissão.

Negócios multiplicados A RIS também cresceu nesses três últimos anos em número de associados. “Saímos de oitenta empresas em 2018 e passamos para 140 em 2017, sempre em

uma crescente. Com isso, temos, hoje, 188 agências imobiliárias”, diz Flávio Prando, vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP. Essa diferença de número se dá ao fato de que uma imobiliária pode ter várias filiais. A força motriz do trabalho em rede é sua robustez em termos de bancos de ofertas e de profissionais. Nesse ponto, a RIS também cresceu durante a crise. De 1,8 mil corretores associados em 2015, subiu para 2,5 mil em 2017. Já no tocante ao número de imóveis disponíveis para pedidos de parcerias, saiu de 135 mil em 2015 para 181,7 mil em 2017. “Esse incremento é bom para o mercado como um todo. Quem quer comprar um imóvel encontra em uma rede uma gama de ofertas qualificadas, pois todos os anúncios passam por filtros

Parisi: “A realização de negócios em parceria é uma soma de esforços que faz toda a diferença do ponto de vista estratégico" 24

Revista Secovi-SP

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Intermediação

Revista Secovi-SP

Intermediação

dos corretores. Já quem deseja vender um imóvel, conta com agilidade em virtude do poder multiplicador da rede”, explica o vice-presidente do Secovi-SP. Experiências internacionais atestam o sucesso do modelo. Países como Estados Unidos, Canadá e a vizinha Argentina são exemplos dessa prática bem-sucedida. “As redes imobiliárias também são mecanismos de sobrevivência no mercado. Das quatro mil imobiliárias que existiam em Portugal antes da crise que atingiu praticamente toda a Europa em 2007, metade fechou

as portas. As que sobreviveram foram justamente aquelas que trabalhavam em rede”, pontua Prando. Além disso, em países em que o conceito e a filosofia desse trabalho já amadureceram, o volume de negócios gerados em parceria chega a representar 80% do faturamento de muitas imobiliárias.

Perspectivas Para este 2018, a RIS pretende implementar projetos de impacto a seus associados. O principal deles é colocar no ar um novo

portal. Essa mudança, acompanhada de novas estratégias de marketing digital, deverá resultar em mais leads às imobiliárias. Ainda este ano, a RIS também pretende esquadrinhar várias áreas da cidade para fazer um estudo da oferta imobiliária por região. Informações como imóveis disponíveis para venda e locação, disponibilidade por oferta residencial e comercial, idade dos imóveis, dormitórios, faixas de preço, entre outras, poderão ser consultadas pelas associadas e utilizadas como diferencial na consultoria que prestam a seus clientes. «

Negócios e networking Dois casos de parcerias ocorridas, ao longo de 2017, ilustram como o trabalho pode favorecer múltiplos agentes ao mesmo tempo – a famosa relação ganha-ganha. Um dos casos foi a venda de um apartamento de 3 dormitórios, com suíte, de frente para o mar, na praia de Pitangueiras, no Guarujá, litoral paulista. “Recebemos, pela Rede, uma solicitação de parceria em relação a um cliente que estava procurando um apartamento para comprar com as características de um imóvel que tínhamos aqui”, comenta Waldir Cortez, gerente ViaBr Imóveis, da Vila Nova Conceição, capital paulista. A imobiliária que tinha o cliente para o imóvel era a Folster, de Santa Bárbara d’Oeste, no interior do Estado. Da data do pedido de parceria até sua conclusão, tudo em dezembro, foram apenas duas semanas, de acordo com Cortez. O negócio foi da ordem de R$ 750 mil. Outra parceria foi fechada entre as imobiliárias Pacheco e Krisos, ambas na zona Oeste de São Paulo. “Minha cliente passou em frente o imóvel que queria e viu a placa da Krisos. Disse a ela que tinha uma parceira com quem poderíamos fazer o negócio”, conta Inês Nakacima, da Pacheco. Do contato inicial até o fechamento da venda, foram apenas 15 dias. “Conheci a Inês em um evento da Rede, no Secovi-SP. Isso acabou facilitando o andamento dos processos”, diz Célia Hitomi, da Krisos, mostrando, paralelamente, a importância de networking construído em palestras da entidade.

Revista Secovi-SP

Entrevista

“Quero ajudar o Brasil” Este é o desejo do vice-líder do governo na Câmara, o deputado Beto Mansur, que completa 30 anos de vida pública em 2018

m seu quinto mandato como deputado federal, o engenheiro eletricista Paulo Roberto Gomes Mansur (PRB-SP), ou simplesmente Beto Mansur, completa 30 anos na vida pública em 2018. Ingressou na política como vereador em Santos (1988), cidade onde mais tarde se elegeu prefeito (1997 a 2004), depois de passagem pelo Congresso Nacional. “É uma cachaça”, brin28

ca, confirmando a intenção de disputar novo mandato nas eleições de outubro próximo. Mansur ocupou a primeira-secretaria da Câmara Federal no biênio 2015-2016, período em que participou de votações históricas, dentre as quais o impeachment da ex-presidente Dilma Rousseff. Atual vice-líder do governo no Legislativo federal, acompanhou de perto os intensos debates

Maria do Carmo Gregório

que marcaram a atividade parlamentar no ano passado. Atuou em questões relevantes, como a modernização da legislação trabalhista, a reforma do Ensino Médio, a minirreforma política e a PEC (Proposta de Emenda Constitucional) do Teto dos Gastos, dentre outros. Lamenta, no entanto, que a mais importante reforma, a da Previdência, não tenha sido aprovada. “Perdemos a Revista Secovi-SP

Entrevista

oportunidade de fazer algo extremamente necessário para o País.” Nessa entrevista exclusiva à Revista Secovi-SP, ele conta um pouco de sua trajetória política e fala sobre as expectativas para o Brasil.

Fotos: Divulgação

Como avalia a sua participação nos intensos debates que marcaram 2017 no Congresso Nacional? Como vice-líder do governo, trabalhei uma série de projetos com os deputados. Na pauta, discussões muito positivas,

como a reforma constitucional que resultou no controle de gastos, a chamada PEC do Teto dos Gastos Públicos, e a reforma do Ensino Médio, que estava na gaveta há muito tempo e acabou caminhando. Houve ainda a terceirização e a reforma trabalhista, duas questões que, de alguma maneira, resultaram na modernização da relação capital-trabalho. Mas não foram só glórias, só vitórias. Teve ainda a grande reforma, a da Previdência, na qual atuei intensamente. Infelizmente, não conseguimos votos suficientes para aprovar. De qualquer forma, a matéria

terá de ser enfrentada pelo próximo governante.

O senhor considera esta uma grande perda para o Brasil? Perdemos a oportunidade de fazer algo extremamente necessário, que outros governantes deveriam ter resolvido, desde a época do FHC (Fernando Henrique Cardoso), que propôs uma reforma acanhada. Acabamos perdendo por um voto e deixamos de aprovar a idade mínima, algo que já deveríamos ter feito,

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Revista Secovi-SP

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Entrevista

a exemplo de Argentina, Chile, entre outros. O Brasil é um dos únicos países a não mexer nisso. O déficit de 2017 é de R$ 268 bilhões, sendo R$ 182,5 bilhões só no regime geral da Previdência e outros R$ 86,3 bilhões no regime próprio (servidores). Muita gente reclama que falta leito hospitalar em pequenas cidades do interior de qualquer Estado brasileiro e responsabiliza o prefeito, o governador. Mas, na verdade, a culpa é global, e resulta da não aprovação da reforma da Previdência.

Portanto, algo precisa ser feito. Se tivéssemos aprovado a reforma em dezembro do ano passado ou, agora em fevereiro, este assunto estaria fora da pauta. Mas há uma parcela dos deputados que não considera importante ou está mais preocupada com a questão eleitoral. Trabalhei muito por essa reforma e acredito que não há como deixar de aprová-la.

Como explicar a necessidade de aprovação dessa medida, considerada por muitos até impopular?

Se não aprovar, não vamos conseguir viabilizar nada que seja positivo para o Brasil em termos de investimento em saúde, educação, segurança e nas demais áreas. Participei de uma reunião com governadores e o presidente Michel Temer, e a principal reclamação é a falta de recursos. Os Estados estão quebrados justamente por causa da Previdência, porque estão gastando mais do que arrecadam. Em função disso, não têm dinheiro para nada.

Não diria que é uma medida impopular. É difícil explicar a reforma previdenciária em qualquer lugar do mundo. A verdade é que o cidadão só começa a reclamar quando o governo deixa de pagar a Previdência. Hoje, mesmo sem reforma, em torno de 82% dos trabalhadores da iniciativa privada (chamado regime geral da Previdência) ganham dois salários mínimos e já podem se aposentar com 65 anos. A intenção não era mexer com quem se encontra no regime geral, mas com aqueles que estão no regime próprio, que têm os mais altos salários, e diminuir privilégios. E essa conta (de R$ 268 bilhões) não inclui a Previdência nos Estados e municípios. 30

Quais são as principais consequências de se adiar essa discussão?

Na sua visão, qual é o principal problema do País hoje? A legislação se tornou caótica. Por exemplo, depois de aprovada a reforma trabalhista, houve uma redução no volume de ações trabalhistas no Brasil – considerado campeão mundial nesse quesito

ao longo de sua história. Mas ainda há discussão nos tribunais sobre a lei, que é muito clara. O Brasil está nos extremos em todas as atividades. Estamos às vésperas de uma eleição que espero não ser pendular, porque isso não é bom. Vamos ter um teste de inteligência, precisamos botar a cabeça para funcionar e procurar eleger alguém que possa, sem muita briga, resolver questões fundamentais para o País e mudar o que for necessário. Espero que o próximo presidente da República consiga organizar o Estado, para que possamos produzir melhor, com mais tranquilidade, porque nossos filhos estão indo embora do Brasil. Não é o caso dos meus filhos, que hoje administram a empresa familiar. Mas muitos amigos deles estão indo embora.

No caso do sistema eleitoral, qual modelo considera o mais adequado? Para as eleições proporcionais, teremos de aprovar um modelo de voto distrital e distrital misto. O Brasil é um país de dimensões continentais, que tem características diferentes em cada Estado. Uma coisa é o voto distrital misto em São Paulo, onde as cidades são conurbadas, e outra é no Pará, onde os municípios são muito distantes. Na minha opinião, para baratear a campanha e ter melhor representatividade, Revista Secovi-SP

Entrevista

a tendência é aprovar o distrital misto, ou seja, uma parte de voto em lista, e no distrito os deputados com representatividade. Já aprovamos a lei que restringe as coligações a partir da eleição de 2020. É impossível tocar a sessão na Câmara com 25, 26 partidos. A restrição acontece neste ano e devemos sair desta eleição com algo em torno de 18 legendas. E vai aumentando a exigência do número de votos. Na sequência, nas quatro próximas eleições, devem acabar os novos partidos.

E quanto ao financiamento das campanhas? Defendi o financiamento privado porque, se houver regras bem definidas, é melhor do que tirar dinheiro da saúde, da educação. Não é porque algumas empresas que contribuíram com campanhas no passado se locupletaram com a corrupção que todas as empresas brasileiras serão consideradas corruptas. Se tiver regra pré-definida, não tem problema. Há quem defenda a destinação de recurso público para a campanha. Eu sou contra.

fui muito polêmico. Defendi, por exemplo a quebra do monopólio das telecomunicações. Foi muito importante para mim e um grande ganho para o Brasil. Também fui relator do Código de Trânsito Brasileiro, que assegurou o uso do cinto de segurança. Muita gente reclamou, mas hoje está aí e foi interessante para a minha vida pública. Na atual legislatura, ocupei durante os dois primeiros anos o cargo de secretário, uma espécie de ‘prefeito’ da Câmara. Depois, me tornei vice-líder do governo, com atuação em várias frentes. Na minha avaliação, o tema que teve impacto mais positivo foi, sem dúvida, como já disse, a aprovação da PEC do Teto dos Gastos.

O que o desmotiva? Após cinco mandatos, que balanço faz de sua atuação na Câmara? Entrei na Câmara depois da Constituinte, em 1991. Sempre Revista Secovi-SP

Completo 30 anos de vida pública em 2018 e continuo porque gosto, para tentar ajudar o Brasil. Mas não é fácil. Hoje em dia, está muito difícil ordenar as despesas no Brasil. A menos que a le-

gislação mude, limite as ações e preveja responsabilidade para o Ministério Público. Muitas pessoas acabam desistindo de dar continuidade a questões importantes, que poderiam até decidir, mas não o fazem porque Ministério Público e Tribunal de Contas vão ‘pra cima delas’ e de seus patrimônios. Essa é uma visão global do que acontece no serviço público (federal, estadual e municipal), não só com o prefeito, mas com o funcionário público que organiza despesas, emite parecer ou atrasa a análise de um processo. A burocracia precisa ser repensada. Câmara e Senado devem estudar leis no sentido de conferir mais agilidade. O dever do Ministério Público é proteger a sociedade brasileira, com base na Constituição. Mas não pode mover qualquer tipo de ação e não ter responsabilidade. Por exemplo, se uma obra atrasa em decorrência de ação e o Judiciário decide contra o MP, nada acontece com os promotores. Muitas vezes, essas ações prejudicam o desenvolvimento do País. « 31

Institucional

Balanço positivo Programa de responsabilidade social do Secovi-SP, o Ampliar teve um 2017 repleto de atividades e prevê expandir cursos profissionalizantes neste ano

osse da nova diretoria, cursos e projetos inovadores, parcerias, campanhas sociais e eventos beneficentes marcaram o ano de 2017 do Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP, voltado à formação e profissionalização de jovens em situação de vulnerabilidade social. Para Leonardo Tavares, presidente da instituição desde julho, 2017 foi desafiador. “Assumimos com o compromisso de manter o legado deixado pela presidente Maria Helena Mauad e com o ob32

jetivo de continuar oferecendo oportunidades para que jovens e adolescentes possam aprender uma profissão e, desta maneira, ingressar no mercado de trabalho”, disse. Tavares destaca que, ao longo do ano, 1.200 alunos foram formados em 24 cursos ministrados na unidade Brigadeiro, localizada na região da avenida Paulista, coração da cidade de São Paulo. Além dos programas profissionalizantes, o Ampliar também oferece um curso preparatório para o Exame Nacional do Ensi-

Rosana Pinto

no Médio (Enem), em parceria com a Associação Conservadora do Brasil (Acons-SP), que, no ano passado, beneficiou 35 jovens, que frequentaram as aulas ministradas, aos sábados, por nove professores voluntários. “Temos resultados positivos com o ingresso de um aluno em uma universidade federal”, comemora Tavares, referindo-se a Vitor Resende, que está cursando Ciências Atuariais na Universidade Federal de São Paulo (Unifesp). “Queremos ampliar as oportunidades para mais joRevista Secovi-SP

Institucional

vens e consolidar o método de ensino do cursinho”, diz o presidente do Ampliar, que quer um envolvimento maior da família. “O acompanhamento dos pais é muito importante no processo de aprendizado do jovem.” Além dos cursos, ao longo do ano, os alunos do Ampliar participaram de palestras com especialistas de diversas áreas, que abordaram temas como etiqueta corporativa, educação financeira, direito do trabalho, orientação vocacional, entre outros.

Incentivo ao voluntariado O Ampliar também incentiva os jovens e adolescentes a exercerem a cidadania e a se envolverem em atividades voluntárias. Uma deles é o atendimento a pacientes do Hospital São Paulo, na região Sul da capital paulista. Em 2017, foram 178 atendimentos em 15 visitas integrantes do programa de humanização “Toque de Beleza”. No hospital, os alunos dos cursos de Manicure e Assistente de Cabeleireiro cortaram as unhas e os cabelos dos pacientes internados. Ao todo, desde 2009, esta ação totaliza 3.429 atendimentos. “Esta parceria com o Hospital São Paulo proporciona lições que os jovens não têm na sala de aula, como o crescimento pessoal, a valorização da vida e a satisfação de fazer o bem ao próximo”, afirma Tavares. “Ainda há muito Revista Secovi-SP

Leonardo Tavares: “Estamos no caminho certo, mas, este ano, queremos ir além.“

para fazer e precisamos expandir nossa atuação, oferecendo mais cursos e oportunidades para esses jovens que veem o Ampliar como uma porta de entrada para o mercado de trabalho.” A fim de angariar recursos para seus programas educacionais, a instituição conta com parcerias e realiza eventos beneficentes. Em 2017, o Ampliar promoveu jantar e feijoada com renda revertida para suas atividades. Mais de 200 pessoas colaboraram para a viabilização do tradicional jantar, que teve como tema “Uma Noite de Cinema”. A feijoada foi prestigiada por cem convidados. Na programação anual do Ampliar, estão duas campanhas sociais: uma para arrecadar agasalhos e outra para angariar brinquedos, que são doados para instituições filantrópicas cadastradas. Entre abril e junho, a Campanha “Pé Quente São Pau-

lo” arrecadou 17.123 peças, entre roupas, calçados e cobertores. A Campanha do Brinquedo conseguiu mais de 4.200 donativos em eventos, postos de coleta e na carreata, realizada em dezembro. “Estamos no caminho certo, mas, este ano, queremos ir além. A nossa meta é prosseguir com a captação de novos parceiros e patrocinadores, com vistas à implantação de novos cursos, aquisição de equipamentos e ferramentas, que vão contribuir para que o Ampliar profissionalize e ofereça chances concretas de trabalho a um número sempre crescente de jovens”, afirma Tavares. «

Pessoas físicas e jurídicas podem colaborar com os programas de formação profissional do Ampliar por meio de doação financeira ou como voluntário nos cursos, eventos e campanhas. Entre em contato pelo e-mail ampliar@ampliar.org. br ou pelos telefones (11) 5591-1281/82/83. Mais informações: www.ampliar.org.br.

Condomínios

Conflitos entre vizinhos: diálogo é o melhor caminho Barulho, carros mal estacionados e vazamentos estão entre as principais causas de divergências em condomínios. Diferente do que muitos pensam, não cabe ao síndico resolver as questões, mas sim aos próprios envolvidos.

orar em condomínio é exercitar, diariamente, a arte da convivência. Respeito, educação, tolerância e empatia são palavras que devem fazer parte do vocabulário de qualquer pessoa que decide morar em uma unidade privativa de um empreendimento, compartilhando igualmente o uso de áreas comuns com dezenas, 34

centenas e até mesmo milhares de pessoas com diferentes valores e culturas. Em meio a tanta diversidade, é comum surgirem conflitos. Os mais frequentes são motivados por barulho (entre unidades e em áreas comuns), carros mal estacionados na garagem – atrapalhando a manobra de outros –, vazamento de água e gás, além

Catarina Anderáos

de questões envolvendo crianças e animais de estimação. A primeira recomendação de Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, é que o novo morador se informe sobre as regras do empreendimento. “Quando alguém se muda para um imóvel, deve procurar ler com atenção a Convenção ConRevista Secovi-SP

Condomínios

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Gebara: “O diálogo é sempre o melhor caminho. As pessoas são resistentes a conversar, por receio da reação do outro“

dominial e o Regimento Interno do condomínio, documentos que concentram as regras do local. Se todos obedecerem, haverá poucos conflitos”, pontua Gebara. Para morar em condomínio, diz ele, as pessoas devem ter a nítida noção de que ‘minha liberdade termina onde começa a do vizinho’. Dois erros muito comuns cometidos por moradores de condomínio são achar que o síndico deve ser acionado para resolver conflitos entre vizinhos e envolver funcionários nos imbróglios. “As pessoas enxergam o síndico como o solucionador de todos os problemas. Não é obrigação dele e, quando acaba se envolvendo, é mais por questão moral do que legal. O condomínio não pode se envolver em casos entre unidades, não há legitimidade, somente quando diz respeito a áreas comuns ou de interesse da coletividade, nunca a individualidade”, esclarece Marco Gubeissi, advogado e sócio da Verti Administração e Assessoria Imobiliária, que tem mais de 120 condomínios em sua carteira. Quanto aos funcionários, muitas vezes acionados para interfonar para uma unidade de onde supostamente está vindo barulho, devem se limitar a auxiliar no esclarecimento dos fatos, registrar a ocorrência e comuRevista Secovi-SP

nicá-la ao seu superior. Devem tomar muito cuidado para não se precipitar na hora de repassar recados. “Antes de abordar um morador acusado pelo vizinho, o fato tem de ser apurado e comprovado. Já houve casos de um morador achar que o barulho vinha da unidade de cima, quando quem causava era a do lado”, comenta Gubeissi, que também é docente do curso de Administração de Condomínios da Universidade Secovi. “O brasileiro, de maneira geral, tem o costume de acionar porteiro, zelador e síndico para resolver qualquer problema. Na verdade, eles devem ser acionados para emergências, como incêndio, vazamento de gás e encanamento estourado, exemplifica. Se nem síndico nem funcionário devem se envolver em um conflito entre vizinhos, quem pode resolver? Os próprios condôminos. “As pessoas resistem a registrar e formalizar ocorrências, não gostam de se expor e acham que estão no direito de transferir a responsabilidade pela resolução do conflito ao síndico”, relata Gubeissi. O diálogo é sempre o melhor caminho, aponta Gebara. “As pessoas são resistentes a conversar, por receio da reação do outro”, opina. O primeiro passo é o incomodado tomar a iniciativa de con-

versar com o vizinho, dando a ele ciência do transtorno e, juntos, chegarem a uma solução. Gubeissi comenta que já houve casos em que o morador não tinha ciência do transtorno que causava e o incomodado nem sempre queria conversar. O economista Paulo Romani é síndico há mais de 20 anos do condomínio Saint Paul Ville, na cidade de São Paulo, com mais de 400 moradores. Ele relata que, em seu empreendimento, toda reclamação deve ser formalizada em livro de ocorrência ou por e-mail, e que o conselho de Ética e Recursos, formado por cinco condôminos, pode exercer o papel de facilitador para casos de conflitos entre vizinhos com dificuldade de diálogo. Os envolvidos são ouvidos individualmente e depois tentam reunir as duas partes para conversar. “As pessoas passam a enxergar o ser humano por trás do barulho, tomam conhecimento de algumas questões particula35

Condomínios

res, como horário de trabalho diferenciado, casos de enfermidade, animais de estimação etc. E os moradores acabam se

policiando mais para maneirar no barulho e exercem a tolerância”, relata. Quando há constatação de in-

fração de regras do condomínio, devem ser observadas as penalidades constantes na Convenção e no Regimento Interno. Marco

Método alternativo na resolução de conflitos Quando a conversa amigável não surte efeito, antes de partir para a esfera judicial, um caminho alternativo é a mediação, recurso que não julga os casos, mas procura um acordo entre as partes envolvidas. Há 12 anos, o Secovi-SP foi pioneiro na criação da sua Câmara de Mediação. “A ideia foi proporcionar aos associados e representados um fórum onde pudessem ser resolvidas pendências por meio do diálogo”, explica o advogado Márcio Chéde, coordenador da Câmara de Mediação. Mais de 600 mediações já foram realizadas pela Câmara e resultaram em 540 acordos. Cerca de 60% dos casos se referem à resolução de conflitos em condomínios. Chéde recomenda ao síndico orientar os condôminos em conflito a procurar esta alternativa. “Por mais boa vontade que tenha, além de não poder, não é conveniente ao síndico tentar conciliar as partes. Ele não é expert no tema e não tem o preparo necessário. O mediador possui formação e é uma figura neutra”, explica.

Os casos relacionados a conflitos condominiais também aumentam ano a ano no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), que julgou 239 processos (2015), 289 processos (2016) e 340 processos (2017). Só para exemplificar a morosidade, os processos têm duração média de um ano e nove meses até a sentença de primeiro grau. “Por mais equipado que esteja o Judiciário, é preciso inibir a capacidade brasileira de gerar conflitos, e a medição é excelente para isso”.

Serviço Câmara de Mediação do Secovi-SP Telefone: (11) 5591-1214 E-mail: camarademediacao@secovi.com.br

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Muitos conflitos condominiais são simples e

poderiam ser resolvidos em uma conversa. “Mas viram uma bola de neve e vão parar no Judiciário, que deveria ser ocupado com casos mais graves”, comenta. “O brasileiro quer resolver tudo na Justiça, prevalecendo a cultura do litígio. A sociedade ainda está engatinhando no assunto”, diz Chéde. Segundo ele, em 2006, o número de processos no Brasil era cerca de 60 milhões e, atualmente, está na casa dos 105 milhões.

Revista Secovi-SP

Condomínios

Romani: “Conselho de Ética exerce o papel de facilitador para casos de conflitos entre vizinhos com dificuldade de diálogo“

Gubeissi lembra que é bom a multa ser precedida de advertência, mas há casos em que a penalidade pecuniária pode ser aplicada diretamente. “Embora o poder de multa e advertência seja do síndico, melhor sempre consultar o corpo diretivo para tomar uma decisão colegiada”, orienta. Se o conflito persistir, uma alternativa é a mediação (vide quadro). Em último caso, deve-se apelar para a esfera judicial.

“Lembrando que o condomínio não pode entrar com ação em nome de uma das unidades devido a danos em decorrência de um vizinho. Somente se afetar a coletividade”, ressalta Gubeissi. Educar a comunidade é uma medida preventiva recomendada por Gebara e Gubeissi. Por meio de comunicados periódicos – enviados por e-mail ou afixados em murais nas áreas comuns –, a administração pode esclarecer o papel do síndico

e dos funcionários e fornecer orientações sobre como proceder em relação aos principais casos de conflitos. «

Um evento completo para síndicos e administradores

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Esperamos vocês em 2019! Revista Secovi-SP

37 WWW.SINDICONET.COM.BR

Interior

Mercado aquecido

O segmento de locação de imóveis apresentou acentuado crescimento em diversas cidades paulistas no ano passado, desempenho que deve se repetir em 2018

locação residencial registrou um grande salto de crescimento em 2017. Além da lentidão na aprovação de novos projetos, característica que impacta o desenvolvimento de várias cidades brasileiras – devido à menor oferta de lançamentos de imóveis –, a recuperação ainda gradual dos níveis de emprego e a restrição de crédito para o financiamento imobiliário impactaram sobremaneira a decisão do cidadão que pretendia 38

realizar o sonho da casa própria no ano passado. Para conferir o impacto desse avanço nos municípios onde o Sindicato da Habitação está representado, a Revista Secovi-SP apresenta uma análise do segmento em diversas regiões do Estado.

Baixada Santista Santos foi destaque da locação residencial na região, ao contrário de Praia Grande, que teve

Luciana Ferreira

um bom desempenho em lançamentos e vendas no ano passado. “Devido à presença da Petrobrás e do Porto, muitas pessoas acabam sendo transferidas para a cidade e preferem alugar um imóvel antes de pensar na aquisição definitiva”, pontua Carlos Meschini, diretor Regional do Secovi na Baixada Santista. Outro fenômeno interessante também está fortalecendo o setor na região. “Muitos santistas vendem o apartamento, aplicam Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

Interior

o dinheiro enquanto aguardam os lançamentos e partem para o aluguel”, diz. A estimativa de crescimento em Santos no ano passado, segundo ele, foi de aproximadamente 8%, índice maior do que nas outras cidades da região, e com perspectivas de aumento para 2018. Apartamentos de 2 dormitórios nos bairros Gonzaga, Vila Rica e Boqueirão são os mais desejados no município, seguidos por Embaré, Ponta da Praia, José Menino, Campo Grande e Pompeia.

Bauru A vocação universitária da cidade explica o crescimento da locação residencial. “A chegada de dois novos cursos de Medicina ao município aumentou ainda mais a procura por unidades entre dezembro do ano passado e fevereiro deste ano”, enfatiza Riad Elia Said, diretor Regional do Secovi em Bauru, que salientou a grande demanda proveniente de 40

estudantes e também dos funcionários das faculdades que acabaram de chegar à cidade.

“Algumas construtoras que estavam com apartamentos em estoque decidiram colocá-los para alugar a fim de atender a procura”, comenta. Para Said, a retomada dos lançamentos e das vendas na região em 2018 não deve influenciar o segmento. “Tanto a locação como a comercialização devem ter bons desempenhos neste ano, por conta da melhora do ambiente econômico”, projeta.

Campinas O tempo de espera para a aprovação de projetos foi um dos responsáveis pelo estímulo ao segmento na cidade. “Estamos sem lançamentos e absorvendo o estoque existente. Os profissionais da área estimam que houve um aumento de 3% na locação no ano passado, pois faltam produtos novos”, destaca Marcelo

Coluccini, diretor Regional do Secovi em Campinas. Para ele, a expectativa ainda é de crescimento da área em 2018, mas em ritmo menos acelerado.

Coluccini salienta que, embora a demanda continue alta, o valor praticado dos aluguéis não tem sofrido alteração. Em geral, os universitários da Unicamp e da PUC acabam procurando imóveis em Barão Geraldo e na região central, enquanto os novos casais buscam opções nos bairros do Cambuí, novo Cambuí e Taquaral.

Grande ABC Os dois últimos anos foram marcados pelo aquecimento no mercado de locação na região. “Estima-se uma alta de 30% em 2017”, antecipa Marcus Santaguita, presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), entidade que representa o Secovi-SP na região. Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

Interior

“A redução no volume de lançamentos, motivada pela crise econômica, e o desemprego acentuado no ABC levaram muitos consumidores a postergarem a compra da casa própria”, justifica. Para Santaguita, a expectativa é de estabilização neste ano.

“Com o maior acesso ao crédito imobiliário, a tendência é de inversão da situação, ou seja, a retomada dos lançamentos e das vendas e uma normalização das locações.” Na região, São Bernardo e Santo André são as cidades mais procuradas e com boas opções de preços.

Jundiaí A cidade costuma receber pessoas que moram em grandes centros e migram para Jundiaí em busca de qualidade de vida e melhores condições de trabalho. “O desenvolvimento econômico do munícipio proporciona, hoje, a oferta de bons empregos. 42

Num primeiro momento, os novos moradores acabam locando um apartamento e, depois, partem para a compra de um imóvel, pois gostam e se adaptam ao ritmo da cidade”, afirma Ricardo Benassi, conselheiro da Proempi (Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região) e representante do Secovi-SP em Jundiaí e Região.

mercado em Piracicaba projetam condições ainda melhores para este ano. O maior dinamismo da economia, o aumento da confiança dos consumidores, a redução da taxa Selic, inflação em baixa e estabilidade no emprego são apontados como fatores que impulsionam esse incremento. “Em janeiro e fevereiro, tivemos uma intensa procura e acreditamos numa capacidade de expansão de 12% neste ano”, ressalta Ângelo Frias, diretor do Secovi-SP e representante da entidade em Piracicaba. Para ele, a tendência de aquecimento do mercado é tão forte na região, que até mesmo a recuperação das vendas de imóveis não deve atrapalhar o bom desempenho esperado. “Temos demandas para os dois segmentos”, acrescenta.

“Cerca de 80% das vendas que acompanho são de paulistanos que estão morando há dois ou três anos aqui”, acrescenta Benassi. Os bairros mais procurados para locação são Eloy Chaves e Parque da Represa, opções mais interessantes para quem precisa fazer deslocamentos com frequência para São Paulo.

Piracicaba Com uma estimativa de crescimento da ordem de 6% nas locações em 2017, os profissionais do

São José do Rio Preto Com um boom de locações no último ano, motivado pelas Revista Secovi-SP

Interior

restrições de acesso ao crédito imobiliário, estima-se que o crescimento foi da ordem de 40% em relação ao período anterior. “Em muitas imobiliárias, 70% das operações foram feitas para atender os universitários que chegaram à cidade”, comenta Alessandro Nadruz, diretor Regional do Secovi em São José do Rio Preto.

Ele aposta que esse potencial de expansão se mantém em 2018, em razão do déficit habitacional em Rio Preto, que gira em torno de 4 mil unidades. “Os novos lançamentos atendem a um determinado perfil de renda, por isso apostamos no desenvolvimento da locação neste ano.” Para quem tem imóvel para locar, Nadruz lembra que pequenas reformas podem valorizar o patrimônio. “Temos muita procura por unidades mobiliadas e quem estiver disposto a investir em seu imóvel, vai sair ganhando”, aponta. Revista Secovi-SP

Sorocaba O panorama da locação residencial da cidade já começa a dar sinais positivos diante do ambiente econômico mais favorável. “No ano passado, muitos contratos foram fechados com valores ligeiramente abaixo de 2016. Agora, os preços estão mais estáveis”, analisa Guido Cussiol Neto, diretor Regional do Secovi em Sorocaba. A zona Sul da cidade, onde existe maior oferta de serviços, continua sendo a região preferida dos interessados. “A maior procura ocorre por parte das famílias que estão em busca de apartamentos de 2 e 3 dormitórios, bem localizados”, pontua.

Vale do Paraíba Bastante industrializada e com bolsões de universidades, a região é alvo constante de migração entre os municípios. Essa característica é um grande pro-

pulsor do mercado de locação, que passou por expressivo aumento entre dezembro passado e fevereiro deste ano. “Um aspecto positivo que observamos é o equilíbrio dos preços. Os valores, antes achatados, já estão dentro da realidade da conjuntura atual”, destaca Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior e diretor Regional do Secovi na RMVale.

A tendência é de manutenção do cenário de expansão em 2018. Segundo Marcondes César, o prazo de maturação de um empreendimento – que envolve projeto, produção e entrega das chaves – pode levar de três a quatro anos, o que acaba levando muitos compradores a optarem pelo aluguel, enquanto aguardam as boas oportunidades de compra. “Até que os lançamentos venham a ocupar esse vazio de mercado, as locações continuarão em alta pelos próximos anos”, enfatiza. « 43

Meio Ambiente

Código Florestal: decisão histórica Ao manter a constitucionalidade da maioria dos artigos questionados, o Supremo Tribunal Federal contribuiu para garantir segurança jurídica e uma política pública de desenvolvimento sustentável

Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, no final de fevereiro, o julgamento das ações que questionavam a constitucionalidade de dispositivos do novo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012). A decisão foi por manter a constitucionalidade da maioria dos artigos questionados. Com isso, a legislação ambiental continuará a vigorar nos termos definidos originalmente, incluindo medidas que trazem impacto para o setor imobiliário. Dentre elas, estão a manutenção da possibilidade de intervenção em APP (Área de Pre44

servação Permanente), quando não houver alternativa de outro local, para se instalar obras de infraestrutura; o reconhecimento de que o entorno das nascentes e de olhos d’água intermitentes configuram APA (Área de Proteção Ambiental); e o fato de a Corte não ter configurado como “anistia” a concessão aos proprietários que aderirem ao Programa de Regularização Ambiental (PRA). De acordo com Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da

Erica Celestini

Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), a confirmação da constitucionalidade, por si só, já é um importante avanço. “Em sistema legalista, como é o brasileiro, as normas devem acompanhar as demandas da sociedade. Não podem ser impedidas de implementação normas ancoradas no desenvolvimento sustentável, como foi o novo Código Florestal”, afirma. “Mas a grande conquista é garantir um instrumento legal que propiciará segurança jurídica e uma política pública de desenvolRevista Secovi-SP

Meio Ambiente

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Portugal: “Não podem ser impedidas de implementação normas ancoradas no desenvolvimento sustentável, como foi o novo Código Florestal“

vimento sustentável, com instrumentos corretos, transparentes, identificáveis, mensuráveis e controláveis por todos”, completa. O advogado Marcos André Bruxel Saes, consultor jurídico, especialista em Direito Ambiental e que acompanhou o julgamento pelo Secovi-SP, pela Aelo e a CII/ CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção), também destaca a importância da decisão do STF como forma de garantir segurança jurídica. Ele lembra ainda que as três entidades defenderam a manutenção integral da lei como forma de resguardar conquistas dos últimos anos, baseadas no Código Florestal. “Mais que isso, pleiteamos que o chamado Princípio da Proibição do Retrocesso não fosse recepcionado e consagrado pelo STF, como queria o Ministério Público”. Segundo Saes, seus defensores afirmavam que, se uma lei posterior fosse menos restritiva que a anterior, deveria ser declarada inconstitucional. “Isso causaria uma insegurança jurídica tremenda, além de um engessamento do Legislativo. Até mesmo o planejamento dos municípios por meio de seus Planos Diretores e suas leis de uso e ocupação do solo poderia ser impactado”, complementa. Revista Secovi-SP

Impactos e ajustes Quanto aos impactos da decisão do STF na indústria imobiliária, Saes diz que dois pontos merecem atenção. Um deles é a “interpretação conforme a Constituição” sobre a possibilidade de intervenção em APPs, reduzindo as hipóteses previstas na Lei. O Código prevê essas intervenções quando não houver alternativa de outro local, para o fim de se instalar as obras de infraestrutura. Os órgãos ambientais terão de passar a exigir, para todos os casos, a comprovação de inexistência de alternativa técnica e locacional. “Essa comprovação é altamente subjetiva e isso poderá não apenas prolongar os processos administrativos de licenciamento ambiental de atividades ou empreendimentos, como também servir de subterfúgio para levar à judicialização”, alerta. “E com possível determinação de paralisação de obras ou necessidade de reelaboração dos estudos, sob o argumento de que não houve uma comprovação suficiente, ou seja, deixando-se a conclusão final na mão de um magistrado que avaliará cada caso”, ressalta. O segundo aspecto é a interpretação de que entornos de nascen-

tes e os olhos d’água intermitentes configuram APP. "A esse respeito, denota-se claramente um aumento de APPs no território brasileiro, tendo em vista o acréscimo da referência aos intermitentes nesses dispositivos”, explica. O advogado também ressalta um dos pontos mais discutidos sobre a lei: a chamada “anistia” conferida aos proprietários que aderirem ao Programa de Regularização Ambiental (PRA) e que desmataram além do permitido até 22 de julho de 2008. Muitos ambientalistas entenderam que houve uma consolidação do retrocesso ambiental. “Aqui cabe fazer um esclarecimento absolutamente importante. O que o Código estabeleceu a quem promoveu desmatamentos ilegais até esta data foi a possibilidade de recuperar essas áreas por de um PRA e, com isso, não ser responsabilizado civil e criminalmente.” Para Saes, a pergunta à sociedade é o que ela prefere: uma ação criminal contra alguém que 45

Meio Ambiente

Saes: “Setor deve trabalhar pela aprovação de uma boa Lei Geral do Licenciamento Ambiental, para trazer mais segurança e previsibilidade“

cortou árvores ou uma medida que faça essa pessoa recuperar o meio ambiente? “Parece-me claro que, tanto para as presentes quanto para as futuras gerações, a recuperação do meio ambiente é o que mais importa. Assim, essa possibilidade foi um grande avanço do Código”, defende.

Empreendimentos em andamento Quanto ao cumprimento do Código Florestal pelo setor imobiliário, pouca coisa muda, na visão do advogado. É fundamental, no entanto, que os empreendedores se atentem às mudanças resultantes da decisão do STF. “As declarações de que também são APPs as nascentes decorrentes de afloramentos intermitentes e as áreas no entorno de olhos d’água intermitentes, por exemplo, têm de ser levadas em consideração pelos empreendedores. É possível que um terreno que antes da decisão não tivesse óbices am46

bientais, hoje os tenha”, explica. Segundo ele, é importante que o setor continue a ter um bom planejamento, entenda quais são as restrições técnicas e legais da área em que pretende empreender e elaborar bons projetos, que respeitem a legislação vigente. Em relação aos empreendimentos já em andamento, a questão é mais complexa. Ainda há a possibilidade de que os efeitos da decisão do STF sejam modulados, ou seja, passem a valer a partir de determinada data, definida pela Suprema Corte. “Isto seria excelente do ponto de vista da segurança jurídica, pois não afetaria os empreendimentos que obtiveram licenças e autorizações com base em dispositivos do Código que agora foram declarados inconstitucionais”, diz. Mas alerta que, se não houver a modulação, a situação poderá ser caótica, com a possibilidade de diversos empreendimentos já em andamento terem de se adequar à decisão do STF.

Lei Geral do Licenciamento Ambiental Concluído o julgamento do Código Florestal, o advogado acredita ser indispensável que o setor continue a trabalhar pela

aprovação da uma boa Lei Geral do Licenciamento Ambiental, visando trazer maior segurança e previsibilidade. “Uma das grandes dificuldades enfrentadas pelo setor produtivo brasileiro é a de conseguir fazer um planejamento adequado para a realização dos licenciamentos ambientais”, afirma. Isso se dá, de acordo com Saes, por uma série de motivos, dentre os quais a atuação dos chamados órgãos intervenientes nos processos de licenciamento, como Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), Funai (Fundação Nacional do Índio), órgãos gestores de Unidades de Conservação e Fundação Palmares. “Essa participação, aliada aos entraves naturais, inerentes aos processos de licenciamento, torna muito difícil prever prazos e custos”, relata. Para agravar essa situação, cada Estado – e, muitas vezes, cada município brasileiro – aplica regras específicas e diferentes entre si. Isso se dá pela falta de uma regra geral para a realização do licenciamento ambiental. “Assim, a vinda dessa lei é imprescindível para o setor produtivo e também para o meio ambiente. O desenvolvimento ocorrerá da melhor forma com regras claras, objetivas e de aplicação nacional”, completa.« Revista Secovi-SP

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Legislação

Direito de laje tira imóveis da irregularidade A Lei nº 13.465/2017, que trata da Regularização Fundiária, além de outros temas, pode trazer para a legalidade 50% dos imóveis brasileiros Shirley Valentin

diretoria do Secovi-SP participou ativamente da melhoria da MP 759, de dezembro de 2016, até a sua conversão na Lei nº 13.465, de 48

julho de 2017. Foram sete meses de amplos debates, apresentação de centenas de contribuições e emendas. Todo esforço teve como objetivo deixar a Lei de Regularização Fundiária adequada à realidade brasileira e, assim, pacificar inúmeras situações e entendi-

mentos que trazem insegurança jurídica e comprometem a cidadania de milhões de famílias. A Lei de Regularização Fundiária é considerada fundamental para o mercado imobiliário, principalmente em termos sociais, além dos econômicos, porque poderá trazer à legalidade os quase 50% de imóveis brasileiros em condições irregulares. “Somente na Grande São Paulo, mais de 1,2 milhão de famílias estão nestas condições”, diz Lair Krähenbühl, vice-presidente de Estudos Legislativos do Secovi-SP.

Novidade A legislação traz em seu texto, dentre inúmeras inovações, a criação do direito de laje, instituto que possibilitará a coexisRevista Secovi-SP

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Legislação

tência de unidades imobiliárias autônomas, de titularidades distintas, que estejam no subsolo ou sobressolo do imóvel principal. O direito de laje tem uma regra básica, fundamental e específica: o seu detentor não tem acesso ou domínio sobre o terreno da construção-base. Ele só tem direito ao sobressolo ou ao subsolo dessa construção-base, mediante a abertura de matrícula própria no cartório de registro de imóveis. Na matrícula do imóvel objeto da construção-base será mencionada a existência da concessão do direito de laje referente ao sobressolo ou no subsolo. Isso significa dizer que, se em um terreno houver uma edificação (construção-base) e em cima dela ou embaixo forem construídos outros dois imóveis, cada faRevista Secovi-SP

mília moradora terá o direito de laje regular. E, será dona de um imóvel pela edificação, mas não terá qualquer direito sobre o terreno ou as demais propriedades. “Não há fração ideal de terreno para o detentor do direito de laje e esta é a diferença básica e objetiva do instrumento para o condomínio edilício. Esse aspecto não pode confundido, em hipótese alguma”, reforça o advogado Olivar Vitale, conselheiro jurídico do Secovi-SP.

Pretexto Na proposta inicial, presente na MP 759/2016, a detenção de direito de laje só seria possível se houvesse individualização no acesso a cada uma das unidades imobiliárias, exigência que inviabilizaria o instrumento. “Seria um erro proibir a cessão ou a regularização fundiária por intermédio do direito de laje pela inexistência de acessos distintos”, opina Vitale. De de acordo com a Lei de Regularização Fundiária, em áreas particulares e/ou bens públicos, o proprietário do terreno cede a um terceiro a superfície da sua construção-base (subsolo ou sobressolo), para que ele edifique uma unidade distinta daquela que foi construída originalmente. Esse terceiro passa a deter o direito de laje e a ele é assegurado constitucionalmente o livre uso e gozo da unidade imobiliária, sem que haja, porém, o

direito a fração ideal do terreno. “Com direito real garantido pela lei, essa unidade pode ser alienada, passa a recolher impostos, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e pode ser dada em garantia na captação de crédito, assim como é possível a qualquer outro imóvel regular”, explica Krähenbühl. E não é porque o direito de laje regulariza imóveis em comunidades e favelas que as novas construções não tenham de respeitar as determinações urbanísticas do município em que estiverem inseridos. “Se o direito de laje é criado para a cessão de seu detentor, o terceiro só poderá construir após obter o alvará da prefeitura, e com respeito aos limites urbanísticos estabelecidos legalmente”, ressalta Olivar Vitale. Por mais que não se trate de um condomínio edilício, há uma ligação entre a construção-base e os outros imóveis. No caso de alienação do imóvel, a Lei de Regularização Fundiária dá direito de preferência aos demais detentores do direito de laje. Hipoteticamente, João detém a construção-base, Antônio e José têm, respectivamente, o primeiro e segundo direitos de laje. Se Antônio for alienar para terceiro o seu imóvel devidamente matriculado, de acordo com a Lei 13.465/2017, ele tem de dar o direito de preferência inicialmente para João, detentor da construção-base. Se ele não quiser 49

Legislação

exercer esse direito e comprar o imóvel, Antônio deve dar, obrigatoriamente, o direito de preferência para o detentor do segundo direito de laje, ou seja, José.

Dificuldades Apesar de representar grande avanço legal, a Lei 13.465/2017 tem aspectos a serem aprimorados, de acordo com Olivar Vitale. Ele explica que, para efeito de construção e de exercício do direito de laje, a pessoa tem de buscar prévia aprovação do detentor da construção-base e dos demais detentores do direito de laje. Essa determinação é parecida, conforme o especialista, com a necessidade de o proprietário de um imóvel em condomínio edilício pedir autorização ao síndico, caso vá reformar 50

a sua unidade habitacional. A eventual não autorização expressa pode impedir o exercício de um direito real. “Percebe-se um conflito de normas. Uma coisa é notificar os demais detentores do direito de laje e da construção-base e outra coisa é pedir autorização expressa”, diz. O uso de contrato no regramento da vida em comum entre os detentores da construção-base e os de direitos de laje é um aspecto não tão claro da Lei de Regularização Fundiária, de acordo com Vitale. “No condomínio edilício, há a Convenção de Condomínio. Esse contrato mencionado na lei exercerá o papel da Convenção? Onde será registrado? Vai vigorar a partir de que momento? Como ele vai tratar a vida de todos, se não há exigên-

cia legal da sua elaboração e de seu registro?”, questiona. “Esse assunto terá de ser tratado por meio dos Provimentos da Corregedoria de Registros Públicos dos Tribunais de Justiça de cada Estado”, opina. Independentemente de algumas necessidades de ajustes, a Lei traz a contemporaneidade para o dia a dia das cidades, de acordo com Lair Krähenbühl. “O momento é novo, de mudanças nos comportamentos e nas formas de empreender nas cidades. Agora, ou vivemos o tempo ou o tempo vive sem a gente. As legislações quebram e criam paradigmas. E a Lei de Regularização Fundiária cria o domínio, mais do que a posse do imóvel. O direito de laje não é subterfúgio legal”, conclui o vice-presidente do Secovi-SP. « Revista Secovi-SP

Sexo com crianças é crime. elas são inocentes. quem explora, não.

Cód. Penal art. 218-B As crianças, adolescentes e adultos desta campanha são atores.

SE PRESENCIAR ALGUMA SITUAÇÃO SUSPEITA, DENUNCIE. É ANÔNIMO. Revista Secovi-SP

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Tira-dúvidas

Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

O departamento jurídico do Secovi-SP esclarece dúvidas sobre direito de preferência, aprovação de contas do síndico e as novidades trazidas pela recente modernização da legislação trabalhista. Confira.

1 Qual o prazo de vigência de uma procuração? A vigência da procuração cessa em qualquer das condições estabelecidas no Artigo 682 do Código Civil, ou seja, pela revogação ou pela renúncia; pela morte ou interdição de uma das partes; pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

2 Se os membros do Conselho do condomínio não opinam sobre as contas do síndico, elas podem ser apresentadas e aprovadas em assembleia geral ordinária? O Conselho (consultivo ou fiscal) é usualmente o órgão incumbido de analisar as contas com maior proximidade no decurso de toda a gestão efetuada pelo síndico. Vale lembrar que o Conselho não aprova as contas, mas sim dá parecer a seu respeito, e que não vincula o convencimento da assembleia quanto à viabilidade da sua aprovação ou não (Artigo 1.356 do Código Civil). Na hipótese de faltar o mencionado parecer, não será a ocorrência que impossibilita a análise das contas diretamente pela própria assembleia.

3 Em quantos dias o locatário deverá exercer seu direito de preferência na compra do imóvel objeto de locação? Para exercer seu direito de preferência, o locatário deve manifestar-se no prazo de 30 dias, desde que, na notificação, conste todas as informações elencadas na lei, bem como outras eventualmente necessárias.

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Tira-dĂşvidas

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Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

A legislação trabalhista reconhece a validade de acordo feito em “Tribunal Arbitral”? A Lei 13.467/2017 (Reforma Trabalhista) incluiu na CLT (Consolidação

das Leis do Trabalho) o Artigo 507-A, o qual estabelece que empregados que tenham remuneração superior a duas vezes o limite máximo estabelecido para os benefícios do Regime Geral do INSS – ou seja, que ganhem mais de R$ 11.291,60 (janeiro/2018) mensais – poderão pactuar com o seu empregador uma cláusula compromissória de arbitragem, que poderá ser acionada pelas partes para dirimir litígios oriundos da relação de emprego.

2 A Reforma Trabalhista autorizou a chamada “pejotização”? A “pejotização”, na acepção popular do termo, consiste basicamente na dispensa de um empregado em regime CLT, seguida da sua recontratação para realização das mesmas atividades ao mesmo contratante, só que, dessa vez, como como Pessoa Jurídica (PJ). Trata-se de questão bastante polêmica e que requer cautela. Porém, em linhas gerais, com a regulamentação do instituto da “terceirização”, o Artigo 5º-C da Lei 6.019/1974 prevê um período de “quarentena” de 18 (dezoito) meses, para que um ex-empregado possa prestar serviços na condição de sócio ou titular de pessoa jurídica à sua ex-empregadora. A exceção a essa regra é se o exempregado for aposentado.

3 A contratação de “autônomo” sofreu alteração pela Reforma Trabalhista? De acordo com o Artigo 442-B da Medida Provisória 808/2018, a contratação do autônomo poderá se dar de forma contínua ou não. Poderá o autônomo exercer atividade relacionada ao negócio da empresa contratante, bem como deverão ser cumpridas todas as formalidades legais na contratação durante a execução e ao final da prestação de serviços. Não poderá ser celebrada cláusula de exclusividade, porque é facultado ao autônomo prestar serviços a outros tomadores e, principalmente, não será possível existir entre o contratante e o autônomo nenhuma subordinação jurídica, sob pena de reconhecimento da relação de emprego na forma da CLT.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 54

Revista Secovi-SP

ChapĂŠu

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Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Total Geral Var% ICON

Mês

12 Ano meses

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Tarifas Var% ICON

Mês Ano meses

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Mês

Ano meses

Conservação e limpeza Var% ICON 12

Mês

ICON

12 Ano meses

Mês

FEV/17

312,435 0,00

0,13

7,18

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

304,172 0,08

0,72

5,39

272,771 -0,23

0,34

4,30

263,844 0,08

0,72 5,39

MAR/17

312,436 0,00

0,13

7,05

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

304,202 0,01

0,73

4,86

272,700 -0,03

0,31

3,57

263,871 0,01

0,73 4,86

ABR/17

311,659 -0,25 -0,12 6,70

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 -0,17 -0,17

4,27

300,856 -1,10 -0,38

3,37

270,160 -0,93 -0,62

2,14

260,968 -1,10 -0,38 3,37

MAI/17

311,090 -0,18 -0,30 5,27

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 0,00 -0,17 -1,53

298,058 -0,93 -1,30

1,57

268,132 -0,75 -1,37

0,72

258,541 -0,93 -1,30 1,57

JUN/17

310,898 -0,06 -0,36 4,85

336,656 0,00

0,00

8,63

268,274 0,43

0,25

-1,10

296,061 -0,67 -1,97 -0,78

266,499 -0,61 -1,97 -1,28

256,809 -0,67 -1,97 -0,78

JUL/17

310,845 -0,02 -0,38 5,00

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,77

1,03

0,85

293,930 -0,72 -2,67 -1,68

264,478 -0,76 -2,71 -2,34

254,960 -0,72 -2,67 -1,68

AGO/17

310,877 0,01 -0,37 4,98

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

294,224 0,10

-2,57 -1,72

264,162 -0,12 -2,83 -2,55

255,215 0,10 -2,57 -1,72

SET/17

311,194 0,10 -0,27 5,05

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

295,606 0,47

-2,12 -1,46

265,854 0,64

-2,21 -2,05

256,414 0,47 -2,12 -1,46

OUT/17

316,842 1,81

1,54

1,63

346,226 2,84

2,84

270,345 0,00

1,03

296,198 0,20

-1,92 -1,42

265,729 -0,05 -2,25 -2,15

256,927 0,20 -1,92 -1,42

NOV/17

320,137 1,04

2,60

2,70

346,226 0,00

2,84

285,744 5,70

6,78

297,738 0,52

-1,41 -0,88

266,225 0,19

-2,07 -1,72

258,263 0,52 -1,41 -0,88

DEZ/17

320,684 0,17

2,77

346,226 0,00

2,84

285,744 0,00

6,78

300,388 0,89

-0,53 -0,53

268,311 0,78

-1,30 -1,30

260,562 0,89 -0,53 -0,53

JAN/18

321,167 0,15

0,15

2,80

346,226 0,00

0,00

2,84

285,744 0,00

0,00

6,78

302,671 0,76

0,76

-0,41

270,311 0,75

0,75

-1,13

262,542 0,76

0,76 -0,41

FEV/18

321,813 0,20

0,35

3,00

347,155 0,27

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,78

302,883 0,07

0,83

-0,42

271,688 0,51

1,26

-0,40

262,726 0,07

0,83 -0,42

Folha de pagamento

Índices de preço

FGTS – MARÇO/2018 (Data de recolhimento até 6/4/2018) 8% sobre o total da remuneração paga a cada empregado * Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 15/2018, vigentes para o exercício 2018, a partir de 1º de janeiro.

Ano meses

Diversos Var%

PIS – MARÇO/2018 (Data de recolhimento até 25/4/2018) 1% sobre a folha de salários

INSS – MARÇO/2018 (Data de recolhimento até 20/4/2018)

*TABELA DE CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2018 Até 1.693,72 = 8,00 %

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,15

0,73

-0,19

IGP-M

0,07

0,83

-0,42

IPC

-0,42

0,04

2,07

INPC

0,18

0,41

1,81

IPCA

0,32

0,61

2,84

INCC-DI

0,13

0,44

3,60

IR na fonte

De 1.693,73 a 2.822,90 = 9,00% De 2.822,91 a 5.645,80 = 11,00% Acima de 5.645,80 = Desconto máximo de R$ 621,04

Fevereiro/2018

Variação - em%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2017

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 877,67 = R$ 45,00

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 877,68 até R$ 1.319,18 = R$ 31,71

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Fevereiro/18

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Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

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