Revista Secovi-SP - Edição 291 by Secovi-SP

A N O 2 5 | N o 291 Abril 2018 R$ 12,00

A revista do mercado imobiliário

SEGURANÇA JURÍDICA: QUESTÃO DE SOBREVIVÊNCIA DO SETOR DECISÕES DO JUDICIÁRIO, ATUAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO, DECRETOS, NORMAS, LEIS, PORTARIAS E UMA INFINIDADE DE MEDIDAS RESULTAM EM INCERTEZAS, FUGA DE INVESTIMENTOS E MENOS PRODUÇÃO.

PARCERIA DA ADMINISTRADORA NA CONCEPÇÃO DO PROJETO BENEFICIA OPERAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

BLOCKCHAIN E AS NOVAS FORMAS DE NEGOCIAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

E MAIS • EM PAUTA: DEPUTADO ESTADUAL RAMALHO DA CONSTRUÇÃO FALA SOBRE A IMPORTÂNCIA DO DIÁLOGO • GUIA DE SERVIÇOS E PRODUTOS PARA ADMINISTRADORAS E CONDOMÍNIOS

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Caminhos da desburocratização

stamos retomando um ciclo de recuperação econômica em nosso País. Os indicadores sinalizam reação em todos os setores da economia. Entretanto, o nível de emprego, apesar de ligeira melhora, demora um pouco mais para acompanhar o ritmo de outros indicadores, mas é fundamental para que haja crescimento econômico. Como disse o recém-empossado ministro da Fazenda, Eduardo Guardia, de nada adianta inflação baixa sem a recuperação do emprego. O setor da construção é forte empregador, uma vez que ainda não é robotizado e tem grande necessidade da mão de obra. Ao mesmo tempo em que pode colaborar fortemente para criar empregos e ativar a economia, o empreendedor enfrenta desafios como o aumento da burocracia e a dificuldade crescente para aprovar e licenciar projetos, dentre tantos outros. Em todas as esferas de governo, e em todas as regiões do País, são criadas mais restrições, onerando, burocratizando e inviabilizando os investimentos e a geração de emprego e renda. Com toda a dificuldade para aprovar projetos públicos e privados, o setor formal é relegado, enquanto se abre espaço cada vez maior para clandestinos, ilegais e irregulares. Posteriormente, são criadas leis que acabam por anistiar ou beneficiar aqueles que, ainda assim, se mantém na irregularidade. O Brasil parece estar ficando especialista nessa prática, nada racional e contraproducente. Precisamos exatamente de um pacto de incentivo ao investimento, respeito por aqueles que arriscam Revista Secovi-SP

capital e buscam neste País, de inúmeras incertezas, oferecer oportunidades de emprego e renda – principalmente quando falamos no atendimento à população de mais baixa renda e que precisa ter acesso à moradia. O investimento privado se faz necessário e deveria ser visto pelo poder público, Ministério Público e burocratas, em geral, como meio legítimo de incrementar a arrecadação de impostos, de reduzir o déficit habitacional e de gerar renda e emprego. O que fazemos hoje, muitas vezes, são discursos de incentivo ao investimento e à segurança jurídica, mas o que de fato está acontecendo é um aumento constante de restrição, de burocracia, além de engessamento e desestímulo à atividade empreendedora em nosso País. Proponho que seja criado para aqueles que querem investir, sempre obedecendo as regras e as leis, um fast track (caminho rápido), ou seja, de maneira a não deixar parados processos de aprovação e licenciamentos nas mais variadas instâncias públicas. Exemplos bem-sucedidos existem, como o Graprohab, em âmbito estadual, cujos procedimentos são frequentemente revistos, a fim de aperfeiçoar o processo. Há também o recém-criado Graproem (Aprova Rápido) na capital paulista, que se encontra em fase de implantação e que se propõe a agilizar a aprovação de projetos. Com boa vontade, portanto, é possível reduzir a burocracia nada inteligente que, ao invés de estimular investimento privado, só contribui para atravancar o desenvolvimento econômico. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Lair Krähenbühl, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

ecisões judiciais que ameaçam garantias e questionam direitos consolidados há décadas estão entre os diversos fatores que têm trazido insegurança jurídica aos empreendedores do setor

imobiliário. O assunto é destaque na matéria de capa desta edição, que aprofunda outro tema que preocupa o segmento de intermediação: a polêmica em torno da cobrança da comissão de corretagem nas transações do Minha Casa, Minha Vida. Mostramos também os benefícios da consultoria da administradora desde a concepção do projeto, as iniciativas realizadas nas Regionais do Secovi-SP no Interior, a chegada da revolucionária tecnologia blockchain ao mercado imobiliário, as novas modalidades de loteamentos e muito mais. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

Índice

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

09 Opinião

12 Capa

PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198/1250 Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214

22 Inovação 26 Interior

SECOVI NO INTERIOR

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores. Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação. Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

06 É bom saber

10 Em pauta

CONTATOS SECOVI-SP

Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975

03 Carta do presidente

30 Intermediação

34 Condomínios 38 Especial 40 Tendência 42 Legislação 50 Institucional

Registro nº 26.378

52 Tira-dúvidas

Foto da capa: iStock

56 Dia a dia

Revista Secovi-SP

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É bom saber

Custos, contratos e coworking

rês cursos com relevante conteúdo e público-alvo diversificado estão entre as opções disponíveis na grade da Universidade Secovi nos meses de maio e junho. Um deles é o “Gestão de custos no processo de projetos”, que visa proporcionar uma visão estratégica do custo viável de construção, orientar como fazer uma análise crítica do potencial do empreendimento e entender o processo de engenharia de valor. Será apresentada uma forma de elaboração de custos de construção detalhada já na fase de viabilidade, quando não se tem nenhum desenho, apenas o potencial do terreno e o desejo do incorporador. “Esta ferramenta oferece maior confiabilidade nas estimativas de custo nas fases iniciais do negócio. Além disso, facilita a tarefa de conduzir a evolução do custo durante o processo de projetar, de modo a atender às expectativas do incorporador e do cliente, reduzindo a lacuna de informação entre a fase de viabilidade e a conclusão dos projetos”, explica Hamilton Leite, executivo da UniSecovi. Destinado a diretores de incorporação e gestores de construção,

gerentes, engenheiros de planejamento, de produção civil, técnicos em edificações, orçamentistas e arquitetos. As inscrições estão abertas e as aulas acontecem nos dias 22, 24 e 29/5, das 19 às 22 horas.

Loteamento Outro curso já tradicional na grade, o Contratos Específicos e Registro de Loteamento tem turmas nas modalidades presencial e por transmissão simultânea. Além de noções técnicas e práticas sobre contratos, o programa inclui uma visão geral dos principais aspectos que envolvem a atividade de loteamentos, desde estudos de viabilidade até a administração do empreendimento. Advogados, estudantes do último ano de faculdade de Direito, registradores imobiliários e outros profissionais que atuam na área jurídica compõem o público-alvo da iniciativa. No entanto, empresários e administradores de empresas loteadoras e de atividades afins também poderão participar, desde que estejam cientes de eventuais dificuldades na assimilação das disciplinas. Com duração de 33 horas, o curso será mi-

Temas estão entre as opções de cursos disponibilizados pela UniSecovi em maio e junho nistrado de 22/5 a 28/6, às terças e quintas-feiras, das 19 às 22 horas.

Coworking O coworking modifica a maneira como as pessoas trabalham, atendendo de startups a empresas consolidadas. O segmento acelerou seu crescimento em 2016, chegando a ocupar 20 mil m² apenas em novos espaços na cidade de São Paulo. Os interessados em saber o que fazer para entrar nesse mercado promissor, catalizador da economia compartilhada, têm à disposição o curso “Como montar um coworking”. Desde o planejamento inicial, passando pela escolha do imóvel e chegando até a operação, os alunos aprenderão a planejar a concepção de espaços compartilhados. Também poderão conhecer os segredos de quem atua há anos no mercado e já montou dezenas de coworkings em diversas regiões do Brasil e no Exterior. As aulas acontecem dias 18, 20 e 25/6, das 19 às 22 horas. O programa completo dos cursos e outras informações estão disponíveis no site: www.universidadesecovi.com.br. «

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -– 9º São andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1306

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É bom saber

Botoeiras

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Botoneras

R eO vMiUsNt a S e c o v i - S P

É bom saber

Boas notícias para o setor Aprovação do sistema de multipropriedade no Senado, redução da taxa de juros para financiamento de imóveis e aumento do teto para aquisição de usados pela Caixa impactam positivamente o setor imobiliário

Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado aprovou, no final de março, em caráter terminativo, o Projeto de Lei (PLS 54/2017) do senador Wilder Morais (PMDB-GO), que dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade no Brasil. “Trata-se de mais uma relevante conquista do Secovi-SP, que criou, em meados de 2015, um grupo de trabalho com o objetivo de apontar soluções para o desenvolvimento de multipropriedades no Brasil”, afirma o vice-presidente de Assuntos Turísticos e Imobiliários da entidade, Caio Calfat. O segmento, segundo ele, contava com grande volume de produtos ofertados no mercado sem a necessária regulamentação, gerando insegurança a todos os envolvidos no processo, desde o empreendedor/incorporador até o comprador final, devido às suas particularidades. “O trabalho, que levou um ano e meio para ser concluído, contou com a contribuição de um grupo extremamente qualificado, composto por advogados e representantes de empreendedores do 8

segmento de todo o País”, diz Calfat, acrescentando que a iniciativa resultou na elaboração de um anteprojeto de lei sobre multipropriedades, contendo determinações específicas, as regras de uso e o arcabouço jurídico, a serem acrescidos à Lei Federal nº 4.591/1964 – a Lei das Incorporações. O projeto aprovado na CCJ segue para apreciação da Câmara dos Deputados.

Juros caem e teto sobe A Caixa Econômica Federal reduziu em abril os juros do financiamento para a casa própria em operações realizadas pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Foi o primeiro corte desde o mês de novembro de 2016. Com a alteração, a taxa mínima cai de 10,25% para 9% ao ano, no caso de imóveis dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), e de 11,25% para 10% ao ano para aqueles enquadrados no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). “Tendo em vista que o mercado imobiliário, em muitas cida-

des como São Paulo, já iniciou seu processo de retomada, essa medida potencializa o ciclo virtuoso da recuperação do setor”, diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP. O banco também elevou de 50% para 70% o teto de financiamento de imóveis usados, retornando ao antigo patamar, que vigorou até setembro de 2017. Para o Secovi-SP, quando o teto para financiamento do imóvel usado aumenta, automaticamente, mais pessoas são incluídas no mercado imobiliário, pois a quantia de dinheiro que o adquirente precisará para dar a entrada será menor. Há, ainda, o fato de que muitas pessoas precisam vender seu imóvel usado para adquirir um novo. Com essa venda facilitada pelas novas condições de financiamento, o segmento de imóveis novos também é impactado. Para os imóveis do mercado primário, o teto de financiamento permanece em 80%. Segundo a Caixa, os recursos disponíveis para o crédito habitacional neste ano são de R$ 82,1 bilhões. «

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Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Porteiro eletrônico: chegou a hora?

ão podemos, pelo menos por enquanto, pensar em tornar nosso condomínio totalmente digital. Alguns cargos, como o de zelador, ainda estão blindados contra a possibilidade de uma réplica virtual. O pessoal da limpeza também, pelo menos até que surja a possibilidade de uma limpeza automatizada, com a participação de robôs – algo que não está muito distante da realidade. Mas há um cargo seriamente ameaçado: o porteiro. Este colaborador vai, aos poucos, sendo substituído por um outro profissional: seu colega virtual. Por quê ocorre o processo de substituição? Existem muitos motivos. Um deles é que adoramos tecnologia. Parece que ela nos ajuda a viver. Temos observado nas ruas, nos ônibus e no metrô uma fuga em massa para o smartphone. Não estamos mais olhando o céu, nem o pôr do sol. Na praia, também não estamos mais apreciando o mar e nos extasiando com a luz, as gaivotas e outras maravilhas da natureza. Estamos, quase sempre, olhando para a telinha. Nesse quadro de fuga, é natural que sonhemos com o porteiro eletrônico. Além da economia, ele traz uma promessa de maior proteção à nossa família e ao nosso patrimônio. Atende ao nosso desejo de mais tecnologia. Esse novo funcionário, que não fala e proporciona economia e segurança, aparentemente simplifica a Revista Secovi-SP

gestão da portaria. Será? Há controvérsia. A portaria é considerada o coração do condomínio. Nem todos os moradores do edifício estão preparados para lidar com o funcionário virtual, que não tem nome e pode, para alguns mais idosos, representar uma nova esfinge. Nesse contexto, alguns questionamentos são inevitáveis. Como o porteiro eletrônico poderá interagir com os prédios vizinhos, caso o condomínio tenha adotado o que chamamos de Vizinhança Solidária – uma conexão entre porteiros reais, vizinhos, via rádio e circuito de TV, cujo objetivo é garantir segurança recíproca em caso de perigo? De que maneira poderá interagir com o Detecta, um sofisticado elo entre o condomínio e o aparato policial extramuros, adotado pela Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo? O que fazer, então? Nossa sugestão é que o síndico realize uma assembleia com a finalidade de debater o assunto. Todos os moradores do edifício, não sendo levada em consideração a faixa etária, deverão opinar. Acreditamos que essa é a maneira mais sensata de tomar uma decisão sobre um assunto que vai repercutir em muitas esferas, incluindo a própria segurança e os custos do empreendimento. Além disso, se for adotada, vai também saciar nossa sede por tecnologia. « 9

Em pauta

Em crise, construção precisa de diálogo entre seus atores Ramalho da Construção – presidente do Sintracon-SP (Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo) e deputado estadual pelo PSDB-SP

rigorosa crise que afetou o Brasil nos últimos anos lançou seus reflexos negativos na construção civil, setor que responde por perto de 7% do PIB (Produto Interno Bruto) e tem forte vocação para a empregabilidade dos brasileiros. Fortalecer a construção é dever do governo federal. Mas todos os atores do segmento, sejam eles de defesa dos trabalhadores ou dos empresários, precisam estar unidos para tanto. Sem incrementar o setor, não 10

pode haver desenvolvimento e empregabilidade plena. Sempre digo que, quando se investe R$ 1 bilhão na construção, gera-se 15.157 empregos diretos com carteira assinada. Mais os indiretos, esse número supera os 51 mil. Além disso, o montante investido representa a construção de 13.788 moradias. A construção civil, portanto, é um dos melhores caminhos para que o Brasil volte aos trilhos do desenvolvimento. Lidamos com o sonho da classe trabalhadora deste País, que é o da casa própria. Como esperam analistas idôneos, vai ser preciso construir mais casas para os brasileiros morarem. Estimativa do Secovi-SP com a Fundação Getúlio Vargas (FGV) prevê que serão necessários 14,5 milhões de novos domicílios para suprir o déficit habitacional até 2025. Saber entender a refor-

ma trabalhista imposta por Brasília, que gera mais dúvidas do que soluções, é um obstáculo a ser superado. Afinal, o maior patrimônio de uma instituição são os seus recursos humanos. Esperamos, neste cenário, que o negociado prevaleça sobre o legislado. Em termos de postos de trabalho, a construção vem sofrendo muito com a crise. Em setembro de 2014, o nosso setor empregava no País 3,6 milhões de trabalhadores com carteira assinada e 900 mil no Estado de São Paulo. Hoje, estamos com 2,3 milhões no País e 680 mil no Estado. O Sindicato dos Trabalhadores nas Industrias da Construção Civil de São Paulo (Sintracon-SP), que tenho a honra de presidir, está, no momento em que escrevo este artigo, em negociações para definir números da Convenção Coletiva Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Em pauta

de Trabalho da categoria. Todavia, com a reforma trabalhista, alguns empresários procuram levar vantagem de todos os tipos. Formam apenas 5% do empresariado, cuja esmagadora maioria é competente, séria e comprometida. Com a reforma debaixo do braço querem, inclusive, discutir a viabilidade de conquistas antigas da categoria, como vale-refeição, vale-alimentação, café da manhã e lanche da tarde. Não podemos permitir que mulheres grávidas trabalhem em ambiente insalubre. Outro caso é o do trabalho intermitente. Talvez por falta de conhecimento,

determinada empresa julga que vai registrar um profissional e pagar apenas por horas trabalhadas. Ledo engano. Mais exemplos: companhias com mais de 200 trabalhadores tendem a criar comissão de negociação. Ora, isto me cheira às Cipas fantasmas, que levam do nada a coisa alguma. Qualquer empresário, bem-intencionado, chamaria o sindicato. Já os maus, não. Preocupação existe, também, na questão de segurança do trabalho, pois o Brasil gasta cerca de R$ 15 bilhões com acidentes, ou fatais ou que mutilam. Tais ocorrências matam um trabalhador a

cada 4,5 horas. Precisamos construir o que há de melhor para a categoria e a sociedade. Continuar dialogando e criando um setor forte. Só assim acabaremos com a insegurança jurídica, que a todos afeta. É preciso, ainda, discutir à exaustão as contribuições negociais e trabalhistas. Sem elas, sofrem o sindicato patronal e o dos trabalhadores. Diálogo hoje, diálogo sempre. Nós devemos estar atentos para o futuro da construção civil e de seus atores. Sem unidade, sem debates, os obstáculos serão intransponíveis! «

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Capa

(In) segurança jurídica De questões relacionadas ao licenciamento a interpretações exóticas da lei, o mercado vem sendo alvo de decisões judiciais que ameaçam garantias e questionam direitos consolidados há décadas.

uas incorporadoras resolvem investir em um terreno na região do Caxingui, zona Oeste da cidade de São Paulo. À luz da legislação vigente à época da aquisição (Lei nº 13.885/2004), cujo zoneamento marcava o local como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), as empresas conseguiram a aprovação do projeto na prefeitura para a edificação de prédios voltados a famílias de baixa renda. Um dos compromissos assumidos pelas companhias, inclusive, foi de doar parte de seu próprio terreno para a viabilização de um parque público. Durante as discussões do novo Plano Diretor Estratégico e da nova Lei de Zoneamento da capital paulista, que entrou em vigor no dia 23 de março de 2016, a região para a qual foi projetado o empreendimento dessas incorporadoras recebeu nova

qualificação: de ZEIS, passou a ser ZEPAM (Zona Especial de Proteção Ambiental). Tão logo essa mudança se concretizou, o Ministério Público entrou com ação direta de inconstitucionalidade no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), alegando que a obra, de cunho residencial, não poderia mais ocorrer, uma vez que o terreno, agora, deve ser preservado em decorrência de seu novo status. Toda a argumentação do MP foi erigida com base no direito da sociedade à proteção ambiental. Ao fim da peça, no entanto, de forma genérica, cita-se o Artigo 162 da nova Lei de Zoneamento, dispositivo que assegura às incorporado-

Leandro Vieira

ras e a qualquer cidadão o direito de levar adiante seus projetos de acordo com a lei da época em que foram protocolados. Em miúdos: se a empresa projeta um empreendimento em um momento em que o terreno é ZEIS e, depois, esse terreno é incorporado a uma ZEPAM, seu direito a prosseguir com a construção não seria afetado. Isso é o que se chama de direito de protocolo, instrumento de segurança jurídica em vigor há mais de 40 anos na cidade. Por tabela, ao acatar a liminar, o Tribunal de Justiça não só aquiesceu às considerações em relação à questão ambiental, mas também

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torpedeou o direito de protocolo. “O Ministério Público de São Paulo defende a tese de que a nova legislação urbanística e ambiental deve incidir em todos os processos administrativos protocolados ao tempo da legislação anterior. Essa tese vem sendo levantada ao longo do tempo em ações individuais, empreendimento por empreendimento, mas sem sucesso. Agora, o órgão optou por um questionamento genérico, via ação direta de Inconstitucionalidade”, diz o advogado Marcelo Terra, coordenador do Conselho Jurídico da presidência do Secovi-SP. As consequências para o setor imobiliário são nefastas. Levantamento feito pelo Secovi-SP com 38 incorporadoras associadas à entidade dá conta de que, dos 174 empreendimentos previstos para

este ano, 88 foram impactados pela liminar. Mais de 19 mil unidades poderão deixar de ser produzidas. O VGV (Valor Global de Vendas) comprometido é de pelo menos R$ 11,2 bilhões, e o número de empregos afetados chega a 21,6 mil. Oito mil moradias de interesse social, que atenderiam a cerca de 40 mil pessoas, também foram prejudicadas – denotando a lesividade da liminar a famílias de baixa renda. A magnitude desses números pode ser muito maior, uma vez que a sondagem não contemplou a totalidade das incorporadoras da cidade. “Tudo em que se baseia a indústria imobiliária, seja na oferta de moradia ou na construção de outros tipos de empreendimentos, está ligado a previsibilidade e segurança jurídica. A construção de

shopping centers, hospitais, escolas, templos religiosos, supermercados, apartamentos, entre outros, segue legislações ultracomplexas e restritivas”, afirma Ricardo Yazbek, vice-presidente de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Secovi-SP. “Quando o empreendedor adquire um terreno, ele avalia a viabilidade financeira de acordo com a legislação da época da aquisição. Entre elaborar projeto, protocolá-lo e ele ser examinado pelo poder público, perde-se um tempo alongado. O direito de protocolo previsto na legislação é fundamental para garantir a viabilidade do empreendimento sem ser atingido pela nova lei que entra em vigor no curso da análise do processo de aprovação”, emenda o advogado Marcelo Terra. A Prefeitura de São Paulo, em

Em todo lugar do mundo, o licenciamento é aspecto relevante para o desenvolvimento econômico. Tanto é assim que o Banco Mundial o leva em consideração no seu relatório Doing Business. Nesse ponto, em comparação com o mundo, estamos muito mal. Segundo o trabalho, o número de procedimentos necessários para construir uma edificação tipo armazém em São Paulo chega a 20. O cálculo considera as vezes que funcionários da empresa têm de interagir com terceiros para a obtenção de alvarás de construção (categoria na qual, metodologicamente, o Banco também inclui o licenciamento). Na Dinamarca, país com melhor desempenho no mesmo quesito, esse número é de apenas sete. Quando se fala em dias, São Paulo alcança 404, enquanto a Coreia do Sul registra 27,5 dias. Leia mais em: https://goo.gl/mG79Dg

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Yazbek: “É fundamental, imprescindível e questão de sobrevivência a muitas empresas o restabelecimento do direito de protocolo”

defesa apresentada ao TJSP, argumenta que, “pelos efeitos da liminar em vigor, há impedimento para o licenciamento em todas as zonas de uso, para qualquer padrão urbanístico, gerando insegurança jurídica para os munícipes que pretendiam edificar no território municipal”. Pessoas físicas com projetos protocolados para a construção de residências unifamiliares também foram afetadas. Considerando o ciclo de longo prazo de maturação de um empreendimento imobiliário – desde a prospecção e compra de terreno, estudos de viabilidade, projeto em consonância com as legislações em vigor, licenciamento, obtenção de alvarás, até o lançamento, venda e entrega das unidades –, o mínimo que se pode esperar é o respeito ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido. “Dada a complexidade do processo de licenciamento, não podemos ser surpreendidos com uma liminar que invalide o protocolo de projeto feito de 16

acordo com uma lei anterior. É fundamental, imprescindível e questão de sobrevivência a muitas empresas o restabelecimento desse direito”, alerta Yazbek. Depois de a Prefeitura ter apresentado sua defesa contra a liminar, o Tribunal abriu vistas ao Ministério Público, que já se manifestou. Agora, de volta ao TJSP, o desembargador a cargo da ação pode monocraticamente cassar a liminar ou modular os seus efeitos – restringindo-os apenas às ZEPAM e liberando os demais zoneamentos da cidade para continuar seus empreendimentos, por exemplo. O desembargador pode, ainda, optar por não decidir nada sozinho e mandar para o julgamento do pleno do órgão especial do TJ, composto por 25 membros. Prevalecendo essa última hipótese, a apreciação da matéria pelo colegiado pode levar de seis meses a um ano. Até o fechamento desta edição, o desembargador ainda não havia proferido nenhuma decisão.

Secovi-SP, Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e Sintracon-SP (Sindicato dos Trabalhadores nas Indústrias da Construção Civil de São Paulo) participam do processo como amigos da causa (amicus curiae).

Outros pontos de atenção Diversos outros assuntos compõem a pauta da insegurança jurídica que atinge o setor. Os distratos (rescisões unilaterais de contrato), por exemplo, dinamitaram os negócios de várias empresas Brasil afora. “A prática quebrou diversas construtoras e deixou muitas outras em situação de penúria. Houve até mesmo casos de pessoas que recorreram à Justiça e o juiz mandou que a incorporadora devolvesse 100% mais juros

Terra: “Atentar contra este princípio traz um caos jurídico, uma anarquia e um distanciamento do que deve ser o Estado de Direito” Revista Secovi-SP

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ao cliente”, diz Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP. Proferir uma decisão sem considerar seus efeitos na prática – muitas vezes, devastadores – é sintomático em franjas do Judiciário. Ordenar que o incorporador ressarça o adquirente que unilateralmente rompeu contrato com a empresa desencadeia uma série de consequências que, em última análise, prejudica o consumidor adimplente do mesmo empreendimento. Isso porque o ritmo das obras pode ser seriamente comprometido. É com base nas vendas realizadas na fase de lançamento que o empreendedor toma a decisão empresarial de levar ou não adiante seu projeto. Contando com esse fluxo de pagamentos, as empresas contratam seus fornecedores, estabelecem cronograma etc. Justamente por essas razões que o substrato financeiro dessas ações não pode simplesmente evaporar. Infelizmente, no entanto, esse ponto, cristalino como água, não foi contemplado em inúmeras decisões judiciais em todo o País. Em agosto de 2016, por exemplo, o pico de vendas desfeitas chegou a 23,5% só no Estado de São Paulo. Em dezembro do ano passado, esse índice caiu para 11,9% – ainda assim, acima da média histórica de 9,2%. Sim, é verdade que o desemprego aumentou. Também é verdade que os bancos ficaram mais rígidos na análise e concessão de Revista Secovi-SP

Kallas: “O distrato quebrou diversas construtoras e deixou muitas outras em situação de penúria”

crédito. Ainda há o fato de a renda das pessoas ter caído. Todas essas variáveis devem ser levadas em consideração em casos isolados. São pontos a serem balanceados individualmente. Ocorre que se assistiu, nos últimos tempos, a uma extrapolação: muitas pessoas romperam o contrato com as incorporadoras simplesmente porque não viram suas expectativas de valorização do imóvel serem atendidas. Esse problema poderia ser sanado se a Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), em vigor há mais de 50 anos, fosse cumprida. Segundo o texto da lei, o contrato de compra e venda de imóvel é irretratável e irrevogável. Nos anos 1990, o distrato só era possível se o desistente da compra comprovasse, de fato, incapacidade financeira. Hoje, não raro, juízes determinam a devolução de dinheiro a compradores simplesmente por “mera perda de interesse no negócio”, ou, ainda, do “direito à desistência, ainda que imotivado, até o recebimento da posse”. No rastro de julgados dessa natureza, ficam o vilipêndio à força vinculativa do contrato e o esvaziamento de sua função social. Emilio Kallas sinaliza que um projeto de lei em trâmite no Con-

gresso Nacional visa a regulamentar essa questão, estabelecendo o mínimo de previsibilidade tanto para incorporadoras quanto para adquirentes. Aprovado o PL, o percentual a ser devolvido aos compradores estará estipulado em diploma legal. Crê-se, com isso, na mitigação da discricionariedade de alguns juízes ao estabelecer as quantias a serem devolvidas aos compradores.

Consumerismo A crise econômica, além de aumentar os casos de distratos, também levou parte do Judiciário, em nome da proteção ao consumidor, a interpretar equivocadamente um dos mais importantes instrumentos de garantia imobiliária: a alienação fiduciária. Em casos diversos, juízes proferiram decisões incompatíveis com a natureza desse instituto. Acabaram, em suma, aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e decidindo 17

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contrariamente às normas da Lei nº 9.514/1997 (Sistema de Financiamento Imobiliário), que instituiu a alienação fiduciária. “O CDC incide sobre o contrato de alienação fiduciária quando configura relação de consumo, mas, como consolidado na jurisprudência do STF e do STJ, o CDC não altera o regime jurídico dos contratos por espécie. Apesar da incidência do CDC, cada espécie de contrato continua regido pela lei que lhe é própria”, diz o advogado Melhim Chalhub. Em relação à alienação fiduciária, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) firmou o entendimento de que a Lei nº 9.514 prevalece sobre as normas gerais do CDC naquilo que as normas especiais têm de específico. “Mas há decisões de primeiro grau ou de tribunais estaduais desalinhadas com essa jurisprudência consolidada nos tribunais superiores. São decisões que escapam do balizamento da

Lei nº 9.514 e dão à alienação fiduciária tratamento definido pela jurisprudência para a promessa de venda. Outras decisões abandonam as normas da Lei nº 9.514 e redirecionam a execução fiduciária para a lei da execução hipotecária”, emenda Chalhub. O desvirtuamento dos contratos de alienação preocupa tanto os operadores imobiliários quanto os agentes financeiros. Pelo fato de essa garantia proporcionar recuperação rápida do crédito e a retomada eficaz do imóvel, os bancos acabaram aderindo à alienação. Em grande medida, foi graças a ela que os juros do financiamento sofreram sensível redução. Se reiteradas decisões do Judiciário acabarem minando a segurança proporcionada pela alienação, não é difícil supor que, com o aumento do risco, as instituições financeiras fiquem mais inflexíveis na queda dos juros – o que impactaria o mercado imobiliário.

“A tradicional hipoteca há muito não vinha cumprindo adequadamente sua função, seja pela morosidade da execução ou pela perda de posição preferencial em concurso de credores. A alienação fiduciária veio suprir essa deficiência. Isso porque o procedimento de execução do crédito fiduciário é célere”, adiciona Chalhub. “Tanto a hipoteca como a promessa de venda são contratos distintos da alienação fiduciária. Soluções adequadas para a hipoteca e para a promessa de venda são incompatíveis com a natureza do contrato de alienação fiduciária. Por isso mesmo, se aplicadas essas soluções desalinhadas com o regime jurídico próprio da alienação fiduciária, essa garantia acabará mutilada e seguirá o mesmo caminho disfuncional da hipoteca, com grave perda para a sociedade”, alerta. O advogado admite que essas recentes decisões não chegam

Revista Secovi-SP

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a colocar em risco o instituto da alienação fiduciária porque são circunstanciais, e acredita que a jurisprudência acabará se alinhando aos termos da lei, como aconteceu com a jurisprudência consolidada há mais de 20 anos sobre a alienação fiduciária de bem móvel. Preocupam, entretanto, dois Recursos Extraordinários com repercussão geral em tramitação no STF (Supremo Tribunal Federal): o RE 928.902, em que poderá ser discutida a responsabilidade pelo pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) do imóvel alienado fiduciariamente; e o RE 860.631, relativo à constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária. “Há grande expectativa em relação a esses dois recursos, mas o da constitucionalidade definirá o futuro da alienação fiduciária de bem imóvel”, enfatiza Chalhub. No tocante ao setor de desenvolvimento urbano, entre tantos aspectos que afligem os empreendedores, dois são sobressaltados por Caio Portugal, presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano) e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP. O primeiro deles é a sobreposição de entes públicos que analisam e aprovam empreendimentos de parcelamento de solo urbano. A consequência principal se reflete no conflito 20

de interpretações e inconformidades que prejudicam o fluxo de apreciação dos projetos. Segundo ele, apesar de não fazer parte do Sisnama (Sistema Nacional do Meio Ambiente), o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), por exemplo, editou a Resolução nº 001/2015, que obriga o licenciamento ambiental a prever a avaliação conclusiva do instituto para uma lista de atividades públicas ou privadas, dentre elas o loteamento. As relações de compra e venda no setor de loteamentos também são acometidas por influência do Código de Defesa do Consumidor. “O Judiciário revogou uma lei específica, que regulava a devolução de parcelas a serem pagas quando o comprador ficava inadimplente. A jurisprudência também admite que o cliente rescinda o contrato de forma unilateral, o que não era previsto no CDC. Isso gerou um enorme desequilíbrio no mercado, levando várias empresas loteadoras à insolvência”, complementa Portugal. Ausência de padronização de nomenclaturas de áreas que permeiem todas as esferas de aprovação; conflitos entre concessionárias de saneamento e órgão fiscalizador, que levam o empreendedor a assumir investimentos que deveriam ser feitos pelo poder público municipal ou pelas concessionárias; ameaças originárias de entes do Le-

gislativo, Judiciário e Executivo, cujos impactos prévios não são considerados pelos agentes que desencadearam ações com repercussão no mercado. Estes são, entre outros, alguns dos elementos com os quais empreendedores deste segmento convivem diariamente. Frequentemente, o Secovi-SP e a Aelo reúnem-se com autoridades dos mais diversos níveis de governo, com o intuito de esclarecer essas questões e mitigar, sempre que possível, com absoluta transparência, esses efeitos no mercado. Até mesmo práticas consagradas há décadas, como o pagamento de comissão de corretagem pelo adquirente de imóvel, vivem sendo questionadas judicialmente. O mais novo imbróglio resvala nas operações de compra e venda de unidades do programa Minha Casa, Minha Vida (veja matéria sobre o assunto na página 30).

A busca pela segurança jurídica Para além dos distratos, de decisões judiciais que ameaçam garantias de crédito, ações movidas pelo Ministério Público que questionam direitos consolidados há décadas, imprevisibilidade da interpretação de juízes, ainda há inúmeros fatores que consternam os empreendedores imobiliários. Engrossam o caldo da insegurança jurídica questões relacionadas a legislações dúbias, Revista Secovi-SP

licenciamento ambiental (mesmo com todas as licenças, há promotores que pedem embargo de obras), interpretações exóticas da lei, demandas de concessionárias de serviços públicos de água, luz e gás, entre tantas outras. Quem paga a conta, além do empresário, é o consumidor. “O preço do produto imobiliário acaba sendo impactado. Qualquer empreendedor leva em conta os riscos do negócio e acaba compensando isso no preço. Um paralelo interessante é com os bancos: quanto maior o risco apresentado por um tomador de empréstimo, maior será a taxa de juros. Não faz sentido colocar uma margem muito pequena em um prédio sujeito a ter obra paralisada a qualquer momento”, diz Emilio Kallas. Dentre os principais pleitos do setor para abrandar essa sensaRevista Secovi-SP

ção de insegurança estão a elaboração de leis claras e específicas, sem margem para manobras e arbitrariedades hermenêuticas. Urge, também, a confecção de uma legislação específica para proteger o servidor público, de maneira que todo aquele que exercer corretamente sua função esteja coberto por um seguro ou medida similar. “Isso seria importante para dar mais segurança ao funcionário público de órgãos de aprovação, por exemplo. Há quem não aprove um projeto por medo de, no futuro, ter seu ato questionado pelo MP e, como consequência, ser penalizado”, explica Kallas. “Segurança jurídica e justiça, como elementos estruturadores do Estado de Direito, são princípios que se complementam, mas que, as vezes, se chocam. Em determinadas circunstân-

cias, a segurança jurídica deve preponderar sobre a justiça, porque, naquele caso concreto, a segurança jurídica representa o ideal de justiça material”, diz Marcelo Terra. Para o advogado, a segurança jurídica está umbilicalmente ligada à necessidade de todo cidadão – e não apenas às urgências de empreendedores – saber com precisão e antecedência quais são os efeitos jurídicos de seus próprios atos. “A surpresa contradiz o direito. A surpresa nega os valores democráticos”, frisa Terra. “Toda segurança jurídica vem imbuída de estabilidade, certeza e irrevogabilidade. Como princípio que é, configura-se como lógica da ordem jurídica. Atentar contra este princípio traz consigo um caos jurídico, uma anarquia e um distanciamento do que deve ser o Estado de Direito.” « 21

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Inovação

Facilidade nas transações Catarina Anderáos

“Vários ativos vão ser tokenizáveis, inclusive imóveis. De uma forma bem simplificada, a blockchain permitirá que um imóvel seja comercializado por meios digitais com muito menos

burocracia, conferindo liquidez e atratividade ao mercado e facilidade de transações”, opina Alexandre Frankel, presidente e fundador da construtora Vitacon, e coordenador do grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP (Secovi NE).

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ma das tecnologias mais comentadas nos últimos tempos e que está por trás dos bitcoins e criptomoedas, a blockchain está chegando ao mercado imobiliário e promete ser tão inovadora e disruptiva quanto tem sido em outros segmentos.

Considerada por muitos como a maior revolução tecnológica depois da internet, blockchain chega ao mercado imobiliário brasileiro com a promessa de trazer agilidade, desburocratização e novas formas de negociação e investimento

Revista Secovi-SP

Inovação

Frankel: “Ao digitalizar a representação do imóvel, este ativo pode ser comercializado em qualquer lugar, a qualquer tempo, sem burocracia"

Tokenizar um imóvel é representá-lo por token, ou por criptomoeda (moeda digital). Por trás do token, existe o chamado Smart Contract, uma página em branco, que descreve exatamente as características daquele imóvel e daquela determinada transação. “O Smart Contract funciona como a matrícula e a escritura do imóvel, e fica registrado na rede, ou melhor, na blockchain”, explica o economista Rodrigo Riedel Abrahão, sócio-diretor da Maximus Incorporadora e coordenador do grupo de Inovação do Secovi NE. “Para o mercado imobiliário, blockchain pode ser uma ferramenta realmente transformadora, tornando o processo de compra e venda de um imóvel totalmente digital e seguro”, afirma. A viabilidade de representar

imóveis por ativos digitais, aliás, é uma das principais potencialidades a serem exploradas, na visão da advogada Rosine Kadamani, cofundadora da Blockchain Academy, rede colaborativa de educação voltada para formação multidisciplinar focada em bitcoin, blockchain e temas correlatos. Uma das oportunidades é a de melhorar a eficiência dos cartórios, o que entra um pouco na seara da regulamentação – o que, na opinião de Rosine, é um assunto acessório. “Ainda faltam boas ideias e trabalhos em rede por parte dos cartórios. Eles têm as normas a seu favor, em princípio (fé pública), e não acredito que teriam muita dificuldade para provocar mudanças na legislação se encontrarem soluções interessantes que os demandem”, justifica. De acordo com Abrahão, em meados do ano passado, a startup americana de blockchain Ubitquity divulgou que havia registrado propriedades privadas brasileiras em sua plataforma com a autorização de cartórios de dois municípios brasileiros,

ambos no Rio Grande do Sul. “Este ano, já anunciaram que a integração foi bem-sucedida, comprovando a melhoria de eficiência do processo 100% digital, e dificultando a possibilidade de fraude com, por exemplo, duas escrituras distintas para o mesmo imóvel.” Ariano Cavalcanti de Paula, presidente da Netimóveis Brasil e membro da Ibrea (International Blockchain Real Estate Association) em Minas Gerais, também não acredita que questões regulatórias vão impedir a aplicação da tecnologia no mercado. “O que não podem fazer aqui, estão fazendo fora do Brasil”, diz, citando como exemplo o fracionamento de imóveis, uma possibilidade quando se realiza a sua tokenização, procedimento ainda impedido pela CVM (Comissão de Valo-

Abrahão: “É uma mudança que já começou. Precisamos acompanhar no dia-a-dia as novidades no mercado e o seu potencial de transformação" Revista Secovi-SP

Inovação

res Mobiliários). “Essa questão de fronteira ficou rompida. É apenas um pequeno detalhe, que pode atrasar uma aplicação ou outra, mas não vai impedir de acontecer”, complementa.

Rompendo barreiras

Foto: Divulgação

Atualmente, existem startups e prestadores de serviços que vão operar na tecnologia de blockchain, além de empresas consolidadas desenvolvendo projetos em cima da plataforma. “A Estônia tem sido exemplo de abertura para essa tecnologia. Diversas empresas brasileiras estão com operações lá para atuação global”, comenta Cavalcanti. Modelos de negócio podem surgir a partir da tokenização de um imóvel. Como uma nova alternativa de funding para os desenvolvedores, onde a tokenização acaba por criar uma “bolsa” de imóveis, explica Abrahão. “É como um mercado de capitais,

porém, com lastro direto em um único imóvel, ou uma fração de um imóvel. Com a demanda enorme que temos no Brasil, e reprimida durante esses anos de crise, vejo como algo que o nosso mercado vá precisar muito em breve. E, quem sabe, pode ser uma maneira de reduzir a dependência do setor com os meios tradicionais de financiamento, como o SBPE e o FGTS”, argumenta. A partir do momento que se digitaliza a representação do imóvel, este ativo pode ser comercializado em qualquer lugar, a qualquer tempo, sem burocracia, comemora Frankel. “A representatividade é imediata. Confere uma liquidez cada vez mais próxima de um papel negociável em bolsa, oferecendo capilaridade transacional grande, sem barreiras geográficas.” Além de liquidez, o fracionamento de um imóvel torna a operação mais barata e com menos intermediários, e também é uma forma de conferir mais transparência ao mercado imobiliário, adiciona Cavalcanti. “Quando se tem mercado transparente, creditável, a capacidade de absorver investimento aumenta exponencialmente. Quantos negócios são protelados ou se perdem na burocracia da negociação?”, questiona.

Outras frentes de oportunidades geradas pela blockchain, citadas por Ariano Cavalcanti, são a captação de recursos para empreendimentos e, na área de intermediação, para mecanismo de incentivo de captação de imóveis. Projeto nesse sentido já está em andamento em sua empresa.

Riscos e gargalos Adoção da tecnologia não oferece risco, segundo especialistas no tema. “Pelo contrário, vejo muito mais segurança do que riscos. O controle na blockchain é muito mais fácil e efetivo”, diz Frankel. “A blockchain genuína é aberta, os riscos são pequenos”, acentua Cavalcanti. Na opinião de Rosine, o maior gargalo é a falta de evolução em termos de digitalização de processos. “Sem esta etapa, a blockchain dificilmente produzirá efeitos interessantes.” Outra barreira é a cultural. “A sociedade deverá passar por um processo de maturação dessa tecnologia, com as novas gerações sempre mais adeptas ao mundo digital acelerando o processo”, comenta Abrahão. “É uma mudança que já começou. Precisamos acompanhar no dia a dia as novidades no mercado e o seu potencial de transformação.” «

Cavalcanti: “Questões regulatórias não devem impedir a aplicação da tecnologia no mercado. O que não podem fazer aqui, estão fazendo fora do Brasil" 24

Revista Secovi-SP

Foto: Jornal da Cidade

Interior

Confiança renovada Bauru abriu com sucesso a série 2018 dos tradicionais encontros do mercado imobiliário que as regionais do Secovi-SP realizam anualmente no interior de São Paulo

erca de 250 pessoas, entre empresários, autoridades e profissionais, prestigiaram o Encontro Secovi do Mercado Imobiliário de Bauru e Região, tradicional iniciativa realizada pela regional do Sindicato da Habitação na cidade, no auditório da OAB (Ordem dos Advogados do

Luciana Ferreira

Brasil) no município. Em comum, o interesse pelo desenvolvimento da cidade e pela recuperação do potencial do mercado local. Apresentado na ocasião, o Estudo Secovi do Mercado Imobiliário, elaborado pelo Departamento de Economia e Estatística da entidade em par-

Marcondes Cesar: “Iniciativas desta ordem mostram a força do setor nas regiões onde a entidade está presente“ 26

Revista Secovi-SP

Interior

ceria com a Robert Michel Zarif Assessoria Econômica, já detectou o processo de retomada do setor. O conteúdo apontou o lançamento de 1.602 imóveis e a comercialização de 1.317 unidades ao longo de 2017 em Bauru. No acumulado de 36 meses, considerando o período de janeiro de 2015 a dezembro de 2017, foram ofertadas 4.810 novas unidades e vendidas 2.652 delas. Para complementar, o estoque passou de 2.462 imó-

Revista Secovi-SP

veis (2016) para 2.158 imóveis no ano passado, demonstrando queda de 12%. O segmento de 2 dormitórios econômicos, com faixa de preço de até R$ 230 mil, foi o grande destaque. (As informações completas sobre o Estudo de Mercado de Bauru estão disponíveis em www.secovi. com.br/pesquisas-e-indices). Para os especialistas, os dados mostram que esta é a hora de adquirir imóveis. “O mercado imobiliário no interior paulista

Foto: Aceituno Jr

Said: “Chegada de dois novos cursos de Medicina à cidade elevou a procura por imóveis na região“

tende a ser menos volátil, com menos oscilações de vendas e preços em comparação à capital. Por isso, este é o momento

Interior

Foto: Aceituno Jr

de realizar o sonho da casa própria”, disse Flavio Amary, presidente do Secovi-SP, na abertura do evento. O diretor Regional do Sindicato da Habitação em Bauru, Riad Elia Said, também enfatizou o importante processo de desenvolvimento da cidade nos últimos anos, mesmo diante da crise econômica nacional, e que culminou com o cenário positivo apresentado atualmente. "Esse crescimento está sendo impulsionado pelos lançamentos, inclusive de imóveis econômicos, maior acesso ao crédito imobiliário devido à redução nas taxas de juros e pela chegada de dois novos cursos de medicina à cidade, o que elevou a procura por imóveis na região”, explicou Said, que prevê um mercado aquecido neste ano. Assuntos de relevante interes-

se do setor também pautam os encontros, realizados ao longo do ano nas cidades onde o Secovi-SP mantém regionais. A indispensável atualização de leis que poderão permitir o progresso da cidade foi foco do evento em Bauru. Em sua palestra, o ex-secretário do Meio Ambiente do Estado, Ricardo Salles, destacou a necessidade de revisão do Plano de Manejo de Áreas de Proteção Ambiental (APAs) a fim de liberar novos espaços dentro da cidade para permitir o desenvolvimento do mercado imobiliário. "É importante e necessário que haja um equilíbrio entre proteger o meio ambiente sem prejudicar a população, considerando restrições e concessões à luz da realidade." De acordo com o vice-presidente do Interior e diretor Regional do Secovi na Região Metropolitana do Vale do Paraíba, Frederico Marcondes César, iniciativas desta ordem mostram a força do setor nas regiões onde a entidade está presente. “Além dos Estudos de Mercado e da atualização constante de nossos associados e representados – por meio de Ciclos de Palestras

Foto: Aceituno Jr

Salles: “É importante e necessário que haja um equilíbrio entre proteger o meio ambiente sem prejudicar a população“

e encontros como este –, temos um importante trabalho de subsídio técnico junto aos poderes Executivo e Legislativo, bem como a efetiva participação em Conselhos Municipais e órgãos voltados à discussão de temais vitais para as cidades”, analisou. Marcondes ressaltou, ainda, a expressiva participação de 6,2 mil pessoas nos eventos que o Secovi-SP promoveu no interior paulista em 2017, o que, segundo ele, mostra a boa receptividade das ações da entidade. Bauru iniciou, em março, a série de tradicionais Encontros do Mercado Imobiliário realizados pelas Regionais Secovi em diversas regiões do Estado. Para maio, estão programados eventos do gênero em São José dos Campos (14/5), Piracicaba (21/5) e São José do Rio Preto (28/5). «

Amary: “O mercado no interior paulista tende a ser menos volátil, com menos oscilações de vendas e preços em comparação à capital“ 28

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Intermediação

No aguardo de decisão final do STJ, o Secovi-SP defende a legalidade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas transações do Minha Casa, Minha Vida, exceto para imóveis enquadrados na faixa 1 Erica Celestini

ramita no STJ (Superior Tribunal de Justiça) o Recurso Especial 1601149/ RS, como recurso representativo da controvérsia a respeito da va30

lidade da transferência ao consumidor da obrigação de pagar a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda celebradas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Na prática, a Corte está julgando se o comprador de um imóvel, por meio do programa federal, deve pagar

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Compasso de espera a taxa de corretagem diretamente à imobiliária ou incluí-la no valor da transação à construtora ou incorporadora (que se encarregaria de fazer o repasse). Tal julgamento se iniciou em 28 de fevereiro de 2018, perante a 2ª seção do STJ. Nesta data, o relator do processo, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela invalidade da cláusula que atribuía ao adquirente a obrigação do pagamento da comissão em todas das faixas do MCMV, afirmando que essa cobrança podeRevista Secovi-SP

Intermediação

ria impedir o programa de atingir sua finalidade social. No entanto, o julgamento foi suspenso em razão de pedido de vista por parte de outros ministros. O Secovi-SP ingressou no feito como amicus curiae, defendendo a legalidade dessa prática, à exceção da comercialização de imóveis enquadrados na faixa 1 do MCMV, que atende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800 mensais. De acordo com advogado José Carlos Puoli, sócio do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra – que atua no processo em nome do Secovi –, trata-se da se-

gunda vez que o tema é analisado pelo STJ, mas a primeira em que se discute especificamente o programa federal. “O debate que vinha ocorrendo há anos perante o Judiciário refere-se ao questionamento genérico, que considerava irregular a cobrança da corretagem ‘em separado’ para qualquer tipo de comercialização de unidades objeto de incorporação imobiliária. Este tema geral foi resolvido em agosto de 2016 pelo STJ, com decisão favorável à cobrança, desde que haja a devida transparência e informação a respeito dos valores que são pagos pelo

adquirente. Mais recentemente, o tema foi retomado com o objetivo de verificar se, no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, haveria alguma diferença – jurídica ou prática – que pudesse levar a uma conclusão diferente”, explica. No entanto, segundo o advogado, a legislação específica do programa (Lei Federal nº 11.977, de 2011) não contém regra que impeça o pagamento em separado da corretagem. A exceção fica por conta da faixa 1, conforme defendem o Secovi-SP e demais entidades do setor. “Essa cobrança não tem cabimento, pois, na

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faixa 1 do MCMV, não há serviço de corretagem. Os beneficiários são cadastrados em entidades públicas para realizar a aquisição do imóvel”, completa. Puoli também discorda do voto do ministro relator pela invalidade da cláusula que atribui ao adquirente a obrigação do pagamento. “O ministro entendeu que a cobrança em separado poderia acarretar fator que impediria a parcela vulnerável da população de participar do MCMV. Entretanto, os números do próprio programa mostram o contrário. Os volumes financiados demonstram que a população visada pelo programa está sendo devidamente atendida, independentemente de ser feita a cobrança da corretagem em separado”, defende. E vai além. “Outro equívoco do voto do relator consiste em não ter sido analisada a necessidade de todo adquirente pagar, com recursos próprios, parte do valor do imóvel. Ou seja, ao contrário do que constou deste primeiro voto, o financiamento não abrange 100% do valor do imóvel, de forma que nas faixas 1,5, 2 e 3 do MCMV não há nada que impeça que a parcela a ser quitada pelo comprador, com recursos próprios, seja paga diretamente ao corretor imobiliário”, acrescenta. Para o advogado, a expectativa de desfecho é que prevaleça a tese da legalidade da cobrança, mas com duas observações: a exclusão da faixa 1 e a necessidade de, 32

nas demais, haver observância do limite de enquadramento, de forma que, somados os valores pagos ao incorporador e ao corretor, este limite por faixa seja respeitado. Neste sentido, inclusive, o julgamento foi retomado em 11/4, momento em que o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva divergiu do voto anterior e chegou a conclusão no sentido do que o Secovi defende, pela legalidade desta sistemática. O julgamento, entretanto, foi novamente interrompido por novo pedido de vista, quando a posição favorável à cobrança contava com quatro votos enquanto que a posição (contrária) estava com dois votos.

Impactos no mercado Quanto ao impacto da decisão do STJ sobre o tema no mercado imobiliário, Puoli pondera que, no caso de prevalecer a posição do ministro relator (contrário à cobrança), dois cenários devem ser considerados: passado e atual. “Quanto ao passado, a preocupação refere-se à insegurança jurídica que decorre de uma mudança da regra geral, o que também pode acarretar o risco de se ter de realizar a devolução de um enorme valor que, ao menos em tese, poderá ser objeto de pedido de restituição em caso de julgamento de ilegalidade da cobrança em separado. Em termos futuros, o eventual julgamento contrário também será pernicioso. Nas

faixas 1,5, 2 e 3, a corretagem é necessária e, se ela não puder ser cobrada diretamente, há riscos para o sucesso do programa, com desestímulo ao indispensável investimento para atender este público consumidor.” Ainda sob a ótica do mercado, o vice-presidente de Intermediação Imobiliária e Marketing do Secovi-SP, Flávio Prando, afirma que o pagamento diretamente à corretora é vantajoso para todas as partes envolvidas. “Quanto mais etapas nesse processo, mais tributação e tarifação. Esse encadeamento de pagamentos gera impostos e custos, que encarem o preço de mercado dos imóveis. Já o pagamento em separado proporciona economia de despesas fiscais e tributárias, mas sem ilícito fiscal e tributário”, diz. Ele lembra, ainda, da importância da atuação das imobiliárias e dos corretores de imóveis no programa. “Nesse caso, a participação do corretor é mais importante que nos empreendimentos de maior valor. No Minha Casa, Minha Vida, trata-se da compra da primeira moradia, por pessoas que não têm experiência nessa área. A participação da imobiliária é fundamental para a segurança do negócio. E se existe esse trabalho, é justo que seja remunerado”, completa, reforçando ainda as palavras Puoli. “Mas a comissão é parte do negócio, não podendo ultrapassar o limite de valores definidos por faixa”. « Revista Secovi-SP

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Condomínios

Parceria construtiva Conhecimento das necessidades do condomínio permite à administradora oferecer uma consultoria fundamental à incorporadora, desde a concepção do projeto (ou antes), contribuindo para minimizar problemas e aumentar a eficiência do empreendimento. Rita Karam

gregar o conhecimento das administradoras de condomínio e de consultorias especializadas já na fase de concepção de um novo projeto pode evitar possíveis problemas futuros e reduzir custos para as incorporadoras. E essa parceria construtiva, no sentido de oferecer soluções para aumentar a eficiência tanto no desenvolvimento de um empreendimento quanto no dia a dia de um condomínio, ganha ainda mais relevância com a diversificação da oferta no mercado imobiliário. A variedade de produtos e de públicos com os quais essas em34

presas trabalham permite oferecer uma rica contribuição, em várias etapas. Por exemplo, na definição e dimensionamento de áreas comuns e operacionais, para lazer, recepção, armazenagem de lixo, de material de limpeza, guarda de documentos e instalação de sistemas de segurança, dentre outras. Acertos que, não raro, dependem de características peculiares do empreendimento, como estimar a quantidade de funcionários para estabelecer a estrutura adequada de vestiários e refeitórios, ou conhecer a periodicidade da coleta na região para determinar a área necessária para o acondiciona-

mento do lixo reciclável. “A administradora enxerga o projeto com um olho voltado para os problemas que o condomínio pode ter após implantado, uma visão de operação que a incorporadora não tem obrigação de ter”, afirma o diretor de Administradoras do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Marco Gubeissi. A iniciativa reduz o índice de reclamação e evita desgastes no pós-ocupação, acrescenta. “Às vezes, o projeto não considera algumas áreas que, no uso, fazem muita falta e são até obrigatórias”, diz o diretor de Condomínios da Associação das AdRevista Secovi-SP

ministradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), Omar Anauate. Esse é um dos pontos nos quais a administradora pode ajudar. Entretanto, ele reconhece que nem sempre é possível acatar todas as sugestões, uma vez que a incorporadora tem de tornar o empreendimento viável. Mas há casos em que uma análise prévia e pequenas alterações podem evitar custos maiores, segundo o superintendente de Condomínios da Hubert, Francisco Carvalho. “A administradora, em razão de ter uma carteira com condomínios de diferentes perfis, conhece as necessidades reais, as Revista Secovi-SP

quais muitas vezes não são atendidas pelo projeto”, afirma. Um exemplo, acrescenta ele, é a criação de uma área comum que, pelo perfil do condomínio, será pouco utilizada e com a alteração de destino pode agregar valor ao projeto. Outra tarefa na qual a experiência dessas empresas pode trazer importante contribuição é a elaboração de Convenção e Regulamentos, ajudando a adaptá-los o máximo possível ao perfil do condomínio, de forma a minimizar discussões posteriores. Nesse caso, Carvalho destaca a importância da análise da minuta, verificando aspectos jurídicos que po-

derão causar possíveis transtornos futuros aos moradores e sugerindo alterações antes do registro. “Muitas vezes, os textos são padronizados, com pouca adaptação”, emenda Anauate, destacando a importância de deixar claro no documento quais serviços a incorporadora considera essenciais e que devem ser prestados, até por um compromisso assumido previamente na venda, e quais os que podem ser decididos posteriormente. “Essa oferta cresce a cada dia. Há condomínios nos quais o concierge é responsável, inclusive, por fazer reservas em restaurantes ou até organizar 35

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Condomínios

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Wertheim: “O projeto fica mais atualizado em relação ao mercado e mais próximo do desejo dos consumidores“

jantares”, conta Anauate, dando a dimensão do avanço nos serviços oferecidos atualmente, ‘pay per use’ ou inclusos na taxa condominial. A administradora pode colaborar na definição de quóruns e mesmo no detalhamento da estrutura necessária para viabilizar a implantação. “Há o caso de um condomínio que foi planejado para ter portaria remota à noite, só que era um prédio devassado, com uma porta única na frente e não foi feita clausura. Agora, avalia-se a possibilidade de colocar um profissional, porque, caso haja qualquer problema com a porta, ela fica aberta. Precisaria ter sido pensada a instalação de uma clausura já no projeto”, exemplifica o diretor da Aabic. Para o diretor executivo da CBRE, Thomaz Catunda, a con-

sultoria ainda na fase de concepção do projeto contempla as melhores soluções de operação, eficiência, maximização dos recursos disponíveis e minimização dos custos operacionais e de impacto ambiental do empreendimento. “O acompanhamento e as recomendações operacionais durante a obra trazem a garantia de que o projeto irá beneficiar os futuros ocupantes com excelentes instalações, inclusive seguindo padrões internacionais de qualidade e bem-estar”, acrescenta.

Gestão global “Tudo que se investe em discussões, em agregar pessoas, no início de um projeto traz vantagens”, afirma o engenheiro Osvaldo Wertheim, responsável pela área técnica da Luciano Wertheim Empreendimentos Imobiliários. Para o empresário, a iniciativa evita custos com readequação e possíveis novas aprovações, além de contribuir para uma boa execução da obra, reduzindo o retrabalho e ajudando a manter os prazos. Permite fazer o registro na prefeitura com todos os projetos já estudados – elétrica, hidráulica –, para

que depois não haja problemas na execução da obra. “O projeto fica mais atualizado em relação ao mercado e mais próximo do desejo dos consumidores”, diz. Com a larga experiência adquirida com empreendimentos de diversos padrões e públicos, as administradoras podem e devem contribuir no planejamento da gestão global do condomínio, ajudando a incorporadora a planejar cada detalhe para obter um bom resultado final. Produtos modernos são produtos que têm eficiência, destaca Wertheim. A incorporadora adota essa prática há mais de uma década e, atualmente, tem como parceiras a empresa de consultoria Geiah e a administradora Mario Dal Maso. “Todos os projetos podem ser criticados em uma contribuição para ganhar em performance, eficiência e redução de custos”, afir-

Carvalho: “A administradora, que tem uma carteira com condomínios de diferentes perfis, conhece as necessidades reais, muitas vezes não atendidas pelo projeto“ 36

Revista Secovi-SP

Condomínios

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ma o diretor da administradora, Marco Dal Maso. Ele acrescenta, na lista de possíveis colaborações, sugestões para implantação de um sistema de reúso de água, utilização de sensores de presença, definição de local dos portões de entrada e saída, de forma a permitir boa visão e evitar que seja necessária a contratação de mais profissionais para fazer esse controle. “Entre as atividades que a consultoria ou administradora oferece até o lançamento imobiliário, conforme sua estrutura e perfil, estão a avaliação de projetos arquitetônicos para incorporação de melhorias operacionais, desenvolvimento de layouts, estudos de minutas de Convenção de Condomínio e Estatutos de Associações, elaboração de estudos prévios de custos condominiais e estruturação de serviços condominiais”, resume a sócia da Geiah, Isabelle Gretillat. Especializada na análise operacional, a Geiah trabalha atualmente em 40 projetos, uma

Dal Maso: “Projetos podem ser criticados em uma contribuição para ganhar em performance, eficiência e redução de custos“

demanda que não se via já há alguns anos, informa Isabelle. São complexos com torres residencial, de escritório, hotel e um mall de lojas embaixo, ou um centro de convenções, um hotel e um edifício corporativo. A tarefa da consultoria inclui ouvir as sugestões das administradoras que trabalham com as incorporadoras. No caso dos empreendimentos mistos, avalia Isabelle, essa consultoria prévia é ainda mais importante, dada a quantidade de pontos a serem observados. A organização dos fluxos é um deles e envolve a circulação de pessoas, estrutura para mudanças, para recebimento de encomenda, desde comida até produtos de grande porte, para saídas de entulho. Segundo ela, são questões que, se não forem pensadas e contempladas na concepção do projeto, ficam mais difíceis de serem resolvidas depois que tudo já estiver definido e devidamente aprovado na prefeitura. Dal Maso propõe que a parceria com as incorporadoras inclua também um outro passo no

pós-ocupação: uma reunião presencial com o corpo diretivo do condomínio, detalhando como cada sistema do empreendimento foi projetado e como deve ser gerido. O empresário diz que o corpo diretivo recebe as plantas e os manuais do proprietário e das áreas comuns, que trazem as medidas preventivas e garantias dos imóveis, mas ninguém lê. Isabelle ressalta que toda preocupação prévia com a melhoria do projeto traz uma qualidade e um alto desempenho operacional para o empreendimento, características que são percebidas por condôminos, visitantes e investidores e serão um atrativo para novos negócios. Prédios que funcionam bem estão sempre ocupados e acabam por servir como uma divulgação positiva para as incorporadoras. «

Isabelle: “Toda preocupação prévia com a melhoria do projeto traz uma qualidade e um alto desempenho operacional para o empreendimento“ Revista Secovi-SP

Especial

Irradiar o bem Secovi-SP reafirma apoio à campanha de enfrentamento à exploração sexual infantil do Instituto Liberta, que entra em sua segunda fase com mensagens direcionadas ao público masculino

ense nisso” é o título do novo filme publicitário idealizado pelo Instituto Liberta para a segunda fase da campanha de enfrentamento à exploração sexual infantil, que tem o apoio do Secovi-SP. Ao expor os sentimentos vivenciados por uma adolescente vítima de exploração sexual, a campanha busca gerar empatia em toda a sociedade e esclarecer, sobretudo o público masculino, que nenhuma desculpa justifica esse tipo de violência contra meninas e meninos. “A sociedade brasileira precisa enxergar a angústia de meninas e meninos e criar empatia por essa 38

causa tão séria que é a exploração sexual de crianças e adolescentes no Brasil”, diz a advogada Luciana Temer, diretora-presidente do Instituto Liberta, que surgiu do desejo do empresário Elie Horn em contribuir com as questões sociais. “A exploração sexual é uma grave violação de direitos humanos, que impede o desenvolvimento normal e integral das vítimas”, alerta Luciana. Para se ter uma ideia da importância da campanha, cerca de 500 mil crianças e adolescentes são vítimas de exploração sexual no Brasil, a maioria delas com idades entre 7 e 14 anos. “Assu-

Rosana Pinto

mimos o compromisso de, pelo menos durante dez anos, combater essa prática. Esse problema tem de ser enfrentado. Temos de vencer essa batalha”, reforça Elie Horn, lembrando que cada um tem uma missão. “A nossa é não deixar que meninas inocentes sejam violentadas”, conta o empresário, conclamando todos a “irradiar o bem”.

Estímulo à denúncia O Instituto defende que o caminho para erradicar esse grave problema social passa, necessaRevista Secovi-SP

Especial

mentavelmente, há regiões onde o assunto é tratado com naturalidade, inclusive pelos pais dessas crianças”, explica a advogada.

Balanço do bem

riamente, pela conscientização da sociedade e pelo estímulo à denúncia, dentre outras ações. Para tanto, divulga o número de telefone 100, para o qual devem ligar todos aqueles que tiverem conhecimento de casos envolvendo abuso sexual de crianças e adolescentes. O Liberta busca a ajuda de apoiadores e parceiros para propagar o combate a uma questão sensível e que está presente no mundo inteiro. “As campanhas são o meio que encontramos para movimentar o tema, conscientizar e chamar a atenção da sociedade em todo o Brasil. LaRevista Secovi-SP

Na primeira fase da campanha, aproximadamente 100 milhões de expectadores assistiram o filme na televisão e 7,8 milhões o visualizaram nas redes sociais. Foram produzidos 350 mil cartazes, sendo 100 mil pelo Instituto e 250 mil por parceiros como o Secovi-SP, que decidiu abraçar a causa e expandir essa corrente do bem, disseminando as ações desenvolvidas pelo Liberta entre seus associados e representados. O presidente Flavio Amary lembra que, há 27 anos, a entidade criou o Ampliar, programa que profissionaliza jovens em situação de risco social, com o objetivo de tirá-los das ruas e oferecer oportunidade para que tenham um futuro melhor. Hoje, mais de cinquenta mil deles vivem dos próprios trabalhos. “Igualmente, abraçamos a causa defendida pelo Liberta tão logo conhecemos

a proposta. Não podemos virar as costas para o problema, pois é alarmante o número de crianças e adolescentes vítimas de exploração sexual”, afirma Amary. Para a coordenadora do programa Gentilezas Urbanas do Sindicato da Habitação, a empresária Roberta Bigucci, campanhas dessa natureza devem ser de todos os cidadãos. Mãe de quatro filhos, ela diz que procura orientá-los para a prática do bem e mantê-los distantes daquilo que não considera adequado. Sabe, porém, que nem todos os pais têm consciência dos riscos aos quais os filhos estão expostos. “O fato é que, dentro ou fora de casa, milhares de crianças estão sendo vítimas de abuso sexual, perdendo a inocência e a fé na humanidade e na vida. Por isso, todos somos responsáveis por evitar que isso continue acontecendo”, diz, lembrando a importância de não se omitir diante do conhecimento de casos dessa natureza. “Um simples gesto pode evitar que essa prática continue. Basta discar 100”, incentiva. «

Tendência

Diferentes formas de ocupação do espaço Coworking e self storage figuram como opções de compartilhamento, tendência global e nacional, tanto para uso quanto para investimento

compartilhamento é uma tendência mundial que se expande numa velocidade sem precedentes. De plataformas a espaços físicos, de conhecimento a bases de dados, trata-se de uma verdadeira revolução no comportamento humano, transformando e criando novos hábitos. No mercado imobiliário, as mudanças trazem impactos em diversos segmentos. Um novo olhar para o uso do espaço de forma eficiente e compartilhada foi lançado durante evento realizado em abril pelo grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP (NE), coordenado por Alexandre Frankel. Em pauta, o crescimento de dois importantes segmentos no Brasil em 2017: coworking e self storage. Consolidada nos Estados Unidos, a 40

indústria de self storage ainda é pouco conhecida no Brasil, mas vem crescendo com força nos últimos anos. “Todo mundo precisa de espaço. O espaço é um bem, um ativo, que vai desde um apartamento a um escritório maior. No caso do self storage, o espaço precisa ter eficiência, segurança e conveniência”, disse, na ocasião, Allan Paiotti, presidente do Guardeaqui. Paiotti resumiu o conceito em uma locação de espaço para armazenagem de pertences de pessoas, famílias ou empresas, que são responsáveis pelos bens guardados. Paiotti disse que o desafio é mostrar o quão é diferente o self storage. “O guarda-móveis é um serviço e o self storage é uma atividade de locação.” Segundo o executivo, metade dos clientes é de pessoas físicas

Rosana Pinto

e a outra é formada por pessoas jurídicas. “Temos muitos importadores e muitas empresas de e-commerce, mas a maior parte é composta de pessoa física, que aluga um box para, por exemplo, guardar equipamentos de lazer.” A possibilidade de todo mês poder escolher se quer continuar, diminuir ou aumentar o tamanho do box transforma o custo em algo flexível e variável. “Esse é o uso eficiente do espaço”, complementou. O mercado brasileiro é muito pulverizado, com cerca de 300 unidades de self storage, adicionou o executivo. Nos Estados Unidos, são 60 mil unidades. A penetração por metro quadrado por habitante no Brasil é menor do que a existente na África do Sul. “Então, o mercado é promissor nos próximos anos.” Revista Secovi-SP

Tendência

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Coworking Líder mundial em soluções flexíveis de espaços de trabalho, a Regus atua no negócio de compartilhamento de espaços há quase 30 anos. O presidente da empresa no Brasil, Tiago Alves, apontou como principais fatores que estão influenciando a forma como empresas e pessoas trabalham a redução da idade média de existência das companhias, o armazenamento de dados em nuvem, a mudança na forma de comunicação, a liderança das startups, a geração Millennial, entre outros.

“O coworking é uma das formas como as empresas estão buscando se diferenciar, facilitando o encontro e a interação com o cliente”, destacou Alves, salientando que as starturps já nascem em um ambiente colaborativo. “A maior parte dos usuários de coworking é formada por advogados e escritórios de contabilidade. Mas é aberto para todo mundo.” Por meio da gama de diferentes formatos de escritório, as pessoas e as empresas podem trabalhar onde, quando e como querem, com uma variedade de opções de preços. “Se precisar de

espaços com prazos diferenciados, os espaços flexíveis podem atender. Existem clientes que locam por um dia e outros por anos”, contou o executivo, que estima uma economia média de 30% por mês para o cliente. Com o atual cenário econômico, muitas empresas se voltaram para a locação do imóvel para compartilhamento. “A indústria de coworking foi a segunda que mais locou espaços na cidade de São Paulo”, disse o executivo, informando que, atualmente, o mercado imobiliário tem 1% de espaços flexíveis e, em 2030, vai representar 30% destes espaços. «

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onsiderada termômetro do desenvolvimento de um país, e a primeira a entrar e a sair de grandes crises econômicas, a indústria da construção civil e imobiliária é uma atividade altamente regulamentada, e a que também mais sofre com a insegurança jurídica. Na linha de tornar esse segmento produtivo menos burocrático e dar celeridade a alguns processos, foi publicada a Lei Federal nº 13.465/2017. Além de inovar em inúmeros aspectos voltados à regularização fundiária urbana e rural, direito de laje, legitimação de posse e fundiária, a legislação 42

alterou artigo da Lei Federal nº 6.766/1979, que trata do Parcelamento do Solo, para regulamentar a modalidade de loteamento com controle de acesso e ainda criou a figura do condomínio de lotes. De acordo com Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento do Estado de São Paulo), algumas das disposições contidas na nova lei são autoaplicáveis e outras dependem de regulamentação expressa ou lei municipal. “É este o caso dos condomínios de lotes.

Considerada inovadora, a Lei Federal nº 13.465/2017 esclarece dúvidas e acaba com inúmeras polêmicas que cercam a atividade de parcelamento do solo Shirley Valentin

Apesar de a modalidade não ter sido inserida na Lei 6.766/1979 e no Código Civil, sua criação é muito importante para atender as novas demandas por moradia”, ressalta Portugal, completando que caberá à Corregedoria Geral de Justiça disciplinar as normas que vão orientar os oficiais dos cartórios de registro de imóveis a registrarem os condomínios de lotes.

Clareza necessária A Lei nº 13.465/2017 exorcizou antigo fantasma que assombrava Revista Secovi-SP

Foto: GP&Associados Ltda.

Legislação

Revista Secovi-SP

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a vida dos loteadores, ao inserir o loteamento com controle de acesso na Lei 6.766/1979. “Dessa forma, ela sedimentou e confirmou o entendimento da legalidade dessa figura urbanística”, afirma Portugal. O dirigente lembra que recente acórdão do STF (Supremo Tribunal Federal), com caráter de repercussão geral, havia conferido legalidade aos municípios para editarem leis urbanísticas certificando a existência legal de loteamentos com acesso controlado, por meio de autorização expressa de funcionamento das entidades formadas por proprietários dos lotes. “A inclusão na lei Federal só veio pacificar a questão”, reforça Portugal. Ele explica que, do ponto de vista jurídico, a figura do loteamento com controle de acesso, ou loteamento fechado, está inserida em várias leis municipais, e em consonância ao mandamento constitucional, que atribui à municipalidade a autoridade para elaborar e controlar o ordenamento jurídico acerca do parcelamento, uso e domínio do solo urbano (veja quadro). Além de elucidar essas questões, a Lei 13.465/2017 criou os condomínios de lotes, que estão inseridos no gênero ‘condomínio edilício’. Além de não constarem da Lei 6.766/1979, eles se diferem dos loteamentos com controle de acesso pela infraestrutura urbana (ruas, praças, pavimentação das vias, saneamento, iluminação, 44

equipamentos, portaria), e às áreas privadas e comuns aos proprietários dos lotes, que os detêm como unidades autônomas. “Condomínios de lotes também se diferem dos condomínios horizontais, porque, no primeiro, as unidades são os terrenos e quem constrói as casas são os moradores; e no segundo, as edificações são as unidades autônomas, as casas edificadas pela incorporadora”, completa Portugal. Pode haver alguma confusão entre as três modalidades citadas anteriormente, porque, uma vez implantados, eles não se diferenciam física e visualmente. “Entretanto, concepção, regramento e características são muito diversos”, enfatiza o vice-presidente do Secovi-SP.

Pingos nos ‘is’ Mariangela Machado, diretora de Associações em Loteamentos e Bairros Planejados do Secovi-SP e Assessora da Lello Condomínios – Divisão Lello Associações, destaca que os condomínios de lotes, os condomínios urbanos simples e os loteamentos com acesso controlado podem ser considerados modelos ainda estranhos às práticas adotadas ao longo do tempo. “Neste caso, caberá à legislação e à jurisprudência amadurecer esse entendimento, especialmente naquilo que se compatibiliza e se reflete nas Leis de Parcelamento do Solo e de Incorporação, em virtude do

surgimento de figuras híbridas criadas pela Lei de Regularização Fundiária em seus diversos capítulos e artigos”, explica. Dessa forma, é importante enfatizar algumas especificidades de cunho relevante e críticas (veja quadro na página 48). “Principalmente, quando se conclui sobre a necessidade de definições complementares sobre tais figuras urbanísticas, visando um completo entendimento da matéria.”

Gestão No Artigo 36-A e no seu parágrafo único, a Lei 13.465/2017 equipara as atividades das Associações de Proprietários às atividades de administração de imóveis. De acordo com Caio Portugal, isso confere maior segurança jurídica às associações, em especial no que se refere à gestão dos serviços aos proprietários de lotes em loteamentos com controle de acesso. Tal equiparação permitirá às associações ter regramento por estatuto, desenvolver plano de gestão, realizar assembleias para autorizar a contratação de serviços e definir valores a serem cobrados como taxas associativas. “A Lei trouxe mecanismos garantidores de segurança jurídica. Entretanto, adequado plano de gestão, contabilidade em dia, gestão proba e transparência são as ações que darão tranquilidade ao trabalho da associação, conferindo pleno funcionamento e Revista Secovi-SP

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boa relação entre os proprietários, associados e gestores”, opina Portugal. Mariangela Machado explica que, nos condomínios de lotes, a gestão condominial será feita da mesma forma que nos edifícios regulados pela Lei de Incorporação, a 4.591/1964. “Deverá haver um síndico, especificação de condomínio, regulamento interno e uma convenção. Para os loteamentos, poderá ser criada uma Associação de Proprietários/Moradores, que será regida por um estatuto social. Nos casos dos loteamentos fechados ou com acesso controlado, a associação deverá ser constituída e contar com um termo de concessão do município, a fim de regularizar as ações de identificação de pessoas e de veículos. Caberá a essa entidade civil cumprir com as contrapartidas que vierem a ser exigidas pela concessão, além de gerir seus próprios objetivos sociais”, esclarece. Ela completa que a nova lei não trouxe nada de novo para as associações, porque elas continuarão a desempenhar o papel de administrar, manter, melhorar, dar vigilância e prover a comunidade. E quando a lei menciona no final do Artigo 39-A que as associações têm de trabalhar em similaridade às administradoras de imó46

veis, houve somente um ajuste de entendimento, de acordo com Mariangela. “Nada mudou. A associação precisa continuar trabalhando normalmente, sem qualquer obrigação junto ao Conselho Regional de Administração.” Para Caio Portugal, os conceitos da Lei 13.465/2017 devem ser bem compreendidos, a fim de garantir sua correta aplicação e necessária regulamentação para sua operacionalidade. “Especialmente para os condomínios de lotes, que dependem da construção de legislações municipais, e do papel do Estado no licenciamento desse tipo de empreendimento.”

Apoio Eduardo Eichenberger, diretor da Global Governance, considera que a legislação trouxe avanços em matéria de entendimento de questões que há muito tempo precisavam de consenso. “Apesar de a legislação ainda suscitar algumas dúvidas de interpretação, a figura do condomínio de lotes deixou mais clara a possibilidade de aplicar as regras do condomínio edilício, previstas no Código Civil”, ressalta o executivo. Outro aspecto destacado por Eichenberger, é que a lei tratou dos loteamentos com ou sem controle de acesso, cujas ativi-

Foto: Divulgação

Eichenberger: “A legislação trouxe avanços em matéria de entendimento de questões que há muito tempo precisavam de consensol“

dades de administração, conservação, disciplina de uso e convivência, que são promovidas pelas associações de proprietários ou outras entidades civis organizadas, sujeitam os beneficiários às normas e aos seus atos constitutivos. Essas despesas são cotizadas entre os moradores, para que haja condições de o loteamento suportar os gastos gerados com o cumprimento dos objetivos comuns a todos. Eichenberger explica que a Global Govenance - Inteligência em Comunidades Planejadas atua ativamente ao lado dos clientes de loteamentos com controle de acesso, desde a sua implantação e estruturação, promovendo organização operacional e gestão dos empreendimentos. “Trabalhamos de forma assertiva, racional e aderente às legislações, promovendo o senso de pertencimento e a corresponsabilidade no desenvolvimento de um ambiente harmônico e valorizado para todos”, conclui. « Revista Secovi-SP

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Condomínios de Lotes: • Aplicação da Lei 4.591/1964; • Comercialização prévia das unidades autônomas; • Apresentação de memorial descritivo e minuta da convenção de condomínio; • Existência dos órgãos de gestão (síndico etc.), dispensando-se a necessidade de constituição de uma Associação de Proprietários/Moradores; • Propriedade exclusiva e comum vinculadas

à fração ideal, de acordo com o potencial construtivo ou outros critérios no ato de instituição de condomínio. Ruas e praças e demais áreas de uso comum são de propriedade privada; • Situação registral: abertura de matrícula para as unidades autônomas no ato da conclusão da obra/da instituição de condomínio.

Críticas: • No aspecto registral, critica-se a lacuna da lei quanto ao momento da abertura de matrículas individualizadas; • Falta de indicação precisa de procedimento

de constituição do condomínio de lotes. Na omissão, adotam-se, subsidiariamente, as disposições constitutivas previstas na Lei 4.591/1964.

Condomínio urbano simples: • Regularização de situações existentes em imóveis urbanos; • Várias edificações informais sobre o mesmo terreno, a exemplo da construção de edículas etc. Há a necessidade de acesso autônomo a todas as unidades construídas;

• Situação registral: abertura de matrícula para as unidades imobiliárias autônomas, vinculação de fração ideal às áreas comuns; • Dispensa de convenção de condomínio e possibilidade de adoção de instrumentos de ajuste particulares.

Críticas: • Nomenclatura Condomínio Edilício Simples

Urbano – restrição às áreas urbanas.

Loteamento de acesso controlado: • Regularização dos chamados “loteamentos fechados”; • Parcelamento em lotes sobre a forma de imóveis autônomos; • Controle de acesso: necessidade de autorização municipal. Vedação de proibição

de acesso. Faculta-se apenas a exigência de identificação; • Constituição de uma Associação de Proprietários/Moradores; • Diferentemente do condomínio de lotes, as vias públicas continuam de propriedade do município.

(Fonte: André Abelha –Adit Juris 2018) 48

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Institucional

Ampliar arrecada agasalhos

rganizada anualmente pelo Ampliar, programa de responsabilidade social do Secovi-SP, a Campanha Pé Quente São Paulo 2018 está recebendo donativos - roupas, agasalhos, calçados e cobertores novos ou em bom estado de conservação. Dentre as ações da campanha, que chega à sua 16ª edição, está a Carreata do Agasalho, marcada para o próximo dia 16/6. Neste dia, voluntários vão percorrer, das 10 às 14 horas, as ruas dos

bairros dos Jardins e de Cerqueira Cesar, recolhendo as doações em estabelecimentos comerciais e condomínios da região. O ponto de encontro é a sede do Secovi-SP, na Vila Mariana. Desde seu lançamento, em 2002, a Campanha Pé Quente São Paulo arrecadou mais de 180 mil peças, distribuídas a entidades beneficentes cadastradas pela instituição. Interessados em participar como voluntários da Carreata do Agasalho podem en-

trar em contato com o Ampliar, que também está cadastrando empresas, estabelecimentos comerciais, administradoras e condomínios para funcionarem como postos de arrecadação. Mais informações: www.ampliar. org.br ou (11) 5591-1282/1283. «

Secovi-SP convoca startups

om o objetivo de aproximar startups de empresas tradicionais do mercado imobiliário, o grupo de Novos Empreendedores do Secovi-SP (NE) está recebendo inscrições de interessadas em inscrever trabalhos inéditos na segunda edição do MoviMente. "A iniciativa cria uma conexão entre essas duas pontas, dando visibilidade a novas ideias e oportunidade de inovação para empresas estabelecidas", explica Marcia Taques, coordenadora-adjunta do Secovi NE e coordenadora do MoviMente. A segunda edição traz algumas 50

novidades: as startups poderão se inscrever em três estágios de desenvolvimento: ideação, operação (com MVP) e tração (busca de clientes). Os projetos serão submetidos à triagem de uma comissão avaliadora, que irá selecionar 15 trabalhos em estágio de tração e cinco em estágios de ideação/MVP. O anúncio dos selecionados ocorrerá dia 25/6, em evento de Warm-Up, aberto a todos os inscritos.

Aos cinco projetos em ideação/ MVP estão reservadas participação no Pitch Battle e sessões de mentoria. As três startups vencedoras serão conhecidas na Convenção Secovi 2018, em agosto, e posteriormente, participarão de rodadas de negócios com players do setor. As inscrições para o MoviMente prosseguem até o dia 30/6. Regulamento e inscrições: http://movimente. secovi.com.br/. « Revista Secovi-SP

Entrevista

Revista Secovi-SP

Tira-dúvidas

Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Um colegiado pode substituir o síndico, caso não haja interessados em assumir a função? É considerado antissocial o ex-síndico que passa a incomodar condôminos com mensagens inoportunas? O departamento jurídico do Secovi-SP esclarece essas e outras dúvidas, incluindo questões sobre rescisão por meio de acordo.

1 Na rescisão do contrato de trabalho por acordo entre empregado e patrão, o aviso prévio pode ser trabalhado ou deve ser obrigatoriamente indenizado? O inciso I, alínea “a”, do Artigo 484-A da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), incluído pela Lei nº 13.467/2017, que implantou a Reforma Trabalhista, prescreve que, na rescisão por acordo, o aviso prévio será devido pela metade apenas “se indenizado”. Desse modo, nada impede que as partes ajustem que o aviso prévio será trabalhado. Importante alertar que a norma coletiva deverá ser sempre consultada porque algumas convenções coletivas limitam o período do aviso prévio trabalhado a apenas 30 dias, hipótese em que o período excedente a este costuma ser indenizado.

2 Na rescisão por acordo, a lei diz que o empregador paga metade da multa rescisória do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). A contribuição social adicional de 10%, que é recolhida junto com a multa do FGTS, também deve ser paga pela metade em caso de rescisão por acordo? A Lei Complementar nº 110, de 29/6/2001, que criou a contribuição social, prescreve em seu Artigo 1º que tal encargo será devido apenas na hipótese de “despedida sem justa causa”. Sendo assim, como o “acordo” é uma nova modalidade de rescisão do contrato de trabalho, não se enquadra na hipótese prevista na Lei Complementar 110/2001. Desse modo, em caso de rescisão por acordo, o empregador pagará a metade da multa rescisória regular do FGTS, ou seja, 20% (vinte por cento).

3 O empregador pode aceitar o pedido de rescisão por acordo de um empregado analfabeto? O fato de o empregado ser analfabeto representa uma circunstância especial, que exige tratamento diferenciado e a adoção das cautelas a seguir exemplificadas, além de outras que o empregador reputar importantes. Em primeiro lugar, devem ser explicadas detalhadamente ao empregado analfabeto todas as características da rescisão por acordo. Em seguida, reputamos essencial que nesse processo rescisório o trabalhador seja assistido pelo seu sindicato, que deverá certificar se ele tem plena consciência do seu ato e das consequências dele advindas. Além disso, é primordial que tanto o pedido de rescisão por acordo quanto o próprio recibo de quitação sejam assinados pelo empregado na presença de duas testemunhas idôneas.

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Tira-dĂşvidas

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Tira-dúvidas

1 Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

O condomínio é responsável por eventuais acidentes em suas áreas comuns, quando os condôminos conhecem os problemas e se recusam a pagar o rateio da obra?

O síndico é o responsável pela manutenção e a conservação das partes comuns do edifício, como evidencia o Artigo 1.348, V, do Código Civil, devendo tomar todas as providencias necessárias para evitar danos aos condôminos. No entanto, considerando que toda e qualquer obra depende do rateio entre os condôminos, não podem os mesmos responsabilizar o condomínio pelos danos sofridos. Isso porque, sendo conhecedores dos problemas causados, nunca apresentaram qualquer reclamação ao síndico ou se mobilizaram para resolver os problemas existentes na edificação. Nesse sentido, decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo: RESPONSABILIDADE CIVIL – Ação de reparação de danos desacolhida – Queda em escada molhada de condomínio residencial – Prova produzida durante a instrução de isenção de responsabilidade culposa do réu – Baseava-se a autora na deficiência de vedação de janela em escadaria, que não impedia acúmulo, no local, de água de chuva – Fato notório e de conhecimento dos moradores - A própria autora havia sido síndica do pequeno edifício e, desde então, não se tomara providência alguma para reversão da situação reclamada – Ausência de qualquer notificação ou reclamação dos moradores sobre o fato – Negligência não evidenciada - Confirmação da sentença recorrida, por seus próprios fundamentos – RECURSO IMPROVIDO, com observação. (TJSP; Apelação 0045378-[25.2012.8.26.0562; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 10 Vara Cível; Data do Julgamento: 9/11/2017; Data de Registro: 9/11/2017).

2 Na falta de condôminos interessados em exercer o cargo de síndico, o condomínio poderá ser representado por um colegiado? É comum surgir nas assembleias a ideia de se eleger um colegiado para exercer a sindicância, em lugar de um único indivíduo. Algumas comunidades condominiais têm optado pela escolha de dois ou três membros, formando um órgão coletivo que seria incumbido das funções de síndico. Por força do que dispõe o Artigo 1.347, caput, da Lei n° 10.406/02 (Código Civil), cumulado com o Artigo 75, XI, do novo Código de Processo Civil, a representação do condomínio incumbe a um síndico, apenas e tão somente. Exclui-se, portanto, a hipótese de pluralidade sindical, mesmo nos condomínios constituídos por diversos edifícios, motivo pelo qual deverá ser eleito um síndico com poderes de representação legal de todo complexo condominial, que constitui um só condomínio.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 54

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Dia a dia

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Mês

12 Ano meses

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Mês Ano meses

Tarifas Var% ICON

12 Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000 Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Mês

Ano meses

Conservação e limpeza Var% ICON 12

Mês

ICON

12 Ano meses

Mês

MAR/17

312,455 0,00

7,05

336,656 0,00

0,00

8,63

267,598 0,00

0,00

4,45

304,202 0,01

0,73

4,86

273,064 -0,03

0,31

3,57

263,871 0,01

ABR/17

311,678 -0,25 -0,12 6,70

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 -0,17 -0,17

4,27

300,856 -1,10 -0,38

3,37

270,523 -0,93 -0,62

2,13

260,968 -1,10 -0,38 3,37

1,57

268,495 -0,75 -1,37

0,13

0,73 4,86

MAI/17

311,109 -0,18 -0,30 5,27

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 0,00 -0,17 -1,53

298,058 -0,93 -1,30

0,72

258,541 -0,93 -1,30 1,57

JUN/17

310,917 -0,06 -0,36 4,85

336,656 0,00

0,00

8,63

268,274 0,43

0,25

-1,10

296,061 -0,67 -1,97 -0,78

266,861 -0,61 -1,97 -1,29

256,809 -0,67 -1,97 -0,78

JUL/17

310,864 -0,02 -0,38 5,00

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,77

1,03

0,85

293,930 -0,72 -2,67 -1,68

264,836 -0,76 -2,71 -2,35

254,960 -0,72 -2,67 -1,68

AGO/17

310,896 0,01 -0,37 4,98

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

294,224 0,10

-2,57 -1,72

264,517 -0,12 -2,83 -2,56

255,215 0,10 -2,57 -1,72

SET/17

311,213 0,10 -0,27 5,05

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

295,606 0,47

-2,12 -1,46

266,214 0,64

-2,21 -2,05

256,414 0,47 -2,12 -1,46

OUT/17

316,860 1,81

1,54

1,63

346,226 2,84

2,84

270,345 0,00

1,03

296,198 0,20

-1,92 -1,42

266,085 -0,05 -2,25 -2,15

256,927 0,20 -1,92 -1,42

NOV/17

320,155 1,04

2,60

2,70

346,226 0,00

2,84

285,744 5,70

6,78

297,738 0,52

-1,41 -0,88

266,576 0,18

-2,07 -1,72

258,263 0,52 -1,41 -0,88

DEZ/17

320,703 0,17

2,77

346,226 0,00

2,84

285,744 0,00

6,78

300,388 0,89

-0,53 -0,53

268,663 0,78

-1,31 -1,31

260,562 0,89 -0,53 -0,53

JAN/18

321,185 0,15

0,15

2,80

346,226 0,00

0,00

2,84

285,744 0,00

0,00

6,78

302,671 0,76

0,76

-0,41

270,666 0,75

0,75

-1,14

262,542 0,76

0,76 -0,41

FEV/18

321,832 0,20

0,35

3,00

347,155 0,27

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,78

302,883 0,07

0,83

-0,42

272,041 0,51

1,26

-0,40

262,726 0,07

0,83 -0,42

MAR/18

322,226 0,12

0,48

3,13

347,155 0,00

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,78

304,821 0,64

1,48

0,20

273,455 0,52

1,78

0,14

264,407 0,64

1,48 0,20

Folha de pagamento

Índices de preço

FGTS – ABRIL/2018 (Data de recolhimento até 7/5/2018) 8% sobre o total da remuneração paga a cada empregado * Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 15/2018, vigentes para o exercício 2018, a partir de 1º de janeiro.

Ano meses

Diversos Var%

PIS – ABRIL/2018 (Data de recolhimento até 25/5/2018) 1% sobre a folha de salários

INSS – ABRIL/2018 (Data de recolhimento até 18/5/2018)

*TABELA DE CONTRIBUIÇÃO DE EMPREGADOS (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2018 Até 1.693,72 = 8,00 %

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,56

1,30

0,76

IGP-M

0,64

1,47

0,20

IPC

0,00

0,05

1,93

INPC

0,07

0,48

1,56

IPCA

0,09

0,70

2,68

INCC-DI

0,24

0,68

3,69

IR na fonte

De 1.693,73 a 2.822,90 = 9,00% De 2.822,91 a 5.645,80 = 11,00% Acima de 5.645,80 = Desconto máximo de R$ 621,04

Março/2018

Variação - em%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2018

De 2.826,66 a 3.751,05

354,80

Remuneração mensal até R$ 877,67 = R$ 45,00

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 877,68 até R$ 1.319,18 = R$ 31,71

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Março/18

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Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

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