Revista Secovi-SP - Edição 292

A N O 2 5 | N o 292 Maio 2018 R$ 12,00

A revista do mercado imobiliário

INSTRUÇÃO NORMATIVA COLOCA EM ALERTA O SETOR DE LOTEAMENTOS EXIGÊNCIAS DA IN 001/2015 DO IPHAN TÊM DIFICULTADO O LICENCIAMENTO AMBIENTAL DE EMPREENDIMENTOS EM TODO O PAÍS

DIREITO DE PROTOCOLO É MANTIDO NA CAPITAL PAULISTA

DISPONIBILIZAÇÃO DE RECURSOS SEGUE O RITMO DA ECONOMIA

ENTREVISTA

CONTÉM GUIA DE SERVIÇOS

EXCLUSIVA COM O DEPUTADO ESTADUAL CAMPOS MACHADO

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Revista Secovi-SP

Carta do presidente

Flavio Amary Presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e reitor da Universidade Secovi

Pacto pelo crescimento

O

diálogo é um importante meio para construir relacionamentos e buscar soluções para qualquer questão. Em um mundo dominado pela tecnologia, essa prática parece se tornar menos frequente. Mas é fundamental que seja mantida. Nada substitui uma boa conversa. O contato direto permite apresentar e ouvir pontos de vista, defender causas, esclarecer dúvidas e trocar conhecimentos. É nesse sentido que temos atuado com relação aos desafios do setor produtivo. Levamos nossos pleitos às mais diversas esferas do poder público expondo, por meio de argumentos sólidos, as particularidades das atividades imobiliárias, as dificuldades enfrentadas e as propostas de encaminhamento que consideramos adequadas. Buscamos o debate franco, aberto, a fim de construir um caminho viável para cada situação específica. Evidentemente, alguns temas são de difícil solução, por envolver agentes e interesses diversos. Nesses casos, o consenso se torna igualmente difícil e a disposição para dialogar tem de ser intensificada, a fim de que não se acirrem os ânimos, travando as resoluções.

Como tenho repetido, o aumento constante de restrições resulta em entraves aos empreendedores e traz insegurança jurídica ao ambiente de negócios. Para um setor com ciclo longo de maturação, a previsibilidade e a segurança jurídica são fatores essenciais.

A discussão em torno de uma definição para a questão do distrato, por exemplo, tem se arrastado há anos, ocasionando insegurança jurídica e prejuízos. O único setor obrigado a devolver dinheiro ao comprador que desiste do negócio é o imobiliário, e isso ocorre apenas Revista Secovi-SP

no Brasil. Os contratos precisam ser respeitados e a Justiça é a ferramenta pela qual se pode criar as condições necessárias para pacificar essa questão. O aumento da judicialização impacta negativamente o setor e traz consequências para a sociedade como um todo. Quanto mais restrições, menos produção imobiliária formal, o que dá margem à atuação de clandestinos, à ilegalidade, às invasões e às moradias inadequadas.

Outra consequência lógica é a da lei da oferta e da procura. A oferta de imóveis menor que a demanda exerce pressão sobre os preços, afastando as pessoas, principalmente a parcela mais necessitada, do acesso à casa própria. Fica cada vez mais difícil a redução do déficit habitacional, reforçando esse problema social.

O setor produtivo também tem a responsabilidade de oferecer casas a essas pessoas.

Um ambiente de negócios seguro e previsível é fundamental. Nesse momento de reativação econômica, precisamos resolver outro problema social grave: o desemprego. São 13,7 milhões de pessoas sem um endereço comercial, um índice alarmante. A saída também passa pela indústria imobiliária, forte geradora de empregos diretos e indiretos.

Para continuarmos desempenhando esse importante papel na oferta de moradia, emprego e renda, é indispensável solucionar o impasse das rescisões unilaterais de contratos, reduzir as excessivas restrições para licenciamento e aprovação de projetos, eliminar a burocracia e aumentar a segurança jurídica. E isso só será possível por meio do diálogo constante e de um pacto pelo crescimento do Brasil. « 3

Recado da Editora DIRETORIA

Presidente: Flavio Amary Vice-presidentes: Alberto Du Plessis Filho, Caio Portugal, Carlos Borges, Emilio Kallas, Flávio Prando, Frederico Marcondes Cesar, Guilherme de Lucca, Hubert Gebara, Ricardo Yazbek, Lair Krähenbühl, Rodrigo Luna, Rolando Mifano Conselho editorial: Hubert Gebara, Sergio Mauad, Paulo André Jorge Germanos, Ricardo Yazbek e Claudio Bernardes Superintendente: Adelmo Felizati

PRODUÇÃO

Assessoria de Comunicação do Secovi-SP Marketing do Secovi-SP

REPORTAGEM E REDAÇÃO

Redação: leitor@revistasecovi.com.br Editora Responsável: Maria do Carmo Gregório (MTb 23.732) Redação: Catarina Anderáos, Leandro Vieira, Luciana Ferreira, Rosana Pinto e Shirley Valentin Assistente: Queli Peixoto Fotos: José Carlos T. Jorge Apoio: Carlos Alberto Azevedo, Fernanda Silva Santana, Karina Zuanazi Negreli, Marta Cristina Pessoa, Edson Kitamura, Fabrício Pereira, Laryssa Basílio Kakuiti (Economia)

A

s exigências impostas pela Instrução Normativa 001/2015 do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), que vêm causando dificuldades para licenciamento de em-

preendimentos em todo o Brasil, são assunto da matéria de capa. Por outro lado, trouxe alívio aos empreendedores a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que derrubou liminar que suspendia o direito de protocolo na capital paulista.

Tratamos também da Reurb, importante instrumento de política urbana trazido pela Lei de Regularização Fundiária, e das iniciativas adotadas pelas administradoras de condomínios com vistas à implantação das mudanças previstas na reforma trabalhista. Em pauta, ainda, metodologia do funil de vendas, entrevista exclusiva com o deputado estadual Campos Machado e artigo do vereador Milton Leite. Boa leitura.

Maria do Carmo Gregório

ARTE

Departamento de Marketing Secovi-SP

Índice

MARKETING & COMERCIAL

Janaína Jardim, Juliana Pimenta, Mônica Andrade e Rodolfo Teixeira

PARA ANUNCIAR

revista@secovi.com.br (11) 5591-1176 Jose Roberto (11) 94145-7948 Renan Siquera (11) 94145-1176 Tiragem: 20.000 exemplares Impressão: Log & Print Gráfica e Logística

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CONTATOS SECOVI-SP

09 Opinião

12 Legislação 16 Capa

SECOVI NO INTERIOR

Os artigos assinados são de exclusiva responsabilidade de seus autores.

Reprodução de matérias somente após expressa autorização da Redação.

Os anúncios publicitários são de inteira responsabilidade dos anunciantes.

06 É bom saber

10 Em pauta

PABX (11) 5591-1300 Disque Síndico (11) 5591-1234 Eventos (11) 5591-1279 PQE (11) 5591-1198/1250 Universidade Secovi (11) 55911221/1172/1284 Câmara de Mediação (11) 5591-1214 Bauru (14) 3227-2616 Campinas (19) 3252-8505 Grande ABC (11) 4121-5335 Jundiaí e Região (11) 4586-3535 Santos (13) 3321-3823 São José do Rio Preto (17) 3235-1138 Sorocaba (15) 3211-0730 Vale do Paraíba (12) 3942-9975

03 Carta do presidente

22 Intermediação

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26 Entrevista 32 Condomínios 38 Interior 42 Institucional 44 Incorporação

Registro nº 26.378

50 Tira-dúvidas

Foto da capa: iStock

54 Dia a dia

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Revista Secovi-SP

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É bom saber

Um mundo em transformação

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esde sempre, a tecnologia vem contribuindo para o progresso da humanidade, transformando definitivamente a vida das pessoas, das empresas, das cidades, dos serviços, dos negócios. Dar as costas a essa realidade é pura bobagem. Em vez de reagir, o melhor é entender e procurar adaptar-se aos avanços tecnológicos, que surgem numa velocidade estonteante.

Atenta à necessidade de ampliar o conhecimento a respeito da infinidade de informações que esse ambiente propicia, a Universidade Secovi inseriu em

sua grade um novo curso, que vai preparar os participantes para as profundas mudanças que tem se espalhado mundo afora.

Você está preparado para conviver com todas as novas tecnologias digitais que estão surgindo?

Compreende bem as características do novo consumidor? Consegue identificar se a transformações que estão em curso afetarão seu negócio? Enxerga as oportunidades que podem gerar? Tem alguma estratégia empresarial para ser bem-sucedido na quarta Revolução Mundial?

A partir dessas provocações,

três especialistas apresentarão as mudanças relacionadas às tecnologias digitais e de comportamento do novo consumidor, e que podem afetar diretamente as atividades das empresas. Tudo isso no curso “As transformações que estão revolucionando o mundo”, que será ministrado por Sandra Turchi (especialista em E-commerce e Marketing Digital e professora da ESPM), Letícia Pozza (cientista de dados, especialista em big data social) e Daniela Klaiman (futurista e professora da ESPM).

O curso será nos dias 11, 13, 18, 20, 25 e 27 de junho (segundas e quartas-feiras), das 18 às 20 horas, à rua Dr. Bacelar 1.043 – Vila Mariana, onde a UniSecovi-SP passou a ministrar seus cursos desde maio. Informe-se e inscreva-se. «

Cursos para a área de condomínios Confira a programação de cursos destinados a síndicos e funcionários de administradoras e condomínios para os próximos meses. Os programas completos e mais detalhes podem ser obtidos pelo site, e-mail ou telefone da Universidade Secovi.

• Direitos e deveres do condomínio e do condômino – Dias 5 e 7/6 (terça e quintafeira), das 19 às 22 horas.

• Gestão de pessoal – Folha de pagamento – De 12 a 21/6 (terças e quintas-feiras), das 19 às 22 horas.

• Assembleias gerais – Teoria e prática – Dias 18, 20 e 25/6 (segundas e quartasfeiras), das 9 às 12 horas.

• Técnicas básicas de zeladoria – Dias 25, 26,

27 e 28/6 (segundas e quinta-feiras), das 19 às 22 horas.

• Drogas em condomínios e loteamentos – conflitos e resolução – Dias 26 e 28/6 (terça e quinta-feira), das 19 às 22 horas.

• Tributos em condomínios – Dias 3, 5 e 10/7 (terças e quinta-feira), das 9 às 12 horas.

• Noções de Direito para administradores de condomínio sem formação jurídica – Dias 3 e 5/7 (terça e quinta-feira), das 9 às 12 horas.

Local: Universidade Secovi (Rua Dr. Brigadeiro Bacelar,Luís 1.043, Antônio, Vila Mariana 2.344 -–9ºSão andar Paulo/SP) – São Paulo/SP) Para mais informações, acesse www.universidadesecovi.com.br ou ligue para (11) 5591-1306

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Revista Secovi-SP

É bom saber

Botoeiras

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É bom saber

No ar, Secovi-SP Debate!

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iscutir os principais assuntos da atualidade com personalidades do cenário político e porta-vozes do Secovi-SP. Com este propósito, estreou em maio o programa Secovi-SP Debate, mediado pela jornalista Denise Campos de Toledo (Rádio Jovem Pan/TV Gazeta) e transmitido ao vivo, semanalmente, pelo Facebook.

Mais uma iniciativa a integrar também o acervo do Canal Secovi-SP no YouTube, o programa coloca em pauta temas de abrangência geral ligados à política, economia, educação, e também sobre o setor imobiliário. Na primeira edição, o advogado Ricar-

do Salles, ex-secretário do Meio Ambiente do Estado de São Paulo, e o empresário Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, discutiram questões ambientais, desenvolvimento econômico e sociais, soluções urbanas, remediação do solo, legislação, insegurança jurídica, distratos, entre outras.

O segundo programa teve como convidados o deputado federal Ricardo Izar e o empresário Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP. Em pauta, a necessidade de medidas viáveis de incentivo à sustentabilidade; a questão da acessibilidade associada ao envelhecimento da

população, ao estímulo à iniciativa privada e ao equilíbrio entre variáveis técnicas e econômicas; garantias de empreendimentos imobiliários (prazos e vida útil); eleições e muito mais.

“O Secovi-SP Debate é um espaço destinado a mostrar o que pensam personalidades políticas e os interlocutores do mercado.

A cada semana, dois convidados tratam de temas de interesse geral e outros específicos da indústria imobiliária por meio de um diálogo franco, aberto e descontraído. Vale a pena assistir”, afirma Flavio Amary, presidente do Secovi-SP. Os programas veiculados estão disponíveis no Canal Secovi-SP no YouTube e também no Facebook. Acesse e confira. «

Prevenção à dengue

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Secovi-SP integra o Comitê de Prevenção à Dengue da Secretaria de Estado da Saúde e chama a atenção dos síndicos, administradoras e imobiliárias para que orientem os seus profissionais e fiscalizem, durante as visitas, os imóveis fechados à venda ou para locação.

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Ações preventivas são o melhor caminho para controlar as doenças transmitidas pelo Aedes aegypti e impedir a proliferação do mosquito. Nos condomínios, cabe ao morador verificar possíveis focos em seu apartamento e, ao síndico, tomar as medidas preventivas nas áreas comuns

do edifício.

Para quem for viajar ou se ausentar de sua residência por um período maior, deve adotar os cuidados recomendados antes de sair de casa e também checar as condições do local onde irá ficar, eliminando imediatamente potenciais focos. « Revista Secovi-SP

Opinião

Hubert Gebara Vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

Norma ABNT 16.280: valeu!

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rotina nos condomínios pode ser quebrada quando são feitas reformas estruturais nas áreas comuns ou nas unidades autônomas. Nas áreas comuns, a reforma depende de autorização em assembleia. Em muitos casos, fazem parte da própria manutenção do prédio. Em outros, visam à melhoria da vida intramuros, com benfeitorias que podem contemplar piscina, academia, salão de festas e muitos outros atrativos.

Para as reformas no interior das unidades autônomas, o cenário muda. E isso não é de hoje.

A norma ABNT 16.280 entrou em vigor em abril de 2014 e foi revisada em agosto de 2015. A origem desse procedimento está no desabamento de um prédio no centro do Rio de Janeiro em fevereiro de 2014. O acidente mostrou o descaso das autoridades: o prédio fora recentemente reformado à moda antiga, sem as garantias de um projeto técnico.

A norma estabelece mais rigor para garantir a segurança do prédio, sempre que uma reforma seja considerada “estrutural”. O procedimento que a norma estabelece já estava previsto no Código Civil, mas, com a elaboração do documento, passou a ser regulamentado. O primeiro ponto foi a definição desse tipo de reforma como qualquer modificação que possa gerar desabamento, incêndio, vazamento etc.

Para que não se repita o desastre do Rio de Janeiro, a reforma não poderá ser feita sem um Revista Secovi-SP

projeto assinado por engenheiro ou arquiteto.

Eles são os responsáveis finais em caso de acidente. Mas, qual é a responsabilidade do síndico, que responde civil e criminalmente pelo prédio?

Embora não sendo obrigado a entender de engenharia ou arquitetura, tem de autorizar e acompanhar a obra. Se perceber algo não pertinente ao projeto, terá de convocar engenheiro e arquiteto que assinaram a obra para uma decisão que pode incluir o embargo.

A norma está sendo praticada com sucesso nos condomínios, e os síndicos estão interessados em segui-la caso a caso, em seu próprio interesse. Ela dá fim ao trabalho pirata ou àquele que, mesmo com nota fiscal, traz insegurança jurídica. Uma das razões do novo procedimento é o excesso dessas reformas. O hábito de reformar após a aquisição da unidade é uma cultura tão disseminada por parte dos novos proprietários que as construtoras poderiam pensar na opção de entregar o imóvel semipronto. Seria, quem sabe, uma forma de reduzir o custo do produto e deixar ao comprador a questão do acabamento. Temos observado que, logo após a instalação dos condomínios, em muitos casos, um verdadeiro “retrofit” começa. Os custos de cada uma dessas operações podem ser iguais ou mesmo ultrapassar os da aquisição do imóvel. A entrega do imóvel semipronto vale como uma sugestão de marketing para as construtoras. « 9

Em pauta

Futuro de São Paulo passa pela Câmara Milton Leite, 62, é empresário e presidente da Câmara Municipal de São Paulo. Vereador eleito para o sexto mandato, também preside o DEM paulistano

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Câmara Municipal de São Paulo tem exercido a sua importante tarefa de debater os projetos que afetam a rotina da cidade e de seus cidadãos, sempre com o objetivo de melhorar a qualidade de vida dos moradores e buscar saídas para seus problemas. Os desafios não são pequenos em uma metrópole de mais de 12 milhões de habitantes. E é com um espírito de coletividade que o Legislativo paulistano trabalha para superá-los.

Nos próximos meses, a Câmara deverá tratar de temas muito relevantes para o município. A Casa 10

vai se debruçar sobre projetos que envolvem alterações na Lei de Zoneamento, a privatização do Autódromo de Interlagos e avanços na infraestrutura da Capital, como os que estão incluídos nas operações urbanas Jurubatuba e Água Branca, entre outras. Sem falar no Orçamento, que é discutido anualmente e traça todas as diretrizes para os investimentos que são feitos pelo Executivo.

Ao tratar assuntos como esses, que impactam a vida de todos os paulistanos, o desafio da Câmara é garantir debates amplos e plurais. Cada um dos 55 vereadores, eleitos democraticamente para representar a população, tem suas diferentes visões, ideologias e propostas. A Casa tem assegurado o respeito a esses diferentes olhares, respeitando a proporcionalidade de cada grupo social.

Além disso, a participação di-

reta da população é fundamental na construção de boas propostas. Todos os projetos de grande envergadura têm sido alvo de audiências públicas, muitas vezes fora da Câmara, nos bairros, para facilitar a participação daqueles que não podem se locomover à região central da cidade.

Só em 2017, por exemplo, o Legislativo paulistano realizou um total de 155 audiências públicas.

Apenas na discussão do projeto de concessões do PMD (Plano Municipal de Desestatização), houve 20 audiências, com mais de 3 mil participantes. Foram reuniões que colocaram frente a frente cidadãos, vereadores, secretários municipais, técnicos, representantes de associações de bairros e de entidades sociais. Não há momento mais oportuno do que esse para que cada morador ou organização social faça valer a sua voz Revista Secovi-SP

Foto: Divulgação

Em pauta

O PMD, aliás, é um bom exemplo de como a Câmara é protagonista nos debates sobre o futuro de São Paulo. Eleita com amplo apoio da sociedade paulistana já no primeiro turno das eleições de 2016, a atual gestão municipal elencou entre as suas prioridades um ousado plano de desestatização, com o objetivo de reduzir o peso da máquina e canalizar os recursos públicos para áreas que são prioritárias, como saúde, educação, moradia, mobilidade, assistência social e segurança.

A Câmara já fez avançar grande parte das propostas que compõem o PMD. Foram aprovados em defi-

nitivo projetos como a privatização do Anhembi, a concessão do estádio do Pacaembu, do Mercado Municipal, dos parques (incluindo o Ibirapuera), do sistema de bilhetagem do transporte, de terminais de ônibus e de pátios de veículos. Em todos esses projetos, os vereadores, sejam eles da base de apoio ou da oposição, propuseram emendas ou substitutivos que aprimoraram os textos.

O Legislativo também não deu as costas para a difícil realidade econômica enfrentada pelo País.

No ano passado, a Presidência da Casa realizou um amplo trabalho de redução de despesas, que

incluiu a revisão de contratos, o corte de supersalários e o desligamento compulsório de servidores que atingiram a idade de aposentadoria. Todo esse esforço rendeu uma economia de R$ 90 milhões do Orçamento da Câmara de 2017 – 50% mais do que no ano anterior –, dinheiro que foi devolvido para os cofres públicos para que a prefeitura pudesse investir em áreas essenciais, como saúde e educação.

A Câmara é um reflexo da sociedade paulistana e dessa maneira deve se comportar, produzindo o que de melhor a cidade espera, com ética e transparência. «

Como você abastece o seu gerador?

Hoje em dia é comum encontrar condomínios (residenciais e comerciais) com geradores. É uma ótima solução para os apagões, mas isso vem com um preço. Os grupos geradores precisam ter cuidados específicos como manutenção e abastecimento. Geralmente o abastecimento não recebe a atenção que merece, e isso gera uma serie de problemas.

Quem explica é o diretor da Carboroil Diesel Express, Caio Sanches. "São vários fatores que fazem com que o abastecimento seja um processo complexo. O posto não pode promover entregas em domicílio e o transporte do óleo diesel (acima de 20l) em veículo não autorizado é sujeito a multa e o vazamento do produto configura crime ambiental."

Existem legislações falando sobre tudo isso, mas o desconhecimento é grande. Pela legislação o abastecimento de óleo diesel em pequenas quantidades, no domicílio do consumidor, somente pode ser feito por uma empresa transportadora, revendedora, retalhista, A Carboroil é um TRR especializada na entrega de óleo diesel e esta no conhecida como TRR. mercado a 50 anos.

Sanches explica que na maioria das vezes o zelador não tem noção de esta fazendo algo irregular. No entanto, o que parece mais fácil pode trazer problemas graves, além de prejuízo financeiro para o condomínio.

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Confira a legislação que rege o abastecimento fracionado: Decreto 96044/1988 - Transportar diesel em veículos não habilitados - multa de R$700,00 a R$5.000,00 e apreensão do veiculo Lei 9605/1998 - Crime ambiental transportar mais que 300l de óleo diesel caracteriza crime conforme artigo 56 da lei Portaria ANP 116/2000 - Entregas ao consumidor por postos de combustíveis proibidas - multa de R$ 20 mil a R$ 5 milhões e posto pode ser lacrado

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Legislação

Reurb: além do “papel passado” Instrumento jurídico de política urbana ajuda a alavancar, com a regularização fundiária, um amplo processo que inclui desde o resgate da cidadania dos moradores de ocupações irregulares até mudanças no cenário econômico das áreas beneficiadas, com valorização de imóveis e geração de impostos Erica Celestini

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implantação da Reurb – por meio da Lei nº 13.465 – para aprimorar o processo de regularização fundiária tem impactos que vão além de garantir aos moradores de áreas 12

de ocupação a chamada “casa de papel passado”. Esse instrumento jurídico de política urbana ajuda a alavancar um processo que inclui desde o resgate da cidadania dos moradores até mu-

danças no cenário econômico, com valorização dos imóveis e sua tributação. Por outro lado, marca apenas o início dessa transformação, que ainda depende de ações governamentais Revista Secovi-SP

Foto: iStock

Legislação

para que a regularização vire realidade nas cidades e seja massificada em todo o País.

“O processo de regularização fundiária urbana teve seu primeiro regramento nacional criado pela Lei Federal nº 11.977, em 2009. Em 2017, a Lei nº 13.465 foi editada para completar, corrigir e melhorar a legislação. Assim nasceu a Reurb”, explica o advogado Renato Goes, consultor em regularização fundiária.

Lair Krähenbühl, vice-presidente de Estudos Legislativos do Secovi-SP, lembra que a entidade atuou fortemente nesse debate, criando um grupo de trabalho, sob sua coordenação, para acompanhar o processo. “A Reurb inova ao dar protagonismo a qualquer agente público ou privado na regularização”, afirma.

Impactos e benefícios Segundo Goes, a realização da Reurb traz impactos econômicos em várias frentes nas áreas regularizadas. “Se planejadas as adequações necessárias para superação das demandas urbanísticas, ambientais, sociais e jurídicas, haverá valorização imobiliária, tributação, geração de emprego derivado das obras de infraestrutura e diminuição dos gastos com saúde, por exemplo”, enumera. “O Instituto 'Trata Brasil' fez um estudo econômico sobre o impacto apenas da seara ambiental da Reurb, Revista Secovi-SP

prevendo o fornecimento de água tratada e a coleta e tratamento de esgoto para todos os domicílios, resultando em um retorno econômico de R$1,2 trilhão em 20 anos. É impressionante, lembrando-se que se refere a apenas uma das frentes da Reurb”, completa.

Os impactos sociais também são grandes. Tanto que, segundo Goes, fizeram a regularização fundiária ser reconhecida, a partir da Reurb, como política pública de desenvolvimento socioeconômico do Brasil.

Krähenbühl destaca outros impactos da regularização na vida das pessoas e na consolidação das áreas urbanizadas. “O morador é beneficiado porque acaba com a insegurança de não ser o proprietário, apesar de ter colocado seu capital e sua vida no imóvel em uma ocupação irregular. As pessoas passam a ter acesso a crédito, porque ninguém dá crédito para quem não tem propriedade. Além disso, têm um CEP, uma identidade funcional.

Há locais em que o Correio não chega porque não há CEP”, lembra. “Além disso, em uma área regularizada, o valor do imóvel dobra. A prefeitura pode tributar sobre esse valor real. As concessionárias de água, esgoto e ener-

gia levam serviços regularizados.

E os moradores podem cobrar serviços de qualidade dessas empresas e das prefeituras, porque vão pagar impostos e taxas sobre isso”, salienta.

Custos ou investimentos?

Em um programa com tantas dimensões, é impossível não pensar em custos e investimentos públicos. Mas, de acordo com Goes, ao invés de dimensionar gastos, a pergunta correta, nesse caso, é: “quanto custa não fazer a Reurb?”. E explica que, quando se pensa em fazer Reurb, pensa-se em bairros consolidados que precisam de intervenção de alta somas. “Esse raciocínio está correto com relação à necessidade de adequações urbanísticas.

Mas está equivocado quanto a onerar os cofres públicos. Ao calcularmos os custos da prestação de serviços aos ocupantes dos bairros irregulares, como

Krähenbühl: “Reurb inova ao dar protagonismo a qualquer agente público ou privado na regularização“ 13

Legislação

Foto: Divulgação

Goes: “Leis não se tornam realidade se não houver gestores públicos engajados em criá-las ou aprimorá-las“

saúde, transporte, segurança, educação, lazer – que são fornecidos, ainda que de forma precária ou insuficiente –, e observarmos que esses imóveis não sofrem qualquer tipo de tributação (IPTU, ITBI, ITCMD e IRPF) chegaremos a um valor muito superior ao estimado para realizar a Reurb”, compara.

Os impactos positivos estão enumerados. Quanto ao número de famílias já beneficiadas com a Reurb, porém, não há registro.

“Um dos problemas que identificamos na Política Pública de Regularização Fundiária promovida pela União é a ausência de um cadastro nacional de regularização fundiária”, diz o advogado. Já sobre o público-alvo, existem estimativas. Segundo ele, não há indicadores oficiais delimitando o tamanho da irregularidade fundiária brasileira; existem apenas opiniões de estudiosos, apontando percentuais. Alguns indicam 30% de todos os imóveis urbanos; ou14

tros, 40%, 50%, até mesmo 70%.

O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) aponta 50 milhões domicílios urbanos.

“Assim, se 50% destes domicílios forem irregulares, temos 25 milhões de imóveis aguardando a realização de Reurb, ou 90 milhões de cidadãos brasileiros impactados com essa irregularidade”, acrescenta.

O futuro Goes e Krähenbühl também lembram que a Reurb representa apenas o primeiro passo para que a regularização fundiária seja amplamente adotada. “A principal barreira é a ausência de vontade política. Esta afirmação é de fácil constatação ao se observar os orçamentos destinados à política pública. São bilhões de reais destinados à política habitacional, cujo déficit significa 4/5 a menos do que o déficit de regularização, e praticamente nada de recurso destinado à regularização fundiária. A previsão legal da Reurb, por si só, não será capaz de mudar isso. As leis não se tornam realidade se não houver gestores públicos engajados em criá-las ou aprimorá-las”, defende o advogado.

O mais importante da Reurb

é que houve uma conscientização de que era necessário mudar a lei. “Foi um grande avanço. Agora, as prefeituras têm de fazer suas próprias legislações e definir orçamentos. Além disso, o governo federal está demorando muito para definir meios para implementar essa política pública, para que as prefeituras possam aderir. É só arregaçar as mangas para as coisas continuarem avançando”, completa o vice-presidente de Assuntos Legislativos do Secovi-SP.

Projeto Cantagalo Quando se fala em conquista de cidadania por meio da regularização fundiária no Brasil, um exemplo recente é o projeto Cantagalo. Quem fala dessa iniciativa é Paulo Rabello de Castro, ex-presidente do Instituto Atlântico, entidade que coordenou, em sua gestão, o processo de regularização fundiária dos imóveis do Morro do Cantagalo, no Rio de Janeiro.

“O projeto Cantagalo promoveu a regularização integral do espaço residencial, pois envolveu a titulação definitiva de propriedade”, explica. Essa garantia foi dada a 1.465 famílias da ocupação, iniciada por volta dos anos 1940 e que atravessou gerações. “Primeiro, as pessoas fizeram barracos. Depois, passaram para a alvenaria. E foram fazendo puxadinhos para os filhos.

Isso sem ter sequer permissão de Revista Secovi-SP

Legislação

Rabello, sobre Cantagalo: “Conquista mais importante foi o empoderamento dessa importante comunidade“

sa época, nem se pensava em obter as matrículas desses imóveis”, completa.

O processo envolveu ainda levantamentos socioeconômico das famílias e topográfico da área, incluindo ocupação predial, além da atribuição de uma planta para cada imóvel. Houve financiamento de R$ 100 mil do Instituto Gerdau e trabalhos voluntários de profissionais. “Mas a conquista

Foto: Divulgação

construção”, lembra. Para garantir a regularização, foi necessário mudar inclusive a Constituição do Rio de Janeiro, já que o Estado era proprietário de parte da área.

“Na verdade, tínhamos quatro tipos de propriedade original, incluindo também a particular, da prefeitura e área devoluta.

Os advogados precisaram trabalhar nesses quatro cenários.

Mas tivemos que mudar também a mentalidade dos moradores.

Eles diziam que o processo não era necessário, pois já tinham o registro dos imóveis. Mas não se tratava de valor de propriedade, do ponto de vista fundiário. Nes-

mais importante foi o empoderamento dessa importante comunidade do Rio de Janeiro”, ressalta Rabello de Castro. «

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A instrução normativa que pode paralisar o mercado de loteamentos Publicada pelo Iphan, a IN 001/2015 exige do empreendedor avaliação arqueológica preventiva para projetos de parcelamento de solo urbano.

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Leandro Vieira

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indústria imobiliária como um todo sofre na pele, dia após dia, as consequências da interferência em seus negócios. Exemplo disso pode ser constatado na área de lotes urbanizados, impactada diretamente pela Instrução Normativa 001/2015 do Iphan (Instituto 16

do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional).

A IN impõe a uma série de empreendimentos públicos e privados de todo o País a necessidade de realizar uma avaliação arqueológica preventiva.

Em miúdos: antes de realizar um empreendimento de lotes

urbanizados em uma determinada área, fazer uma obra de infraestrutura urbana, edificar galpões agropecuários – entre outros –, deve-se investigar se naquelas terras não há resquício de sítio arqueológico.

De acordo com o Iphan, a norma vai ao encontro dos prinRevista Secovi-SP

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cipais modelos de avaliação de impacto ambiental e de patrimônio cultural adotados no Brasil e nos países mais avançados do mundo. “Era necessário aprimorar nossa atuação no âmbito do licenciamento ambiental que, até então, não fazia distinção entre as inúmeras tiRevista Secovi-SP

pologias dos empreendimentos a serem avaliados. Assim, até a vigência da Portaria 230/02, era indiferente, no que diz respeito a requisição de estudos, se o empreendedor estava construindo uma hidrelétrica ou uma estrada. Ou, ainda, se o empreendimento a ser avaliado era um condomínio de 50 hectares ou um pequeno loteamento de um hectare”, diz Roberto Stanchi, coordenador nacional de Licenciamento do órgão.

A investigação deve ser custeada e conduzida pelo empreendedor, em um processo de inúmeras etapas de idas e vindas.

“Primeiro, classifica-se o nível de complexidade do empreendimento, que vai de 1 a 4, dependendo da área ocupada. Nessa etapa, o Iphan emite termo de referência”, explica Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo (Associação de Empresas de Loteamento Urbano).

Depois disso, o empreendedor precisa da emissão da portaria autorizatória, que dá aval para o início da investigação arqueológica. Em seguida, necessita de outra portaria, a conclusiva, após a investigação ser realizada.

Ocorre que, para o atendimento em todo o Estado de São Paulo, o Iphan não dispõe de infraestrutura nem de recursos humanos suficientes para fazer jus a essa demanda. São apenas seis técnicos designados para realizar

essas análises, sendo dois deles dedicados a serviços administrativos, segundo Portugal.

Não é só São Paulo que amarga consequências. A IN é de tal modo abrangente que, por meio de suas 27 superintendências estaduais, põe nas mãos do Iphan a prerrogativa de se manifestar preliminarmente ao processo de licenciamento ambiental em todo o território nacional.

“No Espírito Santo o instituto também não tem técnicos suficientes para atender à demanda. Na região da Grande Vitória, principal mercado de loteamentos do Estado, estamos sofrendo com um número muito grande de processos parados”, diz Victor Macedo, diretor de Meio Ambiente do Sinduscon-ES. O Estado capixaba, inclusive, ilustra como a IN desencadeou uma série de episódios inusitados. O Iphan exige que o empreendedor aprove no museu do município o que ele eventualmente pode receber de restos arqueológicos oriundos de investigações preventivas. “Você vai no museu para falar sobre o assunto, e as pessoas não sabem nem do que se trata. Por causa disso, demora um pouco de tempo. Depois, você fica sabendo que, se porventura for encontrado algo, o museu não tem armário para abrigar o material. Sobra para o empreendedor providenciar o móvel”, relata Alexandre Schubert, diretor de parcelamento de solo do Sinduscon-ES. “Após pro17

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videnciar o armário, descobre-se que o museu não tem espaço onde alocar o móvel. Isso vira mais um custo para o empreendedor. Caberá a ele providenciar”, complementa.

Em Goiás, os percalços não são diferentes. “O impacto da Instrução Normativa aqui é muito grande e está causando prejuízos. Tanto o número de técnicos do Iphan, que emitem os alvarás, como a quantidade de empresas que fazem as perícias exigidas pelo órgão são insuficientes”, diz Luis Alexandre A. Crincoli, presidente da Associação do Desenvolvedores Urbanos do Estado (Adu-GO). “Isso é muito ruim, porque estamos em um momento da economia em que são necessários empregos e produtivi-

dade”, adiciona.

Some-se a todos esses fatores os custos adicionados ao processo de licenciamento. O preço dos estudos exigidos pelo instituto varia de R$ 150 mil a R$ 200 mil por empreendimento, de acordo com Caio Portugal.

O Iphan alega que o tempo de manifestação nos processos de licenciamento ambiental tem melhorado. “Há, contudo, um certo número de empreendimentos que tramitam sob o antigo regramento, e estes, de fato, ainda nos causam preocupação em relação ao cumprimento dos prazos”, frisa Stanchi, coordenador do instituto.

No entanto, segundo ele, em 2018, de todos estudos que foram apresentados pelo setor sob

a atual normativa no Estado de São Paulo, 72% das análises receberam dispensa, tiveram apenas de assinar um termo de compromisso ou, por fim, houve a requisição de acompanhamento de obras. Neste último caso, já com a anuência de licencia prévia. Todas essas manifestações, de acordo com o Iphan, ocorreram em apenas 15 dias. Ainda de acordo com o Instituto, desde 2015, 2.661 empreendimentos foram analisados em São Paulo.

Desses, 364 tiveram de realizar pesquisas arqueológicas Além disso, o coordenador diz que há um intenso trabalho para fortalecer os quadros técnicos do órgão. Cita como exemplo a autorização de concurso para a contratação de 411 servidores

Projetos de Pesquisas Arqueológicas Publicadas no DOU em SP Projetos de Pesquisas Arqueológicas do setor Loteamento/Habitação Publicadas no DOU em São Paulo 2018

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Projetos de Pesquisas Arqueológicas do setor Loteamento/Habitação Publicadas no DOU em São Paulo 2017

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Projetos de Pesquisas Arqueológicas do setor Loteamento/Habitação Publicadas no DOU em São Paulo 2015 - 2018 Projetos de Pesquisas Arqueológicas Publicadas no DOU em São Paulo 2015 - 2018

364 0

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50

100 150 200 250 300 350 400 Revista Secovi-SP

Fonte: Iphan

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com o objetivo de incrementar a equipe de analistas que também atuarão nas avaliações de licenciamento ambiental.

Interferência Antes da IN 001/2015, a Lei federal nº 3.924/61 cumpria o papel de orientar as obrigações relacionadas a sítios arqueológicos. “Essa lei preconiza que qualquer empreendedor, público ou privado, que se deparar com um sítio arqueológico durante a execução ou implantação de um empreendimento é obrigado a interromper a obra e comunicar o fato ao Iphan, para que se faça a avaliação e resgate dos vestígios arqueológicos que venham a ser encontrados”, explica Portugal.

Segundo ele, o que a IN fez foi inverter a ordem: em vez de haver uma ação direta do Iphan apenas quando o empreendedor encontra algo, transferiu-se para o particular o dever de realizar uma avaliação preventiva.

“Uma instrução normativa não pode se sobrepor a uma lei federal e criar obrigações que sejam de fora de seu corpo. Instrução normativa é para orientar ações dentro daquele órgão da administração pública, e não para gerar obrigações a terceiros”, destaca o vice-presidente do Secovi-SP. E foi exatamente isso que a IN fez.

O Iphan é órgão do Ministério da Cultura. Só que a IN 001/2015 Revista Secovi-SP

acabou desencadeando uma série de consequências nos processos de licenciamentos ambientais que dizem respeito ao Sisnama (Sistema Nacional do Meio Ambiente), do Ministério do Meio Ambiente. “Isso não poderia ter sido feito via instrução normativa de autarquia. Teria de ser via projeto de lei, de iniciativa do Legislativo. Faltou debater a questão com a sociedade”, pondera Crincoli, da Adu-GO. Para Caio Portugal, a IN também peca pela falta de objetividade. “Ela não cria critérios objetivos sobre o que deve ser investigado, como deve ser apresentado nem como o Iphan deve avaliar. Tudo isso fica na subjetividade do técnico contratado para fazer a investigação e do técnico que analisa os projetos de pesquisa. Isso é margem para elevados números de não conformidade; pior, até para corrupção”, enfatiza.

O atual secretário de Meio Ambiente do Estado de São Paulo, Maurício Brusadin, opinou sobre

a IN 001/2015 em evento realizado no Secovi-SP no início deste ano. “No que se refere à portaria do Iphan, cujas restrições foram flexibilizadas no Estado, ninguém se opõe à preservação arqueológica. O problema é a subjetividade da norma, que possibilita diferentes interpretações, além de o organismo não contar com recursos humanos e técnicos suficientes para atender à demanda”, disse, à época.

Por sua vez, o Iphan afirma que, desde a publicação da IN, os procedimentos de fiscalização e dos processos de avaliação seguem critérios ainda mais claros, e são fundamentados, sobretudo, em dois aspectos: na tipologia dos empreendimentos e na avaliação do local do projeto.

Dentre os ganhos auferidos com a IN, o coordenador do órgão destaca a implementação da Ficha de Caracterização de Atividade (FCA), que permitiu-

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Stanchi: “Conferimos segurança jurídica para o empreendedor que, ao cumprir os procedimentos, dificilmente será questionado”

-lhe avaliar a necessidade ou não da requisição de estudos de avaliação de impacto em apenas 15 dias; a obrigatoriedade da emissão de um Termo de Referência Específico (TER) para cada empreendimento avaliado; permissão para que a avaliação de impacto aos bens culturais acautelados obedeçam aos critérios tipológicos; possibilidade de que os estudos possam ser efetuados durante os processos de licenciamento ambiental - ou até antes -, a depender do planejamento do empreendedor; e previsão para a realização de avaliações de impacto ao patrimônio imaterial e aos bens tombados, aspectos não contemplados anteriormente.

“Antes, não eram raros os casos em que empreendimentos eram concebidos em desacordo com os critérios de preservação dos bens tombados e dos bens imateriais, ocasionando a judicialização dos processos de licenciamento ambiental, embargos, 20

termos de ajustamento de conduta, dentre outros. Por outro lado, com o novo instrumento, estabeleceu-se limites mais precisos para a atuação do próprio Iphan”, diz Stanchi.

Em relação às implicações do próprio órgão no processo de licenciamento, ele destaca como pontos positivos definição de prazos mais céleres para manifestação do Iphan; delimitação de limites para a requisição dos estudos; definição do momento exato em que estes estudos são necessários; diminuição considerável da discricionariedade técnica das requisições, pois a obrigatoriedade do termo de referência, segundo o Iphan, exige que o órgão aponte claramente quais são as suas exigências.

“Desta forma, não apenas conferimos maior previsibilidade para a atuação do instituto, mas, sobretudo, é importante destacar que também conferimos

segurança jurídica para o empreendedor que, ao cumprir os procedimentos estabelecidos na IN e seguindo o Termo de Referência emitido para seu empreendimento, dificilmente poderá ser questionado pelos órgãos de controle”, diz Stanchi.

Entidades de classe que representam as empresas de loteamento afirmam que não se tem notícia de ganho arqueológico relevante para o País desde que a IN passou a vigorar. O Iphan, entretanto, tem outra visão. O coordenador do órgão elenca, “de forma apenas ilustrativa”, alguns sítios de alta relevância que só foram estudados graças à participação do instituto no licenciamento. São casos como o do Cais do Longo, durante o processo de revitalização do Rio do Janeiro; Sítio Lítico Morumbi, na capital paulista, em área de construção civil; Sítio Arqueológico Caetetuba, em São Manuel, no interior paulista, em área de expansão de lavoura, entre outros. Cumpre re-

Portugal: “A IN não cria critérios objetivos sobre o que deve ser investigado, como deve ser apresentado nem como o Iphan deve avaliar” Revista Secovi-SP

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Busca por soluções A complexidade dos problemas trazidos pela IN provocou uma mobilização de diversas entidades de classe de todo o País.

Com protagonismo, o Secovi-SP e a Aelo conseguiram significativos avanços tanto na esfera estadual como na federal.

Um dos pontos trabalhados por ambas as entidades diz respeito à regulamentação da profissão de arqueólogo, profissional de relevância nas etapas de aprovação e licenciamento impostas pela IN. A fim de eliminar imperfeições no projeto de lei original que regulamentou a profissão, Secovi-SP e Aelo conseguiram veto a dois dispositivos. Um deles trazia a vinculação indissociável do arqueólogo contratado ao empreendimento a ser estudado.

“Seria como uma pessoa contratar um advogado que trabalha mal e não conseguisse mais se desligar dele, tendo a figura desse profissional vinculada eternamente ao seu processo na Justiça. O mesmo ocorria com os empreendimentos sujeitos à emissão dos alvarás requeridos pela IN. O arqueólogo contratado para realizar os estudos ficaria ligado ao empreendimento para sempre. Conseguimos derRevista Secovi-SP

Macedo: “Na Grande Vitória, principal mercado de loteamentos do Estado, estamos sofrendo com um número grande de processos parados”

rubar isso”, diz Portugal. Outra conquista foi dar contornos mais claros sobre quem pode ser considerado ou não arqueólogo.

“Hoje, pode ser um arquiteto, historiador e até mesmo um cientista social. Basta fazer um curso de acreditação”, explica.

No âmbito estadual, ganhou-se certa celeridade nos trâmites feitos junto à Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo). A autarquia, inicialmente, havia adotado postura de não permitir o andamento de licenciamento em nenhuma de suas fases – prévia, instalação e operação – sem que antes houvesse laudo arqueológico conclusivo do Iphan. “Quando soube que estava tudo parado, à época, em agosto de 2016, determinei que fosse exigido o laudo somente na Licença de Operação, no final do processo. Isso permitiu que, nas demais etapas, o empreendedor pudesse tocar sua obra”, conta o advogado Ricardo Salles, ex-secretário estadual do Meio Ambiente. “Não havia nenhuma norma federal nem estadual que impusesse a obrigatoriedade das três licenças”, diz Salles.

Uma proposta defendida pelo ex-secretário e pelas entidades

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gistrar, no entanto, que o encontro desses sítios não guarda relação objetiva com a IN 001/2015 em particular.

representantes do setor imobiliário é que se faça um zoneamento.

Por meio dele, seriam apontadas as regiões com potencial arqueológico e onde a investigação arqueológica fosse obrigatória. Nas áreas de fora dessa zona, bastaria aos empreendedores fazer um termo autodeclaratório, em que se assume compromisso de, na eventualidade de encontrar um vestígio arqueológico, comunicar o Iphan.

Graças a esse diálogo, Secovi-SP e demais entidade do setor têm conseguido apresentar ao órgão do Ministério da Cultura argumentos técnicos para demonstrar a inviabilidade prática da IN. “Felizmente, o Iphan está sempre aberto ao diálogo com as entidades. Acreditamos que, com debates francos, poderemos chegar a soluções mais razoáveis, que não emperrem o setor produtivo e, ao mesmo tempo, respeitem e preservem nosso patrimônio arqueológico”, finaliza Caio Portugal. « 21

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Funil de oportunidades Também conhecida como pipeline, a metodologia do funil de vendas, que permite identificar gargalos e corrigir rotas de atuação, ganhou contornos mais modernos e eficientes com a ajuda de recursos e ferramentas digitais

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necessidade de garantir maior eficiência em um processo de venda cujo ciclo pode ser tão longo quanto o da comercialização de um imóvel, em um mercado no qual a concorrência é acirrada e a fidelização difícil, tem ampliado a adoção da metodologia do funil de vendas entre os gestores, na busca por melhores resultados.

Também chamada de pipeline, ao dividir o processo em etapas, desde a prospecção ao fechamento do negócio, ela permite identificar gargalos e corrigir

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Rita Karam

rumos. Com ações interdependentes das equipes de vendas e marketing, a adoção desse conceito possibilita um melhor aproveitamento das oportunidades e a otimização do processo.

O sucesso dessa iniciativa, entretanto, depende de fatores fundamentais, como um bom planejamento, aplicação adequada da metodologia, de acordo com as características de cada empresa, e disciplina na alimentação dos dados. Atualmente, há uma série de ferramentas digitais específicas que facilitam o gerenciamen-

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Barbosa: “O estado da arte seria utilizar a inteligência artificial para saber quais clientes estão mais propensos a fechar o negócio”

to dessas etapas. “Mas é preciso que haja uma integração com o sistema da imobiliária, uma vez que já é difícil o corretor de vendas utilizar a ferramenta principal, os CRMs tradicionais”, alerta o vice-presidente da Rede Imobiliária do Secovi (RIS), o empresário Ricardo Paixão Barbosa.

Segundo ele, o caminho para superar o principal desafio das imobiliárias hoje, o de transformar o interessado – o lead – em cliente e não deixar que volte a ser um lead, é a automação do marketing. Com um ciclo tão longo de vendas e tamanha pulverização, a imobiliária precisa ter tecnologia para estabelecer uma relação com o interessado, com o envio de material que contenha informação relevante para ele e que possibilite avaliar quão próximo está de fechar uma compra.

Se ele abriu o e-mail, leu, abriu o

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ebook, foi para a página da imobiliária, olhou fotos, passou por todas essas fases, o que significa que está mais maduro para o fechamento do negócio e deve ser encaminhado para o time de vendas. Cada rastro deixado pelo lead tem um peso nesse processo de avaliação.

“Há uma tentação dos corretores de fazerem meia dúzia de perguntas aos clientes e depois só atenderem os que acreditam estarem mais maduros. Só que nem sempre eles vão fazer o julgamento correto”, afirma Barbosa. Além disso, eles atendem muitos clientes e a taxa de conversão é baixa, o que desestimula os corretores a alimentarem os CRMs, acrescenta o empresário.

Ele diz que o mercado imobiliário faz muito e-mail marketing, mas não se trata de um trabalho aprofundado, com o acompanhamento adequado.

“O estado da arte seria utilizar a inteligência artificial para saber quais clientes estão mais propensos a fechar o negócio com a imobiliária. Isso vai substituir ou aperfeiçoar o julgamento humano. Estamos acompanhando, então eu sei que o cliente que segue os rastros a, b, c tem alta propensão de fechar negócio. Hoje faço isso intuitivamente, mas a máquina pode fazer isso com dados reais. E mais, pode analisar características do cliente e do corretor, e indicar com qual corretor o cliente estaria mais propenso a fechar o negócio”, diz o empresário.

O marketing de conteúdo, um

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Russo: “Ao buscar recursos, optar por ferramentas simples, de fácil utilização.

Se tiver de perder muito tempo, o corretor não vai utilizar”

deve terminar com o fechamento do negócio, mas continuar no pós-venda como uma estratégia de fidelização do cliente.

Planejamento e estratégia Melhorar a qualidade do lead também é um aspecto importante para obter resultados mais efetivos. Para tanto, pode-se captar imóveis melhores, fazer anúncios melhores e gerar clientes mais conscientes, mais realistas com a condição do imóvel, e então preparar os corretores para marcarem visitas, orienta Barbosa.

A qualidade na captação do imóvel está no foco da estratégia da RE/MAX Independência, que passou a adotar o método do Funil de Vendas em 2016. No ano passado, a empresa optou por uma ferramenta específica de mesmo nome, com o objetivo de otimizar o processo. Por

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dos pilares do chamado Inbound Marketing, visa atrair o cliente sem ser agressivo nesse contato.

Não vai oferecer produtos e sim informações de interesse desse lead ou cliente. Por exemplo, sobre financiamentos, se ele informou que utilizará esse recurso ou sobre um bairro no qual deseja morar.

O conteúdo é criado de acordo com a fase em que o lead ou cliente se encontra, pontua a especialista em e-Commerce e Marketing Digital, Sandra Turchi.

“O funil não é algo novo. O que mudou é que no passado tinha menos recursos, menos dados, meios, ferramentas. Com o digital, é possível obter mais informações dos clientes e, quanto mais informação, melhor. Se eu sei o que o cliente quer, melhoro minha comunicação e otimizo o processo”, afirma.

Na opinião de Sandra, a empresa que não tiver os dados mais atualizados vai enfrentar problemas. Ela alerta que o trabalho não

esse conceito, tanto quanto na venda, a tarefa de captação é dividida em etapas. O broker da empresa Vincenzo Russo diz que o trabalho era feito anteriormente utilizando uma planilha e o gestor só tinha números. Sabia o número de imóveis prospectados, contatos feitos, contratos fechados. Mas não sabia exatamente quem eram os proprietários contatados nem o que

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Sandra: “Quanto mais informação, melhor.

Se eu sei o que o cliente quer, melhoro minha comunicação e otimizo o processo” 24

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aconteceu com os que não foram convertidos para as etapas seguintes. Além disso, conforme os corretores iam intensificando o trabalho de captação, tinham cada vez mais contatos e havia muita perda por descontinuidade nessas conversas.

A ferramenta Funil de Vendas permitiu que a empresa tenha a métrica e reduza perdas, porque emite alertas para o corretor, in-

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forma Russo, acrescentando que o número de contratos fechados aumentou em cerca de 40%. Ele orienta, entretanto, que ao buscar esses recursos, sejam escolhidas ferramentas simples, de fácil utilização. Se tiver de perder muito tempo, o corretor não vai utilizar.

O professor de Inovação da pós-graduação da ESPM e instrutor da Universidade Secovi, Marcelo Pimenta, alerta, entretanto, que a metodologia do funil não deve deixar de ser aplicada por falta de uma ferramenta específica. “O mais importante é ter um planejamento, uma estratégia e uma disciplina no acompanhamento da oportunidade”, destaca.

Pimenta afirma que, quando uma empresa começa a fazer essa gestão, passa a vender em média 30% mais. E para manter a equipe alimentando as etapas com informações, ele recomenda que sejam constantes os processos de capacitação, treinamento e controle. “É fundamental a disciplina do acompanhamento do vendedor com a oportunidade” ressalta.

A metodologia do Funil de Vendas pode ter diferentes etapas,

de acordo com as necessidades de cada empresa. De um modo geral, entretanto, o consultor de negócios do Sebrae, Caio Cesar Massao Ito, a divide em cinco fases: Prospecção do cliente, que seria a boca do funil /Visitação/ Oportunidade identificada/Negociação e Fechamento da venda.

Ito reforça que a maior dificuldade está na prospecção. “As empresas querem prospectar pouco e converter muito”, diz. Por isso, ele costuma indicar o que chama de ‘desafio dos 30 da prospecção’.

Ou seja, recomenda que a empresa conte com cerca de 30 frentes de divulgação: cinco mídias sociais, panfletagem, apresentação em empresas e assim por diante, sempre focada no perfil do cliente daquele empreendimento. “É a qualificação da prospecção que vai dar maior eficácia ao processo de vendas”, afirma. «

Massao Ito: “É a qualificação da prospecção que vai dar maior eficácia ao processo de vendas”

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Pimenta: “O mais importante é ter planejamento, estratégia e disciplina no acompanhamento da oportunidade”

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Entrevista

“Sou doente por lealdade” Em 28 anos de atuação na Assembleia Legislativa, o deputado Campos Machado se orgulha em dizer que sempre foi leal aos amigos, aos compromissos e aos princípios Maria do Carmo Gregório

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o sétimo mandato como deputado estadual, o advogado Campos Machado ingressou no PTB há 30 anos, por intermédio de Jânio Quadros, que era amigo de seu pai e acabou se tornando seu cliente. Entrou na Assembleia Legislativa e, sem experiência, tornou-se líder da bancada do partido, posição que ocupa há 28 anos consecutivos. Também presidente estadual da sigla e secretário-geral da Executiva Nacional, considera-se realizado politicamente. “Eu me sinto um eterno plantador de semente e sonhos”, diz o parlamentar, que tem sempre uma frase para ilustrar seus posicionamentos. Considera-se duro, con26

tundente, e acredita na necessidade de se fortalecer a cada dia, seguindo a expressão “se queres a paz, prepare-se para a guerra”.

“Eu estou preparado para a paz e para a guerra!”, sentencia.

Confira nas páginas a seguir a entrevista exclusiva concedida à Revista Secovi.

Como ingressou na política?

Nunca havia tido vontade de ser político. Trabalhei como advogado para o Jânio (Quadros) de 1988 até a morte dele (em 1992).

Acabei sendo candidato a deputado em 1990, mais para atender

o pedido dele, uma pessoa por quem eu tinha muito respeito.

Ele era amigo do meu pai e tinha muita história de vida. Fui candidato e me elegi. Era apenas um advogado que havia dado certo e qual não foi minha surpresa quando cheguei aqui (na Alesp), praticamente desconhecendo tudo, e fui eleito líder de uma bancada de dez deputados. Tenho a satisfação e o orgulho de dizer que sou recordista nacional de lideranças, pois há 28 anos consecutivos sou líder da bancada do partido, sem nenhuma interrupção.

Há 11 anos sou presidente do PTB estadual e secretário nacional do partido. O PTB tem 75 Revista Secovi-SP

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Entrevista

prefeitos, cerca de 600 vereadores em São Paulo e 31 prefeitos fora do Estado. Posso dizer que me realizei politicamente. Eu me sinto um eterno plantador de semente e sonhos. Para mim, o hoje é inimigo do ontem e amigo do amanhã. E assim me renovo, acreditando que as pessoas que levam a política a sério devem ser como no velho filme El Cid, têm de morrer em cima do cavalo. Tenho outra filosofia, a de que é necessário se fortalecer dia a dia e seguir aquela expressão latina: “se queres a paz, prepare-se para a "guerra”. Eu estou preparado para a paz e para a guerra!

Ao longo desses anos na política, o que destaca?

Para alguns, pode parecer que não é nada, mas eu sou doente por lealdade. Destaco a lealdade aos meus princípios, aos meus amigos e aos compromissos. Para mim, palavra dada é flecha lançada; não volta mais.

Meu melhor amigo na política é Geraldo Alckmin, de quem fui candidato a vice-governador por duas vezes. E hoje vejo que, por não ser mais governador, só a mim cabe a defesa dele. Não encontro outros dispostos a defendê-lo no plenário diante de ataques da oposição. Lealdade é fundamental, é a cicatriz da alma de uma pessoa. Nesses 28 anos na Assembleia, sempre fui leal àquilo que assumi, não há Revista Secovi-SP

hipótese de eu voltar atrás em nada!

E em termos de projetos, quais são os mais importantes?

Os projetos que consegui emplacar. Aprovei 300 leis, e gosto muito de duas delas. Uma é aquela que oferece uma série de benefícios fiscais a empresas que mantiverem 30% dos funcionários com mais de 40 anos.

Sempre acreditei, como diz um poeta inglês, que os anos sabem de coisas que os dias não sabem.

Quando um homem ou uma mulher completam 40 anos, são tratados como copos descartáveis. Isso é inadmissível. Estamos caminhando para ter, em breve, a maioria da população acima dessa idade. Precisamos proteger essa parcela da população. Esta lei foi ‘exportada’ para vários Estados, embora ainda não tenha sido aplicada efetivamente em São Paulo. Infelizmente, não foi regulamentada em São Paulo por falta de vontade política, governo após governo. Também destaco a lei que permite e assegura a gratuidade em ônibus intermunicipais e no Metrô para pessoas com mais de 60 anos.

Outra questão importante é a liberdade religiosa [Lei nº 12.142/2005]. Sou presidente de honra da Associação Brasileira de Liberdade Religiosa e criei no PTB um departamento inter-

-religioso. Sou autor de uma lei que permite assumir compromissos ou atividades em datas diferentes daquelas em que a pessoa está impedida por motivos religiosos. Os adventistas, por exemplo, costumam guardar o pôr do sol de sexta até pôr do sol de sábado. Não se pode massacrar a fé. Se a pessoa tem fé, é preciso ser respeitada. Vejo com muita alegria que lei com mesmo teor está implantada também no Uruguai e na Argentina.

Enfim, em uma linguagem familiar, cada projeto é um filho que se coloca no mundo. Ele vira lei e trabalha por si só. Você nunca esquece seus filhos. Eu posso ser duro, mas é como diz Che Guevara: “Hay que endurecerse, pêro sin perder Ia ternura jamás (É preciso endurecer, mas sem jamais perder a ternura).

Por que o senhor se considera “duro”?

Sou contundente nos meus posicionamentos. Acho que esta Casa não é lugar de covardes. Assumo compromissos e não estou preocupado. O governador manda no Palácio e nesta Casa mandamos nós. Isso me causa alguns aborrecimentos, mas, como disse, não estou preocupado. Se é verdade que existe harmonia, independência entre os poderes, eu não aceito me calar.

Olha o que está acontecendo agora na questão da PEC do 27

Entrevista

Subteto [a Proposta de Emenda Constitucional 5, que altera a Constituição do Estado de São Paulo e eleva o teto salarial dos servidores públicos estaduais].

Eu defendo! Passou pelo primeiro turno, mas o governador não quer que avance. Só que ele não pode interferir no nosso trabalho. E lá vou eu com as minhas frases: “silenciar quando se deveria protestar transforma os homens em covardes”. Se eu estou vendo que está errado, não vou falar nada? A Assembleia está vivendo uma fase difícil.

Difícil em que sentido, deputado?

O Ministério Público interfere em tudo e ninguém diz nada. Eu me coloco frontalmente contrário – principalmente eu, que não tenho motivo para isso. Sou o único parlamentar do Estado de todos os tempos que tem um Co-

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lar do Mérito do Ministério Público. Sou promotor honorário. Mas como é que eu posso me calar diante de tantas injustiças que vêm sendo praticadas? Pregam a política de que a minissaia só fica bem na mulher dos outros. Isso quer dizer o que? Eles (os promotores) foram contra o auxílio moradia para deputados que moram a 600 km da capital paulista, mas mantêm todos os seus auxílios: moradia, mudança, transporte, creche, educação...

Tenho interesse na defesa da família, o que me leva a propor ações de incentivo à busca pelo emprego, que representa dignidade; e a luta contra a desigualdade, seja ela qual for. Não é justo que um defensor público ganhe inicialmente cerca de R$ 21 mil e um delegado de Polícia comece com menos de R$ 8 mil, se ambas são carreiras jurídicas de mesmo porte. E ainda querem receber gratificação para trabalhar no final de semana. É uma aberração.

O senhor cita o emprego como sinal de dignidade.

Reconhecidamente indutor da economia e da geração de emprego e renda, como o setor imobiliário pode ser estimulado?

Eu defendo incentivos ao setor imobiliário, por meio de tributação. É um setor que gera emprego, gera expectativa de vida, gera sonhos e gera lares. O setor constrói mansões, mas também constrói Minha Casa, Minha Vida, e precisa ser motivado, senão se tira o empresário do ambiente de negócios. Só existe o trabalho porque existe o capital. Se você tira a renda do empresário, como é que ele vai investir? Ele só pode investir se tiver estímulos e motivações. Além disso, não é possível que a cada dia apareça uma lei diferente para prejudicar a construção de obras. Precisamos limitar a ação predatória dos defensores do meio ambiente. Ninguém sabe o que é ambientalista, quais são os direitos ambientais.

Amanhã, pode-se prejudicar todo um conjunto de obras em função de exigências mínimas de meio metro para lá ou para cá. A burocracia em excesso gera corrupção. Ao endurecer regras desnecessariamente, criam-se dificuldades para obter facilidades. Onde mais isso acontece é no setor habitacional. Até para reformar uma casa há impedimentos. Mas isso ninguém vê. O Revista Secovi-SP

Entrevista

construtor/empresário é sempre responsabilizado pelo déficit habitacional. Mas a culpa é do poder público, que não tem políticas adequadas para o setor. Para eu abrir e manter uma empresa, tenho mais custo do que benefício. Quem olha de fora, acha que é uma maravilha, mas não sabe das dificuldades que o empreendedor imobiliário enfrenta.

Além disso, os tributos são exagerados. O Brasil é um dos países que mais tributa. Aqui se fala muito em reforma tributária, que nunca sai do papel porque não há vontade política.

Aliás, nenhuma reforma anda,

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porque não interessa a determinados setores individualizados.

No Brasil, é a política do quanto pior, melhor.

Mas essa visão parece muito pessimista...

Não sou pessimista, sou realista! Qual é a diferença entre o político e o estadista? O político pensa na próxima eleição e o estadista pensa na próxima geração. Tem políticos que pensam, sim, na próxima geração. Hoje, acontece uma campanha desvairada e lunática contra a classe

política. Será que todos são ruins, que todos são maus? Existem maus políticos porque os bons se omitem. Gostam de criticar, mas não querem se expor. Na vida a coragem sempre tem de vencer o medo. O povo, por sua vez, está preocupado com a novela.

Qual é o seu compromisso para consolidar as políticas públicas indispensáveis ao desenvolvimento do Estado e do País?

Eu prego essa questão no par-

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Entrevista

tido em todo o Estado. Procuro mostrar a todos os nossos companheiros – prefeitos, vereadores e deputados – que é preciso ter bandeiras com posições definidas em relação às políticas públicas. É fácil falar em políticas públicas, mas quem as busca, que as defende, quem as realiza?

Eu poderia ter um outro tipo de vida, pois sou um político independente financeiramente, mas amo o que faço.

O Estado precisa ter participação ativa, mas não pode sufocar as pessoas. Tem de ser orientador, realizador. Não pode impedir que existam ações privadas.

Não pode ser ele o único a construir casas, imóveis, escolas, hospitais. O Estado não pode ser o senhor de tudo. Ele acaba interferindo na vida das pessoas, dizendo qual a religião, seu credo e o que você deve ser na vida.

Por falar nisso, e a questão de sua luta contra a liberação da maconha?

O ministro (Luís Roberto) Barroso está defendendo a liberação da maconha e da cocaína. Ele justifica que os presídios estão cheios, que a medida ajudaria a esvaziá-los. Aí eu pergunto: vamos esvaziar presídios e lotar cemitérios? Sou coordenador da Frente Nacional contra a Liberação da Maconha e da Cocaína, que tem hoje o apoio da CNBB (Confederação Nacional dos Bis30

pos do Brasil), de 15 bispos, de líderes evangélicos e conta com mais de 1.200 moções em câmaras municipais de todo o País. No STF (Supremo Tribunal Federal), são três votos a zero pela liberação. Isso é um absurdo! É um círculo vicioso: do álcool vai para a maconha, depois para a cocaína, até cair no crack, de onde ninguém sai mais. Não há nenhum município do Estado que tenha menos de 15% a 20% de viciados e pequenos traficantes (os grandes não aparecem). Infelizmente, a droga acaba com as famílias, e não há justificativa para liberá-la. A maconha foi liberada no Uruguai e agora a população quer reverter essa medida. Olha o perigo: a votação parou no STF porque o então ministro Teori Zavascki pediu vista e o ministro Alexandre Morais manteve. Se a sociedade emudecer, nós vamos deixar passar essa atrocidade.

Qual a expectativa com relação ao projeto de lei que visa a alteração da Lei nº12.233, de proteção e recuperação de mananciais da Guarapiranga?

O projeto tramita atualmente na Comissão de Constituição e Justiça, e deve ser aprovado nos próximos dias. A proposta visa justamente a implementar políticas públicas. Esse é o objetivo maior desse projeto. O crescimen-

to daquela região está paralisado por falta de expectativa, de perspectiva, não há horizontes. Esse projeto, apresentado com a ajuda de especialistas e técnicos, abre a possibilidade de implementar política geradora de emprego sem interferir no meio ambiente. Basta ir lá para ver que 90% da área é invadida. Mas como não enfrentar o problema? Até aceito de bom grado todas as sugestões que possam vir do Secovi-SP.

Candidaturas?

O PTB estadual apoia as candidaturas Márcio França (governo do Estado) e Geraldo Alckmin (Presidência da República). Já o PTB nacional apoia Alckmin. Até outubro passado, eu era candidato a governador. Tendo em vista os dois palanques definidos, o que poderia prejudicar a candidatura de Alckmin (mais meu irmão do que amigo), abri mão.

Para mim, só dois caminhos: ou disputar o governo do Estado ou ficar onde estou, como deputado estadual. Modéstia à parte, tenho influência nacional. Nosso grupo é muito forte e tive de ponderar muitos fatores.

Um resumo desses anos na política...

Vou definir com uma frase: “Tudo vale a pena se a alma não é pequena”. « Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Condomínios

As principais mudanças já estão valendo e pedem atenção, adequações e trazem também oportunidades de redução de custos na gestão condominial Catarina Anderáos

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Estimativa da Lello Condomínios aponta que os 21 mil condomínios da cidade de São Paulo empregam um contingente de aproximadamente 150 mil funcionários, entre próprios e terceirizados. “A reforma trabalhista impacta toda a rotina de Departamento Pessoal e Recursos Humanos. Ao planejar uma contratação, o condomínio, com suporte da sua administradora,

Foto: iStock

Reforma trabalhista: adequar é preciso deve considerar as possibilidades que a nova legislação permite e avaliar quais delas melhor se adequam às suas necessidades”, orienta Angélica Arbex, gerente de Relacionamento com o Cliente da Lello.

Para o advogado Rafael Mendes de Lima, sócio do escritório Duchovni, Lima, Assis e Camargo Sociedade de Advogados, o que merece mais destaque nas

m vigor desde novembro de 2017, a Lei nº 13.467/2017, mais conhecida como Reforma Trabalhista, traz uma série de mudanças que impactam diretamente os condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais. “É muito importante que os síndicos e os profissionais das administradoras fiquem por dentro das alterações trazidas pela nova lei, já que a folha de pagamentos e os encargos dos funcionários estão entre as maiores despesas ordinárias no condomínio, algo em torno de 40% a 50%, demandando especial atenção e cuidado”, alerta Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e diretor do Grupo Hubert.

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Revista Secovi-SP

Condomínios

mudanças trazidas pela reforma trabalhista está relacionado à jornada de trabalho em condomínios, como autonomia para negociação direta entre empregado e empregador, autorizando que se institua escala 12x36 ou banco de horas, o que não era permitido antes.

O banco de horas pode ser uma boa alternativa para redução de horas extras para funções como faxineiro, jardineiro e manutencista. “Deve ser feito um termo aditivo estabelecendo o período do banco de horas. A compensação tem de acontecer dentro do semestre e o que não for compensado paga-se como hora extra”, orienta o assessor jurídico do Secovi-SP, Carlos Alberto Azevedo.

Outro ponto evidenciado por Rafael de Lima foi a alteração no artigo 457 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), que diferencia verba salarial e verba não salarial (“prêmio”). A diferença prática é que o pagamento dessa verba não gera encargos trabalhistas nem previdenciários.

“Está expressamente previsto na lei que esse pagamento não integra o contrato de trabalho. Quando um desses benefícios é dado como mera liberalidade pelo empregador, não é integrante do contrato de trabalho e pode eventualmente ser suprimido”, esclarece Lima.

Essa alteração é vista como uma excelente oportunidade não apenas pelo advogado, mas Revista Secovi-SP

por administradores de condomínios, para se abrir um leque de concessão de benefícios aos trabalhadores por desempenho, compromisso e assiduidade, por exemplo. Para Gustavo Guillaumon, da Guillaumon Administração e Corretagens de Imóveis, este é um ponto positivo e motivador. Alguns condomínios clientes de seu escritório já aplicavam um tipo de KPI (indicadores de performance), ou seja, uma lista de itens – como pontualidade, zero advertências, zero faltas injustificadas, cumprimento rigoroso das atribuições etc. – que, se cumprida, concede um bônus ao funcionário.

“A checagem é feita pela administradora em conjunto com o zelador e, quem cumpre, ganha um bônus. Com a novidade legislativa, queremos incrementar essa prática, dando uma espécie de 14º salário para quem o ano inteiro atingir os KPI´s.”

Outra alteração importante na avaliação de Lima foi a instituição de uma nova forma de rescisão de contrato, por mútuo acordo.

“Buscou-se criar um meio-termo”, comenta. O empregado passa a ter direito a metade do aviso prévio, se for indenizado, ou receber normalmente, se for traba-

lhado; tem direito a sacar até 80% do que está depositado no FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço); a multa do FGTS cai pela metade (20%); e não tem direito ao seguro-desemprego, cujo objetivo é auxiliar desempregados involuntários.

Para Azevedo, do Secovi-SP, essa mudança regulamenta uma prática quase que institucionalizada, principalmente para funcionários muito antigos e aposentados. Mas o advogado faz um alerta: o funcionário é quem deve demonstrar interesse. Não é recomendável que o condomínio sugira o acordo, pois o funcionário poderá alegar coação.

Na opinião de Angélica Arbex, o ponto mais complexo é em relação ao ‘acordado versus o legislado’. “Antes da reforma trabalhista, na maioria dos casos, a legislação se sobrepunha aos acordos coletivos. Agora, as convenções coletivas e os acordos coletivos têm prevalência sobre a lei”, afirma.

Hubert: “É necessário aguardar o desenrolar da aplicação da nova lei para se ter uma posição mais consistente sobre o assunto“ 33

Condomínios

Azevedo: “Banco de horas pode ser uma boa alternativa para redução de horas extras para funções como faxineiro, jardineiro e manutencista“

posto em ação trabalhista, entre outras mudanças, podem ser conferidas no quadro à página 36.

Em ação, as administradoras Hubert Gebara comenta que, por ser muito recente, é necessário aguardar o desenrolar da aplicação da nova lei para se ter uma posição mais consistente sobre o assunto. “A lei deve ser clara e objetiva, intérprete de si própria.

Infelizmente, no Brasil, isso raramente acontece, haja vista que a maioria dos textos legais só se torna clara com jurisprudência e a vivência”, opina o vice-presidente do Secovi-SP. Rafael de Lima compartilha da opinião de Gebara. “Deve-se ter um pouco de cautela por se tratar de uma lei nova. Por isso, é importante ter um bom conhecimento das mudanças para saber quais se adequam ao dia a dia do condomínio e podem gerar redução de custo e melhorar a gestão.”

Questões sobre fracionamento de férias, tempo à disposição, pre-

Em virtude do elevadíssimo número de consultas recebidas de seus clientes, com dúvidas a respeito da reforma trabalhista, o Grupo Hubert, Lello e Guillaumon prepararam diferentes ações para manter síndicos e condomínios bem informados. O departamento de RH do Grupo Hubert, com a colaboração da área Jurídica do Secovi-SP, elaborou uma circular esclarecendo as principais dúvidas suscitadas pelos clientes e a distribuiu para todos os condomínios de sua carteira em novembro de 2017, logo que a lei entrou em vigor.

Já a Lello realizou em dezembro um encontro com cerca de 300 síndicos, com o objetivo de esclarecê-los sobre as mudanças que a reforma trouxe e seus impactos na relação dos condomínios com sua equipe de fun-

cionários. Além disso, a administradora também preparou um e-book, disponível em seu portal para download gratuito, em que explica de forma didática a nova legislação trabalhista.

Além de um comunicado abordando os principais tópicos de mudanças distribuídos aos condomínios, a Guillaumon investiu na capacitação da equipe interna. Todo o departamento de pessoal (nove colaboradores) fez cursos sobre reforma trabalhista e atualizações do e-Social, que entra em vigor para condomínios a partir de julho de 2018. Os novos conhecimentos serão refletidos em atualização e aprimoramento das rotinas de trabalho e de atendimento aos clientes.

Angélica Arbex, da Lello, recomenda que os condomínios se reestruturem e se organizem para a correta aplicação da nova lei. “É possível a criação de processos internos nos prédios para absorver mudanças ligadas, por exemplo, ao fracionamento de

Lima: “É importante conhecer as mudanças para saber quais se adequam ao dia a dia do condomínio e podem melhorar a gestão“ 34

Revista Secovi-SP

Condomínios

férias, hora extra, banco de horas e outras questões.”

Terceirização Em 2017, também entrou em vigor a Lei nº 12.429/2017, que trata de terceirização e trabalho temporário. “Finalmente, temos uma lei específica sobre o assunto”, comemora advogado Rafael Mendes de Lima. “A lei passa a estabelecer legalmente a responsabilidade subsidiária, ou seja, em caso de não pagamento de salários dos terceirizados, a Justiça irá cobrar primeiro a empresa prestadora de serviço e, somente

Guillaumon: “Investimento em capacitação da equipe interna vai se refletir em aprimoramento das rotinas e de atendimento aos clientes“

se ela não tiver fundos, irá cobrar do tomador de serviços, que é o condomínio”, explica Lima, que atua no atendimento trabalhista e cível de condomínios há 11 anos. “Isso traz mais segurança, encerrando as discussões no âmbito jurídico”, aponta.

Segundo o advogado, havia juristas que defendiam a responsabilidade solidária, situação em

que o credor opta de quem ele cobra, sem uma ordem estabelecida de cobrança, recaindo muitas vezes sobre o condomínio.

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Condomínios

Carlos Azevedo, do Secovi-SP, chamou a atenção para a questão de subordinação dos terceirizados. “Não se terceirizam pessoas, e sim serviços. Portanto, não pode haver subordinação nem pessoalidade, ou seja, o contratante não é chefe e não pode impor a admissão de determinadas pessoas”, afirma.

Ainda na questão de prefe-

rência por pessoas, outro alerta é para o respeito ao período de quarentena. Se o funcionário do condomínio for demitido, ele pode ser admitido pela terceirizada, mas só poderá prestar serviços àquele condomínio após passados 18 meses. “Isso é para evitar que empresas ou condomínios demitam funcionários para contratá-los como terceiros,

coibindo a má-fé de quem quer reduzir custo, mas com precarização de condições de trabalho”, explica Lima. É obrigação do condomínio fornecer aos terceirizados condições sanitárias, de higiene pessoal e conforto (local adequado para alimentação etc.) e nunca fazer discriminação destes em relação a funcionários próprios. «

TÓPICO

COMO ERA

COMO FICOU

Banco de horas

Por acordo coletivo e compensação dentro de 1 ano.

Negociação direta com funcionários, compensação dentro de 6 meses.

Rescisão de contrato de trabalho por acordo

Não havia previsão na legislação.

O contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregador e empregado, que terá direito a metade do aviso prévio (se indenizado), saque de até 80% do FGTS, 20% de multa do FGTS e perda do direito ao seguro-desemprego.

Fracionamento de férias

Fracionamento em 2 períodos de 15 dias em casos excepcionais. Menores de 18 anos e maiores de 50 anos não podiam gozar férias fracionadas

Com concordância do empregado, possibilidade de fracionamento em até 3 períodos (regras específicas).

Preposto na ação trabalhista

Empregado da empresa e/ou síndico

Qualquer pessoa que tenha conhecimento da situação.

Tempo à disposição Ex: troca de uniforme

Poderia ser considerado hora extra.

Não será considerado hora extra.

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Revista Secovi-SP

Fontes: Lello e Departamento Jurídico do Secovi-SP

Confira alguns pontos alterados pela reforma trabalhista que causam maior impacto nos condomínios.

Capa

Revista Secovi-SP

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Interior

Boas perspectivas para o mercado Diversos aspectos apontam para a retomada do setor em 2018 em diferentes regiões do Estado. Em algumas cidades, porém, desempenho do mercado depende da discussão de Plano Diretor e da Lei de Zoneamento

S

e os números da capital paulista refletem o bom momento do mercado imobiliário, o que esperar, em termos de desempenho, do interior do Estado? A Pesquisa Secovi do Mercado Imobiliário da cidade de São Paulo apurou em março deste ano a venda de 2.613 unidades residenciais novas, o que representou alta de 80,5% comparado com fevereiro (1.448 unidades) e de 111,9% em relação aos 1.233 imóveis comercializados em igual mês de 2017.

Os dados demonstraram que o bom ritmo de vendas do segundo semestre do ano passado não foi 38

interrompido no início de 2018.

“O setor está otimista”, enfatiza Frederico Marcondes César, vice-presidente do Interior e diretor Regional do Secovi na Região Metropolitana do Vale do Paraíba. Segundo ele, indicadores de confiança dos consumidores, da indústria da construção civil e de serviços já apontam nessa direção, reforçando a expectativa de retorno dos investimentos e retomada das vendas aos patamares pré-crise. “Observamos lançamentos em três cidades diferentes do Vale do Paraíba, com cerca de 320 unidades, após três anos sem novos empreendimentos.

Luciana Ferreira

Acreditamos que, agora, o mercado vai retomar sua normalidade”, salienta César, que aposta no processo de recuperação dos lançamentos na RMVale, assim como vem ocorrendo na Capital.

De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou, em março de 2018, o total de 1.266 unidades residenciais lançadas, volume 271,3% superior a fevereiro de 2018 (341 unidades).

Dentro deste cenário, sugere o vice-presidente, os imóveis de 2 dormitórios econômicos devem continuar em evidência, Revista Secovi-SP

Foto: CódigoBR

Interior

com forte demanda por parte dos compradores. “Numa outra ótica, entendemos que os apartamentos de classe média e alta também voltarão a ser procurados, pois pouco ou quase nada foi ofertado nesse segmento nos últimos anos.”

Com cerca de 1,182 milhão de habitantes, segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - 2017), Campinas é considerada a 14ª maior cidade do País em termos de população e a terceira no Estado, atrás da Capital e de Guarulhos. Em razão disso, o mercado imobiliário local está sempre se

reinventando para atender essa populosa cidade. “O momento econômico está ajudando a dar maior confiança aos consumidores”, destaca o diretor Regional do Secovi no município, Marcelo Coluccini, que acredita num crescimento da ordem de 10% nos lançamentos e nas vendas este ano. “Os estoques de imóveis estão baixos e estamos precisando de novos produtos”, enfatiza o dirigente, para quem a redução dos juros do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal, com a esperada diminuição nos bancos privados, vai acelerar o ritmo de vendas na

cidade, já que a medida impacta diretamente no valor da parcela a ser paga.

Momento favorável A alteração promovida pela Caixa – redução dos juros de 10,25% para 9% ao ano no caso de imóveis enquadrados no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e de 11,25% para 10% ao ano para aqueles dentro do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) –, está diretamente ligada aos fatores que apontam para a retomada do setor em São José

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Revista Secovi-SP

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Interior

do Rio Preto. “A disputa entre bancos públicos e privados para oferecer as melhores taxas e, assim, captar mais clientes está aquecendo o mercado”, revela Alessandro Nadruz, diretor Regional do Secovi na cidade, que destaca o bom momento para o consumidor comprar o primeiro imóvel ou pensar em mudança de residência.

Em Bauru, o impacto da redução dos juros para financiamento imobiliário é visto com bons olhos pelo mercado. Bruno Pegorin, diretor de Habitação Econômica da Regional Secovi, acredita que a medida será um grande impulsionador do setor.

“Essa movimentação provocada pela Caixa dá liquidez ao sistema e, assim, começa a diminuir o tempo de negociação e de disponibilidade de um imóvel.

Essas medidas colocam o mercado em movimento e atacam o ponto mais sensível registrado nos últimos anos, que é a da liquidez que faltava para o banco liberar recursos”.

“Essas reduções de juros sinalizam que os bancos estão voltando a ter apetite para financiar o setor e, com mais crédito no mercado, a retomada se torna mais efetiva”, avalia Marcus Santaguita, presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC) e representante do Secovi no Grande ABC. Na região, a maior parte dos lançamentos registrados em 2017 foram dentro 40

do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), principalmente na faixa 3 (com renda familiar mensal de até R$ 9 mil). “Acreditamos que esse cenário deve se intensificar ainda mais no ABC a partir de 2019”, comenta.

Outros impactos Além da redução dos juros, outro fator está contribuindo para o aquecimento do mercado, em especial no Litoral Sul paulista.

“A mudança na Lei de Uso e Ocupação do Solo que está em andamento em Santos, e deve ser discutida em outras cidades da região, trará impactos muito significativos”, aposta Carlos Meschini, diretor Regional do Secovi na Baixada Santista. “Essa medida deve impulsionar os lançamentos, pois trará novos estímulos a quem pretende construir.

Existe uma carência habitacional na região e a Lei deve ajudar nesta questão.”

Em Jundiaí, os lançamentos do segundo semestre de 2017 e do primeiro trimestre de 2018 estão concentrados dentro das regras do MCMV e com valores de até R$ 400 mil. “Estes segmentos têm mantido uma boa performance de vendas, graças ao déficit habitacional ainda alto para a baixa renda na região e por um planejamento mercadológico e comercial mais cuidadoso por parte das incorporadoras, que estão aprimorando projetos e reduzindo margens de lucro”,

aponta Ricardo Benassi, conselheiro da Proempi (Associação das Empresas e Profissionais do Setor Imobiliário de Jundiaí e Região) e representante do Secovi em Jundiaí e Região.

A redução dos juros não é o único fator de solução para os problemas, segundo Benassi.

“Precisamos de uma recuperação mais contundente do nível de emprego e maior estabilidade política nacional. Para Jundiaí, em especial, é imprescindível continuar a revisão do atual Plano Diretor, que inviabilizou economicamente a maioria dos produtos imobiliários e, a médio prazo, deverá elevar o preço dos imóveis, pela escassez de oferta”, analisa. Ele acrescenta que uma das consequências do Plano Diretor mais restritivo é o crescimento de lançamentos em cidades vizinhas, o que torna ainda mais prementes as ações de planejamento urbano regional.

O retorno do mercado imobiliário do Interior aos patamares anteriores à crise está acontecendo, mas deve se perpetuar de forma gradual, na avaliação de Guido Cussiol Neto, diretor Regional do Secovi em Sorocaba. “Isso irá acontecer de uma forma melhor, mais estruturada e sem grandes distorções. O Interior, especificamente, terá preços mais competitivos, pois, além da infraestrutura instalada, temos muita qualidade de vida para oferecer aos moradores que estão chegando. Essa é a hora da virada!”. « Revista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Institucional

TJ-SP mantém direito de protocolo

O

Tribunal de Justiça de São Paulo, por meio do Órgão Especial, cassou a liminar que suspendeu o direito de protocolo em toda a cidade de São Paulo. A decisão, proferida em 16 de maio, atendeu a pleito do Secovi-SP, que é amicus curiae no processo.

Com a derrubada da liminar, empreendedores imobiliários e todos aqueles que protocolaram projetos de empreendimentos sob a vigência da antiga Lei de Zoneamento poderão tocar suas obras conforme a legislação em vigor à época do protocolo.

Marcelo Terra, membro do Con-

selho Jurídico da presidência do Secovi-SP, lembra que o assunto ainda não está encerrado do ponto de vista jurídico. “O julgamento pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça apurou o recurso da prefeitura contra a liminar. Falta agora o colegiado realizar o julgamento do mérito, isto é, a essência do tema”, explica. A expectativa é que essa análise ocorra no segundo semestre. Terra acredita na manutenção do direito de protocolo nesse segundo julgamento.

A cassação da liminar contou com 16 votos favoráveis e 7 con-

trários. “Entre os votos a favor, estava o do presidente do TJ-SP, que foi muito bem encaminhado”, emenda. «

Segurança jurídica

P

revisto no artigo 162 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei nº 16.402/2016), o direito de protocolo garante que projetos encaminhados para licenciamentos na prefeitura sejam analisados com base na legislação em vigor na época em que são protocolados – ainda que, posteriormente, haja mudanças na lei.

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Trata-se de um instrumento que confere segurança jurídica tanto aos incorporadores como a pessoas físicas que fazem obras na cidade. Como o ciclo de um empreendimento imobiliário é longo, muitos projetos podem perder sua viabilidade econômica caso esse direito não seja resguardado.

De acordo com levantamento

realizado pelo Secovi-SP com 38 incorporadoras, mais de 19 mil unidades residenciais estariam comprometidas caso a decisão do TJSP fosse contrária – inclusive, unidades destinadas a famílias de baixa renda. Os prejuízos alcançariam pelo menos R$ 11,2 bilhões em VGV (Valor Global de Vendas) e colocariam em risco mais de 21,6 mil empregos. « Revista Secovi-SP

Imagem: iStock

Medida representa importante conquista do Secovi-SP, que atua como amicus curiae no processo. Julgamento libera empreendimentos, mas ainda não esgota o assunto.

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No ritmo da economia Quanto melhor o desempenho da economia, melhor a disponibilização de recursos. Para os analistas, com o otimismo de volta, o crescimento do mercado imobiliário será maior que o aumento do volume da poupança. Apesar de ainda terem espaço para crescer, FGTS e SBPE estão no limite, o que eleva a importância de fontes alternativas de recursos.

Leandro Vieira

A

melhora efetiva do cenário macroeconômico – menor taxa Selic da história, geração negativa de emprego com tendência de reversão, perspectiva de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) 44

de 2,5% a 3% neste ano – trouxe ânimo a quem observa de perto as tendências do funding para o mercado imobiliário.

Reflexo disso pode ser observado nas recentes decisões de algumas instituições financei-

ras, que, puxadas pela Caixa Econômica Federal, anunciaram a redução da taxa de juros do crédito imobiliário para a casa de um dígito. “Taxa de juros menor exige menos comprovação de renda do comprador de imóRevista Secovi-SP

Revista Secovi-SP

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Incorporação

Luna “Pela relevância que o FGTS tem na habitação, é fundamental preservar sua finalidade precípua, sem atacar sua liquidez“

veis e aumenta as possibilidades de negócio, pois o produto fica mais barato”, afirma Rodrigo Luna, vice-presidente de Habitação Econômica do Secovi-SP. Segundo a Abecip (Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o financiamento imobiliário com recursos da poupança deve crescer 10% neste ano, depois de três anos consecutivos de queda – de 2015 a 2017.

“Atingimos o pico de aplicação dos recursos da poupança nos anos de 2013, quando o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) financiou R$ 109,2 bilhões, e em 2014, com R$ 112,9 bilhões. Com a crise, esses valores foram despencando, até chegar em R$ 43 bilhões, em 2017”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.

A lei do Patrimônio de Afetação, que trouxe segurança para os bancos; a abertura de capital de empresas do setor, que colocou muito dinheiro em seus caixas; e a crise financeira internacional desencadeada pela quebra do Lehman Brothers, em 2008, levando o governo brasileiro a criar o Minha Casa, Minha Vida como medida anticíclica, ajudaram a impulsionar as aplicações de recursos no crédito imobiliário. “Antes, o mercado de financiamento era muito concentrado em São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal. Com o Minha Casa, Minha Vida, isso se nacionalizou”, emenda o economista-chefe do Secovi-SP, que também é presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CII/CBIC).

A sensibilização dos agentes financeiros contribuiu para o aumento dos financiamentos.

Com a adequação de prazos, aprimoramento dos modelos de crédito, redução gradual dos juros e critérios menos restritivos,

os bancos conseguiram colocar para dentro do mercado pessoas sem renda formal.

Essa sucessão de fatores positivos foi interrompida em 2015, quando se iniciou a crise política que resultou no impeachment, em 2016. A economia acabou sendo afetada por esse cenário, levando a uma confluência de fatores ruins, sendo o desemprego em alta e a variação negativa do PIB os mais vistosos.

Se antes os bancos vinham em uma ascendente na liberação de crédito, com a inflexão na economia, inverteram a tendência, e passaram a ser mais restritivos.

Em 2017, entretanto, o macrocenário político e econômico começou a voltar aos trilhos, e as instituições financeiras iniciaram o movimento de retomada das concessões de financiamento.

Dados da Abecip dão conta de que os financiamentos imobiliários com recursos do SBPE cresceram 11,2% no primeiro trimestre deste ano em comparação

Petrucci: “Mercado vem reagindo vagarosamente em todo o País, com exceção de praças como São Paulo, onde o crescimento foi mais significativo“ 46

Revista Secovi-SP

Incorporação

Fonte: BACEN e ABECIP

Concessões com recursos do SBPE e FGTS

com o mesmo período de 2017, alcançando R$ 11,1 bilhões.

“Esse crescimento se deu muito mais na aquisição do que na construção. O mercado vem reagindo vagarosamente em todo o País, com exceção de algumas praças, como São Paulo, onde o crescimento foi mais significativo”, diz Petrucci.

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), por sua vez, que desde 2005 ficara abaixo do SBPE em volume de financiamento, demonstrou sua importância mais fortemente no período agudo da crise. Em 2016, ultrapassou o SBPE em somatório de recursos concedidos, com R$ 64 bilhões liberados contra R$ 46,6 bilhões da poupança. Em 2017, o fundo permaneceu à frente, com R$ 58 bilhões liberados, contra R$ 43 bilhões do SBPE. “Pela relevância que o FGTS tem na habitação, é fundamental Revista Secovi-SP

preservar sua finalidade precípua, sem atacar sua liquidez”, ressalva Luna, do Secovi-SP, remetendo aos tenazes ataques sofridos pelo Fundo por meio de projetos de lei e de iniciativas do Executivo.

A liberação de saques das contas inativas foi um exemplo.

Fontes alternativas Aguardada há muito tempo pelo setor, a LIG (Letra Imobiliária Garantida), espécie de covered bond brasileiro, finalmente já pode ser operada pelos bancos. Sua principal vantagem, segundo especialistas, é a dupla garantia: além da segurança da instituição que emitiu os títulos, a aplicação é coberta por uma carteira de ativos que fica apartada do patrimônio do banco.

Alexandre Assolini, sócio da PMKA Advogados e especia-

lista em mercado de capitais, adverte que, embora já pronta para ser operada, não se pode esperar que grandes emissões de LIG no curtíssimo prazo. “Da conclusão da regulamentação ao início da emissão mais efetiva, existe um gap. É necessário que os bancos ajustem suas operações”, assinala.

Por trás da emissão de LIG, faz-se necessário uma composição de tessituras que vão desde o controle da carteira de ativos que a compõe, o sistema de troca de informações entre o emissor e o agente fiduciário e se estende ao reporte ao Banco Central. “Primeiramente, veremos nos próximos meses uma emissão de LIG em caráter experimental, não em capacidade definitiva”, afirma Assolini.

“Será, em princípio, um aprendizado para todos os envolvidos”, adiciona Filipe Pontual, 47

Incorporação

diretor executivo da Abecip.

Em relação ao CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e à LCI (Letra de Crédito Imobiliário), Pontual frisa que, na medida em que os juros cedam e a inflação permaneça baixa, há espaço natural para o crescimento de ambos. “Com o otimismo voltando à economia, haverá crescimento do mercado de incorporação imobiliária em um ritmo maior que o crescimento da poupança”, diz. “O FGTS e o SBPE ainda têm espaço, mas estão no limite”, sublinha, delineando a importância do ganho de espaço de fontes alternativas de recursos.

Segundo Assolini, da PMKA Advogados, o crescimento do CRI tem variado de 5% a 10% ao ano. De acordo com planejamento feito pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), nos próximos cinco anos o estoque de CRI deve alcançar R$ 160 bilhões em uma perspectiva otimista ou R$ 149 bilhões ten48

do um olhar mais conservador.

“Esta previsão foi baseada na premissa de que o desempenho destes ativos acompanhe, pelo menos, as estimativas de crescimento do crédito imobiliário para os próximos anos. Seguindo a mesma metodologia utilizada para os CRIs, foi possível estimar o tamanho da indústria de FII, em 2023, entre R$ 180 bilhões e R$ 197 bilhões, dependendo do cenário conservador ou otimista”, afirma a CVM (saiba mais em https://goo.gl/mvktQb).

“Esse planejamento da CVM não considerou a LIG, que pode acabar atraindo boa parte dos investidores de CRI”, diz. De acordo com o advogado, o ritmo de crescimento médio do CRI tem sido de 5% a 10% ao ano. Prevalecendo essa toada, o saldo em 2023 deve atingir de R$ 90 bilhões a R$ 113 bilhões. “Boa parte do impulso do crescimento do CRI nos últimos anos foi o FGTS. Como o Fundo acabou liberando muitos recursos, esvaziou um pouco as aplicações”, emenda.

A LCI, na avaliação do advo-

gado, tem grande demanda. “A maior dificuldade da Letra é casar o curto prazo de emissão e o grande prazo do lastro”, afirma. Hoje, o saldo da LCI é superior ao do CDB, o que evidencia seu potencial.

Já em relação aos FII (Fundo de Investimento Imobiliário), Assolini ressalta que se trata de um segmento muito sensível aos juros e à percepção de valorização dos imóveis. “Da metade de 2013 para cá, diria que tivemos momentos mais positivos. A onda anterior dos FII, de final de 2008 a 2013, tinha um incentivo decorrente de coisa que hoje não vejo: a pública sensação de que o imóvel se valorizará, o que pode não ocorrer agora, em razão do excesso de estoque dos incorporadores. Ainda assim, há uma tendência de aumentar as emissões de cota de FII.” «

Pontual: “Na medida em que os juros cedam e a inflação permaneça baixa, há espaço natural para o crescimento de CRI e LCI“

Foto: Divulgação

Foto: Divulgação

Assolini “Primeiramente, veremos nos próximos meses uma emissão de LIG em caráter experimental, não em capacidade definitiva“

Revista Secovi-SP

Inovação

Revista Secovi-SP

49

Tira-dúvidas

Área Cível Marta Cristina Pessoa OAB/SP 108.073

Questões relacionadas a férias, danos ao imóvel durante a locação, uso das áreas comuns e participação em assembleia condominial são esclarecidas pelo Departamento Jurídico do Secovi-SP.

1

Quem responde pelos danos no imóvel alugado?

Conforme previsto no Artigo 22, incisos I, III e IV, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), cabe ao locador “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel”, bem como “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Já ao locatário compete “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal” (Artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91). A conjugação desses dispositivos legais revela que o locador não só deve entregar o imóvel em perfeito estado de conservação, mas também deve se responsabilizar por vícios ocultos ou por danos estruturais que supervenientemente apareçam no decorrer da locação. Ao locatário, ao revés, exige-se conservar o bem, respondendo por defeitos no imóvel que o seu próprio uso origine.

2 O proprietário que locou sua unidade autônoma em condomínio pode utilizar-se das áreas comuns concomitantemente com seu locatário?

Na locação, a posse direta do imóvel se transfere ao locatário, conservando o locador a propriedade e a posse indireta. A transferência da posse se impõe para que o locatário esteja apto a usar e fruir o imóvel, o que é o objetivo precípuo do contrato.

O Código Civil estabelece, em seus Artigos 1.196 a 1.224, que, ao transferir a posse de seu imóvel, o proprietário transfere também o direito de uso das partes comuns. Dessa forma, perde temporariamente seu direito de uso.

Ou seja, enquanto seu imóvel permanecer locado, o direito de uso do salão de festas, campo de futebol, piscina, academia ou qualquer outra área comum do condomínio será de seu locatário, não sendo permitido o uso concomitante dessas partes pelo locatário e locador.

3 O condômino titular de várias unidades no condomínio e inadimplente com uma delas pode ser impedido de participar e votar nas deliberações a assembleia?

Não. O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma e estando inadimplente com uma delas não pode ter seu direito de participação e voto em relação às unidades adimplentes.

50

Revista Secovi-SP

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Como decifrá-los?

Realização

Revista Secovi-SP

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Palestra: Empreendedorismo e inspiração

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51

Tira-dúvidas

1 Área Trabalhista Carlos Alberto Azevedo OAB/SP 195.698

Os empregados que possuem familiares trabalhando para o mesmo empregador têm direito a gozar as suas férias individuais no mesmo período?

A regra geral prevista no caput do Artigo 136 da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) é no sentido que a época da concessão das férias será a que melhor consulte os interesses do empregador. Todavia, o parágrafo primeiro do mesmo dispositivo legal permite que os membros de uma família que trabalhem no mesmo estabelecimento ou na mesma empresa têm o direito de gozar as suas férias individuais em igual período, desde que tal fato não resulte em prejuízo para o serviço. Portanto, em que pese a lei assegure esse direito aos empregados, se o gozo de férias no mesmo período gerar prejuízos para os serviços, ou seja, se a atividade empresarial for prejudicada, o empregador poderá negar a concessão simultânea aos familiares empregados, aplicando-se a regra prevista no caput do Artigo 136 da CLT.

2 O empregador pode exigir que o empregado “venda” 10 dias de suas férias?

Como regra geral, a cada período de 12 (doze) meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado tem direito a 30 dias corridos de férias. Contudo, o Artigo 143 da CLT prescreve que o trabalhador poderá converter 1/3 (um terço) do período de férias a que tiver direito em abono pecuniário. Desse modo, depreende-se que a norma atribui apenas ao empregado a faculdade de converter 1/3 do seu período de férias em abono pecuniário, donde se conclui que não cabe ao empregador fazer tal exigência.

3 Se, durante o gozo de suas férias, o empregado sofre acidente ou adoece, as mesmas devem ser suspensas?

Não há previsão legal para a suspensão do gozo das férias já iniciadas em virtude de acidente ou doença do trabalhador durante esse período. Desse modo, as férias fluirão normalmente até o seu termo final, ocasião em que o empregado, se estiver em condições, se apresentará ao empregador para reassumir o seu trabalho.

Este espaço é um canal permanente para esclarecer questões relacionadas ao dia a dia das atividades imobiliárias. Envie suas dúvidas para o e-mail juridico@secovi.com.br 52

Revista Secovi-SP

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Dia a dia

Dicas e indicadores que facilitam a administração do seu condomínio Total Geral Var% ICON

Mês

12 Ano meses

Pessoal/Encargo Var% ICON 12

Mês Ano meses

Índice Base Dez/01 = 100,000

Tarifas Var% ICON

12 Mês Ano meses

Manut. de equipamentos Var% ICON 12

Mês

Ano meses

Conservação e limpeza Var% ICON 12

Mês

ICON

12 Ano meses

Mês

ABR/17

311,659 -0,25 -0,12 6,70

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 -0,17 -0,17

4,27

300,856 -1,10 -0,38

3,37

270,160 -0,93 -0,62

2,14

260,968 -1,10 -0,38 3,37

MAI/17

311,090 -0,18 -0,30 5,27

336,656 0,00

0,00

8,63

267,131 0,00 -0,17 -1,53

298,058 -0,93 -1,30

1,57

268,132 -0,75 -1,37

0,72

258,541 -0,93 -1,30 1,57

JUN/17

310,898 -0,06 -0,36 4,85

336,656 0,00

0,00

8,63

268,274 0,43

0,25

-1,10

296,061 -0,67 -1,97 -0,78

266,499 -0,61 -1,97 -1,28

256,809 -0,67 -1,97 -0,78

JUL/17

310,845 -0,02 -0,38 5,00

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,77

1,03

0,85

293,930 -0,72 -2,67 -1,68

264,478 -0,76 -2,71 -2,34

254,960 -0,72 -2,67 -1,68

AGO/17

310,877 0,01 -0,37 4,98

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

294,224 0,10

-2,57 -1,72

264,162 -0,12 -2,83 -2,55

255,215 0,10 -2,57 -1,72

SET/17

311,194 0,10 -0,27 5,05

336,656 0,00

0,00

8,63

270,345 0,00

1,03

0,85

295,606 0,47

-2,12 -1,46

265,854 0,64

-2,21 -2,05

256,414 0,47 -2,12 -1,46

OUT/17

316,842 1,81

1,54

1,63

346,226 2,84

2,84

2,84

270,345 0,00

1,03

1,03

296,198 0,20

-1,92 -1,42

265,729 -0,05 -2,25 -2,15

256,927 0,20 -1,92 -1,42

NOV/17

320,137 1,04

2,60

2,70

346,226 0,00

2,84

2,84

285,744 5,70

6,78

6,78

297,738 0,52

-1,41 -0,88

266,225 0,19

-2,07 -1,72

258,263 0,52 -1,41 -0,88

DEZ/17

320,684 0,17

2,77

2,77

346,226 0,00

2,84

2,84

285,744 0,00

6,78

6,78

300,388 0,89

-0,53 -0,53

268,311 0,78

-1,30 -1,30

260,562 0,89 -0,53 -0,53

JAN/18

321,167 0,15

0,15

2,80

346,226 0,00

0,00

2,84

285,744 0,00

0,00

6,78

302,671 0,76

0,76

-0,41

270,311 0,75

0,75

-1,13

262,542 0,76

0,76 -0,41

FEV/18

321,813 0,20

0,35

3,00

347,155 0,27

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,78

302,883 0,07

0,83

-0,42

271,688 0,51

1,26

-0,40

262,726 0,07

0,83 -0,42

MAR/18

322,208 0,12

0,48

3,13

347,155 0,00

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,78

304,821 0,64

1,48

0,20

273,102 0,52

1,79

0,15

264,407 0,64

1,48 0,20

ABR/18

322,565 0,11

0,59

3,50

347,155 0,00

0,27

3,12

285,744 0,00

0,00

6,97

306,558 0,57

2,05

1,90

274,437 0,49

2,28

1,58

265,914 0,57

2,05 1,90

Folha de pagamento

Índices de preço

FGTS – MAIO/2018 (Data de recolhimento até 7/6/2018) 8% sobre o total da remuneração paga a cada empregado * Tabela de contribuição previdenciária de empregados e valores das cotas de salário-família fixados pela Portaria MF nº 15/2018, vigentes para o exercício 2018, a partir de 1º de janeiro.

Ano meses

Diversos Var%

PIS – MAIO/2018 (Data de recolhimento até 25/6/2018) 1% sobre a folha de salários

INSS – MAIO/2018 (Data de recolhimento até 20/6/2018)

*TABELA DE CONTRIBUIÇÃO DE EMPREGADOS (R$) – A PARTIR DE 1º/1/2018 Até 1.693,72 = 8,00 %

Indicador

Mês

Ano

12 meses

IGP-DI

0,93

2,24

2,97

IGP-M

0,57

2,05

1,89

IPC

-0,03

0,02

1,29

INPC

0,21

0,69

1,69

IPCA

0,22

0,92

2,76

INCC-DI

0,29

0,97

4,02

IR na fonte

De 1.693,73 a 2.822,90 = 9,00% De 2.822,91 a 5.645,80 = 11,00% Acima de 5.645,80 = Desconto máximo de R$ 621,04

Abril/2018

Variação - em%

Base de cálculo - em R$ Alíquota em %

Parcela a deduzir IR - em R$

Até 1.903,98

---

---

De 1.903,99 a 2.826,65

7,5

142,80

*SALÁRIO-FAMÍLIA – A PARTIR DE 1º/1/2018

De 2.826,66 a 3.751,05

15

354,80

Remuneração mensal até R$ 877,67 = R$ 45,00

De 3.751,06 a 4.664,68

22,5

636,13

Acima de 4.664,68

27,5

869,36

Remuneração mensal de R$ 877,68 até R$ 1.319,18 = R$ 31,71

54

Fonte: FGV, Fipe, IBGE Elaboração: Departamento de Economia Secovi-SP

DATA

Mês: Abril/18

Revista Secovi-SP

Obs.: Ano-calendário de 2017 Fonte: Receita Federal

Icon Secovi-SP (Índice de Custos Condominiais)

Guia de produtos e serviços Administradora

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Nova Era

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Arte Cena

Auxiliadora Predial

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F de Moraes

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M&M

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Fitness

Fonsi Adm

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Mundilev

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FRS Sport

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Coristeu Pinturas

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Grupo Full Time

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Prime Fitness

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Globo Pinturas

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Prime Administradora

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Real Industria

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RG Fitness

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Repinte

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RKB Pinturas

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Terceirização

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Abriens

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Polican

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Art Clean

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Askii

63

Better Terceirização

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Delev

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Limpeza

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Start do Brasil

C.Lorenzo

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Progresso Serviços

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Equipamentos 61

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Elevadores | Super Sul

Elevadores | Liftec

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Elevadores | Total SP

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