Fernando Augusto Zito
As Redes Sociais e os Condomínios C
omo sabemos os canais de comunicação de um condomínio, sempre foram o livro de reclamações, que geralmente fica na portaria dos prédios, os quadros de avisos e o e-mail do síndico. Qualquer dúvida, reclamação ou mesmo solicitação deve ser feita através desses canais. Com o advento das redes sociais, outras ferramentas passaram a ser utilizadas pelos condomínios como canal de comunicação, como por exemplo: whatsapp, facebook, twitter, instagram dentre outras. Mesmo que essa forma de comunicação facilite o contato entre síndico e condôminos, deve-se ter muito cuidado com as informações que são postadas nessas redes sociais. Primeiro pelo fato de muitas outras pessoas estranhas ao condomínio, terem acesso a toda e qualquer informação divulgada, e segundo pela exposição, às vezes desnecessária de assuntos que deveriam ficar reservados aos membros da equipe diretiva do condomínio. Vamos imaginar que em um determinado condomínio ocorreu uma festa que ultrapassou o horário previsto no Regulamento Interno. Um condômino posta em uma dessas
redes sociais um comentário sobre a unidade causadora do problema e diversos outros condôminos se sentem no direito de expressar sua opinião, revolta e às vezes ofensa. Nesse caso, por ser essa rede social o canal de comunicação oficial adotado pelo condomínio, o condômino que se sentiu ofendido com os comentários, poderá promover ação judicial contra o condômino que postou o comentário e contra o condomínio que não evitou aquele incidente. Dessa forma, nossa recomendação é que o condomínio, através de seu síndico informe aos condôminos quais são os canais de comunicação oficiais do condomínio, evitando assim maiores transtornos. Fernando Augusto Zito O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo; Colunista do site especializado “Sindiconet” e Palestrante. SindicoNews Prime | 03
EDITORIAL
Sumário ASSOSINDICOS As Redes Sociais e os Condomínios ............................. 03
Novos tempos ?
H
á pouco mais de 1 mês do início de 2019 vivemos um novo período em que mudanças estão ocorrendo, trazendo esperança para um país em queda, enrolado em sua própria historia e desacreditado pelo seu povo. Será que são novos tempos? Vivemos num país fiscalizado, mas o que falta é fiscalização. Vivemos num país rico, mas o que mais temos é pobreza. Vivemos em um mundo globalizado, mas aqui vale o individualismo. Não importa a área que atuamos sempre tentamos levar vantagens. Não importam as mudanças sempre existirá o pessimismo. Novos tempos são necessários, desapego ao passado trágico de escolhas erradas e medidas tomadas pelo ódio devem ser abolidas. Precisamos de união e transparência para que nosso povo se una em prol de uma grande causa, o Brasil. Será que estamos no caminho certo? será que fizemos a melhor escolha? Muitas dúvidas surgirão nesse novo rumo, muitos percalços aparecerão, mas acima de tudo se faz necessário manter o FOCO, ter FORÇA para a batalha e FÉ sempre. Somos guerreiros de natureza sempre enfrentando a luta do dia a dia em busca da sobrevivência e acreditamos em novos tempos. FHD
INDICADOR ECONÔMICO Obrigações - IR - INSS - Piso Salarial...........................05 TERCEIRIZAÇÃO Na escala 12 x 36 o custo da portaria é muito menor!.....................................................................
06
CONDOMÍNIO Juizados Especiais-JEC e a possibilidade de demanda dos condomínios, após o Novo CPC..........08 SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas.................... 10 EVENTO Café com Síndicos....................................................... 12 SEGURANÇA Cuidado contra falsos policiais........................................ 14 SÍNDICO PROFISSIONAL Quando os moradores não querem assumir o cargo, a saída é buscar no mercado............................. 16 A TRAGÉDIA DE BRUMADINHO O que os Condomínios têm a ver com isso?............... 18 SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa.............................20 PENSAMENTO DO MÊS:
Só merece a felicidade quem acorda todos os dias disposto a conquistá-la.
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INDICADOR ECONÔMICO Meses
Salário
Inflação
TR
Poupança
IMPOSTO DE RENDA EM 2018
Abril
R$954,00
0,57%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$954,00
1,38%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$954,00
1,87%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$954,00
0,51%
0,0000%
0,5000%
Agosto
R$954,00
0,70%
0,0000%
0,5000%
Setembro
R$954,00
1,52%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$954,00
0,89%
0,0000%
0,5000%
INSS
Novembro R$954,00
-0,49%
0,0000%
0,5000%
Dezembro R$937,00
-1,08%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/19 R$998,00
0,01%
0,0000%
0,5000%
R$998,00 --------- 0,0000%
0,5000%
Salário Contribuição (R$) ........................................ Alíquota Até R$ 1.556,94.........................................................................8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
Fevereiro
Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018) * Índice de inflação IGP-M da FGV
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
Rendimento %. Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98.........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65................. 7,5% ..........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05............... 15,0% ..........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68............... 22,5% ..........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................. 27,5%...........R$869,36 Abatimento por dependente:....................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
PISO SALARIAL Zeladores................................................................. R$ 1.442,24 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.381,55 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.320,86 Acúmulo de cargo................................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35
Reajuste de 4,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/18 até 31/09/19.
SindicoNews Prime | 05
TERCEIRIZAÇÃO
Etore A. Fuzetti
Na escala 12 x 36
o custo da portaria é muito menor! N ão bastassem todos os riscos trabalhistas e preocupações com o gerenciamento dos empregados próprios, você, síndico, vai ficar mais infeliz ainda em saber que a escala de folga 5x1 da sua portaria é muito mais dispendiosa do que a escala 12 x 36 horas praticado pelos condomínios terceirizados. Veja alguns exemplos para explicar esse fato: 1) Na escala 12 x 36, não há porteiro folguista. Os dois porteiros diurnos e os dois porteiros noturnos trabalham alternadamente, em jornadas de 12 horas cada um, de maneira a cobrir as 24 horas do posto sem a necessidade de folguista. Na escala 5 x 1 você tem 3 porteiros titulares e precisa de um folguista para substituí-los nas folgas a cada 5 dias. Assim sendo, esse folguista trabalha 3 (três) dias na portaria, e fica sem fazer qualquer outra coisa nos 2 (dois) dias ociosos que restam, a menos que o condomínio se disponha a pagar os 20% do salário a título de acúmulo de função; 2) na escala 5x1, é preciso dar cobertura nos 3 (três) intervalos de refeição dos 3 (três) porteiros, pela manhã, à tarde e à noite, e mais para 06 | SindicoNews Prime
o folguista, quer trabalhando ou não. Como eles trabalham 26 dias no mês, cada porteiro recebe R$ 315,00 somente por essa hora extra diária, e o custo mensal para o condomínio chega a R$ 420,00 por empregado diurno, e a R$ 502,00 pelo noturno. Na escala 12 x 36 você tem apenas 2 (dois) intervalos: um diurno e um noturno; 3) Na escala 5x1, os 3 porteiros e mais o folguista trabalham 26 dias no mês, recebendo 26 vales-transportes mais 26 vales-refeições, totalizando 104 vales para os quatro. O custo combinado do transporte, de R$ 13,92, mais alimentação, de R$ 20,12, resulta em aproximadamente R$ 34,00 por dia, vezes 4 porteiros, vezes 26 dias, temos um custo mensal superior a R$ 3.500,00. Na escala 12 x 36, temos apenas 2 porteiros por dia, ao custo de R$ 30,00 por dia, vezes os 30 dias do mês, e temos um custo mensal de apenas R$ 900,00. Embora os salários dos porteiros próprios e terceirizados sejam muito próximos, o custo de um posto 24 horas de portaria na escala 5x1 acaba ficando mais de R$ 2.000,00 mais caro do que na escala 12x36 horas.
Essa afirmação não é enganação. É pura matemática mesmo. Agora, tem muitas empresas terceirizadoras que oferecem outras escalas mais “econômicas”. Por exemplo, oferecem a escala 4x2, que exige apenas 3 porteiros, e que, portanto, custa menos. Os próprios porteiros sabem que é ilegal, além do que não recebem todas as horas extras devidas, mas aceitam felizes em trabalhar nessa escala porque sabem que, quando forem demitidos, receberão uma bela indenização pela ilegalidade da escala. Outro risco que se corre é que a terceirizadora que foi contratada pelo custo mais baixo, ofereceu a escala 12x36, porém, depois de algumas semanas estão todos no 4x2. Isto é, ela fica com uma margem de ganho maior, e o condomínio fica com potencial risco trabalhista. Por isso, Sr. Síndico, na hora de escolher a empresa com a qual assinará uma parceria de confiança no longo prazo, tenha certeza de que é uma empresa honesta e ética. Como saber? Peça uma relação dos condomínios clientes e pesquise sobre a experiência que estão tendo com a empresa que pretende contratar.
CONDOMÍNIO
Juizados Especiais-JEC e a possibilidade de demanda dos condomínios, após o advendo do Novo Código de Processo Civil
O
s Juizados especiais foram criados para facilitar o acesso à justiça, para que qualquer cidadão possa, de forma rápida e barata, ter os seus direitos resguardados, inclusive é possível na primeira instância demandar no JEC sem advogado. Existe ainda um limite de valor da causa que é de até 40 salários mínimos, algo em torno de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). QUEM PODE DEMANDAR NO JEC Com base na Lei 9.099/95, Artigo 8º, está estabelecido quem pode demandar no JEC, dentre eles: as pessoas físicas capazes, as microempresas, as pessoas enquadradas como microempreendedores individuais, microempresas e empresas de pequeno porte, situações que em tese não enquadram o Condomínio. Como o Condomínio não tem personalidade jurídica nos termos da Lei, tampouco é pessoa física, não se enquadra na definição do artigo 8º da Lei 9.009/95. Sem personalidade jurídica, mesmo que algumas vezes possa exercer atos de pessoas jurídicas quando estiver estampado em Lei, as hipóteses para enquadramento ou possiblidade de demanda ao condomínio junto ao JEC devem ser específicas com previsão legal. O enunciado número 9 do FONAJE (Forúm Nacional de Juizados Especiais) menciona que: “ – O condomínio 08 | SindicoNews Prime
residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.” FONTE:http://www.cnj.jus.br/corregedoriacnj/redescobrindo-osjuizados-especiais/enunciados-fonaje/enunciados-civeis
O artigo 275 do Antigo Código de Processo Civil menciona: “Art. 275. b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;” ou seja, a única hipótese prevista em lei para que o condomínio possa demandar no JEC seria na cobrança de cotas condominiais. E o Artigo 1.063 do Novo Código de Processo Civil garante a continuidade da aplicação do artigo 275 B do antigo diploma. Porém, grande parte dos Juizados Cíveis, país afora, têm mantido entendimento restritivo e não aceitado demandas oriundas de condomínios, entendendo inclusive que o enunciado 9 FONAJE e o Art. 275 B do Código de Processo encontram-se revogados. Não obstante o Art. 1.063 do Código de Processo Civil menciona de forma clara que os condomínios podem demandar em ações de cobrança nos Juizados Especiais. Conforme, entendimento dos Tribunais: “AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA DEMANDAR
COMO AUTOR NO SISTEMA DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. VEDAÇÃO DO ART. 8º, § 1º DA LEI Nº 9.099/95. REVOGAÇÃO TÁCITA DO ENUNCIADO Nº 09 DO FONAJE À VISTA DA SUPRESSÃO DO PROCESSO SUMÁRIO DO CPC DE 73. EXTINÇÃO DA AÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO PREJUDICADO. (Recurso Cível Nº 71007556608, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais. Relator: Cleber Augusto Tonial, Julgado em 29/03/2018). (TJ-RS - Recurso Cível: 71007556608 RS, Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 29/03/2018, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/04/2018) RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO PARA EXERCER PRETENSÃO NO ÂMBITO DO JUIZADO ESPECIAL, NOS TERMOS DO ART. 8º,§ 1º, DA LEI 9.099/95. EXTINÇÃO DO FEITO, DE OFÍCIO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO. (Recurso Cível Nº 71006559025, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Giuliano Viero Giuliato, Julgado em 29/06/2017). (TJ-RS - Recurso Cível: 71006559025 RS, Relator: Giuliano Viero Giuliato, Data de Julgamento: 29/06/2017, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/07/2017)”
De qualquer forma, entendo particularmente que o JEC não é o melhor caminho para as demandas de cobrança, primeiro porque os valores estão restritos a 40 (salários mínimos), e as dívidas podem superar muito esse valor. Segundo, se a dívida não for quitada o processo prosseguirá para a execução e será necessária avaliação do bem e fatalmente o juízo declinará competência e o processo irá para a justiça comum, e por fim, com o advento do Novo Código de Processo Civil, a cota condominial foi elevada a título executivo extrajudicial Art. 784, X e muitos juizados entendem que a previsão de demanda do condomínio no JEC é para Ação de Cobrança e não Ação de Execução. *Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP. SindicoNews Prime | 09
Dr. Inaldo Dantas
SINDICO NEWS RESPONDE
TAXA DE CONDOMÍNIO
1 - É legal a proprietária de um prédio cobrar taxa de condomínio dos lojistas? Falta manutenção na fachada, falta auxílio na limpeza e portas, além de contêiner para colocar lixo. Ou seja, ao meu ver não tem motivo e direito de cobrar taxa de condomínio. Parece que quer nossa taxa pra fazer melhorias. Isto é legal? R: A legitimidade para cobrança da taxa de condomínio é exclusiva de um condomínio. Prédio de um único proprietário não pode, ao rigor da lei, ser considerado como “condomínio”. Porém, é legítima a cobrança deste tipo de edificação, das taxas de manutenção predial, de serviços e limpeza, caso haja, e ainda, que esteja tal obrigação prevista em contrato de locação. Como é sabido, o locatário não é, perante o condomínio, responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
DANOS DE PROPRIEDADE
2 - Durante uma tempestade, algumas telhas da cobertura soltaram e atingiram dois carros; A pergunta é: de quem é a responsabilidade pelo prejuízo? R: Tendo sido as telhas que causaram os danos de propriedade do condomínio, e desde que neste condomínio não exista apartamento de cobertura que porventura se utilize exclusivamente deste telhado, a responsabilidade é do condomínio, onde o síndico, caso tenha sido omisso na manutenção, pode responder pessoalmente pelos prejuízos.
COTA CONDOMINIAL
3 - As cotas do condomínio em atraso estão sendo enviadas a um escritório de advocacia. Não temos nada nas atas do condomínio. Temos apenas para o caso de 90 dias de atraso, onde essas cotas irão a protesto. Após a cota ser enviada para esse escritório, precisamos entrar em contato com o mesmo, solicitar a segunda via, e esse mesmo escritório solicita a segunda via para administradora (a mesma que emite os boletos normalmente todos os meses). São incluídos honorários advocatícios,
10 | SindicoNews Prime
além da multa/juros (que fazem sentido). Minha dúvida é: está certo envolver um escritório de advocacia, que aparentemente não faz nada, além de cobrar seus honorários? Ainda dizem que só podem solicitar a emissão de um novo boleto dentro de 48hs. Ou seja, mais dois dias de atraso para contar na multa e nos juros. R: As formas de cobrança das taxas condominiais são definidas nas convenções de cada condomínio. Enviar ou não a um escritório de cobrança (ou de advocacia, como é o caso) pode também ser adotado pelo síndico, desde que justificado. Já os honorários advocatícios só são devidos caso haja o efetivo trabalho do advogado que, uma vez tendo sido contratado pelo condomínio, deve este arcar com os custos, salvo disposição em contrário na Convenção. Ou seja, uma vez a Convenção prevendo a cobrança de honorários advocatícios (algumas delas possuem), é devida pelo condômino, desde que, como já expressado, tenha havido o efetivo trabalho do advogado que, no caso em particular, pelo que me foi narrado, a princípio não existe.
BRIGADA DE INCÊNDIO
4 - Em uma reunião de treinamento de brigada de incêndio, uma moradora reclamou do cheiro de gás que vem do aquecedor. Citou em voz alta quantos moradores e horários de banho. É uma senhora de idade. Por respeito a isso, na hora não retruquei. Porém, achei inadequado. Posso solicitar uma retratação/advertências à sua conduta? R: A questão de um morador reclamar de alguma coisa não é motivo para que o síndico exija dele algum tipo de retratação ou lhe aplique alguma punição, salvo se a forma como essa pessoa se pronunciou, de quando da sua reclamação, usou palavras inadequadas que tenham atingido a moral de quem as sofreu. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
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cuidado contra falsos policiais
N
o final do último ano, tivemos, lamentavelmente, mais um assalto na modalidade arrastão, ocorrido em condomínio, onde uma quadrilha se fez passar por Policiais Civis e invadiram o prédio, na região do Morumbi. O fato foi veiculado pela imprensa da seguinte forma: “Ladrões se passam por policiais civis e fazem arrastão em prédio no Morumbi, Zona Sul de SP. Roubo durou 6 horas e 40 moradores e funcionários foram rendidos e trancados em lavanderia de flat. Cerca de 15 ladrões armados fizeram um arrastão na manhã de sexta-feira (16) em um condomínio na região do Morumbi, Zona Sul de São Paulo. Segundo os moradores, os bandidos chegaram por volta das 8h30 e, usando uniforme e distintivos da Polícia Civil, disseram ao porteiro que iriam cumprir um manda14 | SindicoNews Prime
do de prisão no local. Os criminosos tinham ainda um controle que abria o portão da garagem do prédio, localizado na avenida José Galante. O porteiro chegou a tentar fechar o portão ao não identificar os veículos, mas não teve tempo, e acabou sendo rendido pelos criminosos.” Fonte: Portal G1. Mais uma vez percebemos que as quadrilhas estão utilizando os mais diversos pretextos para invadir condomínios, aproveitando de algumas falhas básicas no sistema de segurança para. Assim podem cometer seus atos delituosos, quer sejam nos apartamentos, quer sejam nas áreas comuns. Neste caso, especificamente, os moradores que entravam e saíam do prédio eram abordados pelos ladrões, levados até os aparta-
É importante relembrar que as pessoas estranhas só entram no condomínio devidamente autorizadas pelos moradores, e isto diz respeito também aos policiais, exceto em ocorrências de crimes que estejam em situações flagrante delito, desastres iminentes e mandado judicial
mentos, de onde subtraíam joias e dinheiro. O arrastão durou cerca de 6 horas e os ladrões só deixaram o prédio após as 14h. Parte da quadrilha ficou do lado de fora do prédio, dando cobertura. Os integrantes do grupo se comunicavam por rádios, segundo testemunhas. Cerca de 40 pessoas, funcionários e moradores, ficaram trancadas, durante o assalto, na lavanderia de um flat que fica no térreo do prédio. Peritos da Polícia Científica estiveram no local para colher impressões digitais e tentar identificar os assaltantes. Para tanto, é importante relembrar que as pessoas estranhas só entram no condomínio devidamente autorizadas pelos moradores, e isto diz respeito também aos policiais, exceto em ocorrências de crimes que estejam em situações flagrante delito, desastres iminentes e mandado judicial, observadas as formalidades legais, para efetuar prisão ou outra diligência. Portanto, os porteiros deverão, sempre, procurar cer-
tificar-se quem é a pessoa que está querendo entrar no prédio, e para isto deverão identificá-los, do lado externo do edifício. É preciso pedir identidade funcional do policial, além de analisar se possui, realmente, mandado judicial. Caso seja algum chamado de emergência, confirmar a solicitação com o condômino, tudo antes de liberar sua entrada. Deve, em caso de dúvida, chamar o síndico ou outra pessoa do conselho de condôminos a fim de dirimir possíveis desacertos e não comprometer a segurança do condomínio ou mesmo, incorrer em crime de desobediência por obstruir o trabalho policial. Caso a dúvida persista, os funcionários ou moradores deverão acionar, imediatamente, a Polícia Militar, pelo telefone 190, a fim de que uma viatura vá até o condomínio para checar o que está sendo informado pelos supostos agentes públicos. Diante disto fica clara a importância em adaptar as instalações físicas do condomínio para que, principalmente, os seus acessos sejam muito bem protegidos, controlados e monitorados. Mais uma vez chamamos a atenção da importância de qualificar e orientar os funcionários para que não caiam nas artimanhas dos ladrões, que se aproveitam, muitas vezes, da ingenuidade, simplicidade e do despreparo dos colaboradores condominiais para agirem e obterem sucesso contra os prédios. Cabe lembrar, também, que os moradores devem ser conscientizados sobre como proceder nessas situações. JOSÉ ELIAS DE GODOY Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. Maiores informações pelo telefone: 2062-6798 ou elias@suat.com.br José Elias de Godoy SindicoNews Prime | 15
SINDICO PROFISSIONAL
Quando os moradores não querem assumir o cargo, a saída é buscar no mercado
J
á abordei o assunto aqui outras vezes: A falta de alguém no condomínio que se disponha a ser síndico. Aliás, ser não, que ninguém é síndico, exerce o (en) cargo. Mas o que me inspirou o tema da coluna foi mais uma participação em uma das muitas assembleias das quais estou sempre presente. A pauta: ELEIÇÃO DE SÍNDICO. Até aí, nada demais! O que pesou mesmo foi na hora de escolher o novo síndico. Quase duas horas de pura demonstração de cavalheirismo, já que era cada um oferecendo ao vizinho o cargo. ‘Vai você fulano’, ‘por que você não fica sicrano?’, e por aí foi. Como me escolheram para presidir os trabalhos, chamei o feito a ordem e bati o martelo: Afinal, ninguém quer ocupar o cargo? Então vamos optar pelo Síndico Profissional (lembro que o termo é juridicamente inexistente - não existe a profissão de síndico - esse foi o apelido que o mercado adotou). A gritaria foi geral. Ninguém admitia ter um ‘estranho’ à frente do condomínio. De nada adiantou, afinal, não tinha nenhum dos presentes com disposição (ou vontade mesmo) de assumir a missão. Resumo da história (já que foi verdade mesmo!!!). Saí da assembleia como o novo síndico daquele condomínio - não era morador do edifício. O fato narrado é o mais puro exemplo do que vem ocorrendo na maioria dos Como contratar • O síndico deve ser sempre eleito ou escolhido dentre os que assim desejarem, em Assembleia e nunca nomeado e nem forçado a assumir o cargo; • Existe apenas um único síndico por condomínio, por mais que este tenha pluralidade de blocos. • Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o síndico que deve se colocar na defesa de todos desde que no interesse comum;
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condomínios brasileiros, a mais absoluta falta de candidatos ao cargo, que não pode deixar de existir, já que é do síndico a atribuição de representar o condomínio em juízo ou fora dele, além de muitas outras contribuições, confira algumas: Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.
Sem o síndico, o Condomínio não tem representatividade, sua existência é obrigatória. O surgimento, portanto, do ‘Síndico Profissional’ foi uma exigência do mercado. Naqueles Condomínios onde nenhum dos Condôminos queira assumir o (en) cargo, não tem outra saída, senão contratar esse profissional. Como contratar Primeiro vale registrar que não se trata de um contrato puro e simples. Mesmo sendo um ‘síndico profissional’ (já falei que esta profissão não existe juridicamente), o que o habilita ao cargo não é um contrato de prestação de serviços, e sim, a ata da assembleia que o elegeu, e é esse o documento que legitima a representatividade deste síndico. Inaldo Dantas - Advogado - Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB - inaldo.dantas@globo.com
• Cabe ao síndico zelar pela ordem interna do condomínio, promovendo segurança e bem estar dos demais moradores, cabendo, ainda, a ele, a aplicação de multas previstas nas normas do condomínio, aos condôminos faltosos; • O síndico tem o poder de admitir, punir e demitir funcionários, não cabendo a ele nenhuma satisfação aos demais condôminos de atos praticados neste sentido, não sendo impedido, portanto, que assim o faça, caso queira; • Cabe ao síndico, a princípio, convocar a as-
sembleia geral que irá eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo até a posse do novo síndico. Na sua omissão, ¼ dos condôminos podem, diretamente, convocar tal assembleia; • Caso o síndico queira renunciar ao cargo, deverá encaminhar uma carta ao Conselho ou à própria administradora do Condomínio, cabendo a esta comunicar ao Conselho e tomar as demais providências. Não havendo conselho, o síndico deve convocar assembleia para praticar o ato de renúncia nela;
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Dr. Inaldo Dantas
a tragédia de Brumadinho
O que os condomínios têm a ver com isso? Omissão pode responsabilizar o síndico
Assistimos incrédulos pela TV, mais um desmoronamento de barragem de mineradora. E o que isso tem a ver com os prédios? Assim como os edifícios, as barragens também são obras de engenharia e edificadas pelo homem, e como tal, necessitam de manutenção. É regra esta na norma. Em recente história de nosso país, 3 (três) edifícios no Rio de Janeiro e um outro em Jaboatão dos Guararapes (Grande Recife), vieram literalmente ao chão, sendo os do Rio de Janeiro, em um verdadeiro “efeito dominó”. E o que o síndico tem a ver com isso? Está na lei (Cód. Civil): Art. 1.348. Compete ao síndico: V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; IX - realizar o seguro da edificação. Como se vê, é do síndico a responsabilidade pela conservação da edificação, evitando acidentes que venham a causar danos, tanto pessoais como materiais, mesmo que o condomínio não possua recursos financeiros para a conservação. Não interessa, é a Lei quem diz isso. Aquela desculpa de que não consertou o revestimento da fachada que está caindo porque a assembleia não autorizou a cobrança de taxa extra para tal, não serve. O síndico tem que diligenciar a conservação das partes comuns, e a fachada é parte comum. E sem dinheiro, como fazer? A resposta também está na mesma Lei: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. Como estamos falando de manutenção (ou da falta dela), não há que se duvidar da necessidade deste serviço, que pode ser considerado como obra ou reparo. 18 | SindicoNews Prime
Como se observa, quando necessário, sequer necessita de autorização (§ 1o), bastando unicamente comunicar a assembleia, e isso não havendo recursos para seu custeio. Portanto, aquele argumento de falta de dinheiro, não é motivo deixar de manter o que se faz necessário.
Responsabilidade Civil do Síndico
Ocorre quando suas atribuições não são cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros. Há dois tipos de responsabilidade civil: a subjetiva, quando há de se comprovar a culpa para que haja a indenização, e a objetiva, quando a culpa é irrelevante. No caso de responsabilidade objetiva, pouco importa a culpa, se o dano foi causado, deve ser indenizado. Toda vez que o síndico cometer um ato doloso, ou imprudente, ou negligente, ou com imperícia, estará comprovada sua culpa. Contra os síndicos, o que mais se verifica é a culpa contra a legalidade. O síndico tem deveres legais, por ser representante de toda a comunidade condominial. Se ele deixar de cumprir qualquer uma de suas obrigações, estará comprovada sua culpa, pois estará causando danos a terceiros, como exemplo podemos citar a aplicabilidade da culpa contra a legalidade, que ocorre quando o síndico é convocado a representar o condomínio em uma audiência e não comparece, gerando danos ao condomínio ou então, quando do não cumprimento das determinações da assembleia. O fato de alguns síndicos não fazerem o seguro de edificação e de não cobrarem contribuições e multas, também comprova a culpa. É preciso estar sempre atento, pois, além das exigências legais, pode haver outras obrigações descritas na Convenção do Condomínio. Como se vê, assim como o ocorrido recentemente em Brumadinho-MG, em que a responsabilidade é do gestor da mineradora, por mais que exista laudo constatando a estabilidade da represa (o que não impediu o desmoronamento e a tragédia), com o síndico a regra é a mesma, não importa o motivo pelo qual a manutenção não foi feita, ocorrendo o dano por falta dela (a manutenção), será ele quem irá responder, civil e quem sabe, até criminalmente, pelos danos causados. Para evitar, o assessoramento com profissionais e a correta manutenção (prazos, normas, etc.) da edificação e de seus equipamentos são a receita eficaz para evitar problemas futuros. Afinal, sempre que suas atribuições não forem cumpridas adequadamente, causando prejuízos ao próprio condomínio, aos condôminos ou a terceiros, a responsabilidade recairá ao síndico.
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