As vias internas dos condomínios A
Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno estabelecem as regras de uso das áreas priva vas e comuns do edi cio. Hoje, trataremos das vias, ruas internas do condomínio. Por se tratar de coisa comum, localizada no interior do imóvel, são áreas privadas que estão sujeitas apenas e tão somente às regras previstas na Convenção de Regulamento Interno, certo? ERRADO. Mesmo não sendo vias públicas, estão sujeitas ao Código de Trânsito Brasileiro, Lei 9.503 de 23 de setembro de 1997. Vejamos o que estabelece o Parágrafo Único do Argo 2.º “Art. 2.º - São vias terrestres urbanas e rurais as ruas, as avenidas, os logradouros, os caminhos, as passagens, as estradas e as rodovias, que terão seu uso regulamentado pelo órgão ou en dade com circunscrição sobre elas, de acordo com as peculiaridades locais e as circunstâncias especiais. Parágrafo Único. Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios cons tuídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso cole vo”. (Redação dada pela Lei n.º 13.146 de 2015)
De acordo com o ar go, as vias internas dos condomínios estão sujeitas à fiscalização pelo agente de trânsito. A par r de agora, os síndicos e síndicas poderão dar conhecimento dessa Lei para aqueles moradores que gostam de andar em alta velocidade, com crianças no colo, sem cinto e outras situações perigosas. É importante ficar claro que as regras internas (Convenção de Condomínio e Regulamento Interno) não devem se contrapor ao que está previsto no Código de Trânsito Brasileiro, que é uma Lei Federal. Quem deve punir o morador em caso de infração a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno é o síndico. No que diz respeito às infrações previstas no Código de Trânsito Brasileiro, somente o Estado, através do agende de trânsito, poderá lavrar o auto de infração e multa. Mas qualquer pessoa do condomínio poderá fazer contato com o órgão de trânsito e solicitar as providências cabíveis em relação ao vizinho infrator. Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet”, Viva o Condomínio, da revista “Em Condomínios” e Palestrante.
SINDICONEWS PRIME | 03
EDITORIAL
Sumário
A
Reforma da Previdência Social se tornou um dos temas mais deba dos atualmente – seja por aqueles que defendem a sua necessidade, ou por aqueles que a condenam. Ela foi apresentada como uma Proposta de Emenda à Cons tuição no governo Temer, mas não foi aprovada, e agora, no governo Bolsonaro, a PEC já foi entregue ao Congresso Nacional. Segundo dados oficiais, houve crescimento significa vo do rombo nas contas da previdência. Desde 1997, a previdência entrou em défict, ou seja, passou a gastar mais do que arrecadava. Algumas pessoas sugerem alterna vas à Reforma da Previdência Social, como por exemplo: Acabar com a polí ca de desonerações fiscais (ou seja, passar a cobrar impostos de alguns órgãos e en dades que têm o bene cio da isenção). Só em desoneração de folha de pagamento com a Previdência Social são 32 bilhões de reais por ano que o governo deixa de arrecadar. Cobrar as dívidas previdenciárias de grandes empresas e impedir a desvinculação de receitas des nadas a programas sociais e previdenciários. Um estudo da FGV calculou que o Brasil perde cerca de R$ 480 bilhões por ano de arrecadação em decorrência de sonegação fiscal. Revogar a Reforma Trabalhista de Temer, que es mula o trabalho informal, e portanto, reduz o número de pessoas que contribuem para a aposentadoria. Se por um lado a nova reforma iguala os polí cos no teto máximo do INSS, por outro lado prejudica ainda mais a maioria da população que já sofre por falta de renda mínima pra sobreviver, ter que contribuir 40 anos para a ngir 100% da renda par ndo dos 65 anos de idade é absurdo!!!
ASSOSINDICOS As vias internas dos condomínios .............................03 TERCEIRIZAÇÃO Momento ideal para terceirização..............................06 CONDOMÍNIO Procurações e reconhecimento de firma..................... 08 SEGURANÇA As drogas também estão nos condomínios...............10 ADMINISTRAÇÃO Condomínios e o atestado médico para uso da piscina....................................................................
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ANIMAIS EM CONDOMÍNIO Decisão do STJ não proíbe o condomínio de disciplinar criação........................................................ 14 SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas....................
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CONVENÇÃO Síndico aplicando a Convenção I.................................. 19 SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa.............................21
PENSAMENTO DO MÊS:
Tudo o que um sonho precisa para ser realizado é alguém que acredite que ele possa ser realizado Roberto Shinyashiki
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INDICADOR ECONÔMICO MESES
SALÁRIO
INFLAÇÃO
TR
POUPANÇA
IMPOSTO DE RENDA EM 2018
Setembro
R$954,00
1,52%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$954,00
0,89%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$954,00
-0,49%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$937,00
-1,08%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/19 R$998,00
0,01%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$998,00
0,88%
0,0000%
0,5000%
Março
R$998,00
1,26%
0,0000%
0,5000%
INSS
Abril
R$998,00
0,92%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$998,00
0,45%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$998,00
0,80%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$998,00
---------
0,0000%
0,5000%
Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota Até R$ 1.556,94 ........................................................................8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018)
Rendimento % Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98 ........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................ 7,5% .........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 .............. 15,0% .........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 .............. 22,5% .........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................ 27,5% ..........R$869,36 Abatimento por dependente:...................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
PISO SALARIAL
* Índice de inflação IGP-M da FGV
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
Zeladores ................................................................ R$ 1.442,24 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.381,55 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.320,86 Acúmulo de cargo ...............................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35
Reajuste de 4,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/18 até 31/09/19.
SINDICONEWS PRIME | 05
TERCEIRIZAÇÃO
Etore A. Fuzetti
Momento ideal para a terceirização (antes do reajuste)
C
onsiderando que o próximo reajuste salarial dos empregados próprios ocorrerá agora em outubro, e considerando que um processo de terceirização normalmente se completa entre 40 e 60 dias, este mês de junho é o momento ideal para se considerar seriamente pela terceirização. Dizemos isso porque ao se dispensar os empregados próprios, é preciso cuidado para que o cumprimento do aviso prévio de 30 dias não adentre o mês de setembro. Caso isso ocorra, toda a indenização dos empregados dispensados deverá, por lei, ser reajustada pelo mesmo índice de reajuste salarial aprovado em dissídio. Considerando que as maiores preocupações de um condomínio são: 1. O alto custo da taxa condominial; 2. A qualidade dos serviços dos empregados próprios, e, 3. O alto valor do passivo trabalhista, então, a terceirização é a única alternaƟva legal e eĮcaz, através da qual é possível eliminar as três preocupações acima numa só tacada. Sob o aspecto Įnanceiro, vemos inúmeras vantagens imediatas com a eliminação do quadro próprio de empregados pois, evita-se o aumento dos custos com o reajuste dos salários previsto para outubro próximo; elimina-se o pagamento do 13º salário nos meses seguintes de novembro e dezembro, e, o condomínio passa a contar com signiĮcaƟvo reforço imediato no caixa pelo fato de pagar todo o passivo no dia 30 de um mês, e pagar pelos serviços terceirizados somente a parƟr 06 | SINDICONEWS PRIME
do segundo mês seguinte. O pagamento das indenizações trabalhistas é o menor dos obstáculos, pois, esse valor poderá ser Įnanciado pela própria empresa terceirizadora, a juros simbólicos, e em tantos meses quanto necessários, pagando-se as parcelas mensais com a própria economia proporcionada pela terceirização. É isso mesmo o que você leu: a terceirização proporciona ao condomínio a possibilidade de eliminar 100% do passivo trabalhista, sem a necessidade de arrecadação extra. São raras as empresas capacitadas a oferecer esse Įnanciamento. Para a sua sorte, uma delas é a que coloca anúncio na parte inferior desta página. Apresentam estudo Įnanceiro completo para que você tome uma decisão segura, consciente, sabendo antecipadamente qual será o montante da economia que o condomínio obterá com a terceirização. O aspecto gerencial é igualmente importante e altamente vantajoso para o condomínio. Citaremos apenas algumas vantagens: a terceirizadora possui empregados folguistas disponíveis e previamente familiarizados para pronta subsƟtuição em casos de ausências por doença ou problemas pessoais. Surtos de conjunƟvite ou de virose, dengue, etc., ocorrem com muita frequência. Qualquer resfriado já resulta em atestado médico de pelo menos 3 dias. Outra vantagem é a capacidade do síndico pedir a subsƟtuição de qualquer empregado a qualquer tempo, sem qualquer preocupação com indenizações ou ações trabalhistas, simplesmente
por não ser empregado próprio do condomínio. Esse fator é críƟco para o Síndico, pois restabelece a sua autoridade. Dá-lhe condições de impor a disciplina, impedindo a contaminação dos demais bons empregados. E pelo fato do condomínio não ter mais despesas extras com indenizações, férias, 13º salário, seu Ňuxo de caixa é mais facilmente administrado, uma vez que o custo mensal da terceirização é Įxo em todo o transcorrer do ano, reajustando-se somente no mês de janeiro. Além das vantagens comentadas, os empregados terceirizados recebem treinamento e orientação por escrito, em como melhor atender as necessidades especíĮcas de cada condomínio, de maneira a assegurar melhores serviços e condições de segurança para os seus moradores. Supervisores diurnos e noturnos visitam regularmente o condomínio, e Įscalizam e orientam os empregados na execução de suas roƟnas estabelecidas por escrito. Se o empregado não se adaptar ao regime de trabalho e disciplina do condomínio, ele é subsƟtuído tantas vezes quanto necessário, de maneira a permiƟr a montagem de uma equipe que efeƟvamente atenda o perĮl desejado pelo síndico. Não perca mais tempo. Agora que está decidido pela terceirização, faça-a com empresa sólida, experiente e transparente acima de tudo. Entre em seu site, e cerƟĮque-se de todas as vantagens e beneİcios que ela pode oferecer. Não perca mais tempo. Elimine todas as suas preocupações de Síndico com um simples telefonema.
CONDOMÍNIO É
Procurações e reconhecimento de firma
comum o uso de procurações em assembleia, seja para a ngir quóruns longínquos como 2/3 dos votos dos condôminos, ou até mesmo para que o procurador possa se municiar de maior poder de representação. Lembramos que é válida cláusula convencional que limite o número de procurações por pessoa e até mesmo cláusulas que impeçam a outorga da procuração a determinadas pessoas, tais como síndicos e presidentes da mesa. De toda forma, é certo que esta modalidade é válida, desde que observadas as regras inerentes à prá ca. As procurações podem ser outorgadas por pessoas capazes, nos termos do Código Civil, sem qualquer impedimento legal. O instrumento terá valor com a assinatura daquele que transfere poderes a outrem para o representar em seu nome. (Art. 654 do Código Civil). O instrumento de procuração deve conter local em que foi passado, ou seja, a cidade em que a pessoa realizou o instrumento, qualificação daquele que passou os poderes, bem como daquele que os recebe. Deve constar ainda do termo, a data e o fim ao qual se des na a procuração com a clareza dos poderes conferidos, como, por exemplo: representar na assembleia de determinada data (§ 1º do Art. 654 do CC). A procuração pode ser outorgada por prazo indeter08 | SINDICONEWS PRIME
minado, porém o indicado é que seja outorgada para cada assembleia, deixando claros os poderes conferidos, tais como votar, ser votado, aprovar contas, etc. Também não é cabível exigir que procurações tragam a forma pública para a representação em assembleias, o que somente poderá ser exigido quando a Lei assim determinar. Procurações emanadas no ato da assembleia, de forma verbal, têm valor legal. Para tanto, é imperioso que seja realizada de forma verbal pelo outorgante, e que se faça constar em ata os poderes conferidos ao outorgado para fins de comprovação da validade dos atos. Se a Convenção optou em não aceitar procuração verbal, tal situação deve estar prevista na mesma (Art. 656 e 657 do CC). Não caberá à assembleia impedir. A possibilidade de emi r poderes verbalmente não significa que o outorgado possa passar procuração por mensagem de voz via WhatsApp, ou enviar o instrumento de forma eletrônica ao celular do amigo. Pelo menos, por enquanto, não são formas aceitas de se fazer procurador. Pessoas mal-intencionadas, muitas vezes, se valem de procurações revogadas e de pessoas falecidas, as u lizando de forma inadver da, maculando o resultado de votações em condomínios. Usar tais documentos na for-
ma descrita são pificadas no crime de uso de documento falso, Art. 304 do CP, e de falsidade ideológica, 299 do CP. Nestes casos, é importante que se exija em assembleia que as procurações u lizadas façam parte constante da ata, pois aquele que as u liza fraudulentamente, procura esconder o documento. E com a inserção na ata e consequente registro das procurações no CDT, fica fácil a verificação da sua validade e pedido de anulação do documento no âmbito administra vo e judicial, se necessário. Faz-se necessário, ainda, esclarecer que o condomínio poderá exigir que o instrumento de procuração traga a firma reconhecida (Art. 654. § 2º CC), situação que poderá ser requerida em assembleia, concedendo àquele que portar o documento a possibilidade de validar no prazo es pulado pela assembleia, sob pena de invalidação do cômputo do voto. Embora este não seja o melhor caminho, é uma opção usualmente u lizada.
Pessoas mal-intencionadas muitas vezes se valem de procurações revogadas e de pessoas falecidas, as u lizando de forma inadver da, maculando o resultado de votações em condomínios. O melhor caminho, quanto ao reconhecimento de firma, por tratar de uma possibilidade legal, é que o condomínio defina a exigência do reconhecimento de firma previamente no edital ou na Convenção. O julgamento da Apelação 20140111658553 no TJ-DF – em 03/02/2016, pela 6ª Turma Cível, contou com voto do relator no Desembargador JAIR SOARES no seguinte sen do: “Procurações outorgadas por condôminos, com poderes para representar condôminos na assembleia, ainda que não contenham firmas reconhecidas, são válidas, sobretudo se a convenção do condomínio não faz semelhante exigência e no edital de convocação da assembleia não foi previsto que seria necessário reconhecer a firma do outorgante na procuração. 6 – Impedir que os condôminos que estavam representados por procurador pudessem votar na assembleia, com a jus fica va de falta de reconhecimento de firma nas procurações, torna irregular a assembleia”. A falta de reconhecimento de firma não é impedi va para a votação no condomínio, salvo se a Convenção ou se o edital assim o exigiu. A procuração pode ser eficiente ferramenta para a gestão condominial, mas seu uso irregular e inadver do pode trazer problemas e prejuízos à massa condominial. *Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Jus ça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantás co, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efe vo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP. SINDICONEWS PRIME | 09
N
As drogas também estão nos condomínios
o úl mo mês de maio, foi divulgado pela imprensa Gaúcha que um homem foi preso por tráfico de drogas, com mais de 8 mil comprimidos de ecstasy, no interior de um condomínio em São Leopoldo - RS. A no cia foi veiculada da seguinte forma: “Mais de 8 mil comprimidos de ecstasy são apreendidos em apartamento em São Leopoldo, Rio Grande do Sul. A Polícia Civil realizou, na madrugada desta quinta-feira (23), a maior apreensão de ecstasy do ano no Estado. Foram encontrados 8,4 mil comprimidos da droga em um apartamento em São Leopoldo, no Vale do Sinos. Segundo a inves gação, os entorpecentes foram avaliados em pelo menos RS 500 mil. Um homem foi preso em flagrante. Conforme a apuração, o homem revendia os comprimidos para consumidores avulsos e para outros traficantes, que atuariam diretamente em festas de música eletrônica. Durante o cumprimento de mandado de busca no apartamento do suspeito, também foi apreendido um veículo que seria usado para transportar os entorpecentes.” (Fonte: gauchazh.clicrbs.com.br, de 28/05/2019).
O problema das drogas, há muito tempo, vem se tornando um flagelo para nossa sociedade, pois seu consumo tem aumentado consideravelmente a violência social. Pesquisas mostram que cerca de 70% de todo e qualquer crime tem relação com as drogas, o que reforça o binômio drogas–violência, provando que ambas caminham juntas. O uso e o tráfico de drogas, que antes ocorriam com frequência nas ruas e nas escolas, já chegaram aos condomínios de uma forma assustadora e preocupante. Diante disso, surge a necessidade imperiosa da
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prevenção ao uso de drogas, em nosso caso específico, nos condomínios. Precaução que deve a ngir pais, adolescentes, crianças, funcionários, enfim, todas as pessoas ligadas ao prédio, condôminos ou empregados, uma vez que o uso de drogas, por parte de moradores ou funcionários, pode ser uma das causas do aumento do número de furtos no interior dos condomínios. A educação preven va vem sendo reconhecida como a grande saída para diversos males que assolam nossa sociedade, e existem inúmeras a vidades a serem realizadas, todas elas visando, obrigatoriamente, es mular a informação e o diálogo na família a respeito desse enorme problema que afeta a todos, sem dis nção de sexo, raça ou classe social. Para tanto, passaremos a descrever algumas dicas básicas de prevenção ao uso de drogas.
Dicas básicas de prevenção • esclarecer as crianças, desde a infância, sobre o mal que as drogas causam à pessoa; • conversar bastante com os professores das crianças para saber de seu aproveitamento escolar; e verificar sempre a caderneta de presença dos filhos para constatar sua assiduidade às aulas; • conquistar a confiança dos filhos; é melhor que eles peçam um conselho aos pais do que a um amigo; • selecionar as companhias dos filhos e os ambientes que eles frequentam (clubes, bailinhos, etc.), pois más companhias conduzem ao uso de drogas e ao crime; • promover palestras educa vas no condomínio para pais, adolescentes e crianças. JOSÉ ELIAS DE GODOY Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. Maiores informações pelo telefone: 2062-6798 ou elias@suat.com.br
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Condomínios e o atestado médico para uso da piscina Rodrigo Karpat*
E
m época de férias o que não falta é gente querendo usar a piscina, essa se transforma na área mais concorrida do condomínio. Porém, uma coisa comum nos clubes acaba gerando dúvida para muitas pessoas: o condomínio é obrigado a exigir daqueles que irão u lizar a piscina, atestado médico? Embora a solicitação de exame médico para u lização das piscinas nos condomínios do Estado de São Paulo encontre amparo na lei Decreto nº 12.342, de 27 de setembro de 1978 e Decreto nº 13.166, de 23 de janeiro de 1979 (outros estados como Paraná e Santa Catarina também já se manifestarão sobre a obrigatoriedade do atestado), e sua norma zação esteja em vigor, na prá ca muitos condomínios não respeitam a lei, seja pela falta de conhecimento da legislação, seja pela falta de fiscalização pela autoridade sanitária. A falta de cumprimento da norma aparecerá na práca quando algo grave ocorrer como, por exemplo, uma contaminação ou morte, situações em que a lei será levada em conta e que a apresentação do atestado poderia ter evitado essas questões. Assim como, infelizmente, é comum do Brasil. O atestado por médico devidamente habilitado visa atestar que a pessoa tem condições de saúde para frequentar a piscina. Os impedimentos podem ser desde doenças de pele até problemas no coração, por exemplo. Na prá ca muitos síndico contestam a pra cidade e não sabem como viabilizar esta medida, uma vez que acertadamente a maioria das piscinas aceita visitantes, e para cumprir a lei o condomínio terá de se ques onar 12 | SINDICONEWS PRIME
como viria a ser possível exigir-lhes um atestado – portanto, em muitos casos a única solução seria manter um médico de plantão. O que oneraria o condomínio de forma desnecessária. O procedimento a ser adotado, antes de solicitar os exames, seria o envio de comunicado a todos os condôminos, informando-lhes que o condomínio passará a cumprir a legislação e que, a par r de determinada data, os frequentadores somente u lizarão as piscinas do condomínio mediante a apresentação do atestado médico. É preciso que a gestão dos condomínios fique atenta com essa questão, já que prevenir se torna, como sempre, a melhor saída para evitar problemas futuros. Dr. Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Jus ça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantás co, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Integrante do Conselho de É ca e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios – PROAD.
Animais em apartamento
Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
Decisão do STJ não proíbe o condomínio de disciplinar criação
A
o contrário do que está sendo divulgado pela mídia nacional, a recente decisão do Superior Tribunal de Jus ça (STJ) não impede os condomínios de proibir a criação de animais por moradores em seus apartamentos. A Terceira Turma daquela Corte em decisão tomada no úl mo dia 14/03/19, não rou dos condomínios o poder de proibir a criação de animais em apartamentos (ou casas em regime de condomínio), apenas impôs que tal proibição houvesse jus fica va. Pela decisão, é ilícita a proibição de animais que não tragam riscos à higiene e à saúde dos demais moradores do condomínio. Na prá ca, essa decisão não trouxe nenhuma novidade, e creio que também (quase) nenhum efeito prá co. A própria lei (Código Civil) já disciplina o assunto em seu ar go 1.336, IV, confira:
Art. 1.336. São deveres do condômino: [...] IV - dar às suas partes a mesma des nação que tem a edificação, e não as u lizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Assim, não apenas em relação aos animais de es mação, mas em qualquer outra prá ca, é dever do condômino, aí incluídos, também, os moradores, garan r para que não só a segurança, a higiene e a saúde, mas também a salubridade e os bons costumes não venham a prejudicar os demais possuidores. Já é lei, é só fazer cumprir. Voltando à questão do STJ que pode trazer a falsa interpretação de que “está liberada a criação de animais”, vale ressaltar que a decisão foi tomada a par r de um caso de uma moradora no Distrito Federal que acionou
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“Neste guia, trato de assuntos do dia a dia de um Condomínio com o conhecimento adquirido nestes quase 25 anos de profissão.” 14 | SINDICONEWS PRIME
o condomínio para garan r a criação de uma gata no apartamento em que reside. A decisão de primeira instância, favorável à condômina, lhe garan u o direito de manter o animal. Em recurso, o Condomínio reverteu a decisão sob a alegação de haver cláusula proibi va (a Convenção). No STJ, a moradora argumentou que seu direito de propriedade estava sendo violado já que o animal não causava nenhum transtorno.
O JULGAMENTO DO STJ O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, considerou que, sem fundamento legí mo, a Convenção do Condomínio não poderia impedir a criação do animal dentro do apartamento. “O impedimento de criar animais em partes exclusivas se jus fica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica con da em convenção condominial, sem fundamento legí mo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, afirmou o ministro. Pelo entendimento do relator, a restrição imposta pelo condomínio não se mostrou “legí ma”, uma vez que não houve demonstração de fato concreto que viesse comprovar os prejuízos causados pela gata. A decisão do relator foi acompanhada pelos demais ministros presentes à sessão e forma entendimento para que causas do mesmo po sejam decididas da mesma forma.
CADA CASO É UM CASO Não é pelo fato da decisão acima formar jurisprudência que podemos afirmar, com segurança, que os condomínios não podem mais impedir os moradores de manterem os animais em seus apartamentos. Os casos em que os animais trazem problemas ficam fora dessa decisão, valendo o que determina o Código Civil, ou seja, naqueles casos em que a saúde, a segurança, o sossego, a salubridade e os bons costumes estejam sendo ameaçados, não são cobertos pela recente decisão do STJ.
REGIMENTO INTERNO PODE DISCIPLINAR NORMAS O Regimento Interno do condomínio, lei que obriga os moradores ao seu cumprimento, pode, e quanto a isso o STJ não se pronunciou, disciplinar normas restri vas quanto à circulação de animais pelas áreas comuns, como por exemplo: proibir sua permanência em determinadas áreas de lazer (piscina, sala de jogos, salão de festas, etc.), circulação deles com guia (coleiras), entre outras, con nuam sendo possível, desde que 2/3 dos condôminos assim es pulem. Em resumo, nada mudou! Con nua valendo o princípio do bom senso, de ambos os lados, tanto pelo condomínio, que não pode proibir por proibir, tanto pelo morador, que não pode manter animal que esteja causando problemas para os demais moradores do prédio. Fácil assim! SINDICONEWS PRIME | 15
Dr. Inaldo Dantas
SINDICO NEWS RESPONDE
COTAS CONDOMINIAIS 1 - As cotas do condomínio em atraso estão sendo enviadas a um escritório de advocacia. Não temos nada nas atas do condomínio. Temos apenas para o caso de 90 dias de atraso. Após a cota ser enviada para esse escritório, precisamos entrar em contato com o mesmo, solicitar a segunda via, e esse mesmo escritório solicita a segunda via para administradora (a mesma que emite os boletos normalmente todos os meses) e são incluídos honorários advoca cios, além da multa/juros (que fazem sen do). Minha dúvida é: está certo envolver um escritório de advocacia, que aparentemente não faz nada, além de cobrar seus honorários? Ainda dizem que só podem solicitar a emissão de um novo boleto dentro de 48hs. Ou seja, mais dois dias de atraso para contar na multa e juros. R: As formas de cobrança das taxas condominiais são definidas nas convenções de cada condomínio. Enviar ou não a um escritório de cobrança (ou de advocacia, como é o caso) pode também ser adotado pelo síndico, desde que jus ficado. Já os honorários advoca cios só são devidos caso haja o efe vo trabalho do advogado que, uma vez tendo sido contratado pelo condomínio, deve este arcar com os custos, salvo disposição em contrário na Convenção. Ou seja, uma vez a Convenção prevendo a cobrança de honorários advoca cios (algumas delas possuem), é devida pelo condômino, desde que, como já expressado, tenha havido o efe vo trabalho do advogado que, no caso em par cular, pelo que me foi narrado, a princípio não existe.
TELAS DE PROTEÇÃO 2 - Os prédios do condomínio onde moro estão sendo pintados, e a síndica está obrigando que as telas de proteção sejam re radas das janelas e varanda. Sou obrigado a re rar as telas, mesmo tendo crianças em casa, ou posso manter as telas e exigir que a minha varanda seja pintada pelo lado de dentro, autorizando a entrada dos pintores? Vale ressaltar que a re rada das telas implicará em sua inu lização, gerando custos para colocação de novas telas após a pintura. Agradeço pela atenção. R: Desde que seja possível a realização dos trabalhos pelo lado interno, você pode, sim, exigir que isso seja feito. Porém, caso haja acréscimo no valor dos serviços por isso, cabe a você arcar com estes custos.
REGULAMENTO INTERNO 3 - No boleto do condomínio já vêm incluídos água e gás, desde que tenha duas pessoas morando no imóvel, segundo o Regulamento Interno. Agora, estou com 16 | SINDICONEWS PRIME
mais uma pessoa no meu apartamento. A síndica me cobrou o valor de R$ 120,00, alegando ser água pelo morador a mais. Eu me neguei a pagar e solicitei a ela me informar qual foi o cálculo feito para chegar a esse valor. Porém, o apartamento é um conjugado de 23 m², um quarto e um banheiro. Trabalhamos e chegamos a noite. Tenho uma máquina de lavar tanquinho; quase não u lizo a cozinha; e nós três lavamos as roupas duas vezes por semana. Por favor, qual o procedimento correto? Não estou querendo pagar este valor porque já pago água no condômino e quase nem u lizo! Muito obrigada! R: Qualquer que seja o valor que venha a ser cobrado pelo condomínio aos condôminos, deve ser previsto na Convenção do próprio condomínio ou, então, por decisão legí ma da assembleia. Por outro lado, caso o custo de água e gás, que você diz já vir incluso em seu boleto, seja valor rateado por igualdade entre todos os condôminos, ou seja, que não é cobrado de acordo com o consumo (quando há medidores individuais), não vejo legalidade na cobrança de adicional por mais pessoas u lizarem ou morarem na unidade. É de se estranhar ainda que exista norma neste condomínio limitando a quan dade de habitantes por apartamento. Isso fere, a princípio, o direito de propriedade, ou seja, do seu proprietário usufruir do seu patrimônio. No meu ver, tal limitação só é legal se muito bem prevista na Convenção do Condomínio, e que esta esteja legi mamente registrada no Cartório competente (Registro de Imóveis).
MANUTENÇÃO 4 - Moro na cobertura do meu prédio. Devido algumas infiltrações, subi até o telhado e descobri telhas quebradas e calhas entupidas. De quem é a responsabilidade da manutenção? R: Se este telhado, assim como as calhas, serve exclusivamente a sua unidade (não cobre mais nenhum outro compar mento do condomínio), o condomínio é isento de responsabilidade. Assim prevê o Cód. Civil: “Art. 1.340. As despesas rela vas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.” Porém, se este telhado não cobre unicamente o seu apartamento, cabe ao condomínio, não só reparar o problema, como também repor os prejuízos causados ao seu apartamento. inistrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
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Síndico aplicando a Convenção I
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Código Civil regula os direitos dos condôminos, em edi cio e, em seu ar go 1.336, dispõe que são deveres, entre outros: “inciso IV - dar às suas partes a mesma des nação que tem a edificação, e não as u lizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Temos visto que, em muitos condomínios, o síndico procura não cumprir o Código Civil, nem sua Convenção de Condomínio, nos casos relacionados com o sossego, salubridade, segurança e bons costumes no âmbito interno. Isto é, o síndico não tem tomado qualquer providência para cessar os incômodos ao morador que esteja sofrendo com os maus hábitos ou maus comportamentos do seu vizinho do lado, do andar superior ou do andar inferior. Ques onado sobre esta omissão, muitos síndicos dizem que isso é problema entre as partes e não deles. Entendemos que essa alegação tem sido má orientação de algumas administradoras ou de algum advogado, quando tais são contratados para servir ao condomínio. É de se lamentar! O mesmo Código Civil impõe ao síndico, no art. 1.348, inciso IV, o dever de “cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia”, e, por certo, toda Convenção tem cláusulas dispondo a “forma de administração” (art. 1334, inc. II, do CC), bem como “as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores” (art. 1334, inc. IV, do CC). As sanções ou penalidades são aplicáveis pelos síndicos ou pelos conselheiros aos que perturbam a paz e o sossego de um ou mais moradores, que cometem irregularidades, inclusive aos incorrigíveis e an ssociais (que têm incompabilidade de convivência normal no local). Portanto, o síndico tem a obrigação de cumprir a Convenção, procurando solucionar o problema e não deixar que as partes procurem a delegacia de polícia ou o judiciário. O síndico também tem a obrigação de convocar assembleia geral, anualmente, ou quando necessitar de deliberação extraordinária. Também é obrigação do síndico ser transparente em suas atuações, informando sobre os assuntos que administra e comunicando sobre posturas comportamentais. Em havendo a omissão, o síndico poderá ser des tuído por irregularidade convencional ou por administração inconveniente (art. 1349, parte final, do CC.). Se não houver a realização da assembleia para isso, poderá a parte prejudicada ajuizar ação judicial contra o condomínio para que o juiz des tua o síndico, de imediato, por medida liminar, e nomeie um síndico provisório para convocar assembleia geral e eleger novo síndico, não podendo ser candidato o que for des tuído. Também poderão ser des tuídos os conselheiros, se recusarem a resolver o problema com o síndico. Como visto, os descumprimentos da Convenção e do Regimento Interno devem ser resolvidos pelo síndico e pelos conselheiros, na forma como dispuser a Convenção Condominial, ou outras de bom senso, pois este instrumento jurídico é equivalente a uma lei para solucionar as questões internas. Para lembrar ou dar conhecimento a quem não sabe, a Convenção e Regimento Interno foram criados para evitar ações judicial e ajudar o síndico solucionar questões internas. Há formas legais para tudo, fáceis de serem executadas para o bem da paz interna no condomínio Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com - Advogado
Jurisprudência CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PROIBIÇÃO DE CÃES E GATOS LEGALIDADE As disposições da convenção de condomínio edilício, desde que alinhadas com as leis e com a Cons tuição Federal, são impera vas e cogentes. Na origem, a autora ajuizou ação em desfavor de condomínio, para assegurar o direito de permanecer com seu cão no apartamento de residência. A pretensão foi rejeitada em sentença, com base na convenção condominial, que veda a permanência de cães e gatos nas áreas comuns e nas unidades habitacionais. Inconformada, a autora apelou. Nas razões, alegou ser proprietária de um cachorro de pequeno porte, saudável, vacinado e de comportamento dócil, que não oferece risco aos condôminos. Para os Julgadores, a convenção de condomínio, prevista nos ar gos 1.333 e 1334 do Código Civil, cons tui norma cogente e impera va quando em consonância com as leis e com a Cons tuição Federal, como no caso em análise. Os Desembargadores destacaram que a norma condominial contestada autoriza unicamente a “criação de animais domés cos de pequeno porte, como peixes ornamentais e pássaros”. Pontuaram que a norma proibi va influenciou a decisão de novos proprietários, no momento da compra de apartamentos no condomínio, e os moradores atuais, obrigados a se desfazer de seus animais de es mação, para se adequarem ao regulamento. Por fim, destacaram que a apelante quebrou as regras do contrato de locação do apartamento, que também proíbe a permanência de animais domés cos na unidade imobiliária. Desse modo, a Turma negou provimento ao recurso. Acórdão n. 1110299, 20161410032537APC, Relator Des. JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 18/7/2018, publicado no DJe: 23/7/2018. 20 | SINDICONEWS PRIME
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE "Sendo o administrador mero preposto do Síndico contratado para auxiliá-lo, não tem legi midade para, em nome próprio, acionar Condômino moroso, ou mesmo inadimplente, no solvimento das despesas condominiais. Decorre de preceito de lei, no caso o Art. 22 § 1º, da Lei nº 4.591, a representação do Condomínio, age portanto em nome do representado..."(TA-SP - 5ª Câm. Cív. - RT Nº 54 p. 153 - cf."Síndicos e Condomínio", Luiz Alberto Kelly - Edit. Rio Condor Ltda, p. 25). ADMINISTRADORA DISPENSA PELO SÍNDICO “O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administra vas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz rela vamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a tulo de cautelar inominada.” (TJ-RJ - Ac. Unân. Da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf.”Condomínio Urbano”, Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70). ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS. GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS “Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edi cio, susce vel, alem do mais, de causar embaraços a regular u lização do local por outros condôminos. Recurso especial não conhecido.” (STJ - RESP 33853/SP;
RECURSO ESPECIAL (93/0009561-7) - DJ 05/09/1994 PG:23108 - Relator Ministro BARROS MONTEIRO).
ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO. PROCURAÇÕES SEM FIRMA RECONHECIDA OUTORGADAS AO SÍNDICO. “I - Em se tratando de anulação de assembléia geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ra ficação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.” “II - Os condôminos têm legimidade e interesse para pleitear a anulação de assembléia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legí ma o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência.” STJ - RESP 112185/RJ; RECURSO ESPECIAL (96/0068938-5) - DJ 08/09/1998 PG:00067 - RELATOR Ministro SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO ATRAVÉS DE LETRA DE CÂMBIO ”Inviável é o saque de letra de câmbio à vista, para cobrança de despesas condominiais. Ainda que a Convenção do Condomínio faculte ao Síndico “fazer com que qualquer contribuição, inclusive as corrigidas, seja representada por letras de câmbio com saque à vista e enviadas a Cartório de Protesto”, tal disposi vo contraria a lei cambial e deve ser interpretado com sérias restrições, para evitar abusos e também para que não sirva de meio de coação para a cobrança de despesas indevidas ou, quando menos, discu veis.”(TA-SP - Ap. 243.538 - cf. Informa vo SECOVI-RJ - Março/ Abril/94 - p. 11).
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