Revista SíndicoNews Prime

ASSOSINDICOS

Fernando Augusto Zito

Quando o síndico deve intervir?

O

cargo de síndico não tarefa fácil. Além de todas as responsabilidades previstas no Código Civil, arƟgo 1.348, o ocupante desse sempre é chamado para resolver todos os problemas de um condomínio.

Claro que ele escolheu ocupar aquela função, mesmo que provisória, porém, nas úlƟmas semanas tenho acompanhado casos onde moradores estão transferindo seus direitos e obrigações para o síndico.

No primeiro caso o morador levou ao conhecimento do síndico assunto relacionado a baƟda de automóvel provocada por determinado vizinho, isso mesmo, o morador sabia quem havia lhe causado o dano, entretanto, achou mais fácil transferir seu “direito de cobrar o vizinho” para o síndico.

No segundo caso o morador reclamava de um vazamento provocado pela unidade de cima. Mais uma vez o morador sabia da origem do problema, contudo, preferiu transferia para o síndico a tarefa de resolver o problema.

Como são assuntos comuns nos condomínios os síndicos procuraram ajudar, o que também imagino que a maioria dos leitores faria.

Acontece que a parƟr dessa “ajuda” os moradores prejudicados entendem que o

problema passa ser obrigação do condomínio e mudam o alvo de suas cobranças. Em um eventual insucesso do síndico na resolução dos problemas esse passa a ser o grande culpado.

E as cobranças começam. O que era um assunto relacionado a duas unidades determinadas torna-se, por culpa exclusiva do mor dor, um caso pessoal contra o síndico.

Então, qual seria a conduta desse síndico ?

Nos dois casos onde o causador do problema já esteja determinado, ou pelo relato do próprio prejudicado, ou através de testemunhas, câmeras de segurança ou mesmo outras provas, deve orientar os caminhos a serem seguidos. Inicialmente o morador prejudicado poderá tentar conversar com o vizinho causador do problema, importante enviar correspondência registrada, telegrama, e-mail ou até whatsapp. Caso o assunto não seja solucionado ingressar com medida judicial.

Vejam, não estou aqui dizendo que o síndico não pode se envolver, pelo contrário, pode até marcar reunião entre os envolvidos e tentar mediar o problema, mas não deve assumir para si a responsabilidade que nesses casos cabem única e exclusivamente aos envolvidos.

Esse é o limite de atuação do condomínio em casos envolvendo unidades autônomas.

Fernando Augusto Zito - O Autor é Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Diretor Jurídico da Assosindicos - Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo; Colunista dos sites especializados “Sindiconet” e da revista “Em Condomínios” e Palestrante.

SINDICONEWS PRIME | 03

EDITORIAL

Sumário

Novo formato, novos desafios, mais qualidade e o mesmo compromisso de informar.

ASSOSINDICOS Quando o síndico deve intervir .......................................

03

T

JURÍDICO Locação por temporada ou Airbnb..............................

05

em tempo, muito tempo mesmo que, mensalmente, chegam às mãos dos síndicos as mais importantes noơcias, as mais embasadas matérias e os mais competentes colunistas da área condominial do Brasil, pelas páginas do Jornal SindicoNews.

Do mesmo tamanho que é a nossa responsabilidade, também é a saƟsfação de saber que o síndico, ansiosamente, espera também, mês a mês, pelas nossas publicações.

Pois é, sabedores disso, fomos em busca de ainda mais qualidade, e achamos que essa qualidade poderia ser feita através da “embalagem” do nosso produto. Afinal, um conteúdo de qualidade, merece uma embalagem do mesmo nível. Pronto! Decidido!! Saem as páginas do jornal e entram as capas e novas páginas de uma revista.

Assim nasce, nesta edição, nosso novo produto, “SíndicoNews Prime”, uma revista que, mantendo a mesma qualidade, porém, com a experiência destes 28 anos, conƟnua com o compromisso de publicar as melhores matérias, agora em nova proposta editorial, mais leve, mais moderna e ainda mais fácil de ler, de colecionar e de consultar, sempre.

A parƟr desta edição, não mais no formato jornal, nossa equipe formada por jornalistas, diagramadores, colunistas e publicitários, conƟnua compromissada em trazer a você leitor, a melhor noơcia, aliada agora ao melhor formato. Renovamos o compromisso de ser o mais importante veículo de comunicação dirigido ao segmento condominial do Brasil.

Boa leitura Equipe SindicoNews PENSAMENTO DO MÊS:

TERCEIRIZAÇÃO Momento ideal para a terceirização (antes do rajuste).........................................................

06 SEGURANÇA Como se prevenir contra falsos policiais.....................

09 SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas...................

10 JURÍDICO Cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal.........

12 SEU CONDOMÍNIO PODE FICAR SEM DÍVIDAS Como receber o que está em aberto dos devedores do condomínio e se livrar da inadimplência.................

14 ACESSIBILIDADE Acessibilidade no Condomínio, uma realidade.............

17 JURISPRUDÊNCIA Normas - Leis e decisões tomadas no âmbito do condomínio..............................................18 ELEVADORES Prédios anƟgos exigem mais cuidados com elevadores ..........................................................19 SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa.............................20

É muito fácil ser diferente, mas muito diİcil ser melhor.

Todo esforço tem sua recompensa, faça o que é certo, não o que é fácil.

expediente Revista SíndicoNews Prime é uma publicação da Santa Luiza Editora Ltda, empresa autorizada para o uso da marca Edição 314 Tiragem: 10.000 exemplares Distribuição: Gratuíta para síndico de condomínios Peridiocidade: mensal Área de distribuição: São Paulo - Capital Público leitor: síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. facebook.com/sindiconews @sindiconews sindiconews@sindiconews.com.br

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JURÍDICO

Dr Inaldo Dantas

Locação por temporada ou Airbnb Regras e limitações devem constar do regimento interno de cada condomínio

C

ada vez mais presente nos condomínios, a modalidade “locação por temporada”, forma prevista na lei do inquilinato (art. 48), cuja popularidade tem como principal causa da plataforma Airbnb (o “Uber” da hospedagem, como ficou popularmente conhecido) traz vantagens ao dono do apartamento, mas, em não raras vezes, transtornos aos moradores convencionais do condomínio. É que, na maioria dos casos, os “locatários” (por que não chamar “hóspedes”), por não conhecerem as normas internas, terminam por causar constrangimentos, seja pelo uso inadequado das áreas de lazer (e neste item, as piscinas e churrasqueiras são os principais alvos), pela produção de barulho, ou até pela superpopulação (excesso de pessoas) nos apartamentos.

E o que o síndico pode ou deve fazer para combater esses excessos?

O primeiro ponto é como enquadrar esses “moradores” como locatários ou como hóspedes. Se locatários, se equiparam aos condôminos para efeito de uso das coisas comuns, e como tais, são tão obrigados quanto ao rigoroso cumprimento das normas. Se hóspedes, que me desculpem, mas não poderão frequentar tais áreas, visto que, sendo o condomínio um ediİcio estritamente residencial, aƟvidades econômicas devem ser proibidas.

Mas o “Airbnb” é uma práƟca de disponibilização da unidade para locação por temporada ou hospedagem?

Em uma rápida pesquisa na página oficial do Airbnb (hƩps://www.airbnb.com.br/terms), podemos constatar que se trata de uma plataforma de mercado on-line que permite aos usuários cadastrados comunicar-se entre si e fazerem transações diretas de reservas. São tratados como “anfitriões” os que disponibilizam as unidades (apartamento, neste caso) e hóspedes, os que, geralmente em viagem (porém, não necessariamente), uƟlizam as “acomodações” (como eles definem a propriedade).

Poderíamos então enquadrar este Ɵpo de cessão da propriedade como um contrato de locação por temporada? Devo dizer que não. O contrato de locação é regido pela lei 8.245/91) que prevê: Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela desƟnada a residência temporária do locatário, para praƟca de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constara do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos moveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.

Portanto, como a forma de cessão da “acomodação” (como assim é definida a propriedade no site do Airbnb), não existe o contrato, condição imposta para a locação por temporada, principalmente pelo fato de que a “acomodação” (eu prefiro chamar de apartamento) sempre está mobiliada, e como tal, deveria ser cumprido o determinado no parágrafo único do arƟgo 42 da lei do inquilinato.

Definido que a forma de disponibilização do apartamento pela plataforma do airbnb não se trata de uma aƟvidade locaơcia e sim de uma aƟvidade de hospedagem, portanto, aƟvidade econômica, naqueles condomínios estritamente residenciais, tal práƟca pode ser combaƟda, ou até mesmo, proibida, o que só aconselho se isso esƟver causando constrangimentos ou incômodos aos moradores e que o proprietário deste apartamento não demonstre interesse em resolver.

Ah, ia esquecendo, quanto à superpopulação (exagero de hóspedes), a princípio, o condomínio não pode criar regras que limite a quanƟdade de pessoas no apartamento, já que a regra deve ser cumprida por todos os condôminos, inclusive aqueles que não exploram pela plataforma Airbnb, e isso, no caso de uso normal, pode ferir o direito de propriedade (aquele do qual o seu dono pode usufruir da unidade ao seu inteiro deleite, sem causar incômodos, óbvio!).

Tem sim como conviver pacificamente com os condôminos que se beneficiam das vantagens do Airbnb?

Eu diria que sim. Não permiƟndo superlotação nos apartamentos, exigindo dos hóspedes o máximo rigor quanto à produção de barulho e (aconselhável) que estes sejam privados do uso da piscina do condomínio ou do seu salão de festas. Tais medidas já diminuim, e muito, os riscos de incômodos ou constrangimentos que porventura os moradores habituais venham a sofrer.

No mais, um regimento interno rigoroso e a fiscalização com aplicação imediata das penalidades, em caso de desobediência, além de uma relação de diálogo entre todos (síndico, condômino, moradores e hóspedes), é a fórmula da boa convivência.

SINDICONEWS PRIME | 05

TERCEIRIZAÇÃO

Etore A. Fuzetti

Momento ideal para a terceirização (antes do reajuste)

C

onsiderando que o próximo reajuste salarial dos empregados próprios ocorrerá agora em outubro, e considerando que um processo de terceirização normalmente se completa entre 40 e 60 dias, este mês de junho é o momento ideal para considerar seriamente a terceirização.

Dizemos isso porque ao se dispensar os empregados próprios, é preciso cuidado para que o cumprimento do aviso prévio de 30 dias não adentre o mês de setembro. Caso isso ocorra, toda a indenização dos empregados dispensados deverá, por lei, ser reajustada pelo mesmo índice de reajuste salarial aprovado em dissídio.

Considerando que as maiores preocupações de um condomínio são: 1. O alto custo da taxa condominial; 2. A qualidade dos serviços dos empregados próprios; e, 3. O alto valor do passivo trabalhista; então, a terceirização é a única alternaƟva legal e eficaz, através da qual é possível eliminar as três preocupações acima numa só tacada. Sob o aspecto financeiro, vemos inúmeras vantagens imediatas com a eliminação do quadro próprio de empregados pois, evita-se o aumento dos custos com o reajuste dos salários previsto para outubro próximo; elimina-se o pagamento do 13º salário nos meses seguintes de novembro e dezembro, e, o condomínio passa a contar com significaƟvo reforço imediato no caixa pelo fato de pagar todo o passivo no dia 30 de um mês, e pagar pelos serviços terceirizados somente a parƟr do segundo mês 06 | SINDICONEWS PRIME

seguinte. O pagamento das indenizações trabalhistas é o menor dos obstáculos, pois, esse valor poderá ser financiado pela própria empresa terceirizadora, a juros simbólicos, e em tantos meses quanto necessários, pagando as parcelas mensais com a própria economia proporcionada pela terceirização. É isso mesmo o que você leu: a terceirização proporciona ao condomínio a possibilidade de eliminar 100% do passivo trabalhista, sem a necessidade de arrecadação extra. São raras as empresas capacitadas a oferecer esse financiamento.

Para a sua sorte, uma delas é a que coloca anúncio na parte inferior desta página. Apresentam estudo financeiro completo para que você tome uma decisão segura, consciente, sabendo antecipadamente qual será o montante da economia que o condomínio obterá com a terceirização. O aspecto gerencial é igualmente importante e altamente vantajoso para o condomínio. Citaremos apenas algumas vantagens: a terceirizadora possui empregados folguistas disponíveis e previamente familiarizados para pronta subsƟtuição em casos de ausências por doença ou problemas pessoais. Surtos de conjunƟvite ou de virose, dengue, etc., ocorrem com muita frequência. Qualquer resfriado já resulta em atestado médico de pelo menos 3 dias. Outra vantagem é a capacidade de o síndico pedir a subsƟtuição de qualquer empregado a qualquer tempo, sem qualquer preocupação com indenizações ou ações trabalhistas, simplesmente por não

ser empregado próprio do condomínio. Esse fator é críƟco para o síndico, pois restabelece a sua autoridade.

Dá-lhe condições de impor a disciplina, impedindo a contaminação dos demais bons empregados. E pelo fato do condomínio não ter mais despesas extras com indenizações, férias, 13º salário, seu fluxo de caixa é mais facilmente administrado, uma vez que o custo mensal da terceirização é fixo em todo o transcorrer do ano, reajustando-se somente no mês de janeiro.

Além das vantagens comentadas, os empregados terceirizados recebem treinamento e orientação por escrito, em como melhor atender as necessidades específicas de cada condomínio, de maneira a assegurar melhores serviços e condições de segurança para os seus moradores. Supervisores diurnos e noturnos visitam regularmente o condomínio, e fiscalizam e orientam os empregados na execução de suas roƟnas estabelecidas por escrito. Se o empregado não se adaptar ao regime de trabalho e disciplina do condomínio, ele é subsƟtuído tantas vezes quanto necessário, de maneira a permiƟr a montagem de uma equipe que efeƟvamente atenda o perfil desejado pelo síndico. Não perca mais tempo. Agora que está decidido pela terceirização, faça-a com empresa sólida, experiente e transparente acima de tudo. Entre em seu site, e cerƟfique-se de todas as vantagens e beneİcios que ela pode oferecer.

Não perca mais tempo. Elimine todas as suas preocupações de síndico com um simples telefonema.

INDICADOR ECONÔMICO MESES

TR

POUPANÇA

IMPOSTO DE RENDA EM 2018

SALÁRIO

INFLAÇÃO

Julho

R$937,00

-0,72%

0,0623%

0,5539%

Agosto

R$937,00

0,10%

0,0509%

0,5626%

Setembro

R$937,00

0,47%

0,0000%

0,5512%

Outubro

R$937,00

0,20%

0,0000%

0,5000%

Novembro

R$937,00

0,52%

0,0000%

0,5000%

Dezembro

R$937,00

0,89%

0,0000%

0,5000%

Janeiro/2018 R$954,00

0,76%

0,0000%

0,5000%

INSS

Fevereiro

R$954,00

0,07%

0,0000%

0,5000%

Março

R$954,00

0,64%

0,0000%

0,5000%

Abril

R$954,00

0,57%

0,0000%

0,5000%

Maio

R$954,00

0,38%

0,0000%

0,5000%

Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota Até R$ 1.556,94 ........................................................................8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018)

Rendimento % Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98 ........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................ 7,5% .........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 .............. 15,0% .........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 .............. 22,5% .........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................ 27,5% ..........R$869,36 Abatimento por dependente:...................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

PISO SALARIAL

* Índice de inflação IGP-M da FGV

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Zeladores .................................................................R$ 1.531,11 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.465,44 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.399,78 Acúmulo de cargo ...............................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35

Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.

08 | SINDICONEWS PRIME

SEGURANÇA

José Elias de Godoy

Como se prevenir contra falsos policiais N este mês de abril Ɵvemos, lamentavelmente, mais um assalto ocorrido em condomínio, onde uma quadrilha se fez passar por Policiais Civis invadindo o prédio, em Porto Alegre - RS. O fato foi veiculado pela imprensa da seguinte forma: Criminosos se disfarçam de policiais para assaltar apartamento em Porto Alegre - Grupo levou R$ 7 mil em dinheiro e outros pertences de víƟma no bairro Bela Vista - Bandidos se passaram por policiais civis para invadir um prédio e assaltar um morador na manhã desta segundafeira (16), no bairro Bela Vista, em Porto Alegre. A ação ocorreu pouco depois das 8h, em um ediİcio na Rua Barão do Ubá. Conforme relatos de testemunhas, quatro criminosos chegaram em um veículo vesƟdos com camisetas da Polícia Civil. Eles se idenƟficaram ao porteiro do prédio e apresentaram um mandado de busca e apreensão. Após o portão ser aberto, o porteiro foi levado até o apartamento de um morador, no quinto andar do prédio.

Fonte: gauchazh.clicrbs.com.br/, de 18/04/2018.

Mais uma vez, percebemos que as quadrilhas conƟnuam se uƟlizando dos mais diversos pretextos para entrarem, ardilosamente, nos condomínios, aproveitandose de algumas falhas básicas no sistema de segurança para invadirem e cometerem seus atos delituosos, quer sejam nos apartamentos, quer sejam nas áreas comuns.

Neste caso, especificamente, vimos que os criminosos fingiram ser policiais civis. Pelo menos quatro homens com roupa de agentes da PC do RS disseram ao porteiro que estariam com um mandado de busca e apreensão e que teriam que subir até o apartamento de determinado morador no quinto andar. Ao entrarem no prédio, o grupo rendeu o porteiro. Os bandidos bateram na porta se dizendo policiais. Como o morador não atendeu, os

criminosos arrombaram a porta. O porteiro e o morador foram obrigados a ficar de frente para a parede enquanto a casa era vasculhada. Para tanto, é importante relembrar que as pessoas estranhas só entram no condomínio devidamente autorizadas pelos moradores, e isto diz respeito também aos policiais, exceto em ocorrências de crimes que estejam em situações flagrante delito, desastres iminentes e mandado judicial, devidamente comprovadas e observadas as formalidades legais, para efetuar prisão ou outra diligência. Portanto, o porteiro ou mesmo o zelador deverão, sempre, procurar cerƟficar-se quem realmente é a pessoa que está querendo entrar no prédio, e para isto deverão idenƟficá-los, do lado externo do ediİcio, verificando sua idenƟdade funcional, além de analisar se possui, realmente, mandado judicial real. No caso de chamado de emergência, confirmar a solicitação com o condômino, tudo antes de liberar sua entrada. Deve-se, em caso de dúvida, chamar o síndico ou outra pessoa do conselho de condôminos a fim de dirimir possíveis desacertos, não comprometendo segurança do condomínio ou mesmo, incorrer em crime de desobediência por obstruir o trabalho policial.

Caso a dúvida persista, o funcionário ou mesmo os moradores deverão acionar a Polícia Militar, pelo telefone 190, a fim de que uma viatura vá até o condomínio para checar o que está sendo informado pelos supostos agentes públicos.

Diante disto, fica clara a importância de qualificar e orientar os funcionários do condomínio, visto que somente com conhecimento dos funcionários é que se minimizariam ações deste Ɵpo, onde ladrões se aproveitam da ingenuidade, simplicidade e do despreparo dos colaboradores condominiais para agirem e obterem sucesso contra os prédios.

SINDICONEWS PRIME | 09

Dr. Inaldo Dantas

SINDICO NEWS RESPONDE

RESIDENCIAL OU COMERCIAL? 1 - O prédio é residencial, com uma loja (salão de cabelereiro atualmente.) na frente, porém a numeração da rua é outra. Pela Convenção do prédio, ele se faz constar e não poderia ser desmembrado, mas por gestões anteriores assim foi feito. O condomínio tem pago a TFE (taxa de fiscalização de estabelecimento); pela pesquisa que fiz, esta taxa é para condomínios comerciais ou mistos.

Minha dúvida é: quem paga esta taxa é o condomínio ou a loja, uma vez que o condomínio é residencial?

Como devo proceder, uma vez que esta taxa vem sendo paga há muito tempo?

R: Esta loja consta como unidade autônoma da edificação? O seu condomínio é, de acordo com a Convenção, estritamente residencial?

Sendo o condomínio estritamente residencial e a sala em questão, unidade autônoma, seu uso para qualquer outra aƟvidade que não a comercial estaria em desacordo com a finalidade do condomínio. Em sendo o condomínio misto, o uso comercial é permiƟdo, porém, por se tratar de uma única unidade comercial, a TFE deve ser suportada unicamente por ela. Afinal, é entendimento jurisprudencial que o condômino arca com as despesas que der causa. Como a TFE só é cobrada por conta desta única unidade, é dela a responsabilidade.

COTA CONDOMINIAL 2 - As cotas do condomínio em atraso estão sendo enviadas a um escritório de advocacia. Não temos nada nas atas do condomínio. temos apenas para o caso de 90 dias de atraso, onde essas cotas irão a protesto. Apos a cota ser enviada para esse escritório, precisamos entrar em contato com o mesmo, solicitar a segunda via, e esse mesmo escritório solicita a segunda via para administradora ( a mesma que emite os boletos normalmente todos os meses) e são incluídos honorários advocaơcios, além da multa/juros(que fazem senƟdo). Minha dúvida

é: esta certo envolver um escritório de advocacia, que aparentemente não faz nada, além de cobrar seus honorários? Ainda dizem que só podem solicitar a emissão de um novo boleto dentro de 48hs, ou seja mais 2 dias de atraso para contar na multa e juros.

R: A forma de cobrança das taxas condominiais são definidas nas convenções de cada condomínio. Enviar ou não a um escritório de cobrança (ou de advocacia, como é o caso) pode também ser adotado pelo síndico, desde que jusƟficado. Já os honorários advocaơcios só são devidos caso haja o efeƟvo trabalho do advogado que, uma vez tendo sido contratado pelo condomínio, deve este arcar com os custos, salvo disposição em contrário na convenção. Ou seja, uma vez a convenção prevendo a cobrança de honorários advocaơcios (algumas delas possuem), é devida pelo condômino, desde que, como já expressado, tenha havido o efeƟvo trabalho do advogado que, no caso em parƟcular, pelo que me foi narrado, a princípio não existe.

ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA 3 - É possível anular uma assembleia para eleição de síndico uma vez que um proprietário votou estando inadimplente? Qual seria o procedimento para anulação?

R: É possível sim, desde que o voto deste inadimplente tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente onde, o condômino (ou condôminos) interessado requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia para discuƟr o assunto. Em sendo negado, o caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial (ação de anulação de assembleia), onde qualquer condômino pode ser o autor da ação.

O LEG¸TIMO GUIA DO S¸NDICO, E DO CONDłMINO TAMBÉM! - A lei do Condomínio - Modelos de Atas - O Novo Código Civil - Convenção Atualizada - E muito mais

Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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JURÍDICO

Cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal Síndico não tem poderes para celebrar acordo, mesmo que em audiência de conciliação Por: Dr Inaldo Dantas

L

Concluindo

onge de um final pacífico, a briga pela cobrança, ou não, da taxa ordinária de condomínio pelo índice da fração ideal vem, gradaƟvamente, ocupando espaço nas salas de audiência dos Fóruns Brasil afora.

Na grande maioria dos casos, são os proprietários de apartamentos de cobertura que, baseados em decisão do STJ tomada em maio de 2013, que não é vinculante, ou seja, não se aplica a todos os casos automaƟcamente, entram em juízo em busca de equiparação de suas taxas às demais cobradas aos apartamentos de menor tamanho (os chamados apartamentos Ɵpo).

Sem entrar no mérito da decisão do STJ, trago agora um outro ponto de vista quanto à questão: é que, com o crescente aumento desse Ɵpo de demanda, tenho, vez por outra, acompanhado alguns síndicos às audiências de conciliação que têm como único objeƟvo tentar um acordo entre as partes.

Ocorre que, por se tratar de disposiƟvo convencional (é de competência das convenções de condomínio determinar que critério adotar quanto à cobrança), qualquer que seja o acordo que envolva alteração do critério de rateio, ou ainda, que trate apenas e unicamente da redução do valor cobrado a ơtulo de taxa ordinária do apartamento de cobertura (não necessariamente ele), não tem o síndico, por si só, poderes de celebrar tal acordo, já que, sendo uma determinação da Convenção, só uma assembleia de condôminos, segundo o Código Civil (art. 1.351) tem poderes de tratar do assunto.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da Convenção; a mudança da desƟnação do ediİcio, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

E como fica a cobrança dos apartamentos maiores

em relação aos apartamentos menores?

Uma vez a Convenção do condomínio não determinando um outro critério de rateio, deve o síndico aplicar, sem sombra de dúvidas, o percentual da fração ideal, mesmo que a assembleia ache por bem decidir outra forma (sem que tenha alterado a Convenção, óbvio).

O que diz a lei (Cód. Civil): Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Como se vê, a cobrança pela fração ideal possui amparo na lei e não pode o síndico, mesmo que em acordo judicial, conciliar de forma diferente. E tem mais, uma vez reduzindo o valor da taxa de condomínio de uma determinada unidade (apartamento), as outras terão que repor tal diferença, senão o caixa do condomínio não fecha.

E como fica a questão judicial?

Uma vez não havendo sentença (esse Ɵpo de liơgio costuma tomar um certo tempo, em média 5 anos), ou ainda, não havendo decisão liminar, o síndico deve conƟnuar cobrando de acordo com o que determina a Convenção do condomínio, e em caso de sentença desfavorável (para o condomínio), ainda arrisco o palpite de recorrer da decisão. Afinal, o que o STJ decidiu não se manifestou sobre essa questão. O Recurso Especial 1;104.352 (Minas Gerais) sequer teve o mérito discuƟdo, o ministro relator daquele recurso, Marco Buzzi, entendeu que ele não reunia condições processuais para ser reconhecido, pelo menos foi assim que se manifestou a Secretaria de Comunicação Social do STJ. (ver na íntegra: https://stj.jusbrasil.com.br/noticias/100588498/taxa-de-condominio-e-fracao-ideal)

Tudo conƟnua igual como era antes, quase nada se modificou (plagiando Roberto Carlos na música “o portão”). Ou seja, as cobranças pela fração ideal conƟnuam valendo (naqueles casos em que a Convenção não prevê outra forma) até que decisão transitada em julgado mude, ressaltando que, nem todos os casos já judicializados, o dono da cobertura saiu ganhando. Há decisões contrárias, entendo ser válido o critério de rateio pela fração ideal.

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Hadan Palasthy Barbosa

crédito para condomínios

Seu condomínio pode ficar sem dívidas

A

inadimplência, sabemos, pode ser um grande entrave para uma boa gestão condominial. Sem o dinheiro necessário, fica muito diİcil manter as contas em dia, pagar os funcionários e os contratos de manutenção. Mas, “vender” as dívidas de inadimplentes do seu condomínio já é uma possibilidade que pode trazer o fluxo de caixa de volta.

E se fosse possível receber o que está em aberto dos devedores do condomínio e se livrar dos problemas causados pelas inadimplências, sem custos extras? Em 2017, iniciei na CreditCon – uma empresa que trabalha com o serviço de compra à vista do passivo de inadimplência dos condomínios, além da possibilidade de garanƟr a plena arrecadação mensal da data exata do vencimento dos boletos. A missão é trazer equilíbrio entre quem paga o condomínio em dia e quem não paga nunca, acabando com essa sensação de injusƟça para os adimplentes.

Hoje, a inadimplência é um dos grandes tormentos dos síndicos e estamos falando de um índice que tende a aumentar em 32% até 2019, segundo a SERASA Experian. A inadimplência, como é vista antes pelos síndicos, 14 | SINDICONEWS PRIME

pode ganhar um novo rumo. Geralmente, ela é feita da seguinte maneira no condomínio: até três meses de atraso são tratados de forma extrajudicial, com tentaƟvas de diálogo entre o condomínio e o inadimplente.

Após esse período, geralmente inicia-se a cobrança judicial aos devedores. O que antes poderia demorar 20 anos, agora, com o novo CPC, ficou bem menos moroso, mas, mesmo assim, o condomínio conƟnua sem saber quando e como irá receber. É neste cenário que a CreditCon tem auxiliado síndicos e condôminos a trazer o fluxo de caixa de volta para seus condomínios.

Nós fazemos uma análise do que está sendo devido no condomínio e pagamos tudo à vista. O negócio está focado em cobranças administraƟvas e jurídicas, deixando o condomínio livre de gastos com custas processuais.

Em um processo que dura cerca de 30 dias, após aprovação em assembleia, a CreditCon passa a ter direito creditório para iniciar as cobranças dos inadimplentes e seu condomínio se livra da desagradável pessoalidade no tratamento destes assuntos com seus vizinhos. Além de também ficar livre da preocupação de uma eventual falta de arremate no leilão.

A CreditCon surgiu como a primeira empresa especializada em elaborar soluções financeiras customizadas para condomínios que se preocupam com sua saúde financeira e respeitam a de seus condôminos.

Além do pagamento à vista na conta do condomínio, também é possível antecipar todas as cotas condominiais na data prevista pelo condomínio.

Essa medida ajuda na gestão, pois os inadimplentes sabem que serão cobrados. Também vale frisar que, com fluxo de caixa linear, o condomínio pode apostar naquela benfeitoria, sanar dívidas ou mandar algum funcionário embora, já que contará com um montante considerável.

Inovadoras, estas soluções para a inadimplência são seguras e acompanhadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e BACEN (Banco Central).

Hadan Palasthy Barbosa é advogado e possui 10 anos de experiência em direito condominial, tendo atuado como diretor de administradora de condomínios e síndico profissional. Atualmente é diretor jurídico da CreditCon – www.creditcon.com.br

ACESSIBILIDADE

Renato Macedo

ACESSIBILIDADE no Condomínio, uma realidade Acessibilidade é tema recorrente no nosso dia-a-dia:

É

oportuno frisar que este arƟgo não tem a pretensão de esgotar o assunto, nem mesmo ditar a verdade absoluta dos fatos, muito pelo contrário, apenas no senƟdo de orientar os síndicos e toda a sociedade sobre a atenção a um assunto muito sério.

O atendimento à acessibilidade tem respaldo na conhecida Lei da Acessibilidade, através do Decreto Lei nº 5.296/2004. Portanto, vigente há catorze anos, estabelecendo normas gerais e critérios básicos para a promoção de acessibilidade das pessoas portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Para o nosso universo condominial, é oportuno destacar o arƟgo 18 – Seção II, do disposiƟvo legal em comento, que assim determina: “A construção de edificações de uso privado mulƟfamiliar e a construção, ampliação ou reforma de edificações de uso coleƟvo devem atender aos preceitos da acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum ou abertas ao público, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT”. (grifo e destaque do autor deste arƟgo) Ainda no mesmo arƟgo, desdobra-se o assunto: “Também estão sujeitos ao disposto no caput os acessos, piscinas, andares de recreação, salão de festas e reuniões, saunas e banheiros, quadras esporƟvas, por-

tarias, estacionamentos e garagens, entre outras partes das áreas internas ou externas de uso comum das edificações de uso privado mulƟfamiliar e das de uso coleƟvo”. (grifo e destaque do autor deste arƟgo) Pelas áreas citadas acima, percebe-se que a Lei de Acessibilidade está bem além daquela rampa de acesso.

Portanto, senhores síndicos, é preciso realizar uma autoavaliação, muito deƟda e técnica, no senƟdo de buscar o atendimento à Lei de Acessibilidade.

Em termos de níveis normaƟvos, temos a ABNT NBR 9050, que se encontra em sua segunda edição, realizada em 2015, a qual estabelece critérios e parâmetros para a acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.

Muitos ediİcios foram construídos anteriormente à promulgação do decreto e da norma, neste senƟdo, seria muito prudente que o Síndico se cerque de profissional devidamente habilitado para auxiliá-lo na avaliação da adequação para atendimento à acessibilidade em edificações. É importante, novamente enfaƟzar, que o auxílio de um profissional é extremamente relevante, uma vez que ao analisar cada caso dentro da legislação, deve-se ponderar a situação dentro de uma razoabilidade e bom senso, já que muitas vezes a estrutura do prédio não suporta a alteração que está sendo proposta.

A aƟvidade de consultoria pode ser comparƟlhada entre engenheiro ou arquiteto, que emiƟrá ART ou RRT para dar validade legal ao documento formulado por este profissional para retratar os serviços prestados (laudo, atestado, parecer técnico, etc).

Jurisprudência AGRAVO DE INSTRUMENTO ͳ CONͳ DOMÍNIO - Dissolução de condomínio. Inexistência de lesão grave ou de diİcil reparação. produção de nova prova pericial. A regra do sistema processual em vigor é a interposição de agravo reƟdo em face das decisões interlocutórias. O agravo de instrumento somente pode ser admiƟdo quando se tratar de decisão susceơvel de causar à parte lesão grave e de diİcil reparação, casos de inadmissão da apelação e nos casos relaƟvos aos efeitos em que a apelação é recebida (art. 522 do CPC). A ausência dos requisitos legais implica conversão do agravo de instrumento em agravo reƟdo (art. 527, II, do CPC). Agravo de Instrumento converƟdo em agravo reƟdo. (Agravo de Instrumento Nº 70065345456, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de JusƟça do RS. Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 25/06/2015).

APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO ͳ Cobrança. Configurada a mora do devedor, é de rigor a incidência dos respecƟvos encargos moratórios, quais sejam: correção monetária pelo IGP-M, juros de 1% ao mês, desde cada vencimento. Precedentes da Corte. Deram provimento à apelação. unânime. (Apelação Cível Nº 70066180951, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de JusƟça do RS. Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 11/11/2015).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONͳ DOMÍNIO - Ação de exƟnção de condomínio. No que diz respeito à necessidade de pagamento das custas para prosseguimento do feito, bem como à necessidade de juntada do registro do imóvel, afigura-se defeso o exame de questão não apreciada 18 | SINDICONEWS PRIME

pelo juízo de primeiro grau, em respeito ao princípio do duplo grau de jurisdição. Agravo de instrumento conhecido em parte. Negado seguimento na parte em que conhecido. Decisão monocráƟca. (Agravo de Instrumento Nº 70062883517, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de JusƟça do RS. Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 10/12/2014).

ADIANTAMENTO DE DESPESAS PELO SÍNDICO - “Adiantamento, por Condômino quando no exercício da função de Síndico, de despesas de reparos em elevador do Condomínio.

Confirmação da sentença de procedência da via sumaríssima de cobrança dos valores respecƟvos.” (TA-RJ - Ac. Unân. Da 2ª Câm. - Ap. 45.882.

Relator Juiz Pestana Aguiar).

ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS. GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS. “Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do ediİcio, susceơvel, alem do mais, de causar embaraços a regular uƟlização do local por outros condôminos. Recurso especial não conhecido.” (STJ - RESP 33853/SP; RECURSO ESPECIAL (93/0009561-7) - DJ 05/09/1994 PG:23108 Relator: Ministro BARROS MONTEIRO) APLICAÇÃO DE MULTA PELO SÍNDICO - “Prevendo o Regimento Interno do Ediİcio, devidamente aprovada pela Assembléia Geral, a penalidade de multa para o transgressor das normas estabelecidas no Regulamento, procede a sua aplicação uma vez constatada a irregularidade ou a sua transgressão.” TA-RJ - Ap. 83.327 Relator: Juiz Humberto Perri

ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO. PROCURAÇÕES SEM FIRMA RECONHECIDA OUTORGADAS AO SÍNDICO. - “I - Em se tratando de anulação de assembléia geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida raƟficação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.” “II - Os condôminos têm legiƟmidade e interesse para pleitear a anulação de assembléia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legíƟma o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência.” STJ - RESP 112185/RJ; RECURSO ESPECIAL (96/0068938-5) - DJ 08/09/1998 PG:00067.

Relator: Ministro Salvio de Figueiredo Teixeira.

COTAS. REAJUSTE PELO SÍNDICO - “A fixação das contribuições mensais dos Condôminos é privaƟva da Assembléia Geral para tanto convocada, não podendo ser elevada ao alvedrio do Síndico. O art. 24 da Lei 4.591/64, “Lei de Condomínios”, estabelece como atribuição da Assembléia Geral a aprovação, por reunião ordinária anual, das verbas para as despesas do Condomínio, não se incluindo tal decisão no rol das atribuições e dos poderes do Síndico.

Assim, não há como possa o Síndico aumentar o valor das contribuições a ele devidas pelos Condôminos sem a convocação da Assembléia, o que torna ilegais os aumentos havidos.”(TA-RJ - Ap. 81.635.

Relator: Juiz Eduardo Rabello - cf. D. Villas Boas -”Condomínio e Locação”op. Cit. P. 74).

ELEVADORES

Alexandre Isaías

Prédios anƟgos exigem mais cuidados com ELEVADORES Em cidades como a de Santos, que contam com muitos prédios anƟgos, o cuidado deve ser redobrado e é preciso seguir legislação, que assegura segurança e procedimentos corretos de manutenção

U

ma das principais preocupações dentro de um condomínio deve ser a gestão dos elevadores. Em cidades que contam com prédios anƟgos, como é o caso de Santos, a atenção precisa ser redobrada. Mais que isso: é preciso seguir a legislação municipal vigente que estabelece uma série de providências em relação à segurança, instalação e manutenção.

Para o diretor da 3A Consultoria Predial, Alexandre Isaías, há muito desconhecimento da lei e os síndicos não devem negligenciar a gestão dos elevadores. “O trabalho precisa ser conơnuo com análise de todos os contratos, além de fazer laudos periódicos para manter atualizada a condição de manutenção dos elevadores”, explica Alexandre.

Os laudos, manutenções e instalações dos elevadores, segundo a Lei Municipal 333/99, devem ser feitas por empresas cadastradas na Coordenadoria de Inspeção de

Instalações e Locais de Eventos, Desenvolvimento Tecnológico e de Segurança (Coinst), órgão do Departamento de Obras Particulares.

“Não adianta fazer laudos ou trabalhar com empresa não cadastrada, pois não valerá judicialmente caso aconteça algum problema. E é importante ressaltar que em caso de acidentes, o síndico poderá responder criminalmente, pois é dele a responsabilidade de seguir as normas, documentações e outros detalhes. Ele é o responsável solidário e precisa fazer todos os procedimentos dentro da legislação vigente”, acentua Alexandre.

Os moradores também têm papel importante e devem fiscalizar os procedimentos. “Uma das formas é solicitar com frequência anual os documentos e contratos. Isso fará com que o síndico também se mantenha alerta e se lembre das obrigações”, conclui Alexandre.

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