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EDITORIAL
E
Sumário
m um país onde o desemprego só tem crescido, a necessidade vem em primeiro plano. A cultura de “o que vier deve ser encarado como única ou úl ma oportunidade” viciou o trabalhador. Quanta gente não chega ao trabalho já olhando o relógio e pensando na hora de ir embora? Olhe em volta, repare. Uma grande porcentagem de seus colegas não vê a hora de par r. Esse desespero pelo trabalho a nge também as classes mais altas. Filhos acabam fazendo as faculdades impostas pelos pais e passam o restante da vida acostumados, empregados e veem a vida passar no bater do cartão de ponto. É de extrema dificuldade não se entregar ao certo, ao que é mais fácil, ao que está mais ao alcance. Da mesma maneira que todas as dificuldades acostumaram mal o brasileiro, elas também o tornam mais forte e batalhador. Então porque não u lizar essa força para desempenhar uma função agradável, que te faça bem? Junte sua ap dão à vontade de crescer profissionalmente, faça o melhor possível e da melhor forma, lute por seus direitos. Mas nunca deixe de amar seu esforço.
EXPOSINDICO BRASIL 3o Congresso Nacional de Síndicos ............................. 03 INDICADOR ECONÔMICO Obrigações - IR - INSS - Piso Salarial...........................05 TERCEIRIZAÇÃO Oportunidade para sanar seu problema de caixa........ 06 CONDOMÍNIO O devedor com acordo esta quite com o condomínio?............................................................... 08 SÍNDICO Renúncia do Síndico - Eleição de subs tuto não pode contemplar novo mandato................................ 10 JURISPRUDÊNCIA Principais decisões sobre leis.....................................12 SEGURANÇA Preste atenção nas entradas da garagem.................... 14 SINDICONEWS RESPONDE Tire suas dúvidas com o Dr. Inaldo Dantas.................... 16 DESPESAS Desconto da cota mensal - Abono no pagamento.......... 19 SERVIÇOS Tudo que seu condomínio precisa.............................20 PENSAMENTO DO MÊS:
Tudo o que um sonho precisa para ser realizado é alguém que acredite que ele possa ser realizado Roberto Shinyashiki
expediente Revista SíndicoNews Prime é uma publicação da Santa Luiza Editora Ltda, empresa autorizada para o uso da marca Edição 317 Tiragem: 10.000 exemplares Distribuição: Gratuíta para síndico de condomínios Peridiocidade: mensal Área de distribuição: São Paulo - Capital Público leitor: síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. facebook.com/sindiconews @sindiconews sindiconews@sindiconews.com.br
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INDICADOR ECONÔMICO MESES
SALÁRIO
INFLAÇÃO
TR
POUPANÇA
IMPOSTO DE RENDA EM 2018
Junho
R$954,00
1,87%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$954,00
0,51%
0,0000%
0,5000%
Agosto
R$954,00
0,70%
0,0000%
0,5000%
Setembro
R$954,00
1,52%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$954,00
0,89%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$954,00
-0,49%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$937,00
-1,08%
0,0000%
0,5000%
INSS
Janeiro/19 R$998,00
0,01%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$998,00
0,88%
0,0000%
0,5000%
Março
R$998,00
1,26%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$998,00
---------
0,0000%
0,5000%
Salário Contribuição (R$) ....................................... Alíquota Até R$ 1.556,94 ........................................................................8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92..............................................9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82...........................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
Salário de Empregada Doméstica 2018 - SP - R$1.108,38 (Desde JAN/2018)
Rendimento % Parc. Deduzir -----Até R$ 1.903,98 ........................................isento De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................ 7,5% .........R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 .............. 15,0% .........R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 .............. 22,5% .........R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................ 27,5% ..........R$869,36 Abatimento por dependente:...................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
PISO SALARIAL
* Índice de inflação IGP-M da FGV
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
Zeladores ................................................................ R$ 1.442,24 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas, Folguistas, Cabineiros ou Ascensoristas.................................R$ 1.381,55 Faxineiros e demais empregados......................... R$ 1.320,86 Acúmulo de cargo ...............................................................20% Adicional noturno................................................................20% Horas extras.........................................................................50% Folgas trabalhadas e feriados..........................................100% Vale Alimentação........................................................R$ 446,35
Reajuste de 4,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/18 até 31/09/19.
SINDICONEWS PRIME | 05
TERCEIRIZAÇÃO
Etore A. Fuzetti
Oportunidade para sanar seus problemas de caixa!
V
amos começar pelas no cias ruins para o seu condomínio, e que não são poucas: 1. Os atuais empregados são an gos, com elevados salários e com elevado saldo na conta no FGTS. Portanto, exigem alto custo de indenizações; 2. Esses empregados conhecem seus direitos e estão acomodados, resistem em atender seus pedidos, não se importando com o risco de eventual demissão; 3. moradores do seu prédio, quer seja da classe A, B ou C, deverão pressionar a inadimplência, pois, muito provavelmente foram afetados, ou pelo alto nível de desemprego, ou pela queda na a vidade geral que já perdura por três anos, e 4. essa situação de depressão da economia é tão profunda, que não se espera recuperação ainda neste ano. Como se essas no cias já não bastassem para rar o sono, você, meu amigo síndico, deve ter dado conta de que os moradores também envelhecem, se aposentam, vivem de pensão irrisória, e ainda corrigida abaixo da inflação. Por outro lado, os teus empregados também estão envelhecendo, se acomodando, se 06 | SINDICONEWS PRIME
desmo vando, e você se tornando cada vez mais refém, sem autoridade, porque não tem caixa para demi -los nos atos de indisciplina cada vez mais frequentes. Todo esse pesadelo descrito acima é resultante de apenas um fato: os teus empregados estão registrados no CNPJ do condomínio que é, portanto, responsável pelo passivo trabalhista dos mesmos. Toda essa situação adversa descrita acima, pode ser resolvida de imediato, com uma única e simples decisão: terceirizar os serviços. O tempo está contra o seu condomínio. Quanto mais tempo demorar para decidir, maior indenização terá que pagar. Algumas poucas empresas de terceirização são sólidas e competentes o suficiente para emprestar recursos necessários para a indenização dos empregados, em até 36 meses em parcelas fixas, a juros tão baixos, que o condomínio poderá pagar o financiamento com a própria economia proporcionada pela terceirização. O condomínio zera as férias vencidas, o 13º salário, e todo o passivo trabalhista existente. Essas afirmações são fatos comprovados dezenas de vezes com nossos clientes,
que poderão dar testemunhos a respeito. Não é uma aventura, é matemá ca. Tudo é planejado e demonstrado por planilhas o quanto será reduzido nos seus custos, já a par r do primeiro mês da terceirização. Aos poucos você notará que, além da expressiva redução de custos, o padrão dos serviços executados é notavelmente sen do, resultando em sensação de bem-estar, de segurança, e melhor qualidade de vida para os moradores. Podemos comprovar o sucesso dessa estratégia com nossos próprios clientes, que se beneficiaram grandemente com nossos serviços. Supervisores diurnos e noturnos aliviarão substancialmente a tua preocupação com a qualidade dos serviços e o monitoramento 24 horas elevará em muito a segurança. O contrato dá amplos poderes para você exigir tudo o que foi prome do, inclusive 100% de isenção nas eventuais ações trabalhistas. O financiamento a prazo não impede que o contrato seja rescindido a qualquer tempo. A tecnologia está mudando o mundo a cada momento. O seu condomínio precisa se atualizar. Terceirizando os serviços e zerando seu passivo trabalhista, o condomínio poderá a qualquer tempo, no futuro, instalar a portaria virtual sem preocupações com indenizações trabalhistas. Não há mais argumentos que jus fiquem a manutenção de empregados próprios. Faremos um estudo comparando o custo atual com empregados, com o custo da terceirização, de maneira a se saber qual o montante da economia a ser ob da e, daí, qual o montante do financiamento e o valor da parcela mensal. Faça-nos uma consulta descompromissada. Sigilo absoluto.
O devedor com acordo está quite com o condomínio?
Rodrigo Karpat*
A
falta do pagamento da cota condominial dentro do prazo de vencimento do b boleto, ol atrapalha o fluxo do condomínio, tanto q qua quanto ua o inadimplente que tem altas dívidas. Mesmo sem que o síndico possa oferecer d des es descontos nas cotas em atraso, é comum que o oc ocorram co negociações da dívida, e destas neggo gociações, oc muitas vezes, são firmados termos dee acordos/confissões de dívidas, para que o d p pa pagamento aagg ocorra de forma parcelada e o dinh n nheiro h hee volte aos cofres do condomínio. A grande questão seria: o devedor que fez um acordo, con nua sendo devedor? Aquele um que qu q ue fez acordo pode par cipar das assemb ble bl bleias? le Está quite com o condomínio? Com base no Art. 360 do Código Civil, qu q quando ua o devedor contrai com o credor nova dívida, a anterior se ex ngue, fica novada. d dív ívi Assim, A ss aquele que negociou a sua dívida, não é mais m devedor na acepção jurídica do termo, até aat té que deixe de pagar a cota do mês ou a p pa parcela ar do acordo. Código civil Art. A rt. 360. Dá-se a novação: I - quando o devedor contrai com o credor nova n no ov dívida para ex nguir e subs tuir a antterior; te ri 08 | SINDICONEWS PRIME
Por definição legal o condômino com acordo não pode ser considerado devedor, ele não tem mais a dívida anterior, então até que deixe de pagar a cota do acordo no prazo, ou a cota do mês, ele está em dia para com a suas obrigações perante o condomínio. De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 20ª edição Editora Forense, pg. 560, definiu a novação como: “a obrigação cons tuída a novo vem mudar, subs tuir, transformar a obrigação velha, que se ex ngue ou deixa de exis r. Desta forma, no sen do técnico, novação implica, necessariamente, na ex nção da dívida ou obrigação anterior, pela criação de um direito novo, quase coloca em subs tuição ao que foi ex nto.” Neste sen do: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. ACORDO DO DEVEDOR COM O CONDOMÍNIO QUANTO AO DÉBITO. NOVAÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. O acordo firmado entre o adquirente e o condomínio, referente ao débito condominial cons tui-se em novação da obrigação. Uma vez novada a dívida, ex ngue-se o débito anterior e cria-se uma nova obrigação entre as partes. Deste modo, não há que se falar em prescrição das parcelas do acordo firmado pela autora com a ré, em 01/08/2008, pois não transcorridos cinco anos até o ajuizamento da ação de cobrança. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. (Apelação Cível Nº 70061038071, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Jus ça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 31/08/2016). (TJ-RS - AC: 70061038071 RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Data de Julgamento: 31/08/2016, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Jus ça do dia 12/09/2016) (GRFEI) A questão central em debate é se podemos dizer que o devedor que não tem mais dívida está quite com o condomínio e pode votar e par cipar da assembleia de condomínio? Conforme aduz o Código Civil, abaixo: Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas parcipar, estando quite. Do exame do ar go acima é certo que o devedor não pode votar e sequer estar presente na assembleia se não es ver quite.
Neste sen do: ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONDOMÍNIO EDILÍCIO PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES NA ASSEMBLEIA IMPOSSIBILIDADE VEDAÇÃO EXPRESSA NO CÓDIGO CIVIL EXEGESE DO INCISO III DO ART. 1.335 DO CC ANULAÇÃO DETERMINADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 00176874120108260001 SP 001768741.2010.8.26.0001, Relator: Neves Amorim, Data de Julgamento: 26/03/2013, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/03/2013) Ainda na questão central do tema, o fato do an go devedor ter feito o acordo e não ser mais inadimplente lhe confere o status de quite? Entendo que pelo fato de ele estar, no momento, livre da dívida, pois ocorreu a novação e, por isso, não há parcelas do acordo em aberto, além de estar em dia com a cota do mês, este está quite para votar e par cipar. A expressão QUITE u lizada no Código Civil deve ser interpretada de forma de que a pessoa “não está inadimplente” e não de que a pessoa “não está devendo”. Por fim, se aquele que fez um acordo precisar de uma CND, esta deve constar que ele tem uma novação a qual fica vinculada a quitação integral para a emissão da CND. O que poderia ser feito no caso seria emi r uma Cer dão posi va com efeitos nega vo. Ou seja, isso atestará que existe um acordo no valor firmado e que para a emissão da cer dão nega va sem ônus, se faz mister o cumprimento integral do acordo *Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Jus ça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantás co, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efe vo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
SINDICONEWS PRIME | 09
Renúncia do Síndico Eleição de subs tuto não pode contemplar novo mandato
Q
ualquer um pode renunciar ao mandato pelo qual foi eleito (já vemos isso em um passado recente, onde Fernando Collor renunciou ao mandato de Presidente da República em 1992). Da mesma forma, o síndico que porventura não queira mais permanecer no cargo, mesmo antes do término do seu mandato, pode, por ato pessoal e voluntário, apresentar sua renúncia. E quando isso ocorre, muitos são os condomínios que não têm em suas convenções (e isso não pode ser considerado uma falha), a previsão de quem venha “herdar” tal mandato. Em boa parte delas (as convenções), consta que cabe ao subsíndico ou ao presidente do conselho, assumir provisoriamente o cargo e imediatamente convocar assembleia para eleição do subs tuto. Apesar da omissão na lei (Código Civil), o novo síndico não deve ser eleito para um novo mandato e sim, até o prazo final do renunciante, que deve ocorrer na “AGO”. Ocorre que, por falta de conhecimento, muitos são os casos em que, havendo nova eleição, os condôminos terminam por fixar ao novo síndico, o mesmo prazo de mandato do previsto na convenção, limitado, neste caso, a dois anos (Art. 1.347 – Cod. Civil).
10 | SINDICONEWS PRIME
Dr. Inaldo Dantas inaldo.dantas@globo.com
Mesmo quando isso acontece, não significa que a eleição é nula, isso não. É que, quem legi ma o mandato de um síndico (o eleito, prazo, remuneração, entre outros) é a ata da assembleia, válida até que alguém com legi midade busque sua anulação, seja por nova assembleia ou por decisão judicial. Assim, aqueles que se enquadram nesta situação, o conselho dado é que na “AGO” (Assembleia Geral Ordinária) seja inserida na pauta a “Eleição de Síndico”, para que assim, seu mandato seja aquele previsto na convenção, eliminando por defini vo, além da caracterís ca da interinidade, o risco de se ver anulada a assembleia que fixou novo mandato sem que o anterior tenha expirado. Detalhe: O mesmo entendimento serve para eleição de novo síndico em face de des tuição ou outro mo vo (falecimento, por exemplo) do anterior. E ainda, havendo na convenção a previsão de quem, por tais motivos, venha a ser o novo síndico, este também complementa o mandato daquele. Nada de eleger um novo síndico para um novo mandato, sem que o mandato do primeiro tenha sido exercido por completo
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Jurisprudência CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO PROIBIÇÃO DE CÃES E GATOS LEGALIDADE As disposições da convenção de condomínio edilício, desde que alinhadas com as leis e com a Cons tuição Federal, são impera vas e cogentes. Na origem, a autora ajuizou ação em desfavor de condomínio, para assegurar o direito de permanecer com seu cão no apartamento de residência. A pretensão foi rejeitada em sentença, com base na convenção condominial, que veda a permanência de cães e gatos nas áreas comuns e nas unidades habitacionais. Inconformada, a autora apelou. Nas razões, alegou ser proprietária de um cachorro de pequeno porte, saudável, vacinado e de comportamento dócil, que não oferece risco aos condôminos. Para os Julgadores, a convenção de condomínio, prevista nos ar gos 1.333 e 1334 do Código Civil, cons tui norma cogente e impera va quando em consonância com as leis e com a Cons tuição Federal, como no caso em análise. Os Desembargadores destacaram que a norma condominial contestada autoriza unicamente a “criação de animais domés cos de pequeno porte, como peixes ornamentais e pássaros”. Pontuaram que a norma proibi va influenciou a decisão de novos proprietários, no momento da compra de apartamentos no condomínio, e os moradores atuais, obrigados a se desfazer de seus animais de es mação, para se adequarem ao regulamento. Por fim, destacaram que a apelante quebrou as regras do contrato de locação do apartamento, que também proíbe a permanência de animais domés cos na unidade imobiliária. Desse modo, a Turma negou provimento ao recurso. Acórdão n. 1110299, 20161410032537APC, Relator Des. JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 18/7/2018, publicado no DJe: 23/7/2018. 12 | SINDICONEWS PRIME
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE "Sendo o administrador mero preposto do Síndico contratado para auxiliá-lo, não tem legi midade para, em nome próprio, acionar Condômino moroso, ou mesmo inadimplente, no solvimento das despesas condominiais. Decorre de preceito de lei, no caso o Art. 22 § 1º, da Lei nº 4.591, a representação do Condomínio, age portanto em nome do representado..."(TA-SP - 5ª Câm. Cív. - RT Nº 54 p. 153 - cf."Síndicos e Condomínio", Luiz Alberto Kelly - Edit. Rio Condor Ltda, p. 25). ADMINISTRADORA DISPENSA PELO SÍNDICO “O Síndico pode dispensar unilateralmente os serviços da administradora, que deve merecer a sua confiança e exerce funções administra vas por ele delegadas, sob sua inteira responsabilidade. A dispensa é eficaz rela vamente à administradora, respondendo o Síndico perante o Condomínio. A prestação de contas da administradora cabe ser feita pela via própria, sendo inadequado o depósito, a tulo de cautelar inominada.” (TJ-RJ - Ac. Unân. Da 2ª Cam. Cív. - Ap. 4.764/86 - Capital - Rel. Des. Nelson Pecegueiro do Amaral - cf.”Condomínio Urbano”, Darnley Villas Boas - Edit. Destaque, 1993 p.70). ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS. GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS “Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edi cio, susce vel, alem do mais, de causar embaraços a regular u lização do local por outros condôminos. Recurso especial não conhecido.” (STJ - RESP 33853/SP;
RECURSO ESPECIAL (93/0009561-7) - DJ 05/09/1994 PG:23108 - Relator Ministro BARROS MONTEIRO).
ASSEMBLÉIA GERAL. ANULAÇÃO. PROCURAÇÕES SEM FIRMA RECONHECIDA OUTORGADAS AO SÍNDICO. “I - Em se tratando de anulação de assembléia geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ra ficação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.” “II - Os condôminos têm legimidade e interesse para pleitear a anulação de assembléia geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legí ma o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência.” STJ - RESP 112185/RJ; RECURSO ESPECIAL (96/0068938-5) - DJ 08/09/1998 PG:00067 - RELATOR Ministro SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO ATRAVÉS DE LETRA DE CÂMBIO ”Inviável é o saque de letra de câmbio à vista, para cobrança de despesas condominiais. Ainda que a Convenção do Condomínio faculte ao Síndico “fazer com que qualquer contribuição, inclusive as corrigidas, seja representada por letras de câmbio com saque à vista e enviadas a Cartório de Protesto”, tal disposi vo contraria a lei cambial e deve ser interpretado com sérias restrições, para evitar abusos e também para que não sirva de meio de coação para a cobrança de despesas indevidas ou, quando menos, discu veis.”(TA-SP - Ap. 243.538 - cf. Informa vo SECOVI-RJ - Março/ Abril/94 - p. 11).
Preste atenção nas entrad
D
urante o carnaval, vemos um arrastão em um condomínio, no bairro de Higienópolis, Zona Central da Capital. O assalto se deu em prédio de classe alta e o que mais chamou atenção foi a maneira com que acessaram o condomínio, sendo veiculado da seguinte maneira: Assaltantes invadem prédio em Higienópolis, bairro de SP, rendem moradores e fazem arrastão. Ao menos 15 assaltantes armados invadiram um prédio residencial no domingo (3) de carnaval, na região de Higienópolis, Centro de São Paulo, renderam os moradores e fugiram após fazerem arrastão em cinco apartamentos. As informações são da Polícia Militar (PM) e da Secretaria da Segurança Pública (SSP). A quadrilha, formada por homens e mulheres não iden ficados, entrou no condomínio, que fica na Rua Gabriel dos Santos por volta das 10h. Um apartamento no local pode custar até R$ 3 milhões. Para invadir o local, o grupo entrou pela garagem do prédio, depois de render um faxineiro e um porteiro. Os moradores dos apartamentos invadidos foram feitos reféns, colocados no 13º andar do edi cio. Fonte: g1.globo.com, de 07 de março de 2019.
Mais uma vez observamos que os bandidos se aproveitaram da fragilidade nas entradas do condomínio para invadirem o prédio. Na entrada de veículos deve-se 14 | SINDICONEWS PRIME
tomar um cuidado especial uma vez que é um acesso de alta vulnerabilidade nos prédios. Os funcionários devem ser orientados para nunca abrirem os portões de veículos iden ficando-se, simplesmente, os carros ou suas placas e, sim, verificando quem está dentro dos mesmos. É aconselhável que os prédios possuam sistema de enclausuramento (duplos portões) e que estes sejam intertravados entre si, de forma que somente se abra o posterior após o fechamento do anterior, tudo para fazer com que os veículos sejam visualizados com maior detalhe, além de permi r o acesso de um carro por vez na clausura. É importante que se adquira controles remotos, do modelo an clonagem, e com sistema de iden ficação de moradores e veículos pela portaria, além de possuir acionamento de pânico em sua botoeira, a fim de informar o porteiro qualquer situação emergencial. Tais entradas devem ser monitoradas por câmeras de CFTV, além de possuir sistemas de interfonia e controle de acesso informa zados e biométricos no interior do enclausuramento. Para tanto faz-se necessário que tais equipamentos estejam ligados e em perfeito funcionamento para não ser surpreendido por ações delituosas deste es lo. Os gestores dos condomínios devem estar atentos para que a manutenção dos equipamentos não tenha falha, quer seja a preven va
das da garagem!
ou mesmo a corre va, tudo para que funcionem corretamente e de forma que não causem surpresas no momento de necessidade e urgência. Ao efetuar limpeza externa, o faxineiro deve estar atento a toda e qualquer movimentação estranha, avisando a tude suspeita aos demais colaboradores, além de manter todos os portões fechados. Em qualquer movimento suspeito, deve ser acionada a Polícia Militar, pelo telefone 190. Acrescido a isto, é preciso ter uma seleção e recrutamento eficientes de funcionários do condomínio, aliados à obrigatoriedade em treiná -los. Muitos síndicos acham desnecessário gastar com cursos específi-
cos, buscando uma especialização. Ledo engano, pois onde existem pessoas prestando serviços para outras, a única forma de modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, visto que o retorno vem através de uma maior qualidade na mão de obra de portaria, acarretando um nível satisfatório de segurança para todos condôminos. Agir preven vamente se pode minimizar esses riscos e dificultar o acesso daqueles que querem se aproveitar dessas vulnerabilidades e nos fazer ví mas de suas ar manhas
JOSÉ ELIAS DE GODOY Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. Maiores informações pelo telefone: 2062-6798 ou elias@suat.com.br SINDICONEWS PRIME | 15
Dr. Inaldo Dantas
SINDICO NEWS RESPONDE
ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA 1 - É possível anular uma assembleia para eleição de síndico, uma vez que um proprietário votou inadimplente? Qual seria o procedimento para anulação? R: É possível sim, desde que o voto deste inadimplente tenha alterado o resultado da votação. Quanto ao procedimento para esta anulação, este se inicia extrajudicialmente onde, o condômino (ou condôminos) interessado requer à administração (síndico) que convoque nova assembleia para discu r o assunto. Em sendo negado, o caminho é buscar a solução através de uma demanda judicial (ação de anulação de assembleia), onde qualquer condômino pode ser o autor da ação.
RENÚNCIA 2 - Desejo saber se para ocorrer renúncia de membro do conselho consul vo ou conselho fiscal torna-se necessário comunicação por escrito ou simplesmente aviso verbal. Se for o caso de por escrito, endereçado ao síndico ou ao condomínio? R: Não havendo na convenção do condomínio, qual a forma que deva ser procedido este comunicado de renúncia, recomenda-se comunicar sempre por escrito (salvo se a decisão for tomada em Assembleia) e dirigido ao síndico e ao presidente do conselho.
AUDITORIA CONDOMINIAL 3 - O síndico do meu condomínio resolveu fazer uma auditoria e está contratando a empresa que é administradora do condomínio, inclusive contratada por ele. O proprietário é um condômino. Não foi aprovada na assembleia e nem os moradores tomaram conhecimento que seria essa empresa que fará a auditoria. Gostaria de saber se é legal, se ele pode fazer isso e o que deve ser feito? R: Auditoria qualquer um pode fazer. Porém, auditoria independente, só quem ver independência para tal. Uma empresa que presta serviço para o contratante não tem independência para isso. No seu caso, se esta auditoria é uma mera deliberalidade do síndico, este trabalho vai servir unicamente para o orientar em seu mandato. Porém, se a intenção desta auditoria é analisar a gestão do síndico, como se fosse uma fiscalização, deve-se formar uma comissão de condôminos para que esta comissão selecione a melhor empresa de auditoria para realização deste trabalho.
CONTRATO DE ALUGUEL 4 - Gostaria de saber se posso através de base legal exigir do inquilino o contrato de aluguel entre as partes? R: Imaginando que você seja o síndico do condomínio,
e que por conta disso está querendo exigir que o locatário apresente o contrato de locação, devo lhe dizer que o embasamento legal é a convenção ou o regimento interno. Ou seja, deve está previsto em qualquer dos instrumentos acima, a previsão de se exigir, para que seja permi do o ingresso de novas pessoas (mudanças), seja previamente apresentado documento que comprove a situação do novo morador, no caso, comprovante de propriedade ou o próprio contrato de locação.
RATEIO 5 - Moro num prédio de seis apartamentos, onde a água é cole va. Sou o síndico e cobro de taxa de condomínio 30% a mais pelos apartamentos de coberturas (são dois), uma vez que foi combinado verbalmente com os proprietários. Isso é legal? R: Quem define o critério de rateio é a convenção (NRNos foi informado que este Condomínio não possui convenção). Na falta deste instrumento, vale o que for acordado entre as partes. Neste caso, como os condôminos aceitaram este percentual, é legal sim. Porém, transforme este “acordo verbal” em documento, preferencialmente, uma ata de assembleia.
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO 6 - A construtora atrasou por 1 ano e meio a entrega do empreendimento, muitas pessoas não nha condições de esperar por mais tempo e a construtora resolveu liberar as chaves, tanto para moradia como para reformas, mesmo não tento habite-se e nem convenção de condomínio. Muitos fizeram a mudança defini va e outros resolveram adiantar a reforma, muitos instalaram o SPLIT onde deveria ser o condicionador de ar tradicional de janela. Quando o empreendimento for entregue oficialmente e for formada a convenção de condomínio, o proprietário é obrigado a fazer a mudança es pulada pela comissão mesmo após 6 meses de ter recebido a chave para moradia e ter feito sua reforma? R: A convenção do condomínio é um documento que deve ser registrado no Cartório de Imóveis, antes da comercialização dos apartamentos. Sendo assim, em uma normalidade, este documento já existe e deve ser obedecido. Quanto às mudanças realizadas, estas deverão, a critério dos próprios condôminos ou da legislação em vigor/órgãos de fiscalização, serem legalizadas. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
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Desconto da cota mensal
A
Abono no pagamento
exemplo da previsão orçamentária real, para o condomínio, no ano seguinte, as despesas totais resultariam em R$1.200.000,00 e a assembleia geral teria autorizado um abono de 5% (cinco por cento) para os condôminos que pagassem antecipadamente a cota de cada mês. Entre os 100 proprietários, a cota aprovada seria de R$1.000,00 e o abono de R$50,00. Se todos pagassem, antes do vencimento, o valor líquido de R$950,00, a arrecadação seria de R$1.140.000,00 para cobrir as despesas reais do exercício. Lógico, há um “déficit” orçamentário. Temos que lembrar que se o inadimplente perde o desconto de R$50,00, ele ainda paga a multa de 2% (dois por cento), e sua cota sobe para R$1.020,00. Resultado: entre o bom pagador e o mau haverá uma diferença de R$70,00 e isso ofende o princípio da igualdade no condomínio. O Tribunal de Jus ça de S. Paulo tem reconhecido que “não” aplicar o abono, mas “incluir” a multa ao inadimplente configura DUPLA PUNIÇÃO sobre a mesma causa devedora. Para o Tribunal, os inadimplentes têm os mesmos abonos ou descontos que os bons proprietários usufruem se pagarem antecipadamente, pelo princípio da igualdade de direitos concedíveis em assembleia geral, sendo certo então que as multas estabelecidas em lei, de 2% (art. 1336, § 1º, do Cód. Civil) devem incidir somente sobre o valor da cota “R$950,00” com o desconto para todos. Veja adiante a ementa: “APELAÇÃO REQUERIDA - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS IMPUGNAÇÃO PARCIAL DOS VALORES COBRADOS MULTA POR INADIMPLEMENTO CUMULAÇÃO COM PERDA DO DESCONTO PONTUALIDADE NATUREZA DE MULTA MORATÓRIA. INADMISSIBILIDADE OCORRÊNCIA DE BIS IN IDEN RECURSO PROVIDO.” (TJSP, 28ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 1000263-33.2015.8.26.0020, Rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 10.04.18). Impossível, pois, a cumulação dos dois ins tutos, cabendo ao condomínio escolher cobrar a multa sobre o valor com o desconto ou o valor integral sem a multa. Assim, de rigor a manutenção da r. sentença.” - Até pouco tempo atrás, os Tribunais vinham declarando a ilegalidade dos abonos ou descontos nos pagamentos antecipados das cotas mensais das despesas aprovadas nas assembleias, pois os valores das cotas não poderiam ser reduzidos, já que os recolhimentos dos valores seriam menores e causariam “déficit” nos caixas dos condomínios. Isso é lógico e de muita coerência. Por isso somos contrários a esse po de dis nção contribu va entre condôminos, pois contrariam os princípios da razoabilidade entre os condôminos e da lógica contábil. Há uma forma legal de cobrar multas nas reincidências das inadimplências: MODERNIZAR a convenção de condomínio, com multas, por exemplo, em 100% ou mais. Há condomínios que já pra cam essa forma legal e não ficam em situação deficitária. Os condôminos pagam em dia e não mais trocam de carro todos anos, nem mandam seus filhos ao exterior nas férias. O condomínio, com as inovações do Código Civil, passou a ser o empreendimento mais importante para o proprietário do que este exibir seu “status” pessoa Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com - Advogado
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