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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

全國15%房貸為加按

多倫多增幅6.4%最高

新聞 快遞 綜合報道

根據加拿大房屋及按揭公 司（Canada Housing and Mortgage Corporation，簡 稱CHMC）的數據顯示，全國超過 10%的房屋貸款為房屋加按貸款。 CHMC的該項數據，只包括令房貸 結余增加10%或以上的加按貸款， 實際數字應該更高。

加拿大人的房屋加按貸款數量大幅增加，在 2017年總共錄得145,013宗加按貸款，比前一年大 幅增加了4.16%，佔全部房貸的15.12%。 多倫多在2017年新增的加按貸款數量達到 28,364宗，比前一年增加了6.4%，佔該市總房貸 ■加拿大多個城市的加按貸款數量增加。

數量的17.4%，份額比去年增加了2.6%。溫哥華 方面，在2017年新增了12,597宗的加按貸款，比

18,270宗的新增加按貸款，比前一年增加了4%，

部分來自於近期房價急升的市場，假如當地的房

前一年減少了7%，佔該市總房貸數量的18.1%，

佔該市總房貸數量的17.4%，份額比前一年增加

市出現調整，借款人獲得的現金將會減少，而利

份額比前一年增加了2.2%。

了2%。

率上升，也會導致借貸成本增加，有可能導致債

在同一年，滿地可市（M o n t r e a l）則有

值得關注的是，在這些加按貸款中有相當一

務問題惡化。

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2018年8月23日

全國住宅抵押信用貸款

消費類單月增逾20億 新聞 快遞

有數據顯示，本國國民從住宅房屋抵押貸款 （ home equity loan） 中提 取的貸款額，在6月創下紀錄新高。貸款主要用於消費用途，用於商業 用途的貸款則有所減少。 地產網站Better Dwelling根據金融機構監理辦 公室（Office of the Superintendent of Financial

余總額為278.4億元，比前一月減少2.03億元；與 去年相比，降幅達23.16%。

綜合報道

Institutions，簡稱OSFI）提供數據顯示，住宅房屋

文章指出，小型企業東主往往利用自己的房

抵押貸款的結余總額，在6月錄得新高，結余總額

屋作為抵押，為企業取得貸款。如果這類貸款上

達到2,868.1億元，較前一月增加19.66億元，比去

升，反映企業東主願意拓展業務，賺取更高利

年同期則增長1.83%。

潤，同時也反映他們對未來經濟發展有信心。因 此，用於商業用途的貸款屬於“好的貸款”。

商業用貸款按年跌 23%

另一方面，用於消費（例如家居裝修等）的

該網站的評論文章指出，上述貸款增幅主要

住宅抵押貸款額增加，則不一定是好現象。因為

來自消費用途的貸款；相關用途的貸款在6月底的

一旦房屋市場轉差，房屋權益也會隨之下跌，屆

結余額達到2,589.7億元，比上月增加21.69億元，

時業主要面對償債壓力。 ■有數據指出，本國國民把房屋抵押借出的貸款額 有所上升。圖為本國的住宅區。 加通社

文章認為，債務結余高並不是問題，如何使

按年增幅為5.52%。 不過，用於商業的貸款卻大幅下跌，6月的結

用債務才是問題所在。

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最長牛市遭質疑 出現不同定義

伙3金融巨擘加價2億 加航終收購Aeroplan

加國6月批發銷售額降0.8% 加拿大統計局（Statistics Canada）21日表示，6月份批 發銷售額下跌0.8%至631億元，在3個月內有2個月錄得跌 幅，汽車及零件業的銷情轉差是主要原因。汽車及零件的 批發銷售額跌1.9%至109億元，主因是汽車銷售額下跌2.4% 所致，這已是連續3個月下跌。農業用品業銷售額下降 8.8%，導致雜項分支行業下跌2.2%至82億元；農業機器、 儀器及用具下跌0.6%。另一方面，建築物料及用具，則升 0.4%。統計局指出，在所追蹤的7個分支行業中，有5個銷 售額出現下跌，該些行業佔整體批發銷售額的71%。地區 方面，在10個省份中有8個的批發銷售額下跌。另外，批發 銷售量亦錄得1.1%跌幅。

美國國家經濟研究局（National Bureau of economic Research）是公認的決定美國經濟周期的機構之一，但 在定義牛市和熊市時，沒有一個機構是被一致接受。 美銀美林、研究公司CFRA和標準普爾道瓊斯指數等華 爾街機構於22日確認，當前的牛市將成為最長的牛市。 在他們看來，2009年3月9日開始的這個牛市的日曆天 數，將超過1990年至2000 年的牛市。諸如亞馬遜、蘋果 等公司的巨大盈利支撐了股市的非必需消費品和科技 板塊的表現。但另一群市場觀察人士——包括Yardeni Research、Bespoke Investment Group和SunTrust Advisory Services的專家——認為，1987-2000年的牛市時間最長。 按照這一標準，如今的標普500指數需要再持續走高 近3年時間，才能創下最長壽牛市紀錄。

一周 財經新聞 美向加國大口徑焊管

關稅戰令來貨更貴 連鎖零售商Metro加價

征逾24％反傾銷稅

美國宣布向加拿大製造的大口徑焊管，征收超過24 ％的反傾銷稅。美國商務部（Department of Commerce）本 月21日宣布，向加拿大等6個國家的大口徑焊管，征收反 傾銷稅。美國將即時向加國該類產品征收24.38%押金，加 國在2017年向美國出口約值1.8億美元的該類產品。加拿大 鋼鐵生產商協會（Canadian Steel Producers Association）主席 Joe Galimberti，對美國的決定表示失望，並稱總部位於芝 加哥的Evraz North America，是加國唯一生產大口徑焊管的 公司。其它被征收該項關稅的國家，計有中國、希臘、印 度、韓國及土耳其，其中土耳其的稅率僅為3.45%，而中 國則高達132%。美國商務部指出，該6國以低於正常的價 格向美國售賣焊管。美國將在11月初宣布，向中國和印度 征收的最終稅率，並在明年1月宣布向加拿大和其它3國征 收的最終稅率。

2018年8月23日

關稅戰導致一般貨品價格調高，連鎖零售巨頭 Metro Inc.面臨供應商加價壓力，日前表示公司不得 不調高零售價。Metro行政總裁弗萊什(Eric La Fleche) 表示：“我們收到一些供應商的加價要求，因為這 些產品會受到新關稅的影響。”當美國對加拿大開 征鋼鋁關稅後，加拿大亦對美國開征報復性關稅， 包括美國進口的酸奶、橙汁、楓糖漿等一百多項美 國產品都受影響。弗萊什強調，儘管整體市場都面 臨漲價問題，但Metro將繼續確保其零售價格具有競 爭力。另一家零售巨頭Sobeys Inc.的母公司帝國股份 有限公司（Empire Co. Ltd.），在6月底公布季度財報 時已表示，關稅可能導致零售店價格上漲，但他表 示，公司將試圖調節供應商加價的壓力。早前加拿 大坎貝爾公司和莫爾森釀酒公司已經表示，10％的 鋁關稅迫使他們考慮提高罐頭商品價格。

近日積極購回Aeroplan裡數積分計劃的加航，與 該計劃現有控股公司Aimia就收購事宜拉鋸良久，最終 達成協議。加航聯同本國3大財務機構，以現金 4.5億 元及承擔近20億債務方式，回購Aeroplan。加航較早時 聯同Visa加拿大分支、帝國商業務銀行(CIBC)及道明銀 行，向Aimia提議，以2.5億元購回Aeroplan，有關作價 是按照當時Aimia市值而提出。不過，Aimia斷言拒絕 有關作價。根據21日公告，雙方最終協議以4.5億元， 及承擔Aeroplan的19億元財務責任的方式，完成上述收 購。最新作價與加航為首財團原先出價相比，金額高 2億元。此舉意味着，Aeroplan睽違加航10年後，重返 其懷抱，而一直乘搭加航及使用Aeroplan之顧客，毋 須擔心換取加航機票之積分，變成泡影。

加國退休金投資局 將對華投資增逾2倍 據英國的《金融時報》報道，加拿大退休金計劃投 資局（Canada Pension Plan Investment Board，簡稱CPPIB） 計劃在2025年前，對中國的投資分配比重將增加2倍多， 佔整體投資額的20%。CP PIB為加拿大退休金計劃 （Canada Pension Plan，CPP）的投資管理機構，投資於 上市公司股票、私營公司股權、房地產、基建項目及固 定收益投資工具等。截至6月30日為止，CPPIB的總投資 規模達到3,670億加元，對中國的投資目前約佔總額的 7.6%，達280億加元。PPIB總裁Mark Machin最近透露， 他預期CPPIB在2030年前，對中國的投資額將增加至1,160 億元。CPPIB 最近亦宣布，與中國房地產發展商龍湖地 產（Longfor Properties）合作，向中國的租賃房屋市場投 資8.17億元。

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2018年8月23日

漲 也 堡 嘉 士 漲 線 沿 鐵 市中心漲 地 頭條 故事

觀 可 金 租 俏 緊 o d n o 近大學C

文 本/報記者 文琪

Co nd o的買家，獲得了 ▲早幾年投資多大周邊 ） 圖片 資料 不錯的收益（星報

9月開學在即，大量學生即將返校。每年此時，高等院校附近的租房市場都會十分 火爆，一房難租。今年，不但房源難求，房租更成為很多學生心中的痛。自前任自 由黨政府於去年出台租金管控政策以來，新簽約的房租價格不斷上漲，就連多年穩 定的士嘉堡中心Condo，今年的租金都比去年上升2成以上。對於沒有收入的在校生，無 疑是雪上加霜。在今年整個房地產市場放緩的大多倫多地區，唯獨公寓市場持續火爆，價 格攀升，租金收入可觀，成為許多投資客的不二選擇。 加拿大地產商會（CREA）公布的最新報告顯 示，7月份全國樓房柏文單位放盤價格增幅最大，按 年升10.1%。Urbanation的數據則顯示，2018年第二 季度，condo的租金比去年同期上漲11.2%，平均每 732呎的單位，租金高達到2,302元。在多倫多市， 這個數字更是高達2,505元，與去年同期相比增長了 13.5％。租金在一年的平均漲幅為231元，兩年內上 漲了367元，是該公司自1981年追蹤多倫多公寓數據 以來記錄的最高漲幅。 數據顯示，6月份加拿大房公寓開工的數量更 ▲Urbanation的數據顯示，租金在一年平均漲幅 為231元。

是達到30年來的最高點。然而，讓學生們難以企及 的租金價格，讓可供學生在學校附近居住的選擇變 得越來越窄小。

新租客最受傷 大多倫多地區全職地 產經紀Evan Tang在接受 本報記者訪問時表示，房 租的大幅增長正是前任省 府在2017年4月20號公布的 公平住房計劃中，租房管 制政策弊端的顯現。“該 政策要求每年房租隻能按 ▲大多倫多地區全職地產 照政府規定的少於通貨膨

經紀Evan Tang

脹率的比例上漲。2018年出租房租金的漲幅規定是 1.8%。而房東的利息漲了、地稅漲了、管理費也漲 了，房子也需要保養維修。這些花銷完全無法用每

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大膽猜想 大膽猜想

2018年8月23日

？

大多倫多地區全職地產經紀Evan Tang對記者 說，隨着安省保守黨政府上台，未來地產市場面臨 許多不確定因素。關於前任自由黨省政府出台的租 金管控政策，Evan認為，保守黨政府可能會做出兩 種改變：1）保留住現有的租金管控政策，現在規 定每年根據通脹調整升幅（今年是1.8%）。但是接 下來，新出租的單位也不排除會出現類似管控的上 限封頂（cap）；2）不保留現有的租金管控政策。 比如說未來會允許房東每年可以漲租5-7%，給房東 更大的權利和自由度。Evan認為，目前大多倫多地 區房東和租客的各種矛盾非常激烈，政府頗為嚴格 的政策，讓房東不得不在結束一個租約開始另一個 ▲士嘉堡地區缺少新建Condo，士嘉堡中心為數不多的Condo租盤十分搶手

（本報資料圖片）

租約時，提早未雨綢繆。

在變得越來越普遍。一位不願透露姓名的地產經紀

100，外加一次繳納一年租金，成功的可能性才會更

因此，該政策產生的直接結果就是新簽約的房

對記者爆料稱，現在很多學生是要一次性支付13個

大。另一位不願透露姓名的地產經紀則表示，很多

租大漲。Evan 解釋道。“房東把一套房子租出去，

月的租金，因為其中還有一個月的保証金（security

大學生正在選擇去往多倫多之外的小鎮上學。“很

租金價格被鎖住。無奈之下，隻能在新的合同中，

deposit）。

多學生現在都笑稱，多倫多大學是富二代才能上得

年允許的1.8%漲幅來支撐。”

把未來好幾年的費用開銷和養房成本等增長都計算

安省租客權益倡導中心（Advocacy Centre for

起的學校，不止學費比其他學校貴，學校周圍的房

到租金中。這樣一來，最后倒霉的還是新租客。我

Tenants Ontario）法律總監Kenneth Hale早前曾在接

租也是城中最貴。近年來很多孩子選擇了皇后大學

曾預測今年的七、八月份，對於那些要在高等院校

受本報記者訪問時表示，保証金（Security deposits）

（Queen’s University）、麥吉爾大學（McGill

上學的學生，將是歷史上最黑暗、慘烈的時刻。6月

的收取在安省是被禁止的。此外，根據安省市政與

University）等位於小城市的大學。前不久一位在麥

我就說過屆時房租一定會大漲，並租金會比正常年

住房事務廳（Ministry of Municipal Affairs and

吉爾讀大學的女生稱，在那邊租房每月租金隻要400-

份高出很多，很多人都會面臨租不起房的殘酷局

Ministry of Housing）2018年4月30日出台的安省統一

500。”

面。很不幸現在正是這樣的局面。”

標准租賃合同（Ontario’s Standard Lease）的相關

大多倫多地區專攻出租物業管理的地產經紀

規定，房東不能向房客收取保証金或者損耗押金

Nancy Wang為記者提供了一些大多地區主要高等院

（damage deposit）。新租房合同文件還規定，房東

校周圍地產出租數據2017開學季和2018開學季的對

不要以為隻有多倫多市中心的Condo搶手，無論

隻能收取房門的鑰匙押金（key deposit）且金額不能

比（見表格）。她稱對比去年，今年最小的漲幅也

租金還是售價都常年平緩增長的士嘉堡中心地帶，

多於鑰匙本身的價錢。但是在民間，加價、預付房

在10%以上，的確“一房難租”。根據她提供的數

今年行情的火爆程度一點兒也不輸Downtown。Evan

子的作法尤其在學生中不得已地變得頗為流行，並

據，士嘉堡中心各種戶型的Condo單位，租金比一年

陳述稱，不久前曾幫幾個學生客戶在士嘉堡中心

且往往由於是租客主導、主動提出，房東自然欣然

前上漲了2成以上，2睡房單位的漲幅達到25%。

（Scarborough Towncenter）租房子。當時15個人對

接受。

9 人爭搶士嘉堡中心一單位

Evan對此也表示，解決學生住房貴的問題，不

一個兩室的Condo單位感興趣，9個人下了offer，最

Evan稱，“我的團隊幫助租客在北約克、士嘉

光是學校要考慮擴建校舍、增加床位，也是全社會

后5個人加了10%的租金，最終這個單位的租金漲到

堡、多倫多市中心找公寓出租無一例外都是搶offer。

需要關注的問題。“試想一下，做學生的門檻如今

2,580每月。“這些學生，都承諾付一年租金外加一

學生為了住房，隻能加價，或者主動提前繳納租

越來越高。很多學生甚至會退出學校，不再繼續念

個月的定金。最后房主選了我的客戶。目前，一個

金。這也引証了安省政府大選后我的推測，如果你

書。社會還會好嗎？我們還會安全嗎？在槍擊案不

兩房900呎的condo單位，在士嘉堡中心賣到60萬，在

在今年開學前租房，將面對很黑暗的時刻。”

斷頻發的多倫多，青少年的預防犯罪策略中，也應

北約克賣到70萬，在市中心可以賣到90萬，但租金 都差不多。我的‘地產觀’再次被刷新。”

一位不願透露姓名的留學生告訴記者，學生們 想租學校附近的c o n d o，在房東提出的租金上加

Evan認為，士嘉堡地區condo租金價格的大漲， 嘉堡地區已經很久沒有再建設新的condo項目了，唯 發。似乎現在的房地產開放商已經不再關注這片區 域。士嘉堡中心地帶幾年沒有新樓出來，因此供需 關系也會緊張。多倫多大學士嘉堡校區以及百年紀 念學院士嘉堡校區周圍都是一些比較舊的公寓樓， 也沒有新的condo樓盤。”

普遍加價及預付一年租金 同時，留學生或者本地學生一定要通過提前支 付足夠多的租金，以及加價，才能搶到offer的現象正

素。”

2017、2018 學校周邊房屋租金對比表格

除了和返校的學生有關，也與供需關系有關。“士 一的樓花Kennedys Condo還被清算，最終取消了開

當考慮他們讀書的成本。房租就是其中的重要因

UT Downtown 1 Bedroom 1+1 Bedroom 2 Bedroom 3+1 Bedroom

$2,450 $3,000 $3,300 $4,500

1 Bedroom 1+1 Bedroom 2 Bedroom 3+1 Bedroom

$2,100 $2,500 $3,000 $3,800

UTSC 2018 summer $1,900 $2,000 $2,500 $2,550+ 2017 Summer $1,550 $1,650 $2,000 $2,450

Seneca Yonge Finch

$2,400 $3,100 $3,900

$2,100 $2,900 $3,100

UT Downtown Market Sample:57 St Joseph St UTSC Market Sample:60 Brian Harrison Way Seneca Yonge Finch Market Sample:25 Greenview Ave

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2018年8月23日

臨近開學假房東活躍

專騙留學生租屋按金 文 本 / 報記者

暑假雖有10天左右才完結， 但部分大學生卻正為搬到大 學附近租住宿位煩惱，競爭 局（Competition Bureau）指近年 熱點 接獲不少本國大學生被“偽房東” 話題 騙去租金報警求助，趁現時大學 生尋找大學住宿正值如火如荼之 際，提醒他們落實租屋前先做好功 課，調查清楚房屋是否屬於該房東， 且勿輕信租金過平的租盤。 現時是大學生為入學開始做準備之時，尤其 一些需從與父母同居地方，搬到較接近大學校舍 一帶的大學生，或正為尋找租住單位事宜而苦 惱。警方表示不少大學生，會透過奇集集(Kijiji)或 臉書(facebook)等網站，尋求鄰近大學之出租住

■現時大學生正為入學做準備，競爭局提醒須慎防假房東詐騙租金。

星報資料圖片

所，有些學生見租金異常吸引，在沒有查證過出

一般租屋騙案騙徒先在分類網站上載意欲“出

發”，潛在大學生租客不但金錢被騙，就連開學臨

租單位背景便支付租金與按金，結果墮入租屋陷

租單位”照片，這些“出租單位”照片擷自其他地

近打算入住的租住單位也沒有，大失預算，徬徨無

阱。

產網站，如Airbnb等，騙徒以這些極為“吸引”單

助。

去年一名韓裔男子假扮房東，在全國詐騙多

位內外貌欺騙租客。

須先查明出租單位屋主

達34名留學生，平均每人被騙去數以萬元租金及

當有租客“上鉤”主動透過網站接觸騙徒，欲

按金，其中包括多名入讀多大的亞裔國際留學

租住單位時，佯裝是房東的騙徒，欺騙潛在目標租

騙徒將目標指向大學生及留學生，因為這些大

生；涉案騙徒向目標留學生所展示的出租柏文單

客，稱自己身在海外或說自己沒有時間與租客直接

學生對租屋事宜經驗較淺，海外留學生則對本地出

位，分別位於市中心芬街（Front St）及登打士西

見面，要求透過短訊或電郵，與租客商談租屋事

租房屋事宜不甚了解，較容易相信不法之徒所言遭

街夾大學街一帶等。

宜。

騙。 騙徒待取得詐騙目標租客之信任後，開始要求

競爭局提醒大學生及留學生們，在尋找鄰近大

目標租客繳交按金及租金，並聲稱現時有很多潛在

學校舍出租單位時，務必小心行事，要先查明出租

競爭局稱，專門針對留學生及大學生租屋詐

租客，對該“租盤”有興趣，催促被騙目標盡快決

單位屋主，是否與接觸之房東是同一人；租屋學生

騙之不法之徒，通常會在7月起至9月中左右，透

定及付款，否則“蘇州過後沒艇了”，直至目標租

們最好與父母或熟悉房產之友人，親自到出租單位

過不同分類網站及社交媒體尋找“獵物”。

客支付數以萬元租金與按金後，偽房東便“人間蒸

視察與了解，才決定是否租住此單位。

以出租單位美照誘騙租客

實地視察較可靠或委託專業代理 展望青年董事會主席李樹德表示，現時找到

網站，尋找所需出租單位。李樹德認為，騙徒多以

應可依據單位地址到當地市政府部門、建築商或安

理想的租住單位並非易事，對離開父母居所到鄰近

網站找行騙目標，故學生們若選擇透過網站或社交

省地產局查看單位業主是誰，確定是否與房東為同

大學住宿的大學生來說，找一個價錢可負擔的租住

媒體找出租單位，更應格外留神，多做功課確定出

一人，減少遭騙機會。意欲自行搬到大學附近生活

單位相當困難，騙徒正是利用此情況向心急學生下

租單位真偽。

的大學生們，可偕父母同往出租單位視察環境，不

手；李樹德建議學生們最好還是委託地產經紀尋找 所需租住單位，如自行尋找的話，則應查清單位屬 誰，且與父母同往考察才穩妥。

可向地產局查看單位業主

妨聽取家長們意見。 談到海外留學生較易成為騙徒行騙對象，李

他形容學生們一旦找到心儀出租單位，最好

樹德建議留學生因不太熟悉本省租屋條例，最好還

他稱頗多不在大多倫多地區的大學，如滑鐵

還是不怕路途遙遠，專程到出租單位實地視察，聯

是在專業人士協助下找出租房屋，將找合適出租單

盧大學之學校宿舍非常搶手，如學生在入學登記時

絡屋主在有人陪同下親到單位內察看，甚至不怕

位工作交由地產代理幫忙。

忘記填寫需要大學宿位，有可能不獲分配校舍宿

“打破沙鍋問到底”，或與現正住在單位內的租客

位，需要在大學附近尋找租住單位。

傾談，多作了解。

當中不少大學生選擇透過奇集集(Kijiji)等分類

李樹德建議大學生們若對出租單位有疑問，

他又提到如出租單位租金特別便宜，而“房 東”要求租客快下決定，以及要求租客交付多個月 的租金的話，這恐怕事有蹺蹊，務必更加謹慎。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

百福地產 Sultan Realty

商業房投

SultanRealty.com

Unit 7, 7100 Warden Avenue, Markham, Ontario. L3R 8B5

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Office:

905.415.2121

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市

家品生意

市

上

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Parry Sound ─ 於Gravenhurst / Muskoka西北面。佔地186 英畝， 18洞高爾夫球場，多倫多以北2小時車程，近HWY 400。另有住宅物業可作分開或一起出售。 $99萬9

投 資 物業

Ext 301

商 業 地 產

高爾夫球場 新

為你策謀

市

上

新

Danforth ─ 黃金地段，上居下舖。2000呎物業，1000余呎零售面積，700 余呎居住面積。5分鐘到地鐵站。現租客月租$1400加煤氣、電費。鄰近多 個Condo發展項目。可經營或作未來發展，難得投資機會。 $115萬

賓頓(Brampton) – 高利潤非連鎖家品店，生意額超過$100萬，持續增 長。地段好，位於市中心，購物總匯。低租金，5年租約加續約優先權。 所需設備齊全，價錢包括現有家俱、警報系統，即買即做。 $9万8

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已審批用地 市

市

上

上

新

Washago, HW11S — 特旺地段，3.7英畝，包括1獨立餐廳， 萬錦市 – 佔地約3400余呎，另有2400余呎擴展空間。位於 1平房住宅及可發展用地。暑假旺季，勿失良機。 $139萬8 高人流商場包括T&T、銀行、餐廳、運動用品店等，營業超 或可選擇購買餐廳生意。$39.9萬 過五年，24小時營業，容易管理，適合新移民。$37万9千9

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士嘉堡 ─ 已審批鎮屋發展用地，約70個鎮屋及商舖單位。難得 Stoney Creek ─ 已審批Condo 發展用地，約50個住宅單位及20+ 商舖單位 ， 黃金地段，鄰近HWY401，DVP。工程即將啟動。 $1,200萬 近湖邊區 ，環境清優恬靜，鄰為QEW，交通方便。工程即將啟動。 $850萬

已審批鎮屋用地

已審批用地

萬錦市 – 已審批用地，97個傳統鎮屋，發 大多市 — 已審批鎮屋用地，建19+鎮 大多市 –已審批鎮屋用地，建94+鎮 $850萬 屋。 展商良機。 $3,000萬 $3,800萬 屋。 酒店

地板生意

儲物倉生意

投資物業

密西沙加 — 著名大型連鎖酒店， 北約克(North York) ─ 地板生意，經營超過20年，包括自 (杜林區) Durham – 佔地57,000余呎，另有10,000平方呎可建面積。140余個儲物單 多倫多市中心 – 繁忙地段，鄰近多倫多大學，占地 150個客房。 $3,000萬 家生產品牌， 生意穩定，年總收入約$250萬。 $130萬 位及另有其他大形恆溫儲物單位，入口約14呎高。10%回報率，容易管理。 $600萬 大，共2層，上居下舖，穩定租金回報。 $700萬

重建發展

商場

列治文山 – 占地約2英畝多，約3萬呎零售空間，位於住宅區、 Bayview – 位於高尚社區，0.44英畝，重建 多倫多市中心 – 佔地8,000余呎，交通方便，邻近TTC， 賓頓(Brampton) — 佔地約兩英畝，背靠公園，環境清優恬靜，近 $700萬 门前巴士站，罕有黄金地段作重建发展。 近學校，多人流、穩定租客、收租投資或重建發展。 $2,000萬 發展良機，可建鎮屋。 $1,000萬 HWY410，7分鐘車程到達大型購物商場。可作投資收租或重建。$1,100万

商場/寫字樓

醫療專業商場 – 占地3.8英畝，5.9% 回報率，長期 北約克 – A級寫字樓，高速公路旁，占地2 穩定租客，包括醫務所、药房、實驗室。 $1,100萬 英畝，15萬尺，淨收入200余萬。 $3,500萬

商鋪出租

Victoria Park/ Steeles – 少量辦公室、地舖出租，10003000尺，可作零售、寫字樓、餐館外賣等用途。 $20-25/尺

Hwy7/McCowan – 高人流旺舖，2700-5500尺，多用途商舖，可 作零售、醫務所、銀行等用途，正對Hwy7，周邊多著名餐館。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

地鐵沿線 平盤絕跡 向外遷移

市郊租金水漲船高

熱點 話題 綜合報道

目前不僅是多倫多市中心租 二大最昂貴租金是位於市中心第20區聖三一-士 巴丹拿，平均月租為1,583元。位於北約克，怡 金昂貴，連該市北部地區同 陶碧谷及士嘉堡，平均超過1,000元﹔在44個選 樣是水漲船高。有不少市民 區只有五個是低於平均數，最低者是43區士嘉 未能自置居所，只能租住樓房，每 堡東，平均為895元。 月花30%至60%收入用於支付租金 及水電費，有些更要千方百計，才 整個城市面對可負擔住房危機 大都會租客聯會(F e d e r a t i o n o f M e t r o 可以繼續租住喜愛的社區。有專家 認為，解決可負擔房屋問題，已非 Tenants Associations)行政總監丹捷(Geordie Dent) 稱，以往可以尋找一些可負擔的租住地方，現 市中心居民單獨面對的挑戰。 今在地鐵沿線是難以應付，必須前往其他地

據《多倫多星報》調查報道，探討多倫多

丹捷表示，即使在市中心外租住，可以每

內每個角落的居民面對可負擔居所的問題。當

月省回10至20元，但整個城市正在面對可負擔

中顯示，由怡陶碧谷至士嘉堡各區，最少有

住房的危機，居民支付的租金佔收入較大部

40%租客用3成收入支付租金。但根據2016年的

分。

除了惠柳第外，據人口普查資料顯示，第

另一位市民Maize Blanchard居住在珍街及 芬治街附近的柏文單位，她把每月所得退休金 逾半支付租金，僅余不多的用來購買食物及其 他開支，有不少人與她面對相近的困難，所以 她出任房屋倡導小組成員，向政府申訴要求興 建更多可負擔的單位。 人口普查資料顯示，在第36區士嘉堡西南 區，有46%租客把收入30%用於支付租金、43 區士嘉堡東有46%租客有相同情況。 多倫多大學城市研究總監貝亞爾(Shauna Brail)認為，面對可負擔房屋的挑戰，不僅是市

區。

市在20年前，由六市合併為大城市後，現今市

人口普查數據，屬23區的惠柳第須付出58%。

際生，幫補租金負擔。

中心居民的問題，即使住在城北地區的人士也 處於這種境況。 此外，2016年人口普查數據指，在44個選 區有39個，最少有35%居民是租客。最多是位

市民詹姆斯一家四口為了在惠柳第居住， 索性租下整幢房屋，然後分租一間房給一名國

於市中心第14區Parkdale-High Park，租客佔到 70%，最低是第44區士嘉堡東，租客佔17%。

■詹姆斯(左一)一家四口為了在惠柳第居住，索性租下整幢房屋，然後分租一間房給一名國際生(右一)，幫補租金負擔。

星報

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

SYLVIA WONG 黃龔瑞玲

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2018年8月23日

全國樓市7月彈升

價量齊漲Condo吃香 熱點 話題 文 /本報記者

加拿大地產商會(CREA)公布 最新報告顯示，7月份全國樓 房銷售較6月份上升1.9%， 但實際(非季節性調整)比去年同期下 調1.3%。7月份新放盤房屋比上月跌 1.2%，電腦多重放盤系統房屋價格指 數(MLS Home Price Index)按年升 2.1%，全國房屋平均銷售價格按年 升1%。Condo單位放盤價格增幅最 大，按年升10.1%，而單戶式房屋則 最多跌1.5%。

加拿大地產商會樓市月份銷售表 每月房屋銷售

報告指全國樓房銷售於7月上調1.9%，雖然 連續兩個月均有升幅，但對比2013年至去年底錄 得的水平之下。大多倫多地區處於領導地位，超 過一半地區的樓市匯報7月份銷售活動比6月多。

此外，放盤Condo單位於7月價格增幅最大，

1.5%。在金馬蹄地區的樓市，只有貴湖地區按年

在實際活動(非季節性調整)按年下調1.3%，反映在

按年升10.1%，其次是城市屋4.7%；相反單層和兩

升4.1%，奧克維爾-米頓屬穩定升0.1%，大多倫多

卑詩省主要都會中心銷售放緩，抵銷大多倫多地

層的單一房屋，價格按年則下調分別0.7%及

地區按年下降0.6%。

區樓市活躍情況。 對於這個情況，加拿大地產商會總裁瑟高 (Barb Sukkau)稱，雖然今年實行新的壓力測試，令 申請按揭人士加重壓力，但多倫多及鄰近地區的 影響漸漸減弱，因為要視乎地點、房屋類型及價 錢，才會對買家造成壓力。

新放盤量大多地區升 大溫減少 該會首席經濟分析師甘寧(Gregory Klump)表 示，近幾個月全國房屋銷售活動明顯改善，各區 域房屋銷售及價格趨勢有差異。無論是利息上升 或申請按揭時的壓力測試，可以證明對首次置業 者及計划換購大單位人士，在下半年仍感到困 難。 新放盤出售的樓房7月上升1.2%，但比過去8 年大部分錄得同月份水平為低，特別是卡加利、 愛民頓及大溫地區，新放盤單位減少幅度，低於 其他本地市場的一半，正好抵銷大多倫多地區供 應量上升。由於銷售增加及新放盤的數量下降， 全國銷售對新放盤的比率進一步收緊，至7月為 55.9%。這個數字顯示，市場平衡指標維持長期平 均值53.4％屬於短期性質。 根據銷售對新放盤比率與長期平均數作出比 較，約有三分二的本地市場，在7月為平衡市場區 域。樓房存量是另一衡量供求的重要指標，至7月 為止，全國有5.3個月存量，對比6月是5.4個月， 接近長期平均的5.2個月。

大市缺乏誘因 樓市難言復蘇 加拿大房地產協會日前公布7月份全國房屋銷售數字，顯示樓價今 年首次上升。並認為年初生效的收緊按揭壓力測試，冷卻樓市的效 果開始減退。但有業界人士認為，仍須觀察多幾個月，才能確定樓 市是否復蘇。 地產公司東主李志雲日前接受A1中文電台

合理，例如萬錦市及Unionville的獨立屋價，過

時事節目《A1出擊》訪問時表示，外界對這些

去一年跌了逾30%，現在業主叫價合理很多，較

數據毋須太緊張，倒不如觀望多幾個月，再瞭

為吸引買家。

解樓市是否真的復蘇。從統計學來看，需要多

他認為，沒人能知道樓市何時見底，但買

幾個月才能確定樓價上升是否已成趨勢。若兩

家若有需要不妨去找屋，但就要量力而為。若

三個月之後樓價持續上升，就可確定樓市步向

銀行能提供貸款，又供得起，現在入市應是時

復蘇。

候。他認為，樓市會否再跌或出現調整，均應

他表示，安省7月份的數字看起來不錯，成 交量比去年同期上升18.6%，成交價也上升

觀望到明年年初，因為目前大市並沒有特別誘 因令其回轉。

4.8%。不過近幾個月並沒有特別因素刺激樓

李志雲估計，共管公寓價格也可能放緩。

市，可能是有些買家開始消除對壓力測試的恐

自從省府去年4月推出壓抑樓市的措施後，樓市

懼，不再觀望而開始入市。

一直向下調整，很多炒家走去買公寓，形成公

近期鎮屋成交差額為 1%

寓市場熾熱。 他近期從建築師樓了解到，業界正在大多

李志雲舉例說，萬錦市過去兩個月的鎮屋

區設計84個共管公寓項目，未來將有許多樓盤

成交價與叫價的差額是1%，例如叫價80萬，成

推出，但因當局審批過程超長，導致項目不能

交價只減8,000元；獨立屋差額約3%。但他認

盡早面世。當局若能加快審批，令供應增加，

為，成交數字上升只是因為業主叫價比一年前

預料共管公寓市場也將放緩。

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CITY PROPERTY GUIDE

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2018年8月23日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

很多購房預算不高的買家，本來就只盼望以共管 Condo作為上車的唯一選擇，但多倫多的共 管Condo均價，已逐步逼近60萬元，他 們亦只得無奈地改買為租。可是，以目前 的租金水平，亦不見得租樓一定比 供樓便宜。在某些區域，一個 Condo單位的每月房貸供 款額，甚至可以比月 租少600元。

熱點 話題 文 本 / 報記者

樓價貴被迫延遲置業夢

先租後買思維有誤區 租樓未必比供樓便宜 人們以往的置業邏輯是，先從樓價最容易負擔

已高得令人咋舌。根據多倫多地產局的第二季度租

空置率長期處於歷史低位。庫存最緊絀的是杜咸

的共管Condo上車，過幾年經濟能力提升了，便向

務市場報告，416地區的共管Condo單位平均月租，

區，空置率只有0.3%，荷頓區最好，但亦只得

低層房屋進發。不過，根據多倫多地產局(Toronto

已高達2,417元。以多倫多單身入息中位數的39,560

1.5%。至於多倫多市，Condo空置率為0.7%。

Real Estate Board)最新一份大多地區二手住宅市場

元來看，即要用上73%收入來應付房租。一般來

根據該份第二季度租務市場報告來看整個大

報告，416地區(即多倫多市)的共管Condo均價已達

說，財務專家的建議是，不應動用多於3成個人收

多地區，兩睡房Condo單位租金的升幅已算最溫

到58.3萬元，按年升幅超過9%。905地區(即約克

入在住房開支上。

和，按年只升8.8%至2,755元。適合家庭的3睡房單

區、杜咸區、皮爾區、荷頓區)的共管Condo均價， 也要46.1萬元，按年升幅超過1成。

租金價高令人咋舌

空置率長期處於低位 近幾年多倫多共管Condo租金不斷飆升，主因 還是離不開供求失衡此老調。多市雖然高層住宅大

還有一種邏輯是，當樓價貴，便唯有延遲置業

廈林立，但用作出租的Condo單位，也不過佔總單

夢，轉向租住Condo單位，待經濟能力提升，才考

位數量的35%。皮爾區及約克區也有不少共管

慮上車。不過，這種思維也有誤區。先租後買這種

Condo大廈，但用作出租的Condo單位比例，亦只

做法，的確適用於多倫多租務市場還未如現在般熾

有27%左右。

熱的年代。但今時今日，共管Condo單位的月租，

在僧多粥少的情況下，大多地區的共管Condo

位，平均月租要3,469元，按年升10.2%。受單身人 士追捧的1睡房單位，亦見10.4%按年升幅，平均月 租為2,055元。就算是最易負擔的入門版開放式單 位，平均月租都要1,716元，按年升了10.6%。

不同地區差別大 不過，以上數字只是大多地區的數據，未能準 確反映多倫多市不同地域共管Condo市場的租金狀 況。在多倫多共35個地產分區，縱使同樣是2睡房

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2018年8月23日

單位，最便宜的E11區，平均月租只需1,853元， 最昂貴的C02區，平均月租則要4,345元。1睡房單 位的租金差距沒有那麼誇張，但最便宜的E11區 要1,588元，最昂貴的C04區也要2,414元。 從另一角度看，416地區的共管Condo均價， 按年升了6.5%至60萬元。假設買家拿出20%首 期，以25年還款期及3.05%利率來計算，每月房貸 供款額便要近2,300元。當然，不同地域的Condo 均價也有高低。按多倫多地產局的第二季度共管 Condo二手市場報告，均價最便宜的是E10區，只 需28.2萬元，最貴的C12區，均價差不多要124萬 元。

租樓置業難選擇 事實上，租樓好還是供樓好，在不少人心目 中都是一個很大的問號。有些地區租金較低，但 樓價又不是最便宜。相反有些地區樓價較高，但 租金卻不見得特別貴。地產網站Zoocasa嘗試將 2018年第二季度的共管Condo二手市場與租務市 場數據合併分析，發現35個分區當中，有21個屬 於供樓便宜過租樓，其余的則屬租樓較供樓劃

月供約4,715元，但以平均月租來說，則只是3,020元，

算。

每月差價接近1,700元。共管Condo重鎮C01區，有市 好像包含了Black Creek及York University

中心、娛樂區、金融區等，Condo均價要68.7萬元，房

Heights社區的W05區，平均月租要1,939元，若以

貸月供約2,614元，比平均月租的2,563元，稍為高出50

該區Condo平均價35萬元計算，每月房貸大約要

元。

1,333元，即供樓比租樓便宜了606元。不過，在包

按照該份分析，真的有不少區域是供樓便宜過

含Hillcrest Village及Bayview Village的C15區，這個

租樓。但有一點要留意的是，分析中所謂供樓，純粹

差額則收窄至只便宜10元而已。

只是每月房貸供款，並未計算管理費、房屋保險、水

至於租樓比供樓便宜的地區，分別最明顯的 是包括York Mills、Bridle Path、Hoggs Hollow等豪 宅區的C12區。 該地區共管Condo平均價是123.8萬元，房貸

電費等開支。 億兆地產東主黃志豪亦同意，理論上在某些地區 確實有供樓比租樓便宜的可能，但實行起來卻是另一 回事。

市中心上班寧願租屋 “假設一對年輕夫婦，畢業後出來工作了幾年， 只有10萬元積蓄，在現今如此嚴格的銀行貸款政策 下，可能要有十幾萬元年薪，才有資格借到錢去買價 值40萬元左右的物業。問題是，40萬元可以買到什麼 樣的物業？在多市中心或許買到一睡房Condo單位， 還要沒有車位。就算去到Bathurst那邊，一睡房單位都 要40多50萬元。縱然北上到Hwy 7，40萬元也只能買 一睡房單位而已。但在市中心上班的話，便會感到很 不方便。所以這批年輕買家，尤其在市中心上班的， 都寧願返回租務市場，希望再過幾年，多儲一點首 期，才考慮置業。”

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樓花交收前的房貸准備 熱點 話題 文 王/紅雨

（星報資料圖片）

2017年安省4.20政策是政府干預房地產市場的行政行為，讓正在換房過程中 的消費者深受其害，損失慘重。最后一波尚未逃出苦海的買家，是在新政之 前購買了樓花，尤其是“房花”尚未交房的買家。這些買家不僅自己成了政策 的犧牲品，而且對房地產市場形成了一定壓力。 房花，不僅是買家頭上的達摩克斯之劍/The Sword of Damocles，而且是整個房地產市場上的一

房價格遠遠高於樓花的當初買價，轉讓市場非常活

書《金融之回響》，作者劉金寶在描述金融工作者

躍。

職責時有這麼一句“金融是現實中的現實…容不得

片陰雲。目前最突出的矛盾是：要賣的的房子市場

房花因房價很高，買家通常會打算賣掉現有住

半點白日夢。”我再負責任地重復一遍：房花買家

價低，無法按買房花時的市場價賣掉現有住房；房

房，換到新房裡，但4.20政策之后自己的房子賣不

申請不到房貸，80%的問題出現在買家身上，怨不

花建成時的市場估價比當年買價還低；貸款政策收

到理想價格，因此給房花交房帶來了壓力。強制賣

得政府和銀行；大道甚夷而民好徑，投機取巧的僥

緊造成貸款金額降低的“三低”局面——賣價低、

家如果在市場上被迫出售現有住房，對整個二手房

幸心理決不能有，白日夢做多了，就分不清理想與

估價低、貸款金額低。

地產市場都會帶來房價下行的壓力。作為地產行業

現實了；貪嗔痴慢疑，全部都放下才有可能逃出

去年以來，房花交收困難，令很多買家夜不成

相關的專業人士，我不希望看到現在的房主有損

來，否則沒救兒。因為Condo公寓樓花更容易轉

寐，骨鯁在喉，我觀察了近一年，可以負責任地

失，市場價被拉低。購買房花，改善居住條件的人

讓，本文隻討論房花的房貸解決方案。

說，房花買家除了運氣差了一些，沒想到政府會下

沒有錯，錯在建筑商太貪婪，錯在政府行政干預市

此黑手之外，抱有不現實的幻想，不聽專業意見，

場。過去一年裡，我作為專業人士，全力救助房花

不認真准備，是交房困難的最大原因。人禍比天災

買家，維護現有房主既得利益，不僅做了大量房貸

房花買家的第一個救贖工具是“樓花按揭貸款

嚴重得多。

政策的解釋宣傳工作，而且該出手時就出手奮戰在

/builder capped rate mortgage”。這是一種針對房屋

先說說樓花和房花的區別。樓花，通常是指預

第一線救災。不幸的是，我發現極少數房花買家可

預售交易的特殊按揭貸款，因為有樓花/房花買賣合

售的公寓Condo；房花，通常指獨立屋、半獨立屋

以說是“貪嗔痴慢疑”五毒蒙心，根本無法救治。

同的存在，所以不是預批/pre-approval。預批是指

和鎮屋的預售房。在4.20前后，房花和樓花的命運

作為專業人士我不具備說教者的資格，更不是心理

借款人沒有簽署任何買賣合同時，銀行對借款人貸

做了一個180的轉彎。房花，在4.20之后成了燙手山

醫生，能做到的就是在現實中解決現實問題。

款能力的單方面承諾。樓花按揭貸款一旦批復，申

芋，基本轉讓不掉。樓花，在4.20之后，由於二手

早在1995年，我讀過一本改變了我一生命運的

樓花按揭貸款

請人在貸款用途、收入、房價方面沒有變化的情況

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下，銀行的貸款承諾2年內都有效，即，2年后交房

罰款一樣。房花貸款申請時，銀行看的是償債能力，

時不用再調閱信用記錄。可以鎖定新移民的狀態。

通過加按可以延長現有房貸的還款期/amortization

可以為2年后交房時設定利率上限/cap rate。這種

period，降低債務的月供，提高房花的借款能力。但

貸款，隻能到銀行申請，通過貸款經紀無法辦理，

偏偏有人在再三被建議之下錯過延長還款期的機會，

因為隻有大銀行才有此項服務，大銀行不接受貸款

有很多人就是活在自己的世界裡，痴迷於自己的想

經紀代理此項業務。

法，無法自拔。

辦理樓花按揭貸款時常出現的問題有：1.不知

•慢：輕慢銀行的批復條件。樓花交房之前，擅

道銀行有此項服務，例如新移民買樓花的時候還是

自升級裝修且修改合同價，導致銀行貸款批復作廢。

新移民，交房的時候已經不新了，錯過了利用移民

交房前換雇主；受雇改自雇；貸款目的自住改成出

政策的機會；2.遇人不淑，銀行裡了解此項服務的

租，或出租改成自住…導致批復作廢。

人很少，借款人找了業務不精的人批錯了產品，批

•疑：我在2017年11月撰文提醒買了房花、樓花

復180天之后就作廢了；3.不尊重銀行的批復，在

的朋友，貸款政策要變，2018年1月1號起，貸款金額

批准之后改動買價（Upgrade），改變借款用途

從年收入6倍降到5倍，如果2017年12月31日之前提出

（例如，按照自住目的批准之后，在拿到鑰匙之后

正式申請，可以批到6倍年收入，且批復24個月有效。

就出租了），改變收入方式（例如，換雇主，或受

當時很多人打電話咨詢，但真正動手申請的，也就

雇變自雇了）。這些行為都從基礎上使貸款批復無

1/10。一方面是僥幸心理：覺得能轉讓出去；覺得怕

效，銀行不會遷就申請人這幾方面的任性，如果有

被我忽悠了；覺得政策能好轉…各種覺得、懷疑。時

上述重大改動，銀行立刻作廢以前的批准。

也，命也，錯過的時機、時間，就再也找不回來。當

加按全部現有房產 房花買家的第二個救贖工具是加按全部現有

然，近幾年貸款行業大量新人涌入，借款人也不知道 該相信誰，見到光頭就叫師傅，吃過很多虧，所以干 脆誰的話也不信了。

2018年8月23日

不切實際存幻想難救贖 對地產這個行業不熟悉的人，可能面臨很多坑， 但是私貸是個火坑。一旦借了私貸，每半年一續約， 借款人想爬出來身上也燒着了。房花和樓花買家借私 貸“救急”，最后發現是舉着火把過火藥庫越救越 急，沼澤裡掙扎越陷越深。預售房，最大的特點是簽 署合同后有N年的時間准備交收，最后被迫使用“私 貸”，隻有一個原因，所有的救贖方式都時間不夠 了。當下有兩個不切實際的幻想，房花買家必須打 消：1.有人接盤，能把房花轉讓出去，目前銀行的評 估價與買價的差距，讓任何人都不敢在銀行評估之前 接手，銀行能去做房產評估的時候離交接時間很近 了，“時間不夠了”的絞索就已經勒緊了。2.貸款政 策會鬆動，利率會降低，對於這一點，我可以有把握 地大聲呵呵一下。 《大空頭》里有句著名台詞：人們不願意去想那 些不愉快的事，所以低估了這些事情發生的可能性。 很多房花買家把頭埋在沙子裡，等待交接日的到來， 幻想着自己什麼都不用做就會有白衣騎士從天而降。 如果這是個好辦法，我也一起祈禱和祝福他們。

房產。我們前面說的“三低”問題，造成的結果就 是湊不夠錢交房。錢從哪來呢？首先考慮已有房 產。檢查已有房產的貸款余額，如果有哪一處房產 的貸款余額低於年收入的5倍，這套房子就有加按 的可能性。如果可能，要把所有房產的貸款金額通 過加按做到年收入的5倍，將房產裡的財富套現， 作為房花交房的首付。這種做法，必須在專業人士 的指導下操作，以免操作錯誤導致房花貸款反而出 現更大困難。

賣掉現有房產 房花買家的第三個救贖工具是賣掉現有房 產。目前的借款能力是家庭年收入的5倍，用房花 的價格減掉已經交了的定金，減去5倍年收入，結 果就是首付的資金缺口。因為通過加按，隻能最多 借出現有房產的80%，再減掉原有貸款余額才是能 夠從房產中取出的現金。通過加按無法彌補資金缺 口的情況下，隻剩一條路可走了：賣房。 上述三個救贖方法既簡單又明確吧，BUT， 我從2010年開始受理樓花按揭貸款以來，就從這一 項業務中就看全了“貪嗔痴慢疑”。 •貪：有人既無首付也沒收入，敢同時買兩 套房花，發財的春秋大夢做的太好，讓人不忍心喚 醒。批好的貸款，告訴申請人，因為是新移民的申 請，銀行隻接受自住目的，申請人拿到鑰匙之后第 二天就出租了，到交房時建筑商的律師和借款人的 律師核對后發現買房目的不一致，房產無法交割。 這些圖小利壞大事的人，俯仰皆是，不勝枚舉。 •嗔：買價如果低於交房時的評估價，遷怒 地產經紀，遷怒政府政策，遷怒銀行。 •痴：有人覺得做加按要交貸款違約罰款， 還不如把房子賣了。好像賣了房子不用交貸款違約

（星報資料圖片）

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多市中心Condo性價比仍高

呎價全球排15位

熱點 話題 本報綜合

多倫多與溫哥華的房價常被 指責居高不下，然而其價格 與全球其它高房價國家相 比，僅位列中游。有專家認為，加 拿大樓房性價比相對較高，而且更 加宜居。

24個城市相比，均居中游偏下，遠低於香港、

排第7名。他稱，有人認為房價高漲就意味著好

紐約、巴黎等高價城市。

的生活質量，其實不然；加拿大四大城市較高

據《環球郵報》(The Globe and Mail)報

的性價比依然較高。雖然與往年相比，加拿大7

道，國家銀行財務（National Bank Financial）副

月的Condo售價已上漲10.1%，例如：購買多市

首席經濟師亞閃拿(Matthieu Arseneau)指出，據

中心一個645平方呎的Condo，價格目前為46萬

2018年的統計數據顯示，加國四大城市溫哥

美元。

其中溫哥華市中心Condo每平方呎價格為

的宜居水平，使其樓房更為吸引。

770美元，位居第11名；而多倫多市中心Condo

加國房屋相對可負擔性排行榜

為每平方呎708美元，列第15位；滿地可與卡加

1. 香港 2. 倫敦 3. 紐約 4. 巴黎 5. 北京 6. 三藩市 7. 東京 8. 雪梨 9. 波士頓 10. 洛杉磯 11. 溫哥華 15. 多倫多 20. 滿地可 23. 卡加利

利排名更低，分別為第20名與23名。 亞閃拿表示，相比全球房價，加拿大房屋

華、多倫多、滿地可與卡加利的房價，在“加

亞閃拿表示，據經濟學人智庫（Economist

拿大房屋相對可負擔性”（T h e r e l a t i v e

Intelligence Unit）報告，2018年全球宜居城市排

affordability of Canada）排行榜中，與全球其它

名中，卡加利排第4，溫哥華第6，而多倫多則

2,858 2,025 1,603 1,578 1,452 1,175 1,170 1,042 1,022 781 770 708 496 381

市中心柏文呎價 / 美元

全國新屋動工量從高點回落

多市公寓升至13年最高 加拿大按揭及房屋公司 (CMHC)報告指出，7月份全 國新屋動工量為219,988個單 位，相對於上一個月份的221,738個 單位，雖然顯示有下降趨勢，但仍 維持在歷史平均水平之上。 該公司首席經濟分析師道根(Bob Dugan)表 示，新屋動工在7月份有下降趨勢，可以從大都 會多單位房屋的季度調整的年度比率(SAAR)，

■多倫多新屋興建數量在7月份沒改變，獨立屋卻下降（星報資料圖片）

在6月近乎歷史高位向下調反映出來。即使出現 下降情況，多戶式住宅（multi-unit）房屋仍在主

市溫哥華、本拿比(Burnaby)及北溫市，在該月主

屋類別卻持續上升，相對去年同期，傳統出租

要市場上升，正好抵銷獨立房屋減少興建數

要是興建多戶式住宅房屋。即使在溫哥華面對

屋或長者大廈單位上升48%。

目。

房屋供應至價格改變的回應普遍疲弱，特別是

其它地區如奧沙華，新屋動工處於低水

報告指出，多倫多新屋興建數目在7月沒有

根據人口普查資料，該個大都會地區人口正在

平，無論是獨立屋或Condo大廈單位的數目均下

改變，新獨立屋正在下降，而Condo單位不斷上

增長，房價上漲及需求強勁，但2018年以來新屋

降。獨立屋在7月是自1992年以來最低。由於人

升。高昂的房價令置業者由購買低層房屋，轉

動工量的上升水平，與 2017年頭7個月所得相

口及經濟情況向好，正在興建的單位數量也是25

向可負擔的豪華公寓單位，結果令後者攀升至

同。

年來最高，新項目的速度正在放緩。

2005年以來最高的月份。當中有60%的動工量在

而彼得堡整體新屋動工量在7月保持不變，

奧沙華獨立屋動工量 26 年最低

在過去19個月內接近最高水平。這是從2017年強

至於魁北克地區，新屋動工量相比2017年

勁新屋動工量，推動2018年頭7個月獨立屋興

溫哥華的新屋動工量在7月份處於低位，獨

同期，則減少10%，出現下降情況是Condo單

建，加上價格較安省其它地方更容易負擔，令

立房屋及多戶式住宅的項目隻有數個。密集城

位，以及獨立屋、半獨立屋及排屋等。出租房

需求有上升趨勢。

多倫多市中心、密西沙加19%，旺市11%及奧克 維爾10%。

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2018年8月23日

多市每天逾10單車被偷

大廈內失竊率最高 熱點 話題 文 本/報記者

多倫多愈來愈多居民以單車 代步，也造就單車賊日趨猖 獗。據多市警方數字，去年 有超過3,750宗單車盜竊案，最終僅 尋回43輛，找回率僅1%。至於最常 發生單車失竊地點，並非馬路邊，反 而多為Condo大廈單車停靠處及儲物 室。有騎單車者認為警方不重視單車 失竊案，才令匪徒有恃無恐。也有人 表示今后要改變習慣，會為放大廈內 的單車上鎖。 據加拿大廣播公司(CBC)報道指出，關注騎 單車人士安全機構指出，去年僅僅在多倫多市便 發生逾3,750宗單車失竊案，尤以專門為傷健人士 度身訂製的單車失竊率最高。相較2014年多市單 車失竊案件少於3,000宗，失竊情況上升超過 12%，然而警方調查後尋回失竊單車比例隻有 1%，這對每天騎單車代步者來說，每日就是提心 吊膽，擔憂“座駕”隨時被偷。 多倫多單車倡導計劃總監薩德蘭（L i z Sutherland）表示，單車失竊問題愈趨嚴重，甚至 到達危機程度，與公眾對如何鎖好單車意識薄 弱，以及警方不太重視單車失竊案件有關。

■最常發生單車失竊案地點，是柏文大廈單車停泊位、大廈儲物室內等的私人空間。圖為攝錄機拍攝到嫌犯偷 得單車的畫面 (CBC截屏)

薩德蘭認為市府應積極推行單車登記制度，

並無上鎖。

尤其為特殊需要人士訂造之單車進行詳細登記，

他說，其實也試過在取回單車時，看見疑是

一旦這類單車被盜取，車主報失與被市府註銷

偷車賊正在盜竊停靠在商場的其它單車。但

她形容頗多人誤以為停泊在路旁位置的單

後，不法分子也不易公開地將之轉售他人。她指

Terrance稱，他沒有證據證明對方偷車，加上為

車，是最容易遭人盜取，然而單車被偷個案顯

最重要還是單車使用者，每次停泊單車後，不論

自身安全著想，都會選擇不作查問。

示，最常發生單車失竊案地點，是大廈的單車停

是否所停地方屬私人地點抑或公眾地方，都要做

泊位、大廈儲物室內等私人空間。薩德蘭坦言，

好防盜工作。

住戶缺警惕，大廈內失竊率反高

正因為騎單車者以為這些地方單車被偷機率低， 反而缺乏為單車上鎖的安全意識，結果令單車賊 可有機可乘。

應推行單車登記制度

單車停 Condo 也上鎖

至於原來最多發生單車失竊個案地點，是在 Condo大廈單車停泊位及儲物室內，Terrance坦言 完全沒想到，他稱自己也沒有為停在大廈內的單 車上鎖，因為他認為停在大廈內是很安全，毋須

偶爾會騎單車到住家附近購物及消閒的華人

擔心被偷走。不過，他斬釘截鐵地表示，從今開

Terrance表示，每次將單車停泊在商場或街道單

始要改變此一習慣，會無時無刻為停泊單車上

車位時，都必定會為單車上鎖，希望賊匪抱持

鎖，不會掉以輕心。

她提到警方調查偷單車案之破案率低，可尋

“取易不取難”心態，減低單車被偷機會。當得

回的單車比例極低。以去年為例，逾3,750宗單車

知原來單車在大廈內更容易被偷，他稱完全沒有

失竊案，僅有43輛失竊單車被尋回。薩德蘭認

想到。他說，自己過往也不會為停泊在大廈內的

為，警方應加強重視市內單車失竊問題。她表示

單車上鎖，他以後會改此習慣。

被盜單車種類中，最經常遭偷竊的是為有特殊需

居住在士嘉堡的華人Terrance表示，平常他

要人士度身訂製之昂貴單車，這類單車一般而言

會駕車，但休息日或周末都會踏單車消閒或到商

每輛近千元，竊賊盜取這類在黑市中“有價有

場購物，他說每次騎單車外出時，都會帶同單車

市”的單車，除可以高價賣出外，即使拆卸零件

鎖，當他將單車停在商場或路邊時，必定會為單

出售亦有利可圖。

車上鎖。但他也見過不少停在公眾地方的單車，

■有Condo住戶抱怨大樓不准住戶將單車停在室內， 令她的單車被偷走 (星報資料圖片)

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投資者

2018年8月23日

以一座名校聞名遐邇的社區

萬錦Berczy Village

地產 投資 圖文 本/報特約記者 Carol

本期要推薦的社區是萬錦市Berczy Village，這是個新興 社區，可謂后起之秀，峰匯地產 （FengHill Realty） 經紀王 凱Kai Wang這樣告訴記者，衡量一個社區好壞經常會參 考的一些因素就是：地理位置、配套設施、社區歷史和未來規 劃、社區人口組成、房價增長趨勢、社區及周邊發展趨勢等。 峰匯地產（FengHill Realty） 經紀王凱（Kai Wang）

Hua Du Ave，2層 半獨立屋，4臥房3 浴室，1車庫3車 位，未完成地庫。 2300呎，9呎層 高。主臥帶4件套 浴室，走入式衣帽 間。廚房大理石台 面，實木地板，加 州百葉帘。不鏽鋼 電器。大量射燈。 近名校和公園。 Lot：28 x 90 Feet。叫價：

$1,049,000

話說Berczy Village 社區，除了具備這些

近Go Train車站、YRT車站，向南不遠就是

因素之外，名校因素格外凸顯。著名高中、

萬錦大型購物中心Markville Mall，那裡包括

著名小學，這些都讓有孩子的家庭在置業時

眾多西人連鎖商店如Walmart、The Bay、

將目光聚焦於此，也讓Berczey Village社區短

Shoppers等，餐飲商家是應有盡有。平時去超

時間裡聲名鵲起。

市購物也可以去不遠處的大統華、Loblaws、

Berczy Village社區規劃方正，位於萬錦

Freshco和豐泰超市。

市最中心地段Kennedy Rd夾16th街的東北

Berczy Village社區北側Major Mackenzie

角。南至16th街，北至Major Mackenzie Dr

路上的多功能社區中心Angus Glen

E；西至Kennedy Rd，東至McCowan Rd。該

Community Centre，面積達2萬平方米，包括

區始建於 20世紀90年代中期，慢慢形成如今

兩個千人座位的專業冰球館，3萬平方呎的兩

配套設施齊全、自然風景宜人的優秀社區，

層圖書館、室內體育館、大型室內泳池、網

目前共建有4個公園，如今是萬錦市中產住宅

球館。場地設施先進，是萬錦市和列治文山

最火爆的地區之一。

市居民經常光顧的運動休閑場所。

地理位置優越 交通生活便利

如果不願意跑那麼遠，Berczy Village社 區中央的Berczy Park是區內最大公園，佔地

據峰匯地產經紀王凱介紹，B e r c z y

約 25 萬平方米。公園內共有4個足球場、4個

Village緊鄰萬錦Unionville社區、Markville社區

網球場、1個棒球場、戲水區和多個游樂場。

和Angus Glen高爾夫球場，近404和407高速，

社區內還有一條Heisey Trail，直接從Bur Oak

Foshan Ave，2層獨立屋，4臥房5浴室，2車庫4車位，完成地庫，扇形地塊。實木 地板，射燈，皇冠吊頂。定制廚房大理石台面，不鏽鋼電器，直通后院超大露台。 專業完成地庫帶4件套浴室和娛樂室。Lot：34.35 x 92.95 Feet。

叫價：$2,038,000

Wychwood Dr， 2層獨立屋，4臥房3浴室，2車庫4車位，完成地庫。一手業主，屋 頂（2015），新不鏽鋼電器，新裝修浴室。近名校、公園、商場、公共交通。 叫價：$1,175,000 Lot：34 x 86 Feet。

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Lauraview Cres， 2層獨立屋，4+1臥房4浴室，2車庫4車位，未完成地庫。 3300呎，實木地板，主臥帶5件套浴室。天窗，圖書室，近名校、公共交通、 公園、高爾夫俱樂部、公園、商場。Lot：45.93 x 91.54 Feet。

Cottingham St，2層獨立屋，4+2臥房4浴室，2車庫4車位，完成地庫。2600呎，15萬 裝修，旋轉橡木樓梯，實木地板。摩登中央島廚房帶大理石台面，不鏽鋼電器，射 燈。完成地庫帶2臥房。近名校、餐館、公園、超市。Lot：41.99 x 88 Feet。

叫價：$1,598,000

叫價：$1,588,000

Bertram Earnshaw Dr，2層獨立屋，4臥房3浴室，2車庫6車位，未完成地庫。 溫馨角落房，超過5萬新裝修， 新實木地板，新粉刷牆面、門和踢腳線，射燈。2017年新裝廚房，大理石台面。新屋頂（2016），新冰箱， 叫價：$1,499,000 新爐灶。近名校。 Lot：48 x 90.49 Feet。

通到16th街，也是平時休閑娛樂的好去處。

頂尖名校區 幢幢學區房

總理——皮埃爾•特魯多（P i e r r e E l l i o t t 地區高中排名第一的名校。學校提供多種特殊課 程如：French Immersion、ESL、Personalized

者自住，除了生活交通便利之外，學校也是最重

Alternative Education (16歲以上)、Advanced

要因素之一。而Berczy Village絕對是以一座名校

Placement、Specialist High Skills Major – Business

聞名遐邇的社區，套用華人愛用的一句話，這就

等，學校在各類競賽中成績優異。

升值潛力無限。 Berczy Village社區內名校林立。其中，特魯

Castlemore Ave，2層半獨立屋，4+1臥房4浴室，1車庫3 車位，完成地庫，分門出入。名家Great Gulf定制大屋。 實木地板，二層4臥房帶起居室。開放式廚房，不鏽鋼電 器。雙冰箱雙爐灶，中央吸塵系。新屋頂（2017）、新 車庫門（2017）。近名校特魯多高中和Castlemore 小 學。Lot：28.54 x 92.71 Feet。叫價：$999,000

Trudeau）的名字命名，近年來一直是大多倫多

王凱認為，對於華人買房來說，無論投資或

是一個學區社區，區內每一幢房子都是學區房，

2018年8月23日

除特魯多高中外，區內Stonebridge Public School和Castlemore Public School都是排名非常靠 前的公立小學。

多高中（Pierre Elliott Trudeau High School）遠近

所以，行走在Berczy Village社區，最常見的

聞名。特魯多中學是以已故加拿大最具影響力的

除了優美風景以外，再有就是孩子們如花的笑臉

The Bridle Walk，2層獨立屋，4臥房5浴室，2車庫4車位，完成地庫，2800呎，9呎 層高。前廳大理石地板，全樓實木地板。開放式廚房，大理石台面，不鏽鋼電器， 楓木櫥櫃，射燈。近名校特魯多高中 。Lot：46.15 x 80.38 Feet。

叫價：$1,550,000

Castlemore Ave，2層獨立屋，4+1臥房5浴室，2車庫4車 位，9呎層高，完成地庫帶公寓。實木地板，大量射燈。新 屋頂、新廚房、楓木櫥櫃、不鏽鋼電器、大理石台面。二 層4臥房帶均3件套浴室。專業完成地庫帶超大娛樂室、廚 房、臥室。近名校Castlemore 小學和特魯多高中。新屋頂 （2018）。Lot：41.99 x 98.43 Feet。

叫價：$1,568,800

Saxony Dr， 2層獨立屋，3臥房3浴室，單車庫2車位，完成地庫。不鏽鋼電器，新 暖爐（2017），新熱水器，新屋頂（2015），新窗帘（2016）。Lot：11 x 24.5 叫價：$1,049,000 M。

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2層獨立 Prospectors Dr.， ， 2車 室 3浴 房 屋 ， 3+ 1臥 庫 ， 9呎 庫 4車 位 ， 完 成 地 en高爾 層高。近Angus Gl 、 公 心 中 區 社 夫俱樂部、 、餐館 行 銀 、 市 超 、 園 窗戶。 等。光猛大屋，大 百 葉 州 加 ， 不鏽鋼電器 x 10 8 帘 。 L o t： 30 .9 5 Feet。

叫價：$1,198,880

地產 投資 Trojan Cres，2層獨立屋， 4+1臥房5浴室，1車庫3車位 ，完成地庫。明亮光猛大屋 新橡木地板，橡木樓梯。超 ， 大主臥帶5件套浴室，地下室帶 一個 特魯多高中和Castlemore小學 。新屋頂（2016）。Lot：36.0 臥房和3件套浴室。近 9 x 80.1 Feet。

叫價：$1,138,000

和銀鈴般的笑聲。孩子就是花朵，孩子就是未 來，教育向來是第一要務，Berczy Village 滿足 所有父母對於投資孩子教育的夢想。

房型多樣 投資自住皆宜 Berczy Village社區房屋類型多樣，有雙車

Cynthia Jean St.，2層獨立屋，3+1臥房4浴室，2車庫6車 位，完成地庫。3000呎，9呎層高。2017年新裝修，2013年 屋頂，不鏽鋼電器。$5萬地庫裝修，射燈，大量櫥櫃。近特 魯多高中。Lot：34.78 x 105.97 Feet。

庫大獨立房、單車庫小獨立房、半獨立房、Link 房和Townhouse。該區房齡年輕，房源豐富，交

叫價：$1,428,000

易活躍。既適合家庭自住，也適合房產投資。 過去5年中Berczy社區房價一直保持強勁增長， 平均每年增值12%左右。目前來看，獨立屋均價 在$130萬左右，售價從$90萬到$200萬不等。 據王凱介紹，Berczy Village社區交通生活便 利，設施一應俱全，人口構成簡單，亞裔和華 人業主佔到80%以上。房齡較新、戶型多元、價 格適中是該區的主要特點。尤其值得一提的是 Berczy Park，由於該社區地勢平坦，設計者別具 匠心，特沿著穿越南北的小溪在中央建立少有 的特大社區公園。 王凱認為，每一個社區各有其特色，每位 買房人都有自己不同的需求，Berczy Village相對 來說，是個適合自住也適合投資的地方，更應 該是年輕家庭的心頭好。

Hubner Ave，2層獨立屋，4+1臥房7浴室，2車庫4 車位，走出式完成地庫。超過20萬新裝修，高檔豪 華，大教堂式天花板，實木地板，開放式橡木樓 梯，地庫復合地板。廚房大理石台面，定制百葉 窗，不鏽鋼電器。近特魯多高中、公園、公共交 通、超市、購物中心等。Lot：41.99 x 90.22 Feet。

叫價：$1,998,000

Wilfred Murison Ave，2層獨立屋，4臥房4浴室，2車庫4車位， 走出式未完成地庫。光猛南向Arista定制大屋，一手業主， 3200呎，9呎層高。廚房大理石台面，射燈，實木地板，加州 百葉帘，不鏽鋼電器，近特魯多高中。Lot：38.06 x 105.81 叫價：$1,898,000 Feet。

社區小型兒童游樂場

Majestic Dr.，2層獨立屋，5+3臥房6浴室，2車庫4車位，完 成地庫，分門出入。頂尖特魯多高中學區，大量更新裝修， 新浴室、新暖爐、新瓷磚地板、新粉刷牆面、全新更新廚 房。實木地板，不鏽鋼電器。后院超大露台。Lot：60.04 x 叫價：$1,738,000 80.38 Feet。

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派發

派發

四免費

五免費

逢星期

逢星期

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亞馬遜建新物流中心

落戶渥京創職逾2千

都市 新聞

網 上 零 售 巨 擘 亞 馬 遜 （Amazon）在渥太華興建的物 流中心20日舉行動土禮，總理 杜魯多（Justin Trudeau）前來參加儀 式。該物流中心將為渥太華東端創造 大量職位。 據Global News報道，亞馬遜公司表示，新場 地將用於運輸配送大型貨物，如家具和運動器械

文 本 / 報記者

等，計劃於2019年聖誕節假期前建成並開始營運。 這個面積逾1百萬平方呎的物流中心，將為就業率 偏低的渥太華東端增添1,500個建築工作，以及600 個物流職位。

面積有 60 個標準冰球場館大 據其合作的建築公司Broccolini Construction估 計，該地盤面積有60個標準尺寸的冰球場那麼大。 杜魯多在動土儀式上表示，亞馬遜公司在渥 太華再建新的物流中心，將有助本國成為科技創新 中心。亞馬遜加拿大運營主管薩摩維爾（Glenn Somerville）亦稱，此次在加拿大首都建造的物流 中心，得到了加國各級政府的大力支持。 但也有居民對施工表示擔心，工程會影響附

■總理杜魯多(右二）與其他政府官員參加動土儀 式。 Global News

近道路交通，並且質疑該公司將如何處置大量的工

公司共同尋找解決方法，務求把工程對道路的影響

程廢料。坎伯蘭（C u m b e r l a n d）議員布萊斯

降到最低。 到目前為止，亞馬遜公司在加拿大聘

（Stephen Blais）表示，市府將和負責施工的建築

用超過7千名員工。

聯邦助省北小鎮開發

逾千項目冀促進就業

聯邦政府日前宣布，將透 過政府的創新平台項目 (the Innovation Canada)及 資金，協助安省北部城市凱諾拉 (Kenora)發展商貿，推動當地經濟 發展，也有利加國整體利益。 聯邦創新、科學及經濟發展部秘書拉米達 (David Lametti)，連同安省北部城市凱諾拉國會 議員Bob Nault，昨天在該市區域商會共同宣布， 聯邦政府將向當地商企提供及介紹，協助中小企 業創新計劃及資金申請，目的要協助當地發展工

■凱諾拉市將獲得聯邦政府全力資助，發展商貿、 推動經濟發展及創造就業。 星報資料圖片

商業促進經濟。

一站式協助工商界

隨著時代發展，當地有需要將傳統的工業如礦

-1月由聯邦政府成立，超過230,000查詢。

拉米達表示，加國創新項目計劃，是一站式

業，林木業等再加上其他新元素，籌劃更多符合時

-創新及技術計劃，是一項多元化戰略項目，

協助工商界尋求政府協助發展他們事業的計劃。

代發展的新興項目，這亦是安省北部各地區所面對

目的是增加中產有更好的薪酬工作，及提供工具、

在該計劃下，政府備有超過1,000個項目，包括

的挑戰。所以，聯邦政府將盡最大努力配合，協助

知識、技術，來讓大家成功地獲得更好職位。

稅務優惠、專家意見及學生招聘等，可讓商界參

當地企業發展，認識更多創新行業，從而讓凱諾拉

考或參與，從而改善及推動凱諾拉的經濟發展。

工商界成功地達到另一個新水平。

拉米達表示，政府希望能夠協助加國所有企

聯邦創新，科學及經濟部部長貝恩(Navdeep

業發展業務，包括安省北部地區。他希望透過今

Bains)表示，加國企業及投資者，均希望該計劃取

次行動，能夠協助安省北部凱諾拉的工商業有進

得成功及持續增長，而政府就會盡力協助及配合，

一步發展，促進當地經濟。

讓加國工商界更易獲得政府協助發展，為社區帶來

Bob Nault表示，這個位於安省北部，與多 倫多距離約1,900公里的城鎮，一直以礦業及林 木業稱著。在當地營商的人也是全國最辛勞、最 具創意的其中一群。

貢獻。

創新平台 6 大概要 有關加拿大創新平台概要如下﹕

-聯邦政府近日推出加拿大知識產權戰略，保 護文字小檔案(cookie)產權，讓加國投資者在生意營 運中更易運用，以及受保障。 -加拿大政府還有其他項目，協助工商業發展 及持續發展。 -當中，名為FedNor，是加國政府的安省北部 經濟發展組織。透過該項目和服務，以及經費支 援，有助經濟增長及創造工作崗位。 -FedNor是專門與安省北部地區的工商界合作 伙伴，來創造更強大的安省北部。

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東部置業系列34 王韜

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2018年8月23日

現時機遇

產

新世界地

置業 寶典

Oshawa Civic Centre（星報資料圖片）

我以往曾經說過D o w n t o w n Condo這輪行情到10月份就是

勢，也就是說以往1年的增幅，現在

思維和眼光而已。所以說不定你就是那個可以適機頓

要放在2、3年甚至更長才能實

悟的人，可以持投資這碗飯，我的文章事實上隻是一

又接近月底，時間過得 現，但不會像Condo那樣呈 一個階段性的結束，現房再 很快，不過隨着9月份的到 階段性陡升的態勢，而是 次看漲應該是5、6年以后 來，暑期淡季的結束，是否市 會體現出緩慢但持續增 的事，所以目前C o n d o 的價格也處在階段性高 場會真正有所鬆動，倒是存在十足的懸 長，並且我認為目前大 點，那麼在高點是否應 念。跟隨美國連續加息的架勢，加國在 多地區House市場已處 該買入就成了一個讓人 下半年加息一次還是兩次，也會是一個 於價格趨勢的底部，未 來的問題隻是在底部停 困惑的問題。高潮之后 有意思的看點，所以盡管下半年房市 留多長時間。現在聽起來 跟進的必定是一輪調整， 不會有大舉動，但樹欲靜而風不 好像是痴人說夢，不過一 也就是說價格會在現有水平 止——其實別樣微瀾更 切可以立此存照，我鄭重說 上有適當回調，當然這一回調 有看頭。 明：歡迎未來的驗証。 並不是回復原價，按一般的常規可

個啟蒙，在專業投資的路上，我也是個初學者，但我 願意大家通過我的觀點來驗証市場和未來，算是拋磚 引玉，最終的目標還是：讓我們共同成長。 最后說一下Oshawa $30-40萬這個區間的市場機 會。首先周邊在這個區間但還值得投資的選擇實在不 多了，甚至你去看東部比Oshawa更遠的皮特堡和 Bowmanville，上市的房子基本都是從$40萬開始起 價，所以隻有目前的Oshawa在這個區間尚有機會。 其次是這個區間的投資優勢，這個價位的房子基本出 租價格在$1500/月左右，如果按首付30%計算，即便 加上地稅和一些雜費，你會發現是可以達到真正意義

如此說來目前的House市場是應該

上的現金流持平，即便目前大多市場降幅已達到什麼

是：如果你有意購買Condo，可能未來1、2年應該都

進入的，但說起來容易做起來難，首先緊縮的貸款捆

水平，有這個價位的房子，並且能達到現金流持平的

會是一個比較好的機會，因為你可能會享受到這5%

住了大多數人的手腳，即便認同了我的說法，但也無

隻有Oshawa。

的“福利”。不過你可能會說：既然已是高點了，便

能為力。其次，即便能獲得貸款，又有多少人敢身體

最后你會有一個疑問：這個價位的房子未來是

宜5%不也是買高了？這就要對一個前提取得共識：

力行？所以現在的市場，大家買自住房都難免束手束

否還有上升的空間？那麼你就需要稍微了解一下這類

那就是大多房市今后將走出一個緩慢增長的趨勢，如

腳、戰戰兢兢，更何談買投資房？因此我要說目前的

房市的前世今生：2014年我剛開發Oshawa市場時，

果你認為價格會在某一日一下回到解放前，那麼就不

投資市場其實是屬於專業投資者的——句話：市場平

這類房子的價格基本就是$20、30萬的水平，4年升了

存在繼續討論的必要了，隻有認同這個前提、取得這

淡，於無聲處，隻有懂行的人才是現時市場的主人，

近$10萬，這就是它的前生，記住它們是升值到這個

個共識，你才能理解這裡所說的買的必要性。請記

同時也一定是未來最大的受益人。

價位的，年增幅大約近10%。未來我看好這類房子至

能會有5%左右的空間。所以我的結論

住：拿Condo現房你要有耐性，5、6年后才能看到明

看到這裡，你可能會說，既然這樣，我們普通

少還有$10-15萬的增值，時間大約為5-10年，許多人

顯的效益，而Condo樓花戰線會拉得更長些，你要做

的平頭百姓就沒有看你文章的必要了嗎？當然不是，

看待這可能開始有些不屑了：增值怎麼這麼一點點？

好持有2個市場周期（10年左右）的准備——而這就

要知道任何一個職業投資人也不是從石頭縫裡冒出來

那我就要提醒你：你有多大的貸款能力？你看好的增

是Condo市場的階段性和規律。

的，他們的最初身份無一例外都是與你我一樣的普羅

值大的房子，負擔得起嗎？租得出去嗎？自己管得了

說完了目前的並即將逝去的熱點：Condo，下面

大眾、平頭百姓，但因為某一機緣和人生悟性走上了

嗎？好大喜功誰都會，但腳踏實地卻很難，與其總是

來說說House。在持續加息的背景下，House的增值

專業這條路，並且即便是職業投資人事業也不敢說萬

臨淵羨魚，不如力所能及就最好——增值雖小，但那

之路會變得比較漫長，不過依然會遵從上面所說的趨

無一失，其實也都是普通人，隻不過更有一層專業的

卻是可以真正落在你口袋裡的錢。

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2018年8月23日

檢視婚前協議

（下）

投資 理財

另一情況是假如博柏早於開始 與瑪麗交往時，誇大自己的財 務狀況，暗示自己在佛羅里達 州擁有一個共管公寓單位，但其實那 只是由他母親擁有的分時度假資產。 任何一方的財務狀況若有模糊之處或 未透露的細節，將在婚前協議中清楚 交代，因為財務生活的每一方面都要 曝光。若婚前協議有所遺漏或失實之 處，可被法院宣布無效。 此外，婚前協議記載着一旦雙方已披露其財 務狀況，並進行討論，兩人可以同意放棄他們根 據法律所擁有的某些權利。 比方說，瑪麗擁有她幾十年來所建立的生 意，身為丈夫的博柏可在婚前協議中同意，倘若 她去世或者兩人離婚，他會放棄對其生意提出申 索的權利，借以換取一筆款項。

協議，令她在婚姻若結束時無權向他的生意提出

顧慮：人們要考慮當前和未來可能發生的所

另一情況是，瑪麗是房屋的唯一擁有人，即

申索。但他出售了生意，為着財務策略，將所得

有事情。兩人應否能夠無限地或有限度地接觸彼

使博柏已在那裡居住了20年，她還是希望把它傳

款項存入與其配偶的聯名賬戶，此舉實質上令其

此的財務？如果瑪麗的資產和薪酬是博柏的兩

給與前夫所生子女。瑪麗和博柏可在婚前協議中

妻成為生意的共同擁有人，全部推翻了他在婚前

倍，但兩人結婚後，博柏使用她的金錢來把他的

表示同意，若瑪麗去世，博柏可接受現金和解方

協議中嘗試取得的保護。

二手車換成名貴房車，怎麼辦？

案，放棄對房屋的申索權。 需要考慮訂立婚前協議的情況： 您或您的配偶是企業東主。 您擁有大量資產，希望將其與配偶的資產分

要思考的問題 當彼此已向對方披露其財務狀況，兩人都應 仔細考慮以下問題。

別開來。 您設有遺產計划，讓子女承繼您的資產。

您希望您的財務和個人在這段婚姻中有多獨

您的配偶有財務方面或債權人的問題。

顧慮：如果退休時候即將來臨，兩人更加必 須有一致的想法。若兩人對退休有不同想法，任 何退休計划都不可行，特別是如果兩人的財務混 為一體。如果雙方財務獨立，所需要的退休規划 大概會多很多。

立？

您的用錢習慣和風格與您的配偶大不相同。

您們有共同的退休目標和理想退休年齡嗎？

顧慮：婚前協議若表明您和我的各不相干，

您需要訂立婚後協議嗎？

婚姻結束時的資產管理可能較為容易。可是，在

結婚後訂立協議雖是罕見，但並非聞所未

婚姻生活中對共同購買的物品及/或所付出的勞

聞。一對夫婦的財務狀況當然可以在婚後發生很

力，密切注意維持平等的付出，也許令人尷尬。

大變化。訂立婚後協議的一個原因在於其中一方

當兩人花了時間和努力來制訂婚前協議，便

例如，您怎麼取得平衡，並在協議中記錄房屋保

的商業利益。例如，他或她與其他人合伙，股東

要履行協議。這意味着若您想將自己的金錢與對

險由誰支付，而剪草或剷雪由誰來做？或者20年

協議可能聲明對任何資產的申索 (如果婚姻破裂或

方的分開，您必須在各方面都積極使您的資產保

來各自為孩子的退休教育儲蓄計划供款，何其困

配偶死亡) 要由個人資金來支付，而非商業資金。

持獨立，否則有可能令協議失效。

難？

履行婚前協議

例如，博柏和瑪麗的婚前協議說他們的資產 將保持獨立。瑪麗購買房屋，但每月的保險付款

婚前協議並非結婚計划中最浪漫的一部分。 您是否想讓自己和伴侶的財務立即融合，還

是隨時日逐漸或於一段既定時間內逐漸融合？

可是，協議最終目的是保護個人利益，並在問題 令雙方處於不利境況前提供補救措施。

和偶爾的家庭開支，由兩人為方便起見而設立的

顧慮：兩人希望集合彼此的資源，一起購買

任何人準備簽署婚書，可先考慮簽署婚前協

聯名賬戶來支付。假若兩人離婚，博柏也許能視

資產 (例如房屋) 是合乎常情而方便之舉，但若其

議，確保他們的最佳利益得到保護，然後才說

房屋為共同資產而提出申索，因為房屋的開銷支

中一方更富有，或者比另一方對購買房屋付出更

“我願意”。

付來自他名下的賬戶。

多，房屋也許會在婚姻解除時平分，以致一人獲

這些婚前合約在人們破壞自己的協議時瓦

得淨收益，另一人則蒙受淨虧損。

解。他們做了一些實質使協議無效的事情。以下 是一個真實個案：一名小商人和妻子訂立了婚前

您希望在結合雙方的財務時有多大的靈活 性？

道明財富私人投資咨詢部 (TD Wealth Private Investment Advice) 副總裁兼投資顧問楊協群 (Richard Yu)

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2018年8月23日

為抑房價政府祭狠招

新西蘭禁外國人買樓 投資 理財 綜合報道

新西蘭國會8月15日表決通過 新法，禁止非定居的外國人 購現樓，實踐工黨（Labour Party）為首聯合政府去年的選前承 諾。這項稱為《海外投資法修正案》 的法律禁止外國人在新西蘭買房， 只有澳洲人和新加坡人因為與新西 蘭有自由貿易協議而可以例外。 綜合路透社、中央社等報道，近年深得民心 的新西蘭38歲總理阿德恩（Jacinda Ardern），在 ■新西蘭是中國人海外購房其中一個主要目的地，也是美國矽谷富人喜愛的避風港。 小圖是基督城房產廣告。 Getty Images

去年9月國會大選前許下承諾，要遏制房價上漲並 降低高比例的無殼蝸牛族，方法之一是禁止外國 買家購屋。

全國房價過去 10 年漲逾 60% 新西蘭財政部副部長派克（David Parker）表 示：“這是一個重要里程碑，且證明這個政府承 諾要讓更多新西蘭人實現擁有住房的夢想。”他 在眾議院辯論中說，以公平價格購房是新西蘭人 與生俱來權利，新西蘭人不應該被富裕的外國買 家擠走。 外國人近年擁有新西蘭住宅招致各界批評。 該國最大城市奧克蘭（Auckland）平均房價過去 10年幾乎翻倍，全國房價也上漲逾60%。奧克蘭 樓價近年在個人收入中所佔比例在各國城市中名 列前茅。據新西蘭房地產研究所的數據，奧克蘭 房價中位數為83.5萬新西蘭元（相當於71.6萬加 元），遠高於全國房價中位數。

新西蘭的外國買家僅佔 3% 過去一年房價上漲逐漸趨緩，部分原因是新 西蘭中央銀行對房貸施加限制，新西蘭央行對於 過熱市場的潛在金融穩定風險，感到擔憂。 新西蘭房地產協會（Real Estate Institute of New Zealand）剛公布數據顯示，7月份該國房價 中位數相較6月下滑1.8%，至55萬新西蘭元（相當 於47.3萬加元），與去年同比高出6.2%。 統計數字又顯示，外國買家在新西蘭全國僅 佔3%，但是在奧克蘭市中心佔了22%，超過五分 之一。在奧克蘭地區，近年盛傳中國富人高價買 房擠走本地買家的說法。新西蘭統計局（Statistics New Zealand）指出，大多數海外買家來自中國及 鄰國澳洲。此外，只要擁有新西蘭永久居留權， 即使沒有入籍，也不在禁令範圍內。因此新移民 買房不受新法影響。

卑詩綠黨倡效法 禁外國買家購屋 卑詩綠黨黨領韋弗(Andrew Weaver)正要

而是全球有70億人，而卑詩省只有400多萬

求省政府仿效新西蘭政府的做法，立法限制外

人；一些外國人為個人財產尋找庇護所時，卑

國人在卑詩購買住宅，以緩解該省房價難以負

詩的地產和土地往往成為他們選擇的目標。 他說，事實上，目前有大量離岸資金不

擔問題。 不少評論認為，海外買家也是推高卑詩 省樓價的主要原因。韋弗指出，卑詩省新民主 黨(NDP)政府正致力於解決住房問題，但他認 為應該更嚴肅處理樓房危機。他強調目前正是

斷湧入大溫區的房地產市場，令到本地居民在 經濟上難以購買一個安樂窩。

卑詩學者稱無助阻遏外資

採取實質行動的時候，有必要立法禁止外國人 在本地買樓。

不過，卑詩西門菲沙大學（SFU）助理教 授戈登（Josh Gordon）卻認為，立法禁海外

韋弗認為，除了新西蘭以外，澳洲政府

買家並無助於阻遏外資流入本省地產市場，因

也早於2011年起禁止海外買家購買現樓物業。

為很多相關資金來自已經取得永久居留權，甚

他表示，卑詩省住房問題並不在於炒賣活動，

至是已經入籍的投資者。

新西蘭禁外資購物業 專家稱加國毋須仿效 南太平洋島國新西蘭，總人口只有400多 萬，但屢創歷史先河，例如，新西蘭是全球第

的最大參與者，換言之，限制外資並不一定能 夠限制投機活動。

一個立法規定每天工作8小時的國家。而早在

道明銀行(TD)首席經濟學家卡蘭奇(Beata

1893年，該國成為全球第一個正式賦予所有女

Caranci)表示，禁止外國人在本地置業的政

性國民選舉投票權的主權國家。

策，最多只能收一時之效，當市場適應相關政

自8月中起，新西蘭又正式禁止外國人在 該國購買住宅物業，使到其他政府也密切注視

策後，本地正常的房屋需求就會令屋價重拾升 軌。

這類政策的未來發展。卑詩綠黨黨領韋弗

另一位英國智庫Capital Economics的經濟

(Andrew Weaver)表示，卑詩省應該效法新西

學家布朗(Stephen Brown)表示，大多倫多地區

蘭，制訂限制外資流入本省房地產市場的措

去年實施海外買家稅後，目前只有2.1%房屋買

施。據新聞網站《Huffpost》的報道，韋弗指

家來自外國，比該稅實施前的5.9%比率，大幅

出，投機活動是導致大溫屋價飆升主要原因。

減少過半。因此，加國似乎沒必要引進類似在

但專家認為，這不代表非本地居民是投機市場

新西蘭實施的禁止海外買家措施。

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2018年8月23日

通脹率升高 制造業數據亮眼

央行今秋加息幾率大增 趨勢，目前核心通脹仍然保持穩定。現階段來 看，最少要多一個月才可以改變對通脹情況的論 述，現今通脹還未有太大改變。他預期央行在9月 5日公布消息時，仍然維持現行的利率，但10月將

投資 理財

會上調。 是次報告顯示，消費價格指數中，8個主要成 分在7月 時按年上升，以交通指數升幅最大，達

綜合報道

到8.1%。當中，相比去年汽油價格升25.4%，航 空成本上漲28.2%，因而推高整體價格。從餐館購 買食物上調4.4%，按揭利息成本上升5.2%。相 反，電話服務成本下降5.1%，旅客住宿比上年下 調4.1%。 另一份報告又指，加拿大統計局估計美國於 年初實行入口關稅造成的直接影響，令消費價格 指數上升0.07百分點。當局稱，每年6億元的關稅 可能轉到消費價格，導致消費價格指數在限期內 增加一個小數位。

製造業數據勝預期 統計局的數據還顯示，繼5月份增長1.5％ ■7月份消費價格指數中，升幅最大的是汽油價格的25.4%。

星報資料圖片

後，6月份製造業銷售額持續增長1.1％，達到581 億元。經濟學家此前預計6月份將增長0.9％。加

加拿大統計局近日發表的報告顯示，消費物價指數（CPI）在7月同比上 升了3%，錄得自2011年以來的最大升幅。報告還指，在石油和煤炭出 貨量激增16％的帶動下，6月加拿大製造業銷售增長超過預期。市場人 士都在關注，通脹率大幅上升，會否導致加拿大央行在年底之前再行加息。有 經濟學家認為，制造業數據再度亮麗，更加強了央行繼續加息的信心，加息很 可能會在今年秋季來臨。

拿大皇家銀行(RBC)高級經濟學家簡森(Nathan

加拿大道明銀行（Toronto-Dominion Bank）經

響，例如汽油價格等，因此央行會更看重核心通脹

月份擺脫美國新的鋼鋁關稅陰霾，端出17個月內

濟師馬普爾（James Marple）表示，央行為了維持

（core inflation）數據，而核心通脹已連續5個月徘

最低月度商品貿易逆差的好成績。

通脹率穩定，很可能在今年10月加息。央行的目標

徊於2%左右，完全符合央行的通脹目標。

是要把通脹率維持在2%左右，但如果通脹率保持 在1%至3%範圍內，央行也不一定會急於加息。

9 月份加息幾率 60%

Janzen)表示：“若無意外，此數據與其它更好的 近期經濟數據相結合，足以保證加拿大央行進一 步加息。” 報告顯示，7月份新增就業崗位54,100個，失 業率回落至5.8％的歷史低點。本月稍早，數據又 顯示，高價能源產品出口激增，使加拿大能夠在6

從4月至5月，幾個主要煉油廠陸續宣布暫時

該篇文章又提到，7月份通脹率大升，主要是

停工以進行春季維護，6月份工廠幾乎都恢復生

由於航空運輸費用因油價上升而大漲16%。加拿大

產，該行業的產能利用率，從5月份的69.8％上升

央行前任經濟師拉沃伊（Sebastien Lavoie）提醒投

至6月份的89.8％，刺激6月份石油和煤炭產品行

資者，央行通常不會對這些過度性因素作出反應。

業銷售額增長15.9％。

外幣兌換商M o n e x的首席分析師貝裡奇

加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟分析師格蘭頓

不過農藥、化肥和其它農用化學品的銷售下

（Ranko Berich）則提出，加拿大CPI同比大幅上升

(Andrew Grantham)在報告中表示，這個數據促使央

降，6月化學產品價格下跌4.5％，抵消了石油煤

3.1%，顯示加國在經歷2014年油價大跌後，經濟已

行於9月調整利率，但預期在10月實行的機會多於9

炭的部分收益。食品銷售在連續4個月上漲後，6

不再疲弱，也不再需要“特別照顧”，貝裡奇估計

月。他說，加拿大國民生產總值在第二季度大幅上

月則下跌1.7％。

本國央行有60%機會在9月加息。

升，有助平衡最新的數據；而第二季的數字在本月

新聞網站yorkregion.com報道指出，消費價格 指數上升至3%，這是自2011年9月以來錄得最高紀 錄，通脹調升將會令加拿大中央銀行加息1至3%。

30日公布。

10 月加息可能性更大

根據《金融郵報》（Financial Post）的一篇分

滿地可銀行加國利率與宏觀政策專家雷澤思

析文章，由於CPI受到多種價格波動的消費品影

(Benjamin Reitzes)認為，一個月的升幅未足以成為

今年至少再加息一次 許多經濟學家預計加拿大央行今年至少再加 息一次。7月份央行調高基準利率0.25個百分點至 1.5％，當前的利率已是2008年12月以來的最高 點。

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2018年8月23日

！ 容 陣 星 明 語 ！ 朵 國 耳 的 你 艷 驚 ] 五 至 期一

張菲菲

[星

0am 0 : 2 1 – 10:00am 聲音 都市好

樂 子 何 、 菲 菲 張 0pm 0 : 7 – m 0p

何子樂

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2018年8月23日

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那一年 霍亂肆虐

加國 獵奇 1832年6月，一艘來 自於愛爾蘭、滿載約 5,000名愛爾蘭裔移民 的船，在安大略湖靠岸。船 上，一些愛爾蘭裔移民 加國 正在發燒。那年，多倫 獵奇 多（當時稱為約克郡）面 臨了建城歷史上首次滅 頂之災。

準備從歐洲大陸出發去北美的愛爾蘭裔人 1832 年

這艘愛爾蘭裔移民的船抵達約克郡三天 之後，第一名病患死亡。他們得的不是普通 的流感，而是霍亂。 霍亂，曾被描述為“摧毀地球的最可怕 瘟疫之一”，和鼠疫共屬甲類傳染病，其可 怕之處在於傳播極快，病情急重，致死率極 高，尤其在無醫療控制條件下，可迅速波及 大片區域甚至全球。印度恆河三角洲自古就 被譽為“人類霍亂之鄉”，是生物形霍亂的 病源區。因為海運落後，直至19世紀初之 前，霍亂還只是在恆河三角洲隨着雨季小範 圍流行，但從19世紀中葉開始，殖民主義和 國際貿易快速擴張，英國東印度貿易公司從 印度進口茶葉至英國時，也將霍亂帶到了歐 洲大陸。大約有5萬英國人死於霍亂，其中 倫敦市就有至少6千名感染者，其中愛爾蘭 是受災最慘重的，很多驚慌失措的愛爾蘭人 乘船前往加拿大。 雖然在愛爾蘭船隻靠岸之後，下加拿大 政府將很多有疑似症狀的愛爾蘭人立即隔 離，但是依然沒有阻擋得了霍亂。無孔不入 的霍亂病菌，正是附着這些逃離歐洲大陸的 愛爾蘭人身上，將死亡帶到了北美大陸。

剛剛乘船抵達加拿大的愛爾蘭裔移民 1832 年

霍亂病人的寫照

為了抵擋霍亂病毒 蒙特利爾市民燃燒黑鍋 整個城市籠罩黑煙 1832 年

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多倫多……

2018年8月23日

撰稿：叡

從那一天開始，霍亂如同野火一般吞 大約造成200多人喪生。 噬，蔓延。貧民區的窩棚自然成了病毒衍生

然而1834年，就在約克鎮正式更名

的溫床，下水管道堵塞和廢品垃圾的淤積也 為多倫多的同一年，霍亂再度回到多倫 繼而造成水源污染。

多。那年三月的早春，多倫多如往年一樣

霍亂高峰期時的每天早晨，全城上下都 寒冷。上一次霍亂蔓延失控的局面還讓全 會有一批人措手不及地出現霍亂症狀。霍亂 市上下心有余悸，尤其是市政工作人員。 病毒在人體胃液裡存活，到達小腸之後開始 而這一次，多倫多人口激增。與此同時， 出現人體反應。首先，受感染者出現不停腹 成千上萬的新移民仍在陸續乘船抵達多倫 瀉，一天可以達到20至30升，直到腸道開始腐 多，和他們一同抵達的還有，新一輪的霍 蝕。接着，會出現嘔吐脫水，皮膚變色。一 亂病毒。1834年夏天的霍亂爆發甚至比前 個健康的人可以在短短數小時內變得面目全 一次更加兇猛，多倫多大約10％的人口死 非。而到了晚上，同一批人的遺體就會被拖 於那年的霍亂。儘管城中很多富人因此逃 走，埋葬在St. James墓園一個偏僻的角落。情 亡瀑布一帶，但是多倫多市政官員卻留了 急之下，多倫多公共衛生局呼籲市民在後院 下來。他們幫助埋葬霍亂死者，一些人因 焚燒硫磺和柏油，夜裡緊閉門窗，少吃蔬菜 此染病。這場戰鬥直到1834年底，霍亂終 多喝咖啡，穿羊毛襪防感染等。當然，也不 於離開了多倫多。

多倫多霍亂肆虐 1834 年

乏稍有科學依據的建議，比如清理死水和垃 圾、注意個人衛生、及時就醫等。但是，死 亡依然在持續。 第一輪霍亂病毒在3個月之後終告結束，

公共衛生局呼籲市民飲用加熱過的熟水

死亡伴隨着霍亂籠罩全城

抵達北美大陸的愛爾蘭裔人

多倫多首位專門報道省議會辯論環節的記者 Francis Collins 和 他的家人死於 1834 年霍亂 位於 Jarvis 街 63 號的紀念碑

多倫多 St. Mary's 教堂的霍亂死難者墓園 紀念雕塑 2017 年 10 月

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園藝

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非洲紫羅蘭 African Violet

最多人在辦公桌上擺放的植 物可能是非洲紫羅蘭African Violet。這種小小的植物開花 不斷，而且由紫、藍、洋紅、粉紅、 到白色、甚至雙色花都有，所以一直 以來都受歡迎。

它喜歡涼爽氣溫，一般有冷氣的家庭在夏天時白天 有20 攝氏度就很理想。而冬天時，隻要不放在暖氣 風口，應當都沒有問題。所以現在有空調的室內， 就很適合。

光照充分才開花

物質散掉。此外非洲紫羅蘭的葉子也不喜歡沾水， 所以不要將水澆到葉子上。最好由下面澆。偶爾可 以使用盆浸法，就是將盆浸在水中，使水滲入土

非洲紫羅蘭最需要的就是光照。有充分光照才

內。不過這樣做必須注意，不能 浸太久，最多不超

其實非洲紫羅蘭與紫羅蘭一些關係都沒有，不

會開花。專家種植都是使用人工光照，園藝店還有

過半小時就要取出，並且要將多餘的水濾盡。因為

屬於viola 類植物。而屬於苦苣苔科，所以應當叫非

專門為非洲紫羅蘭準備的太陽燈。如果你有向東、

土中如有積水，根就會泡爛。

洲紫苣苔，或是非洲菫。不過紫羅蘭這名字夠好

南或是西向的窗口，也都可以收到很好效果。不過

聽，所以錯誤延續了一個多世紀，都沒有人想到要

在夏天炎熱光猛的天氣，要避免放在窗口直晒。 非洲紫羅蘭的澆水方式有幾個訣竅。第一，不

改。

為避免多澆水，最重要的原則還是，表土有些 乾了才再澆水。每一次都充分澆水，但一定要將多 餘的水濾去。

原種的非洲紫羅蘭很不好種，但是現代種的已

喜歡冷水，所以最好是將水放室內一天之後，才用

如果光照充足，一年可以開花半年以上。每年

經改良過，在一般家庭及辦公室都能適應。夏天時

來澆灌。一方面達到室溫，一方面使自來水中的礦

隻要2個月時間使之冬眠，冬眠期減少澆水次數，同

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2018年8月23日

生出根來。插時注意葉片不要沾到水。當根部生到

時不要施肥。

一公分以上時，就可以植入盆土中。

繁殖

非洲紫羅蘭也可以用葉子扦插繁殖。將葉片插

非洲紫羅蘭很易繁殖。一個方式是選一片健康

入盆土中，保持高濕度及一定溫度，不久會生出子

的葉子，底部沾一些生根素（rooting hormone），有

株(見到子株在葉子邊生出)，當子株夠大時，就可以

粉狀﹑也有液體。然後將之插入水中或土中，幾星

獨立栽植。為保持高濕度，可以用透明罩罩住，不

期後就會生出根部，並且發芽、長出新的子株。子

過要不時打開蓋子，以免過分潮濕會霉爛。為防葉

株夠壯時，就可以移植。這樣的作法很易引起兒童

子散發水分，可以將部分葉子剪去.

興趣，培養他們對大自然的興趣。 將一片紫羅蘭的葉子插入水中，一個月內就會

作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者。 （http://www.ritagiang.com/） ▲(圖取自 Almanac Weekly)

▲將一片紫羅蘭的葉 子插入水中，一個月 內就會生出根來

▲幾星期後，扦插的 葉子底部已生出兩片 新的小葉

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2018年8月23日

花言 草語 文 花 / 澤類

墨蘭花香色美 深受蘭友追棒 墨蘭又名報歲蘭，原產中國、越南和緬甸。 墨蘭花開時，清豔含嬌，幽香四溢，滿室生春。 在中國有悠久的栽培歷史。

墨蘭為蘭科蘭屬多年生草本花卉，常生於山地林下溪邊，也見於常綠闊葉林或混交林下草叢 中，葉叢生於橢圓形的假鱗莖上，葉片劍形。深綠色，具光澤。花莖通常高出葉面，在野生狀態下可 達80厘米至100厘米，有花7朵至17朵，香氣濃郁，花色多變，花期2至3月，苞片小，基部有蜜腺，萼片披針 形，淡褐色，有5條紫褐色的脈，花瓣短寬，唇瓣三裂不明顯，先端下垂反卷。

要求空氣濕度高 墨蘭是一種地生蘭類，要求蔭蔽的環境，盛夏遮蔭要求到85%。生長溫度白天20至25℃，夜間15至18℃。由於墨蘭多自然 生長於流溪旁，經常水霧瀰漫，相對空氣濕度要求90%左右。常採用盆邊地面灑水或噴霧，以增加空氣濕度。或在栽培場所設 置水池、水溝，家庭可用水缸、水槽、水盤，以增加水蒸發，使空氣濕度加大。 栽培墨蘭，要求排水良好基質。水分管理應根據生長季節、生長勢、天氣、花盤大小、植株多少、盆土的乾濕情況決定 澆水與否，一般情況下以盆土含水量15至20%為宜。用於澆墨蘭的水質也應注意，自來水應盛放幾天，使其中氯離子揮發 後再使用，注意水溫與土溫相差不要太大，否則葉片受害。墨蘭的施肥在春季5月以後生長旺盛季節，可施腐熟稀薄液 肥，冬夏季不要施肥。

繁殖採用分株法 墨蘭的繁殖採用分株法，與換盆同時進行，在花後或9至10月間進行。一般2至3年分株一 次，分株後每叢新株應至少有2至3個假鱗莖，不要栽獨苗。 墨蘭花香色美，葉形獨特，又是多種珍貴的觀賞蘭花的培育母本，因 此一直深受愛好蘭花及愛花者所喜愛，並廣泛種植。

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2018年8月23日

着眼紋理圖案融合對比 用模板人人可成藝術家 温暖 是我家

▲沿着圖案切割，並用鉛筆將其轉移到牆壁上。

▲這個寧靜空間的部分牆壁裝飾用上鉛筆模板圖案。

問：本人正在重新布置客房，使其成為

▲▼用鉛筆填滿圖案，不要太用力。

便會有勇氣和懂得技巧，在牆上繪畫。

一個可以讓人放鬆的地方，並予人平靜、和平

先選擇喜歡的設計，可以從互聯網或設

及具藝術的感覺。此外，本人希望可以自己布

計書籍出找靈感。然後把設計放在一張繪圖紙

置，無需要假手於人。

上，接着把圖片擴大到適合準備裝飾的牆壁的

答：有趣的是，閣下在描述中加上具藝

尺寸，再用切紙刀沿着設計線切割，並貼在牆

術感。這是一個在談論裝修房間時，經常不大

上的位置，畫出輕輕的鉛筆痕跡，取出紙張及

留意的感覺，但藝術感可以是整個過程中的一

連接鉛筆標記，以完成牆壁上的設計。

個部分。其實我們可能會有一些藝術細胞，但

彩色鉛筆易於使用，在這方面，本人選

是我們大多數都覺得自己沒有那種特殊的天

擇不溶性彩色鉛筆（棕色、黑色、青銅色，深

賦。設計和裝飾房間主要涉及顏色和位置選

紅色和灰色）。跟往常寫字一樣，拿著鉛筆。

擇，着眼於紋理和圖案如何融合和對比。

使用鉛筆筆尖，輕輕地來回塗抹，這樣就不會

確實，並非所有人都可以畫出美麗的圖

出現明顯的鉛筆痕。對於陰影和較暗的區域，

畫和圖案。使用模板方式，大家都可以成為藝

不要用力按壓，只需用更多的塗鴉。如有任何

術家。一旦嘗試過，在一張紙板或紙上練習，

錯誤，可用擦膠擦去。

Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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各 德 其所

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舒適 家居

度身訂造大型組合櫃 這款hlsta的MEGA-DESIGN，讓你能自由組合不同層板、邊框及櫃 門，將牆身變成巨型影音組合或展示飾櫃等。

歐洲家具一向享譽全球，不少人更喜歡來自德國設計 及製造的產品，因其工藝精緻，簡約典雅的外形，並 配合科技，功能性強，部分更採靈活或可電動設計， 增添方便。 德國兩大家居品牌R o l f B e n z及

部分可特別訂製。床舖方面，你可選擇

hlsta，均擁約50年歷史，並曾獲“藍

Boxspring由彈簧組成床架底部，比木製

天使”環保認證，近日於中環設立展

的更具彈性，可配合品牌的床褥使用，

廳。Rolf Benz主要展示沙發，採靈活設

跟據用家的身高體重比例（BMI）特別

計，配合人體工學，滿足不同用家的個

訂製，令睡眠更舒適。

人化需要，並備有布料和皮革表面選

櫃子方面，G E N T I S櫃子設計簡

擇。其中CARA沙發2邊扶手可向外彎

約，內置LED燈槽，恍如懸浮半空，同

曲，讓你平躺在上，而椅背能調至向

時點綴家居。你亦可選MEGA-

後，附設可收起的頸枕和腳墊，備有單

DESIGN，自由組合不同層板、邊框及

座位、2座位、L形款式。

櫃門，將牆身變成巨型影音組合或展示

hlsta則提供其他類型的家具，大

飾櫃等。

2018年8月23日

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2018年8月23日

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◆hlsta Boxspring由彈簧組成床架底部，比木製的床架更具彈性，讓你擁有舒適的睡眠 ◆這款MULTI-FORMA以簡單層板、掛架等組成，可組合至趟門衣櫃及大型衣帽間。 體驗，可配合品牌的床褥使用。

◆這張hlstaflex每條床板由7層實木板組成，上面加上1層樹脂，中間的板 條裝有調節器，可透過左右移動調整床架支撐度，並備12年保養。

經典款式

這個Rolf Benz 6500沙發為經典款式，設計輕 巧，2個椅背可獨立調校高度，配合長形腰 枕，方便不同身高用家，提供合適承托，備有 布料和皮革選擇。

坐墊可90度旋轉

PLURA沙發扶手及椅背可放下或展開，坐墊 能作90度旋轉，由直身變成L形，你能選擇2 或5座位設計，以及以布料或皮革包裹的款 式。

內置LED燈槽

hlsta的GENTIS櫃身採簡約設計，內置LED 燈槽，恍如懸浮半空，同時令點綴家居布 置，不用另外加設燈槽，備有原色、木色或 展示櫃款式。

椅背可調校

喜歡在沙發上隨意躺臥？不妨考慮CARA沙 發，2邊扶手可以向外彎曲，讓你平躺在上， 而椅背能調至向後，並附可收起的頸枕和腳 墊，備有單座位、2座位、L形款式，另更設皮 革和布料表面。

◆hlsta床褥可跟據用家的身高體重比例（BMI）特別訂 製，提供最合適的健康睡眠。

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實用 家居

2018年8月23日

Y I D 食 凍 式 日 暑假期間，各位爸媽為寶貝仔女安排了什麼活動呢？有 時不一定要出外旅行，在家也可以玩得開心。今次精選 多款小玩意，專門製作小食甜品，如摩天輪壽司機、流 水冷麵機等，好玩又好食，更可透過製作過程，拉近親子關係， 享受天倫之樂！

摩天輪壽司機 TakaraTomy摩天輪壽司機，只看外型已可愛到極，產品還配備

壽司器材做出不同款式壽司，做好放入碟，然後一碟碟放上自 動轉動摩天輪架上，大家只要一拉高路軌，壽司碟就會轉落到 眼前，感覺超正！

凍食雞蛋布甸 ◆DIY凍食雞蛋布甸做法簡單，先將生雞蛋放入機內，握實手前後拉約2分鐘令蛋黃同蛋白混在一起，用中火把雞蛋煮30分鐘，再放入雪櫃4至6 小時，即可享用。溫馨提示，可將已溶的黑糖或黃糖倒在凍雞蛋布甸表面，美味加倍。

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冰凍流水麵機

2018年8月23日

◆想食流水冷麵，不一定到日本餐廳，在家也可以享受得到。這部鬆馳熊凍流水冷麵機及滑水梯流水冷麵機，外型小巧，用法簡單，只 要將煮好的幼麵，先過冷河備用，再加冰水落部流水麵機，開動機器水即流動，然後放麵。嘩！真是未食已感覺涼透心！

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2018年8月23日

炎炎夏日，隨手一杯雪糕，簡直涼透心！有時 候不想出外買甜品，又想消消暑？自己輕鬆動 手製作，口味、選材由你來定！這次為你介紹 Bosch廚師機，配合雪糕製作配件，簡單數個步驟即能 做出雪糕或雪芭，即時降溫無難度！

功能超過120種

實用 家居

這款廚師機提供超過 120 種功能，全賴配備 各 種 各 樣 的 配 件， 如 5.4 升不鏽鋼攪拌碗、 不鏽鋼搓粉鈎、專業打 蛋 器、 專 業 硅 膠 貼 邊 攪 拌 槳，ThermoSafe 玻 璃 攪 拌 機， 切 絲 切 片 磨 碎 器 等， 圖 為 FrozenDream 套裝。

自家制雪糕 備雪糕製作配件 FrozenDream配件套 裝適合自製雪糕、雪 芭和乳酪，配合廚師 機M a x x i M U M 使 用，成分可根據自己 的喜好調配出健康美 味的消暑食品。

◆Bosch這款廚師機（MaxxiMUM）配備智能

感應技術，備1600W摩打，操作簡單，一按 即能自動感應蛋白和忌廉的發打效果，防止過 度的發打。

烘焙愛好者之選 這款粉紅色多功能廚師機 （MUM58K20），備1000W強 勁電動機，能輕易輕易處理達1 公斤的麵粉及食材，其3.9公升 不鏽鋼攪拌碗，此設計優勢在 於可全方位攪拌，可處理達2.7 公斤的蛋糕材料，或1公斤發酵 麵糰。產品備有多種配件，如 攪拌槳、打蛋器、麵糰鈎，另 連續切絲/切片配件等。

◆另一款廚師機MUM58K20 則可配這個雪糕配件，雪糕 碗容量上限550毫升，只需 要30分鐘就能製作出自訂口 味的雪糕。

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好一個樣板 中國河北鄉間一個應屆高中畢業女生，獲 北大收錄，成了新聞人物，新聞人物必被「起 底」，一個鄉下貧家女上得北大，有何能耐？ 更加要起底，一起之下，得知貧家女之前寫過 一篇而作文，題為《感謝貧窮》，內容說生於 周三至五刊出 貧家然有一個好母親，自小教識字、學文化， 可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 未入學已能背詩，家貧一樣向上好學而有好成 績，所以感謝貧窮，立志學成要服務社會。 好一碗勵志雞湯，可是，似帶苦味。 貧窮是人類公敵，需要擺脫、打倒， 感謝貧窮真不知從何說起。 誰負責打倒貧窮？別處就不說了，在中國，共產黨的政府有責任讓 貧窮消失，使財富（產）讓所有人「共」享。然則你以為這個黨何以如 此命名。 當中國已經富到世界第一了，走出京城外不遠，在同一省內，仍然 有小家庭住泥屋，廚房都沒有，在戶外自砌的泥灶煮食，這家孩子聰明 受教得入名校，自勉勉人，不但沒問「為甚麼財富沒共到我們這裏」， 反而以現有的條件盡我可能做到最好，當然，須有個有文化又知道怎樣 教女的媽媽。把個人經驗體驗寫出來而已，不能視為落入「以目前的貧 窮為榮、同時又以發奮向上為勉」的弔詭中。 事件中真正的弔詭是：為甚麼中國一個鄉下貧家女進得北大如此不 尋常？ 北大是國立大學，屬於每一個國民，成績達標就具備入讀的資格， 任何人不管住何處、家境如何、哪怕就是鄉間一個貧家女得錄取，有甚 麼稀奇值得媒體採訪、全國矚目？弔詭在於：表面上、實際上北大是國 立大學、成績達標的學生就可以入讀。事實上不然。像食物的「特供」 制度，北大及所有名大學的額也特供給特權階級，間中收一個平民以作 樣板之用。 圓圓

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2 0 18月17 8年8月 7 日 星期五 日1星期五 2018年

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奇遇奇緣（下）

第二個專家比較老實，他說: 「既然松鼠才遷進不久，只要用 掃把柄拍打牆壁，讓松鼠警覺這 不是安全的冬藏地方，或許牠們 會知難而退，目前要做的就是趁著白晝，松鼠出外覓食 時，把洞口堵塞便是，費用100元。」 洞口終於被一塊木板封閉，四周用釘釘緊。果然， 自此再聽不到天花板傳來的聲音。 這可苦了企圖回來搬走橡果的松鼠。一天傍晚，就 在睡房窗前望見兩隻漂亮的灰松鼠，牠們有著銀狐般的 大尾巴，在屋背上站著，一臉茫然的樣子，一定是找不

貓 眼看天下

到洞口入內了。後來瞥見我和小貓望著牠們，牠們也不 怕，只是互相靠得緊密一些，眼神像抱怨：人類無情， 使他們有家歸不得。 但是牠們並不氣餒，只逗留了一會，悄悄的牠們走 了，正如牠們悄悄的來，牠們揮一揮大尾巴，不帶走一 粒橡果。 我佩服小動物的適應能力，遇到厄運，牠們絕不會 呼天搶地，相反，牠們會信心十足的生活下去。可不是 嗎，兩隻小灰松鼠，又在我家後院出現了，活潑依然， 一邊覓食，一邊嬉戲，想牠們已經找到好地方，另築愛 巢去了。 （完）

珍惜資源 循環再造

臉書上一位母親，說她六歲自閉症的兒 子，今天第一次識得叫她媽媽，甚為感動。 使我想到多少父母親喝止他們的孩子：「閉 嘴！」其實她們當年也曾為孩子識得叫他們 而大為雀躍。世事總是這樣，容易得便視作 周一至五刊出 可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 等閒了。 友人嗅覺失靈，甚麼味道都聞不到，能做的治療都做過了。有一次 她跟朋友參觀農場，農場養了家禽家畜，有很大的氣味，人人掩鼻皺 眉，她卻說：「如果我能聞到多好！」 兩中學生在校午餐，甲生埋怨母親準備的午餐盒不好吃。乙生說： 「我也曾嫌媽媽準備的午餐不好吃，可是媽媽不在了，我是多麼懷念她 為我準備的不好吃的午餐。」 某君跟戀人爭吵，她一怒而去，整個月沒有消息。有一天忽然聽到 他高興地說：「她在WhatsApp罵我了！」「罵你也高興？」大家問。 「肯罵就有希望。」他歡喜地說。 某君自費出版了一本文集，放在一書店寄售。他不時會去書店看看 有沒有人買。三個月後他高興地對我說：「終於賣掉一本。」我想： 「才賣一本也那麼高興！」他補充說：「某某、某某，半年一本也沒賣 掉。」 家父是書法家，晚年在家授徒。每逢周末，坐得一屋子都是人。我 看過他的學生登記冊，學生前後超過400人。而我竟沒有跟他學寫字， 因為覺得隨時可以。可是他86歲那年走了，我再無跟他學寫字的機會。 有時碰到他的學生有作品參加書法展，就深深感愧。 阿濃

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小寶藏 做運動是養生基本法。在加 歐陽岳勳 拿大，騎單車就是一項熱門運 動，其中兩個好處，一是比步 行快，可以在有限時間，去到更 遠的地方；二是比開車慢，既能 細心欣賞沿途風景，又可捐窿捐 周五刊出 罅，發掘有趣的東西。 溫哥華國際機場坐落列治文市的海島(Sea Island)，除 主要客運大樓外，島南也有一組統稱為機場南部(Airport South)的設施，包括專供小型飛機和包機使用的南客運大 樓、直升機機場，以及菲沙河的水上飛機碼頭等。 這天，騎單車來到南客運大樓旁邊的一個停車場， 無意中發現一個迷你觀景台(圖)，「飛機迷」可以在此北 望小型飛機升降，遠處有國際機場主客運大樓、北岸群 山為背景，還備長櫈及望遠鏡，免費供遊客享用。 城市內有許多小寶藏，正等待著我們去一一發掘。

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真善美的追求者 香港時間8月14日凌晨時份， 記者庄曉彤為網上媒體「眾新 聞」上載了香港二人女子組合At 17成員盧凱彤喪禮的報道文章， 題為：盧凱彤告別禮 屬於這個 周五刊出 時代的「失去」。 坦白說，我的時代不是At 17。不過，自從8月5日知 道盧凱彤墮樓身亡的消息，內心一直憂鬱，在YouTube 看了她多個專訪，自述如何從抑鬱變成躁鬱再通過藥物 及藝術治療而重返音樂創作和演出，細訴年幼時跟基督 徒的父母關係惡劣，初中時發現自己喜歡同性，曾跟家 人「出櫃」卻不為接納，及後遇上台灣攝影師找到真愛 並結婚，最終得到母親體諒和接納，出席了在多倫多舉 行的婚禮。她選擇去年6月在台灣金曲獎頒獎典禮上領受 編曲獎時公開自己的性取向和另一半，這是她當時的感

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受：有了她，讓我生命更完整。…… 我知道這個世界不 完美，我的人不完美，有了你，誰還需要完美？ 接著讀到劉進圖也是在同一網媒刊載的《永活之 歌》，引述朋友江丕盛在臉書上提及當年約20歲的凱 彤哭著離開教會的自白：我最後一次聽到的，是一名 tomboy分享怎樣克制自己的欲望，為了討好神而選擇不 再「犯罪」，因此跟女朋友分開。「我羞恥地哭著離開 了教會，覺得自己不配做教徒，卻一直思考宗教應該不 止於此。」 成立At 17時，盧凱彤才15歲。32年的人生，不獲 諒解過、對父母和宗教失望過、掙扎過、愛過、鋒芒畢 露過、陷於谷底不能自拔過，盧凱彤是如此敢於誠實 地面對自己，忠於自己的信仰，純粹地愛和創作。我 不是她的時代，卻深深為她堅持追求真善美的心和行 動而感動。

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TJMWFS! TUBS! 㝸ⓐᾏ厂⍛㟷‛㟑 帷ҷㆴ⍜ҷ⪌▇ 䕯⬅哅ҷ泩扷ҷ㾔 尭乄尭虇䛴㍑咀尭Ҹ屚ᾼⓗㄛ厃梊處 ╙ ⾺ ∔ ҷ ど ㏎ ⏜ 758.699.7:97ҷ 䕜⾑ㄗ慠∱ↀⵅ梊烙⋷ 512汧憮Ҹ屚梊處 䱨⒔㷃梊㺦姲ᾙ佁虇 梊⟷ᾏ恙⃜慠弔⾑⾃ ⴇ㦰㷃梊⋷⒔梊 䃣ҷ㛅搏▓扷朏䚮䌮㏚⪩▜Ҹ儝橮扷ҷ :16.5:6.2999 㰾ҷEFMJҷ㛅搏Ҹ $321Ҹ %71!桹㑣0㹱埤吡 《武動乾坤》 中飾演雷鐘。 網上圖片 758.985.233 ㄽⅰ 棭尯⒎㚍㢘㊞屚梊■公磊在 屚梊處 ⩺ⴇ㦰㢗䭮3ⓒ7Ҹ梊 527.511.4352 䍡卧扷㱒棱♰⽴Ҹㄔ懖ㄭ⊹Ҹ嬹卷㎥梊; ㎥嬹卷26!GJTIFSNBO!ES/$46.47 758.977.72980 758.:39.4889 758.978.3439 㜿 㜿 527.:59.14 CSBNQUPO 758.787.89130758.391.27:9 758.3:3.2:99 gfohivb.upspoup 758.97:.8697 五 由楊洋、張天愛等主演的古裝劇 758.5:6.7:86 527.::4.:365 《武動乾坤》正在熱播，除了一眾

XPPECSJEHF!POU/M5M!9C8 527.948.43920758.699.9::: 527.949.:777㜿 527.671.:996 陳坤和倪妮在劇中均採用了同期 主演的出色表現之外，相關配角的表演也可圈可點。其中，飾演雷家 弔⾑屚⁉ ⌋分㔴ㄔ♰☛厭志冐⾺ 蘿⋜幊⦈客╙䚮㻊婫幋蘿 㞴㊞䡝䋅 㤀Ⓩ䬞冏 焜㹘吻垼㼃 焜凥弔⾑屚⁉ 㱴㱒は ╿䇲儝ⶠ⬂ 巕募⾺∔ ⏪ᾚ橪㯮 11弔棩 㣼⽭儝ⶠ⬂ 聲，兩人用原聲在熒幕上演了一場 ⩺⎐⫍丂垼 ⩺⎐⫍⦔ⷋ⢿ 瀴汧梁⫍桹㑣 婬ⅽ䓷䱚ⷚ 䰸榢⫍瀴ⷋ汧 瀴⓰梁⫍⩺⎐ 戙㨷⩺⎐。䭮 ⋷㜿⢿〺⎉䭮 ℂ㮑弔⾑ㆴ凧 瀴⓰梁瀴␪汧 㜃㩮⎉䭮老大雷鐘的公磊被網友稱為史上 ᾏ⎕斧瀴⓰梁 ⋷䓷䱚 「最蘇」反派，不單單是壞，對男主林 ̽⌋分㔴ㄔ♰虇梏㻐⎸咀尭虇㍑梊勵虇 呴 ㈷ ⢷ 1 6 〃 ㄛ ⫀ 㫼 懝 ) ► 䝔 ⇖ ╙ 䚱 ⇖ * 㛅搏䚮䌮㏚⣖╾ҷ泩 䉗㹊㜖⸀27姦2661埮 䂎⢿╾汧圹㑪屚桫帷 泩扷ҷ刘扷ҷ啫扷ҷ 屚㛅搏䌮㏚ҷ泩扷䌮 䉗㹊㜖⸀㱴㱒は汧圹 凧巕募⾺∔0⽴坬⾺ 㜿⎿梁ⓦ㤀⒦⡪⽬⭈ ⊹桔⏉䅏虇䡰㉔㳰㮑 X0NBKPS!NBD/ 弔亩›╦!!㢜⑨ᾏ㻐 弔亩›╦!!㢜⑨ᾏ㻐 暗流湧動的戀愛。 動 （楊洋飾演） 的感情也很複雜，做的所有壞事在某種程度上都對其成 ⪶⃻ҷ啫扷⪶⃻ҷ䈡 吻㹊⫍丂垼桨恙㏎䓷 䊰梏伢毦Ҹ̾⌋分厭 志 冐 ⾺ 虇 ◷ ᾏ 厂 ⎕朏⢮〺㛲㏎虇ⶠ䋽 虇 F J ⁉ ⩺ 㢜 ⑨ ᾼ ㅒ ⋜FMMFTNFSF0NPSOJOH! 幊䉉㈷䛂屚ⷀ㫼⦈ ᾏ 㮢 ⫦ ㏎ 虇 ⋘ 佩 㞝 慠⪹╳虇″憩㝈ⅎ虇 扷䌮㏚ҷ刘扷⒔婬ҷ 巹啾㢒㏏汧圹屚䌮㏚ ⎕朏⢮〺2⫦㏎⎉䭮 㷃㤫扷╙桫帷♰⽴虇 ⋷㜿婬ⅽ‛㮢⡪㏎⋸ 尯凧䚮䌮㏚ⴘ婬ҷ捧 虇梏⪩〃伢毦Ҹ劌⇩ ‛㮢2⪶㏎㜿婬ⅽ⒔ ㏚Ҹ屚梊處 梁0瀴␪汧⡪㏎ ‛㮢㢘⫦㏎✽㏎⎉䭮 棩⢮〺⋸㏎ᾏも″憩 瀴␪汧0瀴⓰梁Ὴⷳ

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758.:18.1349 758.:96.8875

長升級做出了自己的貢獻，讓網友看到了一絲寵溺的味道，在該角色 蘿91 蘿91 527.889.2:31 旙⾺∔虇⒔⃞ⵎҸ 㢘伢毦⊹⋗Ҹ屚梊栂 㱒⾺∔╙伢毦⏜㰾Ҹ ⪩㮲巕媌♐⬑巕募0 㷃梊ᾙ佁∱ⅻ慠⾃⩺ ᾏ㏎ᾏもᾏどᾏ┯Ҹ ″ 憩 㝈 ⅎ 虇 䓷 䱚 ど 䱚ⷚ㮢ᾙᾘ㏎‛も⢮ 㼃ᾏ㮢ᾏもᾏ㏎ᾏど 戲份結束之後，紛紛表示惋惜， 「雷鐘下線，有點捨不得，因為他也 2.625.::2.99770 ⋗䚮處 屚梊處 巕㹰Ҹ汧圹Ҹ栂處 吻㹊0似⪩⎸‭ 吻㹊0似⪩⎸‭ 弔⾑虇Ῥ㢗⋴⃞Ҹ ㏎虇⒔㷃梊佁Ҹ㢘㊞ 〺‛㏎ᾏも⎕朏⎉⋴ ᾏ┯⢮〺⋸㏎ᾏどᾏ 走進了我的心裏」 。公磊飾演的雷鐘，是青陽鎮高門大戶雷家的掌家 625.771.8234 758.748.476: 527.929.6944 758.893.7793 㜿 屚梊㣝⪹處 五 五 〃悤䂑‽!!屚梊處 〃悤䂑‽!!!屚梊處 758.:86.61990 屚梊處 │⃞慠弔⾑ⴇ㦰Ҹ老大，用心經營著鐵木森林。在這片大陸的生存法則裏，雷鐘不算反 ┯⒔LⅬⴇ䚮⊹⋗Ҹ 758.829.934:

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Daniel.

JJ.Holland 律師 J. Holland Daniel J. Daniel Holland Daniel Daniel J.Holland Holland

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

我到底犯了什么錯？ 周警官： 您好！我有一個交通問題想向您提問。我在市中心按照指示牌停了車，並通過 Green

周警 官信 箱

P parking買了停車票。但是我還是收到了這張黃色的罰單。我有些不明白，我怎麼在禁止 停車的時間段停車了？ （Stop-Singed Highway-During Prohibited Time/day） 。我特意 看了牌子並拍了照片，當天下午一點多這個時間段是可以停車的。我還發現停在我後面的 小卡車也收到了一張黃色的罰單，但是我前面的車就沒有收到罰單。我想知道我到底犯了 什麼錯？感謝解答！

周警官為約克區警隊 多元文化部警官

警官 信箱 Ben，

Ben

violation/new-parking-violation-dispute-process/瞭解詳

你好！

細的信息。如果你按照指示，並提供圖片中針對罰

從你所描述的內容來看，你肯定對收到這張罰

單的所有事實，那麼這些事實可能成為你證明或支

單感到非常失望。為了讓我回答你的問題，你甚至

持自己根據市鎮法律規定並沒有違規的證據。我想

拍了照片並發給我了，這太棒了。你不必擔心，這

你可能有機會說服聽證官，通過發送的照片取消你

不是一個大問題。這只是一張停車罰單，甚至不會

的罰單。謝謝你的問題。

歡迎讀者提問題 周警官信箱是本報與約克區警隊合 作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可 以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將 會定期回答讀者的提問。

對你的駕駛記錄或保險產生任何影響。我希望我能

報警

為你的這張罰單提供更多的幫助。但是，罰單是否 合適，我發表個人意見是毫無用處的。因為我是一

本報信箱為警民合作專欄，讀者有緊急 情況需要報警，請按照警方指引報警。

名警官，所以我的工作不允許我就你需要準備什麼 以及如何繼續行進提供任何法律建議。

■約克區警隊報警方式

一般來說，停車涉及到市鎮法律問題。給出停

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 1-866-876-5423 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

車罰單是市政府管理範圍內的規管違法或違規行 為。每個市政當局都有自己的規則、政策和規定來 處理停車罰單。在一些城市或城鎮，你可以去法院

■多倫多警隊報警方式

就罰單提出抗辯。就你的情況而言，事情發生在多

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 416-808-2222 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

倫多市，多倫多市有一個不同的爭議解決過程 （dispute process）。根據2017年8月28日多倫多市引 入的新規定，可以通過網絡填表處理這個爭議。你

如果你存在語言障礙，請不用担心，警 方接線員會講多種語言，包括普通話和廣東 話。

可以訪問https://www.toronto.ca/services-payments/ tickets-fines-penalties/dispute/dispute-a-parking-

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年7月16日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

3.49%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.24% (特惠)

3.69%

3.04%

3.44%

3.39%

3.24%

2年

3.34% (特惠)

3.59%

3.44%

3.60%

3.34%

3.19% (特惠)

3年

3.49% (特惠)

4.04%

3.49% (特惠)

4.15%

3.64%

3.49%

4年

3.59% (特惠)

4.49%

3.89%

4.89%

4.29%

4.29%

5年

3.74% (特惠)

5.34%

5.59%

3.54% (特惠)

5.14%

3.44% (特惠)

3.77% (特惠)

3.74% (特惠)

5.89%

5.80%

5.70%

6.20%

5.64%

10年

6.49%

6.10%

6.50%

6.44%

6.24%

3年

4.00%

4.90%

3.70%

5.20%

3.85%

3.70%

2.64% (特惠)

6年 7年

3.79% (特惠)

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

2.92% (特惠)

3.90%

2.75% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

54

CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

法律 連綫

不要在房屋產權易名前動工 Q

：我決定購買一處房產並且剛剛提交

確認賣家已完成驗房時所承諾的修補工作，並已

了Offer，我希望盡快開始翻新這棟房

遵循房產買賣合同中一切規定的最後機會。在此

子，可以在“交割前看房”（pre-visiting）時將建

過程中，房產銷售經紀需陪同前往，並在意識到

築工人帶去嗎？

任何問題時與賣方代表直接進行溝通。

A

能造成賣家對買家的訴訟。 所以買家認為隻要房屋內無人居住就可以開 始動工的想法是錯誤的。 房產銷售經紀將會就交割前看房給你詳細建

：“交割前看房”是指在最終交房前由

我很理解你渴望盡快動工修整房屋的想法，

議，提醒檢查中的註意事項，其中包括確認賣家

房產經紀安排的最後一次買家對於房屋

但必須等到房產易名後再動工。幾年前安省地產

在移走個人物品、打掃清理後是否對房屋造成任

議會（Real Estate Council of Ontario ）曾收到不尋

何損傷；屋內系統和設施運作

這個程序需事先在房屋買賣合約(Agreement of

常的賣家舉報稱，有買家在交割前數星期，就已

是否良好；賣家是否移走任何

Purchase and Sale)中納入了相關條款才可能進行，

雇傭工人開始在已經騰空的房屋內施工。也就是

房產買賣合約中承諾留下的物

並且此過程僅開放給買家及其銷售代表或經紀公

說，買家在產權變更之前，就已經開始大舉翻新

件。

司。如果買家希望邀請任何設計師、驗房師、工

房屋，買家認為“反正沒人住，為什麼不現在就

如果賣家承諾在交房前進

人，甚至僅隻朋友或家人參與，事先征得賣家允

開始！”也許有人將此視為一樁趣聞軼事，然

行一些維修工作，請記得仔細

許較為妥當。

而，假設房屋在施工中受損，或者動工過程中有

檢查完成情況，並保存收據復

“交割前看房”屬於購置房產過程中一項重

任何人員受傷，完全不確定賣家的保險能否賠

印件、工作訂單、以及賣家所

要程序，請認真對待而不是走馬觀花。這是買家

付。幸運的是，該房產最後順利交割，不然很可

雇供應商的保修證書。

狀況的檢查。

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

改車庫門顏色報價8.5萬

法團能任意花這筆錢嗎？

問：我們的公寓委員會要改變車庫門的顏

共同花費預算的1%時，實施變更工程。那麼，

答：不可以。根據《共管物業法》規定，在

色，工程報價8.5萬元。他們能在未經業主同意

就要判斷上述改車庫門顏色是否屬於變更或改進

業主會議上，除例行程序之外，不得對任何事項

下使用這筆錢嗎?

工程。

進行表決，除非該事項明確披露在會議通知中。

答：委員會可以在未通知或未得到業主批准

否則，法團必須給業主發通知，解釋將要動

的情況下，對物業公共元素進行“必要”的設施

工的項目內容，說明預估費用以及計劃如何支付

維修和更換。而改變車庫門的顏色，不屬於

這筆花銷。必須在通知上明確提出，業主有權在

“必要”的維修更換範疇。

收到通知後30天內申請召開業主會議，就擬議的

會議必須集中在日常事務上，除非會議召開時已 說明要討論特別話題。 問：是不是所有共管物業委員會的成員，都 需要在2017年年底之前參加新的培訓課程?

但是根據《共管物業法》第97條，在共用協

工程進行表決。申請書必須由至少15%的業主簽

答：不需要。按規定，從被選定或指定為委

議（Mutual Use Agreement）下，若大廈需要進

署。如果在30天內沒有收到開會申請，或者業主

員會成員之日起，該委員應在6個月內完成培訓

行變更或改進工程，或者委員會認為該工程對個

沒有投票反對所提議的工程，法團方可進行施

課程。

人使用的物業或法團資產的安全或安保是有必要

工。

的話，則不需要獲得業主批准。還有，條款還允 許法團在預估花費不超過1000元、或不超過本年

問：在我們的年度業主大會上，一名業主可 以提出動議解散業主委員會嗎?

作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專 欄作家

55

CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

零售業退貨制度遭濫用

美每年損失170億美元

財經 專題

根據《商業內幕》（Business Insider）報道，Costco（好市多） 的慷慨退貨政策已經好到讓許 多客戶濫用，但如果購物者太過分，可 能會發生以下情況。

Costco管理團隊的發言人，通過電郵發送給 《商業內幕》的聲明證實，有些會員資格可能被 取消。“如果會員對Costco某項商品不滿意，會 員費可能會退還，會員資格也會被取消。每個地 點經理根據具體情況，自行決定。濫用會員優惠 和條件也可能被取消資格。

本報訊

擁有Costco會員資格的最大好處之一是其慷

慷慨的退貨政策對客戶來說是珍貴的福利，

慨的退貨政策。倉庫鏈允許會員在不滿意的情況

但並不總能奏效。美國知名的零售業者L.LBean

下隨時退回任何物品。

今年2月宣布，在某些客戶濫用寬大的退貨規定

該公司在其網站上說，“我們保證您對我們 銷售的每件產品都滿意，並將全額退款，但以下

之後，它要結束其傳奇的終身退貨政策。現在， 退換貨品限一年有效。

美國零售業者的退貨規定，遭到部分人扭曲。 （圖中人物與退貨無關）美聯社

情況除外。”這些例外直截了當。電子產品必須

LL Bean公司執行主席、原創始人的曾孫

在90天內退貨。鑽石必須在48小時內含原始文件

Shawn O. Gorman，在給客戶的電郵中寫道，

方公司追踪，該公司以前稱為“零售方程式”

一起歸還。香煙，酒精和定制物品不接受退貨，

“越來越多客戶扭曲我們服務保證的本意。有些

（Appriss Retail），有一個算法來標記在特定時

壽命有限的產品保修期可能有特定限制。

人將其視為終身產品更換計划，想將使用多年、

間段內經常退貨或沒有收據就退貨的客戶。這些

嚴重損耗的產品，拿回來退款。”

購物者未來有可能無法再退換貨。

是否接受退貨，取決於每個商店經理，這就 是為什麼偶爾過期的聖誕樹可以鑽漏洞去退貨。

今年早些時候，百思買（Best Buy）和家得

這些第三方公司被請來協助防止欺詐性退

Costco網站並未指明怎么做會違反退貨政策，退

寶（Home Depot）等商店的一些購物者驚訝地發

貨，據報導，這些美國的零售商公司每年因此損

貨太多最終是否會遭到取消會員資格。

現他們的退貨，被一家名為Appriss Retail的第三

耗的成本高達170億美元。

梅西百貨退貨 限縮為180天

乾 坤 子 知命而不認命 借助風水能量 駕馭自己命運 創建人生新高峰

Anthropologie

Sephora

該零售商在網上寫道，“除無限家

為了防止顧客在一個月內用完，然

•八字神算批命 —— 改運、補命 財富運 事業運 感情運 讀書運 健康運

具配送物品外，所有商品可隨時通過郵

後再拿空瓶或空管送回店內，連鎖化妝

寄或在美國和加拿大的商店退

品店鋪Sephora（絲芙蘭）規定退貨必

•商舖風水 設計、佈局 迎旺，避凶 – 生意興隆

貨。”Anthropologie的家具必須在交付

須處於“新的或輕微使用狀態”。如果

之日起30天內退還。

在60天內退貨，信用、簽帳卡可獲全額

•住屋風水 選址、佈局 催財，旺丁 – 福壽康寧

流年風水勘察 流年運程批算

退款，如果達到90天，只能成為該店的

Eddie Bauer戶外服飾公司非常有自

抵用額度。

信客戶會對其產品感到滿意，並提供無

Land's End

條件的終身退貨政策。這個概念是由其

Land's End退貨政策還是一樣。如

創始人多年前創建的，並且一直堅持到 今天。

Steven Lau

Bed Bath＆Beyond

風水命理大師

Fengshui & Geomancy Consultant

東方廣場

Eddie Bauer

4438 Sheppard Ave East Unit 382, Scarborough

果有收據，可以隨時退貨。 Macy's Macy’s（梅西百貨）最近緊縮退

如果在一年之內，消費者甚至不需

換貨規定。原本365天期限的退貨，現

要拿收據即可在Bed Bath＆Beyond退回

在改為180天，也就是如果顧客願意，

產品。該店將使用信用卡詳細信息或訂

仍會有足夠時間退款。但條款則規定，

單號查到商品。

該公司不允許顧客拿超過30天的清倉項

Zappos 線上鞋店Zappos為其客戶提供足夠

目（Last Act）來退。 Bath & Body Works

647-271-7888

的時間做決定。其退貨政策是，如果產

有保證滿意。該公司在臉書上公

fengshuistevenlau@gmail.com facebook.com/stevenlaufengshui www.stevenlaufengshui.com

品尚未磨損且仍保留原始包裝，客戶在

布，“我們只想讓你喜愛（本公司產

365天內可獲全額退款。

品），你可以隨時退換任何產品。”

56

CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

網購食品雜貨 可到門市提貨

亞馬遜搶O2O大餅

美國電子商務巨頭亞馬遜公 司再掀“新零售”戰火！亞馬 遜攜手旗下有機食品連鎖超 市Whole Foods （全食品） ，再推類似 “購物得來速”的新服務，最近宣布 亞馬遜Prime付費會員可享有在網絡 訂購食品雜貨，到Whole Foods門市 提貨的新服務，結合亞馬遜逾一億 Prime會員數及Whole Foods實體通 路的優勢，搶食沃爾瑪等傳統零售大 咖現行 “線上到線下 （O2O） ” 大餅。

亞馬遜公司推出的新服務，再掀新零售戰火。

亞馬遜主管食品雜貨部門的副總裁藍德里

路透社

是網購自提服務的大宗。

（Stephenie Landry）表示，對希望趁便趕着採買

這種“線上到線下（O2O）”的方式，沃爾

一些健康和有機食品雜貨的顧客來說，在Whole

瑪等零售商已有嘗試。沃爾瑪和Google旗下自駕

這是亞馬遜今年5月對Prime會員提供Whole

Foods提貨是一個理想選項，在他們到達指定停車

車公司Waymo合作，參與Waymo在亞利桑那州鳳

Foods超市購物可折扣10%、每周熱門商品特惠的

格的幾分鐘內，網購東西就會被裝入車裏，“完

凰城早期搭乘計划的消費者，可在沃爾瑪網站下

“價格戰”後，又一新服務。亞馬遜宣布，Prime

全不必下車”。亞馬遜Prime Now業務開發主管帕

單採購雜貨或生鮮食品後，搭乘Waymo自駕車到

會員現在可在“Prime Now”App（應用程式）網

投（Tanvi Patel）說，不同顧客有不同需求，有人

下單的沃爾瑪門市取貨，再由Waymo送他們回

絡下單購買Whole Foods生鮮食品雜貨，提供到

偏愛在回家、去公園、或去朋友家的路上，自己

家。對像沃爾瑪、達吉特等零售商來說，相較於

Whole Foods超市據點自行提貨的新選擇；Whole

提貨較方便。

送貨到府，讓顧客網購後自行提貨是更有利可

Foods將為顧客預留停車位，由店員將顧客網購的 商品直接放到他們的車裏。

對美國大多數需要開車購買食品雜貨的民眾 來說，食品雜貨網購後自行提貨服務、或稱為

圖，企業除了可省下送至顧客家裏的運輸成本之 外，還能吸引消費者光臨門市據點。

在亞馬遜Prime會員今年年費提高20%至119

“網購及提貨（click & collect）”模式尤其受到歡

亞馬遜多年來嘗試要切入食品雜貨市場，成

美元後，這是亞馬遜利用Whole Foods實體通路，

迎，美國大型超市雜貨連鎖鉅子沃爾瑪、克羅格

效有限，部分原因在於物流送貨的複雜度高。亞

增強會員服務吸引力的另一種方式。目前這項對

（K r o g e r）、達吉特（T a r g e t）、及諾斯壯

馬遜在去年收購Whole Foods有機超市之前，曾把

亞馬遜Prime會員的網購自行提貨新服務先在美國

（Nordstrom）百貨等都提供類似服務，設立了許

自行提貨當作可能的解決方式之一，例如去年在

兩大城市Whole Foods門市推行，即加州首府沙加

多網購自提地點。

西雅圖推出生鮮得來速“AmazonFresh Pickup”，

緬度（Sacramento）和維吉尼亞州濱海城鎮維吉

根據市調評級機構尼爾森（Nielsen）調查，

亞馬遜Prime用戶在其網站採買食品雜貨，並預約

尼亞灘（Virginia Beach），今年稍晚將推廣至美

約15%的網絡食品飲料銷售走向此一模式，包括

時段，就可開車到AmazonFresh實體店停車位，就

國更多城市。

啤酒、紅酒、冷凍肉品、起司等體積龐大項目，

會有人幫忙把所採購項目放進車子後箱。

印表機使用八年後拿去退 踢到鐵板 自2006年以來一直是Costco （ 好 市 多 ）會 員 的 尼 克 索 拉 （Maryam Nicksolat） 告訴 《商 業內幕》（Business Insider）她想要 歸還她在2010年購買的打印機後，今 年初失去會員資格。

後告訴她，由於她退貨紀錄太多，無法再接受退

個Costco地點打電話，試圖將兩台不同的打印機

貨。據尼克索拉說，她當場提出抗議，經理說這

退貨，客戶服務助理告訴《商業內幕》，退貨沒

是他的決定而且他不會讓步。

有限制，頻繁退貨不會導致會員資格被撤銷。但

尼克索拉說，打印機在她剛買後不久就出現

《商業內幕》檢視了這封信，信中告知尼克索拉

尼克索拉說，她相信在她12年的會員資格期

問題，但直到8年後她才退貨。 好市多對大多數

將失去會員資格，但將退還年費、打印機和她購

間，平均每年退回一件物品，包括從未使用的電

商品的退貨政策沒有時間限制。

買墨水的費用。

視和打印機到各種小額食品。現在尼克索拉面臨

尼克索拉說，她隨後致電客戶服務部門，並

《商業內幕》打電話到Costco位於紐約和德州的

與Costco東北部業務高級副總裁龍恩（Jeff Long）

分店，客戶服務代表表示該公司確實監控客戶退

聯繫。根據尼克索拉的說法，龍恩說Costco將取

貨數量，那些頻繁退回高價商品的人可能會被標

消她的會員資格，他隨後會跟進一封信給她。

註。

由於打印機不在Costco電子產品退貨的例外

龍恩在信中寫道“從你的會員帳戶審查中可

的問題是，她在取消會員資格之前所購買的商

規定之內，尼克索拉表示，她認為她有權此時退

以看出，你對Costco購買的產品不滿意，我們無

品，再也無法退貨。她抱怨說，“我們加入

貨。但當她試圖在維珍尼亞州費爾法克斯的

法滿足你作為會員的要求”。龍恩沒有回复評論

Costco，是因為會購買大量家居用品，在Costco花

Costco商店退貨時，收銀員告訴她，她不能退

的請求。圍繞Costco關於退貨和會員資格的政策

了數千美元。我們講的不是散裝沙拉醬或散裝番

貨。尼克索拉說，一名經理手裡拿着一份清單然

似乎存在許多混淆。尼克索拉在維珍尼亞州的兩

茄湯，現在談的是數千美元。”

57

CITY PROPERTY GUIDE

2018年8月23日

灶在乾位滅門剋男丁 自破桃花位分手收場 風水 文 本 / 報記者

廚房是本宅天醫位所在，但灶在西北 早餐房是本宅創作位和偏財位，屋主十 書房是其婚姻位，師傅保留書檯面東北而 主人房是本宅病位及長壽位，加上床對 位，風水上有灶在乾位是滅門，意思是 分喜歡炒股票，所以偏財位對他十分重 坐，在窗口右前角放一個空花樽，載三分 左右兩邊各有一個尖牆角，對男宅主十 剋了男丁。 要。在門與牆壁之間加一個一格格的角 之一滿的粗鹽。以這個辦法來聚起宅主桃 分不好。 檯，上檯放一對獅子夾著一個錢甕，向 花，令他蜜運成功。 出後園，食著偏財。

伍子明大師最近到北面一個德國裔家庭看風 水，原因是男宅主每次蜜運都是分手收場。 男宅主五行屬木，本宅座東北向西南，門開 西北，為金向，對宅主來說，是辛苦了一些，因為 金剋木原理。 位，屋主十分喜歡炒股票，

床左右兩邊各有一個尖牆角，對男宅主 家庭廳是本宅桃花位及事非位所在，亦解 十分不好，於是師傅請宅主將這兩個牆 釋到男宅主每次拍拖都是分手收場。 角包圓。

所以偏財位對他十分重要。 在門與牆壁之間加一個一格 格的角檯，上檯放一對獅子 夾著一個錢甕，向出後園， 食著偏財。 家庭廳是本宅桃花位及 事非位所在，亦解釋到男宅 主每次拍拖都是分手收場。 因為事非位破了桃花位。在 桃花位放九枝紅花來破事非 位，再放男宅主現有的粉紅 色鹽水晶燈搬到這位置作為 本宅入門是病煞位。師傅在大門後 面的牆掛一幅多水的畫，用水化了 金的來氣。

伍師傅先在大門入口做功

擺設。宅主原本在這位置放一 堆尖的植物，於是更加破了自己 的桃花。

夫。本宅入門是病煞位。師傅在

主人房是本宅病位及長壽

大門後面的牆掛一幅多水的畫。

位。加上床對左右兩邊各有一個

用水化了金的來氣。又改放一張

尖牆角，對男宅主十分不好，於

咖啡色地氈化之。同時這又是五

是師傅請宅主將這兩個牆角包

黃大煞位，所以亦掛一個五柱銀

圓。同時床尾又對正梳粧檯的大

色風鈴以解之。

鏡，師傅強調，凡是睡在床尾對

再入廚房是本宅天醫位所

鏡的床，會損床上睡覺的人健

在，但灶在西北位，風水上有灶

康。因此在梳粧檯上放很多花擋

在乾位是滅門，意思是剋了男

著鏡子照見睡床。

丁。在灶兩邊放兩盆綠色植物。

書房是其婚姻位，師傅保留

另外廚房的左邊亦歸入本宅

書檯面東北而坐，在窗口右前角

五黃大煞位，因此亦要掛一個五

放一個空花樽，載三分之一滿的

柱銀色風鈴。

粗鹽。以這個辦法來聚起宅主桃

早餐房是本宅創作位和偏財

花，令他蜜運成功。

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2018年8月23日

CITY PROPERTY GUIDE

59

email: patkkip@gmail.com

風水

容易鑽牛角尖和多牢騷的命格 易先生， 本人生於香港，現在多倫多一機

如火星撞地球，她說年幼時我只疼愛

頭，一世永無憂，但我似乎是生在皇

兒子不理她。

帝頭，永遠帶憂愁！我是否要工作至

構任職。由於我的退休金不足以糊

而太太則因媳婦國籍身分問題而

因公死亡為止呢？

口，而我的兒女又不養我，所以我不

與兒子沒有來往。雖然如此，子女分

得不繼續工作，以維持生計。女兒在

毫沒給家用，所以我仍要工作養自

曾往排八字，說我壽元有阻，命長

多倫多而兒子則居於海外，太太平日

己。女兒與我生日很接近，是否不利

75。由於我虛齡已70歲，是否只有5年

則留於女兒家中湊孫。

六親？

余命可以作為？我是否真的75歲命？

我們雖然一家四口，但分成兩

我想知道我是否有財運，為何649

記得在上世紀70年代在香港西環

是否真的一生這樣倒楣呢？

派，我與兒子和太太與女兒。我與太

及MAX買了很多年仍未中過三個字，

太只是有名無實的夫妻，已分開數

有時甚至乎連一個字也不中？我的命

謝謝。

年，兒子與女兒關係一般，女兒與我

是否真的這麼差呢？人哋生在皇帝

讀者陳大文

委屈化為牢騷，並沒有作什麼極端行

找出來。陳大文所訴說的“不幸”，基

為。

本上並非什麼衰命，很多人都有此遭

令陳大文最苦惱的，似乎是與家人

遇，看得開的人，一笑置之，鑽牛角尖

關係不睦，陳大文說與妻子有名無實，

的人，就會滿腹牢騷。

和女兒則有如火星撞地球。首先男命妻

先解陳大文為何會因那些在我看來

食

傷

甲 丙 戊 己 午 寅 辰 丑 半比成化

傷官財

但命中有注，原來多牢騷也可以從命格



陳大文命盤

食印官

神食傷（土），至陳大文也只是把所謂

比食

感嘆，人的六親、事業、財富和健康不

弱

還幸陳大文用神甲（木）力剋忌

劫傷

看完陳大文的電郵，不禁興起一些

拱印方局

星為財才，兒女則為官殺，陳大文火

並非什麼大問題的問題，感到十分委

命，妻星為金，子女星則為水，但陳大

屈。陳大文丙火命，格屬身弱，食神、

文命中無金亦無水，這已主與妻和子女

（火），亦剋財星（金），所以與妻有

傷官為忌，主人多情緒化，容易鑽牛角

緣薄。

名無實。

尖，即廣東人所說的“想埋一邊”，陳

陳大文不但命無妻星和子女星，其

陳大文雖與妻和女兒關係欠佳，但

大文八字，年月兩柱均為食傷，忌神本

八字食傷（土）甚重，而食傷剋官殺

他八字和比為喜，六親為母，比為

已甚重，不但如此，地支寅午半比成

（水），所以陳大文怎樣不與女兒火星

手足朋友，相信陳大文與這兩個六親關

化，比（火）生食傷（土），“想埋一

撞地球？就算他疼愛兒子，也天隔一

係不壞。

邊”情況更加嚴重。

方，父子緣薄！另陳大文夫妻宮坐比

下期繼續解陳大文其他疑問。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料， 如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。 性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE

菜 園 專欄作者：藍莓酒莊莊主 微信號: lishuangzy

識別病蟲害 及防治技巧 蔬菜自播種起，就面臨各種病蟲害的威脅。病蟲害防治，貴在預防。本篇教你 識別主要蔬菜病蟲害，及其簡要防治技巧。 1、白粉病：白粉病嚴重時整個葉子都被一層 白粉覆蓋。（右圖為甜瓜白粉病的葉子）

菜园 子

2018年8月23日

6、蚜蟲：蚜蟲總是從嫩芽開始，它們與螞蟻 形成共生關係。

從初秋開始，晝夜溫差大，夜間溫度低，葉片

防治蚜蟲，要從防螞蟻開始。隨時注意觀察，

結露時從老葉子子上發病。可在發病初期用10%的

特別注意嫩芽上有無螞蟻活動，有無蜜露附着，葉

牛奶溶液噴施。

片是否皺縮。

（上）

2、白銹病：如有發生白銹病的品種，應該予 以淘汰，不應留種。 3、褐斑病：褐斑病嚴重時整個葉片枯萎凋 謝，褐斑病主要由於營養不良引起，應從施肥入手 改善植物的營養狀況。 4、鼻涕蟲：晝伏夜出，啃噬植物嫩葉。從三 方面入手控制：（1）注意田園清潔，減少藏匿場 所。（2）天黑前人工捕捉。（3）沿菜地四周擺放 Slug bait誘殺。 5、蝸牛：造成的危害與鼻涕蟲類似，不同之 處是會爬到高處危害。防治方法與鼻涕蟲相同。

6個裝飾夏季居室金點 易管家專欄

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夏日的天氣悶熱，容易引起心煩。看看專業 設計師為您提供的夏季居室裝飾小竅門，簡單的方 法可以去除煩躁心情，帶來涼爽感覺。

1. 涼爽庭院 美麗的夏日來臨，坐在籐椅上品嚐清茶、啤

3. 溫馨餐廳

5. 藍色海灘

酒，和三五好友閒坐綠植間，仰望夏夜的天空中那

將餐廳中陳舊的木製餐椅換成新式透明座

起居室內懸掛一幅夏日海灘裝飾畫，涼爽的

漫天閃閃的星星，還有帶着笑臉的月亮，好不愜

椅，鋪就一款亮色地毯，用靠墊裝點飄窗，小的

氣息鋪面而來，讓城市的熱浪化解，讓煩躁的心

意。

裝飾物也可以帶來意想不到的效果。

情放鬆。

2. 淡雅臥室

4. 安靜居室

6. 鮮花色彩

清新麻色裝飾元素配合白色床品和簡約傢

夏日的主題是涼爽，淡雅的藍色和白色可以

靚麗的鮮花帶來愉快的心情，配合花色主題

俱，使嘈雜變得安靜，連睡覺都好似變得更加輕柔

安靜居室環境，選擇一些冷色調的裝飾面料製作

的靠墊，讓小小的居室充滿溫馨恬美，適合年輕

甜美。

窗簾、沙發罩或靠墊，帶來涼爽感覺。

朝氣的新一代。

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