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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

漲勢放緩 按年仍跌3.8%

全國房屋銷量連升4個月 新聞 快遞 文 本 / 報記者

加拿大地產商會（CREA）最 新公布的統計數據顯示，8月 份全國房地產銷售量較7月份 略增0.9%，是連續第4個月上升， 但上升勢頭已經放緩。不過，今年 8月實際交易量仍然比去年同期下 跌3.8%，也未回復至2014年初的水 平。 多重電腦放盤系統(MLS)數字顯示，在大多 倫多地區樓巿的繼續帶動下，全國有大約半數

地產市場較7月暢旺；滿地可和愛民頓的銷售更

賣方市場，40%-60%為平衡市場，低於40%則屬

活躍，GTA地區按年漲幅為7.6%，按月漲幅則

於買方市場。以各地8月份的銷售與新盤比率看

為2.2%；但卑詩省主要城市則交投放緩，銷售

來，有大約三分二的市場屬於均衡。8月底的全

量減少3.8%。

國房屋庫存量為5.2個月，維持長期平均水平。

商會總裁蘇高（Barb Sukkau）指出，房屋 銷售依然受今年開始實施的房屋貸款壓力測試 點、屋型和屋價而有不同程度的影響。

全國 2/3 屬於均衡市場 商會首席經濟師克蘭普（Gregory Klump）

此外，單月份升幅放緩，意味着近來的反 彈可能開始失去動力。 10 年按月移動平均線

1%。加權基準綜合屋價指數（A g g r e g a t e Composite HPI）按年升2.5%。升幅最大是 Condo單位的9.5%，鎮屋和排屋也升4.3%。獨立 平房微升0.4%，雙層獨立屋則稍跌0.4%。 卑詩省低陸平原升勢減慢，大溫哥華地區 的加權基準綜合屋價指數升4.1%，菲沙河谷升 10.7%；維多利亞升8.5%，溫哥華島其它市鎮升 13.6%。安省咸美頓-伯靈頓升7.2%，尼亞加拉升

8月份新放盤數量與7月份相若，主要是大

6.6%，貴湖升5.3%，大多倫多地區升1.4%，渥

溫哥華地區和滿地可的供應增加，抵消了大多

維爾-米頓升1.2%；巴裡市和周邊下跌2.7%；渥

倫多地區和溫尼辟的掛牌數量減少。

太華的雙層獨立屋升8.2%，帶動整體屋價指數

房屋銷售量微升而放盤數量基本不變，令

加拿大；季節性調整

8月份全國平均房價為$475,500，按年上升

表示，過去幾個月，房地產市道市況繼續隨不 同地區和樓價有顯着差異。

房屋每月銷量

Condo 樓價指數升幅最大

打擊。壓力測試令買家卻步的情況，要視乎地

升7.1%。

銷售與新盤比率SNL（sales-to-new listings ratio）

大滿地可地區也在雙層獨立屋升6.3%的推

由7月份的56.2%上升至56.6%，全國長期平均比

動下，樓價升5.9%。亞省卡加利和愛民頓，屋

率為53.4%。通常認為，SNL比率超過60%屬於

價指數則分別下調2.2%和2.1%。

加國樓價料明年漲2.7%

安省升幅最高達3.3% 全國房屋平均價格預期今年 將下跌2.8%至494,900元；安 省受多倫多豪宅交投量減少 的影響，下跌1.7%。加拿大地產商 會（CREA）預測，明年平均樓價將 回升2.7%至508,400元。安省平均屋 價更以3.3%的升幅領先全國。 1 0

線

幅，也拉低全國成交量。

求，但安省政府的打壓政策和聯邦政府收緊房屋

2019年的房屋銷售量將輕微反彈2.1%至

貸款政策，依然阻礙買家入市；未來的利率調升

472,700間，但仍低於2014至2017年的成交量水

也影響房地產市道。

平。

預測今年全國成交量跌 9.8% 加拿大地產商會指出，渥太華去年宣布房 貸壓力測試後，市場相信會有買家在其後的兩個 半月，趕在新政策實施前置業；但未料趕尾班車

房屋年銷售量

( 過 往 紀 錄 及預 測 ) 年 移 動 平 均

經濟和人口增長繼續支撐全國的房屋需

的買家出乎意料之多，令去年12月的成交量破紀 錄，然後今年大幅下滑。

2018年上半年持觀望態度的安省買家，在 今年下半年已經陸續入市；但卑詩省仍未看到相 同跡象，並會進一步受明年加息影響。

加息抑制樓價升勢 明年的屋價預期將上升2.7%至平均508,400 元，反映出多個省份的樓價略為回升，以及安省

壓力測試令2018年的全國房地產銷售陷入5

的房屋售價恢復正常情況。安省平均屋價預計升

年來低點。大多倫多地區在夏季出現反彈跡象，

3.3%，是全國最高；卑詩省平均樓價的升幅將低

但勢頭可能失去衝勁。預期今年和明年會再加

於通漲率。

息。因此，商會維持今年中的市場預測，全國成 交量跌9.8%至462,900間。 安省較預期強勁的市道抵消了卑詩省的疲 弱，但兩省今年的銷售量，依然有雙位數的跌

魁省、紐賓士域省、新斯高沙省和愛德華 王子島的市場繼續維持平衡，預計明年屋價也會 稍升，但會受到加息影響。亞省的樓價維持穩 定。沙省和紐芬蘭省的屋價依然下滑。

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2018年9月20日

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CITY PROPERTY GUIDE

3大供應商齊聲警告 食品價格將上漲

中石化伙原住民社區 建亞省次大煉油廠

與美原油價差5年最高 加國每桶少賣35美元 國際油價上漲，但產油的加拿大卻沒有撈到好處，甚至每 況愈下。因為加美兩國生產的原油價格差距，已經創下5年新 高。目前加拿大西部精選石油 (Western Canadian Select)的價格為每 桶33.84美元，而美國西德州原油(West Texas Intermediate Crude)的價 格為每桶68.99美元，每桶相差35.15美元，這等於加拿大原油的價 格還不及美國原油價格的一半。雖然造成價格差異的原因之 一，是加拿大油砂礦生產的是重質原油，難以加工；但專家認 為，造成價格差異的主要原因是沒有足夠的運輸能力和渠道。 運輸能力受限，儲存太多，隻得降價出售。對出產石油的沙省 和亞省來說，意味着付出高昂的代價。價差拉大也沒有使消費 者得到好處，因為原油是國際商品，並非加拿大生產的原 油就能直接在加拿大訂價與銷售。

一周 融產品重現 財經新聞 雷曼時代金 雷曼兄弟控股公司倒閉後，一些以其縮語聞 名的金融產品走進歷史的垃圾箱。但投資者對高收益 和相對無風險證券的興趣卻從未消失。那場金融危機 永久性地損害了信貸市場中許多深奧且高風險部分的 聲譽，但新產品已經問世，有些產品的結構更有爆發 力。如今，資金經理正在通過證券化結構（稱為抵押 貸款證券，CLO），以及由消費者債務而非抵押貸 款支持的證券，來搶進槓桿貸款。彭博社消息，甚至 連債務擔保證券（CDO）也在捲土重來，許多人將 2008年金融和經濟危機的元兇歸咎於CDO。根據 Sifma的資料，去年CDO發行金額躍升至3030億美元 以上，這 是2007年發行金額近5000億美元以來的最高 水平。目前市場上，隨着美聯儲加息，資金經理紛紛 湧入抵押貸款證券，這些證券具有浮動利率。這一需 求也讓美國槓桿貸款市場規模擴大至1.3萬億美元左 右，可與美元高收益債券市場的規模相媲美。

2018年9月20日

中國兩家大型企業與亞省原住民社區的財團合作，興 建亞省第二大油砂煉油廠，根據其生產規模，估計工程耗 資過百億元。中國石油化工股份有限公司（China Petroleum & Chemical Corp.，簡稱中石化）、China Construction Industrial & Energy Co. Ltd.（下稱China Construction）及亞省原住民社 區組成的財團，日前與亞省愛民頓的工程設計公司Stantec Inc.簽訂協議，協助該項目取得所需的各項許可，中方專注 於“工程及投資”方面。根據顧問公司Stantec Inc.上周發布 的新聞稿，上述各方成立一家名為SinoCan Global的合資公 司，合作興建一座每天產量可達16.7萬桶的煉油廠。如果成 功興建的話，該廠將成為亞省第二大煉油廠，產量僅次於 帝國石油公司（Imperial Oil）的每天19.4萬桶。

高盛預計： 未來3年不衰退 高盛數據顯示，在未來3年內，衰退風險很低。該 公司表示，美國經濟衰退的可能性在短期內是“溫和 的”，在未來3年內將達到36%，低於歷史平均水準。 高盛經濟學家寫道：“我們的模型描繪了一幅更為良性 的圖景，在這種情況下，強勁的增長——再加上對金融 狀況難以持續的擔憂的消退——到目前已經抑制了美國 的衰退風險。”可以肯定的是，在較長期國債收益率接 近較長期收益率的情況下，收益率曲線趨平，令市場對 經濟前景產生了一些擔憂，美聯儲的緊縮周期也是如 此。收益率曲線趨平可能導致反向曲線，即短期利率高 於長期利率，這是一種可靠的衰退指標。新興市場的疲 軟也引發了人們對美國經濟最終可能受到影響的擔憂。 另據彭博社消息 ，波士頓聯邦儲 備銀行行長E r i c Rosengren表示，美聯儲越來越難以就利率提供前瞻性指 引，“你可以想像在經歷了幾次緊縮之後的某個時刻， 圍繞下一步行動會有更多不確定性。”

隨着最低時薪提高、燃油運輸成本上揚、貿易 關稅增加等因素，加拿大三家大型食品供應商的行政 總裁都預期，食品價格上漲狂潮即將來臨。日前在多 倫多由豐業銀行舉辦的返校會議論壇(Back-to-School Conference)上，Loblaw、Empire、Metro三家公司均警 告消費者，商品漲價是擋不住的趨勢。Loblaw行政總 裁Galen Weston預測，食品價格上漲不會太激烈，應 在1.5%幅度左右，不至於高達5%。面對激烈的價格 戰，這些超市集團正積極拓展網購服務。Metro將從 2019年起，為安省消費者提供送貨上門服務。Empire 的Sobey’s超市將與英國公司Ocado合作，在大多倫多 地區建立一個配送中心，於2020年春季全面投入運 作。Loblaw與加州的Instacart合作網購服務，如今全國 有17個城市的消費者可以上Loblaw網站訂購雜貨。

華爾街平均薪酬 達10年最高水平 華爾街平均薪酬去年增長了13%，達到2008年雷曼兄弟倒閉 以來的最高水平。紐約州主計長Thomas P．DiNapoli在17日發布的 一份報告中稱，包括獎金在內，紐約證券業2017年的平均薪酬達 到422500美元。 “自2009年經濟衰退結束以來，華爾街每年都獲 利，去年的薪酬達到金融危機以來最高水平”，DiNapoli在一份 公告中稱。他說，在2018年上半年，該行業利潤總額為137億美 元，同比增長11%。“去年利潤大幅增長的勢頭在2018年延續， 如果今年晚些時候沒有倒退，該行業有望再獲一個好年景。” 獎金在2018年可能連續第三年增加。去年的平均獎金增長17%， 達到184200美元。去年，近四分之一的證券業員工收入超過25萬 美元，而在紐約市其它行業隻有2.5%。從2010年到2017年，紐約 市金融業增加了10600個就業崗位，就業人數達到176900人。即便 如此，就業人數仍然比金融危機前低6%。

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2017年開始，匯款超額自動備案， 超過萬元自動報送稅局，面對過去的快樂時光 一去不返的情況，將如何面對？

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9月30日（周日）10:30-12:00 濫用“非稅務居民”政策，使得非稅務居民家庭變為重點查 稅對象。海外資產全靠父母贈與，全部都是借款就可以蒙混 過關嗎？如何可以在合理合法的規則下做到既能滿足稅局的 要求，又能做到最大化的稅務規劃的目的 • 匯 款過萬自動申報稅局，這與你海外資產申報，與你全球 收入有什麼不可躲避的關系 • 匯 款過萬，這個與你加拿大境內家庭收入申報，海外企業 申報有什麼繞不開的直接聯系。 • 匯 款過萬，要求你必須准備怎樣的全球收入文件，以及海 外資產的文件。而這些文件又必須怎樣符合額度與時間之 間的平衡關系 • 用 什麼途徑可以將國內的資產轉入加拿大，如何運作才能 避免珂稅的發生 • 夫妻雙方一中一加的稅務策划以及夫妻雙方資產分配策略

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CITY PROPERTY GUIDE

頭條 故事

2018年9月20日

日前，位於士嘉堡湖濱區一棟標價 310萬的獨立屋以298萬的價格售 出，但最后在MLS上顯示僅以1元的 價格成交。據賣家代理經紀稱，之所以向數 據庫登入了1元的銷售價格，是賣家不願公 布成交價格。在這樣的要求下，經紀不得已 輸入了1元錢。面對這樣的狀況，地產經紀 應該怎麼做？房屋的銷售數據所屬權應歸 屬哪方？賣家是否有權利拒絕向公眾公布自 己物業的信息？本報就此採訪了地產從業人 員、監管機構RECO以及法律界人士。

文 本 / 報記者 文琪

成交價注冊1元實為298萬

規 違 屬 據 數 假 虛 隱私為由登 自8月23日加拿大最高法院宣布拒絕受理多倫多

TREB的規則背道而馳。

有所謂‘房產

地產商會提出的上訴，多倫多地產商會將不能再壟

大多倫多

賣價信息歸屬

斷房屋的成交價格、交易歷史等資訊。此后房地產

全職地產經紀

權 ’ 的 問

銷售歷史數據也不再是持牌地產經紀的專屬信息，

Ben Zhang在接

題。”

普通人也可以獲得。早前本報曾對此話題訪問業內

受星島《都市

石汝楠提

人士，盡管地產經紀並不擔憂因此會造成大規模失

地產》記者專

示，若房產經

業，但此項改變對隱私的影響卻不可避免。如案例

訪時表示，該

紀隱藏真實賣

中的屋主一樣，市場上已經有涉及地產買賣的人士

房屋目前的最

價或提供虛假

對隱私信息有所擔憂。

新售價在M L S

售價，比如案

數據所有權屬誰？

系統中已經更 改為298萬元。

▲大多倫多全職地產經紀Ben Zhang

例中填寫1元售 價，除了違反

▲大多倫多地區民商地產和財 產規劃律師石汝楠

在“1元成交價”事件發生后，多倫多地產商會

但這件事的確給業內各方都帶來了影響和思考。1元

多倫多地產局對經紀的規范要求，會因此而受到處

（Toronto Real Estate Board，TREB）認定這是填報

的數據對周圍房屋的銷售會有影響嗎？Ben稱，現在

罰，甚至丟失牌照，其實還有更大的隱患。“若這

虛假銷售數據，進而警告涉事地產經紀。TREB還通

來看不會有太多的影響。“因為在大家的壓力之

種侵權行為產生大額損失，經紀被告的可能性很

告了所有注冊地產經紀，要求必須報告他們代理出

下，地產經紀已經把價格改回298萬了。信息的准確

大。比如，未來有人因採用錯誤數據導致某種程度

售房產的准確銷售價格（sales prices），以便公眾可

性是RECO的一個要求，寫1塊錢是違規的。我也和

的損失，可以向該地產經紀提告。”

以訪問這些數據。地產商會在致成員的一封信中寫

其他行業從業者聊過這件事，有的時候這個賣家不

但石汝楠也坦言，根據目前的狀況看，此次事

道，“我們收到的報告稱，由於客戶提出隱私問

願意讓別人知道價格，數據的所有者到底屬於賣家

件不會造成實質影響。“一方面，在售房系統裡記

題，一些地產經紀報告其售賣房屋的售價不准確。

還是地產局？”

錄為1元，但實際產權登記為298萬元，買房再次賣

發布虛假價格違反了TREB的規則和政策，並可能導

針對數據歸屬權的問題，大多倫多地區民商地

房時，要以真實的成交價以及法律文件為基礎。並

致紀律處分，以及持牌人可能會被暫停或終止執業

產和財產規劃律師石汝楠在接受星島《都市地產》

且現在MLS系統也已經更正了價格。另一方面，對

資格。”TREB首席執行官John DiMichele在一份聲

記者專訪時表示，“賣家賣房的數額交接價格歷史

買家再賣房時提供信息方面有影響。新買家們尋找

明中表示，董事會定期向其成員更新並提供相關的

以來都不是完全隱私的。只要雇佣經紀去查，或律

房源信息時，容易誤解，接收了這個房子的錯誤信

規則和最佳實踐建議，並重申不准確地匯報價格與

師去地產局查，這些都是公開的信息。所以賣家沒

息，除非賣家找專業人士落實實際情況。” 下轉P10

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紀，比如我，買家提了要求，我會把照片拿掉，也 會把照片的形容細節、面積刪掉。價格是真實的， 其它東西也是真實的，但是會缺失一些信息。這種 缺失，對於賣家和買家沒有什麼影響。但是對后續 的買家，在做周邊地產比較的時候，准確性就下降 了。在之前這個問題並不尖銳，提這個問題的人也 不多。但現在，買家通過經紀提這個要求，我認為 是比較合理的。” 由於新買家不希望公眾知道自己房子的太多信 息，房子售出后在有些圖片會在MLS上消失，造成 地產經紀和普通人都看不到房屋的具體照片和狀

頭條 故事

況，石汝楠認為，這種情況主要圍繞競爭和隱私兩 個問題。“多倫多地產商會認為數據是隱私的、不 能公開的，而現在最高法院拒絕受理上訴，所以地

上接P8

RECO稱“已售出”價格是可以通過土地登記辦公室獲取的公開信息，不允許銷售人員故 意錯報（星報資料圖片）

售價已屬公開信息不允許“故意錯報” 本報記者針對此問題採訪了安省房地產委員會 （RECO）的注冊官（Registrar）Joseph Richer。他 在回復記者的提問之前，首先對記者提出，想簡要 介紹一下最近最高法院的裁決意味着什麼。 “TREB擁有受密碼保護的虛擬網站（VOWs, Virtual Office Websites）。通過登錄VOW，可以訪問 房屋的銷售價格信息以及其它詳細信息。消費者可 以通過經紀提供的服務，請求訪問受密碼保護的 VOW。TREB的成員可以在上面分享信息，包括房 屋售價和使用途徑（display and use of sold prices）。 在未來，TREB必須放棄針對這些信息的某些限制。 值得注意的是，2002年的房地產和商業經紀法案 （REBBA，Real Estate and Business Brokers Act）禁 止銷售人員在未經買方和賣方書面同意的情況下， 宣傳房產的銷售價格。 但是，競爭法庭的裁決確定 了在受密碼保護的VOW網站上提供的數據，不視為 廣告宣傳。” Richer進一步提出，值得注意的是，此裁決僅適

求。Richer 稱，“道德規范准則的一個關鍵原則是 要求銷售人員促進、保護客戶的最佳利益。該要求 可以合理地解釋為，對銷售人員施加義務上的要 求，讓他們採取措施來保護客戶的個人數據。但 是，此義務不允許銷售人員故意錯報（knowingly misstate）地產交易的相關事實。” Richer還強調，“未經買方和賣方的書面同意， 銷售人員不得在廣告中宣傳包括買賣協議 （agreement of purchase and sale）的細節，例如買賣 雙方的名稱、房產的位置或已售出的價格。 ”

地產商會必須公布哪些信息？ 地產經紀Ben Zhang認為，目前民眾對於數據公 開后隱私的關注不止涉及售價問題。“還有很多人 在賣了房子以后，新的買家不希望別人知道房子裡 的照片和陳設。假如你找經紀買了房子，你會希望 被公眾知道房子的布局、有幾個洗手間、哪個房間 有攝像頭或者安全系統等信息？有些人會介意。這 裡涉及到安全和隱私問題。在這個情況下，有些經

產商會需要把賣房價格公開。而至於放盤信息中的 照片和物業的細節，多倫多地產商會應該還在未來 數據公開之時，做出指引。我作為律師，只看到這 裡面會有照片版權的問題。例如，一個經紀雇佣了 攝影師，拍出來的照片是有版權的。這是版權上的 法律。照片在網上存留多久，這是未確定的因素。 應該遵循地產商會的指引。” Joseph Richer回應有關經紀對於放盤信息不完整 的擔憂時表示，“由於該裁決只適用於通過VOW分 享已出售的房屋價格（的公開），這與在Realtor.ca 上公開發布的放盤信息（listing information）有所不 同，比如房產的照片和房屋描述。放盤信息是一種 廣告形式，因此，未經買方和賣方書面同意，不得 在交易結束后公開分享。這與我上面提到的對廣告 的限制有關。” Joseph表示，雖然近期的裁決具體涉及到房屋已 售出價格的公開，但不排除其它數據也可能在受密 碼保護VOW網站上共享。簡言之，目前能公開的只 是已售房產的數據，而不是所有放盤信息。大家暫 且不必為日后房產照片會流傳於網絡被任何人都能 看到而有所擔心。除非予以同意，否則這部分信息 不得在房屋售賣后被宣傳使用。

用於在TREB的電腦多重放盤系統（MLS）上列出的 房產。“這些房產通常也可以通過Realtor.ca被公眾 訪問。根據TREB的規定，銷售人員有義務在MLS上 輸入自己代理房產的已售出價格。” 對於登入錯誤的數據，民眾或正在參考相關數 據買房的人也不必對此有過多的恐慌和擔憂。售出 的准確價格另有地方可詢。R i c h e r對記者表示， “已售出”的價格已經是可以通過當地土地登記辦 公室（land registry office）獲取的公開信息。“人們 也可以通過銷售人員來獲得已售房屋的價格信息。 此外，作為一種慣例，當銷售人員為客戶准備類似 房產的市場分析比較時（C o m p a r a t i v e M a r k e t Analysis），也通常會與消費者分享售出房產的價 格。” 盡管根據RECO對於持牌地產經紀提出的道德 規范准則，要為客戶的利益出發、滿足客戶的需 求，但並不是無條件、無准則地滿足客戶的所有要

（星報資料圖片）

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賣家不願披露真實售價如何操作？ Ben Zhang表示，此個案“賣家經紀有個披露 （disclose），他和賣家有親戚關系。大家看不到 這部分信息，我們經紀才能看到。在附件裡，經 紀賣自己的房子和親戚朋友的房子都要披露，因 為會有利益沖突，這是地產局的規定。在賣親戚 房子的時候會產生很多問題，包括賣朋友的房 子，如果其中有你的利益在，比如我借朋友一筆 錢，20萬，首付50萬，我們一起還貸款，我佔40% 的share，如果佔有利益，在賣的時候，必須做披

頭條 故事

露。” 記者向Ben提出，如果他是案例中賣家的代理 地產經紀，賣家提出了堅持不公開數據的要求，

▲由於新買家不希望公眾知道自己房子的太多信息，有些房子售出后圖片及房屋陳述會在MLS上消失 （Ben Zhang提供）

他會怎麼做？Ben認為，最好的辦法是把MSL上的 放盤信息最終撤下，變為“暗盤”。“我自己也 經歷過這樣的事。當然不是現在，在之前，賣家 不希望別人知道賣了多少錢。這時候就是你和賣 家可以把agreement改成獨家（exclusive）。放盤信 息有兩種類型，一種是上地產商會的MLS，還有 一種就是不上MLS，叫exclusive，人們通常把它叫 做暗盤。實際操作時可以把MLS 上的放盤信息終 止（terminate），這個時候就可以即滿足賣家要 求，又不違反TREB的規定。暗盤也是可以兩個經 紀合作的。” 記者提及大家對暗盤的觀念是不是不太正 面，Ben給出了肯定答復，的確非常不正面。“但 是當這種問題已經產生的時候，實際上來講，在 offer當中（purchase and sales agreement），沒有說 這個一定是暗盤還是明盤。實際上只要改和賣家 之間的協議就可以了。而且銷售已經完成了，就 無所謂了。放在MLS上已經吸引了買家，再拿下 來簽這個合同。這個做法第一不違法，第二這種

▲顯示1元成交價的士嘉堡房屋放盤信息（Ben Zhang提供）

做法大量存在，只是很多人不知道。它大量存在 於樓花轉讓（pre-construction assignment）中。樓

們需要向各自所在的房地產委員會溝通解決問

公眾，你的安全和隱私都公開的時候，對不起，

花轉讓通常不允許上MSL，有些經紀鋌而走險，

題。”

那個時候再想否認已經晚了。”

為了吸引買家放在M S L上。這種禁止不是被

Ben認為，大家聽到的聲音和真正發生的事並

公開數據是“政治正確”的決定？

不是完全一樣的。甚至這項決定中還有另外一個

Ben認為，對此類案例的處理，應遵循三個要

由聯邦競爭局（Competition Bureau）發起的

層面，存在一個政治正確的問題。“在過去很多

點。“第一要合法，別給自己惹事。第二，在合

這宗為期7年的挑戰多倫多地產商會壟斷做法的訴

地方可以看到，作為政府，要順應民意。在這個

法的前提下，研究各種規定，不要違反規定。第

訟案落下帷幕。在未來不到60天的時間裡，地產

過程當中會發生一些問題，但是不能改、也不願

三盡可能去滿足客戶的要求，因為未來你還要再

局就不能再壟斷房屋銷售數據。在加拿大，目前

意去改。從政的人不願意為了所謂的公平去犧牲

去做他的生意。我會想很多辦法，找很多路子，

只有卑詩省及阿爾伯塔省的地產商會沒有阻止其

自己的選票。在后續問題逐漸發生的時候，只能

也會詢問行業前輩。”

會員公開數據。

慢慢再去想辦法解決。”

RECO禁止，是被開發商禁止。”

本報記者針對這個問題也向RECO進行了採

地產經紀Ben Zhang認為，這項決定中，民意

Ben堅信由於數據的公開，未來還會陸續有數

訪。地產經紀應當如何做，怎樣才能合理、正確

佔有很大的成分，和公正有一定差別。“大家希

據的缺失和不完整，進而削弱地產商會的權威。

地答復客戶，Richer也給出了和Ben相似的答復。

望信息公開，這是非常好的一點。對於大多數人

“從一個公平市場來看，地產經紀行業其實不存

他稱，“如果賣家不希望在受密碼保護的VOW顯

有非常大的好處，但是在信息公開和保護隱私如

在對社會有太多價值提升的作用。很多時候保護

示出賣出價格，最好的選擇是不通過MLS出售他

何平衡？在voice up的時候大部分人都希望信息公

買家，坑的就是賣家。保護賣家，坑的就是買

們的房產。根據安省房地產議會的道德准則

開，因為只有在賣你房子的時候才涉及到隱私。

家，這是好經紀的做法。不好的經紀坑自己的客

（Code of Ethics）要求，銷售人員不得作出虛

你賣別人房子的時候不會考慮別人的隱私，這是

戶那是另外一個事情。數據公開的做法讓我們的

假、誤導或欺騙性陳述。因此，在任何情況下，

人的本性。所以聽到的民意是人們希望信息被最

權威機構公信力下降。在這個時候，我認為不應

銷售人員都不應故意輸入錯誤的售出價格。如果

大化的公開。但是當賣你房子的時候，或者你買

該降低公信力，而應該提升地產商會的力量，這

銷售人員對協會要求提供此類的信息不滿意，他

了一個房子的時候，你房子裡所有東西都展現給

是我的理解。”

12

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

房價高估 債務飆升

加國樓市全球第3高風險 熱點 話題 本報綜合報道

全球風險最高樓市 排名

■加國樓價嚴重高估平均達173%。

網上圖片

據英國牛津經濟智庫(Oxford Economics)的最新研究報告，樓價快 速增長和高債務水平，使得加國房地產市場出現調整機率大增。加 拿大房地產在世界最高風險排名上，次於瑞典及澳洲，居於第三 位。此外，其他有可能出現樓市危機的國家和地區，包括澳洲及香港等。 據網媒HuffPost引用牛津經濟智庫的資料報

濟合作及發展組織(OECD)國家，由1970至2013

道，在目前房地產價值嚴重高估時期，傳統

年的房地產市場數據，而分析結果顯示，當一

“磚頭保值”思維正面臨挑戰，其中以瑞典、

個樓市的價格上升至超過長期平均線35%，這

澳洲、加拿大、新西蘭，以及香港的樓價高估

個樓市在5年內出現調整的機率高達75%。至於

比率最高(見附表)。

調整幅度則由14%至20%不等。

加拿大樓價平均高估 173% 牛津經濟智庫首席經濟學家斯萊特(Adam Slater)表明，加拿大樓價平均高估173%，僅次 於香港和新西蘭。 他說，一個越被高估的樓市，未來價格下 跌的風險越大。 據報道，牛津經濟智庫的研究採用來自經

在多倫多，上一次樓市調整是1989至1996 年，平均屋價由約47萬元下挫至低於30萬元， 但自此20年以來一直上升，至2016年已達到接 近70萬元。 另外，加拿大房屋相關貸款對本地經濟生 產總值(GDP)比率達到71%，顯示債務水平非常 高。相對之下，澳州相關比率為115%，而香港 則只有48%。

國家／地區 瑞典 澳洲 加拿大 香港 新西蘭 丹麥 挪威 英國 瑞士 南非

5 年價格升幅

高估比率

房屋貸款佔 GDP 比率

資料來源 :Oxford Economics 製表 : HuffPost Canada

加人欠債繼續上升 加拿大統計局近日表示，今年第二季度加拿 大家庭的債務和收入的比例有所上升。 統計局稱，由於債務的增長超過了收入的增 幅，信貸市場債務佔家庭可支配收入的比例，在 第二季度增至169.1%。 換句話說，加拿大家庭每有1元的可支配收 入，就有債務1.69元。169.1%的比例較今年第一 季度的168.3%有所提高，但較去年第二季度的 169.7%略有下降。 滿銀(B M O)資本市場經濟分析師泰莫菲 (Priscilla Thiagamoorthy)指出，這一增幅遠低於季 節性標準，是自2000年以來最小的第二季度增幅 之一。泰莫菲在一份簡短的報告中稱，儘管第二 季度比例略微走高，但受到密切關注的家庭債務 與收入比例，看來已過了歷史高點。

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CITY PROPERTY GUIDE

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

加國將進入升息軌

房貸選浮動還是固定取決財力 熱點 話題 文 本 / 報記者

美國聯儲局提高息口，英 倫銀行（英國央行）也是10 年來第二次加息，加拿大 央行預期也會10月起逐步調高利 率。房屋交易網站Zoocasa指出， 加息影響房屋貸款，但浮動利率 和固定利率各有利弊，主要視乎 買家對未來風險的承受能力。 據Z o o c a s a執行編輯格雷厄姆（P e n e l o p e Graham）表示，加拿大8月份的通脹是自2011年 以來首次超過3%；國內生產總值（GDP）也有所 改善；房地產市場也適應了新的貸款規定，開始 擺脫一年來的波動。因此，預期央行在10月24日 宣布最優惠利率時，加息的可能性為三分二。

10 月 24 日加息機率逾 6 成 固定利率基本上是鎖定5年，浮動利率則是隨 着最優惠利率改變。她表示，由於利率不斷下

■購買房屋選擇貸款採用浮動或固定利率，應視乎對風險承擔能力。

星報資料圖片

2.44%、貸款 50萬元計算，固定利率要月供2,402

仍然比固定利率至少節省4,846元。如果利率以每年

元，5年合共支付72,654元利息。

0.5%的幅度調升，固定利率將比浮動利率有利。

降，令浮動利率在過去10年非常受歡迎。加國央

浮動利率的月供為2,225元，5年利息為56,172

加拿大的最優惠利率在上世紀80年代，曾經短

行從2017年中到目前已經調高了1%的利率，加息

元。如果期間利率不變，採用浮動利率，可以節省

期間內升至超過20%。她指出，相信這種情況不易

的趨勢將持續。格雷厄姆又指出，即使明年繼續

超過10,000元供款和超過16,000元利息。假如利率每

再出現，但並非絕不可能。浮動利率向來是較佳的

加息，浮動利率仍然是置業者的最佳選擇。

年上 升0.25%，浮動利率到第4年將開始高於固定利

選擇，不過固定利率所提供的穩定性，更受消費者

率，但由於前3年節省較多，5年利息為67,808元，

歡迎。

以目前固定利率和浮動利率分別為3.14%和

房市買家多自用 已預期加息

業界稱浮動利率

仍是較佳選擇 浮動利率和固定利率向來是不少置業者難 以抉擇的問題。加拿大中央銀行這個月的最優惠 利率雖然未有變動，但市場預期利息會向上調 整。鯤鵬國際總裁孫曉明表示，即使未來會加 息，浮動利率仍然是較佳的選擇。 孫曉明稱，通常貸款時是選擇利率較低以 節省成本。目前浮動利率的息口仍較固定利率 低。另外一個考慮因素，是浮動利率任何時候均 可以轉為固定利率，但固定利率卻不能隨時改為 浮動利率。當利率固定後要變更，就需要支付罰 金。 因此選擇浮動利率的消費者，可以在加息 後再決定是否改為固定利率。 她說，即使加國央行的最優惠利率再調高 0.25%，浮動利率的息口仍然比固定利率低。

目前利率在加國史上仍屬低點

據運亨地產物業代理黎宇昌表示，市場上 已經預計稍後加國中央銀行會提高息口，因此 最近入市的加國買家，均對於樓市的前景非常

她表示，雖然目前的利率與兩年前相比是

有信心，大多數是用家，以及非常有實力。即

較高，但綜合而言，現時的利率在加拿大歷史上

使央行再加息0.25%，這些買家已經預算在內，

仍屬低點。由於目前房屋價格很高，利率稍有變

不會因為加息而卻步，反而因為未來將加息提

化貸款人就很敏感，有點驚慌。實際上，現時的

前買屋；投資者則可能會因為加息而慎重考

利率在歷史上仍然是低利率時期。這情況未來尚

慮。

會維持一段時間，即使央行調整利率，也不會突 然提高太多。

成交量已有所上升

房屋貸款的問題不是由於利率增加，影響

黎宇昌稱，目前地產市場相對去年同期和

市場最大的是貸款政策的問題。她說，壓力測試

今春的成交量有所上升，買家查詢和看房人數

固然是個很大的因素。

也增加。樓市趨勢慢慢轉向上升，當然不會是

另外，以往買家的首期如果超過35%，銀行

一兩個月內，因為地產比較慢，但勢頭已經不

一般不需要查看收入證明或其他可負擔能力的資

再向下跌。他說，市場公布的平均價格包括公

料。現時即使有35%的首期，銀行仍然要看收入

寓或柏文和獨立屋。如果撇除公寓，獨立屋的

證明，令貸款增加很大困難。

成交量和價格均呈升勢。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

多市數百公用巷道實為私人擁有

產權模糊殘破后街無人修 熱點 話題 本報綜合報道

多倫多市中心肯辛頓市場 （Kensington Market）附近 Bellevue街西側臨街房屋的後 巷，是一條年久失修的後街小巷，但 是對於附近的行人和住戶非常重要。 多年來市政府從來沒有對這條小巷道 路進行維修，因為在田土登記紀錄 上，它不屬於官地，而是私人所有。 但是加拿大廣播公司(CBC)調查發 現，這一地塊最後一位業主已在118 年前去世。有市議員表示，這種情況 並非單獨案例，在多倫多市至少還有 數百宗類似情況。 C B C報道指，這條在地圖上沒有名字的小 巷，位於Bellevue街西側，由書院街開口與Bellevue

■韋恩向電視台記者介紹該條小巷的破 爛情況，到處都是路坑，下雨後路面就 積水。 CBC

業主後人不知家族擁有業權

街平行向南延伸，南端沒有出口。它的一側是肯

韋恩和其他居民多次向市政府投訴，要求對

辛頓社區學校，另一側是Bellevue街，是住戶前往

這條小巷進行修整，但都沒有獲得積極回應。市

屋後車庫唯一通道。每天這裏不斷有學童、騎腳

府職員告訴他們，這不是市政府的職責所在，因

踏車者和行人經過。但是這段路面早已日久失

為這條路所在地段屬於“私人物業”，不屬於公

修，到處都是路坑，下雨時路面就積水成為水

共地段。

氹。

根據安省田土辦公室（L a n d R e g i s t r y 居民則說，每次泊車經過這裏都要提心吊

Office）的紀錄，這一地段由1861年起即屬於一

膽，生怕路坑損壞自己的車輛。由於是一條沒有

戶姓丹尼森（ R.B Denison）的家庭所擁有。但

南端出口的死巷，該處又成為一些人丟棄垃圾的

是這戶人家的紀錄顯示，該處最後一任業主羅伯

地方。居民韋恩（Adam Wynne）對CBC表示，經

丹尼森，早在1900年去世。羅伯有12位子女，但

常看到小巷內有大量垃圾、被丟棄的大件家具、

大多數都先於他去世，未能繼承其遺產。這一家

有污染或危險的廢棄物，甚至是被汽車撞死的動

族的一位後人對CBC表示，他並不知道這一地塊

物屍體。

屬於他們家族。多倫多市政府回應CBC查詢時表

示，這一地段多年來沒有物業估值紀錄，根本沒 有單獨設立地稅戶口，多年來也沒人向市政府繳 地稅。 居民對這一情況十分不解。韋恩表示，每天 有數百人使用這一條通道，無論如何，該處是一 條繁忙的通路，但是在市政府文件上卻沒有任何 的紀錄。代表這一地區的多倫多市議員周凱捷 （Joe Cressy）表示，他會考慮要求市政府征用 （expropriate）這一地段變成公共土地，然後市 政府可以對其進行維修養護。他指類似這種情況 並非單一例子。在多倫多至少有數百處後街後巷 地塊實際上作為公共交通道路使用，但卻是屬於 私人業主擁有，也因此不能被當做公共街道而受 到市政工人的維護保養。

投資特朗普大廈虧損 酒店單位買家集體索按金 安省法院批准一宗針對特朗 普酒店公寓的集體訴訟。買 家向建造該物業的公司Talon International提出訴訟，要求取回 他們在該家五星級酒店公寓套房上 支付的按金。 該座原名“特朗普大廈”（Trump Tower）

■特朗普（中）在2012年出席大樓的剪綵儀式。 星報

體訴訟案只涉及酒店單位業主，審訊時間估計最 少需要3年。 律師韋納（Mitchell Wine）表示，該項集體 訴訟可能涉及最多150個酒店單位買家，他們要 求取回按金，金額估計達3,000萬元。 韋納代表多倫多居民佩爾紹德（A s h l e k a Persaud）提控，佩爾紹德與丈夫為一間售價91 萬元的單位支付了22.75萬元的按金。

的建築，有261個酒店單位，以及118個住宅單

法院資料顯示，買家指發展商誇大酒店的

位，但該棟大樓去年已改名為阿德萊德酒店

收入潛力，並低估或不披露開支。酒店單位每晚

（Adelaide Hotel）。該大樓本計划在2009年3月

收費550至600元，但入住率非常低，像佩爾紹德

建成，但後來延遲至2012年1月才完工。該項集

般的買家每月虧損4,000至5,000元。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

20

投資者

攝影、文 本/報特約記者 Randey

Scuffler Dr 3層獨立屋，完成地庫，0-5年新，超5000平呎，上層洗衣房，2車庫2車位，6+1臥室 7浴室，硬木地板，餐廳帶Gas壁爐，可步出后院，摩登廚房，中央島，大理石地面，早餐區， Bay窗，主層書房，主臥帶6件套浴室，4套房，上層帶一個半套房，lot：50.2 x 106.79 Feet。

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更年輕更有潛力的旺市富豪山庄

Upper West S 去過紐約或熱愛美劇的朋友大概都知道，紐約的上西 區象征著高檔住宅區。就在GTA地區也有個不但以上 西區命名，而且整個社區在設計時也是以紐約上西區 為樣板的社區，這就是旺市的Upper West Side社區。 Upper West Side在地產局的劃分中屬於Patterson社區，地理位置 屬於Patterson社區的北部區域，位於Major Mackenzie大街和Bathurst 大街的西北角，北面緊臨Upper Thornhill Estates社區，是一個近兩年 新建的高檔社區。

Foley Cres 2層獨立屋，未完成 地庫，新房，3500-5000平呎，主 層洗衣房，3車庫2車位，4臥室5浴 室，硬木地板，主層書房帶壁爐， 起居室帶壁爐，廚房中央島，早餐 區可步出后院，家庭廳帶壁爐，主 層洗衣房，主臥帶5件套浴室，4套 房，2層書房，lot：50.2 x 106.79 Feet。 ▲

地產 投資

叫價：$2,499,000

CITY PROPERTY GUIDE

Hurst Ave 2 車庫2車位 層獨立屋，步出地庫 ，4臥室4浴 ，新房，3 餐區，家庭 室 5 廳帶Gas壁 ，硬木地板，摩登 00-5000平呎，上層 廚房，花崗 洗衣房，2 爐 ， 套房，2層 主 層 書 岩台 房 帶3件套浴 洗衣房，lo 室，主臥帶 面，中央島，早 t：71.83 x 110 Feet。 叫價：$2 5件套浴室，共3 ,4

18,000

地庫， 獨立屋，未完成 ▲Farrell Rd 2層 000平呎，主層洗衣 -5 全升 0-5年新，3500 ，4臥室5浴室， 房，2車庫4車位 套浴室，共3套房， 6件 級大屋，主臥帶 et。 lot：50 x 110 Fe

Upper West Side的交通非常便利，西邊的400高速和 東邊的404高速，南邊的Hwy7和407高速都近在咫 尺，居民自駕可以很方便地駛上高速，無論是去往東 邊士嘉堡還是西邊的密西沙加，40分鐘基本都可以到 達。在多倫多Downtown上班也可以在社區西邊的 Maple車站或南邊的Rutherford車站搭乘Go Train火 車，30-25分鐘即可抵達Downtown的Union車站，完 全可以實現在繁華Downtown工作，在美景秀麗、性 價比高的社區安家的夢想。 Upper West Side購物及其它商業設施非常發 達，社區主要干道的十字路口有大小不等的購物廣 場，各種大型超市、餐廳、咖啡店、銀行、各種 Daycare和寵物醫院等生活服務設施比比皆是，而且 超市的經營時間普遍都很長，除去一些24小時超市 外，基本上都是早7點到晚上10點。社區西邊的 Yummy Market大型超市提供來自歐洲的美食；在 Yonge夾16街北，以及Bathurst夾Center已經開設了兩 間大統華，對於不斷遷入此社區的華人來說，買菜購 物非常方便。另外Vaughan Mills Mall和Canada Wonderland方便了居民的購物和娛樂，社區附近更是 既有高爾夫球場，又有繁華商業中心，所有生活配套

Via Romano Blvd 2層獨立 屋，新房，3500-5000平呎， 底層洗衣房，2車庫2車位， 4+1臥室5浴室，硬木地板， 家庭 廳帶 Ga s壁 爐， 可步 出 De ck，主層書房，廚房花崗 岩台 面， 中央 島， 早餐 區可 步出 De ck， 主臥 帶6 件套 浴 室， 共4 套房 ，l ot： 50. 2 x 106.7 Feet。 ▲

t Side 社區 因為緊鄰Major Mackenzie和Bathurst大街，

21

Fanning Mills Circ 2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新，3500-5000平 呎，3車庫3車位，4臥室5浴室，硬木地板，家庭廳帶壁爐，射燈，廚 房帶條狀木地板，主臥帶6件套浴室，共4套房，主層洗衣房，lot： 50.2 x 106.79 Feet。 叫價：$2,399,880

00 叫價：$2,588,0

位置好交通好風景好

2018年9月20日

叫價：$2,298,000

設施都非常齊備。 該區風景非常好，社區中間夾雜着一片片天然 樹林和一個個小湖泊，已經都規劃成了適合平時散 步、健走的步道，區內還分布着大片自然保護林區， 佔地2.4公頃的Sugarbush Heritage Park就位於社區中 心，裡面有兒童活動場地、圓形劇場、眺望台、觀景 台和野餐區；區內還有設施齊備的大型社區中心、新 建圖書館及其它小型公園、兒童活動場和維護很好的 運動場。知名的高爾夫球場有E a g l e's N e s t G o l f Club、Maple Down Golf Course以及Summit Golf and Country Club。

年輕、多族裔、收入高

Hurst Ave 2層獨立屋，未完成地庫，新房，3500-5000平 呎，上層洗衣房，2車庫4車位，5臥室5浴室，主層書 房，硬木地板，廚房花崗岩台面，家庭廳帶水吧、壁爐， 早餐區可步出后院，主臥帶4件套浴室，共3套房，2個半 套房，3層loft，lot：50 x 115 Feet。

叫價：$2,288,000

Upper West Side社區是一個年輕、多族裔、教 育水平和收入均較高的社區，居民70％擁有學院和大 學文憑，平均家庭年收入為10-15萬元，居民以公司 管理層和企業主為主。居民的族裔分布多元化，其中 前4位人口最多的族裔是本地加拿大人、歐洲裔，伊 朗裔和華裔，華人比例比萬錦市和列治文山市低不 少，不到10%，不過最近這些年年輕的華人群體比較 鐘愛這個社區。年輕一代的華裔不願意住在華人密集 的地方，但又不想遠離華人吃喝玩樂聚集的地區，於 是緊挨着列治文山西邊的Upper West Side社區就越發

Hurst Ave 2層獨立屋，步出地庫，分門出入，0-5年 新，3500-5000平呎，2車庫4車位，5臥室5浴室，廚房 中央島，花崗岩台面，硬木地板，家庭廳帶Gas壁爐， LED燈，主層書房，主臥套房，共2套房，lot：41.01 x 叫價：$2,220,000 114.99 Feet。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

22

▼Foley Cres 2層獨立屋，步出地庫，新 房，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫 2車位，4臥室4浴室，硬木地板，家庭廳 帶G a s壁爐，主層書房，大廚房，早餐 區，主臥帶6件套浴室，3套房+1個半套 房，2層書房，lot：48.56 x 111.22 Feet。

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。 t ee F 41.9 x 107.12

受到華裔年輕人的喜愛。

▲Via Rom an 庫 ， 主 層 洗 o Blvd 2層獨立屋，約 衣 40 板，Bay窗， 房 ， 2 車 庫 2 車 位 ， 4 臥 52平呎，步出地 室 家庭廳帶Ga 書房，主臥 s壁爐，廚房 5 浴 室 ， 硬 木 地 帶5件套浴室 不鏽鋼廚具 ，主層 ，總共4套房 Feet。 ，lo t：49 x 108

叫價：$2,1 88,000

犀牛介紹說，Upper West Side是一個全新社

整個Patterson社區的公立學校歷史都不長，但

區，區內獨立屋普遍面積大，基本都在3000-5000

在以西人為主的社區裡，排名算是相當不錯了。

平方呎之間，也有一些超大的獨立屋超過5000平

預計將會在Upper West Side社區中興建新的小學，

呎。社區高端房子多，不會受到低端房產的影

方便社區居民。而且在Bathurst夾Rutherford附近，

響。犀牛告訴記者，Upper West Side社區不光在名

還有華德福教育等不少優質私立學校和新建圖書

字上和紐約的上西區一樣，而且在最開始設計的

館和社區中心。

時候就是對標紐約上西區而興建的高檔住宅區。

公立學校方面，407南面的Thornhill Woods

我們也可以把這個社區看成旺市的富豪山庄。

PS小學在全省3064多所小學中排名224；

他接着說道，從地產局的數據中我們可以看

Westmount高中在今年最新費莎排名裡，在全省

出，Upper West Side社區房屋平均挂牌價格為

747多所中學中排59名，是前10%的好學校；Dr.

$2,076,632，最高叫價為$3,380,000，在市面上的房

Stephen Lewis中學名次也一直處於上升勢頭，排84

盤有47個，其中43個是新房，價格從不到200萬一

名；全省排名第4的天主教高中St. Theresa of

直到300多萬，各種選擇都有。

Lisieux更不遑多讓，AP和天才班課程都有；另外

犀牛說，辨別一個新社區的升值潛力，可以

社區東邊的Alexander Mackenzie High School，在

看它剛開盤時被地產投資者追捧的程度。Upper

今年的費莎排名為259名，學校新開了IB 課程，是

West Side社區的獨立屋，在剛開盤時曾經創下1個

新的IB學校，相信在不遠的將來，排名會逐步上

小時之內上漲了20萬。而且在經歷了地產新政這

升，一定會受到不少家長的追捧，同時也會帶動

兩年之后，地產交易依然非常活躍。從房型、周

附近地區的房產價格。

邊環境、社區構成、地理位置等多方面來看，犀

受高端家庭追捧 投資回報率高

文山的富豪山庄。 犀牛最后說，Upper West Side社區現在的房

房屋類型主要以2層或3層的雙車庫或三車庫獨立

屋價格還處於低位，該區交通便利，居住環境優

屋為主，鎮屋隻有不到5%，區中房屋90%以上是

美，有樹林有河谷，文化氛圍、商業氣息以及房

剛剛建好，還沒有交房的房屋，也有一些是0-5年

屋的建筑質量高，吸引了不少年輕的高端職業

新的獨立屋，還有不少空地正在被開發建設中。

者，投資回報率可觀。

叫價：$1,888,000

Farrell Rd 3層獨立屋，完成步出地庫，0-5年新，3500-5000 平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，6臥室6浴室，家庭廳帶壁 爐、硬木地板，射燈，廚房帶早餐區，內置音箱，主臥帶5件 套浴室，3套房，2個半套房，3層loft帶4件套浴室，可步出陽 叫價：$2,088,000 台，lot：46 x 130.87 Feet。

牛覺得未來這個社區的地產走勢勢必會超過列治

地產犀牛對記者說，Upper West Side社區的

Abner Miles Dr 2層獨立屋，未完成地庫，3000-3500 平呎，2車庫4車位，4臥室4浴室，主層家庭廳，硬木 地板，餐廳帶內置吧台，廚房花崗岩台面，早餐區可 步出Deck，主層圖書館，主臥帶6件套浴室，共2個套 房+2個半套房，2層洗衣房，lot：41 x 107 Feet。

叫價：$2,099,000

Fanning Mills Circ 2層獨立屋，未完成地庫，新房，35005000平呎，上層洗衣房，3車庫4車位，4臥室5浴室，廚房花 崗岩台面，Eat-in廚房，早餐吧，家庭廳帶Gas壁爐，射燈， 主層書房，主臥帶7件套浴室，4套房，lot：71.1 x 105.31 叫價：$1,998,000 Feet。

Horse Rake Rd 3層獨立屋，部分完成地庫，可步出， 0-5年新，3500-5000平呎，2車庫4車位，4+1臥室5浴 室，硬木地板，家庭廳帶雙向壁爐，早餐區大理石地 面，摩登廚房，中央島，主臥帶6件套浴室，共4套 房，2層書房，活動室帶3件套浴室，可步出陽台， lot：41.01 x 106.79 Feet。叫價：$1,975,000

Farrell Rd 2 1/2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新，2車庫2車 位，5臥室5浴室，硬木地板，射燈，主臥帶5件套浴室，4套 房，2層書房，上層loft，帶3件套浴室，lot：41.01 x 109.91 叫價：$1,990,000 Feet。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

民調指市選三大議題

住屋成本治安及基建 都市 新聞 文 本 / 報記者

安省市選日臨近，由多倫多 生活的受訪者指，如果大多倫多地區居住成本越來 地產商會聯同建築業與土地 越難以負擔，他們未必有能力置業；更有約12%相 關受訪者坦言住屋成本增加，他們可能將生育計划 發展協會所做的民調指出， 推遲實行，甚至會影響到為子女儲蓄教育基金的能 大多倫多地區市民最關注的市選民生 力。 議題，首3項是住屋成本、地區治安 及基建。當中以居於約克區市民最關 候選人應正視住房議題 委託民調公司進行調查的2個地產與建築商團 心房屋成本問題﹔此外，千禧青年、 現正租屋棲身的租客及女性，將住屋 體指出，每年約有11.5萬名居民，新遷入大多倫多 地區各不同城市定居，估計在2041年大多倫多地區 成本視為市選最重要民生題目。 人口，會達到970萬人，這對大多地區房屋供應來

多倫多地產商會（Toronto Real Estate

說將帶來壓力。

■估計在2041年大多區人口會達到970萬人，對房屋 供應帶來壓力。 星報資料圖片

B o a r d，T R E B）聯同建築業與土地發展協會

不過只有33%受訪者認為，各市及安省政府或

多倫多地產商會及建築業與土地發展協會皆認

（BILD），委託Ipsos民調公司轄下I-Say部門於

會為此作出準備。然而大部分受訪者相信，大多倫

為，房屋供應及住屋成本等民生議題，將成為選民

上月20至23日，成功訪問居於大多倫地區不同城

多地區樓市會繼續飆升，有67%受訪者坦言下一

投票意向其中的重點，認為各市選候選人應該多加

市共1,503名市民，有約40%受訪市民認為住屋成

代，將較現時更難置業與承擔房屋成本支出。

正視此議題。

本、治安及基建，並列大多地區市民首3項最關 注民生議題。

市民盼 “居者有其屋”

調查特別提到受訪者中，以約克區居民最關 心住屋成本問題，約42%約克區市民認為此議題 相當重要﹔其次是多倫多居民及皮爾區居民，約 39%有此同感﹔杜咸區居民則有31%將住屋成本 列為首要。荷頓區居民則只有29%認為此議題重

有效政策成投票指標 資深政治評論人馮玉

要。

蘭（圖）對大多地區市民 將住屋成本視為市選首要

越年輕越關心房屋成本

議題不感吃驚，尤其當多

民意調查結果顯示，越年輕市民越關心房屋

倫多在教育、經濟及地域

成本問題，千禧世代青年受訪人士中，就有48%

各方的客觀因素下，肯定

表明住屋成本是他們最重視的民生議題；35至54

能吸引更多新移民或其他

歲的青年及中年人士中，也有42%關注此議題； 不過年逾55歲人士則只有25%，將此議題放於首 位。 此外，現正租屋居住的大多倫多地區受訪 者，就有62%坦言自己相當關心住屋成本議題， 並會以此作為市選選擇的關切點之一﹔其次是現 時與親屬父母同住之人士，約有一半此類受訪者 頗關注此議題﹔然而本身已是住宅業主的受訪者 中，則只有26%表示自己時會關切此話題。 有68%受訪大多地區市選選民，形容住屋成 本直接影響着他們。在此類受訪者中，有40%人 士指住屋成本高低，勢必影響其將來退休後的經 濟能力；約34%此類別受訪者則指，若住屋成本 持續上漲，他們未必有能力往外地度假或能一擲 千金地重磅購物。 此外，也有約24%認同住屋成本直接影響其

省份居民遷來；市民關注 點是樓房價格居高不下，市選候選人尤其競逐市長 者，如何制定有效政策使“居者有其屋”，或會成 為選民投票其中一項重要指標。 馮玉蘭表示，全球國際城市中，房屋因素及 年輕人能否置業，都是社會穩定發展的主要基石， 對居於多倫多市民也是一樣。 多倫多是加國眾多城市中的新移民首選，不 少來自其他省份居民，有感於多倫多在就業機會、 教育及多元文化與言語優勢上較其他城市好，或選 擇搬遷到多倫多定居。 然而，不論是省府還是地方政府，一直在土 地供應與審批建築土地上追不上市場需求，導致大 多倫多地區住屋成本逐年增加，千禧世代青年望見 樓價只升不降，只有望樓興嘆。

年輕選民對置業感迫切 她稱以多倫多市為例，縱使多市政府要求在 市中心等其他地區興建新屋及柏文大廈發展商，提 供15%單位作為“可負擔房屋”（A f f o r d a b l e Housing）予有需要家庭入住，然而這並非一項長 遠政策。市府應研究如何與市場持份者合作，令年 輕一輩爭取到更多可“上樓”機會。 馮玉蘭指，調查結果發現千禧一代，對住屋 成本議題最為關注，原因是年輕選民普遍對將來置 業之迫切性越重，特別是一些正在捱貴租的年輕打 工仔﹔她形容這“得力”於前安省自由黨政府去年 4月推出的“辣招”政策，令業主將出租房屋增幅 一次性地體現出來，導致多市出租單位見過雙位數 字之增幅。她認為，選民會借着是次市選，表達他 們對市內可負擔居住樓房緊絀，以及生活成本日漸 上漲之訴求，地方政府如何通過部門監管，建設更 多可負擔房屋，與如何監管現有可負擔房屋，能否 幫助真正有需要家庭，而沒有被人濫用。 馮玉蘭認為地方政府與其要求建築商，貢獻 相若比例新建單位作為可負擔房屋，倒不如提議建 築商貢獻款項到類似發展可負擔房屋基金內，協助 市政府建造公共房屋，或更行有效。

23

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

公有地建可負擔房計划

多市府遭批內鬥無寸進 都市 新聞 本報綜合報道

多倫多地區貿易委員會一份 最新報告稱，多倫多市府將 公有的剩余土地開發成可負 擔住房的計划停滯，儘管已經責成 一個專門機構，旨在出售市屬的一 些龐大房地產投資組合，但毫無進 展。 據《環球郵報》（The Globe and Mail）報 道，多倫多地區貿易委員會(Toronto Region Board of Trade)本周發布的《更好住房政策手冊》(Better Housing Policy Playbook)顯示，該市自2015年以 來，僅售出市屬8,400多套房產中的6套。該手冊作 為一系列簡要報告的一部分，旨在引發10月市選 前的辯論。 該報告稱，2016年成立的名為CreateTO的機 構，實際上“停止了公共土地用於開發住房的進

■有報告指，市府將公有剩余土地開發成可負擔住房的計划停滯。

星報資料圖片

程”，市政部門和機構之間就如何處理土地出售

進展。其發言人馬拉瓦桑(Keerthana Kamalavasan)

家和行業利益相關者協商，制定了一套切實可

收益發生了內鬥。

表示，莊德利上任後，市府才開始實現並超越可

行、並在未來12年內建設40,000套新保障性住房

負擔住房的目標。現在，他與市府工作人員、專

單位的目標。

住房問題限制人才發展

聯邦10年全國房屋政策

市議會支持將未充分利用的城市土地轉變為 可負擔住房，並且也是市長莊德利和他的挑戰

安省獲17.2億助30萬戶

者、前首席規划師基斯曼特（Jennifer Keesmaat） 競選政綱的關鍵板塊。 莊德利多年來一直在推動出售政府用地建可 負擔住房，敦促省和聯邦政府也拿出自己的土 地，並稱讚前自由黨省政府去年拿出了兩處房 產。貿易委員會在其報告中表示，可負擔住房問 題現已從社會或政治問題轉移到商業領域，因為 多倫多缺乏可居住的地方，限制了城市留住和吸 引人才。 該報告稱，市議會應該給予CreateTO每年 3,300套房屋的開發限額，其中有一部分應該保留 給可負擔住房，通常定義為市場租金的80%。委員 會認為，整體供應增加也將使多倫多的住房市場 更加實惠。 該報告呼籲市府放棄要求開發商，向其出售 土地支付全價的政策，並向承諾建設可負擔住宅 的建築商提供大幅折扣。

籲市府加快開發審批流程 該報告還回應了開發商行業的其他長期抱 怨，稱多倫多的計划部門需要加快審批流程，並 規範所謂的第37條付款，及允許加大開發密度 等。當被問及對該報告的反應時，市長莊德利的 競選辦公室認為，該市在他的掌舵下取得了明顯

為幫助加拿大人獲得安全及可負擔的居

提供可負擔的房屋，過去兩年已見成效，應對安

所，聯邦政府正在實行全國房屋政策(National

省30萬個家庭對房屋的需求。通過全國房屋政策

Housing Strategy)，已撥出17.2億元資助安省進行

提供長期及穩定的資助，未來會幫助更多家庭解

社區房屋項目，以便應付省內30萬個家庭的需

決居住問題。

要，同時推動經濟發展，讓省民安居樂業。

魏德方指出，借着全國房屋政策，聯邦政

聯邦家庭、兒童及社會發展部兼負責加拿

府協助安省居民按其需要，在安全及可負擔的社

大按揭及房屋公司部長杜洛斯(J e a n-Y v e s

區房屋居住，這項投資改變省內眾多家庭及個別

D u c l o s)，與該部門國會秘書長魏德方(A d a m

人士的生活。這個為期10年的全國房屋計划，預

Vaughan)日前宣布，自2016年起，政府已投放超

期動用400億元，為全國53萬個家庭減少對房屋

過17.2億元，資助及補助安省的社區房屋項目。

的需求，並且建造10萬個新樓房單位，並且修建

這項投資實行以來，安省超過30萬個家庭因此受

超過30萬個單位，減少長期露宿問題達50%。

惠。

此外，聯邦政府與安省宣布一項42億元、 該個全國房屋政策在加國歷史上，屬最大

為期10年的協議，保護、翻新及擴展社會房屋，

規模的房屋計划，並與多個伙伴共同合作，包括

並支持安省優先處理有關房屋維修，工程及可負

省府、市府、原住民、社區房屋、非牟利及私人

擔等問題。

企業，共同改善國民的居住問題。去年正式啟動

由2018年至2028年間，聯邦政府將會提供

政策後提供長期撥款，以便建立穩健的中產階

超過24億元的資金，這是根據與安省簽訂的社會

級，推動經濟發展，讓眾多國民安居樂業。

住房協議(Social Housing Agreement)提供社會房

預計全國 53 萬家庭受惠 杜洛斯表示，加拿大政府承諾為中產階級

屋。從2018至2019年度，到2027年至2028年度， 按全國房屋政策的雙邊協議下進行聯合投資，為 安省保留超過13萬個社區房屋單位。

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康山高球場申建大樓

居民反對綠地變住宅 都市 新聞 本報綜合報道

有發展商購買位於康山高球場部分土地，向市府 申請改建高層住宅大廈，引起居民及市議員關 注，認為這個發展計劃令人口密集，造成交通擠 塞，而且會失去綠色地帶，對該區帶來負面的影響。

乾 坤 子

■皇家蘭花納稅人聯盟主 席樸仙特指，不應增加灣 景大道區的人口密度。 Metroland

康山居民柏特爾(Kanizehn Patel)接受

有關的發展。麥甘託殊參與其中，了解

新聞網站yorkregion.com訪問時稱，擔心

居民關注交通問題，因為灣景大道早有

這項住宅發展計劃，會令該處附近的交

塞車問題，任何新增的發展項目只會令

知命而不認命 借助風水能量 駕馭自己命運 創建人生新高峰

通擠塞問題轉趨嚴重。她認為該地區人

道路更為擠塞。目前該計劃有待萬錦市

口已經密集，而且需要保護綠地，應該

議會批准。

•八字神算批命 —— 改運、補命 財富運 事業運 感情運 讀書運 健康運

的關注。 發展商於本月初向萬錦市議會提交

地，對此決定感到失望，認為失去美麗

•商舖風水 設計、佈局 迎旺，避凶 – 生意興隆

報告，有意在灣景大道(Bayview Avenue)

的綠地。雖然明白高球場想保障未來的

及皇家蘭花大道(Royal Orchard Boulevard)

發展，但工程會破壞樹木，這種事情經

•住屋風水 選址、佈局 催財，旺丁 – 福壽康寧

申請住宅發展計劃，包括一個公園。該

常看到。

流年風水勘察 流年運程批算

Golf Club of Toronto)買了2.6畝地，位於

居民稱該發展超過准許密度

球場第九洞，即上述兩條道路的西南

據發展商政府及社區關係總監范德

Steven Lau 風水命理大師

Fengshui & Geomancy Consultant Sheppard Ave East 東方廣場 4438 Unit 382, Scarborough

市議員伯克(Valerie Burke)不打算尋

停止這項發展，並致函萬錦市府表達她

公司向康山的多倫多女子高球會(Ladies

角。

求連任，但她關注該高球場出售部分土

特(Justin Van Dette)稱，該公司將會種植

市議員憂失去綠地 此項發展佔高球場約2.5%，計劃興 建12至14層高的住宅大廈，包括360個停

灌木和樹木。伯克又指，與社區融合是 另一個關注的事情，認同居民的意見， 建造的住宅大廈過高及密集，在街角建 樓不應如此。

車位及單車位。發展商的申請書表明會

柏特爾關注該項發展過於密集，已

提供融入社區的設計，將會建造綠化天

超過所准許的最大密度。發展商的回應

台及節能設施。

是，相信這項發展已減低對社區帶來的

多倫多女子高球會總裁麥甘託殊

負面影響。

647-271-7888

(Monica McIntosh)表示，出售部分土地可

皇家蘭花納稅人聯盟主席樸仙特

fengshuistevenlau@gmail.com facebook.com/stevenlaufengshui www.stevenlaufengshui.com

以使高球會改進設施，提供基金進行基

(Mia Poscente)表示，灣景大道是個區域問

建，對球會帶來好處。在6月時發展商在

題，在未能解決前，不應增加該處的密

康山社區中心舉行公眾會議，知會居民

度。

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報警系統逾9成誤鳴

警員確認爆竊才出動 都市 新聞

多倫多市民物業報警系統的警 鐘響起之後，多市警隊不再立 刻派警員上門調查，必須確認 是發生爆竊才會出動，但有人被脅持 的緊急求救 （Panic-alarm） 警報除外。

文 本 / 報記者

為合理使用警力資源，多倫多警方現在要求警報公司 在聯系警方之前多一點確認信息（星報資料圖片）

多倫多警方表示，為了能夠最迅速到達現場 協助有需要的市民，警隊必須更有效率調派警 員。警隊咨詢加拿大保安協會，以及內部檢討發 現，在2016年有97%的警報是誤鳴，不涉及任何犯 罪活動。 為了更有效及合理使用警力資源，由今年9月 10日開始，對於一般性的爆竊警報（G e n e r a l Burglary Alarm），多倫多警隊必須要有影音裝 置、或多個區域響起警報、或有保安等目擊證 人，才會派警員到場調查。如果是有人被脅持， 或其他緊急狀況的求救警報則無需確認。

常見誤報原因 •警報裝置的使用者培訓不足（兒童、鄰居、清 潔人員、地產經紀、客人、親戚、保姆、承包商 等等） •系統自身出錯（電池不足或用完、停電、極端 氣候、工地施工等） •有門窗未關（未鎖好或未關嚴實或鬆動） •暖氣或空調系統的氣流導致室內物品晃動（植 物、窗帘、氣球等等） •寵物在室內走動

客戶常漏接保安公司查証電話 有30多年經驗的通力防盜鐘Tony Lai向本報 記者表示，警隊規定一旦保安公司通知警方出 動，即使尚未派出警員已證實是警鐘誤鳴，警隊 也要收200多元費用。由於警隊的賬單是寄給保安 公司，不會直接向市民收費，往往引起爭拗，客 戶以看不見警察為理由，拒絕支付這筆費用。因

有數據顯示，2016年有97%的警報是誤鳴，不涉及任何犯罪活動（星報資料圖片）

此，現時當保安公司發現有物業的警鐘響起，

Tony Lai表示，保安公司收到物業響警報的訊

多數首先派人上門查看，證實有問題才通知警

號後，會立刻打電話向客戶查證。由於電話推

方。由於保險行業默許警察在6小時內到場，

銷的數量太多，不少人拒接來電顯示為1-800或

警方接到有爆竊案也不會立即派警員。多倫多

不熟悉的號碼。保安公司隻好派人上門。事實

警隊的新規定，對一般民眾的影響不大。

上，警鐘的月費也隻是包保安公司每年3次上

保安公司最大的問題是，客戶不接電話。

門調查，超過要另外支付費用。

凌晨作案車房進入

名車為記入屋爆竊 安省咸美頓警隊日前通報，從今年5月至8月，該市已發生 約66宗住宅爆竊案，賊人專選住宅車道泊有名車的住戶為 下手目標。警方提醒居民，要確保住宅門窗和座駕車門鎖 上，防止盜賊有機可乘。 警方透露，上述住宅爆竊事件案情相

Dodge Ram和Ford F150輕型貨車等。

似，賊人犯案時間都是凌晨。在絕大部分

經咸美頓警隊與其他執法單位合作偵

個案中，戶主是將座駕停泊在住宅車道，

查后，至今已有12名涉案男女落網，眾被

但車門卻沒鎖上，賊人乘機進入車廂，取

告同是咸美頓居民，年齡屆乎14歲至32歲

得車房門搖控器，再將車房門打開，從車

間。警方指出，目前還有其他涉案人士在

房通道進入住宅。趁戶主熟睡，竊賊動手

逃，調查工作仍在繼續。

偷去所見的具價值物品。在一些個案中，

公眾若掌握有關該些案件任何線索，

賊人更駕走戶主的汽車，以及使用偷來的

可致電咸美頓市警隊第3分局刑事調查

戶主銀行卡進行詐騙活動。

組：905-546-3851，或致電滅罪熱線：

警方相信，賊人視住宅車道上停泊有

1-800-222-8477，又或者使用滅罪熱線網

名車的住戶為入屋偷竊的目標，它們包括

站作匿名報告h t t p://w w w.

Audi、BMW、Mercedes和Lexus，以及

crimestoppershamilton.com。

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Tim Keun g

Ken Ho

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Thornhill 時尚設計獨立屋 此獨立屋位於John夾Bayview，拐角單位(Corner Unit)，明亮光猛。設計簡約時尚，選用實木地板， 室內布局良好、採光度極高。開放式設計、室內空 間寬敞。主層為客飯廳、Eat-in 廚房、家庭室(備有 壁爐)及洗衣房。二樓為主人套房，5件頭衛浴套間 及男女主人衣帽間，另有3睡房。地下室專業完 成，用作娛樂及工作室。寬敞後園，備有新裝修露 台(2018)、泳池。適合家庭朋友聚會或夏日泳池派 對。 鄰近學校、公園、公共交通站、高速公路、社 區中心、商場，生活所需一應俱全。 現只售$1,688,000，包括酒櫃、洗衣機、干衣 機、冰箱、爐頭、掛扇、洗碗碟機，地庫冰箱、小 家電、新裝後院平台、新室外圍攔、游泳池(包括恆 溫器、游泳池設備、蓋擋)、熱水爐(租)、地下噴淋 系統。機會難逢，勿失良機。 歡迎聯絡百福地產Timothy Keung看房，電 話請見於本刊13頁廣告。

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2018年9月20日

房貸持有人信用評分

過去5年來至少增5分 信用評級公司易速傳真 （Equifax）的數據顯示，本國 房屋貸款者的平均信用評分正 在提高。

投資 貸款機構使用信用評分系統，來評估借款人 理財 的信貸風險。在理論上，借款人的評分越高，出 現債務違約的機會越低。 綜合報道

如果信用評分低於620，反映借款人的信用評 分很差，可能沒有信用紀錄或無法還款。一般人 的平均評分為620分至679分；680分至719分屬於 “好”；720分至779分屬於“很好”；780分或以 上屬於“極好”。借款人的信用評分高，亦可能 獲得較優惠的利率。

咸美頓大幅提高 14 分 不過，地產網站Better Dwelling的評論卻指， 信用評分只適用於“非經濟衰退”時期，因為在 房屋市場出現重大調整的時候，往往是信用評分 “極好”的借款人，出現債務違約問題。 2018年第1季，大多倫多地區房貸持有人的平

■加國房貸持有人的平均信用評分提高。

均評分為775分，在過去5年間提高了10分；渥太

為780分，5年間升了5分；至於阿波斯福／米遜人口

華的平均評分為770分，5年間提高了5分；咸美頓

普查地區（Abbotsford-Mission），則為771分，5年間

（Hamilton）為772分，5年間大幅提高了14分。

升了10分。

溫哥華方面，2018年第1季的平均評分為776

在同一段時間，滿地可（Montreal）的平均評

分，在過去5年間升了6分；維多利亞（ Victoria）

分為738分，在過去5年間升了5分；魁北克城

星報

（Quebec City）則為772分，5年間同樣升了5分。 Better Dwelling的評論強調，儘管各大城市的平 均評分都屬於“很好”，但這些信用評分只能反映 在“正常情況”下的借貸風險，而在過去5年，全國 房價上升了近50%，難道這算是“正常情況”嗎？

全國樓市新買家減 平均按揭額卻增 加拿大樓市去年開始放緩，新 買家減少。儘管宗數減少，但 是數據顯示，多個地區的新買 家的按揭金額增加，特別是在郊區。 根據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)從大型信 用評級機構Equifax所取得的新業主數據，去年全 國新業主人數減少，批給新業主的按揭貸款總數 959,074宗，整體上比前年(2016年)下降6.5％。

多倫多按揭宗數去年減 8.14% 但也有例外，例如安省基秦拿-劍橋-滑鐵盧 (Kitchener-Cambridge-Waterloo)地區，去年批出 ■溫哥華去年新業主的按揭貸款宗數，比前年減少逾 1成半。 資料圖片

5,795宗按揭，較前年增長2.69%，以市場的總規模 來說，這不是什麼巨大的增長，不過無論如何是有

增長。 至於幾個大城市，按揭宗數出現大幅下降。 舉例說，多倫多去年向新業主提供了68,176宗按揭 貸款，比前年同期的74,220宗減少了8.14%；溫哥 華去年向新業主提供了30,336宗抵押貸款，比前年 的36,248宗大幅下降16.31%；滿地可去年向新業主 提供了38,651宗按揭貸款，較前年的40,012宗下降 3.4%；而卡加利去年向新業主批出14,615宗按揭貸 款，比前年的15,936宗減少了8.29%。 批出的新按揭宗數減少，並不一定表示按揭 貸款金額減少，多個市場去年實際相反，這可能與 物業價格本身已累積一定升幅有關。其中安省南部 奧沙華(Oshawa)新業主去年的平均按揭貸款額是 364,989元，比前年的313,054元增加16.59%，增幅 全國最大。

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加國 獵奇

多倫多自由村的

最近十多年來，多倫多Liberty Village自由村的人 氣因為各類商業區和高層公寓的興建越來越旺。19 世紀中後期直到上世紀80年代的百年間，這裡曾 是規模龐大的工業區。而在那之前，和自由村名字有着強 烈反差的是，這裡還是多倫多中央監獄Toronto Central Prison和婦女收容管教所Andrew Mercer Reformatory 加國 for Women的所在地。在1980年代初到21世紀初的約 20年間，自由村一帶幾乎被世人所遺忘，直到諸多的 獵奇 地產開發商開始注資在這裡興建商舖和高層公寓，才 漸漸給自由村注入了生氣，成為今天多倫多人所熟知的 自由村，越來越多年輕家庭也樂於在此安家植根。

今天，自由村在人們的心中的形 象，其早期的監獄歷史早已被淡化。而 事實上，這裡曾有兩所專為男女犯人設 立的收容管教監獄。1873年到1915年 男性犯人。回首那段黑色歷史，當年僅 僅因為相對微不足道的違法行為就會被 處以難以想象的懲罰和刑期。 19世紀中葉，多倫多的其它幾座監 獄人滿為患，因此包括多倫多中央監獄 在內的三座省內監獄應運而生。中央監 獄有着336個單人牢房，三層高的主建 築兩邊各有一個勞動改造工作間。 這裡的犯人在嚴格的軍隊式管轄 下，勞動改造不但包括製作傢俱、鐵 器、紡織、烘培等低強度工作，還包括 為周邊修路。今天Liberty Village的不少 道路都是當年中央監獄的犯人們修建 的。羊毛出在羊身上，他們辛勤勞動所 得則全部用於維持監獄整體運轉。 儘管中央監獄運作模式的初衷是讓 犯人們從勞動中獲得身心改造，但是中

▲

中央監獄唯一存留的建築 監獄 教堂 1953 年

▲中央監獄主建築外景

▲中央監獄內部一間軍隊輪胎店鋪

▲中央監獄結構圖

監獄開始運作的前5年沒有自來

Andrew Mercer 女子 管教所內的 年輕女子

水，前10年不通電。這裡的犯人動輒被 暴打、運用酷刑、拒絕送醫。最讓人不 寒而慄的是，這裡常有不明死亡的犯人 在深夜被掩埋。 中央監獄的大多數建築物在21世紀 初被拆除，唯有其中兩座被存留。其中

Andrew Mercer 女子管教 所今天唯一遺留 的建築 The Superintendent House

一座是監獄教堂。在經過重修之後，成

▲

間，多倫多中央監獄大約關押着幾百名

央監獄在歷史上卻劣跡斑斑。

中央監獄 外圍

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▲

多倫多中央監獄 Toronto Central Prison (1873-1915)

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為今天的小酒館Miller Tavern。另一座 是當年的油漆車間，已於1985年成為多 倫多城中歷史遺跡保護建築之一。

Andrew Mercer 女子管教所 (1872-1969)

Mercer 女子管教所 二戰時期自由村的工廠

1972年到1969年期間，安省女性避 難法案規定，如果父母或監護人無法管 教21歲以下的女兒，他們有權讓法官決 定處置。那麼何謂“難以管教”？其涵 蓋範圍可從不聽長輩勸導到未婚先孕不 等。因為這項法律，很多21歲以下女性 被送往收容所，其中就包括A n d r e w Mercer女子管教所。在女子管教所的牆 內，這些年輕女子被迫成為安份守規矩 的維多利亞時代女子。20世紀中葉，有

▲ Curtiss 飛機製造廠 工人合影 1920 年代

▲

▲二戰 時期武 器製造 廠的工 人

監獄教堂 1990 年代

▲監獄內廠房工作的犯人們和看守軍人

前世今生

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1970 年代的自由村

撰稿：叡

傳聞說，很多女性在管教所中受到虐

業主開始遷離市中心，自由村一度幾近

待，並且有醫生秘密在她們身上做心理

荒蕪。不過地價猛跌之際，也正是懷才

醫療實驗。1960年代初，聯邦政府在調

不遇的潦倒藝術家們進駐之時。這些囊

查取證之後，將Andrew Mercer女子管教

中羞澀的藝術家們白天在皇后大街切磋

所全面關閉。今天坐落在其遺址的，是

技藝，而晚上正需要自由村這樣租金/地

Allan Lamport體育場。而緊鄰這裡的街

價低廉的地方睡個安穩覺。

道也被命名為Liberty Street自由大街， 以此紀念在這裡重獲自由的人們。

工廠製造業 （1880 年代 -1980 年代） 和監獄以及管教所同時期存在的， 還有慢慢進駐自由村的工廠製造業。玩 具廠The Irwin Toy Company和多倫多地 毯廠Toronto Carpet Factory分別於1881 年和1920年在這裡開業。 自由村之所以曾一度充斥工廠製造 業，是因為其緊挨着鐵路運輸線路的地 理位置，讓工廠成品從市中心向周邊區 域運輸擴散十分便利。而周圍不遠處的 居民區Parkdale也為自由村的製造業提

地產開發商和高層公寓的 崛起 （1990 年代至今） 世紀之交，一些有遠見的開發商瞅 準了自由村的商機。他們一邊向聚居在 這裡的藝術家們付錢，一邊遊說他們搬 離這裡。緊接着，自由村就迎來了大批 推土機的開進。除了少量舊建築被保留 下來並改造成挑高的Loft公寓之外，更 多是拔地而起的嶄新高層公寓。高層公 寓的湧入不但給開發商帶來了巨額收 益，解決了很多年輕家庭的居住問題， 隨之而來還有人口的急速膨脹和交通擁 堵問題。 值得一提的是，曾經有人試圖將自

供了大量的勞力。

由村東區的工業遺留廠房保住，作為歷

藝術家領土 (1980 年代 -21 世紀初 )

地價和週遭膨脹的功利心，最終最後一

1980年代初始，絕大多數生產製造

1980 年代的自由村

史遺跡的一部分。然而無奈這裡飛漲的 點歷史的痕跡也被夷為平地，取而代之 的是一座又一座的民宅和高層。

自由村 2012 年 1990 年代的自由村

今天的 Liberty Village

鳥瞰自由村 1920 年

鳥瞰自由村 2012 年

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黃楊木可能是圍籬樹的上 上選，幾百年來都被歐洲 宮廷及東方的正式花園用 做圍籬樹。此外黃楊木也經常 被用做修剪樹，修剪成各種形 狀，都因為黃揚木的特性：生 長緩慢，葉子細小密集，適合 修剪等

園藝

最好的圍籬樹

黃楊木Boxwood 黃楊木喜歡稍為有些蔭的地方，不要全日晒 ( 北

前 ( 氣溫在零以上時 ) 噴灑 anti-desiccant 保濕劑 ( 也就

方不妨多些日光，乾熱地方有些遮蔭 )。土壤的排水

是 wilt proof spray)，大約 11 月下旬時噴一次，以防葉

一定要好。因為黃楊木壽命極長，因此種時最好挖大

子過乾而失水分，變枯。在特別冷及多風的冬日，可

洞、使用好土。就是多堆肥土 compost、動物堆肥

以在冬季季尾 ( 回暖時 ) 再噴一次，但也需要在氣溫

manure 及泥苔土 peat moss 等，加入一般 top soil 中混

於零度以上時使用。如果過了冬天仍有葉子枯黃，可

合使用。

以將枯葉剪去，並不會傷到整株植株。

生長季節 (3 月至 8 月間 ) 可以施兩次肥，一般平 均肥就可以，但不可過量。

黃 楊 木 有 很 多 種， 較 受 歡 迎 的 是 English Boxwood，因為生長較慢。此外有較高的種類，最高

黃楊木旁邊不要種其它植物，因為黃楊木的根較

可以生長到 10 呎。而做圍籬應當選矮種 dwarf，另有

淺，太靠近其它植物種植，會導致黃楊木營養不夠，

些是金黃葉子，或葉子較大片的。購買時要問清楚以

部分枝葉會枯死。因為根淺，乾熱季節應在土面覆土

符合自己的需要。

( 有機土 等 )，保護根部。

冬季養護

圍籬修剪——入秋不要再剪 做圍籬時，黃楊木的修剪是最重要的功夫，特別

入冬前，先好好澆一次水，然後在土面舖一層有

是在初期幾年，經常修剪可以促使更多的細枝生長，

機土：堆肥土、動物堆肥 manure，也可以幫助黃楊

將來就會比較茂密。等到密度達到需要時，就可以減

木過冬而不受傷害。

少修剪次數，隻要維持到需要的形狀時才予以修剪。

黃楊木冬天最怕被冷風吹，要保護，可以在入冬

如果再繼續密剪，可能生出太多枝，過分擁擠，內部

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插枝繁殖，最好的時間是7-10月間，一次可 以繁殖幾十盆之多，第二年就可植入花園

的枝就照不到陽光，會枯萎及掉落，而在過分潮濕時

埋入土中，淺淺埋入即可。上面用磚壓住，不久 ( 兩

甚至會生蟲。

個月後 ) 切口部位就會生根。待新植物生出葉子後，

為了保持形狀不變，定時修剪比較容易維持原來 的形狀。如果等到雜枝太多時，要剪回原來的形狀，

一般大型園藝店都會將做圍籬的植物放在一起，

難度就比較高。但進入秋天就不要再剪，因為剛剪的

供人選擇。下面是其它適合做圍籬的樹木名單：Cedar

部位很難在冬天之前癒合。

扁 柏、Juniper 杜 鬆、Yew 紫 杉、Cypress 柏 樹、

修剪圍籬除了上面的原則之外，還要注意圍籬下

euonymus 衛矛 ( 四棱樹 )、Barberry 蘗木、土黃蓮、

方的樹枝及葉子應當有足夠光照，所以上部不能寬過

Privet 水蠟樹、Currant 醋栗、Holly 冬青、Howthorn

下部，以免遮住光線 ( 有些人特意將上方剪得窄些 )。

山渣。開花灌木：Lilac 紫丁香、Forsythia 連翹、Spirea

另外，當發現內部枝葉太過密集時，可以將內部的枝

繡線菊。

稍為修剪，達到光線進入內部的目的。但也不能過分， 以免出現空隙。 黃楊木也適合做特殊造型的修剪 Topiary，很多 公園的動物造型都是用黃楊木，原因是容易剪及生長 慢，幾年都不會變型。如果你想將黃楊木剪成特殊形 狀，可以先由簡單的形狀開始，有信心後再剪複雜的 圖樣。

黃楊木也適合做特殊造型。

就可以移殖。

插枝繁殖 黃楊木很容易由插枝繁殖，最好的時間是 7-10 月 間，最好是剪下 4-5 寸的枝 ( 過分長的枝，需要較長時 間生根 )。最好是剪不太硬也不太軟的枝，就是年輕但 不年幼的枝 ( 大約一年生命的枝 )。 將剪好的枝下部約一吋半部位的葉子除去，然後 在剪口部位沾上生根素 (rooting hormone 園藝店有售 )， 植入盆土中 ( 這一類盆土通常都是已經調好、沒有土 壤的土。多數是由 perlite 及沙 horticultural sand 混合。 園藝店也出售 propagation soil mix，好處是不會生病 菌，亦不易生霉 )。之後保持土壤潮濕，及一定溫度 ( 攝氏 15 度以上 )，維持足夠光照，但不是直射陽光。 大約 3 個月後生根。 這樣的方式，一次可以繁殖幾十盆之多，第二年 就可植入花園。 如果你一次在盆中插枝多枝，這時可以先移植到 單獨的盆內 (3 吋左右直徑的盆 )，直到春天時才移植 到戶外。 如果要繁殖的數量不是太多，可以用壓條法。就 是在現有植物上，選擇一條枝子，取中間部位用刀切 割一個刀口，切口部位抹上生根素，然後將切口部位

作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者。（http:// www.ritagiang.com/）

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對蘭 花大色美 盆栽觀賞價值高 花言 草語

形態特征 對蘭是石蒜科朱頂紅屬的多年生草本植 物，原產秘魯和巴西一帶。對蘭的鱗莖肥大，

文 花 / 澤類

近球形，直徑5至10厘米，外皮淡綠色或黃褐 色。葉片兩側對生，帶狀，先端漸尖，2至8枚，葉 片多於花後生出，長15 至 60厘米。對蘭有很多不同 的品種，被廣泛盆栽，具有很高的觀賞價值。

喜濕潤忌酷熱 對蘭總花梗中空，披有白粉，頂端花2朵，對 開，因此稱對蘭，花喇叭形，花期有深秋以及春季 到初夏，甚至有的品種初秋到春節開花。 對蘭喜溫暖濕潤氣候，生長適溫為18℃至 25℃，忌酷熱，所以陽光不宜過於強烈，應置蔭棚 下養護，最怕水澇。對蘭冬季休眠期，要求冷涼的 氣候，以10℃至12℃為宜，不能低於5℃。喜富含腐 殖質、排水良好的砂壤土。

盆栽注意事項 盆栽對蘭宜選用大而充實的鱗莖，栽種於18至 20厘米口徑的花盆中，4月開始盆栽，6月就可開 花；9月盆栽，就要置於溫暖的室內，次年約三四月 開花。為免盆土久濕不乾，造成鱗莖腐爛，盆土宜 用腐葉土與砂土混合配製，盆底也要鋪沙礫，以利 排水。栽植時，將鱗莖的1/4至1/3露出土面，栽完 後，撳實盆土，留2至3厘米沿口，澆一次透水，以 後不宜多澆，保持較低的濕度，並避免陽光直射， 待葉片抽出約10厘米長時，再正常澆水，並開始施 追肥，把盆栽植株置於半陰處，避免陽光直射。生 長和開花期間，須追施2至3次肥水。鱗莖休眠期， 澆水量減少到維持鱗莖不枯萎為宜。若澆水過多， 溫度又高，則莖葉徒長，妨礙休眠，影響正常開 花。花後要及時剪去已凋謝的花莖，以免分耗鱗莖 的養分。秋後澆水要逐漸減少，盆土以稍乾燥為

好。冬季應移入室內過冬，澆水量少至維持鱗莖不

3.分株：對蘭頭部生長小鱗莖很多，因此在換

枯萎即可，溫度保持不低於5℃，否則會影響休眠和

盆、換土同時進行分株，把大株的合種為一盆，中

來年開花。

株的合種為一盆，小株的合種為一盆。

前園或後園栽種對蘭，選排水良好的場地。露

4.施肥：對蘭在換盆、換土、種植同時要施底

地栽種，於春天3至4月植球，鱗莖頂部稍露出土面

肥，上盆後每月施磷鉀肥一次，施肥原則是薄施勤

即可，5月下旬至6月初就會開花。冬季則休眠，地

施，以促進花芽分化和開花。

上葉會枯死，10月上旬挖出鱗莖，置於不太凍的地 方，待第二年栽種。

栽培要點 對蘭在春季4月開花，冬季又開花，為促進開花 應及早加強管理。 1.換盆：對蘭生長快，經1年生長，應換上適應 的花盆。 2.換土：對蘭盆土經1年或2年種植，盆土肥分 缺乏，為促進新一年生長和開花，應換上新土。

5.修剪：對蘭生長快，葉長又密，應在換盆、 換土同時把敗葉、枯根、病蟲害根葉剪去，留下旺 盛葉片。 6.防治病蟲害：為使對蘭生長旺盛，及早開 花，應進行病蟲害防治，每月噴灑花藥一次，噴花 藥要在晴天上午9時和下午4時左右進行，中午烈日 不宜噴灑，防止藥害。

分球繁殖為主 繁殖對蘭，採分球、播種、切割鱗莖繁殖均 可。以分球繁殖為主。春季2至3月間整理去年採收 的球，剝掉母球四周的小球，剪除殘根，晾曬兩天 後即可栽培，球要淺植。上盆後澆水1次，待發出新 葉後再澆水，花謝葉殘之後，要及時剪掉殘花葉、 秋末冬初待其枯萎後，選在晴天掘取鱗莖放在空氣 流通陰涼的室內貯藏。 對蘭花大色美，特別是將花期控制在元旦和春 節期間，成為少花季節的優質盆花。

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CITY PROPERTY GUIDE

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温暖 是我家

顏色能為家居增添生氣。

顏色可為家居帶來新景象 金屬色令人驚嘆添時代感 彩。

家居布置潮流不時改變，例如家俬的顏色，

快，充滿活力。另外，紅色基本上可說是一種長

海軍藍色是現時其中一種較興的顏色。現時正值

青的顏色，紅色給人熱情的感覺，無論是紅色的

金屬色是一種令人驚嘆的顏色，令寓所增添

秋季，不妨為家居換上新的布置，為自己、家人

擺設，墊子或燈罩，又或以紅色只作點綴；都可

時尚感。金屬色油漆可為裝飾加添豪華感，帶有

及寓所帶來新景象。

以成為售點。據說紅色能增加大腦活動，促進高

金屬線的墊子和其他擺設，使室內猶如輕柔地閃

能量，但小心不要過頭，適中最為重要。

爍。椅子和沙發如裝有金屬“凳腳”，再配合一

如果閣下準備好在住所加添一些強烈的效 果，海軍藍是一個不錯的選擇，好像海軍藍家

還有，黃色和檸檬綠也予人清新之感，可以

俬，便可以為客廳帶來光猛和生氣盎然的感覺。

作為主要色調，干淨清澈，適合廚房之用。灰色

除此之外，白色裝飾也不俗，為家居保持新鮮

仍然是一個受歡迎的中性色調，若稍嫌灰色沉

感。橙色仍然很受歡迎，而南瓜色調總是令人愉

悶，可以配合其他顏色，寓所一樣可以很富色

些具傳統風格的家具擺設，無疑在傳統感之上加 上現代感。 如欲找尋靈感，可上網到www.homesense.com 瀏覽，相信閣下可以從中找到一些新主意。

Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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設計單位的廳堂，以淺灰色牆身配合天花射燈， 瞬間聚焦視覺，更顯空間開揚感。

室內 設計

夫婦二人的居所。為單位操刀的設計師Eric Fung，運用了黑、白、灰 主色營造冷酷氣息，再配上木系家具作平衡，並着重擴闊視覺空間 感。 即使未步入單位大門，已能感受到一梯兩戶、雙面電梯門的優 勝之處——私隱度提高之余，方便戶主於門外加設一個大型鞋櫃，放 置夫婦二人逾百雙鞋。踏入大門，左側添加了一組鞋櫃，右側是一個 呈三角形的陳列櫃，無形中打造出一個玄關位置。

灰鏡點綴廳堂 客飯廳主要色調以女戶主鐘情的淺灰色木為主調設計，予人摩 登又恬靜的淡雅感覺。貯物櫃以深啡色為主調，為廳堂用色形式較強

2

純靜空間

這個室內設計個案，實用面積1,033方呎，偌大的空間，是戶主

家居是人們放鬆身心的好地方，本案設計師以柔和木系家具 融入現代經典設計，運用色彩、燈光、鏡面等，構成開揚國 度外，更配合改動間隔，擴闊了整個居室的空間感，讓人更覺舒心。

1

3 4

１ 飯廳側的鞋櫃飾面綴以灰鏡，與電視機背後的雲石飾面互相輝映，拉闊 視覺空間，令廳堂變得光猛。

烈的對比，帶來生氣，令此處富有溫暖及現代感，而燈光上配以射

2 以淺灰色為主調的廚房，配以低調淺啡色木系家具，與客廳格調互融。

燈，灰色牆身與射燈效果配合下，凸顯了空間感。

３ 不規則圖案的黑色椅子，與白色簡約餐桌對比鮮明，流綫形黑色擺設配

此外，鏡面為整個布置划龍點睛，飯廳鞋櫃綴以灰鏡飾面，具 拉闊空間之效，懸空的吊櫃減低了室內壓逼感，替廳堂環境創造輕鬆 氣氛。

以白色吊燈，摩登時尚。

4 淺啡色木系鞋櫃、大門及電視牆背飾，中和了黑、白、灰色帶來的冷酷感。

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毗鄰飯廳的廚房，布置經過Eric重新鋪 排，設計別出心裁──工作房原本位於廚 房之內，為讓傭人擁有自己的獨立房間門 戶，工人房門戶位置改到飯廳方向，廚房 門戶位置亦略作移動，令整體顯得統一和 諧。廚房同樣以淺灰色為主調，配以低調

設計小檔案 實用面積：1,033 方呎 間隔：2 房（1 套房）2 廳，另設工人房 設計主題： 設 計 師 採 用 現 代 經 典 設 計 風 格（Modern Classic） ，以黑、白、灰色為基調，營造了簡約 又摩登的氛圍。

淺啡色木系廚櫃面板，與廳堂的格調互相 呼應。 經過了走廊，即屬房間區域。主人房 間隔改動較大，設計師將原先的主人套房 及毗連的睡房打通，以建造巨型寢室。寢 室又分作休息區與衣帽間，衣帽間又連接 套房浴室，給予夫婦適度的私人空間。用 色方面，以男戶主較喜愛的深啡色為主

5

分隔休憩空間和衣帽間的長鏡子，在視覺上予人更開闊的感覺。

6

寬闊深灰色背與沒有窗花的長窗子相輔相成，共同拉闊了視覺空間。

7

鏡子飾面置物櫃折射天花小燈光，一室明亮。

黑、白、灰色相間為主調的工作區，層次井然，又富現代感。

8

5

調，塑造柔和效果。

工作間加設地台 套房浴室亦大有改動，改為雙洗面 盆，玻璃浴屏令視覺空間互通，同時客廁 由大浴缸更改為小浴缸，騰出空間納入套 房浴室。身處偌大的主人套房，相信無論 是安枕而眠、悉心打扮，還是沐浴，都能

6 7

讓人置身於寬廣、無壓逼感的空間。 余下的房間現闢作工作間之用，以深 灰色營造型格且冷酷的氣氛，灰玻璃飾面 高身木櫃拉闊視野，小巧沙發讓戶主在工 作疲倦時休息。工作空間升高地台作小分 區，同時讓灰玻璃工作桌橫置於窗台。一 旁淺啡色的橡木書櫃讓工作間增添自然、 閒逸的舒適自在感。

書房的升高地台配上柔和黃光， 與富有溫暖沉實感的木地板配搭相宜，散出溫馨感。

設計前

8

設計後

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北歐愜意風 舒适 家居

如何在有限的空間，搭配出個人風格，而且實用性兼備，自然要花費大量心 思。IKEA最新公布2019年新品，按着季節推出不同風格的產品，秋季以簡約 舒適的北歐風格，冬季則以英倫風配襯鮮艷奪目的花卉圖案，設計更能配合香 港家居大小，為家居增添各種點綴。 家具品牌IKEA按四季設計出不同風格的產品，其中秋季系列以舒 適北歐風為主，配色為粉色系或啞色調，讓人感覺柔和放鬆，為居所增 添寧靜寫意。冬季則以英倫風格和深色為主，配襯艷麗的花卉元素，為 家居增添各種點綴。 品牌特地推出Sammanhang貯物系列，貯物之余，同時以玻璃櫃面 展示你的收藏品。而Platsa組合式貯物系列，則讓你可因應家居空間， 自行配置各款尺寸的貯物櫃，靈活運用地方。

秋季新品以簡約北歐風為主，配色為粉色系或啞色調，讓人感覺柔和放鬆， IKEA 按着四季設計出不同風格的大眾化產品，其中秋季系列以悠閒舒適為主， 為居所增添寧靜寫意。 冬季則以深色玩味為主，為家居增添各種點綴。

復刻限定設計 為慶祝品牌 75 週年，特地分批推出多款復 刻限定設計，其中這個 Klippan 沙發屬於 70 至 80 年代系列，以鮮紅色為主，鮮豔 奪目，將於 10 月份推出。

這款 Landskrona 沙發，以灰綠色為主，坐 墊綴以簡約直線，划分成正方形，給人典 雅的感覺，並備有 2 坐椅及扶手椅設計。

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另一款冬季新品 Ektorp 沙發，外面綴以誇張奪目的花卉圖 案，色彩繽紛，為廳堂增添獨特的玩味風格。

經典單人椅 冬 季 新 品 則 以 英 倫 風 格 和 深 色 為 主， 其 中 Strandmon 採經典單人坐椅設計，配以深墨綠 色，而上面的咕則配以艷麗的花卉元素，相 映成趣。

型格廚房工作枱

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喜歡下廚的你，不妨考慮這款 Vadholma 廚房工作檯，上方可供懸掛各款廚具或餐 具，節省空間。

這 款 Sammanhang 茶 几， 配 以 玻 璃 設 計，讓你收納收藏品在中間抽屜，可以 由上、下、左、右不同角度欣賞。

喜歡簡約設計的你，不妨考慮這個 Besta 貯物 組合，綴以六角形飾面，以白色為主調，方便 配襯各種家居風格。

這個 Sammanhang 貯物系列，貯物之余，同時以玻 璃櫃面展示你的收藏品。 經典設計的 Billy 書櫃，配襯新顏色紅色，鮮 豔奪目之余，亦顯高貴。

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2018年9月14日 星期五

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4

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駕駛艙

CITY PROPERTY GUIDE

副刊 談文

2018年9月14日

2018年9月14日 星期五

2018年9月20日

星期五

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E4E15

車男手記 志全新第七代ES車系今天（9月14日）正式在港發表，代理今天 傍晚將於九龍塘又一城舉行大型登場晚會，然後一連兩天公開首 純老貓 我有可能成為書法家 虎塔朝暉（下） 展。筆者早前優先試駕了ES250 Premium頂級版，一系列源自旗艦LS 那邊廂平治上周在斯德哥爾 正想繼續欣賞掛在牆壁上的字 但最使我印象難忘的，卻是那七層高、象徵七級浮 睇片 阿濃 家父是書法家，學生400，卻不包括我。 摩發表首款電動四驅車EQC，這 屠的白色六角虎塔，我愛定睛向它注目，敬畏之心油然 的前衞時尚設計，加上堪稱同級最豐富設施，帶來前所未有的中型行 一因事忙，身困「五務」：教務、編務、稿 眼看天下 畫，隨後的同學卻不耐煩地催促我 邊廂奧迪e-tron電動四驅車（圖）， 向前走。怎麼了？又趕著去看萬金 而生。後來才知道這座面向正東的虎塔，在好天氣的每 務、會務、家 務。二因近水樓台，隨時可 文、圖：William 政房車奢華享受。 將於下周一（9月17日）假美國三 文：車男 油花園內崖壁上的十殿閻王浮雕？有甚麼好看的？那些繪畫 個清晨，旭日初升之際，沐浴在晨曦中的白色虎塔，景

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學，就不打緊了。父親86歲病逝，那年我移 民加國，再沒有機會請教他了。往鄰居拜年 時，常見廳堂上有父親墨寶，很是好看，而

十八層地獄的壁雕，色彩誇張，大紅大綠，人物動作描繪生 硬，說甚麼講大話的人，死後要被勾脷筋；作惡多端的人， 要落油鑊、上刀山，受腰斬、被萬箭穿心，雖有警世作用， 但對閱歷不深、年紀尚幼的小學生，感受是無關痛癢的。 除了閻羅王掌管的陰間故事，還有那些古代中國靈 獸：龍、鳳、麒麟的立體雕像，也有八仙過海、豬兔聯 婚、《西遊記》和《白蛇傳》等等民間傳說的雕塑和壁 畫，花樣雖多，但都不是我杯茶。我的興趣卻放在花園 內千奇百怪的假山羣上，假山內有山洞，我喜歡穿行於 曲折離奇的山洞內，很有冒險feel。

星島選傑青

歐陽岳勳

距離9月22日卑詩版《星島 日報》35周年報慶慈善籌款晚宴 暨傑出青年領袖頒獎典禮的舉行 周五刊出 日子，只剩下8天時間。當晚將 有兩位偶像級人馬蒞臨會場，一位是香港著名歌星倫永 亮，另一位是加拿大花滑王子陳偉群，的確引人期待。 擁有美國密歇根大學古典音樂碩士學位的倫永亮，能 包辦唱、作、編、監(製)等範疇，歷年創作出大量流行金 曲，例如《鋼琴後的人》、《因你極難代替》、《靜夜的 單簧管》、《何日》、《不要重播》、《心仍是冷》和 《我說過要你快樂》等，難以盡錄。倫永亮當晚將會以特 別表演嘉賓身分獻唱多首名曲，觀眾一定大飽耳福。 三屆世界單人花滑冠軍及十屆加拿大全國冠軍陳偉 群，則會應邀擔任特別嘉賓，接受《星島日報》頒發 「傑出青年卓越成就獎」。27歲的陳偉群今年2月在南韓 平昌冬奧會取得花滑團體金牌，達成了夢想後退出競賽 第七代ES應用全新GA-K前驅模組底盤， 生涯。他近日接受本報專訪時透露，下月他將與多位退 車身體積及軸距均比上代伸展，外形更具霸 役選手展開全國巡迴表演，到30個城市獻技。另外，陳

編採 生活網

全新ES250 低 調 奢 華 圓圓

宣揚馬克思

圖：奧迪

藩市舉行全球首發活動，包括《駕 象神聖壯麗，是香港八景之一，有顯赫的名堂，稱為 駛艙》在內的多位本地傳媒代表， 「虎塔朝暉」，是港島銅鑼灣大坑半山的地標。 屆時亦會出席，見證這款新車誕生。據知新車 自1954年胡文虎先生病逝後，原本佔地53.4公頃的虎 配用馬力約355ps的前後電馬達，並備有短暫加 豹別墅，被後人把部分地段出售，建成私人高尚屋邨， 力Boost模式（可持續約8秒），令輸出即時提升至 2000年後再把其餘部分以一億港元，售給香港一家地產集 400ps，0至100km/h需時約6秒，續航距離聽聞有 團，自此虎豹別墅正式關閉，停止對外開放。為了保存歷 400km，不過正確規格數字，以及何時到港發售 史文物，香港政府和地產集團協議，保留原有紅牆綠瓦的 等，有待官方正式公布。各位可留意《駕駛艙》社 別墅主樓及白色六角虎塔，待活化後重新開放給市民。很 交網站專頁現場即時報道。 高興香港政府能有這種保存歷史文物的抱負和承擔，白色 （續完） 虎塔肯定是香港幾百萬人的集體回憶。

珍惜資源 循環再造

我只擁有一幅。 不過有人說我的字像父親，那是從少年時代目染的結果。例如他幫 人家寫春聯時我站一旁拉紙。 我雖然不用毛筆寫字，但用硬筆寫稿、寫信，還有粉筆板書，累積 數十年，字也流暢不難看，一樣對寫毛 筆字有幫助。 ●表板左旁旋鈕可選擇三種 父親留下許多碑帖，包括《蘭亭》 不同行車模式。 《三希堂》等名帖都有，還有大小名 家的墨寶，我雖沒有臨寫，卻常常拿 出來看，所謂「目臨」，也在心中留下 印象。 這兩年開始用毛筆寫字消遣，尤其 在不開心時，把它當逃避之所。有時一 寫數小時，不知時間過去。有這樣的底 子和經常的練習，哈哈！說不定會成為 書法家。（附圖用學生大格簿橫寫，不 ●2.5直四引擎燃油效率較 講格局。） 上代提升達38%。

今日發表 塵飛揚

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偉群正準備考取專業經紀牌照，轉戰地產界大展拳腳， 展開人生新階段。 除了陳偉群，《星島日報》報慶晚會還向6位年輕 人，頒發「傑出青年領袖獎」。傑出青年領袖選舉分 為專業才俊獎(24至35歲)及青年大使獎(15至23歲)兩個類 22-19 Passmore Ave, 別，由《星島日報》與溫哥華華埠新世紀獅子會，以及 Scarborough, ON ,M1V 4T5 溫哥華綜合醫院暨卑詩大學醫院基金會聯合舉辦，每個 類別選出3位得獎者，表揚他們在事業或學業上的傑出成 就，並積極回饋社會，為華裔新一代樹立榜樣。 上周參與了青年大使獎的遴選工作，與其他四位評 審：加拿大參議員胡元豹、卑詩貿易省務廳長周炯華、 溫哥華綜合醫院暨卑詩大學醫院基金會董事鍾凌瑞雲、 該基金會副總裁Shirlyn Baskette，一起先後會見10位最 後入圍者，了解他們的學習及未來目標、領導及團隊經 驗、解決問題方法、服務社會理念和計劃等。 從30多個參加者中脫穎而出的10位年輕人，都十分 優秀，熱誠、有衝勁，對社區有承擔，感染了每一位評 ●後排手枕設有座椅調校 審。無論得獎與否，在我們眼中，他們都是贏家。 掣，以及音響和電動窗簾開

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《 H o l i d a y 》 大 碟 中 ， 我 聽 得 最 多 的 是 後 期 派 台作品 Alderland Center 7130《Friends》 Warden Ave ，由C.Y. Kong包辦曲詞編，當時這位創作人是作曲界 Suite 108 牙 新丁，唱片監製江港生大膽起用，炮製了這首以「愛」為主題的 作品。歌曲開首先是英語讀白： 「Well, may be we are not sisters Gibson Drive & brothers, but with our love, all along I know we can always be T&T friends」 ，House Beat曲風，唱出每天愛多點身邊所有人的大愛 Steeles Ave East 主旨；十八年後，鄭秀文唱出信主後的福音歌曲 《信者得愛》 ， 「相信愛可統領天下」 ！ 經歷人生起起跌跌， 戰勝可怕病魔，從黑暗找 到曙光，領略從上而來的 真愛，要花整整十八年。 訊息，一早已傳喚給你， 只是有些東西，必要經過 試煉，才可感受得到。在 指望中要喜樂，在患難中 要忍耐。

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鍾漢良「入坑」鏟牛糞

孫紹龍、柴碧雲領銜主演的情感 XBSEFO⫍TUFFMFT B棡㞴儝ⶠ⬂ KBY寉㏏尯凧㒘㗸 㜿⪸⢿71 㜿⎿╿⭈ 劇《我要和你在一起》日前於泰國殺 ⋷分憲◷⋼◷㝴⽴⃫ ⾺虇榗卹∨恙Ҹ屚梊 35⶞㟑 %211 ᾼ㝴楢Ⅼ峘㵞⪸4↚ 青。外形陽光硬朗的實力小生孫紹龍 6⪸咀乄⢚尭虇梊抄 KPBO; ⚟⁉姦!⩺⾃Ὲ㒎 LFOOFEZ0IXZ8 棡㞴‽瀦儝ⶠ⬂Ҹ屚 圓拳手夢，挑梁出演男一號歐陽。為 758.996.89:9 ⷴ㴆處 527.62:.9999 758.996.89:9 了演好這個拳手角色，孫紹龍堅持執 䠊㏢⩺! 㢦巹⣙⪶伀啾⢿ᾚ 梊處 758.996.89:9 58.3:5.:777 625.978.8:94 tq/lxplAzbipp/dpn 527.:4:.1157 758.653.6664 )咀尭0乄尭* 48 58.3:5.:777 行嚴格的健身塑形計劃，為角色減重 CITY PROPERTY GUIDE 丂垼⫍吻㹊 㜿⎿‭㻁棩⬂ ⇫恙⧃⋶人吁〦厥 2018年9月20日 吻㹊0似⪩⎸‭ EPONJMMT0WBO!IPSOF 758.51:.1773 527.5:4.99:90 6.5公斤。殺青之際，除了收穫滿滿的 527.432.4:4: 屚⶞⭟ ᾙⓗⓐ㟑厂㟩ᾏ㟑 527.432.99:1 758.699.5429 758.981.9663 :16.715.7939 758.353.4913 㜿 㜿 㜿 戙㨷0桹㑣 㜿 㫢啾⃞ⵎ㝔檷 ⎕朏‛㮢⋷ⷳ 䓷䱚ⷚ⎉䭮 丂垼0⩺⎐ 丂垼⫍桹㑣 尯凧㒘㗸⾺ 㫢啾⃞ⵎ㝔檷 吻㹊⫍丂垼 蘿3:1弆 ⩺⎐0⌿㨷 ‛㮢䃣棫䣰㏎ 吻㹊⫍⌿㨷 ⪶⢮〺⎉䭮 劇組情誼，他還順便練出好身材。而 繼第一次在馬鹿寨村助力沃柑推廣 ⢮〺✽⁉㏎ 吻㹊瀴汧梁慠⪹╳│ 桹㑣瀴汧梁㜿婬ⅽ⫦ 所有打戲親自上陣的敬業精神，更讓 ⓙ⢮〺ᾏ㏎ᾏも㢘恙 吻䚫墫墫 㹊 0 瀴 ⓰ θ⋷⥝㢏棩θ 梁 慠恙䱨 㤀亓⋚Ὲ䬞懢 Y㝋⌿㨷⫍⩺⎐䓷䱚 寉 ㏏ 尯 凧 㒘 㗸 䌮⬂θθ⋷⫦ 䠖▝嬎姦儝⬂ θθ㜿ツθθ 乍戇ᾼ㾾㝴╿ 㿧⭈⪩㉔ 㜿ツᾏ㻐㒘㗸 䭐!⇩ 吻㹊瀴汧梁慠⪹╳│ θθ䭐⇩θθ ⩺⎐⫍戙㨷慠⪹╳ひ 喻撵Ⓩ慠⪹╳ひ⧃㢘 ⎕朏⢮〺3㏎2も虇㢘 ⋷㜿‛㮢ᾏ⫦㏎ᾏ✽ ⎕朏⢮〺⋷ⷳ⎉ 䠖▝㤀姦0QBQF慠⛕ ⎕朏⢮〺ᾘ㏎虇慠ⴇ ⢮〺⋸㏎どぐ卹䚷虇 的扶貧助農行動大獲成功後，鍾漢良第 他獲得導演和主創團隊的一致肯定。 ⃞虇㝴0◷0㢗䭮虇厡 ㏎憲ⵅ〼もどぐ䓷䱚 㜃⫦⎉䭮桱ⴇ㦰弔 ⃜⎕朏⎉⋴巹啾婬ⅽ ⴇ 㦰⛕⧃㢘 ∱ ⅻLⅬ 榗卹∨恙Ҹ屚梊 ⃞虇㝴0◷0㢗䭮虇厡 ⧃╙⋻恙虇⎕朏⢮〺 ⢮〺㏎╵㤀Ⓩ㢘㏎⎉ ど㏎┯㏏⋷㜿婬ⅽҸ 朢⋘‽㜃䃣䰉㶲㾔㜿 ㏎ᾏもᾏどᾏ┯ ⧃恙䱨⢮〺✽⁉㏎㢘 㦰恙䱨㢘恙⃜Ҹ㢘㊞ 庋䏸㝈ⅎҸ 巹啾㜿⧃!!⬂⬑悹惘 㝸Ῥ㟑䭐⁉㥞㜖㒘㗸 㞮㾾╿儝⬂處㮲棩怺 %91.211 㜿ツ䠊㏢⩺慠⚟⁉姦 ⓙ⶞㟑%231 䠌⍗⪶㹱棩⬂ ⶞⭈㢜⑨⪩⪩⋷怺䂺 䂑‽⬂⁉ Ⅼ峘〃悤䂑‽憆⁉ Ⅼ寋〃悤䂑‽ 電視劇《我要和你在一起》講述的 二次參與《我們在行動》，與主持人陳 懸䃣⍗⋷⒔Ҹ 慠⋻恙⛕⧃ ⋷⒔▗ 屚梊處 ⒔㷃梊佁▗ⶠ䋽橮⪺ ᾙ佁Ҹ ;ㄗ慠∱ↀⵅ梊烙⋷ 懸䃣⍗⋷⒔Ҹ ⋸㏎ᾏ も 虇 ど ┯ 卹 梊㢘恙⃜㳴姛ⓐ 䭮慠似⪩⎸‭⢿旄▗ 㢘恙⃜LⅬᾙ佁Ҹ│ 2⎕斧⎿64⾃⩺䱨慠 䶰✽∱ↀ⒔㷃梊Ҹ㢘 758.411.31290 㣟㳲虇㢜⑨⬌虇㒘㗸 ゎ⡪⶞㟑╹㛅71 ⴘ⋷䊰㏢㚍 ᾏ㻐㒘㗸 棩令␯⢚!!!!弔⇋71 〃悤⪶㹱!!㢜⑨ᾏ㻐 樷毆摆泑!!ᾏ寵桲ㅧ 懙唭ゞ㢜⑨㾀✘◈企 %211 （孫紹龍飾） 㢜⑨ᾏ㻐虇巹啾婬ⅽ 巹啾婬ⅽ 是男主角歐陽 與留學歸來 㳲分✽怺 527.671.

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慠桕╚丂垼⫍‷ 健身習慣的孫紹龍來說，似乎有著天 ⊹桔⏉䅏虇䡰㉔㳰㮑 Ⅼ峘ㆶ㊮⪶㹱⒔⃯䂎 㜿⎿棩⭈䣍⪩ Ⅼ峘〃悤棩⬂ 樷毆憆⁉!!⋷⫦㒘㗸 弔棩ᾼ㾾⶞⭟溪溵㸥 231ᾏ⶞㟑虇乍ヸ㢜 䉗㹊㜖⸀⒦亓⋚⩺➘ 㢜⑨ᾏ㻐!!㜿ツ㢮⋶ 斧⎿⪹╳虇 ⒔㷃梊L 庋䏸㝈ⅎ⒔㷃梊㢘∱ 虇⋘䒪䃣⍗″憩㝈 ᾏも虇⎕朏⎉⋴虇▜ 恙⃜棁╿㺂㷯⇴怺ⴳ ⋻恙虇⎕朏⢮〺 ㏎ᾏもᾏどᾏ┯⒔㷃 㦰恙䱨㢘恙⃜Ҹ㢘㊞ ㏎憲ⵅ〼もどぐ䓷䱚 ⎸⋸㏎ᾏもᾏどᾏ姪 ┯ᾏ㼃㢘恙⃜‣⎕斧 ⃜⎕朏⎉⋴巹啾婬ⅽ ⴇ㦰⛕⧃㢘∱ⅻLⅬ 棩⢮〺‛㏎ᾏも㢘∱ 弔⾑‛㮢ᾏ✽㏎虇ⶠ 䕁䙞㻽⎇!!〃悤帛儝 ᾏ⫦㏎懸▗⪺⯵㎥✽ DFOUSF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 ⎕朏⎉⋴⒔㷃梊 然優勢，但接到角色後，他仍然為自 家庭。 崢⃯›╦⎿ⵅ›╦ᾜ ㊞Ҹㄽⅰ;nfj548888 ₊⃯㒠₊⃯戇 桹䠌ⱸ䁠创匩 㢜⑨ᾏ㻐!%71ⓙ⶞㟑 㽋㹱E㒘㗸⋷⫦㢜⑨ ⑨ 虇 ╲ 㐏 汧 弔 虇 ⋷ ⦰%36弔〃悤⪩⋒⒥ 弔亩›╦!!ᾏ寵桲ㅧ %710ⓙ⶞㟑⋷⫦ 㜿⎿⶞䠌泋⭈ Ⅼᾙ佁恙⃜虇䓷䱚朏 ⅻ┯㼃卹䚷⴫㳲分✽ 㦰Ⓩ虇䘿⨒⬌Ҹ梊處 ⍆㠥㶲″憩㝈ⅎ慠⛕ ㏎虇▗✽怺ⶠ䋽橮⁉ ᾏ も 虇 ど ┯ 卹 梊㢘恙⃜㳴姛ⓐ⎕斧 屚梊處 慠 ⋻ 恙 ⛕ ⧃ ⋷ ⒔ ▗ ⒔㷃梊佁▗ⶠ䋽橮⪺ ⒔ᾙ佁㺦姲▗ᾜ䋨㊪ 恙䱨虇慠巟㹿⪶伀啾 ᾙ佁Ҹ ↀ䓷䱚ど┯慠弔⾑搏 䋽橮⋷⒔│⃞Ҹ 怺⬂⩺╾䋽橮㢘恙⃜ ⑤ⴳ慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔 ᾙ佁ᾼ㜖╿䓷䱚 己制定了嚴格的塑身計劃，完全過上 幫助對俄村村民找到脫貧致富的道路，鍾 2018年9月17日 星期一 2018年9月17日 星期一 ⎿䠓䀺欷ㅺ㮑Ҹ :994!梊尀處 %510⶞㟑Ҹ屚⋘卷 㢜⑨ᾏ㻐㢬Ῥ㟩ⓐ‛ 桹㑣⫍㹱㹊吡 %211ⓙ⶞㟑 怺 㔷 㹈 虇 㹱 㔷 虇 㔷 儝⬂ᾼ㝴楢弙ⓦ⓿〵 27UI0LFOOFEZ ⩺➘⦰Ⓩ 527.988.4852 ╲㺦姲㏎Ҹ 怺ᾜ䋨ⶠ䋽Ҹ屚梊處 Ҹ⒔ᾙ佁Ҹ屚梊處 758.:94.7724 ⧃Ҹ䭮%2791Ҹ ᾜ䋨Ҹ屚梊處 ⎿⪶ᾥ䛛Ҹ屚梊處 758.813.:9430 㳲分✽怺 㾔䃣㢘㳲分Ὶ⁉⩺ 527.671. ⯵㎥✽怺⁉⩺Ҹ 䠌㷑ㇸᾼⴇ虇│⃞ ⃤⪹!㝴朢梊尀 棫Ҹ⪫梊處 朢✽怺㎥⪺⯵灒 527.386.:23:0 姛64ҷ54ҷ68恙䱨 758.397.:72: 了「專業拳手」 的訓練生活。短短2個 漢良和陳蓉一起走訪當地特色產業，途中 758.314.3187 548.331.9491 瀴汧梁0⩺⎐ ⏜⎦匉Ҹ 527.428.::66 758.823.:999 548.32:. ⅓儔㜾灠⭈蘼 758.439.9697 527.672.9679 :16.:57.2882 758.897.7393 527.827.4439 527.654.9:99 58.95:.3461 758.729.12:9 758.581.8888 有村民提及茶園合作社對貧困戶的支持。於是 │⃞!䛨宏 758.941.2899 4387!NJEMBOE!$D221 9977 758.828.::1: 548.:9:.9797 758.:75.3497 527.413.7446 527.39:.8:28 758.4:4.27 527.71:.:9:: 㜿 月裏，孫紹龍為角色極速減重6.5公 TDBSCPSPVHI 㜿 !!吻㹊0䰸榢⁴ⓦ 㜿 527.3:3.5699 斤，配合減脂塑形的專業訓練，身材 548.::8.4498 ⩺⎐0丂垼朚㝸Ῥ㟑 398:!⩺➘⦰ 548.599.6:13 㜿 二人決定前往茶園進行考察，率先發現牙叉鎮 戙㨷⫍⩺⎐ ⩺⎐⫍戙⎸ 棩㏎│╾⋴⃞的「秘密」 戙㨷0⩺⎐ ⩺⎐⫍戙⎸ ⋘‽⎕朏⢮〺 㻊㑫⫍27姦 戙㨷0Ὲⷋ懫 戙㨷0Ὲⷋ懫也變得十分 䰸榢027姦 戙㨷⫍⩺⎐ 戙㨷0⩺⎐ 㻊㑫⫍27姦 䰸榢027姦 「有料」。劇中，歐陽打拳 ⦔ⷋ⢿Ὲⷋ卲 ⩺⎐⫶⦔ⷋ⢿ ⩺⎐瀴⓰梁 ⢿旄㥞㜖⎉䭮 㜿㞉孡⶜棱 ⫦㏎⎉䭮 ⋘䒪ᾏ㏎ᾏも 棩㏎│╾⋴⃞ ——在70萬年前有一顆小行星墜落此 ⏪ᾚ橪㯮 幢!榢 憆⁉㢁佩ⶠ⯵ θ⪶㹱棩⬂θ 㜿⎿⪶㹱儝⬂ 喻撵㜿⎿ℂ瀦 㜿!!ツ 幢榢⾑ ⏪ᾚ橪㯮 幃⽭㿥⒦⭈ 棩⭈2: 打進MMA，而扮演他的孫紹龍，也 梁⫍512!22!MFF! 慠桕╚丂垼⫍‷〼㻊 慠⩺⎐⫍丂垼‛㮢棩 ⎕朏⢮〺‛㏎ᾏも䓷 慠⩺⎐⫍丂垼‛㮢棩地爆炸後，形成了直徑3.7千米的隕石坑，鍾漢 ᾏ㮢ᾏ㏎㮢ᾙ‛㏎⢮ 㢘 ㏎ 㼃 㜿婬ⅽ⢮〺ᾘ㏎ᾏも ⎕朏⢿〺‛㏎⪶もど 㮢ᾙ⫦㏎虇⢮〺⋸㏎ ⎕朏⢮〺‛㏎ᾏも䓷 ᾏ㮢ᾏ㏎㮢ᾙ‛㏎⢮ ᾏᾏ㮢㮢 ⫦⫦ ㏎㜖 虇虇 㼃⎉ ┯┯ 卹卹 ⓙ ⢿ 棱 ⪽ 0 吻 㜿婬ⅽ⢮〺ᾘ㏎ᾏも ⎕朏⢿〺‛㏎⪶もど 㮢ᾙ⫦㏎虇⢮〺⋸㏎ 㮢ᾙ㜿婬ⅽ‛✽朢⎉ 慠⪹ 20304䣰㏎ 㥞 㹊▜㦰 ⷋ⢿08⋻彾慠⪶伀 梁⫍512!22!MFF! 慠桕╚丂垼⫍‷〼㻊 ■孫 紹 龍╳ 在㮢 劇ᾙ 中㢘 有㏎ 高⎉ 難 ‛㮢⋷⬂⩺⋸⫦ 從絕對的拳擊新人，進階為 「半職業 㜿⎿䬞ら⡪⽬⭈2: 䭐⇩楢⭈ 䕁䙞㻽⎇!!㒘㗸摆泑 㣼⽭╿䇲儝ⶠ⬂%91 %211 Ⅼ峘㜿洽!!㹱㔷⋷⫦ ⏪⎿╿䇲⭈!%71 ╿䇲⭈楢⢚⭈ 㜿⎿楢⢚⭈!%71 㤀唭ゞ㢜⑨ 榑亩㒘㗸 SF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 ⎕朏⎉⋴⒔㷃梊ど㏎ ㏎虇⋘䒪䃣⍗″憩㝈 ど┯厘㳴恙䱨ⴇ㦰弔 度拳擊動作戲。 網上圖片 ⴇ⋻⢡㝐3⎕斧⎿ ㏎虇⋘䒪䃣⍗″憩㝈良和陳蓉來到的茶園正是坐落在隕石坑內。 〺ᾏ㏎4⎕斧⎿⾃⩺ 䭮 䚷虇㢘㔆ㄠ⎉⩺⎐虇 懸▗ⵅ〼㎥✽怺虇╵┯恙⃜ᾙ佁⪸佩⵻㛭 ┯恙⃜ᾙ佁⪸佩⵻㛭ᾏも虇⎕朏⎉⋴虇▜ ᾏも虇⎕朏⎉⋴虇▜ ど┯厘㳴恙䱨ⴇ㦰弔 〺ᾏ㏎4⎕斧⎿⾃⩺ 䚷虇㢘㔆ㄠ⎉⩺⎐虇 懸▗ⵅ〼㎥✽怺虇╵ 䭮虇卹䚷┯㏏虇⒔ᾙ 䭮虇⒔㷃梊ᾙ佁㢘恙 虇㢗䭮%2 761弆Ҹ Ⓩ‛㏎‛も卹䚷ど┯ 䓷䱚ⷚ㜿婬ⅽ⎕朏 SF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 ⎕朏⎉⋴⒔㷃梊ど㏎ 選手」 ，這過程裏下的苦功可見一斑。 㮰䐈怺㣟⬌㢜⑨ Ⅼ峘〃悤!!䚫儝⪶㹱 䀺㥣汣幋!!弔⇋›╦ ᾏ寵桲ㅧ!!喻⒎撾懝 弔亩›╦!!㢜⑨ᾏ㻐 ⏪ᾚ橪㯮!!㒘㗸⋷⫦ ╲㐏ᾏ㻐!!榑亩㢜⑨ Ⅼ峘⪶㹱棩⬂㢜⑨⬌ ⋷⫦%71.91 䚫儝⪶㹱⬌㢜⑨ 桹㑣0䜅⬨ 在茶園，鍾漢良和陳蓉積極體驗茶事活 慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔 ᾙ佁ᾼ㜖╿䓷䱚㺦㏚ ⾑ᾙ佁恙⃜│⃞Ҹ ⒔ᾙ佁Ҹ梊處 ⅎ虇▗✽怺ⶠ䋽橮⁉ 䱨虇│⃞Ҹ 䱨虇│⃞Ҹ ⒔ᾙ佁Ҹ梊處 䰸榢⫍IXZ8⋸㏎ᾏも⋘‽ᾜ䋨䊰焟䏸Ҹ ⋘‽ᾜ䋨䊰焟䏸Ҹ 㦰Ⓩ虇䘿⨒⬌Ҹ梊處 㦰Ⓩ虇䘿⨒⬌Ҹ梊處 ⾑ᾙ佁恙⃜│⃞Ҹ ⅎ虇▗✽怺ⶠ䋽橮⁉ 䰸榢⫍IXZ8⋸㏎ᾏも ╙ZSU⋻恙䱨LⅬ 佁恙⃜虇⊈㧋%611Ҹ ⃜Ҹ屚梊處 屚梊懚‷⢿䚱BMBO; ⒔恙⃜㷃梊ᾙ佁▗ᾜ 〺⫦㏎䓷ど┯䊰恙 慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔 ᾙ佁ᾼ㜖╿䓷䱚㺦㏚ ⩺⎐㹱㹊吡慠⪹╳ ⋷⫦%71 㝸ⓐᾏ厂⍛㟷‛㟑 動，一來就是手工制茶比賽，用勁更大的鍾漢 吻㹊0似⪩⎸‭ ⪶㹱儝⬂!!榑亩㢜⑨ ⾃⃪⩺0⩺⎐ ⾃⃪⩺0⩺⎐ ╵㢘㒘㗸㢜⑨ 758.359.5736 758.977.9833 ⪫梊處 朢✽怺㎥⪺⯵灒⪹ 758.9::.22990 ⩺Ҹ⒔ᾙ佁Ҹ屚梊處 758.797.74890 㥞㜖虇│⃞Ҹ 758.797.74890 527.954.2947 :16.:51.77940 758.:94.7724 758.9::.22990 ⩺Ҹ⒔ᾙ佁Ҹ屚梊處 㥞㜖虇│⃞Ҹ 527.954.2947 :16.:51.77940 758.:94.7724 屚梊; 758.881.42990 憮ᾙ佁Ҹ梊處 ⪫梊處 朢✽怺㎥⪺⯵灒⪹ 527.815.::14 䋨䊰ⶄ⶞ⵅ〼Ҹ ▗䊰䋨‍⍗⁉⩺ 良贏得比賽，也因此獲得一個小獎勵：在 「70」527.738.2778 EJYJF⫍RVFFO %71!桹㑣0㹱埤吡 548.::9.1429 〃悤䂑‽!!屚梊處 ⪽0吻㹊!!屚⶞⭟ 吻㹊0瀴汧梁 527.411.77:: ⦔ⷋ⢿0RVFFO 527.738.2778 27.39:.8:28 758.4:4.2799 758.93:.6469 527.827.4439 和「40」 758.314.579: 527.:1:.2467 758.99:.3697 527.:1:.2467 527.827.4439 758.314.579: 758.99:.3697 527.429.472 527.:2:.7279 758.:4:.1777 758.983.6:98 㜿 758.93:.6469 27.39:.8:28 758.4:4.2799 527.338.3494 58.997.9734 㜿 㜿 758.642.6982 的數字牌之間優先做選擇的權利！鍾漢 㝸ⓐᾏ厂㟩‛屚⶞⭟ 39:.491.8::: 548.885.:116 㜿 㜿 527.:18.:499 㜿 㜿 良毫不猶豫地選擇了「70」，可是這個選擇卻把 ⎕朏⢮〺⎉䭮 戙㨷⫍⩺⎐ ⋷ⷳ⎕朏⢮〺 θ棩⬂㔷㒎θ 㜿㞉孡⶜棱 欨㾾棩⬂ ⢿旄㥞㜖⎉䭮 ⩺⎐瀴⓰梁嬎 ⎕朏⢮〺⎉䭮 戙㨷⫍⩺⎐ ⋷ⷳ⎕朏⢮〺 㜿㞉孡⶜棱 ⢿旄㥞㜖⎉䭮 ⎐⫶⦔ⷋ⢿ 㢘⫦㏎⎉䭮 㜿㞉孡⶜棱 ♗墫䏍榢儝⬂ ⎐⫶⦔ⷋ⢿ ⩺⎐瀴⓰梁嬎 㢘⫦㏎⎉䭮 㜿㞉孡⶜棱 氷乍桲ㅧ㬄 䐈⊈49 㜿ツ㒘㗸柱 ‣ⓐ券䝪蘼蘼 他帶入了另一個 「坑」 。 寸寸欨圿㔷㒎 㜿⎿棩⬂ 令⶜〃悤䂑‽ ㆶ㊮⪶㹱儝⬂ 㜿ツTQB 儝⬂恙㮰 ⵕ⾑㜿ツ 㜿ツ2: ㌍⬂䅏㉔ 儝⬂⶗㫼㒘㗸 岳麗娜、于毅等人主演的電視劇 《娘道》 正在播出。由岳麗 接下來的環節，鍾漢良和陳蓉體驗如何製 㜿婬ⅽ⪹╳⶜棱″憩 㮢ᾙᾏҷ‛ⷳ㜃⫦⎉ 戙㨷⫍Ὲⷋ卲3㏎2も 慠⪶伀啾‛㮢⭟⭈⫦ ‛㮢⋷⬂⩺⋸⫦㏎⶞ 㜿婬ⅽ⪹╳⶜棱″憩 㮢ᾙᾏҷ‛ⷳ㜃⫦⎉ 戙㨷⫍Ὲⷋ卲3㏎2も 慠⪶伀啾‛㮢⭟⭈⫦ 㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ 㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ ⦔ⷋ⢿08⋻彾慠⪶伀 EFOJTPO0LFOOFEZ㢘 ⦔ⷋ⢿08⋻彾慠⪶伀 ⪹╳ ╳㮢 㮢ᾙ ᾙ㢘 㢘㏎ ㏎⎉ ⎉ ‛㮢⋷⬂⩺⋸⫦㏎⶞ EFOJTPO0LFOOFEZ㢘 㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲 娜飾演的柳瑛娘，在與丈夫隆繼宗經歷了一系列的磨難後， % 4 9 Ҹ ⶗ 㫼 ⏜ ⎦ 匉 Ⅼ ⶗㫼㒘㗸虇㾾ゞ㔷㹈 棡㞴‽瀦儝⬂ 〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 㾾ゞ䰃⃜㒘㗸 ⓙ⶞㟑%39 䀺㥣╾㊪ 㜿␯⣰㜿⬂ 㜿⎿〃悤棩⬂ⓦ楢⭈ ᾒ⋻彾0䰸榢 ⪶㹱棩⬂䭐⇩ ⋷⫦㒘㗸 %211ⓙ⶞㟑⋷⫦ %251 㜿ツ⋷⫦䐈⊈71 ⶗㫼㾾㝴㹿ゞ㒘㗸 64 ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙 作茶園所需的有機肥料。蚯蚓糞是茶園的貴重 生活剛有起色，命運卻再次給瑛娘沉重一擊——隆繼宗因故人 ⴇ⋻⢡㝐3⎕斧⎿UUD 庋䏸㝈ⅎ⒔㷃梊㢘∱ 䭮どぐ䓷䚷‍㺦姲恙 ㏎虇䊰恙⃜虇懸▗ⶠ 庋䏸㝈ⅎ⒔㷃梊㢘∱ 䭮どぐ䓷䚷‍㺦姲恙 㜿婬ⅽ⵻㛭2恙⃜ど ㏎虇䊰恙⃜虇懸▗ⶠ 䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ 䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ 啾䓷䱚ⷚ㜿婬ⅽ⎕朏 ⒔㷃梊ᾙ佁㢘恙 ⴇ⋻⢡㝐3⎕斧⎿UUD ᾏ⫦㏎⎉䭮虇⒔ᾙ佁 啾䓷䱚ⷚ㜿婬ⅽ⎕朏 ⒔㷃梊ᾙ佁㢘恙 ᾏ⫦㏎⎉䭮虇⒔ᾙ佁 㜿婬ⅽ⵻㛭2恙⃜ど 檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫 厡䳚㻊仰虇㐏姢ᾏ㻐 ⋷怺㒘㗸Ⅼ檙⏜⎦匉 䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊 ㏚㹤䓷䐈!!令⶜›╦ Ⅼ寋䂎㊞ 䚫墫ⓙ⶞㟑 㤀唭ゞ⋷⫦㢜⑨ ⩺➘⦰Ⓩ 䥼㢮⌋分251ⓙ⶞㟑 ⏜ㄛ呀⢡₊懙 263!HSBZ!SE/ ㄛ呀⢡␯%31 䭐!⇩ 㜿洽㷃棗虇⌅㮑䊰䰽 戙⎸⫍⩺⎐ⓦ 肥料，鍾漢良聞了聞這沒有味道的蚯蚓糞便， 寰，柳瑛娘命運再度轉折，情節升級故事跌宕，不少觀眾表示 ╙ZSU⋻恙䱨LⅬҷ汧 ⅻ┯㼃卹䚷⴫㳲分✽ ⃜慠ⴇ㦰⢥㢇檷弔⾑ ぐ卹䚷⒔㷃梊㺦姲ᾙ 䋽橮⬂䚮Ҹ屚梊處 ╙ZSU⋻恙䱨LⅬҷ汧 ⅻ┯㼃卹䚷⴫㳲分✽ ⃜慠ⴇ㦰⢥㢇檷弔⾑ ぐ卹䚷⒔㷃梊㺦姲ᾙ 䋽橮⬂䚮Ҹ屚梊處 屚梊懚‷⢿䚱BMBO; ⢮〺⫦㏎䓷ど┯䊰恙 屚梊處 㢘⇴怺㏎㿇㺂㷯㢗䭮 屚梊懚‷⢿䚱BMBO; ⢮〺⫦㏎䓷ど┯䊰恙 屚梊處 㢘⇴怺㏎㿇㺂㷯㢗䭮 㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽02 刬勝虇令⶜›╦Ҹ 䘿⨒厡懸虇榟亓屚梊 㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷 3:61⦔ⷋ⢿$23B 758.838.3688 ⦔ⷋ⢿0桹㑣 211⋷⫦ 桹㑣0㹱埤吡 㝸ⓐ厂㟩⋺㟑Ҹ 91⋒⋷⫦ TUPOFZDSFFL Ⅼ峘⬌㢜⑨ 棡㞴棩⭈ 桹㑣0㹱埤吡 㔴╦Ⅼ根 527.77:.5137 根本沒想到他接下來要面對的是臭氣逼人的牛 十分心疼瑛娘。 527.:1:.22390 憮ᾙ佁Ҹ梊處 怺ᾜ䋨ⶠ䋽Ҹ屚梊處 ⋻恙䱨⒔㷃梊ᾙ佁 佁庋䏸″憩㝈ⅎ 527.815.::14 527.:1:.22390 憮ᾙ佁Ҹ梊處 怺ᾜ䋨ⶠ䋽Ҹ屚梊處 ⋻恙䱨⒔㷃梊ᾙ佁 佁庋䏸″憩㝈ⅎ ⃜▗䊰䋨‍⍗⁉⩺ %911虇屚梊處 8.881.42990 527.815.::14 758.613.3789 ᾜ㔴䊰ℕ梊槾䫉梊尀 㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑 ⃜▗䊰䋨‍⍗⁉⩺ %911虇屚梊處 8.881.42990 758.:49.3599 758.:27.9499 SNU⩺⎐⫍丂垼 㝸ⓐ!!⦔ⷋ⢿0吻㹊 5576!桹㑣⪶懢㤀 758.:37.1:99 ╵屚⶞⭟!

IBNJMUPO ⩺➘⦰䰸榢吻㹊染慠 㝸Ῥ灭ⓙ厂㟩‛灭 548.::8.89420 ᾒ⋻彾0⪽251ⓙ⶞㟑 758.819.5783 羊糞便！而在前一個環節選擇了 「70」鍾漢良在 758.757.1482 在已播的劇情中，隆繼宗外出做生意遭時少卿陷害，又逢 527.429.4729 758.897.7393 758.373.8189 :16.715.9678 758.939.2224 58.983.6:98 527.429.4729 758.897.7393 這裏要鏟70公斤糞便！ 758.373.8189 758.559.1:41 527.:14.1114 :16.715.9678 758.871.3339 758.939.2224 758.997.9734 8.983.6:98 ⩺➘⦰ 㜿㜿 758.:5:.7979 758.719.9163 527.432.6699 !758.812.4822 㜿 758.::7.2788 758.829.9:21 )桹㑣⫍⌿㨷* 527.831.7979 㜿 758.997.9734 㜿 527.:14.1114 㜿 五 758.336.997: 隆氏家族對妻女的驅趕，胸中憤懣氣絕身亡，隨後柳瑛娘被隆 70公斤的牛糞可不是那麼好鏟的！鍾漢良 家連帶著三個女兒趕出家門。在繼宗之死這場戲中，岳麗娜與 䐈⊈49 氷乍桲ㅧ㬄♐ θ棩⬂㔷㒎θ 汧亯幹棩⬂ θ㒘㗸θ 㜿!ツ ‣ⓐ券䝪蘼蘼 憩伢仰㔡㵡 「搬運工」把牛糞從停車區鏟到堆肥區， 氷乍桲ㅧ㬄♐ θ棩⬂㔷㒎θ需要當 汧亯幹棩⬂ %510⶞㟑 θ㒘㗸θ 㜿!ツ ⋷怺䝪䝖㹊䟑 ⋷怺䝪䝖㹊䟑女兒的表演入木三分，虐心哭戲觸發觀眾的淚點。更值得一提 ‣ⓐ券䝪蘼蘼θ㬽㲲㖻懚θ ♥♥♥♥㒘㗸♥ ♥♥ %510⶞㟑 㒘㗸♥ CN 㐙㳰㮑⿅⋴ⓒⵅ喻㏅ 還要充當「攪拌機」，將牛糞和木屑按照一定比 的是，三女兒念娣是由岳麗娜的二女兒郭信如所扮演，戲齡雖 ⶗㫼㒘㗸 %49Ҹ⶗㫼⏜⎦匉Ⅼ 㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ 㾾ゞ䰃⃜㒘㗸 。 㢘㧠㒎!!⋷⾑㢏。 %4:%4: 㾾ゞ㒘㗸 劌㹊券◷䈝榼䝪勿䝪 懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 䐈⊈%49!!!䚮䏸梊㏚ ⶗㫼㒘㗸 㾾ゞ䰃⃜㒘㗸 。⣖ ⣖〃 〃烰 烰3322㴁 㴁虇 虇ᾜ ᾜ 㢘㧠㒎!!⋷⾑㢏。 㾾ゞ㒘㗸 劌㹊券◷䈝榼䝪勿䝪 懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿 64 㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ ⴗ岍›崌ゎ〃伢毦39 ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 例混合到一起進行發酵。剛到停車區一下鏟 64 短，但母女連心配合相當默契。整部劇與孩子們戲份最多的便 䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸 檙虇㏚㹤䓷䐈Ҹ䀺婫 ▛⢚䷜⬂⳸ҸFOKPZ! ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍 ㏚㹤䓷䐈!!令⶜›╦ ⶗⇩徸剛ҷ勿䝪 ⣟氷䫭伢䝪㏚匂灊㢷 㔡樷ҷⵡҷ䅤ҷ指㼗 䰃⃜㔷㹈⏜⎦匉㒘㗸 ㏚㹤䓷䐈!!令⶜›╦ 匂〤%490⶞㟑 ⶗⇩徸剛ҷ勿䝪 䍀㉔䀺㥣 ⣟氷䫭伢䝪㏚匂灊㢷 剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊 ▛⢚䷜⬂⳸ҸFOKPZ! ◝⪶⶞帷恙∨ⓖ柜㯮 ㉯␯㒎⪶ ˙˛儝⢚朆 䥼 憣 懚 惇 Ҹ匂〤%490⶞㟑 㜇 ⵅ撋䗃姛 㒖 ⴩ ⶗ 㫼 㐎䍀㉔䀺㥣 懚 ⁉虇婬 ┇ 帷 㱒 虇剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊 ▓ 槭∱ ⢥ 虇 ⒦ 儝⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍 ▓⪶⥝ 子，直接遭受臭味暴擊的鍾漢良就被臭到變 是岳麗娜，和「女兒」對戲的過程中，岳麗娜表示，「一方面會 㢜⑨懀⎿!!⩺➘⦰ 刬勝虇令⶜›╦Ҹ 䝋䝪㏚⎿䝔柳╲䨠⬌ 仰㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷 㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦!

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Mable Pang •個人貸款 政府註冊信託師⶗㫼㖻ⷚ!!撋䗃!!㼆杫㕟帷!婬┇帷㱒 㛎〫寊⌙ⓐ」〃㖻ⵅ伢毦⋷分啾䷜♰⽴⪶ ⶗㫼㖻ⵅ尯㔴⪶ᾼ⶞⤚㖻ⵅ㖻は撋䗃婬┇ 尯㔴▓槭朆䥼憣ⵅⷔ⵺⳦㮢⛕厥⽴は㖻 ▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 ⪶ᾼ⶞㖻懚虇⛕㫼㕟 ⶗㫼㖻ⵅ尯㔴⪶ᾼ⶞⤚㖻ⵅ㖻は撋䗃婬┇ 尯㔴▓槭朆䥼憣ⵅⷔ⵺⳦㮢⛕厥⽴は㖻 ⶗㫼㖻ⷚ!!撋䗃!!㼆杫㕟帷!婬┇帷㱒 • 保留現有資產 Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 ⪶ᾼ⶞㖻懚虇⛕㫼㕟⶗㫼㾔㑕虇≔㳳ᾏⵅ ‛ⓐ〃冐⳦埮⪶ᾼ⤚ 㢏⪶啾⁉⶗㫼㖻懚虇 㢏冐⵵啾⁉㖻懚⋻▇ θ㎠嬐㖻ⷚθ ⪶⶞⤚㖻ⵅ憐帷。懝 郭美寶（粵） 貸款經理 政府註冊信託師郭頌生（國/粵） 416.569.8247 • 消除債務帶來的緊張和憂慮 ᾼ ⤚ 帷Mortgage 恙尯㔴 ⵅⷔ⽴は⵺⳦㮢㖻懚↘〺 帷㱒⽴⛕㫼懚惇朆0䥼憣帷懚㾔䖕⤒⣍∨ Architects 懚虇㾔杫㕟帷憐帷虇婬┇帷㱒虇㸌恙㏧ 愵⋻ⴳ㖻戆!!ⵅ⌆ⴘ婬!!朆䥼憣帷懚! 憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ 帷虇乍㖻撋䗃虇朆䥼 債務顧問 帷㱒⽴⛕㫼懚惇朆0䥼憣帷懚㾔䖕⤒⣍∨ 懚虇㾔杫㕟帷憐帷虇婬┇帷㱒虇㸌恙㏧ 愵⋻ⴳ㖻戆!!ⵅ⌆ⴘ婬!!朆䥼憣帷懚! 憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ 帷虇乍㖻撋䗃虇朆䥼 帷恙∨弆捜㯮⶗㖻⃞ 㾔䖕▓ⵅⷔ虇〼柱虇 ⃞ⴔ⛕㫼㯮⟷!3508 㖻ⵅ㖻は㖻撋䗃 㾔䖕ⵅⷔ桫䏸䳘㖻ⷚ 䭮恙㛎〫寊⌙╵⋺〶 augustine.kwok@mnp.ca 絕對能助您： • 重新出發，重新建立信用紀錄 ‧清除債務 416.818.6132 㕟 帷 憐Office 帷婬┇ 帷㱒乍㖻撋 䗃: ╙ 㾔䖕⤒⣍ 㢘ⓖ柜㯮㛎〫寊⌙ⴗ㟑⶗㫼㛗䔖汧▗䖕㛅 懚虇⶗㫼⡭㻐∱ⅻ⒔婬)⋜㣟㜨幊*伢毦 ⤒⣍㾔䖕!!!㛎〫寊⌙!!⛕㫼Ⅼ根 杫㕟帷虁憐帷╙⁲䖕㾔ҷ⧀杫㫼⑨虇䭐⁉∱ↀⵓ⳧虇⡭⢚ 憣虇∨ⓖ柜厉虇㢜⑨ 㢘ⓖ柜㯮㛎〫寊⌙ⴗ㟑⶗㫼㛗䔖汧▗䖕㛅 懚虇⶗㫼⡭㻐∱ⅻ⒔婬)⋜㣟㜨幊*伢毦 ⤒⣍㾔䖕!!!㛎〫寊⌙!!⛕㫼Ⅼ根 杫㕟帷虁憐帷╙⁲䖕㾔ҷ⧀杫㫼⑨虇䭐⁉∱ↀⵓ⳧虇⡭⢚ 憣虇∨ⓖ柜厉虇㢜⑨ ⴔ⽴は⵺⳦㮢帷㱒撋 ぱ厙∱ⅻ虇桫䏸⤒⣍ : 905-305-8499 Fax 905-305-8982 㕟憐帷┇帷⤒⣍埤䖕 ⏜ㄛ㾔䃣!!婬┇帷㱒 :16.416.2799 mable.pang@mnp.ca㜿恙㯮⧃㔴憐䳘Ҹ 胡雪貞 ‧停止有關法律訴訟，工資扣發及稅款追討 4400 Hwy 7 E. Markham ON L3R 1M2 (Hwy7/Kennedy) 䋶⵵⧀⊈令䊰桀坞幊䚷Ҹ 幊冐⵵䉉㢻ⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠㢏汧⴦㝷 䌮㏚♰⽴虇ᾜ㑥㟑朢虇令䊰桀坞幊䚷Ҹ 尯㗾䉉㈷㕟K䢐㟑ⴘ⋷ⴘㅒ⊹幹㢜⑨ 㢮↘⋁☛拜憐Ҹ㛎〫寊⌙Ⅼ根烙⋷Ҹ⶗㫼恙栙虇ⓐ〃伢毦 尯㍖Ҹ㵞⶞㟑%56Ҹ 幊冐⵵䉉㢻ⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠㢏汧⴦㝷 䌮㏚♰⽴虇ᾜ㑥㟑朢虇令䊰桀坞幊䚷Ҹ 尯㗾䉉㈷㕟K䢐㟑ⴘ⋷ⴘㅒ⊹幹㢜⑨ 㢮↘⋁☛拜憐Ҹ㛎〫寊⌙Ⅼ根烙⋷Ҹ⶗㫼恙栙虇ⓐ〃伢毦 尯㍖Ҹ㵞⶞㟑%56Ҹ䳘Ҹ㖻ⷚ▛⊈Ҹ 䗃㯮⧃╥憐帷⊈⊹ 㖻懚㐍75:虇ᾼ 㼆杫㕟帷⪶ᾼ⤚帷恙 kjbkjbnpwjoh/dpn 527.799.91630 MNP的優勢在於： 聯邦政府註冊信託 師 LIT 758.799.9249 758.::9.9933 ㎥ 758.::9.9944 ⊈⊹蘼⿺㈷䢐撱䢐㟑蘼 屚梊處 527.943.1829 758.929.3322 㞾㎠↠䠓㢏汧⴦㝷蘼 527.9:9.92930527.::6.:699 527.944.:184 , CIRP & LIT Vincent Su 758.::9.9933 ㎥ 758.::9.9944 ⊈⊹蘼⿺㈷䢐撱䢐㟑蘼 屚梊處 527.943.1829 758.929.3322 ‧說您的語言 ㎠↠䠓㢏汧⴦㝷蘼 527.9:9.92930527.::6.:699 527.944.:184 758.394.1349 527.::5.3333 栂 527.9:1.7671 527.4::.3877 527.5:4.:161 五 ‧行內有逾五十年經驗 蘇豐 416 455 6690

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曹惟涵

專業會計師

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特快公司註冊會計年結及稅務 ⋸㏎⋸┯慠ⓒ◝ᾼ⪽ 9!JSJTI!NPTT!DU/-XPPECSJEHF汧㰣ど㏎憲ᾜ摈撋䚷⌆虇5䣰㏎ 喻 ◝ 虇虇 3 53⇫ 恙T恙 虇U虇/ D M B J S 虇 R 稅務局(CRA)公司/個人查稅協助及上訴代理 ⋸㏎⋸┯慠ⓒ◝ᾼ⪽ 3⃜ 9!JSJTI!NPTT!DU/-XPPECSJEHF汧㰣ど㏎憲ᾜ摈撋䚷⌆虇5䣰㏎ ⪩⾑慠⢿旄䱨⏜虇㜿 3喻 ◝ 50 ⇫ ⪩⾑⒦31⎕斧儝ゞᾼ ⪽ 姦 新移民海外資產及非居民申報 ⍆㠥㶲棩婬ⅽ弔⃝⢿ 4㼃ⴳ虇憩ㄏ恙㏎虇⢿ᾚ╙3㮢朏す棩⪸呀㤎虇Ὴ⁉㏎㢘⪶⤚姲 冊冊 㜿㜿 虇虇 䔁䔁 ⎸⎸ 2 12喻 R 特快公司注冊，變更 ⍆㠥㶲棩婬ⅽ弔⃝⢿ ⋷ 4㼃ⴳ虇憩ㄏ恙㏎虇⢿ᾚ╙3㮢朏す棩⪸呀㤎虇Ὴ⁉㏎㢘⪶⤚姲 䭮亓虇╵㢘朏⢿ᾚⴳ ⋷ 1喻 檟㢗⣖䍮㫼6喻3ⓒ⚽ ⢿⿅俐啾虇⪩㥞㜖☛ 家庭信託及財產轉移稅務策劃

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

改動食肆廚房花費巨大 巧放風水植物有助生財 風水

伍子明最近為一家位於多市希臘區準備開 業的新派越南素食餐廳看風水。該餐廳是由 一對越裔夫婦經營，多年前伍師傅為他們開 設的越南餐廳擺過風水局，生意十分好，一直為夫 婦帶來穩定的收入，但由於業主要加租，於是他們 另外找到一間鋪位，將餐廳搬遷到新店繼續經營。

店舖財位在主門，在天花板角落做一個架， 店最後是廚房，廚房風水佈局比較麻煩，因 為如要改動要花費十萬元以上。 架上放一個半滿錢的大錢甕，對正大堂。

這個鋪位上手是一間西式

起。

餐廳，所以要重新裝修，宅主在

在入門東牆掛電視機，主

決定如何裝修前，聘請了伍師傅

門放一張紅色地氈，西南牆亦掛

再為餐廳擺局，希望在開業後能

電視機及大鐘，引財氣運勢入

夠生意興隆。

內。該店中央的東牆是健康位，

男宅主五行屬土，女宅主

亦是五黃大煞，西牆是偏財位。

亦是屬土。鋪是坐北向南，可旺

首先在西牆天花板轉角位做一個

兩個屬土的店主。門開在中央，

架。上面放一對貔貅夾著一個錢

亦為坐北向南。伍師傅首先在鋪

甕正對前門。東牆中間掛一個五

外招牌下功夫，店名為G r e e n

柱銀色風鈴，以解五黃大煞，令

Vegan是一間越南素食館。招牌

健康位恢復能量。

用紅字綠底，店徽用金黃色。店

該店後局西北角為桃花位

主在租用這間鋪位前非常擔心其

兼病煞，東北角為創作位，由於

門牌804號，有4字恐怕不吉利。

這是客人進食餐檯地方，所以在

伍師傅則告訴他們不用擔心，4

西北角掛一個六柱銀色風鈴解了

是文昌號碼，亦是木數，現在業

病煞，同時引動了桃花位。

主經營是素食，和木有關，剛好 能夠配合。

店最後是廚房，現在灶在 西北位，為乾金位不能火，令到

該店財位在主門，在天花

灶不能生財。廚房風水布局比較

板角落做一個架，架上放一個半

麻煩，因為如要改動要花費十萬

滿錢的大錢甕，對正大堂。這個

元以上。師傅唯有請店主在灶的

鋪位有兩度門，冬天就用東南小

抽風機上面橫於5棵假的綠色植

門，夏天將整個鋪位的大門拉

物，可以助本灶生財。

因為現在灶在西北位， 為乾金位不能火，令到灶 不能生財。師傅請店主在 灶的抽風機上面橫於5棵 假的綠色植物，可以助本 灶生財。

▲

文 本 / 報記者

伍師傅首先在鋪外招牌下功夫，字體顏色店 入門東牆掛電視機，主門放一張紅色地 氈。 徽互相配合。

▲

店中央的東牆是健康 位，亦是五黃大煞。

52

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

53

email: patkkip@gmail.com

至親圍繞晚景何須惆悵 老松先生要我為他指點迷津，讓他順利 過完一生。在命理上，人只要一息尚存，仍

老松命盤

弱

風水

官

殺

食

辛 甲 庚 丙

可從大運或流年批算其運程好壞，實際上卻 意義不大，意思是，若在盛年遇上好運，可 以創業或找到一分好工，對一生的影響可以

未 戌 寅 子

地方就非常有限，同樣道理，就算運程不 美，所產生的負面作用，也不會很大。所以 老松不必擔憂，能活過80個年頭，已是一種 福氣，往後的日子就是紅利，喜歡什樣花就

印

比食才

才官傷

財傷劫

很大。如在晚年，就算好運降臨，能發揮的

拱會傷局

什樣花。 老松甲木命，格屬身弱。喜神只有子印

殺又主上司，老松說，他90年代退休，但被

運平平，2010年開始更行才坐才大運，身弱

和寅比，但都藏在地支，嚴格來說，格局只

領導所害，拿不了退休金，至生活貧困，這

才主破財，若老松經濟捉襟見肘，似亦應了

是一般。但人在黃昏，最重要並非有什麼事

就是官殺為忌的另一個剋應。而老松2000年

大運。

業，或發什麼大財，而是有家人相陪。

開始，行傷坐官大運10年，傷剋官，主與領

老松說老伴和子女和媳婦尚好，這就是

導不和。

老松說，他60年代逃過一劫。由於沒有 確實年分，難以判斷是否好命使然，不過老

(即老松）左右被官殺所

老松說被領導所害，其性格可能是原因

松早年幾個大運都不錯，這大概是他經歷數

夾，六親即為子女，而夫妻宮亦坐才，男命

之一，官殺亦主官架子，為人嚴肅，不知是

個時代動亂，仍能安然度過的原因。所以老

妻星。老松被妻星和子女星包圍着，主與他

否老松的性格，得罪了領導？不過身弱印主

松也不需我指點什麼迷津，隨心所欲地生活

們關係緊密，獲得照顧，比起很多獨居老

為人正直，可惜藏於地支，即老松外表冰

就是安度余生的最好方式。

人，老松已經遠勝。

冷，但內心溫良。

福氣了。日主甲

以老松八字來看，官殺和財才為忌，官

有問有答

老松有財星寅比，但藏於地支，先天財

即男命仍以財才為妻星，但專旺格的財星

黃昏”，望老松開開心心過好每一天！

易老師你好，

2.又以何星代表錢財？

小弟剛拜讀今天（1/09/2018）刊登在

3.若如文章所說：女人（財才）......，

《星島周刊》關於特朗普的八字分析，有些

那麼他原局無財，頭六柱大運也不見財透，

問題想請教：

為何他有那麼多的女人近身？

1.男命專旺格以何十神為女人/妻子？ 比劫，還是財才？

不論什麼格局，六親星是不變的，

謹送上“難得夕陽無限好，何必惆悵近

示現實生活，就沒有那個六親，特別格沒 有印，難道那些人沒有阿媽生？

預先多謝老師指教。

John S

人身上。 算命的定律是不變的，但套在每個

算命最重要定六親星與日主的喜

人身上都不一樣，所以算命時需要問命人

忌，如命中沒有的六親星，已表示與日主

一些基本資料，否則根本算不出什麼東

特朗普沒有財才，為什麼會有這麼

緣薄，在特朗普身上，就主他不尊重女

西，當然有些“大師”可以無中生有，什

多女人粘他？沒有某一個六親星，並不表

性，而專旺格財才為忌，主特朗普栽在女

麼都算得出來！

卻是劫比，印主名，印生劫比，即名 生利。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料， 如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。 性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

家附近長期停了輛車…… 周警官您好， 我有一問題想請教您，萬望您能在百忙之中抽空回復。我家門口的小路上，近段時間一直有一輛車

周警 官信 箱

停在那裡很少移動，常常一個星期都不動，對我帶來非常多的不便。我整理花園割草都怕影響到車子， 不知這樣的停車在多倫多是否合法？也不知道這車是否有車主。我應該怎麼辦？是否可以報警？另外， 如果在小區內看到讓民眾有所懷疑的車輛，是否都應該盡快通知警方？請告知。 謝謝！

周警官為約克區警隊 多元文化部警官

警官 信箱

Frank

Frank，

歡迎讀者提問題

standards/investigation-services/bylaw-enforcement-

我理解你在自己家附近的路上看到有車停在那裡

inoperable-broken-down-derelict-vehicles-private-property.

很沮喪。關於停車問題，正如我們在第11期中提到的

html）或致電3-1-1進行投訴。市政法規官員將會去那

那樣，這是一個市政法規的問題。如果汽車停在路邊

裡進行調查。如果你希望他們讓你知道事件的結果是

超過一個星期而沒有被開罰單（a parking ticket），有

什麼，市政法規官員將會與你聯繫，讓你瞭解他們將

兩種可能性。一種可能性是汽車的所有者已經從城市

採取何種處理的衡量標準。

申請了許可證（a permit）；另一種可能性是這輛車應

另外，你想知道如果有可疑車輛在周圍時你能做

該得到一張罰單但多倫多停車執法（Toronto parking

什麼。我會鼓勵你盡快給警察打電話。如果不是緊急

enforcement）人員沒有注意到。

情況，你可以撥打非緊急號碼，我們會盡快前往調

如果你真的對此事有所擔憂，我建議你登錄多倫 多的在線停車執法網頁（https://www.toronto.ca/311/

查。重要的是，通過這樣做，你可以成為預防犯罪和 保護社區安全的眼睛和耳朵。 謝謝！

knowledgebase/kb/docs/articles/municipal-licensing-and-

周警官信箱是本報與約克區警隊合 作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可 以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將 會定期回答讀者的提問。

報警 本報信箱為警民合作專欄，讀者有緊急 情況需要報警，請按照警方指引報警。

■約克區警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 1-866-876-5423 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

■多倫多警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 416-808-2222 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477） 如果你存在語言障礙，請不用担心，警 方接線員會講多種語言，包括普通話和廣東 話。

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年7月16日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

3.49%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.24% (特惠)

3.69%

3.04%

3.44%

3.39%

3.24%

2年

3.34% (特惠)

3.59%

3.44%

3.60%

3.34%

3.19% (特惠)

3年

3.49% (特惠)

4.04%

3.49% (特惠)

4.15%

3.64%

3.49%

4年

3.59% (特惠)

4.49%

3.89%

4.89%

4.29%

4.29%

5年

3.74% (特惠)

5.34%

5.59%

3.54% (特惠)

5.14%

3.44% (特惠)

3.77% (特惠)

3.74% (特惠)

5.89%

5.80%

5.70%

6.20%

5.64%

10年

6.49%

6.10%

6.50%

6.44%

6.24%

3年

4.00%

4.90%

3.70%

5.20%

3.85%

3.70%

2.64% (特惠)

6年 7年

3.79% (特惠)

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

2.92% (特惠)

3.90%

2.75% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

Condo 與 co-op 物業有何區別？ 要遵守condo法團的附例（bylaws），例如可能不 允許飼養寵物和不准出租，甚至使用何種窗帘也

法律 連綫

可能有規定。 買家了解Condo法團的附例及財務狀況很重 要，在購買時還應知道賣家是否已付清所有費 用，例如管理費，否則可能要承擔賣家拖欠的 Condo費用。在下offer前，應請律師仔細查看大 廈的物業狀況証明書（status certificate），當中 包含大廈建築和財務狀況信息，物業狀況證明書 的費用為100元。 至於合作性質的物業co-operative（或稱 co-op），與共管物業的最大區別在於業主實際 擁有什麼。購買了某Condo單位，你就擁有了該 單位的所有權；而co-op物業則不同，所購買的 並非某個特定單位，而是購買了擁有該建筑的法 ▲co-op物業雖不常見，但是在多倫多Downtown還是不難發現

Q：請問Condo與co-op類型物業有什麼不

（本報資料圖片）

閣下還應聘用熟悉房地產法律的律師，並

團的份額，令你有資格根據與法團的租賃條款， 使用大廈內的一個可出售的單位，業主並無產 權。 若你決定買進一個co-op

在下Offer之前就征得律師的建議。

同？ A：房地產條文未必總是清晰和容易理解。

物業可以依建筑特征或者所有權形式來分

物業，切記，重大決定皆由

假如閣下想購買Condo（共管物業）或co-op（合

類。其中一個比較常見的所有權模式為共管物業

co-op物業董事局作出。無論

作物業），本人強烈建議您聘用能回答您的疑

condominium（或稱condo），就是業主擁有一棟

是購買股份以及遷入，都需

問、並清楚解釋特定條款含義的注冊房地產經

建筑內的某個單位的產權，但不擁有建筑的土地

要董事局批准。假如你的購

紀。

或單位外任何公共區域的所有權。如果建筑附帶

買要求獲董事局批准，並且

的停車位和儲物室可以出售，您也可以購買。

你遵守會員的規管附例，你

當您找到一個適合自己的地產經紀，應坦 誠告訴地產經紀自己買房的財政預算，以及適合 自己生活方式的建筑類型或者產權類型。

購買Condo，業主要有心理準備，每月須要 繳交管理費，作為諸如保安和維護保養之用。並

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

就會成為c o-o p的合作社成 員。

維修外部陽台門不是業主責任 Q：我們的公寓樓已22年歷史了，一些陽台 外門需要維修。物業經理說單位業主需負起維修

栓固定在道路旁的人行道上，此舉破壞了建築物

上該項目沒有被投票反對的情況下，法團才有權

外觀。董事會可以這樣做嗎？

執行該項目。

責任。但我們的大廈章程書（declaration）中規

A：將標誌固定在道路上可視為對公共元素

如果法團未遵守第97條規定、或是在業主

定，每個單位的所屬邊界是以外門的側面算起，

的補充、修改或加強，但只有符合《共管物業法

投票反對的情況下擅自執行項目，則該標誌必須

每個單位並不包括外門。究竟誰該負責修理陽台

1998》中第97條的規定，才能由董事會執行。該

被移除。

外門？

規定要求法團需發送通知給業主們，說明需要修

Q：公寓法團是否可以在沒有通過一個附例

改或加強的內容與方式，並列出估計成本與說明

的情況下，在其網站上發布月度業務會議記錄，

這筆花費如何支付。

或者發布專欄？

A：基於你的公寓大樓章程書，外門是公共 元素，而且章程書指出外門不是單元的一部分， 因此外門必要的維修屬於大廈法團的責任。

該通知必須告知業主，若有15％的業主要

Q：我們大樓董事會擔心有人在我們的街道

求，就可召開業主會議，對擬議項目進行投票。

上超速，因此下令將3-4英尺高的限速標誌用螺

只有在未被要求召開業主會議、或者在業主會議

A：可以。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》 專欄作家

55

CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

利率漸調升至正常化

全球經濟或再爆危機 文 本 / 報記者

10年前美國雷曼兄弟 （Lehman Brothers） 破產，導 致全球金融危機。加拿大經濟 財經 至今仍然未能完全擺脫影響，加元 專題 幣值和油價仍然處於低位。有專家 指，各國央行在雷曼事件後紛紛把 利率調低至接近零，導致私營和公 營機構巨額借貸，在目前利率逐漸 “正常化”之下，經濟或再度面臨危 機。 10年前，全美國第四大的投資銀行雷曼兄弟 宣布破產，為美國歷史上最大的一宗破產案，迅 即引發全球危機，形成“金融海嘯”。雷曼衰亡 的主要原因，是持有大量次級按揭債券，在宣布 破產當天，雷曼股價在一天之內大跌93%。

去年 7 月迄今加國央行加息 4 次 雖然加拿大經濟現在已從該場金融危機中復

■美國雷曼兄弟10年前破產，引發全球金融危機。

路透社

蘇，但某些重要的推動經濟因素，至今仍然未恢 復舊觀。 滿 地 可 銀 行 首 席 經 濟 師 波 特 （ D o u g l a s Porter）表示，加元在2007年曾一度升至1加元兌 1.10美元水平，但現時1加元只能換到77美仙，他 不認為加元可以重上過往的高位。

自1970年代以來的最低水平。美國的失業率更已降

經濟專家陶茲（Adam Tooze）稱，多年來的

至低於4%，遠低於2009年的10%。至於英國，也從

極低利率水平，導致全球的企業和政府機構大舉借

6年前的8%降至4%。

貸。由於各國央行現正逐步將利率調升至“正常”

不過，皇家銀行（RBC）高級經濟師喬希奈 （Josh Nye）指，雖然失業率已大大改善，但由於

波特指，國際油價可能也無法回到每桶100美

薪金增長緩慢，各國依然可以維持較寬鬆的財政政

元價位，今年甚至連70元也難保。此外，他認為

策。自從2017年7月以來，加拿大央行已加息4次，

長期利率不會回升至危機前水平。

把政策利率（Policy Rate）調升至1.5%，但是從過

加拿大今年上半年的失業率跌至5.8%，創下

往水平來看，利率依然處於低位。

水平，陶茲憂慮，全球經濟和新興市場能否適應 3%至5%的利率水平。 波特認為，全球經濟經過多年的增長，在某段 時間經濟會出現下行周期。 有經濟學家預測，加拿大距離下一輪的經濟下 行周期，可能還會有一或兩年的時間。

英國前首相警告 全球恐墮入新金融危機 金融海嘯爆發10周年，英國前首相白高敦13日

他指目前用來對抗金融犯罪的行動不夠嚴厲，而且

正面臨來自業界的龐大壓力，業界要求撤銷金融海

警告，全球正在夢遊中走向另一場金融危機，因為

許多銀行可能心存僥倖，認為未來發生危機時可以

嘯後實施的監管措施”。她說，政府拿出龐大金額

各國政府未能解決10年前引發金融海嘯的根源問

獲得紓困。他稱：“銀行業者根本不擔心會因為惡

為銀行紓困，令民怨高漲，卻沒有銀行業者為引爆

題。國際貨幣基金會（IMF）總裁拉加德日前也

行而入獄。當局一直未釋出夠強烈的訊息，讓大家

危機負責，已導致“對全球化的反彈……以及腐蝕

說，各國為避免下一場金融危機所做的監管，以及

知道政府不會拯救並未整頓弊端的機構。”

（對政府）的信心”。

預防經濟再次衰退所採取的合作，力道仍不夠。 在金融海嘯期間擔任英國首相的白高敦接受

金融監管未完善

有觀察人士指出，當前牛市與十年前的金融市 場有不少類似，暗藏“金融亂象”：美國加強金融

《衛報》訪問時說，目前全球處於群龍無首狀態，

國際貨幣基金組織總裁拉加德日前也警告，各

監管的《多德－弗蘭克法案》的執行情況出現鬆懈

且正進入脆弱的時期：“我們正面臨在夢遊中走入

國為避免下一場金融危機所做的監管，以及預防經

跡象；一些美國政商界人士呼籲給華爾街“鬆

一場未來危機的風險。”

濟再次衰退所採取的合作，力道逐漸縮減。她說，

綁”，把美國經濟從“過度監管”中解放出來；被

白高敦表示全球經濟未能實施早期預警體制，

現時銀行規模依然過於龐大，或是緩衝資本仍不夠

普遍認定為危機“禍首”的金融衍生品交易重新活

以及可顯示放貸對象和條款的資金流向監督體系。

多，除此之外，“或許最令人擔心的就是，決策者

躍等。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年9月20日

金融海嘯爆發10周年

美510萬業主仍負資產

雷曼公司在2008年9月15日破產，當日紐約總部的員工收拾私人物品離開。

10年前的9月15日，美國投資銀 行雷曼兄弟銀行宣布破產。雷曼 兄弟破產10周年，亦即全球金融 海嘯爆發10周年紀念日。金融海嘯的序 幕由次按危機揭開，如今美國平均樓價 雖已從10年前危機時的低谷有所回升， 但據路透社分析，目前仍陷負資產困境 的美國業主，約有510萬。

資料圖片

雷曼公司前行政總裁富爾德2008年10月在國會遇到 2008年9月15日，雷曼的市場交易員難掩傷心。 美聯社 示威。 資料圖片

市，樓價仍遠不及當年高位。

校巴司機佩恩與妻子蓋爾約12年前在美國房產

這情況較2012年有顯著改善，在6年前美國平

泡沫高峰時期，向銀行貸款16.8萬美元買入賓夕凡尼

均樓價向下探底時，屬“嚴重”負資產的物業有

雷曼兄弟申請破產保護，引爆金融海嘯席捲

亞州門羅縣山區一間4房的新房屋，位於一處康樂設

1280萬間，所佔比率達29%。但如此的高比率，較

全球，改變了很多人的人生，樓市負資產只是該

施齊全的社區。時至今日，佩恩已年屆61歲，但他

分析師認為屬於健康的水準，仍高1倍。

次危機的其中一個後遺症。紐約國際商務銀行

路透社對美國縣區地產數據作出的分析顯

Natixis的經濟師Thomas Julien則表示，美國曾試圖

示，美國東部的遠郊城鎮，樓價自10年前泡沫爆

拯救雷曼兄弟銀行，美國政府在2008年動用7000

路透社分析由地產市場調查公司提供的數據後

破後呈深度下挫，業主苦不堪言。其中中西部、

億美元，以制止像高盛等這樣的大型金融機構步

發現，門羅縣山區為10年前金融危機爆發後全國受

中大西洋區，以及東南部的遠郊社區，皆屬重災

雷曼兄弟銀行的後塵而破產。

創最深的重災區。該縣區目前仍有超過四分之一的

區。在這些地區居民收入和就業職位增長皆低於

據了解，成立於1850年的雷曼兄弟公司是美

業主陷負資產漩渦，物業市值仍低於尚欠銀行的按

全國平均水準。ATTOM資深副總裁布倫凱斯特

國歷史悠久的投資銀行，2008年出事前連續多年

揭貸款額。數據顯示，目前在美國跟佩恩夫婦情況

指，有些地區的物業市場確是一直見不到復蘇。

利潤名列美國投行前3名。據悉，雷曼兄弟宣布破

那家位於紐約市西北面約128公里的房子，市值仍遠 不及當年高位，甚至只值當年買入價的不足一半。

近似的負資產業主，大約有510萬。

一成按揭房屋未脫險

僅沿海市場明顯復蘇

產時負債超過6100億美元。這個破產金額創下美 國乃至全球之最，是2001年著名的美國安然破產

金融分析公司Moody’s Analytics首席經濟學

案的10倍！更重要的是，雷曼兄弟的破產並不是

地產市場研究公司ATTOM Data Solutions指，

家贊迪表示，有明顯復蘇的市場是沿海地區的市

美國次貸危機的終點，而只是次貸危機大爆發的

截至今年6月底，美國每10間仍有按揭的房屋，就有

場。然而，不同地區的復蘇幅度也有不同。如在

關鍵時刻，以至於10年之後，人們還用“雷曼時

一間屬“嚴重”負資產，意味物業市值較其按揭余

洛杉磯、達拉斯和丹佛市，樓價已超越10年前危

刻”這個詞，代表金融海嘯或危機中的關鍵性事

額仍低至少25%。

機前高峰。但於芝加哥、巴爾的摩和鳳凰城等城

件。

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2018年9月20日

美哉百合花 冬種春收產量高

菜 園

百合為百合科。百合是多年生宿根草本植物。百合在歐美各國主要作為 花卉栽培，而加拿大栽培百合主要採收其鱗莖作為食用或藥用，本篇繼 續教你如何種植百合。

專欄作者：藍莓酒莊莊主 微信號: lishuangzy

菜园 子

2.光照：喜半蔭條件，耐蔭性較強但各生育期

花大而壯實，這時必須有大量氮素營養供給。栽培

對光照要求不同，前期和中期喜光照，尤其是現蕾

百合的土壤要求肥沃，土層深厚，質地疏鬆，排水

開花期如光線過弱，花蕾易脫落，但怕高溫強光

良好。可在10月份種植百合時施足基肥，每平方米

照，百合為長日照植物，延長日照能提前開花。

用量30公斤的腐熟牛糞混合30克氮磷鉀肥緩釋複合

3.水分：喜干燥，怕澇。整個生長期土壤濕度

肥，與土壤混合均勻。到Costco或者大統華購買商

不能過高，雨後積水，應及時排除否則鱗莖因缺

品百合鮮品，球莖外部鱗片食用後，留橄欖大小的

氧，容易腐爛，導致植株枯死。

核心部分做種埋入土壤中，3月份氣溫回升後就可

4.土壤：喜肥沃深厚的沙質土壤，在沙質壤土 中，鱗莖生長迅速，肥大，色白粘重土壤，通氣排 水不良，鱗片抱和緊密，產量低。

出苗。 由於百合生長緩慢，一般需要生長3年才能真正 收穫（球莖直徑約5厘米）。但是，其球莖附近每年

5.肥料：百合比較耐肥，需要較多的肥料，在

都能萌生10到20粒直徑約一厘米的種球每年夏季花

土壤的各種營養元素中，吸收數量較多的是氮、

謝桿枯後，應該挖出種球，足夠尺寸的即可做菜食

磷、鉀，其次為鈣、鎂、硫、鐵、硼、錳、銅、

用，小的種球放在干燥涼爽避光處保存，10月底落

鋅、鉬等。氮在植物生長中的作用最為明顯，是構

霜之前種下。經過3到4年後，便可獲得穩定的產量

成植物蛋白質的必要元素，氮素充足百合生長茂

和足夠的種球。 （下）

盛。春天百合出土後，莖葉生長非常迅速，開出的

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