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Condo租盤出貨放慢租金續漲

多市一睡房月租已達2300元新聞快遞文本 / 報記者

共管公寓租務市場，一般都在9月份開學後淡靜下來。不過，大家不要以為，出租率有所回落，就代表租金上升的步伐減慢。綜合一些市場報告來看，多倫多共管公寓平均月租，正在以一日升一元的速度爬升。多市一睡房單位的平均月租，已到達2,300元水平。根據地產網站PadMapper的10月份全國租金報告，本國24個大城市中，有17個可見到一睡房單位租金按月上揚，包括多倫多、溫哥華、滿地可、渥太華、維多利亞、哈利法斯、魁北克市、利載拿(Regina)、聖約翰斯(St.John's)、溫尼泊等。安省的巴裡(Barrie)、奧沙華(Oshawa)、聖嘉芺蓮 (St. Catharines)、倫敦(London)等亦可見升幅。不過，全國有4個城市租金出現下調，3個則維持不變。

全國十大最貴城市安省佔 4 根據該份報告的數據，全國租務市場最昂貴的十大城市中，安省佔了4席，卑詩省也有4個，

雖然多市中心10月份租出單位比8月高峰時減少了1/3，但租金升幅未見放緩趨勢（星報資料圖片）

幅較少，隻有1.7%，但月租平均也要1,220元。

租為2,374元，兩睡房單位平均月租為3,475元。加

還有一個在魁省，一個在亞省。多倫多10月份繼

全國租務市場出現下滑跡象的4個城市中，3

拿大地產協會(Canadian Real Estate Association)首

續成為全國租金最貴的城市，現時一睡房平均月

個都在安省，當中跌幅最大的是咸美頓市。目前

席經濟師Gregory Klump認為，多倫多的租金在未

租達2,230元，按年猛漲14.9%，與一個月前比較，

該市一睡房單位的平均月租為1,110元，按月減少

來下調的機會甚微。雖然另一地產公司Urbanation

亦有1.4%升幅。兩睡房單位的租金與上月比較微

了3.5%，排位也比上月下跌了3位。此外，溫莎市

所作的研究指出，2019年多倫多的租金升幅步伐

升0.4%，但按年比較則飆升了16%，平均月租高

(Windsor)一睡房單位月租也出現按月1.3%跌幅，

會放緩，但在租盤庫存量不足，加上房東面對安

達2,830元。

平均月租為740元，也是全國24個城市中租金最便

省新租管措施的壓力等因素下，租務市場隻會持

曾幾何時，西岸的溫哥華一直穩佔全國租金

宜的地方。但如果按年比較，溫莎市的一睡房租

續發熱。

之冠的寶座，但近期已被多倫多迎頭趕上，現隻

金不但有15.6%升幅，而且更是全國升得最多的地

能屈居第二貴租城市之位。目前，溫哥華一睡房

方。

單位平均月租為2,100元，按月比較升了2.4%，但按年卻見到0.9%跌幅。不過，如果這個排行榜以

地產公司Re/Max Condos Plus在每月簡報中指出，今年多倫多市中心地區共管公寓租務市場

租務市場蓬勃下調機會甚微

的旺季高峰是8月份，共有超過1,500個單位租出，大部分入伙日期都是9月1日。但進入9月份，

兩睡房單位月租為基礎，溫哥華龍頭大哥之位實

事實上，多倫多Condo價格不斷上揚，導致

當之無愧。當地兩睡房單位平均月租高達3,330

買家的購買力日趨下降，繼而轉買為租，致使租

元，按年及按月分別有4.1%及3.1%升幅。

務市場持續篷勃。有分析指，今年第2季度多倫多

大家可能以為，租務市場有此放緩跡象，租

Condo的可負擔指數為42.8%，已慢慢接近1990年

金升幅會稍為收斂。這就錯了。雖然目前租盤的

歷史高位的49.8%。

上市日期(days on market)，由平均5天增至10天，

巴裡一睡房月租漲幅最大

以10月或11月為入伙日期的出租量，隻有1,000多個。

但某些單位仍然非常搶手，租客甚至連樓也不看

在安省各大城市中，一睡房單位月租漲幅最

地產網站Condos.ca的最新數據顯示，多倫多

高的是巴裡市，目前租金為1,360元，雖然比多倫

9月份Condo平均呎價約755元，比一個月前上漲

多便宜了近900元，但其租金升勢強勁，按月便升

了6.1%。目前，一睡房單位均價為54.8萬元，一

現時一個沒有間隔的開放式單位，平均月租

了4.6%。相反，當地兩睡房單位租金相對便宜，

睡房加書房單位約57.9萬元，兩睡房單位大概74

要1,900元。入門版的兩睡房單位，不連泊車位，

隻需1,480元月租，且見到4.5%按月跌幅。至於另

萬元。

月租要2,200元。如果是比較豪華版的兩睡房連書

一表現不俗的倫敦市，儘管一睡房單位租金出現

至於租務市場方面，多倫多所有類型共管公

4.5%按月升幅，但月租隻需930元。兩睡房單位升

寓單位的平均月租為2,480元，一睡房單位平均月

便承租。

房及泊車位，月租已高達3,100元。適合家庭的3 睡房單位，月租更加要從4,000元起跳。

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CITY PROPERTY GUIDE

要達至通脹目標加央行：仍需多次加息加拿大央行10月30日重申，欲實現其通脹目標需要更多次加息，並稱，鑑於經濟狀況良好，現在是取消貨幣刺激政策的理想時機。央行上周宣布加息，是15個月以來的第5次，儘管背負貸款者壓力沉重，但央行仍然堅持加息的態度。央行行長波洛茲表示：“即使上周加息，貨幣市場還是寬鬆的。事實上，把通脹因素計算在內，如今仍然處於負利率的狀態。”他在國會財政委員會上表示：“利率需要升至中性水位，才能實現我們的通脹目標。”波洛茲知道許多人背負龐大債務，但他說： “大家以這種利率償還債務應該不是一件難事，但如果人們繼續在低利率環境中擴張債務，那麼會遇到問題。這就是為什麼我們要在移動腳步前收集數據，仔細分析。”目前央行基準利率升至1.75%，仍遠低於2.5％至3.5％的“中性”目標。市場預計1月份央行將再次加息。不過央行強調，沒有預定的加息時間表。

一周財經新聞

美聯儲發褐皮書經濟增長溫和

利率升房價漲 8成美國人偏好以租代買美國房貸利率走高，房價節節上漲，持續打壓房市買氣，越來越多美國人認為買不如租。最新調查結果顯示，超過 3/4受訪者指出，租屋比買房經濟實惠，相較半年前比例明顯暴增。據美國房貸機構房地美（Freddie Mac）發布的最新調查，78％受訪者表示，比起買房，租屋的經濟負擔較輕，與6 個月前相比高出11%。房地美調查並提到，待售屋的需求在未來幾個月料持續不振。58％受訪租屋者表示，目前並無購屋的打算，比例高於2月調查時的54％。今年美國租屋新增供應量觸及30年高點，因此近幾個季度租金漲勢隨通膨放緩。反觀房價節節上漲，漲速比薪資和物價還快，加上自今年起，房貸利率上揚近1個百分點，購屋成本明顯變貴。不過房地美總裁兼多戶型住宅部門主管David Brickman提醒，若是決定續當租屋族的人變多，目前租金漲幅趨緩的態勢終究還是會反轉，房租又

股神巴菲特主持的巴郡，近月來大膽鎖定新興市場的金融科技（Fintech），分別入股巴西數字支付服務業者 StoneCo及印度最大行動支付服務Paytm，一共投資6.4億美元。上周以24美元價格在紐約首度公開發行股票（IPO）的StoneCo，是巴西第四大數字支付服務業者。回顧2012 年，巴郡董事長巴菲特曾經表示，過去30年來他從沒買過企業首度發行的股票，原因是IPO企業握有股票上市日的決定權。以往巴郡專門投資藍籌股或營運狀況穩定的電力、保險股，且投資事業集中在美國。巴菲特多次表示自己不熟悉科技股，但近年他逐漸交棒給投資大將康姆斯（Todd Combs）與韋斯勒之後，投資策略開始轉變。

美聯儲的一項調查顯示，儘管貿易和勞動力短缺的不確定性給企業帶來壓力，但大多數聯儲地區的經濟增長呈現緩和到溫和特征。報告顯示，“一些地區表示，企業面臨原料和運輸成本上升，貿易環境不確定性和/或很難找到合格工人的問題”。根據12家地區聯儲銀行截至10月15日收集的數據，美聯儲褐皮書經濟報告繼續顯示，企業通常沒有以大幅度加薪來應對勞動力市場緊俏的局面。雖然一些公司提供簽約獎金、靈活工作時間和更多休假時間，以吸引和留住工人，但該報告將薪資增長描述為“緩和到溫和”。多數企業還預計未來6個月薪資增長將保持“緩和到溫和”。隨着決策者準備於11月7日至8 日召開的政策會議，他們將評估這份報告。決策者已經預期今年還將再加息一次。褐皮書繼續表明美國公司對美國挑起的貿易爭端感到焦慮。製造商報告稱，由於關稅推高了包括金屬在內的原材料成本，他們被迫提高了價格。

將開始恢復兇猛漲勢。

跨太平洋協定若生效加出口商年省4.28億

股神巴菲特投資目光變了

2018年11月1日

對科技巨頭開刀多國擬征“數字稅”

11個環太平洋國家之間的《跨太平洋伙伴關係全面進展協定》（CPTPP），有望在2018年底之前生效。聯邦國際貿易多元化部長卡爾(Jim Carr)表示，這是偉大重要的協議，對加拿大出口大有幫助。卡爾日前邀請新西蘭高級委員會專員梅索普(Daniel Mellsop)，見證加拿大將批准文件提交給新西蘭。新西蘭被委任為CPTPP的保管國，負責監督11國的文件執行情況。11個成員國陸續完成國內審批程序，除加拿大外，日本、墨西哥、新西蘭和新加坡早已批准，澳洲可望於11月1日核准。如無意外，CPTPP可在2018 年底前生效，意味最早一批商品關稅將於12月31日開始減免。根據聯邦政府最新計算，一旦CPTPP全面實施，加拿大出口商每年可節省4.28億元，其中大部分關稅減免來自對日本的出口（3.38億元），其次是澳洲（4,700萬元）和越南（2,500萬元）。

2018年似乎對科技公司不太友好，先是頻頻爆發資料泄露事件，近日又因亞馬遜和谷歌等財報不及預期引發美股暴跌，如今更將有一大波“數字稅”來襲。多個國家正研究向Facebook和谷歌母公司 Alphabet等科技巨頭征收新稅。受歐盟基於科技公司的收入而非利潤征稅的提案啟發，韓國、印度和至少另外7個亞太國家，正在研究新稅事宜。據《華爾街日報》報道，墨西哥、智利和其他拉美國家也在考慮新的稅收政策，旨在增加來自外國科技公司的稅收收入。有專家指出，馬來西亞正計劃在11月2日發布的2019年預算規劃中引入“數字稅”這個全新稅收項目。法國財長Le Maire認為，全球各國都應征收 “數字稅”。在今年9月的歐盟財長會議上，歐盟各國在對大型跨國互聯網企業征稅問題上的磋商取得進展，目標是今年年底前達成一致。近日，代表諸多科技公司的資訊技術產業協會警告稱，“數字稅”可能導致雙重征稅，將對所有行業的公司構成“切實而重大威脅”。

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

本報曾於9月份，報道過一棟以298萬的價格賣掉的獨立屋，在MLS上登入1元的銷售價格。這顯然是虛假的銷售數據，涉事經紀受到多倫多地產商會（TREB）的警告。其實，相信很多人都聽說過，的確有父母出於避稅或不減少養老金數額等目的，將自己的房產以低於市場價、甚至以1元的價格轉讓給子女的案例。那麼，這樣的作法靠譜嗎？有什麼利弊？存在哪些風險？

頭條故事本報記者文琪

父母超低價轉讓房產給子女

法律稅務房貸領域存風險本報記者針對低價轉讓房產所涉及的相關問

少錢，在我所了解

評估價中比較低的那個價格，去幫助客戶辦理貸

題，走訪了法律、稅務、貸款和地產等領域的專

的情況中，要價1元

款。這種1元的房子最后很少賣到很好價格，據我

業人士，一探究竟。

的房子，很少能賣

所知一般是低賣。當周圍的房子都賣200萬，你標

到評估價。”

1元錢，最后成交價180萬，就是賣得劃算了嗎？

1 元售價只是吸引眼球

買賣房屋的時

不一定劃算。如果標210萬，最后賣到205萬，就比你劃算。”

大多倫多地區全職地產經紀Ben Zhang在接受

候會產生幾個價

星島《都市地產》記者訪問時表示，市場上房產

格，是消費者首先

還有一種常見的1元房產銷售的情況，是真的

需要分清的。B e n

最后成交價為1元錢。這通常是父母把房產過繼給

稱，“第一是屋主

子女的時候。Ben表示，這樣做的人不在少數。

是地產經紀為了吸引人去看房的一種營銷作法。

列出的標價（listing price/asking price）；第二是

“法律上是允許這麼做。但是這個東西不是公眾

很多不明真相的人會出價100、200元，也有出50

成交價（s o l d p r i c e）；第三是政府評估價

主要關注和關心的，而且這麼做通常不會上

萬、60萬的，而房屋的真正價值可能是100萬。但

（Municipal Property Assessment Corporation

MLS，大眾看不到，只有在做title search的時候才

這個時候會有非常多人去看房，至少有氣勢，地

price），通常用作計算地稅；第四是銀行評估價

會看到這樣的交易記錄。”

產經紀也會順勢增加知名度。而房子真正能賣多

（bank appraisal price）。通常，銀行根據售價和

以1元的價格售賣，主要分為兩種情況。實際上大多數時候，並不會真的賣1塊錢。“更多時候，這

▲大多倫多全職地產經紀 Ben Zhang

Ben表示，之所以大眾看不到，是因為如果房子賣給子女或配偶，沒有必要請經紀，相關人直接去銀行和律師那里就可以完成手續，也就是私賣（private sale）。但他也提出了這樣做會產生的相關問題，“賣價真的是1元，銀行貸款怎麼辦？我認為過程要復雜一些。以1塊錢的售價把房子 ‘賣’給家人，一定要綜合考慮。第一是合法性問題；第二是中間產生的稅務問題；第三是貸款問題。所以有時看別人這麼做好像很合適，到了你這里不一定做得到。我們看到1塊錢轉讓背后，包括轉讓樓花，都有細節的問題。需要大量資金做支撐。”

房產轉讓子女有多種處理方法父母以1元錢的價格把房子過戶給子女的情況，其主要目的是為了避免資產增值稅（capital gain tax）。至於對錯，通常要從兩點上看：土地處理家族財產宜全面考慮全盤規劃（星報資料圖片）

轉讓稅（LTT）和資產增值稅的相關處理情況。下轉P10 大多倫多地區民商地產和財產規

CITY PROPERTY GUIDE

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CITY PROPERTY GUIDE

上接P8

2018年11月1日

劃律師石汝楠（Renee Shi）在接受

本報記者專訪時表示，在過往，確實有這樣的案例。“土地轉讓稅嚴格地講，應按轉讓時間點的

處理家族財產宜全盤規劃

市場價繳納，但同時還要考慮過戶給子女時，有沒有房屋貸款和房子本身的性質（自住或投資）。若處理不

牽涉內容覆蓋面非常之很廣。僅是房產轉

風險。所以，並

而資產增值稅的繳納取決於以下幾種情

理方法都一樣，

1. 父母自住房，子女接手后一直也是子

得那麼簡

在於父母應該在什麼時間點把房子過繼給子石汝楠稱，“我想提醒大家，每個家庭或家族的資產，首先應有全面的考慮和全盤

女自住 ▲大多倫多地區民商地產和

2. 父母自住房，子女接手后用作投資房

規劃，同時還要考慮到不確定的家庭因素。

（Renee Shi）

3. 父母自住房，子女接手后子女自住，

例如兒女的婚姻因素以及未成年子女的因

石汝楠坦財產規劃律師石汝楠

誠地表示，雖然

以上情況具體家庭具體處理，關鍵一點女。

況：

不是大家想象單。”

資，后又變成自住房。

移、財產增加部分的稅務處理，就很復雜。

不是每個家庭處

頭條故事

8. 父母投資房，子女接手后，用作投

石汝楠表示，1元轉讓房產給子女的法律

當，就會有法律

有人這樣做，但她並不建議大家在現實中真的把房子以1塊錢的價格轉讓給孩子。“因為在遺囑（will）中，我們可以做到以更多的保護方式去轉讓。實際情況是，很多家長還是不太信任現在的孩子，會覺得晚一點把房子給孩子好。有的老人

后來子女又買新房 4. 父母自住房，子女接手時用作投資房，后又變成自住房 5. 父母投資房，子女接手后一直子女自

里，導致家庭不平和。有的孩子把房子賣了，老人不知道住哪了。這些情況都有發生。只有遺囑

過程資產繼續獲益最大化，限制和防備不常規情況出現，更好地將財產安全、准確、長期最大獲利，防患於未然，傳給指定的下一代、兩代、甚至三代。不僅僅限制在房子過

住

早早把產權給了孩子，但是自己繼續住在房子

素。遺囑及執行人遺產轉移的手續費，傳承

6. 父母投資房，子女接手后用作投資

繼給子女這樣單項的問題。每個人都應當注

7. 父母投資房，子女接手后子女自住，

重法律上的規劃和尋求專業幫助，獲得全面分析，全盤策劃。”

后來子女又買房

做好了、財產規劃得當，才能不僅把稅務運轉起來，還能讓老人退休后不因房產影響能夠拿到的

名、遺囑、信托、私人信托公司等方法進行法律

遺產認証費。而把投資房以極低的價格（比如1元

養老金數目。比如採用信托、遺囑的不同寫法、

保護。”

錢），賣給子女是非常愚蠢的作法，會導致雙重

公司信托等方式，都可以避稅。”

法律方面看什麼？

稅務方面看什麼？

納稅（double taxation）。加拿大稅務局是不認可低於市場公平價（Fair Market Value，FMV）的交

加拿大道明銀行（TD）房屋貸款經理張波在

易。所以就算合同上

父母想要以1塊錢轉讓房子給子女的作法，操

接受本報記者訪問時認為，1元轉讓房產，其實是

是以1元轉讓給子

作起來會根據每個家庭的具體情況產生非常的結

把納稅責任給了孩子。“這個稅其實大家是怎麼

女，C R A都會按照

果。石汝楠稱，“最常見的是，大家的房子通常

都逃不掉、躲不了的。如果稅局（C R A）不查

FMV來計算資產增值

都有貸款。還有如果房子只有一個人的名字，夫

你，可能會蒙混過關。但責任都給了兒女。CRA

稅。而因為子女購買

妻在居住，或者有婚姻關系，裡面還需要補很多

查你，會說雖然你以1塊錢轉讓，但是我會以市場

的價格是1元，成本

手續，因為它屬於家庭財產。婚姻內兩個人各自

價收稅。會有這個隱患。”

（c o s t）也就只有1

名下擁有的東西，都算作家庭財產。有任何東西

張波不避諱地表示，1元轉讓房產的作法，從

元。如果將來是作為

要給別人，都需雙方同意，或者至少雙方都知道

稅務來講“很愚蠢”，尤其是針對投資房產。

投資房產出售，子女

這件事情。因為婚姻內資產增值的部分，夫妻雙

“這樣做的人可能當下會覺得自己很聰明，1塊錢

這套房子的增值部分就是售價減去1元。”

方都有權益。”

把房子給了子女，子女如果名下沒有任何房，是

▲加拿大特許專業會計師 Allan Liu（劉燕龍）

銀行看什麼？

隨着家長年齡的增大，很多人選擇在活着的

作為自住房。將來賣的話，就沒有資產增值的問

時候把房產轉讓給子女。但這不是唯一的選擇。

題。而當子女名下有自住房、還把父母房子接過

石汝楠提出，其實家長也可以選擇在過世時，再

來，未來賣的時

transfer）時，會先做title search，看看有沒有抵押

把房產轉給孩子。這兩個時間點各有利弊。“從

候，假如轉讓時的

（lien）。如果發現有抵押，律師是沒有權利直接

法律角度看，怎樣轉應視每個家庭的具體情況而

市場價是100萬，1

做transfer的，因為要經過銀行的同意，才能完成交

定，要整體布局，具體操作。針對人活着的時候

塊錢賣給子女，租

易。按照正常規矩來操作，比如先生太太聯名擁

轉移財產的情況進行分析，它可以避免死亡手續

了幾年后以120萬賣

有一套房，在有銀行貸款的情況下，現在以1塊錢

的遺產驗証費（probate fee）、資產增值部分的稅

掉，稅局會按照120

的價格轉給女兒，張波表示通常可以做一個私賣

和土地轉讓稅，而且家長的投資房過給兒女后，

萬減去1塊錢去計算

（private sale），但是必須經銀行同意。“這是因

還可以讓家長減少收入、多拿養老金。但不好的

資產增值稅。收稅

一點就是，不論房子以多少錢轉讓給兒女，家長

是收120萬的資產增

會完全失去對財產的支配權。子女還可能承擔更

值。我認為專業會計師不會建議這樣做。”

▲加拿大道明銀行（TD）房屋貸款經理張波

重的稅務負擔和未預料到個人情況發生變化，比

加拿大特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍）在

如離婚、債權人出現等，都可以用過戶給子女的

接受記者採訪時，認同張波的說法。他稱，“因

房產進行抵扣。而最佳的辦法，可以考慮從聯

為自住房是可以免稅地給孩子繼承，只需要繳納

張波表示，負責任的律師，在做過戶（title

為這個房子轉給孩子，上面有TD的貸款，我們就要確定這個房產上的新注冊人，和貸款人是同一個人。我們就要去做一個評估，看孩子到底有沒有能力可以負擔得起這個貸款。” 張波提出，這時通常銀行要做一個“mortgage 下轉P12 assumption”，可以理解為把現有的

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FMV） 90幾萬來計算增值稅。這位父親的30多萬增值不論如何都是沒法避稅的。因為女兒是自住房，女兒出售后沒有稅務的后果，所以不存在雙重納稅。但是這樣做還有一個問題：因為父親是以60萬的價格賣給女兒，土地轉讓稅是以60萬來計算的。正確的做法是贈與給女兒，父親按照市場假定出售的公平市場價（F M V d e e m e d disposition）申報30萬的增值，女兒以FMV接受贈與。因為房子沒有貸款，又是贈與給女兒，交易中沒有consideration，可以避免土地轉讓稅。” 對此，石汝楠律師表示，如果目前父親轉移

頭條故事

他沒有抵押貸款的投資房給女兒，根據家庭法，這種作法的確是合法的。但她與Allan持相同觀點，即便原價轉讓，父親也將不得不支付資本利得稅。“他在稅收年度需支付資產增值30萬元中 50％的稅務。這是投資房產的資本收益。如果女兒沒有給父親任何錢，也沒有給父親抵押或債務，就沒有土地轉讓稅。然而，其實有一種解決方法，父親不需要支付資本利得稅。我曾幫助客（星報資料圖片）

上接P10

貸款給吸收掉的一種作法。“孩子要

到TD來，告訴我們想要接過父母房產的意願。如果一定要以1塊錢來做貸款，那麼孩子一定要assume 這個mortgage，銀行要評估孩子到底有沒有能力接過這個貸款。但是如果房貸額度真的很低，孩子18 歲，還沒有工作，銀行很難qualify。另一種情況是，孩子有正式工作，的確可以qualify貸款，她就可以assume這個貸款。好處就是，這樣做不存在轉貸款的罰金。實際上銀行是把房貸原封不動地保持不變，只是把父母的名字拿掉把孩子的名字加上去。每個月的月付款額度都是一樣的。如果要以1 塊錢轉讓有貸款的房子給孩子，只有通過這種方

低於市場價轉讓給子女會如何？一位不願透漏姓名的讀者對記者陳述了自己的

戶繞過它。父親在起草文件時需要做適當的遺產規劃。這種規劃因個人情況的不同而定，要考慮到它的資產、遺囑等情況。需向律師具體咨詢。”

一個避稅想法。他曾以60余萬的價格買過一個投資房，沒有貸款，現在房子價值90多萬。賣掉的話， 30多萬增值的一半要去交增值稅。他想，以原價60 余萬的價格賣給自己的女兒。“她滿18歲了，居住一年后再賣，算是她的自住房，她再賣掉就不會有增值稅產生了。” 對此，特許專業會計師Allan Liu（劉燕龍）表示，就像前面說的，這樣作法其實並不可行。“稅局仍會以當時的市場公平價（Fair Market Value，

以超低價將房產‘賣’給家人，一定要綜合考慮合法性、中間產生的稅務以及貸款問題（星報資料圖片）

式。” 記者提出這種assume貸款的方式，是否雙方必須是親屬關系？張波表示不用，可以是朋友，甚至也可以是陌生人。“只要是你簽了字以后，銀行或律師會讓轉讓人，即原屋主，簽署一份文件，就像一份聲明一樣，講明他以后對這個房子的利益都沒了。因為這里有贈予的法律問題。如果父母后悔或者認為被孩子騙了，他們過后是有機會推翻的。離婚協議、分居協議都還可以過后上訴呢。銀行一定要讓父母或者說轉讓人簽署一個w a i v e r或者 declaration，他們要放棄該物業未來所有利益，這是為了保障銀行的利益。” 孩子是否有在銀行重新做一個貸款申請的可能呢？答案是否定的。張波解釋道，“1元買了父母的房子，這種情況下做不了銀行貸款，因為銀行做貸款要看購買價格（purchase price）或評估價中低的那個價格。假如評估完這個房子值50萬，可是你 1塊錢買的，我怎麼給你貸？沒法貸款。只能通過 assume mortgage的方式來做，沒有發生一個實際的交易，就是銀行來評估你的供款能力。合資格就拿掉父母名字，把孩子名加上去就好了。”

新移民父親和孩子之間轉房案例 TD房屋貸款經理張波表示，平時父母和

人，大概一萬多塊錢。銀行評估評了房子價值

孩子、夫妻互轉房子的情況很多。“這裡有一

135萬，我給他做了80%的貸款，也就是108

個trick，很多人不知道。之前有個客人以父親

萬。減去最開始70萬買的時候貸的40萬，最后

的名字，2012年以70萬買了個新房子，2014年

拿了68萬出來。這樣錢就出來了。”

交接。2016年樓市最火的時候，這個房子價值

張波表示，銀行批復房貸的大原則是看供

140萬，但是他們當時沒有及時賣掉。2017年趕

款能力和信用。“貸款經理經驗豐富，其實會

上了420政策，房子賣不掉了。夫妻兩人收入很

有很多辦法幫助客戶操作完成房貸申請。如果

高，但父親是用新移民政策做的，不能加按。

房子本身是自住房，像我這個例子中的父親，

夫妻想用裡面的錢，不知道怎麼辦。”

他就是不用交資產增值稅的，對稅局來講他怎

張波分享稱，當時他想了個辦法，提議客

麼處理就無所謂。但如果是投資房，稅局的人

人做一個private sale，即私賣私買。“按市場

不是傻子，會說實際上嚴格來講，按照你把房

價，讓父親以140萬賣給夫妻二人。因為是父親

子出售當日的實際市場價格征收資產增值稅。

的自住房，賣的時候父親不用交任何資產增值

所以歸根結底，家庭內1元錢互相轉讓房子的作

稅，只交土地轉讓稅。名字從父親變成夫妻二

法不太靠譜。”

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

CMHC評估加國樓市非常脆弱加拿大按揭及房屋公司（CMHC）表示，因為嚴格的房貸要求、利率上升以及可支配收入增長變少，導致房屋市場需求減少、價格下降。但加拿大房地產市場依然 “非常脆弱” 。

熱點話題

該聯邦房屋機構公布最新的房屋市場評估報告，稱多倫多、溫哥華、維多利亞和咸美頓的市場仍被認為具有“高度的整體脆弱性”。

憂上世紀 90 年代房地產泡沫重演

內飆升。該機構的報告指出，愛民頓、卡加利、沙斯卡通和利齋拿仍存在過度建設的問題，這些城市的租賃空置率或未售出的新建庫存量高於正常水平。溫尼辟被特別關注，因為過去兩個季度新近完工但尚

CMHC表示，過度建設、價格過高、市場過熱

未售出的單位庫存量不斷積累。滿地可的房價依然

等現象都令人憂慮。20世紀80年代末和90年代初多倫

處於經濟和人口活動相等的水平，但隨着需求開始

多發生房地產泡沫，就是因為房地產價格在短時間

超過供應，房屋轉售比率已有過熱跡象。

綜合報道

逾半購樓者憂花費過多

三分一擔心難申按揭加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 公布年度按揭消費者調查報告，當中顯示有37%受訪者在購買樓房時，表示感到關注或不確定。他們首要關注的是可負擔問題，超過一半的人擔憂購房所支付的金錢過多，有三分一憂心利率上升及申請按揭資格。在今年4月，加拿大按揭及房屋公司在網上進行問卷調查，以便了解國民在申請、更新或再借貸時，他們的消費行為、態度及預期。是次約有4,000

中9%是首次置業者，其余是再次買樓房。該調查對

完成按揭甚為重要。

比其它因素如所屬地區、上班地點距離及整體樓房

● 有52%的置業者留意到最新的按揭申請資格

的情況，有眾多首次置業者表示，在購買樓房時，

規例。每5名首次置業者中約有1人指，有關規定影

價錢和可負擔是最要的因素。

響他們購買的決定，大部分人要減少非必要開支，

報告要點如下：

購買價錢較平宜的樓房，或動用儲蓄來支付首期。

●85%首次置業者說購買樓房是他們花費最多

● 消費者在購買樓房及作出按揭決定顯示具有

的項目；有76%表示有信心可以應付未來的按揭供

信心，有80%置業者相信擁有房屋是良好的長期財

款。

務投資，有66%的人士相信他們的房屋在未來12個 ● 60%首次置業者及69%再次購買者指，一旦

出現財政問題，他們有足夠的資產如投資或其它物業來支付所需。

八成相信房屋是良好投資

月將會升值。 ● 置業者對按揭專家所提供的意見一般都感到滿意，他們想知道更多有關利率、可供選擇的按揭、現行及長期按揭政策，按揭或購買房屋費用，以至於管理按揭工具等資料。

● 約有50%的置業者同意，使用更多的科技來

● 有22%首次置業者是加拿大的新移民；接近

當中有86%的受訪者是更新按揭，15%是再借

安排下次的按揭程序會感到較為舒適。支持這個說

50%的首次置業者是年屆25至34歲的千禧代，相比

貸的按揭；有16%是購買房屋時需要申請按揭，其

法的受訪者大部分同意，與按揭專家面對面洽談及

2017年的60%有下跌趨勢。

人回應，對象為過去12個月申請按揭的消費者。

越來越多屋主以房產抵押再借貸地產網站Better Dwelling報道，許多加拿大人選擇把自己的房產用作抵押貸款，根據加拿大按揭和住屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC）的數據，加拿大人的房屋淨值信用額度貸款（Home Equity Line of Credit，簡稱HELOC）平均結欠額，已接近6位數字，達97,347元。 HELOC債務以兩種方式衡量，第一種是已使用的房屋淨值信用額度，即是借款人已使用的信用額度貸款，另一種則是已獲信用機構批核、但未使用的信用額度。以信用卡作比喻，第一種指的是信

HELOC，進行高額借貸；但當房價下跌和經濟放

欠額為78,203元，安省則為60,884元。不過，如果

緩時，他們持有的房屋資產就可能大幅貶值。

把未使用（即零結欠）的HELOC排除，加拿大屋

平均結欠額達 97,347 元

主的HELOC平均結欠額則高達97,347元。根據CMHC的分析，加拿大人的HELOC結欠

從整體來看，加拿大人的家庭債務中有66%為

額目前已達歷史新高，但他們仍有很大的借貸額度

全國有310萬的屋主持有HELOC，這類貸款的

房屋貸款，有11%為H E L O C。數據顯示，持有

沒有使用。在2018年第1季，加拿大人的HELOC結

好處是，屋主可以隨時取得一筆應急貸款資金。但

HELOC的加拿大屋主中，有66.3%已使用HELOC

欠額平均為64,534元，但可使用的借貸額平均為

壞處是，屋主在房價上升和經濟繁榮時往往利用

貸款，平均結欠金額為64,534元；卑詩省的平均結

167,867元。

用卡結欠額，第二種是指信用卡的信用額度。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

9月新屋建銷量齊升

Condo樓價按年飆2成熱點話題

大多倫多地區9月份的新屋動工量和銷售量雙雙上升。建築業及土地發展協會（BILD）的統計指出，公寓單位的屋價升勢持續，過去12個月以來有19.4% 的升幅，基準價達789,643元。

文本 / 報記者

9月份有1,747間新屋成交，比8月份的974間顯著增加了80%，當中低、中、高層公寓（Condo）、堆疊鎮屋（Stacked Townhouse）和複

地區

大多倫多地區 9 月份新屋銷售

杜咸區荷頓區皮爾區多倫多約克區大多倫多

多層共管大廈 2018 2017 19 15 46 327 95 388 1,205 1,092 129 55 1,494 1,878

2016 75 157 355 1,961 163 2,711

式單位（Loft）1,494間，但仍較去年同期和10年平

單戶住宅合計 2018 2017 2016 2018 2017 2016 45 91 302 64 107 377 39 134 92 85 461 249 53 65 216 148 453 571 7 8 43 1,212 1,100 2,094 109 53 639 238 108 802 253 351 1,292 1,747 2,229 4,003 資料來源：建築業及土地發展協會

均減少20%。單戶住宅包括獨立屋、半獨立屋和鎮

者依然缺乏選擇。根據過去12個月以來的銷售情

屋售出253間，也分別比去年同期和10年平均下跌

況，8,820間Condo只是相當於5個月的庫存量。一

28%和77%。

個健康的地產市場應該要維持9至12個月的庫存

10個Condo和7個單戶住宅項目在9月份動工，

量。

明顯較8月份只有2個新項目大幅增加，令新屋庫存

Condo供應減少的其中一個因素是大多倫多地

量增至13,952間，包括8,820個Condo單位和5,132間

區的公寓價格與單戶住宅屋價的差距縮窄。9月份

單家庭住宅。

的Condo基準價（Benchmark Price）比去年同期上升19.4%至789,643元，單戶住宅的基準價卻下跌

買家和建築商開始入市

7.1%至1,119,533元。

獲BILD委託統計的Altus顧問公司行政副總裁

他說，建築業及土地發展協會在剛結束的市

亞仙諾特（Patricia Arsenault）說，9月份的公寓成

政府選舉中，成功令房屋供應和可負擔能力成為選

交量和動工量的大幅增加，超出正常的9月份市

舉的重要議題。協會現時期待與地方政府合作，清

況，顯示出越來越多持觀望態度的買家和建築商開

除在各市鎮興建房屋的障礙，以配合地區增長的需

始入市。

求。市政府向新屋征收的苛捐雜稅應該公平合理，

BILD總裁兼行政總裁韋基斯（David Wilkes）指出，市場消息令人鼓舞，但由於供應不足，消費

撥款興建基建設施，減少繁文縟節，以及加快審批許可證和驗屋。

■大多區公寓單位的屋價持續上漲，過去12個月以來上升19.4%。 CBC

海外買家稅卓有成效多市豪宅銷量明顯降安省自去年4月起也跟隨卑詩省，針對外國買家推出15%海外買家稅。據本地房地產經紀公司最新報告顯示，稅收卓有成效，多倫多今年豪宅銷售數量與價格呈現明顯下滑，100萬至200萬元的獨立屋銷售量較一年前減少35%。不過高檔共管公寓走勢強勁，千禧代和嬰兒潮成主要購買力。

據CTV報道，房地產經紀公司Re/Max日前發

不過，亞歷山大注意到，儘管多倫多豪宅銷售

布的年度報告顯示，在多倫多100萬至200萬元的獨

市場不景氣，但公寓市場走勢仍強勁，千禧一代和

立屋銷售量比一年前減少35%，200萬至300萬元的

嬰兒潮一代是主要購買力。千禧代使用父母財產購

獨立屋銷售量下降50%。與此同時，在多倫多售價

買住房，而嬰兒潮一代則大屋換小屋，把獨立屋換

超過300萬元的房屋數量下降了44%，卑詩省溫哥華

成附帶豪華設施的高檔公寓。

則下降約45%。 Re/Max認為，安省引入的外國買家稅、財產

100-200 萬公寓銷售升 2%

稅和針對300萬以上豪宅征收的學校稅多管齊下，對

報告還表示，在多倫多價格處於100萬至200萬

冷卻豪宅購買卓有成效。Re/Max安省業務副總裁兼

元之間的公寓銷售額與去年同比增長2%；亞省卡加

區域總監亞歷山大（Christopher Alexander）稱，政

利升3%；卑詩省維多利亞升19%，溫市升6%。

府實施的新規對豪宅購買者造成壓力，由於種種跡象表明房市有所降溫，豪宅業主也猶豫不決。

此外，多倫多今年至目前售出公寓最高售價為 1,150萬元，比去年的800萬元為高。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

熱點話題文本/報記者

後園露台易被忽略難挨寒冬

徹底清潔修復損壞保養不能少當樹葉變色，氣溫驟降，意味着漫長的寒冬即將到來。很多屋主都知道，到了這個時候，便要為房屋內外做好過冬的維修保養。但是，夏季經常被大量使用的後園露台（Deck），往往是容易被忽略的一環。欠缺適當入冬保養的後園露台，挨過了寒冬，等到明年春天，積雪融化時，屋主可能驚覺，露台的木板變得面目全非、腐爛甚至出現潛在危險。細心一點，後園露台的過冬準備其實頗多，屋主隨時要花上一個周末才能完成。方便地展開下一輪的保養工作。

2 清理樹葉

秋季落葉多，露台容易被樹葉覆蓋，加上入秋後天氣漸涼，很多人都不會再如夏季般頻密使用後園露台，一大堆一大堆的樹葉，很可能一直待到下完第一場大雪還未掃除。但是，這可是懶不得的工夫。如果

1 清除雜物首先，要將放在露台上的所有夏季工具及用品移走，如燒烤爐、後園家具等，收好在庭園小屋內，但記得事先也要給它們一次良好的清潔。事實上，那些適用於夏季的戶外物品，如果不趁入冬前放回有瓦遮頭的地方，任由它們放在後園，經過一個冬季的風雪和嚴寒，壽命也不會長。到了明年入春，便會發覺它們都變得失色與殘舊。當所有東西收起來，整個露台一覽無遺，便可進行全面性的檢查，看看有什麼地方需要維修，也可更

任由樹葉留在露台上，樹葉會分解，覆蓋物會填滿木板之間的空隙。更重要的是，分解的樹葉會令地面變得異常濕滑，對任何走過的人來說，都會構成滑倒的潛在危險。一般來說，入秋後每星期清理一次或兩次樹葉，情況會較易控制。但如果還是有大量樹葉積聚，便要考慮為大樹或灌木叢修剪一下。

3 徹底清潔每年入冬前將露台進行一次徹底清潔，是它能否 “延年益壽”的關鍵。要記住，不是簡單的清潔，是全面、深層次的清潔。碎屑、污垢和

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

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CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

清潔產品，使露台木板恢復自然美。那些清潔產品有助清除污垢，去除灰色和風化的木材，還有黴菌和黴菌的污漬，為露台木板鋪設新的保護塗層做好準備。

4 修復所有損壞部分在天氣仍然不差的時候，要把握時間修復任何損壞，確保後園露台抵得住冬季的嚴寒天氣，就算明年春天，看起來仍然很棒。修理鬆了的木板，檢查翹曲或爆裂木材，確保完全沒有問題。很多時，這些問題擱置不處理，之後只會隨着時間的推移而惡化，因此最好還是及時維修，保持木製露台時刻處於最佳狀

熱點話題

態。如果想重新塗上油漆，應先去除舊油漆及污漬，再塗上兩層新鮮的油漆，但這個步驟最好要有幾天良上接P16

燒烤污漬，不單破壞露台的外

好乾燥的天氣。

5 使用保護塗層清潔及維修後，應塗上防水面漆來保護露台木板

觀，最終更會導致木材降解。木材暴露在陽光

免受冬季的破壞性影響。冰、雪、雨雪和雨水等水

下會變灰，暴露在潮濕環境中，又可以為黴菌、苔

分，可以穿透未受保護的木材表面，導致分叉、爆裂

蘚和藻類等創造良好的生長條件。因此，徹底清潔露

或翹曲。市面上有各種各樣的戶外木材保護塗料，可

台以清除夏季的殘余物，是為冬季做好準備的重要一

以提供保護。完成保護塗層後，可試試其防水性。在

環。

木板撥上一些水，水分應該會上升並排走，但如果水當露台上沒有任何雜物，便可清除木板間隙之間

的所有碎屑。因為木板與木板之間，要留有間隙，才能有適當的通風，防止水分積聚。如果它們被堵塞，

分被木材吸收，便需要重新塗上保護塗層。

6 提起大型物件

木材便會有發霉或腐爛的危險。專家並不建議使用高

當完成所有清潔及維修保養工作，可以將一些

壓清洗機，因為它雖然清除污漬，但也可沖去油漆，

物件放回露台上，例如大型的花盆、雜物箱等。但

操作不當更會損壞木材。

是，這些物件最好不要平放在露台上，找一些東西把

可以到五金店購買一些專為木材配製的無漂白劑

它們提起，便可防止水分積聚在物件下面。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

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Balding Crt 2層獨立屋，完成步出地庫，超5000平呎，2車庫 6車位，地面泳池， 4+2臥室8浴室，硬木地板，廚房帶花崗岩台面，中央島，早餐區可步出陽台，家庭廳帶壁爐，主層 office，主臥帶7件套浴室，共4套房，地庫帶1臥室套房，叫價：$6,388,000 lot：60 x 117 Feet。

Cotswold Cres 2層獨立Link房，完成步出地庫，超5000平呎，上層洗衣房，2車庫5車位，5+2臥室8浴室，硬木地板，起居室、家庭廳均帶壁爐，廚房早餐吧，早餐區可步出Deck，主層書房，主臥帶6件套浴室，5套房，叫價：$5,700,000 底層帶1臥室套房，lot：50 x 125 Feet。

攝影、文本/報特約記者 Randey

古典與現代融合優雅與時尚並存

U 超板套吧

多倫多傳統豪宅區 Y 若論多倫多的傳統豪宅區，除了出眾的自然環境、良好的社會治安、人均收入教育素質均高的鄰居外，杰出的教育環境、公校和私校皆為名校這一特質，恐怕是York Mills與其它豪宅區最大的區別了，這點也是富有人士和華裔喜愛這個社區最重要的原因。經過一年多的市場調整，目前該區房價已基本觸底，有緩慢攀爬和長期平穩的趨勢。

Normandale Cres 2層獨立Link房，完成步出地庫，0-5年新，2車庫4 車位，5+1臥室7浴室，前廳帶天窗，大理石地面，起居室帶壁爐，硬木地板，餐廳內置音箱，廚房中央島，可步出Deck，家庭廳帶壁爐，主層書房，主臥套房帶陽台，共3套房，地庫書房帶水吧，花崗岩台面，可步出后院，地庫家庭影院帶桑拿，lot：50 x 223 Feet。

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Yorkminster Rd 2層獨立屋，2廚房，完成地庫， 2車庫2車位，地面泳池，4+1臥室9浴室，硬木地板，壁爐，摩登廚房，可步出泳池，主臥帶6件套浴室，4套房，底層帶水吧，游戲室， lot：30 x 125 Feet。

叫價：$4,480,000

York Mills 社區的名字來源於200年前，從上

York Mills社區算起來至少有80多年的開發

世紀30年代起開始加速開發，逐步從一個典型的

歷史，但是社區整體依舊保留了原始自然風貌。

小村庄轉變為受人歡迎的豪宅社區。該區坐落於

整個社區被森林、峽谷、河流包圍，Don River

多倫多市的北約克地區，在401高速以南，York

峽谷穿過該區。周邊大大小小的公園不計其數，

Mills大街以北，西起Yonge街，東至Don Mills

最近的有St. Andrew公園、Windfields 公園，北邊

路，East Don River河谷間地帶也屬於這個社

最出名的愛德華公園（EdwardsGarden），都是

區。

綠樹成蔭，景致迷人。附近的D o n V a l l e y和社區公共交通便利，區內有Yonge 線上的

Rosedale兩大著名高爾夫球場，更是人們休閑娛

York Mills 地鐵站，並有多路TTC公車接駁

樂的好去處。在York Mills Rd和Bayview Ave東南

Yonge線及Sheppard地鐵站。區北有401高速，東

角的York Mills公園，為社區居民提供豐富多彩

邊毗鄰404/DVP高速，開車去往市中心隻有十幾

的活動。在Lawyence和Lelie也有大片自然保護風

分鐘車程，生活交通及其便利。

景區，周圍的York University和University Of

中心位置風景迷人 York Mills的公共服務設施很完善，區內有社區中心、圖書館，為居民日常的文化生活提供便利；著名的Sunnybrook Health Science Center和

Re/Max Realtron運亨地產徐華飛

Toronto的健康科學中心也是區內的人文風景，很多在那裡工作的教授與醫生都喜愛選擇在此區居住。

著名公校私校匯聚

Holland Bloorview Kids Rehabilitation Hospital醫

York Mills社區內的業主大多為各個行業的

院也都距離社區不遠；中部的Y o r k M i l l s

精英人士，具有較高的教育水平和堅實的經濟基

Shopping Centre在York Mills/Bayview的西南角

礎。根據加拿大統計局人口普查統計，S t

邊，東邊鄰近Shops at Don Mills，以及位於Leslie

Andrew-Windfields社區居民，77.64%為大學以上

/ York Mills的York Mills Gardens商場。

教育水平，從事商業、金融業、管理階層的佔到

衣，，

CITY PROPERTY GUIDE

Upper Canada Dr 2層獨立屋，1+1廚房，完成步出地庫，新房，超5000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，5+2臥室7浴室，硬木地板，壁爐，摩登廚房，早餐區帶雙向壁爐，主層書房，主臥帶5件套浴室，加熱地板，共3套房，地庫帶家庭影院，加熱地板、水叫價：$4,388,800 吧、桑拿，lot：60 x 150 Feet。

區 York

2018年11月1日

Tob a Dr 2層l ink房，1+1廚房，完成步出地庫，2車庫2車位，5+2臥室 8浴室，硬木地板，壁爐，廚房加熱地板，早餐區，不鏽鋼廚具，主層書房，主臥套房帶壁爐，共5套房，地庫帶1臥室套房、壁爐、桑拿，lot：65 x 130 Feet。叫價

：$4,180,000

Mills

約50%；平均年收入約$49.5萬；母語是英語的佔

宅，成為大多地區富人密度最大、也最為搶手的

53%，而母語是普通話、粵語或其他方言的華人

區域之一。區內建筑風格多樣，極具特色，既有

佔14.2%，母語是波斯語的佔4.8%，母語是韓語

18世紀流行的維多利亞式建筑，也有歷經翻新重

的佔4.5%，母語是西班牙語佔1.8%。社區的主

建、融入現代建筑元素的洋房大宅，古典與現代

要人口結構：歐洲后裔佔到51.98%，亞裔佔

融合，優雅與時尚並存。社區順着Bayview Ave

30.9%，北美當地居民佔16.01%。

和Yonge街向南延伸和Lawrence Park連成一片，

York Mills被認為是多倫多的傳統名校區，

形成一整片范圍廣、豪宅密度大的富人區。

區內有多所聲譽頗高的學校。公立小學有

Re/Max Realtron運亨地產的徐華飛博士對

Dunlace Public School、Harrison Public School、

記者說，York Mills社區，大部分最早入住的居

Owen Public School、Denlow Public School、

民是來自歐洲的早期移民，他們在這裡構建了古

Rippletion Public School；另有初中Windfields

典歐洲式的住宅，歷經幾代人的細心呵護，如今

Junior High School、St. Andrews Junior High

的約克坊已是街道寬闊，綠樹成蔭，佔地寬闊的

School；著名公立老牌高中York Mills Collegiate

獨幢住宅鱗次櫛比，奠定了經典豪宅區的基礎。

Institute。周邊還有眾多著名私校，Havergal

看着眼前一幢幢早期建筑風格的房屋，不論是英

College、The Crestwood School、Bayview Glen、

國都鐸王朝時代的庄園建筑，抑或大牧場風格的

Toronto French School、Crest School可供家長選

平房，都猶如進入到了童話世界。在Y o r k

擇。

Mills，你不僅可以看到很多經典的帶着復古情調其中Denlow Public School在菲莎的排名是89

的房屋，同時可以看到以現代理念打造的嶄新豪

名；Dunlace Public School在菲莎的排名是115

宅，還包括一些著名建筑商，在交通便利的地段

名，Harrison Public School在菲莎排名中列48

建起的豪華公寓。更值得一提的是，很多獨棟住

名，這些都是安省前5%的好學校。York Mills CI

宅都是聘請知名的設計大師量身定做的，包括室

應該屬於老牌名校，學校素以高水准的學術成績

內的裝飾大都出自名家之手，別具一格，獨樹一

聞名，絕大部分畢業生升讀美加各地大學，畢業

幟。

生被大學入取率幾乎是100%。該校雖然不參加菲莎排名，但在學生及家長的口碑是非常高。

價格觸底增值潛力大 York Mills社區集中了多倫多50%以上的豪

Normandale Cres 2層獨立屋，完成步出地庫，0-5年新， 3500-5000平呎，2車庫4車位，5+2臥室8浴室，射燈，硬木地板，餐廳帶內置音箱，主層書房，家庭廳帶壁爐，廚房花崗岩台面，早餐區可步出Deck，大理石地面，主臥帶壁爐，6件套浴室，共5套房，地庫帶水吧、桑拿，可步出后院，lot：60 x 叫價：$3,890,000 125 Feet。

Upper Canada Dr 2層獨立屋，完成步出地庫，0-5年新，超5000平呎，上層洗衣房，2車庫4車位，5+3臥室8浴室，硬木地板，廚房中央島，家庭廳帶G a s壁爐，主層書房，主臥帶5件套浴室、天窗，2層共4套房，地庫帶1臥室套房， lot：60 x 150。

叫價：$3,830,000

徐華飛接着介紹，York Mills社區的主要買家來自西歐、猶太社區、中國大陸及港澳台地區、中東地區。從數據中我們可以看到，從2018 年1月到10月24日，2層獨立屋的平均房價為387.5 萬加元，交易量122手，與2017年同期的均價

Cotswold Cres 2層獨立屋，完成地庫，3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫6車位，4+2臥室6浴室，地面泳池，硬木地板，Eat-in廚房，可步出Deck，主層書房，家庭廳帶 Gas壁爐，可步出Deck。主臥帶7件套浴室，共2套房+2個半套房，地庫家庭影院，地庫帶1臥室，壁爐，lot：60 x 叫價：$3,498,000 125 Feet。

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地產投資

Upper Canada Dr 2層Link房，地庫分門出入， 0-5年新，3500-5000平呎，上層洗衣房，2車庫4 車位，5臥室4浴室，前廳加熱地板，硬木地板， Gas壁爐，廚房不鏽鋼廚具，中央島，早餐區，主臥帶6件套浴室，共4套房，地庫可步出，lot： 60 x 150 Feet。

Aldershot Cres 2層Link房，2廚房，完成步出地庫，3500-5000呎，上層洗衣房，2車庫4車位，4+2臥室4浴室，硬木地板，起居室可步出后院，Bay窗，廚房早餐吧，家庭廳帶壁爐，可步出Deck，主層書房，主臥帶6件套浴室，天窗，兩個臥室可步出天井，地庫可步出花園，地庫帶1臥室套房，地庫廚房花崗岩台面，lot：60 x 125 Feet。

叫價：$3,280,000

叫價：$3,295,000

Upper Canada Dr 2層獨立屋，完成步出地庫，2車庫4車位，4臥室6浴室，硬木地板，Gas壁爐，廚房中央島，花崗岩台面，早餐區大理石地面，可步出后院，主臥帶5件套浴室，4套房，底層可步出后院，lot：53.5 x 122.44。

叫價：$3,198,000

2018年11月1日

420.7加萬、交易量198手相比，分別下降了7.9%和

可見，爭搶合約不再，艱苦談判為交易新常態，平均

38.4%。由此可見，今年以來，與去年歷史高峰期相

有5%的談判壓價空間。

比，均價和交易量雙雙下跌。出現了熱點豪宅區房地

他接着說道，從數據中我們還能看出，Y o r k

產市場20年來最大調整期和冷談季。但相比2016年同

Mills社區從今年6月以來，銷售量63手，平均房價

期的均價348.5萬，則上漲了11.2%；交易量276手，

361.7萬；平均售價比94%，市場銷售周期33天，比

卻大跌了55.8%，跌幅超過一大半，今年豪宅市道交

1-10月份的銷售周期120天大大縮短。由此可見，今

易之清淡十分驚人。

年下半年以來，交易量和均價跌勢趨緩。經歷了1年

當記者問到York Mills市場上房源的銷售情況

半的市場調整，總體而言，均價位於2016和2017年之

時，徐華飛回答到，截至2018年10月24日，2層獨立

間，有緩慢攀爬的勢頭和長期平穩的趨勢。基本上已

屋上市庫存量124手，相當於過去10個月的成交量，

觸及U型底部，優質房源，增長空間巨大，增值潛力

求售比為1:10，庫存相對充裕，可

不容小視。

維持10個月的交易。目前依然為買

徐華飛最后總結道，York Mills社區是大多倫多

方市場，賣家競爭激烈。1-10月份

地區，頂級富豪和中上等富裕階層，安居樂業和投資

平均售價比為95%，2017和2016年

置業的首選之地，保值增值潛力大，抗跌性強。也是

同期，分別為102%和104%。由此

華籍富豪和海外買家向往的經典豪宅區。

Aldershot Cres 2層Link房，完成地庫，2車庫6車位，地面泳池，4+3臥室5浴室，硬木地板，Bay窗，壁爐，餐廳可步出陽台，家庭廳可步出后院，廚房早餐區，主臥帶6件套浴室，3套房，底層帶2臥室，lot：60 x 125 Feet。

叫價：$3,088,000

Upper Canada Dr 2層Link房，完成地庫，主層洗衣房，2 車庫2車位，5+1臥室5浴室，硬木地板，射燈，起居室、家庭廳均帶壁爐，廚房中央島，主層書房，主層可步出后院，主臥帶5件套浴室，2層帶1個半套房，地庫帶水吧，叫價：$3,088,000 lot：61.28 x 127.77 Feet。

社區綠樹成蔭，景致迷人

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2018年11月1日

怡陶碧谷百齡稀有物業

“Loblaw老宅”180萬放盤都市新聞

坐落在怡陶碧谷一處較老住宅區的 “Loblaw老宅” ，從外表看似乎與加拿大的食品零售王國Loblaw沒有關聯，但這棟有百年歷史的建築，卻是 Loblaw集團的共同創始人羅布勞（Theodore Pringle Loblaw）之子亞歷山大·羅布勞（Alexander Loblaw）曾經的家。

儘管羅布勞家族只是1934年至1966年間在這

裏居住了32年，很多人還是習慣稱它“Loblaw老宅”。被地產經紀形容為“稀有物業”的這棟百年建築，如今正放盤出售，叫價179.9萬元。

冀新主人保留歷史原貌怡陶碧谷歷史協會首席歷史學家哈里斯（Denise Harris）認為，這棟老宅歷史久遠，值得

本報綜合報道

多倫多人珍惜。她說，如今怡陶碧谷的歷史建築已經屈指可數，多數在50年代和60年代被拆除重新規划。而這棟百年老宅依舊保持了原貌，它之所以特別，不僅僅因為其建築特色，更因為曾經居住在這裏的人和他們的故事。哈里斯稱，這棟建築由名設計師埃利斯（James A. Ellis）設計，其磚石工藝的細節與眾不同。整棟建築三層樓高，有19個房間，包括7個洗手間，主層有一間大畫室。哈里斯說，“每一棟仍被保留的歷史建築都是社區的財富，我們不能失去它們。不管誰成為這棟老宅的新主人，我們 ■歷史學家哈里斯指，“Loblaw老宅”的磚石工藝與眾不同。

都希望他們能保留歷史的原貌。”

小杜推碳稅補貼計划安省家庭平均獲300元總理杜魯多日前在多倫多舉行記者會，宣布聯邦碳稅計划。聯邦政府將向沒有按照全國標準制定減排政策的省份征收碳稅，同時向這些省的居民提供退稅。目前全國有安省、紐賓士域省、緬省以及沙省拒絕接受聯邦減排標準。杜魯多表示，所有研究都顯示，給碳排放定出價格是最有效的減少碳排放措施之一。 “從明年開始，在加拿大的任何一個地方，污染都不再是

聯邦碳稅補貼與開支對比安省紐省緬省沙省 *按2.6人計算

2019 $244 $300 $56 $202 $248 $46 $232 $336 $104 $403 $598 $195

2020 $357 $439 $82 $296 $365 $69 $342 $495 $153 $588 $883 $295

免費的。同時我們也將幫助國民適應這個新的現實。”

未有計划省份明年起征碳稅按照聯邦政府的全國綠色發展與氣候變化綱

聯邦並不直接向消費者征收碳稅，但是碳稅將

去年春天，渥太華通過立法，對沒有制定碳稅計划的省份自2019年1月1日開始征收碳稅，從一開始每噸20元，之後每年增加10元，直到2022年。

2022 $564 $697 $133 $470 $583 $113 $547 $797 $250 $946 $1,419 $473

每戶開支* 補貼差價每戶開支* 補貼差價每戶開支* 補貼差價每戶開支* 補貼差價

資料來源：聯邦環境及氣候變化部燃料漲價帶來的支出。

導致燃油價格上漲。按照政府的估算，每噸20元的

退稅的數額各省不同，還要視家庭成員人數而

碳稅將導致每公升汽油上漲4.42仙，每立方米天然

定。在安省，一個單身者在2019-20財政年度可能

氣漲價3.91仙，每公升丙烷氣漲價3.10仙。

收到154元，而家庭平均可獲大約300元。下一年碳

領，各省必須在今年9月之前，實施符合該綱領條件的減排措施。

2021 $463 $571 $108 $386 $476 $90 $447 $649 $202 $768 $1,161 $393

將導致燃油價格上漲

稅上漲時，退稅額也會隨之上漲（見附表）。聯邦碳稅計划的第二部分是針對大型工業，細

居住在實施聯邦碳稅省份的人可以獲得退稅。

節尚未公布。目前已知的是，這一部分的稅收所

一位聯邦政府官員在接受加拿大廣播公司(CBC)採

得，不會通過退稅方式還給納稅人，而是將用來資

訪時透露，大約70%的家庭獲得的退稅款，會多於

助所在省份的減排政策。

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2018年11月1日

公寓全面禁吸大麻恐觸法儘管大麻已經合法化，但一些大多倫多的共管公寓，仍試圖自行禁止在大廈包括住宅單位內全面禁止大麻。法律專家則認為此舉行不通，甚至會引來諸多訴訟。

都市新聞

據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，在大麻合法化之前的幾個月開始，已經有數十份全國各地的共管公寓公司和租賃經理人的

綜合報道

報告顯示，公寓通過了新規定禁止在大廈的私人住宅內吸煙。但一些公寓法的專家表示，這些禁令可能行不通。有關律師表示，最過分的禁令是絕對的全面禁止大麻，對醫用大麻也沒有任何豁免。這在任何級別的司法審查中都無法通過。另外，即使對現有的醫療大麻使用者和吸煙者有回溯條例，但要求他們在一定時間內登記披露，則可能觸犯了隱私，也會在法庭上遇到挑戰。估計這會引發很多訴訟。

反禁令業主憂買家卻步

■大多倫多區有些共管公寓全面禁止大麻，在休閒大麻合法化後將面臨諸多法律爭議。

星報資料圖片

向物業經理登記的漏洞。還聲稱回溯權只適用於煙

己的物業貶值，因為在賣房時買家可能因此卻步，

草，而不適用於大麻。

並且也擔心今後訴訟案件的增加，會令業主分攤訴

也有公寓法律專家表示，安省的共管公寓法

訟費，無端增加了開支。

在今年10月初，皇后碼頭西街500號的業主委

賦予非營利性公寓管理公司，制定公共生活規則的

2017年，聯邦衛生部進行了加拿大大麻調查

員會，就通過了對所有私人單位的禁煙令，得到該

權利，但是當涉及禁止行為時，特別是在私人單

（CCS），以研究公眾對大麻的態度，發現28％的

大廈中189個單位業主約28%的支持，當時僅有46%

位，而不是走廊和一些陽台等共同空間，則有一個

加拿大人認為吸食大麻用於娛樂目的是完全可以被

的業主到場投票。同時，還禁止任何大麻種植，並

“合理的限制”的問題，最多能規定不能打擾其他

社會接受的，而只有19%的人認為吸煙是完全可以

宣布可能今後制定關於向大廈遞送大麻產品的規

人，但如果是在單位內吸煙，只有當煙霧或氣味從

接受；另外，酒精仍然是最受歡迎，56%的人認為

定，禁止任何人在公寓物業內出售甚至遞送大麻。

單位溢出時才能算是在打擾其他人。

酒精是完全可以接受的。超過9,200名加拿大人參

該禁令也確實存在要當前吸煙的居民在30天內

也有反對禁令的公寓業主擔心，禁令會令自

加了這項調查。

種多少均損房屋價值逾半買家不購大麻屋大麻已在加國合法化，不過據民調顯示，許多市民不願購買大麻屋。日前公布的一項調查發現，逾半數買家對大麻屋的購買熱情不高，另有高達64%的公寓居民冀物業董事會能頒布新規，禁止居民在住所內使用大麻等毒品。據CP 24報道，房地產上市公司Zoocasa自9月 27日起至10月3日，針對1,300位民眾進行問卷調

稱，由於大麻合法處於初級階段，合法後將對房屋價值帶來的影響，仍有許多未解決的問題。

三分二人冀公寓單位禁毒研究還發現，參與調查人士普遍對使用大麻和種植區域表現出負面情緒，高達57%的受訪者認為，即使種植大麻數量控制在4株內，仍會導致房屋貶值。與此同時，僅有15%的市民考慮會在家中

■最新民意調查顯示，逾半數房主不願購買曾種植大麻的住所，還有48%的市民不願看到大麻店出現在民宅旁。加通社

種植大麻。另有近三分之二（64%）的受訪屋主

調查還發現，近半數受訪者不願住在大麻販賣

稱，在家中抽大麻會損害房屋價值，該想法得到

店旁邊，近42%的受訪者認為，在附近開展此業務

21%的市民反對，還有15%的人保持中立。

會損害房價，48%的市民認為，但凡看到大麻店出現在住所旁，會減少他們購買特定房產的意願。

查，發現52%的房主不願購買曾種植大麻的房屋，

在公寓居民受訪者中，高達61%的人認為居民

即使屋內曾種植大麻數量控制在合法範圍內，屋主

不應在房屋內抽大麻，而64%的人期望公寓董事會

市場研究和情報協會稱，在線調查可能會有誤

購買熱情仍不高。

和物業經理設下規定，禁止居民在單位裏使用毒

差範圍，因為並不是隨機抽查，不代表廣泛的民眾

品。

想法。

Zoocasa總編輯格雷厄姆（Penelope Graham）

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2018年11月1日

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

東部置業系列40 王韜

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草蛇伏線人生也莫不如此！

置業寶典

我以往曾提到幫客人買的一間房子，前房主僅住了大半年，我曾分析這是一項錯誤投資，是當初房主在購買時錯判了形勢，以為即將到來隻是一個小的市場低潮，該時入市之后在很短的時間裡就會市場回歸，大賺一筆。我查了買賣經紀都是同一人，想必在這個決策中他扮演了一個關鍵性的角色。在房子交接過程中我得知他們竟用了兩個私人貸款，可見當初信心之大、欲望之高。沒想到市場並未向着他們設想的方向發展，最后迫於資金壓力，他們隻能選擇低價售出。如果說市場低迷期才看出經紀的重要性，不知你是否同意？市道好時任誰也會玩兒得風生水起，而市場差時的投資之道才見真功夫，你沒見許多不經意但收獲頗豐的投資都是有意或無意間逢到市場低潮？2008/2009年間置業的朋友就是最鮮明的例子，近期的2002、2003年也是一例。市場低迷時有人還敢入市，一部分是撞上的，屬於命中該有此財，而另一部分則是分析的，屬於理性投資者，這星報資料圖片）

進入今年的最后一季，最晚截止到11月末，今年的市場也就蓋棺論定了，總之今天並不是房地產的好年成，價格和銷量都一直在低谷徘徊，不過這樣的日積月累也有一個好處：畢竟價格已經探底——無論如何已處在底部的市場，再往前走就是上升，所以盡管道路曲折但前途依稀光明。

部分人就屬於一生該由此發財，不過很可能是因為這些人身邊有過一個好經紀，諸位你仔細回想是否如此？其實經紀的好與壞也是由此高下立判，而上面就是最鮮活、生動的一例。應該說從今年下半年開始，市場價格已在底部，所以不管未來市場何時開始上揚，此時此刻都基本處於起點的位置，也許你對遙遠的未來有些等不及，而未來20、30年的那個市場周期很有可能就

在以往的文章中我曾預測過今年的銷量恐怕隻

在的這批從業者和投資者還至少能迎來一個市場高

是由此發軔，草蛇伏線、灰延千裡——為了未來創

能是以往（好年成）的1/3，不過根據前3個季度的

潮，當然剛剛過去的這一個並不算，所以不管現在

造價值，其實行動就在此時。

數據來看，實際很可能遠遠低於我的預期：可能隻

如何，我們對未來還是應該保持足夠的信心，在你

最近我還是領着一些投資的朋友看Oshawa $40

是1/4甚至1/5而已，不過對於市場來講，沒有出現

的職業或投資生涯中能經歷兩次市場的輝煌時刻，

萬、50萬的房子，市場低迷時幾乎對投資房無人問

斷崖式的坍塌，依然算是正常地活着，這就叫作小

這是我們的運氣，但是否能把握其中至少一次機

津，而市場趨緩時投資意識也逐漸抬頭，所以市場

車不倒隻管推。不過對於從業者來講這絕對是一個

會，決定於你自身的能力，山高水長，人走高低，

是否有所緩解，從我這裡就能簡單地窺出一二。我

地產災年，有句俗話叫退潮時才發現誰在裸泳，個

怨不得別人。

以往就提到Oshawa的一個非常有意思的現象，那

中滋味當然苦樂自知。不過據說目前新近入行的地

在市場好的時候，很多人艷羨地產經紀的高收

就是盡管賣盤增加、速度走慢，但買盤幾乎是保持

產經紀還是以每天1、2個人的速度在增長，真可謂

入，不過我常說，這個年收入可不能隻當作正常看

一個穩定的數值，過去的一年多來一直如此。透過

奮不顧身、前仆后繼，着實精神可嘉。這裡沒有任

待，因為你要和壞年景時作平均，好年景10年，壞

這個現象分析，我認為相對於多倫多以及周邊華人

何給市場或者同業潑冷水的意思，世上事三十年河

年景也是10年甚至更長，所以你要把好年景賺的錢

熱搶區域而言，東部的置業者相對更穩定，目標更

東三十年河西，滄海桑田都是平常，市場有好就有

除以2甚至3，這才是這些年的實際收入，不要隻看

堅定，所以表面看市場並非火爆，但該賣掉的一個

壞的時候，要向中間找到適當平衡，無論對於投資

到賊吃肉也要看到賊挨打，我這麼說來是否以往那

也沒漏掉。在過去兩周看房中，我們稍微一打眼覺

還是從業，關鍵的一件事就是：你做的時間足夠長

些羨慕嫉妒恨的朋友有所釋然？其實不要管別人什

得不錯的，幾乎都在下一周賣掉，因此我提醒我的

——就像《瓦爾特保衛薩拉熱窩》裡那句經典台

麼感受，首先自己要清醒，在年景好要沖得出去，

客人，該出手時一定要盡早出手，絲毫來不得半點

詞：誰活着誰就能看見！

攻城拔寨，在年景壞的時候要收得回來，樂得安閑

兒怠慢和大意，因為競爭者時刻就在左右——他們

——這樣一張一弛才是職業態度和執業之道，其實

在你睡覺時也睜着眼睛……

從時間長度上看，未來20、30年之內，我們現

CITY PROPERTY GUIDE

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2018年11月1日

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Vendome法式豪華公寓由擅長高端社區整體規劃的H&W Developments集團開發，並由專注於歐式奢華風格設計的Tomas Pearce公司精心雕琢，設計靈感源於巴黎Vendome廣場。項目包含兩棟豪華公寓加聯排別墅，共有 535個單位，預計2020年完工。

四通八達的搶手位置 Vendome地處Hwy7夾Warden地區，是整個萬錦市（Markham）生活配套最齊全、出行最便利的搶手位置。步行可至YRT車站，驅車5分鐘可至Unionville GO車站，臨近Hwy7、 Hwy404、Hwy407 三架高速，四通八達，無可匹敵。生活配套應有盡有：大統華超市、 Costco、Whole Foods超市、Longos超市、沃爾瑪、Shoppers Drug Mart、Markville購物中心，LA Fitness健身中心、Good Life健身中心、Cineplex VIP電影院、各類中西式餐館、公園、市政廳、以及各類服務機構，盡在步行或7、8分鐘車程內。

漁人村頂級名校區 Vendome處於最著名的漁人村名校區，在整個多倫多上城區都堪稱頂級；社區的平均家庭收入、教育程度、人文環境氛圍均屬一流。項目周圍可以注冊入學的名校包括： Parkview 小學、Milliken Mills小學、Coppard Glen小學、漁人村中學、特魯多中學、Bright Horizons Montessori私校、St. Francis Xavier天主教小學、Father Michael McGivney天主教中學。駕車5分鐘即可到達Seneca學院，而約克大學新校區僅在3分鐘車程內，該校區將於 2020年開放，可容納4,000余名學生，將形成一股巨大的租房需求，也使得Vendome成為一座不可多得的投資靚盤。

科技之都總部雲集萬錦市是加拿大科技之都，也是全加拿大通信科技類就業人數最高的城市，有400多家大型集團的加拿大總部匯聚於此，包括 IBM、聯想、華為、通用電氣、AMD、惠普

等500強科技公司。自2009年以來，Markham 一直保持著大多倫多地區最低的稅率，大力支持著高科技產業的發展，對就業人口和住房需求都是強有力的推動。

超大型豪華配套設施 Vendome擁有總計超過3萬平方英尺的超大型豪華配套設施，極其成熟完善。包括有：自動儲物櫃、專屬冷藏庫、24小時全Wifi圖書館、大型健身中心、音樂工作室、豪華客房、宴會廳+雞尾酒吧台、休閑娛樂室、瑜伽舞蹈室、兒童娛樂室、超大花園、燒烤區、寵物 Spa中心等。本次創富地產即將首發代理Vendome豪華公寓，有興趣者請立即聯系創富公司總裁林先生，優先選擇好戶型，鎖定更多優惠價格。 Vendome Condo 選盤已經開始，有興趣者請速聯系創富地產林先生/陳女士，確保享受第一系列的優惠政策。電話請見本刊第3 頁廣告。

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2018年11月1日

冰球名人堂裡的

加國獵奇

萬聖節前後的多倫多已日漸陰冷。今天就讓我們在濃重的陰霾寒氣中回憶一段多倫多往事。地，一棟有着100多年歷史的教堂式古

位於多倫多市中心C N塔東面不

董樓。

遠，央街和Front大街交界路口，

頭條故事

坐落着冰球名人堂Hockey Hall

在過去50多年來，盛傳這棟樓裡住

of Fame。在1993年正式過渡

着一個名叫桃樂絲Dorothy的鬼魂。在

稱為冰球名人堂之前，這裡

很長一段時間裡，桃樂絲的全名不為人

的前身曾經是多倫多第一座蒙

知，唯一確定的是這個名叫桃樂絲的年

銀行大樓建築的石雕細節

輕姑娘生前的確曾經在這裡待過。

特利爾銀行Bank of Montreal所在

▲ 

位於 Yonge 和 Front 街口的冰球名人堂

傳說她從未離開 ▲

19 世紀末的 Yonge 和 Front 街口，蒙特利爾銀行大樓在照片左邊

▲多倫多第一家蒙特利爾銀行始創於 1845 年， 1885 年時在原址上重新建城新大樓

▲蒙特利爾銀行 1900 年 ▼

銀行大堂 1950 年代

桃樂絲到底是誰？這棟樓裡到底曾經

意，只是簡短地刊載了兩篇有關“年輕棕

發生過什麼？關於桃樂絲的故事，或多或

髮美女為情所困自殺”的文章，卻沒有提

少，或虛或實，一直成為傳說。這可能是

及當事人的名字。不過，1953年3月13

因為她的家人對她的往事緘口不提，所以

日，Dorothy Mae Elliott的名字出現在多倫

民間各種揣測眾說紛紜。

多星報的一篇訃告上。

1953年3月14日出版的《多倫多星

桃樂絲的照片早已無處覓跡，可是她

報》上的一篇報導，算是比較具體的，據

曾經的同事Len Redwood在1982年的一次

報桃樂絲是蒙特利爾銀行的一名職員，在

採訪中曾經拿桃樂絲和好萊塢女星R i t a

上世紀50年代初，年輕的桃樂絲愛上已有

Hayworth媲美。“她非常受歡迎，長得有

家室的銀行經理，幾經掙扎後決定結束這

如R i t a H a y w o r t h。高瘦，棕色頭

段關係。但最終因為心碎欲裂，在1953年

髮。”Redwood還說，桃樂絲用於自殺的38

3月11日早上，19歲的桃樂絲在銀行二樓

毫米口徑手槍，出事之前一直放在自己的辦

的女洗手間，用銀行的槍對自己頭部開槍

公桌抽屜。多年之後，Redwood之子Vic

自殺。人們聞訊後迅速將她送往St.

說，已經過世的父親曾經告訴他，桃樂絲

Michael's醫院，終因回天乏術，她在22歲

對自己的頭部開槍之後，父親和一個聞訊

到來時撒手人寰。

趕來的急救人員用銀行的一個木質靠背椅

從此那裡就流傳着一個說法，桃樂絲從未離開過銀行大樓。她的死起初並沒有吸引太多媒體注

將奄奄一息的桃樂絲抬下樓，送上急救車，這個木質靠背椅直到20世紀末還在父母的度假屋裡的某處。

銀行大廳的天花板以及裝飾細節

▼

銀行大樓西邊連接着一個通往公寓的出入口

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鬼故事

2018年11月1日

撰稿：叡

男孩說看到她在牆壁間穿梭一名當時在場的銀行同事說，那天早

樓。

上8點去上班時發現桃樂絲已經到銀行多

她說：“二樓的氣氛明顯不一樣。”

時了。她穿着一件藍色的針織連衣裙，愁

信則有，不信則無。很多人說，

容滿面。大約9點剛過，另一名女職員突

Jordan看到的正是很多年前自殺的銀行職

然在二樓大聲驚叫。大家急忙衝上2樓，

員Dorothy Mae Elliott桃樂絲。

赫然看到桃樂絲躺在血泊中。但他們回憶說似乎沒有聽到槍響。

在過去大半個世紀裡，不少在這棟樓

 多倫多星報關於銀行年輕女職員身亡的報道 1953 年 3 月

裡工作、參加活動、參觀的人都說，曾經

1990年代初，就在冰球名人堂遷至蒙

遇到過形形色色的靈異事件：燈忽明忽

特利爾銀行大樓原址的前兩年。多倫多本

暗，門窗自動開關，桌椅莫名挪移，夜裡

地豎琴演奏家Joanna Jordan在大廳演奏

常有似有似無的人聲，腳步聲等等。更有

時，曾看到一個女鬼的身影在二樓掠過，

甚者，冰球名人堂的一名工作人員說，某

並且居高臨下地注視着她，當時，Jordan

夏天，一個小男孩在和家人參觀時，突然

並不知曉這棟樓的歷史，更沒有聽說過桃

毫無先兆地大叫：“你們難道看不見她

樂絲。

麼？你們真的看不見她麼？！“

3年之後，也就是1993年，J o a n n a

▲ 1993 年 6 月 18 號蒙特利爾銀行大樓原址正式稱為冰球名人堂

小男孩說，他看到

Jordan再次受邀在冰球名人堂揭幕活動上

一個深色長髮的女

演奏。然而這一次，她不再一個人上二

人在牆壁間穿梭。

●桃樂絲昔日的同事們都說，她長得很像 Rita Hayworth

Jordan 近照 ▲多倫多豎琴演奏家 Joanna Jordan 1990 年代左右

Jordan 說她曾經在 1990 年代幾次演奏時見過桃樂絲的鬼魂 2009 年 10 月

▼桃樂絲生前的銀行同事 Len Redwood 將她抬上救護車

更新修繕後的大門

今天冰球名人堂的展廳往日蒙特利爾銀行大廳

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2018年11月1日

現在很流行吃菜苗microgreens (也有稱微型菜苗/芽苗菜)，因此自己種菜苗也開始流行。因為簡單、干淨、又有益健康，還有經濟效益。種菜苗有些像室內播種，不同的是，菜苗的收成期通常不超過兩三個星

園藝

期，也就是說種下去一到兩個星期就有收 ▲小蘿蔔的菜苗（圖片成。來自true leaf market. 種菜苗其實非常 com)

簡單，工具也不用很多，只是要注意土壤方面不能帶菌，要干淨，水也最好是用過濾過的水。其它光照方面也要有一定的規則。

— 苗菜微可以種成微菜苗的植物生菜lettuce、甘藍菜kale、菠菜spinach、小蘿蔔 r a d i s h或是白蘿蔔 t u r n i p、甜菜b e e t、西洋菜 watercress、香菜類herbs、卷心菜cabbage、芥菜 greens、mustard、莧菜 amaranth、奇雅chia、向日葵sunflower、蕎麥buckwheat、麥草wheatgrass等。

哪些種子需要浸水 (用溫水浸過夜即可，或是10-15小時。) 蕎麥buckwheat，遮光時間3-4天，收成時間6-12天；麥草wheatgrass，遮光3-4天，收成時間9-10日；向日葵sunflower，遮光時間2-3天，收成時間8-12天；麥草wheatgrass，遮光時間2天，收成時間8-10天；玉米芽corn shoots，遮光時間6天，收成時間8-10天；瑞士甜菜chard，冷水浸一天，遮光時間4-7天，收成時間8-12天；豆類peas，豆類無須種在土裡，先浸水24小時，之後放在漏勺裡沖水，或是有紗窗(漏洞)的玻璃瓶裡，遮光3-4天，每天沖水2-4次，直到見到豆芽生出；

種子比較大的植物，例如向日

注意事項

葵，必須早些收成，大約7-10天就要收成。不要等太久，否則它的莖會木質化。一般的自來水都偏碱性，或是含有太多加添礦物質，所以最好空置一日後使用。

壤或水分測量計soil/water pH test

kit。所以除非過分碱性，或是過分不放心，可以不必使用。這些都是水耕植物時需要的裝備，所以水耕植物店都有得賣。

另外菜苗一類植物都喜歡偏酸性土壤，pH

最近越來越多人在家裡種大麻，因此

值大約是6.0，如果你有懷疑，可以使用例

這一類裝備越來越普遍。不過當你在家中種

如pH down一類的東西先調節水分(也有pH

植物，或是購買設備時都要小心，以免被誤

Up一類產品提升pH值)。也可以測試土壤，

認為你是在家裡種大麻，因為這很容易引

看是否過分偏碱性，但是這些都需要一個土

來不法分子，企圖到你家去偷大麻。

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怎麼防霉菌

都容

不論是播種還是水耕, 易出現霉菌，所以一

定要防。

防止霉菌最重要的工作就要使就是：土壤要干淨，一開始不是隨便使用手頭的土用好的干淨的土壤，而須完全干淨，最好都壤。所有工具都一樣，都必過泡過。用稀釋的漂白水bleach洗爽，不要在潮濕憋通風要好，室內必須乾多開窗，盆與盆之間悶的房間種植。能夠開窗就扇幫助通風。要有一定距離。必要時用風持土壤潮濕就好。不要過分噴水。只要保，見到土面有些乾就所以原則與一般盆栽差不多壤上再噴水。天熱時噴水，不要在已經潮濕的土噴水次數。增加噴水次數，天冷時減少或是噴過水之後，盆的排水要好，澆過水盆傾斜一邊，確保沒要讓多余的水流光，甚至將有多余的水在盆內。

2018年11月1日

出現，立即將有灰如果一開始發現有霉菌軟。因為這些霉菌很霉的地方切割除去，不要手劑。會擴散。之後就可以使用噴水中加少許過氧化常用的有機噴劑是用清，混合後使用。但必氫hydrogen peroxide與白醋才能用(大約33-35%)，須是食品級別food grade的清潔劑，(漂白水就是工所以不要隨便使用一般大約是：一加崙的清業用過氧化氫)。標準分量氫，及3毫升的白醋( 水中，加入3毫升的過氧化毫升相當於一茶匙)。一加崙相等於3.7公升，5 都要噴到。剛剛噴噴時葉子、莖以及土面失去效用。為避免生霉過之後不要澆水，以免噴一次。生霉之後也菌，最好在遮光之後就開始時，在水中放幾滴過必須再噴。也有人在浸種子發芽及將來植物的味氧化氫及白醋，這樣不影響道，但有阻止發霉作用。是：向日葵、豆最容易生霉的菜苗植物類、及小蘿蔔radish類。

—— ）下（家回搬園菜把小其實植料沒有限制，干淨的紗布，透明茶杯，都可以使用（圖片來自 David Domoney)

哪些植物種子不需要浸水芹菜celery leaf，最適合水耕，遮光時間6-8天，發芽時間10-14日，收成時間再過4-5日；茴香fennel，遮光時間3-5日，收成時間12天以上；蔥韭leek，遮光時間4-6日，收成時間12日；韭菜chives，遮光時間4-7日，發芽期7-14天，收成時間21日；酸模sorrel，遮光時間3-5日；菠菜spinach，遮光時間4-6日，收成時間8-12日；莧菜amaranth，較適合水耕，遮光時間5-6日，收成時間8-12日；以新鮮、低碳環保為宗旨的Urban Cultivator推出的室內種植設備（Urban Cultivator）

九層塔basil，適合水耕，遮光時間5-7日，收成時間8-12日；香菜cilantro (芫荽)，遮光時間6-7日，發芽期7-14 天，收成時間21日；水芹cress，遮光時間4-5日，發芽期3-4天，收成時

豆類菜苗（圖片來自true l e a f m a r k e t. com)

間8-12日；(很難發芽，要有耐心，需要水分是其它菜苗的1/4，千萬不要多水，噴水次數也要少一半)

附註 •上面說的遮光，可以用覆蓋黑布(潮濕報紙)方

作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者。（http://www.ri tagiang.com/

式，也可以用淺盆倒過來覆蓋，但要透氣； •上面說的收成時間，是在發芽之後，而通常發芽都需要3-4日，除非另外有說明；

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2018年11月1日

路家易險斯命探

花言草語

險家路易斯在路過熊草生長的地方時，看到有熊隻正在低頭嗅熊草的花香，以為這是熊最愛吃的青草，因而得名。

美洲原住民愛用品主要生長在北美洲山區，從卑詩省到加州的沿岸山脈都很常見。因為它的纖維性的葉子乾後，會由綠色轉為白色，並且堅韌耐用，常被美洲原住民用作編織籃子。熊草的株形緊湊，形似芒草般細緻，葉片質地硬，但線條柔軟自然，多年生白花一次，能長至15至150公分高，由接近地面的高度長出成束的稍為蜷曲的葉子。葉子橄欖綠色帶鋸齒，長 30至100公分，花開在從底部長出長莖上，白色，微香，但開花頻率並不高。開花、結子後，植株就死亡，明春由種子或地底的根莖，萌芽再生。

移植困難重要火生態學熊草只能用種子繁殖。熊草常生長於4,000至5,000呎高、寒冷、乾燥、貧瘠、多石礫、表層有腐植土、排水良好、開闊之處。移植熊草是非常困難，除了由根莖萌芽外，可於晚秋以種子播種繁殖，覆以約半吋土壤。播種前，種子需要12至16個星期的冷積層處理。百合科在它原生長的區域內是重要的火生態學組成部分，火會燒掉地上已死的植物，但百合科旱葉百合屬的球根莖會存活下來。經火燒後，它會長得更旺盛。所以，熊草是經山火後最先長出的植物。

熊

草

火

燒後

更旺盛

名

文花 / 澤類

熊草是百合科旱葉百合屬一年生草本植物，與百合花為近親。熊草酷似熊的尾巴。據說探

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2018年11月1日

給牆壁塗上鮮亮的顏色温暖是我家有讀者表示，希望知道怎樣使用釉液，為家居增添美感。家居布置專家特拉維斯（Debbie Travis）稱，把釉液添加到油漆中，使顏色從不透明變為半透明，半透明的彩色釉料使不透明的底色塗層，帶出明亮的層次感。一般來說，塗上均勻的塗料或釉料有一個技巧，就是你必須保持濕潤的邊緣。每一次在一面牆上刷油，並在相鄰牆壁的角落用低粘性刷漆用封條遮住，這可以防止沿邊緣積聚油漆 / 釉料。把釉刷或油漆輥刷上大約3呎乘3呎的區域，然後沿着剛剛刷好的地方重疊約一吋。這被稱為濕邊。如果兩次刷油的邊緣的油漆乾了，會形成一道很明顯的一條接縫，屆時會把美感大大減低，相反若重疊一吋左右，便會予人一氣呵成之感。水性塗料很快乾，因此將水性上釉液體混合到油漆中，會減慢變乾的時間，但是為了保持濕潤邊緣並避免接縫，動作要快。此外，欲刷上如圖所示的格子圖案，也有技巧。這格仔圖案混合兩種藍色釉料，一個比另一個更透明。其中垂直條紋是1份藍色塗料比 3份上光釉液，而橫條紋是1份藍色塗料比4份上光釉液。另有讀者問，柏文住所的天花板非常不平整，天花板和牆壁刷上了不同的顏色，天花板是淡藍色，牆壁是淡紫色，應怎樣令天花板的邊緣看來整潔一些。特拉維斯表示，這是一個相當普遍的問題，要知道不均勻的天花板和牆壁邊緣，會很礙眼，即使整間屋其他地方都很美麗，亦被大大破壞。應先刷天花板，沿着牆頂貼上刷漆用封條，待乾後，再刷上牆壁。 ▲這格仔圖案混合了兩種藍色釉料，透明度深淺有致，十分好看。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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2018年11月1日

東西交匯

要將不同的室內設計風格完美地融合，其實有一定的難度，不過今次介紹的設計個案，當歐陸氣息遇上東南亞風情，卻配合得相當理想。設計師除了為戶主一家的安樂窩注入特色氛圍外，亦兼顧到有足夠的貯物空間，做到美觀而實用。設計個案實用面積約1,000方呎，採3房2廳設計，為配合戶

主一家的生活習慣，以及解決貯物量較多的問題，室內設計師 Man Lam為單位間隔布局略作改動，擴大置物空間，並注入歐陸與東南亞相融的風格，以黑色為主調，貫穿屋內不同角落。

室內設計

踏入大門，是一道甚具東南亞風味的半透視木條子屏風，

1 2

令人視聚焦於此，不會放眼便立即望到飯廳，私隱度提高，卻沒有影響到空間感。

通透木條子屏風客廳為東南亞風與古典歐陸風的融合，最搶眼的要算是電視後方的鮮色牆

紙，由染色的竹葉造成，極富東南亞色彩，與客廳另一邊黑色牆紙有着鮮明對比。注重時尚的同時，設計師亦

１廳堂加設了入牆櫃，以求靈活運用每寸空間。

沒有忽略戶主對貯

2 鮮色牆紙與黑色電視櫃，帶出鮮明對比。３飯廳主打簡約歐陸風格，玻璃吊燈更增添浪漫氛圍。

物空間的訴求，特地將客廳中原本一道牆身拆掉，並打造一個

4 木條子屏風吸引人視，又提高私隱度。

及頂貯物櫃代替原有牆身，沙發後方的貯物櫃下半部，則可用作放置不常用的物件。飯廳則主打時尚歐陸風，條簡約的餐桌椅，配以玻璃吊燈，層層光投映在天花，為用餐時營造浪漫氣氛。廚房間隔稍有改動，以擴大貯物空間。浴室圓形窗戶的設計特別，配合鏡面貯物櫃，光不單折射營造空間感，亦予人明淨光亮感。

這個面積逾千呎的設計單位，客飯廳富有歐陸古典風格之餘，部分位置注入東南亞味道。

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2018年11月1日

步入主人房，設計師特意採用木製家具，房間洋溢一派溫馨氣息。主人房面積原

木製寢具為主人房締造溫馨感覺。

本不大，為了擴大空間，設計師將電視櫃及化妝枱二合為一；又將套房浴室入口改向房門，令尾可掛放電視。此外，又在女兒房 “偷位”加設衣櫃，入牆設計令房間面積擴大。其余2間睡房，分別是戶主兒子及女兒的房間。前者走型格路，以黑色為主調，黑色大型衣櫃貯物量充足的同時，更充分襯托出型格魅力。另一邊灰綠色的牆身特意以可利用磁石吸附的物料打造，加入了黑板，方便張貼文件或在牆上記事。

寢區“偷位”置物後者設計則大相逕庭，以簡約白色為主調。設計師將房門縮入，製造入牆櫃的效果，使房間予人方方正正的觀感。白色衣櫃下層偷空造了一個黑色凹位，使衣櫃不會顯得笨重。至於書桌邊的牆則貼上棗紅色牆紙，增添色彩之余，亦可凸顯少女氣息。 3間睡房雖各具主題，但家具風格一致。如摺疊式桌腳，桌底暗藏黑色抽屜，黑色配搭貫穿全屋。顏色及條的配合能將不同主

題的設計融合，營造出和諧歸一的感覺。

設計小檔案

實用面積：約 1,000 方呎間隔：3 房 2 廳設計主題：戶主希望居室裝修布置帶有時尚感之余，亦能有足夠貯物空間讓一家四口置物，美觀之外，同時兼顧實用度。

裝修前

裝修後

5 女兒房間在簡約的白色中增

添一抹棗紅，營造少女氣息。

6 桌底暗藏黑色抽屜，可見黑色基調貫穿每一個角落。

7 身配合燈光，營造了懸浮效果。

8 兒子房以黑色為主調，配以灰綠色牆身，更顯摩登。

9 圓形窗戶的設計時尚特別，透光度高。

10 廚房間隔經過改動後，顯得開揚。

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2018年11月1日

粉紅英倫風無論你是崇尚浪漫田園設計，還是復古摩登風格，碎花都是常見的餐具圖案，少女心爆棚呀！英國碎花經典品牌Cath Kidston在秋冬系列以粉紅色為主色調，推出一系列餐具，靈感來自紅鶴及玫瑰花圖案，為廚房添上一種繽紛奪目的色彩。

舒適家居

熱茶配上新鮮出爐甜點，可說是英國下午茶的傳統，為好好享受這時光，餐具款式更是講究。

今季 Paintbox Flowers 靈感來自一系列懷舊的畫和藝術工具，設計團隊借着靈感以油畫的風格展來匯聚復古摩登一面，粉紅色主調配以手繪效果帶來新鮮感。

茶壺連雙茶杯套裝以小動物為靈感，配上碎花圖案。另設計可以疊起來放置，方便收納。

Cath Kidston 秋冬系列的色調靈感來自粉紅色的紅鶴及品牌經典的玫瑰花圖案。今季 Paintbox Flowers 靈感來自一系列懷舊的畫和藝術工具，Cath Kidston 的設計團隊就借着靈感以油畫的風格展來匯聚復古摩登一面，粉紅色主調配以手繪效果帶來新鮮感。

新款圍裙有個 9 款式，除了有經典碎花圖案之外，也有其他卡通圖案供選購。

英式烘焙樂

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北歐寫意空間

2018年11月1日

北歐風是時下年輕人崇尚的潮流風格，今次精選一系列充滿新鮮感的家具，例如座椅、書桌及燈等，再配襯蠟燭台、座枱鐘及掛畫來粉飾空間，為各位打造一個舒適的閱讀、書寫和工作的多功能家居辦公室。

Athena 休閒椅具備引人注目的美學設計、猶如從後擁抱的椅背、及舒適感一盞座地燈就能令閱讀空間耳目一新，同時擺放外形簡約的裝飾品，例如 Adore 十足的座椅，能夠為背部及手臂提供最佳承托，讓你在盡情放鬆的狀態下蠟燭台、Circle 座枱鐘及 Geometric 1 Photo 掛畫，成為完美的點綴，為家居賦予現代感。閱讀。

旋轉椅子 Adelaide 椅設計時尚而高雅，配有扶手及旋轉的功能，能為家居辦公室增加舒適感。

Cupertino 書桌提供充足的貯物空間，令桌面能夠時刻保持整齊潔淨。簡單的設計加上對比鮮明的用色，令這張書桌猶如一件藝術品。

Wire 凳子同時可以搖身一變成為放置於牀邊的小邊几。

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2018年11月1日

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密切留意

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@elitegenmag CANADIAN CITY POST 都市報

2018 年 10 月 26 111

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華夏民族與以色列人是否全世界最有智慧的民族？不敢說，然有一共通處，二族在一宗周三至五刊出絕對正確的訓世智言上，完全一致，這智言，可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 絕對放諸四海皆準。以色列人：若要人怎樣待你，你就要怎樣待人；華夏民族：己所不欲，勿施於人。這樣偉大的發現，卻由一則不光彩的新聞而來，即中國央視記者孔琳琳大鬧英國保守黨一次會議的現場。從網上所見，孔琳琳在大叫大喊，可是說話內容是甚麼，總聽不準，最清楚一句是you have no right，當時的場境是她已被人抓住手臂，無法打人，身體仍作衝前的努力，嘴裏重覆這話很多次，觀者的理解是：他人無權以抓住她雙臂的動作來阻止她打人或發言、或（及）台上的講者無權（作反中）發言；再有就是多次重覆democracy一字，聽上去似是democratic ，然參照上文下理，可理解為這兒是英國，講民主，他人（你們）沒有權阻止我做我要做的事。中國的記者到了英國，原來是有right的，然則英國的記到了中國，可有right？沒幾天就有答案：英國駐香港（中國）記者馬凱（Victor Mallet）被拒工作簽證。英國是民主政體，在民主國家，人人、公民連外國人有人身不受侵犯之權，然侵犯其他人的人身者，就會失去某些權，有沒有right是這樣定的；中國人在英國要求享有民主，中國人在中國或外國人在中國，可以享有民主嗎？這樣的邏輯，就是：我沒甚麼給你，而你有的我都要享有一份。文首提到的智慧名言，出於經典，不必多說。民間亦有同義的智言。將心比己，三行佬開門口，過得自己，過得人地——教育局長說：廣東話不行了。

塵飛揚

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談文副刊

貓眼看天下

編採生活網

筱鳴聲

只有綠黨的黃海天有機會登上「尾班車」，如果他的得票未能進入前十，溫市議會未來4年將沒有華裔身影。 25年前筆者開始在溫哥華跑新聞的時候，專責溫市議會這條線，因此多了一丁點敏感度，發覺今年如沒華裔當選，即意味著由1982年余宏榮律師成為當選第一人後，過去36年來有華人溫市議員的走勢將會中斷，於是 22-19 Passmore Ave, 著手翻查資料，把這段期間的華裔議員名單列出。 Scarborough, ON ,M1V 4T5 結果，黃海天得票排第12位，而沈觀健亦僅以957票之差敗給甘迺迪，未能成為溫哥華首位華裔市長；36年走勢斷纜，這個角度，成為市選翌日《星島》A1版的一個特色。前溫市議員葉吳美琪說得好，今屆華裔失利固然有點可惜，但正如過往華裔市議員不會只服務華社，其他族裔市議員也不會置華社的需要於不顧，他們也會很樂意聆聽華裔聲音。換句話說，未來4年的「真空期」將是一個契機，讓華社多與非華裔市議員接觸，彼此增進了解，當中亦有積極意義。

我的多倫多博物館

涂鴉藝術家Banksy最近摧毀在拍賣會上以超過100萬英鎊成交自己周五刊出的作品《手持氣球的女孩》，他接受《衛報》訪問時說過：博物館不是觀看藝術的好地方。如果一家博物館的內容由市民來定，由民間機構籌辦，記錄你我他對城市的看法和記憶，這個博物館可會引起興趣？ 2015年，多倫多檔案保管員兼慈善家Diane Blake確認一個屬於多倫多，由此地居民及訪客作主，以網上及快閃活動形式存在的Myseum（我的博物館）正式成立及運作。博物館成立三大目標，是讓多倫多的歷史光芒四射，向多元化致敬，並以激發討論城市議題方式幫助訂定城市發展的未來方向。她回答《Now雜誌》Mark Maloney訪問時說，希望這個博物館能夠為市民提供「嶄新而創新的方法體會多

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較高較大，有獎品呢！又可作宏觀設計，把整塊後院的落葉弄成一幅迷宮圖，小朋友自然樂意參與策劃。事成後，她們總興奮地在掃淨的青草路線上奔跑追逐，笑聲不絕。或扮火車沿軌道而行，還嗚嗚作響，隆隆前進。無論用哪種方法對付落葉，最終都能把樹葉掃成一堆堆，這就容易辦了，作為祖母的我，就把殘局輕易地收拾了。乾燥的落葉是會發出美妙的聲音的，當孫女倆在滿鋪秋葉的石地上踏步或奔馳的時候，腳下便會悉悉索索的，作起音響效果來，有趣極了。所以每當驕陽在天，秋葉在地之際，小朋友都愛在後院跑來跑去，多作運動，有益身心。秋葉，謝謝你。

36年後的真空期

卑詩市選已於上周六舉行，其中，無黨派協會(NPA)的溫哥華市長候選人沈觀健，與獨立參選的前周五刊出國會議員甘迺迪鬥得難分難解，點票期間叮噹馬頭，一直拉鋸，數度交換領先位置。當其他大溫城市都已陸續分出勝負之際，溫哥華依然呈膠著狀態，直到深夜11時左右，開始有電子媒體報道甘迺迪勝出，但由於票數接近，甘迺迪到午夜12時半左右，才現身祝捷會場發表勝利演說。根據選前民意調查，甘迺迪的支持率領先沈觀健達雙位數百分點，但過去以「弱」勝「強」的例子亦有不少。2013年省選，簡蕙芝帶領卑詩自由黨上演「大逆轉」，擊敗民望遙遙領先的新民主黨便是經典個案。溫市長之爭隨時翻盤，我們編輯部在籌劃A1頭條角度時，添加了不明朗因素。記者同事在祝捷會現場等待當選人現身的同時，編輯部仝人在報社也沒有閒著，已各就各位，撰文的撰文，審稿的審稿。大家亦留意到，華裔市議員候選人之中，筱葫蘆

E15 E4

秋葉記趣

我家有一個寬濶的後院，樹木眾多。其中一棵老樹，又高又大，枝葉繁茂。一到秋天，葉子紛紛換上新裝：紅色、黃色、金色、橙色、淺栗色；有些更夾雜多種色彩：綠中帶金、黃中帶橙等等，調配之多，令人驚訝。秋葉互相爭妍鬥麗，各顯顏色。可惜鬥靚的時日無多，經過秋風一起再起之後，秋葉便前仆後繼地飄落到草地上。如果沒空打理，後院堆積的落葉，可以有幾寸厚。如何能使艱巨的掃葉工作變成樂趣呢？辦法是有的。我慶幸有兩個孫女，一個七歲半，一個快足六歲。透過我的指引和誘導，她們愛把落葉砌成英文字母或數目字；又或者叫小朋友把落葉堆成小丘，看誰堆的小丘歐陽岳勳

2018年11月1日

2018年10月26日

珍惜資源循環再造

剛寫過一篇《領軍人物的殞落》，希望今年餘下的歲月平平安安，又收到畫家劉長富先生去世的消息。認識劉先生在加中藝術橋協會，他戴鴨周一至五刊出舌帽，兩鬢白髮飄飄，臉上常帶笑容，說台可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 灣口音的普通話。他做事有擔當，不喜歡爭拗，實事實幹。原來他擔任過北美藝術家聯合會會長，加拿大國立台灣師範大學美術系系友會會長，溫哥華華人藝術家協會會長。能坐到幾個會長的位置，說明他的藝術造詣高，同時人緣好。但要到他的個展《北方尋覓》之後，我才認識他的畫藝。《北方尋覓》是他前往卑詩省北方探訪、採風、觀察、體驗、寫生而成的一批作品，包括風景、人、動物、植物。他每天騎馬隨獵人深入森林，去觀察，去感受，去繪寫。他的作品不是純寫實，雖然他具備高深寫實技巧。他實踐一種「極簡藝術」把對象符號化，更大程度突出其特點。譬如他把樹幹畫成平面，更清楚的顯露它的紋理。他的畫結合寫實、抽象和印象派的技法，個人風格強烈。我很喜歡。他說他畫的是快樂，畫的時候也快樂。一個快樂的人這麼早走了，令人十分惋惜，至少此刻，我快樂不起來。

CITY PROPERTY GUIDE

2 0 1 8 年 1 0 月 2 6 日星期五星期五

倫多的文化、歷史、文化遺物、建筑和自然空間」。查實，這個概念早於1986年已經由她提出來，而且是頭號贊助人，惟一直未能落實。她跟金融家的丈夫Stephen Smith為博物館成立種子基金，董事會的成員也有企業家和多倫多前市長David Crombie。「我們想包容不同族裔，希望組織者可以有意大利、葡萄牙、中國和牙買加社區的人，還有從事本地歷史和檔案人事以及社區組織。」博物館現在招募2019年3月舉行的年度節日Myseum Intersections，活動目的是通過協同的展覽、活動、工作坊和導賞探討各界眼中的多倫多，以廣泛的活動創造對話機會，對城市的議題有啟發性和加深知識的對話，同時學會欣賞多倫多的豐富和複雜性。未能成為創造活動的參與者，可以參與快閃博物館的觀眾，留意下周介紹。

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不必千里尋，好像筆者下榻的旅店附近，就有一家澤龍音樂唱片店，還有旅店接待大堂放着一台看起來很舊式的鍵琴，都是筆者拖着行李篋準備離開台北時才發現，來去匆匆，未能多待一下。沒關係，下次就為着那台不知是否還能動的鋼琴再來吧。

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527.949.:777 527.:41.7199 527.399.12:6 檷⽴は!2126!CMPPS嬎⫍PTTJOHUPO 8711!XFTUPO!SE/ 辛，主演周迅、秦昊、杜江等 ! 527.643.8919! XPPECSJEHF!POU/M5M!9C8 ⡯⽴⃫俐ㅨ屚⒎㏢梊尀 527.948.43920758.699.9::: 㜿㜿婬⪶ⷚ䭮五丂垼⫍⩺⎐ ᾏ⎕斧瀴⓰梁多位主創分享岩井俊二的電影丂垼⫍⩺⎐ 戙㨷0⩺⎐ 丂垼0⩺⎐ 桹㑣⫍瀴汧梁 ⩺⎐0呀䗹⩺ ⢿ᾚⴳ䐈⪶㏎丂垼⩺⎐⫦㏎ ⫦㏎⎉䭮一套衣服重達幾十公斤，演員累癱已由屈楚蕭領銜主演，吳京特別出經成為了日常。但提起辛苦的拍攝經演的電影《流浪地球》在北京舉行「冒 ⛕㫼㢷⟷⽴⧃ IJSJOH 㜿婬ⅽ⢿棱ⓙ⢮〺⋸ Ⅼ⇴♐は㑪⽴ IJSJOH 䕊䘒匫ⴘ婬⵵兡♰ ⩺➘⦰橮♐は尯凧 ⢮〺⋷㜿婬ⅽ⋸㏎ᾏ 㜿婬ⅽ⎕朏⢮〺ᾘ㏎ ⋘䒪ⓙ⢮〺2㏎2も㺦 ᾏ㮢☛ⓙ⢮〺㜿婬ⅽ ᾏ㮢✽⁉㏎☛⎕朏⎉ 吻㹊0⦔ⷋ⢿Ὴⷳ憲卹䚷㼃虇戙㨷0桹㑣 ‛㮢ᾏ㏎⢮〺⫦㏎㢘 ⢮〺⫦㏎▗✽怺ᾜ䋨瀴汧梁⫍512!22!MFF! 世界，及對「岩井美學」的初險啓程」發布會。屈楚蕭身著太空員歷，屈楚蕭卻輕描淡寫地說：「人對㏎,EFOҸ╵⢮ 〺 ᾏ どᾏ㼃┯⒔ᾙ佁⎕朏 ᾏもど┯卹䚷㢘恙⃜ 姲‍姲ど┯⎕朏䊰柟 5㏎3も2ど3┯⒔㷃梊 ⋴ⓙ⢮〺3㏎2も慠弔 ‛㮢⌀ᾘⓒ檧◝㜿ど厘㳴UUD虇慠㤀㝈ひ䊰恙⁉⩺⒔LⅬᾙ佁 DFOUSF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 DBCJOFUNBLFS ⩺➘⦰⪶⤚似䚮亯Ⅼ⇴♐は虇㫼⑨䠋ⷤ MJDFOTFE!FMFDUSJDJBOT!SFRVJSF ᾜ梏伢毦虇㍑䶰✽咀尭虇⽴ ⃫ 亿 ㅒ 帯恙⃜⋷⒔″憩㝈ⅎ慠 Ὴ䴰虇尯㍖㵔␪虇⿅榧 ⢧ 栙 ‡ ␸ ▗ ⃫ 屚⋷分㢷⽴⾺∔╙ⴇ 體驗。的工作常服亮相，俐落的制服筆挺帥於痛苦的事情，總是會選擇遺忘，記 GBY; 527.851.3557 527.929.6944

時⎸⬌虇ㄔ懖⊹Ҹ屚凾俺處為題創作全新故事，《你好，之 527.815.4199 華》融入了他多年的生活感悟與創作 758.717.49:: 沉澱，對「生命」話題展開了更深層次

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，這是岩井俊二首次談及 758.:93.9923 五的粉絲們」 758.::2.9:42 五 527.482.68:3 UBQTDPUU!SE/⩺➘⦰ 527.929.6944 《你好，之華》的創作初衷。90年代拍攝《情書》時書信正流行，而現在寫信卻成了一件「難得」的事。「如此看來『信』在當下也能構成電影元素，而且感覺會成為一個很有意思的故事」，他回憶道。同樣是書信往來的情節，但經過多年生活感悟與創作經驗的沉澱，岩井俊二在《你好，之華》中對人生命題有著更進一步的解讀：人生就是在不斷錯過中長大，儘管經歷許多遺憾與苦惱，但仍心懷希冀。周迅第一眼看到劇本便被故事所吸引，「拋開演員的身分來講，我從《你好，之華》的故事裏看到了一個人最自然的生命過

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湯唯與畢贛合作

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■周迅在片中出演青年余之華熱愛寫信。程，這是讓我感觸深刻的。」坦言「非常快的速度就決定了合作」。回顧拍攝歷程周迅記憶猶新，導演對自然光的運用達到了極致，「片場幾乎用不到打光設備」。劇組僅用紙杯墊、嬰兒襪子自製「柔光罩」用於室內調光，也讓杜江感到十分新奇。為了捕捉演員最自然的情緒狀態，岩井俊二慣用多個機位同步拍攝，有時也回歸「最

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電影《地球最後的夜晚》在北京舉行定檔發布會，導演畢贛攜主演湯唯、黃覺、李鴻其、陳永忠出席發布會，與到場的媒體、粉絲分享了影片拍攝的幕後故事。發布會現場，畢贛導演透露，《地球最後的夜晚》已經最後定剪，「終於交作業了」畢贛也表示，最終上映的版本和康城放映的版本相比在細節上會更精緻。在影片的女主角湯唯則表示，

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原始」拍攝手法，坐進汽車駕駛室親自掌鏡，甚至蜷縮在後備箱中看監視器。周迅坦言出演電影《你好，之華》在於「不破不立」，「就是去接觸本真生活中的人物，像在《你好，之華》裏，我是第一次演一個真實生活裏的普通家庭婦女」，尋求當下人生階段的突破口，嘗試更多面向。

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在看了畢贛導演的處女作《路邊野餐》之後就非常喜歡，感受到了一股猛勁，而這次的合作也算是自己的圓夢。而提到影片中那個長達60分鐘的長鏡頭，湯唯也表示拍攝的過程非常過癮。劇組一共拍攝了10條長鏡頭，讓湯唯印象最深刻的是最後一天的第二條，拍完之後大家都筋疲力盡，但又忍不住想歡呼，「因為終於有一條可以用了，活下來了。」

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入門另一面是本宅起居室，是本宅事非位所在。家人時常在事非位坐，所以他們的兒子十分不聽從父母的話

風水宅後西北角是廚房，灶在西北位，形成灶在乾位，剋正男宅主及其兒子。 ▲

▲本宅座西向東，門開東門。有些偏向東北。本宅入門就是財位

伍子明大師最近為多市西區一個越裔家庭的住宅看風水。主要是男女宅主的兒子讀書及工作都不成材。男宅主五行屬金，女宅主五行屬土。兒子屬木，形成金木交戰及木土對剋。

望著門的左邊，有一個矮牆，師傅在矮牆上放一個大錢甕，對正大門，接收入門的財氣。

▲

文本 / 報記者

▲早餐房是本宅事非位及五黃大煞所在。在早餐房最角的五黃大煞位掛一個五柱銀色風鈴，及後園門旁邊位放一個花樽插九枝紅花以解這個煞局。

本宅座西向東，門開東門。有些偏向東北。本宅入門就是財位，所以先擺好財位。在望著門的左邊有一個矮牆，師傅在矮牆上放一個大錢甕，對正大門，接收入門的財氣。門後放一個大鏡，加大本宅入門後明堂濶大觀。門之對面，在入

樓上主人房是正財位，和事非位所在，

門掛衣服的櫃子旁側牆掛一幅大型

成亦因為是犯了病氣的關係。

山水畫，用來截著財氣。錢甕則是等財氣有所依歸。

早餐房是本宅事非位及五黃大煞所在。在早餐房最角的五黃大煞

入門另一面是本宅起居室，是

位掛一個五柱銀色風鈴，及後園門

本宅事非位所在。家人時常在事非

旁邊位放一個花樽插九枝紅花以解

位坐，所以他們的兒子十分不聽從

這個煞局。

父母的話。神位在起居室正東中

樓上主人房是正財位，和事非

央，並無任何不恰當的地方。在最

位所在，男宅主睡近窗的東位，女

東北角擺一個花樽插九枝紅花。並

宅主睡西邊金位，在男宅主睡的床

囑咐男宅主及兒子向東而坐。女宅

角放九枝紅花，以解事非。再主人

主向南坐。

房中間的窗邊放一個錢甕，對正房

再入餐廳是本宅偏財位所在。

門。同時女宅主睡的位置，旁邊的

大師建議宅主在此處正北之牆中

衣櫃門是大鏡，形成對女宅主是洩

間，掛一個大鏡，吸收偏財。在西

氣，影響身體健康。師傅請宅主在

北角放一張角型多格的陳列櫃，最

衣櫃加一幅窗簾擋着鏡冲。

高的格放一對貔貅夾著一個錢甕對著前門來氣，以吸納財氣。

兒子房間是事非位所在，兒子屬木，但現在頭東腳西而睡，西面

宅後西北角是廚房，灶在西北

是金位剋正其兒子。並且書枱向南

位，形成灶在乾位，剋正男宅主及

放，南為火，變成火燒木，又是洩

其兒子。再加上灶的位置又是病煞

氣了。由於房間面積少，不能有所

位。第一件事是要灶能生財，因為

移動，在床尾掛一幅多水的畫，花

現在灶在水位，不能生財。在灶兩

了金氣成為水氣。在書枱前面的牆

邊各放一盆綠色植物，又在對角的

掛一幅世界地圖，世界地圖是水十

杯櫃內放一對葫蘆，因為此位是本

分多，亦用水來解，並在床頭下放

宅病位。其兒子神神化化，一事無

九枝紅花。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

email：patkkip@gmail.com

女兒問題命中有注父母亦難扭轉風水

易先生，你好

講過、罵過，她都不改變。

止女兒跟他來往，我女兒時常跟我說

我經常有閱讀你的專欄，今有一難

近兩年來，她在中學認識了個男同

謊，有很多事瞞着我，怕我責罵她，我

題，希望你為我解答。我移民來加國20

學，我女兒深受這男孩的影響，這男孩

很心煩，不知怎樣做，我怕女兒讀不成

多年，在加結婚，我和先生有穩定的工

的背景不大好，母親兩年前病逝，與父

書。

作，生活總算過得去。我們育有一女

親住一分租柏文。這男孩有很多壞習

兒，她已17歲，可能是獨生女，她的性

慣，時常缺課，講粗口，很晚才睡，睡

婚姻。我女兒看來不太孝順，我不知是

格很倔強，不聽從父母，近來很反叛，

不足時常發脾氣，不準時做功課。

否與女兒相剋？我老來的情況如何？在

做事又懶散，我時時有改正她的過失，

我雖然不喜歡這男孩，但又不能阻

差踏錯，自己又無能為力，只能在旁焦急。這不是心煩人獨有的心情，所有有

劫

申辰酉巳

但身為父母，又可以為子女做些什麼？坦白說，能做的非常少，尤其從命理角度，每個人都有自己命運的軌跡，

拱會傷局

並非父母或什麼人可以改變，有些人年

合比成化

殺比

劫

財傷

變不了，都會有這種痛不欲生的感覺。

官

心煩人上

甲庚丁辛比食

子女的父母，看着子女走向歪路，又改

才

此先至謝，萬分感謝！

旺

心煩人女命盤

很瞭解心煩人的心情，眼看女兒行

現請易先生替我批看女兒的前途、

半比成化

月剋合日月剋會年

輕時犯錯，後來重新做人，說給什麼影響而改變，其實這些人的命，並非那麼

乎被劫比（金）包圍，生活重點都在與

象也不一定是現任男友，所以心煩人不

壞，到轉運時，便好像變了另一個人！

朋友交往。

必過於擔心。在大運方面，2009年第一個大運，

心煩人心煩女兒的種種問題，似乎

六親中父母為印，於心煩人女兒

都出現在其女兒的八字和大運，這亦只

命格為土，她命中本有一辰土，但合化

為坐比，都為忌，生比，比為朋

好嘆一句“命中有注”。

變成比（朋友），即心中只有朋友，並

友，所以心煩人女兒終日與朋友為伍。

心煩人女兒庚金命，格屬身旺。其

不親近父母，且印為忌，即父母少助，

2019轉行印坐食，身旺食主讀書，但食

命格一共有5個金，天干辛劫，地支因

心煩人把女兒掛在心中，怎麼會少助女

（水）遭印（土）剋，故無心向學，而

合化，變出4個，八字算命正格，凡五

兒？意思是女兒不接受心煩人教誨，雙

心煩人女兒亦命無食傷（水），就是沒

行多者為忌，所以金，和生旺金的土，

方關係緊張，這是心煩人在教導時必須

有興趣讀書，心煩人若強逼女兒讀書，

於心煩人女兒為忌。

注意，以免弄巧反拙。

恐只會破壞雙方關係。心煩人女兒大概要到中年，才行喜神大運。

心煩人說女兒“倔強”，錯了，應

心煩人說女兒受男友影響，也在其

該是非常倔強，凡命格中與命主同一五

八字有跡可尋，丁官就是男友，緊貼庚

行多者，性格必自我，心煩人女兒共有

日主，即心煩人女兒，主兩人關係緊

來看，命格平平，若心煩人老是強逼女

5個代表自我的金，其倔強可想而知。

密。心煩人對女兒男友都是負評，但從

兒做這做那，只會應了女兒不理父母的

在六親關係中，金於心煩人女兒為

八字看，官殺為喜，且官殺（火）剋劫

剋應。心煩人能夠做的，就是不要事事

手足和朋友，因其為獨生女，所以金

比（金），主男友可壓制女兒任性，所

要求女兒做好，而是希望女兒不要太

（劫比），代表朋友，為忌，朋友少

以女兒男友並非全屬不好，當然心煩人

壞，若女兒問題惡化，應找社工幫忙。

助。由於庚金日主，即心煩人女兒，幾

女兒可能會再結識另一男友，而結婚對

照心煩人女兒先天八字和後天大運

（下期再批心煩人）

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

把手機夾在方向盤可用嗎？周警官 : 您好！很高興能這樣和您對話。

周警官信箱

對於交通駕駛安全大家一直都非常關注，分心駕駛也是近年來再三被強調和嚴打的話題。但是我最近在網上購物的時候，看到某團購平台，公然售賣這樣的產品：在方向盤中間放一個手機支架（見附件圖片）。這樣的配件，可以在開車的時候使用嗎？如果不，那麼是否應該由哪一方禁止平台售賣這樣的東西給我們？或者，我們有什麼渠道，可以告訴商家不應該銷售這類產品？如果可以使用，是否也應該在某些方面格外

周警官為約克區警隊多元文化部警官

警官信箱

留意？我覺得為了公眾的駕駛安全，我應該搞清楚這個問題。謝謝！

Vivian

Vivian：

度有多快，因為他或她的視力被這種設備和手機所阻

我注意到了你對於分心駕駛問題的擔憂，此問題

擋。

長期以來也是我們的關注點。感謝你熱衷於關注可能

另外，當我們長途駕駛時，我們必須非常小心地

導致駕駛員分心的設備。至於這樣的設備是合法的還

使用這種位於方向盤上的手機支撐裝置。因為當我們

是非法的，我必須說它是不違法的。因此，我們無法

長途跋涉開車時，人類的自然傾向是自然而然地容易

為了防止產品進入消費者手中而去關閉或調查賣家或

讓眼瞼下垂，更不用說駕駛員需要不時地向下看這種

網站。

設備上手機提示的方向。由於速度的控制和精神壓

從你提供的圖片中，智能手機可以嵌入在支撐設

力，駕駛員很容易發生事故。例如，學者們

備中，並且被一起放置在車輛的方向盤上。我們在第

（Liu&Wen，2004）已經證明了上述現象：當駕駛員

21期的警官信箱中，已經探討了關於安省高速公路交

有一個抬頭裝置（head-up device）而不是頭低位裝置

通法案78.(1).1.中提到的關於行車中手持設備的相關要

（head-down device）來觀察車輛時，商用車司機

求。一旦駕駛員在駕駛時不用他或她的手去使用電子

（commercial driver）的速度控制更加一致。而且，當

設備，那就是合法的。但是，司機可能違反了我們早

使用抬頭裝置時，精神壓力水平也會降低

前在第22期警官信箱中提到的安省高速公路交通法案

（Liu&Wen，2004）。總而言之，無論你的車輛使用

中的第130節的規定——粗心駕駛（careless driving），

什麼樣的小工具，在購買之前考慮你的安全始終是非

如果司機在行車的過程中不夠集中注意力。

常重要的。祝大家愉快駕駛！

歡迎讀者提問題周警官信箱是本報與約克區警隊合作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將會定期回答讀者的提問。

問題在於：當司機在路上時，他的注意力應該始終在路面上。當駕駛員擁有圖中這樣的設備時，很容

參考文獻：Liu, Y. C., & Wen, M. H. (2004). 抬頭

易讓駕駛員向下看並將駕駛員的眼睛從路面上移開。

顯示器（HUD）與低頭顯示器（HDD）的比較：台灣

此外，當駕駛員在這樣的支撐裝置上放上手機時，對

商用車操作員的駕駛表現。國際人類計算機研究雜

於檢查車輛的行駛速度顯然是一種障礙。這絕對是一

誌，61(5), 679-697.

個安全問題。想象一下，你在一個40公里/小時的區域

Section 78. (1).1, 安省高速公路交通法案

道路上行駛70公里/小時，司機可能不知道他或她的速

Section 130, 安省高速公路交通法案

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年7月16日) RBC

SCOTIA

BMO

CIBC

HSBC

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

3.49%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.24% (特惠)

3.69%

3.04%

3.44%

3.39%

3.24%

2年

3.34% (特惠)

3.59%

3.44%

3.60%

3.34%

3.19% (特惠)

3年

3.49% (特惠)

4.04%

3.49% (特惠)

4.15%

3.64%

3.49%

4年

3.59% (特惠)

4.49%

3.89%

4.89%

4.29%

5年

3.74% (特惠)

5.34%

5.59%

3.54% (特惠)

5.14%

3.44% (特惠)

3.77% (特惠)

3.74% (特惠)

5.89%

5.80%

5.70%

6.20%

5.64%

10年

6.49%

6.10%

6.50%

6.44%

6.24%

3年

4.00%

4.90%

3.70%

5.20%

3.85%

3.70%

2.64% (特惠)

6年 7年

3.79% (特惠)

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

2.92% (特惠)

3.90%

2.75% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

？

CITY PROPERTY GUIDE

挂牌經紀

2018年11月1日

買所代理房子是否合法

Q：一位房地產銷售人員表示，如果一段時間內他沒能賣出我的房子，他願意自己買下。可以這樣做嗎？我是否應該讓他成為我的銷售代理？

法律連綫

A：你所說的這種行為，在《不動產和商業經紀人法》（REBBA，Real Estate and Business Brokers Act, 2002）中並沒有明確禁止。所以如果您急於賣掉自己的房子，並且賣出最高價格不是你的首要動機，就可以考慮這種選擇。這是一種正當的生意行為。明智的作法還是需要多提問，審核協議細節，並咨詢房地產律師。作為安省房地產銷售人員、經紀和經紀公司的監管者，安省地產議會（Real Estate Council of Ontario，RECO)也曾收到與您描述類似的顧（星報資料圖片）

客投訴。消費者告訴我們，房地產銷售人員在進行這種操作時並不真誠，因為他們不會認真解釋其中的限制條件，或者更多的是以這種方

后）有清晰的認識。而且你需要拿到書面協

紀律處分。在重要的交易中，問責制很重要，

式作為談判策略，希望業主可以因此接受他們

議，當中包含所涉及花銷的詳細書面記載，然

這就是為什麼我強烈建議，在你準備出售或購

的公司作為挂牌經紀公司。不過，這類投訴並

後銷售人員需逐行帶你過目。

買房屋時，聘用註冊的房

當註冊的房產銷售人員或經紀公司提出購

不是很多。

地產銷售人員或經紀人。

所以，如果你對這個銷售人員的提議感興

買你的房產自用時，他們必須提供書面的信息

是否與這家經紀公司

趣，要註意詢問他們的過往經歷以及推銷你的

披露，例如：是為自己還是為其他有關人士購

簽約完全由你決定。但是

房子會使用的策略。還有更細節化的問題：包

買房產；可能影響房產價值的因素有哪些；以

我建議你事先做好功課，

括經紀公司曾購買過多少套類似的房產？你的

及他們對於該房產有何計劃。

理解協議的風險。還要在

房地產銷售人員、經紀人和經紀公司都知

做決定前多面試幾位候選

道，他們必須以誠實和正直的態度對待客戶，

人，並記得在安省地產議

要確保你理解其中涉及的所有費用、報

並在交易中提升和保護客戶的最大利益。若他

會官網上查找他們的名

酬，並且對這筆交易的淨收益（扣除所有費用

們沒有履行這些義務，就可能面臨地產議會的

字。

房子會得到全額的市場價嗎？接受這種操作存在的限制條件和細節有哪些？

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

業主會主席違規拒改

調解和仲裁可解決爭議問：我所居住的鎮屋有9個單元，業主委員會主席被業主投票罷免了。委員會又指派了

錄。向警方報告前主席針對現任主席的威脅行

廢棄物。大廈法團曾告知若不按規定處理垃

為是恰當作法。

圾，就會面對市政高額罰金。我該怎麼做？

一位新主席，但是前任主席拒絕交接他所持有

至於違反規則的行為，法團與被免職主

答：你因為身患殘疾影響到日常活動，

的文件材料，其中包括未解釋的花費收據，他

席間可根據《共管物業法》進行調解。若調解

法團有責任依照《人權法》對你的無能為力提

還對新主席做出威脅手勢。警方只不過是建議

最終無法達成滿意結果，接下來可以進入仲

供幫助。你可以與委員會討論自己的狀況，或

雙方避免交流。被免職的主席曾破壞多項與泊

裁。仲裁員將作出具有約束力的決定，其中可

許委員會可以為你安排鄰居或大廈員工協助處

車、遊泳池相關的規定，包括破壞家具等。我

能會要求業主補償法團與爭議有關的法律費

置垃圾。若無法獲得解決方案，或許可以考慮

們接下來應該怎麼做？

用。

依據《人權法》進行處理。

答：如果被免職的主席拒絕交接物業記

問：我是一名76歲的condo業主，行動不

錄，依照《共管物業法》第134條，有必要由

便且免疫系統脆弱。因為我沒有足夠的平衡及

物業法團申請法庭令，責令他提交所持有的記

行走能力，所以很難按照大廈要求處理可回收

作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家

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2018年11月1日

IBM史上最大手筆

擬斥資340億購紅帽

財經專題

IBM計划斥資340億美元收購開源解決方案供應商紅帽。 IBM將按照每股190美元的價格用現金收購紅帽所有股票。紅帽 10月26日的收市價為116.68美元，收購價格較此溢價63%。這是迄今為止IBM最大規模的收購活動。紅帽將被歸入IBM混合雲部門，該公司CEO 吉姆-懷特赫斯特（Jim Whitehurst）將加入IBM高級管理層，並直接向IBM CEO羅睿蘭（Ginni Rometty）彙報工作。J.P.摩根公司負責為IBM提供相關顧問，領導資助IBM收購紅帽。騰訊科技報道，這起收購案是迄今為止IBM 最大規模的收購活動，也是美國科技行業歷史上第三大規模的收購活動。在2016年，戴爾斥資670 億美元收購了易安信；在2000年，捷迪訊光電斥資410億美元收購光學元件供應商SDL。紅帽創立於25年前，是服務器電腦上常用開源操作系統Linux的發行商。現在，紅帽負責發行

IBM計划斥資340億美元收購紅帽，這起交易案是迄今為止IBM最大規模的收購活動。

法新社資料圖片

和支持“紅帽企業Linux”以及其它在數據中心常

略發展推動器之一。其它3個推動器是社交、移動

作為此次收購的一部分，紅帽還有另一個機

用的技術。在1999年，也就是在互聯網泡沫的頂

和分析。在這個季度，IBM宣布與Economical

會：削減產品組合。並不是所有紅帽旗下的開源

峰，該公司上市。在截至2月28日的上一個財年

Insurance公司、埃克森美孚公司和Novis公司在雲

項目都在蓬勃發展。由於種種原因，像 Infinispan

中，它創造了2.59億美元利潤，29.2億美元營收。

服務方面達成合作。

這樣的項目沒有跟上競爭對手的步伐。紅帽對其

在2017年和2018財年之間，它的營收增長了21%。

IBM和紅帽稱，此次收購案將推動它們在雲

產品組合的管理相當不錯，但在去粗取精方面有

羅睿蘭稱，此次收購活動不應被解讀為她為

服務領域更有作為。它們將努力確保其應用和數

些欠缺。也許這次收購會是一個機會，紅帽公司

據的便攜性和安全性。

借此可以放棄那些薄弱的項目了。

辭去C E O做準備。“我還很年輕，我哪裏也不去。”她說。在2020年和2021年之間，IBM將會停止回購股票，因為該公司計划在大約兩年時間內恢復正常的槓桿比率。開源是今年以來科技行業最大的主題。在 IBM收購紅帽前，科技行業今年還發生了兩起大

意義重大助產品銷售

規模收購活動：微軟斥資75億美元收購開源代碼

IBM計划斥資340億美元收購開源解決方案

託管平台GitHub以及Salesforce斥資65億美元收購

供應商紅帽（Redhat）。福布斯網站就此發布評

雲應用集成服務商 MuleSoft。10月初，大數據競

論稱，IBM收購紅帽有着巨大意義，因為它將通

但當你開始向CIO和高級管理層出售巨額交

爭對手Cloudera和Hortonworks同意合併，交易額

過IBM的銷售人員給紅帽的產品組合帶來更大的

易時，軟件不是買來的，而是必須出售的。紅帽

高達52億美元。羅睿蘭和懷特赫斯特均表示，微

曝光率。

在創建銷售團隊方面做得很好，其他一些開源公

軟收購GitHub與IBM收購紅帽的決定“沒有關係”。

員。這樣，當開發人員選擇開源時，軟件就被買了，而不是賣了。這是一種有效的銷售模式。

在擁有龐大技術團隊的公司之外，企業採用

司如Cloudera和Talend也是如此。但與SAP、甲

開源的速度較慢，因為像紅帽這樣的公司難以支

骨文(Oracle)、IBM和其他多年來一直向該企業銷

據知情人士稱，多年來，紅帽一直在考慮出

持全面的企業銷售流程。紅帽等大多數開源商業

售產品的大公司相比，開源DNA和財務狀況使這

售公司，並與潛在購買者包括谷歌進行了談判。

化者從未創造過像SAP和Oracle這樣的最先進的

些員工規模更小，參與程度也更低。

但是，它與IBM之間的談判才是最認真的。

銷售人員，部分原因是開源的DNA，部分是因為

在最新財報中，IBM的營收略低於預期，比

他們負擔不起，因為開源成本更低。

上年出現了下滑。在過去5年中，它的營收一直在

騰訊科技報道，在許多方面，開源世界基面

緩慢下滑。在雲基礎設施業務方面，該公司一直

向的是那些討厭市場行銷、不想被出售的開發人

在奮力追趕亞馬遜和微軟。雲服務是IBM四大戰

現在，所有這些IBM專業團隊將能夠在世界各地銷售所有紅帽的產品組合。預料這筆交易在混合雲方面的利潤遠遠低於將紅帽的其余部分出售給更廣泛的用戶。

CITY PROPERTY GUIDE

2018年11月1日

金融市場遭血洗

Fed加息恐生變

10月對投資者來說仿佛金融風暴噩夢重現，恐慌性拋售潮引爆下，美股道瓊斯指數與標普五百指數竟將今年來漲幅全吐光，光是10月全球股債市失血5萬億美元，而且幾乎所有資產都難逃修正命運，美國聯儲局（Fed）是否還會如預期於 12月再次加息，引發市場揣測。

產類別都難逃修正，投資者開始揣測，Fed在12月

接。

例會可能會暫停加息腳步。還是有分析師與投資者

對此，資深投資策略師埃德．亞德尼（E d

顯得處變不驚，他們認為10月震盪的劇烈程度，是

Yardeni）表示，美聯儲可以通過放棄目前的加息政

在與之前的多頭榮景比較下被放大。回顧歷史數

策來扭轉損失。無論美聯儲最終會採取什麼行動，

據，美股每年平均有4次以上出現5％（或以上）跌

亞德尼預計，11月6日中期選舉的結果將消除市場

幅，至少有1次向下修正10％。

的一些不確定性。他還認為，一個強勁的假日季節

據基金追蹤機構EPFR資料，在迄至10月24日

將為市場注入一些歡樂，“我認為這將是我們經歷

當周，美股基金仍吸金18億美元，意味投資者不但

過的最好的零售季。消費者的狀況真的很好。這應

沒有因美股狂跌而抽腿，反而想利用修正機會低

該有助於扭轉市場。”

據德意志銀行發布的報告，單單在10月份，全球股債市市值蒸發約莫5萬億美元，不過自2017 年起算至今，股債市值增加15萬美元。道指24日狂瀉逾600點，標普五百指數慘摔3％，兩大指數白忙一場，將今年來的漲幅盡數吐回，標普五百在26日更是一度墜入修正區：納斯達克指數早在 24日就從前波高點回跌12％以上，正式宣告進入修正。《工商時報》報道，儘管全球金融市場於 10月慘遭血洗，德意志銀行經濟學家指，還不至於嚴重到衝擊整體經濟。美國Fed 24日發表俗稱《褐皮書》的地區經濟報告，反映出經濟持續溫和擴張，26日出爐的第3季GDP季增年率初估3.5％，雖較前季的4.2％放緩仍優於預期。由此看來Fed應會堅持緊縮貨幣步調，在12月做出今年來第4度加息的聲明。然而10月恐慌性賣壓席捲全球市場，各大資

亞馬遜股價暴跌市值蒸發681億亞馬遜（Amazon）最新財報出爐後，該公司股價26日暴跌7.82%，創下 2014年10月24日以來的最大單日跌幅。亞馬遜市值蒸發681億美元，被軟件巨頭微軟（Microsoft）超越這意味着微軟目前是美國市值第二高的公司。傑夫．貝索斯的亞馬遜公司股價在10月26日

份科技股的暴跌使這家西雅圖電子商務巨頭的估

暴跌7.82%，目前亞馬遜的市值是8032.8億美元，

值在25日收市時跌至8692億美元。不過，這一估

而貝索斯本人在26日損失了110億美元的股票價

值看來還將繼續下跌，在亞馬遜公布第三季度財

亞馬遜股價26日暴跌，市值被微軟超越。圖為位於華盛頓的亞馬遜運營中心的標誌。路透社

值。

報後，該公司股價在26日早盤交易中下跌了

微軟的股價需要達到130美元，才能達到1萬億

亞馬遜在26日的交易中一度跌逾10%，最終

8.5%。

收跌7.82%，報1642.81美元。新浪網報道，與此同

今年8月，蘋果擊敗亞馬遜，成為首家市值突

時，微軟26日收跌1.24%，報106.96美元，市值

破1萬億美元關口的公司。亞馬遜則在9月初一度

8217.95億美元。在規模方面，這一走勢也讓長期

盤中估值衝上萬億高點，但從未以如此高的估值

處於科技巨頭地位的微軟重新超越了亞馬遜，成

結束一個交易日。

為全球第二大市值公司。亞馬遜一直是僅次於蘋果的第二大公司，甚至在9月初曾一度接近1萬億美元的市值，但10月

美元。十多位分析師對微軟的目標價為130美元或更高；截至26日上午，FactSet跟蹤的30多位分析師對其的平均目標價為125.69美元。亞馬遜需要每股超過2045美元才能達到1萬億美元的估值。在這家電子商務巨頭公布財報後，跟

多名分析師預計，微軟最終將突破1萬億美

蹤該公司的40多位分析師對其股票的平均目標價為

元，繼續在雲計算領域與亞馬遜展開較量，同時

2183.67美元。只有8位分析師的目標低於每股2050

在雲軟件和傳統個人電腦業務方面取得進展。

美元。

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菜園

2018年11月1日

種好佛手瓜小技巧作用大

專欄作者：藍莓酒莊莊主微信號: lishuangzy

佛手瓜又名合掌瓜、萬年瓜等，屬葫蘆科冬季稀特蔬菜品種。佛手瓜形如兩掌合十，有佛教祝福之意，因此稱之為 “佛手” ，深受人們喜愛。本篇繼續教你如何在自己後院種佛手瓜。種植佛手瓜時，也有一些小技巧。

菜园子

芽，每株只保留2～3個子蔓。上架後，不再打側枝，任其生長，但應注意

瓜種橫放，根眼朝下，枝朝上，埋土蓋住瓜

調整莖蔓伸展方向，使其分佈均勻，通風透光。

種3厘米。佛手瓜的繁殖力和攀援力都較強，生長迅

夏至過後，植株地上部分生長明顯加快進入

速，葉蔓茂密，相互遮陰，任其生長最易發生枯

旺盛生長期，要勤澆水，勤施氮磷鉀複合肥，以

萎和落花落果現象。

使植株地上部分迅速生長發育，多發側枝，為多

因此，當瓜蔓長到40厘米左右時，就要因地

開花多結果奠定物質基礎。佛手瓜開花結果較集中，對莖蔓生長影響較

制宜就地取材，利用竹桿繩索等物讓佛手瓜的捲須勾卷引其葉蔓攀架、上樹、爬牆。

大。要及時採摘，優化養分消耗，有利於後茬瓜

佛手瓜側枝分生能力強，每一個葉腋處可萌發一個側芽。定植後至植株旺盛生長階段，地上莖伸長較

的生長發育，以提高產量。一般每株可採瓜200～ 600個。一個家庭種植一塘佛手瓜，就能滿足秋冬春

慢，莖基部的側枝分生較快，易成叢生狀，影響莖蔓延長和上架。故前期要及時抹除莖基部的側

三季的需要。

（之四，全文完）

廚房油污清潔小技巧（下）易管家專欄

易家居

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想到消毒，一般都是用開水燙。然而切肉的

新。水池的彎角可以用舊牙刷沾取細鹽、肥皂

案板縫隙會殘留很多蛋白質，蛋白質遇熱凝固，

水、清潔劑擦拭。不過為了防止水槽中油污助長

直接用開水燙反而會增加清潔難度。建議用菜刀

細菌滋生，沾染在需要食用的果蔬上，建議還是

的前部在表面刮去一層木屑，再撒一層鹽，停留

入手一台方太水槽洗碗機，讓水槽幫你洗碗洗果

1 小時再沖洗；或放在稀釋的白醋水裡浸泡半小

蔬，更安心、更省力。

時，沖干淨晾干。接上期，小編繼續給你科普關於廚房油污清

那一夜，給木質碗櫃洗了個澡

鍋蓋要靠蒸桑拿減油脂鍋蓋用久了也會有一層厚厚的油垢，用去污

廚房裡的木質碗櫃不知不覺就會積滿油垢，

劑擦費時又費力。這裡有一種簡捷又有效的方

表面看有些發黑，摸上去感覺粘粘的，讓人討

法：鍋內放少許水，將鍋蓋反蓋在鍋上，水燒

我為什麼故意把麵湯澆在煤氣灶上？

厭。不用煩惱，你可以用漂白粉加水（1：6）塗

開，讓蒸汽熏蒸鍋蓋。待油垢變得發白柔軟時，

煤氣灶表面的油垢，可以用煮麵條後剩下的

刷在油污表面，第二天用清水擦洗干淨即可。如

再用軟布輕輕擦拭，鍋蓋就光亮如新了。

熱湯塗在其表面，過一會兒用布擦試，再用水沖淨

果油污較少的，可在水中加些食醋擦試，木質碗

廚房的牆都喜歡敷面膜

即可。另外，也可以把百潔布浸泡在啤酒中，然後

櫃便會恢復光亮。

廚房的牆和瓷磚縫隙中一旦沾上黃黃的油

用浸滿啤酒的百潔布擦拭沾有頑固污漬的灶台和灶

水槽偏愛鹽浴

污，那整個廚房的顏值將盡毀，用鋼絲球都難以

具，十分有效。還有更省力的辦法，入手方太電磁

廚房水槽既要洗菜還要洗碗，容易沾染洗碗

擦干淨。告訴大家一個簡單省力的方法：用廚房

爐，不僅烹飪更涼快，操作更安全，從此擦洗也只

水中的油垢，如果沒有專門的水池清潔劑，可以

紙貼在牆上，噴上小蘇打加上食醋的混合物，敷

需一抹就干淨如初。

在水槽中有油污的地方撒一點鹽，用保鮮膜上下

上半小時取下。待牆面晾干後再用蠟燭磨一下瓷

擦拭，然後用溫水沖洗幾遍，能讓水池光亮如

磚縫，還可以防止黴菌的生長。

潔的小知識，助大家擁有一個清爽明亮的干淨廚房。

砧板消毒最怕開水燙

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