星島都市地產 20181122 by Sing Tao Toronto 《星島日報》多倫多版-副刊雜誌

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加東版第323期 2018年11月22日星期四

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

土地發展審批延長

拖累大多區樓房供應新聞快遞文本 / 報記者

建築業及土地發展聯會(BILD) 的報告分析，安省前朝自由黨政府實行2006至2017增長計划，所採用的政策產生了意外的後果，因延長對大多倫多和咸美頓地區 (GTHA)的土地發展及審批程序，對樓房供應及負擔能力帶來負面的影響。

• 避免在邊境地區增加密度，遠離公共交

townhouses)和低密度公寓，應建在大多倫多和咸美頓地區的交通步行範圍內。這樣會在基礎設施

通及現存的基建設施。 • 鼓勵在地區建設中密度樓房，並且修訂

和運輸進行最大的投資，其實社區反對增加密度，因而在建設方面耗費時間，令價格昂貴，需

增長計划政策。 • 在公共交通及基建提供最大的投資。

要市府介入。同時，報告提出多項建議，包括：

• 通過將緩衝帶(Whitebelt，大多地區和綠

• 在新社區提供更多可使用土地。

帶之間的土地)的農業和農村土地，確定為增長計

• 減去繁文縟節，減少重覆的規划及審批

划中的未來城市區域，為未來發展提供更大的確

程序。

定性。

該份報告為大多倫多及咸美頓地區土地供應分析，聯會總裁威爾克斯(Dave Wilkes)指出，前朝省府由2006年至2017年間實行的增長政策，減少社區新房屋可使用的土地，增加土地價格，導致房價飆升。報告分析重點如下： • 在大多倫多和咸美頓地區可供應的土地，獲批准建新屋的社區為4.5%，並且持續下降。 • 該地區一些城市尚未符合2006年的增長計划，將2009年的目標錯過近10年，導致大多倫多地區的城市樓房數量，與增長計划預測的減少。 • 由於土地供應減少，加上政府延遲增加，自2006年以來可用的土地價值增加了300%以上。 • 大多和咸美頓地區現有的低密度社區抵抗密集化，發展推向城市核心及其周邊附近的新社區；後者遠離交通和基礎設施，更加依賴汽車及增加交通擁塞問題。 • 中密度住宅如層重疊式鎮屋(s t a c k e d-

■報告指出，由於土地供應減少，加上政府延遲增加，導致房價飆升。

星報資料圖片

每10萬人3.3宗兇案多市比率大城市最高今年迄今為止的數據顯示，多倫多的兇殺案發生率已成為全國大型城市中最高，每10萬人中有3.3宗，溫哥華為2.1宗，魁北克市僅0.2宗。

Licorish）在士嘉堡一幢柏文大廈被槍擊，當場不

多倫多大學社會學教授Jooyoung Lee認為，這

據，今年到目前為止，全市共發生了364宗槍擊

個數據有些意外，因為歷史上多倫多的兇殺案發生

案，受害人達到497人，比2014年的數據幾乎翻

率一直低於全國的平均水平。他認為，今年多倫多

倍。Jooyoung Lee認為，市府未來應制訂以公眾安

兇殺案上升的一個原因，是更多槍械進入流通，處

全為導向的計划，解決暴力犯罪頻發的問題，其中

境越危險的人群越容易獲得武器。

最重要的是支持更多的社區計划，讓可能遭受傷害

今年已 91 宗兇案破紀錄 11月18日，多倫多的兇殺案數目打破了1991年的89宗的紀錄。23歲的里克萊斯（C a r d i n a l

全國大城市兇殺案發生率

治。19日，47歲的多倫多居民譚亞（Paul Tonya）在Moss Park附近被刺傷後不治。他們分別是多倫多今年第90宗和第91宗兇殺案的受害人。 Jooyoung Lee聲稱，近年來多倫多兇殺案數目上升，還伴隨着槍擊案數目大幅增加。據警方的數

的年輕人遠離犯罪。據加拿大統計局（Statistics Canada）的數字， 2017年加國的兇殺案發生率為每10萬人中1.8宗，雖然數字每年都有波動，但整體上仍是下降趨勢。

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佔地約23英畝，現有醫院租戶，長租約。另有約100多萬平方呎發展空間。1億2千萬

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貨幣政策框架將調整加央行或調高通脹目標近40年後，加拿大央行將調整貨幣政策決定的框架，可能會調高通脹目標，並納入勞工和其它經濟指標。央行副行長威爾金斯(Carolyn Wilkins)20日表示，央行從1991年起就設定通貨膨脹的目標，以此作為制定利率升跌的主要因素。這套方法的確讓加拿大國民的經濟金融福祉穩定良好，但歷經金融危機10年後，僅維持通脹2%的目標有其缺失。她說：“央行的框架已面臨一些挑戰。其中一個關鍵問題是，預計利率不可能升到金融危機以前的高點，這意味着未來若遇上經濟低迷，央行靠着降低利率刺激經濟的空間就變少了。”央行預計基準利率最終將穩定在2.5-3.5%之間，比2000年代初期低約2個百分點。威爾金斯表示，另一個擔憂是，較低的利率可能會誘使加拿大人和投資者承擔過高的風險，長期低利率的環境恐將讓加拿大家庭積累的債務水平越來越高。她表示，央行新的框架可能會包括提高通脹目標，並納入勞工和其他經濟指標。

一周財經新聞

巴菲特進軍樓市觸角伸向英法德

高盛：美明年經濟成長減速

彌補AI及網保領域不足黑莓擲14億購Cylance

黑莓公司（BlackBerry Ltd.）與美國加州的人工智能及網絡保安公司Cylance達成收購協議，黑莓將以14億美元現金收購Cylance。黑莓首席執行官程守宗（John Chen）表示，Cylance在人工智能（artificial intelligence，AI）及網絡保安領域，均處於領先地位，可以即時補充黑莓在該業務領域的不足，特別是在UEM方案及QNX軟件方面。收購完成後，Cylance將作為一個單獨的業務部門運作。除了收購金額外，黑莓亦會承擔Cylance員工未獲發的獎金。黑莓公司以製造智能手機起家，近年已將業務重點轉向軟件和網絡保安服務。此外，該公司亦積極發展應用於汽車業的 QNX軟件業務。黑莓公司表示，預計該項收購將於2019年 2月前完成，但交易仍須獲相關監管機構批准，雙方也須滿足各項成交條件。

投資銀行高盛（Goldman Sachs）指出，隨着美聯儲（Fed）持續升息，加上美國總統特朗普推動的稅改法案效益逐漸消退，美國經濟明年下半年恐將大幅放緩，但不至於陷入衰退。高盛銀行首席經濟學家哈哲斯（Jan Hatzius）投資報告中寫道：“美國明年經濟可能大幅放緩，我們預估經濟成長率將從目前約3.5%降至明年底約 1.75%。”哈哲斯指出，美國貨幣政策更加緊縮，且政府推動的財政刺激措施效果日益消退，這兩大關鍵將導致美國明年經濟成長減速。高盛預期，Fed將於今年12月再次升息，而明年則會升息4次。高盛指出，在關稅提高與薪資成長的帶動下，美國通脹率在明年底前預估將達到 2.25%，甚至可能出現“通脹超標”的狀況，因此預估

股神巴菲特麾下投資公司巴郡公司（B e r k s h i r e Hathaway）宣布，旗下的一家房地產經紀公司Berks hire Hathaway HomeService（s BHH）11月與設在英國倫敦的Kay & Co.達成合作，這是繼德國柏林的Rubina Real Estate之後，該公司在歐洲的第二家加盟商。這意味着它將目光投向倫敦房地產市場，BHH希望在年底前將意大利米蘭、奧地利維也納和阿聯酋迪拜也納入自己的業務版圖。該公司等了18年才簽下第一份海外特許經營合同。現在，這家公司正在把自己的 “觸角”伸向意大利、日本和中東等地。澎湃新聞報道， BHH母公司HSF Affiliates的首席執行長吉諾．布萊法裡說： “我們已經為一系列市場做好了安排，最終我們將進入所有大都市。”BHH正在與法國巴黎以及西班牙馬德裡的潛在合作伙伴談判，而且還將目光投向了墨西哥墨西哥城、中國香港以及日本東京。

Fed仍將維持“穩健升息”的步伐。

加國重油淪“白菜價” 政府庫房少收百億元

亞省原油供應過剩 Cenovus能源籲限產

加拿大生產的石油價格暴跌不僅是產油省份的頭痛問題，更造成全國經濟重大損失，若價格持續低落，估計將使加拿大明年經濟成長率減少0.5%。本月中西加拿大精選石油價格（WCS）下跌至每桶13.46美元，淪為“白菜價”。布魯克菲爾德資產管理公司能源部門主席格雷(Jim Gray)計算，今年價格慘跌，已使政府收取的特許權使用費以及與重油相關的應稅收入損失100億元，也就是每個加拿大家庭的收入少了700元。這僅是直接影響，加上其它連鎖效應，油價下跌導致經濟損失高達數百億元。高齡85歲的格雷說：“這是我從未經歷過的情況，問題非常嚴重。”能源公司Cenovus Energy行政總裁普爾巴斯(Alex Pourbaix)近日警告：“亞省恐將發生經濟災難。”信用評級機構DBRS宣稱：“加拿大的石油部門已經不受全球石油市場動態影響。”如今西德州中質原油價格（WTI）約在每桶57美元，與WCS的價差高達40美元以上。

本國原油價格跌至谷底，Cenovus Energy公司向油砂和煉油行業巨頭Suncor Energy公司和赫斯基能源公司(Husky Energy)呼籲，由政府施加壓力命令石油公司減產，以緩解亞省石油供應過剩的局面，但呼籲遭到拒絕。Suncor Energy 公司女發言人Sneh Seetal稱，Suncor並未受加拿大西部精選 (Western Canadian Select)瀝青混合原油與美國西德州中質 (West Texas Intermediate)原油之間價格差的影響，因此不應減產。她說，Suncor對其在亞省出產的70%以上石油進行加工和提煉。赫斯基能源公司女發言人Kim Guttormson稱，該公司亦相信“基於市場的解決方案”。她說，市場干預會對經濟和貿易帶來不可接受的高風險，提高原油價格的最好辦法就是解決輸油管問題。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

2017年開始，匯款超額自動備案，超過萬元自動報送稅局，面對過去的快樂時光一去不返的情況，將如何面對？

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11月25日（周日）10:30-12:00 濫用“非稅務居民”政策，使得非稅務居民家庭變為重點查稅對象。海外資產全靠父母贈與，全部都是借款就可以蒙混過關嗎？如何可以在合理合法的規則下做到既能滿足稅局的要求，又能做到最大化的稅務規劃的目的 • 匯款過萬自動申報稅局，這與你海外資產申報，與你全球收入有什麼不可躲避的關系 • 匯款過萬，這個與你加拿大境內家庭收入申報，海外企業申報有什麼繞不開的直接聯系。 • 匯款過萬，要求你必須准備怎樣的全球收入文件，以及海外資產的文件。而這些文件又必須怎樣符合額度與時間之間的平衡關系 • 用什麼途徑可以將國內的資產轉入加拿大，如何運作才能避免珂稅的發生 • 夫妻雙方一中一加的稅務策划以及夫妻雙方資產分配策略

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

年終將至，伴隨着持續加息和房貸政策的收緊，大多倫多地區樓市度過了相對平穩的2018年。習慣了近10年低利率期的加拿大投資者，從去年夏天開始，已經經歷了5次加息。然而央行暗示加息仍未到位，12月是否會有再一次的加息還懸而未決。在利率上升周期，即將續約房貸（renew mortgage）的家庭，有必要提前了解應關注和注意的事項，以選擇最適合自己家庭的財務政策。

頭條故事文本/報記者文琪

利率上升未見頂房貸續約有章循滿地可銀行（B M O）房屋貸款專家王紅雨

可以續約。但

月1號，如果選擇在5月15號提前續約並鎖定3.3%的

（Henry）向星島《都市地產》記者介紹，加拿大

如果借款人原

利率，那麼6月1號3.3% 的新合同利率就生效了。提

的房貸合同期最長為10年，而大部分借款人選擇的

來的貸款利率

前兩個月續約是為了不要把自己逼到沒時間選擇，

是5年以內的合同。因此，絕大多數人很難在一個

很低，而當下

同時讓原來的低利率盡量不要過早失效。”

合同期內就付清全部房貸。“絕大多數借款人需要

的房貸利率較

王紅雨總結，續約時利率是上漲趨勢的情況

在房貸合同到期時續約。什麼時候開始續約，續約

高，過早續約

下，借款人往往就面臨了兩難境地：提前續約，低

有哪些步驟和考慮因素，每個家庭都應該盡早了

會導致低利率

利率就提前結束了；可不提前續約，又怕利率繼續

解。”

過早過期，高

漲，2018年以來這種情況非常普遍。“因此，我建

利率提前生

議在這種情況下，可以考慮去其他銀行申請新的貸

效。“我建議

款。新銀行可以鎖定利率130天，即4個月10天。到

首先，如果對原貸款金融機構的服務和產品都

提前2個月續約即可。通常情況下，在原銀行提前

期前5個月時，可以向原銀行以外的其他銀行詢

很滿意，要做的是了解提前續約的政策。很多人的

續約，鎖定一個利率的時間不會超過1個月。如果

價，並准備材料，這樣可以給自己多留一個選

確對續約房貸有未雨綢繆的想法，早早就找到銀行

原合同利率低，因提前續約就會減少原合同的執行

擇。”

開始咨詢利率着手續約。但是，在2017年之前簽約

時間。一旦選擇了提前續約，新利率就會在下個月

的房貸，利率和現在相比都非常低。王紅雨表示，

立刻生效。例如，原貸款利率2.09%，目前的市場

原貸款金融機構通常允許合同到期日之前N個月就

利率為3.3%，現在是3月份，原貸款合同到期日是7

提前 2 個月續約為宜

▲滿地可銀行（BMO）房屋貸款專家王紅雨（Henry）

提早詢問不着急續約除此之外，還有一些人因為忙碌忘記及時按照時間續約貸款，此時銀行多會自動為客戶續約。而自動續約的利率往往非常高。王紅雨分享，其實大多數銀行會在房貸到期前主動聯系客戶。很多家庭，原銀行的電話銀行會通知並提醒客戶貸款即將到期，可以考慮續約了。 “接到此類電話，不要急着在電話裡續約，建議大家致電給熟悉的客戶經理討論房貸續約問題。日常生活中注意保持與客戶經理良好的私人關系。相熟的客戶經理更了解你的需求，另外會提供更多選項。例如，很多人不知道，銀行內部把續約利率劃分了兩個檔次。還款期還剩300月以上和300個月以下的。如果前者利率高，借款人可以選擇通過加速還款將還款期降為300個月以內，或提高月供並把還款期降為300月以內。熟悉和了解你的客戶經理會更

（星報資料圖片）

耐心地提供更多選擇。”

下轉P10

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

上接P8

了解續約所無法改變的

對於那些自住房貸款到期時，希望更換自住房、且保留原自住房的人，王紅雨提議，最先要

房貸合同到期時，是審視自己是否有新的財

做的是給現有的所有投資房加按，再給現有自住

務需求的好機會。王紅雨表示，有很多事無法在

房加按，最后再申請新自住房的預批。“自住房

房貸續約時解決，比如改變還款期、改變房貸抵

貸款是大額消費貸款，盡快還完最好。貸款的供

押的方式、增加貸款金額等。要做上述改變就需

款額越平穩越踏實，加速還款可以用lump sum

要做加按。因此房貸合同到期時，借款人需要審

payment；而投資房的貸款，就像是小生意貸款，

視一下自己是否有這些方面的新需要。“原來簽訂的房貸合同，無論時間長短，都是有一定約束的。即，在合同期內很多情況都無法改變。例如，希望房貸產品不僅僅是一個分期還款的按揭

頭條故事

貸款，還需要一個可以循環使用的信用額度。如果在合同期內做出改變，會引發因棄約而遭到罰

自動續約往往利率較高，專家建議最好提前找銀行咨詢利率着手續約（星報資料圖片）

提前還款額度限制是10%，B銀行的提前還款額度

加息通道權衡浮動和固定利率

房，選擇最低利率即可。這個建議主要是出於心

款，隨時可以轉成固定利率貸款，且沒有罰款。王紅雨稱，“這是加拿大主流銀行通用的做法，但一些小的金融機構沒有這個便利。因此選擇浮動利率的時候，選擇你要合作的銀行就非常重要了。下一期的貸款如果選擇浮動利率，需要問清楚借款銀行兩個關鍵問題：是否可以隨時轉成固定利率而不會被罰款？以及，提前還款額度有多大。” 王紅雨續稱，“大銀行通常允許借款人將浮動利率轉為固定利率，原浮動利率合同所剩的時間要少於新固定利率的合同期。” 而一旦利率如2018年一樣幾輪下來都持續上漲，該怎麼應對呢？王紅雨認為，消除利率影響的手段之一就是加速還款，因此提前還款額度的比例對於選擇浮動利率的借款人非常重要。“A 銀行允許每12個月提前還款的額度是10%；B銀行允許每個日歷年提前還款額度是20%。如果今天是2018年6月5日，到2019年6月5日之間，A銀行的

杠杆。”

目前，我們正處於央行的加息通道。王紅雨建議，“自住房如果貸款余額比較大，例如超過

題做過相關報道。總的來看，浮動利率的按揭貸

money），因此要盡量多用，能加大杠杆就加大

限制是40%，相差非常巨大。”

款。”

本報早前對於浮動利率和固定利率的選擇問

是‘別人的錢’（O P M，O t h e r p e o p l e’s

30萬，我建議選擇續約成5年的固定利率。而投資理承受能力來考慮的。自住房貸款余額較大的情況下，借款人在選擇中長期固定利率時的安睡指數會比較高。”

投資自住都應適當申請加按王紅雨觀察，在過去幾年中，因為利率低，很多持有投資房的人，房貸本金下降很快，房子又升值了，因此地產投資的杠杆效應減少。“可以利用合同到期的機會，適當申請加按，重新提升投資地產的杠杆效應，將取出的房權用於其它投資。投資房，如果加按時可以提取的房權金額是當時投資款的2倍，就值得做加按。例如，當初首付7萬買了一個35萬的投資房，如果加按取出的金額是14萬，就值得考慮做加按。投資房做加按時，建議使用最長還款期，例如，30年。而如果持有的是自住房，且房貸款余額很低了，又不打算賣掉這個自住房，則可以考慮在本期貸款到期時做加按，申請一個最大值的信用額度，以避免日后借款能力下降后，無力申請大金額信用額度。”

續約前，先理解這些概念王紅雨提出，在人們講到貸款續約之前，首先應該先了解並理清五個基本概念。合同期（term），是指與銀行簽訂的貸款合同期限。還款期（Amortization），就是預計多少年還清房貸。續約（Renew）是指在原銀行再簽訂一份借款合同，貸款金額，抵押注冊方式，以及所剩還款期保持不變。續約不需要重做貸款，不看收入，不評估房價，不調閱信用記錄報告。加按（refinance）是指重做貸款，可以改變貸款金額、還款期、以及抵押注冊方式，可以留在原銀行，也可以轉去其他銀行。轉銀行（switch or transfer），是指從原銀行貸款金額不變，抵押注冊方式不變，還款期不變，但轉到另外一個銀行。

（星報資料圖片）

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

全國10月房銷略放緩

價格指數微升2.3%

本國 10 月房銷微跌 1.6%

本報綜合報道

加拿大地產商會最新公布的報告顯示，9月至10月全國房屋銷售下降1.6%，實際銷量(未經季節性調整)比上一年下跌熱點 3.7%。電腦多重放盤系統(MLS) 話題房屋價格指數(HPI)於10月按年升 2.3%，而在之前的3個月，均出現類似漲幅。至於全國平均銷售價格按年下調1.5%。

每月房屋銷售

10 年每月移動平均值

報告指出，通過加拿大電腦多重放盤系統的房屋銷售於10月下調1.6%，但對比今年上半年銷售活動仍屬強勁，只是低於2014年初至2017年的按月水平。本國超過一半的市場成交下降，主要在咸美頓-伯靈頓、滿地可及愛民頓出現。雖然有眾多市場的活動確實有所改善，可惜被其他地方的銷售額下降一半所抵消。相比2017年10月，實際銷量(未經季節性調整)

季節性調整

下跌3.7%，符合本月的10年平均值。10月份所有地區市場超過一半在銷售方面按年略為下調，在

在卑詩省低陸平原的銷售額沒有增長，不過這些

比較，約有三分二的本地市場在本年10月份屬於

大溫地區及菲沙河谷的銷售下跌，抵消大多倫多

地區價格仍穩定或溫和增長，使銷售及新盤之間

平衡市場地區。至10月底，全國有5.3個月的庫存

地區及滿地可大幅銷售增長。

保持平衡。相反，在亞省、沙省及紐芬蘭省房屋

量。當中草原省份及紐芬蘭及拉布拉多省高於長

銷售及放盤，顯示正在出售的業主需要面對價格

期平均值；相反，安省和愛德華王子島的長期平

疲弱的環境。

均值低於標準差距。其他省份的庫存量接近長期

按揭壓力測試影響房銷加拿大地產商會總裁蘇嘉爾(Barb Sukkau)表示，今年新的按揭壓力測試減低全國合資格申請

10 月 Condo 價升 7.4%

平均值，銷售與存量保持平衡。在房屋類別來看，10月份Condo單位按年價格

房屋按揭買家的數目，但因應地點、房屋類型和

此外，9月至10月新放盤房屋數目下跌1.1%，

錄最大增幅，上升7.4%，其次是鎮屋及排屋升

價格等因素而對銷售產生影響。所有地產屬於地

主要由大多倫多地區、卡加利及維多利亞帶動。

3.9%。一層單一家庭房屋微調0.6%，兩層單一家

區性，要視乎專業地產代理提供的資料及指引，

這些地區的樓市新供應量減少，抵消在愛民頓及

庭房屋價格保持穩定。在卑詩省房價，大溫地區

在這個改變時期如何為購買或出售房屋議價。

大溫地區新供應量增加。以銷售與放盤的平衡來

上升1%，菲沙河谷6.8%，維多利亞8.5%，溫哥華

說，10月全國銷售新盤為54.2%，接近9月所得的

島11.8%。在大金馬蹄地區，貴湖按年升9.3%、咸

54.4%，以及長期平均值53.4%。

美頓-伯靈頓升6.3%，大多倫多地區升2.6%，奧克

該會首席經濟分析師甘爾(Gregory Klump)指出，全國銷售活動在10月份失去動力，其中如安省大金馬蹄地區一些城市的交易活動疲弱，以及

根據銷售額與新上市房產比率與長期平均值

維爾-米頓升2.2%。

11主要房地產市場僅滿地可逆勢上漲

國家銀行的10月份房屋價格綜合指數

利市是過去13個月以來，第10個沒有上調的月份，

分別有5.0%的增長，則是最近6個月以來的進帳。

（Teranet-National Bank Composite House Price

反映出市場狀況欠佳。溫哥華是連續第3個月未有

溫尼辟、咸美頓、哈里法斯和多倫多的指數，也比

Index）有異於正常的微跌0.4%，是這項指數20年

增長。

去年同期分別上升3.4%至1.9%。愛民頓、魁北克

來第4次在10月份出現跌幅，也是8個月以來首次下跌。報告指出，房地產巿道退縮的情況擴大。10月

金馬蹄區房價指數亦下跌

城和卡加利則分別下跌0.5%至1.4%。安省金馬蹄地區的其他7個房地產市場的指數

份的指數是自2014年12月以來，首次出現全國11個

10月份的指數較去年同期上升2.81%，升幅較

也下跌，巴里市和奧沙華的市況與多倫多和咸美頓

主要房地產市場之中，有10個下調。維多利亞的

8、9月高，原因是去年8、9月的指數突然下挫。維

相同，均低於2017年第3季的最高峰。溫莎市的指

0.1%跌幅最少，魁北克城和哈里法斯下跌1%，溫

多利亞和溫哥華的指數升幅拋離全國平均是由於今

數與去年同期相比則上升11.4%。

哥華也下跌超過0.8%。

年較早前的增長。

唯一逆勢上升的滿地可，是接連第7個月上

與去年同期比較，維多利亞升5.2%，溫哥華

升，10月份再升0.22%，繼續維持賣家市場。卡加

升4.6%。滿地可和渥太華-加蒂諾(Ottawa-Gatineau)

國家銀行房屋價格綜合指數是以2005年6月的屋價作為基準100。多倫多今年10月的指數為 244.67，反映出樓價比當年上升了144.67%。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

多市飽和新移民北上

約克區地價10年升2.5倍約克區土地交易及投資金額在 2017年，比對上一年飆升超過 44%，總計22億元，約佔大多倫多地區68億元總量的32%。該區高密度土地價格從10年前的每平方呎12 元升至今年的41.6元。有關資料來自地產公司CBRE。據新聞網站yorkregion.com報道，CBRE提供的數據並不包括少於一畝土地的成交。這顯示約克區

未來5至10年的整體趨勢。當參考2008年該公司所

180萬元。中密度項目價錢每畝由568,782元攀升至

得的數據，當時約克區的房地產投資約為4.89億

300萬元﹔高密度價格每平方呎由12元升至41.6元。

元，這樣顯示該區出現了大幅上升的趨勢。

低密度住宅投資額仍高

原小鎮風貌已開始轉變以城鎮來看，東貴林伯里(East Gwillimbury)主

澤斯漢基指出，約克區是增長最快的地區之

要是低或中密度發展項目；皇帝鎮和喬治亞鎮在

一，預期這個趨勢會持續下去。該區不僅有新移民

2008年至2018年，沒有高密度發展項目。新市在

安居，而且有大量土地可以發展。而多倫多市繼續

2016年及2018年，高密度項目開始出現復蘇現象，

走向飽和，價格越來越貴，過去20年促使人們遷入

投資額分別接近1,200萬及1,600萬元。奧羅拉於2018

約克區。

年高密度項目超過900萬元，前一年為800萬元。

地產投資總額比2016年增加超過44%，後者當時的

數據顯示，約克區於2017年的投資額超過10億

這反映出上述地區長久保持小鎮風貌，現時開

金額為9.71億元。不過，與2017年相比，2018年的

元屬於低密度住宅項目，中密度項目為7.07億元，

始轉變。澤斯漢基說，奧羅拉和新市剛開始改變，

數據顯示大幅下滑，目前投資總額約為6.52億元。

高密度項目是2.82億元。這個趨勢與多倫多市有很

在烈治文山沿央街已建設高密度住宅大廈。所以在

大分別，多市以高密度的住宅大廈為主。

烈治文山、萬錦市及旺市已經轉變，鎮屋價格超過

CBRE加拿大土地服務執行副總裁澤斯漢基（Mike Czestochowski）解釋，有時很難從年月、季

至於約克區土地價格，在2008年至2018年間大

度，甚至一至兩個交易看出扭曲數字，所以要分析

幅上升，低密度項目每畝平均價由474,899元升至

100萬元，也是較難負擔，可見這個趨勢持續至北面。

■新市過去兩年的高密度項目有復蘇現象。

Metroland

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

萬錦冀2050實現零廢氣排放

擬建加國首個全地熱節能社區熱點話題本報綜合

萬錦市15日宣布與伙伴機構進行合作計劃，建設本國第一個將區內所有房屋連接到地熱系統的新社區，利用地球深處的熱能為房屋保暖和降溫，市府希望建設成為加國最大型的零廢氣排放社區。地底熱能為家居提供冷暖及熱水能源（萬錦市網站）

該突破性的合作項目名為Berczy Glen，計劃在Elgin Mills路夾Warden街附近地區，興建300-400 套住宅，全部住宅都連接到一個地區范圍的地熱系統，該地熱系統據信是本國目前規劃中同類系統規模最大的。項目合作者包括萬錦市政府、 Mattamy Homes、Enwave Energy公司以及Alectra Utilities，並且獲得The Atmospheric Fund資助設計費用。計劃最早將於2020年動工。由於萬錦市規劃於2050年做到零廢氣排放，為了達到這一目標，市府能源計劃包括制定增加和改善能源效率的策略，在萬錦市所有部門實行綠色環保技術及減少能源浪費。市府希望建設加國最大型的零廢氣排放社區，有機會改變住宅市場。這個社區由Enwave 規劃示意圖（CBC圖片）

Energy Corporation在冷暖系統提供保養、運作及傳送能源的工作。

建 250 米深井採集地底熱能該個零排放社區位於萬錦市北面，將會利用深達250米的深井採集地底熱能。冷熱氣通過埋在社區地下的管道連接到每個家庭，與電網系統類似；由Enwave進行保養及操作，確保系統高效及可靠。新社區預計在2020年動工，有關設施對消費者帶來好處，包括通過優化提高能源效率、增加節能、減少維修成本，以及減少溫室氣體排放。完成這個試驗計劃後，由發展商應用這個模式推廣至未來的家居。萬錦市市長薛家平稱，這是實現2050年零廢物和排放社區目標的首個重要步驟，也是與發展伙伴眾多創新計劃之一。該市在節能和管理處於領先，此試驗計劃在製造及分配能源方面，為新思維方式設定標準。 The Atmospheric Fund總裁蘭格(Julia Langer) 表示，現時大部分地區的碳排放來自建築物中使

用的天然氣和電力，為了實現氣候目標，需要創

實現。

新的政策、技術和商業模式，以促進低碳建築和

阿爾塞耶德稱，其它社區應對該項目予以關

社區的發展，該基金會支持萬錦市在這方面的計

注，因為各省和聯邦政府正在考慮在2030年以前

劃。

實施“淨零”建筑標准。

各級政府關注“淨零”建筑標准 Mattamy Homes可持續發展副總裁阿爾塞耶德（Subhi Alsayed）稱，該項目令人興奮。他說，地熱技術已經存在了數十年，其原理是利用地表深處的熱能來調節溫度，使房屋產生的能量至少與消耗的能量相同，實現“淨零”（net zero）能源標准。這種技術將使房屋更加節能，因為本國大多數能源消耗均與房屋保暖和制冷相關。阿爾塞耶德稱，Berczy Glen項目的意義不僅僅在於地熱系統，其創新之處在於它的合作模式。例如合作方之一的Enwave Energy公司，在社區能源系統中安裝和操作地熱技術方面經驗豐富，項目通過各方合作，將使各種技術應用得以

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

多市Condo市道暢旺

C01和C08區最搶手熱點話題文本 / 報記者

大多倫多地區好的房屋越來越難負擔，促使二手共管公寓(Condo)和多層鎮屋 (Townhome)市道暢旺。Re/Max地產代理依據多倫多地產局的統計發現，Condo類型住宅的交投由2013年時佔成交量30.1%，不斷上升至今年的36.7%。 Condo的轉手價格充分反映出市場的動力，

而且是唯一不受2017年市場調整影響，屋價逆勢上升的屋型。今年1月至10月期間，Condo的平均價格幾乎升值8%至551,761元，去年同期的平均屋價為512,552元。多層鎮屋的平均屋價也由去年的 568,165元，升至今年的571,058元。獨立屋、半獨立屋、排屋或鎮屋價格卻均較一年前下降。

投資出租者占 48% Condo的生活方式受大多倫多地區買家歡迎的最主要原因是可負擔得起，而近年來也吸引不少投資者入市。據Re/Max安省及大西洋省份行政副總裁亞歷山大(C h r i s t o p h e r A l e x a n d e r)指出，根據 Urbanation和加拿大帝國商業銀行所作的一項研究顯示，投資者購買Condo用作出租，佔2017年新落成Condo的48%。出租屋市場緊張和投資回報，也是令不少房地產投資者入市的原因。亞歷山大說，移民、人口增長和生活方式也是促使Condo和多層鎮屋需求上升。基建老化、缺乏替代的交通工具、要花長時間上下班，以及環保意識，都令不少買家選擇Condo。多倫多市中心北至布爾街，介乎當河谷大道 (DVP)和杜佛閣道(Dovercourt Rd.)之間，在多倫多地產局屬於C01和C08區的Condo依然是最搶手，佔銷售量的21.9%。他說，雖然過去10年多市中心區增加了不少 Condo，但供需不平衡的問題依然存在，令樓價有相當大的上升壓力，買家可負擔得起的選擇相

■多倫多市中心北至布爾街一帶的Condo依然是最搶手。

量分別為1.7個月和2.1個月。

大多區 Condo 銷量密市居次

星報

報告指出，密西沙加市的Condo銷售量居大多倫多地區第2位，今年以來佔14%。雖然大多倫多地區有近51%的Condo售價低於50萬，但由於建築

市中心樓價上升迫使很多買家外移。他說，沿

成本飛漲和土地缺乏，很難維持這個關口。今年頭

市中心的房屋庫存量只有6個星期，Condo為

地鐵線往北，以及向東西兩端的新盤尤其受首次置

10個月有近25,000間Condo和鎮屋易手。Condo買家

1.4個月的庫存量，多層鎮屋為1.75個月。二手

業者歡迎。401高速公路以北的央街，以及灣景大

升級也相當活躍，50至70萬元以下的銷售量較去年

Condo售價徘徊於70萬元，新樓為每平方呎1,000

道至李斯利街的一段雪柏大道，約佔二手Condo交

增加3%。豪宅級的200萬元以上Condo和多層鎮屋

元。整個大多倫多地區Condo和多層鎮屋的庫存

易的10%，未來仍然交投活躍。

的成交量也比去年同期上升2%至143間。

當少。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

房屋升值，人人都希望賣房套現可大賺一筆。但是，賣房是一場“未見官先打30大板”的交易。業主在出售物業前後，有不少成本開支。想真正“獲利”，必須先計清楚這一筆數。否則一失預算，搞完一輪結果是白忙一場，更慘痛是房價升值的部分還不夠支付賣房支出，變成 “賠了夫人又折兵” 。

業主在放售物業前，往往沒有計清楚賣房成本，導致大失預算。如果出售一間 60萬元的房屋，賣房支出隨時要4、5萬元（星報資料圖片）

▲

熱點話題文本/報記者

賣房成本大盤點講到樓房買賣事宜，業界人士都把注意力放在

無論上門看房還是只透過照片，都可吸引更多潛在

可以是數以千元計，但實際金額要視乎目前的按揭

買家身上，提醒他們要怎樣規劃買房預算。事實

買家。部分地產經紀的收費，也將這些包括在服務

還有多久才到期。因此，在放盤賣屋前，最好先向

上，作為業主，當決定放售物業時，便要立即拿出

範圍內。

貸款機構了解清楚。另外，如果貸款差不多到期，

真金白銀，支付一系列賣房相關開支，他們要考慮的財政預算，絕不會比買家要面對的來得簡單。尤

3. 地產經紀佣金 ( 成交價 3-7%)

其是業主要同一時間兼顧買賣兩方面，甚至要依靠

在房屋買賣中，開支最大的要算是這一項。委

賣舊居賺得的錢來購買更貴價的新居，便更得計清

託地產經紀賣房的業主，需負責支付買方與賣方經

計楚。

紀的佣金，一般來說是成交價的3%至7%，但這個

而到期後又準備賣房，這樣的話，可選擇一個開放貸款(Open Mortgage)，雖然每月貸款利息會高一點，但是還有可能比罰款更省一點錢。

6 共管物業報告 ($30-$250)

百分比是可以商量的。當然，一分錢一分貨。有些

如果出售的物業是共管公寓單位或共管鎮屋，

經紀收取較低佣金，但服務範圍可能較少，是否值

業主最好先向物業管理公司獲取該份報告，費用不

雖然業主並無責任必須在放盤前驗屋，但這作

得實屬見仁見智。所以，在選擇地產經紀時，要問

盡相同，也要視乎業主有多急切需要。就如放盤前

法對業主來說卻是利大於弊。在掛牌前，找驗屋師

清楚其費用中包含的服務，例如是否包括驗屋、估

驗屋一樣，有了這份報告，也是對買家提供一份信

檢查清楚房屋內外，有什麼需要維修的便維修，有

價、清潔、專業攝影、staging、廣告、搬屋等。此

心。

什麼地方需要替補的便替補。做好之後再放盤，對

外，經紀佣金也要加稅。不少業主因為想節省這一

買家來說就好像有了一個信心保證，更有可能引來

筆龐大開支而選擇私售，但當中有利也有弊，業主

更多Offer。如果沒有事先驗屋，買家出Offer後，找

要三思。

1. 放盤前驗屋 ($300-$800)

來驗屋師才驗出問題來，買家隨時可用此理由來壓價甚至取消交易。有一些地產經紀，會將驗屋包括在其服務範圍內，可事先向委託的地產經紀查詢。

2. 裝修、清潔、Staging($500+) 假設房屋本身沒有什麼大問題，毋須大裝修，但少許簡單的執整還是必需的。一間屋住過人，總有一些細微的地方需要維修。把牆壁刷上新油漆，是最快捷簡單的方法讓房子煥然一新。把房屋內外

4. 律師費 ($500-$1,500) 取決於這宗房產買賣的複雜程度、房屋的大小種類、房屋的貸款情況、是哪一間律師樓等，律師

7 資產增值稅如果出售的物業屬自住房，賣屋後便不用支付這筆稅款。但假如出售的是投資房，出售後便需要按照業主的入息稅基，支付資產增值稅。

8 其它費用

費差價可以很大。一般簡單的買賣，律師費都要在

在交屋之前，業主仍要負責房屋的水電雜費及

500元起計。有律師樓的資訊指出，在多倫多出售

地稅等。如果交屋日期是月中，業主便要按比例繳

一間60萬元的房屋，律師費便要大約1,200元。

交該月首兩星期的雜費和地稅。

5 解除貸款 ($200-$300)

9 搬家費

來一次專業的深層清潔，也是基本的作法。不要忘

如果出售的物業仍然要每月供按揭，成交後便

搬家費的多少，取決於搬家方式，如果自己租

記前後花園，如果想增添色彩，可買幾盆花點綴一

要與貸款機構解除貸款，費用一般是200至300元。

車自己搬，費用大概就隻有租車費而已。如果委託

下。

傳統的貸款機構(如銀行)會容許業主將剩餘的按揭

搬家公司幫忙，便要根據新舊居的距離、傢具雜物

以上種種，實際開支要多少，可謂因人而異，

金額，轉移到新買入的物業(但要在舊居交屋後90日

多少、是否有特別貴重物品、搬家的日期時間等，

難有一個確實數字。在賣房過程中，給買家良好的

內)，但具體規定可能各有不同。如果出售舊居後不

收費不盡相同。如果新居入伙日遲於舊居交吉日，

第一印象非常重要。找個專業的staging和攝影師，

再購買新居，還可能要支付提早還款的罰款，金額

可能還要加上存倉費。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

（星報資料圖片）

熱點話題

Home Equity Line of Credit

TD銀行收緊HELOC對購房者的影響近期房價雖然不漲了，但利息越來越高，持有房產成本越來越高，買房投資的信貸也越來越緊。近日加拿大道明銀行突然宣佈，本月起對房屋按揭貸款申請實施更嚴格的規定。在評估申請人的負債時，將會依據HELCO信用總額，而非HELCO中已動用的貸款。這意味着什麼呢？

息，如此嚴厲的加息政策，再輔以今年1月開始執

在其他銀行或貸款機構有HELOC，所以在評估時

素，僅次於航空運輸和油價上漲。根據CMHC的統

按信用額總額作為負債。

計，去年第四季度，多倫多的買房者，平均每月為

銀行開始考慮借款人的整體償還能力，堵住所有可能的漏洞。銀行在審批按揭時要確保申請人

行的B20收緊按揭政策，加拿大的信貸市場不僅是增長疲弱，簡直是被扼住喉嚨透不過氣. 也許很多朋友沒有注意到，現在一個讓人警醒的現象是，按揭利率成為對通脹貢獻的第三大因

在償還HELOC信用額下的任何貸款之後，還有能

TD是加拿大房屋淨值信用額貸款

支付房屋按揭的月供為1,826加元，比前一年的

力償還新的貸款。即使HELOC貸款一分錢未借，

（HELOC）的最大放貸機構，銀行發現近來越來

1,638加元上漲11.5％。同期，加拿大的通脹增速則

但是考慮到潛在的債務水平，申請者仍可能申請不

越多的人們買房是通過HELCO申請新的按揭。如

不足1.6%，房屋按揭的負擔大幅上漲，購房者的可

到新的房屋按揭。

果房價下跌，銀行將會遭遇風險。TD新的規定則

承付能力接近極限。

首先，根據聯邦規定，HELOC貸款也面臨壓力

是要確保申請人有能力償還HELOC的最高額度，

但是，加拿大央行行長波洛茲（S t e p h e n

測試。目前，申請人必須能夠在25年內，按5.34%的

這可能迫使申請人降低自己的信用額額度，甚至取

Poloz）表示，他認為基準利率最終應該升至2.5%

利率還清貸款，或者按實際貸款合同利率加2個百分

消信用額貸款，這樣銀行的風險敞口就降低了。收

至3.5%之間，目前全球經濟穩定健康，是取消貨幣

點的利率審核。其實，自從今年加拿大銀行開始執

緊HELOC貸款的行動意義重大。

寬鬆政策的好時機。今年10月份加拿大央行剛剛加

行嚴厲的貸款政策後，所有貸款者都要通過更加苛

加拿大金融消費者機構的報告顯示，2016年加

刻的壓力測試，隨着利息上漲，越來越多的貸款人

拿大人持有300萬個HELOC貸款賬戶，總貸款額

無法拿到按揭貸款。

2,110億元。6大銀行的季度財報顯示，T D的

許多過去買下樓花的投資者開始到處尋找資

HELOC貸款最高。

息，不過現在看來，年底前的12月5日加息的可能性仍舊存在。如果加拿大央行繼續加息，按揭的成本繼續上升，通脹繼續上漲再導致加息，則可能形成一個

金來源，從另類按揭到私貸在多倫多遍地開花。聰

在過去20年裡，加拿大人充分利用HELOC貸

利息與通脹之間“噩夢般”的正向循環！考慮到目

明的借款人先到銀行，利用現有的房產拿到房產淨

款進行房屋裝修和各項日常開支，被認為是推高家

前房東和准房東的艱難處境，加拿大央行在利息政

值信用額度（HELOC），即使房價下跌，這個額

庭債務的主要因素。隨着央行加息和聯邦收緊按揭

策上應該小步走才是正着。

度也不會消失，然後再到銀行去申請房屋按揭，這

規定，HELOC貸款市場也將開始收縮。

樣一來就最大化債務和按揭的資金來源！

加拿大目前的風險來自房價下跌，利率上

楊凡加拿大證券學院院士/特許金融規划師

這就是促使銀行收緊的另外一個原因，目前

升，以及信貸增長疲弱。今年以來，加拿大央行已

文中提及產品只作參考，不構成推薦。

各大銀行對於借款者在其他銀行的HELOC信用額

經3次加息，並且年底再次加息的概率也同樣存

閣下投資前需評估個人風險承受能力，並與

貸款的信息不瞭解。由於無法瞭解按揭申請人是否

在。據估計，加拿大央行在2019年可能還有4次加

專業投資人士商榷為準。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

計交通時間及費用

居遠郊未必真省錢本報綜合報道

高昂的房價驅使越來越多人搬離多倫多，不惜每日從905 熱點區到市內通勤，以減低房貸話題的壓力。然而，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新公布的研究顯示，通勤成本令搬到遠郊的住戶並沒有節省多少錢。據《多倫多星報》報道，這是CMHC首次就通勤問題與住房的關係展開深入研究。在這項基於 2016年人口普查數據和大多倫多地區（GTA）住房成本中位數的研究中，一些住在奧沙華和克拉靈頓 (Clarington)等，相對低房價的居民仍能佔一些先機。例如，在Georgina地區，每月的住房成本為 2,476元，而多倫多為4,319元，通勤成本為每月 1,079元，而多倫多為115元。起草報告的CMHC高級分析師斯科特（Andrew Scott）表示，搬到城外並不都是錢的問題，還有其它因素，例如環境或家庭原因，或者喜歡更大的房屋和一些郊區提供的設施。對於像烈治文山這樣的地方，住房費用就高於多倫多，每月達 6,047元，還有311元的通勤費用。

伯靈頓比多市僅省約 200 元在伯靈頓，住房加通勤的總成本與多倫多沒有太大分別，合計為每月4,216元，僅比多倫多的 4,434元省下約200元，但每月通勤時間卻增加了23 小時。斯科特稱，當公眾決定在哪裏居住時，希望也考慮通勤成本，儘管這可能不是他們買房時首要和

■最新調查顯示，居於遠郊的民眾每天花在交通的時間比多市居民多，最終不一定能省錢。

星報資料圖片

中心問題。 CMHC估計，米爾頓的通勤者每月的通勤時間平均比多倫多要多出23小時。而在米爾頓的房屋成本為3,389元，平均通勤費用為567元。

但如果再加一個通勤者，就不一定能節省了。

上班成員如不只一人難省錢

數，增加了約14%。在GTA的260萬通勤者中，有半數前往多倫多市工作。其中三分二是多倫多人。

CMHC也認為，通勤者搭乘公共交通的成本

研究人員估計，獨立屋每月的供屋成本，是人

但在905地區的城市中，也有很大比例的通勤者

低於駕駛，但往返路途平均要比駕車多出30分鐘。

們搬往城外的最大動機。在21個G T A社區中有16

是前往多倫多，包括53%的皮克靈上班族和超過48%

斯科特還表示，每個家庭都是不同的，因此把

個，房屋中位價比多倫多市內的類似住宅價格低了

的阿賈克斯居民。只有約27%的密西沙加居民前往多

57,551元至489,304元。

倫多，原因是該市擁有自己的就業基地。多倫多市

住房和通勤成本進行簡單的平均分配是很困難。例如，這次研究僅考慮了每個家庭的一個通勤者，但

統計數據顯示，越來越多通勤者的旅途越來越

內的通勤成本也較低，因為更多人使用公共交通，

許多家庭事實上不止有一個人通勤。單看奧沙華一

長，2011年至2016年間，單程花費一小時或以上的人

大約為40%，而905地區只有21%的人乘坐公共交

個人的通勤費用每月702元，搬到那裏是節省的，

數增加了16%。同期單程通勤時間45至59分鐘的人

通。905區通勤者當中，有67％的人開車上下班。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

投資者

地產投資

叫價：$998,000

攝影、文本/報特約記者 Randey

▲Dixon Blvd 大平房，完成地庫，底層洗衣房，2車庫4車位，2+2臥室3浴室，Bay窗，大廚房，可步出后院，主臥帶4件套浴室，底層家庭廳帶壁爐，底層帶2臥室，lot：60.5 x 145 Feet。

北部黃金置業地

新市Central N

說起北部地區，既要物業價廉物美、佔地大、保養好，又要人群家庭收入高，新市的Central Newmarket社區就一定不容錯過。

C e n t r a l N e w m a r k e t社區位於整個新市（Newmarket）的中心地帶，東接Bayview大街，西臨Yonge，南邊和Stonehaven-Wyndham以Mulock Dr 為界，北邊臨着Davis Dr。 Central Newmarket社區是新市發源地，仙女湖就位於區內。也因為臨着Yonge街和Bayview大街，該區公共交通和高速都非常方便。404高速沿線在安居地產公司Alice Li

Newmarket上有兩個出入口，居民駕車，直達多倫多市區隻需約40分鐘車程，到北約克也就20多分

▲Beswick Dr 2層獨立屋，完成地庫，2車庫4車位，4臥室2浴室，硬木地板，Bay窗，廚房帶早餐區，可步出Deck，2層主臥，地庫帶壁爐，lot：70.88 x 107 Feet。

鐘。 Newmarket同時與400號和 9號高速公路也有相連。公共交通方面，在多倫多市中心Downtown工

作的居民，可以乘坐Go T rain上下班，從 Newmarket到Union車站用將近一個小時時間即可到達。城市交通方面，沿着Newmarket的主要街道，公共汽車線路很方便地連接新市商業區、購物中心和社區活動中心，公車VIVA還可直通地鐵。

自然環境優美 Central Newmarket社區內的風景也是非常不錯，自然環境和諧優美，仙女湖坐落在小鎮中央。小鎮上有小溪、高爾夫球場、70多個公園，可以見到大量綠化帶，自然環境顯得非常典雅優美。社區的文化和商業設施齊全，內有美麗的百年

叫價：$749,900

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

Currey Cres 2層獨立屋，完成地庫，單車庫2車位，4臥室3浴室，加熱地板，射燈，廚房定制背板，早餐吧，花崗岩台面，餐廳可步出 Deck，主臥帶5件套浴室。地庫帶1 臥室，地庫家庭廳，地庫洗衣房， lot：40 x 118 Feet。

▲

叫價：$799,900

▲

Beswick Dr 提升式大平房，1+1 廚房，完成地庫，分門出入，2車庫4車位，3+1臥室2浴室，復合木地板，廚房可步出Deck，地庫帶1 臥室柏文，lot：51 x 107 Feet。

叫價：$789,900

叫價：$745,000

l Newmarket 老街old Main Street和現代的商業廣場，每年吸引成

的數據，預計到2026年人口約可達98,000人。

千上萬人前往的大型室內購物中心Upper Canada

Newmarket人口擁有較高的綜合素質和很好的多元

Mall。在2007年建成的Magna Centre娛樂中心，包

文化氛圍，整個區域內有將近45%以上具大專以上

括了大型影院，一個奧林匹克規模以及3個國家冰

學歷。

球隊級別的溜冰場，還有各類泳池、健身房等設

Newmarket家庭總收入在10萬以上的佔43%，5

施。小鎮同時也提供設施齊全的長者活動中心（

萬到10萬的佔31%。Central Newmarket社區的居民

Davis Drive / Main Street North）及社區醫院，

平均家庭年收入為10-16萬，是一個典型的以本地居

Health Centre可提供300個床位，是最大的區域醫療

民為主的中產社區。

服務中心之一。

居民學歷高收入高

▲Talbot Cres 2層Link房，未完成地庫，31-50年，11001500平呎，單車庫4車位，地面泳池，3臥室2浴室，Bay 窗，主臥雙衣櫥，復合木地板，升級廚房，lot：40 x 122.5 Feet。

叫價：$738,000

N e w m a r k e t擁有22所小學和5所中學。其中 Rogers Public School就在Central Newmarket社區。中學裡包括了新市最著名的新市高中Newmarket High

Newmarket的人口為84,000人，有2.5%的居民

School及Sir William Mulock Secondary School和

說中文，位居第二位，除此之外說英語的佔86%，

Sacred Heart Catholic School其中新市高中在菲莎最

法語佔2%，意大利語的有1%。根據加拿大統計局

新排名為42名，Sacred Heart Catholic School的排名

叫價：$748,000

▲Thoms Cres 2層獨立屋，完成地庫，分門出入，單車庫4 車位，3+1臥室，3浴室，復合木地板，大廚房，主臥雙衣櫥，地庫帶1臥室，地庫帶一起居室，lo t：37.25 x 98 Feet。

叫價：$689,500

▲Dixon Blvd 提升式Link平房，1+1廚房，地庫柏文，分門出入，31-50年，底層洗衣房，2車庫4車位，3+1臥室2浴室，硬木地板，Gas壁爐，射燈，廚房不鏽鋼廚具，主臥雙衣櫥，地庫帶1臥室柏文，地庫1廚房，lot：50 x 125.51 Feet。

▲Handley Cres 大平房，完成地庫，1500-2000平呎，單車庫3車位，3+2臥室2浴室，廚房不鏽鋼廚具，復合木地板，家庭廳及主臥可步出Deck，地庫帶吧台，地庫帶2臥室，地庫書房，lot：40 x 104.9 Feet。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

Sandford St 2層Link房，部分完車地庫，上層洗衣房，單車庫3車位，3臥室3浴室，復合木地板， Eat-in廚房，可步出后院，主臥帶3件套浴室，加熱木地板，底層大廳帶壁爐，lot：40.21 x 175.36 Feet。

▲

叫價：$669,900 ▲Sandford St 后復式4層Link房，完成地庫，底層洗衣房，單車庫2車位，3臥室2浴室，Bay窗，Eat-in廚房，主臥雙衣櫥，底層帶1臥室，底層書房可步出后院，地庫家庭廳帶壁爐，lot：40.45 x 111.3 Feet。

地產投資叫價：$674,900

叫價：$669,000

▲Sandford St 2層Link房，完成地庫，31-50年，11001500平呎，單車庫2車位，4臥室3浴室，主層大廚房，高效Gas爐，lot：40 x 97.2 Feet。

叫價：$649,000

▲Towercrest Dr 側復式3層Link房，1+1廚房，完成地庫，分門出入，單車庫4車位，3臥室2浴室，復合木地板，廚房可看到后院，上層主臥雙衣櫥，底層帶廚房，底層起居室帶4件套浴室，lot：95.94 x 65.77 Feet。

為156名，Sir William Mulock Secondary School 的排名為246名。

以獨立屋為主，一半以上為2層獨立屋，剩下的是平房Bungalow和Link房。根據地產局的數據可以看

另外，還有一所頂級私校 Pickering College匹克

出，目前社區挂牌的房源中，最高價為佔地大的2車

林學院。該校位於Bayview與Mulock交界處，距離多

庫大平房，叫價99.8萬，叫價最低的2層Link房為

倫多經 404號高速公路隻需35分鐘車程。Pickering

58.9萬，均價為69萬，比去年同期下降了10%。再來

College始建於1842年，是一個獨立的男女混合寄宿

看看Central Newmarket社區2016年房屋的均價為69.8

制學校，從幼稚園到12年級課程均有設立，畢業生

萬，比2017年低9%，但是和今年基本持平。也就是

持續保持着100%的大學入學率，其中70%獲得了安

說，今年的房價已經去除了泡沫，回到了2016年的

省獎學金。

平均價格，有意向在這個社區購房的買家，可以趁

均價回落至 2016 年可趁低吸納

低買入。 Alice接着解釋說，約克區如北約克、烈治文山

安居地產公司經紀Alice Li對記者說，新市位於

等區域的土地供應越來越緊張，在已無大片土地可

約克區的心臟地帶，也是其行政中心，是約克區很

供開發的情況下，大面積的開發目標必然會順着

多政府部門總部的所在地，如約克區警察總局、法

Yonge及404高速沿線落在新市，很多房產投資者把

院等。而Central Newmarket社區又是新市的中心，

眼光放到了這片極具潛力的區域，使得Newmarket

可以算是中心的中心了。

商業地產的開發和投資也日趨活躍。

Alice說，Central Newmarket社區東邊是農田，

Alice最后總結說，Newmarket的發展日益興

向北是預留地，社區四周被綠意環繞，卻有着一個

旺，保留了緊密結合的社區形態，可滿足商業、居

城市能提供的所有設施。不過，Newmarket這個多

住和娛樂的需求，學校也不錯。這個社區甚至有一

倫多的衛星城，在2017年初安省房地產飆升的時

條完整的商業街，包括書店、鐘塔和一些不錯的餐

候，是漲幅最猛烈的地區之一，但到了實施外國買

館。所以越來越多人包括華人選擇到這裡安居及經

家稅之后，又是戲劇性跌幅最厲害的地區之一。

商。作為曾被主流媒體推薦的25個黃金置業地，

Alice接着說，Central Newmarket社區內的房屋

Central Newmarket社區必將會被更多人關注。

叫價：$589,000

▲Thoms Cres 2層Link房部分完成地庫，分門出入，4車位，3+1臥室2浴室，硬木地板，起居室Gas壁爐，定制廚房，2層3臥室，lot：37.5 x 100 Feet。

▲Dixon Blvd 提升式Link平房，完成地庫，底層洗衣房，單車庫4車位，3臥室2浴室，硬木地板，廚房復合木地板，可步出，主臥可步出Deck，底層帶濕吧、壁爐，lot：40.22 x 125 Feet。

叫價：$678,900

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

幫派猖獗“前所未有”

令多市兇案破紀錄熱點話題本報綜合報道

這不是一個光彩的紀錄，卻在連續兩天之內兩次被打破。多倫多在1991年創下的89宗單一年度凶殺案死亡數字，在11月18日、19日，被改寫為 90宗和91宗。多倫多警察總長桑德斯（Mark Saunders） 19日表示， “前所未有” 的街頭幫派活動和由此帶來的暴力行為，特別是槍械暴力，是推高今年凶殺案數字的主要原因。桑德斯於19日接受本地電視台CP24訪問時表示，多市兇殺案件大幅增加非單一原因所致。他提及兩起造成大規模傷亡的街頭暴力襲擊。一是4 月發生在央街、造成10人慘死的客貨車衝撞殺人

■士嘉堡京士頓路夾羅倫斯大道一所多倫多社區房屋公寓大廈內發生槍案，一名男子中彈身亡。這起命案令多市今年兇殺案件總數打破歷史紀錄。

事件；另一件是7月發生在市中心丹佛大道希臘

殺案增多往往是結伴出現。兩者背後的共同特征，

就會發現這不僅是一個警察面對的問題，我們不能

城、造成兩人死亡多人受傷的街頭槍擊事件。

都在於多倫多街頭幫派活動增加。當我們仔細分析

單靠拘捕來解決它。還需要與政府、公私機構一道

誰帶來這些暴力，特別是槍械暴力，無疑都會指向

努力，去達成一個全盤的解決方案。”

桑德斯：單靠警力難以解決

街頭幫派。”

18日下午在士嘉堡京士頓路夾羅倫斯大道

桑德斯指出，上述兩起極端暴力事件，無疑

桑德斯又說，如何應對街頭幫派暴力沒有一個

（Kingston Rd. and Lawrence Ave. ）一所多倫多社

推高了多市今年兇殺案的死亡人數。同時，多倫

簡單答案，單靠警力難以解決問題。“我們必須了

區房屋公寓大廈內發生槍案，警方到場後在樓梯間

多今年幫派暴力活動更加猖獗，也是造成兇殺案

解這些問題產生的根源，在更廣泛的意義上，努力

發現一名男子中彈身亡。這起命案令多市今年兇殺

受害人增加的其中一個主要原因。“如果你查看

解決這些問題。”桑德斯表示，“看看住房問題，

案件總數達到90宗，破了1991年以來的最高紀錄。

多年來的治安歷史就會發現，槍械暴力猖獗與兇

看看教育問題，當我們審視所有這些方方面面時，

19日警方再證實，今年已發生了91宗兇殺案。

警須爭取民眾信任收線報利破案有一句俗諺：“養一個孩子，要用全村的力量。”（It takes a whole village to raise a child）在警界則常說：“抓一個兇手，要用全村的力量。”（It takes a whole village to catch a

子和一名16歲青少年發出通緝令，但尚未逮到他

究，但可能存在類似現象，像原住民社區的失蹤

們。

或謀殺婦女案件，遲遲難破就是一個例證。

缺乏證人而無法逮捕兇嫌

killer）意指社區齊心協力非常重要。犯罪學學

羅斯墨目前擔任美國德州大學地理空間情

者、前溫哥華市警督察羅斯墨(D. Kim Rossmo)表

報和調查中心主任，他是地理分析的先驅，強調

示：“偵破兇殺案的主要方法是通過公眾完成

警方要提高破案率，一定要和被疏遠的弱勢社區

的，公眾必須信任警察。”而警察也要走進社

建立聯繫。

區，爭取民眾的信任，以便容易收到線報協助破案。

他建議，將更多的基層警員派到這些社區巡邏。警員可以更瞭解毒販、性侵者和竊賊的模

他說，警方必須要在新移民社區、窮人和無家可歸者社區多多經營，因為這些弱勢社區若越來越邊緣化，發生罪案會增多、破案率可能會更低。羅斯墨研究北美謀殺統計數據，感覺頗諷刺，因為兇殺率是下降了，但逮捕率也下降了。雖然黑幫組織犯罪容易被警方掌握，但相關的罪案不見得容易逮捕到兇手。

多倫多今年以來的謀殺案已達91宗，破了

式和習性；更重要的是，警員在社區的互動多

約克區退休警官貝利(Paul Bailey)表示，警方

歷史紀錄。但根據《星報》統計，有34宗謀殺案

了，獲得社區信任後，可以讓社區民眾樂意主動

常常已掌握誰犯下黑幫謀殺案，但因為沒有合作

警方尚未逮捕任何人。

提供信息。

證人而無法逮捕他們。

有些是尚未有任何線索、還在調查，但至

《華盛頓郵報》曾針對美國5.2萬宗謀殺案

他們兩人都提到，無論是培養在弱勢社區

少有7宗案件都發出了通緝令，不過警方都未逮

進行研究，發現白人受害者案件破案率63%，拉

長期經營的基層警員工作，或是監視追蹤黑幫組

到兇嫌，例如6月30日在多倫多市中心夜總會

丁裔受害者案件破案率48％，黑人受害者破案率

織的活動，都要付出昂貴成本；歸根究底，想要

外，有兩名男子遭槍殺後，警方已對一名22歲男

46％。羅斯墨說，雖然加拿大沒有這種規模的研

提高逮捕率，全社區公眾要共同支持。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

鼓勵多建廉租房屋

省府擬放寬租務管制安省政府日前公布的經濟狀況報告，將會放寬租務管制。有地產界人士認為，此舉雖然可望令租金下調，但亦暗藏飆升的危機。報告指出，豁免新租盤受租管限制，借此鼓勵發展商興建更多廉價房屋。

熱點話題綜合報道

■省府希望放寬租管之後，能吸引地產商多建出租樓房。

CBC

安省財政廳發言人Peter Spadoni透過電子郵

如若市值租金是2,000元，就租這個價，而毋須因

省府放鬆新租盤的租管，可望鼓勵發展商興建更

件回复A1中文電台查詢時表示，若省議會通過修

為擔憂受租管限制而把租金調高到2,200或2,300。

多出租大廈，增加租盤供應，令租金有下調空

改租務法，租管豁免措施，將適用於任何新租務

放寬租管可能會令業主明年大幅加租3%至4%也

間。但仍需省府解決是否有土地供應、當局多快

單位，在11月15日後簽訂的租約。當中包括新大

不出奇。

能完成審批、及需時多久才能興建問題。他估計，最快要等3至4年，才可望令租金下調。

廈，現有建築物新增租盤，及現有房屋的新單

他認為，新措施的影響會怎樣，需要省府清

位。租客最快會在一年後，受租金上升影響，但

楚交代，究竟想透過新措施，如何做得更完美，

李志雲認為，放寬租管，也會令大業主可以

業主及租客仍然可以在起租時，商討租金水平。

去鼓勵市場多點供應，保障業主及租客，都能得

隨時加租，可能令情況更差，未必幫到需要幫助

到公平的租金。

的低收入階層。

希望多建整幢出租大廈

他又說，若新措施也適用於整幢的出租大

他認為，省府應該為租金升幅設上限會較

地產公司東主李志雲表示，這個新措施是雙

廈，可望鼓勵發展商興建更多這類大廈。而這些

好，例如只能加租4%至5%，令業主可以接受，

刃劍，希望整體小業主明白，現在沒有了租管，

大廈供應近年減少，因為有租管，限制租金升

租客也可承受。但現在就暗藏危機，業主明年若

毋須擔憂不能加租，租金可以隨市場去定價，例

幅，令很多發展商回報不理想而卻步。他認為，

加租10%，租客也要支付。

省府撤租管盼增房源反對黨指可負擔才是癥結安省宣布在全省取消對新出租單位的租金管制，反對黨和可負擔房屋倡導者警告，這標誌着省民負擔不起租金，天價租金亦可能回歸。安省進步保守黨政府日前在秋季經濟報告

有租客都將受到保護，但未來的挑戰在於，沒有

(Andrea Horwath)則認為，可負擔才是中心問題。

房源。”

她說，取消租金管制意味着發展商可以任意定

現有租客不受影響

價，但民眾卻負擔不起。多市可負擔住房委員會主席、市議員貝里奧（Ana Bailao）表示，過去省府曾取消租金管制，

中，公布了這項立法的詳情，即對所有新建或新

帝國商業銀行（CIBC）副首席經濟師塔爾

轉換成出租房的單位取消租金管制，而對現有的

（Benjamin Tal）支持省府的這法例修改，他認

租客，租金管制仍然保留。這是省府新的住房供

為，解決房源問題的唯一途徑可能只有取消租金

市長莊德利稱，實施可負擔房屋計划應該先

應行動計划（Housing Supply Action Plan）的部分

管制，鼓勵建築商建造出租柏文，並允許他們提

於任何租金管制法的修改。多倫多的可負擔房屋

內容。

高租金。

問題太嚴重，在房源得到增加之前不能考慮放鬆

安省財政廳長費德利（Vic Fedeli）稱：“現

反對陣營的新民主黨(N D P)黨領賀華絲

但並沒有帶來出租房源的增加。

租金管制。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

Buttonville機場改建延至2023

指揮控制塔擬提前關閉受抨擊熱點話題文本 / 報記者

就萬錦市Buttonville機場航空交通指揮塔將於明年1月3日關閉一事，約克區議會一致通過不接受這個決定，萬錦市市長薛家平認為這是不負責任的決定，也不合符公眾利益。現時在網上進行簽署請願信，希望拯救指揮塔可以繼續運作。由西弗頓家族擁有的 Armadale Properties，與 Cadilllac Fairview 於 2010 年宣布合作計劃，把萬錦市 Buttonville 機場改為多用途商業住宅發展項目。該機場原本在 2016 年秋季關閉，其後延遲至今年秋季，航空交通指揮塔將會關閉。不過，Cadilllac Fairview 再推遲該項重建計劃至 2023 年，因此機場仍然繼續運作，在 2017 年只維持五分一的航空交通、即約 26,108 部飛機流量，相比 2013 年，則有 122,386 部飛機流量。而 Nav Canada 於 2017 年進行評估，結論是關閉該機場航空交通指揮塔，不會對安全或運營效率造成重大影響，並決定將於 2019 年 1 月 3 日關閉。

機場起碼運作至 2023 春據航空交通控制員及本地機師指，該項評估

■計劃改建的Buttonville機場。

網上圖片

根據最低航空交通時間，自當局延遲關閉機場以來，航空交通流量增加一倍。因此，關閉航空交

立法接掌安省遊樂宮福特政府或改建賭場

通指揮塔，將危害附近空中及地面人士的安全。對於這個決定，約克區議會一致通過不能接受，認為這並非是設於偏遠小鎮寧靜的機場，而是鄰近住宅區及交通繁忙的 404 高速公路。而且緊急服務如約克區警隊及空中救援隊 Ornge，也使用該機場服務社區。萬錦市市長薛家平發出的新聞稿指出，公眾安全是重要事情，關閉航空交通指揮塔是不負責任的決定，也不符合公眾利益。既然該機場將會重新發展，Cadilllac Fairview 與 Million Air 宣布繼續運作至起碼 2023 年春季，促使航空交通流量增加，包括商業航空交通及新設的航空學校。薛家平早前曾致函聯邦交通部長嘉諾（Marc Garneau）表達關注，並再寫信要求重新考慮這個決定。因為該機場座落在加國繁忙的航空交通要道，加上機場指揮塔擁有先進設施，毋須更新，不應讓這些儀錶棄置不用。現時正在網上進行請願信行動，希望拯救 Buttonville 機場航空交通指揮塔，支持的市民可登上網址﹕ https://www.gopetition.com/petitions/ save-buttonville-aiport-air-traffic-control-tower.html，表達關注。

安省省長福特，有望全面掌管安省遊樂宮（Ontario Place）的未來發展計劃。安省財政廳長費德利（Vic Fedeli）稱，不排除會在遊樂宮舊址興建賭場。

見，確保發展計劃符合公眾利益。他們清楚表

安省進步保守黨早前提出《57號法案》，該

景點，當被問到會否在該地點興建賭場時，費德

項法案的內容包括，對管理安省遊樂宮的公司和

明，在公共土地上興建賭場是不負責任的做法。福特出任多倫多市議員期間，曾經主張在該地點興建賭場。省財政廳長費德利不願透露，安省遊樂宮的未來發展方向，只稱該地點將成為“世界級”的利稱不排除這個可能性。

公眾委員會，解除其監管權。安省遊樂宮位於市

安省遊樂宮是一個有41年歷史的遊樂園，但

中心岸邊的黃金地段，但多年來都沒有被充分利

該遊樂園每年入場人數，從剛落成時的250萬人，

用。該項法案將安省遊樂宮的所有資產都轉移到

跌至2012年關閉時的30萬人。

省府。

上屆自由黨省府曾有意將遊樂宮交給私人發

多倫多市議員小林頓（Mike Layton）和周凱

展商，興建一個名為Celebration Common的大型

捷（Joe Cressy）表示，省府應該將舊址改為公

公園。但由於自由黨在省選中大敗，該發展項目

園，並強調省府在作出決策前應咨詢市民的意

現交由福特政府決定。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

【開發商】Aoyuan Internation Canada

/ Michael Lin 林玉林

【交樓日期】2021 【總棟數】5棟【總戶數】TBD

創富地產

【位置】5851 Yonge St, North York, ON, M2M 3T9

新盤推介

北約克地鐵站M2M Condos 開發商 M2M是由中國奧園地產集團的Aoyuan

樓盤簡介 M2M將會是2018年北約克(North York)最大型綜合公寓樓花項目之一，其中包括5棟高層樓群、社區中心、超市、商業寫字樓以及各類商鋪等。緊鄰Yonge街夾Finch的路口，舉步可到達Finch地鐵總站。項目設計由著名的設計公司W a l l m a n Architects負責。樓盤位於多倫多市的副中心— 北約克，而北約克中心是一個充滿活力的社區，這裡夜晚活動異常豐富多彩，有卡拉 OK、酒吧，富有世界各地風情的地道美食和用餐環境，以及電影院和舉辦現場演出的多倫多藝術中心。而樓盤所在的Newtonbrook社區更是北約克一塊不可多得的好地段，這裡環境優美、商業發達、交通便利，是適合投資和居住的極佳選擇。

International Canada以及Newtonbrook Plaza Redevelopment合作開發。中國奧園地產集團創立於1996年，於2007年10月9日在香港聯交所主板正式上市（股票代號3883），2013年進入

賣點

百億俱樂部行列，2015年起陸續進軍海外市場

•位於北約克(North York)最中心位置；

澳洲悉尼、加拿大溫哥華及多倫多，在澳大利

•步行方便指數：100/100，舉步Finch地

亞更是有7個建筑項目，在加拿大溫哥華有2個項目(The Grenville和Aoyuan Dawson Street)。歷經20余年跨越式發展，奧園構建了“地產、商業地產、國際投資、金控、奧買家、健

鐵總站，連接未來地鐵延伸線路的第一站； •交通方便指數100/100，步行數分鐘便是 Go train火車站，通往多倫多任何地方； •M2M項目是至2018年為止最大的樓盤開

康生活、文旅”七大集團，目前已在全球打造

發項目，擁有多元化項目開發；

100多個精品項目。去年9月，奧園集團以超過2

•下樓便是各式小店和餐廳

億加幣的價格在多倫多購買了Newtonbrook

M2M Condo 樓盤目前正在V-VIP發售，

Plaza的土地項目，佔地8.6英畝，將一舉成為北

有興趣者請速聯系創富地產林先生/陳女士，確

約克最大的社區公寓群。

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

王韜

產

新世界地

置業寶典

一周來市場還是一切如常，不過有個新聞可以關注一下，那就是關於加國樓市已經開始軟着陸的觀點，即幾家大型銀行的經濟分析師都認為，經過10年的癲狂之后，今后市場確實會進入一個平靜期，並且着陸軌跡並非自由落體狀態。其實不用他們說，這也同樣是我們每個人的真實感受——以往說得已經讓人聽厭的所謂軟着陸，現實中已真實上演。

東部置業系列43

現在就布局相信我的話。

如果這就是軟着陸，那麼值得慶幸的是沒有

就是10多年時間，我喜歡這個市場也隻熟悉這個

——起碼到目前並未出現斷崖式的崩塌。市場總

領域，我也自認是土裡刨食的命，因此我很堅定

不過上面所提到的文章中，也提到了另一個

是有升有降，人們經常說爬得有多高，跌得就有

地認定：我的財富未來一定還會和地產息息相

觀點，那就是CMHC認為：一直到2020年，房屋

多狠，或是有些人經常幸災樂禍地念叨的那句：

關。我很慶幸經歷了過去大多地區的10年輝煌，

市場需求將轉向價格相對便宜的Condo，而不是

出來混總是要還的。不過現實還是逃脫了歷史的

算是一個小小的受益者，但主要還是增長了見識

獨立屋。我的看法與此相左，我認為800余呎的兩

夢魘和可能的宿命，所以說這是加國之福、投資

和磨練了眼光和能力，同時我還堅信並且同樣慶

臥房Condo價格本輪上限就是$90萬，而全面突破

者之福，也未為過分，甚至完全可以這樣說：趕

幸：在我未來的職業生涯中，至少還會趕上另一

$100萬那將是下一個Condo地產周期的事兒，現

上這一輪的，你就是賺了。

個市場周期，我依然還有用武之地。實話實說，

在的市場已接近我所說的上限，所以我認為這輪

既然已進入軟着陸的狀態，那麼就是說急速

在上輪市場周期中我並未實現財務自由，但在下

所謂的“Condo熱”基本今年就到此為止了。因

下降已是過去時，並且未來的市場波動會僅限於

一輪的博弈中我有這個信心，所以我和很多投資

為這裡請注意：所謂Condo熱是有一個限制定語

很小的幅度，也就是市場已經進入了一個平台

者一樣都在關注着可能的市場機會，其實就是為

的，那就是價格相對便宜，如果你是一個投資

期，即目前房價已到達或接近底部，一定是這

一下輪市場機會布局。

者，同樣是$100萬，你是買個800余呎的Condo，

樣，否則就談不上什麼軟着陸了，這個觀點和我

大致透露一下我的部分投資計劃：假如按照

還是買一個2000余呎的House？起碼在現實裡她們

的基本相同。其中還有一句話值得特別重視：現

以前的標准，我至少還可以以自己的名義再買一

的差距還是存在並且明顯的，所以所謂Condo再

在所有的不利因素都已釋放，將來的房價取決於

套投資房，不過由於銀行收緊了貸款，這一假設

熱兩年？我看懸！

最后的承受能力是否會被加息壓力所打垮。也就

在去年下半年就已經泡湯了。不過很幸運的是，

記得在1年前，我還嘆息說，很快多倫多周

是說政府到目前為止，除加息以外的其它控市手

女兒今年上了大學，已經18歲，老母親去年抽得

圍的地域就再也看不到$30、40萬的房子了，那時

段都已釋放殆盡，未來除非出現不可預測的變化

了團聚移民簽，目前移民身份已處在最終的審核

Oshawa的老式平房已普遍跨越$40萬大關，正大

或危機，否則未來制衡房價的唯一重大因素就是

中，所以我還可以以女兒和母親兩個人的名義再

踏步地向$50萬邁進。不過峰回路轉，今天命運又

加息。所以在假設的加息盡頭你是否還能挺得

投資兩套投資房，而這當然就是我未來布局的一

讓這一價位重新進入你的視野，比如一間63x117

住，就決定了你對未來市場和投資的態度，每個

個重要組成部分。目前我已按計劃賣掉了國內的

大Lot的老式平房，地下室分門且有帶廚房和浴室

人都會有自己的判斷和決定。不過請記住：下一

房子，資金即將到位，我的計劃是從現在開始，

的兩臥房，在去年鼎盛時期價格會達到$65萬，如

輪的分野，可能也是從這一刻你的決定和行動所

最晚到明年底實施到位。之所以透露我的一些財

今僅叫價$52萬，彼時趨之若鶩，此刻隻落得曲高

開始的。

務隱私，目的很大程度上是想現身說法，也是想

和寡、孤芳自賞，我不知道該說這是賣家的不幸

不說別人，就說說我自己吧，10多年前一落

標注一個時間段，相信的話我們一起來，不信

還是買家的有幸，總之它確實此時此刻活生生在

腳多倫多，我就干起了地產這一行當，並且一做

的，能記住我說的話和這個時間點——未來讓你

那兒…

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

n Jason 四C友he 地產

Open House

東桂林一年新獨立屋此獨立屋南北向，部分石頭面，1.5車庫4房，共4個衛生間，2847平方呎，Lot 32x110呎。房屋結構非常合理，雙開門，進門寬敞門廳，走進去是Dining room和一個library，可作為辦公室或臥室。一樓9呎樓底，升級深色實木地板和樓梯，鐵攔扞。開放式大廚房，升級高廚櫃，中央島，高級不鏽鋼電器，還有早餐區可直接走出到后院。很大的Great Room帶燃氣壁爐，二樓4個方正明亮房間，2個大主人套房帶5件套衛生間和走入式衣帽間，升級隔音門。一樓直接進車庫，二樓冼衣房。無人行道，可停2部車。走路幾分鐘到小學，近404高速、Go 火車站、購物商場。投資自住良選，搶購價79.8萬。開放屋本周末2-4 點，歡迎參觀。有意者請聯系新世界地產公司地產四友 Jason Chen，電話請見本刊15頁廣告。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

加國獵奇 1848年，蘇格蘭裔移民William Mellis Christie剛來多倫多落戶時年僅加國 15歲。雖然非常年輕，Christie在那獵奇之前已經在家鄉有了兩年烘培學徒工的經驗。初來乍到，他就在Yonge街和Davisville 交界處的一家麵包店找到了工作。每天他連夜製作各類麵包、點心和曲奇餅干，清晨就推着小手推車在附近的 Yorkville社區沿街售賣。

第 29號房間

Christie 曲奇餅干 1904

功夫不負有心人。幾年之後，以烘培曲奇著稱的William Mellis Christie就從每個月掙4元錢工資的年輕工人晉身成為老闆的合伙人，從此平起平坐。30歲那年，他手下已經僱傭了5名工人。從那以後，他的生意平地而起。到1874年，Christie曲奇的廠房佔據了King和Adelaide街整個街角的位置，今天那裡已歸為George Brown學院的一部分。當William Mellis Christie於1900

▲ Mr.Christie 曲奇餅干復古廣告

年死於癌症時，他已稱為加拿大最成功的企業家之一。 Christie家族宅邸正位於多倫多城市中心最引人矚目的社區，安省省議會對面W e l l e s l e y西街100號。 William Mellis Christie辭世後，其唯一的兒子Robert Christie繼承了包括

蘇格蘭裔移民 William Mellis Christie

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

小三懸樑自盡了

撰稿：叡

▼ 人們說自縊的情人一直沒有離開深宅（圖文並無直接關聯）

Chritie 曲奇餅廠深夜，Robert和僕人將她的屍骸葬於安

這座深宅在內的所有財產。如果你相信民間傳說，從那以

▲宅邸一角

省議會大廈附近一處地下，更有人說，深厚的負罪感讓Robert Christie無法自

後，正是事情變得詭異的開始。 Robert Christie有個情人。但是事

拔。隨之而來的是生意每況愈下，入不

情並非止於此，Robert決定讓他的情人

敷出的Christie最終將宅邸賣給多倫多

和家人同時住在同一所宅邸內，並同時

大學，很快自己也潦倒病逝。

保證雙方毫不知情。他讓人在書房和走

1926年，Robert Christie病逝之

廊的兩面牆後修建了一個暗道，連接着

後，Nabisco買下Christie曲奇餅干公

一個獨立套房。只有他和他的親信管家

司，並冠以“Mr. Christie, you make

可以出入，而他的秘密情人則從來沒有

good cookies” （Christie先生，你的餅

走出過這個叫做Room 29的私密套房。

干真棒）的廣告詞。

Robert Christie的秘密情人在這座

斯人已去，但人們說，R o b e r t

秘密套房裡一住就是很多年。久而久

Christie死去的情人身後也未離開這座

之，Christie對她不再有昔日濃厚的愛

深宅。今天的Christie宅邸已經規劃為

意，見她的次數也越來越少。常年的幽

多倫多大學女生宿舍。如果你孤身一人

閉、孤獨、嫉妒和絕望終於讓她不能承

在深夜進入Room 29號房，聞說房門也

受，有一天她懸樑自縊。她死後的一天

許會在你身後突然緊閉，直到天明。

Christie 宅邸 1910 年代 Christie 宅邸外景 2010 年

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

鳳梨花 Bromeliads的鳳梨花Bromeliad 屬鳳梨科，原產地大多數在中南美洲的熱帶雨林中。總共有3000多種，

蘭花一樣種在泥苔蘚或是蛇木板上。而食用鳳梨就必須地栽，或用盆土。

外形可以非常不同。包括我們吃的鳳梨(菠蘿)，

知道鳳梨花的屬性，就大略可以知道照顧

美麗的粉紅菠蘿Aechmea，還有完全不似花、像

方式。澆水時可以由葉片中心的水兜澆，若見

一堆草的Tillandsia (完全由空氣中吸取養分及水

到水兜還有水，就不用再澆。而施肥也都可以

氣。)

由水兜中施，不過就絕對不能多用肥，以免傷到葉子。最好是用極微的份量，即少量多施。另一種葉片上有鱗片的，就要多些光照，這一類要保持潮濕空氣，但可以少澆水，因為葉片會吸收水分。鳳梨花過去較貴，是因為要等多年才會成株開花。所以店中出售的已經開花的，都是種了多年的植物。不過花期很長，你買回來後，可以擺在客廳幾個月。花謝後，植株就夭折，但是新的子株會在基部出現，通常至少會有一個子株，有時多至兩三個。等子株稍大後，可以將子株取下植在盆土中，慢慢等待，兩三年

鳳梨花的特色是多數有幅射狀的大片細長

後就會再開花。不過子株未大期間，因為沒有

葉子，中間圍成一個水兜，可以聚集水分。所

自己的水兜，所以要保持母株的葉子，繼續在

以雖然非常需要潮濕的環境，但一陣時間不下

水兜中澆水。

雨都沒問題。在雨林中，這水兜還會收集鳥糞

直到子株約6寸高就可以移植，移植之後，

及昆蟲屍體一類養料。有些鳳梨花的葉子上有

照規矩澆水(表土乾了就澆水)，冬天則減少澆水

灰色的極小鱗片，可以由空氣中吸收養分，因

次數。春夏兩季稍為施肥，此外要維持多光。

此由根部吸水的作用不大。加上多數鳳梨花是

兩三年後就會生成成年鳳梨花。如果成年後卻

附生植物，附著在樹幹上，因此有些是可以像

▲

▼ 若見到水兜還有水，就不用再澆

▲鳳梨花在天然環境都生在大樹上，因此很多酒店或是大堂，都將鳳梨花種在樹幹上

▲

園藝

鳳梨花過去被認為是室內盆栽的貴族，因為開花時光彩奪目，是室內設計家愛用的裝飾盆栽。多數花是鮮豔的紅色或粉紅色，即使沒有明顯的花，葉子也會出現美麗的顏色。過去售價不便宜，近來已沒有那麼貴，而且其實照顧也不難。

▲食用鳳梨必須地栽，或用盆土

蜻蜓鳳梨花很大，夾雜黃色，狀似一束稻草

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

s的種法（上）不開花，有一個取巧方法，就是將一個熟透的蘋果與植株放在一起，然後用一個紙袋將植株罩住一個星期後才打開，蘋果發出的乙烯碳化物會促使開花。另外花店出售的 Ethrel液體，滴幾滴在水兜中，也會幫助開花。開花鳳梨中，常見及受歡迎的包括下列幾種：

粉紅菠蘿 ( 艾克米亞 Aechmea)

粉紅菠蘿

這是鳳梨花中最受歡迎的，特別是Aechmea fasciata，這一類叫粉紅菠蘿，因為粉紅色的花很大，而且一朵花持續開很久，可以長達3個月。其實粉紅色的花是花苞，內部非常小的藍色花球才是花。粉紅菠蘿的葉子很硬，上面有灰色像麟片一樣的粉狀物，會由此吸收空氣中的水分。 Aechmea需要很多光照才會開花，不過開花時就可以少些光。此外需要高溫及潮濕，最低不可以低於攝氏15度( 華氏60度)‘花期前更要高至少3度攝氏度。澆水最好是雨水一類的天然水，或是過濾的自來水。澆水要澆在水兜內，盆土則隻要保持潮濕，無須太多水。為維持水兜的水乾淨，可以每一兩個月完全換過。為保持高濕度，應不時噴霧水，或是用打濕機humidifier。但夜晚不要噴霧水。另一種Aechmea chantinii 花也很大，夾雜黃色，狀似一束稻草，俗名蜻蜓鳳梨。此外還有一種花似珊瑚的珊瑚鳳梨Aechmea fulgens。Aechmea chantinii 也有一種葉子的橫

▲果子曼又叫大擎天鳳梨，中間伸出像花一樣的巨大紅色花苞，顏色鮮豔，有時透明會反光

紋非常明顯，因此即使不開花都很美麗。

果子曼 Guzmania 這一類也較常見，又叫大擎天鳳梨，與粉紅菠蘿一樣，葉子呈幅射狀，中間有水兜，中間伸出像花一樣的巨大紅色花苞，顏色鮮豔，有時透明會反光，因此受歡迎。真的花很小，多半是黃色或白色。這一類需要較高溫度，最好有攝氏24-27度，冬天亦不可低於16度(華氏65度)。並隨

Aechmea chantinii 也有一種葉子的橫紋非常明顯，因此即使不開花都很美麗

時噴霧水，維持高濕度。

五彩鳳梨及三色彩葉鳳梨 Neoregelia 五彩鳳梨葉子與粉紅菠蘿一樣較厚，原產地多數在巴西一帶雨林，顏色最鮮。特色是葉子內心是鮮紅色，沒有花苞，而葉中心水兜中心是綠色，小小的花開在水兜裡。三色彩葉鳳梨葉子較軟，內心鮮紅色，非常搶眼。有

這種三色彩葉鳳梨只有葉子尖端是紅色，因此又叫Fingernail plant指甲花

些三色彩葉鳳梨的葉子有條紋。顏色最鮮的一種，葉子內心是鮮紅色，逐漸變淡，因此俗名又叫 B l u s h i n g bromeliad，因為顏色像少女的害羞面頰一抹紅。另有一種是葉子隻有尖端是紅色，因此又叫Fingernail plant指甲花。這一類不需太多光，但有足夠光照葉子顏色才鮮豔。通常隻見葉子的五彩鳳梨可以忍受較低溫度，最好是攝氏 12度以上，冬天亦不可以低至5度以下(華氏55度以上，不要低於40度)。

作者袁曉輝：媒體人、作家、園藝愛好者。 (http://www.ritagiang.com/)

五彩鳳梨

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

七里香栽種容易盆栽藝術變化多

花言草語

清淡氣味觀葉為主七里香屬常綠灌木，株高1米至3米，樹冠近似球形，側枝輪生，老枝灰褐色，嫩枝綠色，全株有一種清淡的特殊氣味。

文花 / 澤類

七里香的葉互生，有時枝頂常為輪生，革質，葉面濃綠色，具蠟質，極光亮。葉片倒卵形至橢圓形，葉邊常向下翻捲。頂生傘房花序，小花白色輪生，後期變成黃色，花萼綠色，有清淡的香味。蒴果10月間成熟，呈三瓣開裂，露出紅色的種子。花期4月至5月，花的觀賞價值不高，葉緣具白色斑紋，均以觀葉為主。

早春須修剪整形

頂端，也可把其修剪成為各種形態。

夏季應經常澆水七里香喜光，但在半陰處也生長良

盆，成年植株每2至3年換一次盆。海桐萌芽力強，耐修剪，可於每年春季修剪成各種形狀。

植於深盆藝術加工

七里香栽種容易，毋須特殊管理。露

好。夏季可放戶外，如有條件，可放陰涼

地移植一般在3月份進行。如秋季種植，

處。強光對植物沒有危害。喜歡溫暖濕潤

盆栽七里香，通過藝術加工，能製作

應在10月前後。大苗在挖掘前必須用繩索

氣候和肥沃潤濕土壤，能抗風防潮。生長

成多種形式的盆景。可植於深盆，在盆的

收捆，以防折斷枝條，而且挖掘時一定要

適溫15至30℃。冬季放於冷涼而不凍的室

內沿上部加一圈高5至8厘米的硬塑料片，

帶土球，土球的大小根據主幹的粗細而

內。七里香能忍受結冰的溫度，但為使其

盆底多墊碎瓦片。上盆時根部可相應提

定。小苗可裸根移植，但也要及時。盆栽

良好生長，最低夜溫應保持在13℃以上。

高，盆土略低於塑料圈，這樣深盆淺栽不

七里香每年春季換盆一次，換盆時需把枯

七里香較抗旱，夏季消耗大量水分，應經

影響成活。待長出新根．枝葉生長旺盛時

根剪除，盆土應加入含有機質較多的新培

常澆水；冬季如所處溫度較低，則澆水量

就去掉塑料圈，以後通過澆水和雨淋不斷

養土。七里香分枝能力強，耐修剪，早春

應相應減少，空氣濕度應在50％左右。七

衝去高於盆面的泥土，促使粗根逐漸裸

時須修剪整形，以保持優美的樹形。如欲

里香要求肥沃土壤。生長季節每月施1至2

露，可達到提前懸根露爪、蒼古奇特的造

抑壓其生長，應於長至相應高度時，剪其

次肥，平時則不需施肥。幼株每年換一次

型目的。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

温暖是我家

基督山酒店的這間臥房詮釋了19世紀巴黎的奢華與大都會風範。

選擇特殊年代主題將喜愛生活融入家居裝飾 19世紀的法國充斥着豐富的文化體驗和強烈

Debusschere)非常懂得如何利用光線來營造舊時代

的冒險精神，其別具一格的氛圍一直以來都為世

的氛圍。他的才華體現在每個房間的油画、肖像

人稱頌。歷史上的這個喧囂時代，就是大仲馬

画、牆上的帆布画以及天花板的画作上。德比謝

(Alexandre Dumas)名著《基督山伯爵》(The Count

爾的油画中所描繪的寧靜風景，在當今的家居裝

of Monte Cristo)中刻画的最著名人物的生活背

飾中再次流行起來，人們在室內亦能欣賞到大自

景。在巴黎，有一家叫做基督山的酒店(H o t e l

然無所不在的美。

Monte Cristo)，以獨特的裝修風格，表達了對以大仲馬為代表的19世紀之巴黎的崇敬和懷念。

在着手您自己的家居裝修時，選擇一個主題來展開，不失為一個好選擇。這個主題可以是一

酒店的每一個房間都經過了特殊處理，在大

個能激發您興趣的特殊時代，或者一個讓您感到

量的細節之處奇妙地混合了浪漫、遊歷和奢華的

愉悅的色彩組合。您可以考慮將自己最喜歡的愛

主題，反映出那個時代的風格。頹廢風的布藝家

好或生活消遣融入到家居裝飾中，並通過照片、

具、珠寶色調的天鵝絨和圖案樣式錦緞窗簾盡顯

藝術品或裝飾品來表現。在19世紀，用動物或鳥

貴氣；而臥房的東方風格燈籠、屏風以及裝飾花

類的標本來裝飾房間頗為流行，基督山酒店的大

瓶，讓人聯想到那個時代的遊歷。

堂就有一副巨型標本展示。如今則可以用照片和

屢獲殊榮的藝術家德比謝爾(C h r i s t o f f

旅行時收集的紀念品來詮釋相關主題。

時代風格的牆紙一直延伸到書架後面，讓擺在上面的書籍和古董更顯得嫵媚生動。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

大廳在天花射燈映照下，層次更顯突出；落地大鏡的折射，營造了空間開揚感。

室內設計

柔光

暖融融

是次介紹的室內設計個案，單位實用面積約 600余方呎，採3房間隔，為戶主夫婦、兒子及女兒居住。設計師Crystal Su運用淺色系和方形木系家

想家居兼備溫暖與摩登的感覺，以柔和暖色系及木系家具為主調，配合黑、白色設計，其實是個不錯的選擇。本設計個案的設計師，以上述元素加上方形家具，襯托出單位本身的方正特色，為戶主打造一個簡約時尚、溫暖滿溢的安樂窩。

具，營造溫暖感覺，同時凸顯單位的方正形狀；並以局部黑、白配設計，勾勒摩登時尚感。走進大廳，放眼望去盡是方形木系家具與淺色系組合，暖色系營造了柔和氣氛，讓人放鬆心情。方形貯物櫃、電視櫃、餐桌，與長形大廳互相融和，條紋窗簾亦令廳堂看起來井然有序。廚房的黑色系，打破該空間予人白色基調的印象，戶主要求以深色主調中和廚房予人的火熱感，散發摩登氣息，又兼具視覺上的降溫效果。浴室反

3 4

之是滿眼白色，與廚房構成強烈對比。

牆身改動平衡子女房步進休憩空間，主人房延續了溫暖的基調，綫條簡約的牆紙及淺啡色木衣櫃，與白色梳妝枱互相映襯，使柔和溫暖感更顯突出。兒子房及女兒房，本來大小不一，房間之間的牆身經過改動，使之大小均一。兒子鐘愛藍色，設計師以淺藍色牆身配合深藍色工作椅及睡靠背，海洋色調自然休閒。女兒則喜愛摩登感覺，所以房間以白、灰及少量黑色配搭，不單調且富時尚感。

１廚房以黑色作主調，時尚獨特。 2 不論是橫置的長形電視櫃，還是直放的貯物櫃，都增強了大廳的方正感覺。

３兒子房恍如一個藍色國度，使人恍如置身於海洋之中，悠然自得。

4 女兒房以白、灰及少量黑色配搭，簡約卻不失型格。 5 主人房的柔和溫暖基調，舒緩了住戶工作過後的疲憊身心。

設計小檔案實用面積：約 600 余方呎間隔： 3 房 2 廳設計主題：設計師主要採用暖色系，加上局部黑、白色配搭，打造溫暖又摩登的居所。

和風

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

本次設計個案單位實用面積約440方呎，設計師視覺上的開揚感。甫踏進門，深、淺色木系相間的大廳躍現眼前。深啡色大門予人沉實之感，但淺啡色貯物櫃、鞋櫃、層架及影音櫃，則中和了厚重感覺，顯得柔和而醒目。鵝蛋形深色木飯桌集柔和、沉穩格調於一身。由3 種深、淺度的啡色組合而成的飯廳，打破一室單調，同時帶點和式風味。

木系家具添温馨感值得注意的是，整個廳堂樓底高但屬窄長形狀，設計師巧妙選用簡約弧形吊燈及吊扇燈，配搭由下而上的燈槽，在光綫映襯下，能突出大廳開揚感。步入大睡房，滿目所見是比廳堂深色的木系家

具，其中一面牆身鋪設了仿文化石的牆紙，其簡約美

家

式設計空間，為戶主兒子的休憩之地。旁邊是戶主夫婦的房間，最大特色則是運用灰橡

以不同深、淺度示人的啡調廳堂，洋溢着和諧氣氛。

木建材家具，色調令房間看來更有穩重感覺。房間有升高地台設計，除增添貯物空間，階梯亦有弧形結構，其綫條使房間添上柔和感。

設計小檔案

簡約日式設計，輕易能令家居盡顯柔和氣氛。如今次介紹的室內設計個案，是戶主夫婦和兒子的安樂窩，利用了予人溫馨感之淺木色調，配合簡潔布置，即感一室洋溢陣陣日式和風。

Alvin以各種深、淺色的木系家具及燈槽，營造空間於

實用面積

440 方呎

建築面積

598 方呎

間隔

2房2廳

設計主題

設計師採用淺木色主調，令廳堂略帶日式和風，配合燈槽等光綫效果，使窄長大廳顯得溫暖開揚。

4 5

１樓底高曠的廳堂，配以射燈及燈槽映照，增添層次感。 2 不同造型的層架及書櫃、配以方正綫條的書桌與燈飾，營造了和諧歸一的視覺效果。 3 深色為主調的兒子睡房，布置帶有美式風格，地台式設計成功將寢區及工作間區分。 4 灰橡木色調配合同色系的絨面背，自然統一。 5 戶主夫婦的睡房，亦採用了地台設計，弧形台階增強柔美感，綫條更顯多變。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

自創個人化掣面舒適家居

家是愛、親情及歡樂的來源，別具心思的家具設計能展現家庭每一段深刻難忘的回憶。施耐德電氣推出個人化掣面設計，提供特大平面，讓用戶將自創的相片、圖案印製在掣面上，輕易為安樂窩 “家” 添色彩。

AvatarOn奐尚備有多功能設計，USB 充電插座配有揭蓋式手機托架，設計方便，讓用家輕鬆塑造時尚與功能兼備的安樂窩。

13A電源插座連雙位USB充電插座毋須使用電源轉換器，直接連接電源，為各類電子產品充電。

利用數碼印刷技術將個人化相片或圖案打印在掣面上，記錄每個家庭中每個快樂故事及難忘時刻。

易裝兼易拆獨特的一按裝拆設計，毋須工具就能輕鬆裝拆掣面，隨意打造溫馨的家居。資料來源

施耐德電氣

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

雪姑七友陪着你是否女孩的心中都住一位公主，而每一位男孩都有一個英雄夢？英國Cath Kidston與迪士尼聯手，以1937年動划《雪姑七友》為原型，打造白雪公主與小矮人系列的餐具，它們走出屏幕，依然以歡樂為主題，為你用餐更添滋味。 “Singing Birds”為該系列的全新設計，靈感來自Cath Kidston經典Meadowfield Birds主題，採用最新數碼印刷技術製作，將白雪公主故事中的7個小矮人，以不同性格展現在陶瓷餐杯上，生動有趣。

根據1937年的經典動划，Cath Kidston精心挑選出插畫圖案，並細緻入微地運用於系列上。灰藍色調與一抹大紅對照，活潑可愛之余，又象征着電影的暗黑調子，以及經典的毒蘋果場面。

這為“Apples Spots”系列，透亮的陶瓷餐杯上，公主儀態萬千般置身花叢中，甚為溫婉，紅色是蘋果，搭配着經典Wellesley Blossom 印花。

深受喜愛的7個小矮人及善良美麗的白雪公主，在這個玩味俏皮的家品系列中被活靈活現地勾勒出來，萌態百露的小矮人，真是讓人捧着杯子愛不釋手。

英國Cath Kidston 新推出充滿魔力和童趣的餐具系列，由白雪公主和她的7位小矮人朋友領銜演出。資料來源

Cath Kidston

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

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2018年11月16日星期五

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

談文副刊

文青風純天然台飲

2 0 1 8 年 1 1 月 1 6 日星期五

Singtao Features

飲食街逝世名人小統計

B女語錄（下）

純老貓

桂花烏龍 $18 烏龍味道略為厚重，蓋過桂花香氣，建議另加芝士奶蓋飲用。

好看集

貓眼看天下

甚

K變得有些不耐煩，便向後排座位的人張望，看見大多數人烏眉瞌睡，便大叫說：「Say Hi !」許多人都給弄醒了，見是小B女在向他們揮手，唯有禮貌回應，一時間，機艙內揮動的手，彼起此落，有些老人家半睡半醒，勉力舉一下手，無神無氣說Hi! 真是搞笑。好不容易飛機抵達香港，兩位空姐在通道出口處向乘客說Bye Bye和Thank you，小B女也有樣學樣，空姐索性讓她站在一起向乘客道別。除了說bye bye和thank you 外，K還加上一句「慢慢行」。 K充滿娛樂性的說話還有許多，不能盡錄，表面看來，K的語錄十分平凡，但出自一個BB女之口，就見功力和神奇了。（續完）

珍惜資源循環再造

星期六是家庭日，一家人寫過一篇文字說2018逝世的名人特別通常在餐廳午膳，如此塲合，K 多，希望今年不會再有，想不到又聽到政壇定會為我們增添歡樂氣氛，其大Sir鍾士元去世消息。中一次很好笑。K眼見成枱人都做了一個統計，名人共23位，分處港、麼時候開始，台式飲品店就像只剩下「黑糖珍珠在吃東西，唯獨grandpa的午餐周一至五刊出台、大陸和美國，以港為主。其中屬最頂級可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 還未到，她張開一對小手，作無可奈何狀說：「公公無鮮奶」？最近幾個月，香港到處都是黑糖「掛杯」的竟然有10位，都是所屬界別最Top的，如嘢食」，跟著對站在就近的waiter落單：「唔該飯飯」，饒宗頤、劉以鬯、蔡伯勵、高錕、金庸、鄒文懷、鍾士元…… 的珍珠鮮奶，如何愛這款飲品，都有點視覺疲倦。中然後回頭很正經望著公公說：「已order咗」。全枱人即數他們的年齡，百歲以上的有三人：鍾士元101，饒宗頤100，劉以時爆笑。環新開業的「不要對我尖叫，日常茶間」有點不一樣，鬯100。90歲或以上的七人：黃慶雲98，田家炳98，蔡伯勵96，唐翔千又有一次，家人進了餐廳，甫坐下，K便對waiter 95，金庸94，鄒文懷91，洛夫90。最年輕的是大陸節目主持李咏50，次賣的不僅是飲品，更是一種城市人追求清新氣息的態說：「凍奶茶，少冰！」年輕是演員藍潔瑛55。基本上以高壽者為主。那時還未滿兩歲，父母便帶K回香港探親，在飛機文：李泳烔圖：Gary Tsai 度。說到所屬行業，以演藝界佔7人最多：陳振華、李菁、吳君麗、岳上，他們坐前排第一行，最初相安無事，但時間久了，華、李咏、藍潔瑛、鄒文懷（演藝界老闆）。其次是作家6人：李敖、阿濃

E15 E4

2018年11月16日星期五

詹子晴（丫頭）表示很喜歡香港文化，希望能藉着開店每月到訪香港一次。 ●

DINING

報料熱線：訂閱星島 : 416-596-8140 604-321-2858

洛夫、林燕妮、劉以鬯、黃慶雲、金庸。去世月份每個月都有，而以10月份最多，共5人，他們是岳華、郭炳湘、李咏、陳明銶、金庸。只有四月份是平安月份，無人離開。對「不要對我尖叫，日常茶間」的第一個印象不是其趣怪名字，而是台 23人中我有交往的3位，他們是洛夫、岳華和黃慶雲，前兩位是在歐陽岳勳灣藝人詹子晴（丫頭）。我唸中學時，很喜歡看丫頭參與的綜藝節目《我愛溫哥華才相識的。洛夫和黃慶雲府上我去過，華哥則常在華僑之聲他的今年11月14日是連接溫哥華利過關。黑澀會》，這大概是每個九十後的回憶吧！今天看到她依舊漂亮友善，但房間裡喝他烹的茶。洛夫在台、雲姨在港去世，沒能送他們一程，只有及北溫哥華的獅門橋(Lions *在英國顯赫的健力士（Guinness）家族承諾提供600 多了一個身分，就是飲品店的老闆。「我很喜歡喝台式飲品，大概能一天 Gate 華哥能在北溫送他，是唯一的緣分。人總是要去的，包括我自己，只不 Bridge)，通車80周年大日子。這萬元資金下，獅門橋在1937年動工，翌年11月12日正式喝兩杯，但不了解市面飲品的用料來源，加上太多添加劑，其實對身體是過他們一下子結隊走了，平均每月兩位，有點令人驚詫：怎麼又來一 22-19 Passmore Ave, 條卑詩省首條跨海大橋，是溫市通車。開通之初，每部汽車收過橋費25仙，行人收5仙；周五刊出很大負擔。」丫頭因此與好友Jeff和Tony合作開設自家品牌的飲品店。 Scarborough, ON ,M1V 4T5 位！好啦，好啦，希望到此為止。其中一個最重要地標及基建，見直至1955年，卑詩省政府以596萬元購下獅門橋，並於「店名叫『不要對我尖叫』，其實是因為爸爸媽媽很反對我開飲品店，證著她發展成國際都會。 1963年取消收費。因此這店名正正是我的心情，也想說都市人壓力很大，希望大家都能放以下分享幾件大溫居民都未必知道的事情，讓大家 *儘管已售出獅門橋，健力士家族在1986年仍送出一鬆。」創辦人Jeff說。這店主打純天然飲品，好像招牌冬瓜菊花，特地以一起對獅門橋了解多一點：套新燈飾給獅門橋，慶祝溫哥華世界博覽會。不過，這杭菊煮製菊花水，配搭自家熬製冬瓜露，喝起來甜而不澀。「我們選用台 *上世紀20年代，倡議建橋的工程商泰萊(Alfred 套把大橋包裝得美輪美奐的燈飾，電費和保養費並不便灣中南部老茶莊的茶，做回三、四十年前的古早味，再全新包裝推出。」英國物理學家霍金（Stephen Hawking，圓圓 Taylor)是當時卑詩省冒起的新企業家之一。他認為西溫宜，直到2009年，當局全面更換了節能的LED燈泡，即 Tony續說。店內選擇不算多，以茶飲和咖啡飲品為主，目標客人是二十六 1942-2018）名氣那麼大，卻從未得過諾貝爾哥華地產極具潛力，故此需要一條大橋貫通溫市和北比前慳電九成，省府每年少付3萬元電費。至三十歲的上班族。獎；高琨少為人提，卻得到了。多奇怪。岸。不過，1927年溫市公投中，市民否決了計劃，原因 *2011年荷里活科幻電影《Final Destination 5》中，一種理論提出來，哪怕有多厲害，須經是不想史丹利公園的森林遭砍伐。至30年代初期，卑詩車水馬龍的獅門橋，在光天化日下突然發生災難式事故周三至五刊出得起驗證才能得獎。霍金提出的很多關於宇經濟受到「大衰退」影響，亟需大型基建工程刺激就 ……如果讀者是那種看完經典港產恐怖片《兇榜》後不可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 宙太空的描述與理論，像人所共知的黑洞，新店Logo是男子飲東西的插畫，由台灣插畫家Norman.normal設計，業，泰萊在1933年私人資助了第二次公投，這次終於順敢坐升降機的人，就千萬別看這齣電影了。桂花鮮奶茶 $26 玫瑰可可牛奶星系毀墮，自成一宇宙體，可稱洞，吸盡所及之物，連光在內……你明其實是想表示一種生活的日常態度。「這個男生樣子不太帥，正正是我們 $38（另加白玉$6）鮮奶帶出淡淡的桂花幽嗎？我就不明，明的那些學者物理學家，從而推測出很多關於宇宙的理想表達放下面具，簡簡單單生活的樣子，Logo與冷飲杯上的圖案是喝咖啡老號承載的，是一地歷史，是傳統文化；老號傳香，奶味和桂花味相得打卡首選，可以先喝一論知識，再有就是小說、電影。除了黑洞，還有白洞、蟲洞，2014年的的笑臉，熱飲杯則是掩面的哭臉，各自配搭了『喜好真誠，討厭諂媚，但承的，是巧手技藝，是用心情味。益彰，亦可加添白玉增口才拌勻，感受不同風《Interstellar》利用這些洞洞的描述，拍成這齣穿越時空的電影。我不說』與『嚴禁拍打，只求餵食，請眷顧我』的反諷文字。」雖然他們表示北京樓於1978年開業，專注為食客烹調正宗京味，另可選擇咖啡口味。加口感。「未經驗證」不等於「經不起驗證」。霍金的宇宙無限大，用甚麼飲品「不為打卡低頭，只為品質點頭」，但店內的菜，今年迎來四十周年，堅守經典也銳意創新，傳統工具或儀器來驗證？正是信不信由你，信的行家從而發展出很多理論，筱葫蘆玫瑰可可和桂花咖啡等系列，做出來的漸層效果名菜趕上「相機食先」潮流，給食客新鮮體驗。堂弄菜文、圖：Edith 兩個多月前，卑詩省首府維過，2017年慶祝加拿大成立150年，Ipos民調結果顯示，4 成宇宙理論的重要流派。還是相當討好。「玫瑰系列的產品加了蜂蜜和玫瑰富貴雞（見圖，$580）精緻了，麵糰外殼雕成雞狀，奉多利亞市議會基於對原住民造成分1加拿大人講不出首任總理是誰。儘管如此，他影響後高琨的光纖是實用科學，通常得不到諾貝爾的青睞，只因光纖太厲釀，喝起來特別香。」客人可自行加錢增添台式配客時澆玫瑰露點火燄，氣氛升溫；用金槌子扑開麵殼，荷葉裹着釀鮑的創傷而投票決定拆除豎立在市世彌深，尤其他是原住民寄宿學校制度始作俑者，導致害了，沒有高琨的光纖，上網不會是秒間的事，這改變了世界，不給他料，除有小巧的地瓜芋圓，亦有較特別的爆漿珍絲、螺片等豐富材料的黃油雞，視覺味覺皆滿足。經典菜海龍王添霸政府門前第一任加拿大總理麥當當年以千計原住民兒童死於學校，無數兒童受到虐待，獎，誰還配得獎？周五刊出珠，即內藏百香果荔枝糖漿的珍珠。氣，龍雕伴魚醬炒大蝦、螺片及帶子，雕功巧現氣勢。烤北京填鴨講勞的雕像。及後，最新民調結果家庭骨肉分離，貽害至今。霍金的最後遺作《Brief Answers to the Big Questions》日前出版，怎「從前做藝人只需要做好自己，但做生意卻是烤功，也考刀功，大廚在開放式廚房獻技將烤鴨片皮上碟。卻顯示，7成加拿大人不讚成這個做法。今年初，總理杜魯多提出要確認和履行原住民應有會看得懂，只從報上得知一二，一是他認為上帝不存在，二是預測五十不同的，必須看清楚市場，甚麼都要懂。」丫頭笑麥當勞，移民自英國蘇格蘭，定居安省京士頓。他歷經四十載，北京樓肩負傳承歷史文化。開業至今掛在門前迎客的權利，承認殖民主義對他們的傷害，承擔矯枉過正的年內人會發現生命是怎樣開始的。很二而一一二，可以合議。言。這品牌短短一年開設了十一家分店，今年12 的名畫《春回大地》，由逾十位近代名家合力創作，繼由二十位蘇繡家沒有律師資格卻開設律師事務所，曾捲入多宗訴訟，不責任，落實聯合國原住民權利聲明和法案C-262。一年將很多科學家信基督教，因基督教解釋了生命的來源：來自上帝。進月將進軍北京和廈門，相信必定花上「無數的日以千色絲綫刺繡，生氣勃勃。北京拉麵馳過，竟然可以取得議會席位，更與政敵組成聯合政府，盡，只聞樓梯響，未見人下來。化論並非不可能或不可信，然總得先要有生命，哪怕是一顆細胞，總要常」，才能做出如此漂亮的成績。獲選為本國首任總理。及後因為太平洋醜聞中收受商人研究加拿大和原住民關係達30年的Regina大學副教授名中外，每晚大廚即席示範拉麵條技術。這細胞是活的、有生命的，才能進化。有生命之物從何而來？至今未有金錢以推行興建鐵路，1873年下野。5年後，這位聯邦保 Jim Daschuk認為，加拿大人對自己評價高，接受不了殘期待籌備中糅合武術及舞蹈茶藝表演，是宗教以外的答案。教宗保祿二世曾言：進化論並非不可能，如果先承認守黨人物再次上台，建立了聯邦政府和擴大領土，帶領害原住民的事實。「如果我們未能就雕像進行討論，未有趣互動。生命由創造而來。再對沒有了。人有天憑空就能創造出生命，才能證明香柚荔枝水果茶 $24 加拿大獨立而成為加拿大之父。能就麥當勞政策遺留的影響進行討論，我們還是沒有做老號之能屹立，得懂應變，北京樓正上帝不存在或不需要上帝。之前，生命何來，沒有答案，唯有相信因為不要對我尖叫，日常茶間 $18 莓果洛神氣泡飲 $26 冬瓜菊花茶帶着水果的天然香甜今時今日，他的模樣隨時在10元鈔票上看得到。不好處理公平這議題的準備。」是典範。查詢：2735 8211 生命由上帝所創，所以相信上帝。氣泡幼細清雅，莓果酸店內王牌飲品，甜度適地址：中環擺花街23號味道，茶湯甘甜，清

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E5 PROPERTY GUIDE 2018年11月22日 CITY

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于文文化身校園女神

于文文繼《前任3》後再登大銀幕「放電」，化身兼具清純和性感的女神學姐。䬞⎸虇䊰榗⊮戓Ҹ乄尭 527.:11.1895 ⷴ㴆姷屚ⵓ厂處 527.998.99960 ␘䚮侺亘⽴は⶚㐍侺亘㙜⃫♰ 侺亘⽴は⶚㐍侺亘㙜⃫♰ QBSLIVSTU捬俣はㆴ凧侺亘⽴ QBSLIVSTU捬俣はㆴ凧侺亘⽴㫢啾⃞ⵎ㝔檷 ᾏ⎕斧瀴⓰梁 ⢮〺⫦㏎。䭮桹㑣丂垼初入大學的學弟林一木（葉子誠飾）對她一見鍾情，為贏得學姐的芳心，想 ⢮〺✽⁉㏎ isAijtvonpupst/dpn ⢚尭 527.:5:.7999 758.3:1.2944! 栂䚮㜿丂垼⩺⎐⫦㏎戙㨷⩺⎐。

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五

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XPPECSJEHF!POU/M5M!9C8 ⡯⽴⃫俐ㅨ屚⒎㏢梊尀 527.948.43920758.699.9::: 《二十歲》中，如現實生活中常見的場景，林一木帶著喝多了的學姐到酒店嬎⁉は尯凧嬎⁉は尯凧姲は屚⁉ 姲は屚⁉ 㜿捬俣媌姲は兌价姲は捬俣媌姲は ⩺➘⦰兌价は ⩺➘⦰兌价は姲は屚⁉ 姲は屚⁉ 䰸榢⫍瀴ⷋ汧 ⩺⎐⫍瀴⓰梁瀴⓰梁27姦 ⏜⪹╳ㄛ⶞ⴇ ⩺⎐⫍瀴⓰ ⌿㨷⫍桹㑣 ‛㮢⫦㏎⎉䭮暫住，醉眼朦朧的學姐，滿眼粉紅的情趣酒店讓場面無比曖昧，靜靜躺在學姐五

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也懂得了如何真正愛 758.717.49:: 㜿五 db!㎥厃梊處 527.71:.1127 五五情的不同形態在片中都有展現。 TQB屚⁉ TQB屚⁉ 㢘㏎⎉䭮 IXZ8䇲㟾 ⋷㜿攽ⷚ ◷㢺䋶槶冐⁉ ◷㢺䋶槶冐⁉ 屚㔴佩䚮屚㔴佩䚮 ⇴うᾼㅒ ⇴うᾼㅒ TQB屚⁉ 㳲嬞㒘㗸〦 TQB屚⁉ 㳲嬞㒘㗸〦一個人。影片近日曝 ⩺⎐⫍瀴⓰梁! ⦔ⷋ⢿⫍⩺⎐ ⦔ⷋ⢿Ὲⷋ卲 ⢿旄㥞㜖⎉䭮導演在談到拍攝初衷時表示，希望這部電影是一面鏡子，二十歲覺得甚麼幢榢ℂ㮑弔⾑ ℂ㮑弔⾑ㆴ凧尯凧䍡䊙⽴㱴㱒は㤀Ⓩ䬞冏喻➘弔⾑尯凧焜凥弔⾑屚⁉ 尯凧帷恙▇㯮 ⪩䬞弔⾑屚⁉ ⩺➘⦰䬞冏 │⃞䇲㟾NBKPSNBD攽巹啾㥞㜖⎉䭮2␯2憲喙㜾⎸0BVSPSB 䘿⨒⬌虇㛅⋴汧虇屚䘿⨒⬌虇㛅⋴汧虇屚䉗㹊㜖⸀凧◷㢺䛨ⵎ 䉗㹊㜖⸀凧◷㢺䛨ⵎ 㒘㗸柱㑪㔴佩䚮 ᾏ 㒘屚㗸 ⋷柱㎥㑪⌋㔴分佩㒘䚮㗸ᾏ㐏屚⋷分㎥⌋分虇俐ㅨ冐 ⋷ ㎥ ⌋都能幹，甚麼錯都能犯，這就是一個應該犯錯和應該走彎路的年紀，這樣的我分㒘㗸㐏 ⋷分㎥⌋分虇俐ㅨ冐 PBLWJMMF嬎⁉Ⓩ㵞⪸ PBLWJMMF嬎⁉Ⓩ㵞⪸ ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏも䓷㢘‛ⷳᾘも⡪⪶㏎㢘㮢ᾙᾏ⫦㏎虇⢿〺ᾏ 㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ 光「愛就說出來」片㢒宗ҷ▓扷朏屚䚮䌮㛅搏䌮㏚ҷㆴ⍜ҷ䚮尯凧䌮㏚旄⟷㎥ᾜ摈䉗㹊㜖⸀㱴㱒は汧圹屚泩扷䌮㏚ҷ啫扷䌮䌮橮扷㛅搏ҷ㛅搏╙ 泩扷ҷ㷃㤫扷ҷ㛅搏 H 䏛梏叾 ⬌ 此歪亏汧圹凧屚㛅搏 ҷ 啫屚啫扷♰⽴Ҹ㢘㊞屚們，只有這時候有過痛和傷，後面才能更好的前進。 ⷚ㜃㩮㮢ᾙ╾⎕䭮5 恙⃜棁╿⇴怺ⴳ⍆㠥 Ὴ⫦,3㏎虇もど┯虇 ⋷分⌋分棡㞴㒘㗸⶞ ⋷分⌋分棡㞴㒘㗸⶞ Ⅼ⭕䋶槶:2㴁⬂朆冔 Ⅼ⭕䋶槶:2㴁⬂朆冔 ▜虇ㄔ懖ㄭ⊹㍑⢚乄 ▜虇ㄔ懖ㄭ⊹㍑⢚乄⾺虇吁㉔ ⋜ ⛞ Ҹ ╵ ⾺〦虇嬎⁉ⴱ䀟虇汧⶞ 虇吁㉔ ⋜ ⛞ Ҹ ╵ 〦虇嬎⁉ⴱ䀟虇汧⶞ 36↚ⴱ⁉榗㏚㹤⬌䊰どぐ3⎕斧⎿35⶞㟑 ⫦㏎‍㺦姲㯮卹䚷慠 ⪶⫦朢⎉䭮虇⋷⒔虇䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ ㏚㢘伢毦 ⊹ ⋗ 虇圹㤫啫扷刘扷⒔婬╙⾺撋䍡䊙⽴虇!屚梊處尯凧䚮䌮㏚ⴘ婬ҷ捧㏚Ҹ屚梊處啫扷虇╵ど㏎䈡旙╙ ╙⇩姪䚮♰⽴虇㢘伢撓虇⏊呵冟⑭虇尯⵵ 扷 ҷ 㷃㤫 ҷ ㆴ ⍜ ⪶ 36↚ⴱ⁉榗㏚㹤⬌䊰梊處段，屈楚蕭為追回心却2┯2ど㜿婬⢮〺2 㶲″憩㝈ⅎ慠⛕⧃Ҹ ⭟Ҹ屚梊處㢘㊪ㅒ䶰✽ⵅ⑨䋽橮㢘㊪ㅒ䶰✽ⵅ⑨䋽橮咀尭⊹⋗Ҹ㢘㊞屚梊咀尭⊹⋗Ҹ㢘㊞屚梊㢘㏎⎕䭮虇㳰慝捬䈇幊虇䊰〃烰柟⏅Ҹ㢘榗䏛䋶㵞㝴Ⅼ〤%311 ⋻恙⒔㷃梊㺦姲ᾙ佁 ⪹╳Ҹ屚梊處 ▗ᾜ◇䋨䊰ⶄ䏸虇⊈ 屚梊懚‷⢿䚱BMBO; ∔桫帷扷䌮㏚ҷ灄⒔ 汧Ҹ梊處桫⽴Ҹ屚梊處毦 ⊹ ⋗ Ҹ 屚梊栂 ⋗㢘㏎⎕䭮虇㳰慝捬䈇㢘帻₊ㅒ虇榗㍑咀乄幊虇䊰〃烰柟⏅Ҹ㢘 ⃻⴫⶞ⵅ〼Ҹ屚梊處 ҷ 刘扷⾺ ∔ ╙ ⒔ 榗䏛䋶㵞㝴Ⅼ〤%311 527.3:9.1433 㻌㱒⾺∔ҷ朚㜨⾺∔Ҹ⭟Ҹ屚梊處 527.889.2:31 527.842.8888 上人大膽示愛「百折 ⪶㏎␯2㏎2┯ 䭮%2911Ҹ 527.:41.6353 Ҹ╵凧ⴇㄡҸ梊處 527.947.:269 梏ひ㤀尀Ҹ灒㞞梊處梏ひ㤀尀Ҹ灒㞞梊處⾺ҷSNUҸ㢘㊞屚梊; ㊞屚梊處 Ҹ╵凧ⴇㄡҸ梊處 758.73:.9:92 758.73:.9:92 ▗ⵅ〼⪺⯵│⃞Ҹ 撱棱峿虇│⃞Ҹ :16.:51.77670 527.815.::14 527.947.:269 ⾺∔Ҹ姪䚮扷屚梊處䚮處 ⢚尭Ҹ㢘㊞屚梊處㊞屚梊處婬ҷ桫帷‛⃻Ҹ 梏嬐㢘⽴⓰ 758.511.22190 527.:14.9:39 ⾺ҷSNUҸ㢘㊞屚梊; ■屈楚蕭挖空心思追求徐曉路飾演的小明星。網上圖片 758.757.771: 527.654.9:99 527.482.68:3 不撓」，非常戳心。 UBQTDPUU!SE/⩺➘⦰ 527.929.6944 758.748.476: 527.341.7239 758.979.7167 758.944.6:44 527.679.4:94 棭尯⒎㚍㜿棭尯⒎㚍棱屖棱屖 527.679.4:94 758.:33.98:: 758.:33.98:: 758.929.6679 758.929.6679 527.:41.9744 527.673.7:93 758.747.3171 五五五 758.912.291: 㜿 758.912.291:

砲互懟不斷，更被激將法逼到脫衣秒青春時光。 ◷‣䐈⊈ ⎕朏⋘䒪ᾏ㮢 θ棩⬂㔷㒎θ ⎕朏⋘䒪ᾏ㮢䐈⊈49 ⩺➘⦰挺⑨㏏䏨挺寉㏏尯凧寉㏏屚⁉ 寉㏏屚⁉ ⢮〺✽⁉㏎氷乍桲ㅧ㬄♐ 㜿ツTQB ⩺➘⦰挺⑨㏏㜿!ツ䏨挺寉㏏尯凧㳲⴦㔷㒎⁉棩 ‣ⓐ券䝪蘼蘼儝⬂㒘㗸二十歲是人生最重要的一個分水演員陣容啓用了目前冉冉升起的變「光豬壯士」，最後爬窗逃跑讓人忍嶺，這部電影呈現了三個不同性

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清純於一身的校園女神，還有《北京

慨：「年輕時對愛情的勇敢真是讓人

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527.399.12:6 527.96:.9924㜿 527.96:.9924㜿導演劉暢表示：「《二十歲》呈現三人的性格、家庭和人生選擇大《知否知否應是綠肥紅瘦》葉子誠化身 θ凥⪶㖻ⵅ帷懚θ尯ⅰ䉉了當下年輕戙㨷0⩺⎐ 人生活的態度，對於愛㐙㳰㮑⿅⋴ⓒⵅ喻㏅《女醫明妃傳》徐曉璐出演不相同，但對未來和丂垼⩺⎐⫦㏎愛桹㑣丂垼情都充滿憧悶騷乖寶， θ㬽㲲㖻懚θ ⵎ㝔檷㫢啾⃞ⵎ㝔檷 ᾏ⎕斧瀴⓰梁 ᾏ⎕斧瀴⓰梁 ⢮〺⫦㏎。䭮K.MJOL懚惇桕⢧!!!!ᾼ⢚䐈⊈%3410DCN ⢮〺⫦㏎。䭮桹㑣丂垼丂垼⩺⎐⫦㏎戙㨷⩺⎐。䭮戙㨷⩺⎐。䭮 ⢿ᾚⴳ䐈⪶㏎ ⢿ᾚⴳ䐈⪶㏎戙㨷0⩺⎐ ⫦㏎⎉䭮 ⌿㨷⫍桹㑣 ⫦㏎⎉䭮 ‛㮢⫦㏎⎉䭮 ⌿㨷⫍桹㑣 ‛㮢⫦㏎⎉䭮 527.947.:269 㜿 527.399.12:6 懷念與羡慕」。 548.:81.9343 女子圖鑒》孔垂楠出演勵志窮小子，應對生活的挑戰。 758.::7.2788 㜿 548.:81.3466 㜿 ⩺➘⦰ 548.799.5596 527.831.7979 hnbjm/dpn hnbjm/dpn :16.873.1919 :16.873.1919 㜿

情，我覺得他們更直接更勇敢。三個憬，憑著年輕人的激情和勇氣，三個小明星等。 ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 ⴗ岍›崌ゎ〃伢毦39卹䚷㼃虇✽怺䛆⩺虇梁慠⪹╳│ 吻㹊瀴汧梁慠⪹╳│ !527.:11.1221!!!!xxx/kmjoldbshp/db ‛㮢Ὴ⁉⫦㏎╵⎕朏 ‛㮢Ὴ⁉⫦㏎╵⎕朏䰸榢⫍⩺⎐慠⪶伀啾䰸榢⫍⩺⎐慠⪶伀啾 ᾏ㮢⋸㏎虇⌀䚷ど┯ ᾏ㮢⋸㏎虇⌀䚷ど┯ 㮢ᾙ‍⍗㞝‽㢷㤎⫦ 㮢ᾙ‍⍗㞝‽㢷㤎⫦ ⎕朏⢮〺㛲㏎虇ⶠ䋽 ⎕朏⢮〺㛲㏎虇ⶠ䋽卹䚷㼃虇✽怺䛆⩺虇㜿婬ⅽ⎕朏⢮〺ᾘ㏎㜿婬ⅽ⎕朏⢮〺ᾘ㏎瀴汧梁⫍512!22!MFF!瀴汧梁⫍512!22!MFF! ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏも䓷 ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏも䓷吻㹊0瀴⓰梁虇▗✽ 在「分手砲」片段中，在《如懿傳》男孩中，劉達是最瀟灑的一個角色，皮實的大男孩向著20歲一路狂奔，雖㉯␯㒎⪶˙˛儝⢚朆䥼憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ ◝⪶⶞帷恙∨ⓖ柜㯮 ᾼ⢚ ˙˛ 䀺♴啾 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛遭㺪㣘䩾 ˙˛ ᾘ坸⾑ ˙˛ 嬎桔⢥虇⒦儝▓⪶⥝ 0㢗䭮虇厡 ⃞虇㝴0◷0㢗䭮虇厡 ⢮〺⋷㜿婬ⅽ⋸㏎ᾏ ⢮〺⋷㜿婬ⅽ⋸㏎ᾏ 巟㹿弔⾑▗ᾜⶄᾜ䋨巟㹿弔⾑▗ᾜⶄᾜ䋨㢘恙⃜″憩㝈ⅎ虇⒔ 㢘恙⃜″憩㝈ⅎ虇⒔ ㏎⌀ど⒔㷃梊ᾙ佁ᾏ ㏎⌀ど⒔㷃梊ᾙ佁ᾏ 橮⋷⒔ᾙ佁㺦‍姲慠橮⋷⒔ᾙ佁㺦‍姲慠戙㨷0桹㑣厘㳴UUD虇戙㨷0桹㑣厘㳴UUD虇 ᾏもど┯卹䚷㢘恙⃜ ᾏもど┯卹䚷㢘恙⃜ DFOUSF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 DFOUSF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚䱚姪䚮朢慠⪶ᾥ䛛弔䱚姪䚮朢慠⪶ᾥ䛛弔怺⬂ㆶ虇∱ↀ烙⋷虇優越的生活給了他非常自然的自信，「五阿哥」屈楚蕭化身張然出糗˙˛ 鬧⓰␯⎸ 笑話，˙˛ 也亟亓不斷遇挫折考中圈粉無數的 ⅻ╙幃捜帷䏸⒔婬虇㼆杫㕟帷虁憐帷╙⁲䖕㾔ҷ⧀杫㫼⑨虇䭐⁉∱ↀⵓ⳧虇⡭⢚ 因此他也更勇於表達。」狂痞帥的20歲大男生，與女友上演嘴驗，但卻不改初心，活出張揚陽光的㖻ⷚ㖻は撋䗃⵺⳦㮢于文文 ⑤ⴳ慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫虇↘⋁惘懚虇㜃㱒㒋㱒虇⒔婬㖻懚虇㸌恙㏧ ⒔Ҹ 懸䃣⍗⋷⒔Ҹ どᾏ㼃┯㢘恙⃜⒔ᾙ どᾏ㼃┯㢘恙⃜⒔ᾙ 㳲分✽怺⬂⩺⒔㷃梊㳲分✽怺⬂⩺⒔㷃梊㷃梊ᾙ佁Ҹ╵㢘䓷ど㷃梊ᾙ佁Ҹ╵㢘䓷ど恙⃜慠恙䱨弔⾑▗‍ 恙⃜慠恙䱨弔⾑▗‍ 恙䱨弔⾑Ҹ屚梊處恙䱨弔⾑Ҹ屚梊處慠㤀㝈ひ⧃弔⾑虇㾔慠㤀㝈ひ⧃弔⾑虇㾔 ᾙ佁″憩㝈ⅎ│⃞ ᾙ佁″憩㝈ⅎ│⃞ ⑤ⴳ慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔⾑ᾏ⎕斧⎿⾃⩺䱨㢘⾑ᾏ⎕斧⎿⾃⩺䱨㢘 ⵻㛭㞝‽虇⋷⒔Ҹ屚 ⳧㛍䳘虇⋻▇帷䏸朆䥼㢮↘⋁☛拜憐Ҹ㛎〫寊⌙Ⅼ根烙⋷Ҹ⶗㫼恙栙虇ⓐ〃伢毦 ⛕㫼帷懚婬┇帷㱒䃣⋘‽虇ᾜ◇䋨Ҹ 懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩杫ㅺ佩虇⪶⤚ҷ䐈㴙宼∨懚惇Ҹ 9.7:97! 佁Ҹ㢘㊞屚梊處 758.699.7:97! 佁Ҹ㢘㊞屚梊處 ᾙ佁╵喻撵㢘⫦㏎ ᾙ佁╵喻撵㢘⫦㏎ ┯⢮〺⎉䭮Ҹ屚梊處 ┯⢮〺⎉䭮Ҹ屚梊處 ⍗䊰ⶄᾜ䋨✽怺⪺⭊ ⍗䊰ⶄᾜ䋨✽怺⪺⭊ 棫Ҹ⪫梊處恙⃜⒔㷃梊ᾙ佁Ҹ 恙⃜⒔㷃梊ᾙ佁Ҹ 梊處 758.39:.4799 䃣⋘‽虇ᾜ◇䋨Ҹ 758.39:.4799 758.912.81990 758.912.81990 棫Ҹ⪫梊處䠓⋷分♰⽴Ҹⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠䠓㢏汧⴦㝷蘼 527.9:9.92930527.::6.:699 527.563.2234 㵞◷⢉⴩䠋恙! 758.838.38370F.NBJM;jogpAkmjoldbshp/db b.upspoup ㄽ;gfohivb.upspoup 758.879.9993 758.879.9993 758.949.2649 758.949.2649 527.937.9399 527.937.9399 527.656.8:99 527.656.8:99 㜿五 527.3:8.8672 527.39:.8:28 758.639.:849 758.823.6227 527.815.4199 527.815.4199 㜿 527.3:8.8672 w w w . M o n e y B r 527.39:.8:28 o758.639.:849 ker.ca

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許群

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

掛門簾調寒暑

商鋪五行相勝風水

當商鋪朝東西方或西北方時，在店前撐遮陽傘、掛遮陽簾、搭遮陽篷……有利於調節寒暑，阻擋煞氣。圖為印尼首都雅加達的唐人街。中新社

丞責認為店鋪選擇坐北朝南，即取南向，就可避免少受朝東西向和面北方所帶來的一切季節性的麻煩和不利，其生意就有可能要比前二者要好。如果是逼不得已，商店非要選

的獨特性，即要注重造就商店外觀的

在朝東西方和西北方的地址不可，就

特色，通過運用商店外觀造型的獨特

要採取措施來制止住夏冬兩季帶來的

性，宣傳自己，招引顧客。

煞氣。在夏季，可在店前撐遮陽傘、

作為經商活動的店鋪多密集於

掛遮陽簾、搭遮陽篷等等，以避免烈

繁華熱鬧的街市，擁有眾多商店繁華

日的直接暴曬。

街市，是一個商品經營活動競爭十分

在冬季，則需要給商店掛保暖

激烈的區域。要想在這個競爭區域

門簾，在店內安裝暖氣設備，使店內

裏，取得商品營銷活動的成功，首先

溫度回升，造就一個適應人們進行正

就要從商店的外觀造型上着手，要使

常經營活動的環境。這種調節寒暑的

商店的外觀造型在商家角逐之地獨樹

辦法，風水就叫作“陰陽相剋”或曰

一幟，從而先聲奪人。

“五行相勝”。選擇經商地址，考慮

可以想象，一個外觀造型平庸

的因素還有很多。比如有人考慮選擇

的商店，或者是一個商店的外觀造型

一個帶有吉祥意義的街名，或者是選

與其鄰近商店保持一個格調，這個商

擇一個認為能給自己帶來好運的門牌

店要取得超出他人的營業效益是不可

號碼等，來作為店鋪的地址。這樣的

能的，最多也是與他人持平。因為，

選擇，除了能給經商者和顧客在心理

這個商店沒有在商店林立的街市上，

上以某種安慰的作用之外，還具有風

將自己突出地顯露在顧客面前，因

水學上的意義。

此，也就很難在商品買賣激烈競爭的

店鋪外觀造型須獨特

舞台上，贏得有利於優先發展的地位。所以，將商店外觀造型設計得有

從商品營銷的角度說，注重商

特色，這不僅僅是吸引顧客的一個做

店的外觀造型達到樹立商業形象的目

法，更重要的還是商品營銷的一個謀

的，就必須使這個外觀造型具有鮮明

略。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

我一直有看你的文章，很佩服你對命理的了解，希望你

命盤 Kelly

風水

易希素先生，你好

Kelly

印官財

合比不化

食才

印

卯子亥未

麼時候才出現轉機。謝謝

財

戊庚乙己傷

朋友，父母十分着急。易先生請你幫我看看我的感情運，什

卩

財

幫我了解自己的命運。我未婚，最近6年也沒有機會認識男

弱

命無官殺遲婚或比早婚好

Kelly說不確定出生時辰，只知出生時就

照Kelly 的八字來看，就算結了婚，也

的種籽，所以遲婚反而可讓Kelly 更能瞭解

快天亮。由於Kelly是在冬天出生，較遲天

很容易出現挫折，這樣的婚緣命其實遲婚比

自己，若日後感情出現問題，更能成熟處

亮，大概是卯時，即早上5點至7點，就算是

早婚好。

理。

這主要是Kelly 的問題，Kelly 身弱印為

有一點要指出的，身弱有印，官殺為

Kelly 問姻緣，女命夫星為官殺，Kelly

喜，印本質溫文，循規蹈矩，但Kelly 的印

喜，即K e l l y 若能結婚，丈夫應該不錯。

庚金命，官殺為火，但Kelly 命中無火，除

（土）被財（木）剋，另有食傷，身弱食傷

K e l l y 指多年未有結識男朋友的機會。確

了命中無火，夫妻宮坐子傷，Kelly 說是我

為忌，主頗任性，只是食傷（水）又被印

實，Kelly 2002，2012到2022年3個大運都不

的讀者，大概知道傷即傷官，專剋官殺，另

（土）剋，表示Kelly 遏制自己一些想法，

見官殺入命，結識男友就要靠流年，大概要

外地支子卯相刑，Kelly 先天夫緣頗差。

致內心常有矛盾掙扎，這可能埋下婚姻不美

到2025才稍為有譜。

5時前出生，即寅時，命格都是一樣。

Emily

Emily 八字與Kelly 不同的地方，其官星即夫星甚強，所以能結婚，但與 Kelly 一樣的地方，就是尅夫星（木）的食神（金)甚強，所以結了也離。在解答Emily 是否再有姻緣前，要指出，就算Emily 再碰到第二春，由於食神甚強，且坐夫妻宮，有亦難保可白頭到老。 Emily 2020開始行乙坐卯大運，乙

食才比

迷津

比

食

乙戊庚戊官卯申申未食才比

道有沒有機會遇到一個能一起面對人生的伴侶。謝謝你指點

官

印官財

你好，我是單親媽媽，帶兩個小孩，生活很忙碌，不知

命盤 Emily

易先生

弱

食神尅官殺子女影響感情

暗合食

卯均為木，即官坐官，本主有男人入命，為結識異性強列信息，可惜乙木合化變成食神，即食坐官，食尅官殺，就算碰到對象，最終亦可能難以開花結果。到2030年，Emily 行殺坐殺大運，再有男性入命機緣，但流年又頗多破壞感情的食傷，令感情含有變數。總結 Emily 的感情，先天和後天都不乏有男

性入命的機會，但因本身尅害夫星成分頗强，遇到的男人亦可能妻緣不美，而難以携手終老。照Emily 八字來看，食神甚強，食於女命為子女，Emily 被子女星包圍，顯示關係緊密，而子女星尅夫星， Emily 就算找到第二春，也放不開子女，而子女能否與意中人相處，這是 Emily 所要考慮。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

大多倫多過去十年樓價（各種類型房屋總和）年份

樓價情報

2016 2017

總銷量

平均價格

113,040 92,394

$729,837 $822,681

2017 每月銷情

2018 每月銷情 5,175

$767,818

7,228

$784,558

7,792

$804,584

7,834

$805,320

8,082

$807,871

6,961

$782,129

6,839

$765,270

6,455

$796,786

7,492

$807,340

67,472

$789,181

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年11月6日) RBC

SCOTIA

BMO

CIBC

HSBC

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.39% (特惠)

3.79%

3.59%

3.79%

3.54%

3.24%

2年

3.49% (特惠)

3.79%

3.74%

3.99%

3.64%

3.29% (特惠)

3年

3.64% (特惠)

4.44%

3.84% (特惠)

4.29%

3.94%

3.59%

4年

3.74% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

3.64% (特惠)

5年

3.89% (特惠)

5.44%

5.59%

3.69% (特惠)

5.34%

5.04%

3.97% (特惠)

3.94% (特惠)

3.99% (特惠)

5.99%

5.80%

6.45%

5.64%

10年

6.59%

6.10%

6.50%

6.64%

6.24%

3年

4.25%

4.90%

3.95%

4.10%

3.95%

6年 7年定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.3% (特惠)

4.15%

3.35% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

3.04% (特惠)

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

業權形式由Condo轉變為Freehold 結果未必如你所願

問：本人居住在一個有32個單位的共管鎮

法律連綫

有關取消共管所衍生的后果，你也許應向

作為法人實體（legal entities）存在。

熟悉共管物業的律師了解清楚。

屋屋苑，業主需要繳付市政稅項，以及在我認為

現有單位業主將不再是單位的所有者，而

是無法容忍的共同費用，這會嚇怕日後的買家。

成為整個物業的份額共有產權（t e n a n t s i n

問：本人與另一位候選人最近競逐委員會

請問有沒有可能將這32個單位轉為自主業權

common）擁有者。沒有業主會擁有一個單位用

委員之位，挑戰兩位現任委員，結果我們敗選

（freehold）?我預計這樣一來共同費用將大大減

於出售，和擁有出售的收益，這可能需要所有份

了。監票員其中一位告訴我，假如票數是根據出

少，可以令單位更快售出。

額共有者的批准，因為單位不再屬於前業主，而

席業主大會的人士投票來計算，我與另一個候選

根據《共管物業法》，中止共管方式的管

是屬於所有份額共有者。每位業主在這些收益中

人會獲勝。兩位現任委員之所以勝出，是因為許

轄，必須要所有單位至少8成業主投票贊成。換

所佔的份額，都需要所有份額共有者之間達成協

多業主委託一名委員作為他們的代表，而獲委託

句話說，在32個單位裏，不得少於26個單位的業

議。而所有與整個物業有關的其它決定都是如

的委員投票支持該兩位現任委員。據悉，該份發

主投贊成票。一旦完成業權形式轉換，《共管物

此，包括分擔費用的方式，也就是之前共管物業

給業主的委託表格內，已預先印有受委托的委員

業法》就不再適用於該物業，而物業單位將不再

法團負責的共同費用。

姓名。請問在這情況下，委託投票是否合法? 答：《共管物業法》規定，委託表格應採用法定格式，留有空白的地方，由單位業主填寫自己所選擇的代表的姓名。已在委托表上印有某個委員的姓名，看來不符合相關規定。此外，法定表格還規定，委託投票的單位業主，要在表格內寫上欲投票給哪位或哪幾位候選人，委托書指明受委託者只能根據上述所列名單進行投票。假如受托人並非業主指定、而是依照委員會所指定，投給並非業主在委托書上指明的候選人，看來並不恰當，這些選票不應被視為有效。作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作家

明春賣房現在就該准備啦 Q：我與妻子打算在明年春天賣房子，需要多久時間才能賣掉？我們又該如何做准備? A：賣房確切需要多長時間我可說不准，因為影響賣房速度的因素有很多。不過地產經紀可以為

如果你的目標是明春賣房，從現在到明春可

3. 閱讀並理解一切：在簽署文件之前，要仔

以有幾個月時間安排下一步。重要的是，在房地產

細閱讀並徹底理解。如果有任何不明確或者不清楚

交易中，你有權利也有責任。安省地產議會建議買

的地方，應要求對方解釋清楚，無論如何，要清楚

家和賣家，一定要做到以下4點：

明白才簽名。亦可請教熟悉房地產法的律師。

1. 仔細尋找。在仔細尋找適合的買家或鐘意

4. 積極參與買賣過程。

的房屋之前，先仔細尋找到一位適合自己的地產經

你委託的地產經紀擁有豐富

今年早些時候，安省地產議會(Real Estate

紀。地產經紀和經紀公司在經驗、專業知識和服務

的專業知識，可以幫助你做

Council of Ontario)委託進行了一項調查，結果顯

方面，可謂千差萬別。建議與經紀簽約之前，應至

出明智的決定，但始終應該

示，過去5年內買賣過房子的省民，大部分停留在

少與3位地產經紀會面，並詢問他們一些問題，讓

記住，你才是買賣的主導

市場上的時間不是很長。在受訪的買家之中，近

自己心目中有底，可以期望些什麼。

者。

賣家提供目前市場成功售出房屋的平均時間，供賣家參考。

57%表示，他們在開始看房的3個月內，便能成功

2. 查証。利用安省地產議會（RECO）的網

上述幾點無論對於首次

買到房子；而67%受訪賣家則稱，他們不到3個月

頁，透過查找地產經紀及經紀公司“Look up a real

置業的人士，還是打算賣掉

便賣掉了房子。

estate salesperson, broker or brokerage”的搜索工

現有房子，然後換房的賣

具，查証你要聘請的地產經紀是否已註冊，以及是

家，以至剛遷到安省居住的

否曾面對任何紀律處分。

人士而言，都很有用。

（請記住，這僅僅是一項調查，不能以此去保證購買或出售房子所需的時間。）

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CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

首次公布財務資訊

綜合報道

身為明年最受期待IPO之一的 Airbnb（愛彼迎），終於在成立10年之後首次向公眾展示了自己的財務資訊。根據Airbnb於財經 16日公開發布的一份備忘錄，這家初創公司第三季度的收入“遠遠專題超過”10億美元。這將是該公司自 2008年成立以來表現最為強勁的一個季度。

一名男子走過 Airbnb廣告標誌。路透社資料圖片

雖然Uber和WeWork等其它大型私企已開始在上市前公布更多財務資訊，但Airbnb卻有所保留。該公

利。

的問題。

司不願就盈利能力或其它資料發表評論，但一位發言

首席執行長Brian Chesky表示，公司將在2019年

事實上，Airbnb並不缺錢。44億美元的融資讓

人表示：“我們將繼續提供有關我們工作的最新資

年中上市，但公司尚未決定何時上市。Airbnb是美國

Airbnb在充分進行業務擴張的同時，還能收購和投資

訊。”據一位了解Airbnb財務狀況的人士透露，根據

最有價值創業公司之一，價值310億美元。

多家小企業及創業企業。公開信息顯示，2017年以

利息、稅項、折舊及攤銷前利潤（EBITDA）計算，

Airbnb創辦至今已經有十多年，上市消息層出不

來，Airbnb以1300萬美元領投了餐廳預訂軟件Resy的A

Airbnb有望連續第二年實現盈利。消息人士稱，該公

窮，但Airbnb的上市計划卻一再推遲。據報道，10月

輪融資，以3億美元收購了豪華度假村L u x u r y

司在2017年實現利潤1億美元，營收26億美元。

中旬，Airbnb又傳出因公司員工的壓力準備上市的消

R e t r e a t s，又宣布收購支付初創公司T i l t。這也是

自2月份首席財務長勞倫斯．托西（Laurence

息，Airbnb回應確認將在2019年7月前準備好上市。上

Airbnb不急於上市的原因之一。

Tosi）離開Airbnb以來，Airbnb一直沒有首席財務長，

市，可以讓員工變現股份，讓公司的估值得到證明，

Airbnb和Uber一樣，都是共享經濟的產物，如果

這引發了人們的疑問：當Airbnb準備好上市時，誰可

讓投資者得到回報，但對Airbnb而言，作為共享經濟

Airbnb成功上市，將會成為共享經濟行業內的首家上

能會幫助它上市。勞倫斯．托西受到華爾街的高度評

行業的一部分，依然不可避免地要與監管和安全進行

市企業。目前，Airbnb估值超過310億美元﹐根據彭博

價，並在任職期間幫助這家初創企業實現了EBITA盈

調和，同時還要面臨房源增速放緩、長期盈利等方面

社的數據，Airbnb於2017年共計收入26億美元。

CEO發預警 “亞馬遜總有一天會破產”

正當亞馬遜前景一片看好，亞馬遜CEO貝佐斯反而語重心長地說亞馬遜總有一天會破產，但他說這番話的背後原因是希望公司能夠保持 “顧客至上” 的初心。貝佐斯說， “如果我們開始只關注自己，而非我們的客戶，那就是結束的開始。”

貝佐斯發表上述評論之際，亞馬遜正取得前所未有的

進行人身攻擊，現在貝佐斯又因要求各城市花一年時

成功，其核心零售業務繼續增長，同時該公司正在贏

間製定一套足以吸引亞馬遜HQ2的激勵計划而受到批

得龐大的雲計算市場，並且Alexa語音助手迅速佔領家

評。近日，該公司宣布將在紐約長島市和華盛頓特區

庭領域。

維吉尼亞郊區開設第二總部，該公司計划在每個地區

這並不是貝佐斯第一次與員工討論公司規模的問

們會表現出色。”然而，貝佐斯也強調了區分亞馬遜

亞馬遜今年預計將佔美國所有網絡銷售額48%，

題。在3月的一次全體會議上，貝佐斯被問及像亞馬

故事的重要性，這樣它就不會和其它科技公司“綑綁

高於2017年的43%。Synergy Research，其雲端服務是

遜這樣的科技公司是否需要更嚴格的監管，因為它們

在一起”。例如，他說，亞馬遜有一個“很好的故

競爭同業中的領導者，佔有美國市場約34%比率。

擁有巨大的市場力量和影響力。

事”來講述它如何“改善消費者的生活”。此外，它

亞馬遜的員工人數在過去8年裏增長20多倍，擁有超過60萬名員工。自2013年，該公司股價已上漲逾 3倍。

增加2.5萬個就業崗位。貝佐斯在3月份的員工會議上表示，應對日益嚴格的審查的最佳方式是“當我們受到嚴格審查時，我

的商業模式也與其它科技公司大不相同。

在8日西雅圖舉行的全員大會上，一名員工向貝

貝佐斯說：“我們是一家大公司，這是事實。任

佐斯詢問亞馬遜的未來，更有許多員工對亞馬遜擴張

何類型的大型機構，無論是企業還是政府，都有理由

“Facebook和谷歌不一樣，蘋果和亞馬遜也不一

的步伐表示擔憂。貝佐斯說，“亞馬遜不是大到不能

受到審查。”亞馬遜的幾名員工說，在考慮公司的未

樣。”貝佐斯說，“我不想與這種刻板的技術公司印

倒，事實上，我預測有一天亞馬遜會沒落，亞馬遜會

來時，政府監管和可能出現的反壟斷行為是員工們的

象作鬥爭——我只想談談亞馬遜。”

破產。如果你看看大公司，他們的壽命一般是30多

一大擔憂。eMarketer的資料顯示，亞馬遜今年預計將

但員工有充分的理由感到不安。日前，特朗普對

年，而不是100年以上。”

佔據美國線上銷售額的48%，高於2017年的43%。

Axios說，他的政府正在調查亞馬遜違反反壟斷法的行

他繼續說，延後衰敗時間的關鍵在於公司要保持

Synergy Research Group在最近的一份報告中稱，其

為，此前他曾就亞馬遜發表過類似的聲明，這些聲明

“顧客至上”心態，避免視野侷限在內部自己身上。

AWS服務在雲計算基礎設施領域遙遙領先，佔據了美

可以追溯到他的總統競選時期。與此同時，歐洲監管

“如果我們開始關注自己，而不是我們的客戶，那將

國約34%的市場份額。

機構對亞馬遜使用商業資料展開反壟斷調查，據報

是結束的開始，我們必須盡量拖延這一天的時間。”

亞馬遜也招致了特朗普的憤怒，後者曾對貝佐斯

道，日本官員也在調查該公司的反壟斷指控。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

銀行信用社彼此跨界

理財服務競爭更激烈隨着網絡銀行普及、條例不斷改變以及競爭加劇，個人銀行市場的格局已經發生了變化，信用合作社（credit union）與私人銀行之間的區別正越來越模糊。但對那些尚未決定如何在二者中取捨的人來說，一些重要的差異還是存在的。理財顧問網站MapleMoney的創始人德雷克（Tom Drake）認為，信用合作社是由成員擁有的銀行模式，它曾經的優勢在於物有所值，而擁有更多資源的銀行，其優勢則是便利和規模。但現在，二者越發相互滲透到對方領域。他認為，過去，在信用合作社你可以指望得到很划算的服務，但是現在像Tangerine 、Simplii

■信用合作社與私人銀行之間的區別越來越模糊，但一些主要差異仍存在。

A s s o c i a t i o n）銀行轉型及策略副總裁曼達爾

的投資。如何利用高科技為客戶提供無縫的一體

（Marina Mandal）稱，高科技是銀行擁有的一大

化體驗，以確保走在技術的潮頭，銀行在這方面

優勢，包括在人工智能技術和安全網路服務方面

付出了許多努力。

美加息期逐步煞車中國減持137億美債

Financial甚至EQ Bank的出現，信用合作社與銀行之間的區別已經較難看出來了。

互推免費服務豐業銀行（Scotiabank）的Tangerine以及帝國商業銀行（CIBC）的Simplii現在均提供漸減式

自稱是全加拿大最大的會員制信用合作社的

美國聯儲局持續加息，以防範行政當局透過財政及行政手段刺激經濟的通脹及相關風險，但由2015年至今連續加息8次之後，息口接近中性水平不遠，而聯儲局受到政商界的批評及壓力愈來愈大。另數據顯示中國今年9月份減持137億美元的美國國債，惟中國仍是美國第一大債權國。

康富儲蓄，是本國第二家獲准在全國經營的信用

聯儲局高層包括副主席理查德克拉裏達

合作社。康富儲蓄公眾事務總監坎寧安（Dave

（Richard Clarida）在內，近日相繼放鴿以紓解壓

Cunningham）稱，“目前我們還局限在卑詩省，

力；其主席鮑威爾更要由明年起，每次議息之後

和其它省級信用合作社一樣，如果我們的成員搬

都召開記者會，以抗衡政治壓力。

不收費支票和儲蓄戶口，而這曾經是信用合作社率先推出的。信用合作社對此給予的反擊，是在 2015年全面擴大了他們的不收費自動櫃員機（ATM）網路。目前信用合作社與銀行還有一個區別是，前者是在省內運營的，不過現在，這個區別也要開始消失了。總部設在卑詩省素里市的康富儲蓄（Coast Capital Savings）最近宣布，已經可以肯定得到批准，成為一家全國性的信用合作社。

遷到其它省份，只能退出我們的服務。”康富儲蓄尚未透露其全國拓展計划的細節，但稱這將意

官員指短期利率近中性水平

味着理財服務市場會出現新的競爭。不過，儘管信用合作社轉向全國範圍經營，並意味着它可以進入銀行的領地參與競爭，但也

理查德克拉裏達指出，聯儲局官員認為美國短期利率正接近中性利率水平，聯儲局未來將依據經濟數據來決定是否進一步加息。

說明它不再可以享受省級監管的好處，包括日後必須滿足更嚴苛的聯邦房貸限額等。

克拉裏達在美國媒體訪談中，表示經過近3 年加息，美國短期利率已接近不抑制經濟增長，

另一方面，雖然信用合作社在引入某些先進

也不刺激經濟增長的水平，這一點對聯儲局決定

技術方面走在前面，例如率先推出了移動支票存

未來加息軌十分關鍵。特別是在經濟運行穩定

款，但銀行擁有更多的資源投資於創新技術。

時，聯儲局將重點依據各項數據來決定加息節

加拿大銀行家協會（C a n a d i a n B a n k e r s

加通社資料圖片

奏。

亞特蘭大聯邦儲備銀行行長拉斐爾博斯蒂克

也做出同樣判斷。他表示目前聯邦短期利率水平，距中性利率水平“不太遠了”。聯儲局9月26 日將聯邦基金利率目標區間上調25個基點，到2至 2.25厘水平，這是美聯儲今年以來第三次加息。目前市場普遍預計美聯儲將在12月進行今年第四次加息。自2015年12月啟動加息周期以來，聯儲局已加息8次，並開啟縮減資產負債表計划，以逐步退出金融危機後出台的超寬鬆貨幣政策。

中國仍為美國第一大債權國另外，中國連續第4個月減持美國國債，規模減至去年6月以來新低。美國財政部公布的數據，顯示中國今年9月份的持債規模為1.1514萬億美元，比前一個月減持了137億美元；中國依然是美國的第一大債權國。第二大債權國日本今年9月份減持19億美元的美債，持債規模降至1.028萬億美元。中日兩國持有的美債佔外國主要債權人持有美債總額的三分之一以上；截至今年9月底，外國主要債權人持有的美債總額為6.2239萬億美元，低於8月份修正後的6.2872萬億美元。今年9 月美國整體資本淨流出291億元，外資淨賣出115 億元長期國債；淨買入167億元長期證券。外資9 月透過交易途徑淨買入308億元長期證券。

CITY PROPERTY GUIDE 2018年11月22日

加拿大最流行的別墅設計風格（下）風格表現在以複雜的裝飾和多樣性線條組建

易管家專欄

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易家居

Ranch Style 牧場風格

起的塔樓式住宅，主要特征為不規則對稱、形式多樣的屋頂、高聳的煙囪已經精緻的細節裝飾等等。這樣的建築在溫哥華已經越來越少，大部分是因為保養花銷大，年久失修。

Traditional Style 傳統風格北美傳統風格實際上是一種混搭風格，不像

牧場風格的別墅是最傳統的別墅，也是曾經

歐洲的建築風格是一步步逐漸發展演變而來的，

加拿大的生活標誌之一。在美加戰爭之後，這種

它海納百川為我所用了許多種建築風格，注重建

容易建造、維護簡單的別墅類型迅速流行起來。

築細節、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種

大師埃捨爾的抽像畫“城堡”一般充滿線條和自

時至今日仍有許多家庭還傾向於居住這種類型的

風情於一體的特點。

然理念。

Mediterranean Style 地中海風格

The Tudor Style 英國都鐸風格

別墅。它最大的特點就是低坡度的房頂、較高的天花板和大面積的房間，當然後院也少不了靜雅的牧場風景。

Queen Anne Victorian Style 維多利亞安妮女王式風格安妮女王式是維多利亞晚期時代的風格，這

都鐸風格的建築因其獨具魅力的英國貴族氣

地中海風格的建築往往很具有代表性，像西

質，被用於上流階層的貴族官邸，來彰顯居住者

班牙、葡萄牙、法國、意大利等沿海地區的住宅

的尊貴與社會地位。都鐸復興風格的標誌在於遵

大多都是這個建築風格，那休閒、浪漫、寧靜是

循“溫和”的特點，如帶有緩坡度的屋頂，外牆

融入地中海建築生活方式的精髓。

半支架式磚牆或木條，高煙囪等都是都鐸復興風

種風格的建築起源於19世紀中葉，每一棟安妮女

地中海風格的建築特色是，拱門、馬蹄狀的

格最顯著的特征。有一種說法是：如果你住在都

王風格的別墅就像是雪花，很難找到相似或完全

門窗、房子通常有大大的陽台，寬敞的庭院和別

鐸風的別墅中，你可能會漸漸喜歡上故事書的感

一樣的，每一棟都獨具匠心。

緻的走廊。地中海風格的建築每一棟都會像空間

覺。的確，充滿歷史的都鐸風格最讓人沉迷。

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