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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

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安省考取地產牌照

更困難嗎 文/本報記者 文琪

安省房地產監管委員會（RECO）去年宣布，其指定 培訓和發展房地產銷售人員和經紀人的機構，將從 目前的安省房地產協會 （Ontario Real Estate Association， OREA），轉為漢博學院（Humber College）和領先技能及人才發展公司NIIT Canada。隨后 OREA也宣布將於2019年4月30日停止接收新學員，協會旗下的學院（OREA College）將會在 2020年12月31日完全停止運營，不再負責課程安排和考試。RECO為何選擇了新的合作伙伴？ 這是否意味着以后在安省考取地產經紀牌照更為困難？在還有不到5個月就要停止接收學員的 時候，趕最后一班車去OREA報名學習地產經紀課程是否是一個好選擇？ OREA創建於1922年，主要職責在於提高房地

要到漢博學院接受新課程。而希望在新政策到來之

教育提供商，為有抱負的地產經紀人開發和提供新

產行業從業人員的服務水准和保護公眾。房地產經

前前往OREA注冊和完成考試的人，也對是否有足

的教育計劃，用於注冊教育（針對進入該行業人

紀必須在這裡經過學習才可注冊獲取從業資格。而

夠時間完成一系列考試和手續頗有顧慮。

員）和繼續教育（針對業內已有人員）。該計劃將

按照現有信息，2019年5月之后，再想考取安省地

於2019年中期推出。

產經紀牌照，都將要去漢博學院完成為期兩年的課

RECO 為何要開發新教育課程？

程。在新要求下，不少人都對新課程的改動、難

安省房地產監管委員會（RECO）資深注冊官

College）和全球領先技能和人才發展公司NIIT

度、費用等問題頗有顧慮。除此之外，已經拿到銷

（Registrar） Joseph Richer針對新出台的地產教育

Canada建立合作伙伴關系，為該行業的未來建立一

售人員（Salesperson）牌照，但沒有考取經紀人

計劃回應表示，RECO為安省房地產銷售人員和經

流的教育計劃。RECO對此次改變的目的回應稱，

（Broker）牌照的地產從業人員，可能還會面臨需

紀人制定了新的教育標准。2017年宣布選擇了新的

是為地產行業的未來建立一流的教育計劃。“漢博

去年，R E C O宣布與漢博學院（H u m b e r

學院是加拿大領先的高等教育機構之一，他們將管 理該教育計劃的實施。NIIT Canada是屢獲殊榮的 教育發展行業的全球領導者，加拿大的分支機構將 利用其創新技術基礎設施來構建課程的內容和評 估。” 目前，NIIT Canada已經招募了一個以業內領 導者為首的專家團隊，利用他們對安省市場和房地 產行業相關立法的經驗和理解，對新課程做出意見 和貢獻。Richer稱，“總共有40多位領先的房地產 專家負責該項目的建設和支持。隨着發展的繼續， 將根據專業領域的需要增加更多人。該計劃將進行 每年審查和更新，並取得行業專家的意見。如果政 府對安省房地產交易法（REBBA）或其相關法規 新培訓計劃既有遠程教學課程，也有強制和可選的面對面活 動，完成課程的時間長短取決於學生個人（星報資料圖片）

進行任何更改，那麼也將立即對該計劃進行更 改。”

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

RECO 希望與時俱進 安省房地產市場正在不斷地發展。J o s e p h Richer表示，消費者比以往任何時候都更了解信 息，並且技術的變更也正在改變房地產專業人士開 展業務的方式。“為了更好地滿足未來需求， RECO開始着手制定一項新計劃，以確保新的銷售 人員能夠在工作第一天就為客戶需求做好准備。通 過專注的內容開發、模擬和評估，學習者將從一開 始就擁有更多知識。這意味着他們將擁有房地產交 易所需的信心，並為安省買家和賣家提供高質量服 務。

新課程有什麼改變？ Richer分享道，漢博學院和 NIIT Canada正在 努力提供一流的世界級培訓，以確保進入該領域的 新人，能夠在學業結束后立即投入行業運用所學。 “就目前而言，新課程內容遵循房地產交易的流 程。這些課程將深入探討專業主題，如民用和商用

在OREA還開課時，無論在OREA完成注冊教育課程，還是在漢博學院新課 程開課時學習完成，都可以滿足成為注冊經紀人的要求（星報資料圖片）

公寓。新課程中，在申請RECO注冊之前，學員必 須通過理論考試和為期兩周的模擬課程，以評估他

成功。“除了模擬課程、考試和對專業主題的深入

新課程中完成。這包括所有的考試和補考。“為了

們應用關鍵技能的能力。”

關注外，我們還將提供信息，幫助學員選擇最符合

支持學生在可用的時間內完成所有課程，我們已經

Richer認為，新課程中最讓他為之特別興奮的

其個人需求的地產經紀公司。對於那些渴望最終領

實施了一些變更，包括刪除強制性課堂要求。選擇

一個新功能是學員和現有銷售人員、經紀人都可以

導經紀業務的人，我們在經紀人計劃（B r o k e r

在線學習方式的學生仍可去課堂聽課，第二階段的

訪問一個在線數據庫。“該數據庫將包含在職參考

program）中，包含了如何成為有效領導者並創造

課程隻有一門。並且學生可以在RECO注冊之前就

（on-the-job reference）和支持工具（support

積極和富有成效的工作環境等信息。我們很高興推

完成第二階段課程。RECO將會接受在注冊之前完

t o o l s）。這是我們從業界聽到的大家感興趣的

出新教育計劃。RECO的注冊人、安省買家和賣家

成的第二階段選修課程，以滿足注冊人首次續期

事。”除此之外，在未來，新教育課程中還將有一

最終都會因此受益。”

（renewal）的教育要求。”

至於未來是不是會有更多必修課程和考試，以

Richer希望澄清，OREA學院目前提供的銷售

及學費和總學習時間會如何變化，Richer表示，

人員注冊教育計劃，與漢博學院將提供的銷售人員

除此之外，學員還將能夠選擇通過電子教學的

2019年7月即將開啟的新課程，是為了讓學員能夠

教育計劃完全不同。同樣，OREA學院目前提供的

方式完成課程（eLearning），以及實體課堂和虛擬

做好准備從業。這需要通過必要考試以及在課堂的

經紀人注冊教育計劃（Broker Registration Education

輔助課堂教學。Richer稱，“這種組合將有助於精

模擬；學生通過展示他們擁有成功交易的技能去完

Program）也與漢博學院提供的經紀人注冊教育計

進他們的體驗，以滿足他們的個人風格、地點和日

成。“完成新課程所需的費用還沒有最終確定，但

劃不同。新的教育課程計劃將在2019年中開始，具

程安排上的需求。但是，應注意，所有評估，包括

不會與現有課程的價格有非常大區別。”

體細節和日期以及要求會在過后公布。

關注問題解答

想要進階的人怎麼辦？

個獨立於該計劃之外的額外認証考試。學員在有資 格注冊RECO之前必須通過。

考試和模擬會議，都必須由學員本人親自完成 （in-person）。” Richer表示新開發的課程將使學員有機會獲得

成為地產銷售人員（Salesperson Registration

對於那些已經入行多年的銷售人員

充分練習和反饋，最終幫助他們在進入行業時取得

Education Program）的教育課程包括第一階段

（salesperson），在OREA完成了銷售人員教育計

（pre-registration courses）5門和第二階段（articling

劃的個人，想要進一步發展成為經紀人時，則可以

course）1門課的學習。有人提出，剛在OREA開始

於未來在漢博學院完成經紀人注冊教育計劃。

學習第一階段課程的學員需要在18個月內考過5門

RECO給出的答復是，現在想要成為經紀人的注冊

目前，想要成為地產經紀，首先需

課，完成RECO注冊，並在2020年11月底之前再完

人，可以在OREA還開課時，在OREA完成經紀人

要年滿18歲，並擁有加拿大合法工作身

成第二階段的選修課。在如此緊張的時間裡，如果

注冊教育課程。或者可以在漢博學院新的地產經紀

份。對申請人的學歷背景並沒有太多要

沒有在最后時間段內在OREA完成第二階段的學

人課程開課時學習完成。不論在哪個課程裡學習，

求，高中或以上學歷即可。對於沒有北

習，會導致之前的所有努力付諸東流。並且搭乘末

都可以滿足成為注冊經紀人的要求（其它條件依然

美教育經歷的人，需通過一個簡單的入

班車的學員沒有多少時間剩下，為了趕在日期之前

需要滿足）。

學考試，就可以學習並參加成為地產經

全部考完，一旦沒有考過可以補考的機會也近乎等

紀的一系列考核。考取牌照需要繳納學

於沒有。

習和考試費用，而拿到牌照后每年也要 繳納牌照和保險費。

而有人提出，由於2020年底OREA將徹底停止 學院運營，一部分剛在RECO取得了牌照的銷售人

對此Richer表示，的確，在2019年4月30日之

員，想繼續在OREA學習申請成為經紀人，會面臨

前在OREA注冊開始學習銷售人員教育課程的個

無法滿足36個月內最少有24個月從業時間的要求。

人，必須在2020年11月28日之前在OREA完成第一

Richer對此回應稱，這個時間限制是立法的硬性要

階段和第二階段的課程，而不能轉去在漢博學院的

求，並不是教育課程的要求。“注冊人必須制定自

5

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

己的注冊時間表（registration timeline），並在適當時 間完成經紀人教育課程。完成由OREA提供的現有經 紀人注冊教育計劃，或未來去漢博學院完成新地產經 紀人計劃，都可以（其它條件依然需要滿足）。”

如何選擇？

安省房地產銷售人員，考取的執照分

重考機會。如兩次都沒考過則需再繳學費

為兩種：地產銷售人員（Salesperson）和

重來。如果18個月內沒完成全部考試，就

地產經紀人（Broker）。要想成為地產經

要從第二門開始重新學習。

想搭最后一班車去OREA報名學習課程的人，按

紀，首先要取得銷售人員資格，然后經過

2016年4月1日之后，所有在OREA注

照規定需在2019年4月30日之前在OREA注冊報名，

更多考核才能再進一步獲得經紀資格。成

冊報考的學生，必須通過5門課的考試才

並報考第一門考試以及繳納費用，才能獲得18個月

為安省房地產銷售員，OREA有兩個階段

能申請臨時安省地產牌照。而在2016年4

的考取臨時銷售人員牌照的機會。但是之后的

的考試。第一階段通常稱為Pre-

月1日之前，隻需通過3門考試即可獲得臨

課程和考試時間安排，還要因人而異，合理規

registration，有5門課程。需學員從報名這

時牌照。

劃。如果已經是有臨時牌照的銷售人員，則必

天起，在18個月內依次通過房產職業論述

申請人需要在通過最后一門考試后的

須在2020年11月28日前考過所有還沒有完成的

（Real Estate As a Professional Career），

12個月之內，向RECO提交申請，才能注

必修科目。如已是安省正式注冊地產經紀，但還

土地、房屋構造和房產交易（L a n d,

冊成為房地產銷售人員。獲得臨時執照的

想進修完成Broker考試，須在2019年4月30號之前到

Structures and Real Estate Trading），房產

銷售人員還需要在兩年之內完成繼續教育

交易綜述（The Real Estate Transaction

要求，才可以更新執照取得永久資格。如

對於猶豫應該現在去趕OREA末班車，還是等着

General）和住宅地產交易（The

果地產銷售員希望成為地產經紀人，在取

明年加入漢博學院開啟的新課程，Richer則稱，“雖

Residential Real Estate Transaction），商

得永久地產銷售資格之后，需在過去的3

然我們有遠程教學課程，可以根據學生自我導向上

業地產交易（The Commercial Real Estate

年中擁有2年以上相關工作經驗，再經過

課，但也有強制的和可選的面對面活動，因此完成課

Transaction）和房地產行業法律（Real

一門選修及專業課程考試，成績高於75%

程的時間長短，完全取決於每個學生個人。在考慮了

Property Law）5門考試。每科考試有一次

的人才可以獲得擔當地產經紀人的資格。

頭條 故事

OREA報名，並且在指定限期之內通過考試。

許多因素后，在何處完成注冊教育計劃，將是個人決 定。RECO無法就此提供指導。”

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

大多區缺乏中密度房

每年少建7千新屋

文/本報記者

政府官員合作，協助新系統能夠順利過渡，不 會對安省的樓房供應造成負面影響。

新聞 快遞

報告低估安省實際人口增長 安省華人地產專業協會副會長吳樹聲認 為，該報告預測未來房屋短缺的數目，其實是 低估人口增長數目。現時加拿大每年吸納30萬 移民，約有1/3來到安省，加上本地出生人口和 留學生，不斷有新組成的家庭，這個數字未能 滿足未來的真正需求。 他指出，由於加國地多人少，聯邦政府每 年必須吸納足夠移民，才可以保持生產力，否 則會影響經濟發展。所以，當局仍會推行移民 政策，確保本國的人口與經濟能夠持續發展。 吳樹聲表示，以往省內城鎮房屋發展由市 府審批，當發展商與市政府在一些項目上出現 分歧，可以向省政府設立的OMB提出上訴。市 報告指出，大多及咸美頓區因缺乏中密度房屋，造成適用各種家庭規模及預算房屋的供應量不足 （星報資料圖片）

一份最新報告指出，大多倫多及咸美頓地區(GTHA)在達成安省人 口目標方面存在風險，從而導致每年建造的新屋減少7,200間，至 2041年將會達到16.56萬間。這個情況令人憂慮，也為近年引入地 區規劃上訴法庭(Local Planning Appeal Tribunal)創立條件。 該報告名為《大多及咸美頓區不平衡住房

存在一系列值得關注的議題，包括：

存量：安省新地區規劃上訴法庭的基準》

•兩個地區只有15%的家庭是居住在中密

(G T H A’s U n b a l a n c e d H o u s i n g S t o c k:

度房屋，導致適用於各種家庭規模及預算的房

Benchmarking Ontario’s New LPAT System)，當

屋類型供應量不足。

政府從地區發展條件審批項目，而省府以長遠 的發展角度來判決，為發展商及市府調解當中 的問題。 他說，如今這個省立機構已不存在，所以 有人提出設立新的仲裁機構，可以繼續為雙方 主持公道，積壓的個案可以逐一處理。而新省 長福特上台後，可能另有構思。不過早前獲批 的項目仍會如期進行，新申請項目可能受到影 響。

新一代居住高樓成趨勢

中顯示未來23年，這兩個地區16.56萬間房屋面

•多倫多每年新屋興建量比省增長計劃

目前在大多倫多地區，以高樓大廈發展項

臨無法建造的風險。這相當於如果各種限制繼

（P2G）目標要求高出5-15%，然而由於土地限

目佔多數，缺乏中密度房屋。吳樹聲分析，除

續制約省增長計劃“Places to Grow”所設定的

制，只能偏向發展高樓大廈。

了土地供應量減少的因素外，也需要容納更多

目標，住宅建筑活動每年將損失19.5億元的 GDP。

土地限制多市只能發展高樓 專門研究社會經濟的加拿大經濟分析中心

•在兩個地區中，約克區是唯一個區域，

人口。當對比興建20層及30 層樓房，所安頓的

每年新屋動土步伐，能夠配合未來人口目標的

人口有明顯分別，何況建造低密度或中密度的

需求。

房屋，可容納的居民更少，特別是在交通系統

•在人口超過8萬的城鎮中，奧沙華、賓頓 及新市，高密度房屋動工的比例最低。

沿線建造大廈比中密度房屋更為劃算。 吳樹聲表示，現時本地獨立屋價格平均已

(Canadian Centre for Economic Analysis)總裁史莫

•市政府可以基於對未來住房需求的長期

超過100萬元，符合資格申請這麼大筆按揭的家

迪文(Paul Smetanin)稱，導致上述地區未能達到

戰略分析來制定社區發展規劃，並以此更好地

庭不多，所以不少人轉為購買Condo大廈。其

省級建屋目標的重要原因，便是缺乏建造中密

優化基礎設施投資。

實，現代人的生活方式已經改變，以前人們買

度房屋。他指出，當中以咸美頓的情況最為嚴

安省住宅及民生建設聯盟(Residential and

屋建立自己的家，如今新一代只想尋求一個可

重，而多倫多、密西沙 加、萬錦市及紐馬克稍

Civil Construction Alliance of Ontario)執行總監馬

供睡覺的地方，不用打理前後花園。此外，有

好些；與此同時，賓頓市則向低密度房屋方向

蘭漢(Andy Manahan)表示，是次委託獨立機構撰

不少人遲婚或不婚，加上離婚或失去配偶的人

發展。

寫報告的目的是，了解這個新的地區規劃上訴

士，這些單身人士數目增加，居住大廈已成新

法庭對樓房供應帶來的影響。該會將與省和市

趨勢。

報告稱，大多倫多及咸美頓地區多個城市

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

樓價較去年上升3.5%

大多區房銷慘跌15% 熱點 話題

多倫多地產商會近日公布11 月份大多倫多地區樓市銷售 及價格指數，與去年11月數 字相比，大多倫多地區樓房銷售宗數 大幅下跌了近15%，即使價格較去年 同期上升，升幅只有約3.5%；以地區 而論，約克區低密度房屋銷售數字均 告下跌，地產商會相信銷售量與去年 有差距，是聯邦政府按揭壓力測試政 策所致。 上月份大多倫多地區二手樓房銷售量及價格 指標出爐，多倫多地產商會主席鮑華（G a r r y

本報記者

宅樓盤銷售宗數為6,251宗，相比去年同期，銷售

是416地區抑或905地區，所有不同種類樓房成交

量下跌了14.7%，若與今年10份相比，則下跌了約

量都存在雙位數比率下跌，當中以905地區獨立屋

3.4%。

成交跌幅最顯著，下跌了23.3%；若以房屋平均價

至於上月份平均樓房價格為接近79萬元，與 去年同期相比，則上升了約3.5%，然而與今年10

而言，多市獨立屋平均價仍穩站逾130萬元，而共 管公寓單位平均價則近60萬元。 然而905地區獨立屋平均價則下調了8.8%，平

月份相比，樓房價錢平均卻下調了0.8%。

多市 Condo 成交量增一成 依照地產商會公布數據，多市樓房銷售數字 逾2,500宗，較去年同期多市的交易宗數少400宗，

均價格為91.5萬元，共管公寓單位平均價為45萬 元。

房屋供應量仍然偏低

但平均屋價為84萬元，比去年同期屋價多出4萬

多倫多地產商會市場分析部總監梅沙（Jason

元；905地區上月樓房交易宗數則為近3,700宗，比

Mercer）形容，聯邦政府年初推出的買家按揭借貸

去年同期跌了近700宗，平均屋價也只是較去年同

壓力測試，是導致大多倫多地區樓房成交量放緩

期升了不到2萬元，平均價約為75萬元。

的原因，此政策也令到一些叫價仍屬可負擔狀態

Bhaura）形容，導致上月份房屋銷售量，較去年11

與去年同期相比，大多倫多地區內的樓房價

月下跌了近15%之因素，是放上MLS房屋銷售系統

格及成交數字普遍略升，唯獨約克區的樓房價格

的樓盤數量，明顯較去年同期下降有關，這令有

卻出現下調，其中以獨立屋及半獨立屋的成交數

地產商會行政總裁迪米歇爾(John Di Michele)

意置業的樓房買家，需面對頗大競爭或較高價

字，較去年下調了4.5至5%不等；若以成交量而

坦言，現時大多倫多地區房屋供應量仍然偏低，

錢，才能買到心水盤，而令到買家們對入市有所

言，多市Condo單位成交量數字表現最好，有逾

他期望省府能開放土地發展政策，以及積極擴大

卻步。

10%增長。

公共運輸基建，解決大多倫多地區市民長遠住屋

根據MLS樓房銷售系統顯示，上月份二手住

該份報告指出2018年由1月至11月期間，不論

的Condo單位與半獨立屋等樓房，頓成今年“搶手 貨”，這類樓房預計在來年將有更多抬價空間。

問題。

■地產商會公布數據顯示，多市Condo單位成交量有超過10%增長。

星報資料圖片

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

房價高企仍將維持

加樓市崩潰機會微

本報綜合報道

有經濟師指，加拿大的房地產 市場出現崩潰的機會不大，但 是高企的房價仍會維持一段 時間，這對於一些國民來說是難以負 擔。另外近期銷售放緩的大溫和大多 倫多，樓價會有下行壓力。 加拿大特許專業會計師協會(CPA)經濟學家 Francis Fong在其《加拿大住房和家庭債務背後的 真實故事：危機真的迫在眉睫嗎？》(The real story behind housing and household debt in Canada: Is a crisis really looming?)報告中，研究加拿大房地產市 場的風險和脆弱程度，以及家庭債務的普遍上漲和 高企房價，是否意味着價格崩潰？又是否迫在眉 睫？ 報告把加拿大住房市場的特征，與導致2008年 美國次按危機的特征進行了比較，認為加拿大不會

■加拿大房屋價格走勢，依然受到許多人關注。

意味着買家至少支付了20％的首期。

預計，明年卑詩省的平均房價按年會上升5.8%，

一些金融機構，以及該等機構使用的按揭方式，

而房地產分析師艾特爾(Dane Eitel)對大溫房地產市

進一步降低了風險。

場的短期預測不太樂觀，但長期看好。

隱憂：1/4 新借款人債務比率高 報告又引用了信用評級公司Equifax的數據，

然而，報告指出，加拿大房地產市場仍存在

發現置業者獲得“非常好”或“優秀”信用評分的

一些風險。在按揭市場中，監管較少的金融機構

比例，從2013年的81.5％增加到2017年的84％。在

所佔的份額增加。

首次置業者中，改善程度更加明顯，在2013年至 2017年之間，從79.4％增加到82.4％。 這顯示房價上漲，受到那些能夠負擔得起的 人所推動。此外，82％的加拿大按揭沒有保險，這

對於卑詩省房價的未來走向，卑詩地產協會

報告補充道，加拿大的按揭較高程度集中於

出現曾困擾美國房地產的信用質素問題，例如次 按。

網上圖片

艾特爾預測大溫和柏文的樓價會顯著下降， 然後持平大約3年，不過會在2022年左右開始復 蘇，並最終達到新的破紀錄價格水平。 加拿大房屋及按揭公司預測，大溫今年平均 房屋銷售價格會在94萬至98萬之間，略高於去年

還有，最近的數據顯示，近四分一的新借款

的934,977元；到明年，平均房價將下降至84.7萬

人，持有的債務超過其收入的450％，遠遠超過一

元至93.9萬元之間，然後在2020年降至80萬元至

般的170％的債務與收入比率，這增加了容易受當

91.8萬元之間。價格下跌一個主要原因是利率上

前利率上升因素的影響。

升，令按揭還款額難以負擔。

低密度住宅料放緩 多市共管公寓仍好景 安省華人地產專業協

影響樓房成交宗數。

主要以低密度住宅，即獨立屋、半獨立屋及鎮

會副會長吳樹聲（圖）

他稱聯邦政府該項政策對明年樓市的影響

屋等為主，約克區低密度住宅多年來因炒賣而

指，聯邦政府推出按揭壓

力，取決於就業市場與薪酬加幅如何，吳樹聲

大幅漲價，甚至到達令平常家庭難以負擔的水

力測試對樓市影響程度，

舉例說一些年輕家庭，夫婦都是擁有固定且不

位，受到政府政策影響，區內低密度房屋價錢

取決於就業市場及工資加

俗收入的專業人士，在現時樓價相對平穩及符

明顯下降，他認為這是適度調整，令該區樓房

幅，來年此政策影響依舊

合現實，以及成交處於較淡靜時，會比較易置

市場更貼近現實。

存在。他相信明年大多倫多地區樓市，更見供

業；但一些自僱者或薪酬偏低、只依靠服務費

對於明年樓市走向，吳樹聲預料大多倫多

求平衡，一些低密度樓房或持續放緩，讓自住

或佣金生活的人士，他們未必能通過測試，較

地區將持續供求平衡的樓市發展模式，低密度

家庭有上樓機會；談到約克區房價及成交均告

難入市。

住宅將繼續放緩，令真正住屋用家有機會入

下跌，吳樹聲相信這屬於適度且切合現實的調 整。

想投資宜考量資本實力

市；不過多市中心Condo單位，仍然會高唱入 雲，市中心及市中心西面的大型商業及科技公

多倫多地產商會日前公布上月二手樓房銷

地產商會數據指約克區是上月份大多倫多

司發展，預計會吸引年輕科技人才及財務金融

售及價格指數，顯示樓房成交量與去年同期比

地區中，樓房銷售及價格表現最為遜色的地

人士，為方便上班而遷入，尤其一些新建、面

較跌了15%，吳樹聲認為聯邦政府對買家的按揭

區，吳樹聲表示約克區內樓房買賣最活躍的，

積更小及租金或價錢較相宜的單位，預計將會

借貸壓力測試，令部分人士在測試中不達標，

莫過於烈市、萬錦市及旺市，而這些城市樓市

更受年輕上班族歡迎。

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內

文

內

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

投資者

地產 投資

內

低調奢華 多倫多高尚小區 Baytree Cres，全新定 制，2層獨立屋，4+1 臥房8浴室，2車庫4車 位，完成地庫。約 4850呎。現在買進， 有機會選擇自己喜歡 的顏色和設計。專業 酒窖和專用電梯，健 身房，書房，10呎層 高。Lot：62.52 x 125.75 Feet。

叫價：$5,500,000

文

12

Munro Blvd，2層獨立屋， 5+1臥房7浴室，2車庫5車 位，完成地庫。精致定制住 宅，令人驚嘆的建筑杰作，石 頭和雪鬆外觀，優雅奢華的裝 飾，桃花木地板，Chief’s廚 房，中央島，大理石台面，訂 制櫥櫃，超大滑動玻璃門直通 后院露台。主臥帶5件套浴室 和超大走入式衣帽間。主層地 熱地板帶保姆房。頂級校區。 雪鬆酒窖、后院噴淋系統。 Lot：50 x 136 Feet。

叫價：$3,690,000

Fifeshire Rd，名家Lorne Rose Rests設計，私人訂 制超豪華2層獨立屋，5+2 臥房10浴室，3車庫10車 位，走出式完成地庫。近 8000呎。主層大理石地 板，二層橡木地板。開放 廚房，定制櫥櫃。私密后 院，景觀優美。后院泳 池。Lot：99.98 x 211.25 Feet。

叫價：$7,680,000 F a i r m e a d o w A v e，名家 Venetian Group設計，私人訂 制，2層獨立屋，4+1臥房5浴 室，2車庫4車位，完成地庫， 分門出入。現代開放生活空 間，陽光充足，大天窗。 Chef’s 廚房，大理石台面。 全新不鏽鋼電器，皇冠吊頂， 胡桃木地板。Lot：60 x 125 Feet。

叫價：3,988,800

峰匯地產總裁池向峰 （Kevin Chi）

若論多倫多的傳統豪宅區，除了出眾的自然環境、良好的社會治 安、人均收入教育素質均高的鄰居外，杰出的教育環境、公校和 私校皆為名校這一特質，恐怕是York Mills與其它豪宅區最大的 區別了，這點也是富有人士和華裔喜愛這個社區最重要的原因。經過一 年多的市場調整，目前該區房價已基本觸底，有緩慢攀爬和長期平穩的 趨勢。 十多年前的一天，開車在Highway 401南，

堂皇，外表保留着一百多年前的傳統模樣。著名

Yonge St和Leslie St.之間，走上一條彎彎曲曲、

的St. Andrew's College 在這裡誕生，1924年它搬

上下起伏的小道，兩邊森森古柏，深深庭院，過

去Aurora，留下這塊從Old Yonge St到Bayview

幾個院子就有一個新建房的工地，讓人感到低調

Ave的土地一度成了高爾夫球場，一直到50年代

的奢華，后來才知道這裡就是鼎鼎大名的York

轉售給地產開發商為止。

Mills社區。峰匯地產總裁池向峰以這樣有情調的 描敘作為推薦York Mills 社區的開頭。

峰匯地產總裁池向峰(Kevin Chi)介紹到， York Mills位於多倫多北約克的中心地帶，體現

York來源於多倫多市前身，Town of York，

自然環境與歷史文化的完美結合，這裡曲徑通

19世紀初期，歐洲移民在這裡建磨坊、鋸木坊、

幽，溪谷環繞，古樹參天，空氣清新，公園遍

打鐵鋪、釀酒廠、皮革廠、學校，S t. J o h n

布，名校雲集，交通便利，多倫多最著名的富豪

Anglican教堂的鐘聲每天中午定時鳴響，向周邊

區The Bridle Path近在咫尺。該地區居民以英語

萬物送去上天的祝福。著名的Miller Tavern 餐廳

為母語的人群較多，華語使用者在5%以下。居

仍然佇立在3885 Yonge St大街上，內部裝修富麗

住在該地區的人群普遍受教育程度很高，大學及

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富豪

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學及

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

York Mills 以上學歷的居民人數將近70%，工作以白領為

課程。Yonge街和401西南角的Don Valley，南邊

主，年收入穩定，大多數家庭年收入在40萬左

有Rosedale高爾夫球場。

右，失業率較低。

鬧中取靜 通達便利

Centre位於Yonge Street和York Mills Road的東北 角。Bayview Village Shopping Centre位於Bayview Ave和Sheppard Ave的東北角，高端購物中心，

高速，東臨DVP高速，貫穿北美最繁華的街道

集合了服飾店、鞋帽店、禮品店、書店及各色餐

Yonge街上也有York Mills地鐵站，15分鐘即可到

廳。York Mills Plaza位於Bayview Avenue和York

達多倫多市的老區中心，TTC Bus 在區內穿梭

Mills Road西南角，有一間大型超市和食品藥店

往來，還有Go通勤火車，去周圍其它地區十分

等。如果要去華人超市，沿Leslie北上5分鐘即可

方便。池向峰娓娓道來。

到達陽光超市，周邊有味香村等數家中餐館。

角，York Mills Park公園為當地居民提供了一年

Fairmeadow Ave，超豪 華定制2層獨立屋，4臥 房5浴室，2車庫4車位， 未完成地庫。4595呎光 猛大屋。C h i e f’s廚 房，中央島，定制櫥 櫃。主臥帶6件套浴室， 走入式衣帽間。步行 Famed Owen 小學、St. Andrew’s小學。Lot： 65 x 101 Feet。

York Mills購物也非常方便。York Mills

York Mills交通極為便利。北邊不遠就是401

York Mills Road和Bayview Avenue的東南

圖文/本報特約記者Carol

叫價：$4,880,000

頂尖教育資源

四季豐富多彩的休閑娛樂活動場所，設有滑冰

池向峰表示，無論是哪個族裔，對於子女

館、室外泳池、兒童活動場、棒球場，還可以從

教育向來都是不遺余力的。York Mills社區從小

這個公園進入到Windfields Park，沿着彎彎曲曲

學到中學都是鼎鼎大名，如雷貫耳。

的山谷小徑，享受大自然的美景。還有多個公園

區內公立小學有：Denlow PS、Rippliton

例如 St. Andrew's Park，是居民散步休閑的理想

PS、Owen PS、Harrison PS，提供從JK到6年級

去處。Tournament Park裡有網球場和相關訓練

的課程，其中Harrison還設有IB 課程。

Fifeshire Rd，超豪華La Bella Masion定制3層獨立屋，9+3臥房16浴室，14車位，完成地 庫，分門出入。24,000呎。后院泳池。Lot：110 x 220 Feet。

叫價：$21,788,000

Lod Seaton Rd，2層定制獨立屋，4臥房4浴室，2車庫4車位，完成地 庫。全新翻建，傳統設計和裝飾，超4620呎。主層書房。開放廚房，大 理石台面。豪華主臥地熱地板帶6件套浴室，走入式衣帽間和休息室。新 屋頂、新暖爐、新窗帘，實木地板。南向后院，私密空間，后院泳池。 叫價：$2,695,000 Lot：70 x 110 Feet。 Foursome Cres，2層 獨立屋，5+1臥房4浴 室，2車庫6車位，完 成地庫。適宜自住也適 宜翻建。超大生活空 間，廚房直通后院露 台，專業設計花園。 Lot：55 x 110 Feet。

叫價：$2,195,000

Upper Highland Cres，2層獨立屋，4臥房4浴室，2車庫4 車位，完成地庫，分門出入。豪華主臥帶5件套浴室。嵌入 式紅酒冰箱、專業完成地庫帶超大娛樂室、水吧和健身 房。專業設計打理后院，全新升級，帶泳池。Lot：62.12 x 叫價：$2,799,000 124.5 Feet。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

地產 投資 攝影、文 本/報特約記者 Randey

Breen Cres，2層獨立屋，4+1臥房5浴室，2車 庫4車位，完成地庫。挑高門廳，主層書房。 開放廚房，花崗岩台面，名牌不鏽鋼電器。超 大生活空間，直通后院花園。主臥帶5件套浴 室和走入式衣帽間。走出式地庫帶娛樂室、保 姆房、健身房。Lot：75 x 125 Feet。

叫價：$2,995,000

Tournament Dr，2層獨立屋，5+1臥房5浴室，2車庫6車位，完成地庫。絕佳機會翻建2幢半獨立屋。陽光充足， 2013年屋頂，2013年全面裝修，2014年新裝修地庫。頂級校區。Lot：64.97 x 120 Feet。

叫價：$2,995,000

Danville Dr，南向后復式平 房，3+1臥房4浴室，2車庫6 車位，完成地庫。實木地 板，天窗，主層2127呎，定 制浴室帶按摩浴缸，超大淋 浴間，雙水槽。超大車庫 門，超大露台。私人定制廚 房，大理石台面。安靜社 區，頂級學區。不鏽鋼電 器，中央吸塵系統。Lot：62 x 127.52 Feet。

叫價：$2,980,000

公立初中有St Andrews、Windfield，

園風格的傳統建筑、也有牧場風格的平屋

提供7-9年級課程。公立高中York Mills

和復式小屋，后者已經逐漸被人們買來推

Collegiate Institute就在York Mills Rd上，始

倒，重建為現代化豪華別墅。

建於1957年，目前該學校招收10至12年級

現在該社區在Yonge街、Bayview及

的學生，學校在教育方面注重大學預備課

Leslie路口處有一小部分公寓和鎮屋，其它

程及學生領導能力的培養，該學全年提供

大多數是獨立房。與其它地區不同的是該

法語和西班牙語課程，素以高水准的學術

區房子佔地超大，50x120呎Lot是最基本

教學成績聞名，絕大部分畢業生升讀美加

的，很多是60、70甚至100、150呎寬，后

各地大學。

院又深，依山傍水，樹木參天，大受本地

學生課外活動也極為豐富，學校各項 配置完整，室內體育館、圖書館、學生餐 Gordon Rd，法國城堡式 設計，2層獨立屋，5+1臥 房6浴室，2車庫9車位，走 出式完成地庫。鍛鐵大 門，大理石門廳，挑高屋 頂。豪華主臥帶6件套浴 室、超大休息區和走出式 衣帽間。走出式地庫帶保 姆房、水吧、娛樂室、健 身房。后院泳池。Lot：60 x 172.5 Feet。

叫價：$4,485,000

廳、運動場等設施齊備。長期以來該校的 校風、學術成績、課外活動，以及升學率 受到業界好評。值得注意的是，由於沒有9 年級，所以該校在Fraser安省學校排名上見 不到。

容，峰匯地產總裁池向峰這樣描敘。

獨立屋均價小有波動 在談到房屋均價時，池向峰表示，數 據說話最真實。區內獨立屋價格近年來有 小幅波動。2016年至2017年，平均價格約

Crescent School、Toronto French School、

為319萬加元，2017年至2018年略有增長，

Crestwood School也都是赫赫有名。

達到350萬，2018年至今平均價格與2016年

York Mills的大規模開發始於50年代，

叫價：$5,648,000

低調奢華，是York Mills社區最好的形

周邊的私立學校如Bayview Glen、

房屋佔地大 風格獨特 G o r d o n R d，私人定 制，2層獨立屋，5+1臥 房7浴室，2車庫4車 位，走出式完成地庫。 近5,012呎外加2,365呎 地下室。專業設計，主 臥帶4件套浴室和超大 走入式衣帽間。地熱地 板，中央吸塵系統，后 院噴淋系統。Lot：53 x 175 Feet。

上流人士的喜愛。

這裡有都鐸王朝時代的豪華大宅、英國庄

Munro Blvd，南向平房，3+1臥房2浴室，1車 庫2車位，完成地庫。絕佳地段，絕佳翻建機 會，進駐多倫多最受歡迎社區，名校林立， 寧靜公園，近餐廳和購物中心。Lot：46.75 x 叫價：$2,550,000 125 Feet。

時期基本持平，約為318萬。York Mills作 為多倫多交通便利的上流社區，受到越來 越多本地白人和新來移民，包括華人朋友 的喜愛和追捧。

Munro Blvd，南向平房，3+2臥房3浴室，2車 庫6車位，完成地庫。全新裝修，主層實木地 板，定制廚房，不鏽鋼電器，大理石台面， 中央島。主臥帶4件套浴室和走入式衣帽間。 完成地庫帶3件套浴室和2臥房。宜住易租， 目前自帶租客，$3200/月。Lot：50 x 125 叫價：$2,498,000 FT。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

疑經紀誘騙簽約賣屋

8旬長者纏訟7年拒搬家

本報綜合報道

熱點 話題

居住在大多倫多木橋地區 （Woodbridge） 的一對8旬長者，7年前簽下賣 屋合同後，至今拒絕執行，稱是被經紀誘騙才不得已簽約， “寧願死也 不搬家” 。夫婦倆的女兒現身說法，希望加拿大制訂相關法律以保護長 者。 據Global新聞報道，7年前的一天，一家地產公 司的一名地產經紀迪塔（Shanna Ditta）敲開昂立凱 斯（Clarice Henriques）家的房門，交給她和丈夫一 份買房合約，出價72.5萬元想買他們的物業。夫婦

意出售他們的物業，且沒有具備代表物業買賣的能 力。迪塔和地產公司則否認指控，稱談判過程歷經 3日，昂立凱斯夫婦家有數天時間考慮，並與子女 商量。 昂立凱斯夫婦家人還向安省地產議會(RECO)

迪塔等幾天，他需要在最後簽協議之前，征詢孩子

提交了投訴。安省地產議會向迪塔提出警告，稱她

們的意見。

未有將提供給賣家的服務做書面紀錄，違反了《地

地產經紀人違規應受罰

產商業經紀人法》(REBA2002)的規定，需於90天內 自費在加拿大地產學院（The Real Estate Institute of

倆根本無意賣房，以為提出92.5萬元的不合理高價

昂立凱斯夫婦家人在咨詢了律師之後，決定拒

Canada）完成操守和職業課程。專家指，安省地產

就可以把經紀打發走。孰料數天後，地產經紀再次

絕執行合同，亦自此捲入了一場長達數年的法律訴

議會對地產經紀不當行為的處罰決定，可以從警告

登門，稱他們的物業已經以89.5萬元賣掉了。

訟。

到罰款5萬元不等。然而不幸的是，對於昂立凱斯

昂立凱斯的女兒莫吉斯（Maria Morgis）非常

買家Ashley Park Developments公司控告昂立凱

夫婦來說，安省地產議會的上述決定不具任何意

震驚，她感覺年逾8旬的父親是受了經紀誘騙才簽

斯夫婦拒絕履行合同義務，同時投訴迪塔和皇家地

義。更不幸的是，賣房合同簽定一年後，莫吉斯的

了合同，因為她記得父親告訴她，當時曾幾次要求

產公司，指迪塔知道或應該知道，昂立凱斯夫婦無

父親帶着內疚去世。

■莫吉斯陪伴母親昂立凱斯。

Global

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

中國科技巨擘華為的副董事長 兼首席財務官孟晚舟因涉嫌違 反美國針對伊朗的制裁令，本 月1日在溫哥華轉機往墨西哥期間被 捕。由孟晚舟丈夫擁有的溫西豪宅， 9日發生懷疑企圖入屋爆竊案，無人 受傷，也無人被捕。法庭文件顯示， 孟晚舟如成功申請保釋，將會停留在 該獨立屋。有鄰居指，警方要求提供 監察攝錄視頻；有華裔遊客也專程前 來參觀。

熱點 話題

■孟晚舟丈夫擁有的豪宅遭爆竊，日本電視台記者也在場採訪。

孟晚舟丈夫溫市豪宅

賊清晨圖闖事敗閃逃

本報記者

宜。

據孟晚舟保釋聆訊內的供詞披露，溫哥華西區

這兩處溫西豪宅，一處位於桑尼斯區

有兩處豪宅與華為首席財務官孟晚舟的家人相關，

(Shaughnessy)的馬修路（Matthews Ave.），一處位於

位於房屋斜對面的一個白人鄰居查爾頓

其中一處還是位於富人聚集的桑那斯區。兩處房產

登巴區（Dunbar）的西28街（W 28th Ave）。根據

（Gerard Charleton）告訴記者，他住在當地15年，

都以孟晚舟丈夫劉曉棕（Xiaozong Liu)相同的名字

卑詩田土廳（BC Land Title）登記的記錄，兩處房

早上醒來時，有警員上門告知對面豪宅發生入屋爆

登記。

屋都登記在Xiaozong Liu的名下，這個名字與中國媒

竊案，希望提供攝錄視頻，但因住宅未有裝設攝錄

體確認的孟晚舟丈夫名字劉曉棕相同。

鏡頭，實在愛莫能助。

發生爆竊的這間位於溫西登巴區（Dunbar）西

28街（W. 28t h A v e.）4000號路段的獨立屋， Xiaozong Liu是在2008年購入該幢房屋，現在已升值 一倍。 溫市警方在周日清晨5時30左右，接獲911報案 電話，指有人圖闖入房屋。警方指，疑犯被屋內人 士發現後，即逃離現場。 ■一華裔男子（右）曾從後門進入豪宅。

市警方發言人杜塞特(Jason Doucette）表示，事 件中沒有人受傷，也沒有人被捕。他說，警方已在 現場蒐集證據，但沒有進一步消息可透露，也沒有 公布多少名賊人犯案。 本報記者當日下午赴現場視察時，曾敲門試圖 採訪，但見裏面有人影，卻無人應門。期間有一華 裔男子從一白色汽車下來，手上拿着手提包及相關 物品，從該幢房屋後門入內，但就拒絕接受訪問。 按記者觀察，房屋外觀玻璃並未破損，該到訪

■孟晚舟

華為網頁圖片

男子可能是保險公司人員，前來處理後續理賠事

查爾頓表示，過去曾在該豪宅見過一華裔男子 帶着小孩進出，但他似乎不大會說英語。此外，也 曾見過一對華裔長者幫忙打理花園，可能是他們的 父母或朋友，僅向他揮手致意，並未多所交談。

成“旅遊景點” 港旅客專程參觀 一個在現場拍照、來自香港的袁姓男子向記者 表示，近日才抵達溫哥華旅遊，從新聞報道中得悉 孟晚舟丈夫在溫西擁有兩間豪宅，於是由朋友駕 車，帶他前來參觀。他說：“現在這間房子非常有 名，可說成了旅遊景點，加上具爭議性，特別前來 感受一下。” 日本電視台紐約支部3名記者也說，他們9日才 剛下飛機，就馬上前來採訪。 劉曉棕擁有的另一間位在溫市桑尼斯區 (Shaughnessy)馬修路（Matthews Ave.）豪宅，星期日 仍在裝修中，大門連門鈴都被拆除，並有告示禁止 外人入內。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

劉曉棕擁溫西兩屋

孟獲准保釋住西28街

本報記者

丈夫和兩孩子曾溫市讀書 根據法庭文件顯示，孟晚舟表示，如果她獲准 保釋，期間她會住在其坐落於溫哥華西28街(W. 28th Ave.)的家中，並稱其丈夫、女兒及家人會搬到 溫哥華與她同住，又以在溫哥華的房屋作為保釋擔 保。法庭文件又指出，孟晚舟也以自己患有高升壓 為由，恐等候引渡聆訊期間健康惡化，要求獲得保 釋。 文件也提到育有4個孩子的孟晚舟及其家人與 溫哥華15年來的關係。 文件顯示，孟晚舟其中兩個孩子在2009年至 2012年期間在溫哥華讀書，而她的丈夫則在溫哥華 完成碩士學位。 孟晚舟的宣誓書稱，即使孩子其後沒有再在溫

■孟晚舟丈夫劉曉棕擁有的馬修路豪宅仍在裝修。

舉世注目的華為副董事長兼首席財務官孟晚舟保釋案，在卑詩最高法院經 過3天聆訊後，11日下午有了裁決。主審法官埃克 （Williams Ehrcke） 批准 孟的保釋申請，條件是1,000萬元保證金，包括700萬元現金和5位擔保人 (其中一個是孟的丈夫劉曉棕)提供的300萬元保證金，另加16項條件，如要住在 西28街家中，配戴電子腳環等。 法官埃克11日下午作出裁決。他指由於孟晚舟

560.9萬元，其中房屋估值是435.4萬元。

的保釋不會構成公眾危險，也不會影響案中證人，

該房屋於2008年落成，包括6個房間、5個浴

故此整個保釋聆訊中，重點是辯方提出什麼條件以

室，土庫至二樓面積共3,735平方呎，土地面積

抵銷孟晚舟可能潛逃的風險。他羅列出辯方提出的

6,760平方呎。

種種條件，包括擔保人、保證金、孟晚舟在獲准保

桑尼斯區(Shaughnessy)的馬修路（Matthews

釋後願意受到各種監管，包括配戴電子腳環和24小

Ave.）大宅於1997年建成，2016年以1,500萬元成

時監視等。

交，去年7月1日估價為1,632.7萬。

埃克在讀出裁決時稱，46歲的孟晚舟是中國公

據卑詩物業估價署資料顯示，位於馬修路的大

民，擁有中國及香港護照，結過兩次婚，與前夫育

宅內有6個房間、6個浴室，土庫至二樓面積共8,047

有3子，與現時丈夫則有一女兒，與丈夫在溫哥華

平方呎，土地面積達21,588平方呎。

擁有兩幢物業，分別在西28街和馬修路(Matthews Ave.)，後者正在裝修，在過去25年，她一直為華為

1996 年大學畢業後曾入華為

工作，沒有犯罪紀錄，有良好品格及教育。最後批

此外，據一個本地地產網頁披露的資料指，馬

准她以1,000萬元保釋，不過要遵守16項保釋條件包

修路大宅的按揭金額是1,500萬元，即劉曉棕購入此

括交出護照和旅遊證件，要住在西28街家中，以及

物業時，毋須支付首期。另一方面，有香港媒體翻

要向保釋官報到等。在裁決中，埃克特別澄清美國

查記錄，發現孟晚舟丈夫劉曉棕於1996年大學畢業

方面提出的質疑，其一是指孟晚舟擁有7本護照。

後便加入華為工作，2006年離職。

他指孟隻有兩本護照，一本是香港護照，一本是中 國護照。 根據卑詩田土廳（BC Land Title）登記的記

有報道指，孟晚舟與劉曉棕於2016年11月初， 曾到重慶參加德普外語學校校慶一周年活動，並發 表演講。

錄，兩處位於溫市西區的房屋都登記在Xiaozong

重慶市巴南區區委書記李建春當時透露，該外

Liu的名下，這個名字與中國媒體確認的孟晚舟丈

語學校是由孟晚舟和劉曉棕投資設立。中國國際教

夫名字劉曉棕相同。登記記錄顯示，劉曉棕於2009

育網就報道，德普外語學校由重慶德普教育投資有

年購入登巴區（D u n b a r）的西28街（W. 28t h

限公司投資，該有限公司在2013年成立，劉曉棕是

Ave.），購入價為270萬元。2017年7月1日估價是

七名股東之一，並兼任公司董事。

哥華讀書，但是她的丈夫和年幼的孩子經常在溫哥 華過暑假，通常是幾個星期，有時甚至幾個月。宣 誓書又稱，由2010年左右開始，她的家公家婆通常 會在夏天，到溫哥華的家中住上多個月，而她每年 夏天都會在溫哥華度過至少2至3個星期。

孟晚舟保釋16條件

1. 遵守法律 2. 定時前往 1855 號 202 室 ,Burrard Street，向保 安公司主管報到 3. 向 Lions Gate 保安公司主管提供 個人電話和手機號碼，以便隨時可 以聯絡，確保遵守保釋條件 4. 必須留在卑詩省 5. 居住在 W. 28th Ave. 4000 號路段 住宅 6. 在晚上 11 時至翌日清晨 6 時期間 留在室內 7. 按照保安公司的指示，只可前往列 治文、North Shore 及溫哥華 8. 交出所有護照 9. 容許保安公司進行 24 小時保安和 看管工作 10. 遵守保安公司僱員的指示，並容 許該公司僱員進入住宅 11. 保安公司有權對她實行拘留和逮 捕行動 12. 遵守腳環監察公司 RSO 的規定 13. 同意支付保安公司及腳環監察公 司的相關費用 14. 外出時必須攜帶保釋證明書副 本，並在警員要求下出示該份證 書副本 15. 同意警方隨時也可上門調查 16. 必須按要求前往法庭，以及按要 求受到拘留

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

安省地價12年升3倍

報告指前朝省府有責 熱點 話題

綜合報道

早前有報告提出警告，指前朝 安省政府延長土地發展的過 程，未能為迅速增長的人口提 供足夠的房屋。有大多倫多地區的地 產分析師反駁，認為這個說法並不誠 實，並稱發展商以利益為本，當房市 價格不理想時，自然會推遲開發。 據新聞網站yorkregion.com報道，建築業及土地 發展聯會（Building Industry and Land Development Association），於上月20日公布的報告，與Malone Given Parsons Ltd.，抨擊前朝自由黨在2006年至2017 年所實施的政策過於嚴苛。 該報告稱，有關政策帶來沒有預計的後果，導 致大多倫多及咸美頓地區（GTHA）的土地開發和 審批程序延長，可能需要用上10年或15年。 任何新土地無論是住宅或就業用途，規划條例 規定4個步驟的程序，首先進行市政綜合評估 （Municipal Comprehensive Review）獲得市政官方 計划的更新資料，在完成這些流程並禁止任何上訴 後，可以進行第二個階段計划、第三階段計划（需 要時可能停止計划），以及正常發展的程序。

報告數據低於實際可用地 不過，該報告指，由於土地缺乏及市府延遲工 作，令土地價格自2006年增加超過300%。建築商向 來發展的土地，即用於住宅的指定社區綠地 （Designated Community Greenfield）的供應正在減 少。建築業及土地發展聯會傳訊部高級副總裁施活 （Justin Sherwood）解釋，這是在政府規划地區以外

■地產分析師反駁早前報告責怪安省政府延長土地發展，導致住房不足的說法。

Metroland

的土地，並且配合2017年增長計划預測的增長。 該報告發現，截至10月份，已批准開發的可用 土地，在大多倫多及咸美頓地區空置住宅指定社區 綠地28.5萬公頃中只佔4.5%。施活說，該片土地已 納入政府的發展計划中，並且需要將預測的增長納 入2017增長計划的範圍。 至目前為止，2017年增長計划指定的綠地面積 密度目標，為每公頃可容納80個居民及就業，並配 合大多倫多及咸美頓地區最外圍的12,800公頃空置 社區土地。但該報告又指，在2017年報告中所指的 12,800公頃，低於該實際數量的17,200公頃，或大多 倫多及咸美頓地區總計土地的6%。

利益不理想發展商推遲開發 施活表示，約克地區的人口預計2041年將達到 180萬人，並且已經達到2009年的土地開發目標。截 至2018年，約克地區擁有最多空置的社區土地面積 為3,900公頃，其次是荷頓區的3,500公頃、杜咸區的 2,900公頃、皮爾區的1,800公頃及咸美頓的800公 頃。 地產代理公司總裁柏索尼斯（John Pasalis）認 為，責怪政府是不誠實的說法。發展商有土地在手 上可以開發，但他們以利益為本，自今年房地產價

格不及2017年高昂，他們就推遲開發土地。當低層 樓盤銷售未如理想，發展商更會推遲發售。 代表出租樓房業的大多倫多柏文聯會 （GTAA）總裁莊迪盧（Daryl Chong，譯音）指， 如果有合理回報，發展商會建造新的柏文大廈。雖 然約克區對出租單位的需求龐大，但新的供應量甚 少，促請當局為發展商提供更多財務方面的獎勵。 他批評前朝政府過去幾年限制加租幅度，幸好新政 府公布對新項目豁免，預期新單位的供應量產生正 面影響。

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免費派

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四 逢星期

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

2019年地產展望

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一個多

在多倫多，很多人知道我是一個老房東。但不一定知道我更是一個快樂的 房東。在多年前，網絡上就流傳着我的一篇文章《我想在多倫多擁有20套 Condo》 。從那時候開始，我就陸陸續續寫了很多多倫多房產投資原則及風 險控制的文章。這次我不想寫太嚴肅的文字。只想和朋友們隨性分享一下這些年 來我投資Condo的樂趣和快樂的由來

置業 傻子投資心得 去年，我在一個視頻訪談中提到了《傻子 寶典 投資原理》。大意是：我不夠聰明，無法預見短

期的未來！我不知道在短期（3-5年）的未來市場 中，房價是漲還是跌。但我堅信，多倫多房地產市場 長期預期一定向好。由於未來通貨膨脹預期、國家移 民政策以及多倫多在加拿大的地位，這個地方房價長 期趨勢是上漲的。 基於這個前提，我要找到一種投資能夠實現：房 價短期的上漲和下跌都會讓我快樂！換句話說，我投 資的物業，即使在我買下來的那一天開始，就跌價， 我還能快樂地面對，愉快地接受。 有人會說，2018年多倫多地產市場這麼差，你 還在這裡顯擺多開心，分明是小人得志嘴臉。我想說 的是，這年頭，一個嚴肅的投資話題如果用嚴肅方法 去表述，恐怕沒有人會聽，更別說讓大家去理解了。 如果能把我這麼多年的投資心得和體會分享給大家， 聽者有心，在討論之余，大家能多少明白一點其中道 理。予人玫瑰，我手有余香，也是一件開心的事。 聰明人往往頭腦反應快，會賺快錢，比如炒樓 花、做House Flipping之類。我自知比較愚笨，就喜歡 買些Condo長期持有，老老實實做房東。前提是租金 能夠完全覆蓋這房子所有開銷：地稅、管理費、貸款 本金和利息，並略有盈余。 我早期在多倫多投資的房產大部分都是小 Condo，基本上都是在人口密集的市中心。最起碼是 在公共交通方便、周邊工作人群或大學生集中的地 段。這樣短期內無論房價上漲還是下跌，我都很高 興。 首先，房價漲了，我難受不起來；房價跌了，租

房人多，房租暴漲，我更開心。真心覺得：在多倫多 做個房東真好。這不，未來3年加拿大又要新來100萬 移民，近一半會選擇到大多地區居住。假設大家都買 不起房子，這房租，不還得漲嗎？ 就這麼一個傻子都明白的簡單道理，為什麼很 多人視而不見呢？

“可負擔性”的巨大作用 因為，聰明人都比較喜歡看到眼前收益。有實力 的聰明人看不上這種小case，喜歡干大的、可能利潤 高的投資；實力不夠的聰明人，想的是空手套白狼， 無本萬利。這種老老實實用時間換利潤的小投資，自 然看不上。人們往往沒有那個耐心去長時間等待一個 投資理念的有效性。 還有人說：土地才是房地產的真實價值所在。如 果買的房子帶地，土地產權歸自己，當然做地主的感 覺就好爽。所以大家自然去搶土地房了。搶到2017年 4月20日，上一波土地房的瘋搶潮戛然而止。搶不下 去的原因並不是大家不喜歡土地房了，而是因為沒有 子彈，斷糧斷供搶不起了。在這次房地產調整中，可 負擔性（Affordability）起到決定性作用。 我在2018年尤其開心：土地房在跌的時候，我 前些年投資的小Condo房價不降反漲。這種逆市而動 的現象，其實在1991年到1997年那次市場大調整的時 候也發生過。這次歷史再重演。 “可負擔性”這個傻子都明白的要素，在正在調 整的一個泡沫市場上起到的作用之大，是超出聰明人 想象的。其實，我也有投資房是土地房，但前提還是 用我的《傻子投資原理》把關。無論是偏遠地方帶土 地的便宜房，還是豪宅區裡大地的豪宅，如果找不到

好租客，或者沒有足夠租金收入做支撐，都只能是有 錢人的燒錢游戲！

不僅易租還要有好房客 還有聰明人說：Condo有管理費，就是浪費錢， 不能投資。我不這麼看。 如果在地段好的地方投資一個性價比好，租售比 合理的小Condo，能夠很容易地租出去。去掉管理 費、地稅和貸款利息，我的投資僅租金回報這部分每 年有6-8%的穩定收益（收房后的頭3年）。再過三年 五載，僅租金回報率可以進一步達到10%以上。比起 在偏遠地方買個大地塊小獨立房/半獨立房出租的投 資來說，這筆帳只能是我這個比較憨傻之人才能算得 過來。 我不光愚笨，還膽小怕事，最怕和不講道理的租 客打交道，更怕有人欠租。我當然了解那些偏遠地方 房價便宜。但是，沒有太多工作機會，各種容易惹麻 煩的租客就比較多了。喜歡欠租和不講道理的租客， 通常就喜歡在偏遠地方找房子，一是租金便宜，二是

目前還符合Hong Approved Investment性價比與租售比的地點

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

個多倫多老房東快樂分享 Investment條件的房子呢？ 首先，布局很重要。我很開心的就是我很幸 運，總是能有機會感覺到現在還沒有火而以后會火 的區域在哪裡，提前開始布局。就像10幾年前，我 的大部分Condo投資集中火力在多倫多Downtown最 核心區域。那個時候，人們都說我傻，投到不該投 資的地方。2018 年我就開始了新布局。想知道下一 個布局的地方的話，我就在下面分享兩張圖吧。 2019年關注一下一點一線。在這些目前還符合Hong Approved Investment的性價比與租售比的地點找到合 適的項目，在價格還沒有快速上漲前，選擇戶型/朝 向/樓層/大小靠譜的房子投資。這樣的投資，有機 會不做出頭鳥，安全而且補漲的可能極大。不多 說，點到為止。

限漲租金的意外結果 （星報資料圖片）

他們也知道這些偏的地方房東不好找租客。

會。例如，在目前多倫多的Down Town核心區大部

鑒於我膽小怕事，就只能選那些地段好、人流

分地方新開售的期房項目一個賽一個價格高的情況

量大的小 Condo來投資。我很幸運，碰到的全是收

下，2019年，一定要在Down Town買Condo自住或

入及人品修養相對好的高素質租客。我做房東的每

投資的話，建議看看現房吧。一個價格70萬一室一

年自然就挺順心，心情舒暢。

廳的期房，在面積、地段差不多的條件下，你可能

2019 年還有沒有入手機會 現在，我得好好說說房價的事情。2019年 Condo投資面對的最大挑戰是快速上漲的價格。有 些人買Condo是用來自住。他們看中的是高端Condo 的黃金地點和高檔裝修，而不是價格和升值潛力。 但是，作為投資者，要做一個開心房東要有先 決條件：那就是你投資的房子一定要租得出去，而

不到60萬可以買到現房。這10幾萬將近20萬的價差 就是你未來幾年的利潤保底。

不作出頭鳥不怕被搶打 很多朋友說，楊洪，你10幾年前就開始投資 Condo了，那時當然是個傻子買了Condo，只要hold 到現在，都能賺得盆滿缽滿。現在再不會有那麼好 的機會了。我想說，你錯了，大錯特錯。

且租金收入一定得完全符合我要求的租售比才行

首先多倫多不同於中國的北京上海，更不同於

（感興趣的，看看我的Hong Approved Investment的

世界上任何一個國家的城市。加拿大由於其固有的

基本要求條件）。一個月租金只有$2000的Condo，

政治體系，以及整個國家的保守政策，任何出現的

要花將近70萬去買。如果碰到這種租售比，還硬說

地產泡沫，都會調整，那個專打出頭鳥的槍隨時會

是好投資，那就只能說這位投資人數學太差了。

出現。

現在新的期房Condo的價格漲太快，太離譜。

2017年4月20號出台的海外買家炒房稅及2017年

這也不能完全怪開發商貪心。2018年新/期房價格快

12月開始的嚴控房屋貸款的去杠杆政策，就是一下

速上漲最主要原因是：

子打掉獨立房狂漲勢頭這只鳥的兩把槍。看着吧，

•政府規費上漲；

2019年，Condo價格上漲的這個出頭鳥，也有可能

•建筑材料成本上漲；

會挨槍子兒。未雨綢繆的最好辦法就是和我一樣，

•建筑人工成本上漲；（前幾年還有一個因素

好好控制投資的購入價，看看租售比和性價比。只

是土地成本上漲，2018年土地成本上漲沒有其它幾 個因素影響大）。

要鳥不出頭，人家啥槍都打不到你。 過去10幾年裡，我堅信在任何一個時間點，不

明白這些以后，我們也要清楚自己的位置：做

是每個地方的Condo投資都會有好回報。真正能夠

房東也是要圖利的。我們沒有必要去接手由於太多

符合租售比和性價比的房子（H o n g A p p r o v e d

人為因素造成的房價過高的期房。

Investment），不會超過市面上房子的20%。如何找

那2019年還有沒有機會入手了呢？當然還有機

到那些佔比不到20%、符合H o n g A p p r o v e d

關於2017年4.20的租金漲幅控制新政，我打心 眼裡歡迎。這個限制房東漲租金（在續租的時候） 的新政出來后，很多房東不開心。做為老房東的我 反而心中暗喜。來看看為什麼： 我是一個比較憨的人，遇到事情總是有理也讓 人三分。在去年4.20之前，我投資的房子本來都是 可以每次房租漲幅不受限制的（在續租的時候）。 但每次Renew Lease的時候，我反而一直都不好意思 對租客說漲房租。主要因為我內心裡是感謝租客 的，我的租客們大部分都挺好，一般都不無理取 鬧，從不無端找麻煩。想想租客每年幫我看護房 子，還幫我還房屋貸款，能不漲房租就別漲了。 2017年以前，我總是帶着這種心理，就這麼過 了一年又一年。而去年控制房租漲幅新政一出來， 好嘛，有意思的事情發生了： 市場上幾乎所有房東，在老租客結束租約搬出 的時候，下一個租客的房租就狂漲。一方面是因為 貸款政策緊縮，房產買賣很淡，很多人買不起房 子；另一個主要原因就是：房東們生怕以后再漲不 了房租了，那就一次漲個夠！好家伙，這Condo的 租金在2018年也一下子上漲了15%。我這不好意思 漲房租的房東也有了名正言順的理由漲房租了。 需要說明的是：我的傻子理論千萬不能用在北 美廣漠土地上的眾多中小城鎮。因為，大部分這些 地方，人口數量長期不增長。你做房東再爽，最終 房價就是不漲。沒有增值希望的投資，是不會有開 心結局的。

作者楊洪，大多倫多地產專家， 長期關注多倫多 Condo 市場變 化，注重 Condo 投資的理論研 究與投資實踐相結合。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

King’s Landing 精品鎮屋樓花

/ Michael Lin 林玉林 創富地產

新盤 推介

帝景豪城(C o n c o r d P a r k P l a c e)隆重推出

絕佳地理位置，生活交通方便：毗鄰兩大主要交

MIELE電器，超大露台，全部9呎樓高，不要錯過

King’s Landing。此樓盤位於北約克最赤手可熱

通干道401、404以及TTC和GO Train站，樓下公

有最多優惠的時機。

的Leslie/Sheppard地段，是自住投資最佳選擇。

交車、地鐵站，四通八達，動靜皆宜。並有住客

樓盤價格：

北約克地鐵站旁邊的King’s Landing，項目

免費S h u t t l e B u s前往商場，又近中西超市、

1 Bedroom (555 Total Area Sq. Ft): From High

位於繁華地段，市政配套設施齊全，將來旁邊有

Canadiantire、Ikea、Fairview Mall和Bayview Village

北約克最好的社區中心，現在市政府正在此樓盤

Shopping Mall。鄰近主要公路及 DonValley

門口建造8英畝大永久公園，公園將於明年落成。

Parkway，步行2分鐘可至Bessarion地鐵站，7分鐘

公園、社區中心和圖書館、小學托兒所就在家門

至GO火車站。往多倫多任何地方都非常便捷，至

口，擁有最佳配套。

市中心僅15分鐘，機場約20分鐘，步行即可達地

綜合介紹 所有高層單位均9呎層高，超大露台，極大限 度拓展生活空間。精裝木地板、天花、熱暖爐。 North York社區總開發面積達45英畝，該地段 位於全大多倫多市的正中心點，四通八達，鬧中 有靜，地段之佳，難得一見。建成后，將為5,000 住戶提供夢寐以求的家園。

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鐵及火車站，周邊環境優美。 戶型圖價目表在手，內部第一時間預定。

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車位：$49000

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鎮屋都是3房加一個Den，1300平方呎以上。

位。 鎮屋單元位於5樓和6樓，非常適合退休人士

King’s Landing Condo和Townhouse正在

及不喜歡高樓大廈的人士。具體戶型圖在手。

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6

5 Powder

Den

生活……置業人士的憧憬，均可在這裡完美實

9

現。 Up

W/D 4

項目簡介

2

King’s Landing坐落在Sheppard夾Leslie的交

3 5 Ensuite

Concord Park Place。在這個高素質的社區內將擁

A R

Dining

度相當高，更有大型五星級私人會所設施。社區

D Living

內所有基建設施、建筑物、購物區、社區服務和 綠帶全放在一起，並互相配合。還有住戶專用穿

7

梭巴士服務。附近有綜合式高級商場等，還有Go

選樓盤地點很重要，好的地點，自住方便， 出租又不愁租客，升值潛力也好。舉步地鐵站， 所屬社區又是多倫多史上第二大社區發展計劃。

6

Bedroom

Bedroom

7

7

7

Balcony

8

8

Upper

Main

Suite 626

Feature Highlights

Three Bedroom + Den TOTAL AREA

6

Bedroom

Balcony

Train和公車局的地鐵和巴士站皆十分近，居住區

卓越地理位置

5 Ensuite

6

有自己的商店街，附設一個8英畝的公園，綠化程

乘搭到各車站及附近商場。

Down

5 Ensuite

界路段之上，所在社區為北約克最完美的社區

內還會提供混合Hybrid小型巴士免費服務，給住客

T F

6

Kitchen

1

1 Miele Appliances 2 Kitchen Storage Organizer

1856 SQ.FT.

1606 SQ.FT.

250 SQ.FT.

INDOOR AREA

OUTDOOR AREA

N

SUITE

3 Blum Kitchen Hardware 4 Miele Washer/Dryer 5 Kohler/Grohe Bathroom Plumbing Fixtures 6 Closet Organizer System 7 Roller - Shades 8 Composite Wood Decking 9 Wine Cellar

The developer reserves the right to make minor revisions to interior wall locations and exterior window system. All materials and drawings are approximate. Information is subject to change without notice. Actual square footage may vary from the stated floorplan. Furniture and upgrades shown on plans are for illustration purposes only and are not included. E.&O.E.

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

要說Oshawa是我的孩子，很多人應該不會有異議吧？其實你有異議也 沒有辦法，我是2014年4月份開始開拓Oshawa市場的，當年就成交4 單，2014年，算是華人經紀圈子裡最早的了吧？其實也不用我在這裡 擺事實、講道理，諸位平心而論，有多少是看了我的Oshawa系列推薦文章之 后找上Oshawa的，你可以不說，心裡知道就行了。

王韜

產

新世界地

置業 寶典

（星報資料圖片）

東部置業系列46

再論短長 看到這兒，你可能會問這些到底是什麼意思？

方，就隻能考慮多倫多以及周圍熱點區域以外的以

是華而不實永遠正確的話，但總結起來就是兩個字

沒什麼意思，是因為最近看了很多各方神聖討論

西人為主的城市，這也是現在以及未來中小型投資

的評價：廢話！我很痛心一個至少還和地產有些瓜

Oshawa的文章，都以熟悉Oshawa的專家自居，我

的唯一出路，如此看來不走出去是根本不行的。

葛的職業人，會有這樣的見識和敢說這樣話的膽 識，真是黑夜給了你黑色的眼睛，所以你眼前一片

不是專家，但總應該算是一個先來者，不過據我扎

那麼這些以西人為主可靠嗎？也就是出租可

根Oshawa的這四五年，恕我孤陋寡聞——我是真沒

以，但增值有保証嗎？有人說像Oshawa這樣以中低

見過你們啊！自封專家專業也就算了，但問題可要

收入白人勞動者為主的小城市而言，可能負面影響

還有所謂投資專家，現身說法自己在Oshawa

說到點兒上啊，否則論資歷，資歷沒有，說的事兒

會大於烈治文山、萬錦等主力中產城市。這裡我就

的投資，言語間有中肯有謹慎，給人們的建議是如

還捕風捉影——這就是我的氣憤所在！

不清楚了，這個中低收入和中產收入是如何界定

果在Oshawa居住，在外面上班會有諸多不便，養老

有位貸款專家以Oshawa為引申，總結房子隻

的？東部四鎮隨便拉出一個社區，家庭收入都是

安居還可以，所以Oshawa抄底撿漏須謹慎。任何時

能買在一線城市，比如加拿大的多倫多、溫哥華、

$11、12萬，這也是典型西人城市的一個特點，一

候謹慎一點兒都沒有毛病，但這位專家很顯然說着

美國的紐約等等。切記不能買便宜貨，決不能偏離

句話就是比移民高很多。所以在這個數字上我並沒

說着還是難以跳出華人思維的巢臼。是否適合投資

“一線城市”這個鐵律，否則要用一輩子去后悔。

看到所謂的萬錦、烈治文山的收入優勢在哪裡？是

我上面已經說得清清楚楚了，我隻想說：選擇任何

多麼痛的領悟啊！我不禁要問這位經紀最近一次買

華人一貫認為的腦力勞動就是比體力勞動賺得多

地方自住，會是一種很個性化的行為，我推薦

房是什麼時候？你是怎麼養的這間投資房？在多倫

吧？但這是加拿大的事實嗎？並且我說過在我推薦

Oshawa也從來不是從自住這個角度，所以我要再一

多房價如此高企的狀態，現金流明顯負得離譜的時

的Taunton社區，至今還沒有碰到一個藍領，他們

次敲一下黑板：我一直在說的都是投資！

候，我要問你即便買得起但養得起嗎？

主要是教師、銷售員、IT人士以及政府公務員，凡

其實關於投資還有一個在什麼價位入市的問

事以藍領城市蔽之，是懶人或騙人的行為，隻能達

題，這當然非常重要，因為是和現金流密切相關

到自欺以及欺人的效果。

的，在未來非常講求現金流的市場條件下，這一點

如果人人都是土豪，隻在意買買買的快意恩 仇、根本不Care現金流，那麼你說的一點兒沒錯，

漆黑。啥也看不清！

不過現實不是這樣啊，你的意思是說：不是土豪就

另外我要問多倫多哪個范圍屬於一線城市的范

就尤為重要。以往我個人的投資上限一直限定在

根本別買！這話我服氣——但你這是確實不給普通

疇？萬錦算不算？Newmarket算不算？密市算不

$50萬左右，當然我是做投資的，所以相對選擇的

投資者活路啊！

算？Oakville算不算？你這個一線城市概念給得太好

收益和余地比較大，而我給其他投資者的上限建議

大體講我們投資都會追求兩個東西：增值和現

了，好得讓人沒法解釋、好得讓人沒法講道理，所

是$70萬。目前我住在Oshawa，我買的是一期，而

金流，但無論你追求什麼，基本要求都是能租出

以這就暴露出來根本問題：操作！實際怎樣操作？

與我鄰近的同一建筑商的第四期現已陸續交房，當

去。那麼誰是好租客呢？毫無疑義是西人，肯定不

誰不知道多倫多增值高、潛力大、后勁足？但如果

我得知與我面積大致相仿的房子，交房價格竟接近

是華人。所以那一定是一個西人相對集中的區域，

實際操作有問題，那麼根本就與投資絕緣了，那我

百萬時，我是該感嘆華人真有錢還是感慨其他什

所以非土豪投資者既能買得起、又能租出去的地

們還勞心費力地談論投資干什麼？所以說的這些都

麼？真讓百感交集、左右為難……

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

家庭財富轉移規划 據估計，未來將有數以萬億元 計的巨款從一代傳給下一代。 您是否有信心，家人和摯愛將 得到您想留給他們的資產？因此有需 要探討家庭財富轉移計划。 我想提醒客戶，他們將收到的其中一張金額

人們可能沒有注意到，“財富大轉移”也可 能觸發歷史上最大額的稅務負債之一。這可能意味 孫或者我們最喜歡的慈善機構，而是收稅者。 顧及這一點，您可以考慮採取先發制人的財 富轉移計划，以盡量減輕稅務影響，並保護您的資 產。您也許並樂於在您還活着的時候看着家人、朋

對於許多人來說，把過往免稅的註冊儲蓄轉

如果這聽來像是對您重要，可考慮下文所述

移給繼承人，這張稅單的金額可能非常大，而我們

然而，周詳的規划是有方法可以幫助盡量減 輕遺產轉讓所導致的稅務後果。如果您現在就開始

許多家庭都有分享財富的私人理由，應設定 一個目標，令其家庭財富在轉讓者去世之前和之後 都成功地轉移。

充分溝通對每個人有好處

友和慈善機構運用您的財富。如果您認為您的情況

財富轉移策略要怎樣才成功？這可能意味着

有別於流傳數萬億元的“財富大轉移”，您可以這

在您活着的時候，您的家族更好地利用您的資產，

樣想：“我只是在目前先行照顧家人的未來。”

或許是您可以看到您的資金如何在目前被妥善使

的意見。

所擁有的財產要面對假定出售 (deemed disposition) 規則下的稅務後果。

該是驅使父母及早和子女分享財富的唯一因素。

着財富轉移的最大單一收受者，也許並非我們的兒

投資 最大的稅單，應該是他們永遠都不會看到的。這是 理財 因為它是在納稅人身故後發出，將由其繼承人負責 支付。

避免讓金錢落在加拿大稅務局的手中，不應

保護家庭財富 當父母考慮把家庭的財富轉移時，有幾個應 該首先予以考慮的問題，稅務是其中之一。

用。 更實際的也許是，例如由祖父母將計划告訴 其繼承人，並獲得繼承人的意見。充足的溝通有助 於確保財富轉移計划付諸行動，所傳承的資產得到 重視，現在或以後都不會發生家庭爭拗。 如果溝通不足，財富轉移可能會變成一場爭

轉移資金和資產，轉移策略可以幫助保護您的財

無論所涉及的資產僅限於房屋和給予孩子的

產大戰。對於這些問題，雖然父母可能通常是帶頭

富，讓您有機會看着資金的使用情況，甚至幫助您

儲蓄，還是包括更多的實質投資、財產和商業利

規划者，並且應有最終決定權，但所有家庭成員參

在若干程度上控制如何運用自己的資金。

益，都有一些工具和策略可以在資產轉移給受益人

與其中，也許是理想情況。要令一個跨代財富轉移

時幫助保護其價值。

計划實現，溝通是一個關鍵因素。

否則另一情況可能是例如父母預期在身故後 可把其退休收入基金 (Retirement Income Fund) 中

關於轉移策略的其他考慮因素，可能包括您

的100萬元留給成年子女，但結果子女可能只會獲

應該把多少財富轉移，以及需要為自己保留多少。

得其中一部分。這樣的情況並不獨特。 現在最普遍要把財富傳給他人的，主要是日 漸年老的嬰兒潮一代。 據估計，數以萬億元計的巨款正在從這一代 轉移到下一代，此現象稱為“財富大轉移” (Great Wealth Transfer)。 加拿大的千禧世代 (生於1980年至1996年) 中，每3人中有1人預期會承繼遺產。

這是一家人應該坐下來的時候，討論父母對 瓜分其財產的意願。

一些更直接的方法可能包括貸款、您還活着

這些會議也可以促使年輕一代真正地思考他

時作出的饋贈，或者去世時的遺囑。其他方法可以

們想要什麼，以及原因何在。舉個例子，孩子可能

是指定註冊退休儲蓄計划 (RSP) 和退休收入基金

喜歡到訪度假小屋，但若在成年後甚少使用，他們

(RIF) 的受益人、對財產和業務作出共同擁有權的

可能並不願意分擔管理費和物業稅。

安排、設立家庭信託和利用保險產品。

家庭會議也可以確定何時是開始轉移財富的

迎合您願望的最佳工具或方法可能並不明

合適時候。比方說，一名家庭成員 (例如孫女)需要

顯。咨詢顧問有助分析各種方案的好處和壞處，助

支付研究生的學費或償還房貸，又或者開始組織自

您從中選擇最配合您需求的方案。

己的家庭而需要金錢，盡快得到一些款項是合理

（星報資料圖片）

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

物業易手沒更新資料

居民收逾800元天然氣賬單 綜合報道

加國有消費者最近收到屬於售 出了多年的商業單位天然氣賬 單，總額超過800元。天然氣公 司安橋（Enbridge Gas）建議公眾，物 業易手後應該通知天然氣或電力供應 商，更新有關業主資料。 居住在多倫多的內斯特(Sophia Nestor)表示，家 居使用安橋天然氣公司（Enbridge Gas）的每月45 元天然氣計划，並且以自動轉賬形式繳付費用。可 是，今年9月，內斯特收到包括“其他收費”的月 單，總額達802.62元。 安橋表示，額外費用來自內斯特的丈夫米洛 （Miro）持有的一個商業單位。不過，該單位早在

■有天然氣用戶在出售物業後未有向供應商更新資 料，結果收到逾800元的賬單。 星報

2012年8月1日已出售。而內斯特也有文件證明確有 其事。 據內斯特告訴《星報》（The Star）消費者專 欄撰寫人羅斯曼（Ellen Roseman），她把所有相關 文件提供予安橋，但經過一周後，對方卻沒有任何 回复。 羅斯曼聯絡安橋申訴專員辦事處（Enbridge Ombudsman's Office），反映有關內斯特的投訴。 結果，安橋迅速聯絡內斯特，表示將會全數退回她 的銀行賬戶。 羅斯曼表示，安橋申訴專員辦事處設立了超過 10年，但卻鮮為人知，就是該公司官方網站 EnbridgeGas.com“聯絡我們”（Contact Us）中， 也沒有相關的資料。安橋申訴專員辦事處電郵地址 為ombudsman@enbridge.com，或留言電話1-866817-6836。

物業出售應盡早通知相關機構 安橋公司發言人布魯克梅勒(Tanya Bruckmueller )表示，內斯特的丈夫於2012年把商業 單位售予他的生意伙伴，單位其後再易手。直至最 近，租客遷走。因此，該公司根據業主紀錄，向米 洛追討拖欠的天然氣費用。 她承認，在這次事件中，公司的處理手法有改 善空間。不過，布魯克梅勒強調，一旦發現任何問 題，客戶應該盡早聯絡他們，他們將會盡力協助及 作出解釋。無論如何，布魯克梅勒建議消費者，出 售物業後，應盡早聯絡天然氣及電力供應商更新資 料。

詳細考慮的問題。

經尋求專業人士的意見。

款？

遇到問題盡快尋求解決 她要求羅斯曼協助，結果心臟與中風會使用速 遞服務，把一張價值60元的海灣百貨禮券交到弗納 西洛手上。心臟與中風會發言人朗科（T e r e s a Roncon）解釋，早於3月17日已經寄出了禮券，相 信是郵遞出現問題，以致弗納西洛未能收到。 羅斯曼表示，消費者享有一定的權益保障，如 果遇上任何問題，應該盡快尋求解決途徑，以及爭 取合理的待遇。

星報專欄作家︰ Ellen Roseman

年3月，她購買了5張心臟與中風會慈善彩票(Heart

要求？ 已經承繼資產的千禧一代中，有46%希望曾

贈傳承，還是一筆經律師事務所認證的應要償還貸

司（The Bay）禮券，但直至10月仍未收到。

另一個讀者弗納西洛(Lucy Fornasiero)表示，今

的。情況似乎很簡單，但這可以引發許多其他需要 這些問題可包括：該些資金應是簡單的現金饋

& Stroke Lottery)，結果贏取價值30元的海灣百貨公

判斷現在和將來的需求 在決定送出金錢之前也許祖父母的首要考慮因

確定目標，並制訂計划以確保您的意向得到體現。 這可能包括咨詢稅務專業人士。顧問還可以幫 助您對自己的財富衡量各項考慮因素，判斷其緩急 先後，助您決定哪些是適合您特定家庭情況的方 案。

例如祖母也可以決定是否向其他孫兒透露饋

素是能否負擔得起。部分人可能認為他們已有妥當

顧問還可以幫助向整個家庭闡釋複雜情況，以

贈。若她已給予一個孫子款項，但另一名孫子卻沒

的財務計划，有過剩的現金來“饋贈”家人，但是

及所採取的任何財務策略的理據。以成功地轉移您

有，她也許要考慮為較早時的資金轉移，對其遺囑

應該考慮他們有生之年是否有資金維生，而在那些

的財富為目標，這可以讓您感

作出相應的調整，即是根據較早時已給予多少款

歲月裡是否有足夠金錢來應付醫療保健費用。

到更快樂。您知道您現正在照

項，減少那名孫子所獲金額。這祖母也可考慮在遺 囑中“免除”貸款。 祖母若確實讓其他孫子參與討論，如果一個孫 子需要她的金錢來資助攻讀研究生學位，而另一人 則想購買一個游泳池，她如何權衡這些相互衝突的

向顧問咨詢，可以幫助您估計未來需求，以及 您可以負擔多少饋贈。然後，顧問可以協助您判斷 何時和如何作出饋贈，無論這是饋贈現金、貸款還 是其他的轉移財富方法。 若您需要就上述問題制訂目標，顧問可以助您

顧家庭，而將來無論如何，您 的家人都會得到照顧。

■道明財富私人投資咨詢部

(TD Wealth Private Investment Advice) 高級組合投資經理兼投資顧問何少文 (Shiuman Ho)

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

加國 獵奇

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多倫多 這座熨斗大樓

撰稿：叡

紐約市的 Flatiron 大樓

1800年左右，多倫多Church Street一帶還只能算 是城鄉結合部，當時的Market Street正是今天的 Wellington Street。每當應季時節，農民們會從 那裡進城兜售自家農場的產品。附近最顯著的建築還只 是位於Scott和Front Streets的大法官宅邸，今天King Hotel愛德華國王酒店的舊址是多倫多史上 加國 Edward 第一座監獄。就在同一片街區，Front和Wellington 獵奇 Streets的街角處的Gooderham大樓於1892年拔地而 起。 由Gooderham家族興建的

存釀酒。隨着生產規模不斷壯大，

G o o d e r h a m大樓，又稱熨斗大樓

Gooderham也一躍成為多倫多頗有名氣

Flatiron。顧名思義，因為形似巨型熨

的富商。

斗而得此名。很多人誤以為Gooderham

19世紀末，多倫多階級分化日趨

大樓是紐約著名的熨斗大樓的翻版。

顯著。從父親William Gooderham繼承

不過事實上，多倫多的Flatiron建於紐

家族產業的George Gooderham，又將

約Flatiron問世十年前。

眼光轉向釀酒和烘培之外的產業。憑

George Gooderham的父親William

藉着攻城掠地的野心和策略，George

Gooderham，1832年從英格蘭移民來到

Gooderham又先後涉足鐵路、保險和慈

多倫多，協助妹夫James Worts的麵包

善業等。

房生意。1834年，因為James Worts意

1891年，George Gooderham僱傭

外自殺，William Gooderham不得不接

建築師David Roberts Jr.，在Front和

手妹夫生前遺留的麵包房生意，並將

Wellington兩街交界處興建了哥特復興

工廠更名為Gooderham and Worts。

建築風格的Gooderham大樓，作為公司

1837年，他開始嘗試用富余的小麥庫

總部辦公大樓。由於Wellington大街和

▲ William Gooderham

▲ Gooderham and Worts 釀酒廠 1800 年 左右的 多倫多

▲酒廠員工 1916 年

▲ George Gooderham

▲▼今天多倫多釀酒廠區

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▲大樓正門

▲ Front 和 Wellington Street 交界 1888 年 ▲哥特復興式風格的 Flatiron 銅質屋頂特寫 多倫多最早的交通路網完全吻合，而

▲▼ Gooderham 大樓 1895 年

▲建築外牆裝飾細節

最早的電梯也安裝於大樓內。

Front Street則坐落於多倫多最早的湖岸

George Gooderham於1905年5月1日

線上。因此Gooderham大樓的獨特外形

去世，去世時是安省最富有的人。1957

一定程度上也源於其獨一無二的地理位

年，Gooderham家族將大樓轉售。1975

置。

年11月，Gooderham大樓被列為安省歷 你一定有所不知，在Front Street的

史古跡。上世紀90年代末，大樓被重整

地下，有一條連接Gooderham大樓和對

一新，至今已成為數家公司的辦公樓。

街銀行的隧道，以便在總部和銀行之間

社交網絡大行其道的今天，其無疑已經

安全運送大筆現金。此外，多倫多城內

成為曝光率最高的安省名勝之一。

▲外牆鐫刻 矗立於 1892 年

▲▼今天的 Flatiron

▲ Gooderham 大樓 1977 年

▲大樓後牆的視錯牆畫 “Trompe.d’oille” 由加拿大畫家 Derek Besant 繪於 1980 年

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暖意灰調居停

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1

室內 設計

嚮往淡雅的灰色設計，但又怕沉悶、單調？只要運用得宜，灰色 一樣可以時尚型格、自然舒適。本設計個案巧妙地運用灰色作為 主調，營造簡約的歐式風格，善用不同的材質和空間的營造，讓 灰色從此不再一樣。 這間分層單位，原為3房間隔，由於實用

邊的貯物櫃，加設一張靠櫃的長凳，它不單可

面積不算大，設計師將原有的2間客房打通，變

用作餐椅使用，同時提供貯物空間作收納用

成2房2廳間隔，並以高身貯物櫃取代兩道牆

途，充分善用單位內的每一吋空間。

壁，分別為客房、客廳帶來額外的貯物空間， 單位變得更實用。

2 房打通增空間感 2

啞面雲石地磚 主人房採用深灰色為主調，以營造出型格感 覺。設計師為外觀與功能性方面取得完美平衡，

客廳以淺灰色為主，配搭淡雅的木皮牆

特意選用一款布面質感較重的牆紙，並鋪上灰色

紙，和啞面雲石地磚，提升單位的視覺質感。

地毯及窗簾，以提高睡房內的舒適感，同時背

牆身位置特別設計了個轉角櫃，以黑色幼框包

板做了單邊設計以保留靠窗景觀，引入更多光

裹櫃邊，划分出一個展示空間，讓喜愛收藏藝

入屋。

術品的戶主作展示用途。同時，在櫃內壁裝上

客房則以淺灰色配搭淺米色牆紙，配搭香

灰鏡面作為立面裝飾，一方面多角度反射出藝

檳金色窗簾，加強房間內的和諧感覺。為免遮

術品面貌，另一方面可反射窗外景色，提升室

蓋窗口位置，設計師把客房內的頭板設計成

內的空間感。

半腰高度，把靠窗的衣櫃設計成圓角，從而拉

飯廳擺放一張可延伸的四人餐桌，利用旁

闊房內的景觀，和引導光照入室內。

客飯廳以深淺不一的灰色作為主調，配以不同材質，右方的 灰色鏡面牆櫃，提升了室內的空間感。

設計小檔案 實用面積

675 方呎

間隔

2房

設計主題

選 用平穩而中性的灰色作為主調，打破灰色等於 沉悶的傳統印象，巧妙地配搭物料材質，營造出 一種時尚型格、自然舒適的感覺。

3

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4

5

6

7

8

9

1

飯廳擺放一張可延伸的四人餐桌，利 用旁邊的貯物櫃，加設一張靠櫃的長 凳，除了用作餐椅，更提供貯物空間。

2

電視櫃加入木的元素，提升了整體視 覺上的溫度。

3

牆櫃內壁裝上灰鏡面，一方面多角度 反射出的藝術品面貌，另一方面可反 射窗外景色，提升室內空間感。

4

飯廳選用不均等切割的鏡面玻璃作牆 身，配以通花吊燈，豐富了整體的視 覺元素。

5

主人房貫徹灰調，型格時尚，配以灰 色地毯及窗簾，提高睡房內的舒適感。

6

客房睡採用灰色為主調，以營造出 型格氣氛。

7

柔和的圓形吊燈，增添生活品味。

8

客房設置了大型衣櫃，儲物量充足。

9

深淺不一的灰調，配以柔和的燈光， 感覺溫暖舒適。

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温暖 是我家

每扇門都有其獨特故事 透過設計大門表達意念 每天大家從一扇大門外出，到了晚上又經同一 道門回到家中。著有Door J'Adore一書的作者羅厄 爾(Nick Rowell)在書中指出，世界上有數十億扇 門，就像人一樣，每扇都是不同的。他表示，有一 次，前往布宜諾斯艾利斯探望母親時，令他開始注 意到大門的手工和細節，更讓他發現到每扇門都有 其故事，其過去，其現在，其文化以及居住在門後 屋內的人。 該書帶領大家欣賞來自世界各地不同的大門， 當中不乏讓人讚嘆的大門。例如在英格蘭中南部的 鄉村地區科茨沃爾德(Cotswolds)，聖愛德華教堂的 大門便充滿中世紀風格，兩側是紫杉樹，令人想起 電影《魔戒》(Lord of the Rings) 其中的部分場景。 此外，整本書透過不同風格的大門，展示不同 的文化，例如在希臘島上，充滿活力的藍色大門； 英格蘭的簡單堅固大門；以及意大利鄉村刷上層層 油漆的大門。 難怪歷代以來，不少藝術家都透過設計出的大 門，來表達自己的意念，顯示出當時的潮流，以至 政治所帶來的影響。 因此大家日後在散步時，留意鄰居的大門，又 或是到外地旅行，留意當地居民所裝上的大門，也 許可以豐富自己的靈感，日後為家居裝上愜意的大 門。

這扇大門充滿中世紀風格

Debbie Travis，加拿大著名 的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不 但是電視節目主持，還是一 大批家庭用品的招牌人物。

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小蒼蘭色彩豐富 室內點綴受歡迎 文/花澤類

花言 草語

小蒼蘭花色艷麗，花香清幽似 蘭，作為盆花栽種，放在室內 點綴，深受消費者歡迎，加上 花期和切花時間長，也是受歡迎的切 花之一。

多年生球根類草本植物 小蒼蘭原產於南非南部。喜溫暖濕潤的氣候條 件，忌炎熱、畏嚴寒，生長適溫為15至20℃，最低 能耐3至5℃，晝夜溫差大，有利於生長發育，夜間 溫度以10至15℃為宜，白天不能超過20℃，否則生 長不良。出現花蕾及開花期以14至16℃為宜。喜光 照，要求陽光充足，但日照對花芽分化前後的反應 不同。花芽分化前，短日照有利於誘導花芽分化， 花芽分化後，長日照有利於花芽發育和花期提前。 普通栽培3月至4月開花，冷藏促成栽培花期可提前 到12月至3月。香雪蘭喜疏鬆、排水良好、富含腐 殖質的土壤。 小蒼蘭為多年生球根類草本植物，地下具圓錐 形的小球莖，一般為6節，直徑約2厘米，每節上包 有纖維質的外被，褐色，較粗糙。莖纖細，有分 枝，柔軟而不能直立生長，綠色，長30至45厘米。 基生葉和莖近等長，呈長劍形，全緣，具平行脈， 莖生葉和基生葉相似，稍短，長約10厘米，均無葉 柄。花序梗自莖頂的葉腋間抽生而出，先端一側扭

曲，頂生總狀花序，每序着生小花6至10朵以上，

中，再逐漸覆土2至3厘米。

色彩豐富，有黃、白、紅、紫等不同顏色，優雅芳 香。

如為節省勞力和方便起見，生育過程中不再覆 土，則開始種植時的深度以3至4厘米為宜。種植後

分球、播種繁殖 用分球和播種繁殖，小蒼蘭的球莖栽種後，在 老球的基部能形成新球，在新球的基部又能產生子

要澆次透水，以後只要注意適當澆水，防止土壤乾 燥。

宜選有機、疏鬆土壤

球，這種子球需培養1至2年後，才能成開花的大

小蒼蘭根較細，對土壤要求較高，應選擇富含

球。培養的方法是，在夏季休眠期，把子球挖起貯

有機質而疏鬆的土壤種植。種植前要早施有機堆肥

藏，秋季把子球播種，第二年5月即發育成球。子

或粗顆粒有機肥，以提高土壤肥力和土壤疏鬆度和

球也可用種子繁殖獲得，但小蒼蘭一般品種不結種

通氣性能。基肥以有機肥為主，也可適當施一些化

子，即使有種子，因其壽命短，很容易喪失發芽

學肥料，但量不宜太多，防止引起土壤中鹽類濃度

力，而且從種子培育到成球時間較長，所以一般不

的增加而造成損害。應盡量避免。

採用，主要用於培育新種。種子發芽需低溫，把種

由於小蒼蘭在生育過程中極易倒伏，尤其是展

子置於15至18℃的濕沙中處理，25至30天可發根，

葉3至4片時。以往防止的方法是，在生長過程中逐

然後取出播種。

漸覆土，以保持莖幹挺立，但費工費時。現多採用

栽種小蒼蘭適於密植，過稀影響株形，過密也

張網支架，即在花蕾從葉腋中開始抽出時進行。顯

對生長不利，使植株瘦弱。種植深度以球根頂部距

蕾後要控制澆水量，使生長強健，但要注意過分乾

地表1至2厘米為宜，為防止植株倒伏，在生育過程

燥也會影響花蕾發育。

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吊盆植物（2） 吊盆植物一般都有下垂的枝，有些枝莖上還有花， 無論哪一類都很受歡迎。吊盆植物可以有數百種， 這裡隻列舉常見的。

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园艺

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Creeping Fig 薜荔

學名Abutilon striatum，中文又名美洲芙蓉、金鈴花、懸鈴花、甚 至燈籠花，外型有些像一般的芙蓉花hibiscus，也同屬錦葵科。原產地

English Ivy 長春藤

學名(Hedera helix)，被認為是最容易種的盆栽之一。可以攀樹成長，可以垂吊 生長，也可以在地面匍匐生長。

在南美洲的巴西、烏拉圭一帶。

長春藤易種，因為可以忍受長久乾旱，但最好是當土面乾了就澆水。和所有

風鈴花的葉子有些像楓葉，因此英文俗名又叫開花楓樹Flowering

易種的植物一樣，最怕是盆內經常積水，會爛根。此外最好有些光，讓葉子能進行

Maple。葉子紋路很明顯，經常有帶黃色的花紋。花朵比一般芙蓉花

光合作用，生長才健康。如果是花

要小，多數是花瓣捲合，因此較像燈籠。花色多數是黃色、紅色、白

葉品種，更要多光，才能保持葉子

色。

的顏色。此外多些潮氣，室溫正常 植株一般高5-7呎，雖然最高可以有15呎高，因屬於軟木灌木，

都有幫助。

所以不會長成大樹。因枝軟垂，非常適合吊盆種植。

此外夜晚時喜歡較涼室溫，冬

這植物適合8-9區生長，因此在寒帶不能地栽，秋天時要移到室

天時也不希望室內有暖氣。不要放

內。此外因為花開在當年新枝上，因此

在近暖氣或冷氣的出口。若室內太

花謝後要修剪，才會

暖，可以多噴霧氣。

有新的花朵。另外因

因為常春藤有攀爬習性，經常

為枝很會往上生長，

被用來做圖案方式種植，例如圈成

將枝剪去三分之一長

圓形，或心型。不過就要定時修

度也可以促使更多新

剪。

枝，外形更茂密。如果 ▲長春藤

要繁殖，最易是剪頂端 的枝扦插，很易生根。

▲薜荔

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Epiphyllums 曇花 / 蘭花仙人掌

一般做吊盆種植的曇花屬都不是我們中國人熟悉的白色曇花，而是開紅色、

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Dichondra 馬蹄金 / 金錢草 學名Dichondra argentea，英 文俗名Silver Falls，或是silver pony foot，一來因為葉子是銀色，也因 為外形像馬蹄。原產地在中國南 方及台灣一帶，此外在美國西南 部如德州，及新墨西哥一帶也是 土生植物。外形是小小銀藍色的 葉子，形狀有些像馬蹄，又像小 扇子。 與牽牛花Morning Glory是同 一科植物，也屬於熱帶植物，要 7-8區以上才能地栽過冬。其它地 ▲馬蹄金/金錢草

區隻能當做一年生，或是戶內盆 栽。

地栽最高僅兩吋，但枝莖很會四散，因此也有人用來做覆地植物。因為非常 粗生，因此不能種其它植物的地方可以一試。因為枝莖細長軟垂，因此極適合做 吊盆植物。做為吊籃植物，枝莖最長可以到6呎長。當枝莖太長，顯得稀疏時， 可以修剪，顯得枝莖茂密些。 種馬蹄金時需要多陽光，土壤排水要好。澆水要遵守表土乾了再澆水原則。

黃色或橘色花的曇花，這一類比較粗生。在熱帶(如台灣)，經常看到在路邊生長， 像是野生。曇花的學名Epiphyllum，就是寄生植物的意思，對於花痴來說，簡稱 為epis。英文俗名叫Orchid Cactus蘭花仙人掌，因為花朵很大，像蘭花。外形其實 就跟蟹爪蘭一樣，隻是葉片更長更大，所以需要更大的盆及更大空間。 而這葉片其實就是植物的莖，扁扁長長的，最長的一節可以有一呎多長，如 果一枝莖有幾個節，那就可以長達七八呎了。 蘭花仙人掌也是厚肉植物，因此種植方法與仙人掌植物很相似，與蟹爪蘭更 為接近。盆不要大於需要，因為根部細小。盆太大，不易開花。而因為莖葉會儲 水，因此盆的排水要非常好，也不要經常澆水，一定要等土面乾了再澆，但也不 能使盆土全乾。空氣則要偏向潮濕。土壤最好多用有機土，如堆肥土最好。 如其它開花植物一樣，需要很多陽光。所以最適合溫室，或是大窗旁邊，或 是有天窗的房間。冬 天更需要光照，開花 狀況才好。但如果室 外栽植，就需要有些 遮蔭。 與蟹爪蘭一樣， 很容易剪葉片繁殖。( 稍為陰乾後，插入濕 土中，保持高溫及潮 濕。)

▲曇花/蘭花仙人掌

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13 Ferns 蕨類 ( 羊齒 )Boston Fern/Button Fern

Geraniums 天竺葵

Ivy Geranium：藤類天竺葵，這一類有較細長的莖，連葉子都有些似常春

蕨類植物很

藤，通常做為吊盆種植。多數的花非常細緻，葉子通常比較小。

多，但是最常見 的室內盆栽蕨類

天竺葵正式英文名是Pelargonium，但一般都叫做是Geranium。我們平時在花

(羊齒)就是波士

園中常見的一年生植物，開很大朵的紫粉、粉紅、紅色、杏色及白色的花。但其

頓蕨（B o s t o n

中也有生成細藤枝莖的垂吊種，這一類的花朵比較細緻，做吊盆植物非常適合。

Fern），學名是

也經常被用做陽台吊盆、窗台花架種植。 單色的藤類天竺葵很適合裝飾天台，或是做吊盆。例如有墨綠色葉子的深紅

Nephrolepsis

色天竺葵，令一座灰沉沉的建築頓時鮮麗起來。不過天竺葵需要大量陽光才開

exaltata。因為外 型整齊、美麗，

▲蕨類(羊齒

花，因此必須戶外栽植，但即使擺放戶外，都不能給太陽猛曬，特別是正午，必 須有些遮蔭。

很適合種在大 廳、入門處。又因為有垂吊特性，亦很適合種在吊盆內。 波士頓蕨喜歡攝氏15到22(華氏60-75)度的溫度，但是稍高稍低亦無妨，隻 要不是差距太大。最低就不要低於12度，而溫度越高，需要的濕度也越高。所 以很多人將之種在溫室、或是玻璃箱。但如果家居不像溫室一樣環境，最好不 時在四周噴霧氣。 羊齒原產地是在雨林中蔭暗處，非常耐得蔭，但波士頓蕨就需要相當的光 照，最好是向東的窗口邊。 除了波士頓蕨之外，還有 一種葉子小小像鈕釦一樣的羊 齒Button Fern也適合吊盆，另 外葉子更小的少女髮絲蕨

▲天竺葵

Maidenhair Fern，也都適合種 在吊盆。

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Fuchsia 吊鐘花

Goldfish Vine 金魚草

金魚草(Columnea，俗名 Goldfish Plant)與唇膏花Lipstick Vine一樣，多數是附生植物， 也有部分地生。都有長長的 藤，花朵也是管狀，多數是金 黃或是橘紅，有如一隻隻張口 的金魚，偶爾見到白色漿果。 唇膏花與金魚草都是苦 苣苔科，也都產於熱帶雨林， 因此照顧方法非常相似，需要 十分潮濕的環境，最適合溫室 種植，一般家庭較難適應。不 過為提高濕度，可以經常在四 ▲吊鐘花

吊鐘花又被叫做倒掛金鐘，花朵像倒掛的小燈籠，而英文俗名又叫做耳墬 子Lady’s Eardrops。這花一直都受歡迎，不僅因為花型美麗，而且多數都是 嬌嫩的粉色系統，包括粉紅、紫色、白色、紅色，而且多數是雙色系。至於花 朵形式亦繁多，有單瓣也有複瓣的，花型則有鐘狀、有花萼向後翻起的、也有 細長管狀的。 吊鐘花是熱帶植物，多數地區以盆栽為主，因為花朵下垂，又以吊盆種植 最適合。 室內盆栽較適合偏涼室溫，白天攝氏20-25度，華氏約70度；夜晚及冬天 攝氏15-20度，華氏約60-70度。室內最好有流通空氣，夏天時多開窗。每年春 天時可以換盆。

周噴霧氣，或是放置在有人工 打濕機humidifier的房間。 金魚草及唇膏花都適合 種在吊盆中，或是像蘭花一樣 用濕泥苔蘚sphagnum moss包 裹後，用鐵絲固定，再附在一

▲金魚草

截樹幹上。這樣做隻要保 持根部潮濕就可，例如不 時用噴水器噴水，而無須 用澆水方式維持根部潮 濕。

袁曉輝 媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

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擔保人

責任知清楚

借款人：XX X 擔保人：XX X

相信有些讀者也曾經試過為他人作擔

諾。如果他日借款人(Borrower)因某些原因而

作個人承擔，並且是自願作為擔保人，並沒

保，如作房屋貸款擔保人或汽車貸款擔保人

不能夠繼續還款的話，貸款機構可以向擔保

有受到任何壓力。

等等。作為房屋貸款擔保人(G u a r a n t o r或

人追討欠款。

所以當銀行向擔保人追討欠債時，擔保

Covenantor)，究竟是一個什麼身份？如有事

假如擔保人和欠債人的關係有變更，例

情發生，擔保人是否要負上法律責任呢？我

如丈夫擔保妻子做房屋貸款，當兩人婚姻有

在此為大家一一詳細分析。

問題而導至離婚，擔保書仍然有效。換句話

何謂擔保人 ? 當申請房屋貸款時，如客人有足夠收入

但如果貸款人收入不夠，又或是信用紀 錄不好，貸款機構會要求貸款人找一個擔保 人，作為他的房屋貸款擔保，對負債作個人

有這樣一回事。

說，當擔保人一旦簽名作擔保後，便是永久

成為擔保人後會有什麼影響 ?

作擔保人，除非借款人向貸款機構批準取消

作為擔保人，雖然他不用替借款人還款 (

擔保人資格。

假設借款人每期準時還款)，但借款人所借的

另外，當你答應作為擔保人時，貸款機

貸款額及月供款，會全部顯示在擔保人的信

構會要求擔保人到律師樓或公證人處多簽一

用紀錄(Credit Report)內。例如擔保他人買

份獨立法律咨詢文件。

車，所借的貸款額、每月供款等等全部顯示

或信用紀錄良好，借貸一般都很容易獲得貸 款機構批淮。

人要全部負責所欠的債項，不可以說不知道

在你的信用紀錄內。

何謂獨立法律咨詢？

當擔保人自己需要申請房屋貨款或任何

承擔。常見的是父母作為子女的擔保人、配

在簽署擔保書時，銀行一般要求擔保人

貸款時，他作為擔保的債項也等於是自己的

偶作擔保人、兄弟姊妹作擔保人、甚至找朋

要有獨立的法律咨詢，即 Independent Legal

債項，貸款機構也會將這些債項計算在擔保

友作為擔保人。

Advice或簡稱ILA。簽署這份獨立法律咨詢

人的欠債內，有機會影響擔保人的貸款額。

如借款人不還款，擔保人是否要負上還

文件時，擔保人不可以在借款人的同一個律

另外，如借款人不準時還款或欠供款不

款責任呢?對。當你答應作為擔保人時，必須

師樓簽名，必須要另外找一位律師簽署作

還，也會影響擔保人的信用紀錄，相對也影

要很小心，原因是當你簽名作錢債擔保，即

證，證明已經將擔保人的法律責任，清楚解

響擔保人自己申請的貸款。除了影響信用

是對貸款機構作出個人負責清還欠債的承

釋給擔保人知道，而擔保人亦明白要對負債

外，擔保人亦要負責所欠的全部債項。

SALLY KWAN

關綺雪 ( 按揭經理 )

此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

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對台灣選舉一無所知，更談不上關注，至 韓國瑜以票王之勢當選高雄市長，人人論及， 多少都有所知，這一知，驚覺這不就是電影 周三至五刊出 可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 《The Perfect Storm》原理的實現？所有打得 成大風暴的因素都加在一起，便是「完美風暴」。 心得是：政必窮而後成功。被政敵逼到無路可走了嗎？發威的時候 到了。 韓國瑜報稱自己是「賣菜郎」，實則他是公營農產運銷公司的CEO， 大學主修英文，有碩士學位，在所屬的國民黨也相當積極，卻非重點要員。 民進黨當政，好位置當然換上自己同志，韓便失業，怎辦？向黨求 計，黨說：去高雄做黨工作可好？「好好好」。不過，是無薪工作。還 是「好」。 執政的民進黨把公營職位收回，是正常做法，國民黨當然同樣做， 沒的好怨。 執政黨與反對黨為難，也屬必然。民進黨一直想方設法奪取國民黨 的黨產，認為是非法得來，執政了，這事還有不實行的？沒錢萬萬不 能，國民黨這回死定了，果不其然，全黨都發不出薪水，可各地的黨工 黨務須有人去做，韓國瑜來要工作，這就去了高雄做義工。 退一步假設：如果民進黨沒做得太盡全部公職都收回，韓就不至失 業；如果民進黨沒有那樣狠地全凍結國民黨的黨產，國民黨有錢發得出 薪水，高雄這份工就輪不到並非核心黨員的韓來做。偏偏民進黨同時做 了這兩件事。 又一因素是當事人自己。 台灣的農產品世界知名，價錢還相當貴，我門在溫哥華可以吃到， 農產品運銷公司是個大企業，韓國瑜叫自己做賣菜郎，把與農民、商 販、運輸界打交道的經驗技能用在選舉上，加上其個性作風不同一般政 客， 貼地貼民，咁就得咗。

塵飛揚

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2004年外子退休了，我們由 溫西(Vancouver west side) 遷到 列治文(Richmond) ，先嘗試租 住apartment，一來看看該區是 否適合我們，二來住近兒子，好 讓我們方便去照顧年幼的孫女。 同年6月某一個晚上，風雨大作，我們倆老靜坐家 中看書閱報，忽然聽見户外有小貓呼叫，聲音幼嫩但 急促，像求救的吶喊，我冒雨探首向樓下平台花園望 去，甚麼也看不見。但小貓的喊叫聲，仍斷斷續續， 有時聲音較大，像用盡氣力發出呼救，有時聲音轉 弱，像再無力支撐下去，我心有不忍，決定出門看個 純老貓

貓 眼看天下

星期五 2018年12月7日 星期五

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究竟。雨下得很大，花園裏的花草樹木，盡是濕漉漉 的。我打著傘，小心行走，口裏不停喵喵地叫，像對 小貓說：「 不要怕，救星來了。」果然不出所料，就 在矮叢林下鑽出一头小貓來，我和她四目相投，雖是 初見面，大家都有喜出望外的感覺。牠帶著感激的目 光，好像對我說：「謝謝妳，我有救了。」我也因找 到我所盼望的，感到十分興奮，忙把預先帶備的毛巾 把牠包好，摟在懷裏。 這是一頭很細小的貓，看來只有四星期大，全身炭 灰色，毛非常幼密，我驚訝牠何來這樣大的嗓門，也許 是求生心切，如果不大聲呼救，讓人聽見，恐怕捱不過 （未完待續） 一夜暴雨呢。

如詩如畫 歐陽岳勳

踏入12月第一個星期的大 溫哥華，天氣十分好，氣溫雖 然偏低， 但勝在陽 光普照， 周五刊出 不 少 朋 友趁這難得機會出外走走，騎單 車、跑步、遛狗、到處觀光，各 適其適。 這天，來到列治文西南部的 不列顛船塢(Britannia Shipyard)， 參觀聖誕手工藝展銷會。不列顛 船塢是加拿大國家歷史遺址之 一，在此可以探索史蒂夫斯頓漁

編採 生活網

村(Steveston Fishing Village)的舊時風貌。建於百多年前 的普通民居、罐頭廠工人住的小屋，以至修船廠等，有 時間的話，一几一物值得細看。 最大的建築物——漁網倉庫 內則擺設了較多手工藝攤位，但 22-19 Passmore Ave, 布置得宜，沒有給人擠逼侷促感 Scarborough, ON ,M1V 4T5 覺，檔主也不會硬銷，商業味道 降至最低。 倉庫內如常展示當年漁民所 用的各種漁網及工具，對列治文 漁業歷史又知多一點點。而通過 四周的窗戶，外面景觀映入眼 簾，如詩如畫，成為今年聖誕節 一個難忘時刻。

她是誰 11月19日發行的10元紙幣， 是本國第一次以豎版設計，並以 加拿大女性為肖像的流通紙幣。 她是黑人女性，出生於哈里 法斯，是黑人女性美容用品先驅 周五刊出 者，在當只有少數美容學校接受 黑人學生的年代，她在美加兩地受訓後在出生地創辦美 容學校，售賣自己研發的美容產品，在新斯高沙省均有 發售。 1946年11月，因為壞車，她在省內小鎮New Glasgow 等待修車期間，準備看電影消磨時間，因為近視的緣 故，她想在大廳較近屏幕的座位，卻不知道這是種族分 離的戲院，黑人只可以坐在高高的樓廳。她無奈買了樓 廳座位的門票但坐在只有白人才可以進入的大廳，結果 遭戲院職員報警把她拖走並被扣留在監獄12小時。 她當時被控以逃稅一分錢的罪名並定罪，一分錢是

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中國部分富二代的表現，使人側目。人們 對他們的不滿源於兩點。一是對社會全無貢 獻，二是揮霍無度。 唐代大詩人白居易寫了一首《悲哉行》， 將一個勤勞的普通讀書人跟一個富二代相比 周一至五刊出 可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 較。 他先寫讀書人的苦況：「悲哉為儒者，力學不知疲。讀書眼欲暗， 秉筆手生胝。」讀書讀到看不清楚文字，寫字寫到手起了老繭。他自己 就是這樣，在《與元九書》中有這樣的描述： 「二十已來，晝課賦，夜課書，間又課詩，不遑寢息矣。以至于口 舌成瘡，手肘成胝。既壯而膚革不豐盈，未老而齒髮早衰白；瞀瞀然如 飛蠅垂珠在眸子中者，動以萬數，蓋以苦學力文之所致，又自悲。」 好不容易考取了功名，獲得了官職，卻已衰老了。「可憐少壯日， 適在窮賤時。丈夫（解男性個人）老且病，焉用富貴為？」遲來的富貴 不能享用，有甚麼意思呢？ 跟著他寫富二代景況：「沉沉朱門宅，中有乳臭兒……手不把書 卷，身不擐戎衣（文武都無知識）。二十襲封爵，門承勛戚資。」他們 過著怎樣的生活呢？「春來日日出，服御何輕肥（如今之駕名車）。朝 從博徒飲，暮有倡樓期（留連賭場和色情場所）……聲色犬馬外，其餘 一無知。」 白居易對這種不公平狀況無可奈何，以四句詩作結：「山苗與澗 松，地勢隨高卑。古來無奈何，非君獨傷悲。」 高高在上的山苗比喻富二代，低在澗下的松樹比喻力學的平民，生 而不平等，有甚麼辦法呢？

談文副刊

筱葫蘆

筱 鳴聲

戲院大廳和樓廳票價的差別，結果法官判她罰款26元。 審訊時她沒有律師，也不知道有聘用律師的資格。事件 引起全省黑人上街抗議，案件上訴至高等法院但無功而 還。1965年，她含冤而終。道歉和特赦遲來了63年，8年 前，新省黑人省督Mayann Francis說，「她從來都不應該 被起訴」。 當聯邦政府就選擇一位女性歷史人物成為10元鈔票 的肖像進行公眾諮詢時，她獲選。鈔票另一面是加拿大 人權及自由憲章和鷹羽毛的形象，代表著繼往開來，加 拿大原住民的權利和自由未來獲得認可。 她的妹妹Robson認為，新鈔票流通全國令更多人 關注她的故事，以及從她事件延伸出來加拿大種族歧視 的議題。「我衷心希望新鈔票會引起小朋友和成年人發 問：她是誰？」 她是Viola Desmond，新省已故民權先驅者和女實 業家。

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* 㣼⽭儝ⶠ⬂ Previous retail experience asset 幢榢⾑ 㜿⎿棩⬂ 㜿!!ツ 幢榢⾑is an 二十年入廚經驗，曾任職文華酒店、 ⏪ᾚ橪㯮 ɇ䭐⇩㜿ツɇ 㫢啾⃞ⵎ㝔檷 桹㑣⫍瀴汧梁 ⫦㏎⎉䭮 P l e a s e s e n d r e s u m e帝苑酒店中菜廳及出任山頂爐峰酒家 b y e m a i l to 廣告註冊秋季新班可獲贈免費英文口語 canada@umekenusa.com %211ⓙ⶞㟑 泋⭈楢⭈棩⭈⁣ 䬞ら╿䇲⭈ ㆶ㊮⬥⭈!!〃悤䂑‽ 㹱㔷⋷⫦!!䀺㥣汣幋 ⪶㹱棩⬂䭐⇩ ⏪ℕ楢⢚⭈╿䇲⭈ 弔亩›╦!!㢜⑨ᾏ㻐 ⏪⎿╿䇲⭈!%71 ╿䇲⭈楢⢚⭈ ♗䏍䆀⭈!%71 培訓。歡迎諮詢，國語：416-949-6888 慠ㅆ吻0⎐㝐4㏎3も3 慠⚟⁉姦⋸㏎ᾏも虇 2411◝⋸㏎⋸┯㢷⢿ 吻㹊瀴汧梁慠⪹╳│ 汧ⷳ㥞㜖ᾏⓒ◝2,2 瀴汧梁⫍512!22!MFF! 行政總廚，同時身兼香港國際廚藝交 Contact #:416-890-8178 ⦔ⷋ⢿0512 㵞◷㢘㜿⬂ᾜ嬐廿ⶅ粵語：416-900-0784 Ⅼ峘〃悤!!䚫儝⪶㹱 ⋷⫦㢜⑨%211 ⪶㹱棩⬂!!蘿91 Ⅼ峘⪶㹱棩⬂㢜⑨⬌ ⋷⫦%71.91 䚫儝⪶㹱⬌㢜⑨ 50克 ┯ⓙ䓷䱚ⷚ㢘‍姲㺦 ど⏜ㄛ呀⢡₊懙 ぐ 卹 䚷 虇⪶标⭈!!㢜⑨ᾏ㻐 ⎕朏⎉ 㤎⒔㷃梊ᾙ佁䰎㨼⾃ ⃞虇㝴0◷0㢗䭮虇厡 㜿⢿㤎㜿⩊㺦姲㏎棁 DFOUSF㢘ⴳ⋶㺂㷯懚 流會幹事，曾獲香港旅遊發展局「美 ᾏ㻐㢜⑨!!弔⇋›╦ 䭐⁉㸥㽋!!ᾜ寵ㄛ㈣ ⋷⫦%71.%91 㝸Ῥ灭⎿㟩23灭 527.511.861: 39:.:34.9259 91⋒⋷⫦ ⒔▪䂎㊞!%71091 吻㹊0似⪩⎸‭ ⾃⃪⩺0⩺⎐懸䃣⍗⋷⒔Ҹ ⾃⃪⩺0⩺⎐ 758.359.5736 食之最大賞」 Auto Warehouse 及「香港澳門台灣南海名 姲恙⃜ᾘⓒ⋒㳰慝䛨 ⋴虇⒔㷃梊虇▗⶞ⵅ ⩺恙⃜⇴怺ⴳ㺂㷯㢗 厉恙⃜‣梊⟷㢗䭮ⓒ ⑤ⴳ慠ⴇ㦰″憩ⅎ㾔 ⡟⇔ॣ㡈 10毫升 Looking for order picker in | 誠聘 $229虇4811丂垼 EJYJF⫍RVFFO等殊榮。 桹㑣0㹱㹊吡 5120LFOOFEZ 〃悤䂑‽!!屚梊處 758.819.5783 527.947.8869 527.738.2778 ⦔ⷋ⢿0RVFFO 廚精英最佳創意大獎」 527.738.2778 華盛超市 &* 4FDPOE $BSFFS ⴇ䚮䊰ⶄ䏸Ҹ 〼Ҹ㢘㊞梊處 䭮4ⓒ弆╾䥼䭮 ᾒᾏ〃亓│⃞ 758.699.7:97! 棫Ҹ⪫梊處 100毫升 萬錦塑料廠誠聘以下員工: Newmarket, shift ğചካ&*䠶‫܄‬㦛⎓ׂ㔽䠶ₒ㡽㡷₷䠶۱ 527.432.4:4: Rotating 39:.491.8:::㨐 548.444.5948 桹㑣0LFFMF 華盛超市大多地區旗下自營及沃爾瑪合作門 758.616.6882 㜿 㜿 㜿 758.744.43:9 527.947.5172 527.94:.4473 ㄽ;gfohivb.upspoup 527.3:2.:446 527.39:.8:28 店現誠聘各部門全/兼職員工。全職每天八 •CNC程序員 required. 法國魚子醬 5克 ⾈ካᆨ䠶Зミᅽ‫ؖ‬Ǎ 小時制，待遇從優。 每週曰夜班工作，薪高糧準 •CNC機操作員 相關招聘部門有果菜，肉部，魚部，雜貨， ģ໋̆ՀỜྠ&*ᆂ⁁㔽⠕䠶আ۶ỜྠⒼ Basic wages $15+/hr. 㤀亓⋚Ὲ䬞懢 急凍，麵包，烘焙，廚房，燒臘，收銀。 憆⁉㢁佩ⶠ⯵ 儝⬂⌋分㒘㗸 㜿␯⣰⪶㹱⭈ 䭐!⇩ ⪩⋒⒥儝⬂ 梁ⓦ⭈㣼⽭⭈ 乍戇ᾼ㾾㝴╿ ⪸䋅⶞儝⬂ 上湯 50毫升 可兼職。 戙㨷⫍‷〼㻊 ‷〼㻊⫍戙㨷 瀴汧梁⫍桹㑣 ⩺⎐⫍戙⎸ 桹㑣⫍⌿㨷 㜿㏎⎉䭮 吻㹊⫍㹱㹊吡 桹㑣丂垼棡㞴儝ⶠ⬂ │⃞慠⪹╳ 瀴汧梁⩺⎐ 貼士： 蛋㜿ツ2: 白蒸前封上保鮮紙， •物料雜務員，物料經驗優先。 ̡⡣ᜒਂ⿪Ǎᔸ㬗 Ԯ㐴Ǎ e m a i l r e s u m e t o 工作細心負責，有相關經驗者優先考慮。 巹啾㜿⧃!!⬂⬑悹惘 E亩 朆匎⶞姊勿 㜿䮊㶠儝⬂⢷ⵅ䊰凙 〃悤䂑‽!!ㆶ㊮憆⁉ 䂑‽⬂⁉ 䉗㹊㜖⸀⒦亓⋚⩺➘ 㤀唭ゞ㢜⑨ 㜿ツ䠊㏢⩺慠⚟⁉姦 ⋷㜿儝⬂虇ᾼ㝴楢Ⅼ %251 ⽷ E,朆匎⶞姊勿 ğ04"1ചׂ⁏ひ䠶Зミᔸଙ⅌ૢಱ䠶 •中/晚班啤機操作員，有津貼。 ‛㮢⋸⪶㏎⒔㷃梊ᾙ 空缺職位根據店內實際情況會有所不同。 ‛㮢Ὴ⁉⫦㏎虇㢘㔆 ⓙ⢮〺㜃ⷳ⡪㏎ᾏも ⎕朏⢮〺ᾘ㏎虇慠桕 ⎕朏⢮〺⋸↚⫦㏎虇 ⋸朢栌⋘㏎DPOEP虇 ‛ 㮢。䭮虇″憩㝈 否則只有外層熟透。 慠啾䡪ㄛ姦㜿ⷚ5⪶ info@tedcons.com or text ᾏ㮢⋸㏎虇⌀䚷ど┯ ⩺⎐⫍丂垼‛㮢⋸✽ 有意者請傳電郵： 詳情請致電905-270-2009 ᔸ㬗⅌㦎໮䠶ᔸΥ⅌㐴ᡱǍ message 905-660-9066x233或親臨 ゎ⡪⶞㟑╹㛅71 㢘恙⃜″憩㝈ⅎ虇⒔ ᾏ寵桲ㅧ!!喻⒎撾懝 ⌋分㒘㗸″╚ %211虇 ▗ ✽⦰%36弔〃悤⪩⋒⒥ 䀺㥣汣幋!!弔⇋›╦ 棩令␯⢚!!!!弔⇋71 峘㵞⪸4↚棡㞴‽瀦 䭐!⇩ ✓◈䔘䶺⪶㹱㝴㢗BW !㒘㗸!!㹱㔷㹈 佁╵⎕朏⢮〺ᾘ㏎ᾏ ㄠ⎉⩺⎐虇⒔ᾙ佁Ҹ ど┯╾⎕䭮⒔㷃梊ᾙ ╚⛕⧃滊啾弔⾑啾瀦 ᾏ⪶ど㏎㳴姛4⎕斧 ⋷䭮%2411-ᾏ朢%761 ⅎ 怺 虇 to ∱ ↀ416-258-2800 ㏎㢘〙㰾㱗╵⢮〺⋸ ㏎⋷ⷚ⎉䭮虇㢘3恙 或email簡歷至careers@alpremium.ca stam@singtao.ca

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五

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

衛生間對大門破解辦法 廁所不能緊挨着廚房：他們說廚房屬火，廁

易管家專欄

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易家 居

很多人都知道，從風水學角度講，家裡的廁 所門和入戶門是不能相對的，但實際中往往很多 戶型存在這樣的現象。 廁所門不能對着入戶門：一進大門就見廁 所，相當於穢氣迎頭，很不吉利。 廁所門不能對着廚房門：廚房門對廁所門就 會把穢氣滲入到食物之中，讓家人的健康受到疾 病的纏繞。

所屬水，水火不容，五行相剋。

衛生間對大門破解辦法

可以順利的進入。 方法四：玻璃隔斷衛浴擴展 單身公寓都是透明玻璃的衛浴，我們可以把 衛生間牆體進行拆除，罩上玻璃隔斷，其實這可

方法一：屏風遮擋法

以使家中更加明亮，當然這種方法還是比較適合

屏風是最好的遮擋物。衛生間門口安置一個

年輕人。

屏風，污穢之氣會被阻擋，不會嚇走我們的財運

方法五：衛生間暗門設計

之氣。

我們可以把衛生間的門做成暗門，不僅可以

方法二：牆壁阻擋法

跟牆壁融為一體，我們也可以在上面進行圖案的

有些類似於北京四合院的屏牆一樣，不僅視

繪畫和塗鴉，當然我們也需要在衛生間放些植物

覺感官好，而且可以有效的幫助我們解決單門對

和風水符，這樣我們也好鎮壓衛生間的氣息，不

着衛生間的問題。也可以木板隔斷，改善衛生間

讓污穢之氣溢出來。

周圍的風水。 方法三：門簾遮蔽法

方法六：衛生間和大門其中之一進行改遷 最讓人放心的就是衛生間和大門兩者之一進

廁所門不能對着客廳：衛生間門對着客廳，

門簾是不透明的，在安裝的時候，門簾必須

行拆遷換位。要看我們的戶型而定，高層的狀態

會讓客廳的空氣變得渾濁，影響了家居人的健

超過門高的三分之二才行。經常保持衛生間的干

下，只能衛生間進行拆遷改造了，把原有的衛生

康，也會破壞掉客廳的招財風水。

淨，風水大師還建議要擺放植物。

間門封上，在另外一邊開一個新的門;如果戶型允

廁所門不能對着房門：如果臥室房門對廁所

因為風水中衛生間由於是污穢之氣的聚集

許，我們只需要更改門戶的方向即可，不過這點

門，不利於夫妻和睦，容易出現第三者，容易感

地，我們也可以採用水晶物品進行磁場的鎮壓，

需要大家注意的是大門也有着一定的風水朝向，

情破裂。

把不好的氣場統統壓住，讓大門口的財氣，旺氣

所以一定要根據自己的實際情況而定。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

冬季注意室內溫暖和濕潤 天氣改變 起居生活也要 改變 北美地區的天氣越來越寒冷，根 據自然界的變化引入人體冬季養生的

風水

原則。天寒地凍，萬木凋零，生機潛 伏閉藏的時節，人體的陽氣也隨着自 然界的轉化而潛藏於內。因此，在寒 冷天氣時起居生活應該順應自然界閉 藏之規律，是要斂陰護陽為根本。在 精神調養上要做到“使志若伏若匿， 若有私意，若以有得”求其靜，控制 情志活動，保持精神情緒的安寧，含 而不露，避免煩擾，使體內陽氣的得 以潛藏。 以風水五運六氣演算得出，五運 的太過與不及而引發之疾病，都是可 以用五行的生剋制化來說明的，他們 都是由於氣之過偏引至五氣不能互相

在寒冷天氣時，起居生活應該順應自然界閉藏之規律。

抑制而失卻平衡，影響其五臟六腑而 引發出疾病。

司天、在泉影響健康 由於六氣的司天、在泉之偏勝所 引起自然界氣候的變化，進而導至人 體因受其變化之影響而引發出各種的 病變。 司天與在泉的偏勝引發的氣候變 化而對人體發病之影響，司天是主上 半年發病，在泉是主下半年的發病。 對於人體則影響到心與肺，心火亢盛 傷肺金。下半年陽明在泉，陽明乃燥 金所主，燥氣太盛則主心脅痛、口 干、口苦、皮膚及面部干枯少光澤等 症。

出啪、啪的聲響，這就是發生在人體 的靜電，上述的幾種現象就是體內靜 電對外“放電”的結果。 人體活動時，皮膚與衣服之間以 及衣服與衣服之間互相摩擦，便會產 生靜電。隨着家用電器增多以及人們 多穿化纖衣服，家用電器所產生的靜 電荷會被人體吸收並積存起來，加之 居室內牆壁和地板多屬絕緣體，空氣 干燥，因此更容易受到靜電干擾。

天氣轉寒 宜多運動 靜電不僅是“痛”一下，而且還 會引起頭痛、失眠和煩躁不安等症 狀，甚至導致皮疹和心律失常，對神 經衰弱者和精神病人危害就更大。 要釋放身體過盛的靜電，方法是 很簡單，就是赤足有利於體表積聚的 靜電釋放。因此，休閒時，不要放過 赤足的一切機會。要知道，閒時以赤 手赤腳模擬動物四腳爬行，是一種很 實效的運動，對於釋電、強身、健體 有着不錯的幫助。 天氣轉寒，客廳裏鋪的是冷冰冰 的瓷磚，可以使用方塊地毯來改變一 下吧。在選擇地毯的顏色時，要與客 廳整體顏色平衡。假如房間的沙發、 窗簾和牆身顏色是明顯的濃重暖色， 地毯就要選擇相對輕些的色系，就可 以平衡居室的整體色調，不會讓人覺 得太壓抑。

保持室內空氣濕潤 在干燥天氣，最好在家裏保持某 程度的濕潤，放置一兩盆清水，也可

形成在這種干燥的天氣裏，不僅 細菌容易侵入呼吸道，誘發慢性氣管 炎、咽炎等疾病。

初冬干燥 易生靜電

種些室內盤栽花草，達到增加室內空 氣濕度的目的。 保持室內空氣新鮮，陽光充足而 溫度適宜是保護家人、預防肺炎發生 的重要方法。

干燥和多風的初冬，在日常生活

每天開窗通風的時間應為30分

中，我們常常會碰到這種現象：晚上

鐘，即可起到置換室內外空氣一次，

脫衣服睡覺時，黑暗中常聽到劈啪的

對防止造成肺炎的細菌、病毒等在空

聲響，而且伴有藍光，見面握手時，

氣中的傳播有着重要的作用，同時也

手指剛一接觸到對方，會突然感到指

是降低室內空氣污染的有效措施。室

尖針刺般刺痛，令人大驚失色；早上

內溫度適宜應保持在18℃至20℃之

起來梳頭時，頭髮會經常豎立起來，

間，家有老年人或是嬰兒，室溫在

或者越梳理越髮亂；拉門把手、開水

22℃至24℃之間亦可。室內濕度以在

龍頭時都會“觸電”，不知不覺間發

50%至70%為宜。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

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思想清晰受挫折亦重新振作

風水

今期續談C女士丈夫八字，由於不清楚出生時 辰，我加入出生當天任何一個時辰，都得出旺 格，專旺或假專旺格。這些格局基本上都不利婚 姻，男命以財才為妻星，除了旺格財才為喜，其 余專旺和假專旺都為忌，就算旺格財才為喜，因 八字內的劫比通常都很強，劫比（劫財和比肩） 專剋財才，就像女命傷食（傷官和食神）專剋官 殺（夫星）一樣，婚姻一定會有問題，只是問題 大小而已。 就像C女士的丈夫八字，己土命，天干有兩個 戊土（劫比），地支還有兩個印（火）生旺，六 個字有四個不利妻星，若為專旺，剋妻星的劫比 就更多。所以C女士丈夫，先天妻緣緣薄，只等後 天大運，剋妻星的時間一到，便爆發婚變，這與C 女士夫緣薄一樣。

C

夫緣欠佳，兩個姻緣不好的人結合，破裂收場， 結果是否很合邏輯？就算不分手，像C女士情況， 也會變成怨偶，大家同床異夢，是否比離異更難

巳 午 申

備，這與男人變心一樣，男人結婚時，也不知道 有一天，自己會變負心漢。很多曾被情傷的女 人，不易再投入另一段感情，甚至對婚姻出現恐 懼，就是對感情產生防衛機制，但過猶不及，一

劫 傷財劫

婚變對女人打擊特大，原因就是沒有心理準

己 戊 戊 卩比

受？

旺

印劫傷

女士丈夫命盤

男人觸發，但痛恨男人變心的女人，其八字亦多

劫

我常在本欄說，婚姻變質，雖然十之八九由

味憧憬婚姻，與一味恐懼，不是同樣有失偏頗？ 那有什麼方法，幫助認知自己的婚姻？除了 八字，我看不出還有其它更快捷和有效的方法，

出現剋妻情況，雙方關係轉差，其實亦命中所

定，因相對來說，我們一定有些東西不懂，不懂

如果大家知道有更佳方法，請告訴我和各位分

注。

並不重要，重要的是懂得尋找答案。所以蠢人最 上期我說C女士痛過會重新站起，主要根據

大的問題，並非不懂，而是不知道什麼是正確，

C女士的八字判斷，C女士八字從格，全局只有傷

太陽之下無新事，人生無論出現什麼問題，都有

再說C女士丈夫的八字，不論旺格，假專或專

財兩種星，傷為喜，主人聰穎，轉數高，一點就

答案在左右，但對蠢人，你告訴他們什麼是對，

旺，均主其人性格極為自我，由於印卩和劫比為

明。一個人思想清𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦𥇦

也可能不懂接受。大家不妨留意一下身邊的人，

喜，於六親為父母和手足，他得這部分六親寵

開解和療傷一段時間，自然會重新振作。

如果點極都唔明，多數是不懂得汲收什麼是正確

享。回到起點，有哪一對男女，沉醉在結婚甜蜜 中，會想及有一天，婚姻變成苦酒滿杯！

愛，與他們關係較佳，但因妻星財才為忌，最後

人聰明與否，並非以什麼東西都懂得來決

的訊息，這在八字其實有跡可尋。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料， 如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。 性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

48

看見有人虐待動物可以報警嗎？ 周警官 : 您好！

周警 官信 箱

我在生活中有個問題，猶豫再三，還是決定向您提問。 看到虐殺動物的，或者向動物投毒的，我們該報警嗎？警察會控罪嗎？ 還有一種情況就是，加拿大的自然環境非常好，很多人家都會受到小動物的困擾，大到浣熊，小到老鼠、 松鼠、花栗鼠、兔子……浣熊老鼠都有專門的專業人員處理，但有些小動物沒有人管的。所以，哪些動物居民

周警官為約克區警隊 多元文化部警官

警官 信箱

能殺，哪些不能呢？希望借這個機會讓更多移民朋友瞭解到在加拿大生活時，遇到事情不要自作主張，很有可 能不小心就會犯了法。謝謝。

Mary

歡迎讀者提問題 Mary:

拿大刑法第445節中，它描述了傷害或危害動物的罪行

如果你看到有人殺死動物或毒殺動物，你有必要打

——任何人故意、無合法解釋地殺害、傷害、殘害、弄

電話報警，我們會作一個調查。如果有不當行為或違法

傷或毒害狗、鳥或動物，即屬犯罪。 與此同時，我還記得今年年初的一起案件。一對夫

行為，我們將會對違法者提出指控。 在加拿大，動物是受到立法保護的。根據加拿大刑

婦回到加拿大，卻因13年前虐待了馬，而在機場被捕

法（Criminal Code）第446條的相關規定，對動物實施

（Marr，2018年3月13日）。如果你對此案感興趣，可

殘忍行為屬於犯罪。這其中包括對動物造成不必要的痛

以閱讀一下，就能瞭解我們如何認真地對待這些針對動

苦；或未能對動物採取合理的謹慎行為，包括鼓勵打

物的事件。

鬥、誘捕動物或鳥類、無緣無故向動物投毒藥或有害藥

最後，如果你是剛來到這個國家的人，請不要認為

物，以及在集會和消遣中為了捕獵而把圈養的鳥放飛再

你應該做自己需要做的事。付諸於行動之前，應四處詢

射殺。

問一下，並確保這樣做是合法的，再開始行動。

你已經提到了，在加拿大有很多的動物和鳥類。但 是，可能有動物或鳥類會給我們的日常生活帶來不便。

參考文獻：

如果有這種情況，你需要聯繫專業人員來處理這種情

加拿大刑法第445、446條

況，因為你不想對動物造成任何的傷害。反之亦然，你

Marr, D. (2018年3月13日). 夫婦因13年前的虐馬事

也不想被你要對付的動物所傷害。那些專業人員知道如

件在皮爾遜機場被捕https://www.caledonenterprise.com/

何在不傷害動物或鳥類及其自身的情況下移除它們。不

news-story/8325405-couple-wanted-in-13-year-old-

要以為你可以用殺死動物或鳥類的方法去解決你的問

caledon-horse-abuse-case-apprehended-at-pearson-

題。這種想法和行動可能會讓你陷入麻煩。例如，在加

airport/

周警官信箱是本報與約克區警隊合 作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可 以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將 會定期回答讀者的提問。

報警 本報信箱為警民合作專欄，讀者有緊急 情況需要報警，請按照警方指引報警。

■約克區警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 1-866-876-5423 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

■多倫多警隊報警方式

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 416-808-2222 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477） 如果你存在語言障礙，請不用担心，警 方接線員會講多種語言，包括普通話和廣東 話。

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2018年11月6日) RBC

SCOTIA

TD

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.34%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.39% (特惠)

3.79%

3.59%

3.79%

3.54%

3.24%

2年

3.49% (特惠)

3.79%

3.74%

3.99%

3.64%

3.29% (特惠)

3年

3.64% (特惠)

4.44%

3.84% (特惠)

4.29%

3.94%

3.59%

4年

3.74% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

4.49%

3.64% (特惠)

5年

3.89% (特惠)

5.44%

5.59%

3.69% (特惠)

5.34%

5.04%

3.97% (特惠)

3.94% (特惠)

定期固定利率(fixed rate closed) 6個月

6年 5.99%

5.80%

5.80%

6.45%

5.64%

10年

7年

3.99% (特惠)

6.59%

6.10%

6.50%

6.64%

6.24%

3年

4.25%

4.90%

3.95%

4.10%

3.95%

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.3% (特惠)

4.15%

3.35% (特惠)

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

3.04% (特惠)

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

買賣協議簽署后房子出現損害

買家該如何做

法律 連綫

買房是人生一大工程，動輒涉及幾十萬元的資金，誰也不願意一入住就 發現諸多問題，造就各方推卸責任的情況。為了幫助買家發現房屋有損 害時能從容應對， 《星報》 （Toronto Star） 特地邀請安省地產理事會注冊 官理查 （Joe Richer） 傳授處理方法。不過買家在達成購房合同期間，應與經紀 認真看房，省去入住後發現問題再維修及索賠的麻煩。 在安省，標準的買賣協議（Agreement of Purchase and Sale）中包括一項通常被稱為風險 分配的條款（risk allocation clause），條款規定 在簽署買賣協議到房屋交接這段期間，房屋出 現任何損害，賣方需承擔責任。如果買家入住 後發現，房屋狀況有別於當初下Offer時，建議 先告知買方經紀，請其直接與賣方經紀溝通， 也可向房地產律師尋求幫助。建議買家估算修 理費用和所需時間，請經紀與賣方代理人協 調。律師通常還需要賣方的保險信息，並審核 購房合同。 買家也許有困惑：若發現房屋受損，是否

簽約后房子發生損壞，買 家應先對修理所需金錢及 耗費時間做出評估（星報 資料圖片）

意味着買家可以終止購買協議？其實這取決於 損壞程度。房屋損害分為兩類，分別是實質性 和非實質性，不過這兩類間的區別並不總是很 明確。如果房子損壞嚴重，例如發生了火災，

不過，無論是小問題還是較為嚴重的損

需注意賣家是否已經達成

房子被燒毀，買家就需要做出選擇：要麼取消

害，買家都應知道，賣家的房屋保險在產權交

購房合同中提到的所有條

交易並獲得定金退還；或者也可選擇完成交

割當天便會終止，因此在入住時發現任何問

件。

易，並從賣家保險中獲得賠償金。不論何種選

題，必須和律師討論後續步驟。

交割前看房的要求可

有句老話說，與其後悔於已然，不如防患

以與賣方協商而定，若買

於未然。無論何時購買房屋，都強烈建議消費

家很謹慎希望能有額外的

另一種情況則是房屋損害並沒那麼嚴重，

者在房產所有權變更前，讓地產經紀帶自己去

驗房機會，可要求自己的

賣方和其保險供應商仍負責維修，買方選擇中

驗房，確保房屋狀況與廣告所描述的無出入。

經紀在合約中插入該條

止交易的理由並不充分，此時應該在作決策前

在正式入住前，買家應珍惜最後一次登門看房

款，保障個人利益，也避

先聽取房地產律師建議。

的機會，不要潦草看一下表面就完事，另外也

免今後不必要的麻煩。

擇，都必須買賣各方、經紀及保險公司商討 後，再作出決定。

Ask Joe

Joe Richer Reco Registrar

如何懲戒不按時交物業費的業主？ 問：有一個單位的業主經常拖欠管理費， 業主立案法團根據《共管物業法》採取法律行

付管理費。法團可以有什麼辦法避免這種情況

出律師信的費用；還包括貸款銀行代行付費之

發生？

前，法團准備拍賣該單位所耗費的全部費用。

動追討。最終，在法團打算行使權利強制出售

答：如果業主未能在規定的日期內繳付管

如此一來，只要有能力，違規的業主一般

該單位之前，為業主提供按揭貸款的銀行代付

理費，法團可以即時給該單位加上留置權

都會願意及時改過，免得招惹上這樣一大筆費

了所欠管理費。

（lien）。但是，該留置權是仍未經注冊的。留

用。

如果有業主可以反復拖欠管理費而不必擔

置權所擔保的金額，將包括法團為收取欠繳的

心物業被拍賣，似乎無法鼓勵其他業主准時繳

管理費所花費的全部資金。包括法團向業主發

作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄 作家

49

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2018年12月13日

加國如禁用華為產品

電訊商料損失逾10億 財經 專題

本報綜合報道

美國全面禁用華為的通訊設 備，並強烈爭取盟國跟隨。 但從加國電訊商角度來看， 如果加國政府全面禁用華為的設備， 他們很可能要承受數以億計的損失。 美國及其親密盟友澳洲、紐西蘭及英國，均 宣布禁止使用華為的產品作為下一代流動通訊設 備。有業界消息人士向《環球郵報》（The Globe and Mail）透露，如果加國政府跟隨盟國的作 法，大型電訊商例如研科（Telus）及BCE等，將 面臨至少10億元的損失。 由於華為在價格方面極具競爭力，B C E、 Telus及羅渣氏（Rogers Communications）的手機 網絡，近年均大量使用華為的通訊設備。

僅研科損失 5 億至 10 億元 根據《環球郵報》引述業界高層的估計，如 果全面禁用華為的設備，只是研科就會損失5億至 10億元， 貝爾（Bell）的損失也會以億元計。另 一位業界資深人士聲稱，BCE和研科的損失總額 將超過10億元。由於資料敏感，這些業內人士均 不願公開身分。 Veritas Investment Research電訊業分析師劉先 生（Desmond Lau，譯音）指出，如果研科和貝 爾要拆除華為的設備並重新安裝新設備，費用幾 乎肯定不止10億元，但他表示，加國是否禁用華

■加國政府正研究，是否禁用華為通訊設備。

為的設備，目前仍然言之過早。 加拿大聯邦政府正進行國家安全政策檢討，以

CBC

要有獨立、以國家利益為根基的對華政策，但問題 是，加國政府往往受到華盛頓鷹派政客的擺布。

決定是否跟隨“五眼聯盟”（Five Eyes）國際情報

不過，加國前總理哈珀日前向美國福斯新聞

分享聯盟的作法，全面禁用華為產品，作為其第五

（Fox News）表示，支持華盛頓針對華為的抵制行

代流動通訊設備。該“聯盟”包括美國、英國、澳

動，他認為華為是中國政府的代表。

洲、加拿大及新西蘭5個英語國家。

BCE總裁庫普（George Cope）指出，雖然該

加拿大商業議會（B u s i n e s s C o u n c i l o f

公司不使用華為的設備，但他認為華為的技術非常

Canada）前主席曼利（John Manley），在接受

優越。他說：“為什麼要剝奪加拿大人使用全球最

CTV節目《Question Period》訪問時表示，加國需

佳設施的權利？”

華為默默開拓加市場 悄然成重要設備供應商 華為在加拿大原本並不是一 個家喻戶曉的名字，但在孟 晚舟被捕後，許多加拿大人 才發現，華為已悄悄成為本國電信 設施不可少的重要供應商。

市場的份額微不足道，僅約3.8％。但在加拿大

IDC副主席Lawrence Surtees說，至少有5

之外，該公司在智能手機銷售方面，甚至已超

家使用第四代LTE技術的加拿大無線網絡上使

過蘋果公司，在全球僱用了超過17萬名員工。

用華為的設備。華為同時也在與Bell和Telus公

目前在加僱用 960 人 對於加拿大電信業和聯邦政府來說，華為

司合作開發5G無線網絡。在未來10年，5G網 絡對網絡提供商和消費者來說都會越來越重 要。而且市場上5G網絡設備的替代供應商很

據《國家郵報》（National Post）報道，

一直被認為是重要的設備供應商，但美國認

在孟晚舟被捕前，華為在加拿大無法與蘋果、

為，該公司是對國家安全具重大威脅。美國參

華為自2008年起就在加拿大展開運營，目

三星或黑莓相提並論。然而，它原來已成為重

議院情報委員會副主席沃納(Mark Warner)，以

前在全加僱用了960人，其中約600人是在研究

要技術提供商，而且這種情況不太可能迅速改

及共和黨參議員盧比奧(Marco Rubio)，曾致函

和開發領域工作。華為的加拿大總部在安省萬

變。

總理杜魯多，希望加拿大能夠仿效美國和澳

錦（Markham），研究中心則在渥太華。該公

洲，阻止華為公司為加國未來智能手機連接到

司在萬錦、滑鐵盧、滿地可、卑詩省溫哥華以

互聯網和電話網絡，提供設備。

及愛民頓都設立研究機構。

據國際數據公司加拿大公司（IDC Canada）的市場研究，華為在加拿大智能手機

少。Surtees認為，華為是市場領導者。

50

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除油效果

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殘留機體 油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

評比

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