星島都市地產 20190124 by Sing Tao Toronto 《星島日報》多倫多版-副刊雜誌

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2019年1月24日

預計影響逾32.5萬家庭商戶

66號法案廢電價監管新聞快遞

本報綜合報道

福特政府提議廢除監管安省電力價格的立法，引發低收入權益倡導者、租戶和柏文業主擔憂電費上漲。預計將影響通過分戶計量公司支付電費的32.5萬個家庭和商業用戶。福特政府的這項提議，是去年12月所宣布的《恢復安大略省競爭力法案》（R e s t o r i n g Ontario’s Competitiveness Act）（即66號法案）的一部分，該提議幾乎中斷了由前自由黨政府和安省能源委員會（Ontario Energy Board，簡稱 OEB）所啟動、已實行了一年的監管能源價格程序。

稱繁瑣法規不利降成本 OEB發言人稱，如果《66號法案》按照目前

■福特政府欲廢除保護水電費率的立法。

的內容通過，OEB將中斷現行程序，正式放棄控制電力價格的努力。預計這一變化將影響通過分戶計量公司支付

前多倫多市議員戴維斯（Janet Davis）認為，

Global News的電子郵件聲明中指，對分戶計量公

提議令大公司和大業主受益，租戶則更容易受剝

司的收費方式進行監管，可能會導致水電費率增

削。

加，因為引入繁瑣的法規和不必要的成本，最終

電費的32.5萬個家庭和商業用戶。低收入權益倡

戴維斯長期倡導在多倫多提供更多可負擔房

導者接受Global News訪問時表示擔心，指福特政

屋。她敦促多倫多市議會考察分戶計量公司的行

府的提議，可能會導致安省數十萬用戶的電費上

為，並認為福特廢除立法的決定，將為旨在保護

漲，同時意味監督減少、透明度降低和對最有需

省民的監管框架留下“巨大漏洞”。

要消費者的保護減少。

星報

安省能源廳長瑞克福特（Greg Rickford）在致

將轉嫁給消費者。他又指，讓分戶計量公司在競爭性的環境中運營，有利於保持低成本。瑞克福特稱，前自由黨政府未能真正降低安省家庭、企業和長者的水電費負擔，就是一個很好的明證。

或破壞環境旺市市民議會反對66號法案由於有旺市居民表達反對安省草擬的66號法

中，令眾多居民失去商業捕魚的工作。克爾認為

市創立約55,000個就業職位，市議員辛菲文(Alan

案，市議會表示不會支持該項條例。反對該法案

不能重蹈覆轍，認為環境法例是繁文縟節是錯誤

Shefman)提及現存1,000公頃土地獲批用作就業方

的人士提出警告，認為這項立法可能會破壞對清

的想法。

面。國會議員舒爾特(Deb Schulte)在會上稱，市議

潔水源的保護，並且撤銷數十年的制定保護人類與環境健康和清潔的法例。據新聞網站yorkregion.com報道，該項草擬的 66號法案，或恢復安省競爭力法案，於去年尋求徹底改變立法，省府稱將會減少官僚主義和繁文縟節。但反對者聲言指，這是破壞數十年制定保護人們及環境的法例。

約克區環境聯盟行政總監馬殊(Gloria Marsh)

會為此計劃耗資數百萬元，也要花上數百萬元捍

提醒公眾，設立清潔水條例是源自2000年發生在

衛它。她促請市議員向省府表明一致反對66法案

沃克頓(Walkerton)的悲劇，當年受污染的水導致逾

的強烈訊息。

2,000人不適及6人死亡。

促保護橡樹嶺及綠帶土地在清潔水條例尚未制定，在1980年代位於橡

旺市議會表示，需要進一步參與草擬法例，並要繼續保護橡樹嶺及綠帶的土地，以加強公眾咨詢的重要性，並確保任何立法應遵守清潔水法例及旺市的計劃。

樹嶺安裝的水管，從東到西邊沿北湖路(N o r t h

安省綠黨要求66號法案除去第十的表格，容

Lake Road)介於央街及灣景大道。馬殊指出，這是

許市府凌駕綠帶法例(Greenbelt Act)、清潔水法例

在17日旺市市議會上，大部分出席的市民反

造成湖水質素下降的原因。當時人們及寵物，包

(Clean Water Act)、閃高湖法例(Lake Simcoe Act)、

對66號法案。其中市民克爾(Jason Heart)促請市議

括她的孩子，飲用湖水後感到不適。當時補救方

橡樹嶺保育法例(Oak Ridges Moraine Conservation

會不要接納該法案，並表示不想重回1960年代及

法是建造新渠，嘗試恢復湖泊原有的水質。而且

Act)，及大湖區保護法例(Great Lakes Protection

1970年代時期，當年沒有足夠的法例規管水道要

安裝設施試圖清除有毒和致命的藍綠藻，但無濟

Act)。旺市市長貝維拉夸(Maurizio Bevilacqua)稱，

保持清潔。在安省北部，例如沿English-Wabigoon

於事，實際上令情況變得更差。

市民在議會表達的意見，將會撰寫成報告，然後

市民環盟籲捍衛水資源

河有眾多居民，因為當地造紙廠把水銀倒入河

另一個居民提出的共同議題是自2010年，旺

呈交福特省長及省議員。

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恐硬脫歐觸發經濟惡化 IMF下調全球增長預測

料加銀行受樓市拖累美對沖基金沽空股票

國際貨幣基金會（IMF）21日發表最新《世界經濟展望》報告，警告英國恐無協議脫歐（硬脫歐）和中國經濟增長放緩，均是今年全球經濟的重大風險因素。國基會雙雙下調今、明兩年全球經濟增長率預測。貿易緊張局勢升高仍是全球經濟增長面臨的主要風險來源，除美中貿易關稅戰外，英國可能硬脫歐及中國經濟成長放緩程度高於預期，都是觸發全球經濟惡化的不利因素。與去年10月報告相較，國基會對今、明兩年經濟成長的預測分別下調0.2和0.1個百分點，預計今年世界經濟增長率為 3.5%，明年為3.6%。關於美中貿易戰，IMF稱，美中兩國去年12月決定暫緩調升關稅90天的決定值得歡迎，然而到了今年3月雙方的緊張局勢可能再起，令全球經濟蒙上陰影。與去年10月時的預測相同，IMF對美國及中國的經濟增長率仍維持同樣估值，預期美國今、明兩年的經濟成長率分別為 2.5%、1.8%，中國今、明兩年則均為6.2%。

一周財經新聞美二手房銷售創3年新低

美國二手房銷售跌至3年來最低水準，房價漲幅大幅放緩，表明房地產市場進一步失去動力。全美房地產經紀人協會（NAR）22日表示，12月二手房銷售環比下降 6.4%，經季調後年率銷售499萬套，是自2015年11月以來最低水準。二手房銷售佔全美房屋銷售的90%左右，比上年同期下降10.3%。2018年全年銷售下降3.1%，至534萬套，也創下2015年以來新低。住房市場受到更高的抵押貸款利率以及土地和勞動力短缺的影響，導致庫存緊張和房屋價格上漲。但仍有一些樂觀因素，30年期固定抵押貸款利率已經下降至4個月以來的低點，房價通脹正在放緩，放緩集中發生在去年12月下半月。房屋建築商希望抵押貸款利率的放緩“將有助於住房市場在我們步入新一年時繼續適度增長。”12月份現有房價中位數較上年同期上漲2.9%至 25萬3600美元。這是自2012年2月以來的最小漲幅。

2019年1月24日

美聯儲加息“抱持耐心”

去年表現最佳的美國小型對沖基金Crescat Capital認為加拿大經濟衰退，房地產市場不振，加國銀行將損失慘重，因此正在賣空加拿大銀行股票。據Crescat Capital認為，房地產市場萎靡對加拿大銀行來說已經很糟糕，但他們還面臨更大壓力：有超過80％的加拿大公司沒有足夠現金來支持他們的業務，這比世界其他國家都來得高。 Crescat Capital旗下全球宏觀基金分析師Tavi Costa表示： “經濟衰退下，加拿大銀行背負着龐大的壓力。”他拒絕透露哪些銀行是他們列出的目標。加拿大央行一直警告國民債務惡化的問題，過去兩年，加拿大家庭債務與收入的比率一直徘徊在175％左右，相比之下，2007年美國發生房地產泡沫時，美國債務收入比的高峰也僅為134％。曾預測美國次級房貸會崩潰的Steve Eisman也建議投資者沽空加拿大房地產市場。

美聯儲三號人物、紐約聯儲主席威廉姆斯（John Williams）18日表示，美聯儲在加息方面需要“審慎，耐心，以及良好判斷”。他表示，沒有看到令人擔憂的通脹壓力跡象，如果環境改變，美聯儲將重新評估資產負債表政策。威廉姆斯聲稱，美聯儲在實現雙重目標方面進展良好，可能會在今年達到2%的通脹目標，並認為美國就業市場強勁，符合大規模就業特征。他表示，對歐洲和亞洲導致全球經濟增速預期不那麼樂觀，但對美國經濟保持樂觀，也清楚市場的焦慮情緒。他表示，利率更加接近正常水平，若前景惡化，美聯儲將盡其所能幫助經濟。威廉姆斯是聯邦公開市場委員會的副主席，並在每次會議具有投票權。展望今年，美聯儲最初提出2019年將出現4次加息，但在去年12月下修到2次。美聯儲主席鮑爾(Jerome Powell)及美聯儲官員近期演說皆暗示，美聯儲將可能會暫緩逐步加息的行動，持續數月觀望的態度。

加簽CPTPP效果顯著對日市場份額將超美國

加拿大退休金堅持多元化不會改變在華投資計劃正值中國與西方國家關係緊張之際，中國自身的經濟增長又放緩，但負責加拿大退休金（CPP）投資事宜的公營機構，仍然表示不會改變在中國的投資計劃。加拿大退休金投資委員會（CPPIB）行政總裁麥肯(Mark Machin)，在參加達沃斯世界經濟論壇時接受CNBC電視台訪問提到，加拿大退休金一直堅持多元化投資，短期的經濟波動與政治風險不會改變其長期投資策略。他表示：“中國是世界第二大經濟體、世界第二大股票市場、全球第三大債券市場。我們要實現投資多元化，因此我們不是在接下來幾個星期或是幾個月的時間中，喊一喊多元化而已，這是長期的投資決定。”CPPIB管理着2,800億元資產，是全球前十大基金管理者，去年夏天該投資委員會宣布，計劃將資產內對中國投資的比重，從目前的7.6％增加到20％。

《泛太平洋貿易伙伴國協議》(CPTPP)可大大增強加拿大農副產品在日本市場的競爭力，超越退出CPTPP的美國。一份去年發表的聯邦經濟分析報告指，在CPTPP實行後，預計加拿大對日本的牛肉出口總額，將上升至每年3.78億元，比目前增加近倍。至於豬肉出口數額，則預計會升至每年 6.39億元，增幅超過三分之一。在日本的肉類進口市場中，美國和澳洲所佔的份額最大，澳洲在關稅方面有優勢，美國則在價格和市場營銷方面有優勢。不過，隨着加拿大新鮮牛肉的進口關稅將逐步從38%降至9%，加拿大在日本的市場份額有望大幅提高。亞伯達大學（University of Alberta）農業學院院長Stan Blade指，CPTPP令加拿大的競爭力與澳洲打成平手，並超越美國。加拿大牧牛業協會的Dennis Laycraft稱，加拿大牛肉目前在日本市場隻佔2至3%，業界希望能大幅提升到10%。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

疑賣家秘裝監控掌握買方意向

Open House隔墻有耳看房需慎言

本報綜合報道

頭條故事

以往地產代理帶買家到放售樓盤視察時，業主多在家中等候，潛在買家也變得慎言，但現在經紀帶客視察樓盤，業主或不在屋內，潛在買家就會暢所欲言；有地產經紀“踢爆”有樓盤業主在屋內安裝監控系統，待買家離開後聽買家說過什麼，再按買家所言調整賣屋策略，有經紀促請當局就此立例保障買家私隱。據CBC報道，一位在咸美頓市工作的地產代

（Real Estate Council of Ontario）嚴格執行。

裝了監控攝錄與錄音系統；他指出現時家居監控攝錄系統相當普遍，一些放盤樓房裝置了這些系統不足為奇，但作為放盤賣方確有必要讓買方清楚知道有此系統之存在，以免將來導致爭拗。私隱律師湯遜（Kirsten Thompson）形容事件可說是“公有公理，婆有婆理”，原因是一旦該物業仍屬於放盤業主，其有權在自家樓房中安

理向媒體稱，最近2個潛在置業客戶聲稱，懷疑

安省消費者服務廳長秘書胡利（D a v i d

裝任何監控系統，業主可將此視為保障自家財物

帶這2個客戶看房期間，雖然業主不在放盤樓房

Woolley）回复CBC查詢時表示，作為樓宇買賣

的保護傘；但對潛在買家來說，的確會感到其言

內，卻能完全掌握他們在屋內所說的一言一句，

雙方，都必須嚴加遵守本國私隱法，且絕對不可

論及舉措的私隱遭侵犯。

她相信業主於屋內不起眼位置安裝了保安監控系

於買賣其中一方不知情下，擅用擷取得來的視像

統，並利用系統擷取了潛在買家之言行，業主利

或聲像，進行與商業利益有關之行為。

用潛在買家在樓盤內暢所欲言的言詞更改了售樓攻略。她舉例說，有一潛在買家，在業主沒有身處

至於安省地產議會的Kelvin Kucey則在聲明中表示，他同意放盤一方應該將可供地產代理隨時帶客看房之放盤房屋標列項目內，表明屋內安

她認為立例要求放盤業主必須在樓盤標列中，特別提及家中安裝了監控系統，是一個相對能切合雙方利益的做法，當局或有必要認真考慮此提議，以符合樓房買賣雙方利益。下轉P10

樓盤期間，在樓房內提到他們可以負擔得起此售價，並指樓價相當“划算”，即使屋價再貴一些也願意購置；結果賣家忽然抬價，令客戶失了預算，雖然之後雙方成交，但事件令買方心中有刺。另一個案是她的一名潛在置業客戶，到業主不在的樓盤視察期間，欲試用其中一座家居電器，地產代理說事件只有自己及客戶知道，但之後業主聯繫買家，提到潛在買家欲試用其家電一事，令買方感到相當愕然。該地產代理稱她與該2名受影響潛在置業者，有理由相信業主在屋內裝置了保安監控系統，即使她帶客看房時業主不在家中，業主也可完全掌握地產代理與潛在買家之間的對話與一舉一動。

律師指披露符合雙方利益該地產代理表示雖然放盤業主有權在物業內安裝保安監控系統，但當樓房正處於給予潛在買家視察期間，潛在買家私隱也應該獲得保障；她指出當潛在買家與地產代理身處業主不在的放盤樓房內密談交易內容時，既沒有想過談話內容有機會遭賣方“竊聽”，即使她深信賣方並非有意透過保安系統“竊聽”，但至少應該讓潛在買家及地產代理，清晰知道樓房內安裝了保安監控系統。她建議安省消費者服務廳應該在樓房買賣雙方現有機制與規條下，設定針對放盤樓房內安裝保安監控系統設施條例，並由安省地產議會

■賣家有可能透過監控錄像掌握買家看房時的言行，法律界人士認為，披露家中安裝有監控系統，符合買賣雙方利益（星報資料圖片）

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

縱有證據指遭竊聽律師指難推翻合約對於有報道指，有樓房賣家監聽買家看樓盤時與經紀的對話。有律師認為，就算如此也難以推翻相關買賣合約。

前安省地產協會主席費利斯日前接受

於樓宇買賣，因為法例一般適用於商業活動。她

Newstalk 1010電台訪問時表示，曾經有買家在看

解釋，屋主賣樓未必構成商業活動，因為樓宇是

樓盤時，談論自己房屋燒了，很想買樓，及願意

自住，因此相關法例不一定適用於賣家監聽買

出價多少買該單位，後來發現這番對話遭賣家錄

家。況且現今科技進步，智能家居等電子設備，

音。雖然買家不悅，但最終樓宇也完成交易。

都可能有監聽或錄音效果，買家看樓盤時，不能

地產從業員黃志豪日前接受星島A1中文電台時事節目《A1出擊》訪問時表示，遇過類似情

頭條故事

理準備。

況。現時不少房屋都安裝了閉路電視，有些賣家

秦怡敬又說，就算相關法例不適用，若當事

可能為防放盤時遭人破壞私人物品或偷竊，而安

人認為私隱遭侵犯，也可能循普通法，去提出民

裝這些設備。業界沒有慣例，經紀帶客看樓盤

事訴訟索償，因為過往已經有案例。但要視乎究

時，要提醒客人，不要表達自己很喜歡那層樓或

竟賣家聽到什麼，例如買家提及出價底線等，而

願意出價多少等，視乎經紀經驗而定。但他們都

令買賣出現不公平等問題，這又是更複雜的問

會提醒客人，樓盤可能有閉路電視，有任何問

題。

題，離開樓盤後上車再說。他認為，當局修例，

若要推翻有約束力的買賣合約，就要循過往

強迫賣家披露樓盤是否有監控裝置是好事。但實

案例去推翻，例如賣家是否蓄意欺騙買方或有疏

行有難度，因為難以証明賣家說法是否屬實。

忽等。但她認為，未必那麼容易推翻相關合約。

議價過程未必構成欺騙成分律師秦怡敬向該節目表示，難以界定賣家是（星報資料圖片）

期望自己的私隱有全面保障，要有泄露私隱的心

否侵犯買家私隱。她質疑，聯邦私隱法是否適用

就算買家有證據，證明賣家利用竊聽到買家底價的資訊，而不肯減價，也未必能推翻合約，因為這是議價過程，未必構成欺騙成分。她認為，買家看樓盤時，要慎防提及秘密事宜。

約克區房銷減逾2成成交金額按年跌30% 2018年大多地區房地產市場經歷風雨飄搖的一年，其中華人聚居的約克區可說是重災區之一。去年全年，約克區二手樓房總銷售量比上一年下跌超過兩成，交易金額亦縮減了3成有多。回顧過去一年，約克區房地產市場可謂遭受重挫。據多倫多地產局(Toronto Real Estate Board) 最近一份的大多區二手樓房交易報告，約克區在整個2018年只錄得11,858宗二手住宅物業成交個案，相比2017年全年的14,926宗，銷售量下跌超過兩成。涉及金額總數，亦由2017年的158億元，減少至2018年的108億元，幅度達3成。

平均房價跌 14 萬至 91.5 萬元

■約克區算是2018年大多倫多樓市的重災區，二手樓交易量跌2成。

驚訝。根據多倫多地產局2016年12月份的數據顯

所有房屋類別的平均房價為91.3萬元。

買屋的人減少，賣屋的業主同樣少了。在2018

示，約克區在整個2016年共錄得22,125宗二手住

以銷售量來說，排行第二的是旺市，期內共

年間，約克區共有33,471間二手住宅掛牌出售，比

宅物業成交，總交易金額高達209億元，當年約

有2,889宗二手樓房買賣。但若以涉及樓房買賣的

對2017年的36,967個掛牌量，減少接近一成。

克區的平均房價按年錄得超過兩成升幅。

金額來計算，旺市是約克區中最多的，總金額達

由於交投放緩，導致區內二手樓房價格大縮水。綜合所有房屋類別的平均房價，由2017年的

萬錦旺市交投最活躍

28.2億元，平均房價為97.6萬元。至於排行第三的烈治文山市，全年只錄得

105.9萬元，跌至2018年的91.5萬元，即平均房價萎

在約克區9個城鎮中，萬錦市是房地產交投

1,990宗二手樓房買賣宗數，涉及金額總共19.9億

縮超過14萬元。事實上，如果跟地產市道有如坐着

最活躍的地區。2018年，萬錦市共錄得3,039宗二

元。不過，若以烈市平均房價100萬元來說，還

火箭升空般又快又高的2016年相比，會更令人感到

手樓房轉手交易，涉及金額總值27.7億元，綜合

是稍高於以上兩個城市。

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緊靠Fairview Mall地鐵站，一邊又挨着Leslie地鐵

且

站，而且與401及404高速都距離非常近，又臨着兩條多倫多最主要大街Finch 和Sheppard，可以

多

算是一個非常大的交通樞紐。居民無論乘坐公共交通還是自駕出行都可以非常便捷的去往多倫多

戶

的四面八方。

其

該區周邊商業雲集，有Fairview Mall大型購

言

物中心、黃鸝鳥社區中心、Peanut Plaza、陽光超

國

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

Valley Village社區

觸，校教。

市和鼎泰超市，以及NoFrille等西人超市和中餐

元文化背景在這裡得到了很好的驗証。目前該區

飯店應有盡有。在Fairview Mall附近還有Fairview

居民家庭平均年收入大約為7.5萬，16.7%的家庭

圖書館，這個圖書館是多倫多最佳圖書館之一，

收入在10萬以上。區內住戶以家庭為主。除了學

休閑健身的設施有多倫多市政府所屬最大健身康

校之外，區內還有許多不同的組織機構為青少年

樂中心之一的Cummer Park Fitness Centre，配置

提供各種活動場所和服務。

有室內泳池、球場、健身房、冰球場。另外，社

Don Valley Village社區名校眾多，公立小學

一邊

區南面還有Canadian Tire、宜家等大型商場，而

有Crestview Public School、Seneca Hill Public

地鐵

且緊鄰北約克總醫院，就醫十分方便。

School、Kingslake Public School、Lescon Public

臨着

可以

2019年1月24日

多元文化排名第一小學

攝影、文/本報特約記者Randey Tumbleweed Rd 2層獨立屋，1+1廚房，完成地庫，2500-3000平呎，底層洗衣房，2車庫 4車位，4+2臥室5浴室，硬木地板，射燈，家庭廳帶壁爐，可步出花園，Eat-in摩登廚房，主臥帶4件套浴室，2層3 套房，地庫帶1臥室套房，lot：55.11 x 110 Feet。

School、Dallington Public School。中學有Georges

叫價：$1,780,000

Vanier Secondary School。

公共

該區居民來自世界各地，有大量移民落

其中Seneca Hill小學是安省最新排名第一的

倫多

戶，從統計數據來看，華裔居民目前約佔20%，

小學，而且還設有天才班，是許多華人偏愛的學

其他單一族裔人士均不超過10%，以其比例而

校。吸引了很多新移民來此居住，另外Phoenix

型購

言，較多的為伊朗人、羅馬尼亞人、韓國人、俄

Daycare中心也在該校，兩歲半的孩子就可以開

光超

國人等，可以說是一個種族比較平均的社區，多

始入園。還有Before School和After School提供給

Clareville Cres 2層獨立屋，完成地庫，2車庫2車位，地面泳池，4+2臥室5浴室，大理石前廳帶2件套衛生間，起居室帶陽光房，硬木地板，大廚房帶早餐區，可步出泳池，家庭廳帶大理石壁爐，2層書房帶內嵌書架，主臥帶5件套浴室，3套房，lot：50 x 137.25 Feet。

叫價：$1,698,000

Cobblestone Dr 2層獨立屋，完成地庫，底層洗衣房，2車庫4車位，4+1臥室4 浴室，硬木地板，廚房帶早餐區，可步出后院，家庭廳帶壁爐，可步出后院，主臥帶4件套浴室，地庫帶1臥室和3件套浴室，帶水吧， lot：55 x 110 Feet。

叫價：$1,658,000

Shaughnessy Blvd 2層獨立屋，完成步出地庫，新房，3500-5000平呎，底層洗衣房，3車庫4車位，4+2臥室6 浴室，Gas壁爐，射燈，餐廳內置音箱，家庭廳可步出Deck，主層書房，廚房大理石地面，不鏽鋼廚具，中央島，主臥帶電子壁爐，6件套浴室，4 套房，地庫加熱地板，水吧，可步出后院，帶1臥室，lot：73 x 103.11 叫價：$2,688,800 Feet。

Cobblestone Dr后復式4層獨立屋，1+1廚房，完成地庫柏文，底層洗衣房，2車庫3車位，4+1臥室3浴室，硬木地板，Eat-in大廚房，主臥套房，底層家庭廳帶壁爐，可步出 Deck，底層帶1臥室，地庫帶1臥室柏文，地庫帶4件套浴叫價：$1,500,000 室，lot：39.84 x 106.07 Feet。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

地產投資

2019年1月24日

攝影、文本/報特約記者 Randey

Clareville Cres 后復式3層獨立屋，完成地庫，單車庫2車位，3臥室2浴室，硬木地板，Eat-in 廚房花崗岩台面，可步出后院，主臥帶鏡面衣櫥，底層家庭廳帶3件套浴室，底層洗衣房， lot：60 x 100 Feet。叫價：$1,198,800

Shippigan Cres 側復式3層獨立屋，完成步出地庫，分門出入，單車庫2車位，3臥室2浴室，硬木地板，升級 Eat-in廚房，可步出后院，主臥和第2臥室可通陽光房，陽光房可步出陽台。底層家庭廳可步出后院，底層洗衣房叫價：$1,458,800 帶2件套衛生間，lot：54.57 x 112.08 Feet。

Lescon Rd 提升式獨立屋，完成地庫，2車庫2車位，2 臥室3浴室，硬木地板，射燈，廚房花崗岩台面，中央島，不鏽鋼廚具，主臥帶3 件套浴室，底層帶3件套浴室，底層復合木地板，lot： 52.94 x 128.83 Feet。

該學區內的學齡童。不僅如此，區內

但是區內已經出現了一些推倒重建的

還有天主教學校Our Lady of Guadalupe

房屋，將來這個地區會有可觀的翻建

小學和 Saint Matthias小學。

潛力。區內鎮屋多數為有管理費、樓

多老舊房屋有翻建潛力 Re/Max Realtron的地產經紀Vicky

叫價：$1,179,000

Grove Park Cres 側復式三層獨立屋，完成地庫分門出入，單車庫2車位，3+1臥室2浴室，硬木地板，廚房不鏽鋼廚具，上層主臥，底層家庭廳，底層洗衣房，底層帶1臥室，叫價：$1,150,000 lot：58.22 x 108 Feet。

Silas Hill Dr 提升半獨立屋，完成地庫，分門出入，單車庫2車位，3+1 臥室3浴室，硬木地板，主臥套房，地庫復合木地板，地庫帶1臥室，地庫帶壁爐，lot： 45 x 120 Feet。

叫價：$1,050,000

齡普遍在30年以上的；而Condo的跨度就比較大了，從10年新到40年樓齡不等。

Zhou對記者說，Don Valley Village社

Vicky說，根據地產局的數據我們

區主要是在20世紀60年代和70年代發

可以看到，目前區內在售房屋一共有

展起來的，雖然最早的居民可以追述

40套，包括23棟獨立屋和半獨立屋，

到1800年。T h e Z i o n P r i m i t i v e

17套Condo和鎮屋。

Methodist Church，建於1873年，是區

Vicky介紹，區裡的鎮屋和Condo

內歷史建筑之一，至今還屹立在1650

的價格區間在30-90萬之間，但是這個

Finch Ave East。

價格不包括10和20 Bloorview較新的鎮

Vicky接着介紹說，Don Valley

屋或者condo，其中有幾個在售單位叫

Village社區屬於獨立屋、半獨立屋、鎮

價超過了100萬。舊的提升式獨立屋的

屋混雜的地區，也有一些高層Condo。

價位在100-120萬左右，也有少量比較

大部分房子建於20世紀60-80年代，風

好的在140-150萬左右；而比較新一點

格簡單。靠近Leslie的獨立屋價格較

的兩層獨立屋，2車庫4臥室，地庫完

高。房屋價格整體而言，Don Mills東

成，狀態很新的獨立屋，叫價基本上

邊的房屋價格要高於西邊，北邊房價

從165萬起；區中翻建的新房叫價已經

要高於南邊。

在260萬以上，目前上市的新翻建獨立

她介紹說，據數據統計，社區中

屋中，最高的叫價要在310萬左右了。

房屋結構5層以上高建筑佔55%，獨立

Vicky最后總結道，Don Valley

屋佔25%。獨立屋和半獨立屋有的是

Village社區處於北約克的東部，由於靠

復式結構，有的兩層結構，有的是

近市中心，交通便利，社區多元文化

bungalow raised結構，佔地相對比較

環境，優秀的學校質量，已經成為很

大，雖然現在看起來房屋比較老舊，

多新移民安家的首選。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

ELITE CAPITAL

Grace Lau 劉小姐

宏富地產

國際註冊工商業房地產投資師加拿大地產學院院士加拿大特許地產專家

Realty Inc., Brokerage

Member

Tel: (905) 475-3300 Fax: (905) 475-3399 生意

瀑布區酒莊 / 酒廠生意：

業

酒莊

尼瓜拉瓜瀑布區名牌釀酒廠生意，連 40 畝靚葡萄園。20 年釀酒經驗，設備齊全，另備莊園住宅，難得商機，叫價 $8,000,000

酒店 + 鎮屋發展項目

Direct Line:

Commercial Division Toronto Real Estate Borad

CONDO

發展項目

416-627-6888 yonge street Aurora

Aurora 市中心大路，能發展為 110 餘個高尚柏文單位及數個獨立豪宅。詳情請來電查詢。叫價 $14,000,000。

萬錦商場

離大多市約 1 小時，位於 Lake Simcoe 湖邊，萬錦商場 - Markham Plaza 1.5 畝地，萬餘呎建築面積，位於約 23 畝靚地。現有靚酒店及可發展 124 套鎮成熟社區靚街角。車位充足，租客穩定，回報好。叫價 $5,500,000。屋。詳情請來電查詢。叫價 $18,500,000。

投資靚商場 rt

o Fo

AUrOrA

市中心獨立商場，位於央街大路，主層零售商舖，二樓多個住宅柏文，周邊發展迅速，潛力無限，叫價 $11,000,000。物業

資新投

BAy & QUEENS QUAy ViCTOriA PK & ST. CLAir

Food Court 生意，位於繁忙市中心大樓，直通地下城。五天營業。工作時間短，容易操作，總公司培訓。叫價 $880,000 生意

廠豆腐

ETOBiCOKE 大多市西區豆腐及素食製品生意，專供超市及批發商，設備齊全。長期客戶，叫價：$269,000

三層商用住宅物業合投資或自用。主層中式快餐店。二樓備 2 個 2 睡房柏文，物業叫價 $759,000。另主層中餐叫價 $68,000

盤

urt 靚

Co ood

靚盤投資業商

投資 : 靚柏文

HAMiLTON 咸美頓市

22個單位，5層高，收租柏文，靚商業投資物業，一流保養，長期租客，無空置。叫價：$3,400,000 舖

靚商

MiDLAND & FiNCH

888 呎靚零售商舖，位於人流特旺商場，毗鄰各大小食肆。現作中藥店，可改作其他用途，叫價 $548,000。

Food Court中式快餐，位於靚商場，車位足，毗鄰超市，客路好，容易運作，叫價$98,000。

住宅出租

Bay & Wellesley

業

物投資

LONDON 埠

油站生意連物業，1.7 畝路角靚地，離大多市約 2 小時車程，備電油站，便利店及住宅。年生意額約 $9,500,000。叫價 $3,000,000。店鎖商鮮連海新

Oakville市

名牌連鎖特許加盟海鮮餐廳，4577呎，專營新派手抓海鮮，百萬元投資裝修，專人設計，174座位有酒牌，叫價$499,000。

Woodstock 埠

4422 呎全獨立地段，新裝修高級西餐館，一流保養，租客好，租期長，投資回報高叫價 $990,000。烤店新燒

1,500 呎，2 睡房 2 廁，高級柏文，高層無敵靚景，一到二年租約，叫價 $4,990 / 月。

新

餐

助

自

館

Steeles & Main St. Brampton 15,100 呎大型自助餐生意，位於繁忙主流商場。468 座位有酒牌。新派重本裝修。生財設備齊全，容易運作。叫價 $1,200,000。 et

ark

m New

靚地

WOODBiNE & DAViS 44 畝長線投資靚地，近 404 出口交通極方便，叫價 $2,800,000。 / 新泰

館

越餐

靚盤

住宅

OAKViLLE 市

全新 6,000 餘呎獨立雙車房 4 睡房豪華靚屋。新派設計設施應有盡有，購物，交通，學校（Appleby College），樣樣方便。叫價 $2,680,000 餐

新泰

密市 2,200 呎 80 座位備酒牌泰 / 越餐生意。位於特旺商場，主流客路。廚房設備齊， 15 年經營，業主榮休。叫價 $299,000

名牌泰餐館 30 餘座位有酒牌。一流位置，主流商場毗鄰主流超市、藥房及醫院，時間短。容易運作。叫價 $269,000

文

餐

2,300呎90座位中餐，位於特旺商場，大量停車位，鄰近超市，銀行，客路穩定，容易運作，叫價$98,000。

萬錦市 Plaza 一流保養萬錦市全獨立 Plaza，位於大路街角，鄰近住宅，學校及社區中心，租客包括名牌餐館食肆，容易管理，叫價 $6,500,000。

ViC. PK & GOrDON BAKEr DUNDAS & WiNSTON CHUrCHiLL DUNDAS & THirD LiNE

新派北方燒烤餐館，地點適中，交通方便，熟客多，舒適雅緻裝修。容易運作，廚房設備齊全。叫價$499,000

新柏

新中

BriMLEy & HUNTiNGWOOD MCCOWAN & STEELES

CCIM, FRI, CRES Broker of Record, President/Owner

5 Shields Court, Suite 103, Markham, ON Canada L3r 0G3 /物

2019年1月24日

119 STAGLiN CrT 萬錦

MAJOR MAC&WOODBINE 鎮屋無管理費，3房新裝修地窖，3 廁，價94萬，即可入伙。

士加保（93萬）

22 Todd Rd，獨立平房3房，地庫兩房兩側分門出入。

yONGE & SHEPPArD

北約高層東北單邊靚柏文，千餘呎二睡房，寬敞客飯廳，舉步到地鐵，叫價 $699,000。

越餐

新泰

yONGE & STEELES BUrLiNGTON 埠

北約靚區，50.5X130 地段，4+2 睡房雙車 3470 呎泰越餐館，122 座房，坐南向北靚屋，專業裝修，分門土庫，位有酒牌，雅致裝修，可交通方便，一流保養。叫價 $1,899,000 改餐種，叫價 $129,000。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

上月通脹率升至2%

加息與否央行難決斷熱點話題

雖然汽油價格近期有明顯下降，但由於其他消費品價格，如蔬果價格升了 15%及機票價急增近30%所致，令本國上月通脹率升至2%。統計局日前公布通脹率時表示，本國大部分生活成本過去一年皆漲價，抵銷了汽油價格下降的情況，若撇除汽油支出，通脹率高達2.5%。據加通社報道，加拿大統計局公布去年年終通脹率，較11月份的1.7%再升0.3%，達到央行建議通脹上限的2%，高於經濟師原先估計12 月份通脹率維持在1.7%，此消費價格增長幅度

■消費品如蔬果及機票價格急增，令加國上月通脹率升至2%。

令經濟師大跌眼鏡。

加通社

費用外，其他生活開支成本上漲，亦造就了上月通

區的生活成本，上月均有相當程度增加，國民生活

與前年同期相比，乘飛機出國支出多出超

脹率上升，包括按揭利率上揚，令供樓家庭按揭借

普遍更見雪上加霜。

過28%，主因是國人若於旅遊旺季外遊，機票價

貸支出增加約7.5%。若外出用膳，賬單較前年同期

升幅令人側目；其次是新鮮蔬果零售價格較前

增長了3.8%；駕車人士購買汽車保險費用，也較去

年冬季上升了約15%，推高上月通脹率。

年同期上漲近5.1%。

按揭借貸支出增 7.5%

經濟師及央行大跌眼鏡此次公布的通脹率相信不只令經濟師跌眼鏡，

雖然不少基本生活開支均見漲，但亦有一些生

就連央行也承認通脹率升幅確實不似預期；央行原

活開銷出現價格下調現象。對外遊國民而言機票價

先估計12月份通脹，會因為汽油價下跌而低於2%；

儘管汽油零售價下調，較去年11月份跌了

錢上升，不過酒店價格則微跌，國人花費在酒店住

但最終數字卻非如此，統計局相信這與加元匯價持

8.6%，但因其他生活商品物價上升，遠遠抵銷

宿方面下降了5.6%；除了汽油價下調外，在天然氣

續偏低，國民購買入口貨品較上年變得昂貴所致。

了國民因低油價所節省的支出；統計局更強

方面的支出亦減少了約4.1%。

調，若撇除汽油價下調的利好情況，本國上月通脹情況更高達2.5%。

此外，電子產品及儀器的銷售價，也較前年同期下跌了約5.7%。

除了機票開支及購買新鮮蔬果的生活基本

統計局指出除了海洋省份外，其余7個省份與特

央行一直致力維持本國通脹率於1至3%之間，理想情況是處於少過2%的低位，對於統計局公布通脹數字，央行表示會密切注視12月份通脹率，對去年整體核心通脹之影響，以決定會否加息。

料央行今年放棄加息專家稱甚至減息救市利率節節攀高，令有貸款的你喘不過氣來嗎？有專家表示，已經連續加息5次的加拿大央行，可能在今年稍做休息，甚至不排除調降利息。

自2017年7月以來，加拿大央行已加息5次，

1.5％，遠低於加拿大央行2％的預測值。

早前有經濟學家預測2019年央行可能繼續加息2

央行曾經提到，加息決定會依賴經濟的硬數

至3次，不過，經濟情勢瞬息萬變，未來充滿令

據，例如企業投資力、消費支出力、全球貿易情

人憂慮的因素，可能導致2019年經濟表現不如預

況等。目前數據似乎都比較消極。

期，央行不太可能繼續加息。加拿大帝國商業銀行(CIBC)北美利率策略負

房銷將降至 10 年最低水平

預計央行會放棄加息，最終在今年年底降息。” 當然，不是所有經濟分析師都悲觀。I H S Markit的經濟學家凱希(Arlene Kish)說，雖然能源

業弱，但科技行業表現良好，11月失業率創40年來新低，12月失業率亦保持低點。她說：“今年的加息幅度不會如早前預期般大，但還是可能有兩次加息。” 波利克指出，不僅是加拿大，美國亦會暫停加息、甚至降息，市場上已經預測2020年5月的

責人波利克（Ian Pollick）預測：“2019年不會有

12月數據顯示，第三季度消費者支出僅增長

任何一次加息。”他說，市場預測2019年會加息

1.2％，是4年多來最低的增幅。去年加拿大汽車

上周美國兩年期政府債券的收益率跌至2.38

的機率僅40%，甚至還有人說央行會降息。

銷量創金融危機以來首次下滑；而加拿大房地產

％，低於目前的聯儲局利率，這意味着投資者認

協會預計，今年房屋銷售將降至近10年來的最低

為央行會在某個時候降息。從歷史上看，只要兩

水平；全球貿易緊張局勢更日益惡化。

年期政府債券利率低於聯儲局基準，降息趨勢就

主要原因是油價持續疲軟，拖累加拿大經濟。資本經濟(Capital Economics)的分析師布朗（Stephen Brown）評估，今年經濟增長放緩至

布朗表示：“經濟表現明顯低於央行預期，

美聯儲利率會低於現在的水平。

不遠了。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

皇銀調低5年房貸利率

料其他金融機構跟隨熱點話題

本報記者

加拿大皇家銀行（RBC）本月16 日調降5年期固定房屋貸款利率，利率由目前的3.89%降至 3.74%，成為加拿大主要銀行中首家降息者，預計其他銀行將陸續跟進。房貸利率比較網站R a t e s p y.c o m的創辦人 Robert McLister表示，市場上一些小型貸款方 (alternative lenders)為了和大型銀行競爭，過去幾周早已調降利率，但如今皇家銀行開始降低利率，代表市場上將颳起一陣房貸降息風，預計未來大型銀行的5年期固定房貸利率可望降至3.64%。此舉是因為自去年11月以來，5年期加拿大政府債券的收益率大幅下跌，銀行的固定房貸利率是根據政府債券收益率調整的。 5年期債券收益率已從11月8日的近期高點

雖然固定房貸利率下降，但浮動房貸利率卻

貸利率的優惠，希望鼓勵貸款者選擇固定房貸利

2.46％下跌至16日的1.93％，跌幅超過半個百分

走高，縮小了兩者之間的差距。浮動房貸利率與

率。因為在目前條件下，銀行可以從固定房貸利

點。

央行基準利率掛鉤，如今銀行偏向減少對浮動房

率中獲得更高的利潤。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

如今網購盛行，就算足不出戶，如果想添置家私，小至一張小茶幾，大至一套7件餐桌組合，都可在網上click幾下便買到。不過，沒有親手觸摸過的沙發布料，沒有親眼望過亮着後是什麼樣的吊燈，沒有試過軟硬度是否合適的床褥，隨時貨物送上門後，才後悔原來買錯了，又要退貨。

熱點話題

落單便捷退換麻煩

網購家私宜細挑慎選不想讓貪圖方便變成麻煩多多，便要在按下購買鍵之前，留意以下網購家私需知了。

1. 量度清楚才落訂單

便更“難以捉摸”了。

4. 詳細了解貨品描述的專業術語

文/本報記者

之一。如果想了解更多，不妨多造訪幾個網上平台、社交網站等，有時同一件產品，不同人使用會有不同體驗，好評與劣評都衡量和比較一下，

不同於在實體店內，隨時有職員為顧客解答

考慮清楚才購買。這一點，是在實體店裡做不到

購買家私，尤其是體積較大型的沙發、睡

問題，講解一些專業名詞。在網上購買家具時，

的，因為店內不會同一時間有一班曾經購買相同

床、餐桌、組合櫃等，一定要看清楚產品描述的

會牽涉一些物料的名稱，例如Full-aniline leather，

產品的顧客，告訴你這件貨品是否好用。

有關尺寸資料。除了產品本身，擺放位置的面積

是皮革塗飾的一種，也代表着該皮革的質素。又

也得再三量度。更重要一點是，門框、走廊、樓

好家Pirelli webbing，是指用於沙發或椅子座位的支

梯、升降機、轉角位等的尺寸也要量度，以確定

撐膠帶。還有Martindale rub-test，是布料的耐磨指

為了吸引更多生意，網上商戶都會提供快捷

該件家私從貨車落貨後，到運送至擺放位置的沿

數，也是用來衡量物料質量的指標。這些名詞，

甚至免費的送貨服務，還有具彈性的退貨政策。

途，都能暢通經過。

如果不是行內人，又或不是經常買家私的人，真

不過，免費送貨服務一般都規定要購買某個金額

的要花時間做做資料搜集才明解。

才能獲得。如果隻想購買一兩件便宜貨品，需要

2. 不要盡信網上圖片為了吸引買家，專業拍攝的產品圖片可謂功

5. 查看產品評語

6. 計算運費及退貨成本

付運費，便得把這項支出也計算在貨品價格內。萬一貨品送到手上，才發覺質素不似預期，需要

不可沒，道理就有如賣房前要做staging，要找專業

在網上購買服務或產品，很多顧客會在該網

退貨，也可能會被扣取手續費。因此，除了購買

攝影師拍照一樣。試想想，一套5件的餐桌及餐

店的網頁留言品評，分享購物體驗或產品的用後

時要想清楚，也要留意退貨條款，如退貨期限、

椅，如果隻是簡單的產品配白底照片，感覺平平

感，這是了解產品優劣及該網店服務質素的途徑

費用等。

無奇。但如果背景是一個有吊燈有擺設的飯廳，再配合這套餐桌組合，便可予人想象空間，一家人圍坐着吃晚飯的景象頓時在腦海浮現，購買意慾大增。不過要留意的是，在照片中擺得好看的家具，不代表放在自己的居所也有相同效果。

3. 空間感要拿捏得準這一方面，其實不論在實體店還是在網上購買，都得對房間的空間感有個概念。在家私店內，陳設廳一定比家裡房間的實際面積大得多。很多經驗告訴我們，就算選購時覺得該件家具的體積非常配合房間面積，一旦搬回家，不知為何總會變成龐然巨物。親眼看過實物亦尚且如此，隻能靠圖片及一堆數字來憑空想像的網購家具，

家私店陳設廳一定比家裡房間的實際面積大得多，因此不論在實體店還是在網上購買，都得對房間的空間感有個概念（星報資料圖片）

購買家私，尤其是體積較大型的沙發、睡床、餐桌、組合櫃等，一定要看清楚產品描述的有關尺寸資料

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

百福地產 Sultan Realty

商業房投

SultanRealty.com

Unit 7, 7100 Warden Avenue, Markham, Ontario. L3R 8B5

Ken Ho

Broker of Record

商

為你策謀 Office:

業

905.415.2121

地

Ext 301

產

具重建發展潛力商場

士嘉堡 – 成熟發展社區，位於主街，交通便利。約2萬7千餘呎，臨街約120餘呎闊。具發展潛力建12個3層鎮屋。$450万

上居下鋪

北約克 – 位於繁忙主街道，面積約7萬5千餘呎，臨街闊度約240呎。包括零售、寫字樓、AAA租客。極佳地段，具重建發展機會。$800万

學校用地市

價

上

減

新

Danforth ─ 黃金地段，上居下舖。2000呎物業，1000余呎零售面積，二樓為住宅單位，三睡房共700余呎。5分鐘到地鐵站。現租客月租$1400加煤氣、電費。鄰近多個Condo 發展項目。可經營或作未來發展，難得投資機會。 $110萬

安省 – 佔地約5畝，單層物業連地，設安省 The Golden Horseshoe –佔地約4畝，單層物業施整備。部分曾用作日間托兒服務。連地，設施整備。曾用作成人學校。毗鄰有多間學校。投資物業

儲物倉生意

商場

哈密尔頓 (Hamilton) –佔地2-3英畝，兩幢獨立大樓。一為教學大樓，4萬餘平方呎連130餘座位演講廳，另一大樓約五萬余平方呎，可改為宿舍或額外教學大樓。

大型連鎖健身室生意價

減

(杜林區) Durham – 佔地57,000余呎，另有10,000平方呎可建面積。140余個儲物單 Washago, HW11S — 特旺地段，3.7英畝，包括1獨立餐廳，1 列治文山 – 占地約2英畝多，約3萬呎零售空間，位於住宅區、平房住宅及可發展用地。暑假旺季，勿失良機。 $129萬8 位及另有其他大形恆溫儲物單位，入口約14呎高。10%回報率，容易管理。 $600萬或可選擇購買餐廳生意。$29萬9 近學校，多人流、穩定租客、收租投資或重建發展。 $2,000萬

萬錦市 – 新移民/年輕家庭投資首選!! 佔地約3400呎，位於高人流商場。24小時營業名牌連鎖建身室，容易管理。相比一般連鎖生意需至少60餘萬，超值之選!! $27万9

士嘉堡黃金地段華人區商場

商鋪出租

Victoria Park/ Steeles – 少量辦公室、地舖出租，10003000尺，可作零售、寫字樓、餐館外賣等用途。 $20-25/尺

北約克 Yonge Street – 將落成 Condo (2019年初) 地面商舖，1,500呎單位，面向 Yonge Street，高人流及繁忙車道，臨街商舖，高曝光度。地下通道直達地鐵站，二樓及三樓店舖現已全部租出，尚餘少量地面單位。

租盤—位於高密度住宅區，黃金地段，高人流出名商場。約7,000 租盤— 400余呎單位，位於商場入口旁。鄰為呎，位置搶眼，位於大街，臨街可見。可作餐館酒樓用途。出名連鎖大型租戶，保証人流暢旺。 $3,000/月

汽車維修服務商場

醫院連發展用地

已審批用地

佔地約7英畝，收租物業，現有多個汽車維修服務商戶，租金具上調10-15%空間。另可拓展約5-10萬平方呎物業，及另一約1英畝用地發展約2萬呎收租物業。2,600萬

重建發展

士嘉堡 ─ 已審批鎮屋發展用地，約70個鎮屋及商舖單位。難得 Stoney Creek ─ 已審批Condo 發展用地，約50個住宅單位及20+ 商舖單位，佔地約23英畝，現有醫院租戶，長租約。另有約100多萬平方呎發展空間。 1億2千萬黃金地段，鄰近HWY401，DVP。工程即將啟動。 $1,200萬近湖邊區，環境清優恬靜，鄰為QEW，交通方便。工程即將啟動。 $850萬

投資/發展用地

醫療大樓

商場

價

減

Bayview – 位於高尚社區，0.44英畝，重建發展市中心娛樂區–約10,000餘平方呎，穩良機，可建鎮屋。 $600萬定租金回報，具重建發展機會。罕有多市可選擇一拼購買隔鄰相連地皮。價錢另議。核心地段發展用地。 $2500萬

多倫多 – 位於高人流主車道，3層，共約5,500平方 Brantford – 約7.5英畝，可租面積約70,000餘呎，AAA租戶。可與相鄰地皮一起作重建發展。$950萬平方呎，AAA租戶，回報率約5%。 $2800萬

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

小學排名榜私校列前茅

大多區公校成績見下滑

本報記者報道

都市新聞菲沙研究所公布2018年度安省逾3000間小學第3與第6班學生讀、寫及數學平均成績排名榜，撰寫報告的學校表現研究總監考利，在談到大多倫多地區小學成績時，指參與評分的私校平均分較優秀，以10分滿分的話，平均分為9.2 分，公立小學平均分只有5.9分，較全省平均6分稍遜，他認為不單教育廳，老師亦需正視公立學校成績下跌問題。考利（Peter Cowley）接受本報電話訪問時表示，是次研究所為安省共3046間小學，進行第3及

■E I McCulley公立小學去年讀、寫及數學成績平均分為8.9分，躋身前茅位置。網上圖片

30%，其平均成績由2017年的平均分5.2分，躍升至去年7.1分。

第6班學生在去年EQAO考核試中的讀、寫與數學

即使上述論述並非必然，有些小學未必見到收

成績排名。他表示由於年前安省小學教師罷工及杯

成，但他相信從長遠角度而言，因材施教會有助學

葛行動，令部分小學沒有參與EQAO評核試，這對

生成績進步。

研究造成一定程度困難，難以比較這些學校本身有否改進，抑或出現倒退等情況。

併入特別需要學生見收效

因材施教有助成績進步考利特別提到今次共有32間私立小學參與排名，雖然數字僅佔所有參與小學1%，且並非所有

他稱儘管不少居於大多倫多地區家長認為，安

省內私立小學均參與排名，但有參與的私立小學，

省學生學術成績似乎與歐洲或亞洲學生有一段距

排名大多數佔榜中的前列，部分參與評分的私立小

離，不過考利指若單於安省而言，甚至比較加國其

學平均分不少於9.5分，逾半平均分滿分10分的安省

他省份學生成績，大多倫多地區學生學術平均分，

小學就是私立小學，其次是天主教小學。

屬名列前茅的一群。

他指出參與小學排名榜的私立小學始終屬少

隨着安省教育當局將不少特別需要學生併入一

數，原因是這些學校沒得到省府撥款，未必會選擇

般學校，以擴展學校功能，研究所發現一些併入特

參與EQAO考試；然而他見到開始有些私立小學，

別需要學生的小學，去年平均成績有着顯著進步，

鼓勵第3班及第6班學生參與EQAO考試，作為自我

例如聖嘉芙蓮市（St.Catherine）的E I McCulley公

成績審核考量之一，為菲沙研究所安省小學排名榜

立小學，就有超過60%學生屬特別需要學生，該校

注入一批生力軍。

去年讀、寫及數學成績平均分為8.9分，躋身前列位

考利指出排行榜包含了安省3046間小學第3班及第6班學生EQAO成績為本，以10分為滿分作基

置。考利指出省內一些小學，自從擴展予收納相當

準，參與的私立小學平均分達9.2分，其次為省內天

比率的特別需要學生後，平均成績皆有所躍進，如

主教小學，平均分為6.2分；公立小學平均分為5.9

多市Anson Park公立小學，特別需要學生比例為

分。

2017/18 年度全省排名

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

全省獲得滿分小學學校名稱

城市

得分

Al-Risala Avondale Alternative Havergal IQRA Islamic Islamic Foundation Islamic Institute of Toronto Islamic School of Cambridge Khalsa Community Khalsa School Malton Laggan Northmount Safa & Marwa Sathya Sai St Justin Martyr St Mildred's-Lightbourn St Sebastian

密西沙加多倫多多倫多密西沙加亞積士多倫多劍橋賓頓密西沙加 Dalkeith 多倫多密西沙加多倫多萬錦奧克維爾多倫多

10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

多倫多市排名前 10 名小學

2017/18 年市內排名度全省排名

1 1 1 1 1 1 7 8 8 10 10

1 1 1 1 1 1 23 25 25 34 34

學校名稱

得分

Avondale Alternative Havergal Islamic Institute of Toronto Northmount Sathya Sai St Sebastian Nile Academy Fleming Whitney Denlow Humber Valley Village

10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 9.6 9.5 9.5 9.3 9.3

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

16滿分小學私校佔其十 Avondale公校續領跑菲沙研究所就安省超過3000間公立、天主教及私

2017年度中取得滿分的多市公立小學Hollywood小學、

立小學，因應第3班及第6班學生於去年的EQAO成績

Seneca Hill小學，則沒有顯示在今年的報告中。取而代

作出排名，16間取得10分滿分的學校，私立學校佔10

之的是過往沒有參加的私立小學。

間，天主教學校有3間；當中6間滿分小學位於多市，5

多市St.Sebastian天主教小學與2017年度成績一

間位於皮爾區的滿分小學全是私立學校，萬錦市只有

樣，以平均分10分滿分，與萬錦市於人村S t.J u s t i n

一間位於於人村的天主教小學取得平均分滿分成績。

Martyr天主教小學，以及奧克維爾市（Oakville）的

3 天主教學校取滿分

St.Mildred's-Lightbourn天主教小學，並列安省天主教小學之首。

小學排名第2高成績位置。

雖然萬錦市只有一間小學列在榜首16間滿分小學之中，但萬錦市小學表現其實相當突出，萬錦市SaintMarguerite-Bourgeoys天主教小學EQAO在2018年平均分 9.8分，較2017年平均分8.7分進步神速。與上述學校一樣成績的尚有位於於人村的S t. Benedict天主教小學，2018年EQAO平均分有9.8分。至於萬錦市Donald Cousens公立小學在今年排行榜

安省16間第3班及第6班學生於讀、寫及數學成績

烈治文山市的Silver Stream公立小學以平均分9.9

中，以平均9.7分列於第21位﹔萬錦市Stonebridge公立

平均取得滿分的小學中，多市佔6間，4間是私立小

分，成為2018年烈市內EQAO成績最好的小學，該校在

小學平均分9.5分。多市Fleming公立小學及Whitney公立

學，公立小學只有於2017年度滿分的A v o n d a l e

2017年第3及第6班讀、寫及數學平均成績為9.4分，今

小學亦以9.5分位列前茅，其中Whitney公立小學的

Alternative小學，成績繼續領跑眾多市公立小學，在

年明顯躍進了，該校2018年成績與咸美頓市一間私立

EQAO成績，由2017年的平均分為8分進步至9.5分。

家長重視排名學者冷淡研究所指最緊要有進步有教育學者及教師對於菲沙研究所每年為中小學

的借鑑。

成績排名做法不以為然，認為此舉等同告知學童“求

他不諱言感到政府教育廳官員、教師工會或教育

學就是求分數”，但該份排名報告卻獲家長熱捧，認

界專業人士，至今仍對一些批評教育制度有質疑的聲

為有助他們監督學校教育及子女成績進展；菲沙研究

音，採取固步自封甚至相當官僚思想，去猜度這些批

所學校表現研究總監考利坦言，教育學者與家長對報

評之聲，此種想法是令安省教育質素停滯不前的主

告存兩極看法才值得深思，究竟是教育界不思進取，

因，考利希望教育工作者應有所反思。

萬錦市、於人村及康山排名前 10 名小學市內排名 1 2

2017/18 年學校名稱度全省排名 1 St Justin Martyr 19 Sainte-MargueriteBourgeoys 19 St Benedict 21 Donald Cousens 25 Stonebridge 58 Coledale 58 San Lorenzo Ruiz 67 William Berczy 84 Cedarwood 102 Bayview Fairways

得分 10.0 9.8

生EQAO成績進行排名都反應熱烈，學校成績表過於

多倫多公校教育委員黃婉貞認為家長可視EQAO

簡單陳述，未必能真正反映學生在校內各種表現，家

為子女學習的其中一項參考指數，不該將學術成績視

長即使在學期末取得子女成績表，也未能充分掌握子

為子女學習的唯一成功指標；她說對新移民家庭來

2 4 5 6 6 8 9 10

女的學術及其他方面表現，令家長相對重視研究所的

說，菲沙研究所的排名榜或會作為他們不太了解的中

排名報告。

密西沙加市排名前 10 名小學

小學體系的標示，但當家長多了解本國教育理念後，

市內排名

他提到家長可透過該報告查看子女就讀的小學成

應該僅將排名榜當為其中一項參考，並非子女學習的

績平均分，知悉該校有否在改良讀、寫及數學方面有

全部。她指出教育專家普遍認同EQAO測試本身頗有

進步，或停滯不前，甚至逐漸退步；家長如發現子女

商榷余地，學生的身心健康及培育領導與社交能力，

就讀的學校在學術成績不見進步甚至退步，應詢問該

與成績如何同樣重要。

1 1 1 1 5 6 7 8 8 10 10

還是家長看法功利。考利形容家長每年對菲沙研究所公布的中小學學

不能忽略多元發展

校校長在教學方法是否出現問題，這是家長有權了解

黃婉貞指前教局就學生心理健康等各方面發表普

子女就讀學校的基本權利，校方也有需要解答家長的

查報告，顯示亞裔學生雖然學術成績相當理想，但心

關注點。

理健康、願意接受挑戰及面對失敗後調整心理重新再

數學成績裹足不前須深思安省小學生在讀寫方面一直位列全國前茅，但數

來的能力卻強差人意，然而目前就業環境，除要求就

2017/18 年度全省排名 1 1 1 1 23 32 34 47 47 102 102

學校名稱 Al-Risala IQRA Islamic Khalsa School Malton Safa & Marwa Olive Grove St Rose of Lima ISNA Islamic St Helen St Mark John XXIII St David of Wales

9.8 9.7 9.5 9.0 9.0 8.9 8.8 8.7

得分 10.0 10.0 10.0 10.0 9.6 9.4 9.3 9.1 9.1 8.7 8.7

業者要有足以應付工作的學業成績外，能夠迎接挑

以入讀，私校收生則有其訂立準則；至於資源及撥款

戰、人脈聯繫與領袖能力，都是必不可少的元素。

方面，私校學費高昂可想而知，公立學校則倚賴省府

學成績卻裹足不前，儘管前安省政府揚言要改善學生

故她認為菲沙研究所每年撰寫安省中小學排行

數學成績，但至今未見成果；安省進步保守黨政府上

榜，將學術成績好壞蓋過其他教育重要元素，甚至忽

黃婉貞形容不論是多市公校教育局或天主教教育

台後進行全省教育咨詢工作，除備受爭議的性教育課

略不同學校在學生德、智、體、群的訓練，此舉並不

局，目前面臨省府削減教育開支而出現資金不足窘

程議題外，另一焦點是如何推進發展“科學、科技、

理想，也不符合公校教育的“公平教學”與“多方面

境，一些特殊教育項目及招聘代課老師計划被迫“叫

工程及數學”（STEM）教育課程。

教學”理念。

停”，省府削資也影響到公立學校課外活動，部分家

問到會否對去年上台的進步保守黨省府在改善中小學生數學課程方面有期望，考利向本報坦言暫沒有任何期望，原因是現屆省府對改善數學教育未有時間表與策略，在此情況下難以存有期望。考利指魁省學生數學成績較其他省份出色，他不

資源差異大公私校難比較

撥款，若將私校與公立學校相比較根本是不成立的。

長抱怨公校為何不能為學童提供更多課外活動項目，也是這個原因。

問到剛出爐的安省小學EQAO成績排行榜，取得

她坦言私立學校未必會出現資金短缺問題，同時

平均分滿分16間小學，以私立學校佔約10間，黃婉貞

公校需肩負特別需要教育學生的壓力，這是私立學校

認為將私立小學與公立小學比較並不公平。

不會遇到的情況；故不論在體制、學生需求及資金等

明白為何其他省份不嘗試了解魁省教授數學模式，再

她指私立學校不論在收生標準與所收取學費方

背景狀況下，私校與公校面對完全不同境況，若將私

應用於自己省份的數學教育上；再者安省也有一些學

面，與公立學校完全是兩碼子事，公立學校收生原則

校成績與公校成績比較且作出排名，只是以偏概全，

校數學成績有明顯進步，亦應作為改善數學教育質素

是“有教無類”，只要居住在校區內的適齡學子都可

不能反映現實。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

中城區Line 5 Condo南樓 / Michael Lin 林玉林創富地產

Line 5是位於Midtown的新盤 Yonge夾Eglinton龍脈之地最具性價比的項目，其北樓推介在一個月內售罄，先第二期南樓現正在內部預售中。

隆重發售

Midtown稀有開發項目Line 5 Condo。

真正名校環繞步行7分鐘，小學Eglinton Junior，安省Fraser institute評分7.4，在安省3000余所小學中總排名574；步行20分鐘或車行5分鐘，Hodgson初中，特配法語教學，

以Yonge和Eglinton為中心的地段，是多倫多的中

讓孩子更適應雙語國情；步行7分鐘，高中N o r t h

城區（Midtown）。這裡有舒適的自然環境，繁華的商

Toronto，評分7.3，排名接近前100；步行7分鐘，傳統

業社區，以及作育英才的眾多私校。這裡連接着市中

法語教學小學John Fisher，在整個TDSB中享有盛名；

心和北約克，通勤着東約克和怡陶碧谷，堪稱多倫多

車行11分鐘，多倫多私校排行榜前4頂級私校男校Upper

這座城市最核心地段。

Canada College、女校Bishop Strachan School、男校

中城區以白人為主，大量富有家庭選擇在這裡安居。在Yonge和Eglinton兩大商業街的交界處，匯聚了大

Crescent School，綜合York School；還有更多私校和教會學校均車行15分鐘內的路程。

型購物中心、商業科技公司、各色餐館美食和兩條地鐵線。而四周河谷的綠化和色彩繽紛的公園，讓這個地區成為置業生活的首選區域之一。

Line 5 Condo

位置是王道便利成就生活樓花投資什麼最重要？位置！位置！位置！Line 5 位於 Midtown 的 Yonge/Eglinton 的社區。在多倫多140 個社區當中，該社區排名第4位，曾在Toronto Life

L i n e 5項目地址在117 B r o a d w a y A v e n u e，

Magazine市場調查中被評為“多倫多正式最佳居住地

Toronto。由建筑商Reserve Properties開發，著名建筑設

區”。現在，Yonge/Eglinton社區不僅是最佳居住地，

計公司IBI Group和U31聯合設計。去年該區域性價比

也同時成為多倫多主要商業經濟圈之一。

最高的Line 5項目一期北樓一開盤就全城瘋搶，一個月

Yonge/Eglinton地區的步行指數高達93分，住戶不

余就全部銷售一空。景觀更好的南樓即將內部發售，

需要汽車代步，步行即可到達滿足自己日常生活需要的

價格僅900元每平呎，不僅遠低於該區域平均價格，還

場所。交通指數高達92分，世界頂尖的公共交通系統就

僅為DownTown市中心的7折價格。第一批最低價最好

在樓下，有公交和地鐵站通向城市的任何角落，在2020

戶型的VVIP名額現已接受預定。

年落成的Eglinton環線LRT公交站的中心站也坐落在

項目亮點

此。到時長度高達19公裡的輕軌線將會和54個公交站、3個地鐵站和GO線路實現無縫對接，極大減少通勤

【項目名稱】【開發商】【項目地址】【交叉路口】【層高】【單位數】【交房時間】【管理費】【起價】

Line 5(南樓) Reserve Properties 117 Broadway Ave Yonge/Eglinton 33層預計500個單位 2022年9月 0.58 每平呎 39.5萬

•多倫多最好的社區之一Yonge/Eglinton

時間。最近的LRT站點“Mount Pleasant”步行2分鐘可

•多所名校位於7分鐘步行時間圈

達。居民將可乘坐公交線路，快速到達多倫多市中心。

•5分鐘步行至Bestbuy

甚至可在40分鐘到達皮爾遜國際機場。而對於駕車人

的社區之一。該街區的空置率最低，價格對房東非常有

•7分鐘步行至Yonge/Eglinton購物中心

士，Yonge/Eglinton是整個城市的交通主動脈，靠近主

利。

•近401/DVP高速

要高速公路系統，快速到達D V P、H w y401和A l l e n

•價格僅為Downtown 的7折，超高租售盈利比

Expressway等等。

兩大開發商強強聯手

無可挑剔的投資機會

Line 5 Condo完美的地理位置配高檔娛樂設備，以及先進人性化的設計理念，外加低價管理費，你還不心動嗎？

限時內部優惠

Reserve Properties有30年歷史，在整個北美已經打

Yonge夾Eglinton的Eglinton Centre社區，也是就業

造了100余個項目，其中包括1.2萬個住宅和200萬平方

增長率最快的地區之一。多倫多市府現對該地區正在進

•現金優惠 1萬-2萬

呎商業和零售業項目，口碑優良，財力雄厚，經驗豐

行耗資上億元的大規模翻新。黃金位置的優質房產永遠

•內部交房允許出租

富。 Westdale Properties則有更資深的經驗，在它60余

是稀缺資源，這也保証了該地區超高租售比率，該區

•免費轉讓

年的開發生涯中，不僅打造了各種住宅單元和商業廣

2017年到2018年租金上漲了26%，預計到2022年Line 5

•交房費封頂

場，還建造、經營並管理了多處用於出租的住宅樓以

樓盤交接入住時租金將上漲33%，即每平方呎上漲5

本樓盤目前正在內部預售中，請速聯系V-VIP總

及商業辦公樓。這家開發商不僅善於開發，並在管理

元。多倫多租賃單位嚴重短缺，特別是靠近公交樞紐

裁經紀林先生提前拿盤，以便獨家戶型圖預覽，電話請

物業上有卓著建樹。此次兩家開發商強強聯手，打造

的Yonge夾Eglinton，該區是擁有租賃單位的業主最賺錢

見本刊第3頁廣告。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

王韜

產

新世界地

置業寶典

2019年1月24日

剛剛進入1月中旬，出租市場就開始火了，過完新年一上班，找出租房的人就多了起來，並且上周四一天就接了3個Listing，出售市場不好，相對出租市場就紅火，正所謂東北方不亮西方亮、此消彼長就是這個道理。

東部置業系列52

出租的門道

一般來講3、4月份，出租市場就開始進入旺季，這裡需要說明的是，招租和入住通常要錯開大約一個月的時間，所以這裡的火是指的入住時間。出租市場也大致和銷售一樣，12月和1月以及8月份是每年的淡季，除此之外 Oshawa的出租市場都是不錯的。說是不錯，但畢竟要受到市場規模和容量的限制，所以自以為蘊藏無限與潛力無窮也是不現實的。目前客觀講，Oshawa的出租市場存在兩大壓力：其一新房集中上市，未來2年Oshawa會有大量新房上市，而其中投資房的比例又巨大，所以某種程度上的自相殘殺會是在所難免。其二出租價格依然停滯不前，銷售市場不景氣，相對來講在未來幾年，出租價格會有提高的趨勢，不過由於未來幾年持續的大量房屋投入出租，相應地就會減緩或者抵消提價的進度和可能性，所以未來幾年價格依然會繼續停留在$1800-$2300這個區間，因此對於房主來講

▲（星報資料圖片）

我們通常會對對方提供的信息，向對方經紀進

其五迫於時間壓力。一個好的出租盤，關

這麼多年管了很多房子，其中也有一些房

行質詢，在得到合理解釋之后再作實地調查，

鍵在於合適的上市時間、適當的價格、良好的

子開始並不是由我們出租，多半是由當初買房

不過書面資料的可信是第一位的，這一步都沒

房屋狀態三者有機結合。通常來說這樣的盤上

時的經紀承諾幫助出租，最后也因為出現這樣

有過關，是不會有第二步的。就像對方提供的

市2-3周就會簽合同，上市一個月（空置）之后

或那樣的問題才轉到我們手裡。我這樣說不是

信用得分，符合我們的分數標准之后，我們還

即可交接入住。如果超出了這個時限，就要重

在搶同行的飯碗，不過由於對出租事宜的陌生

要自費提取對方的信用記錄，兩下必須相一

新分析以上三點，做出判斷之后作出調整，之

和不專業，確實容易造成很多后遺症，所以我

致，有小的差距的話，就要分析裡面的可能

后要的就是有信心，堅持住。當然這對於房主

想總結一下，以供借鑒。

性，提出問題讓對方解釋，如果出現明顯出入

和經紀來說也是最難的，因此常常由於時間的

則視為欺詐，如此做到實處才能過信用核實這

壓力而選錯新郎嫁錯人，所以與其不堪時間壓

道關。

力打破標准，不如堅定不移尋找最佳，結果可

現金流的持續壓力依然無法得到緩解。

其一沒有建立基本標准。首先是不知道什麼樣的租客是好租客，其次更沒有量化標准，說到底隻是靠感覺，所以這樣去找租客就等於

其四沒有詳細的附件。有出租經驗的人會

瞎子摸象或者根本就是碰運氣。其二抓不住主

知道，標准合同都是一樣的，而不同和細微之

要矛盾，在沒有標准的前提下，非常容易被表

處全在於附件的補充，所以在某種程度上對房

最后一點：價格其實不是唯一重要的。有

面的假象和小恩小惠所迷惑和吸引，比如租客

主利益的維護和保障，附件的作用更大、更切

些房主偏偏容易在價格上認死理抓住不放，你

承諾給更多的月租、抵押金以及自費某些項

實。我曾親眼看到一位經紀提供的附件都是手

有你的現金流包袱不假，但也要考慮市場也有

目，這往往是職業租霸通常放出的誘餌，沒有

寫的，這樣做首先不專業，其次沒有條理，你

客觀行情。在此情形之下，你卻非得挺一個市

經驗或者貪便宜，你就上鉤了。因此我們往往

想完全手寫不僅說明事先心裡沒數，並且由於

場高價，那麼就注定碰到好租客的可能性也會

不怕那些一板一眼和你壓房租的人，倒是要非

文字的辨認未來會發生歧義，那麼責任誰來承

相應降低。事實上我一直這樣認為，價格不是

常警惕那些多給好處和房租、花言巧語的人。

擔呢？這當然是個極端的例子，但如果你以往

最重要的，而租得好、租得快才是最關鍵。

其三不做全面核實。對方拿來什麼資料就相信什麼，不去做必要的核實和適當的質疑。

很少接觸出租業務，那麼對於這個行業的很多變化和細節肯定是法事無巨細全盤掌握的。

能的兩重天地，絕對會証明一個好的租客就是對你所有堅持和努力的最好回報。

好，最后祝願每一個看到這篇文章的人，都會租到一個適合的價格、找到優質的租客。

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2019年1月24日

加人連續9年理財目標

首重清償各類貸款加拿大人連續第9年將減債列為新一年的首要理財目標。加拿大帝國商業銀行（CIBC）的年度調查發現，有29%的人在過去12個月的債務增加，最主要是因為入不敷出。

投資理財

高回報的好日子已經過去。有39%的人擔心過於關注債務而放棄儲蓄，但 84%的人相信，還債比儲蓄更重要。柯隆貝克表示，有足夠金錢做所有事是極為罕見。因為外債而

帝銀行政總監柯隆貝克(Jamie Colombek)指出，

23%，有22%是信用貸款（Line of Credit），個人

放棄儲蓄的決定只是個人情緒作用並非實際，善用

國民債務沉重，因此民眾每年將解決外債列為當務

借貸有11%。不過，也有28%民眾是完全沒有負

金錢可以同時兼顧還債和儲蓄。如果只顧解決債務

之急是毫不為奇。外債如果是用於置業或教育等長

債。

而可能會令人感到心安，但卻犧牲長遠的儲蓄和節

遠目標，可以是一個有用的工具，但如果要借債度

國民對2019年最擔心的是，有64%憂慮物價上

日，則應該規划個人的現金流。與專家檢討收入和

升和通貨膨脹，有34%擔心加元匯率低企，也有

開支，可以找到一些可以節省的事項，降低利息負

31%憂心利率上調。有69%人則擔憂股票市場長期

稅增長。他稱市場會有起伏，但不應該受短期波動所影響，要注重長遠收益。

擔和節稅，可以更有效運用金錢以達到個人理財目標。

逾 6 成人憂物價上漲調查顯示有26%民眾將減債列為2019年理財首務，其次是有14%人希望能夠依時繳付各種帳單，有12%人希望財富增值，為度假儲蓄和退休的人，也分別有7%和6%。在過去12個月外債增加29%的人之中，有34% 是入不敷出，有24%是因為買新車，有20%是家居維修或裝修。研究指出，民眾負債的情況與去年相同，有 45%欠信用卡數，房屋貸款有31%，汽車貸款佔

■調查顯示，有26%民眾將減債列為2019年理財首務。

網上圖片

爭取購物權益要鍥而不捨

配合消費者對電訊公司、銀行或金融機構

費派發25元金額的禮券。

定有關退款或換貨規定。換言之，顧客若發現貨

及航空公司的大量投訴，聯邦政府正在舉行公聽

可是，不少顧客在進行網上登記後，遲遲

品顏色或大小不合適，店鋪也有權拒絕退款或換

會，收集民眾意見，並且考慮收緊相關監管政

未收到禮券，也有部分不滿Loblaw要求填寫太多

貨。除非貨品本身有破損，消費者才可以要求更

策。有專家指出，在越來越多出現高壓等促銷手

個人資料。經過羅斯曼介入協助後，大部分的顧

換另一件貨品，或是退回款項。

法，作為消費者在購買物品或服務時必須謹慎地

客才順利取得禮券。

作出決定，並且要善用應有權利。專門處理消費者投訴的《多倫多星報》

多次協助苦主追討補償

不過，2018年3月，羅斯曼曾經協助一個消費者，聯絡Dollarama位於滿地可的總部，最後酌情獲贈一張價值10元的禮券。另外，安省球迷

（T o r o n t o S t a r）專欄作家羅斯曼（E l l e n

除此之外，有消費者投訴，平價貨品連鎖

麥克拉肯（Dan McCracken），於2017年秋季在

Roseman）指出，回顧2018年，先後處理過許多

店集團Dollarama實施的不退款政策欠缺彈性，

觀賞一場職業棒球賽期間，遭一個界外球擊中臉

涉及高壓促銷、欺詐及拒絕給予賠償等不當營銷

並且未有為顧客提供清晰指示。

部，導致門牙脫落，須要花費9,000元植牙。他

據讀者斯泰爾斯（Mike Styles）表示，他在

其後向球會要求賠償，但卻發現按照規例，球會

安省米亞福德（Meaford）的Dollarama，購買了

並無相關責任，觀眾本身反而須要承擔受傷風

其中在2018年1月，羅斯曼收到對加拿大最

總值32元的8件貨品，回家後發現不合適。約20

險。經過羅斯曼協助溝通後，藍鳥球會最後向麥

大超市集團Loblaw的大量投訴。當時，Loblaw因

分鐘後，他返回店鋪要求退款，儘管貨品是原封

克拉肯致歉，並且提供1,282元作為部分損失賠

被加拿大競爭局(Competition Bureau)“踢爆”，

不動，但店員卻斷然拒絕給予退款或更換其他貨

償。

過去10多年來參與操控麵包價格。為了挽回商

品。

手法個案。她強調，尋求協助的讀者大多數都未能聯絡到相關公司決策者而感到沮喪和困擾。

譽，Loblaw為每個曾經購買麵包產品的顧客，免

根據加國現行法例，零售店鋪可以自行決

星報專欄作家︰

Ellen Roseman

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逢星期

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2019年1月24日

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加國獵奇

2019年1月24日

Walter Massey : 加國現代

多倫多士嘉堡地區維多利亞大街上有一個 Dentonia公園高爾夫球場，如果你去到那裏，一定會看到公園紀念碑上寫着一个名字—— Walter Massey。正是這位具有前瞻性的加拿大商人，創建了 Dentonia 公園农場和多倫多城市乳业公司City Dairy。

Dentonia高爾夫球場曾經是佔地

應鏈存在嚴重品質問題，未經消毒的牛

100英畝的Dentonia公園農場Dentonia

奶常常帶有結核、傷寒、猩紅熱等病

Park Farm的一小部分。一百多年前，

菌，導致每年平均400名嬰幼兒飲用後

Dentonia公園農場是多倫多城市乳業公

染病死亡。此外，有些無良供貨商甚至

司City Dairy的供貨商，並在1903年成

在牛奶中摻水，或者加入白色粉筆粉

為加拿大全國首家出產殺菌牛奶的農

末。

場。從而成就了加拿大乳業歷史的一個重要篇章。

就在這個時候，一位叫做Walter Massey的商人決定涉足乳製品行業。家

直到1914年，多倫多市政府才將

境殷實的Massey是當時加拿大最大的農

牛奶滅菌列入全市乳製品供貨商規範章

業機械公司Massey Harris Co.總裁。也

程。這一規範直到1938年才在安省範圍

許是出於個人追求，也許是因為擁有當

實施。

時較先進的技術使得他更為自信。1897

19世紀末，多倫多全市奶製品供

▲ Dentonia 高尔夫球場

年，Walter Massey在當時多倫多的郊區

▲ Walter Massey（ 1864-1901）

買下一座農場。這是一片位於Danforth

佳，南北兩面全透明玻璃牆體全面吸收自

Ave.、Dawes Rd.、Medhurst Rd. 和

然光源，共可容納80頭奶牛。不僅如此，

Pharmacy Ave.四條街交匯處的佔地一百

Dentonia農場還有專門檢測牛奶質量的實

英畝的土地。

驗室、滅菌室以及專門裝瓶和密封的車

置地後，M a s s e y將農場命名為

▲

上世紀初多倫多有很多這样的不洁牛奶作坊

▲ Dentonia Park 紀念碑

城市乳业有限公司总部（明信片） 1910 年

Dentonia，取自妻子的名字Susan Marie

民直接購買牛奶，參觀生產過程。

Denton。風和日麗的日子裡，Massey家族

不過，Walter Massey並未就此止步。

親眷經常來此度假，而Walter Massey本人

他最想成就的莫過於向多倫多全城居民供

則潛心研究農業技術。

應安全、高品質的牛奶了。1900年6月12

憑着對科學技術執著的追求，Walter

日，他在多倫多星報刊登招商啟事，希望

Massey決定興建一座現代化乳製品農場。

能夠尋求有意向的合作伙伴，共同創建城

首先，這裡必須擁有絕對的滅菌技術。在

市乳業有限公司City Dairy Co. Ltd.。公司

那個年代所有其他的乳製品農場中鶴立雞

選址於今天多倫多大學屬地S p a d i n a

群，Massey農場牛棚共4層高，通風極

Cres.487 號和 563 號。

▲

▲ Dentonia Park 农場的奶牛

▲大學軍械庫 1913 年前後

▼ ▲ Dentonia Park 的菜地

間。每週六天，農場向公眾開放，以供市

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乳製品業先鋒

2019年1月24日

撰稿：叡

▲早上乘坐街車上班的城市乳業工人們 1927 年 1901年，城市乳業有限公司正式開業。整個園區設施應有盡有，辦公樓、乳品加工區、獨立四層馬廄(當年馬車是全城送奶的主力)，另外還有馬車維護保養中心。不過，牛奶消毒滅菌車間是城

▲城市乳業質檢實驗室 1920 年 ▲城市乳業生產車間

他的夢想並沒有隨他逝去。他的遺孀Susan繼續經營農場長達數年之久。 1915年，城市乳業有限公司供應全多倫多至少4成的奶製品。

市乳業最為驕傲的一部分，不僅牛奶本

不過，當時一家名叫Borden的美國

身在裝瓶前，均在細菌學家的嚴密監督

乳製品公司早已在蒙特利爾擁有一定影

下經過過濾，滅菌層層環節。所有的奶

響力。在Borden乳業實現東海岸擴張計

瓶在使用前都經過三道洗滌滅菌程序。

劃中的一個重要部分就是佔領多倫多乳

同年，城市乳業的黃色馬車開始在

製品市場。1930年8月，Borden以700萬元的價格收購城市乳業。1931年，

全城送奶，一切蒸蒸日上。

▲早上乘坐街車上班的城市乳業工人們 1927 年

有37歲。

也許是命運捉弄，1901年10月28

Borden乳業將原先設在蒙特利爾的公司

日，Walter Massey在乘坐火車途中飲用

總部遷至多倫多城市乳業總部，直到

了帶菌水，而死於傷寒。那一年，他只

1962年。

▲多倫多衛生部質檢員傾倒疑似被污染牛奶 1913 年

▲ 1933 年，Massey 遺孀 Susan Marie Denton 將自己在 Dentonia 農場的宅邸捐給私立男校 Crescent preparatory school for boys

▲城市乳业送奶车  多倫多城市送奶車 1928 年初

▲ Borden 乳業公司總部遷至城市乳業總部原址 1948 年

▲城市乳業公司屋頂鮮明的奶瓶塔樓 1916 年

▲ Walter Massey 和妻子 Susan Marie Denton 身後合葬在多倫多 Mount Pleasant 墓園

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木紋

單位以柔和木色作主調，家具上均有直綫條紋，配合黃色燈光，為居所營造溫馨舒適感覺。

2019年1月24日

自然家

室內設計

經過一日辛勞工作後，“家”理應是讓人休息及放鬆身心的地方。這次介紹的設計單位以柔和木色為主，設計師更靈活運用空間，設置鏡面及增加貯物地方，為戶主一家三口營造溫馨舒適家居。是次介紹的設計個案，單位面積約1,800方呎，雖然空間較大，但戶主要求大量貯物空間，故室內設計師Crystal Su改動間隔，並設多個直條木紋入牆櫃，營造開揚感，並提高實用度。甫入大門，深淺不一的直綫木紋相間大廳躍現眼前。牆身以淺褐

色為主，配合木紋地板，營造溫馨舒適感覺。因應戶主要求，大門旁邊設及腰櫃子作為小屏風，以免大門正對窗戶，更方便戶主放置鎖匙等瑣碎物件。由於玄關減少了大門附近的空間，設計師在大門旁放置

１單位樓底偏矮，設計師將大部分照明設在燈

槽內，增加空間感。

2 大門旁加設小櫃作屏風，避免大門正對窗

戶，並方便戶主放置鑰匙等瑣碎物件。 3 飯廳放置圓形飯桌，上方設置玻璃吊燈，配合古銅色馬賽克及圓形燈槽，為單位增添一種古典美。 4 因應屋主要求，單位內設有多個入牆櫃，部分櫃子採開放式設計，方便放置各種擺設。

了一塊鏡子，增加整體空間感。

黃色燈光營造溫馨由於單位樓底僅約8.5呎高，為增加空間感，大部分照明設在天花內，避免影響其他家具擺放，亦能照亮整個居所。廳堂燈光偏向黃色，營造溫馨舒適感覺。客廳放置以深淺條紋相間的地毯，配以淺黃色大型沙發，豐富視覺效果之余，亦能方便戶主赤腳坐在沙發或在客廳席地而坐，設計貼心。同時，由於戶主一家對貯物空間要求較高，電視機後設一間小雜物房，沙發背後亦擺放櫃子，收納各種物品。

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2019年1月24日

主人房牀頭板為綠色不規則圖形設計，為房間增添生氣。

旁邊的飯廳擺放一張木紋圓形餐桌，配合整

設計小檔案面積：約 1800 呎

體設計，更因設計主要以直綫為主，餐桌外型特

衣帽間和主人房相連，用色以白色為主，避

別選用圓形。飯桌上設一盞玻璃吊燈，並配以圓

免和色彩繽紛的衣物放在一起過於雜亂。房內設

形燈槽，以平衡空間運用，上方綴以古銅色馬賽

一塊大鏡子，鏡上加設燈光照明，旁邊放置梳妝

克，為單位增添一種古典美。

枱，方便戶主使用。

間隔：3 房 2 廳設計主題：設計師採用木色系為主，配合不同綫條，為戶主一家三口營造溫馨舒適的居所設計公司：高登居室

圓形燈槽添古典美

6 7 8 9 10

身鋪上鏡面，靈活運用反射，增加空間感。單位鋪設木紋地板，設計師在通往房間的走廊設一盞吊燈，豐富視覺效果。衣帽間以白色為主，房內設一塊大鏡子，配合梳妝枱及鏡上燈光照明，方便戶主使用。屋主兒子房間以簡約設計為主，櫃子中間部分不設櫃門，方便戶主兒子放置樂器或書包等物品。設計師貼心地在浴室增設浸浴間和淋浴間。廚房較窄長，櫃面的鏡身亦增加廚房內空間感，平衡視覺。

戶主兒子的房間同樣以簡約設計為主，採用淺色寢具，增加開揚感。房內設牀頭櫃及大型衣

走進主人房，房內亦以簡約為主調，貫徹整

櫃，配合鏡面櫃身，增加貯物空間及空間感。櫃

體主題。牀頭板則為綠色不規則設計，為房間增

子中間部分不設櫃門，方便戶主兒子放置樂器或

添生氣，以平衡較多的直綫設計。窗戶不設窗

書包等大型物品。

9 5 由於加設入牆櫃使室內空間減少，部分入牆櫃櫃

花，增加開揚感，更能採自然陽光照明。

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2019年1月24日

▲透進的陽光為客應帶來溫暖。

温暖是我家

活珊瑚橘色容易配襯仿瓷磚地板另類選擇如果讀者想知道在新的一年裏，從油漆

的另類理想選擇，它不像石頭或粘土那樣冷

和壁紙，到室內家具布料和配件的潮流顏

或硬，只要配搭得宜，可以與油漆相吻合，

色，可參考Pantone Inc.。該公司認為，今年

相得益彰。基本上，12吋正方形是最佳尺

潮流顏色是活珊瑚橘，這是一種粉紅色/橙色

寸，在中間4塊仿瓷磚，可以砌出鑽石圖案，

的色調。

不用平常四四方方般單調，在平淡中添加創

該公司以予人溫暖和受歡迎來形容顏色

意，更為客廳帶來活潑和生氣。顏色方面，可選擇二至三種，包括粉紅

活珊瑚橘，並且把大家與自然聯繫起來，更有鼓勵輕鬆愉快的意思。

和橙色珊瑚色，再配以紅色或棕色。把油漆

其實本人對這有很大的共鳴。本人喜歡

倒入一個大的鋁盤中，然後用油漆攪拌器把

活珊瑚橘已經多年，認為活珊瑚橘不但歷久

油漆攪勻。不要太多油漆，否則會變得太

常新，不會老化，而且容易配襯，適合不同

稠，然後刷上顏色。不妨開始考慮使用活珊瑚色，再配襯家

的空間。以活珊瑚橘為主的顏色，再配合其他顏色的油漆，可以以提高深度和質感。 ▲珊瑚色歷久常新。

此外，仿瓷磚是部分不想鋪地板的人士

具和裝飾品，可以為家人帶來一個溫暖的家居。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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2019年1月24日

花白如雪形似風車

絡石幽香襲人

文/花澤類

花言草語

絡石為夾竹桃科常綠木質籐本，莖赤褐色，幼枝被黃色柔毛長，有氣生根。常攀緣在樹木、岩石牆垣上生長；初夏5月開白色花，形如“萬”字，芳香。原產中國山東、山西、河南、江蘇等地的絡石，也是一種常用中藥，其始載本草為《神農本草

熱，但忌嚴寒。北方地區露地不能越冬，只宜作盆

經》，對小便白濁、喉痺腫塞等有一定的治療作

栽，冬季移入室內。喜濕潤環境，忌乾風吹襲。喜

用。

弱光，亦耐烈日高溫。常纏繞於樹上或攀援於牆絡石長達10米，小枝被黃色柔毛，老時漸無

壁、岩石上。對土壤的要求不苛，一般酸性土及鹼

毛。絡石的葉革質，橢圓形，長2至10厘米，寬1至

性土均可生長，較耐乾旱，但忌水濕，盆栽不宜澆

4.5厘米，頂端銳尖至漸尖或鈍，葉面無毛，葉背被

水過多，保持土壤潤濕即可。

疏短柔毛；葉面中脈微凹，側脈扁平，葉背中脈凸起，側脈每邊6至12條；葉柄短，長約1毫米。果長圓柱形，長約15厘米，近於水平展開。種子線形而扁，褐色，果期7至12月。

盆土不能漬水絡石喜濕潤，生長季節盆土要保持稍濕潤，春秋季節兩日澆一次水，夏季每天澆一次，冬季半月左右澆一次，盆土微潤不乾即可，任何時候都不能

花開長達半年

漬水。置於屋頂花園或庭院的盆栽絡石，雨季要注

絡石的花頂生或腋生，花梗長5厘米至8厘米，

意排積水，地栽絡石忌植於低窪地，否則易爛根，

托舉着篦簪似的蓓蕾，長滿枝頭，綻開時花白色，

生長季節，見土干再澆水也不遲，冬季地栽者可不

五裂瓣，排成右旋風車形，又像古寫的“卍”字，

澆水。

濃香馥郁，味似茉莉，因而又稱萬字茉莉。4月至5

絡石喜肥，但不苛求，各種肥料都可使用，一

月為盛花期，幾乎全株一片白，以後不斷有花開，

年不施肥，它也能開花，但花量少些。盆栽絡石欲

直到11月，長達半年之久，故有“不是茉莉，勝似

使其花繁似錦，可多施骨粉和磷鉀肥，少用氮肥。

茉莉”的評價。

地栽絡石春秋季各施一次氮磷鉀復合肥即可，冬夏

絡石對氣侯的適應性強，能耐寒冷，亦耐暑

不施肥。

扦插容易成活絡石一般採用扦插繁殖，扦插極易成活。因其匍匐性莖具有落地生根的特性，所以利用其莖節處接觸土層生根後剪斷分株，可一次性繁殖大量植株。它根系發達，吸收力強，在石灰性土壤、酸性及中性土壤中均能正常生長。絡石四季常青，花皓潔如雪，幽香襲人。在園林中多作地被，或盆栽觀賞，為芳香花卉。

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2019年1月24日

園藝

龍舌蘭Agave（上）龍舌蘭是熱帶及亞熱帶地區居民熟悉的植物，經常像野生植物一樣生長在路邊。

過去我總以為這植物粗生，又硬又多

龍舌蘭是多年生，但是每株一生隻開一

了，發現種類原來非常多，其中不少相當好

次花，開花後植株就會枯死。龍舌蘭的花很

看，大氣，而且開花時真是壯觀，就非常有

壯觀，有的抽出4、5呎的長莖，開紫色或橘

好感。

色、紅色的大花。更有一些抽出十幾英尺甚

龍舌蘭屬天門冬科，原產地在北美西南

至20幾英尺（7、8公尺）的花莖，上面一叢

地區及中美洲一帶。又以墨西哥最多，因此

叢的花束，經過這樣嘔心瀝血的過程，當然

以龍舌蘭做的酒Tequila就以墨西哥最著名。事實上，Tequila就是墨西哥一個地名，以生產龍舌蘭酒著名。製作龍舌蘭酒的是一種blue agave，學名Agave tequilana，而用來造酒的就是這種龍舌蘭基部的肥大部分。

植株要告別人間了。不過龍舌蘭母株死後，附近會生出一些子株，這些子株就是未來的新生植株。龍舌蘭多數有粗厚堅硬的葉子，葉子由地面直接生出，多數葉子有刺，葉尖更有像針一樣的尖刺。在過去，北美原住民就用這部分做針。另外，有些葉子有汁液，並有甜

龍舌蘭外型上很像蘆薈aloe，其中有些

味，這汁液也曾被做成糖，因為帶有黏性，

品種很難分得清楚。兩種植物也都屬於天門

一些早餐麥片就含有這agave sap做天然糖劑

冬科，卻是不同屬的植物。

及凝合劑。

▲ 這兩株植物就很難歸類是龍舌蘭還是蘆薈 ▼

龍舌蘭的花很壯觀，有些能抽出十幾英尺甚至20幾英尺的花莖，上面一叢叢的花束

一生只開一次花

刺，沒什麼人會種在花園裡。後來見得多

▲每株龍舌蘭一生隻開一次花，然後植株就會枯死

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非仙人掌同族

2019年1月24日

龍舌蘭Agave Americana（Century Plant），這一類還被

龍舌蘭與仙人掌植物沒有血源關係，但就同屬於厚肉植物，主要是厚厚的葉子，目的是儲蓄水分，以適應干旱及炎熱地區長久不下雨的生長環境。很多葉子還有灰藍色像鱗片一樣的東西，也是為了阻止水分的散發。而葉片上的細針，就是要防止野生動物的咬噬。不過龍舌蘭幾乎每一部分都能吃，這包括葉子，就像蘆薈一樣，因為很厚的葉子切開就有像蘆薈一樣的透明的肉，可以當菜吃，或是煮糖水。莖部也可以吃。雖然平時見不到莖，但基部除去葉子就是莖，也是製作龍舌蘭酒的那部分。而前面說過，龍舌蘭的汁液也能當作代糖吃。最後就是花朵都可以吃，而且很多花蜜。之所以龍舌蘭有刺及針，否則的話難說很快就被動物吃光光。我們在北美及一般野外，最常見的龍舌蘭就是美洲

稱作美洲蘆薈American aloe，可見兩者相似處。另一個俗名是千年樹Century plant，這名字來源於要等好多年才會開花的意思。至於為什麼這樣久才開花，要看植株的環境。如果陽光充分，土壤及水分都穩定，可能開花時間快些。在熱帶，如美國大峽谷、在墨西哥，還有中美洲厄瓜多爾，我見過很多次幾十呎高的龍舌蘭花，不過在寒帶因為溫度及光照都不夠，我隻在溫室見過開花的室內龍舌蘭，也是種了很多年之後。前面說過，做墨西哥龍舌蘭酒Tequila的龍舌蘭是一種灰藍色葉子的品種blue agave，而且必須是Weber blue agave。在墨西哥是大片種植。農人收割時是將葉子削去後，剩下基部，每一個都有十幾磅，像是一個巨大的鳳梨（菠蘿）。釀酒廠就是用這部分搾汁釀酒。

▲幾十呎高的龍舌蘭花

▲在巴哈馬見到的龍舌蘭

▲在洛杉磯見到的一株正在開花的龍舌蘭 ▼blue agave削去後葉子剩下的基部，每一個都有十幾磅，像是巨大的鳳梨，送去搾汁釀酒

▲溫室開花的室內龍舌蘭

種植龍舌蘭是厚肉植物，而且視原產地而定，有些厚葉比其它品種更多肉，有些就薄些。在熱帶可以地栽，作為多年生。但在寒帶就隻能盆栽，放在室內，最理想是有大片窗戶或是天窗的溫室。一般來說，你必須住在第7區，或是第 8 區以上，才能地栽龍舌蘭。因為龍舌蘭不喜移植，所以種之前，要選定一個地方再種。首先需要充分光照的地點，不要有遮蔭。其次要排水好的地點，不要是低窪、會聚水的地點。厚肉植物的根部都很細小，因此無須挖很大的洞。除非是種植已經成年的巨大植株，就要看植株的根部有多大再決定。但挖的洞還是要比植株根部稍大，填上新土後再種，目的是使這個“新家”有好的排水。

至於土壤可以參照仙人掌科植物的土壤，就是要排水非常好的土壤，這包括夾雜了沙土、碎石粒的土質。最好是一半的堆肥土compost （或表面土top soil），滲雜一半的沙土及碎石粒、珍珠巖 perlite一類的粗質土壤。種好后土面不要像一般熱帶植物一樣，使用傳統的mulch，例如樹皮屑、木灰等，最好是使用小石塊之類舖面，一方面穩住根部，一方面不會聚水，隻會幫助排水。剛種下去的龍舌蘭必須維持根部不缺水，頭兩個月要在土面干時澆水。不過兩三個月之後就隻要在天氣十分干旱時才澆水。

▲佛羅里達 Sanibel Island 見到的龍舌蘭

隻要你種的龍舌蘭適合你住的地區，就幾乎不用打理，澆水施肥都可以忽略。但如果你種的龍舌蘭是不屬於你那個區的，就要查詢它們的特殊需要，有的要種在向陽、冬天沒有寒風吹的地點。

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

置業須知房屋貸款

按揭 $ $ 常見辭彙

上期談到取消貸款條件和物業評估報告時會遇到的按揭辭彙，今期繼續和大家探討其他有關常見辭彙或客人在律師樓簽文件時常接觸到的名稱，希望對大家有幫助。

房屋檢查（Home Inspection）正如上期所說，物業估價報告和房屋檢查報告不同，讀者不要混淆。準買家有可能不放心購買房屋的結構、屋頂或室內是否曾經漏水、家庭電器、水喉等是否操作正常，買家可在未取消貸款條件前，自行找房屋檢查員（Home Inspector）入屋作一個詳細檢查。通常買家也會在現場等候，檢查完畢後，房屋檢查員會有一份詳細檢查報告（Home Inspection Report）給買家。做房屋檢查需要數小時，費用則

此專欄僅供讀者參考，一切以法律依據為準。

視乎物業大小而定。

法有別，但意思也是一樣的。

利息調整日子

年期（Term）

（Interest Adjustment Date）

這是指按揭利率年期，簡單來說是跟銀行所定合約的年期。年期大致可分為固定（Fixed）及浮動

通常按指供款是先住後供，與租房屋不同。假

（Floating或Variable）。固定及浮動利率進一步可分

設，成交日期（Completion Date）是在5月1日，如

為開放式（Open）及封閉式（Closed）。固定利率

選擇每月供款，5月1日到5月31日先住，然後6月1日

由6個月到10年不等。浮動利率是跟隨優惠利率

付上月（5月份）的供款，因為是整個月計算。但有

（Prime Rate）來調整。

時成交日期並不一定在1號，故此有利息調整日子。又例如，客人在5月20日成交，那麼買家便要支付5月20日到5月31日的利息（共12天之利息）。若客人選擇每月供款，第一期按揭供款就是在7月1 日。因此有利息調整日子。通常利息調整（Interest Adjustment）會在成交日時在律師樓扣起，或月底時，銀行在你的供款戶口裏拿取。每間借貸機構做

攤分期（Amortization）這是用來計算月供款。攤分期越長，每期的供款越少；相反，攤分期越短，每期的供款越多。有固定低收入人士可選擇較長的攤分期，這樣可以令他們借到貸款的機會大增。高收入人士如果願意每次付多些供款，可考慮將攤分期縮短，最短可縮短到5年內清還貸款，當然供款額可高達數倍之多。

SALLY KWAN

關綺雪 ( 按揭經理 )

網上載抱狗。

途徑追究泄漏人士的責任。

■宋慧喬拍攝聽朴寶劍（圓圖）唱歌的戲份時，因燈光師代唱而大笑。

此外，近年冒起的女歌手Cardi B雖然同樣是麻煩友一名，亦因與人爭執而惹上官非，但她近日就在社交網上載短片，為因美國政府局部「停擺」而受影響的人出頭，大鬧美國總統特朗普堅持起圍牆，更在片段中不停講粗口。

■Cardi B上載短片，爆粗大鬧美國政府局部「停擺」。 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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EMSLink編輯簽名__________________交版 2019/01/16 18:35:01 一班朋友談起了你，他們都曾是你朋友，但對你的印象卻相差好遠。這是因為他周一至五刊出們認識你在不同階段。可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 一個說，你好靜，很畏羞，跟異性說話會臉紅。學習很認真，對人也熱心。是個孝順兒子，聽話。一個說，你愛國，關心政治，喜歡跟人辯論。一個說，你是一個好老師，講課動聽，有愛心，學生都喜歡你。一個說，你熱心社運，花很多時間在社團工作上，為群體發聲。一個說，你是書迷，讀書是你最大嗜好，肚子裏頗有料。一個說，你對人生很積極很樂觀，年紀大了還像個年青人，外表和心態都不老。一個說，你的思想漸趨保守，對社會一些新思潮看不慣。一個說，你對自己對事物的看法頗固執，任何人都影響不了你。左的覺得你右，右的覺得你左。一個說，你比許多人看問題更客觀、更通透，對人對事更包容、更有商量餘地、更具彈性。一個說，你對人生有點悲觀，厭世的情緒偶爾會流露。這些印象都不是憑空而來，對你有同樣印象的也有人。為甚麼會各式各樣？為甚麼有些還互相矛盾？只因他們在不同時段、不同環境以不同關係認識你，就像瞎子摸象，只認識你一部分。只有長時間與你相處的，才比較全面的認識你。可是這不表示真有人百分百的了解你，因為還有很大的一部分內心世界被你隱藏了，到某個引發點才爆破，使所有親朋戚友大吃一驚。

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圓圓

不知前車

塵飛揚

一個中國退休鷹派軍官在內部訓話中說：只要炸沉一艘美國戰艦，死傷個5000人，甚至周三至五刊出炸沉兩艘，死傷一萬人，看他怕不怕。可上網瀏覽：www.singtao.ca/yuen 很多人對此發表過意見，主要指這軍官以為美國戰艦是呆在那任他來炸的，被炸了也不會還手，任他再炸第二艘。這想法已經夠叫人嚇得啞了。被嚇，不是因為現在從他口中方知中國的厲害，以前並不知道，知道厲害，當然就知驚，驚到說不出話來。這位軍官知道世界因他的勇武而驚恐，他一定很滿意吧。只是，他未必知道世界所以驚到出不得聲，是另一個原因：世人驚訝中國邏輯這樣簡單。首先，已肯定美國的海軍軍力不堪一擊，要炸哪艘炸哪艘，要炸多少炸多少。如果只是一個以國家的一切為榮、不理客觀他者的存在的狂熱少年，看過《戰狼2》和《紅海行動》頭腦發熱至不可收拾，真正以為宇宙我最強，美帝更不必放在眼內，伙伴都是同樣熱血的少年而發這種話，並不出奇。可是發斯言者是退休軍官，識見一如熱血少年，那就真是有問題。地址： 2370 Midland Ave. Unit B27 Scarb. Ont. M1S 5C6 最可議者是把美國人「怕死」當作弱點，竟沒法從中領會珍惜生命是至高價值。展廳地址：300 Steelcase Rd West Unit#15. Markham L3R 2W2 為甚麼珍惜生命？因為生命是神的賜予。「五眼」及歐洲諸國民眾網址： www.fasterheating.ca 多信奉基督宗教，相信此說，並在國策上實踐之。加拿大對外的「軍 ▲ 專業維修安裝家用冷暖氣機，即熱式熱水援」是「衛護和平」，我們的軍隊是「維和部隊」，珍惜生命是珍惜自器，煤氣管和風喉己的和別人的生命。美國出兵較主動，維和總是目的。以美國人之珍惜 ▲專業設計安裝維修商用屋頂機，鮮風機，生命作為攻擊的弱點，距離太遠了。熱水鍋爐，餐館抽氣機，大小冷房凍櫃中國軍官之言不是首創，事情真發生過。日將山本五十六炸美艦的 ▲維修保養商用大廈的機電系統後果，未能讓美國害怕，而是導致日本吃了兩顆原子彈，馬上無條件投降，順便拯救了抗日抗了八年的中國。

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MV，以配合歌曲宣傳的里程碑。歌詞的意思更是耐人尋味。有指是記載了Freddie Mercury的一段成長經歷，為做過的錯事懺悔；也有指是反映他自覺有同性戀傾向之後的內心掙扎，並寄語曾經深愛的未婚妻原諒他。多年來，Queen成員對《Bohemian Rhapsody》背後的故事一直守口如瓶，包辦曲詞的Freddie Mercury在世時亦只肯透露，此曲是描寫關係(relationship) #2-226 Esna Park Dr,Markham,ON L3R 1H3 的；他希望歌迷細心聆聽，去思考、感受，然後自行詮釋這首歌有甚麼意義就好了。電影以Queen在1985年Live Aid 演唱會的20分鐘演出作結。有報道稱，本來對Queen認識不深的80後男主角Rami Malek，為做好這場高潮戲，洗腦式看了當年的片段1,500次，以致可模仿Freddie Mercury 每個大小動作，盡量做到形神俱似。不過，世上只有一個Freddie Mercury，他的氣質和舞台魅力別人無法複製。《Bohemian Rhapsody》也只有一首，它比Queen的其他著名作品如《We Are the Champions》、《We Will Rock You》等，何止高了幾個層次？

危險零食

Certified Comfort 當聽到電台早晨節目主持人談到鹹蛋炸魚皮如何吃得不能自拔，周五刊出一如包裝說明「危險！注意上癮」的字樣前，已經拿到友人親手從香港送來這個爆紅零食，雖然一直對金沙涼瓜、黃金蝦球鍾愛有加，但沒有衝動即時試吃。事有湊巧，當時在泰國居住的Jane Holloway在臉書上傳圖片證明，在剩下半包的小吃包裝內發現小蜥蜴乾。製造商Irvins即時反應，維護質素控制是公司其中一個最重要的範疇，並且聲稱親自接觸當事人。其實聽聞這種零食超過兩年，不過，來自新加坡的零食品牌直到去年初才決定在香港的海港城開官方第一家海外實體店，小包港幣55元，大包港幣110元。有記者報道，開店初想買一包零食，需要排隊超過60分鐘。品牌其後同

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鼓聲雷鳴下展開了餘慶節目，有品嘗organic foods攤位，有家庭環保用品促銷、推動綠化環境圖片展覽、愛護地球短講等等。純老貓也算是環保分子之一，雖不是激烈那種，但極度厭惡一切破壞自然生態的動作和設施，包括吸煙、不響應回收計劃、不小心引致山火、將廢物隨處棄置、過度伐木、建煉油廠和核電站等等。純老貓很遺憾不識騎腳踏車，未能響應「減碳健康齊步走」，唯有在自己能力範圍內做到最好。當年觀看Oasis 電視台播映的《Cosmic Vistas》節目，片長60分鐘，全賴 Space flight的發明，能帶人類走出地球大氣層，進入太空探索太陽系。非透過肉眼，而是透過無所畏懼的機械眼睛，清晰地在人類眼前展示每個星球的真實模樣，原來地球在太陽系中，是最美麗的，也是唯一……唯一充滿生命的，使我非常感動。巴不得全世界的人也能觀看這套《Cosmic Vistas》，從而對地球起了愛惜之心，進而作出守護地球的使命和行動。

狂想曲

近日終於有機會看到去年底上畫的傳記式電影《波希米亞狂想曲》(Bohemian Rhapsody)。影片娛周五刊出樂性很強，男主角Rami Malek飾演英國傳奇搖滾樂隊Queen的已故主音Freddie Mercury，演技精湛，繼早前獲選金球獎最佳男主角，2月24日奧斯卡金像獎頒獎，有力問鼎雙料影帝。故事從1970年Freddie Mercury等四子組成Queen說起，敘述樂隊成名經過、創作經典神曲《Bohemian Rhapsody》的幕後花絮(不知真實程度有多高，但Queen成員Brian May 和Roger Taylor是本片音樂顧問，應該不會太離譜)，以至 Freddie Mercury和隊友、家人、未婚妻的關係。後來他改變性取向，以及得悉自己罹患愛滋病，都有頗深刻描寫。 1975年推出的《Bohemian Rhapsody》，Queen把古典歌劇元素滲進搖滾樂，風格前衛，別樹一幟，旋律動聽，全曲6分鐘，無副歌，無冷場，被公認為歷來最傑出的流行曲之一。它的音樂錄影帶，則標誌著唱片公司開始製作筱葫蘆

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地球日

美國威斯康辛州參議員Gaylord Nelson，於1970年首先發起地球日(Earth Day)，原意是推動國民對環保的意識和重視。想不到今天，它已成為全球性的一個重要日子，響應國家超過150個，逾3億人參與的環保活動。 2011年的地球日剛好落在4月份復活節期間，兔子群忙於製造復活蛋之餘，又要表態支持地球日，本來怕犯太歲的兔媽媽，也顧不得那麼多，為了響應這個有意義的一天，她帶領成班仔仔女女，跑出地面，手持標語，和環保人士站在一起，參加一年一度的地球日慶祝典禮。在列治文，市長馬保定（Malcolm Brodie）於下午1 時在Garden City Community Park宣布地球日活動正式開始，由附近社區和學校團體組成的義工隊伍，獻出他們的時間和精力，去清除園內已枯死的植物，並重新種植多款最受人歡迎的樹木: 計有Cotton wood、Shore pine、Douglas fir、Vine maple和Pacific crab apple。直至下午5時，在歐陽岳勳

2019年1月24日

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港漢走私蝴蝶蘭澳門被捕

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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加拿大有不少房子都是傾斜的房頂，在外觀上很漂亮，但往往有一定的空間在實用上更具有挑戰性！角落的位置是特別讓人頭疼的，例如傾斜的天花板，樓梯底下的位置通常都會被空出來不使用。但巧妙地設計卻能夠讓家裡的空間變得更大！用於壁櫥和存儲，這樣的空間就非常的合適。天花板的高度和坡度能通過巧妙的設計來擴充存儲空間。當然，用來展示你的生活照片和改為壁櫥也

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這樣的設計更有效利用角落的空間。本來用來掛衣服和存放物品的櫃子可以讓出更大的空間

不了很多親朋好友的造訪。這樣的小空間避免了

把櫃子放在牆裡面其實也是不錯的選擇。

創建一個舒適的休息區，其實也是一個很理想的設計。這樣一個小小的天地給學習工作的你

來。例如，要是在所設計的櫃子底下裝幾個輪

有人會問，那如果本來就有很大的存儲空間

們一個休閒的獨立空間。不想用大的房間作為學

子，在推拉找衣服和物件的時候就不會刮到地板

了，這樣的位置還能做什麼呢？改成臥室，你覺

習和工作的場所，小閣樓其實也不錯。浴室的話

啦！

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在現代住宅格局風水體系下，廚房風水方位需要注意到事項也不少。一方面是廚房整體格局的位置，另一方面就是廚房在裝修的時候應注意到的各種細節。

廚房細節不可忽視

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

銀；木：青、綠；土：黃、褐、咖啡。

它們的出現，讓廚房烹飪變得更加的簡單便捷。但

綠色在五行裏面屬木，廚房五行屬火，符合木

是從風水的角度來看，這三大物件在顏色選擇、擺

生火的道理；紅色在五行裏面屬火，廚房五行屬

放方位方面都有着自身的風水講究，只有將這些講

火，符合火來相助的道理；原木色的五行為木，廚

究都重視起來，才能合力打造出一個良好的廚房風

房五行屬火，符合木生火的風水之道。

水格局。

櫥櫃顏色風水禁忌

櫥櫃擺放位置風水

櫥櫃顏色風水忌黑色、藍色。黑色、藍色五行

廚房櫥櫃在屋內的北方，北方屬水，故稱為水

屬水，水剋火，選擇黑色、藍色，嚴重剋滅爐灶之

火既濟，主家人平安；廚房櫥櫃在屋內的東北方，

火，易導致宅運不旺，一般宜用輕淡而明亮的顏

東北方的五行屬土，稱為火土相生，這是融和之

色，如白色、綠色等為主色調，廚房的地面宜用深

象，火為中陰卦，土為少陽卦，這是陽陰相配，中

沉厚重的顏色。

吉之論；廚房櫥櫃在屋內的西北方或西方，這兩個

櫥櫃顏色風水忌白色、金屬色、銀灰色。白

方位五行屬金，這是火金相剋之象，主運氣反復，

色、金屬色、銀灰色五行屬金，廚房五行屬火，火

不宜設在住宅之西北位及西南位；廚房櫥櫃擺放方

剋金，剋的是櫥櫃，不是一家財富象征的廚房，所

位風水在屋內的東方或東南方，這兩個方位五行屬

以屬中等論，不屬凶論，也不屬吉論。

木，這是木火通明之格局，主家人常得貴人扶持；

櫥櫃顏色風水忌黃色。黃色五行屬土，廚房屬

廚房櫥櫃擺放方位風水在屋內的南方，南方屬火，

火，因為火生土的原理，土被火生旺，火被土泄

此為火氣太旺之征象，只可作小吉之論。

耗，那麼黃色的櫥櫃反而泄耗了屬火的廚房，所以說選擇黃色的櫥櫃，或是黃色的瓷磚裝飾廚房屬於

櫥櫃顏色風水

不明智的。此外，在房屋中廚房最佳的位置是在東

廚房從五行來說，廚房屬火，櫥櫃的顏色風水

方和東南方，這兩個方位五行屬木，木生火，五行

要選擇五行火或者木的顏色。五行顏色屬性為：

大吉。而且東方和東南方陽光充足，從環境衛生來

水：藍、黑、灰；火：粉、橙、紅；金：白、金、

說也更好。

心理測試從什麼是最值錢的測是否為夢想改變改變現狀也沒有那麼的容易，不過有些人卻願意去改變，改變有些時候值得有些時候不值得。那麼你為夢想改變現狀值得嗎？下面我們就一起來做個趣味測試吧！在你眼裏，什麼才是最值錢的呢？ 2019 Chinese New Year 2019 ChineseNg New Year Paul Paul Ng Media Appearance 伍子明演講時間表 Media Appearance 伍子明演講時間表 As of Dec 27, 2018 As of Dec 22, 2018 1 2 2

54 5

66 77 8

Nov 24, 2018

Sat

8 - 10 pm

Jan 17, 2018

Wed

12 - 2 pm

Jan 27

Sat

3 – 4 pm

Feb 2

Fri

6 – 10 pm

Jan 27

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12 - 2 pm

Feb 10

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12 - 2 pm

Feb 10

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6 – 10 pm

Feb 15

Feb 4

Thu

10 pm – 12 am

Feb 16

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Dec 2-Feb 19 Jan 16, 2019

Feb 1

Feb 5

Fri

Mon

Feb 5 -19

12 - 2 pm

6 – 10 pm 10 pm – 12 am

Tue

Feb 16-Mar 2

1 – 2 pm

Feb 16-Mar 9

Sat

2:30 – 3 pm

Feb 17 6 Feb

Wed Sat

36 –- 9 4 pm pm

Feb 18

Sun

12 – 2 pm

Feb 22

Thu

6 - 9 pm

10 Feb 9 11 Feb 9 13

Wed

10 – 10:30 pm

Sat

12 – 1 pm

Sat

2 – 3 pm

Feb 23

Fri

7 – 8 pm

Mar 9

12 Feb 9

Sat

3 – 4 pm

Fri

6 - 8 pm

13 TBA Feb 9 15

Sat Sun

pm 26 –– 310pm

TBA 14 Feb 10 16

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7:10 3 – 4am pm

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Sat

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Wed

1-2 pm

TBA

Sun

2:30 – 3:30 pm

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16 Mar 1 17 Mar

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(Casa Deluxe Banquet Hall) First Markham Place

Toronto Chinese Media Chinese New Year

Celebration華媒獎 Dragon Ball Metro Convention Centre (RoyalToronto Fine Dining, Scarborough) CNY Countdown – AM 1540 A1 Radio CNY Countdown – AM 1540 A1 Radio (Elegance China錦繡中华 Scarborough) (Splendid China錦繡中华 Scarborough) Toronto Star, Singtao, Ming Pao, 各大中 Toronto Star, Metro, Singtao, Ming Pao, 文報業, Scarborough Mirror, City TV, 各大中文報業, Scarborough Mirror, City CBC Ms. Show TV,Fishy CBC, etc. (AM 1540 A1 Radio) Ms. Yu Show Lanny Shum Show (AM1540 A1 Radio) WOW TV 伍子明新春聯歡晚宴 Chartwell Centre集友商場 – AM 1540 A1 Paul Ng CNY dinner (Brimley Scarborough) FCCM (Royal Fine Dining, Scarborough) Markham Civic Centre Lanny Shum Show 伍子明新春聯歡晚宴 (New Kennedy Centre) Paul Ng CNY dinner Chartwell – AM 1540 A1 (Royal FineCentre集友商場 Dining, Scarborough) (BrimleyofScarborough) Ministry Finance (Century Palace,Re/Max Markham) Master Choice 加中置業 CCIPA (Premier Banquet Hall, Richmond Hill) (Elegance Banquet Hall, Markham) Dragon Ball AM1540 (A1) (Beaconfield Centre) (City of Vaughan) City TV Breakfast Program FCCM 32 Dundas St E Toronto (Markham Civic Centre) Spark Show Ministry of Finance (Market Village城市廣場Markham) (Century Palace, Markham) AREAA Royal Bank (Royal Fine Dining, Scarborough) Newmarket Old Town Hall CCIPA (Elegance Banquet Hall, Markham)

(Royal Fine Dining) Best Union Realty Inc. 加中联合地产 (Royal Fine Dining)

【選 A 的人】

【選 B 的人】

為了夢想去改變現狀是值

夢想沒有讓你變得更好，

得的事情，你的夢想能夠引導

你應該理智的選擇放棄才是，

你積極向上，當然做之前也要

不能夠進步已經很糟糕，退步

有充足的準備。

就更加要不得了。

【選 C 的人】

【選 D 的人】

你目前的狀態已經可以說

你是一個能夠為夢想去做

是到了頂峰的了，再改變也不

一些事情的人，但是你的現狀

會有更好的結果，你不要去做

是很難得到改變的，可以說已

無謂的掙扎。

經是成形的了。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

蔡英文支持回升連任危危乎次分析她的八字，指她命格一流，與爭取連任的馬英九有一番龍爭虎鬥。2012年1月，台灣第十三屆總統選舉，結果馬英九以680多萬票，擊

這樣寫，“蔡英文八字格屬身弱，整個八字均為喜神，格局奇高，看她外表柔弱，實則領袖之材，蔡英文政治生涯顯未結束。”

才殺 

寅午申申

比食

選，題為“台灣大選兩個女主角”，我在文中

殺

比食

2012年2月，我再在本欄分析台灣總統大

戊庚丙丙 

官印

敗獲600萬票的蔡英文，取得連任。

弱

2011年，蔡英文參選總統前一年，我第一

蔡英文命盤

風水

2019年1月24日

半殺成化

“2016年，蔡英文60歲，大運流年均為殺坐比，殺坐比於蔡英文均為喜，雖則殺剋比，殺（事業）稍為洩氣，但空間反而更為有利。馬英九落台，國民黨再執政4年，將為選民厭惡，正好造就蔡英文成為台灣第一個女總統。” 2016年的台灣總統大選，蔡英文果然大勝國民黨的對手，成為兩岸第一個女領導人。蔡英文生於1956年8月31日，我配以寅時，蔡英文八字，為庚金命，格屬身弱，卩、比、殺為喜，即全局均為喜神，能力超高。蔡英文八字最特殊一點，為全局有4個殺，殺即殺氣騰騰，蔡英文雖然外表溫純，但絕不是一個軟弱的女性。殺於女命為夫為男人，蔡英文未嫁，就是將全副精神放在事業，她加入民進黨，目標便是登上總統大位。蔡英文出身大富之家，父親有4個妻子，她排行最小，卻受全家寵愛。蔡英文八字時柱

■2012年2月，本欄曾分析當年台灣總統大選，文中指蔡英文政治生涯顯未結束。

偏卩，即母為偏室，但蔡英文與母感情最深，

蔡英文雖締造歷史，成為華人第一個女總

治是非之中，但獲支持多於反對。2020年為台

故卩緊貼庚金日主即蔡英文。蔡母過世時，蔡

統，但執政兩年卻搞得天怒人怨，民進黨在去

灣總統大選年，蔡英文流年比坐傷，身弱比為

英文在公開場合不露一點傷感，就是強殺抑制

年地方選舉慘敗，令台獨受了嚴重一擊。依蔡

喜，主進財，傷為忌，亦主損譽，問題是比

着內心情感。

英文八字，她不應該如此窩囊，事實蔡英文能

（金）生傷（水），而傷專剋官，蔡英文連任

選上總統，已反映了她的八字並不一般，要扭

之路危危乎！

比於六親為手足和朋友，身弱為喜，蔡英文雖受兄姊寵愛，但其兄姊並未得到回報，在

轉台灣命運，顯非其能力範圍。

蔡英文當選總統後，被要求低調行事，原因比

蔡英文2014開始行比坐殺大運，今年流年

（金）被殺（火）強剋，蔡英文做了總統，反

印坐食，身弱印為喜主名譽，食則為忌主損

而與手足疏離。

譽，印（土）剋食（水），主蔡英文仍陷於政

小啟：本人外遊，專欄暫停兩周。另農歷新年將至，歡迎讀者問豬年財運。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

103

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

兒童乘車不安全誰負責？周警官：您好！

周警官信箱

我昨天開車的時候發現旁邊車道的一輛汽車上，一位華裔中年男子駕駛汽車，後排座上一位老年華裔婦女抱着一個大概三、四歲的孩子坐在她腿上，這在加拿大是不允許的，小孩子乘車是要使用兒童座椅的。我覺得很多華人剛來加拿大可能忽略了這方面的相關規定，希望通過這個提問讓更多華人全面了解，在加拿大孩童安全座椅使用方面的相關規定都有哪些？另外，我看到這種情況是否應該以及如何提醒他們？您看到這種情況會

周警官為約克區警隊多元文化部警官

警官信箱

立即要求他們停車進行處理嗎？謝謝您答復！

張先生您好，

張先生

Aid Society），向他們通報一下。通過我反應的情

當機動車行駛在路上時，發生這種情況是一個

況，兒童援助機構通常會派專人做更詳細和專業的

非常嚴重的問題。這種情況，不管是加拿大人或者

評估，以確定這個孩子是否需要特別的保護。如果

外國人，我們只會處理司機。18歲以下的乘客，司

是外國人，在簽證有效期內，我個人也許不會給罰

機有負責安全的責任。18歲以上，自己負責。如果

單，但不會讓他開車離開，我會要求他找人把車開

是我在路上碰到這種情況，作為警察我一定會截停

走。同時，孩子必須要有安全座椅。

這輛車。然後我要和這位司機以及這位抱孩子的婦

在嬰幼兒座椅方面，安省高速公路法案有明文

女談一談，讓他們知道這個問題的嚴重性。像這種

規定，小孩子是必須坐在後排的嬰幼兒安全坐椅裡

涉及到幼兒人身安全的情況，發出告票（ticket）也

的。任何違反規定的行為都可能收到相應告票。

是在所難免的。因為一旦這輛車發生稍微大一點的車禍，這個華裔的婦女肯定是不能緊緊抱住這個孩

歡迎讀者提問題周警官信箱是本報與約克區警隊合作的警訊專欄，讀者如有問題詢問，可以電郵至 yp@singtao.ca，周警官將會定期回答讀者的提問。

報警本報信箱為警民合作專欄，讀者有緊急情況需要報警，請按照警方指引報警。

■約克區警隊報警方式

子的。那麼這孩子就會像一顆子彈一樣，在車子裡

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 1-866-876-5423 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

面撞來撞去，最後導致重傷是必然的。同時，能夠保住性命的機率可能也會很小。另外，通過與他們談話，我可以了解一些關於

■多倫多警隊報警方式

這個華裔婦人為什麼會把孩子抱在手上的理由，以

緊急情況請立即撥打 911 非緊急情況請撥打 416-808-2222 匿名滅罪熱線： 1-800-222-TIPS （8477）

及了解一些她撫養孩子方面的情況。通過這些情況，我可以作出初步的判斷，看這個華裔婦女是否適合撫養這個孩子。如果從我的判斷上，我感覺到會擔心這個孩子的人身安全和今後的發展以及成

如果你存在語言障礙，請不用担心，警方接線員會講多種語言，包括普通話和廣東話。

長，那麼我就會記錄下他們的情況。按照我的職責的要求，我會聯系兒童援助機構（CAS，Children’s

加拿大六大銀行房屋貸款利率一覽(2019年1月1日) RBC

SCOTIA

BMO

CIBC

HSBC

3.64%

4.75%

3.14%

4.20%

3.75%

3.69%

1年

3.39% (特惠)

3.79%

3.59%

3.79%

3.54%

3.44%

2年

3.49% (特惠)

3.79%

3.74%

3.99%

3.64%

3.49% (特惠)

3年

3.64% (特惠)

4.44%

3.64% (特惠)

4.29%

3.94%

3.69%

4年

3.74% (特惠)

4.59%

3.94%

4.89%

3.79%(限時特惠) 4.29%

5年

3.89% (特惠)

5.44%

5.34%

定期固定利率(Fixed rate closed) 6個月

5.59%

3.99% (特惠)

3.97% (特惠)

5.44%

5.99%

5.80%

3.99%(限時特惠) 5.64%

10年

6.59%

6.10%

6.50%

6.64%

6.24%

3年

4.25%

3.64%

3.95%

5.45%

4.15%

3.40% (特惠)

3.95%

3.04% (特惠)

6年 7年

3.99% (特惠)

3.74% (特惠)

定期浮動利率(variable rate closed) 5年

3.32% (特惠)

4.10%

** 以上數據均以最高25年房貸還款期為基礎 ** 以上數據均摘自各銀行官網，僅供參考，不同個案具體情況不一，請聯絡相關專業人員作出專業評估

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年1月24日

房屋挂牌時需要提供物業地塊的大小，土地測量是直截了當獲得地塊真實尺寸的方法之一（星報資料圖片

法律連綫

放盤資料欠准確免責范圍不充分

賣家憾失毀約買家定金安省初級法院早前裁定：因買家拒絕執行買賣合約，多倫多一棟物業的賣家，可以不退還買家簽合約時所支付的10萬元定金。然而，安省上訴法院（Ontario Court of Appeal）最近推翻了這項裁決。

誤地顯示普林格爾的物業所佔地塊，面寬為87.64

verified）的措辭，意味着買家承擔責任，以確保尺

英尺，進深為0英尺。為了提供MLS所需的資料，

寸的准確性。

在房子挂牌資料中，地塊尺寸缺失的情況並不

該房子被描述為前寬87.64呎左右（more or

上訴法院推翻了最初的裁決，並裁定，“有待

少見，例如某房屋標注為Lot：50x0，或者Lot：

less），深度大約100英尺（more or less），買家侯

核實”隻是明确指100英尺的進深需要核實，買賣

0x100等。這種真實尺寸缺失的情況，往往為后續

賽因查德（Daryoush Hosseinzadeh）對這棟房屋提

雙方都知道這個數據並非來自專業測量。同時，真

交易產生糾紛埋下隱患。

交了購買的出價合約。修改後的合約指明：100英

實的尺寸也超出了合約措辭中“或多或少”（more

尺的進深尺寸有待核實（事實証明，長和寬的尺寸

or less）這些字眼所暗示的靈活度範疇。

普林格爾（Nancy Ann Pringle）在東約克Alder Rd.的一個轉角地段擁有一棟獨立兩層獨立屋，以 1,288,888元的價格掛牌出售。

Lot 尺寸非專業測量

卡巴比用卷尺丈量了普林格爾物業的地塊長度。最

買家不滿裁決，上訴至安省上訴法院。一個由

終輸入MLS的測量尺寸是87.64x100英尺，放盤資料

3名法官組成的小組，於2018年12月公布了裁決結

同時標明：該物業為“不規則街角地，進深有待核

果。

實”（I r r e g C o r n e r L o t — D e p t h s T o B e Verified）。

均不正確）。

嫌地塊小買家毀約買賣雙方最終同意以123.3萬元的價格成交，侯

“有待核實” 涵蓋范圍不足

在簽署買賣協議並且協議被接受之前，買方沒有義務核實尺寸。此外，賣家並沒有在Offer中描述地塊尺寸。上訴法院最后裁定，賣家須退還買家的10萬元

普林格爾告訴她的地產經紀卡巴比（S t e v e

賽因查德向賣方交付了10萬元定金。但後來，買家

Kababeh），她沒有物業的正式土地測量（land

發現物業實際尺寸太小，不足以劃分成兩個地塊興

如果通過地契、土地測量或者土地細分規劃

survey）數據，可以向多重放盤數據庫（MLS）提

建兩棟房子，因此拒絕完成交易。於是房子又被重

（deed、land survey、the plan of subdivision）核實

供必須填寫的物業地塊尺寸。卡巴比於是訪問了市

新放售。

了物業的真實尺寸，這類個案永遠都不會發生。這

政物業評估公司 (Municipal Property Assessment Corporation，MPAC) 的數據庫。該數據庫的資料通常不完整且不可靠，資料錯

買賣雙方因10萬定金的爭執鬧上了法庭。法庭裁決，賣家可以不退還這筆定金，而買家隻能自認倒楣，因為合約中含有“有待核實”（t o b e

定金，並且要向買家支付3.7萬元的訴訟費用。

也是一個教訓, 說明隻有安省的土地測量員才有資格測量物業地塊的尺寸。作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

中國知名電商平台拼多多網絡APP於20日凌晨爆出重大漏洞，用戶可無條件領取 100元人民幣（下同）優惠券，吸引用戶大撿便宜。拼多多發現後緊急關閉漏洞並即刻向警方報案，稱是遭黑客入侵所致。網絡上盛傳拼多多一夜損失200億元人民幣，但拼多多澄清僅約千萬元。

財經專題

2019年1月24日

■有網友表示，凌晨3點多被喊醒，去拼多多“薅羊毛”，只需支付4毛錢，就可以充值 100元話費。網上圖片

遭黑客入侵優惠券被盜

拼多多一夜損千萬人民幣

本報訊

拼多多1月20日凌晨被爆料出現重大網絡漏洞，用戶可領100元無門檻優惠券。網友表示，有大批用戶開始“薅羊毛”，一個晚上200多億都被拿來充值

要別人倒閉不成”。

律師稱或涉不正當得利

另一位電商平台的技術負責人判斷，現在黑產都是用程式自動監控各網站的優惠券，所以優惠券放出來後立刻就被發現了，“我覺得不能算程式

電話費。拼多多方面稱，“有黑灰產集團通過一個

所謂的“羊毛黨”，是指那些專門選擇網絡的

bug，應該是人為操作失誤，同時也暴露了拼多多內

過期的優惠券漏洞盜取數千萬元平台優惠券，進行

行銷活動、以低成本，甚至零成本換取高額獎勵、

部的流程不完善，審核有問題，無門檻券風險極

不正當牟利。”拼多多相關新聞發言人則表示：

收益的人。“羊毛黨”的獲利行為，一般被人稱為

大，很多平台都需要多級審批。一旦觸發相關預警

“沒想到在系統沒有任何資料安全漏洞的情況下，

“薅（意同拔）羊毛”。

機制，系統會自動給幾十個相關負責人發短信通知。”

灰黑產還能利用規則漏洞薅走總價值數千萬元的優

上海創遠律師事務所高級合伙人許峰介紹，如

惠券。”據《證券日報》報道，拼多多稱，平台已

何定義此次拼多多用戶“薅羊毛”的行為，還要看

知道創宇反資訊詐騙專家潘少華則表示，過

在第一時間修復漏洞並報警，公安機關已經介入調

拼多多方面的用戶協議是如何約定的。律師解釋，

去，雖然其他平台也有出現過類似的bug，但像拼多

查。

如果是平台合理的讓利，那麼用戶“薅羊毛”是合

多這種百元額度的大優惠券漏洞還是很少會發生，

情合理的。至於通過“薅羊毛”手段獲利上萬元甚

因為平台上這類大額優惠券都是需要層層審批的，

至十幾萬元，“那麼用戶也不會認為是正常讓利，

一方面運營很少會配置這麼大額度的優惠券，另一

據網絡上流傳的真真假假的截圖顯示，有用戶

可能屬於不正當得利。”拼多多協定的用戶守則明

方面大多數平台也都會有異常預警與差錯處理。

稱熬夜借助漏洞充值了幾萬元話費，更有消息稱拼

確將“使用拼多多平台外掛和/或利用拼多多平台當

多多一夜之間被薅走200億元。

中的BUG來獲得不正當的利益”列為禁止行為。

有用戶被強制退款

介面新聞稱，如果拼多多無法向警方證明這次 Bug不是平台自己的失誤而是黑產惡意的攻擊，除了

但這一數據隨後被拼多多方面證偽，拼多多新

在上海社科院互聯網研究中心首席研究員李易

那些有組織作案的使用了大量新註冊帳號的黑灰產

聞發言人表示：“真的沒有200億元，深更半夜的，

看來，用戶“薅羊毛”對於拼多多而言或許並非是

薅來的羊毛可以通過法院的幫助討回，其他的損

全國人民全部起來每人薅十塊錢，大家覺得可能

壞事，“羊毛黨口口相傳能夠有效進一步傳播拼多

失，拼多多或許也只能認了。

麼？”該人士表示：“羊毛黨剛散，亡羊補牢中，

多的品牌，薅羊毛的說辭也符合拼多多的品牌定

已向警方報案，最終還能追回不少，實際資損大概

位。”

率低於千萬元。” 拼多多直到20日上午9點才將相關優惠券全部下

漏洞背後原因眾說紛紜

架，並私信向大量領券並兌換使用的用戶表示，這

拼多多平台現巨大Bug，拼多多官方回復，此次

種行為已經違背服務協定，希望如數歸還，否則將

事件是因為黑產利用了規則漏洞盜取了優惠券，而

在14個工作日內，提起訴訟。對於平台是否會追回

具體原因尚未得知。關於背後原因的傳言也眾說紛

損失的問題，拼多多回應稱，目前平台正對涉事訂

紜，這一損失究竟是人為操作失誤造成還是技術漏

單進行溯源追蹤，並將根據警方調查結果對相關訂

洞的影響呢？

單做出最終處理。

有零售業技術提供商認為，這次事件的原因可

一些用戶20日晚稱，自己用優惠券購買的商品

能是程式開發問題，在開發時限制條件寫錯了，或

被拼多多“強制退款”。許多網友表示，目前帳戶

者這個優惠券是測試資料，沒有及時刪除，“系統

內的100元無門檻券已被拼多多官方回收。網友紛紛

應該會對無門檻券進行設置，領券的對象會有針對

跑到拼多多官方微博抗議，有表示“欺騙消費

性的限制條件，而不是平台每個帳號都能領，這個

者”“315見”的，但也有表示“本來就夠慘了，還

限制條件應該是存在漏洞。”

網絡漏洞並不少見

東方航空 2018年11月17日，東方航空官方 APP、網站突然出現大量0.4折機票，當日午間，東航即發表回應，稱此次“白菜價”機票於系統維護時售出，所有支付成功並已出票的機票均為有效。小米 2018年4月，小米旗下的米家有品商城也曾出現過價格Bug：原價599元的商品只需要0.01元就可購買。但因為所購商品都是實體物品，平台發現Bug時商品也還未寄出，最終，米家有品提供的解決方案是取消訂單並贈送用戶優惠券。騰訊 2017年末尾，騰訊視頻出現重大Bug，原9折優惠的18元一個月視頻會員，0.2元就能買。騰訊視頻緊急關停續費通道，宣布全額退款並回收該活動開通的會員天數，為表歉意還贈送了額外3天VIP時長。

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殘留機體油污

殘留機體內 50% 殘留機體內 20% 殘留機體內 10%

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