星島都市地產 20190307 by Sing Tao Toronto 《星島日報》多倫多版-副刊雜誌

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加東版第338期 2019年3月7日星期四

賣房需避免 “趕客”大忌

P16

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都市地產逢星期四出版

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2月GTA樓市按年量跌價升

半獨立屋一枝獨秀雙位數增長本報記者報道

大多倫多地區2月份房屋整體銷售量較去年2月下跌了 2.4%；房價綜合指數則較去新聞年同期上升約2.4%。不過， 416地區的半獨立屋市場表現快遞亮眼，銷量和平均售價分別上升了20%和10.5%。從另一角度看，若與今年1月份相比，各類房型的銷量和售價均在上升，銷售量更是全線呈兩位數增長。多倫多地產商會5日公布今年2月份大多倫多地區整體樓市情況，指出一直是全國樓市其中一個火車頭的大多區，上月份銷售量仍未見起色。根據透過MLS 系統成交的數字，2月份大多區共有 5,025宗樓宇成交量，較去年同期少逾120宗，主要是多倫多市的銷售量下跌，至於905地區樓房銷售數字，則與去年同期相若。

租屋市場暢旺地產商會特別提到，儘管大多區樓房成交額

2月份銷量與均價對照表

416區 905區 GTA

銷量 1,879 3,146 5,025

2019 均價 840,211 744,672 780,397

新房源 3,301 6,527 9,828

獨立屋年度變化半獨立屋年度變化鎮屋年度變化公寓年度變化

416 470 -9.6% 174 20.0% 159 -12.6% 1,064 -6.7%

銷量 905 1,701 4.2% 282 -6.9% 634 -4.2% 472 -3.5%

GTA 2,171 0.8% 456 1.8% 793 -6.0% 1,536 -5.7%

易相關之政府收入，亦因為建築業界就業職位下跌，而影響稅收。

25%擁有房屋投資之人士，有意在今年將手上投資

位租金平均上升了8.1%，月租達2,145元，至於兩

的樓房放盤出售，此舉雖對樓房銷售市場有好處，

房單位，則平均上升了7.4%達到月租2,810元。

但對現今極為緊絀之租務市場，卻帶來更嚴重供應壓力。他認為省府應正視大多倫多地區，特別是多倫多市租金高昂與租盤不足之問題。

均屋價約84萬元，905地區平均屋價則約74.5萬元。樓房帶動，分別是Condo單位及半獨立房屋。多市半獨立房屋上升幅度最大，升了10.5%，平均屋價近109萬元，多市Condo單位平均售價則超過61萬元，上升近7.5%。

為，雖然聯邦政府去年初嚴格房屋按揭壓力測試，實施一年多後，市場基本上已消化此政策，但此政策仍然令一些邊緣買家未能投入樓房市場，被迫滯留在租務旋渦中。他指出，聯邦大選當前，候選人應該慎重考慮是否應該讓此政策繼續下去。

416地區的半獨立屋市場表現亮眼（本報資料圖片）

預測經濟較預期差加國央行維持利率不變

根據MLS系統顯示，樓價上升主要由兩種類

多倫多地產商會總裁巴羅（Garry Bhaura）認

GTA 980,914 -2.1% 832,569 9.9% 635,693 -0.5% 562,161 6.1%

房收入大減，這不僅是關乎土地轉讓稅等與樓房交

多；隨着通脹率及市場供求調節，現時一睡房單

元，升逾3%。

均價 905 894,147 -1.9% 675,355 4.1% 603,372 0.5% 448,711 3.1%

容，大多倫多地區樓市持續低迷，導致三級政府庫

說，據地產商會委託民調公司所做的調查顯示，約

元，上升逾4%；Condo單位平均價格則近45萬

416 1,294,936 0.8% 1,087,363 10.5% 764,569 -1.7% 612,488 7.4%

地產商會市場分析總監梅薩（Jason Mercer）形

盤供不應求，租客對一房及兩房Condo單位需求最

至於905地區，半獨立房屋平均屋價約67.5萬

新房源 3,365 7,108 10,473

1/4 投資業主擬放售

地產商會行政總裁迪米切尼（John DiMichele）

然穩定，大多地區平均屋價約為78萬元，多市平

2018

均價 806,524 743,099 767,801

2月份各類房型銷量、均價及年度變化

低迷，但租務市場卻極為暢旺，在今年首2個月租

大多倫多地區樓市雖然繼續低迷，但房價仍

銷量 2,005 3,143 5,148

加拿大中央銀行6日召開議息會議決定，推持

能會比2個月前預測的疲弱。央行表示，雖然就業和

利率不變，基準利率保持在1.75厘。央行強調，

勞動力收入強勁增長，但是消費者開支與住房市場

2018年底經濟增長步伐突然減速，令利率前景不太

疲軟，出口與商業投資也低於預期。

明朗。央行表示，2018年最後3個月，家庭開支下降石油生產省份的出口與投資亦減少；且強調，經濟放緩的形勢有機會較預期更加顯著和普遍。央行亦預測，2019年上半年的經濟數據，有可

這已是央行連續第三次維持利率不變；央行由 2017年中至去年秋季連續5次加息。值得注意的是，央行在聲明中，放棄1月份有關利率將隨時間推移而上升至估計目標利率介乎2.5 厘至3.5厘的預測。下次利率公告定於4月24日。

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加拿大統計局日前公布最新經濟數據，本國經濟在第四季整體有0.4%增長，這是自2016年初以來錄得的最低增幅，也遠低於上一季的2%增幅。統計局的報告顯示，雖然服務業在 12月有0.2%增長，但無法抵銷商品生產業0.7%跌幅。建築業則連續7個月收縮，是近30年來首次出現這種情況。此外，石油及天然氣業亦收縮0.3%，為採礦、石油及天然氣業提供支援的商業活動，也大幅下跌16.8%，這是自2016年3月以來最大單月跌幅。在12月有錄得增長的行業，包括有批發及零售業、運輸及倉儲業，以及金融和保險業等。本國經濟在去年12月輕微收縮0.1%，經濟在過去4個月中，有3個月出現收縮情況。按季度計算，本國經濟在第四季整體有0.4%增長；相比之下，美國經濟在去年第四季有2.6%增長。加拿大皇家銀行經濟師Nathan Janzen相信，加拿大央行現在有充足理由，在未來一段長時間內不加息。

一周財經新聞

加國1月通脹率降至1.4% 抵押貸款利息成本上漲7.8%

去年零售消費先升後跌增幅2.7%同比挫2/3

加建築業連續7個月收縮經濟錄3年來最低季度增幅

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2019年3月7日

加國消費者的開支意欲，正顯示出減少跡象，令零售業界歷景氣寒冬。加拿大統計局的數據顯示，2018年加國零售業銷售總額為6,050億元，僅比上年增加2.7%，相比2017年的增幅7.1%減少了近2/3。家具、家居用品等類別產品的銷售去年有所放緩，而出售體育用品、玩具、書籍、音樂和鞋類製品的店鋪銷售額下滑。多倫多零售諮詢專家斯特拉帕吉爾（Ed Strapagiel）認為， 2018年，本國零售業從2017的盛世之年，一下子跌入到失色的境地，預計2019年也不會有改善跡象。斯特拉帕吉爾稱，一些加拿大人正在債務水平不斷升高的境況中掙扎，而更高利率導致消費者減少購買大件物品，如汽車、家具和電器等。此外，汽油價格在2018年中期也有所升高，令民眾感覺到用於購買其它所有東西的錢都減少了。與此同時，住房市場也出現下行趨勢。

巴裡克黃金併購未果紐蒙特提反建議合資巴裡克黃金公司（Barrick）上月出價180億美元，欲併購紐蒙特礦業公司（Newmont Mining Corp.），合組成全球最大的黃金生產商。不過，該項敵意收購建議，4日被紐蒙特公司的董事會一致否決。董事會表示，該項以換股形式進行的收購建議，並不符合公司股東的利益。紐蒙特公司行政總裁戈德伯格（Gary Goldberg）向分析師表示，如果該項收購成事，紐蒙特的股東在新公司中隻佔44%股權，巴裡克公司將佔有主導權。戈德伯格又指巴裡克的收購計劃，隻顧及該公司自身利益，目的是想將紐蒙特股東的股權，全數轉移到巴裡克。此外，他又質疑巴裡克新任行政總裁布裡斯托（ Mark Bristow），是否有能力管理新公司。戈德伯格指，布裡斯托在過往雖然有卓越表現，但合併後的新公司，將繼續由巴裡克公司執行主席桑頓（John Thornton）掌控。紐蒙特公司提出反建議，指兩間公司可以在美國內華達州組成合資企業，巴裡克可獲得合資企業的55%經濟利益，紐蒙特獲得45%。

由於汽油價格與去年同期相比下跌了14%，加拿大統計局公布的1月通貨膨脹率下降至1.4%，較2018年12月份的2%有所下降，錄得2017年10 月以來的最低漲幅。統計局表示，1月大部分領域的價格都有所上漲，其中新鮮蔬菜漲幅最大，達13.2%；抵押貸款利息成本上漲7.8%；汽車保險費上漲5.3%；餐館食品價格增長3.5%；租金上漲2.2%。但是包括汽油、天然氣和取暖燃油的價格便宜得多，使最終通膨率升幅不大。過去一年，能源價格整體下跌了近7%。如果剔除汽油價格，則加拿大1月份的通脹率為2.1%。像食物和能源這樣的不穩定物品經常會對通脹數字造成嚴重破壞，所以央行在決定利率政策時，經常把它們排除在計算公式之外，而採用所謂的“核心”通貨膨脹率。過去3個月，央行公布的核心通脹率均維持在1.9％的水平。

加國女性掌控2.2兆元 9年後料佔1/3金融資產加拿大帝國商業銀行(CIBC)的新研究顯示，本國女性目前直接控制着大約2.2兆元的個人金融資產，在本國全部個人金融資產中佔比相當大。CIBC於去年11月28日至12月6 日間，對4,591名隨機抽選的加拿大成年人進行了一項網上調查，研究發現，已婚女性貢獻了47%的家庭收入，創下新紀錄；這部分女性控制着總計1.4兆元的資產，佔據了2.2兆元女性財富庫的大部分。此外，22%的已婚女性表示為自己的家庭做投資決策。加上掌管自己資產的單身、離異和喪偶女性，總共41%的女性擁有完全的資產控制權。調查還發現，隨着嬰兒潮一代進入老年，而且女性繼續比男性更長壽多達6年，到2028年，女性將管理越來越多的可投資資產。CIBC預計，屆時本國1/3的個人金融資產，即大約3.8兆元，將由女性控制。上述研究數據不涉及家庭不動產。

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2019年3月7日

供應緊張加失業率低

推旺商業地產投資

頭條故事

文/本報記者文琪

2018年剛剛過去，加拿大的房地產市場在經歷接近兩年的調整后有了新的趨勢和變化。人們對此最為明顯的共同認知就是，短期內的下一輪地產投資熱潮，已不再會是曾經過去10幾年裡穩賺不賠的民居（residential）物業。未來哪類地產會成為投資者追逐的新目標？在過往，商業地產（commercial）的漲幅一直落后於民居類型物業。而今，許多業內人士都認為，加國的地產投資市場，商業物業將會迎來新高峰。

萬通商業（Wan thome Commer cial

Management Lt d）2018年底拿下了這棟叫價10 50萬的辦公大樓商業物業

那麼，商業物業的投資和民居相比有哪些不同？未來會超越民居的漲幅嗎？

談及這單叫價1050萬的昂貴物業的成交，萬小彬表示這是一個頗為漫長和包含諸多策略的過程。在過往萬通集團旗下的公司接觸了不同類型的商業

抱走千萬大單

物業，在抓住機遇的同時也收獲了寶貴經驗。“商

地產經紀公司Avison

業物業一般包含零售（retail）、辦公室（office）、

Young Canada Inc.的數據

工廠（warehouse）等不同類型。辦公樓物業，因多

顯示，加拿大商業房地產

是白領上班的地方，所以在所有商業物業裡，比起

繁榮預計將持續到今年，

其它類型會更高大上一些。工廠類型的物業相對雜

這得益於供應緊張和40年

一些。商業物業是靠人流量、銷量。我們團隊偏愛

來最低的失業率。該公司

office，所以刻意去找了一些地方，最后看中了這棟

稱，2018年的最終數據，

當時叫價1050萬的大樓。”

▲萬通集團總裁

預期加拿大商業地產投資萬小彬（Ben）

會達到創紀錄的水平，超過前一年360億元的高位。

萬小彬表示，辦公類型物業與交通的關系較多，交通便利的地方商業機會更多，空置率也就較

萬通集團總裁萬小彬（Ben）在接受星島《都市

低。“Sheppard路上未來要有輕軌，發展前景不錯，

地產》記者專訪時表示，非常看好未來幾年的商業

所以我的團隊沿着Sheppard上的幾個大路找合適的物

地產發展前景。萬通集團旗下的萬通商業

業。Steels上也找過，但發現空置率較高。2018年

（Wanthome Commercial Management Ltd）和萬通

末，我們接觸到Warden附近的這棟大樓，也是碰到

投資（Wanthome Investment Management Ltd），在

了好時機。在此之前，這棟樓就賣過，叫價1500

過去幾年涉足了不少大多倫多地區的商業地產項

萬，出租率沒有達到90%。而我們找到它的時候，

目，其中包括農業用地以及辦公物業投資。2018年

出租率已是90%，是很理想的情況，但價格比較之

末，萬通商業更是成交了華人社區頗為昂貴的一單

前卻降到了1050萬。通個這個，我判斷對方急着

listing價格超過千萬元、佔地面積高達3.6萬平方呎的

賣。因為他的出租率都改善了，價格反而下降

辦公樓項目。

了。”

商業地產談判期長萬小彬以此判定該物業還有還價空間。“物業的現金流狀況是決定價格的因素，所以我看重出租率。當時這棟樓淨租金的現金流隻有24萬多，如果我們控制在一個3-4%的回報率，反過來算，就是價值6-7百萬。我們是和股東合作一起去運營，考慮到它的發展前景，我和團隊以及股東協商后，確定我們能夠出到最多800余萬。因為這個位置有前景、有潛力，會把價格出高一點。所以2018年7月，我們下的第一個offer是600萬，想試試他們的反應。中間我出門了，對方追着我打了幾次電話，我能夠感覺到對方很想賣。我們要讓對方覺得我們很感興趣，但是也並不着急買。” 除此之外，萬小彬坦言下決心選這個物業，更是因為青睞此處的地理位置和對未來發展的篤定。 “當時馬路對面已經有一個condo在建。現在，已經能看到那附近的condo建起來很多。因為有輕軌，沿途的物業密度會增加。我認為在未來，這個辦公樓可以改成condo用地的機會也是可能有的。這些未來發展都是我們可以加價的因素。所以，我們中間又回復了更高金額的offer。再反復通電話，前后談了一個多月，8月底又走了一個來回，才算最終把這單定下來。出於隱私原因就不在此與大家透露最后的成

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

交價了。但是這單作為商業地產的確交割得很快，9 月20幾號就完成了。從整個過程看，我們掐的很准，對方的確着急用錢。” 通常商業物業的談判“拖”的時間很長。萬小彬解釋道，這是因為貸款、環境報告等手續環節操作都與民居不一樣。“民居住宅，驗屋師看一下就可以了，貸款一周就能搞定。但是商業貸款有時候要一兩個月，環境評估要幾個禮拜。成交了談下來，才會開始做這些事。Offer裡商業物業貸款的條件期一般也是兩個月。商業貸款通常很費勁，但所

頭條故事

幸我們和股東都執行很充分，即使貸款辦不下來也可以現金交易，這也加快了談判進度。因為感覺對方着急要錢，所以這方面我們也刻意去迎合。表示可以現金交易，也是對方願意再降

價賣的原因。”

短期內商業地產走勢看升想要涉足商業地產的投資，首先應當理解商業地產和民居的需求以及租出差異。萬小彬表示， “民居物業，通常依賴人口，快速涌入的人口會造成升幅快一些。而商業物業則和當地經濟發展的關

辦公室類型商業地產（office）辦公類商業地產的空置率正在下降。在 2018年年底，加拿大的平均數字是11%。正在建設的辦公空間在2018年幾乎翻了一番，超過2200萬平方英尺（200萬平方米），主要在多倫多和溫哥華。預計新增供應將使今年的空置率上升至11.3％。市中心的有限空間和不斷上漲的租金，可能會將租戶推向郊區出租辦公室。

工業類型商業地產（industrial）全國空置率在2018年下降到歷史最低水平的2.9％，預計今年將進一步下降。多倫多和溫哥華的空置率是北美工業裡的最低，分別為1.3％和1.5％。預計這些城市將成為今年3 個最緊張的市場。去年建筑面積增加到2000 多萬平方英尺，高於2017年的約1400萬平方英尺。

零售類型商業地產（Retail）

星報資料圖片）加拿大商業地產投資會將超過前一年360億元的高位（得益於供應緊張和40年來最低的失業率，預計2018年

系更為緊密。它並不是像民居，每個人都要有個自

是24萬的現金流，批了300萬元貸款。我讓會計算了

己的窩住着。做生意，就會更依賴經濟。經濟發展

一下，怎樣能維持正現金流，不要往裡面貼錢，因

得好，可能需要一個獨立的地方。發展的不好，甚

此后來我們隻要了270萬貸款。商業貸款的批貸額

至可以窩在自己家的地下室辦公。其實在2008年金

度，通常會給到物業估值的50%。銀行往往也不看物

融危機導致整個北美的經濟受到打擊后，近年來北

業持有公司的背景和收入，但是會看物業以前幾年

美經濟都在慢慢地恢復。這幾年也看到經濟形勢、

運行的狀況。它的費用有多少，跟TMI相比較，能

就業形勢都非常好，商業物業的出租和成交價格都

夠持平或仍有結余，再看淨租金收入。比如，某一

在逐步攀升。我認為未來經濟的發展會有慣性，就

年沒有正租金，虧了。有一年又租得很好，有這種

像個大火車一樣。現在看，還能夠繼續走一段時

波動就會影響貸款。通常貸款有問題的商業物業，

間。在未來的一段時間裡，商業地產還會繼續攀

不止是owner本身的問題，也會反映出這個區域或者

升。”

這個物業的經濟來源的穩定性。波動大了，銀行也

在過往，商業地產的漲幅一直是落后於民居

覺得不踏實：貸了款給你，明年虧了，供不起怎麼

的。提及未來商業地產的漲幅是否會超越民居，萬

辦？因此一般銀行會連續看3年的收入。幾年看下

小彬則認為這有難度。“因為它主要靠長期的出租

來，運轉比較穩定，不會有太大起落，就比較容易

來賺錢。經濟形勢好，出租得好，回報率升高會把

獲得申請的貸款。”

它的價值提升。” 商業和民居的出租規管也不一樣。萬小彬表

商業物業投資需齊心合力

示，民居出租法案（RTA）太包容租客了，而商業

眾所周知，華人偏愛地產投資。在民居市場頗

地產的出租對租客會相對更嚴格一些。“商業物業

為冷淡、漲幅堪憂的時候，很多人都動了把持有的

的房東有絕對的權利。一旦欠租可以立刻趕走、封

民居資源整合，再換取參與商業物業投資的想法。

掉。民居就不能，房東租客委員會（LTB）的程序會

過往，也有銀行貸款專業人士提示過，當個人名下

導致拖沓。商業地產就是經濟的前沿，市場的規

擁有超過10套以上的投資民居物業時，就不能再以

律，正常的經濟規律在這裡控制了它。生意能做就

個人名義向銀行申請貸款，而會轉成商業貸款。擁

做，做不了就虧損，簽了合同就要承擔損失。做生

有多套投資民居物業的人，也多會逐漸把目光轉移

意都有風險，這是絕對從經濟的角度保護雙方利益

到商業物業的投資上。

的。”

商業物業貸款和運營費用

萬小彬表示，的確萬通投資和萬通商業會吸納很多股東參與大型項目。“商業物業的投資往往需要大量資金。實力不夠強，就要集中零散投資，這

商業的出租，管理費、水電費以及地稅

是可取的。這也是萬通金融（Wanthome Financial

（TMO， TMI）都是由租客承擔。萬小彬稱，“這

Inc）加盟了萬通集團的初衷，可以為不同客戶提供

由於大型連鎖店的關閉以及網上購物的

些費用都轉嫁給租客，我們派出物業經理on site管理

不同形式的集資。我們做的土地投資、商業物業投

興起，該類物業的空置率仍然在不斷變化。

這棟大樓的運營。因此除了貸款和物業經理的開

資都吸納了熟悉的客戶在裡面參股。因為第一步的

銷，基本沒有額外開銷。為了保証有正現金流，貸

嘗試肯定是從熟悉的客戶開始。要做成更大規模

款的額度上我們也進行了控制，沒有最大化。目前

的，面臨各種各樣的人都會有，這時就要有一個系

的租金能夠完全覆蓋貸款開銷。”

統和體制在裡面，通過這種經驗摸索成熟的過程。

奢侈品和折扣零售商正在以犧牲中間市場為代價而蓬勃發展。在消費者高債務和利率上升的情況下，支出的增長正在放緩。今年，業主們將把投資導向升級其資產。可以重新開發土地過剩的房產，以增加互補的混合用途元素，例如住宅和辦公室（housing and offices）。

商業貸款的申請也有別於民居貸款的審核標

從我們之前的經驗來看，我們的運作以及與股東的

准，更多是依賴於現金流的多少。萬小彬闡述道，

合作還是很成功的。靠自己的資金或力量有限，要

“銀行會根據物業租金收入，去掉所有其他的費

想做大，還是要面向更廣闊的觀眾，這也是當下的

用，相應地決定給多少貸款。我們第一手給的資料

一個趨勢。”

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

名校光環下的名社區 ▲Delevan Crt ，2層獨立屋， 5+1臥房6浴室，3車庫8車位，完成地庫。6500呎靚屋，主臥帶4件套浴室。Lot：50.55 x 139.96 Feet。

地產投資

叫價：$2,930,000 Bayview Hill社區最早興起於1990年代初，1998年左右開始大規模開發，社區規劃多以3000呎以上的獨立屋為主。

地理位置優越交通方便

叫價：$2,399,000 ▲Hillsborough Crt，2層獨立屋，5+3臥房6浴室，3車庫7車位，完成地庫。主臥帶4件套浴室，大量射燈。頂級學區，優質社區。Lot：55.05 x 140.7 Feet。

社區沿Bayview這一條多倫多“龍脈”向北拓展，與南邊的Forest Hill（森林山）、 Rosedale（玫瑰谷）、Lawrence Park（勞倫斯公園）、York Mills（約克坊）、Bridle Path （騎馬徑）等豪宅區處於一條中軸線上，上風上水的旺位被多倫多華社所公認，新世界地產資深經紀姚國義Gordon這樣介紹。 5分鐘車程上 404高速，5分鐘車程烈治文山Go Station。社區周邊的購物場所有Smart Centre購物中心，內有Walmart、Foodbasics、 BMO銀行、HSBC銀行等。離社區不遠處還有Costco及著名的華人超市大統華等。

環境優美設施完善 Bayview Hill社區自然環境優越，一條小溪Beaver Creek縱貫南北，擁有4個大型社區公園，地勢平坦，樹木成蔭，整齊劃一的獨立豪宅，精心設計的園藝，對於講究風水學的人來說不失為一個上上之選。新世界地產資深經紀姚國義介紹，社區最大公園是Bayview Hill Park，社區活動中心設立於此，距離各小區都很近，內設泳池、籃球場，寒暑假有各種夏令營、冬令營供孩子們挑選。同時特設華人感興趣的各種課后興趣班，如書法、繪畫、舞蹈、唱歌等。旁邊設有網球場、籃球場、足球場，操場以及大片綠地，是散步的絕佳場所。另外一個大公園Helmkey park，就在區內Bayview Hill小學旁邊，兩個很大的操場供孩子們玩耍，靠近 16街的Ada Mackenzie Park也是休閑的好去

叫價：$2,298,800 ▲ Glenayr Rd，2層獨立屋，4+1臥房3浴室，2車庫7車位，部分完成地庫。主臥帶4 件套浴室，后院專業打理花園。Lot：70.05 x 150.92 Feet。

▲

Boake Trail，2層獨立屋，4+2臥房5 浴室，2車庫6車位，完成地庫。4000 呎大屋，頂級學區，后院泳池。Lot： 64.54 x 145 Feet。

叫價：$2,799,000

▲新世界地產經紀姚國義（Gordon Yao）

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

區 Bayview Hill 說起Bayview Hill社區，華人幾乎是無人不知無人不曉，大名鼎鼎的富豪山庄呀，無疑是華人最愛的社區之一。本周新世界地產經紀姚國義（Gordon）將帶領大家領略不一樣的 Bayview Hill社區。

2019年3月7日

圖文/本報特約記者Carol

叫價： 2,768,000

▲F ryb roo k Cr es，2層獨立屋，5+2臥房6浴室，3車庫11車位，完成室。Lot：13.98 x 45 Me 地庫。近5000呎大屋，主 ters, 臥帶5件套浴

叫價：$4,298,000

3車庫9車位，完成地庫。獨立屋，5+3臥房8浴室， .48 2層 s， Cre n do ray ▲G 區。Lot：66.11 x 157 區，近超市、高速和社 5000呎光猛大屋，頂級學 Feet。

的技術移民紛紛搶入該社區。姚國義介 Spadina Rd.和Weldrick Rd. E. 交界處

紹，數據顯示，如今Bayview Hill社區的華

一條長長的小徑，綠樹蔥蔥，賞心悅目，

人比例比較高，華裔佔到70%以上，東印

是散步或騎單車的絕佳去處。沿着溪谷的

度裔9%，意大利人6%，波蘭人2%，希臘

Ravine山澗豪宅背靠河谷，景色宜人，寧

人2%。平均家庭收入高於15萬。99%房屋

靜悠遠。小區規劃20年，相對較新，道路

為業主自住，基本上沒有出租屋，可謂是

兩側樹木不高，但園林景觀設計考究，整

一個教育水平較高、收入水平也高的社

體環境非常幽美。

區。

頂級名校富裕社區

該區公私名校雲集，Bayview Hill小學是非常有名的公立小學，排名相當靠前，

富豪山庄裡目前各個族裔均有在此居

校內設托兒中心，有課前課后看顧服務。

住。20年前，富裕的香港移民大量在此購

學校設有學前班到8年級，學生讀完8年級

買新房置業。如今，大陸投資移民和富有

以后，可以在Bayview高中就讀9至12年

叫價： $2,188,888 ▲Bowhill Dr，2層獨立屋，4+1臥房6浴室，2車庫6車位，走出式完成地庫。主臥帶4件套浴室，頂級學區，近學校、高速、公園。Lot：105 x 114.57 Feet。 Boake Trail，2層獨立屋，5+3臥房7浴室，3車庫9車位，完成地庫。5500呎光猛大屋，名校區，交通方便。Lot：60.47 x 149.35 Feet。 ▲

處。

▲

Boake Trail，2 層獨立屋，6+1臥房8浴室，3車庫 10浴室，走出式完成地庫。6300 呎靚屋，背靠公園。Lot：18.08 x 51.51 Meters，

叫價：$3,380,000 叫價： $3,800,000

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

地產投資攝影、文本/報特約記者 Randey

叫價：$2,119,000 叫價：$2,500,000

▲Giardina Cres，2層獨立屋，5臥房5浴室，2 車庫6車位，走出式未完成地庫。坐北朝南，頂尖學區。Lot：40.09 x 95.11 Feet。

▲Boake Trail，2層獨立屋，5+2臥房7浴室，3車庫8車位，走出式完成地庫。名校區，近超市、高速、公園。 Lot：59.1 x 154.65 Feet。

級。私立學校Holy Trinity School，提供從

的高檔社區中很鮮見。社區中，3車庫二層獨立屋最為常見和

JK到12年級的課程。該校建於1981年，目前約有800名學生。姚國義表示，該區濃墨重彩的名校是 Bayview Secondary School，也是吸引大量買

上，大多5-6睡房甚至更多。姚國義表示，Bayview Hill社區興建之

Secondary School開設IB課程，吸引大量學

初，正值港台移民高峰期，很多富人在此置

霸級的學生就學，每年從該校畢業的學生很

業。政府為保持其街區獨特性，規定車道隻

多去了美國或者加拿大有名的大學深造，這

能鋪磚，屋頂顏色不能隨便變更，使得社區

可能也該區華裔佔比偏高的一個主要原因。

整體統一，還不失風格各異。社區優雅氣

Bayview Hill 社區是獨立的豪宅區，面

▲Giardina Cres，2層獨立屋，5臥房4浴室，2車庫6車位，未完成地庫。南向新屋，頂尖學區。Lot：40.09 x 95.14 Feet。

500萬左右。建筑面積在3500-6500平呎以

家來此置業的一個關鍵原因。B a y v i e w

獨立豪宅投資自住皆宜

叫價：$1,798,000

集中，多自帶后院游泳池，價格在200萬至

派，大路進入小區的每個入口都有設計別致的石門面，給人一種高貴沉穩歐式品位的感覺。

積約4平方公裡，區內都是高級獨立旺宅。

姚國義總結說，Bayview Hill 社區，大

南邊豪宅房齡較長，北邊和東邊豪宅較新。

Lot，頂級名校區，規劃設施齊全，房價保

區內宅地寬度至多在50英尺以上，深度超過

值升值能力高，是自住或長遠投資的絕佳選

150英尺。這種大Lots，在同期或之后開發

擇。

叫價： $1,850,000 ▲Damian Dr，2層獨立屋，4+1臥房4浴室，2車庫5車位，走出式完成地庫。頂級學區，近超市、高速、公園。Lot：45.43 x 105 Feet。

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賣房十大忌

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

不論地產市道暢旺還是市況淡靜，都會見到有二手房盤上市不足3天便找到買家，又或放盤3個月甚至半年仍未賣出的個案。根據近期的地產數據顯示，在大多地區，一個二手房盤由掛牌到成功賣出，平均需要33天。如果不想賣來賣去還是待售狀態，屋主放盤時便要避免犯下一些 “趕客” 大忌。

文本 / 報記者 ▲一棟房屋的外觀整潔漂亮，能帶給潛在買家美好的第一印象

1 叫價過高

4 凌亂不堪

7. 爆米花天花板

當地產市場火熱，搶Offer、超叫價成交等例子

與房屋清潔問題一樣，滿布雜物且凌亂不堪的

曾經非常盛行的popcorn ceiling，又稱stucco

隨處可見時，賣家的理智或多或少會被沖熏，覺得

房屋，同樣是趕客絕招。對於小屋搬大屋的買家來

ceiling，與牆紙一樣，都被視為房屋裝修的過時產

自己的物業也可賣到更好價錢，所以便開出一個比

說，房屋有多少“擴展空間”，絕對是他們考慮購

物。由於易污糟，難清潔，再老舊一點的甚至可能

市場價要高很多的叫價。

買的因素之一。如果賣家展示的是滿屋雜物，買家

含有石棉，就算想把它剷除，也是一項弄得亂糟糟

事實上，就算是賣家市場，即買家需求較強的

會頓時失去幻想空間。因此，放盤前，屋主應把廚

的麻煩工程，因此現今的買房人士，都不喜歡這種

情況下，很多買家都會對叫價太高的房盤打了折

櫃、衣櫥、抽屜、雜物架等東西清理一下，隻留下

天花板。

扣，要不就抱着姑且一看的心態看房，要不索性忽

少量有需要用的，其餘可以捐贈、棄掉或放到儲物

略此盤，另找其它更合符自己預算的房盤。因此，

倉。

尋求專業地產經紀的意見，定一個符合市場價的合理叫價，是成功賣房的一大關鍵。

2. 零外觀

5. 屋內充滿“味”力一間屋的氣味，是住在裡面的人所感受不到的，因為他們早已習慣，不以為然。但對於陌生的

潛在買家來看房時第一眼看到的，是一棟房屋

看房者來說，一踏入大門口，便可即時嗅得出來。

的外觀(curb appeal)，這也是建立第一印象的東西。

煮食的氣味、寵物的氣味、吸煙的氣味，都是常見

就算房屋有多強大的“內在美”，如果外在美欠

但又不是所有人都接受得到的氣味。

8. 強烈色彩的油漆每個人對顏色的喜好都不同，所以屋主選用的牆身顏色，越偏向“個性化”，便越難找到相同品味的買家。賣房前，還是刷上色調中性的新油漆，把想象空間留給準買家吧。

9. 擺設太個人化試代入準買家的角色，走入一間可能是未來家

缺，買家來到門口也會立即掉頭走開。其實，清理

如果準備賣房，最好在放盤前一段時間內，避

的房屋裡，卻隨處看到別人的家庭照、旅行紀念

好前後園草地的雜草，買兩盆花，修理好有破損的

免在屋內煮食，特別是煎炸食物。不要以為在室內

品、獎狀，那麼幻想的泡泡就被刺破了。賣房前，

圍欄或牆身，已是最基本的功夫。為大門刷上新

用空氣清新劑噴幾噴便可遮蓋氣味，布藝窗廉、布

把所有個人化或家庭化的東西都收起來，放一些中

漆，也是簡單又醒目的提升外觀方法。

藝沙發、地毯等，都會日積月累下吸收了氣味，可

性一些的擺設，點綴一下便可以了。

3 屋內環境不清潔相信每一位買家去看房時，都預期屋內會是整

以的話便要清洗一下它們。

6. 過時的牆紙

10 屋主如影隨形有地產經紀帶客人看房時，屋主就算正在家

齊、清潔、光猛的狀況。如果屋內多個角落有蜘蛛

雖然現時仍然時興貼牆紙，但也要看圖案花

中，最好也不要留在屋內。出去飲杯咖啡也好，去

網、窗台上鋪滿灰塵、爐灶布滿油垢、地毯上污漬

紋，如果客廳或睡房貼着的牆紙，已經有十多廿年

超市逛逛也好，把空間留給買家與經紀，讓他們慢

處處，那便真是倒胃口了。

歷史，甚至更久遠，獲得買家歡心的機會便不大

慢看，慢慢商量。最忌是屋主像貼身膏藥般，買家

試問這樣的房屋狀態，怎能吸引買家逗留看

了。對於很多買家來說，老舊牆紙隻是增加他們麻

走到哪裡便跟到那裡，還要插嘴意見多多。這些行

房？屋主放盤前，需認真清潔房屋每一角落，如自

煩的東西，因為要額外花功夫清除牆紙。可以的

為，都會令買家感到渾身不自在，難以認真清楚地

己做不來，花一點錢聘用專業家居清潔也是必要

話，在放盤前先把牆紙撕除，刷上新油漆，便可煥

看房。

的。

然一新。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

全國新屋動工量持平

多市樓花滯銷排屋勁

本報記者

熱點話題

加拿大房屋及按揭公司 (CMHC)最新的報告顯示，今年1月全國新屋動工量為 208,131個單位，相對2018年12月的 207,171個單位，屬於平穩趨勢。其中多倫多的數量與上月相近，興建獨立屋、半獨立屋及condo單位處於低位。

本上漲，導致新屋樓花銷售呆滯，特別是在去年

年下降走勢後，新屋動工量在1月持平。該月新屋

在建造的單位創歷史新高，令一些小規模的發展

該公司首席經濟分析師杜根指出，經過近期

動工集中在溫哥華及本拿比(Burnaby)建設condo大

商難以啟動新工程。

出現跌幅情況，1月全國新屋動工量保持平穩，仍

廈，數量超過一半的新工程。在基隆拿(Kelowna)

該公司使用季度調整年率(SAAR)來量度新屋

然是超過歷史性平均水平。獨立屋動工量在同月

新屋動工明顯上升，該市condo單位數目佔大型項

動工趨勢，較全面分析全國樓房市場情況。1月全

份持續低位，抵消都會地區興建多層住宅單位上

目的大多數，而獨立屋單位數目略為上升。

國所有地區新屋動工量為207,968個單位，相比去

低層房屋銷情疲弱，預期今年更少單位動土。其實，倫敦市新屋動工量增加，建設condo單位上升，但獨立屋及排屋持續下跌。該處已完工卻未售出的新獨立屋數量增加，促使新屋動工量下調，現存房屋量滿足需求。位於西岸溫哥華大都會地區，經過去年下半

■全國所有地區新屋動工趨勢。

在魁北克市新屋動工量放緩，興建多層住宅

年12月是213,630個單位。在大都會地區下降

報告稱，多倫多的新屋動工量與上月持平，

大廈減少。但當局預期這類房屋特別是出租單位

2.1%，單位數目為190,912個﹔多層住宅單位

獨立屋、半獨立屋及condo單位興建量仍處於低

大廈在今年會保持強勁，因為移民及人口老化而

146,353個，上升0.7%，獨立屋下調10.4%，只有

位。排屋明顯上升強勁，這是因在2018年後期樓花

刺激市場銷售。至於首都渥太華的新屋動工趨

44,559個單位。在偏遠地區經季度調整年率，估計

銷售良好，令這類新屋動工量增加。由於購買成

勢，1月份所有類型房屋維持低位。不過，該月正

有17,056個單位。

升數目。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

房屋非法改建防火隔離損毀

分租屋主違反消防條例22罪成本報記者報道

曾擁有杜咸區奧沙華市（Oshawa）一幢划分為3個單位分租屋的華裔女業主，2017年初被消防督察起訴合共30項與管有房屋涉嫌違反消防條例罪名，安省法院法官審視證供後，裁定該女業主須為當中22項指控負責，其余8項包括指控沒有安裝一氧化碳探測器的控罪，因疑點利益歸於被告獲撤控。

熱點話題

據奧沙華市安省法院文件顯示，被該市消防

少有1至2次巡視房屋，且每年都在夏令與冬令時間

屋；在2017年初，女業主將分租房屋分別租予2名

督察起訴的華裔女業主，被起訴時管有一幢位於

調校時鐘時，檢查屋內煙霧警報器是否運作正常，

女性及一名男性租客，但她不清楚租客有否帶朋友

Athol Steet East近Ritson Road South的2層高房屋，

女業主表示在房屋被消防檢查前的2個月，她才剛

到來寄居。

業主將房屋划分為3個居住單位。文件指在該市負

剛檢查過屋內煙霧警報器。

然而審理此案當值法官並不採信女業主表

責消防安全工作近10年的消防督察，於2017年初到

她在作供時更表示，曾交代分租3個單位租客

該房屋進行消防檢查，並拍攝房屋內部情況，消防

們，若發現房門外及走廊煙霧警報器在任何運作上

督察檢查後起訴屋主共30項涉嫌違反消防安全條例

出問題，可及早告知她，她又向租客提供後備電

不過法官審視消防安全督察所拍攝相片與相

控罪。

池，拜托租客在有需要時自行為煙霧警報器更換電

關證據，雖然同意消防督察起訴的其中22項控罪，

池。

包括更改房屋內部建構，製造了潛在有害環境；沒

控罪包括沒有維持屋內煙霧警報器及警鐘正

示，她每月至少有1至2次訪查房屋證供，原因是其房屋租予的6名租客，異口同聲反駁其上述證供。

常運作；沒有在有效時限內，按照製造商指引更換

然而法庭文件指出，房屋前女業主在庭上

有維持屋內單位走廊、廚房及房門位置的煙霧警報

煙霧警報器；沒有安裝符合標準防火隔離措施等，

稱，無可否認該房屋較陳舊，屋內也出現漏水情

器正常運作；防火隔離措施有明顯損毀痕跡，顯示

所涵蓋範圍包括屋內走廊、主樓層、二樓與三樓睡

況，或會令屋內合共8至10個煙霧警報器電池容易

出業主沒有維持屋內有適當防火隔離措施等。

房等。

毀壞；另外，她亦向法官表示，所出租單位租客部

不過法官認為消防當局在起訴女業主時，於

分人有在屋裏吸煙習慣，導致租客有機會自行關閉

其中8項控罪欠缺實質有力證據，如指控沒有安裝

煙霧警報器，但她說每次探訪房屋時，會再三叮囑

一氧化碳探測器；沒有依照製造商指引，在時效內

租客要確保煙霧警報器正常運作。

更新煙霧警報器等，故在“疑點利益歸於被告”的

業主稱每月都有巡屋該案去年進行了3次聆訊，審理該案當值法官分別聽取了負責檢查該房屋的消防督察，以及當年涉事房屋華裔女業主證供，法官同時審視由消防督察在檢查期間所拍攝房屋內部照片。該房屋華裔前女業主作供時強調，她每月至

稱住客有人吸煙法庭文件指出該女業主曾於2016年11月份，向法庭承認將當時其管有的房屋划分作非法分租房

司法綱領下，決定撤銷女業主面對的其中8項控罪。至於該名女業主須負責的其余22項起訴，法官會先聽取控辯雙方律師陳詞，才決定向女業主作出何種懲罰。

■圖為奧沙華市消防局。

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2019年3月7日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

多市地稅低於中位數

學者倡提高2成入公庫懷雅遜大學城市研究與土地開發中心的經濟學家，日前公布的一項研究指，多倫多仍有空間將業主地稅提高2成。

2016 年 GTHA 地區主要城市住宅地稅均值

旺市烈治文山萬錦賓頓紐馬克（中位城市）密西沙加多倫多伯靈頓咸美頓米爾頓

都市新聞

綜合報道

5,164 元 5,104 元 4,633 元 4,512 元 4,484 元 4,322 元 4,027 元 4,018 元 4,002 元 3,402 元

克萊頓由此得出的結論是，多倫多有空間將住宅的平均地稅提高約 20 ％，而且仍將處於 GTHA 地區其他 28 個城市所征收地稅範圍的中間水平。（星報資料圖片）

克萊頓在《星報》記者訪問中表示，雖然預料很多業主會對他的結論感到不安，但他表示，

經濟學家克萊頓（Frank Clayton）認為，在

住房屋平均市場價值中的佔比。克萊頓的分析顯

自己也是納稅人。現在很多市民對於公交服務的

資金方面，多倫多現正面臨着越來越多的挑戰，

示，多倫多市的“平均有效稅率”僅為 0.51%，

現狀、剷雪服務等感到不滿，而且很多項目缺乏

不僅基礎設施需要以舊換新，人口不斷增長也帶

比大多倫多及咸美頓地區（Greater Toronto and

資金。市民必須改變觀念：如果想要公營部門的

來了增加服務的需求，而這些服務都需要資金支

Hamilton Area，簡稱 GTHA）的平均稅率中位數

服務，自己必須為此付出代價。

持。

城市低 21%。僅萬錦市和烈治文山市比多倫多市克萊頓研究了提高市政地稅的辦法，能否被

對多倫多市府預算長期持批評態度的市議員柏斯（Gord Perks）表示，克萊頓的研究證明，多

低。另一個衡量指標是平均地稅稅賦，即地稅在

倫多市民可以支付更多稅費改善城市的服務，不

他利用學術界青睞的兩個衡量指標，分析了

家庭收入中的佔比。克萊頓的研究顯示，多倫多

至於破產或失去家園。柏斯估計，提高地稅 20％，

2016 年人口普查中未發表的數據，以確定業主的

的稅賦平均值為 2.74%，比中位數城市也低

每年可為市府增加 6 億元的收入，不過，一次性

地稅負擔情況。一個衡量指標，是平均地稅在自

22%。

大幅增加不是良策。

用來為市民所需的基礎設施和服務提供資金。

奧市建議增地稅3.5% 每戶平均多付84元約克區奧羅拉市(Aurora)財政委員會，近日

空間，予市議會作出修訂及討論考慮。

議員能在此方面有迴旋余地。

初步通過該市的營運財政預算，建議增加地稅

去年3月份奧羅拉市議會，提出未來財政預

3.5%，即平均每戶業主每年額外多付84元地稅。

算案的方向，建議增加地稅2.5%，應可維持現有

去年3月奧羅拉市議會預算把地稅增幅定為

的市政服務水平，滿足核心預算所需，且可應付

如果這份預算案獲市議會通過，則一幢約值

2.5%，但財政委員會認為，需要為基建及道路維

通脹帶來的壓力等。該市財務部門署理總監Jason

80萬元的房屋，業主需面對每年3.5%的稅務增

修等作出額外撥備，建議在2.5%額外增添1%。

Gaertner表示，預算包括剷雪服務、市政設施、

幅，估算每戶每年需多付84元地稅，而上述增幅

該份預算需待市議會於3月下旬開會，決定通過

暖氣成本開支，以及市政隸屬工會成員的薪酬福

並不包括約克區區域政府地稅。

與否。

利增加等。

去年曾建議增幅 2.5% 約克區其中一個近年發展迅速，且愈來愈多

增幅不包括約克區域政府地稅

該市財務官員於3月4日及18日，在市議會議

而財政委員會在上述增幅上，額外增添多

員及市民闡述新年度財政預算內容，市議會預計

1%，將全部用於市內基建及道路維修等的開

在3月26日作出討論。但在同日會議時，市議員

支。

會先討論市內水費及排污費用的增幅，財委會建

華裔家庭遷入的奧羅拉市，市府財政委員會建議

奧羅拉市財政官員，向市議會在賬面上提出

議水費暨排污費，由去年每立方米征收4.73元，

增加地稅3.3%至3.5%，委員會表示，其草擬的本

3.3%增幅，主要是把剩余的0.2%，即約94,000元

增至今年的4.83元，之後市議會預計會一併就本

年度財政預算，建議增加3.5%，但當中預留0.2%

作為市議員討論財政預算案增幅的空間，期望市

年度財政預算案投票是否通過。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

烈治文山市議會日前通過本年度財政預算案，整份營運預算為1億8千萬元，較去年增加了 230萬元預算經費。烈市房屋戶主將承受2.07%的市府部分地稅加幅。市府同時通過今年水費、排污及排洪費預算，今年4月1日起，水費及排污費增幅為7.5%，排洪費則增加9%。 ■烈治文山市本年度財政預算案，地稅加幅2.07%，與通脹相若。

烈市政府

烈市加地稅2.07%

都市新聞

排洪費則飆升9%

本報記者

烈市市長巴羅（Dave Barrow）形容，市府通過的

容，財委會一直盼望能把地稅調整幅度與通脹掛鉤，今

處理設施等，有更嚴厲的規格；不過經過20年後，他認

營運預算案，充分反映市府重視維持現有市政服務質

年度財政預算地稅增幅，能做到上述目標是委員會與市

為供水予烈市的約克區政府，長遠而言或應尋求更理想

素，亦實現將對市民的承諾放於首位；該份財政預算目

府官員共同努力的成果。至於水費、排污費及排洪費增

的水質處理價錢，降低供水成本，長遠有助紓緩居民及

標是將地稅調整與通脹水平掛鉤，同時會加強高科技服

幅，分別為7.5%及9%，他坦言此增幅並不理想，但希

商戶的賬單壓力。

務發展，務求令市政服務更具效率。

望居民明白供水成本增加，市府也無奈地通過增加與水

該份1億8千萬元財政預算案，調整烈治文山市府部分之地稅增幅為2.07%，若以一間價值為110萬元房屋

相關的費用。

他又表示，制訂本年度財政預算案時，委員會首要理念是把地稅調整幅度與通脹掛鉤，最終市府財務官

陳志輝坦言對於由4月1日起，居民及商戶需面對

員及委員會成員皆做到，他對此感到非常滿意。他並期

水費暨排污費增加7.5%，及排洪費增加9%，加幅確實

望至2022年的任期內，把地稅率調整幅度維持在與通脹

今年烈治文山市府財政預算，有多個市內重點推

相當高，但他希望居民及商戶明白，當提供烈市水源的

掛鉤。

展項目，包括在Ed Sackfield Arena建設一個具NHL規模

成本以及與排污及防洪方面的設備成本同時急增時，市

及質素的溜冰場、新健身設施，以及烈市首個室內步行

府沒辦法唯有透過增加征收水費，彌補成本上升。

為例，其地稅今年估計增加多約39.32元。

徑，方便市民全天候舒展身心。

市府稱將加倍審慎理財

水費及排污費增幅由 9% 下調 1.5% 他表示，原擬的水費及排污費增幅，是與排洪費

另外，在全新的Lake Wilcox青少年公園，實行新

升幅9%一樣，市府考慮到居民及商戶的負擔，因此決

的青少年活動項目；以及完成烈市古跡David Dunlap天

定透過各種方法吸收了當中的1.5%成本，並通過了水

文台的重整工程。該份預算案同時容許市府增聘新職

費暨排污費增幅為7.5%的議案。

他特別提到本年度預算案的重點項目，包括具 NHL規模及質素的溜冰場、新健身設施及市內首個室內步行徑，對居民身心健康發展非常重要。至於NHL 規模的溜冰場，他表示已安排與市府康樂部門高層會面，研究能否透過給予商家冠名機會，減輕市府營運的費用。此外烈市市府致力推動David Dunlap天文台成為國家具歷史意義的古跡公園，陳志輝透露，聯邦祖裔部

位，令市政服務更臻完善，包括研究公園技術、危機與

陳志輝指出，水費增加並非只是烈市面對的問

（Ministry of Heritage）也列入聯邦古跡保護考慮名單

保險文員、專門為David Dunlap天文台而設的運作人

題，安省各大城鎮也面對同樣問題，原因是20年前安省

中。他有信心憑借該設施對本國天文學發展的影響力，

員，以及其他科技人員。

Walkerton鎮發生大腸桿菌事故後，省府對水質及污水

能夠脫穎而出成為國家保護古跡文化之一。

身兼該市財務委員會主席的烈市副市長J o e

約克區調升地稅3.96%

DiPaola，感謝市府財務官員、財務委員會各成員等的努力，令本年度財政預算的地稅增幅，保持在低水位；他相信市府財務人員在未來會加倍審慎理財，務求在本

約克區議會於日前討論預算案，當中激烈辯論

屆市政府任期內，繼續將調整幅度維持於市民可負擔程

有關地稅上升幅度。議會最終通過地稅增加2.96%，

李國賢及咸美頓促請職員尋求其他節省開支的

度。

另加1%是道路項目，在地稅單內屬約克區部分的升

方法，並表明對預算案投反對票。李國賢稱，由於今

幅達3.96%。

年地稅的升幅高過通脹，連同道路項目，已接近

烈市政府於市議會特別會議上，同時討論及通過

算案更為穩健。

本年度烈市水費、排污費及排洪費用的加幅，烈市居民

據新聞網站yorkregion.com報道，約克區議會預

4%，令市民百上加斤。之前政府職員曾在會上提出

將於4月1日開始，見到水費、排污費有7.5%的增幅，

算案會議上，雖然區域政府職員將原本在1月時提出

增加3.37%，引起更多議員不滿，後來他促請職員尋

而排洪費（Stormwater rate）增幅則高見9%。

的地稅部分“調升3.37%”減至“調升2.96%”，萬

找可以節省開支的方法。今次會議時職員表示省回

錦市區域議員咸美頓(Don Hamilton)及李國賢一致表

560萬元，才把升幅減至2.96%，所以他再給予職員多

示反對加幅，指出這是加重納稅人的負擔。

一兩星期，嘗試找其他省錢的途徑。

烈治文山市府通過將長者稅務協助補助金，升至 400元，讓合資格長者申領；此外預算案開支除用於日常市政服務外，亦用於公立教育制度、垃圾收集服務、剷雪服務等。

加幅貼近通脹議員滿意烈治文山市財務委員會副主席兼市議員陳志輝形

咸美頓表示，地稅升幅不應高過2.5%，必須保

有關討論惹起部分議員不滿，包括烈治文山區

持在通脹率水平以內。他不支持此次過高的增幅。認

域議員Carmine Perrelli、喬治亞鎮鎮長Margaret

為即使區議會反對預算案，也不是世界末日，可以要

Quirk，他們認為，在沒有其他方案下反對預算案是

求職員再做預算程序，重新再做可以提高效率，令預

不負責任的作法。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

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北約克投資置業淺談（一）

為什麼要投資北約克地區？多倫多北約克（North York）位於安大略省多倫多市北部中心地帶，居住人口約為63萬多，區內環境優雅安靜，犯罪率低，是多倫多著名的富人區。從地圖上看，北約克位於北至Steels Ave.，東至Victoria Park Ave.，西沿Humber River與Etobicoke

（如王子、席琳迪翁和其他名人都有這裡的物

North York General Hospital

業），長久以往形成了全加拿大最富有的居住區域

Humber River Regional Hospital

之一。該地區著名的大型豪華住宅區有：Hoggs

Sunnybrook Hospital（附設有長者宿舍和地區外傷

Hollow、Lawrence Park、Yorkmills、Bayview Village

治療中心）

和Willowdale等社區。而位於灣景街（Bayview）夾

旅游點：

約克米爾（Yorkmills）和勞倫斯街（Lawrence）的

Black Creek Pioneer Village——19世紀村庄

The Bridle Path，更是加拿大最富有、最具影響力

Ontario Science Centre——超過800展品的科學博物館

的豪華住宅區。

Downsview（位於北約克西部）的軍事基地和飛機

區接壤，南邊大致沿Lawrence Ave. West和Eglinton

在北約克各個高尚社區內，分布着大量公立

制造工場（*注：隨着冷戰結束，這些地方很多都

Ave. West之間的分界線，分別與多倫多York-

（小學、中學）名校和著名私校，以及其他公共服

Crosstown、Uptown和East York接壤。

務設施，如醫療衛生、休閑餐飲、公園綠化等，而

下期我會繼續給大家介紹北約克地區八大著名

且區內各種華人服務也很成熟，這也是為什麼大批

好社區及區內學校。喜歡在北約克區內置業和投資

華人家庭、留學生及新移民喜歡移居北約克區的原

的朋友，歡迎聯系肖郎團隊陳炳霖，聯系方式請見

因。

本刊中頁廣告。

一、北約克介紹這裡風景優美，有各種各樣的楓樹供人觀賞，

已改建成公園）

空氣清新，道路整潔干淨。轄區內經濟非常發達，在多倫多市著名的南北向商業街Yonge街兩旁，有

二、區內設施

大量北美和世界知名的大型企業入駐，其中相當比

大型購物商場：

例是投資類金融企業、保險公司與銀行。世界知名

Yorkdale Shopping Centre

公司如寶潔、雀巢、吉百利亞當斯、瑞士蓮、

Fairview Mall

Equifax等公司的辦公樓就建在Yonge街兩側，麥當

著名高校/學府：

勞餐廳的加拿大總部也位於北約克。

約克大學

該地區的居民主要是中產階級和富裕階層，也

Seneca College（其中4個校園）

有一部分是從事投資金融、銀行業的頂級富豪商

Osgoode Hall Law School（隸屬約克大學）

人，世界著名體育、文學明星也選擇在此安家落戶

醫療設施：

▲Hoggs Hollow

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

王韜

產

新世界地

置業寶典

東部置業系列58

新的探索關於此時以及今后一段時間是否是買入時機

關注我文章的朋友可能會注意到，最近我提出了不少投資新想法，因為此時的市場確實已經不是躺着就可以賺錢的時候，並且這樣的情況勢必還要持續相當長一段時間。不過市場不好也並非不是機會，無論如何價格已經放到近年最低，逢低買進應該是此時所應採取的正確策略，不過買什麼？怎樣買？就會是接下來順理成章的問題，所以非常有探討的必要。

內，大多數情況下隻能全款買房，那麼大致的收益

選擇。另外我幫助買的房子，提供無限期免費托管

關注重點和工作重心由此作適當遷移，似乎也變成

富效應，所以多倫多一定是許多人投資的首選，不

服務，一套從出租到托管的成熟系統絕對可以為你

了理所應當的事情，我目前正在倫敦物色適當的物

過由於積年價格高升，現金流缺口巨大早已成為人

保駕護航。

業，一旦看中就將買入，所以至此我可以正式向諸

們最為詬病的難題，那麼如何能在收益最好的多倫

其次西進買倫敦的房子。倫敦是我的一個發

位宣布：從現在開始可以考慮和我一同進入倫敦市

多買到房子並且還能養得起、養的住房子？我提供

現，因為這可以追溯到2011年，從那以后我每年都

場了。不過有一點需要說明，那就是如果在倫敦委

一個可選擇的方案，那就是租給我，我們可以協商

有機會近距離地考察這個市場。當大多市場上一輪

托我買的房子，我可以提供托管服務，但由於房價

一個可以支撐現金流的底限，而我以這個價格全盤

周期結束時，倫敦剛剛進入新一輪周期的起點，因

低、佣金也相對低，所以托管我要適當收費，但服

包租，之后我可以用我的運營手段保証我的收益，

此我說倫敦的房價是零起點，也就是說已經在低無

務質量和流程將會一如既往。

如此雙方合作，各取所需、相得益彰，所以如果你

的問題，應該是結論或者是前提，我想就沒有必要探討了，未來至少還有一個地產周期，大多房產應該一直持續上升的趨勢，所以在這個期間買入都能賺、都是低。那麼買什麼？我提出了4個方向：一是買東部特別是Oshawa的房子；二是買西部特別是安省倫敦的房子；三是投資國內的北海；四是在多倫多買房，我包租。首先Oshawa買房就不用多說了，這就是近幾年我這套系列文章的主題，房價低、房子大且好、房市穩，已經是成熟的市場，出租情況也非常良好，所以資金相對雄厚的朋友，可以作為一個重要

可低的情況下起飛——未來漲多少都是賺的。

其三就是可以考慮國內投資。上一期我突然

比可達到2：1。金錢必須讓它良性周轉起來，才能產生更大收益，所以與其在這裡無所作為，不如投資在國內發揮更大效益，盡管沒有在這裡的獲益大，但終究沒讓金錢閑置。有的人可能會用這部分投資股票或者其它投資操作，因為我隻對投資地產感興趣或者說也隻有這方面的眼光和能力，我的原則是投資隻作熟，所以我也隻能提出地產方面的建議。最后一個就是我最近改了廣告，正在大力推出的：難出租、懶打理的房子，找我們。經過這十幾年的風風雨雨，人們終於看清了多倫多的巨大財

目前手裡就有這樣的房子，自己生不出錢或者懶得

投資倫敦還有一個好處，那就是房價低，選

提到投資國內的北海，可能讓許多朋友有些摸不着

擇正確的房型和價格就可以實現現金流持平，這在

頭腦。我的想法是這樣，由於目前銀行的貸款政策

或者我們更可以從最初的環節開始，我向您

大多地區普遍養房難的大背景下，絕對是一個突出

緊縮，很多家庭即便有足夠的經濟實力，但取得名

提供一個我可以包租的多倫多以及周邊熱點地區房

的優勢和值得珍惜的機會。很長一段時間我對於開

正言順的貸款已經是不可能了。所以與其讓資金躺

子的名單，你做量力而行的選擇，如此我就從賣房

發倫敦市場一直猶豫，市場存在機會就不用說了，

在帳面上，還不如投資到能生錢的地方，當然這個

開始，包租隨后，一路合作下去，我把這叫作多倫

但由於距離太遠，如果大規模開發后管理起來就涉

能生錢的地方也包括國內。我曾算過一筆帳，如果

多投資的全程解決方案——你感興趣嗎？

及到成本，這也是做生意自然要考慮的問題。不過

依靠這裡的貸款，未來5年的毛收益，大致的收益

機緣巧合，我女兒去年就讀了Western，所以我的

率（首付：增值）可達到1：1，不過如果在中國國

打理，可以與我聯系。

其實大多房市一直不冷，那深藏其間的深邃熱度——你感覺到了嗎？

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

萬錦市Riverview Condos Riverview Condos是著名開發商TimesGroup Corporation開發的 RIVER系列第四期，坐落在Unionville社區，位於Warden Ave夾 Hwy 7地區。

/ Michael Lin 林玉林創富地產

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市場反應熱烈，已全部售罄。這個佔地90英畝

克大學萬錦校區、YMCA

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•8分鐘到 Markville High School

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小河潺潺流過，這個將來涵蓋水和綠地的大型公園，與周圍商業、住宅完整結合起來，將構建一個環保、和諧以及十分方便的生活環境。

開發商 Riverview“河悅華亭”是由Times Group時代

樓盤布局合理，本次發售的C樓共有322個居

集團開發的新樓盤項目。Times Group Corporation

住單位，由 1房到3房住宅單位，9呎高樓底構成，

成立於1985，是一個開發包括商業地產和豪華公寓

復合木地板，廚房不鏽鋼電器，石英石廚台等，公

在內的多元化地產開發商。在30多年時間裡，

共設施齊備，包括：豪華大堂、健身中心、帶WIFI

Times Group Corporation在萬錦地區開發了一系列

功能24小時可上網的圖書館學習區、音樂室、媒體

優質項目，譬如萬錦約克大學附近的River系列頗受

室、游戲室、會議室，客房等，樣樣齊全。

好評。本着客戶至上的服務原則，並且為客戶提供

樓盤區域

個性化的解決方案，成為Richmond Hill與Markham 區域的知名開發商，其開發的樓盤戶型大多方正實

萬錦市擁有加拿大高科技之都美譽。據萬錦市

用，獲得此地區華人的首肯。由於質量較好，開發

政府官網介紹，萬錦市的企業主要集中在高科技和

的樓盤也多次獲獎。其一貫遵循綠色設計的LEED

生命科學兩個領域，有1000多家高科技和生命科學

標准使Times Group在多倫多地產開發商中有着良

公司，包括IBM、AMD、HUAWEI、飛利浦、摩

好的環保形象。

托羅拉、阿爾卡特–朗訊、惠普等世界知名企業，近年來萬錦市中心又增加了Aviva和Honeywell這兩間大公司。萬錦市就業機會正在大幅度增加，不斷

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

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宜先瀏覽網上評價加國國民不時需要家居維修服務，但有消費者不幸遇上差劣的維修服務。專家建議，應事前上網瀏覽消費者投訴網站的評級，以及網上評論，確保相關公司有良好的商譽。

者投訴。追查後更發現，ARM與ARM使用同一聯

《星報》(The Star)消費者事務專欄撰寫人

BBB）資料顯示，ARM獲得F級的最差劣評級，過

羅斯曼(Ellen Roseman)表示，早在2014年，她已經接

去12個月內，BBB接獲多達83宗投訴，主要是收費

獲一個消費者投訴，指聘請家居維修服務公司

後未有修理妥當、拒絕提供跟進，以及濫收費用

Appliance Repair Guys（簡稱ARG)，修理家中雪

等。

投資理財

絡電話號碼，而總公司同樣是在安省旺市（Vaughan）。今年1月24日，羅斯曼代表3個讀者聯絡ARM。該公司客戶服務部透過電郵回复，聲稱很快會有專人聯絡她。可是，結果，她沒有獲得任何回應。根據商譽局（Better Business Bureau，簡稱 ■為免遇上維修服務差劣問題，消費者應事前參考網上評級及評論。星報

稟小額錢債法院控告相關公司，但一般須要花費時間及精力，並且很可能須要另聘一個技術員作證。

櫃，對方收取了415元另加稅款，但最終雪櫃卻未修

據另一消費投訴網站HomeStars發現，ARM的

理好。其後，ARG向該個顧客表示可以提供50元賠

前身正是Appliance Repair Guys。在該個網站的10分

羅斯曼強調，公眾在決定聘用一間維修服務公

償，但對方必須簽署棄權協議，承諾不會給予差劣

滿分中，該公司只有0.6分。在540個評論中，佔多

司前，應該參考網上評級和評論，確保相關公司有

的網評。

數批評該公司濫收費用、顧客服務惡劣，以及沒有

良好的商譽。她補充說，消費者也要注意切勿被網

完成維修工作。

上宣傳廣告所誤導，因為所有消費決

BBB 一年接該公司 83 投訴

羅斯曼建議消費者，在遇上維修服務有問題

羅斯曼後來更陸續收到有關ARG及另一家名為

時，可以考慮以未有獲得所需服務為理由，要求信

Appliance Repair Man（簡稱ARM)維修公司的消費

用卡公司取消有關交易。除此之外，消費者可以入

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

余偉康，一個我們

加國獵奇

1997

年2月20日，多倫多警方接到報警，稱有一名流浪漢在Spadina Ave.和 Queens Quay交界處公車站襲擊一名女子後上車離開。警方隨後趕到出事現場。

加國獵奇

▲年輕時代的余偉康 “警察當時已經清空了那輛公

生，卻死於1997年2月20日。很多人都

車，我不知道警察和那個男人都說了

認識這位面帶微笑的年青人。大多數

些什麼，說了多久。不過雙方並無沖

時候坐在多倫多市區Grange Park公園

突，一切都很平靜。突然那個男人擡

的一張長椅上。在冬天的時候，為了

起手，他的手中握着一把錘子，只是

禦寒，常年流浪在外的余偉康穿着無

那麼短暫地揮舞了一下。”當時在旁

數層全黑的衣物。7是他最愛的數字，

邊另外一輛街車上的目擊者 Isabel Rose

他這麼想着，看看自己手腕上戴着的6

說。

塊舊手表。也許，再多1塊，再多1塊就 “一秒鐘，兩秒鐘，接着我聽到

可以達成了。也許……他擡頭看看天

接連幾聲槍響。我不由得驚叫，他們

色，天色已晚。這裏的冬天毫不留

（警察）對那個人開槍了”。“可

情，他真的需要一個暖和的棲身之

是，他們為什麼要對他開槍？”

所。雖然正值壯年，他的臉色在居無

警察Lou Pasquino當時朝着這名男

▲出事地點 Spadina Ave. 和 Queens Quay 交界處的公交車 1997 年 2 月 20 日

▲出事 TTC 公交車上的彈孔

定所的生涯中早已漸顯渾濁暗沈。

子的方向連開6槍，其中3槍擊中了他。

余偉康出生於香港，21歲那年隨

在空無一人的公交車上揮舞着小錘子

家人移民加拿大。1982年至1984年，他

的男子隨即喪命。

曾在約克大學學習醫學預科。那幾年

1997年2月20日當天的報紙頭版刊

裏，余偉康的父親患癌癥去世。他和

登着一張非常模糊的照片，隱約看出

他的父親關系非常親密，父親住院期

一個男性輪廓躺在一輛空街車的地

間，他幾乎每天都陪在病房。也許是

上。他就是那名被警察擊斃在公交車

父親的過世，也許是陌生國度的種種

上的流浪漢，他的名字叫Edmond Yu

艱難，他在大學期間加倍學習，終於

余偉康，時年35歲。

在1984年被多大醫學院錄取，並獲得獎

他叫余偉康，1961年10月2日出

學金。

▲法醫人員正在出事公車上取證

▲現場的警察

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2019年3月7日

不應忽略的名字

撰稿：叡

▲ 80 年代的多倫多 ▲ 194 Dowling Ave 的廉租房

曾經是多大醫學院獎學金獲得者然而，1985年初開始，他開始逃

個簡陋的房間，共用

課，這在大姐Catherine的記憶裏幾乎從

八、九個衛生間。在

來沒有發生過。他開始足不出戶，將所

那段時間裏，他喪失

有的註意力都放在自己身上。直到那年

了對一切事物的興趣。

夏天，他開始和家人說起，自己的鄰居

心理治療師L o u i s

民集會示之後的市幸不遇糊照片 Yu 遭現場的模 dmong E 發案張見一 ▲ 稀可右下角依威海報

們都並非外表所見，他們其實都是間

Dionne曾和余偉康有過

諜。1985年，Clark心理學研究院確診余

交集。根據他的迴憶：

偉康患上了妄想型精神分裂癥。

“雖然E d m o n d話很少，或者不知所

▲屋內的居住環境非常簡陋

起初，他開始聽從醫囑，按時吃

雲。但是當你將註意力集中在他身上

藥。當他按部就班吃藥的時候，一切生

時，他會馬上回過神來，將自己最深處

活節奏都慢了下來。他很少說話，總是

的心思大聲說出來。和其他很多所謂常

讓余偉康家人無法釋懷的是，1998年

感覺很累。經常每天所做的就是吃飯和

人相比，他要透明得多。在他出事前不

/1999年度的官方調查報告正式認定開槍

睡覺。但當放棄吃藥的時候，他就開始

久的一天，他突然在我面前唱起了一首

的警察並未過度使用武力。不過，逝去的

胡言亂語，不信任任何人，說着常人無

Beatles的老歌Yesterday 昨天。”

他也就此成為一個有關城市精神病患、離

後續追蹤

法聽懂的話。醫學院已經回不去，曾經

昨日舊時光，一切煩惱皆不見蹤

群索居流浪者、警方執行公務使用武力，

在某一時刻，他想要重新開始生活。他

影。可如今的我卻憂心忡忡。哦，我相

以及城市廉租房等議題的核心人物。這項

曾嘗試去工作。保安、發廊雜工、搬運

信昨天。一瞬間，我和昨日判若兩人。

20年前的調查報告總結說，居住條件和身

工……可是，也許他是真的病了，沒有

那片陰影總是揮之不去。Louis Dionne

心健康有着息息相關的聯系。一個名為

一個工作能干長久。當大姐Catherine試

說：“今天回想起來，這首歌是多么地

“流浪精神病患住房項目”的基金會也應

圖勸說他繼續去醫院治療時，他甚至出

應景。“

運而生。不過，20年過去了，被警察出警

手打了姐姐。為了保證獨居的余偉康能

1996年年底，余偉康搬出了居住4

時擊斃的精神病患卻有增無減。同樣，這

夠按時去醫院，家人只能通過申請警察

年的公寓。至於他為什麼要搬出去，房

座城市流浪者居所數量也仍舊捉襟見肘。

拘押令才能將他帶去醫院。

東說，因為他總是在深夜唱歌打擾其他

在反反復復的掙紮之後，1992年

租客，因此房東便讓他簽下了自願搬走

初，余偉康終於采納姐姐的建議，住進

的合約。而余偉康則堅稱自己不但居住

了多倫多一間專為精神病治療患者準備

簡陋，還得不到應有的尊重，他寧願居

的公寓中——194 Dowling Ave。這片位

無定所也不想再住下去。那之後他便流

於多倫多Parkdale的群居公寓一共有55

落街頭，直到1997年2月20日。

直到近年，每年的 2 月 20 日仍有市民自發在 Grange Park 悼念余偉康這裏是他生前經常待的地方

▲余偉康總是穿着層層叠叠的衣服即便流落街頭他依然最愛點燃蠟燭平靜內心

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

花葉虎杖

異藤 ▲彩葉奇

園藝 ▲橡膠樹

▲紫背竹芊

意 ▲花葉如

彩葉盆栽植物（下）

下面繼續介紹植物中葉子最特出最美的幾種，並簡單介紹照顧方式。

15. Fallppia ponica”variegated” 花葉虎杖這植物俗名Japanese knotweed，在原產地日本是

Beauty。由圖片可以看出，Kiwi Vine的葉子會出現片

多採多姿，因

片不規則的白色，也有時尖端會有粉紅色部分。這變

此列入彩葉一

色多半出現在春天，夏天之後就逐漸消失。它的美就

類。特別是近

在於這不規則。

來被刻意當做

彩葉奇異藤會爬牆、爬支架，所以種植之前就要

是奇特觀葉植

豎立支架。最高可以有15呎高度。種植時必須選擇有

物，更受歡

陽光地方，葉子的顏色才會漂亮。

迎。龜背竹及

17. Leopard Plant 花葉如意

部分蔓綠絨所

野生灌木，非

這植物正式名稱是F a r f u g i u m j a p o n i c u m

以有裂或是有

常粗生，而且

“Aureomaculatum”，原產地日本海邊。中文正式名

洞，相信是因

侵略性強，在

是大吳風草，屬於菊科。俗名Leopard plant明顯因為

為在熱帶雨林

美國很多地區

綠色葉子上有小小的黃色斑點，就像花豹的斑紋。據

列為被控制的雜草，屬於禁止栽種植物。但是改良品

說中文名還有：活血蓮、大馬蹄、一葉蓮等。

種的花葉種近來很受歡迎，不僅葉子圖案越來越美麗，而且生長受限。我隻在溫室見到過，相信很快會普及起來。花葉虎杖葉子的顏色過去多為綠與白色對比，

除了有斑點的品種外，也有純綠色及帶白色大斑紋的品種，這一種也很美麗。一般是矮生覆地植物，適合種在花圃，也適合盆栽。因枝條長，亦適合吊盆。

因為圖案奇特已經很美，後來又添加了深粉紅色，就

與雨林植物相比，不怕寒，可以忍受低至攝氏

更多採多姿，此外枝莖還是鮮紅色，無論如何不像野

零下5度以下天氣，但在寒帶就要在入冬前覆一層

草。

土。同時也比雨林植物粗生。所以與其他雨林植物不一樣，虎杖一點兒都不嬌

貴，可以忍受干旱、高溫、及貧脊的土壤，連病蟲害機會都不多。不過需要多光，如光照不夠，除了葉子顏色淡化，生長也會遲暖。但戶外栽植就必須有蔭。有地下莖，可以用來繁殖，此外也有藥用作用。

這植物與多年生花卉Ligularia(橐吾)一家，所以開的黃花也跟Ligularia的花一樣。

18. Monstera deliciosa 龜背竹龜背竹跟蔓綠絨Philodendron非常接近，都是南

▲龜背竹

中，大片的葉

子承受暴雨淋灑時，有孔才較能承受較大壓力。所以幼小的葉子沒有裂縫及孔洞，成熟變大後才會有。基本上龜背竹是攀爬植物，較大棵的或許可以當直立植物，一般葉子較小的，還是需要支柱攀爬。最終都需要較大空間，所以很適合較大廳堂、酒店及辦公室。不過近來出現一些較小品種，葉片也較小，適合一般家庭種植。

19. Rubber plant 橡膠樹橡膠樹屬於榕樹Ficus家族，正式名稱是Ficus elastica，意思是有彈性的榕樹。本來葉子都是青綠色，並且有花葉種，但近來花葉種又出現紅色色調，大大增加觀賞價值。

美熱帶雨林植物。外形方面，主要分辨方法是龜背竹

在原產地印度一帶，可以長到15米以上，但在北

一般有裂，或是洞。所以也被叫做S p l i t L e a f

美多數是盆栽，由於葉子厚實像皮革，又有光澤，加

Kiwi大家都知道是熱帶植物奇異果，但是其中

Philodendron裂葉蔓綠絨。有些則不僅葉子裂開，更有

上新生的葉子捲曲時是深紅色的，所以即使沒有花色

一種爬藤類Kiwi Vine就很耐寒。而且因為其葉子變

很多洞孔，因此又叫做Swiss Cheese Plant，意指像乳

都已經很美麗。

色，就很受歡迎。

酪一樣都是洞孔。

16. Kiwi Vine 彩葉奇異藤

Kiwi Vine中有美麗葉子的品種，被叫做Arctic

雖然龜背竹不算是彩色葉子，但畢竟葉子形狀

橡膠樹要比榕樹容易種，因為沒有掉葉子的問題。橡膠樹需要高光，但不要讓過熱的陽光直曬。如

植

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2019年3月7日

ta margina ma Albo o s o th n ▲Xa

此圖就是在葉子尾端形成所謂的口袋

▲

一般人種植物，都為了花朵美麗，因此都說是“種花”。但其實很多植物的葉子都很美麗，甚至有些比花朵更美麗。所以說是觀葉植物。不需

是向南或西的窗

單藥花一度很受歡迎，有些花店也有出售。因為

戶，最好有些遮

要頻於換盆，隻有當根太擠迫時才需

不僅葉子美麗，還會在春天開漂亮的鮮黃色花朵。而

光。

換盆。不要一次過換太大的盆，最多隻要大一號。

且花期長達兩個月。買的時候可能沒有花，隻要認識

澆水要像其它

繁殖可以在換盆時分株，每一株必須最少有相當

葉子就不會買錯。它的斑馬條紋是接近白色的淺色，

盆栽一樣，遵守表

的根部，及至少3片葉子。剛移植時，可以用透明塑膠

而綠色方面就是深綠色。與斑馬竹芊不一樣，後者的

土干了再澆水，澆

袋包住，以增加濕度，直到根部健全。(但每天打開幾

對比較柔和。

水時要透徹。過多

分鐘，以免塑膠袋內過分潮濕。)

的水必須瀝光。如果葉子變黃及掉落，就是盆土經常潮濕，久了會爛根。冬天時要休眠，最多兩周澆一次

21. Xanthosoma Albomarginata

20. Stromanthe plant 紫背竹芊

西的熱帶雨林中很多。在雨林中可以長成巨大灌木，而且同時開很多花。

這植物尚未查到中文名，但跟彩葉芊Caladium很

家居養時壽命不長，但不要灰心，因為單藥花的

相似，英文俗名有：米奇老鼠芊Mickey Mouse Taro、

繁殖非常容易。將4-6吋 (10-15厘米) 長的莖，插入潮濕

鼠杯Mouse Cup、口袋植物Pocket Plant、及Yautia

盆土中，很易生根。有時插入清水中都會生根。

水。最常使用的繁殖方式是壓條，也可以扦插繁殖。

Aphelandra squarrosa原產地在南美，特別是在巴

Amarilla等。學名全名是Xanthosoma atrovirens

單藥花與其它熱帶雨林植物一樣，喜歡潮濕高溫

中文名又叫臥花竹芊，學名Stromanthesanguinea，

“Variegatum Monstrosum”，顧名思議是指的顏色方

環境，最好是攝氏15-20度（華氏60-70度）。澆水時也

也有叫S. sanguine Triostar。原產地也是巴西雨林，與

面大變種。又是園藝家在基因方面做的改變。葉子的

是要澆透，然後等土面稍干時再澆水。不時用盆底滲

祈禱草Maranta是一家，所以葉子也會捲起，像是祈禱

白色部分很不規則，明顯是後天下的功夫，而非自然

水的方式澆花，就是將整個盆的盆土都弄濕，然後放

的手。深綠的葉片上有紅、粉、白、甚至黃色的條紋

形成。像是潑了漂白水的後果，所以沒有兩片葉子是

回碟裡。

狀圖案，而背面則是深紫紅色(所以叫紫背竹芊)，因此

一樣的。之所以俗名叫做口袋植物，是有些葉子會在尖端

葉子捲起時，是深紫紅，對比非常美麗。而葉柄也是紅色或紫紅色，真正多彩多姿。紫背竹芊在戶外最高可以長5呎以上，室內盆栽也

自己凹起，兜成一個像水兜一樣的東西，甚至可以兜

最重要的是，盆的排水要好，每次澆水後要讓多余的水瀝光。冬天時要等盆土表面一公分以上都干了再澆水。要植物開

水。原產地也是在南美的雨林，非常怕寒，我在亞馬

花，必須有充分

遜一帶見到很多，與彩葉芊、孔雀竹芊等種在一起。

光照。如是夏天

有顏色的葉子都需要光照才有亮麗的顏色，但又

目前也有盆栽出售。種在戶外時必須有些蔭，種得好

時放戶外，就不

不能忍受太強的光照，因此最好是東向的窗邊，如是

會開白花，但還是葉子美麗。植株部分有毒，修剪時

能讓太陽光直

夏天時放在向西或南面窗口，最好有紗窗遮光。

要帶手套。植株有地下莖，可以切割分株。

射。

可以生到3呎。如果種得成功，春天時會生紅粉色的小花。

夏天時可放在戶外接受較多光照，但一定要放在有蔭處。不能忍受攝氏10度以下氣溫(華氏50度)，在寒帶要在入冬前移放戶內。

單藥花

22. Zebra Plant 單藥花正式學名是Aphelandra squarrosa，俗名Zebra

同多數雨林植物一樣，需要高濕度。如房間太

plant斑馬花，跟另一種也叫斑馬花Zebra plant(斑馬竹

干，不時噴霧水會有幫助。春夏兩季可以每兩周施一

芊)的Calathea zebrina很像，但那是另一科植物。在孔

次薄肥。也很適合玻璃箱種植。

雀竹芊Calathea中曾談到。

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

綠化道路耐煙抗風

廣玉蘭樹姿美麗

花言草語

廣玉蘭為常綠喬木，可高達 30米；樹皮淡褐色或灰色。由於開花很大，形似荷花，因此又稱“荷花玉蘭”。廣玉蘭原產美洲，所以又有人稱它為“洋玉蘭” 。可入藥，也可綠化道路。

花朵芳香淨白廣玉蘭的葉厚革質，橢圓形，長圓狀橢圓形或倒卵狀橢圓形，長10至20厘米，寬4至7厘米，先端鈍或短鈍尖，基部楔形，葉面深綠色，有光澤；側脈每邊8至10條；葉柄長1.5至4 厘米，無托葉痕，具深溝。花朵白色，有芳香，直徑15至20厘米；花被片9至12，厚肉質，倒卵形，長6至10厘米，寬5至7厘米；雄蕊長約 2厘米，花絲扁平，紫色，花藥內向，藥隔伸出成短尖。雌蕊群橢圓體形，密被長絨毛；心皮卵形，長1至1.5厘米，花柱呈捲曲狀。聚合果圓柱狀長圓形或卵圓形，長7至10厘米，逕4至5 厘米，密被褐色或淡灰黃色絨毛；蓇葖背裂，背面圓，頂端外側具長喙；種子近卵圓形或卵形，長約14毫米，逕約6毫米，外種皮紅色，除去外種皮的種子，頂端延長成短頸。廣玉蘭生長喜光，幼時稍耐陰。喜溫暖濕潤氣候，有一定的抗寒能力。適生於高燥、肥沃、濕潤與排水良好的微酸性或中性土壤，在鹼性土種植時易發生黃化，忌積水和排水不良。對煙塵及二氧化硫氣體有較強的抗性，病

蟲害少。根系深廣，抗風力強。特別是播種苗

較重的，還應疏去部分小枝或贅枝。通過修枝

樹幹挺拔，樹勢雄偉，適應性強。

摘葉，可減少水分蒸發，緩解受傷根系供水壓

澆水極為重要栽培廣玉蘭，南方多地栽，北方則多盆

力。修枝應修掉內膛枝、重疊枝和病蟲枝，併力求保持樹形的完整；摘葉以摘掉枝條葉片量的1/3為宜，過多則會造成根系吸水困難。

栽。盆栽植株“霜降”前入溫室，注意通風見

廣玉蘭樹姿雄偉壯麗，葉大綠蔭濃花似荷

光，不宜多澆水，盆土含水且保持40至 60%為

花芳香馥郁，為美化樹種，耐煙抗風，對二氧

宜。室溫保持3℃以上即可越冬。每半月葉面噴

化硫等有毒氣體有較強抗性，可用於淨化空氣

水一次鄉沖洗塵土。“清明”以後移出室外，

保護環境。

放在向陽背風處，每周施1至2次肥水，夏季每天澆1次水，每周施2次肥水。高溫天氣要注意葉面灑水降溫。2至3年換一次盆，如果地栽植株也跟盆栽水肥管理一樣，但注意鬆土除草，冬季防寒。廣玉蘭的根為肉質根，極易失水，因此在移栽後，第一次定根水要及時，並且要澆足、澆透，這樣可使根系與土壤充分接觸而有利於成活。以促生新根。7至10天後，澆第二次水。 20天左右再澆第三水即可。移植後，為提高成活率，減少蒸騰，應經常給樹體補充水分，可根據溫度、濕度的不同情況，及時向樹冠、樹體噴水。移植之後半個月之內要堅持給樹體噴霧，每天3至4次，但地面不能積水，以保證樹體對水分的需要，以後根據天氣情況噴霧次數並酌情遞減。

枝葉繁茂注意修剪因廣玉蘭枝葉繁茂，葉片大，新栽樹苗水分蒸騰量大，容易受風害，所以移栽時應隨即疏剪葉片，若土球鬆散或球體太小，根系受損

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裝修租屋美觀又經濟 DIY 先與業主溝通避免紛爭

温暖是我家

2019年3月7日

不需花費大，用簡簡單單的架子和椅子，擺放物品，不但實用，而且美觀。

最近收到不少電郵，都是問及如何在有限的預算

來一大塊膠合板，靠在牆上，然後在該膠合板上貼上

開支之內，裝修和布置家居。其中有讀者問到，如果

喜歡的海報、照片、有趣的書籍封面、或掛上紡織

是租人地方住，但又想把租住的地方布置得舒適美

品，如地毯，毯子什至帷幔，再用家具和燈光配合。

觀，怎樣可以在財政有限，同時受到業主所定下的規

存儲也是一種學問，尤其是柏文地方有限，如何

定下做到。

存放所有物品，需要一番工夫。室內設計師桑希爾

租客髹漆之前，例如欲在牆壁髹上鮮艷的橙色，

(Joanna Thornhill)在着作Insta-Style for Your Living

應與業主溝通過，部分業主不介意，只要保持地方整

Space中，講述她的設計經驗。她在書中提到如何在

齊清潔便可以；也有業主允許租客這樣做，只要在他

廚房，利用良好的架子，而非櫥櫃，擺放和存放物

日遷出之前，還原本來牆壁的顏色便可以。

品，增添廚房的空間感。

同樣，如租客如欲在牆上鑽孔，也應先聯絡業主，問個清楚。萬一業主不准髹上其他顏色的漆油，租客可以買

桑希爾在書中介紹一些自己動手的簡單方法，例如在一張多出的椅子上擺放烹飪書，既特別，又具時尚感，亦可用不要的抽屜改裝成架子。

Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

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法國摩登浴室

2019年3月7日

浴室是都市人的私密空間，忙碌過後回家享受香噴噴的熱水浴，讓你放下壓力和煩惱。着重生活品味的你，對衞浴用品不但要求實用性強，最好設計能配合家居布置。來自法國的衛浴品牌Jacob Delafon，展現出古典、現代或工業多種不同風格，設計簡約時尚，方便配襯，為你的衛浴空間注入法式點綴。來自法國的Jacob Delafon，屬著名衞浴品牌Kohler旗

舒適家居

下，3個不同設計格調，包括古典風Nouvelle Vague系列、低調奢華的現代風格Stillness系列、以及前衞簡約的工業風Terrace系列各具風采。 Nouvelle Vague系列以50年代的風格為主，懷舊之余，設計加入趣怪的藝術元素。其中的陶瓷面盆以橢圓形般的弧形設計為主，洗手盆的形狀同鏡子完全一致，相映成趣，為空間增添吸睛點綴。工業風格則以黑色為主，整體色調深沉，其中 Terrace系列的產品外形均為幾何圖形，線條簡單，但內藏玄機，特別配備電源插座和USB接口，實用性強，配合LED燈照明，設計精巧貼心。現代經典風格的Stillness系列，則以加大體積、單一色調為主，其中這款面盆Vanity Top，盆面呈現流線型，

著名衞浴品牌 Kohler 旗下的法國品牌 Jacob Delafon 展示出古典風格的 Nouvelle Vague 系列、現代風格的 Stillness 系列及工業風格的 Terrace 系列等不同風格的浴室家具。

現代經典風格的 Stillness 系列，以加大體積，單一色調和時尚設計為主，其中這款面盆 Vanity Top，盆面呈現流型，恍如水流動時的樣子，型格創新，而產品可以懸置於牆身，方便配合家具擺位。

▲

懸置式面盆

備 USB 插口

Terrace 系列以時尚工業風格為主，以黑色為主，整體色調深沉，外形均為幾何圖形，條簡單，但內藏玄機，特別配備電源插座和 USB 接口，實用性強。

恍如水流動時的樣子，而產品可以懸置於牆身，設計突破常規。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

▲ Nouvelle Vague 系列以懷舊藝術風格為主，洗手盆的形狀同鏡子完全一致，相映成趣，為空間增添吸睛元素。 ▲

Stillness 的馬桶亦選用懸空式的設計，簡約時尚，系列全部均以防火粘土、實木等製成，耐用優質。

陶瓷面盆這款陶瓷面盆以橢圓形般的弧形設計為主，配合盆底深度，防止水花濺出，令檯面乾濕分離，設計簡潔，面盆備有光面純白、啞光及淺灰選擇。

增多收納洗手盆下方設有抽屜，提供多層的收納空間，可用作擺放毛巾、化妝品，或各類雜物，輕鬆整理浴室。

巧置貯物空間 Terrace 面盆的去水管道置於靠近水龍頭及牆身的位置，騰空下方作為貯物空間，活用每寸地方，產品配合 LED 燈照明，設計精巧貼心。

巴黎地圖刻於盆身 Vox Signature 系列的面盆 Vessel Basin，把法國巴黎的地圖雕刻於盆身，四邊配以白色米紋點綴，條紋若隱若現，設計優雅時尚。

■高露在劇中飾演大兒媳吳非。網上圖片

■陳瑾飾演的蘇母十分強勢。網上圖片

在劇中所飾演的是一對年輕的小夫妻，還保持著新鮮感與熱情。當主持人提到蘇明成「媽寶男」的標籤時，李念則呼籲起觀眾不要妖魔化蘇明成「媽寶男」的形象。她笑稱：「郭京飛老師非常有個人魅力，他將蘇明成這個媽寶男演出了可愛的感覺。」

■彭昱暢在劇中與姚晨有一段感情糾葛。網上圖片

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消警通宵搜尋手機翌日重開

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越野賽失蹤11小時人夫現身酒店附近

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北角渣華道市政大廈地下一㤦宧㔴憐捠⹿㔴憐㝴檟尯凧⪌▇▶┆⃜╙ⴇㄡ巹啾䌙帢㔴憐㜿呠檟も ⦔ⷋ⢿⫍⩺⎐ ⎉䭮㏎朢家售賣滷水食物檔攤，三日晨八

527.413.7446報案求助，消警人員通宵展開陸空搜索之 527.8:3.8637 527.729.4971

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起點設於梅窩銀礦灣沙灘，終點為涌盛街梅窩銀河現身。花園，即梅窩熟食街市旁。比賽以半自給自足形式進行，參加者須攜帶大會指定裝備，支援人員只限汧圹尯凧⪌▇▶⾺∔ҷど㏎⾺∔Ҹ 尯凧伢毦㝴檟㹈䎟ҷHSJMM䎟Ҹ 㢘20304䣰㏎㥞㜖⎉ 䓷䱚ⷚᾏ㮢⋷ⷳ4㏎ CBZWJFX0CMPPNJOHUPO 汧圹屚㢜⑨♰╙≂啫Ҹ 527.676.9192於各個檢查站提供支援。乍ⅽㄛ柱䷻䲕朧朏ⅽ ᾼ⪽⍆㶲ʬʬ㺦䨦㯮㯮⧃㝔姛!!幼⧃䆠⾒攽ⷚ‛㮢⋘䒪⪶㏎㾔㜿恙ᾒ〶!!ⴘ⋷╾棯䭮虇㢗䭮%2761弆Ҹ 棫㜃䃣‣⎕斧弔⾑恙 ⒔橮ⵎҸ屚梊處 ⒔橮⃞Ҹ㢘㊞屚梊處慠㿥汧ⶩⓏ虇⢮〺ᾘ 據賽會主席Sabrina表示，林參加的賽事為一百汧圹尯凧⪌▇▶⾺∔虇⋷分㎥⌋分Ҹ ⏹㯈㤬㾔䖕ⷚ㰟㷃䄦 ᾼ⪽㠥㶲ʬʬ㺦姲㯮 ⶞⤚㖻懚!!⛕㝔⒔恙㯮⧃幼⧃!!朆憣䥼憣 3も3ぐ2ど虇⒔㷃梊公里，他前午到達大澳站，當時賽程已踏入十六小屚梊懚‷⢿䚱BMBO; 䱨⒔㷃梊ᾙ佁▗✽怺䋳Ҹ屚梊LFWJO; ㏎ᾏも▗⶞ⵅ〼ᾼ⶞ 2.724.963.:4470 527.938.6495 屚梊處 758.55:.7899 㯈嗘㕪朏攥亦佁㷃焜 ⛕䚷⍆㏎ʬʬ‍姲㯮庋䏸ᾙⴇ!!䀥㟑ⴘ⋷ 容╚孏⋘!!⶞⤚㖻ⵅ 時，完成近六十公里行程，其後未有按原定行程前 527.815.::14 ⬂⩺Ҹ屚梊栂⪹處 758.949.9876 ⴇ㢘㦰恙㔴憐Ҹ 724.963.9924 汧圹凧屚ど㏎㹈䎟旄㤎╙㏢桫Ҹ 榼似ⅽ䋽橮䎟憩㾯㒐䏛㐏⾺!!桹㱒䎟榼㝈ⅎ䀥㟑!!⃨䚮往昂坪，至二日晚十時半他過了伯公坳後與大會失 527.619.1443 758.:3:.9:23 527.867.4399 屚梊處 758.393.8439 527.944.9397 527.386.6139 䔚⋗䚮)⢚ҷ乄ҷ䁻* 527.671.:996五去聯絡，賽會致電其手機顯示關機，致電其妻亦表示丈夫仍未返家，嚇得林妻於三日凌晨二時許報案。

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本報記者楊偉亨香港報道 527.669.2743 527.51:.7739 758.941.9222 758.797.99:: 758.747.3171 758.99:.:789

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「失蹤」事主，其後在銀礦灣酒店附近 ■一度

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六十七歲姓張女子，沿何文田公 ⶅ␯⢚株帷懚⡭㻐㖻ⷚ欥戇㾴※㝴檟汧圹凧▓扷朏♰⽴ θθθ☛宧㖻懚θθθ θ叾╚㖻懚θ ⪥⯕ⵅ尯凧 θ䠖▝▜临θ 主道向尖沙嘴行駛，至近培正道 ✽㏎⎉䭮 ⩺⎐⫍瀴汧梁 %761⫦㏎䰸榢IXZ8 喻撵⢮〺⎉

梅窩，並在社交網站「打卡」報平安，聲ど㏎處⽬啫ҷ乄啫ҷ䉳溷⾺∔ҷ㽋啫ҷ 汧圹尯凧⪌▇▶┆⃜ҷ⪌▇⃜ҷ伢毦㸨 ‛ⓐ〃冐⳦埮⪶ᾼ⤚ ⵅⷔ㖻戆!!⽴⛕帷懚 ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏも⋘ ⌻Ⳳ⊹㉯⊈%71ᾏ⶞ 䰸榢⫍⩺⎐慠⪶伀啾䠍喻⛕㫼Ⅼ根虇ⴘ⋷ ⩺⎐0瀴汧梁慠ⴇ㦰㢏⪶啾⁉⶗㫼㖻懚虇䱚ⷚ⫦㏎✽㏎虇㢘 ᾏ⶗㫼㾔㑕虇≔㳳ᾏⵅ ㏎㎥ ‛ ㏎屚伢毦ど⾺ᾏ▜Ҹ ⢮ 〺 ⎉ 攽ⷚ4↚㏎朢ᾏもᾏ ⩺⎐⫍㹱埤吡⎕朏⢮ 稱因太疲倦在山頭露宿一夜，虛驚一場。嬎⁉⛕⧃⋶Ҹ 灄灭Ὴ䴰ҷ䦶㤎ҷ㏢唆ҷ㹈䎟ҷ㺦䨦ҷ ㄚ▶♰⽴ҷ伢毦ᾼ檟䈡旙╙㝴檟㹈䎟ҷ 㾔䖕▓ⵅⷔ虇〼柱虇帷恙∨弆捜㯮⶗㖻⃞ ∱ↀ⒔婬!!桫䏸埤䖕䒪憩樷憞㶲㢘恙⃜虇㟑╵ⴇ䚮朆䥼憣䐈⊈ ᾘ⫦㏎⎕朏⢮〺ⵅ〼 ㅺ㔆尯ⅰ虇⪶ᾼ⶞㖻 ⛕⧃ᾏ㏎㎥‛㏎虇ど ⃞ⴔ⛕㫼㯮⟷!3508 ⃜ 虇 ″ 憩䚮㻊 ⅎ 䭮Ҹ⦔ⷋ⢿027姦Ҹ ど⋸↚䓷┯⋸↚㺦㼃〺⒔㷃梊䓷ど┯㳴姛屚!梊處 ⿺どҸ㮢棱處Ὴ䴰ҷ㢜⑨♰ҷ≂啫ҷ㛅 ◷ 㢺 ⌋ 分㺦䨦 Ҹ 㢘恙ᾜ宼䋽橮Ҹ ⧀:16.416.2799 䮔冔⊹⋗Ҹ屚ぱ厙∱ⅻ虇桫䏸⤒⣍ ⴔ⽴は⵺⳦㮢帷㱒撋 ⎿⪹╳ひ⧃⴫✽怺㎥㖻⏜榟∨!!戆▝㾔⧃ ⋜幊亨䵀Ҹ梊 ⵅҷ撋䗃ҷ帷㱒ҷ⤒ ┯卹䚷Ҹ 虇朏╲WJWB恙䱨Ҹ 㢘㊞屚梊處㢘恙⃜啾嬎弔⾑⬌䫍 ⊹⋗㢘恙⃜Ҹ屚梊處子參加越野賽「一度」搏♰ҷ▶╿ҷⅬ䃣Ҹ!ZPOHF0TUFFMFT 梊處 527.31:.1999! 758.94:.::::! kjbkjbnpwjoh/dpn 伢毦䌮㏚ₐ㰾ҷ 䳘Ҹ㖻ⷚ▛⊈Ҹ 䗃㯮⧃╥憐帷⊈⊹ ⶞ⵅ〼ᾜ䋨ⶠ䋽Ҹ じ⊈亨䵀!!⒔婬䏸㜨 ⣍埤䖕ҷ朆䥼憣懚惇 527.9:3.3229 ㎥失蹤。事主姓林，三十三 527.429.2924 處 Ⓩ汧ᾼ⶞ⴇ㢘㦰恙 527.944.7:99 527.414.78330 527.989.:7:8 歲，本月一日參加一項名為「Translantau100」越 758.789.77270758.:98.9474 758.3::.6::9 㜿伢䖕␸䖕Ҹ梊處㜿五栂 527.::5.3333野賽，據網站資料顯示，賽道有八成為越野路段， 758.499.4347 527.71:.2333 758.:9:.889: .467.8666 㜿 758.394.1349栂!⪹ 758.817.986: 527.:64.:546 758.:9:.7843

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本報記者梁國峰香港報道⶗㫼㖻ⵅ尯㔴⪶ᾼ⶞⤚㖻ⵅ㖻は撋䗃婬┇ ᾏ ⎕ ⅰ ₊ > 喻 ⎕ 䂎㊞㛎〫寊 ⌙ ⋻ ▇ 3 5 㻐⎸咀尭⇩卧劺㵪崆尯㔴▓槭朆䥼憣ⵅⷔ⵺⳦㮢⛕厥⽴は㖻㈷Ὶ㏏宦虇㎠䠓㐎岍+╲䨠≂懜␯⢚‛ⓐ XBSEFO0TUFFMFT⪶伀啾㝐虇汧圹尯凧ど㏎Ὴ䴰ҷ伢毦䈡旙ҷ ⋷㜿婬ⅽ‛㮢✽㏎▗ 2!MFF!DFOUSF!ES/ ᾏ㮢ᾏ㏎虇⢮〺ᾘ㏎ ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏも⋸ 吻㹊0瀴⓰梁慠UUD⋘ ᾏ㮢✽⁉㏎⎉䭮虇慠䰸榢⫍⩺⎐慠▜朏捠啾䡪弔⾑㝐攽ⷚ㮢ᾙ ◝ҷ37◝ⓖ柜㯮帷㱒恙伢毦⶗㫼㖻ⵅ愵⋻ 匩ⅽ䛁㒘㗸⶞幊ㄗ汧懚虇㾔杫㕟帷憐帷虇婬┇帷㱒虇㸌恙㏧帷㱒⽴⛕㫼懚惇朆0䥼憣帷懚㾔䖕⤒⣍∨ 〃-㢻桕⢧㐎㔴㢻⢿ⵅⷔ㖻懚虇⁲愵懁⎉ 㹈䎟ҷど㏎⿺どҷ䌮㏚⎖拜桫⽴ҷ伢毦ₐ㰾0㢜⑨䚮ҷど㏎ҷ 獨自到大嶼山參加越野 ⶠ䋽㊪䃣✽怺⬂⩺ⴇ ᾏ⫦㏎懸▗⪺⯵㎥✽ 慠桕╚⛕⧃滊啾弔⾑ ┯ᾏど䊰䋨䊰ⶄ慠ⴇ 䒪厡懸3䣰2も⒔㷃梊弔⾑㢘䶰✽∱ↀ⒔㷃 ⵃ㢘ᾏ✽㏎⎉䭮懸✽ ⋸⫦㏎⒔恙⃜㷃梊⌀ 㮢撋䗃ҷ㼆杫㕟帷婬┇帷㱒㾔䖕⤒⣍⶗㫼⽴幖棱峿␯㕟㎟Ҹ 懚虇⶗㫼⡭㻐∱ⅻ⒔婬)⋜㣟㜨幊*伢毦㢘ⓖ柜㯮㛎〫寊⌙ⴗ㟑⶗㫼㛗䔖汧▗䖕㛅 ╲帷䏸㾔杫㕟帷-╵㕟K⶗㫼⒔婬∱ↀ懚 ≂啫ҷ⿅⃜ҷ⎉檟♰ҷ⦆䩋0拜檟♰ҷ㽋啫ҷ伢毦㺦䨦Ҹ 賽的人夫，二日晚賽事進行䚮慠弔⾑⒔LⅬᾙ佁怺⬂⩺╾䋽橮㢘恙⃜ 啾瀦ⴽ拡㮢虇朏╲恙㦰″憩ⅎҸ梊栂䚮處 LⅬᾙ佁⎕朏⎉⋴Ҹ 梊ᾙ佁㺦姲│⃞Ҹ 怺ᾜ◇䋨䊰ⶄ⁉⩺Ҹ 䚷ど㏎䓷┯Ҹ ⴘ⋷䀥㟑㢜⑨◷⎿Ҹ梊UPOZ␘處幊冐⵵䉉㢻ⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠㢏汧⴦㝷䌮㏚♰⽴虇ᾜ㑥㟑朢虇令䊰桀坞幊䚷Ҹ ㄏᾥ䛛▓⢿朏⎿朏ᾏ㨬焜㢜⑨-ⴘ⋷⋁↘ 梏⽴⓰Ҹㄔ懖⬌虇⎉乶䀥Ҹ㢘㊞屚梊處 QJDLFSJOH 恙⃜ᾏ⎕斧⎿恙䱨 ⃤⪹!㝴朢梊尀期間突與賽會及家人失去聯絡，嚇得嬌妻䱨慠ⴇ㦰″憩ⅎҸー 758.999.2948 527.713.5:710 758.:77.4199 758.3:2.:269 758.419.91330 527.952.86660527.987.:644 五 ⊈⊹蘼⿺㈷䢐撱䢐㟑蘼 758.::9.9933 ㎥ 758.::9.9944 ╙卹∨焟⪶恙栙梊527.3::.117: 527.943.1829 527.562.42:30758.978.4979 758.9:2.3747

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五 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年3月7日 42 θ㬽㲲㖻懚θ 䘿䖒㖻懚⋻▇ 㐙㳰㮑⿅⋴ⓒⵅ喻㏅婬ⅽ⋻▇屚⁉ 㳲嬞婬ⅽ⋻▇ 婬ⅽ屚⁉ ら䵘婬ⅽ⾺∔! 婬ⅽ屚⁉ 㱴㱒⋻▇尯凧星期一 2019年3月4日 B7 Hong Kong News 香港新聞 │⃞㥞㜖㑪䭮㫢啾⃞ⵎ㝔檷䰸榢⫍‷ゆ㻊㜿婬⢮〺⎉䭮㜿ⅽ⢮〺⎉䭮 ⶗㫼㖻ⷚ!!撋䗃!!㼆杫㕟帷!婬┇帷㱒 ⴗ岍›崌ゎ〃伢毦39 ⩺⎐╙⌿ ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈㑪屚伢毦婬ⅽ朆⽴⪩ 婬 ⅽ ⋻ ▇ 屚 ⪶ ᾼ ⶞ NCW㝈⢢ら䵘㑪凧ⴳ 汧圹凧婬ⅽⴇㄡҷᾼ 屚㢘ᾘ〃⁴ᾙ伢毦⾺尯凧婬ⅽ⿺⽴㎥ⓙ䌮㞉⾑尯凧㱴㱒宼宗㍑突 ‛㏎ど┯卹䚷HPSF⫍ 吻㹊瀴汧梁慠⪹╳│ ⎕朏⢮〺⋸㏎ᾏもᾏ ⋷㜿婬ⅽ‛㮢✽ 發直擊 ⩺⎐⫍䰸榢⎕朏㜿婬 ᾏ㏎ᾏも懸▗⬂ㆶ✽ 愵⋻ⴳ㖻戆!!ⵅ⌆ⴘ婬!!朆䥼憣帷懚! ◝⪶⶞帷恙∨ⓖ柜㯮㉯␯㒎⪶˙˛儝⢚朆䥼憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ ▜虇卹∨恙虇⏊呵冟⽴虇朆㢮䯸⴩虇梏㢘 ⋶⪥婬ⅽ⾺∔虇伢毦⽴ҷ⪶⽴ҷ⾺∔虇ㄭ ∔虇╾⁴⢷ⵕ⾑╙⾑㏚虇㢘恙 Ҹ 㢘㊞屚 3131虇摆⚽ҷ朚㜨ҷ

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（右）講述事件。 ■賽會主席Sabrina 㜿ツ䐈⊈⏜⎦匉㒘㗸㳲⴦㾾ゞ㒘㗸㮲帛⮮ 㢘㧠㒎!!⋷⾑㢏。 ⶗㫼䰃⃜㔷㒎虇Ὴ㹊喻撵⶗㫼⏜⎦匉㒘㗸懝〵䝁⑭榼䝪槇䝪勿消警人員接報通宵在大澳附近一帶搜索，飛行 !527.:11.1221!!!!xxx/kmjoldbs 梁國峰攝 ■事主在社交網站上載照片報平安。 ⶗㫼梊ⳟ⧀䮔虇ⓐ⪩ 梊ⳟ⧀䮔⋷〃↚⁉卹 ⋷分⶗㫼㢒宗⾺䉉↚ ⶗㫼梊ⳟ⧀䮔虇憏䮔 DQB!DHB 伢毦⊹⋗虇㢒朚恙虇服務隊出動直升機到場協助照明，唯至三日晨天亮〃悤儝⬂!!㐏姢ᾏ㻐! ⬌⽶㏚ᾏ⁉㜿厙氷乍匂〤%490⶞㟑券槇剛䝪虇徸剛 ⎽ ⋷怺儝⬂㒘㗸⎽㸨㹊剛䝪䣰䢯ᾜ⬌厡䳚㻊 ᾼ⢚ ˙˛ 䀺♴啾 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛ ⓰␯⎸ ˙˛ 亟亓 ˙˛ 㺪㣘䩾 ˙˛ ᾘ坸⾑安全，選手的號碼布或背囊都附有晶片，配合在不山頭露宿，警方調查後相信沒有可疑。不過，林雖仍不見日晨九時，林失去聯⁉╙ᾼ⶞⤚⋻▇埤䖕絡〃林伢的毦蹤䎼影 ╥。㢏直 ⪩至憏三 ⊀⋻▇䮔䷎宧〃仟U5 527.4::.9::6 ㅺ虇↚⁉╙ᾼ⶞⤚ₐ ㍑咀尭䀬憩虇䌮侃㏚捠悬ひ⧃$38 十一小時後重開手機，並在銀礦灣酒店附近出現。㢏ℂ戇㙖Ҹ⪽027姦! 徸剛役剛!!屚㐏⾺䝶Ҹ㳰慝⋷⫦㎥ⓙ⫦ 䟑券槇剛䝪㑣僟仰㑣䇺僟䰃⃜⎽䝶㔷同位置設立的檢查站，計時系統可記錄參賽者進度⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫虇↘⋁惘懚虇㜃㱒㒋稱露宿山頭，疑他平日頗愛整潔，故現身時衣服未䮔虇⋺⪸憏䮔Ҹ ⶗㫼⋻▇↚⁉⧀䮔㌂㫼䮔⑨Ҹ屚梊㨐⶞⭟ ⎉乶ITU⋻▇寊⌙寊⿂⑨䮔⑨㥴⿂寊⌙寊 ⑤⽴⌆虇%27.360I虇見污跡。桹㑣0戙㨷㝸Ῥ㟑厂㟩ᾏ㟑 5496桹㑣㞝䕯⛕⧃$26 㔴╦Ⅼ根!屚㒘㗸⾺㒎SNU⩺⎐⫍丂垼及評估安全。她指過往曾有選手中途退賽，也會通懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩杫ㅺ佩虇⪶⤚ҷ䐈㴙林並無受傷，在社交網站上載「打卡」照片報平⦔ⷋ⢿⫍桹㑣

451GFSSJFS!TU/$314 摆冊㧗慠⪹╳Ҹ ㎥㨐⋗䚮處䮔⋻▇寊⌙䮔榔䳥␒ 知賽會，並由賽會送到起點取回選手包。賽會主席Sabrina續稱，賽會有盡力確保參賽者 758.838.3688 安，並聯絡賽會解釋二日晚比賽期間，因感疲累在 758.::7.2788 758.989.7742 :16.715.4689 527.831.7979 㜿 758.462.1199 摆⋻▇Ҹ

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布置家居識誤區

通常在布置家居環境的時候，注重風水的人多少會關注一點風水問題，但隨着風水知識的普及，也出現了些誤區。這些誤區不但不能給人們帶來好運，反而會破壞運勢。

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

若去古建築參觀的時候，比如道觀、廟宇以及

會造成陰多陽少，主暗病頻生，糾纏和麻煩不斷；

古代皇家宮殿，進得正殿，多會覺得裏面很暗、光

而房子太小人口過多也不好，不僅會給居住者帶來

線不足。這是由於，此類古建築一般只有前面四窗

擁擠感、壓抑感，還會影響人的氣場，造成陽多陰

和大門，而窗子小、窗櫺密，自然阻擋了陽光的進

少的局面，會令居住者情緒暴戾，家中成員多是

入，加之廟堂、殿宇的跨度、進深較大，純靠天然

非、口舌、官司。

光遠達不到現代建築的採光度。但也正因此，道

判斷風水的好壞，首先要看此地是否“藏風聚氣”，但是現在很多人認為“藏風聚氣”就要是把

觀、廟宇給人以莊嚴、肅穆之感。而到了民間，民眾遵從“陰陽者，天地之理

“氣包住，風藏住”，這是完全錯誤的想法。既是

也。暗屬陰，光屬陽，陰陽平衡萬物得以生長。經

風水寶地，哪有不透氣的道理。“藏風聚氣”並非

雲：孤陰不生，獨陽不長。”因此民間建築也是光

不透氣，而是要緩緩透氣、徐徐通風，如果只是單

線適宜，不會太暗也不會太亮。《易經》給人們的

純的藏、納、聚，只入不出，那就是個不能循環的

啓示之一，就在於陰陽平衡，人如此，居住環境等

死系統。只有一張一弛、一收一放、一藏一換，才

等莫不如是。

是真正的風水寶地。站在現代家居的角度而言，一

居室的窗戶過多則陽氣太盛，難聚財；背陰而

方面要“藏風聚氣”，另一方面也要注意家中空氣

窗戶少，終日不見陽光，則陰氣過重，居住在裏面

的流通，要讓整個氣場活起來，才有利於人的身心

的人自然會感到壓抑、不適，很容易得病，且久治

健康、家庭和睦、老人長壽、財運旺盛。此外，風水學經典著作《陽宅三要》中說：

難癒。因此，房屋的採光應適宜，既不要太強也不要

“灶者，一家之主，吉凶禍福，其應如響”。自古

太暗，適中為佳，能做到陰陽平衡，對聚財、旺

以來，廚房就是飲食烹飪、食材處理的地方，是養

運，強身健體都有好處。

命之源，“食祿”之地。在易學上，食祿主“財

房子真是越大越好嗎？不是的，房間的大小要

庫”，所以廚房寓意着家中的“財庫”，即現有財

根據自家情況、人口而定。古語說得好“過猶不

富的儲存之所。因此廚房的風水不但影響着家人的

及”，提倡的正是“中庸”思想，房子大小要適

健康狀況，還影響着一個家庭財富的存儲，非同一

中，如果屋子太大而人口過少，則會產生空曠感，

般，其風水禁忌不容忽視。

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人要掌握命運卻又被勸放棄

風水

老朋友茶聚，茶開多時，其中一個匆匆趕至，並面帶憂色，原來他剛到醫院，探望一位相識數十載老友，該老友身患絕症，打算“安樂死”，要他作見證人，朋友一口拒絕，並要老友打消安樂死念頭。朋友向他的老友說，相知多年，兩人有不少快樂時光，如何忍心 “說走就走” 。朋友也說，老友家人也極希望有更多時間承歡膝下。不過朋友說，老友去意已決，說來不禁黯然，朋友情長，顯露無遺。人生一世，能有幾個知己？朋友拒為老

就，就算作自己掌握了命運。其實，命運最

另一個對國學甚有研究的朋友提出，只

友做死亡見證人，完全是正常反應，但朋友

基本的元素，“生、老、病、死”，有哪一

要行善積德，人便可趨吉避凶。這大概受佛

以共同擁有的快樂時光，作為游說老友打消

個是自己可以掌握？

教因果報應的思想所影響，其實行善積德，

安樂死的理由，表面甚為溫馨，深層卻頗不

如果我們可以選擇父母，大家都含着金

應該是做人的宗旨，不論是否有助趨吉避

道德，老友飽受病魔折磨，痛苦難捱，並且

鎖匙出世，這個世界也不會有煩惱了，沒有

凶。如果行善積德真能趨吉避凶，我想社會

恢復健康無望，只待死神召喚，仍要他為了

金鎖匙，如可以選擇出生地點，做富國的

會祥和很多，現實是“殺人放火金腰帶，修

昔日快樂時光，苦撐下去，這是不是有點

人，怎麼差也比做窮國人，幸福得多。生不

橋鋪路無屍骸”，打消了許多人行善積德的

“將自己快樂，建築在別人痛苦之上”？

能選擇，我們又能抗拒老化？營養補充劑應

意欲。

安樂死是一極具爭議的舉措，贊成和反

有盡有，人也不是隨時間垂垂老去！那我們

與佛教用因果報應，去鼓勵人行善積

對的理由，都甚為充分，大家沒法說服大

又可以和病魔“講數”，因有要事在身，請

德，基督教則主張人有能力，便應回饋社

家。

病魔改天再臨？我們能選擇什麼時候，告別

會，小至每個禮拜在教堂奉獻，大至將全副

不過，若能從命理角度去看安樂死，大

這個世界？有的，那就是安樂死！這是人唯

身家捐給社會。所以西方國家的富人，把辛

家對選擇安樂死，可能多一份釋懷。我們不

一可以掌握自己命運的方式，但卻受到強力

苦累積的財富，大筆甚至全數回饋社會，蔚

是常說要掌握命運嗎，其實什麼是命運？極

的反對，要人放棄掌控自己的命運，這是何

然成風，這些富豪捐錢，大概也沒有想過要

大多數的人，把一些個人能夠做到的小成

其矛盾？

趨吉避凶。

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什么樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

本欄免費為讀者批命：本欄原則問凶不問吉‧無特殊原因者不批‧請附出生地點及時間‧個人資料‧傳真至905-752-0133 或 email: yi@singtao.ca‧請勿查詢 2015年10月10日 SING TAO WEEKLY

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

軟包有什麼好處？易管家專欄

www.hellobutler.com

易家居

軟包：是指一種在室內牆錶面使用柔性材料加以包裝的牆面裝飾方法。它使用的材料質地柔軟，色彩柔和，能夠柔化整體空間氛圍，體現了空間的縱深感和立體感。因為她有立體感，所以我們稱這種軟裝飾為3D軟包。這種軟包，再搭配

2、提高家居檔次。由於軟包的特殊工藝，

各種不同的窗簾、紗簾等，顯得我們的家居格外

包括它所運用材質的特點和奢華度，以及其縱深

柔美典雅。

感和立體感，會對整個家居空間的檔次有極大的

另外，最關鍵的一點是，軟包可以保護我們的孩童！不用再擔心我們的孩子被撞到被磕碰到啦！

3、吸音降噪。軟包類的產品，由於使用了大量的柔性材料，它們都具有很強的吸音功能，對噪音都有較強的隔斷效果。尤其適合老人

1、柔化空間氛圍。軟包採用的材料質地十

的房間。

好地起到柔化整體空間氛圍的作用。

適合孩子和老人的房間。 5、安全舒適（尤為適合孩子）。軟包類的產品能夠防潮、防霉、防撞;尤其是對於孩子來

提升;

我們來看看軟包都有哪些好處? 分柔軟，而且其色彩柔和，在裝飾環境中能夠很

溫度，無論嚴冬酷暑都能有良好恆溫效果。尤為

說，堅硬的牆面、尖銳的擺設令人十分擔憂，而軟包能夠起到很好的防震緩衝功能。 6、健康環保。軟包表層多為布藝等材質。施工時簡單省料，避免了使用多種化學品。

4、恆溫保暖。軟包對於室內的保溫性能，也較為突出。大面積使用軟包，能有效控制室內

7、易於保養。軟包不僅實用，且易於保養。日常表面浮塵及碎屑用吸塵器處理即可。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

文件揭Fb威脅撤資

逼迫多國放鬆規管

本報訊

全球最大社交網Facebook （Fb）3日被媒體揭發一分外泄的內部文件顯示，其秘密逼迫全國各地的議員和監管者，財經要求反對收緊保護個人資料私專題隱的條例，否則撤回在當地的投資，勸說目標包括愛爾蘭前總理肯尼、英國前財相歐思邦等。據英國《觀察家報》和信息科技雜誌《電腦周刊》3日報道，這分文件是2013年時任Fb全球公共政策副總裁的萊文發出的備忘錄，來自手機程式開發商Six4Three在加州控告Fb的案件。文件內容顯示，Fb展開全球性游說行動，針對數以百計的議員和監管者，包括英國、美國、加拿大、印度、越南、阿根廷、巴西、馬來西亞及歐盟28個成員國；指名道姓提到的各國政治人物，包括時任愛爾

Facebook營運總監桑德伯格（左）2017年到美國國會山莊開會。

蘭總理肯尼、英國財相歐思邦、印度總統慕克吉，

法新社

臉書曾游說加國政府放鬆規管換設數據中心

以及現任歐盟負責英國脫歐談判的首席代表巴尼耶等。備忘錄稱，歐思邦與Fb女營運總監桑德伯格見面時，要求該公司投資英國科技城項目。桑德伯格說會“評估”任何提案，並建議歐思邦對歐盟數

有泄漏的政府內部文件顯示，臉書（Facebook）曾承諾在加拿大設立數據中心，增加就業機會，但交換條件是要聯邦政府保證，不會對該公司的非加拿大數據進行規管。

據法更積極發聲作為交換。文件也披露Fb如何在加拿大和馬來西亞，藉承諾興建新的數據中心創造就業機會，以獲得法律上的支持。加拿大在猶豫是否向Fb讓步時，桑德伯格“採取了堅定的策略”，她指出數據中心的決

加拿大廣播公司（CBC）引述泄露給英國媒體

人大跌眼鏡。雖然不知是誰洩露了這些文件，但它

定迫在眉睫，強調如果無法就信息管轄權問題獲得

《電腦周刊》(Computer Weekly)和《衛報》(The

們似乎與美國法院針對臉書的案件有關。《衛報》

加拿大政府的保證，Fb“還有其他選擇”。該名

Guardian)的文件顯示，臉書營運總監桑德伯格

記者稱，在加拿大政府向臉書作出承諾的信件發出

加拿大部長當天即答應了該公司的要求。

（Sheryl Sandberg）曾與前聯邦保守黨政府，當時

後，臉書仍在爭論將數據中心設在加拿大還是美國

的工業部長巴棣司（Christian Paradis）就這項協議

愛荷華州。

備忘錄並提到，愛爾蘭總理肯尼讚賞Fb將總部設在都柏林的決定，認為歐盟新的數據保護法

進行過談判。

（GDPR）是“對歐洲就業，創新和經濟增長的威

文件揭示，臉書曾在全球多國開展的政府游說

脅”，聲稱肯尼會利用擔任歐盟輪任主席國的機會

活動，包括英國、美國、加拿大、印度和巴西等。

“促進Fb的利益”，即使從技術上來說主席國應

在加拿大，臉書威脅稱，除非聯邦政府採用有利於

該保持中立。

臉書的數據政策，否則不會投資。其中一份文件顯

備忘錄又引述桑德伯格說，公司在“數據和

示，桑德伯格採取了強硬的手段，稱有關設立數據

隱私方面”於歐洲面臨“艱苦戰鬥”，就阻止“過

中心的決定迫在眉睫。她強調，如果臉書無法從加

度規範的新法律”作出“關鍵性的努力”。據稱，

國政府獲得滿意答復，臉書還有其他選擇。在此壓

F b團隊會利用桑德伯格提倡女權主義的回憶錄

力下，巴棣司據稱同意向臉書保證非加拿大數據的

《Lean In》，拉攏女性歐洲議會議員支持。

獨立性。

此外，Fb會威脅這些游說目標稱，若不支持或通過對Fb有利的法例，便撤回在當地的投資。 Fb發言人說，有關文件仍封存在加州的法庭內，目前無法詳細回應。

不過在巴棣司擔任工業部長期間，沒有臉書和聯邦內閣部長之間舉行正式會晤的報道。《衛報》記者上周日向CBC表示，這些文件讓

■臉書CEO朱克伯格。資料圖片

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年3月7日

盡管多倫多市的政策提倡增加住房密度，但2位業主想在2個地塊上興建3棟房屋的申請，被市府相關部門固執地拒絕（星報資料圖片）

如何更好地使用大多倫多地區的稀缺住宅用地？一種方式就是提高住房密度。多倫多市的官方政策是支持加大密度，但其規劃部門似乎積極反對在現有土地上建造更多住房。

法律連綫

多市倡增密度卻拒絕改Zoning

業主申請拆2房建3房真不易舍瑞基（Hussein Cheraghi）和阿凡迪（Mojdeh

由於兩位業主擬議在新地塊上建造的3個房屋的邊

市府的反對立場則是，“地塊寬度和面積減少

Arvandi）的案例就是一個很好的例子，可以說明多

緣，將比北約克分區附例所允許的略大且略長，因

的幅度較大，可能會導致無法與該地區的特徵相

倫多市府如何與自己制定的政策唱反調。

此，他們希望調整分區規定以便建房。

符”。

這兩位業主在近北約克市中心的諾頓大道（Norton Dr.）擁有兩個相鄰的地塊（52和56號），

但多倫多城市規劃人員表示反對上述物業分割成3塊；調整委員會亦拒絕了業主的申請。

每塊地的前寬都有50英尺（15.24米），兩塊地合起

兩位業主隨後向地方規劃上訴法庭（L o c a l

來寬100英尺。每個地塊上均有一棟符合當前分區

Planning Appeal Tribunal）提出上訴，聽證會於去年

（zoning）規定的房子。他們計劃將兩棟房屋拆

舉行。上訴法庭必須決定的問題是，兩位業主擬議的

除，劃分成3個地塊並建造3棟新房。舍瑞基和阿凡迪向多倫多調整委員會（Toronto Committee of Adjustment）提出申請，批准他們重新

土地分割是否會“尊重並強化社區的物理特徵，特別是在地塊的大小和布局方面”。

劃分兩個地塊，這個程序稱為“土地分割”

根據舍瑞基和阿凡迪的說法，他們的建議符合

（severance）。分割后，西面的地塊寬32呎（9.76

多倫多市官方計劃的目標，能夠在某種程度上提高

米），中間和東邊的地塊均為33.96呎（10.35米）。

住房密度，且與鄰裡住宅的風格保持一致。

本案提交法庭的大部分證據，均涉及比較諾頓大街（Norton Ave.）一帶的地塊面寬，以及再遠一點兒地區的地塊面寬。一位對提議持反對態度的鄰居表示，擔心地塊面寬縮小會破壞街區現有的間隔和節奏；另有鄰居表示不理解，兩位業主為何不能索性就在原有的兩個地塊上建造兩棟新屋。最終，上訴法庭未採納多倫多市的反對意見，接受了兩位業主提出的全部5項上訴要求。

作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

跨市賣房如何起步 Q：我住在密西沙加，母親最近去世，我繼

上周專欄文章中提到的那樣，選擇一位了解當地

銷售代理可能會建議進行驗房，以決定是否

承了她在康沃爾(Cornwall)的房子。我想賣掉她的

市場走勢，也就是根植於康沃爾市的經紀可能更

在掛賣之前對房子維修翻新，從而賣得更好的價

房子，應該如何開始？

有幫助，他可能資源更多，更容易向感興趣的買

錢；或者干脆按房屋原狀挂牌。無論是賣房或買房，聘請合格的驗房師進行

A：很遺憾您失去親人。在悲傷時候做出重

家展示房子。如果您之前曾與密西沙加某個房產

要決定可能會非常困難，所以我希望您能花些時

經紀公司合作過，可以請他們轉介一位值得信賴

檢查都是一個好主意。驗房師

間考慮所有選項。

的康沃爾市同行協助。

會親自到場以肉眼對房屋狀況

當您準備好要開始賣房時，我強烈建議您與

如果您想自己尋找康沃爾的房產經紀，至少

註冊房地產銷售人員或經紀合作，我還建議與房

會見3位候選人，並使用RECO網站中的搜索工具

地產專業律師談談。此外，這當中可能還涉及遺

查詢，以確保這些經紀是否有註冊，以及是否曾

產稅問題，因此提早與律師交換意見會比較有

面臨過任何紀律處分。

和主要系統進行檢查和評估，不涉及在建築上戳洞。但請注意，即使是經驗豐富的驗房師，有時也會錯過

如果您母親的房屋在賣房期間空置，您的銷

潛在的缺陷。對於儲油罐、水

您可以聘請在密西沙加的房產經紀，因為安

售代理可能希望將門鑰匙放在鎖箱裡以方便看

井、化糞池系統及其它特殊項

省房地產議會（RECO）允許安省所有城市的經

房。在同意提供鑰匙之前，請務必查看相關的安

目，則應由具相關資格和知識

紀都可以在省內進行房地產交易。但是，正如我

全協議。

的專門人員進行檢查。

益。

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