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2019年4月4日

鎮屋和Condo銷售表現兩極

3月GTA成交價微升0.5％

本報記者

根據多倫多地產商會最新報告，大多倫多地區樓市表現平穩，3月份整體樓價與去年同期相比，上新聞升0.5％，至平均788,335元，成交量企穩在7,187宗。其中表現較好的是快遞鎮屋，有超過一成的銷量增長，平均價也有1.2%的升幅。而前一陣銷售火爆的416地區Condo，銷量則有14.1%的大跌。多倫多地產商會主席Garry Bhaura表示，政府應檢大多地區鎮屋3月份銷量較去年同期有超過一成的升幅（本報資料圖片）

討目前十分嚴格的按揭壓力測試指引，當中包括按揭還款期，因為現有的按揭指引，降低不少準買家的供款能

3月份銷量與均價對照表

力，令他們難以入市。地產商會表示，政府收緊按揭指引，目的是應付熾熱的地產市場，避免出現過熱情況，但樓市在過去一段長時間已回復穩定狀況。地產商會的數據顯示，3月份大多倫多住宅物業的

416區 905區 GTA

上升0.5％，至788,335元。而今年第一季度與去年同期地產商會表示，與銷量基本平穩相比，房源則減少幅度較大。3月份新增房源同比下跌5.1％，至13,996 間。地產商會首席分析員Jason Mercer表示，市場上的新供應相對較少，在盤源減少的情況下，大多倫多地區爭Offer的情況不時會出現，對樓價造成一定支持。

新房源 4,527 9,469 13,996

銷量 2,783 4,405 7,188

2017

均價 817,619 763,599 784,514

新房源 4,410 10,343 14,753

3月份各類房型銷量、均價及年度變化

成交量較去年同期僅減少1宗，至7,187宗；平均成交價相比，銷售量則下跌1%。

銷量 2,545 4,642 7,187

2018 均價 830,043 765,469 788,335

獨立屋年度變化半獨立屋年度變化鎮屋年度變化公寓年度變化

416 671 -4.0% 215 -8.5% 296 15.2% 1,349 -14.1%

銷量 905 2,559 6.8% 456 1.6% 957 11.1% 616 1.7%

GTA 3,230 4.3% 671 -1.9% 1,253 12.1% 1,965 -9.7%

416 1,267,598 -2.1% 1,020,561 -1.3% 741,881 0.4% 603,969 2.3%

均價 905 910,624 -1.2% 680,501 4.5% 617,226 1.2% 463,774 3.3%

GTA 984,782 -2.1% 789,462 0.8% 646,674 1.2% 560,020 1.6%

置業可負擔力稍回緩多溫二市房價仍過高加拿大的置業可負擔能力在過去3年多以來不斷下降。加拿大皇家銀行的《房屋趨勢及可負擔性報告》（Housing Trends and Affordability Report）指出，房屋價格回落令去年第四季的可負擔能力首次回緩，但溫哥華、多倫多和維多利亞的屋價依然令很多人卻步。皇銀去年第四季的全國平均屋價指數略降 0.7%至51.9%。全國大部分地區的房屋可負擔水位，已恢復至歷史正常水平。皇銀高級副總裁兼首席經濟師韋特（Craig Wright）表示，這情況並非

力，依然維持在危機水平，維多利亞和滿地可也愈來愈超出一般人的負擔能力。

多市屋價指數接近歷史高位

過去兩年銷售量減31%的情況，屋價在今年將維持平穩。經濟好景和受國際青睞，令滿地可的房屋需求保持強勁。房屋價格不斷上升，但仍在控制範圍內。屋價指數升至近10年來最高位的44.5%，雖然對部分置業者有影響，卻未衝擊可負擔能力。報告發現，加拿大主要城市在過去幾年屋價高漲，促使很多置業者轉向共管柏文(Condo)等其他價格相對較低的房屋，令Condo樓價急升。Condo

曇花一現，2018年後段以來的經濟增長都未如理

報告認為，溫哥華屋價下跌是房地產市場進入

的可負擔優勢不斷減少。皇銀的屋價指數，Condo

想，利率提高的可能性很低，再加上全國屋價今年

修正期。自2016年以來，房屋轉手驟降58%，今年

升2.8%，獨立屋只是升0.9%。溫哥華、多倫多、維

升幅不大，都是對改善置業可負擔能力的利好消

也未有跡象改善；但溫哥華的屋價仍佔家庭收入

多利亞和滿地可的Condo買家，與租一個兩睡房單

息。勞動力緊缺帶動家庭收入增加，也有助在未來

84.7%，遠超出可負擔能力。

位比較，平均每個月要多支出900元。

一段時間，有更多人有能力買屋。報告指出，溫哥華和多倫多的置業可負擔能

多倫多的樓市冷卻，但66.1%的屋價指數仍接近歷史最高位。皇銀並不預期在短期內，迅速扭轉

Condo往往是首次置業的入門，差距擴大令更多人無法上樓。

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2019年4月4日

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加國經濟1月份增0.3% 20行業中18個呈增長

經濟放緩非衰退先兆央行行長稱不需減息加拿大中央銀行行長樸洛茲（Stephen Poloz）堅持認為，最近本國經濟增長放緩隻是短暫的，未來前景普遍樂觀，央行不需要降息。樸洛茲日前表示，儘管全球貿易環境不確定、油價低迷且房地產市場放緩對經濟構成壓力，但央行仍然相信，加拿大出口和商業投資將在今年晚些時候恢復 “正增長”。他說，最近的經濟數據基本符合央行預期，現時低於潛在增幅的階段將是暫時的。不過就目前而言，樸洛茲似乎希望將央行的關鍵利率維持在1.75%水平，低於央行估計的2.5%至3.5%的中性利率區間。他表示，近期出現的典型利率收益率曲線倒掛可能是“無辜倒掛”，其中部分原因是整個經濟體的利率太低，而不是經濟衰退的先兆。他認為，這種倒掛在目前的低利率環境下，可能會更頻繁地出現。樸洛茲稱，央行預期經濟衰退不會出現。至於目前經濟放緩持續的時間長短，他表示，央行目前

一周財經新聞

的預測是持續到今年上半年。

加國石油出口增加貿易逆差降至42億

根據加拿大統計局日前發表的報告，本國經濟在今年 1月有0.3%增長，增幅高於預期，並完全抵銷了上2個月的跌幅。在本國的20個行業中，有18個錄得增長。貨品生產業增長0.6%，服務業增長0.2%；製造業增長1.5%，不但完全抵銷了去年11月和12月的跌幅，更有額外增長。此外，建築業在連續7個月收縮後，在1月亦錄得1.9%增長，這是自2013年夏季以來的最大單月增幅。道明銀行經濟師Brian DePratto表示，建築業在收縮超過半年後恢復增長，確實是令人欣喜的消息。另一方面，金融及保險業增長0.4%，零售業則沒有變化。不過，採礦、採石、石油及天然氣行業在1月持續疲弱，收縮3.1%，連續5個月錄得負增長。另一個在1月出現負增長的行業是住宿及餐飲服務業，收縮0.5%。豐業銀行經濟師Derek Holt稱，市場人士在不久前普遍認為，由於能源業不景，加國經濟在今年將轉差，但事實卻不然。

黑莓第4季業績勝預期股價單日勁升13.1%

佳士拿溫莎車廠裁員 1,500工人9月將失業快意佳士拿(Fiat Chrysler)汽車製造商宣布，由今年第三 9月30日開始，取消該公司在安省溫莎市裝配廠的言人士拿發快意佳失業。 0名工人約1,50 更工作，導致障，退休保會得到員工將合資格 n表示， Gosseli n LouAn 頁顯也會為其他員工尋找職位。根據快意佳士拿的網 acifica 示，溫莎廠房主要生產佳士拿Pacifica、佳士拿P 100名約有6, 汽車， Hybrid及Dodge Grand Caravan等型號被裁指出，的通告員工。根據快意佳士拿向工會發出有，隻會 9月開始該廠由員工可享有6個月通知期；而布今 11月宣 )於去年車(GM 通用汽兩更工人進行生產。年底關閉奧沙華廠房，引致大約2,600人失業。

2019年4月4日

加拿大統計局(Statistics Canada)近日公布，國際貿易逆差從歷來高峰水平開始逐漸收窄，1月份錄得貿易差額為 42億元，主要原因是石油出口量增加。統計局同時調整去年12月份的實質國際貿易差額，由原本公布的46億元，上調至48億元，成為加國歷來最大國際貿易逆差紀錄。上述報告顯示，今年1月，加國進口產品總值較對上一個月微升1.5%，但出口總值則上升了差不多一倍。經過連續5個月錄得跌幅後，加國能源產品出口在1月份回升了14%，總值達71億元，其中佔多數為石油產品。儘管國際貿易仍錄得逆差，但加國與多個國家之間的貿易則出現順差，包括最大貿易伙伴美國。1月份，加國至美國的出口總值達340 億元，入口總值則增至325億元，貿易順差近16億元。撇除美國計算，加國與其他地區則錄得58億元貿易逆差，比去年12月份錄得的66億元減少。

各國央行人民幣外匯儲備佔比續上升

黑莓（BlackBerry Ltd.，TSE: BB）日前公布第四季業績，收入和盈利均超過市場預期。按全年計算，黑莓盈利有 9,500萬美元，雖然盈利低於前一年，但該公司在第4季業績理想，而且前景看好，才是市場人士的焦點所在。第4季，黑莓經調整後的每股盈利為11美仙，高過分析師普遍預期的6美仙；收入為2.55億元，勝過預期的2.413億元。黑莓行政總裁程守宗（John Chen）在電話會議中表示，估計在2020年，公司收入將有23%至27%增長。他又指，對於公司和股東來說，收入增長具有重大意義，因為這反映公司已成功轉型為一家企業軟件公司。黑莓將專注於生產和銷售軟件、服務及知識產權許可。程守宗稱，他在2013年剛加人黑莓時，公司收入有 60億美元，但處於嚴重虧損狀態，現在公司已開始賺錢。

據國際貨幣基金組織（IMF）日前發布的官方外匯儲備貨幣構成數據，各經濟體央行持有的外匯儲備中，人民幣資產佔比升至1.89%，創IMF自2016年10月報告人民幣儲備資產以來最高水平。數據指，截至2018年第4季度，全球官方外匯儲備資產約為10.73萬億美元，人民幣外匯儲備資產約合2027.9億美元，佔 1.89%，佔比高於澳元的1.62%和加元的1.84%。數據還顯示，其中美元資產佔比降至61.69%，連續第3個季度下降；歐羅資產佔比升至20.69%。分析人士認為，人民幣佔比上升，反映出2016 年底人民幣納入IMF特別提款權貨幣籃子後，全球外匯儲備管理機構持有人民幣資產的興趣增加，對美元的依賴有所降低。目前有149個國家和地區，自願向IMF報告官方外匯儲備貨幣構成。IMF將成員持有的美元、歐羅、英鎊、日圓、瑞士法郎、澳元、加元和人民幣8種貨幣的外匯儲備總量單獨列出。

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頭條故事

2019年4月4日

加拿大與美國的關系在過去一年經歷了諸多考驗，但似乎沒有影響加拿大人投資美國房地產的熱情。在房價高企的大多地區，能獲得正現金流的投資項目日漸難尋，越來越多地產經紀公司以及房地產從業人員開始兜售價格相對低廉的美國房產，佛羅裡達州奧蘭多（Orlando）的度假屋更是近來的地產投資熱點。然而，房地產業內人士卻對投資美國地產持兩極分化意見。這到底是不是好投資，仁者見仁智者見智。

貸款稅務管理成本資本回報現金流

投資美國房地產宜多方位考慮本報記者文琪

常聽到有人介紹，花30、40萬甚至更少的美

人買這類房子，其實自住是他們的用途。加拿大第

人想自用，或暑假和孩子去度假，可以固定選擇這

金，就可以在美國買到2000-3000呎的雙車庫獨立

一代華人移民從1998年開始算起，到現在已經20年

段時間不出租，剩下時間出租。當然要提前一定時

屋，而且投資位於美國度假勝地的可短期出租物

了。他們很多人的生活已經很穩定，有一定收入，

間通知管理公司，做好規劃。”

業，更是能獲得頗豐的現金流。奧蘭多四季如春的

手上也有一定閑錢。很多人到了半退休年齡，或者

天氣，讓諸多加拿大人頗為羨慕，因此近年來去奧

近退休、計劃退休。他們在尋找溫暖的地方，因為

蘭多養老的加拿大人也不在少數。

多倫多冬天過長。這類人就很適合選擇奧蘭多短租

奧蘭多優勢獨特

屋投資。”

管理維護成本高昂大多地區全職地產經紀Ben Zhang在接受星島《都市地產》記者針對奧蘭多房地產投資的採訪

雲飛稱，奧蘭多房產的多元性是多倫多所不具

時，則與雲飛持不同態度。他表示，最近的確有很

大多倫多地區全

備的。“首先房價比多倫多便宜，租金卻比多倫多

多朋友咨詢要不要購買奧蘭多度假屋和美國房產，

職地產經紀雲飛在接

高，因此投資回報率也很高。其次奧蘭多除了有和

因為現金流和本金都有增長，價格相對多倫多的房

受本報記者專訪時介

加拿大一樣可以買來收租的普通民宅，還有一種加

市也比較低。但他並不認為這是好的選擇，因為人

紹，奧蘭多房地產之

拿大沒有的持牌短租屋。這類房子相當於一個小酒

們忽略了維護美國房產所需的高昂成本。

所以值得投資，是因

店，像Airbnb一樣，但也不完全一樣。Airbnb在某種

“在加拿大對租客的管理非常麻煩。美國離我

為其獨特的城市特

意義上鑽了法律的空子，在很多地方並不合法，人

們很遠，遠程通過管理公司去做本身就是一個昂貴

點。“奧蘭多有極其

們偷偷摸摸地經營。而奧蘭多的短租屋是合法的，

的支出。奧蘭多度假屋看起來很好，實際都是投資

豐富的旅游資源，還 ▲大多倫多地區全職地產經紀有具世界級別的會議雲飛

政府頒發牌照。這類在度假村裡的房產，專門作為

人花錢給管理公司賺

類似酒店一樣出租，自住、出租兩相宜，非常受歡

錢。另外美國地稅遠

中心，每年主辦諸多展會，旅游業非常發達。有數

迎。”

高於加拿大。多倫多

字統計，去年奧蘭多有高達7200萬游客到訪，流動

這類持牌短租屋不但可以合法經營，並且還能

是0.6%-0.7%的樣子，

提供隨時收回自住的便捷功能。雲飛稱，“它非常

美國房產稅務成本非

雲飛表示，在美國擁有度假屋是加拿大主流社

靈活，可以像酒店一樣運營獲得頗豐租金收益。眾

常高，大約要二點

會很多人的選擇。“奧蘭多全年平均氣溫20度，四

所周知，在多倫多投資一套房，出租給租客，想再

幾。再次，美國銀行

季如春。加拿大長者中流行半年住在奧蘭多、半年

收回來自己使用是很難的。而奧蘭多的短租房就能

的利率，非本地人至

住在加拿大這種候鳥生活方式。我的客戶群裡很多

滿足這部分人的要求。比如，加拿大最冷的1-3月客

少7-8%。這些都是問題。” 產經紀Ben Zhang

人口非常大。”

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2019年4月4日

上接P8

針對B e n的一些看法，雲飛也給出了回應。 “持有美國房產的確是需要管理公司打理。管理費大概是租金收益的10-15%。但是奧蘭多的房屋管理公司和多倫多不同，相對多倫多的物管公司或物業管理人員，他們更專業、做的事情更多，也更便宜，這可能和很多多倫多人想象的費用有所差別。”

長租短租經紀全盤打理如果在多倫多投資物業，買入后放盤出

頭條故事

租，地產經紀通常會收取1個月租金作為管理費，平攤下來這筆費用大概是全年租金收益的8.3%。雲飛強調，在多倫多經紀隻負責招租，並不負責其他事務。“而奧蘭多的地產經

紀做的事情會更多。除了物業放盤，大事小情都要打理。管理費裡除了招租，還有檢查、收租、維修的通知等工作。很多時候還要代繳電費、物業費等。如果收不到租，還要催租，驅趕不好的租客等。總體來說，他們的收費比多倫多要低。” 提及奧蘭多的短租屋還有什麼其他費用支出時，雲飛提到這類房屋其他涉及到細小項目的管理費的收取的確相對復雜，和長租屋並不一樣。“首先是booking fee，比如出租300一晚，有人幫你放盤、收錢、轉錢，這就叫booking的過程。這個費用是租金的10%-18%不等。除此之外，物管內容非常細致，完全是小酒店經營。客人走了，需要換床單被罩、清潔打掃，還要確保房子裡所有東西能繼續用，按次收取這些費用。同時這筆支出也會根據房子的大小有所不同。有的物業有3個房間，最大的則有14個房間，收費肯定不同。但總的來說，這些開支並沒有想象得那麼多。” 在奧蘭多，持牌經營短租物業首先要滿足兩個條件。雲飛稱，“第一，特定房子在特定區裡才能拿到短租房的牌照。近迪士尼公園附近的度假村才

▲美國奧蘭多四季如春，對加拿大候鳥族頗有吸引力

有這種牌照。第二，每年政府會檢查安全和衛生條

少可謂“因房而異”。但雲飛表示，奧蘭多短租屋

件，合格了才會給牌照。因此管理公司要確保把關

的年淨利潤有10%左右，這是除去雜費、地稅、管

衛生條件合格、安全、整潔以及每一樣東西可以繼

理費、維修費等所有項目開銷的淨利潤。她堅信，

續工作。他們手中有一份很細致的單子，客人離開

這是多倫多房地產無法比擬的優勢。“奧蘭多物

以后一一檢查。他們也有類似管家式的服務，比如

業，最大好處是正現金流。在多倫多這樣的投資能

有家庭帶着小孩來度假，要求房間裡有牛奶，客人

打平就很好了，不要想還會有正現金流回報。”

到達前就會有人幫他們把買好的牛奶放在冰箱，這

而地產經紀Ben則認為，現金流的正負隻是一個表象，后面有大量未知費用。“我們說美國房地

是附加服務。” 雲飛還列舉了一些按月收費的物管項目。“奧

產的現金流，是理論的還是真正現金流？你在真正

蘭多的房子裡，特別是短租房，基本每一間在屋子

買了后，美國利息和加拿大是一樣的嗎？第二，管

后面都有游泳池。定期也需要剪草、除虫等服務。

理成本多少？出了問題飛過去的成本？將來在退出

這些都是專業公司做。大部分房子都在度假區裡，

時，退出成本可能是加拿大的2倍以上。有沒有考慮

有些可能度假區負責剪草。沒有的就要管理公司請

進去？每個月或者將來退出的時候，產生的利益成

人去做。這些都是按月收費。比如，游泳池清潔每

本有沒有考慮進去？都算完了現金流還是正的嗎？

月90元，除虫每月30，分很多細節。”

這些都是問題。”

正現金流就是好投資嗎？這些雜七雜八的費用到底佔了月租金收入的多

Ben認為房地產投資必須投資於一線城市，隻有這些城市未來才能帶來大幅資本回報。Ben向記者提供了一些相關數據支持。“英國倫敦，最近50 年房價漲幅是106倍。整個英國是61倍。法國巴黎從

▼奧蘭多旅游資源及其豐富

1965年到2015年的50年間漲了32.5倍，整個法國是 22.7倍。美國紐約從1975年到2017年32年間漲了8.1 倍，高於美國總體的5.6倍。所以從這個意義上來講，在投資房地產時一定要投資大城市。比如中國一線城市北上廣深，美國就是紐約和舊金山，加拿大就是溫哥華和多倫多。不要投資於二三線城市。” Ben並不否認，美國灣區、舊金山區等地的房價的確非常高昂。但除去這幾個大城市，其他城市房市並不具有很大投資價值。奧蘭多更是沒有熱炒的基礎。“加拿大人在報稅時都去填房屋的租金收入，但是加拿大人有一個特點，特別是多倫多的房屋擁有者，很少有報房屋折舊的。報了折舊，將來在賣的時候就有相當大的一筆稅了。但是美國報折舊的人非常多，因為美國房屋基本上不怎麼漲，人們知道將來沒有這個增值稅，所以都報折舊。這是

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

美國房地產屬性決定的，說明隻有房地產在不漲的

樣一個協調比直接找美國當地經紀好得多。你是能

業。如果房地產很掙錢，誰還去做實業？二戰以

情況下人們才會這麼做。”

看到我找到我的。美國雇佣經紀，你要飛去找他

后，凡是資金流向房地產的這些國家，基本上發展

對此雲飛則表示，自己是比較technical的人，

嗎？我們不是做完生意就完了，在美國所有方方面

都不是特別好。全球而言，房價增長最慢的發達國

更注重用地產局數據支持自己的觀點。“我相信官

面、關於房子的所有問題，都會有人去打理。這樣

家是德國和美國。因為政策原因導致這些國家房地

方數據。我也做過深入調查。奧蘭多房子漲不漲、

的經紀才是最合適想要投資美國房產的經紀。”

產上漲慢。很多資金會流向制造業和實業，這些國

漲多少，不是我說的，是有數據看的。奧蘭多前幾年到現在每年漲幅在5-10%之間，有歷史數據可

美國貸款稅務更輕鬆嗎？

家因此發展會強一些。”

投資房地產見仁見智

查。哪怕整個美國的數據，並不能代表奧蘭多。現

加拿大過去2年多次加息，房貸利率現在在3%

在買的是奧蘭多，去看全美國的數據，就像多倫多

左右。Ben表示，美國銀行的利率，非本地人至少去

在信息發達、人們金融概念越來越強的今天，

的地產數據和全加拿大的地產數據沒法比一樣。加

到7-8%。但雲飛對此數字給出了不同見解。“美國

大多數人都理解房地產投資就要投在位置好、學區

拿大小城市不漲的地方多去了，不能以偏概全。大

貸款政策比加拿大要鬆，比加拿大更容易貸款。利

好、升值空間大的地方。但是很多人礙於錢包不夠

家仔細看一下奧蘭多房市這幾年的趨勢就很清楚

率實際上也不高。你看數字確實是高，但是你要理

鼓，資金實力不夠強，把目光轉移到二三線城市或

了。”

解美國利率是什麼意思。在加拿大有3年、5年固

房價自己能夠承受的區域也是無可厚非。這是不是

定，利率不同，最多10年。而美國所有利率都是30

成就了美國房地產或者大多地區周邊城市的房地產

年固定。也就是在未來30年都給你這個利率。從這

市場的繁榮？也許對於沒有那麼多資本入市的人，

個意義上來說，利率並不高。”

美國房地產市場是他們的選擇之一。而對於那些有

買美國房子哪裡找經紀？有人提出，即便要投資美國房產，與其找沒有美國牌照的加拿大經紀去美國和美國經紀合作買房

雲飛認為，美國經濟之所以非常繁榮很大原

子，不如自己直接去找美國當地的經紀，房地產交

因，也是他們的體制相對鬆，借貸款比加拿大容

易的成本也不會那麼高。雲飛對此則持相反態度。

易，並且稅務優惠更多。“在美國投資房子絕對比

雲飛在採訪的結尾表示，希望有更多對美國房

“我認為買房子一定要找可靠的經紀。經紀對物

加拿大多有太多優勢了。比如說我在多倫多買的房

地產感興趣的人親自去奧蘭多探查情況。“我這一

業、區域包括售后服務都要了解。加拿大經紀如果

子，先不說海外買家稅，先說收入稅。我們要交安

個月已經飛去奧蘭多3次，經常帶客戶來回美國。對

對在奧蘭多投資了解很多，有一條龍式服務，為什

省稅、聯邦稅，最高去到50%以上。奧蘭多隻有聯

奧蘭多買房的方方面面，你可以問我任何問題。對

麼不用呢？我大部分客人去奧蘭多看房，首先問的

邦稅，弗羅裡達沒有州稅。聯邦稅最高稅率35%，

於這個模式，我非常清楚。任何一行裡，很多人都

問題是：買了誰幫我管？客戶眼裡最大的顧慮就是

比加拿大最高的少了20%。在加拿大減稅的項目並

會有偏見，判斷事情靠道聽途說。這些源於他們對

這個。假如你的經紀是美國經紀，有事打電話找不

不多。”

市場不了解產生的誤會和誤解。實際上我認為，不

更多投資選擇的人，也許美國房地產市場就對他們不夠具有吸引力。

到人，你會放心嗎？如果你的經紀是加拿大的，總

而Ben則認為，美國在國策的制定上，從整個

要說沒有去過奧蘭多的人，哪怕去過奧蘭多但沒有

能找到人和地產公司，能夠take care你的問題。其

經濟的本質而言以及立法上，並不允許大量資金流

深入了解市場的人，都不應發言。到底好不好，是

次，我們是團隊運作形式，團隊常駐奧蘭多，客人

到房地產行業，否則美國不會有今天這麼強的制造

需要時間和深入了解，得到的邏輯分析。如果你什

容易找到我，我也隨時和我美國團隊保持聯系。這

業。“美國最發達的行業是高科技、制造業和農

麼都不知道怎麼去評論呢？”

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投資者

全加十大富裕社區之一地產投資

2019年4月4日

旺市K

隨着春天來臨，房產市場也隨着天氣轉暖而逐步升溫起來，曾經不為華人熟知的旺市富豪區，也漸漸出現在華裔房產購買者的視線中，旺市的Kleinburg社區就是一個有着悠久歷史、秀麗風光的低調富豪區，可以稱之為旺市的森林山。 Kleinburg是旺市最大的一個社

便，從社區出發，5分鐘車程可以抵達

區，位於旺市西北部。社區南起Major

Walmart商場，10分鐘車程可以去到著

Mackenzie Dr，北至Kirby，東起Pine

名的購物中心Vaughan Mills Mall和

Valley，西至Hwy 50。社區中心位置

Wonderland游樂園。主路 Islington

是素有童話小鎮之稱的Kleinburg小

Ave從社區中穿過，在中心Kleinburg

鎮，整個社區沿着這個小鎮散發開

鎮的西邊還有有Go火車的 Kleinburg

來。

車站，居民可以乘坐Go火車，去往多

迷人老街悠閑愜意 Kleinburg小鎮位於Islington Ave和 Nashville路的交叉口，有將近200年的

倫多Downtown；Hwy 27 和Hwy 400 連接社區，Hwy 427也向北延伸到了 Kleinburg社區，居民可以駕車去往大多地區的四面八方。

歷史。小鎮保留了一條具維多利亞時代文化元素的迷人老街，街道兩旁古朴典雅的房屋是各類商店、咖啡店和餐館。小鎮彌漫着靜謐生活的氣息，簡單而淳朴，這裡沒有萬錦於人村的熱鬧和熙熙攘攘，卻讓人感受到悠閑愜意的生活氣息。 Kleinburg社區的購物交通非常方

華楓地產 Julia Hu

新，超5000 屋，部分完成地庫，0-5年 Rolling Green Crt 2層獨立位，4臥室6浴室，硬木地板，Bow 4車平呎，上層洗衣房，3車庫 De ck，主層書中央島，早餐區可步出窗，射燈，E at-in廚房， t。套房，lot：60 x 119 Fee 房，主臥帶7件套浴室，4 $2 ： ,520,000

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To 50 室，可步房，

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

市Kleinburg

， 4 餐 x

攝影、文/本報特約記者Randey Woodgate Pines Dr 2層獨立屋，未完成地庫，新房，超5000平呎，主層洗衣房，4車庫6車位，4臥室5浴室，硬木地板，起居室帶壁爐，主層書房，家庭廳帶壁爐，摩登廚房，中央島，早餐區，主臥帶6件套浴室，共4套房，lot：70 x 141 Feet。

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K l e i n b u r g社區風景如畫，山

根據人口調查的數據，

谷、溝壑、森林、河流，還有茂密

K l e i n b u r g社區居民中，猶太裔佔

的綠化帶和高檔高爾夫球場、農場

16.90%，意大利裔佔43.96%，英裔

以及Kortright自然保護區。Humber

5.14%，華裔4.09%，印巴裔

River在區裡蜿蜒而過。社區坐落在

4.91%，俄羅斯裔3.36%，波蘭裔

稍有起伏的丘陵地帶，房屋依勢而

3.22%。

建，風景秀麗且變化多樣。除了古

Kleinburg社區內有一所私校中

鎮風情，優美的環境和藝術畫廊、

學，2所小學公立小學：La Fontaine

收藏中心，如全加拿大七人畫派

小學和Kleinburg Public School，其中

Group of Seven最全的藏館McMichael

La Fontaine是法語小學，還有不少天

Canadian Art Collection、Kortright

主教學校。隨着新居民的進駐，人

Centre for Conservation也都吸引着無

口結構的調整，社區的教育素質也

數慕名前來的參觀者。

呈現上升趨勢。

十大富裕社區之一

佔地大質量佳高性價比

在德語裡，Klein是小的意思，

Kleinburg社區高低起伏，區內

Burg是山的意思，Kleinburg社區裡

山谷、森林、小河，景色變化多

最早的居民就是德裔移民，后來逐

端，就像來到了風景區中。區內以

步才有意大利人、英國人、南非人

大佔地獨立屋為主，無論是超大的

移居此地。據市場調查數據分析公

平房，還是新建的二層獨立屋，各

司Environics Analytics與MSN的聯合

個建筑都各不相同，很有特色。記

調查報告指出，Kleinburg是全加拿

者發現，這些獨立屋中以3車庫的大

大十大富裕社區之一，平均家庭年

獨立屋為多數，有不少房屋的佔地

收入超過30萬元。

都超過1英畝，基本沒有lot在50呎以

Ro ss Ve nn are Cr es 2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新， 3500-5000平呎，3車庫 4車位，4臥室5浴室，廚房不鏽鋼廚具，中央島，硬木地板，早餐區可步出花園，主層書房， Bo w窗，主臥帶5件套浴室，共4套房，2層l oft 可步出陽台， lot：50 x 105 Feet。叫價

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下的，真是名副其實的富豪區。華楓地產的Julia Hu對記者說，Kleniburg社區大量獨立屋都是客戶定制，各具特色，再加上多為意大利建筑商所建，都有超高的建造標准和設計風格，看上去令人賞心悅目。就算一些新建房子也與小鎮的整體風格相一致，流露出一股濃濃的歐洲風情。而且很多比較新的定制房子，內部都是高標准且便利的豪華配置，最令人印象深刻的，基本上每棟房屋都有一個儲藏紅酒的恆溫儲酒室。還有很多家的后院對着森林，基本上都配置了大露台和大陽台，以

Balderson Dr 2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新， 3500-5000平呎，3車庫2車位，5臥室5浴室，硬木地板，主層書房，Eat-in廚房，中央島，家庭廳帶Gas壁爐，可步出后院，2層主臥帶5件套浴室，共3個套房 +2個半套房，lot：72.16 x 108.24 Feet。

Glen Abbey Tr 2層獨立屋，未完成地庫，新房， 3500-5000平呎，主層洗衣房，3車庫4車位，4臥室5 浴室，家庭廳帶Gas壁爐，射燈，硬木地板，Bay 窗，射燈，廚房花崗岩台面，早餐區可步出后院，主層書房，主臥帶6件套浴室，共4套房，lot：50 x 115 叫價：$1,749,000 Feet。

Balderson Dr 2層獨立屋，完成地庫，0-5年新， 3500-5000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，5臥室5 浴室，硬木地板，射燈，壁爐，早餐區可步出后院，定制廚房，主層書房，主臥帶6件套浴室，共5 套房，地庫帶3件套浴室、吧台，lot：61.95 x 107 叫價：$1,628,800 Feet。

Dunrobin Cres 2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新， 2500-3000平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，地面泳池，4臥室4浴室，硬木地板，廚房不鏽鋼廚具，起居室帶Gas壁爐，早餐區可步出泳池，主臥套房，共4套房，2層書房，lot：40.03 x 104.99 Feet。

叫價：$1,799,000

便觀賞風景。 Julia說，Kleniburg社區一直是個非常低調的超級豪宅區，很多華人朋友對它並不熟悉。根據目前在市場上的listing價格來看，新區中出來的房子中，雙車庫4車位、3000多平呎、0-5年新的兩層獨立屋，價格最低的叫價在140萬以內；叫價最貴的新房，3車庫5車位的2層獨立屋，叫價也就在340萬以內。以房屋建筑質量以及內部裝潢來看，性價比還是非常高的。她繼續說，購買Kleniburg社區的人群，一類是受過本地教育、有着良好事業和工作的精英階層，還有一類是喜歡大佔地、建筑質量高、有特色、房齡新、房價也相對更合理的人群，Kleniburg社區房子的高性價比對他們來說非常有吸引力。 Julia最后總結說，Kleniburg社區隨着交通更便利、城市規模不斷擴大，房產升值潛力極大，而且社區中高收入人眾多，房屋的裝飾和保養都是一流，有很好的保值及升值空間，無論是自住還是投資都是不錯的選擇。

叫價：$1,449,888

Dunrobin Cres 2層獨立屋，未完成地庫，0-5年新，3000-3500平呎，主層洗衣房，2車庫4車位，4臥室 4浴室，硬木地板，廚房花崗岩台面，不鏽鋼廚具，早餐區可步出后院，家庭廳帶Gas壁爐，主層書房，2層主臥帶5件套浴室，2個套房+2個半套房，l o t：40.03 x 105.64 Feet。

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2019年4月4日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

房東租客五大紛爭

要維護，說來對租戶，或者利權自己的作出的決東在反對房事情。的痛件很頭房東權和戶定，是租租，關於大而一些拿。加雜則很複維護自在，利的規群邊緣人自來弱勢。戶於處時也己權利

熱點話題

保障權益化解有法

為幫助租戶更好地理解自己的權利，加拿大廣播公司(CBC)緬省分部編輯了這份參考指南，試圖就一些常見的問題提供答案。文章中的情況根據緬省法規提出解決方案，但對加拿大其他省份亦有指導意義。我的房東不修理房子，怎麼辦？房東和租戶都有法定義務保持租賃單位完好無損。房東根據法律需要作出必要修理。租客必須“合理維護”單位，不損壞租住單位。如果有意或不小心造成了損壞，租戶必須作出修理。如果有部件需要修理，他們也必須讓房東知道。法律未明確規定房東進行修理需要的時間。政府政策要求，如果需要修理單位，租戶應通知房東，最好是書面通知。

■租客與業主之間不時出現爭拗，租客應了解如何保障自己的權益。

房東有責任保障建築的安全和安保。如果建築

反對加租。他們可以向住宅租賃部寫信，表達他們的擔憂。租賃部必須在房租上調生效前至少60天收到信

資料圖片

物內有人對租戶的安全構成威脅，房東有義務調查，並解決問題。

如果房東未在合理時間內進行維修，租戶可

件。租戶將可以看到房東申請上調房租的申請，並可

如果建築受到損壞，帶來安保問題，例如門壞

遞交要求修理表格（request for repair form）。如

以發表意見。房東則可以看到租戶的反對意見，並可

了或者郵箱被撬，租戶可以向住宅租賃部發出維修要

果房東仍不修理，緬省住宅租賃部（the

作出回應。

求。如果租戶出現問題，房東必須給予租戶一段合理

Residential Tenancies Branch）可下達維修令。如果房東不遵守命令，該部門可收取租戶應付的租

租賃部隨後將與租戶和房東會面，發布命令設定租金。

時間來解決問題。如果情況未改善，房東可以給予租戶一個房租付款期通知，要求租戶離開。如果租戶的單位太髒，以致造成健康威脅，或

金來僱人進行維修。（在安省，解決租戶和房東

我的房東想要我搬出單位進行裝修，怎麼辦？

糾紛的執法機構為The Landlord and Tenant

房東可能要求租戶搬出已租住單位，來進行重

者租戶造成了大量損壞，或威脅到其他租戶的安全，

大裝修，例如安裝新地板、安裝下水道，或者更換廚

或者打擾到建築物的其他人或影響到附近的其他建

我的房東要加房租，怎麼辦？

房櫃台和櫥櫃等。如要終止租戶租約以進行大規模裝

築，發出搬遷通知的期限可以縮短。

每12個月，房東可合法加租。在房租上漲生

修，房東必須向租戶提供書面通知，寫明需要租戶搬

我的房東不退還我的押（按）金，怎麼辦？

出的原因。通知也會告知租戶，一旦裝修完成，他們

如果房東拒絕向租戶退回押金，租戶可以向住

Board。）

效前3個月，租戶必須收到書面通知。

宅租賃部門提出索賠。

每年，各省會設定房東可加房租的幅度。

有權首先搬回。通知同時也需要寫明屆時房租金額。

2019年，緬省房租上漲幅度指南為2.2%。2019年

省府根據住房空置率來計算房東需要終止租賃

如果房東想要扣留全部押金，房東必須在租賃

合同時，需要提前通知的時間長度。在溫尼辟，對固

合同期結束前28天內向租戶發出通知。房東和租戶可

房東的房租上調幅度可以比指南更高，但是

定期限租賃合同如果要提前終止合同，需要在合同終

以在租約結束時就退回押金方面達成協議，雙方可以

他們需要申請，並證實為什麼標準上調幅度不足

止期限前4個月發出通知。如果租戶的子女在附近學

用書面形式達成協議，也可以使用標準租賃單位條件

以涵蓋已經發生的費用，例如大規模修繕等。他

校上學，他們就可以居住到學年結束為止。

報告（rental unit condition report）的“租賃結束”一

安省的房租上漲幅度指南為1.8%。

們遞交的申請，必須包含為維護建築所用開支的資料。

如果租戶認為他們沒有必要搬出，他們可以向住宅租賃部提出聽證要求。房東只有在收到持有令

欄填寫。在租賃結束時達成的協議，通常具有法律效力。

只有房東已經支付了的費用，可以用來申請

（order of possession），並在向租戶發出了有效的終

一些房東在租戶搬進來之前，就要求租戶簽訂

房租超額上漲。房東計划或預期使用的開支，不

止合同通知以後，才能夠強制租戶搬出單位。如果租

押金退還協議。這樣的協議是沒有法律效力的。就算

能成為房租上調幅度高於指南幅度的理由。不管

戶認為終止合同通知無效，仍可向租賃部提出反對。

簽了，租戶仍然可以要求住宅租賃部就索回押金作出

房租增加幅度低於或高於指南幅度，租戶都可以

我擔心我住的樓不安全，怎麼辦？

裁定。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

大學生省錢分租房屋

存火災隱患安全堪虞熱點話題

本報綜合報道

多倫多約克大學不少學生，目前居住在一些設於私人樓宇的出租房間，由於部分此類物業違反防火條例，令人關注這些學生的安全。據加拿大廣播公司(CBC)報道，大學學費和生活

成本節節上升，使到不少想節省交通費和交通時間的約大學生，只能租住一些位於大學校園附近的出租房間。其中一個提供此類學生房間的屋苑T h e Village，就非常受歡迎。儘管北約克並不容許在住宅區經營宿舍，但仍然有許多屋主把自己物業的房間租予學生居住。不過，部分房間並沒有窗戶或防火門，也沒有安裝煙霧警報器，一旦發生火警，後果不堪設想。

無例行檢查防火設施據了解，由於上述設於私人樓宇的學生宿舍並無牌照，因此除非有租客投訴，否則多倫多消防局不會例行檢查此類物業的防火設施。多倫多消防局副局長吉所普(Jim Jessop)表示： “過去數年，本市發生多宗涉及非法經營宿舍的火警。最近一宗是去年春季。一個國際學生在火災中喪生，業主現已被起訴。” 不過，儘管The Village居住環境欠佳，但學生大多不願置評。曾經在The Village居住一年的約大學生會副會長拉朗德(Sebastien Lalonde)表示，不少學生明年會繼續在The Village租房，不想得罪業 ■約克大學附近的屋苑The Village。

主。

CBC

短租住宅3年激增6倍烈治文山擬修例監管

烈治文山的Airbnb及住宅短期租約問題越來越嚴重，過去3 年，市內經營Airbnb及提供短期租約的物業，數量大幅上升逾6倍（詳附表），令市內居民投訴大幅增加，因此，市議會決定針對Airbnb的經營考慮修例作出監管。

根據airdna.co的資料顯示，烈治文山的

Airbnb及其他住宅短期租約的數量，由2016

烈治文山近年 Airbnb 及短租單位數字

年至2018年間錄得逾6倍飆升；2016年第一季時錄得82間，同年第四季已上升至156 間，升幅為90％；到2017第四季增至338 間，相對2016年第四季上升1.16倍；2018年第四季又大幅增加至582間，相對2017年同期上升72％，比2016年同期增長2.73倍，相對2016年第一季則大幅上升6.1倍。

2016 年初僅有 82 間烈治文山市議員已一致同意，要求有關方面檢討市內的Airbnb發牌及住宅短期租約事宜，報告須在今年11月18日或之前，提交上市議會作討論。

烈治文山市第六選區市議員陳志輝（Godwin Chan）表示，不斷收到與Airbnb有關的投訴，包括噪音、垃圾棄置在路上及停車問題。陳志輝表示，最重要的是安全問題，如果有條

例，可以對有關物業作出檢查及監管，及要符合要求。第四選區市議員David West亦表示，收到類似的投訴；他說，不少經營Airbnb的物業是以開放式，且經常舉行“狂野派對”，影響市內居住環境。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

都市新聞

O .1

全國十大超豪Condo多

規格：2,740平方呎、5睡房、2.5洗手間

地址：3101 717 Jervis Street, Vancouver 售價：16,500,000元 (呎價4,700元)

地址：4702 1011 W Cordova Street, Coal Harbour, Vancouver 售價：29,998,000元 (呎價4,500元) 規格：6,652平方呎、4睡房、4.5洗手間地址：PH1802-1430 Rue de la Montagne, Ville-Marie, Montreal 售價：15,435,000元 (呎價2,200元) 規格：6,910平方呎、4睡房、5.5洗手間

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2019年4月4日

o多倫多佔第9第10 十大最貴Condo之中溫哥華佔了5名，並

觀，只是加國最豪華並且昂貴頂層公寓的部

包辦前兩名，滿地可第3，而多倫多的兩個

分設施，每個豪華住宅單位都有其獨特的賣

Condo分別居第9和第10位。

點。以下是加國十大最貴頂層Condo的相關

附設酒店式spa設施、代客泊車服務、

資料：

私人庭院，以至屋頂游泳池和明信片般的景

加國放售十大最貴頂層 Condo

Daily Hive引述網站Point2Homes.com 資料，列出了目前在加拿大銷售的十大最貴豪華Condo頂層單位名單。根據這個國際房地產搜索網站指出，該十大最昂貴的頂層 Condo售價，從725萬元到3,000萬元不等。其中 5個單位是在溫哥華市。

地址：1201–21 Dallas Road, Victoria 售價：8,900,000元 (呎價1,900元) 規格：4,810平方呎、2睡房、4洗手間

地址：SPH1 – 261 Queens Quay East, Toronto 售價：8,800,000元 (呎價1,900元) 規格：4,622平方呎、3睡房、6洗手間

.7 O N .1

地址：PH2501 1020 Harwood Street, Vancouver 售價：9,800,000元 (呎價2,100元) 規格：4,623平方呎、3睡房、4洗手間

O .9

N O

地址：2001-1835, Morton Avenue, Ocean Towers, 地址：PH1-1480 Howe Street, Vancouver Vancouver 售價：10,888,900元 (呎價4,700元) 售價：12,995,000元 (呎價4,700元) 規格：2,340平方呎、2睡房、3洗手間規格：2,740平方呎、2睡房、2.5洗手間

資料來源：

.6 O N

地址：PH1802-1430 Rue de la Montagne, Ville-Marie, Montreal 售價：13,435,000元 (呎價2,300元) 規格：5,812平方呎、3睡房、3.5洗手間

地址：#5401-16 Harbour Street, Toronto 售價：7,250,000元 (呎價1,600元) 規格：4,616平方呎、3睡房、5洗手間

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2019年4月4日

Azura Condos Azura Condo 樓盤簡介

/ Michael Lin 林玉林

樓盤名稱：Azura Condos 樓盤地址：15 Holmes Ave, Toronto 交界路口：Yonge夾Finch

創富地產

總樓層數：預計每棟29層總單元數：預計每棟339戶單元面積：430-1160平方呎

靚盤推介

單元價格：預計40余萬起售開發商：Capital Development 竣工日期：2022年 1月

地理位置步行2分鐘至公車站；步行4分鐘至Finch Station；車行2分鐘至N o r t h Y o r k C e n t r e；車行2分鐘至 Loblaws；車行3分鐘至Yonge Sheppard Centre；車行5 分鐘至Hwy 401；車行11分鐘至Seneca College；車行12 分鐘至DVP；車行15分鐘至Yorkdale Centre；車行15分鐘至約克大學。

Willowdale 社區 Willowdale社區是北約克一個歷史悠久的高尚社區。該社區以Yonge街為界，Yonge街以西、Finch以南、Bathurst以東、York Cemetery Park以北，是 Willowdale West社區；Yonge街以東、Finch以南、 Bayview以西、401高速以北，是 Willowdale East社區。由於該社區有着獨特的地理位置，以及風景秀麗的自然環境，和優雅的小區設計、完善的生活配套設施，一直以來都吸引着眾多華人投資和置業者。該區是一個種族多元化的富裕又成熟社區，是北約克區的經濟商業中心。其主要族群中，中國人佔

24%、韓國人佔10%、猶太人佔6%、白人佔60%。

元住宅。公寓每層均為9呎高天花頂，單元面積430至

Willowdale社區現代化十足，店鋪、商業樓以及高級公

1,160平方英尺，所有單元住宅均可選擇廚房中央島、

寓林立。Willowdale社區屬於地產混合程度最高的區

大理石台面以及浴室裝修升級。公寓將建有公共設

域，有密集的商業地產，有較多的高層公寓樓房，還

施：健身房、游泳池、室外游泳池、兒童娛樂房、派

有很多單戶住宅如獨立與半獨立房屋，有公寓式鎮

對室、迷你高爾夫球場、瑜伽室、寵物浴室、室外觀

屋，再加上南接Hwy401，中間有黃色、紫色兩條地鐵

景露台、空中走廊等等。

線路，交通極其便利。這一切，都使Willowdale成為居

付款方式

住的首選社區之一。 Willowdale社區內名校林立，在菲莎研究所的排名

簽約金$5000，首月付5%，120天付5%，370天付

都名列前茅。區內McKee小學和Earl Haig中學，向來

5%，540天付5%。

被認為是最好的公立小、中學校。尤其是Earl Haig

開發商

Secondary School學區是著名豪宅名校區之一。Earl Haig高中學區緊鄰北約克市政府中心，位置優越。

Capital Developments是一家屢獲殊榮的房地產開發公司，最初成立於2006年。公司成立之初在中歐和

公寓設計

東歐扎根，在那裡他們創新了該地區商業文化和建筑

Azura Condos的公寓內部設計由IBI Group操刀，

文化。

公寓群外部設計以玻璃鑲板搭配高級灰色為主，使新

現今他們已經成功回到加拿大，在多倫多和蒙特

公寓在城市森林中脫穎而出。公寓群中主樓設計建造

利爾開發住宅和混合用途建筑。作為開發商，他們對

共32層，共339戶單元住宅，其中包括4層的Loft形式單

城市中心的標志性建筑物有着重要且特別影響。

旺市地鐵大盤Transit City 4 千呼萬喚，旺市大盤Transit City 4終於閃亮登

場。這是在Jane和Highway 7地鐵口的項目，距地鐵站0 分鐘。位置是旺市最好。開發商是C e n t e r c o u r t和

的AAA級租客。有52,000名學生的York大學隻是地鐵5 分鐘直通抵達，一趟地鐵直達多大、多倫多市中心。

難以置信的30多萬起價，1+1Den朝南兩個Full

餐館、超市及休閑娛樂設施，生活交通方便， VMC心臟地帶：5分鐘步行至VMC地鐵站，40分鐘連接至Union地鐵站，鄰近7、400和407號高速，近超市、Ikea等。近年來周圍房價穩步上升，升值潛力

大，投資自住均可。由著名建筑商開發，品質有保障。

Bath價格隻在Mid400s’左右，真正黃金視角大兩房，

2年前推出了一二三期，隨着DT Condo呎價節節

30幾萬就可以在地鐵總站旁邊擁有一個單位，比

總價格還不到60萬。位於旺市正在建設的市中心

攀升，旺市租售比潛力無限。獨家戶型圖在手，歡迎

鄰 World Class跨國公司KPMG、PWC、YMCA，大銀

Vaughan Metropolitan Centre，建成后會有多棟辦公及

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住宅大樓。

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

王韜

產

新世界地

置業寶典

2019年4月4日

入一片祥和，人們的由於政策出現寬鬆跡象，市場開始進利與人和都具備的情心態也開始轉向平和，因此在天時地 2017年形勢突變況下，2019年春季市場似乎將迎來自從市場的走向，對於未來趨以來最為利好的態勢。所以這個春季 ——何去何從？諸位，請您勢判斷將會具有非常重要的參考意義仔細看好！

《你買房我包租》系列4 說實話，我推出這個系列以來，市場反應並

包租說透

都用在對我們產生最大效益的地方。

場在變、我們也在變——而面對新生事物，你是否也做好了相應改變的准備？

不是很踴躍，首先一定是媒體影響力有限，我目

我的包租方案具體是這樣：如果你有相應的

前投放了兩個媒介，一是本周刊，這也是一直以

房源，自己不願親力親為，或者想找一個穩定出

（星報資料圖片）好了，最后一個問題，那就是你會很好奇：

來我的主要陣地，當然文字媒體畢竟有受眾的局

租對象，不願意總是為招租殫精竭慮，那麼你完

你來包租到底要做什麼？我們是要來作短租的，

限，這也是投放之初就預料到的。二是Google的隨

全可以考慮這個方案，但我需要的主要是以下4種

短租當然也會涉及到AirBnB。不過不了解的人，

機推送廣告，有不少朋友給我打電話，說文學城

房源：

卻非常容易被AirBnB這個詞嚇到，因為好像報刊

上看到了我的廣告，其實這就是隨機推送，我把

一是具有真正分門的地下室，包括可以走出

媒體上都充斥着對該項目的負面之詞。不過請記

大多地區分成了4個推送區域，每季度會定點一個

的地下室（進出可以通過面向后院的落地窗）。1

住：現今的媒體已並非像以往那種審慎專業嚴

區域推送，所以盡管有了一些反饋，但相對來講

至3個臥室，有獨立廚房和浴室。

肅、具有獨立觀點和意識的機構，而幾乎完全是

還是滯后，所以廣告總之還是一個慢功夫，需要持續投入時間和金錢成本。第二個原因當然是我的問題，那就是事情說得還是不那麼直接和明確。有人說你是怕別人 “偷藝”吧？還真不是這個原因。當然在若干年前這也真是我的一個顧慮，比如2011年我開發

二是具有真正分門地下室（包括可以走出的

自媒體，一些自媒體的編輯其實並不比普通大眾

地下室）的地上整層，可以是兩層或是平層。所

有多少見識和眼光，甚至認知能力低得不敢恭

謂真正分門，是需要無論地下室住的是什麼人，

維，所以他們面對新事物也是本能地充滿恐懼，

兩下都不打擾。

甚至更會因為要吸引眼球而往往採取推波助瀾的

三是具有真正分門地下室的整套建筑，如此

詆毀方式。不過很多潛在的機會和思想就是如此被這樣

可以分成兩個單元。

Newmarket市場時，就是在宣傳上縮手縮腳、畏首

四是小型（1500呎以內）的整套平房。

不負責地抹殺掉，但真實的情況確是：真正的機

畏尾，說多了恐怕別人效仿，說少了又怕客人聽

以上房源都要求具備良好的房屋和設備狀

會不會因為媒體詆毀和公眾盲從而就此消失，它

不明白，在那4年中就是沒有拿定主意，所以諸位

態，我們也會提供優惠的價格和一年以上包租合

一直都在那裡，不過隻有看懂、看透的人才能真

現在可以看到我在當時的博客，關於Newmarket的

同。需要注意的是：這裡有分門的地下室似乎成

正把握住，並由此受益，你想成為他們中的一員

推薦文章4年前后加起來才有10篇左右，這就直接

了搶手貨，這在多倫多的很多地區並不在少數，

嗎？

反映出我當時是何等地顧慮和擔憂。

以往我們是專作整套出租的，具有分租功能的房

正是因為如此首鼠異端，現在看來，

子基本不涉及，故而這也是一個較大的變化。市

關於短租的問題，在下一篇我將做詳細論述，敬請關注。

Newmarket的綜合推廣效果並不讓我滿意。不過吸取教訓也是一件好事情，2014年我開始推廣 Oshawa終於拿定了主意、找對了方向，隨着整個進程詳述每個步驟和想法，事實証明：不是誰對新生的想法和事物都能很快接受，絕大多數經紀也並不比普通大眾更具備商業嗅覺，更重要的是很多人寧可在多倫多這片紅海市場給回扣死纏爛打，也沒有能力和意識去發現屬於自己的藍海。直白些講，在這個世界，隻想坐享其成的人還佔絕大多數。無疑直接的宣傳是有效果的，並且可以說對 Oshawa的推廣取得了預期的成功，所以還是延續這種成功理念，我決定也要把我的“包租方案” 真正地說懂、說透，讓諸位看官沒有疑問，之后該是我的客戶我們合作，不感興趣的可以暫時借過，如此我們雙方都可以節省時間，之后把精力

（星報資料圖片）

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

電訊公司不良推銷屢遭投訴據《星報》 (The Star)消費者專欄撰寫人羅斯曼(Ellen Roseman)表示，早於20年前開始專欄以來，她一直收到讀者對電訊公司的消費投訴，包括最近有關貝爾公司（Bell）的兩宗投訴，幸好最後獲得圓滿解決。

綜合報道電。今年2月，貝爾公司告訴麥金農，她參與的電視計划並不符合資格免費獲得禮券。同時，如果她想取消計划，要繳付300元的罰款。羅斯曼把麥金農的投訴，轉至B e l l M e d i a聯絡人吉布森(N a t h a n Gibson)。結果，麥金農迅速收到該公司的來電，承

投資理財

諾提供總額200元的記賬。另一宗投訴個案，是分別87歲和80歲的長者夫婦維爾(Ann and Joseph Varl)，去年6月份被一個銷售員成功游說，把電視、互聯網及電話服務的供應商，由電訊公司Cogeco轉至Bell。後來，維爾夫婦的女兒雷默爾（Janet Rimer）在協助父母繳付賬單時，發現Bell收取了一些額外費用，包括租看多齣電影。雷默爾致電Bell查詢，對方表示可能是她的父母意外按下租看電影的按鈕，當時，該公司承諾豁免部分收費，並且指示她如何設置封鎖系統，防止日後再次按錯按鈕。可是，今年1月及2月，雷默爾再次發現父母的賬單出現額外收費，包括連續4個月、每月收費54.75元的冰球體育頻道。 ■有消費者投訴電訊公司的不良促銷手法。星報

雷默爾表示，父母從來不喜歡觀看體育節目，更加對封鎖系統失效感到不滿。她致電貝爾公司，

其中一個投訴人麥金農（Christine MacKinnon）表示，去年9月，一個銷售員登門，向她推銷Bell Fibe TV電視計划，收費不單低於羅渣士（Rogers），首年更會加送部分額外服務，並且免費獲得200元的Visa禮券。麥金農補充說，該推銷員當時更聲稱，這是最

後一天提供免費禮券優惠。結果，她決定參加計

對方表示無法取消體育頻道服務，換言之，他們必

划，甚至向鄰居推介。

須在未來兩個月，繼續每月繳付54.75元。同時，如

免費禮券遲遲不發可是，她遲遲未收到該推銷員聲稱的免費禮券。於是，她多次致電查詢，但對方一直沒有回

果要取消現有的兩年合約，他們要繳交150元提早取消合約費用。 `羅斯曼最後協助雷默爾，成功向貝爾公司爭取豁免電影收費，以及取消體育頻道的所有收費。

商家優良服務贏得客戶心

雖然部分國民曾遇上不愉快的消費經歷，不過，也有消費者獲得優良的客戶服務，因而決定日後會盡量光顧有關企業。《星報》消費與財務專欄撰稿人羅斯曼（Ellen

Roseman）表示，收過不少讀者來信，分享他們的美好經歷。以下是部分例子： ● 好市多(C o s t c o)：麥克拉克倫（A l a n McLachlan）形容，好市多的退貨政策是他遇上最好的。他曾經前往實體店鋪購買物品，也有上網訂貨。其中有買來後發現不合用的產品，包括電視機、椅子及衣物，結果，該公司都願意百分百退還款項。他更指出，該公司更有價格保證，貨品買入 30天內，若相關貨品減價，顧客可以要求退回差

郵給他們。吉爾按照上述指示，在發出電郵的約兩

額。

● 亞馬遜(Amazon)：多倫多居民埃利奧特(Jim Elliott)表示，曾經透過亞馬遜為居住在安省貝爾維爾

小時後，她便收到對方回复。約一周後，他們便收到一個新零件。

（Belleville）的兄弟訂購一部電視機，但卻錯誤地把

● Moen：薩科(Maurice Sacco)表示，發現使用

自己住址作為送貨地址。結果，亞馬遜迅速協助他

多年的Moen牌廚房水龍頭的密封墊嚴重破損，需要

更改資料。他說，致電客戶服務部留下訊息，在掛

更換。於是，他致電該公司，希望可以購買零件替

線後不久就接到對方回复。訂購的電視機最後順利

換。他說，該公司毋須他提供單據，便承諾免費寄

運送到兄弟的家中，並且提供免費退貨服務。

上新零件。結果，他在致電兩天後收到，並且順利

● 惠而浦(Whirlpool)：約一年前，雷姆斯基

更換。

（David Remski）與妻子吉爾（Jill）購買了一個

羅斯曼表示，當消費者遇上美好經驗時，理應

Kitchen Aid牌自動攪拌機，後來發現有輕微毛病，

給予稱讚和表揚，希望也藉此鼓勵商家繼續保持優

於是致電Kitchen Aid牌所屬的惠而浦公司進行查

質服務。

詢。吉爾表示，她還未完成描述問題詳情，客戶服務員已經要求她拍下單據和攪拌機的照片，然後電

星報專欄作家︰ Ellen Roseman

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

iao

Mark X

肖郎Group eet

Bay Str

多倫多房價何去何從？

互聯網和人工智能時代來臨

置業寶典

（星報資料圖片）

什麼是人工智能，人工智能是對人的意識、思維信息過程的模擬。人工智能不是人的智能，但能像人那樣思考，同時可以超過人的智能。說簡單點就是通過技術，讓機器像人一樣思考。潘石屹說：人工智能是反房價的，未來房價必然持續

Downtown condo價錢和租價，在這裡不是潑冷水，應該說

下跌。這種情況是否在多倫多會成為現實嗎？互聯網加和

是到了一個階段性的高點。持幾套甚至數套condo坐等升

人工智能時代來臨，多倫多房價將何去何從。

值盈利的人們，應該到了需盡快賣出一些物業的時候。

筆者認為具體影響有多大，到現在還說不清楚，但我

們可以清楚地看到…

另外，房地產之所以漲價，是因為不斷涌入的資金和人們的欲望。想要擁有的欲望，要有一個房產証，擁有欲

1.投資商業辦公樓將會全面虧損

望的人多了就促成了房價不斷上漲。而在人工智能、互聯

大多倫多地區辦公樓將供大於求。人工智能將會對空

網時代，使用比擁有更重要，分享比使用更重要，所以房

間的需求產生很大變化，包括從業人員、電話銷售、會

價在未來上漲動力會沒有那麼大。

計、技術人員、客服等一系列文職人員都會被人工智能所

美國有5300萬自由職業者，佔據三分之一的職場人

取代。人員持續減少將大量辦公空間空置，直接會對目前

士，為美國經濟貢獻了相當大一部分收入。在不久的未

大多倫多地區過剩的商業辦公樓產生沖擊。不僅商業辦公

來，在加拿大、在多倫多，很多人可能把自己家裡布置成

樓價錢不會上漲，而且也會較難出租，再加上高昂的維修

工作場所，並不需要全部擠在擁堵的市中心。地域限制，

物管費，以前買辦公樓市投資一隻既看漲還會下蛋的“母

已經漸漸被打破。人工智能足夠發達，那異地辦公就不是

雞”，現在變成一隻既不漲價也不會下蛋光吃糧食的“公

問題，高質量的教育也不再依賴於總是供給不足的教師資

雞”。

源，高質量的醫療也會與地域解綁。這樣一來人們在哪裡

2.對商鋪商業圈產生沖擊

獲得工作以及高質量的教育、醫療和社會服務的機會一

商業圈的大量人員也將被人工智能取代。很多人也會

樣，那他為什麼需要住在高房價的地方？這樣超級城市黑

習慣網購，除非政府引導的超體量投資新的商圈將很難起

洞玩家將會得到逆轉。人口會相對均勻分布，每個人可以

來，大多倫多地區華人熟悉的太古、Bayview Village等熱

找到他喜歡的地點。雖然遠離繁華，但也生活極為便利。

門商圈也會生存越來越難。新商圈的發展將會壓力巨大，

如此一來，市中心高且堅挺的房價將不再可以持

包括王府井等。甚至還有些小型商鋪商圈項目會面臨倒

續，而大多倫多東、西、北面相對便宜卻居住環境一流的

閉，比如北美義烏城、北美眼鏡城等。

社區將會有漲的機會。

3.對DownTown公寓形成天花板效應

隨着人工智能的發展，對工業、零售、房地產、酒店

這兩年condo漲了不少，尤其是市中心Danforth的

等行業影響最大。未來20年以內，文員、會計師、電話銷

Condo漲幅居前。我要在這裡肯定地說，買condo自住沒

售、房地產中介等職業將會被人工智能取代。或許不久的

有問題，買condo投資尤其是呎價1000多、甚至1500以上

將來，我們可以開發出買賣房機器人。中國萬科旗下的

的高級公寓，想要通過轉賣賺錢將會非常難，而且租金回

“第五食堂”已經在用機器人炒菜，有些高檔小區開始使

報也將難以覆蓋貸款成本。因為多倫多Downtown的人口

用機器人保安和物業管理員。

密度將不會增加，目前Downtown的工作機會裡50%以上

人工智能時代已經來臨，房價大暴漲時代已經結

的工作將會被人工智所能取代，人口密度的減少會導致買

束。房地產投資需謹慎，買賣房找肖郎，人工智能精准估

家和租客雙重減少。甚至包括大學，以后遠程教育的興

價，賣家多得錢，買家少花錢。

起，大學附近的常駐人口也將會大幅度減少。所以

（文章為作者個人觀點，與本刊立場無關）

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

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CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

多倫多街頭

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奇怪而有趣的雕塑在多倫多其實隨處可見。雖說這些不是什麼頂天立地、驚世駭俗的藝術品，但也在或平庸、或忙碌的城市街道和綠地中星星點點，散落各處，在人們最不經意的時候，或多或少帶來驚喜。

加國獵奇

2019年4月4日

The Pasture，牧場 TD中心 77 King Street West 藝術家：Joe Fafard

7頭奶牛閒散的躺在草地上，身體

Remembered Sustenance Metro Hall附近，55 John Street 藝術家：Cynthia Short 一群似小狗、似兔、又似小麋鹿的

物不遠處還有一塊青銅質地的幕布和盤

奇幻生物在Metro Hall門外綠地漫無目的

子。然而和絕大多數公眾藝術品不一樣

地遊蕩。

的是，這組奇幻生物雕塑不但允許市民

這19只神遊的小傢伙已經在這裡待

觸摸，更鼓勵孩子們和它們多加親近。

了27年。讓人無法會意的是，這群小動

融區上班族們。

語言完全不設防。

除了顯而易見的“牛市”寓意以

她們的眼神鬆散地落在週遭穿着

外，這群同時以主角和旁觀者身份出

職業正裝，或行色匆匆趕往工作會

現的奶牛，似乎是在提醒着人們，適

議，或在工作間隙抓緊時間吃着午

當的時候也效仿一下她們的片刻從

餐，或在短暫休息間隙回復電話的金

容。

 ▲▼ Remembered Sustenance

The Pasture, 牧場

護衛者 Guardians 85 East Liberty Street Tembo眾象之母 199 Bay Street 藝術家：Derrick Stephan Hudson

多倫多Liberty village的這組雕塑看來可真是像極了巨型狗屎。三組高度從 3米到6米不等的不規則長圓球體，似乎

全球最大的銅質大象雕塑之一就

從天而降一般佇立在幾棟高層公寓門外

藏身於此。Tembo正是盛產大象的非洲

的路邊。每組球體中間均鑲嵌有一個圓

所廣泛使用的語言－－斯瓦希里語裡

形鏡面球體。

“大象”的意思。不過，你可千萬別一時興起騎上Tembo想要自拍。至少在

有時候藝術距離生活很遠，有時候又及其近。

白天上班時間，一定會有保安將你 “請下”巨象坐騎。

▲ Tembo 眾象之母

▲ Guardians 護衛者

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那些彫塑

2019年4月4日

Uniform Measure / Stack,疊加 Richmond和Spadina街角藝術家：Stephen Cruise 撰稿：叡

這尊位於Richmond和Spadina街角的雕塑由幾個水泥質地紐扣和一個銅

Rising / 升騰香格里拉酒店，180 University Ave 乍看似乎是一尊描繪四足生物被

雕塑還包括鐫刻在地面人行道上的一把量尺。

質頂針構成，代表着所在區域的過往

據說那把量尺在雕塑落成多年後

－－那裡曾是多倫多城市時裝產業中

曾被好事者刷成亮色，但現今已經被

心。

市府恢復原貌。

鳥群攻擊的雕塑，再一看其實是無計

 ▼ Uniform Measure/ Stack, 疊加

其數的鴿子圍繞在從水潭中拔地升騰的龍形盤根錯節上。這尊前衛、複雜的雕塑出自中國雕塑家張洹之手。

升騰 ▲▼ Rising,

1812年戰爭雕塑 600 Fleet Street （Bathurst和Lakeshore）和今天介紹的其他雕塑不同的是，這尊雕塑是其中唯一一座嚴肅題材作品。站立者是一名加拿大士兵，而倒地者則是落敗的美軍士兵。這兩名士兵的身體語言代表了 1812年加美戰爭中，美國侵略者遭到英屬北美將士的英勇抵抗而挫敗的史實。

1812 年戰爭雕塑

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春天的花樹

園藝

2019年4月4日

玉蘭 Magnolia

玉蘭花又名木蘭花，自成一科稱木蘭科，可能是最受歡迎的花樹之一。與一般春天的開花樹不同的是，玉蘭花不僅花朵大，而且顏色美麗。玉蘭花是春天早期開花的植物，通常與

鬱金香、水仙花，連翹Forsythia 同時開花。因為花形不同一般被分為星狀玉蘭花（Star Magnolia），及杯狀玉蘭花（Saucer Magnolia）。玉蘭花原產地主要在中國中部和南部，以及日本部分地區。北美、南美亦有少數生長。原種的玉蘭花歷史古老，最早的化石有2,000萬年歷史，甚至早過有蜜蜂的時期，其花朵的構造是吸引甲蟲為之授粉，而非蜜蜂，因此它的心皮部位特別厚實，以免被甲蟲破壞。在美國南方，玉蘭花非常普遍，這一類是常綠樹，被植物學家叫做大花種玉蘭花M a g n o l i a grandiflora。而亞洲種及北方種就被分類在落葉類的 Yulania，其中包括Magnolia denudata及Magnolia kobus等多種，有些高達100呎以上，常被用做街道樹，也經常被用來配種產生新品種。

▲玉蘭花花萼與花瓣沒有明顯的差別

庭園種的玉蘭花通常為較矮的落葉喬木，也是較少見的先開花，再生葉子的植物。一般喜歡溫暖

▲庭園種的玉蘭花為較矮的落葉喬木

天氣，在溫熱帶，二月就開花，這一類多數為白色或是乳黃色花，通常都有香味。而寒帶種可以在攝氏零下20度生長，這一類在4、5月時開花，顏色為淺紫及白色(國內叫二喬玉蘭)。玉蘭花的一個特色是，花萼(sepal花托)與花瓣 petal沒有明顯的差別，因此植物學家發明了一個詞 tepals專門用在玉蘭花上。因為一棵玉蘭花可以種幾十年，因此最好選擇你喜歡的花的品種。購買時可以參照圖片上的花型及名稱，再查閱花期長短，有些花期早，有些遲，有些花期更長達2個星期以上。庭園種的玉蘭花為較矮的落葉喬木

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

種植玉蘭花不難種，隻要第一年種活了，以後幾乎沒有麻煩。不過要選擇當地適合種的品種，不要郵購非本地品種，否則氣候不適應，很易凍死，又或是夏天時枯死。在加拿大種玉蘭花最好是在春天，因為冬天有時可能太過嚴寒，會對剛栽種的玉蘭造成傷害。栽種時要注意的是，種的地方土壤要平坦，挖好大洞後(洞大些將來排水才好)，多放有機土：堆肥土 compost、動物堆肥manure、及泥苔土peat moss(加上表面土top soil，混好後放入)。種植的地方要有充分陽光，將來開花狀況才好。不論買時是盆中的，或是麻布包的，種時土面一定要維持與原來一樣高，不可以種得太低或太高。原因是多數出售的玉蘭花都是嫁接方式生長，樹幹底部有一個嫁接的腫塊，種時一定要露出土面。而盆裝的，或麻布包的，這種塊應當都是正確位置。很多人種玉蘭花失敗，都因為種時將之種得太深或太淺。(將腫塊種到土裡，就會因為長期為土壤中的水分浸蝕而

▼玉蘭有些高達100呎以上，常被用做街道樹

2019年4月4日

生黴病。)

養護和修剪因為玉蘭花是淺根植物，所以最好每年(春天或秋天時)在土面再添加些堆肥土。多數人買玉蘭花是盆裝，而且已經有5、6呎以上，幾乎第一年就開花，最長2年後就會開花。一般的庭園玉蘭花不很高，隻比灌木高一些，多數正常高度在10-15呎間。但南方有些種類可以很高大，高到100呎 (30米以上)。因此購買時要先查清楚，以選擇適當品種。此外，玉蘭花的樹幹很易被兔子或鹿啃蝕，如果你住處附近有這一類小動物，可以在剛種好的幾年用 tree guard包住樹幹底部。通常玉蘭不需要修剪，除非要修整樹型，將交叉的枝或是過分長的枝剪去。如要修剪，應在花謝後的夏初進行。秋天以後就不要再剪，因為可能剪去第2年的花蕾。

袁曉輝媒體人、作家、園藝愛好者。 www.ritagiang.com

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琉維草花葉俱美

綠化或盆栽欣賞均可花言

文：花澤類

琉維草，屬馬齒莧科，原產美國西海岸中部山區。花白色，花期早春至夏。根肉質，葉草語倒卵狀。耐寒性不強。喜歡春季濕潤、夏季乾燥的環境。琉維草適宜肥沃、深厚的砂質土壤。用於綠化岩石園，近年流行作盆栽欣賞。琉維草根肉質基生蓮座葉叢，直徑10至12厘米，葉倒卵狀匙形，長7.5厘米，全緣或波狀。圓錐花序頂生，高約25厘米。花白色具紅脈、紅暈或紅條紋，瓣片8至10，開展長約1.2 厘米。

栽培技術 •宜在清明前，選用PH值為5.5至6.5的營養土或腐葉土，盆栽後放置在半天有陽光之處，才能葉綠花繁，否則就很難開花。 •因琉維草開花次數比較多，需要足夠的營養。5月起進入生長期，施入氮磷結合的肥料1至2次，6月起陸續開花一直到10月，每月應追施以磷為主的肥料1至2次，使花連開不斷。 •盛夏高溫季節，盆土應偏乾忌濕，防爛根。有時會落葉，翌春會重長出新葉。 •隨時剪去枯枝、病枝、弱枝、過密枝和殘花殘梗，以利通風透光，單瓣的還應截短徒和長枝，使之多生側枝、多開花。 •入冬後應及時移入室內，放置向陽溫暖之處，保持室內溫度3至5℃，可以越冬，盆土應偏乾忌濕，防爛根。有時會落葉，翌春會重長出新葉。

繁殖方法播種繁殖：用水的水質要干淨，澆水容器忌沾有油、鹽、酸、鹼、除草劑等為害花苗的物質。冬季土溫很低時，可適當澆溫水。分株繁殖（春季）：在母株上形成小植株。將小植株分離單獨栽植的方法，此法簡單，成活率高，惟繁殖系數較低，常用於優良單株的繁殖。

上盆注意事項盆栽琉維草，首先選好存放培養土和花盆的架子，還要事先準備好墊盆底排水孔的碎盆片。把碎盆片（至少3片）覆蓋在排水孔上，使凹面向下，要求既擋住排水孔，又使泥土不致堵塞排水孔，盆內水分能排出。在墊好碎盆片的盆中，先加入粗粒介質，以保證排水通暢，然後一手持苗，扶正植株，立於盆的中央並掌握種植深度；另一手加培養介質，填滿根周圍的空隙，直至滿盆。種植的深度應適合幼苗的大小。然後振動花盆，並用手指壓緊介質，使介質面低於盆邊1至2公分。上盆後，要立即澆足水，使達到水從底孔排出的程度，待水被吸乾後，再澆水一次。初上盆的苗要遮蔭，一般需3至7天後，方可恢復生長。

2019年4月4日

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

温暖是我家

這客廳的設計給人平和的感覺。

建築布局與生活方式關連設計概念表現心思與情感著名室內設計師格盧克斯坦(Brian Gluckstein)從事室內設計超過20年。即使大家沒有住過他設計的豪宅、小木屋和巨型的鄉村住

意的作品，正如他在結語中所述，該書並不僅僅是回顧過去，更帶出未來的趨向。例如圖中展示的是在一個時尚客廳，這是

宅，但是他在設計中表現出的概念、心思、情

全面重新設計的柏文單位一部分。除了顏色選

感和細緻，值得大家參考。

擇之外，家具是時尚與古典的結合，家具質料

窗簾是格盧克斯坦設計上一個重要細緻位，現時窗簾設計並不像過去那樣華麗，但簡單就是美。此外，牆壁採用與窗簾相配的絲綢裝飾，優雅的外觀也有助於消除室外聲音。

在格盧克斯坦眼中，房屋的建築、房間的

亦經過悉心配搭，整體予人和平的美感。其中

格盧克斯坦在書中每個設計，都寫上背

布局與生活方式是互相關連。格盧克斯坦在他

傳統的法式椅子與極具時尚感的兩座椅和桌子

景、個人筆記及設計靈感，猶如讀者與他一起

名為The Art of Home一書中，展現了他部分滿

形成鮮明對比，但又相當合襯。

坐在客廳內，由他細談自己的設計。 Debbie Travis，加拿大著名的家政女王，和美國的 Martha Stewart 齊名。她不但是電視節目主持，還是一大批家庭用品的招牌人物。

明亮玻璃屋

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

談起室內設計元素，不少人都會想到家具及裝潢，卻往往忽略光綫的重要性。其實透過材質的運用，以及光源的傳遞，亦可打造與眾不同的居所。如以下的設計個案，設計師運用玻璃牆取代實牆，解放被遮擋的光綫，為居所提供多個光源，建構清新明亮氣息。

室內設計

設計師以組合櫃取代工人房與客廳之間的牆壁，以增加貯物空間。

１飯廳牆身及家具均

以白色為主，創造清新的感覺。設計師刻意在組合櫃旁擺放一張黃色小椅子，以點綴簡約的環境。 2 廚房空間寬敞，設計師將原來的門扉及部分牆身改成玻璃趟門，把客廳的自然光引進廚房。 3 在間隔及裝潢風格上，客飯兩廳並無明顯區分，設計師以沙發作為兩個空間的分界。

是次介紹的單位，以簡約設計為主，設

砌素色雲石，看似低調，卻透出淡淡的奢華

計師利用光的傳導及折射，打造出明亮的居

感。另外，客廳旁的落地大玻璃窗可透入自

所，凸顯清新高雅的格調。甫入大屋，便見

然日光，提升整個空間明亮感。

長形大廳。設計師以淺色木地板配合白色牆

大廳旁分別是廚房及工人房。廚房內空

身，建構簡約風格，並以突出的黑色沙發作

間寬敞，設有嵌入式焗爐及多組白色廚櫃，

為客飯兩廳的分界綫。

足夠收納不同的廚具及雜物。廚房原來的門

素色雲石透奢華感

扉及部分牆身，被改成玻璃趟門，既可把客廳的自然光引進廚房，又能拉大居室的空間

飯廳的家具全以白色為主，設計師刻意

感。為了增加貯物空間，設計師以組合櫃取

在組合櫃旁擺放一張黃色小椅子，以點綴簡

代工人房與客廳之間的牆壁，櫃子中間留空

約的環境。電視主牆是全廳的焦點，牆上鋪

的位置，還可擺放各類裝飾品。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

步入電視機旁的走廊，便見透明的貓房。屋主是愛貓之人，所以特意為寵物準備一間寬敞舒適的房間，房內設有多個貓跳台、空中走廊及秘密隧道，並以耐用的無縫地板鋪砌地面及牆身，既可防止貓咪抓花地板，又方便清潔。

透明愛貓房設計師將貓房向走廊方向的牆身改為通透玻璃趟門，一方面可將房間的日光透出走廊，提升空間的明亮度，另一方面又

能減低房內的侷促感。同時，屋主又可隨時觀察房內的情況。貓房對面便是洗手間，由於屋內只有2人居住，設計師便將2間浴室合併，令衞浴空間變得更寬敞。洗手間內設雙洗臉盆、浸

浴間及淋浴間。沿走廊繼續前行，便見寬敞的主人套房。該房由2房打通而成，設計師利用牀尾的電視牆分隔出獨立的休

牀背板是由不同顏色的木地板拼砌而成，層次感豐富卻不會太過浮誇。

設計小檔案

眠區，而牆的另外一邊就是書房及衣帽間。牀頭的背板是由不同顏色的木

面積

約 1,027 方呎

地板拼砌而成，層次感豐富卻不會太

間隔

2房2廳

過浮誇，牀邊擺有白色梳妝台及灰色

設計主題

過材質的運用以及透光源的傳遞，打造明亮的居所，建構清新氣息。

設計公司

ODERNE DESIGN M HOUSE LIMITED

小型牀頭櫃，可擺放牀頭小物。另外，主人房亦設有特大玻璃窗，可引入陽光之餘，又能飽覽美麗海景。

4 牀邊擺有白色梳妝台及灰色小型牀頭櫃，可擺放牀頭小物。

5 主人房設有特大玻璃窗，可引

入陽光之余，又能飽覽美麗海景。 6 主人套房由 2 房打通而成，設計師利用牀尾的電視牆分隔出獨立睡眠區，而牆的另外一邊就是書房及衣帽間。 7 設計師將貓房的一面實牆改為通透玻璃趟門，可將房間的日光透出走廊之余，亦能拉大空間感。 8 貓房內設有多個貓跳台、空中走廊及秘密隧道，並以無縫地板鋪砌地面及牆身，既耐用又方便清潔。

據一夜情話題，來賓史法蘭笑稱年輕時聽到人家一夜

稱，吳亞馨日前低調默被歲月沉澱過的美，說話也特別得體，懂得開導身邊的人。」認有新歡，對方疑似就情，會覺得「哎呦，你怎麼會這樣？」40幾歲時的反應卻有網友說包文婧直呼章子怡為「小章」很大膽，她笑言， ■買超聊起老婆張嘉倪笑容滿面。吳亞馨是先前所拍到的「帽子是「啊！在哪裏有？」心態上的轉變引得眾人大笑！陳文「因為跟幾個姐姐們都特別開心，我又是東北人，就特別喜 ■妻子團們開心聊天，互相拍美照。網上圖片 ■妻子團在海邊坐小火車。男」，而她受訪也認目歡叫外號，跟她們逗樂呢。」而當時章子怡也確實完全不在茜也露骨回應，追問一夜情有何不好？史法蘭笑稱是能前很穩定，小倆口愛之旅令人稱羨，外界也推估男方應經濟狀況穩意，和大家玩得很開心。量釋放！陳文茜則打趣說一夜情就像一首詩「你來我等定。而對於男友曝光，吳亞馨也在IG意有所指表示，很多事解釋不 CITY PROPERTY GUIDE 都市地產 2019年4月4日 36 你，你走我送你。」完就沒必要多做解釋，「我相信自己有一個真正無畏的內心，謝謝她也直問3位來賓會不會想外遇？並驚人說，對40歲 ■著名女主持人陳文茜本周找來3位熟齡女子暢談支持與祝福我的朋友，我只會讓自己越來越好，這世界永遠不會公的女人來說，「這是出軌的最後機會」，「若妳的男人是「女人40」話題，沒想到陳文茜竟勸40歲的女人趕快平，唯有讓自己強大」。對的，恭喜妳，但若妳的男人是不對的，就要趕快換軌出軌，不然沒機會了。網上圖片獨家代理，新式吳亞馨近年來跨行忙當商場女強人，最近傳出她過年前花了道。」因為過了這個時期，女人的市場就已不如過往。旋風爐餅，火力約6千萬買進南港區60坪兩房格局小豪宅，成為蕭敬騰鄰居，但對強勁，永不塞嘴有來賓反問陳文茜在年輕時是否想過要出軌？陳文女人到了40歲時，第一個面對的問題就是孩子，陳文茜此，吳亞馨暫無回應。茜則回應，愛情對當時的她來說不重要，不會把自己定鼓勵始終牽掛孩子的來賓，應放手讓小孩勇於冒險才會 - 承做中西食品工場，超市，自助餐館，酒樓，食肆等㕑

邁向30週年大酬賓在一個人身上，並分享自己近40歲時其實也想過找個伴侶，但當聽到對方家庭誇獎自己優秀、覺得雙方的孩子會有「優生學」的優勢保證，頓時讓她感到非常莫名恐懼，並造成很大的心理負擔，時間也就這樣過去了。對於小孩教育，陳文茜也有一套看法。她認為許多

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嚴立婷挺老公比賽曬出全家福女星嚴立婷與籃球員老公張智峰婚後育有一子「Willson」及一女「Tammy」，一家四口幸福和樂。經常在社群網站上分享家庭生活的她，近日在臉書發文無奈直呼「媽媽白眼持續翻慘」，並曬出一張大合照，照片一曝光，讓網友看了全笑翻。據自由時報報道，日前是達欣球隊的主場日，嚴立婷便帶著兒女一同到場挺老公，事後，她在臉書上曬出當嚴立婷（左）曬出全家福天拍的大合照，並寫道：「不好意思兩位，能好好看著前方合照嗎？這種時候深情對望幹嘛？」語氣充滿無奈還帶點醋勁。照片中，張智峰抱著愛女Tammy，但再仔細一看，只見合照中所有人都面向前方看著鏡頭，唯獨他們父女倆無視鏡頭，深情對望著彼此，完全沉浸在充斥著粉色泡泡的兩人世界，甜蜜畫面宛如瓊瑤式劇情。而站一旁的嚴立婷瞬間成了電燈泡，彷彿像個局外人，她更透露其實父女倆「每天都上演這種難分難捨的戲碼」，也難怪嚴立婷會白眼翻不完。

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2019年4月4日

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談文副刋

春風寄語

古人經過比他們更古的前人遺跡，難免有所感觸，化為詩篇。這類詩多得很，幾乎每個詩人都寫過。周一至五刊出可上網瀏覽：www.singtao.ca/nong 但要寫得好，不能有泛泛之論，要讀來「醒神」。或有獨特見解，或有尖新感受。駱賓王是個慷慨有大志的人，後來參加徐敬業反武則天的軍事行動，寫過一篇《代徐敬業傳檄天下文》，連武則天讀了也慨歎「宰相安入鬱悶的春天，容易使得失此人！」之前他曾經過易水，是燕太子丹送別荊軻前往刺秦之地，駱賓王有人生病。除要多喝湯水感，成《于易水送人一絕》：和充足睡眠外，亦不宜吃過多煎炸食物，此地別燕丹，壯士髮衝冠。昔時人已沒，今日水猶寒。應選擇蒸煮菜式，只要掌握好火候及食材好一個「今日水猶寒！」那壯烈肅殺之氣仍籠罩在易水之上，與後配搭，便可做出佐飯的佳餚。今次請來唐來者互相激盪。不知駱賓王送行的是誰，相信是大事業上的同志。詩人章碣經過焚書坑，是秦始皇焚書坑儒的遺跡，寫了《焚書坑》：閣行政總廚黃智輝師傅，示範瑤柱百花魚竹帛煙銷帝業虛，關河空鎖祖龍居。肚，菜式養顏，又能驅走春天的濕重悶氣。坑灰未冷山東亂，劉項原來不讀書。竹帛是書，祖龍是始皇，劉項指亡秦的劉邦項羽。始皇以為焚書坑文：陳芍瑩、郭悠悠圖：陳鐵剛儒可鞏固統治，卻覆亡在不讀書的對手上。多尖銳的諷刺！杜牧經過烏江亭，項羽兵敗自刎處。寫《題烏江亭》：勝敗兵家事不期，包羞忍恥是男兒。江東子弟多才俊，捲土重來未可知。材料話是這麼講，結局的確是「未可知」。不過杜牧提了兩點理據：包魚肚 8件羞忍辱一樣是男兒所為，勾踐是一例。而江東不乏才俊之士，機會還是生粉 1湯匙有的。歷史不能改變，議論不妨多元。

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挖野菜大軍湧入公園揪走小嫩苗掐斷花莖

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遇到這種情況，他們想含鈣高，又被叫做『諸葛菜』，傳說亂七八糟。」多個公園，遊客採挖野菜的現是諸葛亮曾經拿來充當軍糧的。」管卻又不敢。有保安遇上會勸阻，象十分普遍。《新京報》報道，掐完一片後，大媽繼續尋找下「但園子太大了，根本顧不過來。」 3月31日一早，奧林匹克森林公園除了公園，有的市民也會就近一個目的地。在一片向陽的土坡 ҿ 㳰㮑䘿䖒㖻ⵅ䏸㻐⋻▇Ӏ㐎㔴⪶⪩↺⪩⢿Ⓩ㖻ⵅ☛⽴はҷ⵺⳦㮢䠓戆䮊虇⶗㫼䐈 !527.:11.1221!!!!xxx/kmjoldbshp/db 迎來了大批晨跑的民眾。乍暖還寒上，二月蘭已經開出了大片的花，採挖社區裏的野菜。市民張女士㉯␯㒎⪶˙˛儝⢚朆䥼憣懚惇Ҹ㜇ⵅ撋䗃姛㒖⴩⶗㫼㐎懚⁉虇婬┇帷㱒虇▓槭∱ ᾼ⢚ ˙˛ 䀺♴啾 ˙˛ ⪩↺⪩ ˙˛ ⓰␯⎸ ˙˛ 亟亓 ˙˛ 㺪㣘䩾 ˙˛ ᾘ坸⾑ ˙˛ 嬎桔⢥虇⒦儝▓⪶⥝ 時節，土地尚未完全返青，但在公剛剛開花的小嫩苗，大媽也一併揪說，社區綠地裏的蒲公英都是被 ⅻ╙幃捜帷䏸⒔婬虇㼆杫㕟帷虁憐帷╙⁲䖕㾔ҷ⧀杫㫼⑨虇䭐⁉∱ↀⵓ⳧虇⡭⢚ 園內，耐寒的二月蘭已長成一片，去，「二月蘭的花也能吃」，看見不連根挖掉，「我們社區裏有幾棵椿⾑虇⢚株懚惇虇朆憣帷懚虇㾔杫⧀杫虇↘⋁惘懚虇㜃㱒㒋㱒虇⒔婬㖻懚虇㸌恙㏧ ⳧㛍䳘虇⋻▇帷䏸朆䥼㢮↘⋁☛拜憐Ҹ㛎〫寊⌙Ⅼ根烙⋷Ҹ⶗㫼恙栙虇ⓐ〃伢毦鬱鬱蔥蔥，有遊客湊上前去拍照，少花莖已經被掐斷，大媽可惜地樹，每年這個時候椿樹芽都會被掰懚虇帷䏸Ⅼ根虇朏⎿朏㢜⑨虇␯儝憩杫ㅺ佩虇⪶⤚ҷ䐈㴙宼∨懚惇Ҹ 也有一部分遊客拿好了袋子，準備了。」說：「來晚了，你看這些都已經被䠓⋷分♰⽴Ҹⴱ㏅䂎㊞㞾㎠↠䠓㢏汧⴦㝷蘼 527.9:9.92930527.::6.:699 㵞◷⢉⴩䠋恙! 758.838.38370F.NBJM;jogpAkmjoldbshp/db ■北京多個公園闖入挖野菜大軍，公園在公廁貼有制止告示。網上圖片五

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動用小刀鑰匙 ᾒ⪸⶗㫼㒘㗸 θ⭈⭈䭐⇩θ 㤀唭⋷⫦㢜⑨ 植株整根掐下䭐!⇩ 戙㨷⫍⩺⎐ ⌿㨷0‷〼㻊丂垼0儔↺㜾丂垼0⩺⎐ 527.3:4.9993 草地被「掃蕩」 527.729.:149

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黃

提升客廳風水這些事必須放在心上，大家知道客廳風水布局怎麼擺放才好嗎？以下是十招關於客廳

在家居擺設中，很多人都會注意風水學上的事情。雖然客廳風水轉運旺財可能不會立馬見效，但是只要順應風水來布置，在長遠來說一定會對戶主有所影響。

客廳風水轉財運

風水

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

風水布局的禁忌。

2019年4月4日

或正方的格局，建議用傢具擺放來布置成方正格局為好。

不宜大門開直見衛浴

兩個角不宜放置重物

這樣的風水不利家宅，之所以有這情況出現，

風水上講財位受壓會導致家財無法增加，而現實生活中許多人喜歡將沉重的書櫃或組合櫃等等放在財位，令財位壓力重重，那便會對家宅財運是退財。

客廳不宜擺假花

往往是客廳裏沒做布置，可以放置屏風或高的傢俱來調節。

客廳裏門不宜過多這也是常見的風水不利的格局，發現有些人的

發現許多人喜歡用花瓶空置擺放或者擺上一盆

客廳會出現5至6個門（過道也算一個出氣的門），讓

假花，對已婚家庭來說，往往容易招致“爛桃花”的

人感覺到四通八達，但這樣在風水主財運不利，敗財

到來，家人容易受到如婚外情、第三者等糾纏，不利

耗財之象。

於家庭的穩定。

謹慎掛畫或擺工藝品

客廳不聚氣

許多人都會在客廳掛上自己喜歡的畫或擺工藝

這是在風水勘探中常發現的問題，發現有些人喜歡

品，這裏往往是最易忽視的地方。如要掛畫切勿窮山惡水或凋凌的花，工藝品勿放奇怪人形或恐怖物品或

通透，愛吹南北對流的風，其實在風水上主不聚財。

尖銳物品。

不宜開門直透客廳見陽台這樣的客廳難給家人帶來好運，不管是打工還

財位處不宜是走道

是經商，都無人來相助，運勢很難好，即使有好運，也很難長久之象。

財位處不宜有開放式窗戶，開窗則會致使室內財氣向外擴散。一般所講，客廳的財位指客廳兩個角，財位要

格局要方正

儘量避免柱子和凹處，假如那裏恰有通道則可放置屏

對許多塔樓的房子來說，客廳往往是難有長方

風，這樣可以不破財。

心理測試從能否與異性相處測自身獨特之處每個人身上都有自己的獨特的地方，那麼你身上哪點會讓異性驚奇？測試一下就知道答案了，你覺得異性好相處嗎？ A、很好相處 B、還可以 C、有點難相處 D、很難相處

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你的豪放會讓異性驚奇，

你是一個慢熱的人，看起來

你並不會把異性和同性區分開

不喜歡說話，但是實際上你很健

來，因此相處起來很容易。

談，這一點讓異性感到驚奇意外。

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【選 D 的人】

你是會偽裝的人，實際上

你願意妥協，給足了對方面

是自私的。你在異性的面前並

子和空間，這一點會讓異性覺得

不會表現出來，偶爾不小心的

驚奇，讓對方感覺到和你來往很

表露會讓人覺得意外。

輕鬆。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

傷官易惹官非小心行差踏錯風水

易先生，你好！不好意思要麻煩了你。我從朋友口中得知易先生是精通批算。所以才唐突的請求易先生能幫助我解決難題及給我指點迷津。我結婚27年終於在2001年8月離婚（因為警察有他打我的記錄），我和3個子女（大女及2個仔）搬走。那些日子是我結但好景不常，搬出來的3個月後，大仔於11月12日的中午在朋友的車中遇到意外身亡。在3個月後我大女有癌症，不過幸好她現在還好。在那大半年內我遇到我一生難忘的不開心事，令我們落到谷底，很消極，每日吃兩粒安眠藥也只能入睡幾個鐘。在

款，那是不應該的罰款，真無辜。我現在要和稅務局打官司。我真的希望易生能給我一點曙光，幫我轉轉運能逢凶化吉，何時我才有安樂日子呢？今次的官司有勝數嗎？有貴人扶持嗎？我的身體又如何？希望很快能看到你的提點，謝謝！

酉辰亥卯傷

傷官

有問題。在最近又收到稅局給我的罰款，那是我不可能交出的罰

劫

才殺

術，及陪我15年的愛犬又離我而去，身體不大好，差不多五臟都

辛戊己辛傷

比官財

這18年內我的人生都是充滿擔憂。前幾年我的兒子做了心臟手

假從

婚後最開心自由的日子。

半殺不化

合傷成化 ▲馬女士命盤

馬女士上

很同情馬女士的遭遇，但這就是命運，馬

場，亦是命中所注。

運，才為喜，印為忌，才剋印，運程不差，但去年流年，比坐比，今年流年，劫坐才，比和

女士請我幫她解決問題，其實馬女士已經走過

馬女士兒子不幸意外早逝，女兒又染惡

人生最崎嶇的路段，剩下來的不管怎樣困難，

疾，但其八字傷極強，傷於女命，六親為子

馬女士也應該可以應付。馬女士遭逢失婚、子

女，為喜主子女佳，但這是從母親的八字去

馬女士叫我幫她轉運，如果我隨手就可以

女不幸、又遇官司，人生各種不如意，幾乎都

看，子女本身亦有自己的命運，若其八字有問

幫人轉運，恐怕馬女士現在排隊也排不到！馬

發生在她身上，不過馬女士的八字，其實又不

題，最終也會顯現出來，所以馬女士亦不必自

女士說被稅局追稅，並與稅局打官司，如果馬

是太差。

責。馬女士八字滿盤傷星，傷主能力，並可生

女士沒有做過違法的事，根本毋須擔憂會被法

馬女士戊土命，格屬假從。基本上整個八

才，馬女士八字亦有一才，只是藏在地支，馬

律制裁，若真的犯了法，就去求神拜佛或找

字均為喜神，但可惜喜神中，傷官（金）佔了4

女士或未能累積財富，但也憑一己之，把子女

“大師”轉運，如果這樣能逃避法網，那還有

個，並有劫（土）生旺，傷官極強，有看我專

養育成人。

天理？

劫均剋財，這是馬女士被追稅的原因。

欄的讀者，都瞭解傷官專剋官殺，官殺於女命

在大運方面，馬女士早年運程不錯，1996

傷官為喜，本主智慧，但機關算盡，恐最

為夫星，女命傷重，婚姻必有問題，馬女士八

年開始行比坐傷大運，比生傷，婚姻開始出現

後還是人算不如天算，還有一點可向馬女士提

字有卯官（木），但被傷直剋，雖有亥才

問題，2006年行官坐傷大運，官剋傷，婚姻就在

出者，傷官剋官，亦即傷重的命，易惹官非，

（水）通關，奈何傷星太重，婚姻終以離婚收

兩個大運之間破裂。馬女士2016年行才坐印大

要小心行差踏錯，希望對馬女士不會太遲！

本欄免費為讀者批算，請將出生年、月、日、時，並附一些個人資料，如教育、職業、婚姻等，電郵至 patkkip@gmail.com。性格決定命運，你瞭解自己是一個什麼樣的人？如果你想掌握自己命運，易希素命理分析可助你一臂之力。

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易管家專欄 www.ibutler.ca

智能照明，讓生活更愜意

智能照明是一種最有機會讓我們可以不經意

家變身自己的管家。

但又有效改善家中氛圍，並可與家中裝飾搭配增加

同時，一個迎合未來潮流的智能家居除了簡

美感的方式。控制燈光可以增添氛圍、製造溫馨。

便舒適更應該是節能的。不僅能調控自動窗簾，還

在適宜的光線下用眼睛和心靈品味及享受人

可以在出門時提前調暗燈光。又或是無人時遠程遙

生。

控家中的製冷或制熱系統，或窗簾的開啟與關閉

易家居

2019年4月4日

無論身處家中哪一個空間，科學舒適的燈光與照明都能為生活增添許多便利與情調，同

等，在不影響家居便利性或舒適性的同時，最大程度實現節能。

時還能實現環保節能。只需一個開關，就可以

當今科技領先的智能家居控制系統，可將住

打開全屋燈光，或同時打開多個房間燈光，更

宅燈光、音頻、視頻、窗簾、溫度、安全性和家電

甚者，調亮/調暗燈光至你想要的任何亮度。同

器材結合在一起。從與單個系統的簡單集成到複雜

時，極簡設計的控制面板不會破壞你家中原本的設

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計風格，既美觀又節能。

的家中的其他系統可靠地合作。以上種種，我們統稱為HomeWorks智能家居

智能照明除了為生活帶來了方便與節能，更

系統。

令日常生活變得更優雅、美麗。智能家居可以實現將家裡的燈光、窗簾、空

智能家居可以按我們的需求精心設計我們家

調等設備進行整合並自動化控制，讓家可以自己

中的區域。無論是從廚房走到餐廳及家庭休息室，

“照顧”自己，為我們的生活帶來便利，使日常生

或者臥室和浴室，智能家居的無線控制器都能為我

活更加輕鬆。它可以簡單到一個窗簾的調節，也可

們瞬間營造合適的燈光，更貼合我們個人需要。

以複雜到多個窗簾，多個燈光系統同時調節。比如

智能家居的台式控制器讓生活更加方便。床

家庭的恆溫控制、安防感應，家電控制系統等，令

頭的“全關”按鍵用單次觸按就可以關閉家中的所

有燈，所有窗簾。無需擔心還有燈在亮着或還有窗簾未關閉等。智能家居的全面智能控制系統通過精確、超靜音的控制器，自動調節家中的窗簾，實現優雅的日光變化。可保持室外視野的同時，減少計算機和電視屏幕眩光。

手工玻璃鳥玻璃晶瑩剔透，感覺優雅美麗，配合設計，可成為點綴家居的裝飾品，凸顯品味。其中北歐家居品牌Iittala便將玻璃，結合傳統的吹製技術，人手製成Birds by Toikka玻璃鳥，栩栩如生，每一件均獨一無二，令人愛不釋手。

舒適家居

智慧貓頭鷹貓頭鷹是智慧及深思代表，Birds by Toikka同時包括貓頭鷹，圓圓的眼睛配合繽紛的顏色，為空間增添奇幻點綴。

芬蘭設計大師 Birds by Toikka手工玻璃鳥由芬蘭設計大師Oiva Toikk和Iittala品牌的工藝師製作而成，以人工吹製技術，製成逾400款鳥類藝術品。

電子氣壓醒酒器

在眾多玻璃鳥中，有2隻母雞和小雞，圓頂形配合中空身軀，體形較大的為Anna，以銅棕色為主，給人沉穩的感覺，而體形較小的為 Mari，綴以明亮的金黃色，可以放進媽媽的懷中，隱藏起來，設計有趣可愛。

限量版城市之鳥品牌特地推出限量版的城市之鳥，大小、形狀及配色上均體現出該城市的特色，分別代表京都、香港、首爾、華盛頓及明尼阿波利斯。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

獨棟住宅拖累美國新屋開工下滑美國2月新屋開工116.2萬戶，環比下滑8.7%，低於預期及去年同期值；2月營建許可129.6萬戶，同樣不及預期。獨棟住宅新動工數環比下滑17%，構成主要拖累。

財經專題

新屋1月份開工情況的反彈曾一度勾起了市場對美國房地產市場的期待，但好景不長，2月美國新屋開工與營建許可雙雙下滑，低於市場預期。《華爾街日報》報道，美國人口調查局3月26日公布的資料顯示，美國2月新屋

開工116.2萬戶，不及預期值121萬戶，環比下滑 8.7%，前值從123萬戶上修至127.3萬戶。同時，這是近8個月以來最大的環比跌幅。同比方面，2月房屋新開工數較去年同期下滑 9.9%，這同時也是2016年9月以來的最大同比跌幅。美國商務部表示，惡劣的天氣可能是導致新開工住宅

▲美國2月新屋開工下滑8.7%，房屋市場依舊缺少振興跡象。

數量急劇下降的原因。其中，獨棟住宅的新動工數環

建造情況較為樂觀，增幅為27%。此外，美國2月營

也出現較大幅度的上升。當時有分析認為，這反映出

比下滑17%至80.5萬戶，為2017年5月以來的最低水

建許可129.6萬戶，同樣不及預期值130.5萬戶，前值

美國房地產商的樂觀預期，表現出市場強勁的回暖動

準，被認為是拖累新屋開工情況的主要因素。值得注

從134.5萬戶下修至131.7萬戶，獨棟住宅的營建許可

力。

意的是，獨棟住宅建築佔據了美國住房市場的最大份

同樣疲軟。這反映出新住房的開發進度有所放緩，這

額。公寓新動工數則環比上升23.5%。

與1月份資料公布時的樂觀前景形成了對比。

分地區來看，美國東北部、西部、南部地區新屋

今年1月，美國新屋開工曾出現一次大幅反彈—

動工數分別下滑30%、19%及7%。僅中西部地區新屋

—從兩年多以來的最低點回升，同時，新屋營建許可

資料圖片

儘管如此，需求端仍未見明顯起色。美國1月新屋銷售年化總數為60.7萬戶，環比下跌6.9%，創去年 10月以來最大單月跌幅。房屋建造成本的上升以及建築工人的短缺使房屋開發商的信心有所下降。

瑞士偏愛千元大鈔正當其他國家相繼廢除大面額紙幣之際，瑞士央

年人使用比例更高。

行（SNB）3月初卻逆勢發行新版的千元瑞士法郎紙鈔

瑞士堅持發行千元瑞士法郎，與全球各國競相淘

票。瑞士央行堅稱，大面額紙鈔符合當地民眾使用現

汰大鈔的趨勢背道而馳。自今年1月起，歐元區19個

金的需求與習慣，而紙鈔精密設計更能防範偽鈔等非

國家裏高達17個央行宣布停止發行500歐元紙鈔，原

法情事發生。

因在於這些鈔票經常淪為洗錢工具。而例外的兩個國

此千元紙鈔外觀底部呈現紫色，自3月13日正式流通。央行副總裁祖爾布魯格（FRITZ ZURBRUEGG）指出，制定貨幣面額乃是央行責任，而大面額紙幣確實符合民眾需求。

家－德國與奧地利央行則是計划於4月26日後不再印製500歐元。事實上，500歐元過去曾被取名為“拉登”，原因在於它的面額龐大且為現金形式，因此成為罪犯資

祖爾布魯格表示：“瑞士非常流行使用現金，這

助恐怖主義的主要工具，也常用於洗錢或逃稅等不法

已變成一種文化現象。千元大鈔不僅可作為支付工

用途。基於同樣理由，新加坡央行日前亦宣布不再發

▲瑞士央行總裁布魯格在發行新鈔的發布會上。

具，亦具備保值的功能。”

行萬元鈔票（約7383美元）。

提取大筆金錢以降低稅額，而面值大的紙鈔相對容易

瑞士央行數據顯示，該國目前流通當中的千元大鈔約有4700萬張，數量約佔整體紙幣的10.5%，價值

容易助長逃稅與犯罪

路透社

攜帶。但政府澄清，民眾在年關將近時增加花費實屬正常，提領現金或許是用於購買聖誕節禮物等用途，

佔比則是高達62%。祖爾布魯格表示：“當民眾購買

哈佛大學教授羅格夫指出，瑞士應該淘汰瑞士法

與逃稅扯不上關係。事實上，瑞士央行在新版千元紙

汽車等昂貴物品或是去郵局繳帳單時，便會經常用到

郎千元大鈔，因為這類紙鈔確實助長逃稅與犯罪行

鈔增加多項防偽設計，今年9月時也將推出更安全的

千元大鈔。”

為。“瑞士全國民眾愛用千元大鈔並不讓我意外，但

新版百元鈔票，目的在於杜絕偽鈔氾濫。

10年前金融海嘯與歐債危機爆發，瑞士央行實施

當中有些錢可能是來自逃稅或犯罪行為，之後再流入

瑞士每20年便會發行一次新版鈔票，舊版鈔票之

負利率政策因應，導致民眾開始囤積現金、千元大鈔

市面。”但瑞士央行反駁指出，迄今並未有任何證據

後再流通20年便會喪失價值，亦即每張鈔票壽命約40

流通量暴增。瑞士央行2017年調查顯示，約4成受訪

顯示“罪犯較常使用大面額紙幣”。

年。換句話說，此次推出的千元新鈔在2060年時便會

者過去兩年來至少持有一張千元瑞士法郎，尤其是老

此外有些人質疑，部分民眾在年底時從銀行帳戶

淪為壁紙，借此防止民眾囤積鈔票。

CITY PROPERTY GUIDE 都市地產

2019年4月4日

合伙買房先簽共住協議

規定好細節不懼有分歧要買共住房，找到有相似意向的買家隻是完成了一半步驟，另一半工作是定立一套約束性協議來管理這種關係。

法律連線

無論合作買房者是長期的朋友、親戚還是新認識的人，與他們簽訂共住房協議（co-housing agreement）時，要考慮的最重要問題包括：最初的買房資金和定金配比；產權證上列明的所

欠款？他們共同居住期間會互相興訟嗎？

多倫多的房價持續高企，令越來越多的人開始關注“共住”（cohousing ）的概念，即由多位買家共同居住並分擔持有成本。

支出和所有權利益的划分：當一位合住伙伴佔用兩間臥室、而其他合住伙伴隻使用一間臥室時，會發生什麼情況？如果隻有一位屋主擁有汽車，該屋主是否支付更多的公共費用？分租：如果一方搬出，他或她是否可以將居住空間轉租給陌生人？

有權比例；共住房的運作和管理，包括解決爭議

終止協議：這始終是一個大問題，合住伙伴

的程序；各方均同意出售物業時退出共住關係的

房屋或者改變結構，是否其他業主承擔一半費

應該考慮是否應制定書面規定，授權一位屋主強

策略；一方違約未能償還貸款或當事各方未能就

用？因為理論上來講，任何重新裝修都可以提高

制出售物業，而不論另一方是否違約。終止協議

出售物業達成一致時，退出共住關係的規定等。

房屋價值。

中的一個常見條款是買賣條款。該條款允許一位

如果房子的所有居住者相處融洽且對一切議

水電氣費用：水電氣費用是按居住面積分

合住伙伴為自己那部分物業設定價格，並讓其他

題都意見一致，那麼可能不需要書面協議。不過

擔，還是按人頭計算？例如，如果一半房子住一

合住伙伴決定，是否以該價格購買或出售這部分

簽訂書面協議的主要目的，是為了制定解決方

個人，而另一半住2個人，那麼水電氣費用是兩家

物業。

案，用於操作出現問題、管理出現分歧以及出售

分擔還是一家1/3、另一家2/3？如果一口之家加

在準備共住房協議時，請務必諮詢經驗豐富

物業之時。

入另一合住伙伴，是否會影響水電氣、有線電視

的律師，目的是為物業的順利運作、公平分配所

和互聯網費用分攤？

有權、費用和責任，以及公平解除共住協議做好

共住房協議中需要解決的一些問題包括：修繕裝修：如果一位業主需要修繕房屋，其

拖欠：如果其中一位共同業主遲付了房貸和

他業主是否要均擔費用？如果一位業主希望粉刷

地稅，那麼其他屋主如何追回屬於自己的那部分

準備。作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

多倫多千禧代難置業 6人合資買獨立屋共住多倫多的6位千禧一代工薪族，去年一起出資貸款，在多倫多市中心買下一幢兩層半的獨立屋，建立起一個獨特的生活小社區。

談及多倫多的住房，資金永遠是話題的一部分。但對於這6位合住業主而言，分攤按揭貸款和其他生活費用的經濟利益還是次要的，更重要的是他們可以分享彼此的生活。實現這種生活方式突破的，是36歲的瑞茨卡拉（Karim Rizkallah)和他39歲的朋友納瓦雷特（Valery Navarrete）。他們在2017年12月開始招募合資者，很快吸引了4位之前與他們有工作或合租關係的朋友。

130 萬在市中心西端“上車” 這6位年齡在28歲到39歲、來自不同行業的千禧一代工薪族，終於在去年3月，以130萬元在多倫多市中心西端，買下了他們的同齡人夢寐以求的房子。經過數月的大規模重新裝修之後，這幢溫暖舒適的獨立屋，現在不僅有高樓底的寬大門廳，足夠6個人使用的臥室和洗手間，還有客房和開放式的聚餐和社交活動空間。這幢房子還擁有一扇“敞開的大門”，6位業主經常接受朋友、熟人、鄰居和遊客的來訪，每 ■6位共同業主中的5位。

星報

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